Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 23 mai 2012, 11-17.052, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2012-05-23
Numéro d'affaire : 11-17052
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2011-03-03
Président : M. Charruault (président)
Avocats : SCP Boullez

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses deux branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 mars 2011), que Luigi de X... et Francine Y..., son épouse, sont décédés, laissant pour leur succéder leurs deux enfants, M. Michel de X... et Mme Janine de X..., épouse Z..., ainsi qu'un petit-fils, M. Jean-Louis Robert Marius de X... ; que le tribunal de grande instance de Pontoise a, par jugement du 16 novembre 2009, ordonné la vente sur licitation, à l'audience des criées, du bien immobilier dépendant de cette succession, situé ..., à Saint-Gratien, composé des lots n° 19, 20, 21, 30, 31, 39, 66 du règlement de copropriété, pour une mise à prix de 65 000 euros ; Attendu que M. Michel de X... fait grief à l'arrêt d'ordonner la licitation pour une mise à prix de 65 000 euros, alors, selon le moyen : 1°/ qu'il ressort des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que M. A...a proposé l'achat de l'ensemble des lots en l'état actuel pour un montant de 85 000 euros ou pour un montant de 100 000 euros après débarras total des lieux du mobilier et objets divers s'y trouvant interposés et qu'il a ensuite renouvelé son offre, le 17 décembre 2009, en élevant seulement le prix proposé pour les lieux non débarrassés de 85 000 euros à 90 000 euros à ce jour ; qu'il en résulte également que M. B...s'est déclaré intéressé par l'ensemble litigieux pour un prix de 85 000 eruos à 90 000 euros par attestations des 13 mai et 8 décembre 2009 ; qu'en fixant la mise à prix pour l'ensemble à 65 000 euros, la cour d'appel s'est contredite ; qu'ainsi, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ qu'en fixant la mise à prix pour l'ensemble à 65 000 euros, tout en constatant que M. A...et M. B...avaient proposé d'acquérir l'ensemble immobilier à un prix supérieur compris entre 85 000 euros et 100 000 euros, sans expliquer les raisons qui justifiaient de retenir une mise à prix plus basse, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir d'appréciation, sans se contredire et par une décision motivée, que la cour d'appel a fixé à 65 000 euros le montant de la mise à prix ; que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Michel de X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. de X... Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné la licitation à l'audience des criées du bien immobilier situé ..., à Saint Gratien, composé des lots n° 19, 20, 21, 30, 31, 39, 66 du règlement de copropriété, pour une mise à prix de 65 000  ; AUX MOTIFS QUE suivant jugement du 22 septembre 2008, le Tribunal a ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de Monsieur Luigi de X... et de Madame Francine de X... née Y..., et avant dire droit sur la demande de liquidation, a ordonné la réouverture des débats à l'audience de mise en état et a invité les parties à proposer une mise à prix des biens immobiliers ; que les Premiers juges ont fixé la mise à. prix au montant sollicité par les demandeurs aujourd'hui intimés, soit 65. 000  ; que Monsieur Michel de X... sollicite en appel la fixation de la mise à prix à la somme de 250. 000  pour la globalité des lots de copropriété concernés ; que les biens immobiliers en cause, situés ...à SAINT GRATIEN, se composent : - d'un appartement de deux pièces principales lot n° 19 et d'un studio indépendant portant le numéro de lot 21 du règlement de copropriété, tous deux situés au 3ème étage escalier B, ainsi que les caves portant les n° 30 et 39 et un débarras situé au rez-dechaussée du bâtiment D lot n° 66, bien acquis suivant acte reçu par Maître B..., Notaire à PARIS, le 26 avril 1966 ; - d'un appartement de deux pièces principales situées 3ème étage de l'escalier B et d'une cave située dans le même bâtiment et composant les lots n° 20 et 31 du règlement de copropriété reçu par Maître B..., Notaire à PARIS, le 16 mars 1966 ; qu'après l'acquisition du second appartement de deux pièces en 1972, les deux logements ont été réunis pour composer un appartement de quatre pièces d'une superficie de 66 à 70 rn2 ; que la surface du studio est d'environ 20 m 2 ; que l'appartement ainsi que le studio attenant sont inoccupés depuis 1991 et ont été laissés en l'état où ils se trouvaient lors du constat dressé par Maître C...le 7 septembre 1994 ; qu'à cette date, l'Huissier mandaté constatait que le système électrique des deux appartements était ancien, s'agissant de fils toilés sous baguettes, que les deux appartements n'étaient équipés d'aucun système de chauffage, étaient humides et non entretenus, que les huisseries en bois étaient dégradées ; qu'en septembre 2006, Monsieur A...attestant au dossier a proposé l'achat de la globalité des lots en l'état actuel pour un montant de 85. 