Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mai 2016, 15-14.342, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-05-19
Numéro d'affaire : 15-14342
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-12-18
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Bertrand, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à Mme X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle BTSG ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 décembre 2014), que, par acte authentique du 15 janvier 2009, dressé par Mme X..., notaire, la société civile de construction-vente Cap Dolus a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme Y... un appartement au prix de 199 000 euros, financé par un prêt souscrit auprès de la Caisse régionale normande de financement ; que les acquéreurs, qui avaient payé au jour de la vente la somme de 139 300 euros, n'ayant pas reçu la livraison du bien, ont assigné le vendeur pris en la personne de son liquidateur judiciaire, le préteur, le notaire, en résolution de la vente, du prêt et en paiement de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de retenir sa faute et de la condamner à payer à M. et Mme Y... la somme de 159 300 euros à titre de dommages-intérêts ; Mais attendu qu'ayant relevé que, si l'acte authentique de vente mentionnait que, selon le vendeur, le bâtiment était hors d'eau et n'était pas grevé d'inscription de privilège ou d'hypothèque et qu'il existait une garantie d'achèvement au sens de l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation, il comportait, au profit de la société Marinotel, qui avait vendu l'immeuble à rénover à la société Cap Dolus, une clause de nantissement sur les fonds versés par M. et Mme Y..., en contrepartie de la non-inscription de son privilège de vendeur sur ce bien et retenu que Mme X..., qui avait fait signer à M. et Mme Y... une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement sans les en informer, avait manqué à ses obligations et commis une faute directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs qui auraient refusé la vente s'ils avaient su qu'ils ne bénéficiaient pas d'une garantie d'achèvement, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que M. et Mme Y... pourraient recouvrer leur créance au cours de la procédure collective de la société Cap Dolus, a pu déduire de ces seuls motifs que la demande de M. et Mme Y... pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire que la Caisse régionale normande de financement a subi un préjudice, du fait de la perte des intérêts conventionnels auxquels elle avait droit, qui a un lien de causalité directe avec la faute du notaire ; Mais attendu qu'ayant relevé que la faute de Mme X..., à l'origine de l'annulation de la vente, avait entraîné l'annulation du prêt consenti par la Caisse régionale normande de financement et lui avait fait perdre les intérêts conventionnels auxquels elle aurait eu droit, la cour d'appel a pu en déduire que celle-ci avait subi un préjudice en lien de causalité direct avec la faute commise par le notaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Mme Catherine X... a commis une faute consistant à avoir fait signer aux acquéreurs une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement sans les en informer, manquant, ainsi, à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'elle rédigeait, et condamné, en conséquence, Mme Catherine X... à payer aux époux Y... la somme de 159. 300 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE, sur la faute du notaire, dans l'acte authentique de vente du 15 janvier 2009, le vendeur a déclaré que le bâtiment était hors d'eau, qu'il n'était pas grevé d'inscription de privilège ou d'hypothèque et qu'en conséquence les conditions propres à l'opération constituaient la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation ; que, cependant, il ressort de la clause de nantissement ci-dessus reproduite que ce n'est qu'en contrepartie du gage constitué à l'aide des fonds versés par les époux Y... que la société Marinotel n'a pas inscrit de privilège de vendeur sur le bien qu'elle avait vendu à la société CAP DOLUS ; qu'ainsi, la garantie intrinsèque promise par l'acte authentique était inexistante dans la mesure où le prix versé par les époux Y... était entièrement absorbé par l'achat du bien dans son état antérieur à la rénovation lourde que la société CAP DOLUS devait réaliser ; qu'en faisant signer aux acquéreurs une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement sans les en informer, Mme X... a manqué à ses obligations d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'elle avait rédigé ; que cette faute est directement à l'origine du préjudice entièrement consommé subi par les époux Y... qui auraient refusé d'acquérir s'ils avaient su que, contrairement aux stipulations de l'acte authentique, ils ne bénéficiaient pas de la garantie d'achèvement ; que le préjudice financier des époux Y... doit être évalué à la somme de 139 300 € qu'ils ont payée à la société CAP DOLUS en exécution du contrat de vente résolu ; qu'en outre, les époux Y... ont subi la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu'ils convoitaient et les soucis et aléas d'un procès pour faire valoir leurs droits ; que leur préjudice moral doit être évalué à la somme de 20 000 € ; qu'il convient de condamner Mme Catherine X... à leur payer à titre de dommages-intérêts les sommes de 139 300 € et de 20 000 €, soit au total celle de 159 300 € ; 1°) ALORS QU'une garantie intrinsèque d'achèvement est constituée au sens de l'article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation dès lors que l'immeuble cédé est hors d'eau au moment de la vente et qu'il n'est grevé d'aucun privilège ni d'aucune hypothèque ; qu'en relevant que le notaire avait commis une faute en ce qu'il avait fait « signer aux acquéreurs une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement » (arrêt, p. 6, al. 6), quand il était constant que l'immeuble répondait à ces deux conditions au moment de la vente, de sorte qu'une garantie intrinsèque était bien constituée au profit des acquéreurs, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-11 et R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE l'article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation subordonne l'existence d'une garantie intrinsèque aux deux seules conditions que l'immeuble soit hors d'eau au moment de la conclusion de la vente et qu'il ne soit grevé d'aucun privilège ou hypothèque ; qu'en subordonnant toutefois l'existence d'une garantie intrinsèque à l'absence de gage portant sur une fraction du prix de vente au profit du précédent vendeur, ajoutant ce faisant à l'article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation alors en vigueur une condition qu'il ne prévoit pas, la Cour d'appel a violé ce texte, ensemble les articles R. 261-11 du même Code et 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu de dissuader l'acquéreur de conclure l'acte en l'informant des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou en s'attachant à des circonstances non visées par la loi ; qu'en affirmant néanmoins que le notaire aurait dû informer les acquéreurs de « l'inexistence » de garantie (arrêt, p. 6, al. 5 et 6), quand en présence d'une garantie intrinsèque d'achèvement, le notaire n'avait pas à informer les acquéreurs des insuffisances théoriques de celles-ci, ni à prendre en compte des circonstances qui étaient sans influence sur son existence, la Cour d'appel a violé les articles R. 261-11 et R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en retenant, pour juger que le notaire aurait dû informer les acquéreurs de l'inexistence d'une garantie d'achèvement, que « le prix versé par les époux Y... était entièrement absorbé par l'achat du bien dans son état antérieur à la rénovation lourde que la société Cap Dolus devait réaliser » (arrêt, p. 6, al. 5), quand elle relevait elle-même que seule une fraction de 50 % du prix était affectée au remboursement des sommes que le vendeur devait à son propre vendeur (arrêt, p. 5, dernier al.), de sorte que la société Cap Dolus disposait de la moitié du prix de vente pour achever les travaux litigieux, la Cour d'appel s'est contredite, violant l'article 455 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, est seul réparable le préjudice né, actuel et certain ; qu'en condamnant le notaire à verser aux époux Y... la somme de 139. 300 euros en réparation d'un préjudice résultant de la perte de leur créance de restitution à l'égard de la société Cap Dolus, sans établir qu'en l'état de la procédure collective dont cette société faisait l'objet, les époux Y... ne pourraient recouvrer leurs créances, même partiellement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le préjudice de la société coopérative de crédit Caisse régionale Normandie de financement, qui résulte de la perte des intérêts conventionnels auxquels elle avait droit, a un lien de causalité avec la faute de Mme Catherine X..., d'AVOIR en conséquence, avant-dire droit sur le montant du préjudice de la société coopérative de crédit Caisse régionale Normandie de financement, ordonné la réouverture des débats, invité les parties à conclure sur le bien-fondé de la demande de la société coopérative de crédit Caisse régionale Normandie de financement au paiement des intérêts contractuels du prêt annulé alors que les restitutions dues à la suite de l'anéantissement d'un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable, renvoyé pour ce faire l'affaire à l'audience de plaidoiries du jeudi 21 mai 2015 et enjoint aux parties, sous peines de radiation, de déposer au greffe de la chambre leurs conclusions et leur dossier, comprenant copie des pièces visées dans les conclusions et numérotées dans l'ordre du bordereau récapitulatif, quinze jours avant, soit au plus tard le 7 mai 2015 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la faute du notaire, dans l'acte authentique de vente du 15 janvier 2009, le vendeur a déclaré que le bâtiment était hors d'eau, qu'il n'était pas grevé d'inscription de privilège ou d'hypothèque et qu'en conséquence les conditions propres à l'opération constituaient la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article R. 261-18 a) du Code de la construction et de l'habitation ; que, cependant, il ressort de la clause de nantissement ci-dessus reproduite que ce n'est qu'en contrepartie du gage constitué à l'aide des fonds versés par les époux Y... que la société Marinotel n'a pas inscrit de privilège de vendeur sur le bien qu'elle avait vendu à la société CAP DOLUS ; qu'ainsi, la garantie intrinsèque promise par l'acte authentique était inexistante dans la mesure où le prix versé par les époux Y... était entièrement absorbé par l'achat du bien dans son état antérieur à la rénovation lourde que la société CAP DOLUS devait réaliser ; qu'en faisant signer aux acquéreurs une vente en l'état futur d'achèvement dénuée de toute garantie d'achèvement sans les en informer, Mme X... a manqué à ses obligations d'assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'elle avait rédigé ; que, sur les demandes de la Caisse à l'encontre de Mme X..., qu'il vient d'être dit que la faute commise par le notaire est à l'origine de l'annulation de la vente ; que cette annulation ayant entraîné celle du prêt, la Caisse a perdu les intérêts conventionnels auxquels elle avait droit ; qu'il s'ensuit que le préjudice de la Caisse, qui résulte de cette perte, a un lien de causalité avec la faute de Mme X... et que la Caisse peut poursuivre la réparation de son préjudice à l'encontre du notaire ; que cependant, sur le montant de ce préjudice et au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation telle qu'elle résulte des arrêts de la 3e chambre civile du 30 janvier 2013 (pourvoi n° 11-26. 074, Bull. 2013, III, n° 16) et de la 1re chambre civile du 2 juillet 2014 (pourvoi n° 12-28. 615, en cours de publication au bulletin), qu'il convient d'interroger les parties sur le bien-fondé de la demande de la Caisse tendant à la condamnation de Mme X... au paiement des intérêts contractuels du prêt annulé alors que les restitutions dues à la suite de l'anéantissement d'un contrat de prêt ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice réparable ; 1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en jugeant « qu'il vient d'être dit que la faute commise par le notaire est à l'origine de l'annulation de la vente » (arrêt, p. 7, al. 3), quand elle n'avait pourtant jamais énoncé que la faute commise par le notaire était à l'origine de l'annulation, la convention litigieuse ayant été résolue en raison de son inexécution par la seule venderesse la Cour d'appel s'est contredite, violant l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en jugeant que la banque Norfi était fondée à réclamer à Mme X... la réparation de son préjudice résultant de la perte des intérêts conventionnels stipulés dans le prêt annulé, quand elle relevait elle-même qu'en l'absence de faute du notaire, les époux Y... n'auraient pas acquis l'immeuble litigieux (arrêt, p. 6, al. 6) et n'auraient, partant, souscrit aucun prêt, de sorte que la banque Norfi n'aurait pu prétendre au bénéfice desdits intérêts conventionnels, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.