Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021, 19-25.815, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2021-04-08
Numéro d'affaire : 19-25815
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2019-10-22
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Rousseau et Tapie

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 338 F-D Pourvoi n° C 19-25.815 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 La société Constructions composites bois, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° C 19-25.815 contre l'arrêt rendu le 22 octobre 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société HSB, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société Constructions composites bois, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société HSB, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 octobre 2019), la société HSB, ayant acquis en décembre 2014 un ensemble immobilier donné à bail commercial à compter du 1er juillet 2008 à la société Constructions composites bois (CCB) et invoquant l'occupation d'une partie de terrain non comprise dans l'assiette du baill, l'a assignée en résiliation du bail et en expulsion. 2. La société HSB a quitté les lieux le 9 juillet 2015 et formé une demande reconventionnelle en résiliation du bail aux torts de la bailleresse et en réparation des préjudices subis. Examen des moyens Sur le second moyen, ci-après annexé 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation . Mais sur le premier moyen, pris en sa sixième branche Enoncé du moyen 4. La société CCB fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la SCI HSB à réparer le préjudice causé par le manquement à l'obligation de lui garantir la jouissance effective et paisible des lieux loués, de rejeter en conséquence l'ensemble de ses demandes liées à la résiliation du bail aux torts du bailleur et de la condamner à payer le montant des loyers à échoir entre la date de son départ, le 9 juillet 2015, et celle de la fin du bail, le 30 juin 2017, alors « que, lorsque le preneur est contraint de quitter les lieux en raison du comportement de son bailleur qui le prive de la possibilité de jouir paisiblement du bien loué, ce dernier ne peut non seulement prétendre au paiement des loyers restant à courir jusqu'à la fin du bail, et doit de surcroît réparer l'ensemble des préjudices financiers subis par le locataire du fait de son comportement fautif ; qu'en jugeant, pour condamner la société CBC à paiement des loyers dus jusqu'à la fin du contrat de bail et exclure toute indemnisation en lui imputant la responsabilité de l'ensemble des préjudices liés à son départ, que le fait qu'elle ait quitté les lieux de manière anticipée s'analysait comme une rupture unilatérale du contrat de bail, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la locataire n'avait pas dû quitter les lieux du fait de la bailleresse qui l'empêchait d'y exercer paisiblement son activité, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719, alinéa 3, du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et l'article 1719, alinéa 3, du code civil : 5. Selon le premier de ces textes, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisferait point à son engagement. Selon le second, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. 6. Pour rejeter les demandes de la société CCB, l'arrêt retient qu'elle a quitté les lieux le 9 juillet 2015, sans se conformer aux exigences imposées en matière de rupture du bail, alors que le tribunal était saisi par le bailleur, depuis le 7 mai 2015, d'une demande relative à la consistance des lieux loués et en résiliation du bail, instance au cours de laquelle le locataire pouvait faire valoir l'ensemble de ses moyens, invoquer les troubles subis et solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur, ce qu'il n'a pas fait et ce qui ne lui permet pas, après coup, de justifier son départ anticipé par la conduite du bailleur. 7. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire n'avait pas dû quitter les lieux en raison du comportement de la bailleresse qui l'aurait empêchée d'y exercer paisiblement son activité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société CCB liées à la résiliation du bail aux torts du bailleur, qu'il condamne la société CCB à payer à la société HSB le montant des loyers à échoir entre le 9 juillet 2015 et la fin du bail, le 30 juin 2017, soit un montant total de 44 297,28 euros, et en ce qu'il condamne la société CCB à payer à la société HSB la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 22 octobre 2019, par la cour d'appel de Chambéry ; Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne la société HSB aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société HSB et la condamne à payer à la société Constructions composites bois la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société Constructions composites bois. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir, tout en constatant que le terrain attenant aux locaux de la société Construction composites bois faisait partie des lieux pris à bail par cette dernière le 1er août 2006 et que la SCI HSB n'avait pas respecté son obligation de garantir à la société Construction composites bois la jouissance effective et paisible des lieux loués, limité à 5 000 euros la condamnation de la SCI HSB à réparation du préjudice causé par ce manquement, d'avoir constaté que la société Construction composites bois a quitté les locaux loués le 9 juillet 2015, sans sommation préalable et sans avertissement préalable de la SCI HSB, d'avoir débouté en conséquence la société Construction composites bois de l'ensemble de ses demandes liées à la résiliation du bail aux torts du bailleur, d'avoir condamné la société Construction composites bois à payer à la société HSB le montant des loyers à échoir entre la date du départ du locataire le 9 juillet 2015 et la fin du bail, le 30 juin 2017, soit un montant de 44 297,28 euros, enfin de l'avoir condamnée aux dépens d'appel ; Aux motifs propres que, sur la résiliation du bail et les demandes de dommages et intérêts, la société CCB soutient que la rupture du bail a pour cause les troubles occasionnés par le bailleur à la jouissance paisible des lieux ; qu'or, ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge par une motivation pertinente que la cour adopte : la société CCB a quitté les lieux le 9 juillet 2015, et cessé de régler le loyer à compter de cette date, sans donner congé et sans en informer le bailleur, la convocation de ce dernier à un état des lieux de sortie, ne répondant pas aux exigences imposées en matière de rupture du bail ; qu'au moment de ce départ, le litige sur la consistance des lieux loués existait et le bailleur avait introduit le 7 mai 2015 une action en justice afin que le tribunal se prononce sur la question et prononce la résiliation du bail ; qu'ainsi dans le cadre de cette procédure, le locataire pouvait parfaitement faire valoir l'ensemble de ses moyens, invoquer les troubles subis et solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur, ce qu'il n'a pas fait ; que la société CCB ne peut dès lors, après coup, justifier son départ anticipé par la conduite du bailleur ; que dès lors le jugement sera confirmé d'une part en ce qu'il a débouté la société CCB de ses demandes indemnitaires concernant les préjudices financiers subis du fait du déménagement, d'autre part de sa demande de remboursement des loyers de janvier à juin 2015 ; que par ailleurs, le départ anticipé du locataire des lieux loués se traduisant juridiquement comme une rupture unilatérale du contrat de bail, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande du bailleur tendant à voir condamner le locataire au paiement des loyers dus jusqu'à la fin du bail soit jusqu'au 30 juin 2017, loyers représentant la somme de 44 297,28 euros ; qu'enfin, c'est également à juste titre que le tribunal a retenu l'existence d'un trouble de jouissance causé par le propriétaire qui a stocké des matériaux et du matériel sur le terrain loué sans l'accord du locataire et a changé les serrures du portail d'accès au terrain empêchant ainsi ce dernier de pénétrer dans les lieux loués, trouble qu'il a justement indemnisé par l'allocation à son profit d'une somme de 5 000 euros ; Et aux motifs adoptés que, sur la résiliation du bail et les demandes de dommages-intérêts, la SCI HSB soutient dans ses écritures que le locataire n'est pas fondé à solliciter la résiliation du contrat dans la mesure où il a quitté les lieux sans délivrer de congé et sans faire préalablement trancher le juge sur une demande quelconque de résiliation ; qu'il convient à cet égard de souligner qu'effectivement la partie victime des manquements de son cocontractant peut solliciter la résiliation du bail ; que cette résiliation judiciaire doit faire l'objet d'une demande présentée au juge, qui apprécie la gravité du manquement qui seule peut justifier la résiliation du contrat ; qu'en l'espèce, force est de constater que la société CCB a quitté les lieux le 9 juillet 2015, sans donner congé et sans informer le bailleur, étant précisé que la convocation du bailleur à un état des lieux de sortie (cf. pièce n°41 de la défenderesse) ne répond pas aux exigences imposées en matière de rupture du bail ; que précisons également que les loyers n'ont plus été payés à partir de cette date ; que de plus, au moment du départ du locataire, le litige sur la consistance des lieux loués existait déjà et le bailleur avait introduit, le 7 mai 2015, une action en justice afin que le tribunal tranche cette question et prononce la résiliation du bail ; que le locataire pouvait donc dans le cadre de cette procédure faire valoir l'ensemble de ses arguments et moyens, parmi lesquels les troubles à la jouissance paisible du bien loué, et demander dans le même temps la résiliation du bail aux torts du bailleur, ce qu'il n'a manifestement pas fait ; qu'ainsi, la société CCB n'a pas respecté le formalisme imposé dans le cadre de la rupture du contrat de bail ; qu'elle ne peut donc justifier son départ anticipé par la conduite du bailleur, laquelle aurait dû être soumise à l'appréciation du juge dans le cadre de la procédure introduite devant le tribunal en mai 2015 ; qu'il en résulte que le locataire n'est pas fondé aujourd'hui à solliciter l'octroi de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'il a subis en raison de son départ des lieux loués dans la mesure où il est luimême responsable du dommage qu'il a subi ; que sa demande de réparation des préjudices financiers liés aux frais de déménagement, de perte de chiffre d'affaires et de nonamortissement des investissements d'origine liés à son départ des locaux, doit être rejetée ; qu'il en va de même de sa demande de remboursement des loyers de janvier, février, mars, avril, mai et juin 2015 ; que toutefois, si la société CCB ne peut demander la réparation des préjudices sus-évoqués, il n'en reste pas moins que l'occupation par le bailleur du terrain loué se traduisant par le stockage de matériaux et de matériels lui appartenant sans l'accord du locataire (cf. pièces n°9, 46,14, 15 et 16) ainsi que le fait d'avoir empêché ce dernier de pénétrer sur le terrain pris à bail en changeant les serrures du portail d'accès, constituent un manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués ; que ce trouble à la jouissance paisible des lieux loués est contraire aux dispositions de l'article 1719 alinéa 3 du code civil, et a nécessairement causé un préjudice au locataire qui est fondé à en demander la réparation ; qu'en revanche, le montant des dommages intérêts sollicités par la société CCB à ce titre doivent être revus à la baisse ; qu'en effet, et comme il l'a été jugé, les préjudices liés au départ du locataire ne peuvent faire l'objet d'une indemnisation de sorte que seules les répercussions du trouble dans la jouissance paisible des locaux sur le fondement et l'activité de la société CCB ouvrent droit à réparation ; qu'à ce titre, et dans la mesure où les demandes formulées par le locataire sont excessives, il sera jugé que la somme forfaitaire de 5 000 euros en réparation de ce préjudice est satisfactoire ; que la société HSB sera en conséquence condamnée à verser à la défenderesse cette somme de 5 000 euros ; mais que le départ anticipé du locataire des lieux loués, se traduisant juridiquement comme une rupture unilatérale du contrat de bail, en violation des dispositions qui gouvernent la matière, a également causé un préjudice au bailleur, ce qui justifie la condamnation dudit locataire au paiement des loyers dus jusqu'à la fin du contrat de bail, soit en l'espèce jusqu'au 30 juin 2017 ; que le bailleur est donc fondé à solliciter la condamnation du locataire au paiement de l'ensemble des loyers sur la période comprise entre le mois de juillet 2015 (date du départ anticipé du locataire) et le mois de juin 2017 (date de la fin du bail), soit 24 loyers de euros, ou un montant total de 44 297,28 euros ; Alors 1°) que, la méconnaissance par le bailleur de son obligation de faire jouir paisiblement le locataire des lieux loués pendant la durée du bail, est constitutive d'un manquement grave justifiant la résiliation du bail à ses torts ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que la société HSB, bailleresse, avait manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués à la société CCB, locataire, qui comportaient le terrain attenant au bâtiment, dès lors qu'elle y avait stocké des matériaux et du matériel lui appartenant sans l'accord de la locataire, et l'avait empêchée d'y pénétrer en changeant les serrures du portail d'accès ; qu'en refusant de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société HSB, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719, alinéa 3, du code civil ; Alors 2°) que, lorsque le bailleur a saisi le juge d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire, ce dernier, qui en réalité ne peut plus jouir paisiblement du bien loué du fait d'un manquement du bailleur, peut, nonobstant le fait qu'il a quitté les lieux avant que le juge n'ait statué sur le bien-fondé de la demande le saisissant, formuler à son tour une demande en résiliation du bail aux torts du premier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la société HSB avait manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués dès lors qu'elle avait stocké sur le terrain loué à la société CCB, sans son accord, des matériaux et du matériel lui appartenant et qu'elle l'avait empêchée de pénétrer sur le terrain pris à bail en changeant les serrures du portail d'accès ; qu'en retenant, pour refuser de prononcer la résiliation du bail aux torts de la société HSB pour manquement à son obligation de garantir à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués, que la société CCB avait quitté les lieux, le 9 juillet 2015, sans attendre que le tribunal ne se soit prononcé sur ces demandes, la cour d'appel, qui a statué à la faveur d'une motivation totalement inopérante à faire échec à sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la bailleresse, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719, alinéa 3, du code civil ; Alors 3°) que, lorsque le bailleur a saisi le juge d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire, ce dernier, qui en réalité ne peut plus jouir paisiblement du bien loué du fait d'un manquement du bailleur, peut, même s'il a quitté les lieux sans avoir respecté le formalisme prévu au contrat ni informé le bailleur, demander à son tour, la résiliation judiciaire du bail aux torts du premier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la société HSB avait manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués dès lors qu'elle avait stocké sur le terrain loué à la société CCB, des matériaux et du matériel lui appartenant sans l'accord de la locataire, et qu'elle l'avait empêchée de pénétrer sur le terrain pris à bail en changeant les serrures du portail d'accès ; qu'en retenant, pour refuser de prononcer la résiliation du bail aux torts de la société HSB pour manquement à son obligation de garantir à la société CCB la jouissance paisible des lieux loués, que cette dernière avait quitté les lieux le 9 juillet 2015 sans en informer la bailleresse ni respecter le formalisme contractuel, la cour d'appel, qui a statué à la faveur d'une motivation totalement inopérante à faire échec à sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la bailleresse, a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719, alinéa 3, du code civil ; Alors 4°) que, en toute hypothèse, la demande en résiliation judiciaire d'un bail commercial ne doit pas être précédée d'une mise en demeure ; qu'en retenant, pour débouter la société CCB de ses demandes et la condamner à paiement, qu'elle n'avait pas préalablement mis en demeure la société HSB avant de quitter les lieux, la cour d'appel a violé l'article 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, du code civil ; Alors 5°) que, les juges ne peuvent méconnaitre les termes du litige, lesquels sont fixés par les écritures des parties ; qu'en retenant, pour faire échec aux demandes de la société CCB, que « le locataire pouvait dans le cadre de cette procédure faire valoir l'ensemble de ses arguments et moyens, parmi lesquels les troubles à la jouissance paisible du bien loué, et demander dans le même temps la résiliation du bail aux torts du bailleur, ce qu'il n'a manifestement pas fait » (jugement, p. 8, 6ème attendu) et encore, que « la société CCB ne peut dès lors, après coup, justifier son départ anticipé par la conduite du bailleur » (arrêt, p. 6, 6ème considérant), quand il résulte tant du jugement entrepris (rappel des prétentions des parties, p. 5) que des conclusions de première instance de la société CCB en date du 22 septembre 2015 et du 9 janvier 2017, qu'elle avait expressément formé une demande tendant à « constater la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société HSB, à partir du 9 juillet 2015 » pour méconnaissance de l'obligation de jouissance paisible du locataire, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ; Alors 6°) que, lorsque le preneur est contraint de quitter les lieux en raison du comportement de son bailleur qui le prive de la possibilité de jouir paisiblement du bien loué, ce dernier ne peut non seulement prétendre au paiement des loyers restant à courir jusqu'à la fin du bail, et doit de surcroît réparer l'ensemble des préjudices financiers subis par le locataire du fait de son comportement fautif ; qu'en jugeant, pour condamner la société CBC à paiement des loyers dus jusqu'à la fin du contrat de bail et exclure toute indemnisation en lui imputant la responsabilité de l'ensemble des préjudices liés à son départ, que le fait qu'elle ait quitté les lieux de manière anticipée s'analysait comme une rupture unilatérale du contrat de bail, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de l'exposante, p.12 et s.), si la locataire n'avait pas dû quitter les lieux du fait de la bailleresse qui l'empêchait d'y exercer paisiblement son activité, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1719, alinéa 3, du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la société Construction composites bois ne démontre pas une rupture abusive des pourparlers de la part de la SCI HSB et d'avoir en conséquence rejeté sa demande de dommages-intérêts à ce titre ; Aux motifs propres que, sur la rupture des pourparlers relatifs à la résiliation amiable du bail, si les pièces produites établissent qu'un projet de résiliation amiable de bail a été rédigé, pour autant rien n'établit, d'une part, que la société HSB serait à l'origine de l'échec de cette transaction, d'autre part que le dirigeant de la société CCB aurait passé un temps considérable à la recherche de nouveaux locaux ; que le jugement qui a rejeté la demande indemnitaire de la société CCB à ce titre sera confirmé ; Et aux motifs adoptés que, la société Construction composites bois soutient dans ses écritures avoir été victime d'une rupture brutale des pourparlers concernant une éventuelle résiliation amiable du bail et sollicite, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, l'octroi de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu'elle indique dans ses écritures que M. W..., son gérant, consacrait un temps très important à la recherche de nouveaux locaux afin de pouvoir respecter le délai proposé par la SCI HSB pour quitter les lieux, et que les dirigeants de cette dernière étaient au courant de cette recherche active ; que pour autant, d'une part, la société CCB ne démontre pas que les dirigeants de la société bailleresse étaient au courant des recherches effectuées, d'autre part et surtout, le fait que le dirigeant de la société preneuse a passé du temps à rechercher de nouveaux locaux, et quand bien même la SCI HSB en aurait été informée, ne permet pas de caractériser une rupture fautive des pourparlers par la SCI HSB ; que ceci est d'autant plus vrai que la société CCB ne justifie pas avoir donné son accord à la résiliation du contrat de bail de sorte que les pourparlers en cours n'obligeaient ni le bailleur ni le preneur à conclure le contrat projeté ; qu'il apparaît finalement que la société CCB ne justifie pas d'une faute de la SCI HSB ; que surabondamment la société CCB sollicite l'octroi de 5000 euros de dommages-intérêts mais ne donne aucune précision sur le quantum de sa demande ; qu'aucun élément versé aux débats ne permet donc de quantifier le montant des dommages et intérêts demandés ; que la simple affirmation d'avoir engagé des frais importants pour la négociation liées à la résiliation amiable est insuffisant pour caractériser le préjudice subi ; qu'il résulte des éléments qui précèdent que la demande de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers doit être rejetée ; Alors 1°) que, la rupture fautive de pourparlers peut engager la responsabilité délictuelle de son auteur ; qu'en jugeant, pour faire échec à la demande de dommages-intérêts de la société CCB pour rupture abusive des pourparlers de résiliation amiable du bail commercial, que rien n'établissait que la société HSB soit à l'origine de l'échec de cette transaction, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives de l'exposante, p. 23), si ce projet n'avait pas échoué en raison de ce que la bailleresse avait refusé, à tort, d'y inclure, au titre du périmètre de la location, le terrain, d'une superficie supérieure à 10 000 m², attenant au bâtiment commercial, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Alors 2°) que, en retenant qu'il n'était pas établi que le dirigeant de la société CCB aurait passé un temps considérable à la recherche de nouveaux locaux ni que les dirigeants de la société bailleresse étaient au courant des recherches effectuée par son gérant sans répondre aux conclusions d'appel de la société CCB qui faisait valoir que le projet de résiliation amiable établi par le notaire de la société HSB en janvier 2015, stipulait que « le preneur s'oblige à laisser libres les lieux loués et à en remettre les clés au bailleur ou à son représentant au plus tard le 30 mars 2015 avant 16 heures faute de quoi il sera redevable envers le bailleur d'une indemnité forfaitaire d'un montant de cinq cents euros par jour de retard qui pourra faire l'objet d'une compensation sur le montant de l'indemnité ci-dessus », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 3°) que, les juges du fond doivent respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant que la société CCB ne donnait aucune précision sur le quantum de sa demande à hauteur de 5000 euros de dommages-intérêts, quand la société HSB n'en discutait pas le montant, la cour d'appel, qui a relevé d'office ce moyen sans inviter les parties à présenter préalablement leurs observations, a violé l'article 16 du code de procédure civile.