Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 décembre 2014, 13-23.243, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-12-02
Numéro d'affaire : 13-23243
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-05-22
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 mai 2013), que la société Le Relais d'Auvergne, aux droits de laquelle vient la société Saint-Victor, locataire de locaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a, au regard des infiltrations affectant les lieux loués, assigné ses bailleurs, M. et Mme X..., aux droits desquels vient la société civile immobilière L'Hôpital, et le syndicat des copropriétaires en réparation des désordres et en indemnisation de son préjudice ; que la société civile immobilière du 6 boulevard de l'Hôpital (la SCI) représentée par son gérant, M. Y..., propriétaire des lots n° 15 et 23 de l'immeuble, a été assignée en intervention forcée ; qu'une expertise a été ordonnée avant dire droit ; que postérieurement au dépôt des deux rapports successivement établis, M. Y..., devenu propriétaire des lots n° 15 et 23, a été assigné en intervention forcée ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu que la contradiction dénoncée entre les motifs et le dispositif résulte d'une erreur matérielle qui peut, selon l'article 462 du code de procédure civile, être réparée par la Cour de cassation à laquelle est déféré l'arrêt dont la rectification sera ci-après ordonnée ; D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ; Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires demandait à la cour d'appel de dire que M. Y... venait aux droits de la SCI de sorte que tous les actes et rapports d'expertise lui ayant été notifiés lui étaient opposables, qu'il était établi par les pièces produites que la SCI n'avait pas d'existence juridique faute d'avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 et que M. Y..., seul associé de cette société ensuite du décès de son père survenu le 24 juin 2006, en était à ce jour l'ayant droit à titre universel, et retenu que le syndicat des copropriétaires se prévalait donc à juste titre de l'opposabilité et du caractère contradictoire des rapports d'expertise à l'égard de M. Y..., dès lors qu'il apparaissait être l'ayant cause universel de la SCI, la cour d'appel n'a pas violé le principe de la contradiction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le rapport d'expertise de M. Z... précisait que « de plus, les désordres ont fortement dégradé l'un des murs de la courette dont le ravalement présente une dépense estimée à 41 595, 38 euros TTC », et retenu, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve soumis à son examen, que la demande du syndicat des copropriétaires était étayée par les énonciations du rapport d'expertise notamment en sa page 43 et qu'aucune critique sérieuse n'était faite contre cette demande, la cour d'appel, qui a indiqué les faits qu'elle tenait pour prouvés et qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique, pris en sa sixième branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que s'agissant du préjudice immatériel de la société Le Relais d'Auvergne, l'appartement du premier étage ayant été pour partie inhabitable ou malsain à l'exception d'une période de pleine utilisation de mai 2003 à mai 2004, il convenait de calculer ce poste de préjudice sur la base d'une réfaction du loyer de 75 % entre le 29 mai 2001, date de l'apparition des désordres, et le 16 mai 2008, date de cession du fonds, à l'exception d'une période d'un an, la cour d'appel, qui n'a pas procédé à une évaluation forfaitaire du préjudice, en a souverainement apprécié le montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique, pris en sa septième branche, ci-après annexé : Attendu que la contradiction dénoncée entre les deux chefs de dispositif résulte d'une erreur matérielle qui peut, selon l'article 462 du code de procédure civile, être réparée par la Cour de cassation à laquelle est déféré l'arrêt dont la rectification sera ci-après ordonnée ; D'où il suit que le moyen n'est pas recevable ; Sur le moyen unique, pris en sa neuvième branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que M. Y... succombant à titre principal, il serait condamné aux dépens, la cour d'appel n'a pas adopté le motif critiqué par le moyen, contraire aux siens ; que le grief manque en fait ; Mais sur le premier moyen, pris en sa huitième branche : Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que pour condamner M. Y... à garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée contre lui, la cour d'appel retient que M. Y... apparaît, au vu des constatations expertales, principalement responsable des désordres incriminés, étant observé que les WC communs du deuxième étage apparaissent être exclusivement utilisés par M. Y... pour les besoins de l'hôtel Aquitaine ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé qu'était établi un défaut d'entretien des parties communes et condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires à y remédier et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : Vu l'article 462 du code de procédure civile ; RECTIFIE l'arrêt attaqué et dit qu'il convient de lire dans le dispositif : « Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions y compris celles afférentes aux dépens et aux frais irrépétibles sauf en ce qu'il a débouté la société à responsabilité limitée Saint-Victor de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 6 boulevard de l'hôpital à Paris, et ce dernier de sa demande de garantie contre M. Y..., en ce qu'il a dit que les deux rapports d'expertise du 11 septembre 2003 et du 31 mai 2006 ne sont pas contradictoires à l'égard de M. Y... mais restent toutefois valables comme commencement de preuve pour le tribunal, et en ce qu'il n'a pas assorti la condamnation de M. Y... d'une astreinte » ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. Y... à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 boulevard de l'Hôpital à Paris de toutes condamnations prononcées contre lui, l'arrêt rendu entre les parties, le 22 mai 2013, par la cour d'appel de Paris ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 6 boulevard de l'Hôpital à Paris aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 boulevard de l'Hôpital à Paris à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR, après avoir dit que les deux rapports d'expertise du 11 septembre 2003 et 31 mai 2006 n'étaient pas contradictoires à l'égard de Monsieur Patrick Y... mais restaient toutefois valables comme commencement de preuve, 1°) DIT qu'en sa qualité de propriétaire des lots n° 15 et n° 23 de l'immeuble sis à Paris 5ème, 6 Boulevard de l'Hôpital, Monsieur Patrick Y... est responsable des désordres causés aux locaux exploités par la société LE RELAIS D'AUVERGNE puis par la société SAINT VICTOR, 2°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... à payer à la société LE RELAIS D'AUVERGNE la somme de 16. 800 ¿ au titre de son préjudice immatériel, 3°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité de l'ensemble des installations sanitaires de ces locaux, lots n° 15 et n° 23 de l'immeuble du 6 Boulevard de l'Hôpital conformément aux préconisations de Monsieur A..., architecte, contenues dans son rapport du 20 octobre 2005 repris par Monsieur Z... dans son rapport judiciaire du 31 mai 2006, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété, 4°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... à payer à la société SAINT VICTOR la somme de 1. 830, 60 ¿ au titre de la réparation des désordres de l'appartement et la somme de 4. 200 ¿ au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, 5°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 6 Boulevard de l'Hôpital la somme de 41. 595, 38 ¿ toutes taxes comprises correspondant au coût des travaux de ravalement de la courette, sur présentation des factures acquittées correspondant à ces travaux, 6°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... à réaliser les travaux mis à sa charge dans le dispositif du jugement attaqué sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard pendant deux mois, 7°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 Boulevard de l'Hôpital 75005 PARIS la somme 1. 554, 80 ¿ TTC avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2007, 8°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... à garantir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 Boulevard de l'Hôpital 75005 PARIS de toutes condamnations prononcées contre lui et 9°) CONDAMNE Monsieur Patrick Y... aux dépens ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'objet du litige, les premiers juges ont été saisis, en ouverture de rapports d'expertise, d'une demande d'indemnisation de préjudice de jouissance et d'exploitation conjointement exercée par les locataires successifs de locaux commerciaux et d'habitation situés 6 Boulevard de l'Hôpital à PARIS 5ème, la société LE RELAIS D'AUVERGNE et la société SAINT VICTOR, contre le propriétaire bailleur, la SCI L'HOPITAL, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble concerné et enfin, les propriétaires successifs des lots générateurs de désordres, la SCI du 6 Boulevard de l'Hôpital (la SCI Y...) et Monsieur Patrick Y... en suite de désordres d'infiltrations constatés dans les locaux loués ; que le propriétaire à compter du 16 mai 2008, du fonds de commerce exploité dans les dits locaux à usage commercial, la SARL SAINT VICTOR, exerçait encore contre le Syndicat des copropriétaires, une action tendant à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux troubles affectant le lot n° 9 au travers des parties communes et à supprimer l'alimentation en eau des lots générateurs de désordres et contre Monsieur Patrick Y..., une action visant à effectuer dans les parties privatives, les travaux préconisés par l'expert judiciaire, Monsieur Michel Z... ; qu'aujourd'hui, la Cour n'est à titre principal, saisie d'aucune demande contre la SCI du 6 Boulevard de l'Hôpital (SCI Y...) ; que par suite, le fait qu'aucune des parties ne l'ait intimée à la présente cause n'a pas d'incidence sur la solution du présent litige à hauteur d'appel ; qu'au demeurant, il est constant et établi par les pièces produites que cette société n'a pas d'existence juridique faute d'avoir été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 et que Monsieur Patrick Y..., seul associé de cette société en suite du décès de son père survenu le 24 juin 2006, est à ce jour l'ayant droit à titre universel de cette société ; que pour le reste du litige, les demandes formées entre les parties restent de même nature que celles déjà formées devant les premiers juges ; que sur les causes d'interruption de l'instance la SCI L'Hôpital et le Syndicat des copropriétaires ayant constitué avocat en suite de la cessation d'activité de leurs représentants respectifs lors de la fusion des professions d'avoués et d'avocats, c'est à bon droit que la société LE RELAIS D'AUVERGNE demande que soit constatée que cette cause d'interruption d'instance a cessé ; que sur la question de l'opposabilité des rapports d'expertise de Madame Claude B... et de Monsieur Michel Z..., Monsieur Patrick Y... n'est pas fondé à se prévaloir de l'inopposabilité de ces rapports dès lors qu'il apparaît être l'ayant-cause universel de la SCI 6 Boulevard de l'Hôpital à PARIS 75008 (SCI Y...) à la suite du décès de son père, autre associé survenu le 24 juin 2006 ; que pour cette raison, le Syndicat des copropriétaires se prévaut à juste titre de cette opposabilité « et du caractère contradictoire de ces rapports envers la partie appelante » ; que vu les articles 1382 et suivants du Code civil, 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, c'est par des motifs justes, exacts et pertinents que la Cour adopte sans rien y retrancher que les premiers juges ont retenu la seule responsabilité de Monsieur Patrick Y... dans les désordres litigieux en considération des conclusions claires des experts commis et de la configuration des lieux ; qu'il a en effet, déjà été dit ci-avant que l'appelant vient aux droits et obligations de la SCI Y... ; que par ailleurs, ainsi que le souligne la société SAINT VICTOR, le simple fait d'avoir découvert, à l'occasion de travaux entrepris au 2ème étage postérieurement au dépôt des rapports d'expertise précités, que les poutres du plancher supérieur étaient rongées, ne saurait en soi signifier que le lot n° 23, également situé au 3ème étage, et surtout le lot n° 15 situé au 2ème étage, ne sont pas, sur la base de la théorie du trouble anormal de voisinage exclusive de toute faute, à l'origine directe du sinistre du 1er étage compte tenu du mauvais état avéré des installations sanitaires équipant ces lots, ce d'autant que l'expert n'a, lors d'une mise en eau des appareils sanitaires de l'appartement de Monsieur C... situé au 3ème étage, constaté la présence d'aucune fuite (voir pp. 18 et 41 du rapport d'expertise) ; qu'il reste également utile de rappeler que les locaux occupés par la société LE RELAIS D'AUVERGNE puis par la société SAINT VICTOR sont en totalité situés sous le lot n° 15, lui-même situé sous le lot n° 23 ; que sur ces constatations et pour ces raisons, le jugement attaqué sera sur ce point confirmé ; que s'agissant de l'appel incident du Syndicat des copropriétaires celui-ci objecte que les nonconformités des installations des appareils sanitaires de la SCI Y... mises en évidence au cours des opérations d'expertise ont également des conséquences sur les parties communes de l'immeuble litigieux, que ce dernier étant en effet en structure bois, l'humidité résultant des infiltrations d'eau présente un risque pour sa stabilité, ce qui a été confirmé lors de la mise à nu de la structure de cet immeuble détériorée par les infiltrations répétées provenant des équipements privatifs des appartements de Monsieur Patrick Y..., que la condamnation de ce dernier à lui payer 41. 595, 38 ¿ TTC au titre des frais de ravalement de façade doit ainsi être confirmée, que cependant l'appelant doit également être condamné à lui payer 1. 554, 80 ¿ TTC au titre des honoraires de Monsieur A..., architecte, ces frais ayant été exposés par la copropriété pour proposer des solutions de mise en conformité des installations privatives déficientes ; qu'en l'absence de critiques sérieuses de cette dernière demande étayées par les énonciations du rapport d'expertise produit aux débats (voir notamment p. 43), il y sera fait droit dans les termes du dispositif de cet arrêt ; que s'agissant de l'appel incident de la société SAINT VICTOR, cette dernière critique la décision des premiers juges qui ont écarté, pour absence de faute, la demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux nécessaires à la cessation des troubles affectant les lots du 1er étage, au travers des parties communes et équipements communs, consistant notamment à reprendre le réseau d'alimentation et d'évacuation d'eau, à créer des réseaux d'évacuation séparés pour les eaux usées et pour les eaux vannes et à mettre aux normes les WC communs situés au 2ème étage ; qu'elle précise que les rapports d'expertise judiciaire établissent qu'il existe dans l'immeuble des sources d'infiltration d'eau permanentes depuis 2002 en provenance du lot n° 15 situé au 2ème étage et également des lots n° 22 et n° 23 situés au 3ème étage, que ces infiltrations affectent les parties communes de l'immeuble puisqu'elles traversent les murs et plafonds situés entre chaque étage avant de dégrader les parties privatives occupées par elle correspondant au lot n° 9 du 1er étage, qu'elles dégradent nécessairement ces mêmes parties communes, que l'expert judiciaire préconise de reprendre complétement le réseau d'alimentation et d'évacuation d'eau en créant si possible un réseau séparé pour les évacuations (eaux usées-eaux vannes) en passant éventuellement par la courette, que précisément le règlement de copropriété classe les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l'égout, les conduites et prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz et d'électricité dans les parties communes, que quoi qu'il en soit, le rapport d'expertise de Monsieur Michel Z... montre que les WC du 2ème étage, parties communes de l'immeuble, ne sont pas en bon état et sont sources d'infiltrations, que par suite, pour mettre fin aux infiltrations litigieuses, il faut non seulement réaliser des travaux indispensables dans les parties privatives des locaux appartenant à Monsieur Patrick Y... mais également, réaliser un réseau séparé pour les évacuations d'eaux usées et d'eaux vannes et refaire le sol des WC communs des 2ème et 3ème étage ; que ces travaux ne peuvent être qu'à la charge du Syndicat des copropriétaires ; que le Syndicat des copropriétaires ne répond pas précisément à ces chefs de demande, se bornant à conclure à la confirmation du jugement attaqué ; que vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1315 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, il