Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 février 2016, 14-24.688, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-02-11
Numéro d'affaire : 14-24688
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2014-06-26
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, le 26 juin 2014) que, le 18 février 1993, la société Le Seymaz acquis un fonds de commerce d'hôtel, café, restaurant cédé par Mme X... et M. Y... agissant ès qualités de représentant de M. X..., placé en liquidation judiciaire et représenté à l'acte de vente par M. Y..., syndic ; que l'acte de cession mentionne que le fonds de commerce est exploité en vertu d'un bail en date du 2 juillet 1986 portant sur l'intégralité de l'immeuble ; que, se prévalant d'un bail signé avec Mme X... seule le 6 juin 1991, les consorts Z...- A..., propriétaires de d'immeuble, ont signifié à la société Le Seymaz un congé avec refus de renouvellement ; que la société locataire a assigné les bailleurs en annulation de ce congé et pour voir dire que deux baux consentis le 6 juin 1991 à Mme X... sont nuls et lui sont inopposables et subsidiairement que les bailleurs ont renoncé à leur exécution ; Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la société Le Seymaz ne peut sérieusement soutenir que le bailleur a exclusivement mis en oeuvre les stipulations du bail de 1986 et a renoncé aux baux de 1991 dès lors que dès la prise de possession des lieux, par la société Le Seymaz qui a exploité une activité de bar-pmu qui n'était pas prévue au bail de 1986, est pour le moins teintée d'équivoque ; Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que les bailleurs ont, depuis 1993, date de l'acquisition par la société Le Seymaz du fonds de commerce incluant spécialement le bail commercial signé le 2 juillet 1986 et jusqu'en 2005, appelé le montant des loyers résultant de ce seul bail, qu'ils ont visé dans un commandement de payer délivré en 2002, la clause résolutoire figurant à ce même bail auquel il était uniquement fait référence dans leurs écrits ou ceux de leurs mandataires et alors que la renonciation ne peut être appréciée qu'au regard des faits et actes émanant du titulaire du droit à l'encontre duquel elle est invoquée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne les consorts Z...- A...- B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes Z... et C... et M. B... à verser à la société Le Seymaz la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Le Seymaz PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SARL Seymaz portant sur la nullité des baux du 6 juin 1991 et dit que ces baux lui sont opposables, AUX MOTIFS QUE « ¿ les consorts Z.../ A... n'ont pas été appelés à l'acte de cession du fonds de commerce du 18 février 1993 ainsi qu'il résulte des mentions mêmes de l'acte, et la SARL LE SEYMAZ n'apporte aucune preuve de la signification qu'elle prétend avoir faite, à une date qu'elle ne précise d'ailleurs pas. Le bail du 2 juillet 1986 conclu entre les consorts Z.../ A... et Mme X... n'est pas versé aux débats mais sa teneur est reportée dans l'acte de cession, dont les termes ne sont pas contestés. Il y est indiqué que ce bail a été consenti pour exercer le commerce de café Hôtel restaurant à l'exclusion de tout autre commerce. Il est également acquis aux débats qu'en 1991 (soit antérieurement à la cession litigieuse) Mme X... agissant seule avait signé avec MM. Z... et A... deux baux tous deux datés du 6 juin 1991, dont l'authenticité n'est pas déniée, (ni Mme X... ni Maître Y... es qualité n'étant en cause) concernant l'immeuble situé Place Paul Vernet à Fréjus l'un pour un sous-sol comprenant cuisine et couloir rez de chausée salle de bar et toilette pour une destination exclusive de PMU loterie presse, l'autre pour le rez de chaussée hall cuisine couloir salle à manger salon trois étage dont le troisième mansardé pour une destination exclusive de Hôtel pension et restauration. Sur la validité des baux de 1991 Il est mentionné que dans chacun de ces deux actes qu'il annule et remplace pour partie celui conclu entre les parties en date à Saint Raphael du 2 juillet 1986, ce qui démontre qu'entre les consorts Z.../ A... et Mme X... le bail initial avait été annulé à une date antérieure à la cession. En vertu du principe que nul ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a, il importe peu de retenir que la SARL LE SEYMAZ n'est pas signataire des baux de 1991 dès lors qu'ils sont signés par son auteur et il convient seulement de rechercher si les baux de 1991 se sont valablement substitués au bail de 1986. Pour contester cette validité la SARL LE SEYMAZ soulève une méconnaissance des règles du statut des baux commerciaux et une méconnaissance des effets de la procédure collective ouverte à l'encontre de Mme X.... S'agissant d'une nullité soulevée par voie d'exception, la prescription ne pourrait être invoquée. Cependant en l'état des clauses ci-dessus rappelées qui avaient explicitement envisagé le sort du bail initial les consorts Z.../ A... soutiennent à juste titre que les parties étaient libres de convenir entre elles de nouvelles modalités contractuelles en mettant fin pour ce faire à leur accord initial. En effet les nouveaux baux conclus en 1991 n'avaient ni pour objet ni pour effet de dépouiller les locataires de leur droit à la propriété commerciale et ils permettaient d'adjoindre l'activité nouvelle de Bar PMU à l'activité d'Hôtel Restaurant. Aucune fraude n'est démontrée, ce premier grief sera donc écarté. La SARL LE SEYMAZ conteste en second la capacité de Mme X... à conclure seule les baux litigieux. Si les époux commun en biens ne peuvent l'un sans l'autre donner à bail un immeuble à usage commercial, il n'en demeure pas moins que l'action en nullité sanctionnant le dépassement de pouvoir de l'un des époux sur les biens communs n'appartient qu'à l'autre époux, la SARL LE SEYMAZ n'a donc pas qualité pour l'exercer, ce qui suffit à en fonder le rejet, sans qu'il y ait lieu de statuer à l'égard de l'intimé sur la prescription d'une action dont elle n'est pas titulaire. En ce qui concerne les effets de la procédure collective, il n'est pas contestable que la liquidation judiciaire a eu pour effet de dessaisir M. X... de la gestion de ses biens y compris les biens communs, au profit du syndic Maître Y.... Il n'en demeure pas moins que la règle du dessaisissement du débiteur est édictée dans l'intérêt des créanciers, seul le syndic peut s'en prévaloir, ce qu'il ne fait pas en l'espèce, l'exception de nullité présentée par la SARL LE SEYMAZ qui n'a pas qualité pour la soutenir sera donc également écartée avec les mêmes conséquences que ci-dessus s'agissant de la prescription. En conséquence aucune des exceptions de nullité à l'égard des baux de 1991 ne peut prospérer, ces baux doivent recevoir plein effet, il s'ensuit qu'ils ont mis fin au bail du 2 juillet 1986 de sorte que la SARL LE SEYMAZ ayant droit à titre particulier du locataire ne saurait se prévaloir de la survie à son bénéfice de ce bail initial. Les griefs et préjudices invoqués par la SARL LE SEYMAZ au titre du déséquilibre de la convention de cession qu'elle a conclue ne concernent que ses rapports avec son vendeur et n'ont aucune incidence sur la portée des principes juridiques ci-dessus, ils ne sauraient priver de leurs droits les consorts Z.../ A... tiers à l'acte de cession », ALORS D'UNE PART QUE le juge doit se prononcer sur l'objet du litige tel qu'il est déterminé par les conclusions des parties ; qu'en constatant, pour considérer que la SARL Le Seymaz est un tiers à l'acte de cession du fonds de commerce du 18 février 1993 qui ne lui serait pas opposable, que cette société « ¿ n'apporte aucune preuve de la signification aux consorts Z.../ A... qu'elle prétend avoir faite, à une date qu'elle ne précise pas » quand celle-ci se contentait d'affirmer dans ses conclusions d'appel que l'acte de cession avait été signifié au bailleur, la cour a dénaturé lesdites conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile. ALORS D'AUTRE PART QUE la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans sauf exercice par le preneur de son droit de résiliation triennale dans les conditions et formes de l'article L. 145-9 du code de commerce ; que si les parties ont néanmoins toujours la faculté de résilier d'un commun accord le bail commercial avant son expiration, c'est uniquement pour y mettre fin ; qu'en décidant, pour retenir la validité des baux conclus en 1991 consécutivement à la résiliation amiable du bail initial du 2 juillet 1986, que « ¿ les parties étaient libres de convenir entre elles de nouvelles modalités contractuelles en mettant fin pour ce faire à leur accord initial », la cour a violé les articles L. 145-4 du code de commerce et 1134 du code civil. ALORS ENFIN QUE la déspécialisation partielle de la destination contractuelle initiale, possible en cours de bail, laisse survivre le bail initial ; qu'en constatant, pour retenir la validité des deux baux commerciaux conclus en 1991, que « les parties étaient libres de convenir entre elles de nouvelles modalités contractuelles en mettant fin pour ce faire à leur accord initial », le bail du 2 juillet 1986 qui comportait une clause de destination exclusive de l'activité d'Hôtel Restaurant avec un loyer de 46250 francs par an, afin de conclure deux nouveaux baux permettant d'adjoindre l'activité nouvelle de Bar PMU à celle d'activité d'Hôtel Restaurant moyennant un loyer de 50 000 francs par an chacun, la cour a violé les articles L. 145-4, L. 145-34 et L. 145-47 du code de commerce ainsi que 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les consorts Z.../ A..., propriétaires bailleurs, n'ont pas renoncé au bénéfice des baux du 6 juin 1991 opposables à la SARL Le Seymaz, AUX MOTIFS QUE « Sur la renonciation des consorts Z.../ A... à se prévaloir des baux de juillet 1991 La renonciation ne peut résulter que de faits ou d'actes manifestant une volonté sans équivoque et suffisamment explicite du titulaire du droit. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, il résulte des pièces que la cession dont la SARL LE SEYMAZ prétend tirer ses droits a porté sur un fonds de commerce de Hôtel Restaurant Café, y compris le droit au bail consenti le 2 juillet 1986 pour exercer le commerce de café Hôtel restaurant à l'exception de tout autre. Or s'il n'est pas contestable que les consorts Z.../ A... ont dans un premier temps et jusqu'en 2005 appelé le montant des loyers tel qu'il résulte de l'acte du 2 juillet 1986 et fait dans leurs écrits directs ou émanant de leurs mandataires référence à ce bail, il n'en demeure pas moins qu'il est acquis aux débats que la SARL LE SEYMAZ exerce dans les lieux depuis son acquisition du fonds de commerce non seulement pour l'activité d'Hôtel Restaurant mais l'activité de Bar PMU etc activité qui ne sont autorisées que par le bail de 1991 que la SARL LE SEYMAZ prétend connaître. La SARL LE SEYMAZ ne peut donc sérieusement soutenir que le bailleur a exclusivement mis en ¿ uvre les stipulations du bail de 1986 et l'exécution faite par les parties du bail dès la prise de possession par la SARL LE SEYMAZ est pour le moins teintée d'équivoque. Au surplus, il résulte des pièces que les consorts Z.../ A... ont réclamé par commandement du 21 avril 2006 l'arriéré de loyers dû pour l'hôtel restaurant au titre du bail de 1991 expressément visé dans l'acte et que la SARL LE SEYMAZ a réglé cet arriéré sans réserve ni observation (cf. pièce 33 courrier de l'agence de gestion ADI). Enfin la SARL LE SEYMAZ ne peut d'autant moins affirmer avoir découvert tardivement les baux de 1991 et s'être méprise sur la portée de ses droits, qu'elle y faisait elle-même explicitement référence avant la survenance du litige, dans les assignations des 28 juillet et 19 août 2005, en revendiquant le bénéfice du bail hôtel restaurant et qu'elle produisait simultanément un exemplaire du bail concernant l'activité BAR PMU, ce qui exclut de considérer qu'elle ait pu faire une simple confusion dactylographique de visa de date. En conséquence au vu de ces éléments la SARL LE SEYMAZ ne peut valablement soutenir que les consorts Z.../ A... ont renoncé à réclamer le bénéfice de l'exécution des baux de 1991 », ALORS QUE la renonciation à un droit résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en constatant, pour exclure toute renonciation des bailleurs aux baux de 1991 et par conséquent, faire droit à leur créance d'arriérés de loyers fondés sur ceux-ci, que les consorts Z.../ A..., propriétaires bailleurs, ont appelé depuis la vente du fonds de commerce le 18 février 1993 et jusqu'au congé avec refus de renouvellement délivré le 18 mai 2005 le montant des loyers prévu par le bail du 2 juillet 1986 et qu'ils ont fait dans leurs écrits directs ou émanant de leurs mandataires référence à ce bail, caractérisant ainsi une volonté certaine et non équivoque de renoncer à l'application des baux postérieurs à celui du 2 juillet 1986 au moins jusqu'en 2005, la cour n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil.