Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 octobre 2015, 14-21.395, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-10-15
Numéro d'affaire : 14-21395
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2014-05-19
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 19 mai 2014), que, par acte du 16 février 2008, les consorts X...ont vendu à M. et Mme Y...une maison à usage d'habitation ; que, soutenant que le sous-sol de l'immeuble était souvent inondé depuis décembre 2009, M. et Mme Y...ont assigné les consorts X...en résolution de la vente pour vice caché et en indemnisation ; Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que le vice caché est le défaut de la chose que l'acquéreur ne peut, à lui seul, déceler dans la chose vendue lors de la conclusion du contrat ; que lorsque le défaut de construction d'un immeuble a pour effet d'augmenter le risque d'inondation de celui-ci, le vice caché est le défaut de conception de l'immeuble, et non son caractère inondable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, reprenant les conclusions de l'expert, que la maison vendue présentait un défaut de conception d'altimétrie des différentes canalisations qui avait pour effet un écoulement des eaux de ruissellement dans le sous-sol de la maison ; qu'en jugeant néanmoins que le vice affectant la maison était « son caractère inondable », et non le vice de construction des différentes canalisations, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ; 2°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'il n'en avait pas connaissance et qu'il a stipulé qu'il ne serait obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, l'expert a retenu que le vice dont la maison vendue était affectée correspondait à « des défauts d'altimétrie des différentes canalisations d'évacuation des eaux pluviales » qui engendraient un ruissellement des eaux vers le sous-sol de la maison, augmenté en cas de pluviométrie importante ; que la cour d'appel a constaté que les consorts X...n'avaient pas connaissance du défaut d'altimétrie des canalisations d'évacuation, qui n'avait pu être mis en évidence qu'au moment des opérations expertales ; qu'en jugeant néanmoins que les consorts X...connaissaient le vice dont la maison était affectée, pour juger que la clause d'exclusion de garantie ne s'appliquait pas, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1643 du code civil ; 3°/ que, subsidiairement, à supposer que le vice soit le caractère inondable de la maison, le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'il n'en avait pas connaissance et qu'il a stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la bonne foi se présume ; que pour prononcer la résolution de la vente, la cour d'appel a énoncé que les consorts X...avaient connaissance du caractère inondable de la maison et que, dès lors, la clause d'exclusion de garantie ne pouvait s'appliquer ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les consorts X..., qui ignoraient le vice affectant les canalisations de la maison, avaient conscience que ces inondations avaient pour cause la conception même de la maison, et non pas seulement les conditions météorologiques extérieures, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu que les inondations répétées portaient gravement atteinte à l'usage attendu de l'immeuble, qu'elles étaient consécutives à des défauts d'altimétrie des différentes canalisations d'évacuation des eaux pluviales résultant, lors de l'édification de la maison, d'une mauvaise exécution du système d'évacuation des eaux pluviales dont M. et Mme Y...n'avaient pas connaissance et qui n'était pas apparente, et qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire et des attestations que les vendeurs connaissaient le caractère inondable de l'immeuble dû au dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux de ruissellement, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit que les vendeurs ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés et que les demandes de résolution de la vente et d'indemnisation devaient être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...à payer à M. et Mme Y...la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution pour vice caché de la vente conclue entre les consorts X...et les époux Y..., d'avoir condamné les consorts X...à restituer aux époux Y...le prix de la vente, soit 304. 555 euros, d'avoir condamné les consorts X...à rembourser les frais d'acquisition d'un montant de 21. 046, 19 euros, d'avoir condamné les consorts X...à verser au époux Y...les sommes de 33. 934, 54 euros pour travaux dans l'immeuble, 514, 74 euros pour achat de matériel de pompage, 75. 807, 69 euros pour intérêts payés à la banque LCL, et 2. 589, 16 euros pour frais de constat d'huissier ; AUX MOTIFS QUE selon l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avaient connus ; qu'il incombe à l'acquéreur d'apporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères ; qu'il doit donc établir que la chose vendue est atteinte d'un vice inhérent à la chose, présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, existant antérieurement à la vente, n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui ; que le sous-sol de l'habitation acquise par les époux Y...est implanté en contrebas de la route ; que selon procès-verbal du 6 janvier 2010 maître I..., huissier de justice à Montreuil-sur-Mer a constaté, à la requête des époux Y...: qu'au droit de l'entrée de leur garage de l'eau en mouvement sort des fissures du sol et des murs, le caniveau déborde et l'eau s'écoule dans le garage, que le garage au sol est inondé sur l'intégralité de sa superficie, que la pièce de rangement au droit du garage est inondée, que la laverie est également inondée, qu'une autre pièce du sous-sol est inondée, dans laquelle de nombreux meubles sont entreposés ; qu'un second constat dressé par maître I...le 8 mars 2010 mentionne les mêmes désordres alors que le cours d'eau voisin est à un niveau se situant à une quarantaine de centimètres sous le niveau des berges et que le fossé au droit perpendiculairement, qui se jette dans ce cours d'eau est vide ; que le 1er juillet 2010, maître I...a constaté par temps ensoleillé et alors qu'il n'a pas plu depuis plusieurs jours que de l'eau émerge du gazon et de l'allée gravillonnée d'accès au garage puis s'écoule vers l'entrée du garage plus bas, que de l'eau est présente dans le regard au niveau de l'accès au garage ; que M. Z..., expert judiciaire commis par ordonnance de référé du 21 juillet 2010 indique dans son rapport que les désordres allégués par les demandeurs sont consécutifs à des défauts d'altimétrie des différentes canalisations d'évacuation des eaux pluviales entre le fil d'eau du caniveau implanté au droit du garage et celui de la canalisation de 300 mm de diamètre au niveau du regard avaloir situé au croisement des rues de Witrepin et d'Hodicq ; qu'il précise que non seulement les eaux de ruissellement provenant de l'accès au garage et des aménagements extérieurs à l'habitation des époux Y...inondent le sous-sol de leur immeuble mais également les eaux de ruissellement provenant du carrefour, lesdites eaux de ruissellement du carrefour s'écoulant gravitairement dans la canalisation d'un diamètre de 300 mm dans le sous-sol de l'habitation ; que l'expert conclut que cette mauvaise altimétrie des canalisations fait obstacle à l'évacuation des eaux de ruissellement sur la propriété des époux Y...et indique que ce désordre est ancien puisqu'il résulte d'une mauvaise exécution du système d'évacuation des eaux pluviales lors de l'édification de la maison par le père des consorts X...; que les consorts X...qui, dans leurs conclusions font état d'un défaut d'entretien imputable aux acquéreurs n'en justifient pas ; que l'expert n'a pas constaté de mauvais entretien du clapet anti-retour ; qu'il précise d'ailleurs à ce sujet en page 17 de son rapport « le clapet anti retour implanté actuellement ne sert strictement à rien ; qu'il ne peut éviter à lui seul le débordement du regard situé dans la descente menant au garage » ; que de même, le fait évoqué par les vendeurs et constaté par maître J..., huissier de justice le 2 janvier 2013 est sans incidence sur les désordres puisque l'évacuation condamnée par une cale en bois est celle se dirigeant vers l'immeuble des époux Y...; qu'il n'y a pas d'obstacle à l'écoulement depuis cet immeuble ; que les observations de M. A..., assistant technique des consorts X...selon lesquelles « l'éventuelle correction de la pente des tubes assurant l'évacuation des eaux ne pourra être efficace que si le fond du regard communal est à l'air libre, qu'il n'est pas envahi par l'eau faisant l'objet du plan de prévention » ne sont pas une critique du rapport d'expertise contrairement à ce que tentent de faire valoir les vendeurs ; que M. A...écrit expressément en introduction de sa note qu'il reste d'accord avec l'avis de l'expert judiciaire selon lequel il conviendrait de modifier la pente des tubes assurant l'écoulement des eaux de ruissellement ; que l'expert indique que les époux Y...ne peuvent jouir paisiblement du sous-sol de leur immeuble qui est régulièrement inondé par les eaux de ruissellement et qu'il s'agit bien d'inondations répétées et non d'inondations exceptionnelles, précisant qu'à sa connaissance il n'y a pas eu d'arrêté de catastrophe naturelle pour la commune, ce qui a été confirmé par le maire ; que le caractère répété des inondations est encore démontré par les procès-verbaux de constat dressés par maître I...après le dépôt du rapport d'expertise les 24 septembre, 30 octobre, et 17 février 2014 ; que le maire de la commune de Brexent-Enocq a attesté qu'il n'y a pas eu de demande de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle pour inondation par débordement des cours d'eau, la Canche et le Witrepin dans la nuit du 23 au 24 septembre 2012, ni du 29 octobre au 13 novembre 2012 ; que le 10 novembre 2012 maître I...a constaté que les habitations voisines et la chaussée au droit de l'immeuble des époux Y...n'étaient pas inondées et que les cours d'eau le Witrepin et la Canche ne débordaient pas ; qu'il a fait des constatations identiques les 30 décembre 2012, 9 novembre 2013 et 17 février 2014 ; que ces inondations répétées portent gravement atteinte à l'usage attendu d'un immeuble d'habitation même si elles ne rendent pas l'immeuble totalement impropre à sa destination (condition non exigée par l'article 1641 du code civil) ; qu'il ressort tant des investigations de l'expert judiciaire que des constatations de maître I...que ces inondations n'ont aucun rapport avec le risque d'inondation par débordement de la Canche dont il est fait état dans le document d'informations sur les risques naturels et technologiques de la commune de Brexent-Enocq, annexé à l'acte de vente, conformément à l'article L du code de l'environnement ; que si les époux Y...avaient connaissance du risque d'inondation par débordement de la Canche qu'ils ont accepté, cette acceptation ne peut être étendue aux inondations résultant d'un dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux pluviales dont ils n'ont pas été informés et qui n'était pas apparent ; que les époux Y...apportent donc la preuve d'un vice caché remplissant les conditions de l'article 1641 du code civil ; que l'article 1643 du code civil énonce que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que l'acte de vente comporte une clause d'exonération de la garantie des vices cachés ainsi rédigée « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant de ce qui est dit ci-dessus sous le titre environnement santé publique, il est précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ; que l'acte de vente comporte également une clause raccordement au réseau qui stipule que l'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d'eau, d'électricité de gaz de téléphone, de télévision ou autres) ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements existants ne lui sont garantis par le vendeur ; tous les travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur ; que les consorts X...n'étant pas des vendeurs professionnels il incombe aux époux Y...qui souhaitent voir écarter ces clauses de non garantie d'apporter la preuve que les vendeurs avaient connaissance du caractère inondable de l'immeuble indépendant du risque d'inondation par débordement de la Canche ; que l'expert judiciaire indique dans son rapport que le phénomène d'inondation du sous-sol ne pouvait être ignoré des anciens propriétaires ; que l'immeuble appartenait aux parents des consorts X..., M. Jean X...et son épouse, Mme Nita B...décédés respectivement les 19 février et 8 juillet 2004, laissant pour recueillir leurs successions leurs onze enfants ; que les époux X...B...avaient acquis par actes notariés des 6 janvier 1967 et 27 juin 1969, les deux parcelles sur lesquelles ils ont fait édifier la maison de 1971 à 1973 ; que les vendeurs y ont passé une partie de leur enfance ; que les époux Y...versent aux débats diverses attestations, celle de Magalie C..., Michel D..., Sylvie E..., Gérard F..., Guy G...; que rien ne permet de qualifier ces documents d'attestations de complaisance comme le font les intimés ; que la production de plusieurs attestations de personnes affirmant n'avoir jamais constaté l'inondation du sous-sol de la maison des époux Perrault ne suffit pas à mettre en cause la fiabilité des déclarations des auteurs des attestations produites par les époux Y...; que M. Patrick H...qui a établi une attestation en faveur des consorts X...en déclarant avoir été le facteur des époux X...pendant une vingtaine d'année et ne jamais les avoir entendus se plaindre d'humidité ou d'inondations dans leur sous-sol sauf pour l'inondation des années 1985-1986 qui a touché une grande partie du village » a précisé qu'à la suite de cette inondation M. X...avait fait effectuer des travaux ce qui rejoint les déclarations à ce sujet de M. F...et de M. G..., auteurs des attestations produites par les époux Y...et confirme l'existence d'inondations récurrentes ; qu'en effet M. X...n'aurait pas fait réaliser des travaux en raison d'une seule inondation de nature exceptionnelle affectant une grande partie du village ; que malgré ces travaux les inondations ont persisté ainsi qu'en atteste M. G...; que les époux Y...apportent donc la preuve tant par le rapport d'expertise judiciaire que par les attestations qu'ils produisent de la connaissance par les vendeurs du vice affectant l'immeuble, c'est-à-dire son caractère inondable dû au dysfonctionnement du système d'évacuation des eaux de ruissellement ; qu'il importe peu qu'il ne soit pas établi que les consorts X...avaient connaissance précisément du défaut d'altimétrie des différentes canalisations ; qu'il suffit qu'il soit démontré la connaissance du vice ; qu'il n'est pas exigé la connaissance des causes du vice ; que les clauses d'exonération de garantie et de non garantie ne peuvent donc recevoir application ; qu'en conséquence les consorts X...sont tenus de la garantie des vices cachés ; que le jugement qui a débouté les époux Y...à ce titre sera infirmé ; 1°) ALORS QUE le vice caché est le défaut de la chose que l'acquéreur ne peut, à lui seul, déceler dans la chose vendue lors de la conclusion du contrat ; que lorsque le défaut de construction d'un immeuble a pour effet d'augmenter le risque d'inondation de celui-ci, le vice caché est le défaut de conception de l'immeuble, et non son caractère inondable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé, reprenant les conclusions de l'expert, que la maison vendue présentait un défaut de conception d'altimétrie des différentes canalisations qui avait pour effet un écoulement des eaux de ruissellement dans le sous-sol de la maison (arrêt, p. 7 § 4) ; qu'en jugeant néanmoins que le vice affectant la maison était « son caractère inondable », et non le vice de construction des différentes canalisations, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ; 2°) ALORS QUE le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'il n'en avait pas connaissance et qu'il a stipulé qu'il ne serait obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce, l'expert a retenu que le vice dont la maison vendue était affectée correspondait à « des défauts d'altimétrie des différentes canalisations d'évacuation des eaux pluviales » qui engendraient un ruissellement des eaux vers le sous-sol de la maison, augmenté en cas de pluviométrie importante (rapport, p. 16 § 1) ; que la cour d'appel a constaté que les consorts X...n'avaient pas connaissance du défaut d'altimétrie des canalisations d'évacuation, qui n'avait pu être mis en évidence qu'au moment des opérations expertales (arrêt, p. 10 § 6 in fine) ; qu'en jugeant néanmoins que les consorts X...connaissaient le vice dont la maison était affectée, pour juger que la clause d'exclusion de garantie ne s'appliquait pas, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1643 du code civil ; 3°) ALORS QUE, subsidiairement, à supposer que le vice soit le caractère inondable de la maison, le vendeur n'est pas tenu des vices cachés lorsqu'il n'en avait pas connaissance et qu'il a stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la bonne foi se présume ; que pour prononcer la résolution de la vente, la cour d'appel a énoncé que les consorts X...avaient connaissance du caractère inondable de la maison (arrêt, p. 10 § 6) et que, dès lors, la clause d'exclusion de garantie ne pouvait s'appliquer ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les consorts X..., qui ignoraient le vice affectant les canalisations de la maison, avaient conscience que ces inondations avaient pour cause la conception même de la maison, et non pas seulement les conditions météorologiques extérieures, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du code civil.