Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 mai 2013, 11-28.897, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-05-28
Numéro d'affaire : 11-28897
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2011-09-20
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen : Vu l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 20 septembre 2011), que pour fixer l'indemnité revenant à M. X..., au titre de l'expropriation, au profit de la société d'équipement de la région montpelliéraine (SERM), de la parcelle cadastrée n° TY 29 lui appartenant, l'arrêt retient qu'en l'état des termes de comparaison proposés, le prix des terrains bénéficiant d'une situation privilégiée, correspond à une fourchette comprise entre 20 et 90 euros le m2 en fonction du zonage, de la situation géographique et des possibilités de construction en découlant ; qu'en l'occurrence la parcelle expropriée est à urbaniser dans le cadre d'une ZAC d'activité, offrant, compte tenu d'un COS élevé (1, 5), de bonnes perspectives de constructibilité ; et que l'attractivité de la ZAC est encore renforcée par son inclusion dans une zone franche urbaine ; Qu'en statuant ainsi, en appréciant la valeur du terrain exproprié en considération de sa vocation future, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes (chambre des expropriations) ; Condamne M. X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société d'équipement de la région Montpelliéraine PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 305. 990, 40  l'indemnité due par la Société d'Équipement de la Région Montpelliéraine au profit de M. Claude X...pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section TY n° 29 d'une superficie de 5. 332 m ², sise lieudit « Gasquet » sur le territoire de la commune de Montpellier ; Statuant le commissaire du Gouvernement entendu en ses observations ; Alors que la chambre de l'expropriation statue sur mémoires ; que les parties et le commissaire du Gouvernement ne font valoir leurs observations que pour développer les éléments de leurs mémoires ou conclusions ; qu'en se prononçant après avoir entendu le commissaire du Gouvernement en ses observations lors des débats, bien qu'elle ait déclaré irrecevables les conclusions de ce dernier déposées hors du délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, de sorte que le commissaire du Gouvernement ne pouvait pas formuler d'observations orales reprenant ses conclusions, la cour d'appel a violé l'article R. 13-52 du code de l'expropriation, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 305. 990, 40  l'indemnité due par la Société d'Équipement de la Région Montpelliéraine au profit de M. Claude X...pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section TY n° 29 d'une superficie de 5. 332 m ², sise lieudit « Gasquet » sur le territoire de la commune de Montpellier ; Aux motifs propres que en cas d'acquisition par voie d'expropriation d'un bien soumis au droit de préemption urbain ou en ZAD, la date de référence à retenir au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation est, par application des dispositions combinées des articles L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme, celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan et délimitant la zone dans laquelle est située le bien ; qu'au cas d'espèce, la délibération du conseil municipal de Montpellier approuvant la dernière révision du plan local d'urbanisme applicable au secteur de la ZAC Parc 2000 Extension a été adoptée en séance publique le 21 décembre 2006, mais son opposabilité aux tiers correspond nécessairement à la date d'exécution de la dernière des formalités de publicité et d'affichage prévues par les dispositions réglementaires en vigueur ; que M. X...est donc fondé à soutenir que la date de référence à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif du bien est celle du 27 décembre 2006, à laquelle la délibération a été enregistrée en préfecture, conformément à l'article L. 2131-1 du code des collectivités territoriales ; qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, prononcée le 18 octobre 2007, la parcelle TY n° 29, d'une superficie de 5. 