Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, 16-50.006, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-09-14
Numéro d'affaire : 16-50006
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2016-01-19
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 690 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 19 janvier 2016), qu'en vue de la rénovation d'un bâtiment jouxtant un hôtel en copropriété, la société Les Cures Marines a obtenu de l'assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble l'autorisation de créer, sur le patio, des ouvertures constituant des servitudes de vues ; qu'une assemblée générale postérieure de la même copropriété a élargi cette autorisation sous réserve de l'accord de la société HSD Trouville, exploitant de l'hôtel ; que la société les Cures Marines a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Beach Hôtel, la société HSD Trouville, et la société Foncière Soleil Invest, copropriétaire, en autorisation de pratiquer les ouvertures prévues et indemnisation de ses préjudices ; Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la première résolution n'a jamais été suivie d'effet, qu'aucun acte authentique n'a été établi ni aucune publicité réalisée ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucun texte n'exige que l'acte constitutif d'une servitude soit dressé en la forme authentique ou publié, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Les Cures Marines de ses demandes relatives à l'assemblée générale du 15 juillet 2009, l'arrêt rendu le 19 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Beach Hôtel, la société HDS Trouville et la société Foncière Soleil Invest aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier le Beach Hôtel, de la société HDS Trouville et de la société Foncière Soleil Invest et les condamne à payer à la société Les Cures Marines la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Les Cures marines. L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a, confirmant le jugement, débouté la société LES CURES MARINES de ses prétentions tendant à se voir reconnaître un droit à ouvertures avec servitude de vue et de sa demande indemnitaire ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « La société Les Cures Marines se prévaut en l'espèce d'une autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach Hôtel. Il apparaît en effet que, par délibération du 15 juillet 2009, le syndicat des copropriétaires a donné son autorisation "pour la création d'ouvertures sur le patio". Selon les plans et projets annexés, il s'agissait bien de permettre des ouvertures donnant directement sur le fonds voisin. Cette résolution n'a cependant jamais été suivie d'effet : aucun acte authentique n'a été établi, aucune publicité n'a été faite. En tout état de cause, cette autorisation est devenue caduque dès lors que le projet initial a été profondément remanié. En effet, un permis de construire modificatif a été sollicité en 2010, tendant notamment à la création de nouvelles ouvertures par rapport à celles prévues initialement. Ceci explique que l'assemblée générale des copropriétaires a été amenée à délibérer une nouvelle fois sur cette question le 10 novembre 2012. A cette date, l'assemblée générale a "confirmé son autorisation pour la création de vues surfe patio", selon le plan joint, différent de celui annexé au procès-verbal d'assemblée générale du 15 juillet 2009. Les copropriétaires ont donné tout pouvoir au syndic pour régulariser l'acte authentique de constitution des servitudes, et ont pris acte "que ces décisions sont pendantes à /a signature d'une convention ayant valeur de transaction", jointe à la convocation de l'assemblée générale. Cette transaction avait pour objet l'organisation du chantier de manière à éviter les nuisances. L'assemblée générale a approuvé les termes de cette convention et a autorisé le syndic à la signer. II est constant que le syndic n'a finalement ni régularisé l'acte authentique constitutif de la servitude, ni signé le protocole transactionnel préalable. On ne peut considérer que la seule autorisation donnée par la copropriété pour la création de vues équivaut à un titre constitutif de la servitude, lequel devait être régularisé par acte authentique. De surcroît, cette autorisation était subordonnée à la réalisation d'une condition, à savoir la signature d'un protocole transactionnel. Or, ce protocole n'a jamais été régularisé par l'ensemble des parties. S'il est curieux que le syndic ait refusé de signer ce protocole alors qu'il était mandaté pour ce faire par l'assemblée générale -étant cependant rappelé que seuls les copropriétaires pourraient reprocher ce fait au syndic-, on remarque que le protocole devait également, pour être valable, être signé par la société HDS, exploitant l'hôtel, qui pouvait à sa guise l'accepter ou refuser de le signer, sans que cela constitue un abus de droit de sa part. Il apparaît de fait que c'est en raison d'un litige sur l'implantation de la base de vie du chantier, située à proximité de l'hôtel et susceptible de nuire à son image commerciale, que la société HOS a refusé de signer ce protocole. On ne peut donc considérer que l'absence de ratification de la transaction tripartite procède d'une faute ou d'un abus de droit tant du syndic de la copropriété que de la société HDS, ou que ceux-ci soient responsables de la défaillance de la condition. De même, ne peut être qualifié d'abus de droit le refus par le syndic de régulariser l'acte authentique constitutif de la servitude de vue, dès lors qu'il était expressément prévu la signature préalable d'un protocole transactionnel qui n'a jamais pu être établi, notamment du fait d'un tiers. La preuve d'une collusion frauduleuse entre la copropriété et la société HDS n'est nullement rapportée. De fait, la société Les Cures Marines a admis par un courrier du 20 février 2013 adressé au syndic de la copropriété, que le projet était caduc du fait des nouvelles demandes de la société HDS. En conséquence, en l'absence de titre constitutif d'une servitude de vue, la société Les Cures Marines n'est pas fondée à solliciter l'autorisation de pratiquer les vues litigieuses, et le jugement sera confirmé. Les demandes indemnitaires et la demande d'expertise s'avèrent en conséquence sans objet » ; AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Par délibération du 15/07/2009 l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel a adopté par 2812/2812 votants la résolution suivante : "autorisation du syndicat des copropriétaires de la résidence le beach hôtel à donner au profit du volume " hôtel (anciennes cures marines) concédé en gestion par la mairie de Trouville à la KI les cures marines en vue de la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vue et de la création d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie, constituant une servitude de passage (cf plan annexé à la convocation)- art 25 de la loi du 10/07/1965. L'assemblée générale après en avoir délibéré, donne son autorisation à l'hôtel (ancienne cures marines ) concédé en gestion par la mairie de Trouville à la SC1 les cures marines pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de passage (cf plans et projet de constitution de servitudes annexés à la convocation), conformément à l'avant projet sommaire. Pour information la SCI les cures marines a été transformée en société anonyme avec le même siège social". Force est de constater que cette résolution n'a été suivie d'aucune mise en oeuvre au travers d'un acte authentique suivi de la publicité foncière. La sté les cures marines ne conteste pas le fait que le projet soumis à la délibération du 15/07/2009 a été modifié et a fait l'objet d'une demande de PCM du 24/10/2010 (voir pièce 11 du dossier de la sté Les cures marines). En conséquence la délibération adoptée par un nombre de votants de 2812 /2812 en vertu des dispositions de l'article 25 de la loi du 10/07/1965 n'a plus d'effet puisque le projet de construction a été modifié postérieurement et des ouvertures ajoutées. Cette délibération n'a aucune utilité pour apprécier la demande présentée par la sté les cures marines. Par délibération du 10/11/2012, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel adopté la résolution suivante :"confirmation de l'autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires du beach hôtel pour la création d'un droit d'accès vers l'institut de thalassothérapie avec tarification préférentielle au profit du beach hôtel et pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues, avec autorisation de pose d'échafaudage temporaire. Condition de majorité article 26. Il est rappelé que l'assemblée générale des copropriétaires a donné son accord le 15/07/2009 pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues au profit des volumes immobiliers de la sté les cures marines, et pour la création à la charge de la sté les cures marines d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie projeté constituant une servitude de passage au profit du beach hôtel sur les volumes immobiliers de la sté les cures marines. Aujourd'hui la société les cures marines a finalisé son projet définitif représenté sur le plan 23/26 daté du 24/11/2010 joint à la convocation. Pour la réalisation des vues, la sté les cures marines s'est engagée dans le projet d'acte joint à la convention à prendre les mesures suivantes :"suit toute une série de mesures destinées à réduire les désagréments, "la sté les cures marines propose également aux copropriétaires et leurs ayants droit de bénéficier d'une tarification préférentielle pour l'accès aux services de l'institut de thalassothérapie projeté. Ceci exposé : 1ere décision : l'assemblée générale ,après en avoir délibéré, confirme son autorisation pour la création d'un droit d'accès direct vers l'institut de thalassothérapie projeté avec tarification préférentielle au profit du beach hôtel et la création des vues sur la patio selon le plan n°23/26 daté du 24/11/2010 joint à la convocation ." (ce plan est celui figurant en pièce 11 du dossier de la sté les cures marines). 2eme décision l'assemblée générale, après en avoir délibéré, donne en conséquence son autorisation à la sté les cures marines pour la pose d'un échafaudage dans le patio le long du mur pignon nord-ouest au sol et en appui des constructions existantes ou en surplomb le temps nécessaire à la réalisation du percement des vues. 3eme décision : l'assemblée générale donne tout pouvoir au syndic à l'effet de régulariser l'acte authentique de constitution des servitudes (vues et passage) objet des décisions numéros I et 2 avec la sté les cures marines (ou tous les ayants cause ou ayants droit) selon le projet de rédaction joint à la convocation. 4ème décision : l'assemblée générale prend acte que ces décisions sont pendantes à la signature d'une convention ayant valeur de transaction au sens de l'article 1244 et suivants du code civil, convention jointe à la convocation à la présente assemblée générale. L'assemblée générale approuve les termes de cette convention et autorise le syndic à procéder à sa signature". Cette résolution n'a pu être votée à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10/07/1.965, 54 copropriétaires l'ont voté totalisant 5058/5058 tantièmes L'assemblée générale a donc décidé de voter la résolution à la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965, précisant que dans le cas où un copropriétaire contesterait la présente décision dans le délai légal de 02 mois, une nouvelle convocation de l'assemblée serait effectuée pour voter à nouveau sur le présent projet de résolution. La résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés. La convention dont il est fait état dans résolution est celle figurant en pièce 12 du dossier de la sté les cures marines, elle a seulement été signée le 15/10/1012 par la sté les cures marines. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel et la sté HDS Trouville exploitant le beach hôtel ne l'ont pas signé. Dès lors et dans la mesure où l'assemblée générale a pris acte que ses décisions sont pendantes à la signature de la dite convention, le défaut de signature de cette dernière conduit à considérer que les décisions sont sans effet la condition suspensive n'étant pas réalisée. Bien plus, le 20/02/2013 la sté les cures marines écrit au syndic de la copropriété l'immeuble le beach hôtel pour indiquer qu' en raison des nouvelles demandes de la sté HDS Trouville, le projet est caduc (voir la pièce 14 du dossier de la sté les cures marines). La convention suspensive ne pouvant plus être réalisée, la résolution prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10/07/1965 ne peut pas être déclinée. En conséquence le tribunal ne peut pas autoriser les ouvertures avec servitude de vue sollicitées par la sté les cures marines puisque le contrat entre cette dernière et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le beach hôtel n'est pas parfait. La demande présentée par la sté les cures marines sera rejetée » ; ALORS QUE, premièrement, nul texte n'exige que les actes constitutifs de servitude soient rédigés en la forme authentique ; qu'en opposant à la société LES CURES MARINES le fait qu'aucun acte authentique n'avait été établi suite à la délibération d'assemblée générale du 15 juillet 2009, les juges du fond ont violé les articles 690 et 691 du code civil, ensemble le principe du consensualisme ; ALORS QUE, deuxièmement, la publication des actes constitutifs de servitude n'est prescrite qu'à des fins d'opposabilité aux tiers ; qu'en opposant à la société LES CURES MARINES le fait qu'aucune publicité n'ait été faite depuis la délibération d'assemblée générale du 15 juillet 2009, les juges du fond ont violé les articles 690 et 691 du code civil, ensemble les articles 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ; ALORS QUE, troisièmement, en s'abstenant, au bénéfice des motifs inopérants visés par les deux premières branches, de rechercher, comme ils y étaient invités (conclusions, pp. 36-37 & 40-41), si le titre constitutif de servitude ne procédait pas de ce qu'aux termes de la délibération d'assemblée générale du 15 juillet 2009, la copropriété LE BEACH HOTEL avait accepté l'offre de la société LES CURES MARINES, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 690 et 691 du code civil et des règles gouvernant la rencontre des volontés ; ALORS QUE, quatrièmement, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant pour autant que le simple remaniement du projet initial suffisait à rendre caduque l'autorisation issue de l'accord résultant de la délibération du 15 juillet 2009, sans constater que la société LES CURES MARINES ait entendu renoncer de manière non équivoque au bénéfice de ce dernier, les juges du fond ont violé les articles 690, 691 et 1134 du code civil ; ALORS QUE, cinquièmement, et en tout état, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en décidant pour autant que le simple remaniement du projet initial suffisait à rendre caduque l'autorisation issue de l'accord résultant de la délibération du 15 juillet 2009, sans rechercher, au préalable, si la société LES CURES MARINES avait entendu renoncer de manière non équivoque au bénéfice de ce dernier, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 690, 691 et 1134 du code civil.