ressort de ces dispositions que le Syndicat des copropriétaires qui a pour rôle d'assureur la conservation de l'immeuble est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut d'entretien des parties communes de celui-ci ; que l'existence et la constatation des dommages sont suffisantes, la victime n'ayant pas à établir la faute du Syndicat des copropriétaires dès lors que le dommage est imputable à un défaut d'entretien d'une partie commune ; qu'enfin le Syndicat dont la défaillance est établie, peut s'exonérer, partiellement ou entièrement, en justifiant d'une faute de la victime ; qu'en l'espèce, ce défaut d'entretien est clairement établi par les constatations expertales qui, ainsi que le soutient la société SAINT VICTOR, ont mis en évidence une dégradation importante des parties communes (voir p. 24 du rapport) ; qu'il est en effet constant que les travaux indispensables pour mettre définitivement fin aux désordres incriminés imposent la création d'un réseau séparé pour les évacuations d'eaux usées et d'eaux vannes ainsi que la réfection du sol des WC communs au 2ème et 3ème étages et que quoi qu'il en soit, nonobstant les énonciations du rapport d'expertise de Monsieur Michel Z..., le Syndicat des copropriétaires ne justifie avoir entrepris quelle que démarche que ce soit pour obtenir de Monsieur Patrick Y..., la remise en état de ses installations sanitaires déficientes ; que sur ces constatations et pour ces raisons, c'est à tort que les premiers juges ont écarté la demande de la SCI SAINT VICTOR au prétexte qu'aucune faute ne pouvait être imputée au Syndicat des copropriétaires et le jugement entrepris doit être réformé dans les termes du dispositif de cet arrêt au vu des conclusions de l'expert judiciaire Monsieur Michel Z... et notamment du compte rendu de visite du 12 octobre 2005 qui y est annexé, établi par Monsieur A..., architecte ; qu'en ce qui concerne le prononcé d'une astreinte, la société SAINT VICTOR, d'une part et le Syndicat des copropriétaires, d'autre part prient la Cour d'assortir les condamnations prononcées contre Monsieur Patrick Y... d'une astreinte ; que la société SAINT VICTOR présente une demande de même nature pour ce qui concerne les travaux mis à la charge du Syndicat des copropriétaires ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande, eu égard à l'ancienneté des désordres incriminés et à la situation de fragilité de l'immeuble dont dépendent les locaux en cause ; qu'en ce qui concerne la demande de capitalisation des intérêts, le Syndicat des copropriétaires, d'une part et la société LE RELAIS D'AUVERGNE, d'autre part prient la Cour d'assortir les condamnations prononcées contre Monsieur Patrick Y... du bénéfice de la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du Code civil ; qu'il y a lieu de faire droit à cette demande dans les termes et conditions posées par cet article ainsi que visé au dispositif de cet arrêt ; qu'en ce qui concerne la demande de garantie du Syndicat des copropriétaires exercée contre Monsieur Patrick Y..., ce dernier apparaissant, au vu des constatations expertales non sérieusement remises en cause par aucun des protagonistes de ce procès, principalement responsable des désordres incriminés, ce chef de demande du Syndicat des copropriétaires prospérera dans les termes du dispositif de cet arrêt ; qu'il doit en effet être observé que les WC communs du 2ème étage apparaissent, au vu des énonciations du rapport d'expertise de Monsieur Michel Z..., être exclusivement utilisés par Monsieur Patrick Y... pour les besoins de L'HOTEL AQUITAINE (voir p. 41 du rapport d'expertise) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE qu'il convient de rappeler qu'aux termes d'un acte sous seing privé du 30 avril 1999, les époux X...aux droits desquels se trouve la SCI L'HOPITAL depuis une cession des murs reçue le 27 juin 2002, ont donné à bail à la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE, aux droits de laquelle se trouve la SARL SAINT VICTOR depuis une cession de fonds intervenue le 16 mai 2008, divers locaux commerciaux au rez-de-chaussée et sous-sol pour l'exercice d'une activité de vins, liqueurs, restaurant et à l'étage un appartement, lot n° 9 du règlement de copropriété de l'immeuble sis à Paris 5ème, 6 Boulevard de l'Hôpital ; pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 1999 et moyennant un loyer annuel principal de 22 867, 35 ¿ ; que l'appartement du 1er étage comprenant deux pièces sur rue, une pièce sur cour et une salle d'eau avec WC a été l'objet d'une première série de dégâts des eaux par infiltrations récurrentes ; que le procès-verbal du 29 mai 2001 constate que dans la pièce sur cour et l'entrée, le plafond est extrêmement dégradé, le mur fissuré, le sol parqueté au droit des infiltrations dégradé et dans la pièce sur Boulevard le long de la poutre perpendiculaire à la façade on remarque de nombreuses auréoles ; que ces désordres sont de nouveau constatés lors de l'accédit du 11 décembre 2002 dans le cadre des opérations d'expertise de Madame B... désignée par ordonnance du juge de la mise en état du 22 octobre 2002 ; qu'en outre, après réfection générale de l'appartement du 1er étage constaté par l'accédit du 13 mai 2003 puis dans le rapport d'expertise du 11 septembre 2003, de nouveaux dégâts des eaux sont apparus au plafond du séjour et linteau des fenêtres sur cour et sur les murs, ainsi que sur le mur séparatif séjour/ chambre ; qu'eu égard à la réapparition des désordres, le juge de la mise en état a procédé à la réouverture des opérations d'expertise closes le 11 septembre 2003 et Monsieur Z... désigné le 16 décembre 2004 en remplacement de Madame B... a déposé son rapport le 31 mai 2006 ; que sur la base de ces deux rapports d'expertise qui concluent que le fait générateur des désordres réside dans la non-conformité des installations sanitaires du lot n° 15 au 2ème étage comprenant une salle d'eau et six chambres avec lavabo et du lot n° 23 au 3ème étage, l'ensemble propriété de Monsieur Patrick Y..., dont les travaux se sont révélés tout à fait insuffisants pour supprimer les causes des désordres allégués ; que la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE propriétaire du fonds et titulaire du bail jusqu'au 16 mai 2008 exerce une action en dommages et intérêts pour trouble de jouissance et gène dans l'exploitation du fonds dirigée solidairement contre la SCI L'HOPITAL propriétaire bailleresse, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 6 Boulevard de l'Hôpital, la SCI du 6 Boulevard de l'Hôpital et Monsieur Patrick Y... propriétaires successifs des lots générateurs de désordres ; qu'en outre, la SARL SAINT VICTOR propriétaire du fonds à compter du 16 mai 2008 exerce contre le Syndicat des copropriétaires une action visant à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre un terme aux troubles affectant le lot n° 9 au travers des parties communes et à supprimer l'alimentation en eau des lots générateurs de désordres et contre Monsieur Patrick Y... une action visant à effectuer les travaux dans les parties privatives préconisés par l'expert Z... ; qu'il n'est pas discuté que Monsieur Patrick Y... soit devenu propriétaire des lots litigieux n° 15 et n° 23 à compter du septembre 2007 et qu'il a été assigné en intervention forcée dans la cause le 12 novembre 2008 ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE les deux rapports d'expertise du 11 septembre 2003 et 31 mai 2006 ne sont donc pas contradictoires à son égard mais restent toutefois valables comme renseignement et commencement de preuve pour le tribunal ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur les manquements reprochés et leur imputabilité Monsieur Patrick Y... est propriétaire des lots litigieux n° 15 et n° 23 depuis le 27 septembre 2007 ; que le dernier rapport d'expertise du 28 juin 2006 conclut sans ambiguïté que la cause unique des désordres qui affectent le l'étage du commerce de la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE, aux droits de laquelle se trouve la SARL SAINT VICTOR depuis une cession de fonds intervenue le 16 mai 2008, se trouve dans l'ensemble des installations sanitaires des chambres et lots appartenant à Monsieur Y... qui nécessite une mise en conformité avec les règles de l'art ; que l'expert précise que « la mise en eau des appareils sanitaires de l'appartement de Monsieur C... n'ayant révélé aucune fuite, nous estimons Monsieur Y... comme seul responsable des désordres allégués » ; que l'expert a constaté que compte tenu du mauvais état des installations, la salle d'eau et les sanitaires à usage commun des lots appartenant à Monsieur Y... faisaient l'objet de débordements fréquents, inondant les étages inférieurs ; qu'enfin, l'expert conclut que les travaux réalisés par Monsieur Y... se sont révélés tout à fait insuffisants pour supprimer les causes des désordres, ce que corrobore le locataire actuel la SARL SAINT VICTOR qui ne peut toujours pas jouir de l'appartement du 1er étage dans son intégralité ; qu'il convient d'observer à cet égard que Monsieur Patrick Y... ne démontre pas à l'aide de constat d'huissier, d'une expertise amiable ou de factures qu'il aurait définitivement mis fin aux désordres ; que dans ces conditions Monsieur Patrick Y... en sa qualité de propriétaire des lots n° 15 et n° 23 générateurs des troubles doit être déclaré responsable des préjudices qui en résultent ; que la SCI du 6 Boulevard de l'Hôpital n'a plus d'existence juridique à défaut d'avoir été immatriculée au registre du commerce selon un jugement du tribunal de grande instance d'Angoulême du 12 janvier 2006 ; que l'action en responsabilité dirigée par la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE contre cette société est donc sans objet ; que la SCI L'HÔPITAL en sa qualité de propriétaire des murs doit garantir au preneur sur le fondement des dispositions de l'article 1719 du Code civil une délivrance conforme et une jouissance paisible mais l'article 1725 du même Code exclut cette garantie lorsque le trouble est généré par un tiers et Monsieur Patrick Y... autre copropriétaire est bien un tiers à l'égard du bailleur ; que la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE ne saurait donc utilement reprocher une faute et engager la responsabilité de la SCI L'HOPITAL ; que la cause exclusive des désordres réside dans des parties privatives appartenant à Monsieur Patrick Y... ; que sur les demandes de la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE, s'agissant du préjudice immatériel, l'appartement du 1er étage étant pour partie inhabitable ou malsain à l'exception d'une période de pleine utilisation d'un an entre mai 2003 date de réfection générale de l'appartement constaté par l'accédit du 13 mai 2003 et mai 2004 date de réapparition des désordres, il convient de suivre la proposition de l'expert et de calculer ce poste sur la base d'une réfaction du loyer de l'appartement de 75 % entre le 29 mai 2001 date de l'apparition des désordres et le 16 mai 2008 date de cession du fonds mais à l'exception d'une période de un an, soit un préjudice forfaitairement estimé à 2. 800 ¿ par an et pour six ans 16. 800 ¿ ; que sur les demandes de la SARL SAINT VICTOR et du Syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de la SARL SAINT VICTOR et du Syndicat des copropriétaires de condamner Monsieur Patrick Y... à réaliser à ses frais les travaux de mise en conformité de l'ensemble des installations sanitaires de ses locaux lots n° 15 et n° 23 de l'immeuble du 6 Boulevard de l'Hôpital conformément aux préconisations de Monsieur A... architecte contenues dans un rapport du 20 octobre 2005 repris dans le rapport judiciaire du 31 mai 2006 10 de Monsieur Z... et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété ; que sur le préjudice de jouissance de la SARL SAINT VICTOR entrée dans les lieux le 16 mai 2008, sa demande étant arrêté à la date de ses dernières conclusions du 26 novembre 2009, une indemnité forfaitaire de 2. 800 ¿ par an à l'instar de celle fixée pour la SARL LE RELAIS D'AUVERGNE est retenue, soit pour une année et demi la somme de 4. 200 ¿ que Monsieur Patrick Y... sera condamné à payer ; qu'en outre, Monsieur Patrick Y... sera également condamné à payer à la SARL SAINT VICTOR la somme de 1. 830, 69 ¿ au titre de la remise en peinture de l'appartement conformément au rapport d'expertise de Monsieur Z... ; que sur la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires, le rapport d'expertise de Monsieur Z... précise que « de plus, les désordres ont fortement dégradé l'un des murs de la courette dont le ravalement présente une dépense estimée à 41. 595, 38 ¿ toutes taxes comprises » ; que dans ces conditions, Monsieur Patrick Y... sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 41. 595, 38 ¿ TTC correspondant au coût des travaux de ravalement sur présentation des factures acquittées correspondant à ces travaux ; 1°) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif caractérise une violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; qu'en confirmant le jugement entrepris qui a dit, aux termes d'un des chefs de son dispositif confirmés, que les rapports d'expertise des 11 septembre 2003 et 31 mai 2006 n'étaient pas contradictoires à l'égard de Monsieur Y..., tout en retenant, aux termes des motifs de son arrêt, que ces rapports étaient contradictoires à son égard, pour ensuite fonder sa décision de condamnation sur ces seuls rapports, la Cour a violé ce texte ; 2°) ALORS QU'en soulevant d'office et sans susciter les observations préalables des parties, le moyen pris de ce que les rapports d'expertise des 11 septembre 2003 et 31 mai 2006 étaient contradictoires à l'égard de Monsieur Y..., pour cela qu'il était l'ayant-cause universel de la SCI du 6 Boulevard de l'Hôpital (SCI Y...), la Cour a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE quand bien même Monsieur Y... était l'ayant cause universel de la SCI du 6 Boulevard de l'Hôpital (SCI Y...), cette circonstance ne pouvait rendre les rapports d'expertise des 11 septembre 2003 et 31 mai 2006 contradictoires à son égard qu'en cette seule qualité et non pas in personam ; qu'en condamnant Monsieur Y... in personam sur le fondement de ces seuls rapports, la Cour a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'à supposer que la Cour ait adopté le motif selon lequel si les rapports d'expertise des 11 septembre 2003 et 31 mai 2006 n'étaient pas contradictoires à l'égard de Monsieur Patrick Y..., ils restaient toutefois valables comme commencement de preuve, en condamnant par ailleurs Monsieur Patrick Y... sur le seul fondement de ces rapports, la Cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 16 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que les désordres du mur de la courette provenaient du sous dimensionnement du collecteur extérieur raccordé au chéneau, lequel était vétuste et se bouchait fréquemment, la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE viole l'article 1382 du Code civil le juge qui fixe les préjudices subis à des sommes forfaitaires ; qu'en fixant forfaitairement le préjudice de jouissance des sociétés LE RELAIS D'AUVERGNE et SAINT VICTOR à la somme de 2. 800 ¿ par an, la Cour a violé ce texte ; 7°) ALORS QUE la contradiction entre des chefs de dispositif caractérise une violation de l'article 455 du Code de procédure civile et ouvre la voie de la cassation lorsqu'elle est irréductible ; que le jugement entrepris avait rejeté la demande tendant à ce que la condamnation de Monsieur Y... soit assortie d'une astreinte et la Cour a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société à responsabilité limitée SAINT VICTOR de sa demande de condamnation du Syndicat et débouté ce dernier de sa demande de garantie contre Monsieur Patrick Y... ; qu'en condamnant Monsieur Patrick Y... à réaliser les travaux mis à sa charge dans le dispositif du jugement attaqué sous astreinte de 200 ¿ par jour de retard pendant deux mois, la Cour a entaché son arrêt d'une contradiction entre deux chefs de dispositif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 8°) ALORS QUE seul le Syndicat des copropriétaires est tenu d'entretenir les parties communes et il est donc seul responsable des dommages causés aux copropriétaires par un défaut d'entretien ; qu'en condamnant Monsieur Patrick Y... à garantir le Syndicat de toute condamnation prononcée contre lui cependant qu'elle condamnait le Syndicat à raison d'un défaut d'entretien des parties communes, la Cour, qui a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 9°) ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif caractérise une violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; qu'en condamnant Monsieur Patrick Y... aux entiers dépens cependant qu'elle retenait par ailleurs et par motifs adoptés qu'il n'y avait pas lieu de mettre à la charge de Monsieur Patrick Y... les frais d'une expertise à laquelle il n'avait pas participé, la Cour s'est contredite en violation de ce texte.