Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 octobre 2013, 12-20.520, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2013-10-02
Numéro d'affaire : 12-20520
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2012-04-04
Président : M. Charruault (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Gaschignard

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses deux branches : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 4 avril 2012), qu'aux termes d'un acte sous seing privé des 14 et 27 septembre 2006, dénommé "compromis de vente avec indemnité d'immobilisation", conclu par l'entremise de la société Home, agent immobilier, titulaire d'un mandat de vente prévoyant une commission de négociation déterminée à la charge de l'acquéreur, la société Le Tilloy a vendu à la société Sévérini Pierres et loisirs un terrain situé à Hénin-Beaumont, sous diverses conditions suspensives dont celles d'obtention d'un permis de construire et de non-révélation de contraintes archéologiques de nature à remettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur ; qu'après que la société Sévérini Pierres et loisirs se prévalant de la défaillance de ces deux conditions, eut refusé de signer l'acte authentique de vente, la société Bernard et Nicolas Soinne, liquidateur judiciaire de la société Home, l'a assignée en paiement de la commission de négociation convenue ; Attendu que la société Sévérini Pierres et loisirs fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 1°/ que, selon l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'en décidant que l'agent immobilier avait droit à la rémunération contractuelle, après avoir constaté que la vente prévue dans le compromis des 14 et 27 septembre 2006 n'avait jamais été réitérée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 2°/ qu'il résulte de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ; que la société Sévérini Pierre et loisirs faisait valoir que le compromis de vente avait prévu une clause de dédit qu'il lui avait été loisible de mettre en oeuvre ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si, comme il était soutenu, la promesse de vente contenait une faculté de dédit qui, une fois mise en oeuvre, faisait obstacle à ce qu'il soit retenu que la vente avait été effectivement réalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; Mais attendu que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6-I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne la rémunération de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique ; que, dès lors, c'est sans méconnaître ce texte qu'ayant relevé que le permis de construire délivré à la société Sévérini Pierres et loisirs ne comportait aucune condition ni restriction au droit de construire et que l'obligation de procéder à un diagnostic d'archéologie préventive ne constituait pas, en soi, une contrainte susceptible de compromettre les délais d'exécution et l'équilibre financier de l'opération de construction projetée, pour estimer que ces conditions prétendument défaillies étant intégralement levées, l'acte sous seing privé des 14 et 27 septembre 2006 valait vente parfaite, la cour d'appel, qui a ainsi implicitement mais nécessairement exclu que la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ouvrît une quelconque faculté de dédit en faveur de l'acquéreur, en a déduit que le refus ultérieur de l'acquéreur de réitérer la vente en la forme authentique ne pouvait avoir pour effet de priver l'intermédiaire de son droit à rémunération ; que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sévérini Pierres et loisirs aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sévérini Pierres et loisirs et la condamne à payer à la société Bernard et Nicolas Soinne, ès qualités, la somme globale de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour la société Sévérini Pierres et loisirs Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SARL Severini Pierres et Loisirs au paiement de la somme de 87.308 euros à Maître Soinne, es qualité de mandataire judiciaire de la SARL Home ; AUX MOTIFS QUE la convention des 14 et 27 septembre a été établie sous diverses conditions au rang desquelles figurait l'obtention du permis de construire ; qu'aux termes de cette convention, les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard 10 mois après la signature ; que deux avenants ont été régularisés par les parties prorogeant ce délai jusqu'au 31 décembre 2008 au plus tard jusqu'à l'obtention du permis de construire ; qu'il est constant que le permis de construire a été délivré le 27 juin 2007 qui ne portait aucune condition ni restriction ; qu'il était simplement assorti d'un certain nombre de prescriptions dont le respect des observations jointes du service régional de l'archéologie ; que ces prescriptions avaient trait à la réalisation d'un diagnostic archéologique par l'institut national des recherches archéologiques faisant l'objet de l'arrêté du préfet du Nord Pas de Calais en date du 26 février 2007 ; que ces prescriptions ne représentaient pas une nouvelle condition, le permis de construire ayant été délivré sans aucune restriction ; qu'il restait à la société Severini de faire diligence entre le mois de mars 2007, date à laquelle il lui a été notifié que ce diagnostic était nécessaire et la réitération prévue en décembre 2007 puis en décembre 2008 ; que l'on ignore si elle a été diligente et cette preuve lui appartient ; que la seule pièce versée au dossier à ce sujet est le courrier qu'elle a fait parvenir officiellement au notaire en août 2008, par lequel elle l'informe que le diagnostic archéologique est indispensable pour le déblocage des fonds ; que dans cette lettre elle ne prétend pas comme aujourd'hui que cela atteindrait la force du permis de construire mais indique que ce diagnostic serait indispensable pour la levée de la condition suspensive numéro 10 à savoir « que le terrain ne fasse pas l'objet de contraintes archéologiques de nature à mettre en cause les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération envisagée par l'acquéreur» ; que la cour observe que la société Severini ne produit pas la télécopie à laquelle elle fait allusion qui émanerait de l'institut chargé du diagnostic et par laquelle il se déclarerait dans l'impossibilité de s'exécuter avant 2009 ; que quand bien même elle la produirait, elle ne produit aucune pièce relative aux démarches qu'elle se devait d'entreprendre à l'issue de l'obtention du permis de construire ; qu'en tous cas, sauf à ajouter une nouvelle clause au compromis, la condition numéro 6 était réalisée, car il n'existe pas de permis de construire non opérationnel ; que c'est un accord ou un refus ; qu'au cas d'espèce, le permis a été délivré sans ambiguïté ; que la condition numéro 10 était relative à l'existence de contraintes archéologiques, que le diagnostic était en charge d'éventuellement révéler ; qu'outre que ces contraintes ne sont pas établies, l'est encore moins le fait que les délais de réalisation et l'équilibre financier de l'opération en seraient fragilisés ; que c'est donc sans anticipation, et en tous cas à la date programmée pour la réitération que le notaire chargé de la vente a à juste titre convoqué les parties, toutes les conditions suspensives ayant été réalisée ; que le droit est têtu : à cette date la vente était parfaite ; que le droit à commission, résultant du mandat comme du compromis, était réputé payable au jour où la vente serait conclue ; que c'est le 29 décembre 2008 qu'elle devait être réitérée ; que si elle ne l'a pas été c'est du fait de la carence de l'acquéreur qui doit en répondre ; que la cour considérant que la vente était parfaite, elle a fait naître le droit à commission de l'intermédiaire, qu'en tous les cas la promesse de vente vaut vente par application de l'article 1589 du code civil ; 1° ALORS QUE selon l'article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties; qu'en décidant que l'agent immobilier avait droit à la rémunération contractuelle, après avoir constaté que la vente prévue dans le compromis des 14 et 27 septembre 2006 n'avait jamais été réitérée, la cour a violé le texte susvisé. ; 2° ALORS au surplus QU'il résulte de l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit ; que la société Severini Pierre et Loisirs faisait valoir que le compromis de vente avait prévu une clause de dédit qu'il lui avait été loisible de mettre en oeuvre ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si, comme il était soutenu, la promesse de vente contenait une faculté de dédit qui, une fois mise en oeuvre, faisait obstacle à ce qu'il soit retenu que la vente avait été effectivement réalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.