Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 avril 2016, 15-15.678, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-04-07
Numéro d'affaire : 15-15678
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2015-01-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 janvier 2015), que, selon acte authentique reçu par Mme X... et M. Y..., notaires, la société Avenir finance immobilier, exerçant l'activité de marchand de biens, a vendu à la société civile immobilière Germaine (la SCI) un local à usage de logement ; que, se plaignant de la situation du lot vendu, en rez-de-chaussée au-dessous du niveau de la crue centennale, imposant la réalisation d'un plancher à un niveau incompatible avec la hauteur de plafond d'un logement, la SCI a assigné la société Avenir finance immobilier et les notaires en résolution de la vente et réparation de son préjudice ; Sur le premier moyen : Attendu que la société Avenir finance immobilier fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution judiciaire de la vente et de la condamner à rembourser la somme de 50 000 euros au titre du prix de vente, outre les intérêts au taux légal, alors, selon le moyen, que le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée constitue un vice caché et non un manquement à l'obligation de délivrance ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que l'immeuble vendu à la SCI n'était pas habitable, en ce que le permis de construire, subordonné à la réalisation d'un " niveau refuge ", ne pourra jamais être obtenu pour la réalisation d'un logement, dès lors que la cote de niveau préconisée en exécution du permis de construire du 3 octobre 2006 se situe à 2, 30 mètres du sol naturel, ne laissant pas une hauteur d'homme sous plafond ; qu'en énonçant cependant que la prescription biennale de l'article 1648 du code civil ne s'applique pas au manquement à l'obligation de délivrance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1604 du code civil par fausse application, et les articles 1641 et 1648 du code civil, par refus d'application ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente avait pour objet un local à usage de logement et que le lot vendu n'était pas aménageable en logement du fait de la hauteur sous plafond résultant du " niveau refuge ", la cour d'appel en a exactement déduit que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance du bien vendu et que la vente devait être résolue ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que la société Avenir finance immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter la demande de la SCI tendant au remboursement du prix par les notaires, Mme X... et M. Y..., alors, selon le moyen, que la faute du notaire qui a méconnu son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté, l'oblige à en réparer les conséquences dommageables ; qu'une telle faute est en relation de causalité directe avec le préjudice subi par l'acquéreur d'un immeuble inhabitable ; qu'en refusant de condamner les notaires, dont elle relevait pourtant la responsabilité, à rembourser à la SCI le prix de vente qu'elle avait versé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que le notaire, qui n'est pas partie à l'acte de vente, ne peut être tenu à la restitution du prix de la vente résolue, qui ne constitue pas par elle-même un préjudice réparable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen, qui est recevable : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que, pour condamner les notaires à garantir la SCI, en cas de défaillance de la société Avenir finance immobilier, du paiement des sommes de 50 000 euros, correspondant au coût des travaux et de 25 660, 41 euros correspondant au montant des intérêts déjà réglés sur l'emprunt contracté pour l'acquisition du logement, l'arrêt retient que ces sommes, dépensées par la SCI sans aucune utilité, constituaient un préjudice en relation directe avec la faute reprochée aux notaires ; Qu'en statuant ainsi, alors que la faute reprochée aux notaires consistait à ne pas s'être assurés de l'efficacité de l'acte de vente authentique, de sorte qu'ils étaient tenus d'en réparer les conséquences dommageables dans les mêmes conditions que la société Avenir finance immobilier, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne, en cas de défaillance de la société Avenir finance immobilier, Mme X... et M. Y... conjointement, à payer à la société civile immobilière Germaine, au titre des charges de copropriété et avances sur travaux la somme de 50 000 euros, et la somme de 25 660, 41 euros au titre des intérêts de l'emprunt contracté, l'arrêt rendu le 15 janvier 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne Mme X... et M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et M. Y... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Avenir finance immobilier ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Avenir finance immobilier PREMIER MOYEN DE CASSATION LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution judiciaire de la vente du 5 avril 2006 portant sur le lot n° 4 d'un immeuble en copropriété sis 4 avenue Pasteur et 1 rampe du Pont à Pont-Saint-Esprit, consistant en un appartement T2 en rez-de-chaussée et condamné la société Avenir finance immobilier à payer à la SCI Germaine la somme de 50 000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2006, AUX MOTIFS PROPRES QUE « la prescription biennale de l'article 1648 du code civil ne s'applique pas au manquement à l'obligation de délivrance ; que la promesse synallagmatique de vente du 19 octobre 2005 a pour objet " un local à usage de logement d'une superficie de 66, 50 m ² et les tantièmes de copropriété à déterminer attachés au lot vendu ", et mentionne que : " Dès à présent l'acquéreur est informé du risque d'inondation existant sur l'immeuble dont s'agit) l'immeuble se situant dans une zone de risque de crues du Rhône " ; que cette mention informe l'acquéreur d'un risque de sinistre ; que l'acquéreur peut ainsi s'attendre à des inconvénients plus ou moins graves en cas d'inondation, alors qu'en fait le permis de construire, subordonné à la réalisation d'un " niveau refuge ", ne pourra jamais être obtenu pour la réalisation d'un logement ; qu'en effet la cote de niveau préconisée en exécution du permis de construire du 3 octobre 2006 se situe à 2, 30 mètres du sol naturel, ne laissant pas une hauteur d'homme sous plafond ; que la SAS AVENIR FINANCE IMMOBILIER n'a donc pas délivré un local conforme à l'objet de la vente, à savoir aménageable en logement tel que défini à l'acte de vente " appartement T2 " ; que c'est par une exacte application de l'article 1604 du code civil que le tribunal, constatant le manquement de la venderesse à son obligation de délivrance, a prononcé la résolution de la vente » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « par acte du 5 avril 2006 la SCI GERMAINE a acquis de la SAS AVENIR FINANCE IMMOBILIER, exerçant l'activité de marchand de biens, le lot n° 4 d'un immeuble en copropriété sis 4 avenue Pasteur et 1 rampe du Pont à PONT SAINT ESPRIT, consistant en un appartement T 2 en rez-dechaussée et 679/ 10. 000 èmes des parties communes, qu'elle destinait à la location après rénovation ; que l'opération était financée par un prêt du Crédit Agricole Alpes Provence de 254. 000, 00 euros, dont 50. 000, 00 euros destinés à l'acquisition et le reste aux travaux ; que, concomitamment, les copropriétaires dont la SCI GERMAINE constituaient une Association Syndicale Libre " Maison du Roy " ayant pour objet le choix du projet de rénovation de l'ensemble de l'immeuble (parties communes et privatives), la coordination et la surveillance des travaux, la passation des marchés, les paiements et la réception finale ; qu'en cours de chantier des difficultés apparaissaient avec les ETABLISSEMENTS PONS EYRAUD chargés de l'ensemble de la réhabilitation " tous corps d'état ", entreprise finalement mise en liquidation judiciaire ; qu'à cette occasion, la SCI GERMAINE expose s'être rendu compte que le rez-de-chaussée de l'immeuble, niveau où se situe son lot, est inférieur au niveau de la " crue centennale " ce qui a pour conséquence que le lot acquis par la SCI GERMAINE ne pourra jamais obtenir un certificat de conformité ni être proposé à la location ; que, de surcroit le chantier est arrêté ; que le permis de construire a cependant été accordé à l'ASL MAISON DU ROY le 3 octobre 2006, mais sous d'impératives conditions relatives au rez-dechaussée, en particulier résultant d'un avis de la DDE, service Urbanisme et Environnement, cellule Eau, en date du 26 juin 2006 qui stipule que : " … le permis de construire pourra recevoir une suite favorable à la condition expresse que la sous-face des planchers habitables soit au-dessus de la côte de référence que fournira le Service Navigation Rhône-Saône " ; que la côte de référence préconisée par ledit Service Navigation est de 45, 70 mètres NGP alors que l'appartement propriété de la SCI est au niveau 43, 40 mètres, soit moins 2, 30 mètres ; que, dans la mesure où la hauteur moyenne sous plafond d'un appartement va de 2, 50 mètres à 3, 50 mètres, aucune possibilité de mise en conformité n'apparaît, un plancher conforme aux exigences de l'administration ne laisserait qu'une hauteur comprise entre 20 centimètres et 1, 20 mètres... ; qu'il est dès lors évident que le local acquis par la SCI GERMAINE en qualité de " logement " ne pourra jamais être habité, que ce soit par son propriétaire ou par un locataire, ni être assuré ni être déclaré conforme aux prescriptions du permis de construire ; que la SAS AVENIR FINANCE IMMOBILIER soutient que la SCI GERMAINE était parfaitement informée de cette impossibilité et a acheté l'appartement en pleine connaissance de cause ; que le compromis de vente signé le 19 octobre 2005 porte en effet en page 11 la mention : " Dès à présent l'acquéreur est informé du risque d'inondation existant sur l'immeuble dont s'agit, l'immeuble se situant dans une zone de risque de crues du Rhône ", risque dont l'acquéreur devait par ailleurs être conscient en raison de la proximité du fleuve ; que l'information relative " à un risque d'inondation " est très différente de l'avis officiel que le permis de construire ne pourra jamais être obtenu et que l'appartement acquis ne pourra jamais avoir d'autre usage que cave ou garage ; que, dans la formulation du compromis, le logement court le risque d'être un jour inondé, donc dégradé, alors que la réalité est que la SAS AVENIR FINANCE IMMOBILIER vend à la SCI GERMAINE un bien définitivement insusceptible d'être habité par qui que ce soit ; qu'il y a lieu de prononcer la résolution de la vente conclue le 5 avril 2006 ; que, par voie de conséquence, le prix de la chose doit être restitué à la demanderesse, soit la somme de 50. 000, 00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la vente du 5 avril 2006 jusqu'au partait paiement » ; ALORS QUE le défaut de la chose vendue qui la rend impropre à l'usage auquel elle est destinée constitue un vice caché et non un manquement à l'obligation de délivrance ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que l'immeuble vendu à la SCI n'était pas habitable, en ce que le permis de construire, subordonné à la réalisation d'un " niveau refuge ", ne pourra jamais être obtenu pour la réalisation d'un logement, dès lors que la cote de niveau préconisée en exécution du permis de construire du 3 octobre 2006 se situe à 2, 30 mètres du sol naturel, ne laissant pas une hauteur d'homme sous plafond ; qu'en énonçant cependant que la prescription biennale de l'article 1648 du code civil ne s'applique pas au manquement à l'obligation de délivrance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1604 du code civil par fausse application, et les articles 1641 et 1648 du code civil, par refus d'application. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté la SCI Germaine de sa demande tendant au remboursement du prix par Me X... et par Me Y..., AUX MOTIFS QUE « le notaire n'est pas partie à l'acte de vente ; qu'il ne peut être tenu à la restitution du prix de la vente résolue, laquelle se situe dans les seuls rapports entre le vendeur et l'acquéreur, fût-ce sous le couvert d'une condamnation à en verser le montant à titre de dommages et intérêts ; que dans l'acte authentique du 5 avril 2006, certes antérieur à la délivrance du permis de construire, est reproduit un extrait d'une télécopie de la mairie de Pont-Saint-Esprit du 30 avril 2004, donnant diverses précisions dont celle que la cote de la crue 2003 n'est pas connue et ne le sera pas avant un an, indiquant surtout que " l'immeuble est situé en zone submersible A''et signalant déjà l'exigence d'un niveau refuge pour les locaux en rez-de-chaussée ; que le terme'submersible'n'est pas anodin et n'annonce pas simplement des désagréments plus ou moins sérieux mais signale, joint à l'exigence d'un aménagement adapté, un risque majeur qui devait conduire le notaire instrumentaire à appeler l'attention de l'acquéreur sur la nécessité de s'assurer qu'il n'y aurait pas d'obstacle à l'aménagement d'un logement, or l'obstacle est avéré et vide irrémédiablement la vente de son objet ; que c'est d'une exacte analyse des éléments de fait de la cause que le tribunal a tiré la faute des notaires qui n'ont pas assuré l'efficacité de l'acte qu'ils ont reçu ; … » ; ALORS QUE la faute du notaire qui a méconnu son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté, l'oblige à en réparer les conséquences dommageables ; qu'une telle faute est en relation de causalité directe avec le préjudice subi par l'acquéreur d'un immeuble inhabitable ; qu'en refusant de condamner les notaires, dont elle relevait pourtant la responsabilité, à rembourser à la SCI le prix de vente qu'elle avait versé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) LE MOYEN reproché à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné la société Avenir finance immobilier, et en cas de défaillance de celle-ci, Me X... et Me Y... conjointement, à verser à la SCI Germaine, au titre des charges de copropriété et avances sur travaux la somme de 50 000 euros et la somme de 25 660, 41 euros au titre des intérêts de l'emprunt contracté, AUX MOTIFS QUE « dans l'acte authentique du 5 avril 2006, certes antérieur à la délivrance du permis de construire, est reproduit un extrait d'une télécopie de la mairie de Pont-Saint-Esprit du 30 avril 2004, donnant diverses précisions dont celle que la cote de la crue 2003 n'est pas connue et ne le sera pas avant un an, indiquant surtout que " l'immeuble est situé en zone submersible A''et signalant déjà l'exigence d'un niveau refuge pour les locaux en rez-de-chaussée ; que le terme'submersible'n'est pas anodin et n'annonce pas simplement des désagréments plus ou moins sérieux mais signale, joint à l'exigence d'un aménagement adapté, un risque majeur qui devait conduire le notaire instrumentaire à appeler l'attention de l'acquéreur sur la nécessité de s'assurer qu'il n'y aurait pas d'obstacle à l'aménagement d'un logement, or l'obstacle est avéré et vide irrémédiablement la vente de son objet ; que c'est d'une exacte analyse des éléments de fait de la cause que le tribunal a tiré la faute des notaires qui n'ont pas assuré l'efficacité de l'acte qu'ils ont reçu ; que le bénéfice du dispositif dans lequel le marchand de biens a engagé l'opération imposait la constitution d'une association syndicale libre pour conduire cette opération ; que pour autant, la SCI GERMAINE justifie que c'est sur appel de charges de la copropriété qu'elle a réglé le 2 juin 2006 la somme de 50 000, 00 € pour sa participation au coût des travaux de réhabilitation dont elle n'aura jamais l'utilité, ce qui constitue un préjudice en relation directe de causalité avec la faute reprochée aux notaires qui doivent l'en garantir en cas de défaillance de la société AVENIR FINANCE IMMOBILIER ; que sont également privés d'utilité les intérêts déjà réglés sur l'emprunt contracté pour l'acquisition de ce logement et les travaux de réhabilitation, soit la somme de 25 660, 41 € » ; 1°/ ALORS, d'une part, QUE la faute du notaire qui a méconnu son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté, l'oblige à en réparer les conséquences dommageables ; qu'une telle faute est relation de causalité directe avec le préjudice subi par l'acquéreur d'un immeuble inhabitable ; qu'en refusant de condamner les notaires, dont elle relevait pourtant la responsabilité, à rembourser à la SCI les charges de copropriété qu'elle avait versées, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 2°/ ALORS, d'autre part, QUE la faute du notaire qui a méconnu son obligation de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté, l'oblige à en réparer les conséquences dommageables ; qu'une telle faute est relation de causalité directe avec le préjudice subi par l'acquéreur d'un immeuble inhabitable ; qu'en refusant de condamner les notaires, dont elle relevait pourtant la responsabilité, à rembourser à la SCI les intérêts déjà réglés sur l'emprunt contracté pour l'acquisition de ce logement et les travaux de réhabilitation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.