Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 mai 2016, 14-26.269, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-05-04
Numéro d'affaire : 14-26269
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans, 2014-05-19
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SELARL Alliance MJ de sa reprise d'instance en qualité de liquidateur judiciaire de la société Valency ; Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 19 mai 2014), que, par acte du 27 avril 2011 devant être régularisé par acte authentique au plus tard le 30 juin 2011, la société Valency, placée depuis en liquidation judiciaire, a signé avec M. X... un « compromis » de vente portant sur diverses parcelles de terrain à bâtir sous la condition suspensive que M. X... ait pu acquérir préalablement un terrain à prendre sur une parcelle appartenant à la commune de Tours et des parcelles appartenant à M. Y...; que, le 12 mai 2011, la société Terrasses Natura, se substituant à M. X..., a signé l'acte authentique d'acquisition des parcelles détenues par M. Y...; que, le 21 décembre 2011, le conseil municipal de la ville de Tours a adopté une délibération proposant de céder un terrain à la société Terrasses Natura ; que, M. X... s'étant prévalu, par lettres recommandées avec demandes d'avis de réception du 13 janvier 2012 et du 2 mars 2012, de la nullité du compromis et de la non-réalisation de certaines conditions suspensives, la société Valency l'a assigné en vente forcée ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes et de constater que la vente est parfaite ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que M. X... avait démontré, de façon explicite et par écrit, qu'il entendait poursuivre la vente après l'expiration du délai prévu pour établir l'acte authentique et manifesté sa volonté non équivoque de ne pas se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, alors que le vendeur avait consenti à ce report de façon implicite et qu'il avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du terrain de la ville de Tours cependant qu'il avait la possibilité d'acquérir, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant sur la stipulation de la condition dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la vente était parfaite et que les demandes de M. X... devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à la SELARL Alliance MJ, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Valency ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant débouté Monsieur X... de ses demandes, ayant dit que la vente conclue suivant le compromis du 27 avril 2011 entre la société VALENCY et Monsieur X... est parfaite, ayant ordonné à Monsieur X... de régulariser devant notaire l'acte définitif de vente, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant trois mois à compter de quoi il sera à nouveau statué, et d'AVOIR condamné Monsieur X... à verser à la société VALENCY la somme de 2. 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune négligence n'est à reprocher à Jacques X... avant le 30 juin 2011 ; qu'il est constant que ce n'est donc pas par sa faute que la promesse du 27 avril 2011 est devenue caduque à cette date ; que cependant il n'est pas contestable que la clause résolutoire relative à l'acquisition d'un terrain auprès de la Ville de TOURS était stipulée exclusivement dans l'intérêt de Jacques X..., acheteur ; que les premiers juges ont méticuleusement analysé les messages échangés entre les parties entre le 24 août 2011 et le 22 décembre 2011 ; que le texte du courriel rédigé par Jacques X... le 14 décembre 2011, par lequel il indiquait à la Société VALENCY qu'il souhaitait « très vivement aller de l'avant avec cette affaire », mais qu'il regrettait les lenteurs administratives, après avoir précisé que la vente par le Conseil municipal aurait lieu le 21 décembre 2011 ; que, le 22 décembre 2011, Mathias Z..., préposé du groupe GENCO, · indiquait notamment à cette société qu'il était en attente des actes de cession, et que la condition suspensive était sur le point d'être levée ; qu'il apparaît ainsi que, en manifestant quelques jours avant la vente par la Ville de TOURS, sa volonté de poursuivre l'affaire, et en faisant savoir, le lendemain de la délibération du conseil municipal qu'il attendait les actes de cession, Jacques X... a manifestement montré sa volonté non équivoque de ne pas se prévaloir de la caducité de la promesse de vente du 27 avril précédent ; que, s'il n'est pas contestable que l'acquéreur n'avait pas démérité avant le 30 juin 2011 pour obtenir la réalisation des deux conditions suspensives, il a par la suite démontré de façon explicite, et par écrit, qu'il entendait poursuivre la vente après expiration du délai prévu pour établir l'acte authentique ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont observé que Jacques X... n'expliquait pas ce qui faisait, à compter du 21 décembre 2011, obstacle à la levée de la condition suspensive alors qu'il se trouvait en possibilité d'effectuer l'acquisition de la partie du terrain mentionnée dans le compromis aux conditions fixées, et qu'ils ont relevé que l'acheteur était malvenu de se prévaloir, le 13 janvier 2012 seulement, de l'expiration du délai au 30 juin 2011 après y avoir renoncé, en faisant part à plusieurs reprises à son adversaire de sa volonté de poursuivre la vente ; qu'en ce faisant, Jacques X... a empêché l'accomplissement de la condition au sens de l'article 1178 du Code civil, étant observé que le vendeur, s'il n'avait pas accepté de façon expresse un report de signatures, avait cependant consenti à ce report de façon implicite en ne réagissant pas, de façon négative aux informations qui lui étaient données par les messages sus mentionnés ; que le moyen selon lequel la chose livrée n'est plus conforme à la chose promise du fait de l'expiration du permis de construire ne saurait être retenu, puisque ce permis n'a expiré que le 28 avril 2012, et qu'il était donc encore en vigueur le 13 janvier 2012 lorsque Jacques X... a effectué son revirement ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la vente était parfaite : que le jugement querellé sera confirmé sur ce point, ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1583 du code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que l'article 1584 du même code ajoute : « La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions » ; que la seule clause suspensive objet du présent litige prévue par compromis de vente par acte sous seing privé en date du 27 avril 2011 est ainsi rédigée : « que l'acquéreur ait pu effectuer préalablement par acte authentique l'acquisition des parcelles suivantes : portion de terrain d'une superficie de 318 m ² environ à prendre sur la parcelle DE 461, appartenant à la commune de TOURS au prix de 20. 000 € » (outre diverses parcelles appartenant à Luigi Y...) ; que l'acte prévoit également que « toutes les conditions suspensives sus-énoncées et la réitération des présentes par acte authentique avec paiement du prix et des frais devront être réalisées au plus tard le jour ci-après prévu pour la réitération des présentes par acte authentique, faute de quoi les présentes seront nulles et non avenues et les partes déliées de leurs engagements sans indemnité de part ni d'autre sous réserve qu'à cette date, toutes les pièces administratives aient été obtenues. A défaut, la date limite sera prorogée automatiquement de quinze jours à dater de l'obtention de la dernière pièce » ; qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'un préposé du groupe GENCO, Mathias Z..., a informé la société VALENCY de l'avancée des démarches effectuées pour parvenir le plus rapidement possible à la réitération de la vente objet du compromis du 27 avril 2011 ; qu'ainsi, par courriel en date du 24 août 2011 (pièce 6), Mathias Z...répondant à un courriel interrogeant Jacques X... sur la date de la réitération de l'acte, en l'absence de ce dernier, a indiqué, concernant le financement avoir obtenu l'accord de la Caisse d'Epargne pour la GFA et l'acquisition du terrain et être en cours de finalisation du volet contractuel ; que par courriel en date du 4 octobre 2011 (pièce 7), Mathias Z...a demandé à la société VALENCY de « bien vouloir faire preuve d'encore un peu de patience » et a ajouté « tous ces points arrivant à solution, nous avons bon espoir de pouvoir solder la vente dans les meilleurs délais. Une fois encore, veuillez excuser notre incapacité à vous donner des dates plus précises. Quant à notre notaire, Maître Florence A..., en copie de ce mail, attend que votre notaire le contact pour la préparation des actes » ; que par courriel en date du 7 novembre 2011, Mathias Z...a informé la société VALENCY qu'il avait transmis l'ordre à son notaire de bien vouloir entrer en contact avec le leur « afin de réitérer les actes de vente », ajoutant « Nous sommes contents de pouvoir régler cet achat » ; que par courriel en date du 14 décembre 2011 (pièce 9), Jacques X... a expliqué à Monsieur B...de la société VALENCY les éléments qui l'obligeaient à « retarder la signature des actes notariés » pour l'achat du terrain à Tours ; qu'il indiquait alors que la date à laquelle la vente de la parcelle par le conseil municipal a été reportée et serait fixée au 21 décembre ; qu'il a ajouté expressément « comme vous, nous souhaitons très vivement pouvoir aller de l'avant avec cette affaire, mais malheureusement, la notion du temps, dans l'administration, n'est pas la même que pour nous dans le privé » ; que par courriel en date du 22 décembre 2011 (pièce 10), Mathias Z...a annoncé à son notaire, en adressant une copie à la société VALENCY que la délibération du conseil municipal de la Mairie de Tours du 21 décembre 2011 est « favorable à la cession du reliquat de terrain avenue Montjoyeux » ; qu'il précise être en attente des acte de cession et d'une copie de la délibération pour la semaine prochaine de la part de la Mairie et conclut « cette dernière condition suspensive sur le point d'être levée, je vous prie de bien vouloir prendre contact avec votre confrère Maître C..., afin de fixer une date pour la réitération des actes de cession du foncier de VALENCY concomitamment à la signature des actes avec la Mairie. Nous souhaiterions une date dès le 10 janvier 2012 ». ; que par courriel en date du 11 janvier 2012 (pièce 11), J. B..., gérant de la société VALENCY a interrogé Jacques X... sur la date de signature, soulignant que, désormais, l'acquisition de la parcelle de la ville de Tours ne dépend que de sa seule initiative ; que ce n'est que par courrier en date du 13 janvier 2012 (pièce 12), que Jacques X... a évoqué la possibilité de se prévaloir d'une prétendue nullité du compromis de vente en soutenant que, malgré les difficultés et « en pleine connaissance du fait que notre compromis était nul et non avenu à partir de juillet 2011 », il s'était « acharné à essayer de sortir ce projet malgré le fait que la société VALENCY ne serait peut-être plus vendeur de son terrain lorsque la ville finirait par accorder l'autorisation d'acquérir la parcelle » ; que finalement, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2mars 2012, Jacques X... a indiqué à la SARL VALENCY qu'il entendait se prévaloir de la caducité du compromis du 21 avril 2011 tout en affirmant souhaiter, ‘ indépendamment de tout protocole » réaliser le projet sons réserve d'en modifier les conditions financières1 à savoir en sollicitant un''effort " sur le prix de vente d'environ 200. 000 € ; que l'article 1176 du code civil dispose : « Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé (…) ; que l'article 1178 du code civil prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il est constant que la condition suspensive d'avoir pu effectuer préalablement par acte authentique l'acquisition de la parcelle appartenant à la commune de Tours a été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et qu'au 30 juin 2011, cette condition suspensive n'était pas levée ; que toutefois, il est tout aussi constant qu'à cette date, toutes les pièces administratives n'avaient pas été obtenues et qu'en tout état de cause, postérieurement à cette date, l'acquéreur a, par les courriels échangés avec la société venderesse à cette condition, renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis et a au contraire explicitement entendu persévérer dans la vente mais à une date ultérieure ; que, d'ailleurs, il n'est ni contesté ni contestable que le conseil municipal de la ville de TOURS a, lors de son conseil du 21 décembre 2011, adopté la délibération n° 21 proposant de céder à la SCCV « Les Terrasses Natura » Groupe GENCO, moyennant le prix de 20. 000 € le terrain situé avenue de Montjoyeux d'une surface de 318 m2 à prendre dans la parcelle cadastrée DE461 ; qu'en conséquence, Jacques X... se trouve bien à compter du 21 décembre 2011 en possibilité d'effectuer préalablement par acte authentique l'acquisition de la partie de terrain mentionnée dans le compromis aux conditions fixées ; qu'en effet, le défendeur n'explique pas ce qui désormais fait obstacle à la levée de cette condition suspensive stipulée dans son seul intérêt et pour laquelle il a renoncé implicitement à se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive ; qu'il est malvenu à se prévaloir finalement de l'expiration du délai au 30 juin 2011 pour la première fois par courrier du 13 janvier 2012 après avoir expressément renoncé à invoquer l'expiration de ce délai en entretenant son co-contractant dans l'espoir de l'imminence de la levée des conditions suspensives dont il bénéficiait ; qu'il convient donc de constater que Jacques X... a volontairement fait obstacle à la réalisation de cette condition suspensive de sorte qu'elle doit être réputée accomplie conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil ; qu'en conséquence, il convient de dire que la vente conclue suivant compromis signé le 27 avril 2011 entre la Société VALENCY et Jacques X... avec faculté de substitution, portant sur diverses parcelles de terrain à bâtir situées à TOURS (37), cadastrées Section DE n° 260, 262, 257 et 264 Lieu-Dit Grand Air d'une surface totale de 32 a 34 ca moyennant le prix de 568. 164, 00 € (CINQ-CENT SOIXANTE-HUIT MILLE CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS) comprenant une TVA de 19, 60 % est parfaite ; qu'il sera donc ordonné à Jacques X... de régulariser devant Maître Nicolas D..., notaire associé de la SCP C...D..., titulaire d'un office notarial dont le siège est sis ...37270 MONTLOUIS SUR LOIRE, l'acte définitif de vente dans le délai de deux mois de la signification du présent jugement et ce, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant trois mois après quoi il sera à nouveau statué, 1- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer la convention des parties ; qu'en l'espèce, le contrat du 27 avril 2011 stipulait expressément que la condition suspensive relative à l'achat de deux parcelles contiguës du terrain acquis « profitera au vendeur et à l'acquéreur », le vendeur comme l'acquéreur étant intéressés à l'opération de construction que seule la levée de la condition suspensive rendait possible ; qu'en jugeant pourtant, pour estimer que l'acquéreur avait pu valablement renoncer à la réalisation de cette condition suspensive, qu'elle aurait été « stipulée exclusivement dans l'intérêt de Jacques X..., acheteur », la Cour d'appel a dénaturé le contrat du 27 avril 2011, violant ainsi l'article 1134 du Code civil. 2- ALORS QUE quand un délai était prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à l'expiration de ce délai, cette condition n'était pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'il ne peut y avoir renonciation à cette caducité que si le délai de réalisation de la condition suspensive a été prorogé par les parties avant l'expiration du délai initialement fixé ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que la condition suspensive relative à l'acquisition de deux parcelles contiguës devait être levée avant le 30 juin 2011 à peine de caducité, qu'elle ne l'avait pas été sans qu'aucune négligence ne puisse être reprochée à Monsieur X..., et que la promesse était donc devenue caduque à cette date ; qu'en jugeant pourtant, pour déclarer néanmoins la vente parfaite, que l'acquéreur avait pu valablement renoncer après l'expiration du délai initialement fixé à la caducité de la promesse encourue du fait de l'absence de réalisation de la condition suspensive dans les délais prévus, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code civil. 3- ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, pour retenir l'existence d'une renonciation de Monsieur X... à la condition suspensive relative à l'acquisition de parcelles contiguës, les juges du fond se sont bornés à faire état de courriels par lesquels monsieur Z..., « préposé du groupe GENCO », après le 30 juin 2011, avait tenu la société VALENCY informée de l'évolution des négociations avec la ville de TOURS et s'était référé à la possibilité de réitérer la vente, et à viser un unique courriel de Monsieur X... en date du 14 décembre 2011 expliquant « vouloir aller de l'avant avec cette affaire », tout en soulignant que dès le 13 janvier 2012, Monsieur X... avait soulevé la caducité de la promesse ; qu'en statuant ainsi par des motifs insuffisants à caractériser la renonciation dénuée d'équivoque de Monsieur X... à se prévaloir de la caducité de la vente après le 30 juin 2011, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil. 4- ALORS QUE le juge ne peut pas dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, l'acquéreur avait souligné, dans ses conclusions, qu'après avoir tardé à approuver le principe de la vente de la parcelle contiguë, ce qui n'avait été fait que par délibération du conseil municipal en date du 21 décembre 2011, la Ville de TOURS avait continué à empêcher la conclusion de cette vente par acte authentique, en ne mandatant jamais de géomètre pour réaliser les documents d'arpentage, préalable indispensable à toute vente, et en ne fournissant pas au notaire les documents nécessaires, ce qui avait rendu impossible la levée de la condition suspensive, et ceci jusqu'au jour où la Cour d'appel statuait ; qu'en jugeant pourtant que l'exposant « n'expliquait pas ce qui faisait, à compter du 21 décembre 2011, obstacle à la levée de la condition suspensive », pour en déduire qu'il aurait lui-même empêché la réalisation de cette condition à compter de cette date au sens de l'article 1178 du Code civil, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie, qui apportaient une telle explication, violant ainsi l'article 4 du Code de procédure civile. 5- ALORS QUE le juge ne peut pas statuer par voie de pure affirmation non étayée ; qu'en se bornant à juger, par motifs adoptés, qu'à la date du 30 juin 2011 « toutes les pièces administratives n'avaient pas été obtenues », alors même que cela n'était pas soutenu par les parties et sans préciser quelles pièces administratives au sens de l'acte du 27 avril 2011 auraient fait défaut à la date limite de réitération, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant ordonné à Monsieur X... de régulariser devant notaire l'acte définitif de vente, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant trois mois à compter de quoi il sera à nouveau statué, et d'AVOIR condamné Monsieur X... à verser à la société VALENCY la somme de 2. 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune négligence n'est à reprocher à Jacques X... avant le 30 juin 2011 ; qu'il est constant que ce n'est donc pas par sa faute que la promesse du 27 avril 2011 est devenue caduque à cette date ; que cependant il n'est pas contestable que la clause résolutoire relative à l'acquisition d'un terrain auprès de la Ville de TOURS était stipulée exclusivement dans l'intérêt de Jacques X..., acheteur ; que les premiers juges ont méticuleusement analysé les messages échangés entre les parties entre le 24 août 2011 et le 22 décembre 2011 ; que le texte du courriel rédigé par Jacques X... le 14 décembre 2011, par lequel il indiquait à la Société VALENCY qu'il souhaitait « très vivement aller de l'avant avec cette affaire », mais qu'il regrettait les lenteurs administratives, après avoir précisé que la vente par le Conseil municipal aurait lieu le 21 décembre 2011 ; que, le 22 décembre 2011, Mathias Z..., préposé du groupe GENCO, · indiquait notamment à cette société qu'il était en attente des actes de cession, et que la condition suspensive était sur le point d'être levée ; qu'il apparaît ainsi que, en manifestant quelques jours avant la vente par la Ville de TOURS, sa volonté de poursuivre l'affaire, et en faisant savoir, le lendemain de la délibération du conseil municipal qu'il attendait les actes de cession, Jacques X... a manifestement montré sa volonté non équivoque de ne pas se prévaloir de la caducité de la promesse de vente du 27 avril précédent ; que, s'il n'est pas contestable que l'acquéreur n'avait pas démérité avant le 30 juin 2011 pour obtenir la réalisation des deux conditions suspensives, il a par la suite démontré de façon explicite, et par écrit, qu'il entendait poursuivre la vente après expiration du délai prévu pour établir l'acte authentique ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont observé que Jacques X... n'expliquait pas ce qui faisait, à compter du 21 décembre 2011, obstacle à la levée de la condition suspensive alors qu'il se trouvait en possibilité d'effectuer l'acquisition de la partie du terrain mentionnée dans le compromis aux conditions fixées, et qu'ils ont relevé que l'acheteur était malvenu de se prévaloir, le 13 janvier 2012 seulement, de l'expiration du délai au 30 juin 2011 après y avoir renoncé, en faisant part à plusieurs reprises à son adversaire de sa volonté de poursuivre la vente ; qu'en ce faisant, Jacques X... a empêché l'accomplissement de la condition au sens de l'article 1178 du Code civil, étant observé que le vendeur, s'il n'avait pas accepté de façon expresse un report de signatures, avait cependant consenti à ce report de façon implicite en ne réagissant pas, de façon négative aux informations qui lui étaient données par les messages sus mentionnés ; que le moyen selon lequel la chose livrée n'est plus conforme à la chose promise du fait de l'expiration du permis de construire ne saurait être retenu, puisque ce permis n'a expiré que le 28 avril 2012, et qu'il était donc encore en vigueur le 13 janvier 2012 lorsque Jacques X... a effectué son revirement ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la vente était parfaite : que le jugement querellé sera confirmé sur ce point, ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1583 du code civil prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que l'article 1584 du même code ajoute : « La vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire. Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives. Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions » ; que la seule clause suspensive objet du présent litige prévue par compromis de vente par acte sous seing privé en date du 27 avril 2011 est ainsi rédigée : « que l'acquéreur ait pu effectuer préalablement par acte authentique l'acquisition des parcelles suivantes : portion de terrain d'une superficie de 318 m ² environ à prendre sur la parcelle DE 461, appartenant à la commune de TOURS au prix de 20. 000 € » (outre diverses parcelles appartenant à Luigi Y...) ; que l'acte prévoit également que « toutes les conditions suspensives sus-énoncées et la réitération des présentes par acte authentique avec paiement du prix et des frais devront être réalisées au plus tard le jour ci-après prévu pour la réitération des présentes par acte authentique, faute de quoi les présentes seront nulles et non avenues et les partes déliées de leurs engagements sans indemnité de part ni d'autre sous réserve qu'à cette date, toutes les pièces administratives aient été obtenues. A défaut, la date limite sera prorogée automatiquement de quinze jours à dater de l'obtention de la dernière pièce » ; qu'il ressort des pièces versées aux débats qu'un préposé du groupe GENCO, Mathias Z..., a informé la société VALENCY de l'avancée des démarches effectuées pour parvenir le plus rapidement possible à la réitération de la vente objet du compromis du 27 avril 2011 ; qu'ainsi, par courriel en date du 24 août 2011 (pièce 6), Mathias Z...répondant à un courriel interrogeant Jacques X... sur la date de la réitération de l'acte, en l'absence de ce dernier, a indiqué, concernant le financement avoir obtenu l'accord de la Caisse d'Epargne pour la GFA et l'acquisition du terrain et être en cours de finalisation du volet contractuel ; que par courriel en date du 4 octobre 2011 (pièce 7), Mathias Z...a demandé à la société VALENCY de « bien vouloir faire preuve d'encore un peu de patience » et a ajouté « tous ces points arrivant à solution, nous avons bon espoir de pouvoir solder la vente dans les meilleurs délais. Une fois encore, veuillez excuser notre incapacité à vous donner des dates plus précises. Quant à notre notaire, Maître Florence A..., en copie de ce mail, attend que votre notaire le contact pour la préparation des actes » ; que par courriel en date du 7 novembre 2011, Mathias Z...a informé la société VALENCY qu'il avait transmis l'ordre à son notaire de bien vouloir entrer en contact avec le leur « afin de réitérer les actes de vente », ajoutant « Nous sommes contents de pouvoir régler cet achat » ; que par courriel en date du 14 décembre 2011 (pièce 9), Jacques X... a expliqué à Monsieur B...de la société VALENCY les éléments qui l'obligeaient à « retarder la signature des actes notariés » pour l'achat du terrain à Tours ; qu'il indiquait alors que la date à laquelle la vente de la parcelle par le conseil municipal a été reportée et serait fixée au 21 décembre ; qu'il a ajouté expressément « comme vous, nous souhaitons très vivement pouvoir aller de l'avant avec cette affaire, mais malheureusement, la notion du temps, dans l'administration, n'est pas la même que pour nous dans le privé » ; que par courriel en date du 22 décembre 2011 (pièce 10), Mathias Z...a annoncé à son notaire, en adressant une copie à la société VALENCY que la délibération du conseil municipal de la Mairie de Tours du 21 décembre 2011 est « favorable à la cession du reliquat de terrain avenue Montjoyeux » ; qu'il précise être en attente des acte de cession et d'une copie de la délibération pour la semaine prochaine de la part de la Mairie et conclut « cette dernière condition suspensive sur le point d'être levée, je vous prie de bien vouloir prendre contact avec votre confrère Maître C..., afin de fixer une date pour la réitération des actes de cession du foncier de VALENCY concomitamment à la signature des actes avec la Mairie. Nous souhaiterions une date dès le 10 janvier 2012 ». ; que par courriel en date du 11 janvier 2012 (pièce 11), J. B..., gérant de la société VALENCY a interrogé Jacques X... sur la date de signature, soulignant que, désormais, l'acquisition de la parcelle de la ville de Tours ne dépend que de sa seule initiative ; que ce n'est que par courrier en date du 13 janvier 2012 (pièce 12), que Jacques X... a évoqué la possibilité de se prévaloir d'une prétendue nullité du compromis de vente en soutenant que, malgré les difficultés et « en pleine connaissance du fait que notre compromis était nul et non avenu à partir de juillet 2011 », il s'était « acharné à essayer de sortir ce projet malgré le fait que la société VALENCY ne serait peut-être plus vendeur de son terrain lorsque la ville finirait par accorder l'autorisation d'acquérir la parcelle » ; que finalement, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2mars 2012, Jacques X... a indiqué à la SARL VALENCY qu'il entendait se prévaloir de la caducité du compromis du 21 avril 2011 tout en affirmant souhaiter, ‘ indépendamment de tout protocole » réaliser le projet sons réserve d'en modifier les conditions financières1 à savoir en sollicitant un''effort " sur le prix de vente d'environ 200. 000 € ; que l'article 1176 du code civil dispose : « Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé (…) ; que l'article 1178 du code civil prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'il est constant que la condition suspensive d'avoir pu effectuer préalablement par acte authentique l'acquisition de la parcelle appartenant à la commune de Tours a été stipulée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur et qu'au 30 juin 2011, cette condition suspensive n'était pas levée ; que toutefois, il est tout aussi constant qu'à cette date, toutes les pièces administratives n'avaient pas été obtenues et qu'en tout état de cause, postérieurement à cette date, l'acquéreur a, par les courriels échangés avec la société venderesse à cette condition, renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis et a au contraire explicitement entendu persévérer dans la vente mais à une date ultérieure ; que, d'ailleurs, il n'est ni contesté ni contestable que le conseil municipal de la ville de TOURS a, lors de son conseil du 21 décembre 2011, adopté la délibération n° 21 proposant de céder à la SCCV « Les Terrasses Natura » Groupe GENCO, moyennant le prix de 20. 000 € le terrain situé avenue de Montjoyeux d'une surface de 318 m2 à prendre dans la parcelle cadastrée DE461 ; qu'en conséquence, Jacques X... se trouve bien à compter du 21 décembre 2011 en possibilité d'effectuer préalablement par acte authentique l'acquisition de la partie de terrain mentionnée dans le compromis aux conditions fixées ; qu'en effet, le défendeur n'explique pas ce qui désormais fait obstacle à la levée de cette condition suspensive stipulée dans son seul intérêt et pour laquelle il a renoncé implicitement à se prévaloir de l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive ; qu'il est malvenu à se prévaloir finalement de l'expiration du délai au 30 juin 2011 pour la première fois par courrier du 13 janvier 2012 après avoir expressément renoncé à invoquer l'expiration de ce délai en entretenant son co-contractant dans l'espoir de l'imminence de la levée des conditions suspensives dont il bénéficiait ; qu'il convient donc de constater que Jacques X... a volontairement fait obstacle à la réalisation de cette condition suspensive de sorte qu'elle doit être réputée accomplie conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil ; qu'en conséquence, il convient de dire que la vente conclue suivant compromis signé le 27 avril 2011 entre la Société VALENCY et Jacques X... avec faculté de substitution, portant sur diverses parcelles de terrain à bâtir situées à TOURS (37), cadastrées Section DE n° 260, 262, 257 et 264 Lieu-Dit Grand Air d'une surface totale de 32 a 34 ca moyennant le prix de 568. 164, 00 € (CINQ-CENT SOIXANTE-HUIT MILLE CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS) comprenant une TVA de 19, 60 % est parfaite ; qu'il sera donc ordonné à Jacques X... de régulariser devant Maître Nicolas D..., notaire associé de la SCP C...D..., titulaire d'un office notarial dont le siège est sis ...37270 MONTLOUIS SUR LOIRE, l'acte définitif de vente dans le délai de deux mois de la signification du présent jugement et ce, sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant trois mois après quoi il sera à nouveau statué, 1- ALORS QUE l'exécution forcée d'une convention ne peut être ordonnée que lorsque cette exécution est possible ; qu'en l'espèce, l'acquéreur avait invoqué le défaut de conformité de l'objet du contrat, suite à l'expiration du permis de construire, non pas tant pour s'opposer au principe même de la vente que pour souligner que l'exécution forcée du contrat était devenue impossible ; qu'en ordonnant pourtant cette exécution forcée, en se déterminant par un motif inopérant tiré de ce que l'expiration du permis de construire était postérieure au changement de position de l'acquéreur, sans rechercher si cette exécution forcée était possible au jour de l'arrêt, en l'absence de conformité de l'objet du contrat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil. 2- ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en ordonnant l'exécution forcée de la vente, sans répondre au moyen articulé par l'acquéreur soulignant que cette exécution forcée était impossible, faute de pouvoir obtenir de la Mairie de TOURS les pièces nécessaires à la réalisation de la vente de la parcelle contiguë, indispensable à l'opération de construction envisagée, impossibilité qui subsistait au jour de l'arrêt, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.