Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 juin 2017, 16-12.908, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-15
Numéro d'affaire : 16-12908
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2015-11-17
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Le Bret-Desaché, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 17 novembre 2015), que, suivant promesse synallagmatique du 24 juillet 2012, MM. Yvan, Stéphane, Bruno X...et Mme Margareth X... (les consorts X...) ont vendu, par l'entremise de la société Foncia transaction Loire-Atlantique (la société Foncia), un terrain à bâtir à M. et Mme Y...sous la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ; qu'un certificat, mentionnant que toute demande d'autorisation d'urbanisme ferait l'objet d'une décision de sursis à statuer dans l'attente du nouveau plan local d'urbanisme, susceptible de rendre le terrain en cause inconstructible, a été délivré le 11 octobre 2012 ; que l'acte authentique a été reçu le 30 novembre 2012 par M. Z..., notaire, avec la participation de M. B..., notaire des acquéreurs ; que ceux-ci ont déposé une demande de permis de construire qui a fait l'objet d'un sursis à statuer le 7 décembre 2012 dans l'attente de l'adoption du nouveau plan d'urbanisme qui prévoyait de classer le terrain en zone naturelle ; que la demande de permis de construire a été rejetée par arrêté du 2 mai 2013 au motif que le plan local d'urbanisme autorisait seulement l'extension des constructions existantes et non la réalisation de nouvelles constructions ; que M. et Mme Y... ont assigné en annulation de la vente et en indemnisation de leurs préjudices les consorts X..., la société Foncia, M. Z..., la société Z...-D...-E..., M. B..., la société A...-B...-C...et la société MMA IARD, assureur des notaires ; Attendu que, pour prononcer la nullité de la vente et ordonner la restitution du prix de vente et du terrain et celle des honoraires perçus par la société Foncia, l'arrêt retient que la promesse stipulait que la vente serait considérée comme nulle et non avenue dans le cas où l'immeuble ferait l'objet de mesures administratives de nature à rendre impossible la destination, que la clause contradictoire contenue dans l'acte authentique, selon laquelle les parties n'avaient pas fait de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition de la vente, devait être considérée comme sans portée, et que, le nouveau plan d'urbanisme ayant rendu le terrain inconstructible, le permis de construire avait été rejeté de sorte qu'il s'était révélé que le bien acquis faisait l'objet d'une mesure administrative rendant impossible la destination qui était la sienne, à savoir l'édification d'une maison d'habitation ; Qu'en statuant ainsi, en relevant d'office un moyen tiré des dispositions contractuelles, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : Met hors de cause MM. Z...et B..., la société Z...-D...-E..., la société G...-A...-B...-C...-F...et la société MMA IARD ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il prononce la nullité de la vente, ordonne la publication de l'arrêt aux frais partagés des vendeurs et des acquéreurs, ordonne la restitution du prix de vente et du terrain et ordonne la restitution par la société Foncia transaction Loire-Atlantique des honoraires de négociation, l'arrêt rendu le 17 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité de la vente, formée entre les consorts X... et les époux Y..., d'un terrain à bâtir à La Baule Escoublac Loire Atlantique lieudit Rochalo, avenue des Anémones, cadastrée AX n° 82, 201, 232 et 200, et ordonné les restitutions de la somme de 160 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2013, et du bien, dans son état à la date du 24 juillet 2012, AUX MOTIFS QUE sur la nullité de la vente, l'acte de vente signé le 24 juillet 2012 portait sur un bien expressément qualifié de terrain à bâtir ; qu'il stipulait notamment que « la présente vente, sur justification, sans qu'il y ait faute des parties, sera considérée comme nulle et non avenue,... dans le cas où.. l'immeuble se révèle faire l'objet de servitudes ou mesures administratives de nature à rendre impossible la destination » ; qu'il précisait que sa signature constituait un accord définitif sur la chose et le prix, sous réserve, à titre de condition suspensive, de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ; que ce certificat a été délivré par la mairie de La Baule Escoublac le 11 octobre 2012, et était positif, indiquant que l'opération était réalisable en l'état des règles d'urbanisme alors applicables mais qu'il serait néanmoins sursis à statuer sur une demande de permis de construire dans l'attente du nouveau PLU ; que la condition suspensive était alors accomplie et la vente parfaite ; que l'établissement d'un acte authentique avait en effet été convenu entre les parties non pour assurer la perfection de la vente mais pour opérer le transfert de propriété et permettre les mesures de publicité foncière, et la stipulation qui a été introduite à l'acte notarié du 30 novembre 2012, selon laquelle les parties déclaraient « qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes », clause de style contradictoire avec celle de l'acte sous seing privé qui correspondait, elle, à la destination du terrain voulue par les parties et clairement indiquée et doit être considérée comme sans portée ; mais que s'il est avéré qu'ainsi que l'annonçait le certificat d'urbanisme, le maire a, le 7 décembre 2012, décidé de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire que les époux Y... lui avaient présentée, le 16 novembre précédent, et il est constant que le PLU approuvé le 22 février 2013 a rendu le terrain inconstructible, ce pourquoi le permis de construire sollicité a été refusé, par arrêté du 2 mai 2013 ; que le bien acquis s'est ainsi révélé faire l'objet d'une mesure administrative de nature à rendre impossible la destination qui était la sienne à savoir l'édification d'une maison d'habitation ; que les époux Y... sont donc fondés en vertu des dispositions contractuelles à obtenir l'annulation de la vente qu'ils réclament au premier chef ; 1) ALORS QUE le juge ne peut, sans débat contradictoire préalable, modifier le fondement de la demande des parties et se déterminer au regard d'un moyen que les parties n'ont pas invoqué à l'appui de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour prononcer la nullité de la vente d'un terrain formée entre les consorts Y... et les époux X... a, d'office, fondé sa décision sur une clause de la promesse de vente, non reprise dans l'acte de vente, selon laquelle la vente serait nulle si l'immeuble devait faire l'objet de mesures administratives de nature à le rendre impropre à sa destination, écartant, d'office aussi, une clause de l'acte authentique de vente, signé après l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel et positif, selon laquelle les parties n'avaient pas fait de l'obtention d'un tel certificat une condition de l'acte ; qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé les articles 12 et 16 du code de procédure civile ; 2) ALORS QU'en relevant d'office une contradiction entre la clause de la promesse de vente stipulant une condition expressément qualifiée de suspensive relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme, et la clause de l'acte authentique de vente stipulée après l'obtention de ce certificat aux termes de laquelle les parties déclaraient que l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et la possibilité d'obtention préalable d'un permis de construire n'étaient pas pour elles une condition de la vente, pour écarter celle-ci, la dire de style, et privilégier la première en la considérant comme une condition résolutoire propre à voir constater la nullité de la vente, par l'effet, après sa signature, de l'obtention d'un certificat d'urbanisme rendant le terrain inconstructible, la cour d'appel a, en outre, violé l'article 1134 du code civil. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boré, Salve de Brunet et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Foncia transaction Loire-Atlantique. Sur le moyen unique de cassation qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente, formée entre les consorts X... et les époux Y..., d'AVOIR ordonné les restitutions de la somme de 160. 000 euros augmentée des intérêts aux taux légal à compter du 28 mai 2013, et du bien, dans son état à la date du 24 juillet 2002 et d'AVOIR ordonné la restitution par la société Foncia Transaction Loire-Atlantique aux consorts X... la somme de 10. 000 euros qu'ils lui ont versée à titre d'honoraires de négociation ; AUX MOTIFS QUE sur la nullité de la vente ; l'acte de vente signé le 24 juillet 2012 portait sur un bien expressément qualifié de terrain à bâtir ; qu'il stipulait notamment que « la présente vente, sur justification, sans qu'il y ait faute des parties, sera considérée comme nulle et non avenue (dans le cas où) l'immeuble révèle faire l'objet de servitudes ou mesures administratives de nature à rendre impossible la destination » ; qu'il précisait que sa signature constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix, sous réserve, à titre de condition suspensive, de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ; que ce certificat a été délivré par la mairie de La Baule Escoublac le 11 octobre 2012 et était positif, indiquant que l'opération était réalisable en l'état des règles d'urbanisme alors applicables, mais qu'il serait néanmoins sursis à statuer sur une demande de permis de construire dans l'attente du nouveau Plu ; que la condition suspensive était alors accomplie, et la vente parfaite ; que l'établissement d'un acte authentique avait en effet été convenu entre les parties non pour assurer la perfection de la vente, mais pour opérer le transfert de propriété et permettre les mesures de publicité foncière, et la stipulation qui a été introduite à l'acte notarié du 30 novembre 2012, selon laquelle les parties déclaraient " qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré opérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes ", clause de style contradictoire avec celle de l'acte sous seing privé qui correspondait, elle, à la destination du terrain voulue par les parties et clairement indiquée, doit être considérée comme sans portée ; mais il s'est avéré que, ainsi que l'annonçait le certificat d'urbanisme, le maire a, le 7 décembre 2012, décidé de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire que les époux Y... lui avaient présentée le 16 novembre précèdent, et il est constant que le Plu approuvé le 22 février 2013 a rendu le terrain inconstructible, ce pourquoi le permis de construire sollicité par les époux Y... a été refusé par arrêté du 2 mai 2013 ; que le bien acquis s'est ainsi révélé faire l'objet d'une mesure administrative de nature à rendre impossible la destination qui était la sienne, à savoir la rectification d'une maison d'habitation ; que les époux Y... sont donc fondés, en vertu des dispositions contractuelles, à obtenir l'annulation de la vente qu'ils réclament au premier chef ; sur les effets de l'annulation ; que l'annulation replace les parties en l'état antérieur à la vente annulée, et les oblige à restitutions intégrales réciproques de la chose et du prix ; que les consorts X... seront en conséquence condamnés, in solidum, à restituer aux époux Y... le prix principal de vente du terrain, soit 160 000 €, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation du 28 mai 2013 aux termes de laquelle les époux Y... ont sollicité cette restitution, et jusqu'à parfait paiement ; que la demande de délai de paiement, non motivée, sera rejetée ; que les époux Y... sont tenus quant à eux de restituer le terrain objet de la vente annulée, dans l'état qui était le sien au jour de celle-ci ; que la société Foncia Transaction devra restituer aux consorts X... la somme de 10 000 € qu'ils lui ont versée a, titre d'honoraires de négociation, des lors que l'annulation de la vente ne résulte ni de 1'accord entre vendeur et acquéreur, ni de la mise en oeuvre de la clause résolutoire prévue au contrat du 24 juillet 2012, ni encore d'une préemption légale, causes prévues an contrat comme exclusives de la restitution ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut, sans débat contradictoire préalable, modifier le fondement de la demande des parties et se déterminer au regard d'un moyen que les parties n'ont pas invoqué à l'appui de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel, pour prononcer la nullité de la vente d'un terrain formée entre les consorts Y... et les époux X... a, d'office, fondé sa décision sur une clause de la promesse de vente, non reprise dans l'acte de vente, selon laquelle la vente serait nulle si l'immeuble devait faire l'objet de mesures administratives de nature à le rendre impropre à sa destination, écartant, d'office aussi, une clause de l'acte authentique de vente, signé après l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel et positif, selon laquelle les parties n'avaient pas fait de l'obtention d'un tel certificat une condition de l'acte ; qu'en statuant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé les articles 12 et 16 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en relevant d'office une contradiction entre la clause de la promesse de vente stipulant une condition expressément qualifiée de suspensive relative à l'obtention d'un certificat d'urbanisme, et la clause de l'acte authentique de vente stipulée après l'obtention de ce certificat aux termes de laquelle les parties déclaraient que l'obtention d'un certificat d'urbanisme pré-opérationnel et la possibilité d'obtention préalable d'un permis de construire n'étaient pas pour elles une condition résolutoire propre à voir constater la nullité de vente, par l'effet, après sa signature, de l'obtention d'un certificat d'urbanisme rendant le terrain inconstructible, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QUE toute clause d'un contrat, quoiqu'usuelle ou de style, n'en produit pas moins un effet normal ; qu'en écartant, pour juger que l'édification d'une maison d'habitation avait été la destination du terrain voulue par les parties, l'application de la clause contenue dans l'acte authentique selon laquelle les parties déclaraient « qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat préopérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes », aux motifs qu'elle était une clause de style sans portée, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QUE les parties sont libres de modifier les termes de leur contrat ; qu'en jugeant, pour écarter l'application de la clause contenue dans l'acte authentique selon laquelle les parties déclaraient « qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention d'un certificat préopérationnel et de la possibilité d'exécuter des travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes », que, contrairement à elle, la clause insérée dans la promesse de vente, érigeant en condition suspensive l'obtention d'un certificat d'urbanisme, correspondait à la destination du terrain voulue par les parties, quand l'accord des parties sur la modification des termes du contrat faisait loi entre les parties, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.