Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 septembre 2010, 09-68.104, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-09-14
Numéro d'affaire : 09-68104
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2008-11-18
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Foussard, SCP Yves et Blaise Capron

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions des époux X... que ceux-ci aient soulevé, devant la cour d'appel, le défaut de notification de la demande en résiliation de bail de M. Y... au représentant de l'Etat dans le département, accueillie par les premiers juges ; que la cour d'appel n'ayant pas l'obligation de relever d'office ce moyen, qui ne serait pas de pur droit comme impliquant l'appréciation de circonstances de fait, le même moyen présenté pour la première fois devant la Cour de cassation n'est pas recevable ; Attendu, d'autre part, que, dans leurs conclusions d'appel, les époux X... ayant expressément admis que le tribunal de grande instance avait, à juste titre, constaté la novation du contrat de location accession en contrat de bail classique moyennant un loyer mensuel de 167 euros et demandé que le jugement fût confirmé sur ce point, ne sont pas recevables à présenter un moyen contraire à leurs propres écritures ; D'où il suit que le moyen est irrecevable ; Sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que la cour d'appel a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par les époux X... au montant du loyer du bail résilié ; Attendu, d'autre part, que le grief relatif au point de départ des intérêts afférents aux indemnités d'occupation dénonce une incertitude quant à la portée du chef du dispositif sur ce point, laquelle, pouvant donner lieu à requête en interprétation, n'ouvre pas droit à la cassation ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu les articles 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour les époux X... Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la résolution du contrat de bail d'habitation liant M. et Mme Daniel X... à M. Albert Y... à compter du 22 février 2007, D'AVOIR ordonné l'expulsion de M. et Mme Daniel X... du logement situé au lieudit ..., ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique, D'AVOIR condamné solidairement M. et Mme Daniel X... au paiement de la somme de 167 euros par mois du mois de septembre 2000 jusqu'au jour du prononcé de son jugement au titre des arriérés de loyers outre une indemnité d'occupation d'un montant de 167 euros par mois à compter du 22 février 2007 jusqu'à leur départ effectif des lieux et D'AVOIR dit que cette somme produirait intérêts au taux légal à compter du 22 février 2007 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « quant à l'appel principal, les consorts X...- A... font valoir à nouveau qu'ils ont pu obtenir jusqu'en 2000 une aide de la CAF qui réglait directement le loyer, mais que, celle-ci ayant exigé un document signé du bailleur, ils l'ont transmis au notaire qui leur a indiqué qu'ignorant l'adresse de Monsieur Y... il ne pouvait leur restituer le document signé, de sorte qu'ils ont perdu cette aide de la CAF. / Toutefois, ils n'en justifient aucunement. / Il s'avère au surplus, à l'examen des pièces produites, d'une part, que l'étude du notaire rédacteur de l'acte du 11 octobre 1994 leur a délivré reçu, au fur et à mesure des sommes versées par deux ou pour leur compte depuis cette date ; d'autre part, qu'ils ne se sont adressé à leur bailleur aux fins de signature de " la feuille nous permettant d'obtenir l'allocation logement ", laquelle feuille n'est pas produite, qu'en août 2005, soit plus de deux mois après qu'Albert Y... leur ait fait délivrer un commandement de payer. / Par ailleurs, les appelants ne justifient pas de leur situation actuelle, ni n'exposent quels moyens ils pourraient mettre en oeuvre pour apurer leur dette envers Albert Y..., ni n'établissent en particulier qu'ils sont en droit de prétendre rétroactivement au bénéfice d'une aide sociale au logement. / Leur recours est donc non moins infondé, de sorte qu'il y a lieu à confirmation du jugement en toutes ses dispositions » (cf., arrêt attaqué, p. 3 et 4) ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « conformément à l'article 1er de la loi du 12 / 07 / 1984, la location-accession est un contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. / La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien. / En l'espèce, tel est le contrat initialement conclu par Monsieur Y... et le couple X... / A... par acte authentique du 11 / 10 / 1994. / Si les preneurs soutiennent que ce contrat a été nové en