Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 novembre 2016, 15-14.895 15-15.113, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-03
Numéro d'affaire : 15-14895
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-01-21
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Delaporte et Briard, SCP Gaschignard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° A 15-14. 895 et N 15-15. 113 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 janvier 2015), que M. X... et la société Avenir immobilier III (la société) sont respectivement propriétaires des deux lots d'un immeuble en copropriété, dont le premier est composé d'une maison d'habitation élevée sur deux étages et le second est constitué du droit de construire sur une partie du terrain ; que la société a sollicité de l'assemblée générale une autorisation de travaux en vue de l'édification d'un pavillon puis, après refus de l'assemblée générale du 23 juin 2010, a assigné le syndicat des copropriétaires du 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise (le syndicat) et M. X... afin d'obtenir l'autorisation de faire réaliser les travaux et des dommages-intérêts ; Sur le moyen unique du pourvoi principal de M. X..., pris en sa première branche, et le moyen unique du pourvoi incident du syndicat, pris en sa seconde branche, réunis, ci-après annexés : Attendu que M. X... et le syndicat font grief à l'arrêt d'autoriser la société à faire réaliser les travaux refusés par l'assemblée générale ; Mais attendu qu'ayant relevé que, selon le règlement de copropriété, le lot n° 2 était constitué par la propriété exclusive et particulière d'un droit à construire sur la partie de terrain cadastrée GH n° 74 avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain et par la copropriété à concurrence de 300/ 1000e des parties communes générales de l'immeuble, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le lot de la société constituait un lot privatif composé pour sa partie privative du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction et d'une quote-part de parties communes et en a exactement déduit que la société était titulaire d'un lot transitoire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique du pourvoi principal de la société : Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande en paiement de dommages-intérêts de la société, l'arrêt retient que le préjudice économique lié à l'impossibilité de louer le bien à construire est hypothétique en l'absence de construction déjà édifiée ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le préjudice de la société n'était pas constitué par l'impossibilité d'édifier la construction et d'en tirer des revenus locatifs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal de M. X... et sur la première branche du moyen unique du pourvoi incident du syndicat qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société de sa demande en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 21 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. X... et le syndicat des copropriétaires du 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Avenir immobilier III et rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi n° A 15-14. 895 par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société civile Avenir immobilier III Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Avenir Immobilier de la demande de dommages-intérêts qu'elle dirigeait contre Monsieur François X..., AUX MOTIFS QUE la SCI intimée prétend que Monsieur X... et le syndicat des copropriétaires lui ont causé un préjudice économique lié au retard dans la réalisation de sa construction et l'ont empêché de louer son bien, préjudice qu'elle a évalué à la somme de 335. 000 euros depuis 2009 ainsi que l'établit le rapport de Monsieur Y..., expert judiciaire ; que le préjudice économique lié à l'impossibilité de louer le bien à construire, est à ce jour parfaitement hypothétique en l'absence de construction déjà édifiée même si la SCI s'appuie sur le rapport d'un expert commis par ses soins évaluant la valeur locative de maisons d'habitation en région parisienne ; ALORS QUE la SCI Avenir Immobilier demandait une indemnisation en réparation du préjudice qu'elle subissait à raison de l'impossibilité persistante depuis 2009 d'édifier la construction sur la parcelle dont elle est propriétaire, ce préjudice s'entendant des revenus locatifs qu'elle devait tirer de la location de cette construction ; qu'en retenant que ce préjudice était « hypothétique » dès lors que la construction n'était pas édifiée sans rechercher si, précisément, ce n'était pas l'impossibilité d'édifier la construction et d'en tirer des revenus locatifs qui constituait le préjudice causé à la SCI par le refus abusif de consentir à l'autorisation de l'édifier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. Moyen produit au pourvoi principal n° N 15-15. 113 par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit la demande d'autorisation de travaux recevable, d'avoir autorisé la SCI AVENIR IMMOBILIER III à faire réaliser les travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 aux conditions énoncées dans les documents joints à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 et dit que cette autorisation judiciaire est accordée sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires ; Aux motifs propres que « sur l'existence d'un lot transitoire et d'un droit de construire au profit de la SCI AVENIR IMMOBILIER III, il résulte de l'attestation notariée de Maître Z..., notaire à Saint Maur des Fossés, du 11 mars 1991, et du règlement de copropriété de l'immeuble sis 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise à Saint Maur des Fossés que la SCI AVENIR IMMOBILIER III a acquis le lot n° 2 de la copropriété constitué par a) la propriété exclusive et particulière d'un droit de construire sur la partie de terrain cadastrée BH n° 74, 31 avenue Marie-Louise pour 5 a 07 ca, avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain, b) et la copropriété à concurrence de 300/ 1000èmes des parties communes générales de l'immeuble ; qu'il résulte de la description du lot n° 2 que le droit à construire, dont bénéficie la SCI AVENIR IMMOBILIER III constitue bien un lot privatif composé du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction, ainsi que d'une quote-part de parties communes ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge ; que ce droit à construire ne peut donc être confondu avec l'exercice du droit accessoire d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes visé à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que comme l'a précisé le tribunal dans le jugement déféré, ce droit est perpétuel et n'est pas régi par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 comme le prétend à tort M. X... ; qu'il n'est donc pas soumis au délai de caducité de 10 ans prévu par ce texte ; que la SCI AVENIR IMMOBILIER III est donc bien propriétaire d'un lot transitoire et titulaire d'un droit à construire échappant à la caducité de l'article 37 de la loi précitée, sur le terrain de 5 a 7 ca dont elle a la jouissant exclusive et particulière ; qu'en revanche, la consistance de ce droit n'étant pas clairement définie dans le règlement de copropriété, sa mise en oeuvre nécessitait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il y a donc lieu de confirmer la décision déférée sur tous ces points ; que sur la demande judiciaire d'autorisation travaux, l'assemblée générale ayant refusé d'accorder à la SCI AVENIR IMMOBILIER III l'autorisation de travaux qu'elle demandait, cette dernière était recevable à agir sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 en sollicitant l'autorisation judiciaire d'effectuer lesdits travaux ; que contrairement à ce que soutient M. X..., l'autorisation de construire, en l'absence de consistance définie du droit à construire, relevait de la majorité de l'article 25 b et non 26 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant de travaux affectant les communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; que le règlement de copropriété prévoyant en son article 15 que « sous réserve de l'obtention des autorisations administratives, chaque copropriétaire pour librement faire édifier des constructions nouvelles sur le terrain dont il a jouissance exclusive dans la limite du COS disponible », il n'apparaît pas que la construction envisagée par la SCI AVENIR (pavillon d'un étage) soit contraire à la destination de l'immeuble, dès lors que M. X..., propriétaire d'une maison édifiée sur 4 niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, premier et second étages ; qu'il ne peut être soutenu que le projet de construction envisagé par la SCI portait atteinte aux droits de M. X... compte-tenu de sa hauteur, et de l'emplacement prévu ; qu'enfin, la vocation d'un lot transitoire étant d'évoluer et d'être construit, les travaux envisagés par la SCI AVENIR constituaient incontestablement pour le propriétaire du lot n° 2 des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ces travaux pouvaient donc faire l'objet d'une demande d'autorisation judiciaire de travaux à la suite du refus opposé le 23 juin 2010 par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'au vu de cet ensemble d'éléments, il y a lieu simplement de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a accordé à la SCI AVENIR IMMOBILIER III l'autorisation de faire les travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010, mais de l'infirmer en ce qui concerne la conformité au permis de construire accordé le 30 septembre 2008 en prévoyant que cette autorisation sera accordée sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaire » ; Et aux motifs adoptés que « sur l'autorisation de travaux, il résulte des pièces produites et des débats que la copropriété sise 8 rue Marie-Louise 94100 Saint-Maur des Fossés, comporte deux lots ; que le lot n° 1, constitué d'une maison d'habitation élevée sur des étages, de dépendances et du droit de jouissance exclusive et particulière de la parcelle de terrain cadastrée section BH n° 25, 8 rue de la Madeleine, pour 14 ares 45 centiares, est la propriété de Monsieur François X... ; que le lot n° 2, constitué du droit de construire sur la partie de terrain cadastrée section BH n° 74, 31 avenue Marie-Louise, pour 5 ares 7 centiares, avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain, a été acquis par la SCI AVENIR IMMOBILIER III selon acte notarié du 11 mars 1991 ; que la SCI AVENIR IMMOBILIER III a déposé le 14 juin 2005, une demande de permis de construire un pavillon sur ce lot, auprès de la mairie de Saint Maur des Fossés, ce qui lui a été refusé par arrêté en date du 24 octobre 2005 ; qu'un jugement du tribunal administratif de Melun en date du 15 mai 2008 a annulé cet arrêté, et le permis de construire a finalement été accordé par arrêté du 30 septembre 2008 ; que cependant, lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 23 juin 2010, la résolution n° 14 ayant pour objet l'autorisation de travaux à donner à la SCI AVENIR IMMOBILIER III a été rejetée après deux votes, aux majorités des articles 25 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la SCI AVENIR IMMOBILIER III fait valoir qu'elle est propriétaire d'un lot transitoire ayant vocation à recevoir une construction, ce que ne pouvait ignorer Monsieur X..., et que ce dernier est mal fondé à refuser d'autoriser des travaux ayant reçu un permis de construire ; que Monsieur X... et le Syndicat des Copropriétaires font valoir que le droit de construire est caduc au motif qu'il n'a pas été utilisé dans les dix ans de la convention ; que Monsieur X... soutient de plus que le droit accordé au propriétaire du lot n° 2, faute d'avoir été suffisamment défini, ne répond pas aux exigences de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être considéré comme nul ou à tout le moins caduc ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division a été établi le 1er octobre 1982, et la demande d'autorisation de construire a été formulée le 23 juin 2010 ; qu'il y a donc lieu de déterminer si le lot n° 2 constitue ou non un lot transitoire, dont le titulaire dispose d'un droit de construire échappant à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il convient de souligner que ces dispositions légales concernent l'exercice d'un droit accessoire à des parties communes telles que le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours ou jardins constituant des parties communes ; qu'or, le lot n° 2 dont est propriétaire la SCI AVENIR IMMOBILIER III, n'a pas pour objet l'exercice d'un droit accessoire, mais constitue bien un lot privatif composé du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction ainsi qu'une quote-part de la propriété du sol, partie commune ; que le droit de construire dont dispose la SCI AVENIR IMMOBILIER III est donc perpétuel ; que dans la mesure où sa consistance n'est pas définie précisément dans le règlement de copropriété, la SCI AVENIR IMMOBILIER III devait solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser la construction envisagée ; que cette décision relève de la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et non pas de celle de l'article 26 ; que la SCI AVENIR IMMOBILIER III est donc recevable à solliciter l'autorisation de travaux du tribunal dès lors que sa demande a été rejetée par l'assemblée générale par une décision devenue définitive, en application des dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'il n'est pas contestable que le maire de Saint-Maur des Fossés a accordé le permis de construire pour une construire comportant un rez-de-chaussée et un étage ; qu'il n'est pas démontré que ces travaux portent atteinte à l'esthétique, à la destination ou aux droits de l'autre copropriétaire, Monsieur X... ; que le refus de l'assemblée générale apparaissant injustifié, les travaux seront autorisés, aux conditions énoncés dans les documents joints à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 » ; Alors, d'une part, que le droit de construire mentionné dans la description d'un lot de copropriété ne peut en constituer la partie privative qu'à la condition d'être concrètement défini dans sa consistance et son implantation ; qu'en retenant en l'espèce qu'il résultait de la description du lot n° 2 que le droit de construire mentionné dans le règlement de copropriété constituait la partie privative d'un lot transitoire détenu par la SCI AVENIR IMMOBILIER III, tout en relevant cependant que la consistance de ce droit de construire n'était pas défini dans le règlement de copropriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors, d'autre part, que dans ses conclusions d'appel M. X... faisait expressément valoir qu'en l'absence de toute indication quant à la consistance des constructions futures à réaliser dans l'exercice du droit de construire mentionné dans la description du lot n° 2, celui-ci ne pouvait constituer un lot de copropriété transitoire ; qu'en retenant que la SCI AVENIR IMMOBILIER III était bien propriétaire d'un lot transitoire sans répondre à ce moyen des conclusions dont elle était saisie, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Moyen produit au pourvoi incident n° N 15-15. 113 par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit la demande d'autorisation de travaux recevable, d'AVOIR autorisé la SCI Avenir Immobilier III à faire réaliser les travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 aux conditions énoncées dans les documents joints à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 et dit que cette autorisation judiciaire est accordée sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires et d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise à lui verser, en application de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 2 000 euros au titre de la procédure de première instance et de 2 000 euros au titre de la procédure d'appel, outre les dépens ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'existence d'un lot transitoire et d'un droit à construire de la SCI Avenir Immobilier III, il résulte de l'attestation notariée de Me Z..., notaire à Saint-Maur-des-Fossés, du 11 mars 1991, et du règlement de copropriété de l'immeuble sis 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise à Saint-Maur-des-Fossés que la SCI Avenir Immobilier III a acquis le lot n° 2 de la copropriété constitué par : a) la propriété exclusive et particulière d'un droit à construire sur la partie de terrain cadastrée BH n° 74, 31 avenue Marie-Louise pour 5 a 07 ca, avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain, b) et la copropriété à concurrence de 300/ 1000èmes des parties communes générales de l'immeuble ; qu'il résulte de la description du lot n° 2 que le droit à construire, dont bénéficie la SCI Avenir Immobilier III constitue bien un lot privatif composé du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction, ainsi que d'une quote-part de parties communes ainsi que l'a rappelé à juste titre le premier juge ; que ce droit à construire ne peut donc être confondu avec l'exercice du droit accessoire d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes visé à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; que comme l'a précisé le tribunal dans le jugement déféré, ce droit est perpétuel et n'est pas régi par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 comme le prétend à tort M. X... ; qu'il n'est donc pas soumis au délai de caducité de 10 ans prévu par ce texte ; que la SCI Avenir Immobilier III est donc bien propriétaire d'un lot transitoire et titulaire d'un droit à construire échappant à la caducité de l'article 37 de la loi précitée, sur le terrain de 5 a 07 ca dont elle a la jouissance exclusive et particulière ; qu'en revanche la consistance de ce droit n'étant pas clairement définie dans le règlement de copropriété, sa mise en oeuvre nécessitait une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'il y a donc lieu de confirmer la décision déférée sur tous ces points ; que sur la demande judiciaire d'autorisation de travaux, l'assemblée générale ayant refusé d'accorder à la SCI Avenir Immobilier III l'autorisation de travaux qu'elle demandait, cette dernière était recevable à agir sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 en sollicitant l'autorisation judiciaire d'effectuer lesdits travaux ; que contrairement à ce que soutient M. X..., l'autorisation de construire, en l'absence de consistance définie du droit à construire, relevait de la majorité de l'article 25 b et non 26 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; que le règlement de copropriété prévoyant en son article 15 que « sous réserve de l'obtention des autorisations administratives, chaque copropriétaire pourra librement faire édifier des constructions nouvelles sur le terrain dont il a la jouissance exclusive dans la limite du COS disponible », il n'apparaît pas que la construction envisagée par la SCI Avenir (pavillon d'un étage) soit contraire à la destination de l'immeuble, dès lors que M. X..., propriétaire du lot n° 1 était lui-même propriétaire d'une maison édifiée sur 4 niveaux (sous-sol, rez-de-chaussée, premier et second étages) ; qu'il ne peut être soutenu que le projet de construction envisagé par la SCI portait atteinte aux droits de M. X... compte tenu de sa hauteur, et de l'emplacement prévu ; qu'enfin la vocation d'un lot transitoire étant d'évoluer et d'être construit, les travaux envisagés par la SCI Avenir constituaient incontestablement pour le propriétaire du lot n° 2 des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; que ces travaux pouvaient donc faire l'objet d'une demande d'autorisation judiciaire de travaux à la suite du refus opposé le 23 juin 2010 par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'enfin le fait que le permis de construire obtenu par la SCI Avenir Immobilier III ait été annulé par la cour administrative d'appel de Paris ne fait nullement obstacle à l'octroi d'une autorisation judiciaire de travaux dès lors que le motif d'annulation repose sur le seul défaut d'autorisation de travaux donné par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'au vu de cet ensemble d'éléments, il y a lieu simplement de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a accordé à la SCI Avenir Immobilier III l'autorisation de faire les travaux refusés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010, mais de l'infirmer en ce qui concerne la conformité au permis de construire accordé le 30 septembre 2008 en prévoyant que cette autorisation sera accordée sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires ; que sur les demandes accessoires, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Avenir Immobilier III les frais irrépétibles exposés par elle au cours de la procédure ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il convient d'y ajouter une nouvelle somme de 2 000 euros pour les frais irrépétibles exposés en appel qui sera supportée in solidum par le syndicat des copropriétaires et par M. X..., appelant ; qu'il convient de prévoir que la dispense des frais de procédure accordée en première instance à la SCI Avenir Immobilier III en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera étendue à la procédure d'appel ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'autorisation de travaux, il résulte des pièces produites et des débats que la copropriété sise 8 rue de la Madeleine et 31 avenue Marie-Louise à Saint-Maur-des-Fossés comporte deux lots ; que le lot n° 1, constitué d'une maison d'habitation élevée sur deux étages, de dépendances et du droit à la jouissance exclusive et particulière de la parcelle de terrain cadastrée section BH n° 25, 8 rue de la Madeleine, pour 14 ares 45 centiares, est la propriété de M. X... ; que le lot n° 2, constitué du droit de construire sur la partie de terrain cadastrée section BH n° 74, 31 avenue Marie-Louise, pour 5 ares 7 centiares, avec droit à la jouissance exclusive et particulière dudit terrain, a été acquis par la SCI Avenir Immobilier III selon acte notarié du 11 mars 1991 ; que la SCI Avenir Immobilier III a déposé le 14 juin 2005, une demande de permis de construire un pavillon sur ce lot, auprès de la mairie de Saint-Maur-des-Fossés, ce qui lui a été refusé par arrêté en date du 24 octobre 2005 ; qu'un jugement du tribunal administratif de Melun en date du 15 mai 2008 a annulé cet arrêté, et le permis de construire a finalement été accordé par arrêté du 30 septembre 2008 ; que cependant, lors de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 23 juin 2010, la résolution n° 14 ayant pour objet l'autorisation de travaux à donner à la SCI Avenir Immobilier III a été rejetée après deux votes, aux majorités des articles 25 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; que la SCI Avenir Immobilier III fait valoir qu'elle est propriétaire d'un lot transitoire ayant vocation à recevoir une construction, ce que ne pouvait ignorer M. X..., et que ce dernier est mal fondé à refuser d'autoriser des travaux ayant reçu un permis de construire ; que M. X... et le syndicat des copropriétaires font valoir que le droit de construire est caduc au motif qu'il n'a pas été utilisé dans les dix ans de la convention ; que M. X... soutient de plus que le droit accordé au propriétaire du lot n° 2, faute d'avoir été suffisamment défini, ne répond pas aux exigences de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être considéré comme nul ou à tout le moins caduc ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division a été établi le 1er octobre 1982, et la demande d'autorisation de construire a été formulée le 23 juin 2010 ; qu'il y a donc lieu de déterminer si le lot n° 2 constitue ou non un lot transitoire, dont le titulaire dispose d'un droit de construire échappant à la caducité édictée par l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il convient de souligner que ces dispositions légales concernent l'exercice d'un droit accessoire à des parties communes, telles que le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours ou jardins constituant des parties communes ; qu'or le lot n° 2 dont est propriétaire la SCI Avenir Immobilier III, n'a pas pour objet l'exercice d'un droit accessoire, mais constitue bien un lot privatif composé du droit exclusif d'utiliser le sol pour édifier une construction ainsi que d'une quote-part de la propriété du sol, partie commune ; que le droit de construire dont dispose la SCI Avenir Immobilier III est donc perpétuel ; que dans la mesure où sa consistance n'est pas définie clairement dans le règlement de copropriété, la SCI Avenir Immobilier III devait solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser la construction envisagée ; que cette décision relève de la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et non pas de celle de l'article 26 ; que la SCI Avenir Immobilier III est donc recevable à solliciter l'autorisation de travaux du tribunal dès lors que sa demande a été rejetée par l'assemblée générale par une décision devenue définitive, en application des dispositions de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; qu'il n'est pas contestable que le maire de Saint-Maur-des-Fossés a accordé le permis de construire pour une construction comportant un rez-de-chaussée et un étage ; qu'il n'est pas démontré que ces travaux portent atteinte à l'esthétique, à la destination de l'immeuble ou aux droits de l'autre copropriétaire, M. X... ; que le refus de l'assemblée générale apparaissant injustifié, les travaux seront autorisés, aux conditions énoncées dans les documents joints à la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010 et en conformité avec le permis de construire accordé le 30 septembre 2008 ; que sur les autres demandes, l'équité commande d'indemniser la SCI Avenir Immobilier III de ses frais irrépétibles et de condamner uniquement le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il est justifié de faire application de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 au bénéfice de la SCI Avenir Immobilier III et de faire droit à sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut condamner que la partie perdante à payer à l'autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le litige opposait les deux uniques copropriétaires constituant à eux seuls le syndicat des copropriétaires au sein de l'immeuble en copropriété ; que le syndicat des copropriétaires n'ayant, par essence même, pas pris parti en cause d'appel en faveur de l'un des deux copropriétaires le constituant, et ayant uniquement demandé de dire ce que de droit sur la demande d'autorisation des travaux formée par la SCI Avenir Immobilier III et refusée par M. X... lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 juin 2010, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé en le condamnant, par voie de confirmation du jugement déféré et d'adjonction, au paiement de deux indemnités d'un montant respectif de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le droit de construire mentionné dans la description d'un lot de copropriété ne peut en constituer la partie privative qu'à la condition d'être concrètement défini dans sa consistance et son implantation ; qu'en retenant qu'il résultait de la description du lot n° 2 que le droit de construire mentionné dans le règlement de copropriété constituait la partie privative d'un lot transitoire détenu par la SCI Avenir Immobilier III, et en condamnant le syndicat des copropriétaires, par voie de confirmation du jugement déféré et d'adjonction, au paiement de deux sommes d'un montant respectif de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tout en relevant cependant que la consistance de ce droit n'était pas définie dans le règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965.