Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 septembre 2010, 09-67.910, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-09-22
Numéro d'affaire : 09-67910
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans, 2009-04-14
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 14 avril 2009) qu'aucun accord n'étant intervenu sur le montant des indemnités revenant à M. X..., et aux époux Y... (les consorts X...- Y...) à la suite de l'expropriation au profit de la commune de Salbris (la commune) d'une portion d'une parcelle leur appartenant, la commune a saisi le juge de l'expropriation du département du Loir-et-Cher en fixation judiciaire de ces indemnités ; Sur le moyen unique : Attendu que les consorts X...- Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'indemnisation de la dépréciation de la part non expropriée des parcelles, de limiter à la somme de 94 500 euros l'indemnité principale et à la somme de 10 450 euros l'indemnité de remploi leur revenant, alors, selon le moyen : 1°) que les biens sont estimés compte tenu de leur usage effectif et des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente leur utilisation ou leur exploitation un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique ; qu'en ne retenant pas cette date de référence, mais la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le POS et limitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 30 décembre 2005, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15, I du code de l'expropriation ; 2°) qu'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence ; que lorsqu'un POS est déclaré illégal, ce qui équivaut à son annulation laquelle rétroagit à la date de référence, le juge de l'expropriation, tenu de se placer à cette date, doit appliquer les servitudes et restrictions d'urbanisme édictées par le document immédiatement antérieur au POS déclaré illégal, et ce document peut être, le cas échéant, le règlement national d'urbanisme ; qu'en faisant application du POS de la commune de Salbris nonobstant sa déclaration d'illégalité par les jugements rendus le 8 juillet 2008 par le tribunal administratif, compte tenu de leur date de prononcé, de leur caractère non-irrévocable et de leur motifs de nullité, la cour d'appel a violé les articles L. 13-15, I du code de l'expropriation et L. 121-8 et L. 600-1 du code de l'urbanisme ; 3°) que les consorts X... et Y... soulignaient que certains de leurs éléments de comparaison avaient été indûment écartés par le premier juge au motif que les terrains concernés n'avaient pas été visités lors du transport sur les lieux, quand n'avaient pas davantage été visitées les parcelles correspondant aux références du commissaire du gouvernement, qui devaient donc être écartées en application du principe d'égalité des armes ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, pour néanmoins retenir les références du commissaire du gouvernement et écarter les leurs au prétexte que le premier juge aurait justement estimé que lesdites références portaient sur des biens non comparables au bien litigieux ou constituaient de simples offres de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) qu'en prononçant ainsi, la cour d'appel a de surcroît privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et du principe de l'égalité des armes ; 5°) que les consorts X... et Y... soutenaient que l'expropriation leur avait causé un préjudice dont ils demandaient réparation, en ce qu'elle avait brisé l'unité foncière de leur bien et les avait privés du bénéfice de son exploitation globale ; que pour rejeter leur demande, la cour d'appel n'a pas répondu à ce moyen opérant et s'est bornée à affirmer que les deux parcelles divises issues de l'expropriation étaient chacune de grande taille et susceptibles d'exploitation, violant ainsi derechef l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, que les expropriés n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que les terrains expropriés devaient recevoir la qualification de terrain à bâtir mais qu'il devait être tenu compte de leur situation privilégiée, ce qui a été admis par l'arrêt critiqué, le moyen, en ce qu'il reproche à la cour d'appel d'avoir, pour fixer les indemnités d'expropriation, fait application du POS et retenu le 30 décembre 2005 comme date de référence, est inopérant ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les propriétaires avaient reçu une offre d'achat en vue de l'implantation d'une grande surface sur la partie Ouest de la parcelle AR 267 et que le reliquat de la parcelle AR 268 disposait d'un accès à la voie publique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, et qui ne s'est pas fondée sur l'absence de visite des parcelles proposées par les appelants comme termes de comparaison pour les écarter, a par une décision motivée, souverainement retenu, pour écarter les demandes des consorts X...- Y... relatives à la dépréciation du surplus non exproprié de leur parcelle, que ces terrains de grande superficie étaient commodément utilisables, exploitables ou négociables ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et les époux Y..., ensemble, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile rejette la demande de M. X... et des époux Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux conseils pour M. X... et M. et Mme Y... ; MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Albert X..., Monsieur Serge Y... et Madame Marie Louise B... épouse Y... de leur demande d'indemnisation de la dépréciation de la part non expropriée des parcelles, d'AVOIR limité à la somme de 94 500  l'indemnité principale leur revenant ainsi qu'à la somme de 10 450  l'indemnité de remploi leur revenant ; AUX MOTIFS QUE : « sur le fond, que la date de référence à retenir pour déterminer la qualification des parcelles expropriées est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le P. O. S. et limitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'occurrence le 30 décembre 2005 date de l'approbation de la révision simplifiée n° 6 du P. O. S. de la commune de portant sur la suppression de l'espace boisé classé ; que c'est à bon droit que le premier juge, a dit que les jugements du tribunal administratif prononcés le 8 juillet 2008 étaient dépourvus d'incidence sur la présente instance en ce qu'ils ne font pas obstacle à la prise en compte du P. O. S. de la commune de Salbris pour déterminer la qualification des terrains expropriés, au vu de leur date de reddition, de leur caractère non irrévocable et des motifs de nullité exprimés ; qu'ainsi, à la date de référence, les parcelles expropriées étaient situées en zone NA c'est-à-dire une zone naturelle, proche d'une zone urbanisée, peu ou pas encore équipée, destinée à l'urbanisation future en permettant l'extension du bourg ; qu'en l'état de ce classement et de la réglementation de la zone NA ainsi que des dispositions de l'article L 13-15-11-1° du Code de l'expropriation, les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir, comme les appelants déclarent expressément en convenir (cf page 14 de leur mémoire) nonobstant leur contestation relative à 1'absence de prise en compte du P. O. S. ; attendu en effet que les productions-notamment les plans-et les énonciations du procès-verbal de transport sur les lieux, démontrent que l'emprise, si elle est longée par une rocade classée en voie à grande circulation, ne dispose d'aucune desserte effective, les appelants indiquant eux-mêmes à cet égard que le site ne put & re visité qu'A partir de la rue d'Anjou le jour de ce transport ; que le réseau d'eau potable n'est pas suffisant pour équiper 1'ensemble de la zone puisqu'il est d'un diamètre de 160 sur la rue d'Anjou et de 60 du côté de la rue Saint Joseph ; que le réseau électrique basse tension existant ne peut alimenter que le lotissement existant et une parcelle C..., et que le réseau d'eaux usées, d'un diamètre de 200, se trouve à l'extrémité de la rue d'Anjou et ne dessert donc pas ladite zone, étant ajouté qu'aux termes de renseignements rapportés dans ses conclusions de première instance du 19 juin 2008 que le juge de l'expropriation a validés et dont la pertinence n'a pas été réfutée par les appelants, le commissaire du gouvernement a indiqué que pour alimenter la zone où se trouvent les parcelles expropriées, le réseau d'eau potable devrait être renforcé depuis la rue de l'Orléanais et que le réseau électrique requerrait un renforcement et un nouveau transformateur depuis celui situé rue de l'Orléanais ; qu'au regard de leur usage effectif, il s'agit de terrains pour partie boisés en petits chênes et pour partie en friche ; qu'en raison de leur proximité du centre de la commune, de la rocade et de ces réseaux ainsi que de divers équipements à l'entour, les parcelles expropriées apparaissent bénéficier d'une situation privilégiée de nature A leur conférer une plus-value par rapport A un terrain standard de même catégorie, ainsi que l'a dit bon droit le premier juge, conformément d'ailleurs à la propre analyse des appelants, y compris en cause d'appel encore (cf page 14 de leur mémoire) ; s'agissant de la servitude non aedificandi imposant un recul des constructions par rapport à la voie publique, dont l'existence est évoquée dans un courriel de la DDEA du 7 novembre 2008 régulièrement versé aux débats, elle peut être regardée comme dépourvue d'incidence sur la valeur de 1'indemnité eu égard aux termes de la convention relative A la construction de la gendarmerie conclue en date du 13 mars 2007 entre la commune et le ministère de la défense telle que produite aux débats par les appelants, et dont 1'intimée ne prouve ni ne prétend qu'elle ne sera pas effectivement raise en oeuvre ; que ce document révèle en effet que le bâtiment sera implanté " en bordure de la RD n° 944 dite " rocade de Nançay " ; que les biens n'ont pas à être évalués à la somme arbitraire d'1  le m2 comme le suggère désormais la commune de Salbris au visa de l'article L 13-16 in fine du Code de l'expropriation en considération de la circonstance que les consorts Y... / X... n'auraient pas souscrit de déclaration au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune, cette absence prétendue de déclaration n'ayant pas à être regardée comme constitutive d'une déclaration au sens de ce texte, étant ajouté qu'aucune pièce n'est produite par l'expropriante à l'appui de cette prétention ; qu'a bon droit, le premier juge a recouru à la méthode dite " par comparaison " pour déterminer la valeur des biens expropriés, laquelle, en cause d'appel, s'apprécie pareillement à la date de la décision de première instance ; qu'à tout aussi bon droit, il a écarté comme non significatifs les éléments invoqués par les appelants à titre de termes de comparaison au motif soit qu'ils portaient sur un terrain à bâtir telle la vente d'une parcelle AR n° 324 intervenue le 25 octobre 1991, soit qu'il ne s'agissait que d'offres de vente ou d'achat et non de transactions ayant fait l'objet d'une mutation effective telles les offres ou promesses portant sur tout ou partie des parcelles AR n° 267 et 268, soit qu'il s'agissait de biens non comparables, telles les ventes relatives A la parcelle AR n° 443 qui est class & en zone UB desservie par les réseaux, ou aux parcelles AE n° 73 et 74, qui sont classées en zone Ubr ; que s'agissant de la parcelle AR n° 431, vendue le 8 mars 2006 par la commune de Salbris à un sieur C... les appelants ne sont pas fondés à invoquer la valeur que lui prête un expert par eux mandaté pour l'estimer, alors qu'il convient de s'en tenir au prix effectif de cette mutation, dont il n'est pas prétendu ni justifié que la légalité aurait été mise en cause et que les consorts Y... / X... qualifient d'artificiellement faible en prétendant, mais sans le démontrer-l'intention dolosive ne se présumant pas-que la commune aurait agi ainsi pour se créer un terme de comparaison en vue de leur expropriation ; que cette vente s'est conclue au prix moyen de 2, 28  le m ² ; qu'une autre vente conclue à proximité peut également & re retenue comme un terme de comparaison probant, s'agissant des parcelles AR n° 277 et 29 d'une superficie totale de 6 hectares a 40 ca cédées le 7 mars 2007 par la Société Protectrice des Animaux à une S. A. R. L. FRIEDLAND au prix de 188. 207, 68  soit un prix moyen du m2 de 2, 87  ; que ces mêmes biens ont été revendus le 13 juin 2007 par ladite société FRIEDLAND A une S. A. S. ORLIM INVESTISSEMENTS moyennant un prix de 850. 000E soit au prix moyen de 12, 94  le m2 ; que contrairement à ce que soutiennent la commune et le commissaire du gouvernement, cette plus-value ne peut & re expliquée par une autorisation de lotir qui aurait été obtenue postérieurement à la première cession puisque l'acte du 7 mars 2007 & once expressément (page 6) que la société FRIEDLAND, acquéreur, avait obtenu de la mairie de Salbris l'autorisation de lotir lesdites parcelles le 23 janvier 2007, soit donc antérieurement à leur acquisition initiale, cette autorisation 6tant même annexée à l'acte ; qu'aucune circonstance propre à faire regarder comme suspect le prix de revente de ces parcelles n'est invoquée, la considération que la transaction se soit faite entre des marchands de biens n'étant pas de nature, par elle-même, à invalider cette référence, les prix du marché étant, entre autres, composés de ceux déboursés par les professionnels ; que la notion de " spéculation " retenue par le premier juge pour & after cette référence ne procède d'aucune nonne régissant le droit de la fixation de l'indemnité en fait d'expropriation et apparait inopérante ; qu'en l'absence d'autre élément avéré propre à justifier d'écarter cette mutation, elle doit donc être prise en compte au même titre que les autres termes de comparaison probants ; qu'il en résulte que la valeur de tels biens sur la commune de Salbris est comprise dans une large amplitude de prix allant de 2, 30  à 12, 90  environ le mètre carré ; Qu'eu égard à cette volatilité et au caractère unique du prix constituant le maximum de la fourchette, il y a lieu, sans recourir à une expertise dont la nécessité n'est pas démontrée, de fixer sur une base de 4, 50  le m2 l'indemnité déterminée par valeur du bien exproprié telle qu'elle se dégage au regard de sa situation privilégiée données du marché immobilier à l'époque de la décision du premier juge, ce qui détermine pour une emprise totale de 21. 000m2 dont il a été dit qu'elle n'avait pas l'objet d'une évaluation différenciée, une indemnité principale de 94. 500  ; que ce montant induit, selon la méthode du pourcentage dégressif communément retenue, une indemnité de remploi de 10. 450 , ainsi calculée : 20 % pour la fraction de l'indemnité principale inférieure à 5. 000  soit 1. 000 , 15 % pour la fraction comprise entre 5. 000  et 15. 000  soit 1. 500 , 10 % sur le surplus (94. 500-15. 000) = 79. 500 x 10 % soit 7. 950  ; que cette demande, si elle est recevable, n'apparaît pas fondée, les parties non expropriées s'avérant toutes deux de grande superficie soit respectivement 37. 766 m2 à l'Ouest et 17. 480m2 à l'Est, et commodément utilisables, exploitables ou négociables, comme en persuade au demeurant la circonstance, relevée à bon droit par le premier juge, que les propriétaires ont reçu une offre d'achat en vue de l'implantation d'un commerce alimentaire de grande surface sur la partie Ouest de la parcelle AR n° 267 et que le reliquat de la parcelle AR n° 268 dispose d'un accès sur la rue Saint Joseph » ; ALORS 1°) QUE : les biens sont estimés compte tenu de leur usage effectif et des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente leur utilisation ou leur exploitation un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique ; qu'en ne retenant pas cette date de référence, mais la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, révisant ou modifiant le P. O. S. et limitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 30 décembre 2005, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15, I du Code de l'expropriation ; ALORS 2°) QUE : il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date de référence ; que lorsqu'un P. O. S. est déclaré illégal, ce qui équivaut à son annulation laquelle rétroagit à la date de référence, le juge de l'expropriation, tenu de se placer à cette date, doit appliquer les servitudes et restrictions d'urbanisme édictées par le document immédiatement antérieur au P. O. S. déclaré illégal, et ce document peut être, le cas échéant, le règlement national d'urbanisme ; qu'en faisant application du P. O. S. de la commune de SALBRIS nonobstant sa déclaration d'illégalité par les jugements rendus le 8 juillet 2008 par le tribunal administratif, compte tenu de leur date de prononcé, de leur caractère non-irrévocable et de leur motifs de nullité, la cour d'appel a violé les articles L. 13-15, I du Code de l'expropriation et L. 121-8 et L. 600-1 du Code de l'urbanisme ; ALORS 3°) QUE : les consorts X... et Y... soulignaient (mémoire d'appel, p. 15 in fine et p. 16) que certains de leurs éléments de comparaison avaient été indûment écartés par le premier juge au motif que les terrains concernés n'avaient pas été visités lors du transport sur les lieux, quand n'avaient pas davantage été visitées les parcelles correspondant aux références du commissaire du gouvernement, qui devaient donc être écartées en application du principe d'égalité des armes ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, pour néanmoins retenir les références du commissaire du gouvernement et écarter celles des exposants au prétexte que le premier juge aurait justement estimé que lesdites références portaient sur des biens non comparables au bien litigieux ou constituaient de simples offres de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS 4°) QUE : en prononçant ainsi, la cour d'appel a de surcroît privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et du principe de l'égalité des armes ; ALORS 5°) QUE : les consorts X... et Y... soutenaient (mémoire d'appel, p. 19) que l'expropriation leur avait causé un préjudice dont ils demandaient réparation, en ce qu'elle avait brisé l'unité foncière de leur bien et les avait privés du bénéfice de son exploitation globale ; que pour rejeter leur demande, la cour d'appel n'a pas répondu à ce moyen opérant et s'est bornée à affirmer que les deux parcelles divises issues de l'expropriation étaient chacune de grande taille et susceptibles d'exploitation, violant ainsi derechef l'article 455 du Code de procédure civile.