Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 décembre 2010, 09-71.238, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-12-07
Numéro d'affaire : 09-71238
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2009-05-29
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Gadiou et Chevallier, SCP Monod et Colin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que l'expert avait observé que les éléments retenus ne justifiaient pas une augmentation supérieure à 10 % de la valeur locative et ne constituaient donc pas une modification sensible de la commercialité du secteur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire du juge du fond ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Locate et fils aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour la société Locate et fils PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le montant mensuel du loyer commercial dû par M. X... et la société CAP SUD à la SCI LOCATE & FILS à la somme de 32.878 F, à compter du 10 octobre 1997 ; AUX MOTIFS QUE l'expert M. Y... avait été chargé de fournir à la cour tous éléments lui permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués suivant les critères définis par l'article 23 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en exécution de cette mission, il avait évalué la valeur locative résiduelle à 65.760 F ou 58.920 F suivant que la surface aménagée par le locataire soit ou non déduite ; que la cour de renvoi, après avoir observé que selon la SCI LOCATE & FILS, le commerce était situé en plein centre de SAINT-PIERRE, installé sur trois niveaux et qu'il avait bénéficié d'aménagements et d'infrastructures publiques notamment avec la création à proximité immédiate d'un parking gratuit et d'une zone piétonne récemment aménagée, avait observé que la preuve de l'existence de tels aménagements et leur intérêt réel pour l'activité du commerce ne résultait pas à l'évidence du rapport de l'expert judiciaire M. Y... et avait, en conséquence, ordonné un complément d'expertise ayant notamment pour objet de décrire avec précision les modifications matérielles des facteurs de commercialité intervenues aux alentours du commerce exploité par M. X..., en précisant l'époque à laquelle ces modifications sont intervenues et en donnant un avis sur l'intérêt de ces modifications pour l'activité exercée dans les lieux par le preneur ; que M. Z..., expert désigné en remplacement de M. Y... pour ce complément d'expertise, relevait, en premier lieu, que la demande de déplafonnement du loyer se situait au 10 octobre 1997 et que la modification des facteurs de commercialité les plus proches de la date de demande de renouvellement du loyer ne portaient que sur la création d'un parking en 1994 et la mise en place de parkings payants en 1994 et 1995, à l'exclusion des éléments intervenus postérieurement, soit la création d'une rue piétonne en 1999 et sa transformation en rue semi-piétonne en 2004 ; que si l'expert observait que les éléments retenus pouvaient avoir eu une influence bénéfique sur le commerce exploité par la société CAP SUD, il considérait que ceux-ci ne justifiaient pas une augmentation supérieure à 10 % de la valeur locative et ne constituaient donc pas une modification sensible de la commercialité du secteur, seule susceptible d'autoriser un déplafonnement ; que l'expert précisait enfin que les principaux locaux commerciaux du secteur avaient été réalisés entre 1965 et 1986 et que la commercialité de ce secteur était déjà excellente depuis 1969 ; qu'ainsi il était difficile de prendre en compte une augmentation soudaine de la commercialité du secteur dans la période de 1997 et 1998 ; qu'à l'appui de sa demande de contre-expertise, la société LOCATE & FILS invoque la valeur locative réelle des locaux loués, son évaluation par M. Y..., et l'absence de recherche du deuxième expert relativement à l'établissement d'autres enseignes attractives dans le même secteur ; qu'elle estime que l'expert Z... n'a pas pris en considération tous les éléments de la valeur locative prévus par l'article 23-1 alinéas 1 et 2 du décret du 30 septembre 1953 ; que, cependant, il s'agissait non d'une contre-expertise mais d'un complément d'expertise ayant pour objet de déterminer si une modification sensible de la commercialité du secteur autorisait un déplafonnement ; que la réponse négative du deuxième expert sur la question du déplafonnement ne remet pas en cause les conclusions de M. Y... sur la valeur locative réelle, mais s'oppose à la modification du loyer du fait de l'insuffisance de la modification de la commercialité du secteur ; que la décision entreprise fixant le loyer commercial à la somme de 32.978 F sera confirmée ; ALORS QUE l'établissement d'enseignes attractives dans le même secteur que celui du local considéré constitue un facteur local de commercialité qui doit être pris en compte pour apprécier la variation de la valeur locative autorisant le déplafonnement ; qu'en l'espèce, l'exposante reprochait à l'expert de ne pas avoir pris en compte l'établissement d'enseignes commerciales attractives dans le secteur considéré pour apprécier l'impact de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité sur l'augmentation de la valeur locative du local litigieux ; qu'en se bornant à affirmer que la modification des facteurs de commercialité les plus proches de la date de demande de renouvellement du loyer ne portaient que sur la création d'un parking en 1994 et la mise en place de parkings payants en 1994 et 1995, que la mission de l'expert était de déterminer si une modification sensible de la commercialité du secteur autorisait un déplafonnement et qu'il a conclu à la négative, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si cette implantation d'enseignes commerciales nouvelles n'avait pas eu l'impact allégué, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 145-38 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à l'espèce, ensemble l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1953. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI LOCATE & FILS de sa demande tendant à voir ordonner une complément d'expertise ; AUX MOTIFS QU'à l'appui de sa demande de contre-expertise, la société LOCATE & FILS invoque la valeur locative réelle des locaux loués, son évaluation par M. Y..., et l'absence de recherche du deuxième expert relativement à l'établissement d'autres enseignes attractives dans le même secteur ; qu'elle estime que l'expert Z... n'a pas pris en considération tous les éléments de la valeur locative prévus par l'article 23-1 alinéas 1 et 2 du décret du 30 septembre 1953 ; que, cependant, il s'agissait non d'une contre-expertise mais d'un complément d'expertise ayant pour objet de déterminer si une modification sensible de la commercialité du secteur autorisait un déplafonnement ; que la réponse négative du deuxième expert sur la question du déplafonnement ne remet pas en cause les conclusions de M. Y... sur la valeur locative réelle, mais s'oppose à la modification du loyer du fait de l'insuffisance de la modification de la commercialité du secteur ; qu'il n'y a donc pas lieu à contre-expertise et la décision entreprise fixant le loyer commercial à la somme de 32.978 F sera confirmée ; ALORS QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que, pour débouter la SCI LOCATE & FILS de sa demande de complément d'expertise tendant à intégrer l'implantation des nouvelles enseignes commerciales dans les facteurs locaux de commercialité ayant eu un impact sur la hausse dela valeur locative des locaux considérés, la cour d'appel a retenu que, s'agissant non d'une contre expertise mais d'un complément d'expertise ayant pour objet de déterminer si une modification sensible de la commercialité du secteur autorisait un déplafonnement, la demande n'était pas fondée ; qu'en statuant de la sorte, quand, précisément, l'implantation d'enseignes participait à la hausse de la valeur locative, peu important qu'il s'agisse d'une contre expertise ou d'un complément d'expertise, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé l'article 455 du code de procédure civile.