Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 septembre 2016, 15-17.532, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-09-08
Numéro d'affaire : 15-17532
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-03-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Delaporte et Briard, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1755 du code civil ; Attendu qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mars 2015), que la société Rafangis a donné à bail à la société Centre parisien de recyclage (la société CPR) un immeuble industriel moyennant un loyer annuel de 140 000 euros par an en principal et une franchise de 10 000 euros par an pendant six ans, la société locataire s'étant engagée à réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture et la réfection de la ligne de charpente ; que, se prévalant de ce que l'état de vétusté de la toiture rendait nécessaire sa réfection complète et que ces travaux étaient imputables à la bailleresse, la société locataire l'a assignée en exécution des travaux ; Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient qu'aux termes des clauses du bail, la société CPR s'est obligée à assurer les grosses réparations, notamment la réfection de l'étanchéité de la toiture et de la ligne de charpente, et que la réfection totale de la toiture du bâtiment est désormais impérative en raison du vieillissement du revêtement d'étanchéité arrivé au terme de ses capacités techniques auquel la société locataire a contribué pour avoir retardé plus de quatre ans des travaux qu'elle s'était engagée à faire sans attendre, dès son entrée dans les lieux ; Qu'en statuant ainsi, sans relever de clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Rafangis aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Rafangis et la condamne à payer à la société Centre parisien de recyclage la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Centre parisien de recyclage IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement déféré, débouté la société Centre Parisien de Recyclage de l'ensemble de ses demandes et de l'avoir condamnée sous astreinte à faire réaliser les travaux selon les modalités définies dans le descriptif des deux devis ETB du 17 novembre 2009 n° D 091124 et D 091125 ainsi que ceux visés dans le courrier de la Cramif du 10 décembre 2001 comprenant notamment mise en oeuvre de garde-corps et création d'un accès ; Aux motifs propres qu'il importe de relever, à la lecture du bail signé entre les parties le 13 mars 2006 que l'article intitulé « charges et conditions » énonce clairement et expressément que « le preneur prendra les lieux loués et les installations qui s'y trouvent dans l'état où ils seront au moment de l'entrée dans les lieux sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux, réparations ou transformations d'aucune sorte. (…) Le preneur reconnaît être parfaitement informé de la nécessité de réaliser certains travaux et notamment :- réfection des peintures des locaux, bureaux, portails et grilles,- mise aux normes de l'électricité,- réfection des clôtures étanchéité de la toiture,- réfection de la ligne de charpente. Le preneur se reconnaît informé de la lettre de la Caisse régionale d'assurance maladie d'Ile de France (Cramif) figurant à l'annexe 1 des présentes, et s'engage à procéder à l'ensemble des travaux qui y sont décrits à sa seule charge, sous sa responsabilité et en conformité avec les règles de sécurité en vigueur, telles que ces normes ont pu évoluer depuis, ainsi qu'en conformité avec toute norme nouvelle en la matière » ; que le courrier de la Cramif précédemment évoqué, en date du 10 décembre 2001, paraphé par les parties invitait la société Rafangis à prendre les dispositions suivantes pour assurer la sécurité des personnes préposées aux travaux de maintenance et d'entretien du bâtiment « équiper les toitures terrasses en bordure du vide, de garde-corps fixés à 1 mètre et 0, 45 cm de hauteur, installer un accès sûr pour se rendre en terrasse (escalier), mettre en place soit des garde-corps autour des éléments de toitures translucides et des lanterneaux, soit des grilles de résistance suffisante en sous-face ou prévoir le remplacement des lanterneaux et des éléments translucides par de nouveaux éléments dont la résistance est garantie à 1200 joules » ; qu'en annexe du bail était également joint, paraphé par les parties, un devis estimatif de la société Sabate établi en date du 2 mars 2006, à l'intention de la société Rafangis, pour « la réfection totale de l'étanchéité de la toiture-terrasse pour un montant de 79. 531, 57 € HT (et 95. 119, 76 € TTC) n'incluant pas la mise en place des garde-corps et lanternaux ainsi qu'il est expressément précisé au devis ; qu'il est encore stipulé au paragraphe 3°) des charges et conditions du bail que « durant le bail, le preneur fera faire à ses frais toutes les réparations nécessaires, sans distinction entre les grosses et petites, y compris celles visées par l'article 606 du code civil, ni entre celles qui incombent en principe au locataire ou au bailleur, y compris celles pouvant résulter de l'usure. Il assumera, bien entendu, très régulièrement, les travaux d'entretien courant, notamment la peinture de toutes les parties métalliques à protéger contre l'oxydation et veillera à maintenir en bon état et parfait fonctionnement toutes les installations sanitaires » ; qu'il est ajouté sous ce même paragraphe que « les réparations en toiture, couverture, canalisations, descentes pluviales, évacuations des eaux usées etc … et plus généralement toutes celles qui se révèleraient nécessaires concernant par exemple les fuites, infiltrations, etc … seront exécutées de toute urgence à la diligence du preneur et sans aucun atermoiement, les responsabilités éventuelles des tiers étant éventuellement établies par la suite » ; que force est de constater, en l'état de ces éléments, que la société locataire CPR est mal fondée à invoquer le dol alors qu'elle était parfaitement informée de la nécessité de faire effectuer à sa charge, sous sa responsabilité et en conformité avec les normes en vigueur, des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture et de la ligne de charpente dont le courrier de la Cramif lui indiquait qu'ils étaient nécessaires à la sécurité des personnes et justifiaient « une exécution rapide » ; que par ailleurs, les clauses du contrat de bail précédemment rappelées lui faisaient expressément obligation de faire procéder « de toute urgence » et « sans aucun atermoiement » aux travaux de réparations en toiture et couverture ; qu'or, il ressort de la procédure que la société CPR n'a fait effectuer à ce jour, plus de 7 ans après la conclusion du bail, aucun des travaux prévus pour la toiture et qu'ayant fait établir le 17 novembre 2009, soit trois ans et demi après la prise d'effet du bail, deux devis de la société ETB pour « réfection globale de la toiture » d'un montant de 275. 526, 41 € HT soit 329. 529, 59 € TTC, elle demandait un autre devis, à la société Soproassistance, qui lui proposait le 15 octobre 2010 un montant de 323. 521, 30 € HT soit 389. 931, 47 € TTC et contactait, le 17 décembre 2010, la société bailleresse pour financer les travaux de réfection complète de la toiture d'un montant très supérieur au devis de la société Sabate annexé au bail ; que le rapport d'audit technique réalisé à sa demande par la société d'expertise et de conseil en couverture étanchéité charpente (SECC) le 16 mars 2011 constate « l'état de vieillissement très avancé du revêtement de l'étanchéité auto-protégée » et conclut que « l'étanchéité est arrivée au terme de ses capacités techniques (…) Il est nécessaire d'entreprendre la réfection totale du complexe iso-étanche de l'ensemble de la toiture du bâtiment » ; qu'il s'infère de ces observations que la société CPR est encore mal fondée à faire valoir qu'elle n'a pas à prendre en charge le coût de la réfection totale de la toiture ; que le bail l'oblige en effet à assurer la réfection de l'étanchéité de la toiture et de la ligne de charpente et s'il s'avère, au vu du rapport d'audit de la SECC, qu'une réfection totale de la toiture du bâtiment est désormais impérative, c'est à raison du vieillissement avancé du revêtement d'étanchéité arrivé au terme de ses capacités techniques, auquel la société CPR a nécessairement contribué pour avoir retardé de plus de quatre ans les travaux qu'elle devait faire effectuer sans attendre, dès son entrée dans les lieux et dont elle n'ignorait pas que la Cramif depuis 2001 indiquait qu'ils devaient être exécutés rapidement ; que c'est vainement qu'elle prétend avoir été surprise par l'ampleur des travaux et de leur coût alors qu'il lui était loisible, avant de s'engager dans la prise à bail, de faire réaliser l'audit technique