Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 janvier 2016, 14-12.144 14-12.221 14-19.135, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-01-21
Numéro d'affaire : 14-12144
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen, 2013-12-04
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° Q 14-12.144, Y 14-12.221 et P 14-19.135 ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Rouen, 13 juin 2012 et 4 décembre 2013), que, par acte sous seing privé du 2 avril 2005, M. et Mme X... ont conclu avec M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de la société Agence du Vieux Marché, un "compromis" de vente portant sur un ensemble immobilier composé de six logements ; que l'acte authentique de vente a été signé par les parties le 11 octobre 2005 ; qu'ayant constaté des désordres, M. et Mme X... ont assigné M. Y..., en sa qualité de constructeur, M. Z..., architecte, les consorts A..., notaires, et la société Agence du Vieux Marché, en responsabilité et dommages-intérêts ; Sur le pourvoi n° P 14-19.135 et le premier moyen du pourvoi n° Q 14-12.144 de la société Agence du Vieux Marché, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant décidé, à bon droit, que le principe de la responsabilité délictuelle de la société Agence du Vieux Marché à l'égard de M. et Mme X... avait été définitivement retenu par le jugement du 30 octobre 2008, et relevé que le manquement de celle-ci à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité leur avait causé une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions et que, s'ils avaient eu connaissance d'une telle impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de son insalubrité, ils auraient vraisemblablement renoncé à leur investissement, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les conclusions de M. et Mme X... ni le rapport d'expertise et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la société Agence du Vieux Marché devait être condamnée à réparer les préjudices des acquéreurs dont elle a souverainement fixé le montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches, et le second moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° Y 14-12.221 de M. Z..., ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. Z..., professionnel averti, avait visité les lieux puisqu'il en avait établi les plans et que leur non-conformité aux normes d'habitabilité minimales n'avait pu lui échapper, que la nature de l'immeuble, divisé en six logements, ne laissait pas le moindre doute sur la vocation locative de ce dernier et qu'il était tenu à l'égard de M. Y..., même dans le cadre limité de la mission reçue, d'une obligation de conseil et d'information qui aurait dû le conduire à lui indiquer clairement les désordres présentés par les ouvrages réalisés et les risques de mise en jeu de sa responsabilité auxquels il était exposé, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que ce manquement engageait la responsabilité délictuelle de M. Z... à l'égard des époux X... qui avaient perdu une chance de renoncer à l'acquisition et de ne pas subir le préjudice lié à l'impropriété à destination du bien acquis ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le pourvoi incident de M. Y..., pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté qu'il avait été définitivement jugé que M. Y... avait, vis-à-vis des époux X..., la qualité de constructeur et relevé que les ouvrages lui étant imputables étaient à l'origine d'une impropriété à destination des logements vendus, qu'il n'était pas soutenu que la nécessité d'une nouvelle rénovation des logements avait été envisagée par les parties et que les préjudices invoqués étaient sans lien avec la délivrance du permis de construire, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que M. Y... était responsable de plein droit des désordres de nature décennale de l'immeuble vendu, a légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi n° Q 14-12.144 de la société Agence du Vieux Marché, sur la quatrième branche du premier moyen et la seconde branche du second moyen du pourvoi n° Y 14-12.221 de M. Z... et sur la seconde branche du pourvoi incident de M. Y... qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne la société Agence du Vieux Marché, M. Z... et M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence du Vieux Marché, M. Z... et M. Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les demandes de la société Agence du Vieux Marché, M. Z... et M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal n° Q 14-12.144 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Agence du Vieux Marché PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le préjudice des époux X... à la somme totale de 236.766,85 euros et condamné in solidum M. Y..., la société Agence du Vieux Marché et M. Z... à réparer le préjudice des époux X..., la société Agence du Vieux Marché dans la limite de 227.000 euros et M. Z... dans la limite de 220.000 euros ; AUX MOTIFS PROPRES DE L'ARRÊT DU 13 JUIN 2012 QUE, sur les demandes dirigées contre l'Agence du Vieux Marché (ci-après l'agence), les premiers juges ont justement relevé que le principe de la responsabilité de l'agence pour manquement délictuel à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs avait été définitivement tranché par jugement du 30 octobre 2008, un sursis à statuer ayant été prononcé jusqu'à la décision à intervenir sur la demande indemnitaire dirigée contre Tahar Y... ; qu'il doit être en outre observé, ce que la décision du 30 octobre 2008 n'a pas spécialement envisagé puisqu'antérieure à la procédure administrative close par les arrêtés d'insalubrité, que l'obligation d'information pesant sur l'agence en sa qualité de professionnel de l'immobilier, s'étendait, compte tenu de ce que la nature du bien ne laissait aucun doute sur le fait que les acquéreurs entendaient lui conserver sa destination d'immeuble de rapport, à toute vérification utile sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité, compte tenu des réserves que la visite des lieux ne pouvait manquer de susciter sur ce point chez un professionnel des transactions immobilières ; qu'à cet égard, il ne peut être sérieusement soutenu que ces normes ne seraient pas réglementaires ni mêmes notoires auprès des professionnels puisque l'examen du rapport de la DASS démontre que la règle mise en oeuvre est d'une grande simplicité et consiste à vérifier si chaque pièce de vie contient une ouverture sur l'extérieur d'une superficie au moins égale à 10 % de celle de la pièce ; que dès lors, la reconnaissance de conseil signée par les époux X... le 6 octobre 2005 ne peut conduire à considérer que le préjudice causé par le défaut d'information imputable à l'agence aurait été annihilé par le conseil donné par le notaire ; qu'au contraire, cette carence est, comme celle imputable à l'architecte, la cause d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions, et ainsi de subir le préjudice lié à la non-conformité du bien aux normes minimales d'habitabilité ; AUX MOTIFS PROPRES DE L'ARRÊT DU 4 DÉCEMBRE 2013 QUE s'agissant de la société Agence du Vieux Marché, la cour, qui a rappelé dans son arrêt du 13 juin 2012 que le principe de la responsabilité de cette société pour son manquement à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs avait été définitivement tranché par le jugement du 30 octobre 2008, a retenu en outre à son encontre que la nature du bien ne laissait aucun doute sur le fait que les acquéreurs entendaient lui conserver sa destination d'immeuble de rapport, de telle sorte que la société Agence du Vieux Marché avait également failli à son obligation d'information sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité, alors que la visite des lieux ne pouvait manquer de susciter des réserves sur ce point chez un professionnel des transactions immobilières, le préjudice ainsi causé consistant en une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions et ainsi de ne pas subir le préjudice lié à la non-conformité du bien aux normes minimales d'habitabilité ; qu'il s'ensuit que le principe de la responsabilité de la société Agence du Vieux Marché est acquis au titre de l'autorité de la chose jugée des deux décisions susvisées du 30 octobre 2008 et du 13 juin 2012, de telle sorte que les moyens soulevés au titre de la reconnaissance de conseil signée par les époux X... et des limites aux obligations de l'agent immobilier, qui n'est pas un professionnel de la construction, sont inopérants ; ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE dans le dispositif du jugement du 30 octobre 2008, le Tribunal de grande instance ne s'est pas borné à dire que la Société Agence du Vieux Marché avait commis une faute dans l'exécution de son obligation d'information à l'égard des époux X..., mais a affirmé que l'agence était responsable à leur égard pour manquement à son obligation d'information ; que ce chef du jugement du 30 octobre 2008 est revêtu de l'autorité de chose jugée, de telle sorte que le tribunal est lié par son affirmation du 30 octobre 2008 ; que l'emploi par le juge du mot responsable et non du simple mot fautive a pour conséquence que l'autorité de chose jugée couvre non seulement la faute de l'agence, mais le lien de causalité entre cette faute et le préjudice des époux X..., dont l'évaluation a fait l'objet d'un sursis à statuer ; que sans doute la Société Agence du Vieux Marché a-t-elle invoqué, dans l'instance n° 4291/2010 - alors qu'elle semble ne pas l'avoir fait dans l'instance n° 1831/07, une reconnaissance de conseil du 6 octobre 2005 dont elle a déduit que les époux X... étaient informés dès avant la vente ; que cet écrit, néanmoins, n'est pas un fait nouveau susceptible de faire échec à l'autorité de chose jugée, mais l'élément de preuve d'un fait ancien portant sur les conditions de la responsabilité de l'agence et, par suite, sans incidence sur la chose jugée le 30 octobre 2008 ; 1°) ALORS QU'en cas de contestation sur le sens ou la portée du chef de dispositif d'une décision assortie de l'autorité de la chose jugée, le juge est tenu de l'éclairer à la lumière des motifs qui en sont le support ; qu'en jugeant néanmoins que « le principe de la responsabilité de l'agence pour manquement délictuel à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs avait été définitivement tranché par jugement du 30 octobre 2008 » (arrêt du 13 juin 2012, p. 8, in fine) quand, même si le chef de dispositif de cette décision déclarait la société Agence du Vieux Marché « responsable à l'égard des époux X... d'un manquement à son obligation d'information », il ressortait des motifs que le Tribunal n'avait tranché que la question de la faute, à l'exclusion de celle du préjudice et du lien de causalité, de sorte que ces conditions de la responsabilité civile de l'exposante devaient faire l'objet d'un nouveau débat contradictoire, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le jugement rendu le 30 octobre 2008 par le Tribunal de grande instance de Rouen se bornait à déclarer la société Agence du Vieux Marché « responsable à l'égard des époux X... d'un manquement à son obligation d'information », sans préciser la nature du préjudice en relation de causalité avec la faute ainsi imputée au professionnel ; qu'en jugeant néanmoins que « le principe de la responsabilité de l'agence pour manquement délictuel à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs avait été définitivement tranché par jugement du 30 octobre 2008 » (arrêt du 13 juin 2012, p. 8, in fine), quand cette décision ne s'était pas prononcée sur deux des trois conditions de la responsabilité civile de l'agent immobilier, de sorte qu'elle ne pouvait pas être assortie de l'autorité de la chose jugée sur ce point, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1351 du Code civil ; 3°) ALORS QU'un professionnel ne saurait être tenu d'indemniser une partie des conséquences dommageables d'une opération qu'elle a réalisée en toute connaissance de cause ; qu'en se bornant à juger que « la reconnaissance de conseil signée par les époux X... le 6 octobre 2005 ne peut conduire à considérer que le préjudice causé par le défaut d'information imputable à l'agence aurait été annihilé par le conseil donné par le notaire » (arrêt du 13 juin 2012, p. 9, § 1er), sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les époux X..., qui avaient déclaré au notaire être « parfaitement avertis » de « la non-souscription par le vendeur de l'assurance dommages-ouvrage » et de ses conséquences, et vouloir néanmoins « persister dans leur intention de passer la vente de cette manière à leurs seuls risques et périls, déclarant s'être à ce jour suffisamment renseignés par eux-mêmes tant sur la qualité de la construction que sur les formalités administratives effectuées auprès de la Mairie de la commune concernée » (nous soulignons), n'étaient pas quoiqu'il en soit déterminés à conclure l'acte litigieux, à leurs risques et périls, de sorte que le manquement de la société Agence du Vieux Marché à son obligation d'information n'était pas en relation de causalité avec le préjudice dont la réparation était sollicitée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 4°) ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en jugeant que le manquement imputé à l'agence immobilière aurait été « la cause d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions » (arrêt du 13 juin 2012, p. 9, § 1er), quand ces deux hypothèses étaient incompatibles, les préjudices résultant de l'une et de l'autre branche de l'alternative ne pouvant dès lors être cumulativement indemnisés, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit ; 5°) ALORS QUE la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en jugeant que le manquement imputé à l'agence immobilière aurait été pour les époux X... « la cause d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition » (arrêt du 13 juin 2012, p. 9, § 1er), tout en les indemnisant de pertes de loyers qu'ils auraient subies du fait de l'absence de location des appartements (arrêt du 4 décembre 2013, p. 8 et 9), quand, s'ils avaient renoncé à l'acquisition de l'immeuble objet de l'opération, les époux X... n'auraient pas pu le mettre en location et en percevoir les fruits, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit ; 6°) ALORS QUE la faute d'un agent immobilier n'est causale que s'il est établi que, sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en se bornant à juger que le manquement imputé à l'agence immobilière aurait été « la cause d'une perte de chance de ¿ modifier les conditions » de l'acquisition (arrêt du 13 juin 2012, p. 9, § 1er) sans caractériser l'existence d'une probabilité sérieuse que les vendeurs auraient consenti aux époux X... un rabais équivalent au coût, égal à plus de la moitié du prix de vente de l'immeuble, des travaux nécessaires à sa mise en conformité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, les époux X... sollicitaient de la Cour d'appel qu'elle entérine le chiffrage retenu par l'expert, chiffrage qui incluait la somme de 20.170 euros HT, correspondant au montant des travaux rendus nécessaires par la découverte de vices cachés dont l'agent immobilier ne pouvait avoir connaissance (rapport d'expertise, p. 13, in fine) ; qu'en jugeant inopérant le moyen soulevé par la société Agence du Vieux Marché qui tendait à être déchargée du montant de ces travaux, au motif que « le montant sollicité par les appelants ne comprend pas les travaux de reprise nécessités par les vices cachés » (arrêt du 4 décembre 2013, p. 8, § 3 et 4), la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des époux X... et le rapport d'expertise, violant le principe selon lequel il est interdit aux juges de dénaturer les documents de la cause ; 8°) ALORS QU'en toute hypothèse, le préjudice doit être déterminé par la comparaison entre la situation dans laquelle se serait trouvée la victime en l'absence de la faute alléguée et celle dans laquelle elle est placée par l'effet de cette faute ; qu'en refusant de « prendre en compte l'impact fiscal du préjudice » (arrêt, p. 9, § 2), sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les époux X... n'avaient pas bénéficié d'avantages fiscaux de nature à réduire leur préjudice, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Agence du Vieux Marché de son recours en garantie à l'encontre de M. Z... ; AUX MOTIFS QUE l'intervention de M. Z... pour régulariser le permis de construire étant postérieure à celle de la société Agence du Vieux Marché et sans lien avec les fautes reprochées à cette dernière, la société Agence du Vieux Marché est mal fondée en son recours en garantie à l'encontre de M. Z... ; ALORS QU'il incombe aux juges du fond, saisis d'un recours en garantie dirigé par un coresponsable contre un autre, de fixer la charge finale de la réparation entre coobligés in solidum en considération de la gravité de leurs fautes respectives ; qu'en se bornant à rejeter purement et simplement le recours en garantie dirigé par la société Agence du Vieux Marché contre M. Z..., sans fixer la contribution à la dette de l'ensemble des codébiteurs condamnés in solidum, la Cour d'appel a violé l'article 1213 du Code civil, ensemble les principes régissant l'obligation in solidum.Moyen produit au pourvoi principal n° P 14-19.135 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Agence du Vieux Marché Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré bien fondées en leur principe les demandes formées contre la société Agence du Vieux Marché ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les demandes dirigées contre l'Agence du Vieux Marché (ci-après l'agence), les premiers juges ont justement relevé que le principe de la responsabilité de l'agence pour manquement délictuel à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs avait été définitivement tranché par jugement du 30 octobre 2008, un sursis à statuer ayant été prononcé jusqu'à la décision à intervenir sur la demande indemnitaire dirigée contre Tahar Y... ; qu'il doit être en outre observé, ce que la décision du 30 octobre 2008 n'a pas spécialement envisagé puisqu'antérieure à la procédure administrative close par les arrêtés d'insalubrité, que l'obligation d'information pesant sur l'agence en sa qualité de professionnel de l'immobilier, s'étendait, compte tenu de ce que la nature du bien ne laissait aucun doute sur le fait que les acquéreurs entendaient lui conserver sa destination d'immeuble de rapport, à toute vérification utile sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité, compte tenu des réserves que la visite des lieux ne pouvait manquer de susciter sur ce point chez un professionnel des transactions immobilières ; qu'à cet égard, il ne peut être sérieusement soutenu que ces normes ne seraient pas réglementaires ni mêmes notoires auprès des professionnels puisque l'examen du rapport de la DASS démontre que la règle mise en oeuvre est d'une grande simplicité et consiste à vérifier si chaque pièce de vie contient une ouverture sur l'extérieur d'une superficie au moins égale à 10 % de celle de la pièce ; que dès lors, la reconnaissance de conseil signée par les époux X... le 6 octobre 2005 ne peut conduire à considérer que le préjudice causé par le défaut d'information imputable à l'agence aurait été annihilé par le conseil donné par le notaire ; qu'au contraire, cette carence est, comme celle imputable à l'architecte, la cause d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions, et ainsi de subir le préjudice lié à la non-conformité du bien aux normes minimales d'habitabilité ; ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES QUE dans le dispositif du jugement du 30 octobre 2008, le Tribunal de grande instance ne s'est pas borné à dire que la Société Agence du Vieux Marché avait commis une faute dans l'exécution de son obligation d'information à l'égard des époux X..., mais a affirmé que l'agence était responsable à leur égard pour manquement à son obligation d'information ; que ce chef du jugement du 30 octobre 2008 est revêtu de l'autorité de chose jugée, de telle sorte que le tribunal est lié par son affirmation du 30 octobre 2008 ; que l'emploi par le juge du mot responsable et non du simple mot fautive a pour conséquence que l'autorité de chose jugée couvre non seulement la faute de l'agence, mais le lien de causalité entre cette faute et le préjudice des époux X..., dont l'évaluation a fait l'objet d'un sursis à statuer ; que sans doute la Société Agence du Vieux Marché a-t-elle invoqué, dans l'instance n° 4291/2010 - alors qu'elle semble ne pas l'avoir fait dans l'instance n° 1831/07, une reconnaissance de conseil du 6 octobre 2005 dont elle a déduit que les époux X... étaient informés dès avant la vente ; que cet écrit, néanmoins, n'est pas un fait nouveau susceptible de faire échec à l'autorité de chose jugée, mais l'élément de preuve d'un fait ancien portant sur les conditions de la responsabilité de l'agence et, par suite, sans incidence sur la chose jugée le 30 octobre 2008 ; 1°) ALORS QU'en cas d'incertitude sur le sens ou la portée du chef de dispositif d'une décision assortie de l'autorité de la chose jugée, le juge est tenu de l'éclairer à la lumière des motifs qui en sont le support ; qu'en jugeant néanmoins que « le principe de la responsabilité de l'agence pour manquement délictuel à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs avait été définitivement tranché par jugement du 30 octobre 2008 » (arrêt, p. 8, in fine) quand, même si le chef de dispositif de cette décision déclarait la société Agence du Vieux Marché « responsable à l'égard des époux X... d'un manquement à son obligation d'information », il ressortait des motifs que le Tribunal n'avait tranché que la question de la faute, à l'exclusion de celle du préjudice et du lien de causalité, de sorte que ces conditions de la responsabilité civile de l'exposante devaient faire l'objet d'un nouveau débat contradictoire, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le jugement rendu le 30 octobre 2008 par le Tribunal de grande instance de Rouen se bornait à déclarer la société Agence du Vieux Marché « responsable à l'égard des époux X... d'un manquement à son obligation d'information », sans préciser la nature du préjudice en relation de causalité avec la faute ainsi imputée au professionnel ; qu'en jugeant néanmoins que « le principe de la responsabilité de l'agence pour manquement délictuel à son obligation d'information à l'égard des acquéreurs avait été définitivement tranché par jugement du 30 octobre 2008 » (arrêt, p. 8, in fine), quand cette décision ne s'était pas prononcée sur deux des trois conditions de la responsabilité civile de l'agent immobilier, de sorte qu'elle ne pouvait pas être assortie de l'autorité de la chose jugée sur ce point, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1351 du Code civil ; 3°) ALORS QUE la responsabilité suppose l'existence d'un manquement, d'un préjudice et d'un lien de causalité ; qu'en déclarant « bien fondées en leur principe les demandes formées contre Tahar Y..., la société Agence du Vieux Marché et Michel Z... », sans préciser quel serait le préjudice en relation de causalité avec les manquements qu'elle imputait à la société Agence du Vieux Marché, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 4°) ALORS QU'un professionnel ne saurait être tenu d'indemniser une partie des conséquences dommageables d'une opération qu'elle a réalisée en toute connaissance de cause ; qu'en se bornant à juger que « la reconnaissance de conseil signée par les époux X... le 6 octobre 2005 ne peut conduire à considérer que le préjudice causé par le défaut d'information imputable à l'agence aurait été annihilé par le conseil donné par le notaire » (arrêt, p. 9, § 1er), sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les époux X..., qui avaient déclaré au notaire être « parfaitement avertis » de « la non-souscription par le vendeur de l'assurance dommages-ouvrage » et de ses conséquences, et vouloir néanmoins « persister dans leur intention de passer la vente de cette manière à leurs seuls risques et périls, déclarant s'être à ce jour suffisamment renseignés par eux-mêmes tant sur la qualité de la construction que sur les formalités administratives effectuées auprès de la Mairie de la commune concernée » (nous soulignons), n'étaient pas quoiqu'il en soit déterminés à conclure l'acte litigieux, à leurs risques et périls, de sorte que le manquement de la société Agence du Vieux Marché à son obligation d'information n'était pas en relation de causalité avec le préjudice résultant de la conclusion de cette vente dont la réparation était sollicitée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en jugeant que le manquement imputé à l'agence immobilière aurait été « la cause d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions » (arrêt, p. 9, § 1er), quand ces deux hypothèses étaient incompatibles, les préjudices résultant du défaut de réalisation de l'une et de l'autre branche de l'alternative ne pouvant dès lors être cumulativement indemnisés, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; qu'en jugeant que le manquement imputé à l'agence immobilière aurait été pour les époux X... « la cause d'une perte de chance de renoncer à l'acquisition » (arrêt, p. 9, § 1er), tout en les indemnisant de pertes de loyers qu'ils auraient subies du fait de l'absence de location des appartements (arrêt du 4 décembre 2013, p. 8 et 9), quand, s'ils avaient renoncé à l'acquisition de l'immeuble objet de l'opération, les époux X... n'auraient pas pu le mettre en location et en percevoir les fruits, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale sans perte ni profit ; 7°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute d'un agent immobilier n'est causale que s'il est établi que, sans elle, le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en se bornant à juger que le manquement imputé à l'agence immobilière aurait été « la cause d'une perte de chance de ¿ modifier les conditions » de l'acquisition (arrêt, p. 9, § 1er) sans caractériser l'existence d'une probabilité sérieuse que les vendeurs auraient consenti aux époux X... un rabais équivalent au coût, égal à plus de la moitié du prix de vente de l'immeuble, des travaux nécessaires à sa mise en conformité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.Moyens produits au pourvoi principal n° Y 14-12.221 par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. Z... Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, du 13 juin 2012, d'avoir déclaré bien fondées en leur principe les demandes formées contre Monsieur Z..., Aux motifs que « les circonstances particulières ayant entouré la vente, telles que relatées par les époux X... eux-mêmes, méritent d'être rappelées. Ces derniers, apprenant lors d'un premier rendez-vous de signature le 15 juin 2005 de la bouche de leur vendeur qu'aucun permis de construire n'avait été sollicité pour les modifications qu'il avait effectuées, ont alors décidé de différer la réitération de la vente jusqu'à ce qu'un permis de construire de régularisation soit accordé. Michel Z... a donc dès le lendemain reçu mission de Tahar Y... de constituer un dossier de demande de permis de construire. Il a ainsi établi, sur les seules indications de ce dernier, un descriptif de l'état antérieur, et a dressé les plans décrivant les modifications réalisées, documents qu'il a revêtus de son cachet lors de leur dépôt auprès des services compétents. Les époux X... ont signé, à l'initiative du notaire, une reconnaissance de conseil le 6 octobre 2005 dans laquelle ils reconnaissent expressément avoir été informés par le notaire de la réglementation en vigueur en matière de permis de construire, des risques encourus en cas d'infraction à cette réglementation, de l'absence de souscription par leur vendeur de garantie « dommages-ouvrage », et des difficultés en découlant sur la recherche éventuelle de la responsabilité du vendeur et des entreprises présumées fautives. Ils ont néanmoins signé l'acte de vente le 11 octobre 2005, alors que le permis de construire n'avait pas encore été délivré, se contentant des assurances verbales d'un fonctionnaire de l'équipement qu'il le serait. Les époux X... ne pouvaient donc nourrir aucune illusion sur les garanties apportées par le concours d'un architecte dans de telles conditions et la portée du contrôle exercé par les services de l'urbanisme sur la qualité des travaux, même si la profession de plombier antérieurement exercée par Martial X... ne lui conférait pas la qualification suffisante pour apprécier l'habitabilité d'un logement.Le fait de qualifier de « chambre » des pièces dépourvues de fenêtres ou de ne pas mentionner une hauteur sous plafond particulièrement réduite ne suffit pas à démontrer que ces plans auraient été entachés d'une inexactitude telle que les services de l'urbanisme compétents auraient été induits en erreur sur la suite à donner à la demande de régularisation, alors que, surtout pour un professionnel averti, la seule lecture attentive des plans permettait de constater l'insuffisance des sources de lumière naturelle.S'il est par ailleurs vrai que les normes d'habitabilité s'imposent à l'architecte chargé de la conception ou de l'exécution d'un ouvrage, ce dernier n'avait pas été chargé d'une mission de cette nature par Tahar Y... mais devait seulement décrire les réalisations de ce dernier, aux fins de régularisation de leur situation administrative, ce qu'il a fait de façon exacte et jugée suffisante par les services destinataires, auxquels il n'avait pas à se substituer pour l'appréciation du mérite de la demande de permis de construire.Il demeure que Michel Z..., professionnel averti, a visité de façon approfondie les lieux puisqu'il en a établi les plans, et que leur non-conformité aux normes d'habitabilité minimales n'a pu lui échapper, ce que d'ailleurs il ne soutient pas. Bien que n'ayant en effet aucune relation contractuelle avec les époux X..., il ne pouvait ignorer qu'ils étaient appelés à devenir propriétaires de l'immeuble faisant l'objet de la demande de permis de construire qu'il avait reçu pour mission de formaliser. Par ailleurs, la nature de l'immeuble, divisé en six logements, ne laissait pas le moindre doute sur la vocation locative de ce dernier, de sorte qu'il a nécessairement eu conscience de l'importance qu'aurait revêtue à leurs yeux l'information qu'il était en mesure de leur donner sur ce point. Il était enfin tenu, même dans le cadre limité de la mission reçue, d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de Tahar Y... qui aurait dû le conduire à lui indiquer clairement les désordres présentés par les ouvrages réalisés et les risques de mise en jeu de sa responsabilité auxquels il était exposé. Il lui incombait donc d'attirer l'attention tant de Tahar Y... que des époux X... sur le non-respect des normes d'habitabilité, ou, en cas de désaccord de son cocontractant sur l'information à délivrer aux acquéreurs, de s'abstenir de prêter son concours à la régularisation des constructions réalisées. Sa réticence à porter à la connaissance des époux X... l'impropriété à destination de l'immeuble, dont il vient d'être jugé qu'elle constitue un désordre de nature décennale, engage donc sa responsabilité délictuelle à leur égard, le préjudice ainsi causé consistant en une perte de chance de renoncer à l'acquisition ou d'en modifier les conditions, et ainsi de ne pas subir le préjudice lié à l'impropriété à destination du bien acquis » (arrêt du 13 juin 2012, p. 7 & 8) ; Alors que, d'une part, la responsabilité de droit commun de l'architecte est subordonnée à la preuve d'une faute de sa part ; qu'il n'appartient pas à un architecte chargé d'établir, après réalisation de travaux, un relevé des existants avant ces travaux pour obtenir un permis de construire, d'avertir le propriétaire ou l'acquéreur des lieux du non-respect des normes d'habitabilité ; qu'en l'espèce, M. Z... a été chargé par M. Y..., propriétaire d'un ensemble immobilier qu'il a cédé aux époux X..., d'établir un descriptif de l'état antérieur de l'immeuble antérieur à la réalisation de certains travaux ; qu'en décidant, pour condamner M. Z... à payer la somme de 220.000 ¿ aux époux X..., qu'il lui incombait d'attirer l'attention de M. Y... et des époux X... sur le non-respect des normes d'habitabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Alors que, d'autre part, le maître d'oeuvre n'est pas tenu de refuser de prêter son concours à son client si ce dernier refuse de délivrer à son cocontractant une information relative à l'état de l'immeuble ; qu'en décidant qu'il appartenait à M. Z..., en cas de désaccord de M. Y... sur l'information à délivrer aux acquéreurs de l'ensemble immobilier, de s'abstenir de prêter son concours à la régularisation des constructions réalisées, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Alors qu'en troisième lieu, M. Z... a fait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 2), que l'état initial qu'il avait établi précisait notamment qu'une chambre n'était pas éclairée ; qu'en ne recherchant pas si cette mention permettait d'informer le propriétaire et les tiers sur l'état de la chambre, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Alors qu'enfin, la partie qui demande la confirmation d'un jugement est réputée s'en approprier les motifs ; que le juge d'appel qui entend infirmer un jugement doit alors en réfuter les motifs ; qu'en l'espèce, M. Z... a demandé la confirmation du jugement qui avait retenu l'absence de lien de causalité entre une faute de sa part et le préjudice des époux X... dès lors que ces derniers, bien qu'informés du défaut de permis de construire et de la qualité du travail effectué par M. Y..., ont maintenu leur décision de réitérer la vente alors même que la régularisation du permis n'était pas intervenue, acceptant ainsi le risque de s'engager avec M. Y... en sachant à quoi ils s'exposaient ; qu'en réformant ce jugement qui avait écarté la responsabilité de l'architecte, sans réfuter ces motifs sur l'absence de lien de causalité, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile. Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, du 4 décembre 2013, d'avoir condamné M. Z..., in solidum avec Monsieur Y... et la société AGENCE DU VIEUX MARCHE, à payer aux époux X... la somme de 220.000 ¿, Aux motifs que « pour l'exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions signifiées par les époux X... le 22 octobre 2013, à celles signifiées par M. Y... le 9 octobre 2013, à celles signifiées par la société Agence du Vieux Marché le 29 octobre 2013, et à celles signifiées par M. Z... le 20 janvier 2012, ce dernier n'ayant pas conclu postérieurement au dépôt du rapport d'expertise » (arrêt p. 4 § 1er) ;(¿)« sur le préjudice lié aux travaux de suppression des causes d'insalubritéSuite aux décisions administratives du 22 janvier 2010 ayant déclaré 5 des 6 logements insalubres et à l'absence de « dommages-ouvrage » garantissant l'immeuble litigieux, les époux X... ont été contraints, afin de pouvoir financer les travaux de remise aux normes indispensables pour restituer au bien sa destination d'immeuble de rapport, de faire appel à l'organisme SEMAD aux fins d'obtenir les subventions nécessaires.L'expert Monsieur B... a chiffré séparément, conformément à la mission qui lui avait été confiée :- d'une part, le montant total des travaux de mise aux normes minimales d'habitabilité et de ceux destinés à remédier aux vices cachés, soit la somme de 162.370,48 ¿ TTC, et à 67.640,10 ¿ l'évaluation des subventions accordées, ce qui fait apparaître un solde de 94.730,38 ¿ constituant la charge finale revenant à ce titre aux époux X....- d'autre part, le montant total des travaux correspondant exclusivement à la mise aux normes minimales d'habitabilité à la somme de 157.063,27 ¿ TTC, ce qui fait apparaître un solde de 89.423,17 ¿ constituant la charge finale revenant à ce titre aux époux X... compte tenu des subventions accordées.Les époux X... invoquent dans leur demande un préjudice de 89.423,17 ¿, qui ne prend pas en compte les vices cachés, à l'encontre des trois intimés. ¿ Cependant, le préjudice des époux X... imputable à la société AGENCE DU VIEUX MARCHE et à Monsieur Z... résulte d'une perte de chance telle que précisée par la cour dans son précédent arrêt.Compte tenu de ce que les acquéreurs, s'ils avaient eu connaissance d'une telle impropriété de l'immeuble à sa destination du fait de son insalubrité, auraient vraisemblablement renoncé à leur investissement, la cour chiffrera ce poste de préjudice imputable à la société AGENCE DU VIEUX MARCHE et à Monsieur Z... à la somme de 80.000 ¿ ;Sur le préjudice lié aux pertes de loyers pour la période du 1er mars 2010 au 31 mai 2014A la suite des déclarations d'insalubrité, l'administration a notifié à tous les locataires de l'immeuble litigieux, le 4 février 2010, l'interdiction de payer leurs loyers à compter du 1er mars 2010, étant précisé que ce préjudice ne concerne pas le logement n° 4.Si initialement les travaux devaient être achetés en octobre 2012, les problèmes de financement rencontrés par les époux X..., ainsi qu'un arrêt pendant quatre mois lié à la découverte des vices cachés, les ont retardés. ¿ Le préjudice relatif à la perte de loyers constitue effectivement une perte de chance de percevoir des loyers, sans qu'il y ait lieu de prendre en compte l'impact fiscal du préjudice.S'agissant de la durée des travaux, les époux X... sont fondés à faire valoir qu'ils ne pouvaient, pour les motifs exposés dans leurs écritures, financer l'ensemble des travaux dans le même temps et qu'ils ont dû les échelonner, ce dont ils ont tenu compte dans l'évaluation de leur préjudice en distinguant différentes périodes au fur et à mesure de l'achèvement des travaux sur certains logements.Pour le surplus, les calculs précis qu'ils proposent ne sont pas utilement critiqués par les intimés.S'agissant de Monsieur Z..., il sera tenu compte de ce que l'interruption des travaux liée à la découverte de vices cachés ne peut lui être imputée. ¿ Le préjudice lié à ce poste et imputable à Monsieur Z... sera fixé à la somme de 80.000 ¿ ;Sur le préjudice lié aux pertes de loyers pour la période du 1er juin 2014 au 31 mai 2023Afin de financer les travaux nécessaires pour mettre fin à la situation d'insalubrité des logements, les époux X... ont, ainsi qu'exposé plus haut, obtenu des subventions en contrepartie desquelles ils sont tenus, pendant une durée de neuf années, pour les trois logements concernés, de pratiquer des loyers conventionnés.Ils sollicitent en conséquence une indemnisation correspondant pour ces logements au différentiel entre les loyers antérieurs et les loyers conventionnés sur une durée de neuf ans.Pour contester ces demandes, la société AGENCE DU VIEUX MARCHE soutient que rien, dans les pièces communiquées, ne permet d'apprécier exactement les conditions d'octroi des subventions sollicitées, mais aussi qu'un taux d'occupation de 100 % ne peut être garanti et que le niveau des loyers antérieurs n'aurait pas nécessairement pu être maintenu.Toutefois, l'obligation de pratiquer dans une telle hypothèse des loyers conventionnés résulte des dispositions de l'article L. 321-4 du code de la construction et de l'habitation et les appelants justifient dans leurs pièces B-J et JI des montants des loyers qui leur ont été imposés.L'incertitude sur le taux d'occupation des logements justifie qu'il soit retenu une indemnisation au titre d'une perte de chance, étant observé que la taille et la situation des logements ainsi que les faibles loyers pratiqués rendent aisée la recherche de locataires, de telle sorte que le taux de perte de chance est élevé.Pour le surplus, les calculs précis qu'ils proposent ne sont pas utilement critiqués par les intimés.Le préjudice résultant d'une perte de chance d'obtenir le paiement de loyers non conventionnés, imputable dans les mêmes conditions aux trois intimés, sera fixé à la somme de 50.000 ¿ ; (¿)Sur le préjudice moral des époux X...Pour solliciter l'indemnisation d'un préjudice moral, les époux X... font valoir que, alors qu'ils ont acquis l'immeuble dans le cadre d'un investissement destiné à compléter leur retraite, ils ont découvert successivement que leur vendeur avait réalisé des travaux lui-même, qu'il existait un arriéré de loyers important d'une des locataires et que d'importants travaux étaient nécessaires tant en raison des non-conformités aux règles de l'art que du caractère insalubre de la plupart des logements.Ils soulignent avoir dû se débattre pour gérer toutes les difficultés successives qui se sont présentées, trouver des solutions techniques avec les artisans, obtenir des subventions, négocier avec le CREDIT AGRICOLE qui avait financé cette acquisition et mener plusieurs procédures judiciaires.Monsieur Y... et la société AGENCE DU VIEUX MARCHE soutiennent que les appelants ne justifient pas de l'existence de ce préjudice. ¿ Toutefois, compte tenu de la situation particulièrement délicate dans laquelle se sont trouvés les acquéreurs de l'immeuble litigieux, en particulier du fait de la découverte de l'insalubrité des logements et des difficultés de financement qui en sont résultées, l'existence d'un préjudice moral des époux X... est avérée. ¿ Le préjudice moral, imputable dans les mêmes conditions aux trois intimés, sera fixé à la somme de 10.000 ¿ » (arrêt pp. 10 et 11). Alors que, d'une part, la cassation de l'arrêt du 13 juin 2012, ayant déclaré bien fondées en leur principe les demandes formées contre M. Z..., entraînera par voie de conséquence, par application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation de l'arrêt du 4 décembre 2013 ayant condamné M. Z... à payer aux époux X... la somme de 220.000 ¿ ; Alors que d'autre part, les conclusions d'appel doivent être régulièrement signifiées aux avocats de l'ensemble des parties ; qu'en l'espèce, l'avocat de M. Z..., M. de C..., a démissionné le 10 septembre 2013, et sa clé RPVA a été désactivée le 26 septembre 2013 ; que la Cour d'appel a statué au visa des conclusions signifiées par les époux X... le 22 octobre 2013, par M. Y... le 9 octobre 2013, par la société Agence du Vieux Marché le 29 octobre 2013, qui n'ont pas été signifiées à l'avocat de M. Z..., lequel n'a donc pas conclu postérieurement au dépôt du rapport d'expertise ; qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'une violation des articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme, 662-1, 906 et 961 du code de procédure civile.Moyen identique produit à l'appui des pourvois incidents n° Q 14-12.144 et Y 14-12.221 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... Il est fait grief aux arrêts infirmatifs attaqués d'avoir déclaré fondées en leur principe les demandes dirigées contre M. Y... et de l'avoir condamné à indemniser les époux X... ; AUX MOTIFS PROPRES DE L'ARRET DU 13 JUIN 2012 QUE : « il a été définitivement jugé par le tribunal le 30 octobre 2008 que Tahar Y... a, vis-à-vis des époux X..., la qualité de constructeur. Il doit être rappelé à cet égard qu'il a reconnu dans l'acte de vente avoir procédé à la création de logements supplémentaires dans l'immeuble, dans le cadre d'une déclaration de travaux, alors qu'un permis de construire aurait été nécessaire, ce qui confirme l'importance des travaux mis en oeuvre. L'expert a relevé, après visite des lieux, étude des plans établis par Michel Z..., et enquête auprès du voisinage, que l'immeuble constitué d'une maison ancienne à laquelle est adossée une extension, et d'un autre bâtiment en fond de parcelle, a été profondément remodelé, les logements 3 et 5 étant créés par Tahar Y... ; qui a également modifié la distribution de la maison et ses toitures et a créé un escalier extérieur et une terrasse. Or, outre le défaut d'éclairement naturel suffisant mis en évidence par la DASS lié à l'insuffisance ou l'absence des ouvertures, qu'il a lui-même constaté, avec les inconvénients corollaires tenant à l'insuffisance de ventilation et la présence d'humidité, tous les logements, sur lesquels il a retrouvé trace de l'intervention de Tahar Y... ; sont exposés à des infiltrations faute d'étanchéité des toitures et clos de portes d'entrée impropres à leur usage puisqu'il s'agit de portes de distribution intérieure qui ne remplissent pas les conditions d'isolation thermique et de sécurité minimales. Il est en outre constant que les travaux effectués par Tahar Y..., qui avait acquis l'immeuble en juillet 2013, ont été achevés courant 2004, ainsi qu'en témoignent les dates auxquelles les baux visés dans l'acte de vente ont été conclus, soit entre juillet et décembre 2004. Cette date constitue, en l'absence de réception dans les rapports entre vendeur et acquéreurs, le point de départ de la garantie décennale due par le vendeur. Le débat instauré par les parties sur le caractère apparent ou non de certains désordres lors de la vente est par ailleurs vain, puisque l'article 1792-1 du code civil demeure applicable en cas de désordres apparents. Enfin, la clause de non garantie insérée à l'acte de vente ne peut recevoir application en vertu de l'article 1792-5 du code civil, qui dispose que toute clause d'un contrat qui a pour objet soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 est réputée non écrite. Il n'est par ailleurs pas soutenu que la nécessité d'une nouvelle rénovation des logements ait été envisagée par les parties, et l'hypothèse avancée par le seul Michel Z..., selon laquelle un accord aurait été conclu entre les époux Jéhenne et Tahar Y... sur une compensation financière de 23.000 ¿ au titre des non-conformités aux normes d'habitabilité n'est pas démontrée par le chèque dont il produit la copie, Tahar Y... n'en faisant aucune mention dans ses écritures et les époux X... soutenant, sans être démentis, qu'il avait une autre cause. La Cour retiendra donc que les ouvrages imputables à Tahar Y... sont bien à l'origine d'une impropriété à destination des logements vendus, qu'ils étaient achevés depuis moins de dix ans à la date de la demande initiale, et que Tahar Y... est donc responsable de plein droit des désordres de nature décennale présentés par l'immeuble vendu et imputables à ces ouvrages, et des préjudices en découlant ». AUX MOTIFS PROPRES DE L'ARRET DU 4 DECEMBRE 2013 QUE : « dans les motifs de sa décision, la cour a retenu à l'encontre de M. Y... sa qualité de constructeur, l'impropriété à leur destination des logements vendus, achevés moins de 10 ans avant la date de la demande des époux X... et en conséquence sa responsabilité de plein droit au titre des désordres de nature décennale présentés par l'immeuble vendu et imputables à ces ouvrages et des préjudices en découlant. Il s'ensuit que le principe de la responsabilité M. Y... est acquis au titre de l'autorité de la chose jugée des deux décisions susvisées du 30 octobre 2008 et du 13 juin 2012, étant en outre précisé que les préjudices invoqués à son encontre sont sans lien avec la question de la délivrance du permis de construire, d'autant que ce dernier avait effectivement été délivré par la mairie de Déville-lès-Rouen ». 1°/ ALORS QUE l'acceptation délibérée des risques par l'acquéreur de l'ouvrage est une cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs ; que M. Y... faisait valoir que les époux X... avaient accepté la vente en connaissant les risques inhérents à la réalisation des travaux qui auraient nécessité un permis de construire, et que les premiers juges avaient retenu cette circonstance pour rejeter les demandes dirigées contre lui ; qu'en omettant de rechercher, comme cela lui avait été demandé, si l'acceptation des risques par l'acquéreur de l'ouvrage était de nature à exonérer le constructeur de tout ou partie de sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. 2°/ ALORS QUE les désordres apparents à la réception des travaux n'ayant pas fait l'objet de réserves ne sont pas couverts par la garantie décennale du constructeur ; qu'en se bornant à dire que l'article 1792 du code civil demeurait applicable en cas de désordres apparents, la cour d'appel a violé le texte susvisé.Moyen produit à l'appui du pourvoi incident n° P 14-19.135 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué (12 juin 2012) d'avoir déclaré fondées en leur principe les demandes dirigées contre M. Y... ; AUX MOTIFS QU' « il a été définitivement jugé par le tribunal le 30 octobre 2008 que Tahar Y... a, vis-à-vis des époux X..., la qualité de constructeur. Il doit être rappelé à cet égard qu'il a reconnu dans l'acte de vente avoir procédé à la création de logements supplémentaires dans l'immeuble, dans le cadre d'une déclaration de travaux, alors qu'un permis de construire aurait été nécessaire, ce qui confirme l'importance des travaux mis en oeuvre. L'expert a relevé, après visite des lieux, étude des plans établis par Michel Z..., et enquête auprès du voisinage, que l'immeuble constitué d'une maison ancienne à laquelle est adossée une extension, et d'un autre bâtiment en fond de parcelle, a été profondément remodelé, les logements 3 et 5 étant créés par Tahar Y... ; qui a également modifié la distribution de la maison et ses toitures et a créé un escalier extérieur et une terrasse. Or, outre le défaut d'éclairement naturel suffisant mis en évidence par la DASS lié à l'insuffisance ou l'absence des ouvertures, qu'il a lui-même constaté, avec les inconvénients corollaires tenant à l'insuffisance de ventilation et la présence d'humidité, tous les logements, sur lesquels il a retrouvé trace de l'intervention de Tahar Y... ; sont exposés à des infiltrations faute d'étanchéité des toitures et clos de portes d'entrée impropres à leur usage puisqu'il s'agit de portes de distribution intérieure qui ne remplissent pas les conditions d'isolation thermique et de sécurité minimales. Il est en outre constant que les travaux effectués par Tahar Y..., qui avait acquis l'immeuble en juillet 2013, ont été achevés courant 2004, ainsi qu'en témoignent les dates auxquelles les baux visés dans l'acte de vente ont été conclus, soit entre juillet et décembre 2004. Cette date constitue, en l'absence de réception dans les rapports entre vendeur et acquéreurs, le point de départ de la garantie décennale due par le vendeur. Le débat instauré par les parties sur le caractère apparent ou non de certains désordres lors de la vente est par ailleurs vain, puisque l'article 1792-1 du code civil demeure applicable en cas de désordres apparents. Enfin, la clause de non garantie insérée à l'acte de vente ne peut recevoir application en vertu de l'article 1792-5 du code civil, qui dispose que toute clause d'un contrat qui a pour objet soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 est réputée non écrite. Il n'est par ailleurs pas soutenu que la nécessité d'une nouvelle rénovation des logements ait été envisagée par les parties, et l'hypothèse avancée par le seul Michel Z..., selon laquelle un accord aurait été conclu entre les époux Jéhenne et Tahar Y... sur une compensation financière de 23.000 ¿ au titre des non-conformités aux normes d'habitabilité n'est pas démontrée par le chèque dont il produit la copie, Tahar Y... n'en faisant aucune mention dans ses écritures et les époux X... soutenant, sans être démentis, qu'il avait une autre cause. La Cour retiendra donc que les ouvrages imputables à Tahar Y... sont bien à l'origine d'une impropriété à destination des logements vendus, qu'ils étaient achevés depuis moins de dix ans à la date de la demande initiale, et que Tahar Y... est donc responsable de plein droit des désordres de nature décennale présentés par l'immeuble vendu et imputables à ces ouvrages, et des préjudices en découlant ». 1°/ ALORS QUE l'acceptation délibérée des risques par l'acquéreur de l'ouvrage est une cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs ; que M. Y... faisait valoir que les époux X... avaient accepté la vente en connaissant les risques inhérents à la réalisation des travaux qui auraient nécessité un permis de construire, et que les premiers juges avaient retenu cette circonstance pour rejeter les demandes dirigées contre lui ; qu'en omettant de rechercher, comme cela lui avait été demandé, si l'acceptation des risques par l'acquéreur de l'ouvrage était de nature à exonérer le constructeur de tout ou partie de sa responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ; 2°/ ALORS QUE les désordres apparents à la réception des travaux n'ayant pas fait l'objet de réserves ne sont pas couverts par la garantie décennale du constructeur ; qu'en se bornant à dire que l'article 1792 du code civil demeurait applicable en cas de désordres apparents, la cour d'appel a violé le texte susvisé.