Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 juin 2019, 18-15.687, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-06-06
Numéro d'affaire : 18-15687
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, 2017-04-07
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Ghestin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 7 avril 2017), que l'établissement public OPH Troyes habitat (l'OPH) a assigné Mme J..., locataire d'un logement lui appartenant, en prononcé de la résiliation du bail en raison des troubles de voisinage occasionnés par celle-ci ; que Mme J... a soulevé l'irrecevabilité de la demande, faute pour le bailleur de lui avoir imparti un délai pour se conformer aux dispositions du contrat, conformément à l'article 5 du bail ; Attendu que Mme J... fait grief à l'arrêt de déclarer la demande de résiliation recevable ; Mais attendu qu'ayant relevé que, par lettre du 23 février 2009, l'OPH avait indiqué à Mme J... qu'il était saisi de plaintes à son encontre concernant des nuisances sonores à des heures tardives, qu'il l'avait priée de prendre ses dispositions pour que de telles nuisances ne se reproduisent plus et avait précisé qu'il espérait pouvoir constater "dans les jours prochains le respect et la tolérance qui ne peuvent que favoriser la convivialité entre locataires", que, par la suite, le bailleur avait vainement tenté de prendre contact avec elle et que le comportement de Mme J... n'avait pas cessé même après l'assignation en justice puisque des plaintes de voisins avaient encore été rédigées en 2016, la cour d'appel, qui a souverainement apprécié la portée de ces éléments de preuve dont il résultait que le délai de quelques jours imparti à Mme J... le 23 février 2009 n'avait pas été respecté, a pu en déduire que l'OPH avait respecté les dispositions contractuelles ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme J... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme J... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour Mme J... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit recevable la demande de Troyes Habitat en résiliation du bail et d'AVOIR en conséquence prononcé la résiliation, ordonné l'expulsion de Mme J... et de l'AVOIR condamnée à payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux ; AUX MOTIFS QUE selon l'article 1184 du code civil, « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n'est pont résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts. La résolution doit être demandé en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances » ; que le règlement des locations annexé au bail du 28 février 2007 prévoit en son article 1er que le preneur doit jouir des lieux en bon père de famille, ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité des voisins par des bruits, tapages, querelles, par des travaux bruyants, malpropres, causant de mauvaises odeurs ; Sur la recevabilité de la demande en résiliation : que l'article 5 du contrat de bail précise en son paragraphe « résiliation »que « les conditions du contrat sont toutes de rigueur et doivent être strictement exécutées. Dans le cas contraire, le locataire serait invité à se conformer aux dispositions du contrat dans un délai fixé par Troyes Habitat. A défaut parle locataire de se conformer à l'invitation dans le délai prescrit, Troyes Habitat serait fondé à rechercher la résiliation du contrat par toutes voies de droit » ; que par courrier du 23 février 2009, la responsable de proximité de Troyes Habitat indique à Mme J... qu'elle est saisie de plaintes à son encontre concernant des nuisances sonores qu'elle occasionne durant des heures tardives, la prie de prendre ses dispositions pour que de telles nuisances ne se reproduisent plus et « espère ainsi pouvoir constater dans les jours prochains, le respect et la tolérance qui ne peuvent que favoriser la convivialité entre locataires » ; que le jugement retient qu'en l'absence d'autre courrier du bailleur pour inviter Mme J... à faire cesser les troubles dans un certain délai, le bailleur n'a pas respecté l'obligation de mise en demeure préalable prévue par l'article 5 du contrat, ce qui rend sa demande irrecevable ; que Troyes Habitat produit aux débats plusieurs courriers rédigés par ses services : une lettre datée du 19 août 2010 demandant à Mme J... de se présenter à l'agence des Chartreux, six lettres adressées à des assistantes sociales du secteur ou de la clinique psychiatrique en 2011, 2014, 2015 afin qu'elles interviennent pour aider Mme J..., dont l'attitude pose problème.L'un de ces courriers, daté du 2 novembre 2011, précise que le bailleur ne parvient pas à entrer en contact avec Mme J... ; que par ailleurs, l'assignation en résiliation du bail délivrée le 9 septembre 2015 à Mme J... vaut nécessairement mise en demeure de modifier son comportement, d'autant qu'elle intervient plus de six ans et demi après le courrier du 23 février 2009. qu'or, cette assignation est restée sans effet, puisque dix attestations de plaintes de voisins ont encore été rédigées en 2016 ; qu'eu égard au courrier du 23 février 2009, aux tentatives de contact qui ont suivi, à la délivrance de l'assignation en justice du 9 septembre 2015, au déroulement ultérieur de la procédure judiciaire jusque devant la cour d'appel, il doit être considéré que plusieurs interpellations ont été effectuées par le bailleur auprès de Mme J... en lui laissant un temps suffisant pour changer de comportement (si nécessaire en recourant à des soins) ; que ces diverses interpellations étaient de nature à lui permettre de comprendre qu'elle devait cesser de hurler, notamment en soirée et de nuit, de claquer sa porte violemment de jour comme de nuit, d'insulter ou menacer les voisins ; que par suite la demande en résiliation de bail de Troyes Habitat doit être tenue pour recevable, le jugement étant infirmé en ce sens ; Sur la demande en résiliation du bail : que les multiples attestations des voisins datées de 2012, 2015 et 2016, les pétitions signées par les autres locataires de l'immeuble les 8 août 2014 et 10 mars 2015, les faits précis et circonstanciés cités par le bailleur dans ses courriers aux assistantes sociales établissent nettement que le comportement de Mme J... trouble quotidiennement la tranquillité et la sécurité de ses voisins ; que les dix derniers témoignages rédigés en février, juillet et août 2016 font état des portes claquées, des insultes, des hurlements sur le palier ou dans la cage d'escalier, mais aussi des menaces de tuer le chat, la mère, les frères de sa voisine du dessous, du fait qu'elle l'attend tous les soirs pour lui lancer des seaux d'eau lorsqu'elle passe sous sa fenêtre en rentrant du travail ; qu'un voisin, ayant vu Mme J... se mettre en danger sur le balcon, s'inquiète de son comportement imprévisible, souvent agressif, et de l'éventualité d'un acte déraisonné et dangereux pour l'entourage ; que ces documents établissent suffisamment les manquements graves et réitérés de Mme J... à l'obligation de jouir paisiblement des lieux loués, manquements qui justifient le prononcé de la résiliation du bail ; qu'il est fait droit aux demandes de Troyes Habitat relatives aux effets de cette résiliation ; ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutée de bonne foi ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'article 5 du contrat de bail ne permettait au bailleur de poursuivre la résiliation judiciaire du bail qu'après avoir vainement mis en demeure le preneur de se conformer aux clauses du bail dans le délai prescrit ; qu'en déclarant néanmoins recevable la demande de l'OPH Troyes Habitat en résiliation judiciaire du bail bien que ce bailleur n'ait pas respecté la clause susvisée en n'ayant jamais imparti à la preneuse un délai pour se conformer aux stipulations du bail, aux motifs inopérants que ce bailleur aurait suffisamment interpelé Mme J... sur ses manquements et que l'assignation en résiliation du bail vaut mise en demeure de cesser les infractions au bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 ancien du code civil (devenu les articles 1101, 1103 et 1104 du même code) et 1184 ancien du code civil (devenu les articles 1224 et s. du même code).