Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 juin 2010, 09-13.749, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-06-02
Numéro d'affaire : 09-13749
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2008-12-18
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Carbonnier, Me Haas, SCP Bouzidi et Bouhanna

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation, que les désordres fonciers avaient pour cause le diamètre insuffisant des canalisations dont la réfection totale apparaissait nécessaire, la cour d'appel qui a retenu souverainement, procédant à la recherche prétendument omise, que ces travaux avaient une nature de gros oeuvre, en a exactement déduit, sans se contredire et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu'ils étaient, en raison de la vétusté les ayant occasionnés, imputables au seul propriétaire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il ne résulte ni des conclusions ni de l'arrêt que la société Pref ait soutenu que la société Fast copies services avait bénéficié d'une double indemnisation ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu qu'ayant exactement retenu que le bailleur ne pouvait s'exonérer de son obligation de délivrance, et constaté que la dégradation du plancher haut du rez-de-chaussée résultait de sa vétusté, la cour d'appel qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que ces travaux incombaient au propriétaire et a souverainement apprécié le préjudice subi par la société Fast copies service ; D'où il suit que pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le troisième moyen , ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la société Nady hôtel avait concouru, par son défaut d'entretien des installations sanitaires, au préjudice subi par la société Fast copies services, la cour d'appel en a déduit souverainement que la responsabilité de la société Nady hôtel pouvait être retenue à proportion de 20 % des conséquences dommageables ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pref aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Pref à payer à la société Nady hôtel la somme de 2 500 euros et à la société Fast copies services la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Pref ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour la SCI Pref PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Pref à faire exécuter et à prendre en charge les travaux du plancher haut du rez-de-chaussée de l'immeuble et à remplacer intégralement les canalisations sanitaires d'arrivée et d'évacuation des eaux, encastrées ou non dans les locaux loués ou non à la SARL Nady Hôtel, AUX MOTIFS QUE « par bail commercial du 12.12.1997, les époux Y..., aux droits desquels vient la SCI Pref, ont loué à la SARL Hôtel Massilia, aux droits de laquelle vient la SARL Nady Hôtel, pour avoir acheté le fonds de commerce le 29.01.2002, les 1er, 2ème et 3ème étages de l'immeuble, 25 boulevard Salvator à Marseille 6ème, à usage de location de chambres, pour une durée allant du 01.07.1997 au 30.06.2006 ; qu'en page 6 du bail, au titre « entretien, grosses réparations », il est stipulé que « le locataire sera tenu d'effectuer dans les lieux loués pendant la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et travaux d'entretien toute réfection s'avérant nécessaire pour quelque cause que ce soit, notamment en ce qui concerne les appareils sanitaires, la robinetterie, les canalisations d'eau, tuyaux de vidange » ; que le bail prévoit, également, que les grosses réparations, prévues à l'article 606 du code civil, restent à la charge du bailleur et que « le preneur aura à sa charge exclusive les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité, après accord écrit et préalable du bailleur sous contrôle de l'architecte de ce dernier » ; que la SARL Fast Copies Services, qui loue à la SCI Pref des locaux, situés au rez-de-chaussée de l'immeuble 25 boulevard Salvator à Marseille 6ème, subit des dégâts des eaux depuis 1999 ; qu'il résulte du rapport, en date du 26.11.2004, de l'expert Olivier Z..., désigné par ordonnance de référé du 23.01.2004, que ces dégâts des eaux sont en relation avec la défaillance des installations sanitaires et de plomberie de l'hôtel, exploité dans les étages supérieurs et ce, depuis une période comprise entre 1997 et 1999 ; que l'expert Z... affirme que ces installations sanitaires et de plomberie sont dans un état déplorable, ayant été laissées pratiquement à l'abandon par les exploitants successifs de l'hôtel, qui ont simplement fait des réparations de bricolage ; qu'il constate que les appareils sanitaires sont descellés, ce qui exerce des contraintes sur la tuyauterie d'alimentation et d'évacuation, que les joints des bacs à douche sont inexistants, qu'il y a des fissures dans le carrelage, facilitant les infiltrations et que l'absence d'entretien régulier découle encore de la présence de moisissures sur les siphons fuyards, même si l'expert note quelques réparations effectuées en 2003 par la SARL Nady Hôtel ; que l'expert Z... conclut à la nécessité d'une réfection totale des installations sanitaires et de plomberie, car la répétition des infiltrations d'eau dans les murs et les trois planchers de l'immeuble n'a pu qu'affecter la solidité des planchers anciens, dont la structure porteuse est réalisée avec des poutres et solives en bois ; qu'il préconise la mise en place de cabines douches ainsi que de lavabos étanches et la réfection totale de toutes les évacuations, qu'il convient de redimensionner ; que de son côté, l'expert Jean A..., désigné par ordonnance de référé de 03.12.2004, confirme, dans son rapport du 07.07.2005, la dégradation lente et progressive des éléments en bois.des planchers, sous l'action répétitive des fuites, sur les canalisations d'évacuation des eaux usées des salles d'eau des chambres de l'hôtel et est d'avis de remplacer intégralement les installations sanitaires, dont, dit-il, l'expert B... a dénoncé « l'extrême vétusté » ; qu'il est vérifié que l'expert B... a, s'agissant des installations sanitaires, indiqué essentiellement qu'elles n'avaient pas du tout été entretenues, mais n'a pas mis en cause leur ancienneté dans l'origine des dégâts des eaux, dont se plaint la société Fast Copies Services ; qu'en revanche, l'expert A... a rejoint l'expert B... dans ses conclusions sur le diamètre insuffisant des canalisations d'évacuation des eaux usées, provoquant un engorgement, ce diamètre insuffisant étant, avec l'état non visible des canalisations dans les parties où elles sont encastrées, la cause des désordres fonciers, constatés sur les planchers endommagés ; qu'en effet, l'expert A... a exclu une infiltration par toiture, après l'avoir vérifiée, et a constaté que la SARL Nady Hôtel avait fait des travaux de rénovation en 2005, consistant en une réfection des revêtements de sols, une remise en peinture des murs et cloisons, une amélioration des installations sanitaires par réparation des canalisations visibles endommagées et par la fermeture des cabines de douches par des portes et parois étanches ; que, toutefois, l'expert A... dénonce l'inefficacité de ces travaux sur les installations sanitaires et de plomberie, en raison du diamètre trop faible des canalisations des eaux usées et du remplacement des revêtements de sols en Gerflex qui rend ceux-ci imperméables à l'eau, laquelle s'accumule du fait de la pente des planchers et passe à travers ces derniers ; qu'enfin, l'expert A... affirme la nécessité de remplacer les planches d'enfustage dégradées, dans les zones du plancher haut du rez-de-chaussée, définies par ses soins en page 18 de son rapport, les poutres soutenant le plancher étant solides ; qu'au vu de ces expertises, le tribunal a retenu que la SARL Nady Hôtel avait respecté son obligation d'entretien en faisant procéder à d'importants travaux de réfection et que l'inadaptation de l'installation sanitaire, en raison du sous-dimensionnement des canalisations, ne permettait pas un usage normal des lieux ; qu'il a rejeté, en conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail liant la SARL Nady Hôtel à la SCI Pref et a mis à la charge de cette dernière, la totalité des travaux de réfection des canalisations et les travaux de réparation du plancher haut du local occupé par la SARL Fast Copies Services ; qu'il peut être fait grief à la SARL Nady Hôtel, cependant, d'un défaut d'entretien manifeste des installations sanitaires et de plomberie de 2002 a 2005 ; qu'en outre, les travaux de rénovation, entrepris en 2005, ont été inefficaces, non seulement en raison du sous dimensionnement des canalisations mais aussi du fait du caractère sommaire de certains travaux dans les chambres 1, 2 et 3, comme le tribunal l'a relevé, de l'emploi de matériaux inappropriés et du défaut de suivi des préconisations de l'expert Z... ; que, du reste, des dégâts des eaux ont encore eu lieu le 14.04.2005 ; que la SARL Nady Hôtel a acquis des locaux conformes a l'usage contractuel d'hôtel, comprenant des aménagements et des installations sanitaires qu'elle devait entretenir, ce qu'elle n'a pas fait pendant trois ans ; qu'une des causes des dégâts des eaux réside dans ce défaut d'entretien, comme l'a souligné l'expert Z..., par les exploitants successifs de l'hôtel depuis au moins 1999, la SARL Nady Hôtel étant à cet égard, en application de l'article 3 du bail, solidaire des obligations de son cédant ; que, cependant, la SCI Pref, bailleresse, parfaitement informée que l'hôtel avait, au fil des années, doté ses chambres de cabinets de toilettes et douches, comme les normes de l'hôtellerie l'exigent, devait elle-même veiller à faire les travaux de gros oeuvre, qui lui incombaient, et notamment s'inquiéter de la vétusté éventuelle et du sousdimensionnement des canalisations encastrées ou non, qui ne pouvaient manquer d'être sources de désordres, avec la multiplication des installations sanitaires ; que, depuis 1999, la SCI Pref s'est bornée à faire trois lettres recommandées avec accusé de réception à sa locataire des locaux à usage d'hôtel, pour qu'elle mette fin aux infiltrations, dont se plaignait la SARL Fast Copies Services, sans diligenter aucun constat technique, ou toute autre mesure, de nature à lui permettre d'apprécier si ses propres obligations n'étaient pas en jeu ; que, par suite de la carence conjuguée de la SARL Nady Hôtel, les infiltrations ont attaqué le plancher haut du rez-de-chaussée par leur répétition ; qu'au vu de ces éléments, la cour estime pour d'autres motifs que le tribunal, qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SCI Pref à la SARL Nady Hôtel, les manquements contractuels du preneur n'étant pas suffisamment graves, en l'état de sa bonne volonté à faire des travaux de rénovation après les expertises judiciaires ordonnées et des propres fautes de la bailleresse ; que le bail du 12.12.1997 n'étant pas résilié, la SARL Nady Hôtel sera condamnée à installer des cabines de douche monoblocs étanches, dans toutes les chambres où il y a des installations sanitaires, conformément aux préconisations de l'expert Olivier Z... et en exécution de ses obligations contractuelles ; que toutefois, ces travaux ne seront entrepris, qu'après que la SCI Pref ait elle-même, la cour le condamnant à ce faire, remplacé intégralement les canalisations d'arrivée et d'évacuation des eaux, encastrées ou non dans l'hôtel, afin de solutionner les problèmes de dimensionnement et de vétusté, s'il y a lieu, ces travaux, par leur globalité, et par leur nature partielle de gros oeuvre incombant en cours de bail à la SCI Pref ; que la SCI Pref sera aussi condamnée à remplacer les planches d'enfustage dans le plancher du haut du rez-de-chaussée, conformément aux préconisations de l'expert A..., ces travaux étant consécutifs à un désordre foncier, dont la réparation incombe au bailleur ; que le jugement entrepris sera confirmé, en ce qu'il a débouté la SARL Nady Hôtel de sa demande de dommages et intérêts, au titre des pertes d'exploitation et de jouissance non justifiées et auxquelles elle a contribué » ; 1°) ALORS QUE si l'expert Z... a relevé que « toutes les évacuations doivent être refaites et redimensionnées », il résulte du rapport d'expertise que la réfection préconisée concernait seulement les conduits secondaires et intérieurs aux chambres de l'hôtel exploité par la SARL Nady Hôtel, et non pas les canalisations générales d'évacuation des eaux usées ; qu'en énonçant que l'expert Z... avait préconisé le redimensionnement de ces canalisations générales, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE l'expert A... a conclu que « la cause des désordres réside dans la vétusté et l'inadaptation des installations sanitaires des chambres de l'hôtel Massilia » exploité par la SARL Nady Hôtel ; qu'en énonçant que, selon l'expert, la cause des désordres résidait dans le diamètre insuffisant des canalisations générales d'évacuation des eaux usées, outre l'état non visible des canalisations dans les parties où elles sont encastrées, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, en violation de l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS, également, QUE l'expert A... a conclu à l'inefficacité des travaux de rénovation réalisés par la SARL Nady Hôtel, dès lors que « la solution radicale préconisée par Mr Z... de remplacement de la totalité des installations sanitaires n'a en effet pas été appliquée » ; qu'en retenant que, selon l'expert, l'inefficacité des travaux résultait du diamètre trop faible des canalisations générales d'évacuation des eaux usées, la cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise, en violation de l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS QUE le contrat de bail formé entre la SCI Pref et la SARL Nady Hôtel stipule que le preneur prendra à sa charge toutes les réparations à faire pendant la durée du bail à la seule exception des grosses réparations visées par l'article 606 du code civil ; qu'au sens de ce texte, les grosses réparations sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale tandis que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble ; qu'en mettant à la charge du bailleur le remplacement des canalisations d'arrivée et d'évacuation des eaux, encastrées ou non dans l'hôtel, tous travaux qui, ne concernant ni la structure ni la préservation de l'immeuble, incombaient au preneur conformément au contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 606 du même code ; 5°) ALORS, subsidiairement, QUE les grosses réparations, au sens de l'article 606 du code civil, sont celles qui intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; qu'en mettant à la charge du bailleur le remplacement des canalisations d'arrivée et d'évacuation des eaux, encastrées ou non dans l'hôtel, tout en constatant que ces travaux n'étaient par nature que partiellement de gros oeuvre, de sorte que ceux qui ne l'étaient pas incombaient au preneur, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 606 du même code ; 6°) ALORS, encore, QUE le contrat de bail formé entre la SCI Pref et la SARL Nady Hôtel stipule que le preneur prendra à sa charge « toute réfection ou remplacement s'avérant nécessaire, pour quelque cause que ce soit, notamment robinetterie, canalisation d'eau » ; qu'en mettant à la charge du bailleur le remplacement des canalisations d'arrivée et d'évacuation des eaux, encastrées ou non dans l'hôtel, cependant que le remplacement des canalisations d'eau non encastrées incombait au preneur seul, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 7°) ALORS QUE le bail commercial du 12 décembre 1997 stipule que le preneur « aura à sa charge exclusive les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Ces transformations ne pourront être faites qu'après accord préalable et écrit du bailleur, sous la surveillance et le contrôle de l'architecte de ce dernier » ; qu'en imputant à faute au bailleur de ne pas s'être inquiété des transformations et réparations requises par la multiplication des installations sanitaires dans les chambres de l'hôtel exploité par la SARL Nady Hôtel, cependant que ces transformations et réparations incombaient au preneur seul, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 8°) ALORS QUE le contrat de bail du 12 décembre 1997 ayant stipulé que le preneur s'engageait à exécuter à ses frais les réparations nécessaires au cours du bail, à l'exception de celles visées par l'article 606 du code civil, en mettant à la charge du bailleur la réfection des planches d'enfustage dans le plancher du haut du rez-de-chaussée sans rechercher, comme elle y était invitée, si la nécessité de cette réfection ne résultait pas, au moins pour partie, de l'inexécution avérée par le preneur de son obligation d'entretien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 605 et 606 du même code ; 9°) ALORS, au surplus, QU'en condamnant la SCI Pref à remplacer les planches d'enfustage dans le plancher du haut du rez-de-chaussée, sans répondre aux conclusions récapitulatives de celleci (p. 28), notifiées le 28 mars 2007, qui justifiaient, pièce (n° 15) à l'appui, de ce que ces travaux avaient d'ores et déjà été réalisés par le bailleur, à charge pour la SARL Nady Hôtel de l'en dédommager, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 10°) ALORS, enfin, QU'en retenant, pour débouter la SCI Pref de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, que les manquements contractuels de la SARL Nady Hôtel n'étaient pas suffisamment graves, compte tenu de la bonne volonté de celle-ci de faire des travaux de rénovation après les expertises judiciaires constatées, tout en retenant le caractère sommaire des travaux réalisés, l'emploi, à cette occasion, de matériaux inappropriés et, surtout, le défaut de suivi des préconisations de l'expert Z..., toutes carences imputables au preneur, la cour d'appel qui s'est contredite, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Pref à faire exécuter et à prendre en charge les travaux du plancher haut du rez-de-chaussée de l'immeuble et de l'AVOIR condamnée à payer aux époux C... la somme de 2.500  chacun à titre de dommagesintérêts, et à la SARL Fast Copies Services celle de 17.140,57  en réparation du préjudice subi, après déduction de la somme de 5.000  déjà versée à titre de provision, AUX MOTIFS PROPRES QUE : « c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a écarté la clause contractuelle d'exonération de la responsabilité de la SCI Pref, en cas d'infiltration d'eau dans les locaux, loués par bail du 15.01.1999, à SARL Fast Copies Services, outre le fait que le bailleur est tenu de délivrer un local hors d'eau au preneur et en conséquence, a dit que les réparations, auxquelles a procédé la SCI Pref, conformément à l'ordonnance de référé du 21.11.2005, doivent rester à sa charge ; qu'au demeurant, la cour a, ci-avant, déjà condamné la SCI Pref à faire exécuter les travaux de remplacement du plancher haut du rez-de-chaussée de l'immeuble ; que, pour les mêmes motifs, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Pref à indemniser la SARL Fast Copies Services du préjudice qu'elle a subi et qui a été exactement apprécié à la somme globale de 22.140,57 euros, sans qu'il y ait lieu de majorer l'indemnisation de l'atteinte à la notoriété, du nettoyage des locaux, de la perte du chiffre d'affaires, cette majoration n'étant pas justifiée ou d'indemniser le surcoût des heures de travail ou « la réfection des travaux », postes non fondés ou justifiés ; que, déduction faite de la provision de 5.000 euros déjà allouée par l'ordonnance de référé du 22.11.2005, l'indemnité due à la SARL Fast Copies Services par la SCI Pref s'élève bien à 17.140,57 euros ; que les époux C..., gérant salarié, et salariée de la SARL Fast Copies Services, seront également indemnisés par la SCI Pref, pour les troubles et traces subis depuis 1999, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, par l'allocation d'une somme que la cour majorera à 2.500 euros par époux, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « M. A... a constaté que les multiples fuites d'eau en provenance des installations sanitaires très vétustes des 13 chambres de l'Hôtel Massilia ont peu à peu dégradé des planches d'enfustage du plancher haut du rez-de-chaussée occupé par la SARL Fast Copies Services ; que le bail conclu le 15/01/99 entre la SCI Pref et la SARL Fast Copies Services porte sur la location à usage commercial d'un local destiné exclusivement au « service de photocopie et de reproduction en général, et bureautique » ; que ce bail contient une clause exonératoire de responsabilité pour le bailleur pour les infiltrations ou fuites d'eau de quelque nature ou origine qu'elles soient, y compris les eaux pluviales antérieures ou postérieures au bail et même si elles sont dues à la nature du sol ou à un vice de construction ; que cette clause n'est toutefois pas applicable lorsque les fuites d'eau et infiltrations provenant d'un vice d'installations étrangères à ces locaux mettent en péril l'objet même du bail en interdisant d'exploiter les lieux dans des conditions normales, qu'il est en effet patent qu'une activité de reprographie, nécessitant l'utilisation et le stockage d'une grande quantité de papier, ne peut s'exercer de façon satisfaisante dans un local régulièrement inondé par le plafond ; que conformément à l'article 1720 du code civil le bailleur doit permettre au locataire d'exploiter les lieux loués pour l'usage qui a été convenu entre les parties et prendre toutes les dispositions nécessaires pour entretenir la chose louée propre à l'usage auquel elle est destinée ; qu'en conséquence les réparations auxquelles a procédé la SCl Pref conformément à l'ordonnance de référé du 21 novembre 2005 doivent rester à sa charge et par ailleurs celle-ci doit indemniser la SARL Fast Copies Services du préjudice subi du fait des infiltrations » ; 1°) ALORS QUE les dispositions des articles 1720 et suivants du code civil n'étant pas d'ordre public, il peut y être dérogé par une convention particulière ; qu'ayant relevé que le contrat de bail signé le 15 janvier 1999 entre les parties dérogeait expressément à l'article 1720 du code civil par une clause particulière d'exonération de responsabilité du bailleur pour les « infiltrations ou fuites d'eau, de quelque nature ou origine qu'elles soient », en disant cette clause inapplicable en cela seulement qu'elle dérogeait au texte susvisé, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1720 et suivants du même code ; 2°) ALORS, en tout état de cause, QUE la clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de les maintenir en cours de bail en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés ; que le contrat de bail du 15 janvier 1999 ayant stipulé une telle clause, comme le faisait valoir le bailleur, en mettant à la charge de ce dernier la réfection des planches d'enfustage du plancher haut du rez-dechaussée, de même que l'indemnisation des travaux de rénovation des peintures et de nettoyage des locaux, sans préciser en quoi chacun de ces désordres, qui de la dégradation du plancher haut et des peintures ou de la malpropreté des locaux, rendait ces derniers impropres à leur destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1720 et suivants du même code ; 3°) ALORS QU'en condamnant la SCI Pref à indemniser le preneur d'une perte de chiffre d'affaires, sans répondre à ses conclusions récapitulatives, notifiées le 28 mars 2007, qui faisaient valoir que la SARL Fast Copies Services n'ayant jamais cessé son activité (p. 26), et n'ayant pas démontré l'existence d'un lien de causalité entre la diminution relative de son chiffre d'affaires pour l'année 2005 et les désordres survenus, elle ne pouvait prétendre à aucune indemnité de ce chef, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. 4°) ALORS QU'en condamnant la SCI Pref à verser au preneur la somme de 8.514,30  au titre des franchises contractuelles demeurées à sa charge, et celle de 4.407,39  au titre des dommages causés aux machines, somme dont le preneur précisait, dans ses conclusions récapitulatives, notifiées le 12 août 2008, qu'elle comprenait notamment la franchise contractuelle de 207,39  d'un copieur endommagé, la cour d'appel qui a indemnisé la SARL Fast Copies Services deux fois d'un même dommage, a violé l'article 1147 du code civil ; 5°) ALORS QU'en condamnant la SCI Pref à verser au preneur la somme de 4.407,39  au titre des dommages causés aux machines, sans qu'il soit justifié par la SARL Fast Copies Services, dans ses conclusions récapitulatives, notifiées le 12 août 2008, ni du lien de causalité entre ces dommages et les dégâts des eaux, ni même de la réalité de ces dommages, le preneur se contentant d'affirmer que les dégâts des eaux auraient rendues les machines inutilisables sans nullement le démontrer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR retenu une responsabilité de la SARL Nady Hôtel dans les conséquences dommageables subies par la SARL Fast Copies Services et les époux C... à la suite des infiltrations d'eau à proportion seulement de 20%, la SCI Pref étant responsable ainsi à 80% des mêmes dommages, AUX MOTIFS QUE : « il peut être fait grief à la SARL Nady Hôtel, cependant, d'un défaut d'entretien manifeste des installations sanitaires et de plomberie de 2002 a 2005 ; qu'en outre, les travaux de rénovation, entrepris en 2005, ont été inefficaces, non seulement en raison du sous dimensionnement des canalisations mais aussi du fait du caractère sommaire de certains travaux dans les chambres 1, 2 et 3, comme le tribunal l'a relevé, de l'emploi de matériaux inappropriés et du défaut de suivi des préconisations de l'expert Z... ; que, du reste, des dégâts des eaux ont encore eu lieu le 14.04.2005 ; que la SARL Nady Hôtel a acquis des locaux conformes a l'usage contractuel d'hôtel, comprenant des aménagements et des installations sanitaires qu'elle devait entretenir, ce qu'elle n'a pas fait pendant trois ans ; qu'une des causes des dégâts des eaux réside dans ce défaut d'entretien, comme l'a souligné l'expert Z..., par les exploitants successifs de l'hôtel depuis au moins 1999, la SARL Nady Hôtel étant à cet égard, en application de l'article 3 du bail, solidaire des obligations de son cédant » ; ET AUX MOTIFS QUE : « la SARL Nady Hôtel a concouru, par son défaut d'entretien des installations sanitaires, au préjudice subi par la SARL Fast Copies Services ; que sa responsabilité peut être retenue à proportion de 20% des conséquences dommageables pour la SARL Fast Copies Services et les époux C... ; que la SARL Nady Hôtel sera donc condamnée à relever et garantir la SCI Pref de sa condamnation à payer à la SARL Fast Copies Services, 17.140,57 euros et aux époux C... 5.000 euros, à proportion de 20% de ces sommes » ; ALORS QU'ayant relevé que le preneur était solidaire de l'obligation d'entretien stipulée à la charge de son cédant par le contrat de bail du 12 décembre 1997, en lui reprochant, en méconnaissance de la clause de solidarité prévue entre les parties, d'avoir manqué à son obligation d'entretien des installations sanitaires pendant trois ans seulement pour en déduire que sa responsabilité ne pouvait excéder 20 % des conséquences dommageables pour la SARL Fast Copies Services et les époux C..., la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.