Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 février 2015, 13-27.479, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-02-17
Numéro d'affaire : 13-27479
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2013-10-03
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Sifer du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Z...A...X...B...C...; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 octobre 2013), que par acte du 12 novembre 1996, reçu par M. D..., notaire, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 36 rue Breteuil à Marseille a vendu à la société Electricité de France (EDF) une parcelle de terrain dont l'un des lots avait la jouissance et qui a été remembrée à une parcelle dont elle était déjà propriétaire dans le cadre de la copropriété ; que l'acte stipulait que " Les parties sont convenues que la toiture-terrasse du parking souterrain sera exclusivement affectée dans l'avenir à usage de zone végétalisée au titre de destination perpétuelle au profit de la copropriété. " ; que par acte authentique du 26 décembre 2000, EDF a vendu la parcelle à la société Sifer ; que par actes des 19 et du 23 février 2009, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 36 de la rue de Breteuil à Marseille a assigné la société Sifer, EDF et la société civile professionnelle de notaire X...-D..., pour obtenir le respect des engagements pris par EDF dans l'acte du 12 novembre 1996 lors de l'acquisition de la parcelle ; Attendu que la société Sifer fait grief à l'arrêt de lui interdire de procéder au stationnement d'un quelconque véhicule tant sur la portion de la toiture terrasse dont l'assiette est constituée par la parcelle A 179 achetée à EDF que sur l'ensemble de la toiture terrasse du parking aérien actuel, ou de la toiture terrasse d'un éventuel parking souterrain, de la condamner à végétaliser la toiture terrasse, de la condamner à payer la somme de 20 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts et de la débouter de son appel en garantie à l'encontre d'EDF, alors, selon le moyen : 1°/ que l'acte de vente du 12 novembre 1996, qui portait sur une parcelle bâtie sur laquelle était édifié un immeuble de trois niveaux à usage de parking, qui devait être détruit pour laisser place à un parking souterrain recouvert d'une dalle, stipulait que « la toiture terrasse du parking souterrain sera exclusivement affectée dans l'avenir à usage de zone végétalisée au titre de destination perpétuelle au profit de la copropriété » ; qu'en jugeant que l'acte de vente faisait obligation à l'acquéreur, en l'absence de construction du parking souterrain projeté, de végétaliser la toiture de l'immeuble existant, laquelle était à usage de parking, et de ne pas utiliser cette surface à destination de parking, la cour d'appel a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ qu'il ne peut exister de servitude, au sens des articles 637 et 686 du code civil, qu'attachée à un fonds ; que l'obligation faite à l'acquéreur d'une parcelle destinée à la construction d'un parking souterrain, de recouvrir de végétaux une partie de l'immeuble à édifier, stipulée au profit du propriétaire du fonds voisin, ne constitue pas une servitude ; qu'en jugeant cependant que l'obligation faite à EDF de végétaliser la dalle du parking souterrain qui devait être construit sur la parcelle A 179 constituait une servitude, tandis que cette obligation n'était édictée qu'à la charge d'EDF et au profit du syndicat des copropriétaires du 36 rue Breteuil, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 3°/ que nul ne peut souscrire d'engagement perpétuel ; que le propriétaire d'un fonds ne peut ainsi prendre l'engagement perpétuel, au profit du propriétaire du fonds voisin, de limiter l'exploitation de son fonds ; que la cour d'appel a considéré que l'acte de vente du 12 novembre 1996 emportait, à titre perpétuel, obligation propter rem de EDF, transmise à la société Sifer, de s'interdire toute possibilité de parking visible depuis la copropriété du 36 rue Breteuil ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1780 et 1131 du code civil ; 4°/ que pour débouter la société Sifer de son recours en garantie contre la société EDF, la cour d'appel a considéré que la société Sifer avait eu parfaite connaissance, lors de la vente du 26 décembre 2000, de la clause litigieuse que contenait la partie de l'acte du 12 novembre 1996 consacrée à la vente ; que la cour d'appel n'a pu cependant interpréter cette clause et déterminer le sens de la volonté des parties à l'acte du 12 novembre 1996 qu'en fondant sa décision sur différents documents (procès-verbal d'assemblée générale du 20 novembre 1995, lettre du 18 octobre 1995 d'EDF au syndic avec un plan annexé et photo d'une maquette) qu'elle a cités et qui n'étaient pas annexés à l'acte de vente du 26 décembre 2000 ; qu'en statuant ainsi, sans constater que, lors de l'acquisition de l'immeuble, la société Sifer avait eu connaissance de l'ensemble des documents permettant d'apprécier la portée de la clause litigieuse de l'acte du 12 novembre 1996, portant sur la végétalisation de la toiture-terrasse du parking souterrain, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de l'acte du 12 novembre 1996, qu'EDF avait obtenu de la part du syndicat un consentement à la cession conditionné par la présentation d'un projet de parking souterrain recouvert d'une zone végétalisée, interdisant par la même toute destination de parking, de façon perpétuelle, pour l'ensemble de la dalle surplombant le parking avec obligation de végétaliser la toiture terrasse et que la société Sifer, professionnel de l'immobilier, avait été informée de l'obligation figurant dans l'acte et des documents listés dans celui-ci, la cour d'appel a pu retenir que le fonds acquis par cette société était grevé d'une servitude au profit de la parcelle conservée par la copropriété, entraînant l'interdiction de stationner sur l'ensemble de la toiture terrasse du parking aérien actuel et l'obligation de procéder à sa végétalisation, et que l'appel en garantie de la société Sifer à l'encontre d'EDF ne pouvait être accueilli ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sifer aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sifer à payer la somme de 3 000 euros à la société Electricité de France ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Sifer. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir interdit à la société Sifer de procéder au stationnement d'un quelconque véhicule tant sur la portion de la toiture terrasse dont l'assiette est constituée par la parcelle A 179 achetée à EDF que sur l'ensemble de la toiture terrasse du parking aérien actuel, ou de la toiture terrasse d'un éventuel parking souterrain, d'avoir condamné la société Sifer à végétaliser la toiture terrasse, de l'avoir condamnée à payer la somme de 20. 000 ¿ au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts et d'avoir débouté la société Sifer de son appel en garantie à l'encontre d'EDF ; AUX MOTIFS QUE, sur la nature des obligations entre le syndicat et EDF, ces obligations sont contenues dans un acte authentique en date du 12 novembre 1996, en l'étude de M. D..., qui expose que le syndicat, représenté par M. Lugagne, a décidé de mettre en oeuvre les décisions de l'assemblée générale du 12 juin 96, à savoir modifier l'assiette cadastrale, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division et enfin vendre à l'EDF la parcelle de terrain attenante à la cour dont le lot numéro un avait la jouissance ; que l'acte procède ensuite de façon successive aux deux modifications et à la vente, cette vente portant de façon certaine et non sérieusement contestée sur une parcelle A179, d'une contenance de 120 m ², parcelle démembrée de la parcelle initiale de la copropriété, et « à remembrer à la parcelle cadastrée A174 appartenant à EDF » ; qu'à l'évidence, il s'agissait d'une opération complexe mais parfaitement logique consistant à procéder à un remaniement cadastral et à une vente permettant à EDF de procéder a une refonte de ses installations voisines, ainsi que le démontre le certificat d'urbanisme positif annexé à l'acte et les décisions d'assemblée générale qui seront examinées infra, étant précisé qu'EDF intervenait à la fois en qualité de copropriétaire et d'acquéreur potentiel de la parcelle A179 aujourd'hui litigieuse ; que ce litige est né de la mention suivante qui apparaît à l'acte de vente et dont EDF discute non pas de l'opposabilité à son égard mais de la portée juridique des termes employés, à savoir : « conditions particulières : les parties sont convenues que la toiture terrasse du parking souterrain sera exclusivement affectée dans l'avenir à usage de zone végétalisée au titre de destination perpétuelle au profit de la copropriété » ; qu'EDF conteste tout d'abord qu'il s'agisse d'une servitude, au motif que l'acte ne la mentionne pas au chapitre des servitudes conventionnelles, qui mentionne néant, mais au chapitre des conditions particulières ; que ce premier argument est insuffisant, l'acte authentique ayant pu logiquement recenser les servitudes pesant sur la parcelle litigieuse vendue, dont personne ne conteste qu'elles étaient inexistantes avant la mention litigieuse résultant, à partir de la date de l'acte, de la convention des parties ; qu'il est ensuite soutenu que l'obligation ne profite pas à un fonds mais à une personne, à savoir la copropriété ; que là aussi, et si l'on se réfère à la logique de l'acte comportant en troisième lieu l'accord sur la vente, il est certain que les parties ont entendu préalablement démembrer la parcelle A179, pour la vendre à EDF aux fins de jonction avec les parcelles voisines dont EDF était déjà propriétaire, la copropriété conservant le reliquat décrit en page six de manière certaine comme étant désormais la parcelle cadastrée A178 ; qu'au surplus, les parties ont convenu d'une « destination perpétuelle au profit de la copropriété » de végétalisation de la toiture terrasse, formule maladroite mais qui a beaucoup plus de sens et de portée juridique sur le terrain de la servitude que sur celui d'une obligation perpétuelle profitant sans autre précision à la copropriété, à la charge d'EDF, alors que l'on vient de façon certaine de démembrer les parcelles de la copropriété, et qu'il n'est pas sérieusement contesté que sur la toiture terrasse visible depuis les constructions de la parcelle A178 relevant de la copropriété, il s'agissait d'empêcher toute autre destination de la parcelle A179 vendue que celle d'une parcelle végétalisée, excluant notamment le parking de véhicules, ainsi que cela résulte de l'examen des assemblées générales antérieures auquel la cour procédera infra et qui permet de reconstituer les termes de la négociation ayant débouché sur l'acte du 12 novembre 1996 précité ; que sur ce volet, EDF rappelle d'ailleurs en page sept de ses conclusions que le PV d'assemblée générale du 20 novembre 1995 (pièce adverse numéro neuf) a fait mention, à la demande du conseil du syndicat, que dans « l'acte de vente à passer... il y aura lieu, dans l'intérêt des copropriétaires, de prévoir des restrictions, sous forme de servitude, sur la destination de la dalle paysagée qui devra demeurer toujours paysagée et à cet usage exclusif » ; que EDF privilégie dans sa lecture la mention « dans l'intérêt des copropriétaires », exclusive selon elle de la notion de servitude, mais divise sa lecture en oubliant la mention : « sous forme de servitude » ; qu'EDF soutient ensuite qu'une servitude ne peut emporter une obligation de faire, qui l'obligerait à entretenir à perpétuité la parcelle litigieuse sous forme de dalle paysagée ; que là aussi, le contexte de la négociation établit les raisons précises des mentions choisies à l'acte, dès lors qu'un courrier en date du 18 octobre 95 d'EDF au syndic précisait : «... un permis de construire sera déposé prochainement. Ce permis fera apparaître non seulement la restructuration des bâtiments mars également les nouvelles dispositions envisagées relatives au parking. A ce jour, seul un parking souterrain (entresol + 3 voire quatre niveaux est prévu), aucun stationnement aérien n'apparaitra-dans la mesure où un accord sera intervenu avec la copropriété-ce qui nous permettrait l'homogénéité du projet. Une dalle dite végétalisée sera visible des immeubles d'habitation de proximité. Ci-joint un plan de l'existant, un plan de la future dalle aérienne végétalisée, une photo de la maquette » ; qu'il est donc établi de façon certaine que la mention de zone végétalisée était comprise, tant par EDF qui a introduit cette notion dans les termes de la négociation pour convaincre la copropriété, que par la copropriété elle-même comme s'opposant à une destination de parking de véhicules, ce qui est confirmé par les termes des premières protestations du syndic qui reprochaient non pas l'absence de végétaux mais l'utilisation à titre de parking ; que la cour relève au surplus dans les plans précités que la description de la zone végétalisée promise était située au rez-de-chaussée, dans la logique du futur parking souterrain, et englobait non seulement la parcelle litigieuse anciennement Y..., qui apparaît pour 96m ² dans le plan de l'existant, mais l'ensemble de la dalle surplombant le futur parking ; qu'ainsi, il est établi que les termes litigieux, sous couvert de végétalisation, étaient compris par EDF et le syndicat comme garantissant l'absence de destination de parking, à tout le moins et de façon certaine sur la parcelle A179 vendue, mais aussi sur l'ensemble de la dalle visible depuis l'assiette du terrain conservé par la copropriété et surplombant le futur parking souterrain ; qu'il est ensuite soutenu que l'amélioration apportée à un immeuble ne doit pas être au détriment de l'autre, ce qui est vrai sur le plan de la doctrine juridique puisque une servitude doit tirer sa légitimité de l'utilité à caractère licite apportée au fond dominant, mais qui cède en l'espèce devant les termes de la négociation intervenue, la cour rappelant que le projet EDF incluait de façon obligatoire la cession de la parcelle A179, et qu'il était parfaitement licite au regard de l'article 686 du code civil de créer une servitude grevant cette parcelle, au profit de la parcelle restant propriété du syndicat, et consistant avant tout à ce que le parking prévu ne puisse occuper la dalle le surplombant, ce qui a été traduit en termes de végétalisation référence faite au projet présenté par EDF pour emporter l'accord de la copropriété pour vendre la parcelle litigieuse, accord qui conditionnait le projet global futur, ce qui explique d'ailleurs la mention de « condition particulière » mentionnée à l'acte ; qu'en aucun cas, il ne peut être retenu dans pareil contexte que la clause litigieuse soit purement d'agrément, ou constitue un droit excessif par rapport à l'activité et aux besoins légitimes en termes de parking que ce soit EDF ou de la société SIFER ; qu'en réalité, et sans l'accord sur cette clause particulière, la cession et donc le projet futur d'EDF n'auraient pu avoir lieu ; que poussant plus loin son argumentation à l'encontre de la notion de servitude, EDF soutient que « cet engagement ne constitue nullement une charge de servitude mais une modification de destination du lot imposé par le syndicat des copropriétaires à un copropriétaire la société EDF », cet engagement ne correspondant pas toujours selon EDF à la réalité des lieux puisque, à défaut de parking souterrain, il est impossible de voir végétaliser la toiture terrasse du parking existant qui est aérien., cette argumentation rejoignant celle de l'appelant qui, en substance, rappelle que la clause litigieuse ne concerne que la toiture terrasse « du parking souterrain » ; qu'il convient de rappeler le refus de cession de la parcelle décidé par le syndicat le 20 décembre 1994, qui a donné lieu au courrier précité du 18 octobre 1995 qui a été repris en détail par la cour supra, et qui établit de façon certaine l'homogénéité du projet d'EDF, résultant d'un permis de construire à déposer prochainement et offrant les garanties qui seules et à l'évidence intéressaient les copropriétaires, à savoir l'absence de stationnement en aérien puisqu'un parking souterrain était prévu, seule une dalle végétalisée étant visible ; qu'en aucun cas, une quelconque ambiguïté ne résulte de ce courrier, sachant au surplus que EDF était présente à l'assemblée générale de 1994 et aux suivantes dont se prévaut le syndicat, tant en sa qualité de copropriétaires que d'éventuel futur acquéreur ; que lors de l'assemblée générale du 20 novembre 1995, l'agrément des copropriétaires à la cession a été recueilli sur le principe, mais le conseil du syndicat est intervenu pour prévoir des restrictions, sous forme de servitude, ainsi qu'il a été motivé supra, ce qui n'a pu échapper à EDF ; que l'assemblée générale du juin 1996 a finalisé l'accord, avec acquisition de la parcelle à la copropriété, cession de son droit de jouissance par M. Y..., selon un acte unique passé chez le notaire, et les copropriétaires s'engageant à modifier en conséquence le règlement de copropriété, avec rappel express à EDF : « l'acte devra préciser que la destination de la toiture terrasse du parking demeurera exclusivement à usage de jardin paysagé et non pas de parking. Le niveau actuel sera respecté » ; que lors de l'assemblée générale du 7 novembre 1996, non contestée, le représentant de l'EDF : « précise à l'assemblée générale que la toiture terrasse du parking souterrain sera exclusivement une zone végétalisée et ce de façon perpétuelle. Le syndic ne manquera pas d'informer M. X... que cette mention soit couchée dans l'acte définitif », résolution adoptée à l'unanimité ; que dans ce contexte reprécisé, il est impossible de soutenir que les critères de l'existence d'une servitude ne sont pas remplis en l'espèce à tout le moins pour le fonds dominant constitué par la parcelle A178 de la copropriété à l'égard du fonds servant constitué par la parcelle A179 d'EDF, au motif qu'EDF ne se serait engagée à végétaliser que la toiture terrasse d'un parking souterrain, alors que la cession de la parcelle A179 était nécessaire à la réalisation d'un projet de parking présenté comme souterrain, que seul EDF a décidé de l'abandon à ce jour de ce projet, et que les parties avaient de façon certaine entendu que cette végétalisation était destinée de façon perpétuelle à empêcher toute destination de parking ; que la cour estime au-delà de la servitude stricto sensu qui vient d'être décrite que EDF n'a obtenu de la part du syndicat qu'un consentement à la cession de la parcelle A179 conditionné par la présentation d'un projet de parking souterrain recouvert d'une zone végétalisée interdisant par la même toute destination de parking, de façon perpétuelle, pour l'ensemble de la dalle surplombant le parking ; que la circonstance selon laquelle le parking souterrain n'a pas été construit, pour des raisons que la cour ignore mais qui incombent à EDF, laisse subsister néanmoins l'impossibilité de procéder au stationnement de véhicules visibles depuis la parcelle occupée par la copropriété, que ces véhicules occupent la dalle actuelle ou celle prévue à l'acte et abandonnée à ce jour, sans que rien ne préjuge de l'avenir ; que tout autre interprétation conférerait à la clause litigieuse un caractère léonin ; qu'ainsi, et dès l'acte en date du 12 novembre 96, que ce soit au titre de la servitude grevant la parcelle A179 stricto sensu au profit de la parcelle A178 et qui a été créée par cet acte, ou au titre de l'obligation propter rem consentie par EDF de végétaliser la toiture terrasse du parking, décrit comme souterrain par référence au projet présenté à l'assemblée générale, en s'interdisant par là, de façon certaine au vu de la négociation antérieure, toute possibilité de parking visible depuis la copropriété, le syndicat est parfaitement fondé à revendiquer l'interdiction de stationner un véhicule sur l'ensemble de l'actuelle dalle, concrétisée par une végétalisation de l'ensemble de cette dalle, sans avoir à attendre la création du parking souterrain ; ET AUX MOTIFS QUE sur les conséquences de la vente EDF-Sifer, cette vente est intervenue par acte authentique en date du 26 décembre 2000, par devant les notaires Thibierge et Fiora qui n'ont strictement rien à voir avec l'étude D..., qui doit donc être mise hors de cause ; que cette vente a porté entre autres sur la parcelle A179 litigieuse, avec rappel en page sept (article quatrième) de : - l'acquisition suivant acte reçu par Me D..., le 12 novembre 96, dont une copie authentique a été publié au deuxième bureau des hypothèques de Marseille le 16 décembre 1996 et le 20 février 1997, volume 96 P et numéro 6627 ; - l'attestation rectificative en date du 7 février 1997 du même notaire, avec publication ; - la renonciation au droit de jouissance suivant acte reçu par le même notaire le 12 novembre 1996, avec publication ; - l'attestation rectificative établie par le notaire le 28 février 1997 avec publication ; qu'en page huit du même acte, sont rappelés le règlement de copropriété et ses modifications, l'état descriptif de division du 25 mai 1983 avec publication, l'acte du 12 novembre 1996 du notaire D..., ci-dessus analysé en détail par la cour, qui comprend non seulement la modification de l'assiette cadastrale, de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, mais aussi la vente de la parcelle A179 litigieuses à EDF, qui contient la clause sur laquelle il a été motivé supra et qui emportait, dès lors qu'elle a été convenue, obligation pour EDF de végétaliser la toiture terrasse du parking, avec impossibilité à titre perpétuel d'une destination de cette terrasse au parking automobile ; que la page neuf de l'acte de vente à Sifer précise les conditions de publication de l'acte du 12 novembre 1996, dont il a été motivé supra qu'il comprend à la suite, mais dans un acte voulu comme unique par les copropriétaires (cf motivation supra), les modifications cadastrales, celles du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, mais aussi la vente à EDF avec la clause litigieuse ; qu'en page 26 de l'acte de vente à Sifer, l'acquéreur : « s'engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues aux règlements de copropriété sus énoncés, dont il déclare avoir pris connaissance et reconnaît en avoir reçu une copie dés avant ce jour » ; qu'il est donc parfaitement établi que l'acquéreur Sifer a eu connaissance au moment de son achat des règlements de copropriété et de leur modificatifs régulièrement publiés, dont l'acte unique du 12 novembre 96 comprenant à la fois la modification de l'assiette cadastrale, celle du règlement de copropriété et la vente au profit d'EDF qui intégrait la clause litigieuse ; que sauf à soutenir que le notaire officiant a tronqué cet acte unique lorsqu'il en a donné connaissance, l'acquéreur Sifer a eu parfaite connaissance de la clause litigieuse que contenait la partie de cet acte consacrée à la vente, et ne saurait cantonner sa défense sur ce point précis au fait qu'il n'avait pas à se conformer à une charge ou obligation ne figurant pas dans le règlement de copropriété, comme il le fait en page in fine et 14 de ses conclusions ; que cette clause litigieuse, avec les conséquences que la cour y rattache, est au contraire parfaitement opposable à Sifer, soit qu'on la considère comme une servitude poursuivant le fonds A179 en quelque main qu'il se trouve, soit qu'il s'agisse d'une obligation régulièrement transmise par EDF à l'acquéreur, parfaitement informé du support authentique de cette obligation et de sa publication régulière par les mentions de l'acte authentique ; qu'il importe peu en droit que Sifer estime que EDF ne l'a pas tenu informé de cette clause, l'essentiel tenant à l'opposabilité pour les motifs ci-dessus retenus, la cour relevant au surplus que Sifer est un professionnel de l'immobilier dont il apparaît extrêmement étonnant qu'il puisse ne pas avoir pris connaissance, pour une opération aussi importante, des documents listés à l'acte authentique dont il reconnaît précisément avoir reçu copie clans ledit acte ; qu'il déduit en conclusion que l'appel de Sifer ne saurait prospérer pour ce qui concerne teneur de l'obligation litigieuse, qui constitue bien une servitude grevant à tout le moins le fonds A179 depuis son achat par EDF, au profit de la parcelle A178 conservée copropriété, et en toute hypothèse une obligation régulièrement transmise lors de vente à l'appelante et consistant de façon perpétuelle a destiner l'ensemble de la toiture terrasse du parking (souterrain ou existant) visible depuis la copropriété à une végétalisation exclusive de tout parking automobile ; que cet appel ne saurait non plus prospérer pour ce qui concerne le recours en garantie contre EDF, qui a régulièrement transmis cette obligation en vendant la parcelle concernée, étant précisé pour ce qui concerne la servitude stricto sensu qu'elle se transmet de façon réelle, en quelque main que le fonds se trouve ; que le premier jugement étant annulé, la cour ne peut prononcer la confirmation sollicitée au principal par le syndicat et se trouve régulièrement saisie du premier subsidiaire, la demande d'interdiction de stationnement sur la toiture terrasse actuelle étant parfaitement fondée pour les motifs ci-dessus énoncés, sous astreinte de 100 ¿ par jour de retard à compter du 30° jour franc postérieur à la signification du présent arrêt ; que l'affectation en zone végétalisée est elle aussi fondée, sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte dès lors que cette demande n'est pas assez précise et