Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2017, 16-13.439, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-05-11
Numéro d'affaire : 16-13439
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2015-11-24
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Haas, SCP Delvolvé et Trichet, SCP Foussard et Froger, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 24 novembre 2015), que Mme X..., propriétaire d'une parcelle cadastrée F 260, a assigné Mme Y... et ses enfants (les consorts Y...), propriétaires de la parcelle voisine cadastrée F 520, en reconnaissance d'une servitude de passage conventionnelle ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ; Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation exclusive de dénaturation des titres produits, que la parcelle dont Mme X... était propriétaire n'avait jamais appartenu aux consorts Z..., A... ou B..., que le titre de propriété des consorts Y... prévoyait une servitude de passage au profit d'autres parcelles que la parcelle F 260 et ne comportait pas de plan annexé et retenu que le plan d'un géomètre ne pouvait consacrer l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle F 520 au profit de la parcelle F 260, en l'absence de mention d'une servitude dans le corps de l'acte de vente, la cour d'appel en a souverainement déduit que l'existence de la servitude conventionnelle de passage revendiquée sur la parcelle F 520 au profit de la parcelle F 260 n'était pas établie et a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X..., de Mme C...et de M. et Mme D...et condamne Mme X... à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté Mme X... de sa demande tendant à voir reconnaître l'existence d'une servitude conventionnelle de passage, au profit de sa parcelle cadastrée F 260 (AL 244), sur la parcelle cadastrée F 520 (AL 245) appartenant aux consorts Y... ; AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble ; que l'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; qu'il s'ensuit que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux tiers que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet de la publicité foncière ; qu'en l'espèce, Mme X... est propriétaire de la parcelle cadastrée F 260, anciennement F n° 2, d'une superficie de m ², suite au décès de ses grands-parents M. et Mme E..., ainsi qu'il résulte d'une attestation immobilière du 17 janvier 1967, qui précise que ce terrain avait été acquis par M. E... le 31 août 1929 ; que l'acte de vente K.../ E...du 31 août 1929 énonce que cette parcelle, alors cadastrée A 46p, d'une superficie de 3. 790 m ², était bordée à l'ouest par le chemin des douaniers, à l'est par M. F..., et bénéficiait d'un droit de passage d'une largeur de 2, 30 m sur la propriété de M. F..., ce passage aboutissant à l'ancienne route de Coutances ; qu'il ne s'agit manifestement pas du passage revendiqué aujourd'hui par Mme X..., qui aboutit à l'opposé de la route de Coutances ; qu'il est manifeste que les parcelles ont été modifiées entre 1929 et 1967- les superficies étant différentes-sans que les pièces communiquées permettent de savoir de quelle manière cela a été fait ; que même si le passage revendiqué par Mme X... semble s'exercer sur un chemin anciennement dit des Douaniers, l'acte ne prévoit cependant aucune servitude sur ce chemin ; que le titre de propriété des consorts Y..., à savoir l'acte de vente H.../ Y...du 5 novembre 1986, stipule quant à lui qu'il est vendu à M. et Mme Y... une parcelle de terrain à bâtir cadastrée F 520 ; qu'au titre des servitudes, cet acte rappelle uniquement la clause figurant dans un acte de vente du 12 juillet 1985 (vente J...et H...aux époux G..., portant sur les parcelles F 407, 438 et 6), aux termes de laquelle " le terrain vendu est grevé dans toute sa partie Est d'un droit de passage au profit de divers à tous usages et nécessités, actuellement d'une largeur de trois mètres, laquelle sera portée à quatre mètres notamment pour desservir les deux terrains à bâtir appartenant à Mme H...cadastrés sous partie du ri° 5 de la section F devenue F 519 et 520 " ; que ce " terrain vendu " le 12 juillet 1985, à savoir les anciennes parcelles F 407, et 6, n'inclut cependant pas l'actuelle parcelle 520 ; qu'on ne peut donc considérer que le titre des époux Y... prévoit que leur propriété fait l'objet d'une quelconque servitude de passage au profit de la parcelle 260 ; que ce sont au contraire les parcelles 407, 435 et 6 qui sont grevées d'une servitude de passage pour permettre l'accès aux parcelles 519 et 520 ; que le notaire atteste toutefois qu'à la minute de l'acte du 5 novembre 1986 est joint le plan d'un géomètre, signé des parties, qui mentionne clairement qu'à partir de la rue de la douane, il existe un chemin qui longe toutes les propriétés en leur partie Est, que ce chemin constitue une voie d'accès à usage commun jusqu'à la parcelle 520 des époux Y..., puis se transforme sur cette parcelle 520 en une " servitude de passage " d'une largeur de mètres ; qu'à l'issue de la parcelle 520, ce chemin aboutit à la parcelle 260 de Mme X..., cette servitude ne pourrait bénéficier qu'à la propriété de cette dernière ; qu'outre le fait que l'exemplaire du titre de propriété qui a été remis aux époux Y... ne comporte curieusement pas ce plan en annexe, on ne peut considérer, contrairement à ce qu'ont estimé l'expert puis le tribunal, que l'existence de ce seul plan consacre l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle 520 au profit de la parcelle 260, en l'absence de mention d'une quelconque servitude grevant la parcelle 520 dans le corps de l'acte de vente ; que l'examen des titres antérieurs ne permet pas plus d'affirmer qu'une telle servitude avait été prévue à l'origine ; qu'en effet, l'acte de vente L.../ H...du 4 septembre 1957 rappelle que les actuelles parcelles 407, 6, 518, 519 et 520 appartenaient autrefois à un même propriétaire et que, suite au partage, il avait été prévu la clause suivante " chacun des acquéreurs devra laisser libre sur la lisière des parcelles A. B. C., c'est à dire entre le chemin des Pêcheurs et celui des Douaniers, une bande de terrain de trois mètres de largeur, destinée à l'établissement d'un chemin qui sera commun aux trois acquéreurs ou aux futurs propriétaires de parcelles comprises dans la présente vente " ; que même s'il résulte des plans produits que, pour accéder au chemin des pêcheurs, le passage en question passait nécessairement par la propriété de Mme X..., force est de constater que si l'acte prévoit que le chemin sera commun aux propriétaires concernés, il ne fait nullement mention d'un quelconque droit de passage au profit de la parcelle 260 qui n'était pas concernée par cette vente ; que les premiers juges ont estimé que le passage était nécessairement commun entre tous les propriétaires situés entre le chemin des douaniers et le chemin des pêcheurs, ainsi qu'il résulte d'un acte de vente du 25 mars 1926 Z.../ A... et B...; qu'outre le fait que Mme X... ne soutient pas aujourd'hui que le passage est commun, on remarque à la lecture de son titre de propriété que la parcelle dont elle est propriétaire n'a jamais appartenu aux consorts Z..., A... ou B..., de telle sorte que l'acte du 25 mars 1926 peut difficilement lui être opposé ; que compte tenu de ces incertitudes, la cour considère qu'il n'est pas établi qu'il existe une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle 520 au profit de la parcelle 260, et le jugement sera réformé en ce sens » (arrêt, pp. 5 à 7) ; ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus d'examiner, au moins sommairement, l'ensemble des pièces qui sont produites devant eux ; qu'en l'espèce, il était indiqué aux termes d'un acte du 26 mars 1926 que les consorts Z...avaient vendu aux consorts A... et B...des parcelles AN 47 et 48, subdivisées par le même acte en quatre parcelles A, B, C et D, dont la première, d'une contenance de 8 a 83 ca a été attribuée à M. B...; qu'il était ensuite indiqué, aux termes d'un acte du 26 juin 1928, que cette parcelle A avait été vendue par M. Armand A... à M. Gaston B...; qu'il résultat ensuite de la transcription hypothécaire du 18 février 1932 d'un acte du 2 février 1932 que M. B...avait vendu à M. E... une parcelle « cadastrée sous-partie des N° 47 et 48 de la section A » d'une contenance de 8 a 83 ca, bornée au sud par le chemin des Pêcheurs et ayant appartenu à M. Armand A..., ce qui correspondait précisément à la description de la parcelle A créée en 1926 ; qu'enfin, il résultait d'un acte de notoriété du 17 janvier 1967 publié le 18 avril 1967, que M. E... avait laissé pour seule héritière Mme I..., épouse X..., qui avait ainsi recueilli l'ensemble de ses parcelles, dont une parcelle F 260 d'une contenance de 7 a 30 ca ; que l'ensemble des plans parcellaires dressés depuis cette date, également produits par Mme X..., montraient que la nouvelle parcelle F 260 occupait précisément l'emplacement de l'ancienne parcelle A, en lisière nord du chemin des Pêcheurs ; qu'en retenant néanmoins que le titre de propriété de l'auteur des consorts Y..., bien que rappelant l'existence d'un droit de passage en lisière des parcelles A, B et C entre le chemin des Pêcheurs et celui des Douaniers, ne faisait aucune mention de la parcelle F 260, quand l'identité entre les parcelles A et F 260 résultait de l'ensemble des autres actes qui étaient produits devant eux, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 686 et 1134 du code civil ; ET ALORS QUE, deuxièmement, et de la même manière, en déduisant du titre de propriété de Mme X..., constitué par l'acte de notoriété du 17 janvier 1967 publié le 18 avril 1967, que la parcelle F 260 n'avait jamais appartenu aux consorts Z..., A... ou B..., quand il résultait des autres actes et des plans parcellaires produits par Mme X... que cette parcelle F 260 correspondait à l'ancienne parcelle A mentionnée dans les actes passés entre les consorts Z..., A... et B..., les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 686 et 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté Mme X... de sa demande tendant à voir reconnaître l'existence d'une servitude conventionnelle de passage, au profit de sa parcelle cadastrée F 260 (AL 244), sur la parcelle cadastrée F 520 (AL 245) appartenant aux consorts Y... ; AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 686 du code civil, il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble ; que l'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; qu'il s'ensuit que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables aux tiers que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l'objet de la publicité foncière ; qu'en l'espèce, Mme X... est propriétaire de la parcelle cadastrée F 260, anciennement F n° 2, d'une superficie de m ², suite au décès de ses grands-parents M. et Mme E..., ainsi qu'il résulte d'une attestation immobilière du 17 janvier 1967, qui précise que ce terrain avait été acquis par M. E... le 31 août 1929 ; que l'acte de vente K.../ E...du 31 août 1929 énonce que cette parcelle, alors cadastrée A 46p, d'une superficie de 3. 790 m ², était bordée à l'ouest par le chemin des douaniers, à l'est par M. F..., et bénéficiait d'un droit de passage d'une largeur de 2, 30 m sur la propriété de M. F..., ce passage aboutissant à l'ancienne route de Coutances ; qu'il ne s'agit manifestement pas du passage revendiqué aujourd'hui par Mme X..., qui aboutit à l'opposé de la route de Coutances ; qu'il est manifeste que les parcelles ont été modifiées entre 1929 et 1967- les superficies étant différentes-sans que les pièces communiquées permettent de savoir de quelle manière cela a été fait ; que même si le passage revendiqué par Mme X... semble s'exercer sur un chemin anciennement dit des Douaniers, l'acte ne prévoit cependant aucune servitude sur ce chemin ; que le titre de propriété des consorts Y..., à savoir l'acte de vente H.../ Y...du 5 novembre 1986, stipule quant à lui qu'il est vendu à M. et Mme Y... une parcelle de terrain à bâtir cadastrée F 520 ; qu'au titre des servitudes, cet acte rappelle uniquement la clause figurant dans un acte de vente du 12 juillet 1985 (vente J...et H...aux époux G..., portant sur les parcelles F 407, 438 et 6), aux termes de laquelle " le terrain vendu est grevé dans toute sa partie Est d'un droit de passage au profit de divers à tous usages et nécessités, actuellement d'une largeur de trois mètres, laquelle sera portée à quatre mètres notamment pour desservir les deux terrains à bâtir appartenant à Mme H...cadastrés sous partie du ri° 5 de la section F devenue F 519 et 520 " ; que ce " terrain vendu " le 12 juillet 1985, à savoir les anciennes parcelles F 407, et 6, n'inclut cependant pas l'actuelle parcelle 520 ; qu'on ne peut donc considérer que le titre des époux Y... prévoit que leur propriété fait l'objet d'une quelconque servitude de passage au profit de la parcelle 260 ; que ce sont au contraire les parcelles 407, 435 et 6 qui sont grevées d'une servitude de passage pour permettre l'accès aux parcelles 519 et 520 ; que le notaire atteste toutefois qu'à la minute de l'acte du 5 novembre 1986 est joint le plan d'un géomètre, signé des parties, qui mentionne clairement qu'à partir de la rue de la douane, il existe un chemin qui longe toutes les propriétés en leur partie Est, que ce chemin constitue une voie d'accès à usage commun jusqu'à la parcelle 520 des époux Y..., puis se transforme sur cette parcelle 520 en une " servitude de passage " d'une largeur de mètres ; qu'à l'issue de la parcelle 520, ce chemin aboutit à la parcelle 260 de Mme X..., cette servitude ne pourrait bénéficier qu'à la propriété de cette dernière ; qu'outre le fait que l'exemplaire du titre de propriété qui a été remis aux époux Y... ne comporte curieusement pas ce plan en annexe, on ne peut considérer, contrairement à ce qu'ont estimé l'expert puis le tribunal, que l'existence de ce seul plan consacre l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle 520 au profit de la parcelle 260, en l'absence de mention d'une quelconque servitude grevant la parcelle 520 dans le corps de l'acte de vente ; que l'examen des titres antérieurs ne permet pas plus d'affirmer qu'une telle servitude avait été prévue à l'origine ; qu'en effet, l'acte de vente L.../ H...du 4 septembre 1957 rappelle que les actuelles parcelles 407, 6, 518, 519 et 520 appartenaient autrefois à un même propriétaire et que, suite au partage, il avait été prévu la clause suivante " chacun des acquéreurs devra laisser libre sur la lisière des parcelles A. B. C., c'est à dire entre le chemin des Pêcheurs et celui des Douaniers, une bande de terrain de trois mètres de largeur, destinée à l'établissement d'un chemin qui sera commun aux trois acquéreurs ou aux futurs propriétaires de parcelles comprises dans la présente vente " ; que même s'il résulte des plans produits que, pour accéder au chemin des pêcheurs, le passage en question passait nécessairement par la propriété de Mme X..., force est de constater que si l'acte prévoit que le chemin sera commun aux propriétaires concernés, il ne fait nullement mention d'un quelconque droit de passage au profit de la parcelle 260 qui n'était pas concernée par cette vente ; que les premiers juges ont estimé que le passage était nécessairement commun entre tous les propriétaires situés entre le chemin des douaniers et le chemin des pêcheurs, ainsi qu'il résulte d'un acte de vente du 25 mars 1926 Z.../ A... et B...; qu'outre le fait que Mme X... ne soutient pas aujourd'hui que le passage est commun, on remarque à la lecture de son titre de propriété que la parcelle dont elle est propriétaire n'a jamais appartenu aux consorts Z..., A... ou B..., de telle sorte que l'acte du 25 mars 1926 peut difficilement lui être opposé ; que compte tenu de ces incertitudes, la cour considère qu'il n'est pas établi qu'il existe une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle 520 au profit de la parcelle 260, et le jugement sera réformé en ce sens » (arrêt, pp. 5 à 7) ; ALORS QUE, premièrement, un plan annexé à un acte de vente et contresigné par les parties à l'acte est susceptible de faire la preuve de l'existence et de l'opposabilité de la servitude qui s'y trouve mentionnée ; qu'en affirmant par principe que le plan annexé à l'acte de vente des consorts Y..., signé par les parties à l'acte, et auquel celui-ci renvoyait, ne pouvait pas faire la preuve de la servitude dès lors que cette dernière n'était pas mentionnée dans le corps même de l'acte de vente, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 686 et 1134 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, et au surplus, la copie du titre de propriété des consorts Y... que produisait Mme X... mentionnait qu'un plan s'y trouvait annexé, et était accompagné de ce plan signé des parties à l'acte ; qu'en opposant incidemment que l'exemplaire de ce même acte produit par les consorts Y... ne comportait pas pour sa part le plan annexé, pour justifier encore de rejeter la demande fondée sur l'existence de ce plan, signé par l'ensemble des parties à la vente du 5 novembre 1986, et produit intégralement par Mme X..., les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard des articles 686 et 1134 du code civil.