Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 juin 2019, 18-10.763, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-06-20
Numéro d'affaire : 18-10763
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2017-11-16
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Richard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 novembre 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 octobre 2016, pourvoi n° 15-14.417), que, le 28 avril 2000, W... G..., aux droits duquel se trouvent sa veuve, Mme I..., et ses enfants, R..., K..., P... et M... (les consorts G...), ainsi que la SCI G..., a promis de donner à bail emphytéotique un domaine rural à la société Sainte-Eulalie Development (la SED), qui avait le projet d'y aménager un complexe de golf ; que, le 21 décembre 2000, le bail a été signé pour une durée de 70 ans et que, le 25 juillet 2003, un avenant a été conclu ; qu'un jugement du 25 janvier 2002 a constaté la résiliation du bail aux torts de la locataire ; que, le 26 avril 2002, un protocole a été signé, suivi de plusieurs avenants, afin de permettre la poursuite du bail, les parties se désistant de leurs actions réciproques ; que, par arrêtés des 29 novembre 2007 et 18 février 2008, le préfet du Var a refusé les autorisations administratives nécessaires à la réalisation du complexe de golf et que les recours contentieux formés par la SED ont été définitivement rejetés ; que les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de diverses sommes et en exécution du protocole ; que la SED a assigné les bailleurs en résolution du bail et des actes subséquents, ainsi que M. J... et la SCP J... et T..., notaires rédacteurs des différents actes, en garantie ; que, la SED ayant été placée sous procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015, la société BR Associés, mandataire judiciaire et commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde arrêté le 16 février 2017, est intervenue volontairement à l'instance ; Sur le troisième moyen, qui est préalable, ci-après annexé : Attendu que la SED et la société BR Associés font grief à l'arrêt de rejeter la demande de résolution du bail du 21 décembre 2000 et de son avenant du 25 juillet 2003 ; Mais attendu qu'ayant relevé que le bail ne comportait aucune indication quant à la destination des lieux, alors que la promesse de bail faisait référence à l'opération d'aménagement d'un golf que le bénéficiaire envisageait de donner à l'immeuble, et exactement retenu que l'autorisation donnée par le plan d'occupation des sols à la création d'un complexe de golf ne constituait ni une servitude légale ni une charge réelle grevant le fonds loué, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la commune intention des parties ne portait pas sur la création d'un golf, en a déduit, à bon droit, que le bailleur avait satisfait à son obligation de délivrance par la remise des terres données à bail et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que, le troisième moyen étant rejeté, le premier moyen qui porte sur l'appel en garantie des notaires instrumentaires est devenu sans objet ; Sur le cinquième moyen, pris en ses première à dixième, douzième, quatorzième à vingt et unième et vingt-troisièmes branches, ci-après annexé : Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, les griefs tirés d'une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le cinquième moyen, pris en ses onzième, treizième et vingt-deuxième branches, ci-après annexé : Vu l'article L. 622-21 du code de commerce ; Attendu que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant notamment à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; Attendu que l'arrêt assortit d'une astreinte les condamnations de la SED à délivrer les cautions bancaires stipulées dans le bail et le protocole du 26 avril 2002 et à réaliser le local de 40 m² prévu par le même protocole ; Qu'en statuant ainsi, alors que, sous couvert de contraindre la locataire à exécuter des obligations de faire, la condamnation à une astreinte met en réalité à sa charge une obligation de payer une somme d'argent pour une cause antérieure à l'ouverture de la procédure collective, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il assortit d'une astreinte les condamnations de la SED à fournir les cautions bancaires stipulées dans le bail du 21 décembre 2000 et le protocole d'accord du 26 avril 2002 et à réaliser le local de 40 m² prévu dans le même protocole, l'arrêt rendu le 16 novembre 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Supprime les astreintes prononcées par l'arrêt ; Condamne la société Sainte-Eulalie Development aux dépens ; Dit n'y avoir lieu de modifier la charge des dépens de première instance et d'appel ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sainte-Eulalie Development et la condamne à payer aux consorts G... et à la SCI G... la somme globale de 3 000 euros et à M. J... et à la SCP Vérignon et T... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société Sainte-Eulalie development, la société BR associés. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, d'avoir confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré l'action de la société SED à l'encontre de Maître J... et de la SCP J... et T... prescrite ; Aux motifs, sur la recevabilité des actions, que seule est discutée la recevabilité de l'action contre les notaires qui arguent de la prescription. En l'espèce le Préfet du Var a refusé les demandes d'autorisation au titre du défrichement des parcelles et de la loi sur l'eau par arrêtés des 29 novembre 2007 et 18 février 2008. L'action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil du notaire rédacteur et de la SCP a été engagée par acte du 28 mars 20 L'article 2224 du code civil dans la version issue de la loi du 17 juin 2008 dispose : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.' L'article 26, la loi du 17 juin 2008 ne s'applique pas aux actions engagées avant son entrée en vigueur, les dispositions qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent à compter de cette date sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Par application de l'article 2243 l'interruption de la prescription est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande, laisse périmer l'instance ou si sa demande est définitivement rejetée. En matière de responsabilité, sauf disposition dérogatoire, la prescription de l'action court à compter de la réalisation du dommage ou de la date de sa révélation à la victime qui n'en avait pas connaissance. Ces règles s'appliquent pour la mise en jeu de la responsabilité du notaire coupable d'un manquement à son devoir de conseil. En l'espèce la réalisation du dommage ne se situe pas à la date de la signature du bail mais à celle des arrêtés préfectoraux refusant d'accorder à la locataire les autorisations nécessaires à l'aménagement des parcelles données à bail, soit les 29 décembre 2007 et 18 février 2008, sans qu'il y ait interruption du délai de prescription, les actions engagées ayant été définitivement rejetées. L'action en responsabilité contre le notaire rédacteur et la SCP engagée le 28 mars 2013, soit plus de 5 ans après les décisions administratives est donc prescrite ; Alors, d'une part, que dans leurs conclusions d'appel, Maître J... et de la SCP J... et T... ont conclu uniquement au rejet au fond des demandes formées à leur encontre par la société SED ; qu'ils n'ont pas repris la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action qui avait précédemment été retenue par l'arrêt cassé, censuré de ce chef ; qu'en relevant qu'était « discutée la recevabilité de l'action contre les notaires qui arguent de la prescription », la Cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de Maître J... et de la SCP J... et T..., violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile ; Alors, d'autre part, qu'il résulte de la combinaison des articles 26 II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 et 1er du code civil que les dispositions de cette loi réduisant la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter de son entrée en vigueur, le lendemain de sa publication au Journal officiel de la République française, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure ; que, selon l'article 2224 du code civil, la durée de prescription des actions personnelles ou mobilières est de cinq ans ; que le délai de prescription de l'action en responsabilité engagée contre les notaires expirait ainsi le 19 juin 2013 ; que l'arrêt précise que l'action a été engagée le 19 mars 2013 ; qu'en retenant que l'action était prescrite, la Cour d'appel a violé les articles 26 II de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, 1er et 2224 du code civil ; Et alors, enfin, subsidiairement, qu'il résulte de l'article 2224 du code civil que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'en faisant courir le délai de prescription de la date des arrêtés préfectoraux des 26 novembre 2007 et 18 février 2008 refusant les demandes d'autorisation au titre du défrichement des parcelles et de la loi sur l'eau, quand, ces arrêtés ayant été frappés de recours devant le juge administratif, c'est à la date à laquelle ces recours avaient été définitivement rejetés, le premier, concernant l'autorisation de défrichement, par jugement du Tribunal administratif de Toulon en date du 7 janvier 2010, le second, au titre du respect de la loi sur l'eau, par l'arrêt rendu par le Conseil d'Etat le 28 mars 2014 déclarant non admis le pourvoi en cassation formé contre l'arrêt de la Cour administrative d'appel de Marseille en date du 25 juin 2013 confirmant le jugement rendu par le Tribunal administratif de Toulon le 20 décembre 2010, que le délai de prescription avait commencé à courir, la Cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, d'avoir rejeté la demande tendant à la résolution du bail emphytéotique formée par la société SED ; Aux motifs, sur la résolution du bail emphytéotique, que la résolution du bail a été constatée par jugement rendu par le TGI de Toulon le 25 février 2002 à la date du 21 décembre 2000 qui a condamné la SED au paiement d'une somme de 627.712,65 euros correspondant aux frais engagés par M. de G... pour la préparation des parcelles qui incombait à la SED, à la perte des droits à plantation imputable à la carence de la SED et à la perte de cinq années d'exploitation. La SED, qui est demeurée dans les lieux suite à la transaction conclue entre les parties, forme une nouvelle demande de résolution fondée sur le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil et soutient que les autorisations urbanistiques constituent des charges réelles qui grèvent le fonds et s'imposent aux parties. Les consorts de G... font valoir que le bail emphytéotique est régi par les seuls articles L 451-1 et suivants du code rural à l'exclusion des articles 1719 et 1726 du code civil. Le bail emphytéotique confère à son bénéficiaire, un droit réel immobilier susceptible d'être hypothéqué et librement cessible, les règles qui régissent le louage ordinaire n'ont jamais été applicables au louage emphytéotique qui a ses règles propres; aussi à défaut de convention contraire et à l'exception de la preuve du contrat d'emphytéose qui est régi par les règles du code civil en matière de baux, ledit contrat est régi par les dispositions spécifiques et dérogatoire du code rural (art 451-3 du code rural) En effet à la différence du contrat de louage ordinaire, qui ne confère qu'un droit personnel au preneur, le bail emphytéotique confère à son bénéficiaire un droit réel immobilier susceptible d'être hypothéqué et librement cessible de très longue durée, comprise entre 18 et 99 ans , moyennant une faible redevance dès lors que les investissements effectués doivent revenir au bailleur en fin de contrat, sans indemnité (article L 451-7 du code rural et de la pêche), raison pour laquelle le bail emphytéotique est soumis au régime spécifique prévu à titre supplétif par les articles L. 451-2 à L. 451-13 dudit Code, il se distingue du bail classique, de sorte que les règles de droit commun du louage de choses ne lui sont pas applicables, puisque le titulaire d'un tel bail emphytéotique dispose d'un droit réel immobilier. En conséquence le moyen tiré du non respect par le bailleur emphytéotique de l'obligation de délivrance est en l'espèce inopérant ; Alors que dans le bail emphytéotique, comme dans tout autre bail, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, dans les termes de l'article 1719 1° du code civil ; qu'en le niant, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, après avoir requalifié le bail du 21 décembre 2000 en contrat de louage de longue durée, d'avoir débouté la société SED de ses demandes en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000, de celui du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitution foncière ; Aux motifs, sur la requalification du bail, que la SED soutient que le bail doit être requalifié en bail ordinaire de longue durée, le bail litigieux comportant un clause résolutoire expresse en faveur du bailleur incompatible avec ce type de bail, pour porter atteinte directement au droit réel de l'emphytéote, en dénaturant le bail. C'est à bon droit que la SED fait valoir ce moyen car la clause de résolution de plein droit confère à la jouissance du preneur une précarité incompatible avec la constitution d'un bail emphytéotique Or en l'espèce le bail litigieux comporte bien en page 15 une clause résolutoire de plein droit qui vise cinq causes (inexécution d'une clause du bail, défaut de production de la garantie bancaire, défaut de paiement de trois termes, défaut de réitération par acte authentique du bail rural à long terme de 70 ans). En conséquence de quoi il y a lieu de requalifier le bail en contrat de louage de longue durée ; Et aux motifs, sur la résolution du bail de longue durée pour manquement à l'obligation de délivrance, que aux termes de l'article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : • de délivrer au preneur la chose louée '.• d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée• d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail• d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.' L'obligation de délivrance du bailleur porte le local principal et ses accessoires, elle lui impose de permettre au locataire d'exploiter les lieux conformément à leur destination, les travaux rendus obligatoires par l'administration peuvent aussi être rattachés à l'obligation de délivrance conforme du bailleur qui doit donc notamment vérifier que les diverses autorisations nécessaires sont acquises et les différentes réglementations sont respectées. En l'espèce le manquement du bailleur à l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil impose de déterminer préalablement si la destination des lieux donnés à bail (aménagement d'un complexe de golf, avec les autorisations administratives nécessaires au déboisement et au respect de la loi sur l'eau) est entrée dans le champ contractuel ou si, comme le soutient la SED, les biens donnés à bail sont grevés d'une charge réelle tenant à la réglementation urbanistique. Le bail du 21 décembre 2000 ne comporte aucune indication quant à la destination des lieux loués, alors que la promesse signée le 26 avril 2000 fait référence à «' la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble: opération d'aménagement de golf » condition qui n'a pas été reprise au bail, il s'en déduit que la commune intention des parties n'était pas de donner aux lieux loués la destination de golf , la destination envisagée par le preneur ne pouvant se confondre pas avec la destination convenue contractuellement par les parties. La SED soutient donc que « 'la location d'une chose dépend du droit de propriété qui s'y attache qui en l'espèce est soumise à la destination prévue au plan local d'urbanisme (implantation d'un golf) et aux contraintes administratives y afférents qui constituent des charges réelles qui s'imposent aux parties.' » Or le zonage du plan d'occupation des sols constitue une contrainte imposée par la puissance publique aux fonds privés qui ne peut être assimilée à une servitude au sens de l'article 686 du code civil, ni à une charge réelle grevant le fonds lui-même. De plus les refus opposés par l'autorité administrative n'ont pas pour origine l'ensemble des parcelles incluses dans le projet d'aménagement, ils ne sont pas fondés sur le plan d'occupation des sols qui autorisait le projet porté par la SED, mais sur la législation applicable au défrichement et la loi sur l'eau. Or le refus de défrichement opposé par le Préfet, concerne quasi exclusivement les parcelles dont la SED avait acquis la pleine propriété et le refus au titre de la loi sur l'eau est intervenu suite au non-respect des recommandations du commissaire enquêteur qui ne peut être reproché au bailleur. En conséquence de quoi le défaut de délivrance argué par la SED n'est pas établi, elle sera donc déboutée de sa demande en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000 et du second acte notarié du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique aux torts du bailleur pour manquement à l'obligation de délivrance et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitutions foncières en nature ; Alors, d'une part, que la destination contractuelle du bien donné à bail n'est pas nécessairement prévue de manière expresse par le contrat de bail ; qu'en se bornant à relever, pour en déduire que la commune intention des parties n'était pas de donner aux lieux loués la destination de golf, que cette destination, précisée dans la promesse de bail n'est pas expressément reprise par le bail lui-même, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ; Alors, d'autre part, que la société SED faisait valoir que « le bail vise au titre des conditions au profit de Monsieur W... de G... divers droits d'usage (p.11), de passage ou de chasse, de publicité, de vente de produits agricoles (p.12) ou de travaux avec le calendrier de golf (p.13), en précisant que ces droits s'exerceront dans « le respect des règles du parcours de golf » ou « du calendrier d'aménagement du golf » et qu'ainsi « c'est bien l'affectation des parcelles à la réalisation d'un golf qui avait inspiré ces diverses clauses et les engagements pris » ; qu'en considérant que « le bail du 21 décembre 2000 ne comporte aucune indication quant à la destination des lieux loués », alors que la promesse signée le 26 avril 2000 fait référence à « la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble : opération d'aménagement de golf » condition qui n'a pas été reprise au bail », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la destination d'aménagement d'un complexe de golf ne résultait pas de l'économie du contrat de bail, qui confirmait, sur ce point, les termes de la promesse de bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ; Alors, de troisième part, qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le protocole d'accord qui a ensuite été conclu, le 26 avril 2002, qui énonce que « conscientes de l'intérêt que représente la réalisation du golf de SAINTE EULALIE, les parties ont convenu de se rapprocher et de mettre un terme au litige les opposant » et que « les dispositions qui suivent sont destinées à régler les problèmes qui sont nés entre les parties relativement à l'exécution de l'acte de Maître J... du 21 décembre 2000, ainsi qu'à expliciter certaines dispositions de cet acte », ne confirmait pas que le terrain était donné à bail afin de permettre l'aménagement d'un complexe de golf, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ; Alors, de quatrième part, qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'acte authentique intitulé « modificatif à bail emphytéotique et bail emphytéotique » reçu par Maître J... le 25 juillet 2003, qui indique qu'« afin de tenir compte de l'évolution du programme d'aménagement du Golf [...], la société civile G... et la société SAINTE EULALIE DEVELOPMENT SARL ont convenu de modifier le bail emphytéotique du 21 décembre 2000», ne confirmait pas que le terrain était donné à bail afin de permettre l'aménagement d'un complexe de golf, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ; Alors, de quatrième part, qu'en se prononçant de la sorte sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, dans le plan d'occupation des sols de la commune d'Hyères de 1989, les parcelles considérées, données à bail à la société SED, n'étaient pas à destination de golf, destination qui s'imposait au propriétaire et qui était nécessairement entrée dans le champ contractuel, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ; Alors, de cinquième part, que le plan d'occupation des sols de la ville d'Hyères de 1989 indique, en son chapitre XXIV, dans un article préliminaire relatif au « caractère de la zone ND », que le secteur 1 NDg, dans lequel se situaient les parcelles données à bail est « destiné à l'implantation de terrains de golf » ; que cette contrainte administrative a nature de charge réelle grevant le fonds donné à bail ; qu'en le niant, la Cour d'appel a violé l'article 649 du code civil, l'article préliminaire du chapitre XXIV du plan d'occupation des sols de la ville d'Hyères de 1989 et l'article 1719 du code civil ; Alors, de sixième part, qu'en énonçant que « le refus de défrichement opposé par le Préfet, concerne quasi exclusivement les parcelles dont la SED avait acquis la pleine propriété », quand il n'en demeure pas moins que ce refus d'autorisation interdit que l'ensemble du terrain soit utilisé à usage de golf, la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir d'un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil ; Alors, de septième part, qu'en énonçant que « le refus au titre de la loi sur l'eau est intervenu suite au non-respect des recommandations du commissaire enquêteur qui ne peut être reproché au bailleur », quand il ne résulte d'aucun des « considérants » de l'arrêté du 18 février 2008 portant refus d'autorisation au titre de la loi sur l'eau que ce refus serait intervenu à la suite du non-respect des recommandations du commissaire enquêteur, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cet arrêté et ainsi violé le principe qui interdit au juge de dénaturer les documents de la cause et l'article 4 du code de procédure civile ; Et alors, de huitième part, que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'il doit délivrer un bien permettant l'exercice de l'activité prévue par le bail ; qu'en énonçant que « le refus au titre de la loi sur l'eau est intervenu suite au non-respect des recommandations du commissaire enquêteur qui ne peut être reproché au bailleur », quand il reste que le terrain loué ne pouvait pas être utilisé conformément à la destination de golf prévue au bail, la Cour d'appel, qui s'est déterminée à partir d'un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1719 du code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, d'avoir débouté la société SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants ; Aux motifs que, sur la résolution judiciaire du protocole d'accord en date du 26 avril 2002 et de ses avenants, que aux termes de l'article 2044 du code civil applicable à l'espèce : 'La transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.' L'existence de concessions réciproques est un élément constitutif de la transaction qui sont souverainement appréciées par les juges qui doivent en relever l'existence ; si elles sont contestées, les juges doivent vérifier, qu'elles ne sont pas dérisoires et apprécier la portée de la transaction. En l'espèce la SED fait valoir que les concessions réciproques étaient totalement déséquilibrées à son détriment, ce qui ne permet pas de qualifier l'accord du 26 avril 2002 de transaction. Aux termes du protocole d'accord signé par les parties le 26 avril 2002, la SED s'engageait notamment à fournir une caution bancaire en garantie du paiement des loyers, à modifier l'assiette du bail rural de 70 ans sur une superficie de 21 ha, à préparer 13 ha pour la plantation des vignes, à réaliser une route goudronnée, à fournir un local de vente de 40 m² et à régler la somme de 625.040,97 euros à titre de dommages et intérêts garantie par une hypothèque conventionnelle La société G... et les consorts de G... pour leur part renonçaient à l'action en résolution du bail emphytéotique, renonçaient à la construction des bâtiments mise à la charge de la SED à l'exception du local de vente de 40 m² et consentaient une réduction de la redevance annuelle de 40.398,99 € à 39.331,85€ La transaction fait expressément référence aux autorisations de défrichement non obtenues. L'existence de concessions réciproques, consenties en connaissance de cause est donc établie. Elle comporte des désistements d'instance et d'action réciproques, seule l'assiette du bail rural de 70 ans prévue au bail a été modifiée par la transaction, la somme de 625.040,97 € représente les frais générés par le caractère provisoire des plantations et le surcoût des travaux de préparation des sols engendrés par le non respect du bail emphytéotique, la longueur de la route goudronnée a été fixée à 3,50 mètres. En conséquence de quoi la SED qui a bénéficié de la poursuite du bail dont le juge avait constaté la résolution, de délais de paiement pour régler les sommes mises à sa charge consécutives au non respect des obligations du bail et s'est trouvé déchargée de la construction de bâtiments agricoles, est infondée à se prévaloir d'un déséquilibre à son détriment. En conséquence de quoi il n'y a pas lieu d'annuler le protocole et ses avenants ; Alors qu'en retenant, ainsi, à l'appui de sa décision, que « la transaction fait expressément référence aux autorisations de défrichement non obtenues », quand les autorisations de défrichement et au titre de la loi sur l'eau auxquelles les obligations souscrites par la société SED dans ce protocole d'accord étaient nécessairement subordonnées ont été refusées par deux arrêtés des 29 novembre 2007 et 18 février 2008, les recours contentieux formés à leur encontre étant rejetés, ce qui a ensuite conduit la [...] a constater la caducité des conventions de ZAC et la suppression de la ZAC, de sorte qu'il devenait impossible à réaliser, la Cour d'appel a violé l'article 2044 du code civil. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, d'avoir fixé la créance de la société G... et des consorts de G... au passif de la procédure de sauvegarde de la société SED comme suit : au titre du protocole du 26 avril 2002 : la somme de 579.306 € au titre du solde restant dû, majorée des intérêts à compter du 20 août 2003 jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015 (de 160.396,96 €), au titre du défaut d'entretien de la chapelle la somme de 21.154,85 € majorée d'intérêts aux taux légal entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 1.593,89 € ), à titre de dommages et intérêts pour défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement la somme 122.593,59 €, qui sera majorée des intérêts entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 9.236,77 €), au titre du préjudice résultant de la non livraison de 3ha 66 a 71 ca la somme de 50.000 € avec intérêts aux taux légal à compter du 24 avril 2012 date du jugement et jusqu'à l'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015, au titre du préjudice résultant du défaut de réalisation de la cave la somme de 100.000 €, ainsi que condamné la société SED à fournir au plus tard trois mois après la signification du présent arrêt les cautions bancaires stipulées dans le bail du 21 décembre 2000 et le protocole du 26 avril 2002, sous astreinte de 200 € par jour passé ce délai, et à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai ; Aux motifs, sur les demandes de la société G... et des consorts de G..., que : Depuis le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon du 7 juillet 2015 la SED bénéficie d'une procédure de sauvegarde, le 6 août 2015 la société et les consorts de G... ont déclaré des créances hypothécaires et privilégiées à hauteur de 1.906.043,62 €, ils demandent la fixation des dites créances au passif de la SED par application des articles L 622-21 et L 622-22 du code de commerce. * au titre du protocole du 26 avril 2002 Il est demandé la condamnation de la SED à leur payer la somme de 579.306 € au titre du solde de la somme fixée par le protocole du 26 avril 2002', majorée de 160.396,96 € au titre des intérêts à compter du 20 août 2003 (date du jugement déféré jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015. Tenant la validité du protocole transactionnel qui engage les parties il sera fait droit à la demande, cette somme convenue entre les parties pour dédommager la société et les consorts G.... ne se rapportant pas aux bâtiments agricoles * au titre du défaut d'entretien de la chapelle Comme rappelé par le premier juge le bail stipule en page 11 que la chapelle et son allée doivent être entretenues par le preneur, obligation non modifiée et précisée dans l'avenant du 30 août 2012. Contrairement à ce que soutient la SED aucune obligation de remise en état préalable de la chapelle n'a été stipulée au bail ou dans les actes postérieurs, ni de clause mettant à la charge du bailleur les grosses réparations. Faute d'avoir satisfait à l'obligation d'entretien à sa charge la SED sera condamnée au paiement de la somme de 21.154,85 € majorée d'intérêts aux taux légal entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 1.593,89 €) * au titre du défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement Comme relevé par le premier juge le protocole prévoit la réalisation d'une route goudronnée d'une longueur de 3,50 mètre et des travaux de raccordement des bâtiments et exploitation (protocole du 26.04.02, § III-1) dont la réalisation n'est pas justifiée par la SED. Elle fait valoir que la réalisation de ces travaux est aujourd'hui interdite. Le POS de la commune de Hyères adopté en 1999 classe les terrains litigieux en zone NA soit une zone naturelle destinée à l'urbanisation future soumise à des restrictions moindres que les zone ND qui sont des zones naturelles à protéger où les constructions privées sont prohibées. En l'espèce le POS en vigueur, qui au regard de sa date devra être révisé, précise « La zone 4NA correspond aux parties du territoire insuffisamment desservies ou non desservies par les équipements publics et constituant une réserve d'unités foncières sur lesquelles peut être envisagé un développement ultérieur' En conséquence de quoi, l'impossibilité de réaliser les raccordements et la voirie n'étant pas démontrée, au regard du devis produit, c'est par une juste appréciation des faits et de la cause et à bon droit que le premier juge a condamné la SED au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 122.593,59 €, qui sera majorée des intérêts entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ( soit la somme de 9.236,77€) . Les dommages et intérêts alloués le seront en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de réalisation des dits travaux alors qu'ils étaient réalisables au regard de la réglementation urbanistique alors en vigueur. * au titre des cautions bancaires a) injonction et astreinte La SED s'est engagé tant le bail du 21 décembre 2000(P5) à fournir une caution bancaire avant le 31 mars 2001 en garantie du paiement de la redevance annuelle, engagement réitéré dans le protocole du 26 avril 2002 et dans l'avenant du 30 août 2002, le délai pour y satisfaire fixé à la date du 30 juillet 2002 a été prorogé au 30 novembre 2002 Elle s'est engagée à fournir une caution bancaire distincte pour garantir le paiement de la somme de 579.306,26 € convenu dans le protocole. Elle a été mise en demeure de produire la caution bancaire stipulée au bail par commandement du 20 août 2003. En conséquence de quoi et faute d'avoir été satisfait à ses obligations la SED sera condamnée sous astreinte à produire au plus tard trois mois après la signification du présent arrêt les cautions, sus visées sous astreint de 200 € par jour de retard passé ce délai * au titre de l'absence de réalisation du local de vente La réalisation du local de 40 m² dans le hameau a été prévue par l'accord du 26 avril 2002, la SE ne conteste pas ne pas avoir satisfait à cette obligation mais fait valoir qu'elle ne peut aujourd'hui y satisfaire au regard des dispositions du POS, le hameau étant sis en zone 4NA qui interdit la construction d'un local de vente. En application des articles L 151-11 et suivants du code de l'urbanisme, les zones AU ( ex NA) sont pas inconstructibles par principe , des dérogations tenant notamment à l'activité activité agricole (la viticulture étant une activité agricole au sens de cette législation) sont possibles . Le local de 40 m² étant situé dans un hameau qui comprend des constructions et le local de 40 m² étant lié à l'activité viticole, la SED ne démontre pas que sa réalisation serait aujourd'hui impossible ce d'autant que la commune de Hyères a entrepris la révision du POS de 1999. En conséquence de quoi la SED sera condamnée à réaliser le dit local dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai. La demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts pour non exécution du local dans le délai imparti sera rejetée s'agissant d'un préjudice non actuel, ni certain. * au titre du préjudice résultant de la non livraison de 3 ha 66 a 71 ca depuis 2014 A ce titre il est demandé par les bailleurs la somme de 919.886 € Le bail stipule (p.13) que la SED devait délivrer 21 ha et assurer la préparation du sol pour plantation de la vigne. Le protocole du 26 avril 2002 constate que seuls 18 ha l'ont été et prévoit un nouveau plan pour définir la zone et à défaut que la SED devra dégager 3 ha 66 a 71 ca nécessairement inclus dans la zone AOP, cette obligation étant constitutive d'un droit réel et ne pouvant être réalisée qu'en nature. La SED ne conteste pas le défaut de délivrance de cette superficie de terre. La société et les consorts G... font valoir que ce manquement a engendré la perte de droits à plantation. Ils produisent pour justifier de la perte consécutive au défaut de délivrance de cette superficie un rapport qui souligne que l'impossibilité de planter les 3ha 66 a 71 a conduit à limiter la production à 850 hl contre 1033 hl, la récolte étant vendue à négoce Le rapport du CER évalue le différentiel de chiffre d'affaires résultant d'une exploitation en cave particulière (qui valorise le produit) sur une superficie de 23 h dont 20 ha 50 plantés et l'installation effective de 17 ha plantés avec vente de la production à un autre exploitant, il précise que M. B... H... G... s'est installé en qualité d'exploitant viticole le 2 janvier 2004. Néanmoins et en l'état des pièces produites aux débats , la référence à la construction d'une cave particulière par l'adjonction des 3 hectares aux 17 hectares exploités à compter du 2 janvier 2004 par M. R... G... ne ressortant d'aucun des actes ni des pièces produites, n'étant pas démontré que l'installation d'une cave particulière sur les 17 hectares à disposition était impossible , seule la perte de chance sera indemnisée à hauteur de 50.000€ avec intérêts aux taux légal à compter du jugement déféré et jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015. * au titre de l'absence de réalisation de la cave La construction de la cave à la charge de la SED était prévue au bail, le protocole du 26 avril 2002 a déchargé la SED de cette obligation en contrepartie de l'absence de résolution du bail et du paiement de la somme de 625.040,97 € et payable en deux versements le dernier de 579.306,26 devant intervenir au plus tard le 1er mars 2003. Les consorts G... font valoir que le dernier versement n'ayant pas été honoré ils n'ont pas disposé des fonds pour construire la cave et ont dû vendre leur récolte au négoce au lieu de la vinifier et la commercialiser par eux même. Ils évaluent leur préjudice depuis le 1er mars 2004 à la somme de 666.400 €, outre 142.800€ pour le temps nécessaire à la réalisation de la cave si les fonds étaient versés. Il est établi que la somme de 625.040,97 € devait être versée en contrepartie de la construction des bâtiments (à l'exception du local de 40 m²) par la société et les consorts G... et de leur renonciation à la résiliation du bail. Il est constant et non contesté que seule la somme de 45.734,71 € correspondant au premier versement a été honorée par la SED. Néanmoins et en l'état des pièces produites aux débats , la référence à construction d'une cave particulière ne ressortant d'aucun des actes ni des pièces produites, n'étant pas démontré que sa réalisation était acquise, seule la perte de chance résultant du défaut de versement de la somme prévue au protocole sera indemnisée à hauteur de 100.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2012 date de l'assignation et jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015 Dit que les créances ainsi fixées seront inscrites au passif de la procédure de sauvegarde dont bénéficie la SED ; Alors, d'une part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le quatrième moyen de cassation, qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant débouté la société SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile la censure du chef de l'arrêt ayant fixé au passif de sa procédure de sauvegarde, au titre du protocole du 26 avril 2002, la somme de 579.306 € au titre du solde restant dû, majorée des intérêts à compter du 20 août 2003 jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015 (de 160.396,96 €) ; Alors, d'autre part, que le jugement déféré a été rendu par le Tribunal de grande instance de Toulon le 20 février 2014 ; qu'en retenant, au titre du protocole du 26 avril 2002, pour fixer au 20 août 2003 le point de départ des intérêts sur la somme qui y était stipulée, qu'« il est demandé la condamnation de la SED à leur payer la somme de 579.306 € au titre du solde de la somme fixée par le protocole du 26 avril 2002, majorée de 160.396,96 € au titre des intérêts à compter du 20 août 2003 (date du jugement déféré jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015) » et que « tenant la validité du protocole transactionnel qui engage les parties il sera fait droit à la demande, cette somme convenue entre les parties pour dédommager la société et les consorts G... ne se rapportant pas aux bâtiments agricoles », la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; Alors, de troisième part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le deuxième ou le troisième moyen de cassation, qui s'attaquent aux chefs de l'arrêt ayant rejeté la demande tendant à la résolution du bail emphytéotique formée par la société SED et, après avoir requalifié le bail du 21 décembre 2000 en contrat de louage de longue durée, d'avoir débouté la société SED de ses demandes en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000, de celui du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitution foncière, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile la censure du chef de l'arrêt ayant fixé au passif de sa procédure de sauvegarde, au titre du défaut d'entretien de la chapelle, la somme de 21.154,85 € majorée d'intérêts aux taux légal entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 1.593,89 €) ; Alors, de quatrième part, que l'obligation de remise en état préalable de la chapelle incombait au bailleur, même en l'absence de clause contraire, au titre de son obligation de délivrance ; qu'en retenant, pour fixer au passif de la procédure de sauvegarde de la société SED, au titre du défaut d'entretien de la chapelle, la somme de 21.154,85 € majorée d'intérêts aux taux légal entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 1.593,89 €), que « le bail stipule en page 11 que la chapelle et son allée doivent être entretenues par le preneur, obligation non modifiée et précisée dans l'avenant du 30 août 2012 » et que « contrairement à ce que soutient la SED aucune obligation de remise en état préalable de la chapelle n'a été stipulée au bail ou dans les actes postérieurs, ni de clause mettant à la charge du bailleur les grosses réparations », la Cour d'appel a violé les articles 1719 2° et 1720 du code civil ; Alors, de cinquième part, qu'à défaut de clause contraire du bail, les grosses réparations incombent au bailleur ; qu'en retenant, pour fixer au passif de la procédure de sauvegarde de la société SED, au titre du défaut d'entretien de la chapelle, la somme de 21.154,85 € majorée d'intérêts aux taux légal entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 1.593,89 €), que « le bail stipule en page 11 que la chapelle et son allée doivent être entretenues par le preneur, obligation non modifiée et précisée dans l'avenant du 30 août 2012 » et que « contrairement à ce que soutient la SED aucune obligation de remise en état préalable de la chapelle n'a été stipulée au bail ou dans les actes postérieurs, ni de clause mettant à la charge du bailleur les grosses réparations », la Cour d'appel a violé les articles 1719 2° et 1720 du code civil ; Alors, de sixième part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le quatrième moyen de cassation, qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant débouté la société SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt ayant fixé au passif de sa procédure de sauvegarde, à titre de dommages et intérêts pour défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement, la somme de 122.593,59 € qui sera majorée des intérêts entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ( soit la somme de 9.236,77 €) ; Alors, de septième part, qu'en fixant au passif de la procédure de sauvegarde de la société SED, à titre de dommages et intérêts pour défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement, la somme de 122.593,59 € qui sera majorée des intérêts entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 9.236,77 €), à partir de motifs, pris de ce que « le POS de la commune de Hyères adopté en 1999 classe les terrains litigieux en zone NA soit une zone naturelle destinée à l'urbanisation future soumise à des restrictions moindres que les zone ND qui sont des zones naturelles à protéger où les constructions privées sont prohibées. En l'espèce le POS en vigueur, qui au regard de sa date devra être révisé, précise « La zone 4NA correspond aux parties du territoire insuffisamment desservies ou non desservies par les équipements publics et constituant une réserve d'unités foncières sur lesquelles peut être envisagé un développement ultérieur ». En conséquence de quoi, l'impossibilité de réaliser les raccordements et la voirie n'étant pas démontrée », dont il ne résulte pas que lesdits travaux étaient effectivement « réalisables au regard de la réglementation urbanistique alors en vigueur », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de 147, devenu 1231-1, du code civil, ensemble le plan d'occupation des sols de la commune de Hyères de 1989 ; Alors, de huitième part, qu'en fixant au passif de la procédure de sauvegarde de la société SED, à titre de dommages et intérêts pour défaut de réalisation des travaux de voirie et de raccordement, la somme de 122.593,59 € qui sera majorée des intérêts entre le jugement déféré et le 7 juillet 2015 date du jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde (soit la somme de 9.236,77 €), aux motifs que « le POS de la commune de Hyères adopté en 1999 classe les terrains litigieux en zone NA soit une zone naturelle destinée à l'urbanisation future soumise à des restrictions moindres que les zone ND qui sont des zones naturelles à protéger où les constructions privées sont prohibées. En l'espèce le POS en vigueur, qui au regard de sa date devra être révisé, précise « La zone 4NA correspond aux parties du territoire insuffisamment desservies ou non desservies par les équipements publics et constituant une réserve d'unités foncières sur lesquelles peut être envisagé un développement ultérieur ». En conséquence de quoi, l'impossibilité de réaliser les raccordements et la voirie n'étant pas démontrée » et que les travaux étaient « réalisables au regard de la réglementation urbanistique alors en vigueur », sans répondre aux conclusions de la société SED dans lesquelles celle-ci soutenait qu'« après la suppression de la ZAC, le POS n'autorisait dans la zone 4 NA que des équipements publics d'infrastructures, avec interdiction de défrichement et d'abattage d'arbres dans les espaces boisés classés, et interdiction de toute construction, sauf pour celles existantes et sous des contraintes importantes », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, de neuvième part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le deuxième ou le troisième moyen de cassation, qui s'attaquent aux chefs de l'arrêt ayant rejeté la demande tendant à la résolution du bail emphytéotique formée par la société SED et, après avoir requalifié le bail du 21 décembre 2000 en contrat de louage de longue durée, d'avoir débouté la société SED de ses demandes en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000, de celui du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitution foncière, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt l'ayant condamnée à fournir au plus tard trois mois après la signification du présent arrêt la caution bancaire stipulée dans le bail du 21 décembre 2000, sous astreinte de 200 € par jour passé ce délai ; Alors, de dixième part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le quatrième moyen de cassation, qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant débouté la société SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt l'ayant condamnée à fournir au plus tard trois mois après la signification du présent arrêt la caution bancaire stipulée dans le protocole du 26 avril 2002, sous astreinte de 200 € par jour passé ce délai ; Alors, de onzième part, qu'en condamnant la société SED, qui bénéficiait d'une procédure de sauvegarde, à fournir, sous astreinte, les cautions bancaires stipulées dans le bail du 21 décembre 2000 et dans le protocole du 26 avril 2002 aux fins de garantir le paiement de la redevance annuelle et d'une somme de 579.306,26 euros, la Cour d'appel, qui, sous couvert de la condamner à exécuter une obligation de faire, l'a condamnée à exécuter une obligation de payer antérieure à l'ouverture de la procédure collective, soumise à la règle de l'arrêt des poursuites individuelles, a violé les articles L 622-21 et L 622-2 du code de commerce ; Alors, de douzième part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le quatrième moyen de cassation, qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant débouté la société SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile la censure du chef de l'arrêt l'ayant condamnée à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai ; Alors, de treizième part, qu'en condamnant la société SED, qui bénéficiait d'une procédure de sauvegarde, à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai, la Cour d'appel, qui, sous couvert de la condamner à exécuter une obligation de faire, l'a condamnée à exécuter une obligation de payer antérieure à l'ouverture de la procédure collective, soumise à la règle de l'arrêt des poursuites individuelles, a violé les articles L 622-21 et L 622-2 du code de commerce ; Alors, de quatorzième part, qu'en condamnant la société SED à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai, à partir de motifs, pris de ce que « en application des articles L 151-11 et suivants du code de l'urbanisme, les zones AU (ex NA) sont pas inconstructibles par principe, des dérogations tenant notamment à l'activité activité agricole (la viticulture étant une activité agricole au sens de cette législation) sont possibles. Le local de 40 m² étant situé dans un hameau qui comprend des constructions et le local de 40 m² étant lié à l'activité viticole, la SED ne démontre pas que sa réalisation serait aujourd'hui impossible ce d'autant que la commune de Hyères a entrepris la révision du POS de 1999 », dont il ne résulte pas que lesdits travaux étaient réalisables, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de 1147, devenu 1231-1, du code civil, ensemble le plan d'occupation des sols de la commune de Hyères de 1989 ; Alors, de quinzième part, qu'en condamnant la société SED à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai, à partir de motifs, pris de ce que « en application des articles L 151-11 et suivants du code de l'urbanisme, les zones AU (ex NA) sont pas inconstructibles par principe, des dérogations tenant notamment à l'activité activité agricole (la viticulture étant une activité agricole au sens de cette législation) sont possibles. Le local de 40 m² étant situé dans un hameau qui comprend des constructions et le local de 40 m² étant lié à l'activité viticole, la SED ne démontre pas que sa réalisation serait aujourd'hui impossible ce d'autant que la commune de Hyères a entrepris la révision du POS de 1999 », sans répondre aux conclusions de la société SED dans lesquelles celle-ci soutenait que « dans le cadre de la ZAC, la société SED pouvait réhabiliter ce hameau et réaliser les viabilités. Le local de vente était prévu dans ce groupe de bâtiments délabrés. Or, par la suppression de la ZAC, le hameau se trouve régi par le POS zone 4 NA et reste en l'état, sans viabilité, et la construction d'un local de vente se trouve interdite légalement », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, de seizième part, qu'en condamnant la société SED à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai, à partir de motifs, pris de ce que « en application des articles L 151-11 et suivants du code de l'urbanisme, les zones AU (ex NA) sont pas inconstructibles par principe, des dérogations tenant notamment à l'activité activité agricole (la viticulture étant une activité agricole au sens de cette législation) sont possibles. Le local de 40 m² étant situé dans un hameau qui comprend des constructions et le local de 40 m² étant lié à l'activité viticole, la SED ne démontre pas que sa réalisation serait aujourd'hui impossible ce d'autant que la commune de Hyères a entrepris la révision du POS de 1999 », sans répondre aux conclusions de la société SED dans lesquelles celle-ci soutenait que, la ZAC ayant été supprimée, l'article 4 NA du POS interdisait la construction de ce local de vente, qui n'était pas à usage agricole mais avait nature de local commercial, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, de dix-septième part, qu'en condamnant la société SED à réaliser le local de 40 m² prévu dans le protocole du 26 avril 2002 dans le délai d'un an à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour passé ce délai, à partir de motifs, pris de ce que « en application des articles L 151-11 et suivants du code de l'urbanisme, les zones AU (ex NA) sont pas inconstructibles par principe, des dérogations tenant notamment à l'activité activité agricole (la viticulture étant une activité agricole au sens de cette législation) sont possibles. Le local de 40 m² étant situé dans un hameau qui comprend des constructions et le local de 40 m² étant lié à l'activité viticole, la SED ne démontre pas que sa réalisation serait aujourd'hui impossible ce d'autant que la commune de Hyères a entrepris la révision du POS de 1999 », sans répondre aux conclusions de la société SED dans lesquelles celle-ci soutenait que, la ZAC ayant été supprimée, l'article 4 NA du POS n'autorisait, s'agissant des constructions à usage agricole, que les constructions nouvelles à caractère précaire et démontable (type serres), la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; alors, de dix-huitième part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le deuxième ou le troisième moyen de cassation, qui s'attaquent aux chefs de l'arrêt ayant rejeté la demande tendant à la résolution du bail emphytéotique formée par la société SED et, après avoir requalifié le bail du 21 décembre 2000 en contrat de louage de longue durée, d'avoir débouté la société SED de ses demandes en résolution rétroactive du bail du 21 décembre 2000, de celui du 25 juillet 2003 portant modificatif du bail emphytéotique et de ses demandes en remboursement des sommes versées au titre du bail et de restitution foncière, ou encore sur le quatrième moyen de cassation, qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant débouté la société SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile la censure du chef de l'arrêt ayant fixé au passif de sa procédure de sauvegarde, au titre du préjudice résultant de la non livraison de 3 ha 66 a 71 ca la somme de 50.000 € avec intérêts aux taux légal à compter du 24 avril 2012 date du jugement et jusqu'à l'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015 ; Alors, de dix-neuvième part, que le jugement déféré a été rendu par le Tribunal de grande instance de Toulon le 20 février 2014 ; qu'en fixant, dans le dispositif de l'arrêt, au passif de la procédure de sauvegarde de la société SED, au titre du préjudice résultant de la non livraison de 3 ha 66 a 71 ca, la somme de 50.000 € avec intérêts aux taux légal à compter du 24 avril 2012 date du jugement et jusqu'à l'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015, après avoir relevé, dans ses motifs, que « la perte de chance sera indemnisée à hauteur de 50.000 € avec intérêts aux taux légal à compter du jugement déféré et jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de sauvegarde le 7 juillet 2015 », la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; Alors, de vingtième part, que la censure qui s'attache à un arrêt de cassation n'est pas limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation au cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'il y a dépendance nécessaire entre deux dispositions du même arrêt dans le cas où l'un des motifs de la décision, dont le caractère erroné a entraîné la cassation d'une disposition dont il était le support, constitue également le soutien indispensable d'une autre disposition de l'arrêt ; que la cassation à intervenir sur le quatrième moyen de cassation, qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant débouté la société SED de sa demande en résolution du protocole en date du 26 avril 2002 et de ses avenants, entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile la censure du chef de l'arrêt ayant fixé au passif de sa procédure de sauvegarde, au titre du préjudice résultant du défaut de réalisation de la cave, la somme de 100.000 € ; Alors, de vingt et unième part, qu'en fixant au passif de sa procédure de sauvegarde de la société SED, au titre du préjudice résultant du défaut de réalisation de la cave, la somme de 100.000 €, sans répondre à ses conclusions d'appel dans lesquelles celle-ci soutenait qu'aucune créance n'avait été déclarée à ce titre à sa procédure collective, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, de vingt deuxième part, qu'en assortissant les condamnations de la société SED à fournir des cautions bancaires et à réaliser un local 40 m2 d'une astreinte, quand la fixation d'une astreinte pour contraindre à l'exécution d'une obligation de faire née antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective du débiteur entraîne pour celui-ci le paiement d'une somme d'argent, la Cour d'appel a violé les articles L 622-21 et L 622-2 du code de commerce ; Et alors, de vingt troisième part, qu'en condamnant Maître C..., pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société SED, au paiement d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et aux dépens, quand, par jugement en date du 16 février 2017, le Tribunal de commerce de Toulon, arrêtant le plan de sauvegarde de la société SED, a mis fin à la mission de Maître C... en qualité d'administrateur judiciaire de la société SED, la Cour d'appel a violé les articles L 626-14 et l 626-15 du code de commerce.