Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 juin 2017, 16-18.226, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-29
Numéro d'affaire : 16-18226
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2016-03-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP François-Henri Briard, SCP Ortscheidt

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mars 2016), que, le 22 novembre 2008, M. et Mme X...ont vendu à Patrick Y... un appartement avec un droit d'usage viager pour les deux époux ; que les vendeurs et leur fille Marie-Emmanuelle (les consorts X...) ont demandé l'annulation de la vente pour vileté du prix ; que M. Edgar Y... et Mme Z..., veuve Y..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de ses enfants mineurs David et Jérémie (consorts Y...), sont venus aux droits de Patrick Y... décédé en cours d'instance ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation de la vente ; Mais attendu qu'ayant retenu exactement que la vente d'un immeuble en viager ne pouvait être annulée que si le montant des arrérages était vil ou dérisoire, l'absence de prix réel et sérieux privant la vente d'aléa, et souverainement, par motifs propres et adoptés, que les estimations produites ne démontraient pas la vileté du prix de vente, celles-ci ayant été effectuées sur la base d'un immeuble libre plus de trois ans après la vente ou selon une méthode de calcul non appropriée à une vente en viager ou non explicitée, la rente n'étant, en outre, pas limitée dans le temps mais due jusqu'au décès du dernier des survivants, et n'étaient pas de nature à contredire celle réalisée par le notaire en 2008, l'estimation fiscale intervenue en janvier 2012 ne faisant apparaître aucune différence avec celle effectuée dans l'acte de vente, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit que la demande ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'expertise judiciaire ; Mais attendu que, sous le couvert du grief non fondé de manque de base légale, le moyen ne tend en réalité qu'à remettre en cause le pouvoir discrétionnaire des juges du fond de refuser d'ordonner une expertise ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... et A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et A... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour les consorts X... et A... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande d'annulation de la vente conclue le 22 novembre 2008 entre les époux X... et M. Y... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la validité d'une vente est subordonnée à l'existence d'un prix sérieux et déterminé ; qu'une vente d'un immeuble en viager peut être annulée lorsque le montant des arrérages est vil ou dérisoire, d'absence de prix réel et sérieux privant la vente d'aléa, l'acquéreur étant certain d'obtenir un bénéfice quelle que soit l'espérance de vie du vendeur ; qu'en l'espèce, c'est avec des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré que la preuve de la vileté du prix à la date de la vente n'était pas rapportée ; qu'il sera ajouté qu'en ce qui concerne l'estimation du 25 janvier 2012 de l'agence Legasse, outre que celle-ci n'est étayée par aucun élément, elle fait état d'une valeur du bien plus de trois ans après sa vente avec un bouquet et une rente calculés selon une méthode non explicitée en prenant pour référence des crédits-rentiers plus âgés que les époux X... au moment de la vente ; que néanmoins l'estimation de la valeur fiscale occupée à 1. 320. 000 euros en janvier 2012, ne fait apparaître aucune différence avec celle de l'acte estimé en novembre 2008 à la somme de 1. 070. 000 euros ; que les mêmes critiques seront formulées à l'encontre des évaluations du cabinet Féau et de l'agence District en avril 2013, la première ne fournissant qu'une évaluation libre à cette date, ne tenant pas compte de la situation du bien, vendu cinq ans plus tôt, en viager et la seconde n'étant aucunement circonstanciée par rapport à la vente critiquée ; que les mêmes reproches seront faits à l'expertise Adem, la méthode de travail utilisée ne concernant en aucun cas les ventes en viager, l'expert ayant recherché la valeur vénale pour définir un prix libre et appliquer un abattement de 20 % correspondant à une décote pour occupation locative, la loi de 1989, ce qui est totalement inopérant, en l'espèce ; qu'aucun calcul de la rente n'a été fait ; qu'en outre l'expert ne démontre part pour déterminer la valeur du bien que les biens cités soient comparables à celui litigieux ; que la rente, contrairement à ce qui est soutenu n'est pas limitée dans le temps puisqu'elle sera versée jusqu'au décès du dernier des survivants ; qu'en conclusion, l'ensemble de ces éléments n'est pas de nature à contredire l'évaluation faite, en novembre 2008 par le notaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu à l'expertise judiciaire ; que les appelantes n'établissent pas davantage que le consentement des époux X... aurait altéré au moment de la vente ; que le certificat médical du docteur B... du 3 avril 2012, s'il précise que M. X... est suivi depuis mars 2009 pour une pathologie dégénérative dont les premiers symptômes sont apparus plusieurs mois avant la première date de consultation ne permet pas de dire qu'en novembre 2008, les facultés intellectuelles de M. X... étaient touchées ; qu'il en est de même pour Mme X..., atteinte de la maladie de Parkinson à l'époque des faits ; que d'ailleurs, les vendeurs n'ont fait l'objet d'une mesure de protection judiciaire qu'en mai 2015 ; qu'il apparaît que cette vente en viager s'inscrivait dans une gestion de patrimoine commencée par l'adoption d'une communauté universelle en 2001 ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE c'est à M. et Mme X..., demandeurs, qui invoquent comme fondement de leur demande l'annulation de la vente, la vileté du prix, d'en apporter la preuve ; que cette preuve n'est pas utilement rapportée par l'estimation faite à leur demande en 2012 par un seul agent immobilier, qui ne présente aucune garantie d'objectivité et a réalisé au vu de données ayant évolué, s'agissant du marché immobilier et de l'âge des vendeurs ; que de la même façon, M. et Mme X... affirment que le montant de la rente équivaut sensiblement à la valeur locative, mais n'apportent aucun élément susceptible d'appuyer cette assertion ; que si les demandeurs font état de problèmes de santé, ils n'établissent pas que ceux-ci auraient altéré leur consentement et, malgré leurs dires, rien ne permet de supposer que M. Patrick Y... aurait abusé de leur vulnérabilité ; que spécialement l'acte de vente révèle qu'ils étaient assistés de leur propre notaire, rédacteur de l'acte ; ALORS QUE la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le montant des arrérages était inférieur ou égal aux revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente de l'immeuble grevé, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1131, 1964 et 1976 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X..., ainsi que Mme A..., ès qualités de curateur de Mme X... et de tuteur de M. X..., de leur demande tendant à voir ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur de l'ensemble immobilier cédé le 22 novembre 2008, la valeur en viager de cet ensemble et la valeur locative de ce bien en novembre 2008 et depuis cette date ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la validité d'une vente est subordonnée à l'existence d'un prix sérieux et déterminé ; qu'une vente d'un immeuble en viager peut être annulée lorsque le montant des arrérages est vil ou dérisoire, d'absence de prix réel et sérieux privant la vente d'aléa, l'acquéreur étant certain d'obtenir un bénéfice quelle que soit l'espérance de vie du vendeur ; qu'en l'espèce, c'est avec des motifs pertinents et exacts que la cour fait siens que le tribunal a considéré que la preuve de la vileté du prix à la date de la vente n'était pas rapportée ; qu'il sera ajouté qu'en ce qui concerne l'estimation du 25 janvier 2012 de l'agence Legasse, outre que celle-ci n'est étayée par aucun élément, elle fait état d'une valeur du bien plus de trois ans après sa vente avec un bouquet et une rente calculés selon une méthode non explicitée en prenant pour référence des crédits-rentiers plus âgés que les époux X... au moment de la vente ; que néanmoins l'estimation de la valeur fiscale occupée à 1. 320. 000 euros en janvier 2012, ne fait apparaître aucune différence avec celle de l'acte estimé en novembre 2008 à la somme de 1. 070. 000 euros ; que les mêmes critiques seront formulées à l'encontre des évaluations du cabinet Féau et de l'agence District en avril 2013, la première ne fournissant qu'une évaluation libre à cette date, ne tenant pas compte de la situation du bien, vendu cinq ans plus tôt, en viager et la seconde n'étant aucunement circonstanciée par rapport à la vente critiquée ; que les mêmes reproches seront faits à l'expertise Adem, la méthode de travail utilisée ne concernant en aucun cas les ventes en viager, l'expert ayant recherché la valeur vénale pour définir un prix libre et appliquer un abattement de 20 % correspondant à une décote pour occupation locative, la loi de 1989, ce qui est totalement inopérant, en l'espèce ; qu'aucun calcul de la rente n'a été fait ; qu'en outre l'expert ne démontre part pour déterminer la valeur du bien que les biens cités soient comparables à celui litigieux ; que la rente, contrairement à ce qui est soutenu n'est pas limitée dans le temps puisqu'elle sera versée jusqu'au décès du dernier des survivants ; qu'en conclusion, l'ensemble de ces éléments n'est pas de nature à contredire l'évaluation faite en novembre 2008 par le notaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu à l'expertise judiciaire ; que les appelantes n'établissent pas davantage que le consentement des époux X... aurait altéré au moment de la vente ; que le certificat médical du docteur B... du 3 avril 2012, s'il précise que M. X... est suivi depuis mars 2009 pour une pathologie dégénérative dont les premiers symptômes sont apparus plusieurs mois avant la première date de consultation ne permet pas de dire qu'en novembre 2008, les facultés intellectuelles de M. X... étaient touchées ; qu'il en est de même pour Mme X..., atteinte de la maladie de Parkinson à l'époque des faits ; que d'ailleurs, les vendeurs n'ont fait l'objet d'une mesure de protection judiciaire qu'en mai 2015 ; qu'il apparaît que cette vente en viager s'inscrivait dans une gestion de patrimoine commencée par l'adoption d'une communauté universelle en 2001 ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE c'est à M. et Mme X..., demandeurs, qui invoquent comme fondement de leur demande l'annulation de la vente, la vileté du prix, d'en apporter la preuve ; que cette preuve n'est pas utilement rapportée par l'estimation faite à leur demande en 2012 par un seul agent immobilier, qui ne présente aucune garantie d'objectivité et a réalisé au vu de données ayant évolué, s'agissant du marché immobilier et de l'âge des vendeurs ; que de la même façon, M. et Mme X... affirment que le montant de la rente équivaut sensiblement à la valeur locative, mais n'apportent aucun élément susceptible d'appuyer cette assertion ; que si les demandeurs font état de problèmes de santé, ils n'établissent pas que ceux-ci auraient altéré leur consentement et, malgré leurs dires, rien ne permet de supposer que M. Patrick Y... aurait abusé de leur vulnérabilité ; que spécialement l'acte de vente révèle qu'ils étaient assistés de leur propre notaire, rédacteur de l'acte ; ALORS QU'une mesure d'instruction peut être ordonnée sur un fait si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver, la mesure d'instruction ne pouvant être mise en oeuvre en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; qu'en disant n'y avoir lieu à expertise judiciaire, motif pris que l'ensemble des éléments de preuve soumis au juge par les époux X... « n'est pas de nature à contredire l'évaluation faite en novembre 2008 par le notaire », se fondant ainsi sur la seule absence de preuve du fait que la mesure d'instruction sollicitée avait précisément pour objet d'établir et sans préciser en quoi la demande visait à pallier une insuffisance reprochable dans l'administration de la preuve, et après avoir constaté que Mme X... était atteinte de la maladie de Parkinson à l'époque de la vente et que M. X... était suivi pour une pathologie dégénérative dont les premiers symptômes sont apparus plusieurs mois avant mars 2009, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 143 et 146 du code de procédure civile.