Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 juin 2017, 16-18.290, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-22
Numéro d'affaire : 16-18290
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2016-03-17
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Brouchot, SCP Zribi et Texier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mars 2016), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-24. 674), que la société Corbert, propriétaire d'un appartement donné à bail à M. et Mme X..., leur a délivré, le 17 juillet 2001, un congé pour vente au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'un arrêt irrévocable du 19 octobre 2004 a constaté l'accord des parties quant au renouvellement du bail ; que, le 28 septembre 2007, la bailleresse a délivré aux locataires un nouveau congé pour vente au visa du même texte ; qu'invoquant une violation des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, M. et Mme X... ont soulevé la nullité du congé ; Sur les deux premières branches du pourvoi incident, qui est préalable : Attendu que la société Corbert fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ; Mais attendu qu'ayant relevé, qu'entre 1998 et décembre 2003, la société Corbert avait mis en vente dix-huit logements, que la dernière vente avait été conclue en mai 2002 et que le logement de M. et Mme X..., à qui un premier congé avec offre de vente avait été délivré le 17 juillet 2001, était inclus dans cette opération et souverainement retenu qu'en délivrant un second congé avec offre de vente le 28 septembre 2007, la bailleresse avait manifesté son intention de poursuivre l'opération de mise en vente décidée en 1998, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que ce congé qui ne respectait pas les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, devait être annulé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les trois dernières branches du pourvoi incident et sur le pourvoi principal qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par Me Brouchot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande de remboursement de leurs frais de déménagement ; AUX MOTIFS QU'il est constant que M. et Mme X... ont libéré les lieux en janvier 2011 ; qu'ils versent à l'appui de leur demande de remboursement des frais de déménagement, une facture que la SNC Corbert conteste en ce qu'elle a été envoyée à une autre adresse que celle des appelants ; que les époux X... répliquent que cette facture a été en fait réglée par la mère de M. X... dans la mesure où par suite de leur déménagement précipité et des frais occasionnés, ils n'étaient pas en mesure de l'acquitter dans l'immédiat ; que M. et Mme X... produisent la facture de déménagement qui fait ressortir que le chargement a bien eu lieu 36 rue Monge à Paris 5ème arrondissement et que le déchargement a été effectué aux domiciles respectifs des époux X... qui s'étaient séparés ; que le préjudice résultant pour les locataires de la nécessité pour eux de libérer les lieux alors que le congé a été déclaré irrégulier est donc bien caractérisé ; que, cependant, pour justifier leur demande de remboursement, M. et Mme X... versent aux débats des photocopies de chèques émis par Mme Martine X... à l'ordre de Mme Sofiane Y...pour un montant de 1. 124, 88 euros correspondant à l'acompte versé le 3 janvier 2011 à l'entreprise de déménagement Marine Continental, ainsi que des photocopies de deux autres chèques émis les 8 janvier 2011 par Mme Martine X... à l'ordre de Dedi Déménagement pour un montant respectif de 700 euros et 800 euros et un troisième chèque toujours en photocopie émis le 8 mars 2011 par Mme Martine X... à l'ordre de la même société de déménagement ; qu'il y a lieu d'observer que la remise de chèques émis par Mme X... vient contredire leur argumentation selon laquelle la facture a été réglée par la mère de M. X..., mais surtout tous les chèques produits en photocopie sont insuffisants à établir le paiement effectif des sommes y figurant, dès lors que ne sont pas versés aux débats les relevés de compte qui auraient permis de vérifier que les sommes auraient été portées au débit du compte courant ; que M. et Mme X... doivent donc être déboutés de leur demande de remboursement de leurs frais de déménagement ; ALORS, D'UNE PART, QU'il n'est pas contesté que les époux X... ont dû déménager en raison d'un congé irrégulier ; que la cour d'appel a constaté que les époux ont loué deux appartements à des adresses différentes de celle qu'ils ont dû quitter ; qu'il était ainsi acquis aux débats que les exposants ont été obligés d'engager des frais de déménagement dus à la faute de la SNC Corbert, de sorte que la cour d'appel, en statuant comme elle l'a fait, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1382 du code civil ; ALORS D'AUTRE PART, QUE dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme X... faisaient valoir que « le déménagement a été commandé par Mme A...-X..., qui en a réglé le coût par quatre chèques » ; qu'au soutien de leurs conclusions, outre la photocopies des quatre chèques établis à l'ordre de l'entreprise de déménagement Marine Continental, pour un montant total de 3. 324, 88 euros, M. et Mme X... avaient produit trois relevés de compte de Mme A...-X...attestant de ce que ces chèques avaient été débités (pièces n° 37, 38 et 39) ; qu'en considérant que « tous les chèques produits en photocopie sont insuffisants à établir le paiement effectif des sommes y figurant, dès lors que ne sont pas versés aux débats les relevés de compte qui auraient permis de vérifier que les sommes auraient été portées au débit du compte courant », la cour d'appel a dénaturé les conclusions des époux X..., violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS, ENFIN, QU'en affirmant que les époux X... n'ont pas versé aux débats les relevés de compte permettant de vérifier que les sommes réglées par chèques ont été débitées, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et encore violé l'article 4 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 45. 051, 84 euros la somme que la SNC Corbert a été condamnée à verser à M. et Mme X... à titre d'indemnisation de leur préjudice locatif ; AUX MOTIFS QU'il est constant que c'est à la suite du congé déclaré irrégulier que M. et Mme X... ont dû quitter les lieux et exposer, chacun, un loyer dont le montant était supérieur à celui de 1. 012, 79 euros versé à la SNC Corbert, M. X... établissant régler un loyer mensuel de 2. 194, 68 euros pour le logement qu'il loue à Paris 5ème, 126 rue Mouffetard, et Mme X... justifiant s'acquitter de la somme mensuelle de 1. 638, 51 euros au titre du loyer de l'appartement qu'elle a pris à bail à Paris 13ème, 11 rue Primo Levi ; que la différence entre les montants des loyers constitue donc un préjudice certain et directement lié à la méconnaissance de leurs droits ; que, pour autant, faute pour M. et Mme X... de produire leurs contrats de bail respectifs portant sur les deux appartements où ils prétendent être chacun domiciliés, la cour estime devoir retenir, pour l'évaluation du préjudice locatif, le montant du loyer le plus faible, soit 1. 638, 51 euros, de sorte que la société SNC Corbert doit être condamnée à verser à M. et Mme X... la somme de 625, 72 euros (1. 638, 51 euros-1. 012, 79 euros) sur 72 mois, soit une période minimale de location de 6 ans, soit en définitive la somme de 45. 051, 84 euros ; ALORS QUE la cour d'appel a constaté que les époux X... ont loué, chacun, un appartement dont les loyers s'élèvent respectivement aux sommes de 2. 194, 68 euros et de 1. 638, 51 euros, soit au total la somme mensuelle de 3. 833, 19 euros, tandis qu'ils bénéficiaient d'un loyer de 1. 012, 79 euros par mois ; qu'ainsi le préjudice locatif est constitué de la différence entre le montant des loyers dus pour les nouveaux logements et celui qui était dû pour l'appartement qu'ils ont quitté suite à la faute de la SNC Corbert, sur la période du bail renouvelé ; qu'ainsi la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice et l'article 1382 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral ; AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... fondent leur demande au titre du préjudice moral sur les conditions précipitées dans lesquelles ils ont dû quitter de manière anticipée les lieux loués, mais également sur le fait que par suite des saisies bancaires, ils ont rencontré de grandes difficultés à trouver un relogement, leurs comptes étant bloqués à cette époque et les bailleurs potentiels n'ayant donc aucune confiance en leur solvabilité ; qu'ils ajoutent que ce déménagement est intervenu en pleine période scolaire alors qu'ils avaient deux enfants scolarisés à cette époque respectivement dans un lycée et un collège et soulignent que la SNC Corbert n'a pas hésité à faire état d'insertions non fondées pour se soustraire à ses obligations ; que, cependant, la libération spontanée des lieux par M. et Mme X... et le paiement de l'arriéré dû à la SNC Corbert étaient la condition du maintien au rôle de la Cour de cassation, du pourvoi qu'ils avaient formé contre l'arrêt de la cour d'appel du 14 octobre 2010 prononçant, par confirmation du jugement entrepris, leur expulsion et leur condamnation au paiement d'indemnités d'occupation ; qu'il s'ensuit qu'en signifiant l'arrêt attaqué le 18 novembre 2011 pour pratiquer une saisie-attribution le 9 décembre 2011, la SNC Corbert n'a pas précipité l'exécution de la décision ni commis aucune faute à l'origine du préjudice invoqué par M. et Mme X... ; que, dans ces conditions, M. et Mme X... doivent être déboutés comme mal fondés en leur demande d'indemnisation du préjudice moral qu'ils allèguent ; ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux X... ont établi que l'angoisse permanente engendrée par la durée de la procédure et l'incertitude de pouvoir se reloger a conduit à une séparation du couple ; que la cour d'appel qui n'a pas répondu à ce moyen des exposants a violé l'article 455 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X... de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour leur préjudice financier ; AUX MOTIFS QUE M. et Mme X..., se prévalant de l'impossibilité d'acquérir leur logement en raison du non-respect fautif de l'accord collectif de location par la SNC Corbert, invoquent un préjudice financier constitué pour eux de l'impossibilité d'acquérir leur logement en 1999, le montant de ce préjudice étant égal à la différence entre la valeur actuelle de ce bien qui serait de 844. 000 euros et sa valeur au deuxième trimestre 1999 qui serait de 270. 960 euros, soit la somme de 593. 040 euros revue à la baisse de 531. 440 euros dans leurs dernières écritures d'appel ; que la SNC Corbert soulève principalement l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel puisque non préalablement soumise au premier juge et conclut subsidiairement à son mal fondé ; qu'aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; que cette demande, quoique nouvelle en cause d'appel, est recevable au sens de l'article 566 du code de procédure civile dans la mesure où elle tend à expliciter des prétentions qui étaient virtuellement comprises dans celles soumises au premier juge, consistant à soutenir que la SNC Corbert tentait de réévaluer des loyers en simulant des ventes et en ce qu'elle est également le complément ou l'accessoire desdites prétentions ; que, cependant, le préjudice invoqué par M. et Mme X... est hypothétique, rien n'assurant qu'ils auraient accepté une offre de vente d'un montant de 270. 960 euros ni que la SNC Corbert aurait arrêté en 1999 à ce prix la valeur de l'appartement ; que M. et Mme X... doivent être déboutés de leur demande ; ALORS QUE la perte de chance constitue un préjudice certain lorsqu'est constaté, par l'effet d'un délit, la disparition de la probabilité d'un événement favorable ; que la SNC Corbert qui n'a pas respecté les obligations résultant de l'accord collectif de location en s'abstenant d'informer individuellement les époux X... et de leur notifier l'offre de vente lorsqu'a débuté, en 1999, l'opération de vente par lots de l'immeuble, leur a fait perdre la chance d'acquérir le logement loué au prix du marché de l'époque ; que le préjudice est certain même si la réalisation de l'acquisition reste incertaine ; qu'ainsi la cour d'appel a violé l'article 1383 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils pour la société Corbert. Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR, prononçant la nullité du congé pour vendre du 28 septembre 2007, débouté la société Corbert de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, dit que le bail s'est renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux conditions antérieures, condamné la société Corbert à verser à M. et Mme X... diverses sommes à titre d'indemnisation de leur préjudice locatif et débouté la société Corbert de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande en paiement de la somme de 1. 537, 62 euros ; AUX MOTIFS QUE « M. et Mme X... fondent leur demande de nullité du congé sur la violation par la SNC Corbert des stipulations de l'accord collectif de location conclu le 9 juin 1998 modifié par l'accord du 1 6 mars 2005 relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation ; qu'aux termes du point 1. 1, alinéa 1er, dudit accord, " Préalablement à la décision d'un bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble, celui-ci informe de son intention les associations de locataires représentatives au sens de l'article 44 de la loi du 23 décembre 1986 " ; qu'aux termes du point 1. 2, alinéa 1er, " Une fois que le bailleur est prêt à rendre publique l'intention de vendre, une information est donnée à tous les locataires concernés, quelle que soit la date d'expiration de leur bail respectif " ; qu'iI résulte des termes mêmes de l'accord collectif, que ce dernier n'est pas mis en oeuvre dès que sont mis en vente plus de dix logements dans le même immeuble mais lorsque la décision de mettre en vente plus de dix logements préalablement déterminés est prise par le bailleur, celui-ci s'obligeant en effet à informer de sa décision les locataires concernés ; qu'iI appartient donc à M. et Mme X..., qui font valoir que le congé litigieux s'inscrit dans le cadre d'une décision de mise en vente de plus de dix logements dans le même immeuble prise en 1999 et matérialisée par quatorze ventes intervenues entre 1999 et 2003, de prouver qu'à la date de la délivrance du congé, le 28 septembre 2007, la SNC Corbert avait pris cette décision et que l'appartement loué était concerné ; qu'il résulte des faits de l'espèce et des pièces produites qu'entre 1998 et décembre 2003, la SNC Corbert a mis en vente dix-huit logements, certaines ventes ayant abouti en 1999, 2000 et 2001, la dernière ayant été conclue en mai 2002, et d'autres n'ayant pas abouti ; que la SNC Corbert ne conteste pas avoir décidé la mise en vente par lots de plus de dix logements en 1998, mais expose que cette opération s'est achevée en mai 2002 avec la dernière transaction finalisée le 3 mai 2002 : cependant, le logement occupé par M. et Mme X... était donc inclus parmi ces mises en vente de plus de dix logements alors décidées par la bailleresse, puisque les intéressés ont reçu congé avec offre de vente le 17 juillet 2001 avant la date d'achèvement de l'opération telle que retenue par la SNC Corbert ; qu'entre janvier 2004 et le 28 septembre 2007, puis jusqu'en 201 1, aucune mise en vente n'a été opérée ; qu'en 201 1, la SNC Corbert a mis en vente deux logements, libérés par l'effet des congés donnés par les locataires ; que le contentieux ayant opposé les parties à propos du congé du 17 juillet 2001 (au cours duquel la question du respect de l'accord collectif, qui était soulevée par M. et Mme X..., n'a pas été tranchée par les juges saisis) s'est terminé par la constatation de leur accord quant au renouvellement du bail pour six années et au montant du loyer révisé, ce congé fait partie des mises en vente n'ayant pas abouti ; qu'en délivrant en 2007 un second congé valant offre de vente, alors que le bail de M. et Mme X... venait pour la première fois à échéance depuis l'échec du congé de 2001, la SNC Corbert a manifesté son intention de poursuivre l'exécution de l'opération de mise en vente décidée en 1998, peu important que depuis 2000 et notamment entre 2004 et 2012 la bailleresse n'ait pas cessé de conclure, reconduire ou renouveler des baux pour l'occupation de l'immeuble ou n'ait mis en vente que deux logements libérés à l'initiative des locataires ou encore qu'un délai de plusieurs années se soit écoulé depuis la dernière vente, la date du 2 mai 2002 n'étant pas la date d'achèvement de l'opération de mises en vente de plus dix logements mais la date de la vente de l'un des logements concernés ; que la preuve est en conséquence rapportée qu'à la date de délivrance du congé litigieux, la SNC Corbert agissait en vertu de sa décision de mettre en vente plus de dix logements parmi lesquels se trouvait l'appartement loué ; que la SNC Corbert ne conteste pas ne pas avoir respecté les exigences de l'accord collectif, notamment quant à l'information des locataires, de sorte que le congé du 28 septembre 2007 est nul ; que la SNC Corbert doit être déboutée de sa demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, le jugement étant infirmé sur ces points ; qu'il suit de là que le bail s'est en conséquence renouvelé pour six ans à compter du 1er avril 2008 aux conditions contractuelles antérieures » ; 1°) ALORS QUE sont applicables aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles immobilières exclusivement constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 lorsqu'ils délivrent un congé pour vente dans le cadre d'une opération de mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble ; que, pour juger opposables à la société Corbert les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, l'arrêt retient qu'« en délivrant en 2007 un second congé valant offre de vente, alors que le bail de M. et Mme X... venait pour la première fois à échéance depuis l'échec du congé de 2001, la SNC Corbert a manifesté son intention de poursuivre l'exécution de l'opération de mise en vente décidée en 1998 » ; qu'en se déterminant ainsi, sans préciser en quoi la délivrance d'un second congé valant offre de vente, après l'échec d'un premier congé, traduisait l'intention de la société Corbert de poursuivre l'exécution d'une opération de mise en vente par lots de plus de dix logements achevée cinq ans auparavant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, rendus obligatoires par les décrets des 22 juillet 1999 et 10 novembre 2006 à tous les logements des secteurs locatifs II et III, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 décembre 2000, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ; 2°) ALORS QUE sont applicables aux bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles immobilières exclusivement constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, les dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 lorsqu'ils délivrent un congé pour vente dans le cadre d'une opération de mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que si la société Corbert a décidé, en 1998, la mise en vente par lots de plus de dix logements dans l'immeuble sis 36, rue Monge à Paris 5ème, entre janvier 2004 et le 28 septembre 2007, puis jusqu'en 2011, aucune mise en vente n'a été opérée dans l'immeuble et, entre 2004 et 2012, la société n'a pas cessé de conclure, reconduire ou renouveler des baux pour l'occupation de l'immeuble ; qu'en considérant néanmoins qu'à la date de délivrance du congé litigieux, soit le 28 septembre 2007, la société Corbert agissait encore en vertu de sa décision de mettre en vente plus de dix logements dans l'immeuble sis 36, rue Monge à Paris 5ème, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005, respectivement rendus obligatoires par le décret du 22 juillet 1999 et le décret du 10 novembre 2006 à tous les logements des secteurs locatifs II et III, ensemble l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, dans sa rédaction modifiée par la loi du 13 décembre 2000, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 ; 3°) ALORS, en tout état de cause QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de fait ou de droit qu'il a relevés d'office sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, les parties n'avaient pas soutenu que les congés s'inscrivant dans le cadre d'une opération de vente de plus de dix logements dans le même immeuble étaient ceux concernant les logements « préalablement déterminés » par le bailleur ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en considérant que la preuve était rapportée qu'à la date de délivrance du congé litigieux, soit le 28 septembre 2007, la société Corbert agissait en vertu de sa décision de mettre en vente plus de dix logements dans l'immeuble sis 36, rue Monge à Paris 5ème, sans répondre aux conclusions de la société Corbert qui faisait valoir que les époux X... avaient eux-mêmes soutenu qu'en délivrant le congé pour vente litigieux, la société Corbert n'avait pas eu l'intention de vendre leur logement mais d'en obtenir la libération pour en réévaluer le loyer, ce dont il résultait qu'elle n'agissait pas dans le cadre d'une opération de mise en vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en tout état de cause, il appartient au locataire qui se prévaut des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 de démontrer que les conditions d'application de ces accords sont réunies et que les règles qu'ils fixent ont été méconnues ; qu'en retenant, pour juger nul le congé délivré aux époux X... le 28 septembre 2007, que la société Corbert ne conteste pas ne pas avoir respecté les exigences de l'accord collectif du 9 juin 1998 modifié par celui du 16 mars 2005, quand il appartenait aux locataires de démontrer que ces exigences n'avaient pas été respectées, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.