Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 octobre 2016, 15-20.360, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-10-06
Numéro d'affaire : 15-20360
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2015-04-07
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Ohl et Vexliard, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 7 avril 2015), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ., 26 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.769), que, le 7 septembre 2001, la société Erick Augier a acquis le fonds de commerce d'hôtel de la société Choiseul, incluant le bail commercial portant sur un immeuble appartenant à la société Pax promenade, nue-propriétaire, et à M. David X..., usufruitier ; que, la commission municipale de sécurité ayant émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation, la société preneuse a assigné les bailleurs en condamnation à exécuter les travaux prescrits ou, à défaut, en payement de leur coût ; Attendu que les bailleurs font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ; Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que les avenants du 27 mars 1993, invoqués par les bailleurs, n'avaient pas date certaine, d'autre part, qu'il n'était pas établi que la société Erick Augier en avait connaissance et que l'acte de cession de fonds de commerce ne se référait qu'au bail renouvelé conclu le 29 octobre 2006 sans faire mention des accords précités relativement aux travaux, la cour d'appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que ces accords étaient inopposables à la locataire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pax promenade et M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pax promenade et M. X... et les condamne in solidum à payer à la société Erick Augier la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Pax promenade et M. X... Le moyen fait grief à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir dit que les travaux prescrits par l'administration étaient à la charge des bailleurs et condamné in solidum la société Pax Promenade et M. X... à réaliser les travaux décrits par le rapport Veritas dans un délai de six mois ou à défaut, autorisé le preneur à les faire exécuter, les bailleurs devant lui verser alors la somme de 274 671 €, et à payer la somme de 5831 € au titre du remplacement de la chaudière, AUX MOTIFS QUE sur les demandes de la société Augier, a ) sur les travaux prescrits par l'administration, il ressort de l'examen des éléments de la cause que la commission de sécurité et d'accessibilité de la ville de Bordeaux a visité le 16 janvier 2007, l'hôtel Choiseul, objet de la vente de fonds de commerce consentie à la société Augier, le 7 septembre 2001, avec cession du bail, l'immeuble appartenant à la société Pax Promenade et M. X..., et qu'elle a relevé divers dysfonctionnements et non conformités, émettant un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement ; que les parties sont en litige sur la charge des travaux nécessaires à la mise aux normes de l'hôtel ; qu'en application de l'article 1719 du code civil, sauf stipulations particulières ou responsabilité spécifique du preneur quant à l'imputabilité des travaux à entreprendre, le bailleur est obligé d'entretenir la chose en l'état de servir à l'usage pour lequel elle est louée, et donc de supporter les travaux prescrits par l'autorité administrative ; que pour refuser de supporter des travaux nécessaires à mettre fin aux dysfonctionnements et aux défauts de conformité aux normes, la société Pax Promenade et M. X... invoquent des avenants datés du 27 mars 1993, conclus entre le bailleur et M. Le Kady en sa qualité de gérant de l'hôtel Choiseul aux termes desquels le bailleur –donnait son accord pour prendre en charge les travaux faisant l'objet d'un devis de la société Bordelaise d'Etanchéité, (37 462 F), et pour verser à la société Choiseul la somme de 10 000 F à titre de participation aux frais de location des échafaudages pour le ravalement des façades, -autorisait le gérant de l'hôtel à effectuer à la charge exclusive de ce dernier divers travaux notamment ceux de mise en conformité exigés par la commission d'hygiène et de sécurité, -autorisait l'hôtel Choiseul à exercer l'activité de « bar restaurant » et à sous louer deux pièces en rez-de-chaussée à usage de commerce ou profession ; que sur les deux premiers de ces avenants, était portée la mention suivante, suivie de la signature des parties : « bon pour accord. Tous autres travaux éventuellement nécessaires dans l'immeuble notamment toutes prescriptions administratives sont à la charge exclusive du locataire » ; que si ces documents n'ont pas date certaine, il apparaît alors que leur authenticité n'est pas remise en cause, qu'ils ont nécessairement été signés avant la cession du bail intervenue en septembre 2001, au profit de la société Augier, dès lors qu'il y est expressément fait référence à l'un des avenants du 27 mars 1993, dans un courrier adressé à la recette des impôts le 7 juillet 1994, corroboré par un certificat de recette du 9 janvier 1995, et que le protocole d'accord du 27 mars 1993 est visé dans les motifs du jugement rendu le 6 novembre 1997, dans un litige opposant la société Hôtel Choiseul et la société Pax Promenade ; qu'il s'avère en effet que l'acte du 7 septembre 2001 ne comporte pas de clause spécifique et dérogatoire relativement aux travaux prescrits par l'administration ; qu'ainsi cet acte stipule en page 4 que le cession a lieu à la charge du cessionnaire d'exécuter les charges et conditions résultant du bail renouvelé le 29 octobre 1986, en précisant qu'il s'agit des « charges et conditions ordinaires en pareille matière et notamment sous celle-ci après littéralement rapportée : les locataires auront le droit de sous louer les deux pièces du rez-de-chaussée » ; que le fait que cet acte comporte en page 7 dans la rubrique concernant les conditions générales de vente du fonds, la mention : « à ce sujet, le cessionnaire reconnaît être informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et la sécurité à ses frais, risques et périls, sans aucun recours contre quiconque et quelles que soient les conséquences » ne permet pas de mettre à la charge du cessionnaire du bail les travaux prescrits par l'administration depuis 2007, alors qu'il s'agir d'une clause générale ne permettant pas de caractériser que la société Augier avait été informée, préalablement à la signature de l'acte de 2001, de l'avis de la commission de sécurité et d'accessibilité, des travaux prescrits nécessaires à la poursuite de l'exploitation et de l'accord donné par le précédent preneur pour prendre en charge les travaux éventuellement prescrits par l'autorité administrative ; qu'aucune mention de l'acte de 2001 ne fait référence aux accords conclu le 27 mars 1993 relativement aux travaux et ces avenants ne sont pas annexés à cet acte, contrairement au bail de 1986 ; qu'il sera relevé que l'acte du 7 septembre 2001 fait cependant référence implicitement en page 4 à celui des avenants du 27 mars 1993, n'ayant pas de rapport avec les travaux, et concernant l'accord pour louer les deux pièces en rez-de-chaussée, sauf à préciser leur usage de bureaux ou de commerce de luxe ; qu'au vu de ces considérations, il apparaît que les avenants du 27 mars 1993 relatifs à la charge des travaux prescrits par l'administration ne sont pas opposables à la société Augier, et que le bailleur doit supporter l'exécution ou le coût des travaux ; que dans ces conditions, il convient de condamner in solidum la société Pax Promenade et M. X... à réaliser les travaux décrits dans le rapport Veritas du 18 mars 2009, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt sans qu'il soit prononcé une astreinte de ce chef ; qu'à défaut d'exécution dans ce délai, il convient d'autoriser les preneurs à les faire réaliser et de condamner dans cette hypothèse, les bailleurs à payer à la société Augier la somme de 274 673 € TTC ; b) sur le remplacement de la chaudière, et la mise aux normes des travaux d'évacuation, que la chaudière constitue un équipement indispensable à l'immeuble, et sa fourniture relève de l'obligation de délivrance du bailleur ; que le coût de son remplacement doit, dans ces conditions, être mis en charge des bailleurs, et le jugement doit être confirmé de ce chef en adoptant ses motifs pertinents, sauf à fixer le montant global du coût de remplacement à la somme de 10 164 € TTC selon facture du 31 décembre 2009, et à 5831 € la somme restant à la charge des bailleurs, après paiement partiel de la somme de 4333 € ; que les travaux relatifs aux tuyaux d'évacuation sont inclus dans les travaux de remplacement de chaudière, et dans les travaux de mise aux normes et ne justifient pas une indemnisation spécifique ; que la demande de ce chef sera rejetée ; 2) que sur les demandes de résiliation du bail et en réalisation des travaux de ravalement par le preneur, le fait que le propriétaire ait versé une somme de 10 000 F le 27 mars 1993 pour que soient effectués des travaux de ravalement, ne peut justifier la résiliation du bail aux torts de la société Augier, qui n'était pas partie à ces avenants, non visés et non annexés au bail conclu en 2001 ; que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation de bail et les demandes subséquentes ; qu'en l'état du dossier, les avenants du 27 mars 1993 n'étant pas opposables à la société Augier, il n'y a pas lieu de condamner celle-ci à la réalisation de travaux de ravalement ; ALORS QUE la cession de fonds de commerce intégrant celle du bail commercial opère transmission au cessionnaire de toutes les obligations découlant du bail cédé, sauf volonté contraire expresse des parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les parties, avant la cession du bail, étaient convenues, par avenants du 27 mars 1993, de ce que le preneur aurait la charge exclusive de tous travaux éventuellement nécessaires et notamment imposés par l'autorité administrative ; que ces avenants, faisant partie du bail commercial comme fixant les obligations du preneur à l'égard du bailleur, ont été transmis au cessionnaire par l'effet de la cession ; qu'en exigeant, pour que les obligations du preneur, telles que nées de ces avenants, s'imposent à la société Augier, cessionnaire, que celle-ci les ait acceptées, la cour d'appel a méconnu les effets de la cession de bail, violant ainsi l'article L. 145-16 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil.