Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2020, 19-16.273, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2020-07-09
Numéro d'affaire : 19-16273
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2019-02-07
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SARL Cabinet Munier-Apaire, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 LG COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 9 juillet 2020 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 434 F-D Pourvoi n° F 19-16.273 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020 La société Parc de Kérizel, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-16.273 contre l'arrêt rendu le 7 février 2019 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre civile), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires La Résidence I, dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Crédit agricole Bretagne habitat transactions, dite square habitat, syndic, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Parc de Kérizel, de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat du syndicat des copropriétaires La Résidence I, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 7 février 2019), la société Parc de Kérisel, propriétaire de locaux commerciaux et d'emplacements de stationnement dans le bâtiment d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenant que les travaux exécutés par le syndicat des copropriétaires n'étaient pas de nature à résoudre les problèmes d'infiltrations dans ses lots, a cessé de payer les charges de copropriété. 2. Le syndicat des copropriétaires l'a assignée en paiement de ces charges. Examen du moyen Sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches Enoncé du moyen 4. La société Parc de Kérisel fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors : « 1°/ que dans ses conclusions, la Sci Parc de Kérizel a fait valoir que le règlement de copropriété et l'état de division de La Résidence I stipulaient que le bâtiment B, élevé sur sous-sol et rez-de-chaussée, comportait au sous-sol, 36 emplacements pour voiture et un local motos, au rez-de-chaussée, 5 locaux à usage commercial et une loge de gardien et qu'elle-même n'était propriétaire dans ce bâtiment que des 5 locaux à usage commercial et de 2 emplacements intérieurs au sous-sol, et de 10 emplacements extérieurs non couverts ; que la cour d'appel, pour décider que la Sci Parc de Kérizel était seule redevable de l'intégralité des charges spéciales relatives au bâtiment B, a relevé que les parkings étaient l'objet de charges spéciales et en a déduit que la Sci était propriétaire de la totalité des locaux composant le bâtiment B ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu le sens clair du règlement de copropriété et de l'état de division en leurs dispositions relatives à la composition du bâtiment B et à la répartition des charges spéciales du bâtiment B, et aux emplacements de parkings, extérieurs ou non, et a violé l'article 1193 du code civil ; 2°/ qu'aux termes du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, en sa description VI page 12, l'immeuble est composé, outre les bâtiments A, 3 et B, d'aires de stationnements en rez-de-jardin, « le surplus du terrain étant aménagé en espaces verts » ; qu'il énonce, au chapitre II page 14, que les parties communes générales comprennent les « ...entrées, passages, dégagements, jardins et espaces intérieurs y compris les dépendances et équipements.. », les parties spéciales à chaque bâtiment et les charges spéciales du bâtiment B ne comportant pas de patio ; que la cour d'appel, pour décider que les factures M... et D..., consistant en la réfection de l'étanchéité de la toiture de la terrasse du patio et de la toiture terrasse et dans le réaménagement paysager du patio, a énoncé que celles-ci entraient dans les charges spéciales du bâtiment B et devaient être en conséquence mises à la charge de la Sci Parc de Kerizel, conformément aux règles posées par le règlement de copropriété ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a dénaturé le sens clair et précis des clauses susvisées du règlement de copropriété quant à la description des parties générales communes et à la composition du bâtiment B, a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause. » Réponse de la Cour 5. D'une part, ayant relevé que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division intégré au règlement de copropriété distinguaient les charges générales, les charges spéciales à chaque bâtiment et les charges spéciales aux parkings extérieurs, que les charges spéciales à chacun des bâtiments, au titre desquels figuraient les frais d'entretien, de réparations, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs de chacun des bâtiments, ses murs et sa toiture, ainsi que tous les éléments horizontaux participants à la structure dudit bâtiment, étaient réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux composant chacun des bâtiments, au prorata de leur quote-part de copropriété dans les parties communes, et que la société Parc de Kérisel était seule propriétaire des locaux composant le bâtiment B, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation du règlement de copropriété, que celle-ci était seule redevable des charges spéciales relatives à ce bâtiment. 6. D'autre part, ayant relevé que les travaux, dont l'imputation à la société Parc de Kérisel était contestée, avaient concerné le bâtiment B et consisté en la réfection de l'étanchéité de la toiture de la terrasse du patio et de la toiture-terrasse haute et en réaménagement du patio, que celui-ci était défini par l'état descriptif de division comme « un espace intérieur à ciel ouvert », la cour d'appel, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de l'état descriptif de division rendait nécessaire, a pu en déduire que ce patio ne constituait pas une « voie de desserte de l'immeuble, passages, allées, dégagements » relevant des charges générales et que, compte tenu des règles posées par le règlement de copropriété, les factures de travaux, qui relevaient des charges spéciales du bâtiment B, devaient être mises à la charge de la société Parc de Kérisel. 7. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Parc de Kérisel aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Parc de Kérisel et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires La Rrésidence I la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Parc de Kérizel Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Sci du Parc de Kérizel à payer les sommes de 18 311 €, majorée des intérêts de retard, sur un principal de 11 328 €, au titre des charges impayées, et de 20 002 € au titre de la remise en état des désordres, et d'avoir rejeté ses demandes, AUX MOTIFS QUE sur la demande du Sdc La Résidence 1, au titre des charges de copropriété, la Sci Parc de Kérizel fait valoir que le Sdc ne rapporte pas la preuve qu'elle est débitrice des sommes réclamées ; que l'approbation des comptes du Sdc ne vaut pas approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ; que la répartition des charges dont il lui est demandé paiement n'est pas conforme au règlement de copropriété ; que les factures M... et D... lui ont été entièrement imputées alors qu'elle n'est propriétaire que de 5 locaux commerciaux, et 12 emplacements de parking sur le bâtiment B ; qu'en tout état de cause, les travaux ont concerné la coursive et le patio et doivent être affectés aux parties communes générales ; que le Sdc La Résidence 1 soutient que la Sci appelante a approuvé la plupart des résolutions relatives aux comptes du syndic et n'a émis aucune contestation ; que l'imputation des charges est conforme au règlement de copropriété ; que la loge du gardien constitue une partie commune, et n'est pas un lot du bâtiment B, que les parkings du sous sol font l'objet d'une répartition spécifique au titre des charges spéciales aux parkings privatifs souterrains ; qu'elle apporte diverses explications aux rubriques comptables discutées par l'appelante ; -sur les effets de l'absence de contestation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires : qu'en application de l'article 45-1 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, afférent au statut de la copropriété, « les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ; L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires » ; qu'en conséquence, la Sci Parc de Kérizel peut contester son compte individuel et notamment les charges qui lui ont été imputées, nonobstant l'approbation ou l'absence de contestation des résolutions relatives à l'approbation des comptes du syndicat ; -sur les règles de la répartition des charges : qu'il résulte de l'acte notarié du 15 mars 1979 portant état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble « La Résidence 1 », les règles suivantes : -l'immeuble est divisé en 208 lots, répartis en trois bâtiments : bâtiment A, bâtiment 3 et bâtiment B, chaque lot se voyant attribuer une quote-part indivise des parties communes, -le bâtiment B est composé en sous-sol de 36 emplacements voitures et d'un local motos, en rez-dechaussée, de 5 locaux commerciaux et à l'extérieur de 53 emplacements voitures et un emplacement moto ; -le logement du gardien, bien que situé dans le bâtiment B ne figure pas à l'état descriptif de division et est considéré comme une partie commune générale, (I-5° de la page 15 de l'acte notarié), -la Sci Parc de Kérizel est propriétaire dans le bâtiment B des 5 locaux commerciaux et de 12 emplacements voiture ; que s'agissant de la répartition des charges, le règlement de copropriété distingue :les charges générales, les charges spéciales à chaque bâtiment, et les charges spéciales aux parkings extérieurs ; qu'aux termes de la section II de l'acte notarié, les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, notamment : e) les frais d'entretien, de réparation et d'utilisation du logement du gardien : ces charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble au prorata de leur quote-part de copropriété dans les parties communes : qu'aux termes de la section III du dit acte, les charges spéciales à chacun des bâtiments comprennent : I)- les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs aux éléments porteurs de chacun des bâtiments, ses murs, sa toiture ainsi que tous les éléments horizontaux participants à la structure du bâtiment ; que ces charges spéciales à chacun des bâtiments sont réparties entre les seuls propriétaires des appartements et locaux composant chacun des bâtiments, au prorata de leur quote-part de copropriété dans les parties communes générales ; qu'aux termes de la section IV du dit acte, les charges spéciales aux parkings extérieurs comprennent les frais d'entretien, de réfection et de reconstruction des aires de circulation et des surfaces de stationnement, et de manière générale, toutes les dépenses intéressant uniquement les parkings et leur utilisation ; ces charges sont réparties entre les lots correspondants au prorata de leurs quotes-parts de copropriété dans les parties communes générales ; qu'il s'en déduit que les charges spéciales imputables aux propriétaires des parkings extérieurs ; qu'au regard de ce règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, la Sci Parc de Kérizel est seule propriétaire des locaux composant le bâtiment B, et à ce titre, est redevable de l'intégralité des charges spéciales à ce bâtiment ; -sur les charges imputées sur le compte de la Sci Parc de Kérizel, que s'agissant des deux factures M... et D... dont l'imputation exclusive à son compte est contestée par la Sci Parc de Kérizel, elles ont trait aux travaux réalisés par le Sdc, au cours des opérations expertales de M. V... ; que ces travaux ont concerné le bâtiment B et ont consisté en la réfection de l'étanchéité de la toiture de la terrasse du patio et de la toiture terrasse haute et en un réaménagement paysager du patio ; qu'à ce titre, un patio, défini comme un « espace intérieur à ciel ouvert » ne constitue pas une « voie de desserte de l'immeuble, passages, allées, dégagements » au sens de la section II relative aux charges générales ; que compte tenu des règles posées par le règlement de copropriété, ces deux factures concernent des charges spéciales au bâtiment B, telles que définies par la section III de l'acte notarié ; que c'est par conséquent, à bon droit, que ces deux factures ont été imputées au compte individuel de la Sci Parc de Kérizel ; que s'agissant enfin, du solde dû au titre des charges imputées et demeurées impayées, il ressort des décomptes et justificatifs produits que la Sci Parc de Kérizel était redevable d'une somme de 18 311 €, au titre des charges de copropriété échues et impayées à la date du 1er octobre 2014 ; que le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné la Sci Parc de Kérizel au paiement de cette somme sauf à préciser que la condamnation est prononcée en deniers ou quittances afin de tenir compte du règlement de la somme de 42 600 € en exécution du jugement déféré ; 2 ) sur les demandes réciproques des parties au titre des conséquences dommageables des désordres relevés par l'expert judiciaire, M. V... : -sur les règles de droit applicables : que s'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il résulte de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ; que le syndicat des copropriétaires est tenu de veiller à faire exécuter par le syndic dans un délai raisonnable, les décisions de l'assemblée générale tendant à l'entretien de l'immeuble ou à la réalisation des travaux ; qu'à ce titre, les dispositions susvisées posent le principe d'une responsabilité de plein droit du fait de l'immeuble à raison des dommages causés par les parties communes affectées d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction ; que s'agissant de la responsabilité de chaque copropriétaire, l'exécution de travaux doit respecter les dispositions du règlement de copropriété ; qu'ils ne doivent pas porter atteinte aux parties communes ou aux autres lots privatifs ; qu'à défaut, ils engagent la responsabilité du copropriétaire qui les a fait réaliser ; que lorsque les dommages sont causés à la fois par des parties communes et par des parties privatives, la responsabilité doit être partagée entre le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire intéressé ; -sur les désordres et responsabilités encourues, que s'appuyant sur les conclusions de l'expert judiciaire, le Sdc sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a retenu une responsabilité partagée à hauteur de 50 % pour lui et 50 % pour la Sci Parc de Kérizel, dans la survenance des désordres ; que la Sci Parc de Kérizel conteste toute responsabilité soutenant que l'expert judiciaire a indiqué « qu'il n'était pas certain et qu'il n'était que possible » que les travaux réalisés par elle, à la suite de l'expertise de