Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 novembre 2015, 14-23.661, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-11-05
Numéro d'affaire : 14-23661
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2014-06-03
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 juin 2014), que quatre copropriétaires de la résidence Les Seniorales de la méditerranée ont sollicité l'annulation de trois décisions de l'assemblée générale du 25 mars 2010, relatives à la suppression du poste de gardien, l'autorisation donnée au syndic de résilier le bail du logement du gardien-jardinier et de souscrire auprès d'une entreprise spécialisée un contrat d'entretien des espaces verts, votées à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en soutenant qu'elles auraient dû l'être à l'unanimité, en application du règlement de copropriété ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que, si les dispositions du règlement de copropriété relatives à la nécessité d'un accord unanime des copropriétaires pour supprimer la fonction de gardien ne pouvaient trouver à s'appliquer pour être contraires à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en revanche leur économie générale était révélatrice de la volonté avérée des copropriétaires d'adhérer à un acte qui s'impose à tous et qui définit expressément comme un élément essentiel de la destination de l'immeuble, en tant que réservé à un public de seniors, la présence d'un gardien, la cour d'appel a pu en déduire que la suppression de ce poste et du logement de fonction portaient atteinte à la destination de l'immeuble et qu'il n'y avait pas lieu en conséquence de rechercher si le service de remplacement par l'intervention de diverses entreprises était satisfaisant ou non au regard des services rendus aux copropriétaires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Senoriales aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Séniorales ; le condamne à payer à M. et Mme X..., M. Y..., M. et Mme Z..., la société Pierre et vacances Sénoriales programmes immobiliers la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Séniorales Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir annulé les résolutions n° 11, 12 et 13 de l'assemblée générale du 25 mars 2010 du syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Seniorales, et d'avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; AUX MOTIFS QU'aux termes de l'alinéa f de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, dans sa rédaction en vigueur lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2010, les décisions concernant la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble ; QUE l'article 43 de la même loi énonce que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret pris pour leur application sont réputées non écrites ; QU'en conséquence, c'est à juste titre que le premier juge, rappelant ces dispositions impératives, a soumis la validité des résolutions n° 11, 12 et 13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2010 votant la suppression du poste de gardien de la résidence, la résiliation du bail du logement affecté à ce dernier et la souscription auprès d'une entreprise spécialisée d'un contrat d'entretien des espaces verts, ces deux dernières décisions étant la conséquence de la première, prises à la majorité visée à l'article 26 susvisé de la loi du 10 juillet 1965, au respect de la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives ; (...) QU'il convient de rappeler que l'article 8 du règlement de copropriété relatif à la destination du groupe d'immeuble, énonçait dans sa rédaction initiale que "le groupe d'immeuble régi par les présentes est destiné à usage d'habitation et s'inscrit dans le cadre des Résidences Seniors avec Club House et qu'en conséquence, la suppression ou la modification de la destination, la location ou la vente du Club House avec la piscine nécessitera le vote unanime de tous les copropriétaires." ; QU'il ressort des documents produits aux débats et notamment de la licence de marque "Les Seniorales Résidences Seniors", que le concept particulier de ces résidences les destine à une clientèle de seniors retraités ; QU'ainsi, l'article 12 du règlement de copropriété énonce que "compte tenu de la destination particulière de la résidence, les locations devront être consenties obligatoirement à des seniors (...) ; QUE l'article 12 bis stipule que compte tenu de la destination du groupe d'immeubles, notamment au regard de ses articles 8 et 97, le lot n° 63 correspondant à l'appartement situé dans le bâtiment Club House est destiné au logement du gardien et que la suppression du gardien nécessite l'accord unanime des copropriétaires, celle-ci portant atteinte à la destination de l'immeuble ; QUE l'article 97 de ce règlement rappelle que le syndic a l'obligation de procéder à l'embauche d'un gardien sauf si l'assemblée générale des copropriétaires décide à l'unanimité de supprimer cette fonction ; QU'il a par ailleurs été voté, lors d'une assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2009, un modificatif du règlement de copropriété en son article 8 aux termes duquel "le groupe d'immeuble, régi par les présentes, est destiné à usage d'habitation et s'inscrit dans le cadre des Résidences Pour Seniors Retraités. En conséquence et compte tenu de la destination particulière de la résidence, la modification des articles suivants : - Article 8 - Destination du groupe d'immeuble - Article 12 - Locations - Article 28 bis - Club House - Article 97 - Gardien ¿ Animatrice, nécessite l'accord unanime des copropriétaires en assemblée générale." ; QU'il n'est pas discuté que cette résolution votée à l'unanimité, n'a pas fait l'objet d'un recours ; QUE s'il est constant que les dispositions relatives à la nécessité d'un accord unanime des copropriétaires pour supprimer la fonction de gardien sans plus de condition, ne peuvent trouver à s'appliquer pour être contraires à l'article 26 susvisé de la loi du 10 juillet 1965, en revanche et à l'exception de ce point particulier, leur économie générale est révélatrice de la volonté avérée des copropriétaires d'adhérer à un acte qui s'impose à tous et qui définit expressément comme un élément essentiel de la destination de l'immeuble en tant que réservé à un public ciblé de seniors, la présence d'un gardien à l'instar de celle d'un animateur ; QUE contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Seniorales, ce poste de gardien n'est nullement en rapport avec le caractère d'une maison de retraite médicalisée qui nécessite par sa nature, du personnel soignant, ce qui n'est pas le cas de l'espèce ; QUE par ailleurs, l'existence de ce poste contribuant à la définition même de la destination de l'immeuble, il est indifférent de rechercher si sa suppression porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et partant, si le dispositif de remplacement par l'intervention de diverses entreprises, non prévu par le règlement de copropriété, est satisfaisant ou non au regard du service rendu aux copropriétaires ; QUE dès lors, la suppression de ce poste et de son logement de fonction portant atteinte à la destination de l'immeuble telle qu'expressément énoncée par le règlement de copropriété qui fait la loi des parties, l'assemblée générale du 25 mars 2010 ne pouvait voter les résolutions n° 11 et 12 à la majorité de l'article 26 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 2010 ; QU'en conséquence, c'est à juste titre que le jugement déféré a prononcé l'annulation de ces résolutions ainsi que la résolution n° 13 relative à la souscription auprès d'une entreprise spécialisée d'un contrat d'entretien des espaces verts qui en est la conséquence ; ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés des premiers juges, QUE par ailleurs, l'actuel syndicat légitimement guidé par son souci de faire face à des problèmes de droit du travail et de coût salarial non prévus, ne rapporte pas la preuve, par la seule conclusion auprès d'une entreprise extérieure d'un contrat d'entretien des espaces verts, de la proposition d'une solution de substitution totalement satisfaisante au regard des énonciations de la fiche de poste de gardien/jardinier, document interne à la structure, versé aux débats ; QU'en effet, si l'intervention de l'entreprise Paul Coyde dont le devis a été approuvé dans le cadre de la résolution n° 13, ne semble pas contestable sur le plan de la fonction de jardinier, il n'est en revanche, justifié d'aucun palliatif pour la fonction de concierge (entretien et maintenance des parties communes, gestion et nettoyage du local à poubelles, entretien du local boîte à lettres) et celle de gardien (surveillance et sécurité de l'ensemble des locaux, petits travaux de bricolage dans les parties communes, surveillance du parking, respect du règlement intérieur) ; 1- ALORS QUE la destination de l'immeuble s'entend de l'usage que les parties entendent lui donner, constitué par l'ensemble des services offerts, et non pas des moyens mis en oeuvre pour assurer ces services; que le règlement de copropriété peut définir l'usage de l'immeuble, mais non pas fixer par avance les moyens qui seront nécessaires ; qu'ainsi, si l'usage de résidence avec club house peut constituer une destination, il n'en va pas de même du maintien du poste de gardien salarié logé sur place, qui n'et qu'un moyen d'assurer différents services ; que, dans leur rédaction applicable à la cause, les articles 26 f et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposaient que la suppression du poste de gardien pouvait être votée à la majorité des deux tiers, sauf s'il était porté atteinte à la destination de l'immeuble, toute clause contraire étant réputée non écrite ; qu'ainsi, la clause selon laquelle la suppression du poste de gardien « nécessite l'accord unanime » des copropriétaires « dès lors qu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble », qui fait entrer dans la définition de la destination de l'immeuble un élément qui y est étranger, et modifie les règles de majorité d'ordre public, devait être réputée non écrite ; qu'en jugeant le contraire, pour annuler les résolutions ayant supprimé le poste de gardien, les juges du fond ont violé les articles 26 f et 43 de la loi n° n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du code civil ; 2- ALORS QUE la consistance des moyens nécessaires aux services de gardiennage et de club-house devait s'apprécier au regard des stipulations du règlement de copropriété et des conventions des parties ; qu'en se référant à une « fiche de poste de gardien/jardinier », sans préciser en quoi ce document constituait la convention des parties, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil.