Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 janvier 2009, 08-11.057, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-01-27
Numéro d'affaire : 08-11057
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2007-09-26
Président : M. Weber (président)
Avocats : SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés,que l'acte du 1er octobre 2002, désigné "vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives" comportait accord sur la chose et sur le prix, qu'il stipulait constituer dès sa signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, l'acte authentique devant intervenir le 31 mars 2003, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la promesse sous seing privé constituait un accord définitif dont la réitération authentique ne constituait qu'une modalité d'exécution des engagements réciproques des parties et non une condition de la vente et que la date de réitération ne constituait pas un terme au delà duquel les parties étaient libérées de leurs obligations ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des éléments versés aux débats que l'acte n'avait pu être réitéré le 31 mars 2003 et n'aurait pas pu l'être dès lors qu'à cette date les diligences pour la scission de la copropriété étaient en cours, que si l'acquéreur avait fait de cette scission une condition de son consentement à acheter, les vendeurs ne pouvaient tirer argument du défaut de réalisation de cette condition, qui leur incombait, dès lors qu'ils avaient contracté cette obligation dans le seul intérêt de l'acheteur et que la société civile immobilière M2 avait fait connaître son souhait de poursuivre la vente malgré le refus de l'assemblée générale de la copropriété d'autoriser la scission et de faire son affaire personnelle de cette division, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la promesse de vente ne pouvait être caduque ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant exactement énoncé, par motifs propres et adoptés, que la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur était stipulée expressément au seul profit de ce dernier et retenu que la société civile immobilière M2 y avait renoncé par courrier du 29 avril 2005, que les préparatifs de l'établissement de l'acte notarié avaient perduré au delà du 31 mars 2003, sans sommation des vendeurs, que Mme X... n'avançait aucun élément justifiant des doutes sur la solvabilité de l'acquéreur, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omiseportant sur l'existence de la renonciation au bénéfice de la condition suspensive, a pu en déduire que la caducité de la promesse du fait de la non obtention du prêt ne pouvait être sollicitée que par la société civile immobilière M2 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la SCI M2 la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame X... de ses demandes tendant à voir constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 1er octobre 2002, dit que la vente est parfaite, ordonné sa réitération authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, dit que faute pour Madame X... de signer l'acte authentique sur l'invitation du notaire rédacteur, le jugement vaudra acte de vente des biens désignés dans la décision moyennant le prix de 457 000 , ordonné dans ce cas la publication du jugement au bureau des hypothèques et rejeté le surplus des demandes de l'exposante; AUX MOTIFS QUE l'acte du 1er octobre 2002 désigné «vente de biens et droits immobiliers sous condition suspensive» comporte accord sur la chose et le prix ; qu'il constitue donc un accord définitif de vente, sauf application des conditions suspensives ; ALORS D'UNE PART QU' en vertu de l'article 1583 du Code civil, la vente n'est valable que si la chose est déterminée ou déterminable et, qu'en application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel qu' issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, lorsque la vente porte sur un lot de copropriété, l'acte de vente doit mentionner, à peine de nullité, la superficie de la partie privative de ce lot ; que l'acte du 1er octobre 2002 désignait, comme objet de la vente, un immeuble faisant l'objet d'un règlement de copropriété et ne mentionnait ni les numéros des lots, ni le nombre de millièmes, ni la superficie privative des lots ; qu'en jugeant néanmoins que «l'acte du 1er octobre 2002 désigné« vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives » comporte accord sur la chose et le prix », cependant que la chose n'était ainsi ni déterminée, ni déterminable, la Cour d'appel a violé l'article 1583 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE si la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, le défaut d'accord définitif sur les éléments accessoires de la vente ne peut empêcher le caractère parfait de la vente, à moins que les parties aient entendu retarder la formation du contrat jusqu'à la fixation de ces modalités ; qu'en l'espèce, les parties avaient convenu, au titre des conditions particulières, qu'un acte authentique devra être signé «lorsque l'immeuble aura la main levée de la procédure en cours, ainsi que la division des deux copropriétés concernant la séparation du tout à l'égout» ; qu'il était également indiqué, dans l'acte du 1er octobre 2002, à propos du prix de vente : «la vente, si elle se réalise, ( )» ; qu'en se bornant à affirmer que cet acte, qui comporte accord sur la chose et le prix, «constitue donc un accord définitif de vente, sauf application des conditions suspensives», sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée par l'exposante, s'il ne résultait pas des termes même employés par les parties dans l'acte, que celles-ci avaient entendu retarder la formation du contrat de vente jusqu'à la fixation des modalités convenues, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1583 du Code civil ensemble l'article 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame X... de ses demandes tendant à voir constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 1er octobre 2002, dit que la vente est parfaite, ordonné sa réitération authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, dit que faute pour Madame X... de signer l'acte authentique sur l'invitation du notaire rédacteur, le jugement vaudra acte de vente des biens désignés dans la décision moyennant le prix de 457 000 , ordonné dans ce cas la publication du jugement au bureau des hypothèques et rejeté le surplus des demandes de l'exposante; AUX MOTIFS QUE, par lettres du 9 juin 2004 adressée à l'étude Lefeuvre et du 25 juin 2004 adressée à l'agence immobilière, M. X... s'est délié de la vente pour caducité, affirmant que les biens étaient toujours à vendre à d'autres conditions financières ; que le 21 octobre 2004, il a confirmé par lettre à son notaire qu'il entendait mettre un terme définitif à la promesse de vente «qui est caduque depuis longtemps» ; que, pour satisfaire à l'une des conditions particulières ci-dessus rappelées, la Ville de Saint Maur des Fossés, par lettre du 4 avril 2003, a fait connaître à Me Y... l'accord de division cadastrale permettant le détachement du lot 17 restant appartenir à un tiers et la séparation des réseaux d'assainissement ; que M. Z..., géomètre, sur demande conjointe des parties et aux frais de M. X..., a adressé en juin 2003 un plan de division en deux lots permettant la vente à la SCI M2 du lot A constitué par les lots 1 à 16 et 18 du règlement de copropriété ; que, le 16 janvier 2004, le notaire de l'acquéreur, informé du refus de la copropriété de consentir à la scission, sollicitait néanmoins de son confrère un rendez-vous de signature ; que Me Y... s'est employé à réunir les pièces nécessaires à la constitution du dossier et de satisfaire à l'obligation de purge du droit de préemption ; considérant que la réalisation de la condition de division incombait au vendeur ; que, nonobstant le refus de l'assemblée générale, la SCI M2 a maintenu sa volonté d'acquérir ; que l'appelante ne peut alors soutenir la caducité de la promesse pour absence de division dont la SCI M2, en faveur de qui elle était stipulée, a entendu faire son affaire personnelle ; ALORS, D'UNE PART, QUE, dès lors que la renonciation est postérieure à la défaillance de la condition, elle ne peut avoir pour effet de proroger un contrat qui, par hypothèse, était déjà et définitivement caduc ; qu'en l'état des termes clairs et précis de l'acte du 1er octobre 2002, selon lesquels la condition de division devait intervenir avant la signature de l'acte authentique, soit avant le 31 mars 2003, la Cour d'appel qui, pour retenir que la promesse de vente n'était pas caduque, relève que «le 16 janvier 2004, le notaire de l'acquéreur, informé du refus de la copropriété de consentir à la scission, sollicitait néanmoins de son confrère un rendez-vous de signature» et que «la réalisation de la condition de division incombait au vendeur ; que nonobstant le refus de l'assemblée générale, la SCI M2 a maintenu sa volonté d'acquérir ; que l'appelante ne peut alors soutenir la caducité de la promesse pour absence de division dont la SCI M2, en faveur de qui elle était stipulée, a entendu faire son affaire personnelle», sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si en l'état de cette prétendue renonciation intervenue bien après la date conventionnellement fixée pour la réalisation de la condition, un nouvel accord était intervenu entre les parties pour renoncer à cette stipulation ou pour conclure un contrat identique excluant la réalisation de cette condition avant un certain délai, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1338 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART et en tout état de cause QUE la renonciation à un droit doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'après avoir constaté que l'acte du 1er octobre 2002 était une promesse synallagmatique de vente par laquelle les époux X... avaient consenti à vendre un bien immobilier à la SCI M2, qui s'était engagée à l'acquérir sous réserve notamment de l'obtention de l'accord de division cadastrale au jour prévu pour la signature de l'acte authentique, soit le 31 mars 2003, et après avoir constaté que «le 16 janvier 2004, le notaire de l'acquéreur, informé du refus de la copropriété de consentir à la scission, sollicitait néanmoins de son confrère un rendez-vous de signature», la Cour d'appel qui se borne à retenir que «l'appelante ne peut alors soutenir la caducité de la promesse pour absence de division dont la SCI M2, en faveur de qui elle était stipulée, a entendu faire son affaire personnelle», sans nullement relever ni caractériser aucun acte manifestant sans équivoque la volonté de la société acquéreur de renoncer à la condition de division de copropriété, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1176 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté Madame X... de ses demandes tendant à voir constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 1er octobre 2002, dit que la vente est parfaite, ordonné sa réitération authentique dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, dit que faute pour Madame X... de signer l'acte authentique sur l'invitation du notaire rédacteur, le jugement vaudra acte de vente des biens désignés dans la décision moyennant le prix de 457 000 , ordonné dans ce cas la publication du jugement au bureau des hypothèques et rejeté le surplus des demandes de l'exposante; AUX MOTIFS QUE par lettres du 9 juin 2004 adressée à l'étude Lefeuvre et du 25 juin 2004 adressée à l'agence immobilière, M. X... s'est délié de la vente pour caducité, affirmant que les biens étaient toujours à vendre à d'autres conditions financières ; que le 21 octobre 2004, il a confirmé par lettre à son notaire qu'il entendait mettre un terme définitif à la promesse de vente «qui est caduque depuis longtemps» ; ( ) que la condition suspensive de prêt est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur ; qu'une offre de prêt pour un montant de 436 500 de la Fortis banque a été acceptée par M. A... le 11 février 2005 ; qu'au surplus dans une lettre du 29 avril 2005 la SCI M2 a déclaré renoncer en tant que de besoin à la condition suspensive de prêt ; que le fait que l'offre de prêt ait été consentie à la SCI Nhorine et acceptée par M. A... en sa qualité de gérant de cette société est sans incidence dès lors que la SCI M2 s'est finalement toujours présentée comme l'acquéreur, que M. A... représentait l'une comme l'autre des SCI et que la SCI M2 a renoncé au bénéfice de la condition constituée à son profit et a maintenu sa volonté d'acquérir ; ET AUX MOTIFS QUE les préparatifs de l'établissement de l'acte notarié ayant perduré au delà de la date du 31 mars 2003 prévue pour la signature de l'acte authentique, sans sommation des vendeurs, que ceux-ci n'ont pu satisfaire à leur engagement de division, dont la SCI M2 a alors entendu faire son affaire personnelle et Mme X... n'avançant aucun élément justifiant des doutes sur la solvabilité de la SCI M2 qui a renoncé à se substituer tout autre acquéreur, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la réitération de la vente ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE en outre, la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur est stipulée expressément au seul profit de ce dernier ; que dès lors la caducité de la promesse du fait de la non obtention du prêt ne peut être sollicitée par la SCI M2 ; qu'il est constant et cela résulte des correspondances adressées par les époux X... à l'agence immobilière et à leur notaire, qu'ils ont manifesté à plusieurs reprises leur impatience et leur incompréhension du fait de la non régularisation de l'acte authentique après le 16 janvier 2004, date à laquelle le notaire de l'acheteur informe son confrère de l'intention de sa cliente d'acheter malgré le refus de sortie de copropriété ; que toutefois, ils n'ont pas mis en demeure ni sommé la SCI M2 de se présenter à un rendez-vous de signature pour dresser un procès-verbal de carence constatant le cas échéant la défaillance de cette dernière dans l'exécution de ses obligations ; ALORS, D'UNE PART, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'il résultait des termes même de l'acte du 1er octobre 2002 que la durée de réalisation de la condition suspensive relative au financement de l'acquisition était de 45 jours (expirant le 15 novembre 2002), que l'acquéreur s'engageait à déposer une ou plusieurs demandes de prêts dans un délai de dix jours à compter de sa signature, que s'il décidait de renoncer à cette condition suspensive, il devait le notifier au vendeur ou à son mandataire avant le 15 novembre 2002 et que si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai ci-dessus prévu «chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté » (contrat p. 6) ; qu'en retenant, par motifs adoptés que «la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur est stipulée expressément au seul profit de ce dernier ; que dès lors, la caducité de la promesse du fait de la non obtention du prêt ne peut être sollicitée que par (l'acquéreur) » et par motifs propres que «la condition suspensive de prêt est stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur» et «qu'une offre de prêt pour un montant de 436 500 de la Fortis banque a été acceptée par M. A... le 11 février 2005 ; qu'au surplus, dans une lettre du 29 avril 2005 la SCI M2 a déclaré renoncer en tant que de besoin à la condition suspensive de prêt », cependant que les délais de réalisation de la condition suspensive, de dépôt par l'acquéreur de ses demandes de prêt et d'éventuelle notification par l'acquéreur de sa renonciation à cette condition suspensive avaient été convenus dans l'intérêt des deux parties afin notamment, «de ne pas augmenter la durée d'immobilisation des biens à vendre» (p. 6 de l'acte du 1er octobre 2002) et que les deux parties pouvaient se prévaloir de la caducité de la promesse, la Cour d'appel a violé les articles 1176 et 1134 du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE la défaillance d'une condition suspensive dans le délai fixé pour sa réalisation, emporte caducité de la promesse de vente dont peuvent se prévaloir les deux parties ; que l'exposante avait rappelé que l'acte du 1er octobre 2002 (p. 6), prévoyait que la vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur, que «la durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre ( ) : durée : 45 jours ; date d'échéance : le 15 novembre 2002», que l'acquéreur s'engageait à déposer une ou plusieurs demandes de prêts dans un délai de dix jours à compter de sa signature et que s'il décidait de renoncer à cette condition suspensive, il devait le notifier au vendeur ou à son mandataire avant le 15 novembre 2002, et fait valoir que la SCI M 2« n'a jamais justifié ni avoir déposé une demande d'emprunt, ni avoir obtenu un refus, aucune information n'ayant été donnée à ce sujet malgré l'obligation qui lui en était faite par la promesse. Elle n'a pas plus déclaré renoncer à cette condition» (conclusions d'appel p 11 et s) ; qu'après avoir retenu que, par lettres des 9 juin, 25 juin et 21 octobre 2004, le vendeur avait confirmé qu'il entendait mettre un terme définitif à la promesse de vente «qui est caduque depuis longtemps», la Cour d'appel qui, pour juger que la promesse de vente n'était pas caduque, relève «qu'une offre de prêt pour un montant de 436 500 de la Fortis banque a été acceptée par M. A... le 11 février 2005» a fait produire des effets juridiques à une promesse de vente devenue caduque et a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE, lorsque la renonciation est postérieure à la défaillance de la condition, elle ne peut avoir pour effet de proroger un contrat qui, par hypothèse, était déjà et définitivement caduc ; que l'exposante avait rappelé que l'acte du 1er octobre 2002 (p. 6), prévoyait que la vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur, que «la durée de validité de la présente condition suspensive est fixée ci-contre ( ) : durée : 45 jours ; date d'échéance : le 15 novembre 2002», que l'acquéreur s'engageait à déposer une ou plusieurs demandes de prêts dans un délai de dix jours à compter de sa signature et que s'il décidait de renoncer à cette condition suspensive, il devait le notifier au vendeur ou à son mandataire avant le 15 novembre 2002, et fait valoir que la SCI M 2 «n'a jamais justifié ni avoir déposé une demande d'emprunt, ni avoir obtenu un refus, aucune information n'ayant été donnée à ce sujet malgré l'obligation qui lui en était faite par la promesse. Elle n'a pas plus déclaré renoncer à cette condition» (conclusions d'appel p 11 et s) ; qu'après avoir retenu que, par lettres des 9 juin, 25 juin et 21 octobre 2004, le vendeur avait confirmé qu'il entendait mettre un terme définitif à la promesse de vente «qui est caduque depuis longtemps», la Cour d'appel qui énonce «qu'au surplus dans une lettre du 29 avril 2005 la SCI M2 a déclaré renoncer en tant que de besoin à la condition suspensive de prêt», a fait produire des effets juridiques à une promesse de vente devenue caduque, la renonciation de l'acquéreur étant intervenue tardivement et a violé les articles 1134 et 1338 du Code civil ; ALORS DE QUATRIEME PART QU' ayant constaté que la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pas été réalisée dans le délai prévu par la convention, que l'acquéreur n'y avait également pas renoncé dans le délai, et que par lettres successives des 9 juin, 25 juin et 21 octobre 2004, le vendeur avait «mis un terme définitif à la promesse de vente« qui est caduque depuis longtemps»», la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations selon lesquelles la promesse de vente était définitivement caduque, peut important l'offre de prêt acceptée par l'acquéreur le 11 février 2005 et sa renonciation le 29 avril 2005 à la condition suspensive, ces circonstances ne pouvant produire aucun effet comme intervenant postérieurement non seulement au délai fixé par la convention pour la réalisation de la condition suspensive mais aussi à la manifestation expresse de volonté du vendeur de se prévaloir de la caducité de la promesse et a violé les articles 1134 du Code civil et 1176 dudit Code; ALORS, ENFIN et en tout état de cause QU' ayant constaté que la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pas été réalisée dans le délai prévu par la convention, que l'acquéreur n'y avait également pas renoncé dans le délai, et que par lettres successives des 9 juin, 25 juin et 21 octobre 2004, le vendeur avait «mis un terme définitif à la promesse de vente« qui est caduque depuis longtemps»», la Cour d'appel qui relève de manière parfaitement inopérante que «les préparatifs de l'établissement de l'acte notarié ayant perduré au delà de la date du 31 mars 2003 prévue pour la signature de l'acte authentique, sans sommation des vendeurs, et Mme X... n'avançant aucun élément justifiant des doutes sur la solvabilité de la SCI M2 qui a renoncé à se substituer tout autre acquéreur», sans rechercher ni caractériser l'existence d'un accord des parties pour renoncer à ces stipulations ou pour conclure, postérieurement à la manifestation expresse de volonté du vendeur de se prévaloir de la caducité de l'offre, un contrat identique excluant la réalisation de ces conditions avant un certain délai, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1338 du Code civil.