Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 avril 2013, 12-14.362 12-14.519, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-04-04
Numéro d'affaire : 12-14362
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2011-11-21
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, SCP Yves et Blaise Capron

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° J 12-14. 362 et E 12-14. 519 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 21 novembre 2011), que le 5 novembre 1994 M. X... a vendu une maison d'habitation aux époux Y... ; qu'ayant découvert lors de travaux en avril 2009 que le plancher de la salle de bains était dégradé par un champignon, ceux-ci ont, après expertise, assigné M. X... pour obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la réduction du prix de vente et des dommages-intérêts ; Sur le moyen unique du pourvoi n° E 12-14. 519, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'immeuble vendu par M. X... aux époux Y... avait été habité par ses parents jusqu'à la fin de l'année 1993, même s'ils lui en avaient fait donation en 1979, que M. X... ne l'occupait plus depuis son mariage en février 1970, que les travaux de confortement réalisés dans cette maison d'habitation avaient été exécutés dans la décennie 1970 et qu'aucune manifestation du vice constitué par la présence d'un champignon n'était apparue au cours des nombreuses années ayant séparé l'exécution de ces travaux de la vente, et souverainement retenu que M. X..., qui n'était pas un professionnel du bâtiment, avait pu, en toute bonne foi, penser que ces travaux avaient permis de remédier au vice, la cour d'appel en a exactement déduit, sans inversion de la charge de la preuve, que les demandes de dommages-intérêts des époux Y... au titre de leur trouble de jouissance, du coût du prêt pour le financement des travaux et de la perte de valeur de l'immeuble ne pouvaient être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique du pourvoi n° J 12-14. 362, qui est recevable comme étant de pur droit : Vu l'article 1644 du code civil ; Attendu que pour condamner M. X..., vendeur d'un immeuble atteint d'un vice caché, à verser aux époux Y... la somme de 57 803, 43 euros au titre de l'action estimatoire, l'arrêt retient qu'il convient de fixer la réduction du prix de vente au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice tel qu'estimé par l'expert désigné en référé pour décrire les désordres de l'immeuble et en déterminer les causes et le coût de la remise en état ; Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui a ignoré les vices de la chose vendue ne peut être tenu envers l'acheteur qui garde cette chose qu'à la restitution partielle du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à verser la somme de 57 803, 43 euros aux époux Y... au titre de la restitution du prix de vente de l'immeuble, l'arrêt rendu le 21 novembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne les époux Y... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande des époux Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur au pourvoi n° J 12-14. 362 Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné M. Alain X..., sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, à payer à M. et Mme Marc Y... la somme de 57 803, 43 euros au titre de la réduction du prix de vente de l'immeuble correspondant aux travaux de réparation de l'immeuble et D'AVOIR dit que les sommes qu'elle a condamné M. Alain X... à payer porteraient intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « par acte du 14 juin 1979, Monsieur Alain X... a reçu en donation de ses parents la maison d'habitation située à Esquelbecq, ..., avec réserve d'usufruit qui s'est éteint au décès des donateurs, les 19 mars 1992 et 23 décembre 1993 ;/ que le 5 novembre 1994 Monsieur X... a vendu cet immeuble aux époux Y... ;/ attendu que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, initialement prévue par le notaire a été retirée de l'acte de vente à la demande des époux Y...; que Monsieur X... est donc légalement tenu, en vertu de l'article 1645 du code civil, de garantir les acquéreurs à raison des défauts cachés de la chose vendue qui les rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ;/ que selon l'article 1644 l'acheteur a le choix de rendre la chose ou de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que les époux Y... ont fait choix de l'action estimatoire et ont évalué le montant de la restitution du prix qu'ils réclament au coût des travaux qui, selon eux, sont nécessaires pour remédier au vice ;/ attendu qu'à titre liminaire il convient de relever :- que les époux Y... ne présentent aucune demande pour l'attaque du champignon lignivore en toiture mais seulement pour celle découverte en avril 2009 lors des travaux de ré-aménagement de leur salle de bains ;- que Monsieur X... ne remet pas en cause les dispositions du jugement qui l'ont débouté de sa demande de nullité du rapport d'expertise ; que dans ses écritures d'appel il a expressément renoncé à ce moyen ;/ attendu que lors des travaux d'aménagement de leur salle de bains en avril 2009, nécessitant la dépose partielle du plancher, les époux Y... ont découvert des dégradations faisant craindre la présence d'un champignon de type mérule ; qu'ils ont également constaté que des travaux de confortement du plancher de la salle de bains avaient été réalisés avant qu'ils n'acquièrent la propriété de l'immeuble ;/ attendu qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la dégradation des poutres et solives est consécutive à la décomposition du bois suite à une attaque de champignons lignivores qui a pu se développer à deux endroits dans la salle de bains, sous le lavabo et/ ou sous les toilettes, qui ne devaient pas être parfaitement étanches, et que les désordres existaient avant la vente du 5 novembre 1994 puisque les renforts de la structure avaient été réalisés avant cette date ;/ que l'expert a précisé que compte tenu des matériaux utilisés pour les travaux de confortement, ceux-ci ont été réalisés au plus tôt dans les années 1970 mais n'a pas pu être plus précis ;/ qu'il a indiqué que les désordres n'étaient pas apparents lors de la vente puisqu'il fallait enlever une partie du plancher pour les voir ;/ attendu qu'en réponse à un dire du conseil de Monsieur X... qui estimait que rien ne permettait d'affirmer que les renforts de structure étaient en relation certaine et directe avec une attaque de champignons antérieure à la vente l'expert a indiqué que les renforts ont été placés pour assurer le soutien de la cloison aux endroits où les solives en bois sont fortement dégradées et n'existent pas aux endroits où la structure est moins endommagée ; que dans sa note aux parties n° 1, il a indiqué avoir constaté que le champignon avait détruit une grande partie des supports dans la salle de bains et le hall et a précisé avoir relevé la présence de fers supportant une cloison qui a été partiellement modifiée et que dans la chambre le plancher avait été coupé ponctuellement afin de fixer le renfort en métal sur une solive existante ;/ que devant la Cour Monsieur Beun ne conteste plus la présence dans l'immeuble d'un champignon il y a 20, 30 ou 40 ans mais soutient qu'il a été correctement et définitivement traité et fait valoir que s'il avait toujours été actif durant toutes ces années le plancher n'aurait plus existé et la salle de bains se serait effondrée ;/ mais attendu que le vice peut exister indépendamment du caractère actif ou dormant du champignon ;/ que l'expert judiciaire préconise non seulement un traitement chimique des bois pour éviter toute prorogation ultérieure mais également d'importants travaux de démolition et de reconstruction des planchers et cloisons car la structure porteuse du plancher est attaquée et que les renforts de structure réalisés par les anciens propriétaires ont seulement permis d'éviter un effondrement ponctuel dans la salle de bains ;/ que les photographies versées aux débats par les époux Y... montrent que la poutre sommier, atteinte par la pourriture, qui devait s'ancrer dans le mur de façade, a été découpée et que les travaux réalisés par les anciens propriétaires ont consisté à reporter les charges sur les solives, ce qui compromet la stabilité de l'ouvrage et Monsieur X... ne saurait donc soutenir que le désordre a été correctement traité définitivement avec les méthodes de l'époque ;/ que les dégradations provoquées par le champignon lignivore affectent la structure même de l'immeuble et portent atteinte à la sécurité de ses occupants, ce qui rend la chose vendue impropre à son usage ;/ attendu que Madame Z..., expert conseil de Monsieur X..., considère que les travaux engagés l'ont été essentiellement dans un but préventif et sécuritaire plutôt qu'en réponse à une nécessité immédiate ou pour pallier un danger quelconque ; que le fait pour l'expert judiciaire de préconiser des travaux à titre préventif et sécuritaire n'est pas incompatible avec l'exigence posée par l'article 1641 du code civil d'une impropriété de la chose vendue à son usage ou d'une diminution de cet usage dans des conditions telles que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise aux mêmes conditions ; que la stabilité de la structure étant affectée le danger existe ; qu'il ne peut être exigé de l'acquéreur qu'il attende que le péril soit imminent pour prendre les mesures qui s'imposent ;/ attendu que dans ces conditions le débat que Monsieur X... tente d'instaurer sur la question de savoir si le champignon est ou non de la mérule est sans intérêt dès lors que les trois experts, Monsieur B..., Monsieur C...et Madame Z...s'accordent pour considérer qu'il s'agit d'un champignon lignivore ; que les désordres occasionnés par les attaques de ce champignon avant la vente, qui n'étaient pas apparents, ont rendu l'immeuble impropre à son usage ;/ qu'il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les époux Y... bien fondés en leur action en garantie des vices cachés ;/ attendu que l'action estimatoire permet de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vice caché ;/ qu'il convient donc de fixer le montant de la restitution du prix au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice ;/ que ces travaux sont décrits par l'expert en pages 17 et 18 de son rapport ; qu'il s'agit des travaux suivants :- à l'étage : dépose de la cloison en face de l'escalier, de la rambarde de l'escalier, de l'ensemble de l'ossature supportant le plancher dans la salle de bains et le hall et enlèvement du torchis dans les deux chambres côté ouest, traitement, remise en état : ossature porteuse en bois avec pose d'un nouveau plancher dans la salle de bains, le hall, une chambre et sur environ un mètre le long des deux autres chambres, pose des cloisons et des plaques de plâtre, repose de la rambarde de l'escalier, embellissement sur les ouvrages réalisés,- au rez-de-chaussée : enlèvement du plafond dans le séjour et le plâtre sur les murs côté rue et le couloir, dégagement de la poutre dans le bureau, enlèvement du torchis sur le mur séparant le bureau du couloir ainsi que dans la partie haute sous l'escalier et sur le mur séparant la cuisine et le couloir, dépose du plafond de la cuisine et du linteau de la porte d'entrée, traitement, remise en état : mise en place d'un plafond dans le salon et la cuisine, fourniture et pose de plaques sur les murs délimitant le couloir entre séjour, bureau et cuisine, remplacement du linteau sur la porte d'entrée, réfection du plafond sous l'escalier, embellissements sur les ouvrages réalisés./ Attendu qu'entérinant l'estimation de l'expert le tribunal a évalué le coût de la remise en état à la somme de 57 803, 43 euros établie comme suit :- entreprise Provoost 34 619, 67 euros,- société Valmy 7 627, 65 euros,- Flandres peintures 7 363, 59 euros,- Nso 956, 80 euros,- Borrewater 4 642, 00 euros,- Sarl Établissements Lineart 2 593, 72 euros ;/ attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur X... à verser aux époux Y... la somme de 57 803, 43 euros au titre de la réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2009, date de l'assignation conformément à l'article 1153 du code civil./ Attendu que l'acquéreur qui demande la condamnation du vendeur à lui verser des dommages-intérêts en application de l'article 1645 du code civil doit apporter la preuve que celui-ci avait connaissance du vice de la chose lors de la vente./ Attendu que pour caractériser cette connaissance le tribunal a retenu : " L'examen de l'acte authentique de vente révèle, à la rubrique origine de propriété, que Monsieur Alain X... est devenu le seul héritier de ses parents à leur décès, celui de Monsieur Paul X... étant survenu le 26 octobre 1965 et celui de sa mère, Madame Adrienne D...le 27 juin 1969./ Ainsi il est démontré que les travaux de renforcement qui, selon l'expert, ont été réalisés dans la décennie 1970 n'ont pu être exécutés que par Monsieur Alain X... lequel étant seul propriétaire avait nécessairement connaissance du vice caché affectant l'immeuble qu'il a vendu par la suite en 1994 aux époux Y... "./ Que le premier juge a commis une erreur ; que l'acte de vente fait référence à Monsieur Paul X... et Madame Adrienne D...au paragraphe " origine antérieure " de propriété ; qu'il s'agit non pas des parents de Monsieur Alain X... mais de ses grands-parents ;/ que les parents de Monsieur X..., Monsieur André X... et Madame Marguerite E...sont décédés respectivement les 19 mars 1992 et 23 décembre 1993 ; qu'ils peuvent donc avoir eux-mêmes fait exécuter les travaux de confortement puisqu'ils ont continué à habiter l'immeuble jusqu'à leur décès, même si par acte du 14 juin 1979, ils en ont fait donation à leur fils, Alain, avec réserve d'usufruit ;/ attendu que Monsieur Alain X..., né le 24 avril 1944, n'occupait plus l'immeuble familial après son mariage en février 1970 ;/ qu'il exerçait la profession de responsable technique dans une minoterie ; qu'il n'est pas un professionnel du bâtiment ; que même s'il a pu avoir connaissance des travaux de confortement réalisés dans l'immeuble puisqu'il rendait régulièrement visite à ses parents, il a pu, en toute bonne foi, penser que ces travaux avaient permis de remédier au vice, aucune manifestation de ce vice n'étant apparue dans les nombreuses années qui ont séparé l'exécution des travaux de sa vente ;/ qu'un vice auquel il a été remédié n'a pas à être déclaré à l'acquéreur ;/ que les époux Y... sur qui pèse la charge de la preuve ne démontrent pas que Monsieur X... avait connaissance de l'insuffisance du traitement contre le champignon, ni qu'il savait que les renforts de structure n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art ;/ qu'ils ne sauraient exciper à ce titre de la réticence de Monsieur X... à accepter de renoncer à la clause d'exclusion de garantie des vices cachés initialement prévue par le notaire dans l'acte de vente ; que ce type de clause d'exclusion est usuel dans les contrats de vente d'immeuble, ce qui peut expliquer la réticence de Monsieur X... ; que rien ne permet de voir dans cette réticence la preuve de la connaissance du vice par le vendeur ; que cette preuve n'est pas apportée » (cf., arrêt attaqué, p. 6 à 11) ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu à la garantie en raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus./ M. X... ne conteste pas la présence du champignon mais soutient que ce désordre ne constitue pas un vice au sens de l'article 1641 du code civil et que la preuve de son antériorité par rapport à la vente ni celle de sa connaissance par le vendeur antérieurement à la vente ne sont pas établies./ Il ressort du rapport d'expertise que les dégradations provoquées par l'attaque des champignons sont situées sur le plancher de la salle de bain et d'une partie du hall du premier étage, que l'immeuble est inhabitable depuis le 21 avril 2009 suite à l'arrêt du chantier consécutif à la présence des champignons et que, pour remédier à ces désordres, d'importants travaux de traitement et de réfection seront nécessaires notamment la dépose et la repose des cloisons et de l'ensemble de l'ossature supportant le plancher de la salle de bain et le hall, l'enlèvement du plafond et la remise en place d'un nouveau plafond en plaques dans le séjour, etc./ L'ampleur des travaux de réfection démontre ainsi que le désordre dont s'agit, rend l'immeuble, sinon en totalité, à tout le moins en partie, impropre à l'usage auquel il est obstiné et constitue à l'évidence un vice au sens des articles 1641 et suivants du code civil./ Par ailleurs, l'expert a constaté que des travaux de confortement de l'ossature porteuse avaient été réalisés à une date qu'il ne peut préciser mais qu'il situe dans les années 1970 ce qui lui permet de conclure que les désordres étaient existants à la date de la vente soit le 5 novembre 1994./ De plus, l'expert, après avoir relevé que le champignon avait détruit une grande partie des supports dans la salle de bains et le hall, a constaté la présence de fers supportant une cloison qui a été partiellement modifiée et que dans la chambre le plancher avait été coupé ponctuellement afin de fixer le renfort en métal sur une solive existante ;/ il s'agit donc là de travaux de renforcement des supports attaqués par le champignon, destinés à cacher l'existence de la mérule. M. X... ne saurait donc prétendre que les travaux avaient une toute autre cause, qu'il ne précise d'ailleurs pas./ Enfin, l'expert a estimé que seuls des sondages destructifs auraient éventuellement permis de découvrir la présence de la mérule./ Ainsi, le vice, qui ne pouvait être décelé que par des vérifications qui n'auraient pu qu'entraîner une détérioration de l'immeuble, n'était pas apparent. Il s'agit bien d'un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil./ À cet égard, il sera observé que le fait pour M. Y... d'exercer la profession d'avocat ne fait pas pour autant de lui un professionnel du bâtiment ou de l'immobilier ayant une compétence technique pour déceler d'éventuels vices de surcroît non apparents./ L'action rédhibitoire de M. et Mme Y... est donc fondée./ L'article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts./ En l'espèce, l'acte de vente passé en l'étude de Maître F..., le 05 novembre 1994, n'a prévu aucune clause exonératoire de responsabilité du vendeur au titre des vices cachés. / M. et Mme Y... sollicitent la restitution d'une partie du prix afin d'être replacés dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vice./ La restitution du prix peut correspondre au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices./ Le coût des travaux de reprise des désordres et du traitement de la mérule a été estimé par l'expert à la somme de 57 803, 43  » (cf., jugement entrepris, p. 5 à 7) ; ALORS QUE, de première part, le vendeur de bonne foi qui a ignoré les vices cachés de la chose vendue ne peut être tenu envers l'acheteur qui garde cette chose, outre les frais occasionnés par la vente, qu'à la restitution partielle du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; qu'en fixant, dès lors, le montant de la restitution partielle du prix de vente due par M. Alain X... à M. et Mme Marc Y... en fonction du coût des travaux nécessaires pour remédier au vice affectant la chose vendue, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1644 du code civil ; ALORS QUE, de seconde part et en tout état de cause, la réduction de prix prévue par les dispositions de l'article 1644 du code civil doit être arbitrée par experts ; qu'en se fondant, dès lors, pour fixer à la somme de 57 803, 43 euros le montant de la restitution partielle du prix de vente due par M. Alain X... à M. et Mme Marc Y..., non pas sur les conclusions d'un rapport d'expertise relatives au montant de cette restitution partielle établi par un expert désigné aux fins d'arbitrer ce montant, mais sur les conclusions du rapport de l'expertise judicaire relatives au coût des travaux nécessaires pour remédier au vice affectant la chose vendue, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1644 du code civil. Moyen produit par la SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas, avocat aux Conseils, pour les époux Y..., demandeurs au pourvoi n° E 12-14. 519 Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement sur ce chef, débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre du vendeur en raison de la présence d'un vice caché affectant l'immeuble litigieux, AUX MOTIFS QUE " Sur la demande de dommages et intérêts. ( ) que l'acquéreur qui demande la condamnation du vendeur à lui verser des dommages et intérêts en application de l'article 1645 du code civil doit apporter la preuve que celui-ci avait connaissance du vice de la chose lors de la vente ; ( ) que pour caractériser cette connaissance, le tribunal a retenu : " l'examen de l'acte authentique de vente révèle, à la rubrique " origine de propriété ", que Monsieur Alain X... est devenu le seul héritier de ses parents à leur décès, celui de Monsieur Paul X... étant survenu le 26 octobre 1965 et celui de sa mère, Madame Adrienne D..., le 27 juin 1969. Ainsi, il est démontré que les travaux de renforcement qui, selon l'expert, ont été réalisés dans la décennie 1970, n'ont pu être exécutés que par Monsieur Alain X..., lequel étant seul propriétaire, avait nécessairement connaissance du vice caché affectant l'immeuble qu'il a vendu par la suite en 1994 aux époux Y... ". Que le premier juge a commis une erreur ; que l'acte de vente fait référence à Monsieur Paul