Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 octobre 2021, 20-12.231, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2021-10-06
Numéro d'affaire : 20-12231
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2019-11-26
Président : Mme Duval-Arnould (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocats : SCP Alain Bénabent , SCP Delamarre et Jehannin

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 1 NL4 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 octobre 2021 Rejet Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen faisant fonction de président Arrêt n° 603 F-D Pourvoi n° G 20-12.231 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 OCTOBRE 2021 M. [E] [O], domicilié [Adresse 3] (Royaume-Uni), a formé le pourvoi n° G 20-12.231 contre l'arrêt n° RG : 18/03405 rendu le 26 novembre 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Duguesclin développement, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ à la société SCI Résidence services du palais, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 2], 3°/ à la société Icade promotion, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesses à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Kerner-Menay, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [O], de la SCP Alain Bénabent, avocat des sociétés Duguesclin développement, SCI Résidence services du palais et Icade promotion, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Kerner-Menay, conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, , avocat général, et Mme Tinchon, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 novembre 2019), le 29 avril 2008, M. [O] a acquis, après réservation du 22 mai 2007, en l'état futur d'achèvement, auprès de la société Résidence hôtel du palais des congrès ultérieurement dénommée société Résidence du palais, filiale de la société Icade promotion (la société Icade), deux lots sous le régime de la copropriété au sein d'une résidence de services en vue de bénéficier du régime fiscal de loueur de meublé. Le même jour, il a conclu avec la société Atrium tourisme, exploitant la résidence, un bail commercial pour une durée de onze ans. 2. A la suite de la liquidation judiciaire, le 1er juillet 2009, de la société Atrium tourisme, en l'absence de versement à la société d'assurance des primes perçues, la société Duguesclin développement, autre filiale de la société Icade, s'est associée à une association Loisirs côte vacances pour créer, au printemps 2010, une nouvelle entité d'exploitation, la société Les résidences d'[Localité 1]. 3. Le 22 avril 2010, la société Résidence du palais et M. [O] ont signé une transaction aux termes de laquelle, la première s'est engagée à lui payer une somme correspondant aux loyers impayés par la société Atrium tourisme à la date du 31 mars 2010 ainsi qu'à soutenir financièrement le nouveau gestionnaire, le second s'engageant à signer un bail commercial avec la nouvelle société d'exploitation et à renoncer à tout recours. 4. Après l'annonce en avril 2013 par la société Icade, de sa décision de ne plus soutenir financièrement la société Les résidences d'[Localité 1], la société Duguesclin développement a, le 12 juillet 2013, cédé ses parts dans cette société qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 22 mars 2014. L'exploitation de la résidence a été poursuivie par la société Les demeures champenoises avec laquelle la copropriétaire a signé le 21 mai 2014, un bail commercial. 5. Par acte du 27 octobre 2014, M. [O] a assigné les sociétés Résidence du palais, Duguesclin développement et Icade en sollicitant, à titre principal, l'annulation de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, l'indemnisation de ses préjudices résultant essentiellement de la perte des loyers et de la valeur vénale des biens. 6. Les sociétés Résidence du palais, Duguesclin développement et Icade ont soulevé l'exception de transaction. Examen du moyen Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé 7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 8. M. [O] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors: « que si une transaction fait obstacle à l'introduction ou la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet, elle n'interdit toutefois pas d'engager par la suite une nouvelle procédure portant sur les prétentions dont le fondement est né ou s'est révélé postérieurement à la transaction ; qu'en l'espèce, l'exposant soutenait expressément dans ses conclusions que le fondement de son action s'était révélé postérieurement à la conclusion de la transaction ; qu'il soulignait que le fondement de la transaction d'avril 2010 était la défaillance du gestionnaire de l'époque, à savoir la société Atrium tourisme, quand le fondement de son action consistait en la découverte, en 2013, de ce que « le « modèle économique » était dès l'origine totalement déséquilibré et dans une proportion considérable » ; qu'en retenant que « la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence », et qu'elle « couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué », sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fondement de l'action en justice, à savoir le déséquilibre structurel de l'opération n'avait pas été découvert postérieurement à la transaction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, applicable en la cause ». Réponse de la Cour 9. Il résulte des articles 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, et 1351 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l'autorité de la chose jugée s'attache à une transaction dès lors qu'il y a identité de cause, d'objet et de parties entre l'instance en cours et celle qui a abouti à la transaction. 