Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juillet 2015, 13-24.499, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-07-07
Numéro d'affaire : 13-24499
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2013-04-05
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 5 avril 2013), que par acte authentique du 18 mai 2006, la SCI Satya (société Satya) a vendu à la SC Particulière triangle oméga (société Triangle oméga) un bien moyennant le prix de 799 000 euros payable comptant à concurrence de 600 000 euros et le surplus de 199 000 euros au plus tard le 30 juin 2008 ; que par acte sous-seing privé du même jour, la société Triangle oméga a consenti à la société Satya une promesse de dation en paiement de lots pris dans l'ensemble immobilier, jusqu'au 30 juin 2008, moyennant le prix de 199 000 euros par compensation avec la fraction de prix payable à terme de la vente, s'engageant à aménager et construire les lots ; qu'il y est stipulé qu'en " cas de défaillance, l'acquéreur pourra si bon lui semble, renoncer à l'exécution de l'obligation d'aménager et de construire du vendeur, et lui préférer le paiement, dans les deux mois de la défaillance, d'une indemnité forfaitairement fixée à 400 000 euros ; qu'invoquant l'inexécution de l'obligation de construction de la société Triangle oméga, la société Satya l'a assignée en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts ; Attendu que pour condamner la société Triangle oméga au paiement de l'indemnité stipulée au titre de la clause pénale, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que la convention prévoyant la garantie du paiement de l'indemnité ne vise aucun délai en cas de défaillance de la société Triangle oméga, le délai de deux mois étant mentionné dans la promesse de dation en paiement ; Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de dation en paiement du 18 mai 2006 et la convention du même jour stipulaient ce délai, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces actes, a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Triangle oméga à payer à la société Satya la somme de 400 000 euros au titre de la clause pénale, l'arrêt rendu le 5 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne la société Satya aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Triangle oméga PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné la société TRIANGLE OMÉGA à payer à la société SATYA la somme de 400 000 euros au titre de la clause pénale litigieuse, et d'AVOIR débouté la société TRIANGLE OMÉGA de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'opération immobilière effectuée par les parties s'est matérialisée par trois actes passés le même jour le 18 mai 2006. Par le premier, rédigé sous la forme authentique, la SCI SATYA a vendu à la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA l'ensemble du terrain moyennant un prix de 799 000 ¿ dont une partie 199 000 ¿ devait être payée à terme au plus tard le 30 juin 2008. Par le second, rédigé sous la forme sousseing privée, la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA a consenti à la SCI SATYA, jusqu'au 30 juin 2008, une promesse de dation en paiement de locaux commerciaux évalués à 199 000 ¿, par compensation avec la fraction de prix payable à terme de la vente précitée, le bénéficiaire se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation, Enfin le même jour, sous la forme sous-seing privé, mais déposée au rang des minutes du notaire, les parties ont signé une convention portant notamment sur le paiement du prix qui précise que la somme de 600 000 ¿ sera payable comptant et que le solde, soit la somme de 199 000 ¿ " sera immédiatement converti d'un commun accord en l'obligation pour l'acquéreur, savoir : a) d'édifier pour le compte du vendeur et de lui livrer après achèvement une aire de lavage.... b) de remettre en dation au vendeur, après achèvement deux locaux commerciaux. " Il ressort de la lecture de ces actes, comme le soutient à juste titre la SCI SATYA, que les objectifs de l'opération étaient bien définis et étaient pour elle-même en vendant son terrain de se donner la faculté d'agrandir le commerce de station-service qu'elle exploitait sur le terrain demeurant sa propriété et de se voir remettre deux autres locaux commerciaux que la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA s'engageait à construire. Cette volonté est confirmée par l'attestation établie par Maître Pascal