Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 mai 2017, 16-16.022, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2017-05-11
Numéro d'affaire : 16-16022
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, 2016-02-04
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Richard

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. et Mme X... du désistement partiel de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'en vue de réaliser une opération de défiscalisation, M. et Mme X... sont entrés en relation avec M. Y..., conseiller en gestion de patrimoine au sein de la société Stratégie et investissement, lequel, au terme d'études personnalisées, leur a proposé d'investir dans un programme de réhabilitation d'un immeuble en copropriété dénommé « Hôtel Castanier Laporterie » et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; que, par acte authentique du 20 décembre 2001, ils ont acquis de la société Yveco finance patrimoine un des lots de cette copropriété, pour un prix comprenant le coût de l'achat du bien et celui des travaux de réhabilitation, dont le financement a été assuré au moyen de deux prêts immobiliers constatés dans le même acte notarié ; que l'entreprise principale chargée de la réalisation des travaux a été placée en liquidation judiciaire ; que, soutenant avoir réglé en pure perte une certaine somme à titre d'avances sur travaux, M. et Mme X... ont assigné en réparation de leur préjudice financier et de leur manque à gagner la SCP F...- G...- H...- I...- J..., devenue la SCP H...- I...- J...- K... (le notaire), ayant reçu l'acte de vente, ainsi que M. Y... et la société Stratégie et investissement, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil ; Sur les premier et second moyens, pris en leur seconde branche, réunis et ci-après annexés : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir condamner le notaire et la société Stratégie et investissement à leur payer la somme de 203 876, 83 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation et capitalisation des intérêts, et à voir juger que le coût des travaux dont ils se sont d'ores et déjà acquittés à hauteur de 98 329, 61 euros soit indexé sur l'indice BT 01 du coût de la construction, valeur janvier 2002 ; Attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des pièces de la procédure que M. et Mme X... aient soutenu devant la cour d'appel que le notaire et la société Stratégie et investissement avaient manqué à leur devoir de conseil et d'information en omettant d'attirer leur attention sur le risque lié au fait de donner instruction au notaire de procéder au paiement des appels de fonds sans vérification préalable de l'exécution des travaux y afférents ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et, partant, irrecevable ; Mais sur la première branche des mêmes moyens, réunis : Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'article 1382, devenu 1240 du même code ; Attendu que, pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil du notaire et de la société Stratégie et investissement sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle M. et Mme X... avaient souscrit, l'arrêt retient que lesdites autorisations ont été en définitive obtenues et que l'opération n'a échoué qu'en raison de la défaillance des entreprises de travaux ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l'autorisation préalable des travaux, n'était pas de nature à alerter le notaire et le conseiller en patrimoine sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il leur incombait d'en informer M. et Mme X..., lesquels, ayant eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes formées par M. et Mme X... contre M. Y... à titre personnel, et en ce qu'il prononce la mise hors de cause de celui-ci, l'arrêt rendu le 4 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz, autrement composée ; Condamne la SCP H...- I...- J...- K... et la société Stratégie et investissement aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Michel X... et Madame Françoise Z..., épouse X..., de leurs demandes tendant à voir condamner la Société Alexis H...- Jean-Philippe I... – Stéphane J... – Ludovic K..., anciennement dénommée Pierre F... – Gérard G... – Alexis H... – Jean-Philippe I... – Stéphane J... à leur payer la somme de 203. 876, 83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation et capitalisation des intérêts, et à voir juger que le coût des travaux dont ils se sont d'ores et déjà acquittés à hauteur de 98. 329, 61 euros soit indexé sur l'indice BT 01 du coût de la construction, valeur janvier 2002 ; AUX MOTIFS QUE la Cour retient en premier lieu que la responsabilité du notaire n'a pas de caractère subsidiaire, de sorte qu'elle n'est pas subordonnée à l'admission d'une créance de réparation des époux X... dans le cadre de la procédure collective de la Société CTMO, dont la déconfiture a entraîné l'arrêt les travaux de rénovation de l'immeuble dont est résultée la perte des avantages fiscaux escomptés ; que les demandes des intimés sont donc recevables en tant que dirigées contre la SCP H... et ASSOCIES ; qu'est sans portée l'argumentation de M. et Mme X... relative au défaut d'information et de conseil du notaire qui ne les aurait pas informés des risques de retard du chantier du fait qu'au moment de la vente le permis de construire et l'autorisation spéciale de travaux n'avaient pas encore été obtenus et qui ne leur aurait pas proposé d'insérer dans le contrat de vente une condition suspensive ou résolutoire liée à l'obtention de ces autorisations administratives, dès lors qu'il est constant que le permis de construire et l'autorisation spéciale de travaux ont été en définitive délivrés par l'autorité administrative et que l'opération immobilière n'a échoué que du fait de la défaillance des entreprises de travaux ; qu'au surplus, il appartenait à l'AFUL de solliciter les autorisations administratives nécessaires à l'opération de rénovation immobilière pour permettre à ses membres de bénéficier des allégements fiscaux de la loi Malraux et il ne revenait pas au vendeur de l'immeuble, qui n'était pas bénéficiaire des dispositions de cette loi, d'entreprendre de telles démarches ; que M. et Mme X... ne sont pas fondés à reprocher à la SCP H... et ASSOCIES de ne pas les avoir informés que l'acquisition du bien ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération sous le régime de la loi Malraux, dont les bénéfices n'étaient pas acquis en cas de non-réalisation des travaux dans les délais et à défaut d'une mise en location des locaux rénovés ; qu'en effet, les investisseurs ont été exhaustivement informés, préalablement à la vente dans le cadre de l'acquisition par eux d'un autre lot de la même copropriété, sur les incidences au regard du régime fiscal de l'absence de réalisation des travaux de rénovation, par un courrier du 24 septembre 2001 de Me Stéphane E..., avocat fiscaliste, qui leur a été transmis le 28 septembre 2001 par la Société YVECO Finance et Patrimoine, vendeur de l'immeuble ; que ce courrier, rédigé en des termes immédiatement compréhensibles par les investisseurs, avocats de profession, expose de manière circonstanciée et en tenant compte des données actuelles de la jurisprudence administrative et des interprétations de la doctrine administrative, que l'imputation des travaux sur le revenu global n'était acquise que si le contribuable donnait l'immeuble en location et que la déduction fiscale était exclue lorsque les travaux n'ont pas été effectivement réalisés, quelle que soit la cause de l'absence de réalisation ; qu'en la matière, si le notaire instrumentaire de la vente n'est pas dispensé de son devoir de conseil par le fait que ses clients bénéficient de l'assistance d'un tiers et si la perfection de la vente du lot ne dispense pas le notaire de son obligation d'information relative aux risques de l'opération de défiscalisation, il n'avait cependant pas à porter à la connaissance des époux X... une information relative à l'incidence fiscale de la non réalisation des travaux de rénovation dont il est établi qu'elle leur était connue ; qu'il ne saurait davantage être reproché à la SCP H... et ASSOCIES d'avoir inscrit " frauduleusement " la Société YVECO FINANCE ET PATRIMOINE et la SCI CASTANIER, vendeurs, dans les statuts de l'AFUL et d'avoir ainsi contribué à la réalisation d'un montage juridique artificiel, alors que ces statuts ont été rédigés par un autre notaire, Me A..., et que la SCP H... et ASSOCIES n'a fait que recevoir cet acte en dépôt à son étude ; qu'au surplus les intimés n'expliquent pas en quoi les sociétés précitées, propriétaires de différents lots au moment de la constitution de l'AFUL, ne pouvaient faire partie de celle-ci dès lors que l'association a vocation à regrouper l'ensemble des copropriétaires et en quoi elles ne seraient pas intéressées par l'exécution des travaux de rénovation de l'immeuble alors qu'elles sont à l'origine du projet ; que la responsabilité délictuelle de la SCP H... et ASSOCIES n'est donc pas engagée à l'égard de M. et Mme X..., contrairement à ce que le Tribunal a retenu ; que par ailleurs, ces derniers recherchent la responsabilité du notaire dans l'exécution du mandat qu'ils lui ont confié pour le paiement des appels de fonds réalisés par l'AFUL ; que M. et Mme X... font grief à la SCP H... et ASSOCIES d'avoir débloqué les fonds au titre de la procuration donnée à l'étude notariale, sans s'assurer de la réalité des travaux ainsi financés ; que cette responsabilité doit être examinée au regard des dispositions des articles 1147 et suivants du Code civil, les explications des parties ayant été préalablement sollicitées sur ce point à l'audience des débats ; qu'il ressort de l'acte authentique du 24 octobre 2000 que M. et Mme X... ont donné mandat à tout clerc de la SCP H... et ASSOCIES notamment de « faire tous appels de fonds aux organismes prêteurs devant consentir un prêt, à toute époque qui lui plaira, à l'effet notamment de régler tout ou partie des frais, honoraires, coûts des travaux portant sur les biens immobiliers sus-désignés, et verser le montant demandé au compte de l'AFUL à l'effet de payer lesdits travaux » ; que selon l'article 1989 du Code civil, le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat ; qu'en l'espèce le mandat ne portait pas sur la vérification de la réalisation des travaux à l'origine des appels de fonds de l'AFUL, la mission du mandataire se limitant à verser à l'AFUL les parts de l'emprunt obtenus du banquier dispensateur du crédit au fur et à mesure des appels de fonds réalisés par celle-ci ; que dès lors, aucune faute contractuelle ne peut être mise à la charge de la SCP H... et ASSOCIES, dont la mission n'avait pas été étendue à la surveillance de l'exécution des travaux, du fait du paiement des appels de fonds de l'AFUL qui, en l'espèce, ont étés réalisés sur l'ordre des époux X... seuls destinataires des appels de fonds ; qu'il convient en définitive de débouter les intimés de leurs demandes à l'encontre de la SCP H... et ASSOCIES et de réformer le jugement de ce chef ; 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; qu'il lui appartient de les éclairer sur la portée et les risques des engagements qu'elles souscrivent ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider qu'il n'existait pas de lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil du notaire sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, et d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle avaient souscrit Monsieur et Madame X..., que lesdites autorisations avaient été en définitive obtenues et que l'opération n'avait échoué qu'en raison de la défaillance des entreprises de travaux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en possession de ces informations, Monsieur et Madame X... auraient pu, sur les conseils du notaire, renoncer à cet investissement immobilier dès lors qu'ils avaient eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, de sorte que l'investissement effectué n'aurait pas été perdu, à défaut d'avoir été effectué, ce dont il résultait qu'il existait un lien de causalité entre les manquements reprochés au notaire et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; qu'il lui appartient de les éclairer sur la portée et les risques des engagements qu'elles souscrivent ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que le notaire n'avait pas commis de faute dans le déblocage des fonds et le suivi des travaux, que la procuration qui lui avait été donnée par Monsieur et Madame X... ne portait pas sur la vérification de la réalisation des travaux à l'origine des appels de fonds de l'AFUL et que ces paiements avaient été réalisés conformément à leurs instructions, sans constater que le notaire, tenu à l'égard de Monsieur et Madame X... d'une obligation de conseil et d'information, avait attiré leur attention sur le risque lié au fait de lui donner pour instruction de procéder à de tels paiements sans vérification préalable de leur part, à chaque appel de fonds, de l'exécution des travaux y afférents, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Michel X... et Madame Françoise Z..., épouse X..., de leurs demandes tendant à voir condamner la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT – CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE à leur payer la somme de 203. 