Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 novembre 2016, 15-18.014, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-03
Numéro d'affaire : 15-18014
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2015-02-03
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 février 2015), que, par actes du 21 septembre 2008, la SCI Les Santolines a consenti à M. X..., gérant de la société Pizza Paulo, deux baux commerciaux portant sur des locaux à destination de restaurant ; que l'ouverture du restaurant a été retardée par l'exécution préalable de travaux de mise aux normes, notamment d'accessibilité ; que le locataire a refusé de payer les loyers dus pour la période antérieure au début de l'exploitation et que le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, auquel il a fait opposition ; Attendu que M. X... et la société Pizza Paulo font grief à l'arrêt de condamner le premier à payer à la SCI Les Santolines une certaine somme au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 1er octobre 2012 ; Mais attendu qu'ayant constaté que le retard dans l'exploitation des locaux était dû à l'avis défavorable émis par la commission d'arrondissement pour l'accessibilité des personnes handicapées et relevé que les baux prévoyaient que le preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, sans recours contre le bailleur à ce sujet, la cour d'appel a pu, abstraction faite d'un motif surabondant, retenir que les travaux nécessaires au respect des normes incombaient au locataire qui ne pouvait invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour s'opposer au paiement des loyers ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et la société Pizza Paulo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de la société Pizza Paulo ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Pizza Paulo. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, condamné Monsieur X... à payer à la SCI Les Santolines la somme de 192. 766, 50 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 1er octobre 2012, sauf à parfaire, concernant les deux baux en date du 21 septembre 2008 ; Aux motifs que « sur la créance de loyers et charges du bailleur et le compte entre les parties : dès lors que l'indemnité d'occupation, due à compter du 23 décembre 2012, est égale au loyer, la résiliation du bail est sans incidence sur le calcul total de la créance de loyers, charges et indemnités d'occupation ; que le preneur ne conteste pas sérieusement les sommes avancées par le bailleur dans les tableaux récapitulatifs produits, et il ne fournit aucune pièce pour démontrer que les règlements qu'il a effectués n'auraient pas été pleinement pris en compte ; que, au contraire, dans ses tableaux, le bailleur précise même, lorsque cela s'est produit, les règlements partiels affectés à la demande du preneur en déduction de l'arriéré de l'un des deux baux ; que par ailleurs, le preneur ne peut se dispenser du paiement des loyers antérieurs au démarrage de son activité de restauration au motif d'un prétendu manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ; que, en effet, les travaux réalisés pour permettre l'exploitation du restaurant, notamment en ce qui concerne le respect des normes d'accessibilité aux personnes handicapées, incombaient incontestablement au preneur lui-même à la simple lecture du bail qui précise en page 3 que le preneur « devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, sans recours contre le bailleur à ce sujet » ; que si donc le preneur a tardé dans la réalisation des travaux, en rencontrant des difficultés dans les démarches administratives, aucun reproche ne peut être fait au bailleur sur ce point ; que la cour observe d'ailleurs qu'en demandant au dispositif de leurs dernières conclusions de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, Monsieur X... et la SARL Pizza Paulo acquiescent en définitive au débouté de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires et de mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire ; que-s'agissant de la demande de main-levée de l'hypothèque judiciaire pour laquelle le premier juge s'était déclaré incompétent au profit du juge de l'exécution, cette question a, en cours de procédure, été tranchée par une décision du juge de l'exécution déboutant M. X..., confirmée par un arrêt de cette cour en date du 20 mars 2014 ; que,- en renonçant à toute demande indemnitaire, le preneur reconnaît in fine qu'il ne peut prétendre à l'indemnisation d'un quelconque préjudice de jouissance pouvant venir en compensation de la créance du bailleur ; que, en conséquence, il sera fait droit à la demande du bailleur de condamnation du preneur à la somme de 192. 766, 50 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtés au 1er octobre 2012, sauf à parfaire, concernant les deux baux en date du 21 septembre 2008 » (arrêt attaqué, p. 8) ; Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges qu'« il résulte des pièces produites que ce qui a empêché l'ouverture du restaurant est l'avis défavorable émis le 9 décembre 2008 par la Commission d'arrondissement pour l'accessibilité des personnes handicapées ; que cette Commission a finalement émis un avis favorable le 28 avril 2009 après prise en compte des préconisations qu'elle avait précédemment émises ; que Monsieur X... ne peut faire grief au bailleur de ne pas avoir déposé de demande de permis de construire avant la conclusion du bail lequel dispose au demeurant (page 3) que « le preneur fera son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, sans recours contre le bailleur à ce sujet » ; qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance ne peut donc être reproché au bailleur » (jugement, p. 4, § 5 et suivants) ; 1° Alors que le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'en conséquence, ne satisfait pas à son obligation de délivrance, le bailleur qui donne à bail des locaux qui ne répondent pas, au moment de la prise d'effet du bail, aux normes administratives, sauf si une stipulation expresse du bail met à la charge du preneur les travaux de mise aux normes identifiés comme nécessaires dès la signature du bail ; qu'au cas présent, pour juger que le preneur ne pouvait se dispenser du paiement des loyers antérieurs au démarrage de son activité de restauration, la cour d'appel a relevé que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme, aux motifs que l'article 3 du bail stipulait que « le preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrites par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, sans recours contre le bailleur à ce sujet » ; qu'en jugeant ainsi, cependant qu'une telle clause ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrer des locaux conformes lors de la prise d'effet du bail, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ; 2° Alors que Monsieur X... et la société Pizza Paulo contestaient, devant la cour d'appel, être débiteurs des sommes réclamées par la SCI Les Santolines en faisant notamment valoir (leurs conclusions, p. 9) que les loyers n'étaient pas dus pour la période du 15 octobre 2008 au 30 avril 2009, dès lors que, les locaux n'étant pas conformes à l'usage prévu au bail jusqu'à cette date, le bailleur avait manqué, sur cette période, à son obligation de délivrance ; qu'en demandant la confirmation du jugement qui les avaient déboutés de leurs demandes indemnitaires, mais avait également débouté la SCI Les Santolines de sa demande en paiement des loyers, ils abandonnaient leur demande de dommages-intérêts formée en première instance, mais n'abandonnaient nullement leur demande, fondée sur l'exception d'inexécution, visant à ce que le bailleur soit débouté de sa demande reconventionnelle en paiement des loyers fondée sur l'article 1728 du code civil ; qu'en retenant, pour juger que le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, et qu'en conséquence l'intégralité des loyers des années 2008 et 2009 étaient dus, que le preneur avait renoncé à toute demande indemnitaire dès lors qu'il avait demandé la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, ce qui était pourtant sans incidence sur la détermination du manquement, par le bailleur, à son obligation de délivrance, la cour d'appel, a statué par des motifs inopérants, et partant, violé l'article 1719 du code civil.