Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 31 janvier 2006, 04-15.164, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2006-01-31
Numéro d'affaire : 04-15164
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion (chambre civile) 2004-04-16, 2004-04-16
Président : Président : M. TRICOT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint Denis, 16 avril 2004), que M. X... Y... a acquis le 14 décembre 1990 deux parcelles de terre sous le bénéfice de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 691 du Code général des impôts en prenant l'engagement d'y construire un lotissement à usage d'habitation dans un délai de quatre ans ; que cet engagement n'ayant pas été tenu, l'administration fiscale a remis en cause le bénéfice de cette exonération ; qu'après le rejet de sa réclamation, M. X... Y... a saisi le tribunal, qui a prononcé la décharge totale des sommes réclamées par l'administration au motif que le non respect de l'engagement de construire était constitutif d'un cas de force majeure ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... Y... fait grief à l'arrêt d'avoir dit la notification de redressement régulière en la forme, alors, selon le moyen que seuls sont compétents, en matière de droits d'enregistrement, pour notifier un redressement et mettre en recouvrement les droits en résultant les agents affectés au service territorial dont dépend le lieu d'imposition ; que l'agent territorialement compétent pour effectuer le redressement résultant de la déchéance du régime de faveur subordonné à l'engagement pris par l'acquéreur dans l'acte d'achat d'affecter l'immeuble à usage d'habitation, acte qui est soumis à la formalité fusionnée de l'enregistrement et de la publicité foncière, est celui du siège du bureau des hypothèques de la situation de l'immeuble ; qu'en se référant à la compétence territoriale du comptable pour le recouvrement de l'impôt, à savoir le lieu de la situation de l'immeuble, pour en déduire la compétence de l'inspecteur ayant notifié le redressement lorsque seul était compétent l'agent dont dépendait le lieu d'imposition, à savoir le bureau des hypothèques de Saint-Pierre, la cour d'appel a violé l'article 198 quinquies (de l'annexe) IV au Code général des impôts par fausse application et l'article 657 du même Code par refus d'application ; Mais attendu que c'est sans méconnaître les dispositions précitées que la cour d'appel a retenu qu'un inspecteur du centre des impôts du lieu de situation de l'immeuble était territorialement compétent pour notifier la remise en cause du régime fiscal de faveur applicable aux mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d'immeubles assimilés ; que le moyen n'est pas fondé ; Et sur le second moyen : Attendu que M. X... Y... fait encore grief à l'arrêt d'avoir infirmé le jugement, alors, selon le moyen : 1 / que l'acquéreur d'un terrain peut se soustraire à son engagement personnel de construire en se déchargeant de son obligation sur un sous-acquéreur et invoquer à l'expiration du délai de quatre ans les difficultés ou le cas de force majeure auxquels s'est heurté ce sous-acquéreur ; qu'en déclarant la demande de dégrèvement formée par M. X... Y... infondée en ce qu'il avait revendu à la SHLMR le terrain quinze jours après la vente litigieuse et qu'il n'avait pas eu l'intention de remplir lui-même son engagement de construire, la cour d'appel a violé l'article 691 du Code général des impôts, applicable à la cause, par fausse interprétation ; 2 / que la demande de dégrèvement formée par un acquéreur qui n'a pu exécuter son obligation de construire des locaux d'habitation dans le délai de quatre ans est fondée lorsque les difficultés auxquelles il allait se heurter et le refus de permis de construire en résultant n'étaient pas prévisibles au moment de l'achat ; qu'en se fondant sur la condition émise au permis de construire dans le certificat négatif d'urbanisme, à savoir l'obtention préalable (de l'autorisation) de lotir et le certificat d'exécution des prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation pour en déduire le caractère prévisible d'un refus de permis de construire lorsque, en l'espèce, le refus de permis de construire était motivé pour d'autres raisons, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant violant par-là même les dispositions de l'article 691 du Code général des impôts, applicable à la cause ; 3 / qu'un certificat négatif doit énoncer les motifs tirés des dispositions d'urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété ou des conditions de desserte par les équipements publics qui s'y opposent ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le certificat d'urbanisme négatif délivré le 15 octobre 1990 était motivé par le fait que le terrain litigieux était situé en zone naturelle secteur NAU du POS, où seules étaient autorisées les constructions faisant partie d'une d'ensemble de plus de six logements ou lots par hectare et qu'aucun permis de construire ne serait délivré sans l'obtention préalable de l'autorisation de lotir et du certificat d'exécution des prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation prévu par l'article R. 315-36 du Code de l'urbanisme, ce dont il résultait qu'il n'était pas motivé par la loi littoral du 3 janvier 1986; qu'en se fondant néanmoins sur ladite loi pour en déduire la prévisibilité de l'impossibilité de construire au moment de la vente lorsque le certificat négatif n'était pas motivé par l'application de cette loi, la cour d'appel a violé l'article 691 du Code général des impôts, applicable à la cause et l'article R. 410-15 du Code de l'urbanisme ; Mais attendu qu'après avoir rappelé qu'un certificat d'urbanisme négatif relatif au terrain litigieux avait été délivré par le maire de la commune dans laquelle il est situé, le 15 octobre 1990, soit antérieurement à son acquisition par M. X... Y..., la cour d'appel a précisé que ce certificat indiquait que le terrain était situé en zone naturelle secteur NAU du POS, où seules étaient autorisées les constructions faisant partie d'une opération d'ensemble de plus de six logements ou lots par hectare, et qu'aucun permis de construire sur celui-ci ne serait délivré sans l'obtention préalable de l'autorisation de lotir et du certificat d'exécution des prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation prévu par l'article R. 315-36 du Code de l'urbanisme ; qu'elle en a déduit à bon droit sans méconnaître les dispositions visées par le moyen que des contraintes d'urbanisme affectaient dès l'origine le terrain litigieux et pouvaient rendre prévisible un refus de permis de construire, éventualité que la loi de protection du littoral, déjà en vigueur à cette époque, rendait tout à fait envisageable, de sorte que l'impossibilité de construire alléguée ne pouvait s'analyser comme un cas de force majeure ; qu'ainsi l'arrêt se trouve justifié, abstraction faite du motif surabondant dont fait état la première branche du moyen ; que celui-ci, qui ne peut être accueilli en sa première branche, n'est pas fondé en ses deuxième et troisième branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... Y... à payer au directeur général des impôts la somme de 1 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille six.