876, 83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'assignation et capitalisation des intérêts, et à voir juger que le coût des travaux dont ils se sont d'ores et déjà acquittés à hauteur de 98. 329, 61 euros soit indexé sur l'indice BT 01 du coût de la construction, valeur janvier 2002 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le Tribunal a développé dans sa décision des moyens pertinents, qu'il convient d'adopter, par lesquels il a répondu à l'ensemble des moyens de droit et de fait des parties repris en cause d'appel ; […] que la décision des premiers juges est également justifiée en ce qu'elle a rejeté l'action en responsabilité engagée contre la Société STRATÉGIE et DEVELOPPEMENT, tant en ce qu'elle est fondée sur un manquement au devoir d'information et de conseil, non caractérisé en l'espèce, qu'en ce qu'elle porte sur un manquement à des obligations de suivi des travaux et de garantie de bonne fin de l'opération de construction, obligations que la société de conseil en gestion de patrimoine n'avait pas contractée ; qu'il convient d'ajouter que les règles de bonne conduite prévues par l'article L 533-4 du Code monétaire et financier invoquées par M et Mme X... ne sont pas applicables à la Société STRATÉGIE et INVESTISSEMENT, dont les conseils ne portent pas sur les instruments financiers énumérés à l'article L 211-2 du même code ; que pour invoquer une responsabilité pour manquement au devoir d'information, les époux X... ne peuvent valablement se fonder sur le fait qu'ils n'auraient pas été informés que les autorisations administratives de construire n'étaient pas délivrées au moment où l'investissement dans les travaux de rénovation d'un immeuble du secteur protégé de Carcassonne leur avait été conseillé, dès lors que le permis de construire a été obtenu le 19 décembre 2002 et l'autorisation spéciale de travaux a été délivrée 10 mars 2003, ce dont il résulte qu'il n'existe pas de préjudice de ce chef ; qu'il sera en outre relevé que la Société STRATÉGIE et INVESTISSEMENT n'a pas pris l'engagement envers les investisseurs de garantir la bonne fin de l'opération de rénovation immobilière ; que le procès-verbal de l'assemblée générale de l'AFUL du 11 octobre 2004 n'indique pas que M. X... mentionné comme étant représenté à cette assemblée, l'était par M. Y..., qui conteste avoir assuré cette représentation ; qu'il n'y a pas lieu d'inférer du fait que le procèsverbal de l'assemblée générale de l'AFUL du 11 octobre 2006 porte l'indication que M. Y..., conseil en gestion de patrimoine, était présent à cette assemblée générale aux côtés de quatre autres conseillers en gestion de patrimoine, que celui-ci avait pour mission de représenter les époux X... alors que ces derniers sont mentionnés comme étant absents non représentés à cette assemblée sur le procès-verbal qui en a été dressé ; que si M. Y... ne conteste pas avoir été présent à l'une ou l'autre des assemblées générales de l'AFUL, il précise que sa présence avait pour unique but de l'informer des difficultés qui étaient nées au cours de l'exécution de l'opération de rénovation dans laquelle il avait conseillé à ses clients d'investir et qu'à cette occasion il n'avait pris aucun nouvel engagement à l'égard de ceux-ci ; qu'au demeurant, M. et Mme X... se trouvent dans l'incapacité de produire l'acte par lequel ils auraient donné procuration à la Société STRATÉGIE et INVESTISSEMENT ou à M. Y... personnellement de les représenter ; qu'ils ne démontrent pas davantage qu'ils ont donné mission à la Société STRATÉGIE INVESTISSEMENT de vérifier sur place le bienfondé des appels de fonds de l'AFUL ; qu'il ressort de l'attestation de M. B..., comptable des époux X..., que M. Y... s'est déplacé dans ses locaux pour photocopier les documents comptables en sa possession afin de compléter son dossier et de vérifier la bonne application des déductions fiscales ; qu'il ne peut être déduit de ce fait, dont la date n'est pas déterminée, que la Société STRATÉGIE et INVESTISSEMENT a contracté l'obligation de vérifier que le déblocage des fonds pour le paiement des travaux sur appels de fonds de AFUL correspondait à l'état d'avancement réel des travaux ; que cet engagement n'est pas davantage constitué par le fait que M. Y... aurait conseillé à Mme X... de réduire le montant des versements réclamés par l'AFUL le 23 décembre 2002 ; qu'en effet, si M. Y... reconnaît avoir gracieusement opéré une vérification formelle des documents que lui transmettaient les époux X... à partir des informations que ceux-ci lui communiquaient, il ne peut en être déduit que cette activité non rémunérée s'étendait à la vérification sur place de la réalité des travaux faisant l'objet des appels de fonds de l'AFUL dont les époux X... étaient membres ; que du reste, il n'est nullement établi que la réduction que Mme X... a d'office opérée sur la somme réclamée par l'AFUL au titre d'un acompte pour travaux de l'année 2002, a eu pour motif une inexécution partielle de ces travaux et non des raisons fiscales ; que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions relatives à M. Alain Y... et à la Société STRATÉGIE et DEVELOPPEMENT ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'éligibilité loi MALRAUX, les demandeurs reprochent à la SARL STRATEGIE & INVESTISSEMENT de ne pas avoir vérifié, à la date de son intervention, qu'ils remplissaient les conditions pour leur permettre de bénéficier du régime fiscal prévu par la loi MALRAUX ; qu'il convient d'observer que l'opération de conseil en gestion de patrimoine et l'opération de défiscalisation elle-même sont des opérations juridiques complexes nécessitant la participation de nombreux intervenants ; que la responsabilité de la SARL STRATEGIE & INVESTISSEMENT doit donc s'apprécier dans la limite de son périmètre de compétence et de la mission qu'elle a acceptée de remplir à l'égard des demandeurs ; qu'ensuite les relations pré-contractuelles entretenues entre M. et Mme X... et la SARL STRATEGIE & INVESTISSEMENT se situent nécessairement, en l'absence de précision des parties, entre le 1er mai 2011 et le 20 décembre 2001, date de signature de l'acte authentique ; qu'il convient ici de rappeler que, depuis son instauration en 1962, la loi Malraux a toujours eu pour but de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural français ; que cette loi permet d'imputer sur ses revenus la totalité du déficit foncier engendré par des travaux de rénovation effectués sur des immeubles situés dans certaines zones de protection du patrimoine, et notamment les secteurs sauvegardés qui sont délimités dans les quartiers historiques ; qu'ainsi les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou sont propriétaires d'un bien immobilier (situé dans un Périmètre Sauvegardé) et qui font des travaux de restauration sont éligibles à la loi MALRAUX ; qu'il est vérifié que préalablement à la signature de l'acte notarié, la SARL STRATEGIE & INVESTISSEMENT s'était assurée, comme cela ressort des pièces produites par les parties, de l'existence des documents suivants : - un arrêté préfectoral du 8 mars 2001 avait déjà déclaré les travaux de réhabilitation de l'immeuble de la cause d'utilité publique ; - une demande de permis de construire ainsi qu'une autorisation spéciale de travaux (AST) avaient été déposées à la Mairie de CARCASSONNE par l'Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) constituée le 22 décembre 2000 ; - un marché de travaux avait été signé avec la Société CONTINENTALE TMO (CTMO), entrepreneur général, avec sous-traitance partielle du chantier à la Société SEGMENT ; que si, en effet, comme le soutiennent les demandeurs, le permis de construire n'a été obtenu que le 19 décembre 2002 et l'autorisation spéciale de travaux le 19 mars 2003, il résulte des conditions d'éligibilité à la loi MALRAUX que celles-ci consistaient dans le fait que l'immeuble soit situé dans un secteur sauvegardé et que la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux pour cet immeuble ait été déposée ; que tel était manifestement le cas en l'espèce puisque le permis avait été déposé et que le bien immobilier se trouvait dans le secteur de la « Bastide Saint Louis » sauvegardé par arrêté ministériel du 3 octobre 1997 comme il en est porté mention à l'acte authentique ; que, d'autre part, les demandeurs ne justifient nullement que les avis de redressement fiscal, qui leur ont été notifiés en décembre 2004, décembre 2005 et décembre 2006, puissent être mis d'une quelconque façon en rapport avec une absence d'éligibilité des demandeurs à la loi MALRAUX dont ils n'étaient pas exclus du bénéfice au moment de la signature de l'acte de vente ; que d'ailleurs M. et Mme X... ne soutiennent nullement ni ne démontrent que les simulations faites par la Société STRATEGIE INVESTISSEMENT, en raison desquelles ils devaient finalement contracter, n'étaient pas susceptibles de leur procurer le gain d'impôt escompté ; qu'il n'est pas soutenu que les pertes alléguées par les demandeurs soient certainement et directement la conséquence du fait qu'ils n'auraient pas rempli en définitive les conditions ouvrant droit aux déductions prévues par la loi MALRAUX ; que le schéma fiscal conseillé était conforme à la législation fiscale en vigueur à l'époque ; que la société défenderesse n'a nullement proposé aux demandeurs un produit inadapté à leur situation personnelle et de nature à les priver de la déduction promise ; qu'enfin il convient de relever que les demandeurs n'ont en l'espèce nullement investi soit sur des produits particulièrement risqués soit sur des produits sensibles au risque de fluctuation des marches ; que le fait que l'opération immobilière ait été compromise, ne doit pas être mis sur le même plan que l'opération de défiscalisation ; que par hypothèse, compte tenu des différentes étapes gouvernant l'élaboration de l'opération de défiscalisation, le bénéfice des dispositions de la loi MALRAUX. demeurait, au stade pré-contractuel, nécessairement hypothétique puisqu'il dépendait des intervenants « techniques » des travaux de rénovation : architecte, entreprises de travaux, administration ; qu'il a résulté en effet de l'assemblée générale de l'AFUL du 4 février 2005 que, dès le mois de juin 2004, l'entreprise générale CONTINENTALE TMO devait être confrontée à la défaillance de son entreprise sous-traitante ; que lors de l'assemblée générale du 4 février 2005, lors de laquelle M. X... était président de séance, l'AFUL avait approuvé la modification du montant de marché de travaux initial ; que, le 17 mai 2005, le Service Départemental de l'Architecture et du Patrimoine autorisait la reprise des travaux, lesquels avaient été retardés pour un défaut de conformité, un arrêté étant pris à cette fin le 16 juin 2005 ; que cependant le 16 avril 2007 une procédure de liquidation judiciaire était ouverte à l'encontre de la Société CONTINENTALE ; que le chantier était à nouveau interrompu dans l'état que les demandeurs ont fait constater par huissier le 1er octobre 2012 ; que, d'autre part, la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT est intervenue comme conseil en gestion de patrimoine, tenue non pas d'une obligation de résultat car tout investissement comporte des aléas, mais d'un devoir de conseil impliquant qu'elle utilise les moyens nécessaires pour réduire autant que faire se pouvait, les risques qu'elle faisait prendre à ses clients ; que les demandeurs avaient pu prendre toute la mesure de cet aléa puisqu'il résulte d'une promesse d'achat signé par M. et Mme X..., le 16 novembre 2000, qu'ils avaient entendu réserver le lot n° 4 dans le même ensemble immobilier et au titre du même programme de réhabilitation ; que cette opération avait été finalement annulée ; que cependant, le 21 septembre 2001, M. C..., gérant de la société venderesse IVECO, communiquait à M. et Mme X... le courrier d'un avocat à la Cour d'appel de Paris, conseil fiscal, Maître E... ; qu'il résulte substantiellement de ce courrier comprenant trois pages que les aspects fiscaux de l'annulation leur étaient expliqués ; qu'en outre ce même courrier aborde le cas du bénéfice de la déduction fiscale en cas de non réalisation des travaux ; que l'avocat mentionne que, « le fait que les travaux n'aient pas été réalisés est une circonstance " aggravante " sauf à ce que la facture initiale ne soit qu'une facture d'acompte (CE 16 février 2000, n° 188967, " Dauch ") (...) et d'ajouter : « s'il est admis que les dépenses faites au cours d'une année par le contribuable dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière sont déductibles de son revenu de la même année alors que les travaux n'ont été réalisés et réglés aux entreprises par l'AFUL que l'année suivante, il ne peut cependant y avoir de déduction lorsque ces travaux n'ont pas été effectivement réalisés, quelle que soit la cause de l'absence de réalisation (CAA Lyon 15 juillet 1999, n° 95-7. 1400 et 96-22562, " Laroche ") » ; que c'est donc à raison que la Société STRATEGIE et INVESTISSEMENT fait valoir qu'avant d'opter pour un autre lot dans le même programme de défiscalisation loi MALRAUX, correspondant à celui de la cause, M. et Mme X... disposaient de l'information, que la société de conseil leur avait fait communiquer, selon laquelle il existait un risque d'absence totale de déduction fiscale dans le cas où les travaux n'étaient pas réalisés, l'auteur du courrier ayant pris soin d'attirer l'attention du lecteur en soulignant le passage du texte relatifs cet avertissement ; qu'il s'en déduit que les demandeurs savaient le risque que l'avantage fiscal recherché pouvait être refusé par l'Administration dans de telles circonstances ; qu'en l'absence de dispositions particulières organisant un formalisme en la matière, le fait que la Société STRATEGIE INVESTISSEMENT ait éclairé les investisseurs sur les risques théoriques pouvant découler d'un retard ou d'une inexécution des travaux permet de considérer qu'elle a rempli son devoir de conseil que le fait que cette information ait été donnée dans le cadre d'une opération similaire a celle qui sera finalement contractée, en raison des mêmes dispositions légales et ce, dans le mois précédent le compromis de vente portant sur le lot n° 20 tandis que l'acte authentique était signé le 20 décembre 2001, a permis aux époux X... d'exercer leur choix en disposant d'un éclairage, certes technique, mais parfaitement clair et compréhensible pour des personnes familiarisées au langage juridique sur le risque que l'opération de défiscalisation qu'ils projetaient pouvait comporter ; que, sur ce point, les demandeurs ne peuvent donc reprocher à la société en conseil en gestion de patrimoine de s'en être tenue aux conditions d'éligibilité, qui ont été vérifiées et pour lesquelles il n'est pas démontré que la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT ait commis une négligence ou une erreur, alors qu'il ne lui revenait pas, s'agissant d'une obligation de moyens, de s'assurer de la réalisation complète et définitive des travaux, ce sur quoi elle n'avait pas à intervenir, pas plus qu'elle n'en avait les compétences ; que par conséquent la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT a justifié avoir répondu à son obligation de conseil en fournissant à M. et Mme X... les informations sur les incidences fiscales prenant en compte la possibilité de l'échec de l'opération immobilière de telle sorte qu'ils ont pu acheter le bien immobilier litigieux en toute connaissance de cause des incidences fiscales de leur investissement ; […] que sur le déblocage des fonds et le suivi des travaux, il faut rappeler que, dans sa version applicable aux faits de la cause, la loi MALRAUX exigeait que les propriétaires eux-mêmes aient l'initiative de la rénovation, autrement dit qu'ils exercent leur pouvoir décisionnaire pour ce qui est du choix des intervenants, des travaux entrepris, et de leur suivi ; qu'il faut observer ensuite que dans le dossier que la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT leur avait remis figurait la lettre de mission de Maître D... qui mentionnait que relevait éventuellement de son intervention « l'assistance pour l'établissement des déclarations de revenus foncières pendant la période de déduction des travaux comportant notamment l'examen des factures fournies par les entreprises de travaux et les réponses aux demandes d'informations de l'administration fiscale » ; que d'ailleurs il ressort du courrier en date du 14 mars 2002, que Me D... avait adressé aux époux X..., que ce concours avait été effectivement prêté sur la demande des époux X... (leur courrier du 19 décembre 2004 adressé à la Société KHEO COMPAGNIE IMMOBILIERE) ; que ce courrier rappelait in fine les conditions du bénéfice de la loi MALRAUX notamment que « les travaux doivent être réalisés eu vue de la restauration complète de l'immeuble » ; que si M. et Mme X... ont pu décider de ne pas agir à l'égard de cet avocat, spécialisé en droit fiscal, pour autant il se déduit de ces éléments, sauf à rapporter la preuve contraire, ce qui n'est pas le cas, que l'intervention de M. Y... cessait avec l'achèvement de la période pré-contractuelle ; qu'il résulte des demandes d'appels de fonds produites par les demandeurs que celles-ci ont été réclamées respectivement par l'AFUL dans un document mentionnant leur objet ainsi que le cadre juridique ; que dès lors que chacun des appels de fonds exposait la nature des travaux effectués, cela suppose que l'AFUL, selon les règles qui lui étaient applicables, procédait à leur vérification ; qu'il ressort de ces pièces que M. et Mme X... renseignaient ces appels de fonds en mentionnant la date, le montant en chiffres et en lettres avec la formule « bon à payer » sans qu'il n'apparaissent que la SARL STRATEGIE & INVESTISSEMENT les ait à aucun moment contresignés ni commentés ; qu'ainsi ces règlements relevaient des seuls rapports entre les demandeurs et l'AFUL sans que la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT ne soit en cause ; que si M. Y... s'est personnellement déplacé lors des Assemblées générales ordinaires de l'AFUL des 4 février 2005 et 11 octobre 2006, il ne ressort d'aucun élément probant qu'il se soit immiscé dans les affaires de M. et Mme X... en ce qu'il aurait contrôlé le déblocage des fonds ou procédé à un suivi des travaux ni que de telles obligations lui aient été imposées légalement ou contractuellement ; qu'en définitive la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT a accompli sa mission de conseil en gestion de patrimoine en procédant a un montage financier, juridique et fiscal en fonction des éléments dont elle disposait et en répondant à l'objectif essentiel d'investissement et d'optimisation fiscale poursuivi par M. et Mme X... ; que si en définitive M. et Mme X... ont perdu la possibilité de bénéficier de l'avantage fiscal qu'ils attendaient légitimement de l'opération immobilière qu'ils avaient contractée, néanmoins cette perte n'apparait pas imputable à la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT qui répondu à son obligation de conseil, mais à la déconfiture de la Société CONTINENTALE TMO sans que le lien de causalité avec l'intervention de la société de conseil en gestion de patrimoine ne soit démontrée ; que par conséquent M. et Mme X... seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de cette société ; 1°) ALORS QUE, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider qu'il n'existait pas de lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil de la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, et d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle avaient souscrit Monsieur et Madame X..., que lesdites autorisations avaient été en définitive obtenues et que l'opération n'avait échoué qu'en raison de la défaillance des entreprises de travaux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en possession de ces informations, Monsieur et Madame X... auraient pu, sur les conseils de la société de conseil en gestion de patrimoine, renoncer à cette investissement immobilier dès lors qu'ils avaient eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, de sorte que l'investissement effectué n'aurait pas été perdu, à défaut d'avoir été effectué, ce dont il résultait qu'il existait un lien de causalité entre le manquement de la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT à son obligation d'information et de conseil et le préjudice dont il était demandé réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE, tenu à l'égard de son client d'une obligation de conseil et d'information, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT n'avait pas commis de faute au titre du déblocage des fonds et le suivi des travaux, que sa mission avait cessé à la date de signature de la vente et que ces paiements relevaient des seuls rapports entre Monsieur et Madame X... et l'AFUL, sans constater que la Société STRATEGIE & INVESTISSEMENT, tenue à l'égard de Monsieur et Madame X... d'une obligation de conseil et d'information, avait attiré leur attention sur le risque de donner, à chaque appel de fonds, leur accord au notaire pour qu'il procède à de tels paiements sans vérification préalable de l'exécution des travaux y afférents, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.