Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 décembre 2009, 08-19.179, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-12-01
Numéro d'affaire : 08-19179
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2007-09-20
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Balat, Me Hémery, SCP Célice, Blancpain et Soltner

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et expressément adoptés, retenu à bon droit que l'agence ne pouvait être tenue pour responsable des agissements, postérieurs à l'acte de vente sous seing privé, du propriétaire du fonds servant qui a clôturé l'assiette du passage et de n'avoir pas mené l'action appartenant au propriétaire du fonds dominant pour faire respecter ses droits et souverainement retenu que l'implantation d'une clôture entre deux fonds était classique et usuelle, qu'il ne pouvait être retenu de ce fait une modification esthétique et qu'il n'était pas établi que le droit de passage ait été modifié et rendu plus incommode, la cour d'appel, qui a relevé que sur la somme de 4 350 euros, aux termes du " compromis ", devait être prélevée la rémunération de l'agence et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans se contredire, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils pour M. X... Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de toutes leurs demandes et de les avoir condamnés à payer, d'une part, la somme de 15. 950 à Monsieur Y...et à Madame Z... à titre de clause pénale et, d'autre part, la somme de 7. 500 à l'EURL MPI ; AUX MOTIFS QUE la propriété en cause, telle qu'elle a été vue et visitée, est limitée à quelques mètres de la maison et les piquets implantés le long de la terrasse le sont régulièrement en limite des fonds alors que tout propriétaire, tel qu'en l'espèce le voisin, a le droit de clore son fonds à condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l'exercice plus incommode ; que l'implantation d'une clôture de type grillage entre deux fonds est classique et usuelle et il ne peut être invoqué ou retenu de ce fait une modification esthétique alors que les acquéreurs étaient parfaitement informés des limites de la propriété ; qu'il convient donc de rechercher si le droit de passage a été modifié et rendu plus incommode ; qu'il est clairement mentionné au compromis que ce droit de passage s'exerce " sur une bande de terrain ", et non sur toute la surface des parcelles 58 et 59 ; qu'il ne peut donc y avoir erreur sur la substance même de la chose et les consorts X... ne pouvaient donc pas prétendre le 17 octobre 2003 que le droit de passage tel qu'il leur avait été présenté s'exerçait sur " toute la parcelle AO 58 et 59 (devenue AO n° 109) ", alors que curieusement, leur conseil dans sa lettre du 9 janvier 2004 indique que ses clients n'avaient pu imaginer l'assiette de ce droit de passage ; qu'il en est de même pour le notaire ; qu'il n'est pas démontré que l'accès à la maison et tout particulièrement au garage soit devenu impossible, les époux X... concluant d'ailleurs à une situation future en ces termes : " qu'ils risquent de se trouver privés de l'accès au garage qui devient inutilisable ", sans faire état d'éléments concrets en ce sens, alors que le seul constat indique qu'un passage de 4 mètres de large est laissé devant l'entrée dudit garage ; qu'il n'est donc pas établi que le droit de passage ait été modifié et rendu plus incommode ; que s'agissant de la responsabilité de l'agence immobilière, en ce qui concerne le droit de passage, le compromis rédigé par celle-ci avait repris in extenso les mentions du titre de propriété et qu'il n'est en rien démontré que l'agence ait été informée de quelque difficulté que ce soit concernant ce problème ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que cette agence ne pouvait être tenue pour responsable des agissements postérieurs d'un tiers, propriétaire du fonds servant ; que la vente ayant été constatée par un acte unique, le compromis dont s'agit, l'agence a droit à sa rémunération et le jugement du 9 mai 2006 sera confirmé en ce qu'il a condamné les époux X... à lui payer la somme de 7. 500 ; que les époux X... n'ont donc pas droit à restitution de la somme de 4. 350 sur laquelle, aux termes du compromis, devait être prélevée la rémunération de l'agence ; ALORS, EN PREMIER LIEU, QU'en se bornant à énoncer que l'implantation de la clôture n'avait pas rendu l'exercice de la servitude plus incommode et que le compromis stipulait que la servitude s'exercerait " sur une bande de terrain à usage de passage " et non pas sur toute la parcelle voisine, sans rechercher, comme l'absence de précision du compromis permettant de fixer l'assiette du passage aurait dû l'y inciter, quelle était la commune intention des parties à cet égard, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU'en déclarant dans les motifs de sa décision qu'elle entendait confirmer le jugement du 9 mai 2006 du chef de la condamnation prononcée à l'encontre des époux X... au profit de l'EURL MPI, puis en décidant dans le dispositif de celle-ci d'infirmer ledit jugement en toutes ses dispositions, la cour d'appel, qui a entaché son arrêt de contradiction entre ses motifs et son dispositif, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU'en condamnant les époux X... à payer à l'EURL MPI la somme de 7. 500 à titre de rémunération de ses honoraires de négociation sans préciser que cette condamnation était prononcée en deniers ou quittances, et en déboutant par ailleurs les époux X... de leur demande tendant à ce que leur soit restituée la somme de 4. 350 qui avait été consignée entre les mains de l'agence et qui devait s'imputer sur les honoraires de celle-ci, fixés à la somme totale de 7. 500 par le compromis, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS, EN DERNIER LIEU, QU'en exonérant l'agence immobilière de toute responsabilité au titre des conditions dans lesquelles elle avait rédigé le compromis de vente, au seul motif qu'elle avait repris in extenso les mentions du titre de propriété et qu'il n'était pas démontré qu'elle avait été informée d'une difficulté à propos des conditions d'exercice de la servitude de passage, tout en constatant que la clause relative à cette servitude, telle qu'elle était rédigée, était trop imprécise dès lors qu'elle faisait état d'un passage sur une bande de terrain sans aucune indication permettant de déterminer son assiette, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations de fait et a violé l'article 1147 du Code civil.