Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 31 mai 2011, 10-18.311, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2011-05-31
Numéro d'affaire : 10-18311
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Dijon, 2010-03-23
Président : Mme Favre (président)
Avocats : SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Masse-Dessen et Thouvenin

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant tant sur le pourvoi principal formé par M. et Mme X...- B... que sur le pourvoi incident relevé par M. Y... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 23 mars 2010), que M. et Mme X...- B... (les preneurs), mis en liquidation judiciaire par jugement du 19 octobre 1998, sont locataires, en vertu d'un bail consenti par la société civile immobilière Domaine du Foing, d'un ensemble immobilier qui constitue leur logement ; que ce bail stipulait, en cas de vente volontaire ou forcée de l'immeuble, un pacte de préférence au bénéfice des preneurs avec faculté de substitution ; que l'immeuble ayant fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière, les preneurs, agissant seuls, ont demandé que leur droit de préférence, auquel leur liquidateur avait renoncé, soit purgé et qu'il soit fait mention du bail dans le cahier des charges ; qu'un jugement du 13 juin 2007 a accueilli cette dernière demande, mais déclaré irrecevable celle relative au pacte de préférence ; que l'ensemble immobilier a été adjugé à M. Y..., qui a assigné les preneurs en résiliation du bail pour non paiement des loyers ; que les preneurs se sont opposés à cette demande en faisant valoir que M. Y... n'avait pas de droit à leur opposer sur l'immeuble et que les loyers avaient été payés d'avance ; Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu que les preneurs font grief à l'arrêt d'avoir jugé qu'ils n'étaient pas fondés à exercer leur droit contractuel de préférence avec faculté de substitution, alors, selon le moyen : 1°/ que, tout comme le bail d'habitation lui-même, le droit de préférence y stipulé, dont le but est de protéger le preneur contre l'éviction de son logement en lui permettant d'en devenir propriétaire, est, au même titre que le droit de préemption visé à l'article 10- I-e de la loi du 31 décembre 1975, un droit exclusivement attaché à la personne ; qu'en déclarant que le droit de préférence, y compris la faculté de se substituer un tiers, stipulé dans le bail d'habitation conclu par les preneurs seuls le 17 mai 2003, à une époque où ils étaient déjà en liquidation judiciaire depuis un jugement du 19 octobre 1998, était d'ordre patrimonial de sorte que le liquidateur judiciaire, lequel ne s'était pas opposé à la conclusion du contrat, avait pu, avant même l'adjudication, y renoncer, la cour d'appel a violé l'article 152 de la loi du 25 janvier 1985 alors applicable, devenu L. 622-9 puis L. 641-9 du code de commerce ; 2°/ que la stipulation selon laquelle, en cas de vente forcée, le droit de préférence et la faculté de substitution devaient être préalablement purgés pour que la vente forcée fût définitive et opposable au preneur ne pouvait en aucun cas signifier que ce droit de préférence devait être purgé avant l'adjudication, ce qui était juridiquement impossible puisque, avant l'adjudication, le prix n'en était pas connu, de sorte que le preneur bénéficiaire dudit droit n'était pas en mesure de l'exercer ; qu'en déclarant que les preneurs, qui avaient déposé un dire pour solliciter qu'il fût jugé que M. Z..., en sa qualité de liquidateur de la bailleresse devrait justifier préalablement à la vente de la purge de la clause contractuelle de droit de préférence, ne pouvaient sérieusement soutenir que cette purge ne pouvait intervenir que postérieurement à celle-ci, refusant par là même d'appliquer la stipulation contractuelle qui précisait que c'était seulement pour que la vente fût opposable au preneur que le droit de préférence devra être purgé par l'adjudicataire lui-même, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 3°/ que la chose jugée suppose une identité de parties ; que, à partir du moment où les preneurs n'étaient pas parties au jugement du 12 juin 2007 opposant exclusivement la bailleresse à son mandataire judiciaire, en présence d'une caisse de crédit agricole, il importait peu que le tribunal, au vu d'un courrier que le liquidateur lui aurait antérieurement adressé, eût constaté que le même mandataire, ès qualités de liquidateur judiciaire des preneurs, avait déclaré ne pas vouloir faire usage du droit de préférence prévu au bail à leur profit ni se faire substituer par un tiers dans ce droit, de sorte qu'en déclarant que le mandataire judiciaire, qui avait seul qualité pour ce faire, avait renoncé à l'exercice du droit de préférence ainsi que cela avait été constaté par le jugement du 12 juin 2007, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ; 4°/ que l'autorité de chose jugée n'est attachée qu'au dispositif et non aux motifs ; que le jugement du 13 juin 2007 qui opposait les preneurs à la bailleresse, représentée par son liquidateur judiciaire, s'était borné, dans son dispositif, à déclarer les preneurs irrecevables en leur dire, à ordonner l'annexion au cahier des charges du bail d'habitation du 17 mai 2003 et de ses annexes, et avait dit n'y avoir lieu à renvoi de la vente ni à sursis à l'adjudication ; qu'en décidant que, le droit de préférence litigieux ayant un caractère exclusivement patrimonial ainsi que cela avait été jugé le 13 juin 2007, et leur liquidateur, qui avait seul qualité pour ce faire, ayant renoncé à son exercice comme cela avait été constaté par le jugement du 12 juin 2007, les preneurs ne pouvaient plus s'en prévaloir, la cour d'appel a derechef violé l'article 1351 du code civil ; Mais attendu que si le droit qu'un locataire tient, en cas de vente du bien loué, du pacte de préférence inséré dans le bail, ainsi que la faculté de se substituer un tiers dans l'exercice de ce droit lui sont personnels et échappent au dessaisissement, l'arrêt retient aussi que le jugement du 13 juin 2007 décide que ces droits ont un caractère exclusivement patrimonial et que les preneurs, en liquidation judiciaire, ne peuvent s'en prévaloir ; que par ce seul motif, tiré de la chose définitivement jugée par une décision déclarant irrecevable dans son dispositif le dire des preneurs tendant à leur permettre d'exercer, au lieu et place du liquidateur, les droits précités, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ; Sur le second moyen du même pourvoi : Attendu que les preneurs font encore grief à l'arrêt d'avoir jugé qu'ils n'étaient pas, non plus, fondés à se substituer à l'adjudicataire en application du droit de préemption institué en faveur des locataires ou occupants de bonne foi par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dans sa rédaction résultant de la loi du 13 décembre 2000, alors, selon le moyen : 1°/ que les droits édictés pour la protection de certaines catégories de personnes par des dispositions d'ordre public sont exclusivement attachés à la personne que le législateur a entendu protéger et ne peuvent en conséquence être exercés par son liquidateur si elle n'est pas frappée d'incapacité, que tel est le cas du droit de substitution ou de préemption prévu à l'article 10, I et II, de la loi du 31 décembre 1975 dont l'objectif est de protéger le locataire contre l'éviction du logement qu'il occupe avec sa famille ; qu'en décidant que la procédure collective des preneurs n'ayant été clôturée que le 15 juillet 2008, ils étaient en toute hypothèse sans qualité, par l'effet du dessaisissement, pour exercer le droit de nature exclusivement patrimoniale que l'article 10, I et II, de la loi du 31 décembre 1075 conférait au locataire en cas de vente après division, la cour d'appel a violé ces dispositions ainsi que l'article 152 de la loi du 25 janvier 185, devenu L. 622-9 puis L. 641-9 du code de commerce ; 2°/ que les preneurs faisaient valoir que le bien vendu judiciairement comportait plusieurs bâtiments, dont une maison de gardien qui ne faisait pas partie de la location, ainsi que cela a été constaté par l'arrêt attaqué, que ces deux bâtiments avaient été vendus en un seul lot, que leur liquidateur, qui avait connaissance du bail et de ses annexes, ne pouvait, en sa qualité de professionnel du droit, ignorer le caractère d'ordre public de protection du droit de substitution prévu par la loi du 31 décembre 1975, qu'il aurait dû faire modifier le cahier des charges pour que la vente eût lieu en plusieurs lots, qu'il s'était ainsi rendu coupable d'une véritable fraude à la loi au préjudice des droits des preneurs ; qu'en se bornant à affirmer que les preneurs ne démontraient aucune fraude à la loi, sans examiner leurs écritures soutenant qu'elle avait consisté, pour leur liquidateur, qui était aussi celui de la partie saisie, à ne pas avoir exigé que la vente eût lieu en plusieurs lots puisqu'une partie de la propriété n'était pas louée, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant que le 16 mars 2008, le greffier avait fait connaître aux preneurs qu'ils pouvaient se substituer à l'adjudicataire mais que la date de réception de ce courrier était ignorée, que les exposants avaient adressé une lettre recommandée avec accusé de réception manifestant leur volonté de se substituer à l'adjudicataire mais que la date d'expédition de cet autre courrier était ignorée de sorte qu'il n'était pas établi que la réponse des preneurs eût été apportée dans le délai prévu, quand un tel moyen n'avait nullement été invoqué par l'adjudicataire qui ne concluait d'ailleurs pas à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il lui était favorable, et qui, en outre, admettait avoir eu connaissance dudit courrier adressé par les preneurs au greffe et indiquait que, précisément, au vu de ce courrier, il leur avait dès le 6 mai 2008 fait sommation de payer les loyers, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du code de procédure civile ; Mais attendu que si le droit qu'un locataire tient, en cas d'adjudication du bien loué, de se substituer à l'adjudicataire, à défaut de convocation à la vente, lui est personnel et échappe au dessaisissement, l'arrêt énonce aussi que ce droit ne peut s'exercer, selon l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, qu'à l'occasion d'une vente de locaux d'habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots ; que, répondant aux conclusions évoquées par la deuxième branche, la cour d'appel a retenu, pour écarter la fraude alléguée, que le bail litigieux portait, sans distinction, sur l'ensemble immobilier, lequel avait été vendu non divisé, de sorte que les preneurs ne pouvaient invoquer le droit de substitution institué par le texte précité ; que par ce seul motif, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ; Et sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande de résiliation du bail, alors, selon le moyen : 1°/ que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; qu'en énonçant que la preuve du paiement à l'avance de l'intégralité des loyers dus pour une période de neuf ans résultait de l'acte intitulé " protocole " portant la date du 29 mars 2004, conclu entre d'une part, M. et Mme A..., et, d'autre part, M. et Mme X...- B... aux termes duquel " le locataire verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît, la somme de 125 000 francs suisses " lorsque ce seul acte, signé de M. et Mme X...- B..., ne pouvait lui-même constituer une preuve du paiement de la somme susvisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil ; 2°/ que la preuve du paiement des loyers incombe au locataire ; qu'en énonçant que la preuve du règlement à l'avance de neuf ans de loyers résultait de ce que les locataires avaient convenu avec les bailleurs d'une telle modalité de règlement des loyers sans constater que les bailleurs avaient donné quittance aux locataires de ce que l'intégralité des loyers dus avaient été acquittés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 1728 du code civil ; 3°/ que la preuve du paiement des loyers incombe au locataire ; qu'en énonçant que la preuve du paiement d'avance de l'intégralité des loyers dus de 2003 à 2012 résultait de l'attestation non datée établie par la société Finances participations associés Sa, qui n'avait aucunement la qualité de preneur, aux termes de laquelle cette société avait procédé à des versements et virements d'un montant total de " 125 000 francs " sans qu'il soit justifié du nom du bénéficiaire ni d'un quelconque document comptable ou bancaire justifiant de la réalité de ces opérations, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1728 du code civil ; 4°/ que dans ses conclusions demeurées sans réponse, M. Y... avait fait valoir que " les feuilles volantes " établies par une société tierce au contrat de bail étaient dépourvues de toute force probante tout comme était dépourvue de force probante la mention manuscrite émanant de Mme Renée A... et non de la SCI du Foing, bailleur, aux termes de laquelle celle-ci reconnaissait avoir reçu paiement de la somme de 125 000 francs suisses de la part de la société Finances participations associés, tiers à la convention de bail ; qu'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°/ qu'à titre subsidiaire il incombe à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve ; qu'en énonçant qu'il incombait à M. Y... de justifier de la réalité des versements ayant trait au règlement à l'avance des loyers pour une période de neuf années lorsqu'il incombait aux locataires, les époux X...- B..., de justifier de la réalité du versement de la somme de 125 000 francs suisses au profit de la SCI Domaine du Foing, la cour d'appel a violé de nouveau l'article 1315 du code civil ; Mais attendu que l'arrêt, qui retient que la quittance délivrée par la société bailleresse fait foi du paiement effectif d'avance de la totalité des loyers jusqu'au terme du bail sans que le nouveau bailleur rapporte la preuve, à sa charge, que cette quittance n'a pas de valeur libératoire, n'encourt aucun des griefs du moyen ; que celui-ci n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois tant principal qu'incident ; Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour M. et Mme X...- B.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné des locataires (M. et Mme X... B..., les exposants) de leur demande tendant à se voir déclarer fondés à exercer leur droit de préférence avec faculté de substitution, stipulé au bail en cas de vente forcée, à l'encontre de l'adjudicataire (M. Y...) des locaux loués ; AUX MOTIFS QUE le bail stipulait que, dans l'hypothèse où le bailleur mettrait en vente les lieux loués, le preneur bénéficierait d'un droit de préférence, cette stipulation s'appliquant en cas de vente volontaire comme en cours d'appel de vente forcée ; qu'en ce dernier cas, le droit de préférence et la faculté de substitution devaient être préalablement purgés pour que la vente forcée fût définitive et opposable aux preneurs ; que les exposants, qui avaient eux-mêmes déposé un dire pour solliciter qu'il fût jugé que Me Z..., ès qualités de liquidateur de la SCI DOMAINE DU FOIN, devait justifier préalablement à la vente de la purge de la clause contractuelle de droit de préférence, ne pouvaient sérieusement soutenir que cette purge ne pouvait intervenir que postérieurement à celle-ci ; qu'en application de l'article L. 641-9 du code de commerce, les preneurs étaient dessaisis de l'administration de leurs biens, antérieurement à la vente, par l'effet du jugement de liquidation judiciaire du 19 octobre 1998, cette situation s'étant poursuivie jusqu'au jugement de clôture du 15 juillet 2008 ; que, le droit de préférence litigieux ayant un caractère exclusivement patrimonial ainsi qu'il en avait été jugé le 13 juin 2007 et Me Z..., leur liquidateur, qui avait seul qualité pour ce faire, ayant renoncé à son exercice ainsi que cela avait été constaté par le jugement du 12 juin 2007, les exposants ne pouvaient plus s'en prévaloir ; ALORS QUE, d'une part, tout comme le bail d'habitation lui-même, le droit de préférence y stipulé, dont le but est de protéger le preneur contre l'éviction de son logement en lui permettant d'en devenir propriétaire, est, au même titre que le droit de préemption visé à l'article 10- I-e de la loi du 31 décembre 1975, un droit exclusivement attaché à la personne ; qu'en déclarant que le droit de préférence, y compris la faculté de se substituer un tiers, stipulé dans le bail d'habitation conclu par les preneurs seuls le 17 mai 2003, à une époque où ils étaient déjà en liquidation judiciaire depuis un jugement du 19 octobre 1998, était d'ordre patrimonial de sorte que le liquidateur judiciaire, lequel ne s'était pas opposé à la conclusion du contrat, avait pu, avant même l'adjudication, y renoncer, la cour d'appel a violé l'article 152 de la loi du 25 janvier 1985 alors applicable, devenu L. 622-9 puis L. 641-9 du code de commerce ; ALORS QUE, de deuxième part, la stipulation selon laquelle, en cas de vente forcée, le droit de préférence et la faculté de substitution devaient être préalablement purgés pour que la vente forcée fût définitive et opposable au preneur ne pouvait en aucun cas signifier que ce droit de préférence devait être purgé avant l'adjudication, ce qui était juridiquement impossible puisque, avant l'adjudication, le prix n'en était pas connu, de sorte que le preneur bénéficiaire dudit droit n'était pas en mesure de l'exercer ; qu'en déclarant que les exposants, qui avaient déposé un dire pour solliciter qu'il fût jugé que Me Z... ès qualités de liquidateur de la bailleresse devrait justifier préalablement à la vente de la purge de la clause contractuelle de droit de préférence, ne pouvaient sérieusement soutenir que cette purge ne pouvait intervenir que postérieurement à celle-ci, refusant par là même d'appliquer la stipulation contractuelle qui précisait que c'était seulement pour que la vente fût opposable au preneur que le droit de préférence devra être purgé par l'adjudicataire lui-même, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, de troisième part, la chose jugée suppose une identité de parties ; que, à partir du moment où les exposants n'étaient pas parties au jugement du 12 juin 2007 opposant exclusivement la bailleresse à son mandataire judiciaire, en présence d'une caisse de crédit agricole, il importait peu que le tribunal, au vu d'un courrier que le liquidateur lui aurait antérieurement adressé, eût constaté que le même mandataire, ès qualités de liquidateur judiciaire des preneurs, avait déclaré ne pas vouloir faire usage du droit de préférence prévu au bail à leur profit ni se faire substituer par un tiers dans ce droit, de sorte qu'en déclarant que le mandataire judiciaire, qui avait seul qualité pour ce faire, avait renoncé à l'exercice du droit de préférence ainsi que cela avait été constaté par le jugement du 12 juin 2007, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ; ALORS QUE, enfin, l'autorité de chose jugée n'est attachée qu'au dispositif et non aux motifs ; que le jugement du 13 juin 2007 qui opposait les exposants à la bailleresse, représentée par son liquidateur judiciaire, s'était borné, dans son dispositif, à déclarer les preneurs irrecevables en leur dire, à ordonner l'annexion au cahier des charges du bail d'habitation du 17 mai 2003 et de ses annexes, et avait dit n'y avoir lieu à renvoi de la vente ni à sursis à l'adjudication ; qu'en décidant que, le droit de préférence litigieux ayant un caractère exclusivement patrimonial ainsi que cela avait été jugé le 13 juin 2007, et leur liquidateur, qui avait seul qualité pour ce faire, ayant renoncé à son exercice comme cela avait été constaté par le jugement du 12 juin 2007, les exposants ne pouvaient plus s'en prévaloir, la cour d'appel a derechef violé l'article 1351 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des locataires (M. et Mme X... B..., les exposants), titulaires d'un bail d'habitation dont les locaux avaient été vendus par adjudication sur poursuite d'un créancier de la bailleresse, de leur demande dirigée contre l'adjudicataire (M. Y...) tendant à voir juger qu'ils étaient fondés à exercer leur droit de substitution ou préemption édicté par l'article 10, I et II, de la loi d'ordre public du 31 décembre 1975 ; AUX MOTIFS QUE, en application de l'article 10- I, de la loi du 31 décembre 1975, préalablement à la conclusion de toute vente, d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'immeuble par lots, le bailleur devait faire connaître par lettre recommandée à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupait ; qu'en application de l'article 10- II, lorsque la vente avait lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l'occupant de bonne foi devait y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication, qu'à défaut de convocation, le locataire ou occupant de bonne foi pouvait pendant le délai d'un mois, à compter de la date où il aurait eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire ; qu'en son paragraphe III, l'article 10 ne s'appliquait pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ; que les exposants soutenaient que la vente portait sur deux bâtiments dont un seul leur était loué, la maison de gardien n'étant pas incluse dans le bail, de sorte que l'exclusion prévue par le texte n'avait pas à s'appliquer ; que, cependant, force était de constater que, s'il ne citait pas la maison de gardien parmi les biens loués, le bail indiquait qu'il portait sur la propriété du Foin, d'une contenance d'environ 6 ha 99 a 57 ca ; que c'était bien cet immeuble non divisé qui avait été vendu ; que, dès lors, les preneurs, qui ne démontraient aucune fraude à la loi, ne pouvaient se prévaloir de ces dispositions législatives pour contester la qualité de propriétaire de M. Y..., observation étant faite que leur procédure collective n'ayant été clôturée que le 15 juillet 2008, ils étaient en toute hypothèse sans qualité, par l'effet du dessaisissement, pour exercer le droit de nature exclusivement patrimonial qu'elles conféraient au locataire en cas de vente après division (arrêt attaqué, p. 6, alinéas 1 à 5) ; que les exposants justifiaient que, le 26 mars 2008, le greffier du tribunal de grande instance de CHALON SUR SAONE leur avait fait connaître l'adjudication sur folle enchère à l'audience du 11 mars 2008 moyennant la somme de 461. 000 , leur indiquant la possibilité de se substituer à l'adjudicataire par déclaration au greffe adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ; que la date de réception de ce courrier par les exposants était ignorée ; que, par courrier recommandé avec accusé de réception, ceux-ci avaient manifesté au greffe du service des ventes aux enchères leur volonté de se substituer à l'adjudicataire aux prix et conditions de l'adjudication ; que la date d'expédition de ce courrier était ignorée, seule une copie de l'avis d'expédition étant produite, qui ne permettait pas de connaître la date ; qu'il n'était pas établi que la réponse des preneurs eût été apportée dans le délai prévu (jugement entrepris, p. 4, dernier alinéa) ; ALORS QUE, de première part, les droits édictés pour la protection de certaines catégories de personnes par des dispositions d'ordre public sont exclusivement attachés à la personne que le législateur a entendu protéger et ne peuvent en conséquence être exercés par son liquidateur si elle n'est pas frappée d'incapacité, que tel est le cas du droit de substitution ou de préemption prévu à l'article 10, I et II, de la loi du 31 décembre 1975 dont l'objectif est de protéger le locataire contre l'éviction du logement qu'il occupe avec sa famille ; qu'en décidant que la procédure collective des preneurs n'ayant été clôturée que le 15 juillet 2008, ils étaient en toute hypothèse sans qualité, par l'effet du dessaisissement, pour exercer le droit de nature exclusivement patrimoniale que l'article 10, I et II, de la loi du 31 décembre 1075 conférait au locataire en cas de vente après division, la cour d'appel a violé ces dispositions ainsi que l'article 152 de la loi du 25 janvier 185, devenu L. 622-9 puis L. 641-9 du code de commerce ; ALORS QUE, de deuxième part, les exposants faisaient valoir (v. leurs conclusions signifiées le 21 janvier 2010, p. 11) que le bien vendu judiciairement comportait plusieurs bâtiments, dont une maison de gardien qui ne faisait pas partie de la location, ainsi que cela a été constaté par l'arrêt attaqué, que ces deux bâtiments avaient été vendus en un seul lot, que leur liquidateur, qui avait connaissance du bail et de ses annexes, ne pouvait, en sa qualité de professionnel du droit, ignorer le caractère d'ordre public de protection du droit de substitution prévu par la loi du 31 décembre 1975, qu'il aurait dû faire modifier le cahier des charges pour que la vente eût lieu en plusieurs lots, qu'il s'était ainsi rendu coupable d'une véritable fraude à la loi au préjudice des droits