Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 janvier 2017, 15-26.129, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-01-12
Numéro d'affaire : 15-26129
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-10-22
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 octobre 2015), que M. et Mme X..., propriétaires d'un logement donné à bail le 1er octobre 1986 à M. Y..., lui ont, le 10 février 2005, délivré congé au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 en lui reconnaissant un droit au maintien dans les lieux ; que, par arrêt du 18 décembre 2012 confirmant un jugement du 8 juin 2011, le prix du loyer mensuel a été fixé à 137, 84 euros à compter du 1er juillet 2006 ; que M. et Mme X... ont délivré, le 8 octobre 2013, à M. Y... un commandement de payer un arriéré de loyers de 7 632, 72 euros depuis le 1er juillet 2006, visant la clause résolutoire, puis ils l'ont assigné en acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en déchéance du droit au maintien dans les lieux ; Attendu que, pour déclarer M. Y... déchu du droit au maintien dans les lieux et ordonner son expulsion, l'arrêt retient que M. Y... n'a pas payé le loyer mensuel taxé légal exigible à la somme de 137, 84 euros au 1er juillet 2006 et ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le mois qui a suivi, ni même postérieurement et en déduit qu'à défaut d'avoir exécuté ses obligations, M. Y... n'est pas occupant de bonne foi ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le défaut de paiement, à la date de la demande, de l'arriéré de loyers visé par le commandement de payer, représentant les sommes dues au regard du loyer fixé par l'arrêt du 18 décembre 2012, était suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier sa déchéance du droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. Y... était déchu du droit au maintien dans les lieux et a ordonné son expulsion, l'arrêt rendu le 22 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze janvier deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. Y... IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir dit que Monsieur Y... est déchu du droit au maintien dans les lieux et d'avoir ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef par huissier de justice avec, le cas échéant, le concours de la force publique, AUX MOTIFS QUE : « (…) Par acte d'huissier en date du 10 février 2005, Monsieur Guilherme A... X... et Madame Paola Alexandra C... épouse X..., au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, ont fait délivrer à Monsieur Y... un congé pour le 1er juillet 2005, avec maintien dans les lieux ; (…) Que, par jugement en date du 9 mars 2005, le tribunal d'instance de PANTIN, saisi par assignation de Monsieur Y... du 9 août 2004, a condamné les bailleurs à rembourser au locataire la somme de 1. 780, 03 € au titre des travaux de réfection de la maçonnerie et de l'électricité préconisés par les deux rapports d'enquête établis le 26/ 11/ 2001 et le 02/ 01/ 2003 par l'inspecteur de salubrité de la mairie de Bagnolet, et à lui payer une indemnité de 500 € en réparation de son trouble de jouissance ; Qu'en outre, le même jugement a ordonné une expertise aux fins de décrire les travaux de mise aux normes restant à exécuter et donner son avis sur la catégorie de classement du logement et l'applicabilité des textes relatifs à la surface corrigée ; (…) Que, par arrêt en date du 27 mars 2007, la cour d'appel de Paris a confirmé cette décision à l'exception de la somme allouée au titre du remboursement des travaux qu'elle a ramenée à 1. 490, 94 € ; (…) Que l'expert a déposé son rapport le 21 août 2010 ; Que, par jugement en date du 8 juin 2011, confirmé par arrêt de la cour d'appel du 18 décembre 2012, le tribunal d'instance de Pantin a dit que le logement sis... était classé en catégorie 2C pour une surface corrigée de 41, 62 m ² et a fixé le montant du loyer mensuel à la somme de 137, 84 € au 1er juillet 2006 ; Qu'aux termes de l'arrêt du 18 décembre 2012, Monsieur Guilherme A... X... et Madame Paola Alexandra C... épouse X... ont été condamnés à effectuer les travaux de couverture, soit la consolidation de la souche de la cheminée et de la toiture ainsi que la sécurisation de la trappe d'accès à la cave sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois passé un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt ; Qu'il résulte du procès-verbal de constat en date du 20 février 2013 que Monsieur Guilherme A... X... et Madame Paola Alexandra C... épouse X... ont exécuté ces travaux ; (…) Qu'il est établi et non contesté que Monsieur Y..., ainsi qu'il résulte de l'attestation de la SOCIETE GENERALE du 19 mars 2014 et du décompte du cabinet COMTE, s'est toujours acquitté d'un moyen de 131, 06 € par trimestre, conformément aux clauses du bail, à compter du 30 juillet 2008, puis de 137, 84 € par mois à compter du 01/ 10/ 2011, et enfin de 172, 75 € à compter du 01/ 12/ 2013 ; (…) Que si les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer précisément la date à laquelle les bailleurs ont réclamé et justifié de leur demande d'augmentation de loyer auprès du locataire, il résulte toutefois du courrier de Monsieur Y... du 10 octobre 2000 que cette question était en pourparlers entre les parties dès cette époque, le conseil du locataire indiquant dans une lettre du 28 février 2001 adressée au gestionnaire du logement que Monsieur Y... ne contestait pas le principe d'une augmentation de loyer mais s'interrogeait sur les modalités de calcul retenues ; (…) Que le commandement de payer la somme de 7. 636, 72 € délivré par les bailleurs le 8 oc-tobre 2013 porte sur des arriérés de loyer compris entre le 01/ 07/ 2006 et le 31/ 09/ 2013 ; Que le locataire soutient que les arriérés locatifs ne pouvaient être réclamés que dans les limites de la prescription quinquennale, soit uniquement à compter du 8 octobre 2008, et que les sommes sollicitées au titre de l'année 2006, 2007 et du 1er juillet 2008 au 1er octobre 2008 sont prescrites, de sorte qu'il ne pouvait être redevable que de la somme de 3. 768, 66 € ; Qu'il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le commandement n'avait pas été délivré de bonne foi et en ce qu'il a débouté les bailleurs de leur demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ; (…) Que le premier juge a considéré que « en exigeant subitement, sans mise en demeure préalable, par la notification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 octobre 2013, un arriéré de loyer de 7. 636, 72 € résultant de la fixation du loyer par décision de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 et alors que cet arriéré concerne pour partie une période atteinte par la prescription, les bailleurs ont agi de mauvaise foi » (…) S'agissant de la prescription, qu'en application des dispositions de l'article 2224 du code ci-vil, les actions en paiement de loyer se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; Que, dans ces conditions, même si le jugement du 8 juin 2011 a fixé le loyer mensuel taxé légal exigible à la somme de 137, 84 € au 1er juillet 2006, néanmoins Monsieur Francisco Y... est fondé à soutenir que les arriérés locatifs réclamés par les bailleurs au titre de l'année 2006, 2007 et du 1er juillet 2008 au 1er octobre 2008 compris dans les sommes réclamées au titre du commandement du 8 octobre 2013 sont prescrits ; Que cependant, le commandement délivré pour avoir paiement d'une somme dont seule une partie est prescrite est valable pour la partie incontestable de la dette ; Que, dans ces conditions, la prescription d'une partie des loyers ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur alors que la complexité et la technicité des règles de taxation de la surface corrigée édictées par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ont nécessité la désignation d'un expert pour le calcul de l'augmentation de loyer, de sorte que le nouveau loyer a été définitivement fixé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 confirmant le jugement du 8 juin 2011 et que Monsieur Francisco Y... ne pouvait ignorer l'arriéré locatif dont il était redevable envers les bailleurs, lesquels n'ont fait que lui demander l'exécution de ses obligations en lui délivrant, de bonne foi, le commandement de payer du 8 octobre 2013 ; (…) Que si Monsieur Francisco Y... verse aux débats un rapport d'enquête de l'inspecteur de salubrité établi à la suite d'une visite du 6 novembre 2013, constatant plusieurs causes d'insalubrité et proposant la réalisation de différents travaux pour y remédier, pour autant il ne produit au-cune pièce de nature à justifier de la suite donnée à ce rapport ; Qu'en l'absence de mise en demeure des bailleurs ni justificatif d'un arrêté d'insalubrité, il n'est pas justifié de la carence de Monsieur Guilherme A... X... et Madame Paola Alexandra C... épouse X... dans l'entretien de l'immeuble ni de leur mauvaise foi à se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de règlement des loyers ; (…) Qu'il ressort de l'arrêt de la cour d'appel de PARIS du 18 décembre 2012 et du décompte non contesté que l'arriéré de loyers non prescrits à compter du 1er octobre 2008 et jusqu'au mois de septembre 2013 s'élève à la somme de 3. 769, 06 € ; Que Monsieur Francisco Y... sera con-damné au paiement de la somme de 3. 769, 06 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2013 ; (…) Que les bailleurs, ayant mis fin au bail par le congé qu'ils ont délivré le 10 février 2005 au vi-sa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, ne peuvent toutefois prétendre voir conférer au comman-dement de payer demeuré infructueux l'acquisition de la clause résolutoire ; Qu'en revanche, ils sont fon-dés à dénier le maintien dans les lieux à Monsieur Francisco Y... qui n'a pas payé le loyer mensuel taxé légal exigible à la somme de 137, 84 € au 1er juillet 2006 et qui ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le mois qui a suivi, ni même postérieurement, en faisant procéder au surplus à une saisie attribution le 6 mai 2015 pour obtenir paiement de la moitié des dépens, y compris les frais d'expertise, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 au mépris de la compensation légale entre les créances réciproques des parties et alors que ces frais sont largement infé-rieurs à l'arriéré locatif dont l'appelant est redevable ; Qu'il s'ensuit, à défaut d'avoir exécuté ses obligations, que Monsieur Francisco Y... n'est pas occupant de bonne foi et qu'il convient en conséquence de le dire déchu du droit au maintien dans les lieux et, à défaut de départ volontaire, d'ordonner son expulsion ; (…) Que le jugement sera confirmé en ce qu'il, compte tenu du montant de la dette, de l'absence d'endettement de Monsieur et Madame Y... et de leurs capacités financières, accordé à Monsieur Francisco Y... un échéancier de 24 mois sauf à, compte tenu de la réduction de l'arriéré locatif, ramener les mensualités à 150 € par mois. » ; 1/ ALORS QUE les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans les lieux loués aux clauses et conditions du con-trat primitif non contraires aux dispositions de la loi susvisée quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux ; Que sont réputés de bonne foi les locataires qui exécutent leurs obligations ; Que le juge qui constate la déchéance du droit au maintien dans les lieux d'un locataire doit en conséquence préciser expressément en quoi ce preneur n'a pas exécuté les obligations découlant du contrat primitif non contraires aux dispositions légales et caractériser en quoi cette violation de ses obligations est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ; Qu'en jugeant qu'à défaut d'avoir exécuté ses obligations, Monsieur Y... n'est pas occupant de bonne foi et qu'il convient de le dire déchu du droit au maintien dans les lieux aux seuls motifs qu'il n'a pas payé le loyer mensuel taxé légal exigible à la somme de 137, 84 € au 1er juillet 2006, qu'il ne s'est pas acquitté des causes du com-mandement dans le mois qui a suivi ni même postérieurement, en faisant procéder au surplus à une saisie-attribution le 6 mai 2015 pour obtenir paiement de la moitié des dépens, y compris les frais d'expertise, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Pa-ris du 18 décembre 2012 au mépris de la compensation légale entre les créances réciproques des parties et alors que ces frais sont largement inférieurs à l'arriéré locatif dont il est redevable, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; 2/ ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; Qu'en faisant grief à Monsieur Y... de n'avoir pas payé le loyer men-suel taxé légal exigible à la somme de 137, 84 € au 1er juillet 2006 tout en constatant qu'il est établi et non contesté que le preneur s'est toujours acquitté d'un loyer, d'une part, et que la complexité et la technicité des règles de taxation de la surface corrigée édictées par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ont nécessité la désignation d'un expert pour le calcul de l'augmentation de loyer de sorte que le nouveau loyer n'a été définitivement fixé que par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 confirmant le jugement du 8 juin 2011, d'autre part, et tout en approuvant le jugement entrepris en ce qu'il avait accordé des délais de paiement au preneur compte tenu du montant de la dette, la cour d'appel s'est manifestement contredite ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3/ ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent lorsqu'il s'agit de son habitation principale et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; Que, pour rejeter le moyen de Monsieur Y... pris de ce que les bailleurs avaient agi de mauvaise foi en lui faisant délivrer le commandement de payer du 8 octobre 2013 alors qu'ils ne remplissent pas leur obligation de lui délivrer et d'entretenir un logement salubre la cour d'appel s'est contentée de relever que, s'il verse aux débats un rapport d'enquête de l'inspecteur de salubrité établi à la suite d'une visite du 6 novembre 2013 constatant plusieurs causes d'insalubrité et proposant de la réalisation de différents travaux pour y remédier, il ne justifie pas pour autant de la suite donnée à ce rapport, de sorte qu'il n'est pas justifié de la carence des bailleurs dans l'entretien de l'immeuble ; Qu'en statuant ainsi la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1719 du code civil ; 4/ ALORS QUE le juge saisi d'une action en déchéance du droit au maintien dans les lieux pour inobservation par le preneur de ses obligations doit apprécier le litige à la date de la demande ; Qu'en jugeant qu'à défaut d'avoir exécuté ses obligations, Monsieur Y... n'est pas occupant de bonne foi et qu'il con-vient de le dire déchu du droit au maintien dans les lieux aux motifs qu'il n'a pas payé le loyer mensuel taxé légal exigible à la somme de 137, 84 € au 1er juillet 2006, qu'il ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le mois qui a suivi ni même postérieurement, en faisant procéder au surplus à une saisie-attribution le 6 mai 2015 pour obtenir paiement de la moitié des dépens, y compris les frais d'expertise, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 au mépris de la compensation légale entre les créances réciproques des parties et alors que ces frais sont largement inférieurs à l'arriéré locatif dont il est redevable, la cour d'appel, qui s'est en partie fondée sur des faits postérieurs à la demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; 5/ ALORS QUE les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans les lieux loués aux clauses et conditions du con-trat primitif non contraires aux dispositions de la loi susvisée ; Qu'en jugeant que Monsieur Y... n'est pas occupant de bonne foi au motif surabondant qu'il a fait procéder le 6 mai 2015 à une saisie attribution pour obtenir paiement de la moitié des dépens, y compris les frais d'expertise, en exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 18 décembre 2012 au mépris de la compensation légale entre les créances réciproques des parties et alors que ces frais sont largement inférieurs à l'arriéré locatif dont il est redevable sans même constater que le contrat de bail initial mettait à la charge du preneur l'obligation de procéder à la compensation légale entre sa dette locative et la créance qu'il pouvait détenir sur le bailleur, d'une part, et que les bailleurs s'étaient eux-mêmes prévalus de cette compensation légale dès la délivrance du com-mandement de payer du 8 octobre 2013, d'autre part, la cour d'appel n'a pas légale-ment justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; 6/ ALORS QUE la compensation n'a lieu qu'entre deux dettes qui sont également liquides et exigibles ; Que dès lors que le montant de la créance des bailleurs n'a été définitivement fixé que par l'arrêt attaqué qui a fait droit à l'exception de prescription d'une partie des sommes réclamées soulevée par Monsieur Y..., la compensation légale ne pouvait s'opérer lorsque ce dernier a fait procéder à la saisie attribution du 6 mai 2015 alors que l'affaire était toujours pendante devant la cour d'appel ; Qu'en faisant grief à Monsieur Y..., après avoir fait droit à son exception de prescription d'un peu plus de la moitié des sommes qui lui étaient ré-clamées au titre des loyers arriérés, d'avoir fait procéder à une saisie attribution le 6 mai 2015 en exécution de l'arrêt du 18 décembre 2012 au mépris de la compensation légale entre les créances réciproques des parties et alors que sa créance est largement inférieure à l'arriéré locatif dont il est redevable, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1291 du code civil.