Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 juin 2012, 11-18.324, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-06-20
Numéro d'affaire : 11-18324
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2011-03-24
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Tiffreau, Corlay et Marlange

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 24 mars 2011), que, par acte sous seing privé du 28 mars 2006, M. et Mme X... ont promis de vendre à M. et Mme Y... un appartement situé dans un immeuble constitué de deux bâtiments, l'un donnant sur la cour et l'autre sur la rue ; que la promesse de vente stipulait que le prix avait été fixé en considération des travaux de ravalement de la façade du bâtiment sur rue devant avoir lieu prochainement ; que les acquéreurs ont poursuivi la condamnation de leurs vendeurs à prendre en charge des frais de ravalement et de remise en état imposés par la préfecture de police et non prévus dans l'acte motif pris d'un manquement à leur obligation d'information ; Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que M. X... n'avait pas donné aux époux Y... des informations sur tous les éléments en sa possession quant à l'état de la copropriété et en particulier sur l'ancienneté des fissures qui allaient devoir être traitées autres que celles situées côté école, leur permettant de savoir qu'en sus des frais de ravalement déjà engagés, d'autres fissures les exposaient au paiement de travaux importants et par suite à une majoration des charges de copropriété et, que le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 octobre 2005 était rédigé en termes elliptiques et n'était pas accompagné du rapport de l'architecte ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé, d'une part, que, lors de la signature de la promesse de vente le 28 mars 2006, les acquéreurs avaient reçu une copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 octobre 2005 dans laquelle se trouvait évoqué le "traitement définitif de la fissure côté école avec rapport architecte, M. A... consulté sur les désordres structurels et leur origine méthodologie de travail afin d'y remédier" et, d'autre part, que Mme Y... avait assisté à l'assemblée générale du 23 juin 2006, précédant la signature de l'acte authentique, au cours de laquelle il avait été décidé, s'agissant du traitement des fissures sous le contrôle de l'architecte, de lancer les investigations en juillet, août et septembre 2006 et il avait été fait état de la "démarche" de la préfecture de police dont le rapport du 14 juin 2006 avait mis en évidence le caractère inquiétant et urgent des fissures affectant certaines parties de la copropriété et contenait le diagnostic à mettre en place rapidement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 2 500 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Tiffreau, Corlay et Marlange, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... Il est reproché à la Cour d'appel d'AVOIR infirmé le jugement entrepris et, « statuant à nouveau, condamné Monsieur Patrick X... et Madame Danièle B... épouse X... à payer à Monsieur Gérard Y... et Madame Anne C... épouse Y... la somme de 18.055 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du manquement à l'obligation d'information précontractuelle et celle de 2.500 euros en réparation de leur préjudice moral ». AUX MOTIFS QUE « la présence de fissures dans des appartements (madame D... ) était connue notamment du conseil syndical dont faisait partie Monsieur X... puisqu'un rapport avait été demandé à un architecte (Monsieur A...) qui avait remis ses conclusions en octobre 2005 ; qu'il résultait de ce rapport que l'ensemble immobilier portait la trace de fissurations qualifiées d'importantes à la jonction des deux corps de bâtiments ; qu'il était évoqué l'hypothèse de mouvements du bâtiment rue et ne prévoyait de façon immédiate que le traitement de la fissure côté école en envisageant seulement des mesures de diagnostic pour les autres fissurations remarquées ; que lors de l'assemblée générale du 13 octobre 2005, le problème du ravalement comme celui des fissures à traiter avait été évoqué en liaison avec le rapport de l'expert A... auquel il avait été fait allusion et fait l'objet d'une mention sur le procès-verbal de l'assemblée ; que cependant, il n'avait été pris aucune décision de l'assemblée générale des copropriétaires sur l'engagements de travaux relatifs aux fissures, aucune urgence à les traiter ne ressortant du rapport de l'architecte A... du 2 août 2005 qui n'est apparue qu'avec le rapport des services de sécurité et de l'habitat de la préfecture de police de Paris en juin 2006 ; que lors de la signature de la promesse de vente du 28 mars 2006, les acquéreurs ont reçu copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 octobre 2005, qui n'a pu être donné que par Monsieur X..., dans laquelle se trouvait évoqué au titre « Travaux : le « traitement définitif de la fissure côté école avec rapport architecte Monsieur A... consulté sur les désordres structurels et leur origine. Méthodologie de travail afin d'y remédier » ; que Monsieur X... a donné aux acquéreurs la possibilité d'assister à l'assemblée générale du 23 juin 2006 précédant la signature de l'acte définitif où Madame Y... a été présente ; qu'il ressort du procès-verbal que s'agissant du traitement des fissures sous le contrôle de Monsieur A..., il a été décidé de lancer les investigations en juillet, août et septembre 2006 et qu'il a été fait état de la « démarche » de la préfecture de police (correspondant au rapport de police du service de la préfecture de police du 14 juin 2006 qui a mis en exergue le caractère inquiétant et urgent à traiter des fissures affectant certaines parties de la copropriété et du diagnostic à mettre en place rapidement) ; que la volonté de Monsieur X... de cacher des informations n'est pas démontrée ; considérant toutefois que s'il n'est pas démontré que Monsieur X... s'est volontairement abstenu de donner des informations concernant des fissures et que l'existence d'un dol ne peut être retenue, cependant, il ne ressort pas des éléments de fait connus que Monsieur X..., propriétaire ancien et membre du conseil syndical, a donné à Monsieur et madame Y... avant qu'ils ne s'engagent, des informations sur tous les éléments qu'il connaissait de l'état de la copropriété et en particulier sur l'ancienneté des fissures qui allaient devoir être traitées autres que celles relatives à l'école, leur permettant de savoir qu'en sus des frais de ravalement déjà engagés, d'autres fissures les exposaient au paiement de travaux importants et par suite à une majoration des charges de copropriété ; que le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 octobre 2005  rédigé en termes elliptiques et sans le rapport de l'architecte  ne leur a été remis que le jour même de la signature de la promesse de vente ; qu'il en ressort un manquement à l'obligation précontractuelle d'information pour laquelle il est seulement demandé une indemnisation en réparation du préjudice subi, que devront supporter Monsieur et Madame X... ; que les époux Y... indiquent que la quote-part connue leur incombant au titre des travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble est de 18.055 euros ; que les vendeurs devront régler cette somme aux acquéreurs qui seront déboutés du surplus de leurs prétentions dont le caractère est indéterminé et incertain ; que la Cour tenant compte en outre du préjudice moral subi fixera le montant de l'indemnisation à la somme de 2.500 euros», ALORS QUE 1°), il ressort des propres énonciations de l'arrêt infirmatif attaqué que « lors de la signature de la promesse de vente du 28 mars 2006, les acquéreurs ont reçu copie du procès-verbal de l'assemblée générale du 13 octobre 2005 » où « se trouvait évoqué au titre « Travaux : le « traitement définitif de la fissure côté école avec rapport architecte Monsieur A... consulté sur les désordres structurels et leur origine. Méthodologie de travail afin d'y remédier » ; que Monsieur X... a donné aux acquéreurs la possibilité d'assister à l'assemblée générale du 23 juin 2006 précédant la signature de l'acte définitif où Madame Y... a été présente ; qu'il ressort du procès-verbal que, s'agissant du traitement des fissures sous le contrôle de Monsieur A..., il a été décidé de lancer les investigations en juillet, août et septembre 2006 et qu'il a été fait état de la « démarche » de la préfecture de police (correspondant au rapport de police du service de la préfecture de police du 14 juin 2006 qui a mis en exergue le caractère inquiétant et urgent à traiter des fissures affectant certaines parties de la copropriété et du diagnostic à mettre en place rapidement) » ; qu'il en résultait qu'avant de donner leur consentement à la promesse sous seing privé et de le réitérer par la signature de l'acte authentique, les acquéreurs avaient été informés, tant par les déclarations des vendeurs que par leur propre assistance à l'assemblée générale des copropriétaires, de l'existence de fissures affectant une partie de l'immeuble et devant faire l'objet de travaux ; qu'en imputant cependant aux vendeurs un manquement à une obligation précontractuelle d'information, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. ALORS QUE 2°), au surplus, en imputant aux vendeurs un manquement à une obligation précontractuelle d'information, au motif « que le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 octobre 2005  rédigé en termes elliptiques et sans le rapport de l'architecte  ne leur a été remis que le jour même de la signature de la promesse de vente », dénaturant ainsi les dernières conclusions des acquéreurs (p. 7, avant-dernier §) qui reconnaissaient - comme le faisaient valoir les dernières conclusions des vendeurs (p. 5) - que, « sur l'assemblée générale du 13 octobre 2005, il n'est pas contesté que le procès-verbal de cette assemblée a été remis le 27 mars 2006 au notaire des concluants, veille de la signature de la promesse », ce qui les avait mis en mesure de ne pas donner leur consentement ou de le différer dans l'attente d'informations complémentaires à obtenir du syndic par l'intermédiaire de leur notaire, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile. ALORS QUE 3°), au reste, en omettant de réfuter les motifs du jugement (p. 4) dont les dernières conclusions des vendeurs avaient conclu à la confirmation (p. 8) et relevant que les acquéreurs « ont bien été informés de l'existence des fissures et du rapport de l'architecte, évoqués lors de l'assemblée générale du 13 octobre 2005, dont le procès-verbal leur a été communiqué par Monsieur et Madame X... avant la signature de la promesse de vente », de sorte qu'il leur « appartenait de faire les démarches nécessaires, notamment auprès du syndic, pour se faire communiquer les documents relatifs aux fissures, dont rien ne démontrait qu'ils aient été en possession de Monsieur et madame X... » - comme y insistaient les conclusions précitées des vendeurs (p. 6) la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. ALORS QUE 4°), au reste, en omettant de réfuter les motifs du jugement (p. 4)dont les dernières conclusions des vendeurs avaient conclu à la confirmation (p. 8) et qui étaient de nature à exclure l'existence d'une information connue et non donnée par les vendeurs, en ce qu'il relevait que « la gravité du problème posé par les fissures n'est apparue que progressivement, compte tenu du caractère évolutif de celles-ci, les témoins et jauges destinés à en surveiller la progression ayant été mis en place en juillet 2006 (courrier de la préfecture du 27 septembre 2007) soit postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente. A ce titre, il convient de constater que la plupart des courriers de la préfecture concernant ces fissures (en date du 13 juillet 2006, 11 août 2006, 5 octobre 2006, 27 septembre 2007) étant postérieurs à cet acte de vente, les demandeurs ne peuvent valablement les invoquer au soutien de leur action fondée sur des dissimulations antérieures à la vente », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.