Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 novembre 2016, 15-19.073, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-24
Numéro d'affaire : 15-19073
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2015-03-26
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Odent et Poulet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 mars 2015), que M. et Mme X... ont signé avec M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de la société MANJ immobilier, un « compromis » de vente de leur maison ; que, soutenant que l'insertion, dans l'acte authentique, d'une clause relative à la garantie des vendeurs ne figurant pas dans le « compromis» aurait dû ouvrir un second délai de rétractation et invoquant le dol des vendeurs, ainsi que l'existence de vices cachés, M. et Mme Y... ont assigné M. et Mme X... en nullité et en résolution de la vente et la société MANJ immobilier en paiement de sommes pour manquement à son devoir de conseil ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre les vendeurs, alors, selon le moyen : 1°/ que toute modification, par un acte authentique, des termes du contrat préliminaire ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière au profit d'un acquéreur non professionnel doit donner lieu à un nouveau délai de réflexion permettant l'exercice du droit de rétractation ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle constatait que l'acte authentique de vente n'était pas identique au compromis de vente, la cour d'appel a violé l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 2°/ que, subsidiairement, est nécessairement substantielle la modification des garanties dues à l'acquéreur par le vendeur ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle constatait que l'acte authentique de vente prévoyait une exclusion de garantie que le compromis ne prévoyait pas, la cour d'appel a violé l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 3°/ que, plus subsidiairement, en se fondant, pour se prononcer sur le caractère substantiel ou non de la modification de la convention, sur les mentions de l'acte d'acquisition du bien par les époux X..., en date du 27 novembre 2001, cependant qu'il y avait lieu uniquement de comparer les mentions de l'acte authentique du 11 septembre 2006 avec celles du compromis du 17 juin 2006, la cour d'appel, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 4°/ que la cour d'appel a constaté que les fissures visées par la clause de non garantie avaient « disparu » à raison de travaux de « peinture et de rénovation » effectués aux mois de juillet et août 2005 et que la clause litigieuse était donc « sans objet » ; qu'en ne recherchant pas si, précisément, l'insertion, entre le compromis et l'acte authentique, d'une clause de non garantie visant ces fissures pourtant « disparues », ne traduisait pas le fait que les époux X... connaissaient parfaitement le caractère évolutif et structurel et non simplement esthétique de ces fissures, et rendait donc substantielle cette modification de la convention, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 5°/ que la réticence dolosive est assimilable au dol en l'absence même de toutes manoeuvres et que l'erreur provoquée par le dol est toujours excusable ; qu'en se fondant sur le fait les époux X... avaient uniquement colmaté des fissures extérieures sans chercher à les dissimuler, que ces désordres ne pouvaient échapper à un acquéreur normalement attentif et qu'il appartenait aux époux Y..., avant de contracter, de s'interroger sur les causes et conséquences potentielles de ces fissures, de demander aux vendeurs toutes précisions à ce sujet et de se renseigner auprès de la mairie, voire de prendre l'avis d'un technicien ou exiger une étude de sol, sauf à renoncer à leur achat en cas de doute sur la pérennité de l'ouvrage, cependant qu'il appartenait au vendeur d'informer l'acquéreur sur le caractère évolutif ou non de ces désordres, sans qu'il puisse être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir diligenté des investigations et autres expertises et recherches coûteuses sur la structure même de la maison qu'il envisageait d'acheter, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 6°/ que la cour d'appel a constaté que les fissures visées par la clause de non garantie avaient disparu à raison de travaux de « peinture et de rénovation » effectués aux mois de juillet et août 2005 ; qu'en ne recherchant pas si, précisément, l'insertion, entre le compromis et l'acte authentique, d'une clause en apparence « sans objet » au sujet de fissures pourtant « disparues»après de simples travaux esthétiques, et dont l'objet était de ne pas garantir ces fissures pourtant « disparues », ne traduisait pas le fait que les époux X... connaissaient parfaitement le caractère évolutif et structurel et non simplement esthétique des fissures qui affectaient leur bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 7°/ qu'en se contentant de relever qu'aucun arrêté de catastrophe naturelle n'ayant été pris sur la commune de Clapiers antérieurement à la vente, les époux Y... ne rapportaient pas la preuve que les vendeurs savaient que la maison était construite sur un sol argileux sujet à des phénomènes de retrait/gonflement et que ces fissures traduisaient l'existence d'un désordre grave et évolutif lié à des fondations inadaptées à la nature du terrain, sans rechercher si la multiplicité des déclarations de sinistre adressées par les vendeurs à leur assureur et à la commune de Clapiers, ne traduisait pas la connaissance par ces derniers du caractère, non pas simplement esthétique, mais évolutif et structurel des désordres, peu important de savoir s'ils en connaissaient exactement la cause, et peu important de savoir si un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris ou non, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 8°/ que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; que la cour a constaté que les fissures visées par la clause de non garantie avaient disparu à raison de travaux de « peinture et de rénovation » effectués aux mois de juillet et août 2005 ; qu'en ne recherchant pas si, précisément, l'insertion, entre le compromis et l'acte authentique, d'une clause en apparence « sans objet » au sujet de fissures pourtant « disparues »après de simples travaux esthétiques, et dont l'objet était de ne pas garantir ces fissures pourtant « disparues », ne traduisait pas le fait que les époux X... connaissaient parfaitement le caractère évolutif et structurel et non simplement esthétique des fissures qui affectaient leur bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; 9°/ que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'en se contentant de relever qu'aucun arrêté de catastrophe naturelle n'ayant été pris sur la commune de Clapiers antérieurement à la vente, les époux Y... ne rapportaient pas la preuve que les vendeurs savaient que la maison était construite sur un sol argileux sujet à des phénomènes de retrait/gonflement et que ces fissures traduisaient l'existence d'un désordre grave et évolutif lié à des fondations inadaptées à la nature du terrain, sans rechercher si la multiplicité des déclarations de sinistre adressées par les vendeurs à leur assureur et à la commune de Clapiers, ne traduisait pas la connaissance par ces derniers du caractère, non pas simplement esthétique, mais évolutif et donc structurel des désordres, peu important de savoir s'ils en connaissaient exactement la cause, et peu important de savoir si un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris ou non, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ; 10°/ qu'en retenant que, responsable de la conduite et de la coordination des investissements en matière de génie civil, M. X... avait uniquement des attributions de gestionnaire et n'était donc pas un professionnel au sens de l'article 1643 du code civil, les époux Y... ne démontrant pas qu'il était également compétent en matière de techniques de la construction, sans rechercher si le programme de formation des « techniciens supérieurs étude et fabrication » au sein du ministère de la défense, qui fait état de la nécessaire capacité desdits techniciens à « concevoir techniquement les ouvrages (tout corps d'état) », et qui était invoqué par les époux Y..., n'établissait pas cette compétence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil. Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu que la clause, figurant seulement dans l'acte authentique, selon laquelle certains vices apparents n'étaient pas garantis par les vendeurs, était sans objet, les fissures non garanties ayant disparu à l'occasion des travaux de peinture réalisés en 2005, la cour d'appel en a exactement déduit que cette clause n'avait pas ouvert un nouveau délai de rétractation ; Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que ni les travaux de peinture effectués en 2005, qui avaient fait disparaître plusieurs fissures inesthétiques, anciennes et non infiltrantes, ni le colmatage, avec un joint en silicone d'un ton différent, des fissures provoquées par la sécheresse ne traduisaient une volonté de dissimulation et que M. et Mme Y... ne rapportaient pas la preuve de la connaissance par les vendeurs de l'existence d'un désordre grave et évolutif lié à des fondations inadaptées à la nature du terrain et n'établissaient pas que M. X... était compétent en matière de techniques de la construction, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ces chefs ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de la société MANJ immobilier au paiement de dommages et intérêts ; Mais attendu qu'ayant retenu que, si la société MANJ immobilier ne justifiait pas avoir appelé l'attention de M. et Mme Y... sur les fissures apparentes, ces derniers, qui avaient pu se convaincre eux-mêmes de l'existence de ces fissures, avaient décidé d'acheter le bien, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le préjudice en relation avec ce manquement se limitait à la perte de chance de ne pas signer le « compromis » dont elle a souverainement fixé le montant, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre les époux X... ; AUX MOTIFS PROPRES ET SUSBSTITUES A CEUX DES PREMIERS JUGES QUE sur le droit de rétractation, bien que le droit de rétractation de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ne s'applique en principe qu'à l'acte sous seing privé et non à l'acte authentique, il est admis qu'une modification substantielle de l'objet de la vente entre l'avant contrat ou la promesse synallagmatique sous seing privé et l'acte authentique de vente justifie l'ouverture au bénéfice de l'acquéreur d'un nouveau droit de rétractation et d'un nouveau délai de réflexion, qu'ainsi que le premier juge l'observe, s'agissant d'une exception non prévue spécifiquement par ce texte de loi, la notion de modification «substantielle» doit être interprétée restrictivement comme portant sur une caractéristique déterminante pour l'acquéreur et de nature à influer sur son consentement, et dont il n'a été informé qu'après le sous seing privé ; que pour soutenir qu'ils auraient dû bénéficier d'un nouveau délai de rétractation, les époux Y... invoquent une modification substantielle qui résulterait selon eux de la clause suivante, figurant dans l'acte authentique : « Les vices apparents qui ne sont pas garantis par les vendeurs sont les suivants : - les fissures persistant entre le séjour et le reste de la maison et la fissure au sol de la terrasse ; - les fissures et désordres des plafonds en placoplâtre dans certaines pièces et notamment la cuisine ; - les fissures du conduit d'évacuation des fumées de la chaudière qui est dans le garage, la fissure horizontale dans la montée d'escalier» ; que si cette clause ne figurait pas dans l'avant contrat, elle ne correspondait en réalité qu'à la retranscription à l'identique par le notaire de celle figurant dans le titre de propriété des vendeurs du 27 novembre 2001, qui décrivait des fissures apparentes sur des murs et des plafonds ; qu'elle était au demeurant devenue sans objet, ces fissures ayant disparu à l'occasion des travaux de peinture réalisés par les époux X... en 2005 ; que cette clause n'ayant créé aucune modification substantielle qui aurait justifié l'ouverture d'un nouveau droit de rétractation et nécessité une seconde notification, ce moyen d'annulation n'est donc pas pertinent ; que sur le dol, les époux Y... reprochent à leurs vendeurs d'avoir volontairement camouflé des fissures tant intérieures qu'extérieures et omis de les avertir de l'existence de désordres graves et évolutifs dus à la présence de marnes argileuses sous les fondations ; qu'en application de l'article 1116 du Code Civil, il leur appartient donc de rapporter la preuve que les époux X... se sont rendus coupables de manoeuvres illicites ou d'une réticence dolosive sans lesquelles il est évident qu'ils n'auraient pas contracté ; qu'il n'est pas contesté qu'en juillet et août 2005, soit un an environ avant la vente motivée par leur demande de mutation, les époux X... ont fait repeindre et rénover plusieurs pièces de leur maison, ce qui a fait disparaître plusieurs fissures inesthétiques ; que s'agissant apparemment de fissures anciennes et non infiltrantes, cette rénovation ne traduit pas nécessairement une volonté de dissimulation et n'apparaît procéder que du souci légitime de donner une meilleure apparence à une habitation qui avait besoin d'un rafraîchissement ; que les époux X... ne contestent pas davantage avoir fait colmater trois fissures provoquées par la sécheresse sur les murs de leur villa courant 2002 et 2003, sinistres qu'ils avaient déclarés à leur assureur et à la mairie sans qu'un arrêté de catastrophe naturelle n'ait été pris ; qu'il résulte des rapports de la société ETB mandatée par les acquéreurs et des attestations concordantes produites par les vendeurs, que ceux-ci n'ont pas fait procéder à un ravalement des façades qui aurait eu pour effet de masquer les fissures, et qu'ils se sont bornés à les colmater avec un joint en silicone d'un ton quelque peu différent ; qu'il n'est donc pas démontré qu'ils ont cherché à les dissimuler ; que ces désordres ne pouvant échapper à un acquéreur normalement attentif, il appartenait aux époux Y..., avant de contracter, de s'interroger sur les causes et conséquences potentielles de ces fissures, de demander aux vendeurs toutes précisions à ce sujet et de se renseigner auprès de la mairie, voire de prendre l'avis d'un technicien ou exiger une étude de sol, sauf à renoncer à leur achat en cas de doute sur la pérennité de l'ouvrage ; que par ailleurs, aucun arrêté de catastrophe naturelle n'ayant été pris sur la commune de Clapiers antérieurement à la vente, les époux Y... ne rapportent pas la preuve que les vendeurs savaient que la maison était construite sur un sol argileux sujet à des phénomènes de retrait/gonflement et que ces fissures traduisaient l'existence d'un désordre grave et évolutif lié à des fondations inadaptées à la nature du terrain ; qu'aucune manoeuvre ou réticence dolosive n'étant en conséquence établie, leur moyen tiré de l'existence d'un dol n'est donc pas davantage fondé ; que sur l'action en garantie des vices cachés, il résulte de l'étude géothermique de la société CEMER, des rapports de l'expert A... et de l'avis du cabinet ACTEL mandatés par les acquéreurs à la suite de l'apparition de nouvelles fissures : que la maison achetée est bâtie sur un sol argileux très sensible aux variations en teneur en eau et sur des alluvions superficielles hétérogènes et compressibles ; que ce support a entraîné des tassements différentiels assez rapidement après la construction et certainement une fissuration de la structure porteuse, ainsi que des phénomènes cycliques de retrait/gonflement qui se poursuivront dans le temps ; que pour s'en affranchir la villa aurait dû être fondée, dès l'origine, par puits ou pieux ou micro pieux dans le substratum marneux compact ; qu'il est nécessaire d'entreprendre une reprise en sous oeuvre généralisée par micro pieux armés liaisonnés en tête aux fondations existantes ; que ces éléments démontrent clairement que l'immeuble était affecté, au moment de la vente, de vices rédhibitoires au sens de l'article 1641 du Code Civil, le rendant impropre à son usage et tels que les acheteurs ne l'auraient pas acheté s'il les avait connus ; que toutefois, dès lors que les époux X... se prévalent de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 11 septembre 2006, les acquéreurs ne peuvent faire écarter l'application de cette clause qu'en rapportant la preuve que les vendeurs étaient des professionnels de la construction ou connaissaient l'existence du vice affectant la maison ; que, conducteur d'opération en génie civil au Ministère de la Défense, Olivier X... indique que son activité était exclusivement celle d'un maître d'ouvrage délégué, consistant à réaliser des appels d'offre et choisir les attributaires et à vérifier ensuite la concordance des factures avec les marchés ; que dans la décision de mutation du 7 décembre 2005, il est précisé qu'il est muté « en qualité de chargé de coordination » et qu'il « sera affecté au département Projets et Travaux neufs (PP) de la division Soutien et sera chargé de la conduite et de la coordination des investissements du centre » ; que ce document émanant du Ministère de la Défense établit que responsable de la conduite et de la coordination des investissements en matière de génie civil, Monsieur X... avait uniquement des attributions de gestionnaire ; que les époux Y... ne démontrant pas qu'il était également compétent en matière de techniques de la construction, il ne peut donc être considéré comme un professionnel tenu de connaître les vices de l'immeuble vendu ; que par ailleurs, même si les époux X... auraient dû normalement s'interroger sur le point de savoir si les fissures apparues en 1982 et 1983 n'étaient pas dues à un vice de construction plutôt qu'à une sécheresse occasionnelle, les époux Y..., comme indiqué précédemment, ne produisent cependant aucun document permettant d'affirmer avec certitude que les vendeurs savaient qu'elles résultaient d'une insuffisance des fondations aux conséquences graves et évolutives ; que les acquéreurs ne rapportant pas dès lors une preuve suffisante de leur connaissance du vice, la clause contractuelle d'exclusion de garantie des vices cachés doit sortir son plein et entier effet et s'oppose à leur action en résolution de la vente pour vices cachés ; 1°) ALORS QUE toute modification, par un acte authentique, des termes du contrat préliminaire ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière au profit d'un acquéreur non professionnel doit donner lieu à un nouveau délai de réflexion permettant l'exercice du droit de rétractation; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle constatait que l'acte authentique de vente n'était pas identique au compromis de vente, la Cour a violé l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 2°) ALORS, subsidiairement, QU'est nécessairement substantielle la modification des garanties dues à l'acquéreur par le vendeur ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle constatait que l'acte authentique de vente prévoyait une exclusion de garantie que le compromis ne prévoyait pas, la Cour a violé l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 3°) ALORS, plus subsidiairement, QU'en se fondant, pour se prononcer sur le caractère substantiel ou non de la modification de la convention, sur les mentions de l'acte d'acquisition du bien par les époux X..., en date du 27 novembre 2001, cependant qu'il y avait lieu uniquement de comparer les mentions de l'acte authentique du 11 septembre 2006 avec celles du compromis du 17 juin 2006, la Cour, qui a statué par un motif inopérant, a violé l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 4°) ALORS, plus subsidiairement, QUE la Cour a constaté que les fissures visées par la clause de non garantie avaient « disparu » à raison de travaux de « peinture et de rénovation » effectués aux mois de juillet et août 2005 et que la clause litigieuse était donc « sans objet » ; qu'en ne recherchant pas si, précisément, l'insertion, entre le compromis et l'acte authentique, d'une clause de non garantie visant ces fissures pourtant « disparues », ne traduisait pas le fait que les époux X... connaissaient parfaitement le caractère évolutif et structurel et non simplement esthétique de ces fissures, et rendait donc substantielle cette modification de la convention, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 5°) ALORS QUE la réticence dolosive est assimilable au dol en l'absence même de toutes manoeuvres et que l'erreur provoquée par le dol est toujours excusable; qu'en se fondant sur le fait les époux X... avaient uniquement colmaté des fissures extérieures sans chercher à les dissimuler, que ces désordres ne pouvaient échapper à un acquéreur normalement attentif et qu'il appartenait aux époux Y..., avant de contracter, de s'interroger sur les causes et conséquences potentielles de ces fissures, de demander aux vendeurs toutes précisions à ce sujet et de se renseigner auprès de la mairie, voire de prendre l'avis d'un technicien ou exiger une étude de sol, sauf à renoncer à leur achat en cas de doute sur la pérennité de l'ouvrage, cependant qu'il appartenait au vendeur d'informer l'acquéreur sur le caractère évolutif ou non de ces désordres, sans qu'il puisse être reproché à l'acquéreur de ne pas avoir diligenté des investigations et autres expertises et recherches coûteuses sur la structure même de la maison qu'il envisageait d'acheter, la Cour a violé l'article 1116 du Code civil ; 6°) ALORS QUE la Cour a constaté que les fissures visées par la clause de non garantie avaient disparu à raison de travaux de « peinture et de rénovation » effectués aux mois de juillet et août 2005 ; qu'en ne recherchant pas si, précisément, l'insertion, entre le compromis et l'acte authentique, d'une clause en apparence « sans objet » au sujet de fissures pourtant « disparues » après de simples travaux esthétiques, et dont l'objet était de ne pas garantir ces fissures pourtant « disparues », ne traduisait pas le fait que les époux X... connaissaient parfaitement le caractère évolutif et structurel et non simplement esthétique des fissures qui affectaient leur bien, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; 7°) ALORS QU'en se contentant de relever qu'aucun arrêté de catastrophe naturelle n'ayant été pris sur la commune de Clapiers antérieurement à la vente, les époux Y... ne rapportaient pas la preuve que les vendeurs savaient que la maison était construite sur un sol argileux sujet à des phénomènes de retrait/gonflement et que ces fissures traduisaient l'existence d'un désordre grave et évolutif lié à des fondations inadaptées à la nature du terrain, sans rechercher si la multiplicité des déclarations de sinistre adressées par les vendeurs à leur assureur et à la commune de Clapiers, ne traduisait pas la connaissance par ces derniers du caractère, non pas simplement esthétique, mais évolutif et structurel des désordres, peu important de savoir s'ils en connaissaient exactement la cause, et peu important de savoir si un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris ou non, la Cour a violé l'article 1116 du Code civil ; 8°) ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause; que la Cour a constaté que les fissures visées par la clause de non garantie avaient disparu à raison de travaux de « peinture et de rénovation » effectués aux mois de juillet et août 2005 ; qu'en ne recherchant pas si, précisément, l'insertion, entre le compromis et l'acte authentique, d'une clause en apparence « sans objet » au sujet de fissures pourtant « disparues » après de simples travaux esthétiques, et dont l'objet était de ne pas garantir ces fissures pourtant « disparues », ne traduisait pas le fait que les époux X... connaissaient parfaitement le caractère évolutif et structurel et non simplement esthétique des fissures qui affectaient leur bien, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil ; 9°) ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'en se contentant de relever qu'aucun arrêté de catastrophe naturelle n'ayant été pris sur la commune de Clapiers antérieurement à la vente, les époux Y... ne rapportaient pas la preuve que les vendeurs savaient que la maison était construite sur un sol argileux sujet à des phénomènes de retrait/gonflement et que ces fissures traduisaient l'existence d'un désordre grave et évolutif lié à des fondations inadaptées à la nature du terrain, sans rechercher si la multiplicité des déclarations de sinistre adressées par les vendeurs à leur assureur et à la commune de Clapiers, ne traduisait pas la connaissance par ces derniers du caractère, non pas simplement esthétique, mais évolutif et donc structurel des désordres, peu important de savoir s'ils en connaissaient exactement la cause, et peu important de savoir si un arrêté de catastrophe naturelle avait été pris ou non, la Cour a violé l'article 1643 du Code civil ; 10°) ALORS QU'en retenant que, responsable de la conduite et de la coordination des investissements en matière de génie civil, Monsieur X... avait uniquement des attributions de gestionnaire et n'était donc pas un professionnel au sens de l'article 1643 du Code civil, les époux Y... ne démontrant pas qu'il était également compétent en matière de techniques de la construction, sans rechercher si le programme de formation des « techniciens supérieurs étude et fabrication » au sein du Ministère de la Défense, qui fait état de la nécessaire capacité desdits techniciens à « concevoir techniquement les ouvrages (tout corps d'état) », et qui était invoqué par les époux Y... (conclusions, p.11), n'établissait pas cette compétence, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 643 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef, D'AVOIR limité la condamnation de la SARL MANJ IMMOBILIER à la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral constitué par une perte de chance d'une meilleure information et d'une possibilité de négociation du prix de vente et d'avoir ainsi débouté les époux Y... du surplus de leur demande indemnitaire ; AUX MOTIFS SUSBSTITUES A CEUX DES PREMIERS JUGES QUE si la SARL MANJ IMMOBILIER ne justifie pas avoir attiré l'attention des époux Y... sur les fissures apparentes affectant les murs extérieurs et a failli ainsi à son obligation d'information à leur égard, leur préjudice en relation avec ce manquement fautif se limite à la perte d'une chance de ne pas signer le compromis de vente si l'agent immobilier avait correctement rempli sa mission ; que les époux Y... ayant pu cependant se convaincre eux-mêmes de l'existence de ces fissures et néanmoins décidé de l'achat, ce préjudice est faible et il convient de confirmer l'indemnité de 4 000 € allouée à ce titre par le premier juge ; 1°) ALORS QU'en évaluant à la somme de 4 000 € la perte d'une chance, pour les époux Y..., de ne pas signer le compromis de vente, pour cela qu'ils avaient acheté le bien après avoir constaté l'existence des fissures extérieures au sujet desquelles l'agent immobilier n'avait pas attiré leur attention, sans rechercher si, alertés par le professionnel de l'immobilier sur la présence de telles fissures et sur les causes possibles, il n'était pas hautement probable que les acquéreurs profanes auraient soit renoncé à l'acquisition immédiatement, soit fait procéder à des investigations qui leur auraient permis de prendre connaissance du vice rédhibitoire, dont elle retenait par ailleurs qu'il aurait fait échec à la vente s'il avait été connu, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la perte d'une chance de ne pas conclure une vente dont l'objet porte sur un bien affecté d'un vice structurel générant des désordres évolutifs engendre nécessairement un préjudice matériel puisque si la vente n'est pas annulée, il faut réparer les désordres et remédier au vice ; qu'en se contentant d'indemniser un préjudice moral, la Cour a violé l'article 1382 du Code civil.