Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 novembre 2014, 13-21.667, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-11-04
Numéro d'affaire : 13-21667
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen, 2013-05-06
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Delaporte, Briard et Trichet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que c'est par une interprétation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis que la cour d'appel a retenu que l'étable et la remise ne faisaient pas partie des éléments dont le bailleur avait entendu conserver la jouissance ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que l'état d'abandon dans lequel se trouvait le fonds donné à bail et le mauvais état des bâtiments témoignaient de l'ancienneté des désordres, nécessairement antérieurs à la conclusion du bail, la cour d'appel, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis et sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit à bon droit que ces désordres n'avaient pas à être pris en charge par le preneur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à Mme Y...- Z... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. X... LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a enjoint à l'exposant de libérer l'étable située derrière l'auvent de stockage de paille (2) et la remise à matériel (4), de procéder à l'entier débarras de l'étable (2) et la remise à matériel (4), de procéder à l'enlèvement des matériaux et objets divers décrits dans les constats d'huissier restés sur les terres louées, au retrait du grillage à mouton posé sur la clôture, à l'enlèvement des résidus d'élagage résultant de l'action de l'exposant en précisant que les travaux devaient être exécutés dans les deux mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai pendant un délai de trois mois, confirmé le jugement en ce qu'il a ordonné l'exécution des grosses réparations suivantes à la charge du bailleur : réviser l'ensemble des toitures des bâtiments du corps de ferme, faire réparer les gouttières existant sur les bâtiments déversant les eaux de pluie sur les aires de circulation ou de stockage, réformé le jugement quant au rejet de la demande de travaux relatifs à l'entretien des haies, à la réparation des clôtures, à la destruction des mauvaises herbes, ronces et arbustes, sur le délai donné pour l'exécution des travaux et le montant de l'astreinte et ajoutant au jugement, la cour d'appel a condamné l'exposant à exécuter ou faire exécuter les travaux de rétablissement des clôtures disparues sur environ trois kilomètres, préalablement débroussailler l'ensemble des haies afin de retrouver l'emplacement des anciennes clôtures, sur les parcelles 41 et 47, arracher les épines et les broussailles anciennes ne permettant plus l'accès à la limite de propriété en précisant que ces travaux devaient être exécutés dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt, sous astreinte passé ce délai de 75 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois ; AUX MOTIFS QUE M. et Mme X... ont initialement proposé leur fonds à la vente à Mme Z..., puis, les parties ayant renoncé à la cession, le bien a fait l'objet d'un bail rural à long terme le 18 novembre 2005 ; que selon le contrat de bail, la désignation des biens loués était la suivante : « Un corps de ferme situé à Saint Victor L'Abbaye, comprenant un hangar à paille, une stabulation, divers bâtiments et diverses pièces de terre en nature de labour et carnage situés sur les communes de Saint Victor L'Abbaye, Saint-Maclou-de-Folleville ¿ d'une contenance totale de 42 ha 30 a 86 ca ¿ tel que le tout existe et se comporte avec toutes ses aisances et ses dépendances sans aucune exception ni réserve mais sans garantie de contenance, le preneur déclarant parfaitement connaître l'ensemble loué pour l'avoir vu et visité, étant toutefois précisé que n'est pas compris dans le bail mais au contraire réservé au profit du bailleur : sur la commune de Saint Victor L'Abbaye, dans la parcelle section AI n° 21, d'une contenance de 2 ha 83 a 44 ca et dans la parcelle section AI n° 22, comprenant les bâtiments loués, d'une contenance de 14 a 21 ca, une superficie de 98 a 0 centiare, suivant le plan ci-joint, de sorte que la superficie louée au preneur dans les parcelles cadastrées section AI n° 21 et 22 est d'une superficie d'1 ha 80 a 54 ca, le bailleur continuant à exploiter une superficie de 98 a 0 ca. Les bailleurs consentent au preneur un droit de passage pour accéder en partant du chemin allant du... au..., pour tout véhicule afin d'accéder au corps de ferme et à toutes les parcelles louées » ; que selon le rapport de M. A..., M. X... occupe différentes parcelles pour une surface proche de celle prévue au bail soit 98 a : herbage d'environ 75 a, maison et jardin 19 a environ, entrée grevée d'une servitude de passage 4 a environ ; que la surface bâtie mise en location n'est pas de 14 a 21 ca, les bâtiments loués ne sont pas édifiés que dans la parcelle AI n° 22 mais également dans les parcelles 18, 19 et 21 ; que dès lors, souligne l'expert « la surface bâtie attribuée au locataire n'est tout simplement pas inscrite dans le bail » sans plus de précision que le croquis joint au contrat ; que dans ce croquis, les parties ¿ herbage et bâtiments ¿ réservées au bailleur sont en grisé ; qu'il résulte de la lettre de mai 2012 du notaire, Me E..., produit par M. X..., que ce dernier avait verbalement formulé le souhait de conserver un petit bâtiment et un petit hangar, avec l'accord également verbal de la locataire ; que toutefois, au vu du contrat, cet accord verbal n'a pas été concrétisé par écrit dans le bail ; qu'un tel document aurait été rédigé par les parties entre elles (document du 16 novembre) mais il concerne également les dispositions que les parties souhaitaient prendre en cas de vente du fonds et qui n'ont pas été reprises dans le contrat de location ; que comme constaté par le tribunal, il résulte du bail, du croquis qui y est joint, du rapport d'expertise, que l'ensemble des bâtiments qui sont loués sur les parcelles louées sont destinés à l'usage de Mme Z... ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a enjoint à M. X... de libérer l'étable située derrière l'auvent de stockage de paille (n° 2 du plan de M. A...) et la remise à matériel (4) et ce dans les deux mois de la signification du présent arrêt, passé ce délai, cette condamnation sera, pour en assurer l'exécution assortie d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il devra à nouveau être statué. M. X... devra également débarrasser ses bâtiments de tous objets lui appartenant comme décidé par le tribunal. Qu'il résulte du contrat de bail (page 6) « Conditions particulières » que « le bailleur se réserve expressément la récolte des pommes chaque année des pommiers existants sur le corps de ferme. Le bailleur se réserve expressément un droit de passage à travers les herbages loués pour accéder au bois lui appartenant qui se trouve enclavé afin d'exploiter le bois sur ladite parcelle et le transporter » ; que s'agissant de la récolte de pommes, les parties sont parvenues à un accord lors de l'audience devant la cour pour que M. X... dispose d'un délai de cinq jours pour effectuer la récolte des pommes et l'entretien des arbres, en passant par les lieux loués pour accéder à ces pommiers ; que comme retenu par le tribunal, M. X... n'aura pas à prévenir Mme Z... quarante huit heures à l'avance avant de venir récolter ses pommes ; que la demande relative à l'enlèvement du gui croissant dans les pommiers apparaît sans objet puisque Mme Z... précise elle-même dans ses conclusions que le gui a été enlevé en janvier 2012 ; qu'il n'a pas été établi d'état des lieux lors de l'entrée dans les lieux de Mme Z... qui doit donc démontrer que les désordres dont elle se plaint étaient antérieurs au bail et à l'entrée dans les lieux en novembre 2005 ; que s'agissant des travaux et des clôtures, le bail précise, page 7, « Réparations » : « Seules les réparations locatives ou de menu entretien qui n'auraient été occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, seront supportées par le preneur. Les grosses réparations seront à la charge exclusive du bailleur. Au sujet des clôtures, les parties conviennent expressément que le coût des matériaux (poteaux et fils) ainsi que la main d'oeuvre inhérente à leur pose ou à un remplacement incombent intégralement au preneur » ; que selon l'article 602 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, les autres réparations sont d'entretien ; qu'il en résulte que les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; que le statut des baux ruraux limite impérativement l'obligation du preneur aux seules réparations locatives ou de menu entretien qui ne sont pas dues à la vétusté (article L. 415-4 et L. 415-12 du code rural) ; que la clause relative aux clôtures doit être interprétée en ce sens que sont mises à la charge du preneur les clôtures supplémentaires, ou celles qui viendraient à disparaître ou à être remplacées du fait du preneur, ce dernier ne peut être tenu de remettre en état des clôtures qui étaient vétustes et non entretenues depuis de nombreuses années avant l'entrée dans les lieux ; que selon le rapport de M. B..., le fonds est dans un état d'abandon de longue date ; que les haies et clôtures n'ont pas été entretenues depuis au moins vingt ans ; que de ce qui subsiste des clôtures ne restent, au milieu des ronces et des épines, que des vestiges de poteaux bois ou fer ; que les haies font par endroit 20 mètres de large, ce qui diminue les surfaces de culture ; que les bâtiments sont en très mauvais état et certains inutilisables sans une certaine révision tant les toitures que de la structure elle-même ; que la totalité des toitures est à reprendre, toutes ont des fuites ; que la paille stockée dans les bâtiments est de ce fait trempée et pourrie ; que les greniers sont impropres à tout stockage, les toitures laissant passer l'eau ; que seule la stabulation possède une gouttière installée par le preneur ; que l'expert, M. B..., a détaillé ainsi les travaux de grosse réparation à réaliser (page 8 de son rapport) : - rétablir les clôtures disparues sur environ trois kilomètres-préalablement, débroussailler l'ensemble des haies afin de retrouver l'emplacement des anciennes clôtures-sur les parcelles 41 et 47, arracher les épines et les broussailles anciennes ne permettant plus l'accès à la limite de propriété-réviser l'ensemble des toitures des bâtiments du corps de ferme-faire poser ou réparer les gouttières sur les bâtiments déversant les eaux de pluie sur les aires de circulation ou de stockage-débarrasser les abords ainsi que l'intérieur des bâtiments de tous les détritus, ferraille et objets hétéroclites y séjournant-établir une installation électrique aux normes-retirer le grillage à mouton posé sur la clôture récente ; que Mme Z... verse un rapport d'expertise établi par M. C..., à la demande de son assureur, établi en présence de M. D..., mandaté par l'assureur de M. X... ; que M. D... a refusé ultérieurement de signer le procès-verbal de constatation (lettre du 3 août 2010) en indiquant « je vous confirme qu'il me paraît délicat de signer ce procès-verbal, que je ne conteste pas dans sa rédaction globale mais qui risque d'être utilisé à d'autres fins contre M. X... » ; que ce rapport confirme que les clôtures étaient en très mauvais état et ce, de longue date, que Mme Z... a, par endroits, mis en place une clôture électrique pour combler la déficience de l'ancienne clôture, à certains endroits, un roncier et du bois taillis sur 4 mètres se sont développés à l'intérieur de la pâture louée, au regard du diamètre des branches, celles-ci sont âgées de plus de cinq ans ; qu'ainsi, les clôtures, non entretenues depuis de nombreuses années, se trouvent enfouies derrière plusieurs mètres de ronces et bois taillis ; qu'un ébranchage récent aurait été réalisé par M. X... des arbustes et arbres plantés en bordure de la parcelle de bois que s'est réservé M. X... ; qu'il ne peut être imposé au preneur une remise en état complète du fonds, ce qui excéderait le menu entretien alors en outre que les travaux sont dus à la vétusté du fonds préexistant à l'entrée dans les lieux ; que compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé sur la condamnation qu'il a ordonnée quant aux grosses réparations mais il sera infirmé sur le rejet de la demande de travaux relatifs à l'entretien des haies, la réparation des clôtures, la destruction des mauvaises herbes, ronces et arbustes, le délai donné pour exécuter les travaux et le montant de l'astreinte ; qu'ajoutant au jugement, la cour condamne M. X... à effectuer l'intégralité des travaux détaillés par l'expert ; que les travaux devront, compte tenu de leur ampleur, être exécutés dans les six mois de la signification de l'arrêt ; que passé ce délai, et à défaut de s'être exécuté, M. X... sera redevable d'une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à l'issue duquel il devra être à nouveau statué ; que Mme Z... produit des constats établis par l'huissier quant à l'état des lieux qui confirme la présence de clapiers, morceaux de bâche, vieux pneus, vieux matériel divers, gravats, détritus appartenant à M. X... entreposés sur le fonds et en empêchant l'usage normal, de même qu'un élevage de canards dans la mare et un élevage de faisans dans un bâtiment loué ; que des détritus d'élagage opéré par le bailleur demeurent sur le fonds loué ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné l'enlèvement des matériaux et objets divers restés sur les terres louées, matériaux et objets décrits dans les constats d'huissier, le retrait du grillage à mouton posé sur la clôture, l'enlèvement des résidus d'élagage résultant de l'action de M. X... ; ALORS D'UNE PART QUE le contrat de bail stipule que « sur la commune de Saint Victor L'Abbaye dans la parcelle section AI n° 21 d'une contenance de 2ha 83a 44ca et dans la parcelle section AI n° 22, comprenant les bâtiments loués, d'une contenance de 14a 21ca, une superficie de 98a 00ca n'est pas comprise dans le bail, suivant le plan ci-joint, de sorte que la superficie louée au preneur dans les parcelles cadastrées section A n° 21 et 22 est d'une superficie de 1ha 80a 54ca, le bailleur continuant à exploiter une superficie de 98a 00ca », l'exposant faisant valoir qu'il s'était réservé certains bâtiments à usage agricole sis sur cette commune, soit le bâtiment de stockage de paille (2) et la remise à matériel (4) tels que mentionnés à l'annexe 2 du rapport de M. A..., dés lors que seule une « partie » était louée au preneur ainsi qu'il ressort du plan annexé au contrat ; qu'ayant relevé que selon le rapport de M. A..., M. X... occupe différentes parcelles pour une surface proche de celle prévue au bail soit 98 a : herbage d'environ 75 a, maison et jardin 19 a environ, entrée grevée d'une servitude de passage 4 a environ, que la surface bâtie mise en location n'est pas de 14 a 21 ca, que les bâtiments loués ne sont pas édifiés que dans la parcelle AI n° 22 mais également dans les parcelles 18, 19 et 21, que dès lors, souligne l'expert « la surface bâtie attribuée au locataire n'est tout simplement pas inscrite dans le bail » sans plus de précision que le croquis joint au contrat, que dans ce croquis, les parties ¿ herbage et bâtiments ¿ réservées au bailleur sont en grisé, qu'il résulte de la lettre de mai 2012 du notaire, Me E..., produit par M. X..., que ce dernier avait verbalement formulé le souhait de conserver un petit bâtiment et un petit hangar, avec l'accord également verbal de la locataire, puis décidé que toutefois, au vu du contrat, cet accord verbal n'a pas été concrétisé par écrit dans le bail, qu'un tel document aurait été rédigé par les parties entre elles (document du 16 novembre) mais il concerne également les dispositions que les parties souhaitaient prendre en cas de vente du fonds et qui n'ont pas été reprises dans le contrat de location, que comme constaté par le tribunal, il résulte du bail, du croquis qui y est joint, du rapport d'expertise, que l'ensemble des bâtiments qui sont loués sur les parcelles louées sont destinés à l'usage de Mme Z..., que le jugement sera confirmé en ce qu'il a enjoint à M. X... de libérer l'étable située derrière l'auvent de stockage de paille (n° 2 du plan de M. A...) et la remise à matériel (4), la cour d'appel a dénaturé le contrat et le plan annexé au contrat et elle a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS D'AUTRE PART QU'ayant constaté que selon le rapport de M. A..., M. X... occupe différentes parcelles pour une surface proche de celle prévue au bail soit 98 a : herbage d'environ 75 a, maison et jardin 19 a environ, entrée grevée d'une servitude de passage 4 a environ, que la surface bâtie mise en location n'est pas de 14 a 21 ca, que les bâtiments loués ne sont pas édifiés que dans la parcelle AI n° 22 mais également dans les parcelles 18, 19 et 21, que dès lors, souligne l'expert « la surface bâtie attribuée au locataire n'est tout simplement pas inscrite dans le bail » sans plus de précision que le croquis joint au contrat, que dans ce croquis, les parties ¿ herbage et bâtiments ¿ réservées au bailleur sont en grisé, qu'il résulte de la lettre de mai 2012 du notaire, Me E..., produite par M. X..., que ce dernier avait verbalement formulé le souhait de conserver un petit bâtiment et un petit hangar, avec l'accord également verbal de la locataire, que toutefois, au vu du contrat, cet accord verbal n'a pas été concrétisé par écrit dans le bail, qu'un tel document aurait été rédigé par les parties entre elles (document du 16 novembre) mais il concerne également les dispositions que les parties souhaitaient prendre en cas de vente du fonds et qui n'ont pas été reprises dans le contrat de location, que comme constaté par le tribunal, il résulte du bail, du croquis qui y est joint, du rapport d'expertise, que l'ensemble des bâtiments qui sont loués sur les parcelles louées sont destinés à l'usage de Mme Z..., puis décidé que le jugement sera confirmé en ce qu'il a enjoint à M. X... de libérer l'étable située derrière l'auvent de stockage de paille (n° 2 du plan de M. A...) et la remise à matériel (4), sans s'expliquer sur le plan dont elle relève qu'il indique en grisé les parties, herbages et bâtiments, réservées à l'exposant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; ALORS DE TROISIEME PART QUE l'exposant faisait valoir qu'aux termes du contrat le preneur déclare parfaitement connaitre les lieux et qu'en l'absence d'état des lieux le preneur est présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparation, que l'expert A... s'il décrit une situation objective de détérioration des immeubles n'a pas établi la responsabilité du bailleur ; qu'ayant relevé qu'il était stipulé « au sujet des clôtures, les parties conviennent expressément que le cout des matériaux (poteaux et fils) ainsi que la main-d'oeuvre inhérente à leur pose ou à un remplacement incombent intégralement au preneur » puis décidé que cette clause doit être interprétée en ce sens que sont mises à la charge du preneur les clôtures supplémentaires ou celles qui viendraient à disparaitre ou à être remplacées du fait du preneur, que ce dernier ne peut être tenu de remettre en état des clôtures qui étaient vétustes et non entretenues depuis de nombreuses années avant l'entrée dans les lieux, quand la clause ne faisait aucune distinction, la cour d'appel a dénaturé l'acte et violé l'article 1134 du code civil ; ALORS DE QUATRIEME PART QU'ayant relevé qu'il était stipulé « au sujet des clôtures, les parties conviennent expressément que le cout des matériaux (poteaux et fils) ainsi que la main-d'oeuvre inhérente à leur pose ou à un remplacement incombent intégralement au preneur », puis décidé que cette clause doit être interprétée en ce sens que sont mises à la charge du preneur les clôtures supplémentaires ou celles qui viendraient à disparaitre ou à être remplacées du fait du preneur, que ce dernier ne peut être tenu de remettre en état des clôtures qui étaient vétustes et non entretenues depuis de nombreuses années avant l'entrée dans les lieux, que selon le rapport de M. B..., le fonds est dans un état d'abandon de longue date, que les haies et clôtures n'ont pas été entretenues depuis au moins vingt ans, que de ce qui subsiste des clôtures ne restent, au milieu des ronces et des épines, que des vestiges de poteaux bois ou fer, que les haies font par endroit 20 mètres de large, ce qui diminue les surfaces de culture, qu'il résulte du rapport de M. C... que les clôtures étaient en très mauvais état et ce, de longue date, que Mme Z... a, par endroits, mis en place une clôture électrique pour combler la déficience de l'ancienne clôture, qu'à certains endroits, un roncier et du bois taillis sur 4 mètres se sont développés à l'intérieur de la pâture louée, qu'au regard du diamètre des branches, celles-ci sont âgées de plus de cinq ans, qu'ainsi, les clôtures, non entretenues depuis de nombreuses années, se trouvent enfouies derrière plusieurs mètres de ronces et bois taillis, la Cour d'appel qui décide que compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé sur la condamnation qu'il a ordonnée quant aux grosses réparations mais il sera infirmé sur le rejet de la demande de travaux relatifs à l'entretien des haies, la réparation des clôtures, la destruction des mauvaises herbes, ronces et arbustes, le délai donné pour exécuter les travaux et le montant de l'astreinte, après avoir relevé qu'à certains endroits un roncier et du bois taillis sur 4 mètres se sont développés à l'intérieur de la pâture louée, qu'au regard du diamètre des branches, celles-ci sont âgées de plus de cinq ans, soit au cours du bail conclu en 2005, n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait la responsabilité du preneur, pour avoir manqué à son obligation d'entretien et partant que la clause s'appliquait et elle a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS DE CINQUIEME PART QU'ayant relevé qu'il était stipulé « au sujet des clôtures, les parties conviennent expressément que le cout des matériaux (poteaux et fils) ainsi que la main-d'oeuvre inhérente à leur pose ou à un remplacement incombent intégralement au preneur », puis décidé que cette clause doit être interprétée en ce sens que sont mises à la charge du preneur les clôtures supplémentaires ou celles qui viendraient à disparaitre ou à être remplacées du fait du preneur, que ce dernier ne peut être tenu de remettre en état des clôtures qui étaient vétustes et non entretenues depuis de nombreuses années avant l'entrée dans les lieux, que selon le rapport de M. B..., le fonds est dans un état d'abandon de longue date, que les haies et clôtures n'ont pas été entretenues depuis au moins vingt ans, que de ce qui subsiste des clôtures ne restent, au milieu des ronces et des épines, que des vestiges de poteaux bois ou fer, que les haies font par endroit 20 mètres de large, ce qui diminue les surfaces de culture, qu'il résulte du rapport de M. C... que les clôtures étaient en très mauvais état et ce, de longue date, que Mme Z... a, par endroits, mis en place une clôture électrique pour combler la déficience de l'ancienne clôture, qu'à certains endroits, un roncier et du bois taillis sur 4 mètres se sont développés à l'intérieur de la pâture louée, qu'au regard du diamètre des branches, celles-ci sont âgées de plus de cinq ans, qu'ainsi, les clôtures, non entretenues depuis de nombreuses années, se trouvent enfouies derrière plusieurs mètres de ronces et bois taillis, la cour d'appel qui décide que compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé sur la condamnation qu'il a ordonnée quant aux grosses réparations mais il sera infirmé sur le rejet de la demande de travaux relatifs à l'entretien des haies, la réparation des clôtures, la destruction des mauvaises herbes, ronces et arbustes, le délai donné pour exécuter les travaux et le montant de l'astreinte, sans rechercher si le preneur entré dans les lieux le 18 novembre 2005, n'avait pas manqué à son obligation d'entretien, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 411-4, L 415-3 et ss du code rural et de la pêche maritime ; ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir qu'aux termes du contrat le preneur déclare parfaitement connaitre les lieux et qu'en l'absence d'état des lieux le preneur est présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparation, que l'expert A... s'il décrit une situation objective de détérioration des immeubles n'a pas établi la responsabilité du bailleur ; qu'ayant relevé que selon M. B... les bâtiments sont en très mauvais état et certains inutilisables sans une certaine révision tant des toitures que de la structure elle-même, que la totalité des toitures est à reprendre, toutes ont des fuites, que la paille stockée dans les bâtiments est de ce fait trempée et pourrie, que les greniers sont impropres à tout stockage, les toitures laissant passer l'eau, que seule la stabulation possède une gouttière installée par le preneur, pour confirmer le jugement sur la condamnation, qu'il a ordonnée quant aux grosses réparations, sans constater que le preneur, présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparation, rapportait la preuve lui incombant que ces dégradations étaient imputables au bailleur, la cour d'appel a violé les articles L 411-4, L 415-3 et ss du code rural et de la pêche maritime.