Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 novembre 2015, 13-23.087, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-11-05
Numéro d'affaire : 13-23087
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2013-06-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Jean-Philippe Caston, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 juin 2013), que la société Gecina a notifié à M. et à Mme X..., locataires d'un appartement dont elle est propriétaire, une offre de vente s'inscrivant dans une opération de vente par lots à laquelle ils n'ont pas donné suite, puis un congé pour vente le 25 juin 2008 ; qu'à son terme, le bail a, conformément au souhait des locataires, été reconduit pour une durée de deux ans ; que, suivant deux accords signés par les parties les 22 juin et 20 décembre 2010, M. et Mme X... ont, à leur demande, été autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu'au 31 décembre 2010 puis au 28 février 2011 ; qu'ils ont, le 24 février 2011, assigné la société Gecina en nullité des congés du 25 juin 2008 et des protocoles transactionnels ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant exactement énoncé que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit ni pour cause de lésion, constaté que les époux X..., après avoir reçu le congé du 25 juin 2008, avaient signé avec la société Gecina une transaction le 22 juin 2010 et un avenant le 20 décembre 2010 au terme desquels ils avaient expressément renoncé à toute contestation relative au bail, et souverainement retenu qu'ils n'avaient commis aucune erreur sur l'objet de la contestation, les deux transactions, qui dressaient l'historique de leurs relations depuis 2002, ayant pour objet de régler toutes les contestations nées de l'exécution du bail, et portant sur la durée du contrat de location, la date et les modalités de fin de bail et le congé du 25 juin 2008, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a exactement déduit, les locataires ayant pu valablement renoncer aux dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 16 mars 2005 qui leur étaient acquises et invoquant vainement le défaut de notification au représentant de l'Etat d'une demande d'expulsion non justifiée par l'existence d'une dette locative, que la transaction ne pouvait être rescindée et que les preneurs ne pouvaient se prévaloir de la nullité des congés du 25 juin 2008 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant rejeté la demande des époux X... tendant à voir déclarer nuls les congés délivrés le 25 juin 2008 par la société Gecina et reconduire leur contrat de bail, déclaré qu'ils étaient occupants sans droit ni titre et accueilli la demande d'expulsion du bailleur, et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, que les demandes de dommages et intérêts n'étaient pas justifiées ou étaient infondées, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Gecina ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR constaté que les époux X... étaient occupants sans droit ni titre du logement situé au 9-11 de la rue Pasteur à Saint-Cloud, d'AVOIR par conséquent ordonné aux époux X... de quitter ces locaux, de les restituer libres de toute occupation et d'en remettre les clés au bailleur ; d'AVOIR à défaut ordonné leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu'il plaira au bailleur, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, comme prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, et d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société Gecina une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges - majoré de 20 % - qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu'au départ effectif des lieux ; AUX MOTIFS QUE : « aux termes de l'article 2052 du code civil, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort. Elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion. La transaction intervenue le 22 juin 2010 entre les parties et confirmée par l'avenant du 20 décembre 2010 répond aux conditions prévues par la loi. Elle règle donc la situation des parties, leurs droits et leurs obligations. Les époux X... ont expressément renoncé à toute contestation relative au bail. lls ne peuvent donc à présent ni demander la nullité des congés délivrés par la société Gecina ni invoquer l'absence de notification au représentant de l'Etat dans le département de la demande tendant à leur expulsion. Aux termes de l'article 2053 du code civil, une transaction peut être rescindée lorsqu'il y a eu erreur sur l'objet de la contestation. En l'espèce les deux transactions, très détaillées, faisaient l'historique des relations contractuelles depuis 2002 et avaient pour objet de régler toutes les contestations nées de l'exécution du bail. Les « protocoles d'accord » concernaient la durée du contrat de location, la date et les modalités de fin du bail, le congé pour vente du 25 juin 2008 au visa de diverses dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il ne pouvait donc exister aucune erreur sur l'objet des contestations ainsi réglées. Les demandes des époux X... sont donc irrecevables suite aux protocoles d'accord qu'ils avaient discutés puis signés les 22 juin et 20 décembre 2010 » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE : « l'article 2052 du code civil dispose que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ; qu'en l'espèce, les parties étaient liées par un bail de 6 années arrivant à expiration au 19 janvier 2009 ; que compte tenu de la procédure de vente par lot initiée par le bailleur, les époux X..., suite au congé pour vente qui leur a été délivré le 25 juin 2008, ont sollicité sur le fondement de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989 la reconduction du bail pour 2 ans, soit jusqu'au 24 juin 2010 ; que, postérieurement à cette échéance, le bailleur a accepté, pour satisfaire son locataire, de reporter la date de libération des lieux ; que l'accord des parties a été formalisé dans un protocole transactionnel daté du 22 juin 2010 qui prévoyait notamment l'expulsion des preneurs faute de départ le 31 décembre 2010 et le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au double de celle du loyer et des charges ; que force est de constater d'une part que la société Gecina n'a pas signé un nouveau bail et d'autre part que, en raison même du protocole, il ne peut être considéré que l'ancien bail a été reconduit tacitement ; qu'en raison d'une nouvelle demande de délai pour quitter les lieux formulée par les locataires, un avenant à ce protocole a été signé le 20 décembre 2010, prévoyant la libération des lieux au plus tard le 28 février 2011, selon les mêmes modalités que celles du protocole précité ; qu'en tout état de cause, il y a lieu de constater que les relations entre les parties sont régies, conformément aux dispositions de l'article 2052 précité, par le protocole du 22 juin 2010 et l'avenant du 20 décembre 2010, ce qui rend sans emport les arguments des demandeurs sur la validité ou non du congé qui leur a été délivré en 2008 ; qu'il apparaît par conséquent que Monsieur et Madame X... sont, depuis le 28 février 2011, occupants sans droit ni titre de leur logement et il s'ensuit qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion les concernant ; que les demandeurs soutiennent que les demandes reconventionnelles de la société Gecina sont irrecevables car non notifiées au représentant de l 'Etat dans le département, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il y a lieu de rejeter cet argument compte tenu de ce que les rapports juridiques des partis sont régis par la transaction et non par un contrat de location ; que pour ce qui concerne le montant des sommes impayées, à savoir 3.985,45 euros à février 2011 inclus, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Gecina au vu du décompte qu'elle verse aux débats, étant observé que cette somme n'est pas formellement contestée ; qu'il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, majorée de 20 %, et de rejeter le surplus de la demande de majoration, étant rappelé que cette indemnité mensuelle d'occupation prend effet au 1er mars 2011 ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Gecina au titre des dommages et intérêts ». ALORS 1°) QUE : nul ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ; que les dispositions des articles 4.1 et 4.2 de l'accord collectif du 16 mars 2005 rendu obligatoire par le décret n° 2006-1366 du 10 novembre 2006 sont d'ordre public ; qu'il en est de même des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; qu'en l'espèce, les articles 4.1 et 4.2 de l'accord collectif du 16 mars 2005 étaient invoqués par les époux X... au soutien de leur demande tendant à l'annulation du congé délivré le 25 juin 2008 et des actes subséquents, et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au soutien de leur demande tendant à l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en expulsion et paiement de diverses sommes formée par la société Gecina ; qu'en retenant que la conclusion du protocole d'accord du 22 juin 2010 faisait obstacle à ce que les époux X... puissent se prévaloir de l'ensemble de ces dispositions, la cour d'appel a violé l'article 6 du code civil ; ALORS 2°) QUE : une transaction peut être rescindée, lorsqu'il y a erreur sur l'objet de la contestation ; qu'en s'abstenant de rechercher si le congé délivré le 25 juin 2008 n'était pas nul au regard des articles 4.1 et 4.2 de l'accord collectif du 16 mars 2005 et si la nullité du congé n'avait pas entraîné une erreur sur l'objet de la contestation, partant la nullité du protocole du 22 juin 2010, et permis au bail de se renouveler par tacite reconduction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2053 alinéa 1 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer à la société Gecina la somme de 3 985, 45 euros au titre des sommes impayées à février 2011 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement de première instance ; AUX MOTIFS QUE : « s'agissant de la dette locative et de l'indemnité d'occupation, les appelants n'apportent dans leurs longues conclusions aucun élément nouveau permettant de contester l'appréciation du tribunal sur ce point. Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise qui avait, au vu des pièces produites de part et d'autre, fixé à La somme de 3 985. 45 euros le montant dû en dernier état par les époux X... » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « pour ce qui concerne le montant des sommes impayées, à savoir 3 985, 45 euros à février 2011 inclus, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Gecina au vu du décompte qu'elle verse aux débats » ; ALORS QUE : les juges doivent motiver leur décision et ne peuvent statuer par voie de simple affirmation et se contenter de viser les éléments de la cause sans en effectuer la moindre analyse ; qu'en se bornant, pour condamner les époux X... à payer à la société Gecina la somme de 3 985,45 euros, à viser le décompte produit aux débats par la société Gecina, et à affirmer que les époux X... n'apportaient aucun nouvel élément sur ce point, sans s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande des époux X... tendant à l'indemnisation de leur préjudice moral ; AUX MOTIFS QUE : « les demandes des parties aux fins de dommages-intérêts ne sont pas suffisamment justifiées ou sont infondées. Elles seront rejetées » ; ALORS QUE : les juges doivent motiver leur décision et ne peuvent statuer par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant, pour rejeter la demande des époux X... tendant à l'indemnisation de leur préjudice moral, à énoncer que cette demande était insuffisamment justifiée ou infondée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.