Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 avril 2013, 12-17.212, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-04-16
Numéro d'affaire : 12-17212
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen, 2012-01-25
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la valeur des terrains litigieux ne devait pas être calculée à partir des droits de fortage qui auraient été perçus dans le cadre d'une concession d'exploitation du sous-sol mais devait être déterminée par comparaison avec la valeur des terrains voisins à laquelle devait être appliqué un coefficient "majorateur" tenant compte de la présence d'un gisement de craie dont elle a évalué le volume potentiellement exploitable, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qui ne s'est pas déterminée par des motifs dubitatifs et qui a pu en déduire, sans commettre de déni de justice, que la vente n'était pas lésionnaire, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Lafarge ciments la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize avril deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur François X... de ses demandes tendant à ce que le prix de vente soit fixé à la somme de 55.175.400 , à ce que la vente litigieuse soit déclarée lésionnaire ; AUX MOTIFS QUE : « le jugement du 21 octobre 2004 qui a déclaré recevable l'action en rescision pour lésion du vendeur, M. X..., a fait référence au prix moyen des droits de fortage et à la valeur moyenne du gisement de craie situé dans le tréfonds des parcelles vendues, pour estimer que les faits articulés par M. X... sont suffisamment vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion ; que cette décision n'a d'autorité que sur le plan de la recevabilité et non sur l'existence de la lésion ; que le droit de fortage correspond à la redevance due par l'exploitant au propriétaire du fonds dans le cadre d'une concession d'exploitation du sous-sol (carrière ou gisement) sans transfert de propriété du terrain ; qu'en l'espèce, le contrat est une vente de terrains, dont la particularité est l'existence d'un gisement de craie en sous-sol, pour lequel la société Lafarge a obtenu une autorisation administrative d'exploitation ; qu'à l'évidence, le montant de la redevance due par l'exploitant est fixé de manière différente du prix de cession de l'immeuble, de même qu'un loyer est fixé de manière différente du prix de vente, même si ce prix est évalué en fonction du montant des loyers à percevoir, notamment s'il s'agit d'un immeuble de rapport, à usage de bureaux ou commercial ; que cependant, depuis le début de la procédure, M. X... affirme que le prix de vente des terrains aurait dû être établi en référence à des prix de fortage ; qu'il s'agit là, comme l'on souligné les experts (page 5 du rapport), d'une « situation paradoxale, il y a eu cession mais le demandeur réclame la somme qu'il aurait obtenu (sic) dans le cade d'une convention de fortage » ; qu'il ne ressort pas de la lecture du jugement du 21 octobre 2004, ni des pièces de la procédure, que la société Lafarge n'aurait pas contesté le calcul du prix de vente selon la méthode qualifiée par les premiers juges « de fortage », la société Lafarge étant entrée seulement dans la discussion concernant l'estimation du gisement, qui valorise les terrains litigieux ; que c'est cette affirmation paradoxale du vendeur qui consiste à se référer uniquement au mode de calcul d'une redevance d'exploitation pour évaluer le prix d'une vente immobilière qui explique que les experts ont abordé successivement plusieurs méthodes d'évaluation ; que c'est donc à tort que les premiers juges leur en font grief et ce d'autant plus, que les experts ont expliqué les raisons pour lesquelles ils ont procédé de la sorte et comment ils ont opéré leurs différents choix ; que dès lors, la cour, contrairement au tribunal, se référera au rapport d'expertise qui présente toutes garanties de compétence et d'impartialité ; qu'en fonction de la limite du périmètre, de l'aménagement du fond de fouille et du volume extrait pouvant être valorisé, les experts ont proposé une valeur moyenne de volume exploitable du gisement 15 418 780 m3, en expliquant qu'ils ne pouvaient pas aller plus avant dans l'affinage de ce chiffre, ce qui aurait nécessité la réalisation de plusieurs forages, compte tenu de l'incertitude concernant la forme de la surface de la craie ; qu'il sera observé au surplus que l'exploitation n'a pas commencé, que la profondeur du gisement n'est pas connue avec exactitude sur toute sa surface, que l'extraction ne peut se faire pour l'entier volume compte tenu des nécessités d'aménagement du fond de fouille, avec fronts intermédiaires et banquettes ; qu'il convient donc de retenir ce chiffre de 15 418 780 m3 ; que cependant, ce volume doit être pris en compte pour l'estimation des terrains litigieux valorisés par le gisement, mais ne peut pas servir de base de calcul à un droit de fortage, c'est-à-dire à une redevance, dont la fixation n'est pas l'objet du litige ; que c'est la raison pour laquelle les experts n'ont pas avancé plus avant dans le raisonnement du calcul du droit de fortage, ce en quoi il y a lieu de les approuver ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que les experts se sont livrés à la comparaison du prix de vente des terrains de M. X... avec le prix des terrains agricoles situés à proximité en utilisant les références SAFER ; qu'ils ont indiqué que selon les professionnels consultés, le coefficient majorateur applicable du fait de l'existence du gisement est compris entre 2 et 3 et exceptionnellement 4 ; que les experts ont ainsi constaté que pour les parcelles voisines de celle de M. X..., en partie comprises dans le périmètre de la carrière de craie à exploiter, qu'en tout cas la société Lafarge a acquises pour l'exploitation de la carrière, le coefficient majorateur était compris entre 1,3 et 2,7 en prenant le montant de 30 000 F/ha (terres labourables), alors que le prix obtenu par M. X...  soit 9 000 000 F pour 43,79 ha  était affecté d'un coefficient majorateur de 6,85, ce qui correspond bien à un cas très particulier pouvant s'expliquer par la surface importante concernée ; que le prix de vente a donc pris en compte la valeur du gisement potentiel situé dans le sous-sol des terrains vendus par l'application de ce coefficient majorateur très élevé ; que M. X..., qui se fonde uniquement sur la méthode d'évaluation se rapportant à la redevance du droit de fortage, inappropriée dans l'hypothèse de la cession du terrain, ne rapporte nullement la preuve de sa prétention à voir évaluer le prix de vente des terrains à la somme de 55 175 400  ; qu'il en ressort que le prix de vente des terrains litigieux a été valorisé et multiplié par 6,85 par rapport au prix de terres agricoles de la région et même valorisé de plus de la moitié par rapport aux terrains voisins acquis par la société Lafarge ; qu'il correspond à la valeur vénale des terrains cédés par M. X... au moment de la vente ; que par conséquent, au vu des conclusions du rapport d'expertise, la preuve n'est pas rapportée par le vendeur qu'il y aurait eu lésion de plus de sept douzièmes dans le prix des terrains ; que le jugement entrepris sera infirmé en toutes ses dispositions et M. X... débouté de toutes ses demandes ;qu'eu égard à l'équité, M. X... devra verser à la société Lafarge la somme de 8.000  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;que M. X... sera condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de l'expertise » ; ALORS 1°) QUE : après avoir constaté que le nombre de 15 418 780 m3 n'était qu'une valeur moyenne que les experts disaient ne pouvoir affiner sans réaliser plusieurs forages compte tenu de l'incertitude concernant la forme de la surface de la craie, et que la profondeur du gisement n'était pas connue avec exactitude sur toute sa surface, l'arrêt attaqué a néanmoins décidé de retenir ce nombre de 15 418 780 m3 comme volume exploitable du gisement ; qu'en refusant ainsi de déterminer la consistance exacte de ce gisement dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a commis un déni de justice et violé l'article 4 du code civil ; ALORS 2°) QUE : l'arrêt attaqué a relevé que pour les parcelles voisines de celles de Monsieur X..., le coefficient majorateur par rapport aux terres agricoles était compris entre 1,3 et 2,7 tandis que Monsieur X... a obtenu un prix affecté d'un coefficient majorateur de 6,85, de sorte que ce prix tenait compte de la valeur du gisement potentiel et correspondait à la valeur vénale des terrains au moment de leur vente ; qu'en statuant par ces motifs inopérants, sans rechercher quelle était la valeur intrinsèque des terres vendues par Monsieur X... et si le prix qu'il en a obtenu était ou non inférieur aux 5/12ème de cette valeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1674 et 1675 du code civil ; ALORS 3°) QUE : l'arrêt attaqué a énoncé que la valeur de 15 418 780 m3 n'était qu'une moyenne de volume exploitable du gisement, que les experts disaient ne pouvoir l'affiner sans réaliser plusieurs forages compte tenu de l'incertitude concernant la forme de la surface de la craie, que la profondeur du gisement n'était pas connue avec exactitude sur toute sa surface, et que le coefficient majorateur du prix de 6,85 obtenu par Monsieur X... pouvait s'expliquer par la surface importante concernée ; qu'en se prononçant par ces motifs dubitatifs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 4°) QUE : Monsieur X... soulignait que les comparaisons effectuées par les experts étaient erronées en ce qu'elles minoraient la valeur des terrains qu'il a vendus au prétexte qu'il s'en serait réservé l'usage, cependant qu'il les a cédés libres de toute occupation, ainsi que le démontrait l'acte de vente (conclusions, p. 12) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 5°) QUE : Monsieur X... contestait les comparaisons des experts parce qu'au moment de la vente, ses terrains étaient classés dans la zone « carrière » du POS rendant leur gisement exploitable (conclusions, p. 15, § 5 et suivants), ce qui n'était le cas d'aucune des terres dont la cession a été retenue comme élément de comparaison par les experts (conclusions, p. 15, avant dernier §, et p. 16, § 3 et 4), y compris des terres ayant appartenu à Monsieur Y... qui n'ont été classées dans la zone de carrière du POS qu'après avoir été vendues (conclusions, p. 15, dernier §, et p. 16, § 1) de sorte que le prix de cette vente ne pouvait servir de comparaison (conclusions, p. 16, § 2), Monsieur X... reprochait également aux experts d'avoir appliqué un même coefficient majorateur à des parcelles situées hors zone de gisement ou en zone de gisement exploitable (conclusions, p. 13, avant dernier §), et, appliquant ce coefficient à des terres agricoles, de ne pas avoir tenu compte de la valeur du tréfonds (conclusions, p. 13 in fine et p. 14 in limine) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 6°) QUE : Monsieur X... observait qu'il n'y avait pas lieu de déduire 0,75 hectare pour le recul de la bande des 10 mètres comme l'avaient fait les experts puisqu'il s'agissait d'une zone de protection des tiers, que la société Lafarge Ciments était propriétaire de la totalité des terrains et qu'elle n'avait pas à s'appliquer cette zone à ellemême, conformément à l'article 14-3 de l'arrêté du 22 septembre 1994 autorisant la suppression de cette zone quand le projet jouxte d'autres carrières (conclusions, p. 29, point a) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 7°) QUE : Monsieur X... soulignait que c'est à tort que les experts n'avaient estimé que le volume de craie compris dans le sous-sol des terres vendues en considérant que l'argile et le silex constituaient une perte pour la société Lafarge Ciments (conclusions, p. 31, § 4), cependant que celle-ci avait admis dans sa demande d'autorisation d'exploiter la carrière que l'argile entrait à 20 % dans la composition du ciment qu'elle fabriquait (conclusions, p. 31, § 8 et 11), et avait admis dans un dire aux experts du 12 janvier 2007 qu'elle vendait du silex (conclusions, p. 32, § 2) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.