Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018, 16-24.363, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-05-17
Numéro d'affaire : 16-24363
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2016-06-29
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 29 juin 2016), que, par acte du 18 mars 2010, le groupement foncier agricole Château Le Grand Monteil (le GFA) a consenti à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Aquitaine Atlantique (la SAFER) une promesse de vente, avec faculté de substitution, portant sur un ensemble immobilier viticole ; que, par acte du même jour, M. X... a consenti à la SAFER une promesse d'achat de cette exploitation ; que, par lettre du 29 juin 2010, la SAFER a informé le notaire instrumentaire et le GFA qu'elle se substituait M. X... et qu'il y avait lieu de préparer l'acte authentique ; que, par courriel du 3 décembre 2010, M. X... a informé la SAFER et le GFA qu'il renonçait à acquérir ; que le GFA a assigné M. X... et la SAFER en indemnisation ; Attendu que le GFA fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ qu'il résulte de l'article B de la promesse d'achat du 18 mars 2010 que le promettant (M. X...) s'engage, dès que la SAFER lui aura fait part de sa décision de procéder à la vente par substitution, « à réaliser la levée d'option qui sera concrétisée selon les termes d'un avenant de substitution » ; qu'en énonçant qu'il ne saurait être retenu comme le fait le GFA que dans le cas d'une substitution d'acquéreur, la levée d'option consisterait dans l'avenant de substitution, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse d'achat du 18 mars 2010 en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°/ qu'à supposer que la levée de l'option ait été subordonnée à une stipulation expresse de la volonté de l'acquéreur de lever l'option dans l'avenant de substitution, dès lors qu'il était démontré qu'un tel avenant de substitution censé concrétiser la levée d'option avait bien été établi, c'est à M. X... et à la SAFER qu'il incombait de démontrer qu'il ne comportait néanmoins aucune levée d'option en le produisant aux débats ; qu'en faisant peser le risque de cette preuve sur le GFA et en lui reprochant de n'avoir pas avoir exigé la communication de cette pièce, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3°/ qu'en se bornant à énoncer que seule la promesse d'achat signée entre la SAFER et M. X... stipulait une indemnité sanctionnant la rupture du contrat par ce dernier, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si en demandant la réalisation par M. X... de la promesse d'achat directement au profit des vendeurs, la SAFER n'avait pas subrogé le GFA Château Le Grand Monteil dans ses droits et obligation issus de la promesse unilatérale d'achat et partant dans le bénéfice de la clause pénale litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1165 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 4°/ qu'en ne prévoyant pas de clause pénale au profit du vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur qu'elle entendait se substituer, la SAFER qui a agi en qualité d'intermédiaire a manqué à son obligation d'information et de conseil et à son obligation d'assurer l'efficacité de la vente et partant a commis une faute de nature à justifier sa condamnation à réparer le dommage qui en est résulté pour le GFA ; qu'en décidant le contraire la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Mais attendu qu'ayant retenu, sans dénaturation de la promesse d'achat prévoyant une clause pénale au profit de la SAFER, à laquelle le GFA n'était pas partie, que la promesse de vente que le GFA avait lui-même conclue avec la SAFER ne comportait pas d'indemnité et relevé, sans inverser la charge de la preuve, que l'option n'avait pas été levée dans le délai imparti par le candidat acquéreur du domaine, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les promesses étaient caduques et que la responsabilité de la SAFER ne pouvait pas être recherchée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le groupement foncier agricole Château Le Grand Monteil aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour le GFA Château Le Grand Monteil IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le GFA Château Le Grand Monteil de l'ensemble de ses demandes, AUX MOTIFS QUE pour conclure à la réformation du jugement qui l'a débouté de la demande en paiement de l'indemnité de 10 % stipulée à la promesse d'achat, le GFA se prévaut de l'existence d'une levée de l'option. ; qu'il convient de rappeler que seule la promesse d'achat, à laquelle le GFA, n'était pas partie comprenait la stipulation d'une clause pénale en cas de rupture des engagements par le promettant après la levée d'option ; que la levée d'option était au demeurant impérative à ce titre au regard des dispositions de l'article 1589-1 du code civil ; que la promesse de vente, à laquelle le GFA était cette fois partie, ne contenait aucune clause de ce type ; que pour se prévaloir néanmoins de cette clause, le GFA invoque l'usage que la SAFER a fait de son droit de substitution et l'existence d'une levée d'option ; qu'il est parfaitement exact que la promesse de vente consentie au profit de la SAFER comprenait pour cette dernière, la faculté de procéder par rétrocession ou par substitution ; qu'en revanche, il ne saurait être retenu comme le fait le GFA que dans le cas d'une substitution d'acquéreur, la levée d'option consisterait dans l'avenant de substitution ; qu'en effet, la promesse de vente comprenait un paragraphe A qui portait sur la levée d'option et un paragraphe B qui portait sur la faculté de substitution ; que ces paragraphes n'étaient pas alternatifs même s'ils se complétaient ; qu'il est manifeste que si la SAFER entendait faire usage de la faculté de substitution et qu'elle le faisait avant la levée d'option, ce qui était expressément prévu, c'est l'acquéreur qu'elle se substituait qui devait lever l'option ; qu'en revanche, on ne peut déduire de cette faculté de substitution que l'avenant de substitution emportait automatiquement levée d'option par l'acquéreur ; que la date limite de levée d'option était contractuellement fixée au 30 juillet 2010 ; qu'il est manifeste qu'antérieurement à cette date la SAFER qui n'avait pas levé l'option, s'est substitué M. X... ; que s'il résulte de la lettre du 29 juin 2010 qu'un avenant de substitution a bien été établi on ne saurait en déduire que celui-ci comportait également la levée d'option ; que cette modalité était certes possible mais en rien obligatoire alors qu'il subsistait encore un délai d'un mois pour lever l'option ; que l'avenant n'étant pas produit, on ne saurait, comme le fait le GFA qui pouvait à tout le moins tenter d'obtenir cet avenant y compris par incident de communication de pièce, déduire du simple usage de la faculté de substitution ayant donné lieu à avenant la levée de l'option elle-même par M. X... ; que dès lors on ne peut que constater, comme l'a fait le premier juge que la levée d'option n'est pas intervenue dans le délai qui avait été contractuellement fixé de sorte que les promesses sont devenues caduques ; qu'en l'absence de levée d'option et indépendamment même du surplus de l'argumentation des parties sur l'absence de clause pénale dans le seul acte auquel le GFA était partie, il apparaît que M. X... ne pouvait être tenu au paiement de la clause ; que peu importe à ce titre que dans un courrier il ait pu penser que cette clause s'appliquait puisque la caducité de la promesse est retenue et que la clause ne pouvait s'appliquer qu'après la levée d'option ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le GFA de sa demande à l'encontre de M. X... ; qu'à titre subsidiaire, le GFA formule la demande, cette fois sur un terrain indemnitaire, à l'encontre de la SAFER en invoquant la responsabilité de cette dernière en tant que rédacteur des différentes promesses ; qu'elle ajoute que la SAFER, agissant comme un agent immobilier, est tenue d'un devoir de conseil et d'information à l'égard des parties ; que la responsabilité de la SAFER peut parfaitement être envisagée mais il appartient au GFA de rapporter la preuve d'une faute lui ayant causé un préjudice ; que le moyen tiré de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation est sans portée puisqu'il n'est pas retenu la nullité de la promesse d'achat ; que pour le surplus le GFA considère que la faute de la SAFER procède de l'absence d'indemnisation prévue à la promesse de vente qu'elle avait signée ; qu'il considère qu'il est « inadmissible que la SAFER n'ait pris aucune précaution pour garantir au vendeur une indemnisation en cas de défaillance de l'acquéreur qu'elle avait entendu se substituer, ou lui permettre d'agir en exécution de la vente » ; que cependant, cette argumentation procède de l'effet relatif des contrats et du fait que seule la promesse d'achat signée entre la SAFER et M. X... stipulait une telle indemnité ; qu'or, en toute hypothèse cette indemnité, dont la stipulation ou non relève au demeurant de la liberté contractuelle, ne pouvait trouver à s'appliquer qu'en cas de rupture des engagements après levée d'option ; qu'en l'espèce, cette levée d'option a de toute façon fait défaut ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a écarté la demande indemnitaire à l'encontre de la SAFER ; que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions ; 1°) ALORS QU'il résulte de l'article B de la promesse d'achat du 18 mars 2010 que le promettant (M. X...) s'engage dès que la SAFER lui aura fait part de sa décision de procéder à la vente par substitution, « à réaliser la levée d'option qui sera concrétisée selon les termes d'un avenant de substitution » ; qu'en énonçant qu'il ne saurait être retenu comme le fait le GFA que dans le cas d'une substitution d'acquéreur, la levée d'option consisterait dans l'avenant de substitution, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse d'achat du 18 mars 2010 en violation de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'à supposer que la levée de l'option ait été subordonnée à une stipulation expresse de la volonté de l'acquéreur de lever l'option dans l'avenant de substitution, dès lors qu'il était démontré qu'un tel avenant de substitution censé concrétiser la levée d'option avait bien été établi, c'est à M. X... et à la SAFER qu'il incombait de démontrer qu'il ne comportait néanmoins aucune levée d'option en le produisant aux débats ; qu'en faisant peser le risque de cette preuve sur le GFA et en lui reprochant de n'avoir pas avoir exigé la communication de cette pièce, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QU'en se bornant à énoncer que seule la promesse d'achat signée entre la SAFER et M. X... stipulait une indemnité sanctionnant la rupture du contrat par ce dernier, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si en demandant la réalisation par M. X... de la promesse d'achat directement au profit des vendeurs, la SAFER n'avait pas subrogé le GFA Château le Grand Monteil dans ses droits et obligation issus de la promesse unilatérale d'achat et partant dans le bénéfice de la clause pénale litigieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1165 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 4°) ALORS EN TOUT ÉTAT DE CAUSE QU'en ne prévoyant pas de clause pénale au profit du vendeur en cas de défaillance de l'acquéreur qu'elle entendait se substituer, la SAFER qui a agi en qualité d'intermédiaire a manqué à son obligation d'information et de conseil et à son obligation d'assurer l'efficacité de la vente et partant a commis une faute de nature à justifier sa condamnation à réparer le dommage qui en est résulté pour le GFA ; qu'en décidant le contraire la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.