Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 mai 2018, 17-15.212, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-05-17
Numéro d'affaire : 17-15212
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Riom, 2017-01-04
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 4 janvier 2017), que la société MG2V, destinataire de deux congés avec offre de renouvellement de deux baux commerciaux afférents à des locaux appartenant à la société Joal, a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé ; que la cour d'appel, après avoir écarté des débats certaines pièces, a fixé le montant du loyer déplafonné ; Sur le premier moyen : Vu l'article 4 du code de procédure civile ; Attendu que, pour écarter des débats les pièces portant les numéros 29 à 34 comme produites tardivement en annexe des conclusions n° 7 et n° 8 de la société Joal, la cour d'appel retient que, si la société revendique une valeur locative de 72 m² et de 64,80 m² pondérées pour les locaux de chacun des baux, les éléments de détermination qu'elle invoque ont été tardivement versés aux débats ; Qu'en statuant ainsi, alors que la société ne demandait le rejet que des pièces 31 à 34 dans ses conclusions d'appel n° 7 rectificatives et 8, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième et sur le troisième moyens : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Riom, autrement composée ; Condamne la société MG2V aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Joal PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté des débats les pièces de la SCI Joal portant les numéros 29 à 34 et, par conséquent, d'AVOIR confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay le 23 octobre 2013 en ce qu'il avait fixé le nouveau loyer à la somme annuelle de 4 346,20 euros HT pour les locaux objet du premier bail (3 401,70 + 944,50) et à la somme annuelle de 4 171,22 euros HT pour les locaux objet du second bail, soit mensuellement un loyer de 362,18 euros HT et de 347,60 euros HT ; AUX MOTIFS QU' « aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 octobre 2016 au moyen de la communication électronique, elle [la société Joal] demande à la cour de : au principal, - infirmer partiellement le jugement déféré et de dire que la méthode retenue pour la fixation des loyers déplafonnés par l'expert puis par le tribunal est inexacte ; - fixer le nouveau loyer rétroactivement au 6 décembre 2010 : * pour le 1er bail à 4 478,00 euros hors taxes et hors charges, annuel ; * pour le 2ème bail à 9 380,00 euros hors taxes et hors charges, annuel ; - prononcer la capitalisation des intérêts ; - débouter la société MG2V de ses demandes ; - condamner la société MG2V à lui payer une somme de 3 X 600 soit 1 800 euros par mois depuis le 6 décembre 2001 en raison de la condamnation de l'accès aux étages supérieurs ; - condamner la même aux entiers dépens et à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de ses frais de procès ; subsidiairement, - ordonner une nouvelle expertise portant sur le seul calcul des loyers commerciaux avec pour obligation de calculer le loyer pour chaque bail séparément et non sur la base d'une seule superficie comme l'a fait à tort le premier expert ; en tout état de cause, - confirmer la décision dont appel en ce qui concerne le principe du déplafonnement des loyers. () l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 20 octobre 2016, la SCI JOAL qui a fait notifier de nouvelles écritures les 24 et 25 octobre 2016 et six nouvelles pièces dont un rapport d'examen technique réalisé par un expert judiciaire en date du 15 février 2016, en a demandé la révocation. () l'article 784 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, alors que le dossier est pendant devant la cour depuis le mois de décembre 2013, qu'il a déjà fait l'objet d'une première fixation au 21 janvier 2015 avant d'être renvoyé à la mise en état du 29 janvier 2015, la SCI JOAL demande la révocation de la clôture pour produire un rapport d'examen technique réalisé par M. Y... le 15 février 2016, une correspondance rédigée par ce technicien le lendemain, ainsi qu'un plan et une déclaration de travaux en date du 17 novembre 2005 et une facture (pièce n° 31) en date du 10 novembre 2006 et des photographies relatives à un ravalement de façade. Néanmoins, il n'est pas justifié des circonstances qui auraient contrarié la production de ces pièces en temps utile de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de la SCI JOAL dont les conclusions n° 7 et n° 8, tardives, devront être écartées des débats ainsi que les pièces portant les n° 29 à 34 ; () L'immeuble concerné, situé [...] , dispose d'une terrasse fermée donnant sur une place. Il se trouve dans une zone passante de l'agglomération située dans une communauté de communes qui compte environ 15 000 habitants. L'expert judiciaire précise que sa localisation correspond à la zone 2 du classement d'achalandage