Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 décembre 2015, 14-24.069, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-12-03
Numéro d'affaire : 14-24069
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Riom, 2013-11-25
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Ortscheidt

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 25 novembre 2013), que Mmes X..., Y... et Z..., bailleresses, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation du bail consenti par leur auteur à M. A... et condamnation de ce dernier à leur payer une somme au titre des arriérés de fermage ; que le preneur a sollicité reconventionnellement la réhabilitation de la maison d'habitation ; Sur le second moyen : Attendu que M. A... fait grief à l'arrêt attaqué de dire que le fermage est dû à termes échus à compter du 1er janvier 2007 et de le condamner à payer les sommes dues depuis cette date, alors, selon le moyen, que la compensation se produit entre deux créances fongibles, réciproques, certaines, liquides et exigibles ; qu'en rejetant les demandes de M. Bruno A... tendant à limiter la condamnation au paiement des fermages à la période courant à compter du dépôt du rapport de l'expert, motif pris qu'il ne peut « prétendre compenser de sa propre initiative le montant de ces fermages avec l'absence de rémunération du travail qu'il aurait fourni durant treize ans au profit de ce même bailleur », sans établir que les conditions de la compensation n'étaient pas réunies, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1291 du code civil ; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande de fixation des sommes éventuellement dues à M. A... au titre des travaux effectués pendant treize ans au profit du bailleur, en a exactement déduit que la compensation entre cette créance et les fermages ne pouvait être ordonnée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 1720 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande d'exécution de travaux dans la maison d'habitation, l'arrêt relève que M. A... l'occupait déjà avec le bailleur telle qu'elle est aujourd'hui et que l'expert a constaté son état de vétusté et l'absence des principales caractéristiques d'habitabilité ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait caractérisé un manquement du bailleur à délivrer un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a méconnu le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande d'exécution de travaux dans la maison d'habitation et dit que la location de ce bâtiment serait sans contrepartie financière, l'arrêt rendu le 25 novembre 2013, entre les parties par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la coour d'appel de Riom, autrement composée ; Condamne Mmes X..., Y... et Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes X..., Y... et Z... à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. A... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Bruno A... de sa demande d'exécution de travaux dans la maison d'habitation ; AUX MOTIFS PROPRES QUE vu le jugement rendu le 7 mars 2013 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Moulins définissant la consistance du bail rural dont M. Bruno A... est titulaire, fixant le montant du fermage et déboutant les bailleresses d'une demande de résiliation dudit bail, cette même décision les condamnant à exécuter des travaux dans la maison d'habitation mais rejetant la demande d'exécution de travaux du preneur sur les bâtiments d'exploitation ; que vu la déclaration d'appel de ce jugement reçue le 26 mars 2013, que vu les conclusions remises par les conseils des parties et développées oralement à l'audience par ces derniers ; qu'attendu que les circonstances de fait à l'origine de la saisine des premiers juges et les prétentions alors avancées par chacune des parties sont exactement rapportées par le jugement susvisé ; que devant la Cour les appelantes reprennent leurs demandes initiales ; qu'attendu que l'existence d'un bail au profit de M. A... n'est pas contestée, mais que les bailleresses estiment par contre, d'une part, que le cheptel en possession du preneur lui a été confié en même temps que le domaine et qu'il n'en est donc pas propriétaire et, d'autre part, que la maison habitation est exclue du bail ; qu'attendu que le tribunal a cependant exactement exclu l'existence d'un bail à cheptel de fer telle que revendiquée par les bailleresses ; qu'il n'existe aucun élément permettant de caractériser la volonté du propriétaire (M. René B...) de donner ce cheptel à ferme à charge pour le preneur de laisser le même fonds de bétail que celui qu'il aurait reçu ; qu'au contraire, l'expert commis par le juge des référés a pu relever que ce cheptel avait été transféré au compte d'exploitation de M. A... et que ce transfert n'avait pu s'opérer qu'avec le consentement et l'accord écrit de M. B... ; que les relations amicales, presque familiales, qu'entretenait ce dernier avec M. A..., avec lequel il a sciemment organisé le transfert de son exploitation, expliquent parfaitement la situation ; qu'attendu par contre que la maison d'habitation est bien incluse dans le bail ; qu'elle constituait lors du transfert le lieu de vie commun des propriétaires et de M. A... et que le Tribunal a judicieusement relevé que l'expert missionné en 2011 par les bailleresses pour déterminer le fermage avait lui-même considéré que cette maison faisait partie des biens loués, même s'il n'avait pas fixé de loyer pour celle-ci compte tenu de son état de vétusté ; qu'attendu que les appelantes estiment ensuite que le bail en cause doit être résilié pour mauvaise exploitation ou pour défaut de paiement du fermage ; qu'attendu que la résiliation ne peut être encourue, faute de justification des mises en demeure visées par l'article L 411-31-1° du code rural, celles dont font état les bailleresses ayant été délivrées postérieurement au jugement frappé d'appel ; qu'attendu que l'expertise sus-rappelée n'a pas mis en évidence d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué, les parcelles exploitées en prairies permanentes étant en état d'entretien normal ; qu'attendu que le bail subsistant, il convient dès lors d'examiner les demandes annexes, exécution de travaux à la charge des bailleresses et réclamation concernant les fermages ; qu'attendu que le preneur conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et accepte ainsi la décision en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de réalisation de travaux sur les bâtiments d'exploitation ; que s'agissant de la maison d'habitation, l'expert a constaté son été de vétusté et l'absence des principales caractéristiques d'habitabilité ; que M. A... habitait déjà dans cette maison telle qu'elle est aujourd'hui et cohabitait avec les bailleurs jusqu'au décès de ces derniers ; que le preneur ne peut imposer aux bailleurs actuels d'autre obligation que celle d'entretenir le bien dans l'état où il l'a pris et qu'il ne peut demander l'exécution de réparations locatives dès lors que l'état des lieux ne s'est pas aggravé depuis le début du bail ; que la vétusté ancienne explique qu'aucun loyer ne soit arbitré par l'expert pour cette maison ; qu'attendu que s'agissant des fermages, les parties ne discutent pas l'évaluation faite par l'expert qui correspond à un fermage annuel de 6. 342, 86 € ; que le bail ayant commencé à courir le 1er janvier 2007, les fermages sont dus à compter de cette date, le preneur ne pouvant spéculer sur la volonté réelle de l'ancien bailleur de ne pas lui réclamer le paiement de ceux-ci ou prétendre compenser de sa propre initiative le montant de ces fermages avec l'absence de rémunération du travail qu'il aurait fourni durant 13 ans au profit de ce même bailleur ; ET AUX MOTIFS NON CONTRAIRES EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'attendu qu'il n'est pas contesté que Monsieur A... travaille sur l'exploitation du domaine des Saccards depuis de nombreuses années aux cotés de Monsieur René B... ; que lorsque ce dernier a pris sa retraite en décembre 2005, il a permis à Monsieur A... de prendre la suite de l'exploitation, situation résultant notamment de sa déclaration auprès de la MSA en qualité de Chef d'exploitation depuis janvier 2006 ; qu'attendu que c'est également dans ce contexte qu'une demande d'autorisation d'exploiter a été formulée en février 2006 auprès de la Direction Départementale de l'Agriculture et l'Allier au bénéfice de Monsieur A... et qu'un transfert des droits à prime a été décidé le 31 janvier 2007 ; que ces éléments mettent en évidence que Monsieur B... a organisé le transfert d'exploitation au bénéfice de Monsieur A... et a installé celui-ci sur le domaine des Saccards ; qu'à cette période il n'est pas fait état de la signature d'un bail ou de la détermination d'un fermage, Monsieur A... résidant comme auparavant avec la famille B... sur le domaine ; qu'attendu qu'en organisant le transfert des droits de Monsieur A... sur l'exploitation lors de son départ à la retraite, Monsieur B... a clairement signifié sa volonté d'établir un bail rural au bénéfice de Monsieur A... ; que celui-ci ne saurait exclure la maison d'habitation qui est le lieu où la famille B... résidait et où Monsieur A... a vécu avec eux depuis 1992 ; qu'aucun élément ne permet de constater qu'au jour de la naissance de ce bail verbal, Monsieur B..., ainsi que sa mère, ont souhaité en exclure la maison d'habitation ; qu'il sera également relevé que la proposition de fermage établi par Monsieur E..., expert agricole, à la demande des héritières de Madame B... incluait la maison d'habitation dans le bail ; qu'attendu qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera retenu que le bail conclu au bénéfice de Monsieur A... concerne tant les parcelles de terres, que les bâtiments d'exploitation et la maison d'habitation que l'expert a décrit dans son rapport ; qu'attendu qu'au cours de la période 2007-2009, alors que Monsieur B... était vivant, il n'est pas établi qu'il ait réclamé de fermages à Monsieur A... ; que si Monsieur B... et Monsieur A... ont travaillé et vécu ensemble depuis 1992 dans le cadre d'une organisation proche de la vie des exploitations du début du siècle passé, Monsieur B... a su réaliser les démarches nécessaires pour le transfert de l'activité et aurait sans conteste, été capable de solliciter le paiement d'un fermage ; que tel n'a pas été le cas jusqu'à son décès ; que cette situation permet de constater la volonté de Monsieur B... de permettre une mise à disposition à titre gratuit du domaine des Saccards au bénéfice de Monsieur A... ; qu'attendu qu'il n'est pas contesté qu'en janvier 2007, l'exploitation comprenait un cheptel ; que les demanderesses soutiennent que ce bétail appartient à la succession ; que Monsieur A... soutient en être propriétaire ; qu'attendu que l'expert relève « nous savons que sur le registre départemental d'identification du bail, le cheptel était au compte de Monsieur B... à la date de 1er janvier 2006 et qu'il était au compte de Monsieur Bruno A... à la date du 1er janvier 2007. Ce transfert s'est obligatoirement effectué avec l'accord de Monsieur René B... » ; qu'attendu qu'en matière de meubles possession vaut titre ; qu'il apparaît que du vivant de Monsieur B... les démarches ont été faites pour qu'officiellement ce dernier soit transféré au compte de Monsieur A... ; qu'il n'est pas établi que la mise à disposition du cheptel se soit faite dans le cadre d'un bail à cheptel de fer comme le soutienne les demanderesses ; qu'il sera retenu que Monsieur B... a permis un transfert de possession et de propriété de son vivant au bénéfice de Monsieur A... ; qu'attendu que les demanderesses sollicitent la résiliation du bail sur le fondement du défaut de paiement du fermage et en raison de la situation actuelle qu'elles soutiennent être de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'attendu que sur le premier point, s'il ne peut être contesté que Monsieur A... n'a pas réglé de fermage depuis 2007, il a également été constaté que Monsieur B... n'avait jamais sollicité ce paiement de son vivant ; que plus encore, aucun fermage n'a été fixé, situation ayant d'ailleurs justifié une proposition de fermage établie par Monsieur E... à la demande des héritières puis la réalisation d'une mesure d'expertise devant en permettre la fixation ; qu'il sera d'ailleurs relevé que ces dernières n'ont adressé des mises en demeure de paiement qu'au cours de l'année 2012, ayant laissé perdurer l'absence de paiement de fermage pour les années 2010 et 2011 ; que la résiliation du bail ne saurait donc être prononcée sur la base du non-paiement d'un fermage non fixé ; qu'attendu par ailleurs que sur le second point, l'expert précise avoir visiter le domaine et que « l'ensemble de ces parcelles exploitées en prairies permanentes est en état d'entretien normal. Nous n'avons pas relevé d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ; que Monsieur A... est adhérent à un centre de comptabilité ; qu'il dispose d'une assurance ; que l'expert relève qu'il a pu bénéficier de nouvelles primes de maintien du troupeau de vache allaitantes depuis son entrée en exploitation ; que le Docteur C..., vétérinaire est intervenu sur l'exploitation dans le cadre de la prophylaxie bovine ; que l'expert souligne que le matériel agricole présent sur les lieux permet l'exploitation du domaine ; que l'ensemble des éléments ne fait nullement apparaître une situation de nature à compromettre l'exploitation du fond et ce quel que soit l'aide reçu par Monsieur A... de son entourage pour parvenir à ce résultat ; qu'attendu que la demande de résiliation du bail sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; qu'attendu que Monsieur D... fixe le fermage dû au regard de la consistance et de l'état du domaine des Saccards tant pour les parcelles de prairies que des bâtiments d'exploitation et d'habitation ; qu'il retient une absence de loyers au titre de la maison d'habitation compte-tenu de son état actuel ; qu'il y a donc lieu de fixer le fermage dû par Monsieur A... à la somme annuelle de 6 341, 86 €, soi au titre des parcelles de terres (5 292, 88 €) et des bâtiments d'exploitation (1 048, 98 €) ; que la maison d'habitation qui appartient au bail ne peut faire l'objet d'une contrepartie financière compte-tenu de son état actuel ; qu'attendu le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 fixer les caractéristiques d'un logement décent ; que l'expert a pu constater que le logement donné à bail ne répondait pas à ces critères ; que cette situation s'explique par les conditions de vie de Monsieur B... et par conséquent de Monsieur A... depuis son arrivée sur la propriété ; que cette situation ne peut cependant perdurer dans le cadre résultant de la présente décision ; que les bailleresses seront donc condamnées à réaliser les travaux nécessaires au respect du décret précité dans les deux années à venir suivant la date de la présente décision ; qu'une fois ces travaux réalisés, une nouvelle évaluation de la valeur locative sera possible, la fixation du loyer à zéro résultant au jour de la présente procédure de l'état d'indécence décrit par l'expert ; qu'attendu que s'agissant des bâtiments d'exploitation, l'expert a fixé le montant du fermage au regard de leur état et de leur possibilité d'utilisation en fonction des techniques actuelles d'élevage ; que s'il est incontestable que certains bâtiments apparaissent vétuste, d'utilisation non moderne et mal aisé, la situation était connue de Monsieur A... lors de l'entrée des lieux ; qu'il ne saurait solliciter la réalisation de travaux sauf à ce que ces bâtiments ne permettent pas l'usage auquel il était destiné lors de l'entrée dans les lieux, preuve non rapportée en l'espèce ; qu'attendu cette demande concernant la période où Monsieur A... a travaillé en présence de Monsieur B... ne résulte pas de l'application du statut de fermage fondant la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux ; qu'elle sera donc rejetée à ce titre ; qu'attendu qu'il sera fait masse des dépens qui comprendront les frais d'expertise et qui seront supportés par moitié par les parties ; qu'attendu qu'au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que des éléments du dossier permettent de considérer qu'il n'y a pas lieu à condamnation à ce titre ; qu'attendu qu'au regard de la nature de la présente décision et de l'ancienneté du litige opposant les parties, il y a lieu d'ordonner son exécution provisoire d'office 1°) ALORS QUE le bailleur est tenu des réparations locatives lorsqu'il est constaté que le bien à usage d'habitation a subi une détérioration entre le moment du début du bail et celui où le preneur demande l'exécution de réparations locatives ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que Monsieur A... « ne peut demander l'exécution de réparations locatives dès lors que l'état des lieux ne s'est pas aggravé depuis le début du bail », sans comparer l'état des lieux du début du bail avec celui du jour de la demande pour établir l'absence de détérioration du bien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 415-4 du code rural et de la pêche maritime ; 2°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le preneur à bail est tenu de délivrer le bien loué en bon état de réparations de toute espèce ; que pour rejeter la demande de réparation de Monsieur Bruno A..., la cour d'appel a relevé, d'une part, « que l'état des lieux ne s'est pas aggravé depuis le début du bail » et, d'autre part, que « s'agissant de la maison d'habitation, l'expert a constaté son état de vétusté et l'absence des principales caractéristiques d'habitabilité », ce dont il s'évinçait que le bailleur n'avait pas délivré le bien loué en bon état de réparations ; qu'en statuant pourtant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations, en violation des disposition de l'article 1720 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le fermage est dû à termes échus à compter du 1er janvier 2007 en deux échéances aux 11 mai et 11 novembre, et condamné Monsieur A... à payer les sommes dues depuis cette date, après déduction faite de la provision accordée par le juge des référés ; AUX MOTIFS PROPRES QUE vu le jugement rendu le 7 mars 2013 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Moulins définissant la consistance du bail rural dont M. Bruno A... est titulaire, fixant le montant du fermage et déboutant les bailleresses d'une demande de résiliation dudit bail, cette même décision les condamnant à exécuter des travaux dans la maison d'habitation mais rejetant la demande d'exécution de travaux du preneur sur les bâtiments d'exploitation ; que vu la déclaration d'appel de ce jugement reçue le 26 mars 2013, que vu les conclusions remises par les conseils des parties et développées oralement à l'audience par ces derniers ; qu'attendu que les circonstances de fait à l'origine de la saisine des premiers juges et les prétentions alors avancées par chacune des parties sont exactement rapportées par le jugement susvisé ; que devant la Cour les appelantes reprennent leurs demandes initiales ; qu'attendu que l'existence d'un bail au profit de M. A... n'est pas contestée, mais que les bailleresses estiment par contre, d'une part, que le cheptel en possession du preneur lui a été confié en même temps que le domaine et qu'il n'en est donc pas propriétaire et, d'autre part, que la maison habitation est exclue du bail ; qu'attendu que le tribunal a cependant exactement exclu l'existence d'un bail à cheptel de fer telle que revendiquée par les bailleresses ; qu'il n'existe aucun élément permettant de caractériser la volonté du propriétaire (M. René B...) de donner ce cheptel à ferme à charge pour le preneur de laisser le même fonds de bétail que celui qu'il aurait reçu ; qu'au contraire, l'expert commis par le juge des référés a pu relever que ce cheptel avait été transféré au compte d'exploitation de M. A... et que ce transfert n'avait pu s'opérer qu'avec le consentement et l'accord écrit de M. B... ; que les relations amicales, presque familiales, qu'entretenait ce dernier avec M. A..., avec lequel il a sciemment organisé le transfert de son exploitation, expliquent parfaitement la situation ; qu'attendu par contre que la maison d'habitation est bien incluse dans le bail ; qu'elle constituait lors du transfert le lieu de vie commun des propriétaires et de M. A... et que le Tribunal a judicieusement relevé que l'expert missionné en 2011 par les bailleresses pour déterminer le fermage avait lui-même considéré que cette maison faisait partie des biens loués, même s'il n'avait pas fixé de loyer pour celle-ci compte tenu de son état de vétusté ; qu'attendu que les appelantes estiment ensuite que le bail en cause doit être résilié pour mauvaise exploitation ou pour défaut de paiement du fermage ; qu'attendu que la résiliation ne peut être encourue, faute de justification des mises en demeure visées par l'article L 411-31-1° du code rural, celles dont font état les bailleresses ayant été délivrées postérieurement au jugement frappé d'appel ; qu'attendu que l'expertise sus-rappelée n'a pas mis en évidence d'agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué, les parcelles exploitées en prairies permanentes étant en état d'entretien normal ; qu'attendu que le bail subsistant, il convient dès lors d'examiner les demandes annexes, exécution de travaux à la charge des bailleresses et réclamation concernant les fermages ; qu'attendu que le preneur conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et accepte ainsi la décision en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de réalisation de travaux sur les bâtiments d'exploitation ; que s'agissant de la maison d'habitation, l'expert a constaté son été de vétusté et l'absence des principales caractéristiques d'habitabilité ; que M. A... habitait déjà dans cette maison telle qu'elle est aujourd'hui et cohabitait avec les bailleurs jusqu'au décès de ces derniers ; que le preneur ne peut imposer aux bailleurs actuels d'autre obligation que celle d'entretenir le bien dans l'état où il l'a pris et qu'il ne peut demander l'exécution de réparations locatives dès lors que l'état des lieux ne s'est pas aggravé depuis le début du bail ; que la vétusté ancienne explique qu'aucun loyer ne soit arbitré par l'expert pour cette maison ; qu'attendu que s'agissant des fermages, les parties ne discutent pas l'évaluation faite par l'expert qui correspond à un fermage annuel de 6. 342, 86 € ; que le bail ayant commencé à courir le 1er janvier 2007, les fermages sont dus à compter de cette date, le preneur ne pouvant spéculer sur la volonté réelle de l'ancien bailleur de ne pas lui réclamer le paiement de ceux-ci ou prétendre compenser de sa propre initiative le montant de ces fermages avec l'absence de rémunération du travail qu'il aurait fourni durant 13 ans au profit de ce même bailleur ; ET AUX MOTIFS NON CONTRAIRES ADOPTÉS QU'attendu qu'il n'est pas contesté que Monsieur A... travaille sur l'exploitation du domaine des Saccards depuis de nombreuses années aux cotés de Monsieur René B... ; que lorsque ce dernier a pris sa retraite en décembre 2005, il a permis à Monsieur A... de prendre la suite de l'exploitation, situation résultant notamment de sa déclaration auprès de la MSA en qualité de Chef d'exploitation depuis janvier 2006 ; qu'attendu que c'est également dans ce contexte qu'une demande d'autorisation d'exploiter a été formulée en février 2006 auprès de la Direction Départementale de l'Agriculture et l'Allier au bénéfice de Monsieur A... et qu'un transfert des droits à prime a été décidé le 31 janvier 2007 ; que ces éléments mettent en évidence que Monsieur B... a organisé le transfert d'exploitation au bénéfice de Monsieur A... et a installé celui-ci sur le domaine des Saccards ; qu'à cette période il n'est pas fait état de la signature d'un bail ou de la détermination d'un fermage, Monsieur A... résidant comme auparavant avec la famille B... sur le domaine ; qu'attendu qu'en organisant le transfert des droits de Monsieur A... sur l'exploitation lors de son départ à la retraite, Monsieur B... a clairement signifié sa volonté d'établir un bail rural au bénéfice de Monsieur A... ; que celui-ci ne saurait exclure la maison d'habitation qui est le lieu où la famille B... résidait et où Monsieur A... a vécu avec eux depuis 1992 ; qu'aucun élément ne permet de constater qu'au jour de la naissance de ce bail verbal, Monsieur B..., ainsi que sa mère, ont souhaité en exclure la maison d'habitation ; qu'il sera également relevé que la proposition de fermage établi par Monsieur E..., expert agricole, à la demande des héritières de Madame B... incluait la maison d'habitation dans le bail ; qu'attendu qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il sera retenu que le bail conclu au bénéfice de Monsieur A... concerne tant les parcelles de terres, que les bâtiments d'exploitation et la maison d'habitation que l'expert a décrit dans son rapport ; qu'attendu qu'au cours de la période 2007-2009, alors que Monsieur B... était vivant, il n'est pas établi qu'il ait réclamé de fermages à Monsieur A... ; que si Monsieur B... et Monsieur A... ont travaillé et vécu ensemble depuis 1992 dans le cadre d'une organisation proche de la vie des exploitations du début du siècle passé, Monsieur B... a su réaliser les démarches nécessaires pour le transfert de l'activité et aurait sans conteste, été capable de solliciter le paiement d'un fermage ; que tel n'a pas été le cas jusqu'à son décès ; que cette situation permet de constater la volonté de Monsieur B... de permettre une mise à disposition à titre gratuit du domaine des Saccards au bénéfice de Monsieur A... ; qu'attendu qu'il n'est pas contesté qu'en janvier 2007, l'exploitation comprenait un cheptel ; que les demanderesses soutiennent que ce bétail appartient à la succession ; que Monsieur A... soutient en être propriétaire ; qu'attendu que l'expert relève « nous savons que sur le registre départemental d'identification du bail, le cheptel était au compte de Monsieur B... à la date de 1er janvier 2006 et qu'il était au compte de Monsieur Bruno A... à la date du 1er janvier 2007. Ce transfert s'est obligatoirement effectué avec l'accord de Monsieur René B... » ; qu'attendu qu'en matière de meubles possession vaut titre ; qu'il apparaît que du vivant de Monsieur B... les démarches ont été faites pour qu'officiellement ce dernier soit transféré au compte de Monsieur A... ; qu'il n'est pas établi que la mise à disposition du cheptel se soit faite dans le cadre d'un bail à cheptel de fer comme le soutienne les demanderesses ; qu'il sera retenu que Monsieur B... a permis un transfert de possession et de propriété de son vivant au bénéfice de Monsieur A... ; qu'attendu que les demanderesses sollicitent la résiliation du bail sur le fondement du défaut de paiement du fermage et en raison de la situation actuelle qu'elles soutiennent être de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'attendu que sur le premier point, s'il ne peut être contesté que Monsieur A... n'a pas réglé de fermage depuis 2007, il a également été constaté que Monsieur B... n'avait jamais sollicité ce paiement de son vivant ; que plus encore, aucun fermage n'a été fixé, situation ayant d'ailleurs justifié une proposition de fermage établie par Monsieur E... à la demande des héritières puis la réalisation d'une mesure d'expertise devant en permettre la fixation ; qu'il sera d'ailleurs relevé que ces dernières n'ont adressé des mises en demeure de paiement qu'au cours de l'année 2012, ayant laissé perdurer l'absence de paiement de fermage pour les années 2010 et 2011 ; que la résiliation du bail ne saurait donc être prononcée sur la base du non-paiement d'un fermage non fixé ; qu'attendu par ailleurs que sur le second point, l'expert précise avoir visiter le domaine et que « l'ensemble de ces parcelles exploitées en prairies permanentes est en état d'entretien normal. Nous n'avons pas relevé d'agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » ; que Monsieur A... est adhérent à un centre de comptabilité ; qu'il dispose d'une assurance ; que l'expert relève qu'il a pu bénéficier de nouvelles primes de maintien du troupeau de vache allaitantes depuis son entrée en exploitation ; que le Docteur C..., vétérinaire est intervenu sur l'exploitation dans le cadre de la prophylaxie bovine ; que l'expert souligne que le matériel agricole présent sur les lieux permet l'exploitation du domaine ; que l'ensemble des éléments ne fait nullement apparaître une situation de nature à compromettre l'exploitation du fond et ce quel que soit l'aide reçu par Monsieur A... de son entourage pour parvenir à ce résultat ; qu'attendu que la demande de résiliation du bail sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ; qu'attendu que Monsieur D... fixe le fermage dû au regard de la consistance et de l'état du domaine des Saccards tant pour les parcelles de prairies que des bâtiments d'exploitation et d'habitation ; qu'il retient une absence de loyers au titre de la maison d'habitation compte-tenu de son état actuel ; qu'il y a donc lieu de fixer le fermage dû par Monsieur A... à la somme annuelle de 6 341, 86 €, soi au titre des parcelles de terres (5 292, 88 €) et des bâtiments d'exploitation (1 048, 98 €) ; que la maison d'habitation qui appartient au bail ne peut faire l'objet d'une contrepartie financière compte-tenu de son état actuel ; qu'attendu le décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 fixer les caractéristiques d'un logement décent ; que l'expert a pu constater que le logement donné à bail ne répondait pas à ces critères ; que cette situation s'explique par les conditions de vie de Monsieur B... et par conséquent de Monsieur A... depuis son arrivée sur la propriété ; que cette situation ne peut cependant perdurer dans le cadre résultant de la présente décision ; que les bailleresses seront donc condamnées à réaliser les travaux nécessaires au respect du décret précité dans les deux années à venir suivant la date de la présente décision ; qu'une fois ces travaux réalisés, une nouvelle évaluation de la valeur locative sera possible, la fixation du loyer à zéro résultant au jour de la présente procédure de l'état d'indécence décrit par l'expert ; qu'attendu que s'agissant des bâtiments d'exploitation, l'expert a fixé le montant du fermage au regard de leur état et de leur possibilité d'utilisation en fonction des techniques actuelles d'élevage ; que s'il est incontestable que certains bâtiments apparaissent vétuste, d'utilisation non moderne et mal aisé, la situation était connue de Monsieur A... lors de l'entrée des lieux ; qu'il ne saurait solliciter la réalisation de travaux sauf à ce que ces bâtiments ne permettent pas l'usage auquel il était destiné lors de l'entrée dans les lieux, preuve non rapportée en l'espèce ; qu'attendu cette demande concernant la période où Monsieur A... a travaillé en présence de Monsieur B... ne résulte pas de l'application du statut de fermage fondant la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux ; qu'elle sera donc rejetée à ce titre ; qu'attendu qu'il sera fait masse des dépens qui comprendront les frais d'expertise et qui seront supportés par moitié par les parties ; qu'attendu qu'au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que des éléments du dossier permettent de considérer qu'il n'y a pas lieu à condamnation à ce titre ; qu'attendu qu'au regard de la nature de la présente décision et de l'ancienneté du litige opposant les parties, il y a lieu d'ordonner son exécution provisoire d'office ; ALORS QUE la compensation se produit entre deux créances fongibles, réciproques, certaines, liquides et exigibles ; qu'en rejetant les demandes de Monsieur Bruno A... tendant à limiter la condamnation au paiement des fermages à la période courant à compter du dépôt du rapport de l'expert, motif pris qu'il ne peut « prétendre compenser de sa propre initiative le montant de ces fermages avec l'absence de rémunération du travail qu'il aurait fourni durant 13 ans au profit de ce même bailleur », sans établir que les conditions de la compensation n'étaient pas réunies, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1291 du code civil.