Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 21-11.358, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2022-03-16
Numéro d'affaire : 21-11358
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2020-10-06
Président : Mme Teiller (président)
Avocats : SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 16 mars 2022 Cassation partielle sans renvoi Mme TEILLER, président Arrêt n° 259 F-D Pourvoi n° E 21-11.358 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022 1°/ Mme [C] [K], domiciliée [Adresse 3], 2°/ Mme [T] [K], épouse [X], domiciliée [Adresse 4], 3°/ M. [W] [S], domicilié [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° E 21-11.358 contre l'arrêt rendu le 6 octobre 2020 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à la société financière Barthe (Sofiba), société anonyme, 2°/ à la société Belle Pierre, société à responsabilité limitée, toutes deux ayant leur siège [Adresse 2], défenderesses à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de Mmes [K] et de M. [S], de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat des sociétés Sofiba et Belle Pierre, après débats en l'audience publique du 8 février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 6 octobre 2020), par acte du 1er juin 2013, Mmes [C] [K] et [T] [K] épouse [X] et M. [S] (les consorts [I]) ont vendu une parcelle partiellement bâtie aux sociétés Financière Barthe (la société Sofiba) et Belle Pierre. 2. Le paiement du prix devait s'effectuer à concurrence de 10 % le jour de l'acte et le solde restant dû à la livraison de l'immeuble qui devait être construit, pour le compte de Mme [C] [K], sur la parcelle voisine et, en tout état de cause, le 1er mai 2017 au plus tard. 3. Les parties étaient convenues que le transfert de propriété intervenait au jour de la signature de l'acte de vente, mais que l'entrée en jouissance était reportée à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de livraison de l'immeuble à construire, Mme [C] [K] disposant jusqu'à cette date de la jouissance gratuite de l'immeuble vendu. 4. Mme [C] [K] devait quitter les lieux au plus tard le 1er mai 2017, sous peine de s'exposer au paiement d'une clause pénale de 200 euros par jour de retard. 5. Mme [C] [K] refusant de quitter la villa, la construction de sa maison n'étant pas achevée, les sociétés Sofiba et Belle Pierre l'ont assignée en expulsion et en paiement de dommages-intérêts. 6. Elle a libéré les lieux le 19 juillet 2019. Examen du moyen Sur le moyen, pris en ses quatre premières branches Enoncé du moyen 7. Les consorts [I] font grief à l'arrêt de les condamner à payer des dommages-intérêts aux sociétés Sofiba et Belle Pierre, alors : « 1°/ qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ; que, lorsque le refus d'exécuter est ainsi justifié, l'autre partie ne peut ni invoquer le bénéfice d'une clause pénale stipulée dans le contrat ni rechercher la responsabilité contractuelle de son cocontractant, à raison de l'inexécution reprochée à cette dernière, qui ne lui est alors pas imputable ; qu'en l'espèce, pour dire qu'elles n'ont manqué à aucune de leurs obligations, la cour d'appel a considéré que les sociétés Sofiba et Belle Pierre n'étaient signataires d'aucun contrat de construction avec l'indivision et n'avaient pas la qualité de constructeur de sorte qu'il appartenait à l'indivision de passer elle-même les marchés de travaux et de maîtrise d'oeuvre nécessaire à l'édification de la maison destinée à Mme [C] [K], que les sociétés acheteuses s'étaient seulement engagées à financer ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que, dans l'acte notarié du 1er juin 2013, les sociétés Sofiba et Belle Pierre s'étaient engagées à construire un immeuble pour Mme [C] [K], ce dont il résultait que leur obligation ne se limitait pas à financer un bien dont il aurait appartenu aux consorts [G] de faire procéder à l'édification, mais bien à «faire construire», selon les propres termes de l'acte, la maison destinée à accueillir Mme [K], ce qui impliquait une obligation de construire, dont le manquement justifiait l'exception d'inexécution, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°/ que le défaut de réponse à conclusion est un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen précis et opérant des conclusions des consorts [K] selon lequel les sociétés Sofiba et Belle Pierre s'étaient engagées, tant dans l'acte authentique du 1er juin 2013 que dans un acte sous seing privé daté du 30 mai précédent, à faire construire une maison d'habitation pour Mme [C] [K] sur la parcelle de terrain identifiée «Lot B», ce qui les soumettaient au régime d'ordre public de la construction de maison individuelle, de sorte que, peu important qu'elles aient ou non respecté cette législation impérative, elles étaient tenues en tant que constructeur envers les consorts [K] et ne pouvaient, dès lors, leur reprocher de n'avoir pas libéré la villa «Ya Seou» au 1er mai 2017, faute pour ces sociétés d'avoir respecté leur engagement corollaire de faire édifier cette maison d'habitation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ que le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il ressort de l'acte notarié signé le 1er juin 2013 entre les consorts [K], d'une part, et les sociétés Sofiba et Belle Pierre, d'autre part, que ces dernières n'auraient la jouissance du bien vendu qu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter du jour de la livraison et de la prise de possession, par Mme [C] [K], de l'immeuble qu'elles s'étaient engagées à faire construire sur la parcelle de terrain identifiée «Lot B» «et en tout état de cause d'ici le 1er mai 2017» ; qu'il résulte de cette stipulation claire et précise que la date d'entrée en jouissance du bien était liée à celle de la livraison de la maison d'habitation promise à Mm [C] [K], la date du 1er mai 2017 ne constituant qu'une limite au délai en principe de six mois à compter de cette livraison, à l'issue duquel cette entrée en jouissance pourrait intervenir ; qu'ainsi, à défaut de livraison de cette construction avant le 1er mai 2017, la libération des lieux par les consorts [K] et l'entrée en jouissance des acquéreurs n'étaient pas concevables ; qu'en jugeant que l'acte notarié imposait la date du 1er mai 2017 comme date ultime d'entrée en jouissance des sociétés acquéreurs, sans considération pour la livraison effective de la maison d'habitation promise à Mme [C] [K], et sans obligation de procéder à cette livraison avant le 1er mai 2017, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 1er juin 2013, et par conséquent violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ; 4°/ que le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte de l'acte notarié signé le 1er juin 2013 entre les consorts [K], d'une part, et les sociétés Sofiba et Belle Pierre, d'autre part, que ces dernières n'auraient la jouissance du bien vendu qu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter du jour de la livraison et de la prise de possession, par Mme [C] [K], de l'immeuble qu'elles s'étaient engagées à faire construire sur la parcelle de terrain identifiée « Lot B » «et en tout état de cause d'ici le 1er mai 2017» ; que l'acte stipule par ailleurs, au titre des déclarations fiscales relatives à l'impôt sur les mutations, que les sociétés acquéreurs demandent à bénéficier du régime spécial des achats en vue d'une revente et s'engagent à revendre le bien dans les cinq ans de son acquisition, tout en rappelant qu'elles avaient la possibilité de substituer à cet engagement un engagement de construire ; qu'il ne résulte donc pas de cet acte que les consorts [K] ont été informés que la date du 1er mai 2017 était justifiée par «l'intangibilité du délai de 5 ans imparti à [leurs] acquéreurs pour revendre les constructions à édifier sur le terrain qu'[elles] achetaient» ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 1er juin 2013, et par conséquent violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause. » Réponse de la Cour 8. Par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes des conventions conclues par les parties, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et abstraction faite de motifs surabondants, a retenu que les sociétés Sofiba et Belle Pierre n'avaient pas la qualité de constructeur mais qu'elles devaient seulement financer l'immeuble que Mme [C] [K] devait faire construire en sa qualité de maître de l'ouvrage, de sorte que les consorts [I] ne pouvaient pas leur opposer une exception d'inexécution qui résulterait du manquement de ces sociétés à leur engagement. 9. Ayant relevé que Mme [C] [K] avait tardé à signer les marchés de travaux et que, sommée de vider les lieux le 14 septembre 2017, elle avait continué de les occuper jusqu'au 19 juillet 2019, de sorte que les consorts [I] n'avaient pas rempli leur obligation de libérer les lieux, la cour d'appel a pu en déduire que leurs agissements étaient à l'origine des préjudices invoqués par les sociétés Sofiba et Belle Pierre. 10. Le moyen n'est donc pas fondé. Mais sur le moyen, pris en sa cinquième branche Enoncé du moyen 11. Les consorts [I] font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une somme arrondie à 200 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en l'espèce, après avoir chiffré leur préjudice à une somme de 199 922,32 euros seulement, la cour d'appel a cru pouvoir procéder par arrondi et allouer aux sociétés Sofiba et Belle Pierre une somme totale de 200 000 euros ; qu'en se prononçant ainsi, elle a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit. » Réponse de la Cour 12. Vu le principe de la réparation intégrale du préjudice : 13. Après avoir évalué le préjudice subi par les sociétés Sofiba et Belle Pierre en raison de l'occupation prolongée de la villa par Mme [C] [K] à la somme totale de 199 922,32 euros, l'arrêt condamne les consorts [I] à payer une somme « arrondie » de 200 000 euros à titre de dommages-intérêts. 14. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe susvisé. Portée et conséquences de la cassation 15. Tel que suggéré par le mémoire en défense, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile. 16. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond. PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mmes [C] [K] et [T] [K] épouse [X] et M. [S] conjointement à payer aux sociétés Financière Barthe (Sofiba) et Belle Pierre la somme de 200 000 euros en réparation de leurs préjudices matériels, l'arrêt rendu le 6 octobre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Condamne solidairement Mmes [C] [P] [T] [K] épouse [X] et M. [S] à payer aux sociétés Financière Barthe (Sofiba) et Belle Pierre la somme de 199 922,32 euros à titre de dommages-intérêts. Condamne les sociétés Financière Barthe (Sofiba) et Belle Pierre aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts [I] Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les consorts [N] [S], coindivisaires, conjointement à payer aux sociétés Sofiba et Belle Pierre la somme de 200.000 € ; 1) ALORS QU'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ; que, lorsque le refus d'exécuter est ainsi justifié, l'autre partie ne peut ni invoquer le bénéfice d'une clause pénale stipulée dans le contrat ni rechercher la responsabilité contractuelle de son cocontractant, à raison de l'inexécution reprochée à cette dernière, qui ne lui est alors pas imputable ; qu'en l'espèce, pour dire qu'elles n'ont manqué à aucune de leurs obligations, la cour d'appel a considéré que les sociétés Sofiba et Belle Pierre n'étaient signataires d'aucun contrat de construction avec l'indivision et n'avaient pas la qualité de constructeur de sorte qu'il appartenait à l'indivision de passer elle-même les marchés de travaux et de maîtrise d'oeuvre nécessaire à l'édification de la maison destinée à Mme [C] [K], que les sociétés acheteuses s'étaient seulement engagées à financer ; qu'en se prononçant ainsi, tout en ayant constaté que, dans l'acte notarié du 1er juin 2013, les sociétés Sofiba et Belle Pierre s'étaient engagées à construire un immeuble pour Mme [C] [K] (arrêt, p. 4 § 6), ce dont il résultait que leur obligation ne se limitait pas à financer un bien dont il aurait appartenu aux consorts [K] [O] de faire procéder à l'édification, mais bien à «faire construire», selon les propres termes de l'acte (p. 5), la maison destinée à accueillir Mme [K], ce qui impliquait une obligation de construire, dont le manquement justifiait l'exception d'inexécution, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusion est un défaut de motif ; qu'en ne répondant pas au moyen précis et opérant des conclusions des consorts [K] (p. 30 et s.) selon lequel les sociétés Sofiba et Belle Pierre s'étaient engagées, tant dans l'acte authentique du 1er juin 2013 que dans un acte sous seing privé daté du 30 mai précédent, à faire construire une maison d'habitation pour Mme [C] [K] sur la parcelle de terrain identifiée «Lot B», ce qui les soumettaient au régime d'ordre public de la construction de maison individuelle, de sorte que, peu important qu'elles aient ou non respecté cette législation impérative, elles étaient tenues en tant que constructeur envers les consorts [K] et ne pouvaient, dès lors, leur reprocher de n'avoir pas libéré la villa «Ya Seou» au 1er mai 2017, faute pour ces sociétés d'avoir respecté leur engagement corollaire de faire édifier cette maison d'habitation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il ressort de l'acte notarié signé le 1er juin 2013 entre les consorts [K], d'une part, et les sociétés Sofiba et Belle Pierre, d'autre part, que ces dernières n'auraient la jouissance du bien vendu qu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter du jour de la livraison et de la prise de possession, par Mme [C] [K], de l'immeuble qu'elles s'étaient engagées à faire construire sur la parcelle de terrain identifiée «Lot B» «et en tout état de cause d'ici le 1er mai 2017» ; qu'il résulte de cette stipulation claire et précise que la date d'entrée en jouissance du bien était liée à celle de la livraison de la maison d'habitation promise à Mme [C] [K], la date du 1er mai 2017 ne constituant qu'une limite au délai en principe de six mois à compter de cette livraison, à l'issue duquel cette entrée en jouissance pourrait intervenir ; qu'ainsi, à défaut de livraison de cette construction avant le 1er mai 2017, la libération des lieux par les consorts [K] et l'entrée en jouissance des acquéreurs n'étaient pas concevables ; qu'en jugeant que l'acte notarié imposait la date du 1er mai 2017 comme date ultime d'entrée en jouissance des sociétés acquéreurs, sans considération pour la livraison effective de la maison d'habitation promise à Mme [C] [K], et sans obligation de procéder à cette livraison avant le 1er mai 2017, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 1er juin 2013, et par conséquent violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ; 4) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte de l'acte notarié signé le 1er juin 2013 entre les consorts [K], d'une part, et les sociétés Sofiba et Belle Pierre, d'autre part, que ces dernières n'auraient la jouissance du bien vendu qu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter du jour de la livraison et de la prise de possession, par Mme [C] [K], de l'immeuble qu'elles s'étaient engagées à faire construire sur la parcelle de terrain identifiée « Lot B » «et en tout état de cause d'ici le 1er mai 2017» ; que l'acte stipule par ailleurs, au titre des déclarations fiscales relatives à l'impôt sur les mutations, que les sociétés acquéreurs demandent à bénéficier du régime spécial des achats en vue d'une revente et s'engagent à revendre le bien dans les cinq ans de son acquisition, tout en rappelant qu'elles avaient la possibilité de substituer à cet engagement un engagement de construire (p. 10 in fine et p. 11) ; qu'il ne résulte donc pas de cet acte que les consorts [K] ont été informés que la date du 1er mai 2017 était justifiée par «l'intangibilité du délai de 5 ans imparti à [leurs] acquéreurs pour revendre les constructions à édifier sur le terrain qu'[elles] achetaient» (arrêt, p. 7 § 3) ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte notarié du 1er juin 2013, et par conséquent violé le principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause ; 5) ALORS, en toute hypothèse, QUE les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit ; qu'en l'espèce, après avoir chiffré leur préjudice à une somme de 199.922,32 € seulement, la cour d'appel a cru pouvoir procéder par arrondi et allouer aux sociétés Sofiba et Belle Pierre une somme totale de 200.000 € (arrêt, p. 8 § 4) ; qu'en se prononçant ainsi, elle a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit.