Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 19 septembre 2018, 17-16.598, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2018-09-19
Numéro d'affaire : 17-16598
Solution : Cassation sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-10-15
Président : M. Rémery (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 1er et 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article L. 622-24 du code de commerce ; Attendu que le mandant d'un administrateur de biens a la faculté d'agir en justice contre son mandataire, sans préjudice de la mise en oeuvre de la garantie financière, et que lorsque l'administrateur de biens est en procédure collective, le mandant, auquel les versements effectués entre les mains de celui-ci pour son compte à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 n'ont pas été restitués, peut déclarer sa créance de restitution au passif de l'administrateur de biens et en demander l'admission, l'exercice de cette faculté ne remettant pas en cause l'affectation spéciale au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés de la garantie financière prévue par l'article 3, alinéa 2, 2°, de la loi précitée ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2015, n° RG : 15/04006), que la société Agence Thierrypontaine (l'agence), exploitant une agence immobilière et exerçant une activité d'administrateur de biens, a été mise en liquidation judiciaire le 19 novembre 2012, la SCP A... -Y... étant désignée liquidateur ; que la SCI Carpe Diem, propriétaire de locaux dont la gestion locative avait été confiée à l'agence, a déclaré une créance au passif de celle-ci au titre des loyers encaissés par elle en sa qualité de mandataire ; que la créance ayant été admise par le juge-commissaire le 20 décembre 2013, la société Les Souscripteurs du Lloyd's, auprès de laquelle l'agence avait souscrit une garantie financière, a formé une réclamation contre l'état des créances ; que par ordonnance du 19 janvier 2015, le juge-commissaire a rejeté sa réclamation ; Attendu que pour rejeter la créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire de l'agence par la SCI Carpe Diem, l'arrêt retient que les fonds recueillis par le mandataire agent immobilier pour le compte de son mandant demeurent étrangers au patrimoine de l'agence immobilière sur les comptes de laquelle ils ne font que transiter et ne figurent pas au passif de son patrimoine, que le mandant, confronté à la non-représentation des fonds par suite d'un dépôt de bilan, doit déclarer sa créance entre les mains du garant financier qui vérifie si la créance est certaine, liquide et exigible, que le mandant dispose d'un droit de restitution des fonds peu important qu'ils n'aient pas été déposés sur un compte spécifique dédié, créance directe ne constituant pas pour le mandant une créance de somme d'argent à l'encontre du mandataire au sens de l'article L. 622-24 du code de commerce de sorte qu'elle ne doit pas faire l'objet d'une déclaration de créance au passif du mandataire soumis à une procédure collective ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avertissement délivré aux parties ; PAR CES MOTIFS : CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt n° RG : 15/04006 rendu le 15 octobre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; CONFIRME l'ordonnance rendue le 19 janvier 2015 par le juge-commissaire du tribunal de commerce de Melun (RG : n° 2014M03090) ; Condamne la société Les Souscripteurs du Lloyd's aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Philippe A... - Denis Y..., en qualité de liquidateur de la société Agence Thierrypontaine ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me E... , avocat aux Conseils, pour la société Philippe A... - Denis Y..., ès qualités. Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR rejeté la créance déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la société Agence Thierrypontaine par la sci Carpe Diem. AUX MOTIFS QUE «la cour constate que les sommes que le juge commissaire a inscrites au passif de la liquidation judiciaire de la société Agence Thierrypontaine sont des fonds mandants, soit des loyers payés par les locataires des biens dont l'Agence avait la gestion selon le mandat donné par le propriétaire, en l'espèce la sci Carpe Diem; qu'il ne s'agit en aucun cas de créances de dommages et intérêts comme tente de le faire valoir l'administrateur et il n'appartient pas à cette cour d'imaginer que tel pourrait être le cas en l'absence de demandes ; que la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) relative au droit applicable aux professionnels de l'immobilier, et son décret d'application du 20 juillet 1972, réglementent l'activité par laquelle une personne physique ou morale se livre ou prête son concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives notamment à la location de biens Immobiliers ; qu'à ce titre, la relation entre les parties reçoit la qualification de mandat, dans la mesure où l'intermédiaire immobilier accomplit des actes juridiques au nom et pour le compte de son client ; que dans ce cadre, le mandataire, agent immobilier, recueille des fonds pour le compte de son mandant et par hypothèse, de tels fonds ne figurent pas au passif de son patrimoine ; que les fonds récoltés demeurent étrangers au patrimoine de l'agence immobilière et ne font que transiter par ses comptes ; que la cour rappelle que par ailleurs, les agents immobiliers sont tenus en vertu de l'article 3 de la loi Hoguet de souscrire une garantie financière dont le but est de couvrir les fonds mandants non représentés, soit les sommes remises par les locataires au gestionnaire mandataire pour le compte du mandant et non restituées après déduction des charges ; que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1 er de la loi du 2 janvier 1970 (art. 39, al. 1er, D. 20 juillet 1972) ; qu'en vertu de l'article 48-5 du décret du 20 juillet 1972 "La garantie intervient sur les seules justifications présentées par le créancier (le mandant de l'agent immobilier défaillant à lui restituer les fonds) à l'organisme garant, établissant que la créance est certaine et exigible et que l'agence garantie est défaillante, sans que le garant puisse opposer au créancier le bénéfice de division et de discussion ; que la défaillance de l'agent garanti peut résulter soit d'un dépôt de bilan (. .. ) » ; qu'ainsi, le mandant, confronté à la non représentation des fonds par suite notamment d'un dépôt de bilan, doit déclarer sa créance entre les mains du garant financier et ce dernier vérifie si la créance est certaine liquide et exigible ; qu'il résulte de ces dispositions que le mandant dispose d'un droit de restitution des fonds, peu important que les fonds n'aient pas été déposés sur un compte spécifique dédié, lequel est couvert par une garantie financière et dispose d'une créance directe à l'encontre du garant en restitution de ces fonds détenus par l'agent immobilier ; que cette créance directe, organisée spécifiquement par la loi de 1971, ne constituant pas pour le mandant une créance de somme d'argent à l'encontre du mandataire au sens de l'article L622-24 du code de commerce, elle n'a pas dés lors à donner lieu à une déclaration de créance au passif du mandataire soumis à une procédure collective, les règles de la déclaration de créance lui étant inapplicables ; que la cour relève au surplus que l'article 42 du décret du 20 juillet 1972 invoqué par la SCP A... - Y... ne concerne que le délai de règlement des créances par le garant et qu'il ne peut être déduit de son alinéa 3 que les mandants auraient la possibilité de déclarer leurs créances au passif de la procédure collective». ALORS QUE le mandant d'un administrateur de biens a la faculté d'agir en justice contre son mandataire, sans préjudice de la mise en oeuvre de la garantie financière; que lorsque l'administrateur de biens fait l'objet d'une procédure collective, le mandant, auquel les versements effectués entre les mains de celui-ci pour son compte à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 n'ont pas été restitués, peut déclarer sa créance de restitution au passif de l'administrateur de biens et en demander l'admission, l'exercice de cette faculté ne remettant pas en cause l'affectation spéciale au remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés de la garantie financière prévue par l'article 3, alinéa 2, 2°, de la loi précitée; qu'en rejetant la créance de restitution déclarée par le mandant au passif de la liquidation judiciaire de la société Agence Thierrypontaine motif pris que ce dernier dispose d'une créance directe à l'encontre des Souscripteurs du Lloyd's, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble l'article L 622-24 du code de commerce, ensemble l'article 3, alinéa 2, de la loi du 2 janvier 1970.