Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 octobre 2020, 19-18.460, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2020-10-22
Numéro d'affaire : 19-18460
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2019-04-10
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Gadiou et Chevallier, SCP Gaschignard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 LM COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 22 octobre 2020 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 740 F-D Pourvoi n° G 19-18.460 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020 1°/ Mme C... M..., domiciliée [...] , 2°/ la société du Soixante douze, société civile immobilière, dont le siège est [...] , ont formé le pourvoi n° G 19-18.460 contre l'arrêt rendu le 10 avril 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic, le Cabinet Immo + Morillon, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation. Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme M... et de la SCI du Soixante douze, de la SCP Gaschignard, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 avril 2019), la SCI du Soixante douze et Mme M... (les copropriétaires) sont, respectivement, nue-propriétaire et usufruitière, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, de trente et un lots dont trois sont situés dans un bâtiment A au sein duquel le règlement de copropriété répartit les charges spéciales en millièmes et attribue à ces lots 42/1000e. 2. Le syndicat des copropriétaires les a assignées en paiement d'un arriéré de charges de copropriété. Celles-ci lui ont opposé le fait que l'arriéré invoqué comportait, pour les lots [...], [...] et [...] situés dans le bâtiment A, une répartition des charges contraire aux dispositions du règlement de copropriété puisque les dépenses d'électricité et d'entretien des tapis ont été réparties sur la base de leur tantièmes dans les parties communes soit 2408/10000e. Exposé des moyens Sur le premier moyen, pris en ses première, troisième et quatrième branches Enoncé du moyen 3. Les copropriétaires font grief à l'arrêt de les condamner au paiement de charges relatives à la consommation d'électricité réparties sur la base des tantièmes de parties communes entrant dans les lots [...], [...] et [...], alors : « 1°/ que le juge ne saurait dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'article 12 du règlement de copropriété relatif aux charges communes générales mentionnait, entre autres, « les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée cochère et des cours-jardins » tandis que l'article 17 afférent aux charges spéciales faisait état des « frais de consommation d'électricité », lesquels devaient, selon l'article 18, être répartis, pour les lots [...], [...] et [...], sur la base de 42/1000e ; qu'en refusant d'appliquer la clé de répartition spécifique motif pris de ce que « les charges d'éclairage sont bien des charges communes générales » quand le règlement de copropriété n'incluait dans les charges communes générales que les dépenses d'électricité pour « l'entrée cochère et les cours-jardins », à l'exclusion de celles afférentes aux escaliers, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et violé le principe susvisé. 3°/ qu'en toute hypothèse, en retenant que « les frais de consommation d'électricité visés à cet article portent nécessairement sur la consommation d'électricité nécessités par cet entretien » quand une telle lecture ne ressortait nullement de l'article 17 du règlement de copropriété, la cour d'appel a derechef dénaturé ce règlement et violé le principe selon lequel le juge ne saurait dénaturer l'écrit qui lui est soumis. 4°/ que l'arrêt a constaté que les charges communes prévues à l'article 17 étaient réparties selon une clé spécifique pour les lots [...], [...] et [...] appartenant à la SCI et à Mme M..., soit une quote-part de 42/1000e ; que dès lors, en condamnant celles-ci à la somme figurant au décompte produit par le syndicat des copropriétaires duquel il résultait que la clé de répartition spécifique n'avait jamais été appliquée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134, devenu 1193, du code civil. » Réponse de la Cour 4. Ayant relevé que le règlement de copropriété disposait que les charges générales comprenaient toutes celles qui ne seront pas considérées comme spéciales aux termes des articles 15, 16, 17, 18, 19 et 20, et constaté l'impossibilité de répartir, en l'absence d'installation d'un compteur électrique dans le bâtiment A, le montant de la facture d'électricité, bâtiment par bâtiment, en appliquant la clef de répartition figurant à l'article 18, aux « frais de consommation d'électricité » spécialement visées à l'article 17, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision. Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche Enoncé du moyen 5. Les copropriétaires font grief à l'arrêt de les condamner au paiement de charges, relatives à des dépenses de nettoyage des tapis de l'escalier du bâtiment A, calculées sur la base des tantièmes de parties communes entrant dans les lots [...], [...] et [...] alors « que le juge ne saurait dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les frais de nettoyage sont à classer dans les frais d'entretien ; qu'en l'espèce, les articles 17 et 18 du règlement de copropriété prévoyaient une clé de répartition spécifique pour les charges d'entretien des escaliers et des tapis ; qu'en refusant d'appliquer la quote-part spécifique prévue par le règlement de copropriété pour les dépenses de nettoyage des escaliers motif pris de ce que l'article 17 ne les visait pas expressément, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et a violé le principe susvisé. » Réponse de la Cour Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis : 6. Pour fixer à une certaine somme le montant de l'arriéré de charges comprenant les frais de nettoyage des escaliers et tapis répartis selon la quote-part des charges communes afférentes aux lots [...], [...] et [...], l'arrêt retient que l'article 17 règlement de copropriété ne vise pas expressément les dépenses de nettoyage des escaliers. 7. En statuant ainsi, alors que l'article 17 du règlement de copropriété prévoyait que « les charges d'entretien des escaliers, tapis » comprenaient notamment « l'entretien et les réparations des tapis posés dans les escaliers principaux », la cour d'appel, qui en a méconnu le sens clair et précis, a violé le principe susvisé. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour Mme M... et la société du Soixante douze PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement la SCI du Soixante Douze et Mme M... à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 35.803,53 € arrêtée au 6 février 2019, charges de copropriété du 1er trimestre 2019 comprises, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2014 sur la somme de 31.462,36 € et à compter du 8 février 2019, sur le surplus ; AUX MOTIFS PROPRES D'UNE PART QUE (Sur les charges et les frais) Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; que selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires sollicitait le paiement de la somme de 39.070,14 €, au titre des charges de copropriété impayées et des frais, décompte arrêté au 28 septembre 2015 ; le premier juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges ; qu'en cause d'appel, le syndicat des copropriétaires réclame une somme actualisée de 35.803,53 € au 6 février 2019 et soutient que les moyens soulevés par les intimées pour contester quatre postes de charges (électricité, dépenses de nettoyage de l'escalier et du tapis, solde Bariouh Hay et frais de procédure) ne sont pas fondés ; (Sur les charges d'électricité) le syndicat des copropriétaires produit aux débats les relevés des dépenses de 2010 à 2017 de la copropriété laissant apparaître des charges d'électricité pour un total de 2.079,62 €, ainsi que l'extrait de compte de la copropriété intitulé 'électricité' faisant apparaître un total de 267,22 € ; qu'il fait valoir que la quote-part de ces charges imputables aux intimées s'élève à 565,11 € pour les années 2010 à 2018 (2.346,84 € x 2.408/10.000èmes) ; que les intimées ne contestent pas ces dépenses mais font valoir que ces charges leur ont été imputées sur la base de 2.408/10.000èmes alors que le règlement de copropriété en ses articles 17 et 18 détermine pour trois de leurs lots ([...], [...] et [...], soit un logement et deux débarras) une clé de répartition spécifique fixée à 42/1.000èmes ; qu'aux termes du chapitre I, article 12, du règlement de copropriété, les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes des articles 15, 16, 17, 18, 19 et 20, c'est à dire : a) les impôts, b) les services communs de l'ensemble immobilier, (...), les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée cochère et des cours-jardins (...), les frais d'entretien et de remplacement de l'installation électrique à usage commun, la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif ; que le chapitre III du règlement de copropriété est relatif aux charges d'entretien des escaliers et tapis ; qu'aux termes du chapitre III, article 17 du règlement de copropriété, les charges d'entretien des escaliers, tapis, comprennent : - les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d'escaliers et de leurs paliers - l'entretien et les réparations des tapis posés dans les escaliers principaux (mais non ceux des portes palières qui sont personnels aux propriétaires) - les réparations nécessitées par l'usure des marches des escaliers - les frais de consommation d'électricité - le coût de la location des compteurs ; qu'aux termes du chapitre III, article 18 du règlement de copropriété, les charges d'entretien des escaliers, de leurs tapis, s'il en existe, situés dans le bâtiment sur rue dit bâtiment A, seront répartis entre les propriétaires des lots numéros [...] à [...], [...] à [...], [...] à [...] dans les proportions suivantes : lot [...] : 71/1.000, [...] : 25/1.000, [...] : 11/1.000, [...] : 6/1.000, (...) ; qu'en l'espèce, les dépenses d'électricité dont il est réclamé le paiement sont celles de l'immeuble appelées au titre des services généraux ; qu'il n'est pas contesté qu'il n'existe qu'un seul abonnement avec un seul compteur pour l'ensemble de la copropriété, de sorte que la facture d'électricité ne peut être répartie bâtiment par bâtiment ; qu'il ressort du règlement de copropriété précité que les charges d'éclairage sont bien des charges communes générales ;qu'au surplus, l'article 17 ainsi qu'il a été vu est relatif aux charges d'entretien des escaliers, de leurs tapis, s'il en existe, situés dans le bâtiment sur rue dit bâtiment A ; que dès lors, les frais e consommation d'électricité visés à cet article portent nécessairement sur la consommation d'électricité nécessités par cet entretien ; qu'il a été vu qu'aucun compteur n'existe pour mesurer cette consommation spécifique ; que dès lors, la contestation des intimées est inopérante et le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a dit que le règlement de copropriété classe les charges d'électricité en charges générales ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le règlement de copropriété classe les charges d'électricité en charges générales ; que la contestation des demandeurs (i.e : défenderesses) n'apparaît donc pas fondée ; 1°) ALORS QUE le juge ne saurait dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, l'article 12 du règlement de copropriété relatif aux charges communes générales mentionnait, entre autres, « les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien de l'entrée cochère et des cours-jardins » tandis que l'article 17 afférent aux charges spéciales faisait état des « frais de consommation d'électricité », lesquels devaient, selon l'article 18, être répartis, pour les lots [...], [...] et [...], sur la base de 42/1000èmes ; qu'en refusant d'appliquer la clé de répartition spécifique motif pris de ce que « les charges d'éclairage sont bien des charges communes générales » quand le règlement de copropriété n'incluait dans les charges communes générales que les dépenses d'électricité pour « l'entrée cochère et les cours-jardins », à l'exclusion de celles afférentes aux escaliers, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et violé le principe susvisé ; AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE (Sur les charges d'entretien des escaliers et tapis) il ressort du règlement de copropriété précité en ses articles 17 et 18, que les charges d'entretien des escaliers et des tapis, tels que définis à l'article 17, sont à répartir avec une quote-part de 42/1.000ème pour les lots [...], [...] et [...] appartenant aux intimées ; qu'outre les frais électriques, sont visés aux termes de l'article 17, les dépenses de ravalement intérieur des cages d'escaliers et de leurs paliers, l'entretien et les réparations des tapis posés dans les escaliers principaux, les réparations nécessitées par l'usure des marches des escaliers ; que ne sont pas visées les dépenses de nettoyage des escaliers ;qu'aux termes de l'article 16 du règlement de copropriété, les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du corps de bâtiment en façade dit 'bâtiment A' seront répartis entre les copropriétaires des lots numéros 100 à 146 inclus, dans la proportion de leur quote-part de charges dans ce bâtiment ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame aux intimées, selon la répartition prévue pour les charges du bâtiment A, soit 2.408/10.000èmes, des dépenses d'entretien représentées par les factures de l'entreprise Utile et Agréable devenue Utile Entretien ; qu'il ressort du contrat de nettoyage produit aux débats que cette entreprise intervient pour le nettoyage général du bâtiment A, dont le nettoyage des escaliers 'balayage à la gaze humide de l'escalier et des paliers en bois' et du tapis brosse 'époussetage du tapis brosse' mais qu'elle n'intervient ni pour un éventuel ravalement intérieur, ni pour l'entretien et les réparations des tapis posés dans les escaliers principaux, ni pour les réparations nécessitées par l'usure des marches des escaliers ; que dès lors, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires a imputé ces dépenses aux intimées selon la clé de réparation des charges du bâtiment A ; que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; 2°) ALORS QUE le juge ne saurait dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que les frais de nettoyage sont à classer dans les frais d'entretien ; qu'en l'espèce, les articles 17 et 18 du règlement de copropriété prévoyaient une clé de répartition spécifique pour les charges d'entretien des escaliers et des tapis ; qu'en refusant d'appliquer la quote-part spécifique prévue par le règlement de copropriété pour les dépenses de nettoyage des escaliers motif pris de ce que l'article 17 ne les visait pas expressément, la cour d'appel a dénaturé le règlement de copropriété et a violé le principe susvisé ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en retenant que « les frais de consommation d'électricité visés à cet article portent nécessairement sur la consommation d'électricité nécessités par cet entretien » quand une telle lecture ne ressortait nullement de l'article 17 du règlement de copropriété, la cour d'appel a derechef dénaturé ce règlement et violé le principe selon lequel le juge ne saurait dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; AUX MOTIFS ENFIN QUE (Sur les comptes) en l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - le justificatif des charges 2010, soit le relevé des dépenses de la copropriété et répartition de charges pour la SCI du Soixante Douze : charges générales : 7.225,94 € x 3.194/10.000ème, charges bâtiment A : 6.629,38 € 2.408/10.000ème, consommation eau 2.398,35 € x 169/813, quote-part : 4.402,87 €, - le justificatif de l'appel provision pour 3.194 € (appel procédure GMG 10.000 €), - le justificatif des charges 2011, soit le relevé des dépenses de la copropriété et répartition de charges pour la SCI du Soixante Douze : charges générales : 5.268,43 € x 3.194 /10.000ème, charges bâtiment A : 5.930,23 € 2.408/10.000ème, quote-part : 3.110,74 €, - le justificatif des appels de travaux fenêtres, provision S..., approbation des appels de fonds par l'assemblée générale du 25 octobre 2011, quote-part : 160 € et 3.194 €, - le justificatif de l'appel de fonds expertise et procédure, quote-part : 4.791 €, - le justificatif des charges 2012, relevé des charges et calcul de la quote-part : charges générales : 8.488,23 € x 3.194/10.000ème, charges bâtiment A : 939,51 €2.408/10.000ème, quote-part : 2.937,53 €, - le justificatif des charges 2013, grand livre arrêté au 31 octobre 2013 avec mention des appels de fonds : charges générales : 14.322,47 € x 3.194/10.000ème, charges bâtiment A : 1.677,49 € x 2.408/10.000ème, provisions : 4.978,53 € outre le justificatif de la quote-part estimée pour fin 2013 : 937,12 €, soit des provisions à hauteur de 5.915,65 €, - le justificatif des charges 2014 ; calcul sur un budget de 19.000 € réparti en charges générales à hauteur de 7.000 € et 12.000 € bâtiment A, Quote-part : 1.281,35 € par trimestre, soit un total justifié de 29.945,18 € au 1er trimestre 2014 inclus ; que ce solde débiteur est repris au décompte du syndicat des copropriétaires produit en pièce 29 et arrêté à la date du 7 janvier 2019 ; que ce décompte reprend également la somme de 5.915,65 € au titre des provisions de charges pour l'année 2013 ; qu'il inclut à juste titre le coût de la sommation de payer visant l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 délivrée le 28 avril 2014 pour 262,05 € et produite en pièce 4 du syndicat des copropriétaires, lequel entre dans les frais de recouvrement nécessaires à la charge du copropriétaire défaillant en application de l'article 10-1 de cette même loi ; qu'il ressort de ce décompte que les intimées restent recevables de la somme de 40.097,04 € au 7 janvier 2019, déduction faite d'un chèque de 10.263,06 € inscrit au décompte à la date du 7 avril 2017 ; que tenant compte des règlements adressés par chèques de 2.549 € et 1.744,59 €, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 35.803,53 € arrêtée au 6 février 2019, charges de copropriété du 1er trimestre 2019 comprises ; qu'en l'absence de contestation concrète du décompte produit en pièce 29, étant précisé en outre que le rapport d'expertise de M. W..., bien que figurant sur la liste des pièces communiquées par les intimées n'est pas au dossier transmis à la cour, et alors que le syndicat des copropriétaires produit aux débats l'ensemble des appels de fonds sur la période concernée, les relevés des dépenses de la copropriété, les régularisations de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des années 2009 à 2017 outre les budgets prévisionnels des années 2018 et 2019, il sera fait droit à sa demande en paiement ; que le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées ; que le règlement de copropriété, en son article 98, prévoit une clause de solidarité, en ces termes : 'dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis' ; que la SCI du Soixante Douze et Mme M... doivent donc être condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 35.803,53 € arrêtée au 6 février 2019, charges de copropriété du 1er trimestre 2019 comprises, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2014 sur la somme de 31.462,36 € et à compter du 8 février 2019, date des conclusions d'actualisation valant mise en demeure, sur le surplus ; 4°) ALORS QUE l'arrêt a constaté que les charges communes prévues à l'article 17 étaient réparties selon une clé spécifique pour les lots [...], [...] et [...] appartenant à la SCI et à Mme M..., soit une quote-part de 42/1000èmes ; que dès lors, en condamnant celles-ci à la somme figurant au décompte produit par le syndicat des copropriétaires duquel il résultait que la clé de répartition spécifique n'avait jamais été appliquée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134, devenu 1193, du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR condamné solidairement la SCI du soixante-douze et Mme M... à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE les manquements systématiques et répétés de la SCI du Soixante Douze et Mme M... à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; qu'il sera précisé en outre que les lots leur appartenant représentent 30 % de la copropriété ; que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [...] de sa demande de dommages-intérêts ; que la SCI du Soixante Douze et Mme M... doivent être condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ; ALORS QUE les dommages-intérêts alloués au créancier doivent réparer un préjudice distinct de celui résultant du retard et déjà indemnisé par les intérêts légaux ; qu'en l'espèce, en statuant comme elle l'a fait, sans expliquer en quoi la faute commise par la SCI et Mme M... aurait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui déjà réparé par les intérêts moratoires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.