Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 octobre 2018, 17-15.425, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-10-04
Numéro d'affaire : 17-15425
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 2017-01-09
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Sevaux et Mathonnet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 9 janvier 2017), que, le 19 novembre 2005, X... A... a accepté l'offre d'achat présentée par M. Y..., pouvant être substitué par la société Holding d'exploitation et d'investissement hôtelier (la Holding), d'un terrain à bâtir à un prix déterminé sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire ; que, le 26 juin 2008, X... A... qui avait obtenu le permis de construire, a proposé à M. Y... et à la Holding la vente du terrain mais à un prix supérieur ; qu'à la suite du refus de M. Y... de payer le nouveau prix, X... A... a vendu le terrain, le 18 novembre 2008, à la société civile immobilière Claudalie Corp (la SCI), qui a publié la vente à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 ; que, par acte du 17 septembre 2010, M. Y... a assigné X... A... en vente forcée et en inopposabilité de la deuxième vente ; que la Holding est intervenue volontairement à l'instance ; qu'à la suite du décès de X... A..., son épouse, Mme B..., a été appelée à l'instance ; que M. Y... et la Holding ont appelé la SCI l'instance ; Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que M. Y... et la Holding font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu qu'ayant constaté que seul l'acte notarié du 18 novembre 2008 avait fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 et qu'à cette date aucun acte n'avait été publié à la diligence de M. Y... et de la Holding et que la publication de l'assignation en vente forcée n'était intervenue que postérieurement à la conclusion de l'acte de vente au profit de la SCI et à sa publication et retenu que, par application de l'article 30.1 du décret du 4 janvier 1955, l'acte du 19 novembre 2005, non publié, était inopposable aux tiers sans qu'il y ait lieu de rechercher si la SCI avait été informée des droits concurrents de M. Y... et de la Holding, la cour d'appel en a exactement déduit que leurs demandes ne pouvaient être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que M. Y... et la Holding font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de Mme B... ; Mais attendu qu'ayant relevé que la demande indemnitaire était formulée à titre additionnel à la demande principale, qu'elle a rejetée, tendant à la perfection de la première vente et à la nullité de la seconde, la cour d'appel, devant qui M. Y... et la Holding n'avaient pas invoqué la force obligatoire entre les parties de l'acte du 19 novembre 2005, a pu rejeter la demande de dommages-intérêts formée contre Mme B... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi incident qui n'est que subsidiaire : REJETTE les pourvois ; Condamne M. Y... et la société Holding d'exploitation et d'investissement hôtelier aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. Y... et la société Holding d'exploitation et d'investissement hôtelier. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Claudalie Corp et de Mme A... tendant à voir déclarée parfaite la vente conclue le 19 novembre 2005, emportant transfert de la propriété du terrain litigieux à son profit ; AUX MOTIFS QUE sur les demandes principales des appelants ; que Monsieur Y... X..., qui s'est substitué, conformément à la faculté stipulée dans l'acte signé le novembre 2005, la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, considère que la vente de la parcelle [...] est parfaite à son profit au vu de l'acte sous-seing privé du novembre 2005, et rétroactivement à la date de celui-ci, au prix principal de 780 000 €, dans la mesure où la condition suspensive relative à la vente du permis de construire s'est réalisée par l'obtention de celui-ci le 31 mai 2008 ; qu'il demande en conséquence, sur le fondement de l'article 1599 du Code civil, relatif à la vente de la chose d'autrui, que soit constatée la nullité et en toute hypothèse prononcée l'annulation de la vente de la même parcelle, intervenue par acte notarié du 18 novembre 2008 au profit de la SCI Claudalie Corp, publiée le 25 novembre 2008 ; que la SCI Claudalie Corp conclut en revanche au débouté de toutes les demandes de Monsieur X... Y... et de la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, contestant la qualification de l'acte du 19 novembre 2005 en promesse synallagmatique de vente et soulevant, à défaut, sa caducité au 30 avril 2006, à défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai de signature de l'acte authentique, voire au 16 octobre 2006, date à laquelle une première demande de permis de construire a fait l'objet d'une décision de refus, et en toute hypothèse sa nullité, par application des dispositions de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle fait valoir que la vente intervenue à son profit est parfaitement régulière, se trouvant régulièrement publiée à la conservation des hypothèques, de sorte que Monsieur Y... ne pourrait démontrer aucune faute de sa part pour justifier d'une annulation ; que les appelants contestent les moyens de caducité et de nullité soulevés par la SCI Claudalie Corp, invoquant enfin l'inopposabilité de la publication de l'acte notarié en raison de la connaissance par le second acquéreur de la vente consentie au premier acquéreur, au vu des mentions insérées dans l'acte par le notaire ; que nonobstant la qualification de l'acte du 19 novembre 2005 et les moyens développés par les appelants à l'appui de leurs demandes, la cour ne peut que constater qu'en matière d'actes translatifs de propriété immobilière, la publicité foncière a une incidence déterminante de sorte que le moyen relatif à celle-ci doit être examiné en premier lieu ; qu'en l'espèce, seul l'acte notarié du 18 novembre 2008 a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 ; qu'à cette date, aucun acte n'avait été publié à la diligence de Monsieur Y... ou de la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, en particulier l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, lequel n'était pas soumis à publication, et la publication de l'assignation en vente forcée n'est intervenue que postérieurement à la signature de l'acte de vente au profit de la SCI Claudalie Corp et à la publication de celui-ci ; que dans ces conditions, et par application de l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, selon lequel les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 10 de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, il apparaît que l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, non publié, est inopposable aux tiers, sans qu'il y ait lieu de rechercher si la SCI Claudalie Corp était informée des droits concurrents de Monsieur Y... ou seulement d'une difficulté susceptible d'être soulevée par celui-ci ; qu'en effet, si la règle de l'inopposabilité aux tiers des actes non publiés peut être écartée dans le cas où le second acquéreur avait connaissance des droits acquis antérieurement, encore faut-il qu'il y ait lieu à l'application de la règle elle-même et à l'application des règles de la publicité foncière à l'acte qui n'a pas été publié antérieurement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que Monsieur Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier seront en conséquence déboutés de toutes leurs demandes principales y compris la demande de condamnation de Madame Z... del D... B... à leur verser la somme de 31 618 € à titre de dommages et intérêts, formulée à titre additionnel à la demande principale, en l'absence de vente de la chose d'autrui susceptible d'être reprochée à celle-ci ; que, quant aux frais de voyage de l'architecte, aux frais de mission du géomètre et aux honoraires relatifs à l'accomplissement du dossier de permis de construire, les pièces 8 à 11, susceptibles de s'y rapporter, n'en comportent pas la justification ; - sur la demande reconventionnelle de la SCI Claudalie Corp et la demande subsidiaire des appelants ; qu'à titre reconventionnel, la SCI Claudalie sollicite la condamnation solidaire de Monsieur Y... et de la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier à lui verser une somme de 180 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et de jouissance causé par la revendication abusive et injustifiée par eux formulée ; qu'à titre subsidiaire, Monsieur Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier sollicitent quant à eux le débouté de la demande reconventionnelle ; que la SCI Claudalie fait notamment valoir que souhaitant éviter d'engager des travaux dans un contexte de revendication de propriété introduite en septembre 2010, elle a retardé la réalisation de ceux-ci et sollicité une prorogation d'un an de la validité de son permis de construire mais que compte tenu des délais de procédure d'ores et déjà écoulés, elle a perdu le bénéfice de celui-ci, ce qui générerait un préjudice matériel et de jouissance considérable d'autant plus inacceptable qu'elle n'aurait commis aucune faute ; qu'elle conclut en conséquence à l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité les dommages et intérêts accordés à la somme de 20 000 € et elle actualise ses demandes sur une durée de cinq ans à compter du mois de janvier 2012, date à laquelle elle aurait dû commencer à mettre son bien en location si les travaux avaient pu être engagés conformément au premier permis de construire ; que les appelants soutiennent quant à eux que leur faute n'est aucunement démontrée dans la mesure où ils n'ont fait que solliciter le bénéfice d'un droit tiré d'une convention dont l'existence, indiscutable, était connue de la SCI Claudalie avant la vente. Ils observent en outre que le permis de construire a été délivré le 31 mai 2008, qu'il était donc valable jusqu'au 31 mai 2010 et que si la SCI Claudalie en a demandé la prorogation le 6 janvier 2010, l'action en justice n'a été engagée que le 17 septembre 2010, date à laquelle la SCI Claudalie, qui aurait pu le faire, n'avait commencé aucuns travaux ; qu'en réalité, la SCI Claudalie aurait été consciente de la fragilité de ses arguments et ne démontrerait l'existence d'aucun préjudice ayant un lien de causalité avec la faute alléguée ; qu'il apparaît effectivement que l'acte notarié de vente du 18 novembre 2008 contient une relation très détaillée, en pages 8, 9 et 10, du contentieux survenu avec Monsieur Y..., de l'intention manifestée par celui-ci de mener à leur terme les engagements réciproques qu'il considère issus de l'acte signé le 19 novembre 2005 et des différents courriers échangés à ce sujet ; qu'il est en outre mentionné que les soussignés et notamment l'acquéreur reconnaissent avoir été informés par le notaire "que les réponses faites par ses soins suivant courriers susvisés des 23 octobre et 3 novembre 2008 ne constituent qu'un simple avis juridique susceptible de contradiction et donc émis sous toutes réserves de droit, qu'en l'état du dossier, Monsieur Y... pourrait intenter une action notamment soit en responsabilité contre Monsieur A... soit en vue d'obtenir le prononcé de la vente du bien à son profit par voie judiciaire, que si cette action devait prospérer, la société Claudalie pourrait être dépossédée de la parcelle [...] ci-dessus désignée au profit de Monsieur Y..." ; que les échanges de correspondance et documents visés dans l'acte notarié ont été annexés à celui-ci, lequel comporte également la mention suivante: " parfaitement informés et conscients tant de la situation susvisée que de ses conséquences éventuelles, les soussignés ont déclaré vouloir persister dans leur intention de signer le présent acte de vente concernant le terrain...., à la condition expresse que l'acte authentique de vente prévoit que soit retenue sur le prix de vente, pour être séquestrée pendant une durée d'une année, la somme de 50 000 € destinée à couvrir tous frais, débours, droits et honoraires qu'aurait éventuellement à exposer la société Claudalie en cas d'action de Monsieur Y..., que le surplus du prix de vente de la parcelle cadastrée section [...] ne soit remis au vendeur qu'après production d'un état hypothécaire sur formalité vierge de toute inscription ou mention d'assignation ou action. L'acquéreur reconnaît avoir été informé que ces simples mesures de séquestre provisoire sont insuffisantes pour le garantir de toute conséquence d'actions susceptibles d'être engagées par Monsieur Y..., notamment si celles-ci ne devaient être révélées qu'après extinction du délai conventionnel de séquestre." ; qu'enfin, l'acte notarié comporte la mention suivante : " compte tenu de ce qui a été convenu et des engagements du vendeur, l'acquéreur déclare persister dans son intention d'acquérir à telles conditions le bien dont il s'agit." ; qu'en page 13, l'acte notarié comporte effectivement un engagement du vendeur notamment à indemniser l'acquéreur contre toute condamnation intervenue par une décision de justice devenue définitive qui viendrait à conclure à la dépossession de l'acquéreur des biens objet de l'acte et en conséquence à rembourser à l'acquéreur l'ensemble des sommes versées dans le cadre de la vente et tous les frais engagés à ce titre ; qu'il résulte de ces stipulations que la SCI Claudalie était effectivement clairement informée et consciente des difficultés susceptibles de survenir en raison de la vente consentie à son profit alors qu'il existait un précédent engagement du vendeur concernant la même parcelle, au profit de Monsieur Y... qui n'entendait pas y renoncer ; que c'est dans ce contexte que, lors de la délivrance de l'assignation le 17 septembre 2010, environ deux ans après la signature de l'acte authentique, elle n'avait engagé l'exécution d'aucuns travaux sur la parcelle litigieuse sans que cela puisse être imputé à la faute de Monsieur Y... ou de la société qu'il s'est substitué puisque la SCI Claudalie a persisté dans son intention d'acheter en toute connaissance de cause et qu'elle aurait pu commencer à mettre en oeuvre son projet de construction si elle n'avait pas jugé plus prudent d'attendre compte tenu des informations expressément portées à sa connaissance ; qu'en ce qui concerne l'action introduite par Monsieur Y... puis par la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, laquelle est intervenue volontairement, elle ne saurait être qualifiée d'abusive et d'injustifiée alors qu'il résulte des stipulations mêmes de l'acte authentique qu'il existait un risque réel de dépossession ; que les moyens développés par les demandeurs puis les appelants sont juridiquement très argumentés, étant observé que pendant le délai écoulé entre la signature de l'acte de sous-seing privé intitulé " offre d'achat de biens immobiliers soumis à la loi du 10/07/1965 ", soumis par une agence immobilière, portant la mention manuscrite apposée par Monsieur Y... " bon pour offre d'achat " mais aussi la mention manuscrite apposée par Monsieur A... " bon pour vendre aux conditions de l'offre", et l'annonce de l'obtention du permis de construire, objet d'une condition suspensive, par un courrier de l'agence immobilière du juin 2008, Monsieur Y... s'est enquis à de nombreuses reprises et de façon très précise auprès du vendeur, du suivi de la demande de permis de construire déposée par celui-ci, qui ne l'a d'ailleurs pas informé du premier refus intervenu et a déposé une nouvelle demande, laquelle a été acceptée ; que l'application des règles de la publicité foncière entraîne le rejet nécessaire des prétentions des appelants mais aucune faute n'est caractérisée à leur encontre dans leur tentative de faire reconnaître ce qu'ils estimaient être leur droit dans une situation juridique dont l'ambiguïté résulte des stipulations mêmes de l'acte authentique signé par la SCI Claudalie Corp ; qu'en conséquence, le jugement du 5 février 2015 sera infirmé en ce qu'il avait accordé à la SCI Claudalie Corp une somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts, à la suite de l'introduction d'une instance déclarée irrecevable, et la SCI Claudalie Corp sera déboutée de sa demande de ce chef à l'encontre de Monsieur X... Y... et de la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier ; 1°) ALORS QUE l'acquéreur de droits réels peut se voir opposer les actes soumis ou non à publicité obligatoire conclus par son auteur dont il a connaissance et dont il sait que son bénéficiaire entend se prévaloir ; qu'en jugeant que « l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, non publié, (était) inopposable aux tiers » (arrêt, p. 5, pen. al.) au motif inopérant que « si la règle de l'inopposabilité aux tiers des actes non publiés peut être écartée dans le cas où le second acquéreur avait connaissance des droits acquis antérieurement, encore faut-il qu'il y ait lieu à l'application de la règle elle-même et à l'application des règles de la publicité foncière à l'acte qui n'a pas été publié antérieurement » (ibid.) ce qui n'était pas le cas en l'espèce bien qu'elle ait, par ailleurs, relevé que le second acquéreur connaissait non seulement l'existence de ce compromis de vente du 19 novembre 2005 liant M. A... à M. Y... mais également l'intention ferme de M. Y... d'obtenir la réitération de cette vente par acte authentique (arrêt, p. 6 à 8, in fine), ce dont elle aurait du déduire que cette vente était opposable à la société Claudalie, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955 ; 2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, un acte qui n'est pas publiable est opposable aux tiers qui en ont connaissance et qui savent que son bénéficiaire entend s'en prévaloir ; qu'en relevant qu'« il appar(aissait) que l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, non publié, (était) inopposable aux tiers » (arrêt, p. 5, pen. al.) bien qu'elle ait, par ailleurs, relevé que cet acte n'était pas publiable (ibid) et que le second acquéreur connaissait non seulement l'existence de ce compromis de vente du 19 novembre 2005 liant M. A... à M. Y... mais également l'intention ferme de M. Y... de réitérer cette vente par acte authentique (arrêt, p. 6 à 8, in fine), ce dont elle aurait dû déduire que cette vente était opposable à la société Claudalie, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, ensemble les articles 544 et 1165 du code civil dans leur rédaction applicable à l'espèce. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier de leurs demandes dirigées l'encontre de Mme A... tendant à la voir condamner au paiement de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE sur les demandes principales des appelants ; que Monsieur Y... X..., qui s'est substitué, conformément à la faculté stipulée dans l'acte signé le novembre 2005, la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, considère que la vente de la parcelle [...] est parfaite à son profit au vu de l'acte sous-seing privé du novembre 2005, et rétroactivement à la date de celui-ci, au prix principal de 780 000 €, dans la mesure où la condition suspensive relative à la vente du permis de construire s'est réalisée par l'obtention de celui-ci le 31 mai 2008 ; qu'il demande en conséquence, sur le fondement de l'article 1599 du Code civil, relatif à la vente de la chose d'autrui, que soit constatée la nullité et en toute hypothèse prononcée l'annulation de la vente de la même parcelle, intervenue par acte notarié du 18 novembre 2008 au profit de la SCI Claudalie Corp, publiée le 25 novembre 2008 ; que la SCI Claudalie Corp conclut en revanche au débouté de toutes les demandes de Monsieur X... Y... et de la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, contestant la qualification de l'acte du 19 novembre 2005 en promesse synallagmatique de vente et soulevant, à défaut, sa caducité au 30 avril 2006, à défaut de réalisation de la condition suspensive dans le délai de signature de l'acte authentique, voire au 16 octobre 2006, date à laquelle une première demande de permis de construire a fait l'objet d'une décision de refus, et en toute hypothèse sa nullité, par application des dispositions de l'article L 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle fait valoir que la vente intervenue à son profit est parfaitement régulière, se trouvant régulièrement publiée à la conservation des hypothèques, de sorte que Monsieur Y... ne pourrait démontrer aucune faute de sa part pour justifier d'une annulation ; que les appelants contestent les moyens de caducité et de nullité soulevés par la SCI Claudalie Corp, invoquant enfin l'inopposabilité de la publication de l'acte notarié en raison de la connaissance par le second acquéreur de la vente consentie au premier acquéreur, au vu des mentions insérées dans l'acte par le notaire ; que nonobstant la qualification de l'acte du 19 novembre 2005 et les moyens développés par les appelants à l'appui de leurs demandes, la cour ne peut que constater qu'en matière d'actes translatifs de propriété immobilière, la publicité foncière a une incidence déterminante de sorte que le moyen relatif à celle-ci doit être examiné en premier lieu ; qu'en l'espèce, seul l'acte notarié du 18 novembre 2008 a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 25 novembre 2008 ; qu'à cette date, aucun acte n'avait été publié à la diligence de Monsieur Y... ou de la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, en particulier l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, lequel n'était pas soumis à publication, et la publication de l'assignation en vente forcée n'est intervenue que postérieurement à la signature de l'acte de vente au profit de la SCI Claudalie Corp et à la publication de celui-ci ; que dans ces conditions, et par application de l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, selon lequel les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 10 de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, il apparaît que l'acte sous-seing privé du 19 novembre 2005, non publié, est inopposable aux tiers, sans qu'il y ait lieu de rechercher si la SCI Claudalie Corp était informée des droits concurrents de Monsieur Y... ou seulement d'une difficulté susceptible d'être soulevée par celui-ci ; qu'en effet, si la règle de l'inopposabilité aux tiers des actes non publiés peut être écartée dans le cas où le second acquéreur avait connaissance des droits acquis antérieurement, encore faut-il qu'il y ait lieu à l'application de la règle elle-même et à l'application des règles de la publicité foncière à l'acte qui n'a pas été publié antérieurement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que Monsieur Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier seront en conséquence déboutés de toutes leurs demandes principales y compris la demande de condamnation de Madame Z... del D... B... à leur verser la somme de 31 618 € à titre de dommages et intérêts, formulée à titre additionnel à la demande principale, en l'absence de vente de la chose d'autrui susceptible d'être reprochée à celle-ci ; que, quant aux frais de voyage de l'architecte, aux frais de mission du géomètre et aux honoraires relatifs à l'accomplissement du dossier de permis de construire, les pièces 8 à 11, susceptibles de s'y rapporter, n'en comportent pas la justification ; - sur la demande reconventionnelle de la SCI Claudalie Corp et la demande subsidiaire des appelants ; qu'à titre reconventionnel, la SCI Claudalie sollicite la condamnation solidaire de Monsieur Y... et de la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier à lui verser une somme de 180 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et de jouissance causé par la revendication abusive et injustifiée par eux formulée ; qu'à titre subsidiaire, Monsieur Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier sollicitent quant à eux le débouté de la demande reconventionnelle ; que la SCI Claudalie fait notamment valoir que souhaitant éviter d'engager des travaux dans un contexte de revendication de propriété introduite en septembre 2010, elle a retardé la réalisation de ceux-ci et sollicité une prorogation d'un an de la validité de son permis de construire mais que compte tenu des délais de procédure d'ores et déjà écoulés, elle a perdu le bénéfice de celui-ci, ce qui générerait un préjudice matériel et de jouissance considérable d'autant plus inacceptable qu'elle n'aurait commis aucune faute ; qu'elle conclut en conséquence à l'infirmation du jugement en ce qu'il a limité les dommages et intérêts accordés à la somme de 20 000 € et elle actualise ses demandes sur une durée de cinq ans à compter du mois de janvier 2012, date à laquelle elle aurait dû commencer à mettre son bien en location si les travaux avaient pu être engagés conformément au premier permis de construire ; que les appelants soutiennent quant à eux que leur faute n'est aucunement démontrée dans la mesure où ils n'ont fait que solliciter le bénéfice d'un droit tiré d'une convention dont l'existence, indiscutable, était connue de la SCI Claudalie avant la vente. Ils observent en outre que le permis de construire a été délivré le 31 mai 2008, qu'il était donc valable jusqu'au 31 mai 2010 et que si la SCI Claudalie en a demandé la prorogation le 6 janvier 2010, l'action en justice n'a été engagée que le 17 septembre 2010, date à laquelle la SCI Claudalie, qui aurait pu le faire, n'avait commencé aucuns travaux ; qu'en réalité, la SCI Claudalie aurait été consciente de la fragilité de ses arguments et ne démontrerait l'existence d'aucun préjudice ayant un lien de causalité avec la faute alléguée ; qu'il apparaît effectivement que l'acte notarié de vente du 18 novembre 2008 contient une relation très détaillée, en pages 8, 9 et 10, du contentieux survenu avec Monsieur Y..., de l'intention manifestée par celui-ci de mener à leur terme les engagements réciproques qu'il considère issus de l'acte signé le 19 novembre 2005 et des différents courriers échangés à ce sujet ; qu'il est en outre mentionné que les soussignés et notamment l'acquéreur reconnaissent avoir été informés par le notaire "que les réponses faites par ses soins suivant courriers susvisés des 23 octobre et 3 novembre 2008 ne constituent qu'un simple avis juridique susceptible de contradiction et donc émis sous toutes réserves de droit, qu'en l'état du dossier, Monsieur Y... pourrait intenter une action notamment soit en responsabilité contre Monsieur A... soit en vue d'obtenir le prononcé de la vente du bien à son profit par voie judiciaire, que si cette action devait prospérer, la société Claudalie pourrait être dépossédée de la parcelle [...] ci-dessus désignée au profit de Monsieur Y..." ; que les échanges de correspondance et documents visés dans l'acte notarié ont été annexés à celui-ci, lequel comporte également la mention suivante: " parfaitement informés et conscients tant de la situation susvisée que de ses conséquences éventuelles, les soussignés ont déclaré vouloir persister dans leur intention de signer le présent acte de vente concernant le terrain...., à la condition expresse que l'acte authentique de vente prévoit que soit retenue sur le prix de vente, pour être séquestrée pendant une durée d'une année, la somme de 50 000 € destinée à couvrir tous frais, débours, droits et honoraires qu'aurait éventuellement à exposer la société Claudalie en cas d'action de Monsieur Y..., que le surplus du prix de vente de la parcelle cadastrée section [...] ne soit remis au vendeur qu'après production d'un état hypothécaire sur formalité vierge de toute inscription ou mention d'assignation ou action. L'acquéreur reconnaît avoir été informé que ces simples mesures de séquestre provisoire sont insuffisantes pour le garantir de toute conséquence d'actions susceptibles d'être engagées par Monsieur Y..., notamment si celles-ci ne devaient être révélées qu'après extinction du délai conventionnel de séquestre." ; qu'enfin, l'acte notarié comporte la mention suivante : " compte tenu de ce qui a été convenu et des engagements du vendeur, l'acquéreur déclare persister dans son intention d'acquérir à telles conditions le bien dont il s'agit." ; qu'en page 13, l'acte notarié comporte effectivement un engagement du vendeur notamment à indemniser l'acquéreur contre toute condamnation intervenue par une décision de justice devenue définitive qui viendrait à conclure à la dépossession de l'acquéreur des biens objet de l'acte et en conséquence à rembourser à l'acquéreur l'ensemble des sommes versées dans le cadre de la vente et tous les frais engagés à ce titre ; qu'il résulte de ces stipulations que la SCI Claudalie était effectivement clairement informée et consciente des difficultés susceptibles de survenir en raison de la vente consentie à son profit alors qu'il existait un précédent engagement du vendeur concernant la même parcelle, au profit de Monsieur Y... qui n'entendait pas y renoncer ; que c'est dans ce contexte que, lors de la délivrance de l'assignation le 17 septembre 2010, environ deux ans après la signature de l'acte authentique, elle n'avait engagé l'exécution d'aucuns travaux sur la parcelle litigieuse sans que cela puisse être imputé à la faute de Monsieur Y... ou de la société qu'il s'est substitué puisque la SCI Claudalie a persisté dans son intention d'acheter en toute connaissance de cause et qu'elle aurait pu commencer à mettre en oeuvre son projet de construction si elle n'avait pas jugé plus prudent d'attendre compte tenu des informations expressément portées à sa connaissance ; qu'en ce qui concerne l'action introduite par Monsieur Y... puis par la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier, laquelle est intervenue volontairement, elle ne saurait être qualifiée d'abusive et d'injustifiée alors qu'il résulte des stipulations mêmes de l'acte authentique qu'il existait un risque réel de dépossession ; que les moyens développés par les demandeurs puis les appelants sont juridiquement très argumentés, étant observé que pendant le délai écoulé entre la signature de l'acte de sous-seing privé intitulé " offre d'achat de biens immobiliers soumis à la loi du 10/07/1965 ", soumis par une agence immobilière, portant la mention manuscrite apposée par Monsieur Y... " bon pour offre d'achat " mais aussi la mention manuscrite apposée par Monsieur A... " bon pour vendre aux conditions de l'offre", et l'annonce de l'obtention du permis de construire, objet d'une condition suspensive, par un courrier de l'agence immobilière du juin 2008, Monsieur Y... s'est enquis à de nombreuses reprises et de façon très précise auprès du vendeur, du suivi de la demande de permis de construire déposée par celui-ci, qui ne l'a d'ailleurs pas informé du premier refus intervenu et a déposé une nouvelle demande, laquelle a été acceptée ; que l'application des règles de la publicité foncière entraîne le rejet nécessaire des prétentions des appelants mais aucune faute n'est caractérisée à leur encontre dans leur tentative de faire reconnaître ce qu'ils estimaient être leur droit dans une situation juridique dont l'ambiguïté résulte des stipulations mêmes de l'acte authentique signé par la SCI Claudalie Corp ; qu'en conséquence, le jugement du 5 février 2015 sera infirmé en ce qu'il avait accordé à la SCI Claudalie Corp une somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts, à la suite de l'introduction d'une instance déclarée irrecevable, et la SCI Claudalie Corp sera déboutée de sa demande de ce chef à l'encontre de Monsieur X... Y... et de la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier ; 1°) ALORS QUE le défaut de publication d'un acte n'affecte que son opposabilité et non sa force obligatoire dont il est doté entre les parties ; qu'en déduisant de l'inopposabilité de la vente intervenue le 19 novembre 2005 au second acquéreur, l' « absence de vente de la chose d'autrui susceptible d'être reprochée » au vendeur (arrêt, p. 5, pen. al.) pour débouter M. Y... et la société Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier de leurs demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de Mme A..., la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l'article 1583 du code civil ; 2°) ALORS QUE le défaut de publication d'un acte non publiable n'atteint pas sa force obligatoire entre les parties ; qu'en déduisant de l'inopposabilité de la vente intervenue le 19 novembre 2005 au second acquéreur, l' « absence de vente de la chose d'autrui susceptible d'être reprochée » au vendeur (arrêt, p. 5, pen. al.) bien qu'elle ait relevé que l'acte de vente n'était pas publiable, la cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l'article 1583 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour la société Claudalie Corp. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la S.C.I. Claudalie Corp. de sa demande d'irrecevabilité de l'action en tant qu'elle est exercée contre la seule Madame Z... C... Mathias, veuve A... et d'avoir déclaré bien fondé l'appel en la cause de Madame Z... C... Mathias, veuve A... en sa qualité d'héritière de Monsieur X..., Denis A... ; Aux motifs que ce moyen était déjà soulevé devant le tribunal de grande instance et il a été écarté, dans les motifs du jugement rendu le 5 février 2015, dans la mesure où la seule incidence d'une action dirigée contre un seul héritier ne concernerait pas la recevabilité de celle-ci, mais ouvrirait la voie à une éventuelle tierce-opposition par un héritier non attrait en la cause ; que ce même moyen est repris devant la cour par la SCI Claudalie Corp.; que sous réserve de l'irrecevabilité de la SCI Claudalie Corp à se prévaloir de l'absence d'appel en cause des frères et soeurs de Monsieur X... Denis A..., mentionnée dans les motifs de leurs conclusions, les appelants considèrent en toute hypothèse que le moyen est dénué de pertinence au fond ; que dans le dispositif de leurs dernières écritures, Monsieur Y... et la SA Holding d'Exploitation et d'Investissement Hôtelier demandent simplement à la cour de dire bien fondé l'appel en cause de la veuve de Monsieur X... Denis A..., en sa qualité d'héritière, sans se prévaloir de l'éventuelle irrecevabilité du moyen soulevé à cet égard par la SCI Claudalie Corp.; que si cette dernière a un intérêt à la régularité de la procédure tendant à la remise en cause de l'acte notarié de vente signé à son profit et s'il apparaît nécessaire de ne pas laisser délibérément dans l'incertitude de la survenue d'autres recours éventuels le sort d'une propriété immobilière, il apparaît en revanche, ainsi que le soutiennent les appelants, qu'il n'y a pas lieu d'appeler en cause les frères et soeurs du défunt ; que, en effet, la parcelle objet du litige a été, au vu de l'origine de propriété telle qu'elle est relatée dans l'acte notarié de vente du 18 novembre 2008, attribuée à Monsieur X... Denis A..., vendeur, au terme d'un acte de partage de la succession de ses père et mère entre lui-même et ses frères et soeurs ; que, au vu de l'acte de notoriété dressé le 16 mai 2013 à la suite du décès de Monsieur X... Denis A..., survenu le [...] , il apparaît que celui-ci n'a laissé ni enfant légitime, naturel ou adoptif, ni descendants d'eux, de sorte que son conjoint survivant, Madame Z... del D... B... , commune en biens, est bénéficiaire de la toute propriété de l'intégralité de la succession ; que, toutefois, le même acte rappelle que les biens reçus par le défunt de ses père et mère par donation et dans la succession de ses père et mère, qui se retrouvent en nature, appartiennent pour moitié au conjoint survivant et pour l'autre moitié aux frères et soeurs, chacun pour un 26e dans la mesure où ils sont au nombre de 13 ; que la parcelle [...] ne se retrouve pas en nature dans la succession de Monsieur X... Denis A... puisqu'au jour de son décès, elle était d'ores et déjà vendue soit au profit de Monsieur X... Y... ou de la société qu'il s'est substitué, en vertu de l'acte dont il se prévaut, signé le 19 novembre 2005, soit au profit de la SCI Claudalie Corp, en vertu de l'acte notarié signé le 18 novembre 2008 ; que le litige oppose en effet deux acquéreurs successifs qui invoquent le caractère parfait de la vente, chacun en ce qui le concerne, en vertu d'actes antérieurs au décès du vendeur, de sorte que seule est susceptible de se trouver dans la succession la créance du prix de vente, à l'exclusion de la parcelle elle-même, laquelle en toute hypothèse ne réintégrera pas le patrimoine du défunt ; que les appelants sont donc bien fondés à n'appeler en cause que Madame Z... del D... B... veuve A... en sa qualité d'héritière et la SCI Claudalie Corp. sera déboutée de l'irrecevabilité soulevée de ce chef ; Alors que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ; qu'en estimant que le litige opposait deux acquéreurs successifs, quand la S.C.I. Claudalie Corp. était tenue, s'il était fait droit à la demande de nullité de la vente consentie à son profit, de restituer le bien litigieux entre les mains des héritiers du vendeur, ce qui supposait que l'ensemble de ceux-ci aient été régulièrement appelés en la cause pour reprendre l'instance à la suite du décès de Monsieur A..., la cour d'appel a méconnu les articles 1234 et 1304 du code civil ;