Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 janvier 2019, 17-27.106, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-01-24
Numéro d'affaire : 17-27106
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2017-07-24
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP L. Poulet-Odent, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux consorts X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il a été formé en leur nom au profit de la société Parot VI ; Sur le moyen unique : Vu l'article 2241 du code civil, ensemble l'article 121 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, le 24 juillet 2017), que, le 31 décembre 1997, un bail commercial sur un ensemble immobilier a été consenti à une société, aux droits de laquelle se trouve la société Parot VI, par M. et Mme Raoul X... et M. et Mme Michel X... (les consorts X...), en qualité d'usufruitiers et la SCI X... , en qualité de nue-propriétaire ; qu'au cours de la tacite reconduction de ce bail, a été délivré à la locataire un congé, à effet du 30 juin 2009, avec offre de renouvellement moyennant un loyer sur le montant duquel les parties ne se sont pas accordées ; que la SCI X... et les consorts X... qui, ayant fait donation, en 1999 et 2001, de parts d'usufruit à leurs enfants, ne représentaient que sept douzièmes des droits indivis, ont signifié un mémoire le 29 juin 2011, puis ont assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé le 26 août 2011 ; que la SCI X... , qui a acquis la pleine propriété de l'immeuble par acte du 30 janvier 2012, a notifié le mémoire après expertise le 1er avril 2014 ; Attendu que, pour déclarer nulle la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2009, l'arrêt retient que tant le mémoire préalable que l'assignation subséquente étaient atteints, au jour de leur délivrance, d'un vice de fond, puisque chacun avait été délivré par des co-indivisaires représentant seulement sept douzièmes des droits indivis au lieu de l'unanimité requise en application de l'article 815-3, alinéa 4, du code civil et que le mémoire après expertise signifié le 1er avril 2014 par la SCI X... n'avait pas régularisé la procédure dès lors que la prescription biennale était acquise puisque, dans le délai de deux années à compter de la signification du mémoire, puis de l'assignation, aucun acte interruptif n'avait été signifié à la locataire ; Qu'en statuant ainsi, alors que le délai de la prescription biennale avait été interrompu par la notification du mémoire, le 29 juin 2011, puis, par la délivrance de l'assignation, le 26 août 2011, et que, cette seconde interruption continuant à produire ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance à laquelle la SCI X... était partie, l'irrégularité de fond, affectant le mémoire préalable et l'assignation, avait été couverte avant qu'il soit statué sur la demande, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la société Parot VI aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Parot VI, la condamne à verser la somme de 3 000 euros à la SCI X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour la société X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nulle la procédure de fixation d'un loyer déplafonné, introduite par des bailleurs (la SCI X... et les consorts X...), par mémoire du 29 juin 2011 et assignation du 26 août 2011, et d'avoir, en conséquence, déclaré le bail concédé à la preneuse (la société GAP VI) renouvelé au 1er juillet 2009 et courant jusqu'au 30 juin 2018, aux charges et conditions du bail expiré, en ce compris le loyer arrêté à la somme de 92 220,72 € HT, TVA en sus ; AUX MOTIFS QUE, sur la nullité du mémoire du 29 juin 2011 et de l'assignation du 26 août 2011, si, en application de l'article R. 145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent », il n'en demeurait pas moins que le juge des loyers commerciaux était tenu d'examiner la régularité de sa saisine ; qu'en conséquence, la SCI X... devait être déboutée de son exception d'incompétence tirée de ce chef ; que l'irrégularité de fond affectant la procédure en fixation du loyer, en l'absence de notification d'un préalable régulier, peut être couverte par la notification d'un mémoire régulier à la double condition que la régularisation intervienne dans le délai de prescription biennale et que la juridiction n'ait pas encore statué ; qu'en l'espèce, il convenait de rappeler que : - le 29 juin 2011, les consorts X..., usufruitiers, et la SCI X... , nue-propriétaire, avaient fait signifier à la société GAP VI un mémoire en demande de fixation du loyer du bail renouvelé ; - le 26 août 2011, les mêmes avaient fait assigner ladite société aux fins d'obtenir notamment le déplafonnement du loyer, alors que par actes authentiques des 23 décembre 1999 et 3 janvier 2001, respectivement M. et Mme X... avaient fait donation-partage à leurs trois enfants Françoise, Jean et Catherine X... d'un quart en usufruit des biens immobiliers, soit 1/12ème à chacun, et M. et Mme Raoul X... avaient fait donation à leur fille Brigitte X... d'1/6ème en usufruit des biens immobiliers, si bien que de ce fait, les deux actes auraient dû être délivrés à la requête non seulement de la nue-propriété, mais également de l'ensemble des usufruitiers, soit les quatre usufruitiers initiaux et les quatre nouveaux ; que, de même, il convenait de relever que, le 31 mai 2012, le tribunal, statuant entre toutes les parties figurant à l'assignation, avait ordonné avant dire droit une expertise alors que, le 30 janvier 2012, la SCI X... avait acquis l'usufruit ; qu'il en résultait donc qu'au vu des principes sus rappelés, tant le mémoire que l'assignation subséquente, étaient atteints au jour de leur délivrance d'un vice de fond, dans la mesure où chacun des actes avait été délivré par des coindivisaires représentant seulement 7/12èmes des droits indivis, au lieu de l'unanimité requise en application de l'article 815-3, alinéa 4 du code civil ; que le mémoire signifié le 1er avril 2014 par la SCI X... au juge des loyers et à la société GAP VI après le dépôt du rapport d'expertise n'avait pas régularisé la procédure dans la mesure où la prescription biennale était acquise ; qu'en effet, si tant le mémoire initial en date du 29 juin 2011 que l'assignation du 26 août 2011, atteints au jour de leur délivrance d'un vice de fond, avaient interrompu le délai de prescription, il n'en demeurait pas moins que les nouveaux délais pour les régulariser venaient à expiration, respectivement les 29 juin et 26 août 2013 ; qu'en conséquence, après avoir dit que la société Gap VI était recevable à soulever pour ma première fois en appel l'exception de nullité tirée d'une irrégularité de fond en application de l'article 121 du code de procédure civile, il convenait de déclarer nulle la procédure en fixation du bail renouvelé ; que la procédure en fixation du prix du bail renouvelé ayant été déclarée nulle alors que le congé litigieux ne l'avait pas été, le bail se trouvait renouvelé pour neuf ans du 1er juillet 2009 au 30 juin 2018 aux conditions et charges du bail expiré, avec paiement d'un loyer à hauteur de 92 226,72 € HT, TVA en sus ; que la SCI X... devait être déboutée de ses demandes de règlement d'un complément de loyer et d'un loyer déplafonné ; 1° ALORS QUE le mémoire relatif à la fixation du prix du bail renouvelé, même affecté d'un vice de procédure, a un effet interruptif de prescription et, dès lors que ce vice de procédure qu'est le vice de fond tiré du défaut de qualité a disparu au moment où le juge statue, le mémoire peut avoir valablement un effet interruptif de prescription et l'action introduite n'est pas prescrite ; qu'ayant relevé que la SCI X... , qui figurait à l'instance depuis son début, avait, par acte notarié du 30 janvier 2012, acquis l'usufruit de l'immeuble dont elle était ainsi devenue pleinement propriétaire, sans en déduire que la procédure avait été régularisée dans le délai de prescription biennale et avant que le juge statue, la cour d'appel a violé l'article 121 du code de procédure civile ; 2° ALORS QUE l'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance ; qu'en ayant jugé que si le mémoire initial du 29 juin 2911 et l'assignation du 26 août 2011 avaient interrompu la prescription, celle-ci venait néanmoins à expiration respectivement les 29 juin et 26 août 2013, quand le mémoire du 29 juin 2011 (délivré avant l'expiration du délai biennal ayant couru depuis le renouvellement du bail, soit depuis le 1er juillet 2009) avait interrompu la prescription biennale (qui avait ensuite couru à nouveau pendant deux ans), laquelle avait ensuite encore été interrompue par l'assignation du 26 août 2011, jusqu'à la fin de l'instance, la cour d'appel a violé les articles 2242 du code civil et L. 145-60 du code de commerce.