Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 avril 2018, 16-23.742, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-04-05
Numéro d'affaire : 16-23742
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens, 2016-06-09
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen du pourvoi principal : Vu les articles L. 412-4 et L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ; Attendu qu'il résulte de ces textes que la renonciation du preneur à son droit de préemption, qui est d'ordre public, suppose que celui-ci ait été préalablement destinataire d'une offre adressée par le notaire chargé d'instrumenter la vente ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 9 juin 2016), que, par « compromis de vente d'immeuble » du 21 janvier 2011, M. et Mme X... ont vendu des terres à Mme A... sous diverses conditions suspensives dont le non-exercice des droits de préemption par leurs titulaires respectifs et la « purge du droit de préemption dont bénéficie le locataire preneur en place, M. Jean-Luc X..., conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code rural sur l'immeuble », ainsi que « la renonciation par le locataire à son droit d'occupation à compter de la réalisation de la présente vente » ; que M. Jean-Luc X..., fils des vendeurs, est intervenu à l'acte et a « déclaré s'engager à renoncer à son droit de préemption et à résilier la location verbale dont il bénéfice sur les parcelles vendues », ainsi qu'à « intervenir lors de la régularisation définitive de la présente vente pour réitérer en tant que de besoin lesdites renonciation et résiliation » ; que Mme A... a assigné les vendeurs et M. Jean-Luc X... (les consorts X...) en constatation de la vente et paiement des pénalités ; que les consorts X... ont assigné en garantie M. B..., notaire, et M. Z..., en qualité d'intermédiaire ; que, M. Jean-Luc X... ayant été mis en redressement puis liquidation judiciaires les 14 septembre 2010 et 10 septembre 2013, la SELARL Grave Randoux, mandataire à la liquidation, est intervenue à l'instance ; Attendu que, pour dire que le compromis de vente valait vente, l'arrêt retient que M. Jean-Luc X..., qui avait participé à cet acte et avait été informé des conditions et modalités de la cession, n'avait pas fait connaître sa décision d'user de son droit de préemption dans les deux mois ayant suivi sa signature ; Qu'en statuant ainsi, sans constater que le notaire eût adressé au titulaire du droit de préemption une offre formulée selon des formes et un contenu impératifs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi principal et sur le pourvoi incident : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ; Condamne Mme A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... et la condamne à payer à MM. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour MM. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, déboutant les consorts X... de leurs demandes, dit que le compromis du 21 janvier 2011 formé entre les époux X... et Mme A... vaut vente des parcelles dont il est l'objet et condamné les époux X... à payer à Mme A... la somme de 28 600 € au titre de la clause pénale, AUX MOTIFS QUE sur la caducité du compromis de vente invoquée par les consorts X..., Mme A... soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, en ayant « déclaré s'engager à renoncer à son droit de préemption et à résilier la location verbale dont il bénéficie sur les parcelles vendues », M. Jean Luc X... a expressément renoncé à son droit de préemption, ainsi que le confirme selon elle le fait que son intervention lors de la régularisation définitive de la vente n'ait eu pour objet que de « réitérer » et donc de rappeler cette renonciation ainsi que la résiliation du bail qui « avaient l'une comme l'autre déjà été actées aux termes de la promesse litigieuse » ; qu'elle ajoute que cette renonciation est valable dès lors qu'étant intervenu au compromis de vente, M. Jean Luc X... avait été pleinement informé des prix et conditions de la vente ; mais que, considérant qu'aux termes des stipulations précitées de l'acte du 21 janvier 2011, M. Jean Luc. X... s'est seulement « engagé à renoncer à son droit de préemption et à résilier la location verbale dont il bénéficie sur les parcelles vendues » ; qu'ainsi que le font valoir les consorts X..., un tel engagement ne peut valoir renonciation expresse et non équivoque dès la signature de cet acte à défaut de toute autre mention en ce sens y figurant, alors que comme l'a relevé le premier juge, a été prévue une condition suspensive tenant au non exercice de leurs droits de préemption par leurs titulaires respectifs et, en particulier, « la purge du droit de préemption dont bénéficie le locataire preneur en place, M. Jean Luc X..., conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code rural sur l'immeuble » ainsi que « la renonciation par le locataire à son droit d'occupation à compter de la réalisation de la présente vente » ; que cependant, ces conditions suspensives ont été expressément stipulées dans le seul intérêt de l'acquéreur, c'est à dire de Mme A... ; que les époux X..., vendeurs, ne peuvent donc pas se prévaloir du défaut de leur réalisation pour s'opposer à la régularisation de la vente par acte authentique ; que de plus, s'il a été aussi stipulé « qu'en cas d'exercice du droit de préemption sur tout ou partie dudit immeuble, la convention sera considérée comme caduque», Mme A... est fondée à faire valoir que M. Jean Luc X... n'a pas valablement exercé ce droit dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et suivants du code rural, de sorte que le compromis n'encourt aucune caducité ; qu'en effet, ayant été complètement et exactement informé des prix, charges, conditions et modalités de la vente par son intervention en personne au compromis du 21 janvier 2011, M. Jean Luc. X... devait faire connaître aux propriétaires vendeurs, ses parents, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier, sa décision d'user de son droit de préemption dans les deux mois ayant suivi la signature de cet acte, soit avant le 21 mars 2011, même si celui-ci ne mentionnait pas ce délai, ce qu'il n'a pas fait, avec ou sans l'avis du mandataire judiciaire représentant ses créanciers, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption en application de l'article L.412-8 du code rural ; que les télécopie et lettre adressés par son conseil les 11 juillet et 4 août 2011 à Me B... pour lui faire part de l'intention de M. Jean Luc. X... d'exercer ce droit sont inopérants à cet égard, ayant été tout à la fois tardifs et non conformes aux exigences de l'article L.412-8 du code rural ; qu'enfin, les consorts X... ne sont pas davantage fondés à soutenir que le compromis serait caduc dès lors que le délai y étant prévu pour la réalisation de la vente par acte authentique n'a pas été respecté puisqu'ainsi que le leur opposé Mme A..., aucune des stipulations de ce compromis ne dispose que le dépassement du terme fixé pour la signature de cet acte authentique soit sanctionné par la caducité de la promesse de vente ; qu'en outre, et contrairement à ce que soutiennent aussi les consorts X..., il n'était pas non plus prévu que l'absence de levée des conditions suspensives stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur avant la date limite initialement fixée pour la signature de l'acte authentique de vente le 15 mars 2011, « rende automatiquement caduque la promesse de vente », étant rappelé que seul l'acquéreur pouvait en tout état de cause s'en prévaloir ; sur la nullité du compromis de vente invoquée par les consorts X..., que pour invoquer à titre subsidiaire la nullité du compromis de vente du 21 janvier 2011, les consorts X... soutiennent, comme en première instance, avoir été victimes de manoeuvres dolosives de la part de Mme A... et de l'oncle de celle-ci, M. Jean Paul Z..., qui selon eux, est intervenu comme intermédiaire pour cette vente, lesquels les ont faussement persuadés que M. Jean Luc. X... quant à la possibilité envisagée en janvier 2011, d'une location de terres de 18 ha sur le territoire de la commune d'[...] aient été fausses, alors qu'aux termes de ce courrier, la réalisation de cette location n'était conditionnée que par la capacité de M. Jean Luc X... à « prendre des engagements juridiques valables sans l'intervention au bail du représentant de (ses) créanciers » ; que les consorts X... n'établissent pas plus que cette intervention de M. Z... ait été provoquée par leur contractante, Mme A..., étant ici observé que dans son § « mise en relation », le compromis du 21 juillet 2011 énonce que « les parties déclarent n'avoir été mises en relation par aucun intermédiaire quel qu'il soit » « en vue de la présente opération » ; que le jugement entrepris ne peut donc qu'être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande de nullité de ce compromis ; que sur les demandes de Mme A..., les époux X..., vendeurs, et Mme A..., l'acquéreur, s'étant mis d'accord le 21 janvier 2011 sur la chose vendue et le prix, tandis que l'ensemble des conditions suspensives prévues au compromis s'est réalisé ou, s'agissant de celles expressément stipulées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, Mme A... n'entend pas se prévaloir de la non réalisation de l'une d'elles, il y a lieu en conséquence de constater que la vente est parfaite et que le compromis du 21 juillet 2011 vaut vente, de dire que Mme A... est propriétaire des parcelles y étant désignées, de lui donner acte de ce qu'elle tient le prix de l'immeuble à la disposition immédiate des vendeurs et de dire qu'à défaut de signature de l'acte authentique de vente en l'étude de Me B..., tel que prévu au compromis, dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, ce dernier vaudra acte authentique de vente ; que les époux X... s'étant refusés à régulariser l'acte authentique de vente en dépit des sommations, valant mise en demeure, leur ayant été délivrées les 8, 19, 26 et 27 juillet 2011, à la requête de Mme A..., cette dernière est en outre fondée à obtenir leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 28 600 € correspondant au montant de la clause pénale stipulée en tel cas par l'acte du 21 janvier 2011 ; que le jugement entrepris doit être réformé en ce sens ; qu'en revanche, M. Jean Luc X... s'étant, comme cela a déjà été dit pour la renonciation au droit de préemption seulement « engagé à résilier la location verbale dont il bénéficie sur les parcelles vendues » mais n'y ayant pas consenti expressément ni renoncé de façon ferme et définitive à son droit d'occupation à compter de la réalisation de la vente, il n'y a lieu de constater cette résiliation ni de constater cette résiliation ni d'ordonner son expulsion, ainsi que le sollicite également Mme A... ; 1 ) ALORS QUE le preneur qui bénéficie d'un droit de préemption ne peut renoncer utilement à ce droit qu'une fois adressée au preneur, par le notaire, la notification valant offre de vente à compter de laquelle le délai de deux mois commence à courir, et avant laquelle le droit de préemption n'étant pas né, le preneur ne peut renoncer par anticipation ; qu'en retenant, pour refuser de dire caduc le compromis de vente formé entre M. et Mme X... et Mme A..., que M. Jean Luc X..., preneur, ayant participé au compromis de vente, avait été informé des prix, charges et conditions de la vente, devait faire connaître aux vendeurs sa décision d'user de son droit de préemption, dans les deux mois de la signature de l'acte, même si cet acte ne mentionnait pas ce délai, et que son silence valait renonciation à son droit de préemption, la cour d'appel a, en statuant ainsi, violé les articles L 412-1, L 412-4 et L 412-8 du code rural ; 2 ) ALORS QUE à titre subsidiaire, les manoeuvres et mensonges émanant d'un contractant ou d'un tiers de connivence ou d'un représentant comme la dissimulation d'un fait déterminant pour l'autre ayant provoqué son consentement, entraînent la nullité de l'acte ; que dans leurs conclusions, les époux X... ont exposé que, pour aider financièrement leur fils, ils avaient été en contact avec M. Z..., aux fins de vendre les parcelles leur appartenant et exploitées par lui, mais à la seule condition que celui-ci puisse, en contrepartie des terres cédées, exploiter d'autres terres ; que M. Z... leur avait proposé, par courrier du 10 mai 2011, un acquéreur, dont il n'avait pas révélé le nom mais qui s'est révélé être sa propre nièce, leur avait fait signer une procuration en blanc et avait promis à leur fils d'exploiter des terres sur la commune d'[...], ce qui les avait conduits à accepter de signer le compromis de vente, cette contrepartie étant pour eux une condition déterminante mais s'étant révélée illusoire ; que la cour d'appel, pour refuser d'annuler le compromis pour manoeuvres dolosives, a nié la qualité d'intermédiaire de M. Z... et a douté de la fausseté des indications données par M. Z... sur les terres à exploiter, en dépit du défaut de réalisation des promesses émises ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu 1137 et 1138 du code civil). SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M et Mme X... et M. Jean Luc. X... de leurs demandes respectives en responsabilité formées contre M. B..., notaire, AUX MOTIFS QUE les consorts X... reprochent à Me B... d'avoir manqué envers eux à son devoir de conseil et d'information lui incombant, en ayant omis d'informer M. Jean Luc X... de ses droits en tant que preneur à bail rural, et des conséquences de la renonciation à son droit de préemption ; qu'ils lui font en particulier grief de n'avoir pas avant la signature de l'acte du 21 janvier 2011 informé M. Jean Luc. X... des conditions et délai dans lesquels il pouvait exercer son droit de préemption de sorte que celui-ci n'a pas été en mesure de comprendre la portée de son engagement ; qu'observant que M. Jean Luc X... perdait ses droits à paiement unique sans avoir été informé de la possibilité de les conserver et s'engageait à renoncer à son droit d'occupation sans aucune compensation, ils estiment que Me B... qui aurait dû « s'assurer de l'équilibre du contrat et notamment s'enquérir des conséquences de l'absence de mention » dans le compromis de vente de l'échange de terres voulu par celui-là, a manqué envers lui à son obligation de conseil ; qu'ils ajoutent que s'agissant de la renonciation de M. Jean Luc X... au droit de préemption, Me B... aurait dû solliciter « l'autorisation du représentant des créanciers » et « l'appréciation du juge commissaire » puisqu'il savait que M. Jean Luc X... était en redressement judiciaire ; qu'ils estiment qu'en raison de ces manquements, M. Jean Luc. X... n'a pu renoncer ni préempter valablement et a perdu son droit au bail, son indemnité de résiliation et ses droits à paiement unique, tandis qu'à l'égard de ses parents, les époux X... « la défaillance du notaire a pour conséquence directe la présente instance dans laquelle il leur est demandé la réitération de la vente outre une clause pénale de 28 600 € ; mais, que comme le lui oppose Me B..., M. Jean Luc n'établit pas la réalité des préjudices qu'il prétend avoir subis, en raison des fautes qu'il reproche à celui-là d'avoir commises, puisque la résiliation du bail n'étant pas constatée, il ne justifie pas de la perte d'une indemnité de résiliation dont il ne démontre pas qu'elle lui serait due, qu'il ne justifie pas davantage du montant des droits à paiement unique dont il invoque la perte ;que ses développements relatifs à sa renonciation au droit de préemption sont inopérants dès lors que, comme il le soutient, l'acte du 21 janvier ne constate pas un telle renonciation mais seulement l'engagement de le faire ; que s'agissant de la perte de chance d'avoir pu exercer ce droit s'il avait été informé par Me B... du délai pour le faire, ce préjudice apparaît purement hypothétique et donc non indemnisable, dès lors qu'il ne justifie d'aucune manière avoir disposé des ressources nécessaires pour régler le prix d'achat, étant en redressement judiciaire, et le produit de la vente devant permettre à ses parents de l'aider financièrement, ni avoir jamais sollicité même tardivement l'autorisation du juge commissaire à cette fin, et avoir eu une chance sérieuse de l'obtenir ; que dans ces conditions, et sans qu'il y ait même lieu d'apprécier si Me B... a ou non manqué à des obligations de conseil et d'information M. Jean Luc X... ne peut qu'être débouté de ses demandes d'indemnisation et de garantie formées contre le notaire ; que les époux X... ne démontrent pas non plus en quoi la réitération de la vente au prix fixé par l'acte du 21 juillet 2011 leur est préjudiciable, tandis que l'application de la clause pénale a pour origine leur refus injustifié de régulariser l'acte authentique de cette vente et non les manquements à des obligations de conseil et d'information qu'ils reprochent à Me B... d'avoir commis à l'égard de leur fils Jean Luc ; qu'ils doivent être également déboutés de leurs demandes d'indemnisation et de garantie formées à l'encontre de Me B... ; ALORS QUE le notaire instrumentaire est tenu d'assurer l'efficacité des actes auxquels il confère la forme authentique, et d'exécuter une obligation d'information et un devoir de conseil pouvait aller jusqu'à dissuader les parties de contracter dans le cas où l'opération à laquelle il prête son concours présente des risques ou des aléas auxquels il ne pourra pas parer par des mesures efficaces ; qu'en l'espèce, les époux X... et leur fils, preneur, ont conçu une opération juridique complexe associant de manière conjointe une vente, la renonciation à l'exercice du droit de préemption, la résiliation d'un bail rural et la formation d'un nouveau bail avec un tiers, éventuellement l'acquéreur des terres ; qu'en conférant la forme authentique à un compromis de vente comportant exclusivement l'engagement du preneur de renoncer à ses droits, M. B... a causé aux consorts X... un préjudice constitué par la perte d'une chance de ne pas contracter, outre l'obligation liée à la clause pénale qu'il a stipulée, et le préjudice lié à la perte de leurs qualités respectives de bailleur et de preneur quant aux parcelles cédées, outre le préjudice moral subi pour avoir été trompés ; qu'en refusant de retenir la responsabilité de M. B..., la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 (devenu 1231-1). Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour Mme A... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, déboutant Mme A... du surplus de ses demandes, refusé de constater la résiliation du bail rural consenti par M. et Mme Jean-Marie X... à M. Jean-Luc X... et d'ordonner l'expulsion de M. Jean-Luc X... et de tous occupants de son chef des terres vendues ; AUX MOTIFS QUE « M. Jean Luc X... s'étant, comme cela a déjà été dit pour la renonciation au droit de préemption, seulement "engagé à résilier la location verbale dont il bénéficie sur les parcelles vendues", mais n'y ayant pas consenti expressément ni renoncé de façon ferme et définitive à son droit d'occupation à compter de la réalisation de la vente, il n'y a lieu de constater cette résiliation ni d'ordonner son expulsion, ainsi que le sollicite également Mme A... ;» (arrêt p.7 in medio) 1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; que le compromis de vente d'immeuble du 21 janvier 2011 prévoit que « [a]ux présentes est à l'instant même intervenu Monsieur Jean-Luc X... sus nommé, lequel a déclaré s'engager à renoncer à son droit de préemption et à résilier la location verbale dont il bénéficie sur les parcelles vendues. Il s'engage en outre à intervenir lors de la régularisation définitive de la vente pour réitérer en tant que de besoin lesdites renonciation et résiliation » (prod., p.7) ; qu'en retenant, pour refuser de constater la résiliation du bail, que M. Jean-Luc X... n'avait pas consenti expressément à cette résiliation, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente d'immeuble, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe susvisé ; 2°) ALORS, en toute hypothèse, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'aux termes du compromis de vente d'immeuble du 21 janvier 2011 M. Jean-Luc X..., intervenant à l'acte, s'est engagé à résilier la location verbale dont il bénéficie sur les parcelles vendues à Mme A... et à intervenir lors de la régularisation définitive de la vente pour réitérer en tant que de besoin cette résiliation ; qu'en rejetant la demande de Mme A... tendant à ce que la résiliation du bail soit constatée, la cour d'appel, qui a refusé de reconnaître toute force obligatoire à cet engagement, a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3°) ALORS, toujours en toute hypothèse, QUE, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut forcer l'autre à l'exécution lorsque celle-ci est possible ; qu'en refusant – après avoir pourtant décidé que le compromis valait vente et dit que son arrêt vaudrait vente à défaut de signature de l'acte authentique de vente en l'étude du notaire dans un délai d'un mois – de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de M. Jean-Luc X... quand ce dernier, dans le compromis de vente du 21 janvier 2011, s'était « engagé à résilier la location verbale dont il bénéficie sur les parcelles vendues » et à intervenir lors de la régularisation définitive de la vente pour réitérer en tant que de besoin cette résiliation, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.