Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 mai 2018, 17-15.310, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-05-03
Numéro d'affaire : 17-15310
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2016-11-22
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique du 20 février 2008 reçu par la SCP Badet-Blériot, X..., C... X... (le notaire), M. Y... (l'acquéreur) a acquis un lot de copropriété dans une résidence provenant de la transformation d'un hôtel en immeuble d'habitation, en vue d'une opération de défiscalisation ; que le notaire a établi l'acte de vente sans s'informer auprès du syndic sur la situation des charges de copropriété au regard des travaux à réaliser dans les parties communes et, le jour de la vente, a adressé à la société D... et promotions (la société), une somme versée par l'acquéreur et représentant 95 % du prix de travaux d'entretien à réaliser dans les parties privatives ; que, le lendemain, l'acquéreur a conclu avec la société un marché de gré à gré portant sur ces travaux ; que la société a abandonné le chantier au cours de l'année 2009, sans les achever, puis a été placée en liquidation judiciaire le 4 mars 2010 ; qu'un jugement du 10 février 2014 a condamné l'acquéreur au paiement d'une somme au titre des charges de copropriété ; que celui-ci a assigné le notaire en responsabilité pour manquement à son obligation de sécurité juridique et de mise en garde, et en indemnisation ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu que ce grief n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur la seconde branche du même moyen : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que, pour évaluer le montant des dommages-intérêts au titre des travaux d'entretien dans les parties privatives, l'arrêt retient que le manquement du notaire à son devoir de conseil a fait perdre à l'acquéreur la chance de pouvoir consacrer à ces travaux le financement qu'il avait obtenu ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que, pour évaluer le montant des dommages-intérêts au titre du défaut d'information du notaire auprès du syndic relativement aux travaux à réaliser dans les parties communes, l'arrêt retient que le préjudice subi par l'acquéreur ne peut être constitué par la somme due au syndicat des copropriétaires, dès lors que ces travaux apparaissaient indispensables à l'habitabilité de l'immeuble, mais consiste dans le fait que celui-ci n'a pu intégrer leur montant dans le calcul de la rentabilité de l'opération, de sorte qu'il a perdu une chance de renoncer à son investissement en l'absence d'éléments lui laissant à penser que les parties communes devaient subir d'importantes rénovations ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen tiré de l'existence d'un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP notariale Badet-Blériot, X..., C... X... à payer à M. Y... une indemnité de 14 663,25 euros au titre du versement de 95 % du prix des travaux d'entretien dans les parties privatives et une indemnité de 10 000 euros au titre de l'absence de demande au syndic de copropriété d'un état décrivant les provisions exigibles en raison des travaux votés en assemblée générale, l'arrêt rendu le 22 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Badet-Blériot, X..., C... X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCP notariale Badet Blériot X... C... X... avait commis un manquement à son devoir de conseil, qui aurait fait perdre à M. Y... une chance de n'avoir pas à régler des travaux non exécutés par la société Mona Lisa Études et Promotion et de l'avoir condamnée à payer à M. Y... la somme de 14 663,25 € à titre de dommages et intérêts au titre du versement de la somme de 95% des travaux d'entretien en partie privative ; AUX MOTIFS QU'il résulte du dossier que le jour même de la signature de l'acte, le 20/02/2008, le notaire a adressé à la société Mona Lisa Études ET PROMOTION une somme de 39.800 euros représentant 95% du prix des travaux et ce, avant même la signature du marché, qui aura lieu le lendemain ; que certes M. Y... était informé de la nécessité d'effectuer des travaux, car il a emprunté une somme correspondant non seulement au prix d'acquisition et aux frais d'agence, mais aussi les travaux à réaliser, soit 100.000 euros, qu'il a signé une procuration notariée dans laquelle il autorisait le notaire à verser immédiatement 95% du montant des travaux privatifs et qu'aucun élément du dossier ne permettait de dire que le notaire avait connaissance d'une situation obérée du groupe MONA LISA ; que, toutefois si le notaire avait établi une note d'information d'une dizaine de pages, très circonstanciée dans le rappel de la réglementation applicable en matière d'assurance construction et de la fiscalité des travaux, en réalité, elle ne donne aucun élément précis sur l'opération elle-même de vente à la découpe de l'hôtel Beau Rivage à Evian, se bornant à récapituler les règles générales en vigueur ; notamment, il est affirmé qu'il s'agit d'une vente en l'état ne relevant pas du régime de la vente en l'état futur de rénovation, malgré les travaux de transformation d'un hôtel en immeuble d'habitation à usage de résidence de tourisme, (au motif que le vendeur n'est pas le réalisateur ni le commanditaire des travaux) sans que soient examinées les différences de garanties entre les deux régimes, de vente en l'état et de vente en l'état futur ; cette note ne peut donc à elle seule suffire pour démontrer que le notaire a rempli son devoir de conseil à l'égard de M. Y..., le simple rappel des textes, de par son caractère général et abstrait, ne pouvant véritablement informer un acquéreur sur les conditions de vente à la découpe de l'hôtel Beau Rivage, la note, de par ses généralités, pouvant concerner toutes sortes de ventes ; que le fait qu'une procuration ait été signée par M. Y... devant un autre notaire que Me X... est sans incidence, dès lors que cet acte a été rédigé initialement par Me X... lui-même, le fait qu'un second officier ministériel intervienne étant inopérant pour exonérer le rédacteur de l'acte de toute responsabilité ; que si aucun texte n'interdit à un maître d'ouvrage de régler par avance la totalité du montant des travaux hormis la retenue de garantie de 5%, l'usage en matière de construction est de ne régler qu'au vu d'une facture d'acompte puis de situations, la facture d'acompte avant début des travaux étant en général pour des travaux d'entretien de 30%, destinée à financer les fournitures et la mise en place du chantier, les situations étant émises quant à elles chaque mois au fur et à mesure de l'avancement des travaux, en fonction de ceux effectivement réalisés ; qu'en rédigeant une procuration permettant à l'entreprise générale de percevoir la quasi-totalité des travaux, contrairement aux usage, le notaire a manqué à son devoir de conseil ; que M. Y... a donc subi un préjudice résultant de la perte de chance de voir le financement qu'il avait obtenu consacré aux travaux ; que la somme réglée au titre de 95% du marché est de 39 800 euros au titre du marché de travaux d'entretien de 41 895 euros alors que selon l'expertise About, ces travaux n'ont été réalisés qu'à hauteur de 10% ; que la cour considère qu'un appel de fonds de 30% aurait été normal soit 12 568,50 euros ; que le préjudice total dû au manquement du notaire est ainsi de 29 326,50 euros ; que la perte de chance de voir aboutir ces travaux à leur terme doit être fixée à 50% ; qu'en conséquence, le préjudice imputable au notaire sera fixé à la somme de 14 663,25 euros, somme à laquelle l'étude notariale sera condamnée ; 1°) ALORS QUE le devoir de conseil du notaire s'inscrit dans les limites de la mission qui lui est confiée pour la réalisation de l'opération à laquelle il prête son concours ; qu'en jugeant que la SCP B... avait manqué à son devoir de conseil envers M. Y..., acquéreur d'un bien « en l'état », sur les conditions inhabituelles de versement du prix des travaux qu'il devait faire effectuer dans ses parties privatives, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si un tel conseil n'excédait pas les limites de la mission de l'officier ministériel dès lors que le contrat d'entreprise avait été conclu directement entre l'acquéreur et l'entrepreneur, en dehors de l'intervention de l'officier public, peu important que ce dernier ait été chargé d'assurer le versement du prix convenu à l'entrepreneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en condamnant la SCP à verser à M. Y... la somme 14 663,25 € au titre de la perte d'une chance de voir les sommes qu'il avait versées consacrées aux travaux, sans recueillir les observations des parties sur ce moyen - tiré de l'existence d'une chance perdue - relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCP B... à verser à M. Y... la somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour s'être abstenu de demander au syndic de copropriété d'un état décrivant les provisions exigibles en raison des travaux votés en assemblée générale ; AUX MOTIFS QUE le préjudice subi par M. Y... ne saurait être constitué par la somme due au syndicat des copropriétaires puisque les travaux en parties communes apparaissent indispensables à l'habitabilité de l'immeuble ; qu'il consiste dans le fait que M. Y... n'a pas pu intégrer ce montant dans le calcul de la rentabilité de l'opération lui faisant perdre une chance d'avoir pu renoncer à son investissement, en l'absence d'éléments lui laissant à penser que les parties communes devaient subir d'importants travaux ; que du reste, la notice d'information remise par le notaire à M. Y... le 30/11.2007 indique qu' « il est précisé que l'état actuel des biens ne semble pas nécessiter de travaux pouvant être qualifiés de reconstruction », alors que les travaux engagés consistent notamment dans des démolition (244 980 euros HT), remplacement de la majeure partie des menuiseries extérieures (342 092 euros HT), de la reprise en sous-oeuvre du bâtiment en sous-sol avec création d'ouvertures en linteaux IPN et création d'une gaine d'ascenseur, la reprise partielle de la charpente, la pose d'une étanchéité de toiture, de tuiles, de zinguerie (250 972 euros HT), le ravalement de la façade (91 552 euros HT) ; qu'il n'a pu intégrer le montant de ces travaux dans son plan de financement, l'exposant ainsi à des difficultés de trésorerie et des frais de justice, suite à l'action engagée par le syndicat des copropriétaires ; que la cour trouve dans le dossier les éléments suffisants pour fixer à 10 000 euros le montant du préjudice résultant pour M. Y... de n'avoir pas connu au moment de la signature de l'acte de vente le montant des travaux votés en assemblée générale ; ALORS QUE les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d'office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en condamnant la SCP B... à indemniser M. Y... d'une perte de chance de renoncer à son investissement, en l'absence d'information lui laissant à pense que les parties communes allaient subir d'importants travaux (arrêt page 7, al. 1er), sans recueillir les observations des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.