Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 novembre 2019, 18-21.959, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-11-21
Numéro d'affaire : 18-21959
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2018-06-07
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Didier et Pinet, SCP L. Poulet-Odent, SCP Thouvenin, Coudray et Grévy

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux sociétés Stellium immobilier et Via Aurélia du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. T... et la société Axa France vie ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 juin 2018), que, selon contrat préliminaire du 3 avril 2009 et acte de vente en l'état futur d'achèvement du 16 septembre 2009, M. et Mme I... ont acquis de la société civile de construction vente Via Aurelia (la société Via Aurélia) un appartement à titre d'investissement locatif bénéficiant d'un régime de défiscalisation, pour le prix de 140 000 euros financé par un emprunt hypothécaire souscrit auprès de la société Crédit foncier de France ; qu'ils ont signé un contrat de gestion locative avec la société Omnium gestion et souscrit une assurance auprès de la société Axa France vie ; que, le 3 avril 2014, ils ont assigné les sociétés Via Aurélia, Stellium immobilier, anciennement Omnium conseil, chargée de la commercialisation, M. T..., agent commercial, les sociétés Crédit foncier de France et Axa France vie en annulation des contrats, notamment pour dol, et en indemnisation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Sur le second moyen, pris en sa troisième branche, ci-après annexé : Attendu que les sociétés Stellium immobilier et Via Aurélia font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer à M. et Mme I... une somme de 17 368,80 euros à titre de dommages-intérêts ; Mais attendu que, les sociétés Stellium immobilier et Via Aurélia n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que les loyers conservés par les acquéreurs devaient être pris en compte pour l'appréciation du préjudice résultant pour ces derniers de l'annulation de la vente, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ; Mais sur le second moyen, pris en sa première branche : Vu les articles 1382, devenu 1240, 547, 549 et 550 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande de la société Via Aurélia en restitution des loyers, l'arrêt retient qu'il est de principe que seule la partie de bonne foi au contrat annulé peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions et qu'il en résulte que la société Via Aurélia ne peut prétendre au remboursement des loyers perçus par M. et Mme I... depuis la conclusion de l'acte notarié de vente, puisque l'annulation est prononcée en raison de ses manoeuvres dolosives ; Qu'en statuant ainsi, alors que les loyers constituent des fruits produits par l'immeuble dont la conservation est subordonnée à la bonne foi du possesseur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Via Aurélia en restitution des loyers perçus par M. et Mme I... , l'arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne les sociétés Via Aurélia et Stellium immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les sociétés Via Aurélia et Stellium immobilier PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'acte notarié de vente conclu le 16 septembre 2009 entre la SCI Via Aurélia et M. et Mme I... , d'AVOIR condamné la SCI Via Aurélia à restituer à M. et Mme I... une somme de 140.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien, outre intérêts, d'AVOIR dit que les frais de mainlevée de l'hypothèque garantissant le prêt seraient à la charge de la SCI Via Aurélia, d'AVOIR condamné in solidum la SCI Via Aurélia et la société Stellium Immobilier à payer au Crédit foncier de France une somme de 42.217,28 € à titre de dommages-intérêts, d'AVOIR condamné in solidum la SCI Via Aurélia et la société Stellium Immobilier à payer à M. et Mme I... une somme de 17.368,80 € à titre de dommages-intérêts et d'AVOIR dit que l'arrêt devrait être publié au service chargé de la publicité foncière aux frais de la SCI Via Aurélia ; AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU' aux termes de l'article 1116 du code civil alors applicable : «le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiqués par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » ; qu'hors l'exagération permise sur les qualités d'un bien destiné à la vente dans le cadre de la commercialisation d'un programme immobilier, le mensonge du vendeur ou de son représentant, qui porte sur un élément essentiel du contrat ou sur l'objectif poursuivi par le candidat acquéreur dans l'opération envisagée, constitue un dol s'il a provoqué l'erreur de celui-ci ; qu'en l'occurrence, le programme de promotion «Via Aurélia » a été présenté à M. et Mme I... par la société Omnium conseil, devenue la société Stellium Immobilier, dont il n'est pas contesté qu'elle fait partie du même groupe Omnium Finance que le promoteur de l'opération, par un agent commercial indépendant, M. T..., lié contractuellement à la société Omnium Conseil et la recherche d'avantages fiscaux, tels qu'ils ont été présentés aux candidats acquéreurs, dans le cadre du dispositif dit « Robien recentré » issu d'une loi du 13 juillet 2006 ou du dispositif dit « Scellier », remplaçant le précédent, issu d'une loi du 30 décembre 2008 a été déterminante du consentement de ceux-ci ; M. T... a établi un document intitulé «fiche de radiographie » daté du 16 mars 2009 récapitulant, sur les déclarations de M. et Mme I... , divers éléments d'information sur la situation familiale et matérielle des intéressés, leur a présenté par écrit le groupe Omnium Finance, son organisation et les avantages du dispositif « Scellier » permettant notamment une déduction fiscale égale à 25 % de l'investissement au cours des neuf premières années et de 12 % de la 10e à la 15e année, puis leur a présenté, en guise de simulation, un plan d'investissement dans le cadre de ce dispositif fiscal, faisant apparaître, pour un investissement de 130 721 euros intégralement financé au moyen d'un emprunt, que leur participation de 468 euros, obtenue en déduisant de la mensualité d'emprunt le montant net du loyer, ne serait en réalité que de 299 euros par mois eu égard au gain fiscal, dont ils bénéficieraient sur quinze ans (48 366 euros) ; que ce plan d'investissement établi par M. T... laissait également entrevoir qu'en cas de revente au bout de quinze ans du bien au prix de 175.933 euros compte tenu d'une augmentation de valeur de 2 % par an, il resterait aux investisseurs un capital net d'impôt de 97.501 euros après paiement du solde de l'emprunt (78.432 euros) ; que le document publicitaire, alors remis à M. et Mme I... , vantant l'attractivité du programme « Via Aurélia », insistait tout particulièrement, en page 4, sur les garanties présentées par l'investissement eu égard à la forte demande locative sur la ville de [...] présentée comme une ville en plein essor (Un investissement de qualité : dans un décor de rêve, [...] est une ville de Provence au fort développement démographique et économique. Le domaine « Via Aurélia » réunit toutes les garanties d'un investissement réussi : une situation privilégiée dans un environnement paisible pour des prestations de qualité. Promis à une forte demande locative, le domaine « Via Aurélia » offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr, rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne); que ce document fournissait également, en page 9, divers renseignements relatifs au montage de l'investissement (dans le cadre du dispositif fiscal dit «Robien recentré» qui était encore applicable lors de l'ouverture du chantier en septembre 2007), renvoyant à une grille de prix de vente et de loyers et précisant, en fonction du type d'appartement, le montant prévisionnel des charges de copropriété sur la base d'un budget global prévisionnel de 144.000 euros ; que certes, M. et Mme I... ne pouvaient ignorer que le placement immobilier qui leur était proposé présentait des risques et que la réussite d'un tel placement duquel découlaient les réductions d'impôts qu'ils escomptaient dans le cadre du dispositif « Scellier », supposait la recherche, toujours aléatoire, d'un locataire solvable ; que pour autant, M. T..., agissant pour le compte de la société Omnium Conseil chargée de la commercialisation pour le compte du promoteur, leur a clairement précisé, au cours de la période précontractuelle, dans les documents manuscrits laissés à leur disposition avec la fiche de radiographie et le plan d'investissement, que la demande (locative) était supérieure à l'offre, ce qui avait été validé par quatre études du promoteur, de la banque, du gestionnaire et du pôle immobilier (sic) ; que ces études du marché locatif, dont il a été fait état dans la documentation remise aux candidats acquéreurs, mais qui n'ont pas été produites aux débats, ont pu laisser croire à M. et Mme I... qu'avant d'entreprendre une opération de promotion immobilière d'envergure portant sur 128 logements répartis en 10 bâtiments collectifs et en 27 maisons individuelles, dans un bourg de seulement 10.000 habitants situé à une vingtaine de kilomètres de Draguignan, la SCI Via Aurélia s'était livrée à une étude approfondie du marché locatif local, alors qu'était vanté le potentiel du site, dans un département, le Var, affichant une exceptionnelle vitalité et un accroissement démographique source de développement économique ; que le fait que la commune de [...] soit éligible au dispositif de défiscalisation « Robien recentré » ou « Scellier » ne garantissait nullement aux candidats acquéreurs ce potentiel locatif, dont dépendait la réussite du placement immobilier envisagé, alors qu'au contraire, l'affirmation mensongère selon laquelle avaient été effectuées quatre études de marché préalables notamment au sein du groupe Omnium Finance, était de nature à les convaincre de la viabilité du projet, sachant que M. et Mme I... , domiciliés en Guadeloupe, n'avaient aucune connaissance personnelle de l'environnement économique de la ville de [...] et donc, de son potentiel locatif ; que ces derniers n'avaient, non plus, lors de la conclusion de l'acte de vente, aucune compétence particulière en matière d'investissement immobilier locatif et de fiscalité immobilière (l'époux était agent des douanes, l'épouse cadre à Pôle Emploi) et il ne peut être déduit de ce que Mme I... , après avoir suivi diverses formations en juin et en août 2009 d'ailleurs dispensées par M. T... lui-même, se soit inscrite, le 27 juillet 2009, pour une activité d'économiste de la construction, qu'elle était un investisseur averti, ayant une parfaite connaissance des investissements locatifs proposés par le groupe Omnium Finance, particulièrement celui de [...] ; qu'or, il résulte des pièces du dossier, notamment un extrait du site internet Borloo-de-Robien.com, spécialisé dans les dispositifs défiscalisant d'investissement, que la commune de [...] présentait en 2006 un potentiel locatif qualifié de «faible » avec un taux de logements vacants élevé, égal à 9,70 %, une proportion de locataires de 32,60 % et un taux de chômage de 16,60 % de la population active ; que le faible potentiel locatif, que la SCI Via Aurélia et son mandataire commercial ne pouvaient ignorer, est corroboré par les difficultés réelles qu'ont rencontrées M. et Mme I... pour louer leur appartement, puisque après la livraison intervenue en février 2011, un locataire (M. A...) est entré dans les lieux à compter du 1er mars 2012 en contrepartie du paiement d'un loyer de 455 euros par mois conforme à la grille de loyers annexée au dossier de réservation, que ce locataire a rapidement accumulé des incidents de paiement et a quitté les lieux le 13 mai 2014 et que malgré la baisse de loyer consentie à 433 euros par mois, le logement n'a pu être reloué, M. et Mme I... étant désormais imposés au titre de la taxe sur les logements vacants et exposés au risque de remise en cause par l'administration fiscale des réductions d'impôts obtenus ; que le programme «Via Aurélia » a été présenté comme un placement idéal, sûr et rentable, promis à une forte demande locative, alors que M. et Mme I... cherchaient précisément à réaliser un placement immobilier et à bénéficier des avantages fiscaux du dispositif« Scellier » ; que chargée de la commercialisation du programme, la société Omnium Gestion et son agent commercial, M. T..., leur ont présenté, dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation, un plan d'investissement abouti et les ont assurés, de façon mensongère, que quatre études de marché, précises et concordantes, réalisées par des professionnels de la promotion immobilière, de la gestion locative et de la banque attestaient du potentiel locatif de la résidence, dont dépendait le succès de l'investissement projeté ; qu'il ne peut être reproché à M. et Mme I... , domiciliés en Guadeloupe et sans compétence particulière dans le domaine considéré, de n'avoir pas vérifié par eux-mêmes la fiabilité des informations, dont il leur était indiqué qu'elles avaient été recueillies par ces professionnels, alors que la solution d'investissement qui leur était proposée l'était par le biais de filiales du groupe Omnium Finance, spécialisé dans les produits d'investissement pour les particuliers, et que rien ne leur permettait de douter du sérieux, de la rigueur et de l'expertise d'un tel groupe ; que l'affirmation mensongère transmise par M. T... quant à l'existence d'études de marché préalables, qui est à l'origine de l'erreur de M. et Mme I... sur la pertinence de l'investissement qui leur était présenté, est naturellement opposable à la société Omnium Gestion, devenue la société Stellium Immobilier, et donc à la SCI Via Aurélia que celle-ci représentait dans ses relations avec les candidats acquéreurs ; que ce sont ces manoeuvres dolosives du représentant de la SCI Via Aurélia qui ont déterminé M. et Mme I... à contracter et il ne peut être déduit de l'exécution par ceux-ci des actes de vente et de prêt qu'ils ont entendu confirmer ces actes argués de nullité au sens de l'ancien article 1338 du code civil, alors que la confirmation tacite d'actes nuls suppose la connaissance du vice et l'intention de le réparer, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce puisque M. et Mme I... n'ont pris conscience du dol dont ils avaient été victimes qu'après avoir été confrontés aux difficultés de louer l'appartement vendu ; qu'il convient dès lors, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, de prononcer l'annulation de la vente régularisée par acte notarié du 16 septembre 2009 ; PUIS AUX MOTIFS QU' il a été indiqué plus haut que la partie de bonne foi au contrat de vente annulée peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; en l'occurrence, la SCI Via Aurélia a obtenu la conclusion du contrat de vente par l'effet d'un dol, qui a consisté à faire croire à M. et Mme I... que l'investissement immobilier qui leur était proposé se trouvait garanti par des études de marché préalables attestant du potentiel locatif, gage de succès de l'investissement ; que les méthodes de commercialisation utilisées ont été mises au point par la société Omnium Gestion, devenue la société Stellium Immobilier, qui ont été appliquées sur le terrain par M. T..., agent commercial indépendant, lequel n'a fait que relayer un discours commercial conçu par celle-ci, accompagné d'une documentation élaborée par son donneur d'ordre ; que la faute de la SCI Via Aurélia et de la société Omnium Gestion, qui a représenté la société venderesse lors de la commercialisation du programme «Via Aurélia », est directement à l'origine de l'annulation de la vente et engage dès lors leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240, aucune faute personnelle ne pouvant, en revanche, être retenue à l'encontre de M. T... ; 1°) ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité du contrat que lorsqu'il émane du cocontractant ; qu'au cas d'espèce, en retenant que les acquéreurs de l'immeuble avaient été victimes d'un dol tenant essentiellement à la communication d'informations mensongères figurant dans une note manuscrite qui leur avait été laissée par M. T..., quand elle relevait par ailleurs que ce dernier était un agent commercial indépendant, qui n'était au surplus lié contractuellement qu'à la société Omnium Conseil (devenue Stellium Immobilier), cependant que la venderesse était la SCCV Via Aurélia, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) ; 2°) ALORS subsidiairement, QUE le dol n'est une cause de nullité du contrat que lorsqu'il émane du cocontractant ; que le dol du représentant n'engage pas le représenté lorsque le premier s'est affranchi des termes de sa mission ; qu'au cas d'espèce, à supposer même, pour les besoins du raisonnement, que la cour d'appel ait pu considérer que M. T..., dont elle relevait qu'il était un agent commercial indépendant lié contractuellement à la seule société Omnium Conseil (devenue Stellium Immobilier), était néanmoins le représentant de la venderesse (la SCCV Via Aurélia), en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé (conclusions d'appel des sociétés Stellium Immobilier et Via Aurélia, p. 9), si la note manuscrite siège du dol émanant de M. T... n'était pas le fruit de sa seule initiative et ne s'inscrivait donc pas hors du cadre de sa mission, ce qui interdisait d'imputer le dol à la société venderesse, la cour d'appel n'a en tout cas pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), ensemble l'article 1998 du même code. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué, après avoir condamné la SCI Via Aurélia à restituer à M. et Mme I... une somme de 140.000 € correspondant au prix d'acquisition du bien, outre intérêts, d'AVOIR rejeté la demande de la SCI Via Aurélia tendant à obtenir la restitution, par voie de conséquence de l'annulation de la vente, des loyers perçus par les acquéreurs et d'AVOIR condamné in solidum la SCI Via Aurélia et la société Stellium Immobilier à payer à M. et Mme I... une somme de 17.368,80 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE sur les conséquences de l'annulation de la vente et l'indemnisation des préjudices non couverts par les restitutions : que l'effet rétroactif de l'annulation de la vente conduit à remettre les parties dans leur situation initiale ; qu'à ce titre, M. et Mme I... sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 140.000 euros correspondant au prix d'acquisition de leur bien, assortie des intérêts au taux légal à compter, non pas du jour du paiement, mais du 2 avril 2014, date de la demande en justice ; qu'en revanche, ils ne sauraient obtenir, dans l'hypothèse où la SCI Via Aurélia ferait l'objet d'une procédure collective, que soit ordonnée une réduction du prix à due concurrence de la valeur réelle du bien, qu'ils n'auraient pas alors à restituer, une telle réduction du prix avec pour corollaire une dispense de restitution du bien n'étant pas, en effet, compatible avec une annulation de la vente et les conséquences juridiques à en tirer ; qu'ils ne sauraient davantage demander que l'annulation de la vente n'intervienne qu'à la condition que le prix leur soit préalablement et intégralement remboursé par la venderesse ; qu'il est de principe que seule la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; qu'il en résulte que la SCI Via Aurélia ne peut prétendre au remboursement des loyers perçus par M. et Mme I... depuis la conclusion de l'acte notarié de vente, puisque l'annulation de la vente est prononcée en raison de ses manoeuvres dolosives ; () qu'il a été indiqué plus haut que la partie de bonne foi au contrat de vente annulée peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; qu'en l'occurrence, la SCI Via Aurélia a obtenu la conclusion du contrat de vente par l'effet d'un dol, qui a consisté à faire croire à M. et Mme I... que l'investissement immobilier qui leur était proposé se trouvait garanti par des études de marché préalables attestant du potentiel locatif, gage de succès de l'investissement ; que les méthodes de commercialisation utilisées ont été mises au point par la société Omnium Gestion, devenue la société Stellium Immobilier, qui ont été appliquées sur le terrain par M. T..., agent commercial indépendant, lequel n'a fait que relayer un discours commercial conçu par celle-ci, accompagné d'une documentation élaborée par son donneur d'ordre ; que la faute de la SCI Via Aurélia et de la société Omnium Gestion, qui a représenté la société venderesse lors de la commercialisation du programme «Via Aurélia », est directement à l'origine de l'annulation de la vente et engage dès lors leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240, aucune faute personnelle ne pouvant, en revanche, être retenue à l'encontre de M. T... ; que M. et Mme I... apparaissent ainsi fondés à obtenir l'indemnisation de leurs préjudices liés aux frais notariés de procuration non pris en charge par le promoteur, aux primes d'assurance dont ils ont dû s'acquitter, aux frais de garantie liés à l'octroi du prêt, aux honoraires versés au gestionnaire de l'appartement, aux charges de copropriété réglées au syndic de l'immeuble et aux taxes foncières payées à l'administration, à l'exclusion de tous autres chefs de préjudice comme celui lié au retard dans la livraison du bien ou à l'absence de défiscalisation la première année ; qu'en l'état des pièces produites, le montant des préjudices, non couverts par les restitutions, s'élève à la somme de 17.368,80 euros au paiement de laquelle la SCI Via Aurélia et la société Stellium Immobilier doivent être condamnées in solidum ; 1°) ALORS QU' en cas d'annulation du contrat de vente d'une chose frugifère, l'acquéreur doit restituer non seulement la chose, mais encore les fruits qu'elle a produits ; que cette restitution ne présente aucun caractère indemnitaire et n'est pas subordonnée à la bonne foi du vendeur ; qu'en l'espèce, en repoussant la demande de restitution des loyers produits par l'immeuble dont la vente était annulée, au motif inopérant que seule la partie de bonne foi pouvait demander la réparation des préjudices résultant de la nullité non couverts par les restitutions, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil, par fausse application, ensemble les articles 1304 et 1234 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), 547 du même code, et les principes régissant les restitutions consécutives à la nullité, par refus d'application ; 2°) ALORS, subsidiairement, QUE le simple possesseur ne fait les fruits siens qu'autant qu'il possède de bonne foi ; que la bonne foi de celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices cesse du jour où ces vices lui sont connus ; qu'au cas d'espèce, à supposer même que, nonobstant l'erreur de droit dénoncée par la première branche, les acquéreurs eussent été en droit de conserver les loyers en tant que possesseurs de bonne foi, cette possession de bonne foi avait cessé du jour où ils avaient découvert le dol retenu par la cour d'appel soit, selon les énonciations de l'arrêt, « après avoir été confrontés aux difficultés de louer l'immeuble vendu » (p. 10, alinéa 1er in fine) ; qu'en repoussant néanmoins la demande de restitution des loyers dans sa totalité, la cour d'appel a en tout état de cause violé les articles 549 et 550 du code civil, ensemble les articles 1304 et 1234 du même code (ces deux derniers dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016) et les principes régissant les restitutions consécutives à la nullité ; 3°) ALORS QUE la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ; que la conservation des fruits et revenus, en dépit de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, constitue un avantage au profit des possesseurs de bonne foi ; qu'en l'espèce, en évaluant le préjudice des acquéreurs sans prendre en compte l'avantage constitué par la conservation des loyers, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil.