Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 mars 2009, 06-22.078, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-03-10
Numéro d'affaire : 06-22078
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, 2006-09-27
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Boulloche, SCP Boutet, SCP Gaschignard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 27 septembre 2006), que par acte sous seing privé du 31 juillet 1997, M. X... a acquis de la Société immobilière Y... (SIM), propriétaire d'un ensemble immobilier à Poitiers destiné à lotir, deux parcelles cadastrées 325 et 326 ; qu'après la mise en redressement puis liquidation judiciaires de la SIM, Mme Z... ayant été désigné liquidateur (le liquidateur) a été autorisée, par ordonnance du juge-commissaire du 20 novembre 1998, à vendre de gré à gré la parcelle 326 à M. X... et diverses parcelles dont celle numérotée 334, devenue 340, à la société Sofiparc (Sofiparc) ; que par jugement du 11 septembre 2001, devenu irrévocable, le tribunal a déclaré parfaite la vente conclue le 31 juillet 1997 ; que soutenant qu'une partie de la parcelle 340 était comprise dans le lot qu'il avait acquis, M. X... a assigné le liquidateur, la Sofiparc et la SCI Hôtel de la Tête Noire (SCI), devenue propriétaire de cette parcelle, aux fins de voir juger que la vente qui lui avait été consentie portait sur une partie de la parcelle 340 et annuler les ventes consenties par le liquidateur le 9 novembre 2001 en ce qu'elles portaient sur cette parcelle ; que le tribunal a rejeté la demande ; qu'en cause d'appel, la SIM a formé un appel en garantie contre la société Sofiparc et cette dernière contre le liquidateur ; Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis : Attendu que la Sofiparc, la SCI et le liquidateur font grief à l'arrêt d'avoir décidé que la vente consentie par la SIM à M. X... portait sur un immeuble cadastré section BX n° 326 et partie du n° 340 et d'avoir, en conséquence, annulé les ventes consenties, le 9 novembre 2001, par le liquidateur à la Sofiparc et par cette dernière à la SCI en ce qu'elles portent sur partie de la parcelle n° 340, alors, selon le moyen : 1° / que nulle preuve n'est admise contre une présomption légale ; qu'en l'espèce, il est constant que par ordonnance du juge-commissaire en date du 20 novembre 1998, devenue définitive, le liquidateur de la SIM a été autorisé à céder à M. X... une parcelle cadastrée BX n° 326 et à la société Sofiparc une parcelle cadastrée BX n° 334, de laquelle est issue la parcelle 340 ; qu'il a donc été définitivement jugé que la parcelle cadastrée 340 avait été cédée à la société Sofiparc, si bien que M. X... était irrecevable à engager une action tendant à la revendication de cette parcelle ; qu'en déclarant une telle action recevable et bien fondée, la cour d'appel a violé les articles 1341, 1347, 1351, 1352 du code civil et 480 du code de procédure civile ; 2° / qu'un commencement de preuve par écrit doit émaner de la partie à laquelle il est opposé ; que si cet écrit émane d'un tiers, la personne à qui on l'oppose doit se l'être rendu propre par une acceptation expresse ou tacite ; qu'en l'espèce, pour décider que la parcelle 340 acquise par la société Sofiparc avait déjà été cédée à M. X..., la cour d'appel s'est fondée sur des écrits émanant de la SIM et de son liquidateur ; qu'en se fondant ainsi sur des écrits qui n'émanaient pas de la société Sofiparc, sans avoir justifié que cette dernière les avait acceptés, la cour d'appel a violé l'article 1347 du code civil ; 3° / que dans leurs conclusions d'appel, la société Sofiparc, la SCI et le liquidateur ont fait valoir que les prix des différents actes de vente permettaient d'établir que la parcelle 340 avait été cédée à la société Sofiparc et non à M. X... ; qu'en effet, ce dernier a acquis un bien d'un peu plus de 150 m ² pour le prix de 300 000 francs, soit 2 000 francs environ le m ², que la société Sofiparc a acheté une superficie d'environ 1450 m ² à 1860 francs le m ² et que si les prétentions de M. X... étaient fondées, il aurait acquis 290 m ² pour 300 000 francs, soit 1034 francs par m ² ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, que l'autorité de la chose jugée par l'ordonnance du juge-commissaire qui a autorisé la vente d'un bien dépendant de l'actif d'un débiteur n'est pas opposable au tiers qui invoque un droit de propriété sur ce bien ; que dès lors, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer l'autorité de la chose jugée attachée à l'ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente de gré à gré de la parcelle cadastrée BX 340, que cette décision était sans effet envers M. X..., étranger à la procédure collective ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'un écrit émanant de la SIM ou de son liquidateur pouvait constituer un commencement de preuve par écrit du contrat de vente que M. X... invoquait à l'encontre de cette société, a souverainement relevé, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que M. X... pouvait se prévaloir d'un titre de propriété sur la partie de la parcelle cadastrée n° 340 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé en aucune de ses branches ; Mais sur le second moyen du pourvoi principal : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que pour débouter la SCI de son action en garantie contre la société Sofiparc et cette dernière de son action contre le liquidateur, l'arrêt retient que la demande de la SCI ne peut être accueillie, le représentant de cette partie ne pouvant valablement saisir la cour d'appel d'une demande de condamnation contre lui-même, fût-ce en qualité de représentant d'une autre partie, et que la garantie de la société Sofiparc n'étant pas valablement recherchée par son acquéreur, celle-ci n'est pas fondée à obtenir la garantie de son vendeur ; Qu'en relevant ce moyen d'office, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette le recours en garantie formé par la société Sofiparc à l'encontre de Mme Z..., ainsi que le recours formé par la société Hôtel de la Tête Noire contre la société Sofiparc, l'arrêt rendu le 27 septembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ; Condamne Mme Z..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z..., ès qualités, à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES à l'arrêt n° 346 (CIV. III) ; Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Boulloche, Avocat aux Conseils, pour la société Sofiparc et la SCI Hôtel de la Tête Noire ; Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que la vente consentie le 31 juillet 1997 par la SIM à Monsieur X... portait sur l'immeuble cadastré section BX n° 326 et partie du n° 340, et d'avoir en conséquence annulé les ventes consenties le 9 novembre 2001 par Maître Z..., ès qualités de liquidateur de la SIM, à la société SOFIPARC, et par cette société à la SCI de l'Hôtel de la Tête Noire, en ce qu'elles portent sur partie de la parcelle n° 340, aux motifs que « le litige porte sur la propriété d'une partie d'un ensemble immobilier dont il est admis qu'elle n'a jamais constitué la parcelle cadastrée n° 325, cette dernière étant desservie par le ..., mais qui, bien qu'elle soit dans le prolongement de cette parcelle, est comprise dans celle cadastrée actuellement n° 340, étant observé que lorsque la S. I. M. a acquis le bien, les divers bâtiments et cours avaient été réunis et, imbriqués, dépendaient les uns des autres sans considération de leurs divisions cadastrales, que la partie litigieuse a été délimitée par un document d'arpentage réalisé le 20 novembre 2001 par M. A..., géomètre, et signé par Mme Z..., es qualités, qui a demandé le 4 décembre 2001 la modification du parcellaire cadastral conformément à ce document, que, toutefois, cette modification n'est pas intervenue mais aucune des parties ne conteste que l'objet du litige porte sur la nouvelle parcelle ainsi délimitée pour 1 are et 36 centiares, que M. X... prétend que le jugement du 11 septembre 2001 qui a déclaré parfaite la vente conclue le 31 juillet 1997 constitue son titre de propriété même s'il désigne inexactement l'immeuble acquis, la vente portant en réalité, d'une part sur la parcelle 326, mais aussi sur la partie litigieuse de la parcelle 340 et non pas sur la parcelle cadastrée 325 qui est visée par cette décision, que la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire prétendent qu'il ne peut être prouvé contre le contenu de l'acte et qu'alors qu'aucun acte authentique est intervenu, seules doivent être examinées les énonciations de l'acte du 31 juillet 1997 qui ne fait mention que du 27 de la rue Cloche Perse ce qui correspond à la seule parcelle cadastrée 326, que cependant, le jugement du 11 septembre 2001 constitue le titre de propriété de M. X... en ce qu'il déclare parfaite la vente conclue le 31 juillet 1997, que s'il ne peut être prouvé par témoins contre et outre le contenu des actes, cette règle reçoit exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit, qu'il y a donc lieu de rechercher la consistance du bien objet de la vente au regard de ces règles ; que comme il a été indiqué, le liquidateur de la S. I. M. a signé le plan de division de la parcelle 340 du 20 novembre 2001 faisant ressortir la partie litigieuse, que le 3 décembre 2001, il a aussi signé une requête conjointe avec M. X..., présentée au tribunal de grande instance de Poitiers le 7 décembre suivant, tendant à la rectification du jugement du 11 septembre 2001 afin qu'il soit indiqué que la vente porte sur la parcelle 326 et pour partie de la parcelle 340 selon le procès-verbal de division cadastral précité, qu'ensuite, il apparaît qu'au moment de la vente conclue avec M. X..., la S. I. M. entendait allotir l'ensemble dont elle était propriétaire, que c'est ainsi qu'elle a déposé le 2 janvier 1998 au service d'urbanisme de la ville de Poitiers un plan à l'appui de sa demande d'autorisation de lotir qui fait apparaître un lot 1, réunissant la parcelle 326 et partie de la 340, que ce plan réalisé par M. A... porte la date du 24 décembre 1997, qu'ainsi, dans ces actes, la S. I. M. considérait que constituaient un même lot la parcelle 326, vendue à M. X..., et la partie litigieuse de la parcelle 340, que si le mandataire liquidateur de la S. I. M. a déposé le 13 octobre 1999 une demande de modification de l'arrêté du maire de la commune du 3 juin 1998 pris conformément au plan précité et, pour ce faire, a déposé un nouveau plan prévoyant la création d'un lot supplémentaire, celui-ci n'affectait que peu le lot 1 qui se trouvait légèrement réduit dans sa limite opposée à la rue, qu'un nouvel arrêté était pris conformément à ce document, que cette délimitation correspond aussi à celle indiquée sur les plans signés par les parties et annexés à l'acte sous seing privé du 15 octobre 1997 passé devant la société SAGIC, agent immobilier, entre la S. I. M. et M. B..., par lequel celle-ci vendait sous condition suspensive une partie de l'ensemble immobilier correspondant aux parcelles cadastrées 325, 324 et 340, celle-ci étant diminuée de la partie litigieuse, lot qui apparaît correspondre au deuxième lot du plan du 24 décembre 1997, qu'un tel acte ait pu être conclu démontre que pour le vendeur, la partie litigieuse était déjà détachée de la parcelle 340, qu'en outre, le 7 avril 1999, à une date antérieure à la demande de modification de l'arrêté d'allotissement, se sont réunis afin de " faire le point sur les ventes à réaliser par la S. I. M " à la demande du liquidateur de celle-ci et en l'étude de son notaire, M. X..., M. A..., géomètre, un représentant du liquidateur, la société SOFIPARC et un autre acquéreur étranger à la présente procédure, que le compte rendu établi par le notaire accompagnant M. X... qui est produit aux débats n'est pas sérieusement contesté par les intimés, la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire reconnaissant que cette réunion s'est tenue, qu'il est indiqué que ce dernier a''fourni copie de l'accord conclu avec monsieur Y... pour le compte de la S. I. M. et un plan cadastral comportant la délimitation de son acquisition ", que cela vise manifestement l'acte du 31 juillet 1997 et le plan cadastral qui y a été annexé lors de son enregistrement le 23 septembre 1998, lequel comprend dans le lot acquis la partie litigieuse de la parcelle 340, qu'il est encore fait état " d'un petit bâtiment (appentis) de 6 m2, dans le prolongement de la partie incluse dans l'achat de Monsieur X... ", qu'il ressort du plan des lieux dans l'état où ils se présentaient lorsque la S. I. M. les a acquis, annexé à l'acte sous seing privé du 15 octobre 1997 (vente sous condition à M. B...) qu'il existe un local de 6 m2, mais que celui-ci se situe non pas dans le prolongement de la parcelle cadastrée 326, mais dans celui de la partie litigieuse, de sorte que c'est sans ambiguïté que les participants à la réunion admettaient que ladite partie était incluse dans la vente à M. X..., qu'il est enfin significatif que la revendication de celui-ci portant sur l'attribution de places de parkings dont il prétendait qu'elles lui avaient été promises par la S. I. M. a été rejetée par les participants à la réunion au motif que " ceci ne figurait pas sur l'accord signé par Monsieur Y... ", ce qui démontre que les droits de M. X... ont été examinés et reconnus au regard du seul acte du 31 juillet 1997 et du plan annexé, qu'enfin, il est constant que M. X... n'a pas acquis la parcelle 325, vendue par ailleurs à un tiers étranger au présent litige, alors même qu'elle figure au jugement du 11 septembre 2001, qu'aucune des parties ne le prétend d'ailleurs, le jugement attaqué n'étant pas remis en cause en ce qu'il a exclu cette parcelle 325 de l'acquisition de M. X... alors même que le jugement du 11 septembre 2001 l'y avait comprise, qu'il ressort de ces éléments que les parties à la vente du 31 juillet 1997 ont entendu faire porter celle-ci, d'une part sur la parcelle cadastrée 326 et, d'autre part, sur la partie litigieuse de la parcelle 340, ce que savaient tant le liquidateur de la S. I. M. que la société SOFIPARC qui avaient participé à la réunion du 7 avril 1999, que c'est ce fonds que vise le jugement du 11 septembre 2001 sous la désignation, inexacte, qu'il a énoncée et refusé, par jugement du 11 1 8 juin 2002, de modifier sous couvert de rectification d'erreur matérielle, que, de même, le fait que l'ordonnance du juge commissaire invoquée par les intimés ne vise que la parcelle cadastrée 326 pour en autoriser la vente à M. X... ne permet pas de retenir que seule celle-ci a fait l'objet de la vente, laquelle était d'ailleurs intervenue antérieurement à l'ouverture de la procédure collective frappant la S. I. M., dès lors qu'en réalité les parties et le liquidateur entendaient, sous cette dénomination, transférer aussi la propriété de la partie litigieuse de la parcelle cadastrée 340, que M. X... peut donc se prévaloir à bon droit d'un titre de propriété sur la partie litigieuse de la parcelle cadastrée sous le numéro 340, que le débat entretenu par la société SOFIPARC et SCI Hôtel de la Tête Noire sur les limites de l'autorité de la chose jugée par le jugement est inopérant en l'espèce, cette décision étant invoquée par M. X... comme titre de propriété, titre dont ils sont fondés à combattre la portée, que pour revendiquer la propriété de l'entière parcelle cadastrée 340, la SCI Hôtel de la Tête Noire prétend tenir son titre des actes du 9 novembre 2001 par lesquels le liquidateur de la S. I. M. a vendu cette parcelle à la société SOFIPARC qui l'a lui a revendue, que cependant, ces actes sont postérieurs à la vente intervenue au bénéfice de M. X..., qu'il en ressort qu'elle n'a pu acquérir la propriété d'un bien qui n'appartenait plus à son vendeur, qu'ainsi, il y a lieu d'annuler les ventes du 9 novembre 2001 en ce qu'elles portent sur la partie litigieuse de la parcelle cadastrée n° 340 » (arrêt p. 4 à 6), Alors que, d'une part, nulle preuve n'est admise contre une présomption légale ; qu'en l'espèce, il est constant que par ordonnance du juge-commissaire en date du 20 novembre 1998, devenue définitive, le liquidateur de la SIM a été autorisé à céder à Monsieur X... une parcelle cadastrée BX n° 326 et à la société SOFIPARC une parcelle cadastrée BX n° 334, de laquelle est issue la parcelle 340 ; qu'il a donc été définitivement jugé que la parcelle cadastrée 340 avait été cédée à la société SOFIPARC, si bien que M. X... était irrecevable à engager une action tendant à la revendication de cette parcelle ; qu'en déclarant une telle action recevable et bien fondée, la cour d'appel a violé les articles 1341, 1347, 1351, 1352 du Code civil et 480 du nouveau code de procédure civile ; Alors que, d'autre part et en toute hypothèse, un commencement de preuve par écrit doit émaner de la partie à laquelle il est opposé ; que si cet écrit émane d'un tiers, la personne à qui on l'oppose doit se l'être rendu propre par une acceptation expresse ou tacite ; qu'en l'espèce, pour décider que la parcelle 340 acquise par la société SOFIPARC avait déjà été cédée à Monsieur X..., la cour d'appel s'est fondée sur des écrits émanant de la société SIM et de son liquidateur ; qu'en se fondant ainsi sur des écrits qui n'émanaient pas de la société SOFIPARC, sans avoir justifié que cette dernière les avait acceptés, la cour d'appel a violé l'article 1347 du Code civil ; Alors qu'enfin, dans leurs conclusions d'appel, les exposantes ont fait valoir que les prix des différents actes de vente permettaient d'établir que la parcelle 340 avait été cédée à la société SOFIPARC et non à Monsieur X... ; qu'en effet, ce dernier a acquis un bien d'un peu plus de 150 m ² pour le prix de 300. 000 F, soit 2. 000 F environ le m ², que la société SOFIPARC a acheté une superficie d'environ 1. 450 m ² à 1. 860 F le m ², et que si les prétentions de Monsieur X... étaient fondées, il aurait acquis 290 m ² pour 300. 000 F, soit 1. 034 F par m ² ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile. Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté le recours en garantie formé par la société SOFIPARC à l'encontre de Maître Z..., ès qualités de liquidateur de la société immobilière Y..., ainsi que le recours formé par la SCI Hôtel de la Tête Noire contre la société SOFIPARC, aux motifs que « la SCI Hôtel de la Tête Noire, bien que représentée par le même avoué et assistée du même avocat que la société SOFIPARC, forme une demande en garantie fondée sur les dispositions de l'article 1626 du Code civil contre cette dernière, laquelle forme la même demande à l'encontre du liquidateur de la S. I. M., que toutefois, la demande de la SCI Hôtel de la Tête Noire ne peut être accueillie, le représentant de cette partie ne pouvant valablement saisir la cour d'une demande de condamnation contre lui-même, fût-ce en qualité de représentant d'une autre partie, que la garantie de la société SOFIPARC n'étant pas valablement recherchée par son acquéreur, celle-ci n'est pas fondée à obtenir la garantie de son vendeur, d'autant qu'elle n'explique pas en quoi elle a été évincée de l'immeuble qu'elle a acquis et dont elle connaissait exactement la consistance, laquelle ne comprenait pas la partie litigieuse de la parcelle cadastrée 340 puisque, comme il a été relevé, elle savait avant son acquisition qu'elle avait été détachée de ladite parcelle pour avoir été comprise dans le fonds vendu préalablement à M. X... » (arrêt p. 6, § 8 à 10), Alors que, d'une part, le juge ne peut relever un moyen d'office sans avoir préalablement ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de s'expliquer sur son bien-fondé ; qu'en l'espèce, le juge a relevé d'office l'irrecevabilité du recours en garantie dirigé contre le liquidateur aux motifs que la société SOFIPARC et la SCI Hôtel de la Tête Noire étaient représentées par le même avocat ; qu'en relevant d'office ce moyen, sans avoir préalablement permis aux parties de s'expliquer sur son mérite, la cour d'appel a violé les articles 6 de la convention européenne des droits de l'homme et 16 du Nouveau code de procédure civile ; Alors que, d'autre part, le vendeur doit garantie à l'acquéreur d'une éviction qu'il subit dans la totalité ou partie de l'objet vendu ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a prononcé l'annulation de la vente consentie par le liquidateur de la SIM à la société SOFIPARC et par cette société à la SCI Hôtel de la Tête Noire en ce qu'elle porte sur une partie de 2 0 la parcelle 340 ; qu'en décidant que le vendeur ne devait pas sa garantie au titre de cette éviction, la cour d'appel a violé l'article 1626 du code civil. Moyen produit, au pourvoi provoqué, par la SCP Boutet, Avocat aux Conseils, pour Mme Z..., ès qualités ; IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que la vente consentie le 31 juillet 1997 par la SIM à Monsieur X... portait sur l'immeuble cadastré section BX n° 326 et partie du n° 340, et d'avoir en conséquence annulé les ventes consenties le 9 novembre 2001 par Maître Z..., ès qualité de liquidateur de la SIM, à la société SOFIPARC, et par cette société à la SCI de l'HOTEL de la TETE NOIRE, en ce qu'elles portent sur partie de la parcelle n° 340, AUX MOTIFS QUE le litige porte sur la propriété d'une partie d'un ensemble immobilier dont il est admis qu'elle n'a jamais constitué la parcelle cadastrée n° 325, cette dernière étant desservie par le ..., mais qui, bien qu'elle soit dans le prolongement de cette parcelle, est comprise dans celle cadastrée actuellement n° 340, étant observé que lorsque la SIM a acquis le bien, les divers bâtiments et cours avaient été réunis et, imbriqués, dépendaient les uns des autres sans considération de leurs divisions cadastrales, que la partie litigieuse a été délimitée par un document d'arpentage réalisé le 20 novembre 2001 par Monsieur A..., géomètre, et signé par Maître Z..., es qualité, qui a demandé le 4 décembre 2001 la modification du parcellaire cadastral conformément à ce document, que, toutefois, cette modification n'est pas intervenue mais aucune des parties ne conteste que l'objet du litige porte sur la nouvelle parcelle ainsi délimitée pour 1 are et 36 centiares, que Monsieur X... prétend que le jugement du 11 septembre 2001 qui a déclaré parfaite la vente conclue le 31 juillet 1997 constitue son titre de propriété même s'il désigne inexactement l'immeuble acquis, la vente portant en réalité, d'une part sur la parcelle 326, mais aussi sur la partie litigieuse de la parcelle 340 et non pas sur la parcelle cadastrée 325 qui est visée par cette décision, que la société SOFIPARC et la SCI HOTEL de la TETE NOIRE prétendent qu'il ne peut être prouvé contre le contenu de l'acte et qu'alors qu'aucun acte authentique est intervenu, seules doivent être examinées les énonciations de l'acte du 31 juillet 1997 qui ne fait mention que du 27 de la rue Cloche Perse ce qui correspond à la seule parcelle cadastrée 326, que cependant, le jugement du 11 septembre 2001 constitue le titre de propriété de Monsieur X... en ce qu'il déclare parfaite la vente conclue le 31 juillet 1997, que s'il ne peut être prouvé par témoins contre et outre le contenu des actes, cette règle reçoit exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit, qu'il y a donc lieu de rechercher la consistance du bien objet de la vente au regard de ces règles ; que comme il a été indiqué, le liquidateur de la SIM a signé le plan de division de la parcelle 340 du 20 novembre 2001 faisant ressortir la partie litigieuse, que le 3 décembre 2001, il a aussi signé une requête conjointe avec Monsieur X..., présentée au Tribunal de Grande Instance de POITIERS le 7 décembre suivant, tendant à la rectification du jugement du 11 septembre 2001 afin qu'il soit indiqué que la vente porte sur la parcelle 326 et pour partie de la parcelle 340 selon le procès-verbal de division cadastral précité, qu'ensuite, il apparaît qu'au moment de la vente conclue avec Monsieur X..., la SIM entendait allotir l'ensemble dont elle était propriétaire, que c'est ainsi qu'elle a déposé le 2 janvier 1998 au service d'urbanisme de la Ville de POITIERS un plan à l'appui de sa demande d'autorisation de lotir qui fait apparaître un lot 1, réunissant la parcelle 326 et partie de la 340, que ce plan réalisé par Monsieur A... porte la date du 24 décembre 1997, qu'ainsi, dans ces actes, la SIM considérait que constituaient un même lot la parcelle 326, vendue à Monsieur X..., et la partie litigieuse de la parcelle 340, que si le mandataire liquidateur de la SIM a déposé le 13 octobre 1999 une demande de modification de l'arrêté du maire de la commune du 3 juin 1998 pris conformément au plan précité et, pour ce faire, a déposé un nouveau plan prévoyant la création d'un lot supplémentaire, celui-ci n'affectait que peu le lot 1 qui se trouvait légèrement réduit dans sa limite opposée à la rue, qu'un nouvel arrêté était pris conformément à ce document, que cette délimitation correspond aussi à celle indiquée sur les plans signés par les parties et annexés à l'acte sous seing privé du 15 octobre 1997 passé devant la société SAGIC, agent immobilier, entre la SIM et Monsieur B..., par lequel celle-ci vendait sous condition suspensive une partie de l'ensemble immobilier correspondant aux parcelles cadastrées 325, 324 et 340, celle-ci étant diminuée de la partie litigieuse, lot qui apparaît correspondre au deuxième lot du plan du 24 décembre 1997, qu'un tel acte ait pu être conclu démontre que pour le vendeur, la partie litigieuse était déjà détachée de la parcelle 340, qu'en outre, le 7 avril 1999, à une date antérieure à la demande de modification de l'arrêté d'allotissement, se sont réunis afin de faire le point sur les ventes à réaliser par la SIM à la demande du liquidateur de celle-ci et en l'étude de son notaire, Monsieur X..., Monsieur A..., géomètre, un représentant du liquidateur, la société SOFIPARC et un autre acquéreur étranger à la présente procédure, que le compte rendu établi par le notaire accompagnant Monsieur X... qui est produit aux débats n'est pas sérieusement contesté par les intimés, la société SOFIPARC et la SCI HOTEL de la TETE NOIRE reconnaissant que cette réunion s'est tenue, qu'il est indiqué que ce dernier a " fourni copie de l'accord conclu avec monsieur Y... pour le compte de la SIM et un plan cadastral comportant la délimitation de son acquisition ", que cela vise manifestement l'acte du 31 juillet 1997 et le plan cadastral qui y a été annexé lors de son enregistrement le 23 septembre 1998, lequel comprend dans le lot acquis la partie litigieuse de la parcelle 340, qu'il est encore fait état " d'un petit bâtiment (appentis) de 6 m, dans le prolongement de la partie incluse dans l'achat de Monsieur X... ", qu'il ressort du plan des lieux dans l'état où ils se présentaient lorsque la SIM les a acquis, annexé à l'acte sous seing privé du 15 octobre 1997 (vente sous condition à Monsieur B...) qu'il existe un local de 6 m, mais que celui-ci se situe non pas dans le prolongement de la parcelle cadastrée 326, mais dans celui de la partie litigieuse, de sorte que c'est sans ambiguïté que les participants à la réunion admettaient que ladite partie était incluse dans la vente à Monsieur X..., qu'il est enfin significatif que la revendication de celui-ci portant sur l'attribution de places de parkings dont il prétendait qu'elles lui avaient été promises par la SIM a été rejetée par les participants à la réunion au motif que " ceci ne figurait pas sur l'accord signé par Monsieur Y... ", ce qui démontre que les droits de Monsieur X... ont été examinés et reconnus au regard du seul acte du 31 juillet 1997 et du plan annexé ; qu'enfin, il est constant que Monsieur X... n'a pas acquis la parcelle vendue par ailleurs à un tiers étranger au présent litige, alors même qu'elle figure au jugement du 11 septembre 2001, qu'aucune des parties ne le prétend d'ailleurs, le jugement attaqué n'étant pas remis en cause en ce qu'il a exclu cette parcelle 325 de l'acquisition de Monsieur X... alors même que le jugement du 11 septembre 2001 l'y avait comprise, qu'il ressort de ces éléments que les parties à la vente du 31 juillet 1997 ont entendu faire porter celle-ci, d'une part sur la parcelle cadastrée 326 et, d'autre part, sur la partie litigieuse de la parcelle 340, ce que savaient tant le liquidateur de la SIM que la société SOFIPARC qui avaient participé à la réunion du 7 avril 1999, que c'est ce fonds que vise le jugement du 11 septembre 2001 sous la désignation, inexacte, qu'il a énoncée et refusée, par jugement du 11 juin 2002, de modifier sous couvert de rectification d'erreur matérielle, que, de même, le fait que l'ordonnance du juge commissaire invoquée par les intimés ne vise que la parcelle cadastrée 326 pour en autoriser la vente à Monsieur X... ne permet pas de retenir que seule celle-ci a fait l'objet de la vente, laquelle était d'ailleurs intervenue antérieurement à l'ouverture de la procédure collective frappant la SIM, dès lors qu'en réalité les parties et le liquidateur entendaient, sous cette dénomination, transférer aussi la propriété de la partie litigieuse de la parcelle cadastrée 340, que Monsieur X... peut donc se prévaloir à bon droit d'un titre de propriété sur la partie litigieuse de la parcelle cadastrée sous le numéro 340, que le débat entretenu par la société SOFIPARC et la SCI HOTEL de la TETE NOIRE sur les limites de l'autorité de la chose jugée par le jugement est inopérant en l'espèce, cette décision étant invoquée par Monsieur X... comme titre de propriété, titre dont ils sont fondés à combattre la portée, que pour revendiquer la propriété de l'entière parcelle cadastrée 340, la SCI HOTEL de la TETE NOIRE prétend tenir son titre des actes du 9 novembre 2001 par lesquels le liquidateur de la SIM a vendu cette parcelle à la société SOFIPARC qui l'a lui a revendue, que cependant, ces actes sont postérieurs à la vente intervenue au bénéfice de Monsieur X..., qu'il en ressort qu'elle n'a pu acquérir la propriété d'un bien qui n'appartenait plus à son vendeur, ALORS D'UNE PART QUE, nulle preuve n'est admise contre une présomption légale ; qu'en l'espèce, il est constant que par ordonnance du juge commissaire en date du 20 novembre 1998, devenue définitive, Maître Z..., en qualité de liquidateur de la SIM a été autorisée à céder à Monsieur X... une parcelle cadastrée BX n° 326 et à la société SOFIPARC une parcelle cadastrée BX n° 334, de laquelle est issue la parcelle 340 ; qu'il a donc été définitivement jugé que la parcelle cadastrée 340 avait été cédée à la société SOFIPARC, si bien que Monsieur X... était irrecevable à engager une action tendant à la revendication de cette parcelle ; qu'en déclarant une telle action recevable et bien fondée, la Cour d'Appel a violé les articles 1341, 1347, 1351, 1352 du Code Civil et 480 du Nouveau Code de Procédure Civile ; ALORS D'AUTRE PART QUE et en toute hypothèse, un commencement de preuve par écrit doit émaner de la partie à laquelle il est opposé ; que si cet écrit émane d'un tiers, la personne à qui on l'oppose doit se l'être rendu propre par une acceptation expresse ou tacite ; qu'en l'espèce, pour décider que la parcelle 340 acquise par la société SOFIPARC avait déjà été cédée à Monsieur X..., la Cour d'Appel s'est fondée sur des écrits émanant de la société SIM et de son liquidateur ; qu'en se fondant ainsi sur des écrits qui n'émanaient pas de la société SOFIPARC, sans avoir justifié que cette dernière les avait acceptés, la Cour d'Appel a violé l'article 1347 du Code Civil ; ALORS ENFIN QUE dans ses conclusions d'appel, l'exposante avait fait valoir que les prix des différents actes de vente permettaient d'établir que la parcelle 340 avait été cédée à la société SOFIPARC et non à Monsieur X... ; qu'en effet, ce dernier avait acquis un bien d'un peu plus de 150 m ² pour le prix de 300. 000 francs, soit 2. 000 francs environ le mètre carré, que la société SOFIPARC avait acheté une superficie d'environ 1. 450 m ² à 1. 860 francs le mètre carré, et que si les prétentions de Monsieur X... étaient déclarées fondées, cela induirait qu'il aurait acquis 290 m ² pour 300. 000 francs, soit 1. 034 francs par mètre carré ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile.