Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 novembre 2015, 14-14.954, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-11-05
Numéro d'affaire : 14-14954
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-01-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger, SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 janvier 2014), que les consorts X..., propriétaires d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont, en 1991, procédé à des aménagements à l'intérieur de celui-ci en y réalisant des mezzanines ; qu'en 2010, le syndicat des copropriétaires, les a, après expertise, assignés en démolition du quatrième étage ainsi créé dans leur lot ; que M. et Mme Y..., copropriétaires, sont intervenus à l'instance ; Sur les premier et second moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'appui des mezzanines sur les murs, parties communes, ne constituait pas une appropriation de nature à permettre à un copropriétaire d'en devenir propriétaire et que les droits à construire du syndicat étaient épuisés dès la construction de l'immeuble, que les demandeurs ne pouvaient se prévaloir, pour revendiquer une prescription trentenaire, de droits potentiels susceptibles de naître de l'évolution dans le temps du coefficient d'occupation des sols, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que l'action en remise en état antérieur était une action personnelle se prescrivant par dix ans ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Grand Pavois et M. et Mme Y...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Grand Pavois et de M. et Mme Y...; les condamne in solidum à payer à MM. Bernard et Xavier X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Grand Pavois et M. et Mme Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE GRAND PAVOIS ainsi que M. et Mme Y...de leurs demandes visant à voir ordonner la destruction du 4e étage édifié dans le lot des consorts X... et à obtenir l'allocation de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens invoqués, au soutien de l'appel, par le syndicat et les copropriétaires intervenants ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; ¿ que le syndicat et les copropriétaires intervenants ne peuvent pas valablement soutenir que l'action introduite serait une action réelle au motif qu'elle tendrait à contester l'appropriation abusive, sans autorisation de l'assemblée générale, par les consorts X... de parties communes, la construction d'un étage supplémentaire prenant nécessairement appui sur les structures porteuses de l'immeuble et étant susceptible d'avoir une incidence sur les droits accessoires tels les droits à construire alors que par application de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de suppression de travaux affectant les parties communes à l'intérieur du lot, non autorisés par l'assemblée générale, est une action personnelle, l'appui reproché sur les murs parties communes s'analysant en une affectation desdites parties communes et non en une appropriation qui pourrait permettre au copropriétaire de devenir à terme propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive ; qu'ainsi l'action entreprise, qui tend principalement à obtenir la démolition des mezzanines, est une action personnelle qui se prescrit par dix ans, la création des mezzanines incriminées ne privant pas le syndicat de ses droits à construire, inexistants puisque épuisés dès la construction de l'immeuble ainsi qu'il résulte du rapport de l'expert Z... ; que le syndicat ne peut se prévaloir, pour revendiquer une prescription trentenaire, de droits potentiels susceptibles de naître de l'évolution du COS dans le temps, s'agissant d'une simple éventuelle potentialité de droits et non de droits existants ; qu'il appert de l'examen des pièces produites que la création des mezzanines incriminées était connue du syndicat des copropriétaires depuis 1994, ainsi que l'atteste le rapport de l'expert d'assurance Odette & Courtois du 14 février 1994 intervenu à la suite d'un dégât des eaux et transmis au syndicat, de telle sorte que l'action en démolition desdites mezzanines était prescrite en 2004 à l'expiration du délai de dix ans, s'agissant d'une action personnelle ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré prescrite la demande du syndicat tendant à voir ordonner la démolition, sous astreinte, du 4e étage du lot n° 1804, propriété de Messieurs Bernard et Xavier X... » (arrêt, p. 4) ; ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS QUE « conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui tendent à obtenir le respect du règlement de copropriété ou qui visent à supprimer les travaux non autorisés se prescrivent par 10 ans à compter du jour où l'action est née, s'agissant d'une action personnelle ; que par ailleurs, les travaux, irrégulièrement réalisés, qui entraînent une appropriation des parties communes se prescrivent par 30 ans, s'agissant d'une action réelle ; que sur les droits à construire, il est constant que la description de l'état initial du lot n° 1804 figurant dans le règlement de copropriété et reprise dans l'acte de vente du 5 mars 1980 ne mentionne pas l'existence d'un 4e étage ; que les consorts X... admettent avoir fait édifier en 1991 un plancher en mezzanine au 4e étage, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires mais après avoir régulièrement informé le syndic, le Cabinet LOISELET, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 1990 ; que les aménagements incriminés étaient connus du syndicat des copropriétaires ainsi que l'atteste le rapport de l'expert d'assurance Odetto & Courtois du 14 février 1994 ; qu'en l'espèce, il convient de rechercher si les aménagements réalisés par les consorts X... ont eu une incidence sur le coefficient d'occupation des sols de l'ensemble immobilier " Le Grand Pavois " par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci, et si les mis en cause n'ont pas exercé, à titre individuel, un droit accessoire aux parties communes de nature à conférer à l'action du syndicat un caractère réel né de la réglementation de l'urbanisme ; qu'il ressort de l'examen des documents versés aux débats et, notamment du rapport d'expertise de Madame Z...du 3 avril 2008 et de la correspondance échangée en 1974 avec la Direction de l'urbanisme et du logement, que le coefficient d'occupation des sols de l'ensemble immobilier " Le Grand Pavois " a été dépassé dès sa construction ; qu'ainsi, les constructions incriminées ne privent pas la copropriété de ses droits à construire car l'ouvrage d'origine les avait épuisés ; que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de droits éventuels nés de l'évolution de la réglementation des coefficients d'occupation des sols et son argumentation sera rejetée ; que sur les atteintes aux parties communes, à l'appui de sa demande principale en démolition sous astreinte des ouvrages incriminés, le requérant affirme que les consorts X... ont annexé des parties communes ; que ce litige a pour origine l'interprétation du permis de construire délivré le 30 août 1968 faisant référence à la nécessaire obtention d'autres permis de construire pour l'aménagement de la station-service et des locaux commerciaux tout en stipulant que l'autorisation est donnée pour " la construction de bâtiments de 0, 4 et 16 étages (habitation, commerces, station-service) avec création de garages en sous-sol " ; que les défendeurs se prévalent des mentions portées sur les plans annexés au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires estimant pour sa part qu'il ne s'agit pas des plans définitifs correspondant aux constructions réellement, édifiées ; que toutefois, ces plans sont revêtus des timbres fiscaux, ils sont signés par Monsieur Jean A..., architecte, ayant dessiné et conçu l'immeuble ; qu'ils sont mentionnés dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété, s'agissant des " plans d'étages, du 1er au 4e " ; qu'ils correspondent au descriptif de l'arrêté de permis de construire du 30 août 1968 mentionnant la " construction de bâtiments de 0, 4 et 16 étages (habitations, commerces, station-service) avec création de garages sur deux niveaux en sous-sol. " ; qu'il ressort de l'examen de ces plans que le 4e étage du lot n° 1804 était prévu avec une surface de 268 m ² ; qu'il y a lieu de rechercher si l'exécution de ces travaux de plancher en mezzanine au 4e étage affectent les parties communes ; que dans le rapport d'expertise judiciaire du 3 avril 2008, Madame Armance Z... relève au sujet du lot litigieux :- " que des baies avaient été prévues dès la construction de l'immeuble, à la hauteur d'un 4e étage dans ce lot, comme apparemment dans d'autres lots voisins,- que cet ensemble immobilier est bien décrit dans les procès-verbaux de visite successives de la commission de sécurité comme comportant un bâtiment de 4 étages,- que l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété mentionne bien " des plans annexés à l'acte de dépôt du présent règlement, dressés par M. M Jean A...et Michel B..., architectes " et en particulier des plans " d'étages, du 1er au 4e étage ",- que les structures en partie haute de ce lot comportaient des ouvrage apparemment " en attente " pour la réalisation d'un éventuel plancher en mezzanine ou sur la totalité de la superficie, jusqu'au droit des fenêtres, dont la hauteur d'allège est bien compatible avec ce dernier plancher " ; que si l'expert indique que les consorts X... ont fait réaliser, sans autorisation de la copropriété, un plancher au 4e étage de leur lot, elle précise toutefois que ces travaux ont été réalisés conformément aux règles de l'art ; qu'elle mentionne également que " les locaux du lot 1804 étaient bien intégrés à l'ensemble immobilier en copropriété,- que le classement en IGH Z avait bien été induit par l'aménagement du centre commercial au rez-de-chaussée, constituant un ERP du 1er groupe,- que ce n'était pas la présence des locaux de bureaux du centre X... qui aurait induit le classement en GH Z, mais bien l'aménagement du centre commercial en 1971 " ; qu'au vu de ces constatations, qui reposent sur un examen circonstancié des lieux, il n'est pas établi que les structures métalliques du plancher incriminé aient été fixées sur les murs porteurs de l'immeuble et qu'elles affectent la solidité de celui-ci, étant au surplus observé que l'expert ne constate aucun mouvement de fléchissement ou d'affaissement des planchers ; que par ailleurs, l'aménagement de mezzanine dans des locaux à usage de bureaux n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ; que de plus, les locaux du lot n° 1804 sont intégrés dans l'ensemble immobilier " Le Grand Pavois ", classé en IGH Z mais ils disposent de deux accès indépendants, ne desservant que le lot n° 1804 et lui garantissant une indépendance fonctionnelle, les circulations verticales de ce lot sont également indépendantes de celles de l'ensemble immobilier et ce lot ne comporte aucune intercommunication avec les autres locaux de l'ensemble situés tant en rez-de-chaussée qu'en étages ; que dans ces conditions, il n'est pas établi que les constructions édifiées portent atteinte aux parties communes ni qu'elles affectent les droits de la copropriété ou ceux des autres copropriétaires, qu'en l'espèce, il ne peut être reproché aux consorts X... que le fait d'avoir aménagé un plancher mezzanine au 4e étage de leur lot n° 1804, sans avoir obtenu la délivrance d'un permis de construire et l'accord préalable de la copropriété ; que cependant, la réalisation de travaux sans permis de construire est un délit qui se prescrit par trois ans à compter de l'achèvement de ces travaux et l'action civile d'un tiers qui pourrait justifier d'un préjudice découlant directement de cette absence de permis de construire ou de déclaration de travaux se prescrit par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ; que le syndicat des copropriétaires, informé de la réalisation des aménagements incriminés dès 1994 par suite de la survenance d'un sinistre dégât des eaux, se trouve prescrit en son action fondée sur l'absence de permis de construire ; que dans la mesure où il n'est pas justifié que les constructions litigieuses aient entraîné une quelconque appropriation de parties communes, l'action diligentée par le requérant est une action personnelle qui se trouve également prescrite, suite à la notification de travaux effectuée auprès du syndic, le Cabinet LOISELET, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 1990 » (jugement, p. 5 à 8) ; ALORS QUE, premièrement, il y a appropriation matérielle d'un bien dès lors qu'un tiers prive le propriétaire de l'usage auquel ce bien est destiné, peu important le procédé par lequel il y parvient ; que le fait d'accaparer les supports en béton des parties communes pour réaliser le plancher d'un étage supplémentaire à un lot privatif prive nécessairement ces structures de tout autre usage et entraîne par suite leur appropriation matérielle au profit du propriétaire du lot ; qu'en décidant le contraire, au prétexte que l'ouvrage litigieux ne faisait que prendre appui sur les supports en béton des parties communes, les juges du fond ont violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en se bornant à évoquer l'existence d'un simple « appui » sur les murs des parties communes sans vérifier, comme il était soutenu (conclusions du 17 septembre 2013, p. 19), si la construction de l'étage supplémentaire n'avait pas été réalisée au moyen d'une incorporation des structures de la plate-forme dans celles des parties communes, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ET ALORS QUE, troisièmement, l'ensemble des murs constituant les lots privatifs sont réputés intégrés aux parties communes, peu important qu'ils soient ou non porteurs ; qu'en estimant en outre qu'il n'était pas établi que les structures du plancher du quatrième étage aient été fixées sur les murs porteurs de l'immeuble (jugement, p. 7, in medio), les juges du fond se sont prononcés par un motif inopérant, privant une nouvelle fois leur décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE GRAND PAVOIS ainsi que M. et Mme Y...de leurs demandes visant à voir ordonner la destruction du 4e étage édifié dans le lot des consorts X... outre l'allocation de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les moyens invoqués, au soutien de l'appel, par le syndicat et les copropriétaires intervenants ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; ¿ que le syndicat et les copropriétaires intervenants ne peuvent pas valablement soutenir que l'action introduite serait une action réelle au motif qu'elle tendrait à contester l'appropriation abusive, sans autorisation de l'assemblée générale, par les consorts X... de parties communes, la construction d'un étage supplémentaire prenant nécessairement appui sur les structures porteuses de l'immeuble et étant susceptible d'avoir une incidence sur les droits accessoires tels les droits à construire alors que par application de l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande de suppression de travaux affectant les parties communes à l'intérieur du lot, non autorisés par l'assemblée générale, est une action personnelle, l'appui reproché sur les murs parties communes s'analysant en une affectation desdites parties communes et non en une appropriation qui pourrait permettre au copropriétaire de devenir à terme propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive ; qu'ainsi l'action entreprise, qui tend principalement à obtenir la démolition des mezzanines, est une action personnelle qui se prescrit par dix ans, la création des mezzanines incriminées ne privant pas le syndicat de ses droits à construire, inexistants puisque épuisés dès la construction de l'immeuble ainsi qu'il résulte du rapport de l'expert Z... ; que le syndicat ne peut se prévaloir, pour revendiquer une prescription trentenaire, de droits potentiels susceptibles de naître de l'évolution du COS dans le temps, s'agissant d'une simple éventuelle potentialité de droits et non de droits existants ; qu'il appert de l'examen des pièces produites que la création des mezzanines incriminées était connue du syndicat des copropriétaires depuis 1994, ainsi que l'atteste le rapport de l'expert d'assurance Odette & Courtois du 14 février 1994 intervenu à la suite d'un dégât des eaux et transmis au syndicat, de telle sorte que l'action en démolition desdites mezzanines était prescrite en 2004 à l'expiration du délai de dix ans, s'agissant d'une action personnelle ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré prescrite la demande du syndicat tendant à voir ordonner la démolition, sous astreinte, du 4e étage du lot n° 1804, propriété de Messieurs Bernard et Xavier X... » (arrêt, p. 4) ; ET AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS QUE « conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui tendent à obtenir le respect du règlement de copropriété ou qui visent à supprimer les travaux non autorisés se prescrivent par 10 ans à compter du jour où l'action est née, s'agissant d'une action personnelle ; que par ailleurs, les travaux, irrégulièrement réalisés, qui entraînent une appropriation des parties communes se prescrivent par 30 ans, s'agissant d'une action réelle ; que sur les droits à construire, il est constant que la description de l'état initial du lot n° 1804 figurant dans le règlement de copropriété et reprise dans l'acte de vente du 5 mars 1980 ne mentionne pas l'existence d'un 4e étage ; que les consorts X... admettent avoir fait édifier en 1991 un plancher en mezzanine au 4e étage, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires mais après avoir régulièrement informé le syndic, le Cabinet LOISELET, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 1990 ; que les aménagements incriminés étaient connus du syndicat des copropriétaires ainsi que l'atteste le rapport de l'expert d'assurance Odetto & Courtois du 14 février 1994 ; qu'en l'espèce, il convient de rechercher si les aménagements réalisés par les consorts X... ont eu une incidence sur le coefficient d'occupation des sols de l'ensemble immobilier " Le Grand Pavois " par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci, et si les mis en cause n'ont pas exercé, à titre individuel, un droit accessoire aux parties communes de nature à conférer à l'action du syndicat un caractère réel né de la réglementation de l'urbanisme ; qu'il ressort de l'examen des documents versés aux débats et, notamment du rapport d'expertise de Madame Z...du 3 avril 2008 et de la correspondance échangée en 1974 avec la Direction de l'urbanisme et du logement, que le coefficient d'occupation des sols de l'ensemble immobilier " Le Grand Pavois " a été dépassé dès sa construction ; qu'ainsi, les constructions incriminées ne privent pas la copropriété de ses droits à construire car l'ouvrage d'origine les avait épuisés ; que le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de droits éventuels nés de l'évolution de la réglementation des coefficients d'occupation des sols et son argumentation sera rejetée ; que sur les atteintes aux parties communes, à l'appui de sa demande principale en démolition sous astreinte des ouvrages incriminés, le requérant affirme que les consorts X... ont annexé des parties communes ; que ce litige a pour origine l'interprétation du permis de construire délivré le 30 août 1968 faisant référence à la nécessaire obtention d'autres permis de construire pour l'aménagement de la station-service et des locaux commerciaux tout en stipulant que l'autorisation est donnée pour " la construction de bâtiments de 0, 4 et 16 étages (habitation, commerces, station-service) avec création de garages en sous-sol " ; que les défendeurs se prévalent des mentions portées sur les plans annexés au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires estimant pour sa part qu'il ne s'agit pas des plans définitifs correspondant aux constructions réellement, édifiées ; que toutefois, ces plans sont revêtus des timbres fiscaux, ils sont signés par Monsieur Jean A..., architecte, ayant dessiné et conçu l'immeuble ; qu'ils sont mentionnés dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété, s'agissant des " plans d'étages, du 1er au 4e " ; qu'ils correspondent au descriptif de l'arrêté de permis de construire du 30 août 1968 mentionnant la " construction de bâtiments de 0, 4 et 16 étages (habitations, commerces, station-service) avec création de garages sur deux niveaux en sous-sol. " ; qu'il ressort de l'examen de ces plans que le 4e étage du lot n° 1804 était prévu avec une surface de 268 m ² ; qu'il y a lieu de rechercher si l'exécution de ces travaux de plancher en mezzanine au 4e étage affectent les parties communes ; que dans le rapport d'expertise judiciaire du 3 avril 2008, Madame Armance Z... relève au sujet du lot litigieux :- " que des baies avaient été prévues dès la construction de l'immeuble, à la hauteur d'un 4e étage dans ce lot, comme apparemment dans d'autres lots voisins,- que cet ensemble immobilier est bien décrit dans les procès-verbaux de visite successives de la commission de sécurité comme comportant un bâtiment de 4 étages,- que l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété mentionne bien " des plans annexés à l'acte de dépôt du présent règlement, dressés par M. M Jean A...et Michel B..., architectes " et en particulier des plans " d'étages, du 1er au 4e étage ",- que les structures en partie haute de ce lot comportaient des ouvrage apparemment " en attente " pour la réalisation d'un éventuel plancher en mezzanine ou sur la totalité de la superficie, jusqu'au droit des fenêtres, dont la hauteur d'allège est bien compatible avec ce dernier plancher " ; que si l'expert indique que les consorts X... ont fait réaliser, sans autorisation de la copropriété, un plancher au 4e étage de leur lot, elle précise toutefois que ces travaux ont été réalisés conformément aux règles de l'art ; qu'elle mentionne également que " les locaux du lot 1804 étaient bien intégrés à l'ensemble immobilier en copropriété,- que le classement en IGH Z avait bien été induit par l'aménagement du centre commercial au rez-dechaussée, constituant un ERP du 1er groupe,- que ce n'était pas la présence des locaux de bureaux du centre X... qui aurait induit le classement en GH Z, mais bien l'aménagement du centre commercial en 1971 " ; qu'au vu de ces constatations, qui reposent sur un examen circonstancié des lieux, il n'est pas établi que les structures métalliques du plancher incriminé aient été fixées sur les murs porteurs de l'immeuble et qu'elles affectent la solidité de celui-ci, étant au surplus observé que l'expert ne constate aucun mouvement de fléchissement ou d'affaissement des planchers ; que par ailleurs, l'aménagement de mezzanine dans des locaux à usage de bureaux n'est pas contraire à la destination de l'immeuble ; que de plus, les locaux du lot n° 1804 sont intégrés dans l'ensemble immobilier " Le Grand Pavois ", classé en IGH Z mais ils disposent de deux accès indépendants, ne desservant que le lot n° 1804 et lui garantissant une indépendance fonctionnelle, les circulations verticales de ce lot sont également indépendantes de celles de l'ensemble immobilier et ce lot ne comporte aucune intercommunication avec les autres locaux de l'ensemble situés tant en rez-de-chaussée qu'en étages ; que dans ces conditions, il n'est pas établi que les constructions édifiées portent atteinte aux parties communes ni qu'elles affectent les droits de la copropriété ou ceux des autres copropriétaires, qu'en l'espèce, il ne peut être reproché aux consorts X... que le fait d'avoir aménagé un plancher mezzanine au 4e étage de leur lot n° 1804, sans avoir obtenu la délivrance d'un permis de construire et l'accord préalable de la copropriété ; que cependant, la réalisation de travaux sans permis de construire est un délit qui se prescrit par trois ans à compter de l'achèvement de ces travaux et l'action civile d'un tiers qui pourrait justifier d'un préjudice découlant directement de cette absence de permis de construire ou de déclaration de travaux se prescrit par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ; que le syndicat des copropriétaires, informé de la réalisation des aménagements incriminés dès 1994 par suite de la survenance d'un sinistre dégât des eaux, se trouve prescrit en son action fondée sur l'absence de permis de construire ; que dans la mesure où il n'est pas justifié que les constructions litigieuses aient entraîné une quelconque appropriation de parties communes, l'action diligentée par le requérant est une action personnelle qui se trouve également prescrite, suite à la notification de travaux effectuée auprès du syndic, le Cabinet LOISELET, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 1990 » (jugement, p. 5 à 8) ; ALORS QUE, premièrement, la nature réelle ou personnelle d'une action se détermine en fonction de l'objet des prétentions des parties à l'instance, peu important que ces prétentions soient bien ou mal fondées ; qu'à cet égard, la question de savoir si le droit invoqué par le demandeur au soutien de son action existe ou non est indifférente pour déterminer la nature réelle ou personnelle de son action ; qu'en décidant en l'espèce que l'action de la copropriété présentait un caractère personnel pour cette raison que les droits réels dont elle se prévalait n'existaient plus, les juges du fond ont violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, l'action qui vise à rétablir le demandeur dans l'exercice de sa propriété immobilière revêt une nature réelle, peu important les moyens invoqués au soutien de cette demande ; qu'en décidant en l'espèce que l'action en démolition introduite par la copropriété pour préserver ses parties communes ne constituait pas une action réelle pour cette raison qu'elle ne pouvait se prévaloir d'aucun droit réel de construction accessoire à son droit de propriété, les juges du fond ont encore violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, troisièmement, revêt un caractère réel le droit à construire qui est l'accessoire de la propriété des parties communes ; que par ailleurs, constitue une action réelle la prétention qui vise à la protection de droit réel, peu important que celui-ci ne soient encore qu'éventuel ; qu'en décidant en l'espèce que l'action de la copropriété fondée sur la reconnaissance possible de droits de construction était personnelle pour cette raison que ces droits réels accessoires n'étaient encore qu'éventuels, les juges du fond ont encore violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; ET ALORS QUE, quatrièmement, l'action de la copropriété était fondée sur le fait que, si même les droits à construction avaient été épuisés au jour de l'édification de l'ensemble immobilier, il n'en restait pas moins que de nouveaux droits pouvaient leur être reconnus par suite d'une évolution du coefficient d'occupation des sols et que la construction d'un étage supplémentaire par les consorts X... était de nature à priver la copropriété de cette espérance légitime (conclusions du 17 septembre 2013, p. 21) ; qu'en se bornant à observer que les droits à construction de la copropriété avaient été épuisés au jour de la construction de l'immeuble, de telle sorte que son action ne se fondait que sur des droits éventuels, les juges du fond ont statué par un motif inopérant et ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.