Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 février 2016, 14-29.735, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-02-25
Numéro d'affaire : 14-29735
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2014-10-13
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Lyon-Caen et Thiriez

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 octobre 2014), que le syndicat des copropriétaires du 358 rue Gabriel Péri (le syndicat) a assigné M. X..., copropriétaire, en payement d'un arriéré des charges de copropriété dues depuis le quatrième trimestre 2010 inclus ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que le syndicat produisait les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges étaient réclamées ainsi que les appels de fonds et les décomptes de charges et relevé que les décomptes définitifs de charges étaient établis lot par lot et mentionnaient la répartition de la consommation d'eau, la cour d'appel, qui n'a pas énoncé que les charges d'eau étaient réparties en fonction des tantièmes de propriété et qui n'avait pas à statuer sur la conformité de la répartition des charges avec les critères légaux, a légalement justifié sa décision en retenant que les charges dont le syndicat demandait le paiement étaient justifiées ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 358 rue Gabriel Péri à Colombes la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X.... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17. 679, 43 ¿ au titre des charges de copropriété du 4ème trimestre 2010 inclus au 3ème trimestre 2012 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement et la somme de 1. 972, 70 ¿ au titre des charges de copropriété pour la période allant du 4ème trimestre 2012 au 2ème trimestre 2014 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l'arrêt, AUX MOTIFS PROPRES QUE « le syndicat des copropriétaires établit par ses productions avoir adressé à M. X... les décomptes définitifs de charges, lot par lot, mentionnant la répartition de la consommation d'eau et la régularisation de charges en sorte que les exigences légales invoquées relatives à la nécessité de produire un relevé différencié par lot de la distribution d'eau sont satisfaite ; qu'il est constant que les différentes correspondances versées aux débats, portant sur les demandes réitérées du PACT au syndicat des copropriétaires, en 2011, de production de devis détaillés prenant en compte la présence de plomb dégradé et indiquant les mesures réglementaires prises pour la réfection de la cage d'escalier, s'avèrent inopérantes dès lors qu'il est établi qu'en juin 2012, M. X... n'était toujours pas éligible aux aides de l'ANAH et qu'il lui avait été demandé de refaire son dossier en justifiant de la révision à la baisse de l'ensemble de ses loyers. En outre, contrairement aux allégations de M. X..., il ne résulte pas des pièces produites datées des 28 mars, 29 mars et 9 octobre 2013 émanant de la PACT des Hauts-de-Seine que le syndic soit à l'origine des difficultés rencontrées par lui pour obtenir des subventions ; qu'en effet, il résulte au contraire de ces correspondances, que le retard s'explique par la modification de l'objet de la demande de subvention à l'initiative de cet organisme même qui, constatant que la copropriété dans son ensemble pouvait éventuellement être éligible à la subvention, a proposé à son syndic de faire une demande en ce sens retardant ainsi le traitement du dossier ; que de même, comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, M. X... ne démontre pas que la faculté d'exiger le paiement des appels de fonds votés par l'assemblée générale des copropriétaires en vue du changement des canalisation en plomb à l'intérieur de l'immeuble et dans les parties privatives serait subordonnée à une décision de l'ANAH. Il résulte seulement des pièces versées par M. X... que les travaux ne peuvent pas commencer avant l'accord des financeurs et que pour cela le dossier doit être complet. Or, il n'est pas contesté que ces travaux n'ont pas encore commencé ; qu'il découle de ce qui précède que les arguments avancés par M. X... pour se soustraire à ses obligations ne sont pas sérieux ; que s'agissant du montant de la dette au titre des charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quotepart de charges, que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; que l'article 10-1 de la loi précitée, précise encore que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; qu'en l'espèce, pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse, en particulier, aux débats les pièces suivantes : - le relevé de propriété qui justifie de la qualité de copropriétaire de M. X... sur les lots 3, 4, 8, 12 et 13, - le décompte des sommes dues au titre des 5 comptes de copropriété arrêté au 1er avril 2014, - les appels de fonds du 4ème trimestre 2010 au 2ème trimestre 2014 ainsi que les décomptes définitifs des exercices correspondants, - les appels de fonds exceptionnels (travaux canalisations, changement alimentation eau, peinture et électricité),- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juillet 2010 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2009, le budget de l'exercice 2011, votant les travaux de réfection d'électricité de la cage d'escalier et entrée selon devis des ETS COURELEC, travaux de peinture des parties communes selon devis COURELEC, de fourniture et pose d'une porte dans le hall d'entrée avec portillon des Ets COURELEC, 11 juillet 2011 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2010, le budget de l'exercice 2012, votant les travaux de changement des vitres sur muret et de la porte donnant sur la courette, de l'assemblée générale extraordinaire du 13 octobre 2011 confirmant les travaux de peinture selon devis COURELEC pour un montant de 24. 564, 62 ¿, donnant son accord concernant les dispositions à prendre pour le changement des canalisation en plomb à l'intérieur de l'immeuble et dans les parties privatives selon les propositions des ETS TECHNIPLUS pour un montant de 10. 676, 60 ¿ toutes taxes comprises ; - le contrat de syndic ; qu'il résulte de ces pièces que M. X... était redevable envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 3. 714, 67 ¿ arrêtée au 1er avril 2014, appel de fonds du 2ème trimestre 2014 inclus, régularisations comprises. Cette somme comprend les montants de 717, 60 ¿ et de 1. 024, 37 ¿ au titre de " frais d'avocat pour assignation " inscrites au débit du compte M. X... en date des 16 novembre 2010 et 21 janvier 2011, sommes qui ne peuvent être prises en compte sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces dépenses sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, par les pièces produites, qu'elles s'avéraient nécessaires au recouvrement de la dette actuellement réclamée. Il s'ensuit que la somme de 1. 972. 70 ¿ sera retenue au titre des charges relevant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (3. 714, 67 ¿-717, 60 ¿-1. 024, 37 ¿) ; que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il condamne M. X... à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17. 679, 43 ¿ au titre des charges de copropriété du 4ème trimestre 2010 inclus au 3ème trimestre 2012 inclus avec intérêts au taux légal à compter de cette décision ; qu'il convient en outre de condamner M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de l. 972, 70 ¿ au titre des charges de copropriété pour la période allant du 4ème trimestre 2012 au trimestre 2014 inclus », ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale, les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; que le défendeur est titulaire des lots n° 3, 4, 8, 12 et 13 de l'état descriptif de division au sein de l'immeuble en copropriété, ainsi qu'en atteste le relevé de propriété versé aux débats ; à l'appui de sa demande en paiement principale, le syndicat demandeur verse aux débats : - les procès-verbaux de l'assemblée générale de 2010 et 2011 approuvant les comptes de charges et travaux de 2009 et 2010, et le budget prévisionnel pour les exercices 2011 et 2012 ; - un décompte de créance postérieur à l'arrêt de la cour d'appel de Versailles du 10 janvier 2011, à compter de l'appel du 4ème trimestre 2010 arrêté au 3ème trimestre 2012 inclus, révélant un solde débiteur de charges hors frais de 17 679, 43 ¿, - les appels de fonds correspondants à la période considérée », ALORS QUE les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs sont dues par les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services présentent à l'égard de chaque lot ; qu'en présence de compteurs d'eau divisionnaires, la répartition des charges liées à ce service collectif doit se faire selon la consommation relevée pour chaque lot et non en fonction des tantièmes du lot de sorte qu'en affirmant au visa de décomptes définitifs de charges qui mentionnaient une répartition par tantièmes de la consommation d'eau que le syndicat des copropriétaires avait satisfait aux exigences légales relatives à la nécessité de produire un relevé différencié par lot de la distribution de l'eau cependant qu'il n'était pas contesté par le syndic que les lots étaient munis de compteurs divisionnaires, ni que la consommation d'eau devait être facturée selon les indices de ces compteurs, la cour d'appel qui n'a pas statué sur la répartition des charges d'eau en fonction de l'utilité procurée aux lots appartenant à l'exposant, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.