Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 janvier 2018, 16-26.099, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-01-17
Numéro d'affaire : 16-26099
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2016-09-15
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... et Mme Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z... ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu les articles 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, en leur rédaction applicable au litige, ensemble l'article 7 de la même loi ; Attendu que, selon le deuxième de ces textes, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et si elle est mentionnée en caractères très apparents ; que le défaut de tels caractères entraîne, non la nullité du mandat, mais celle de la clause ; Attendu que, le 18 mai 2011, M. Z... a donné à la société Square habitat nord de France, venant aux droits de la société Arcadim fusion, elle-même venant aux droits de la société Arcadim version (l'agent immobilier), un mandat exclusif de vendre une maison d'habitation, moyennant une rémunération de 10 000 euros ; que, le 17 septembre 2011, M. X... et Mme Y... ont confié à l'agent immobilier un mandat d'acheter cet immeuble ; que, le 19 septembre 2011, les parties ont signé, par l'intermédiaire de celui-ci, une promesse de vente prévoyant des honoraires de négociation de 9 000 euros à la charge des acquéreurs ; que, par lettre du 28 septembre 2011, les acquéreurs lui ont indiqué qu'ils souhaitaient renégocier ses honoraires et qu'en cas de refus, ils ne donneraient pas suite au projet ; que, le 1er octobre 2011, une nouvelle promesse de vente a été signée entre les parties, par l'intermédiaire d'un autre mandataire ; que l'agent immobilier a assigné M. X... et Mme Y..., ainsi que M. Z..., en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que, pour condamner M. X... et Mme Y... à payer à l'agent immobilier la somme de 9 000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat, l'arrêt énonce que, bien qu'il s'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et que la clause est parfaitement lisible ; Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à justifier que la clause pénale aurait été mentionnée en caractères très apparents, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... et Mme Y... à payer à la société Square habitat nord de France la somme de 9 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 15 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne la société Square habitat nord de France aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné solidairement M. X... et Mme Y... à payer à la SAS Square habitat Nord de France la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et d'AVOIR débouté M. X... et Mme Y... de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE « M. X... et Mme Y... soutiennent que le mandat d'acheter serait nul au motif que la société Arcadim version ne justifierait pas avoir été titulaire d'une carte professionnelle. Toutefois l'appelant communique copie de la carte professionnelle de la société Arcadim version au 23 décembre 2010. Il convient en conséquence de rejeter la demande d'annulation du mandat d'acheter. Sur la demande en dommages et intérêts : () Contre les acquéreurs : Les acquéreurs soutiennent que la clause du mandat les obligeant à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération si une transaction était conclue sans l'intermédiaire de ce dernier pendant la durée du mandat, concernant un bien qui aurait été proposé par lui, est nulle pour ne pas être rédigée en caractères très apparents. Toutefois, bien qu'il s'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et la clause est parfaitement lisible. Ils font ensuite valoir que le mandat serait irrégulier pour être incomplet. En effet le délai de réitération de l'acte sous seing privé en la forme authentique est de "3", sans aucune mention de l'unité de temps applicable. Toutefois ce point est sans effet sur la régularité du mandat. Ils invoquent enfin l'absence de justification de la notification de l'acte du 19 septembre 2011 par courrier recommandé avec avis de réception. Toutefois, dans leur courrier du 28 septembre 2011, ils confirment avoir reçu le compromis de sorte que cet argument est sans portée. Il en résulte que les acquéreurs ont contracté avec un vendeur qui leur avait été présenté par celui qu'ils avaient mandaté pour rechercher un vendeur en méconnaissance de leurs engagements contractuels. Il convient en conséquence de les condamner à payer 9 000 euros au mandataire » ; 1. ALORS QUE lorsqu'un mandat qui relève de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 est assorti d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat et si elle est mentionnée en caractères très apparents ; que pour retenir la validité de la clause du mandat d'acheter du 17 septembre 2011 obligeant les acquéreurs du bien immobilier en cause à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération si une transaction était conclue sans l'intermédiaire de ce dernier pendant la durée du mandat, l'arrêt attaqué s'est borné à affirmer que, bien qu'il s'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et la clause est parfaitement lisible ; qu'en statuant par ces motifs impropres à faire ressortir que cette clause aurait été mentionnée de manière qu'elle soit mise en évidence pour les mandants et attire spécialement leur attention, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, en leur rédaction applicable au litige, ensemble l'article 7 de la même loi ; 2. ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; que, dans leurs conclusions récapitulatives signifiées le 2 mai 2016 (p. 5, al. 3 et 4 et deux derniers alinéas et p. 6), M. X... et Mme Y... soutenaient que la nullité du mandat d'acheter du 17 septembre 2011 devait être prononcée, dès lors que ce mandat avait été conclu et que le bien immobilier en cause leur avait été proposé par un agent de la société Arcadim version exerçant à [...] , cependant que le titulaire de la carte professionnelle, la société Arcadim version située à Lille, ne justifiait pas qu'il disposait de l'attestation visée par le préfet compétent, telle qu'elle est exigée par les articles 4 de la loi du 2 janvier 1970 et 9 du décret du 20 juillet 1972 ; qu'en délaissant ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS QUE la reconnaissance par l'acquéreur de la réception d'une promesse de vente ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui impose un mode de notification de l'acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la date de réception et de remise ; qu'en affirmant néanmoins que dès lors que M. X... et Mme Y... confirmaient dans leur courrier du 28 septembre 2011 avoir reçu le compromis de vente du 19 septembre 2011, il importait peu qu'il ne soit pas justifié de la notification de cet acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, pour en déduire qu'ils avaient manqué à leurs engagements contractuels envers la société Arcadim version, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.