Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 septembre 2010, 09-16.762, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-09-21
Numéro d'affaire : 09-16762
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2009-06-26
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Peignot et Garreau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 26 juin 2009), que les consorts X... ayant refusé les offres d'indemnisation, faites par la commune de Saint-Malo à la suite de l'expropriation à son bénéfice d'une parcelle leur appartenant, la commune a saisi le juge de l'expropriation du département de l'Ille-et-Vilaine en fixation judiciaire de ces indemnités ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de fixer à 114 400 euros l'indemnité globale leur revenant à raison de l'expropriation de la parcelle cadastrée section AK n° 456 leur appartenant, alors, selon le moyen : 1°/ que tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'en prenant pour base de comparaison l'échange réalisé entre la ville de Saint-Malo et la société Lotimalo le 21 décembre 2004, sans rechercher, comme elle y était invitée par le mémoire des expropriés, si cette mutation était un élément de comparaison fiable, ce que contestaient les consorts X..., dans la mesure où «les biens ayant été échangés sans soulte, leur valeur ne présente de l'importance qu'au regard des droits d'enregistrement. C'est purement et simplement une valeur de convenance», la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motif, violant ainsi les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 2°/ qu' en retenant, pour écarter comme non probant l'élément de comparaison invoqué par les consorts X..., la circonstance que «la valeur d'un terrain situé en ZAC est affectée par la participation des constructeurs à la réalisation des équipements publics ( ) ce qui n'est pas le cas pour les terrains situés en zone ZU», la cour d'appel a statué par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L. 13-15-I et L. 13-13 du code de l'expropriation ;. Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la parcelle expropriée sur laquelle était édifié un bâtiment inoccupé anciennement à usage commercial et en mauvais état se trouvait à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté, que la constructibilité de ce terrain supposait l'acquisition de parcelles limitrophes et que les termes de comparaison proposés par les consorts X... concernaient des terrains n'ayant pas les mêmes caractéristiques, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par une décision motivée, évalué souverainement la parcelle expropriée en fonction des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence, en retenant la méthode d'évaluation et les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux appropriés et en tenant compte de la situation et des caractéristiques du bien exproprié ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; les condamne à payer à la commune de Saint-Malo la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour les consorts X... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir fixé à 114.400  l'indemnité globale revenant aux consorts X... à raison de l'expropriation par la Commune de SAINT-MALO de la parcelle cadastrée section AK n°456 leur appartenant ; AUX MOTIFS QUE, les bâtiments ayant peu de valeur, compte tenu de leur nature et de leur état, il convient de privilégier la méthode de la récupération foncière pour procéder à l'évaluation du bien ; que c'est ( ) à juste titre que le premier juge a écarté la référence citée par les expropriées portant sur les parcelles AK 447, 470 et 471 d'une superficie totale de 14 a 15 ca, vente réalisée au prix de 1.007.000 , soit 711,66  du m2, acquisition faite dans le but de démolition de l'immeuble, tel que précisé à l'attestation notariée produite aux débats ; que si ce terrain a fait l'objet d'une évaluation par récupération foncière, il est situé hors du périmètre de la ZAC de Rocabey, en zone ZU, zone plus favorable dans la mesure où s'applique le règlement de la zone UCb ; que selon le règlement de cette zone, les possibilités de construction sont plus favorables (COS de 2, R+5 maximum, hauteur de 25 mètres maximum au faîtage et de 18 mètres droite), alors que celles de la zone ZA 1 où est situé le bien exproprié sot de R+4+c, hauteur de 21 mètres maximum au faîtage et de 16 mètres à droite ; que de plus les parcelles AK 447, 470 et 471 sont de superficie beaucoup plus importante ce qui permet une constructibilité immédiate, alors que la constructibilité de la parcelle expropriée suppose l'acquisition de parcelles limitrophes pour que les dispositions du plan de masse soient respectées ; qu'enfin la valeur d'un terrain situé en ZAC se trouve affectée par la participation des constructeurs à la réalisation des équipements publics (à hauteur de 88 /m2 de SHON) ce qui n'est pas le cas pour les terrains situés en zone ZU ; que dans ces conditions, le terme de comparaison cité par les consorts X... ne peut valablement servir de référence pour l'évaluation du terrain exproprié ; qu'il convient de privilégier l'échange Ville de Saint Malo/LOTIMALO du 21.12.2004 concernant la parcelle AK 26 d'une surface de 395 m2, donc très voisine de la surface du bien exproprié, parcelle également située dans la ZAC de Rocabey et comportant un bâtiment à usage d'entrepôt devant être démoli ; que selon l'acte d'échange produit aux débats, la SARL LOTIMALO a cédé à titre d'échange à la ville de Saint Malo la parcelle AK 26 d'une superficie de 395 m2, évaluée à 60.000 , soit en valeur de récupération foncière 151,90  le m2 ; qu'en contrepartie, la ville de Saint Malo a cédé à titre d'échange à la société LOTIMALO la parcelle AK 645, d'une superficie de 230 m2, terrain à bâtir, dont la valeur s'établit à 260,87  le m2 (60.000/230) ; qu'il convient en conséquence de retenir, comme l'a fait le premier juge, une valeur de 260  du m2 pour la parcelle expropriée, pour tenir compte de la valeur de la parcelle AK 645 et du fait que la parcelle expropriée bénéficie d'une meilleure situation que la parcelle AK 26, laquelle est plus excentrée dans la ZAC et bénéficie de possibilité de construction moindre (R + 2 + c, hauteur de 15 mètres maximum de faîtage et de 10 mètres à droite) ; 1/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé, à peine de nullité ; qu'en prenant pour base de comparaison l'échange réalisé entre la Ville de Saint-Malo et la SARL LOTIMALO le 21 décembre 2004, sans rechercher, comme elle y était invitée par le mémoire des expropriés (p.5), si cette mutation était un élément de comparaison fiable, ce que contestaient les consorts X..., dans la mesure où «les biens ayant été échangés sans soulte, leur valeur ne présente de l'importance qu'au regard des droits d'enregistrement. C'est purement et simplement une valeur de convenance», la Cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motif, violant ainsi les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ; 2/ ALORS, en tout état de cause, QU' en retenant, pour écarter comme non probant l'élément de comparaison invoqué par les consorts X..., la circonstance que «la valeur d'un terrain situé en ZAC est affectée par la participation des constructeurs à la réalisation des équipements publics ( ) ce qui n'est pas le cas pour les terrains situés en zone ZU», la Cour d'appel a statué par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L 13-15-I et L 13-13 du Code de l'expropriation.