Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 mars 2011, 10-14.503, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-03-29
Numéro d'affaire : 10-14503
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2009-12-10
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Tiffreau et Corlay

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 décembre 2009) que, par acte authentique du 16 octobre 2003, la société civile immobilière Loc Eguiner a acquis de MM. X... Y... et Y... (les consorts Y...) un groupe d'immeubles comprenant une maison d'habitation, un appentis, un garage et un bâtiment à usage de bar-discothèque-dancing ainsi que des parcelles de terrain, la société Did'Martins achetant le même jour le fonds de commerce de bar-discothèque-dancing exploité dans ces murs à la société Lit D'Eau ; que reprochant aux vendeurs de lui avoir dissimulé l'état réel des toitures, l'absence de raccordement au réseau d'assainissement et la présence de matériaux contenant de l'amiante, la société Loc Eguiner a assigné les consorts Y... pour obtenir, sur le fondement des articles 1116 et 1641 et suivants du code civil, à titre principal la résolution de la vente, et à titre subsidiaire leur condamnation à l'indemniser du coût des travaux de reprise et de son préjudice de jouissance ; que la société Did'Martins, intervenue volontairement à la procédure, a demandé la "résiliation" de la vente du fonds de commerce ; que les défendeurs ont conclu au débouté des demandes relatives à l'état des toitures et à la présence de matériaux contenant de l'amiante, reconnaissant être redevables du coût du raccordement au réseau d'assainissement ; Attendu que la société Loc Eguiner fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de résolution de la vente alors, selon le moyen : 1°/ que l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ; que la dissimulation à l'acquéreur par le vendeur d'un fait connu sur l'état de son bien constitue une réticence dolosive ; que la nullité du contrat doit en cas de réticence dolosive être prononcée sans avoir à rechercher si l'acquéreur pouvait par lui-même découvrir ce fait que son vendeur a sciemment omis de lui révéler ; qu'en disant, pour écarter l'action en nullité de la société Loc Eguiner pour dol, qu'une telle action « ne peut prospérer que si le demandeur établit que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien soit pour avoir été masqués à l'aide de manoeuvres frauduleuses ou d'une information tronquée, soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières », c'est-à-dire au seul motif que la société Loc Eguiner aurait pu se rendre compte par elle-même des défauts des toitures, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 2°/ que le professionnel qui connaît une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie doit la renseigner ; que cette information est due dès lors que l'autre partie pouvait raisonnablement faire confiance à son cocontractant en sa qualité de professionnel ; qu'il est constant en l'espèce que les consorts Y... sont des professionnels du bâtiment et qu'ils savaient, pour l'avoir appris de M. Z..., que la toiture était à refaire en totalité ; qu'en disant, pour écarter l'action en nullité de la société Loc Eguiner pour dol, qu'une telle action « ne peut prospérer que si le demandeur établit que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien soit pour avoir été masqués à l'aide de manoeuvres frauduleuses ou d'une information tronquée, soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières », c'est-à-dire au seul motif que la société Loc Eguiner aurait pu se rendre compte par elle-même des défauts des toitures, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; 3°/ que le vendeur professionnel est tenu de manière irréfragable de connaître les vices de la chose vendue et ne peut se prévaloir d'une stipulation excluant à l'avance sa garantie pour vices cachés ; qu'en l'espèce il est constant que les consorts Y..., vendeurs, sont des professionnels du bâtiment et qu'ils ont effectué des travaux sur le bien litigieux ; qu'ils étaient donc bien vendeurs professionnels au sens de l'article 1643 du code civil ; qu'ils ne pouvaient en conséquence s'exonérer de la garantie des vices cachés tenant à la présence d'amiante dans diverses parties des bâtiments, même non soumises aux