Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2017, 15-18.511, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-01-26
Numéro d'affaire : 15-18511
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2015-02-10
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Monod, Colin et Stoclet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 10 février 2015), que, par acte du 28 octobre 2000, M. X... a donné à bail à M. et Mme Y... une maison d'habitation moyennant un loyer mensuel de 7 995 francs ; qu'après leur avoir délivré, le 11 avril 2012, un congé aux fins de reprise, puis, le 26 octobre 2012, un commandement de payer un arriéré de loyers, il les a assignés en constatation de la résiliation du bail et en paiement d'une certaine somme au titre d'un arriéré de loyers ; que M. et Mme Y... ont demandé la condamnation de M. X... à leur payer des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la non-exécution de travaux de reprise des terrasses ; Attendu que, pour condamner M. et Mme Y... à payer une somme de 45 958,63 euros au titre des loyers impayés, l'arrêt retient que ceux-ci ne peuvent se prévaloir de l'interprétation extensive d'un courriel du 13 janvier 2010 pris isolément, dont la teneur ne saurait établir la volonté non équivoque du bailleur de réduire le montant du loyer et de conclure un avenant en ce sens ; Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ce courriel, le bailleur demandait à M. Y... de bien vouloir lui indiquer à quelle date le loyer était "passé à 990 euros" et précisait qu'il pourrait ainsi lui adresser le rectificatif du bail, ainsi que son relevé d'identité bancaire, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé ; Et attendu que, la cour d'appel ayant relevé que la demande en paiement de dommages-intérêts était formée par M. et Mme Y... à titre subsidiaire et en vue d'une compensation avec leur condamnation au paiement des loyers, la cassation de l'arrêt du chef de la condamnation du chef des loyers doit entraîner la condamnation de M. X... du chef des dommages-intérêts ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme de 45 958,63 euros représentant le montant des loyers impayés depuis le mois de mars 2008 et jusqu'à la date du 19 mars 2013, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2012 et ordonné la capitalisation des intérêts par année entière, l'arrêt rendu le 10 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. et Mme Y... une somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux Y... solidairement à payer à M. X... la somme de 45 958,63 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 2 378,20 euros, représentant le montant des loyers impayés depuis le mois de mars 2008 et jusqu'à la date du 19 mars 2013, ainsi que les intérêts au taux légal calculé sur cette somme à compter du 26 octobre 2012, et dit que les intérêts seront capitalisés lorsqu'ils seront dus pour une année entière ; AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est au terme d'une analyse exacte que le tribunal a estimé qu'il ne résultait nullement des pièces produites que le bailleur, M. X..., avait renoncé au paiement du montant du loyer tel que convenu au contrat de bail conclu avec les époux Y..., ceux-ci ne pouvant particulièrement se prévaloir de l'interprétation extensive d'un courrier pris isolément et dont la teneur ne saurait établir la volonté non équivoque du bailleur de réduire le montant du loyer et de conclure un avenant au contrat en ce sens ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a condamné les époux Y... au paiement des loyers au contrat jusqu'au mois de février 2013 ; qu'il convient cependant d'accueillir la demande de M. X... qui fait valoir à bon droit qu'il était convenu de l'indexation du loyer sur l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, à partir de l'indice du 1er trimestre 2000, valeur 1 079,25 ; qu'après application de cette indexation, les époux Y... seront condamnés au paiement de la somme de 45 958,63 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 2 378,20 euros représentant le montant des loyers impayés depuis le mois de mars 2008 et jusqu'à la date du 19 mars 2013, période non prescrite ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que la renonciation du bailleur au paiement d'une partie du loyer mentionné dans le contrat ne peut être tacite et doit résulter d'actes manifestant, sans équivoque, sa volonté de renoncer ; que le contrat de bail du 28 octobre 2000 fixe le montant du loyer à 7 995 francs, soit 1 218,80 euros, provision sur charges comprise ; que M. et Mme Y... soutiennent que le loyer a été contractuellement fixé à 990 euros à compter de 2002 ; que cependant, l'absence de réclamations formulées par le bailleur antérieurement au commandement de payer ne démontre pas son accord pour la modification du loyer ; que le courrier électronique adressé par M. X... aux locataires le 13 janvier 2010 établit que des pourparlers ont été engagés entre eux concernant la réduction du loyer, mais ne prouve pas qu'un accord ferme soit intervenu sur ce point ; que le rectificatif au bail mentionné sur ce courrier n'a jamais été signé par les parties ; que la preuve de la renonciation du bailleur au paiement du loyer initialement convenu n'est donc pas rapportée ; que l'assignation interrompant le délai quinquennal de prescription s'appliquant en matière de loyers est intervenue le 6 février 2013 ; que la demande en paiement de loyers échus avant le 6 février 2008 est prescrite ; 1°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, les époux Y... versaient aux débats un courrier électronique du 13 janvier 2010 dans lequel le bailleur avait écrit aux preneurs : « Je vous prie de bien vouloir m'indiquer à quelle date le loyer est passé à 990 euros, je pourrais vous adresser le rectificatif au bail ainsi que mon RIB par courrier » (cf prod) ; qu'en retenant que les preneurs ne pouvaient se prévaloir de l'interprétation extensive de ce courrier électronique dont la teneur ne saurait établir la volonté non équivoque du bailleur de réduire le montant du loyer et de conclure un avenant au contrat en ce sens, cependant qu'il en résultait clairement que le bailleur avait accepté une réduction du loyer, la cour d'appel a dénaturé ledit courrier électronique et ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ ALORS QUE, en tout état de cause, la renonciation à un droit n'est assujettie à aucun mode particulier de preuve et que, si elle ne se présume pas, elle peut résulter de faits impliquant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, les locataires versaient aux débats plusieurs courriels émanant du bailleur établissant que le loyer était de 990 euros, et soutenaient que le bailleur leur avait donné congé aux fins de reprise personnelle et non pour défaut de paiement des loyers ; qu'en retenant que le seul courrier électronique du 13 janvier 2010 ne prouvait pas l'accord des parties sur la diminution du loyer, sans rechercher si les autres écrits émanant du bailleur et le congé aux fins de reprise personnelle n'établissaient pas que M. X... avait accepté que le loyer soit de 990 euros par mois, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1341 du code civil, ensemble les articles 1719 et 1728 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 3°/ ALORS QUE le défaut de réalisation de travaux par le bailleur est de nature à justifier la diminution des loyers dus par le preneur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le propriétaire avait manqué à son obligation de réalisation de travaux ; qu'en se bornant à retenir que ce manquement du bailleur justifiait sa condamnation à des dommages et intérêts, sans rechercher s'il n'était pas de nature à justifier la diminution des loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil.