Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 juin 2012, 11-19.230, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-06-05
Numéro d'affaire : 11-19230
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2011-02-25
Président : M. Mas (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocats : SCP Célice, Blancpain et Soltner

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le bâti, qui représentait 22 % de la superficie totale du terrain, était constitué de bâtiments industriels en mauvais état, susceptibles de contenir de l'amiante et que seul un bâtiment édifié sur une parcelle et un hangar totalement ouvert construit sur une autre étaient loués et retenu que les parcelles, situées en zone constructible mais insuffisamment équipées, devaient être évaluées selon leur usage de terrain bâti en tenant compte de leur situation privilégiée et de la présence de pollution laquelle ne devait pas être prise en charge par l'exproprié, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a évalué souverainement les parcelles expropriées en retenant la méthode d'évaluation et les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et en tenant compte de la situation et des caractéristiques du bien exproprié ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Loire océan développement aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Loire océan développement ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Loire océan développement MOYEN UNIQUE DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme globale de 1.244.528 Euros les indemnités de dépossession dues par la SAEML LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT à la SCI LA SOUVRETOISE ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE « B. Estimation du bien Sur la méthode d'évaluation que l'autorité expropriante préconise d'évaluer les biens au moyen de la méthode dite "du terrain intégré" alors que la partie expropriée et Monsieur le Commissaire du Gouvernement lui préfèrent la méthode dite "de récupération foncière" ; que la méthode du "terrain intégré » consiste à prendre en considération uniquement la valeur du bâti, en admettant que la valeur du terrain restant est intégrée dans cette valeur ; que le choix de cette méthode implique que le terrain non-bâti soit de faible surface par rapport au bâti existant ou au potentiel de construction ; Que la méthode de la récupération foncière consiste à évaluer le terrain comme s'II n'était pas bâti mais â bâtir au motif que les bâtiments n'ont pas ou peu de valeur et que leur destruction est préférable à leur évaluation ; qu'en l'espèce, le bâti représente, selon l'autorité expropriante, une surface de 1.570 m2 outre un hangar ouvert de 400 m2 soit, tout compris 22 % des parcelles expropriées qui constituent une même unité foncière ; qu'il convient d'observer que les termes de comparaison produit par l'autorité expropriante concernent des terrains bâtis à hauteur de 38 et 44 %. ; qu'en outre, la constructibilité de la zone dans laquelle se situent les parcelles n'est pas limitée en terme de COS ; que force est de constater qu'en l'espèce, le rapport bâti/terrain nu est relativement faible ce qui rend peu pertinent 1 utilisation de la méthode dite du "terrain intégré » ; Qu'il sera, de surcroît, souligné que, rapportée à la surface du terrain nu, la valeur unitaire proposée par l'autorité expropriante se calcule à 32  le m2 ce qui est loin des valeurs en zone U qui se dégagent à 100  le m2 minimum des termes de comparaison produits par la partie expropriée et Monsieur le Commissaire du Gouvernement et à 75  pour un terrain s'étant vu refuser la qualification de terrain à bâtir selon le jugement du Juge de l'expropriation du 24 mai 2007 produit par l'autorité expropriante ; que par ailleurs, la visite sur les lieux et les propres écritures de l'autorité expropriante font apparaître que : les bâtiments industriels édifiés sur ces parcelles sont en mauvais état, les entrées de trois des bâtiments sont condamnées, il y est soupçonné la présence d'amiante, un des bâtiments est une ruine, seul le bâtiment situé sur la parcelle BX 62 et le hangar totalement ouvert situé sur la parcelle BX 63 sont loués ; qu'au final, force est de conclure que l'estimation des parcelles expropriées par la valeur des bâtiments n'apparaît pas adaptée compte tenu notamment de la faible occupation des sols par ceux-ci et que, compte tenu de I'état général desdits bâtiments, l'évaluation intégrale des parcelles en qualité de terrain nu paraît mieux refléter leur valeur ; qu'il sera, en conséquence, choisi la méthode dite "de récupération foncière" pour évaluer les biens expropriés ; Evaluation du bien - Valeur des terrains que l'autorité expropriante produit trois termes de comparaison : A : vente du 16 octobre 2003 d'une parcelle de 2089 m2 située à proximité immédiate des parcelles expropriées et supportant un bâtiment de 800 m2 pour un prix de 210.000 , A2 : vente du 18 novembre 2005 d'une parcelle de 32.000 m2 jouxtant les parcelles expropriées et supportant un bâtiment de 300 m2 au prix de 32.000  ; que ces termes de comparaison concernent des biens qui étaient situés en zone Na au moment de la transaction ; A3 : jugement rendu le 24 mai 2007 par le Juge de l'expropriation ayant fixé à 75  la valeur unitaire d'un terrain situé sur le territoire du Bessonneau dédié à la création d'un Espace Intergénérationnel et s'étant vu refuser la qualification de terrain à bâtir ; que la partie expropriée produit six termes de comparaison : 81 : vente du 21 décembre 2007 (LOD à une SCI) d'une parcelle de 3.372 m2 située sur la ZAC Ouest Centre Ville et disposant d'une SHON de 1.427 m2 pour un prix de 356.024,15  soit 105,58  le m2 et 249,50  le m2 de SH0N, 82 : vente du 15 mai 2006 portant sur une parcelle terrain nu de 1416 m2 et un terrain bâti de 254 m2 situés quai Emile Paraf au prix de 374.000 et 60.000  ; que cette vente a été annulée par le juge judiciaire ; 83 : vente du 9 septembre 2008 d'une parcelle de 975 m2 bâtie d'une maison au prix de 425.000 , 84 : vente du 13 juin 2008 d'une parcelle bâtie de 477 m2 au prix de 194.000 m2, 85 : vente du 12 septembre 2008 d'une parcelle bâtie de 472 m2 au prix de 202.000 m2. Ces trois derniers termes de comparaison doivent être écartés comme constitués de ventes de maisons et n'étant donc d'aucune utilité pour connaître la valeur du terrain nu ; 86 : compromis du 4 avril 2008 (vente LOD à Sté ICADE CAPRI), portant sur un terrain à bâtir de 3.448 m2 disposant d'une SHON de 4.620  au prix de 1.400.488,37  TTC soit 1.170.976,50  HT soit un prix de 339  le m2 et 253  le m2 de SHON ; que l'acte authentique a, depuis lors, été signé ; que Monsieur le Commissaire du Gouvernement produit un terme de comparaison : C1 : vente du 11 juin 2007 d'un terrain à bâtir de 4.385 m2 au prix de 600.000  soit 136,83  le m2 ; La méthode d'évaluation du bien exproprié dite de "récupération foncière" implique d'appliquer au bien sa valeur de terrain nu tout en tenant compte classiquement de sa constructibilité en fonction des règles d'urbanisme (article L. 13-15 du Code de l'Expropriation) ; qu'en l'espèce, si une discussion existe sur l'étendue de la SHON entre 7.200 m2 avancée par la partie expropriée et 6.300 m2 avancée par l'autorité expropriante, le principe de la constructibilité sans réserve des parcelles concernées telle qu'elle résulte du Plan local d'Urbanisme sus-rappelé n'est pas remis en cause ; que selon le mode de calcul, la capacité de construire s'échelonne entre 72 et 82 % de la surface totale des biens expropriés. Il convient de noter, au surplus, que les parcelles sont desservies par les réseaux d'eau, de gaz, de télécommunication et d'eau usées ; que les parcelles sont desservies par une voie publique et se trouvent dans une situation particulièrement favorable en face de la Loire au Sud et abritées par une falaise au nord ; Les termes de comparaison les plus pertinents au vu des caractéristiques des parcelles expropriées (terrains à bâtir nus, situés en zone U du Plan Local d'Urbanisme) sont donc les termes de comparaison 81. B6 et C1 ; que les valeurs s'échelonnent entre 105 , pour un terrain disposant d'une constructibilité plus limitée (42 %) que celle dont bénéficient les parcelles expropriées et 339  le m2 de terrain nu pour un terrain disposant d'une constructibilité supérieure (130 %) ; Au vu de ces éléments et notamment de sa constructibilité et des avantages liés à leur situation, le prix du m2 de terrain nu des parcelles expropriées peut s'établir de manière médiane à la somme de 190  soit, pour une surface totale de 8.686 m2 une valeur globale de 1.650.340 . Coûts à déduire a) frais de démolition Compte tenu de la méthode d'évaluation retenue, il convient de déduire de cette valeur le coût de démolition des bâtiments existants ; que selon devis établi par l'entreprise BLANCHARD à la demande de la partie expropriée en mai 2009, les frais de démolition peuvent être évalués à la somme de 150.241,54  et selon devis établi le 24 novembre 2009 à la demande de l'autorité expropriante, ces frais s'élèvent à la somme de 148.722,60  ; qu'il convient de retenir le devis le plus récent et de fixer à la somme de 148.723  arrondie les frais de démolition qu'il convient de déduire de la valeur des biens expropriés ; que la valeur des parcelles expropriées est ainsi ramenée à 1.501.617  ; b) indemnité d'éviction : que les parcelles BX 62 et BX 65 sont louées dans le cadre d'un bail commercial concédé par la SCI LA SOUVRETOISE à la Société PLEIN SUD et courant jusqu'en 2015 ; que compte tenu de la surface louée (8,6 % de la surface expropriée) et de l'absence de lien entre le lieu et l'activité exercée (fabrication et stockage d'huile alimentaire), il convient de pratiquer un abattement de 30 % sur la valeur de la surface ainsi donnée à bail ; Que cet abattement s'évalue donc à 42.579  ce qui ramène la valeur des biens expropriés à la somme de 1.459.038  c) pollution du site : l'article L. 13-8 du Code de l'Expropriation dispose que "lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants et toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation de l'indemnité et à l'application des articles L. 13-10, L. 13-11, L. 13-20 et L. 14-3, le juge règle l'indemnité indépendamment de ces contestations et difficultés sur lesquelles les parties sont renvoyées à se pourvoir devant qui de droit". Qu'il n'est pas contesté que le site sur lequel se situent les parcelles est pollué par les activités antérieures qui s'y sont développées et notamment celles de métallurgie du plomb puis du cuivre et du zinc exercées par la Société TREFIMETAUX ; que l'autorité expropriante estime qu'il convient de tenir compte de cette pollution à un double titre : d'une part en considérant qu'elle diminue la constructibilité des terrains et donc leur valeur et d'autre part en considérant que les coûts de dépollution doivent être mis à la charge de la partie expropriée ; que la partie expropriée rejette ces deux arguments ; Il résulte des éléments communiqués et notamment de la fiche établie par BASOL que : la Société TREFIMETAUX a exploité le site spécialisé dans la métallurgie du cuivre et du zinc entre 1964 et 1988, date à laquelle elle a cédé une partie des parcelles dont elle était propriétaire : elle a déclaré la cessation d'activités en 1995, date à laquelle l'inspection des installations classées lui a demandé de mettre en sécurité les terrains dont elle restait propriétaire, d'évaluer la qualité des sols de ces derniers et de mettre en place une surveillance des eaux souterraines du site, par arrêté pris en 2003, il a été demandé à l'exploitant de procéder à une caractérisation analytique des terrains propriété actuelle et ancienne de la société et à une évaluation des zones extérieures ; par arrêté du 16 juillet 2004, il a été demandé à TREFIMETAUX de réaliser une évaluation détaillée de risques (EDR) et de proposer les actions structurantes visant à prévenir de manière pérenne l'exposition aux polluants présents des personnes résidant sur l'ancien site industriel ; par arrêté du 23 juin 2005, le Préfet a ordonné la mise en oeuvre des travaux de protection du site avant le 31 octobre 2005 .. que par ailleurs, le dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique confirme la pollution du site sur lequel se situent les parcelles expropriées y ajoutant qu'une partie de la pollution des sols est, en réalité, plus diverse (hydrocarbures, huile de pyralène) et provient d'activités postérieures à celles pratiquées par TREFIMETAUX. Il est préconisé une dépollution par recouvrement du sol principalement et le coût, pour l'ensemble du site en est fixé à 880.000  ; qu'au vu de ces éléments, force est de constater que la question de la dépollution du site fait l'objet d'une procédure spécifique, déjà bien entamée, dans le cadre de la réglementation relative aux installations classées ; que outre que le Juge de l'expropriation n'est pas compétent pour connaître de cette procédure qui constitue une difficulté étrangère à la fixation de l'indemnité, il apparaît que la question de la dépollution du site doit bien être traitée et qu'il est probable qu'élie soit mise à la charge de l'ancien exploitant et non de la partie expropriée ; qu'ainsi non seulement, le Juge de l'expropriation ne peut trancher le point de savoir à qui va incomber la dépollution dans le cadre de la procédure des installations classées mais encore, dès lors que cette procédure existe indépendamment de la procédure d'expropriation et doit amener à la remise en état du terrain, il n'y a pas lieu de tenir compte de cette pollution pour diminuer la valeur du terrain » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « les parcelles BX 43, 53, 62, 63, 64, 65 et 76 d'une superficie totale de 8 686 m2, forment une unité foncière composée d'une part d'une zone de dégagement et de parking (parcelles BX 64, 65 et 43) et d'autre part de deux zones comportant des bâtiments ; qu'elles sont situées quai Emile Paraf à COUERON, en bord de Loire, à proximité du centre bourg ; que la parcelle BX 43 est limitée au Nord par une falaise qui la sépare d'un site appartenant à TREFIMETAUX, ancien exploitant des parcelles expropriées ; que la parcelle BX 53 supporte un petit bâtiment en ruine et deux grands bâtiments à l'abandon dont l'entrée est condamnée ; que la parcelle BX 63 comporte un appentis ouvert dans lequel étaient entreposés des bidons au jour du transport ; que les parcelles BX 62 et 76 supportent des bâtiments en dur, celui de la parcelle BX 62 servant d'espace de stockage (bidons d'huile) pour la-société Plein Sud ; que les parcelles BX 62 et 65 sont données à bail à la société Plein Sud ; Que l'accès aux biens se fait par l'impasse de la Tour à Plomb. DATE DE RÉFÉRENCE QUALIFICATION DES BIENS : que les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain c'est à juste titre que le premier juge, faisant application des dispositions des articles L. 13-15 du code de l'expropriation et L. 213-6 et 213-4 du code de l'urbanisme a fixé la date de référence au 29 janvier 2008, date d'opposabilité de la révision du PLU, par ailleurs non remise en cause par les parties ; qu'à cette date les parcelles étaient classées au PLU en zone UP, sous secteur UPLh2, secteur ouvert à l'habitat intermédiaire, aux commerces et aux services, à l'exception de la parcelle BX 53 classée en sous-secteur UPIL1, qui couvre le secteur d'habitat collectif pouvant recevoir des commerces et services ; que les parcelles expropriées étant situées dans une ZAC, la capacité des réseaux doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la ZAC ; or qu'il résulte d'une note technique concernant l'aménagement de la ZAC RIVES DE LOIRE, établie par la SOGREAH, que le réseau électrique est insuffisant. Il est ainsi précisé que « le poste CR82 existant qui dessert actuellement l'existant et d'autre client que la Souvretoise n'est pas suffisant pour le nombre de logement proposé » ; que la SCI LA SOUVRETOISE produit quant à elle un rapport d'expertise de Monsieur X... affirmant que la capacité du réseau électrique est suffisante pour le projet dans la mesure où un câble souterrain quai Emile Paraf et impasse de la Tour à Plomb alimente le poste de transformation EDF Emile Paraf situé à 130 mètres à l'Est de 11 Impasse de la Tour à Plomb ; que toutefois Monsieur X... qui se contente d'affirmer que le réseau électrique est suffisant pour le projet ne précise nullement la capacité de ce réseau ; que la note circonstanciée de la SOGREAH qui précise qu'actuellement seuls 30 logements environ peuvent être raccordés au moyen du câble existant met en évidence la capacité insuffisante du réseau actuel d'électricité basse tension ; que de plus, cette note précise que les branchements du réseau d'eau potable AEP n'ont pas la capacité suffisante pour un projet d'une centaine de logements ; qu'il est également précisé la nécessité de créer un bassin de rétention-dépolIution en ce qui concerne le réseau d'assainissement ; qu'Il résulte de ce qui précède que les parcelles bien que situées en zone constructible, étant insuffisamment équipées au sens des dispositions de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ne sauraient en conséquence recevoir la qualification de terrain à bâtir et seront évaluées, à la date du jugement déféré, selon leur usage de terrain bâti, en tenant compte de leur situation privilégiée, en bord de Loire, proche du centre de COUERON et à proximité de voies et réseaux ; EVALUATION que les parties ne s'accordent pas sur la méthode à appliquer pour évaluer les parcelles, l'expropriant privilégiant la méthode dite « terrain intégré », alors que l'expropriée et le Commissaire du Gouvernement lui préfèrent la méthode dite de récupération foncière » ; qu'en l'espèce, le tènement a une superficie de 8 686 m2, le bâti représente, selon l'expropriant une surface de 1 570 m2, outre un hangar ouvert de 400 m2, soit 22 % de la superficie globale ; que la méthode dite « terrain intégré » doit être privilégiée lorsque le rapport bâti/terrain nu est élevé et que le bâti a une valeur intrinsèque, or en l'espèce, les bâtiments industriels édifiés sur les parcelles sont en mauvais état, il y est soupçonné la présence d'amiante, un bâtiment est en ruine et seul le bâtiment situé sur la parcelle BX 62 et le hangar totalement ouvert situé sur la parcelle BX 63 sont loués ; que dans ces conditions, la valeur du bien exproprié tend davantage à sa situation privilégiée dans une zone constructible, qu'à la qualité du bâti qui est édifié sur le terrain ; que la méthode de récupération foncière apparaît en conséquence comme la mieux appropriée à réparer le préjudice lié à l'expropriation ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a fait application de cette méthode ; que l'évaluation se fera en conséquence en prenant pour termes de comparaison des biens présentant les mêmes avantages ou contraintes ; qu'à l'appui de son offre l'expropriant produit trois termes de comparaison : A1 vente du 16/10/2003 d'une parcelle de 2089 m² située à proximité immédiate des parcelles expropriées et supportant un bâtiment de 800 m² pour un prix de 210.000 euros ; A2 vente du 18/11/2005 d'une parcelle de 32.000 m² jouxtant les parcelles expropriées et supportant un bâtiment de 300 m² au prix de 32.000 euros ; A3 jugement rendu le 24/05/2007 par le juge de l'expropriation ayant fixé à 75 euros la valeur unitaire d'un terrain situé sur le secteur Bessonneau, s'étant vu refuser la qualification de terrain à bâtir ; que la SCI LA SOUVRETOISE produit six termes de comparaison : B1 vente du 21/12/2007 d'une parcelle de 3.372 m² située sur la ZAC Ouest centre ville et disposant d'une SHON de 1427 m² au prix de 105,58 euros le m² et 249,50 euros de SHON ; B2 vente du 15/05/2006 portant sur une parcelle de terrain nu de 1416 m² et un terrain bâti de 254 m² situés quai Emile Paraf au prix de 374.000 et 60.000 euros ; que cette vente a toutefois été annulée par le juge judiciaire et ne peut en conséquence servir de terme de comparaison ; B3 vente du 09/09/2008 d'une parcelle de 975 m², bâtie d'une maison, au prix de 425.000 euros ; B4 vente du 13/06/2008 d'une parcelle bâtie de 477 m² au prix de 194.000 euros ; B5 vente du 12/09/2008 d'une parcelle bâtie de 472 m² au prix de 202.000 euros ; B6 compromis, suivi de vente, du 04/04/2008 (vente LOD/CAPRI) portant sur un terrain à bâtir de 3.448 m² disposant d'une SHON de 4.600 m² au prix de 356 euros le m² et 266 euros le m² de SHON ; que le Commissaire du Gouvernement produit un acte de vente du 11/04/2007 SCI DES FAUVETTES/LIDL portant sur les parcelles BT 632, 634, 639, 635, 650, 655, 637 et 636 d'une superficie totale de 4409 m² (et non 4385 m² comme mentionné dans les conclusions du Commissaire du Gouvernement), vendues au prix de 717.600 euros TTC, soit 162,75 euros/m² ; qu'il s'agit de parcelles qualifiées de terrain à bâtir dans l'acte, situées rue du Pont de Rez à COUERON ; que doivent être écartés, comme non pertinents les termes de comparaison A1 et A2 de l'expropriant, comme étant situés dans une zone NAa, donc non comparable en terme de constructibilité ; qu'en outre ces ventes ont été consenties « terrain intégré » méthode écartée dans le cadre de la présente procédure ; que seront également écartés les termes de comparaison B2, B3, B4 et B5 de l'expropriée, le premier concernant une vente annulée, et les trois derniers des ventes de maison sur de faibles superficies, donc des biens non comparables ; que les références B1 et B6 de l'expropriée portent sur des terrains déjà viabilisés et aménagés situés en secteur déjà construit, ce qui n'est pas le cas des parcelles expropriées ; qu'ainsi la vente LOD/Sté CAPRI (B6) porte sur un terrain déjà viabilisé et aménagé, de plus la constructibilité de ce terrain, comme l'a pertinemment relevé le premier juge est particulièrement élevée (130 %) alors que la constructibilité maximale des parcelles expropriées, se situe entre 72 et 82 % de la surface totale ; que la vente LOD/SCI RESIDENCE MIRABEAU (B1) concerne également un terrain à bâtir situé dans la ZAC Ouest Centre Ville formant l'ilôt n° 7 de ladite ZAC, avec une SHON de 1427 m² ; que cette vente a été réalisée au prix de 126,27 euros TTC, soit 298,39 euros le m2 de SHON. II s'agit toutefois d'un terrain à bâtir, déjà équipé ce qui n'est pas le cas des parcelles expropriées ; Que le jugement du 24/05/2007 concerne un terrain de bien moindre superficie (542 m2) situé en zone UBd ; que si cette référence n'est pas directement comparable, elle permet toutefois de vérifier qu'un terrain, non qualifié de terrain à bâtir car insuffisamment desservi au niveau de la voie d'accès, mais situé dans une zone plus favorable, a été indemnisé sur une base de 75 euros du m2 en 2007 ; que la référence la plus pertinente est celle proposée par le Commissaire du Gouvernement qui concerne un terrain situé à faible distance des biens expropriés aujourd'hui assiette du supermarché LIDL ; que cette vente a été consentie au prix de 162,75 euros selon les énonciations de l'acte produit aux débats. Il s'agissait toutefois d'un terrain qualifié de terrain à bâtir dans l'acte. Les parcelles expropriées si elles bénéficient d'une meilleure situation en bord de Loire que la parcelle objet de la vente du 11/04/2007, ne sont toutefois pas qualifiées de terrain à bâtir et sont polluées par les activités antérieures qui s'y sont développées et notamment celles de métallurgie du plomb puis du cuivre et du zinc exercées par lai société TREFIMETEAUX, ainsi que cela résulte des nombreuses études produites aux débats lesquelles démontrent que la zone polluée s'étend audelà de la parcelle propriété de TREFIMETEAUX, sur les parcelles voisines ; que cette pollution diminue la valeur des parcelles ; que le fait que, comme le soutient la SCI LA SOUVRETOISE, la société TREFIMETAUX doive prendre en charge la dépollution du site est un problème indépendant de l'évaluation des parcelles ; qu'il n'est pas question ici de faire prendre en charge la dépollution par la SCI LA SOUVRETOISE, mais uniquement d'évaluer les parcelles en tenant compte de cette pollution qui en diminue la valeur, par rapport à des terrains exempts de pollution et notamment par référence à la vente du 11/04/2007 ; Il convient en conséquence pour tenir compte de la situation privilégiée des parcelles, mais également de l'absence de qualification de terrain à bâtir et de la présence de pollution dans les sols et en se référant aux ventes du 11/04/2007 et 21/12/2007 de fixer le prix du m2 à la somme de 150 euros » ; ALORS, D'UNE PART, QU'en application des articles L. 13-13, 13-14 et L. 13-15 du code de l'expropriation, les indemnités doivent être fixées selon la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation et l'usage du bien à la date de référence ; qu'en conséquence notamment, dès lors que des bâtiments non dépourvus de valeur vénale existent sur le terrain en cause, à l'instar des bâtiments existant en l'espèce sur les parcelles BX 62, 63 et 76, l'évaluation ne saurait être effectuée suivant la méthode de la récupération foncière ; qu'en décidant néanmoins du contraire pour fixer l'indemnité d'expropriation et en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les textes précités ; ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE la méthode de récupération foncière suppose, avant déduction, d'apprécier la valeur des terrains considérés comme nus, c'est à dire en particulier non aménagés ; qu'en se fondant expressément sur cette méthode tout en retenant, pour fixer l'indemnité d'expropriation, des termes de comparaison portant sur des terrains qualifiés terrains à bâtir et déjà aménagés, savoir les ventes du 11/04/2007 et 21/12/2007 (arrêt attaqué p. 6, dernier §), la Cour d'appel a violé de plus fort les textes précités ; ET, ALORS DE TROISIEME PART, QUE l'exposante demandait que soit prise en compte, pour la fixation de la valeur des terrains en cause, l'intégralité du coût de la dépollution, qu'au terme d'une démonstration circonstanciée dans ses conclusions d'appel (cf. mémoire récapitulatif et en réplique p. 13 et 14), elle estimait à un minimum de 11 Euros/m2 , d'où suit qu'en statuant comme elle l'a fait sans répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.