Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mars 2014, 13-12.625, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-03-11
Numéro d'affaire : 13-12625
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Besançon, 2013-01-23
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Constate la déchéance du pourvoi à l'égard de la direction régionale des finances publiques de Franche-Comté et du département du Doubs et du ministre de l'économie et des finances ; Sur le moyen unique : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que l'arrêt attaqué (Besançon, 23 janvier 2013), fixe l'indemnité de dépossession revenant à M. et Mme X..., par suite de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération du grand Besançon (la CAGB), d'une partie de parcelle leur appartenant ; Attendu que pour fixer à une certaine somme cette indemnité, l'arrêt, après avoir retenu comme terme de comparaison pertinent l'offre de vente faite par la commune de Besançon le 11 juillet 2011 à Mme Y... pour deux parcelles en partie classées en zone constructible et en partie en zone inconstructible, retient que la ventilation du prix global entre ces deux zones opéré par la commune est sans rapport avec la réalité du marché et que la surévaluation du prix du terrain à bâtir est patente puisque les références de terrain à bâtir sur la commune de Besançon sont actuellement de l'ordre de 140 à 180 euros le mètre carré et en moyenne de l'ordre de 150 euros et qu'en retenant cette valeur pour la partie de parcelle en zone UB, le solde du prix global de 484 314 euros affecté au reste de la parcelle située en zone 2AU-H ressort à 23,45 euros le m² ; Qu'en statuant ainsi, sans citer aucun des termes de référence relatifs aux terrains à bâtir et en procédant à une compensation entre les deux parties de parcelle, sans références objectives relatives aux terrains classés en zone 2AU-H, la cour d'appel, qui a statué par voie d'affirmation, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon (chambre des expropriations) ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la communauté d'agglomération du Grand Besançon Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité de dépossession due par la CAGB aux époux X... à la somme totale de 12.894 ¿, indemnité de remploi et de dépréciation incluses ; AUX MOTIFS QUE si la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue, il n'en reste pas moins que tous les terrains situés en zone 2 AU-H entre l'avenue de la Vaîte et le chemin du Vernois bénéficient d'une situation privilégiée, en raison de leur proximité du centre historique de Besançon et de l'ensemble des commerces, équipements culturels, services administratifs de celui-ci ; la valeur vénale ne peut donc être fixée en référence à celle des terrains agricoles, alors même que la vocation agricole de la zone n'est plus d'actualité, que l'activité maraîchère était en voie d'extinction et qu'un projet d'urbanisation est en cours ; parmi les références communiquées par la CAGB et le commissaire du gouvernement à l'appui de leur proposition de 8 ¿ le mètre carré, seules sont réellement pertinentes celles correspondant à des biens situés dans le secteur des Vaîtes, la situation privilégiée de celui-ci n'étant pas comparable à celle du Haut de Chazal, située à quelques kilomètres du centre-ville de Besançon, ou à celle du secteur du haut de la rue de Vesoul, situé en limite de l'agglomération de Besançon et affecté par diverses nuisances liées à la présence de voies à grande circulation, desserte ferroviaire etc¿; les références utiles communiquées sur le secteur des Vaîtes se limitent à quatre accords intervenus entre la CAGB et les propriétaires des parcelles CL99, CK148, CL 125, et CL 124 et 303, ce qui constitue une minorité des propriétaires concernés par le passage de la ligne du tramway ; qu'une cinquième référence concerne une vente intervenue le 29 juin 2011 relative à une parcelle située à l'extrémité de la zone des Vaîtes la plus éloignée du centre-ville, qui n'apparait pas réellement significative d'un prix de marché de 8 ¿ ; qu'il en est de même des accords intervenus sur cette base concernant deux parcelles, eu égard au caractère minime de l'emprise (15 m2 et 112 m2) ;que l'offre faite par la ville de Besançon en juillet 2011 à Madame Y... d'acquérir ses parcelles cadastrées section CL n°124 et 303 d'une superficie totale de 11.988 m2 dont 1.605 m2 en zone UB et 10.383 m2 en zone 2 AU-H, moyennant un prix total de 484.314 ¿, hors indemnité de remploi, est plus certainement révélatrice de la valeur réelle des terrains dans le secteur et de la volonté de la collectivité en cause de limiter le coût des acquisitions foncières en zone 2 AU-H ; ainsi, la décomposition du prix de 484.314 ¿ offert à Madame Y... entre la partie classée en zone UB et la partie classée en zone 2 AU-H, à savoir : -1605 m2 en zone UB à 250 ¿/m2=401.250 ¿, - 10383 m2 en zone 2 AU-H à 8 ¿/ m2=83.064 ¿ apparait manifestement sans rapport avec la réalité du marché ; la surévaluation du prix du terrain est patente, les références de ventes de terrain à bâtir sur Besançon étant de l'ordre de 120 à 180 ¿ le mètre carré et en moyenne de 150 ¿ par m2 ; que cette surévaluation est destinée à accréditer un prix de marché de 8 ¿ le m2 pour le reste de la parcelle, créant ainsi une disproportion exorbitante difficilement crédible entre terrains acquis en vue d'une destination identique, à savoir l'aménagement de la zone des Vaîtes ; que, si l'on retient une valeur de terrain à bâtir de 150 ¿ le mètre carré pour la partie de la parcelle en zone UB, soit 1605 m2 à 240.750 ¿, le solde du prix global de 484.314 ¿ affecté au reste de la parcelle situé en zone 2 AU-H, soit 10383 m2 ressort à : -484.314-240.750 ¿ = 243.564¿, soit 23,45 ¿/m2 ; cette base d'évaluation constitue bien un minimum, compte tenu de la situation privilégiée des parcelles desservies par l'avenue de la Vaîte et il apparait justifié, s'agissant de fixer l'indemnité de dépossession due à des propriétaires résidents, exclus de la valorisation de leur propriété en terrain à bâtir, de majorer celle-ci à 25 ¿, le mètre carré ; il convient en conséquence d'allouer aux époux X... un montant de 405 m2 x25 ¿ =10.125 ¿ à titre d'indemnité principale ; l'indemnité de remploi sera fixée à : (5.000x20% =1.000 ¿+ 5125x15% =769 ¿) = 1.769 ¿ ; les époux X... ne justifient pas d'une réelle dépréciation du surplus de leur propriété du fait de l'expropriation, celle-ci portant sur une superficie de moins d'un dixième, très éloignée de leur habitation ; la gêne occasionnée pour l'usage et l'entretien de la partie de parcelle séparée du reste de la propriété par la ligne de tramway justifie tout au plus l'allocation d'une indemnité accessoire de 1.000 ¿ ; ALORS, D'UNE PART, QUE la valeur d'une parcelle ne peut être déterminée qu'en fonction de son usage effectif à la date de référence et non pas en fonction de son utilisation future ; qu'en relevant, pour déterminer la valeur des parcelles qui ne constituaient pas des terrains à bâtir, que la valeur vénale ne pouvait être fixée en référence à celle des terrains agricoles, alors même que la vocation agricole de la zone n'était plus d'actualité, que l'activité maraîchère était en voie d'extinction et qu'un projet d'urbanisation était en cours, la cour d'appel, qui a pris en considération la vocation future des parcelles, a violé l'article L.13-15, I du code de l'expropriation ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE les juges de l'expropriation doivent tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, peu important leur nombre ; que la CAGB avait versé aux débats un certain nombre d'accords amiables passés entre elle et des propriétaires situés dans la zone de Vaîtes, concernés par la réalisation du tramway ; qu'en écartant la valeur des biens résultant de ces accords amiables au motif inopérant que ces accords visaient une minorité des propriétaires concernés par le passage de la ligne de tramway, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.13-16 du code de l'expropriation ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation, les juges doivent prendre en compte des références correspondant à des ventes intervenues concernant des biens de même nature ; qu'une offre de vente ou d'achat ne constitue pas une transaction effective ; qu'en se fondant, pour écarter la valeur du terrain calculée sur la base de 8 euros par mètre carré retenue par le premier juge, sur une offre faite par la ville de Besançon, le 11 juillet 2011, à Madame Y... d'acquérir des parcelles situés pour partie en zone UB et 2AU-H moyennant le prix total de 484.314 ¿ , cependant que cette offre d'achat, simple proposition n'ayant abouti à aucune transaction définitive, ne correspondait à aucune référence de ventes de terrains de nature comparable à ceux expropriés et ne reflétait donc pas l'état du marché immobilier local dans le secteur considéré, la cour d'appel a violé les articles L.13-13 et L.13-15 du code de l'expropriation ; ALORS, ENFIN, QUE, la circonstance que, dans l'offre d'achat faite à Madame Y..., le prix du terrain à bâtir ait pu être surévalué (ce qui n'est pas certain) n'impliquait pas nécessairement que le prix au m 2 retenu pour la zone AU-H ait été sous-évalué ; qu'en effectuant une « compensation » des prix entre les deux terrains en dévaluant l'un et en surévaluant l'autre, la cour d'appel qui a fixé le prix du terrain de manière totalement arbitraire, sans aucune référence objective, a violé les articles L.13-13 et L.13-15 du code de l'expropriation.