Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 18 décembre 2014, 13-23.178, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2014-12-18
Numéro d'affaire : 13-23178
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-05-16
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Fabiani et Luc-Thaler

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 1165 et 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Les Soleils des eaux s'est vu confier un mandat de vente prévoyant sa rémunération à la charge du vendeur ; que par son entremise, une promesse de vente a été signée avec Mme X... épouse Y... et sa fille Mme Anne Y... (les consorts Y...), sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que ceux-ci n'ayant pas donné suite à la vente, la société Les Soleils des eaux les a assignés en paiement de diverses indemnités ; Attendu que pour rejeter les demandes de la société Les soleils des eaux, l'arrêt retient que si l'intermédiaire immobilier a perdu la chance de percevoir sa commission, le paiement de celle-ci en vertu des termes clairs du mandat auquel ils étaient tiers, n'incombait pas aux consorts Y..., et que la société Les soleils des eaux ne peut se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice en relation avec la faute qu'ils ont commise et qui trouve sa sanction éventuelle dans les relations entre vendeur et acquéreur ; Qu'en statuant ainsi, alors que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mai 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne Mme X... épouse Y... et Mme Anne Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... épouse Y... et Mme Anne Y... à payer à la société Les Soleils des eaux, la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Les Soleils des eaux. Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL Les soleils des eaux de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de la responsabilité délictuelle de Mmes Y... ; AUX MOTIFS QU'« ¿ il n'est pas contesté que mesdames Y... n'ont entrepris aucune démarche en vue de l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques prévues à la condition suspensive insérée au compromis de vente du 10 juillet 2008 et que la condition est donc réputée accomplie dès lors que les débitrices, obligée sous cette condition en ont empêché l'accomplissement ; Considérant sur la demande de l'agent immobilier, que l'acte sous seing privé du 10 juillet 2008, qui constitue l'engagement des parties, stipule que « l'acquéreur reconnaît que la présente vente a été négociée par l'agence immobilière Soleil des eaux, aux termes d'un acte de mandat régulier. En application dudit mandat, l'acquéreur s'oblige à payer à ladite agence la somme de 13 000 euros TTC lors de la signature de l'acte authentique réitérant la présente vente en rémunération de cette négociation. » Considérant qu'aucun mandat de recherche n'est produit stipulant que la rémunération de l'agent immobilier est à la charge des acquéreurs mais seulement le mandat d vente n° 1659 du 15 juin 2008 conféré par les vendeurs à l'agence immobilière prévoyant une commission d'un montant de 13 000 ¿ à la charge du vendeur ; Considérant en application des dispositions d'ordre public de direction de l'article 6 alinéa 2 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que les conditions de détermination ainsi que la partie qui en aura la charge doivent être précisés au mandat et que l'intermédiaire immobilier ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement de commission ou de rémunération à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et l'engagement des parties ; Considérant en l'espèce, qu'aucune vente n'est intervenue entre les époux Z... qui avaient conféré à la société les Soleils des eaux le mandat en vertu duquel celle-ci prétend, sinon obtenir le paiement de sa commission, du moins des dommages et intérêts, et les consorts Y... qui n'ont pas rempli les obligations qui leur incombaient pour la perfection de la vente et auxquelles est imputable la défaillance de la condition suspensive ; Mais considérant, sauf à détourner les dispositions d'ordre public de direction précitées, que si l'intermédiaire immobilier a perdu la chance de percevoir sa commission, force est de constater que le paiement de celle-ci en vertu des termes clairs et précis du mandat auxquelles elles étaient tiers, n'incombait pas à Mmes Y..., et que la société des Soleils des eaux ne peut se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice en relation avec la faute qu'elles ont commise et qui trouve sa sanction éventuelle dans les relations entre vendeur et acquéreur de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts, étant au demeurant précisé, d'une part, qu'aucune collusion avec les vendeurs à l'occasion de la vente du 10 juillet 2008 ne peut être reprochée à Mmes Y... en vue d'éluder le droit à commission de l'intermédiaire immobilier et, d'autre part, que les époux Z... ont vendu leur immeuble à un tiers ; Considérant dans ces conditions que la société les Soleils des eaux qui n'avait pas droit au paiement de sa rémunération et a été déboutée de ce chef de demande par les premiers juges dont la décision mérite confirmation, doit également être déboutée de sa demande de dommages et intérêts » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « ¿ la société les Soleils des eaux considère donc que la négligence de Mesdames Françoise Y... et Anne-Marguerite Y... de ne pas avoir respecté les obligations contractuelles leur incombant en vertu de la promesse de vente du 10 juillet 2008 en n'effectuant aucune diligence en vue d'obtenir le prêt nécessaire au financement de l'acquisition projetée ; Que la société les Soleils des eaux considère donc que la négligence de Mesdames Françoise Y... et Anne-Marguerite Y... l'a empêché de percevoir sa commission elle-même qu'elle avait accompli l'ensemble des diligences nécessaires justifiant qu'elle obtienne le montant de sa rémunération tel que fixé dans le mandat de vente et sollicite donc la condamnation in solidum des défenderesses à lui payer « la somme de 13 000 euros à titre de dommages et intérêts » ; Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; Que lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, tant que la condition suspensive n'est pas réalisée ; Attendu qu'en l'espèce, il ressort des pièces produites que suivant acte authentique en date du 10 juillet 2008 reçu par Maître Doris A..., notaire à l'Isle sur la Sorgue, une promesse de vente a été consentie par Madame et Monsieur Z..., au profit de Madame Françoise Y..., agissant tant en son nom propre qu'en qualité de mandataire de sa fille Anne-Marguerite Y..., portant sur un bien immobilier sis ... à 84 800 L'Isle sur la Sorgue, moyennant le prix de 200 000 euros outre commission de l'agent immobilier pour la somme de 13 000 euros ; Attendu que cette promesse était assortie de diverses conditions suspensives, dont celle relative à l'obtention d'un prêt de d'un montant de 226 000 euros au plus tard le 30 septembre 2008 ; Que par lettre recommandée en date du 15 septembre 2008, Madame Françoise Y... et Madame Anne-Marguerite Y... ont écrit au notaire, rédacteur de la promesse, pour l'informer qu'elles n'entendaient plus donner suite à la vente projetée ; Attendu que Monsieur et Madame Z... n'ont pas engagé une action à l'encontre de Mesdames Y... aux fins d'obtenir la conclusion forcée de cette vente et ont, dans le même temps, décidé de résilier le contrat de mandat conclu avec l'agence immobilière ; Qu'au regard des circonstances ci-dessus rappelées et de leur analyse, l'opération en cause ne peut être regardée comme effectivement conclue ; Que le défaut de réalisation de la condition suspensive pour non obtention du prêt par les acquéreurs ne permet pas à l'agent immobilier de réclamer une quelconque rémunération même dans l'hypothèse où la responsabilité des acquéreurs peut être retenue dans le défaut de réalisation de celle-ci ; Que dès lors, la SARL Les soleils des eaux sera déboutée de ses demandes en paiement ; », ALORS D'UNE PART QUE même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ; qu'en constatant, pour débouter la société les Soleils des eaux de son action en responsabilité délictuelle dirigée contre les consorts Y... acquéreurs non débiteurs de la commission, que si ces derniers ont manqué aux obligations prévues par le compromis de vente du 10 juillet 2008 au titre de la condition suspensive d'obtention du prêt, cette faute ne peut être invoquée que par les vendeurs avec lesquels ils signé le compromis et non par l'agent immobilier, tiers à ce contrat, la cour a violé les articles 1165 et 1382 du code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE le lien de causalité, condition nécessaire de la responsabilité délictuelle, est caractérisé quand le préjudice est la conséquence directe et certaine de la faute délictuelle commise ; qu'en relevant que le préjudice de la société les Soleils des eaux consistait en la perte d'une chance de percevoir sa commission mais n'était pas en relation avec la faute de Mmes Y... ayant empêché la perfection de la vente au motif que ces dernières étaient tiers au contrat de mandat et non débiteurs de la commission, la cour a statué par un motif impropre à écarter le lien de causalité directe entre la faute commise et la perte de chance et violé l'article 1382 du code civil.