Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 octobre 2013, 12-24.755, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-10-29
Numéro d'affaire : 12-24755
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2012-05-30
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Marc Lévis

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu les articles L. 145-1, L. 145-4 du code de commerce, ensemble le principe « la fraude corrompt tout » ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Transacte propriétaire d'un immeuble dénommé « Le Régina », exploité sous forme de résidence hôtelière avec locations de courte durée a signé avec la société Vacances bleues gestion, devenue Vacances bleues Holding, pressentie pour en assurer la gestion, une convention en date du 10 septembre 2001 ; que le 28 février 2002, la société Transacte a donné l'immeuble à bail commercial, à compter du 1er janvier 2002, à la société Aniger 33, sa filiale, immatriculée le 21 septembre 2001 au registre du commerce et des sociétés ; que, par acte du 12 mars 2002, la société preneuse a consenti à la société Vacances bleues résidences une sous-location de la totalité des locaux pour une durée de 9 ans, à compter du 1er janvier 2002 ; que la société Transacte a concouru à cet acte ; que le 26 mars 2007, la société Aniger 33 a délivré congé à sa propriétaire pour le 31 décembre 2007, dénonçant ce congé à la société Vacances bleues résidences par acte du 28 mars 2007 ; que le 16 mai 2007, la société Vacances bleues résidences a demandé à la société Transacte le renouvellement du bail ; que par acte du 10 juillet 2007, celle-ci a notifié un refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction ; que par actes des 31 mai et 4 juin 2007, les sociétés Vacances bleues résidences et Vacances bleues Transacte en nullité du congé délivré le 26 mars 2007 ; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que c'est en exécution de la convention du 10 septembre 2001, dont il résulte clairement que les parties qui étaient convenues de confier l'exploitation du « Régina » à une des sociétés du groupe Vacances bleues par le biais d'un contrat de bail, ont d'un commun accord, dans le but exprimé de permettre à l'échéance de six années la réunion en une seule main de la propriété commerciale et de celle de l'immeuble, choisi délibérément de passer par une société écran à constituer, émanation de Transacte, propriétaire de l'immeuble afin que celle ci soit seule titulaire du bail commercial, une simple sous-location devant être consentie à une société du groupe Vacances bleues chargée de l'exploitation du fond, que la société Aniger 33 a été créée , les baux signés, et qu'il ne saurait être déduit du congé délivré par la société Aniger 33, le 27 mars 2007, une quelconque collusion frauduleuse affectant rétroactivement le contrat de bail commercial ou la validité du congé ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que le dispositif consistant à recourir à une société écran titulaire du bail, avait pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L.145-4 du code de commerce, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; Condamne la société Aniger 33 et la société Transacte aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Aniger 33 et Transacte ; condamne les sociétés Aniger 33 et Transacte à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Vacances bleues résidences et Vacances bleues Holding ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés Vacances bleues résidences et Vacances bleues Holding PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bordeaux, le 13 juillet 2009, dans l'instance initialement enrôlée sous le n°07-5572, numéro de minute 09/493, d'AVOIR déclaré valables les congés délivrés le 26 mars 2007 et le 1er octobre 2010 par la société Aniger 33, d'AVOIR confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bordeaux, le 13 juillet 2009, dans l'instance initialement enrôlée sous le n°08-74, numéro de minute 09-495, sauf en ce qu'il avait condamné la société Transacte à payer à la société Vacances Bleues Résidences la somme de 1 136 000 ¿ à titre d'indemnité d'éviction, d'AVOIR déclaré valable le refus de renouvellement contenant l'offre d'indemnité d'éviction signifié le 10 juillet 2007 par la société Transacte, fixé l'indemnité d'occupation due par la société Vacances Bleues Résidences à la société Transacte à la somme de 210 000 ¿ hors taxes par an, à compter du 1er janvier 2008 et condamné la société Vacances Bleues Résidences au paiement de cette somme, d'AVOIR fixé l'indemnité d'éviction due par la société Transacte à la société Vacances Bleues Résidences à la somme de 1 113 000 ¿ outre, sur justificatifs, la somme de 63 807,98 ¿ au titre des frais de licenciement, et d'AVOIR débouté la société Vacances Bleues Résidences de sa demande tendant à voir juger qu'elle bénéficie à l'égard de la SARL Transacte du statut de locataire principal et du surplus de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE la société TRANSACTE est propriétaire d'un immeuble sis à Arcachon, dénommé LE REGINA, exploité sous forme de résidence hôtelière avec locations de courte durée ; que le 10 septembre 2001 est intervenu un protocole entre la société TRAN SACTE et la société VACANCES BLEUES GESTION, devenue VACANCES BLEUES HOLDING, pressentie pour assurer la gestion de l'immeuble ; que la société ANIGER 33, filiale de la société TRANSACTE, a été immatriculée le 27 septembre 2001 ; que la société ANIGER 33 s'est vu consentir par acte du 28 février 2002 par la société TRANSACTE un bail commercial portant sur cet immeuble à compter du 1er janvier 2002 ; que par acte du 12 mars 2002 la société ANIGER 33 a consenti à la société VACANCES BLEUES RESIDENCES une sous-location de la totalité des locaux pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2002 ; que la société TRANSACTE a concouru à l'acte ; que le mars 2007, la société ANIGER 33 délivrait congé à la société TRANSACTE pour le 31 décembre suivant, dénonçant ce congé à la société VACANCES BLEUES RESIDENCES par acte du 28 mars 2007 ; que le 16 mai 2007 la société VACANCES BLEUES RESIDENCES sollicitait auprès de la société TRANSACTE le renouvellement du bail ; que par acte du juillet 2007 la société TRANSACTE notifiait son refus de renouvellement du bail en offrant une indemnité d'éviction (¿) ; qu'il résulte des termes du protocole signé le 10 septembre 2001, soit bien antérieurement à la création de la société ANIGER 33, que la société TRANSACTE, propriétaire de l'immeuble REGINA qu'elle exploitait sous forme de locations de courtes durées à raison de 58 appartements sur 61 construits, a souhaité valoriser son immeuble en recherchant un partenaire professionnel pour l'exploitation du Régina ; qu'elle est entrée en relation avec la société VACANCES BLEUES GESTION, dite dans le protocole "spécialiste reconnu de la gestion de résidences de loisirs pour les séniors" ; que TRANSACTE et VACANCES BLEUES GESTION ont souhaité promouvoir une résidence de Tourisme 3 *** ; que pour réaliser leur projet, TRANSACTE et VACANCES BLEUES GESTION se sont engagées : * TRANSACTE, en qualité de propriétaire, à réaliser des travaux en deux phases, la première, avant mars 2002, consistant à porter le nombre d'appartements disponibles à la location à 65 sur 67 construits, la seconde, avant juin 2002 consistant après obtention d'un permis de construire, à porter le nombre d'appartements disponibles à un maximum de 72 sur 75 construits ; * VACANCES BLEUES, en qualité de locataire, à prendre en charge la gestion du Régina et à réaliser selon calendrier des travaux estimés à 2 500 000 F concernant la décoration, achat de mobilier, matériel, aménagements nécessaires de mise aux normes techniques de confort et de personnel pour l'obtention du classement en Résidence de Tourisme 3*** et ce, par le biais d'un bail commercial soumis au décret de 1953 ayant pour objet « l'exploitation d'appartements meublés puis l'exploitation d'une Résidence de Tourisme 3*** » prenant effet au 1er janvier 2002 ; qu'au regard du loyer annuel fixé à 9 % de la valeur de l'immeuble prise pour treize millions de francs après réalisation des travaux et le locataire prenant en charge l'impôt foncier, l'assurance de l'immeuble et les gros travaux incombant normalement au propriétaire (article 605 et 606) : * la première année le loyer sera assorti d'une franchise de 6 mois * pendant les six premières années du bail TRANSACTE consentira au locataire une réduction de loyer correspondant à la charge de l'impôt foncier, de l'assurance de l'immeuble et des gros travaux incombant normalement au propriétaire (notamment articles 605 et 606) ; que sur cette base le loyer annuel sera donc au maximum de 1 170 000F pour les 12 mois commençant le 1er jour du mois suivant la mise en disponibilité locative de 72 appartements aux normes de Résidence de Tourisme 3***, et durant la période intermédiaire précédant l'achèvement des travaux prévus en deux étapes, le loyer sera calculé au prorata des chambres disponibles à la location, soit 942 500 F pour les 58 appartements initialement disponibles à la location diminué de 10% en l'absence de norme 3 *** et pour tenir compte des servitudes liées à la réalisation des travaux, et 1 065 250 F après l'achèvement de la deuxième étape pour 65 appartements disponibles diminué de 10 % comme précédemment ; qu'après ces accords de principe, les parties ont néanmoins spécifié, d'un commun accord : - que TRANSACTE ou ses substitués procédera dans les meilleurs délais (avant le 15 octobre 2001) à la création d'une société dont la seule vocation sera d'être titulaire du bail commercial et détentrice de la propriété commerciale de l'immeuble mais dont le groupe VACANCES BLEUES restera garant et solidaire vis à vis du propriétaire, dite Société Locataire de la Résidence Régina (SLRR) - un engagement de TRANSACTE ou de ses substitués de céder à VACANCES BLEUES des parts sociales (soit un quart) de la SLRR en échange d'une somme de 500.000 F et, au terme de la sixième année du bail et dans les conditions prévues au chapitre V, VACANCES BLEUES pouvant acheter les trois autres quarts des parts sociales détenues par TRANSACTE pour un montant de 1 750 000 F indexé ; - que simultanément la SLRR consentira dans des termes identiques et pour les mêmes montants de loyers une sous-location de l'ensemble de la résidence Régina à une société du groupe VACANCES BLEUES qui assurera la gestion de l'exploitation, la commercialisation, la réalisation et le financement des travaux d'aménagements et de décoration ; - que pour tenir compte des travaux engagés par les parties, TRANSACTE, SLRR et VACANCES BLEUES, renoncent expressément à toute possibilité de résiliation du contrat de sous-location pendant les six premières années ; qu'un article III énonce qu'après avoir consenti un bail, la société propriétaire, souhaitant valoriser son immeuble, recherchera un acquéreur pendant la durée du bail, VACANCES BLEUES pouvant elle-même proposer un acquéreur ou se porter directement acquéreur et bénéficiant d'un droit de préemption si TRANSACTE trouve acquéreur et devant être sollicitée pour acquérir dans l'hypothèse où TRANSACTE ne trouverait pas acquéreur ; - par ailleurs l'article IV intitulé « dénouement commun aux opérations de cession de titres et aux droits de préférence » précise que « les parties conviennent de leur ambition de réunir entre les mêmes titulaires le droit au bail et l'immeuble. Pour ce faire, si la société VACANCES BLEUES n'exerce pas son droit de préférence sur la vente de l'immeuble, elle s'engage à rétrocéder à Transacte ou à ses substitués les actions de la SLRR acquises ... En cas d'exercice du droit de préemption, Transacte ou ses substitués s'engage à céder à Vacances Bleues ou à ses substitués les titres de la SLRR » ; qu'il résulte clairement de ces dispositions du protocole, que bien que les parties aient convenu de confier l'exploitation des appartements meublés de la Résidence Région, existants et à venir, à l'une des sociétés du groupe VACANCES BLEUES par le biais d'un contrat de bail, elles ont d'un commun accord, dans le but exprimé de permettre à l'échéance de six années, la réunion entre une seule main de la propriété commerciale et de celle de l'immeuble, choisi délibérément de passer par la création d'une société "écran" à constituer, émanation de TRANSACTE, propriétaire de l'immeuble, afin que celle-ci soit seule titulaire du bail commercial, une simple sous-location devant être consentie à une société du groupe Vacances Bleues chargée quant à elle de la gestion, de la commercialisation, de la réalisation et du financement des travaux d'aménagements et de décoration, c'est-à-dire de l'exploitation du fonds de commerce constitué par les locations de meublés puis la Résidence de Loisirs 3*** à aménager ; qu'il n'est justifié par les appelantes d'aucune manoeuvre frauduleuse diligentée par la société TRANSACTE à l'égard de la société VACANCES BLEUES GESTION pour obtenir par tromperie la signature du protocole ; que c'est en exécution de ce protocole : - d'une part, qu'a été constituée le septembre 2001 par la société TRANSACTE et son gérant M. Xavier X..., la société ANIGER 33 immatriculée le 27 septembre 2001 - d'autre part, qu'a été consenti par la société TRANSACTE au profit de la société ANIGER 33 le 28 février 2002 à effet du 1er janvier 2002 un « bail commercial nu », soumis au décret du 30 septembre 1953, sur la totalité de l'ensemble immobilier sis à Arcachon (33120) 11, allée Corrigan, pour une activité d'exploitation de location meublée d'appartements pour des périodes de temps déterminées avec fourniture de services ou de prestations para-hôtelières - de troisième part, qu'a été consenti par la société ANIGER 33 à la société VACANCES BLEUES RESIDENCES, avec l'accord exprès de la société TRANSACTE intervenante à l'acte, le 12 mars 2002, à effet du 1er janvier 2002, un contrat de sous-location portant sur l'intégralité de l'ensemble immobilier et aux mêmes fins d'exploitation que celles énoncées au bail principal, les conditions de loyer correspondant par ailleurs aux modalités définies au protocole ; que conformément aux énonciations du protocole, le bail commercial consenti à la société ANIGER 33 comporte renonciation du preneur â la faculté de résiliation triennale au titre de la première période triennale afin de permettre un amortissement linéaire sur une période de 6 ans des investissements devant être réalisés par le propriétaire et le locataire, la faculté de résiliation n'étant ouverte qu'à l'expiration d'une période de 6 ans à compter de la prise d'effet du bail ; que de même, aux termes du contrat de sous-location, le sous locataire a renoncé à la même faculté et pour les mêmes motifs exposés ; que le bail commercial consenti à la société ANIGER 33 a été annexé au contrat de sous-location, le sous-locataire acceptant expressément que le contrat de sous-location reprenne les clauses et dispositions du bail ; que c'est donc en toute connaissance de cause, étant professionnelle de la gestion de résidences de loisirs, et en stricte exécution du protocole signé entre VACANCES BLEUES GESTION et TRANSACTE, que la société VACANCES BLEUES RESIDENCES a accepté de signer avec la société ANIGER 33, constituée uniquement par TRANSACTE en application de l'accord des parties pour être titulaire en titre du bail commercial, un contrat de sous location alors qu'elle allait être en réalité la seule exploitante du fonds de commerce ; qu'elle ne peut dès lors a posteriori invoquer la « fictivité » de la société ANIGER 33 pour en déduire la « fictivité du bail commercial » ; qu'elle ne sollicite d'ailleurs pas le prononcé de la nullité de la société ANIGER 33 pour « fictivité » ni la nullité du bail commercial ; qu'elle ne peut davantage déduire de la « fictivité du bail commercial » alléguée qu'elle devrait en être directement bénéficiaire, alors qu'elle n'a pas signé de bail commercial avec la société TRANSACTE et qu'elle n'a signé qu'un contrat de sous-location avec la société ANIGER 33 conformément au protocole d'accord susvisé ; qu'il ne peut être déduit du congé délivré par la société ANIGER 33 le 26 mars 2007 pour le 31 décembre 2007, soit à l'expiration de la deuxième période triennale, faculté qui était ouverte au preneur à partir de cette seule échéance par le bail commercial, conformément au protocole du 10 septembre 2001, et qui était expressément rappelée dans le contrat de sous-location du 12 mars 2002, une quelconque collusion frauduleuse affectant rétroactivement le contrat de bail commercial ou portant atteinte à la validité du congé ; que si l'article L 145-4 du code de commerce énonce que la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans, il ouvre néanmoins au preneur la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article L 145-9 ; qu'en conséquence, la société ANIGER 33, locataire principal, pouvait légalement, faculté rappelée dans le contrat de bail et dans le contrat de sous-location, mais dans la limite des termes des conventions liant les parties, donner congé pour la fin de la deuxième période triennale, nonobstant le fait qu'elle avait consenti une sous-location au profit de la société VACANCES BLEUES RESIDENCES ; que cette dernière, ne peut utilement soutenir que ce congé aurait été délivré en fraude de ses droits, puisque le congé lui ayant été dénoncé, elle a pu, étant sous-locataire agréé par le bailleur de la totalité des locaux, en application des dispositions de l'article L 145-32 du Code de commerce, solliciter du bailleur l'exercice de son droit direct, ce qui lui ouvrait la possibilité d'obtenir un bail commercial à son nom ou, à défaut, de se voir reconnaître, le droit à une indemnité d'éviction ; qu'en conséquence, le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bordeaux le 13 juillet 2009 dans l'instance initialement enrôlée sous le n°07/5572 doit être confirmé en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré le 26 mars 2007 par la société ANIGER ; que ledit congé valablement délivré et non frauduleux ne peut davantage être déclaré inopposable à la société VACANCES BLEUES RESIDENCES, sous locataire, à laquelle il a régulièrement été dénoncé, lui permettant de faire valoir ses droits auprès du propriétaire bailleur ; 1°) ALORS QUE constitue une fraude tout montage contractuel dont l'objet est d'éluder l'application de dispositions d'ordre public ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, entendant conférer la jouissance de son immeuble à la société Vacances Bleues afin qu'elle y développe une résidence de tourisme, la société Transacte, plutôt que de conclure un bail commercial avec cette société, a constitué, avec son propre gérant, une société écran afin qu'elle soit seule titulaire du bail commercial qu'elle lui consentait sur cet immeuble, bien que le groupe Vacances Bleues en soit garant à son égard, et que cette société écran le donne en sous-location à la société Vacances Bleues, aux mêmes conditions, notamment de loyers, que le bail principal, privant ainsi cette dernière de la protection des dispositions d'ordre public de l'article L. 145-4, alinéa 1er, du Code de commerce, ce qui avait permis à la société Transacte de bénéficier de la cessation des deux baux par le seul effet d'un congé que sa propre filiale, ayant le même gérant, lui avait opportunément notifié, six ans seulement après leur conclusion ; qu'en retenant que ces circonstances ne caractérisaient pas une fraude de la société Transacte, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 145-1, L. 145-4, alinéa 1er, et L. 145-15 du Code de commerce, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le bailleur ne peut, par un montage frauduleux, se soustraire à l'application de dispositions d'ordre public, quand bien même le preneur aurait consenti au montant ainsi conçu ; qu'en retenant, pour exclure toute fraude de la société Transacte, que les parties avaient choisi délibérément de passer par la création d'une société écran, que la société Vacances Bleues Résidence avait accepté en connaissance de cause de conclure une sous-location avec la société Aniger 33, constituée uniquement par la société Transacte pour être titulaire du bail commercial, et que les sociétés Vacances Bleues n'établissaient pas de manoeuvres destinées à obtenir par tromperie leur consentement, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1, L. 145-4, alinéa 1er et L. 145-15 du Code de commerce, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, nul ne peut, par fraude, se soustraire à l'application de dispositions d'ordre public ; qu'en se bornant, pour exclure toute fraude de la société Transacte, à relever que la société Aniger 33 pouvait mettre fin au bail en donnant congé, que la société Vacances Bleues Résidences pouvait prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction dès lors qu'elle disposait du droit au renouvellement, qui lui avait été refusé, et qu'aucune collusion frauduleuse n'aurait été établie entre la société Transacte et la société Aniger 33, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Transacte n'avait pas eu recours à une interposition de personne pour donner son immeuble à bail à la société Vacances Bleues Résidences, dans le seul but de priver cette dernière de la protection des dispositions de l'article L. 145-4, alinéa 1er, du Code de commerce, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte et des articles L. 145-1 et L. 145-15 du même Code, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ; 4°) ALORS QU'en tout état de cause, tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'aurait pu être déduit du congé délivré par la société Aniger 33 le 26 mars 2007 une quelconque collusion frauduleuse entre cette société et la société Transacte, sans répondre aux conclusions des sociétés Vacances Bleues qui faisaient valoir que la société Aniger 33, constituée et contrôlée par la société Transacte, qui avait le même gérant, et dont l'unique objet était de prendre à bail l'immeuble pour le sous-louer, n'avait jamais motivé son congé, délivré brusquement et opportunément à sa propre maison-mère alors que la société Vacances Bleues Résidences demandait à la société Transacte d'exécuter son obligation de réaliser des travaux dans les lieux, ce qui établissait la collusion entre la filiale, locataire apparente, et sa société-mère, dans l'intérêt exclusif de laquelle le congé avait été délivré, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE la sanction de la fraude consiste dans l'application de la règle qu'elle avait pour objet d'éluder ; qu'en refusant de reconnaître l'existence d'un bail commercial entre les sociétés Vacances Bleues Résidences et Transacte, quand la fraude commise par cette dernière avait pour objet de faire échapper leurs relations contractuelles au statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et L. 145-4, alinéa 1er, et L. 145-15 du Code de commerce, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement rendu par la Tribunal de grande instance de Bordeaux, le 13 juillet 2009, dans l'instance initialement enrôlée sous le n°07-5572, numéro de minute 09/493, d'AVOIR déclaré valables les congés délivrés le 26 mars 2007 et le 1er octobre 2010 par la société Aniger 33, d'AVOIR confirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bordeaux, le 13 juillet 2009, dans l'instance initialement enrôlée sous le n°08-74, numéro de minute 09-495, sauf en ce qu'il avait condamné la société Transacte à payer à la société Vacances Bleues Résidences la somme de 1 136 000 ¿ à titre d'indemnité d'éviction, d'AVOIR déclaré valable le refus de renouvellement contenant l'offre d'indemnité d'éviction signifié le 10 juillet 2007 par la société Transacte, fixé l'indemnité d'occupation due par la société Vacances Bleues Résidences à la société Transacte à la somme de 210 000 ¿ hors taxes par an, à compter du 1er janvier 2008 et condamné la société Vacances Bleues Résidences au paiement de cette somme, d'AVOIR fixé l'indemnité d'éviction due par la société Transacte à la société Vacances Bleues Résidences à la somme de 1 113 000 ¿ outre, sur justificatifs, la somme de 63 807,98 ¿ au titre des frais de licenciement, et d'AVOIR débouté la société Vacances Bleues Résidences de sa demande tendant à voir juger qu'elle bénéficie à l'égard de la SARL Transacte du statut de locataire principal et du surplus de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE si l'article L 145-4 du code de commerce énonce que la durée du contrat de bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans, il ouvre néanmoins au preneur la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale dans les formes et délais de l'article L 145-9 ; qu'en conséquence, la société ANIGER 33, locataire principal, pouvait légalement, faculté rappelée dans le contrat de bail et dans le contrat de sous-location, mais dans la limite des termes des conventions liant les parties, donner congé pour la fin de la deuxième période triennale, nonobstant le fait qu'elle avait consenti une sous-location au profit de la société VACANCES BLEUES RESIDENCES (¿) ; qu'en application des dispositions de l'article L 145-32 du code de commerce, le congé donné par le locataire principal entraîne la résiliation du sous-bail pour la date à laquelle il est donné mais ouvre immédiatement au sous-locataire un droit direct à obtenir du propriétaire un nouveau bail ; qu'en conséquence, informée du congé délivré par la société ANIGER 33 dans le délai prévu au contrat de bail, soit neuf mois avant l'expiration de la deuxième période triennale, par acte du 28 mars 2007, la société VACANCES BLEUES RESIDENCES pouvait dès le 16 mai 2007 exercer auprès du bailleur son droit direct au renouvellement du bail, ainsi qu'elle l'a fait, acte dont la régularité ne fait l'objet d'aucune contestation de la part de la société TRANSACTE (¿) ; qu'en conséquence, au regard des dispositions des articles L 145-14 et L 145-17 du Code de commerce, le refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction de principe signifié le 10 juillet 2007 par la société TRANSACTE en réponse à la signification de l'exercice du droit direct de la société sous-locataire du 16 mai 2007 est parfaitement régulier et ne caractérise aucun abus ; qu'enfin, ce refus de renouvellement ne peut être annulé en l'absence de toute fraude caractérisée et justifiée aux droits de la société VACANCES BLEUES RESIDENCES pour les motifs déjà développés ci-dessus quant à la validité du congé délivré par la société ANIGER 33 ; ALORS QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Transacte n'avait pas laissé délivrer par sa filiale un congé et refusé le renouvellement dans le seul but de ne pas exécuter les travaux mis à sa charge aux termes du protocole du 10 septembre 2001, et n'avait pas, ainsi, manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi cette convention, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.