X... et Madame Adrienne D...au paragraphe " Origine antérieure " de propriété ; qu'il s'agit non pas des parents de Monsieur Alain X..., mais de ses grands-parents ; Que les parents de Monsieur Alain X..., Monsieur André X... et Madame Marguerite E..., sont décédés respectivement les 19 mars 1992 et 23 décembre 1993 ; qu'ils peuvent donc avoir eux-mêmes fait exécuter les travaux de confortement puisqu'ils ont continué à habiter l'immeuble jusqu'à leur décès, même si par acte du 14 juin 1979, ils en ont fait donation à leur fils, Alain, avec réserve d'usufruit ; ( ) que Monsieur Alain X..., né le 24 avril 1944, n'occupait plus l'immeuble familial après son mariage en février 1970 ; Qu'il exerçait la profession de responsable technique dans une minoterie ; qu'il n'est pas un professionnel du bâtiment ; que même s'il a pu avoir connaissance des travaux de confortement réalisés dans l'immeuble puisqu'il rendait régulièrement visite à ses parents, il a pu, en toute bonne foi, penser que ces travaux avaient permis de remédier au vice, aucune manifestation de ce vice n'étant apparue dans les nombreuses années qui ont séparé l'exécution des travaux de sa vente ; Qu'un vice auquel il a été remédié n'a pas à être déclaré à l'acquéreur ; Que les époux Y..., sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontrent pas que Monsieur X... avait connaissance de l'insuffisance du traitement contre le champignon, ni qu'il savait que les renforts de structure n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art ; Qu'ils ne sauraient exciper à ce titre de la réticence de Monsieur X... à accepter de renoncer à la clause d'exclusion de garantie des vices cachés initialement prévue par le notaire dans l'acte de vente ; que ce type de clause d'exclusion est usuel dans les contrats de vente d'immeuble, ce qui peut expliquer la réticence de Monsieur X... ; que rien ne permet de voir dans cette réticence la preuve de la connaissance du vice par le vendeur ; que cette preuve n'est pas apportée : ( ) que les époux Y... doivent donc être déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur X... à leur verser des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance et le coût du prêt pour le financement des travaux et confirmé par substitution de motifs du chef du rejet des demandes de dommages et intérêts pour perte de valeur de l'immeuble lors de sa revente et perte de son caractère original ", ALORS, D'UNE PART, QUE la seule connaissance par le vendeur de la présence de champignons lignivores dans l'immeuble lors de la vente caractérise sa mauvaise foi et l'oblige à indemniser l'acquéreur de toutes les conséquences dommageables résultant de ce vice caché, alors même que des travaux de confortement auraient été réalisés pour tenter d'y remédier, dès lors qu'ils n'ont pu éradiquer le vice ; qu'en refusant de condamner le vendeur à indemniser les acquéreurs de tous dommages et intérêts résultant du vice tenant à la présence de champignons lignivores dans l'immeuble aux motifs qu'il avait pu avoir connaissance des travaux de confortement réalisés dans l'immeuble et penser, en toute bonne foi, que ces travaux avaient permis de remédier au vice, aucune manifestation de ce vice n'étant apparue dans les nombreuses années ayant séparé l'exécution des travaux de sa vente cependant qu'elle constatait que tel n'était pas le cas, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à exclure la connaissance du vice par le vendeur et, partant, sa mauvaise foi, a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du code civil, ALORS, D'AUTRE PART, QUE si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que lorsque le vendeur a eu connaissance de la présence d'un vice antérieur auquel il prétend avoir remédié la charge de la preuve de ce qu'il y a remédié lui incombe ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande indemnitaire des époux Y..., que les acquéreurs ne démontraient pas que Monsieur X... avait eu connaissance de l'insuffisance de traitement contre le champignon, ce dont il résultait qu'ayant eu connaissance de l'existence d'un vice antérieur c'est lui qui devait supporter la charge de la preuve de l'efficacité du remède lors de la vente, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a donc violé les articles 1315 et 1645 du code civil.