Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 décembre 1994, 91-13.035, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1994-12-07
Numéro d'affaire : 91-13035
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23ème chambre section A) 1991-01-09, 1991-01-09
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 ) la Société civile immobilière ..., dont le siège est ... (5ème), représentée par son gérant en exercice, 2 ) le syndicat des copropriétaires du ... (5ème), représenté par son syndic, la société anonyme Cabinet Daguier, dont le siège est ... (16ème), représentée par le président de son conseil d'administration en exercice, 3 ) M. Jacques X..., demeurant ... (5ème), 4 ) Mme Liliane A..., demeurant ... (5ème), en cassation d'un arrêt rendu le 9 janvier 1991 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre section A), au profit de : 1 ) la société anonyme Groupement de restauration Saint-Michel, dont le siège est ... (6ème), 2 ) la Société civile immobilière Jussieu faculté, dont le siège est ... (18ème), 3 ) M. Maxime Y..., demeurant ... (8ème), 4 ) Mme Michèle C... Y..., demeurant ... (8ème), 5 ) Mme Renée B..., demeurant, ... (5ème), 6 ) la société Technitherm, dont le siège est ... (Seine-et-Marne), 7 ) la société Espace décor, dont le siège est ... (14ème), défendeurs à la cassation ; les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de casssation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 2 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Melle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Sodini, avocat général, Melle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la Société civile immobilière du ... (5ème), du syndicat des copropriétaires du ... (5ème), de M. X... et de Mme A..., de Me Baraduc-Benabent, avocat de la société Groupement de restauration Saint-Michel, de la Société civile immobilière Jussieu faculté, de M. Z..., et de Mme Viel Y..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 9 janvier 1991), qu'après le départ d'un précédent locataire, la société civile immobilière Jussieu-Faculté (SCI), propriétaire de lots au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, les a loués à la société Groupement de restauration Saint-Michel (GRSM) ; qu'ayant commencé l'exercice de ses activités avec retard, en raison de l'obstruction d'un conduit de cheminée, la société GRSM a assigné le syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice, le syndicat et plusieurs copropriétaires demandant la cessation de cette nouvelle activité comme étant contraire à la destination de l'immeuble ; Attendu que le syndicat des copropriétaires et trois d'entre eux, la société civile immobilière du ... et Mme A..., font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes de l'article 4, alinéa 2, du règlement de copropriété de l'immeuble, "les boutiques ne pourront être occupées pour des commerces insalubres, dangereux et susceptibles d'être gênants pour les autres propriétaires par des produits, l'odeur ou la trépidation et présentant des dangers d'incendie" ; qu'en décidant qu'une telle clause autorisait la société GRSM à substituer un commerce de restauration rapide à une boutique de prêt à porter jusqu'alors exploitée dans les locaux litigieux, la cour d'appel a méconnu les termes du règlement de copropriété et a violé, par là même l'article 1134 du Code civil ; 2 ) qu'en s'abstenant de rechercher si les lots numéros 2 et 6, donnés à bail à la société GRSM, avaient vu leur affectation spécialement définie par le règlement de copropriété de l'immeuble, à l'instar du lot numéro 1 affecté à l'exploitation d'un commerce de café, de sorte qu'un commerce autre qu'une simple boutique aurait pu être exploité dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" : Mais attendu qu'un changement de la nature de l'activité commerciale, dans un lot où le règlement de copropriété autorise l'exercice du commerce, n'implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l'immeuble et peut s'effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l'immeuble ; que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef, sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en relevant que le règlement de copropriété, qui désignait l'immeuble comme étant à usage commercial, stipulait que des boutiques ne pouvaient être occupées par des commerces insalubres, dangereux ou gênants et en retenant qu'il ne pouvait être soutenu que le commerce de restauration rapide serait de nature à gêner les autres copropriétaires puisqu'il existait déjà , au rez-de-chaussée de l'immeuble un bar-brasserie servant des plats chauds, notamment des pizzas, à la devanture duquel est adossée une baraque débitant des crêpes et des glaces et dont la clientèle est similaire à celle de la société GRSM ; Sur le second moyen : Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à la société GRSM des dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1 ) que le propre de la responsabilité est de rétablir, aussi exactement que possible, l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'en intégrant dans le préjudice réparable, après y avoir déjà inclus la perte de bénéfices résultant de l'absence d'exploitation du restaurant pendant une année, des frais fixes supportés par la société GRSM qui, nonobstant la faute retenue à l'encontre du syndicat des copropriétaires auraient été de toute manière à la charge de cette société, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2 ) qu'en adoptant purement et simplement les conclusions de l'expert comptable évaluant à 520 000 francs les frais fixes supportés par le commerçant pendant les 13 mois de retard dans l'ouverture du restaurant, sans constater que, pendant cette période, les dépenses salariales et de fonctionnement avaient effectivement été acquittées par la société GRSM, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant retenu que, pendant le temps où le commerce n'avait pu ouvrir, la société GRSM avait subi un préjudice financier comprenant non seulement la perte des bénéfices nets mais aussi des charges fixes qu'elle a dû débourser sans pouvoir les régler sur le chiffre d'affaires de l'établissement, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a souverainement évalué l'importance du préjudice subi, et légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires du ..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.

Sommaire : (sur le 1er moyen) COPROPRIETE - Règlement - Stipulation autorisant l'exercice du commerce - Changement de la nature de l'activité commerciale d'un lot - Conséquence - Modification de la destination de l'immeuble (non) - Exercice d'un commerce de restauration rapide dans un lot où était exploité un commerce de prêt à porter - Possibilité.