Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 avril 2016, 14-20.474, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-04-14
Numéro d'affaire : 14-20474
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 2014-02-24
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le troisième moyen : Vu l'article 566 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 24 février 2014), que M. et Mme X..., propriétaires d'une maison d'habitation, ont signé avec la société civile immobilière UEL (la SCI), représentée par ses co-gérants, Mme Y... et M. Z..., un compromis de vente portant sur ce bien et stipulant que la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 décembre 2008 ; qu'à cette date, le délai a été prorogé au 30 juin 2009 et M. et Mme X... ont, par acte séparé, donné la maison à bail à la SCI moyennant paiement d'un loyer venant le cas échéant en déduction du prix de vente ; que, la vente n'ayant pas été réitérée, ils ont délivré à la SCI, à Mme Y... et à M. Z... (les consorts Y...) un congé pour vendre prenant effet le 31 décembre 2011, puis les ont assignés en validité du congé et en expulsion ; que ceux-ci, se prévalant du non-respect, par les bailleurs, de leur obligation de délivrance, ont sollicité reconventionnellement la diminution du montant du loyer pendant la durée du bail ; Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande des consorts Y... en diminution du montant du loyer en raison du manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, l'arrêt retient que cette demande, formée sur le fondement de l'article 1720 du code civil, intervient après l'expiration de la durée du bail et pour la première fois en cause d'appel et doit être donc déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile ; Qu'en statuant ainsi, alors que cette demande, qui avait le même fondement que la demande initiale tendant à être dispensé du paiement des loyers des mois d'octobre à décembre 2011 en raison de l'inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, constituait le complément de celle formée en première instance par les consorts Y..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande des consorts Y... en diminution du montant du loyer, l'arrêt rendu le 24 février 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la SCP Fabiani, Luc-Thaler, Pinatel la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mme Y... et la société UEL PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'exception d'incompétence du tribunal d'instance soulevée par Mme Y... ainsi que sa demande de sursis à statuer, AUX MOTIFS QUE « Sur l'exception d'incompétence du tribunal d'instance ; qu'aux termes de l'article R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire : « Sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt en garantie prévue à l'article R. 231-4 de ce code, le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion, ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation à usage professionnel et instituant des allocations de logement » ; que les époux X... en leur qualité de bailleurs ont saisi le juge d'instance d'une demande de validation du congé qu'ils ont donné et de condamnation des locataires au paiement des loyers impayés ; que dans le cadre de la procédure devant le juge d'instance, aucune des parties n'a formé de prétentions relatives au compromis de vente, seul motif comme le relève à bon droit le premier juge qui aurait justifié la compétence du tribunal de grande instance ; qu'en effet, la société UEL représentée par ses gérants ont fait valoir des violations aux obligations du bail et sollicité condamnation des bailleurs au titre de remboursement de travaux ; que, dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement en ses dispositions qui ont retenu la compétence du juge d'instance ; Sur la demande de sursis à statuer ; qu'en application de l'article 564 du code de procédure civile, seront déclarées irrecevables devant la cour les prétentions nouvelles tendant à voir constater que, dans le cadre du compromis, la vente est parfaite entre les parties alors que les propriétaires invoquent la caducité du compromis, la vente n'ayant pas été réitérée avant le 30 juin 2009 ; qu'il n'y a pas lieu de prononcer le sursis à statuer ; », ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur l'exception d'incompétence du tribunal d'instance ; qu'en vertu de l'article R. 221-38 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ; que l'instance engagée par M. et Mme X... porte sur la validation d'un congé donné en leur qualité de bailleurs, avec demande subséquente d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, outre une demande en paiement d'un arriéré de loyers ; qu'il s'agit bien d'une action dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation est l'objet et la cause ; que le tribunal d'instance est dès lors compétent pour statuer sur les demandes formées par M. et Mme X... ; qu'il serait en revanche incompétent pour statuer sur les prétentions relatives au compromis de vente, champ de compétence exclusif du tribunal de grande instance ; que cependant, aucune demande n'est formée à ce titre ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient d'ajouter l'exception tirée de l'incompétence du tribunal d'instance ; », ALORS QUE toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît de tous les moyens de défense à l'exception de ceux qui soulève une question relevant de la compétence exclusive d'une autre juridiction ; que l'action pétitoire relève de la compétence exclusive du tribunal de grande instance ; qu'en rejetant l'exception d'incompétence du tribunal d'instance soulevée par Mme Y... au motif que devant le juge d'instance aucune des parties n'a formé de prétentions relatives au compromis de vente quand Mme Y... invoquait, pour contester la validité du congé pour vendre, un moyen de défense tiré de sa qualité de propriétaire du bien qui lui avait été donné en location par les époux X..., la cour a violé les articles 49 du code de procédure civile et R. 221-4 et R. 221-40 du code de l'organisation judiciaire. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré valide le congé pour vendre délivré par les époux X... le 24 juin 2011 à effet au 31 décembre 2011 portant sur l'immeuble bâti situé au Gosier, cadastré section AL, n° 251 lieudit Bavette, et ordonné en conséquence à la SCI UEL de libérer les lieux de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, AUX MOTIFS QUE « … les bailleurs ont donné congé six mois avant l'expiration du bail à leur locataire en invoquant la décision de vendre l'immeuble ; que le congé est conforme aux dispositions de l'article 15 § 2 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il indique le prix et les conditions de la vente projetée et reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15 paragraphe 2 de la loi du 6 juillet 2009 ; qu'à l'expiration du délai de préavis de deux mois, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ; qu'il n'est pas allégué et encore moins justifié que la société civile immobilière UEL s'est portée acquéreur de l'immeuble de sorte qu'elle est devenue sans droit ni titre d'occupation des lieux loués ; que le premier juge a, à bon droit, retenu de ce fait qu'elle a l'obligation de quitter les lieux ; qu'aucune demande de délais n'est formée devant la cour ; que le jugement sera confirmé en ses dispositions qui ont retenu la validité du congé pour vendre ; », ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE « En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ; que dans le cas présent, un congé aux fins de vente a été signifié par huissier le 24 juin 2011, soit au moins six mois avant l'expiration du bail ; que ce congé précise bien le prix et les conditions de la vente et reproduit par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l'article 15 § 2 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il convient dès lors de déclarer valide le congé délivré par M. et Mme X... à M. Hughes Z..., Mme Christiane Y... et la SCI UEL ; que faute pour la SCI UEL de s'être portée acquéreur du logement occupé, celle-ci est dépourvue de tout titre d'occupation des locaux loués ; que dès lors, celle-ci, ainsi que tous occupants de son chef, devront libérer les lieux ; », ALORS QU'en retenant la validité du congé pour vendre litigieux sans vérifier, ainsi que l'y invitait pourtant Mme Y... dans ses conclusions d'appel, si le congé donné identifie avec suffisamment de précision l'objet de l'offre de vente qu'il comporte, notamment en ce qui concerne les équipements accessoires à la maison louée, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15, II de la loi du 6 juillet 1989. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la société UEL, Mme Y... et de M. Z... formée sur le fondement de l'article 1720 du code civil en diminution du montant du loyer au titre de l'obligation de délivrance, AUX MOTIFS QUE « Sur les demandes reconventionnelles ; que devant le premier juge, les appelants ont sollicité la condamnation des bailleurs à leur verser la somme de 71 492 euros à titre d'indemnité au titre des travaux effectués dans la maison sur le fondement de l'article 555 du code civil et en outre, la désignation d'un expert afin de procéder à l'estimation initiale de la maison avant les travaux réalisés en 2010 et 2011 et dire combien la valeur de la maison a été augmentée par rapport à sa valeur initiale et enfin dire qu'en raison de l'exception d'inexécution, les locataires ne sont redevables d'aucune somme et de procéder à la compensation entre les créances ; Sur l'obligation de délivrance ; qu'aux termes de leurs dernières écritures signifiées devant la cour, la société UEL, Mme Christiane Y... et M. Hughes Z... locataires demandent à la cour de réduire le montant du loyer à la somme de 400 € et de condamner les époux X... au titre de la défaillance des bailleurs dans leur obligation de délivrance à verser la somme de 52 800 euros ; que cette demande formée sur le fondement de l'article 1720 du code civil intervient après l'expiration de la durée du bail et pour la première fois en cause d'appel ; que la demande conséquente en diminution du loyer au titre de l'obligation de délivrance sera déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile ; que le surplus des demandes conformes à l'article 563 du code de procédure civile seront déclarées recevables en cause d'appel ; ALORS QUE les parties peuvent toujours expliciter en appel les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en déclarant irrecevable la demande en diminution du montant des loyers au titre de l'obligation de délivrance au motif qu'elle est nouvelle en application de l'article 564 du code de procédure civile quand cette demande était virtuellement comprise dans la demande reconventionnelle en exception d'inexécution du paiement des loyers pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance dont elle a expressément constaté qu'elle avait été opposée par les locataires en première instance, la cour a violé l'article 566 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme Y... de sa demande en remboursement des travaux qu'elle a réalisés dans la maison louée, hormis les travaux de mise en conformité de l'électricité, AUX MOTIFS QU' « aux termes du bail, les époux X... se sont engagés à effectuer les travaux d'étanchéité de la toiture, la réfection de la charpente de la terrasse et les travaux d'électricité et d'une manière générale de délivrer un immeuble en bon état de réparations ; que les parties n'ont produit aucun état des lieux contradictoire qui aurait été émis lors de l'entrée dans les lieux des locataires de nature à établir la carence des bailleurs de ce chef ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que les époux X... occupaient les lieux avant d'en laisser la jouissance dans le cadre du bail dans l'attente de la vente de l'immeuble ; que les locataires ne justifient d'aucune réclamation au titre des troubles de jouissance ; que la preuve de l'impossibilité d'habiter l'immeuble n'est pas rapportée de sorte que seuls les travaux pour lesquels les bailleurs ont donné l'autorisation ou des travaux de mise en conformité obligatoires sont susceptibles d'être remboursés ; que hormis des travaux de remise aux normes de l'électricité, les locataires ne produisent nullement d'autorisation des bailleurs d'effectuer des travaux de remise en état et ne justifient pas de travaux spécifiques dans ce domaine, et encore moins d'embellissement ; que contrairement à ce que soutiennent la société UEL et Mme Christiane Y... et M. Hughes Z... et les factures produites établissent que des travaux importants ont été effectués de sorte que les échafaudages ALORS QUE celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en constatant, pour débouter les locataires de leur demande en remboursement des travaux de réparations locatives et d'embellissement qu'ils avaient fait effectuer, que, selon les termes du bail, les époux X..., bailleurs, s'étaient engagés à effectuer les travaux d'étanchéité de de la toiture, la réfection de la charpente de la terrasse et les travaux d'électricité et d'une manière générale de délivrer un immeuble en bon état de réparations tout en reprochant aux locataires de ne justifier d'aucun état des lieux contradictoire, ni d'une réclamation au titre des troubles de jouissance de nature à établir la carence des bailleurs de ce chef, la cour a inversé la charge de la preuve de l'exécution de l'obligation de délivrance en la faisant peser sur le créancier de cette obligation et violé l'article 1315 du code civil.