Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 février 2012, 11-10.809, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-02-07
Numéro d'affaire : 11-10809
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2010-10-05
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Spinosi, SCP Baraduc et Duhamel, SCP Lesourd

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que le terrain, dont la jouissance exclusive et privative était attachée au lot acheté, ne correspondait pas aux plans de masse annexés au règlement de copropriété ni à l'acte de constitution de l'association syndicale libre pas plus qu'à celui annexé à la promesse de vente et, d'autre part, que trois parkings, exclus de la vente et dont la propriété était disputée entre le vendeur et la copropriété, empiétaient sur le lot acheté de sorte que ce dernier se trouvait amputé d'une assiette équivalente et qu'il n'était pas vendu la superficie stipulée dans la promesse, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit l'absence d'accord des parties sur la chose vendue ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Etoile immobilière aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Etoile immobilière à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande de la société Etoile immobilière ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par de Me Spinosi, avocat de la société Etoile immobilière Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution du compromis de vente signé le 3 avril 2006 et d'avoir ordonné la restitution à Monsieur X... du dépôt de garantie de 40.000 euros et de 200 euros de provision pour acte, ainsi que de celle de 2.500 euros concernant le mobilier, sous réserve de sa restitution ; Aux motifs qu'« en droit que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; Attendu que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige et à l'obligation de garantir ta chose qu'il vend ; Attendu qu'un manquement suffisamment grave du vendeur à ses obligations peut autoriser le prononcé de la résolution de contrat ; Attendu en l'espèce que Robert X... a acquis de la SCI ETOILE IMMOBILIERE selon vente conditionnelle du 3 avril 2006 le lot 44 de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé les Résidences Fragonard à CAGNES SUR MER tel qu'il est décrit aux plans annexés au règlement de copropriété (en date du 22 octobre 1993) ; Attendu que le compromis de vente comporte la stipulation suivante : Le vendeur restera responsable des conséquences relatives à la procédure l'opposant à la copropriété Résidence FRAGONARD au sujet des quatre parkings qu'il avait acquis avec le terrain, formant les lots n° 40 à 43 inclus ; Attendu que la SCI ETOILE IMMOBILIERE s'est toutefois engagée à vendre le bâtiment B avec la jouissance exclusive et particulière d'un jardin privatifs telle que figurée au plan masse sous liseré jaune ; Attendu que le jardin est indiqué d'une superficie de 890 m2 d'après M. Y..., ce qui correspond en réalité au plan définissant la division des lots annexé à l'acte de constitution de l'ASL "Le Vallon Fragonard" en date du-6 juillet 1992 ; Attendu qu'en réalité le plan masse joint à l'acte de vente englobe en réalité des parties communes et les quatre parkings n°40 à 43 dont la propriété est disputée entre la SCP ETOILE IMMOBILIERE et la copropriété ; Attendu qu'ayant chargé le géomètre Y... d'un projet de subdivision du lot 44, Robert X... s'est heurté de la part du technicien, le 23 juin 2006, au verdict suivant En qualité d'acquéreur du lot 44 de la copropriété Résidence Fragonard à CAGNES SUR MER qui appartient â la SCI ETOILE IMMOBILIERE, vous m'avez rendu visite afin d'obtenir les renseignements nécessaires pour procéder à la subdivision de ce lot. Aussi, je vous confirme par la présente les difficultés que représente cette opération sur ce lot, qui m'obligent à vous la refuser dans l'immédiat. En effet, ce lot n° 44 est constitué d'une maison avec un terrain attenant rattaché en jouissance privative à ce lot, qui a été créé par l'acte établissant le règlement de copropriété en date du 22 octobre 1993 avec un plan masse annexé qui est en contradiction avec celui définissant la division des lots, annexé à l'acte de constitution de l'A.S.L en date du 6 juillet 1992. Ainsi, ce plan masse de l'état descriptif de division en copropriété représente le lot 44 avec les 4 parkings constituant les lots 40 à 43 positionnés à cheval sur les parties communes et sur l'assiette privative initiale de ce lot 44, empêchant, de ce fait, d'identifier exactement la limite du lot privatif La régularisation de cette situation est indispensable avant de pouvoir procéder à la subdivision de ce lot 44.Attendu qu'il est indiscutable qu'en dépit des discordances entre les plans de masse annexé au compromis et celui opposable à la copropriété, Robert X... avait été informé par la SCI ETOILE IMMOBILIERE que les quatre parkings n'étaient pas compris dans la vente, car se trouvant "en un autre endroit de la copropriété" ; Attendu en revanche que même en admettant que Robert X... ait su que le lot 44, indiqué pour 890 m2, excluait les parkings 40 à 43, il est incontestable que deux d'entre d'eux, (n° 40 et 41) empiètent très largement sur le lot 44 et pour une moindre partie le troisième parking (n° 42) de sorte que non seulement le lot n° 44 d'origine se trouve amputé d'une assiette équivalente, mais que de surcroît cette annexion a pour conséquence d'enclaver pratiquement l'extrémité du jardin affecté au bâtiment B ; Attendu qu'il s'en déduit qu'il n'y a pas eu en réalité plein accord sur la chose vendue, et que la SCI ETOILE IMMOBILIERE a manqué à son obligation de renseignement et de délivrance de l'intégralité de lot 44 à Robert X..., même en juxtaposant tous les plans de masse, aucun moyen de se rendre compte qu'il ne lui était pas vendu la superficie de 890 m2 promise dans le compromis, mais en réalité un terrain qui ne correspondait à aucun des plans de masse des 6 juillet 1992 et 22 octobre 1993 pas plus qu'au plan annexé à l'acte sous forme de liseré jaune ; Attendu que ce manquement est d'une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résolution judiciaire de la vente, la situation juridique étant actuellement irrémédiablement bloquée par le refus de la copropriété de régulariser la situation de fait, impasse dontdemeurant la SCI ETOILE IMMOBILIERE a accepté par avance la responsabilité ; Attendu que le jugement sera en conséquence réformé en ce sens et que tant la SCI ETOILE IMMOBIIJERE que la Société PM IMMOBILIER seront déboutées de leurs demandes indemnitaires, Robert X... n'ayant notamment commis aucune faute à l'origine de la perte de sa commission par l'agence immobilière ; Attendu que Robert X... recherche également la responsabilité civile professionnelle tant de la société PM IMMOBILIER que de Me Z... pour l'avoir engagé dans une opération impossible par un défaut de conseil ; Attendu que la résolution du compromis remettant les parties dans leur situation initiale, et spécialement Robert X... qui récupère le dépôt de garantie et la provision sur frais, ce dernier ne justifie d'aucun préjudice en lien de causalité avec les manquements allégués, étant observé que les délais et démarches engagés pour l'obtention de prêt n'étaient que la Conséquence de la condition suspensive dont il bénéficiait et qu'il ne pouvait anticiper sauf à ses risques la réussite de l'opération tant que la promesse n'était pas réitérée ; Attendu que Robert X... sera en conséquence débouté de ses demandes indemnitaires à l'égard du notaire et de l'agence immobilière ; Attendu que chaque partie conservera la charge de ses dépens, à l'exception de ceux exposés par Robert X... qui seront supportés par la SCI ETOILE IMMOBILIERE » ; Alors que, d'une part, en constatant, d'un côté, que Monsieur X... savait que la vente portait uniquement sur le lot n°44, celui-ci ayant été informé par la SCI ETOILE IMMOBILIERE que les parkings formant les lots 40 à 43 étaient exclus de la vente, tout en estimant, d'un autre côté, que les lots n°40 et 41 empiétant sur lot 44, il n'y avait pas eu plein accord sur la chose vendue et que la SCI ETOILE IMMOBILIER avait manqué à son obligation de renseignement, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, en énonçant que Monsieur X... savait que la vente portait uniquement sur le lot n°44, celui-ci ayant été informé par la SCI ETOILE IMMOBILIERE que les parkings formant les lots 40 à 43 étaient exclus de la vente, pour en déduire que les lots n°40 et 41 empiétant sur lot 44, il n'y avait pas eu plein accord sur la chose vendue et que la SCI ETOILE IMMOBILIER avait manqué à son obligation de renseignement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1589 du Code civil ; Alors que, enfin, en s'abstenant de répondre au chef des conclusions de la SCI ETOILE IMMOBILIERE faisant utilement valoir que Monsieur X... avait fait échec à la réalisation de la condition suspensive en ne déposant pas de dossier de prêt au plus tard le 18 avril 2006 et en ne communicant pas au plus tard le 15 mai suivant une copie de l'offre de prêt au notaire (conclusions d'appel p. 6), la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusion, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.