10. Se fondant sur les termes de la transaction ayant pour objet de régler « les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la société Résidence du palais et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence du palais à [Localité 1] et à l'exécution du bail commercial liant les copropriétaires à l'exploitant de cette résidence » et prévoyant, à la suite de l'énoncé de leurs engagements respectifs, que « les parties signataires renoncent de façon irrévocable et définitive à former une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium tourisme ou au titre du nouvel exploitant de la résidence et plus généralement au titre de l'opération d'investissement réalisée dans la dite résidence », l'arrêt constate que la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence et qu'elle couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance et en déduit qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué. 11. Sans être tenue de procéder à la recherche prétendument omise, que ses constatations rendaient inopérantes, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision. Sur le moyen, pris en sa deuxième branche Enoncé du moyen 12. M. [O] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors : « que la cour d'appel a elle-même constaté que l'article 1er de la transaction stipulait expressément « qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation » ; qu'il en résultait nécessairement que les engagements pris dans la transaction par les sociétés du groupe Icade devaient être exécutés durant toute la durée du nouveau bail commercial, indivisible de la transaction ; qu'en retenant pourtant qu' « aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement a été souscrit pour la durée du bail », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ». Réponse de la Cour 13. Après avoir constaté que la transaction prévoyait qu'elle était indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation, l'arrêt retient qu'elle a été conclue, selon son préambule, dans le contexte des défaillances conjuguées du locataire et du courtier d'assurance, la société Résidence du palais étant consciente du préjudice subi par les acquéreurs de ce fait, et que les copropriétaires ont renoncé à tout recours contre elle, et plus généralement contre toute autre société membre du groupe Icade en contrepartie de son accord pour accompagner financièrement le nouveau gestionnaire, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante. Il ajoute qu'aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement, qui ne saurait être qualifié de conditionnel, a été souscrit pour la durée du bail et qu'il ne peut s'analyser qu'en un engagement à durée indéterminée dont la bonne foi imposait qu'il soit maintenu pendant un délai raisonnable et que la société Résidence du palais l'a exécuté, de bonne foi, pendant trois années. 14. Ayant ainsi interprété souverainement les clauses de la transaction qui n'étaient ni claires ni précises quant à la durée de l'engagement pris par la société Résidence du palais, la cour d'appel a pu en déduire que celui-ci ayant été exécuté, la transaction était opposable à M. [O]. 15. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [O] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. [O] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes présentées par M. [E] [O] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; que selon l'article 2052 dans sa version applicable au litige, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ; que selon les articles 2048 et 2049, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ; qu'en l'espèce, la transaction précise qu'elle a pour objet de régler "les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence du Palais à [Localité 1] et à l'exécution du bail commercial liant les Copropriétaires à l'exploitant de cette résidence et qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation" ; qu'elle prévoit : - que la SCI Résidence Services du Palais s'engage à payer aux copropriétaires une somme correspondant aux loyers qui n'ont pas été payés par la société Atrium Tourisme jusqu'au 31 mars 2010, en contrepartie de quoi les copropriétaires s'engagent à signer le bail commercial avec la nouvelle société d'exploitation, - que les parties signataires renoncent "de façon irrévocable et définitive à former l'une contre l'autre une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium Tourisme ou au titre du choix du nouvel exploitant de la résidence [...] et plus généralement au titre de l'opération d'investissement réalisée dans ladite résidence" ; qu'il ressort du préambule de la transaction que celle-ci a été conclue dans le contexte des défaillances conjuguées du locataire et du courtier d'assurance, la SCI Résidence Services du Palais venderesse étant consciente du préjudice subi par les acquéreurs de ce fait, et que les copropriétaires ont renoncé à tout