Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 mars 1996, 94-14.015, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1996-03-20
Numéro d'affaire : 94-14015
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (2e chambre, section A) 1994-01-11, 1994-01-11
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ la société Vernange immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 2°/ Mme Michèle X..., demeurant ... de Serbie, 75016 Paris, en cassation d'un arrêt rendu le 11 janvier 1994 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit : 1°/ de la Banque de Bruxelles Lambert France, dont le siège est ..., 2°/ de Mme Odette Y..., veuve Z..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 14 février 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stephan, MM. Peyrat, Cachelot, conseillers, M. Chollet, conseiller référendaire, M. Lucas, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Vernange immobilier et de Mme X..., les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Donne acte à la société Vernange immobilier et à Mme X... du désistement de leur pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre la Banque Bruxelles Lambert France; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 janvier 1994), que Mme Z... a consenti à la société Vernange immobilier et à Mme X... une promesse unilatérale de vente sur une propriété, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire permettant la réalisation d'un programme de construction portant sur une surface hors oeuvre nette de 1292 mètres carrés, la levée de l'option devant intervenir au plus tard le 15 novembre 1990 et la réitération par acte authentique au plus tard le 15 décembre suivant; que les bénéficiaires ont versé une somme de 700 000 francs à titre d'indemnité d'immobilisation; que l'option a été levée le 15 novembre 1990; que le permis de construire ayant été refusé par un arrêté du 24 décembre 1990, les parties sont convenues de reporter le délai de réalisation de la promesse au 30 septembre 1991, l'acquéreur s'engageant à déposer une nouvelle demande de permis de construire avant le 24 mai 1991; que la nouvelle demande de permis de construire ayant été rejetée, les acquéreurs ont notifié ce refus à la venderesse en déclarant que de ce fait la promesse était nulle et qu'ils étaient libérés du versement de l'indemnité d'immobilisation; que Mme Z... les a assignés en paiement de cette somme; Attendu que la société Vernange immobilier et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1 / que l'article 1178 du Code civil, selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement, implique la mauvaise foi du débiteur qui a sciemment mis obstacle à l'avènement de la condition; qu'en l'état du dépôt par le débiteur d'une demande de permis de construire différente de celle prévue par la condition suspensive et précédemment rejetée, la cour d'appel, qui a dit la condition réputée accomplie par ce fait du débiteur sans constater la mauvaise foi de celui-ci, a violé, par fausse application, le texte susvisé; 2 / que le jeu de l'article 1178 du Code civil suppose une faute du débiteur qui a empêché l'avènement de la condition; qu'en ne recherchant pas, comme l'y invitaient les conclusions de la société Vernange immobilier et de Mme X..., si la différence entre le premier et le second projet pour l'obtention du permis de construire n'avait pas été rendue nécessaire pour éviter un nouveau rejet, de sorte qu'en déposant un tel projet les débitrices avaient en réalité fait loyalement diligence pour l'obtention du permis érigée en condition, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil; 3 / que satisfait à son obligation de loyauté le débiteur qui dépose une demande de permis de construire différente de celle prévue par la condition suspensive, lorsque cette demande se rapporte à un projet connu du créancier qui a donné son accord; que, pour démontrer, en l'espèce, l'existence d'un tel accord, la société Vernange immobilier et Mme X... faisaient valoir, dans leurs conclusions, que le très faible délai (7 jours) courant entre la signature de l'acte (17 mai 1991) et le dépôt imposé de la demande de permis de construire (24 mai au plus tard) prouvait que le projet était, au 17 mai 1991, déjà en forme et que les vendeurs, parties à l'acte, en avaient nécessai- rement connaissance; qu'en délaissant totalement ce moyen déterminant des conclusions et en s'abstenant d'y répondre, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; 4 / que l'application de l'article 1178 du Code civil suppose que la condition ne fût pas de toute façon défaillie nonobstant le fait du débiteur; que la cour d'appel, qui a constaté que la première demande de permis de construire conforme aux prescriptions de la condition suspensive avait été rejetée, ne pouvait réputer la condition accomplie en raison du dépôt d'une seconde demande légèrement différente sans rechercher si cette dernière n'aurait pas quand même été rejetée si elle avait repris ces prescriptions; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant relevé qu'à la suite de la réunion du 26 avril 1991, tenue avec les services techniques de la ville en présence de l'auteur de la promesse et des bénéficiaires, un accord s'était dégagé pour un léger dépassement du coefficient d'occupation des sols à étudier selon des modalités relevant toutefois de la notion d'adaptation mineure, et retenu, répondant aux conclusions, que l'acte du 17 mai 1991 ne contenant aucune modification quant aux mètres carrés constructibles tels qu'ils figuraient dans l'acte du 5 avril 1990, il n'était pas établi que la nouvelle demande concernait un projet pour une surface hors oeuvre nette majorée connu du promettant, alors qu'il aurait pu s'agir d'un nouveau projet s'intégrant davantage dans le site avec la même surface hors oeuvre nette, mais qu'en réalité la modification était importante et s'éloignait considérablement d'un léger dépassement du coefficient d'occupation des sols, la cour d'appel a pu en déduire que les bénéficiaires de la promesse avaient empêché la réalisation de la condition suspensive en présentant une demande de permis de construire pour une surface hors oeuvre nette et un coefficient d'occupation des sols majorés, a, sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, la société Vernange immobilier et Mme X..., envers la Banque de Bruxelles Lambert France et Mme Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt mars mil neuf cent quatre-vingt-seize.

Sommaire : VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Modalités - Condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire d'un bâtiment d'une surface déterminée - Bénéficiaire de la promesse ayant empêché la réalisation de la condition - Effet à l'égard de l'indemnité d'immobilisation.