Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 octobre 2011, 10-19.733, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-10-04
Numéro d'affaire : 10-19733
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2010-03-09
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux premiers moyens du pourvoi principal, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que les époux X... avaient procédé, avant la vente à M. et Mme Y..., à la division de leur lot en deux lots distincts sans présenter de demande d'autorisation administrative, alors qu'ils savaient que les acquéreurs de l'un de ces lots au rez-de-chaussée de l'immeuble auraient l'obligation de faire poser un compteur d'eau individuel et relevé que les transformations en appartement faites au rez-de-chaussée n'avaient pas d'existence légale, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le bien était affecté d'un vice caché dont les vendeurs avaient connaissance et que la clause d'exclusion de garantie ne pouvait pas être opposée aux acquéreurs, a légalement justifié sa décision ; Sur le premier moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu que Mme Z... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que le notaire successeur ne répond que de ses fautes personnelles et non de celles du notaire auquel il succède, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et partant, irrecevable ; Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire avait omis d'attirer l'attention des propriétaires de l'immeuble sur le fait que les divisions réalisées ou envisagées risquaient d'entraîner des difficultés quant à la situation administrative des lots à créer, particulièrement en cas de revente, la cour d'appel a pu en déduire que la faute du notaire était à l'origine de la résolution de la vente ainsi que des préjudices subis par les acquéreurs et qu'il devait garantir les consorts X... des condamnations prononcées contre eux envers ces acquéreurs, en excluant à juste titre de la garantie la restitution du prix mise à la charge des vendeurs ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi principal, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits -à l'appui du pourvoi principal- par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution de la vente du 6 décembre 2005 ; AUX MOTIFS QUE la clause de non-garantie ne peut être opposable aux acquéreurs que s'il est établi que les vendeurs n'avaient pas connaissance du vice allégué ; qu'en l'espèce, il apparaît que, quelle qu'ait été la configuration des lieux au jour de leur propre acquisition, Marc X... et Jacqueline A..., épouse X... ont pris l'initiative de procéder à la division de leur lot en deux lots distincts par la refonte de l'état descriptif de division et ne pouvaient ignorer qu'à cette occasion, ils n'avaient formulé aucune demande d'autorisation administrative, alors même qu'ils avaient connaissance du fait que les acquéreurs auraient l'obligation de faire poser un compteur d'eau individuel ; ALORS QU'il résultait des propres constatations de l'arrêt que le vice caché était constitué non par l'absence dans les lieux vendus d'un compteur d'eau individuel, mais par l'impossibilité juridique d'obtenir la pose d'un tel compteur, qui s'évinçait « du courrier de la Mairie du 20 janvier 2006 et du certificat d'urbanisme du 16 mars 2007 » dont il résultait « que leur logement n'a pas d'existence légale, étant officiellement un garage et que dès lors il ne correspond pas à la description qui en a été donnée, ayant été vendu comme appartement, alors qu'il ne pourrait être revendu comme tel ( ) » ; qu'ainsi, la Cour d'appel qui statuant sur l'application de la clause de non-garantie, s'est bornée à relever que les vendeurs avaient connaissance du fait que les acquéreurs auraient l'obligation de faire poser un compteur d'eau individuel, sans rechercher, en réfutation des conclusions des exposantes, si les vendeurs particuliers profanes, qui avaient acquis des lots déjà divisés et aménagés à usage d'habitation au rez-de-chaussée, avaient eu connaissance du fait que les appartements étaient qualifiés d'inexistant en l'état par l'administration, étant officiellement un garage, et qu'en conséquence il était juridiquement impossible d'installer un compteur d'eau individuel, ce qui constituait le vice caché, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1641 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit les consorts X..., in solidum avec Maître B..., responsables des préjudices subis par les époux Y... ; AUX MOTIFS, adoptés du jugement, QU'il sera fait application aux époux X... des dispositions de l'article 1645, ces derniers étant tenus, outre la restitution du prix de vente qu'ils en ont reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; ALORS QUE la Cour d'appel qui, tout en constatant que le vice caché de la chose vendue était constitué par le fait que l'appartement était qualifié d'inexistant en l'état par l'administration, étant officiellement un garage et ne correspondait donc pas à la description qui en avait été donnée, n'a procédé à aucune constatation de nature à établir que les époux X..., particuliers profanes, qui avaient acquis le 18 juillet 2002 un appartement à usage d'habitation après division en copropriété déjà réalisée par acte notarié du 12 mai 2000, avaient eu connaissance de la véritable situation administrative du bien, ce qui constituait le « vice de la chose », n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1645 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que dans les rapports entre eux, Maître B... sera condamné à relever et à garantir les consorts X... des condamnations autres que celle concernant le prix de vente, soit les intérêts sur la somme représentant le prix de vente, le montant des intérêts intercalaires, les frais d'acte, les dommages et intérêts pour préjudice moral, les frais irrépétibles et les dépens, en déboutant ainsi les consorts X... de leur demande en condamnation du notaire à réparer leur préjudice personnel ; AUX MOTIFS QUE Maître B..., en omettant de rechercher si la refonte de l'état descriptif de division était possible eu égard à la situation administrative de l'immeuble, et d'attirer l'attention des copropriétaires sur les risques encourus quant au fait que la division déjà réalisée et celle envisagée risquaient d'entraîner des difficultés quant à la situation administrative des lots à créer, particulièrement en cas de revente, a commis une faute directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs ; ALORS QUE, saisis par les consorts X... d'une action contre le notaire en réparation du préjudice qu'ils avaient personnellement subi à hauteur de la somme de 50 000 euros, la Cour d'appel, qui avait constaté la faute de Maître B..., qui avait instrumenté la vente du 18 juillet 2002 entre les époux C... et les époux X..., ainsi que la refonte de l'état descriptif de division le 14 novembre 2005, ne pouvait refuser de réparer le préjudice personnel subi par les consorts X... en raison de la faute du notaire, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1147 du Code civil. Moyens produits -à l'appui du pourvoi incident- par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme Z..., notaire successeur de M. B.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit Maître B... et les consorts X... responsables in solidum des préjudices subis par les époux Y... et condamné Maître B..., in solidum avec les consorts X..., à payer aux époux Y... diverses sommes et condamné Maître B... à relever et garantir les consorts X... des condamnations autres que celle concernant le prix de vente, bien que seule Madame Z..., successeur de Maître B... ait été partie à l'instance ; AUX MOTIFS QUE le notaire est tenu à une obligation de renseignement et de conseil et doit faire en sorte d'assurer l'efficacité de ses actes ; que en l'espèce, Maître B... a été chargé de la refonte de l'état descriptif de division qui avait été établi le 12 mai 2000 par l'un de ses confrère ; que à cette occasion, il se devait de rechercher l'origine de la copropriété qui ressortait clairement de ce premier acte afin de déterminer si un telle refonte était possible eu égard à la situation administrative de l'immeuble, situé dans un lotissement et édifié en vertu d'un permis de construire délivré le 14 mai 1974 qui ne créait un espace habitable qu'en étage, le rez-de-chaussée étant uniquement composé d'un cellier, d'une cave et d'un garage ; que en omettant de le faire et d'attirer l'attention des copropriétaires sur les risques encourus quant au fait que la division déjà réalisée et celle envisagée risquaient d'entraîner des difficultés quant à la situation administrative des lots à créer, particulièrement en cas de revente, il a commis une faute directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs et en conséquence, des condamnations mises à la charge des vendeurs à ce titre ; que ainsi, il apparaît que c'est à juste titre que le premier juge l'a condamné à réparer, in solidum avec Jacqueline A... divorcée X... et Marine X..., le préjudice subi par Daniel Y... et Véronique E... épouse Y... ainsi qu'à relever et garantir Jacqueline A... divorcée X... et Marine X... des condamnations prononcées à leur encontre, à l'exception de la restitution du prix ; ALORS QUE le notaire qui prend la succession d'un autre n'est pas responsable du fait de son prédécesseur ; qu'en se fondant exclusivement sur des manquements imputés à Maître B..., pour condamner son successeur, Madame Z..., la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Maître B..., in solidum avec les consorts X..., à payer aux époux Y... diverses sommes et condamné Maître B... à relever et garantir les consorts X... des condamnations autres que celle concernant le prix de vente ; AUX MOTIFS QUE le notaire est tenu à une obligation de renseignement et de conseil et doit faire en sorte d'assurer l'efficacité de ses actes ; que en l'espèce, Maître B... a été chargé de la refonte de l'état descriptif de division qui avait été établi le 12 mai 2000 par l'un de ses confrère ; que à cette occasion, il se devait de rechercher l'origine de la copropriété qui ressortait clairement de ce premier acte afin de déterminer si un telle refonte était possible eu égard à la situation administrative de l'immeuble, situé dans un lotissement et édifié en vertu d'un permis de construire délivré le 14 mai 1974 qui ne créait un espace habitable qu'en étage, le rez-de-chaussée étant uniquement composé d'un cellier, d'une cave et d'un garage ; que en omettant de le faire et d'attirer l'attention des copropriétaires sur les risques encourus quant au fait que la division déjà réalisée et celle envisagée risquaient d'entraîner des difficultés quant à la situation administrative des lots à créer, particulièrement en cas de revente, il a commis une faute directement à l'origine du préjudice subi par les acquéreurs et en conséquence, des condamnations mises à la charge des vendeurs à ce titre ; que ainsi, il apparaît que c'est à juste titre que le premier juge l'a condamné à réparer, in solidum avec Jacqueline A... divorcée X... et Marine X..., le préjudice subi par Daniel Y... et Véronique E... épouse Y... ainsi qu'à relever et garantir Jacqueline A... divorcée X... et Marine X... des condamnations prononcées à leur encontre, à l'exception de la restitution du prix ; ALORS QU'un notaire ne saurait être tenu de relever totalement indemne les vendeurs d'un immeuble des condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de la garantie des vices cachés en raison de leur mauvaise foi ; qu'en condamnant Madame Z... à garantir totalement les consorts X... des condamnations mises à leur charge, hors restitution du prix de vente, quand elle affirmait que les consorts X... avaient connaissance, lors de la vente, du vice dont était atteint le bien litigieux, écartant ainsi l'application de la clause de non-garantie stipulée au contrat de vente, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1382 du Code civil.