Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mai 2015, 14-15.512 14-16.093, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-05-19
Numéro d'affaire : 14-15512
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-02-20
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Bertrand, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° A 14-15. 512 et H 14-16. 093 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2014), que la société Monceau murs, devenue la société Foncière et financière Monceau (la société Monceau), a consenti à la société civile immobilière du Moulin (la SCI) un crédit-bail immobilier portant sur une propriété composée d'un moulin, d'un bâtiment attenant appelé « maison américaine » et de terrains ; que, par deux avenants, l'assiette de l'objet du crédit bail a été étendue sur un terrain complémentaire à usage de parking pour autocars et un financement complémentaire a été accordé pour la réalisation de travaux d'aménagement et d'extension ; que la SCI a consenti à la société du Moulin PLS dont Mme X... est la gérante, une sous-location des lieux objet du crédit-bail, afin d'y exercer des activités diverses et notamment de restauration et l'animation du musée « Claude François » ; que la société Monceau a confié la maîtrise d'oeuvre des travaux à M. Z..., architecte ; que la coordination et le pilotage du chantier ont été confiés à la société Artec ; que la société Tech, chargée des travaux, a arrêté le chantier en mars 2000 ; que, se prévalant d'échéances impayées depuis le 1er octobre 1999, la société Monceau a assigné la SCI en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit bail immobilier et en expulsion ; qu'un protocole transactionnel a été conclu, aux termes duquel la SCI a reconnu devoir une certaine somme ; que la société Monceau s'est engagée à verser une somme supplémentaire définitive et non révisable, cet investissement demeurant à sa charge exclusive, et étant destiné à la vérification et aux éventuelles reprises de la toiture, ainsi qu'à l'agencement de chambres d'hôtel ; que, se prévalant d'un retard dans la réalisation des travaux, la SCI et la société du Moulin PLS ont assigné la société bailleresse aux fins de désignation d " expert et de paiement à chacune d'une provision de 10 000 euros à valoir sur les dommages-intérêts ; qu'à titre reconventionnel, la société Monceau a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef ; Sur le premier moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'inexécution par la société Foncière et financière Monceau des engagements qu'elle avait souscrits, l'absence de livraison des chambres d'hôtel et de finition des travaux, avait entraîné la réalisation d'un préjudice certain, totalement prévisible, et non pas la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, la cour d'appel a retenu qu'il y avait lieu de déterminer les deux chefs de préjudices prévus par l'article 1149 du code civil, ce qui n'excluait pas la prise en compte de l'aléa inhérent à toute activité commerciale pour aboutir à l'indemnisation intégrale du manque à gagner ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que l'expert avait chiffré l'excédent brut d'exploitation perdu et avait ajouté aux chiffres obtenus pour les années 2001 à 2010, qui ne faisaient l'objet d'aucune critique sérieuse, le montant des loyers pour la quote part afférente à l'activité hôtelière, d'autre part, qu'il résultait du rapport que l'expert avait intégré le montant des loyers dans le préjudice à indemniser car il avait retenu que l'exécution du protocole d'accord allait entraîner pour l'exploitant, compte tenu du paiement différé des loyers, l'obligation de régler, après la réception des travaux, des loyers revalorisés, comprenant la part réservée à l'hôtel, afférents à une époque à laquelle les locaux n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a pu, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, condamner la société Foncière et financière Monceau à payer à la société du Moulin PLS la somme de 1 600 000 euros au titre du préudice relatif à l'hôtellerie et dire que pour la période postérieure au 31 décembre 2010 chaque jour d'exploitation perdu sera indemnisé à hauteur de 605 euros ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, que si l'hôtel avait été livré en temps et en heure à la société du Moulin PLS, celle-ci aurait disposé, fin 2011, d'un fonds de commerce dont la valeur aurait été de l'ordre de 2 200 000 euros, eu égard aux trois derniers chiffres d'affaires qu'elle aurait dû réaliser, que l'exploitante avait, non seulement, été privée de la valeur du fonds de commerce auquel elle pouvait prétendre, mais également de l'antériorité de l'exploitation permettant d'en consolider la substance et partant la valeur et que le préjudice subi était certain et ne saurait être qualifié ni d'éventuel ni d'hypothétique, la cour d'appel a souverainement apprécié l'étendue du préjudice par l'évaluation qu'elle en a faite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen du pourvoi n° A 14-15. 512, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a relevé, sans dénaturation, que compte-tenu de la longueur du temps écoulé il y avait lieu d'imposer des délais à la société Foncière et financière Monceau et de prononcer des astreintes pour la contraindre à réaliser les travaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi n° H 14-16. 093, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas retenu qu'il existait une incompatibilité entre la qualité d'associé d'une société à responsabilité limitée et celle de salarié de la société le moyen manque en fait ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige, qu'aucun détail n'était fourni sur le mode de calcul effectué, qu'aucune précision n'était donnée sur la nature des rémunérations perçues ou à percevoir, qu'aucune distinction n'était faite entre les personnes, que les écritures des parties ne contenaient aucun renseignement utile sur ces points essentiels et que la cour ignorait si les consorts X... avaient déjà un contrat de travail, s'ils percevaient des dividendes et d'une façon plus générale quel était le fondement des sommes qu'ils réclamaient de façon globale et indifférenciée, la cour d'appel, qui a pu retenir, sans commettre un déni de justice, que leurs demandes ne sauraient être accueillies, a légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens des pourvois qui n'apparaissent manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° A 14-15. 512 par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Foncière et financière Monceau. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Foncière et Financière Monceau à payer à la SARL du Moulin PLS au titre du préjudice relatif à l'activité d'hôtellerie la somme de 1. 600. 000 euros, et dit que pour la période postérieure au 31 décembre 2010 chaque jour d'exploitation perdu sera indemnisé à hauteur de 605 euros, au titre du préjudice relatif à l'activité de restauration la somme de 100. 000 euros ; AUX MOTIFS QUE sur la nature du préjudice indemnisable : la société Foncière et Financière Monceau prétend que la SARL du Moulin PLS a perdu une chance de réaliser un résultat dans l'hypothèse où les chambres hôtelières auraient été livrées à la fin de l'année 2001 ; qu'elle rappelle que seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et soutient que la perte de la possibilité d'étendre l'exploitation existante à l'hôtellerie, d'augmenter éventuellement ses profits ou encore celle de conquérir un marché constituent une simple perte de chance dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée, de sorte que les dommages et intérêts éventuellement alloués ne peuvent représenter qu'une fraction de l'avantage espéré ; qu'elle estime que, compte tenu de l'aléa reconnu par les intimés et inhérent à toute activité commerciale, d'une part, et du principe selon lequel seul le préjudice certain est indemnisable, d'autre part, la SARL du Moulin PLS ne saurait valablement prétendre à la réparation de la perte d'exploitation due à l'absence de livraison des chambres hôtelières puisque précisément, en l'absence de livraison desdites chambres, l'exploitation qui aurait pu en être faite n'est qu'hypothétique et, en tant que telle, ne saurait ouvrir droit à réparation ; mais qu'aux termes des arrêts irrévocables du 10 septembre 2010 et du 27 octobre 2011, il a été définitivement jugé que la société Foncière et Financière Monceau avait commis une faute contractuelle en n'exécutant pas les travaux qu'elle s'était engagée à faire et en ne livrant pas des locaux dans l'état sur lequel les parties s'étaient accordées et qu'elle était entièrement responsable du dommage en relation de cause avec cette faute ; que selon l'article 1149 du code civil, les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; que par le second avenant au contrat de crédit bail, les parties ont convenu de réaliser des travaux d'extension qui ont entraîné corrélativement une augmentation des loyers versés ; que le protocole d'accord du 21 mai 2011 lire 2001 avait pour objet de définir de nouveaux travaux destinés à parfaire l'achèvement des immeubles dépendant du moulin de Dannemois et permettre une exploitation commerciale optimum et valoriser au mieux le foncier ; que la société Monceau Murs a décidé d'affecter une somme de 1. 500. 000 F supplémentaire ; que le montant du loyer a été revu par rapport à la réalisation des travaux ; qu'il ne peut, compte tenu de ces conventions, être sérieusement contesté que les parties, et plus spécialement la société Foncière et Financière Monceau, qui a investi près de 13 millions de francs, ont admis l'existence certaine d'un marché, et de la rentabilité du projet global de transformation du Moulin en hôtel restaurant, ce qui, au demeurant, a été confirmé par les expertises judiciaires ; que l'inexécution par la société Foncière et Financière Monceau des engagements qu'elle avait souscrits, l'absence de livraison des chambres d'hôtel et de finition des travaux, a entraîné la réalisation d'un préjudice certain, totalement prévisible, répondant à la définition précitée et non pas la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'il y a donc lieu de déterminer concrètement les deux chefs de préjudices prévus par l'article précité, ce qui n'exclut pas la pondération et prise en compte de l'aléa inhérent à toute opération commerciale, pour aboutir à l'indemnisation intégrale du manque à gagner qui inclut à la fois l'équivalent attendu de l'exécution du contrat et l'indemnisation du préjudice subi du fait de son exécution ; - sur le préjudice relativement à l'activité d'hôtellerie que les intimés exposent que les deux expertises réalisées par M. Serge A... et M. Fabrice Y... ont été diligentées selon des méthodes différentes mais qu'elles aboutissent à des résultats cohérents, sous réserve d'un correctif à apporter à la dernière ; qu'ils se rangent à l'évaluation faite par le second expert qui a travaillé sur une période plus longue de 10 ans ; que M. A... a étudié la projection des résultats escomptés par l'exploitante, auxquels il a intégré des charges supplémentaires qu'elle aurait dû supporter avant de pondérer ces résultats selon les correctifs exprimés par Monceau ; qu'il a ainsi évalué le manque à gagner soit à 1. 971. 334 euros pour les années 2002 à 2004, soit à 543. 797 euros (hypothèse Monceau) et a proposé un niveau intermédiaire moyen de 1. 250. 000 euros ; que M. Y... a conclu aux termes de ses analyses comptables économiques et financières que la SARL pourrait revendiquer, au titre de la perte d'exploitation sur l'hôtel non terminé, 1. 600. 000 euros, pour la période de novembre 2001 à 2010, en ce compris les loyers différés à échoir ; que les intimés expliquent l'écart des deux évaluations, par la différence de traitement des salaires, qui compte tenu du caractère familial de la main d'oeuvre, augmentent le montant du préjudice de la société exploitante dans la première expertise et pas dans la seconde, surtout par une omission involontaire du second expert qui, « après avoir déduit la totalité des loyers du crédit bail pour le calcul des indicateurs comptables, n'en a pas réintégré une partie au montant du préjudice subi, à hauteur d'environ un million d'euros », enfin par le fait que le second expert a cantonné le calcul du préjudice à l'activité hôtelière, à l'exclusion de la perte d'exploitation de l'activité restauration dans des conditions dégradées ; qu'ils précisent qu'après correction des deux premiers postes, l'écart est de 3 % ; que les intimés expliquent que pour calculer l'excédent brut d'exploitation perdu, l'expert a, dans le montant des charges non directement liées au chiffre d'affaires, intégré les charges de personnel et l'intégralité des loyers, et qu'il a ensuite, pour calculer le préjudice, seulement ajouté une quote-part du loyer ; qu'ils en concluent qu'il faut rajouter la différence entre le montant des loyers soustraits au chiffre d'affaires pour déterminer l'excédent brut d'exploitation perdu et la quote-part des loyers restitués, ce qui représente la somme de 1. 004. 076, 80 euros de 2001 à 2010 et que la somme due par jour d'exploitation perdue est de 990 euros ; que l'appelante s'appuie sur les conclusions de l'étude réalisée par la société Projective Groupe « spécialisée depuis vingt-cinq ans dans les études de marché dans toute la France et dont la moitié de l'activité d'étude s'effectue dans le domaine de l'hôtellerie-restauration » pour insister sur le caractère très spécifique du commerce considéré et son inadéquation avec les chambres hôtelières projetées ; qu'elle fait valoir que la clientèle potentielle des chambres hôtelières à créer ne pourra essentiellement être constituée que de fans ou d'inconditionnels du chanteur, que l'établissement ne pourra attirer que très peu d'autres touristes ou visiteurs, le Moulin se situant dans une région dotée d'un faible attrait touristique et ne pouvant accueillir une clientèle d'affaires ; qu'elle ajoute que le nombre et le type de chambres correspondent mal à la clientèle autocariste ; qu'elle suggère en tout état de cause de retenir un taux d'occupation uniforme qui ne saurait excéder 50 % ; qu'elle reproche en outre à l'expert d'avoir pris en compte le « restaurant » dans l'analyse du chiffre d'affaires « perdu » du fait de la non-exploitation des chambres hôtelières ; qu'elle qualifie d'erreur manifeste la réintégration ou l'ajout des loyers auxquels a procédé l'expert au titre du calcul du prétendu « montant à indemniser » ; que, tout d'abord, la cour a déjà dit que le préjudice ne pouvait s'analyser comme une perte de chance et que la réalité du marché ne pouvait être remise en cause, ensuite que c'est à juste titre que l'expert a intégré au chiffre d'affaire perdu en raison de l'absence d'hébergement, un « chiffre d'affaires annexes » comprenant notamment le restaurant, celui-ci étant intimement lié à l'activité d'hôtellerie (petits déjeuners, room services, mini bar, restauration des clients de l'hôtel) ; qu'ensuite, sur la méthode utilisée par l'expert, il apparaît que l'expert a déterminé le chiffre d'affaires non réalisé pour l'activité hôtelière uniquement, partant du principe que seule cette activité avait été affectée ; que pour cela, il a calculé le chiffre d'affaires perdu, en analysant toutes les études qui lui ont été soumises, a pris en compte le prix des 13 chambres et de la suite qui auraient dû être livrées ainsi que leur taux d'occupation ; qu'il a ensuite chiffré les pertes de marge brutes et les charges non liées au chiffre d'affaires ; que c'est dans ce dernier cadre qu'il a abordé les charges de personnel et les loyers du crédit bail, ces derniers ne comprenant que la quote-part des loyers liées à l'exploitation de l'hôtel ; qu'il est logique que pour la détermination de l'excédent brut d'exploitation perdu, l'expert ait diminué du chiffre d'affaires escompté les charges que l'exploitant aurait dû payer et notamment les loyers ; que l'expert a ainsi chiffré l'excédent brut d'exploitation perdu ; qu'il a ajouté aux chiffres obtenus pour les années 2001 à 2010, qui ne font l'objet d'aucune critique sérieuse, le montant des loyers, pour la quote-part afférente à l'activité hôtelière ; qu'il résulte des explications contenues dans le rapport et des termes employés « en ce que compris les loyers différés à échoir », que l'expert a intégré le montant des loyers dans le préjudice à indemniser car il a retenu que l'exécution du protocole d'accord allait entraîner pour l'exploitant, compte tenu du paiement différé des loyers, l'obligation de régler, après la réception des travaux, des loyers revalorisés, comprenant la part réservé à l'hôtel, afférents à une époque à laquelle les locaux n'avaient pas été livrés ; que l'analyse faite par l'expert doit être entérinée, le paiement différé de ces loyers constituant une partie du préjudice que le bailleur doit indemniser ; que l'évaluation faite par l'expert de la part du loyer attribuée à l'hôtellerie ne fait l'objet d'aucune critique ; qu'il n'est nullement justifié, comme le demandent les intimés, de réintégrer d'autres sommes au titre des loyers ; que la cour fixera donc le montant du préjudice à indemniser à la somme de 1. 600. 000 euros de 2001 au 31 décembre 2010 et dira que pour la période postérieure au 31 décembre 2010, chaque jour d'exploitation perdue sera indemnisée à hauteur de 605 euros ; - sur la perte d'exploitation sur la partie restauration que les intimés exposent que l'absence de réalisation de la cuisine dans le même bâtiment que le restaurant et son implantation dans un bâtiment séparé de celui logeant le restaurant par une cour non abritée, les a conduit à interrompre le service en cas d'intempérie, a provoqué des difficultés avec le personnel, certains employés ayant démissionné compte tenu de la dégradation des conditions de travail, et des récriminations de la part des clients ; qu'en outre, les travaux de couverture partiels et provisoires qui ont été réalisés génèrent des infiltrations d'eau qui affectent l'exploitation de la salle de restauration-spectacle située en dessous ; qu'ils soutiennent que si les travaux avaient été effectués, ils auraient pu réaliser, non seulement, un plus grand nombre de couverts, et plus généralement un plus grand volume de ventes, mais encore, ils auraient pu organiser plus de dîners spectacles, ce qui est une activité essentielle, et louer sa salle pour des événements (mariage etc...) ; qu'ils contestent l'évaluation faite par l'expert qui propose de retenir la somme de 100. 000 euros pour la période s'écoulant de 2001 à 2010 et prétendent que leur préjudice doit être fixé à une somme se situant entre 1. 364. 388 euros et 1. 688. 885 euros ; que l'appelante soutient que les intimés n'apportent aucun élément qui établirait la mesure dans laquelle l'exploitant aurait subi une perte de clientèle ou une perte de gain en l'absence de cette cuisine installée au premier étage ; qu'elle rappelle que lors de la conclusion du protocole du 21 mai 2011, le permis de construire qui était alors en vigueur induisait la démolition de la véranda, de sorte que si le projet existant à l'époque avait été mis en oeuvre, la SARL du Moulin PLS aurait bénéficié d'un espace bien moins important pour son activité de restauration, de sorte que son chiffre d'affaires et ses résultats auraient été dans cette hypothèse, au titre de cette activité de restauration, inférieurs à ceux qu'elle a pu réaliser depuis 2001 dans cette salle de restauration ; que la cour a déjà retenu les mauvaises conditions d'exploitation de la salle de restaurant résultant de l'absence de cuisine dans le même bâtiment que la salle de restaurant et les a imputées à faute à l'appelante ; que M. C... lui même a qualifié de « gêne », de « limite » ou même un « empêchement » d'exploitation, le fait que le personnel du restaurant doive traverser la cour pour servir les plats ; que la réalité du préjudice ne peut être contestée ; que pour quantifier le préjudice, la cour retiendra l'évaluation qui en a été faite par l'expert à 25 % de l'excédent brut d'exploitation, soit 100. 000 euros ; 1°) ALORS QUE constitue une perte de chance le dommage dont la réalisation est affectée d'un aléa ; que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en décidant que la perte d'exploitation relative à l'activité d'hôtellerie et de restauration ne correspondait pas à la perte d'une chance mais à un préjudice certain totalement prévisible, tout en constatant que cette exploitation était soumise à un aléa inhérent à toute opération commerciale, au motif inopérant que les parties avaient admis l'existence certaine d'un marché et la rentabilité du projet global de transformation du moulin en hôtel-restaurant, circonstance qui n'écartait pas l'aléa dans la réalisation des gains escomptés d'un tel projet, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 2°) ALORS QU'en retenant que la détermination du préjudice total de la société du Moulin PLS n'excluait pas la pondération et prise en compte de l'aléa, la cour d'appel, qui n'en a pas moins évalué le dommage à hauteur des gains attendus de l'exploitation de l'hôtel-restaurant, a statué par un motif impropre à assurer la réparation d'une perte de chance, et a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Foncière et Financière Monceau à payer à la SARL du Moulin PLS la somme de 1. 600. 000 euros au titre du préjudice relatif à l'activité d'hôtellerie, et d'avoir dit que pour la période postérieure au 31 décembre 2010, chaque jour d'exploitation perdu sera indemnisé à hauteur de 605 euros ; AUX MOTIFS QUE les intimés exposent que les deux expertises réalisées par M. Serge A... et M. Fabrice Y... ont été diligentées selon des méthodes différentes mais qu'elles aboutissent à des résultats cohérents, sous réserve d'un correctif à apporter à la dernière ; qu'ils se rangent à l'évaluation faite par le second expert qui a travaillé sur une période plus longue de 10 ans ; que M. A... a étudié la projection des résultats escomptés par l'exploitante, auxquels il a intégré des charges supplémentaires qu'elle aurait dû supporter avant de pondérer ces résultats selon les correctifs exprimés par Monceau ; qu'il a ainsi évalué le manque à gagner soit à 1. 971. 334 euros pour les années 2002 à 2004, soit à 543. 797 euros (hypothèse Monceau) et a proposé un niveau intermédiaire moyen de 1. 250. 000 euros ; que M. Y... a conclu aux termes de ses analyses comptables économiques et financières que la SARL pourrait revendiquer, au titre de la perte d'exploitation sur l'hôtel non terminé, 1. 600. 