M. C... soient à l'origine des infiltrations ; que dans ces conditions, les conclusions hypothétiques de l'expert judiciaire ne permettent pas de retenir une quelconque responsabilité de la Sci ; qu'il résulte de l'expertise de M. V... que les infiltrations d'eau de pluie subies par le bâtiment B (parties communes et parties privatives de la Sci) sont le résultat des passages d'eaux de pluie au droit des relevés d'étanchéité du tertre ou du patio et plus précisément à travers la barrière des relevés d'étanchéité périmétriques ; que ces infiltrations procèdent de deux origines distinctes : -les travaux de construction initiale (intitulés « travaux de la phase I ») et plus précisément la conception du tertre ou du patio qui autorisait la montée en charge des eaux de pluie, et un manque d'entretien de la copropriété venant aggraver les conséquences de ce défaut de conception, -les travaux réalisés par la Sci après l'expertise, confiée à M. C... , par ordonnance de référé du 1er décembre 1988, (intitulés travaux de la phase 2) : ces travaux ont dégradé les relevés d'étanchéité, puisqu'à l'occasion des changements de baies vitrées, les seuils ont été mal repris et ont été coulés en intégrant des dalles sur plots préexistantes (effet de blocage de ces dalles) ; que l'expert conclut que ces deux causes ont contribué à la réalisation des désordres et précise qu'en l'absence de mise en charge des eaux dans le tertre paysager (dont la responsabilité incombe à la copropriété), le passage des eaux de pluie, par les défauts créés dans les relevés d'étanchéité, ne se serait pas produit (ces défauts incombant à la Sci commanditaire des travaux, de surcroît non autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires) ; qu'au regard de ces éléments, la cour partage l'analyse des premiers juges, en ce que la responsabilité des désordres incombe pour 50 % au Sdc et pour 50 % à la Sci ; que le jugement est confirmé de ce chef ; -sur les préjudices subis par le Sdc et la Sci Parc de Kérizel, qu'il convient d'observer que les infiltrations constatées par l'expert judiciaire ont nécessité des travaux sur les parties communes et ont causé des dégradations dans les parties privatives de la Sci Parc de Kérizel, *que le Sdc a fait réaliser les travaux préconisés par l'expert au titre de la remise en état des parties communes, travaux autorisés par décision de l'assemblée générale en date du 26 juin ; qu'il a ainsi exposé des dépenses à hauteur de 46 996 € ; *que la Sci Parc de Kérizel n'a pas procédé aux travaux de réfection de ses parties privatives contestant le refus de prise en charge par le Sdc La Résidence I ; que la Sci Parc de Kérizel ventile ses demandes indemnitaires en plusieurs postes, qu'il convient d'examiner successivement : -les travaux de peinture évalués à 6 990 € ht par l'expert judiciaire à la date du 17 mai 2006 : la Sci Parc de Kérizel n'a pas fait réaliser les travaux et sollicite une somme actualisées en 2014, à 10 912 € ht ; qu'or, ces travaux de réfection auraient pu être effectuées dès 2007, puisque les causes des infiltrations avaient été utilement traitées ; que la Sci Parc de Kérizel ne peut avancer une augmentation du coût de réfection des peintures, laquelle lui est entièrement imputable ; que ce poste de préjudice est retenu à hauteur de la somme de 6 990 € telle que fixée par l'expert judiciaire ; -remplacement des plaques de plafond : l'expert judiciaire n'a pas constaté de dégradations des plafonds suspendus et a retenu au titre des réparations des dégradations intérieures les seuls travaux de peinture susvisée ; que cette demande sera rejetée ; -coût des dépens exposés par la Sci dans le cadre de la procédure de référé et d'expertise de 2005 et 2006 ainsi que des frais irrépétibles : ces frais s'inscrivent dans le cadre de la présente instance et seront par conséquent inclus dans les dépens et frais irrépétibles ci après : -préjudice de jouissance ; la Sci Parc de Kérizel ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice de jouissance découlant des désordres susvisés, qu'à ce titre, force est d'observer qu'elle a donné les locaux à bail à une société commerciale et par conséquent, ne les occupe pas personnellement ; qu'en conséquence, le préjudice subi par la Sci Parc de Kérizel, du fait des infiltrations s'élève à la somme totale de 6990€ ; -sur les condamnations, que la Sci Parc de Kérizel sera condamnée, d'une part, en sa qualité de copropriétaire civilement responsable des dommages causés par ses parties privatives aux parties communes ; d'autre part, en sa qualité de copropriétaire, tenue de supporter les charges de copropriété imputées à son compte individuel ; que l'assiette de calcul sera déterminée au regard du partage de responsabilité, de sorte que la Sci ne sera pas condamnée deux fois au paiement de la même somme ; que compte tenu des développements précédents, les préjudices découlant des désordres examinés par l'expert judiciaire s'élèvent à la somme de 53 98 € (46 996 € au titre des travaux exécutés sur les parties communes par le Sdc et 6 990 € au titre de la réfection des peintures intérieures des locaux de la Sci) ; qu'ils seront supportés à hauteur de 26 993 € par le Sdc et de 26 993 € par la Sci ; que le Sdc a fait l'avance de 46 992 € soit une somme excédant de 20 002 € le montant restant à sa charge ; qu'en conséquence, la Sci est redevable envers le Sdc de la somme de 20 002 € ; que le jugement est confirmé sauf à préciser que les condamnations seront prononcées en deniers et quittances afin de tenir compte des paiements effectués dans le cadre de l'exécution du jugement déféré ; 1 ) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sci Parc de Kérizel a fait valoir que le règlement de copropriété et l'état de division de la Résidence 1 stipulaient que le bâtiment B, élevé sur sous-sol et rez-de-chaussée, comportait au sous-sol, 36 emplacements pour voiture et un local motos, au rez-de-chaussée, 5 locaux à usage commercial et une loge de gardien et qu'elle-même n'était propriétaire dans ce bâtiment que des 5 locaux à usage commercial et de 2 emplacements intérieurs au sous-sol, et de 10 emplacements extérieurs non couverts ; que la cour d'appel, pour décider que la Sci Parc de Kérizel était seule redevable de l'intégralité des charges spéciales relatives au bâtiment B, a relevé que les parkings étaient l'objet de charges spéciales et en a déduit que la Sci était propriétaire de la totalité des locaux composant le bâtiment B ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu le sens clair du règlement de copropriété et de l'état de division en leurs dispositions relatives à la composition du bâtiment B et à la répartition des charges spéciales du bâtiment B, et aux emplacements de parkings, extérieurs ou non, et a violé l'article 1193 du code civil ; 2 ) ALORS QU'aux termes du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, en sa description VI page 12, l'immeuble est composé, outre les bâtiments A, 3 et B, d'aires de stationnements en rez-de-jardin, « le surplus du terrain étant aménagé en espaces verts » ; qu'il énonce, au chapitre II page 14, que les parties communes générales comprennent les « ...entrées, passages, dégagements, jardins et espaces intérieurs y compris les dépendances et équipements.. », les parties spéciales à chaque bâtiment et les charges spéciales du bâtiment ne comportant pas de patio ; que la cour d'appel, pour décider que les factures M... et D..., consistant en la réfection de l'étanchéité de la toiture de la terrasse du patio et de la toiture terrasse et dans le réaménagement paysager du patio, a énoncé que celles-ci entraient dans les charges spéciales du bâtiment B et devaient être en conséquence mises à la charge de la Sci Parc de Kerizel, conformément aux règles posées par le règlement de copropriété ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a dénaturé le sens clair et précis des clauses susvisées du règlement de copropriété quant à la description des parties générales communes et à la composition du bâtiment B, a méconnu le principe de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ; 3 ) ALORS QUE, statuant sur les condamnations, la cour d'appel a retenu que les préjudices découlant des désordres examinés par l'expert s'élevaient à la somme totale de 53 987 € soit 46 996 € au titre des travaux exécutés sur les parties communes par le syndicat des copropriétaires et 6 990 € au titre de la réfection des travaux privatifs incombant à la Sci, puis a décidé que cette somme totale serait supportée par moitié par la Sci et le syndicat, et enfin que ce dernier ayant réglé une somme de 46 992 €, la Sci restait redevable de la somme de 20 002 € au paiement de laquelle elle l'a condamnée ; qu'en ajoutant à la somme réglée par le syndicat (46 996 €) le coût des travaux privatifs que celui-ci n'avait pas réglé, pour mettre à la charge de la Sci la moitié du total, sans déduire le montant des travaux privatifs que ni le syndicat des copropriétaires ni la Sci n'avaient réglé, la cour d'appel a indemnisé le syndicat des copropriétaires au delà des 50 % retenus et méconnu le principe de la réparation intégrale du préjudice ; 4) ALORS QUE, cour d'appel, pour rejeter la demande de la Sci Parc de Kérizel, fondée sur les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d'exécution, par le syndicat des copropriétaires, de travaux d'entretien lui incombant, s'est bornée à énoncer que les constats d'huissier, dressés les 4 juin 2014 et 18 octobre 2018, étaient insuffisants pour motiver une condamnation sous astreinte à l'exécution de travaux ; qu'en statuant ainsi, sans énoncer en quoi un constat d'huissier, dressé plus de quatre ans après un premier constat et confirmant le premier, était insuffisant pour imposer au syndicat des copropriétaires de mettre en oeuvre le processus de réfection que l'état du bâtiment exigeait, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.