Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 décembre 2019, 18-21.897, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-12-12
Numéro d'affaire : 18-21897
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2018-02-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 février 2018), que M. L... a donné à bail à M. M..., pour une durée de vingt ans, une maison d'habitation et des parcelles de terre ; que le bail prévoyait une dispense de paiement du loyer en contrepartie de la réalisation par le locataire de travaux de remise en état de la maison au cours des cinq premières années du bail ; que M. L... a assigné M. M... en résiliation du bail et en paiement des loyers échus ; Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il résulte du constat établi le 24 octobre 2013 que M. M... a entrepris les travaux de nature à rendre la maison habitable et a procédé à la réfection de la toiture, de la charpente, de la plomberie et de l'électricité conformément aux clauses du bail, qu'il a créé un chemin desservant le bien, que le constat du 23 novembre 2011 se limite à l'examen des alentours de la propriété dont le contrat de bail n'imposait pas l'entretien régulier et constant et qu'il a en outre été remédié à cette difficulté, ainsi que l'huissier de justice l'a constaté en 2013, et que M. M... a ainsi respecté les clauses du bail lui imposant de réaliser les travaux utiles et nécessaires pour rendre la maison habitable ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. L... qui soutenait que le locataire avait également gravement manqué à ses obligations en occupant des parcelles de terre ne faisant pas l'objet du contrat de bail, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. M... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. M... à payer à M. L... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. L... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR débouté Monsieur L... de ses demandes en résiliation du bail d'habitation du 31 décembre 1998 aux torts du locataire, Monsieur M..., et en expulsion de celui-ci, ainsi que de sa demande en condamnation du locataire à lui verser une somme de 762 € par mois à compter du 1er mars 2009 jusqu'à la complète libération des lieux loués ; AUX MOTIFS QUE Monsieur M... avait l'obligation dans les 5 années suivant la prise d'effet du bail de procéder à « la remise en état complète de la maison d'habitation pour la rendre habitabletout le gros oeuvre est à reprendre, exception des murs d'enceinte de la maison, ainsi que tous les gros travaux (toiture, charpente, électricité, chauffage et eau) » ; que le constat établi le 23 novembre 2011 par Maître K... , huissier de justice, atteste que les clôtures de la propriété sont archaïques et inesthétiques, que les abords de la maison ne sont pas entretenus et que s'accumulent dans le jardin des matériaux divers et hétéroclites donnant un aspect délabré à l'ensemble ; que l'huissier a constaté que la desserte exigée par le bail a bien été créée mais qu'elle est en terre battue et comporte des excavations, que les enduits de façade ne sont pas terminés et que des fils électriques sous gaines apparaissent en façade ; que toutefois, Monsieur M... produit un constat dressé le 24 octobre 2013 par Maître H... qui établit que du ballast a été déposé sur la voie d'accès créée par le locataire, que la façade avant de la maison est enduite, que seule la façade nord est constituée de parpaing et de pierres maçonnées et reste dépourvue d'enduit, que le sol devant l'entrée de la maison est constitué de pierres et une partie est recouverte de gazon synthétique avec la présence de mobiliers de jardin et de jeux d'enfants, que l'intérieur de la maison est en parfait état avec une cuisine équipée, une salle de bains et plusieurs chambres, que les sols et les revêtements muraux sont soit en bon état, soit en état d'usage ; que l'ensemble est parfaitement décent et habitable ; qu'il résulte du constat établi le 24 octobre 2013 que Monsieur M... a entrepris des travaux de nature à rendre la maison habitable et a procédé à la réfection de la toiture, la charpente, la plomberie et l'électricité conformément aux clauses du bail ; qu'il a créé un chemin desservant le bien, le contrat n'exigeant nullement de goudronner ladite desserte ; que le constat du 23 novembre 2011 se limite à l'examen des alentours de la propriété qui étaient peu entretenus voire encombrés de matériaux hétéroclites ; que toutefois le contrat de bail n'imposait nullement à Monsieur M... de procéder à un entretien régulier et constant des alentours ; que de surcroît, il a remédié à cette difficulté ainsi que l'huissier a pu le constater en 2013 ; que Monsieur M... a respecté les clauses du bail lui imposant de réaliser les travaux utiles et nécessaires pour rendre la maison habitable (arrêt attaqué, p. 4-5) ; 1°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'au cas présent, en vertu du contrat de bail conclu le 31 décembre 1998 (prod.), Monsieur M..., locataire, s'était engagé à exécuter en nature le paiement du loyer par la réalisation des travaux de remise en état complète de la maison d'habitation, dans le délai de cinq ans suivant la prise d'effet du bail ; que le contrat précisait qu'à défaut d'avoir effectué ces travaux dans ce délai de cinq ans, le bail était résilié de plein droit et le locataire était tenu de verser le loyer mensuel de 5.000 F (762 €) jusqu'à la date de la résiliation ; que pour juger que le locataire avait satisfait à ses obligations contractuelles, la cour d'appel a relevé qu'il ressortait d'un constat d'huissier du 24 octobre 2013 que Monsieur M... avait entrepris des travaux de nature à rendre la maison habitable, procédé à la réfection de la toiture, la charpente, la plomberie et l'électricité et créé un chemin desservant le bien (arrêt attaqué, p. 5) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par l'exposant, si ces travaux avaient été réalisés avant le 1er janvier 2004, condition nécessaire pour que le locataire soit exonéré du paiement des loyers et que le contrat ne soit pas résiliable de plein droit, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs et doit être sanctionné comme tel ; qu'au cas présent, Monsieur L... a précisé dans ses conclusions d'appel (p. 6, prod.) que, d'une part, les travaux de rénovation que le locataire s'était engagé à réaliser dans les cinq ans n'étaient pas faits au 23 novembre 2011, date du premier constat d'huissier et, d'autre part, que le second constat d'huissier du 24 octobre 2013 démontrait que les travaux dont se prévalait Monsieur M... avaient été réalisés après le 23 novembre 2011 et donc bien au-delà du délai de cinq ans imparti au locataire ; qu'en jugeant, sur le fondement du constat d'huissier du 24 octobre 2013, que le locataire avait respecté ses obligations contractuelles en procédant aux travaux de rénovation, sans répondre aux conclusions de l'exposant qui soutenait que ces travaux avaient été faits au-delà du délai de cinq ans après la prise d'effet du bail, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs et doit être sanctionné comme tel ; qu'au cas présent, Monsieur L... avait indiqué par ailleurs dans ses conclusions d'appel (p. 6) que le locataire avait accaparé les parcelles n° [...] et [...] contiguës à celles qu'il louait ; qu'en excédant ainsi les limites contractuelles, le locataire avait méconnu ses obligations nées du bail ; qu'en jugeant néanmoins que le locataire avait respecté ses obligations contractuelles en procédant aux travaux de rénovation, sans répondre aux conclusions de l'exposant qui soutenait qu'en occupant des terrains d'une superficie conséquente ne faisant pas partie du bail, le locataire avait violé les conditions d'exercice de ce contrat, la cour d'appel a violé derechef l'article 455 du code de procédure civile.