Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 janvier 2009, 07-21.800, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-01-20
Numéro d'affaire : 07-21800
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers, 2007-09-25
Président : M. Weber (président)
Avocats : SCP Peignot et Garreau, SCP Tiffreau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les deux propriétés provenaient d'un démembrement d'un ensemble immobilier plus vaste appartenant à un même propriétaire, que, suite aux ventes des 8 avril 2002 et 1er août 2002, le mur était devenu séparatif entre les deux propriétés sur toute sa longueur sans que les actes ne contiennent la moindre indication relative à l'attribution de la propriété de ce mur, que lors de la vente à M. X... et à Mme Y..., le grand hangar métallique adossé au mur litigieux existait déjà ainsi que, de l'autre côté, la remise métallique rénovée et agrandie par M. Z... et Mme A..., et que cette remise, d'après une photographie et une attestation, était même scellée dans le mur séparatif au niveau de la charpente métallique, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche demandée, en a exactement déduit qu'en l'absence de titre ou de marque contraire, le mur litigieux était mitoyen ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... à payer à M. Z... et Mme B... veuve A... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Y.... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Denis X... et Madame Céline Y... de l'intégralité de leurs demandes comme non fondées et dit que le mur séparatif entre la propriété X...- Y... d'une part et la propriété Z...- B... veuve A... d'autre part est mitoyen et que la limite séparative entre les points A et D passe par les points B1 et C selon les croquis annexé au rapport d'expertise de Monsieur C.... AUX MOTIFS PROPRES QUE " les appelants ne reprennent plus leurs demandes tendant au prononcé de la nullité du rapport d'expertise judiciaire et se réfèrent même à certains de ses éléments. Ceci étant la discussion se présente exactement dans les mêmes termes que ceux soumis au premier juge, lequel l'a exactement tranchée au terme d'une analyse complète des documents produits et d'une motivation précise et pertinente que la Cour adopte, y compris quant au rejet de la demande reconventionnelle de dommages intérêts présentée par Joseph Z... et Jeannine B... veuve A..., ces derniers ne démontrant pas suffisamment, eu égard aux exigences strictes de la matière, le caractère abusif de la procédure et de l'appel " AUX MOTIFS ADOPTES QUE " selon l'article 653 du Code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant à la séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la propriété des défendeurs proviennent d'un ensemble immobilier plus vaste appartenant aux époux D.... Lors de la vente à Monsieur X... et Madame Y... le grand hangar métallique adossé au mur litigieux existait déjà ainsi que de l'autre côté (propriété D... puis Z... veuve A...) la remise métallique rénovée et agrandie en volume par les défendeurs et qui était même scellée dans le mur séparatif au niveau de la charpente métallique (cf. photographie et attestation D... du 20 décembre 2003). A partir de la vente D...- X... / Y... ce mur est devenu entre les deux propriétés sur toute sa longueur sans que l'acte de vente du 08 avril 2002 et celui du 1er août 2002 ne contienne la moindre indication relative à l'attribution de la propriété de ce mur à tel ou tel acheteur. Les marques relevés par l'expert sont contraires et ne sont en tout état de cause pas significatives puisque ce mur appartenait initialement au même propriétaire. En conséquence, en l'absence d'élément contraire tiré des actes ou de la disposition des lieux, le mur litigieux est bien mitoyen en vertu de la présomption tirée de l'article 653 du Code civil. Les demandeurs soutiennent que la limite séparative doit être fixée de A à D en passant par B2 et C et que la construction réalisée par les défendeurs empiète de 20 cm sur leur propriété. L'emplacement des points A, C et D (bornes ou clous d'arpentage fixés lors des divisions successives de la propriété D... en 2000 et 2002) ne sont pas discutés par les parties. Par contre le mur séparatif situé entre les points A et B d'une largeur d'environ 45 cm étant mitoyen, le point B ne doit pas être fixé à l'angle du mur en B2 avec un décroché comme préconisé par l'expert mais dans l'axe central de ce mur, soit en B1, en alignement avec C et D. Le garage récemment construit par Monsieur Z... et Madame veuve A... ne dépassant pas la moitié de l'épaisseur du mur mitoyen et la ligne entre B1 et C, n'empiète donc pas sur la propriété des demandeurs qui seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes ". ALORS D'UNE PART QUE les juges du fond doivent se prononcer sur les documents régulièrement versés aux débats ; qu'en l'espèce, pour démontrer que le grand hangar litigieux qui empiète sur leur propriété n'existait pas au moment où ils avaient acquis le bien, les exposants avaient régulièrement produit le titre de propriété des consorts Z...- A... ainsi que les procès-verbaux d'arpentage établis lors de la constitution successive des deux fonds, titres qui tous ne faisaient aucune mention de l'immeuble de près de 60 m2 prétendument existant lors des ventes et pour les seconds, indiquaient en outre, que la limite séparative se trouvait au parement extérieur du mur litigieux si bien qu'en ne tirant, par des motifs extrêmement brefs, aucune conséquence de ces éléments de preuve, pourtant soumis à son examen, la Cour d'appel a violé l'article 653 du Code civil, ALORS D'AUTRE PART QUE l'antériorité de la construction d'un mur séparant deux fonds par rapport à l'un de ses deux fonds peut constituer une marque de non-mitoyenneté de sort qu'en omettant de rechercher si, comme il était soutenu, le fonds de Mademoiselle Y... et de Monsieur X..., et le mur prétendument mitoyen, n'avaient pas été bâtis avant celui appartenant aux époux Z..., à une époque ou le mur devait être considéré comme appartenant exclusivement à l'auteur commun, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 653 et 654 du Code civil, ALORS ENFIN QUE si un héritage a été divisé en deux propriétés distinctes suivant la limite tracée par un mur jusqu'alors non séparatif, la contiguïté des fonds et la dualité de propriétaires n'engendre pas la mitoyenneté de sorte que la Cour d'appel qui, après avoir relevé que les propriétés litigieuses provenaient du démembrement d'un ensemble immobilier plus vaste et qu'à partir de la vente consentie aux exposants, le mur litigieux était devenu séparatif sans que l'acte de vente ne contienne d'indication relative à l'attribution de la propriété de ce mur, a néanmoins décidé que ce mur était mitoyen en l'absence d'éléments contraires tirés des actes ou de la disposition des lieux, a violé par fausse application l'article 653 du Code civil.