Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 mai 2012, 11-12.249, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-05-02
Numéro d'affaire : 11-12249
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2010-11-23
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté des termes rendait nécessaire, que la jouissance privative du balcon et de la terrasse de 52,33 m² était mentionnée à l'état descriptif de division et constaté que celle d'une terrasse était expressément prévue par le règlement de copropriété qui ignorait la notion de toiture-terrasse, la cour d'appel en a déduit à bon droit, sans dénaturation ni être tenue de rechercher la nature des installations construites ni de répondre à de simples allégations sur l'aménagement des balcons, qu'il ne s'agissait pas d'une action réelle mais d'une action personnelle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Parc des Raisses II aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Parc des Raisses II à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Parc des Raisses II ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mai deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux conseils pour le syndicat des copropriétaires Le Parc des Raisses II PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de restitution de parties communes et de remise en état formulées par le syndicat de copropriété au titre de son action réelle contre les consorts X... et d'AVOIR condamné le syndicat de copropriété au paiement de diverses somme au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Attendu que la jouissance privative de la terrasse de 52, 33 m2 est mentionnée à l'état descriptif de division du 14 décembre 1990 ; qu'elle est mentionnée dans l'acte d'acquisition de 1990 ; Que la jouissance privative d'une terrasse est expressément prévue par le règlement de copropriété qui ignore la notion de toiture terrasse ; Qu'il ne s'agit donc pas d'une action réelle en revendication mais d'une action personnelle fondée sur les aménagements par le copropriétaire de son lot privatif ; » Attendu que, tout aussi exactement, le premier juge a relevé que la réception n'avait pu être établie qu'au vu des travaux décrits dans les plans d'exécution des 28 janvier 1990 et janvier 1991, qui ont abouti à l'obtention du permis de construire modificatif, que ces plans décrivent notamment les travaux reprochés, que lesdits travaux étaient achevés en 1992 au moment de la réception, puisqu'ils n'ont pas été l'objet de réserves, et que, en conséquence l'action intentée fin 1993, plus de dix ans après l'achèvement des travaux, est prescrite ; Que, au demeurant, l'acte d'acquisition comporte en annexe un plan reprenant les mentions des plans d'exécution ; Que les copropriétaires tirent leurs droits de leur titre de propriété et que le règlement de copropriété n'a pour objet que de déterminer la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l'administration des parties communes ; Que le jugement ne peut qu'être confirmé ; Attendu que, d'ailleurs, en demandant une remise en état conforme au permis de construire d'origine et à des documents notariés, et non pas dans l'état d'origine, le syndicat admet implicitement que le lot n'a jamais été dans l'état revendiqué et que les travaux n'ont pas été modificatifs mais sont antérieurs à la réception, elle-même ancienne de plus de dix ans à la date de l'assignation ; Attendu que, pour ces motifs et ceux non contraires qu'il a retenus, notamment quant aux aménagements du balcon, partie expressément privative, le jugement sera confirmé » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Si la demande en restitution d'une partie commune indûment appropriée par un copropriétaire est une action réelle soumise à la prescription trentenaire de droit commun, la demande de rétablissement des parties communes dans leur état initial est une action personnelle se prescrivant, aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, par 10 ans. En l'espèce, le règlement de la copropriété du Parc des Ratisses qui définit et énumère la composition des parties communes et privatives, précise que « sont parties privatives, les balustrades des loggias, balcons et terrasses privatives mais non les dalles, ni les parties en béton ou faisant partie du gros oeuvre ». En outre, ce règlement ne mentionne pas les terrasses au titre des parties communes mais prévoit que d'une manière générale est partie commune « tout ce qui n'est pas affecté à l'usage particulier et exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe d'entre eux ». Il peut donc en être déduit a contrario que les terrasses affectées à un usage privatif sont parties privatives. Il convient donc de distinguer suivant les ouvrages en cause. Sur les aménagements du balcon et de la terrasse: Dès lors que les époux X... bénéficiaient dans leur titre de propriété d'un balcon et de la jouissance privative d'une terrasse de 52, 33 m2, ces éléments, hormis leur dalle, sont au vu du règlement de copropriété des parties privatives qu'elle pourrait aménager selon son gré. Les demandes relatives à des prétendus travaux irréguliers sur ces parties privatives devront donc être rejetées. Sur le percement d'un mur de refend : s'il n'est pas contesté que les murs de refend sont des parties communes, leur percement pour transformer une fenêtre en porte fenêtre ne constitue pas une appropriation de partie commune mais seulement une transformation irrégulière dont la demande de rétablissement est soumise à la prescription décennale de l'article 42 susvisé. A cet égard, il ressort des pièces versées au dossier que cette transformation est intervenue plus de 10 ans après l'assignation introductive d'instance. En effet, la réception des parties communes le 24 juillet 1991 entre le constructeur, la SCI et en présence du syndicat représenté par la société Trangest. Cette réception n'a pu être établie qu'au vu des travaux tels que décrits dans les plans d'exécution du 29 avril 1989 produits à l'appui de la demande ayant aboutie le 8 mars 1994 à l'obtention d'un permis de construire modificatif. Or les travaux mis en cause par le syndicat des copropriétaires figuraient déjà dans ces plans d'exécution et étaient donc achevés lors de la réception en 1992 puisqu'ils n'ont donné lieu à aucune réserve. L'action intentée le 31 décembre 2003 par le syndicat encourt donc la prescription décennale de l'article 42 susvisé. Surabondamment, le syndicat des copropriétaires, qui se trouve en tout état de cause aux droits de la SCI, est réputé avoir accepté les ouvrages litigieux qui existaient alors et qui étaient manifestement apparents. Il ne peut donc plus en demander la suppression ». 1. ALORS QUE l'action tendant à faire cesser l'appropriation d'une partie commune par un copropriétaire bénéficiant d'un simple droit de jouissance exclusif, et qui a cependant édifié des ouvrages de manière définitive et inamovible, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a rejeté l'action de l'exposant comme prescrite, motif pris de son caractère personnel (jugement, p. 4 et 5 ; arrêt attaqué, p. 3), sans même rechercher, comme il lui était pourtant expressément demandé (conclusions récapitulatives de l'exposant, p. 9 et s.), si les installations litigieuses n'étaient pas durables et permanentes en ce qu'elles affectaient la structure du bâtiment de sorte que l'appropriation de parties communes était caractérisée, l'action de l'exposant étant dès lors réelle ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965. 2. ALORS QUE le droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas assimilable au droit de propriété et que son attribution n'a pas pour effet de transformer celleci en partie privative ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour rejeter la demande de l'exposant, a cependant considéré, par motifs propres et adoptés, que « la jouissance privative de la terrasse de 52, 33 m2 est mentionnée dans l'état descriptif de division du 14 décembre 1990 » ainsi que « dans l'acte d'acquisition de 1990 » (arrêt attaqué, p. 3), rappelant que les copropriétaires « tir aient leurs droits de leur titre de propriété », (arrêt attaqué, p. 4), mais encore que « les époux X... bénéficiaient dans leur titre de propriété d'un balcon et de la jouissance privative d'une terrasse de 52, 33 m2, ces éléments hormis leur dalle, étant au vu du règlement de copropriété des parties privatives qu'elle pouvait aménager selon son gré » (jugement, p. 4) ; qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1er et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 544 du code civil. 3. ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; que commettent une telle dénaturation les juges qui déclarent privative une partie de l'immeuble pourtant commune selon les dispositions claires et précises d'un règlement de copropriété ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété mentionnait précisément (production, p. 19 et 20), au titre des « parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments» que « les fondations, les piliers, les murs de refend, les murs et les ornements extérieurs des façades, les dalles des balcons et terrasses privatifs, les gros oeuvres des planchers (dalles pleines en béton), les escaliers, les paliers et les halls d'entrée, les têtes de cheminée, les coffres, gaines et conduits de toute sorte, la toiture, l'étanchéité, et toute isolation, et plus généralement, tout ce qui constitue l'ossature gros-oeuvre extérieur et intérieur du bâtiment... » et, au titre de la « composition des parties privatives », « les balustrades des loggias, balcons et terrasses privatives, mais non leurs dalles ni les parties en béton ou faisant partie du gros oeuvre» ; que la cour d'appel a cependant retenu, par motifs adoptés, que « ce règlement ne mentionn ait pas les terrasses au titre des parties communes mais prévo yait que d'une manière générale est partie commune « tout ce qui n'est pas affecté à l'usage particulier et exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe d'entre eux » » de sorte qu'il pouvait « en être déduit a contrario que les terrasses affectées à un usage privatif sont parties privatives » (jugement, p. 4), violant ainsi l'article 1134 du code civil. 4. ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu « que la jouissance privative d'une terrasse était expressément prévue par le règlement de copropriété » (arrêt attaqué, p. 3), quand une telle jouissance privative ne résultait nullement dudit règlement, violant encore l'article 1134 du code civil. 5. ALORS QUE toitures et terrasses ont de plein droit le caractère de partie commune, sauf clause contraire du règlement de copropriété ; qu'il en va de même pour les toitures-terrasses ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande de l'exposant relative à cette partie commune, a cependant retenu que le règlement de copropriété « ignor ait la notion de toiture terrasse », violant ainsi les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965. 6. ALORS, au demeurant, QUE l'état descriptif de division d'un immeuble collectif en copropriété, dressé pour les seuls besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel ; qu'en l'espèce la cour d'appel, pour considérer que les époux X... avaient pu procéder aux aménagements litigieux « selon leur gré » (jugement, p. 4) et rejeter en conséquence la demande de l'exposant, a cependant retenu que « la propriété du balcon et la jouissance privative de la terrasse sont mentionnés dans l'état descriptif de division du 14 décembre 1990 » (arrêt attaqué, p. 4) ; état descriptif de division, p. 19, production), violant ainsi l'article 1134 du code civil. 7. ALORS QUE la cassation à intervenir de la disposition de l'arrêt ayant débouté l'exposant de sa demande de remise en l'état motif pris du caractère privatif de la terrasse litigieuse entraînera par voie de conséquence l'annulation de la disposition de l'arrêt ayant débouté l'exposant de sa demande de remise en l'état relative au mur de refend, par application de l'article 624 du code de procédure civile. 8. ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, l'exposant faisait expressément valoir et offrait de prouver (conclusions récapitulatives de l'exposant, p. 9 et s., 15 et s.), que les aménagements des balcons et loggias, dont il était résulté un agrandissement correspondant à une pièce supplémentaire, avaient eu aussi pour conséquence une appropriation des parties communes résultant notamment de la construction de la véranda, réalisée sur la dalle en béton armé du balcon, partie commune spéciale de la copropriété, ce qui contribuait aussi à affecter gravement l'aspect de l'immeuble et en particulier sa façade ; que la cour d'appel n'a tenu aucun compte de ce moyen décisif, se bornant à relever, par motifs propres et adoptés que la propriété du balcon, partie privative, procédait du titre de propriété de SODEVIM (jugement, p. 4 ; arrêt attaqué, p. 3 et 4), violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté comme prescrite l'action personnelle du syndicat de copropriété contre les consorts X... et d'AVOIR condamné le syndicat de copropriété au paiement de diverses somme au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « Attendu que la jouissance privative de la terrasse de 52, 33 m2 est mentionnée à l'état descriptif de division du 14 décembre 1990 ; qu'elle est mentionnée dans l'acte d'acquisition de 1990 ; Que la jouissance privative d'une terrasse est expressément prévue par le règlement de copropriété qui ignore la notion de toiture terrasse ; Qu'il ne s'agit donc pas d'une action réelle en revendication mais d'une action personnelle fondée sur les aménagements par le copropriétaire de son lot privatif ; » Attendu que, tout aussi exactement, le premier juge a relevé que la réception n'avait pu être établie qu'au vu des travaux décrits dans les plans d'exécution des 28 janvier 1990 et janvier 1991, qui ont abouti à l'obtention du permis de construire modificatif, que ces plans décrivent notamment les travaux reprochés, que lesdits travaux étaient achevés en 1992 au moment de la réception, puisqu'ils n'ont pas été l'objet de réserves, et que, en conséquence l'action intentée fin 1993, plus de dix ans après l'achèvement des travaux, est prescrite ; Que, au demeurant, l'acte d'acquisition comporte en annexe un plan reprenant les mentions des plans d'exécution ; Que les copropriétaires tirent leurs droits de leur titre de propriété et que le règlement de copropriété n'a pour objet que de déterminer la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l'administration des parties communes ; Que le jugement ne peut qu'être confirmé ; Attendu que, d'ailleurs, en demandant une remise en état conforme au permis de construire d'origine et à des documents notariés, et non pas dans l'état d'origine, le syndicat admet implicitement que le lot n'a jamais été dans l'état revendiqué et que les travaux n'ont pas été modificatifs mais sont antérieurs à la réception, elle-même ancienne de plus de dix ans à la date de l'assignation ; Attendu que, pour ces motifs et ceux non contraires qu'il a retenus, notamment quant aux aménagements du balcon, partie expressément privative, le jugement sera confirmé » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Si la demande en restitution d'une partie commune indûment appropriée par un copropriétaire est une action réelle soumise à la prescription trentenaire de droit commun, la demande de rétablissement des parties communes dans leur état initial est une action personnelle se prescrivant, aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, par 10 ans. En l'espèce, le règlement de la copropriété du Parc des Ratisses qui définit et énumère la composition des parties communes et privatives, précise que « sont parties privatives, les balustrades des loggias, balcons et terrasses privatives mais non les dalles, ni les parties en béton ou faisant partie du gros oeuvre ». En outre, ce règlement ne mentionne pas les terrasses au titre des parties communes mais prévoit que d'une manière générale est partie commune « tout ce qui n'est pas affecté à l'usage particulier et exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe d'entre eux ». Il peut donc en être déduit a contrario que les terrasses affectées à un usage privatif sont parties privatives. Il convient donc de distinguer suivant les ouvrages en cause. Sur les aménagements du balcon et de la terrasse: Dès lors que les époux X... bénéficiaient dans leur titre de propriété d'un balcon et de la jouissance privative d'une terrasse de 52, 33 m2, ces éléments, hormis leur dalle, sont au vu du règlement de copropriété des parties privatives qu'elle pourrait aménager selon son gré. Les demandes relatives à des prétendus travaux irréguliers sur ces parties privatives devront donc être rejetées. Sur le percement d'un mur de refend : s'il n'est pas contesté que les murs de refend sont des parties communes, leur percement pour transformer une fenêtre en porte fenêtre ne constitue pas une appropriation de partie commune mais seulement une transformation irrégulière dont la demande de rétablissement est soumise à la prescription décennale de l'article 42 susvisé. A cet égard, il ressort des pièces versées au dossier que cette transformation est intervenue plus de 10 ans après l'assignation introductive d'instance. En effet, la réception des parties communes le 24 juillet 1991 entre le constructeur, la SCI et en présence du syndicat représenté par la société Trangest. Cette réception n'a pu être établie qu'au vu des travaux tels que décrits dans les plans d'exécution du 29 avril 1989 produits à l'appui de la demande ayant aboutie le 8 mars 1994 à l'obtention d'un permis de construire modificatif. Or les travaux mis en cause par le syndicat des copropriétaires figuraient déjà dans ces plans d'exécution et étaient donc achevés lors de la réception en 1992 puisqu'ils n'ont donné lieu à aucune réserve. L'action intentée le 31 décembre 2003 par le syndicat encourt donc la prescription décennale de l'article 42 susvisé. Surabondamment, le syndicat des copropriétaires, qui se trouve en tout état de cause aux droits de la SCI, est réputé avoir accepté les ouvrages litigieux qui existaient alors et qui étaient manifestement apparents. Il ne peut donc plus en demander la suppression». 1. ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, l'exposant faisait expressément valoir, et offrait de prouver, par la production de factures postérieures et de la déclaration d'achèvement des travaux de 1994 (conclusions récapitulatives de l'exposant, p. 24), que les travaux litigieux n'étaient pas achevés à la date de réception des parties communes et des façades, les 24 et 31 juillet 1991, mais ultérieurement, de sorte que son action, à la supposer personnelle, n'était pas prescrite ; que la cour d'appel n'a apporté aucune réponse à ce moyen, se bornant à reprendre la motivation critiquée des premiers juges selon lesquels la réception « n'a vait pu être établie qu'au vu des travaux tels que décrits dans les plans d'exécution », les travaux figur ant déjà dans ces plans d'exécution étant donc achevés lors de la réception puisqu'ils n'ont donné lieu à aucune réserve » (jugement, p. 4 et 5 ; arrêt attaqué, p. 3), violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile. 2. ALORS QUE les juges doivent examiner, fut-ce sommairement, les pièces régulièrement produites aux débats ; qu'en l'espèce, l'exposant produisait, entre autres pièces décisives, un permis de construire modificatif du 8 mars 1994 qui établissait de manière irréfutable que des travaux s'étaient poursuivis après 1992, date de la réception ; qu'en jugeant prescrite l'action prétendument personnelle de l'exposant au motif inopérant que la réception était intervenue en 1992, sans prêter aucune attention à cette pièce pourtant décisive, la cour d'appel a statué en violation de l'article 455 du Code de procédure civile. 3. ALORS QUE la réception des travaux résulte de l'acte passé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs, et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour dire que l'action de l'exposant était prescrite, s'est bornée à relever, par motifs propres et adoptés, que la réception « n'a vait pu être établie qu'au vu des travaux tels que décrits dans les plans d'exécution », les travaux figur ant déjà dans ces plans d'exécution étant donc achevés lors de la réception en 1992 puisqu'ils n'ont donné lieu à aucune réserve » (jugement, p. 4 ; arrêt attaqué, p. 3) et, par motifs adoptés, que le syndicat « qui se trouv ait en tout état de cause aux droits de la SCI, était réputé avoir accepté les ouvrages litigieux qui existaient alors et qui étaient manifestement apparents» (jugement, p. 5) ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, la cour d'appel a violé l'article 1642-1 du code civil, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 4. ALORS QUE la réception des travaux résulte de l'acte passé entre le maître de l'ouvrage et les constructeurs, et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour dire que l'action de l'exposant était prescrite, s'est bornée à relever de manière inopérante, par motifs propres et adoptés, que la réception « n'a vait pu être établie qu'au vu des travaux tels que décrits dans les plans d'exécution », les travaux figurant déjà dans ces plans d'exécution étant donc achevés lors de la réception en 1992 puisqu'ils n'ont donné lieu à aucune réserve » (jugement, p. 4 ; arrêt attaqué, p. 3) et, par motifs adoptés, que le syndicat « qui se trouv ait en tout état de cause aux droits de la SCI, était réputé avoir accepté les ouvrages litigieux qui existaient alors et qui étaient manifestement apparents» (jugement, p. 5) ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, la cour d'appel a violé l'article 1642-1 du code civil, ensemble l'article de la loi du 10 juillet 1965. 5. ALORS, au demeurant, QUE les juges doivent préciser le point de départ de la prescription qu'ils jugent acquise ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour dire que l'action de l'exposant était prescrite, s'est bornée à relever, tout comme les premiers juges, que la réception « n'a vait pu être établie qu'au vu des travaux tels que décrits dans les plans d'exécution », « les travaux figur ant déjà dans ces plans d'exécution étant donc achevés lors de la réception en 1992 puisqu'ils n'ont donné lieu à aucune réserve » ; qu'en se déterminant par de tels motifs inopérants, sans rechercher comme il lui était demandé (conclusions récapitulatives de l'exposant, p. 18), si la prescription n'avait pas commencé à courir ultérieurement, les travaux étant en réalité achevés deux ans plus tard, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 6. ALORS, en toute hypothèse, QUE le défaut de réponse à conclusion équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, l'exposant faisait précisément valoir que le procès verbal de réception des ouvrages ne pouvait avoir aucun effet à son endroit, la SCI LES PARCS DES RAISSES II et le syndic n'étant titulaires d'aucun pouvoir pour représenter l'exposant (conclusions récapitulatives de l'exposant, p. 21 et s.) ; que la cour d'appel n'a aucunement répondu à ce moyen, tenant pour acquis que l'exposant avait été utilement représenté par la SCI et le syndic lors des opérations de réception ou qu'il venait aux droits de cette dernière, violant ainsi encore l'article 455 du Code de procédure civile.