Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 décembre 2016, 15-25.352, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2016-12-14
Numéro d'affaire : 15-25352
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2015-06-30
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Marlange et de La Burgade, SCP Piwnica et Molinié, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 15 décembre 2010, la société Blanc Colombe (le mandant) a confié à la société 2 H immo (l'agent immobilier) un mandat non exclusif de vendre un fonds de commerce au prix de 275 000 euros, incluant une commission d'entremise de 25 000 euros ; que l'agent immobilier lui ayant transmis une offre d'achat au prix demandé, assortie de diverses conditions, émanant de la société PM (le pollicitant), le mandant a, le 9 juin 2011, accepté cette offre, sous réserve du versement d'un chèque d'acompte de 25 000 euros avant le 16 juin, puis a mis un terme aux négociations, devant le refus du pollicitant d'acquitter cette somme avant la signature de la promesse de vente ; qu'invoquant une violation de l'obligation spécialement souscrite par le mandant de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier [...] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », l'agent immobilier l'a assigné en paiement de l'indemnité compensatrice forfaitaire, égale au montant de sa rémunération, stipulée en cas d'inexécution de cet engagement ; que le pollicitant est intervenu à l'instance afin de solliciter l'allocation de dommages-intérêts, pour rupture abusive des pourparlers ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche : Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 ; Attendu que, selon le premier de ces textes, aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'en vertu du second, à défaut de comporter une clause expresse qui comporte l'autorisation de s'engager pour une opération spéciale, un tel mandat n'emporte pas offre de contracter ; Attendu que, pour condamner le mandant à payer à l'agent immobilier une peine modérée, en application de l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, à la somme de 15 000 euros, l'arrêt retient qu'en subordonnant l'acceptation de l'offre d'achat au versement de l'acompte, dans un délai très bref, inhabituel et peu compatible avec la rédaction d'une promesse de vente, le mandant a ajouté une nouvelle condition à son offre initiale, et que, dès lors que l'offre d'achat transmise correspondait aux conditions de son mandat, l'agent immobilier était fondé à demander l'application de la clause pénale ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations qu'en l'absence de clause expresse donnant pouvoir au mandataire de le représenter pour conclure la vente, l'opération n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l'absence de faute imputable au mandant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que, pour condamner le mandant à payer au pollicitant la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt relève que la faute commise par le premier, qui a refusé une offre d'achat correspondant aux conditions du mandant qu'il avait donné à l'agent immobilier afin de vendre son fonds de commerce, puis en subordonnant son acceptation de l'offre d'achat à de nouvelles conditions, inhabituelles, a été suffisamment établie ; qu'il en déduit qu'est fautif le refus de poursuivre la vente, alors que les parties étaient d'accord sur la chose et le prix ; Qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser un abus dans l'exercice du droit de rompre les pourparlers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres griefs : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Condamne la société 2 H immo et la société PM aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne, chacune, à payer à la société Blanc Colombe la somme de 1 750 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Blanc Colombe. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Blanc Colombe à payer à la société 2H Immo la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE (…) le mandat de vente de fonds de commerce sans exclusivité versé aux débats prévoit un prix de vente de 275.000 euros, rémunération du mandataire comprise, laquelle s'élève à 25.000 euros ; qu'il en résulte un prix net vendeur de 250.000 euros ; que l'offre faite le 6 juin 2011 par la société PM portait sur un prix de de vente de 250.000 euros pour le fonds, avec diverses conditions relatives à l'évolution du chiffre d'affaires, une clause de non-réinstallation et une clause d'exclusivité jusqu'au 30 septembre 2011 ; qu'elle prévoyait également que les frais de l'intermédiaire étaient à la charge de l'acquéreur ; que cette offre correspondait donc aux conditions du mandat quant au prix demandé; que ce mandat prévoyait le versement d'une somme de 25.000 euros, soit 10% du montant de la vente ; que les autres clauses attachées à l'offre étaient des clauses d'usage et non contraires aux stipulations du mandat ; que notamment celui-ci n'exigeait pas que le prix soit payé sans le recours à un prêt ; que la stipulation de l'exclusivité ne pouvait justifier le refus de l'offre ou l'ajout d'une condition puisque, étant d'accord sur la chose et sur le prix, les parties étaient engagées ; que la clause d'exclusivité n'avait donc aucune incidence ; qu'en conditionnant l'acceptation de cette offre à une nouvelle condition, soit le versement de l'acompte dans un délai très bref, inhabituel et peu compatible avec la rédaction de la promesse d'achat d'un fonds de commerce, la société Blanc Colombe a ajouté une condition à l'offre initialement faite ; que le courrier que la société Blanc Colombe a adressé le 28 juin 2011, dans lequel elle indique accepter l'offre mais à la condition qu'elle ne soit assortie d'aucune condition suspensive et que le versement de l'indemnité d'immobilisation soit fait directement entre ses mains, ajoute également de nouvelles conditions au mandat initial ; que dès lors la société 2H Immo établissant avoir présenté à la société Blanc Colombe une offre correspondant au mandat signé entre les parties, elle est bien fondée à demander à ce qu'il soit fait application de la clause pénale insérée au mandat de vente qui stipule qu' « en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, en cas de manquement à ses obligations, le mandant sera redevable envers le mandataire d'une indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires qu'il aurait été fondé à percevoir » ; que la société 2H Immo a présenté un acquéreur aux conditions prévues par son mandat ; qu'elle n'a cependant pas mené à bien la vente, faute d'accord du vendeur ; que cette vente restait d'ailleurs subordonnée à la réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt ; que dès lors la somme de 25.000 euros demandée en application de la clause pénale est manifestement excessive au regard des diligences accomplies et du préjudice effectivement subi ; qu'en application de l'article 1152 du code civil, elle sera modérée à la somme de 15.000 euros ; 1/ ALORS QU'aucune somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ; qu'en l'absence de réalisation de l'opération, un agent immobilier ne peut donc prétendre, sous couvert de l'application d'une clause pénale, au paiement d'une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération ; qu'en décidant que la société 2H Immo était fondée à demander à ce qu'il soit fait application de la clause pénale insérée au mandat de vente qui prévoyait qu'en cas de manquement à ses obligations, le mandant était redevable envers le mandataire d'une indemnité forfaitaire égale au montant des honoraires qu'il aurait été fondé à percevoir, quand il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas effectivement été conclue, la cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; 2/ ALORS QUE, subsidiairement, lorsque les conditions du droit à rémunération ne sont pas réunies, l'agent immobilier ne peut prétendre à des dommages et intérêts que s'il prouve qu'une faute de son mandant l'a privé de son droit à commission ; qu'en condamnant la société Blanc Colombe à payer à la société 2H Immo une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, sans expressément constater que la société Blanc Colombe avait commis une faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 3/ ALORS QUE ne commet aucune faute le mandant qui refuse d'accepter une proposition qui comporte des conditions non prévues dans le mandat de vente ; qu'en l'occurrence, il résulte des constatations de l'arrêt que la proposition de la société PM posait un certain nombre de conditions non prévues dans le mandat initial et tenant notamment à l'évolution du chiffre d'affaires, à une clause de non-réinstallation et une clause d'exclusivité pendant trois mois ; qu'en énonçant néanmoins, pour condamner la société Blanc Colombe à payer à la société 2H Immo une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, que celle-ci établissait avoir présenté à la société Blanc Colombe une offre correspondant au mandat signé entre les parties, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ; 4/ ALORS QU'aux termes du mandat de vente, la société Blanc Colombe offrait de vendre le fonds de commerce de pressing au prix de 250.000 euros net vendeur, l'acquéreur « [devant] à l'appui de toute offre d'acquisition effectuer un versement d'un montant maximum de 10% du prix total de la vente » ; qu'en énonçant que la société Blanc Colombe avait ajouté une condition à l'offre initialement faite en conditionnant l'acceptation de l'offre au versement d'un acompte dans un délai très bref, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente susvisé et violé l'article 1134 du code civil ; 5/ ALORS QUE le seul refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne suffit pas à caractériser une faute, le mandant restant libre de rompre des pourparlers ; qu'en se fondant sur le seul défaut d'accord du vendeur pour conclure la vente avec l'acheteur qui lui a été présenté par son mandataire, la cour d'appel n'a pas caractérisé de faute imputable à la mandante et a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Blanc Colombe à payer à la société PM la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE (…) la faute de la société Blanc Colombe, qui a refusé une offre correspondant au mandat qu'elle avait donné à l'agence chargée de commercialiser le bien, est suffisamment établie ; qu'elle a ensuite accepté l'offre sous de nouvelles conditions, inhabituelles ; que son refus de poursuivre la vente, alors que les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix, est fautif ; que la société PM est donc bien fondée à demander réparation de son préjudice (…) ; 1/ ALORS QUE ne commet aucune faute le pollicitant qui refuse d'accepter une proposition qui comporte des conditions non prévues dans l'offre initiale ; qu'en l'occurrence, il résulte des constatations de l'arrêt que la proposition de la société PM posait un certain nombre de conditions non prévues dans le mandat initial et tenant notamment à l'évolution du chiffre d'affaires, à une clause de non-réinstallation et une clause d'exclusivité pendant trois mois ; qu'en énonçant néanmoins, pour condamner la société Blanc Colombe à payer à la société PM une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts, que la société Blanc Colombe avait commis une faute en refusant une offre correspondant au mandat qu'elle avait donné à l'agence immobilière, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 2/ ALORS QU'aux termes du mandat de vente, la société Blanc Colombe offrait de vendre le fonds de commerce de pressing au prix de 250.000 euros net vendeur, l'acquéreur « [devant] à l'appui de toute offre d'acquisition effectuer un versement d'un montant maximum de 10% du prix total de la vente » ; qu'en énonçant que la société Blanc Colombe avait ajouté une condition à l'offre initialement faite en conditionnant l'acceptation de l'offre au versement d'un acompte dans un délai très bref, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente susvisé et violé l'article 1134 du code civil ; 3/ ALORS QUE le seul refus de poursuivre la vente ne suffit pas à caractériser une faute ; que la liberté contractuelle implique celle de rompre les pourparlers, liberté qui n'est limitée que par l'abus du droit de rompre qui est une faute caractérisée par le fait de tromper la confiance du partenaire ; que la cour d'appel, qui n'a relevé aucun élément à la charge de la société Blanc Colombe de nature à caractériser un tel comportement, contraire à la bonne foi contractuelle, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 4/ ALORS QU'en se bornant à énoncer que le refus de la société Blanc Colombe de poursuivre la vente était fautif, quand le seul refus de poursuivre la vente ne suffit pas à caractériser une faute, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du code civil.