Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 septembre 2015, 14-16.084, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-09-15
Numéro d'affaire : 14-16084
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-01-30
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 janvier 2014), que la société Foncière du rond-point, propriétaire d'un appartement donné à bail à M. Jean-Jacques X... et à Mme Denise X..., leur a délivré un congé pour vendre qui a été signifié à Mme X... selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile ; que les locataires s'étant maintenus dans les lieux, la bailleresse les a assignés pour faire déclarer le congé valable ; que les défendeurs ont soulevé la nullité de la signification du congé au motif que Mme X... était domiciliée dans les lieux donnés à bail ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que Mme X... résidait depuis plusieurs années dans un logement distinct, retenu que le bail de ce logement, qui était consenti par un bailleur social, ne pouvait porter que sur une résidence principale et que Mme X... ne contestait pas l'existence de cette nouvelle adresse à laquelle des actes d'huissier de justice lui avaient été délivrés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement déduit, de ces seuls motifs, que Mme X... n'était plus domiciliée dans les lieux donnés à bail et a retenu, à bon droit, que le congé signifié à son ancienne adresse, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, était régulier ; Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que les dispositions protectrices de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 relatives au locataire âgé de plus de 70 ans ne s'appliquent qu'aux logements occupés à titre d'habitation principale et constaté que Mme X... n'occupait plus les lieux donnés à bail à titre d'habitation principale à la date du congé, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la bailleresse n'était pas tenue de lui proposer un autre logement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Jean-Jacques X... et Mme Denise X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Jean-Jacques X... et Mme Denise X... à payer à la société Foncière du Rond-Point la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Jean-Jacques X... et de Mme Denise X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Jacques X... et Mme Denise X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du tribunal d'instance du VIIIe arrondissement de Paris sauf en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée à madame X... et d'avoir ainsi débouté les consorts X... de l'ensemble de leurs demandes et prétentions, validé les congés qui leur ont été délivrés le 30 juin 2009 et dit qu'ils étaient occupants sans droit ni titre, ordonnant leur expulsion ; AUX MOTIFS QUE : « En ce qui concerne la nullité de l'assignation originaire et celle du congé pour vente, le problème soulevé est celui du véritable domicile de madame Denise X... ; celle-ci prétend que ce domicile se situe ...à Paris 8ème avec son fils ; elle produit à l'appui de cette prétention : son contrat de bail du 7 janvier 2000 à cette adresse, de multiples domiciliations à cette adresse (impôts, courrier de la Mairie de Paris, mutuelle, carte d'identité, carte d'électeur, facture gaz ¿), deux attestations de commerçants qui indiquent effectuer des livraisons aux consorts X... à cette adresse, un jugement du juge de proximité du 10 juin 2010 dans lequel il est indiqué que madame Denise X... s'est portée partie civile avec mention de cette adresse, un protocole d'accord entre les parties en 2008 avec la même mention, une attestation de la gardienne Mme Y... des 10 mai 2012 et 26 juillet 2013 qui indique que monsieur Jean-Jacqes X..., madame Denise X... et les enfants Alexis et Eva sont tous occupants de l'appartement ...à Paris 8ème, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, délivré en septembre 2012 par la bailleresse à Madame Denise X... à cette adresse ; la société Foncière du Rond-Point pour sa part soutient que la véritable domiciliation de Mme Denise X... se situe... à Paris 17ème produisant en ce sens un rapport d'enquête privée du 22 octobre 2009, des actes d'huissiers délivrés à cette adresse, un courrier de Paris Habitat du 16 avril 2012, des quittances de loyers délivrées à monsieur Jean-Jacques X... seul, une plainte pour effraction déposée par ce dernier seul, des courriers recommandés à cette adresse revenant « non réclamés » ; la société Foncière du Rond-Point fait valoir en outre l'absence de grief résultant d'éventuelles irrégularités de procédures pour Mme Denise X... qui a pu comparaître en première instance et en appel et développer tous ses moyens et arguments ; quoi qu'il en soit de tous autres éléments discutés entre les parties, la cour relève que madame Denise X... ne conteste pas formellement l'adresse... à Paris 17ème ; dans ses écritures elle indique en effet : « ladite adresse... à Paris 17ème correspond à une studette mise à disposition de l'ensemble des membres de la famille X... et notamment ceux qui résident à l'étranger ; madame Denise X... est en effet mère de Jean-Jacques X..., mais également de Mme Suzy X..., de Claude X... et de Maurice X... qui demeure aux Etats-Unis ; la circonstance que madame Denise X... se rende dans la studette ne justifie pas l'absence de domicile réel à l'adresse du... à Paris 8ème ; la société Foncière du Rond-Point produit le courrier du 16 avril 2012 de Paris Habitat qui écrit : « par la présente je vous confirme que madame Denise X... est locataire de PARIS HABITAT ¿ OPH au... à Paris 17ème » ; comme le fait observer à juste titre la société Foncière du Rond-Point, le contrat de bail souscrit avec PARIS HABITAT ¿ OPH, bailleur social, ne peut porter que sur une habitation à titre principal et non pour une résidence de passage pour membres de la famille qui constituerait en fait une sorte de résidence secondaire ; il doit en être déduit que madame Denise X..., qui ne conteste pas ce contrat de bail, est nécessairement domiciliée principalement à cette adresse depuis qu'elle a souscrit ce bail ; cette domiciliation est confirmée en tant que de besoin, par le rapport d'enquête privée du octobre 2009, élément de preuve recevable au même titre qu'une attestation, qui indique : « renseignements pris auprès de ses voisins et du gardien de l'immeuble nous avons pu apprendre que cette dame Mme Denise X... résiderait seule à cette adresse depuis de nombreuses années, qu'elle aurait cependant conservé toutes les inscriptions administratives ayant trait à cette habitation au nom de son défunt époux, Léon X..., qu'enfin cette personne qui nous a été décrite comme étant relativement peu sociable n'ouvrirait sa porte qu'aux seuls membres de sa famille ; par ailleurs plusieurs vérifications effectuées entre le 24 septembre et le 15 octobre 2009 nous ont permis de constater la présence effective de l'intéressée à cette adresse ; en tout état de cause les irrégularités invoquées n'ont pas causé de grief à madame Denise X..., elle-même ainsi que son fils, qui n'ont pas émis l'intention d'acheter ayant pu en première instance et en appel faire valoir complètement tous leurs arguments ; en conséquence le congé pour vente a été régulièrement délivré le 30 juin 2009 à Mme Denise X..., à l'adresse ...à Paris 8ème, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, et l'assignation du 31 mai 2010 a été régulièrement délivrée à celle-ci au... à Paris 17ème, le congé ayant été ultérieurement dénoncé à madame Denise X... le 24 décembre 2009 au... à Paris 17ème aux termes d'un acte déposé en l'étude de l'huissier ; il importe peu qu'un commandement ait été délivré le 17 décembre 2012 à madame Denise X... à l'adresse... à Paris 8ème, la bailleresse expliquant, à juste titre, que celle-ci figurant sur la bail comme co-titulaire, elle a, par précaution, cru devoir délivrer commandement aux deux adresses connues ; les consorts X... critiquent subsidiairement la régularité des congés et soutiennent, comme le premier juge l'a retenu, que madame Denise X... peut bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; les congés apparaissent réguliers en la forme ; ils contiennent les mentions prescrites par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la mention des biens vendus et quant au prix ; le congé porte en tête la description du bien, s'agissant de l'appartement et de la cave, étant observé que les consorts X... connaissent nécessairement parfaitement les lieux ; le prix est mentionné soit « 1. 340. 000 ¿ pour l'appartement et la cave, en principal hors droit, frais, émoluments du notaire à la charge de l'acquéreur et suivant les autres conditions de droit d'usage ; il n'est pas prévu d'indemnité d'immobilisation ; le bailleur n'est pas obligé d'annexer l'état descriptif de division et le règlement de copropriété ; au fond les consorts X... soutiennent que les congés seraient frauduleux alors qu'aucune visite des lieux n'a été organisée depuis trois ans et qu'aucun diagnostic prévente n'aurait été établi ; en fait la société Foncière du Rond-Point produit plusieurs mandats de vente confiés à des agences immobilières en 2010 et 2011 ainsi qu'un courrier du 6 juin 2011 d'une agence RP Immobilier (pièce n° 15 de la société Foncière du Rond-Point) quant à la détermination du prix de vente ; ces pièces suffisent à caractériser l'intention de vendre de la bailleresse ; enfin le congé ne saurait être qualifié de frauduleux au motif que lors de la délivrance du congé à madame Denise X..., la bailleresse aurait omis de préciser à l'huissier que le gardien interrogé sur la réalité de l'adresse de cette dernière au... 8ème était un gardien remplaçant, alors qu'il est avéré en définitive que cette adresse n'était pas le véritable domicile de madame Denise X... ; cette dernière, étant domiciliée à titre d'habitation principale au... à Paris 17e, ne saurait de bonne foi revendiquer compte tenu de son âge et de ses ressources, les mesures protectrices de la loi du 6 juillet 1989 qui sont applicables aux habitations occupées à titre d'habitation principale, le jugement devant être infirmé sur ce point » ; ALORS 1°) QUE les formalités de signification d'un acte extrajudiciaire s'apprécient en fonction du domicile du destinataire de l'acte si la signification à personne s'avère impossible ; que le domicile s'entend du lieu où la personne a son principal établissement, la notion d'habitation principale correspondant au lieu où une personne physique demeure effectivement d'une façon stable mais qui peut ne pas être son domicile ; qu'en l'espèce, pour retenir que madame X... est nécessairement domiciliée principalement au ..., dans le 17ème arrondissement, et non au ..., dans le 8ème arrondissement, de sorte que le congé pour vente a pu être délivré dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile au ..., la cour d'appel a estimé que la circonstance que madame X... ait signé avec la société Paris Habitat ¿ OPH, bailleur social, un contrat de bail pour le ..., impliquait nécessairement que ledit contrat portait sur une habitation principale et qu'en conséquence, le domicile de madame X... s'y trouvait ; qu'en statuant ainsi, quand pourtant il ne s'inférait pas nécessairement de la conclusion dudit bail que madame X... n'était plus domiciliée au ..., la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ensemble l'article 102 du code civil ; ALORS 2°) QUE le domicile s'entend du lieu où la personne a son principal établissement étant observé que c'est au jour de la signification de l'acte contesté que celui-ci doit s'apprécier ; qu'en l'espèce, pour retenir que madame X... est nécessairement domiciliée principalement au ..., dans le 17ème arrondissement, et non au ..., dans le 8ème arrondissement, de sorte que le congé pour vente a pu être délivré dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile au ..., la cour d'appel a estimé que la circonstance que madame X... ait signé avec la société Paris Habitat ¿ OPH, bailleur social, un contrat de bail pour le 7, rue Moréas, impliquait nécessairement que ledit contrat portait sur une habitation principale et qu'en conséquence, le domicile de madame X... s'y trouvait, qu'en statuant ainsi, quand pourtant il ne s'inférait pas nécessairement de la conclusion dudit bail que madame X... n'était pas domiciliée au ... à la date de la signification du congé pour vendre, soit le 30 juin 2009, ce d'autant plus que les éléments sur lesquels elle se fonde sont postérieurs aux actes délivrés, la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ensemble l'article 102 du code civil ; ALORS 3°) QUE le domicile s'entend du lieu où la personne a son principal établissement ; qu'en l'espèce, pour retenir que madame X... est nécessairement domiciliée principalement au ..., dans le 17ème arrondissement, et non au 164, rue du faubourg Saint Honoré, dans le 8ème arrondissement, de sorte que le congé pour vente a pu être délivré dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile au ..., la cour d'appel a estimé que la circonstance que madame X... ait signé avec la société Paris Habitat ¿ OPH, bailleur social, un contrat de bail pour le ..., impliquait nécessairement que ledit contrat portait sur une habitation principale et qu'en conséquence, le domicile de madame X... s'y trouvait ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions de l'exposante (p. 20, § 10), si l'état de santé de madame X... n'impliquait pas nécessairement qu'elle soit domiciliée avec son fils, au ..., la cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ensemble l'article 102 du code civil ; ALORS 4°) QUE le changement de domicile s'opère par le fait d'une habitation réelle dans un autre lieu, joint à l'intention d'y fixer son principal établissement, qu'en l'espèce, pour retenir que le congé pour vendre du 30 juin 2009 avait été régulièrement délivré, la cour d'appel a considéré que madame X... était nécessairement domiciliée principalement au ...et non au ... motif pris de ce qu'elle avait signé un bail sur cette première adresse avec un bailleur social ; qu'en statuant ainsi, quand pourtant il s'évinçait nécessairement de tels motifs qu'un changement de domicile avait alors prétendument eu lieu et sans rechercher si madame X... avait eu l'intention de déplacer son domicile au 7, rue Moréas, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 659 du code de procédure civile, ensemble l'article 103 du code civil ; ALORS 5°) QUE si la nullité du congé irrégulièrement délivré peut être couverte dès lors que l'irrégularité ne fait pas grief au destinataire de l'acte, c'est à la condition que l'absence de grief soit caractérisée ; qu'en l'espèce, pour retenir que les irrégularités du congé invoquées n'ont pas causé de grief à madame X..., la cour a relevé qu'elle-même, ainsi que son fils, n'ont pas émis l'intention d'acheter, et qu'ils ont pu en première instance et en appel faire valoir complètement tous les arguments ; quand pourtant ces deux critères se révèlent inopérants à caractériser l'absence d'un grief ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS 6°) QUE lorsque le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour revendre à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans des limites géographiques voisines ; qu'en l'espèce, pour écarter cette protection, la cour d'appel a retenu que les mesures protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne sont applicables qu'aux habitations occupées à titre d'habitation principale ; qu'en statuant ainsi, en rajoutant à la loi une condition qui n'était pas prévue, la cour a méconnu les dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS 7°) QUE lorsque le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour revendre à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans des limites géographiques voisines ; qu'en l'espèce, pour écarter cette protection, la cour d'appel a retenu que les mesures protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne sont applicables qu'aux habitations à titre principale ; qu'en statuant ainsi, quand pourtant aucun élément ne permettait de considérer que madame X... n'habitait plus principalement au ..., à la date de délivrance du congé, la cour d'appel a méconnu, en se fondant sur des éléments postérieurs au congé, les dispositions de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989.