Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2018, 17-26.670, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-11-29
Numéro d'affaire : 17-26670
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2017-07-24
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 juillet 2017), que la commune de [...], propriétaire d'un terrain de camping avec ses installations donné en location à la société Surcouf vacances, lui a délivré un congé, comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, pour le 14 mars 2011 ; que la société locataire a été placée en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire ; que le liquidateur a assigné en paiement d'une indemnité d'éviction la commune de [...], qui a demandé, reconventionnellement, le paiement de loyers et charges, ainsi qu'une indemnité de remise en état et la compensation des dettes ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le second moyen : Vu l'article L. 622-7 du code de commerce, ensemble les articles 1290 et 1291 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu que, pour rejeter la demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et la dette de loyers et accessoires, l'arrêt retient que l'indemnité d'éviction n'est pas encore liquide, que les règles de la procédure collective prévalent sur celles des contrats et que l'absence de créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur et pouvant de ce fait le primer n'est pas établie ; Qu'en statuant ainsi, alors que la dette d'indemnité d'éviction et celle de loyers et accessoires, nées d'un même contrat, sont connexes et que la compensation des dettes connexes, prévue même en cas de procédure collective de l'une des parties, n'est pas soumise aux conditions de liquidité et d'exigibilité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et les dettes de loyers et accessoires, l'arrêt rendu le 24 juillet 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., ès qualités et le condamne à payer à la commune de [...] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la commune de [...] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la commune de [...] de sa demande au titre des travaux de remise en état ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le constat d'huissier de justice dressé le 3 juillet 2012 démontre qu'à compter de cette date le terrain de camping était libre de toute occupation du chef de la SARL Surcouf Vacances ; que cette dernière en a avisé la mairie par courrier du 3 septembre 2012 après avoir fait déposer dans ses locaux le constat dès le 10 juillet 2012 et en avoir fait également parvenir une copie à l'avocat de la commune, commune qui a toujours fait la sourde oreille pour officialiser et consacrer formellement la restitution des lieux ; qu'ainsi, au jour précité, les lieux, parfaitement vidangés par la locataire ont été restitués à la commune qui ne démontre pas que les dégradations qu'elle reproche à la SARL Surcouf lui sont effectivement imputables ; qu'en effet, elle n'établit pas que le 3 juillet 2012, les lieux n'étaient pas en état de réparations locatives et que de surcroît au 19 septembre 2013 – date du constat d'huissier qu'elle a fait dresser aux fins de description de l'état des lieux loués – la locataire était responsable des dégradations qu'elle lui reproche alors que la restitution les lieux était intervenue plus d'un an auparavant ; qu'en conséquence, la commune de [...] sera déboutée de l'intégralité de ses demandes formées de ce chef et le jugement attaqué sera confirmé ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE si l'estimation détaillée des réparations/remises en état effectuées par les services de la ville de [...] n'apparaît pas en elle-même dénuée de toute pertinence, sauf à la limiter aux sommes de 134.400 € HT pour la réfection des 24 chalets municipaux sur la base de 5.600 € HT par chalet, terrasse comprise, de 14.000 € HT pour la réfection du logement de fonction et de 5.000 € HT pour la réfection des seules installations électriques d'un bloc sanitaire, à l'exclusion de toute autre réparation concernant les blocs sanitaires, la clôture et les portails, force est de constater qu'une telle remise en état ne s'impose pas au regard du projet de la ville de [...] de fermer le camping pour le transformer à terme en parce public ; qu'à défaut de preuve d'un préjudice lié aux manquements de sa locataire, la ville de [...] ne saurait obtenir la condamnation de Me Dominique X... en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL Surcouf Vacances au paiement du coût de cette remise en état et sa demande à ce titre sera rejetée ; 1) ALORS QU'il incombe au preneur de démontrer qu'il a restitué la chose en bon état de réparations locatives et non au bailleur de démontrer le contraire ; qu'au cas d'espèce, en repoussant la demande indemnitaire de la commune de [...] au titre des travaux de remise en état des installations dégradées du camping, motif pris de ce qu'elle ne démontrait pas que les lieux donnés à bail n'étaient pas en bon état de réparations locatives au jour où le preneur les avait restitués, quand il appartenait à ce dernier de démontrer avoir rendu les lieux en bon état de réparations locatives, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles 1731 et 1732 du code civil, ensemble l'article 1353 du même code ; 2) ALORS QUE l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et le bailleur a droit à l'indemnisation du préjudice résultant de cette inexécution même s'il n'a pas l'intention de procéder ensuite aux travaux de réparation ; qu'au cas d'espèce, en retenant que la remise en état du camping ne se serait pas imposée au regard du projet de la commune de [...] de fermer le camping pour le transformer à terme en parc public, la cour d'appel qui a subordonné l'indemnisation de la commune à la démonstration de ce qu'elle entendait procéder à la réparation des biens dégradés, a violé les articles 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), 1731 et 1732 du même code ; 3) ALORS, subsidiairement, QUE le preneur est tenu de restituer le bien loué en bon état de réparations locatives ; qu'en l'espèce, la commune de [...] faisait valoir que si elle avait effectivement eu le projet de supprimer le camping pour y substituer un autre équipement, ce projet n'était plus d'actualité (conclusions d'appel en date du 4 décembre 2015, p. 11 in fine et p. 12 alinéa 1er) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, avant de repousser la demande indemnitaire au titre des travaux de réparation formée par la commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), 1731 et 1732 du même code. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la commune de [...] de sa demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et les dettes de loyers et accessoires ; AUX MOTIFS QU'aucune compensation ne sera ordonnée entre l'indemnité d'éviction qui n'est pas encore liquide et la dette de loyers et accessoires dans la mesure où les règles de la procédure collective prévalent sur celles des contrats et que l'absence de créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur des lieux et pouvant de ce fait le primer n'est pas établie ; que le jugement sera donc infirmé de ce chef ; 1) ALORS QUE la compensation des créances connexes ne suppose pas que celles-ci soient liquides et exigibles, mais simplement qu'elles soient certaines ; que sont connexes les créances nées d'un même contrat ; qu'au cas d'espèce, en refusant la compensation entre la créance de loyers impayés détenue par la commune de [...] et la créance d'indemnité d'éviction détenue par la société Surcouf Vacances, motif pris de ce que la seconde créance n'était pas liquide, quand ces deux créances étaient connexes pour procéder du même contrat de bail commercial, la cour d'appel a violé les articles 1290 et 1291 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016), ensemble l'article L. 622-7 du code de commerce ; 2) ALORS QU'en cas de procédure collective de l'une des parties, le paiement par compensation des créances connexes est expressément autorisé par la loi et ne se heurte pas au principe de l'interdiction de payer les créances nées antérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du débiteur ; qu'au cas d'espèce, en refusant la compensation entre la créance de loyers détenue par la commune de [...] et la créance d'indemnité d'éviction détenue par la société Surcouf Vacances, qui étaient connexes comme procédant du même contrat de bail commercial, motif pris de ce que « les règles de la procédure collective prévalent sur celles des contrats et que (l'existence) de créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur des lieux et pouvant de ce fait le primer n'est pas établie » (arrêt p. 14, alinéa 1er), la cour d'appel a violé l'article L. 622-7 du code de commerce, ensemble les articles 1290 et 1291 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016).