Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 avril 2003, 01-16.859, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2003-04-24
Numéro d'affaire : 01-16859
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Montpellier (1re Chambre civile, Section A02) 2001-09-04, 2001-09-04
Président : Président : M. WEBER

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 septembre 2001), que, par acte sous seing privé en date du 23 août 1995, les époux X... ont souscrit, au bénéfice de la société Jacques Souaillat immobilier (société JSI) une promesse irrévocable d'achat portant sur un immeuble pour l'acquisition duquel cette dernière bénéficiait d'une promesse de vente valable jusqu'au 19 juin 1996 ; que l'achat par les époux X... devait intervenir au plus tard dans les six mois de l'obtention d'un prêt ; qu' à la suite de la levée de cette condition suspensive, les époux X... n'ont pas donné suite à la sommation de régulariser l'acte authentique et ont assigné la société JSI en annulation de l'acte sous seing privé du 23 août 1995 ; Attendu que la société JSI fait grief à l'arrêt de déclarer caduque la promesse d'achat et de la condamner à restituer la somme perçue à titre de clause pénale, alors, selon le moyen : 1 / qu'en énonçant que la promesse unilatérale d'achat du 23 août 1995 était devenue caduque, faute pour la société JSI d'être devenue propriétaire du bien dans le délai d'option, alors que la promesse d'achat n'avait pas été conclue sous la condition suspensive de l'acquisition par la société JSI de la propriété du bien dans le délai d'efficacité de la promesse, la cour d'appel a dénaturé le contrat de promesse d'achat en violation de l'article 1134 du Code civil ; 2 / que la vente peut valablement porter sur une chose dont le vendeur n'est pas encore propriétaire au moment de la conclusion du contrat et qu'il s'engage à acquérir pour en transférer la propriété, à une date déterminée, à l'acheteur ; qu'ainsi , en décidant que la non-réalisation de la vente était exclusivement imputable à la société JSI au motif qu'elle n'était pas devenue propriétaire du bien dans le délai d'efficacité de la promesse, sans rechercher si les époux X... n'avaient pas consenti, dans la promesse unilatérale d'achat du 23 août 1995, à acheter à la société JSI, un bien que celle-ci s'engageait à acquérir pour leur en transférer la propriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et suivants du Code civil ; 3 / que la société JSI faisait valoir qu'elle était elle-même bénéficiaire d'une promesse de vente dont elle n'avait qu'à lever l'option pour devenir propriétaire ; que dès lors que cette levée d'option pouvait intervenir dès la confirmation des époux X... de leur intention d'acheter, la vente ne constituait pas une vente de la chose d'autrui ; que la cour d'appel a ainsi violé par fausse application, l'article 1599 du Code civil ; 4 / que le promettant qui rétracte son consentement engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du bénéficiaire de la promesse et est tenu au paiement de dommages et intérêts ; que le montant de ces dommages-intérêts peut être reconventionnellement fixé par une clause pénale ; qu'en l'espèce, le contrat de promesse d'achat stipulait que l'indemnité versée par les époux X... au moment de la conclusion de la promesse serait définitivement acquise à la JSI "pour le cas où le promettant, pour quelque raison que ce soit, ne signerait pas l'acte de vente par devant le notaire désigné à cet effet à la première convocation de la société JSI" ; qu'ainsi, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le refus des époux X... de répondre à la convocation de la société JSI à signer l'acte de vente ne constituait pas une rétractation de leur consentement à l'achat du bien, qui justifiait l'allocation à la JSI, à titre de dommages et intérêts forfaitaires, de la somme versée par les promettants lors de la conclusion de la promesse d'achat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1134 du Code civil ; 5 / qu'en l'absence de stipulation par les parties d'une condition suspensive affectant son existence, la vente est parfaite dès la levée de l'option de la promesse ; qu'ainsi, en décidant que la non-réalisation de la vente était imputable à la société JSI, dès lors que celle-ci avait été dans l'incapacité de communiquer aux promettants le descriptif et les plans de la maison faisant l'objet de la promesse, sans constater que la communication aux promettants des plans et du descriptif de la maison avait été érigée par les parties en condition d'existence de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés que les époux X... avaient effectué les démarches qui leur incombaient relatives à l'obtention d'un prêt, que la société JSI disposait alors d'un délai maximum de six mois pour convoquer les promettants pour la signature de la vente, soit jusqu'au 26 juin 1996, que cette convocation supposait que la société JSI soit propriétaire du bien qu'elle entendait vendre et que tous les documents nécessaires à la réalisation de l'acte authentique soient rassemblés par le notaire et que la société JSI, qui bénéficiait d'une promesse de vente valable jusqu'au 19 juin 1996, ne justifiait pas, ni au jour prévu pour la vente ni dans le délai de la promesse, ni même postérieurement , être devenue propriétaire du bien, la cour d'appel, sans dénaturation des termes clairs et précis de la convention et sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Jacques Souaillat immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Jacques Souaillat immobilier ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille trois.

Sommaire : VENTE - Immeuble - Promesse d'achat - Destinataire de la promesse bénéficiant seulement d'une promesse de vente de l'immeuble objet de la promesse d'achat - Destinataire ne justifiant pas être devenu propriétaire de l'immeuble dans le délai de la promesse d'achat - Effet à l'égard de la somme perçue à titre de clause pénale.