des preneurs ; qu'en se bornant à affirmer que les exposants ne démontraient aucune fraude à la loi, sans examiner leurs écritures soutenant qu'elle avait consisté, pour leur liquidateur, qui était aussi celui de la partie saisie, à ne pas avoir exigé que la vente eût lieu en plusieurs lots puisqu'une partie de la propriété n'était pas louée, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, enfin, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant que le 16 mars 2008, le greffier avait fait connaître aux exposants qu'ils pouvaient se substituer à l'adjudicataire mais que la date de réception de ce courrier était ignorée, que les exposants avaient adressé une lettre recommandée avec accusé de réception manifestant leur volonté de se substituer à l'adjudicataire mais que la date d'expédition de cet autre courrier était ignorée de sorte qu'il n'était pas établi que la réponse des preneurs eût été apportée dans le délai prévu, quand un tel moyen n'avait nullement été invoqué par l'adjudicataire qui ne concluait d'ailleurs pas à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il lui était favorable, et qui, en outre, admettait avoir eu connaissance dudit courrier adressé par les exposants au greffe et indiquait que, précisément, au vu de ce courrier, il leur avait dès le 6 mai 2008 fait sommation de payer les loyers, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction en violation de l'article 16 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. Y.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Y... de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de M. et Mme X...- B... et de les voir condamner au paiement des sommes dues au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation, puis d'avoir condamné en conséquence M. Y... en sa qualité de bailleur à terminer les travaux entrepris dans les lieux, ceci sous astreinte, Aux motifs propres que le cahier des charges stipule sous un article 4 intitulé « locations fermages » que « l'adjudicataire devra maintenir et exécuter les baux à loyers qui ont été consentis par le saisi toutes contestations avec les locataires lui demeureront personnelles » et que « l'adjudicataire tiendra compte, en sus et sans diminution de son prix, aux différents locataires ou fermiers, des dépôts de garantie ou des loyers qu'ils justifieront avoir constitués ou versés d'avance s'ils ont été déclarés dans le cahier des charges ou dans un dire, trois jours avant l'adjudication » ; que par dire déposé le 22 juin 2007, M. et Mme X...- B... ont sollicité l'annexion au cahier des charges « du paiement complet des loyers jusqu'au terme du bail », demande à laquelle il a été fait droit par le jugement d'adjudication en date du 26 juin 2007 ; que si M. Y... conteste à juste titre que l'annexion de ce dire au cahier des charges ait eu pour effet de le priver de la possibilité de contester ultérieurement la réalité de ce paiement, dès lors qu'il n'a pas été constaté par le juge de l'exécution, M. et Mme X...- B... produisent aux débats un protocole en date du 29 mars 2004 aux termes duquel il est constaté qu'ils versent à leur bailleur, qui leur en donne quittance, 125. 000 F suisses pour solde de tous les loyers échus et à échoir jusqu'à l'échéance du bail ; que faute pour lui d'établir que cette quittance ne reflète pas la réalité, ainsi que l'a considéré justement le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte, il ne démontre pas les défauts de paiement qu'il allègue, Et aux motifs adoptés des premiers juges que M. Y... Philippe expose que la preuve du paiement des loyers n'a pas été rapportée ; que la preuve du paiement du loyer incombe au locataire ; qu'elle peut être rapportée par tout moyen, essentiellement par la quittance délivre par le bailleur ; que par acte sous seing privé portant la date du 29 mars 2004 un protocole a été conclu entre les représentants légaux de la Sci Domaine du Foing, bailleur, et M. Benoît X...- B..., en qualité de preneur ; que ce protocole prévoit à titre de transaction, le versement par les preneurs de la somme de 125. 000 Frs suisses, soit 70. 000 , en paiement de la totalité des loyers échus et à échoir jusqu'à l'échéance du bail, soit jusqu'au 1er juin 2012 ; que ce protocole est confirmé par une attestation dactylographiée à l'entête Finances Participations Associés Sa qui mentionne un versement cash de 50. 000 Frs du 26 mars 2004 et un virement sur compte suisse de 75. 000 Frs en date du 29 mars 2004 ; que l'un des gérants de la Sci Domaine du Foing y a porté la mention manuscrite selon laquelle ces opérations ont été faites à son profit ; que ces documents établissent le paiement des loyers échus et à échoir jusqu'au 1er juin 2012, effectué au bailleur par M. et Mme X...- B... Benoît ; que dans le cadre de la procédure d'adjudication un dire a été déposé aux fins d'insertion du paiement complet des loyers jusqu'au terme du bail, par jugement du 26 juin 2007 ce paiement complet des loyers jusqu'au terme du bail a été annexé au cahier des charges ; que l'adjudicataire ne pouvait ainsi ignorer cette situation ; que le fait que ce protocole n'ait été invoqué ni par M. et Mme X...- B... Benoît ni par les gérants de la Sci Domaine du Foing à l'occasion d'une autre instance devant le juge de l'exécution les opposant au centre recette des impôts d'Autun ne suffit pas à démontrer que le paiement n'a pas été effectué, Alors en premier lieu que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; qu'en énonçant que la preuve du paiement à l'avance de l'intégralité des loyers dus pour une période de neuf ans résultait de l'acte intitulé « protocole » portant la date du 29 mars 2004, conclu entre d'une part, M. et Mme A..., et, d'autre part, M. et Mme X...- B... aux termes duquel « le locataire verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît, la somme de 125. 000 francs suisses » lorsque ce seul acte, signé de M. et Mme X...- B..., ne pouvait lui-même constituer une preuve du paiement de la somme susvisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil, Alors en deuxième lieu que la preuve du paiement des loyers incombe au locataire ; qu'en énonçant que la preuve du règlement à l'avance de neuf ans de loyers résultait de ce que les locataires avaient convenu avec les bailleurs d'une telle modalité de règlement des loyers sans constater que les bailleurs avaient donné quittance aux locataires de ce que l'intégralité des loyers dus avaient été acquittés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale au regard de l'article 1728 du code civil, Alors en troisième lieu que la preuve du paiement des loyers incombe au locataire ; qu'en énonçant que la preuve du paiement d'avance de l'intégralité des loyers dus de 2003 à 2012 résultait de l'attestation non datée établie par la société Finances Participations Associés Sa, qui n'avait aucunement la qualité de preneur, aux termes de laquelle cette société avait procédé à des versements et virements d'un montant total de « 125. 000 Fr » sans qu'il soit justifié du nom du bénéficiaire ni d'un quelconque document comptable ou bancaire justifiant de la réalité de ces opérations, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1728 du code civil, Alors en quatrième lieu que dans ses conclusions demeurées sans réponse, M. Y... avait fait valoir que « les feuilles volantes » établies par une société tierce au contrat de bail étaient dépourvues de toute force probante tout comme était dépourvue de force probante la mention manuscrite émanant de Mme Renée A... et non de la Sci du Foing, bailleur, aux termes de laquelle celle-ci reconnaissait avoir reçu paiement de la somme de 125. 000 francs suisses de la part de la société Finances Participations Associés, tiers à la convention de bail ; qu'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile, Alors enfin et à titre subsidiaire qu'il incombe à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve ; qu'en énonçant qu'il incombait à M. Y... de justifier de la réalité des versement ayant trait au règlement à l'avance des loyers pour une période de neuf années lorsqu'il incombait aux locataires, les époux X...- B..., de justifier de la réalité du versement de la somme de 125. 000 francs suisses au profit de la Sci Domaine du Foing, la cour d'appel a violé de nouveau l'article 1315 du code civil.