Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juillet 2012, 11-20.484, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-07-03
Numéro d'affaire : 11-20484
Solution : Rejet
Décision attaquée : Tribunal d'instance de Montreuil, 2011-04-29
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu que le jugement, en dépit de la formule "déboute toutes les demandes plus amples ou contraires des parties", n'a pas statué sur la demande en remboursement d'un trop-perçu de charges locatives correspondant aux rémunérations des gardiennes et employés d'immeuble formée par Mme X... au titre de l'année 2009, dès lors qu'il ne résulte pas des motifs de la décision que le tribunal l'ait examinée ; que l'omission de statuer, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ; D'où il suit que le moyen est irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme X... Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR, en condamnant la société LOGIREP à rembourser à Madame X... de la quote-part des rémunérations versées aux gardiennes et employés d'immeuble à concurrence de 75 % de leur montant à la période allant du 3 mai 2007 au 31 décembre 2008, rejeté les autres demandes dont celle au titre de l'année 2009 ; AUX MOTIFS QUE l'article 2 du décret du 9 novembre 1982 dispose que «lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exception du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. Ces dépenses sont exigibles en totalité lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble » ; et que depuis l'intervention du décret du 19 décembre 1008 applicable au 1er janvier 2009, les dépenses correspondant à la rémunération du gardien ou du concierge (charges comprises) qui assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant ou de 40 % de leur montant s'il n'assure que l'une ou l'autre des deux tâches, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches ou l'une d'elles ; qu'il découle de ces textes que jusqu'au 1er janvier 2009, la récupération des dépenses de personnel n'est possible que si le gardien, concierge ou employé assure cumulativement les deux tâches et seul, à l'exclusion de tout partage de tâches avec un tiers, sans qu'il y ait lieu de rechercher si les travaux confiés à des entreprises extérieures le sont de façon habituelle ou ponctuelle ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la Société LOGIREP a employé durant les périodes concernées deux gardiennes (Madame Z... toujours présente et Madame A... jusqu'au 24 août 2009), une femme de ménage (Madame B... toujours présente) et un agent d'entretien et de maintenance (Monsieur C... jusqu'au 9 février 2010) ; que pour soutenir que ces personnes n'effectuent pas les deux tâches requises ou ne les effectuent que partiellement, Madame X... produit de nombreuses attestations qui, comme le soutient à juste titre la Société LOGIREP, doivent être rejetées car elles émanent de personnes qui sont ses locataires et dont plusieurs d'entre elles ont introduit à son encontre une action judiciaire tendant aux mêmes fins que celles poursuivies dans le cadre de la présente instance ; qu'en revanche, la Société LOGIREP justifie amplement par les documents fournis (contrats de travail des intéressés, profils de poste, factures de produits d'entretien mis à leur disposition, planning de travail et compte rendu d'activité) qu'il entre bien dans les missions de ses agents d'assurer l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets et qu'ils réalisent effectivement ces deux tâches ; que toutefois, il est constant qu'ils ne les effectuent pas seuls dans la mesure où la Société LOGIREP a conclu le 10 mars 2006 avec la Société SENI un contrat de prestations de services portant sur la rotation des ordures ménagères et des travaux de nettoyage supplémentaires, hors contrat, des parties interne et externe des bâtiments, et qu'elle a également recours, de façon régulière, à deux autres entreprises (SARL MTS Nettoyage et Société Espace Propreté) pour des prestations de nettoyage des parties communes, de service des ordures ménagères ou de sortie des encombrants qui, contrairement à ses dires, ne sont pas exécutées uniquement pendant les absences de ses salariés comme en attestent les factures produites ; qu'il s'ensuit que Madame X... est bien fondée à obtenir le remboursement de sa quote-part de charges afférentes aux dépenses de personnel pour la période allant du 3 mai 2007 au 31 décembre 2008 à concurrence de 75 % de leur montant ; que la Société LOGIREP sera donc condamnée à lui payer les sommes correspondantes assorties des intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2010, date de la demande en justice, étant relevé qu'en l'état des pièces communiquées par les parties, le Tribunal n'est pas en mesure de déterminer leur montant exact d'autant que la régularisation des charges pour l'année 2009 est intervenue en cours de procédure ; ALORS QUE, D'UNE PART, le Tribunal qui saisi d'une demande de remboursement des charges de gardiens et d'employés d'immeuble pour les années 2007, 2008 et 2009, n'a pas recherché, en réfutation des conclusions de Madame X... - montrant qu'également dans le cadre de l'application des dispositions du décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008, le remboursement des charges en cause s'imposait dès lors que des entreprises extérieures intervenaient pour l'entretien de l'immeuble et l'élimination des déchets non pas seulement durant «les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou la concierge d'effectuer seul cette tâche » mais tous les jours de la semaine sur les temps de travail des gardiens et concierges - si les charges n'avaient pas été indûment récupérées pour l'année 2009 même sous l'empire du décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008, a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de procédure civile ; ET ALORS D'AUTRE PART QUE « lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches » ; Qu'il résulte a contrario de cette disposition que si des entreprises extérieures interviennent pour l'entretien de l'immeuble et l'élimination des déchets, non « pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus» ou « en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge» mais durant la période de travail du gardien ou de la concierge, les charges ne sont pas récupérables ; Qu'ainsi le Tribunal qui, saisi du moyen tiré de ce que les entreprises extérieures intervenaient tous les jours de la semaine pendant le temps de travail des gardiens et conjointement avec eux pour l'entretien de l'immeuble et l'élimination des déchets, et constatant effectivement que «la Société LOGIREP a conclu le 10 mars 2006 avec la Société SENI un contrat de prestations de services portant sur la rotation des ordures ménagères et des travaux de nettoyage supplémentaires, hors contrat, des parties interne et externe des bâtiments, et qu'elle a également recours, de façon régulière, à deux autres entreprises (SARL MTS Nettoyage et Société Espace Propreté) pour des prestations de nettoyage des parties communes, de service des ordures ménagères ou de sortie des encombrants qui, contrairement à ses dires, ne sont pas exécutées uniquement pendant les absences de ses salariés comme en attestent les factures produites», a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, établissant que les charges des gardiens pour l'exercice 2009 n'étaient par récupérables, privant sa décision de base légale au regard de l'article 2 d du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, dans sa version issue du décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008.