000  ou pour un montant de 100. 000  après débarras total des lieux du mobilier et objets divers s'y trouvant entreposés ; que depuis-Monsieur A...a renouvelé son offre le 17 décembre 2009, élevant seulement le prix proposé pour les lieux non débarrassés de 85. 000  à 90. 000  à ce jour ; que Monsieur B...se déclare par attestations des 13 mai et 8 décembre 2009 également intéressé par l'ensemble immobilier litigieux pour un prix de 90. 000  ; que la fourniture par Monsieur Michel de X... de l'attestation du 22 février 2010 de Monsieur D..., selon laquelle celui-ci se dit candidat à l'acquisition du seul studio situé ...pour un prix de 50. 000 , est inopérante à contredire le choix des héritiers de liciter l'ensemble immobilier dans sa globalité, dans l'objectif de permettre la réunion future des deux appartements anciens actuels en un grand appartement, effectivement susceptible d'attirer davantage d'acquéreurs intéressés par une rénovation conforme aux critères d'occupation et d'espace habitable aujourd'hui en vigueur ; que par ailleurs, Monsieur Michel de X... se fonde pour demander l'augmentation de la mise à prix sur des estimations anciennes, antérieures à la baisse actuelle des prix immobiliers, quelquefois erronées, et qui font fi de l'état très délabré des lieux et des gros travaux nécessaires ; qu'il importe d'ajouter que s'ils sont situés dans le centre de SAINT GRATIEN, les appartements en cause ne font pas partie des quartiers du parc ou du lac, plus résidentiels ; qu'ainsi l'attestation de la société B & C IMMOBILIER du 28 mai 2009, qui estime le bien vide de tout meuble et objet mobilier entre 230. 000 et 248. 000  n'apparaît pas faire suite à une visite des lieux, qu'elle décrit comme se composant de deux studios et d'un deux pièces ; que l'attestation de l'agence CENTURY 21 de la société MARTIN IMMOBILIER du 10 octobre 2006, évaluant séparément les deux appartements pour un montant total de 225. 000 à 240. 000  nets vendeur, est contredite par une nouvelle attestation du 28 septembre 2010 de la même société, fournie cette fois par Madame Z..., qui établit la valeur vénale de l'ensemble immobilier, en tenant compte de l'insalubrité et du défaut de confort des lieux, entre 75. 000 et 80. 000  nets vendeur ; que l'agence immobilière DAVRIL d'ENGHIEN LES BAINS, qui certifiait auprès de Monsieur Michel de X... le 12 octobre 2006 une valeur de 240. 000  pour la totalité des lots, outre qu'elle n'indique pas avoir visité les lieux et n'évoque pas leur inhabitabilité en l'état, est contredite par l'attestation fournie par l'agence DAVRIL de SAINT LEU LA FORET, du 6 octobre 2010, laquelle détaille la superficie réelle de chaque pièce, cette superficie étant ramenée objectivement à 65, 98 m ² pour l'appartement et 18, 54 m ² pour le studio, et fait mention des importants travaux d'équipement en éléments de confort et de rénovation à prévoir, pour aboutir à une valeur vénale actuelle de l'appartement F4 entre 90. 000 et 100. 000  et de l'appartement F1 entre 40. 000 et 45. 000 , portant l'ensemble à « 130. 000  plus ou moins 3 % » ; qu'en outre les intimés démontrent que l'agence DAVRIL d'ENGHIEN LES BAINS n'est plus en activité depuis 2008 ; qu'il ressort des éléments de l'espèce que les pièces fournies par Monsieur Michel de X... à l'appui de son appel annoncent des valeurs surestimées, comme ne tenant pas compte de l'état des biens situés dans un immeuble ancien et sans confort, et restés inhabités depuis près de trente ans ; qu'en outre les intimés soulignent pertinemment la persistance de la baisse actuelle du marché immobilier hors secteurs résidentiels urbains ; que la demande de Monsieur Michel de X... ne peut être accueillie ; 1. ALORS QU'il ressort des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que Monsieur A...a proposé l'achat de l'ensemble des lots en l'état actuel pour un montant de 85. 000  ou pour un montant de 100. 000  après débarras total des lieux du mobilier et objets divers s'y trouvant interposés et qu'il a ensuite renouvelé son offre, le 17 décembre 2009, en élevant seulement le prix proposé pour les lieux non débarrassés de 85. 000  à 90. 000  à ce jour ; qu'il en résulte également que Monsieur B...s'est déclaré intéressé par l'ensemble litigieux pour un prix de 85. 000  à 90. 000  par attestations des 13 mai et 8 décembre 2009 ; qu'en fixant la mise à prix pour l'ensemble à 65. 000 , la Cour d'appel s'est contredite ; qu'ainsi, elle a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2. ALORS QU'en fixant la mise à prix pour l'ensemble à 65 000 , tout en constatant que Monsieur A...et Monsieur B...avaient proposé d'acquérir l'ensemble immobilier à un prix supérieur compris entre 85. 000  et 100. 000 , sans expliquer les raisons qui justifiaient de retenir une mise à prix plus basse, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.