contrat de bail classique, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 1273 du code civil, la novation ne se présume point, et qu'il faut que la volonté de l'opérer résulte clairement de l'acte. L'appréciation de cette volonté découle de l'appréciation souveraine des juges du fond. / Or il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur Y... n'a pas adressé de lettre recommandée à ses locataires 3 mois avant l'échéance prévue pour la levée d'option, et que cette levée d'option n'a pas eu lieu au terme convenu. / L'application des articles 26 et 29 du contrat du 11 / 10 / 1994, en cas de non-exercice par l'accédant de l'option dans le délai prévu, devait alors entraîner pour Monsieur X... et Madame A... la perte du droit de jouissance sur l'immeuble. / De plus, en application de l'article 31 du même contrat, en cas de non-exercice de la levée d'option, le vendeur se devait de restituer à l'accédant les sommes versées par ce dernier correspondant à la fraction de la redevance imputable sur le prix de vente. / Pourtant, non seulement le couple X... / A... est resté dans les lieux, mais en outre Monsieur Y... n'a procédé à aucune restitution. Au contraire, les preneurs ont continué à verser mensuellement la somme de 167 euros / mois. / Les sommes réclamées par Monsieur Y... et visées dans le commandement de payer du 30 / 06 / 2005 sont d'ailleurs intitulées " loyers ", et concernent des périodes postérieures à la date prévue pour la levée d'option. / Il résulte de ces éléments qu'à compter du 15 août 1997, date prévue pour la levée d'option, les parties au contrat initial de location-accession se sont comportées comme tenues par un contrat de bail classique, Monsieur Y... continuant à délivrer quittance des versements effectués, et le couple X... / A... se maintenant dans les lieux sans faire valoir leur droit à restitution des redevances versées. / Chacune des parties ayant, ce faisant, renoncé à certains avantages du contrat de location-accession, et maintenu un lien contractuel, il ne fait dès lors aucun doute que leur commune intention était d'opérer clairement une novation vers un contrat de bail classique. / Il y a lieu en conséquence de constater la novation du contrat de location-accession conclu le 11 / 10 / 1994 en contrat de bail classique à compter de la date de la (non) levée d'option, le 15 / 08 / 1997, moyennant un loyer mensuel de 167 euros tel qu'évalué à cette date. / Les parties étant liées par un contrat de bail depuis le 15 / 08 / 1997, il y a lieu de faire application notamment des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. / L'article 7 de la loi précitée dispose notamment que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges au terme convenu. / L'inobservation de cette prescription peut être sanctionnée par la résolution du contrat, soit en application d'une clause résolutoire de plein droit prévue au contrat lorsqu'il existe un écrit, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, soit en application de l'article 1184 du code civil, qui prévoit qu'une condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait pas à son engagement. / En l'espèce, si les locataires font valoir la méconnaissance de l'adresse du propriétaire pour justifier le non-paiement des loyers, force est de constater qu'ils ne justifient d'aucune difficulté telle qu'elle empêchait tout paiement ; au contraire, tous les règlements antérieurs ayant été effectués en une étude notariée, il appartenait à Madame A... et à Monsieur X... de se rapprocher du notaire pour obtenir les informations qui leur manquaient. / Dès lors, l'inexécution injustifiée de leur obligation principale justifie qu'il soit mis fin au contrat de bail à compter de la présente décision. Il y a lieu par suite d'ordonner leur expulsion. / Concernant les arriérés de loyers, Monsieur Y... sollicite le paiement des loyers à compter de septembre 2000. / À cet égard, conformément à l'article 2277 du code civil, les actions en paiement des loyers, fermages et charges locatives se prescrivent par cinq ans. / En l'espèce, le paiement du loyer est justifié jusqu'au mois d'août 2000. À compter de cette date, le couple A... / X... n'a plus effectué de versements, ce qui n'est pas contesté. / Le commandement de payer adressé par Monsieur Y... aux preneurs le 30 / 06 / 2005 ayant interrompu la prescription conformément à l'article 2244 du code civil, Monsieur Y... peut donc prétendre au paiement des loyers échus depuis le 30 / 06 / 2000. / Il y a lieu dès lors de condamner Monsieur X... et Madame A... au paiement de la somme de 167 euros par mois de septembre 2000 à leur départ effectif des lieux, laquelle somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision » (cf., jugement entrepris, p. 3 à 5) ; ALORS QUE, de première part, il résulte des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que, quelle que soit la forme qu'elle prend, la demande du bailleur tendant au prononcé de la résiliation d'un bail d'habitation motivée par l'existence d'une dette locative du preneur doit, à peine d'irrecevabilité, être notifiée par le bailleur au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience ; que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public et tendant à la mise en oeuvre de l'objectif à valeur constitutionnelle que toute personne ait la possibilité de disposer d'un logement décent et du droit fondamental au logement, le juge a l'obligation de vérifier, d'office, si elles ont été respectées par le bailleur et, en cas de non respect de ces dispositions, de relever, au besoin d'office, la fin de non-recevoir qu'elles instituent ; qu'en prononçant, dès lors, la « résolution » du contrat de bail d'habitation liant M. et Mme Daniel X... à M. Albert Y... à compter du 22 février 2007, en ordonnant l'expulsion de M. et Mme Daniel X... du logement situé au lieudit ..., ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin, l'assistance d'un serrurier et de la force publique et en condamnant solidairement M. et Mme Daniel X... au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 167 euros par mois à compter du 22 février 2007 jusqu'à leur départ effectif des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 février 2007, sans vérifier que M. Albert Y... avait notifié au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience, sa demande, qui était motivée par l'existence d'une dette locative de M. et Mme Daniel X... à son égard, tendant à la résiliation du contrat de bail d'habitation le liant à M. et Mme Daniel X..., la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1er, 2 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 125 du code de procédure civile ; ALORS QUE, de deuxième part, la redevance due par l'accédant au vendeur avec lequel il a conclu un contrat de location-accession est la contrepartie à la fois du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien ; qu'en fixant, dès lors, à la somme de 167 euros par mois le montant du loyer dû par M. et Mme Daniel X... à M. Albert Y... en vertu du contrat de bail en lequel le contrat de location-accession conclu par les parties a été nové à compter du 15 août 1997, sans justifier sa décision d'une quelconque manière sur ce point, notamment au regard du montant de la redevance qui était due par M. et Mme Daniel X... à M. Albert Y... en vertu du contrat de location-accession et de celui de la fraction de cette redevance qui constituait la contrepartie du droit de M. et Mme Daniel X... à la jouissance de la maison d'habitation qui faisait l'objet de ce contrat de location-accession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1er de la loi du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière et de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE, de troisième part, le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux loués, après la résiliation du bail, n'est pas nécessairement égal à celui du loyer stipulé par le contrat de bail résilié ; qu'en condamnant M. et Mme Daniel X... à payer à M. Albert Y..., à compter du 22 février 2007 jusqu'à leur départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant de 167 euros par mois, égal à celui du loyer du contrat de bail d'habitation liant M. et Mme Daniel X... à M. Albert Y..., dont elle a prononcé la « résolution » à compter du 22 février 2007, sans justifier, d'une quelconque manière, sa décision de fixer à la somme de 167 euros par mois le montant de cette indemnité d'occupation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1730, 1731 et 1382 du code civil ; ALORS QU'enfin, une créance indemnitaire ne peut produire intérêts avant la naissance du préjudice qu'elle répare ; qu'en disant, dès lors, que l'indemnité d'occupation d'un montant de 167 euros par mois qu'elle a condamné M. et Mme Daniel X... à payer à M. Albert Y... à compter du 22 février 2007 jusqu'à leur départ effectif des lieux produirait intérêts au taux légal à compter du 22 février 2007, quand, en se déterminant de la sorte, elle faisait produire intérêts aux créances d'indemnité d'occupation avant même l'occupation des lieux, et, donc, avant même la naissance du préjudice que ces indemnités d'occupation réparaient, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1153-1 du code civil.