Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 janvier 1997, 95-14.226, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1997-01-29
Numéro d'affaire : 95-14226
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (23e chambre, section B) 1995-03-17, 1995-03-17

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° A 95-14.226 formé par la Banque CGER France, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 17 mars 1995 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B) , au profit : 1°/ de Mme Françoise Y..., demeurant ..., 2°/ de la société Immobilière 2000, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 3°/ de M. Bernard Z..., administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Immobilière 2000, demeurant ..., 75006 Paris, 4°/ de M. Antoine X..., ès qualités de représentant des créanciers au redressement judiciaire de la SARL Immobilière 2000, demeurant ..., 5°/ de la société en nom collectif Pépinières Dijam, dont le siège est ..., défenderesses à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° P 95-15.756 formé par Mme Françoise Y..., demeurant ..., en cassation du même arrêt rendu à l'égard : 1°/ de la société Immobilière 2000, 2°/ de M. Bernard Z..., ès qualités d'administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la société à responsabilité limitée Immobilière 2000, 3°/ de M. Antoine X..., ès qualités de représentant des créanciers au redressement judiciaire de la SARL Immobilière 2000, 4°/ de la Banque CGER France, 5°/ de la société Pépinières Dijam, défendeurs à la cassation ; La demanderesse au pourvoi n° A 95-14.226 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt; La demanderesse au pourvoi n° P 95-15.756 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 10 décembre 1996, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président et rapporteur, MM. Chemin, Fromont, Villien, Cachelot, conseillers, M. Nivôse, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre; Sur le rapport de Mlle Fossereau, conseiller doyen faisant fonctions de président, les observations de Me Foussard, avocat de la Banque CGER France, de Me Blanc, avocat de M. Z... et de M. X..., ès qualités, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Joint les pourvois n° A 95-14.226 et P 95-15.756 ; Sur le premier moyen du pourvoi n° A 95-14.226 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mars 1995), que Mme Y..., a, par acte du 2 octobre 1991, acquis de la société Immobilière 2000 des lots de copropriété d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, une garantie extrinsèque d'achèvement ayant été consentie à la venderesse par la banque CGER France (la banque) et la date d'achèvement de la construction étant contractuellement fixée au 30 juin 1992, prolongeable en cas de force majeure; que l'entrepreneur principal a été déclaré en liquidation judiciaire le 23 juillet 1992; que le 10 février 1993 la société Immobilière 2000 a procédé à la déclaration de cessation de ses propres paiements, que le 25 février 1993, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à son égard et clôturée par jugement du 30 septembre 1993, portant plan de cession au profit de la société Pépinières Dijam avec reprise des chantiers en cours, jugement confirmé par arrêt du 24 janvier 1994; que l'immeuble n'étant pas achevé, Mme Y... a assigné la société Immobilière 2000, son administrateur judiciaire et le représentant des créanciers, ainsi que la banque en raison de l'inachèvement de la construction; Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de la condamner à exécuter la garantie d'achèvement au profit de Mme Y..., alors, selon le moyen, "que la garantie extrinsèque d'achèvement postule que l'immeuble puisse être légalement achevé; que la garantie disparaît, par conséquent, dès lors, que le permis de construire, au vu duquel les lots de copropriété ont été cédés, est privé d'effet, par suite notamment d'une péremption ; qu'un arrêt portant condamnation du garant à exécuter sa garantie n'a plus de fondement juridique dès lors que, postérieurement à l'arrêt, un acte administratif a constaté la péremption du permis de construire; qu'au cas d'espèce, le maire de Boulogne-Billancourt, par un acte du 2 mai 1995, a constaté la péremption du permis de construire délivré le 22 octobre 1990 et ayant fait l'objet d'un permis modificatif le 27 octobre 1992; que l'arrêt attaqué doit être annulé pour perte de fondement juridique"; Mais attendu que le moyen, invoquant la simple péremption du permis survenue postérieurement à l'arrêt attaqué, n'est pas recevable; Sur le second moyen du pourvoi n° A 95-14.226 : Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de la condamner à exécuter au profit de Mme Y... la garantie d'achèvement, en précisant que pour exécuter cette condamnation elle doit avancer à Mme Y... ou payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble dans la limite des droits acquis par elle, alors, selon le moyen, "1°/ que l'obligation de l'organisme financier, qui fournit la garantie extrinsèque d'achèvement, a pour objet, et pour seul objet de payer entre les mains du maître de l'ouvrage, ou entre les mains d'un tiers, pour le compte du maître de l'ouvrage, les sommes nécessaires à l'édification de la construction; que si même, par l'effet d'une stipulation pour autrui, l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement peut exercer les droits conférés au maître de l'ouvrage par la garantie, cette stipulation n'affecte pas l'objet de la garantie; d'où il suit qu'en condamnant la Banque CGER France à payer une somme d'argent entre les mains de Mme Y... "à lui avancer ou à payer pour son compte", les juges du fond ont violé les articles 1134 du Code civil, L. 261-11, R. 261-17 à R. 261-19 du Code de la construction et de l'habitation : 2°/ que si par le biais d'une stipulation pour autrui, l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement peut exercer les droits nés de la garantie, cette faculté n'a pas pour objet et ne saurait avoir pour effet, de substituer l'acquéreur au maître de l'ouvrage en ce qui concerne l'édification de la construction, et les responsabilités y afférant ; qu'à cet égard encore, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 du Code civil, L. 261-11, R. 261-17 à R. 261-19 du Code de la construction et de l'habitation; 3°/ qu'en tout cas, à supposer même que l'acquéreur puisse être substitué au maître de l'ouvrage, lorsqu'il acquiert la totalité des droits afférents à l'immeuble, il est exclu qu'il en soit ainsi, lorsque l'immeuble étant en copropriété l'acquéreur n'a acquis qu'une partie des lots de copropriété; qu'ainsi, l'arrêt attaqué encourt en tout état de cause la cassation pour violation des articles 1134 du Code civil, L. 261-11, R. 261-17 à R. 261-19 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble violation des articles 1 et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965"; Mais attendu que l'arrêt ne décidant pas, en son dispositif, que le paiement doit être fait par la banque à Mme Y... ou pour son compte, et déboutant cette dernière de ses autres demandes, le moyen , qui ne vise qu'une difficulté d'exécution, est irrecevable; Mais sur le premier moyen du pourvoi n° P 95-15.756 : Vu l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation; Attendu que la garantie d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation prend la forme d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble; que cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution; Attendu que, pour débouter Mme Y... de sa demande tendant à la condamnation de la banque à verser une somme à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le retard des travaux, l'arrêt retient que la banque n'a pas commis de faute en refusant d'exécuter son obligation de garantie, dès lors que la situation des parties n'a été définitivement fixée qu'après l'arrêt du 24 janvier 1994, ayant déterminé le plan de cession; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que la société Immobilière 2000 venderesse avait été déclarée en redressement judiciaire en février 1993 et que l'immeuble, qui devait être achevé fin juin 1992, ne l'était toujours pas, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés; Et sur le second moyen du pourvoi P 95-15.756 : Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1601-3 de ce Code; Attendu que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; Attendu que, pour débouter Mme Y... de sa demande tendant à faire condamner la société Pépinières Dijam à faire achever les travaux, l'arrêt retient que les lots de copropriété acquis par Mme Y... ayant fait l'objet d'un acte de vente notarié définitif ne sont pas compris dans le "périmètre de reprise" du plan de cession, la société Dijam s'étant engagée à terminer les travaux au prorata des 10 millièmes des biens restant à vendre; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si l'engagement souscrit par cette société de reprendre en l'état l'ensemble des opérations de promotion ne couvrait pas l'achèvement de l'ensemble de l'immeuble incluant les lots de Mme Groussard, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme Y... de sa demande de dommages et intérêts contre la banque CGER France et de sa demande contre la société Pépinières Dijam, l'arrêt rendu le 17 mars 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles; Condamne la Banque CGER France aux dépens des pourvois; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la Banque CGER France à payer, d'une part, à Mme Y... la somme de 9 000 francs, d'autre part, à MM. Z... et X..., ès qualités, ensemble, la somme de 5 000 francs; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la Banque CGER France; Dit que sur les diligences de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-neuf janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept, par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.

Sommaire : (sur le 1er moyen) CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Application - Dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le retard des travaux. (sur le 2e moyen) CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Etendue - Ensemble de l'immeuble dans lequel le demandeur à la garantie a acquis certains lots.