Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 avril 2013, 12-12.929 12-14.630, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-04-16
Numéro d'affaire : 12-12929
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2011-11-28
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Foussard, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° A 12-14. 630 et B 12-12. 929 ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Saint-Denis, 28 juin 2010 et 28 novembre 2011), que le juge de l'expropriation du département de La Réunion a fixé les indemnités devant revenir aux consorts X..., par suite de l'expropriation, au profit de la Société d'équipement du département de la Réunion (la SEDRE), de quatre parcelles leur appartenant ; Sur le second moyen du pourvoi n° A 12-14. 630 formé par la SEDRE, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant exactement énoncé que les propriétaires expropriés n'étaient tenus d'abandonner les lieux qu'un mois après le paiement ou la consignation de l'indemnité d'expropriation, relevé qu'il était constant que la SEDRE n'avait versé ni consigné aucune indemnité et retenu à bon droit que l'existence d'un recours était indifférente et que si dans ce cas le risque de rétrocession des biens expropriés pouvait conduire l'expropriant à ne pas payer ou consigner l'indemnité, il ne devait pas alors prendre possession de ces biens, la cour d'appel en a justement déduit que le préjudice résultant pour les consorts X... de cette emprise irrégulière devait être indemnisé ; Attendu, d'autre part, qu'appréciant la force probante des éléments qui lui étaient soumis, la cour d'appel a souverainement déduit de l'ensemble de ces documents, sans dénaturation, ni violation de l'autorité de la chose jugée attachée au dispositif de l'arrêt du 1er juillet 2011, que la SEDRE avait pris possession de 25 000 mètres carrés de la surface des parcelles expropriées après le 10 décembre 2002 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; Mais sur le moyen unique du pourvoi n° B 12-12. 929, formé par les consorts X... : Vu l'article L. 13-15- I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; Attendu que pour condamner la SEDRE à payer aux consorts X... la somme de 4 857 500 euros à titre d'indemnité principale et celle de 486 750 euros à titre d'indemnité de remploi, l'arrêt retient que M. Y... retient qu'entre 2000 et 2010, la valeur des terrains a augmenté d'environ 5 % par an, que dans ces conditions, la valeur 2000 des parcelles expropriées peut être estimée à 7 313 232 euros/ 1, 50, soit 4 857 488 arrondie à 4 857 500 ; Qu'en statuant ainsi, alors que la décision de première instance a été rendue le 26 mars 2008, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SEDRE à payer aux consorts X... la somme de 4 857 500 euros à titre d'indemnité principale et celle 486 750 euros à titre d'indemnité de remploi, l'arrêt rendu le 28 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne la SEDRE aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SEDRE à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SEDRE ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., demandeurs au pourvoi n° B 12-12. 929 L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a fixé à 4. 857. 500 euros le montant de l'indemnité principale et 486. 750 euros le montant de l'indemnité remploi ; AUX MOTIFS QU'« il est constant que la superficie totale des parcelles expropriées est de 85. 867 m2 dont, à l'époque de l'expropriation, 75. 867 m2 en zone ZUD constructible et 10. 000 m2 en zone PARC ; qu'à la date de référence, 14 mars 2000, ces parcelles étaient constituées de terrains nus en friche ; que l'expert judiciaire Y... a procédé à l'évaluation de ces parcelles, d'une part, selon la méthode du lotissement, d'autre part, par comparaison avec des références utiles sur le secteur ; que ces méthodes d'évaluation ne sont pas critiquées dans leur principe ; que s'agissant de la méthode du lotissement, Monsieur Y... relève au Guide de l'Immobilier Réunionnais édition 2009-2010 que le prix de vente net au m2 des terrains dans le secteur " Pichette Ho Chi Ming " dont s'agit se situe dans une fourchette de 65 à 306 / m2 soit une valeur moyenne de 185 / m2. Tenant compte de la spécificité des terrains qu'il décrit comme bien situés sur le secteur, il retient une valeur de 250 / m2 dont on observe d'ailleurs qu'elle se rapproche des prétentions des demandeurs à hauteur de 300 / m2 ; que l'expert précise que la superficie des parcelles expropriées pouvant être loties, hors voiries et espaces verts, était de 56. 900 m2 et que'cette superficie aurait permis de réaliser 114 lots de 500 m2 en moyenne, le coût des travaux d'aménagement pouvant être estimé à 30. 000  par lot, soit 3. 420. 000  pour l'ensemble ; que le prix du terrain constructible ressort donc à 56. 900 m2 x 250  = 14. 225. 000  ; que l'expert explique que selon la formule du tableau Lotisseur qu'il a annexé à son rapport, la charge foncière qui est obtenue en déduisant du produit de la vente (ÇA), le coût des travaux d'aménagement (W), l'ensemble des frais généraux et commerciaux de l'opération et la marge de l'opérateur, s'établit comme suit : 0, 79 ÇA-1, 027 W, soit en l'espèce (0, 79 x 14. 225. 000 )- (1, 027 x 3. 420. 000 ) = 7. 725. 410 , ce qui donne un ratio de 7. 725. 410  : 75. 867 m2 = 101, 83 m2 ; que s'agissant de la méthode de comparaison, Monsieur Y... retient à juste titre quatre références pertinentes parmi celles qui lui ont été communiquées ou qu'il a recueillies, lesquelles donnent un ratio (prix de vente/ superficie cédée) de 3. 254. 186 / 36. 194 m2 = 89, 91 m2 ; qu'ainsi, la valeur 2010 du terrain constructible en zone ZUD peut être fixée sur la base moyenne de (101, 83  + 89, 91 ) : 2 = 95, 87 arrondie à 96  ; que l'expert fixe la valeur du terrain en zone PARC à 1, 50 / m2, mais il ne s'en explique pas. Rien ne justifie de réduire la base de 3 / m2 retenue par le premier juge qui est acceptée par la SEDRE ; qu'il résulte de ce qui précède que la valeur 2010 des parcelles expropriées peut être estimée à :- terrain en zone ZUD : 96 / rn2 x 75. 867 m2 = 7. 283. 232  ;- terrain en zone PARC : 3 / m2 x 10. 000 m2 = 30. 000  ; TOTAL : 7. 313. 232  ; que Monsieur Y... retient qu'entre 2000 et 2010, la valeur des terrains a augmenté d'environ 5 % par an ; que dans ces conditions, la valeur 2000 des parcelles expropriées peut être estimée à 7. 313. 232 / 1, 50 = 4. 857. 488 arrondie à 4. 857. 500  ; qu'il convient de relever qu'en prenant pour base l'augmentation de 10 % par an alléguée par les consorts X..., la valeur 2000 des parcelles expropriées serait inférieure. ; qu'il est donc de leur intérêt de maintenir l'évaluation de l'expert qui leur est plus favorable » ; ALORS QUE si, en application de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation, l'usage effectif du bien et ses possibilités de construction sont appréciés à une date de référence, antérieurement à la date du jugement de première instance, en revanche, l'évaluation qui doit être faite du bien exproprié, sur ces bases, doit être celle qui existe à la date où le jugement de première instance est rendu ; qu'en l'espèce, les juges du second degré ont retenu que la valeur 2010 des parcelles expropriées devait être fixée 7. 313. 232 euros, puis que les terrains ayant augmenté d'environ 5 % par an selon l'expert, l'estimation de ceux-ci, en 2000, devait être fixée à 4. 857. 500 euros retenant ainsi l'évaluation des biens telle qu'elle existait en 2000 quand le jugement de première instance avait été rendu le 26 mars 2008 ; que ce faisant, ils ont violé l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation en tant que ce texte édicte les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la Société d'équipement du département de La Réunion, demanderesse au pourvoi n° A 12-14. 630 PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué (Cour d'appel de SAINT DENIS, 28 novembre 2011) D'AVOIR condamné la SEDRE à payer à madame Marie-Adèle B..., monsieur Serge X..., mademoiselle Maryse Raymonde X... et madame Reine Marie Evelyne X... la somme de 4. 857. 500  à titre d'indemnité principale correspondant à la valeur vénale des parcelles expropriées ainsi que la somme de 486. 750  à titre d'indemnité de réemploi et la somme de 1. 350. 000  à titre d'indemnité de dépossession pour la période de décembre 2002 à décembre 2011, soit au total la somme de 6. 694. 250 , outre la somme mensuelle de 12. 500  à compter de janvier 2012 et jusqu'à complet paiement de l'indemnité d'expropriation. AUX MOTIFS QUE sur la valeur vénale des terrains expropriés, il est constant que la superficie totale des parcelles expropriées est de 85. 867 m2 dont, à l'époque de l'expropriation, 75. 867 m2 en zone ZUD constructible et 10. 000 m2 en zone PARC ; qu'à la date de référence, 14 mars 2000, ces parcelles étaient constituées de terrains nus en friche ; que l'expert judiciaire Y... a procédé à l'évaluation de ces parcelles, d'une part, selon la méthode du lotissement, d'autre par, par comparaison avec des références utiles sur le secteur ; que ces méthodes d'évaluation ne sont pas critiquées dans leur principe ; que s'agissant de la méthode du lotissement, monsieur Y... relève au Guide de l'Immobilier Réunionnais édition 2009-2010 que le prix de vente net au m2 des terrains dans le secteur « Pichette Ho Chi Ming » dont s'agit se situe dans une fourchette de 65 à 306 / m2 soit une valeur moyenne de 185 / m2 ; que tenant compte de la spécificité des terrains qu'il décrit comme bien situés sur le secteur, il retient une valeur de 250 / m2 dont on observe d'ailleurs qu'elle se rapproche des prétentions des demandeurs à hauteur de 300 / m2 ; que l'expert précise que la superficie des parcelles expropriées pouvant être loties, hors voiries et espaces verts, était de 56. 900 m2 et que cette superficie aurait permis de réaliser 114 lots de 500 m2 en moyenne, le coût des travaux d'aménagement pouvant être estimé à 30. 000  par lot, soit 3. 420. 000  pour l'ensemble ; que le prix du terrain constructible ressort donc à 56. 900 m2 x 250  = 14. 225. 000  ; que l'expert indique que selon la formule du tableau Lotisseur qu'il a annexé à son rapport, la charge foncière qui est obtenue en déduisant du produit de la vente (CA), le coût des travaux d'aménagement (W), de l'ensemble des frais généraux et commerciaux de l'opération et la marge de l'opérateur, s'établit comme suit : 0, 79 CA  1, 027 W, soit en l'espèce (0, 79 x 14. 225. 000 )  (1, 027 x 3. 420. 000 ) = 7. 725. 410 , ce qui donne un ratio de 7. 725. 410  : 75. 867 m2 = 101, 83 m2 ; que s'agissant de la méthode de comparaison, monsieur Y... retient à juste titre quatre références pertinentes parmi celles qui lui ont été communiquées ou qu'il a recueillies, lesquelles donnent un ratio (prix de vente/ superficie cédée) de 3. 254. 186 / 36. 194 m2 = 89, 91 m2 ; qu'ainsi la valeur 2010 du terrain constructible en zone ZUD peut être fixée sur la base moyenne de (101, 83  + 89, 91 ) : 2 = 95, 87 arrondie à 96  ; que l'expert fixe la valeur du terrain en zone PARC à 1, 50 / m2, mais il ne s'en explique pas ; que rien ne justifie de réduire la base de 3 / m2 retenue par le premier juge qui est acceptée par la SEDRE ; qu'il résulte de ce qui précède que la valeur 2010 des parcelles expropriées peut être estimée à :- terrain en zone ZUD : 96 / m2 x 75. 867 m2 = 7. 283. 232 ,- terrain en zone PARC : 3 / m2 x 10. 000 m2 = 30. 000 , TOTAL : 7. 313. 232  ; que monsieur Y... retient qu'entre 2000 et 2010, la valeur des terrains a augmenté d'environ 5 % par an ; que dans ces conditions, la valeur de 2000 des parcelles expropriées peut être estimée à 7. 313. 232 / 1, 50 = 4. 857. 488 arrondie à 4. 857. 500  ; qu'il convient de relever qu'en prenant pour base l'augmentation de 10 % par an alléguée par les consorts X..., la valeur 2000 des parcelles expropriées serait inférieure ; qu'il est donc de leur intérêt de maintenir l'évaluation de l'expert qui leur est plus favorable ; que, sur l'indemnité de remploi, l'indemnité de réemploi qui a pour assiette l'indemnité principale est calculée selon la formule suivante : 20 % jusqu'à 5. 000  + 15 % de 5. 000 à 15. 000  + 10 % au-delà de 15. 000  ; que dans le cas d'espèce, l'indemnité de réemploi doit donc être fixée à (5. 000  x 20 %) + (10. 000  x 15 %) + (4. 857. 500 -15. 000 ) x 10 % = 486. 750 . 1°) ALORS QUE le juge ne peut procéder à l'évaluation de l'indemnité d'expropriation qu'en considération des seules données objectives du marché immobilier local et, en cas de besoin, du taux d'évolution effectivement constaté et justifié de la valeur des éléments de comparaison au cours des dernières années, et non en fonction du caractère éventuellement plus favorable pour les expropriés de certaines de ces données ou d'un taux déterminé d'évolution des prix, de préférence à un autre, en cas de désaccord entre les parties ou entre les parties et l'expert sur ces éléments ; qu'en prenant pour base de calcul du montant de l'indemnité d'expropriation une augmentation de 5 % par an de la valeur des terrains, telle qu'indiquée par l'expert, du seul fait qu'en prenant pour base l'augmentation de 10 % par an alléguée par les consorts X..., la valeur 2000 des parcelles expropriées serait inférieure de sorte qu'il était de l'intérêt de ces derniers de maintenir l'évaluation de l'expert qui leur était plus favorable, la Cour d'appel a violé les article L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation ainsi que les article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen et 545 du Code civil. 2°) ALORS QUE la Cour d'appel a retenu que, selon l'expert, la valeur des terrains expropriés avait augmenté d'environ 5 % par an entre 2000 et 2010, soit environ 62 % en dix ans ; qu'en chiffrant néanmoins la valeur en 2000 desdits terrains en considération d'un calcul prenant comme dénominateur le chiffre de 1, 50 qui ne correspond mathématiquement pas à l'augmentation de valeur des terrains expropriés pendant ces dix années, ce qui aboutit à procurer un enrichissement aux consorts X... au préjudice de la SEDRE, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles L 13-13 et L 13-15 du Code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué (Cour d'appel de SAINT DENIS en date du 28 novembre 2011) D'AVOIR condamné la SEDRE à payer à madame Marie-Adèle B..., monsieur Serge X..., mademoiselle Maryse Raymonde X... et madame Reine Marie Evelyne X... la somme de 1. 350. 000  à titre d'indemnité de dépossession pour la période de décembre 2002 à décembre 2011 ainsi que la somme de 4. 857. 500  à titre d'indemnité principale correspondant à la valeur vénale des parcelles expropriées et la somme de 486. 750  à titre d'indemnité de réemploi, soit au total la somme de 6. 694. 250 , outre la somme mensuelle de 12. 500  à compter de janvier 2012 et jusqu'à complet paiement de l'indemnité d'expropriation. AUX MOTIFS QUE les propriétaires expropriés ne sont tenus d'abandonner les lieux qu'un mois après le paiement ou la consignation de l'indemnité d'expropriation ; qu'en l'espèce, il est constant que la SEDRE n'a versé ni consigné aucune indemnité ; que l'existence de recours est indifférente ; que si dans ce cas, le risque de rétrocession des biens expropriés peut conduire l'expropriant à ne pas payer ou consigner l'indemnité, il ne doit pas alors prendre possession de ces biens ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire déposé par monsieur C... le 31 janvier 2003 dans une procédure distincte de référé que la SEDRE a cependant occupé, et ce d'ailleurs même avant l'ordonnance d'expropriation du 10 décembre 2002, partie des parcelles AO 195, A0 199 et A0 813 pour la construction de l'école maternelle Jules Joron, d'une voie bitumée d'accès à cette école et d'un rond-point en face, de chemins piétonniers en tout-venant, d'un forage avec deux édicules pour pompage et transformateur, d'un fossé pour l'évacuation des eaux pluviales et d'un transformateur électrique ; qu'aux termes de son arrêt aujourd'hui définitif en date du 1er juillet 2011, statuant sur la voie de fait résultant de cette prise de possession avant même l'expropriation, cette Cour a constaté que suivant les indications portées sur le permis de construire de l'école maternelle, la construction s'étendait sur une superficie de 5. 876 m2 et elle a limité l'indemnisation des consorts X... à hauteur de 0, 50 / m2 à cette superficie et jugé que la plus grande parties des terrains leur appartenant, soit 85. 867  5. 876 = 79. 991 m2, leur était restée accessible ; que pour la période postérieure au 10 décembre 2002, les consorts X... soutiennent que la SEDRE a pris possession de l'ensemble des parcelles expropriées ; qu'à l'appui, ils produisent la lettre adressée par la SEDRE à M. Jimmy X... le 14 décembre 2004 le mettant en demeure de faire procéder à l'évacuation de matériaux déposés à son initiative sur l'une des parcelles expropriées aux abords de l'école Jule Joron ; que cette correspondance atteste effectivement qu'à cette date, les consorts X... ne disposaient plus librement de leur terrain et ce au-delà de l'emprise de l'école maternelle qui avait été construite ; que le procès-verbal de constat de Maître E..., huissier de justice à SAINT PAUL, et le plan qui est annexé, établis à la requête de M. Jimmy X... le 26 octobre 2009, démontre qu'en réalité, pour l'aménagement des différents ouvrages décrits par Monsieur C..., la SEDRE avait pris possession des parcelles expropriées pour une superficie totale de 24. 997 arrondie à m2 ; qu'aucun élément contraire n'est produit, il sera donc jugé qu'à compter de l'ordonnance d'expropriation, la SEDRE a pris possession des parcelles expropriées pour cette superficie ; que le préjudice résultant pour les consorts X... de cette emprise irrégulière doit être réparé à hauteur de la valeur locative mensuelle du terrain de 0, 50 / m2, telle que retenue aux termes de l'arrêt du 1er juillet 2011, que rien ne justifie de modifier ; que l'indemnité à leur revenir de ce chef pour la période de décembre 2002 à décembre 2011 sera donc fixée comme suit : 25. 000 m2 x 0, 50  = 12. 500  et ce jusqu'à complet paiement de l'indemnité d'expropriation ; qu'il résulte de tout ce qui précède que le jugement rendu le 26 mars 2008 par le juge de l'expropriation du département de la Réunion sera infirmé et que statuant à nouveau, la Cour condamnera la SEDRE à payer aux consorts X... :- la somme de 4. 857. 500  à titre d'indemnité principale correspondant à la valeur vénale des parcelles expropriées,- la somme de 486. 750  à titre d'indemnité de réemploi,- et la somme de 1. 350. 000 à titre d'indemnité de dépossession pour la période de décembre 2002 à décembre 2011, outre la somme mensuelle de 12. 500  à compter de janvier 2012 et jusqu'à complet paiement de l'indemnité d'expropriation ; que la SEDRE qui succombe supportera les entiers dépens d'appel en ce compris les frais de l'expertise confiée à monsieur Y... dont elle conservera la charge, et elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 1°) ALORS QU'il ne peut être reproché à l'expropriant d'avoir pris possession du bien exproprié postérieurement à l'ordonnance d'expropriation sans avoir payé au préalable à l'exproprié l'indemnité d'expropriation dès lors que ce dernier a formé un recours à l'encontre de l'arrêté de cessibilité exposant l'expropriant dans le cas, qui s'est effectivement réalisé en l'espèce, où cet arrêté serait annulé à rétrocéder le bien exproprié sans qu'il ait la moindre garantie d'obtenir le remboursement de l'indemnité d'expropriation et donc au risque de perdre irrémédiablement cette indemnité ; qu'en décidant le contraire et en condamnant la SEDRE à payer une indemnité de dépossession aux consorts X..., la Cour d'appel a violé l'article L 15-1 du Code de l'expropriation et l'article 545 du Code civil par fausse application. 2°) ALORS QUE la lettre adressée par la SEDRE à monsieur Jimmy X... le 14 décembre 2004 mettait simplement en demeure ce dernier de faire procéder à l'évacuation de matériaux déposés à son initiative « sur l'une » seulement des parcelles expropriées « aux abords de l'école Jules Joron » ; qu'en affirmant que cette correspondance attestait qu'à cette date les consorts X... ne disposaient plus librement « de leur terrain », soit 25. 000 m2, et ce « au-delà de l'emprise de l'école maternelle qui avait été construite », la Cour d'appel a dénaturé ladite lettre de la SEDRE en date du 14 décembre 2004 et violé l'article 1134 du Code civil. 3°) ALORS QU'en outre, le procès-verbal de constat de maître E..., huissier de justice, et le plan qui y était annexé n'attestaient de l'occupation par la SEDRE d'une partie des parcelles expropriées cadastrées AO 813 et A0 195 que pour la seule réalisation de deux allées piétonnes, sans constater que la partie restante de ces parcelles ne serait pas accessible aux consorts X..., et uniquement à la date à laquelle ce procès-verbal avait été établi, soit le 26 octobre 2009 ; qu'en affirmant au contraire que ce procès-verbal de constat et le plan qui y était annexé démontraient que, pour l'aménagement des différents ouvrages décrits antérieurement par un expert judiciaire à l'occasion d'une procédure de référé, la SEDRE avait pris possession des parcelles expropriées pour une superficie totale arrondie à 25. 000 m2 à compter de l'ordonnance de l'expropriation intervenue le 10 décembre 2002, soit plus de 7 années avant le constat effectué, la Cour d'appel a dénaturé la portée du procès-verbal de constat de maître E... en date du 26 octobre 2009 et violé l'article 1134 du Code civil. 4) ALORS QUE dans sa décision définitive du 1er juillet 2011 opposant les mêmes parties sur le même objet, savoir le droit des expropriés à une indemnité d'occupation pour voie de fait, la Cour de Saint Denis a constaté que l'occupation illégale de la SEDRE n'a pas porté sur la totalité du bien exproprié « mais seulement sur 5. 876 m2, la plus grande partie des terrains leur appartenant leur est restée accessible » (cf arrêt du 1er juillet 2011 p 7 § 2) ; qu'en accordant aux consorts X... une indemnité d'occupation pour prise de possession effective dès 2002 de la totalité de leur terrain, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code Civil.