Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 janvier 2012, 10-26.646, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-01-05
Numéro d'affaire : 10-26646
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Limoges, 2010-09-14
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Limoges, 14 septembre 2010), que, par acte du 25 janvier 1969, la commune de FEYTIAT a donné à bail à M. X... pour une durée de trente ans, une parcelle de terrain ; qu'un arrêt irrévocable du 26 juin 2003, a qualifié le contrat de bail emphytéotique et constaté sa reconduction ; qu'un nouvel arrêt irrévocable du 22 mai 2008 a déclaré irrecevable la demande de la commune de Feytiat tendant à faire juger que le bail était soumis au statut des baux commerciaux, rejeté sa demande en annulation du bail et déclaré irrecevable, comme nouvelle en cause d'appel, sa demande en résiliation de ce bail ; que par acte du 8 septembre 2008, la commune de Feytiat a assigné M. X... en résiliation du bail pour défaut d'exploitation et en expulsion ; Attendu que la commune de Feytiat fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que, pour débouter la commune de sa demande en résiliation du bail pour défaut d'exploitation, la cour d'appel s'est bornée, au titre de sa motivation, à reproduire, sur tous les points en litige, les conclusions d'appel de Monsieur X... ; qu'en statuant ainsi, par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; 2°/ que, si l'insertion dans le bail d'une clause résolutoire de plein droit est incompatible avec la qualification de bail emphytéotique, cette incompatibilité n'emporte pas pour autant la nullité de cette clause ; qu'en se fondant sur une telle incompatibilité pour dire sans effet la clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail du 25 janvier 1969, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 451-3 et L. 451-5 du code rural ; 3°/ qu'aux termes de l'article 2 du contrat de bail, celui-ci était consenti à la « condition expresse de maintenir les activités commerciales ou industrielles » dans les lieux loués ; qu'en déboutant la commune de sa demande en résiliation du contrat de bail, après avoir relevé qu'aucune activité n'était plus guère exercée depuis plusieurs mois dans les locaux faisant l'objet du bail, de sorte que l'activité commerciale n'ayant pas été maintenue, la demande en résiliation était fondée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, partant, violé l'article 1134 du code civil ; 4°/ qu'en retenant par motifs éventuellement adoptés du jugement entrepris que l'activité dans les locaux loués était « relativement restreinte mais pour autant quand bien même réelle », sans examiner le procès-verbal de constat du 23 septembre 2009 produit par la commune et dont résultait clairement l'absence de toute activité sur le site, les juges du fond n'ont pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. Mais attendu, d'abord, que, dès lors que la cour d'appel a motivé sa décision, il importe peu que ses motifs soient, sur certains points, la reproduction littérale des conclusions de M. X... ; Attendu, ensuite, que, dès lors que le contrat avait été qualifié de bail emphytéotique par une décision devenue irrévocable, la cour d'appel en a justement déduit que la clause résolutoire de plein droit était sans effet ; Attendu, enfin, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'activité exercée, quoique relativement restreinte, n'en était pas moins réelle et ne nécessitait pas une présence permanente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur un élément de preuve qu'elle décidait d'écarter, a pu en déduire que le preneur n'avait pas manqué à son obligation de maintenir exploités les lieux loués ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, REJETTE le pourvoi ; Condamne la commune de Feytiat aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Feytiat ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la commune de Feytiat. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la commune de FEYTIAT de sa demande en résiliation du contrat de bail conclu le 25 janvier 1969 et, par voie de conséquence, de ne pas avoir ordonné l'expulsion de Monsieur X... et de tous occupants de son chef de la parcelle concernée ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « l'article 1er du contrat indique seulement que la location a pour but l'implantation de bâtiment industriels ou commerciaux ; qu'en l'espèce, Georges X... a bien implanté un bâtiment commercial sur la parcelle donnée en location, et a toujours payé le loyer convenu ; que, s'agissant d'un bail emphytéotique, la clause résolutoire de plein droit demeure sans effet, la précarité de la jouissance qui en résulte étant incompatible avec le caractère réel du droit de l'emphytéote ; que, dans son arrêt du 26 juin 2003, la cour a dit que le bail emphytéotique s'est trouvé reconduit ; que, jusqu'en 1988, Georges X... a exploité son fonds de commerce de récupération générale sur la parcelle de terrain en cause ; que, par acte du 30 juin 1988, il l'a donné en location gérance à la SARL X... Récupération ; que, le 29 mai 2006, il a mis fin au contrat de location-gérance et la SARL a été dissoute le 30 juin 2006 ; que, le 22 mai 2007, Georges X... a donné en sous-location la parcelle en cause à la S. A. les Etablissements DECONS ; que, de fait, depuis plusieurs mois, la S. A. DECONS n'exerce plus guère d'activité sur le site ; qu'il n'en demeure pas moins que ladite société continue de payer le loyer convenu à Georges X... ; que, de l'ensemble des éléments qui précèdent, la commune ne peut se prévaloir de la mise en demeure du 3 avril 2006 d'avoir à respecter les stipulations impératives du bail afin de voir constater la résiliation du bail, alors que Georges X... a maintenu l'activité commerciale ou industrielle imposée ; » AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « s'il est vrai que les trois premiers constats font apparaître une pancarte « A louer », apposée sur le grillage à l'entrée du site, et ne font pas mention d'une activité apparente, il faut toutefois tenir compte des particularités de l'activité qui est exercée et des explications fournies par Monsieur X... ; qu'il résulte des débats que si, à l'origine du bail en 1968, Monsieur X... exerçait lui-même sur les lieux loués, il avait donné en location gérance son fonds de commerce à une société dénommée X... RECUPERATION de 1988 à 2007 ; que l'activité exercée consistait à la collecte et à la récupération de métaux qui étaient entreposés sur le terrain, elle ne nécessitait donc pas une présence permanente et les constats ponctuels de l'huissier qui décrivent les lieux comme paraissant abandonnés, sans activité, cadenassés et fermés en pleine journée, ne peuvent suffire à démontrer l'absence totale d'exploitation ; que ce, d'autant que la présence sur le site d'un panneau portant la mention « A louer » s'explique par le fait que la société X... RECUPERATION avait été dissoute le 29 juin 2006 et qu'un successeur était recherché à cette époque ; que, cependant, la société X... RECUPERATION subsistait jusqu'à la clôture de sa liquidation amiable et avait autorisé son liquidateur à continuer l'exploitation pour valoriser les actifs, ce qui peut expliquer durant cette période une activité relativement réduite dans l'attente de louer le site ; qu'il est toutefois justifié de produits de liquidation de juin 2006 à octobre 2007 pour une valeur de plus de 84. 000  ; que, dès le 22 mai 2007, un contrat de sous-location sera conclu par Monsieur X... avec la société DECONS qui reprendra les locaux moyennant un loyer annuel de 45. 926, 40  payé mensuellement par terme de 3. 827, 20  ; que la commune de FEYTIAT prétend que le site n'est toujours pas exploité au 9 janvier 2008, date de son dernier constat d'huissier ; cependant, d'une part, le loyer est régulièrement payé depuis le début de la location, ce qui laisse supposer l'existence d'une activité et, d'autre part, la société DECONS a expliqué, dans le courrier du 14 mars 2008, qu'elle exploitait déjà la parcelle voisine pour la même activité de récupération de métaux et qu'elle n'utilise la parcelle louée à Monsieur X... qu'à des fins de stockage secondaire sans ouverture au public, ce qui explique l'activité relativement restreinte mais pour autant quand bien même réelle ; qu'il n'est donc pas démontré que Monsieur X... ne respecte pas l'obligation de maintenir une activité commerciale ou industrielle sur le site loué par la commune DE FEYTIAT ; » Alors, d'une part, que, pour débouter la commune de sa demande en résiliation du bail pour défaut d'exploitation, la cour d'appel s'est bornée, au titre de sa motivation, à reproduire, sur tous les points en litige, les conclusions d'appel de Monsieur X... ; qu'en statuant ainsi, par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction, la cour d'appel a violé l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; Alors, d'autre part et en tout état de cause, que, si l'insertion dans le bail d'une clause résolutoire de plein droit est incompatible avec la qualification de bail emphytéotique, cette incompatibilité n'emporte pas pour autant la nullité de cette clause ; qu'en se fondant sur une telle incompatibilité pour dire sans effet la clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail du 25 janvier 1969, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles L. 451-3 et L. 451-5 du code rural ; Alors, en outre et en tout état de cause, qu'aux termes de l'article 2 du contrat de bail, celui-ci était consenti à la « condition expresse de maintenir les activités commerciales ou industrielles » dans les lieux loués ; qu'en déboutant la commune de sa demande en résiliation du contrat de bail, après avoir relevé qu'aucune activité n'était plus guère exercée depuis plusieurs mois dans les locaux faisant l'objet du bail, de sorte que l'activité commerciale n'ayant pas été maintenue, la demande en résiliation était fondée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a, partant, violé l'article 1134 du code civil ; Alors, enfin et en tout état de cause, qu'en retenant par motifs éventuellement adoptés du jugement entrepris que l'activité dans les locaux loués était « relativement restreinte mais pour autant quand bien même réelle », sans examiner le procès-verbal de constat du 23 septembre 2009 produit par la commune et dont résultait clairement l'absence de toute activité sur le site, les juges du fond n'ont pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.