pour l'agglomération, qu'il existe un parc de stationnement à proximité et une densité d'habitations assez élevée. Les locaux sont en bonétat et seule la façade nord-ouest, côté boulevard Aristide Briand, est en état moyen, les autres façades ayant été rénovées. La destination des locaux du bail n° 1 est limitée aux activités de café, snack, restaurant et plats à emporter. Le bail n° 2 est tous commerces. En application de l'article L. 145-33 du code de commerce la valeur locative est fixée en fonction : - des caractéristiques du local considéré ; - de la destination des lieux ; - des obligations respectives des parties ; - des facteurs locaux de commercialité ; - des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par ailleurs, l'article R. 145-7 du même code prévoit les règles qui doivent s'appliquer pour prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la manière dont doivent être présentés les termes de comparaison. Dès lors, s'il est constant que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent, conformément aux prescriptions de l'article L. 145-34 du code de commerce, fonder une décision de déplafonnement du loyer, c'est, en revanche, à tort que le juge des loyers a considéré que ces prix ne pouvaient être pris en considération pour arrêter la valeur locative. Néanmoins, les termes de comparaison cités par l'expert judiciaire (page 15 de son rapport) ne sont pas cités avec une précision suffisante pour satisfaire aux prescriptions de l'article R. 145-7 sus-visé ce qui ne permet pas de les prendre en considération. Par ailleurs, si la SCI JOAL revendique une valeur locative de 72 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 1 et de 64,80 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 2, les éléments de détermination qu'elle invoque ont été tardivement versés aux débats et ne peuvent ainsi être valablement pris en considération par la cour. Dès lors, la seule méthode de détermination de la valeur locative suivant la cote 2010, également proposée par l'expert demeure admissible, ce qui conduit à la détermination du loyer qui suit : * Bail n° 1 : Valeur locative de catégorie 2 (102 € HT/an) pour la surface de bar, soit après application des coefficients de pondération : 33,35 m2 X 102 €/m2 an = 3 401,70 euros HT/an. Valeur locative de catégorie 3 (50 € HT/an) soit pour les locaux annexes, soit après application des coefficients de pondération 18,89 m2 X 50 €/m2 an = 944,50 euros HT/an. Soit une valeur locative annuelle de 4 346,20 euros HT. * Bail n° 2 : Valeur locative de catégorie 1 s'agissant des locaux les plus récents et comprenant la terrasse couverte vers la place soit après application des coefficients de pondération : 28,57 m2 X 146 €/m2 an = 4 171,22 euros HT/an. En conséquence, la détermination de la valeur locative arrêtée par le juge des loyers sera confirmée» ; 1. ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; qu'en écartant des débats le rapport d'expertise amiable de M. Y... du 15 février 2016 et le courrier d'accompagnement de M. Y... du 16 février 2016 produits par la société Joal, au prétexte qu'il n'était pas justifié de circonstances qui auraient contrarié la production de ces pièces avant la clôture intervenue le 20 octobre 2016, cependant que cette société avait produit ces pièces à l'appui de ses conclusions d'appel n° 7 en date du 18 octobre 2016, notifiées le 19 octobre 2016 et au vu desquelles la cour d'appel a statué, sous les numéros 29 et 30 du bordereau de communication de pièces annexé à ces conclusions, la cour d'appel a dénaturé ce bordereau de communication de pièces, en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ; 2. ALORS en toute hypothèse QUE le juge ne peut pas dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; qu'à supposer même que la cour d'appel ait écarté les conclusions d'appel n° 7 de la société Joal en date du 18 octobre 2016, notifiées le lendemain, ce serait au prix de la dénaturation du bordereau de communication des pièces annexé aux conclusions n° 6 de la société Joal en date du 27 septembre 2016 et notifiées le 28 septembre 2016 que la cour d'appel aurait écarté des débats le rapport d'expertise amiable de M. Y... du 15 février 2016 et le courrier d'accompagnement de M. Y... du 16 février 2016 produits par la société Joal, au prétexte qu'il n'était pas justifié de circonstances qui auraient contrarié la production de ces pièces avant la clôture intervenue le 20 octobre 2016, dès lors que cette société avait produit ces pièces à l'appui desdites conclusions n° 6 sous les numéros 29 et 30 du bordereau de communication de pièces annexé à celles-ci, en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ; 3. ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les termes du litige ; qu'il résulte de la procédure que la société Joal avait produit deux jeux de conclusions après la clôture intervenue le 20 octobre 2016, à savoir ses conclusions rectificatives n° 7 rectificatives notifiées le 24 octobre 2016 et ses conclusions n° 8 notifiées le 25 octobre 2016 ; que tant dans les unes que dans les autres, la société Joal avait sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture pour voir admettre lesdites conclusions ainsi que des pièces nouvelles annexées au bordereau portant les numéros 31 et suivants ; qu'en affirmant que la SCI Joal demandait la révocation de la clôture pour produire un rapport d'expertise technique réalisé par M. Y... le 15 février 2016 et une correspondance rédigée par ce technicien le lendemain, et rejeter cette demande au prétexte qu'il n'était pas justifié des circonstances qui auraient contrarié la production de ces pièces en temps utile, avant de se fonder sur la circonstance que ces éléments de détermination du loyer invoqués par la SCI Joal avaient été tardivement versés aux débats pour les écarter, quand la SCI Joal n'avait pas sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture pour produire ces deux dernières pièces, lesquelles avaient déjà été produites, avant la clôture intervenue le 20 octobre 2016, respectivement sous les numéros 29 et 30 du bordereau de communication des pièces annexées aux conclusions d'appel n° 6 de la société Joal notifiées le 28 septembre 2016 puis de ses conclusions d'appel n° 7 notifiées le 19 octobre 2016, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté des débats les conclusions notifiées par la société Joal les 24 et 25 octobre 2016 et ses pièces portant les numéros 29 à 34, et, par conséquent, d'AVOIR confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay le 23 octobre 2013 en ce qu'il avait fixé le nouveau loyer à la somme annuelle de 4 346,20 euros HT pour les locaux objet du premier bail (3 401,70 + 944,50) et à la somme annuelle de 4 171,22 euros HT pour les locaux objet du second bail, soit mensuellement un loyer de 362,18 euros HT et de 347,60 euros HT ; AUX MOTIFS QU' « aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 octobre 2016 au moyen de la communication électronique, elle [la société Joal] demande à la cour de : au principal, - infirmer partiellement le jugement déféré et de dire que la méthode retenue pour la fixation des loyers déplafonnés par l'expert puis par le tribunal est inexacte ; - fixer le nouveau loyer rétroactivement au 6 décembre 2010 : * pour le 1er bail à 4 478,00 euros hors taxes et hors charges, annuel ; * pour le 2ème bail à 9 380,00 euros hors taxes et hors charges, annuel ; - prononcer la capitalisation des intérêts ; - débouter la société MG2V de ses demandes ; - condamner la société MG2V à lui payer une somme de 3 X 600 soit 1 800 euros par mois depuis le 6 décembre 2001 en raison de la condamnation de l'accès aux étages supérieurs ; - condamner la même aux entiers dépens et à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de ses frais de procès ; subsidiairement, - ordonner une nouvelle expertise portant sur le seul calcul des loyers commerciaux avec pour obligation de calculer le loyer pour chaque bail séparément et non sur la base d'une seule superficie comme l'a fait à tort le premier expert ; en tout état de cause, - confirmer la décision dont appel en ce qui concerne le principe du déplafonnement des loyers. () l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 20 octobre 2016, la SCI JOAL qui a fait notifier de nouvelles écritures les 24 et 25 octobre 2016 et six nouvelles pièces dont un rapport d'examen technique réalisé par un expert judiciaire en date du 15 février 2016, en a demandé la révocation. () l'article 784 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, alors que le dossier est pendant devant la cour depuis le mois de décembre 2013, qu'il a déjà fait l'objet d'une première fixation au 21 janvier 2015 avant d'être renvoyé à la mise en état du 29 janvier 2015, la SCI JOAL demande la révocation de la clôture pour produire un rapport d'examen technique réalisé par M. Y... le 15 février 2016, une correspondance rédigée par ce technicien le lendemain, ainsi qu'un plan et une déclaration de travaux en date du 17 novembre 2005 et une facture (pièce n° 31) en date du 10 novembre 2006 et des photographies relatives à un ravalement de façade. Néanmoins, il n'est pas justifié des circonstances qui auraient contrarié la production de ces pièces en temps utile de sorte qu'il ne peut être fait droit à la demande de la SCI JOAL dont les conclusions n° 7 et n° 8, tardives, devront être écartées des débats ainsi que les pièces portant les n° 29 à 34 » ; 1. ALORS QUE la contradiction entre les motifs équivaut à leur absence ; que l'arrêt attaqué (p. 4) a estimé tardives les conclusions n° 7 de la société Joal, qui avaient été notifiées le 19 octobre 2016, ainsi que ses conclusions n° 8, notifiées le 25 octobre 2016, et les a en conséquence écartées des débats, ainsi que les pièces produites par cette société portant les numéros 29 à 34 ; qu'en statuant néanmoins au vu des conclusions du 19 octobre 2016 (arrêt, p. 3), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2. ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à l'absence de motifs ; que, dans ses motifs, l'arrêt attaqué a estimé tardives les conclusions n° 7 de la société Joal, qui avaient été notifiées le 19 octobre 2016, ainsi que ses conclusions n° 8, notifiées le 25 octobre 2016 et a affirmé qu'elles devaient être écartées des débats ; qu'en écartant, dans son dispositif, les conclusions notifiées par la société Joal les 24 et 25 octobre 2016 et, par suite, ses pièces portant les numéros 29 à 34, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay le 23 octobre 2013 en ce qu'il avait fixé le nouveau loyer à la somme annuelle de 4 346,20 euros HT pour les locaux objet du premier bail (3 401,70 + 944,50) et à la somme annuelle de 4 171,22 euros HT pour les locaux objet du second bail, soit mensuellement un loyer de 362,18 euros HT et de 347,60 euros HT ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « s'agissant du mesurage des surfaces, il existe une difficulté entre les parties s'agissant de l'affectation de la surface de l'une des salles de bar et de la cuisine à l'un ou l'autre des baux en raison des transformations intervenues depuis l'origine de la location. A cet égard, il convient de rappeler que le second bail des 6 et 16 décembre 1983 ne portait que sur un grand local situé au rez-de-chaussée avec terrasse attenante donnant sur le parking, tandis que le premier bail comportait la salle de café, la salle à manger et la cuisine. Il en résulte qu'en fonction du mesurage qui a été établi par l'expert judiciaire au moyen d'un appareil laser ce qui lui confère la précision requise les surfaces louées s'établissent ainsi qu'il suit : * Bail n° 1 : Salle de bar -restaurant : 106,75 m² ; Sanitaires : 7,80 m² ; Cuisine : 21,60 m² ; Chaufferie : 1,70 m² ; Réserve : 17,30 m² ; Ancienne remise : 29,45 m² ; Local technique : 3,70 m² ; Bureau : 12,90 m² ; Soit : 201,20 m² ; * Bail n° 2 : Salle de restauration : 82,85 m² ; C'est également à juste titre que l'expert judiciaire et le juge des loyers commerciaux n'ont pas pris en considération la cave de faible hauteur (1,56 m) et non éclairée. S'agissant du calcul des surfaces pondérées, l'expert a retenu la méthode dite de "centre-ville" consistant à retenir un coefficient 1 pour les dix premiers mètres à partir de la façade, puis les 10 mètres suivant au coefficient 0,50 et ensuite à 0,30, le reste des surfaces étant affecté d'un coefficient de 0,20. Cette méthode est critiquée par le bailleur qui estime qu'il y aurait lieu d'y substituer les critères de la Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Néanmoins, en fonction de la date de renouvellement des baux la valeur locative a vocation à être fixée au 6 décembre 2010 de sorte qu'il n'apparaît pas adapté de faire usage de la nouvelle méthode de pondération qui, proposée par les bailleurs, n'a été publiée qu'au cours de l'année 2015. Par ailleurs, le coefficient de pondération à affecter aux locaux annexes (réserves, locaux techniques et bureau) étant susceptible de fluctuer entre 0,10 et 0,40, c'est à bon escient que l'expert a proposé d'affecter l'ensemble de ces locaux, totalisant une surface globale de 94,45 m², un coefficient de 0,2. Les surfaces pondérées retenues seront donc les suivantes : * Bail n° 1 : Salle de bar -restaurant de 106,75 m² à pondérer ainsi qu'il suit : 10 m² coefficient 1 + 10 m² coefficient 0,5 + 10 m² coefficient 0,30 + 76,75 m² coefficient 0,20, soit après application des différents coefficients de pondération une surface servant de base de calcul à la valeur locative de 33,35 m². Autres locaux : 94,45 m² X 0,20 = 18,89 m² pondérés. * Bail n° 2 : Salle de restauration de 82,85 m² à pondérer ainsi qu'il suit : 10 m² coefficient 1 + 10 m² coefficient 0,5 + 10 m² coefficient 0,30 + 52,85 m² coefficient 0,20, soit après application des différents coefficients de pondération une surface servant de base de calcul à la valeur locative de 28,57 m². Sur la détermination de la valeur locative : L'immeuble concerné, situé [...] , dispose d'une terrasse fermée donnant sur une place. Il se trouve dans une zone passante de l'agglomération située dans une communauté de communes qui compte environ 15 000 habitants. L'expert judiciaire précise que sa localisation correspond à la zone 2 du classement d'achalandage pour l'agglomération, qu'il existe un parc de stationnement à proximité et une densité d'habitations assez élevée. Les locaux sont en bon état et seule la façade nord-ouest, côté boulevard Aristide Briand, est en état moyen, les autres façades ayant été rénovées. La destination des locaux du bail n° 1 est limitée aux activités de café, snack, restaurant et plats à emporter. Le bail n° 2 est tous commerces. En application de l'article L. 145-33 du code de commerce la valeur locative est fixée en fonction : - des caractéristiques du local considéré ; - de la destination des lieux ; - des obligations respectives des parties ; - des facteurs locaux de commercialité ; - des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Par ailleurs, l'article R. 145-7 du même code prévoit les règles qui doivent s'appliquer pour prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage et la manière dont doivent être présentés les termes de comparaison. Dès lors, s'il est constant que les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne peuvent, conformément aux prescriptions de l'article L. 145-34 du code de commerce, fonder une décision de déplafonnement du loyer, c'est, en revanche, à tort que le juge des loyers a considéré que ces prix ne pouvaient être pris en considération pour arrêter la valeur locative. Néanmoins, les termes de comparaison cités par l'expert judiciaire (page 15 de son rapport) ne sont pas cités avec une précision suffisante pour satisfaire aux prescriptions de l'article R. 145-7 sus-visé ce qui ne permet pas de les prendre en considération. Par ailleurs, si la SCI JOAL revendique une valeur locative de 72 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 1 et de 64,80 €/m2 pondéré pour les locaux du bail n° 2, les éléments de détermination qu'elle invoque ont été tardivement versés aux débats et ne peuvent ainsi être valablement pris en considération par la cour. Dès lors, la seule méthode de détermination de la valeur locative suivant la cote 2010, également proposée par l'expert demeure admissible, ce qui conduit à la détermination du loyer qui suit : * Bail n° 1 : Valeur locative de catégorie 2 (102 € HT/an) pour la surface de bar, soit après application des coefficients de pondération : 33,35 m² X 102 €/m² an = 3 401,70 euros HT/an. Valeur locative de catégorie 3 (50 € HT/an) soit pour les locaux annexes, soit après application des coefficients de pondération 18,89 m² X 50 €/m² an = 944,50 euros HT/an. Soit une valeur locative annuelle de 4 346,20 euros HT. * Bail n° 2 : Valeur locative de catégorie 1 s'agissant des locaux les plus récents et comprenant la terrasse couverte vers la place soit après application des coefficients de pondération : 28,57 m² X 146 €/m² an = 4 171,22 euros HT/an. En conséquence, la détermination de la valeur locative arrêtée par le juge des loyers sera confirmée » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU' il convient de s'en tenir à la première méthode retenue par l'expert, non sérieusement contestée par le bailleur et de fixer à 4 246,20 € HT la valeur locative annuelle des locaux objet du premier bail (3 401,70 + 944,50) et à 4 171,22 € HT la valeur locative des locaux objet du second bail, soit mensuellement des sommes de 362,18 € HT et de 347,60 € HT ; 1. ALORS QU' à défaut d'accord entre les parties, la valeur locative des baux à renouveler est déterminée notamment d'après les caractéristiques du local considéré ; qu'en refusant de prendre en compte la cave incluse dans le bail du 6 décembre 1983 pour déterminer la valeur commerciale des lieux loués, aux prétextes inopérants que celle-ci n'avait que 1,56 mètre de hauteur et qu'elle n'était pas éclairée, sans rechercher, comme elle y était invitée, l'usage que cette cave d'une superficie de 47 m² était susceptible de recevoir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-33 et R. 145-4, alinéa 1er, du code de commerce ; 2. ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives visées par l'arrêt attaqué (p. 16), la société Joal soutenait que la première méthode de détermination de la valeur locative des lieux loués mise en oeuvre par l'expert judiciaire, consistant à prendre en compte la valeur locative commerciale moyenne pour chacune des catégories de surface dans la ville de Brioude, conduisait à une sous-évaluation de cette valeur, dès lors que cet expert avait lui-même constaté que « les catégories prises en compte dans la première méthode ne correspondent pas à l'emplacement du commerce qui, lui, est considéré comme bon » ; qu'en adoptant néanmoins cette première méthode, sans répondre à ce moyen déterminant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives visées par l'arrêt attaqué (p. 11 à 13), la société Joal soutenait que bien que deux baux distincts étaient en cause, le descriptif et le calcul de la surface réelle de chaque local réalisée par l'expert judiciaire ne tenait pas compte de son appartenance à l'un ou l'autre bail ; qu'ainsi, cet expert avait fusionné la superficie de la salle de bar relevant du premier bail et celle de la salle de bar-restaurant attente relevant au second bail, aboutissant ainsi à une minoration des valeurs locatives ; qu'en se bornant à affirmer que l'expert judiciaire avait établi un mesurage au moyen d'un appareil laser des surfaces louées, sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.