Cour de cassation, Chambre civile 1, du 10 décembre 1991, 89-19.074, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 1991-12-10
Numéro d'affaire : 89-19074
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers 1989-06-19, 1989-06-19
Président : Président : M. JOUHAUD

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Jean Z..., notaire, demeurant ... (Maine-et-Loire), en cassation d'un arrêt rendu le 19 juin 1989 par la cour d'appel d'Angers (1ère chambre B), au profit : 1°) de M. Roger, Jean, Marie B..., demeurant lieudit "La Grande Grée", commune de Vritz-par-Cande (Maine-et-Loire), 2°) de M. Jean-Marie, Bernard X..., demeurant ... (Essonne), agissant ès qualités de liquidateurs du Groupement agricole d'exploitation en commune (GAEC) de La Chapelnay, fonctions auxquelles ils ont été nommés selon procès-verbal d'assemblée du 24 octobre 1984, 3°) de M. Jean-Jacques Greffier, demeurant ... (Maine-et-Loire), 4°) de Mme Geneviève Greffier, née Hureau, demeurant ... (Maine-et-Loire), défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 29 octobre 1991, où étaient présents : M. Jouhaud, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, M. Viennois, conseiller, Mme Flipo, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Z..., de Me Bouthors, avocat des époux Greffier, les conclusions de Mme Flipo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que MM. A... et X..., agissant en qualité de liquidateurs du GAEC de la Chapelnay, ont vendu aux époux Greffier, selon acte passé le 29 octobre 1984 devant M. Z..., notaire, l'ensemble des éléments composant l'actif du GAEC ; qu'aux termes de cet acte, les acquéreurs s'engageaient à s'acquitter du prix dès l'obtention du prêt sollicité auprès du Crédit Agricole et au plus tard dans les trois mois de la vente ; qu'ils s'obligeaient également à conserver l'ensemble des biens vendus "pour répondre du prix" ; que n'ayant pas obtenu le prêt, les époux Greffier n'ont pas réglé le prix convenu et ont chargé M. Z... de procéder à la vente des biens aux enchères publiques ; que cette vente, réalisée le 20 août 1985, a produit une somme inférieure au prix de vente intial, laquelle a été consignée au vue d'une distribution par contribution ; que MM. B... et X... ont fait pratiquer une saisie-conservatoire à l'encontre des époux Greffier et ont assigné M. Z... en paiement de dommages-intérêts, lui reprochant d'avoir manqué à son obligation de conseil et d'avoir commis une faute grave en ayant procédé, en violation de la clause d'inaliénabilité prévue par l'acte, à la vente par adjudication des biens acquis, mais non payés par les époux Greffier ; que ceux-ci ont demandé à être garantis par M. Z... de la différence entre le prix par eux dû au vendeur et le produit net de la vente par adjudication, prétendant que cet officier public avait manqué à son devoir de conseil en omettant d'inclure dans l'acte de vente une condition suspensive relative à l'obtention du prêt ; Sur le premier moyen pris en ses première et troisième branches et sur le deuxième moyen pris en ses première et deuxième branches, qui sont identiques : Attendu que, M. Z... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamné à payer au vendeur une provision à valoir sur le montant de l'indemnité qui lui était due et à garantir les époux Greffier de toutes les sommes qu'ils seraient amenés à régler à MM. B... et X..., ès qualités, au-delà des sommes correspondant au montant de l'adjudication, alors, selon le moyen, d'une part, que, dans ses conclusions d'appel, il avait fait valoir qu'il avait été trompé par les cocontractants, lesquels pour hâter la conclusion de l'acte, avaient faussement affirmé que les acquéreurs avaient obtenu des prêts leur permettant de régler le prix de vente ; que cette collusion frauduleuse devait l'exonérer de toute responsabilité ou, le cas échéant l'atténuer ; qu'en ne répondant pas à ce moyen l'arrêt avait violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; que, d'autre part, le devoir de conseil du notaire est moins rigoureux en présence de parties qualifiées et lorsque le notaire n'a fait qu'authentifier une convention antérieure, négociée par les parties en dehors de son intervention ; que tel était précisément le cas en l'espèce, ainsi qu'il ressort des constatations mêmes de l'arrêt ; que, dès lors, en retenant l'entière responsabilité du notaire sans rechercher si ces circonstances ne pouvaient pas atténuer les fautes reprochées à celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; Mais attendu que, pour statuer comme elle a fait, la cour d'appel, qui, a relevé, d'une part, que les parties, en recourant à la forme authentique pour une vente mobilière qui n'était pas soumise à cette obligation, avaient ainsi manifesté leur intention de s'entourer de toutes les précautions et d'assurer à leur accord pleine efficacité, d'autre part, que les acquéreurs, jeunes agriculteurs, ne pouvaient financer l'achat qu'au moyen de prêts, a pu estimer que, compte tenu des circonstances de l'espèce, M. Z... avait manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas l'attention des cocontractants sur l'opportunité d'inclure à l'acte une condition suspensive relative à l'obtention des prêts ; qu'elle a ainsi répondu, en les écartant, aux conclusions invoquées et légalement justifié sa décision ; que les moyens ne sont dès lors pas fondés ; Sur le premier moyen pris en ses deuxième et quatrième branches : Attendu que M. Z... reproche encore à la cour d'appel d'avoir accueilli l'action en dommages-intérêts de MM. A... et X..., ès qualités, alors, selon le moyen, d'une part, qu'il ressort des constatations mêmes de l'arrêt attaqué que les vendeurs n'avaient nullement invoqué à son encontre une faute prise de ce qu'il n'avait pas fait inscrire une condition suspensive jusqu'à l'obtention du prêt à l'acte de vente ; que, dès lors, en retenant, de ce fait, à sa charge un manquement à son obligation de conseil à l'égard du vendeur, la cour d'appel avait violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; et, alors d'autre part, que, dans ses conclusions d'appel, il avait fait valoir que la période d'application de la clause d'inaliénabilité était limitée à trois mois, délai prévu par les parties pour payer le prix ; que le prix n'ayant pas été payé dans les trois mois, la clause d'inaliénabilité était devenue inapplicable ; que, dès lors, en lui reprochant d'avoir procédé à la vente aux enchères, sans répondre à ce chef péremptoire de ses conclusions, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'abord, que, dans leurs conclusions d'appel produites par M. Z..., MM. C... et X... ont expressément invoqué la négligence commise par le notaire dans l'accomplissement de son devoir de conseil en omettant d'insérer dans l'acte de vente une condition suspensive relative à l'obtention des prêts ; qu'ensuite, la cour d'appel a énoncé que M. Z... avait également engagé sa responsabilité en procédant à l'adjudication des biens, alors qu'une clause d'inaliénabilité "jusqu'à paiement du prix" avait été insérée à l'acte de vente, et, a ainsi écarté les conclusions invoquées ; que le moyen, qui manque en fait dans sa deuxième branche, n'est pas fondé en sa quatrième branche ; Sur le deuxième moyen pris en sa troisième branche et sur le troisième moyen pris en ses deux branches : Attendu que M. Z... reproche enfin à l'arrêt attaché de l'avoir condamné à garantir les époux Greffier de toutes les sommes qu'ils seraient amenés à régler à MM. C... et Y... au-delà des sommes correspondant au montant de l'adjudication, alors, selon le moyen, d'une première part, qu'ainsi que les juges du second degré l'ont relevé, les acquéreurs, aux termes de l'acte de vente initial, s'étaient engagés à conserver les biens acquis pour répondre du prix ; que, dès lors, ceux-ci n'avaient pas, eux-mêmes, respecté leurs engagements en demandant la vente aux enchères de ces biens ; que ce comportement des acquéreurs justifiait une atténuation de la responsabilité du notaire à leur égard ; qu'en retenant, néanmoins qu'aucun partage de responsabilité du notaire ne pouvait ête retenu à leur égard, l'arrêt attaqué, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du Code civil ; alors que, de deuxième part, en le condamnant à garantir les époux Greffier à due concurrence des sommes qu'ils pourraient être amenés à régler aux vendeurs, l'arrêt attaqué a condamné le notaire à réparer un préjudice simplement éventuel, en violation de l'article 1147 du Code civil ; et, alors, que, de troisième part, le paiement du prix de vente ne constitue pas un chef de préjudice causé par la faute reprochée au notaire, mais l'exécution d'une obligation contractuelle à laquelle celui-ci n'était pas partie ; qu'en le condamnant à payer au tiers, et à la place des acquéreurs, leur dette contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu, d'abord, que l'arrêt attaqué a retenu la responsabilité du notaire à l'égard des acquéreurs sur le seul fondement du manquement de cet officier public à son obligation de conseil concernant l'insertion dans l'acte d'une condition suspensive relative à l'obtention de prêts ; Attendu, ensuite, que la cour d'appel, en décidant que M. Z... devait garantir les époux Greffier à due concurrence des sommmes qu'ils seraient amenés à régler au vendeur au-delà du montant du prix de l'adjudication, après qu'il sera statué sur la nullité partielle de cette vente, invoquée par les acquéreurs, ne l'a pas condamné à indemniser un préjudice éventuel ; qu'enfin, les juges du second degré, qui, tant par motifs propres qu'adoptés, ont retenu que le préjudice résultant pour les époux Greffier du manquement de M. Z... à son devoir de conseil consistait dans l'obligation où ils se trouvaient, en l'absence de l'octroi de crédit, de payer les sommes correspondant à la différence entre le prix de vente initial et le produit de la vente sur adjudication, n'ont pas condamné cet officier public à payer la dette contractuelle des acquéreurs ; que, dès lors, le deuxième moyen qui est inopérant en sa troisième branche et le troisième moyen qui n'est fondé en aucune de ses branches, ne peuvent être admis ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;

Sommaire : (sur le premier moyen (1ère et 3ème branches)) OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute - Obligation de conseil - Manquement - Vente mobilière - Forme authentique - Acquéreur obligé de recourir à un prêt - Omission d'aviser les parties sur l'opportunité d'inclure une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt.