Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 septembre 2009, 08-19.112, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-09-22
Numéro d'affaire : 08-19112
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2008-05-07
Président : M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président)
Avocats : Me Odent, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les trois moyens réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant retenu que la promesse synallagmatique de vente n'était pas devenue caduque faute par M. X... d'avoir fourni la caution bancaire prévue à l'acte puisque le vendeur avait accepté d'en proroger les effets à deux reprises, que la substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse synallagmatique ne constituait pas une cession de créance et n'emportait pas obligation d'accomplir les formalités prévues à l'article 1690 du code civil, que la seule obligation s'imposant conventionnellement à l'acquéreur était de notifier sans forme son intention d'user du bénéfice de la clause de substitution à domicile élu laquelle avait été réalisée par courrier du 24 juin 2005, pour la substitution consentie par M. X... à la société MGM et le 18 juillet 2005 pour la substitution consentie à la société civile immobilière Beauvert et à la société Finareal et qu'aux termes du protocole d'accord du 15 juin 2005 La société MGM était intervenue tant en son nom qu'en qualité de porte fort de M. X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit, à bon droit, la perfection de la vente par la société civile immobilière Arnaldo à la société civile immobilière Riviera Beauvert et à la société Finareal ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Arnaldo et la société Nouvelle société Idéal garage aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Arnaldo et la société Nouvelle société Idéal garage à payer à la société civile immobilière Riviera Beauvert et à la société Finareal, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de M. X..., de la société Arnaldo et de la société Nouvelle société Idéal garage ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Arnaldo et la société Nouvelle société Idéal garage. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente par la SCI ARNALDO à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL de l'immeuble objet du compromis de vente du 7 novembre 2002, au prix et aux charges et conditions convenus dans ledit compromis et les avenants de prolongation du 29 juillet 2004 et du 26 avril 2005, et d'avoir en conséquence dit que son arrêt vaudra vente en cas d'absence de réitération de la vente par acte authentique devant le notaire choisi par les acquéreurs dans le délai de trois mois suivant la signification de son arrêt ; Aux motifs que « la promesse synallagmatique de vente n'est pas devenue caduque faute par Jean-Claude X... d'avoir fourni la caution bancaire prévue à cet acte puisque le vendeur a néanmoins accepté d'en proroger les effets à deux reprises et qu'il ne peut se prévaloir de son ignorance du non respect de cette clause du contrat par l'acquéreur alors qu'il lui revenait de s'en informer en particulier avant de signer les avenants de prolongation des effets du contrat initial » ; Alors que, de première part, le compromis de vente faisait obligation à l'acquéreur de produire, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 60 jours à compter du jour de la signature de l'acte, un cautionnement bancaire destiné à garantir le paiement éventuel d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 21.342,86 euros, et prévoyait qu' « à défaut, le présent acte sera résolu sans formalité et le vendeur libéré de son engagement » ; que les avenants du 29 juillet 2004 et du 26 avril 2005 se limitaient à proroger les effets de la promesse de vente sans y apporter aucune modification, et donc sans supprimer l'obligation de fourniture d'un cautionnement mise à la charge de l'acquéreur ; qu'en décidant que le compromis de vente n'était pas caduc tout en constatant que l'acquéreur n'avait pas exécuté son obligation de produire un cautionnement, aux seuls motifs que le vendeur, la SCI ARNALDO, avait accepté de proroger les effets du compromis de vente à deux reprises et qu'il ne pouvait se prévaloir de son ignorance du non respect de cette obligation dès lors qu'il lui appartenait de s'enquérir de son exécution avant de signer les avenants de prorogation, alors que les avenants du 29 juillet 2004 et du 26 avril 2005 se limitaient à différer dans le temps les effets de promesse sans supprimer l'obligation de fourniture dudit cautionnement, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties en violation de l'article 1134 du Code civil ; Alors que, de seconde part, la renonciation à un droit, qui ne se présume pas, ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de l'intéressé de renoncer ; que la conclusion des avenants de prolongation de la promesse de vente des 29 juillet 2004 et 26 avril 2005, qui avaient pour seul effet de reporter la durée de validité de la promesse et donc de décaler dans le temps le terme extinctif de celle ci, n'emportait pas extinction de l'obligation faite par le contrat à l'acquéreur de fournir un cautionnement bancaire en garantie du recouvrement de l'indemnité d'immobilisation due pour le cas où ce dernier ne réaliserait pas la vente avant l'expiration du terme prorogé ; qu'il en résulte qu'en décidant que la promesse de vente n'était pas devenue caduque au motif que le vendeur, la SCI ARNALDO, avait, en acceptant de proroger les effets de la promesse, renoncé à se prévaloir de la résolution de cette dernière, pourtant acquise à raison du manquement de l'acquéreur à son obligation de fournir un cautionnement bancaire, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ; Et autres motifs que « la substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente prévoyant cette faculté ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du Code civil étant précisé que la seule obligation de l'acquéreur était en l'espèce de notifier sans forme "son intention d'user du bénéfice de la clause de substitution à domicile élu" ce qui a été réalisé puisque le notaire rédacteur de l'acte a pu établir le projet d'acte au nom de la SCI RIVIERA BEAUVERT issue de la SA FINAREAL comme acquéreur et inviter le représentant légal de cette société à venir signer l'acte, outre qu'il n'en est résulté aucun inconvénient pour le vendeur, l'acquéreur initial restant solidairement tenu avec le substitué du paiement du prix et des frais ainsi que de l'exécution des conditions et charges ce qui accroît les garanties au profit de la SCI ARNALDO ; que la notification est en outre prévue sans forme ; que Jean-Claude X... justifie avoir avisé à Maître Y..., notaire désigné par les parties pour dresser l'acte authentique de vente, qu'il serait substitué par la société MGM et le notaire en a pris acte en adressant à cette société un courrier le 24 juin 2005 puis cet officier ministériel a pris acte de la seconde substitution en adressant le 18 juillet 2005 à la SCI RIVIERA BEAUVERT le projet d'acte de vente ; que pour s'opposer à la substitution d'acquéreur, la SCI ARNALDO n'est pas mieux fondée à invoquer les dispositions de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 sur la nullité de cession à titre onéreux de droits conférés par une promesse de vente lorsque cette cession à titre onéreux est consentie par un professionnel de l'immobilier dès lors qu'il n'est pas démontré que la substitution de MGM à Jean-Claude X... constitue une cession à titre onéreux ; qu'en outre la clause de substitution n'a pas été outrepassée dans les rapports avec le vendeur qui n'est pas recevable en tant que tiers à invoquer la nullité du protocole d'accord du 15 juin 2005 entre MGM, d'une part, et la SCI DOMAINE DE BEAUVERT et la SA FINAREAL, d'autre part » ; Alors que, de troisième part, la cession d'une promesse synallagmatique de vente est soumise aux exigences de l'article 1690 du Code civil, et que l'acceptation de la cession par le débiteur cédé, qui peut être tacite, doit reposer sur un véritable acquiescement de ce dernier, sauf à ce que la substitution d'acquéreurs lui soit inopposable ; que pour établir que l'obligation faite à l'acquéreur par le compromis de vente de notifier au vendeur, la SCI ARNALDO, son intention d'user de la faculté de substitution prévue au contrat, l'arrêt s'est borné à énoncer que "le notaire rédacteur de l'acte a pu établir le projet d'acte au nom de la SCI RIVIERA BEAUVERT issue de la SA FINAREAL comme acquéreur et inviter le représentant légal de cette société à venir signer l'acte" ; qu'en omettant ainsi d'établir que la SCI ARNALDO avait été informée de la substitution de M. X... par la Société MGM, et de la substitution de la Société MGM par les Sociétés RIVIERA BEAUVERT et FINAREAL, et qu'elle avait acquiescé à ces substitutions, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1690 du Code civil ; Alors que, de quatrième part, les moyens de fait sur lesquels repose le jugement entrepris dont la confirmation est sollicitée par les intimés doivent être expressément écartés par les motifs de l'arrêt infirmatif ; que la SCI ARNALDO et la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE alléguaient dans leurs écritures d'appel, offres de preuve à l'appui, que les substitutions invoquées, et notamment la substitution de la Société MGM par les Sociétés RIVIERA BEAUVERT et FINAREAL, n'étaient pas intervenues avant l'expiration du délai de validité de la promesse de vente ; que le jugement entrepris, dont la confirmation était demandée par la SCI ARNALDO et la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE, avait retenu qu' « il est incontestable que la substitution de la SA MGM par la SA FINANCEMENT REALISATION-FINAREAL, bénéficiaire final et signataire de l'acte authentique de vente, n'a jamais été notifiée à la SCI ARNALDO, qui n'en connaissait même pas l'existence, et ce avant l'expiration du délai de validité de la promesse, le 30 juin 2005 », et qu' « il importe donc peu que la SA MGM ait signifié à la SCI ARNALDO le transport le 28 septembre 2005, à titre incident » puisqu' « à cette date le délai de validité de la promesse avait déjà expiré » ; qu'en s'abstenant de vérifier et de préciser, en l'espèce, ainsi qu'il lui était pourtant demandé, si la prétendue notification de la substitution de la Société MGM par les Sociétés RIVIERA BEAUVERT et FINAREAL était intervenue dans le délai de validité du compromis de vente, qui expirait, par l'effet de l'avenant de prolongation du 26 avril 2005, le 30 juin 2005, la Cour d'appel a privé sa décision de bale légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; Alors que, de cinquième part, dans leurs écritures délaissées, les Sociétés ARNALDO et NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE ont contesté l'existence de la cession initiale entre M. X... et la Société MGM en faisant valoir qu'aucune substitution n'avait pu avoir lieu dès lors que la Société MGM s'était engagée à l'égard des Sociétés RIVIERA BEAUVERT et FINANCEMENT REALISATION FINAREAL, dans le protocole d'accord du 15 juin 2005, en qualité de porte-fort de M. X... ; qu'en n'apportant aucune réponse à ce moyen susceptible d'avoir une incidence décisive sur la solution du litige, dès lors qu'en s'engageant en qualité de porte-fort de M. X..., la Société MGM promettait simplement le fait de ce dernier à l'égard des Sociétés RIVIERA BEAUVERT et FINANCEMENT REALISATION FINAREAL, ce qui signifiait qu'aucune cession ou substitution n'était intervenue entre M. X... et la Société MGM, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SARL NOUVELLE SOCIETE GARAGE IDEAL était tenue, en exécution de la convention du 7 novembre 2o02, de libérer les locaux qu'elle occupe, objet du bail du 18 septembre 1989, à la demande des sociétés acquéreurs, pendant un an et sans indemnité ; Aux motifs que « la convention de vente du 7 novembre 2002 est opposable à la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE intervenue à cet acte et intimé dans la présente instance de sorte que la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL sont fondés à demander l'exécution par cette société locataire des obligations qu'elle a souscrites et en particulier l'obligation de libérer les lieux sans indemnité pendant un an à compter de la demande qui en sera faire par l'acquéreur » ; Alors que « en raison de l'indivisibilité ou de la dépendance nécessaire existant entre les chefs du dispositif de l'arrêt, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a dit que la SARL NOUVELLE SOCIETE GARAGE IDEAL doit, en exécution de la convention du 7 novembre 2002, libérer à la demande de l'acquéreur les locaux qu'elle occupe pendant un an et sans indemnité. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCI ARNALDO à payer à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL, prises ensemble, la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts ; Aux motifs que « la demande de la SCI RIVIERA BEAUVERT et de la SA FINAREAL en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI ARNALDO, venderesse, qui a refusé à tort de réitérer la vente en cherchant à obtenir des substitués un prix plus que doublé par rapport à celui qui avait été initialement convenu, a causé aux acquéreurs un préjudice en modifiant leur projet dès lors que la vente de la parcelle voisine n° 309 par les Consorts Z... a été réalisée et qu'une opération de promotion immobilière unique sur l'ensemble était envisagée ; que cependant, la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL ne versent aux débats qu'une lettre relative aux négociations pour l'acquisition d'autres parcelles proches au soutien de leur demande en paiement de la somme de 2.000.000 d'euros à titre de dommages et intérêts ou d'une provision et d'une expertise sans expliciter la consistance et l'ampleur de leur préjudice en se bornant à faire valoir que la résistance de la SCI ARNALDO leur a fait perdre le bénéfice de promesses de ventes d'autres parcelles et sans démontrer la relation de cause à effet ni apporter d'élément chiffré sur l'ampleur du préjudice consécutif à une éventuelle perte de chance d'acquérir d'autres parcelles ; qu'enfin il n'est rien produit pour étayer l'allégation de non mise en oeuvre d'un permis de construire de 55 logements ; qu'alors qu'une mesure d'expertise ne peut avoir pour objet de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve qui leur incombe, en considération des seuls éléments dont la cour dispose, la SCI ARNALDO doit être condamnée à payer à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL la somme globale de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les manquements du vendeur à son obligation d'exécution de bonne foi des conventions » ; Alors que « en raison de l'indivisibilité ou de la dépendance nécessaire existant entre les chefs du dispositif de l'arrêt, la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen de cassation entraînera, en application de l'article 624 du Code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la SCI ARNALDO à payer à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL, prises ensemble, la somme de 15.000 euros à titre de dommages intérêts.