Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 septembre 2016, 15-14.080, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-09-08
Numéro d'affaire : 15-14080
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 2014-12-29
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Vu l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable en la cause ; Attendu, selon ce texte, que le bailleur ne peut faire résilier le bail que s'il rapporte la preuve soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, soit d'abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 29 décembre 2014), que, par accord verbal conclu en 1987, la société Compagnie agricole du Comté de Loheac, propriétaire de parcelles agricoles, a consenti à M. X... un bail à colonat partiaire ultérieurement converti en bail à ferme ; que, par acte du 28 janvier 2011, invoquant l'édification irrégulière par le preneur d'une construction à usage d'habitation, elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail et expulsion ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le preneur a commis incontestablement un abus de jouissance mais que la bailleresse n'explique pas en quoi la construction aurait compromis l'exploitation du fonds ; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'une maison d'habitation entourée d'un espace urbanisé avait été construite sur une emprise agricole, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 décembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Compagnie agricole du Comté de Loheac la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie agricole du Comté de Loheac PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de résiliation du bail rural liant les parties et d'expulsion des lieux loués sis sur les parcelles cadastrées section AB n° 186 et 659 pour partie, lieudit Beauvallon à Sainte-Rose de M. X... Michel et de tous occupants de son chef ; AUX MOTIFS QUE la bailleresse fonde sa demande sur un abus de jouissance, construction en dur sur la parcelle louée, au visa de l'article L. 461-5 du code rural ; que celui-ci énonce que le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans les cas suivants : « a) S'il apporte la preuve : 1. soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, faire mention de cette disposition ; 2. soit d'abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds 5 …) » ; que ces dispositions sont insérées au chapitre 1er intitulé « régime de droit commun » du titre 6e relatif aux dispositions particulières au statut du fermage et du métayage dans les départements d'outre-mer et à Mayotte, et s'appliquent indiscutablement au bail litigieux depuis sa conversion à la date du 28 janvier 2011 ; qu'en revanche, conformément au principe de non rétroactivité prévu par l'article 2 du code civil, la loi nouvelle qui a consacré un principe nouveau n'est applicable aux situations et aux rapports juridiques établis ou formés avant sa promulgation qu'autant qu'il n'en doit pas résulter la lésion de droits acquis ; que le texte susvisé est dès lors applicable aux baux à colonage conclus antérieurement en outre-mer et régit les effets de ceux-ci dès lors que les preneurs ne peuvent invoquer des droits acquis définitivement antérieurement à son application, ce qui est le cas d'espèce ; qu'en outre la bailleresse fait à juste titre valoir le principe jurisprudentiel selon lequel les motifs de résiliation judiciaire s'apprécient au jour de la demande en justice et in convient en conséquence d'apprécier les éléments de fait invoqués au soutien de la demande de résiliation au regard du nouveau régime juridique applicable à l'inexécution ; qu'il s'ensuit que les dispositions de l'article L. 465-1 du code rural sont applicables à la demande de résiliation judiciaire motivée par des abus de jouissance commis antérieurement à la conversion en bail à ferme, alors que le bail était toujours soumis au régime du colonat partiaire ; que l'abus de jouissance allégué par la bailleresse est établi en l'espèce, à savoir la construction par le preneur dès 1989 d'une maison d'habitation sur les lieux donnés à bail, sans l'accord écrit préalable du bailleur ; que cet acte, non contesté par le preneur, était contraire tant aux dispositions de l'article 14 du contrat départemental type, applicable à défaut d'écrit au colonat partiaire liant les parties depuis 1987 qu'à celles concernant les obligations du preneur relatives à l'utilisation du fonds pris à bail régies par les articles 1766 et 1767 du code civil également applicables au contrat liant les parties ; que le preneur se devait d'utiliser la parcelle louée en vue de sa mise en valeur, en contrepartie d'un partage des produits issus de la culture dudit bien ; que M. X... a utilisé une partie de la parcelle prise à bail rural, en l'occurrence sur la parcelle AB 186, pour y construire sa maison d'habitation et terrain y attenant, ainsi qu'il en résulte des constats d'huissier en date des 11 août 1989 et 12 janvier 2011 ; que ce faisant, il a employé la chose louée pour son propre usage détournant la finalité du bail rural et a commis incontestablement un abus de jouissance au sens du texte visé ; que cependant, le texte exige que l'abus de jouissance soit de nature à compromettre l'exploitation normale du fonds, ce qui justifierait la résiliation du bail ; qu'en l'espèce, la société bailleresse n'explique pas en quoi la construction érigée, il y a plus de 20 ans, sur une surface non précisée mais de l'ordre de 200 mètres carrés, par rapport à la contenance totale des deux parcelles louées, à savoir 7800 mètres carrés à cultiver, ait compromis l'exploitation normale du fonds ; que le bail a été renouvelé à plusieurs reprises sans que la bailleresse n'y voit un motif de non renouvellement et n'adresse une quelconque mise en demeure de régulariser la situation ; qu'en outre, durant toute la période d'exécution du bail et ses renouvellements successifs, la SARL CACL ne conteste pas avoir régulièrement encaissé des fermages puisqu'elle n'a pas poursuivi en paiement le preneur pour fermages impayés et a d'ailleurs ainsi prélevé sur la valeur des cannes livrées par M. X... à l'usine Gardel qu'elle dirigeait, l'équivalent de 15 % à titre de colonat, ainsi qu'il en résulte d'un relevé produit pour la récolte 2010 ; que l'ensemble des éléments du dossier ne permet pas d'établir que lesdits manquements ou abus de jouissance aient été de nature à compromettre l'exploitation du fonds au sens du texte invoqué par la bailleresse au soutien de sa demande de résiliation judiciaire et d'expulsion du preneur des lieux loués et de sa maison d'habitation ; qu'en réalité, il résulte de l'ensemble des pièces du dossier que la bailleresse entend reprendre les terres pour son compte et éventuellement en changer la destination ; qu'il lui appartient dès lors de délivrer un congé à cette fin au preneur et de l'indemniser éventuellement dans les conditions de l'article L. 461-15 du code rural ; qu'il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de rejeter la demande de résiliation judiciaire et d'expulsion du preneur ; ALORS QUE l'affectation du bien loué à un autre usage que celui auquel il est destiné justifie la résiliation du bail sans qu'il soit besoin d'établir que les agissements ainsi commis sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que l'édification d'une construction en dur destinée à l'habitation permanente du preneur et de sa famille sur la parcelle louée constitue un détournement du droit d'usage conféré par le bail sur la parcelle agricole louée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. X... a, sans l'accord écrit et préalable de la CACL, fait construire une maison d'habitation de l'ordre de 200 m2 sur les lieux donnés à bail et que ce faisant, il a employé la chose louée pour son propre usage détournant la finalité du bail rural ; qu'en reprochant à la CACL de ne pas avoir expliqué en quoi les agissements du preneur avaient compromis l'exploitation normale du fonds pour ensuite la débouter de sa demande de résiliation, la Cour d'appel a violé les articles 1728 et 1766 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de résiliation du bail rural liant les parties et d'expulsion des lieux loués sis sur les parcelles cadastrées section AB n° 186 et 659 pour partie, lieudit Beauvallon à Sainte-Rose de M. X... Michel et de tous occupants de son chef ; AUX MOTIFS QUE la bailleresse fonde sa demande sur un abus de jouissance, construction en dur sur la parcelle louée, au visa de l'article L. 461-5 du code rural ; que celui-ci énonce que le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans les cas suivants : « a) S'il apporte la preuve : 1. soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, faire mention de cette disposition ; 2. soit d'abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds 5 …) » ; que ces dispositions sont insérées au chapitre 1er intitulé « régime de droit commun » du titre 6e relatif aux dispositions particulières au statut du fermage et du métayage dans les départements d'outre-mer et à Mayotte, et s'appliquent indiscutablement au bail litigieux depuis sa conversion à la date du 28 janvier 2011 ; qu'en revanche, conformément au principe de non rétroactivité prévu par l'article 2 du code civil, la loi nouvelle qui a consacré un principe nouveau n'est applicable aux situations et aux rapports juridiques établis ou formés avant sa promulgation qu'autant qu'il n'en doit pas résulter la lésion de droits acquis ; que le texte susvisé est dès lors applicable aux baux à colonage conclus antérieurement en outre-mer et régit les effets de ceux-ci dès lors que les preneurs ne peuvent invoquer des droits acquis définitivement antérieurement à son application, ce qui est le cas d'espèce ; qu'en outre la bailleresse fait à juste titre valoir le principe jurisprudentiel selon lequel les motifs de résiliation judiciaire s'apprécient au jour de la demande en justice et in convient en conséquence d'apprécier les éléments de fait invoqués au soutien de la demande de résiliation au regard du nouveau régime juridique applicable à l'inexécution ; qu'il s'ensuit que les dispositions de l'article L. 465-1 du code rural sont applicables à la demande de résiliation judiciaire motivée par des abus de jouissance commis antérieurement à la conversion en bail à ferme, alors que le bail était toujours soumis au régime du colonat partiaire ; que l'abus de jouissance allégué par la bailleresse est établi en l'espèce, à savoir la construction par le preneur dès 1989 d'une maison d'habitation sur les lieux donnés à bail, sans l'accord écrit préalable du bailleur ; que cet acte, non contesté par le preneur, était contraire tant aux dispositions de l'article 14 du contrat départemental type, applicable à défaut d'écrit au colonat partiaire liant les parties depuis 1987 qu'à celles concernant les obligations du preneur relatives à l'utilisation du fonds pris à bail régies par les articles 1766 et 1767 du code civil également applicables au contrat liant les parties ; que le preneur se devait d'utiliser la parcelle louée en vue de sa mise en valeur, en contrepartie d'un partage des produits issus de la culture dudit bien ; que M. X... a utilisé une partie de la parcelle prise à bail rural, en l'occurrence sur la parcelle AB 186, pour y construire sa maison d'habitation et terrain y attenant, ainsi qu'il en résulte des constats d'huissier en date des 11 août 1989 et 12 janvier 2011 ; que ce faisant, il a employé la chose louée pour son propre usage détournant la finalité du bail rural et a commis incontestablement un abus de jouissance au sens du texte visé ; que cependant, le texte exige que l'abus de jouissance soit de nature à compromettre l'exploitation normale du fonds, ce qui justifierait la résiliation du bail ; qu'en l'espèce, la société bailleresse n'explique pas en quoi la construction érigée, il y a plus de 20 ans, sur une surface non précisée mais de l'ordre de 200 mètres carrés, par rapport à la contenance totale des deux parcelles louées, à savoir 7800 mètres carrés à cultiver, ait compromis l'exploitation normale du fonds ; que le bail a été renouvelé à plusieurs reprises sans que la bailleresse n'y voit un motif de non renouvellement et n'adresse une quelconque mise en demeure de régulariser la situation ; qu'en outre, durant toute la période d'exécution du bail et ses renouvellements successifs, la SARL CACL ne conteste pas avoir régulièrement encaissé des fermages puisqu'elle n'a pas poursuivi en paiement le preneur pour fermages impayés et a d'ailleurs ainsi prélevé sur la valeur des cannes livrées par M. X... à l'usine Gardel qu'elle dirigeait, l'équivalent de 15 % à titre de colonat, ainsi qu'il en résulte d'un relevé produit pour la récolte 2010 ; que l'ensemble des éléments du dossier ne permet pas d'établir que lesdits manquements ou abus de jouissance aient été de nature à compromettre l'exploitation du fonds au sens du texte invoqué par la bailleresse au soutien de sa demande de résiliation judiciaire et d'expulsion du preneur des lieux loués et de sa maison d'habitation ; qu'en réalité, il résulte de l'ensemble des pièces du dossier que la bailleresse entend reprendre les terres pour son compte et éventuellement en changer la destination ; qu'il lui appartient dès lors de délivrer un congé à cette fin au preneur et de l'indemniser éventuellement dans les conditions de l'article L. 461-15 du code rural ; qu'il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de rejeter la demande de résiliation judiciaire et d'expulsion du preneur ; 1) ALORS QUE dans les départements d'outre-mer, le bailleur rural peut résilier le bail lorsque le preneur a commis un abus de jouissance de nature à compromettre la « bonne exploitation » du fonds ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. X... a commis un abus de jouissance en utilisant une partie de la parcelle prise à bail rural pour y construire sa maison d'habitation ; qu'en affirmant, pour refuser la résiliation du bail, qu'il n'était pas établi que les agissements de M. X... avaient compromis « l'exploitation normale » du fonds, la Cour d'appel qui a ainsi méconnu le degré d'exigence imposé au preneur dans l'exploitation du bien pris à bail, a violé l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE dans les départements d'outremer, le bailleur rural peut faire résilier le bail s'il apporte la preuve d'un abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; que l'artificialisation d'une terre agricole compromet nécessairement la bonne exploitation du fonds ; qu'en rejetant la demande de résiliation du bail formée par la CACL, tout en constatant que M. X... avait employé les terres agricoles pour son usage propre et y avait fait édifier une maison d'habitation quand il se devait d'utiliser la parcelle louée en vue de sa mise en valeur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime ; 3) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes du litige ; qu'au soutien de sa demande de résiliation du bail, la CACL faisait valoir, preuve à l'appui (pièce n° 25), que la construction érigée par M. X... comprenait non seulement une grande maison d'habitation en dur, mais également un jardin aménagé avec une clôture installée et que ces aménagements excluaient définitivement toute idée d'exploitation (conclusions d'appel de la CACL du 4 novembre 2004, p. 18-19) ; qu'en affirmant que la société bailleresse n'expliquait pas en quoi la construction érigée, sur une surface non précisée mais de l'ordre de 200 mètres carrés, par rapport à la contenance totale des parcelles à lui louées, avait compromis l'exploitation normale du fonds, la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 4) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusion est un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, la CACL faisait valoir, preuve à l'appui (procès-verbal de constat du 12 janvier 2011, pièce n° 25), que les plantations de cannes avaient disparu de la parcelle litigieuse, qui n'était plus destinée qu'à l'habitation (conclusions d'appel de la CACL du 4 novembre 2004, p. 19) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire de nature à établir la compromission de la bonne exploitation du fonds, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, la CACL indiquait, preuve à l'appui, avoir adressé une sommation d'arrêter les travaux et de régulariser la situation à M. X... (conclusions d'appel de la CACL, p. 2 et pièce n° 2) ; que dès lors en affirmant que le bail avait été renouvelé à plusieurs reprises sans que la CACL n'adresse une quelconque mise en demeure de régulariser la situation, pour en déduire que la société bailleresse n'expliquait pas en quoi la construction érigée, sur une surface non précisée mais de l'ordre de 200 mètres carrés, par rapport à la contenance totale des parcelles à lui louées, avait compromis l'exploitation normale du fonds, la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 6) ALORS QUE le renouvellement du bail par le seul effet de la loi, en l'absence de congé, ne prive pas le bailleur de la possibilité de demander sa résiliation pour des manquements du fermier antérieurs à ce renouvellement si ces manquements se sont poursuivis au cours du bail renouvelé ; qu'en se fondant, pour dire que les manquements du preneur n'avaient pas compris l'exploitation normale du fonds, sur la circonstance en réalité inopérante que le bail s'était renouvelé à plusieurs reprises sans que la bailleresse y voit un motif de non-renouvellement, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 461-5 du code rural et de la pêche maritime.