Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 novembre 2016, 15-24.687, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-17
Numéro d'affaire : 15-24687
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-05-13
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Foussard et Froger, SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 25-27 rue de la Fontire au Roi 75011 Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Albingia ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mai 2015), que M. et Mme X... ont obtenu en référé la remise en état de leurs deux fenêtres réduites d'un tiers et bouchées sur les deux tiers par des travaux d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble voisin et ont assigné le syndicat des copropriétaires du 25-27 rue de la Fontaine au Roi (le syndicat des copropriétaires) en indemnisation de leur préjudice ; que le syndicat des copropriétaires les a assignés en remboursement des sommes versées et en remise en état de l'étanchéité avec mise en place des panneaux translucides enlevés ; Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme X... une certaine somme en indemnisation de leur préjudice de jouissance ; Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les ouvertures mentionnées dans le règlement de copropriété n'étaient pas celles concernées par le litige et que celles-ci étaient équipées de fenêtres ouvrantes permettant à l'air de passer et non de châssis fixes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu, sans violer l'article 455 du code de procédure civile, que les ouvertures étaient des vues et que leur servitude pouvait s'acquérir par prescription du fait de leur apparence et de leur présence trentenaire non contestée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25-27 rue de la Fontaine au Roi aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25-27 rue de la Fontaine au Roi et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25-27 rue de la Fontaine au Roi 75011 Paris. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné le syndicat des copropriétaires du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi à payer aux époux X... la somme de 17. 100 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance sous déduction de l'indemnité provisionnelle de 8170 euros déjà allouée par l'ordonnance de référé du 8 juillet 2010 ; AUX MOTIFS QUE le litige opposant les parties porte sur deux questions distinctes :- d'une part sur l'indemnisation des préjudices subis par les époux X... à la suite des infiltrations ayant endommagé leur appartement depuis 2001,- d'autre part sur la question de l'obstruction des ouvertures dans la cuisine et la salle de bains des époux X... à la suite des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse de l'immeuble du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi ; que s'agissant des infiltrations, il n'est pas contesté et il résulte des opérations d'expertise judiciaire de M. Y... que les dégâts des eaux constatés dans l'immeuble du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi ont eu diverses origines, toutes circonscrites, mais que la dégradation et l'humidité persistantes dans les parois de la chambre et du salon de l'appartement Z...- X... avaient pour origine une non-conformité des relevés d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi ; que cette situation rendait impossible tous travaux de reprise à l'intérieur de l'appartement, dont les murs ne parvenaient pas à sécher, l'expert ayant constaté dans certains pans de mur une humidité allant jusqu'à 100 % ; que ces éléments sont suffisants pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi ; que celui-ci devra donc supporter le coût des travaux de plâtrerie et peintures des parois dégradées par les infiltrations provenant de la terrasse de cet immeuble, travaux que l'expert a estimé à la somme de 6266, 70 euros ; que s'agissant de l'obstruction des ouvertures de la cuisine et de la salle de bains de l'appartement X..., il ressort du rapport d'expertise judiciaire que pour remédier aux infiltrations et pour respecter les règles de l'art, l'entreprise GIR Etanchéité, a rehaussé le relevé d'étanchéité de la terrasse du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi ainsi que le béquet de recouvrement. ; que ces travaux ont eu pour conséquence d'obstruer totalement les ouvertures ou petites fenêtres se trouvant dans la cuisine et la salle de bains des époux X..., dont un/ tiers à la base a été totalement bouché pour créer un mini-acrotère avec béquet pour recevoir le relevé d'étanchéité, et les deux/ tiers restants ont été bouchés par un contreplaqué translucide en polycarboncate pour éviter les pénétrations d'eau, de volatiles, d'objet divers, détritus et poussières ; que cette obstruction a eu pour effet de supprimer la ventilation de la cuisine et de la salle de bains des époux X... ; que s'agissant des responsabilités encourues dans l'obstruction de ces ouvertures, les parties restent opposées en droit ; que le syndicat des copropriétaires appelant soutient que les ouvertures ainsi obstruées n'étaient que des jours de jours de souffrance de telle sorte qu'il était parfaitement en droit de réaliser les travaux effectués en obturant les deux-tiers desdits jours, lesquels ne pouvaient entraîner l'acquisition d'aucune servitude par prescription de vue au profit des époux X..., ces jours étant précaires et le propriétaire du fonds voisin pouvant y mettre un terme à tout moment, de telle sorte que leur bénéficiaire ne pouvait exiger la remise en état des lieux dans leur état antérieur ; qu'il conteste le caractère mitoyen du mur dans lequel ces jours étaient pratiqués, ce mur étant selon lui, celui de l'immeuble du 29 ; que c'est pourquoi le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des travaux qu'il a été contraint d'effectuer à la suite de l'arrêt du 5 novembre 2008 et la remise en état de l'étanchéité avec la mise en place sous astreinte des plaques de polycarbonate ; que les époux X... rappellent que la détermination du caractère des ouvertures litigieuses relève de la seule appréciation des juges du fond et qu'en l'espèce, les premiers juges ont constaté que ces ouvertures avaient été pratiquées dans un mur mitoyen, caractère selon eux non contesté en première instance ; qu'ils estiment que le Tribunal a fait une juste appréciation en qualifiant les ouvertures litigieuses de vues, lesquelles étaient notamment équipées de châssis ouvrants existant depuis plus de trente ans. ; qu'ils demandent donc à la Cour de confirmer que les ouvertures litigieuses étaient des vues, et qu'il y a eu à leur profit acquisition d'une servitude de vue par prescription. Ils demandent donc le rejet des demandes de remboursement et de remise en place des plaques de polycarbonate formées par le syndicat appelant ; que le règlement de copropriété de l'immeuble du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi précisait dans la désignation de l'immeuble (page 2) que « tous les murs semblaient avoir fait l'objet de règlement de mitoyenneté avec les propriétaires voisins » ; que ce même règlement ne mentionnait l'existence au chapitre « Servitudes », que d'un seul jour de tolérance (page 7) ainsi que celle d'ouvertures « ne se trouvant pas à distance légale » (page 10) ; qu'en aucun cas, il ne s'agissait des ouvertures en cause dans le présent litige. ; que la Cour s'appuiera donc sur ces éléments pour qualifier de mitoyen le mur séparant l'immeuble du 29 de celui-ci du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi, le syndicat appelant n'apportant aucun élément probant de nature à détruire la présomption de mitoyenneté du mur séparant les deux copropriété ; que s'il est exact qu'en vertu de l'article 675 du code civil, un voisin ne peut pratiquer dans un mur mitoyen sans le consentement de l'autre aucune fenêtre ou ouverture, de quelque manière que ce soit même à verre dormant, il est toutefois possible qu'une ouverture dans un mur mitoyen puisse être acquise par prescription lorsqu'elle ne constitue pas un simple jour, mais une servitude de vue ; que l'article 690 du code civil précise que les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre ou par la possession de trente ans ; qu'en l'espèce, les premiers juges ont rappelé à juste titre que les jours laissaient en principe passer la lumière, à l'exception de l'air du regard et qu'en l'espèce, les ouvertures litigieuses étaient équipées de fenêtres ouvrantes et non de châssis fixes, et permettaient à l'air de passer. Ils ont pu en conclure avec raison que les ouvertures litigieuses devaient être considérées comme des vues et que leur servitude pouvait s'acquérir par prescription, lesdites ouvertures étant apparentes et la preuve de leur présence depuis au moins trente n'ayant jamais été contestée ; qu'il en résulte que le syndicat des copropriétaires du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi ne pouvait obstruer les deux ouvertures des époux X... sans porter atteinte à leur droit de propriété et qu'il ne peut y avoir lieu, ni au remboursement des frais exposés par l'appelant pour la remise en état des ouvertures telle qu'ordonnée par l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 5 novembre 2008, ni à la remise en état de l'étanchéité effectuée par le syndicat appelant avec mise en place sous astreinte des plaques de polycarbonate ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande de remboursement de la somme de 3798 euros du syndicat des copropriétaires du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi et la demande de remise en état de l'étanchéité ; que les époux X... demandent à la Cour de revenir sur l'évaluation de leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral qu'ils souhaitent voir respectivement fixer à 22800 euros pour le premier, déduction faite de la provision de 8170 euros déjà reçue, et à 15000 euros pour le second ; que sur le préjudice de jouissance, ils soutiennent n'avoir plus demandé de loyer à leur fils locataire compte tenu de l'état de délabrement de leur appartement à la suite des désordres et nuisances engendrées par l'obstruction des fenêtres de la cuisine et de la salle de bains ; que l'expert avait chiffré à 190 euros par mois la perte de valeur locative ; que le syndicat soutient que les époux X... ne justifient pas avoir subi une diminution de leur hypothétique revenu locatif et qu'ils ont par ailleurs refusé l'indemnisation proposée par leur propre assureur ; qu'ils n'ont jamais relancé l'assureur de leur immeuble, lequel a fini par opposer la prescription biennale ; que le syndicat des copropriétaires du 25/ 27 rue de la Fontaine au Roi n'a pas à supporter l'inertie des intimés ; qu'il ressort de la procédure que la recherche de la cause des infiltrations a été très longue et a donné lieu à de multiples procédures judiciaires ; que les époux X... ne peuvent se voir opposer leur inertie, alors que toutes les causes des infiltrations n'avaient pas été trouvées et résultaient en fait du défaut d'étanchéité de la terrasse de la copropriété voisine. ; qu'l est certain comme l'ont retenu les premiers juges que l'importance des désordres et la durée de l'attente avant que des travaux ne puissent être exécutés a empêché les époux X... de jouir normalement de leur bien et d'en tirer tous les revenus locatifs qu'ils auraient pu en escompter, l'expert ayant précisé que le préjudice de jouissance pouvait en effet être estimé à 50 % de la valeur locative ; qu'il résulte des éléments du dossier que le préjudice de jouissance lié aux infiltrations proprement dites a été subi de 2001 à décembre 2004 date à laquelle les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse ont été effectués, ce qui rendait possible la réfection de l'appartement sinistré. ; que ce préjudice doit aussi prendre en compte le temps de séchage complet des murs et de l'humidité, cette dernière ayant été ralentie par l'absence de ventilation des pièces humides (cuisine et salle de bains) dont les fenêtres avaient été obturées ; mais que ce préjudice de jouissance inclut également les inconvénients liés à l'absence d'aération et de ventilation de la cuisine et de la salle de bains dont les ouvertures sur l'extérieur avaient été obturées sur un tiers par les travaux de réfection de la terrasse (relevé d'étanchéité) et sur les deux tiers restants par l'apposition d'une plaque de polycarbonate translucide. ; que dernier préjudice a subsisté jusqu'à l'arrêt de la Cour d'appel du 5 novembre 2008 ayant condamné le syndicat des copropriétaires appelant à faire cesser le trouble causé par l'obturation des ouvertures en prenant en charge les travaux de remise en état des ouvertures préconisés par l'architecte Jouannais ; qu'il est donc établi que le préjudice de jouissance subi par les époux X... résultant tant des infiltrations que de l'obturation de leurs fenêtres s'est étalé de mai 2001 à novembre 2008 soit pendant 7 ans et demi. ; que compte tenu de la perte de valeur locative retenue par l'expert le préjudice de jouissance subi par les époux X... sera évalué à la somme de 17100 euros dont il conviendra de déduire la provision de 8170 euros obtenue en référé par ordonnance de référé du 8 juillet 2010 ; que le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens sur le quantum du préjudice subi ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rappelé que le règlement de copropriété ne mentionnait l'existence au chapitre « servitudes » que d'un seul jour de tolérance ainsi que celles d'ouvertures « ne se trouvant pas à distance légale » ; qu'en affirmant qu'« en aucun cas, il ne s'agissait des ouvertures en cause dans le présent litige », la cour d'appel, qui a statué par un motif péremptoire, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les éléments servant de fondement à la qualification des jours et des vues ne sont que de simples indices dont le juge peut s'affranchir en considération des éléments techniques de l'ouverture litigieuse ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires avait soutenu que tant l'architecte de l'immeuble du 29 rue de la Fontaine au Roi (dans lequel habitaient les époux X...) que l'expert judiciaire lui-même avaient estimé que, compte tenu de leur configuration, de leur hauteur par rapport au sol et du barreaudage, les ouvertures litigieuses étaient, bien qu'équipées de fenêtres ouvrantes, des jours de souffrance ; qu'en retenant la qualification de vues par la seule considération que les ouvertures étaient « équipées de fenêtres ouvrantes », sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si la qualification de jour ne pouvait pas résulter de la hauteur des fenêtres, de leur implantation ainsi que de la présence de barreaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 675 et 677 du code civil.