Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 octobre 2016, 15-25.949, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-10-27
Numéro d'affaire : 15-25949
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-09-17
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 septembre 2015), que, par acte authentique dressé le 18 février 2010 par M. X... avec la participation de M. Y..., notaires, les consorts Z... ont consenti une promesse unilatérale de vente d'un appartement à M. et Mme A..., sous condition suspensive d'obtention de prêts avant le 9 avril 2010 ; que le délai de levée de l'option expirait le 3 mai 2010 à seize heures ; que M. et Mme A... ont remis une somme de 109 250 euros en séquestre à M. Y... ; que, par acte authentique du 17 juin 2010, les consorts Z... ont consenti une promesse unilatérale de vente du même appartement à Mme B..., puis le lui ont vendu le 4 octobre 2010 ; que M. et Mme A... ont assigné les consorts Z..., MM. X... et Y... et Mme B..., aux fins de voir annuler la vente du 4 octobre 2010, ordonner la vente à leur bénéfice et obtenir restitution de la somme séquestrée et paiement de dommages-intérêts par les notaires ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en constatation de la vente à leur bénéfice et de nullité de la vente du 4 octobre 2010, alors, selon le moyen : 1°/ qu'en jugeant que la levée de l'option par les époux A... ne pouvait s'inférer du « seul courrier » de la banque Espirito Santo du 20 avril 2010, remis le 21 avril 2010 par les époux A... au notaire, ni de la « seule remise » d'une copie de ce courrier au promettant, sans rechercher, comme elle y était invitée, au regard de l'ensemble des circonstances de l'espèce, et en particulier de la volonté constamment affirmée des époux A... d'acquérir l'immeuble en cause, ainsi que de leur empressement à apporter en personne au notaire le courrier de la banque confirmant l'octroi du prêt, en réponse à la signification par voie d'huissier d'une mise en demeure d'avoir à justifier de l'obtention du prêt objet de la condition suspensive, si la remise de ce courrier dans les conditions précitées n'exprimait pas l'acceptation des époux A... de réaliser la vente aux conditions convenues dans la promesse, ce courrier constituant alors, conformément aux termes de la clause « Réalisation » de la promesse de vente, la remise en l'office du notaire d'une lettre simple exprimant l'accord du bénéficiaire de réaliser la vente aux conditions convenues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 2°/ que la clause « Réalisation » de la promesse de vente du 18 février 2010 exigeait, pour les fonds d'emprunt, la « justification de la disponibilité effective de ces fonds, cette justification résultant d'une attestation de l'organisme prêteur confirmant l'octroi de ce prêt ou de ce crédit et s'engageant à mettre à la disposition du Bénéficiaire le montant du concours accordé lors de la signature de l'acte authentique de vente (…) » ; que cette clause n'exigeait donc pas du bénéficiaire de la promesse qu'il justifie de la disponibilité effective des fonds à la date d'émission du courrier confirmant l'octroi du prêt ; que dès lors, en jugeant que les époux A... n'avaient pas efficacement levé l'option en transmettant au notaire le courrier de la banque Espirito Santo, aux motifs que « les termes du courrier de cette banque du 20 avril 2010 ne permettent pas de justifier de la disponibilité effective des fonds à la date d'émission de ce courrier », la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil ; 3°/ que le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; que dans son courrier du 20 avril 2010, la Banque Espirito Santo et de la Vénétie confirmait son accord pour consentir un prêt de 2 500 000 euros aux époux A... aux fins d'acquérir l'immeuble de la rue Guynemer, et indiquait expressément au sujet de la durée du prêt : « 18 mois à compter de la signature de l'acte notarié et au plus tard jusqu'au 31 octobre 2011 » ; qu'il résultait ainsi clairement de ce courrier que la banque s'était engagée à mettre les fonds à disposition des époux A... au jour de la signature de l'acte authentique de vente, conformément à ce qu'exigeait la clause « Réalisation » de la promesse de vente du 18 février 2010 ; que dès lors, en jugeant, par motifs adoptés, que le courrier « ne mentionn [ait] nulle date de disponibilité des fonds », et par motifs propres, qu'il « se limit [ait] à porter à la connaissance des appelants de la décision de la banque d'octroyer le prêt sollicité », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit courrier et a violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente, sa durée expirait le 3 mai 2010 à seize heures et retenu souverainement que la remise de la lettre de la banque informant M. et Mme A... de sa décision d'accorder le prêt ne satisfaisait pas aux conditions prévues par la promesse pour la levée de l'option, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la vente ne s'était pas réalisée au bénéfice de M. et Mme A... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, pris en sa première branche, en ce qu'il fait grief à l'arrêt de rejeter la demande indemnitaire de M. et Mme A... à l'encontre de M. Y..., ci-après annexé : Attendu que M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire à l'encontre de M. Y... ; Mais attendu qu'ayant retenu que les termes des clauses de la promesse de vente, relatives à sa réalisation et aux conséquences de sa non-réalisation, étaient clairs, précis et dépourvus d'ambiguïté, la cour d'appel a pu en déduire que M. Y... n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil lors de la signature de la promesse du 18 février 2010 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen, pris en sa troisième branche, en ce qu'il fait grief à l'arrêt de rejeter la demande indemnitaire de M. et Mme A... à l'encontre de M. X... : Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande indemnitaire formée par M. et Mme A... à l'encontre de M. X..., l'arrêt retient que, compte tenu des termes clairs et précis des clauses de la promesse de vente, ses bénéficiaires étaient parfaitement informés des modalités de la levée de l'option et des conséquences découlant de l'absence de réalisation de l'acte et qu'ils n'étaient donc pas fondés à reprocher à ce notaire de ne pas les avoir suffisamment informés sur l'importance et le risque de leurs engagements et de ne pas avoir instrumenté en vue de la réalisation de la vente ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. X... n'était pas tenu d'informer M. et Mme A... de l'insuffisance de la remise de la lettre de la banque pour lever l'option dans le délai fixé et si ce notaire ne s'était pas comporté comme si toutes les conditions étaient réunies pour préparer la signature de l'acte de vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande indemnitaire formée par M. et Mme A... à l'encontre de M. X..., l'arrêt rendu le 17 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme A... ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux A... de leur demande en constatation de la vente des biens des consorts Z... à leur bénéfice, et de les avoir en conséquence déboutés de leur demande en nullité de la vente consentie le 4 octobre 2010 par les consorts Z... à Mme B... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les appelants demandent l'infirmation du jugement entrepris, soutenant, à titre principal, qu'ils auraient levé efficacement l'option, dans les conditions prévues par les clauses contractuelles liant les parties aux ternies de la promesse unilatérale de vente du 18 février 2010 qui leur a été consentie par les consorts Z... ; mais qu'il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, la promesse litigieuse stipule une clause intitulée « Réalisation » aux termes de laquelle la « réalisation de la promesse aura lieu par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des frais de chèque de banque dans le délai ci-dessus, la réalisation ou la demande de réalisation de la vente promise résultera de l'un ou l'autre des événements suivants : 1°) signature de l'acte de vente accompagnée du versement de la totalité du prix et des frais d'acquisition, le tout avant la date d'expiration de la présente promesse ; 2°) à défaut de signature de l'acte authentique de vente dans ce délai, la réalisation pourra avoir lieu sur l'offre faite par le bénéficiaire, dans le même délai, de réaliser la vente aux conditions convenues. Cette offre pourra être faite par acte extra-judiciaire ou par simple lettre remise au promettant contre décharge, soit encore par lettre remise en l'office du notaire soussigné contre décharge. Toutefois, de convention expresse et déterminante cette offre devra être précédée ou accompagnée du versement du chèque de banque entre les mains du notaire chargé de la réalisation de la vente de la somme correspondant : au prix stipulé payable comptant après imputation éventuelle de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation de la présente promesse, et des fonds empruntés pour financer le prix et les frais d'acquisition ; aux frais de réalisation ; et pour les fonds d'emprunt, s'il en existe, de la justification de la disponibilité effective des fonds, cette justification résultant d'une attestation de l'organisme prêteur confirmant l'octroi de ce prêt et de ce crédit (...) » ; que la promesse du 18 février 2010 mentionne de manière expresse que cette promesse est consentie pour une durée expirant le 3 mai 2010 à seize heures ; que par conséquent la levée de l'option, pour réaliser la promesse litigieuse, devait intervenir au plus tard à cette date, le délai de 8 jours supplémentaire stipulée par la clause intitulée « délai » n'ayant pour objet que la production des documents nécessaires à la régularisation de la vente et non pas de proroger le délai de réalisation de la promesse ; que c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que les appelants n'avaient pas levé l'option conformément aux modalités stipulées par la promesse litigieuse avant le délai d'expiration de la promesse ; qu'il sera notamment observé que les appelants ne versent aux débats aucune offre de leur part faite au promettant, dans le délai susvisé, de réaliser la vente aux conditions convenues étant rappelé qu'aux termes des clauses contractuelles, qui font la loi des parties, que cette offre devait être faite par acte extra-judiciaire ou par simple lettre remise au promettant contre décharge, soit encore par lettre remise en l'office du notaire soussigné contre décharge ; qu'il ne saurait s'inférer du seul courrier de la banque Espirito Santo (remis le 21 avril 2010 par les appelants au notaire) informant les appelants de l'accord d'un prêt de 2. 500. 000 euros que ces derniers auraient efficacement levé l'option au regard des stipulations contractuelles rappelées ci-dessus, étant observé que les termes du courrier de cette banque du 20 avril 2010 ne permettent pas de justifier de la disponibilité effective des fonds à la date d'émission de ce courrier qui se limite à porter à la connaissance des appelants de la décision de la banque d'octroyer le prêt sollicité ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu que la vente n'a pas été formée au bénéfice des appelants avant l'expiration de la promesse et que la vente à Mme Magali B... n'était pas ainsi intervenue en fraude des droits des époux A... » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux A... font valoir que par courrier du 20 avril 2010, ils ont informé le notaire des promettants qu'ils avaient obtenu le financement nécessaire, qu'ils ont ainsi levé l'option dans le délai stipulé et que la vente a donc été formée à leur bénéfice ; que les consorts Z... et Mme B... contestent que l'option ait été levée conformément à la promesse ; que la promesse comprend la stipulation suivante : [texte ci-avant rappelé, dans les motifs propres de l'arrêt] ; que les époux A... soutiennent que cette clause est relative à la réalisation de la vente et non pas à la levée d'option ; que cependant, la clause précitée se poursuit comme suit : « il est expressément convenu que faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé par acte authentique la vente faisant l'objet de la présente promesse, dans le délai ci-dessus fixé, ou d'en avoir demandé la réalisation dans le même délai dans les conditions ci-dessus énoncés, la présente promesse de vente sera considérée comme nulle et non avenue » ; qu'il apparaît ainsi que les époux A... devaient manifester dans un certain délai et selon certaines formes leur volonté de réaliser la vente pour que celle-ci se forme ; que cette manifestation de volonté n'est autre que ce qu'il est habituel de désigner comme étant la levée de l'option ; qu'ainsi, les clauses précitées sont bien relatives à la levée de l'option nonobstant la contestation des époux A... ; que les époux A... considèrent qu'ils ont levé l'option par envoi d'un courrier daté du 20 avril 2010 au notaire des promettants ; que ce courrier reçu le 21 avril 2010 est une simple copie de la lettre par laquelle la banque qu'ils ont démarchée les informe de l'accord donné à leur demande de prêt ; que son auteur est donc une banque et non pas les époux A... eux-mêmes ; qu'il ne fait explicitement pas état d'une quelconque volonté d'acquérir dans les termes de la promesse ; que par ailleurs, la volonté d'acquérir ne saurait s'évincer implicitement de la seule remise par le bénéficiaire au promettant d'une copie d'un courrier de sa banque l'informant de l'accord donné pour un prêt ; que le courrier reçu le 21 avril 2010 ne peut donc valoir levée de l'option de par l'insuffisance de son contenu ; que de plus, à supposer que ce courrier manifeste une volonté d'acquérir, il ne satisferait alors pas aux conditions posées pour la levée d'option ; qu'en effet, à peine de validité, la levée d'option doit être accompagnée, pour les fonds empruntés, d'un engagement de l'organisme prêteur de remettre les fonds au bénéficiaire au jour de la signature de l'acte ; qu'or, le courrier du 20 avril 2010 ne mentionne nulle date de disponibilité des fonds ; qu'il fait uniquement état de l'accord de la banque pour consentir un prêt immobilier aux époux A... sans même qu'il soit indiqué qu'une offre de prêt a été émise puis acceptée par ces derniers ; qu'ainsi, les époux A... ne démontrent pas avoir levé l'option avant le 3 mai 2010 ; que par suite, la vente n'a pas été formée à leur bénéfice avant expiration de la promesse » ; 1°) ALORS, de première part, QU'en jugeant que la levée de l'option par les époux A... ne pouvait s'inférer du « seul courrier » de la banque Espirito Santo du 20 avril 2010, remis le 21 avril 2010 par les époux A... au notaire (arrêt attaqué p. 7 avant-dernier §), ni de la « seule remise » d'une copie de ce courrier au promettant (jugement entrepris, p. 6 avant-dernier §), sans rechercher, comme elle y était invitée, au regard de l'ensemble des circonstances de l'espèce, et en particulier de la volonté constamment affirmée des époux A... d'acquérir l'immeuble en cause, ainsi que de leur empressement à apporter en personne au notaire le courrier de la banque confirmant l'octroi du prêt, en réponse à la signification par voie d'huissier d'une mise en demeure d'avoir à justifier de l'obtention du prêt objet de la condition suspensive, si la remise de ce courrier dans les conditions précitées n'exprimait pas l'acceptation des époux A... de réaliser la vente aux conditions convenues dans la promesse, ce courrier constituant alors, conformément aux termes de la clause « Réalisation » de la promesse de vente, la remise en l'office du notaire d'une lettre simple exprimant l'accord du bénéficiaire de réaliser la vente aux conditions convenues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS, de deuxième part, QUE la clause « Réalisation » de la promesse de vente du 18 février 2010 exigeait, pour les fonds d'emprunt, la « justification de la disponibilité effective de ces fonds, cette justification résultant d'une attestation de l'organisme prêteur confirmant l'octroi de ce prêt ou de ce crédit et s'engageant à mettre à la disposition du Bénéficiaire le montant du concours accordé lors de la signature de l'acte authentique de vente (…) » (production n° 5, p. 7) ; que cette clause n'exigeait donc pas du bénéficiaire de la promesse qu'il justifie de la disponibilité effective des fonds à la date d'émission du courrier confirmant l'octroi du prêt ; que dès lors, en jugeant que les époux A... n'avaient pas efficacement levé l'option en transmettant au notaire le courrier de la banque Espirito Santo, aux motifs que « les termes du courrier de cette banque du 20 avril 2010 ne permettent pas de justifier de la disponibilité effective des fonds à la date d'émission de ce courrier », la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS, de troisième part, QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; que dans son courrier du 20 avril 2010, la Banque Espirito Santo et de la Vénétie confirmait son accord pour consentir un prêt de 2 500 000 € aux époux A... aux fins d'acquérir l'immeuble de la rue Guynemer, et indiquait expressément au sujet de la durée du prêt : « 18 mois à compter de la signature de l'acte notarié et au plus tard jusqu'au 31 octobre 2011 » (production n° 7) ; qu'il résultait ainsi clairement de ce courrier que la banque s'était engagée à mettre les fonds à disposition des époux A... au jour de la signature de l'acte authentique de vente, conformément à ce qu'exigeait la clause « Réalisation » de la promesse de vente du 18 février 2010 ; que dès lors, en jugeant, par motifs adoptés, que le courrier « ne mentionn [ait] nulle date de disponibilité des fonds », et par motifs propres, qu'il « se limit [ait] à porter à la connaissance des appelants de la décision de la banque d'octroyer le prêt sollicité », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis dudit courrier et a violé l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux A... de leur demande indemnitaire à l'encontre de Me X... et de Me Y... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les termes et la rédaction de la clause « réalisation » stipulée dans la promesse litigieuse sont clairs et précis, dépourvus de toute ambiguïté, ainsi que les termes des clauses relatives aux conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse ; qu'il s'en déduit que les époux A... étaient ainsi parfaitement informés des modalités de la levée de l'option et des conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse et sont par conséquent mal fondés à reprocher aux notaires de ne pas les avoir suffisamment informés sur l'importance et le risque de leurs engagements ; qu'il ne saurait davantage valablement être reproché aux notaires de ne pas avoir instrumenté en vue de la réalisation de la vente au profit des époux A... dès lors que ces derniers n'ont pas efficacement levé l'option, alors qu'ils étaient parfaitement informés des modalités à respecter pour lever l'option ; que les époux A... ne caractérisent ainsi aucun défaut d'information, de conseil ou de loyauté des notaires ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les époux A... de leurs demandes formées à l'encontre des notaires » ; ET AUX MOTIFS réputés ADOPTES QUE « les époux A... recherchent la condamnation de Me X... à leur verser une indemnité de 2. 000. 000 euros aux motifs qu'il n'a pas, en sa qualité de rédacteur de la vente à intervenir, accompli toutes les démarches nécessaires, qu'il leur a fait perdre une chance d'acquérir un bien d'exception, qu'il les a mal conseillés en les laissant accepter une condition suspensive d'obtention de prêt dont le délai était trop court ; que cependant, la vente ne s'est pas réalisée faute pour les époux A... d'avoir valablement levé l'option dans le délai stipulé ; que Me X... n'avait donc pas de diligences particulières à accomplir ; que par ailleurs, la promesse a été conclue le 18 février 2010 et la condition d'obtention de prêt devait être réalisée, sauf renonciation des époux A..., avant le 9 avril 2010 ; que le délai de deux mois ainsi ménagé aux époux A... pour rechercher un financement était parfaitement suffisant ; que Me X... n'a donc commis aucune faute en les laissant accepter une telle clause ; que la demande indemnitaire contre Me X... doit donc être rejetée » ; 1°) ALORS, de première part, QUE le notaire est tenu, en toutes circonstances, d'un devoir d'information et de conseil envers les parties à l'acte qu'il a rédigé ou qu'il a contribué à rédiger ; que dès lors, en jugeant qu'au regard des termes soi19 disant clairs et précis des clauses de la promesse de vente, les époux A... étaient « parfaitement informés des modalités de la levée de l'option et des conséquences découlant de l'absence de réalisation de la promesse », qu'en conséquence les époux A... étaient « mal fondés à reprocher aux notaires de ne pas les avoir suffisamment informés sur l'importance et le risque de leurs engagements », et qu'aucun manquement à leur devoir d'information et de conseil n'était ainsi caractérisé, cependant que la prétendue clarté des termes de l'acte ne dispensait pas les notaires de leur devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS, de deuxième part, QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers la partie qu'il assiste, devoir d'autant plus fort lorsqu'il a rédigé et reçu l'acte qui la concerne ; qu'en l'espèce, Me X..., notaire des époux A..., avait rédigé et reçu la promesse de vente du 18 février 2010 ; que dans ces conditions, Me X... était au moins tenu d'avertir les époux A... de l'insuffisance de la transmission du courrier de la banque du 20 avril 2010 pour lever l'option ; que dès lors, en jugeant qu'aucun manquement de Me X... à son devoir de conseil n'était caractérisé, cependant qu'il résultait des motifs de l'arrêt attaqué que Me X... n'avait rien entrepris pour prévenir les époux A... de l'insuffisance de leur démarche pour lever l'option, manquant ainsi à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 3°) ALORS, de troisième part, QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux A... faisaient valoir que, loin de les alerter sur l'insuffisance de la transmission du courrier de la banque pour lever l'option, Me X... s'était au contraire comporté comme si toutes les conditions étaient réunies pour préparer la signature de l'acte authentique de vente ; que le notaire avait ainsi demandé le 30 avril 2010 à M. A... de lui communiquer le titre de propriété de son appartement... afin de prendre une inscription d'hypothèque sur ce bien telle que voulue par la BESV (production n° 8), et que le 12 mai 2010, toujours dans la perspective de la signature définitive, son étude avait communiqué à M. A... le montant des différents frais d'actes de vente et de prêt, soit respectivement 136. 300 € et 33. 600 € (production n° 9) ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de ces éléments que Me X... avait manqué à son devoir de conseil envers les époux A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.