Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 février 2012, 11-11.608, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-02-07
Numéro d'affaire : 11-11608
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2010-11-25
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Ricard, SCP Bénabent

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu qu'aucune ambiguïté n'existait sur l'usage réel des locaux situés en sous-sol, à l'origine utilisés par le docteur X... pour l'exercice de son art, puis, ainsi qu'il résultait du procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2007 par M. Y..., huissier de justice à Paris, par la société civile immobilière Lienhardt qui les louait à usage de bureaux comme en attestaient les matériels en cours d'utilisation qui y étaient installés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui avait pas été demandée sur l'existence d'une autorisation de transformation des locaux, a pu déduire de ces seuls motifs que la superficie du sous-sol devait être incluse dans celle vendue ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Lienhardt aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Lienhardt à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bénabent, avocat aux Conseils pour la société Lienhardt et Co Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LIENHARDT de ses demandes tendant à exclure la surface du sous-sol du calcul de la superficie du local vendu et à obtenir le paiement de la somme de 181 574 euros à titre de réduction du prix de vente ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens développés par la SCI LIENHARDT au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs il convient d'ajouter que : - l'acte notarié du 24 juin 2005 décrit les lots litigieux comme étant constitués au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un local commercial, - cette désignation est celle figurant au règlement de copropriété qui a fait l'objet d'une modification le 17 juillet 1998 aux termes duquel la partie de l'immeuble dite « pavillon » à l'origine désignée comme une cave surélevée d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage en dehors des bâtiments A, B et C, est dorénavant dans la partie dite « pavillon » laquelle est rattachée au bâtiment B décrit comme : « au sous-sol : trois pièces et escalier donnant accès au rez-de-chaussée, b ) au rez-de-chaussée : un magasin », - il résulte de l'examen des plans de ce nouveau lot numéro 29 qu'il s'agit d'une surface située en sous-sol, semi enterrée, pourvue de vasistas ouvrants sur la cour de l'immeuble qui procurent lumière et aération ainsi que d'un escalier, le local comportant une hauteur supérieure à 1m80 ainsi que des aménagements conformes à sa nouvelle destination, - aucune ambiguïté ne peut exister sur l'usage réel des locaux situés au sous-sol, à l'origine utilisés par le Docteur X... pour l'exercice de son art, puis ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé le 29 janvier 2007 par Me Y... huissier de justice à Paris, par la SCI LIENHARDT qui les loue à usage de bureaux comme en attestent les matériels en cours d'utilisation qui y sont installés, (bureaux, ordinateurs, postes téléphoniques ), - enfin, aucune disposition légale n'écarte l'application des dispositions précitées de la loi aux locaux qui sont situés en sous-sol, sans constituer des caves, Considérant, au vu de ces éléments, qu'il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a jugé que les locaux vendus à la SCI LIENHARDT par les époux X... et pour leur partie située en sous-sol, ne constituaient pas une cave et entraient dans le champ du mesurage prévu par la loi de sorte que la SCI LIENHARDT devait être déboutée de sa demande en réduction de la superficie des lots vendus ainsi que de dommages et intérêts tant à l'égard des vendeurs que des appelés en garantie » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« il ressort des pièces versées aux débats que si une fraction en sous-sol du lot n°29 figurait à l'origine sur le règlement de copropriété comme constituant une cave, il n'en demeure pas moins que sa désignation a été changée aux termes du règlement modificatif de copropriété du 17 juillet 1998 en LOCAL COMMERCIAL pour la totalité du lot concerné ; que l'examen des plans du lot n°29, il apparaît que la surface située en sous-sol, semi-enterrée est aménagée en une pièce principale (cloisonnée en trois pièces) avec une salle d'eau et dégagement, et est accessible à la fois de l'extérieur et de l'intérieur de l'immeuble ; que les différentes constatations effectuées sur le lot litigieux confortent cette description, outre les différents aménagements dont il bénéficie ; que le procèsverbal de Maître Y... du 29 janvier 2007 contredit l'argumentation de la S.C.I LIENHARDT en ce que les constatations qui y sont contenues démontrent que la partie en sous-sol du lot de copropriété est actuellement affectée à l'usage de bureaux au regard des différents matériels qui y sont entreposés (bureaux, ordinateurs, postes téléphoniques ) ; qu'ainsi, ne constitue pas au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, la pièce qui bien que semi-enterrée, est pourvue de fenêtres en partie haute donnant sur la cour de l'immeuble et permettant l'aération du local et d'une hauteur supérieure à 1,80 mètre avec des aménagements permettant son usage conforme à sa destination, à savoir un local commercial ; que le moyen tiré de l'état de l'immeuble dont se prévaut sur l'état de l'immeuble est totalement inopérant ; qu'il s'ensuit que cette pièce devait entrer en ligne de compte dans le calcul de la superficie privative du lot n°29 ; que dès lors, l'action diminution de prix doit être rejetée ainsi que les demandes subséquentes, y compris celle relative à la publicité mensongère » ; 1) ALORS QUE tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot de copropriété mentionne la superficie de la partie privative de ce lot et que, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la partie privative constituant une cave doit être exclue de la superficie mentionnée à l'acte de vente ; que la destination des parties privatives est déterminée par le règlement de copropriété et non par l'état descriptif de division ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété établi le 31 mars 1953 énonçait de manière claire et précise que la partie dite « pavillon à usage commercial » comprenait «une cave » située en sous-sol ; que le règlement modificatif de copropriété du 17 juillet 1998 n'avait nullement pour objet de modifier la destination de la cave, mais portait seulement sur l'état descriptif de division, en opérant une subdivision du lot d'origine, à savoir le lot n°20, afin de créer deux lots, le lot n°28 et le lot n°29 ; qu'en se fondant sur l'état descriptif de division modifié pour en déduire que le sous-sol ne constituait plus une cave, la Cour d'appel a violé les articles 8 et 46 de la loi du 10 juillet 1965. 2) ALORS QUE la désignation de local commercial n'exclut pas la nature juridique de cave ; qu'en se fondant sur la description du sous-sol comme un « local commercial » dans l'acte de vente et dans l'état descriptif de division modifié, pour en déduire que l'affectation du sous-sol avait été changée et ne revêtait plus le caractère d'une cave, la Cour d'appel a statué par un motif impropre à écarter la qualification de cave et, par là même, violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 3) ALORS QUE, subsidiairement, seule une transformation autorisée par l'Assemblée générale des copropriétaires peut permettre de changer la nature d'une cave en se fondant sur l'usage qui en est fait ; qu'en l'espèce, la transformation de la cave en salle de soins n'a pas été autorisée ; qu'en se contentant de constater les aménagements du sous-sol et son utilisation par le vendeur, sans rechercher, comme les conclusions de la SCI LIENHARDT l'y invitaient, s'il existait une autorisation d'une telle transformation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.