Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 février 2014, 12-25.483, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-02-18
Numéro d'affaire : 12-25483
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2012-06-05
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Balat, Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'acte de vente du 10 janvier 2004 par les consorts X... à M. Y... ne portait mention d'aucune servitude, faisait état, au chapitre « origine de propriété antérieure » de l'acte d'acquisition du 4 septembre 1958 mais sans rappeler de servitude quelconque susceptible de grever la parcelle vendue, et que l'imprécision de la rédaction de la servitude de droit d'eau convenue entre les époux Z...-A...et les époux B... ne permettait pas d'identifier les parcelles grevées de la servitude d'eau, la cour d'appel a procédé à la recherche prétendument omise et n'a pas modifié l'objet du litige ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante relative à l'aveu de l'existence d'une servitude non continue et apparente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts C...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts C...à payer à M. Y... et à Mme D..., chacun, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande des consorts C...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Balat, avocat aux Conseils, pour les consorts C... Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts C...de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE des dispositions de l'article 691 du code civil, il résulte que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titres ; que les servitudes établies par le fait de l'homme ne sont opposables à l'acquéreur d'un fonds que si elles sont mentionnées dans son titre de propriété ou si elles font l'objet d'une publication ; qu'en l'espèce, les consorts C...se prévalent pour fonder leurs demandes à l'encontre de M. Gérard Y..., de l'acte authentique d'achat de leur fonds en date du 30 août 1994 où il est expressément stipulé au chapitre « Rappel de servitude » : « Il est ci-après littéralement retranscrit la servitude suivante créée aux termes de l'acte de vente par M et Mme Z...-A...au profit de M. et Mme B...-G...reçu par Me H..., notaire à Langogne, le 15 juin 1957, et rappelé tant dans l'acte du 16 mai 1964 sus relaté, que dans l'acte d'acquisition par M. Joseph E...en date du 22 mars 1975 :/ De convention expresse, les vendeurs cèdent à l'acquéreur, ses héritiers ou ayants droit, à titre perpétuel, le droit de prendre pour ses besoins personnels, l'eau à la fontaine qui coule dans le bâtiment de ferme, situé en face et de l'autre côté de la maison vendue et ce à toute heure du jour et de la nuit, avec tous récipients qui puissent être portés à main d'homme./ Les vendeurs cèdent en outre à l'acquéreur le droit de capter les eaux de cette source pour l'amener à la maison vendue ; mais dans ce cas l'acquéreur s'oblige à aménager à ses frais dans sa propriété, un réservoir pour recueillir les eaux captées./ Indépendamment du droit pour l'acquéreur de prendre l'eau à la fontaine comme il est dit ci-dessus, l'acquéreur aura droit en vue de remplir ledit réservoir, aux eaux de la source, toutes les nuits et en toute saison, de neuf heures du soir à six heures du matin./ Dans le cas encore où en raison de la sécheresse ou de toute autre cause, le réservoir dont s'agit serait vide, l'acquéreur aurait droit en vue de le remplir à nouveau mais à titre exceptionnel, aux eaux de ladite source, de midi à quatorze heures./ Indication étant ici donnée qu'aux termes de l'acte en date du 22 mars 1975 contenant vente par M. et Mme I...-J...à M. E..., les vendeurs ont déclaré " que le nécessaire avait été fait pour le branchement de l'eau " » ; que les époux Z...-A...qui ont vendu aux époux B...-G...par l'acte du 15 juin 1957 les parcelles constituant le fonds des consorts C..., ont par ailleurs vendu à Mme veuve X..., née F..., par un acte du 4 septembre 1958, le reste de leur propriété constitué par plusieurs parcelles dont, après division, est issue celle acquise des consorts X... par M. Gérard Y... par acte du 10 janvier 2004 ; que la mention de la servitude créée dans l'acte de vente précité du 15 juin 1957 est rappelée dans l'acte de vente Z...-A...à veuve X... née F...en date du 4 septembre 1958 mais que cet acte n'identifie pas par leurs références cadastrales celles des parcelles vendues qui sont grevées de la servitude créée et décrite par l'acte du 15 juin 1957 dont la rédaction ne permet pas de localiser le siège de la source où pourra s'exercer ce qui s'analyse comme un droit d'eau pour remplir le réservoir situé sur le fonds servant, aux heures et dans les conditions fixées par cet acte ; qu'il est constant, d'une part, que l'acte de vente du 10 janvier 2004 par les consorts X... à M. Gérard Y... ne porte mention d'aucune servitude et qu'il est expressément déclaré par le vendeur « qu'il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien vendu et qu'à sa connaissance, il n'en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte » et, d'autre part, que ce même acte de vente du 10 janvier 2004 fait état, au chapitre « origine de propriété » des vendeurs, des qualités héréditaires des consorts X... et, au chapitre « origine de propriété antérieure » de l'acte d'acquisition par Mme veuve X... née F...en date du 4 septembre 1958 mais qu'il n'est pas fait état à cet instant d'un rappel de servitude quelconque susceptible de grever la parcelle vendue à Y... cadastrée B 1666, issue de la division de l'une de celles, cadastrée B 585, qui avait été acquise par Mme veuve X... le 4 septembre 1958 ; qu'il résulte des productions que le fichier immobilier porte mention de la publication de l'acte de vente du 4 septembre 1958 mais qu'il ne fait pas mention de la publication d'un acte constitutif de servitude de droit d'eau qui grèverait la parcelle cadastrée B 585, objet avec d'autres de la vente, dont est issue, après division, la parcelle cadastrée B 1666 vendue à M. Gérard Y... ; que comme il a été relevé plus haut l'imprécision de la rédaction de la servitude de droit d'eau convenue entre les époux Z...-A...et les époux B... ne peut permettre d'identifier la situation cadastrale exacte de la source en cause ; qu'il résulte de ces constatations que la servitude consistant dans un droit d'eau qui a été créé par un acte du 15 juin 1957 à l'occasion de la vente par les époux Z...-A...aux époux B... de partie de leur propriété n'est pas opposable à M. Gérard Y... pour n'être pas mentionnée dans son titre de propriété et n'avoir pas fait l'objet d'une publication ; que le tribunal ne pouvait déduire des énonciations d'un constat d'huissier du 8 juin 2008 et de la réponse qu'aurait faite M. Y... à la question de l'officier ministériel qu'il aurait eu connaissance de l'existence d'une telle servitude grevant la parcelle au moment de son acquisition ; que l'appel de M. Gérard Y... est bien fondé ; ALORS, D'UNE PART, QUE la portée des droits cédés dans le cadre de la vente d'un bien immobilier s'évalue notamment au regard des titres antérieurs, a fortiori lorsque ceux-ci figurent dans l'origine de propriété mentionnée dans le titre actuel de l'intéressé ; qu'en estimant que « la servitude consistant dans un droit d'eau qui a été créé par un acte du 15 juin 1957 à l'occasion de la vente par les époux Z...-A...aux époux B... de partie de leur propriété n'est pas opposable à Monsieur Gérard Y... pour n'être pas mentionnée dans son titre de propriété et n'avoir pas fait l'objet d'une publication » (arrêt attaqué, p. 9, alinéa 4), sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions d'appel des consorts C...signifiées le 16 mars 2012, p. 6, alinéa 9), si la servitude litigieuse n'était pas opposable à M. Y... par le seul fait que son titre, en date du 10 janvier 2004, faisait mention, au chapitre « origine de propriété antérieure », du titre du 4 septembre 1958 qui contenait le rappel de la servitude instituée en 1957 au profit du fonds voisin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 691 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans leurs écritures d'appel (conclusions signifiées le 16 mars 2012, p. 5, in fine), les consorts C...faisaient valoir que le présent litige portait exclusivement sur le droit de captage de la source, moyennant des aménagements à leurs frais, et non sur le droit de puisage à la fontaine ; qu'en recherchant les conditions dans lesquelles pourrait s'exercer un éventuel droit de puisage, pour en déduire que l'exercice d'un tel droit était insuffisamment précisé dans les actes des 15 juin 1957 et 4 septembre 1958 (arrêt attaqué, p. 8, in fine), cependant que ce droit n'était pas revendiqué par les consorts C..., la cour d'appel a méconnu l'objet de la demande et a violé l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS, ENFIN, QUE le titre constitutif d'une servitude de captage d'eau de source peut être prouvé par l'aveu du propriétaire du fonds servant ; qu'en affirmant que l'on ne pouvait déduire l'existence de la servitude litigieuse des énonciations d'un constat d'huissier relevant l'aveu fait par M. Y... relativement à l'existence de cette servitude (arrêt attaqué, p 9, alinéa 5), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 691 du code civil.