dispositions du décret n° 96-97 du 7 février 1996 ; qu'en appliquant néanmoins la clause de non garantie, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ; Mais attendu, qu'ayant relevé que le caractère apparent des désordres des toitures tel que décrit par l'expert judiciaire indiquait clairement la nécessité d'engager d'importants travaux, que les acheteurs avaient pris possession des lieux un mois avant la signature de l'acte authentique, qu'aucun élément ne permettait de considérer que les défauts des toitures avaient été camouflés, et que l'indication donnée aux vendeurs par un couvreur que la toiture devait être refaite, qui ne faisait que corroborer les conclusions résultant de l'examen de l'immeuble, ne constituait pas une information déterminante pour la société Loc Eguiner que les consorts Y... auraient dû lui communiquer, la cour d'appel, a pu en déduire que l'acquéreur devait être débouté de sa demande fondée sur le dol ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par des motifs non critiqués, que la société Loc Eguiner ne démontrait pas que la présence d'amiante dans des matériaux en faible quantité et dans un bon état de conservation, distincts des éléments visés et énumérés par l'article L. 1334-7 du code de la santé publique et son décret d'application, constituait un vice au sens de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel a, par ce seul motif, pu en déduire que cette société devait être déboutée de sa demande au titre de la garantie des vices cachés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Loc Eguiner aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Loc Eguiner ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Tiffreau et Corlay, avocat aux Conseils pour la société Loc Eguiner. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LOC EGUINER de sa demande de résolution de la vente du 16 octobre 2003 ; AUX MOTIFS QUE « il est de principe que l'action fondée sur le dol ainsi que celle fondée sur la garantie des vices cachés ne peut prospérer que si le demandeur établit que les désordres ou défauts du bien vendu qu'il allègue ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien, soit pour avoir été masqués à l'aide de manoeuvres frauduleuses ou d'une information tronquée, soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières ; sur les toitures et couvertures des bâtiments : la description des toitures par l'expert révèle un manque important d'ardoises, notamment côté cour, sur la maison d'habitation occasionnant d'importantes infiltrations dans l'immeuble, de nombreux trous d'ardoises produisant les mêmes effets dans la couverture de l'appentis, des ondulations trahissant une certaine faiblesse de la charpente, ainsi que le soulèvement d'ardoises sur la partie en ardoises de la couverture de la discothèque ; l'expertise précise qu'outre la dégradation matérielle des toitures, les effets de ces désordres étaient perceptibles pour un profane, puisqu'il décrit rejoignant les remarques de la société AGENDA, chargée du diagnostic parasitaire relatif à la mérule et aux insecte xylophages, des lambris fortement gondolés par l'humidité, des traces de coulure importantes sur les voliges du grenier de la maison et de l'appentis ; s'agissant de la discothèque, ses conclusions sont identiques, les défauts de la toiture se manifestant par des peintures abimées et l'humidité des pierres, manifestations corroborées par les photographies annexées au rapport ; que ces constatations démontrent le caractère apparent des désordres des toitures, leur aspect dégradé, leur défaut d'étanchéité, les infiltrations et l'humidité des lieux indiquant clairement même pour un non spécialiste du bâtiment dans le cadre d'une visite normalement vigilante la nécessité de mettre en oeuvre des travaux conséquents sur cette partie du bien vendu ; que ces désordres étaient d'autant plus perceptibles pour la SCI LOC EGUINER qu'il est démontré par les propres indications lors des opérations d'expertise de ses membres et par les attestations produites par les intimés que la SCI avait pris possession des lieux environ un mois avant la signature de l'acte authentique, afin de commencer à les nettoyer, ce qui lui laissait tout loisir d'examiner les lieux dans le détail et en toute liberté, aucun élément ne permettant de considérer par ailleurs que les défauts des toitures avaient été camouflés ou que les vendeurs détenaient des informations déterminantes qu'ils auraient dû communiquer à l'acquéreur ; que cette analyse ne peut être remise en cause par l'attestation de Monsieur A... versée par l'appelante témoignant de la couverture de la charpente de la maison par du lambris, les constatations de l'expert et de celles de la société AGENDA montrant que le lambris existait seulement dans deux chambres, ce matériau étant au surplus gondolé par l'humidité ; ni par le fait que le couvreur Monsieur Z... avait indiqué aux vendeurs que la toiture devait être refaite, cette information ne faisant que corroborer les conclusions auxquelles conduisait l'examen de l'immeuble ; qu'en conséquence la Société LOC EGUINER sera déboutée de sa demande tant sur le fondement des vices cachés que sur celui du dol ; Sur la présence d'amiante dans l'immeuble: un rapport a été établi sur ce point par le cabinet EXPAR, annexé seulement à l'acte authentique et non au compromis, dont il ressort que les immeubles ne contiennent pas de matériaux et de produits contenant de l'amiante; ce rapport a été réalisé conformément aux dispositions du décret du 7 février 1996, dans sa rédaction au jour du contrôle, s'appliquant donc à repérer les calorifugeages, flocages et faux plafonds pouvant contenir de l'amiante, sans procéder à des démontages ou sondages destructifs, dans les parties de l'immeuble énumérées en annexe du décret, qui concerne donc l'intérieur des bâtiments, à l'exclusion des toitures; qu'au soutien de sa demande, la SCI LOC EGUINER produit deux rapports des sociétés EXPIMMO et SOCOTEC qui ne sont pas contradictoires avec les conclusions du rapport de la société EXPAR, puisqu'ils indiquent ne pas avoir repéré de matériaux amiantés dans les éléments de construction énumérés par le décret seuls vérifiés par la Société EXPAR et que les matériaux amiantés relevés, dans un bon état de conservation, certes non détectables pour un profane, concernent la partie en fibrociment de la toiture de la discothèque et des panneaux rigides sous le Placoplatre, ce qui implique un démontage du doublage; or, outre que la SCI LOC EGUIER ne démontre pas en quoi la présence d'amiante dans des matériaux en faible quantité et dans un bon état de conservation, constitue un vice du bien relevant des dispositions de l'article 1641 et suivants du Code civil, il apparaît que l'article 1334-7 du Code de la santé publique, ainsi que le rappelle l'acte authentique, interdit effectivement du fait de l'absence de diagnostic annexé au compromis de vente puis à l'acte, au vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés; que cependant cette interdiction de caractère exceptionnel, concerne uniquement la présence d'amiante dans les éléments de constructions tels qu'ils figurent en annexe du décret et ne saurait concerner la présence d'amiante dans des éléments de construction autres, tels ceux examinés dans le local commercial (la toiture et derrière un doublage); que dès lors, l'acte de vente du 16 octobre 2003 contenant en page 13 une clause générale d'exclusion de la garantie au titre des vices affectant l'immeuble, celle-ci retrouve application; qu'à défaut de démontrer que les vendeurs étaient avisés de la présence d'amiante dans ces éléments de construction, la demande de la SCI LOC EGUINER ne peu prospérer; qu'en conséquence, ainsi que l'a décidé le premier juge, la SCI LOC EGUINER doit être déboutée de sa demande, ainsi que de celle tendant à voir organiser une expertise sur ce point ; Sur l'assainissement de l'immeuble Le compromis de vente du 23 mai 2003 comportait une mention manuscrite, intitulée sur l'assainissement, faisant état du raccordement des biens vendus au tout à l'égout; que bien que cette mention n'ait pas été reprise dans l'acte authentique, les consorts Y... admettent un manquement à leur obligation de délivrance sur ce point; que l'expert a relevé que seuls les sanitaires de la discothèque étaient raccordés au réseau d'évacuation des eaux usées de la commune, que les autres rejets de la maison et de la discothèque s'effectuaient soit dans un bac situé dans le garage, soit dans la terre; cette nonconformité ne justifie pas la résolution de la vente eu égard à la possibilité d'opérer aisément une remise en état, mais que les vendeurs supportent le coût du raccordement des eaux usées des immeubles au réseau communal, sans cependant que ces travaux concernent les eaux pluviales dont l'expert n'indique pas que leur écoulement nuit à l'utilisation du bien et dont li n'est pas établi qu'elles sont concernées par une obligation de raccordement posée par la commune; qu'il est justifié de deux devis dont l'un de la société La Renaissance d'un montant de 3.451,65  TTC dont la compétence est relevée par l'expert et qui doit à ce titre être privilégié; qu'en conséquences les consorts Y... seront condamnés au paiement de cette somme à la SCI LOC EGUINER; qu'il n'est pas douteux que le défaut de conformité du réseau d'assainissement des eaux usées des immeubles et notamment de la partie maison d'habitation de part les nuisances qu'il entraîne, a occasionné un trouble de jouissance à la SCI LOC EGUINER dont cependant l'indemnisation doit être réduite à 200  par mois, somme qui sera due par les consorts Y... à compter de la date de la vente, jusqu'au règlement des travaux de mise en état; que faute de démonter un préjudice moral affectant ses associés en relations avec le seul désordre pouvant être imputé aux vendeurs, la SCI sera déboutée de sa demande; le jugement sera infirmé sur ce point; que le seul manquement imputable aux vendeurs réside au final dans la non-conformité de l'assainissement de l'immeuble qui ne peut en aucune façon être considéré en lien avec préjudice d'exploitation qu'invoque la SCI et quant auquel elle ne fournit aucune pièce » ALORS QUE 1°) l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable ; que la dissimulation à l'acquéreur par le vendeur d'un fait connu sur l'état de son bien constitue une réticence dolosive ; que la nullité du contrat doit en cas de réticence dolosive être prononcée sans avoir à rechercher si l'acquéreur pouvait par lui-même découvrir ce fait que son vendeur a sciemment omis de lui révéler ; qu'en disant, pour écarter l'action en nullité de la SCI LOC EGUINER pour dol, qu'une telle action « ne peut prospérer que si le demandeur établit que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien soit pour avoir été masqués à l'aide de manoeuvres frauduleuses ou d'une information tronquée, soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières », c'est-à-dire au seul motif que la SCI LOC EGUINER aurait pu se rendre compte par elle-même des défauts des toitures, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ; ALORS QUE 2°) le professionnel qui connaît une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie doit la renseigner; que cette information est due dès lors que l'autre partie pouvait raisonnablement faire confiance à son cocontractant en sa qualité de professionnel ; qu'il est constant en l'espèce que les consorts Y... sont des professionnels du bâtiment et qu'ils savaient, pour l'avoir appris de Monsieur Z..., que la toiture était à refaire en totalité ; qu'en disant, pour écarter l'action en nullité de la SCI LOC EGUINER pour dol, qu'une telle action « ne peut prospérer que si le demandeur établit que les désordres allégués ne pouvaient être décelés au moment de la vente par un examen attentif et vigilant de ce bien soit pour avoir été masqués à l'aide de manoeuvres frauduleuses ou d'une information tronquée, soit parce que leur découverte nécessitait des compétences particulières », c'est-à-dire au seul motif que la SCI LOC EGUINER aurait pu se rendre compte par elle-même des défauts des toitures, la Cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ; ALORS QUE 3°) le vendeur professionnel est tenu de manière irréfragable de connaître les vices de la chose vendue et ne peut se prévaloir d'une stipulation excluant à l'avance sa garantie pour vices cachés ; qu'en l'espèce il est constant que les consorts Y..., vendeurs, sont des professionnels du bâtiment et qu'ils ont effectué des travaux sur le bien litigieux (v.conclusions adverses p.14) ; qu'ils étaient donc bien vendeurs professionnels au sens de l'article 1643 du Code civil ; qu'ils ne pouvaient en conséquence s'exonérer de la garantie des vices cachés tenant à la présence d'amiante dans diverses parties des bâtiments, même non soumises aux dispositions du décret n° 96-97 du 7 février 1996 ; qu'en appliquant néanmoins la clause de non garantie, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du Code civil.