Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juin 2009, 08-17.078, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-06-03
Numéro d'affaire : 08-17078
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2008-04-09
Président : M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président)
Avocats : SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, SCP Tiffreau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que le visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date n'est nécessaire que si le juge n'expose pas succinctement leurs prétentions respectives et leurs moyens ; Que l'arrêt ayant rappelé dans sa motivation les prétentions et moyens des consorts X... dont l'exposé correspond à leurs dernières conclusions, le moyen est inopérant ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que les époux X... avaient déposé leur demande de permis de construire le 9 mars 2002, soit dans le délai de trois mois convenu par la promesse, que la mairie avait demandé un délai complémentaire, que le permis de démolir avait été délivré le 25 juin 2002 et le permis de construire le 24 septembre 2002, soit après l'expiration du délai impératif fixé au 17 juillet 2002, jour de la signature de l'acte authentique ; qu'aucune faute n'était alléguée contre les époux X... qui aurait conduit à la défaillance de cette condition, que cette défaillance de la condition suspensive n'entraînait pas de droit une prorogation des engagements des parties, que cette condition était enfermée dans un délai déterminé en sorte qu'elle n'était pas sans terme et obligeant les vendeurs à sommer les acquéreurs de signer l'acte authentique, d'autre part, que l'obtention d'une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles n'avait pas été justifiée, la cour d'appel en a exactement déduit que les conditions suspensives d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt, n'avaient pas été réalisées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... et la société civile de construction vente Résidence les Forsythias aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux X... et de la société civile de construction vente Résidence Les Forsythias ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Tiffreau, avocat aux Conseils pour les époux X... et la société civile de construction vente Résidence les Forsythias. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit la vente caduque ; AUX MOTIFS QUE « le 15 décembre 2001 M et Mme Y... ont donné mandat à la Sarl Atrium de vendre dans un terrain de 1177 m² à partager le lot B pour le prix de 198.000 maximum et 168.000 minimum en ce compris la rémunération du mandataire fixée à 11.500 ; que le 28 décembre 2001, un second mandat au même agent portait sur une maison et un terrain jouxtant pour le prix de 404.000 , en ce compris la rémunération de l'agent de 23.000 ; que le 17 janvier 2002 ils ont signé, par l'intermédiaire d'Atrium Conseil une vente avec M et Mme X... portant sur une maison édifiée sur un terrain de 1814 m² en vue de la construction de deux immeubles collectifs au prix de 292.000 outre la commission de 12.000 à la charge de l'acquéreur ; que la vente était soumise à une condition suspensive de financement à réaliser au plus tard le 17 avril 2002, outre la condition suspensive d'obtention du permis de construire avant la passation de l'acte authentique, l'acquéreur s'obligeant à toutes les diligences nécessaires "au plus tard dans les trois mois de la signature des présentes. L'obtention du permis de construire s'entendant "complet" c'est à dire sans réserves, les délais de recours des tiers étant épuisés", cette mention figurant en marge de la page 6 de l'acte ; que la signature de l'acte authentique était fixée à la date du 17 juillet 2002 devant Me François Z... notaire à la Queue en Brie ; que les époux Y... poursuivent à nouveau la nullité de la vente au motif du défaut d'enregistrement ; que toutefois contrairement à leur prétention la faculté de substitution prévue à l'acte ne confère pas à celle-ci le caractère d'une promesse unilatérale ; que l'acte du 17 janvier 2002 outre qu'il est intitulé vente comporte des engagements réciproques de vendre et d'acquérir en sorte qu'il doit être qualifié de promesse synallagmatique dispensée de ce fait de la formalité de l'enregistrement ; qu'il n'a lieu à nullité de l'acte ; qu'après avoir contesté la mention en marge rappelée ci-dessus comme n'ayant pas été acceptée par eux, M et Mme Y... ne développent plus cette prétention et n'en tirent plus de conséquences de droit ; que les appelants prétendent que les conditions suspensives de prêt et d'obtention du permis de construire n'ayant pas été levées dans les délais convenus et les acquéreurs n'ayant pas décidé d'y renoncer, la promesse est privée de tout effet et qu'ils sont fondés à avoir paiement de la somme de 42.200 à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation de leur bien ; que les époux X..., pour leur part, soutiennent que la non obtention du permis de construire à la date du 17 juillet 2002 devait conduire obligatoirement à une prorogation de la promesse ainsi que l'a rappelé le notaire et que les époux Y..., qui ne les ont pas sommés de signer l'acte authentique, ne pouvaient s'estimer déliés de leurs engagements ; que les époux X... ont déposé leur demande de permis de construire le 9 mars 2002 soit dans le délai de trois mois convenu dans la promesse ; que la mairie a imposé un délai complémentaire ; que le permis de démolir a été délivré le 25 juin 2002 et le permis de construire le 24 septembre 2002 soit après l'expiration du délai fixé au 17 juillet 2002 jour de signature de l'acte authentique ; qu'après interventions des époux Y... il a été retiré le 26 novembre 2002, une nouvelle demande étant déposée le 27 février 2003 pour un permis accordé le 15 mai 2003, lequel a fait l'objet d'un recours par les époux Y... ; qu'en conséquence la condition suspensive d'obtention du permis de construire au plus tard le 17 juillet 2002, date impérative, n'a pas été réalisée ; qu'aucune faute n'est alléguée contre les époux X... qui aurait conduit à la défaillance de cette condition ; que pour autant cette défaillance de la condition suspensive n'entraînait pas de droit une prorogation des engagements des parties ; que la condition était enfermée dans un délai déterminé en sorte qu'elle n'était sans terme et obligeant les vendeurs à sommer les acquéreurs de signer l'acte authentique ; que la clause de l'acte stipulant que l'acte authentique aurait lieu le 17 juillet 2002 "sous réserve de l'obtention par ce dernier (le notaire) de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte" étant étrangère aux engagements eux-mêmes des parties et que les époux X... ne tirent d'aucune autre stipulation l'existence d'une prorogation automatique du délai de réalisation de la condition suspensive, et que cette prorogation sans limitation dans le temps aurait été contraire à l'économie même du contrat ; que l'affirmation du notaire dans sa lettre du 11 juillet 2002 à la mairie de Chennevières que le compromis se trouvait prorogé jusqu'à la réalisation de la condition d'obtention du permis de construire résulte d'une interprétation erronée de l'acte et au surplus par lettre de leur conseil du 23 juillet 2002 les époux Y... ont refusé expressément toute prorogation de délai ; qu'en outre l'obtention d'une offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse n'a pas été justifiée ; qu'alors conformément à la clause page 6 de l'acte relative à la non réalisation des conditions suspensives chacune des parties a pu reprendre sa pleine et entière liberté ; que cette libération ayant eu lieu sans indemnité de part et d'autre en cette circonstance M et Mme Y..., quoique recevables à la formuler pour la première fois en appel dès lors qu'elle est accessoire de leurs prétentions initiales, ne sont pas fondés à obtenir paiement de la somme de 41.200 stipulée à titre de clause pénale pour le refus "sauf application des conditions suspensives" d'une partie de signer l'acte authentique de réalisation de la vente ; que les époux X... et la SCI Les Forsythias reprochent aux époux Y... d'être revenus sur leurs engagements et d'avoir tenté de faire échec à leurs droits en usant d'arguments fallacieux et de mauvaise foi ; que cependant s'il est établi que les époux Y... ont critiqué le permis de construire c'est postérieurement à sa délivrance et donc à une date où la condition suspensive à ce titre était d'ores et déjà caduque et qu'au surplus si le permis a été retiré c'est au motif de sa non conformité au PLU de la ville, ce qui n'est imputable à faute aux époux Y... ; que la demande de dommages intérêts formée contre ceux-ci sera donc rejetée ; (...) que la nullité pour défaut d'enregistrement ne pouvant être retenue, les demandes formées par les époux X... et la SSCV Résidence Les Forsythias contre l'agence Atrium en remboursement des frais et dépenses engagés inutilement pour 20.750 et perte de chance de réaliser une opération immobilière pour 20.000 ne sont pas fondées, étant relevé qu'en tout état de cause, les intimés ont exposé des frais à leurs risques et péril et que la perte d'investissement résulte de la caducité de la vente » ALORS QUE l'obligation pour le juge d'exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ne saurait régulièrement résulter d'un visa des conclusions des parties signifiées, antérieurement à un arrêt avant dire droit ordonnant la réouverture des débats et invitant précisément les parties à s'expliquer sur un point du litige, postérieurement tranché ; qu'il résulte de l'arrêt d'appel (page 3) que les prétentions et moyens des époux X... et de la SCCV LES FORSYTHIAS ont été exposés sous forme de visa des « dernières conclusions du 13 juin 2007 » ; qu'il est par ailleurs constant que ces conclusions étaient celles signifiées antérieurement à l'arrêt avant dire droit de la Cour d'appel de PARIS du 23 janvier 2008 qui avait précisément ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur la clause rédigée à la page 6 de l'acte de vente du 17 janvier 2002 ; que par suite les exposants avaient répondu à une telle demande en signifiant des dernières conclusions le 26 février 2008 ; qu'il en résulte qu'en visant uniquement les conclusions des exposants du 13 juin 2007 et en considérant à tort qu'elles étaient les dernières versées aux débats, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit la vente caduque ; AUX MOTIFS QUE « le 15 décembre 2001 M et Mme Y... ont donné mandat à la Sarl Atrium de vendre dans un terrain de 1177 m² à partager le lot B pour le prix de 198.000 maximum et 168.000 minimum en ce compris la rémunération du mandataire fixée à 11.500 ; que le 28 décembre 2001, un second mandat au même agent portait sur une maison et un terrain jouxtant pour le prix de 404.000 , en ce compris la rémunération de l'agent de 23.000 ; que le 17 janvier 2002 ils ont signé, par l'intermédiaire d'Atrium Conseil une vente avec M et Mme X... portant sur une maison édifiée sur un terrain de 1814 m² en vue de la construction de deux immeubles collectifs au prix de 292.000 outre la commission de 12.000 à la charge de l'acquéreur ; que la vente était soumise à une condition suspensive de financement à réaliser au plus tard le 17 avril 2002, outre la condition suspensive d'obtention du permis de construire avant la passation de l'acte authentique, l'acquéreur s'obligeant à toutes les diligences nécessaires "au plus tard dans les trois mois de la signature des présentes. L'obtention du permis de construire s'entendant "complet" c'est à dire sans réserves, les délais de recours des tiers étant épuisés", cette mention figurant en marge de la page 6 de l'acte ; que la signature de l'acte authentique était fixée à la date du 17 juillet 2002 devant Me François Z... notaire à la Queue en Brie ; que les époux Y... poursuivent à nouveau la nullité de la vente au motif du défaut d'enregistrement ; que toutefois contrairement à leur prétention la faculté de substitution prévue à l'acte ne confère pas à celle-ci le caractère d'une promesse unilatérale ; que l'acte du 17 janvier 2002 outre qu'il est intitulé vente comporte des engagements réciproques de vendre et d'acquérir en sorte qu'il doit être qualifié de promesse synallagmatique dispensée de ce fait de la formalité de l'enregistrement ; qu'il n'a lieu à nullité de l'acte ; qu'après avoir contesté la mention en marge rappelée ci-dessus comme n'ayant pas été acceptée par eux, M et Mme Y... ne développent plus cette prétention et n'en tirent plus de conséquences de droit ; que les appelants prétendent que les conditions suspensives de prêt et d'obtention du permis de construire n'ayant pas été levées dans les délais convenus et les acquéreurs n'ayant pas décidé d'y renoncer, la promesse est privée de tout effet et qu'ils sont fondés à avoir paiement de la somme de 42.200 à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation de leur bien ; que les époux X..., pour leur part, soutiennent que la non obtention du permis de construire à la date du 17 juillet 2002 devait conduire obligatoirement à une prorogation de la promesse ainsi que l'a rappelé le notaire et que les époux Y..., qui ne les ont pas sommés de signer l'acte authentique, ne pouvaient s'estimer déliés de leurs engagements ; que les époux X... ont déposé leur demande de permis de construire le 9 mars 2002 soit dans le délai de trois mois convenu dans la promesse ; que la mairie a imposé un délai complémentaire ; que le permis de démolir a été délivré le 25 juin 2002 et le permis de construire le 24 septembre 2002 soit après l'expiration du délai fixé au 17 juillet 2002 jour de signature de l'acte authentique ; qu'après interventions des époux Y... il a été retiré le 26 novembre 2002, une nouvelle demande étant déposée le 27 février 2003 pour un permis accordé le 15 mai 2003, lequel a fait l'objet d'un recours par les époux Y... ; qu'en conséquence la condition suspensive d'obtention du permis de construire au plus tard le 17 juillet 2002, date impérative, n'a pas été réalisée ; qu'aucune faute n'est alléguée contre les époux X... qui aurait conduit à la défaillance de cette condition ; que pour autant cette défaillance de la condition suspensive n'entraînait pas de droit une prorogation des engagements des parties ; que la condition était enfermée dans un délai déterminé en sorte qu'elle n'était sans terme et obligeant les vendeurs à sommer les acquéreurs de signer l'acte authentique ; que la clause de l'acte stipulant que l'acte authentique aurait lieu le 17 juillet 2002 "sous réserve de l'obtention par ce dernier (le notaire) de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte" étant étrangère aux engagements eux-mêmes des parties et que les époux X... ne tirent d'aucune autre stipulation l'existence d'une prorogation automatique du délai de réalisation de la condition suspensive, et que cette prorogation sans limitation dans le temps aurait été contraire à l'économie même du contrat ; que l'affirmation du notaire dans sa lettre du 11 juillet 2002 à la mairie de Chennevières que le compromis se trouvait prorogé jusqu'à la réalisation de la condition d'obtention du permis de construire résulte d'une interprétation erronée de l'acte et au surplus par lettre de leur conseil du 23 juillet 2002 les époux Y... ont refusé expressément toute prorogation de délai ; qu'en outre l'obtention d'une offre de prêt conforme aux stipulations de la promesse n'a pas été justifiée ; qu'alors conformément à la clause page 6 de l'acte relative à la non-réalisation des conditions suspensives chacune des parties a pu reprendre sa pleine et entière liberté ; que cette libération ayant eu lieu sans indemnité de part et d'autre en cette circonstance M et Mme Y..., quoique recevables à la formuler pour la première fois en appel dès lors qu'elle est accessoire de leurs prétentions initiales, ne sont pas fondés à obtenir paiement de la somme de 41.200 stipulée à titre de clause pénale pour le refus "sauf application des conditions suspensives" d'une partie de signer l'acte authentique de réalisation de la vente ; que les époux X... et la SCI Les Forsythias reprochent aux époux Y... d'être revenus sur leurs engagements et d'avoir tenté de faire échec à leurs droits en usant d'arguments fallacieux et de mauvaise foi ; que cependant s'il est établi que les époux Y... ont critiqué le permis de construire c'est postérieurement à sa délivrance et donc à une date où la condition suspensive à ce titre était d'ores et déjà caduque et qu'au surplus si le permis a été retiré c'est au motif de sa non-conformité au PLU de la ville, ce qui n'est imputable à faute aux époux Y... ; que la demande de dommages intérêts formée contre ceux-ci sera donc rejetée ; (...) que la nullité pour défaut d'enregistrement ne pouvant être retenue, les demandes formées par les époux X... et la SSCV Résidence Les Forsythias contre l'agence Atrium en remboursement des frais et dépenses engagés inutilement pour 20.750 et perte de chance de réaliser une opération immobilière pour 20.000 ne sont pas fondées, étant relevé qu'en tout état de cause, les intimés ont exposé des frais à leurs risques et péril et que la perte d'investissement résulte de la caducité de la vente » ALORS QUE 1°) la promesse synallagmatique de vente du 17 janvier 2002 stipule expressément, à la clause relative à la condition suspensive d'obtention du permis de construire : « Obtention du permis de construire avant la passation de l'acte authentique. L'acquéreur s'obligeant à toutes les diligences nécessaires au plus tard dans les 3 mois de la signature des présentes. L'obtention du permis de construire s'entendant "complet" c'est à dire sans réserves, les délais de recours des tiers étant épuisés » ; que concernant la réitération de la vente par acte authentique il était précisé « L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l'obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte » « Date prévue pour la signature de l'acte authentique : 17/7/02 » ; qu'il résultait par conséquent de façon claire et précise de telles dispositions que la promesse de vente n'imposait aucun délai ferme pour l'obtention du permis de construire, l'acquéreur ayant seulement l'obligation de déposer sa demande dans les 3 mois de la signature de l'acte, ce qui a été effectué par les exposants, et que le respect de la date « prévue » de signature de l'acte authentique, ayant par conséquent seulement valeur indicative, était soumise à la convocation préalable du notaire après vérification de l'obtention de tous les éléments nécessaires à la régularisation de l'acte ; qu'en disant que la condition suspensive d'obtention du permis de construire devait être réalisée (page 5, alinéa 3) « au plus tard le 17 juillet 2002, date impérative », la Cour d'appel a refusé d'appliquer les termes clairs et précis de la promesse synallagmatique de vente du 17 janvier 2002, partant, violé l'article 1134 du Code civil. ALORS QUE 2°) en toute hypothèse, l'acquéreur ayant la possibilité de renoncer unilatéralement à une condition insérée dans son seul intérêt à la promesse synallagmatique de vente, il appartient au vendeur, avant de se prévaloir d'une quelconque caducité de la promesse pour défaut de réalisation de la condition, de demander préalablement à l'acquéreur de prendre position en le sommant de signer l'acte authentique ; que le vendeur ne peut unilatéralement s'opposer au report de la signature de l'acte authentique sans sommer l'acquéreur de renoncer à la réalisation de la condition dès lors que la date prévue de signature était soumise à la convocation préalable du notaire après vérification de l'obtention de tous les éléments nécessaires à la régularisation de l'acte ; qu'en disant la promesse synallagmatique de vente du 17 janvier 2002 caduque, et ce en dépit du fait constant que les époux Y... n'avaient jamais demandé aux exposants de prendre position sur le prétendu défaut de réalisation dans les délais de la condition d'obtention du permis de construire pourtant bien stipulée dans le seul intérêt des exposants, et qu'il était suffisant de ce point de vue que les époux Y... aient pris prétexte de la situation pour invoquer, par courrier du 23 juillet 2002, une résolution du compromis de vente, la Cour d'appel a violé l'article 1584 du Code civil. ALORS QUE 3°) les dispositions d'ordre public de l'article L. 312-16 du Code de la consommation, relatives à l'obligation de prévoir l'insertion d'une condition suspensive d'obtention de prêts, étant édictées dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur il n'est pas possible pour le vendeur de se prévaloir d'une quelconque caducité de la promesse de vente pour défaut de réalisation de la condition dans le délai stipulé à l'acte dès lors que le vendeur a été informé, avant la date prévue pour la régularisation de l'acte authentique, de ce que la condition d'obtention de prêts se trouvait réalisée ; qu'en disant que les époux Y... sont bien fondés à invoquer la caducité de la promesse synallagmatique de vente du 17 janvier 2002 pour défaut de justification de l'obtention d'une offre de prêt (page 5, alinéa 5), et ce sans rechercher, ainsi qu'il était fait valoir aux conclusions d'appel (page 6, alinéa 1), si l'information qui avait été donnée aux époux Y..., par un courrier de l'agence immobilière du 19 avril 2002 de ce que la condition suspensive d'obtention d'un prêt se trouvait réalisée soit avant la date de régularisation de l'acte authentique prévue au 17 juillet 2002, ne les empêchait de se prévaloir d'une quelconque caducité de la promesse de vente pour défaut de réalisation de la condition d'obtention de prêts dans le délai stipulé à l'acte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 312-16 du Code de la consommation et 1134 du Code civil.