Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 novembre 2018, 16-24.168, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-11-14
Numéro d'affaire : 16-24168
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, 2016-08-16
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, SCP Richard

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Valority France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Attendu qu'il résulte de ce texte que relève de l'activité de transaction immobilière le fait de prêter son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur la vente de biens immobiliers ; qu'il s'ensuit qu'à défaut de conditions particulières limitant la garantie ou de clauses d'exclusion, le contrat d'assurance couvrant une activité déclarée de transaction immobilière ou l'ensemble des activités entrant dans le champ d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est susceptible de garantir la responsabilité de l'assuré dans la délivrance de conseils à l'occasion d'une vente immobilière, notamment au titre de conseils en investissement ou en défiscalisation ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant contrats de réservation des 25 mai et 15 juillet 2004, M. X... a acquis, par l'intermédiaire de la société Valority France (la société), deux biens immobiliers au titre d'un investissement "Robien" et d'un investissement "Demessine" ; qu'invoquant d'importantes difficultés engendrées par ces deux placements, M. X... a assigné la société aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices résultant du manquement de celle-ci à son obligation d'information et de conseil ; que la société a attrait en la cause son assureur, la société Allianz IARD, aux fins de garantie ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le fait que la société soit poursuivie pour manquement à son obligation d'information et de conseil en sa qualité d'intermédiaire en conseil en immobilier de placement, et non en sa qualité d'intermédiaire en transactions immobilières, n'est pas de nature à étendre la garantie d'assurance "responsabilité civile professionnelle loi Hoguet" au-delà de ce qu'elle prévoit, de sorte qu'elle ne peut prétendre à cette garantie ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la société était intervenue en qualité d'intermédiaire en vue de l'acquisition de biens immobiliers, ce dont il résultait que son activité accessoire de conseil en investissement et défiscalisation était garantie par le contrat d'assurance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de garantie formée par la société Valority France contre la société Allianz IARD et en ce qu'il la condamne à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 16 août 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims, autrement composée ; Condamne la société Allianz IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Valority France la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour la société Valority France Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Valority France de sa demande de garantie formée à l'encontre de la compagnie Allianz et de l'AVOIR condamnée à payer à la société Allianz la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « la société Valority France se présente comme une spécialiste de l'investissement immobilier, grâce à son savoir-faire de gestion du patrimoine immobilier, de défiscalisation et de placements financiers ; elle agit dans le cadre de conventions de commercialisation conclues avec des promoteurs ; il résulte des courriers adressés par la société Valority à M. X... en date des 2 juin et 30 juillet 2014 qu'elle a proposé à Monsieur X..., non pas la vente d'appartements stricto sensu, mais des produits immobilier défiscalisés indépendamment des caractéristiques, de l'environnement et du marché immobilier, mais en considération de la rentabilité et l'avantage fiscal escompté, qui n'était que le support de l'opération ; l'opération de défiscalisation immobilière n'est pas une simple vente immobilière mais un procédé juridique dont l'objet principal est de minorer la charge fiscale d'un contribuable en utilisant le support immobilier; l'optimisation fiscale étant subordonnée à la conclusion d'un bail ; en l'espèce, la société Valority qui est intervenue dans le cadre de conventions conclues avec des promoteurs immobiliers a proposé à M. X..., candidat potentiel aux investissements des deux projets immobiliers défiscalisés, avait l'obligation, avant la signature des contrats de réservation, de donner à M. X... une information sincère et complète adaptée au degré de connaissance, à la situation personnelle et aux objectifs de ce dernier, en cohérence avec les investissements proposés et mentionnant les caractéristiques les moins favorables de l'investissement et les éventuels risques encourus ; le document remis par M. Joël Z..., préposé de la société Valority, est extrêmement sibyllin et ne contient aucune étude pertinente sur l'état des marchés locatifs de Montélimar et de Puy Saint Vincent ni sur l'absence de garantie des revenus locatifs et du prix de revente des immeubles et ne permet pas de s'assurer que certaines charges, notamment les impôts fonciers ont été prises en compte ; il ne comporte aucune information sur le statut fiscal de M. X... ni sur les conditions d'application de l'avantage fiscal escompté et des risques de perte en cas de vacance locative prolongée ; ce document est donc insuffisant pour justifier de l'accomplissement par Valority de son obligation d'information et de conseil envers M. X... qui, bien qu'il ne pouvait pas ignorer le caractère nécessairement aléatoire de l'optimisation économique et fiscale, n'avait pas d'expérience en la matière, le court délai de 6 mois séparant les deux ventes ne permettant pas de lui donner cette expérience ; l'intervention du banquier dispensateur des fonds et de notaire rédacteurs des actes de vente ne dispense pas le débiteur de l'obligation d'information et de conseil de son obligation ; ainsi, la société Valority a manqué à son obligation d'information et de conseil de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers M. X... ; () sur la garantie de l'assureur () l'assurance souscrite par la société Valority le 1er janvier 2006 référencée sous le n° [...] dont l'application est invoquée par cette dernière, est une assurance couvrant la responsabilité civile "exploitation" et une responsabilité civile professionnelle loi Hoguet ; le fait que la société Valority soit poursuivie pour manquement à son obligation d'information et de conseil en sa qualité d'intermédiaire en conseil en immobilier de placement et non en sa qualité d'intermédiaire en transactions immobilières n'est pas de nature à étendre la garantie d'assurance au-delà de qu'elle prévoit de sorte qu'elle est mal fondée à prétendre à la garantie de la compagnie Allianz » (cf. arrêt p. 7, § 1-7 ; p. 9 § 5 & 6) ; ALORS QUE, l'activité exercée par un agent immobilier, en sa qualité d'intermédiaire et en vertu d'un mandat de commercialisation, consistant à faire signer un contrat de réservation portant sur un bien immobilier dans un but de placement, relève de la loi Hoguet qui réglemente les conditions d'exercice des activités des personnes physiques ou morales qui d'une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat et la vente d'immeubles; qu'en décidant du contraire au prétexte que la société Valority serait intervenue en tant que conseil en immobilier de placement quand elle était intervenue dans le cadre de transactions immobilières, fussent-elles réalisées par l'acquéreur dans un but de placement financier, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.