332 m ², consiste en un terrain nu et plat, de forme rectangulaire, en nature de lande, située entre la rue Favre de Saint Castor et la rue du Pilory ; que sur la qualification juridique du bien, la parcelle expropriée est située, à la date de référence, en zone 4AU1-7 du PLU, à l'intérieur du périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension (localisée en marge sud-ouest du quartier de Celleneuve et du complexe des laboratoires Sanofi Aventis et en continuité de la ZAC Parc 2000), laquelle a pour objet l'accueil d'activité pour les petites entreprises à vocation tertiaire, ainsi que des activités artisanales et de services ; que d'après le règlement du PLU, la zone 4AU1-7 est une zone partiellement équipée, destinée à l'implantation d'activités, mais dans laquelle les constructions à usage d'habitation autre que le logement social sont admises lorsque l'environnement immédiat n'est pas favorable à l'implantation d'activités ; qu'elle est dotée d'un coefficient d'occupation du sol élevé (1, 5) et la hauteur maximale des constructions est fixé à 18 m ; qu'il est stipulé à l'article 2 que nonobstant les réhabilitations et les extensions mesurées de bâtiments existants, toutes les autres occupations et utilisations du sol visées par l'article L 123-6 du code de l'urbanisme ne sont admises qu'à la condition de s'intégrer de manière cohérente dans la zone et de contribuer à un aménagement de qualité de celle-ci, en conformité avec les dispositions du règlement et de ses documents graphiques et, le cas échéant, en compatibilité avec les orientations d'aménagement applicable à la zone et ce, soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus ; qu'à la date de référence, la parcelle TY n° 29, incluse dans le secteur de zone d'urbanisation future 4 AU1-7 dite « alternative », dans lequel sont admises toutes constructions destinées à l'implantation d'activités et, sous certaines conditions, celles réservées à l'habitation, peut donc être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible par le PLU au sens de l'article L 13-15 II 1° b) du code de l'expropriation ; qu'il ne peut être soutenu qu'elle est située dans un secteur inconstructible au seul motif que le règlement prévoit que les occupations et utilisations du sol ne sont admises qu'au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes de la zone ou lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ; que d'après l'article L 13-15 II 1° a), lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'il résulte, en l'occurrence, des orientations d'aménagement du PLU applicables à la zone 4 AU1-7, que celle-ci doit faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble pour la réalisation à terme de 74. 000 m2 de terrains cessibles et environ 45. 000 m2 de surface hors oeuvre nette ; que s'agissant de la desserte de la parcelle TY n° 29, accessible à partir de la rue Favre de Saint Castor par une voie communale, les éléments du dossier de création de la ZAC font apparaître que les réseaux primaires existants les plus proches sont situés à une centaine de mètres, rue du Pilory ou à proximité (eau potable : deux conduites l'une en diamètre 150 mm, l'autre en diamètre 300 mm ; eaux usées : une conduite en diamètre 300 mm ; électricité : câble moyenne tension) ; qu'il ressort par ailleurs, de l'étude d'impact réalisée en juillet 2006, que les réseaux principaux présentent, pour la plupart, les réserves de capacité suffisantes pour le raccordement du projet d'extension de la ZAC Parc 2000 et de l'avant projet de l'opération d'extension, établi par la suite, de novembre 2006 à septembre 2007, que seul le collecteur principal (de diamètre 400 mm) du réseau d'assainissement des eaux usées situé à l'ouest du rond-point Robert Schuman, en contrebas de la ZAC Parc 2000, est en limite de fonctionnement ; que selon ce document technique, des travaux devront être programmés à court terme afin de redimensionner ce collecteur de façon à ce qu'il puisse accueillir le supplément d'eaux usées induit par l'extension de la ZAC Parc 2000 et par la création de la ZAC Pierre Vivès, le raccordement du réseau de collecte interne sur le réseau communal s'effectuant au niveau de l'actuel Parce 2000, rue Marcel Petipa, via deux traversées en travaux souterrains, type fonçage, de la RD n° 65 ; que le réseau d'eau potable en périphérie de la zone ne présente pas, en revanche, de limite de fonctionnement, mais le raccordement sur les conduites existantes devra se faire en quatre points distincts, situés rue Favre de Saint-Castor, rue du Pilory et rue Marcel Petipa ; que quant à l'alimentation en électricité de la zone au moyen de trois transformateurs, elle s'effectuera au niveau de Parc 2000 existant et de la rue du Pilory où se trouvent respectivement, une ou deux antennes moyenne tension MT/ BT ; que éloignée d'une centaine de mètres des réseaux existant rue du Pilory, la parcelle TY n° 29 ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir ; qu'au surplus rien ne permet d'affirmer que les réseaux implantés rue du Pilory soient, par eux-mêmes, de dimensions suffisantes pour la desserte de l'ensemble de la zone, dès lors que le collecteur principal du réseau d'assainissement situé en contrebas de la ZAC Parc 2000 doit être redimensionné pour permettre l'évacuation de ses eaux usées, que l'alimentation en eau potable de la ZAC nécessite un raccordement sur d'autres conduites de diamètre 150 mm situées rue Favre de Saint Castor et rue Marcel Petipa et que son raccordement au réseau électrique est également prévu sur l'antenne moyenne tension situées dans la ZAC Parc 2000 ; que sur l'évaluation du bien, quoique non qualifiée de terrain à bâtir, la parcelle TY n° 29 n'en est pas moins située, au nord ouest de l'agglomération montpelliéraine, dans une zone partiellement équipée, à proximité de secteurs urbanisés de la commune, tels les quartiers de Celleneuve et de la Mosson, traversée par la RD n° 65, devenue l'avenue Pablo Neruda ; qu'elle bénéficie ainsi d'une situation privilégiée, facteur indéniable de plus value, comme l'a justement retenu le premier juge ; que la SERM, qui reproche au premier juge de n'avoir pas tenu compte des accords amiables réalisés dans le périmètre des opérations faisant l'objet de la DUP, cite trois ventes fermes, relativement aux parcelles cadastrées au lieu-dit « Gasquet », section TY n° 23, 167 et 30, effectuées les 30 juillet, 9 novembre 2007 et 16 juin 2008, aux prix de 20, 58, 25 et 26 euros le m ² ; que ces trois ventes intervenues après la DUP, qui concernent des biens de même nature inclus dans le périmètre de la ZAC, constituent des termes de comparaison intéressants, mais qui, à eux seuls, ne sont pas représentatifs de la tendance générale du marché ; qu'elle évoque également diverses ventes amiables réalisées entre juillet 2004 et novembre 2007 dans la ZAC Garosud Extension ou à proximité, à des prix compris entre 17, 83 et 25 euros le m ² ; que la vente la plus récente, effectuée le 4 novembre 2007, porte sur un terrain de 3. 367 m ², classé en zone 4 AU3-3 du PLU de Montpellier, au prix de 25 euros le m ² ; que par ailleurs, en réponse à l'affirmation de M. X..., selon laquelle le prix proposé de 25 euros le m ² n'est pas significatif des prix pratiqués sur le marché libre, la SERM évoque plusieurs cessions de terrains, dont elle fournit les actes ou des extraits d'actes, situés à Jacou, Vendargues, Pérols, Lattes et Maugio, en zones d'urbanisation future, la plupart compris dans le périmètre d'une ZAC, cessions réalisées au profit notamment d'opérateurs privés comme la société Guiraudon, Guipponi et Leygue (GGL), de juin 2005 à mars 2008, sur la base de prix allant de 20 à 39 euros le m ² ; qu'elle cite en particulier les deux ventes suivantes :- vente SAS Les Maisons Toit d'Azur/ SEM Foire internationale de Montpellier du 25 juillet 2006 d'une parcelle de terre cadastrée à Pérols section AI n° 50, classée en zone 4 NA du POS, au prix unitaire de 20, 37 euros le m ²,- vente département de l'Hérault/ SEM Foire internationale de Montpellier du 13 septembre 2006 d'une parcelle de terre cadastrée à Pérols section AI n° 216, classée en zone 4 NA du POS, au prix unitaire de 25 euros le m ² ; qu'elle conteste, en outre, l'hétérogénéité des décisions de justice, citées par M. X...et/ ou retenues par le premier juge, en faisant valoir en particulier que par un arrêt du 8 août 2006, rendu sur renvoi de cassation, la cour d'appel de Toulouse a fixé, par référence à un prix de 10 euros le m ² en valeur février 2003, l'indemnité de dépossession due aux consorts Y...pour l'expropriation d'un terrain de 9. 709 m ² classé en zone 8 NAO du POS, et inclus dans la ZAC de Malbosc ; qu'abstraction faite d'un arrêt ancien, rendu le 13 novembre 1993 par la chambre des expropriations de la cour, M. X...fait état de son côté, de plusieurs décisions de justice récentes statuant sur les indemnités dues pour l'expropriation de terrains, non qualifiés de terrains à bâtir, mais bénéficiant d'une situation privilégiée dans l'agglomération montpelliéraine ; qu'il n'est cependant établi du caractère définitif que de deux arrêts de la cour en date du 13 juillet 2003 fixant à 18 et 19 euros le m ² l'indemnité due pour des terrains en situation privilégiée, classés en zone N-2 du PLU de Montpellier, zone naturelle inconstructible et situés en bordure de la ZAC de Malbosc ; qu'il est communiqué par M. X...l'arrêt SERM/ G...rendu, sur renvoi de cassation, le 19 mars 2007 par la cour d'appel de Nîmes fixant, en valeur mai 2003, l'indemnité d'expropriation afférente à un terrain de 1. 799 m ² en situation privilégiée, inclus dans le périmètre de la ZAC d'activités Parc Eurêka, par référence à un prix unitaire de 43 euros le m ² ; que sont également communiqués trois autres arrêts de cette même cour rendus le 16 mars 2009 sur renvoi de cassation fixant les indemnités dues pour l'expropriation de terrains également situés dans la ZAC Parc Eurêka sur la base de 43, 50, 44 et 45 euros le m ², en valeurs mai et septembre 2005 ; que d'autres termes de comparaison récents, se rapportant à des ventes effectives de terrains situés dans des secteurs réservés à l'implantation d'activités, sont évoqués par M. X..., qui produit les actes se rapportant aux ventes suivantes :- vente A.../ SNC Mas Coste du 7 septembre 2006 d'une parcelle de terre, cadastrée à Lattes section DL n° 13, classée en zone 4NA3 du POS, au prix unitaire de 81 euros le m ²,- vente SCI la Peyrolaise/ SEM Foire internationale de Montpellier du 25 juillet 2006 de deux parcelles de terre avec mazet, cadastrées à Pérols section AI n° 90 et 91, classées en zone 4 NA du POS, au prix unitaire de 112 euros le m ² ; qu'à noter toutefois que la vente du 25 juillet 2006 porte sur un terrain sur lequel sont implantés quatre constructions, dont une à usage d'habitation et une autre d'entrepôt, outre une piscine démontable ; qu'en outre, il est versé aux débats un procès-verbal de séance du conseil de la communauté d'agglomération de Montpellier en date du 13 février 2007, décidant de céder à la SERM, dans le cadre de l'aménagement de la ZAC Port Marianne-Portes de la méditerranée, en vue de la réalisation d'un parking quatre parcelles cadastrées à Montpellier section RY n° 139 à 142 et SK n° 157, classées en zone 4 AU1-2 du PLU avec un COS de 1, 5 au prix de 92 euros le m ² ; que M. X...s'appuie enfin sur plusieurs rapports de M. Z..., expert immobilier, dont il résulte, en premier lieu, que des terrains à bâtir situés dans la ZAC parc 2000 ont été vendus de janvier 2002 à février 2006 à des prix variant de 64 à 135 euros le m ² ; que ces références concernent des terrains, certes viabilisés, mais situés à proximité et classés en zone 4 AU1- 1f du PLU de Montpellier avec un COS de 1, 50 ; que M. Z...cite aussi deux ventes de terrains dans la ZAC d'activités Garosud, réalisées les 3 août et 25 octobre 2006, aux prix de 75 et 74 euros le m ², ainsi que les ventes suivantes :- vente B.../ EDF du 26 avril 2007 portant sur les parcelles cadastrées, lieu-dit « terre de Valatou », section SI n° 70, 77, 79 et 80, situées dans le secteur sud A9, à l'Est du Lez, classées en secteur AU0-5 du PLU, inconstructible en l'état, au prix de 40 euros le m ²,- vente C.../ EDF du 26 avril 2007 portant sur les parcelles cadastrées au même lieu-dit section SI n° 73, 75 et 82, classées en secteur AU0-5, au prix de 44, 50 euros le m ² incluant le coût de plantations,- vente D.../ commune de Montpellier du 12 mai 2006 portant sur diverses parcelles alors situées en zone 1 NC du POS, destinées à être incluses dans la ZAC des Grisettes en cours de création au prix de 45 euros le m ²,- vente E.../ SCI le Parc des hirondelles du 25 juillet 2007 portant sur un terrain à bâtir viabilisé de 11. 434 m ² au prix de 211 euros le m ², s'appliquant sur 571. 000 euros HT, soit 49, 94 euros HT ou 59, 73 euros TTC, à la valeur du terrain non viabilisé et pour le surplus, aux travaux de viabilité ; que comme il a été déjà indiqué, les accords amiables, au nombre de trois, réalisés dans le périmètre de la ZAC Parc 2000 Extension, ne peuvent être regardés comme significatifs du prix réel du marché, alors surtout que la SERM, bénéficiant d'un quasi-monopole sur le marché des terrains destinés à l'urbanisation dans le cadre de ZAC, a pour pratique de proposer, lors des acquisitions amiables ou forcées, un prix uniforme, quelles que soient les caractéristiques des terrains concernés ; que force est de constater, en l'état des termes de comparaison proposés, que le prix des terrains, non qualifiés de terrain à bâtir mais bénéficiant d'une situation privilégiée, est relativement variable sur l'agglomération de Montpellier, qui correspond à une fourchette comprise entre 20 et 90 euros le m ² en fonction du zonage, de la situation géographique et des possibilités de construction en découlant ; qu'en l'occurrence, la parcelle expropriée est à urbaniser dans le cadre d'une ZAC d'activités, offrant, compte tenu d'un COS élevé (1, 5), de bonnes perspectives de constructibilité ; que l'attractivité de la ZAC est encore renforcée par son inclusion dans un zone franche urbaine ; que les références les plus significatives se rapportant à des terrains inclus dans des ZAC d'activités sont celles qui concernent, non la ZAC Garosud, dans le périmètre de laquelle est implantée l'usine de méthanisation Améthyst, mais la ZAC Parc Eurêka avec des prix unitaires au m ² fixés judiciairement de 43 à 45 euros ; que c'est donc à juste titre que le premier juge, pour tenir compte de l'évolution constatée du prix des terrains en situation privilégiée, a fixé l'indemnité principale due pour l'expropriation de la parcelle TY n° 29 sur la base d'un prix réactualisé, de 52 euros le m ² ; que le jugement, qui a fixé l'indemnité de remploi comprise, à la somme totale de 305. 990, 40 euros, l'indemnité due par la SERM à M. X..., doit en conséquence être confirmé en toutes ses dispositions, sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'expertise, que les éléments d'appréciation en possession de la cour d'appel rendent inutiles ; Et aux motifs réputés adoptés que le bien se trouve en zone 4 AU1-7 du PLU de Montpellier ; que la zone 4 AU1-7 est définie par le PLU comme une zone partiellement équipée dont la vocation est de favoriser la création d'activités pour des petites entreprises à vocation tetiaire ainsi que des activités artisanales et de services ; que sont admis dans le sous secteur 4 AU1-7 les constructions destinées à l'industrie, aux bureaux, aux commerces, à l'artisanat, à l'hébergement hôtelier, aux équipements publics et sous certaines conditions à l'habitation et à la fonction d'entrepôt ; que des programmes d'habitation peuvent être envisagés lorsque l'environnement immédiat n'est pas favorable à l'implantation d'activités ; que la hauteur maximale des constructions est de 18 mètres et le coefficient d'occupation des sols maximal applicable y est de 1, 5 ; que les espaces libres doivent être plantés et représentent 30 % des unités foncières ; que les constructions nouvelles doivent en outre être reliées aux différents réseaux publics d'alimentation en eau potable, d'électricité et d'assainissement ; qu'il existe en conséquence dans le secteur 4 AU1-7 un potentiel important de constructibilité avec une SHON de 45. 000 m ² sur un secteur principal aménageable de 8 ha jouxtant le quartier de Celleneve ; qu'en considération de la réglementation applicable à la date de référence, l'existence et la capacité des réseaux doivent s'apprécier au regard de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ; qu'il ressort de l'étude d'impact que la zone de projet située à proximité immédiate de secteurs urbanisés est déjà équipée en réseaux principaux qui présentent pour la plupart des réserves de capacité suffisantes pour le raccordement du projet d'extension de la ZAC Parc 2000 Extension ; qu'il ressort par ailleurs de l'avant projet d'extension de la ZAC Parc 2000 que le réseau d'alimentation en eau potable ne présente pas de limite de fonctionnement, que le collecteur principal d'eaux usées de 400 mm de diamètre est actuellement en limite de fonctionnement, que ce collecteur devra être redimensionné afin qu'il puisse accueillir le supplément d'eaux usées induit par l'extension de la ZAC Parc 2000 et par la création de la ZAC Pierre Vivès ; que le raccordement sur le réseau communal se fera au niveau de l'actuel Parc 2000 rue Marius Petipa, via deux traversées en travaux souterrains, type fonçage de la RD 65 ; que le maillage sur le réseau existant d'alimentation en eau potable sera réalisé par fonçage essentiellement rue Petipa au niveau de Parc 2000 ; que des bassins d'assainissement pour les eaux pluviales doivent être créés ; que trois transformateurs seront nécessaires à l'alimentation électrique de la ZAC ; que le raccordement se fera au niveau de Parc 2000 existant et de la rue du Pilory ; que deux antennes MT/ BT sont présentes sous la rue du Pilory et qu'une antenne moyenne tension est située dans la ZAC Parc 2000 ; que le maillage ; que si la qualification de terrain à bâtir ne peut en l'état être retenue notamment du fait de la proximité non immédiate des réseaux primaires nécessitant un raccordement préalable, le secteur à la fois en raison de sa localisation au sein de l'agglomération montpelliéraine et de sa desserte dense par la plupart des réseaux décrite dans l'étude d'impact présente néanmoins une situation hautement privilégiée ; qu'il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux que la parcelle est séparée de la ZAC Parc 2000 par la RD 65 (avenue Pablo Neruda), qu'il n'y a pas de réseau sur la parcelle ; que le réseau eaux usées se situe à environ 25m de la parcelle en contrebas de l'autre côté de la RD 65, un compteur d'eau est situé à environ 25m ; que l'éclairage public se situe en bordure de la RD 65 à une trentaine de mètres de la parcelle ; que si le coût prévisionnel TTC des aménagements et études sur la zone s'établit à 5. 431. 036  selon les documents versés aux débats, il convient d'observer que la méthode du compte à rebours paraît difficilement applicable dans la mesure où certains des équipements cités ci-avant tels que décrits dans l'avant-projet d'extension de la ZA Parc 2000 sont communs à la ZAC « Pierre Vivès » ; que sur les éléments de comparaison, la SERM produit à l'appui de ses prétentions : l'acte de vente des 15-21 novembre 2007 F.../ SERM de la parcelle OB 16 de 3. 367 m ² moyennant une indemnité principale de 84. 175  soit 25 / m ², trois promesses de vente de terrains aussi intervenues dans la ZAC Garosud Extension des parcelles OD 52, OD 12 sises sur le territoire de la commune de Montpellier, BR 189 et 191 sises lieu-dit le Pahon sur le territoire de la commune de Lattes au prix de 25 / m ² ; qu'elle produit six accords amiables intervenus sur la même zone en 2004 et 2005 avant le prononcé de la déclaration d'utilité publique au prix de 17, 83 / m ² ; qu'elle verse un acte de vente du 20 juillet 2007 de la parcelle OC 44 sise terre du Mas d'Astre à Montpellier à proximité de la ZAC Garosud Extension d'une superficie de 4. 945 m ² moyennant une indemnité principale de 123. 625  soit 25 / m ² ; qu'elle produit par ailleurs quatre actes de vente et deux promesses de vente intervenues en 2007 et 2008 dans la ZAC Parc 2000 extension à des prix de 25 / m ² et 26 / m ² ; qu'elle produit enfin l'arrêt Y...rendu par la cour d'appel de Toulouse le 8 août 2006 pour une parcelle située en zone 8 NAO où seuls étaient autorisés les équipements publics et extensions mesurées de bâtiments existants dans la ZAC de Malbosc fixait du terrain à 10 / m ² ; que M. X...appuie en définitive sa demande sur plusieurs décisions, sur deux rapports d'expertise amiable, les actes de ventes qui y sont associés et six actes de vente de terrains à bâtir : arrêt du 16 mars 2004 Rigail/ SERM fixant le prix d'un terrain en situation privilégiée à 51 / m ² dans la ZAC de Malbosc, arrêt G.../ SERM du 19 mars 2007 fixant à 43 / m ² le prix d'un terrain en situation privilégiée dans la ZAC Parc Eurêka, jugements SERM/ J...et SERM/ K...du 30 avril 2008 fixant à 100 / m ² le prix d'un terrain à bâtir dans la ZAC Ovalie, arrêt Nouguier/ ville de Montpellier du 13 novembre 1992 fixant des valeurs de 30 / m ² à 76 / m ² sur l'assiette d'un domaine agricole en situation privilégiée ; que le rapport éthique immobilis du 6 août 2008 retenant une valeur de 120 / m ² par la méthode du compte à rebours et le rapport complémentaire du 3 décembre 2008 proposant des valeurs comprises entre 54 / m2 et 92 / m2 en utilisant notamment la méthode par comparaison de la valeur locative de parcelles appartenant au domaine public aéroportuaire de Fréjorgues, la méthode du compte à rebours en fonction du prix de revente de terrains en ZAC Parc Eurêka permettant de déterminer un prix au m2 de SHON de 160 à 180 / m2, la méthode par comparaison de différents termes de référence pour des biens non raccordés au réseau sur la commune de Montpellier pour lesquels les prix s'échelonnent de 32 / m2 à 81 / m2 ; que la vente A...c/ SNC Mas Coste du 7 septembre 2006 portait sur une parcelle à Lattes lieudit le chenil à 81 / m2 ; que la vente SCA St Jean de Pailletrice c/ société MTVH Coste du 6 février 2007 portait sur une parcelle à Lattes lieudit le chenil à 96 / m2 ; que la vente communauté d'agglomération c/ SERM du 13 février 2007 portait sur une parcelle à Montpellier derrière le multiplex Odysseum à 96 / m2 ; que le commissaire du gouvernement produit les extrais d'actes de vente commune/ SERM, L.../ SERM, M.../ SERM respectivement conclus dans la zone Parc 2000 extension le 24 septembre 2007, 16 juin 2008 et 22 avril 2008 à des prix allant de 26, 15 / m ² à 30 / m ² et l'arrêt SERM/ G...rendu par la cour d'appel de Montpellier le 15 février 2005 ayant fixé à 42, 5 / m ² à la date du jugement de première instance la valeur du terrain dans la ZAC Parc Eurêka compte tenu de sa situation privilégiée ; que la SERM se prévaut par ailleurs, sur la fixation du prix, des dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation qui prévoient que, sous réserve de l'article L. 13-17 et hors le cas de prise pour base, le juge doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droit à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; qu'en l'espèce, les références produites par la SERM sur la ZAC Parc 2000 Extension au nombre de quatre n'apparaissent pas nécessairement révélatrices de la tendance dominante du marché libre de terrains en situation comparable ; qu'aussi et même s'il y a lieu de les prendre en compte, ces valeurs ne peuvent-elles être estimées suffisamment significatives pour déterminer la fixation du prix du terrain dès lors que la juridiction doit rechercher la valeur vénale du bien en litige, c'est-à-dire celle qui pourrait être obtenue par le jeu de l'offre et de la demande dans le marché réel hors de toute valeur de convenance ; que tenant les aléas pesant sur la méthode du compte à rebours exposés ci-avant, celle-ci sera écartée ; que de même la méthode au rendement locatif reposant uniquement sur des parcelles appartenant au domaine public aéroportuaire de Fréjorgues sera écartée s'agissant d'un contexte spécifique ; que la méthode par comparaison de différents termes de référence pour des biens non raccordés au réseau sur la commune de Montpellier pour lesquels les prix s'échelonnent de 32 / m ² à 81 / m ² proposée par le rapport complémentaire de M. Z...rejoint au demeurant la tendance dégagée par l'arrêt G.../ SERM rendu par la cour d'appel de Nîmes le 19 mars 2007 fixant à 43 / m ² le prix de terrains en situation privilégiée à la date du jugement de première instance, soit le 26 mai 2003 ; que l'arrêt Y...fixant le prix d'un terrain dans une zone inconstructible en l'état où seuls étaient autorisés les équipements publics et extensions mesurées des bâtiments existants sera en revanche écarté comme ne s'appliquant pas à une parcelle comparable ; que la valeur dégagée par l'arrêt G...devra cependant être actualisée et ce d'autant plus que la consistance du bien en litige rappelée ci-avant justifie que son prix soit fixé à 52 / m ² ; Alors, d'une part, que la date de référence, à laquelle s'apprécie l'usage effectif du bien, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé ; que cette opposabilité résulte de la publication de cet acte et non de sa transmission au préfet qui le rend exécutoire ; qu'en fixant la date de référence au 27 décembre 2006, date de l'enregistrement en préfecture de la délibération du conseil municipal approuvant la dernière révision du plan local d'urbanisme, sans constater que cette délibération avait également été publiée à cette date et était devenue ainsi opposable aux tiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-15 du code de l'expropriation, L. 213-4 et L. 213-6 du code de l'urbanisme ; Alors, d'autre part, que, subsidiairement, les biens expropriés qui n'ont pas la qualification de terrain à bâtir doivent être évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en retenant, pour l'évaluer, que la parcelle en cause était à urbaniser, qu'elle offrait de bonnes perspectives et que l'attractivité de la ZAC dans laquelle elle se trouvait était renforcée par son inclusion dans une zone franche urbaine, la cour d'appel, qui a ainsi évalué la parcelle expropriée en fonction de ses possibilités futures d'utilisation et non de son usage effectif à la date de référence, a violé les articles L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation ; Alors, de troisième part, que, peu important leur nombre, la juridiction de l'expropriation doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique ; qu'en refusant de tenir compte des accords amiables conclus par la SERM avec trois propriétaires dans le périmètre des opérations faisant l'objet de la DUP, aux motifs inopérants que ces accords ne seraient pas représentatifs de la tendance générale du marché et que la SERM bénéficiait d'un monopole sur le marché des terrains destinés à l'urbanisation dans le cadre de la ZAC, tandis que les accords amiables dont il doit être tenu compte sont précisément ceux conclus par l'expropriant, sans qu'il y ait lieu d'avoir égard à leur nombre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation ; Alors, en tout état de cause, qu'en fondant son évaluation sur les décisions de la cour d'appel de Nîmes du 19 mars 2007 et du 16 mars 2009 ayant fixé des indemnités pour l'expropriation de terrains situés dans la ZAC Parc Eurêka sans rechercher, comme elle y était invitée (mémoire d'appelant du 12 mai 2009, p. 14, § 7, concl. du 7 juin 2011, p. 18, § 6), si ces décisions qui avaient retenu des prix au mètre carré compris entre 43 et 45 euros, valeur qu'elle a actualisée à la somme de 52 euros pour la parcelle d'espèce, étaient passées en force de chose jugée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation.