Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 décembre 2018, 17-16.866, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-12-12
Numéro d'affaire : 17-16866
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, 2017-02-21
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 19 avril 2012, Mme X..., épouse Y..., a confié à la société J et B Z... (l'agent immobilier) la vente de son appartement, suivant mandat exclusif de vente d'une durée de trois mois, qu'elle a révoqué par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2012 ; que, le 31 juillet suivant, elle a signé une promesse de vente avec Mme B... qui, depuis le mois de mars 2012 avait chargé l'agent immobilier d'une recherche d'appartement ; que la vente a été réitérée par acte authentique du 7 novembre 2012 ; que, le 12 décembre 2013, l'agent immobilier a assigné Mme Y... en paiement d'une indemnité de 10 000 euros en application de la clause pénale prévue au contrat, outre des dommages-intérêts pour résistance abusive ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que, pour condamner Mme Y... au paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive, l'arrêt énonce que les réponses données par celle-ci à l'occasion de la sommation interpellative démontrent qu'elle était dès l'origine parfaitement consciente que c'était bien par le biais de l'agent immobilier qu'elle avait été mise en relation avec Mme B... et que c'est de façon délibérée, et non par suite d'une erreur, qu'elle n'a pas avisé son mandataire de cette démarche ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une faute ayant fait dégénérer en abus le droit d'agir en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et vu les articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X..., épouse Y..., à payer à la société J et B Z... la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, l'arrêt rendu le 21 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; REJETTE la demande ; Condamne la société J et B Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné Mme Y... à payer à la société J et B Z... la somme de 10 000 euros en application de la clause pénale stipulée au contrat du 19 avril 2012, et la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ces deux sommes devant porter intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance signifiée le 12 décembre 2013 ; AUX MOTIFS QUE selon mandat exclusif de vente n° [...] en date du 19 avril 2012 Marie Rose Y... a donné à l'agence immobilière appelante un mandat exclusif de vente concernant son appartement situé [...] , le prix demandé étant de 150 000 €, hors rémunération du mandataire ; - il était précisé au paragraphe « durée du mandat » que celui-ci était donné à compter du jour de sa conclusion pour une durée irrévocable de trois mois et que, passé ce délai, il serait tacitement prorogé jusqu'au 18 avril 2013, date à laquelle il prendrait automatiquement fin, sauf révocation à tout moment par lettre recommandée avec demande d'avis de réception sous réserve d'un préavis de 15 jours pendant la période de tacite prorogation ; - au paragraphe « rémunération du mandataire » il était stipulé que en cas de réalisation de l'opération avec l'acheteur présenté par le mandataire celui-ci avait droit à une rémunération fixée à 10 000 € TVA comprise à la charge de l'acquéreur ; - le contrat comportait la clause pénale revendiquée par l'agence immobilière et rédigée comme suit : « Pendant toute la durée du présent mandat et de son renouvellement, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignés. Il s'engage à diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. En outre dans les 12 mois suivant l'expiration ou la résiliation du présent mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction vise tant la personne de l'acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur ou encore toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation. À défaut de respecter cette clause, le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à la charge du mandant d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat » ; que des écritures des parties et des pièces produites essentiellement par l'agence immobilière il ressort que les faits à l'origine du présent litige se sont déroulés selon la chronologie suivante : - la fiche client de Patricia T. au sein de l'agence Z... fait apparaître qu'elle est devenue cliente de cette agence en qualité d'acheteur le 15 mars 2012 et que les 19 avril 2012 à 17:48 et 20 avril 2012 à 18:35 elle a eu pour interlocuteur respectivement Norbert T. et Jérôme C. au sujet du bien correspondant au numéro de mandat [...], savoir le numéro du mandat souscrit à la même date par Marie-Rose Y... pour la vente de son appartement, - le 24 mai 2012 l'agence a établi (l'examen du document correspondant montre qu'elle en est bien le rédacteur et non pas le notaire ayant ultérieurement établi le compromis et l'acte de vente pour la cession Y.../B...) un compromis de vente au profit de Mme Germaine C... pour l'appartement objet du mandat ; que cependant Germaine C... a le 2 juin 2012 fait usage du droit de rétractation qui lui était ouvert par l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juin 2012, Marie Rose Y... a dénoncé le contrat la liant à la société Z... pour la vente de son appartement en visant ce compromis du 24 mai 2012 dans l'en-tête de son courrier et en faisant état de la signature du compromis de vente non respectée par le contact de l'agence ; que ce faisant Marie-Rose Y... faisait indûment grief à l'agence immobilière de l'usage par Madame C... de son droit de rétractation ; que surtout il ressort des mentions du contrat de mandat du 19 avril 2012 figurant au paragraphe « durée du mandat » que Marie-Rose Y... a fait usage indûment et de façon prématurée de son droit de dénoncer le contrat, puisque celui-ci était conclu de façon irrévocable pour une durée de trois mois expirant par conséquent le 19 juillet 2012, la faculté de résiliation ne lui étant permise que postérieurement à cette date dans le cadre de la période de prorogation du dit mandat ; - la fiche téléphonique renseignée par l'un des salariés de l'agence Z... le mardi 12 juin 2012 à 18:33 mentionne que Mme B... avait exprimé le souhait de visiter l'appartement du [...] , soit à une date antérieure à la dénonciation du mandat de vente par la mandataire ; - le 31 juillet 2012, soit à peine plus d'un mois après la dénonciation du mandat de vente conféré à l'agence immobilière, Me D..., notaire à [...] (Meurthe-et-Moselle) a rédigé un compromis de vente concernant l'appartement du [...] au profit de Patricia B..., cet acte ayant été réitéré en la forme authentique par acte notarié du même notaire en date du 7 novembre 2012 ; - par sommation interprétative du 29 août 2012 effectuée à la demande de l'agence Z..., faute pour elle d'avoir obtenu du notaire ci-dessus mentionné les réponses à ses interrogations, l'agence immobilière a fait poser à Marie-Rose Y... différentes questions relatives à la cession intervenue entre elle-même et Patricia B... et notamment lui a fait poser la question qui suit : « par quel intermédiaire avez-vous rencontré Mme Patricia B... ? » ; à cette question Marie-Rose Y... a répondu : « c'est Mme B... qui s'est présentée toute seule à mon domicile. Je ne me souviens plus à quelle date. Celle-ci m'ayant précisé qu'elle avait pris deux rendez-vous avec M. Jérôme Z... pour visiter l'appartement qui n'ont pas abouti, c'est alors qu'elle a pris la décision de venir toute seule pour la visite » ; qu'il découle des éléments chronologiques retracés ci-dessus et des réponses de l'intimée la démonstration de ce que, même si les membres de l'agence Z... n'ont pas physiquement présenté Mme B..., désireuse de visiter l'appartement de Mme Y..., à celle-ci, désireuse de le vendre, c'est néanmoins indubitablement par l'intermédiaire de la SARL J. & B. Z... que Patricia B... a eu connaissance de l'existence d'un immeuble à vendre répondant à ses souhaits, des conditions de cette vente, en particulier en ce qui concerne le prix et l'adresse de cet immeuble encore à l'époque habité par sa propriétaire Marie-Rose Y... dont c'était le domicile et qu'elle a pu rencontrer dans ces conditions ; que c'est donc bien l'agence immobilière qui a permis le rapprochement et la rencontre de ces deux personnes, quand bien même Patricia B..., mécontente de ce que les rendez-vous n'aient pu aboutir, sans qu'il soit démontré ou allégué que cet échec soit imputable à l'agence immobilière, a pris l'initiative de s'adresser directement à la venderesse, éludant ce faisant le paiement des honoraires de l'agence que le contrat de mandat du 19 avril 2012 mettait à la charge de l'acquéreur, c'est-à-dire à sa charge ; qu'or en acceptant ce procédé Marie-Rose Y... a manqué à ses obligations contractuelles en omettant la disposition de la clause pénale qui lui imposait de diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ; que c'est par conséquent à la suite de cette faute commise par la venderesse dans le respect de ses obligations à l'égard de son mandataire que l'agence Z... a été privée de la commission de 10 000 € qui devait lui être versée pour fruit de son travail ; que dès lors Marie-Rose Y... encourt la sanction prévue au contrat consistant à devoir s'acquitter au profit du mandataire d'une indemnité équivalente au montant de la commission éludée ; que dans ces conditions la cour juge devoir infirmer le jugement querellé et faire droit aux demandes et prétentions de l'agence immobilière en lui allouant d'une part l'indemnité contractuelle de 10 000 € qu'elle réclame et d'autre part une indemnité de 2000 € compte tenu de la résistance abusive dont a fait également preuve Marie-Rose Y..., dont les réponses données à l'occasion de la sommation relative susmentionnée démontrent qu'elle était dès l'origine parfaitement consciente que c'est bien par le biais de l'agence qu'elle avait été mise en relation avec Patricia B..., nonobstant l'initiative personnelle de celle-ci et que c'est par suite de façons délibérée et non pas à la suite d'une erreur qu'elle n'a pas avisé son mandataire de cette démarche ; 1° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en jugeant pour imputer à Mme Y... un manquement à ses obligations contractuelles, que la dénonciation qu'elle avait faite était irrégulière au seul motif qu'elle avait été adressée le 20 juin 2012 (arrêt, p. 6, al. 3), sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette dénonciation ne devait pas produire effet le 19 juillet 2012, date à laquelle le mandat cessait d'être irrévocable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ; 2° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en jugeant que Mme Y... avait méconnu la stipulation du contrat de mandat exclusif selon laquelle « pendant toute la durée du présent mandat et de son renouvellement, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la vente des biens ci-dessus désignées. Il s'engage à diriger vers le mandateur toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement » (arrêt, p. 7, al. 3), sans rechercher, comme elle y était invitée, si Mmes Y... et B... étaient entrées en contact avant la fin du contrat de mandat intervenue au plus tard le 19 juillet 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce ; 3° ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en jugeant que Mme Y..., venderesse, n'avait pas respecté les stipulations du mandat interdisant au mandant, pendant douze mois suivant sa résiliation, « de traiter directement ou indirectement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire », quand elle constatait elle-même que « les membres de l'agence Z... n'ont pas physiquement présenté Mme B... » à Mme Y... (arrêt, p. 7, al. 1er), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme Y... à payer à la société J et B Z... la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; AUX MOTIFS QUE la cour juge devoir infirmer le jugement querellé et faire droit aux demandes et prétentions de l'agence immobilière en lui allouant d'une part l'indemnité contractuelle de 10 000 € qu'elle réclame et d'autre part une indemnité de 2000 € compte tenu de la résistance abusive dont a fait également preuve Marie-Rose Y..., dont les réponses données à l'occasion de la sommation relative susmentionnée démontrent qu'elle était dès l'origine parfaitement consciente que c'est bien par le biais de l'agence qu'elle avait été mise en relation avec Patricia B..., nonobstant l'initiative personnelle de celle-ci et que c'est par suite de façon délibérée et non pas à la suite d'une erreur qu'elle n'a pas avisé son mandataire de cette démarche ; ALORS QUE la défense à une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient alors au juge de spécifier, dégénérer en abus lorsque sa légitimité a été reconnue par les premiers juges ; qu'en se fondant, pour retenir que Mme Y... avait fait preuve de résistance abusive, sur le seul fait qu'elle avait eu conscience de ce que Mme B... avait eu connaissance de la mise en vente de son appartement par l'intermédiaire de l'agence Z..., quand ce fait avait également été pris en compte par les premiers juges qui avaient pourtant débouté cette dernière de ses demandes, et sans caractériser aucune circonstance exceptionnelle justifiant que la défense en justice de Mme Y... ait dégénéré en abus alors qu'elle avait obtenu gain de cause en première instance, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu l'article 1240, du code civil.