recours "contre la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement contre toute autre société membre du groupe Icade" en contrepartie de son accord pour "accompagner financièrement le nouveau gestionnaire, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante" ; qu'il en résulte que la SCI Résidence Services du Palais venderesse avait souscrit l'obligation d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire ainsi que l'a justement retenu le premier juge ; que cet engagement ne saurait être qualifié de conditionnel dès lors qu'il n'était assorti d'aucune modalité faisant dépendre l'existence de l'obligation souscrite d'un événement futur et incertain de sorte que les dispositions régissant la condition potestative sont sans application dans le présent litige ; qu'aucun élément ne permettant d'affirmer que cet engagement a été souscrit pour la durée du bail, il ne peut s'analyser qu'en un engagement à durée indéterminée, la bonne foi imposant qu'il soit maintenu pendant un délai raisonnable ; que c'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a estimé que la SCI Résidence Services du Palais avait exécuté de bonne foi la transaction en assurant le paiement des loyers pendant trois ans de sorte que la transaction est opposable à l'appelante ; que la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence ; qu'il en résulte que la transaction couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué et que les demandes de M. [O] sont irrecevables ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la recevabilité de la demande de M. [O] : qu'en application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; que l'article 2052 du code civil prévoit que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ; que selon les termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; que ce contrat doit être rédigé par écrit ; que l'article 2048 précise que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; qu'en l'espèce, le 2 avril 2010 un protocole d'accord a été signé entre M. [O] et la SCI Résidence Services du Palais, celui-ci stipule que : Article 1 : « Objet de la transaction » : « Le présent protocole a pour objet de régler les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la SCI Résidence Services du Palais, et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement à l'investissement réalisé au sein de la Résidence Services du Palais à [Localité 1] et à l'exécution du bail commercial liant les Copropriétaires à l'exploitant de cette résidence. (...) » ; Article 2 de la transaction : « La SCI Résidence Services du Palais s'engage à payer au Copropriétaires une somme correspondant aux loyers qui n'ont pas été payés par la société Atrium Tourisme jusqu'au 31 mars 2010, soit un montant de 6 088 € HT. Les Copropriétaires donnent bonne et valable quittance du paiement de ladite somme, sans exception ni réserve, par signature des présentes et sous réserve d'encaissement. En contrepartie, les Copropriétaires subrogent la SCI Résidence Services du Palais dans leurs droits à l'égard de la société Provalliance ou de la compagnie d'assurances CUB, et ne pourront réclamer aucune somme que ces derniers pourraient se voir condamner à payer à la SCI Résidence Services du Palais. Les copropriétaires s'engagent également à signer, Concomitamment avec le présent protocole, le bail commercial avec la nouvelle société d'exploitation, dont le modèle figure en annexe. » ; Article 3 : conditions suspensives : « le présent protocole transactionnel est soumis aux conditions suspensives suivantes : obtention par la nouvelles société d'exploitation de la Résidence Services du Palais d'un nombre de signatures de protocoles transactionnels et de baux commerciaux suffisants au sein de la résidence pour permettre l'exploitation d'un minimum de 80 % des lots de résidence, modification du règlement de copropriété de la Résidence Services du Palais et adoption du modèle qui est joint en annexe 2, au cas où cette modification figurerait à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale des copropriétaires. » ; Article 4 : « Abandon de toutes les procédures judiciaires » : « Sous réserve des dispositions des articles 2 et 3, les Parties renoncent de façon irrévocable et définitive à formuler l'une à l'encontre de l'autre une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium Tourisme ou au titre du choix du nouvel exploitant de la Résidence Services du Palais, telle que visée aux termes de l'exposé préalable ci-dessus, et plus généralement, au titre de l'opération d'investissement réalisé dans ladite résidence. » ; Article 6 « Caractère définitif de la transaction » : « Les Parties reconnaissent avoir pris connaissance du caractère transactionnel et irrévocable des présentes. Elles déclarent accepter le présent protocole en pleine connaissance des circonstances de la cause et des droits auxquels elles pouvaient prétendre. En conséquence, le présent protocole est définitif et vaut transaction, en application des articles 2044 et suivants du Code civil. Le présent protocole met fin à tout différend né ou à naitre des rapports de droit ou de fait ayant pu exister entre les parties au titre de la procédure visée aux termes de l'exposé préalable ci-dessus et, plus généralement, des relations ayant existé entre lesdites Parties et a entre elles l'autorité de la chose jugée conformément à l'article 2052 du Code civil. » ; que pour que la présente transaction puisse être invoquée comme fin de non-recevoir tirée de la chose jugée, les parties à la transaction et celles au litige doivent être les mêmes, et il doit y avoir également identité d'objet ; qu'en outre, les engagements pris par l'une des parties doivent avoir été exécutés pour que l'autre partie puisse valablement renoncer à tout recours en justice ; qu'en effet, la réciprocité des engagements pris et leur exécution fonde la transaction ; qu'en l'espèce, la transaction a été signée entre d'une part, la SCI Résidence Services du Palais et d'autre part, M. [O] ; que ce dernier s'est engagé à ne pas intenter d'action en justice à l'encontre de toutes sociétés appartenant au groupe Icade ; qu'or, tant la SCI Résidence Services du Palais que la SAS Duguesclin Développement sont détenues par la société Icade ; que par ailleurs, le protocole d'accord a été signé par Monsieur [J] [D] dont il n'est pas contesté que, en apposant sa signature sur le protocole d'accord, il agissait en tant que représentant, outre de la SCI Résidence Services du Palais, de l'ensemble du groupe Icade auquel appartient la SAS Duguesclin Développement ; qu'ainsi, la demanderesse ne peut pas valablement soutenir que la SAS Duguesclin Développement ne fait pas partie de la transaction ; qu'en conséquence, les parties au litige sont également les parties à la transaction ; que le protocole d'accord du 2 avril 2010 a pour objet de régler les « litiges nés ou à naître (..) relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence Services du Palais et à l'exécution du bail commercial liant les copropriétaires exploitants » ; qu'or, M. [O], copropriétaire, fonde sa demande d'annulation de la vente pour dol arguant notamment du fait qu'il a été trompé sur l'opération d'investissement présentée comme sécurisée alors que les loyers perçus ne lui ont pas permis de payer les échéances de prêt ; qu'il en résulte que l'objet du présent litige, lequel porte sur l'opération d'investissement et sur les problèmes résultant du défaut de paiement des loyers et ainsi que la défaillance dans l'exécution du contrat de bail, est identique à l'objet de la transaction ; que c'est ainsi à tort que le demandeur soutient que la transaction ne règlerait que les conséquences de la défaillance conjuguée du locataire et du courtier en assurance ; sur l'exécution du protocole : qu'il ressort clairement de la transaction que la SCI Résidence Services du Palais s'est engagée à payer à M. [O] la somme de 8 892 euros HT correspondant aux loyers impayés dus par la société Atrium Tourisme, ancien gestionnaire ; qu'or, il n'est pas contesté que la SCI Résidence Services du Palais a effectivement respecté cet engagement précis et déterminé en payant l'intégralité de cette somme à M [O] ; que contrairement à ce que soutiennent les sociétés défenderesses, il apparaît que la SCI Résidence Services du Palais s'était également engagée à soutenir le nouveau gestionnaire ; qu'en effet, il convient, conformément aux dispositions des anciens articles 1156 et 1161 du code civil applicables à la cause, de faire une interprétation générale du contrat, soit de rechercher la commune intention des parties et d'interpréter les clauses des conventions les unes par les autres ; qu'or, l'exposé préalable de la transaction mentionne que : « la SCI Résidence Services du Palais accepte également d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire présenté par les copropriétaires en remplacement de la société Atrium Tourisme défaillante, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante ; qu'en contrepartie, les copropriétaires se sont engagés à renoncer à tout recours contre la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement contre toute autre société membre du groupe » ; que si cette déclaration n'est pas réitérée à l'article 2 de la transaction relative à l'engagement des parties, en revanche, l'article 4 de la convention renvoie expressément à cet exposé préalable pour préciser l'obligation d'abandon de toutes les procédures judiciaires s'imposant à M. [O] ; qu'il apparaît donc que les parties n'avaient pas entendu exclure l'exposé préalable des concessions consenties ; tant la SCI Résidence Services du Palais que M. [O] avaient l'intention d'octroyer une valeur contractuelle à l'accompagnement financier du nouveau gestionnaire ; qu'en outre, dans l'exposé préalable, outre l'utilisation de l'adverbe « également » démontrant l'existence d'un second engagement, il apparaît que le mot « contrepartie » fait immédiatement suite à la mention concernant le soutien financier que la SCI Résidence Services du Palais accepte d'apporter au gestionnaire remplaçant la société Atrium Tourisme ; qu'il n'est ainsi pas contestable que le soutien financier était une condition essentielle de l'engagement des copropriétaires de renoncer à exercer une action en justice ; que ce soutien financier du nouveau gestionnaire était seul en effet de nature à redonner confiance aux copropriétaires, victimes de la défaillance de l'ancien gestionnaire ; que cette obligation mentionnée dans le protocole d'accord s'imposait tant à la SCI Résidence Services du Palais qu'aux autres sociétés du groupe Icade ; qu'or, il n'est pas contesté que la SAS Duguesclin Développement, société membre de la SAS Icade, a créé la société « les Résidences d'[Localité 1] » dont l'objet a été de reprendre la gestion des résidences ; que la SAS Duguesclin Développement est demeurée associée majoritaire jusqu'en juillet 2013, date à laquelle elle a cédé 51% des parts qu'elle détenait dans cette société d'exploitation et arrêté ainsi son soutien financier, soit le 12 juillet 2013 après virement des deux premiers trimestres en retard de l'année 2013 ; qu'ainsi, il est établi que la SAS Duguesclin Développement appartenant au groupe Icade a apporté à la société intervenant en remplacement de la société Atrium Tourisme défaillante, un soutien financier d'avril 2010, date de la transaction à juillet 2013, soit durant plus de trois ans ; que dès lors, l'engagement de soutien financier a été exécuté de bonne foi sans que la demanderesse puisse sérieusement soutenir que l'engagement portait sur toute la durée du bail ou sur une durée indéterminée ; qu'en conséquence, la transaction exécutée par les défenderesses ayant l'autorité de la chose jugée, il convient de déclarer les demandes formées par M. [O] irrecevables » ; 1/ ALORS QUE si une transaction fait obstacle à l'introduction ou la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet, elle n'interdit toutefois pas d'engager par la suite une nouvelle procédure portant sur les prétentions dont le fondement est né ou s'est révélé postérieurement à la transaction ; qu'en l'espèce, l'exposant soutenait expressément dans ses conclusions que le fondement de son action s'était révélé postérieurement à la conclusion de la transaction ; qu'il soulignait que le fondement de la transaction d'avril 2010 était la défaillance du gestionnaire de l'époque, à savoir la société Atrium Tourisme, quand le fondement de son action consistait en la découverte, en 2013, de ce que « le « modèle économique » était dès l'origine totalement déséquilibré et dans une proportion considérable » (conclusions, p. 24 et 25) ; qu'en retenant que « la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence », et qu'elle « couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué », sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fondement de l'action en justice, à savoir le déséquilibre structurel de l'opération n'avait pas été découvert postérieurement à la transaction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, applicable en la cause ; 2/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la cour d'appel a elle-même constaté que l'article 1er de la transaction stipulait expressément « qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation » ; qu'il en résultait nécessairement que les engagements pris dans la transaction par les sociétés du groupe Icade devaient être exécutés durant toute la durée du nouveau bail commercial, indivisible de la transaction ; qu'en retenant pourtant qu' « aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement [celui pris par la société Icade dans la transaction d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire] a été souscrit pour la durée du bail », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ; 3/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE la mise en oeuvre de la faculté de résiliation unilatérale d'un contrat à durée indéterminée met un terme au contrat en son entier et dégage réciproquement les deux parties des engagements synallagmatiques qu'elles avaient souscrits ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que l'engagement pris par la société du groupe Icade dans la transaction d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire serait à durée indéterminée ; qu'il en résultait qu'en usant de sa supposée faculté de résiliation unilatérale à l'issue d'une durée de trois ans, la société Résidence Service du Palais avait mis un terme au contrat de transaction en son entier, libérant l'exposant de son engagement réciproque de s'abstenir de saisir les tribunaux au titre de l'opération d'investissement réalisée dans la résidence ; qu'en retenant pourtant que « la transaction est opposable à l'appelant », malgré la résiliation de la convention, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ; 4/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QU'il était expressément soutenu que la faculté de résiliation unilatérale par les sociétés du groupe Icade, même à en admettre l'existence, avait été mise en oeuvre dans des conditions exclusives de toute bonne foi ; que l'exposant faisait valoir que le groupe Icade n'avait soutenu le preneur que le temps nécessaire pour lui permettre de céder les lots de la résidence qui n'avaient pas encore été vendus, et qui ne pouvaient évidemment pas l'être si la société d'exploitation n'était pas en mesure d'honorer les loyers (conclusions p. 27) ; qu'en retenant pourtant que la « SCI Résidence Services du Palais avait exécuté de bonne foi la transaction en assurant le paiement des loyers pendant trois ans », sans rechercher si un tel comportement, adopté dans le strict intérêt égoïste des sociétés du groupe Icade, au détriment des investisseurs initiaux comme des nouveaux investisseurs, n'était pas déloyal, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause.