Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 avril 2018, 16-26.009, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-04-05
Numéro d'affaire : 16-26009
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2016-09-08
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 8 septembre 2016), que Pierre X... et son épouse ont donné en location-gérance à M. Jean-Marie X... et à son épouse un fonds de commerce de camping par contrat stipulant que le loyer serait révisable, dès la deuxième année, dans le cas où la location serait reconduite d'année en année, en fonction de deux indices s'appliquant chacun à la moitié du loyer principal ; que les parties ont décidé de geler le loyer pour les années 1983 et 1984 à une certaine somme, reconduite en 1985 et maintenue au cours des années suivantes ; qu'après le décès des bailleurs, M. Michel X..., leur fils autorisé judiciairement à agir pour le compte des indivisions successorales, a assigné les locataires-gérants en paiement d'un arriéré de loyers révisés à compter du 1er janvier 2007 en application de la clause d'indexation figurant au contrat de location-gérance ; Attendu que, pour condamner les locataires-gérants à verser aux indivisions successorales, en deniers ou quittances, le montant révisé des redevances du 1er janvier 2007 au 31 mars 2013, avec intérêts à compter de leur exigibilité, l'arrêt retient qu'il convient de reconstituer le prix du loyer révisé pour chaque année en prenant en compte les évolutions successives des indices, que le montant du loyer de l'année 2007 est donc indexé par rapport aux indices et tarifs de l'année 2006 mais en prenant pour base le loyer reconstitué pour ladite année et que ces modalités de calcul, qui sont la stricte application de la convention, aboutissent à une révision annuelle du loyer en fonction de l'évolution de l'indice et du prix des nuitées sur une période de douze mois conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 29 décembre 1977 ; Qu'en statuant ainsi, après avoir retenu que les bailleurs avaient accepté de geler le loyer en 1983 et au moins jusqu'en 1991, ce dont il résultait que la variation de l'indice, au cours de l'année précédant la révision demandée à compter du 1er janvier 2007, ne pouvait être appliquée au montant d'un loyer théorique reconstitué d'année en année en application des évolutions successives des deux indices depuis 1981 incluant le temps où les parties étaient convenues de figer le loyer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 septembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; Condamne M. Michel X... et Mme Françoise X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Jean-Marie X... et Mme Raymonde Y... épouse X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Jean-Marie X... et Raymonde Y... épouse X... à verser en deniers ou quittance à l'indivision dans les successions de Pierre X... et Suzanne B... épouse X..., les sommes suivantes portant intérêts au taux conventionnel de 10 % l'an à compter de leur exigibilité :- au titre du loyer dû pour l'année 2007 : 66.476,99 euro HT,- au titre du loyer dû pour l'année 2008 : 68.816,55 euros HT,- au titre du loyer dû pour l'année 2009 : 72.503,91 euros HT,- au titre du loyer dû pour l'année 2010 : 72.511,29 euros HT,- au titre du loyer dû pour l'année 2011 : 74.184,51 euros HT,- au titre du loyer dû pour l'année 2012 : 77.160,10 euros HT,- au titre du loyer dû du 1er janvier au 1er mars 2013 : 13.154,03 (78.924,18/12x2) HT ; AUX MOTIFS propres et adoptés du jugement QUE les premiers juges qui ont exactement analysé les documents établis par M. Pierre X... en 1983 et 1985 ont à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, retenu que si les bailleurs avaient expressément accepté le « gel » de la redevance pour les années 1983 à 1985, la preuve d'une renonciation à la clause de réévaluation prévue dans la convention du 10 février 1981 n'est pas rapportée. Il suffit d'ajouter qu'il résulte d'un acte du 26 mai 1992 modifiant l'assiette du fonds loué, signé par Mme Suzanne B... veuve X... et les époux Jean-Marie X... que les loyers payés pour les années 1983 à 1991 n'avaient pas non plus été revalorisés, les parties à l'acte qui font état de l'existence de cette clause de revalorisation déclarent poursuivre le contrat « ainsi qu'il a été établi ». Il est constant que le fonds de commerce de camping appartient à l'indivision successorale depuis le décès de Pierre X... le [...] . L'action exercée par M. Michel X... coindivisaire, tend exclusivement à obtenir l'application d'une clause du contrat de location gérance à laquelle les bailleurs n'ont pas renoncé. Les appelants contestent les modalités de calcul des revalorisations adoptées par les premiers juges. Ils soutiennent que la tacite reconduction donnant lieu chaque année à un nouveau contrat, l'indice de référence applicable au calcul de l'indexation est celui de l'année précédente et non celui de 1981. Ils ajoutent que toute autre modalité conduit à opérer un rattrapage des augmentations non souhaitées par les bailleurs. La circonstance que les bailleurs n'aient pas pendant de nombreuses années, reçu un loyer tenant compte de la clause de révision n'a pas d'incidence sur le calcul de la redevance pour l'année 2007. Les premiers juges ont donc à juste titre décidé qu'il convenait de reconstituer le prix du loyer révisé pour chaque année en prenant en compte les évolutions successives de l'indice du coût de la construction et du prix des nuitées. Le montant du loyer de l'année 2007 est donc bien indexé par rapport aux indices et tarifs de l'année 2006 mais en prenant pour base le loyer reconstitué pour ladite année. Ces modalités de calcul sont la stricte application de la convention, le fait que la clause de variation s'applique non au cours d'un contrat mais dans le cadre de tacites reconductions successives étant dépourvu d'incidence. C'est enfin à tort que les appelants font état de ce que ces modalités de calcul aboutissent à une éventuelle irrégularité au regard de l'article 10 de la loi du 29 décembre 1977 dès lors que les modalités de calcul adoptées par les premiers juges aboutissent à une révision annuelle du loyer en fonction de l'évolution de l'indice et du prix des nuitées sur une période de 12 mois. S'agissant des calculs il convient de retenir les résultats exposés dans le pré-rapport rédigé par l'expert judiciaire mandaté par le tribunal de grande d'instance d'Avranches dans son jugement du 7 octobre 2010 et produit aux présents débats (pages 24 à 27). L'expert a en effet adopté le mode de calcul retenu par le tribunal à savoir une reconstitution du prix du loyer révisé d'année en année. 1°- ALORS QU'en décidant que le montant du loyer de l'année 2007 à indexer par rapport aux indices et tarifs de l'année 2006 devait être calculé en prenant pour base le loyer reconstitué par application des évolutions successives de l'indice du coût de la construction et du prix des nuitées depuis 1981, après avoir pourtant admis que s'ils n'avaient pas renoncé à la clause d'indexation, les bailleurs avaient néanmoins accepté de geler le loyer à partir de 1983 et au moins jusqu'en 1991, ce dont il résulte que le loyer de 2007 ne pouvait être calculé par application de l'indice et des tarifs de l'année 2006, au montant du loyer reconstitué par application des évolutions successives de l'indice sur le loyer de ces années, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de la volonté des parties au contrat et partant a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2 °- ALORS QUE l'expert judiciaire dont les calculs sont adoptés par la Cour d'appel avait précisé (rapport p. 26) qu'il était difficile d'appréhender l'évolution d'une partie du loyer selon l'évolution de la nuitée année par année car cette évolution n'est pas connue ; que l'expert a indiqué qu'il procéderait dès lors à une évaluation « quelque peu empirique » de l'évolution annuelle du loyer ; qu'en entérinant ce calcul après avoir considéré qu'il convenait pour une stricte application de la convention, de reconstituer le prix du loyer révisé pour chaque année en prenant en compte les évolutions successives de l'indice du coût de la construction et du prix des nuitées année par année, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 qu'elle a violé.