Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 15 mai 2001, 98-19.185, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2001-05-15
Numéro d'affaire : 98-19185
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (1re chambre, section B) 1998-05-29, 1998-05-29
Président : Président : M. LEMONTEY

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF), dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 29 mai 1998 par la cour d'appel de Paris (1re chambre, section B), au profit de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 mars 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mlle Barberot, conseiller référendaire rapporteur, MM. Ancel, Durieux, Mme Bénas, MM. Guérin, Sempère, Gridel, conseillers, Mme Catry, conseiller référendaire, Mme Petit, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mlle Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Le Griel, avocat de la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF), de la SCP Ghestin, avocat de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les quatre moyens réunis : Attendu que la société APM immobilier, qui avait négocié cinq promesses de ventes immobilières, a reçu les indemnités d'immobilisation ou les acomptes sur les prix de vente versés par les acquéreurs, et a remis, le jour même des ventes, aux notaires chargés de la rédaction des actes authentiques, cinq chèques émis à leur ordre représentant le montant des indemnités et acomptes séquestrés, déduction faite de ses commissions ; qu'après que les notaires aient réglé les vendeurs, les chèques émis par l'agent immobilier se sont révélés impayés pour défaut de provision ; que la Caisse des dépôts et consignations (CDC) a garanti les notaires à hauteur de 80 % en vertu d'un accord conclu entre elle et le conseil supérieur du notariat et a déclaré sa créance entre les mains du représentant des créanciers de la société APM immobilier, placée en liquidation judiciaire ; que la CDC a sollicité la garantie de la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF) en sa qualité de caution de l'agent immobilier, laquelle a refusé sa garantie ; Attendu que la SOCAF fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 29 mai 1998) d'avoir dit qu'elle devait garantir la CDC, alors, selon le moyen : 1 / que seuls peuvent prétendre à la garantie financière prévue par les articles 3, 2 de la loi du 2 janvier 1970 et 39 du décret du 20 juillet 1972, la clientèle du mandataire garanti ayant effectué des versements ou des remises entre ses mains ou pouvant justifier d'un droit sur ces versements ; qu'en l'occurrence, seuls les vendeurs étaient créanciers effectifs des indemnités d'immobilisation versées par les acquéreurs entre les mains de l'agent immobilier adhérent de la SOCAF, à l'exclusion des notaires intervenus comme séquestres ou de la CDC agissant en qualité de caisse de garantie desdits notaires, et qu'en faisant jouer pourtant la garantie de la SOCAF vis-à-vis des notaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 2 / que l'application de l'article 1251, 3 , du Code civil suppose l'existence d'une dette du solvens ; que cette dette, même si elle n'est pas nécessairement liquide et exigible, doit au moins exister dans son principe ; qu'en l'occurrence, tel n'était pas le cas de la dette prétendue des notaires qui ne pouvaient être tenus en qualité de séquestres de restituer le montant des chèques, remis par l'agent immobilier, qui n'avaient jamais été en leur possession, les chèques étant sans provision, et qu'en décidant néanmoins que les notaires s'étaient trouvés légalement subrogés dans les droits des vendeurs à l'encontre de l'agent immobilier, la cour d'appel a violé le texte précité en même temps que les articles 1956 du Code civil et 62 du décret-loi du 30 octobre 1935 ; 3 / que la cour d'appel aurait dû rechercher si les notaires n'avaient pas commis une faute en réglant les vendeurs avant même d'avoir encaissé le montant des chèques remis par l'agent immobilier et si cette faute n'était pas de nature à justifier l'allocation de dommages-intérêts pouvant éventuellement être compensés avec le montant de la garantie due par la SOCAF aux notaires, peu important le sort d'une éventuelle action en garantie des vendeurs à l'encontre du même organisme, laquelle n'avait pas été engagée en l'espèce, et que faute de précision à cet égard, l'arrêt attaqué se trouve privé de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4 / que l'effet relatif des contrats n'interdit pas aux tiers d'invoquer la situation de fait créée par les conventions auxquelles ils n'ont pas été parties, dès lors que cette situation de fait leur cause un préjudice de nature à fonder une action en responsabilité délictuelle et qu'en ne recherchant pas si, en l'occurrence, le fait pour les notaires de ne pas avoir respecté les termes de l'accord du 7 février 1974 avec la CDC, leur imposant d'attendre quatre jours bancaires ouvrables pour disposer des sommes inscrites au crédit de leur compte, n'avait pas causé un préjudice à la SOCAF engageant leur responsabilité délictuelle, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1165 et 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'il résulte des articles 3 de la loi du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s'applique à toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectué à l'occasion de l'une de ces opérations et que cette garantie joue sur les seules justifications que la créance soit certaine liquide et exigible et que la personne garantie soit défaillante ; qu'ayant relevé que la créance invoquée par la CDC avait son origine dans des versements faits par des clients à un agent immobilier qui devait remettre les fonds à des notaires et que l'agent immobilier dépositaire ne les avaient pas restitués, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que les conditions de la garantie financière prévue par les textes précités étaient réunies ; d'où il suit que les deux premiers moyens ne sont pas fondés et que les troisième et quatrième moyens sont inopérants ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF) aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille un.

Sommaire : AGENT D'AFFAIRES - Agent immobilier - Garantie - Société de caution mutuelle - Conditions de la garantie - Preuve d'une créance certaine liquide et exigible - Sommes ayant pour origine des versements faits par des clients à un agent immobilier qui devait remettre les fonds à un notaire - Application.