Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 novembre 2016, 15-18.339, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-17
Numéro d'affaire : 15-18339
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, 2015-02-24
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 24 février 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 13 juillet 2011, pourvoi n° 10-19.734), qu'en 2001, la SCA de Cazette a donné à bail à M. Jean-Luc X... deux parcelles de terre qu'elle a, en 2005, promis de lui vendre, ainsi qu'à son épouse ; qu'en 2001, cette société et la SCI du Domaine de Roquecourbe ont donné à bail à M. Jean-Philippe X... deux autres parcelles, qu'elles ont, en 2005, promis de lui vendre ; que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Aveyron-Lot-Tarn (la Safalt) a exercé son droit de préemption et a acquis les terres qu'elle a rétrocédées à des tiers ; que M. et Mme X... et M. Jean-Philippe X... (les consorts X...) ont assigné la Safalt en nullité des actes de préemption et rétrocession, les vendeurs initiaux en nullité de la vente consentie à la Safalt et les acquéreurs en nullité des actes de vente intervenus à la suite de la rétrocession ; Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'annulation des décisions de préemption et des ventes qui ont suivi ; Mais attendu qu'ayant retenu que MM. X..., preneurs en place, ne remplissaient pas les conditions prévues à l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime à la date d'exercice par la Safalt de son droit de préemption, puisqu'ils étaient déjà propriétaires respectivement de 260 ha et de 280 ha, alors qu'en application du texte précité, le preneur ne peut bénéficier lui-même d'un droit de préemption que s'il est propriétaire d'une superficie correspondant au maximum à trois fois la surface minimum d'installation, ce qui, dans le Tarn, correspond à 75 ha, et l'arrêt de la cour de cassation du 13 juillet 2011 ayant jugé que l'article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime ne peut s'appliquer qu'au profit d'un preneur en place remplissant les conditions prévues par l'article L. 412-5 du même code, la cour d'appel n'a pas ajouté au texte une condition qu'il ne prévoit pas en rejetant les demandes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que les consorts X... font le même grief à l'arrêt ; Mais attendu qu'ayant relevé que la Safalt avait motivé ses décisions de préemption "en fonction des objectifs" prévus par l'article L. 143-2, 1° et 2° du code rural et de la pêche maritime, visant l' "installation d'agriculteur, l'agrandissement et l'amélioration parcellaire des exploitations existantes", qu'elle avait précisé que "le bien préempté était constitué d'un ensemble non bâti de terres de bonne qualité, se situait dans une zone de polyculture élevage, équipée d'un réseau collectif d'irrigation, où les exploitations étaient restées souvent de dimensions modestes", et avait rappelé que "l'intervention de la SAFALT visait à valoriser le potentiel économique de ces terres au profit de ces exploitations et/ou de jeunes agriculteurs à installer, qu'il existait notamment dans le voisinage, une jeune femme de 28 ans détentrice d'un DUT d'agronomie souhaitant s'installer à proximité d'une exploitation familiale, ainsi qu'un agriculteur de 42 ans dont le CE était à 1,2 km susceptible de valoriser le potentiel agronomique de ces terres par des cultures spéciales irriguées et que d'autres projets d'aménagement pourraient se révéler dans le cadre de la publicité réglementaire et seraient tous examinés par les instances de la SAFALT", la cour d'appel a pu retenir que la motivation de ces décisions intégrait des données relatives aux biens objets de la cession d'une précision suffisante, ainsi que des données concrètes sur les exploitations susceptibles de bénéficier de la décision de préemption pour répondre aux exigences de la loi et que la Safalt n'avait pas l'obligation de désigner les noms des personnes susceptibles d'être bénéficiaires de la rétrocession ni de rappeler au notaire et au titulaire du bail l'existence des baux en cours sur ces parcelles ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que les consorts X... font encore le même grief à l'arrêt ; Mais attendu qu'ayant retenu, en premier lieu, que le défaut d'indication des baux en cours dans l'acte de préemption n'avait aucune incidence, que, si les rétrocessionnaires, qui auraient dans un premier temps la qualité de bailleurs, ne pourraient exploiter les terres par eux-mêmes qu'au terme des baux en cours, ce que les actes de rétrocession rappelaient, il n'y avait aucune atteinte aux objectifs légaux assignés à la Safalt, leur réalisation étant différée au terme des baux, en deuxième lieu, que les rétrocessions pouvaient valablement intervenir en faveur de candidats choisis sur d'autres critères que ceux énoncés dans la décision de préemption, apparus lors de leur candidature, et en troisième lieu, que le principe même de l'exercice du droit de préemption de la SAFER à l'égard d'un preneur en place, qui ne remplit pas les conditions prévues à l'article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, l'autorise à privilégier l'installation d'agriculteurs ou l'amélioration d'exploitations par rapport au maintien du preneur évincé, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Mais sur le moyen unique du pourvoi incident : Vu l'article 1400 du code général des impôts ; Attendu que, pour condamner la Safalt à payer une certaine somme à la SCA de Cazette et à la SCI Domaine de Roquecourbe au titre des taxes foncières, l'arrêt retient que les sociétés venderesses justifient avoir dû acquitter les impôts fonciers afférents aux parcelles cédées pour la période 2009-2015 du fait de l'annulation des ventes, alors qu'ils ne lui incombent plus à compter du 8 juillet 2005 ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la Safalt avait valablement rétrocédé les parcelles entre décembre 2005 et décembre 2006 et qu'elle avait débouté les consorts X... de leurs demandes d'annulation des ventes intervenues entre la SCA de Cazette et la SCI Domaine de Roquecourbe, d'une part, et la Safalt, d'autre part, ainsi que des ventes au profit des rétrocessionnaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Aveyron-Lot-Tarn (Safalt) à payer, au titre des impôts fonciers, les sommes de 8 680 euros à la SCA de Cazette et de 6 031 euros à la SCI Domaine de Roquecourbe, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure délivrée à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Aveyron-Lot-Tarn (Safalt), l'arrêt rendu le 24 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne in solidum à payer à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Aveyron-Lot-Tarn (Safalt) la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., demandeurs au pourvoi principal PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes d'annulation des actes de préemption notifiés par la Safalt et des ventes qui s'en sont suivies, à savoir : - les ventes entre la Safalt et la SCA de Cazette et entre la Safalt et la SCI du domaine de Roquecourbe du 8 juillet 2005, - les ventes intervenues entre la Safalt et les époux Y... le 6 janvier 2006, Frédéric Z... le 22 décembre 2005, Benoît A... le 22 décembre 2005, la SCI Saint Hubert le 3 février 2006, les époux B... le 22 décembre 2006, Elodie C... le 22 décembre 2006, et ordonné en conséquence la publication de cet arrêt à la conservation des hypothèques de Castres s'agissant de la validité de ces ventes, AUX MOTIFS QUE « l'article L 143-6 alinéa 2 du code rural, qui fait obstacle au droit de préemption de la Safer face à un preneur en place depuis au moins trois ans, ne peut s'appliquer qu'au profit d'un preneur en place remplissant les conditions prévues par l'article L 412-5 du même code ; qu'il est constant en l'espèce, que Jean-Luc X... et Jean-Philippe X..., preneurs en place, ne remplissaient pas ces conditions à la date d'exercice par la Safalt de son droit de préemption puisqu'ils étaient déjà propriétaires respectivement de 260 ha et de 280 ha alors qu'en application de l'article 412-5 du code précité le preneur ne peut bénéficier lui-même d'un droit de préemption que s'il est propriétaire d'une superficie correspondant, au maximum, à trois fois la surface minimum d'installation, fixée, dans le département du Tarn, à 75 ha, » (arrêt p.9) ; ALORS QUE, lorsqu'une vente est effectuée de gré à gré par le propriétaire bailleur au profit du preneur en place, titulaire d'un bail depuis plus de trois ans, la Safer ne peut exercer son droit de préemption, quelle que soit la superficie des parcelles dont le preneur est déjà propriétaire ; qu'en l'espèce, il n'était pas contesté que les consorts X..., preneurs en place et titulaires d'un bail sur les parcelles en litige depuis plus de trois ans lors des actes de préemption de la Safalt, avaient acquis ces parcelles dans le cadre de ventes effectuées de gré à gré à leur profit par les propriétaires bailleurs, les SCA de Cazette et SCI du domaine de Roquecourbe, sans mise en oeuvre de leur propre droit de préemption ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que les consorts X... ne remplissaient pas les conditions prévues par l'article L 412-5 du code rural et de la pêche maritime à la date d'exercice par la Safalt de son droit de préemption, puisqu'ils étaient déjà propriétaires de superficies supérieures au seuil de trois fois la SMI visé à ce texte et fixé à 75 ha dans le Tarn, la cour d'appel a ajouté à l'article L 143-6 du même code une condition qu'il ne postule pas et partant l'a violé, ensemble l'article L 412-5 de ce même code. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes d'annulation des actes de préemption notifiés par la Safalt et des ventes qui s'en sont suivies, à savoir : - les ventes entre la Safalt et la SCA de Cazette et entre la Safalt et la SCI du domaine de Roquecourbe du 8 juillet 2005, - les ventes intervenues entre la Safalt et les époux Y... le 6 janvier 2006, Frédéric Z... le 22 décembre 2005, Benoît A... le 22 décembre 2005, la SCI Saint Hubert le 3 février 2006, les époux B... le 22 décembre 2006, Elodie C... le 22 décembre 2006, et ordonné en conséquence la publication de cet arrêt à la conservation des hypothèques de Castres s'agissant de la validité de ces ventes, AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article L 143-3 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER doit justifier sa décision par référence de manière explicite et circonstanciée à un ou plusieurs des objectifs définis par l'article L 143-2 du même code ; sa motivation doit s'appuyer sur des éléments concrets permettant de vérifier la réalité de la finalité alléguée et sa concordance avec les objectifs de la loi ; en l'espèce, la SAFALT a ainsi motivé sa décision de préempter à l'égard de Jean-Philippe X... et de Jean-Luc X... dans les termes identiques suivants : "Le droit de préemption est exercé en fonction des objectifs suivants (article L 143-2-1° et 2° du code rural) : installation d'agriculteur, agrandissement et amélioration parcellaire des exploitations existantes. Le bien en cause est constitué d'un ensemble non bâti de terres de bonne qualité. Il se situe dans une zone de polyculture élevage, équipée d'un réseau collectif d'irrigation, où les exploitations sont restées souvent de dimensions modestes. L'intervention de la SAFALT vise à valoriser le potentiel économique de ces terres au profit de ces exploitations et/ou de jeunes agriculteurs à installer. Il existe notamment dans le voisinage, une jeune femme de 28 ans détentrice d'un DUT d'agronomie souhaitant s'installer à proximité d'une exploitation familiale, ainsi qu'un agriculteur de 42 ans dont le CE est à 1,2 Km susceptible de valoriser le potentiel agronomique de ces terres gardes cultures spéciales irriguées. D'autres projets d'aménagement peuvent se révéler dans le cadre de la publicité réglementaire et seront tous examinés par les instances de la SAFALT"; Contrairement à ce que soutiennent les intimés, cette motivation intègre des données relatives aux biens objets de la cession d'une précision suffisante, mais également des données assez concrètes sur les exploitants susceptibles de bénéficier de la décision de préemption pour répondre aux exigences de la loi que la SAFALT a citées, tout en rappelant que d'autres projets sont susceptibles de se révéler ; la SAFER n'a nulle obligation de désigner les noms des personnes susceptibles d'être bénéficiaires, de telles informations risquant de fausser le principe d'égalité dans la procédure ultérieure de rétrocession ; dès lors que les propriétés se situent dans le même environnement et présentent les mêmes caractéristiques, il est logique que la motivation soit strictement la même pour ces parcelles ; d'ailleurs, la SAFALT achève sa motivation en faisant observer que les biens objets des diverses ventes à Jean-Philippe X... et Jean-Luc X... forment un ensemble cohérent et que c'est l'ensemble qui sera pris en compte dans les projets d'aménagement ; la motivation répond donc aux exigences légales, sans qu'il soit nécessaire qu'elle rappelle au notaire et au titulaire du bail, tous deux destinataires de la décision, l'existence de baux en cours sur les parcelles » (arrêt p.10 et 11) ; ALORS QUE les décisions de préemption des Safer doivent comporter des données concrètes permettant de vérifier la réalité des objectifs allégués ; qu'elles ne peuvent être motivées par des généralités ou par la reproduction pure et simple des objectifs légaux ; qu'en l'espèce la Safalt avait justifié ses décisions de préemption en se bornant à faire valoir que « son intervention visait à valoriser le potentiel économique des terres acquises au profit d'exploitations ou de jeunes agriculteurs à installer et qu'il existait dans le voisinage une jeune femme de 28 ans désirant s'installer à proximité d'une exploitation familiale ainsi qu'un agriculteur de 42 ans, dont le CE est à 1,2 km susceptible de valoriser le potentiel agronomique des ces terres par des cultures spéciales irriguées » ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la motivation des décisions de préemption de la Safalt répondait aux exigences légales sans qu'il soit nécessaire qu'elle rappelle au notaire et aux titulaires des baux, destinataires des décisions, l'existence des baux en cours sur les parcelles, cependant que les décisions en litige étaient motivées par des généralités sans comporter des données concrètes permettant de vérifier la réalité des objectifs allégués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L 143-3 et R 143-6 du code rural et de la pêche maritime. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes d'annulation des actes de préemption notifiés par la Safalt et des ventes qui s'en sont suivies, à savoir : - les ventes entre la Safalt et la SCA de Cazette et entre la Safalt et la SCI du domaine de Roquecourbe du 8 juillet 2005, - les ventes intervenues entre la Safalt et les époux Y... le 6 janvier 2006, Frédéric Z... le 22 décembre 2005, Benoît A... le 22 décembre 2005, la SCI Saint Hubert le 3 février 2006, les époux B... le 22 décembre 2006, Elodie C... le 22 décembre 2006, et ordonné en conséquence la publication de cet arrêt à la conservation des hypothèques de Castres s'agissant de la validité de ces ventes, AUX MOTIFS QUE « les demandes de nullité des actes de rétrocession comme conséquences de la nullité des actes de préemption sont sans objet ; qu'il a déjà été retenu que le défaut d'indication des baux en cours dans l'acte de préemption n'avait aucune incidence ; qu'il est évident que les rétrocessionnaires ne pourraient exploiter les terres par eux-mêmes qu'au terme des baux en cours, ce que rappellent les actes de rétrocession ; qu'il n'y a ainsi aucune contradiction sur ce point entre les actes de préemption et les actes de rétrocession notifiés le 2 décembre 2005 ; qu'il n'y a non plus aucune atteinte aux objectifs légaux assignés à la Safer, le fait que les rétrocessionnaires doivent dans un premier temps avoir la qualité de bailleurs n'étant qu'une résultante du bail en cours, la réalisation des objectifs visés ne pouvant qu'intervenir qu'à leur terme ; que les consorts X... ne sont pas fondé à remettre en cause la validité des actes de préemption au prétexte de différences entre leur motivation et les indications mentionnées dans les actes de notification de rétrocession ; il fallait se placer au jour de la notification de l'acte de préemption pour en apprécier la validité au regard des objectifs légaux, et les rétrocessions peuvent valablement intervenir en faveur des candidats retenus sur d'autres critères apparus lors de leur candidature, pourvu que ces critères soient également prévus par la loi ; que les actes de notification des rétrocessions précisent l'identité des candidats retenus ainsi que pour chacun d'eux la nature de l'opération réalisée, permettant de vérifier que celle-ci correspond à l'un des objectifs légaux ; il apparaît que certaines rétrocessions l'ont été par une vente consentie à l'attributaire et son épouse, que la rétrocession consentie à M. D... l'a été au travers de la SCI Saint Hubert constitué par l'intéressé et son épouse ; or il n'est pas démontré que ces modifications ont une incidence quelconque sur l'opération réalisée, dont la conformité aux objectifs légaux été constatée ; de plus, les consorts X..., qui ne sont pas des candidats à la rétrocession, n'ont pas qualité pour réclamer l'information destinée à ces derniers ; que le principe même de l'exercice du droit de préemption de la Safer à l'égard d'un preneur en place qui ne remplit pas les conditions prévues à l'article L 412-5 du code rural l'autorise à privilégier l'installation d'agriculteurs ou l'amélioration d'exploitations par rapport au maintien du preneur en place évincé ; les consorts X... ne sont donc pas fondés à soutenir que pour ce motif les actes de rétrocession seraient contraires à l'article R 142-1 du code rural » (arrêt p.11 et 12) ; 1) ALORS QU'encourt l'annulation l'opération de préemption et de rétrocession effectuée par une Safer qui ne correspond pas aux objectifs assignés par le législateur ; qu'en conséquence une Safer ne peut rétrocéder des parcelles acquises dans le cadre de son droit de préemption sans tenir compte de la présence d'un locataire ni de la durée du bail ; que dès lors en se déterminant comme elle l'a fait, tout en constatant que les rétrocessionnaires ne pourraient exploiter les terres par eux-mêmes qu'au terme des baux en cours, sans même s'expliquer ni sur l'échéance des baux et les conditions de reprise par les rétrocessionnaires, ni le caractère irréalisable des opérations envisagées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles L 141-1 et R 142- 1 et suivants et R 143-11 du code rural et de la pêche maritime, 2) ALORS QU'en toute hypothèse, la circonstance que la Safer ait exercé son droit de préemption contre le preneur en place ne saurait l'autoriser à rétrocéder les parcelles acquises à des tiers en méconnaissance des objectifs légaux qui lui sont assignés ; que dès lors en retenant que la Safalt qui avait acquis les parcelles en litige en exerçant son droit de préemption contre les consorts X..., preneurs en place, pouvait les rétrocéder à des tiers pour privilégier l'installation d'agriculteurs ou l'amélioration d'exploitations, la cour d'appel a violé les articles L 143-2, L 143-3, R 142-1 et R 143-6 du code rural et de la pêche maritime. Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la Safalt, demanderesse au pourvoi incident Il est fait grief à l'arrêt attaqué, ayant débouté les consorts X... de leurs demandes d'annulation des ventes intervenues entre la Safalt et les époux Y... le 22 décembre 2005, Frédéric Z... le 22 décembre 2005, Benoît A... le 22 décembre 2005, la SCI Saint Hubert le 3 février 2006, les époux B... le 22 décembre 2006, et Elodie C... le 22 décembre 2006, d'AVOIR condamné la Safalt à payer, au titre des impôts fonciers : à la SCA de Cazette la somme de 8.680 €, à la SCI du Domaine de Roquecourbe la somme de 6.031 €, lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure délivrée à la Safalt ; AUX MOTIFS QUE sur les demandes de la SCA de Cazette et de la SCI du domaine de Roquecourbe, les sociétés venderesses justifient avoir dû acquitter les impôts fonciers afférents aux parcelles cédées pour la période 2009 à 2015 du fait de l'annulation des ventes alors qu'elles ne lui incombent plus à compter du 8 juillet 2005 ; qu'à l'examen des justificatifs produit, il apparaît que le rappel de taxe foncière 2011 comptabilisé pour 776 € par la SCA de Cazette correspond à une somme déjà comptabilisée (705 €) majorée de pénalités pour non-paiement ; qu'il est dû en conséquence : à la SCA de Cazette la somme de 8.680 €, à la SCI du Domaine de Roquecourbe celle de 6.031 € ; que les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu'à compter de la première mise en demeure délivrée à la Safalt pour paiement de ces sommes ; 1) ALORS QUE toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition ; que la Cour d'appel a expressément constaté la validité des ventes portant sur les parcelles litigieuses et consenties par la Safalt le 6 janvier 2006 aux époux Y..., le 22 décembre 2005 à M. Z..., le 22 décembre 2005 à M. A..., le 3 février 2006 à la SCI Saint-Hubert, le 22 décembre 2006 aux époux B... et le 22 décembre 2006 à Mme C... ; qu'en décidant que la Safalt était redevable des impôts fonciers pour la période allant de 2009 à 2015, à une époque où elle n'était plus propriétaire des parcelles litigieuses pour les avoir valablement rétrocédées à des tiers, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 1400 du Code général des impôts ; 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE la taxe foncière doit être acquittée par celui qui perçoit les fruits de l'immeuble ; qu'en l'espèce, il ressort de la procédure que par jugement du 12 septembre 2008, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 26 avril 2010, le Tribunal de grande instance de Castres a annulé les ventes consenties par la SCA de Cazette et la SCI de Roquecourbe à la Safalt ; qu'en décidant que le paiement des impôts fonciers n'incombait plus à la SCA de Cazette et la SCI du Domaine de Roquecourbe à compter du 8 juillet 2005 sans rechercher si, du fait de l'annulation des ventes consenties à la Safalt, les sociétés venderesses n'avaient pas perçu les fruits des immeubles en cause, et notamment les loyers dus par les consorts X..., preneurs en place, ce qui les rendait redevables de la taxe foncière, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1400 du Code général des impôts.