Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 janvier 2017, 15-28.791, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-01-19
Numéro d'affaire : 15-28791
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2015-10-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Hémery et Thomas-Raquin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 15 octobre 2015), que, par acte sous seing privé du 18 avril 2011, la société civile immobilière BR immo (la SCI), vendeur, et M. X..., acquéreur, sont convenus de la vente du lot d'un immeuble en copropriété et de la scission de la copropriété après la vente, pour permettre l'indépendance du lot vendu ; que, la vente n'ayant pas été réitérée en raison d'un désaccord entre les parties, un procès-verbal de difficulté a été dressé par le notaire ; que M. X... a assigné la SCI en réalisation de la vente ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, sans dénaturation, que l'acte du 18 avril 2011 comprenait, outre la vente du lot litigieux, la scission ou l'annulation de la copropriété, qui avait été valablement incluse dans le champ contractuel et qui était un élément déterminant du contrat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que, faute de rencontre des volontés, la promesse de vente ne valait pas vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer la somme de 8 000 euros à la SCI à titre de dommages-intérêts et de rejeter ses demandes de dommages-intérêts ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation et rendue nécessaire par l'ambiguïté de ses termes, qu'il ressortait du procès-verbal de difficultés établi par le notaire que M. X... n'avait pas donné son accord à la clause de scission et d'annulation de copropriété, au motif qu'elle ne correspondait pas dans les faits au résultat qu'il souhaitait, la cour d'appel a pu en déduire que ce refus de M. X... était à l'origine de la non-réitération de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société civile immobilière BR immo ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf janvier deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Rachid X... de ses demandes tendant à voir constater la réalisation de la vente du lot n° 10 situé dans le bâtiment C de la copropriété, condamner la société BR IMMO à passer acte authentique de vente et, à défaut pour elle d'y procéder, de dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte de vente et d'avoir condamné M. Rachid X... à verser à la société BR IMMO la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts et de l'avoir débouté de ses demandes en dommages et intérêts contre la société BR IMMO. AUX MOTIFS PROPRES QUE « Rachid X... soutient que le compromis de vente vaut vente car les parties ont échangée lors de cet acte, leur accord sur la chose et le prix. Il considère que la scission prévue au compromis n'est pas une condition suspensive conditionnant la formation de la vente car ces conditions doivent se réaliser après la vente. De ce fait, l'impossibilité de les réaliser avant la vente n'en font pas des éléments déterminants de la formation du contrat. De son côté, la société BR IMMO soutient que le compromis de vente ne peut valoir vente faute d'accord des parties sur les conditions du compromis, en particulier concernant la scission de la copropriété, dont elle a entendu faire un élément déterminant de son consentement. A la lecture du compromis de vente, la cour constate que la promesse de scission et annulation de la copropriété a été valablement incluse dans le champ contractuel, témoignant de la volonté des parties d'en faire un élément déterminant du contrat. Il ressort du procès verbal de difficulté dressé par le notaire le 02 août 2011 que suite à l'intervention d'un géomètre, Rachid X... n'était pas satisfait du résultat de la scission de la copropriété dans la mesure où celle-ci faisait perdre ses droits sur la cour intérieure, ce qu'il n'avait pas souhaité lors de la signature du compromis. Il ressort également de ce procès verbal que la société BR IMMO refusa de réitérer le compromis par acte authentique tant que le problème de scission n'était pas réglé. Il est indifférent de savoir si cette scission devait avoir lieu après la vente dans la mesure où, étant un élément déterminant du contrat, l'absence d'accord entre les parties sur ce point fait obstacle à la rencontre des consentements. En conséquence, faute d'accord des parties sur la scission de la copropriété, élément déterminant du contrat, la cour constate l'absence d'échange des consentements des parties et dit que la promesse de vente ne vaut pas vente. La demande de Rachid X... à ce titre est rejetée comme mal fondée ; la cour constate encore, comme l'a fait le premier juge, que Rachid X..., dont le résultat de l'intervention du géomètre conduisait à un résultat qu'il ne souhaitait pas, a bien été à l'origine de la non-réitération du compromis par acte authentique par son refus d'appliquer la clause de scission et d'annulation de la copropriété, la société BR IMMO n'a donc pas commis de faute en refusant de signer l'acte authentique. Le jugement est confirmé sur ce point ; comme l'a retenu à bon droit le premier juge, l'inexécution de Rachid X... a fait subir un préjudice d'immobilisation des biens immobiliers pour la société BR IMMO, qui doit être fixé à la somme de 8 000 euros, le jugement ayant reçu exécution provisoire ». ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE attendu qu'il résulte de l'article 1589 du code civil que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ; attendu que l'acte passé le 18 avril 2011 entre les parties prévoit non seulement la vente du lot n° 10 mais également la promesse de scission ou d'annulation de la co-propriété ensuite de la vente permettant ainsi au bâtiment C de se rendre indépendant du reste de la co-propriété, en attribuant, sans soulte, au demandeur ou son substitué le bâtiment C et son terrain d'assiette et à la défenderesse le surplus ; attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que le 5 juillet 2011, le demandeur a refusé de signer l'acte de réitération la promesse de scission/ annulation de co-propriété ne correspondant pas, dans les faits, au résultat qu'il souhaitait ; attendu que cette promesse de scission/ annulation est une condition essentielle et indissociable de la vente du bien ; attendu qu'il résulte de l'acte que le demandeur acquiert le bâtiment C et son assiette et la défenderesse le surplus ; attendu qu'ainsi le demandeur n'a, de part l'acte, aucun droit sur la cour initialement commune ; attendu qu'il ne rapporte nullement la preuve que la scission/ annulation de la co-propriété est impossible ; attendu que, manifestement, il n'y a plus d'accord sur la chose et sur le prix entre les parties ; attendu qu'ainsi, la vente n'est pas parfaite et ne peut donner lieu à une exécution forcée que le demandeur est débouté de ses demandes à ce titre ; l'inexécution des obligations contractuelles sont imputables au demandeur qui refuse la scission/ annulation prévue au contrat, que la défenderesse n'a commis aucune faute en refusant de réitérer dans ces nouvelles conditions, qu'il convient d'ordonner la résolution du contrat ; que cette inexécution a entraîné pour la demanderesse un préjudice du fait de l'immobilisation de son bien immobilier durant près de deux ans, que cela justifie des dommages intérêts à hauteur de 8 000 €.. ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les actes soumis à leur examen ; que le compromis de vente du 18 avril 2011 stipulait que la scission de copropriété devait intervenir « ensuite de la vente objet des présentes » et que M. X... s'engageait à respecter le règlement de copropriété suite à la vente du lot litigieux ; qu'en décidant que la scission de la copropriété était un élément déterminant du consentement des parties au contrat de vente et que le compromis de vente conclu le 18 avril 2011 ne valait pas vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis et ainsi violé les articles 1134 et 1589 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE la promesse synallagmatique de vente vaut vente ; qu'en décidant que le compromis de vente conclu par les parties le 18 avril 2011 ne valait pas vente au motif péremptoire qu'« à la lecture du compromis de vente, la cour constate que la promesse de scission et annulation de la copropriété a été valablement incluse dans le champ contractuel, témoignant de la volonté des parties d'en faire un élément déterminant du contrat » et sans indiquer les raisons justifiant une telle lecture, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1589 du code civil ; ALORS, ENFIN, QUE la scission de la copropriété est une opération spécialement réglementée par la loi et qu'elle ne peut être réalisée que par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en décidant néanmoins que le compromis de vente conclu le 18 avril 2011 ne valait pas vente au motif que les parties n'étaient pas parvenues à un accord sur la scission de la copropriété érigée en condition de formation de la vente, la Cour d'appel a violé les articles 28 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Rachid X... à verser à la société BR IMMO la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts et de l'avoir débouté de ses demandes en dommages et intérêts contre la société BR IMMO. AUX MOTIFS PROPRES QUE la cour constate encore, comme l'a fait le premier juge, que Rachid X..., dont le résultat de l'intervention du géomètre conduisait à un résultat qu'il ne souhaitait pas, a bien été à l'origine de la non-réitération du compromis par acte authentique par son refus d'appliquer la clause de scission et d'annulation de la copropriété, la société BR IMMO n'a donc pas commis de faute en refusant de signer l'acte authentique. Le jugement est confirmé sur ce point ; comme l'a retenu à bon droit le premier juge, l'inexécution de Rachid X... a fait subir un préjudice d'immobilisation des biens immobiliers pour la société BR IMMO, qui doit être fixé à la somme de 8 000 euros, le jugement ayant reçu exécution provisoire. ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'inexécution des obligations contractuelles sont imputables au demandeur qui refuse la scission/ annulation prévue au contrat, que la défenderesse n'a commis aucune faute en refusant de réitérer dans ces nouvelles conditions, qu'il convient d'ordonner la résolution du contrat ; que cette inexécution a entraîné pour la demanderesse un préjudice du fait de l'immobilisation de son bien immobilier durant près de deux ans, que cela justifie des dommages intérêts à hauteur de 8 000 €. ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les actes soumis à leur examen ; qu'en décidant que M. Rachid X... était à l'origine de la non-réitération de la vente alors que le procès verbal de difficulté dressé le 2 août 2011 indiquait expressément que la société BR IMMO avait refusé de réitérer la vente, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès verbal de difficulté et ainsi violé l'article 1134 du code civil.