Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 novembre 2018, 17-22.198, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-11-22
Numéro d'affaire : 17-22198
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2017-07-04
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 juillet 2017), que la société Sport immo a bénéficié d'une promesse unilatérale de vente d'un terrain consentie par la société civile immobilière (SCI) Yanlaebasan, sous la condition suspensive d'absence d'exercice du droit de préemption ; qu'elle a formé un recours contre la décision de préemption de la commune de La Ciotat, ainsi que contre la délibération du conseil municipal autorisant l'acquisition amiable du terrain ; que la SCI Yanlaebasan a vendu le terrain à la commune ; que, par jugement définitif, le tribunal administratif a annulé la décision de préemption ; que la municipalité de La Ciotat ayant décidé de revendre la majeure partie du terrain à la SCI Pied de la Ville, la société Sport immo les a assignées, ainsi que M. X..., gérant de la SCI, en réalisation de la vente à son profit et en déclaration de responsabilité de la commune pour faute ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Sport immo fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes en réalisation de la vente à son profit et interdiction de la vente à la SCI Pied de Ville, alors, selon le moyen : 1°/ que la société Sport immo invoquait la fraude commise par la commune qui après avoir exercé un droit de préemption sur l'immeuble de la société Yanlaebasan par une décision qui devait être annulée par le juge administratif, s'est portée acquéreur amiable de cet immeuble en connaissance de cause de l'existence de la promesse unilatérale de vente consentie sur cet immeuble à la société Sport immo et toujours en cours à la date de cette cession amiable ; qu'elle se prévalait de son éviction du bénéfice de cette promesse de vente unilatérale de vente et de la complicité de la SCI Pied de Ville ; qu'en énonçant que la société Sport immo se prévaut tout comme devant le juge administratif, de la qualité d'acquéreur évincé à la suite de la décision de préemption annulée, la cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2°/ que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il résulte seulement du jugement du tribunal administratif de Marseille du 26 septembre 2013 (n° 1200297), que la commune de La Ciotat étant devenue propriétaire du bien non pas par l'effet de l'exercice de la décision de préemption qui a été annulée par le tribunal mais par la conclusion d'un acte de cession amiable, les dispositions de l'article L. 911-1 du code de justice administrative qui autorisent le juge à prendre une mesure d'exécution lorsque la décision qu'il prend implique nécessairement cette mesure, sont sans application et ne permettent pas d'ordonner la rétrocession sollicitée ; que dès lors, l'autorité de la chose jugée par ce jugement ne pouvait interdire à la société Sport immo de demander la rétrocession de l'immeuble, en invoquant la fraude de la commune de La Ciotat qui l'a évincée du bénéfice de la promesse unilatérale de vente ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1351 ancien devenu 1355 du code civil ; 3°/ que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il résulte seulement du jugement du tribunal administratif de Marseille du 26 septembre 2013 (n°1202766 ), que la société Sport immo n'a pas intérêt à agir en nullité de la délibération du conseil municipal décidant l'acquisition amiable du terrain, faute d'avoir été évincée de l'acquisition de ce bien par le jeu de l'exercice du droit de préemption ; qu'en décidant que la demande de la société Sport immo tendant à la rétrocession du bien, fondée sur la fraude de la commune de La Ciotat en ce qu'elle a acquis le bien litigieux à l'amiable après avoir renoncé à l'exercice du droit de préemption en l'évinçant du bénéfice de la promesse unilatérale de vente, se heurterait à l'autorité de la chose jugée par ce jugement, la cour d'appel a violé l'article 1351 ancien devenu 1355 du code civil ; 4°/ qu'en excluant la qualité pour agir de la société Sport immo après avoir constaté qu'elle était bénéficiaire sur le bien acquis par la commune de La Ciotat, d'une promesse de vente unilatérale en cours à la date de cette acquisition, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, et partant a violé les articles 1589 du code civil et 31 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que, par un jugement définitif, le tribunal administratif avait rejeté la demande de la société Sport immo tendant à ce qu'il soit fait injonction à la commune de La Ciotat de lui vendre le terrain cédé par la SCI Yanlaebasan au motif que, l'acquisition ayant été réalisée à l'amiable par la commune, la société Sport immo ne pouvait se prévaloir à l'égard de celle-ci de la qualité d'acquéreur évincé, la cour d'appel, qui a retenu, sans modifier l'objet du litige, que l'argumentation développée devant le juge judiciaire, qui tendait aux mêmes fins, demeurait identique puisqu'elle reposait sur la qualité d'acquéreur évincé à la suite d'une décision de préemption annulée, laquelle était considérée par la société Sport immo comme faite en fraude de ses droits, a décidé à bon droit, dès lors que le bénéficiaire de la promesse de vente ne demandait pas la nullité de la cession amiable au profit de la commune ni sa substitution dans les droits de celle-ci, qu'en raison de l'autorité de la chose jugée attachée aux décisions de la juridiction administrative, les demandes principales de la société Sport immo étaient irrecevables ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Sport immo fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en responsabilité de la commune de La Ciotat ; Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse unilatérale de vente expirait le 30 octobre 2012 à 16 heures, que le bénéficiaire se réservait la faculté d'en demander ou non la réalisation et que, faute par lui d'avoir réalisé l'acquisition dans les formes et délais fixés, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue et constaté que la société Sport immo avait exercé des recours gracieux puis contentieux contre la décision de préemption, la cour d'appel, par motifs adoptés non critiqués, a exactement retenu que la société Sport immo, n'ayant pas levé l'option, n'avait acquis aucun droit sur ce bien et a pu en déduire que sa demande en déclaration de responsabilité civile de la commune en raison de la perte du bénéfice de la promesse de vente devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sport immo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sport immo et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la commune de La Ciotat ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Sport immo PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes formées par la société Sport Immo relativement à l'interdiction de la vente à la SCI Pied de Ville et à la vente à son profit d'une partie des biens vendus par la SCI Yanlaebasan à la commune de La Ciotat par acte notarié en date du 18 janvier 2012 ; AUX MOTIFS QU'il est constant que la SCI Yanlaebasan a consenti, suivant acte du 22 mars 2011, une promesse unilatérale de vente au profit de la Sarl Sport Immo portant sur un terrain situé à La Ciotat, quartier [...], constitué des parcelles cadastrées section [...] (42 a), [...] (13 a 71 ca), [...] (6 a 37 ca), [...] (6 a 40 ca), [...] (32 a 95 ca) et [...] (40 a 40 ca), soit une surface de 14.183 m 2, au prix de 4.500.000 euros ; que cette promesse était conclue sous diverses conditions suspensives, notamment celle d'absence d'exercice du droit de préemption et celle d'obtention d'un permis de construire, au plus tard le 1er juin 2012, pour la réalisation d'un projet d'une SHON de 9000 m 2 ; que la promesse de vente expirait le 30 octobre 2012 à 16 heures, le promettant s'interdisant de vendre pendant toute la durée de validité de la promesse et le bénéficiaire se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation suivant qu'il lui conviendra, étant rappelé que, faute pour lui d'avoir réalisé l'acquisition dans les formes et délais fixés, il sera déchu du droit d'exiger la réalisation de la promesse, celle-ci étant considérée comme nulle et non avenue ; que la commune de La Ciotat a notifié sa décision de préemption du terrain en date du é0 juillet 2011 au prix de 1.560.000 euros, suivant en cela l'avis du service du domaine du 13 juillet 2011 ; que la venderesse, la SCI Yanlaebasan a, par courrier du 20 septembre 2011, contesté ce prix et que la commune a saisi le juge de l'expropriation en fixation du prix ; que de son côté, la Sarl Sport Immo a contesté la décision de préemption et exercé un recours gracieux puis un recours contentieux devant le tribunal administratif de Marseille ; Que suivant acte authentique du 18 janvier 2012 reçu par Me Z..., notaire, la SCI Yanlaebasan a vendu le terrain litigieux à la commune de La Ciotat, agissant en vertu d'une délibération du conseil municipal du 19 décembre 2011, moyennant le prix de 2.300.000 euros; que la Sarl Sport Immo a formé un recours en annulation de cette délibération devant le tribunal administratif de Marseille, le 19 avril 2012 ; que le tribunal administratif de Marseille a rendu, le 26 septembre 2013, deux jugements sur les deux recours successivement formés par la Sarl Sport Immo ; que dans son premier jugement, le tribunal administratif a fait droit à la demande en nullité de la décision de préemption du 20 juillet 2011 prise par le maire de La Ciotat, mais a rejeté la demande de la Sarl Sport Immo d'injonction à la commune de La Ciotat de s'abstenir de vendre le bien à un tiers et de lui proposer, en sa qualité d'acquéreur évincé, d'acquérir le bien au prix fixé par le tribunal, le juge administratif retenant que le terrain a fait l'objet d'une cession amiable au profit de la commune au prix de 2.300.000 euros et que l'annulation de la décision de préemption est sans effet sur la validité de cette cession et ne permet pas de faire droit aux demandes d'injonction de la Sarl Sport Immo ; que, dans son second jugement, le tribunal administratif a rejeté la requête en annulation de la délibération du conseil municipal du 19 décembre 2011 approuvant l'acquisition amiable du terrain, considérant que la cession amiable n'est pas une conséquence de l'exercice du droit de préemption urbain et que dès lors, la qualité d'acquéreur évincé par la décision de préemption ne confère pas à la Sarl Sport Immo un quelconque intérêt à agir contre un acte pris dans le cadre d'une cession amiable ; que, suivant délibération en date du 23 décembre 2013, le conseil municipal a décidé de céder les terrains à détacher de la propriété acquise auprès de la SCI Yanlaebasan pour une surface de 13.500 m 2 constituant les parcelles [...] , [...], [...], [...] et [...] au prix de 2.040.000 euros au profit de la SCI Pied De Ville représentée par son gérant, M. Jean-Christophe X..., avec obligation d'édification d'un bâtiment destiné principalement à l'exploitation d'un complexe de cinéma ; que la Sarl Sport Immo a saisi le tribunal de grande instance de Marseille pour voir dire que la commune de La Ciotat est tenue de ne pas vendre le terrain à la SCI Pied De Ville et doit signer l'acte de vente à son profit ; que la question de la nullité de l'assignation délivrée par la Sarl Sport Immo n'est plus en débat devant la cour ; que c'est à bon droit que la commune de La Ciotat oppose à ces prétentions le défaut de qualité à agir de la Sarl Sport Immo en se prévalant des décisions rendues par le tribunal administratif de Marseille du 26 septembre 2013 ; qu'en effet, devant le tribunal administratif, la Sarl Sport Immo demandait qu'il soit fait injonction à la commune de lui vendre le terrain cédé par la SCI Yanlaebasan en se prévalant de sa qualité d'acquéreur évincé par la décision de préemption annulée et que le tribunal administratif a rejeté cette prétention en retenant que l'acquisition avait été faite à l'amiable par la commune, indépendamment de la décision de préemption, et que la Sarl Sport Immo ne pouvait se prévaloir en aucune façon à l'égard de la commune de la qualité d'acquéreur évincé ; que les décisions du tribunal administratif ont à cet égard l'autorité de la chose jugée et que le fait que le bien soit aujourd'hui revendu par la commune à un tiers ne constitue pas un élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le juge administratif sur la qualité de la Sarl Sport Immo à agir comme acquéreur évincé ; que l'argumentation développée par la Sarl Sport Immo pour obtenir ici que la commune soit contrainte de lui céder le terrain reste identique à celle qui était développée devant le tribunal administratif puisqu'elle se prévaut de la qualité d'acquéreur évincé à la suite de la décision de préemption annulée et considérée par l'appelante comme faite en fraude de ses droits ; qu'il convient en conséquence de déclarer irrecevables les demandes de la Sarl Sport Immo tendant à obtenir la condamnation de la commune de La Ciotat à lui céder les parcelles cadastrées sur la commune de La Ciotat quartier [...] section [...] , [...], [...], [...] et [...] aux lieu et place de la SCI Pied De Ville, pour défaut de qualité à agir ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE par deux jugements définitifs du 26 septembre 2013, le Tribunal administratif de Marseille a jugé que la commune de La Ciotat n'était pas devenue propriétaire par l'effet de la décision de préemption illégale et que la qualité d'acquéreur évincé ne lui conférait pas intérêt et qualité pour demander l'annulation d'une délibération concernant une acquisition à l'amiable à savoir la délibération en date du 19 décembre 2011. Il est constant que la promesse de vente en date du 22 mars 2011 était une promesse unilatérale de vente et que la SARL Sport Immo n'a jamais levé l'option. Elle n'a donc jamais eu la qualité de propriétaire du bien immobilier litigieux. Il est également constant que la qualité de propriétaire de la commune de La Ciotat résulte de la vente amiable conclue avec la SCI Yanlaebasan et constatée par acte notarié en date du 18 janvier 2012. La SARL Sport Immo ne peut donc se prévaloir des droits reconnus aux acquéreurs évincés en matière de préemption ce qui du reste a été définitivement jugé par le Tribunal administratif de Marseille. La vente conclue entre la commune de La Ciotat et la SCI Yanlaebasan apparaissant juridiquement parfaitement régulière, la SARL Sport Immo ne peut prétendre limiter les prérogatives de la commune de La Ciotat en sa qualité de propriétaire et notamment s'imposer en tant qu'acquéreur. La SARL Sport Immo ne peut valablement faire valoir que la commune de La Ciotat et la SCI Pied de Ville ont agi en fraude de ses droits dans la mesure où elle n'a jamais levé l'option et où elle n'a jamais eu la qualité de propriétaire du bien immobilier litigieux ce qui ne lui confère aucun droit sur ledit bien. En l'état de ces éléments, la SARL Sport Immo n'a pas qualité pour réclamer la vente à son profit d'une partie des biens vendus par la SCI Yanlaebasan à la commune de La Ciotat. Les demandes relatives à la vente apparaissent dès lors irrecevables sans qu'il soit nécessaire d'examiner la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le Tribunal administratif de Marseille ; 1°- ALORS QUE la société Sport Immo invoquait la fraude commise par la commune qui après avoir exercé un droit de préemption