Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 mars 1970, 67-11.194, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1970-03-12
Numéro d'affaire : 67-11194
Solution : REJET
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence 1966-12-28, 1966-12-28
Président : Pdt M. de Montera
Avocat général : Av.Gén. M. Tunc
Rapporteur : Rpr M. Franck
Avocats : Av. Demandeur : M. Tétreau

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE, SUIVANT ACTE DU 7 NOVEMBRE 1961, LES EPOUX Y..., X... DES EPOUX Z..., ONT CONSENTI AUX EPOUX A... UN BAIL SUR UNE PARCELLE DE TERRAIN D'UNE SUPERFICIE DE 455 M2 FAISANT PARTIE D'UN TERRAIN PLUS IMPORTANT QUI FORMAIT LE LOT N° 19 B D'UN LOTISSEMENT APPROUVE, ET CE POUR UNE DUREE DE NEUF ANNEES, QU'IL ETAIT STIPULE QU'A L'EXPIRATION DE CETTE PERIODE, LE BAIL POURRAIT ETRE RENOUVELE POUR UNE NOUVELLE PERIODE DE NEUF ANNEES A LA DEMANDE ET SEULE VOLONTE DES EPOUX A..., SANS QUE LES EPOUX Y... OU LEURS SUCCESSEURS OU AYANTS-DROIT ET CAUSE PUISSENT S'Y OPPOSER, - QU'A L'EXPIRATION DE CETTE DEUXIEME PERIODE UN NOUVEAU RENOUVELLEMENT DE BAIL POURRAIT ETRE DEMANDE PAR LES LOCATAIRES AUX PROPRIETAIRES OU LEURS SUCCESSEURS - POUR UNE NOUVELLE PERIODE DE NEUF ANS ET AINSI DE SUITE, QU'EN COMPLEMENT DE CE BAIL, LES EPOUX Y... ONT, PAR ACTE DU MEME JOUR, CONSENTI AUX EPOUX A..., UNE SERVITUDE DE PASSAGE, D'AMENAGEMENT, D'IMPLANTATION DE PISCINE OU DE CANALISATIONS D'AMENEE OU D'ECOULEMENT D'EAU SUR LA PARCELLE LOUEE, QUE LES EPOUX Z... ONT ASSIGNE LES EPOUX A... EN NULLITE DU BAIL ET DE LA SERVITUDE ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, D'AVOIR REJETE LA DEMANDE EN DECIDANT QU'IL NE S'AGISSAIT PAS D'UN BAIL PERPETUEL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT LIMITER A 99 ANS UN BAIL DONT LA CLAUSE DE DUREE PREVOYAIT DES PERIODES DE NEUF ANS INDEFINIMENT RENOUVELABLES ET QUE LE CONTRAT DONT S'AGIT CONSTITUE BIEN UN BAIL PERPETUEL DONT LA SANCTION EST LA NULLITE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND, APRES AVOIR RELEVE QUE LE RENOUVELLEMENT, APRES LA PREMIERE PERIODE DE NEUF ANS, ETAIT SOUMIS A LA CONDITION QUE LES TEXTES LEGISLATIFS ET LA REGLEMENTATION DU MINISTERE DE LA CONSTRUCTION LE PERMETTENT, RETIENNENT QUE LES PARTIES AVAIENT EXPRESSEMENT LIMITE LA DUREE DU BAIL A 99 ANS, QU'AINSI LA COUR D'APPEL A PU CONSIDERER QUE LA CONVENTION LITIGIEUSE NE CONSTITUAIT PAS UN BAIL PERPETUEL ET ECHAPPAIT, DES LORS, A L'INTERDICTION DE L'ARTICLE 1709 DU CODE CIVIL ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES ; ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT ENCORE GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SERVITUDE DE PASSAGE AVAIT ETE REGULIEREMENT CONSTITUEE, ALORS QUE, D'UNE PART, IL NE POUVAIT ADMETTRE LA CREATION D'UN DROIT REEL PUISQU'UN AUTRE ACTE DU MEME JOUR CONFERAIT AU LOCATAIRE UNE SERVITUDE DE PASSAGE SUR LE BIEN LOUE, ET QU'UNE SERVITUDE N'EXISTE QU'AU BENEFICE D'UN FONDS ET NON AU BENEFICE D'UNE PERSONNE, QUE, D'AUTRE PART, IL RESULTAIT DU RAPPROCHEMENT DES DEUX ACTES DU MEME JOUR QUE L'OPERATION ETAIT NULLE DANS SON ENSEMBLE, PUISQU'ELLE NE TENDAIT QU'A REALISER PAR UNE VOIE DETOURNEE LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE QUI AVAIT ETE INTERDIT, ET QU'IL INCOMBAIT EN TOUS CAS A LA COUR D'APPEL DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS PRISES TANT SUR L'EXISTENCE DE LA SERVITUDE QUE SUR LE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LA QUESTION DE SAVOIR SI LES STIPULATIONS D'UN ACTE ENGAGENT LES SEULS CONTRACTANTS A TITRE PERSONNEL OU AFFECTENT LES FONDS EUX-MEMES D'UNE CHARGE REELLE, RELEVE D'UNE APPRECIATION SOUVERAINE DES JUGES DU FOND, QU'EN L'ESPECE L'ARRET ATTAQUE RETIENT, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DU JUGEMENT, QU'IL NE S'AGIT PAS DE SERVITUDES CONSTITUEES A TITRE PERSONNEL, MAIS BIEN DE SERVITUDES IMPOSEES A UN FONDS AU PROFIT D'UN AUTRE FONDS, PUISQU'AUCUNE DE CES SERVITUDES N'IMPOSE AUX PROPRIETAIRES DU FONDS SERVANT UNE OBLIGATION DE FAIRE ET QU'ELLES NE SONT TOUTES QUE RELATIVES A DES DROITS DEVANT S'EXERCER SUR LEDIT FONDS SERVANT ; ATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE LES JUGES DU FOND ONT REPONDU AUX CONCLUSIONS DONT ILS ETAIENT SAISIS EN RETENANT QUE SI LES SERVITUDES ENUMEREES A L'ACTE DU 7 NOVEMBRE 1961 ENTRAINENT UN DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE ET DIMINUENT POUR AUTANT LES DROITS DU PROPRIETAIRE DU FONDS SERVANT, CETTE DIMINUTION DE DROITS N'EST CONSTITUTIVE D'AUCUNE NULLITE PREVUE PAR LA LOI ET QU'IL IMPORTAIT PEU QUE CETTE CONSTITUTION DE SERVITUDES AIT ETE EFFECTUEE A LA DATE OU UN BAIL A ETE PASSE, CETTE CONCOMITANCE NE POUVANT ETRE UNE CAUSE DE NULLITE, QU'IL S'EN SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 DECEMBRE 1966 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Sommaire : 1) BAIL (règles générales) - Durée - Vice de perpétuité - Durée limitée à 99 ans (non). Les juges du fond, qui relèvent que la durée d'un bail, conclu pour neuf ans et renouvelable au gré du preneur, était expressément limitée à 99 ans et que le renouvellement est soumis à la condition que "les textes législatifs et la réglementation du ministère de la Construction le permettent", peuvent considérer que cette convention ne constitue pas un bail perpétuel et échappe, dès lors, à l'interdiction de l'article 1709 du Code civil. 2) SERVITUDE - Définition - Création d'un droit réel - Pouvoir d'appréciation des juges du fond. La question de savoir si les stipulations d'un acte engagent les seuls contractants à titre personnel ou affectent les fonds eux-mêmes d'une charge réelle, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond.