Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 décembre 2013, 12-22.247, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-12-04
Numéro d'affaire : 12-22247
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble, 2012-05-07
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte au syndicat des copropriétaires ensemble immobilier Park Avenue (le syndicat des copropriétaires), à Mme X... et aux époux Y..., Z..., du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la commune d'Annecy-le-Vieux ; Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 7 mai 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 13 avril 2010 pourvois n° 09-10. 459 et 09-10. 799), que la société civile immobilière Le Parc des Raisses (la SCI) a acquis un lot d'un lotissement sur lequel elle a édifié des immeubles qu'elle a divisés en lots vendus en l'état futur d'achèvement, les actes de vente étant établis par la société civile professionnelle E...- F...- G...- H..., devenue la société civile professionnelle E...- H...- I..., notaires (la SCP) ; que le syndicat des copropriétaires ainsi que plusieurs copropriétaires ont assigné la SCI et la SCP en réparation du préjudice causé par la cession à la commune d'Annecy-le-Vieux d'une partie du terrain d'assiette ; Attendu que le syndicat des copropriétaires, les époux Y..., les époux Z..., les époux A..., les époux B..., les époux C..., Mme X..., Mme J... et M. D... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes indemnitaires, alors, selon le moyen : 1°/ que les juges du fond ne peuvent pas méconnaître l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision de justice ; que, par arrêt du 20 mai 2008, la cour d'appel de Grenoble a jugé, par un chef de dispositif laissé intact par l'arrêt de cassation du 13 avril 2010, que la SCI Parc des Raisses était responsable des préjudices causés au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue et aux copropriétaires ; qu'ainsi, l'existence de préjudices subis par les exposants et causés par la SCI Parc des Raisses avait été constatée par une décision définitive ; qu'en déniant pourtant l'existence de ces préjudices pour débouter les exposants de leurs demandes d'indemnisation à l'encontre de la SCI Parc des Raisses, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil, ensemble l'article 624 du code de procédure civile ; 2°/ que constitue un préjudice indemnisable le fait pour l'acheteur d'un bien immobilier d'être tenu dans l'ignorance de l'étendue des droits qu'il acquiert, cette ignorance l'empêchant d'apprécier justement la corrélation entre le prix et l'objet de la vente, et éventuellement de renégocier les termes du contrat, voire de renoncer à la transaction ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel qu'il existait une incertitude, au moment de la conclusion des actes d'achat de différents lots de l'immeuble en copropriété, quant à la portée de la clause prévoyant l'abandon à titre gratuit d'« une partie de l'assise de la copropriété, notamment la partie boisée » à la commune d'Annecy-le-Vieux ; qu'en écartant cependant l'existence de tout préjudice en lien de causalité avec le défaut d'information de la SCP notariale, au prétexte particulièrement qu'il n'était pas prouvé que les acquéreurs des lots n'auraient pas contracté s'ils avaient été informés de la portée de la clause litigieuse, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 3°/ qu'en écartant dans le même temps l'existence de tout préjudice en lien de causalité avec le défaut d'information de la SCI Parc des Raisses, la cour d'appel a également violé l'article 1147 du code civil ; 4°/ qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'aux termes d'une clause des actes de vente en l'état futur d'achèvement des différents lots de copropriété, il était donné mandat à la SCI Parc des Raisses, sans autre précision, de « répondre au désir de la commune d'Annecy-le-Vieux, d'acquérir une partie de l'assise de la copropriété, notamment la partie boisée, à première demande de sa part, cette vente devant être consentie à titre gratuit et s'accompagner de l'obligation pour la copropriété de consentir à la commune d'Annecy-le-Vieux une servitude de passage pour accéder au terrain tombé ainsi dans le domaine public » ; qu'il ressort encore de la décision attaquée que c'est en application de cette clause qu'est intervenue la cession à titre gratuit de 1273 m ² de parties communes en plus d'une zone boisée de 9080 m ² ; que dès lors, la dépossession de telles surfaces était bien la conséquence des fautes de la SCI et du notaire qui ont laissé les acquéreurs dans l'ignorance de l'étendue des terrains à céder pour répondre au désir de la commune, et les ont ainsi privé de tout pouvoir de négociation à ce titre, voire de la possibilité de renoncer à leur acquisition ; qu'en affirmant le contraire pour exclure l'indemnisation d'un préjudice de dépossession et d'un préjudice lié au déficit de places de stationnement en lien de causalité avec la faute de la SCP notariale, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 5°/ qu'en écartant dans le même temps l'indemnisation d'un préjudice de dépossession et d'un préjudice lié au déficit de places de stationnement en lien de causalité avec le défaut d'information de la SCI Parc des Raisses, la cour d'appel a également violé l'article 1147 du code civil ; 6°/ que les juges du fond ne peuvent omettre d'ordonner la réparation d'un préjudice dont ils constatent l'existence ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a cru pouvoir refuser toute indemnisation après avoir relevé que « la dépossession évoquée par le syndicat des copropriétaires ne lui a pratiquement pas fait perdre de droit à construire » ; qu'en omettant ainsi d'ordonner la réparation de la perte du droit à construire, fût-il faible, dont elle avait constaté l'existence consécutivement à la faute du notaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 7°/ qu'en omettant dans le même temps d'ordonner la réparation de la perte du droit à construire, fût-il faible, dont elle avait constaté l'existence consécutivement à la faute de la SCI Parc des Raisses, la cour d'appel a également violé l'article 1147 du code civil ; 8°/ que constitue un préjudice indemnisable le fait pour une copropriété de ne pas pouvoir disposer du nombre de parkings requis par la réglementation applicable ; qu'en l'espèce les exposants faisaient valoir qu'à raison de la cession à titre gratuit de 1 273 m ² de parties communes, en plus de la zone boisée, à la commune d'Annecy-le-Vieux, la copropriété ne pouvait bénéficier du nombre de parkings suffisant, ce préjudice étant en lien avec les fautes du notaire et de la SCI Parc des Raisses qui les avaient tenus dans l'ignorance de l'étendue de la cession à la commune, et privés en conséquence de toute possibilité de négociations susceptibles d'aboutir à la préservation de l'espace suffisant pour réaliser les parkings nécessaires ; qu'en écartant cependant toute indemnisation à raison du déficit du nombre de places de parkings par des motifs ne permettant pas d'exclure l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 9°/ qu'en écartant dans le même temps toute indemnisation à raison du déficit du nombre de places de parkings par des motifs ne permettant pas d'exclure l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute de la SCI Parc des Raisses, la cour d'appel a également privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 10°/ qu'en l'espèce, les exposants sollicitaient l'indemnisation de la dévalorisation consécutive à la banalisation de la copropriété Park Avenue amputée d'une grande partie de ses espaces communs à la suite d'une cession à titre gratuit, à laquelle ils ont consenti par avance, se privant ainsi de toute possibilité de négociation, sans avoir au préalable reçu une information loyale et précise quant à son objet ; qu'en écartant cependant toute indemnisation au titre de la dévalorisation de la copropriété en lien avec la faute du notaire, par des motifs inopérants tenant à l'utilisation des droits à construire, à l'absence de preuve quant à certaines modifications du projet initial ou à la création d'un parc public par la commune, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 11°/ qu'en écartant dans le même temps toute indemnisation au titre de la dévalorisation de la copropriété en lien avec la faute de la SCI Parc des Raisses, par des motifs inopérants tenant à l'utilisation des droits à construire, à l'absence de preuve quant à certaines modifications du projet initial ou à la création d'un parc public par la commune, la cour d'appel a également privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 12°/ que les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les exposants montraient en cause d'appel l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, la faute du notaire et de la SCI Parc des Raisses et, d'autre part, chacun des préjudices dont ils demandaient l'indemnisation en soulignant que le défaut d'information les avaient conduits à se déterminer sans avoir une connaissance suffisante de l'étendue de la cession à titre gratuit prévue au bénéfice de la commune et de ses conséquences, et qu'aucun dommage, y compris celui tenant à la dévalorisation liée à la banalisation de la copropriété Park Avenue, ne se serait réalisé tel qu'il est advenu sans les fautes du notaire et de la SCI ; qu'en affirmant cependant que les exposants ne précisaient pas le lien entre ce dernier préjudice et le manquement à l'obligation de conseil de la société Parc des Raisses et du notaire, la cour d'appel a dénaturé les conclusions des exposants et violé l'article 4 du code de procédure civile ; 13°/ que les juges du fond sont tenus d'examiner les éléments de preuve versés aux débats par les parties ; qu'en affirmant que les exposants ne caractérisaient l'existence d'aucun préjudice en relation de cause à effet avec les fautes du notaire et de la SCI Parc des Raisses, sans viser ni analyser les rapports d'expertises de M. K... sur lesquels ils se fondaient pour justifier le bien fondé de leurs demandes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que la cession gratuite d'une partie du terrain d'assiette était la conséquence de la décision de la commune d'Annecy-le-Vieux autorisant la création du lotissement sous condition de cette cession, que les droits à construire calculés sur la superficie totale du lot acquis par la SCI, avant la cession, avaient été utilisés à 95, 6 %, que tous les emplacements de stationnement prévus par le permis de construire et le permis de construire modificatif avaient été réalisés et qu'un certificat de conformité avait été délivré et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, sans être tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, que la preuve d'une dévalorisation de ce bien fondée sur une sur-densité, sur une suppression d'emplacements de stationnement et sur une atteinte à son environnement n'était pas rapportée et qu'il n'était pas démontré que les copropriétaires n'auraient pas acquis s'ils avaient été informés de l'étendue de la cession et de la portée de la clause insérée à l'acte imposant cette cession, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que ce défaut d'information était constitutif d'un préjudice, a pu, sans violer l'autorité de la chose jugée ni dénaturer les écritures des parties, en déduire que l'existence de préjudices en lien avec les fautes retenues à l'encontre de la SCP et de la SCI n'était pas établie et que les demandes d'indemnisation ne pouvaient être accueillies ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne le syndicat des copropriétaires ensemble immobilier Park Avenue, les époux Y..., les époux Z..., les époux A..., les époux B..., les époux C..., Mme X..., Mme J... et M. D... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit aux pourvois principal et incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires ensemble immobilier Park Avenue, Mmes X... et J..., les époux Y..., Z..., C..., A..., B... et M. D.... Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue ainsi que madame X..., monsieur et madame Y..., monsieur et madame Z... de leurs demandes indemnitaires et de les AVOIR condamné à diverses sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens ; AUX MOTIFS QUE « 3- Sur les préjudices invoqués et le lien de causalité. Il appartient au syndicat des copropriétaires et aux quatre copropriétaires de démontrer la réalité de leurs préjudices respectifs et le lien de causalité avec la faute commise par la SCI Parc des Raisses et la SCP E... H... I.... La SCI Parc des Raisses et la SCP E... H... I... n'ayant pas été débiteurs d'une obligation de conseil à l'égard du syndicat des copropriétaires qui n'a pas été partie aux actes de cession litigieux, celui-ci ne saurait exciper d'un préjudice personnel en relation avec la faute qui est reprochée aux appelantes. Le préjudice du syndicat des copropriétaires ne peut être que collectif et correspondre à la somme des atteintes aux intérêts individuels des copropriétaires. Le fait que seuls quatre copropriétaires agissent ou que la résolution ayant donné au syndic mandat d'agir n'a pas été votée à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 3 juin 1997 ne permet pas d'exclure cet intérêt collectif. 3-1 Sur la dépossession d'une surface de 10 353 m2. La dépossession évoquée concerne l'ensemble des copropriétaires. Elle est susceptible de porter atteinte aux parties communes et chaque copropriétaire pourrait se plaindre de la perte d'une partie de celles-ci. L'atteinte peut être considérée comme collective. Toutefois le préjudice lié à la dépossession évoquée ne saurait concerner la totalité de la parcelle puisque les onze copropriétaires, dont les actes sont produits, ont été informés de la cession gratuite qui devait se réaliser et que seule la différence entre 10 353 m2 et 9080 m2, représentant la partie boisée classée au POS qui, inévitablement, devait être cédée à la commune d'Annecy-Le-Vieux, pourrait constituer l'assiette de calcul de la dépossession. Par ailleurs la dépossession évoquée par le syndicat des copropriétaires ne lui a pratiquement pas fait perdre de droit à construire puisque 95, 6 % du COS de la parcelle AR 522 d'une superficie de 20 424 m2 ont été utilisés pour la réalisation de l'ensemble immobilier de la résidence Park Avenue sur 10 212 m2. Enfin, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, la dépossession ne l'a pas privée de la possibilité de négocier avec la commune d'Annecy-Le-Vieux puisque sans la cession gratuite le projet ne se serait pas réalisé. Mais le préjudice réclamé au titre de la dépossession n'a pas pour cause la faute de la SCI Parc des Raisses et du notaire. Elle est la conséquence de la décision de la commune d'Annecy-Le-Vieux à l'occasion de la création du lotissement qu'elle a autorisée sous condition de la cession gratuite du terrain. Par ailleurs les copropriétaires ont donné leur accord à cette cession lors de leur acquisition en conférant mandat à la société venderesse le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes qui se révéleraient nécessaires. Les copropriétaires n'ont jamais contesté ni le mandat ni l'acte de cession gratuite alors qu'ils sont parties à cet acte. Le préjudice invoqué n'a donc pas pour cause le manquement à l'obligation de conseil de la SCI Parc de Raisses et du notaire. La demande formée à ce titre sera rejetée. 3-2 Sur le préjudice lié au déficit de places de stationnement. Le préjudice réclamé à ce titre est également fondé sur la dépossession, le syndicat des copropriétaires soutenant que la surface foncière est devenue insuffisante. Il est évalué par le syndicat des copropriétaires en se basant sur le prétendu non-respect des dispositions d'urbanisme qui auraient exigé la création d'un nombre supérieur d'emplacements. Il ressort des pièces versées aux débats que tous les emplacements de stationnement prévus au permis de construire et au modificatif ont été réalisés et qu'un certificat de conformité a été délivré le 10 octobre 1994. Il apparaît également que le syndicat des copropriétaires a précédemment engagé une procédure à l'encontre de la SCI Parc des Raisses pour se plaindre de la non-conformité des places de stationnement, que le Tribunal de Grande Instance d'Annecy l'a débouté de ses demandes par jugement du 11 mars 2004 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Chambéry du 2 octobre 2007 aujourd'hui définitif. Ce préjudice ne saurait donc être fondé sur le non-respect du POS. S'agissant de la dépossession, elle n'a pas, ainsi que cela a été démontré précédemment, pour cause la faute reprochée à la société Parc des Raisses et au notaire. La demande de ce chef sera rejetée. 3-3 Sur le préjudice lié à la dévalorisation. Le syndicat des copropriétaires estime que le patrimoine commun s'est trouvé considérablement dévalorisé, la copropriété n'étant pas conforme à la destination pour laquelle elle a été réalisée et vendue, et ce en raison d'une situation de fait qui porte atteinte gravement à son aspect extérieur, à l'esthétique et à son bon fonctionnement général occasionnant des problèmes importants de voisinage, de circulation, de stationnement et d'environnement. Ce préjudice est calculé en comparant la différence du prix de cession des appartements de la copropriété Park Avenue avec ceux pratiqués sur les ventes réalisées en 2008 dans des résidences proches qui fait apparaître un écart de prix d'environ 5 %. Une partie de ce préjudice est basé sur une prétendue sur-densité appréciée sur une augmentation du coefficient d'occupation des sols de 0, 5 à 0, 92 du fait de la cession gratuite des 10 353 m2. Or ce raisonnement est erroné dans la mesure où la majeure partie de la parcelle cédée était inconstructible et où la quasi-totalité des droits à construire a été utilisée sur la parcelle restante. Le syndicat des copropriétaires procède par affirmation en indiquant, au soutien de sa demande sur une autre partie de ce préjudice, que pour concentrer 9 283, 85 m2 de SHON sur le terrain restant il a été décidé de supprimer les 51 garages prévus à l'origine au rez-de-chaussée et de les construire en souterrains en créant un niveau 0, de porter le rez-de-chaussée au niveau 1 avec transformation de SHOB en SHON, d'élever l'ensemble immobilier sur niveaux au lieu de 6 et d'enterrer les halls d'entrée. Enfin s'agissant de l'environnement et du voisinage, outre que cette prétention n'est étayée par aucune photographie ou constat, il convient de relever que la parcelle cédée à la commune d'Annecy-Le-Vieux a été destinée à la création d'un parc public entretenu par la collectivité ce qui laisse supposer que le cadre est préservé, sans que la copropriété ait à en supporter les charges. Par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne précise pas le lien existant entre ce prétendu préjudice et le manquement à l'obligation de conseil de la société Parc des Raisses et du notaire et ne démontre pas que si les onze copropriétaires avaient été informés sur la portée de la clause insérée à l'acte ils n'auraient pas acquis et ils n'auraient pas subi le préjudice invoqué. 4- Sur les demandes présentées par les copropriétaires. Même si monsieur et madame Z..., pas plus que les autres copropriétaires, n'ont justifié de leur propriété actuelle, il est établi, contrairement à ce que soutient la SCI Parc des Raisses, que ceux-ci ont acquis des lots au sein de la copropriété Park Avenue selon acte du 7 mars 1989 (pièce 8). Les copropriétaires estiment subir un préjudice de dévalorisation et de jouissance, pour dégradation de leurs conditions de vie, de même nature que ceux invoqués par le syndicat des copropriétaires. Cette demande sera rejetée pour les mêmes raisons que celles retenues précédemment. 5- Sur les mesures accessoires. Succombant, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Park Avenue ainsi que madame X..., monsieur et madame Y..., monsieur et madame Z... et monsieur D... supporteront les frais engagés par la société Parc des Raisses, la société E... H... I... et la commune d'Annecy-le-Vieux non compris dans les dépens et seront condamnés aux dépens » ; 1) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas méconnaître l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision de justice ; que, par arrêt du 20 mai 2008, la Cour d'appel de Grenoble à jugé, par un chef de dispositif laissé intact par l'arrêt de cassation du 13 avril 2010, que la SCI PARC DES RAISSES était responsable des préjudices causés au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier PARK AVENUE et aux copropriétaires ; qu'ainsi, l'existence de préjudices subis par les exposants et causés par la SCI PARC DES RAISSES avait été constatée par une décision définitive ; qu'en déniant pourtant l'existence de ces préjudices pour débouter les exposants de leurs demandes d'indemnisation à l'encontre de la SCI PARC DES RAISSES, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil, ensemble l'article 624 du Code de procédure civile ; 2) ALORS QUE constitue un préjudice indemnisable le fait pour l'acheteur d'un bien immobilier d'être tenu dans l'ignorance de l'étendue des droits qu'il acquière, cette ignorance l'empêchant d'apprécier justement la corrélation entre le prix et l'objet de la vente, et éventuellement de renégocier les termes du contrat, voire de renoncer à la transaction ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la Cour d'appel qu'il existait une incertitude, au moment de la conclusion des actes d'achat de différents lots de l'immeuble en copropriété, quant à la portée de la clause prévoyant l'abandon à titre gratuit d'« une partie de l'assise de la copropriété, notamment la partie boisée » à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX ; qu'en écartant cependant l'existence de tout préjudice en lien de causalité avec le défaut d'information de la SCP notariale, au prétexte particulièrement qu'il n'était pas prouvé que les acquéreurs des lots n'auraient pas contracté s'ils avaient été informés de la portée de la clause litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 3) ALORS QU'en écartant dans le même temps l'existence de tout préjudice en lien de causalité avec le défaut d'information de la SCI PARC DES RAISSES, la Cour d'appel a également violé l'article 1147 du Code civil ; 4) ALORS QU'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté (arrêt page 13) qu'aux termes d'une clause des actes de vente en l'état futur d'achèvement des différents lots de copropriété, il était donné mandat à la SCI PARC DES RAISSES, sans autre précision, de « répondre au désir de la commune d'ANNECY-LE-VIEUX, d'acquérir une partie de l'assise de la copropriété, notamment la partie boisée, à première demande de sa part, cette vente devant être consentie à titre gratuit et s'accompagner de l'obligation pour la copropriété de consentir à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX une servitude de passage pour accéder au terrain tombé ainsi dans le domaine public » ; qu'il ressort encore de la décision attaquée que c'est en application de cette clause qu'est intervenue la cession à titre gratuit de 1273 m ² de parties communes en plus d'une zone boisée de 9080 m ² (arrêt page 14 § 4) ; que dès lors, la dépossession de telles surfaces était bien la conséquence des fautes de la SCI et du notaire qui ont laissé les acquéreurs dans l'ignorance de l'étendue des terrains à céder pour répondre au désir de la commune, et les ont ainsi privé de tout pouvoir de négociation à ce titre, voire de la possibilité de renoncer à leur acquisition ; qu'en affirmant le contraire pour exclure l'indemnisation d'un préjudice de dépossession et d'un préjudice lié au déficit de places de stationnement en lien de causalité avec la faute de la SCP notariale, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 5) ALORS QU'en écartant dans le même temps l'indemnisation d'un préjudice de dépossession et d'un préjudice lié au déficit de places de stationnement en lien de causalité avec le défaut d'information de la SCI PARC DES RAISSES, la Cour d'appel a également violé l'article 1147 du Code civil ; 6) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent omettre d'ordonner la réparation d'un préjudice dont ils constatent l'existence ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a cru pouvoir refuser toute indemnisation après avoir relevé que « la dépossession évoquée par le syndicat des copropriétaires ne lui a pratiquement pas fait perdre de droit à construire » (arrêt page 14 § 4) ; qu'en omettant ainsi d'ordonner la réparation de la perte du droit à construire, fût-il faible, dont elle avait constaté l'existence consécutivement à la faute du notaire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 7) ALORS QU'en omettant dans le même temps d'ordonner la réparation de la perte du droit à construire, fût-il faible, dont elle avait constaté l'existence consécutivement à la faute de la SCI PARC DES RAISSES, la Cour d'appel a également violé l'article 1147 du Code civil ; 8) ALORS QUE constitue un préjudice indemnisable le fait pour une copropriété de ne pas pouvoir disposer du nombre de parkings requis par la réglementation applicable ; qu'en l'espèce les exposants faisaient valoir qu'à raison de la cession à titre gratuit de 1273 m ² de parties communes, en plus de la zone boisée, à la commune d'ANNECY-LE-VIEUX, la copropriété ne pouvait bénéficier du nombre de parkings suffisant (conclusions d'appel page 30 et suivantes), ce préjudice étant en lien avec les fautes du notaire et de la SCI PARC DES RAISSES qui les avaient tenus dans l'ignorance de l'étendue de la cession à la commune, et privés en conséquence de toute possibilité de négociations susceptibles d'aboutir à la préservation de l'espace suffisant pour réaliser les parkings nécessaires ; qu'en écartant cependant toute indemnisation à raison du déficit du nombre de places de parkings par des motifs ne permettant pas d'exclure l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute du notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 9) ALORS QU'en écartant dans le même temps toute indemnisation à raison du déficit du nombre de places de parkings par des motifs ne permettant pas d'exclure l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute de la SCI PARC DES RAISSES, la Cour d'appel a également privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 10) ALORS QU'en l'espèce, les exposants sollicitaient l'indemnisation de la dévalorisation consécutive à la banalisation de la copropriété PARK AVENUE amputée d'une grande partie de ses espaces communs à la suite d'une cession à titre gratuit, à laquelle ils ont consenti par avance, se privant ainsi de toute possibilité de négociation, sans avoir au préalable reçu une information loyale et précise quant à son objet (conclusions d'appel page 38 et suivantes) ; qu'en écartant cependant toute indemnisation au titre de la dévalorisation de la copropriété en lien avec la faute du notaire, par des motifs inopérants tenant à l'utilisation des droits à construire, à l'absence de preuve quant à certaines modifications du projet initial ou à la création d'un parc public par la commune, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 11) ALORS QU'en écartant dans le même temps toute indemnisation au titre de la dévalorisation de la copropriété en lien avec la faute de la SCI PARC DES RAISSES, par des motifs inopérants tenant à l'utilisation des droits à construire, à l'absence de preuve quant à certaines modifications du projet initial ou à la création d'un parc public par la commune, la Cour d'appel a également privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 12) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent pas dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les exposants montraient en cause d'appel l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, la faute du notaire et de la SCI PARC DES RAISSES et, d'autre part, chacun des préjudices dont ils demandaient l'indemnisation en soulignant que le défaut d'information les avaient conduits à se déterminer sans avoir une connaissance suffisante de l'étendue de la cession à titre gratuit prévue au bénéfice de la commune et de ses conséquences, et qu'aucun dommage, y compris celui tenant à la dévalorisation liée à la banalisation de la copropriété PARK AVENUE, ne se serait réalisé tel qu'il est advenu sans les fautes du notaire et de la SCI (conclusions d'appel page 13) ; qu'en affirmant cependant que les exposants ne précisaient pas le lien entre ce dernier préjudice et le manquement à l'obligation de conseil de la société PARC DES RAISSES et du notaire, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des exposants et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 13) ALORS QUE les juges du fond sont tenus d'examiner les éléments de preuve versés aux débats par les parties ; qu'en affirmant que les exposants ne caractérisaient l'existence d'aucun préjudice en relation de cause à effet avec les fautes du notaire et de la SCI PARC DES RAISSES, sans viser ni analyser les rapports d'expertises de monsieur K... (productions d'appel n° 90 et 91) sur lesquels ils se fondaient pour justifier le bien-fondé de leurs demandes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.