Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 31 mai 2018, 17-16.944, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-05-31
Numéro d'affaire : 17-16944
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2017-01-12
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 alors applicable ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 12 janvier 2017), que, selon acte du 11 mai 1999, la société Hôtel de Blauvac (la locataire) est cessionnaire d'un bail commercial consenti le 8 novembre 1991 par la SCI Ferh (le bailleur) portant sur des locaux à usage d'hôtel situés au rez-de-chaussée et dans les étages d'un immeuble ; que, le 2 décembre 1992, le bailleur avait consenti à la locataire cédante, pour une durée de vingt-trois mois, un bail dérogeant au statut portant sur « un local, situé à gauche en entrant dans l'hôtel» ; que, le 26 août 1993, l'administrateur judiciaire de la locataire cédante a informé le bailleur que celle-ci n'entendait pas poursuivre l'exécution du bail de dérogation; qu'après avoir délivré, le 8 novembre 1991, un congé avec offre de renouvellement du bail, le bailleur a assigné la locataire en fixation du loyer du bail renouvelé ; qu'à cette instance ont été jointes celles engagées par le bailleur en détermination de l'assiette du bail du 8 novembre 1991, comme excluant le local situé au rez-de-chaussée en résiliation du bail dérogatoire du 2 décembre 1992, fixation d'une indemnité d'occupation et expulsion de ce local ; Attendu que, pour accueillir les demandes du bailleur, l'arrêt retient que, même si le bail de dérogation a pu, nonobstant les stipulations contractuelles contraires, bénéficier des dispositions d'ordre public de l'article 3-2 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, il n'en demeure pas moins que la locataire ne peut se prévaloir de l'acquisition d'une propriété commerciale sur ce local puisque le bail a été résilié le 26 août 1993 à la demande de l'administrateur judiciaire ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la locataire était demeurée dans les lieux et avait été laissée en possession du local au-delà du terme fixé par le bail dérogatoire au 1er novembre 1994, de sorte qu'un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux avait pris naissance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate que la société Hôtel de Blauvac occupe sans droit ni titre le local situé à gauche en entrant dans l'hôtel tel que matérialisé par le plan de 1991 produit en pièce 32 de l'appelante, ordonne en conséquence l'expulsion de la société Hôtel de Blauvac de ce local, ainsi que de tout occupant de son chef, dans le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à défaut de départ volontaire, constate que le bail dérogatoire du 2 décembre 1992 a été résilié par l'administrateur judiciaire le 26 août 1993, dit et que le local situé à gauche en entrant dans l'hôtel n'entre pas dans l'assiette des locaux donnés à bail par acte notarié du 8 novembre 1991, déboute la société Hôtel de Blauvac de ses demandes relatives à la prescription et à la novation à ce titre, fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SCI Fehr jusqu'à libération effective à la somme de 500 euros, condamne la SAS Hôtel de Blauvac à payer à la SCI Fehr la somme de 56 250 euros au titre de l'indemnité d'occupation échue entre 14 septembre 2007 et le mois de janvier 2017, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, ordonne la compensation des sommes respectivement dues, condamne la société Hôtel de Blauvac à payer à la SCI Fehr cette indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de février 2017 et jusqu'à libération effective des lieux, ordonne la capitalisation des intérêts des sommes dues à la SCI Fehr dans les conditions de l'article 1154 du code civil ancienne rédaction, l'arrêt rendu le 12 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne la SCI Fehr aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Fehr à payer la somme de 3 500 euros à la société Hôtel de Blauvac ;Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel de Blauvac Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que le bail du 2 décembre 1992 a été résilié par l'administrateur judiciaire le 26 août 1993, dit que le local situé à gauche en entrant dans l'hôtel n'entrait pas dans l'assiette des locaux donnés à bail par acte notarié du 8 novembre 1991, débouté la société Hôtel de Blauvac de ses demandes relatives à la prescription et à la novation de ce titre, dit que la société Hôtel de Blauvac occupait sans droit ni titre le local situé à gauche en entrant dans l'hôtel, tel que matérialisé par le plan de 1991 produit en pièce 32 du bailleur, et ordonné son expulsion, déclaré prescrite la demande de paiement des loyers ou indemnités d'occupation échues le 14 septembre 2007, au titre du contrat du 2 décembre 1992, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 500 € et condamné la société Hôtel de Blauvac au paiement, à compter de février 2017, condamné la société Hôtel de Blauvac à payer à la SCI Ferh la somme de 56 250 € au titre de l'indemnité d'occupation entre le 14 septembre 2007 et janvier 2017 ; AUX MOTIFS QUE (arrêt, p. 24 et suivantes) sur l'existence du bail dérogatoire, son contenu et ses conséquences ; QUE l'existence de l'instrumentum du bail dérogatoire de décembre 1992 n'est pas sérieusement discutable au regard de la production : - de l'acte notarié dit « bail de dérogation » en date du 2 décembre 1992 produit en copie, revêtu du cachet du notaire, de sa signature et de celles du représentant de la SCI Fehr et des époux Z..., de leurs paraphes aux droits de chaque mention manuscrite ; - du courrier en date du 26 août 1993 de Me A... adressé à la SCI Fehr au visa de la loi du 25 janvier 1985 pour l'informer que Mme Z... n'entendait pas poursuivre l'exécution du bail de dérogation reçu par le notaire Maître B... le 2 décembre 1992, - de l'acte de cession de fonds de commerce intervenue le 11 mai 1999 en présence de Mme Z... entre Maître A..., M. Z..., et la société Inter Europe hôtels comportant la mention suivante « le liquidateur et M. Z... déclarent qu'il existe également un bail dit de dérogation qui a fait l'objet d'un acte de Me B..., notaire précité en date du 2 décembre 1992. Déclaration : de première part, le liquidateur déclare que ce bail d'une durée de 23 mois qui se sont terminés le 1er novembre 1994 et portant sur une chambre et le local agencé à gauche en entrant, sis au rez-de-chaussée, n'a pas fait l'objet d'un renouvellement, Mme Z... s'y maintenant sans droit ni titre » ; QUE par contre, dans ce même acte de cession, les époux Z... avaient tenu à déclarer qu'ils contestaient le contenu du bail dérogatoire et sa validité en termes suivants : « M et Mme Z... déclarent que les locaux étant désignés dans ce bail de dérogation sont en réalité inclus dans le bail commercial précité, qu'en tout état de cause ils émettent les plus expresses réserves sur la validité juridique de ce contrat et de ses effets et qu'enfin, à le supposer valable, M et Mme Z... déclarent qu'ils ont acquis la propriété commerciale des locaux mentionnés dans ce bail » ; QUE cette contestation que reprend partiellement la SAS Hôtel de Blauvac implique d'examiner le contenu des deux actes notariés ; QUE le contrat de bail conclu le 8 novembre 1991 porte sur des locaux situés 11, rue Bancasse à Avignon devant servir à l'exploitation d'un fonds de commerce hôtel bureau, ainsi désignés au rez-de-chaussée : – hall d'entrée, bar, local technique, réception et une chambre, à l'exception du salon de coiffure situé à droite en entrant et du local situé à gauche en entrant » ; QUE le bail de dérogation du 2 décembre 1992 porte sur un local situé au rez-de-chaussée du 11, rue Bancasse à Avignon ne devant "servir qu'à l'exploitation du commerce de cosmétiques et souvenirs + salon de thé"(cette dernière utilisation écrite manuscritement) ainsi désigné : - une chambre + "et le local agencé à gauche en entrant" (mention manuscrite écrite en marge à gauche) ne faisant pas partie des locaux donnés à bail par la SCI Ferh suivant acte reçu par Maître B... notaire soussigné le huit novembre mil neuf cent quatre vingt onze dans lequel est exploité un fonds de commerce d'hôtel bureau sous l'enseigne « hôtel Cézanne » appartenant à M et Mme Z... » ; QU'il est inopérant à ce stade d'opposer au bailleur une quelconque prescription l'empêchant de se prévaloir de l'acte de dérogation car l'acte en lui-même ne se prescrit pas sauf à constater qu'il a été résilié et que l'occupation sans droit ni titre portant par définition atteinte au droit de propriété se prescrit par 30 ans ; QU'à s'en tenir aux descriptions sommaires de ces deux baux, il convient d'observer que le bail du 8 novembre 1991 porte sur une chambre au rez-de-chaussée et que ni les énonciations des contrats ni les plans produits ne permettent de conclure qu'il y aurait eu plusieurs chambres au rez-de-chaussée de sorte que le premier juge a retenu à juste titre que lors de la conclusion de cet acte, la SCI Fehr ne pouvait disposer de plus de droit qu'elle n'en avait sur l'immeuble en consentant un bail le 2 décembre 1992 sur une chambre déjà louée pour une période de neuf ans, le 8 novembre 1991 ; QUE la SCI Fehr n'en réclame d'ailleurs pas la restitution ; QUE les parties s'opposent toujours sur la situation du « local situé à gauche en entrant » expressément exclu de l'assiette du bail du 8 novembre 1991 et sur celle du « local agencé à gauche en entrant » donné à bail dérogatoire le 2 décembre 1992, la SCI Fehr prétendant qu'il s'agit du même espace situé en rez-de-chaussée à gauche du hall d'entrée où a été aménagée la salle du petit déjeuner alors que la SAS Hôtel de Blauvac soutient que le local visé dans l'acte du 8 novembre 1991 correspond au restaurant du sous-sol et ses deux accès situés en rez-de-chaussée ; QUE l'examen des plans de 1991 et de 2011 amène à conclure que « le local situé à gauche en entrant » exclu de la convention du 8 novembre 1991 et « le local agencé à gauche en entrant » visé par la convention du 2 décembre 1992 ne peut que correspondre à la partie située immédiatement à gauche du hall d'entrée de l'hôtel, occupée et partiellement aménagé par la SCI Fehr en salle de petit-déjeuner ; QU'en effet, il ne peut s'agir du lot n° 1 sur l'état descriptif établi en janvier 2011 qui ne correspond en rez-de-chaussée qu'à l'entrée (comprenant WC et toilette) du restaurant exploité en sous-sol et à sa sortie de secours, pour une surface totale de 7,84 m² ; QUE l'entrée du restaurant ne dispose d'aucun accès interne à l'hôtel et sa configuration comme sa faible superficie étaient incompatibles avec l'exploitation d'un commerce de cosmétiques, de souvenirs ; QUE par ailleurs, les époux Z... n'ont jamais prétendu à un droit en sous-sol mais seulement à la propriété commerciale du rez-de-chaussée ; QU'il apparaît ensuite que le 8 novembre 1991, la SCI Fehr ne pouvait donner à bail à M et Mme Z... le local situé à gauche en entrant puisque il avait déjà été donné à bail à M C... selon bail de dérogation dressé par acte authentique le 9 janvier 1991 pour une durée de 23 mois expirant le 30 novembre 1992 ; QUE cet acte est d'ailleurs plus précis en ce qu'il mentionne qu'il s'agit "d'une pièce à usage de salon de thé d'environ 60 m² au rez-de-chaussée à gauche de l'entrée de l'immeuble, ayant un accès direct par la rue Bancasse" ; QUE l'administrateur judiciaire de Mme Z... n'a jamais contesté l'existence de ce bail et a seulement notifié au bailleur sa volonté de ne pas en poursuivre l'exécution par courrier du 26 août 1993 ; QU'ainsi, même si ce bail de dérogation a pu, nonobstant stipulations contractuelles contraires, bénéficier des dispositions d'ordre public de l'article 3-2 du décret n° 53–960 du 30 septembre 1953, instituant à l'expiration du bail dérogatoire, un nouveau bail régi par le statut du bail commercial, il n'en demeure pas moins que la SAS Hôtel de Blauvac ne peut se prévaloir de l'acquisition d'une propriété commerciale sur ce local puisque le bail correspondant a été résilié le 26 août 1993 à la demande de l'administrateur judiciaire ; QU'elle ne peut davantage soutenir le bénéfice d'une novation qui doit être explicite et qui ne se présume pas, l'offre de renouvellement étant à cet égard muette ; Mais QUE à la décharge de la SAS Hôtel de Blauvac, il convient de constater le caractère ambivalent du bailleur qui a encore fait preuve de négligences dans l'administration de ses affaires en laissant perdurer pendant près de 20 ans une situation sur laquelle il entretenait une ambiguïté certaine, en se prévalant dans un premier temps d'une occupation sans droit ni titre (cf. le courrier du 23 juin 1998 adressé par son conseil à Maître A... ou encore la sommation de déguerpir du 27 février 2008) puis dans un second temps, d'une reconduction du bail de dérogation dont il soutenait la résiliation de plein droit par application d'une clause résolutoire (cf. commandement de payer du 23 janvier 2012), sans pour autant entreprendre une quelconque action en justice pour faire trancher une situation que ses précédents locataires contestaient déjà ; QU‘elle sera donc déboutée de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail pour modification de l'assiette de celui-ci et en conséquence du débouté de la SCI Fehr à ce titre et en conséquence de l'offre de renouvellement du bail par exploit d'huissier du 31 mars 2009, il y a lieu à fixation du loyer du bail renouvelé ; 1- ALORS QUE la cour d'appel devait s'expliquer, comme il le lui était demandé (conclusions, p. 37 et suiv.), sur la circonstance que la salle des petits-déjeuners était indispensable à l'exploitation de l'hôtel, non seulement pour le service des petits-déjeuners mais aussi parce que l'issue de secours et l'entrée de service de l'hôtel utilisée quotidiennement par les fournisseurs, donne sur cette pièce, de sorte qu'elle était nécessairement louée par le bail commercial initial ; qu'en omettant cette recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ; 2- ALORS QUE, de la même façon, la cour d'appel ne pouvait, pour exclure que le bail commercial du 8 novembre 1991 ait inclus le local litigieux, énoncer que, « le 8 novembre 1991, la SCI Fehr ne pouvait donner à bail à M et Mme Z... le local situé à gauche en entrant puisque il avait déjà été donné à bail à M C... selon bail de dérogation dressé par acte authentique le 9 janvier 1991 pour une durée de 23 mois expirant le 30 novembre 1992 », sans déterminer si à la date du 8 novembre 1991, le bail consenti à M. C... était toujours en cours d'exécution ; qu'en omettant cette recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1103 du code civil ; 3- ALORS QUE, subsidiairement, les dispositions du décret n° 53–960 du 30 septembre 1953 étant d'ordre public, le « bail de dérogation » conclu le 2 décembre 1992 pour vingt-trois mois devait être transformé, à son expiration, en bail commercial soumis au statut dès lors que son exécution s'était poursuivie ; qu'il était constant que, nonobstant une lettre du 26 août 1993 par laquelle l'administrateur faisait état de la volonté de Mme Z... de ne pas poursuivre l'exécution de ce « bail de dérogation », cette exécution avait été poursuivie ; que par ailleurs, la cour d'appel relevait que dans l'acte de cession de bail du 11 mai 199, le liquidateur avait déclaré que le « bail de dérogation d'une durée de 23 mois s'était terminé le 2 novembre 1994 ; que dès lors, la cour d'appel ne pouvait refuser d'appliquer le statut des baux commerciaux en relevant que le « bail de dérogation » avait été résilié le 23 août 1993, sans rechercher si cette résiliation avait été suivie d'effet ; qu'en omettant cette recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3-2 du décret n° n° 53–960 du 30 septembre 1953, alors applicable ; 4- ALORS QUE, plus subsidiairement, les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; que la cour d'appel, qui a constaté que la bailleresse avait laissé l'exposante occuper les lieux sans faire valoir ses droits pendant vingt ans, lui avait délivré un congé avec offre de renouvellement sans réserve, puis avait entretenu une ambiguïté en se prévalant tout d'abord d'une occupation sans droit ni titre, puis de la reconduction du « bail de dérogation », devait rechercher si la bailleresse avait demandé de bonne foi l'expulsion de la société Hôtel de Blauvac ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1104 du code civil.