Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 juin 2017, 16-15.070, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-01
Numéro d'affaire : 16-15070
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2015-12-17
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boulloche, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 décembre 2015), que, par acte authentique du 11 septembre 2002, la société Rovez investissement a vendu un appartement à M. X... et Mme Y... ; qu'un certificat de mesurage établi par la société Vincent Z... était annexé à l'acte et mentionnait une superficie de 65 m ² ; qu'un nouveau mesurage établi à l'occasion de la revente de l'immeuble faisant état d'une moindre superficie, M. X... et Mme Y... ont assigné la Mutuelle des architectes français (la MAF), assureur de la société Vincent Z... en dommages-intérêts ; Attendu que, pour condamner la MAF à payer à M. X... et Mme Y... la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient qu'ils auraient dû verser un moindre prix s'ils avaient acquis un appartement d'une surface de 55, 21 m ² au lieu de 65 m ², une différence de 18 % ayant nécessairement une incidence sur la valeur de l'immeuble eu égard à la modicité de ses proportions, que l'erreur de métrage a aussi été source d'un préjudice financier en ayant généré des droits de mutation, intérêts bancaires et taxe foncière supérieurs à ce qui aurait dû être versé et que les sommes réclamées au titre des préjudices reconnus doivent cependant être modérées en fonction du gain d'avantages fiscaux dont ils ont bénéficié et sur lequel ils ne fournissent pas d'éléments ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la MAF qui soutenait que les acquéreurs ne pouvaient solliciter que la réparation d'une perte de chance d'avoir acquis l'immeuble à un moindre prix, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la MAF à payer aux époux X...-Y...la somme de 30 000 euros de dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices, l'arrêt rendu le 17 décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la MAF ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société Mutuelle des architectes français Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Maf à payer aux consorts X...-Y...la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, outre 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs que l'acte de vente conclu entre la société Rovez Investissement et les époux X...-Y...permet de constater que ces derniers ont acquis un appartement de type T3 d'une superficie de 65 m ² ; que cette contenance est confirmée par une attestation loi Carrez délivrée le 29 octobre 2002 par l'architecte Vincent Z..., maître d'oeuvre de l'opération de restauration de l'immeuble dans laquelle ce lot a été acquis ; que le certificat de mesurage établi par la Sarl Immo Expertise le 6 avril 2011 avant la revente de l'appartement fait état d'une superficie totale privative de 55, 21 m ² ; que ce résultat n'est pas contesté par la Maf, assureur de la société d'architecture Vincent Z... ; Que ce faisant, la société Vincent Z... a commis une faute en faisant état d'une superficie inférieure de près de 18 % à la surface réelle de l'immeuble ; Que pour tenter d'exonérer son assuré de toute responsabilité et éviter d'avoir à indemniser les époux X...-Y...de leur préjudice, la Maf fait valoir qu'au cours des neuf ans qui se sont écoulés entre l'établissement de ces deux mesurages aux résultats différents, des travaux importants de rénovation ont eu lieu dans le cadre d'une opération de défiscalisation après le certificat de mesurage initial établi par la société Vincent Z..., et que les époux X...-Y...ne rapportent pas la preuve que ces travaux n'aient pas eu pour effet de réduire la surface habitable de leur lot, ce en quoi la Maf a été suivie par les premiers juges ; Que pour autant, alors que la majoration de superficie par le cabinet Vincent Z... est patente et que M. X... et Mme Y... ont acquis un immeuble d'une superficie inférieure à celle qui a été mise en évidence par le certificat non contesté de la société Immo Expertise, ce qui tend à établir le caractère erroné du mesurage initial, il appartient à la Maf, qui invoque l'existence de travaux ayant eu pour effet de réduire la surface habitable, de démontrer la réalité et la pertinence de cette allégation, ce qu'elle ne fait pas ; Que c'est en effet par une inversion de la charge de la preuve que pour débouter les époux X...-Y...de leurs prétentions, le tribunal a retenu que ces derniers ne produisaient aucun document ni aucun plan permettant de connaître la nature et la consistance des travaux menés sur l'immeuble et dans leur appartement, mettant ainsi la juridiction dans l'impossibilité d'apprécier l'impact de ces travaux sur la surface habitable, alors qu'il appartenait au contraire à la société Vincent Z... d'établir le rôle causal desdits travaux de rénovation sur la modification de la superficie de l'immeuble, et ce d'autant plus qu'elle était intervenue en qualité de maître d'oeuvre des travaux de rénovation censés avoir eu une incidence sur la surface habitable ; Que dépourvue de lien contractuel avec les acquéreurs du lot, la société Vincent Z..., en procédant à un mesurage erroné, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité quasi-délictuelle envers ces derniers ; Que sur le préjudice, il apparaît que M. X... et Mme Y... auraient dû verser un moindre prix s'ils avaient acquis un appartement d'une surface de 55, 21 m ² au lieu de 65 m ², une différence de 18 % ayant nécessairement une incidence sur la valeur de l'immeuble eu égard à la modicité de ses proportions ; Que l'erreur de métrage a aussi été source d'un préjudice financier en ayant généré des droits de mutation, intérêts bancaires et taxe foncière supérieurs à ce qui aurait dû être versé ; Qu'en revanche le préjudice invoqué à la revente du bien n'est pas établi, car dès lors que le préjudice réparable inclut le surcoût payé à l'achat, la revente au prix conforme à la superficie réelle de l'immeuble ne saurait être source d'un dommage pour les époux X...-Y...; Que les sommes réclamées par M. X... et Mme Y... au titre des préjudices reconnus ci-dessus doivent cependant être modérées en fonction du gain d'avantages fiscaux dont ils ont bénéficié et sur lequel ils ne fournissent pas d'éléments ; qu'en l'état et en fonction des pièces produites, la cour est en mesure de fixer à la somme de 30 000, 00 € le préjudice des appelants, somme que la Maf sera condamnée à leur payer à titre de dommages et intérêts (arrêt p. 5 et 6) ; Alors que 1°, l'action prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ouverte à l'acquéreur dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, qui prévoit que lorsque la superficie du bien est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, est exclusive d'une action en responsabilité de l'acquéreur contre l'auteur de la mesure erronée dès lors que la diminution du prix en résultant ne constitue pas un préjudice indemnisable ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil ; Alors que 2°, à supposer même que le vendeur puisse, pour échapper à la forclusion prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, exercer une action contre l'auteur de la mesure erronée, il ne peut agir que sur le fondement d'une perte de chance ; que la cour d'appel, qui a condamné la Maf à payer aux époux X...-Y...la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts correspondant au « moindre prix s'ils avaient acquis un appartement de 55, 21 m ² au lieu de 65 m ² », outre le préjudice financier résultant de l'erreur de métrage, sans répondre au moyen soutenant (concl. p. 4) que les acquéreurs ne pouvaient solliciter que la réparation de la perte de chance d'avoir, lors de leur propre acquisition, obtenu un moindre prix, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors que 3°, la réparation à laquelle l'acquéreur peut prétendre en raison de la diminution de la superficie ne peut en tout état de cause excéder la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la cour d'appel, qui a condamné la Maf à payer aux époux X...-Y...une somme globale de 30 000 € correspondant, en plus de la diminution du prix résultant de la moindre mesure, à la réparation du préjudice financier correspondant aux « droits de mutation, intérêts bancaires et taxe foncière supérieurs à ce qui aurait dû être versé », a violé l'article 1382 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice ; Alors que 4°, le demandeur à l'action en responsabilité doit rapporter la preuve de la faute du défendeur, de son préjudice et d'un lien de causalité entre eux ; qu'en décidant que c'était à la Maf de rapporter la preuve que les travaux privatifs avaient modifié la superficie de l'appartement, quand c'était aux vendeurs, demandeurs à l'action, de démontrer que ces travaux n'avaient eu aucune incidence sur ladite superficie et que la mesure attestée par la société Z... était en conséquence erronée, la cour d'appel a violé l'article 1315 ; Alors que 5°, à supposer même que la cour d'appel ait pu allouer aux époux X...-Y...la somme correspondant à une différence de 18 % de la superficie de l'appartement, elle était tenue de se prononcer, comme elle y était invitée, sur le coût d'acquisition du bien qui était contesté ; qu'en allouant ainsi une somme de 30 000 € à M. X... et à Mme Y... au titre de leur préjudice sans préciser si elle se fondait sur un prix d'acquisition de 189 815 €, comme l'alléguaient ces derniers, ou de 89. 415, 85 €, comme le faisait valoir la Maf, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice.