Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 22 septembre 2011, 10-14.230, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2011-09-22
Numéro d'affaire : 10-14230
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, 2010-01-26
Président : M. Charruault (président)
Avocats : Me Copper-Royer, SCP Defrenois et Levis

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens réunis, le second pris en ses trois branches, tels qu'ils figurent au mémoire en demande et sont reproduits en annexe au présent arrêt : Attendu que la société X... immobilier, ayant pour associé M. X... et pour gérante Mme Y..., exploitait deux agences immobilières ; que M. de Z... ayant souhaité reprendre l'activité de cette société, un projet de cession a été élaboré ; que l'acquéreur ayant voulu disposer d'une situation comptable arrêtée au 30 juin 2002 qu'il a chargé la société Boisseau et associés d'examiner, la date initialement envisagée pour la conclusion de la convention a été reportée ; qu'à la suite de la signature, le 5 septembre 2002, d'un acte intitulé " protocole de cession de parts sous conditions suspensives ", l'acte sous seing privé constatant la cession est intervenu le 6 novembre 2002 entre les époux X... et la société Financière de l'abbaye, représentée par M. de Z... ; que, prétendant avoir été victimes d'une tromperie et d'un dol, la société Financière de l'abbaye, la société Immobilière Saint-Brice (nouvelle dénomination de la société dont les parts avaient été cédées), placée en redressement judiciaire depuis le 11 février 2003, et M. de Z... ont assigné les époux X..., Mme Y... et la société Boisseau et associés en paiement de dommages-intérêts ; que la cour d'appel (Poitiers, 26 janvier 2010) a déclaré irrecevable la demande en nullité de la cession des parts sociales, présentée pour la première fois en appel et a rejeté les demandes de dommages-intérêts qui lui étaient soumises ; Attendu, d'abord, que l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique ; que c'est à juste titre que la cour d'appel, après avoir rappelé que la loi précitée prohibe toute perception de fonds tant que l'opération n'a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, a jugé qu'il n'est pas interdit à l'agent immobilier de percevoir la somme qui lui est dûe lors de la signature d'actes sous seings privés contenant promesse synallagmatique de vendre et d'acheter lorsque ces actes ne comportent aucune condition suspensive ou que les conditions de cette nature convenues entre les parties ont été levées ; qu'ensuite, l'arrêt ayant considéré que les prélèvements sur le compte séquestre avant la signature des actes authentiques ne pourraient être constitutifs de manoeuvres dolosives que s'ils avaient été dissimulés, estime, sans avoir à procéder à la recherche visée par la deuxième branche, que ses constatations rendaient inutile, que tel n'a pas été le cas au vu des comptes annuels et pièces comptables produits tout en relevant que les acquéreurs ont été en réalité victimes d'une mauvaise lecture ou interprétation des comptes et d'une vérification insuffisante étant noté que la société Boisseau et associés avait formulé de nombreuses réserves lors de son contrôle ; qu'en outre, le grief de la troisième branche ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond qui ont constaté, au vu des pièces qui leur étaient soumises, qu'il n'était pas établi que " l'agence " ne bénéficiait plus lors de la cession litigieuse, de la garantie nécessaire à son fonctionnement ; qu'enfin, la société Financière de l'abbaye et M. de Z... ayant été déboutés de leur demande de dommages-intérêts, faute de preuve du dol qu'ils invoquaient, le premier moyen est devenu inopérant dès lors que la demande de nullité de la cession litigieuse, présentée pour la première fois en appel, n'avait pas d'autre fondement que le dol ainsi écarté par une disposition de l'arrêt devenue irrévocable par l'effet du rejet des critiques formulées à son encontre ; que les moyens ne peuvent être accueillis ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Financière de l'abbaye et M. de Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Financière de l'abbaye et de M. de Z... et les condamne à payer à la société Boisseau et associés la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils pour M. de Z... et la société Financière de l'abbaye PREMIER MOYEN DE CASSATION La Société FINANCIERE DE L'ABBAYE et Monsieur de Z... font grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable leur demande en nullité de la cession des parts sociales de la Société X.... AUX MOTIFS QUE : « selon « protocole de cessions de parts « sous conditions suspensives » du 5 septembre 2002, les époux X... ont prévu de vendre aux époux de Z... les 500 parts sociales de la SARL X... IMMOBILIER, dont le gérant était Mme Y..., détenues entièrement par M. X..., moyennant le prix de 289. 653 euros ; « ( ) que, par acte sous seing privé de cession du 6 novembre 2002, les époux X... ont vendu à la SAS FINANCIERE DE L'ABBAYE, représentée par M. de Z..., les 500 parts sociales propriété de M. X..., les parts cédées étant celles de la SAS X... IMMOBILIER (par transformation de la SARL en SAS selon assemblée générale extraordinaire du 12 octobre 2002) ; que la SAS X... IMMOBILIER a, elle-même, fait l'objet d'un changement de dénomination pour prendre celle d'IMMOBILIERE SAINT BRICE (assemblée générale extraordinaire du 6 novembre 2002) ; qu'une garantie de passif (« convention de garantie de « bilan ») a été consentie par acte séparé par les époux X... ; « ( ) que c'est à juste titre que les intimés font valoir que les appelants n'ayant, en première instance, agi qu'en paiement de dommages et intérêts, la demande en nullité de la cession des parts sociales, formée pour la première fois en cause d'appel est, par application des dispositions de l'article 564 du Code de procédure civile, irrecevable » (arrêt attaqué 5, § 1 à 3). ALORS QUE les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins d'indemnisation du préjudice subi tel qu'invoqué devant les premiers juges ; que la demande en annulation d'une cession dolosive ne constitue qu'une modalité de la réparation du préjudice subi par l'acquéreur de parts de sociétés dont les documents comptables sont sans rapport avec sa situation réelle et les garanties inexistantes ; qu'en déclarant dès lors irrecevable la demande en nullité de la cession dolosive des parts sociales de l'ancienne Société X... motifs pris de ce qu'elle aurait été formée pour la première fois en cause d'appel cependant que la Société FINANCIERE DE L'ABBAYE et Monsieur de Z... avaient demandé l'indemnisation en première instance du dol dont ils avaient été victimes, la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 565 et 566 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION La Société FINANCIERE DE L'ABBAYE et Monsieur de Z... font grief à l'arrêt attaqué de les AVOIR débouté de leurs demandes tendant à voir condamnés les époux X..., Madame Y... et la Société BOISSEAU & ASSOCIES à leur verser des dommages et intérêts en réparation du dol dont ils été victimes. AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon « protocole de cessions de parts sous conditions suspensives » du 5 septembre 2002, les époux X... ont prévu de vendre aux époux de Z... les 500 parts sociales de la SARL X... IMMOBILIER, dont le gérant était Mme Y..., détenues entièrement par M. X..., moyennant le prix de 289. 653 euros ; « ( ) que, par acte sous seing privé de cession du 6 novembre 2002, les époux X... ont vendu à la SAS FINANCIERE DE L'ABBAYE, représentée par M. de Z..., les 500 parts sociales propriété de M. X..., les parts cédées étant celles de la SAS X... IMMOBILIER (par transformation de la SARL en SAS selon assemblée générale extraordinaire du 12 octobre 2002) ; que la SAS X... IMMOBILIER a, elle-même, fait l'objet d'un changement de dénomination pour prendre celle d'IMMOBILIERE SAINT BRICE (assemblée générale extraordinaire du 6 novembre 2002) ; qu'une garantie de passif (« convention de garantie de bilan ») a été consentie par acte séparé par les époux X... ; « (... qu') en revanche, ( ) la demande en réparation formée par la SAS IMMOBILIERE SAINT BRICE et Maître C..., es qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de cette société, est recevable dès lors qu'elle ne vise pas à la réparation du préjudice invoqué par l'acheteur lors de la cession des parts de la SAS X... IMMOBILIER et qui aurait été causé par le (s) dol (s) commis lors de la cession de ces parts sociales, mais tend à la réparation de son préjudice propre, lequel, selon l'appelante, résulterait, aussi, des faits invoqués comme constitutifs de dol ; « ( ) que la société BOISSEAU et ASSOCIES n'est pas davantage fondée à prétendre que M. de Z..., qui l'avait chargée d'examiner la situation comptable de la SARL X... IMMOBILIER au 30 JUIN 2002, serait irrecevable à agir dès lors qu'il ne serait pas l'acheteur des parts sociales de la SAS X... IMMOBILIER puisqu'étant détenteur des parts de la SAS FINANCIERE DE L'ABBAYE, acheteur, il peut, le cas échéant, faire valoir un préjudice personnellement subi en cette qualité en raison des faits invoqués ; qu'en outre il n'est pas discuté qu'il était le détenteur de la carte professionnelle nécessaire à l'activité de'agence ; qu'il est donc également à ce titre recevable à faire valoir, le cas échéant, l'existence d'un préjudice propre ; « ( ) que la société BOISSEAU et ASSOCIES n'est pas plus fondée à prétendre que la SAS FINANCIERE DE L'ABBAYE ne serait pas recevable à agir en responsabilité « quasi-délictuelle » en présence d'une convention de garantie de passif, non mise oeuvre, dès lors, d'une part, que l'existence d'une garantie de passif n'interdit pas à l'acheteur d'agir, aussi ou seulement, sur le « fondement du droit commun en dommages et intérêts et, d'autre part, que l'appelante, qui invoque des faits constitutifs, selon elle, d'un dol, se fonde sur les dispositions des article 1116 et 1147 du Code civil et non sur celles des articles 1382 et 1383 du même code ; « ( ) que, sur le fond, ( ) il appartient aux appelants de rapporter la preuve du dol ou des manoeuvres dolosives dont ils font état à l'appui de leurs demandes en dommages et intérêts ; « ( que) sur les faits invoqués, ( ) les appelants font valoir, en premier lieu, que l'agence immobilière ne disposant plus de la garantie financière légalement imposée, l'activité ne pouvait plus être exercée ; « ( que), cependant, ( ) il ne résulte pas des pièces « produites que « l'agence » ne bénéficiait plus de la garantie financière nécessaire à son fonctionnement ; qu'en effet, si, dans « son courrier du 18 novembre 2002 (pièce n° 17- réponse à la demande conjointe de MM. X... et de Z... du 7 novembre 2002), la CEGI, organisme fournissant la garantie, indique qu'elle a fait effectuer un contrôle comptable par un cabinet spécialisé (COPREGIM EUROPE), que ce contrôle n'a pas permis d'attester de la représentation des « fonds mandants » et donc, qu'il n'était pas possible, à ce stade, de délivrer à M. de Z... les garanties financières sollicitées, ces éléments ne signifient nullement que la société X... IMMOBILIER ne disposait plus des garanties lors de la cession des parts ; qu'en outre le contrôleur, désigné précisément en vue du renouvellement de la garantie financière accordée à la société X... IMMOBILIER (pièce n° 11, annexe au rapport intitulée « dossier de contrôle numéro 1884 », page 1), dans son rapport envoyé à la CEGI en date du 10 septembre 2002, tout en relevant « d'importantes lacunes », a aussi retenu que, pour la « gestion immobilière », il avait pu s'assurer de la représentation des fonds mandants au 30 juin 2002 (rapport, page 3) et qu'il attendait que Mme E... (épouse Y...), titulaire de la carte professionnelle, fournisse le registre répertoire de la loi du 2 janvier 1970 pour s'assurer de la « représentation des « fonds mandants » en ce qui concernait les « transactions immobilières » afin de déterminer de manière exacte le montant maximal des fonds détenus ; que le grief fait aux vendeurs d'avoir cédé leur fonds sans la garantie légale exigée n'est donc pas fondé, étant, de plus, observé qu'il n'est pas sérieusement discuté que M. de Z... a, par la suite, très rapidement (la date n'étant pas précisée par lui), obtenu la garantie financière demandée puis la carte professionnelle nécessaire pour exercer son activité, la continuation d'activité étant confirmée par les comptes déposés au 31 décembre 2002 ; qu'ainsi les affirmations de Mme Y... dans son attestation, confirmées par sa lettre du 21 octobre 2002 à la CEGI (pièce n° 14), selon lesquelles la situation avait été régularisée à compter de cette date ne sont contredites par aucune des pièces produites, cette date n'étant pas en contradiction avec le courrier de la CEGI du 18 novembre 2002, les régularisations devant être soumises au contrôleur et « Validées » par lui, à charge pour ce dernier de faire suivre ces éléments et son avis final à la CEGI, et le second rapport du contrôleur du 20 juin 2003 (pièce n° 36) ne venant pas contredire le fait que la garantie a été donnée et la carte professionnelle obtenue ; « ( que) sur les autres faits invoqués, ( ) les appelants fondent leurs demandes sur la « note complémentaire sur les comptes annuels 2002 de la SAS IMMOBILIERE SAINT BRICE » en date du 4 avril 2003, établie par M. F..., expert-comptable, et faisant suite à une note du 17 mars 2003 et aux comptes annuels au 31 décembre 2002, cette note complémentaire faisant état, au 30 juin 2002, d'un découvert bancaire de 38. 676 euros, d'une insuffisance des fonds séquestrés de 5. 954 euros et de prélèvements anticipés sur compte séquestre de 23. 000 et indiquant qu'au 30 octobre 2002 ces postes ont été respectivement portés à 38. 854 euros, 5. 954 euros et 44. 603 euros et qu'il s'est ajouté un poste « factures fournisseurs échues et non réglées à bonne date » pour 18. 848 euros ; qu'ils produisent également diverses pièces comptables et des extraits du registre répertoire (pièces n° 47 à 60, 62 et 63) et des extraits du compte séquestre (pièces n° 61 et 64 à 66 ; « ( qu') en ce qui concerne les prélèvements effectués sur le compte séquestre et l'insuffisance des fonds séquestrés, que les appelants soutiennent que ceux-ci étaient illicites pour avoir été effectués par anticipation, avant que les actes authentiques aient été signés ; « (.. que) cependant, en premier lieu, ( ) cette exigence de « signature d'un acte authentique », ne figure effectivement dans aucun texte, la vente, y compris lorsqu'elle porte sur un immeuble, se réalisant par accord des parties sur la chose et le prix, et la loi du 2 janvier 1970 susvisée prohibe seulement toute perception de fonds tant que l'opération n'a pas été « effectivement conclue et « « constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties », le tout dans les conditions précisées à l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ; qu'il n'en résulte donc pas que toute perception de fonds par l'agence soit interdite tant qu'un acte authentique n'a pas été signé et n'interdit pas la perception de fonds à la signature des actes sous seings privés (« compromis de vente ») contenant promesse synallagmatique de vendre et d'acheter, dès lors que ces actes ne comportent aucune condition suspensive ou que celles-ci ont été levées et, donc, l'opération « effectivement conclue » ; « ( qu') en second lieu, ( ) les « prélèvements anticipés » (avant signature de l'acte authentique) sur le compte séquestre critiqués ne pourraient être constitutifs de manoeuvres frauduleuses que s'ils ont été dissimulés, et, donc s'ils n'apparaissaient pas dans les comptes ; que rien dans les comptes et les pièces comptables (extraits) produits n'établit qu'il en a été ainsi, les comptes annuels au 31 décembre 2002 (pièce n° 32) étant établis en stricte comparaison de ceux au 31 décembre 2001, alors, de plus, que la « société BOISSEAU & ASSOCIES a relevé, lors de l'examen des comptes au 30 juin 2002 dont elle avait été chargée par M. de Z..., l'existence d'un compte « divers à rembourser », figurant pour 7. 622 euros, qui correspondrait à « un prélèvement effectué à tort sur le compte séquestre », l'analyse restant, selon elle, à confirmer auprès du vendeur, ce qui montre qu'il n'existait pas de dissimulation, mais que les sommes en cause figuraient dans les comptes et que la pratique pouvait aboutir à des « remboursements » à opérer comptablement ultérieurement ; qu'au surplus il sera observé que la convention de garantie n'a pas été mise en oeuvre (à ce titre du moins, lettre de M. de Z... à M. X... du I8 juillet 2003, pièce X... n° 18) et que, lors de l'examen des comptes qui lui avaient été soumis, la société BOISSEAU & ASSOCIES avait invité M. de Z... à vérifier la réalité des dossiers mentionnés sur le récapitulatif « factures à établir » (poste enregistrant les commissions à recevoir pour les dossiers correspondant à des compromis signés sans condition suspensive ou pour lesquels la ou les conditions ont été levées) pour un total HT de 178. 097 euros (pré-rapport d'audit de la société BOISSEAU & ASSOCIES du 2 septembre 2002, page 2) et précisé que, compte tenu de l'importance de ce poste, des investigations complémentaires étaient amener au sein de l'entreprise (même document, page 6) ; qu'il apparaît ainsi qu'en réalité les acquéreurs ont été seulement victimes d'une mauvaise lecture ou interprétation des comptes qui leur ont été soumis et/ ou d'une vérification insuffisante ; « ( que), sur le découvert bancaire non autorisé, ( ) c'est à juste titre que les intimés font valoir que le fait que le découvert bancaire ait été, ou non, autorisé, est sans influence sur le litige dès lors que ce découvert n'a pas été dissimulé, qu'il apparaissait dans « es comptes et, donc, que les acquéreurs en avaient connaissance, celui-ci figurant pour 39. 141 euros dans les comptes au 30 juin 2002 (et non 38. 676 euros comme indiqué dans la note « complémentaire du 4 avril 2003) ; qu'en outre, le cabinet BOISSEAU & ASSOCIES, au titre des « emprunts et découverts bancaires » a relevé que « les sommes mentionnées au bilan sont appuyées de justificatifs » et qu'un « examen rapide de l'état de rapprochement au 30. 06. 02 n'a pas révélé d'anomalie » (pré-rapport, page 3) ; qu'au surplus il ne résulte d'aucune pièce que ce découvert aurait été brutalement supprimé et, donc, que l'acquéreur aurait été, pour ce motif, mis en difficulté, ce qui pourrait, éventuellement, constituer pour lui une difficulté imprévue et imprévisible en raison du silence des vendeurs sur le seul caractère non autorisé du découvert, étant observé qui les comptes au 31 décembre 2002 (pièce n° 32) montre que le CIO est resté la banque de l'agence et que le découvert a été maintenu ; « ( ) quant aux factures fournisseurs échues et non réglées à bonne date, que celle-ci ont, également, été sans influence sur le prix de cession des parts sociales dès lors que les comptes n'ont pas été faussés, ce qui n'aurait été le cas que s'il la comptabilité avait mentionné des paiements comme décaissés alors qu'il ne l'auraient pas été, gonflant ainsi frauduleusement le solde apparemment disponible, ce qui ne résulte d'aucune pièce, alors, au contraire que « la note complémentaire » ne mentionne ce poste que « pour mémoire », au 30 juin 2002 et que les comptes établis au 30 juin « 2002 et qui ont été remis aux acquéreurs à leur demande font état d'un « passif fournisseur » de 30. 204 euros et, donc, que celui-ci n'a pas été dissimulé ; « ( qu') enfin, en ce qui concerne l'état de cessation des paiements, qu'ainsi que le relèvent les intimés, il apparaît peu sérieux de prétendre que celui-ci aurait été établi dès le 6 novembre 2002, date de la cession des parts (« note complémentaire » de M. F... du 4 avril 2003, pièce n° 34), alors, en premier lieu, que la société BOISSEAU & ASSOCIES n'a formulé aucune observation en ce sens quant aux comptes au 30 juin 2002, que les comptes annuels au 31 décembre 2002, s'ils portent un résultat net négatif de 29. 205 euros, n'établissent pas que l'entreprise était à cette date, ni encore moins avant, en cessation des paiements, étant observé que le résultat net négatif de 10. 274 euros, qui figure dans ce rapport, figurait déjà dans les comptes précédemment établis au 31 décembre 2001 par l'expert comptable de la société X... IMMOBILIER et était repris dans le protocole de cession des parts (pages 2 et 7), ce qui démontre que les comptes n'étaient pas faux ; qu'en outre il résulte de l'attestation précise et détaillée de M. G... et de l'acte produit qu'un projet d'acte de cession des « actions de la SAS IMMOBILIERE SAINT BRICE avait été établi et devait être signé le 29 janvier 2003 moyennant le prix de 213. 428, 62 euros (pièces époux X... n° 13 et 14), ce qui démontre qu'à cette date ni SAS IMMOBILIERE SAINT BRICE, ni son expert-comptable, ni M. de Z... considéraient que l'entreprise était en état de cessation des paiement ; que, de plus, l'existence d'apports de fonds en compte courant par M. X... n'était pas dissimulée puisque l'apport figurait dans les comptes et « que le cabinet BOISSEAU & ASSOCIES a mentionné (pré-rapport, page 3) qu'un apport de 10. 500 euros avait été effectué le 26 février 2002 ; qu'enfin le départ de salariés ou de « commerciaux, s'il traduit un malaise ou des difficultés dans l'entreprise, n'implique pas son état de cessation des paiements ; « ( que) dans ces conditions, (...) la preuve de manoeuvres frauduleuses ou dolosives de nature à avoir trompé les acquéreurs sur la valeur des parts acquises et à leur avoir causé un préjudice n'est pas rapportée ; que leurs demandes en dommages et intérêts doivent donc être rejetées ; « ( ) que (la) SAS IMMOBILIERE SAINT BRICE et Maître C... es qualités, qui n'invoquent pas de moyens propres, ne rapportent donc pas, non plus, compte tenu des motifs ci-dessus retenus, la preuve des manoeuvres frauduleuses ou dolosives qu'ils invoquent et qui auraient été à l'origine de « l'insuffisance de trésorerie » de 108. 259 euros au 30 octobre 2002 qui constituerait, selon eux, le préjudice subi par la société et qui n'est, en réalité que l'addition des 4 postes ci avant examinés et figurant dans la « note complémentaire » du 4 avril 2003 établie par M. F... ; que la demande à ce titre doit donc également être rejetée ; « ( que) sur les demandes en tant que dirigées contre la société BOISSEAU & ASSOCIES, ( ), contrairement à ce que prétendent le appelants, aucune faute n'apparaît caractérisée à rencontre de cette dernière qu'en effet, contrairement à ce que soutient M. de Z..., la société BOISSEAU & ASSOCIES l'a bien alerté sur les limites du contrôle opéré sur pièces chez l'expert comptable de la société X... IMMOBILIER et formulé de nombreuses réserves ; « ( qu') en effet, ( ) la société BOISSEAU & ASSOCIES a indiqué quant aux postes « Clients-Factures à établir », qu'elle avait constaté une répartition entre les postes « clients » et « clients-factures à établir » très différente de celle constatée au 31 « décembre 2001, et que si, selon l'expert-comptable de la société X... IMMOBILIER, la méthode de comptabilisation n'avait pas été modifiée, « il conviendrait toutefois de s'en assurer directement auprès de l'entreprise et de vérifier par ailleurs la réalité des « « dossiers mentionnés sur le récapitulatif factures à établir pour un total H. T. de 178. 097 euros » ; qu'elle a également mentionné l'existence de « découverts bancaires » et celle du compte courant de M. X..., avec un apport de 10. 500 euros effectué le 26 février 2002 ; qu'elle a aussi signalé des « avances reçues sur factures clients à établir », a mentionné l'existence du compte « divers à rembourser », figurant pour 7. 622 euros, qui « correspondrait à un prélèvement effectué à tort sur le compte séquestre », en indiquant que l'analyse restait à confirmer auprès du vendeur, qu'elle a rappelé les limites du contrôle opéré quant aux postes achats et charges externes (page 5), qu'elle a confirmé l'impossibilité d'évaluer avec précision le montant de la taxe professionnelle et a noté que la redevance à payer à LAFORET IMMOBILIER paraissait sous estimée ; « ( que) dès lors, ( ) la conclusion, selon laquelle les imprécisions constatées étaient acceptables « dans le cadre d'un arrêté semestriel » des comptes et qu'elle n'avait pas « constaté d'anomalie significative » ne saurait être constitutive d'une faute à la charge de la société BOISSEAU & ASSOCIES, même d'imprudence, la note complémentaire de M. F... du 4 avril 2003 n'établissant nullement des fautes ou des fraudes ou des carences dans les comptes, mais constatant en réalité une « baisse d'activité », avec une régression du chiffre d'affaires, à l'origine des besoins de trésorerie et de leur aggravation en fin d'année 2002, avec un résultat net négatif de 29. 205 euros (comptes annuels au 31 décembre 2002, pièce n° 32) ; « ( qu') en conséquence, (...) les demandes en dommages et intérêts des appelants doivent être rejetées, en confirmation du jugement » (arrêt attaqué p. 5, § 1 et 2, § 4 au dernier §, p. 6 à 9, § 1 à 4). ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU': « En 2001, Monsieur X... était porteur des 500 parts sociales composant le capital social de la Société X... IMMOBILIER, qui compte parmi ses actifs deux agences immobilières, l'une située à OLONNE SUR MER en 1998, l'autre située à TALMONT SAINT HILAIRE qui est un fonds de commerce acheté en 2000 ; « Les agences font partie des enseignes LAFORET IMMOBILIER qui leur a présenté un acquéreur à savoir Monsieur Maximilien de Z... ; « Monsieur Maximilien de Z..., comme il l'indique lui-même ne connaissait pas le métier d'agent immobilier, mais souhaitait s'établir en Vendée ; « II dispose cependant d'une solide expérience en matière d'acquisition d'entreprise, comme en témoignent ses notes de négociation. Ces négociations ont été longues. Monsieur Maximilien de Z... a, bien entendu, eu accès à tous les documents commerciaux, et notamment aux bilans de 1998 à 2001 ; « II était entouré de plusieurs Conseils : Monsieur Robert H..., expert-comptable, le Cabinet REQUET-CHABANEL, Maître Vincent I..., Avocat et un ami banquier ; « Monsieur Maximilien de Z... convenait d'un prix d'acquisition des parts de la Société X... IMMOBILIER de 2. 500. 000, 00 Francs sur la base d'une situation arrêtée au 30 Juin 2002. Le 19 Août 2002, Monsieur Maximilien de Z... fait une proposition et les parties conviennent d'un prix d'acquisition de 2. 000. 000, 00 Francs ; « La baisse du prix par rapport à l'offre initiale est motivée par la situation au 30 Juin 2002 et le besoin de trésorerie ; « Le 28 Août 2002, le Cabinet d'expertise comptable BOISSEAU, un auditeur comptable mandaté par Monsieur Maximilien de Z... valide la comptabilité de la Société X... IMMOBILIER et notamment sa situation nette au 30 Juin 2002 en collaboration avec l'expert comptable de celle-ci, la Société FIDUCIAL Expertise ; « Le 05 Septembre 2002, deux actes juridiques sont signés : «- d'une part, un protocole pour un prix de cession de 289. 653, 00  sous diverses conditions suspensives et notamment l'obtention par les acquéreurs (Monsieur Maximilien de Z...) d'un prêt bancaire, « l'acte précise que « le prix des parts cédées a été déterminé en fonction de la valeur de l'actif net social de la société résultant du bilan arrêté au 31 Décembre 2001 ». « La cession est prévue pour être formalisée le 31 Octobre 2002 ; «- d'autre part, une garantie de bilan ; « Les garants sont Monsieur et Madame X... ; « La garantie « se réfère à la situation comptable au 30 Juin 2002 ». Elle couvre « tout passif, diminution ou perte d'élément d'actif de la société, non déclaré ou insuffisamment provisionné dans le bilan de cession, qui se révélerait ultérieurement et auraient une cause antérieure à la date de cession de parts » ; « Les « bénéficiaires aviseront par lettre recommandée avec accusé de réception, les GARANTS dans un délai de 10 jours à compter de sa révélation de tout événement dûment justifié, susceptible de provoquer l'application de la présente garantie ; « Sur l'absence du jeu de la garantie de passif : « ( ) qu'il ressort de la garantie de bilan qu'à défaut d'avoir prévenu les garants des événements ci-dessus définis dans les formes et délais impartis, la présente garantie ne s'appliquera pas ; « ( ) que Monsieur Maximilien de Z... a obtenu son prêt bancaire ; « Que l'acte définitif est signé le 06 Novembre 2002 ; « Qu'entre temps, la Société X... IMMOBILIER s'était transformée en société par actions simplifiées à la demande de Monsieur Maximilien de Z..., qui a voulu échapper aux droits d'enregistrement sur la totalité du prix de cession, démontrant ainsi ses connaissances pointues dans le jeu des affaires ; « Que l'acquéreur n'est plus Monsieur Maximilien de Z..., mais une Société FINANCIERE DE L'ABBAYE  SAS, dont il est le Président ; « ( ) qu'il est précisé que « cette cession reste régie par l'ensemble des dispositions du protocole de cession du 05 Septembre 2002 auxquels ils entendent se reporter intégralement, en ce compris les annexes à ce protocole, et notamment la convention de garantie de bilan » ; « ( ) que le 18 Juillet 2003, Monsieur Maximilien de Z... informe Monsieur X... d'un redressement de taxe professionnelle 2001 pour 660, 00  ; « Sur la convention de garantie de bilan : « ( ) que le 18 Novembre 2002, la C. E. G. I. (filiale de la caisse d'épargne qui garantit la représentation des fonds détenus par les agents immobiliers) écrit à Monsieur Maximilien de Z... « nous avions effectué un contrôle comptable par le Cabinet COPREGIM EUROPE en Septembre 2002 qui n'a pu attester de la représentation des fonds mandants. Il ne nous est pas possible au stade actuel de votre dossier de vous délivrer les garanties financières » ; « Que cette lettre s'accompagnait du rapport de COPREGIM en date du 10 Septembre 2002 qui énonce que « Dans ce cabinet, le registre répertoire de la loi du 02/ 01/ 1970, le répertoire fiscal des actes n'est pas tenu, les balances ne sont pas établies. Le suivi extra-comptable du compte de l'Article 55 n'est pas suffisant et ne peut dispenser de la tenue du registre légal. Nous ne pouvons donc pas, en l'état du dossier, appréhender la représentation des fonds mandants » ; « Que l'agence a régularisé la tenue du registre répertoire et modifié son informatique conformément à la recommandation du cabinet de contrôle ; « Qu'il ressort de la première de ces lettres et de l'attestation de Madame Y... que la situation était régularisée au 21 Octobre 2002, soit avant la signature de l'acte définitif le 06 Novembre 2002 ; « ( ) que lorsque Monsieur Maximilien de Z... a annoncé son arrivée en remplacement de Madame Y... comme titulaire de la carte professionnelle immobilière transaction, « la CEGI n'a pas tenu compte de ce courrier, ni des photocopies des registres à jour ; « Que par précaution, la CEGI a, comme c'est de bonne règle, demandé un rapport complémentaire ; « Qu'elle a obtenu ce rapport qui lui a donné satisfaction, de sorte que la garantie a été accordée et la carte professionnelle obtenue par Monsieur Maximilien de Z... début Décembre 2002 ; « Que le Tribunal écartera cet argument comme non fondé ; « Sur le découvert bancaire de 38. 854. 00  au 30 Octobre 2002, alors que la situation au 30 Juin 2002, faisait état d'un découvert de 39. 141. 00  : « ( ) que Monsieur Maximilien de Z... a approuvé une situation nette au 30 Juin 2002, avec un découvert comptabilisé d'un montant de 39. 141, 00  ; « Qu'au 30 Octobre, le découvert, selon les écritures de Monsieur Maximilien de Z..., s'élevait à 38. 854, 00  ; « Qu'ainsi, le préjudice de Monsieur Maximilien de Z..., à la date de prise de fonction, s'est retrouvé avec un découvert légèrement amélioré par rapport à la situation au 30 Juin 2002, qui a servi de bases à la discussion du prix ; « Que le Tribunal rejettera cette demande ; « Sur l'insuffisance de représentation des fonds séquestrés pour 5. 954. 00  : « ( ) que Monsieur Maximilien de Z... n'a jamais manifesté le moindre désaccord dans le cadre de la garantie de passif ; « ( ) Qu'il n'a jamais signalé à sa caisse de garantie financière la moindre anomalie ; « Qu'il n'a jamais reçu la moindre plainte d'un client pour un éventuel détournement de fonds ; « Que le Tribunal écartera donc cet argument ; « Sur les factures fournisseurs échues non réglées à bonne date : « ( ) que la situation comptable au 30 Juin 2002 indique que le passif fournisseur échu non réglé s'élève à la somme de 30. 204, 00  ; « Que Monsieur Maximilien de Z... fait état au 30 Octobre 2002 d'un passif de 18. 848, 00 ; « Que le Tribunal prendra acte de l'amélioration de la situation comptable et déboutera les demandeurs de ce chef ; « Sur les prélèvements sur comptes séquestres pour 44. 603. 00  : « ( ) que Monsieur Maximilien de Z... ne produit aucune pièce, ni plainte d'un détournement des fonds de la Société au profit des dirigeants ; « Que le prélèvement des commissions dès la levée des conditions suspensives est parfaitement légal. Comme l'assignation le rappelle, la commission est due dès lors que l'affaire est « « réalisée ». Les termes exacts de la loi (Article 6, alinéa 6, de la Loi n° 70-9 du 02 Janvier 1970) sont les suivants : « aucune somme d'argent représentatif de commissions ne peut être exigée ou acceptée avant que l'opération n'ait été effectivement conclue et « constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties » ; « Que tel est bien le cas de promesses de ventes sous conditions suspensives dès lors que ces conditions sont levées. Il n'existe aucune exigence « d'acte authentique », le demandeur revendique une exigence qui ne se trouve pas dans la loi ni dans la jurisprudence subséquente ; « ( ) que la situation nette au 30 Juin 2002 reflète les ventes retenues avec les conditions suspensives levées et les ventes non retenues, dont les conditions suspensives n'étaient pas levées ; « Que si ces dernières n'ont pas été finalisées, il appartenait au bénéficiaire de la garantie de mettre en oeuvre (dans les délais) ladite garantie ; « Que le Tribunal écartera ce moyen ; « Sur les imperfections professionnelles de Monsieur Maximilien de Z... : « ( ) qu'il est démontré alors que le printemps est une période d'activité soutenue (du fait de l'acquisition de résidences secondaires avant l'été) que Monsieur Maximilien de Z... n'a réalisé qu'une seule vente en avril 2003 ; « Que Monsieur Maximilien de Z... a refusé de s'intégrer dans le réseau LAFORET IMMOBILIER, alors que c'était l'un des atouts de l'entreprise ; « Qu'il a négligé de régler les redevances dues au franchiseur, en contestant, dès le départ, la notion d'enseigne et son importance dans un développement commercial ; « (...) que la Société SAS IMMOBILIERE SAINT-BRICE a été admise au bénéfice du Redressement Judiciaire par jugement de ce Tribunal le 05 février 2003 et que Maître Jean-Gilles C... a été désigné en qualité de Représentant des Créanciers ; « L'absence de responsabilité du Cabinet BOISSEAU & Associés et de la Société FIDUCIAL Expertise : « ( ) que la claireté des débats impose de mettre hors de cause les cabinets d'expertise comptable qui ont audité ou établi des situations comptables non contestées ; « Qu'ils n'ont émis aucune réserve particulière sur une éventuelle situation de cessation de paiements de la société ; « Que cette absence de situation de cessation de paiement est confirmée par Monsieur Maximilien de Z... le 31 Janvier 2003 qui a proposé à Monsieur Yann G..., éventuel acquéreur, de céder ces actions pour la somme de 213. 428, 62 , sans la moindre garantie de passif ; « ( ) que les conseils de Monsieur Maximilien de Z... transmettaient à cet effet, le projet de cessions d'actions, le détail du solde des séquestres pour + 100. 732, 16 , le solde du compte gestion pour + 31. 687, 15 , le solde du compte commercial pour-39. 748, 77 , ainsi que la liste des fournisseurs à régler pour 44. 349, 79  ; « Que la démonstration est faite que 98, 2 % du passif fournisseurs au 20 Janvier 2003 a pour origine la gestion de Monsieur Maximilien de Z... ; « Que la liste produite au débat est une pièce de Monsieur Maximilien de Z... ; « ( ) que par une attestation du 28 Avril 2003, Monsieur Yann G... confirme que Monsieur Maximilien de Z... n'a jamais évoqué au 31 Janvier 2003 la situation d'un état de cessation de paiement et au contraire, a fixé le prix des actions à la somme de 213. 428, 62  précisant que la Société était saine et par conséquent, une garantie de passif totalement inutile ; « Qu'il conviendra de mettre hors de cause le Cabinet BOISSEAU & Associés et la Société FIDUCIAL Expertise ; « Sur la forclusion contractuelle en application de l'Article 1147 du Code Civil : « ( ) qu'en présence d'un contrat régissant les rapports entre le prétendu créancier et le prétendu débiteur, le créancier n'a pas d'option : il doit agir sur le terrain contractuel ; « Qu'il s'applique en cas de dol, fondement de l'action des demandeurs ; « Qu'en l'espèce, les parties sont convenues d'une garantie de bilan expressément visée dans l'acte de vente argué de dolosif ; « Que dans cette hypothèse, le soi disant créancier n'a pas d'autre choix que de fonder sa doléance sur ce contrat ; « Qu'en effet, les griefs invoqués, à les supposer réels, seraient de nature à remettre en cause le bilan et la situation de référence, arrêtés au 30 Juin 2002, alors qu'il ressort de la propre pièce n° 34 que Monsieur Maximilien de Z... se plaint d'un « état de cessation des paiements patent à la date du 06 Novembre 2002, date du changement de majorité » ; « Que ses doléances sont donc de nature à entrer dans le champ d'application du contrat, et il ne peut fonder sa créance sur le droit commun ; « Qu'en conséquence, le Tribunal déboutera les demandeurs de ce chef ; « Sur l'attestation de Monsieur Yann G... : « ( ) que Monsieur Yann G... atteste que le 23 Janvier 2003, un protocole de cession était établi par Maître DURAND, Avocat, avec une date de signature au 29 Janvier 2003 ; « Que Monsieur Maximilien de Z... a présenté l'entreprise comme saine et dynamique tout en précisant qu'un apport en compte courant d'associé était nécessaire pour relever la « machine » ; « Qu'il a transmis à Monsieur Yann G..., éventuel acquéreur, l'état de la trésorerie, la liste du passif fournisseurs ainsi que l'état des investissements ; « ( ) que Monsieur Maximilien de Z..., ni son Conseil, n'ont évoqué la moindre situation de cessation de paiements à Monsieur Yann G... ; que la veille du 30 Janvier 2003, son Conseil valorisait les actions à la somme de 213. 428, 62  ; « ( ) En conséquence, le Tribunal ( ) déboutera les demandeurs de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ; « Dira les appels en garantie non fondés ; « Mettra hors de cause Madame Tiphaine E... épouse Y..., la Société BOISSEAU & Associés et la Société FIDUCIAL Expertise (jugement p. 9, 4 derniers §, p. 10 à 16, § 1, 2, 7 à 9). ALORS, D'UNE PART, QU'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'à défaut de réitération de la vente par acte authentique, l'agent immobilier ne saurait prétendre au versement de la commission faute d'avoir établi que la vente à laquelle il a concouru est effectivement réalisée ; qu'en considérant dès lors que n'était pas interdite la perception de fonds par l'agence tant qu'un acte authentique n'avait pas été signé (arrêt attaqué p. 7, § 2), la Cour d'Appel a violé les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et celles des articles 73 et suivants du décret du 20 juillet 1972 ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; que tout versement ou remise faits au titulaire de la carte professionnelle doit être mentionné sur le registre-répertoire ; qu'en déboutant dès lors la Société FINANCIERE DE l'ABBAYE et Monsieur de Z... de leurs demandes en indemnisation aux motifs que « les prélèvements anticipés » (avant signature de « l'acte authentique) sur le compte séquestre critiqués ne pourraient « être constitutifs de manoeuvres frauduleuses que s'ils ont été « dissimulés » (arrêt attaqué p. 7, § 3), sans rechercher ainsi que le faisaient valoir les exposants (conclusions p. 26, § 3 et 4) si les prélèvements anticipés de commissions sur les fonds séquestrés auxquels s'étaient livrés de façon totalement illicite, avant la réitération des ventes par acte authentique, les précédents titulaires de parts et gérant de la Société X..., n'avaient pas été nécessairement dissimulés en l'absence de tenue des livres légaux et notamment du registre-répertoire, la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et suivants du Code civil, ensemble de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 51 et suivants du décret du 20 juillet 1972 ; ALORS, ENFIN, QUE tant la dissimulation de la véritable situation de la société par la présentation de documents comptables sans rapport avec sa situation réelle que l'allégation de garanties s'étant révélées inexistantes sont à tout le moins constitutives de réticences dolosives ; qu'il ressortait des propres considérations de la Cour d'Appel, que « dans son courrier du 18 novembre 2002 ( ), la « CEGI, organisme fournissant la garantie, indique qu'elle a fait « effectuer un contrôle comptable par un cabinet spécialisé « (COPREGIM EUROPE), que ce contrôle n'a pas permis d'attester « de la représentation des « fonds mandants » et donc, qu'il n'était « pas possible, à ce stade, de délivrer à M. de Z... les « garanties financières sollicitées » (arrêt attaqué p. 6, § 3) ; qu'il résultait dudit rapport adressé en septembre 2002 à la CEGI, par Monsieur L..., contrôleur diligenté par le Cabinet COPREGIM, que l'appréciation des fonds mandants avait été rendue impossible du fait de l'absence de tenue des livres légaux et notamment du registre  répertoire, qu'en déboutant dès lors la Société FINANCIERE DE L'ABBAYE et Monsieur de Z... de leurs demandes en indemnisation motifs pris de ce qu'il n'était pas établi que la Société X... ne disposait plus des garanties lors de la cession cependant qu'il ressortait des propres courriers de Madame Y... adressées le 21 octobre 2002 à Monsieur L... et à la CEGI, que le registre-répertoire n'« est tenu ( que) depuis le « 1er octobre 2002 suivant les règles, la mise à jour des deux « registres pour les périodes antérieures étant long », de telle sorte que la régularisation de la situation ne pouvait donc être acquise lors de la cession des parts, le 6 novembre 2002 (conclusions d'appel des exposants p. 20 à 22, § 1er), la Cour d'Appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et suivants du Code civil, ensemble de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 51 et suivants du décret du 20 juillet 1972.