Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 novembre 1993, 91-12.983, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1993-11-10
Numéro d'affaire : 91-12983
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau 1990-11-22, 1990-11-22
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I / Sur le pourvoi n° S 91-12.983 formé par : 1 / M. A..., Jean-Bernard B..., demeurant ..., 2 / Mme Marie-France Y..., épouse Z..., demeurant clinique Castelviel à Castelmauroux (Gers), en cassation d'un arrêt rendu le 22 novembre 1990 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), au profit : 1 / de la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne, dont le siège social est ... à Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne), 2 / M. Dominique X..., pris en qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la SARL Clara, demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques), En présence de : 1 / de la SARL Hôtel Clara, dont le siège social est villa Clara, ... à Anglet (Pyrénées-Atlantiques), 2 / de la SCI Résidence Clara, dont le siège est villa Clara, ... à Anglet (Pyrénées-Atlantiques), défendeurs à la cassation ; II / Sur le pourvoi n° P 91-13.095 formé par : la société civile Résidence Clara, dont le siège social est villa Clara, ... à Anglet (Pyrénées-Atlantiques), en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de M. A..., Jean-Bernard B..., demeurant ..., 2 / de Mme Marie-France Y..., épouse Z..., demeurant clinique Castelviel à Castelmauroux (Gers), 3 / de la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne, dont le siège social est ... à Nogent-sur-Marne (Val-de-Marne), 4 / de la SARL Hôtel Clara, dont le siège social est villa Clara, ... à Anglet (Pyrénées-Atlantiques), 5 / de M. Dominique X..., pris en qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la SARL Clara, demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques), défendeurs à la cassation ; Sur le pourvoi n° S 91-12.983 : Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° P 91-13.095 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 octobre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Hemery, avocat de M. B... et de Mme Z..., de Me Baraduc-Benabent, avocat de la société civile Résidence Clara, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la Maison de santé de Nogent-sur-Marne, de Me Vuitton, avocat de M. Dominique X..., ès qualités, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois N S 91-12.983 et P. 91-13.095 ; Sur le premier moyen de chacun des pourvois, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Pau, 22 novembre 1990), que le 9 juin 1989, par acte sous seing privé, Mme Z..., agissant comme gérante de la société civile de la Résidence Clara, a vendu à la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne un immeuble à usage d'hôtel, sous les quatre conditions suspensives d'obtention d'un certificat d'urbanisme, de non-exercice du droit de préemption urbain, de réalisation simultanée de la vente du fonds de commerce d'hôtel-restaurant, exercé dans les lieux par la société Hôtel Clara, avec résiliation du bail consenti par la société civile, et d'obtention d'un état hypothécaire négatif ; que l'acte prévoyait qu'en cas de non-réalisation des conditions suspensives, au plus tard le 15 septembre 1989, la convention serait considérée comme nulle et non avenue sur simple demande de l'une ou de l'autre des parties et que, si les conditions se réalisaient, l'acte authentique devait être signé au plus tard le 15 octobre 1989 ; que, par un acte sous seing privé distinct du 9 juin 1989, la société Hôtel Clara a vendu à la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne le fonds de commerce d'hôtel-restaurant, sous la condition suspensive, qui fut réalisée le 23 novembre 1989, de l'agrément par le tribunal de commerce ; que cette seconde vente ayant été réitérée par acte authentique du 15 mars 1990, la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne a assigné la société civile Résidence Clara, la société Hôtel Clara, Mme Z... et M. B..., l'autre associé de la société civile, en réalisation forcée de la vente immobilière ; Attendu que M. B..., Mme Z... et la société civile Résidence Clara font grief à l'arrêt, qui accueille cette demande, de décider que la vente avait été valablement conclue sous la seule signature de Mme Z..., alors, selon le moyen, "que s'agissant de la vente de l'unique immeuble de la SCI formant l'objet social de celle-ci, l'accord préalable de tous les associés était nécessaire pour la conclusion de ladite vente, qu'une ratification ultérieure de la vente par le co-associé ne pouvait faire disparaître le vice existant au moment de la vente ; que, d'ailleurs, M. B... n'avait pas ratifié la vente par l'écrit, que la cour d'appel a elle-même cité, se bornant à donner un pouvoir pour décider de la vente dans une assemblée générale extraordinaire future, que peu importait l'article 14 des statuts dès lors qu'il ne s'agissait pas d'une vente d'immeuble banale mais de l'objet même de la société, que peu importaient également un projet de vente aux enchères antérieur qui ne s'était pas réalisé ainsi que le quitus ultérieur de M. B... qui n'avait pas plus de valeur qu'une ratification et qu'ainsi l'arrêt attaqué a fondé sa décision sur des motifs inopérants et qui méconnaissent le pacte social, d'où une violation des articles 1134 du Code civil et 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant retenu que M. B..., seul co-associé de Mme Z... dans la société civile, avait, par acte sous seing privé du 11 octobre 1989, donné à la gérante tous pouvoirs pour le représenter à l'assemblée des associés appelée à délibérer sur la vente de l'immeuble au prix fixé dans l'acte sous seing privé, la cour d'appel a pu en déduire que cet acte suffisait à matérialiser l'accord du co-associé au "compromis de vente" ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi N S 91-12.983 et le deuxième moyen du pourvoi N P 91-13.095, réunis : Attendu que M. B..., Mme Z... et la société civile Résidence Clara font grief à l'arrêt de refuser de tenir l'acte du 9 juin 1989 pour caduc en raison du défaut de réalisation de la condition tenant àla cession du fonds exploité dans les lieux avec résiliation du bail, alors, selon le moyen, "1 ) que, dans leurs conclusions d'appel, ils avaient souligné que le défaut de réalisation de la condition concernant la résiliation du bail était exclusivement imputable à l'acquéreur, que cette résiliation tendait précisément au but envisagé par les parties de vendre l'immeuble libre de toute occupation, qu'à supposer que la SCI ait tergiversé, ce qui n'était pas le cas, l'acquéreur ne pouvait en tirer aucun argument pour justifier sa carence et qu'ainsi l'arrêt attaqué s'est fondé sur des motifs inopérants et hypothétiques et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que le compromis de vente stipulait clairement que "dans le cas de non-réalisation de l'une ou l'autre desdites conditions au plus tard le 15 septembre 1989, les présentes seraient considérées comme nulles et non avenues sur simple demande de l'une ou l'autre des parties, lesquelles seraient alors déliées de tous engagements sans indemnité de part ni d'autres" ; qu'en énonçant simplement "que la date du 15 septembre 1989 n'a pas la portée qu'elle prétend", sans fournir aucune explication de nature àécarter la caducité résultant des termes clairs et précis ci-dessus reproduits, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1134 du Code civil et 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) qu'en retenant que le terme du compromis aurait été "nécessairement reporté pendant la durée des discussions" résultant d'échanges de courriers entre les notaires, sans relever aucun mandat donné par la société civile à l'un des notaires en cause, aux fins de proroger le délai contractuel, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1176 du Code civil ; 4 ) qu'en estimant que "l'option manifestée par la SCI est abusive parce que concomitante à la réception de la mise en demeure de passer l'acte", sans caractériser en quoi la société civile aurait commis un abus en se prévalant, conformément aux termes exprès de la clause précitée, de la caducité de la promesse, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1134 du Code civil et 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 ) qu'en toute occurrence, un tel "abus" n'aurait pu qu'ouvrir droit à des dommages-intérêts à sa victime, mais non faire revivre la promesse caduque, de sorte qu'en déclarant la vente parfaite, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que les conditions suspensives étaient toutes réalisées, à l'exception de celle relative à la cession du fonds de commerce, et retenu, au sujet de celle-ci, que l'absence de résiliation du bail ne constituait pas un empêchement, alors que l'économie de la cession visait à céder à la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne un immeuble libre de toute occupation, d'où il résultait que, s'agissant d'une condition suspensive ainsi stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur, celui-ci pouvait y renoncer, la cour d'appel a, abstraction faite de motifs surabondants, légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le troisième moyen du pourvoi N P 91-13.095 : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que, pour condamner la société civile Résidence Clara et la société Hôtel Clara à payer 500 000 francs à la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne, l'arrêt se borne à retenir que le trouble de jouissance de la société Maison de santé de Nogent, bien que celle-ci occupe les lieux litigieux, est néanmoins certain en raison de l'expectative liée au procès ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la faute des personnes condamnées, en relation de cause à effet avec le préjudice, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et sur le quatrième moyen du pourvoi n P 91-13.095 : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour écarter la demande formée par la société civile Résidence Clara en paiement de loyers pour l'occupation des lieux, l'arrêt énonce seulement qu'une telle demande doit être rejetée alors que ceux qui la formulent succombent "à leur appel" ; Qu'en statuant par cette seule affirmation, l'arrêt n'a pas satisfait aux exigences du texte sus-visé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société civile Résidence Clara à payer 500 000 francs à titre de dommages-intérêts à la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne et l'a déboutée de sa demande contre cette société en paiement de loyers, l'arrêt rendu le 22 novembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Laisse à la charge de M. B... et de Mme Z... les dépens afférents au pourvoi n° S 91-12.983 ; Condamne la société Maison de santé de Nogent-sur-Marne aux dépens du pourvoi n° P 91-13.095 ; Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix novembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.

Sommaire : (sur le 1er moyen des pourvois) SOCIETE CIVILE - Société civile immobilière - Gérant coassocié - Pouvoirs - Vente de l'immeuble objet de la société - Société composée de deux coassociés - Second associé ayant donné au gérant pouvoir de le représenter - Effet. (sur les 2e moyens) VENTE - Modalités - Condition suspensive - Immeuble - Condition stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur - Renonciation à la condition par l'acquéreur - Possibilité.