Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 janvier 2012, 10-23.879, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-01-10
Numéro d'affaire : 10-23879
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2010-06-25
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté qu'à la date de référence, les parcelles étaient situées en zones NDb et NC qui n'autorisaient que des constructions ou installations nécessaires aux exploitations agricoles ou destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire au fonctionnement des exploitations agricoles, la cour d'appel qui a effectué la recherche prétendue omise et qui a pu en déduire, sans se contredire, que ces zones devaient être considérées comme des zones inconstructibles au sens des dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, a exactement déduit de ces seuls motifs que les parcelles ne pouvaient être qualifiées de terrains à bâtir ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 13 mars 2009 par le juge de l'expropriation du département d'ILLE et VILAINE, sauf en ce qu'il a qualifié la parcelle AE 256 de terrain à bâtir, et statuant à nouveau, d'avoir dit que la parcelle AE 256 ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes contraires au dispositif de l'arrêt ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « description des biens : la parcelle AC 96 d'une superficie de 248 m2 est issue de la division de la parcelle AC 39 restant appartenir aux consorts X... pour 8 188 m ² ; que de forme triangulaire, elle est pour partie en nature agricole et pour partie en nature de chemin ; que la parcelle AC 98 d'une superficie de 4 182 m ² est issue de la division de la parcelle AC 25 restant appartenir aux consorts X... pour 17 176 m ² ; que la parcelle AB 125 d'une superficie de 11 359 m ² est issue de la parcelle AB 118 restant appartenir aux consorts X... pour 819 m ² ; que les parcelles AB 116 d'une superficie de 1 620 m ², AB 115 d'une superficie de 625 m ², AB 127 d'une superficie de 15 998 m ², ainsi que les parcelles AC 128 et AB 125 sont des terres de culture sises en bordure d'un chemin d'exploitation longeant la RD 837 ; que la parcelle AE 244 de 88 m ² est le fond, côté ouest, d'une prairie ; que la parcelle AE 246 de 4 151 m ² est une terre de culture longeant la RD 837 ; que la parcelle AE 256 de 1 179 m ² est une bande en partie ouest d'une prairie en bordure d'une voie communale, VC 6 ; que toutes ces parcelles étaient louées ; date de référence-qualification des biens : que la date de référence, par ailleurs non remise en cause par les parties, se situe un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit en l'espèce le 20 septembre 2004 ; qu'à cette date les parcelles étaient situées en zone NDb, soit une zone naturelle protégée et de protection de certains sites, à l'exception des parcelles AE 244, 246 et 256 situées en zone NC, soit zone d'agriculture protégée ; que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir un terrain doit tout à la fois être situé dans un secteur désigné comme constructible et desservi par une voie d'accès et les réseaux d'eau potable, d'électricité basse tension et d'assainissement (si le document d'urbanisme exige un raccordement aux réseaux publics d'assainissement) ; qu'en l'espèce, les parcelles sont situées soit en zone NDb, soit en zone NC ; que ces zones qui n'autorisent que des constructions ou installations nécessaires aux exploitations agricoles ou destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire au fonctionnement des exploitations agricoles, doivent être considérées comme des zones inconstructibles au sens des dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; qu'il n'y a donc pas lieu de rechercher si les parcelles expropriées sont situées ou non à l'intérieur des marges de recul ni si elles sont suffisamment desservies, leur seule situation en zone inconstructible au document d'urbanisme ne permettant pas de les qualifier de terrain à bâtir ; que le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a retenu la qualification de terrain à bâtir pour la parcelle AE 256 et considéré que l'ensemble des parcelles était situé en zone constructible ; évaluation : que ne pouvant pas recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles expropriées seront évaluées, à la date du jugement déféré, selon leur usage de terre agricole, sans que l'on puisse retenir leur situation privilégiée, laquelle ne se conçoit que pour des biens proches d'une zone urbanisée bénéficiant d'une plus-value liée à la présence d'équipements ou à l'existence de réseaux de viabilité ou de voie de circulation, alors qu'en l'espèce les parcelles concernées sont situées dans un environnement exclusivement rural, sans proximité immédiate avec une zone urbanisée, dans un secteur subissant les nuisances importantes liées à la proximité de la rocade et ne sauraient de ce fait se voir reconnaître une situation privilégiée ; que les éléments de comparaison fournis par les expropriés et se rapportant à des terrains à bâtir seront écartés ; que les consorts X... fournissent trois termes de comparaison concernant des terrains agricoles, pour solliciter une indemnisation sur la base de 7 euros du m ², dans l'hypothèse où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue ; que toutefois la vente Commune de la Mézière/ communauté de communes du Val d'Ille ne saurait être retenue s'agissant d'un terrain en agglomération situé en zone UAo et 1 NAAo, donc de classification non comparable ; que doit également être écarté le terme de comparaison A.../ B... dans la mesure où il s'agit d'un terrain d'agrément puisqu'il est décrit dans l'acte comme une parcelle en nature d'étang, et prairie avec abri de jardin, clôturé tout autour ; qu'enfin la vente C.../ Société ACANTHE bien que concernant un terrain sis en zone NC est indissociable de la vente intervenue dans le même acte concernant un terrain situé en zone 1 AUD2, la partie en zone NC constituant l'espace vert du lotissement implanté sur la totalité du site et donc non directement comparable aux biens expropriés ; que l'Etat Français se prévaut quant à lui de plusieurs mutations amiables de consistance et de classement comparables aux parcelles expropriées :- vente du 15/ 02/ 2007 de la parcelle AH 250 au prix de 1, 01 euro le m ² ;- vente du 26/ 12/ 2007 de la parcelle AH 124 au prix de 0, 90 euro le m ² ;- vente du 12/ 09/ 2006 de la parcelle AH 489 au prix de 0, 46 euro le m ² ;- vente du 15/ 10/ 2004 de la parcelle AE 8 au prix de 0, 30 euro le m ² ; qu'il fait également état des ventes amiables réalisées dans le cadre de l'opération :- vente du 29/ 10/ 2008 par l'indivision PIC au prix de 1 euro du m ² (surface totale 12 544 m ² en zone NDb) ;- vente du 08/ 09/ 2008 par l'indivision Y... de 4843 m ² en zone NC au prix de 1 euro le m ² ; que ces mutations qui concernent des parcelles situées à proximité des emprises représentent des termes de comparaison privilégiés dans la mesure où elles présentent les mêmes configurations et supportent les mêmes contraintes ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu l'offre de l'Etat Français sur la base de 1, 11 euro le m ² ; que le jugement sera confirmé de ce chef » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la consistance de l'emprise expropriée : que la série de parcelles cadastrées AC n° 96, 98, AB n° 115, 116, 125, 127 et Ae n244, 246 et 256, objet de l'expropriation, d'une contenance de 40. 080 m ² est sise sur le territoire de la commune de Noyal-Chatillon sur Seiche ; qu'elle est constituée d'un ensemble de terrains en nature de terres agricoles cultivées ; que les parcelles sont situées en zone NDb et NC du plan local d'urbanisme de la commune de Noyal-Chatillon sur Seiche ; que les parcelles AC n° 96 et AE n° 244 et 256 sont louées à M. Alain Y... ; que les parcelles AC N° 98, AB n° 115, 116, 125 et 12 7 et AE n° 246 sont louées à M. Gérard Z... ; sur la qualification de l'emprise expropriée : que par application des dispositions de l'article L 13-15 I du Code de l'expropriation, il convient de retenir comme date de référence, celle située un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit en l'espèce le 20 septembre 2004 ; que l'article L 13-15- II du Code de l'expropriation qualifie de terrain à bâtir, les parcelles situées en zone constructible et desservies par des réseaux suffisants à la date de référence ; qu'en l'espèce, la zone NC correspond à une zone d'agriculture protégée et la zone NDb à une zone naturelle protégée et de protection de certains sites ; que le règlement d'urbanisme interdit toute construction dans les zones NC et ND sauf, sous conditions particulières, certaines constructions ne se trouvant pas dans les marges de recul définies au plan le long de certaines voies ; que dans ces conditions, il convient de considérer que les parcelles concernées sont situées en zones constructibles au sens de l'article précité ; que le transport sur les lieux permet de constater que le tènement sous emprise dispose d'un accès par des chemins d'exploitation, la parcelle AE n° 25 6 disposant seule d'un accès direct sur la VC n° 6 ; que des réseaux existent dans les conditions suivantes :- eau le long de la RN 137 et directement sur la parcelle AE n° 256 ;- électricité basse tension : directement sur la parcelle AE n° 25 6 ; qu'il convient en conséquence de considérer que pour l'application de l'article L 13-15- II du Code de l'Expropriation, seule la parcelle AE n° 256 doit recevoir la qualification de terrain à bâtir ; sur l'évaluation de l'emprise expropriée :- nature effective de la parcelle AE n° 256 : que s'agissant d'un terrain à bâtir, l'article L 13-15- II-2° al. 2 impose de fixer l'évaluation en tenant compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, ( ), des servitudes affectant l'utilisation des sols et en particulier des servitudes d'utilité publique y compris les restrictions administratives au droit à construire ; qu'en l'espèce, la parcelle AE n° 256 est classée en zone NC dans laquelle l'édification de construction n'est possible que pour assurer aux exploitations agricoles existantes les moyens de poursuivre leur activité et de se moderniser ; que la parcelle AE n° 256 étant nue, en nature de terre agricole et éloignée de toute exploitation à étendre, elle ne présente en réalité aucune constructibilité effective et il n'y a pas lieu en conséquence de l'évaluer séparément du reste de l'emprise ; que le transport sur les lieux permet de constater que la parcelle AE n° 256 présente une nature exactement identique au reste de l'emprise ;- évaluation de l'emprise : qu'il convient d'évaluer l'emprise selon son usage effectif de terre agricole en recherchant des mutations, peu éloignées dans le temps et l'espace, portant sur des biens similaires présentant les mêmes avantages ou contraintes ; qu'à cet égard, la série de parcelles expropriées se trouve dans une situation particulière puisque située à proximité immédiate de la rocade de Rennes, en bordure d'un axe majeur d'accès à l'agglomération et supportant de ce fait de très importantes nuisances ; qu'il convient en conséquence d'écarter tous les termes de comparaison correspondant : à des terrains effectivement à bâtir, éventuellement viabilisés, à savoir les éléments de comparaison n° 11, 12, 13, 14 et 15 ;- à des parcelles situées dans des zones éloignées ou ne supportant pas des nuisances de même importance, à savoir les éléments de comparaison n° 7, 8, 9, 10 et 11 ; qu'en revanche, il y a lieu d e considérer les termes de comparaison n° 1 à 6 (cités par l'autorité expropriante) qui correspondent à des parcelles de tailles comparables, situées à proximité directe de l'emprise, présentant les mêmes configurations et supportant des contraintes de même nature ; que le prix résultant de ces actes détermine un prix moyen inférieur à celui de 1, 11 / m ² proposé par l'Etat qu'il convient donc de retenir ; que les parties ne contestent pas le fait que l'emprise est occupée ; qu'en conséquence, et par comparaison, il y a lieu de fixer l'indemnité principale à la somme de 40. 039, 92  correspondant au produit de la surface utile de la parcelle (40. 080 m ²) par le prix au m ² retenu (1, 11 / m ²) diminué d'un abattement de 10 % pour occupation ; sur les demandes accessoires :- sur l'indemnité de réemploi : que par application du mode de calcul habituel, il convient de fixer l'indemnité de réemploi à la somme de : 20 % x 5. 000, 15 % jusqu'à 15. 000 , 10 % pour le surplus, soit la somme de 5. 003, 99  » ; ALORS D'UNE PART QUE ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l'article L 13-15 du code de l'expropriation la Cour d'appel retenant que le terrain classé en zone NC ou NDb ne pouvait recevoir la qualification « terrain à bâtir » sans rechercher si ce classement n'autorisait pas, sous certaines conditions, la création sur le terrain de constructions ; qu'en statuant comme elle l'a fait sans effectuer cette recherche en l'espèce, alors en particulier qu'aux termes mêmes du règlement de PLU adopté le 2 août 2002, le classement en zone NDb des parcelles en cause, que relève l'arrêt attaqué, autorisait au titre des « constructions et installations de toute nature », « les constructions ou installations liées ou nécessaires aux infrastructures routières » ainsi que « les bâtiments d'exploitation agricole à l'exclusion de l'habitation », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité ; ALORS D'AUTRE PART QUE la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'en décidant que des zones autorisant « des constructions ou installations nécessaires aux exploitations agricoles ou destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire au fonctionnement des exploitations agricoles, doivent être considérées comme des zones inconstructibles », la Cour s'est prononcée par un motif contradictoire, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; ET ALORS ENFIN QU'une zone constructible est une zone sur laquelle des constructions peuvent être réalisées, d'où suit qu'en énonçant que des zones autorisant « des constructions ou installations nécessaires aux exploitations agricoles ou destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire au fonctionnement des exploitations agricoles, doivent être considérées comme des zones inconstructibles », la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 du code de l'expropriation par fausse application. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 13 mars 2009 par le juge de l'expropriation du département d'ILLE et VILAINE, sauf en ce qu'il a qualifié la parcelle AE 256 de terrain à bâtir, et statuant à nouveau, d'avoir dit que la parcelle AE 256 ne pouvait recevoir la qualification de terrain à bâtir, et d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes contraires au dispositif de l'arrêt ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « description des biens : la parcelle AC 96 d'une superficie de 248 m2 est issue de la division de la parcelle AC 39 restant appartenir aux consorts X... pour 8 188 m ² ; que de forme triangulaire, elle est pour partie en nature agricole et pour partie en nature de chemin ; que la parcelle AC 98 d'une superficie de 4 182 m ² est issue de la division de la parcelle AC 25 restant appartenir aux consorts X... pour 17 176 m ² ; que la parcelle AB 125 d'une superficie de 11 359 m ² est issue de la parcelle AB 118 restant appartenir aux consorts X... pour 819 m ² ; que les parcelles AB 116 d'une superficie de 1 620 m ², AB 115 d'une superficie de 625 m ², AB 127 d'une superficie de 15 998 m ², ainsi que les parcelles AC 128 et AB 125 sont des terres de culture sises en bordure d'un chemin d'exploitation longeant la RD 837 ; que la parcelle AE 244 de 88 m ² est le fond, côté ouest, d'une prairie ; que la parcelle AE 246 de 4 151 m ² est une terre de culture longeant la RD 837 ; que la parcelle AE 256 de 1 179 m ² est une bande en partie ouest d'une prairie en bordure d'une voie communale, VC 6 ; que toutes ces parcelles étaient louées ; date de référence-qualification des biens : que la date de référence, par ailleurs non remise en cause par les parties, se situe un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit en l'espèce le 20 septembre 2004 ; qu'à cette date les parcelles étaient situées en zone NDb, soit une zone naturelle protégée et de protection de certains sites, à l'exception des parcelles AE 244, 246 et 256 situées en zone NC, soit zone d'agriculture protégée ; que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir un terrain doit tout à la fois être situé dans un secteur désigné comme constructible et desservi par une voie d'accès et les réseaux d'eau potable, d'électricité basse tension et d'assainissement (si le document d'urbanisme exige un raccordement aux réseaux publics d'assainissement) ; qu'en l'espèce, les parcelles sont situées soit en zone NDb, soit en zone NC ; que ces zones qui n'autorisent que des constructions ou installations nécessaires aux exploitations agricoles ou destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire au fonctionnement des exploitations agricoles, doivent être considérées comme des zones inconstructibles au sens des dispositions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; qu'il n'y a donc pas lieu de rechercher si les parcelles expropriées sont situées ou non à l'intérieur des marges de recul ni si elles sont suffisamment desservies, leur seule situation en zone inconstructible au document d'urbanisme ne permettant pas de les qualifier de terrain à bâtir ; que le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a retenu la qualification de terrain à bâtir pour la parcelle AE 256 et considéré que l'ensemble des parcelles était situé en zone constructible ; évaluation : que ne pouvant pas recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles expropriées seront évaluées, à la date du jugement déféré, selon leur usage de terre agricole, sans que l'on puisse retenir leur situation privilégiée, laquelle ne se conçoit que pour des biens proches d'une zone urbanisée bénéficiant d'une plus-value liée à la présence d'équipements ou à l'existence de réseaux de viabilité ou de voie de circulation, alors qu'en l'espèce les parcelles concernées sont situées dans un environnement exclusivement rural, sans proximité immédiate avec une zone urbanisée, dans un secteur subissant les nuisances importantes liées à la proximité de la rocade et ne sauraient de ce fait se voir reconnaître une situation privilégiée ; que les éléments de comparaison fournis par les expropriés et se rapportant à des terrains à bâtir seront écartés ; que les consorts X... fournissent trois termes de comparaison concernant des terrains agricoles, pour solliciter une indemnisation sur la base de 7 euros du m ², dans l'hypothèse où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue ; que toutefois la vente Commune de la Mézière/ communauté de communes du Val d'Ille ne saurait être retenue s'agissant d'un terrain en agglomération situé en zone UAo et 1 NAAo, donc de classification non comparable ; que doit également être écarté le terme de comparaison A.../ B... dans la mesure où il s'agit d'un terrain d'agrément puisqu'il est décrit dans l'acte comme une parcelle en nature d'étang, et prairie avec abri de jardin, clôturé tout autour ; qu'enfin la vente C.../ Société ACANTHE bien que concernant un terrain sis en zone NC est indissociable de la vente intervenue dans le même acte concernant un terrain situé en zone 1 AUD2, la partie en zone NC constituant l'espace vert du lotissement implanté sur la totalité du site et donc non directement comparable aux biens expropriés ; que l'Etat Français se prévaut quant à lui de plusieurs mutations amiables de consistance et de classement comparables aux parcelles expropriées :- vente du 15/ 02/ 2007 de la parcelle AH 250 au prix de 1, 01 euro le m ² ;- vente du 26/ 12/ 2007 de la parcelle AH 124 au prix de 0, 90 euro le m ² ;- vente du 12/ 09/ 2006 de la parcelle AH 489 au prix de 0, 46 euro le m ² ;- vente du 15/ 10/ 2004 de la parcelle AE 8 au prix de 0, 30 euro le m ² ; qu'il fait également état des ventes amiables réalisées dans le cadre de l'opération :- vente du 29/ 10/ 2008 par l'indivision PIC au prix de 1 euro du m ² (surface totale 12 544 m ² en zone NDb) ;- vente du 08/ 09/ 2008 par l'indivision Y... de 4843 m ² en zone NC au prix de 1 euro le m ² ; que ces mutations qui concernent des parcelles situées à proximité des emprises représentent des termes de comparaison privilégiés dans la mesure où elles présentent les mêmes configurations et supportent les mêmes contraintes ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu l'offre de l'Etat Français sur la base de 1, 11 euro le m ² ; que le jugement sera confirmé de ce chef » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la consistance de l'emprise expropriée : que la série de parcelles cadastrées AC n° 96, 98, AB n° 115, 116, 125, 127 et Ae n244, 246 et 256, objet de l'expropriation, d'une contenance de 40. 080 m ² est sise sur le territoire de la commune de Noyal-Chatillon sur Seiche ; qu'elle est constituée d'un ensemble de terrains en nature de terres agricoles cultivées ; que les parcelles sont situées en zone NDb et NC du plan local d'urbanisme de la commune de Noyal-Chatillon sur Seiche ; que les parcelles AC n° 96 et AE n° 244 et 256 sont louées à M. Alain Y... ; que les parcelles AC N° 98, AB n° 115, 116, 125 et 12 7 et AE n° 246 sont louées à M. Gérard Z... ; sur la qualification de l'emprise expropriée : que par application des dispositions de l'article L 13-15 I du Code de l'expropriation, il convient de retenir comme date de référence, celle située un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit en l'espèce le 20 septembre 2004 ; que l'article L 13-15- II du Code de l'expropriation qualifie de terrain à bâtir, les parcelles situées en zone constructible et desservies par des réseaux suffisants à la date de référence ; qu'en l'espèce, la zone NC correspond à une zone d'agriculture protégée et la zone NDb à une zone naturelle protégée et de protection de certains sites ; que le règlement d'urbanisme interdit toute construction dans les zones NC et ND sauf, sous conditions particulières, certaines constructions ne se trouvant pas dans les marges de recul définies au plan le long de certaines voies ; que dans ces conditions, il convient de considérer que les parcelles concernées sont situées en zones constructibles au sens de l'article précité ; que le transport sur les lieux permet de constater que le tènement sous emprise dispose d'un accès par des chemins d'exploitation, la parcelle AE n° 25 6 disposant seule d'un accès direct sur la VC n° 6 ; que des réseaux existent dan s les conditions suivantes :- eau le long de la RN 137 et directement sur la parcelle AE n° 256 ;- électricité basse tension : directement sur la parcelle AE n° 25 6 ; qu'il convient en conséquence de considérer que pour l'application de l'article L 13-15- II du Code de l'Expropriation, seule la parcelle AE n° 256 doit recevoir la qualification de terrain à bâtir ; sur l'évaluation de l'emprise expropriée :- nature effective de la parcelle AE n° 256 : que s'agissant d'un terrain à bâtir, l'article L 13-15- II-2° al. 2 impose de fixer l'évaluation en tenant compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence, ( ), des servitudes affectant l'utilisation des sols et en particulier des servitudes d'utilité publique y compris les restrictions administratives au droit à construire ; qu'en l'espèce, la parcelle AE n° 256 est classée en zone NC dans laquelle l'édification de construction n'est possible que pour assurer aux exploitations agricoles existantes les moyens de poursuivre leur activité et de se moderniser ; que la parcelle AE n° 256 étant nue, en nature de terre agricole et éloignée de toute exploitation à étendre, elle ne présente en réalité aucune constructibilité effective et il n'y a pas lieu en conséquence de l'évaluer séparément du reste de l'emprise ; que le transport sur les lieux permet de constater que la parcelle AE n° 256 présente une nature exactement identique au reste de l'emprise ;- évaluation de l'emprise : qu'il convient d'évaluer l'emprise selon son usage effectif de terre agricole en recherchant des mutations, peu éloignées dans le temps et l'espace, portant sur des biens similaires présentant les mêmes avantages ou contraintes ; qu'à cet égard, la série de parcelles expropriées se trouve dans une situation particulière puisque située à proximité immédiate de la rocade de Rennes, en bordure d'un axe majeur d'accès à l'agglomération et supportant de ce fait de très importantes nuisances ; qu'il convient en conséquence d'écarter tous les termes de comparaison correspondant : à des terrains effectivement à bâtir, éventuellement viabilisés, à savoir les éléments de comparaison n° 11, 12, 13, 14 et 15 ;- à des parcelles situées dans des zones éloignées ou ne supportant pas des nuisances de même importance, à savoir les éléments de comparaison n° 7, 8, 9, 10 et 11 ; qu'en revanche, il y a lieu d e considérer les termes de comparaison n° 1 à 6 (cités par l'autorité expropriante) qui correspondent à des parcelles de tailles comparables, situées à proximité directe de l'emprise, présentant les mêmes configurations et supportant des contraintes de même nature ; que le prix résultant de ces actes détermine un prix moyen inférieur à celui de 1, 11 / m ² proposé par l'Etat qu'il convient donc de retenir ; que les parties ne contestent pas le fait que l'emprise est occupée ; qu'en conséquence, et par comparaison, il y a lieu de fixer l'indemnité principale à la somme de 40. 039, 92  correspondant au produit de la surface utile de la parcelle (40. 080 m ²) par le prix au m ² retenu (1, 11 / m ²) diminué d'un abattement de 10 % pour occupation ; sur les demandes accessoires :- sur l'indemnité de réemploi : que par application du mode de calcul habituel, il convient de fixer l'indemnité de réemploi à la somme de : 20 % x 5. 000, 15 % jusqu'à 15. 000 , 10 % pour le surplus, soit la somme de 5. 003, 99  » ; ALORS QUE par définition, des terrains situés à proximité de la rocade d'une grande agglomération sont nécessairement situés à proximité immédiate d'une zone urbanisée ; qu'en décidant néanmoins du contraire pour statuer comme elle l'a fait après avoir constaté que les parcelles concernées étaient à proximité de la rocade rennaise, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, qu'elle a donc violé.