Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 février 2012, 11-10.271, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-02-01
Numéro d'affaire : 11-10271
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, 2010-11-08
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boullez, SCP Peignot, Garreau et Bauer-Violas

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 8 novembre 2010), que par acte du 11 octobre 1985, la SCI La Gauloise en Champagne (la SCI), aux droits de laquelle vient la société GMD, a donné à bail aux consorts X..., aux droits desquels vient la société Le Gaulois, des locaux à usage commercial ; que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 1994 ; que par acte du 1er octobre 2002, la SCI a notifié une demande en révision du prix du bail, en raison d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ; que le 30 septembre 2003, la preneuse a sollicité le renouvellement du bail venu à expiration le jour même; qu'après avoir notifié un mémoire en révision le 30 septembre 2004, la bailleresse a assigné le 29 septembre 2006 en fixation du loyer révisé à compter du 1er octobre 2002 ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Le Gaulois fait grief à l'arrêt de rejeter sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en révision du loyer exercée par la société GMD, alors, selon le moyen, qu'en l'absence d'action en fixation du prix du bail renouvelé dans le délai de la prescription biennale, le bail est renouvelé aux clauses et conditions, notamment de prix, du bail expiré ; qu'il s'ensuit que la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé s'oppose à l'exercice par le bailleur d'une action en révision du loyer expiré ; qu'il ressort des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que le bailleur avait donné son accord sur le principe du renouvellement du bail, par acte du 21 novembre 2003, sans agir en fixation du loyer du bail renouvelé dans le délai de deux ans qui lui était ouvert à compter de cette acceptation ; qu'en décidant cependant que la société GMD était recevable à agir en révision du loyer du bail expiré par acte du 29 septembre 2006, après avoir notifié son mémoire, le 30 septembre 2004, moins de deux ans après avoir formé une demande en révision, par acte du 1er octobre 2002, bien que l'action en fixation du loyer du bail renouvelé soit atteinte par la prescription, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles L. 145-10, L. 145-11, L. 145-38 et L. 145-60 du code de commerce ; Mais attendu qu'ayant relevé que la demande de révision portait sur le bail renouvelé à compter du 1er octobre 1994 dont le prix n'avait fait pas l'objet d'une révision depuis cette date de sorte que la demande répondait aux exigences de l'article L. 145-38 du code de commerce, la cour d'appel, qui a à bon droit retenu que le renouvellement du bail au 1er octobre 2003 n'avait pas d'incidence sur l'action en révision triennale survenue en cours du bail précédant celui à renouveler, le défaut de saisine du juge des loyers commerciaux dans les deux ans du point de départ du bail renouvelé ayant pour seul effet de faire courir le prix de l'ancien bail, prix en cours de fixation judiciaire dont le montant maintenu au 1er octobre 2003 serait celui arrêté par le juge au 1er octobre 2002, en a justement déduit que l'action en révision n'était pas prescrite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour dire que le prix du bail révisé au 1er octobre 2002 doit être fixé à la valeur locative en application de l'article L. 145-33 du code de commerce et ordonner, avant dire droit sur la valeur locative, une expertise, l'arrêt retient que la période de référence à prendre en compte pour apprécier une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est celle comprise entre le point de départ du bail renouvelé, soit le 1er octobre 1994, et la demande de révision, soit le 1er octobre 2002, qu'il ressort des productions que les locaux sont particulièrement adaptés à la destination des lieux de café restaurant, qu'ils sont situés dans un quartier piétonnier dans un secteur très fréquenté au coeur du centre-ville de Reims, que la fréquentation de deux des quatre parkings du centre-ville a augmenté de 68 % entre 1994 et 2001, que la population du centre ville a augmenté entre 1990 et 1999, les îlots IK, IL et IM ayant cru respectivement de 29,80 %, 31 % et 10,10 %, que la piétonisation de la place Drouet d'Erlon, achevée le 28 mai 1994 a produit ses effets au cours de la période de référence qui a commencé à courir quatre mois plus tard et que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au cours des huit années de la période de référence caractérisée par l'accroissement de la population de l'hyper-centre, l'augmentation de la fréquentation du quartier et l'amélioration de son environnement a bénéficié directement au commerce litigieux en raison de la nature de l'activité exercée dans les locaux loués et a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; Qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les éléments qu'elle relevait entraînaient une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte sus-visé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le prix du bail révisé au 1er octobre 2002 devait être fixé à la valeur locative en application de l'article L. 145-33 du code de commerce et ordonné, avant dire droit sur la valeur locative, une expertise, l'arrêt rendu le 8 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims autrement composée ; Condamne la société GMD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société GMD à payer à la société La Gauloise la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société GMD ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour la société Le Gaulois. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR décidé que le prix du bail révisé au 1er octobre 2002 devait être fixé à la valeur locative en application de l'article L. 145-33 du Code de commerce, après avoir écarté les fins de non-recevoir que le preneur, la société LA GAULOISE, tirait de la prescription de l'action en révision du loyer exercée par la société GMD, D'AVOIR ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative et D'AVOIR fixé à la somme de 53 000 , le montant annuel du loyer provisionnel ; AUX MOTIFS QUE c'est en vain que la S.A.S. Le Gaulois soulève, au visa de l'article L. 145-38 du Code de commerce, l'irrecevabilité de la demande de révision du loyer au motif qu'elle serait formée moins de trois ans après le point de départ du bail renouvelé ; qu'elle se prévaut à cette fin de la demande de renouvellement qu'elle a fait signifier le 30 septembre 2003, date d'expiration du bail, et de l'accord de principe du bailleur formalisé le 21 novembre 2003 ; que si ce dernier a sollicité la fixation du bail renouvelé à la somme de 90.000 euros par an, il n'a jamais engagé d'action en fixation du prix du loyer ; qu'elle en conclu que le bail a été renouvelé au 1er octobre 2003 aux conditions anciennes et que l'action en révision du loyer est prescrite ; qu'en vertu de l'article L. 145-38 du Code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après le point départ du bail renouvelé ; que de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable ; qu'en l'espèce, la demande de révision porte sur le bail renouvelé à compter du 1er octobre 1994 dont le prix n'a fait pas l'objet d'une révision depuis cette date de sorte que la demande répond aux exigences de l'article L. 145-38 du Code de commerce, la circonstance selon laquelle le prix du bail renouvelé au 1er octobre 1994 a été définitivement fixé par la Cour d'appel de Nancy le 19 juin 2006 étant indifférente ; que la société appelante fait justement observer que le renouvellement du bail au 1er octobre 2003 n'a pas d'incidence sur l'action en révision triennale survenue en cours du bail précédant celui à renouveler ; qu'en effet, le défaut de saisine du juge des loyers commerciaux dans les deux ans du point de départ du bail renouvelé à pour seul effet de faire courir le prix de l'ancien bail jusqu'à la prochaine révision ; qu'en l'espèce, le prix de l'ancien bail était en cours de fixation judiciaire de sorte que c'est le montant du loyer arrêté par le juge au 1er octobre 2002 qui sera maintenu au 1er octobre 2003 ; que la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S. Le Gaulois ne peut donc pas prospérer sur ce fondement ; que la S.A.S. Le Gaulois oppose aux prétentions de la Sarl GMD une fin de non-recevoir tirée de l'acquisition de la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du Code de commerce ; qu'elle fait valoir que la demande de révision du 1er octobre 2002 n'a été suivie d'aucune action en justice intentée avant l'expiration du délai biennal et soutient à cette fin que la notification du mémoire ne vaut pas demande préalable et ne constitue pas un acte de procédure de nature à interrompre le délai de prescription ; que la notification le 30 septembre 2004 du mémoire portant demande en révision du loyer du bail commercial a valablement interrompu la prescription biennale et que l'assignation à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Reims a été délivrée à la S.A.S. Le Gaulois à la requête de la SCI La Gauloise en Champagne le 29 septembre 2006 ; qu'il s'ensuit que l'action n'est pas prescrite ; qu'il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir soulevées par la S.A.S. Le Gaulois seront rejetées et le jugement déféré infirmé en toutes ses dispositions ; ALORS QU'en l'absence d'action en fixation du prix du bail renouvelé dans le délai de la prescription biennale, le bail est renouvelé aux clauses et conditions, notamment de prix, du bail expiré ; qu'il s'ensuit que la prescription de l'action en fixation du loyer du bail renouvelé s'oppose à l'exercice par le bailleur d'une action en révision du loyer expiré ; qu'il ressort des constatations auxquelles les juges du fond ont procédé que le bailleur avait donné son accord sur le principe du renouvellement du bail, par acte du 21 novembre 2003, sans agir en fixation du loyer du bail renouvelé dans le délai de deux ans qui lui était ouvert à compter de cette acceptation ; qu'en décidant cependant que la société GMD était recevable à agir en révision du loyer du bail expiré par acte du 29 septembre 2006, après avoir notifié son mémoire, le 30 septembre 2004, moins de deux ans après avoir formé une demande en révision, par acte du 1er octobre 2002, bien que l'action en fixation du loyer du bail renouvelé soit atteinte par la prescription, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé les articles L 145-10, L 145-11, L 145-38 et L 145-60 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR décidé que le prix du bail révisé au 1er octobre 2002 devait être fixé à la valeur locative en application de l'article L. 145-33 du Code de commerce, après avoir écarté les fins de non-recevoir que le preneur, la société LA GAULOISE, tirait de la prescription de l'action en révision du loyer exercée par la société GMD, D'AVOIR ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative et D'AVOIR fixé à la somme de 53 000 , le montant annuel du loyer provisionnel ; AUX MOTIFS QU'en vertu de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; qu'à défaut d'accord entre les parties, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que cependant en application de l'article L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce, dans sa rédaction alors en vigueur, par dérogation aux dispositions qui précèdent, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'il résulte de ces dispositions que la Sarl GMD ne peut prétendre voir fixer le prix du bail révisé au 1er octobre 2002 à la valeur locative que si elle rapporte la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; que la période de référence devant être prise en compte est celle comprise entre le point de départ du bail renouvelé, soit le 1er octobre 2004, et la demande de révision, soit le 1er octobre 2002 ; qu'aux termes de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ; qu'il ressort des productions, notamment d'une étude effectuée pour le compte du preneur le 24 septembre 1994 (daté par erreur du 24 septembre 1993) par M. Jean-Patrice Y..., expert en estimations immobilières et expert près la Cour d'appel de Reims, que le commerce litigieux est situé à l'angle de la Place Drouet d'Erlon et de la rue Condorcet et dispose d'une façade de quatorze mètres sur la Place Drouet d'Erlon et de dix-huit mètres sur la rue Condorcet ; que l'établissement dispose également d'une grande terrasse ; que les locaux, constitués au rez-de-chaussée d'une salle de café, d'une cuisine et de sanitaire et au sous-sol d'une cave avec chaufferie et chambre froide, sont situés dans un immeuble en bon état reconstruit vers 1925 et ont été refaits au début des années 1980 dans le style d'un pub anglais ; que les locaux sont, aux termes du bail, loués à destination de "commerce de café, débit de boissons, vente de glaces, crèmes glacées, vente au détail de produits alimentaires et articles concernant l'alimentation" ; que le preneur a, à sa charge, les grosses réparations de l'article 606 du code civil "mais seulement en ce qui concerne les locaux loués" ; que les modifications et changements de distribution nécessitent l'autorisation du bailleur ; que le bail qui comprend une clause d'accession au profit du bailleur autorise une terrasse sur la voie publique et interdit la sous-location ; que les locaux sont particulièrement adaptés à la destination des lieux ; que la rue Condorcet a été transformée en voie piétonne par arrêté municipal du 22 août 1980 ; que la piétonisation a été étendue par arrêté du 20 juillet 1993 à une partie de la rue de Vesle et à la rue Marx Dormoy, situées à proximité de la place Drouet d'Erlon ; qu'enfin cette dernière a été placée en voie piétonne par arrêtés des 16 décembre 1993 et 8 juin 1994 ; que les travaux destinés à rendre la place au public ont duré dix-huit mois et ont été terminés le 28 mai 1994 ; qu'il est incontestable que les locaux litigieux sont situés dans un secteur très fréquenté au coeur du centre-ville de Reims ; que, dans le rapport qu'il avait établi pour le compte de la S.A.S. Le Gaulois, M. Y..., écrivait : "Entre la situation et la disposition, on a affaire à l'un des premiers emplacements de Reims - si ce n'est le premier." ; qu'à l'appui de ses prétentions, la Sarl GMD se prévaut d'une augmentation de la chalandise entre le 1er octobre 1994 et le 1er octobre 2002 alors que la fréquentation de deux des quatre parkings du centre-ville, à savoir les parkings Buirette et d'Erlon, a augmenté de 68 % entre 1994 et 2001 et est passée de 436.075 entrées à 733.970 entrées ; qu'elle fait valoir que, si ces parkings ont été créés en novembre 1993 dans le cadre de la piétonisation du secteur, les effets de leur implantation se sont poursuivis et amplifiés au cours de la période de référence ; que, contrairement à ce que soutient la société intimée, le fait que la création des deux parkings d'Erlon et Buirette ait été évoquée dans le cadre de la fixation du prix du loyer renouvelé au 1er octobre 1994 ne prive pas le bailleur de la possibilité de s'en prévaloir à nouveau si les effets de cette implantation se sont amplifiés à partir du 1er octobre 1994 ; que c'est le cas en l'espèce ; qu'en outre, la S.A.S. Le Gaulois ne peut pas utilement se prévaloir des rapports de la direction générale des services techniques de la ville de Reims du 16 octobre 2007 relatifs aux quatre parkings du centre-ville, dont les parkings d'Erlon et Buirette, dans la mesure où ils concernent l'année 2006 et non la période comprise entre le 1er octobre 1994 et le 1er octobre 2002 ; que, si les sorties des deux parkings d'Erlon et Buirette ne sont pas à proximité immédiate des locaux litigieux, la société intimée ne peut pas valablement soutenir que cette circonstance a pour effet direct de déporter la clientèle dans la zone opposée dès lors que cette argumentation fait fi de la commercialité propre de la rue Condorcet - présentée par M. Y... comme une des plus commerçantes de Reims - et du secteur de la place dans lequel se trouve l'établissement Le Gaulois ; que la suppression des places de stationnement en surface, rue Buirette et rue de Talleyrand, est largement compensée par la création des quatre cent trente places de stationnement du parking Buirette et des six cent trente-six places du parking d'Erlon ; que la création de zones commerciales en périphérie, notamment à Cormontreuil et au Thillois, est sans incidence sur la fréquentation du commerce considéré ; que la Sarl GMD se prévaut également de l'augmentation de la population du centre-ville entre les recensements de 1990 et de 1999, soit sur une période couvrant la moitié de la période de référence ; que la population des îlots IK, IL et IM a en effet cru respectivement de 29,80 %, 31 % et 10,10 % ; que le fait que les logements du centre-ville soient souvent de petits appartements occupés par des étudiants, des jeunes travailleurs et des personnes âgées est loin de constituer un élément négatif pour la commercialité du secteur et le commerce considéré ; que la Sarl GMD excipe également de l'importance de la terrasse sur le domaine public et qui est devenue, du fait de la locataire, la plus grande terrasse de la place Drouet d'Erlon et de l'amélioration de l'environnement par les travaux réalisés par la commune donnant tout leur agrément à la terrasse ; que le bailleur invoque nécessairement la piétonisation de la place Drouet d'Erlon, achevée le 28 mai 1994, et dont les effets se sont produits au cours de la période de référence qui a commencé à courir quatre mois plus tard, soit le 1er octobre 1994 ; que, dans son rapport, M. Y... écrivait que les effets favorables de la piétonisation étaient très probables, mais non encore établis au 1er septembre 1994 "en raison de l'extrême brièveté de leur application", mais que la "question se posera - avec acuité - lors du prochain renouvellement" ; que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au cours des huit années de la période de référence caractérisée par l'accroissement de la population de l'hyper-centre, l'augmentation de la fréquentation du quartier et l'amélioration de son environnement a bénéficié directement au commerce litigieux en raison de la nature de l'activité exercée dans les locaux loués et a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative ; qu'il s'ensuit que la Sarl GMD est bien fondée à voir fixer le prix de bail révisé au 1er octobre 2002 conformément aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce ; que, si la Cour est à même de connaître, au regard des pièces produites par les parties, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, il en va différemment des prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que ces derniers sont définis par l'article R. 145-7 du Code de commerce et concernent, par unité de surface, des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 ; qu'à défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ; que les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte ; qu'elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ; qu'en l'espèce, la Cour ne dispose pas d'éléments pertinents de comparaison alors que les références doivent, dans la mesure du possible, concerner des locaux équivalents ou, à tout le moins, permettre l'application des corrections prévues par les dispositions sus-mentionnées ; que, pour ce faire, il est nécessaire de connaître les caractéristiques des locaux de référence, la destination des lieux et les obligations respectives des parties ; qu'en outre, les éléments de référence doivent concerner des baux ou des avenants conclus à une date proche de celle à laquelle doit intervenir la révision, soit en l'espèce le 1er octobre 2002 ; qu'il convient, dès lors, avant dire droit sur la valeur locative des locaux loués, d'ordonner une expertise aux frais avancés du bailleur ; que l'expert judiciaire devra également déterminer la surface pondérée des locaux loués ; qu'en application de l'article L. 145-57 du Code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé, le locataire est tenu à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer ; que la Cour ayant retenu l'application de l'article L, 145-33 du Code de commerce au motif d'une augmentation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer provisionnel sera fixé à la somme annuelle de 53.000 euros, hors taxes et hors charges ; que le surplus des demandes et les dépens seront réservés ; 1. ALORS QUE le déplafonnement du loyer à l'occasion de l'exercice par le bailleur de sa faculté de révision triennale est subordonné à la double condition que les facteurs locaux de commercialité aient été modifiés depuis la précédente fixation amiable ou judiciaire et que cette modification ait entraîné par elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10 % depuis cette date ; qu'il s'ensuit qu'il n'est au pouvoir du juge de se fonder sur une modification des facteurs locaux de commercialité qui a déjà été prise en considération à l'occasion de la fixation du loyer du bail à renouveler ; qu'en permettant au bailleur de se prévaloir de l'augmentation de la fréquentation des deux parkings souterrains, bien que leur construction ait déjà été prise en considération lors de la fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 1994, la Cour d'appel a violé l'article L 145-38 du Code de commerce ; 2. ALORS QUE le déplafonnement du loyer à l'occasion de l'exercice par le bailleur de sa faculté de révision triennale est subordonné à une modification matérielle les facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10 % depuis cette date, ce qui exclut de prendre en considération les phénomènes naturels qui ne trouvent pas leur origine dans un changement concret des éléments constituant la commercialité de l'emplacement ; qu'en se déterminant en considération de l'accroissement de la population de l'hyper-centre et de l'augmentation de la fréquentation du quartier, la Cour d'appel a violé l'article L 145-38 du Code de commerce ; 3. ALORS QUE le déplafonnement du loyer à l'occasion de l'exercice par le bailleur de sa faculté de révision triennale est subordonné à la condition que la modification des facteurs locaux de commercialité ait entraîné par elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10 % depuis la précédente fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en se déterminant sur la seule affirmation péremptoire d'une variation de la valeur locative de plus de 10 % sans comparer les prix de loyers du secteur avec ceux de la date de fixation, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure de vérifier qu'elle a exercé le pouvoir souverain qu'elle tient de la loi ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-38 du Code de commerce ; 4. ALORS QU'en déterminant sur la seule affirmation péremptoire d'une variation de la valeur locative de plus de 10 %, la Cour d'appel qui a reproduit le dispositif de l'article L 145-38 du Code de commerce sans motiver sa décision in concreto, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.