Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 janvier 2001, 99-10.538, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2001-01-24
Numéro d'affaire : 99-10538
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Nîmes (1re chambre) 1998-11-19, 1998-11-19
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par Mme Simone X..., épouse Y..., demeurant ... Saint-Tropez, en cassation d'un arrêt rendu le 19 novembre 1998 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre), au profit : 1 / de M. Pierre A..., demeurant ..., 2 / de M. Z..., demeurant place de la Gare, 30210 Remoulins, défendeurs à la cassation ; M. Z... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 13 septembre 1999, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ; M. A... a formé, par un mémoire déposé au greffe le 14 septembre 1999, un pourvoi incident contre le même arrêt ; La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Le demandeur au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 12 décembre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, M. Assié, Mme Gabet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Fossaert-Sabatier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de Mme X..., épouse Y..., de la SCP Gatineau, avocat de M. Z..., de Me Le Prado, avocat de M. A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué de M. Z..., réunis, ci-après annexés : Attendu que les mentions de l'arrêt établissent que trois magistrats composant la cour d'appel ont délibéré, après que l'un des deux magistrats ayant entendu les plaidoiries en ait rendu compte au troisième ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19 novembre 1998), que, par acte reçu par M. Z..., notaire, le 15 mai 1992, Mme X... a vendu un immeuble à M. A... ; que celui-ci, se plaignant de désordres affectant cet immeuble et de l'existence de servitudes conventionnelles non révélées, a assigné la venderesse et le notaire en réparation ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à indemniser les préjudices subis par M. A... du fait des désordres affectant l'immeuble, alors, selon le moyen, qu'en se déterminant par ces motifs impropres à caractériser la nature et la consistance des travaux entrepris, partant l'existence d'une opération de construction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-1 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'il résultait des déclarations de Mme X..., de l'état des lieux décrit par l'expert et des factures produites, que celle-ci avait fait réaliser d'importants travaux de rénovation d'un immeuble ancien, vétuste et inhabitable, et que le dommage, important et quasi généralisé au rez-de-chaussée, résultait du scellement d'un robinet d'arrêt dans le mortier de pose du revêtement de sol et rendait l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel a pu en déduire que l'ensemble des travaux engagés constituait une opération assimilée à une opération de construction d'ouvrage dont Mme X... était présumée responsable par application des articles 1792 et 1792-1 du Code civil ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les troisième, quatrième et cinquième moyens, réunis, du pourvoi principal, ci-après annexés : Attendu qu'ayant retenu que, selon le rapport de l'expert judiciaire, les remontées d'humidité avaient provoqué des dégradations aux enduits de plâtre, aux peintures, aux sols et systèmes électriques de chauffage, que l'ampleur des phénomènes nécessitait une intervention massive sur les sols et les murs et que l'estimation du coût des travaux, non critiquée, correspondait à une juste évaluation des travaux rendus nécessaires par l'importance des désordres affectant l'immeuble, la cour d'appel, devant laquelle Mme X... n'a pas soutenu que le confortement du pilier d'angle extérieur était étranger au désordre lié à la fuite d'une canalisation, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen du pourvoi provoqué de M. Z... : Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le condamner, in solidum avec Mme X..., à indemniser M. A... en raison des charges non révélées, alors, selon le moyen, que les juges ne sont pas tenus par les qualifications juridiques données par les parties et qu'une simple tolérance doit être qualifiée de servitude dès lors qu'elle concède un grave empiétement ; que l'acheteur conscient d'avoir acquis un terrain sur lequel est concédé un grave empiétement mentionné dans l'acte de vente, doit ainsi être considéré comme ayant eu conscience d'acquérir un terrain grevé d'une servitude, en dépit de la qualification de simple tolérance donnée par les parties ; qu'en l'espèce, M. Z... soutenait que M. A... était parfaitement conscient, quelle que soit la qualification donnée, du grave empiétement concédé sur la propriété qu'il achetait ; qu'en effet, le titre de propriété mentionnait que la parcelle de propriété était utilisée comme passage par les propriétaires des immeubles riverains cadastrés section A n° 345 (M. B...) et n° 354-355-356 (Mme C...) pour accéder auxdits immeubles depuis la rue du Moulin à huile et qu'un boîtier leur avait été remis à cet effet ; qu'il ressort d'ailleurs des termes mêmes de l'arrêt que M. A..., occupant les lieux avant de les acheter, a, par courriers des 2 et 8 mai 1992, indiqué qu'il refusait de signer l'acte "en l'état des servitudes de fait" qu'il avait pu constater, établies en faveur de M. B... et de Mme C... ; que M. A... a même obtenu une réduction du prix de vente de 300 000 francs en raison de "l'existence de ces tolérances de passage minorant de manière très substantielle la valeur de la propriété" ; que la cour d'appel a néanmoins considéré que M. A... avait nécessairement subi un préjudice du seul fait que l'acte de vente mentionnait l'existence de simples tolérances et non de servitudes ; qu'en s'abstenant de rechercher si, en dépit de la qualification donnée par les parties, l'acheteur n'avait pas eu pleinement conscience d'acquérir un terrain grevé de servitude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 686 et suivants du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente du 17 février 1992 et le projet d'acte notarié ne mentionnaient qu'une seule servitude, que l'accord sous seing privé du 14 mai 1992 ne constatait l'existence que de "tolérances de passage accordées par Mme X... à M. B... et Mme C..." et qu'il était apparu ultérieurement qu'il s'agissait de véritables servitudes conventionnelles grevant le fonds acquis par M. A... et qui lui étaient opposables du fait de leur publication régulière, et ayant relevé que le caractère permanent et définitif de ces servitudes, auxquelles M. A... ne pourrait mettre fin comme pour de simples tolérances, constituaient une charge non révélée lors de la vente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. A..., ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, sans se contredire, que le préjudice résultait de la révélation de deux nouvelles servitudes conventionnelles qui, grevant le fonds sans limite de temps, n'étaient pas assimilables à de simples tolérances de passage, et que ce préjudice, consistant en une perte de valeur de l'immeuble, avait été partiellement réparé par l'accord du 14 mai 1992, la cour d'appel a légalement justifié sa décision allouant à M. A... une indemnité complémentaire dont elle a souverainement fixé le montant ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. Z... et de Mme X..., épouse Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille un.

Sommaire : (Sur le deuxième moyen, pourvoi provoqué) OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Rédaction des actes authentiques - Vente immobilière - Mention d'une seule servitude, l'acte sous seing privé ne constatant que l'existence de tolérances de passage - Existence de véritables servitudes conventionnelles opposables à l'acquéreur du fait de leur publication - Charge non révélée lors de la vente.