Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-17.841, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-09-12
Numéro d'affaire : 18-17841
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Papeete, 2018-01-18
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Haas, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Papeete, 18 janvier 2018), que M. et Mme I... ont pris à bail une maison d'habitation avec jardin privatif appartenant à la SCI Pohiri Haapiti ; qu'après la résiliation du bail et la restitution des lieux, les locataires ont assigné la bailleresse, au visa de l'article 555 du code civil, en indemnisation des constructions effectuées sur le terrain loué ; Attendu que M. et Mme I... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ; Mais attendu que les dispositions de l'article 555 du code civil ne sont applicables qu'en l'absence de toute stipulation contractuelle réglant le sort des constructions édifiées par le locataire ; qu'ayant souverainement retenu que la construction d'un bungalow, d'une piscine et d'une terrasse constituaient des transformations du bien loué, relevé que, selon une clause expresse du bail, la bailleresse pouvait conserver les transformations sans indemnité lors du départ des preneurs, lorsqu'elles étaient réalisées sans son autorisation, et constaté qu'aucune autorisation n'avait été sollicitée préalablement aux travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit, à bon droit, que la demande d'indemnisation des locataires devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme I... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme I... et les condamne à payer à la SCI Pohiri Haapiti la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. et Mme I... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux I... de leur demande en paiement dirigée contre la SCI Pohiri Haapiti ; AUX MOTIFS QU'aux termes du bail en date du 25 janvier 2006, la SCI Pohiri Haapiti a donné à bail aux époux I... une maison d'habitation avec un jardin privatif dépendant d'un ensemble immobilier dénommé « [...] » sur un terrain sis à [...], côté mer, moyennant un loyer de 120 000 F CFP, et ce dans le cadre de la loi de programme pour l'outre-mer ou loi « Girardin » du 21 juillet 2003, qui prévoit que, pour bénéficier des avantages fiscaux prévus, le logement doit être loué nu dès son achèvement et pour une durée minimum de 6 ans à des personnes qui en font leur résidence principale, sous conditions de certaines ressources ; qu'il est constant que ledit bail a été résilié par arrêt du 7 juin 2012 qui renvoyait les parties à exécuter les stipulations du bail conformément à la loi en ce qui concerne le dépôt de garantie et le sort des travaux et ouvrages réalisés par les preneurs dans les lieux loués ; que le bail du 25 janvier 2006, produit en son intégralité par l'appelante, prévoit, à la charge du preneur, l'obligation de « ne faire aucun changement de distribution ni travaux de transformation dans les lieux loués, sans autorisation expresse, écrite et préalable du bailleur. S'agissant des transformations des biens loués et à défaut d'autorisation, le bailleur pourra exiger que lors de son départ, le preneur remette les locaux ou leurs équipements en l'état primitif, à moins qu'il ne préfère conserver les transformations effectuées, auquel cas le preneur ne pourra réclamer aucune indemnité pour les frais engagés. En outre, au cas où les transformations mettraient en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le bailleur pourrait exiger la remise en état immédiate des lieux » ; que s'il n'est pas contesté par les parties que les époux I... ont construit un bungalow de 16 m2 à proximité de la maison, une piscine en kit de 13 m2 ainsi qu'une plage carrelée de 110 m2, ces travaux, non destinés à la construction d'une maison, constituent indéniablement des extensions aux lieux loués, nécessitant l'accord écrit du propriétaire et non de simples aménagements, et donc une transformation de la chose louée au sens de l'article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989 et contreviennent aux clauses du bail ; que de plus, il se déduit de la lecture du bail qui prévoit pour le preneur « le droit à la jouissance exclusive du terrain n° [...] d'une superficie de 896 m2 et d'y édifier une maison à usage d'habitation de type F4, une surface habitable de 110 m2 comprenant trois chambres, deux salles de bains, un water-closet séparé, une buanderie, un séjour salle à manger avec coin cuisine, et une terrasse d'une superficie de 27,25 m2 », que les époux I... n'ont jamais fait état de travaux relatifs à l'édification d'une maison à usage d'habitation de type F4, pour la simple et bonne raison qu'elle existait déjà, préalablement à la location ; que la cour constate que les époux I... ne rapportent pas la preuve d'une quelconque autorisation qui aurait été donnée par la SCI Pohiri Haapiti, ou par quiconque ; qu'en conséquence, et en application des clauses du bail du 25 janvier 2006 visant les obligations à la charge du preneur et de l'article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989, les travaux réalisés par les époux I..., qui constituent une transformation de la chose louée, exécutés sans l'autorisation du bailleur, ne peuvent donner lieu au versement d'une quelconque indemnité au profit des intimés ; 1°) ALORS QU'à défaut d'une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire, l'article 555 du code civil trouve à s'appliquer ; qu'en se fondant, pour débouter les époux I... de leur demande en paiement d'une indemnité au titre de la construction, sur les lieux loués, d'un bungalow de 16 m2, d'une piscine en kit de 13 m2 ainsi que d'une plage carrelée de 110 m2, sur la circonstance que tant le bail que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 interdisent au locataire de transformer lieux loués sans autorisation du bailleur, circonstance pourtant inopérante dès lors que les travaux réalisés s'analysaient en des constructions au sens de l'article 555 du code civil, qui était expressément invoqué par les preneurs au soutien de leur demande, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble les articles 1134, devenu 1103 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. 2°) ALORS en tout état de cause QU'en s'abstenant de rechercher si les dispositions de l'article 555 du code civil n'avaient pas vocation à s'appliquer en l'espèce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte.