Cour de cassation, Chambre civile 1, du 21 juin 1989, 87-15.642, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 1989-06-21
Numéro d'affaire : 87-15642
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint Denis 1987-04-10, 1987-04-10
Président : Président : M. PONSARD

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°) Monsieur Antoine N... ; 2°) Madame Antoine N... née Rolande Y..., demeurant tous deux à Sainte-Denis (Réunion), route de Montgaillard ; en cassation d'un arrêt rendu le 10 avril 1987 par la cour d'appel de Saint-Denis (Réunion), au profit de : 1°) Monsieur Max, Henri F..., demeurant à Saint-Denis (Réunion), route de Montgaillard ; 2°) Monsieur Roger, Henri F..., demeurant à Saint-Marie (Réunion), terrain Alisa ; 3°) Madame Monique, Solange A..., épouse R..., demeurant à Saint-André (Réunion), 11, lotissement Grand Canal Champ Borne ; 4°) Madame Z... Marie, Luthe épouse P... Antoine, demeurant à Saint-Denis (Réunion), lieudit Montgaillard ; 5°) Monsieur Louis, Valère Z..., demeurant à Sainte-Suzanne (Réunion), lieudit quartier-François ; 6°) Madame Z... Jeannine, Berthe, Marie épouse Q... K..., demeurant à Saint-Denis (Réunion), lieudit Montgaillard ; 7°) Monsieur Georges, Henri Z..., demeurant à Saint-Denis (Réunion), SIDR, n° 152, Château Morange ; 8°) Monsieur Stéphen, Jean-Claue Z..., demeurant à Sainte-Clothilde (Réunion), ... ; 9°) Madame Z... Ginette épouse G..., demeurant à Saint-Denis (Réunion), route de Montgaillard ; 10°) Monsieur H..., Michel F..., demeurant à Saint-Denis (Réunion), rue Monthyon ; 11°) Monsieur O..., Jérôle F..., demeurant La Rivière Saint-Louis (Réunion), route Hubert de Lisle ; 12°) Monsieur Bernard, Félix X... ; 13°) Madame CLORINDE I..., Marie, Odette épouse X..., demeurant ensemble à Saint-Denis (Réunion), ... ; défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 22 mai 1989, où étaient présents : M. Ponsard, président, M. Camille Bernard, rapporteur, MM. J..., M..., S..., L..., E..., Bernard de Saint-Affrique, Pinochet, Mabilat, Lemontey, conseillers, Mme C..., M. Savatier, conseillers référendaires, M. Charbonnier, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Camille Bernard, les observations de la SCP Desaché et Gatineau, avocat des époux N..., de la SCP Waquet et Farge, avocat des époux X..., les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 1er mars 1976, M. Paul F... et M. Joseph F... ont donné à bail à M. N... une parcelle de terrain dépendant d'une indivision successorale comportant onze indivisaires ; qu'il était aussi convenu qu'"en cas de vente de la part d'héritage faisant l'objet de la location, la préférence serait donnée au preneur" ; que, par acte notarié des 9 août et 3 octobre 1978, les onze indivisaires ont procédé au partage de la succession en maintenant dans l'indivision la parcelle louée à M. N..., incluse dans le n° 8 ; que, par acte notarié du 6 mai 1981, tous les indivisaires ont vendu ce lot aux époux X... ; que, par arrêt du 5 août 1983, devenu irrévocable, la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion a dit que le bail consenti à M. N... le 1er mars 1976 était opposable à toutes les parties à l'acte de vente du 6 mai 1981 ; que les époux N... ont assigné les époux X... et les onze indivisaires vendeurs en nullité de cette vente pour non respect du pacte de préférence figurant dans la convention du 1er mars 1976 ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Saint-Denis de la Réunion, 10 avril 1987) a rejeté cette demande ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches : Attendu que les époux N... font grief à la cour d'appel d'avoir refusé de reconnaître l'autorité de la chose jugée à l'arrêt du 5 août 1983, ayant déclaré le bail du 1er mars 1976 opposable à tous les indivisaires, alors, d'une part, selon le moyen, que le pacte de préférence stipulé dans cet acte ne pouvait être distingué du reste de la convention dont il était la cause impulsive et déterminante, de sorte qu'en décidant que ce pacte s'analysait en une convention juridiquement distincte du bail, l'arrêt attaqué a dénaturé l'acte du 1er mars 1976 ; alors, d'autre part, que, dans son arrêt du 5 août 1983, rendu entre les même parties, la cour d'appel a reconnu l'opposabilité du contrat de bail à tous les indivisaires ; qu'ainsi, selon le moyen, en retenant que cette décision n'avait pas autorité de chose jugée en ce qui concerne le pacte de préférence contenu dans le contrat de bail, la juridiction du second degré a violé l'article 1351 du Code civil ; Mais attendu, d'abord, que la cour d'appel, a, par une interprétation nécessaire, exclusive de la dénaturation alléguée, estimé que, bien que stipulé dans un engagement de location, le pacte de préférence s'analyse en une convention juridiquement distincte ; Attendu, ensuite, que la précédente instance ayant donné lieu à l'arrêt du 5 août 1983 n'avait ni le même objet, ni la même cause ; que les consorts F..., Z... et B... demandaient l'expulsion des époux N... comme n'ayant pas de titre valable, en l'absence de bail signé par tous les indivisaires ; que cet arrêt, ayant seulement déclaré que le contrat de bail était opposable aux indivisaires non signataires, n'avait donc pas autorité de chose jugée en ce qui concerne l'opposabilité du pacte de préférence ; que le second grief n'est donc pas fondé ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ; Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches : Attendu que les époux N... font grief à la cour d'appel d'avoir refusé de reconnaître l'opposabilité du pacte de préférence aux indivisaires non signataires de l'acte du 1er mars 1976, alors, d'une part, selon le moyen, qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient leurs conclusions, si, en ratifiant le contrat de bail en 1978 au moment du partage, les indivisaires n'avaient pas, par là-même, ratifié le pacte de préférence contenu dans le bail, la juridiction du second degré a privé sa décision de base légale au regard des articles 815-3 et 1589 du Code civil ; alors, d'autre part, qu'en affirmant que l'opposabilité du pacte de préférence était subordonnée à la preuve de la connaissance de la clause par tous les indivisaires avant la conclusion de la vente du 6 mai 1981, et en ne recherchant pas, ensuite, si cette connaissance résultait de la seule ratification, en 1978, du contrat de bail, la juridiction du second degré a encore privé sa décision de base légale ; Mais attendu que la ratification d'un acte juridique suppose, comme l'a exactement rappelé l'arrêt attaqué, que ceux qui n'y étaient pas parties à l'origine ont eu connaissance de sa teneur ; que, dans les conclusions invoquées, les époux N... ne soutenaient pas que l'acte de partage du 3 octobre 1978 - d'où l'arrêt du 5 août 1983 a déduit qu'il valait ratification du contrat de bail - contenait toutes les indications utiles relatives aux clauses de la convention du 1er mars 1976 ; qu'ils se sont bornés à affirmer que la ratification valait pour l'ensemble du contrat ; que la juridiction du second degré n'était donc pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées ; D'où il suit que le moyen ne peut être mieux accueilli que le précédent ; Sur le troisième moyen : Attendu que les époux N... reprochent encore à la cour d'appel d'avoir refusé d'annuler la vente consentie aux époux X..., alors, qu'en affirmant que l'attestation de M. D... tendait "seulement à établir que les époux X... auraient été tenus informés antérieurement à la vente litigieuse de l'intention qu'avaient les époux N... de se porter acquéreurs", bien qu'aux termes de ce document Mme X... avait été avertie de l'existence d'une promesse de vente conclue par les époux N... avec les frères F... et de l'intention des locataires de se prévaloir de cette "clause", elle aurait dénaturé l'attestation ; Mais attendu que l'attestation, qui n'a pas été dénaturée, fait seulement état d'une promesse de vente momentanément faite aux époux N... au mois de février 1980 mais restée sans suite, et non pas de la clause de préférence litigieuse ; qu'ainsi le moyen doit être écarté ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Sommaire : (Sur le premier moyen) CHOSE JUGEE - Identité de cause et d'objet - Bail en général - Demande tendant à l'expulsion du locataire - Décision déclarant le bail opposable aux propriétaires indivis - Action du locataire tendant à faire admettre l'existence d'un pacte de préférence. (Sur le deuxième moyen) CONTRATS ET OBLIGATIONS - Effets à l'égard des tiers - Opposabilité - Condition - Ratification - Connaissance de la teneur de la convention - Ratification d'un bail - Bail assorti d'un pacte de préférence.