ne fait pas référence à un quelconque projet ou schéma, l'essentiel consistant dans l'interdiction de stationner un véhicule dont la végétalisation n'est que la conséquence, par référence au projet présenté par EDF selon les motivations ci-dessus retenues ; que sur la demande de dommages-intérêts, elle n'est pas suffisamment caractérisée à l'égard d'EDF puisque les premières plaintes sont intervenues postérieurement à la vente à Sifer, à partir de 2004 ; que s'agissant de Sifer et depuis cette date, son inertie correspond bien à une méconnaissance des obligations qui sont les siennes, directement à l'origine pendant neuf ans de la persistance d'une vue sur parking, avec les bruits et les odeurs afférents, dont il est certain que la copropriété a voulu se préserver lors de la vente de la parcelle A179, avec acceptation certaine de cette préservation par EDF, sur toute la dalle visible surmontant le parking souterrain projeté ; qu'ainsi, une somme de 20 000 ¿ à titre de dommages-intérêts est parfaitement justifiée et raisonnables sur la période ; 1. ALORS QUE l'acte de vente du 12 novembre 1996, qui portait sur une parcelle bâtie sur laquelle était édifié un immeuble de trois niveaux à usage de parking, qui devait être détruit pour laisser place à un parking souterrain recouvert d'une dalle, stipulait que « la toiture terrasse du parking souterrain sera exclusivement affectée dans l'avenir à usage de zone végétalisée au titre de destination perpétuelle au profit de la copropriété » ; qu'en jugeant que l'acte de vente faisait obligation à l'acquéreur, en l'absence de construction du parking souterrain projeté, de végétaliser la toiture de l'immeuble existant, laquelle était à usage de parking, et de ne pas utiliser cette surface à destination de parking, la cour d'appel a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du code civil ; 2. ALORS QUE, subsidiairement, il ne peut exister de servitude, au sens des articles 637 et 686 du code civil, qu'attachée à un fonds ; que l'obligation faite à l'acquéreur d'une parcelle destinée à la construction d'un parking souterrain, de recouvrir de végétaux une partie de l'immeuble à édifier, stipulée au profit du propriétaire du fonds voisin, ne constitue pas une servitude ; qu'en jugeant cependant que l'obligation faite à EDF de végétaliser la dalle du parking souterrain qui devait être construit sur la parcelle A179 constituait une servitude, tandis que cette obligation n'était édictée qu'à la charge d'EDF et au profit du syndicat des copropriétaires du 36 rue Breteuil, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 3. ALORS QUE nul ne peut souscrire d'engagement perpétuel ; que le propriétaire d'un fonds ne peut ainsi prendre l'engagement perpétuel, au profit du propriétaire du fonds voisin, de limiter l'exploitation de son fonds ; que la cour d'appel a considéré que l'acte de vente du 12 novembre 1996 emportait, à titre perpétuel, obligation propter rem de EDF, transmise à la société Sifer, de s'interdire toute possibilité de parking visible depuis la copropriété du 36 rue Breteuil ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1780 et 1131 du code civil ; 4. ALORS QUE, en toute hypothèse, pour débouter la société Sifer de son recours en garantie contre la société EDF, la cour d'appel a considéré que la société Sifer avait eu parfaite connaissance, lors de la vente du 26 décembre 2000, de la clause litigieuse que contenait la partie de l'acte du 12 novembre 1996 consacrée à la vente ; que la cour d'appel n'a pu cependant interpréter cette clause et déterminer le sens de la volonté des parties à l'acte du 12 novembre 1996 qu'en fondant sa décision sur différents documents (procès-verbal d'assemblée générale du 20 novembre 1995, lettre du 18 octobre 1995 d'EDF au syndic avec un plan annexé et photo d'une maquette) qu'elle a cités et qui n'étaient pas annexés à l'acte de vente du 26 décembre 2000 ; qu'en statuant ainsi, sans constater que, lors de l'acquisition de l'immeuble, la société Sifer avait eu connaissance de l'ensemble des documents permettant d'apprécier la portée de la clause litigieuse de l'acte du 12 novembre 1996, portant sur la végétalisation de la toiture-terrasse du parking souterrain, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.