Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 septembre 2016, 15-18.637, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-09-08
Numéro d'affaire : 15-18637
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens, 2015-03-24
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 24 mars 2015), que Mme Y...-X...a donné à bail à long terme à M. et Mme X...-Z... diverses parcelles de terre ; que la bailleresse a délivré aux preneurs un congé fondé sur le fait que ceux-ci avaient atteint l'âge de la retraite ; que ces derniers ont contesté le congé et sollicité l'autorisation de céder le bail à leur fille, Mme Sophie X... ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de congé ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'article L. 416-1, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de mettre fin au bail dès le terme de la période annuelle durant laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, la cour d'appel en a bon droit déduit que M. et Mme X... ayant respectivement atteint cet âge les 8 janvier 2010 et 26 février 2010, le congé qui leur avait été délivré à effet du 11 novembre 2010 devait être validé ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu les articles L. 411-35, L. 411-64 et L. 416-8 du code rural et de la pêche maritime ; Attendu que, pour rejeter la demande de cession de bail, l'arrêt retient que les preneurs, en exploitant sans droit ni titre deux parcelles voisines de celles louées, ont méconnu les obligations nées du bail, qui leur imposait une mise en valeur dans les limites fixées par celui-ci, et ont étendu son assiette en excédant les limites contractuelles ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que M. et Mme X... occupaient ces deux parcelles sans droit ni titre, ce dont il résultait qu'ils n'avaient pas étendu l'assiette du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. et Mme X... de leur demande d'autorisation de cession de bail, l'arrêt rendu le 24 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ; Condamne Mme Marthe Y...-X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Marthe Y...-X...et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 1 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande d'annulation du congé délivré à leur égard le 10 avril 2009, d'AVOIR validé le congé délivré aux époux X... le 10 avril 2009 et portant un parcellaire de 9ha 44a 10ca sis sur les communes d'Auneuil, Saint-Léger-en-Bray, Villotran et Berneuil-en-Bray, objet du bail à long terme du 4 avril et 22 décembre 1989 établi par Me A...et d'AVOIR ordonné en conséquence le départ des époux X... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande d'annulation du congé, le bailleur tient des dispositions de l'article L. 416-1 al. 4 du code rural la faculté de mettre fin au bail par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ; que Mme Claudine Z..., épouse X... et M. Henry X..., nés tous deux en 1950 et pour lesquels l'âge de la retraite en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles est demeuré fixé à soixante ans, ont respectivement atteint celui-ci le 8 janvier 2010 et le 26 février 2010 ; que les termes « à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge » figurant à l'article L. 416-1 al 4 du Code rural permettent au bailleur de mettre fin au bail dès le terme de la période annuelle durant laquelle le preneur accède à cette situation, la locution « à partir de » signifiant « en prenant pour point de départ » et étant ainsi équivalente au terme « dès », que le congé délivré le 10 avril 2009 à effet du 11 novembre 2010 aux époux X...-Z... leur a dès lors été donné pour la bonne date et dans le délai fixé par le texte précité et n'encourt pas annulation ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes de l'article L. 416-1 alinéa 4 du Code rural, le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L. 411-47 ; que toutefois lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre ; qu'en l'espèce, il est constant que M. Henry X... et Mme Claudine X... ont respectivement atteint l'âge de la retraite les 26 février et 8 janvier 2010 ; que le congé leur a été délivré pour le 1er novembre 2010, soit pour la fin de la période annuelle au cours de laquelle les preneurs ont atteint l'âge de la retraite conformément aux dispositions légales sus visées ; qu'en considération de ces éléments, il n'y a pas lieu à annulation du congé délivré ; ALORS QUE lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle « à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge » ; qu'en décidant que le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail à l'expiration de chaque période « au cours de laquelle le preneur aura atteint l'âge de la retraite », pour en déduire qu'était valable le congé délivré le 10 avril 2009 pour le 11 novembre 2010, soit l'année même où les preneurs auraient atteint l'âge de la retraite, la cour d'appel a violé l'article L. 416-1 du Code rural et de la pêche maritime. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. Henry X... et Mme Claudine Z..., épouse X..., de leur demande en autorisation de cession de bail ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande de cession de bail, la faculté résultant des articles L. 411-64 al 4 et L. 416-8 du Code rural accordée au preneur d'un bail à long terme évincé à raison de son âge de céder son bail, notamment à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35 du même code constitue une dérogation, sous réserves des dispositions relatives aux baux cessibles qui sont ici sans application, au principe général d'incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail et qui ne doit pas nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur du fonds par le cessionnaire éventuel ; que la bailleresse fait en l'espèce grief aux époux X...-Z... de divers manquements à leurs obligations de preneurs à bail rural ; que Mme Marthe Y..., veuve X..., ne peut utilement opposer aux appelants dans le cadre du présent litige la sous location à laquelle ceux-ci ont procédé de locaux dépendant d'un bail à ferme qu'elle leur avait consenti le 12 juin 1993 dès lors, d'une part, que ce dernier est distinct de celui pour lequel autorisation de cession est sollicitée et, d'autre part, que cet agissement, des époux X...-Z... contraire au statut du fermage a été sanctionné par la résiliation du bail concerné selon jugement du Tribunal paritaire des Baux ruraux de Beauvais du 16 janvier 2009 confirmé par arrêt de cette Chambre de la Cour d'Appel d'Amiens du 16 janvier 2012 devenu irrévocable ; que la bailleresse ne peut davantage s'opposer à la cession du bail des 4 avril et 22 décembre 1989 en excipant de la présence d'un compost non conforme aux spécifications chimiques sur les parcelles cadastrées W 10, W 32, celles-ci n'étant au demeurant pas incluses à ce bail, et A 100 alors, d'une part, que les experts agricoles des parties sont contraires quant à la norme applicable et à la nocivité des produits épandus et, d'autre part, que bien qu'ayant la charge d'établir que ceux-ci compromettent la bonne exploitation du fonds, elle ne produit aucun avis technique émanant d'une autorité scientifique reconnue qui permettrait de retenir l'avis de M. Thierry D..., son expert ; que Mme Marthe Y..., veuve X..., ne peut encore reprocher utilement aux preneurs d'avoir retourné les pâtures cadastrées X 83, X 85, X 92, et X 96 qui ne sont pas au nombre de celles affermées au titre du bail en cause dans la présente instance ; que le bail des 4 avril et 22 décembre 1989 stipule un fermage annuel égal à la valeur en argent de 66, 08 quintaux de blé payable le 11 novembre de chaque année ; que la bailleresse ne peut ainsi faire grief aux époux X...-Z... d'un payement tardif effectué le 8 août 2010 qui par ailleurs concerne le fermage dû en exécution d'un bail distinct en date du 20 mai 1989 ; que la bailleresse s'oppose également à la cession du bail au motif de manquements à leurs obligations de preneurs à bail imputables aux époux X...-Z... résultant de l'occupation ou de l'exploitation par ceux-ci de parcelles ne leur étant pas données en location ; qu'il ressort de l'état des lieux de sortie dressé le 30 juillet 2013 par M. Thierry D..., expert mandaté par la bailleresse que les appelants avaient mis en culture le chemin communal séparant les parcelles cadastrées W 33 et W 34 sises à Auneuil qui leur étaient affermées et que M. X... a alors indiqué qu'il le faisait avec l'accord du maire (p. 8) ; que cette extension irrégulière des surfaces louées n'est pas contestée par les appelants qui cependant s'abstiennent de justifier de l'autorisation qui leur aurait été accordée par la maire de la commune d'Auneuil ; qu'il résulte des écritures des époux X...-Z... (p. 15 § 5 et p. 16 § 6), corroborant les reproches que leur adresse l'intimée, que ceux-ci ont occupé les parcelles AR 73, anciennement D 76 et W 7 qui ne sont pas comprises au bail des 4 avril et 22 décembre 1989 ni à aucun des autres baux qui leur avaient été consentis par Mme Marthe Y..., veuve X..., mais sont voisines de celles faisant l'objet de ces baux ; que les appelants soutiennent que l'occupation de ces parcelles est intervenue " pour le moins avec l'accord tacite de Mme Marthe X... qui leur a donc consenti un prêt à usage " sans cependant démontrer une telle volonté libérale de l'intimée alors qu'au contraire toute jouissance à leur profit de biens ruraux appartenant à cette dernière ou à l'égard desquels elle a la qualité d'usufruitière a fait l'objet de baux authentiques (baux des 20 mai 1989, 4 avril et 22 décembre 1989 et 12 juin 1993) ; qu'il est ainsi démontré que les époux X...-Z..., mettant à profit la proximité des parcelles cadastrées AR 73 (ex D 76) et W 7 avec certaines de celles qui leur étaient données à bail comme le faible écart matérialisé par la présence d'un chemin communal entre les parcelles cadastrées W 33 et W 34 ont occupé et exploité sans aucun droit ni titre ces parcelles et ce chemin ; que cette occupation et cette exploitation constituent un manquement grave à l'une de leurs obligations de preneurs à bail rural leur imposant une mise en valeur dans les limites des baux dont ils étaient titulaires dès lors qu'il a été commis à l'occasion de leur existence et que ce faisant ils ont étendu leur assiette en excédant les limites contractuelles de la jouissance qui leur était consentie ; que ce comportement des appelants justifie que leur soit refusée la faculté de céder leur bail à Mme Sophie X..., leur fille ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la cession de bail, l'article L 411-64 du Code rural prévoit : « le droit de reprise tel qu'il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 41 1-67 ne peut être exercé au profit d'une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s'il s'agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l'article L. 732-39. Si la superficie de l'exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 :- soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ;- soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge. Dans les deux cas ci-dessus, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance et que les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l'âge est inférieur à l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s'il s'agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles. Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge (le la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail ; qu'à peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l'alinéa précédent » ; que selon jurisprudence constante, la cession de bail au profit d'un descendant constitue une faveur réservée au preneur de bonne foi ; qu'en l'espèce, si les allégations de Madame Marthe X... relatives à la parcelle AR 73 ne sont pas probantes s'agissant d'une parcelle non inclue dans le bail et en l'absence de tout élément de nature à démontrer que les barres métalliques stockées soient du fait de Monsieur et Madame Henry X..., force est de constater un ensemble d'irrégularités à la charge de ces derniers :- la parcelle AR 72, de superficie modeste certes s'agissant de 17a 50ca souffre (l'un défaut d'entretien manifeste selon constat d'huissier versé aux débats : bidons métalliques et plastiques ainsi que résidus de palettes en bois sur les lieux, végétation poussant de façon sauvage. Les monticules blanchâtres correspondent selon les déclarations des preneurs à de la chaux, dont on peut à ce sujet s'interroger sur les modalités de dépôt régulier puisque Monsieur et Madame Henry X... expliquent le défaut d'entretien par leur impossibilité d'accéder à la parcelle sus visée ;- la parcelle W7 est exploitée depuis plus de 23 ans sans titre ;- un incident de paiement de fermages est justifié pour l'échéance du mois de juin 2010 pour la somme de 1674, 74 euros ;- par arrêt confirmatif définitif de la Cour d'Appel d'Amiens en date du 16 février 2012, le bail consenti le 12 juin 1993 par Madame Marthe X... à Monsieur et Madame Henry X... sur un corps de ferme attenant à sa maison d'habitation a été résilié judiciairement en raison de faits de sous location des biens par les preneurs à des ouvriers ; qu'en considération des développements ci-dessus, si chacune de ces irrégularités prise séparément n'est pas suffisante, la conjonction de toutes est de nature à caractériser le comportement de mauvaise foi de. Monsieur et Madame Henry X... ; qu'ils ne peuvent dès lors prétendre à la cession du bail au profit de leur fille ; qu'il convient par conséquent de valider le congé délivré le 10 avril 2009 ; 1) ALORS QUE lorsque le manquement reproché par le bailleur à son fermier est étranger aux obligations du bail écrit liant les parties, il ne peut faire obstacle à la cession de bail sollicitée par le preneur ; qu'en se fondant sur l'occupation et l'exploitation des parcelles cadastrées AR 73 et W7, dont il était expressément relevé qu'elles n'étaient pas comprises dans le contrat de bail litigieux, pour déclarer les époux X... de mauvaise foi et les débouter de leur demande de cession dudit bail au profit de leur fille, la Cour d'appel a violé les articles L. 411-35, L. 411-64 et L. 416-8 du Code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les écrits qui sont soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, pour refuser aux époux X... le bénéfice de la cession du bail des 4 avril et 22 décembre 1989 à leur fille, la cour d'appel a affirmé que les preneurs avaient manqué à leur obligation de mise en valeur des terres louées dans les limites des baux qui leur ont été consentis ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a dénaturé le contrat de bail des 4 avril et 22 décembre 1989 qui ne fait aucunement interdiction aux preneurs d'exploiter des parcelles voisines, et violé l'article 1134 du Code civil ; 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le bailleur ne peut s'opposer à une demande d'autorisation de cession du bail en invoquant des faits dont il a renoncé à se prévaloir ; qu'en l'espèce, il est constant que le bail s'est renouvelé le 11 novembre 2007 ; que les preneurs (conclusions d'appel des époux X... du 13 janvier 2015, p. 15-16), tout comme la bailleresse (conclusions d'appel de Mme Y... du 30 décembre 2014, p. 9-10) admettaient que l'occupation des parcelles voisines avait commencé en 1989 ; que dès lors en affirmant que les preneurs n'étaient pas de bonne foi du fait de l'occupation sans titre de terres non comprises dans le bail, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si Mme Y... n'avait pas renoncé à se prévaloir de cette occupation en laissant perdurer la situation pendant 23 ans et en laissant le bail se renouveler, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-35, L. 411-64 et L. 416-8 du Code rural et de la pêche maritime.