Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 juin 2017, 16-18.848, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-01
Numéro d'affaire : 16-18848
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2016-01-26
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Versailles, 26 janvier 2016) fixe les indemnités revenant à Mme X..., à la suite de l'expropriation, au profit de l'Etablissement public foncier des Hauts-de-Seine (l'EPF 92), aux droits duquel se trouve l'Etablissement public d'Ile-de-France, d'une parcelle lui appartenant ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire y avoir lieu de statuer par alternative selon qu'elle obtiendra ou non satisfaction devant la juridiction administrative en ce qui concerne la délégation de signature ; Mais attendu qu'ayant retenu que la qualité à agir de l'EPF 92 dépendait du sort des recours en annulation, introduits par Mme X... devant la juridiction administrative, de la convention-cadre du 1er septembre 2007 signée entre l'EPF 92 et la commune de Bois-Colombes, ainsi que des avenants n° 1 et 2 à cette convention, la cour d'appel en a exactement déduit qu'elle devait fixer les indemnités en application de l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique applicable à la cause et que cette décision sera applicable selon la décision de la juridiction administrative ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le second moyen, pris en ses première et deuxième branches : Vu l'article L. 13-14, devenu L. 322-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que, pour fixer à une certaine somme l'indemnité d'expropriation due, l'arrêt retient que les parties s'opposent sur les surfaces à prendre en considération, que le rapport du géomètre remis par Mme X... fait mention d'une surface totale de 388, 85 m ² incluant des combles non aménagés de 53, 03 m ², que ces combles sont, selon le jugement, accessibles par un escalier en bois, la toiture est non isolée et une partie est inférieure à 1, 80 mètre de hauteur, et qu'en conséquence, compte tenu de ce descriptif et du fait que les parties s'accordent pour dire qu'il s'agit de " surface utile ", les combles ne peuvent pas être retenues, n'étant par ailleurs pas occupées ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les 53, 03 m ² mentionnés ne correspondaient pas à la totalité de la surface des combles dont la hauteur était supérieure à 1, 80 mètre, ni si les combles étaient aménageables, la cour d ‘ appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité d'expropriation à la somme de 888 700 euros, l'arrêt rendu le 26 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Condamne l'EPFIF aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'EPFIF et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit qu'il y avait lieu de statuer par alternative et 1°) dit que si madame X... obtenait satisfaction en ce qui concernait la délégation de signature dans le cadre de la procédure administrative, il n'y avait pas lieu de fixer les indemnités, 2°) dit que si madame X... n'obtenait pas satisfaction concernant la délégation de signature devant les juridictions administratives, les indemnités dues par l'EPF 92 à madame X... seraient fixées aux sommes de 888. 700 euros d'indemnités d'expropriation (valeur occupée) et de 13. 000 euros de perte des loyers ; Aux motifs que par une convention cadre signée le 1er septembre 2007, puis par un avenant n º 1 du 13 novembre 2007, la ville de Bois-Colombes a confié à l'EPF 92 la mission de procéder aux acquisitions et aux travaux concernant ses projets d'aménagement ; cet avenant n º 1 fait l'objet d'un recours devant la cour administrative d'appel ; il a été signé un deuxième avenant le 6 décembre 2012, cet acte est également pendant devant la cour administrative d'appel ; s'agissant des procédures administratives en cours, elles ne sont pas suspensives en ce qui concerne la fixation de l'indemnité ; il est exact qu'une personne chargée de représenter une personne morale en justice doit si elle n'est pas le responsable en titre, recevoir délégation de celle-ci et ce défaut de qualité pour « introduire l'action » constitue une irrégularité de fond ; toutefois et sans qu'il soit besoin de procéder à une analyse de la convention et de ses avenants, et bien que le juge de l'expropriation soit tenu de vérifier sa saisine, la cour observe que la juridiction administrative est saisie de ce litige ; en conséquence, et conformément à l'article L 13-8 du code de l'expropriation visé par l'EPF 92, il y a lieu de statuer par alternative, de fixer les indemnités et la présente décision sera applicable selon la décision de la juridiction administrative ; Alors que toute personne chargée de représenter une personne morale en justice doit, si elle n'est pas responsable en titre, recevoir délégation de celle-ci et le défaut de qualité pour agir constitue une irrégularité de fond sanctionnée par une nullité de l'acte mettant fin à l'instance intentée devant le juge civil ; que le juge de l'expropriation est seul compétent pour rechercher si le bénéficiaire de l'expropriation a bien reçu mandat pour le saisir et, à défaut, la demande de fixation des indemnités est irrecevable ; que madame X... faisait valoir que les dispositions de l'article L. 13-8 (devenu l'article L. 311-8) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ne trouvaient pas à s'appliquer en l'espèce dès lors qu'il ne s'agissait ni d'une « contestation sérieuse sur le fond du droit », ni d'une contestation « sur la qualité des réclamants », ni de « difficultés étrangères à la fixation du montant de l'indemnité », mais qu'était en cause la régularité même de la procédure initiée devant le juge de l'expropriation en raison de l'absence de qualité pour agir de l'EPF 92 au moment où celui-ci avait saisi le juge de l'expropriation des Hauts de Seine aux fins de fixation de la date de transport sur les lieux et de l'indemnité de dépossession ; que la cour d'appel a énoncé que le juge de l'expropriation était tenu de vérifier sa saisine pour statuer par alternative et fixer les indemnités, au motif inopérant que la juridiction administrative était saisie de recours contre un avenant n° 1 du 13 novembre 2007 et un avenant n° 2 du 6 décembre 2012 à une convention cadre signée le 1er septembre 2007, au terme de laquelle la ville de Bois-Colombes avait confié à l'EPF 92 la mission de procéder aux acquisitions et aux travaux concernant ses projets d'aménagement ; qu'en statuant ainsi, quand il lui incombait de vérifier si le juge de l'expropriation avait été régulièrement saisi, la cour d'appel a ainsi violé l'article 117 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 13-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable en la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit les indemnités dues par l'EPF 92 à madame X... ne seraient fixées qu'aux sommes de 888. 700 euros d'indemnités d'expropriation (valeur occupée) et de 13. 000 euros de perte des loyers ; Aux motifs propres que sur la description du bien : il s'agit d'un immeuble initialement à usage d'atelier/ hangar construit en 1930 au 209, avenue d'Argenteuil à Bois-Colombes sur une parcelle d'une surface de 349 m ² ; il y a lieu de se reporter au jugement pour une plus ample description, le local étant décrit par le premier juge sans aménagement particulier et en état d'usage par le commissaire du gouvernement ; il est loué à la société CFF depuis un bail commercial du 22 décembre 2006, modifié par avenant du 7 décembre 2010 autorisant la sous-location ; selon le bail l'activité est celle de : ‘ achat, vente, réparations de tous véhicules neufs, cycles, motocycles, bateaux'; il est en zone Uapm du Plu approuvé le 5 juin 2007 et modifié le 24 mars 2009 ; ce point n'est pas contesté ; sur la surface : les parties s'opposent sur les surfaces à prendre en considération ; l'expropriée remet le rapport du géomètre expert M. Y...du 11 juin 2013 qu'elle a délégué pour calculer les surfaces permettant de connaître le détail des calculs ; qu'il est fait mention d'une surface totale de 388, 85 m ² incluant des combles non aménagées de 53, 03m ² ; ces combles sont selon le jugement, accessibles par un escalier en bois, la toiture est non isolée, et une partie est inférieure à 1, 80 m ² de hauteur ; en conséquence, compte tenu de ce descriptif et du fait que les parties s'accordent pour dire qu'il s'agit de « surface utile », les combles ne peuvent pas être retenues n'étant d'ailleurs pas occupées ; il doit être retenu la surface de 335, 82 m ² qui reste favorable à l'expropriée et le jugement doit être confirmé sur ce point ; sur la méthode : les parties sont d'accord pour retenir la méthode par comparaison ; le jugement doit être confirmé sur ce point, chacun donnant des termes de référence ; le prix doit être fixé à la date du jugement conformément à l'article L13-15 du code de l'expropriation ; le juge a fixé le prix à 2. 300 € le m ² ; l'expropriée demande 3. 700 €, l'expropriant propose 1. 400 € et le commissaire du gouvernement 2. 400 €, le tout en valeur « occupé » ; l'expropriée verse un rapport de son expert amiable, M. Z...; ce document peut être pris en compte dans la mesure où il est débattu contradictoirement et qu'il ne constitue pas le seul élément de référence ; il ne sera retenu que les références sur Bois-Colombes dans la mesure où il en existe plusieurs ; cet expert amiable a fixé le m ² à 3. 700 € ; il est donné trois références à Bois-Colombes à 2. 640 €, (vente à emporter de petite surface, 46 m ²) 3. 000 € (restaurant et petite surface, 105 m ²) et 3. 299 € (57 m ²) ; comme l'indique l'expropriant, il s'agit de petites surfaces dont les prix sont nécessairement supérieurs ; l'expropriant verse deux références, hors Colombes qui ne peuvent être prises en compte ; il fait mention de deux références à Colombes de 1. 075 € et 1. 369 €, libre ; le commissaire du gouvernement verse les mêmes références et d'autres références portant sur 3. 477 €, 5. 162 € pour deux boutiques, chacune avec arrière-boutique mais de petites surfaces de 27 m ² ; il s'agit d'un bien dont une partie sert à la réception des clients et une autre partie sert d'atelier comme l'indique justement le premier juge ; tenant compte de l'analyse faite par le premier juge concernant les prix des divers locaux que la cour s'approprie et de la proposition du commissaire du gouvernement, le prix peut être fixé à 2. 400 € le m ² en valeur occupée, soit légèrement supérieur à celui fixé par le premier juge ; sur le remploi : les parties s'accordent sur les taux en vigueur, soit : 20 % sur 5. 000 € 1. 000 €, 15 % sur 10. 000 € 1. 500 €, 10 % sur surplus ; sur la perte des loyers : Madame X... demande la somme de 31. 543 € de perte des loyers calculée sur la base de 15 mois pour rechercher un locataire ; L'EPF 92 et le commissaire du gouvernement demandent le rejet de cette demande non justifiée selon eux ; toutefois, il est exact que l'expropriée va devoir rechercher un locataire si sa procédure échoue devant la juridiction administrative ; en conséquence, la cour a les éléments pour lui allouer la somme de 13. 000 € fondée sur environ six mois de préjudice ; le jugement doit être infirmé en ce qu'il a sursis à statuer sur ce point ; sur le remboursement : Madame X... demande le remboursement de la somme de 1. 119, 60 € au titre des frais de son expert amiable ; le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande, cette expertise n'étant pas contradictoire ; elle demande également le remboursement des frais du géomètre, cette demande est contesté par L'EPF, toutefois, ce mesurage était indispensable et doit être mis à la charge de l'expropriant ; le jugement doit être confirmé sur ce point ; sur le montant de l'indemnité : Indemnité principale 2. 400 € x 335, 82 m ² = 805. 968 €, remploi 20 % sur 5. 000 € 1. 000 €, 15 % sur 10. 000 € 1. 500 €, 10 % sur surplus de 790. 968 € 79. 096 €, 81. 596 €, frais de géomètre : 1. 136 €, Total 888. 700 € ; Et aux motifs éventuellement adoptés que la moyenne des termes de référence pour les locaux à usage commercial sur l'avenue d'Argenteuil est d'environ 3. 979 €/ m ² sur la commune de Bois-Colombes et de 3. 816 €/ m ² sur la commune d'Asnières sur Seine selon les références communiquées par le commissaire du gouvernement ; il convient d'observer qu'il n'existe pas de différence entre l'évaluation en valeur, libre ou occupée s'agissant de locaux commerciaux et qu'en tout état de cause les termes de comparaison produits ne permettent pas de constater que les prix en valeur « occupée » sont inférieurs à ceux en valeur « libre » ; ainsi la cession du 3 avril 2012 d'un local sis 258 rue d'Argenteuil à Asnières sur Seine s'est faite au prix de 5. 000 € en valeur « occupée » ; ces moyennes sont proches de l'évaluation de l'immeuble sollicitée par l'expropriée à 3. 700 €/ m ² qui demande de se référer exclusivement aux valeurs de locaux commerciaux, ce qui démontre un relatif consensus sur les valeurs à attribuer aux locaux commerciaux sur cette zone ; s'agissant des termes portant sur des locaux à usage d'atelier, les termes de comparaison sur Gennevilliers et Villeneuve-la-Garenne seront écartés compte tenu du fait qu'il s'agit d'un environnement différent, pour la plupart de biens de grandes surfaces tant pour le bâti que pour les parcelles, situés dans des zones d'activité, ce qui n'est pas le cas de l'avenue d'Argenteuil qui est un secteur mixte d'habitations et de commerces ; leur caractère comparable n'est pas établi ; la valeur moyenne des locaux d'activité retenue par le commissaire dans le cadre d'une vaste étude des cessions sur Colombes, Asnières sur Seine, la Garenne-Colombes et Courbevoie, faute de terme de comparaison sur Bois-Colombes, en valeur soit « libre », soit « occupée » s'élève à 1. 583 €/ m ² ; cette valeur est également proche de celle retenue par l'EPF 92 qui demande d'évaluer le bien par référence aux cessions d'ateliers à la somme de 1. 400 €/ m ² démontrant là encore un relatif consensus sur ces valeurs ; 1°) Alors que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que madame X... faisait valoir que les combles existaient bien à la date du 7 mars 2012 à laquelle était intervenue l'ordonnance d'expropriation, que la superficie mesurée de 53, 03 m ² correspondait uniquement à la partie des combles dont la hauteur était supérieure à 1, 80 m, que ces combles étaient sains, qu'ils n'avaient pas nécessairement besoin d'être aménagés pour pouvoir être utilisés (archivage, réserve, bureaux) d'autant qu'ils étaient aisément accessibles, que la notion de « superficie utile » à laquelle s'était référé le premier juge permettait de prendre en compte des combles non aménagés mais aménageables dès lors que la hauteur était supérieur à 1, 80 m, ce qui était le cas en l'espèce pour 53, 03 m ² et que c'était donc à tort que le premier juge avait retenu une surface utile totale de 335, 82 m ² au lieu de 388, 85 m ² (mémoire en réplique et récapitulatif de madame X... p. 21 à 23) ; qu'en se bornant à énoncer que, compte tenu du descriptif fait par le premier juge et du fait que les parties s'accordent pour dire qu'il s'agit de « surface utile », les combles ne pouvaient pas être pris en considération pour le calcul de la surface, sans expliquer en quoi la circonstance que les combles n'étaient pas aménagés ni occupés empêchait d'en tenir compte pour apprécier la « surface utile » et donc la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable en la cause ; 2°) Alors que madame X... avait insisté sur le fait que la superficie mesurée de 53, 03 m ² correspondait uniquement à la partie des combles dont la hauteur était supérieure à 1, 80 m et versait aux débats le mesurage effectué par le géomètre-expert ; qu'en se contentant d'affirmer que, selon le jugement, une partie des combles était inférieure à 1, 80 m de hauteur, sans rechercher, comme elle y était invitée, notamment en examinant le mesurage versé aux débats, si toute la surface annexe de 53, 03 m ² correspondant aux combles n'avait pas une hauteur supérieure à 1m 80, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable en la cause ; 3°) Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que madame X... faisait valoir que le bien en cause ne pouvait être regardé comme un local d'activité ou un atelier mais uniquement comme un local commercial et demandait à la cour d'appel de se référer à l'estimation réalisée par monsieur A..., expert immobilier près la cour d'appel de Paris qui avait, compte tenu des atouts de l'immeuble, son indépendance, son bon état général, son excellent emplacement, sa bonne visibilité commerciale et le terrain devant l'immeuble, évalué l'immeuble à euros le mètre carré, soit à 1. 440. 000 euros ; qu'en se bornant à tenir compte de l'analyse faite par le premier juge concernant les prix des divers locaux qu'elle s'est appropriée et de la proposition du commissaire du gouvernement pour fixer le prix à 2. 400 euros le mètre carré en valeur occupée, sans tenir compte des conclusions de Madame X... faisant ressortir que le premier juge n'avait pas retenu les termes de comparaison probants, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-13 et L. 13-15 I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, applicable en la cause ; 4°) Alors que le juge, qui ne peut procéder par voie d'affirmation, doit préciser sur quels éléments de preuve il se fonde pour prendre sa décision ; qu'en se bornant à affirmer – pour écarter le moyen tiré de ce que la durée nécessaire au rachat d'un bien équivalent et à la recherche d'un nouveau locataire ne pouvait être inférieure à 15 mois et de ce que madame X... était ainsi fondée à réclamer le versement d'une indemnité pour perte de revenus locatifs de 31. 543 euros – qu'elle avait les éléments pour allouer à madame X... la somme de 13. 000 euros fondée sur environ six mois de préjudice, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle s'était fondée pour parvenir à cette conclusion, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.