Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 septembre 2018, 17-19.450, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-09-13
Numéro d'affaire : 17-19450
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2017-03-20
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Rousseau et Tapie

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 20 mars 2017), que,se prévalant de la nullité de plein droit du mandat de la société Habitat Confort Immobilier pour ne pas avoir ouvert de compte bancaire séparé au nom du syndicat dans le délai de trois mois suivant sa désignation en qualité de syndic, M. et Mme X..., copropriétaires, l'ont assignée en annulation de l'assemblée générale du 3 mars 2011 par elle convoquée et en indemnisation de leur préjudice ; Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire ; Mais attendu qu'ayant relevé que, bien que l'assemblée générale du 3 mars 2011 ait été annulée, il n'en demeurait pas moins que le syndic avait accompli des actes de gestion permettant au syndicat des copropriétaires de payer les factures et de faire les appels de fonds, la cour d'appel, qui n'a pas jugé que le syndic pouvait percevoir une rémunération au titre de son mandat annulé, en a souverainement déduit que M. et Mme X... ne justifiaient d'aucun préjudice ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à la société Habitat Confort Immobilier la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR, par confirmation du jugement, rejeté les demandes des époux X... tendant à la condamnation de la société Habitat Confort Immobilier à leur payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi et de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de les AVOIR condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « M. et Mme X... contestent le jugement en ce qu'il a rejeté leur demande à l'encontre de l'ancien syndic la société HCI d'une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier et moral subi ; qu'ils invoquent plusieurs fautes ; qu'ils sont copropriétaires, il leur appartient d'établir une faute personnelle de la société HCI, et d'en apporter la preuve et prouver un préjudice direct et personnel et un lien entre les deux ; qu'ils soutiennent que les fautes sont constituées par la non-ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans le délai de trois mois à compter de sa désignation, soit le 22 mai 2010, dès lors que le syndic n'en avait pas été dispensé par une délibération expresse ; que les premiers juges ont fait droit à cette demande en annulant l'assemblée générale du 3 mars 2011 car aucun compte n'avait été ouvert dans les trois mois de l'assemblée du 22 mai 2010 ; que l'intimée ne demande pas l'annulation du jugement sur ce point ; qu'ayant obtenu gain de cause sur ce point, les appelants ne justifient nullement d'un préjudice supplémentaire ; que, de plus, comme l'intimé l'indique, les assemblées générales de 2011, 2012 et 2013 n'ont pas voté l'ouverture d'un compte séparé ; que les appelants ajoutent que bien que le mandat ait été annulé, le syndic a continué à percevoir sa rémunération alors que normalement il ne le peut pas ; que l'intimée précise qu'il n'en résulte aucun grief pour les appelants et qu'au surplus, la jurisprudence indique que dans cette hypothèse, les honoraires restent dus ; que, bien que l'assemblée générale de mars 2011 ait été annulée, par le jugement de juin 2014, il n'en demeure pas moins que le syndic a accompli des actes de gestion permettant au syndicat des copropriétaires de payer les factures, de faire les appels de fonds et qu'en conséquence, les appelants ne subissent aucun préjudice de cette situation car ces actes demeurent » ; ET QUE « s'agissant du fait qu'en 2011, le syndic a fait voter des travaux de réfection de la cour aux frais du syndicat des copropriétaires alors que les constructeurs sont seuls responsables, et que le promoteur a été déclaré en liquidation judiciaire, cette décision n'est que la conséquence des désordres de cette cour et il pourrait être reproché au syndic de ne rien avoir fait ; que [les époux X...] soutiennent que le préjudice résulte du fait qu'ils ont payé 450 € de provision de frais d'expert, non remboursés mais aussi les frais de réfection de la cour ; que, comme l'intimée l'indique justement, l'appel de fonds de 2010, (pièce 43 des appelants), fait mention de la provision pour l'expertise et cette dernière a été remboursée en 2010 par trois chèques de 151 euros chacun en avril et août ; que, s'agissant des frais pour réparer la cour, les appelants comme l'intimé l'indique ne justifient pas de ce que des appels de fonds ont été envoyés et des sommes qui auraient été payées de façon non justifiées ; que, de plus, ces appels étaient valables tant que l'assemblée générale n'a pas été annulée ; qu'il leur appartient de demander la restitution au syndic de cette somme si des sommes ont été payées, et les travaux non faits ; qu'ils ne justifient pas d'un préjudice, des charges étant par ailleurs non payées et l'objet d'un contentieux entre les appelants et le syndicat des copropriétaires » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur la demande dirigée contre le syndic, outre l'absence d'ouverture de compte, à l'origine d'une convocation irrégulière à l'assemblée générale du 3 mars 2011, M. et Mme X... reprochent au syndic l'absence de désignation d'un conseil syndical, l'acceptation d'un mandat de la part d'un copropriétaire, la mauvaise rédaction des procès-verbaux d'assemblée générale et les fausses mentions, l'imputation dans les comptes de factures non justifiées ; qu'à l'exception du dernier, aucun de ces griefs n'est susceptible de leur causer un préjudice personnel ; qu'en toute hypothèse, ils ne le démontrent pas » ; 1°) ALORS QUE la règle d'ordre public selon laquelle le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable exclut la perception, par le syndic dont le mandat a été annulé, d'une rémunération au titre de la gestion des affaires du syndicat ou entérinée par ce dernier à l'occasion d'une approbation des comptes ou d'un quitus ; qu'en rejetant la demande des époux X..., motif pris de l'accomplissement par la société Habitat Confort Immobilier d'actes de gestion après l'annulation de son mandat, la cour d'appel a violé l'article 29 du décret du 17 mars 1967 ensemble l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 ; 2°) ALORS QUE le paiement d'une rémunération illicite constitue un préjudice ; qu'en rejetant la demande des époux X... motif pris que les époux X... n'avaient subi aucun préjudice, quand l'annulation du mandat de la société Habitat Confort Immobilier rendait de plein droit sa rémunération illicite et préjudiciable aux époux X... le versement de leur quote-part de cette rémunération, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'au soutien de leur demande tendant à la réparation du préjudice résultant de ce que les fonds avancés aux fins de l'expertise décidée par l'assemblée générale du 10 avril 2010 ne leur avaient pas été restitués en dépit de l'inaction de la copropriété, les époux X... produisaient l'appel de fonds adressé aux copropriétaires le 16 avril 2010 par le prédécesseur, bénévole, de la société Habitat Confort Immobilier, qui mentionne, pour le lot n° 7 leur appartenant, une quote-part d'un montant de 453 euros et un paiement à réaliser en trois échéances de 151 euros en avril, mai et juin ; qu'en retenant que l'appel de fonds constituant la pièce n° 43 des appelants mentionne un remboursement de l'appel de fond par trois chèques de 151 euros en avril et août, la cour d'appel a dénaturé l'appel de fonds du 16 avril 2010, en méconnaissance du principe sus-énoncé ; 4°) ALORS QUE l'inscription d'une somme au crédit d'un compte établit le paiement de la dette correspondante inscrite au débit du compte ou une créance du titulaire du compte à l'égard de celui avec lequel il est en compte ; qu'au soutien de leur demande tendant à la réparation du préjudice résultant de ce que les fonds avancés aux fins de l'expertise décidée par l'assemblée générale du 10 avril 2010 ne leur avaient pas été restitués en dépit de l'inaction de la copropriété, les époux X... produisaient un tableau récapitulatif des charges payées au titre de l'année 2010 constituant la pièce n° 43 du bordereau de production annexé à leur conclusion d'appel ; que ce tableau récapitulatif des charges payées au titre de l'année 2010, établi par les époux X... pour leur comptabilité personnelle, mentionne, au débit de leur compte, une avance pour expertise d'un montant de 453 euros due en vertu de l'assemblée générale extraordinaire du 10 avril 2010 et, au crédit de leur compte, trois règlements par chèques numérotés pour trois montants de 151 euros, les 28 avril et 2 août 2010 ; qu'en retenant que « l'appel de fonds 2010, (pièce 43 des appelants) fait mention de la provision pour expertise et cette dernière a été remboursée en 2010 par trois chèques de 151 euros chacun en avril et août », quand il résultait sans ambiguïté aucune de l'inscription des trois chèques de 151 euros au crédit de leur compte de copropriétaire en face de l'avance pour expertise de 453 euros inscrite au débit du même compte qu'elle réalisait le paiement de l'avance pour expertise réclamée par le syndicat des copropriétaires ou constatait leur créance à son égard mais ne pouvait aucunement être la constatation d'un remboursement du syndicat des copropriétaires aux époux X..., la cour d'appel a dénaturé cette pièce, en violation de l'obligation qu'a le juge de ne pas dénaturé l'écrit qui lui est soumis.