X..., notaire rédacteur de l'acte authentique qui indique que la volonté de la SCI SATYA " était bien l'attribution en dation de locaux commerciaux attenant à votre station-service. " Toutefois la SCI SATYA a entendu se donner un délai de réflexion pour choisir entre le paiement du solde du prix et la dation en paiement des locaux commerciaux, C'est ainsi qu'à aucun moment l'acte authentique de vente n'a concrétisé cette volonté puisqu'il n'y est fait aucune mention, pour le paiement du solde du prix d'une dation en paiement. En outre l'acte de promesse de dation en paiement précise, en page 4, que les parties signataires " souhaitant se réserver la faculté de convertir la fraction de prix stipulée payable à termes en une remise en dation après achèvement, de biens, ci-après désignés ". Mais cette clause ne constitue qu'une déclaration d'intention, la lecture des engagements respectifs faisant apparaître que seul le bénéficiaire disposait de cette faculté, alors que le promettant la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA était irrémédiablement tenue de faire édifier les immeubles puisqu'il s'y s'oblige, en sa qualité de constructeur, à poursuivre la construction et à l'achever dans le délai fixé. Sur la demande de résolution de la promesse de dation en paiement : La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2008 à 16 heures. Elle précise que la réalisation aura lieu soit par la signature de l'acte authentique soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire et qu'au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse. Il est acquis au débat que les immeubles n'ont jamais été édifiés. De même la dation ne s'est pas réalisée par la signature d'un acte authentique. La SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA pour conclure que la promesse est caduque soutient que la SCI SATYA n'a pas levé l'option dans le délai imparti. Ce fait ne peut être contesté puisqu'elle n'a manifesté sa volonté de lever l'option que le 8 juillet 2008. La SCI SATYA ne saurait soutenir avoir levé l'option par deux mises en demeure antérieures. En effet dans les deux mises en demeure adressées par le notaire les 29 janvier 2007 et 6 juillet 2007 à la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA pour qu'elle respecte son obligation de construire, il n'est pas fait état de son désir d'opter pour la dation en paiement. Au contraire usant de l'option offerte par la clause relative à la défaillance du constructeur aux termes de laquelle : " l'acquéreur pourra si bon lui semble, renoncer à l'exécution de l'obligation d'aménager et de construire du vendeur, et lui préférer le paiement, dans les deux mois de la défaillance, d'une indemnité forfaitairement fixée à 400 000 ¿ indépendamment du paiement du solde du prix stipulé payable à terme, de la vente visée en l'exposé qui précède. " il renonce à la dation et en exigeant le paiement du solde du prix augmenté de l'indemnité forfaitaire de 400 000 ¿. Si par la suite, selon acte d'huissier du 1er février 2008, la SCI SATYA a fait délivrer à la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA une sommation d'entreprendre les travaux, il n'est pas fait état, dans cet acte, qu'elle opte pour la dation en paiement et indique qu'elle se réserve le droit d'user de tous moyens de droit pour obtenir réparation du préjudice. Il s'ensuit, comme l'a justement jugé le premier juge que le bénéficiaire n'ayant pas manifesté dans les délais sa volonté de voir aboutir la vente des commerces l'engagement de dation est caduque. Cette constatation est suffisante sans qu'il soit nécessaire de rechercher si cette promesse de dation doit être résolue pour non exécution des travaux alors que l'acte a précisément stipulé, qu'en cas d'inexécution le bénéficiaire, conservait toujours son option et pouvait renoncer au projet en exigeant le paiement de l'indemnité de 400 000 ¿. Sur la demande de résolution de la vente : Cette constatation ne peut entraîner la nullité de la vente. Même si, comme il a été dit plus haut les trois actes constituent une seule et même opération, la SCI SATYA s'était réservée une option entre le paiement du prix et la dation en paiement sans pour autant faire dépendre de cette option la réalisation de la vente du terrain. Il faut enfin ajouter que le vendeur a expressément renoncé dans l'acte de vente à se prévaloir de la résolution de la vente pour non paiement du prix. La SCI SATYA invoque une autre cause de résolution de l'acte de vente résultant du non respect par la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA de ses obligations relatives au permis de construire délivré en 2005 et cédé en même temps que le terrain qu'elle s'était engagée à respecter, sauf accord du vendeur. L'acte authentique révèle que le permis de construire n'a pas été cédé par le vendeur puisqu'il indique au chapitre conditions particulières que la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA a obtenu un permis de construire le 3 novembre 2005 sous numéro qu'elle précise et que les constructions devront respecter les prescriptions édictées par la réglementation relative aux stations-services. Toutefois a été déposé le même jour chez le notaire qui en a attesté par un acte de dépôt, une convention sous-seing privé e aux termes de laquelle il est fait état d'un permis de construire délivré au vendeur le 23 janvier 2003 numéro PC 974 411 01A0008A et que " d'un commun accord entre les parties il est convenu qu'aucune modification du permis de construire délivré le 3 novembre 2005 sous le numéro PC 974411 04A0403, portant uniquement sur une modification du SHON ne pourra intervenir sans l'accord de la SCI SATYA à peine de dommages et intérêts. " En l'état des pièces produites la SCS SATYA justifie qu'un nouveau permis de construire a été accordé le 27 novembre 2008. Toutefois s'il résulte de ce document que la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA bénéficie d'une promesse de cession de SHON par un propriétaire riverain, il n'est pas établi que le SHON relatif à la parcelle vendue ait été modifié sans l'accord du vendeur. En outre la sanction du non respect de cette clause n'est pas la résolution de la vente mais l'allocation de dommages et intérêts. La décision sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de résolution des deux actes et a statué sur le paiement du solde du prix. Sur les conséquences :- sur le paiement de l'indemnité de 400 000 ¿ : C'est à bon droit que le premier juge a condamné la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA au paiement de la somme de 400 000 ¿ qui est stipulé par la clause cidessus énoncée, comme la sanction de la défaillance du constructeur dans l'hypothèse où, comme en l'espèce, la SCI SATYA bénéficiaire de la promesse n'a pas entendu se prévaloir de la dation en paiement. Il ne peut être invoqué la caducité de l'acte de promesse de dation en paiement, alors que le bénéficiaire a seulement renoncé, compte tenu de la défaillance du promettant dans la réalisation des travaux au paiement du solde prix par dation en paiement en choisissant ce paiement et le versement du solde du prix et de la clause pénale d'un montant de 400 000 ¿. Cette indemnité, dont le montant a été fixé d'un commun accord est destiné e non pas à compenser le préjudice résultant du non paiement du prix mais celui subi du fait que la SCI SATYA a été privé de la possibilité d'opter pour la dation en paiement et obtenir la livraison des locaux escomptés, il n'y a pas lieu en conséquence de la diminuer.- sur le paiement de l'indemnité de 130 000 ¿ : il résulte du troisième acte signé le 18 mai 2006 dénommé " Convention " et déposé chez le notaire qu'en raison de " l'impossibilité dans laquelle se trouve la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA de réaliser la dation dans l'acte d'achat, il est convenu que cette dernière versera à la SCI SATYA à titre d'indemnité compensatoire une somme de 130 000 ¿ " représentant la moitié de l'impôt sur la plus value, la taxe de raccordement à l'é gout et aux droits et pénalités dus au services fiscaux pour défaut de construction dans les délais légaux. L'acte prévoit que le paiement de cette somme n'interviendra qu'à l'achèvement du programme immobilier et ne peut en conséquence être exigée alors que cette condition n'est pas remplie et que la SCI SATYA a renoncé à la dation en paiement et ce d'autant que cette dernière ne justifie pas avoir dû s'acquitter de ces sommes alors qu'il est démontré que la SC PARTICULIERE TRIANGLE OMÉGA a dû régler la somme de 45 652, 70 ¿ au titre du raccordement à l'égout. La décision sera donc infirmée en ce qu'elle a condamné la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA à verser à la SCI SATYA cette somme et cette dernière sera déboutée de sa demande de ce chef. La SCI SATYA qui dispose de toutes les voies de droit pour parvenir à l'exécution de la condamnation dont elle est bénéficiaire, sera déboutée de sa demande d'astreinte. Sur la demande de dommages et intérêts de la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA : La SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA soutient que la SRPP qui loue à la SCI SATYA le terrain adjacent sur lequel elle exploite une station service, se prévalant d'une clause du bail, s'est opposée au projet immobilier par courrier du 25 juin 2008 et qu'ainsi, cette dernière a engagé sa responsabilité en ne garantissant pas l'accord du preneur et en engageant cette action en annulation de la vente du terrain qui l'a conduite à différer les constructions. C'est par des motifs pertinents que la cour reprend que le premier juge a estimé que le préjudice qui pourrait résulter de l'action du locataire voisin n'était hypothétique. En outre il convient de constater que la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA s'était engagée à l'égard de la SCI SATYA aux constructions avant le 28 juin 2009 et qu'elle ne peut donc se prévaloir des obstacles qu'elle a pu rencontrer pour mener son projet et survenus postérieurement à cette date. La décision sera confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de dommages intérêts. Les parties échouant chacune pour partie de leurs prétentions, il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties. Ainsi ces dernières seront dé boutées de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, En l'espèce, les parties ont conclu deux conventions le même jour, la première a été passée devant notaire pour authentifier la vente du terrain au profit de la SCI TRIANGLE OMEGA, et la seconde, formalisée par acte sous seing privé, comporte une promesse de dation aux termes de laquelle la SC ! TRIANGLE OMEGA s'engage, au titre du solde du prix de 199. 000 ¿, à donner à la SCI SATYA deux lots pris dans l'ensemble immobilier que la SCI TRIANGLE OMEGA s'engage à construire sur le terrain qu'elle a acquis de la SCI SATYA. Il n'est pas discuté que la construction n'a pas été réalisée au terme prévu, et qu'aucune dation en paiement n'est intervenue. La requérante estime en conséquence que la défenderesse n'a pas respecté son obligation de construire, que cette inexécution doit emporter la résolution de la promesse de vente mais également de la vente elle-même, les deux actes étant nécessairement indivisibles tel que cela ressort de la volonté des parties, lesquelles auraient conçu un projet global consistant à vendre le terrain à la SCI TRIANGLE OMEGA pour qu'elle réalise des locaux notamment à usage d'hôtellerie, puis à remettre en dation deux lots à la SCI SATYA, pour que cette dernière puisse développer son activité de station service notamment en créant des services de nettoyage et de location de véhicules pour les clients de l'hôtel, S'agissant du caractère indivisible des actes dont se prévaut la demanderesse, si l'acte authentique de vente mentionne un " projet de futur hôtel " sur les parcelles vendues par la SCI SATYA, il n'est nullement fait état dans cet acte de l'existence d'un montage permettant de considérer que la vente n'a été consentie par SATYA que dans le but d'obtenir des lots par le biais de la dation en paiement. La promesse de dation en paiement n'est d'ailleurs même pas mentionnée à l'acte, les modalités de paiement du prix, qui figurent en page 5 de l'acte, faisant simplement état du paiement comptant de la somme de 600. 000 ¿, et du paiement payable à terme de la somme de 199. 000 ¿, sans autre précision. Dès lors, la dation en paiement ne peut être considérée comme une condition de la vente initiale. Quant à l'acte sous seing privé, si celui-ci rappelle que la vente d'un terrain a été consentie par la SCI SATYA au profit de la SCI TRIANGLE OMEGA, ce rappel est effectué en pages 3 et 4 pour préciser que la dation est une modalité de paiement du solde du prix de vente, et que les parties " se réservent la faculté de convertir la fraction de prix payable à terme en une remise en dation, après achèvement ", de plusieurs lots. La dation est donc présentée comme une simple faculté de paiement du solde du prix, qui ne s'effectuera qu'en cas de levée de l'option par son bénéficiaire. Si les parties avaient réellement eu l'intention de rendre les actes ci-dessus indivisibles, elles n'auraient pas pris le soin de rédiger deux actes différents, dans lesquels aucun élément ne permet de déduire une interdépendance entre les actes. Le caractère indivisible des deux actes n'est en conséquence pas démontré de sorte que la question de l'inexécution par la SCI TRIANGLE OMEGA de ses obligations contractuelles sera analysée acte par acte. S'agissant en premier lieu de la promesse de dation, celle-ci comporte pour le bénéficiaire la faculté de se faire payer le solde du prix par la remise des lots n° 2, 3 et 5, et pour le promettant, une obligation d'achever la construction des lots. L'acte stipule que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2008, et que le constructeur devra achever les locaux et aires de stationnement à la même date. Or la promesse de dation précise en outre qu'à défaut de réalisation de la promesse dans le délai expirant le 30 juin 2008, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien. A cet égard, bien que la SCI SATYA déclare avoir clairement manifesté son intention de voir réaliser la promesse de dation en adressant différents courriers et une sommation à la SCI TRIANGLE OMEGA, ces documents ne font que rappeler à cette dernière son obligation de construire les locaux, mais ne sauraient constituer une levée d'option en bonne et due forme, celle-ci n'étant d'ailleurs intervenue que le 8 juillet 2008, date à laquelle la SCI SATYA a notifié à la défenderesse son intention d'accepter la promesse de dation. La levée de l'option est donc intervenue tardivement comme le relève à juste titre la défenderesse et dans ces conditions, la SCI SATYA n'est pas fondée à se prévaloir d'une inexécution contractuelle dès lors que le contrat est lui-même devenu caduque. Il s'en évince que la demande de résolution de la dation ne saurait prospérer. Par suite, le solde du prix n'ayant pas été acquitté par la dation en paiement, il incombait à la SCI TRIANGLE OMEGA de s'acquitter auprès de la SCI SATYA de la somme de 199. 000 ¿, ce dont elle s'est jusqu'à ce jour abstenue, alors que le transfert de propriété a été opéré en sa faveur dès l'acte authentique de vente. Bien que ce manquement soit constitutif d'une inexécution partielle des obligations de l'acquéreur, la résolution de la vente ne saurait toutefois être prononcée compte tenu de la renonciation expresse de la venderesse à l'action résolutoire fondée sur l'article 1654 du Code Civil. La demande de résolution de la vente sera en conséquence également rejetée. Sur les demandes subsidiaires : La vente résultant de l'acte authentique du 18 mai 2006 est donc valable et il convient de condamner la SCI TRIANGLE OMEGA à payer le solde du prix, soit la somme de 199. 000 ¿. Le juge de la mise en état ayant, à la demande de la défenderesse, ordonné la mise sous séquestre de cette somme, il convient d'ordonner la mainlevée du séquestre et d'ordonner le transfert immédiat par la SCI TRIANGLE OMEGA de cette somme au profit de la SCI SATYA. Il ressort par ailleurs de la convention particulière du 18 mai 2006 déposée le même jour au rang des minutes de l'office notarial de Me Pascal X... que " à la garantie, pour le cas de défaillance de la SCP TRIANGLE OMEGA dans son obligation de construire pour le compte de la SCI SATYA, (...), du paiement de l'indemnité de 400. 000 euros ". La SCI TRIANGLE OMEGA soutient que la clause pénale n'est pas due dans la mesure où la demande de paiement des 400. 000 ¿ ne pouvait intervenir que dans les deux mois de la défaillance. Toutefois, cette convention particulière ne vise aucun délai au cas de défaillance de la défenderesse, le délai de deux mois étant mentionné d an s la promesse de dation en paiement. La clause pénale trouve donc à s'appliquer compte tenu de la non réalisation des ouvrages par la SCI TRIANGLE OMEGA. (¿) La SCI TRIANGLE OMEGA sera en conséquence condamnée à payer à la SCI SATYA la somme de 400. 000 ¿ au titre de la clause pénale prévue contractuellement. (¿) Sur la demande reconventionnelle : La SCI TRIANGLE OMEGA estime subir un préjudice d'un montant de 250. 000 ¿, représentant les frais qu'elle soutient avoir engagés dans le cadre de l'opération projetée, dont elle a dû suspendre l'exécution non seulement en raison de la présente action en résolution de la vente, mais également de l'opposition du propriétaire du fonds de commerce de la station service (SRPP) de voir édifier des bâtiments à usage de bureaux et commerces. Cependant, les délais de recours relatifs au permis de construire obtenu ont expiré de sorte que le permis n'est plus su s ceptible d'être annulé. Par ailleurs, si la Société SRPP rappelle à juste titre dans l'un de ses courriers, qu'un permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers, le préjudice pouvant résulter d'une éventuelle procédure judiciaire intentée par la Société SRPP est purement hypothétique, et il appartiendra en tout état de cause à la SCI TRIANGLE OMEGA de se conformer aux réglementations en vigueur pour éviter les ri s ques de recours judiciaires. Le préjudice allégué n'étant qu'éventuel, la demande sera rejetée » ; 1. ALORS QUE la promesse de dation en paiement du 18 mai 2006 stipulait (p. 9) que la réalisation de la promesse supposait soit la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, objet de la promesse, le 30 juin 2008 à 16 heures au plus tard, soit la levée de l'option tendant à l'acquisition des biens, objet de la promesse, par le bénéficiaire de celle-ci, la société SATYA, dans le même délai, suivie de la signature de l'acte de vente dans les cinq jours ouvrés suivant la levée de l'option ; qu'il était stipulé qu'« au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délai ci-dessus, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure » ; que l'arrêt attaqué a relevé, par motifs propres et adoptés, que la dation en paiement ne s'était pas réalisée par la signature d'un acte authentique et que la société SATYA n'avait pas levé l'option dans le délai, de sorte que la promesse de dation en paiement était caduque, et que la société SATYA n'était pas fondée à se prévaloir d'une inexécution contractuelle ; qu'en faisant néanmoins droit à la demande en paiement, formulée par le bénéficiaire, de la somme de 400 000 euros à titre de clause pénale, au prétexte que celui-ci avait seulement renoncé au paiement du solde du prix de vente par dation en paiement, et non au paiement du solde du prix assorti de cette clause pénale, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du Code civil ; 2. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; que tant la promesse de dation en paiement du 18 mai 2006 que l'acte intitulé « convention » du même jour stipulaient que la société SATYA pourrait renoncer à l'exécution de l'obligation d'aménager et de construire du vendeur « et lui préférer le paiement, dans les deux mois de la défaillance, d'une indemnité » de 400 000 euros ; qu'il n'était pas contesté que la société SATYA n'avait pas demandé paiement de cette indemnité dans ce délai ; qu'en affirmant, par motifs adoptés du jugement entrepris (p. 5, al. 7), que cette indemnité était due dès lors que, à la différence de la promesse de dation en paiement, l'acte intitulé « convention » du même jour ne visait aucun délai au cas de défaillance de la société TRIANGLE OMÉGA, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, en violation du principe susvisé ; 3. ALORS subsidiairement QUE le créancier ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a relevé que la clause pénale litigieuse avait été stipulée pour compenser le préjudice résultant pour le bénéficiaire de la promesse de dation en paiement du fait d'avoir été privé de la possibilité d'opter pour une telle dation et obtenir ainsi la livraison de locaux à titre de solde du prix de vente ; qu'il en résultait que cette clause n'avait pas été stipulée pour le simple retard ; qu'en faisant néanmoins droit à la fois à la demande en paiement du solde du prix de vente et au paiement du montant de la clause pénale, la Cour d'appel a violé l'article 1229 du Code civil ; 4. ALORS en toute hypothèse QUE la circonstance qu'une clause pénale ait été stipulée pour compenser le préjudice résultant pour le bénéficiaire d'une promesse de dation en paiement d'avoir été privé de la possibilité d'opter pour une telle dation et obtenir ainsi la livraison de locaux à titre de solde du prix de vente d'un immeuble n'interdit pas au juge de modérer la peine convenue si celle-ci est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bénéficiaire ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1152 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la société TRIANGLE OMEGA de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formulée contre la société SATYA et d'AVOIR débouté la société TRIANGLE OMEGA de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SC PARTICULIÈRE TRIANGLE OMÉGA soutient que la SRPP qui loue à la SCI SATYA le terrain adjacent sur lequel elle exploite une station-service, se prévalant d'une clause du bail, s'est opposée au projet immobilier par courrier du 25 juin 2008 et qu'ainsi, cette dernière a engagé sa responsabilité en ne garantissant pas l'accord du preneur et en engageant cette action en annulation de la vente du terrain qui l'a conduite à différer les constructions. C'est par des motifs pertinents que la cour reprend que le premier juge a estimé que le préjudice qui pourrait résulter de l'action du locataire voisin n'était hypothétique. En outre il convient de constater que la SC PARTSCULIÈRE TRIANGLE OMÉGA s'était engagée à l'égard de la SCI SATYA aux constructions avant le 28 juin 2009 et qu'elle ne peut donc se prévaloir des obstacles qu'elle a pu rencontrer pour mener son projet et survenus postérieurement à cette date. La décision sera confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de dommages intérêts. Les parties échouant chacune pour partie de leurs prétentions, il sera fait masse des dépens de première instance et d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties. Ainsi ces dernières seront dé boutées de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la SCI TRIANGLE OMEGA estime subir un préjudice d'un montant de 250. 000 ¿, représentant les frais qu'elle soutient avoir engagés dans le cadre de l'opération projetée, dont elle a dû suspendre l'exécution non seulement en raison de la présente action en résolution de la vente, mais également de l'opposition du propriétaire du fonds de commerce de la station service (SRPP) de voir édifier des bâtiments à usage de bureaux et commerces. Cependant, les délais de recours relatifs au permis de construire obtenu ont expiré de sorte que le permis n'est plus su s ceptible d'être annulé. Par ailleurs, si la Société SRPP rappelle à juste titre dans l'un de ses courriers, qu'un permis de construire est toujours délivré sous réserve des droits des tiers, le préjudice pouvant résulter d'une éventuelle procédure judiciaire intentée par la Société SRPP est purement hypothétique, et il appartiendra en tout état de cause à la SCI TRIANGLE OMEGA de se conformer aux réglementations en vigueur pour éviter les ri s ques de recours judiciaires. Le préjudice allégué n'étant qu'éventuel, la demande sera rejetée » ; 1. ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; que, dans ses conclusions récapitulatives (p. 19, dernier alinéa et p. 20), la société TRIANGLE OMÉGA soutenait qu'en raison de l'assignation, tendant à la résolution de la vente du terrain en cause, que lui avait délivrée la société SATYA le 6 mars 2009, elle avait été contrainte de différer ses travaux de construction dans l'attente d'une décision définitive à intervenir et que le permis de construire qui lui avait été délivré le 27 novembre 2008 était désormais caduc ; qu'en se bornant à relever que la société TRIANGLE OMÉGA s'était engagée à l'égard de la société SATYA aux constructions avant le 28 juin 2009 et qu'elle ne pouvait invoquer utilement des circonstances postérieures à cette date, sans répondre à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions écrites des parties ; que tant la société TRIANGLE OMÉGA (cf. ses conclusions récapitulatives, p. 20, al. 3) que la société SATYA (cf. ses conclusions récapitulatives, p. 21, al. 9) soutenaient que le permis de construire afférent à l'immeuble à construire et délivré à la première société était caduc ; qu'en affirmant, par motif adopté, que le permis de construire n'était plus susceptible d'être annulé, pour en déduire que le préjudice allégué par la société TRIANGLE OMÉGA n'était qu'hypothétique, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant par là même l'article 4 du Code de procédure civile ; 3. ALORS QUE l'arrêt attaqué a affirmé que la société TRIANGLE OMÉGA s'était engagée à l'égard de la société SATYA aux constructions avant le 28 juin 2009 ; qu'en énonçant que la société TRIANGLE OMEGA ne pouvait donc se prévaloir des obstacles qu'elle avait pu rencontrer pour mener son projet et survenus postérieurement à cette date, quand cette dernière société invoquait un courrier du 25 juin 2008 par lequel la locataire de la société SATYA, la société SRPP, s'opposait au projet immobilier en cours et l'assignation en résolution de la vente que la société SATYA avait délivrée à la société TRIANGLE OMÉGA le 6 mars 2009, circonstances toutes deux antérieures au 28 juin 2009, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1147 du Code civil.