Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 novembre 2012, 11-25.077, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-11-14
Numéro d'affaire : 11-25077
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2011-06-07
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Defrenois et Levis, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 7 juin 2011), que Mme X..., M. Y... , Mme Z..., Mme A... , M. B..., Mme C... , Mme D... et M. E..., (les locataires), preneurs à bail d'appartements, situés dans un ensemble d'immeubles appartenant à la Caisse des dépôts et consignations (la CDC), ont assigné celle-ci en répétition de charges indûment récupérées , selon eux, par leur bailleresse et correspondant, d'une part, à la taxe sur la valeur ajoutée et à la marge bénéficiaire afférentes aux contrats d'entreprise conclus par leur bailleur et, d'autre part, au coût d'abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires dans les loges des gardiens; que l'association Saint-James, regroupant des locataires de cet ensemble immobilier, a également assigné la CDC pour la faire déclarer sans droit à percevoir au titre des charges locatives récupérables, antérieurement à la promulgation de la loi du 13 juillet 2006, la TVA et la marge bénéficiaire comprise dans le montant des factures des entreprises ayant exécuté des ouvrages et prestations pour son compte ; Sur le premier moyen : Vu l'article 4 du code de procédure civile ; Attendu que pour déclarer irrecevable l'action de l'association Saint-James, l'arrêt retient que l'association agit, au nom et pour le compte propre de chacun des locataires pour réclamer le droit à remboursement de charges payées par chacun d'eux, qu' il s'agit en conséquence de la défense d'intérêts individuels des locataires et non d'une action dans son intérêt spécifique ou pour la défense de l'intérêt collectif des membres ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'association Saint-James demandait qu'il soit jugé que la CDC était, antérieurement à la promulgation de la loi du 13 juillet 2006, sans droit à percevoir sur ses locataires la TVA et la marge bénéficiaire comprises dans les factures des entreprises oeuvrant pour son compte, la cour d'appel a méconnu les termes du litige ; Sur le deuxième moyen : Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 2006 et l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; Attendu que, pour débouter l'association Saint James et les locataires de leurs demandes formées au titre de la taxe sur la valeur ajoutée et de la marge bénéficiaire afférentes aux contrats d'entreprise conclus par le bailleur, l'arrêt retient que, si les sommes réclamées à ce titre pour la période 2000 à 2008 correspondent pour chacune d'entre elles à l'addition des sommes figurant dans les tableaux reproduits dans leurs conclusions, aucune des pièces versées au débat par eux ne permet d'expliquer comment ils avaient pu établir de tels tableaux et formuler de telles demandes chiffrées qui n'apparaissent pas justifiées faute de production des documents nécessaires à cette évaluation et qu'aucune pièce ne permet de justifier les demandes des locataires contestées par le bailleur ; Qu'en statuant ainsi, sans se prononcer, ainsi qu'il le lui était demandé, sur le caractère récupérable de la taxe sur la valeur ajoutée et de la marge bénéficiaire afférentes aux contrats d'entreprise conclus par la CDC, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 2006 et le VII-3° de l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; Attendu que, pour débouter les locataires de leurs demandes formées au titre des abonnements téléphoniques des postes mis à la disposition des locataires dans les loges des gardiens, l'arrêt retient que, si les sommes réclamées à ce titre pour la période 2000 à 2008 correspondent pour chacune d'entre elles à l'addition des sommes figurant dans les tableaux reproduits dans leurs conclusions, aucune des pièces versées au débat par eux ne permet d'expliquer comment ils avaient pu établir de tels tableaux et formuler de telles demandes chiffrées qui n'apparaissent pas justifiées faute de production des documents nécessaires à cette évaluation et qu'aucune pièce ne permet de justifier les demandes des locataires contestées par le bailleur ; Qu'en statuant ainsi, sans se prononcer, ainsi qu'il le lui était demandé, sur le caractère récupérable des charges d'abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires dans les loges des gardiens, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la Caisse des dépôts et consignations aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Caisse des dépôts et consignations à payer à l'association Saint-James, Mme X..., M. Y..., Mmes Z..., A..., M. B..., Mmes C..., D... et M. E..., la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la Caisse des dépôts et consignations ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour l'association Saint James, Mme X..., M. Y..., Mmes Z..., A..., M. B..., Mmes C..., D... et M. E... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré l'association Saint-James irrecevable en son action ; AUX MOTIFS QUE : une association a le droit d'agir pour défendre un intérêt collectif, considéré comme la somme des intérêts individuels de ses membres, lorsque la demande est justifiée par la mention dans ses statuts de la possibilité d'exercer une action en justice pour la défense des intérêts de ses membres ; qu'elle a donc un droit d'action limité à la défense des intérêts collectifs de ses membres ; que toutefois, l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989, introduit par la loi du 13 décembre 2000, dite SRU, dispose que « lorsqu'un locataire a, avec son bailleur, un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit un mandat d'agir en justice, en leurs noms et pour leurs comptes à une association siégeant à la Commission nationale de concertation et agréée à cette fin » ; qu'ainsi, chaque fois que l'association agit au nom et pour le compte de chacun des locataires, et non dans son intérêt personnel, elle doit justifier, d'une part d'un mandat écrit de chacun de ses membres lui donnant le pouvoir d'agir en leur nom et pour leur compte, car nul ne plaide par procureur, et d'autre part de l'agrément de la commission nationale de concertation ; que l'arrêt de la Cour de cassation du 17 juillet 1997, visé par l'association Saint-James, ne vient pas contredire cette règle puisque la décision dont s'agit ayant été rendue avant l'entrée en vigueur du nouvel article 24-1 susvisé, le mandat du locataire n'étant pas nécessaire ; que l'objet de l'association Saint-James est de « rechercher avec le bailleur des immeubles toute solution aux problèmes d'intérêt général de ses membres et notamment de conclure des accords collectifs locaux au sens de l'article 42 modifié de la loi du 23 décembre 1986 ; assurer la défense des intérêts collectifs de ses membres, notamment en préconisant toute mesure nécessaire à ladite défense et en procédant à l'examen et à la vérification des comptes afférents aux charges ; prendre toute initiative, judiciaire ou non, nécessaire à la défense de ces intérêts ; intervenir dans l'intérêt collectif dans tous conflits judiciaires ou non, opposant un ou plusieurs de ses membres au bailleur et intéressant la défense de ses intérêts matériels et moraux, tant collectifs qu'individuels de ses membres » ; qu'ainsi, l'association a qualité à agir en justice pour représenter ses membres ; que, toutefois, son droit d'action est limité à la défense des intérêts collectifs de ces derniers, que les statuts qualifient aussi comme des « problèmes d'intérêt général de ses membres » ; qu'il en est ainsi par exemple d'une demande relative à la simple détermination du caractère récupérable du coût de charges locatives réglé au bailleur par les locataires ; qu'en l'espèce, l'association agit pour réclamer le droit à remboursement de charges payées par chacun des locataires : il s'agit en conséquence de la défense d'intérêts individuels des locataires ; qu'en effet, en réclamant le remboursement de la TVA et de la marge bénéficiaire, l'association agit au nom et pour le compte propre de chacun des locataires et non dans l'intérêt spécifique de l'association, puisqu'elle sollicite que « la Caisse des Dépôts et Consignations (soit) tenue à la répétition des charges litigieuses pour tout ayant-droit qui en ferait la demande, agissant à titre personnel » ; qu'il ne s'agit donc pas d'une action de défense de l'intérêt collectif des membres de l'association, mais d'une action engagée au nom et pour le compte de chacun des locataires afin que, dans l'avenir, ils puissent demander au bailleur le remboursement des sommes qui auraient été indûment versées ; que l'association ne justifie ni d'un mandat écrit de chacun de ses membres lui donnant le pouvoir d'agir en leur nom et pour leur compte, ni de l'agrément de la Commission nationale de concertation, ainsi que le prévoit l'article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que dans ces conditions, cette action, qui ne peut être considérée comme une action personnelle de l'association Saint-James engagée pour la défense de l'intérêt collectif de ses membres, doit être déclarée irrecevable, au regard des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile ; 1/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans le dispositif de ses conclusions d'appel, l'association Saint-James sollicitait de voir « dire et juger que la CDC était, antérieurement à la promulgation de la loi du 13 juillet 2006, sans droit à percevoir sur ses locataires la TVA et la marge bénéficiaire comprises dans les factures des entreprises oeuvrant pour son compte et que le délai de prescription applicable à la répétition de ces sommes est de 30 ans », de sorte qu'elle agissait au nom des intérêts collectifs de ses membres, correspondant à son objet social ; qu'en retenant que l'association agissait au nom et pour le compte propre de chacun des locataires et non dans son intérêt spécifique, dès lors quelle sollicitait que la CDC soit tenue « à la répétition des charges litigieuses pour tout ayant droit qui en ferait la demande, agissant à titre personnel », la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QU'une association peut agir en justice au nom des intérêts collectifs de ses membres dès lors que la défense de ces intérêts correspond à son objet social ; que l'objet social de l'association Saint-James est notamment « d'assurer la défense des intérêts collectifs de ses membres, ( ) en procédant à l'examen et à la vérification des comptes afférents aux charges ; prendre toute initiative, judiciaire ou non, nécessaire à la défense de ces intérêts ; intervenir dans l'intérêt collectif dans tous conflits judiciaires ou non, opposant un ou plusieurs de ses membres au bailleur et intéressant la défense de ses intérêts matériels et moraux » ; qu'en l'espèce, l'association Saint-James sollicitait de voir dire et juger que la CDC était, « antérieurement à la promulgation de la loi du 13 juillet 2006, sans droit à percevoir sur ses locataires la TVA et la marge bénéficiaire comprises dans les factures des entreprises oeuvrant pour son compte et que le délai de prescription applicable à la répétition de ces sommes (était) de 30 ans », ce que constituait une demande tendant à déterminer le caractère récupérable ou non du coût de ces TVA et marge brute réglées au bailleur au titre des charges locatives ; qu'en décidant que l'association agissait au nom et pour le compte propre de chacun des locataires, après avoir pourtant retenu qu'une demande relative à la détermination du caractère récupérable du coût des charges locatives réglées au bailleur par les locataires constituait une action tendant à la défense des intérêts collectifs de ces derniers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 31 du code de procédure civile et 1134 du code civil ; 3°/ ALORS QUE l'action de l'association Saint-James tendait également à faire juger que les charges d'abonnement des postes de téléphone mis à la disposition des locataires dans les loges de gardiens n'étaient pas récupérables ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'il lui était demandé, si cette demande entrait dans le cadre de l'objet social donnant mission à l'association Saint-James, notamment, de prendre toute initiative judiciaire nécessaire à la défense des intérêts collectifs de ses membres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les locataires de l'ensemble immobilier « groupe Potin » de toutes leurs demandes, notamment celles formées au titre de la TVA et de la marge bénéficiaire afférentes aux contrats d'entreprise conclus par le bailleur ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : si les sommes réclamées au titre de la TVA, de la marge bénéficiaire et des abonnements téléphoniques pour la période 2000 à 2008 correspondent pour chacune d'entre elles à l'addition des sommes figurant dans les tableaux situés en pages 10 et 15 des conclusions des appelants n° 2 déposées le 9 mars 2011, force est de constater qu'aucune des pièces versées au débat par les appelants ne permet d'expliquer comment ils ont pu établir de tels tableaux et comment ils sont ainsi arrivés à formuler de telles demandes chiffrées qui n'apparaissent pas justifiées puisqu'ils ne produisent pas les documents nécessaires à cette évaluation ; qu'il ressort par ailleurs du dossier qu'aucune pièce ne permet de justifier les demandes des locataires ; qu'en effet, seuls des extraits de location et un extrait des charges locatives récupérables de 2006 sont communiqués ; que ces documents ne contiennent aucune information relative aux « tantièmes locataires » utilisés par les appelants pour calculer les sommes réclamées ; qu'en outre, il est constant que les locataires sont destinataires de décomptes annuels de charges qui permettent de procéder au décompte précis des sommes réclamées en le justifiant ; qu'un tel chiffrage, ou la présentation des documents nécessaires à l'évaluation des montants demandés, est possible ; que c'est ainsi que l'Association Saint-James analyse chaque année les documents relatifs aux charges locatives, accompagnée d'un cabinet d'expertise comptable ; que l'accès aux informations comptables, et aux factures alléguées par les appelants comme litigieuses, est ainsi assuré aux locataires du groupe Potin qui ne peuvent contester être destinataires d'un décompte détaillé des charges des immeubles qui sont ventilées suivant qu'elles sont récupérables ou non ; que non seulement l'association Saint-James, mais également tous les locataires eux-mêmes qui en font la demande au bailleur, sont donc à même de prendre connaissance des pièces justificatives et de justifier et quantifier leurs revendications ; qu'en l'espèce, et comme le fait remarquer l'intimée, la demande des locataires est incohérente puisque, dans un même temps, les appelants sollicitent la désignation d'un expert pour faire les comptes des sommes indues mais également demandent la condamnation de la Caisse des dépôts et consignations au remboursement de charges qu'elle aurait indûment perçues, sans que ces dernières soient chiffrées et justifiées ; qu'il est constant que lorsque le bailleur ne produit pas les pièces justificatives des charges récupérables, le juge peut lui délivrer injonction de le faire et tirer toutes conséquences de son refus ou de sa carence ; qu'en outre, si le calcul des sommes dues à partir des pièces justificatives apparaît trop complexe, une expertise peut être ordonnée pour y procéder ; qu'en l'espèce , les locataires soutiennent qu'il leur est impossible d'avancer un chiffre cohérent et de le justifier en produisant les documents adéquats parce que le bailleur s'est toujours refusé à délivrer copie des pièces justificatives des charges ; qu'ils reconnaissent cependant que la Caisse des dépôts et consignations n'a mis aucun obstacle à ce qu'ils consultent l'ensemble des pièces justificatives des charges et ils ne soutiennent pas avoir été empêchés d'en prendre eux-mêmes copies ; qu'ils pouvaient relever les montants contestés et chiffrer leurs demandes en demandant par la suite la production des pièces référencées ; que les appelants rappellent d'ailleurs que l'association Sain-James a relevé des irrégularités dans les contrats d'entreprise de plusieurs sociétés (SETEMA, SCHINDLER, VEOLIA, SNES, APROSERVICE, GERCO, FONTELEC, AVISO, STB, PROXISERVICE), ce qui démontre qu'ils avaient les moyens de les contrôler ; qu'ils pouvaient donc faire la liste des factures et des montants dont les paiements leur a été, selon eux, indûment réclamés ; que s'agissant, plus précisément, des sommes que les appelants considèrent comme indûment perçues au titre des abonnements téléphoniques des loges des gardiens, le tableau présenté par les locataires en page 15 de leurs conclusions n'explique ni ne justifie en rien les demandes formées de ce chef en raison d'une absence de communication de pièces justificatives à ce sujet permettant de vérifier l'exactitude de ce tableau et la réalité des sommes demandées ; qu'en application de l'article 1376 du code civil, tout locataire qui demande au bailleur la restitution de charges indues doit rapporter la preuve du caractère indu des paiements effectués ainsi que de leur montant ; qu'en l'espèce, cette charge de la preuve incombe aux locataires appelants qui n'établissent cependant pas le montant des remboursements qu'ils réclament ni la probabilité des faits allégués ; que, par ailleurs, il convient de rappeler qu'aux termes de l'alinéa 2 de l'article 146 du code de procédure civile « en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'en conséquence, les appelants ne peuvent qu'être déboutés de toutes leurs demandes » ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DU PREMIER JUGE QUE quelle que soit l'interprétation et par conséquent la portée juridique prêtée au dernier alinéa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 13 juillet 2006, il ne saurait être fait droit à la revendication des locataires sur ce point sans porter atteinte au principe d'égalité devant la loi au préjudice du bailleur et à l'avantage des preneurs ; qu'en considération de ce seul mais déterminant motif, les demandeurs seront déclarés mal fondés de ce chef, sans examen des autres points litigieux y afférents, telle la prescription et la répétition de l'indu, devenus sans objet ; 1°/ ALORS QUE lorsqu'il existe un contrat d'entreprise entre le bailleur et des sociétés prestataires de services, les charges récupérables ne doivent inclure ni la marge bénéficiaire de l'entreprise, ni la TVA ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer, ainsi qu'il lui était demandé, sur le caractère récupérable ou non de la TVA et de la marge bénéficiaire des entreprises liées à la CDC par un contrat d'entreprise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 2006 et de l'article 2 du décret du 26 août 1987 ; 2°/ ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en déboutant les locataires de leur demande tendant à voir condamner la CDC à leur rembourser les sommes indûment perçues, depuis 1978 ou depuis la date de prise d'effet de leur bail, au titre de la TVA et de la marge bénéficiaire afférente aux contrats d'entreprise conclus par le bailleur, au prorata de leur quote-part des charges de chacun des locataires, dont il est constant qu'elles constituaient des charges non récupérables, quand il lui appartenait d'ordonner toute mesure d'instruction nécessaire pour en déterminer le montant, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ; 3°/ ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les locataires produisaient, sans être contredits (cf. p.10), un tableau récapitulatif, pour les années 2000 à 2008, répertoriant les tantièmes de chaque locataire, les montants réglés par ceux-ci au titre de la TVA et de la marge bénéficiaire sur les contrats d'entreprise conclus par la CDC ; qu'ils sollicitaient en conséquence de voir condamner la CDC à leur payer diverses sommes déterminées sur la période de 2000 à 2008 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les locataires de l'ensemble immobilier « groupe Potin » de toutes leurs demandes, notamment celles formées au titre des abonnements téléphoniques des loges de gardiens ; AUX MOTIFS QUE : si les sommes réclamées au titre de la TVA, de la marge bénéficiaire et des abonnements téléphoniques pour la période 2000 à 2008 correspondent pour chacune d'entre elles à l'addition des sommes figurant dans les tableaux situés en pages 10 et 15 des conclusions des appelants n° 2 déposées le 9 mars 2011, force est de constater qu'aucune des pièces versées au débat par les appelants ne permet d'expliquer comment ils ont pu établir de tels tableaux et comment ils sont ainsi arrivés à formuler de telles demandes chiffrées qui n'apparaissent pas justifiées puisqu'ils ne produisent pas les documents nécessaires à cette évaluation ; qu'il ressort par ailleurs du dossier qu'aucune pièce ne permet de justifier les demandes des locataires ; qu'en effet, seuls des extraits de location et un extrait des charges locatives récupérables de 2006 sont communiqués ; que ces documents ne contiennent aucune information relative aux « tantièmes locataires » utilisés par les appelants pour calculer les sommes réclamées ; qu'en outre, il est constant que les locataires sont destinataires de décomptes annuels de charges qui permettent de procéder au décompte précis des sommes réclamées en le justifiant ; qu'un tel chiffrage, ou la présentation des documents nécessaires à l'évaluation des montants demandés, est possible ; que c'est ainsi que l'Association Saint-James analyse chaque année les documents relatifs aux charges locatives, accompagnée d'un cabinet d'expertise comptable ; que l'accès aux informations comptables, et aux factures alléguées par les appelants comme litigieuses, est ainsi assuré aux locataires du groupe Potin qui ne peuvent contester être destinataires d'un décompte détaillé des charges des immeubles qui sont ventilées suivant qu'elles sont récupérables ou non ; que non seulement l'association Saint-James, mais également tous les locataires eux-mêmes qui en font la demande au bailleur, sont donc à même de prendre connaissance des pièces justificatives et de justifier et quantifier leurs revendications ; qu'en l'espèce, et comme le fait remarquer l'intimée, la demande des locataires est incohérente puisque, dans un même temps, les appelants sollicitent la désignation d'un expert pour faire les comptes des sommes indues mais également demandent la condamnation de la Caisse des dépôts et consignations au remboursement de charges qu'elle aurait indûment perçues, sans que ces dernières soient chiffrées et justifiées ; qu'il est constant que lorsque le bailleur ne produit pas les pièces justificatives des charges récupérables, le juge peut lui délivrer injonction de le faire et tirer toutes conséquences de son refus ou de sa carence ; qu'en outre, si le calcul des sommes dues à partir des pièces justificatives apparaît trop complexe, une expertise peut être ordonnée pour y procéder ; qu'en l'espèce, les locataires soutiennent qu'il leur est impossible d'avancer un chiffre cohérent et de le justifier en produisant les documents adéquats parce que le bailleur s'est toujours refusé à délivrer copie des pièces justificatives des charges ; qu'ils reconnaissent cependant que la Caisse des dépôts et consignations n'a mis aucun obstacle à ce qu'ils consultent l'ensemble des pièces justificatives des charges et ils ne soutiennent pas avoir été empêchés d'en prendre eux-mêmes copies ; qu'ils pouvaient relever les montants contestés et chiffrer leurs demandes en demandant par la suite la production des pièces référencées ; que les appelants rappellent d'ailleurs que l'association Sain-James a relevé des irrégularités dans les contrats d'entreprise de plusieurs sociétés (SETEMA, SCHINDLER, VEOLIA, SNES, APROSERVICE, GERCO, FONTELEC, AVISO, STB, PROXISERVICE), ce qui démontre qu'ils avaient les moyens de les contrôler ; qu'ils pouvaient donc faire la liste des factures et des montants dont les paiements leur a été, selon eux, indûment réclamés ; que s'agissant, plus précisément, des sommes que les appelants considèrent comme indûment perçues au titre des abonnements téléphoniques des loges des gardiens, le tableau présenté par les locataires en page 15 de leurs conclusions n'explique ni ne justifie en rien les demandes formées de ce chef en raison d'une absence de communication de pièces justificatives à ce sujet permettant de vérifier l'exactitude de ce tableau et la réalité des sommes demandées ; qu'en application de l'article 1376 du code civil, tout locataire qui demande au bailleur la restitution de charges indues doit rapporter la preuve du caractère indu des paiements effectués ainsi que de leur montant ; qu'en l'espèce, cette charge de la preuve incombe aux locataires appelants qui n'établissent cependant pas le montant des remboursements qu'ils réclament ni la probabilité des faits allégués ; que, par ailleurs, il convient de rappeler qu'aux termes de l'alinéa 2 de l'article 146 du code de procédure civile « en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'en conséquence, les appelants ne peuvent qu'être déboutés de toutes leurs demandes» ; ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES, DU PREMIER JUGE QUE quelle que soit l'interprétation et par conséquent la portée juridique prêtée au dernier alinéa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure au 13 juillet 2006, il ne saurait être fait droit à la revendication des locataires sur ce point sans porter atteinte au principe d'égalité devant la loi au préjudice du bailleur et à l'avantage des preneurs ; qu'en considération de ce seul mais déterminant motif, les demandeurs seront déclarés mal fondés de ce chef, sans examen des autres points litigieux y afférents, telle la prescription et la répétition de l'indu, devenus sans objet ; 1°/ ALORS QUE la mise à disposition des locataires d'un poste de téléphone implique que tous soient préalablement informés de son existence ; qu'à défaut, les abonnements de ces postes ne sont pas récupérables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer, ainsi qu'il lui était demandé, sur le caractère récupérable ou non du coût des abonnements des lignes téléphoniques mises à disposition des locataires dans les loges des gardiens, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'annexe VII-3° de l'annexe du décret du 26 août 1987 ; 2°/ ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en déboutant les locataires de leur demande tendant à voir condamner la CDC à leur rembourser les sommes indûment perçues, depuis 1978 ou depuis la date de prise d'effet de leur bail, au titre des abonnements des lignes téléphoniques mises à la disposition des locataires dans les loges de gardiens, dont elle a nécessairement considéré qu'ils constituaient des charges non récupérables, quand il lui appartenait d'ordonner toute mesure d'instruction nécessaire pour en déterminer le montant, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ; 3°/ ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les locataires faisaient expressément valoir, sans être contredits (cf. p.15), que le coût des abonnements téléphoniques était de 4.740,74  en 2000, 4.769,76  en 2001, 5.426,72  en 2002, 5.033  en 2003, 5.654,26  en 2004, 5.206,56  en 2005 et 5.491,37  en 2006 ; qu'ils indiquaient en outre leurs tantièmes locatifs et le montant de leur quote-part ; qu'ils sollicitaient en conséquence de voir condamner la CDC à leur payer diverses sommes déterminées sur la période de 2000 à 2008 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.