Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 janvier 2015, 13-26.882, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-01-27
Numéro d'affaire : 13-26882
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2013-09-27
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Didier et Pinet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 27 septembre 2013), que la société Nantes métropole aménagement a saisi le juge de l'expropriation du département de Loire-Atlantique en fixation de l'indemnité de dépossession revenant à la société civile immobilière Carquefou (SCI Carquefou) à la suite de l'expropriation, à son profit, de parcelles lui appartenant ; Sur le premier moyen : Attendu que la SCI Carquefou fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposées par la SCI Carquefou le 27 juin 2013, alors, selon le moyen : qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le mémoire du 27 juin 2013 ne contenait pas également des éléments complémentaires en réplique aux mémoires de la SPL Nantes métropole aménagement et du commissaire du Gouvernement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation ; Mais attendu qu'ayant constaté que les conclusions, dites récapitulatives, déposées le 27 juin 2013 par la SCI Carquefou étaient tardives, avaient été déposées la veille de l'audience et étaient accompagnées de quatre pièces nouvelles et retenu souverainement que la date de communication ne permettait pas le respect du principe du contradictoire, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rechercher si ce mémoire contenait des éléments complémentaires en réplique aux écritures adverses, et qui en a déduit à bon droit que ce mémoire et les pièces étaient irrecevables, a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen : Attendu que la SCI Carquefou fait grief à l'arrêt de fixer à la somme de 1 306 796 euros le montant total des indemnités d'expropriation lui revenant et de confirmer pour le solde le jugement entrepris, alors, selon le moyen, que le juge de l'expropriation, tenu d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation, doit prendre en considération la situation privilégiée des terrains expropriés, de nature à leur conférer une plus-value, pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession ; qu'après avoir relevé la « situation très privilégiée » des terrains expropriés, situés en zone déjà urbanisée, desservis par le réseau de bus et bénéficiant d'un accès rapide aux différents équipements de centre-ville, la cour d'appel s'est bornée à justifier le choix des termes de référence proposés par l'autorité expropriante par leur proximité avec les parcelles expropriées, leur zonage, ou l'existence de façades sur rue ou en bordure de voie ; qu'en se déterminant ainsi, sans vérifier que les terrains qu'elle choisissait comme termes de comparaison bénéficiaient eux-mêmes d'une situation très privilégiée comparable à celle des terrains expropriés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation ; Mais attendu qu'ayant, après avoir admis que les biens expropriés bénéficiaient d'une situation très privilégiée, relevé que les terrains cités par l'autorité expropriante étaient pour certains contigus ou à proximité immédiate du terrain exproprié et avaient comme lui une façade sur rues, la cour d'appel, qui a souverainement retenu, sans être tenue de préciser qu'ils bénéficiaient, comme les terrains expropriés d'une situation très privilégiée, que ces éléments constituaient les termes de comparaison les plus pertinents et qui a tenu compte de l'augmentation du prix des terrains dans le secteur considéré jusqu'à la date d'évaluation et d'une dépréciation du fait de l'existence de bâtiments à démolir, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Carquefou aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Carquefou à payer la somme de 3 000 euros à la société Nantes métropole aménagement ; rejette la demande de la SCI Carquefou ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Carquefou PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les conclusions et pièces déposées par la SCI Carquefou le 27 juin 2013 ; AUX MOTIFS QUE, sur la procédure, en vertu des dispositions de l'article R13-49 l'appelant doit à peine de déchéance déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à compter de l'appel et le greffe notifie à chaque intéressé tant le mémoire que les pièces ; qu'il en résulte que sont irrecevables les demandes et les pièces déposées ou adressées une fois ce délai expiré ; qu'en l'espèce, la SCI Carquefou ayant déposé des conclusions dites récapitulatives le 27 juin 2013, soit la veille de l'audience outre quatre pièces numérotées de 8 à 12, celles-ci seront déclarées irrecevables, d'autant qu'au surplus, la date de leur communication ne permettait pas le respect du principe du contradictoire ; ALORS QU'en statuant ainsi, sans rechercher si le mémoire du 27 juin 2013 ne contenait pas également des éléments complémentaires en réplique aux mémoires de la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement et du commissaire du Gouvernement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R.13-49 du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 1 306 796 ¿ le montant total des indemnités d'expropriation revenant à la SCI Carquefou, et confirmé pour le solde le jugement entrepris ; AUX MOTIFS QUE sur l'indemnité d'expropriation due à la SCI Carquefou, les parcelles expropriées représentent une surface totale de 47.826 m2, scindées en deux tènements ; que le premier est constitué des parcelles WA26, WA40, WA157 et WA158, qui sont des terrains en friche, à l'exception de la parcelle WA 26 qui supporte des bâtiments d'habitation et d'exploitation classés, inoccupés et obturés depuis longtemps ; que cette parcelle possède une large façade sur la ... , les autres parcelles étant situées à l'arrière ; que le second est constitué des parcelles WA104 et WA106, terrains en friche situés en façade de la ... ; que les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain, les parties ainsi que le commissaire du gouvernement s'accordent sur la date de référence devant être prise en considération, soit celle du 17 Avril 2007, date d'opposabilité aux tiers de la modification du PLU intervenue le 09 mars 2007 ; que la SCI Carquefou revendique la qualité de terrain à bâtir pour l'ensemble des parcelles ; qu'en vertu des dispositions de l'article L13-15 II du code de l'expropriation, pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles doivent être situées dans une zone constructible et, lorsqu'elles sont situées dans une zone devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble comme tel est le cas pour une ZAC, être desservies par des réseaux d'une dimension suffisante pour l'ensemble de la zone ; que les parcelles étant situées en zone U (Upjo 1 et 2 pour les parcelles WA26, WA40, WA157 et WA158) et UE pour les parcelles WA104 et 106, il n'est pas contesté qu'elles soient situées en zone constructible et le débat devant la Cour, porte, comme devant le premier juge, sur le dimensionnement des réseaux ; que la SCI Carquefou se prévaut à cet égard des conclusions de l'étude d'impact, selon laquelle les réseaux seraient de dimension suffisante pour permettre l'aménagement de la ZAC, tandis que pour sa part, l'autorité expropriante verse aux débats les conclusions d'un bureau d'études concluant à la nécessité de création de réseaux internes ; que cette présentation de l'étude d'impact n'est pas contredite par l'étude du bureau d'études Artelia, qui ne fait état que d'aménagements supplémentaires internes à la zone, inhérents par leur nature aux nouvelles constructions ; qu'en revanche, les réseaux d'eaux pluviales sont décrits comme insuffisants, les ruissellements se faisant parfois de façon superficielle, et cette analyse est confirmée par celle du bureau d'études Artelia, qui conclut à la nécessité de mettre en place un dispositif de rétention (bassin d'orage, noues) et de créer des ouvrages d'évacuation ; que, dès lors, les réseaux existants ne peuvent être tous considérés comme suffisants pour l'aménagement de la ZAC dans son ensemble et les conditions posées par les dispositions de l'article L13-15II étant cumulatives, les parcelles expropriées ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir ; que l'indemnisation sera par conséquent fixée en fonction de l'usage effectif des terrains, dont nul ne conteste la situation très privilégiée puisque situés en zone déjà urbanisée, desservis par le réseau de bus et bénéficiant d'un accès rapide aux différents équipements de centre-ville ; que s'agissant de la parcelle bâtie WA26, la méthode dite de récupération foncière revendiquée par l'expropriée ne fait l'objet d'aucune critique, le bâti n'étant d'aucune valeur et devant être démoli ; que le coût de cette opération constitue toutefois une moins-value pour le terrain ; que s'agissant des éléments de comparaison dont se prévalent les parties, les motifs qui précèdent conduisent à considérer que les termes de référence cités par la SCI Carquefou ne peuvent être considérés comme pertinents puisqu'ils concernent tous des terrains à bâtir, vendus de surcroît après que l'aménageur de la ZAC ait réalisé les aménagements mis à sa charge ; que les termes de référence cités par l'autorité expropriante concernent des parcelles qui pour certaines sont contigues ou à proximité immédiate des parcelles expropriées (termes de référence numéros 1 à 11) et ont comme elles une façade sur rue (termes de référence 7, 8 et 2) ; que pour ces termes de référence 1 à 11, dont le zonage est UE et qui peuvent donc être considérés comme pertinents, les prix des ventes amiables ou les prix fixés par le juge de l'expropriation se sont échelonnés entre 15 euros du m² (en 2004) et 20 euros du m² en 2008 ; que l'autorité expropriante présente aussi trois termes de référence (numéros 12 à 14) situés en zone UPjo, bénéficiant d'une façade importante en bordure de voie, pour des valeurs de 22 euros en 2008 et 23 euros en 2010 ; que les parcelles litigieuses sont situées en zonage UE pour 10% de leur surface et à hauteur de 90% en zonage UPjo, plus favorable ; que seule la parcelle W26 est bâtie et doit supporter une dépréciation ; que ces considérations conduisent la Cour, compte tenu de la date à laquelle elle évalue les parcelles, soit celle du 05 avril 2012 postérieure de deux années au plus récent des termes de comparaison dans un contexte restant haussier sur le centre-ville de Nantes, à fixer l'indemnité principale sur les bases suivantes : parcelles situées en zone UE (WA104 et WA106) pour 3.958 m2 : base de 24 euros le m² soit un total de 94.992 euros ; parcelles situées en zone UPjo sauf parcelles WA 26 soit 25.400 m² : base de 27 euros le m² soit 685.800 euros ; parcelle WA26 (18.468 m2): base de 27 euros moins 10% soit base de 22 euros le m² soit 406.296 euros ; que l'indemnité principale revenant à la SCI Carquefou est dès lors de 1.187.088 euros ; que l'indemnité de remploi est la suivante : 20% de 5.000 euros : 1.000 euros, 15% de 10.000 euros 1.500 euros, 10% du reliquat (1.187.088 -15.000)= 117.208, soit au total : 119.708 euros ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE sur la consistance et la description du bien, il résulte de l'article L13-14 du code de l'expropriation que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut à la date du jugement fixant les indemnités dans la limite des conclusions des parties telles qu'elles résultent de leurs mémoires ; qu'en l'occurrence, il découle de l'ordonnance d'expropriation rendue le 19 septembre 2011 que les parcelles expropriées représentent une surface totale de 47 826 m² ; que les parcelles de la SCI Carquefou se scindent en deux tènements ; que d'une part les parcelles WA 26, WA 40, WA 157, WA 158 forment une même unité foncière, de forme irrégulière ; que la parcelle WA 26 supporte des bâtiments d'habitation et d'exploitation classés "bâtiments nantais" inoccupés et obturés depuis longtemps ; qu'elle possède une large façade sur la route de Carquefou ; que les autres terrains, situés à l'arrière, donc en retrait de la voie, sont en friche ; que d'autre part les parcelles WA 104 et WA 106 forment une deuxième unité foncière, en façade de la route de Carquefou ; qu'elles sont également en friche ; que, sur l'estimation du bien, l'article L13-13 du code de l'expropriation pose le principe de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par la dépossession par le biais de la fixation d'indemnités d'expropriation ; que ces indemnités sont déterminées selon les règles fixées aux articles L13-14, L13-15 et L13-20 du code de l'expropriation ; qu'elles sont fixées en espèces d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut à la date du jugement (article L13-14 du code de l'expropriation) ; que les biens sont évalués à la date du jugement de première instance, compte tenu de leur usage effectif à la date de référence et en fonction des servitudes d'utilité publique et notamment des règles d'urbanisme en vigueur à cette date (article L13-15 du code de l'expropriation) ; que, sur la date de référence et la qualification du bien, s'agissant d'abord de la date de référence, les biens de la SCI Carquefou se trouvant classés en zone U du PLU, ils sont soumis au droit de préemption urbain ; qu'en conséquence, en application de l'article L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence au sens de l'article L13-15 du code de l'expropriation se trouve alors être celle prévue au a) de l'article L213-4 du code de l'urbanisme soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce, la date de référence retenue sera donc le 17 avril 2007, date à laquelle la dernière modification du plan local d'urbanisme intervenue le 09 mars 2007 est devenue opposable ; que cette date est admise par l'ensemble des parties ; que s'agissant de la qualification du bien, l'article L13-15 Il du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir aux biens qui sont à la date de référence, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, et dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause, et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone et b) situés dans un secteur désigné comme constructible ; que ces critères sont cumulatifs et si le bien exproprié ne remplit pas une de ces deux conditions, il ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir ; que les parcelles WA 26, WA 40, WA 157 et WA 158 sont classées en zone UP jo (1 et 2), qui correspond, selon le règlement, à une zone d'urbanisation nouvelle destinée au développement d'un tissu urbain diversifié (...) ; qu'elle couvre en partie le secteur de Saint Joseph de Porterie ; que le secteur UPjol couvre les secteurs les plus centraux (Centre bourg de St Joseph de Porterie, Maisonneuve, Champ de Tir) attenant à des espaces publics structurants ; que le secteur UPjo2 couvre les secteurs attenants à des quartiers existants où l'habitat individuel domine et péricentraux (secteur du Bois Hue, Conardière) ; qu'une partie de la parcelle WA 26 est classée en "espace paysager à créer ou à préserver" ; que les parcelles WA 104 et WA 106 sont classées en zone UE, qui reçoit toutes les activités, sauf certaines soumises à autorisation dans le cadre des installations classées pour la protection de l'environnement ; que la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement admet que l'ensemble des parcelles de la SCI Carquefou est classé en zones constructibles ; que la parcelle WA 26 dispose d'une large façade sur la route de Carquefou, qui est une voie publique et asphaltée ; que comme elle forme un tènement unique avec les parcelles WA 40, WA 157 et WA 158, il y a lieu de considérer que ces quatre parcelles sont desservies par une voie ; que sur l'appréciation de la suffisance de ces réseaux, la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement ne conteste pas que les principaux réseaux existent en bordure des parcelles de la SCI Carquefou sur la route de Carquefou ; qu'à cet égard le transport sur les lieux a permis de constater la présence d'un immeuble très récent en vis à vis de la parcelle WA 26, de l'autre côté de la route de Carquefou ; que dès lors il ne peut être soutenu, comme l'indique le commissaire du gouvernement, qu'aucun réseau ne peut desservir les parcelles de la partie expropriée ; que la SCI Carquefou produit un extrait (les pages 52 à 54) d'une étude d'impact relative à l'opération Erdre-Porterie ; qu'il en ressort que le réseau d'eau potable, s'il ne "pose a priori pas de problème", présente néanmoins des "problèmes de débit" sur le secteur de St Joseph ; qu'il n'y aurait également pas de difficulté pour les réseaux d'eaux usées, électricité, gaz ; que des extensions du réseau de télécommunication seraient à prévoir ; que toutefois cette production n'est ni complète, ni datée, ce qui la rend sujet à caution ; qu'elle apparaît comme se bornant au recensement des réseaux existants, sans précision sur les travaux complémentaires pourtant suggérés ; qu'en outre cette pièce est en contradiction avec "l'analyse viabilisation terrain Bêle Champ de Tir Nord" dressée par la société Artelia le 6 février 2012, produite par l'autorité expropriante ; que cette note détaille les mètres linéaires et les diamètres des réseaux à créer pour les eaux usées, pluviales, potable, pour les réseaux électricité, gaz, téléphone ; que de plus les parcelles de la SCI Carquefou ont une superficie totale de plus de 4.7 hectares, avec un recul par rapport à la voie de plus de 200 mètres pour les parcelles WA 40, 157, 158 ; que compte tenu de cette surface, de la configuration et de l'éloignement par rapport à la voie, le tènement n'est, et ne peut être, raccordé sans aménagement des réseaux existants ; qu'au surplus il convient de rappeler que la dimension des réseaux doit s'apprécier, en application de l'article susvisé, au regard de l'ensemble de la ZAC, et pas seulement des terrains en cause ; que dans ces conditions l'extrait de l'étude d'impact ne suffit pas à démontrer la suffisance des réseaux existants sur la route de Carquefou, en bordure des parcelles litigieuses, pour alimenter l'ensemble des tènements et surtout de la ZAC ; qu'il s'en déduit que toutes les conditions légales ne sont pas réunies pour conférer aux parcelles de la SCI Carquefou la qualification de terrain à bâtir ; qu'elles doivent par conséquent être évaluées selon leur usage effectif ; que sur l'estimation du bien, et notamment sur la méthode d'évaluation, la SCI Carquefou estime que l'évaluation des terrains doit être opérée selon la méthode dite de la récupération foncière ; que cette méthode s'attache à estimer la valeur vénale d'une propriété bâtie en fonction des possibilités de récupération du terrain pour la construction ; qu'elle s'applique notamment lorsque la construction est relativement peu importante par rapport à la superficie du terrain ou lorsque les constructions sont anciennes et en mauvais état ; qu'en aucun cas la vocation future des parcelles, en l'occurrence l'aménagement de la ZAC, ne peut être un critère pour retenir cette méthode ; qu'en l'espèce seule la parcelle WA 26 supporte des bâtis ; que bien que classés au "patrimoine nantais", ils sont vétustes, inoccupés et obturés depuis de très nombreuses années ; qu'ils ne permettent plus de valoriser la parcelle, de sorte que la méthode de récupération foncière est applicable ; qu'il convient néanmoins de noter que, de fait, la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement a fait une offre sans tenir compte d'une éventuelle valeur des bâtiments, et sans déduire le coût de la démolition qui constitue la contrepartie logique de l'utilisation d'une telle méthode ; que l'autorité expropriante retient la méthode par comparaison qui, sous réserve de l'appréciation de la pertinence des références produites, n'est pas défavorable à la partie expropriée ; que du reste les autres parcelles en cause étant des terrains nus, la méthode par comparaison trouve également à s'appliquer ; que, s'agissant des termes de comparaison, l'article L13-16 du code de l'expropriation dispose que :"sous réserve de l'article L13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sures deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié des superficies concernées" ; que, s'agissant des termes de comparaison de la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement , cette dernière cite dans ses mémoires 14 références, reproduites sous forme de tableaux récapitulatifs ; que ces termes de comparaison sont pertinents en ce que tous -sauf un (le n°7)- concernent des biens situés dans le périmètre de la DUP ; que les références 1 à 11 sont à proximité immédiates, voire sont contiguës, des parcelles expropriées ; que les prix s'échelonnent de 15 à 20 ¿ le mètre carré, fixés soit dans le cadre d'accords amiables, soit par décision judiciaire ; qu'on peut relever que la référence n°9 concerne la SCI Carquefou, partie à la présente procédure, expropriée de trois parcelles et dont l'indemnité de dépossession a été fixée judiciairement en 2006, au regard du prix d'acquisition moins de cinq ans auparavant en application de l'article L13-17 du code de l'expropriation ; qu'enfin il y a lieu de noter la relative ancienneté de ces références ; qu'à cet égard les références 12 à 14, plus contemporaines car datant de 2008 à 2010, affichent des prix compris entre 22 et 23 ¿ le mètre carré, malgré la présence sur certaines parcelles de servitudes tirées du survol d'une ligne à haute tension ; que s'agissant des termes de comparaison de la SCI Carquefou, cette dernière produit 15 termes de comparaison dans son mémoire, également résumés dans un tableau récapitulatif ; que les références 1 à 10 sont situées dans le périmètre de la ZAC ; que les termes 1 à 9 sont issus de ventes par la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement à des promoteurs ou bailleurs sociaux, dans le cadre de programmes immobiliers correspondant aux objectifs poursuivis dans le cadre de la ZAC Erdre-Porterie ; que le transport sur les lieux a permis de constater que la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement avait préalablement procédé à des travaux, en particulier de voiries ; qu'ainsi les caractéristiques des terrains revendus à l'occasion de ces transactions (viabilisés, desservis par une voie publique, donc immédiatement constructibles) diffèrent de celles des parcelles en cause, ce qui influe nécessairement sur le prix ; que dès lors ces références ne sont pas comparables avec les parcelles-expropriées ; que les références 11 à 15 concernent des biens se trouvant hors du périmètre de la ZAC, en zone UB, soit déjà urbanisée ; qu'à cette différence de zonage s'ajoute l'absence de nécessité de procéder à des travaux d'aménagement (voiries, réseaux) puisque le secteur, hors ZAC, était déjà aménagé ; que cette constructibilité "inconditionnelle" influe, là encore, nécessairement sur le prix ; que par ailleurs il convient de relever dans les pièces produites par la partie expropriante que la SCI Carquefou a acquis en 2004 les parcelles litigieuses au prix de 14,69 ¿ le mètre carré ; que la visite des lieux a permis de constater que les terrains étaient en friche et les bâtis vétustes ; que dès lors rien n'explique qu'il puisse être réclamé 210 ¿ du mètre carré huit années plus tard ; que s'agissant des termes de comparaison du commissaire du gouvernement, à savoir la vente du 06 novembre 2008 de la parcelle WA 53 (5229 m2) : 20 ¿/m2 C2. Vente du 25 octobre 2007 de la parcelle WA 116 (107 m2) : 16 ¿/m2 ; que ces termes de comparaison sont communs avec les références n° 4 et 5 de la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement ; que sur l'indemnité principale, en définitive l'offre avancée par la S.P.L. Nantes Métropole Aménagement est plus cohérente que la demande formée par la SCI Carquefou ; qu'il sera tenu compte que les transactions les plus récentes se sont conclues à des valeurs entre 22 et 23 ¿ ; que néanmoins il y a lieu de retenir qu'une partie des surfaces expropriées est classée en zone UE, économiquement moins favorable, et qu'il faudra envisager la démolition des bâtis existants ; qu'en conséquence l'indemnité principale revenant à la SCI Carquefou sera fixée sur la base de 21 ¿ le mètre carré, soit : 47 826 m² x 21 ¿ = 1 004 346 ¿ ; que sur l'indemnité de remploi, quant à la dégressivité du remploi, elle est traditionnellement mesurable en tranches successives de 20 % jusqu'à 5.000 ¿, 15 % de 5.000 à 15.000 ¿ et 10 % au-delà ; que dans le cas présent le remploi est à calculer de la manière suivante : jusqu'à 5.000 ¿ : 20 % 1.000,00 ¿, entre 5.000 ¿ et 15.000 ¿ : 15 % 1.500,00 ¿, reliquat (1 004 346 - 15.000) à 10 % 98 934.60 ¿, soit au total 101 434,60 ¿ ; qu'en définitive la partie expropriée est en droit de prétendre à une indemnisation globale de 1 004 346 + 101 434.60 = 1 105 780.60 ¿ arrondie à 1 105 780 ¿ ; ALORS QUE le juge de l'expropriation, tenu d'assurer la réparation intégrale du préjudice causé par l'expropriation, doit prendre en considération la situation privilégiée des terrains expropriés, de nature à leur conférer une plus-value, pour fixer le montant de l'indemnité de dépossession ; qu'après avoir relevé la « situation très privilégiée » des terrains expropriés, situés en zone déjà urbanisée, desservis par le réseau de bus et bénéficiant d'un accès rapide aux différents équipements de centre-ville, la cour d'appel s'est bornée à justifier le choix des termes de référence proposés par l'autorité expropriante par leur proximité avec les parcelles expropriées, leur zonage, ou l'existence de façades sur rue ou en bordure de voie ; qu'en se déterminant ainsi, sans vérifier que les terrains qu'elle choisissait comme termes de comparaison bénéficiaient eux-mêmes d'une situation très privilégiée comparable à celle des terrains expropriés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.13-13 et L.13-15 du code de l'expropriation.