Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2014, 13-23.747, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-09-16
Numéro d'affaire : 13-23747
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2013-05-14
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que l'état de santé des époux X... décrit par les certificats médicaux du 17 novembre 2008 n'imposait pas au notaire une obligation de conseil particulièrement renforcée à leur égard, lors de la signature de l'acte de vente de leur appartement intervenue le 28 septembre 2008, et relevé que le prix versé en numéraire dont il a été donné quittance et le paiement des commissions par l'acquéreur étaient indiqués en termes clairs et sans ambiguïté par cet acte authentique qu'ils ont signé après lecture faite, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que M. B... n'avait pas manqué à son obligation de conseil ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que le premier moyen fondé sur l'existence d'une faute du notaire étant rejeté, le second moyen, qui porte sur l'existence d'un lien de causalité entre une telle faute et le préjudice invoqué, est sans portée ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... épouse X..., représentée par son tuteur, M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mme Y..., épouse X..., et M. X..., ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ce chef, d'avoir dit n'y avoir lieu de constater que le notaire a commis une faute, et en conséquence, d'avoir rejeté les demandes de l'exposante tendant à voir condamner Maître B... à lui payer la somme de 19. 000 euros, outre les intérêts légaux à compter de la signature de l'acte authentique et capitalisés ; AUX MOTIFS QUE « (...) Monsieur André X... et Madame Paulette Y..., son épouse ont délivré, le 14 mai 2008, un mandat de vente exclusif, à l'agence Viager Viazur Orpi, pour leur appartement, sis à Cagnes Sur Mer (Alpes Maritimes) ; qu'ils ont signé un compromis de vente le 19 juin 2008, avec Monsieur Christian C..., représentant la SCI les Gardettes ; que l'acte authentique de vente en viager a été réalisé en l'étude de Maître Patrick B..., notaire à Nice, le 26 septembre 2008 ; que Madame Paulette Y..., représentée par son tuteur, Monsieur Jean-Claude Y... réclame, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la condamnation du notaire à lui payer la somme de 19. 000 €, à titre de dommages et intérêts, correspondant à la différence du montant du bouquet, mentionné, dans le compromis et dans l'acte authentique, estimant que l'officier ministériel a manqué à son devoir de conseil ; qu'elle expose que le compromis de vente en viager réalisé par l'agence immobilière, le 19 juin 2008 prévoyait, par trois mentions successives que la commission de 19. 000 € était à la charge de l'acquéreur, ainsi qu'un versement comptant de 76. 000 €, alors que l'acte authentique, établi par le notaire, le 26 septembre 2008, mentionne un versement comptant de 57. 000 €, précisant que cette modification n'a pas été signalée aux vendeurs ; que le notaire fait observer que le mandat de vente délivré le 14 mai 2008 à l'agence immobilière Viager Viazur Orpi prévoyait un bouquet de 80. 000 €, commission de 20. 000 € comprise, celle-ci étant à la charge des vendeurs, soit 60. 000 €, pour ces derniers et que le bouquet retenu est proche de ce montant ; mais qu'en vertu du principe de l'effet relatif du contrat, les termes du mandat conclu entre les vendeurs d'un bien et une agence immobilière n'ont pas d'incidence sur le prix finalement fixé à la suite de négociations, ni sur les conditions de prise en charge de la commission de cette dernière ; que selon Maître Patrick B..., comme le confirme le courrier adressé par l'agence en télécopie le 9 septembre 2008 au notaire, le bouquet de 76. 000 € mentionné dans le compromis, sans cette précision, comprend les honoraires dus par l'acquéreur de 19. 000 €, soit 57. 000 €, pour les vendeurs ; mais que sur ce point, seule la volonté directement exprimée par les parties peut être retenue ; que Madame Paulette Y... estime que le notaire a manqué à son devoir de conseil, en modifiant les termes d'un compromis qui valait vente ; mais que si l'acte sous-seing-privé de vente en viager, sous conditions suspensives a vocation à s'exécuter, les parties pouvaient, en vertu du principe de liberté contractuelle, issue de l'article 1134 du Code civil, déterminer, dans l'acte authentique de vente, des conditions différentes de prix et de paiement des commissions des agences intervenues dans la transaction ; que l'appelante reproche à Maître Patrick B... d'avoir fait signer un acte de vente en viager par des personnes âgées particulièrement vulnérables, alors qu'ils allaient quitter leur domicile pour une maison de retraite et qu'ils ont été placés sous tutelle un an plus tard, sans les informer de la modification du montant du bouquet ; mais qu'il ressort de l'attestation produite aux débats que Madame X... est entrée en maison de retraite le 20 octobre 2008 et que les certificats médicaux établis le 7 novembre 2008 par le docteur Z... préconisant un placement sous sauvegarde de justice de Monsieur et Madame X... ne permettent pas de déterminer si la détérioration de leur état psychique était décelable par des tiers ; que le rapport d'expertise neuro psychique de Monsieur André X..., réalisé par le docteur Philippe A..., le 17 novembre 2008, mentionne qu'il n'a pas été remarqué de trouble aigu dans le comportement, qu'il est d'un contact agréable et qu'il s'exprime normalement, sans anomalie formelle du langage tout en signalant des troubles importants de la mémoire, ainsi qu'un déclin psycho intellectuel ; que le rapport d'expertise de Madame Paulette Y... effectuée le même jour, par le même médecin, signale que si elle s'exprime avec lenteur, il n'y a pas de paraphasie, ni de déformation phonémique, même si les réponses sont imprécises, avec une mémorisation assez bien conservée ; que ces deux éléments, recueillis postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente litigieux, ne permettent pas de démontrer que le notaire était tenu d'une obligation de conseil particulièrement renforcée à leur égard ; qu'aucune action en nullité de l'acte n'a été engagée, sur le fondement des articles 414-1 et suivants du Code civil ; que l'acte authentique de vente du 26 septembre 2008 produit aux débats mentionne, en sa page 2 que les parties déclarent notamment disposer de leur pleine capacité, pour ne pas faire l'objet de mesures de protection légale et précise, en sa page 26, qu'après lecture faite, les parties l'ont signé, avec le notaire ; que la lecture comporte le rappel de la somme de 57. 000 €, versée en numéraire, dont il a été donné quittance, ainsi que le paiement par l'acquéreur des honoraires de négociation des deux agences, hors la comptabilité du notaire, à raison de 9. 500 € chacune ; que les termes clairs et sans ambiguïté de l'acte notarié du 26 septembre 2008 révèlent que le notaire a bien rempli son obligation de conseil et qu'aucune faute ne peut donc lui être reprochée de ce chef ; qu'il convient, en conséquence, de rejeter, les demandes formées par Madame Paulette Y... à son encontre ; que le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne la faute du notaire » ; 1°/ ALORS QUE manque à son obligation de conseil le notaire qui, chargé de rédiger l'acte authentifiant un compromis de vente mentionnant un certain prix, porte dans l'acte authentique un prix de vente différent sans vérifier l'accord des parties ni même attirer leur attention sur cette modification ; qu'en l'espèce, il était constant, ainsi que l'exposante le rappelait, que « le compromis de vente en viager réalisé par l'agence immobilière et signé par les parties le 19 juin 2008 prévoyait, par trois mentions successives que la commission de 19. 000 € était à la charge de l'acquéreur, ainsi qu'un versement comptant de 76. 000 €, alors que l'acte authentique, établi par le notaire, le 26 septembre 2008, mentionne un versement comptant de 57. 000 ¿ » (arrêt, p. 3, § 12) ; que l'exposante soutenait « que cette modification n'a pas été signalée aux vendeurs » de sorte que le notaire avait « manqué à son obligation de conseil » (arrêt, p. 3, § 11 et 12) ; que pour considérer au contraire que « le notaire aurait bien rempli son obligation de conseil et qu'aucune faute ne peut donc lui être reprochée de ce chef », la Cour d'appel a retenu que l'exécution de cette obligation aurait été révélée par les « termes clairs et sans ambiguïté de l'acte » qui précisait, « en sa page 26, qu'après lecture faite, les parties l'ont signé, avec le notaire », cette lecture ayant « comport é le rappel de la somme de 57. 000 €, versée en numéraire, dont il a été donné quittance, ainsi que le paiement par l'acquéreur des honoraires de négociation des deux agences, hors la comptabilité du notaire, à raison de 9. 500 € chacune » (arrêt, p. 4, § 9 à 12) ; qu'en statuant ainsi, sans avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si le notaire avait attiré l'attention des parties sur la modification du prix à laquelle il avait procédé, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°/ ALORS QU'en se fondant, pour retenir que « le notaire aurait bien rempli son obligation de conseil et qu'aucune faute ne peut donc lui être reprochée de ce chef », sur les circonstances tenant aux « termes clairs et sans ambiguïté de l'acte notarié » qui précisait, « en sa page 26, qu'après lecture faite, les parties l'ont signé, avec le notaire », cette lecture ayant « comport é le rappel de la somme de 57. 000 €, versée en numéraire, dont il a été donné quittance, ainsi que le paiement par l'acquéreur des honoraires de négociation des deux agences, hors la comptabilité du notaire, à raison de 9. 500 € chacune » (arrêt, p. 4, § 9 à 12), la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser l'exécution, par le notaire, de son obligation de conseil, en violation de l'article 1382 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que Madame Paulette Y...- X... représentée par son tuteur Monsieur Jean-Claude X... ne rapporte pas la preuve du préjudice invoqué, et en conséquence, d'avoir rejeté les demandes de l'exposante tendant à voir condamner Maître B... à lui payer la somme de 19. 000 euros, outre les intérêts légaux à compter de la signature de l'acte authentique et capitalisés ; AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « (...) sur le préjudice : Monsieur B... soutient qu'en l'espèce ce n'est pas en raison de la faute qui lui est reprochée que le bouquet a été fixé à 57. 000 € de sorte que le lien causal entre la faute et le dommage invoqué fait défaut ; qu'il considère que c'est au demandeur de démontrer qu'il aurait agi autrement s'il avait été mieux informé ; qu'il y a lieu de relever que selon le mandat de vente donné à l'agence Viager Azur le 14 mai 2008, il avait été envisagé un prix net vendeur de 60. 000 € auquel devait s'ajouter une rente viagère annuelle de 11. 640 € ; que les honoraires d'agence devaient être de 20. 000 € ; qu'il a été vu précédemment que dans le cadre des démarches de vente, il a été convenu entre les époux X... et l'acquéreur (SCI les Gardettes) de réduire le prix du bouquet net vendeur à 57. 000 € et les honoraires d'agence à 19. 000 € ; que cet élément ressort en effet du courrier adressé le 7 novembre 2008 par Viazur Immobilier à Maître B... ; que les termes de ce courrier ne sont pas contestés par la demanderesse ; qu'il en résulte que si des conditions plus favorables ont été reportées dans le compromis de vente, il est établi que la transaction avait été initialement convenue selon les termes repris dans l'acte authentique ; qu'en effet, la requérante ne démontre pas que cet acte n'aurait pas été signé si elle avait été parfaitement informée des modifications faites par le notaire ; qu'en conséquence, il n'est pas démontré que la faute retenue soit à l'origine d'un préjudice indemnisable pour la demanderesse qui sera en conséquence déboutée de ses demandes indemnitaires » ; ALORS QUE la promesse de vente valant vente lorsqu'il y a accord sur la chose et le prix, les parties sont en droit d'en obtenir la réitération sous la forme authentique aux conditions convenues ; que dès lors, la réduction du prix, opérée par le notaire rédacteur de l'acte authentique sans que les parties n'en aient été avisées, cause nécessairement un préjudice au vendeur qui, s'il avait été alerté de cette modification, aurait refusé de signer l'acte et exigé la réitération de la vente selon les termes du compromis ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir, dans ses écritures d'appel, qu'il était constant que « le compromis vaut engagement ferme et définitif de vendre et d'acheter au prix de 171. 000 € dont un bouquet de 76. 000 €, commission d'agence de 19. 000 € en sus, à la charge de l'acquéreur » de sorte qu'« il est certain que mieux informés, Monsieur et Madame X... auraient agi différemment. En effet, l'acquéreur étant engagé dans les termes du compromis, ils les époux X... auraient pu le contraindre à acheter aux conditions de ce compromis » (conclusions, p. 13) ; qu'en retenant pourtant, à supposer adoptés les motifs du jugement sur ce point, pour dire que Madame X... n'aurait pas rapporté la preuve du préjudice qu'elle invoquait, qu'elle « ne démontre pas que cet acte n'aurait pas été signé si elle avait été parfaitement informée des modifications faites par le notaire » (jugement, p. 7, § 2), la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 1589 du même Code.