Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 septembre 2010, 09-16.052, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-09-21
Numéro d'affaire : 09-16052
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2009-06-16
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Peignot et Garreau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, qui n'a retenu, pour estimer le bien exproprié, que deux éléments de comparaison déjà produits devant le juge de l'expropriation, s'est nécessairement placée à la date de la décision de première instance ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la parcelle expropriée est située à proximité de la route départementale 55 reliant directement le centre ville, et à proximité immédiate de deux zones d'habitation desservies par un second axe de circulation permettant d'y accéder, d'autre part, que la route départementale 55 est particulièrement bruyante, que la parcelle, de faible largeur, est excentrée et subit la présence d'une servitude d'utilité publique, la cour d'appel en a souverainement déduit l'existence d'une situation privilégiée et la nécessité de pratiquer un abattement sur la valeur de référence retenue, dont elle a apprécié l'importance ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant choisi, parmi les termes de comparaison produits, ceux qui lui sont apparus les mieux appropriés compte tenu des caractéristiques de la parcelle expropriée et de la situation privilégiée qu'elle lui a reconnue, la cour d'appel a, sans dénaturer le mémoire en défense de la commune d'Andrésy, souverainement fixé le montant de l'indemnité d'expropriation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la commune d  Andrésy aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune d'Andrésy à payer à MM. François, Lionel et Laurent X... et Mmes Y..., née X..., Hamet, née X... et Anne X..., ensemble, la somme de 300 euros ; rejette la demande de la commune d'Andrésy ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un septembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux conseils pour la commune d'Andrésy PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 89. 194  les indemnités de dépossession et de remploi dues à l'indivision X... à raison de l'expropriation des parcelles cadastrées section AN n° 311 d'une superficie de 292 m2, n° 324 d'une superficie de 4 m2 et n° 328 d'une superficie de 3. 656 m2 sises lieudit « l'Entrée des Garennes » ; AUX MOTIFS QU'il ressort de la description des biens que « La parcelle AN n° 311 est de forme rectangulaire et homogène. Elle se situe à l'entrée sud de la ville d'Andrésy en venant de Carrières sous Poissy, elle est proche de la RD 55 et elle est totalement enclavée. Elle est à l'état de friche et libre de toute occupation. La parcelle AN n° 324 est de petite dimension et contiguë à la parcelle AN n° 328 avec laquelle elle forme une unité foncière ; elle supportait un pylône de soutien d'une ligne à haute tension qui est aujourd'hui enfouie. Cet ensemble foncier se situe à l'entrée sud de la ville d'Andrésy en venant de Carrières sous Poissy, il est de configuration irrégulière, proche de la RD 55 et il est accessible par une sente rurale étroite. Il est à l'état de friche et libre de toute occupation. » ; que les parties ne discutent pas la date de référence retenue par le premier juge, à savoir le 21 septembre 2006, date à laquelle a été approuvé le plan local d'urbanisme de la commune d'Andrésy ; que selon ce document, les parcelles sont situées dans une zone classée UE, soit une zone équipements ; que selon le règlement applicable à la zone UE, les possibilités de construction sont limitées à celles nécessaires au fonctionnement des occupations de sol autorisées dans la zone, plusieurs constructions faisant en outre l'objet d'une interdiction expresse (constructions à usage d'activités industrielles, artisanales ou commerciales, constructions à usage hôtelier, terrains de camping notamment) ; que les parcelles ne comportent pas de réseaux de dimensions adaptées et ne sont pas desservies par une voie d'accès ; qu'elle ne peuvent dans ces conditions être qualifiées de terrain à bâtir au sens de l'article L13-15 II du Code de l'expropriation ; qu'elles doivent par conséquent et en principe être évaluées en fonction de leur usage effectif ; Que les appelants invoquent la situation privilégiée des parcelles au regard de trois éléments, soit leur situation en bordure d'une voie équipée qui permet une desserte aisée, dans une zone UE du PLU autorisant les constructions, à proximité immédiate d'un centre sportif et d'un groupe scolaire, d'une zone bâtie et d'un second axe de circulation permettant de relier le centre ville et le quartier de la mairie, à moins de 500 mètres de la Seine ; que la commune d'Andrésy conteste que les terrains puissent être tenus pour être en situation privilégiée en faisant valoir que la RD55 est bruyante, que la proximité de la Seine est un caractéristique commune à l'ensemble des parcelles de la commune, que l'existence d'un centre sportif et d'un groupe scolaire sur le site est insuffisante, que les parcelles ne sont pas entourées mais seulement bordées d'une zone bâtie et qu'elles sont excentrées ; que la commune d'Andrésy ajoute que les parcelles présentent le double inconvénient d'être situées dans l'ancienne zone d'épandage de la ville de Paris et d'être affectées d'une servitude d'utilité publique ; que le commissaire du Gouvernement fait valoir que seul un terrain situé dans une zone inconstructible du document d'urbanisme peut recevoir la qualification de terrain en situation privilégiée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles font partie d'une zone classée UE au PLU réservée aux équipements ; que leur situation dans une zone du document d'urbanisme applicable qui n'est pas totalement inconstructible n'est pas à elle seule exclusive de la situation privilégiée invoquée dès lors que les parcelles elles-mêmes ne sont pas constructibles ; que les parcelles sont situées à proximité de la route départementale 55 qui permet de relier directement le centre ville ; que la circonstance que cette voie d'accès est particulièrement bruyante peut être prise en compte pour l'application d'un abattement mais ne permet pas d'exclure le caractère privilégié de la situation des terrains ; qu'en outre, les parcelles sont situées à proximité immédiate d'une zone bâtie classée UG au plan local d'urbanisme (habitat individuel de densité moyenne à forte) jouxtant la zone UE sur sa limite sud / est, elle-même contiguë à une zone UC (habitat collectif avec espaces verts) les deux zones d'habitation étant desservies par un second axe de circulation qui permet d'accéder au centre ville ; que le fait que la zone UE jouxte dans sa limite nord / ouest une zone AUJ du PLU, soit une « zone naturelle urbanisable à terme » ainsi que le remarque la commune d'Andrésy ne conduit pas à lui seul à écarter la reconnaissance d'une situation privilégiée ; que la situation excentrée des parcelles doit être relativisée par la configuration générale de la ville qui s'étend sur plusieurs kilomètres le long de la Seine et du bras de l'Oise ; que tout au plus celle-ci peut justifier un abattement ; que de même, la servitude d'utilité publique ne fait pas obstacle à la reconnaissance d'une situation privilégiée mais doit entrainer un abattement ; que la circonstance relevée par le premier juge que les terrains sont situés dans l'ancienne zone d'épandage de la ville de Paris ne peut être prise en considération à défaut de tout élément justifiant de l'ancienneté de la situation ou d'un risque de pollution existant à la date du jugement ; qu'il ressort en définitive de ces éléments que les parcelles AN 311, 324 et bénéficient d'une situation privilégiée justifiant que leur évaluation ne soit pas faite en fonction de leur seul usage effectif ; Que la commune d'Andrésy fonde l'évaluation proposée sur sept ventes conclues entre le 3 décembre 2004 et le 5 février 2008 ; que les appelants invoquent deux séries de références dont la première porte sur des terrains à bâtir ; que les sept termes de référence proposés par la commune d'Andrésy portent tous sur des terrains situés dans la même zone que la parcelle objet de la présente procédure ; que les appelants font toutefois exactement valoir que les quatre dernières ventes ont été conclues après la déclaration d'utilité publique et donc dans des circonstances où la concurrence est faussée ; que la vente précédente a été conclue alors que les enquêtes publiques préalables au projet étaient en cours et que la deuxième vente citée les précède de deux semaines ; que la première vente a été conclue pour un prix au mètre carré sensiblement équivalent aux autres ; que pour ces motifs, l'ensemble des termes de référence proposé par la commune d'Andrésy doit être écarté ; Que parmi les termes de référence proposés par les appelants, les cessions portant sur des terrains à bâtir de plus de 500 m2 doivent être écartées dès lors que les parcelles objet du litige ne sont pas constructibles ; que parmi la seconde série de références, la vente portant sur des terres de polyculture et d'élevage d'une superficie de 159m2 section BO n° 85 / AS n° 700 les Sablonnières et la vente portant sur des terrains d'une superficie de 298m2, section BO n° 63 / A n° 79-80 peuvent être retenues comme les mieux appropriées pour l'évaluation des parcelles en cause tenant compte de leur situation privilégiée ; que la première de ces deux ventes porte en effet sur un terrain qui, quoique situé dans une zone d'habitat individuel de densité moyenne à forte, n'est pas constructible mais à usage de polyculture et d'élevage ; que les intimés font valoir que le prix de vente est de convenance dans la mesure où le terrain en cause a été acquis par le propriétaire voisin ; que toutefois le prix a nécessairement été convenu entre les parties pour tenir compte de ce que la parcelle, non constructible, devait former avec la propriété voisine une unité foncière plus grande, sans pour cela nécessairement permettre l'édification d'une construction nouvelle d'après les plans cadastraux versés aux débats ; que la seconde vente porte sur un terrain de faible superficie non constructible, proche de l'ensemble des parcelles situées en zone UE, à la pointe d'une zone d'habitat individuel de densité moyenne à forte selon le PLU ; que c'est la référence la plus proche des parcelles objet du litige, comme elles située à proximité de la RD 55 et dont l'éloignement par rapport au centre ville est sensiblement égal ; que les autres termes de référence doivent être écartés comme portant sur des terrains plus éloignés des parcelles en cause ou pour lesquels la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour les situer géographiquement ; Que le prix moyen au mètre carré des deux ventes retenues à titre de référence est de 40  ; qu'il convient d'appliquer une décote sur ce prix moyen tenant compte de l'éloignement des parcelles par rapport au centre ville et aux commerces de proximité, du caractère bruyant de la route départementale, et de l'existence d'une servitude de passage d'une ligne haute tension ; que celle-ci sera fixée à 50 % du prix moyen ; que le prix au mètre carré sera dans ces conditions fixé à la somme de 20  ; Que dès lors l'indemnité principale revenant à l'indivision X... s'élève à (292 + 4 + 3. 696) m2 X 20  = 79. 040  ; que l'indemnité de remploi dont la méthode de calcul n'est pas contestée s'établit à la somme totale de 10. 154  se décomposant comme suit : 20 % sur 5. 000 , soit 1. 000 , 15 % de 5. 000 à 15. 000  soit 1. 500  et 10 % sur 76. 540  soit 7. 654  ; que l'indemnité totale est de 89. 194  ; ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en infirmant le jugement entrepris et en fixant le montant des indemnités d'expropriation sans indiquer à quelle date elle se plaçait pour évaluer les biens expropriés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L13-15 du Code de l'expropriation. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 89. 194  les indemnités de dépossession et de remploi dues à l'indivision X... à raison de l'expropriation des parcelles cadastrées section AN n° 311 d'une superficie de 292 m2, n° 324 d'une superficie de 4 m2 et n° 328 d'une superficie de 3. 656 m2 sises lieudit « l'Entrée des Garennes » ; AUX MOTIFS QU'il ressort de la description des biens que « La parcelle AN n° 311 est de forme rectangulaire et homogène. Elle se situe à l'entrée sud de la ville d'Andrésy en venant de Carrières sous Poissy, elle est proche de la RD 55 et elle est totalement enclavée. Elle est à l'état de friche et libre de toute occupation. La parcelle AN n° 324 est de petite dimension et contiguë à la parcelle AN n° 328 avec laquelle elle forme une unité foncière ; elle supportait un pylône de soutien d'une ligne à haute tension qui est aujourd'hui enfouie. Cet ensemble foncier se situe à l'entrée sud de la ville d'Andrésy en venant de Carrières sous Poissy, il est de configuration irrégulière, proche de la RD 55 et il est accessible par une sente rurale étroite. Il est à l'état de friche et libre de toute occupation. » ; que les parties ne discutent pas la date de référence retenue par le premier juge, à savoir le 21 septembre 2006, date à laquelle a été approuvé le plan local d'urbanisme de la commune d'Andrésy ; que selon ce document, les parcelles sont situées dans une zone classée UE, soit une zone équipements ; que selon le règlement applicable à la zone UE, les possibilités de construction sont limitées à celles nécessaires au fonctionnement des occupations de sol autorisées dans la zone, plusieurs constructions faisant en outre l'objet d'une interdiction expresse (constructions à usage d'activités industrielles, artisanales ou commerciales, constructions à usage hôtelier, terrains de camping notamment) ; que les parcelles ne comportent pas de réseaux de dimensions adaptées et ne sont pas desservies par une voie d'accès ; qu'elle ne peuvent dans ces conditions être qualifiées de terrain à bâtir au sens de l'article L13-15 II du Code de l'expropriation ; qu'elles doivent par conséquent et en principe être évaluées en fonction de leur usage effectif ; Que les appelants invoquent la situation privilégiée des parcelles au regard de trois éléments, soit leur situation en bordure d'une voie équipée qui permet une desserte aisée, dans une zone UE du PLU autorisant les constructions, à proximité immédiate d'un centre sportif et d'un groupe scolaire, d'une zone bâtie et d'un second axe de circulation permettant de relier le centre ville et le quartier de la mairie, à moins de 500 mètres de la Seine ; que la commune d'Andrésy conteste que les terrains puissent être tenus pour être en situation privilégiée en faisant valoir que la RD55 est bruyante, que la proximité de la Seine est un caractéristique commune à l'ensemble des parcelles de la commune, que l'existence d'un centre sportif et d'un groupe scolaire sur le site est insuffisante, que les parcelles ne sont pas entourées mais seulement bordées d'une zone bâtie et qu'elles sont excentrées ; que la commune d'Andrésy ajoute que les parcelles présentent le double inconvénient d'être situées dans l'ancienne zone d'épandage de la ville de Paris et d'être affectées d'une servitude d'utilité publique ; que le commissaire du Gouvernement fait valoir que seul un terrain situé dans une zone inconstructible du document d'urbanisme peut recevoir la qualification de terrain en situation privilégiée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles font partie d'une zone classée UE au PLU réservée aux équipements ; que leur situation dans une zone du document d'urbanisme applicable qui n'est pas totalement inconstructible n'est pas à elle seule exclusive de la situation privilégiée invoquée dès lors que les parcelles elles-mêmes ne sont pas constructibles ; que les parcelles sont situées à proximité de la route départementale 55 qui permet de relier directement le centre ville ; que la circonstance que cette voie d'accès est particulièrement bruyante peut être prise en compte pour l'application d'un abattement mais ne permet pas d'exclure le caractère privilégié de la situation des terrains ; qu'en outre, les parcelles sont situées à proximité immédiate d'une zone bâtie classée UG au plan local d'urbanisme (habitat individuel de densité moyenne à forte) jouxtant la zone UE sur sa limite sud / est, elle-même contiguë à une zone UC (habitat collectif avec espaces verts) les deux zones d'habitation étant desservies par un second axe de circulation qui permet d'accéder au centre ville ; que le fait que la zone UE jouxte dans sa limite nord / ouest une zone AUJ du PLU, soit une « zone naturelle urbanisable à terme » ainsi que le remarque la commune d'Andrésy ne conduit pas à lui seul à écarter la reconnaissance d'une situation privilégiée ; que la situation excentrée des parcelles doit être relativisée par la configuration générale de la ville qui s'étend sur plusieurs kilomètres le long de la Seine et du bras de l'Oise ; que tout au plus celle-ci peut justifier un abattement ; que de même, la servitude d'utilité publique ne fait pas obstacle à la reconnaissance d'une situation privilégiée mais doit entrainer un abattement ; que la circonstance relevée par le premier juge que les terrains sont situés dans l'ancienne zone d'épandage de la ville de Paris ne peut être prise en considération à défaut de tout élément justifiant de l'ancienneté de la situation ou d'un risque de pollution existant à la date du jugement ; qu'il ressort en définitive de ces éléments que les parcelles AN 311, 324 et bénéficient d'une situation privilégiée justifiant que leur évaluation ne soit pas faite en fonction de leur seul usage effectif ; Que la commune d'Andrésy fonde l'évaluation proposée sur sept ventes conclues entre le 3 décembre 2004 et le 5 février 2008 ; que les appelants invoquent deux séries de références dont la première porte sur des terrains à bâtir ; que les sept termes de référence proposés par la commune d'Andrésy portent tous sur des terrains situés dans la même zone que la parcelle objet de la présente procédure ; que les appelants font toutefois exactement valoir que les quatre dernières ventes ont été conclues après la déclaration d'utilité publique et donc dans des circonstances où la concurrence est faussée ; que la vente précédente a été conclue alors que les enquêtes publiques préalables au projet étaient en cours et que la deuxième vente citée les précède de deux semaines ; que la première vente a été conclue pour un prix au mètre carré sensiblement équivalent aux autres ; que pour ces motifs, l'ensemble des termes de référence proposé par la commune d'Andrésy doit être écarté ; Que parmi les termes de référence proposés par les appelants, les cessions portant sur des terrains à bâtir de plus de 500 m2 doivent être écartées dès lors que les parcelles objet du litige ne sont pas constructibles ; que parmi la seconde série de références, la vente portant sur des terres de polyculture et d'élevage d'une superficie de 159m2 section BO n° 85 / AS n° 700 les Sablonnières et la vente portant sur des terrains d'une superficie de 298m2, section BO n° 63 / A n° 79-80 peuvent être retenues comme les mieux appropriées pour l'évaluation des parcelles en cause tenant compte de leur situation privilégiée ; que la première de ces deux ventes porte en effet sur un terrain qui, quoique situé dans une zone d'habitat individuel de densité moyenne à forte, n'est pas constructible mais à usage de polyculture et d'élevage ; que les intimés font valoir que le prix de vente est de convenance dans la mesure où le terrain en cause a été acquis par le propriétaire voisin ; que toutefois le prix a nécessairement été convenu entre les parties pour tenir compte de ce que la parcelle, non constructible, devait former avec la propriété voisine une unité foncière plus grande, sans pour cela nécessairement permettre l'édification d'une construction nouvelle d'après les plans cadastraux versés aux débats ; que la seconde vente porte sur un terrain de faible superficie non constructible, proche de l'ensemble des parcelles situées en zone UE, à la pointe d'une zone d'habitat individuel de densité moyenne à forte selon le PLU ; que c'est la référence la plus proche des parcelles objet du litige, comme elles située à proximité de la RD 55 et dont l'éloignement par rapport au centre ville est sensiblement égal ; que les autres termes de référence doivent être écartés comme portant sur des terrains plus éloignés des parcelles en cause ou pour lesquels la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour les situer géographiquement ; Que le prix moyen au mètre carré des deux ventes retenues à titre de référence est de 40  ; qu'il convient d'appliquer une décote sur ce prix moyen tenant compte de l'éloignement des parcelles par rapport au centre ville et aux commerces de proximité, du caractère bruyant de la route départementale, et de l'existence d'une servitude de passage d'une ligne haute tension ; que celle-ci sera fixée à 50 % du prix moyen ; que le prix au mètre carré sera dans ces conditions fixé à la somme de 20  ; Que dès lors l'indemnité principale revenant à l'indivision X... s'élève à (292 + 4 + 3. 696) m2 X 20  = 79. 040  ; que l'indemnité de remploi dont la méthode de calcul n'est pas contestée s'établit à la somme totale de 10. 154  se décomposant comme suit : 20 % sur 5. 000 , soit 1. 000 , 15 % de 5. 000 à 15. 000  soit 1. 500  et 10 % sur 76. 540  soit 7. 654  ; que l'indemnité totale est de 89. 194  ; ALORS QUE les biens expropriés qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués au regard de leur seul usage effectif, sauf à tenir compte par exception de la plus-value conférée au terrain par une situation privilégiée ; qu'en retenant que les terrains expropriés, situés près d'une zone urbanisée et d'une importante voie circulation, se trouvaient en situation privilégiée, tout en faisant application d'un abattement de 50 % sur le prix moyen retenu pour l'évaluation eu égard aux désavantages des terrains, à savoir l'éloignement par rapport au centre ville, le caractère bruyant de la route départementale, et l'existence d'une servitude pour le passage d'une ligne à haute tension, outre l'état d'enclave de l'une des parcelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a ainsi violé l'article L13-15 du Code de l'expropriation. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 89. 194  les indemnités de dépossession et de remploi dues à l'indivision X... à raison de l'expropriation des parcelles cadastrées section AN n° 311 d'une superficie de 292 m2, n° 324 d'une superficie de 4 m2 et n° 328 d'une superficie de 3. 656 m2 sises lieudit « l'Entrée des Garennes » ; AUX MOTIFS QU'il ressort de la description des biens que « La parcelle AN n° 311 est de forme rectangulaire et homogène. Elle se situe à l'entrée sud de la ville d'Andrésy en venant de Carrières sous Poissy, elle est proche de la RD 55 et elle est totalement enclavée. Elle est à l'état de friche et libre de toute occupation. La parcelle AN n° 324 est de petite dimension et contiguë à la parcelle AN n° 328 avec laquelle elle forme une unité foncière ; elle supportait un pylône de soutien d'une ligne à haute tension qui est aujourd'hui enfouie. Cet ensemble foncier se situe à l'entrée sud de la ville d'Andrésy en venant de Carrières sous Poissy, il est de configuration irrégulière, proche de la RD 55 et il est accessible par une sente rurale étroite. Il est à l'état de friche et libre de toute occupation. » ; que les parties ne discutent pas la date de référence retenue par le premier juge, à savoir le 21 septembre 2006, date à laquelle a été approuvé le plan local d'urbanisme de la commune d'Andrésy ; que selon ce document, les parcelles sont situées dans une zone classée UE, soit une zone équipements ; que selon le règlement applicable à la zone UE, les possibilités de construction sont limitées à celles nécessaires au fonctionnement des occupations de sol autorisées dans la zone, plusieurs constructions faisant en outre l'objet d'une interdiction expresse (constructions à usage d'activités industrielles, artisanales ou commerciales, constructions à usage hôtelier, terrains de camping notamment) ; que les parcelles ne comportent pas de réseaux de dimensions adaptées et ne sont pas desservies par une voie d'accès ; qu'elle ne peuvent dans ces conditions être qualifiées de terrain à bâtir au sens de l'article L13-15 II du Code de l'expropriation ; qu'elles doivent par conséquent et en principe être évaluées en fonction de leur usage effectif ; Que les appelants invoquent la situation privilégiée des parcelles au regard de trois éléments, soit leur situation en bordure d'une voie équipée qui permet une desserte aisée, dans une zone UE du PLU autorisant les constructions, à proximité immédiate d'un centre sportif et d'un groupe scolaire, d'une zone bâtie et d'un second axe de circulation permettant de relier le centre ville et le quartier de la mairie, à moins de 500 mètres de la Seine ; que la commune d'Andrésy conteste que les terrains puissent être tenus pour être en situation privilégiée en faisant valoir que la RD55 est bruyante, que la proximité de la Seine est un caractéristique commune à l'ensemble des parcelles de la commune, que l'existence d'un centre sportif et d'un groupe scolaire sur le site est insuffisante, que les parcelles ne sont pas entourées mais seulement bordées d'une zone bâtie et qu'elles sont excentrées ; que la commune d'Andrésy ajoute que les parcelles présentent le double inconvénient d'être situées dans l'ancienne zone d'épandage de la ville de Paris et d'être affectées d'une servitude d'utilité publique ; que le commissaire du Gouvernement fait valoir que seul un terrain situé dans une zone inconstructible du document d'urbanisme peut recevoir la qualification de terrain en situation privilégiée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; Qu'il ressort des pièces versées aux débats que les parcelles font partie d'une zone classée UE au PLU réservée aux équipements ; que leur situation dans une zone du document d'urbanisme applicable qui n'est pas totalement inconstructible n'est pas à elle seule exclusive de la situation privilégiée invoquée dès lors que les parcelles elles-mêmes ne sont pas constructibles ; que les parcelles sont situées à proximité de la route départementale 55 qui permet de relier directement le centre ville ; que la circonstance que cette voie d'accès est particulièrement bruyante peut être prise en compte pour l'application d'un abattement mais ne permet pas d'exclure le caractère privilégié de la situation des terrains ; qu'en outre, les parcelles sont situées à proximité immédiate d'une zone bâtie classée UG au plan local d'urbanisme (habitat individuel de densité moyenne à forte) jouxtant la zone UE sur sa limite sud / est, elle-même contiguë à une zone UC (habitat collectif avec espaces verts) les deux zones d'habitation étant desservies par un second axe de circulation qui permet d'accéder au centre ville ; que le fait que la zone UE jouxte dans sa limite nord / ouest une zone AUJ du PLU, soit une « zone naturelle urbanisable à terme » ainsi que le remarque la commune d'Andrésy ne conduit pas à lui seul à écarter la reconnaissance d'une situation privilégiée ; que la situation excentrée des parcelles doit être relativisée par la configuration générale de la ville qui s'étend sur plusieurs kilomètres le long de la Seine et du bras de l'Oise ; que tout au plus celle-ci peut justifier un abattement ; que de même, la servitude d'utilité publique ne fait pas obstacle à la reconnaissance d'une situation privilégiée mais doit entrainer un abattement ; que la circonstance relevée par le premier juge que les terrains sont situés dans l'ancienne zone d'épandage de la ville de Paris ne peut être prise en considération à défaut de tout élément justifiant de l'ancienneté de la situation ou d'un risque de pollution existant à la date du jugement ; qu'il ressort en définitive de ces éléments que les parcelles AN 311, 324 et bénéficient d'une situation privilégiée justifiant que leur évaluation ne soit pas faite en fonction de leur seul usage effectif ; Que la commune d'Andrésy fonde l'évaluation proposée sur sept ventes conclues entre le 3 décembre 2004 et le 5 février 2008 ; que les appelants invoquent deux séries de références dont la première porte sur des terrains à bâtir ; que les sept termes de référence proposés par la commune d'Andrésy portent tous sur des terrains situés dans la même zone que la parcelle objet de la présente procédure ; que les appelants font toutefois exactement valoir que les quatre dernières ventes ont été conclues après la déclaration d'utilité publique et donc dans des circonstances où la concurrence est faussée ; que la vente précédente a été conclue alors que les enquêtes publiques préalables au projet étaient en cours et que la deuxième vente citée les précède de deux semaines ; que la première vente a été conclue pour un prix au mètre carré sensiblement équivalent aux autres ; que pour ces motifs, l'ensemble des termes de référence proposé par la commune d'Andrésy doit être écarté ; Que parmi les termes de référence proposés par les appelants, les cessions portant sur des terrains à bâtir de plus de 500 m2 doivent être écartées dès lors que les parcelles objet du litige ne sont pas constructibles ; que parmi la seconde série de références, la vente portant sur des terres de polyculture et d'élevage d'une superficie de 159m2 section BO n° 85 / AS n° 700 les Sablonnières et la vente portant sur des terrains d'une superficie de 298m2, section BO n° 63 / A n° 79-80 peuvent être retenues comme les mieux appropriées pour l'évaluation des parcelles en cause tenant compte de leur situation privilégiée ; que la première de ces deux ventes porte en effet sur un terrain qui, quoique situé dans une zone d'habitat individuel de densité moyenne à forte, n'est pas constructible mais à usage de polyculture et d'élevage ; que les intimés font valoir que le prix de vente est de convenance dans la mesure où le terrain en cause a été acquis par le propriétaire voisin ; que toutefois le prix a nécessairement été convenu entre les parties pour tenir compte de ce que la parcelle, non constructible, devait former avec la propriété voisine une unité foncière plus grande, sans pour cela nécessairement permettre l'édification d'une construction nouvelle d'après les plans cadastraux versés aux débats ; que la seconde vente porte sur un terrain de faible superficie non constructible, proche de l'ensemble des parcelles situées en zone UE, à la pointe d'une zone d'habitat individuel de densité moyenne à forte selon le PLU ; que c'est la référence la plus proche des parcelles objet du litige, comme elles située à proximité de la RD 55 et dont l'éloignement par rapport au centre ville est sensiblement égal ; que les autres termes de référence doivent être écartés comme portant sur des terrains plus éloignés des parcelles en cause ou pour lesquels la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour les situer géographiquement ; Que le prix moyen au mètre carré des deux ventes retenues à titre de référence est de 40  ; qu'il convient d'appliquer une décote sur ce prix moyen tenant compte de l'éloignement des parcelles par rapport au centre ville et aux commerces de proximité, du caractère bruyant de la route départementale, et de l'existence d'une servitude de passage d'une ligne haute tension ; que celle-ci sera fixée à 50 % du prix moyen ; que le prix au mètre carré sera dans ces conditions fixé à la somme de 20  ; Que dès lors l'indemnité principale revenant à l'indivision X... s'élève à (292 + 4 + 3. 696) m2 X 20  = 79. 040  ; que l'indemnité de remploi dont la méthode de calcul n'est pas contestée s'établit à la somme totale de 10. 154  se décomposant comme suit : 20 % sur 5. 000 , soit 1. 000 , 15 % de 5. 000 à 15. 000  soit 1. 500  et 10 % sur 76. 540  soit 7. 654  ; que l'indemnité totale est de 89. 194  ; 1°) ALORS QUE la commune d'Andrésy invoquait en cause d'appel à titre de termes de référence neuf ventes, dont deux conclues le 12 décembre 2003 (mémoire en défense, p. 10) ; qu'en affirmant cependant que la commune fondait l'évaluation proposée sur sept ventes conclues entre le 3 décembre 2004 et le 5 février 2008, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mémoire en défense de la commune, et a ainsi violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la commune d'Andrésy invoquait notamment, à l'appui de l'évaluation qu'elle proposait, deux ventes du 12 décembre 2003, donc d'une date antérieure à l'ouverture des enquêtes publiques (mémoire en défense, p. 10) ; qu'en omettant de s'expliquer sur ces deux termes de référence, qui corroboraient pourtant les autres termes de référence écartés comme correspondant à des ventes conclues dans des circonstances non concurrentielles après l'ouverture des enquêtes préalables, ainsi que la vente du 3 décembre 2004 écartée car conclue pour un prix sensiblement équivalent aux autres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L13-15 du Code de l'expropriation ; 3°) ALORS QUE l'évaluation des biens expropriés ne peut tenir compte des prix de vente constatés après l'annonce de l'opération s'il apparaît que cette annonce a provoqué un changement de valeur ; qu'en écartant les termes de référence invoqués par l'autorité expropriante, dont certains correspondraient à des ventes conclues dans des circonstances de concurrence faussée par l'ouverture des enquêtes publiques préalables, après avoir constaté la similarité des prix entre la vente du 3 décembre 2004, antérieure de deux ans à l'ouverture des enquêtes publiques, et les ventes postérieures, ce dont il résultait pourtant que l'ensemble de ces ventes avait été conclu à un prix reflétant le prix du marché, qui n'avait pas varié après l'annonce de l'opération, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a ainsi violé l'article L13-15 du Code de l'expropriation.