Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 mars 2021, 19-14.520, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2021-03-10
Numéro d'affaire : 19-14520
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, 2019-01-29
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Ghestin

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 10 mars 2021 Rejet Mme BATUT, président Arrêt n° 217 F-D Pourvoi n° A 19-14.520 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 10 MARS 2021 1°/ M. L... V..., domicilié [...] , 2°/ Mme S... T..., agissant en qualité d'administrateur de la société [...], société civile professionnelle de notaires, domiciliée [...] , 3°/ la société Mutuelle du Mans assurances IARD, société anonyme, 4°/ la société Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles, société d'assurance mutuelle à cotisations fixes, ayant toutes deux leur siège [...] , ont formé le pourvoi n° A 19-14.520 contre l'arrêt rendu le 29 janvier 2019 par la cour d'appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. R... K..., domicilié [...] , 2°/ à la société Isare, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 3°/ à la société Alpha AK, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , représentée par Mme Y... P..., prise en qualité de mandataire judiciaire, domiciliée [...] , 4°/ à la société Cassiopée, société à responsabilité limitée, 5°/ à la société Chawan, société civile immobilière, ayant toutes deux leur siège [...] , 6°/ à la société Cyfre, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 7°/ à la société Safe II, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 8°/ à la société Lunel, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ), 9°/ à la société Kama, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 10°/ à la société Valor, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. V..., de Mme T..., ès qualités, des sociétés Mutuelle du Mans assurances IARD et Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles, de la SCP Ghestin, avocat de M. K..., des sociétés Isare, Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama et Valor, après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Berthomier, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 29 janvier 2019), par acte du 19 mars 2009, reçu par M. V... (le notaire), notaire associé de la SCP [...] (la SCP), assurée auprès de la société Mutuelle du Mans assurances IARD, les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et Isare, représentées par M. K... en sa qualité de gérant (les sociétés promettantes), ont consenti à la société Nancy Renov'imm (la société bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d'un ensemble d'immeubles et de droits de crédit-preneur expirant le 1er juin 2009 et prorogée jusqu'au 15 juin 2009, au prix de 9 098 000 euros, avec la stipulation d'une clause pénale d'un montant de 909 800 euros. 2. Par acte du 31 mars 2010, en l'absence de réalisation de la vente dans le délai fixé et de paiement par la société bénéficiaire de la somme de 909 800 euros, les sociétés promettantes l'ont assignée en paiement de cette somme en sollicitant qu'elle soit qualifiée d'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 26 septembre 2011, leur demande a été rejetée. 3. Par actes des 3 et 4 août 2015, reprochant au notaire un manquement à son devoir de conseil relatif à la stipulation d'une indemnité d'immobilisation, les sociétés promettantes l'ont assigné, ainsi que Mme T..., en sa qualité d'administrateur de la SCP (l'administrateur), et la société Mutuelle du Mans assurances IARD, leur assureur, en responsabilité et indemnisation. Examen du moyen Enoncé du moyen 4. Le notaire, l'administrateur de la SCP, et les sociétés Mutuelle du Mans assurances IARD et Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles font grief à l'arrêt de déclarer recevables les demandes des sociétés promettantes et de condamner solidairement le notaire et l'administrateur de la SCP, in solidum avec la société Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles à leur payer la somme de 409 410 euros, alors : « 1°/ que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par les sociétés promettantes, que le dommage subi par les appelants ne s'était manifesté qu'à compter du jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 26 septembre 2011 qui avait rejeté la demande de ceux-ci en paiement d'une indemnité d'immobilisation formée contre la société bénéficiaire, bien qu'elle ait relevé que la promesse unilatérale de vente en cause ne prévoyait aucune indemnité d'immobilisation, de sorte que la société à laquelle elle avait été consentie était fondée à invoquer la qualification de clause pénale, retenue par la convention, pour refuser de s'acquitter de la somme prévue dès lors qu'elle n'avait pas l'obligation d'acheter en l'absence de levée de l'option, ce dont il résultait que l'impossibilité d'obtenir une indemnité d'immobilisation, invoquée à titre de préjudice et imputée au notaire rédacteur de cette promesse, s'était manifestée dès ce refus de la société bénéficiaire, opposé en juin 2009, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ; 2°/ que la responsabilité d'un notaire ne présente pas un caractère subsidiaire ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par les sociétés promettantes, que le dommage subi par les appelants ne s'était manifesté qu'à compter du jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 26 septembre 2011 qui avait rejeté la demande de celles-ci en paiement d'une indemnité d'immobilisation formée contre la société bénéficiaire, bien que les sociétés promettantes n'aient pas été tenues d'agir contre leur cocontractant pour obtenir la requalification en indemnité d'immobilisation de la stipulation prévoyant une clause pénale, avant d'agir en responsabilité contre le notaire rédacteur de la promesse pour lui imputer l'absence de clause prévoyant une indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 240, du code civil ; 3°/ que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription, qu'avant le jugement du 26 septembre 2011, les conclusions de la société bénéficiaire s'opposant aux demandes ne caractérisaient pas le dommage qui était alors hypothétique et incertain, bien qu'il se soit évincé de ses constatations que l'impossibilité d'obtenir le paiement d'une indemnité d'immobilisation, que les sociétés promettantes invoquaient à titre de préjudice, était certaine dès le refus opposé par la société bénéficiaire puisque la clause pénale stipulée ne pouvait, selon une analyse juridique incontestable, s'appliquer qu'en cas de manquement à une obligation, en l'espèce inexistante en l'absence de levée de l'option, et que, selon ses propres constatations, la requalification en indemnité d'immobilisation sollicitée était vouée à l'échec, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. » Réponse de la Cour 5. Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 6. La cour d'appel, qui a souverainement estimé que le dommage subi par les sociétés promettantes ne s'était manifesté qu'à compter du jugement du 26 septembre 2011 qui avait rejeté leur demande en paiement d'une indemnité d'immobilisation et que ce dommage, auparavant hypothétique et incertain, ne s'était révélé à celles-ci qu'à cette date, en a exactement déduit que le délai de prescription quinquennal n'était pas expiré à la date des assignations les 3 et 4 août 2015. 7. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. V..., Mme T..., en sa qualité d'administrateur de la société civile professionnelle [...], et les sociétés Mutuelle du Mans assurances IARD et Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. V..., Mme T..., en sa qualité d'administrateur de la société civile professionnelle [...], et les sociétés Mutuelle du Mans assurances IARD et Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles et les condamne à payer aux sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et Isare, et M. K... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. V..., Mme T..., ès qualités, les sociétés Mutuelle du Mans assurances IARD et Mutuelle du Mans IARD assurances mutuelles. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré recevables les demandes de M. K... et des sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et Isare et, en conséquence, d'AVOIR condamné solidairement M. V... et la SCP [...] et in solidum avec la société MMA IARD à payer aux sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et H... la somme totale de 409 euros ; AUX MOTIFS QUE, sur la prescription, selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; que l'action directe de la victime contre l'assureur de responsabilité se prescrit par le même délai que son action contre le responsable ; que le dommage subi par les appelants ne s'est manifesté qu'à compter du jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 26 septembre 2011 qui a rejeté la demande de ceux-ci en paiement d'une indemnité d'immobilisation formée contre la société Nancy Renov'imm, après avoir constaté que la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2009 contenait une clause pénale, et non pas une indemnité d'immobilisation ; qu'avant le jugement du 26 septembre 2011, les conclusions de la société Nancy Renov'imm s'opposant aux demandes ne caractérisaient pas le dommage qui était alors hypothétique et incertain ; que le point de départ du délai de prescription quinquennal date du 26 septembre 2011, date à laquelle le dommage s'est révélé aux appelants ; que dès lors, le délai de prescription quinquennal n'était pas expiré à la date des assignations des 3 et 4 août 2015 ; que la demande est recevable ; ET AUX MOTIFS QUE, sur la faute du notaire, il est constant que le notaire, professionnellement tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, est soumis à un devoir de conseil d'une portée absolue à l'égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que Me V... est intervenu en qualité de rédacteur des actes authentiques en date du 19 mars 2009 et du 26 juin 2009, ainsi qu'il ressort des stipulations mêmes de ces actes et des conclusions des parties ; qu'en exécution du devoir de conseil qui lui incombe, il revenait par conséquent à Me V... à l'occasion de l'établissement de ces actes, de se faire préciser les besoins de son client de manière à pouvoir l'informer des conséquences qu'ils devaient emporter ainsi que, le cas échéant, de l'alerter de leurs limites et insuffisances ; qu'il lui appartient dès lors de justifier avoir satisfait à son obligation d'information et de conseil ; qu'en l'espèce, il est avéré et non contesté que les appelants ont sollicité Me V... afin qu'il rédige une promesse de vente unilatérale au profit de la société Nancy Renov'imm comportant un prix de 9 098 000 euros ; que cette promesse unilatérale de vente, signée le 19 mars 2009, devait expirer le 1er juin 2009, date jusqu'à laquelle les promettants ne pouvaient disposer librement des biens objet de la promesse ; qu'il n'est pas davantage contesté que cet acte contenait une clause intitulée "clause pénale" stipulée ainsi que suit : "Au cas où l'acte authentique ne serait pas dressé par la faute ou le fait de l'une des parties, dans le délai cidessus prévu, sauf l'effet de toute condition suspensive, l'autre partie aura droit à la somme de 909 800 euros titre de clause pénale forfaitaire, et ce huit jours après une mise en demeure d'avoir à réaliser la vente et restée sans effet par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par acte extrajudiciaire et ce, sans préjudice de toute action tendant a poursuivre la réalisation de la vente" ; qu'il est également constant que, par jugement en date du 26 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Nancy a rejeté la demande de M. K... et des sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... en requalification de la clause pénale prévue dans la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2009 en indemnité d'immobilisation et les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 909 800 euros prévue par cette clause ; qu'en l'absence de levée de l'option par la société Nancy Renov'imm, M. K... et les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... n'ont donc perçu aucune indemnisation et ce, malgré l'immobilisation des biens objets de la promesse pendant la durée de celle-ci ; qu'or, Me V... ne démontre pas qu'il aurait attiré l'attention des promettants sur le fait que la clause intitulée "clause pénale" insérée dans la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2009 ne serait efficace qu'en cas de levée d'option préalable de la part du bénéficiaire de la promesse et ne pourrait déployer les mêmes effets juridiques qu'une clause d'indemnité d'immobilisation ; qu'il ne justifie pas non plus avoir relevé, lors de la préparation ou l'établissement de l'acte, que la stipulation d'une seule clause pénale priverait les appelants de toute indemnité et contrepartie en cas de simple exercice, par la société Nancy Renov'imm, de son droit de ne pas lever l'option, de sorte que l'opération instrumentée serait, dans ce cas, dépourvue de toute contrepartie pour les promettants et leurs intérêts non protégés ; que si Me V... soutient que l'acte litigieux est un acte clair, non sujet a interprétation et représentant en tant que tel la commune intention des parties qui ont toutes deux signé cet acte authentique lecture faite, ces affirmations ne sont pas de nature à démontrer que, préalablement à la signature dudit acte, le notaire aurait attiré l'attention des appelants sur ses conséquences et, plus particulièrement, sur l'absence de prévision d'une clause d'indemnité d'immobilisation de nature à protéger efficacement les intérêts de ses clients ; que ces affirmations ne démontrent pas davantage que les appelants auraient choisi, en connaissance de cause, de ne pas insérer une telle clause ; qu'il n'est donc pas avéré que l'acte litigieux reflète la commune intention des parties suite à une exécution effective, par le notaire, de son devoir de conseil ; que le fait que la promesse synallagmatique de vente signée ultérieurement, le 26 juin 2009, par les appelants au bénéfice de la société Toutimmo, ait prévu une clause stipulant une indemnité d'immobilisation n'est pas non plus de nature à démontrer que les appelants avaient précédemment eu connaissance de cette possibilité et de son opportunité lors de l'établissement la promesse du 19 mars 2009 ; qu'en tout état de cause, ces deux actes sont de natures différentes – à savoir une promesse synallagmatique de vente dans un cas et une promesse unilatérale dans l'autre – et n'appellent donc pas les mêmes contenus et, partant, les mêmes conseils de la part du notaire, afin de protéger au mieux les intérêts respectifs des parties ; que le contenu de la promesse synallagmatique ne permet donc pas d'établir que Me V... aurait bien rempli son devoir de conseil envers les promettants quant au contenu de la promesse unilatérale de vente ; qu'en outre, la Cour relève que dans la consultation établie par le professeur W... C... le 23 octobre 2011 à la demande de M. K... et des sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H..., régulièrement soumise aux débats et à la contradiction des intimés, celuici relève "le caractère tout à fait inhabituel des montages juridiques qui sous-tendent les promesses" litigieuses, note qu'il existe une "pleine confusion, puisqu'il y est fait état de clause pénale, la où il conviendrait de raisonner en termes d'indemnité d'immobilisation et d'indemnité d'immobilisation, là où il conviendrait de raisonner en termes de clause pénale" et souligne le maniement "très imparfait" des concepts juridiques dans la rédaction de ces actes, malgré une jurisprudence contemporaine établie à cet égard ; que ces éléments confirment que les choix rédactionnels des promesses de vente litigieuse faits par Me V... sont effectivement inhabituels en ce qu'ils ne permettent pas de garantir, au mieux, les intérêts de ses clients et ce, sans que le notaire justifie du caractère éclairé de ce choix peu usuel par M. K... intervenant pour les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... ; que la Cour relève de plus que les intimés ne produisent aucune pièce relative au fond de l'action autre que celles produites par les appelants (à savoir les deux actes authentiques litigieux, le jugement du tribunal de grande instance de Nancy précité et une consultation juridique du professeur W... C... établie à la demande des appelants dans le cadre de la procédure intervenue devant les juridictions nancéiennes) et ne versent donc aux débats aucun autre élément qui permettrait d'établir la bonne exécution des obligations du notaire envers ces derniers ; qu'il ressort donc de l'ensemble de ces éléments et constatations que Me V... a manqué à son obligation de conseil et commis une faute envers M. K..., ès qualités, et les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, Isare, en n'éclairant pas ces derniers sur la nature et l'absence d'efficacité de la clause pénale insérée dans la promesse unilatérale de vente ni sur l'opportunité d'y insérer une clause d'indemnité d'immobilisation ; que s'agissant de la faute reprochée à Me V..., consistant a n'avoir pas prévu de clause pénale dans l'acte du 26 juin 2009, les appelants indiquent en page 12 de leurs dernières conclusions que ce manquement n'a pas eu de conséquence car la promesse synallagmatique de vente s'est transformée en vente ; qu'ils ne formulent d'ailleurs à cet égard aucune demande d'indemnisation ; qu'il n'y a donc pas lieu d'examiner plus en avant ce moyen dont les appelants ne tirent aucune conséquence ; ET QUE, sur le préjudice et le lien de causalité, M. K... et les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... soutiennent que la faute de Me V..., consistant à ne pas avoir inséré une stipulation prévoyant une indemnité d'immobilisation, ou à tout le moins conseillé l'insertion d'une telle clause, dans la rédaction de la promesse unilatérale de vente, a eu pour conséquence de les priver du bénéfice d'une indemnité d'immobilisation qui aurait dû être stipulée dans l'acte ; que les intimés contestent l'existence tant d'un préjudice que d'un lien de causalité ; [...] que, s'agissant du préjudice subi par les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H..., la clause d'indemnité d'immobilisation constitue, dans une promesse unilatérale de vente, le prix de l'option, au regard des contraintes imposées par l'acte envers le promettant pendant toute sa durée ; qu'ainsi que l'ont souligné tant le tribunal de grande instance de Nancy dans son jugement du 26 septembre 2011 que le professeur W... C... dans sa consultation du 23 octobre 2011, il est donc de coutume et usuel de prévoir une telle stipulation lors de la rédaction d'actes de cette nature ; que si la prévision d'une indemnité d'immobilisation est laissée à la libre négociation des parties à l'acte, cela requiert toutefois que celles-ci soient dûment informées tant de la possibilité que de l'opportunité de l'y insérer, compte tenu, notamment, de l'inefficacité des autres clauses y étant stipulées ; qu'or, en l'espèce, les promettants, qui n'ont pas été informés de ce que la "clause pénale" stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2009 ne pouvait être mise en oeuvre en cas d'absence de levée d'option par le bénéficiaire, ni du fait que la prévision d'une clause d'indemnité d'immobilisation permettrait de protéger leurs intérêts dans ce cas, n'ont pas eu la possibilité de solliciter l'insertion d'une telle clause ; qu'il ressort en outre de l'ensemble des éléments que les promettants, informés du refus de la société Nancy Renov'imm de lever l'option dans le délai contractuel, ont immédiatement fait délivrer un commandement de payer afin d'obtenir une indemnisation, ce qui, en présence d'une clause d'indemnité d'immobilisation adaptée au type de promesse en cause, leur aurait permis d'obtenir une indemnisation et ainsi d'éviter le dommage subi ; qu'il est donc établi que, mieux informées, les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... représentées par M. K..., auraient eu une chance de solliciter l'insertion d'une telle clause, usuelle dans ce type d'acte, afin de préserver l'équilibre de la promesse par la prévision d'une contrepartie au bénéfice de l'option ; qu'il est donc avéré que les promettants ont perdu une chance de voir stipuler, à leur bénéfice, une clause prévoyant efficacement l'allocation d'une indemnité d'immobilisation et, par conséquent, de percevoir une telle indemnité suite a l'absence de levée d'option de la société Nancy Renov'imm dans le délai contractuel ; que les promettants, correctement informés par le notaire, auraient donc disposé de chances certaines, réelles et sérieuses d'éviter le dommage ; que le préjudice subi par les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor, H... s'analyse par conséquent en une perte de chance ; qu'il est par ailleurs inopérant pour les intimes, en vue de contester tant le lien de causalité que le préjudice, de se prévaloir du fait que les promettants n'avaient pas mis la société Nancy Renov'imm en demeure de procéder à la réalisation de la vente, tel que prévu par la clause pénale ; qu'en effet, ainsi que l'ont souligné les intimés eux-mêmes et tel que l'a retenu le jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 26 septembre 2011 devenu définitif, la clause pénale n'aurait en tout état de cause eu vocation à s'appliquer qu'en cas de levée d'option de la société Nancy Renov'imm, qui n'était pas intervenue ; que l'envoi d'une mise en demeure par les appelants n'aurait donc pas eu pour effet d'ouvrir droit à application de la clause pénale stipulée dans la promesse ; que Me V..., la SCP [...] et la société MMA IARD ne peuvent dès lors prétendre qu'une carence des appelants dans l'envoi d'une mise en demeure, que ne requéraient pas les faits de l'espèce, exclurait tout lien de causalité entre la faute de Me V... et le préjudice subi ; que les intimés ne peuvent davantage reprocher aux appelants de n'avoir pas interjeté appel de la décision rendue par le tribunal de grande instance de Nancy le 26 septembre 2011 ; qu'une telle procédure n'aurait pas eu de chance sérieuse de prospérer, compte tenu notamment des éléments rappelés ci-dessus quant aux conditions de mise en oeuvre de la clause pénale et, en particulier, de la position constante de la jurisprudence en refusant la requalification en indemnité d'immobilisation, que Me V... n'aurait au demeurant pas dû ignorer ; que ce dernier est donc mal fondé à se prévaloir de l'absence de mise en oeuvre d'une procédure qui aurait été vouée à l'échec en raison de sa propre faute [...] ; 1o) ALORS QUE la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et Isare, que « le dommage subi par les appelants ne s'[était] manifesté qu'à compter du jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 26 septembre 2011 qui a[vait] rejeté la demande de ceux-ci en paiement d'une indemnité d'immobilisation formée contre la société Nancy Renov'imm » (arrêt, p. 9, § 2), bien qu'elle ait relevé que la promesse unilatérale de vente en cause ne prévoyait aucune indemnité d'immobilisation, de sorte que la société à laquelle elle avait été consentie était fondée à invoquer la qualification de clause pénale, retenue par la convention, pour refuser de s'acquitter de la somme prévue dès lors qu'elle n'avait pas l'obligation d'acheter en l'absence de levée de l'option, ce dont il résultait que l'impossibilité d'obtenir une indemnité d'immobilisation, invoquée à titre de préjudice et imputée au notaire rédacteur de cette promesse, s'était manifestée dès ce refus de la société bénéficiaire, opposé en juin 2009, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil ; 2o) ALORS QUE la responsabilité d'un notaire ne présente pas un caractère subsidiaire ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et Isare, que « le dommage subi par les appelants ne s'[était] manifesté qu'à compter du jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 26 septembre 2011 qui a[vait] rejeté la demande de ceux-ci en paiement d'une indemnité d'immobilisation formée contre la société Nancy Renov'imm » (arrêt, p. 9, § 2), bien que les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et Isare n'aient pas été tenues d'agir contre leur cocontractant pour obtenir la requalification en indemnité d'immobilisation de la stipulation prévoyant une clause pénale, avant d'agir en responsabilité contre le notaire rédacteur de la promesse pour lui imputer l'absence de clause prévoyant une indemnité d'immobilisation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3o) ALORS QU'en toute hypothèse, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en retenant, pour écarter la fin de nonrecevoir tirée de la prescription, qu'« avant le jugement du 26 septembre 2011, les conclusions de la société Nancy Renov'imm s'opposant aux demandes ne caractérisaient pas le dommage qui était alors hypothétique et incertain » (arrêt, p. 9, § 3), bien qu'il se soit évincé de ses constatations que l'impossibilité d'obtenir le paiement d'une indemnité d'immobilisation, que les sociétés Alpha AK, Cassiopée, Chawan, Cyfre, Safe II, Lunel, Kama, Valor et Isare invoquaient à titre de préjudice, était certaine dès le refus opposé par la société bénéficiaire puisque la clause pénale stipulée ne pouvait, selon une analyse juridique incontestable, s'appliquer qu'en cas de manquement à une obligation, en l'espèce inexistante en l'absence de levée de l'option, et que, selon ses propres constatations, la requalification en indemnité d'immobilisation sollicitée était « vouée à l'échec » (arrêt, p. 14, § 7), la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil.