Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 mars 2017, 16-10.265, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-03-02
Numéro d'affaire : 16-10265
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2015-11-25
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Bordeaux, 25 novembre 2015), que, le 30 juin 2001, la SCI Gambetta (la SCI) a donné à bail commercial à la SNC Grand tabac presse Gambetta, deux boutiques situées au rez-de-chaussée d'un immeuble, l'une à gauche de l'entrée, à usage de bureau de tabac et journaux, l'autre, à droite comportant deux pièces en sous-sol, à usage de distribution de jeux vidéo ; qu'à la suite de la cession consentie le 19 septembre 2007 par la société locataire à un tiers des locaux situés à droite de l'immeuble, le loyer initialement convenu a été réduit à une certaine somme à compter du 1er juillet 2007 ; que, le 12 mars 2010, la SCI Gambetta a donné congé au preneur, à effet au 30 septembre 2010, moyennant un loyer déplafonné puis a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de fixer le nouveau loyer selon la règle du plafonnement ; Mais attendu, d'une part, que, la cour d'appel ayant retenu que, compte tenu des termes de l'article L. 145-34 du code commerce, la réduction des surfaces louées pouvait justifier un déplafonnement, le moyen manque en fait ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail initial du 1er avril 1992 portait sur la seule boutique à usage de tabac- journaux, que le bail suivant du 30 juin 2001 avait adjoint à la chose louée la boutique à usage de distribution de jeux vidéo et qu'à la suite de la cession en 2007 de cette partie du fonds de commerce, les locaux loués avaient retrouvé leur consistance initiale et que les parties étaient convenues d'une réduction du loyer pour tenir compte de la modification de l'assiette du bail, la cour d'appel a souverainement retenu que la modification intervenue au cours du bail expiré n'était pas notable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Gambetta aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Gambetta et la condamne à payer à la société Grand tabac presse Gambetta la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Gambetta. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le loyer du prix renouvelé à effet du 1er octobre 2010 à la somme annuelle de 16.384 € hors taxes et hors charges correspondant au loyer contractuel avec application de l'indice INSEE de la construction ; AUX MOTIFS QUE selon acte du 30 juin 2001 les époux [X], aux droits desquels se trouve la SCI Gambetta, ont donné à bail des locaux commerciaux situés [...]. Le bail était consenti pour 9 ans à compter du 1er juillet 2010 pour le prix de 15 245 € par an hors taxes et hors charges. Il était stipulé une clause d'indexation sur l'indice du coût de la construction ; que le prix du bail qui avait évolué par l'effet de l'indexation a été ramené à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 15 422,16 € selon avenant du 3 mars 2008 compte tenu de la cession par le preneur de son droit au bail portant sur les locaux situés à droite de l'entré ; que compte tenu des échanges d'actes entre les parties le bail a été renouvelé au 1er octobre 2007 et le litige porte sur la seule question de la fixation du prix du bail renouvelé ; qu'ainsi que l'a exactement dit le premier juge, le motif de déplafonnement du loyer tenant à l'évolution notable des facteurs de commercialité a été abandonné par le bailleur. Il en est de même dans le cadre du débat devant la cour ; que pour conclure à l'infirmation et soutenir qu'il y a lieu à déplafonnement du loyer, le bailleur fait valoir qu'il y a eu des modifications dans les caractéristiques propres du local tenant à la réduction de la surface du bien donné à bail, à la réduction du prix du loyer et à la suppression d'une activité (distribution de jeux, vidéos et cassettes). ; qu'il considère que ces modifications notables constituent un motif de déplafonnement en application des dispositions de l'article L 145-34 du code de commerce ; qu'en réalité le bailleur s'empare de la généralité des termes de l'article L 145-34 pour considérer qu'il existe bien une modification justifiant un déplafonnement. Mais s'il est exact que même une réduction de surface peut justifier un tel déplafonnement il ne saurait s'en déduire que ce déplafonnement doit être nécessairement ordonné en l'espèce. Il convient en effet de tenir compte des circonstances particulières à l'espèce ; que le bail du 30 juin 2001 n'était pas le premier qui liait les parties. Il y avait eu un premier bail en date du 1er avril 1992 qui portait sur le local situé [...] composé d'un magasin, d'une arrière-boutique, d'une cave et d'un appartement au premier étage ; que ce bail était à usage de 'tabac, librairie, journaux, bimbeloterie et jeux officiels' ; que le bail du 30 juin 2001 reprenait ces éléments mais ajoutait un second magasin affecté à la distribution de vidéo cassettes ; que c'est ce second magasin qui a été cédé par le preneur lors de la cession de son droit au bail ce qui a été l'occasion de la réduction du prix du loyer par l'avenant de 2008. ; que la situation des parties était donc redevenue celle du bail initial de 1992 ; que s'il est parfaitement exact compte tenu des termes mêmes de l'article L 145-34 et de leur généralité que même une réduction des surfaces louées peut justifier un déplafonnement, cela n'a rien d'automatique et encore convient-il de caractériser en quoi cette modification était notable et justifiait un tel déplafonnement ; que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque la réduction d'assiette n'avait aucun impact favorable pour le preneur qui cédait le droit au bail de ce second magasin lequel portait sur une autre activité ; que les parties avaient parfaitement conscience de revenir à ce qui avait été le bail initial ce qui expliquait l'avenant de 2008 de sorte qu'il ne saurait être considéré que cette modification qui avait justifié une diminution du loyer était notable au sens de l'article précité et emportait un déplafonnement ; que c'est ainsi à bon droit que le premier juge a fixé le prix du loyer renouvelé à la somme de 16 384 € et le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ; 1°) ALORS QUE l'augmentation – ou la réduction - de loyer à la suite d'une modification d'un facteur quelconque de la valeur locative comporte par elle-même la preuve du caractère notable de la modification intervenue ; qu'en l'espèce, trois modifications majeures étaient intervenues au cours du bail litigieux (réduction significative de la surface des locaux donnés à bail, réduction du prix du loyer et suppression d'une activité autorisée par le bail) ayant entraîné une réduction du prix du loyer par avenant conclu en cours de bail ; que cette réduction de loyer stipulée antérieurement au renouvellement ne faisait pas obstacle au déplafonnement ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-34 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE le bail à prendre en considération pour envisager le déplafonnement en fonction de modifications notables des caractéristiques des lieux loués est celui qui fait l'objet du renouvellement ; qu'en l'espèce, le bail objet du renouvellement était celui conclu le 30 juin 2001 (à effet du 1er juillet 2001) à échéance du 1er octobre 2010 ; qu'en se fondant dès lors sur le bail ayant précédé celui-ci, soit le bail du 1er avril 1992, pour considérer que les parties étaient revenues « à ce qui avait été le bail initial » et en déduire l'absence de toute modification notable, la cour d'appel a derechef violé l'article L. 145-34 du code de commerce.