000 euros, pour la période de novembre 2001 à 2010, en ce compris les loyers différés à échoir ; que les intimés expliquent l'écart des deux évaluations, par la différence de traitement des salaires, qui compte tenu du caractère familial de la main d'oeuvre, augmentent le montant du préjudice de la société exploitante dans la première expertise et pas dans la seconde, surtout par une omission involontaire du second expert qui, « après avoir déduit la totalité des loyers du crédit bail pour le calcul des indicateurs comptables, n'en a pas réintégré une partie au montant du préjudice subi, à hauteur d'environ un million d'euros », enfin par le fait que le second expert a cantonné le calcul du préjudice à l'activité hôtelière, à l'exclusion de la perte d'exploitation de l'activité restauration dans des conditions dégradées ; qu'ils précisent qu'après correction des deux premiers postes, l'écart est de 3 % ; que les intimés expliquent que pour calculer l'excédent brut d'exploitation perdu, l'expert a, dans le montant des charges non directement liées au chiffre d'affaires, intégré les charges de personnel et l'intégralité des loyers, et qu'il a ensuite, pour calculer le préjudice, seulement ajouté une quote-part du loyer ; qu'ils en concluent qu'il faut rajouter la différence entre le montant des loyers soustraits au chiffre d'affaires pour déterminer l'excédent brut d'exploitation perdu et la quote-part des loyers restitués, ce qui représente la somme de 1. 004. 076, 80 euros de 2001 à 2010 et que la somme due par jour d'exploitation perdue est de 990 euros ; que l'appelante s'appuie sur les conclusions de l'étude réalisée par la société Projective Groupe « spécialisée depuis vingt-cinq ans dans les études de marché dans toute la France et dont la moitié de l'activité d'étude s'effectue dans le domaine de l'hôtellerie-restauration » pour insister sur le caractère très spécifique du commerce considéré et son inadéquation avec les chambres hôtelières projetées ; qu'elle fait valoir que la clientèle potentielle des chambres hôtelières à créer ne pourra essentiellement être constituée que de fans ou d'inconditionnels du chanteur, que l'établissement ne pourra attirer que très peu d'autres touristes ou visiteurs, le Moulin se situant dans une région dotée d'un faible attrait touristique et ne pouvant accueillir une clientèle d'affaires ; qu'elle ajoute que le nombre et le type de chambres correspondent mal à la clientèle autocariste ; qu'elle suggère en tout état de cause de retenir un taux d'occupation uniforme qui ne saurait excéder 50 % ; qu'elle reproche en outre à l'expert d'avoir pris en compte le « restaurant » dans l'analyse du chiffre d'affaires « perdu » du fait de la non-exploitation des chambres hôtelières ; qu'elle qualifie d'erreur manifeste la réintégration ou l'ajout des loyers auxquels a procédé l'expert au titre du calcul du prétendu « montant à indemniser » ; que, tout d'abord, la cour a déjà dit que le préjudice ne pouvait s'analyser comme une perte de chance et que la réalité du marché ne pouvait être remise en cause, ensuite que c'est à juste titre que l'expert a intégré au chiffre d'affaire perdu en raison de l'absence d'hébergement, un « chiffre d'affaires annexes » comprenant notamment le restaurant, celui-ci étant intimement lié à l'activité d'hôtellerie (petits déjeuners, room services, mini bar, restauration des clients de l'hôtel) ; qu'ensuite, sur la méthode utilisée par l'expert, il apparaît que l'expert a déterminé le chiffre d'affaires non réalisé pour l'activité hôtelière uniquement, partant du principe que seule cette activité avait été affectée ; que pour cela, il a calculé le chiffre d'affaires perdu, en analysant toutes les études qui lui ont été soumises, a pris en compte le prix des 13 chambres et de la suite qui auraient dû être livrées ainsi que leur taux d'occupation ; qu'il a ensuite chiffré les pertes de marge brutes et les charges non liées au chiffre d'affaires ; que c'est dans ce dernier cadre qu'il a abordé les charges de personnel et les loyers du crédit bail, ces derniers ne comprenant que la quote-part des loyers liées à l'exploitation de l'hôtel ; qu'il est logique que pour la détermination de l'excédent brut d'exploitation perdu, l'expert ait diminué du chiffre d'affaires escompté les charges que l'exploitant aurait dû payer et notamment les loyers ; que l'expert a ainsi chiffré l'excédent brut d'exploitation perdu ; qu'il a ajouté aux chiffres obtenus pour les années 2001 à 2010, qui ne font l'objet d'aucune critique sérieuse, le montant des loyers, pour la quote-part afférente à l'activité hôtelière ; qu'il résulte des explications contenues dans le rapport et des termes employés « en ce que compris les loyers différés à échoir », que l'expert a intégré le montant des loyers dans le préjudice à indemniser car il a retenu que l'exécution du protocole d'accord allait entraîner pour l'exploitant, compte tenu du paiement différé des loyers, l'obligation de régler, après la réception des travaux, des loyers revalorisés, comprenant la part réservé à l'hôtel, afférents à une époque à laquelle les locaux n'avaient pas été livrés ; que l'analyse faite par l'expert doit être entérinée, le paiement différé de ces loyers constituant une partie du préjudice que le bailleur doit indemniser ; que l'évaluation faite par l'expert de la part du loyer attribuée à l'hôtellerie ne fait l'objet d'aucune critique ; qu'il n'est nullement justifié, comme le demandent les intimés, de réintégrer d'autres sommes au titre des loyers ; que la cour fixera donc le montant du préjudice à indemniser à la somme de 1. 600. 000 euros de 2001 au 31 décembre 2010 et dira que pour la période postérieure au 31 décembre 2010, chaque jour d'exploitation perdue sera indemnisée à hauteur de 605 euros ; ALORS QUE le préjudice résultant d'une perte d'exploitation ne saurait comprendre les coûts d'exploitation que la victime aurait dû en tout état de cause assumer en l'absence du fait dommageable ; que le paiement du loyer des locaux exploités au titre d'une activité d'hôtellerie constitue un coût d'exploitation de celle-ci ; qu'en incluant néanmoins dans le préjudice relatif à la perte d'exploitation pour l'activité d'hôtellerie les loyers dus par la société Du Moulin PLS au motif inopérant que leur paiement serait différé après la réception des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Foncière et Financière Monceau à payer à la SARL du Moulin PLS au titre de la perte du fonds de commerce la somme de 2. 200. 000 euros ; AUX MOTIFS QUE sur la nature du préjudice indemnisable : la société Foncière et Financière Monceau prétend que la SARL du Moulin PLS a perdu une chance de réaliser un résultat dans l'hypothèse où les chambres hôtelières auraient été livrées à la fin de l'année 2001 ; qu'elle rappelle que seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable et soutient que la perte de la possibilité d'étendre l'exploitation existante à l'hôtellerie, d'augmenter éventuellement ses profits ou encore celle de conquérir un marché constituent une simple perte de chance dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée, de sorte que les dommages et intérêts éventuellement alloués ne peuvent représenter qu'une fraction de l'avantage espéré ; qu'elle estime que, compte tenu de l'aléa reconnu par les intimés et inhérent à toute activité commerciale, d'une part, et du principe selon lequel seul le préjudice certain est indemnisable, d'autre part, la SARL du Moulin PLS ne saurait valablement prétendre à la réparation de la perte d'exploitation due à l'absence de livraison des chambres hôtelières puisque précisément, en l'absence de livraison desdites chambres, l'exploitation qui aurait pu en être faite n'est qu'hypothétique et, en tant que telle, ne saurait ouvrir droit à réparation ; mais qu'aux termes des arrêts irrévocables du 10 septembre 2010 et du 27 octobre 2011, il a été définitivement jugé que la société Foncière et Financière Monceau avait commis une faute contractuelle en n'exécutant pas les travaux qu'elle s'était engagée à faire et en ne livrant pas des locaux dans l'état sur lequel les parties s'étaient accordées et qu'elle était entièrement responsable du dommage en relation de cause avec cette faute ; que selon l'article 1149 du code civil, les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; que par le second avenant au contrat de crédit bail, les parties ont convenu de réaliser des travaux d'extension qui ont entraîné corrélativement une augmentation des loyers versés ; que le protocole d'accord du 21 mai 2011 lire 2001 avait pour objet de définir de nouveaux travaux destinés à parfaire l'achèvement des immeubles dépendant du moulin de Dannemois et permettre une exploitation commerciale optimum et valoriser au mieux le foncier ; que la société Monceau Murs a décidé d'affecter une somme de 1. 500. 000 F supplémentaire ; que le montant du loyer a été revu par rapport à la réalisation des travaux ; qu'il ne peut, compte tenu de ces conventions, être sérieusement contesté que les parties, et plus spécialement la société Foncière et Financière Monceau, qui a investi près de 13 millions de francs, ont admis l'existence certaine d'un marché, et de la rentabilité du projet global de transformation du Moulin en hôtel restaurant, ce qui, au demeurant, a été confirmé par les expertises judiciaires ; que l'inexécution par la société Foncière et Financière Monceau des engagements qu'elle avait souscrits, l'absence de livraison des chambres d'hôtel et de finition des travaux, a entraîné la réalisation d'un préjudice certain, totalement prévisible, répondant à la définition précitée et non pas la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'il y a donc lieu de déterminer concrètement les deux chefs de préjudices prévus par l'article précité, ce qui n'exclut pas la pondération et prise en compte de l'aléa inhérent à toute opération commerciale, pour aboutir à l'indemnisation intégrale du manque à gagner qui inclut à la fois l'équivalent attendu de l'exécution du contrat et l'indemnisation du préjudice subi du fait de son exécution ; que les intimés exposent que du fait de l'inexécution des travaux contractuellement définis, le projet global d'exploitation de la propriété transformée en hôtel restaurant n'a pu voir le jour, de sorte que la SARL est victime d'une perte de valeur partielle de son fonds de commerce ; que l'appelante prétend qu'il n'y a perte de fonds de commerce qu'en cas d'impossibilité d'exploitation devenue définitive et irréversible, ce qui, en l'espèce, n'est pas du tout le cas puisque le fonds lié à l'exploitation de la salle de restauration et de spectacles, de la boutique et aux visites de la maison américaine ainsi que de l'ensemble des lieux occupés par la SCI du Moulin, n'a jamais cessé d'exister et d'être exploité depuis sa création par la SARL du Moulin PLS et qu'en outre le préjudice prétendument subi du fait de la perte de valeur partielle de son fonds de commerce n'est en aucun cas démontré et ne saurait, en toute hypothèse, constituer qu'un préjudice éventuel et hypothétique et, en tant que tel, non indemnisable ; que l'expert a exactement relevé que si l'hôtel avait été livré en tant et en heure à la SARL du Moulin, celle-ci aurait disposé à fin 2011 d'un fonds de commerce dont la valeur aurait été de l'ordre de 2. 200. 000 euros, eu égard aux trois derniers chiffres d'affaires TTC qu'elle aurait dû réaliser ; que l'exploitante a non seulement été privée de la valeur du fonds de commerce auquel elle pouvait prétendre, mais également de l'antériorité de l'exploitation permettant d'en consolider la substance et partant la valeur ; que le préjudice subi est certain et ne saurait être qualifié ni d'éventuel ni d'hypothétique ; que la cour estime devoir l'indemniser, compte tenu des éléments dont elle dispose, à hauteur de 2. 200. 000 euros ; 1°) ALORS QU'en réparant le préjudice résultant de la perte de la valeur du fonds de commerce en suite de l'inexécution des obligations contractuelles de la société Foncière et Financière Monceau, à hauteur de la valeur du fonds à la fin de l'année 2011, tout en condamnant le crédit-bailleur à exécuter les travaux contractuellement prévus afin précisément de permettre à la société du Moulin PLS d'exploiter son fonds de commerce d'hôtel-restaurant, qui n'était donc pas perdu, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 2°) ALORS QUE le préjudice doit être actuel et certain ; qu'en relevant, pour indemniser la perte de valeur du fonds de commerce, que si l'hôtel avait été livré en temps et en heure, la société du Moulin PLS aurait disposé fin 2011 d'un fonds de commerce dont la valeur aurait été de l'ordre de 2. 200. 000 euros et qu'il convenait d'allouer cette somme à la victime, cependant qu'il était constant que la société du Moulin PLS n'avait pas cédé le fonds de commerce litigieux fin 2011, en sorte que la perte de valeur du fonds, à la supposer établie, était latente et ne s'était pas réalisée, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 3°) ALORS QUE la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ; que le créancier ne peut donc obtenir à la fois l'exécution du contrat et l'indemnité réparant son inexécution ; qu'en réparant le préjudice résultant de la perte de valeur du fonds de commerce à hauteur de la valeur du fonds à la fin de l'année 2011, procurant ainsi à la victime la réparation du préjudice résultant de l'inexécution des travaux, tout en condamnant la société Foncière et Financière Monceau à exécuter les travaux contractuellement prévus, la cour d'appel a violé les articles 1149 et 1184 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 4°) ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en réparant la perte totale de valeur du fonds de commerce d'hôtel-restaurant, quand l'inexécution contractuelle était limitée à la livraison de l'hôtel, les autres activités commerciales s'étant poursuivies depuis 2001, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 5°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE constitue une perte de chance le dommage dont la réalisation est affectée d'un aléa ; que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en décidant que la perte de la valeur du fonds de commerce ne correspondait pas à la perte d'une chance mais à un préjudice certain totalement prévisible, tout en constatant que l'exploitation du fonds était soumise à un aléa inhérent à toute opération commerciale, au motif inopérant que les parties avaient admis l'existence certaine d'un marché et la rentabilité du projet global de transformation du moulin en hôtel-restaurant, circonstance qui n'écartait pas l'aléa dans la réalisation des gains escomptés d'un tel projet, à partir desquels a été évaluée la perte de valeur du fonds, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice ; 6°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en retenant que la détermination du préjudice total de la société du Moulin PLS n'excluait pas la pondération et prise en compte de l'aléa, la cour d'appel, qui n'en a pas moins évalué la perte de valeur du fonds de commerce en référence aux gains attendus de l'exploitation de l'hôtel-restaurant, a statué par un motif impropre à assurer la réparation d'une perte de chance, et a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné à la société Foncière et Financière Monceau, dans le délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 2. 000 euros par jour de retard de déposer une demande de permis de construire, en conformité avec les dispositions du protocole du 21 mai 2011, et plus généralement de faire toutes diligences utiles pour obtenir les autorisations nécessaires à l'exécution des travaux, et de lui avoir ordonné, dans un délai de 10 mois à compter du jour de la délivrance du permis et passé ce délai sous astreinte de 2. 000 euros par jour de retard d'achever les travaux et de mettre le preneur en mesure de les réceptionner avec communication de tous documents administratifs autorisant l'ouverture et l'exploitation de l'hôtel restaurant ; AUX MOTIFS QUE sur les travaux : les intimés « afin de mettre un point final à ce litige » sollicitent la compensation entre la créance de loyers dont dispose la société Foncière et Financière Monceau qu'ils chiffrent à 2. 513. 175, 16 euros HT et le coût d'exécution d'achèvement des travaux qui selon eux s'élève 2. 075. 292 euros, ou, subsidiairement, demandent que la cour ordonne la réalisation des travaux sous une astreinte particulièrement lourde ; que l'appelante s'oppose à la compensation, en faisant valoir, justement, que cette demande tend à emporter novation des obligations des parties, sans son accord, alors qu'elle entend réaliser les travaux ; que la cour, qui ne peut imposer à une partie la modification des conventions qui font leur loi, ne peut que rejeter cette demande ; que de la même façon, la demande de compensation, refusée par les intimés, et demandée par l'appelante, entre l'indemnisation de la SARL et la créance de loyers au titre du protocole d'accord ne peut être accueillie ; qu'il y a lieu de rappeler qu'aucun compte ne peut être fait entre les parties, la créance du crédit bailleur étant subordonnée, en ce qui concerne son exigibilité, à la réalisation des travaux ; que la cour ne peut imposer, comme le demandent les intimés, à la société Foncière et Financière Monceau d'achever les travaux « sous réserve du respect de l'agencement et des volumes existants et du maintien de la véranda », lui ordonner de déposer un nouveau permis de construire sur la base de la proposition qui prévoit l'implantation de la chambre PMR en étage, et la condamner à achever les travaux dans un délai de 8 mois à compter de la signification du présent arrêt et mettre en mesure la SCI du Moulin de les réceptionner sous astreinte de 10. 000 euros par jour de retard ; qu'en effet, ainsi que l'indique l'appelante, conformément aux conventions des parties issues du contrat de crédit bail, de ses avenants et du protocole transactionnel, les parties doivent s'accorder sur la ou les options à mettre en oeuvre sur le contenu de tout projet modificatif et de tout dossier à déposer, et que la société Foncière et Financière Monceau n'a pas la maîtrise de l'instruction de la demande par l'administration ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que : - suite à la réunion d'expertise contradictoire du 26 juin 2012, les parties se sont accordées sur un nouveau dossier maintenant en l'état la véranda existante, compte tenu des dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme qui dispose que l'administration ne peut pas en principe, sauf circonstances particulières, refuser d'autoriser un projet de travaux touchant un ouvrage, certes illégal à l'origine, mais ayant plus de dix années d'existence, - le dossier de demande de permis de construire, accompagné de l'avis favorable de l'ABF a été déposé le 9 mars 2013, - par arrêté en date du 5 septembre 2013 le maire de Dannemois a refusé d'accorder le permis de construire sollicité, au motif que la commission d'accessibilité a émis un avis défavorable concernant la conformité du projet ou de certains existants sur lesquels porte le projet (largeur de circulations intérieures horizontales-largeur de portes-situation de la chambre PMR dans un autre bâtiment), - le maintien de la véranda n'a pas été remis en cause par l'administration, - l'architecte a indiqué dans sa lettre du 9 octobre 2013 qu'une nouvelle demande de permis de construire à déposer devra essentiellement se concentrer sur les points de l'escalier existant et de la chambre PMR, étudier la possibilité d'une demande de dérogation relative au dimensionnement de l'escalier, en ce qui concerne la chambre PMR, envisager une implantation à la place de la boutique, la commission ayant considéré comme discriminatoire sa création dans l'autre bâtiment, celle-ci prenant place dans la « maison américaine », et revoir l'implantation et l'organisation des sanitaires publics en rez-de-chaussée, - les intimés refusent la solution prévue pour la chambre PMR, et demandent qu'elle soit créée au premier étage, - deux propositions de plans du nouveau dossier de demande d'autorisation de travaux ont été déposées ; qu'il appartient donc aux parties d'arriver à un accord, étant à préciser que les points en litige sont limités ; que la cour estime devoir imposer des délais à la société Foncière et Financière Monceau et prononcer des astreintes pour la contraindre à réaliser les travaux, compte tenu de la longueur du temps écoulé, ainsi que cela est indiqué dans le dispositif ; ALORS QU'il ne résulte pas du protocole du 21 mai 2001 que la société Foncière et Financière Monceau ait contracté l'obligation de communiquer à la SCI du Moulin les documents administratifs autorisant l'ouverture et l'exploitation de l'hôtel-restaurant ; qu'en condamnant néanmoins sous astreinte la société Foncière et financière Monceau à mettre le preneur en mesure de réceptionner les travaux avec la communication des documents précités, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du protocole du 21 mai 2001, et a violé l'article 1134 du code civil. Moyens produits au pourvoi n° H 14-16. 093 par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils pour la société du Moulin, la société du Moulin PLS et les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de condamnation de la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SARL du Moulin PLS, dans l'hypothèse d'une destruction partielle ou totale de la véranda, à titre d'indemnisation du préjudice subi, des dommages et intérêts calculés sur la base de 47. 409 euros par couvert perdu ; AUX MOTIFS QU'« il résulte des pièces versées aux débats que :- suite à la réunion d'expertise contradictoire du 26 juin 2012, les parties se sont accordées sur un nouveau dossier maintenant en l'état la véranda existante, compte tenu des dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme qui dispose que l'administration ne peut en principe, sauf circonstances particulières, refuser d'autoriser un projet de travaux touchant un ouvrage, certes illégal à l'origine, mais ayant plus de dix années d'existence,- le dossier de demande de permis de construire, accompagné de l'avis favorable de l'ABF a été déposé le 9 mars 2013,- par arrêté en date du 5 septembre 2013 le maire de Dannemois a refusé d'accorder le permis de construire sollicité, au motif que la commission d'accessibilité a émis un avis défavorable concernant la conformité du projet ou de certains existants (sic) sur lesquels porte le projet (largeur de circulations intérieures horizontales-largeur de portes-situation de la chambre PMR dans un autre bâtiment),- le maintien de la véranda n'a pas été remis en cause par l'administration,- l'architecte a indiqué dans sa lettre du 9 octobre 2013 qu'une nouvelle demande de permis construire à déposer devra essentiellement se concentrer sur les points de l'escalier existant et de la chambre PMR, étudier la possibilité d'une demande dérogation relative au dimensionnement de l'escalier, en ce qui concerne la chambre PMR, envisager une implantation à la place de la boutique, la commission ayant considéré comme discriminatoire sa création dans l'autre bâtiment, celle-ci prenant place dans la " maison américaine ", et revoir l'implantation et l'organisation des sanitaires publics en rez-de-chaussée,- les intimés refusent la solution prévue pour la chambre PMR, et demandent qu'elle soit créée au premier étage,- deux propositions de plans du nouveau dossier de demande d'autorisation de travaux ont été déposées ; (¿) que la demande des intimés de voir condamner la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SARL du Moulin PLS, dans l'hypothèse d'une destruction partielle ou totale de la véranda, à titre d'indemnisation du préjudice subi, des dommages et intérêts, calculés sur la base de 47 409 euros par couvert perdu, sera rejetée, le maintien de la véranda existante n'étant pas, à l'heure actuelle, remis en cause par l'administration » ; 1°/ ALORS QU'est réparable le préjudice qui, bien que futur, constitue la prolongation certaine et directe d'un état de choses actuel et est susceptible d'estimation immédiate ; que les exposants soutenaient que la faute commise par la société Foncière et Financière Monceau dans le fait d'avoir fait construire et livré une véranda située pour partie sur une zone non aedificandi leur avait causé un préjudice puisque ladite véranda était amenée à être détruite, soit partiellement, soit en totalité ; qu'ils demandaient en conséquence la condamnation de la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SARL du Moulin PSL des dommages-intérêts calculés sur la base de 47. 409 euros par couvert perdu du fait de cette destruction ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter cette demande, que le maintien de la véranda n'était pas, « à l'heure actuelle », remis en cause, sans rechercher si, bien que futur, le préjudice résultant de la destruction de cette véranda n'était pas certain et susceptible d'une estimation immédiate, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QUE la Cour d'appel a relevé que la véranda que la société Foncière et Financière Monceau avait fait construire était située sur une zone non aedificandi, que le permis de construire qu'elle avait obtenu avait été annulé pour illégalité le 18 février 2000 et que la préfecture avait demandé la démolition de la véranda ; qu'elle a également constaté que la nouvelle demande de permis de construire présentée le 9 septembre 2013 avait été rejetée par un arrêté du maire de Dannemois du 5 septembre 2013 ; qu'il résultait de l'ensemble de constatations que la destruction de la véranda était inéluctable ; qu'en considérant toutefois que la véranda pourrait être maintenue, et en refusant en conséquence de réparer le préjudice afférant à sa destruction, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations, en violation de l'article 1382 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de condamnation de la société Foncière et Financière Monceau à verser aux consorts X... une somme de 1. 559. 000 euros au titre de l'indemnisation de leur perte de salaires nette de charges sociales et une somme de 371. 920 euros pour leur perte de retraite nette de charges sociales ; AUX MOTIFS QUE « les consorts X... forment des demandes au titre de la perte de salaires et de retraite ; que, s'appuyant sur le rapport d'expertise, ils sollicitent l'allocation d'une somme de 1. 559. 000 euros, et précisent que la valorisation du coût de rachat des points de retraite s'élève à un montant de 371. 920 euros ; que l'appelante soutient que le préjudice dont il est fait état n'est ni certain ni indemnisable et que les intéressés ont produit trop peu d'éléments pour permettre à l'expert de donner un avis sérieux ; que la cour relève que l'expert, après avoir examiné " des rapports de gestion ainsi que quelques grands livres versés aux débats " a déterminé que Madame Marie-Claude D... avait perçu 1. 599 euros en 2005, Monsieur Joël X..., 4. 104 euros en 2001, 12. 360 euros en 2002, 5. 913 euros en 2003, 1. 390 euros en 2005, Monsieur Julien X..., 12. 105 euros en 2001, 5. 598 euros en 2002, 12. 608 euros en 2003, 881 euros en 2004, 1. 639 euros en 2005, 11. 371 euros en 2006, 20. 339 euros en 2007, 19. 467 euros en 2008, 12. 334 euros en 2009, 8. 507 euros en 2010 alors " qu'ils auraient pu prétendre percevoir de l'activité de l'hôtel, charges sociales comprises " une somme globale de 1. 100. 000 euros calculée jusqu'au 31 décembre 2010 et une somme de 420 euros par jour d'exploitation perdue ; qu'aucun détail n'est fourni sur le mode de calcul effectué ; que surtout aucune précision n'est donnée sur la nature des rémunérations perçues ou à percevoir et qu'aucune distinction n'est faite entre ces personnes ; que les écritures des parties ne contiennent aucun renseignement sur ces points essentiels ; que la cour ignore si les consort X... avaient déjà un contrat de travail, s'ils percevaient des dividendes et d'une façon plus générale quel est le fondement des sommes qu'ils réclament de façon globale et indifférenciée ; que leurs demandes ne sauraient être accueillies » ; 1°/ ALORS QUE le rapport d'expertise de Monsieur Fabrice Y..., auquel les exposants renvoyaient pour l'évaluation de la perte de salaires qu'ils avait subie, indiquait de manière claire et précise la méthode de calcul retenue pour procéder à cette évaluation ; que le montant « à revenir aux associés charges sociales comprises » correspondait à la différence entre les « charges de personnel » et les salaires qui auraient dû être versés à « 2 employés supplémentaires avec augmentation de 5 %/ an » (rapport, p. 27 second tableau) ; qu'il était à cet égard précisé que le montant des « charges de personnel » équivalait à 31, 5 % du chiffre d'affaires HT perdu par la SARL du Moulin (rapport, p. 23 § 1 à 5) et que le coût unitaire des embauches de salariés supplémentaire devait être fixé à une somme 28. 000 euros pour l'année 2001 (rapport, p. 22 avant-dernier §) ; que la Cour d'appel a relevé que la demande d'indemnisation des consorts X... au titre de leur perte de salaires s'appuyait sur le rapport d'expertise ; qu'en énonçant toutefois, pour rejeter cette demande ainsi que celle afférente de la perte de retraite, qu'« aucun détail n'est fourni sur le mode de calcul effectué », la Cour d'appel a dénaturé ce rapport, en violation de l'article 1134 du Code civil et de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 2°/ ALORS QUE dans son rapport d'expertise, Monsieur Fabrice Y... indiquait que sa mission avait été étendue, par une ordonnance du magistrat chargé de la mise en état du 20 décembre 2012, à la fourniture de tous éléments d'appréciation sur les préjudices subis à titre personnel par les consorts X... et au chiffrage de leur montant ; que cette ordonnance, annexée au rapport de l'expert, précisait que les préjudices personnels des consorts X... résultaient du fait que « bien qu'ils travaillent tous les trois à temps plein dans les sociétés », ils avaient « renoncé à leurs salaires pour deux d'entre eux » ; qu'il résultait de ce renvoi à l'ordonnance du 20 décembre 2012 que le préjudice de perte de salaires évalué par l'expert correspondait aux rémunérations que les consorts X... auraient dû percevoir en contrepartie de leur travail à temps plein pour la SARL du Moulin PLS ; que la Cour d'appel a relevé que la demande d'indemnisation des consorts X... au titre de leur perte de salaires s'appuyait sur le rapport d'expertise ; qu'en retenant cependant, pour rejeter cette demande ainsi que celle afférente de la perte de retraite, qu'« aucune précision n'est donnée sur la nature des rémunérations perçues ou à percevoir », la Cour d'appel a dénaturé ce rapport, en violation de l'article 1134 du Code civil et de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 3°/ ALORS QUE les consorts X... sollicitaient la réparation du préjudice qu'ils avaient subi en n'étant pas rémunérés pour leur travail au sein de la SARL du Moulin PLS ; qu'il s'en déduisait que ces derniers fondaient leur demande sur des contrats de travail les liant à la SARL du Moulin PLS ; que la société Foncière et Financière Monceau ne contestait pas l'existence de tels contrats de travail ; que dès lors, en retenant, pour rejeter la demande de réparation des exposants, qu'elle « ignor ait si les consorts X... avaient déjà un contrat de travail (¿) et d'une façon plus générale quel est le fondement des sommes qu'ils réclament », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ; 4°/ ALORS QU'il n'existe aucune incompatibilité entre la qualité d'associé d'une société à responsabilité limitée et celle de salarié de la société ; que les consorts X... sollicitaient la réparation du préjudice qu'ils avaient subi en n'étant pas rémunérés pour leur travail au sein de la SARL du Moulin PLS ; que le fait qu'ils aient pu par ailleurs percevoir des dividendes était à cet égard indifférent ; qu'en retentant, pour rejeter leur demande de réparation au titre de leur perte de salaires et de retraite, qu'elle ignorait si les consorts X... percevaient des dividendes, la Cour d'appel s'est fondée sur des motifs inopérants et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 5°/ ALORS QUE sauf à commettre un déni de justice, le juge ne peut écarter la demande d'indemnisation d'un préjudice dont l'existence n'est pas contestable, motif pris de l'insuffisance des éléments dont il dispose pour l'évaluer ; que pour rejeter la demande d'indemnisation des exposants au titre de leur perte de salaires et de retraite, la Cour d'appel a retenu que cette demande était présentée de « façon globale et indifférenciée », « aucune distinction » n'étant faite entre eux ; qu'en se fondant ainsi sur le fait que le préjudice des exposants n'était pas individuellement chiffré pour écarter leur demande d'indemnisation, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de condamnation de la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SCI du Moulin une somme de 93. 594, 84 euros en remboursement du coût de l'entretien du terrain à la charge de cette dernière ; AUX MOTIFS QUE « la SCI du Moulin et la SARL du Moulin ne sont pas fondées à réclamer à la société Foncière et Financière Monceau le remboursement des sommes qu'elles ont pris l'initiative de verser, sans avoir été mandatées et sans avoir obtenu son accord préalable, pour entretenir la partie du terrain qu'elles n'exploitent plus, aux termes du contrat » ; ALORS QUE la gestion d'affaires suppose que le gérant ait accompli, pour le compte du maître, un acte utile sans y être légalement ni contractuellement tenu ; que le maître dont l'affaire a été bien administrée doit indemniser le gérant de tous les engagements personnels qu'il a pris et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu'il a faites ; qu'au soutien de leur demande de remboursement, les exposants faisaient valoir que dès lors que la société Foncière et Financière Monceau n'avait pas entretenu l'un de ses terrains qui ne faisait pas l'objet du contrat crédit-bail et que cette négligence était susceptible de créer un conflit avec mairie de Dannemois et le voisinage, la SCI du Moulin avait pris l'initiative de procéder à cet entretien, en faisant enlever des arbres et des végétaux susceptibles de s'abattre sur les habitations voisines, retirer des gravats et débroussailler le terrain ; qu'en se bornant à retenir, pour rejeter cette demande de remboursement, que la SCI du Moulin n'avait pas obtenu de mandat ou d'accord préalable de la société Foncière et Financière Monceau pour entretenir cette partie du terrain, sans rechercher si cet entretien, qui était utile et profitait à la société Foncière et Financière Monceau, n'avait pas été réalisé dans le cadre d'une gestion d'affaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1372 et 1375 du Code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de condamnation de la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SCI du Moulin une somme de 53. 099 euros, en remboursement des travaux entrepris pour la création d'une chambre témoin ; AUX MOTIFS QUE « leur demande de remboursement de la somme de 53. 099 euros, montant des fonds investis par elles dans la création d'une chambre témoin ne peut prospérer, aucun accord n'étant intervenu pour faire supporter cette charge à la société Foncière et Financière Monceau, celle-ci rappelant en outre que l'accès aux étages du bâtiment principal est interdit au public » ; 1°/ ALORS QUE le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que la circonstance que la victime ait procédé par elle-même à la remise en état nécessaire ne saurait diminuer son droit à une réparation intégrale ; qu'au soutien de sa demande de remboursement des travaux entrepris pour la création d'une chambre témoin, la SCI du Moulin faisait valoir qu'afin d'endiguer sa perte de crédibilité vis-vis des clients résultant du manquement de la société Foncière et Financière Monceau à son obligation de réaliser des travaux, elle n'avait eu d'autre choix que d'aménager une chambre témoin destinée à montrer à ces derniers le potentiel de la propriété une fois que les travaux seraient achevés ; que c'est donc en réparation du préjudice de perte de clientèle qu'elle avait subi en raison de la faute commise par la société Foncière et Financière Monceau que la SCI du Moulin sollicitait la condamnation de cette dernière à lui rembourser le coût des travaux de création d'une chambre témoin ; qu'en retenant toutefois, pour rejeter cette demande, qu'aucun accord n'était intervenu pour faire supporter une telle charge à la société Foncière et Financière Monceau, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à exclure que les frais de création d'une chambre témoin puissent constituer un préjudice réparable, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice ; 2°/ ALORS QUE la juridiction qui, pour tous motifs, se contente de recopier servilement les écritures déposées par une partie fait peser un doute légitime sur son impartialité ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de remboursement du coût des travaux réalisés par la SCI du Moulin pour la création d'une chambre témoin, que la société Foncière et Financière Monceau « rappela it en outre que l'accès aux étages du bâtiment principal est interdit au public », la Cour d'appel, qui s'est ainsi contentée de recopier servilement les écritures de la société Foncière et Financière Monceau, sans procéder à une analyse des faits et pièces du dossier, a statué par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur son impartialité, violant ainsi les articles 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.