Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juin 2014, 13-15.564, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-06-03
Numéro d'affaire : 13-15564
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2012-12-13
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 13 décembre 2012), que Mme X... a donné à bail à M. Y... un domaine rural comprenant une maison d'habitation et des bâtiments d'exploitation ; qu'à l'occasion du second renouvellement du bail intervenu le 1er octobre 2007, Mme X... a demandé la révision du fermage ; que le locataire a demandé reconventionnellement le paiement d'une indemnité de sortie à raison des améliorations qu'il avait apportées au fonds loué, notamment par des travaux de construction et d'extension des bâtiments ; Sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. Y... n'apportait aucun élément concret de nature à démontrer que l'ancienne étable dépendant du fonds loué était dans un état déplorable et que le rapport de l'expert judiciaire ne faisait pas apparaître que ce bâtiment serait inutilisable, la cour d'appel a souverainement retenu, pour la détermination du loyer afférent, que ce bâtiment entrait dans la deuxième catégorie de bâtiments d'exploitation prévue par l'arrêté des fermages applicable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a exactement retenu que le bailleur n'était tenu d'indemniser le preneur des améliorations apportées qu'en fin de bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen : Vu les articles L. 411-11 et L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime ensemble l'arrêté du préfet du Pas-de-Calais du 26 septembre 2007 ; Attendu que pour fixer le nouveau loyer de la maison d'habitation à une certaine somme, l'arrêt retient que le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur peut, lors du renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués, auraient-elles été financées par le preneur ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêté des fermages applicable, dont la légalité n'a pas été contestée, prévoyait que « lorsque des améliorations auront été réalisées dans les normes par le preneur avec l'accord du bailleur, ce dernier indemnisera le preneur selon les tables d'amortissement convenues entre les parties et qu'à défaut d'indemnisation, ces améliorations ne pourront être prises en considération dans le prix du bail », la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et sur le deuxième moyen, pris en ses deux premières branches : Vu les articles L. 411-11 et L. 411-51 du code rural et de la pêche maritime ensemble l'arrêté du préfet du Pas-de-Calais du 26 septembre 2007 ; Attendu que pour fixer le nouveau loyer des bâtiments d'exploitation à une certaine somme, l'arrêt retient que le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur peut, lors du renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués, auraient-elles été financées par le preneur durant le bail précédent ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'arrêté des fermages applicable, dont la légalité n'a pas été contestée, prévoyait que « lorsque des améliorations auront été réalisées dans les normes par le preneur avec l'accord du bailleur, ce dernier indemnisera le preneur selon les tables d'amortissement convenues entre les parties et qu'à défaut d'indemnisation, ces améliorations ne pourront être prises en considération dans le prix du bail », la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé du chef de la maison d'habitation et des bâtiments d'exploitation en prenant en considération les améliorations apportées par le locataire au cours du bail précédent, l'arrêt rendu le 13 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Y... à payer à Mme X... à compter du 1er octobre 2007 le montant du fermage pour les bâtiments d'habitation à hauteur de 3.172,50 € par an avec indexation sur l'indice de référence des loyers ; AUX MOTIFS QUE la question qui se pose est de savoir si l'on doit prendre en compte l'état actuel de l'immeuble pour fixer le fermage ou au contraire ne pas tenir compte des améliorations portées par Emmanuel Y... ; que Emmanuel Y... ne saurait lier cette réévaluation du fermage au paiement de l'indemnisation des améliorations qu'il a apportées au fonds, alors que cette indemnisation ne peut se faire qu'en fin de bail, conformément à l'article L. 411-69 du Code rural, que l'argument de Emmanuel Y... sur les amortissements ne saurait constituer un empêchement à l'application de cette règle, alors au contraire que le bailleur ne peut être tenu d'indemniser que celles des améliorations dont il peut encore, compte tenu de leur état résiduel, se servir pour exploiter une fois le fonds repris, que ce n'est qu'à la fin du bail que cette valeur résiduelle peut être appréciée ; que c'est donc à raison que Anne-Françoise X... épouse Z... donne son accord pour indemniser le preneur selon les modalités en vigueur à l'époque où le bail prendre fin, que le jugement déféré doit donc être réformé en ce qu'il a d'ores et déjà condamné Anne-Françoise X... épouse Z... à payer à la fin du bail une telle indemnité à Emmanuel Y... ; que le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur peut, lors du renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau fermage, quand bien même ces améliorations ont été financées par le preneur et que celui-ci ne pourra recevoir l'indemnité correspondante qu'en fin de bail ; que Emmanuel Y... ne saurait soutenir que la phrase de l'article 6 de l'arrêté du 26 septembre 2007 selon laquelle « à défaut d'indemnisation, ces améliorations ne pourront être prises en considération dans le prix du bail » doit être interprétée en ce sens que le bailleur ne peut obtenir une majoration du fermage s'il ne paie pas tout de suite le prix des améliorations, alors que ce prix n'est pas immédiatement exigible, mais que la majoration suppose que le bailleur ait pris l'engagement d'indemniser le locataire en fin de bail ; que contrairement à ce que soutient Emmanuel Y..., c'est bien l'ensemble des améliorations qu'il a apportées à l'immeuble qui doivent être prises en compte et non pas seulement celles qui auraient pu être faites sur les seuls 91 m2 initialement donnés à bail, que l'immeuble doit être apprécié dans sa consistance actuelle, soit pour 141 m2, avec les équipements qui sont aujourd'hui les siens, c'est-à-dire cuisine, salle de bain et toilettes, puisque c'est bien sur le tout qu'Emmanuel Y... sera indemnisé en fin de bail ; que les parties sont d'accord sur le prix moyen du m2 de 30 euros (calculé en fonction de l'arrêté du 26 septembre 2007), s'il est tenu compte des travaux d'amélioration effectués par Emmanuel Y..., la différence entre eux provenant de ce que ce dernier n'accepte ce prix que si on l'indemnise immédiatement du montant des améliorations et qu'il calcule le fermage sur 91m2, tandis que Anne-Françoise X... épouse Z... effectue ses calculs sur ce montant avec une indemnisation en fin de bail et sur 141 m2 ; mais attendu que compte tenu de ce qui précède, c'est bien ce montant de 30 ¿ par m2 avec indemnisation en fin de bail et sur 141 m2 qui doit être retenu ; qu'ainsi le nouveau fermage pour la partie habitation est de 141*30 = 4230 euros minoré de 25% car compris entre 120 et 150 m2 soit 3172,50 euros par an, que l'indexation se fera sur l'indice de référence des loyers ; 1) ALORS QUE pour fixer le prix du bail renouvelé il n'y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur en cours de bail ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-12 du Code rural et de la pêche maritime et l'article 6 de l'arrêté du 26 septembre 2007 ;2) ALORS QUE les bâtiments appartenant au preneur ne peuvent pas donner au paiement d'un fermage ; qu'à l'article 6 du contrat de bail des 20 et 23 juillet 1981, le bailleur a expressément reconnu que l'extension de 50 m2 du bâtiment d'habitation, constituée par un garage, une cuisine et une salle de bains avec sanitaire, appartenait au preneur ; qu'en décidant que l'immeuble doit être apprécié dans sa consistance actuelle, soit pour 141 m2, prenant ainsi en compte, au titre de l'évaluation du fermage, l'ensemble des améliorations apportées par M. Y... à l'immeuble d'habitation et non pas seulement celles qui auraient été faites sur les 91 m2 initialement donnés à bail, sans expliquer à quel titre Mme X..., qui n'était pas propriétaire, pouvait réclamer un fermage se rapportant à l'extension du bâtiment d'habitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 555 et 1709 du Code civil ensemble les articles L. 411-1 et L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné M. Y... à payer à Mme X... à compter du 1er octobre 2007 le montant du fermage pour les bâtiments d'exploitation à hauteur de 1.070,08 € par an avec indexation sur l'indice national des fermages ; AUX MOTIFS QUE la question qui se pose est de savoir si l'on doit prendre en compte l'état actuel de l'immeuble pour fixer le fermage ou au contraire ne pas tenir compte des améliorations portées par Emmanuel Y... ; que Emmanuel Y... ne saurait lier cette réévaluation du fermage au paiement de l'indemnisation des améliorations qu'il a apportées au fonds, alors que cette indemnisation ne peut se faire qu'en fin de bail, conformément à l'article L. 411-69 du Code rural, que l'argument de Emmanuel Y... sur les amortissements ne saurait constituer un empêchement à l'application de cette règle, alors au contraire que le bailleur ne peut être tenu d'indemniser que celles des améliorations dont il peut encore, compte tenu de leur état résiduel, se servir pour exploiter une fois le fonds repris, que ce n'est qu'à la fin du bail que cette valeur résiduelle peut être appréciée ; que c'est donc à raison que Anne-Françoise X... épouse Z... donne son accord pour indemniser le preneur selon les modalités en vigueur à l'époque où le bail prendra fin, que le jugement déféré doit donc être réformé en ce qu'il a d'ores et déjà condamné Anne-Françoise X... épouse Z... à payer à la fin du bail une telle indemnité à Emmanuel Y... ; que le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur peut, lors du renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau fermage, quand bien même ces améliorations ont été financées par le preneur et que celui-ci ne pourra recevoir l'indemnité correspondante qu'en fin de bail ; que Emmanuel Y... ne saurait soutenir que la phrase de l'article 6 de l'arrêté du 26 septembre 2007 selon laquelle « à défaut d'indemnisation, ces améliorations ne pourront être prises en considération dans le prix du bail » doit être interprétée en ce sens que le bailleur ne peut obtenir une majoration du fermage s'il ne paie pas tout de suite le prix des améliorations, alors que ce prix n'est pas immédiatement exigible, mais que la majoration suppose que le bailleur ait pris l'engagement d'indemniser le locataire en fin de bail ¿ ; que quoi qu'en dise Emmanuel Y..., la situation est exactement la même pour les bâtiments d'exploitation : le bailleur n'est tenu d'indemniser le preneur des améliorations qu'il a apportées qu'en fin de bail, mais il peut dès à présent prendre celles-ci en considération pour calculer le fermage ; que c'est donc bien sur la base retenue par Anne-Françoise X... épouse Z... de 241 m2 correspondant au hangar initial, 137 m2 correspondant à l'ancienne étable et 230 m2 correspondant au bâtiment construit par les parents de Emmanuel Y... que les calculs doivent être effectués ; que les parties sont en total désaccord sur le prix du m2 notamment sur celui pris en compte pour l'ancienne étable ; que Emmanuel Y... n'apporte cependant aucun élément concret de nature à démontrer que les valeurs proposées par l'expert, sous réserve de les adapter à l'arrêté précédant celui qu'il a pris en compte, sont erronées et que notamment comme il le soutient cette ancienne étable est dans un état déplorable, que la photographie située en page 5 du rapport d'expertise auquel il renvoie ne fait pas apparaître un état particulièrement délabré et s'il ne l'utilise plus que pour y stocker du petit matériel, c'est parce qu'il a décidé de s'organiser autrement, notamment à la suite des travaux de modernisation effectués, mais cela ne démontre pas qu'il s'agit d'un bâtiment inutilisable, que pour le hangar, Emmanuel Y... propose même davantage du m2 que n'en réclame Anne-Françoise X... épouse Z... ; que le prix de 1'76 euros le m2 proposé par Anne-Françoise X... épouse Z... peut être retenu pour l'ensemble des bâtiments ; qu'ainsi le fermage des bâtiments d'exploitation s'élève à (241+137+230)*1,76=1070,08 euros, l'indexation se faisant sur l'indice national des bâtiments ; 1) ALORS QUE pour fixer le prix du bail renouvelé il n'y a pas lieu de tenir compte des améliorations apportées par le preneur ; qu'en prenant en compte le bâtiment édifié par les parents de M. Y... en cours de bail pour fixer le montant du bail renouvelé, la Cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-12 du Code rural et de la pêche maritime et l'article 7 de l'arrêté du 26 septembre 2007 ; 2) ALORS QUE les bâtiments appartenant au preneur ne peuvent pas donner au paiement d'un fermage ; qu'en l'absence d'accord des parties, les constructions élevées par le preneur ne reviennent par accession au bailleur qu'à l'expiration du bail, le preneur restant propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a édifiées sur le terrain du bailleur ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que le bâtiment de 230 m2 a été construit en cours de bail par les preneurs ; que dès lors, en prenant en compte ce bien dans le calcul du fermage, sans expliquer comment Mme X... en était devenue propriétaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 555 et 1709 du Code civil ensemble les articles L. 411-1 et L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime ; 3) ALORS QUE le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative ; que selon l'arrêté du 26 septembre 2007, la quatrième catégorie des bâtiments d'exploitation comprend les anciens bâtiments d'élevage non transformés mais utilisables, les bâtiments vétustes ou inadaptés, les hangars non bardés, les petites étables non transformables ; que dans ses conclusions, M. Y... soutenait, preuves à l'appui, que le fermage de l'ancienne étable d'une surface de 137 m2 devait être calculé sur le maximum des bâtiments de quatrième catégorie « en ce qu'il est constitué d'un ancien bâtiment d'élevage non transformé recevant de petites étables non transformables » (conclusions d'appel du 8 novembre 2012, p. 13-14) ; que refusant de classer l'étable dans la quatrième catégorie des bâtiments d'exploitation au seul motif qu'elle ne correspondait pas à un bâtiment vétuste ou inadapté, sans rechercher, comme elle y était invitée, si elle ne rentrait pas dans cette catégorie au titre des anciens bâtiments d'élevage non transformés mais utilisables, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime et de l'arrêté du 26 septembre 2007. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que les travaux d'amélioration effectués par Emmanuel Y... seront indemnisés par Anne-Françoise X... épouse Z... en fin de bail ; AUX MOTIFS QUE la question qui se pose est de savoir si l'on doit prendre en compte l'état actuel de l'immeuble pour fixer le fermage ou au contraire ne pas tenir compte des améliorations portées par Emmanuel Y... ; que Emmanuel Y... ne saurait lier cette réévaluation du fermage au paiement de l'indemnisation des améliorations qu'il a apportées au fonds, alors que cette indemnisation ne peut se faire qu'en fin de bail, conformément à l'article L. 411-69 du Code rural, que l'argument de Emmanuel Y... sur les amortissements ne saurait constituer un empêchement à l'application de cette règle, alors au contraire que le bailleur ne peut être tenu d'indemniser que celles des améliorations dont il peut encore, compte tenu de leur état résiduel, se servir pour exploiter une fois le fonds repris, que ce n'est qu'à la fin du bail que cette valeur résiduelle peut être appréciée ; que c'est donc à raison que Anne-Françoise X... épouse Z... donne son accord pour indemniser le preneur selon les modalités en vigueur à l'époque où le bail prendra fin, que le jugement déféré doit donc être réformé en ce qu'il a d'ores et déjà condamné Anne-Françoise X... épouse Z... à payer à la fin du bail une telle indemnité à Emmanuel Y... ; que le bail renouvelé étant un nouveau bail, le bailleur peut, lors du renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau fermage, quand bien même ces améliorations ont été financées par le preneur et que celui-ci ne pourra recevoir l'indemnité correspondante qu'en fin de bail ; ALORS QUE le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; que dès lors, en disant que les travaux d'amélioration effectués par Emmanuel Y... seront indemnisés par Anne-Françoise X... épouse Z... en fin de bail renouvelé, quand elle avait elle-même constaté que le bail renouvelé était un nouveau bail, ce qui impliquait nécessairement l'expiration du bail initial et donc l'exigibilité immédiate de l'indemnité d'amélioration, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime.