Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 février 2018, 16-28.648, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-02-28
Numéro d'affaire : 16-28648
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2016-11-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Ghestin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 novembre 2016), que, le 14 avril 1997, le mandataire liquidateur de Mme X... a vendu à la société Cap d'Ail les lots d'un immeuble en copropriété occupés par M. et Mme X... ; que, le même jour, la société Cap d'Ail a vendu ces lots au fils et à la bru de M. et Mme X... par un acte sous seing privé précisant que l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard dans un délai de deux ans, que le transfert de propriété se produirait le jour de l'acte authentique et que les acquéreurs feraient leur affaire de la présence dans les lieux de M. et Mme X... ; que, la réitération de la vente n'étant pas intervenue, le 26 février 2010, la société Cap d'Ail a mis M. et Mme X... en demeure de quitter les lieux en soutenant qu'ils étaient occupants sans droit ni titre, puis les a assignés en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de refuser le sursis à statuer dans l'attente de l'issue de l'action intentée par leurs enfants aux fins d'obtenir la réitération forcée de la vente ; Mais attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire que la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la caducité de la promesse de vente, a dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de constater qu'ils sont sans droit ni titre, de les expulser et de les condamner à une indemnité d'occupation ; Mais attendu qu'ayant relevé, par des motifs non critiqués, que la volonté de la société Cap d'Ail de consentir à M. et Mme X... un prêt à usage ne ressortait d'aucun élément des actes souscrits le 14 avril 1997 et que le droit d'occupation de M. et Mme X... constituait une simple tolérance, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que les demandes de la société Cap d'Ail devaient être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR refusé d'ordonner le sursis à statuer sur l'action diligentée par la société Le Cap d'Ail contre les époux Antoine X... dans l'attente de l'issue de l'action menée par les époux Alain X..., fils et brue des premiers, tendant à contraindre cette société à réitérer par acte authentique la vente consentie le 14 avril 1997 à leur profit des lots en cause ; AUX MOTIFS QU'aucune des parties ne conteste la qualité à agir de la société Le Cap d'Ail en tant que propriétaire des lieux, le transfert de propriété au profit des enfants X... étant retardé entre acheteur et vendeur, selon les termes de l'acte consenti à leur profit, au jour de la signature de l'acte authentique « qui devra être signé dans un délai de deux ans de ce jour » ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer sur le sort de cet acte signé au profit des enfants X..., lequel aux termes de ses clauses ne confère aucun droit à leurs parents ; que les époux X... tirent leur droit d'occupation de l'acte d'acquisition de la société Cap d'Ail du 14 avril 1997, lequel indique que « l'acquéreur fera son affaire à l'entière décharge du vendeur de la présence dans les lieux de M. et Mme Antoine X... dont ces lots constituent la résidence principale » ; que pour se maintenir dans les lieux en dépit de la mise en demeure qui leur a été faite de les libérer, les époux soutiennent qu'ils occupent les lieux en vertu d'un prêt à usage que leur aurait consenti la société le Cap d'Ail dans l'acte d'achat du fait de l'engagement pris par leur fils et belle-fille d'acquérir les lieux suivant l'acte sous seing privé signé le même jour ; que cependant, la volonté de la SA Cap d'Ail de consentir un prêt à usage au bénéfice des époux X... ne ressort d'aucun élément écrit des actes souscrits le 14 avril 1997, la simple durée de l'occupation n'étant pas à elle seule la preuve suffisante de la volonté des parties en l'absence d'éléments de proximité susceptibles de les dispenser du recours de l'écrit contraire ou différent des actes signés exigé par les articles 1341 et 1347 du code civil pour la mise à disposition d'un bien dont la valeur était estimé à 500.000 francs ; qu'il en résulte que le droit d'occupation des époux X... ne constituait qu'une simple tolérance pendant le délai prévu pour l'achat de l'appartement par leurs enfants fixé au plus tard au 14 avril 1999 ; que même à supposer que la mise à disposition gratuite du logement pendant les dix années suivantes, détachées cette fois de toute connexion contractuelle, au-delà du 14 avril 1999, puisse être qualifiée de prêt à usage en raison de la durée de l'occupation et de l'acquittement des charges de copropriété par les époux X... à la suite des appels de fonds adressés par le syndic indifféremment à la société le Cap d'Ail ou à M. X..., ce prêt à usage aurait été alors en tout état de cause convenu sans terme et les propriétaires pouvaient donc y mettre fin à tout moment en respectant un délai raisonnable ; que les époux X... ne peuvent soutenir que ce prêt à usage leur aurait été consenti à titre viager, dès lors qu'il résulte du courrier de Maître Z... notaire qu'en début d'année 2001, ils avaient au contraire tenté une démarche auprès de la société Cap d'Ail pour racheter leur propre appartement avec les fonds issus de la reddition des comptes de la liquidation, ce qui contredit la thèse d'une mise à disposition gratuite du bien leur vie durant ; que le délai raisonnable pour quitter les lieux suite à la mise en demeure du 26 février 2010 était largement dépassé au jour de l'assignation du 14 octobre 2013 ; que l'expulsion de M. et Mme X... sera donc ordonnée par infirmation du jugement entrepris ; que l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à 2.500 € comme correspondant à la valeur locative du bien en non contredite par la partie adverse et sera payable, ainsi que le demande l'appelante à compter du premier jour du mois suivant la date de la signification du présent arrêt ; 1°) ALORS QUE si le juge dispose de la faculté arbitraire d'ordonner ou non un sursis à statuer jusqu'à la réalisation d'un événement déterminé, il expose sa décision à la censure de la Cour de Cassation lorsqu'elle repose sur un motif de droit erroné ; que pour refuser d'ordonner le sursis à statuer dans l'instance opposant la société le Cap d'Ail aux époux Antoine X... jusqu'à l'issue de l'action diligentée par les époux Alain X..., fils et brue des premiers, contre cette société tendant à obtenir la réitération forcée de la vente par acte authentique avec jouissance rétroactive à la date de la promesse de vente (14 avril 1997) des lots en cause au profit des époux Antoine X..., ce qui aurait pour effet de priver rétroactivement la société le Cap d'Ail de qualité et d'intérêt pour agir contre les époux Antoine X..., la cour d'appel a statué par un motif de droit erroné, tiré de ce qu'à défaut de réitération de la vente par acte authentique dans les deux ans de la promesse de vente, celle-ci était caduque ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 378 et suivants du code de procédure civile, ensemble l'article 1134 ancien du code civil et les articles 1583 et 1589 du code civil ; 2°) ALORS QUE la vente est parfaite dès la signature de la promesse de vente et l'absence de réitération de celle-ci par acte authentique dans le délai de deux ans stipulé par ladite promesse de vente ne peut entraîner sa caducité, lorsque ce délai fixé pour la signature de l'acte authentique n'était pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse de vente ; que la promesse de vente du 14 avril 1997 n'assortissait pas le délai prévu pour sa réitération par acte authentique de la sanction de sa caducité mais stipulait au contraire que la convention lie définitivement les parties et que le délai de deux ans marquait le point de départ de la possibilité pour une partie de contraindre judiciairement l'autre à réitérer la vente par acte authentique ; qu'en décidant que la promesse de vente était caduque, faute d'avoir été réitérée dans le délai de deux ans qui y était stipulé, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien du code civil, 1583 et 1589 du même code ; 3°) ALORS QUE la promesse de vente du 14 avril 1997 stipulait que l'acquéreur (les époux Alain X...) aura la jouissance rétroactive au jour de ladite promesse des lots en cause et devra faire son affaire personnelle de la situation locative et de l'occupation (par les époux Antoine X...) des biens vendus ; d'où il suit que l'action des époux Alain X... en réitération forcée par voie judiciaire de la vente par acte authentique privera rétroactivement la société le Cap d'Ail d'intérêt et de qualité pour agir contre les époux Antoine X... en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en énonçant néanmoins que le sort de cet acte signé au profit des enfants X... n'aurait pas d'effet sur l'action diligentée par la société contre les parents X..., la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil et les articles 122 et suivants du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que les époux Antoine X... sont occupants sans droit ni titre au-delà du 26 février 2010, ordonné leur expulsion dans un délai de deux mois de l'arrêt, de les avoir condamnés à payer une indemnité mensuelle d'occupation de 2 500 € à la société Le Cap d'Ail et à lui payer une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QU'aucune des parties ne conteste la qualité à agir de la société Le Cap d'Ail en tant que propriétaire des lieux, le transfert de propriété au profit des enfants X... étant retardé entre acheteur et vendeur, selon les termes de l'acte consenti à leur profit, au jour de la signature de l'acte authentique « qui devra être signé dans un délai de deux ans de ce jour » ; que dans ces conditions, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer sur le sort de cet acte signé au profit des enfants X..., lequel aux termes de ses clauses ne confère aucun droit à leurs parents ; que les époux X... tirent leur droit d'occupation de l'acte d'acquisition de la société Cap d'Ail du 14 avril 1997, lequel indique que « l'acquéreur fera son affaire à l'entière décharge du vendeur de la présence dans les lieux de M. et Mme Antoine X... dont ces lots constituent la résidence principale » ; que pour se maintenir dans les lieux en dépit de la mise en demeure qui leur a été faite de les libérer, les époux soutiennent qu'ils occupent les lieux en vertu d'un prêt à usage que leur aurait consenti la société le Cap d'Ail dans l'acte d'achat du fait de l'engagement pris par leur fils et belle-fille d'acquérir les lieux suivant l'acte sous seing privé signé le même jour ; que cependant, la volonté de la SA Cap d'Ail de consentir un prêt à usage au bénéfice des époux X... ne ressort d'aucun élément écrit des actes souscrits le 14 avril 1997, la simple durée de l'occupation n'étant pas à elle seule la preuve suffisante de la volonté des parties en l'absence d'éléments de proximité susceptibles de les dispenser du recours de l'écrit contraire ou différent des actes signés exigé par les articles 1341 et 1347 du code civil pour la mise à disposition d'un bien dont la valeur était estimé à 500.000 francs ; qu'il en résulte que le droit d'occupation des époux X... ne constituait qu'une simple tolérance pendant le délai prévu pour l'achat de l'appartement par leurs enfants fixé au plus tard au 14 avril 1999 ; que même à supposer que la mise à disposition gratuite du logement pendant les dix années suivantes, détachées cette fois de toute connexion contractuelle, au-delà du 14 avril 1999, puisse être qualifiée de prêt à usage en raison de la durée de l'occupation et de l'acquittement des charges de copropriété par les époux X... à la suite des appels de fonds adressés par le syndic indifféremment à la société le Cap d'Ail ou à M. X..., ce prêt à usage aurait été alors en tout état de cause convenu sans terme et les propriétaires pouvaient donc y mettre fin à tout moment en respectant un délai raisonnable ; que les époux X... ne peuvent soutenir que ce prêt à usage leur aurait été consenti à titre viager, dès lors qu'il résulte du courrier de Maître Z... notaire qu'en début d'année 2001, ils avaient au contraire tenté une démarche auprès de la société Cap d'Ail pour racheter leur propre appartement avec les fonds issus de la reddition des comptes de la liquidation, ce qui contredit la thèse d'une mise à disposition gratuite du bien leur vie durant ; que le délai raisonnable pour quitter les lieux suite à la mise en demeure du 26 février 2010 était largement dépassé au jour de l'assignation du 14 octobre 2013 ; que l'expulsion de M. et Mme X... sera donc ordonnée par infirmation du jugement entrepris ; que l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à 2.500 € comme correspondant à la valeur locative du bien en non contredite par la partie adverse et sera payable, ainsi que le demande l'appelante à compter du premier jour du mois suivant la date de la signification du présent arrêt ; 1°) ALORS QUE la vente est parfaite dès la signature de la promesse de vente matérialisant l'accord des parties sur la chose et sur le prix quoique le prix n'en ait pas encore été payé et que la propriété de la chose n'ait pas encore été transférée à l'acquéreur et l'absence de réitération de celle-ci par acte authentique dans le délai de deux ans stipulée par ladite promesse de vente ne peut entraîner sa caducité, sauf stipulation contraire dans l'acte ; que la promesse de vente conclue entre la société le Cap d'Ail et les enfants X... non seulement ne stipulait pas que le délai de réitération y stipulé était sanctionné par la caducité de la promesse vente mais au contraire que la convention lie définitivement les parties et que chacune d'elles pourrait contraindre judiciairement l'autre à réitérer la promesse de vente par acte authentique ; qu'en estimant néanmoins que le droit d'occupation des époux Antoine X... était limité au délai de deux ans prévu par l'achat (sic) de l'appartement par leurs enfants au plus tard le 14 avril 1999, et donc implicitement mais nécessairement que la promesse de vente était devenue caduque passée ce délai, la cour d'appel a violé les articles 1134 ancien, 1583 et 1589 du code civil ; 2°) ALORS QUE les conventions légalement formées font la loi des parties ;qu'il résulte de l'économie de la promesse de vente du 14 avril 1997 prévoyant que dès sa réitération par acte authentique, l'acquéreur (les enfants X...) aura la jouissance rétroactive à compter de la signature de la promesse et devra faire son affaire personnelle de l'occupation des biens vendus par les parents X... que ces derniers devraient bénéficier d'un droit d'occupation des lots en cause jusqu'à la réitération de la promesse de vente par acte authentique ; qu'en estimant que ce droit d'occupation des lots en cause par les parents X... était limité au délai de deux ans fixé par la promesse de vente pour la réitérer par acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien et les articles 1583 et 1589 du code civil.