Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 avril 2022, 21-14.173, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2022-04-06
Numéro d'affaire : 21-14173
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2020-11-13
Président : Mme Teiller (président)
Avocats : SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 avril 2022 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 316 F-D Pourvoi n° Q 21-14.173 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2022 La société civile immobilière 16 rue du Monument, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Q 21-14.173 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [X] [E], domicilié [Adresse 3], 2°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles (MMA IARD), société d'assurance mutuelle à cotisations fixes, dont le siège est [Adresse 1], 3°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la SCI 16 rue du Monument, après débats en l'audience publique du 1er mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à la société civile immobilière 16 rue du Monument du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD. Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2020), par acte du 9 mars 2005, M. [E] (le vendeur) a vendu à la société civile immobilière 16 rue du Monument (l'acquéreur) un bien immobilier à usage d'habitation et de commerce, comprenant, entre autres locaux, deux studios en rez-de-jardin. 3. Le 12 décembre 2014, un arrêté préfectoral a été notifié à l'acquéreur l'informant que l'un des studios loué était impropre à l'habitation en raison de sa configuration, son insalubrité et sa sur-occupation. 4. Le 7 février 2015, un nouvel arrêté préfectoral a été notifié à l'acquéreur lui indiquant que le second studio loué était lui aussi impropre à l'habitation pour les mêmes motifs. 5. L'acquéreur a assigné le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés et d'un manquement à son obligation de délivrance aux fins de réduction du prix de vente et d'indemnisation du préjudice subi. Examen des moyens Sur le second moyen, en ses première et deuxième branches, ci-après annexé 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui sont irrecevables. Sur le premier moyen Enoncé du moyen 7. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés et d'indemnisation de son préjudice, alors « que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, que M. [E] n'a défendu à l'action fondée sur le vice caché qu'en invoquant le caractère apparent du vice pour la SCI 16 rue du Monument et la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte ; que dès lors en soulevant d'office le moyen tiré de ce que l'inaptitude des studios du rez-de-jardin à la location à usage d'habitation en raison de leur non-conformité aux normes légales ne constitue pas un vice caché de la chose mais relève de l'obligation de délivrance due par le vendeur, pour déclarer non fondée l'action en garantie des vices cachés, sans inviter les parties à présenter, même brièvement, leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour 8. C'est sans violer le principe de la contradiction que la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'inviter les parties à formuler leurs observations, dès lors qu'elle se bornait à vérifier l'absence ou la réunion des conditions d'application de la règle de droit invoquée, a retenu que l'inaptitude des studios du rez-de-jardin à la location à usage d'habitation en raison de leur non-conformité aux normes légales ne constituait pas un vice caché de la chose vendue, mais relevait de l'obligation de délivrance due par le vendeur. 9. Le moyen n'est donc pas fondé. Sur le second moyen, pris en sa troisième branche Enoncé du moyen 10. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résolution de la vente pour défaut de conformité et d'indemnisation de son préjudice, alors « que le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux qualités convenues et que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ; qu'en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance conforme au motif qu'il n'était pas stipulé que l'acquéreur destinait les studios situés en rez-de-jardin à la location, sans rechercher, si au-delà de la précision de ce que le studio du rez-de-jardin était effectivement loué et donc susceptible de location, la jouissance des studios par la perception des loyers n'était pas prévue à l'acte de vente et si son caractère générateur de revenus n'était pas entré dans le champ contractuel du fait de l'objet même de la SCI et de la nécessité de rembourser le crédit envisagé pour l'acquisition au moyen des loyers perçus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1602, 1603 et 1604 du code civil. » Réponse de la Cour 11. La cour d'appel a relevé que l'immeuble était désigné, dans l'acte de vente, comme étant à usage commercial et d'habitation et que, s'il était indiqué que l'un des studios du rez-de-jardin et l'appartement du rez-de-chaussée étaient loués au moment de la vente, il n'avait pas été stipulé que l'acquéreur destinait les studios litigieux à la location à usage d'habitation et que son aptitude à cet usage constituait une qualité convenue. 12. Elle a retenu qu'il appartenait à l'acquéreur, qui destinait les appartements du rez-de-jardin à la location et dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel, de s'assurer que ces appartements présentaient les caractéristiques conformes à cet usage au regard, notamment, des normes légales de décence. 13. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la demande de résolution de la vente pour défaut de conformité devait être rejetée. 14. Elle a ainsi légalement justifié sa décision. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière 16 rue du Monument aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière 16 rue du Monument PREMIER MOYEN DE CASSATION : La SCI 16 rue du Monument FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à dire que le caractère impropre à l'habitation d'une partie du bien vendu le 9 mars 2005 suivant acte de Me [G] constitue un vice caché et à voir condamner M. [E] au paiement de la somme de 150 000 euros au titre de la réduction de prix, de la somme mensuelle de 1 320 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour perte de revenus et de la somme de 16 000 euros au titre des pertes liées à la non-récupération des charges locatives et aux frais de relogement des occupants par la collectivité en vertu des dispositions de l'article L.521-3-2 du Code de la construction et de l'habitation ; ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, que M. [E] n'a défendu à l'action fondée sur le vice caché qu'en invoquant le caractère apparent du vice pour la SCI 16 rue du Monument et la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte (conclusions d'appel de M. [E], p. 6-12) ; que dès lors en soulevant d'office le moyen tiré de ce que l'inaptitude des studios du rez-de-jardin à la location à usage d'habitation en raison de leur non-conformité aux normes légales ne constitue pas un vice caché de la chose mais relève de l'obligation de délivrance due par le vendeur, pour déclarer non fondée l'action en garantie des vices cachés, sans inviter les parties à présenter, même brièvement, leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION : La SCI 16 rue du Monument FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes tendant à dire que le caractère impropre à l'habitation d'une partie du bien constitue un défaut de délivrance conforme de la chose vendue par l'acte de Me [G] du 9 mars 2005 et à voir condamner M. [E] au paiement de la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de valeur, de la somme mensuelle de 1 320 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires pour perte de revenus et de la somme de 16 000 euros au titre des pertes liées à la non-récupération des charges locatives et aux frais de relogement des occupants par la collectivité en vertu des dispositions de l'article L.521-3-2 du Code de la construction et de l'habitation ; 1°) ALORS QUE la conformité de la chose vendue s'apprécie par rapport aux stipulations contractuelles ; qu'il est constant et expressément constaté par la cour d'appel que l'acte du 9 mars 2005 porte sur la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation et de commerce « comprenant deux studios en rez-de-jardin » (arrêt, p. 2) ; que la cour d'appel a également constaté qu'il résulte des deux arrêtés préfectoraux déclarant ces studios impropres à l'habitation que les locaux litigieux sont en réalité aménagés en sous-sol (arrêt, p. 2), circonstance motivant précisément leur caractère impropre à l'habitation ; qu'il résulte ainsi nécessairement des propres constatations de la cour d'appel que l'immeuble délivré, comportant des locaux en sous-sol, par nature impropres à l'habitation, n'était pas conforme à l'immeuble décrit à l'acte du 9 mars 2005 en ce qu'il était censé comporter deux studios en rez-de-jardin, susceptibles d'être habités et de fait présentés comme loués ; qu'en refusant de tirer les conséquences légales de ses constatations et en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance conforme au motif inopérant qu'il n'était pas stipulé que l'acquéreur destinait la chose à la location, la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1604 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le vendeur est tenu de délivrer une chose présentant les caractéristiques nécessaires à un usage normal et conforme aux normes administratives ; que la cour d'appel a expressément constaté que l'acte du 9 mars 2005 porte sur la vente d'un bien immobilier à usage d'habitation et de commerce « comprenant deux studios en rez-de-jardin » (arrêt, p. 2) ; que la cour d'appel a constaté que les deux locaux litigieux ont fait l'objet d'arrêtés les déclarant impropres à l'habitation, notamment en raison de hauteur sous-plafond, de ventilation, d'éclairage naturel insuffisants et d'aménagement en sous-sol (arrêt, p. 2) ; qu'il résulte ainsi des propres constatations de la cour d'appel que l'immeuble délivré n'était pas conforme à l'immeuble décrit à l'acte de vente du 9 mars 2005, dans la mesure où faute d'être propres à l'habitation, les locaux litigieux ne pouvaient être destinés à l'usage normal de studios, notion impliquant par essence la possibilité d'habitation ; qu'en refusant de tirer les conséquences légales de ses constatations et en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance conforme au motif inopérant qu'il n'était pas stipulé que l'acquéreur destinait la chose à la location, la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1604 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux qualités convenues et que tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ; qu'en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance conforme au motif qu'il n'était pas stipulé que l'acquéreur destinait les studios situés en rez-de-jardin à la location, sans rechercher, si au-delà de la précision de ce que le studio du rez-de-jardin était effectivement loué et donc susceptible de location, la jouissance des studios par la perception des loyers n'était pas prévue à l'acte de vente et si son caractère générateur de revenus n'était pas entré dans le champ contractuel du fait de l'objet même de la SCI et de la nécessité de rembourser le crédit envisagé pour l'acquisition au moyen des loyers perçus (conclusions d'appel de la SCI 16 rue du Monument, p. 5 et acte du 9 mars 2005, p. 7), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1602, 1603 et 1604 du Code civil ;