Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2014, 13-14.589, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-11-13
Numéro d'affaire : 13-14589
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-02-21
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boullez, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2013), que par acte sous seing privé du 8 décembre 2005, les sociétés Hôtel de Buci et Léonie Jennyfer, représentées par leur gérant, M. X..., ainsi que ce dernier, en son nom personnel, et son épouse, Mme Y..., ont vendu à la Société nouvelle du Terrass hôtel (SNTH) les parts de la société Hôtel de Buci, détenues par M. X..., exploitant un fonds de commerce d'hôtel 22 rue de Buci à Paris et celles de la société civile immobilière Léonie Jennyfer, détenues par M. et Mme X... et la société Hôtel de Buci, propriétaire de l'immeuble situé à la même adresse ; que la société Hôtel de Buci bénéficiait en qualité de preneur de différents baux portant sur des lots dépendant de l'immeuble voisin, sis 24 rue de Buci ; que par acte sous seing privé du même jour, intitulé " convention annexe sur les locaux du 24 rue de Buci ", M. et Mme X... ont promis de vendre à la société SNTH ces locaux utilisés dans le cadre de l'exploitation hôtelière en cas de réalisation de l'intention manifestée par M. X... de les acquérir ; que par acte authentique du 31 mars 2006, M. et Mme X... ont acquis l'immeuble sis 24 rue de Buci ; que l'option ayant été levée par la société SNTH, celle-ci et la société Hôtel de Buci ont assigné M. et Mme X... en réalisation de la vente des locaux situés 24 rue de Buci ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des sociétés SNTH et Hôtel de Buci, alors, selon le moyen : 1°/ qu'est potestative la condition subordonnant la conclusion d'une vente d'un immeuble à la condition que le vendeur en devienne propriétaire dès lors qu'il peut, à son seul gré, décider ou non d'acquérir, sans être lié par quelque contrainte que ce soit ; qu'en retenant, pour décider que la condition d'acquisition des lots par M. X... n'était pas potestative, qu'il avait déclaré, dans l'acte, qu'il avait manifesté l'intention d'en acquérir la propriété, ce qui impliquait qu'il ait émis une offre et que la condition de l'acquisition préalable de l'immeuble dépendait de la volonté de son propriétaire actuel de le vendre quand les lots de l'immeuble du 24 rue de Buci, objet de la vente, étaient encore la propriété d'un tiers non partie à l'acte et dont le consentement, pour le transfert de propriété à M. X..., n'était assorti d'aucun délai, ni d'aucune prévision dans le temps, ni dans les démarches à entreprendre, ce qui avait pour conséquence de placer la vente dans le seul pouvoir de M. X... qui pouvait, à son seul gré, décider ou non d'acquérir, sans être, de surcroît, contraint par un quelconque délai, ni par une offre qui était librement révocable, la cour d'appel a violé l'article 1174 du code civil ; 2°/ que la charge de la preuve de l'existence d'un contrat et son contenu incombe à celui qui s'en prévaut ; qu'il s'ensuit qu'en l'état d'une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, conclue sous la condition suspensive que le promettant en devienne propriétaire, il incombe au bénéficiaire, qui allègue que le promettant est d'ores et déjà obligé envers le propriétaire actuel de l'immeuble par une promesse synallagmatique de vente, d'en rapporter la preuve ; qu'en imposant à M. X... la charge de rapporter la preuve que l'avant-contrat du 26 octobre 2005 s'analysait non en une promesse synallagmatique de vente comme l'alléguait la société SNTH mais en une promesse unilatérale de vente qui ne l'obligeait pas encore à acquérir les lots de l'immeuble du 24 rue de Buci, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1174 et 1315 du code civil ; 3°/ que la promesse unilatérale de vente se distingue de la promesse synallagmatique de vente en ce qu'elle confère à son bénéficiaire une option qui lui permet d'acquérir ou de renoncer à la vente ; qu'en énonçant que l'avant-contrat du 26 octobre 2005 s'analysait nécessairement en une promesse synallagmatique de vente ou en une vente sous seing privé du seul fait que la réitération de la vente sous la forme d'un acte authentique ne mentionnait pas la levée de l'option, ce qui expliquait que M. et Mme X... ne l'aient pas produit, au lieu de se déterminer en considération des stipulations de cet avant-contrat, la cour d'appel a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1589 du code civil ; 4°/ qu'il résulte des termes clairs et précis de la convention annexe portant sur les locaux du 24 rue de Buci que « M. X... ayant manifesté son intention d'acquérir les locaux situés au 24 rue de Buci », il s'engageait « en cas de réalisation de cette intention à vendre à la société SNTH les locaux utilisés dans le cadre de l'exploitation hôtelière (caves et chambres et bureau) au prix de 750 000 euros » ; qu'en déduisant de la seule manifestation de l'intention d'acquérir que M. X... avait déjà levé l'option que lui conférait l'avant-contrat du 26 octobre 2005, à supposer qu'il s'analyse en une promesse unilatérale de vente, quand la promesse de vente était subordonnée à la condition suspensive que M. X... réalise son intention d'acquérir les locaux de l'immeuble du 24 rue de Buci, ce qui excluait nécessairement qu'il ait d'ores et déjà levé l'option au jour de la conclusion de la convention annexe du 8 décembre 2005, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil ; 5°/ qu'en retenant, d'une part, que la manifestation de l'intention d'acquérir s'analyse en une pollicitation qui est librement révocable tant qu'elle n'a pas été acceptée, et qu'en énonçant, d'autre part, qu'au jour de la conclusion de la promesse unilatérale de vente des locaux du 24 rue de Buci, M. X... était d'ores et déjà obligé envers le propriétaire de l'immeuble, soit en exécution d'une promesse synallagmatique de vente, soit parce qu'il avait levé l'option qu'il tenait d'une promesse unilatérale de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1101 et 1589 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que l'acte authentique de vente des locaux situés 24 rue de Buci à M. X..., en date du 31 mars 2006, constituait l'exécution d'un avant-contrat établi par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2005 et ne comportait pas la mention d'une levée d'option et, d'autre part, que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve que l'acte sous seing privé du 26 octobre 2005 comportait une promesse unilatérale de vente, et retenu que même dans l'hypothèse d'une telle promesse, la manifestation d'acquérir figurant dans l'acte du 8 décembre 2005 ne pouvait être assimilée à la faculté d'acquérir conférée au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, ce dont il se déduisait que ce dernier avait levé l'option à cette date du 8 décembre 2005, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que la condition suspensive tenant à la réalisation de la vente des locaux situés au 24 rue de Buci n'étant pas à la seule discrétion de M. X..., n'était pas potestative et que les demandes des sociétés SNTH et Hôtel de Buci devaient être accueillies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande des sociétés SNTH et Hôtel de Buci, alors, selon le moyen : 1°/ qu'il ressort des termes clairs et précis du protocole d'accord portant sur la cession de l'immeuble du 22 rue de Buci et du fonds de commerce d'hôtellerie qui y était exploité que les parties avaient entendu définir « dans une convention séparée » les obligations des parties quant à l'utilisation et au sort des locaux du 24 rue de Buci, au nombre desquelles figurait la conclusion prévue à l'article D. 3 de la promesse unilatérale de vente portant sur ces immeubles ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que les consorts X... tiraient sur le fondement de l'article 1589-2 du code civil de la nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement, qu'elle était interdépendante et indissociable du restant des engagements réciproques des parties dont elle ne constituait qu'un élément, que la stipulation, dans le protocole d'accord, que la promesse unilatérale de vente faisait l'objet d'une convention séparée, impliquait nécessairement que la promesse unilatérale de vente était divisible du restant de l'opération voulue par les parties, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du protocole d'accord ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ qu'est nulle, et de nul effet, toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous-seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que les consorts X... tiraient sur le fondement de l'article 1589-2 du code civil de la nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement, qu'elle était interdépendante et indissociable du restant des engagements réciproques des parties dont elle ne constituait qu'un élément, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la mention dans le protocole d'accord d'une convention séparée portant sur les locaux du 24 rue de Buci n'impliquait pas que la conclusion prévue à l'article D. 3 de la convention annexe d'une promesse unilatérale de vente portant sur ces locaux n'impliquait pas qu'elle était divisible du restant de leurs accords réciproques, la cour d'appel a subsidiairement privé sa décision de base légale au regard des articles 1103, 1134 et 1589-2 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que, par l'accord du 8 décembre 2005, la société SNTH avait acquis de M. et Mme X... l'immeuble sis 22 rue de Buci et le fonds de commerce d'hôtel de tourisme qui y était exploité et que la convention annexe du même jour comportait la promesse unilatérale de vente des locaux sis au 24 rue de Buci utilisés dans le cadre de l'exploitation de l'hôtel au bénéfice de son acquéreur et retenu souverainement que ces deux conventions étaient interdépendantes et formaient un ensemble comportant des engagements réciproques dont la promesse unilatérale de vente n'était qu'un élément, la cour d'appel, a, sans dénaturation, pu en déduire que l'enregistrement prévu par l'article 1589-2 du code civil n'était pas exigé ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme globale de 3 000 euros à la Société nouvelle du Terrass hôtel (SNTH) et à la société Hôtel de Buci ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la promesse de vente, incluse dans l'acte sous-seing privé du 8 décembre 2005 intitulé « Convention annexe sur les locaux du 24 rue de Buci », n'était pas nulle, D'AVOIR constaté que la société SNTH avait levé l'option, D'AVOIR en conséquence déclaré parfaite la vente consentie par M. X..., au prix de 750 000 ¿, des lots suivants, dépendant de l'immeuble sis 24 rue de Buci à Paris 6e, cadastré section BK n° 43, telle que leur désignation résulte du modificatif de l'état de division du 8 février 2007 (lot 8 au 3e étage du bâtiment A, lot 9 au 3e étage du bâtiment A, lot 13 au 5e étage du bâtiment A, lot 15 au 6e étage du bâtiment A, lot 16 au 6e étage du bâtiment A, lot 20 au rez-de-chaussée, la totalité du bâtiment B, lot 30 au sous-sol du bâtiment A, avec un droit de passage comme issue de secours), D'AVOIR désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris-Ile-de-France, avec faculté de délégation, pour établir l'acte de vente, D'AVOIR enjoint à M. et Mme X... de signer l'acte authentique de vente dans les deux mois de la signification de sa décision et D'AVOIR dit qu'à défaut de ce faire, le présent arrêt vaudrait vente et qu'il serait publié à la conservation des hypothèques compétentes à la diligence de la société SNTH et aux frais de M. et Mme X... ; AUX MOTIFS, sur l'existence d'une condition potestative, QU'aux termes de la convention du 8 décembre 2005, qui constitue l'annexe aux promesses de cessions des parts des sociétés HOTEL DE BUCI et LEONIE JENNYFER du même jour, « Monsieur Jacques X..., ayant manifesté son intention d'acquérir les locaux situés au 24 rue de Buci, il est convenu : (...) qu'en cas de réalisation de cette intention le soussigné de première part (les époux X...) s'engage à promettre de vendre au soussigné de seconde part (la société SNTH) les locaux utilisés dans le cadre de l'exploitation hôtelière (caves et chambres et bureau) au prix de 750 000 ¿ ; que la promesse ainsi consentie sera valide pour un période de deux années à compter de la signature de la présente convention » ; que cette stipulation signifie que M. X..., qui avait « manifesté son intention d'acquérir », avait formulé une offre d'achat de l'immeuble sis 24 rue de Buci dont la réalisation, c'est-à-dire la vente, supposait l'acceptation du propriétaire ; qu'ainsi, la vente étant suspendue à la volonté d'un tiers, la condition n'était pas potestative ; qu'en outre, il appartient aux époux X... de prouver que, comme ils le prétendent, M. X... bénéficiait, lors de la conclusion de la convention annexe du 8 décembre 2005, d'une promesse unilatérale de vente par acte du 26 octobre 2005 ; que, d'abord, les époux X..., bien que sommés par les appelantes de le communiquer, ne versent pas cet acte aux débats ; qu'ayant acquis ensuite l'immeuble sis 24 rue de Buci, par acte authentique du 31 mars 2006, à cette occasion, ils ont déclaré que « les Présentes constituent l'exécution d'un avant-contrat établi par acte sous-seing privé en date du 26 octobre 2005 » ; que, le notaire n'ayant pas mentionné l'existence d'une levée d'option permettant l'exécution de la vente, il doit en être déduit que l'exécution de l'avant-contrat consiste en la réitération de la vente conclue par acte sous-seing privé, et que cet acte consacre une vente ou une promesse synallagmatique de vente valant vente, ce qui explique le refus des époux X... de le verser aux débats ; qu'ainsi, la condition de la réitération de la vente par acte authentique n'est pas purement potestative ; qu'enfin, à supposer même que l'acte du 26 octobre 2006 fût une promesse unilatérale de vente, la manifestation de l'intention d'acquérir ne peut être assimilée à la simple faculté d'acquérir conférée au bénéficiaire par un tel contrat ; qu'ainsi, à la date du 8 décembre 2005, M. X... avait déjà levé l'option, ce dont il se déduit que la réalisation de la vente litigieuse était soumise à condition de l'acquisition, dans le délai de deux ans, de l'immeuble du 24 rue de Buci, par acte authentique dont il vient d'être dit qu'elle n'était pas potestative ; que, sur l'exigence d'enregistrement de la convention annexe par application de l'article 1840- A du Code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil, si la promesse unilatérale de vente est incluse dans un instrumentum distinct de celui consacrant l'accord des parties sur les cessions de parts sociales, cependant, le premier est expressément qualifié d'annexé du second, témoignant, ainsi, de leurs liens ; que, par l'accord du 8 décembre 2005, la société SNTH a acquis l'immeuble sis 22 rue de Buci et le fonds de commerce d'hôtel de tourisme qui y était exploité avec cette particularité que les vendeurs avaient annexé à leur exploitation hôtelière une partie des locaux loués dans l'immeuble voisin sis 24 rue de Buci, de sorte que le prix de cession tenait compte de l'exploitation de ces locaux ; que M. X... ayant acquis, ainsi qu'il vient d'être dit, par avant-contrat du 26 octobre 2005, l'immeuble du 24 rue de Buci, c'est dans ces conditions que la promesse unilatérale de vente des locaux annexés a été conclue le même jour, dans l'attente de la réitération de la vente de cet immeuble ; qu'il s'en déduit que ces deux conventions sont interdépendantes et qu'elles forment un ensemble comportant des engagements réciproques dont la promesse unilatérale de vente n'est qu'un élément, de sorte que l'enregistrement précité n'était pas exigé ; qu'en conséquence, la promesse de vente n'est pas nulle et que, la société SNTH ayant levé l'option, la vente est parfaite ; qu'ainsi, il convient de faire droit à la demande principale des appelantes ainsi qu'il est mentionné dans le dispositif du présent arrêt ; 1. ALORS QU'est potestative la condition subordonnant la conclusion d'une vente d'un immeuble à la condition que le vendeur en devienne propriétaire dès lors qu'il peut, à son seul gré, décider ou non d'acquérir, sans être lié par quelque contrainte que ce soit ; qu'en retenant, pour décider que la condition d'acquisition des lots par M. X... n'était pas potestative, qu'il avait déclaré, dans l'acte, qu'il avait manifesté l'intention d'en acquérir la propriété, ce qui impliquait qu'il ait émis une offre et que la condition de l'acquisition préalable de l'immeuble dépendait de la volonté de son propriétaire actuel de le vendre quand les lots de l'immeuble du 24 rue de Buci, objet de la vente, étaient encore la propriété d'un tiers non partie à l'acte et dont le consentement, pour le transfert de propriété à M. X..., n'était assorti d'aucun délai, ni d'aucune prévision dans le temps, ni dans les démarches à entreprendre, ce qui avait pour conséquence de placer la vente dans le seul pouvoir de M. X... qui pouvait, à son seul gré, décider ou non d'acquérir, sans être, de surcroît, contraint par un quelconque délai, ni par une offre qui était librement révocable, la cour d'appel a violé l'article 1174 du Code civil ; 2. ALORS QUE la charge de la preuve de l'existence d'un contrat et son contenu incombe à celui qui s'en prévaut ; qu'il s'ensuit qu'en l'état d'une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, conclue sous la condition suspensive que le promettant en devienne propriétaire, il incombe au bénéficiaire, qui allègue que le promettant est d'ores et déjà obligé envers le propriétaire actuel de l'immeuble par une promesse synallagmatique de vente, d'en rapporter la preuve ; qu'en imposant à M. X... la charge de rapporter la preuve que l'avant-contrat du 26 octobre 2005 s'analysait non en une promesse synallagmatique de vente comme l'alléguait la société SNTH mais en une promesse unilatérale de vente qui ne l'obligeait pas encore à acquérir les lots de l'immeuble du 24 rue de Buci, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1174 et 1315 du Code civil ; 3. ALORS QUE la promesse unilatérale de vente se distingue de la promesse synallagmatique de vente en ce qu'elle confère à son bénéficiaire une option qui lui permet d'acquérir ou de renoncer à la vente ; qu'en énonçant que l'avant-contrat du 26 octobre 2005 s'analysait nécessairement en une promesse synallagmatique de vente ou en une vente sous-seing privé du seul fait que la réitération de la vente sous la forme d'un acte authentique ne mentionnait pas la levée de l'option, ce qui expliquait que M. et Mme X... ne l'aient pas produit, au lieu de se déterminer en considération des stipulations de cet avant-contrat, la cour d'appel a déduit un motif inopérant ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1589 du Code civil ; 4. ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de la convention annexe portant sur les locaux du 24 rue de Buci que « M. X... ayant manifesté son intention d'acquérir les locaux situés au 24 rue de Buci », il s'engageait « en cas de réalisation de cette intention à vendre à la société SNTH les locaux utilisés dans le cadre de l'exploitation hôtelière (caves et chambres et bureau) au prix de 750 000 ¿ » ; qu'en déduisant de la seule manifestation de l'intention d'acquérir que M. X... avait déjà levé l'option que lui conférait l'avant-contrat du 26 octobre 2005, à supposer qu'il s'analyse en une promesse unilatérale de vente, quand la promesse de vente était subordonnée à la condition suspensive que M. X... réalise son intention d'acquérir les locaux de l'immeuble du 24 rue de Buci, ce qui excluait nécessairement qu'il ait d'ores et déjà levé l'option au jour de la conclusion de la convention annexe du 8 décembre 2005, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ; 5. ALORS QU'en retenant, d'une part, que la manifestation de l'intention d'acquérir s'analyse en une pollicitation qui est librement révocable tant qu'elle n'a pas été acceptée, et qu'en énonçant, d'autre part, qu'au jour de la conclusion de la promesse unilatérale de vente des locaux du 24 rue de Buci, M. X... était d'ores et déjà obligé envers le propriétaire de l'immeuble, soit en exécution d'une promesse synallagmatique de vente, soit parce qu'il avait levé l'option qu'il tenait d'une promesse unilatérale de vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé les articles 1101 et 1589 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la promesse de vente, incluse dans l'acte sous-seing privé du 8 décembre 2005 intitulé « Convention annexe sur les locaux du 24 rue de Buci », n'était pas nulle, D'AVOIR constaté que la société SNTH avait levé l'option, D'AVOIR en conséquence déclaré parfaite la vente consentie par M. X..., au prix de 750 000 ¿, des lots suivants, dépendant de l'immeuble sis 24 rue de Buci à Paris 6e, cadastré section BK n° 43, telle que leur désignation résulte du modificatif de l'état de division du 8 février 2007 (lot 8 au 3e étage du bâtiment A, lot 9 au 3e étage du bâtiment A, lot 13 au 5e étage du bâtiment A, lot 15 au 6e étage du bâtiment A, lot 16 au 6e étage du bâtiment A, lot 20 au rez-de-chaussée, la totalité du bâtiment B, lot 30 au sous-sol du bâtiment A, avec un droit de passage comme issue de secours), D'AVOIR désigné le président de la chambre interdépartementale des notaires de Paris-Ile-de-France, avec faculté de délégation, pour établir l'acte de vente, D'AVOIR enjoint à M. et Mme X... de signer l'acte authentique de vente dans les deux mois de la signification de sa décision et D'AVOIR dit qu'à défaut de ce faire, le présent arrêt vaudrait vente et qu'il serait publié à la conservation des hypothèques compétentes à la diligence de la société SNTH et aux frais de M. et Mme X... ; AUX MOTIFS, sur l'exigence d'enregistrement de la convention annexe par application de l'article 1840- A du Code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du Code civil, QUE, si la promesse unilatérale de vente est incluse dans un instrumentum distinct de celui consacrant l'accord des parties sur les cessions de parts sociales, cependant, le premier est expressément qualifié d'annexe du second, témoignant, ainsi, de leurs liens ; que, par l'accord du 8 décembre 2005, la société SNTH a acquis l'immeuble sis 22 rue de Buci et le fonds de commerce d'hôtel de tourisme qui y était exploité, avec cette particularité que les vendeurs avaient annexé à leur exploitation hôtelière partie des locaux loués dans l'immeuble voisin sis 24 rue de Buci, de sorte que le prix de cession tenait compte de l'exploitation de ces locaux ; que M. X... ayant acquis, ainsi qu'il vient d'être dit, par avant-contrat du 26 octobre 2005, l'immeuble du 24 rue de Buci, c'est dans ces conditions que la promesse unilatérale de vente des locaux annexés a été conclue le même jour, dans l'attente de la réitération de la vente de cet immeuble ; qu'il s'en déduit que ces deux conventions sont interdépendantes et qu'elles forment un ensemble comportant des engagements réciproques dont la promesse unilatérale de vente n'est qu'un élément, de sorte que l'enregistrement précité n'était pas exigé ; qu'en conséquence, la promesse de vente n'est pas nulle et que, la société SNTH ayant levé l'option, la vente est parfaite ; qu'ainsi il convient de faire droit à la demande principale des appelantes, ainsi qu'il est mentionné dans le dispositif du présent arrêt ; 1. ALORS QU'il ressort des termes clairs et précis du protocole d'accord portant sur la cession de l'immeuble du 22 rue de Buci et du fonds de commerce d'hôtellerie qui y était exploité que les parties avaient entendu définir « dans une convention séparée » les obligations des parties quant à l'utilisation et au sort des locaux du 24 rue de Buci, au nombre desquelles figurait la conclusion prévue à l'article D. 3 de la promesse unilatérale de vente portant sur ces immeubles ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que les consorts X... tiraient sur le fondement de l'article 1589-2 du Code civil de la nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement, qu'elle était interdépendante et indissociable du restant des engagements réciproques des parties dont elle ne constituait qu'un élément, que la stipulation, dans le protocole d'accord, que la promesse unilatérale de vente faisait l'objet d'une convention séparée, impliquait nécessairement que la promesse unilatérale de vente était divisible du restant de l'opération voulue par les parties, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du protocole d'accord ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ; 2. ALORS, si tel n'est pas le cas, QU'est nulle, et de nul effet, toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous-seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; qu'en retenant, pour écarter le moyen que les consorts X... tiraient sur le fondement de l'article 1589-2 du Code civil de la nullité de la promesse unilatérale de vente pour défaut d'enregistrement, qu'elle était interdépendante et indissociable du restant des engagements réciproques des parties dont elle ne constituait qu'un élément, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la mention dans le protocole d'accord d'une convention séparée portant sur les locaux du 24 rue de Buci n'impliquait pas que la conclusion prévue à l'article D. 3 de la convention annexe d'une promesse unilatérale de vente portant sur ces locaux n'impliquait pas qu'elle était divisible du restant de leurs accords réciproques, la cour d'appel a subsidiairement privé sa décision de base légale au regard des articles 1103, 1134 et 1589-2 du Code civil.