Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 juin 2013, 11-27.422, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-06-18
Numéro d'affaire : 11-27422
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2011-06-24
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant exactement retenu que la recevabilité d'une action en revendication d'un immeuble n'était pas subordonnée à la publicité foncière de la demande, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'action de M. et Mme X... était recevable alors même que l'assignation n'avait pas fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... avaient acquis en 1968 et 1969 une parcelle de terre décrite dans l'acte comme ayant une superficie de 900 m ² et étant bornée au Nord par vendeur, « un chemin de charrette entre », au Sud par vendeur, à l'Est par vendeur et à l'Ouest par concession, que cette propriété n'était pas identifiée au cadastre mais incluse dans les parcelles 195 et 211 propriété des consorts Y..., que depuis leur acquisition les époux X... occupaient paisiblement et publiquement toute la portion de terrain dont ils revendiquaient la propriété qui se situait bien en deçà du « chemin entre » la séparant de la propriété alors conservée par leur vendeur, qu'au delà de la superficie mentionnée dans l'acte, la description de la parcelle acquise comme bornée au Nord par vendeur « un chemin de charrette entre » permettait de considérer qu'ils occupaient cette parcelle depuis l'origine en vertu de leur acte d'acquisition, que cette description n'était pas contredite par le titre des consorts Y... qui désignait les parcelles par leurs références cadastrales actuelles, la cour d'appel, qui n'a pas retenu de prescription acquisitive et qui a, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, sans dénaturation ni modification des termes du litige, caractérisé les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées, a pu en déduire que les époux X... étaient propriétaires de la parcelle correspondant au périmètre A B C D E F G H I J K tel que figurant sur la plan annexé au rapport d'expertise du 9 novembre 2005 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... et de Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et de Mme Z... ; les condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que l'action intentée par les époux X... est recevable, d'AVOIR jugé que les époux X... sont propriétaires de la parcelle correspondant au périmètre A B C D E F G H I J K tel que figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise de M. A... du 9 novembre 2005 dont une partie aurait été incluse par erreur dans la propriété de monsieur Y... et madame Marie Denise Z... lors de la mise en place du cadastre sous la référence section HI n° 195 et 211 et d'AVOIR ordonné la publication à leur initiative du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques ; AUX MOTIFS QUE « l'action en revendication des époux X... est recevable alors même qu'elle n'a pas fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques, celle-ci n'étant aucunement soumise, pour être recevable, à un tel préalable » ; ALORS QUE doivent être publiées à peine d'irrecevabilité les demandes aux fins de revendication immobilière ; qu'en considérant en l'espèce que l'action intentée par les époux X... aux fins de se voir déclarer propriétaires d'une parcelle n'avait pas à être publiée, la Cour d'appel a violé les articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit et jugé que les époux X... sont propriétaires de la parcelle correspondant au périmètre A B C D E F G H I J K tel que figurant sur le plan annexé au rapport d'expertise de M. A... du 9 novembre 2005 dont une partie aurait été incluse par erreur dans la propriété de monsieur Y... et madame Marie Denise Z... lors de la mise en place du cadastre sous la référence section HI n° 195 et 211 et d'AVOIR ordonné la publication à leur initiative du présent arrêt à la Conservation des Hypothèques ; AUX MOTIFS QUE « l'action en revendication des époux X... est recevable alors même qu'elle n'a pas fait l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques, celle-ci n'étant aucunement soumise, pour être recevable, à un tel préalable ; en droit, les décisions rendues tant par le Tribunal d'instance que par la Cour dans le cadre de l'instance en bornage introduite précédemment par les époux X... ne peuvent faire obstacle à leur action actuelle en revendication de propriété, une telle action ne constituant en aucune façon une atteinte au caractère définitif de ces décisions ; il ne peut pas par ailleurs être déduit de ces décisions, qui ne peuvent avoir statué sur le droit de propriété des parties, que le droit de propriété des intimés sur cette portion de terrain ait été définitivement consacré ; il appartient donc à la présente juridiction de dire et juger que les époux X... sont ou non propriétaires de la portion de terrain qu'ils revendiquent ; la propriété immobilière s'établit par titre et/ ou par usucapion et les époux X... se prétendent propriétaires par titre, leur occupation constante de la portion de terrain revendiquée depuis leur acquisition étant conforme à leur titre ; il doit tout d'abord être constaté ainsi que cela résulte des documents annexés au rapport d'expertise A... en 2005 que la propriété des époux X... n'est pas identifiée au cadastre et qu'elle est en effet incluse dans les parcelles 195 et 211 propriété des consorts Y... et Marie Denise Z... ; ceci posé, il n'est pas discutable ni d'ailleurs discuté que les époux X... ont acquis en 1968 et 1969 une parcelle de terre ainsi décrite dans l'acte comme ayant une superficie de 900 mètres carrés et étant bornée au « Nord par vendeur, un chemin de charrette entre », au Sud, par vendeur, à l'Est par vendeur, et à l'Ouest par concession ; il est également établi que, depuis leur acquisition, les époux X... occupent toute la portion de terrain dont ils revendiquent la propriété et il doit être admis qu'au-delà de la superficie mentionnée dans l'acte, la description qui est faite dans leur titre de la parcelle acquise par eux comme bornée au nord par vendeur « un chemin de charrette entre » permet de considérer que leur occupation, notamment celle de la portion de terrain litigieuse, n'est pas contraire à leur titre ; en effet, cette portion de terrain se situe bien en deça du « chemin entre » qui la sépare de la propriété alors conservée par leur vendeur ; cette occupation depuis l'origine en vertu de leur acte d'acquisition n'est par ailleurs pas contredite par le titre des consorts Y... et Marie Denise Z... qui ont acquis les terrains dont ils sont propriétaires en 1998 aux termes d'un acte qui ne désigne les parcelles acquises par eux que par leurs références cadastrales actuelles ; cette occupation constatée par l'expert A... et toujours effective existait déjà depuis plus de trente ans en 2003 ce qui est confirmé par de nombreux témoins et elle s'est poursuivie au-delà des décisions rendues au possessoire, les consorts Y... et Marie Denise Z... ne produisant aucun document de nature à établir qu'ils s'y sont opposés à un quelconque moment et d'une quelconque façon ni que, comme ils le prétendent, cette occupation a été faite avec violence ou qu'il s'agirait de leur part d'une « simple tolérance » ; ce ne sont pas même eux qui ont introduit en son temps l'action en bornage ; le caractère continu et non interrompu, paisible, public, non équivoque et à titre de propriétaire de cette possession par les époux X... est par ailleurs suffisamment établi par ces mêmes documents » ; 1°) ALORS QUE, tenu de respecter l'objet du litige tel que défini par les prétentions et moyens respectifs des parties, le juge ne peut statuer sur un terrain juridique non choisi par le demandeur ; que la possession n'a pas, sur le terrain probatoire, un rôle directement acquisitif ; qu'elle peut donc être invoquée par le revendiquant uniquement afin de conforter son analyse du titre et sans que soit sollicitée la reconnaissance d'une acquisition par prescription ; qu'en l'espèce, bien que possesseurs actuels de la portion de terrain litigieuse, monsieur et madame X... se prétendaient propriétaires en vertu de leur titre et non de la prescription acquisitive ; qu'ils évoquaient une occupation ancienne de cette portion en tant qu'élément de nature à prouver l'existence de leur droit de propriété par titre et non afin de bénéficier de l'usucapion ; qu'en reconnaissant aux époux X... la propriété de la portion de terrain litigieuse du fait d'une possession trentenaire présentant les caractères utiles pour prescrire, la Cour d'appel a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la résolution du conflit entre deux revendiquants en fonction de leurs seuls titres ne peut conduire le juge à ignorer l'agencement logique des termes clairs et précis de ces derniers et à attribuer à l'un la propriété de l'autre ; qu'ainsi, lorsque le litige oppose deux revendiquants disposant chacun d'un titre de propriété, que les deux fonds sont issus d'un auteur commun, celui-ci ayant dans un premier temps vendu l'un avec indication d'une surface précise comme étant pris sur sa propriété puis, dans un second temps, vendu le surplus de cette propriété, avec indication que le premier fonds pris sur son domaine n'était pas répertorié au cadastre et qu'il convenait de reconnaître au propriétaire de ce fonds le droit de revendiquer la surface mentionnée dans son titre, le juge ne peut reconnaître à ce propriétaire un droit de propriété portant sur une surface supérieure à celle mentionnée dans son titre et priver le propriétaire du fonds constitutif du surplus d'une partie de la surface mentionnée dans son propre titre ; qu'en l'espèce, il était constant que les fonds des parties étaient issus d'un auteur commun, monsieur Nestor Picard, lequel, en 1969 avait vendu aux époux X... « une portion de terrain ayant une superficie de 900 mètres carrés », cette portion étant prise sur un domaine plus vaste vendu aux époux Y... en 1998 ; que l'acte de vente à ces derniers précisait qu'il portait sur « une parcelle de terre d'une superficie de « DEUX HECTARES TREIZE ARES TRENTE CENTIARES », figurant au cadastre section HI 195 pour 50 a et HI 211 pour 1 ha 72 a 50 ca soit un total de 2 ha 22 a 50 ca et précisait que « Le vendeur et l'acquéreur reconnaissent que le notaire associé soussigné les a avertis de la différence de superficie existant entre celle révélée par le titre de propriété et celle révélée par le cadastre, ainsi que des conséquences pouvant résulter de cette différence de superficie et notamment la possibilité pour un tiers de revendiquer les 900 mètres carrés pour lesquels le vendeur ne peut justifier sa propriété. L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette différence de superficie » ; qu'en reconnaissant aux époux X..., dans le conflit titre contre titre, le seul envisageable du fait de l'action en revendication exercée par ces derniers, un droit de propriété sur une surface de 1. 073 mètres carrés, augmentant ainsi l'assiette de leur propriété et réduisant de 173 mètres carrés celle des époux Y..., la Cour d'appel a violé les articles 544 et 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; que l'acte de vente du 14 février 1998 non seulement désignait les parcelles par leurs références cadastrales avec indication de la contenance totale des parcelles ainsi référencées (2 ha 22 a 50 ca), mais précisait également, d'une part, qu'il portait sur « une parcelle de terre d'une superficie de « DEUX HECTARES TREIZE ARES TRENTE CENTIARES », d'autre part, que « Le vendeur et l'acquéreur reconnaissent que le notaire associé soussigné les a avertis de la différence de superficie existant entre celle révélée par le titre de propriété et celle révélée par le cadastre, ainsi que des conséquences pouvant résulter de cette différence de superficie et notamment la possibilité pour un tiers de revendiquer les 900 mètres carrés pour lesquels le vendeur ne peut justifier sa propriété. L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette différence de superficie » ; qu'il résultait ainsi des termes clairs et précis de cet acte que monsieur et madame Y... étaient et devaient rester propriétaires d'un domaine d'une surface de 2 ha 13 a 30 ca, cette superficie correspondant à la superficie telle que cadastrée et dont est déduite la portion de 900 mètres carrés ; qu'en affirmant que cet acte de vente ne désignait les parcelles acquises que par leurs références cadastrales et qu'il ne contredisait pas l'occupation du triangle litigieux, la Cour d'appel en a ignoré les termes clairs et précis au mépris du principe sus-énoncé ; 4°) ALORS subsidiairement QU'il n'est pas possible de prescrire contre son propre auteur et co-contractant au mépris des termes clairs et précis de l'acte de vente conclu avec lui et permettant de définir précisément l'objet vendu notamment par mention d'une superficie ; qu'en permettant aux époux X... dès leur acquisition en 1969 de prescrire utilement contre leur vendeur, monsieur Nestor Picard, puis les ayants-cause de celui-ci, tandis que l'acte de vente déterminait très précisément la surface acquise et précisait que cette surface constituait une portion prise sur le domaine du vendeur, la Cour d'appel a violé les articles 544, 712, 1134, 1129, 1591 et 2258 du Code civil ; 5°) ALORS en tout état de cause QUE, tenu de motiver sa décision, le juge ne peut procéder par voie d'affirmation et doit indiquer les éléments du dossier lui permettant de tenir un fait pour acquis ; qu'en affirmant qu'il était établi que, depuis leur acquisition, les époux X... occupaient toute la portion de terrain dont ils revendiquent la propriété, sans viser les pièces et éléments lui permettant de procéder à une telle « constatation », la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS enfin QUE les attestations produites par les époux X... mentionnaient toutes « les bornes en jaune sur le plan cadastral sont celles que j'ai toujours vues sur le terrain de monsieur X... » ; qu'aucune date ne précisait ce qu'il convenait d'entendre par « toujours » ; que le procès-verbal de constat du 17 février 2006 ne faisait que rappeler les termes du contrat de vente des 5 novembre 1968 et 18 janvier 2009, et rapportait que la parcelle telle que revendiquée par les époux X... était entièrement occupée sur toute sa surface ; qu'en affirmant que ces éléments permettaient d'établir une possession utile de la portion de terrain litigieuse existant depuis plus de trente ans en 2003, la Cour d'appel a ignoré les termes clairs et précis de ces écrits en y ajoutant.