sur l'immeuble de la société Yanlaebasan par une décision qui devait être annulée par le juge administratif, s'est portée acquéreur amiable de cet immeuble en connaissance de cause de l'existence de la promesse unilatérale de vente consentie sur cet immeuble à la société Sport Immo et toujours en cours à la date de cette cession amiable ; qu'elle se prévalait de son éviction du bénéfice de cette promesse de vente unilatérale de vente et de la complicité de la SCI Pied de Ville ; qu'en énonçant que la société Sport Immo se prévaut tout comme devant le juge administratif, de la qualité d'acquéreur évincé à la suite de la décision de préemption annulée, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2°- ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il résulte seulement du jugement du Tribunal administratif de Marseille du 26 septembre 2013 (n°1200297), que la commune de La Ciotat étant devenue propriétaire du bien non pas par l'effet de l'exercice de la décision de préemption qui a été annulée par le Tribunal mais par la conclusion d'un acte de cession amiable, les dispositions de l'article L 911-1 du code de justice administrative qui autorisent le juge à prendre une mesure d'exécution lorsque la décision qu'il prend implique nécessairement cette mesure, sont sans application et ne permettent pas d'ordonner la rétrocession sollicitée ; que dès lors, l'autorité de la chose jugée par ce jugement ne pouvait interdire à la société Sport Immo de demander la rétrocession de l'immeuble, en invoquant la fraude de la commune de La Ciotat qui l'a évincée du bénéfice de la promesse unilatérale de vente ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1351 ancien devenu 1355 du code civil ; 3°- ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'il résulte seulement du jugement du Tribunal administratif de Marseille du 26 septembre 2013 (n° 1202766 ), que la société Sport Immo n'a pas intérêt à agir en nullité de la délibération du conseil municipal décidant l'acquisition amiable du terrain, faute d'avoir été évincée de l'acquisition de ce bien par le jeu de l'exercice du droit de préemption ; qu'en décidant que la demande de la société Sport Immo tendant à la rétrocession du bien, fondée sur la fraude de la commune de La Ciotat en ce qu'elle a acquis le bien litigieux à l'amiable après avoir renoncé à l'exercice du droit de préemption en l'évinçant du bénéfice de la promesse unilatérale de vente, se heurterait à l'autorité de la chose jugée par ce jugement, la Cour d'appel a violé l'article 1351 ancien devenu 1355 du code civil ; 4°- ALORS QU'en excluant la qualité pour agir de la société Sport Immo, après avoir constaté qu'elle était bénéficiaire sur le bien acquis par la commune de La Ciotat, d'une promesse de vente unilatérale en cours à la date de cette acquisition, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, et partant a violé les articles 1589 du code civil et 31 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAITS GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Sport Immo de sa demande tendant à voir dire que la commune de La Ciotat a commis à son encontre une faute engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; AUX MOTIFS QUE sur la demande subsidiaire de la société Sport Immo visant à voir retenir la responsabilité civile de la commune de La Ciotat sur le fondement de l'article 1382 du code civil, que l'appelante invoque la fraude à ses droits et la spoliation dont elle a été victime du fait des agissements de la commune de La Ciotat ; qu'elle lui reproche d'avoir volontairement fait tomber la promesse dont elle bénéficiait par sa préemption illégale puis par l'acquisition à l'amiable du terrain; mais qu'il convient de rappeler, d'une part que la vente du terrain à la commune a eu lieu indépendamment de la décision de préemption par un acte de cession amiable tout à fait légal, conformément à une délibération du conseil municipal parfaitement valable, de sorte que c'est en vain que la Sarl SPORT IMMO se plaint d'une acquisition « illégale »; qu'il y a lieu par ailleurs de relever, comme le souligne la SCI Pied De Ville dans ses écritures, que la promesse unilatérale de vente conclue le 22 mars 2011 entre la SCI Yanlaebasan et la Sarl Sport Immo est inopposable à la commune et à la SCI Pied De Ville qui y sont totalement étrangères, de sorte que son éviction des droits qui lui étaient conférés en exécution de la promesse de vente par l'effet de la vente au bénéfice de la commune ne peut être imputée à faute, ni à la commune de La Ciotat, ni à la SCI Pied De Ville qui n'est que le sous-acquéreur ; que la demande de la Sarl Sport Immo en déclaration de responsabilité civile à raison de la perte du bénéfice de la promesse unilatérale de vente du 22 mars 2011 sera donc rejetée ; ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente est fondé à invoquer contre une personne même étrangère à cette promesse, soit la fraude à laquelle celle-ci se serait associée, soit seulement la faute dont elle se serait rendue coupable en acceptant d'acquérir un immeuble qu'elle savait faire l'objet de la promesse ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil.