Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 mai 2017, 16-15.699, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-05-18
Numéro d'affaire : 16-15699
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2016-02-19
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger, SCP Gaschignard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 19 février 2016) fixe les indemnités de dépossession revenant à Mme X... par suite de l'expropriation, au profit de la communauté d'agglomération Saint-Brieuc Agglomération-Baie d'Armor, d'une parcelle lui appartenant ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'écarter la qualification de terrain à bâtir ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la parcelle expropriée était située en zone 2NAs du plan d'occupation des sols qui, à la date de référence, n'autorisait que l'adaptation, la réfection ou l'extension de constructions existantes ou des constructions nécessaires à des équipements publics, la cour d'appel a pu en déduire que le terrain, situé dans une zone non constructible, ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir et, sans être tenue de procéder à des recherches sur la proximité des réseaux de viabilité que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de fixer la valeur de la parcelle expropriée comme elle l'a fait ; Mais attendu, d'une part, que les conclusions arguées de dénaturation ne sont pas rédigées dans les termes rapportés par le moyen, d'autre part, qu'ayant répondu, par motifs propres et adoptés, aux conclusions de l'expropriée, la cour d'appel, qui, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation du bien exproprié, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a infirmé le jugement rendu le 22 août 2014 seulement en ce que celui-ci a retenu une valeur de 18 euros le mètre carré, en ce qu'il a fixé la valeur de la parcelle expropriée à 275. 565 euros, et en ce qu'il a écarté ce faisant la qualification de terrain à bâtir ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le premier juge a rejeté, à juste titre, la demande de qualification de terrain à bâtir puisque, à la date de référence, l'aménagement d'ensemble n'était pas réalisé et doit faire l'objet d'un projet global approuvé par le conseil municipal ; que la parcelle de Mme Patricia X... ne représente que 18. 371 m ² sur les 34. 454 m ² de la zone » (arrêt, p. 3) ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « Mme X... demande à ce que soit reconnue à la parcelle expropriée la qualification de terrain à bâtir ; qu'elle soutient en effet que cette parcelle est située dans un secteur désigné comme constructible au PLU et bénéficie de l'ensemble des réseaux exigés à l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation ; qu'à la date de référence, la parcelle de Mme X... était située en zone 2 NAs du POS de la commune d'HILLION ; qu'il sera rappelé que les zones NA correspondent, selon l'ancien article R. 123-18 du code de l'urbanisme, aux zones à urbaniser ; que le règlement d'urbanisme édicte en son titre III Chapitre I les dispositions applicables aux zones NA ; qu'il définit le caractère dominant de ces zones en indiquant qu'« il s'agit de zones naturelles, équipées ou non, destinées à l'urbanisation » comprenant notamment des secteurs NAs « à vocation principale d'habitat et de services » et stipule que : « Les conditions d'aménagement de ces secteurs n'étant pas actuellement définies, leur ouverture totale ou partielle à l'urbanisation devra faire l'objet d'un projet approuvé par le Conseil municipal aux termes des mesures de concertation prévues par l'article L. 300. 2 du code de l'urbanisme. Dans le cas d'une ouverture partielle à l'urbanisation, la réflexion préalable d'aménagement définira et prendra impérativement en compte les contraintes de desserte et de fonctionnement du surplus du secteur qui demeure dans l'immédiat non urbanisable. L'ouverture à l'urbanisation sera concrétisée par une modification, une révision du POS ou la création d'une zone d'aménagement concerté et devra respecter les prescriptions édictées dans le sous-chapitre I » ; que le sous-chapitre I, section I, « Nature de l'occupation et de l'utilisation des sols » indique :- À l'article NA 1 « Occupations et utilisations des sols admises », II-Sont admis : L'amélioration des constructions existantes ou leur extension limitée, lorsqu'elle n'est pas de nature à compromettre ultérieurement l'urbanisation de la zone. Les ouvrages réalisés par une collectivité, un service public ou leur concessionnaire, dans un intérêt général […] Les annexes nécessaires aux propriétés bâties sous réserve qu'elles soient implantées à proximité immédiate de l'habitation principale […] III-Seront admis dans les conditions énoncées au paragraphe « caractère dominant de ces zones » : 1- Dans les secteurs NAs : Principalement les constructions à usage d'habitation ainsi que les activités et services nécessaires à la vie des quartiers. »- À l'article NA 2 « Occupations et utilisations du sol interdites », I-Avant ouverture à l'urbanisation, Les constructions et installations non mentionnées au paragraphe II de l'article NA 1 » ; qu'enfin, le sous-chapitre I, section II, « Conditions d'occupation du sol » indique : « Les conditions dans lesquelles pourront être autorisées les occupations du sol admises au titre de l'article NA 1, paragraphe III seront fixées ultérieurement dans le cadre de la procédure d'ouverture à l'urbanisation. » ; qu'en application de l'article L. 13-15, II, 1° du code de l'expropriation, la parcelle de Mme X... étant située dans une zone désignée comme devant faire l'objet d'une d'un plan d'aménagement d'ensemble qui devra couvrir la totalité du secteur concerné, la capacité des réseaux la desservant doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone et non de ladite parcelle, contrairement à ce que prétend la partie expropriée ; qu'à la date de référence, cet aménagement d'ensemble n'était pas réalisé et l'ouverture totale ou partielle à l'urbanisation devra faire l'objet d'un projet global approuvé par le conseil municipal et être concrétisé par une modification, une révision du POS ou la création d'une ZAC, ce qui ne peut être le cas d'une opération menée par Mme X... qui ne possède qu'une seule parcelle couvrant une superficie de m ² sur les 34. 454 m ² de la zone considérée ; que par ailleurs, à la date de référence, c'est-àdire avant l'ouverture à l'urbanisation, au vu du classement du terrain en zone NAs, ne sont autorisées que l'adaptation, la réfection ou l'extension des constructions existantes ou des constructions nécessaires à des équipements collectifs ; qu'enfin, si les constructions à usage d'habitation seront admises dans le secteur NAs, les conditions dans lesquelles elles pourront être autorisées n'ont pas encore été fixées et ne pourront l'être que dans le cadre de la procédure d'ouverture à l'urbanisation ; que dans ces conditions, Mme X... n'est pas fondée à se réclamer d'une évaluation de son terrain en terrain constructible et celui-ci ne peut être évalué qu'en fonction de l'usage effectif ; qu'il est donc inutile d'alléguer le fait que les réseaux de viabilité sont présents à l'immédiate proximité du terrain considéré (ce que conteste SAINT-BRIEUC AGGLOMERATION en produisant divers éléments pertinents à cet égard, cependant que Mme X... ne produit quant à elle aucun élément contraire, notamment un certificat d'urbanisme), dès lors que Mme X... ne peut, de toute façon, méconnaître qu'à la date de référence, son terrain ne remplissait pas les conditions cumulatives tenant d'une part à l'existence des réseaux et d'autre part, à l'inscription du terrain en zone constructible ; que dès lors, aucune mesure d'expertise n'a lieu d'être ordonnée et l'évaluation doit être faite en fonction de l'usage effectif de la parcelle, en l'espèce celui de terrain agricole » (jugement, p. 10-11) ; ALORS QUE, premièrement, des terrains classés en zone Nas par le plan d'occupation des sols sont susceptibles de répondre à la qualification de terrains constructibles lorsqu'ils sont compris dans une réserve foncière destinée à la réalisation d'un projet de construction de logements locatifs ; qu'en opposant que l'adoption définitive et les modalités de ce projet étaient subordonnées à un nouveau vote du conseil municipal, sans vérifier si la probabilité et l'avancement du projet d'aménagement n'imposait pas d'assimiler les terrains actuellement classés en zone NAs à des terrains constructibles, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable en l'espèce ; ET ALORS QUE, deuxièmement, lorsque le terrain exproprié est compris dans une zone devant faire l'objet d'un aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en l'espèce, Mme X... soutenait que sa parcelle représentait la majeure partie de la zone d'aménagement concernée par le projet d'urbanisation et qu'elle se trouvait face à des parcelles construites desservies par les réseaux d'eau et d'électricité ; qu'en se bornant à opposer que la capacité de desserte par les réseaux existants doit s'apprécier au regard de l'ensemble de la zone d'aménagement et non de la seule parcelle expropriée, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la proximité des réseaux avec une parcelle qui constituait la majeure partie de la zone d'aménagement ne suffisait pas à assurer la desserte de l'ensemble de cette zone, les juges du fond ont également privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable en l'espèce. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a fixé la valeur totale de la parcelle expropriée à 275. 565 euros à raison de 15 euros le mètre carré ; AUX MOTIFS QUE « la parcelle expropriée se trouve à proximité d'une zone habitée et de voies de circulation ; que le premier juge a donc estimé, à bon escient, qu'elle se trouvait en situation privilégiée ; que la communauté d'agglomération Saint-Brieuc Agglomération Baie d'Armor produit six termes de comparaison, tous pour la même valeur de 15 € le mètre carré ; que Mme Patricia X... ne produit aucun terme de comparaison ; que la valeur de 15 € le mètre carré a été majorée par le premier juge pour tenir compte de l'augmentation des prix et de la plus-value que confère pour l'exploitation la grande superficie de la parcelle ; qu'or, il n'est pas démontré une augmentation des prix fonciers dans la commune ni une dynamique particulière du marché ; que par ailleurs, la grande superficie n'est pas un motif suffisant pour permettre, à lui seul, de majorer la valeur d'une terre agricole ; qu'en conséquence, la décision sera infirmée sur ce point et il sera retenu une valeur de 15 € le mètre carré, soit une indemnité principale de 275. 565 € » (arrêt, p. 3) ; ALORS QUE, premièrement, les juges sont tenus de ne pas dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir que sa parcelle avait pour particularité de faciliter, du fait de sa grande surface, la réalisation du projet immobilier de l'expropriante (conclusions du 15 janvier 2015, p. 6-7 et 11, in limine) ; qu'en se bornant à répondre que la grande superficie n'est pas un motif suffisant pour permettre, à lui seul, de majorer la valeur d'un terrain, cependant que, loin de s'en tenir à cette seule circonstance, Mme X... expliquait que l'expropriation de sa parcelle conditionnait, du fait de sa grande taille, la réalisation du projet de l'expropriante, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de Mme X... datées du 15 janvier 2015, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, les juges sont tenus de répondre aux moyens qui les saisissent ; qu'en l'espèce, Mme X... soulignait que, à la différence des éléments de comparaison produits par l'expropriante, sa parcelle présentait pour avantages cumulés d'être à proximité des réseaux, d'être desservie par une voie de circulation, d'être de forme homogène et d'être également proche du centre-ville (conclusions du 15 janvier 2015, p. 6) ; qu'elle en déduisait que, en l'absence de tout élément de comparaison pertinent, seule la méthode d'évaluation par zone pouvait être retenue ; qu'en se bornant à relever que Mme X... ne produisait aucun élément de comparaison pour retenir ceux produits par la communauté d'agglomération, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, troisièmement, et subsidiairement, le juge qui décide de s'appuyer sur des éléments de référence pour évaluer par comparaison l'indemnité de dépossession est tenu de se déterminer en fonction de terrains présentant des caractéristiques semblables à celles de la parcelle expropriée ; qu'en l'espèce, Mme X... faisait valoir que les valeurs présentées par l'expropriante étaient relatives à des parcelles qui, au contraire de la sienne, étaient soit éloignées des réseaux, soit non desservies par les voies de circulation, soit de forme allongée, soit encore éloignées du centre-ville (conclusions du 15 janvier 2015, p. 6) ; qu'en s'abstenant de vérifier, comme il lui était demandé, la pertinence des éléments de comparaison sur lesquels elle a fondé son évaluation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable en l'espèce ; ET ALORS QUE, quatrièmement, Mme X... faisait également valoir que sa parcelle avait pour particularité de se trouver à proximité du centre-ville et de faciliter, du fait de sa grande surface, la réalisation du projet immobilier de l'expropriante (conclusions du 15 janvier 2015, p. 6-7 et 11, in limine) ; qu'en se bornant à opposer que l'importance de la surface n'est pas un motif suffisant pour permettre à lui seul de majorer la valeur d'un terrain, sans s'expliquer sur l'intérêt que présentait en l'occurrence une telle surface pour la communauté d'agglomération, ni sur la proximité de la parcelle de Mme X... avec le centreville, la cour d'appel a à nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, dans sa rédaction applicable en l'espèce.