Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018, 17-15.566, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-04-12
Numéro d'affaire : 17-15566
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2016-12-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 décembre 2016), que Mme Y... occupe un logement qui avait été attribué, au titre de son droit au logement gratuit, à son père, décédé [...] , par la société Houillères de bassin du Centre et du Midi (HBCM) dont il avait été salarié ; que la société d'habitation à loyers modérés de Franche-Comté, devenue Neolia, devenue propriétaire de la maison suivant acte de vente du 3 septembre 2003, a assigné Mme Y... afin de la voir déclarer occupante sans droit ni titre ; Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ; Mais attendu qu'ayant relevé que, par l'acte de vente du 3 septembre 2003, la société Neolia avait acquis de la société HBCM un parc immobilier dont la vocation était de fournir une prestation de logement en nature aux mineurs actifs, agents en fin de carrière, agents retraités et leurs veuves et que la convention de « réservation et de gestion des logements mis à la disposions des actifs, retraités et veuves de HBCM » précisait en son article 3 que les logements seront attribués aux ayants droit de la société HBCM, actifs, retraités et veuves, conformément à l'article 23 du statut du mineur et retenu, sans dénaturation de ces actes et sans contrevenir aux dispositions du décret du 23 décembre 2004, que la notion d'ayants droit de la société HBCM, plus restrictive que celle retenue par le code civil, excluait toute autre personne que celles limitativement énumérées par le texte et que cette convention ne prévoyait pas de droit au maintien dans les lieux pour les descendants des bénéficiaires du droit au logement gratuit, la cour d'appel en a exactement déduit que le lien de filiation de Mme Y... avec un ancien agent de la société HBCM était insuffisant pour établir un titre d'occupation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... et la condamne à payer à la société Neolia une somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour Mme Y... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que Mme X... Y... est occupante sans droit ni titre du logement situé [...] , ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef de ce logement, condamné Mme X... Y... à payer à la société Néolia une indemnité mensuelle d'occupation de 443,57 € jusqu'à la restitution effective des lieux, ainsi qu'une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts et débouté Mme X... Y... de sa demande de reconventionnelle en établissement d'un bail écrit, AUX MOTIFS PROPRES QUE Par acte de vente du 3 septembre 2003, la société Neolia a acquis de la société Houillières de bassin du centre et du midi, un parc immobilier dont la vocation est de fournir une prestation de logement en nature aux mineurs actifs, agents en fin de carrière, agents retraités et leurs veuves. que la convention de "Réservation et de gestion des logements mis à la disposions des actifs, retraités et veuves de HBCM" précise en son article 3 que les logements seront attribués aux ayant droits de la société Houillères du bassin du centre et du midi, actifs, retraités et veuves, conformément à l'article 23 du statut du mineur. que cette convention limite le bénéficie du droit à un logement aux salariés de la société des Houillères, en activité ou non et à leurs veuves, sans retenir un droit au maintien dans les lieux pour leurs descendants; que la notion d'ayants droits de la société des Houillères, notion plus restrictive que le terme d'ayant droits au sens du code civil, exclut toute autre personne que celles limitativement énumérées par le texte. Que Mme X... Y..., qui occupe actuellement les lieux, ne revendique pas le bénéfice du statut d'ayant droit de la société Houillères, société au sein de laquelle elle ne démontre pas avoir exercé une profession, mais se prévaut de son lien de filiation avec un ancien agent de la société des Houillères, que ce critère, au demeurant non discuté par l'intimée, est insuffisant pour établir un titre d'occupation ; Qu'elle se prévaut également d'un bail verbal mais qu'il convient de souligner que dès le 21 novembre 2008 et à de multiples reprises à compter de cette date, la société Neolia lui a enjoint par différents courriers de restituer les lieux qu'elle occupait sans titre, sans jamais lui reconnaître le statut de locataire ; que la société Neolia ne s'est jamais comportée comme propriétaire à son égard ; Que par arrêt en date du 14 juin 2012, la présente cour a confirmé la condamnation de Mme X... Y... à faire exécuter des travaux de propreté dans son logement dans le cadre d'une procédure initiée par la commune de Gardanne, que la juridiction n'a néanmoins pas statué sur le statut de Mme X... Y... à l'occasion de celte action, le bien-fondé de son droit d'occupation du logement n'entrant pas dans les débats ; Que l'offre formulée par la société Neolia au bénéficie d'un tiers, Monsieur A..., pour un autre logement est sans conséquence directe sur le présent litige, le propriétaire conservant la faculté de contracter librement avec des tiers de son choix ; Que ni la durée de l'occupation depuis 2008 ni l'absence d'action engagée à l'encontre de son frère, précédent occupant, ne permet d'établir la volonté du bailleur de renoncer valablement à ses droits de récupérer le local dont il est propriétaire, et ce d'autant qu'il n'a jamais quittancé de loyer mais uniquement des indemnités d'occupation et qu'il n'existe au dossier aucun signe objectif et positif démontrant une reconnaissance du statut de locataire au profit de Mme Y... ; que seul le courrier du 13 août 2014 fait allusion à cette qualité de locataire, que toutefois, ce seul écrit de nature publicitaire adressé à l'ensemble des occupants et démenti par l'ensemble des courriers adressés antérieurement à la locataire, est insuffisant à établir la reconnaissance par le propriétaire d'un droit au bail au profit de Mme B... ; Que Mme X... Y... sollicite des délais pour quitter les lieux que toutefois, elle a déjà, en raison de la procédure contentieuse et de son refus de restituer le logement réclamé depuis 2008, bénéficié de délais lui permettant d'organiser son départ ; que sa demande à ce titre doit être rejetée, AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE Sur la demande d'expulsion, la propriété privée est le droit pour le propriétaire de disposer en toute liberté de son bien, en application de l'article 544 du Code civil ; Que Mme X... Y... ne produit aucun élément pour justifier de l'existence d'un bail verbal la liant la Société NEOLIA : Que la Société NEOLlA communique le courrier adressé en recommandé à Mme Y... le 21 novembre 2008 lui demandant de quitter les lieux au 30 novembre 2008, les courriers de Mme Y... du 1er décembre 2008 où elle demande à bénéficier du bail et les réponses de NEOLIA en date du 15 décembre 2008 qui répondait à Mme Y... qu'ayant pris la suite de son frère dans le logement elle ne bénéficiait pas des dispositions de la loi dans la mesure où elle n'était pas descendant direct du titulaire du bail ; Qu'en outre, des éléments du dossier il ressort que Mme Y... ne s'est pas comportée en locataire en ne démontrant pas son respect des obligations du locataire d'user paisiblement du lieu, de laisser exécuter les travaux nécessaires au maintien en état des parties communes et dans le logement, ne justifie pas avoir assuré le logement où elle se trouve à l'exception en 2015 comme elle le communique aux débats, de son entretien des lieux occupés tel qu'il apparaît dans le constat d'huissier du 3 juin 2010, et suite au nettoyage de l'appartement par la mairie de GARDANNE en 2011 ; Que la production de quittance portant la mention "indemnité d'occupation" ne justifie pas l'existence d'un bail verbal ; Qu'en conséquence, il convient de dire que Mme Y... est occupante sans droit ni titre du logement situé [...] et qu'il convient d'ordonner son expulsion du lieu occupé, s'il le faut avec le concours de la force publique ; Que, sur la demande en condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, il convient en conséquence de condamner Mme Y... à payer la somme de 443,57 euros, à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux ; Que l'indexation n'est pas prévue dans la loi s'agissant d'une indemnité d'occupation ; que la Société NEOLIA est rejetée du chef de cette demande d'indexation ; Que, sur les dommages et intérêts, la Société NEOLIA justifie avoir rencontré de nombreuses difficultés depuis 2010 pour assurer l'entretien du bâtiment où se trouve Mme Y..., en raison des dégradations de Mme Y... et son refus de nettoyer le logement et laisser intervenir les entreprises, justifie que ces difficultés aient affecté les autres logements en produisant les courriers entre locataires et NEOLIA ; Qu'en conséquence la preuve du dommage subi par la Société NEOLIA est rapportée dans la mesure où NEOLIA se vit confronter à la difficulté d'assurer l'entretien des parties communes ou privés et remplir ses obligations de bailleur alors que l'immeuble devenait insalubre et dû faire appel à la police municipale ;Qu'en conséquence, il y a lieu de condamner Mme Y... à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; Que, sur la demande reconventionnelle en établissement de bail écrit, il y a lieu de débouter Mme Y... X... de sa demande concernant l'établissement d'un bail écrit dans la mesure où celle-ci fut reconnue occupante sans droit ni titre dans le présent jugement ; Que l'exécution provisoire nécessaire et compatible avec la nature du litige doit être prononcée » ; ALORS QUE les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature ; qu'en l'espèce, les dispositions particulières de l'acte de vente conclu le 3 septembre 2003 entre la société Houillères de Bassin du Centre et du Midi et la Société Anonyme d'Habitation à Loyer Modéré de Franche-Comté, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Néolia, prévoient que les logements vendus sont mis à la disposition des ayants droit des Houillères de Bassin du Centre et du Midi dans le cadre d'une convention tripartite préalablement souscrite par des deux sociétés avec l'Association Nationale pour la Gestion des Retraites des Charbonnages de France des Houillères de Bassin (ANGR) ; que les articles 1, 2 et 4 du décret n° 2004-1466 du 23 décembre 2004 relatif à l'agence nationale pour la garantie des droits des mineurs précisent que le droit au logement gratuit prévu par le statut des mineurs tel que défini par l'article 23 du décret n° 46-1433 du 14 juin 1946 doit bénéficier aux anciens agents des entreprises minières et à leurs ayants droit ; qu'en interprétant la notion d'ayants droit telle que mentionnée par ces deux acte et convention comme ne visant que les salariés de ces entreprises, en activité ou non, et à leurs veuves, et non l'ensemble de leurs ayants droit de ces salariés comme les y obligeait le décret susvisé du 23 décembre 2004, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 1135 du code civil ancien devenu l'article 1194 du code civil résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qu'elle a donc violé, ALORS QUE le juge est en mesure sur le fondement des articles L.613-1 et L.613-2 du code de la construction et de l'habitation d'accorder à la personne expulsée des délais supplémentaires pour la libération des lieux et peut se fonder pour ce faire sur le grand âge de la personne expulsée concernée et la faiblesse de ses revenus ; qu'en rejetant la demande de Mme Y... tendant à l'octroi à titre subsidiaire de délais pour quitter les lieux en se bornant à relever qu'elle avait déjà depuis 2008 bénéficié de délais lui permettant de s'organiser, quand aux termes de ses conclusions d'appel Mme Y... exposait qu'âgée de 65 ans elle ne percevait qu'une retraite de 752,26 € et qu'eu égard à ses faibles revenus elle ne serait pas en mesure de trouver un logement, la cour d'appel qui n'a pas examiné ce point déterminant de conclusions de Mme Y... et qui s'est fondée sur une période au cours laquelle aucune décision indiquant qu'elle était sans droit ni titre n'était intervenue pour considérer que Mme Y... avait déjà bénéficié d'assez de temps, a privé sa décision de base légale au regard des articles L.613-1 et L.613-2 du code de la construction et de l'habitation.