Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2013, 12-28.129, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-12-17
Numéro d'affaire : 12-28129
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Dijon, 2012-09-11
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Le Griel, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 11 septembre 2012), que par acte du 15 juin 2007, l'association immobilière de la rue Turgot a promis de vendre à la société Compagnie Financière de Participation (Cofipar) un ensemble immobilier sous diverses conditions suspensives, le délai de validité de la promesse étant fixé au 23 mai 2008 puis reporté par avenant au 31 décembre 2008 au plus tard; que la société Cofipar ayant pour projet de transformer l'immeuble en une résidence hôtelière a fait appel à la société Art Patrimoine, filiale de la société Groupe Delfin, qui a établi des documents préparatoires; que la société Cofipar est entrée en relation avec M. X..., gérant de la société France Actifs Sélection, lequel était susceptible de trouver des financements ou un partenaire pouvant assurer le portage financier de l'opération; que le 16 novembre 2009, l'association immobilière de la rue Turgot a signé l'acte authentique de vente du même ensemble immobilier avec la S.N.C. les Cordeliers, ayant pour gérant M.Odier; que la société Cofipar estimant que M. X... avait utilisé les études et documents de travail lui appartenant et repris à son compte, par le biais de ses sociétés, le programme immobilier, a assigné l'association immobilière de la rue Turgot, la SNC les Cordeliers, M. X..., la société Finaport 114, la société initiative 2008, la société France actifs sélection, la société Avenir Finance immobilier, la société Avenir Finance, la société Avenir Finance Gestion, la société Avenir Finance commandite en annulation de la vente et dommages-et-intérêts ; Sur le second moyen du pourvoi principal : Vu les articles 1382 du code civil et 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour condamner la société Cofipar à payer des dommages-et-intérêts à l'association immobilière de la rue Turgot, l'arrêt retient que, hormis sur la question du permis de construire du 26 janvier 2009, dont il n'est pas établi que sa délivrance ait été retardée ou dissimulée par la société Cofipar qui a toujours contesté les affirmations des autres parties à ce sujet, le tribunal de grande instance a bien relevé en quoi les sociétés du groupe Delfin ont eu un comportement fautif à l'égard de l'association immobilière et par motifs adoptés que la société Cofipar qui n'était pas en mesure d'assurer ses engagements jouait double jeu et refusait la signature de tout avenant postérieurement au 31 décembre 2008 pour éviter de perdre l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente et se prévalait de la caducité de la promesse de vente pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la faute de la société Cofipar et sans préciser sur quels éléments elle se fondait pour retenir que celle-ci avait refusé la signature d'un avenant pour proroger le délai d'expiration de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ni satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Cofipar à payer à l'association immobilière de la rue Turgot la somme de 150 000 euros de dommages-et-intérêts et fixe à la somme de 150 000 euros la créance de réparation de l'association immobilière de la rue Turgot sur les sociétés Art Patrimoine et Groupe Delfin, représentées par leur liquidateur judiciaire M. Jean-Philippe Y..., in solidum avec la société Cofipar et in solidum entre elles, l'arrêt rendu le 11 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ; Condamne l'association immobilière de la rue Turgot aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association immobilière de la rue Turgot à payer la somme de 3 000 euros à la société Cofipar ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société Compagnie financière de participation et M. Y..., ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation formée par la société Art Patrimoine et sa demande d'expertise ; AUX MOTIFS QUE la SNC les Cordeliers a profité fautivement par l'intermédiaire de M. X... des investissements de la société Cofipar pour concevoir et préparer la restauration du couvent des Cordeliers en résidence hôtelière ; qu'en utilisant en toute connaissance de cause les études de la société Cofipar sans proposition sérieuse d'indemnisation, elle s'est comportée de manière déloyale et parasitaire vis-à-vis du premier concepteur du projet ; que cette attitude engage sa responsabilité ; que les sociétés Finaport 114 et Initiatives 2008 et la société France Actifs Sélection voient leur responsabilité également engagée comme étant à l'origine du comportement parasitaire ; que les sociétés du groupe Delfin établissent que le groupe Avenir Finance avait été démarché par la société Cofipar pour la commercialisation des lots, qu'il connaissait donc l'opération du couvent des Cordeliers avant d'intervenir pour le compte de la SNC les Cordeliers ; qu'elles utilisaient pour la mise en vente des lots des études et documents provenant de la société Cofipar ; qu'ayant ainsi activement participé aux agissements déloyaux et parasitaires de la SNC les Cordeliers, les sociétés du groupe Avenir ont également engagé leur responsabilité envers les sociétés du groupe Delfin et lui doivent réparation ; que sans le comportement déloyal de M. X... et de ses sociétés, auquel s'est associé le groupe Avenir Finance, ayant abouti à évincer la société Cofipar, celle-ci aurait eu compensation des avances faites pour mettre en place le projet immobilier du couvent des Cordeliers, soit en recueillant les fruits de l'opération, soit en recevant de la part des nouveaux promoteurs une juste indemnisation des missions déjà réalisées ; que la société Art Patrimoine fait état du préjudice qu'elle aurait subi du fait de la perte du bénéfice escompté sur sa mission de suivi de la réalisation des travaux et de la commercialisation des lots ; qu'elle se prévaut d'un budget prévisionnel lui assurant la perception d'une somme de 1 506 263 ¿ après revente de tous les lots, somme correspondant pour partie à la réalisation de prestations et pour partie à la marge tirée de l'opération ; que l'expertise demandée tend en fait à établir les conditions et l'état d'avancement de la commercialisation des lots par les nouveaux promoteurs ; que cependant les bénéfices escomptés par la société Art Patrimoine n'auraient pas été forcément comparables à ceux réalisés par les nouveaux promoteurs ; que par ailleurs la société Art Patrimoine ne s'explique pas sur les prestations qu'elle aurait déjà réalisées, mise à part la signature d'une convention d'apporteur d'affaires avec la société Direct Patrimoine le 31 juillet 2009, étant observé qu'elle a pris le risque d'intervenir alors que la promesse était caduque depuis sept mois ; que la société Art Patrimoine, qui ne justifie ni du principe ni du montant du préjudice allégué doit être déboutée de sa demande d'expertise qui n'apparaît pas opportune au regard de sa carence dans l'administration de la preuve ; 1°/ ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que la cour d'appel a constaté que le comportement déloyal de M. X... et des différentes sociétés qu'il dirigeait, ainsi que des sociétés du groupe Avenir Finance, avait abouti à évincer la société Cofipar du projet sur lequel elle avait travaillé pendant deux ans ; qu'il était constant que la société Art Patrimoine avait vocation à commercialiser les lots de ce programme immobilier et à en tirer bénéfice ; qu'en se bornant à énoncer, pour la débouter de sa demande, que les bénéfices qu'elle en aurait retirés n'auraient pas forcément été comparables à ceux réalisés par les nouveaux promoteurs, et qu'elle ne justifiait ni du principe ni du montant de sa créance, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1382 du code civil ; 2°/ ALORS QUE le juge qui constate l'existence d'un préjudice ne peut refuser de l'indemniser sous prétexte qu'il n'aurait pas été quantifié par les parties ; que la cour d'appel a constaté que les sociétés du groupe Delfin avaient été fautivement évincées du projet couvent des Cordeliers par différentes sociétés et par M. X..., qui en devaient réparation ; que la société Art Patrimoine, dépendant du groupe Delfin, aurait dû assurer le suivi de la réalisation des travaux et la commercialisation des lots ; qu'en la déboutant de sa demande d'expertise aux fins de détermination de son préjudice consistant dans la perte de la marge attendue, faute pour elle de justifier du principe et du quantum de son préjudice, et en s'abstenant de chiffrer elle-même ce préjudice, au besoin après avoir réouvert les débats, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ; 3°/ ALORS QUE les juges du fond doivent en toute circonstance respecter le principe du contradictoire ; que la cour d'appel qui infirme le jugement qui a ordonné une expertise aux fins d'évaluer le préjudice d'une partie, et dont celle-ci s'est bornée à demander la confirmation, doit inviter les parties à conclure sur le préjudice ; qu'en se bornant à énoncer, pour infirmer le jugement ayant ordonné une expertise destinée à évaluer le préjudice subi par la société Art et Patrimoine, que celle-ci ne justifiait pas du principe ni du montant de son préjudice, sans inviter les parties à conclure sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cofipar à payer l'association immobilière de la rue Turgot la somme de 150 000 ¿ de dommages-et-intérêts, et d'avoir fixé à la même somme la créance de cette association sur les sociétés Art Patrimoine et Groupe Delfin ; AUX MOTIFS QUE rien dans l'acte signé entre l'association et la société Patrimofi ni dans aucun autre document produit ne permet de relier cette dernière à M. X... ou à l'une de ses sociétés ; que n'est pas démontrée la collusion frauduleuse alléguée par la société Cofipar entre la venderesse et l'acquéreur qui lui a été préféré ; que le tribunal de grande instance a rejeté à bon droit les demandes de dommages et intérêts de ce chef contre l'association ; que de même ce moyen est inopérant pour contrer la demande d'indemnisation formée par l'association ; que hormis sur la question du permis de construire du 26 janvier 2009 dont il n'est pas établi que sa délivrance ait été retardée ou dissimulée par la société Cofipar qui a toujours contesté les affirmations des autres parties à ce sujet, le tribunal a bien relevé en quoi les sociétés du groupe Delfin avaient eu un comportement fautif à l'égard de l'association immobilière ; qu'il en est résulté pour elle un préjudice constitué par les charges de l'immeuble le couvent des Cordeliers qu'elles ont continué à supporter pendant la durée de l'atermoiement des sociétés du groupe Delfin, par l'inertie à conclure un nouvel avenant, par l'inexécution de l'obligation contractuelle de remise en état des lieux insérée dans la promesse du 15 juin 2007, et au moins pour partie par les conditions financières moins avantageuses de la seconde promesse ; que ces éléments justifient une réparation à hauteur de 150 000 euros ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'association immobilière de la rue Turgot a accepté à deux reprises de proroger par avenant la date limite de la promesse de vente consentie à la société Cofipar, elle a accepté pour faciliter la mise en oeuvre du projet de la société Cofipar d'autoriser l'établissement et la publication de l'état descriptif de division de l'immeuble dont elle était propriétaire et du règlement de copropriété, elle a poursuivi les pourparlers avec la société Cofipar en vue de la signature d'un nouvel avenant, dans le but de conclure la vente avec celle-ci ; que dans le même temps la société Cofipar qui n'était pas en mesure d'assurer ses engagements jouait double jeu, dissimulait l'obtention du permis de construire seule condition suspensive restant à lever pour la régularisation de l'acte authentique, refusait la signature de tout avenant postérieurement au 31 décembre 2008 pour éviter de perdre l'indemnité d'immobilisation stipulée par la promesse de vente et se prévalait de la caducité de la promesse pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation ; qu'elle obtenait alors la restitution souhaitée de l'indemnité de 125 000 ¿ par l'association immobilière qui au terme de deux ans et demi de négociation devait trouver un nouvel acquéreur et a exposé inutilement les charges fiscales et d'entretien de l'immeuble ; que les sociétés du groupe Delfin assignaient alors abusivement l'association immobilière de la rue Turgot pour solliciter l'annulation de la vente alors que cette dernière était déliée de tout engagement avec la société Cofipar ; 1°/ ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse de vente est délié de tout engagement si c'est sans faute de sa part que cette promesse est arrivée à expiration sans que soient réalisées l'ensemble des conditions suspensives qui y étaient stipulées ; qu'aucune obligation de négocier une prorogation de la promesse ne lui incombe ; que la cour d'appel, qui a exclu toute faute de la société Cofipar s'agissant du retard dans l'obtention du permis de construire, mais lui a imputé à faute le défaut de signature d'un avenant destiné à proroger la promesse, sans caractériser le comportement fautif de la société Cofipar postérieurement à l'expiration de la promesse, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 2°/ ALORS QUE, en tout état de cause, le bénéficiaire d'une promesse de vente est délié de tout engagement si c'est sans faute de sa part que cette promesse est arrivée à expiration sans que soient réalisées l'ensemble des conditions suspensives qui y étaient stipulées ; qu'aucune obligation de négocier une prorogation de la promesse ne lui incombe ; que la cour d'appel a considéré qu'il n'était pas établi que la délivrance du permis de construire ait été retardée ou dissimulée par la société Cofipar» ; que le tribunal s'était borné à relever que Cofipar avait «joué double jeu» en dissimulant l'obtention du permis de construire, et avait refusé la signature de tout avenant postérieur au 31 décembre 2008 pour éviter de perdre l'indemnité d'immobilisation, se prévalant de la caducité de la promesse pour en obtenir la restitution ; que la société Cofipar cependant avait contesté tout refus de sa part de régulariser un avenant, faisant au contraire valoir que seule l'association immobilière s'y était opposée dès lors qu'elle était déjà en pourparlers avec un autre acquéreur, tandis qu'elle-même n'avait réclamé le remboursement de l'indemnité d'immobilisation qu'après avoir acquis la certitude que l'association immobilière avait finalement conclu avec un tiers ; qu'en s'abstenant de préciser sur quels éléments elle se fondait pour dire que la société Cofipar avait refusé la signature d'un avenant postérieurement au 31 décembre 2008, et avait joué «double jeu» la cour d'appel a privé sa décision de motifs et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE le tribunal avait exclu tout préjudice de l'association immobilière lié aux interventions de la société Cofipar sur l'immeuble le couvent des Cordeliers et au défaut de remise en état des lieux ; que la cour d'appel, en se fondant néanmoins, pour retenir la faute de la société Cofipar et le préjudice de l'association immobilière, sur l'inexécution de l'obligation contractuelle de remise en état des lieux, sans préciser en quoi ce défaut de remise en état avait pu causer un préjudice, ni constater que la société Cofipar, frauduleusement évincée du projet, avait été mise en mesure de remettre les lieux en état, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 4°/ ALORS QUE la défaillance de la condition suspensive entraîne obligation de restitution des sommes versées ; qu'il était constant en l'espèce que la promesse de vente était devenue caduque le 30 décembre 2008 et n'avait pas été prorogée ; que la cour d'appel a constaté que l'association immobilière de la rue Turgot avait signé un avant-contrat de vente avec la société Patrimofi dès le 28 septembre 2009 ; que la société Cofipar faisait valoir que ce n'est que lorsqu'elle avait été informée de cette signature qu'elle avait réclamé, par lettre du 9 novembre 2009, la restitution de l'indemnité d'immobilisation ; qu'en énonçant, pour retenir la faute de la société Cofipar, qu'elle s'était prévalue de la caducité de la promesse pour obtenir la restitution de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 5°/ ALORS QU'en tout état de cause, il était constant que la promesse consentie à la société Cofipar avait expiré le 31 décembre 2008 ; que le permis de construire avait été délivré seulement le 26 janvier 2009 ; que l'association immobilière avait conclu la vente avec la SNC Couvent des Cordeliers dès le 16 novembre 2009 ; qu'en énonçant, pour fixer à la somme de 150 000 ¿, le montant des dommages-et-intérêts dus par la société Cofipar à l'association immobilière, que cette dernière, «au terme de deux ans et demi de négociation», avait trouvé un nouvel acquéreur et exposé inutilement les charges fiscales et d'entretien de l'immeuble, après avoir exclu la faute de la société Cofipar dans le retard pris pour l'obtention du permis de construire, ce dont il résultait que le comportement fautif imputé à la société Cofipar, à le supposer établi, n'avait entraîné un retard dans la vente de l'immeuble tout au plus que de dix mois ¿ soit du 26 janvier au 16 novembre 2009 - et non pas de deux ans et demi, la cour d'appel a derechef violé l'article 1382 du code civil ; 6°/ ALORS ENFIN QU'en énonçant, pour condamner la société Cofipar envers l'association immobilière de la rue Turgot, qu'elle l'avait abusivement assignée devant le tribunal pour solliciter l'annulation de la vente alors que cette dernière était déliée de tout engagement avec la société Cofipar, sans constater la faute de cette dernière ayant fait dégénérer en abus le droit d'ester en justice, et après avoir relevé que la société Cofipar avait été fautivement évincée du projet couvent des Cordeliers et avait été victime d'actes de parasitisme de la part des acquéreurs, la cour d'appel a derechef privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Le Griel, avocat aux Conseils pour les sociétés Les Cordeliers, Finaport 114, Initiative 2008, France actifs sélection et M. X... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum la SNC LES CORDELIERS, la société FINAPORT 114, la société INITIATIVE 2088,la société FRANCE ACTIFS SELECTION et M. Alexandre X... à payer à la société COFIPAR la somme de 378 831,97 euros en réparation du préjudice causé par leurs agissements fautifs, Aux motifs que «sans le comportement déloyal de Monsieur X... et de ses sociétés (¿) ayant abouti à évincer la société COFIPAR, celle-ci aurait eu compensation des avances faites pour mettre en place le projet immobilier du couvent des Cordeliers, soit en recueillant les fruits de l'opération, soit en recevant de la part des nouveaux promoteurs une juste indemnisation des missions déjà réalisées», Alors que la responsabilité prévue par l'article 1382 du Code civil suppose établi un rapport de causalité certain entre la faute et le dommage dont il est demandé réparation ; que la Cour d'appel, qui a énoncé que le préjudice de la société COFIPAR résultait de ce que cette société avait été évincée du projet immobilier du couvent des Cordeliers, ne pouvait s'abstenir de préciser en quoi les agissements prétendument déloyaux de M. X... et de ses sociétés auraient abouti à cette éviction ; que les juges d'appel ont ainsi privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.