Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 janvier 2019, 17-26.453, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-01-30
Numéro d'affaire : 17-26453
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2017-05-23
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boulloche, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 mai 2017), qu'au cours de la formation de la société civile immobilière [...] (la SCI), ses futurs associés, les sociétés LM immobilier, Bpmo et Sopim, ont entrepris un projet consistant en la vente en l'état futur d'achèvement de différents lots d'un immeuble neuf ; qu'une mission complète de maîtrise d'oeuvre a été confiée à la société Martinie ; qu'après obtention du permis de construire, un voisin a signalé que le projet créait un empiétement sur son fonds ; que le premier relevé de la ligne séparative des fonds, réalisé par un géomètre, s'est révélé erroné ; qu'après le refus de délivrance d'un permis modificatif, le projet a été abandonné ; que la société LM immobilier et la SCI ont assigné la Mutuelle des architectes français (la MAF), assureur de la société Martinie, en indemnisation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI et la société LM immobilier font grief à l'arrêt de limiter les condamnations de la MAF à certaines sommes ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il ne pouvait être reproché à l'architecte de ne pas avoir contrôlé le relevé réalisé par le géomètre dès lors que ce document avait été établi par un professionnel, conformément au plan cadastral, et que, depuis l'extérieur, la limite séparative en forme de ligne brisée n'était pas visible car masquée par les bâtiments construits de chaque côté, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI et la société LM immobilier font grief à l'arrêt de limiter les condamnations de la MAF à certaines sommes ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé que l'architecte, informé le 15 décembre 2011 de l'erreur affectant le relevé réalisé par le premier géomètre, ne pouvait pas être condamné à réparer un préjudice qui ne résultait pas de sa faute, la cour d'appel, qui a rejeté les demandes concernant les dépenses antérieures à cette date, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que le retrait de la construction, imposé par la présence d'une limite séparative discontinue, ne permettait pas de maintenir le projet de construction d'un immeuble de dix-huit lots, qu'il n'était pas démontré que, si un nouveau permis avait été déposé en janvier 2012, intégrant la perte d'une surface de 78 m² par rapport au projet initial, l'opération serait restée économiquement viable, et qu'à la fin de l'année 2012, seules six réservations pour un montant de 1 126 000 euros TTC étaient faites alors que le contrat de concours financier de la banque prévoyait, parmi les conditions préalables à la signature de l'ouverture du crédit terrain, la production de contrats de réservations pour un montant de 1 800 000 euros et qu'une variation à la baisse de la marge de l'opération de plus de 20 % rendait l'accord caduc, la cour d'appel, qui a rejeté les demandes au titre des gains escomptés, a légalement justifié sa décision ; Attendu, enfin, qu'ayant retenu que n'était pas établi le paiement des factures des sociétés LM immobilier et Bpmo par la SCI, ni celui, par la société LM immobilier, de la somme prévue par un protocole conclu avec la société Sopim le 12 février 2012, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de rejeter ces chefs de demandes ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI 160 Chemin Nicol et la société LM immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI 160 Chemin Nicol et de la société LM immobilier et les condamne à verser la somme globale de 3 000 euros à la MAF ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société [...] et la société LM immobilier. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR limité la condamnation de la MAF à l'égard de la SCI Chemin Nicol à la somme de 66 818,05 euros, D'AVOIR limité la réparation du préjudice subi par la société LM Immobilier à la somme de 15 000 € et D'AVOIR, en conséquence, rejeté toutes les autres demandes tendant à l'indemnisation des dépenses faites avant le 15 décembre 2011 ainsi que celles tendant à indemniser le gain manqué et les autres dettes contractées par les sociétés SCI Chemin Nicol et LM Immobilier pour les besoins de l'opération. AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité de la société Martinie ; qu'il résulte des pièces produites que le 14 septembre 2011 le maître d'ouvrage délégué a confié à la SELARL d'architecture Martinie une mission de maîtrise d'oeuvre complète comprenant les études préliminaires, les avant projets sommaire et définitif, le dossier de demande de permis de construire puis portant sur l'ensemble de l'opération de construction jusqu'au dossier des ouvrages exécutés ; qu'il ressort notamment de la lettre intitulée mise en demeure du 12 février 2013adressée par la SCI 160 Chemin Nicol au cabinet Martinie et des différents mails échangés entre l'architecte et le service de l'Urbanisme que le permis de construire a été déposé sur la base d'un relevé du géomètre, le cabinet Sompayrac, conforme au cadastre et qu'après obtention du permis de construire, un voisin, propriétaire de la parcelle mitoyenne, [...], a signalé que le projet empiétait sur sa propriété, qu'il est en effet apparu que le pignon mitoyen de la maison voisine avec le bâtiment existant n'était pas rectiligne comme sur le cadastre et sur le relevé initial du géomètre mais formait une baïonnette de 1,20 m, uniquement au droit des pignons en regard et donc invisible de l'extérieur ; qu'un second relevé géomètre a été effectué le 15 décembre 2011, conforme à la réalité des parcelles, à partir duquel l'architecte a repris le projet, indiquant que l'adaptation du projet à la nouvelle limite était mineure et nécessiterait un permis modificatif déposé plus tard ou en cours de travaux après la prise en compte d'autres évolutions mineures inévitables du fait de la commercialisation et/ou des variantes techniques habituelles des entreprises, selon le processus classique du permis dit de recollement ou de consolidation ; que le projet constructif et sa commercialisation s'est poursuivi jusqu'à ce qu'en novembre 2012, le notaire de l'opération demande que soit relaté le dépôt d'une demande de permis modificatif en cours d'instruction, que l'architecte s'est alors rapproché des services de l'urbanisme à cette fin en décembre 2012, qu'après plusieurs échanges et réunions avec les services de la mairie de Toulouse, le permis modificatif a été refusé par arrêté en date du 23 mai 2013 et l'opération de construction n'a pu aboutir ; qu'ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, il ne peut être reproché à l'architecte de ne pas avoir contrôlé le relevé établi par le géomètre dès lors que ce plan avait été établi par un professionnel, conformément au plan cadastral et que depuis l'extérieur la limite séparative en forme de ligne brisée n'était pas visible car masquée par les bâtiments construits de chaque côté ; que les appelantes reconnaissaient elles-mêmes l'absence de faute de l'architecte à ce titre puisque dans un courrier en date du 13 janvier 2014, le conseil de la société LM Immobilier écrivait : "le maître de l'ouvrage considère qu'aucune faute n'a été commise par qui que ce soit à l'occasion du dépôt du permis de construire dans la mesure où les diligences nécessaires à ce stade n'auraient pas permis de s'apercevoir de la difficulté liée à la configuration d'une limite séparative construite des deux côtés" () ; Sur le lien de causalité et le préjudice des appelantes ; que contrairement à ce que soutient la SCI 160 Chemin Nicol, le préjudice ne peut être calculé en prenant en compte le chiffre d'affaire anticipé déduction faite des seules dépenses anticipées qui n'ont pas été engagées et donc ainsi prendre en compte la totalité des dépenses depuis l'origine du projet ainsi que le gain manqué dans la mesure où d'une part l'architecte ne peut pas être condamné à réparer un préjudice qui ne résulte pas de sa faute, ce qui est le cas pour les dépenses antérieures au 15 décembre 2011, et où d'autre part, il n'est pas démontré que si la difficulté liée aux règles d'urbanisme qui imposaient le retrait du bâtiment et impliquait une perte de 78 m2 par rapport au projet initial avait été révélée dès janvier 2012 et que si un nouveau permis avait été déposé à cette date, le projet serait resté économiquement viable et aurait été poursuivi alors que la perte de surface générait nécessairement une perte de la marge bénéficiaire qui avait été fixée à l'origine à la somme de 354 563 euros, qu'à la fin de l'année 2012, seules six réservations pour un montant de 1 126 000 euros TTC étaient faites et que le contrat de concours financier de la Caisse d'Epargne de Midi -Pyrénées du 27 juillet 2012 prévoyait, parmi les conditions préalables à la signature de l'ouverture du crédit terrain, la production de contrats de réservations pour un montant de1 800 000 euros et qu'une variation à la baisse de la marge de l'opération de plus de 20%, constatée lors de la vérification des conditions préalables à la signature des concours, rendait caduc l'accord et nécessitait une nouvelle étude ; Qu'il en résulte que le préjudice allégué au titre du gain manqué est purement hypothétique et ne peut être pris en compte () ; que pas plus devant la cour qu'en première instance, la SCI 160 Chemin Nicol ne produit de pièce concernant les dépenses : DK partners, avocat Rocher pour 420 euros, et la cotisation foncière des entreprises 2013 et 2014, que la décision de premiers juges ne peut qu'être confirmée en ce que la SCI 160 Chemin Nicol a été déboutée de ses demandes à ce titre ; que le 30 mars 2012, la SCI 160 Chemin Nicol régularisait un contrat de mission de maîtrise d'ouvrage déléguée avec les sociétés LM Immobilier et BPMO prévoyant une rémunération totale de 165 130 euros HT soit 82 565 euros HT pour chacune des sociétés dont 40 000 euros HT pour chacune d'elle une fois le permis de construire obtenu et purgé du recours des tiers et du DCE, qu'elle réclame deux fois la somme de 47 840 euros correspondant à l'échéance nº 1 ayant fait l'objet de la part de chacune des sociétés d'une facture en date du 30 novembre 2012 ; que la SCI 160 Chemin Nicol ne produit aucune pièce établissant qu'elle aurait réglé ces factures, qu'au contraire, la demande présentée à titre subsidiaire par la société LM Immobilier établit que le paiement n'est pas intervenu, que la SCI 160 Chemin Nicol n'établit en conséquence pas la réalité de son préjudice à ce titre ; qu'en ce qui concerne la somme de 45 000 euros réclamée au titre de la prorogation de la promesse de vente en vertu d'un protocole transactionnel signé par la société LM Immobilier avec la société Luvisutto et Savorgnan, sigle Sopim, force est constater que la SCI 160 Chemin Nicol n'établit pas avoir payé cette somme dont la société LM Immobilier était débitrice, qu'elle n'établit pas la réalité de son préjudice à ce titre ; que c'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont évalué le préjudice de la SCI 160 Chemin Nicol à la somme de 66 818,05 euros et l'ont déboutée du surplus de ses demandes ; () Considérant qu'en ce qui concerne la somme de 45 000 euros réclamée au titre du protocole transactionnel signé entre la société Luvisutto et Savorgnan, sigle Sopim et la société LM Immobilier, force est de constater que cette dernière n'établit pas, alors que le protocole est en date du 12 février 2012 qu'elle aurait réglé la somme de 45 000 euros ou même qu'elle aurait fait l'objet de poursuites ou de réclamations de la part de la société Luvisutto et Savorgnan, que la société LM Immobilier ne peut qu'être déboutée de sa demande subsidiaire à ce titre, faute de prouver son préjudice ; qu'alors que la poursuite de l'opération restait hypothétique si l'architecte avait fait une nouvelle demande de permis de construire dès janvier 2012 en tenant compte de la nécessité de reculer le bâtiment compte tenu de la présence d'une ligne brisée, la société LM Immobilier ne peut qu'être déboutée de sa demande concernant le manque à gagner ». ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il ne peut être fait grief à l'architecte de ne pas avoir vérifié et contrôler les plans, dès lors qu'ils ont été établis par un professionnel, conformément à la figuration cadastrale et que depuis l'extérieur, la limite séparative en forme de ligne brisée n'était pas visible car masquée par les bâtiments construits de chaque côté ; qu'au demeurant dans un courrier adressé par l'avocat de la société LM Immobilier à la MAF le 13 janvier 2014 à ce sujet, on peut lire que le maître de l'ouvrage considère qu'aucune faute n'a été commise par qui que ce soit à l'occasion du dépôt du permis de construire dans la mesure où les diligences nécessaires à ce stade n'auraient pas permis de s'apercevoir de la difficulté liée à la configuration d'une limite séparative construite des deux côtés" ; (...) que seront exclus les postes suivants : - DK Partners : 2 319,25 € - avocat Rocher : 420 € - CFE 2013 : 283 € - CFE 2014 : 180 €, à l'appui desquels aucune pièce n'est communiquée, ainsi que les postes « BPMO maîtrise d'ouvrage déléguée (47 840 €), Sté LM Immobilier maîtrise d'ouvrage délégué (47 840 €) et prorogation promesse de vente (45 000 €) que la SCI Nicol ne justifie pas avoir payés ; que, de surcroît, s'agissant de ce dernier poste, il apparaît que c'est la société LM Immobilier qui s'est engagée à verser à SOPIM la somme de 45 000 € équivalente aux indemnités d'éviction en cours de négociation et que la substitution de la SCI 160 Chemin Nicol à la société LM Immobilier, seule signataire du compromis de vente du 30 juin 2011 et du protocole transactionnel y afférent du 12 février 2012, n'est pas établie, et ce d'autant que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique ; que, quant aux délégations de maîtrise d'ouvrage à la société LM Immobilier et à la société BPMO, il convient d'ajouter que les honoraires facturés par ces deux sociétés correspondent à la phase montage de l'opération, laquelle comprend plusieurs missions dont certaines se sont déroulées avant la survenance de la faute de l'architecte, telles la négociation de la promesse de vente terrain, signature notaire, le suivi géomètre et relevé, la désignation et négociation du contrat de l'architecte, le dépôt et suivi des demandes d'autorisations administratives notamment permis de construire, négociation avec service de l'urbanisme, et dont le coût aurait en tout état de cause été supporté par la SCI Chemin Nicol ; que le montant de 40 000 € HT réclamé par chacune des sociétés LM Immobilier et BPMO en fait pas de distinction entre ces différentes missions ; qu'enfin, la SCI Chemin Nicol sollicite la somme de 354 563 € à titre de gain manqué du fait de l'arrêt de l'opération de construction ; () qu'à l'appui de cette demande, la SCI Chemin Nicol ne communique qu'un courrier de la Caisse d'Epargne du 27 juillet 2012 qui accepte de prêter son concours financier à la SCI Chemin Nicol pour l'opération de construction, lequel courrier ne fait que reprendre les chiffres précités et avancés par la SCI Chemin Nicol sans plus d'élément de nature à les corroborer ; qu'en outre, il apparaît que la difficulté qui a conduit au blocage du projet existait dès l'origine et n'est pas la conséquence du manquement de la société Martinie qui a seulement mal apprécié l'étendue de la modification du projet immobilier à apporter et tardé à déposer un permis modificatif ; qu'en effet, s'il est avéré que l'obtention d'un permis modificatif n'était pas possible, il n'est pas certain que le projet initialement prévu ait pu aboutir et générer la même marge pour la SCI Chemin Nicol si les contraintes liées à la configuration de la limite de parcelle avaient été connues ab initio ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, la SCI Chemin Nicol sera déboutée de ce chef ». 1°/ ALORS QUE l'architecte chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre doit concevoir un projet réalisable ; qu'en l'espèce, le maître de l'ouvrage établissait que l'architecte avait commis une faute initiale de conception puisque le projet qu'il avait élaboré empiétait sur le fonds voisin, ce qui avait provoqué l'abandon de l'opération envisagée ; qu'en excluant toute faute de l'architecte aux seuls motifs que le relevé avait été établi par un géomètre professionnel et que l'erreur n'était pas visible de l'extérieur (arrêt attaqué, p. 4, §2 ; jgt, p. 5, §3), sans rechercher, comme il le lui était demandé (concl. d'appel, p. 10, §4), s'il n'appartenait pas à l'architecte d'effectuer, à tout le moins, une visite sur place et de s'enquérir auprès du voisin des contraintes relatives à la limite des fonds considérés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 2°/ ALORS QUE la renonciation à un droit ne peut émaner que de son titulaire ; que, pour établir l'existence d'une renonciation du maître de l'ouvrage à se prévaloir de la faute de l'architecte, la cour d'appel s'est appuyée sur un courrier relatant que « le maître d'ouvrage considère qu'aucune faute n'a été commise par qui que ce soit à l'occasion du dépôt du permis de construire » (arrêt attaqué, p. 4, §2 ; jgt, p. 5, §3), dont elle constatait pourtant qu'il émanait, non pas du maître de l'ouvrage, la SCI 160 Chemin Nicol, mais de la société LM Immobilier, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 3°/ ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque et de manière certaine la volonté de renoncer ; qu'en l'espèce, le courrier émanant d'un précédent conseil de la société LM Immobilier précisant que « le maître d'ouvrage considère qu'aucune faute n'a été commise par qui que ce soit à l'occasion du dépôt du permis de construire » (arrêt attaqué, p. 4, §2 ; jgt, p. 5, §3) ne contenait aucune renonciation et se bornait à faire état de la position de la société LM Immobilier à cette date, sans nullement la lier pour l'avenir ; qu'en estimant que ce courrier emportait renonciation, sans relever aucun acte manifestant sans équivoque la volonté certaine de renoncer à se prévaloir de la faute de l'architecte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR limité la condamnation de la MAF à l'égard de la SCI Chemin Nicol à la somme de 66 818,05 euros, D'AVOIR limité la réparation du préjudice subi par la société LM Immobilier à la somme de 15 000 € et D'AVOIR rejeté toutes les autres demandes tendant à l'indemnisation des dépenses faites avant le 15 décembre 2011 ainsi que celles tendant à indemniser le gain manqué et les autres dettes contractées par les sociétés SCI Chemin Nicol et LM Immobilier pour les besoins de l'opération. AUX MOTIFS QUE « Sur la responsabilité de la société Martinie ; qu'il résulte des pièces produites que le 14 septembre 2011 le maître d'ouvrage délégué a confié à la SELARL d'architecture Martinie une mission de maîtrise d'oeuvre complète comprenant les études préliminaires, les avant projets sommaire et définitif, le dossier de demande de permis de construire puis portant sur l'ensemble de l'opération de construction jusqu'au dossier des ouvrages exécutés ; qu'il ressort notamment de la lettre intitulée mise en demeure du 12 février 2013adressée par la SCI 160 Chemin Nicol au cabinet Martinie et des différents mails échangés entre l'architecte et le service de l'Urbanisme que le permis de construire a été déposé sur la base d'un relevé du géomètre, le cabinet Sompayrac, conforme au cadastre et qu'après obtention du permis de construire, un voisin, propriétaire de la parcelle mitoyenne, nº AR 233, a signalé que le projet empiétait sur sa propriété, qu'il est en effet apparu que le pignon mitoyen de la maison voisine avec le bâtiment existant n'était pas rectiligne comme sur le cadastre et sur le relevé initial du géomètre mais formait une baïonnette de 1,20 m, uniquement au droit des pignons en regard et donc invisible de l'extérieur ; qu'un second relevé géomètre a été effectué le 15 décembre 2011, conforme à la réalité des parcelles, à partir duquel l'architecte a repris le projet, indiquant que l'adaptation du projet à la nouvelle limite était mineure et nécessiterait un permis modificatif déposé plus tard ou en cours de travaux après la prise en compte d'autres évolutions mineures inévitables du fait de la commercialisation et/ou des variantes techniques habituelles des entreprises, selon le processus classique du permis dit de recollement ou de consolidation ; que le projet constructif et sa commercialisation s'est poursuivi jusqu'à ce qu'en novembre 2012, le notaire de l'opération demande que soit relaté le dépôt d'une demande de permis modificatif en cours d'instruction, que l'architecte s'est alors rapproché des services de l'urbanisme à cette fin en décembre 2012, qu'après plusieurs échanges et réunions avec les services de la mairie de Toulouse, le permis modificatif a été refusé par arrêté en date du 23 mai 2013 et l'opération de construction n'a pu aboutir ; qu'ainsi que l'ont justement retenu les premiers juges, il ne peut être reproché à l'architecte de ne pas avoir contrôlé le relevé établi par le géomètre dès lors que ce plan avait été établi par un professionnel, conformément au plan cadastral et que depuis l'extérieur la limite séparative en forme de ligne brisée n'était pas visible car masquée par les bâtiments construits de chaque côté ; que les appelantes reconnaissaient elles-mêmes l'absence de faute de l'architecte à ce titre puisque dans un courrier en date du 13 janvier 2014, le conseil de la société LM Immobilier écrivait : "le maître de l'ouvrage considère qu'aucune faute n'a été commise par qui que ce soit à l'occasion du dépôt du permis de construire dans la mesure où les diligences nécessaires à ce stade n'auraient pas permis de s'apercevoir de la difficulté liée à la configuration d'une limite séparative construite des deux côtés" () ; Sur le lien de causalité et le préjudice des appelantes ; que contrairement à ce que soutient la SCI 160 Chemin Nicol, le préjudice ne peut être calculé en prenant en compte le chiffre d'affaire anticipé déduction faite des seules dépenses anticipées qui n'ont pas été engagées et donc ainsi prendre en compte la totalité des dépenses depuis l'origine du projet ainsi que le gain manqué dans la mesure où d'une part l'architecte ne peut pas être condamné à réparer un préjudice qui ne résulte pas de sa faute, ce qui est le cas pour les dépenses antérieures au 15 décembre 2011, et où d'autre part, il n'est pas démontré que si la difficulté liée aux règles d'urbanisme qui imposaient le retrait du bâtiment et impliquait une perte de 78 m2 par rapport au projet initial avait été révélée dès janvier 2012 et que si un nouveau permis avait été déposé à cette date, le projet serait resté économiquement viable et aurait été poursuivi alors que la perte de surface générait nécessairement une perte de la marge bénéficiaire qui avait été fixée à l'origine à la somme de 354 563 euros, qu'à la fin de l'année 2012, seules six réservations pour un montant de 1 126 000 euros TTC étaient faites et que le contrat de concours financier de la Caisse d'Epargne de Midi -Pyrénées du 27 juillet 2012 prévoyait, parmi les conditions préalables à la signature de l'ouverture du crédit terrain, la production de contrats de réservations pour un montant de1 800 000 euros et qu'une variation à la baisse de la marge de l'opération de plus de 20%, constatée lors de la vérification des conditions préalables à la signature des concours, rendait caduc l'accord et nécessitait une nouvelle étude ; Qu'il en résulte que le préjudice allégué au titre du gain manqué est purement hypothétique et ne peut être pris en compte () ; que pas plus devant la cour qu'en première instance, la SCI 160 Chemin Nicol ne produit de pièce concernant les dépenses : DK partners, avocat Rocher pour 420 euros, et la cotisation foncière des entreprises 2013 et 2014, que la décision de premiers juges ne peut qu'être confirmée en ce que la SCI 160 Chemin Nicol a été déboutée de ses demandes à ce titre ; que le 30 mars 2012, la SCI 160 Chemin Nicol régularisait un contrat de mission de maîtrise d'ouvrage déléguée avec les sociétés LM Immobilier et BPMO prévoyant une rémunération totale de 165 130 euros HT soit 82 565 euros HT pour chacune des sociétés dont 40 000 euros HT pour chacune d'elle une fois le permis de construire obtenu et purgé du recours des tiers et du DCE, qu'elle réclame deux fois la somme de 47 840 euros correspondant à l'échéance nº 1 ayant fait l'objet de la part de chacune des sociétés d'une facture en date du 30 novembre 2012 ; que la SCI 160 Chemin Nicol ne produit aucune pièce établissant qu'elle aurait réglé ces factures, qu'au contraire, la demande présentée à titre subsidiaire par la société LM Immobilier établit que le paiement n'est pas intervenu, que la SCI 160 Chemin Nicol n'établit en conséquence pas la réalité de son préjudice à ce titre ; qu'en ce qui concerne la somme de 45 000 euros réclamée au titre de la prorogation de la promesse de vente en vertu d'un protocole transactionnel signé par la société LM Immobilier avec la société Luvisutto et Savorgnan, sigle Sopim, force est constater que la SCI 160 Chemin Nicol n'établit pas avoir payé cette somme dont la société LM Immobilier était débitrice, qu'elle n'établit pas la réalité de son préjudice à ce titre ; que c'est en conséquence à juste titre que les premiers juges ont évalué le préjudice de la SCI 160 Chemin Nicol à la somme de 66 818,05 euros et l'ont déboutée du surplus de ses demandes ; () Considérant qu'en ce qui concerne la somme de 45 000 euros réclamée au titre du protocole transactionnel signé entre la société Luvisutto et Savorgnan, sigle Sopim et la société LM Immobilier, force est de constater que cette dernière n'établit pas, alors que le protocole est en date du 12 février 2012 qu'elle aurait réglé la somme de 45 000 euros ou même qu'elle aurait fait l'objet de poursuites ou de réclamations de la part de la société Luvisutto et Savorgnan, que la société LM Immobilier ne peut qu'être déboutée de sa demande subsidiaire à ce titre, faute de prouver son préjudice ; qu'alors que la poursuite de l'opération restait hypothétique si l'architecte avait fait une nouvelle demande de permis de construire dès janvier 2012 en tenant compte de la nécessité de reculer le bâtiment compte tenu de la présence d'une ligne brisée, la société LM Immobilier ne peut qu'être déboutée de sa demande concernant le manque à gagner ». ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU' « il ne peut être fait grief à l'architecte de ne pas avoir vérifié et contrôler les plans, dès lors qu'ils ont été établis par un professionnel, conformément à la figuration cadastrale et que depuis l'extérieur, la limite séparative en forme de ligne brisée n'était pas visible car masquée par les bâtiments construits de chaque côté ; qu'au demeurant dans un courrier adressé par l'avocat de la société LM Immobilier à la MAF le 13 janvier 2014 à ce sujet, on peut lire que le maître de l'ouvrage considère qu'aucune faute n'a été commise par qui que ce soit à l'occasion du dépôt du permis de construire dans la mesure où les diligences nécessaires à ce stade n'auraient pas permis de s'apercevoir de la difficulté liée à la configuration d'une limite séparative construite des deux côtés" ; (...) que seront exclus les postes suivants : - DK Partners : 2 319,25 € - avocat Rocher : 420 € - CFE 2013 : 283 € - CFE 2014 : 180 €, à l'appui desquels aucune pièce n'est communiquée, ainsi que les postes « BPMO maîtrise d'ouvrage déléguée (47 840 €), Sté LM Immobilier maîtrise d'ouvrage délégué (47 840 €) et prorogation promesse de vente (45 000 €) que la SCI Nicol ne justifie pas avoir payés ; que, de surcroît, s'agissant de ce dernier poste, il apparaît que c'est la société LM Immobilier qui s'est engagée à verser à SOPIM la somme de 45 000 € équivalente aux indemnités d'éviction en cours de négociation et que la substitution de la SCI 160 Chemin Nicol à la société LM Immobilier, seule signataire du compromis de vente du 30 juin 2011 et du protocole transactionnel y afférent du 12 février 2012, n'est pas établie, et ce d'autant que la vente n'a pas été réitérée par acte authentique ; que, quant aux délégations de maîtrise d'ouvrage à la société LM Immobilier et à la société BPMO, il convient d'ajouter que les honoraires facturés par ces deux sociétés correspondent à la phase montage de l'opération, laquelle comprend plusieurs missions dont certaines se sont déroulées avant la survenance de la faute de l'architecte, telles la négociation de la promesse de vente terrain, signature notaire, le suivi géomètre et relevé, la désignation et négociation du contrat de l'architecte, le dépôt et suivi des demandes d'autorisations administratives notamment permis de construire, négociation avec service de l'urbanisme, et dont le coût aurait en tout état de cause été supporté par la SCI Chemin Nicol ; que le montant de 40 000 € HT réclamé par chacune des sociétés LM Immobilier et BPMO en fait pas de distinction entre ces différentes missions ; qu'enfin, la SCI Chemin Nicol sollicite la somme de 354 563 € à titre de gain manqué du fait de l'arrêt de l'opération de construction ; () qu'à l'appui de cette demande, la SCI Chemin Nicol ne communique qu'un courrier de la Caisse d'Epargne du 27 juillet 2012 qui accepte de prêter son concours financier à la SCI Chemin Nicol pour l'opération de construction, lequel courrier ne fait que reprendre les chiffres précités et avancés par la SCI Chemin Nicol sans plus d'élément de nature à les corroborer ; qu'en outre, il apparaît que la difficulté qui a conduit au blocage du projet existait dès l'origine et n'est pas la conséquence du manquement de la société Martinie qui a seulement mal apprécié l'étendue de la modification du projet immobilier à apporter et tardé à déposer un permis modificatif ; qu'en effet, s'il est avéré que l'obtention d'un permis modificatif n'était pas possible, il n'est pas certain que le projet initialement prévu ait pu aboutir et générer la même marge pour la SCI Chemin Nicol si les contraintes liées à la configuration de la limite de parcelle avaient été connues ab initio ; qu'en considération de l'ensemble de ces éléments, la SCI Chemin Nicol sera déboutée de ce chef ». 1°/ ALORS QU'il appartient à l'architecte de réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute ; qu'en l'espèce, la SCI Chemin Nicol faisaient valoir que, même limitée à la mauvaise appréciation des modifications devant être apportées au projet, la faute de l'architecte avait provoqué son abandon, en sorte que toutes les dépenses engagées depuis l'origine l'avaient été en pure perte ; qu'en se bornant à relever que les dépenses antérieures au 15 décembre 2011 ne trouvaient pas leur cause dans la faute de l'architecte, sans même avoir relevé que, sans cette faute, ces dépenses auraient été engagées en pure perte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 2°/ ALORS QU'il appartient à l'architecte de réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute ; qu'en l'espèce, afin d'établir que les atermoiements de l'architecte avaient privé les exposantes du gain attendu de la réalisation de l'opération projetée, la SCI Chemin Nicol soulignait qu'il avait lui-même proposé d'établir de nouveaux plans en février 2013 à la suite du refus définitif de permis de construire (email du 1er février 2013 ; prod. 14) ; qu'en se bornant à relever qu'il n'était pas démontré que « si un nouveau permis avait été déposé (au mois de janvier 2012), le projet serait resté économiquement viable et aurait été poursuivi » (arrêt attaqué, p. 5, §1 ; jgt, p. 7, §2), sans rechercher si la modification proposée par l'architecte en février 2013 ne démontrait pas la viabilité économique et technique du projet s'il avait été modifié à temps, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 3°/ ALORS QUE, à titre subsidiaire, la disparition certaine de réaliser un profit constitue une perte de chance qui doit être indemnisée à hauteur de la chance perdue ; qu'en excluant toute indemnisation au titre du gain manqué aux motifs qu'il n'était pas établi que le projet serait resté viable et aurait pu aboutir si l'architecte avait réagi avec diligence après la découverte de l'erreur du géomètre, quand il résultait de ses propres constatations que la faute de l'architecte avait à tout le moins privé la SCI Chemin Nicol d'une chance certaine de réaliser les gains escomptés, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 4°/ ALORS QU'il appartient à l'architecte de réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute ; qu'en l'espèce, la SCI 160 Chemin Nicol sollicitait une indemnité couvrant les sommes dont elle s'était rendue débitrice au profit des sociétés LM Immobilier et BPMO au titre de la conclusion d'un contrat de maîtrise d'ouvrage délégué pour un montant pour de 47 840 €, correspondant à deux factures en date du 30 novembre 2012 ; qu'en excluant toute indemnisation de ce chef, aux motifs inopérants qu'elle ne « produit aucune pièce établissant qu'elle aurait réglé ces factures » (arrêt attaqué, p. 6, §2), quand seule la réalité de la dette à l'égard de ces sociétés importait, la cour d'appel a privé de plus fort sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 5°/ ALORS QU'il appartient à l'architecte de réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute ; qu'en l'espèce, la société LM Immobilier sollicitait réparation du préjudice consistant dans le fait d'avoir engagé des dépenses en pure perte, compte tenu de l'échec du projet causé par la faute de l'architecte, en l'absence de laquelle le projet aurait pu aboutir ; qu'en excluant toute indemnisation de la société LM Immobilier pour les dépenses engagées avant le 15 septembre 2011, aux motifs erronés que ce coût aurait « été supporté en tout état de cause par les appelantes » (arrêt attaqué, p. 6, §6), la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 6°/ ALORS QU'il appartient à l'architecte de réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute ; qu'en l'espèce, la société LM Immobilier sollicitait encore la somme de 45 000 € dont elle était débitrice au titre du protocole transactionnel qu'elle produisait aux débats ; qu'en se bornant à exclure toute indemnisation à ce titre aux motifs inopérants qu'elle n'établissait pas avoir réglé la somme considérée ou qu'elle aurait fait l'objet de réclamations ou poursuites, quand seule la réalité de la dette à l'égard de cette société importait, la cour d'appel a privé de sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 7°/ ALORS QU'il appartient à l'architecte de réparer l'intégralité du préjudice causé par sa faute ; qu'en l'espèce, afin d'établir que les atermoiements de l'architecte avaient privé la société LM Immobilier du gain attendu de la réalisation de l'opération projetée, il était soutenir que l'architecte avait lui-même proposé d'établir de nouveaux plans en février 2013 à la suite du refus définitif de permis de construire (email du 1er février 2013 ; prod. 14) ; qu'en se bornant à relever que « la poursuite de l'opération restait hypothétique si l'architecte avait fait une nouvelle demande de permis de construire dès janvier 2012 en tenant compte de la nécessité de reculer le bâtiment compte tenu de la présence d'une ligne brisée » (arrêt attaqué, p. 6, §7), sans rechercher si la modification proposée par l'architecte en février 2013 ne démontrait pas que la poursuite du projet, s'il avait été modifié à temps, était certaine, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 8°/ ALORS QUE, à titre subsidiaire la disparition certaine de réaliser un profit constitue une perte de chance qui doit être indemnisée à hauteur de la chance perdue ; qu'en excluant toute indemnisation de la société LM Immobilier au titre du gain manqué aux motifs qu'il n'était pas établi que le projet serait resté viable et aurait pu aboutir si l'architecte avait réagi avec diligence après la découverte d'erreur du géomètre, quand il résultait de ses propres constatations que la faute de l'architecte avait à tout le moins privé la société LM Immobilier d'une chance certaine de réaliser les gains escomptés, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.