Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 octobre 2015, 14-15.663, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2015-10-14
Numéro d'affaire : 14-15663
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-02-13
Président : Mme Batut (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. et Mme X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Maud, MM. Y... et Z..., ès qualités, et la BNP Paribas Personal Finance ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 26 octobre 2007 par M. A..., notaire, la société Maud a vendu à M. et Mme X... (les acquéreurs), en l'état futur d'achèvement, et sous une garantie intrinsèque d'achèvement, un appartement et deux places de stationnement représentant divers lots d'un immeuble en copropriété ; que ces lots n'ayant pas été livrés dans les délais prévus, les acquéreurs ont agi en nullité de la vente et des contrats liés, et assigné le notaire en responsabilité afin qu'il garantisse le paiement de toutes sommes dues par le vendeur du fait de l'annulation du contrat principal ; que la nullité du contrat de vente et les restitutions consécutives ont été prononcées en sanction de l'irrégularité de l'attestation de fonds propres remise par le vendeur pour justifier de la garantie intrinsèque d'achèvement ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur la deuxième branche du même moyen : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande de garantie formée contre le notaire, l'arrêt, après avoir exactement énoncé que M. A... a engagé sa responsabilité en s'abstenant de vérifier que l'attestation de fonds propres émanait d'une banque ou d'un établissement financier habilité conformément aux prescriptions de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, retient qu'il n'est pas démontré que l'attestation litigieuse, établie par un expert-comptable qui présente des garanties de compétence suffisantes pour déterminer le montant des fonds propres dont disposait le vendeur, ait contenu des indications erronées et qu'ainsi, la preuve n'est pas apportée d'un lien causal entre la faute du notaire et la restitution du prix de vente qu'il lui est demandé de garantir, et laquelle n'est pas en soi un préjudice indemnisable ; Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure tout lien causal entre la faute du notaire, laquelle a directement contribué à l'annulation de la vente et, partant, à l'inefficacité de son acte, et la restitution consécutive du prix incombant au vendeur dont l'insolvabilité était alléguée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande tendant à la condamnation de M. A... à garantir la restitution du prix de vente, l'arrêt rendu le 13 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne M. A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A... et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à la condamnation de Maître A... à garantir les époux X... de toutes condamnations prononcées contre la société Maud ; AUX MOTIFS QUE « les époux X... critiquent le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner Maître Philippe A... à les garantir de toutes condamnations prononcées contre la SCCV Maud et la SAS Finaxiome. Les époux X..., au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil, reprochant à Maître Philippe A... d'avoir accepté l'attestation du cabinet d'expertise comptable justifiant de l'existence de fonds propres alors que selon eux, cette attestation « ne répondait pas plus aux exigences du texte » ; les dispositions de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation obligent que le montant des fonds propres soit justifié par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier. Or, en l'espèce, l'attestation prévue par ces dispositions, ayant été émise par un expert-comptable et non pas une banque ou un établissement financier, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu qu'en ne vérifiant pas que cette attestation était conforme à la réglementation en vigueur, Maître Philippe A... avait commis une faute engageant sa responsabilité. Mais, il n'est nullement démontré que l'attestation établie par l'expert-comptable, qui présente des garanties de compétence suffisantes pour déterminer le montant des fonds propres dont disposait la Sccv Maud, comportait des mentions erronées. Il s'en suit que Maître Philippe A... ne saurait être condamné à garantir les condamnations prononcées à l'encontre de la Sccv Maud, correspondant à la restitution du prix de vente du bien immobilier litigieux, faute pour les appelants d'établir que le manquement reproché à Maître Philippe A... ait un lien de causalité avec le préjudice allégué. Au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes formées à l'encontre de Maître Philippe A... » (arrêt pages 5 et 6) » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la responsabilité du notaire ; le notaire, rédacteur d'acte, est tenu d'assurer la validité et l'efficacité de cet acte. Cette obligation emporte celle de procéder aux vérifications et investigations nécessaires. En outre, le notaire doit éclairer les parties et attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient. En ne vérifiant pas que l'attestation remise par la Sccv Maud justifiant des fonds propres dont elle disposait au titre de la garantie intrinsèque d'achèvement était conforme aux dispositions légales et réglementaires imposées sous peine de nullité du contrat, Maître A... a commis une faute engageant sa responsabilité. Tout d'abord en ce qui concerne les demandes en garantie à l'encontre du notaire, ces dernières doivent s'analyser en des demandes tendant à voir engager sa responsabilité. En effet, en demandant que Maître A... soit condamné à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur profit à l'encontre de la Sccv Maud et de la société Finaxiome, les époux X... sollicitent implicitement mais nécessairement que Maître A... soit condamné à leur régler, à titre de réparation de leurs préjudices, les mêmes sommes que les condamnations prononcées à leur profit à l'encontre de la Sccv Maud et de la société Finaxiome. Il résulte de ce qui précède que la seule condamnation prononcée à l'encontre de la Sccv Maud au profit des époux X... consiste en la restitution du prix de vente versé. Néanmoins la restitution du prix de vente consécutive à l'annulation du contrat de vente, qui correspond à la contrepartie de la remise de la chose vendue, ne peut être mise qu'à la charge de celui auquel la chose est rendue et ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. En conséquence, la demande de réparation formée à ce titre par les époux X... sera rejetée » ; 1°) ALORS D'UNE PART QUE les restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat doivent être garanties par un notaire, qui a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de cet acte juridique, si elles s'avèrent impossibles à obtenir du contractant qui en est débiteur, en raison de son insolvabilité ; que les époux X... faisaient valoir devant la cour d'appel que le notaire devait indemniser le préjudice résultant de l'impossibilité de se voir restituer les sommes qu'ils avaient versées dans le cadre du contrat de vente, ayant été annulé, du fait de l'insolvabilité de la Sccv Maud (conclusions page 13) ; qu'en se bornant à énoncer que « la restitution du prix de vente consécutive à l'annulation du contrat de vente (¿) ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable », sans répondre à ce moyen péremptoire des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS D'AUTRE PART QUE les restitutions consécutives à l'annulation d'un contrat doivent être garanties par un notaire, qui a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de cet acte juridique, si elles s'avèrent impossibles à obtenir du contractant qui en est débiteur, en raison de son insolvabilité ; que la cour d'appel a prononcé la nullité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement aux motifs que l'attestation de fonds propres produite par le vendeur pour justifier de la garantie intrinsèque d'achèvement émanait d'un expert-comptable et non pas d'une banque ; que la cour d'appel a admis qu'en ne s'assurant pas de ce que cette attestation était conforme aux règles légales, le notaire avait commis une faute ; qu'en énonçant toutefois, pour considérer qu'il n'était pas établi que cette faute du notaire ait un lien de causalité avec le préjudice résultant de l'impossibilité pour les acquéreurs de se voir restituer les sommes versées au vendeur du fait de l'insolvabilité de ce dernier, qu'il « n'est nullement démontré que l'attestation établie par l'expert-comptable (¿) comportait des mentions erronées », circonstance qui n'était pas de nature à exclure l'existence d'un lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice allégué, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.