Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 décembre 2000, 97-20.758, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2000-12-20
Numéro d'affaire : 97-20758
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile) 1997-09-08, 1997-09-08
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° S 97-20.758 formé par Mme Maria Enriqueta Z..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 8 septembre 1997 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), au profit : 1 / de M. Jean-Marc X..., 2 / de M. Jean-Paul B..., tous deux demeurant ..., 3 / de la société A..., société à responsabilité limitée, ayant pour nom commercial Bar de l'Oubli, dont le siège est ..., 4 / M. Philippe Y..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° R 98-10.342 formé par M. Jean-Marc X..., en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de M. Jean-Paul B..., 2 / de Mme Maria Enriqueta Z..., 3 / de la société A..., 4 / de M. Philippe Y..., défendeurs à la cassation ; Sur le pourvoi n° S 97-20.758 : M. B... et la société A... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 2 septembre 1998, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Les demandeurs au pourvoi provoqué invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° R 98-10.342 : M. B..., Mme Z... et la société A... ont formé, par un mémoire déposé au greffe le 14 août 1998, un pourvoi incident contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 novembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Martin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Martin, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de Mme Z..., de M. B... et de la société A..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de M. X..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° S 97-20.758 et R 98-10.342 ; Donne acte à Mme Z... du désistement de son pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et à M. X... du désistement de son pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre MM. Y... et B... ; Sur le moyen unique du pourvoi n° S 97-20.758 et le premier moyen du pourvoi de M. B... et de la société A... provoqué par le pourvoi n° S 97-20.758, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 8 septembre 1997), que M. X... a consenti à Mme Z..., épouse séparée de biens de M. B..., un bail à construction d'un terrain sur lequel Mme Z... a édifié des locaux d'exploitation d'un café-bar, d'un restaurant et d'une boîte de nuit par la société A..., dont elle était gérante et M. B... co-gérant, et de deux boutiques louées à M. B... ; que M. X..., reprochant à Mme Z... de ne pas justifier de l'exécution de son obligation contractuelle d'assurer les constructions contre divers risques dès le début des travaux, l'a assignée aux fins de résiliation du bail à construction et expulsion de tous occupants de son chef, puis a appelé en cause devant la cour d'appel M. Nemegyei et la société Mori ; Attendu que Mme Z..., M. B... et la société A... font grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'ordonner l'expulsion de Mme Z... et tous occupants de son chef, à l'exception de la société A..., alors, selon le moyen : 1 / que le bail à construction se borne à imposer au preneur de faire assurer les constructions contre différents risques qu'il énumère ; que l'assurance souscrite par M. A... étant une assurance de chose couvrant l'immeuble en quelques mains dans lesquelles il se trouve, la cour d'appel ne pouvait estimer que le preneur n'avait pas satisfait à son obligation de faire assurer les constructions aux motifs qu'il n'était pas personnellement le souscripteur de la police, ce que le bail n'exigeait pas ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a dénaturé l'article X du bail ; 2 / qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 121 et suivants du Code des assurances ; 3 / que l'alinéa 4 de l'article X du bail à construction ne stipule nullement que la police fera "mention du bailleur" ainsi que des modalités d'affectation de l'indemnité d'assurance en cas de sinistre ; que ces stipulations figurant dans le bail à construction pouvaient parfaitement recevoir application quand bien même la police n'en aurait pas fait mention ; qu'en jugeant que la police d'assurance ne répondait pas aux exigences de l'article X dès lors qu'elle ne reproduisait pas ses stipulations, la cour d'appel en a dénaturé les termes et violé l'article 1134 du Code civil ; 4 / qu'une clause résolutoire n'est pas acquise si elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi ; que Mme Z... dénonçait les innombrables manoeuvres par lesquelles, dès l'origine du bail, M. X... a vainement tenté de rompre le contrat à son détriment ; que Mme Z... soutenait aussi qu'elle avait constamment exécuté le contrat de bonne foi, que l'immeuble dont il était question avait toujours été assuré et qu'il se trouvait en parfait état de conservation ; que faute d'avoir recherché si M. X... avait mis en oeuvre la clause résolutoire de bonne foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil ; 5 / que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que Mme Z... rappelait que l'alinéa 3 du bail à construction permettait à M. X... de souscrire toute assurance complémentaire s'il estimait que celle préalablement souscrite n'était pas satisfaisante et que dans cette hypothèse le montant des primes et frais occasionnés à cet effet seraient à la charge de Mme Z... ; qu'elle précisait encore que l'application de cette clause faisait obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire en raison de la production d'une police d'assurance qui serait jugée inadéquate par le bailleur ; que faute de s'être expliquée sur ce moyen, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la clause X du bail à construction prévoyait que le preneur était tenu d'assurer, dès le début des travaux et de maintenir assurées les constructions et que, pour garantir au bailleur l'exécution par le preneur de ses engagements, celui-ci déléguait à son profit le montant de toutes les indemnités qui pourraient lui être allouées en cas de sinistre et que ces indemnités seraient versées entre les mains d'un tiers séquestre, la cour d'appel, qui a retenu, sans dénaturation, que le contrat d'assurance souscrit par la société A..., étant établi au nom de celle-ci alors que le contrat de bail à construction prévoyait expressément une obligation de souscription personnelle et substantielle comme participant à l'équilibre économique du contrat par la cocontractante, Mme Z..., et ne faisant aucune référence au bailleur ni à l'obligation pour l'assureur de remettre les fonds à un séquestre, la conséquence étant qu'en cas de sinistre l'indemnité serait versée, dans l'ignorance du bailleur, au seul souscripteur connu, n'apparaissait pas conforme aux exigences du bail à construction, a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche quant à l'allégation de la mauvaise foi n'articulant aucun fait précis de nature à la caractériser ni de suivre Mme Z... dans le détail de son argumentation concernant la faculté pour le bailleur de contracter des polices complémentaires, que M. X... était fondé à invoquer le bénéfice de la clause résolutoire du bail à construction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident de Mme Z..., de M. B... et de la société A... au pourvoi n° R 98-10.342 et le second moyen du pourvoi de M. B... et de la société A... provoqué par le pourvoi n° S 97-20.758, réunis : Attendu que Mme Z..., M. B... et la société A... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande d'expulsion de Mme Z... et de tout occupant de son chef, alors, selon le moyen, qu'il résulte du bordereau de communication de pièces adressé par M. Eric C... à la SCP Morton-Nimar le 9 février 1994 que le bail commercial conclu entre Mme Z... et M. B..., en date des 15 et 20 décembre 1988, avait été régulièrement produit et communiqué aux débats, M. X... n'ayant jamais sollicité, en cause d'appel, une nouvelle communication de ce bail ; que les conclusions de M. B... faisaient en outre expressément référence à cette convention justifiant son occupation des lieux, de même que la "réponse à sommation de communiquer" visée par le greffier de la cour d'appel, qui se réfère expressément à la communication du 10 février 1994 ; que la cour d'appel ne pouvait donc, sans dénaturer les termes du litige, déclarer que le bail conclu entre Mme Z... et M. B... n'était pas produit ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 4 et 7 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que M. B..., dont la cour d'appel a constaté, sans modifier l'objet du litige, que l'intervention avait été demandée par M. X..., en considération de ce qu'il était un tiers irrégulièrement installé dans l'immeuble, pour que l'arrêt à intervenir lui soit déclaré opposable, ne s'est pas prévalu dans ses écritures d'un quelconque bail commercial conclu avec Mme Z... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi n° R 98-10.342 : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'expulsion de la société A..., alors, selon le moyen : 1 / que les substitués du preneur qui sont fondés à opposer au bailleur à l'échéance du bail à construction leur propriété commerciale en vertu de l'article VIII du contrat de bail à construction sont ceux auxquels le preneur a cédé ses droits en application de l'article VII dudit contrat et non ceux auxquels il a loué les constructions ; qu'ainsi en considérant que la société A... locataire des locaux construits par Mme Z..., preneur, pouvait demeurer dans les lieux en application de l'article VIII du contrat, nonobstant la résiliation du bail à construction, la cour d'appel a dénaturé les clauses précitées et violé l'article 1134 du Code civil ; 2 / que l'échéance du bail à construction au sens de l'article VIII du contrat s'entend de l'arrivée à son terme contractuel dudit bail et non d'une résiliation anticipée judiciairement constatée ; qu'ainsi en considérant que la société A... locataire de Mme Z... était fondée à opposer son bail à M. X..., nonobstant la résiliation du bail à construction par acquisition de la clause résolutoire au préjudice de Mme Z..., la cour d'appel a dénaturé ladite clause et violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'article VIII du contrat de bail à construction stipulait qu'il était expressément convenu entre les parties que le preneur ou ses substitués garderaient à l'échéance du bail la propriété commerciale pouvant exister pour l'exploitation de tous fonds de commerce nés dans les locaux objet du bail à construction, la cour d'appel en a déduit par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'interprétation des termes des articles VII et VIII du contrat rendait nécessaire, que M. X... ne pouvait obtenir l'expulsion de la société A..., exploitant dans les lieux un café-bar, un restaurant et une boîte de nuit ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne Mme Z... aux dépens des pourvois ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille.

Sommaire : (Sur le moyen unique) BAIL A CONSTRUCTION - Contrat de bail - Clause imposant au locataire de s'assurer contre les divers risques dès le début des travaux - Manquement - Effet.