Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 novembre 2016, 15-14.017, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-24
Numéro d'affaire : 15-14017
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, 2015-01-08
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 8 janvier 2015), que, par acte sous seing privé du 31 mars 2004, la société civile immobilière Cormontaigne (la SCI) a promis de vendre un appartement à M. X... sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 30 juin 2004, la date de signature de l'acte authentique étant fixée au 15 juillet 2004 ; que, reprochant à la SCI d'avoir vendu ce bien à un tiers le 17 juin 2004, en méconnaissance de la clause lui interdisant de le faire jusqu'à la date de l'acte authentique, M. X... l'a assignée le 28 mars 2007 en indemnisation de ses préjudices ; Attendu que, pour rejeter les demandes de M. X..., l'arrêt retient que celui-ci ne justifiait pas avoir exécuté les obligations qu'il avait lui-même contractées de déposer une demande de prêt dans les dix jours à compter de la conclusion du « compromis », soit au plus tard le 10 avril, et d'en justifier auprès du vendeur dans les 48 heures du dépôt, ce dont il se déduit que la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pas été réalisée de son fait et que le vendeur était en droit de se croire libéré de toute obligation par cette non-réalisation ; Qu'en statuant ainsi, alors que seule la partie au profit de laquelle une condition suspensive est édictée peut se prévaloir de sa défaillance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il juge les appels principal et incident recevables en la forme, l'arrêt rendu le 8 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ; Condamne la SCI Cormontaigne aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Cormontaigne et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Julien X... de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SCI Cormontaigne ; AUX MOTIFS QUE l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2002-306 du 4 mars 2002 applicable à la cause, dispose que tout acte entre vifs, translatif ou déclaratifs de propriété immobilière et tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière ne peuvent faire l'objet d'une inscription que s'ils ont été dressés par-devant notaire et que l'acte souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d'un acte authentique, ou, en cas de refus de l'une des parties d'une demande en justice, et cela dans les six mois qui suivent la passation de l'acte ; qu'en l'espèce il ressort des pièces produites ce que la SCI Cormontaigne et M. Julien X... ont souscrit le 31 mars 2004 un compromis de vente portant sur un appartement situé ... à Metz pour le prix de 341 000 euro, soit 315 000 euro représentant le prix de la vente, outre les provisions pour frais d'acte et frais d'emprunt ; qu'il était stipulé dans l'acte que M. X... se proposait de financer son acquisition par ses deniers personnels à concurrence de 100 000 euro et par l'obtention d'un ou plusieurs prêts bancaires à hauteur de la somme de 241 000 euro auprès du Crédit Agricole ou de la banque ING ; que la durée de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt était fixée au 30 juin 2004, avec cette indication toutefois, au paragraphe « obligations de l'acquéreur », que celui-ci s'engageait à déposer dans le délai de 10 jours une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques du prêt définies au paragraphe D et couvrant le montant global de la somme financée par emprunt et à en justifier au vendeur et/ ou mandataire dans les 48 heures du dépôt ; que le sort de cette condition suspensive était réglé au paragraphe J, celui-ci envisageant deux hypothèses :- si la condition suspensive n'est pas réalisée dans les délais prévus au paragraphe G (30 juin 2004) sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe K, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d'autre et dans ce cas tout versement effectué par l'acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué,- en revanche si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement ou de résistance de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion du contrat de prêt le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive réalisée en application de l'article 1178 du Code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre ; qu'il était énoncé que si l'acquéreur décidait de renoncer à cette condition suspensive il devait le notifier au vendeur et/ ou mandataire avant l'expiration du délai convenu pour la réalisation de cette clause et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres contre récépissé ; que la réitération de la vente la vente en la forme authentique était prévue au 15 juillet 2004, date qui était également celle de l'entrée en jouissance du bien vendu ; qu'au titre des obligations contractées par le vendeur il était expressément mentionné que celui-ci s'interdisait, jusqu'à la signature de l'acte authentique, d'aliéner à une autre personne que l'acquéreur les biens vendus quels que soient les avantages qu'il pourrait en tirer, l'acquéreur se réservant le droit de demander en justice l'annulation de tous actes faits en violation des présentes, nonobstant tous dommages-intérêts ; qu'enfin il était institué une clause pénale selon laquelle il était convenu que, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourrait y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages-intérêts ; qu'il n'est pas dénié d'une part de que la SCI Cormontaigne a revendu cet immeuble à un tiers le 17 juin 2004, soit à la fois avant l'expiration du délai de réitération en la forme authentique du compromis la liant à M. X... et avant l'expiration de durée de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et d'autre part que M. X... a fait donner assignation à la SCI Cormontaigne le 28 mars 2007 aux fins de condamnation de celle-ci à l'indemniser de son préjudice et non pas en réitération forcée du compromis initial ; que la cour ne partage pas l'analyse des premiers juges en ce que ceux-ci ont considéré que la passation d'un acte notarié le 17 juin 2004 au profit d'un tiers empêchait M. X... d'assigner dans le délai de six mois du compromis, délai qui expirait le 30 septembre 2004, aux fins d'obtenir judiciairement la réitération de la vente ; que M. X... n'était nullement obligé de subir cette inexécution des dispositions du compromis et pouvait au contraire tout à fait dans le délai qui lui était imparti par le texte précité agir en réitération par voie judiciaire et en outre demander sur la base de ce compromis du 31 mars 2004 la nullité de la seconde vente réalisée par la SCI Cormontaigne en violation des droits qu'il tenait de ce contrat ; qu'il s'en déduit que le compromis est caduc et que, selon la jurisprudence adoptée par la cour de cassation postérieurement à la réforme du 4 mars 2002 substituant la sanction de caducité à la sanction originelle de nullité, seule survit toutefois la clause pénale précisément convenue dans cette hypothèse de refus de régularisation de la vente par acte notarié ; que M. X... n'est dans ces conditions pas fondé à invoquer la clause par laquelle le vendeur s'interdisait de vendre l'appartement litigieux à une autre personne que lui-même jusqu'à la signature de l'acte authentique, alors surtout qu'il ne justifie pas quant à lui, (ne prétend pas l'avoir fait et ne verse aucune pièce en ce sens) avoir exécuté les obligations qu'il avait lui-même contractées de déposer une ou plusieurs demandes de prêts auprès du Crédit Agricole ou de la banque ING dans le délai de 10 jours à compter de la conclusion du compromis, soit au plus tard le 10 avril, et d'en justifier auprès du vendeur et/ ou du mandataire dans les 48 heures du dépôt de sa ou ses demandes de prêt, ce dont il se déduit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a pas été réalisée de son fait et que le vendeur était en droit de se croire libéré par la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, et alors en outre qu'il faut observer que les délais qui lui étaient impartis s'achevaient bien antérieurement à la date de la vente consentie ensuite par le SCI Cormontaigne au profit d'un autre acquéreur ; qu'il ne peut non plus et pour les mêmes motifs se prévaloir de l'application de la clause pénale susvisée ; que, si le dispositif des dernières conclusions de M. X... ne comprend pas de référence expresse, faite à titre subsidiaire, aux dispositions de l'article 1382 du code civil, il ressort du corps de ses écritures qu'il invoque la jurisprudence permettant, en cas de caducité du compromis, d'invoquer la responsabilité civile délictuelle de la partie adverse et ceci d'autant plus selon lui, en raison de la faute lourde ou dolosive commis à son détriment par la SCI Cormontaigne ; que cependant M. X... ne rapporte pas, au moyen des pièces qu'il produit, savoir le courrier électronique adressé par Me Yvon Y... à M. de Aymeric Z... gérant de la SCI Cormontaigne et des courriers établis courant 2006 par son conseil, la preuve lui incombant de la commission par l'intimée d'une faute en relation directe avec le préjudice qu'il allègue, et alors au demeurant que la cour a relevé au paragraphe précédent qu'il s'est lui-même affranchi de l'exécution de ses propres obligations contractuelles ; qu'il y a lieu par suite d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de débouter M. X... de ses demandes ; 1/ ALORS QUE s'il est possible pour l'acquéreur sous seing privé d'un bien immobilier d'exercer une demande en justice dans les six mois de la passation de l'acte en cas de refus du vendeur de réitérer la vente en la forme authentique, cette action ne peut plus être exercée lorsque, avant l'expiration du délai stipulé au compromis pour la signature de l'acte authentique, un tiers a déjà fait procéder à une inscription au livre foncier du transfert de propriété du même immeuble à son profit ; qu'en l'espèce, il ressortait des constatations de la cour d'appel que le compromis de vente portant sur l'immeuble sis ... à Metz, conclu le 31 mars 2004 entre M. X... et la SCI Cormontaigne, fixait la date de signature de l'acte authentique au 15 juillet 2004 ; qu'il ressortait encore de ses constatations que la SCI Cormontaigne avait vendu le même immeuble à un tiers par acte authentique daté du 17 juin 2004, avant même la date prévue pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt stipulée dans le compromis au seul profit de M. X..., à savoir le 30 juin 2004 ; qu'en se bornant à affirmer que M. X... pouvait, dans le délai de six mois, agir en réitération par voie judiciaire, sans vérifier, bien que l'acte authentique du 17 juin 2004 fût produit à hauteur d'appel (prod. 5), si l'inscription au livre foncier du transfert de la propriété des biens vendu n'avait pas déjà eu lieu, rendant ainsi vaine toute action en justice aux fins de réitération de la vente en la forme authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ; 2/ ALORS QUE les actes soumis à publicité par application de l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes soumis à la même obligation de publicité et publiés ; qu'en l'espèce la cour d'appel a encore jugé que M. X... pouvait demander sur la base du compromis qu'il avait signé le 31 mars 2004 avec la SCI Cormontaigne la nullité de la seconde vente réalisée par cette même SCI au profit d'un tiers, par acte authentique daté du 17 juin 2004, en violation des droits qu'il tenait de ce contrat ; qu'en statuant ainsi sans vérifier si le second acquéreur n'avait pas déjà fait procéder à l'inscription au livre foncier du transfert de propriété de l'immeuble litigieux à son profit, empêchant toute action en nullité de cette seconde vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 38 de la loi du 1er juin 1924 ; 3/ ALORS QUE les actions tant réelles que personnelles sont prescrites par trente ans ; qu'en jugeant néanmoins que M. X... n'était nullement obligé de subir l'inexécution des dispositions du compromis de vente du 31 mars 2004, puisqu'il pouvait demander la nullité de la seconde vente réalisée par la SCI Cormontaigne en violation des droits qu'il tenait de ce contrat dans le délai qui lui était imparti par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, ensemble l'article 2262 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, par refus d'application ; 4/ ALORS QUE lorsqu'une condition suspensive a été stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie, seule celle-ci peut se prévaloir de la caducité de la promesse à la date prévue pour la réalisation de ladite condition ; que la condition suspensive d'obtention du prêt, insérée dans le compromis de vente du 30 mars 2004, était « stipulée au seul profit de l'acquéreur » (p. 4, in limine du compromis) ; qu'en jugeant cependant que le vendeur était en droit de se croire libéré par la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt, quand seul l'acquéreur le pouvait, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil ; 5/ ALORS QUE c'est à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en retenant que M. X... ne justifiait pas avoir exécuté les obligations qu'il avait lui-même contractées pour en déduire que le vendeur était en droit de se croire libéré, quand c'est ce dernier qui invoquait l'extinction, par caducité du compromis de vente, de son obligation contractuelle de ne pas aliéner jusqu'à la signature de l'acte authentique à un tiers, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du code civil ; 6/ ALORS QUE le compromis de vente du 30 mars 2004 prévoyait que chacune des parties retrouverait sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d'autre uniquement en cas de non-réalisation dans le délai imparti de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, soit le 30 juin 2004 ; qu'en revanche l'obligation pour l'acquéreur de déposer dans le délai de dix jours à compter de la promesse une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques prévues par le compromis ainsi que l'obligation d'en justifier au vendeur ou au mandataire dans les 48 heures du dépôt n'étaient assorties d'aucune sanction particulière en l'absence de défaillance de la condition dans le délai imparti ; qu'en retenant néanmoins que le vendeur était en droit de se croire libéré du simple fait pour l'acquéreur de n'avoir prétendument pas exécuté l'obligation susvisée, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente précité, en violation de l'article 1134 du code civil ; 7/ ALORS QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en se bornant à déduire la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt du prétendu manquement de la part de l'acquéreur à son obligation de déposer dans le délai de dix jours à compter de la promesse une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques prévues par le compromis ainsi qu'à son obligation d'en justifier au vendeur ou au mandataire dans les 48 heures du dépôt, sans par ailleurs constater que le prêt n'avait pas été obtenu dans le délai imparti, soit le 30 juin 2004, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, en violation de l'article 1176 du code civil ; 8/ (Subsidiaire) ALORS QUE la cour d'appel a relevé que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt devait se déduire du prétendu manquement de l'acquéreur à ses obligations de déposer dans le délai de dix jours à compter de la promesse une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques prévues par le compromis ainsi qu'à son obligation d'en justifier au vendeur ou au mandataire dans les 48 heures du dépôt, tout en relevant par ailleurs que le 17 juin 2004, soit treize jours avant la date stipulée au compromis pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt (le 30 juin 2004), le vendeur avait revendu l'immeuble à un tiers ; qu'il s'évinçait ainsi des constatations de la cour d'appel que par son comportement le vendeur avait lui-même pu contribuer à empêcher la réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti ; qu'en s'abstenant néanmoins de vérifier si le comportement du vendeur n'avait pu avoir une incidence sur la non-réalisation de la condition suspensive litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176 et 1178 du code civil ; 9/ (Subsidiaire) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en se bornant à affirmer, en se fondant sur le seul courrier électronique adressé par Me Yvon Y... à M. Aymeric Z... gérant de la SCI Cormontaigne et les courriers établis courant 2006 par son conseil, que la preuve incombant à M. X... de la commission par la SCI Cormontaigne d'une faute en relation directe avec le préjudice allégué n'était pas rapportée, sans se prononcer sur les autres pièces que produisait l'exposant, notamment les pièces numérotées 9 et 12 à hauteur d'appel, et qui, à l'appui du raisonnement développé par ce dernier dans ses écritures, permettaient de prendre la mesure de l'étendue du préjudice subi par celui-ci en relation avec la faute commise par la SCI Cormontaigne, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 10/ ALORS QUE tout jugement doit être motivé et que le recours à des motifs généraux équivaut à un défaut de motifs ; qu'il ne peut être suppléé à l'insuffisance de motifs par le seul visa des documents de la cause n'ayant fait l'objet d'aucune analyse ; qu'en se bornant, à considérer que M. X..., au moyen des pièces produites, savoir le courrier électronique adressé par Me Yvon Y... à M. Aymeric Z... gérant de la SCI Cormontaigne et les courriers établis courant 2006 par son conseil, ne rapportait pas la preuve lui incombant de la commission par la SCI Cormontaigne d'une faute en relation directe avec le préjudice qu'il alléguait, sans autre forme d'analyse, la cour d'appel, qui a statué par des motifs généraux, a entaché sa décision d'un vice de motivation et violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 11/ (Subsidiaire) ALORS QUE la faute de la victime ne la prive de son droit à indemnisation que si elle constitue la cause exclusive du préjudice qu'elle a subi ; qu'en se bornant à affirmer que M. X... ne pouvait prétendre obtenir réparation de ses préjudices pour s'être lui-même affranchi de l'exécution de ses propres obligations contractuelles, sans par ailleurs vérifier si un tel comportement constituait la cause exclusive des préjudices qu'il avait subis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 12/ (Subsidiaire) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; que la cour d'appel, après avoir retenu la caducité du compromis de vente daté du 30 mars 2004 et, par suite, écarté la possibilité pour l'acquéreur de se prévaloir des clauses de celui-ci, ne pouvait, sans se contredire, opposer le prétendu manquement de l'acquéreur aux obligations issues dudit compromis ; qu'en relevant néanmoins, pour exclure son droit à réparation, que M. X... se serait lui-même affranchi de l'exécution de ses propres obligations contractuelles, quand elle relevait par ailleurs que celui-ci était caduc, la cour d'appel s'est contredite et a méconnu le principe susvisé, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.