auquel elle n'a eu recours que le 16 mars 2011 et de faire établir ses propres devis comparatifs ; qu'il ne pouvait non plus lui échapper que le devis Sabate, effectué à la demande de la société bailleresse, n'était qu'un devis « estimatif » et non pas contractuel et qu'il excluait en outre, expressément, les travaux relatifs aux garde-corps et aux lanterneaux préconisés par la Cramif pour la sécurité des personnes ; qu'il doit être tenu compte enfin de ce que, par l'effet du retard accusé dans l'exécution de son obligation, les coûts des devis établis le 17 novembre 2009 sont nécessairement plus élevés que ceux du devis en date du 2 mars 2006 annexé au bail ; que la société CPR ne saurait dès lors se prévaloir de ses négligences et force est de constater, pour écarter définitivement le dol dont elle prétend avoir été victime, qu'elle a bénéficié, aux termes des stipulations du bail d'une « franchise de loyer » de 7 mois « visant à financer l'amélioration de l'immeuble », représentant au regard du loyer annuel de 144. 000 €, la somme de 81. 666 € ainsi que d'une remise de loyer de 10. 000 € sur une période de 6 ans du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2012, soit au total 60. 000 €, au titre des travaux à réaliser sur la toiture des locaux, et au total, d'un avantage global de 141. 666 € dont 60. 000 € spécifiquement affectés aux travaux de réfection de la toiture ; que le bail précise enfin qu'« il est formellement convenu qu'aucune des conditions insérées au bail ne pourra en aucun cas être réputée de pure forme mais au contraire, qu'elles devront recevoir leur pleine et entière exécution sans quoi ce bail n'aurait pas été conclu » ; que la société CPR est encore mal fondée à invoquer un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance alors que le bail, ainsi qu'il résulte des observations qui précèdent, prévoit expressément que le preneur prendra les lieux loués et les installations qui s'y trouvent dans l'état où ils seront au moment de l'entrée dans les lieux sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux, réparations ou transformations d'aucune sorte, qu'il aura la charge des grosses réparations de l'article 606 du code civil et en particulier, la réfection de l'étanchéité de la toiture ; que force est de constater que le bail ajoute qu'« il est bien entendu entre les parties que l'obligation de délivrance à la charge du bailleur n'est pas étendue aux installations, équipements, améliorations qui seront réalisées dans les lieux par le locataire, eu égard notamment à la franchise et à la réduction de loyers consenties par le bailleur, la contribution du bailleur concernant lesdits travaux étant limitée à ce qui est convenu aux présentes » ; et de relever que la société CPR occupe les lieux et y exploite normalement ses activités telles que prévues à la destination contractuelle depuis 2006, ce dont il s'infère que le manquement à l'obligation de délivrance n'est pas établie ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné la société CPR à exécuter les travaux de toiture mis à sa charge aux termes du bail et la société CPR déboutée de sa demande tendant à se voir rembourser par le bailleur la somme de 217. 440, 80 € correspondant aux travaux réalisés ; Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que les clauses du bail relatives aux travaux à réaliser sont les suivantes : page 3 Charges et conditions : Le présent bail est consenti et accepté aux charges et conditions suivantes que le preneur promet et s'oblige d'exécuter et accomplir exactement à peine de résiliation et de tous dommages-intérêts, savoir 1° le preneur prendra les lieux loués et les installations qui s'y trouvent dans l'état où ils seront au moment de l'entrée dans les lieux sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux, réparations ou transformations d'aucune sorte ; le preneur reconnaît être parfaitement informé de la nécessité de réaliser certains travaux et notamment : réfection des peintures des locaux, bureaux, portails et grilles, mise aux normes de l'électricité, réfection des clôtures, étanchéité de la toiture, réfection de ligne de charpente ; Le preneur se reconnaît informé de la lettre de la Caisse régionale d'Assurance Maladie d'Ile de France (Cramif) figurant à l'annexe 1 des présentes et s'engage à procéder à l'ensemble des travaux qui y sont décrits à sa seule charge, sous sa responsabilité et en conformité avec les règles de sécurité en vigueur, telles que ces normes ont pu évoluer depuis, ainsi qu'en conformité avec toute norme nouvelle en la matière ; Le Preneur déclare en outre faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur de toutes malfaçons, erreurs de conception ou autres quelles qu'elles soient et à quelque moment qu'elles se manifestent pendant la durée du bail, sauf si la responsabilité des constructeurs peut être établie, auquel cas le bailleur subroge le preneur dans ses droits et obligations contre ces derniers ; page 4 : 3° durant le bail, le preneur fera faire à ses frais toutes les réparations nécessaires, sans distinction entre les grosses et les petites, y compris celles visées par l'article 606 du code civil, ni entre celles qui incombent en principe au locataire ou au bailleur, y compris celles pouvant résulter de l'usure. Il assumera bien entendu très régulièrement les travaux d'entretien courant, notamment la peinture de toutes les parties métalliques à protéger contre l'oxydation et veillera à maintenir en bon état et parfait fonctionnement toutes les installations sanitaires. Les réparations en toiture, couverture, canalisations, descentes pluviales, évacuations des eaux usées, etc … et généralement toutes celles qui se révéleraient nécessaires concernant par exemple des fuites, infiltrations, etc. seront exécutées de toute urgence à la diligence du preneur et sans aucun atermoiement, les responsabilités éventuelles des tiers étant établies par la suite. Page 9 : Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 140. 000 € HT que le preneur s'engage à payer au bailleur. A titre de franchise visant à financer l'amélioration de l'immeuble, objet des présentes, le Bailleur consent à ce que le loyer ne commence à courir qu'à compter du début du huitième mois de la date d'effet du présent bail. En conséquence de quoi, le premier paiement sera effectué le 1er octobre 2006 et ainsi de suite de trimestre en trimestre et d'année en année jusqu'à la fin du présent bail qui seront payés compter de l'entrée en vigueur du bail. Au titre des travaux à réaliser sur la toiture des locaux, le bailleur consent une remise de 10. 000 € par an sur le loyer HT pendant les six premières années du bail. Cette remise est affectée par quart à chaque échéance de loyer trimestriel. Elle ne modifie en rien le loyer de base ni son indexation et sa révision. Le point de départ de cette franchise sera la date de la première exigibilité du loyer. A cet égard, un devis estimatif est annexé aux présentes. Page 13 : Il est bien entendu entre les parties que l'obligation de délivrance à la charge du bailleur n'est pas étendue aux installations, équipements, améliorations qui seront réalisées dans les lieux par le locataire eu égard notamment à la franchise et à la réduction de loyers consentie par le bailleur, la contribution du bailleur concernant lesdits travaux étant limitée à ce qui est convenu aux présentes. ; qu'il est avéré tout d'abord que lors de la conclusion du bail signé le 13 mars 2006, il n'était pas envisagé une réfection complète de la toiture mais uniquement l'étanchéité de la toiture et la réfection de la ligne de charpente ; qu'était annexé à l'acte le devis Sabate qui s'élevait à 79. 531, 57 € HT étant précisé en première page que les travaux sont soumis à la garantie décennale ; que le tribunal constate en premier lieu que le preneur a bénéficié d'une « remise » de 60. 000 € étendue sur une période de 6 ans du premier octobre 2006 (date de la première exigibilité du loyer) au 30 septembre 2012 « au titre des travaux à réaliser sur la toiture des locaux »- d'une franchise de loyer de 7 mois soit 81666 € visant à financer l'amélioration de l'immeuble ; soit un avantage global de 141. 666 €, 60. 000 € étant affectés de façon spécifique à la toiture ; que 2 devis ETB du 17 novembre 2009 pour « réfection globale de la toiture » pour 272. 526 € HT soit 329. 529, 59 € TTC ont été adressés à la société CPR soit plus de 3 ans après la prise d'effet du bail ; que Soprassistance a adressé à la société CPR un devis en date du 15 octobre 2010 pour un montant de 323. 521, 30 € HT soit 389. 931 € TTC ; que par lettre officielle du 17 décembre 2010, le conseil de la société CPR demandait au bailleur d'effectuer les travaux de réfection complète de la toiture, et ce plus de 4 ans après la prise d'effet du bail ; que par la suite, une mission d'audit technique de l'étanchéité de la toiture a été réalisée à la demande de la société CPR le 16 mars 2011 par la société d'Expertise et de Conseil en Couverture Etanchéité et charpente (SECC) ; que les conclusions de ce rapport sont les suivantes : « nous sommes en présence d'un bâtiment dont la structure est constituée de piliers en béton sur lesquels viennent s'appuyer des fermes en béton armé. Les voiles verticaux de l'enveloppe du bâtiment sont constitués d'un bardage métallique. Lors de nos interventions, nous avons constaté un état de vieillissement très avancé du revêtement de l'étanchéité autoprotégée. Sur l'ensemble du bâtiment, des réparations ponctuelles ont été réalisées sur le complexe existant. Au regard de ces éléments, nous concluons que l'étanchéité est arrivée au terme de ses capacités techniques. De plus, nous relevons également des non conformités et des pathologies que nous énumérerons dans ce rapport. Nous estimons qu'il est nécessaire d'entreprendre la réfection totale du complexe isoétanche de l'ensemble des toitures du bâtiment. Nous n'avions aucunes informations quant à la charge admissible de la charpente actuelle. De plus, au regard des éléments recueillis lors de nos investigations, nous pouvons indiquer que cette toiture a probablement fait l'objet d'une réfection de l'étanchéité rapportée sur le complexe existant d'origine. Selon l'article 5. 2. 1 du DTU 43. 5 qui régit les travaux de réfections, il est interdit de réaliser plus de deux réfections successives. Pour ces raisons nous n'avons pas retenu la solution qui consiste à rapporter une étanchéité sur le complexe existant. » ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les reproches de manoeuvres dolosives à l'encontre de la société Rafangis ne sont pas fondés alors même que le bail stipulait très clairement que d'importants travaux étaient à effectuer, notamment les travaux de toiture, ces mentions apparaissant dans le bail à de nombreuses reprises. Ainsi, l'attention du preneur avait été attiré sur les travaux d'amélioration ou de réfection à réaliser, et la société CPR avait toute liberté de se faire assister d'un homme de l'art si elle ne s'estimait pas suffisamment éclairée ; qu'il n'est pas démontré davantage qu'à la date de conclusion du bail, la société Rafangis a manqué à son obligation de délivrance, alors même qu'elle consentait une franchise de loyer de 81. 666 € « visant à financer l'amélioration de l'immeuble » et une remise de 60. 000 € « au titre des travaux à réaliser sur la toiture des locaux » ; que la société CPR ne démontre pas davantage qu'à la date de conclusion du bail en mars 2006, les travaux tels que définis dans le devis Sabate étaient inadaptés ou insuffisants pour lui permettre d'exploiter les locaux dans de bonnes conditions et que l'ensemble de la toiture était à refaire, alors qu'elle a attendu plus de trois ans pour solliciter un devis auprès d'entreprises tierces, et qu'à ce jour, presque 7 ans après la prise d'effet du bail, elle n'a engagé aucune dépense alors qu'elle a bénéficié pour les travaux en toiture de 60. 000 € de remise ; qu'au surplus, ces travaux d'étanchéité étant soumis à la garantie décennale, s'ils s'étaient avérés insuffisants ou inefficaces pour assurer le clos et le couvert de l'ouvrage, auraient été de nature à engager la responsabilité décennale de l'entreprise Sabate et de son assureur en responsabilité décennale ; que la société CPR invoque des impératifs de sécurité, en indiquant que les travaux préconisés par Sabate en 2006, s'ils étaient réalisés aujourd'hui, s'avéreraient dangereux pour le bâtiment et surtout pour le personnel qui y travaille ; que cependant, il est surprenant que la société CPR nécessairement soucieuse si ce n'est du confort, à tout le moins de la sécurité de son personnel ne s'est pas appliquée à respecter dès 2006 les obligations d'effectuer les travaux de toiture qui s'imposaient à elle ; que cette observation est aussi valable pour la mise en place des garde-corps en terrasse, le courrier de la Cram en date du 10 décembre 2001, étant lui aussi paraphé par les parties ; que la société CPR ne justifie pas avoir commandé les travaux à l'entreprise Sabate ni à une autre entreprise, alors même que page 4 du bail 3°, il est stipulé que les réparations en toiture, couverture, canalisations, descentes pluviales, évacuations des eaux usées, etc … et généralement toutes celles qui se révéleraient nécessaires concernant par exemple des fuites, infiltrations, etc … seront exécutées de toute urgence à la diligence du preneur, et sans aucun atermoiement, les responsabilités éventuelles des tiers étant établies par la suite ; qu'enfin, et surabondamment, les conclusions de SECC qui indiquent « nous pouvons indiquer que cette toiture a probablement fait l'objet d'une réfection de l'étanchéité rapportée sur le complexe existant d'origine. Selon l'article 5. 2. 1 du DTU 43. 5 qui régit les travaux de réfections, il est interdit de réaliser plus de deux réfections successives. Pour ces raisons nous n'avons pas retenu la solution qui consiste à rapporter une étanchéité sur le complexe existant. », ne sont pas de nature à démontrer avec la rigueur qui s'impose que les travaux décrits dans le devis Sabate sont impossibles à réaliser aujourd'hui ; qu'il résulte en conséquence de l'ensemble de cette analyse que la société CPR ne démontre pas que la société Rafangis a commis une faute lors de la conclusion du bail, ni qu'elle a manqué à son obligation de délivrance lors de la conclusion de ce dernier, ni davantage que les travaux dont elle sollicite aujourd'hui la réalisation sont rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, alors qu'elle a laissé le bien de la société Rafangis se dégrader depuis 2006, faute d'avoir fait réaliser les travaux d'entretien et de réparations ponctuelles auxquels elle s'était engagée ; qu'en conséquence, la société CPR sera déboutée de l'ensemble de ses demandes ; qu'au regard des observations et conclusions ci-dessus, la société CPR ayant gravement manqué à ses obligations et n'ayant toujours pas commandé les travaux qui lui incombaient de prendre en charge, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de la société Rafangis et de condamner la société CPR à faire réaliser les travaux selon les modalités définies dans le descriptif des deux devis ETB du 17 novembre 2009 n° D 091124 et D 091125 ainsi que ceux visés dans le courrier de la Cramif du 10 décembre 2001 comprenant notamment mise en oeuvre de garde-corps et création d'un accès ; ALORS D'UNE PART QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, le bail conclu entre les parties prévoit de façon claire et précise que « le preneur fera faire à ses frais toutes les réparations nécessaires, sans distinction entre les grosses et les petites, y compris celles visées par l'article 606 du code civil, ni entre celles qui incombent en principe au locataire ou au bailleur, y compris celles pouvant résulter de l'usure » et notamment les travaux relatifs à « l'étanchéité de la toiture, réfection de la ligne de charpente » ; qu'en condamnant la société CPR, preneuse, à exécuter les travaux de toiture « mis à sa charge aux termes du bail » et en la déboutant de sa demande tendant à se voir rembourser par le bailleur le montant des travaux réalisés, cependant que ces travaux consistent en une réfection totale de la toiture dont elle a de surcroît constaté qu'elle n'était pas envisagée lors de la conclusion du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS D'AUTRE PART QU'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en l'espèce, où il résulte de ses propres constatations que la réfection totale de la toiture est impérative à raison « du vieillissement avancé du revêtement d'étanchéité arrivé au terme de ses capacités techniques », c'est-à-dire de sa vétusté, la cour d'appel qui a cependant fait supporter à la société preneuse le coût et la réalisation de cette réfection totale sans relever de clause expresse du bail mettant à sa charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, a violé l'article 1755 du code civil ; ALORS ENFIN QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la société CPR a nécessairement contribué au vieillissement avancé du revêtement d'étanchéité en retardant les travaux qu'elle devait faire effectuer dès son entrée dans les lieux, sans rechercher s'il ne résultait pas tant des conclusions de la société SECC que du rapport de M. X..., ingénieur, produit en cause d'appel, que ces travaux étaient inadaptés à l'état du complexe iso-étanche dès la date de la conclusion du bail, qui impliquait déjà la réfection totale de la toiture incombant au seul bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.