Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juillet 2015, 14-20.536, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-07-07
Numéro d'affaire : 14-20536
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2014-04-10
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boulloche, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 avril 2014), que le 22 février 2010, la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur a adressé au gérant de la société civile Les Rives de la Bevera, après discussions entre les deux sociétés, un document intitulé "proposition foncière" d'une durée de validité de trois mois, pour l'acquisition d'un terrain au prix de 8 250 000 euros, en vue de la réalisation d'un programme immobilier d'environ 15 000 mètres carrés SHON ; qu'il y était mentionné : "en cas d'accord sur la présente proposition, nous vous proposons d'établir et de conclure une promesse unilatérale de vente par devant notaire, après validation de notre comité d'engagement foncier" ; que par lettre du 12 avril 2010, la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur a informé le gérant de la société civile Les Rives de la Bevera qu'elle ne donnait pas suite à la "proposition foncière", en l'absence de validation par son comité d'engagement foncier ; que la société civile Les Rives de la Bevera a assigné la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur en paiement de la somme de 412 500 euros en réparation de son préjudice financier et d'image résultant du retrait de la proposition ; Attendu qu'ayant relevé que la proposition de la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur détaillait le terrain concerné, le prix proposé, les conditions suspensives, les conditions particulières, la prorogation du délai de la promesse de vente en cas de recours sur le permis de construire, le planning prévisionnel, l'indemnité d'immobilisation et la durée de validité de l'offre fixée à trois mois, et souverainement retenu que cette proposition s'analysait en une offre de contracter dont l'acceptation suffisait à former le contrat et n'était pas assortie d'une réserve tenant à la validation par le comité d'engagement foncier de l'offrant, la cour d'appel en a exactement déduit que sa rétractation avant l'expiration du délai dont elle était assortie engageait la responsabilité délictuelle de la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur ; D'où il suit que le moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation en sa seconde branche, n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Kaufman & Broad Côte d'Azur à payer la somme de 3 000 euros à la société civile Les Rives de la Bevera ; rejette la demande de la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société Kaufman & Broad Côte-d'Azur Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la SARL Kaufman & Broad Côte d'Azur a commis une faute délictuelle en rétractant l'offre du 22 février 2010 avant l'expiration du délai de validité de trois mois et, par conséquent, d'avoir condamné la SARL Kaufman & Broad Côte d'Azur à verser à la SCI Les Rives de la Bevera la somme de 412.500 ¿ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation du terrain, AUX MOTIFS QUE « la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR a procédé à deux études financières du projet datées du 6 octobre 2008, produites par la société LES RIVES DE LA BEVERA, ainsi qu'à une étude de faisabilité selon ce que révèle la proposition foncière du 22 février 2010. Par courrier du 29 septembre 2009, la société LES RIVES DE LA BEVERA a adressé à Monsieur Philippe X..., Directeur Développement Adjoint de la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, un certain nombre de documents d'urbanisme concernant le terrain dont elle est propriétaire à SOSPEL. Des entretiens ont eu lieu entre les parties, au cours desquels une proposition d'achat a été faite à la société LES RIVES DE LA BEVERA, selon ce que révèlent les termes de la proposition foncière du 22 février 2010 : "nous souhaitons, par la présente, vous confirmer les termes de notre proposition pour l'acquisition de cette parcelle". Cette première phase précontractuelle a pris fin avec la "proposition financière" ferme et précise faite le 22 février 2010 par la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, qui détaille le terrain concerné, le prix proposé, les conditions suspensives, les conditions particulières, la prorogation du délai de la promesse de vente en cas de recours sur le permis de construire, le planning prévisionnel, l'engagement de la société KAUFMAN & BROAD, l'indemnité d'immobilisation et la durée de validité de l'offre fixée à trois mois. Cette "proposition foncière" qui mentionne la chose et le prix, s'analyse comme une offre de contracter dont l'acceptation suffit à former le contrat, et constitue l'aboutissement des pourparlers précédemment engagés. Il est constant que par courrier du 12 avril 2010, la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR a rétracté son engagement au motif que le dossier n'avait pas été validé par le comité d'engagement foncier, avant l'expiration du délai de trois mois. Concernant l'engagement de la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, la "proposition foncière" spécifie : "En cas d'accord sur la présente proposition, nous vous proposons d'établir et de conclure une promesse unilatérale de vente par devant notaire, après validation de notre comité d'engagement foncier". Cette clause, qui est parfaitement claire, concerne la validation de l'acte notarié de promesse de vente par le comité d'engagement foncier, à défaut de quoi elle aurait été insérée dans les conditions suspensives. Il est légitime et cohérent, en effet, que ce comité en charge de l'aspect foncier des opérations, étudie, vérifie, et valide l'acte notarié de promesse de vente compte tenu des implications juridiques importantes de cet acte. La société KAUFMAN & BOARD COTE D'AZUR n'est en conséquence pas fondée à soutenir que la "proposition foncière" a été formulée sous réserve de l'accord du comité d'engagement foncier. Lorsque l'offre de contracter est assortie d'un délai de validité dans le temps, l'offrant est tenu de la maintenir pendant la durée qu'il a déterminée. À défaut, l'offrant engage sa responsabilité délictuelle dès lors qu'aucun contrat n'a encore été conclu. En l'espèce, la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR, qui est un professionnel de la promotion immobilière et a formulé la "proposition foncière" en toute connaissance de cause, a commis une faute délictuelle en rétractant son offre avant l'expiration du délai fixé par elle, dont la société LES RIVES DE LA BEVERA est fondée à demander la réparation en raison de l'immobilisation du terrain depuis au moins 2008. La société LES RIVES DE LA BEVERA est en conséquence fondée à demander, à titre de dommages et intérêts, la somme de 412.500 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue par la "proposition foncière". Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions et la société Kaufman & Broad Côte d'Azur à payer à la SCI es Rives de la Bevera la somme de 412.500 euros à titre de dommages et intérêts », ALORS QU'une proposition de contracter n'est pas une offre si elle contient expressément une réserve par laquelle son auteur exprime la volonté de ne pas être lié par une acceptation de son destinataire ; que tel est le cas de la simple proposition émanant d'une société, même assortie d'un délai, qui subordonne la conclusion d'une promesse unilatérale de vente à l'obtention de l'agrément de l'opération par son service interne ; qu'en énonçant que la proposition foncière qui mentionne la chose et le prix s'analysait comme une offre de contracter dont l'acceptation suffisait à former le contrat et que la rétractation de la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR de cette « proposition » avant l'expiration du délai de trois mois qu'elle avait fixé, faute de validation du dossier par le comité d'engagement foncier, était abusive, cependant qu'aux termes de cette « proposition foncière » la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR indiquait « en cas d'accord sur la présente proposition, nous vous proposons d'établir et de conclure une promesse unilatérale de vente par devant notaire après validation de notre comité d'engagement foncier », et que par cette réserve expresse, à laquelle le comité d'engagement foncier n'avait pas donné son accord, la société KAUFMAN & BROAD COTE D'AZUR ne pouvait être liée par l'acceptation de son destinataire intervenue avant l'expiration du délai de trois mois, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. ALORS QU'en tout état de cause, le préjudice résultant de la faute commise dans l'exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne peut consister dans l'absence des gains que permettait d'espérer la conclusion du contrat ; qu'en condamnant la société Kaufman & Broad au paiement de la somme de 412.500 ¿ correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue par la proposition foncière, ce qui revenait à accorder à la société les Rives de la Bevera le montant escompté au titre de la promesse envisagée dans la proposition foncière, cependant que cette société ne pouvait prétendre le cas échéant qu'à une indemnisation au titre des frais occasionnés par la négociation et des études préalables dûment prouvés, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.