Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 septembre 2021, 20-15.305, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2021-09-23
Numéro d'affaire : 20-15305
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2020-02-20
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2021 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 650 F-D Pourvoi n° Z 20-15.305 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2021 1°/ la société [Adresse 6], société civile d'exploitation agricole, dont le siège est [Adresse 4], 2°/ la société Bauland [G] & Martinez, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de M. [L] [G], agissant en qualité d'administrateur judiciaire de la société [Adresse 6], ont formé le pourvoi n° Z 20-15.305 contre l'arrêt rendu le 20 février 2020 par la cour d'appel de Bordeaux (chambre sociale, section B), dans le litige les opposant au groupement foncier agricole de Puyssibot, dont le siège est [Adresse 4], défendeur à la cassation. Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société [Adresse 6] et de la société Bauland [G] & Martinez, ès qualités, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du groupement foncier agricole de Puyssibot, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 20 février 2020), par quatre actes des 2 et 3 novembre 1992, le groupement foncier agricole de Puyssibot (le GFA) a donné à bail rural à long terme d'une durée de dix huit ans, commençant à courir le 1er janvier 1993, diverses parcelles lui appartenant, aux sociétés [Adresse 6], [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 2]. 2. Selon procès-verbal de dissolution du 29 juin 2001, le bail consenti à la société [Adresse 2] a été transmis à son associée unique, la société [Adresse 6], bénéficiaire de la dévolution du patrimoine. 3. Par actes du 24 mai 2004, en application des mesures prises dans les procédures de redressement judiciaire dont elles faisaient l‘objet, les sociétés [Adresse 3] et [Adresse 5] ont cédé à la société [Adresse 6] les baux dont elles étaient titulaires. 4. Par avenant à bail rural à long terme du 24 mai 2004, faisant référence aux quatre baux conclus avec les différentes sociétés d'exploitation, le GFA et la société civile d'exploitation agricole des Pouges (la SCEA ), qui en était titulaire ou cessionnaire, sont convenus d'en proroger la durée de dix-huit années, de sorte qu'elle prenne fin le 30 juin 2021. 5. Par acte d'huissier de justice du 4 mai 2017, le GFA a délivré à la SCEA un congé pour reprise portant sur l'intégralité des parcelles données à bail, à effet au 30 juin 2021. 6. Par déclaration du 12 juillet 2017, la SCEA a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé, en soutenant qu'elle bénéficiait d'un nouveau bail de dix-huit ans consenti le 24 mai 2004, auquel il ne pouvait être mis fin que dans les circonstances et aux conditions prévues par le statut du fermage. Examen du moyen Enoncé du moyen 7. La SCEA et M. [G], ès qualités d'administrateur judiciaire, font grief à l'arrêt de valider le congé délivré par acte du 4 mai 2017 pour le 30 juin 2021 et de rejeter leurs demandes, alors : « 1° / que les dispositions du statut du fermage sont applicables aux baux à long terme ainsi qu'à leurs renouvellements successifs en l'absence de disposition contraire ; qu'ainsi, le preneur d'un bail à long terme de 18 ans a droit au renouvellement du bail par période de 9 ans ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'un bail a été conclu entre le Gfa de Puyssibot et la [Adresse 6] le 24 mai 2004 pour une durée de 18 ans commençant à courir à compter du 1er juillet 2003 pour se terminer le 30 juin 2021 ; qu'en retenant, pour dire que le congé délivré à la [Adresse 6] était valable, qu'il n'était pas soumis aux dispositions applicables aux baux à long terme de 18 ans mais à celle des baux d'au-moins 25 ans, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles L. 416-1, L. 416-3 et L. 416-8 du code rural et de la pêche maritime ; 2°/ que, par dérogation au statut d'ordre public du fermage, si la durée du bail initial est d'au moins 25 ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction et dans ce cas, chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année ; que le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ; qu'en affirmant que le congé délivré à la [Adresse 6], pour le 30 juin 2021 n'était pas soumis aux dispositions applicables aux baux à long terme de 18 ans mais à celles des baux à long terme de 25 ans, quand il ressortait de ses propres constatations que l'avenant du 24 mai 2004 caractérisait la conclusion d'un nouveau bail se substituant aux quatre baux de 18 ans consentis en 1992 et que ce nouveau bail avait été conclu pour une durée de 18 ans commençant à courir à compter du 1er juillet 2003 pour se terminer le 30 juin 2021, ce dont il résultait qu'il ne pouvait être soumis qu'au régime des baux à long terme de 18 ans, la cour d'appel a violé l'article L. 416-3 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 416-1 et L. 411-46 du même code ; 3° / que les parties ne peuvent conclure un bail pour une durée de dix-huit ans en prévoyant que ce bail sera soumis au régime des baux d'au moins vingt-cinq ans ; qu'en retenant, pour en déduire que le congé délivré à la [Adresse 6], pour le 30 juin 2021 n'avait pas à respecter les dispositions applicables aux baux à long terme de dix-huit ans, que la volonté des parties étaient de soumettre leur bail au régime des baux de vingt-cinq ans, la cour d'appel a violé les articles L. 416-1, L. 416-3 et L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 du code civil ; 4°/ que la novation de bail donne naissance à un nouveau contrat de bail dont le point de départ nécessaire à la détermination du régime juridique impératif dépendant de sa durée doit être fixé à la date de la réalisation de la novation sans que la durée des relations contractuelles antérieures éteintes du fait de la novation puisse être prises en considération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'avenant du 24 mai 2004, fixant une nouvelle durée de 18 ans à compter du 1er juillet 2003, caractérisait l'existence d'une novation en un nouveau bail rural des quatre anciens baux à long terme de 18 ans consentis les 2 et 3 novembre 1992 ; qu'en jugeant que ce nouveau bail avait pu valablement être soumis au régime des baux d'au moins 25 ans dès lors qu'il prenait la suite des anciens baux de 18 ans, quand le nouveau contrat de bail se substituant aux anciens avait été conclu pour une durée de 18 ans et que la durée antérieure des relations contractuelles éteintes du fait de la novation ne pouvait être prise en considération pour déterminer le régime juridique applicable au nouveau contrat, la cour d'appel a violé l'article 1271 ancien du code civil. » Réponse de la Cour 8. En premier lieu, ayant relevé, par une recherche de la commune intention des parties à l'acte du 24 mai 2004, que le GFA et la SCEA avaient voulu tirer toutes conséquences du fait que cette dernière était devenue l'unique preneur des parcelles, les unes exploitées par les trois sociétés auxquelles elle avait succédé et les autres par elle-même, et avaient regroupé les quatre baux précédents dont l'avenant prenait la suite, et retenu que les obligations préexistantes n'étaient pas éteintes mais seulement réaménagées dans leurs modalités, la cour d'appel en a souverainement déduit que la durée de dix-huit ans constituait une prorogation du temps déjà écoulé pour atteindre la durée de vingt-cinq ans. 9. En second lieu, ayant retenu, à bon droit, d'une part, que les dispositions régissant le renouvellement des baux de dix-huit ans ne sont pas applicables aux baux de vingt-cinq ans au moins, d'autre part, que, s'agissant du terme de ceux-ci, dès lors qu'est prévue une tacite reconduction, le congé, qui n'a pas à être motivé, prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné et, souverainement, que les parties, qui avaient choisi d'adopter le régime des baux de vingt-cinq ans, étaient convenues de porter le terme du bail au 30 juin 2021, la cour d'appel a pu en déduire que le congé délivré le 4 mai 2017 était conforme tant aux conditions légales qu'aux prévisions des parties. 10. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCEA [Adresse 6] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société [Adresse 6], la société Bauland [G] & Martinez Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré valide le congé délivré par acte d'huissier le 4 mai 2017 par le Gfa de Puyssibot à la [Adresse 6] pour le 30 juin 2021 et d'AVOIR débouté la [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le moyen tiré de l'existence de quatre baux et de la durée de bail ; les 2 et 3 novembre 1992, le Gfa de Puyssibot a conclu quatre baux ruraux, chacun d'une durée de 18 ans à compter du 1er janvier 1993, avec : - la [Adresse 6] pour une superficie de 19ha 35a et 81ca sur la commune de [Localité 2] moyennant un fermage annuel représentant la valeur en argent de 77,43 quintaux de blé, - la [Adresse 2] pour une superficie de 23ha 72a et 7ca sur la commune de [Localité 2] moyennant un fermage annuel représentant la valeur en argent de 94,88 quintaux de blé, - la [Adresse 3] pour une superficie de 17ha 8a et 89ca sur la commune de [Localité 2] et de 8ha 79a sur la commune de [Localité 1] moyennant un fermage annuel représentant la valeur en argent de 103,51quintaux de blé, - la Scea [Adresse 5] pour une superficie de11ha 18a 82ca sur la commune de [Localité 2] et de 8ha 6a et 24ca sur la commune de [Localité 1] moyennant un fermage annuel représentant la valeur en argent de 77 quintaux de blé ; aux termes d'un procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2001, la [Adresse 2] a été dissoute sans liquidation et son patrimoine a été transmis à l'associé unique la [Adresse 6], en suite de quoi les parcelles données à bail par la Gfa de Puyssibot à la [Adresse 2] ont été transmises à la [Adresse 6] ; par actes du 24 mai 2004, la Scea [Adresse 3] et la [Adresse 5], toutes deux en redressement judiciaire, ont dans le cadre de ces procédures, chacune cédé le bail conclu avec le Gfa de Puyssibot, intervenant à l'acte, à la [Adresse 6] et dans ce cadre les baux initiaux ont été modifiés : la durée de chacun des baux a été prorogée de 18 ans à compter du 1er juillet 2003, les termes étant fixés le 30 juin 2021 et les fermages annuels ont été arrêtés à 5.000 euros ; par acte du 24 mai 2004, le Gfa de Puyssibot et la Scea [Adresse 6] ont convenu d'un avenant, et acte fait référence aux quatre baux conclus en 1992 avec les différentes Scea puis indique que les parties conviennent d'apporter "au bail susvisé certaines modifications" tenant essentiellement, d'une part à la modification de la désignation des biens loués, des parcelles anciennement louées à la [Adresse 2] étant retirées pour une superficie de 14ha 13a 78ca et une autre étant ajoutée de 8a et 5ca, d'autre part au fermage annuel fixé à 10.000 euros à compter du 27 juin 2003, enfin à la durée du bail prorogée de 18 années nouvelles à compter du 1er juillet 2003 et qui prendra fin au 30 juin 2021, précisant qu' "en application de l'article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime et compte tenu de cette prorogation donnant au bail initial une durée supérieure à 25 ans, le bail se renouvellera à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction" et que "dans ce cas, chacune des partie pourra décider d'y mettre fin chaque année sans que soit exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre 1er du titre 1er du Livre VI du code rural ; le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l'article L.416-1 (alinéa 2, 3 et 4) et celles de l'article L.416-2 (alinéa 4) ne sont pas applicables. Sous réserve du respect du délai du congé ci-dessus mentionné, il pourra être donné pour correspondre à la date du terme ci-dessus retenu (30 juin 2021). Ces conventions se substituent purement et simplement aux clauses d'origine du bail objet des présentes." ; par ailleurs, cet avenant précise dans l'exposé que le fermage annuel du bail de 1992 consenti entre le Gfa de Puyssibot et la [Adresse 6] est actuellement de 1.570,50 euros et que le fermage du bail de 1992 consenti entre le Gfa de Puyssibot et la [Adresse 2] est de 1.924,44 euros ; ce faisant, l'usage du singulier pour faire référence "au bail" dans cet avenant outre la modification du prix du fermage démontre la volonté des parties de nover les quatre baux antérieurement conclus en un seul bail, la [Adresse 6] étant devenue l'unique preneur des parcelles exploitées ; c'est donc par des motifs clairs et pertinents que la cour adopte et qui ne sont pas utilement remis en cause par les débats en appel que le tribunal paritaire des baux ruraux a considéré que : - le Gfa de Puyssibot et la Scea [Adresse 6] avaient voulu tirer toutes conséquences du fait que la [Adresse 6] était désormais l'unique preneur des parcelles précédemment exploitées par quatre sociétés distinctes en procédant à la novation des quatre baux signés initialement les 2et 3 novembre 1992 en un bail unique dont les contours avaient été adaptés avec modification des parcelles exploitées, modification du fermage, création de droits de passage et modification de la durée du bail, les parties ayant clairement et sans équivoque soumis le nouveau bail au régime des baux d'au moins 25 ans, prenant acte de ce que ce bail prenait la suite de ceux conclus en 1992 à compter du 1er janvier 1993, en sorte que les dispositions de l'article L.416-1 et de l'article L.416-2 n'étaient pas applicables ; par ailleurs, en application des dispositions de l'article L.416-3 du Code rural et de la pêche maritime, le congé n'a pas à être motivé et prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ; aussi le congé délivré le 4 mai 2017 donné pour le 30 juin 2021 sans motif est régulier tant en la forme que sur le fond ; les premiers juges ont ainsi exactement constaté que le congé délivré par acte d'huissier le 4 mai 2017 pour le 30 juin 2021 respectait les conditions tant prévues par la loi que par la commune intention des parties, et que dans ce cadre, le congé qui n'a pas à être motivé et qui respectait le délai de quatre année prévu par la loi était valable ; ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE sur l'existence d'un bail unique et sa durée, conformément à l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; conformément à l'article L. 416-2 du code rural, un bail rural peut, à tout moment, être converti par accord des parties en bail à long terme soit par transformation du bail initial, soit par conclusion d'un nouveau bail ; les 2 et 3 novembre 1992, le Gfa de Puyssibot a conclu quatre baux ruraux, chacun d'une durée de 18 ans à compter du 1er janvier 1993, avec, successivement, la [Adresse 6] pour une superficie de 19ha 35a et 81 ca, la Scea [Adresse 3] pour une superficie de 17ha, 08 a et 89 ca et 08 ha, 79a et 00 ca, la Scea [Adresse 5] pour une superficie de 08ha, 06a et 24 ca et 11 ha, 18 a et 82 ca, et la Scea [Adresse 2] pour une superficie de 23 ha, 72a et 07ca ; aux termes d'un procès-verbal d'assemblée générale en date du 29 juin 1002, la collectivité des associés de la [Adresse 2] a décidé de la dissolution de la société sans liquidation et l'entier patrimoine de ladite société a été transmis à l'associé unique, la [Adresse 6], en suite de quoi, l'ensemble des parcelles données à bail par le Gfa de Puyssibot à la [Adresse 2] a été transmis à la [Adresse 6] ; par actes du 24 mai 2004, la Scea [Adresse 3] a, dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire, cédé le bail conclu avec le Gfa de Puyssibot, intervenant à l'acte, à la [Adresse 6] au prix de 66 700 euros, la durée du bail étatn prorogée de 18 ans à compter du 1er juillet 2003 ; de même, la [Adresse 5] a, dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire, cédé le bail conclu avec le Gfa de Puyssibot, intervenant à l'acte, à la [Adresse 6] au prix de 33 300 euros, la durée du bail étant prorogée de 18 ans à compter du 1er juillet 2003 ; par acte du 24 mai 2004, le Gfa de Puyssibot et la Scea [Adresse 6] ont convenu d'un avenant ; cet acte fait référence aux quatre baux conclus en 1992 avec les différentes Scea puis indique que les parties conviennent d'apporter « bail susvisé certaines modifications » ; la suite évoque des modifications en termes de biens loués (des parcelles anciennement louées par la [Adresse 2] étant retirées et d'autres ajoutées), de fermage, qui est porté à 10 000 euros, de droits de passage et en terme de durée du bail ; l'usage du singulier pour faire référence « au bail » dans cet avenant démontre la volonté des parties à cet acte de nover les quatre baux antérieurement conclus en 1993 en un seul bail, la [Adresse 6] étant devenue l'unique preneur des parcelles exploitées ; d'un commun accord, les parties sont convenues dans l'avenant du 24 mai 2004, concernant la durée du bail : « de proroger la durée du bail de dix huit années nouvelles à compter du 1er juillet 2003. En conséquence, la durée du bail objet des présentes prendra fin le 30 juin 2021 » ; puis les parties indiquent : « en application de l'article L.416-3 du code rural et de la pêche maritime et compte tenu de cette prorogation donnant au bail initial une durée supérieure à 25 ans, le bail se renouvellera à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction" et que "dans ce cas, chacune des partie pourra décider d'y mettre fin chaque année sans que soit exigées les conditions énoncées à la section VIII du chapitre 1er du titre 1er du Livre VI du code rural ; le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné. Les dispositions de l'article L.416-1 (alinéa 2, 3 et 4) et celles de l'article L.416-2 (alinéa 4) ne sont pas applicables. Sous réserve du respect du délai du congé ci-dessus mentionné, il pourra être donné pour correspondre à la date du terme ci-dessus retenu (30 juin 2021). » ; ainsi, il apparaît que par avenant du 24 mai 2004, le Gfa de Puyssibot et la Scea [Adresse 6] ont voulu tirer toutes conséquence du fait que la [Adresse 6] était désormais l'unique preneur des parcelles précédemment exploitées par quatre Scea distinctes en procédant à une novation des quatre baux signés initialement les 2 et 3 novembre 2992 en un bail unique dont les contours ont été adaptés avec modification des parcelles exploitées, modification du fermage, création de droits de passage et modification de la durée du bail, les parties ayant clairement et sans équivoque soumis le nouveau bail au régime des baux d'au moins 25 ans, prenant acte de ce que ce bail prenait la suite de ceux conclus à compter du 1er janvier 1993 ; sur la validité du congé délivré le 4 mai 2017 ; conformément à l'article L. 416-3 du code rural, si la durée du bail initial est d'au moins vingt-cinq ans, il peut être convenu que l bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation durée, par tacite reconduction ; dans ce cas, chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année sans que soient exigées les conditions énoncées à la section VII du chapitre Ier du présent titre ; le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ; les dispositions de l'article L. 416-1 (alinéas 2, 3 et 4) et celles de l'article L. 416-2 (alinéa 4) ne sont applicables ; dans l'avenant du 24 mai 2004, les paragraphes relatifs à la modification de la durée du bail reprennent intégralement l'article L. 416-3 du code rural, démontrant la volonté des parties de se soumettre au régime application aux baux d'au moins 25 années ; le congé délivré par acte d'huissier le 4 mai 2017 pour le 30 juin 2021 respecte les conditions prévues tant par la loi que par la commune volonté des parties telle qu'elle ressort de l'avenant rédigé le 24 mai 2004 ; dans ces conditions, il convient de constater la validité de ce congé qui n'a pas à être motivé et qui respecte le délai de quatre ans prévu par la loi ; 1) ALORS QUE les dispositions du statut du fermage sont applicables aux baux à long terme ainsi qu'à leurs renouvellements successifs en l'absence de disposition contraire ; qu'ainsi, le preneur d'un bail à long terme de 18 ans a droit au renouvellement du bail par période de 9 ans ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'un bail a été conclu entre le Gfa de Puyssibot et la [Adresse 6] le 24 mai 2004 pour une durée de 18 ans commençant à courir à compter du 1er juillet 2003 pour se terminer le 30 juin 2021 ; qu'en retenant, pour dire que le congé délivré à la [Adresse 6] était valable, qu'il n'était pas soumis aux dispositions applicables aux baux à long terme de 18 ans mais à celle des baux d'au-moins 25 ans, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles L. 416-1, L. 416-3 et L. 416-8 du code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS QUE par dérogation au statut d'ordre public du fermage, si la durée du bail initial est d'au moins 25 ans, il peut être convenu que le bail à long terme se renouvelle à son expiration, sans limitation de durée, par tacite reconduction et dans ce cas, chacune des parties peut décider d'y mettre fin chaque année ; que le congé prend effet à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle il a été donné ; qu'en affirmant que le congé délivré à la [Adresse 6], pour le 30 juin 2021 n'était pas soumis aux dispositions applicables aux baux à long terme de 18 ans mais à celles des baux à long terme de 25 ans, quand il ressortait de ses propres constatations que l'avenant du 24 mai 2004 caractérisait la conclusion d'un nouveau bail se substituant aux quatre baux de 18 ans consentis en 1992 et que ce nouveau bail avait été conclu pour une durée de 18 ans commençant à courir à compter du 1er juillet 2003 pour se terminer le 30 juin 2021, ce dont il résultait qu'il ne pouvait être soumis qu'au régime des baux à long terme de 18 ans, la cour d'appel a violé l'article 416-3 du code rural et de la pêche maritime, ensemble les articles L. 416-1 et L. 411-46 du même code ; 3) ALORS QUE les parties ne peuvent conclure un bail pour une durée de dix-huit ans en prévoyant que ce bail sera soumis au régime des baux d'au moins vingt-cinq ans ; qu'en retenant, pour en déduire que le congé délivré à la [Adresse 6], pour le 30 juin 2021 n'avait pas à respecter les dispositions applicables aux baux à long terme de dix-huit ans, que la volonté des parties étaient de soumettre leur bail au régime des baux de vingt-cinq ans, la cour d'appel a violé les articles L. 416-1, L. 416-3 et L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 du code civil ; 4) ALORS QUE la novation de bail donne naissance à un nouveau contrat de bail dont le point de départ nécessaire à la détermination du régime juridique impératif dépendant de sa durée doit être fixé à la date de la réalisation de la novation sans que la durée des relations contractuelles antérieures éteintes du fait de la novation puisse être prises en considération ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que l'avenant du 24 mai 2004, fixant une nouvelle durée de 18 ans à compter du 1er juillet 2003, caractérisait l'existence d'une novation en un nouveau bail rural des quatre anciens baux à long terme de 18 ans consentis les 2 et 3 novembre 1992 ; qu'en jugeant que ce nouveau bail avait pu valablement être soumis au régime des baux d'au moins 25 ans dès lors qu'il prenait la suite des anciens baux de 18 ans, quand le nouveau contrat de bail se substituant aux anciens avait été conclu pour une durée de 18 ans et que la durée antérieure des relations contractuelles éteintes du fait de la novation ne pouvait être prise en considération pour déterminer le régime juridique applicable au nouveau contrat, la cour d'appel a violé l'article 1271 ancien du code civil.