Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2017, 16-12.509, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-03-09
Numéro d'affaire : 16-12509
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2015-11-05
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Zribi et Texier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 5 novembre 2015) fixe le montant des indemnités d'expropriation revenant à M. [I] [W], Mme [S] [W] épouse [C] et [J] [U] veuve [W] au titre de l'expropriation partielle, au profit de la Métropole Nice-Côte d'Azur, de deux parcelles leur appartenant ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. [W] et Mme [C] font grief à l'arrêt de fixer le montant des indemnités leur revenant après avoir exclu la qualification de terrain à bâtir ; Mais attendu qu'ayant relevé que les parcelles étaient situées en zone Aa du plan local d'urbanisme de la commune de Nice, lequel n'autorise que des constructions très limitées et respectant la vocation agricole des terres, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les conditions permettant de qualifier les parcelles de terrains à bâtir au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique n'étaient pas réunies, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; Mais sur le second moyen : Vu l'article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation de clôture présentée par les expropriés, l'arrêt retient que seul le dommage actuel peut être réparé et qu'une indemnité de clôture ne peut être accordée que dans la mesure où la propriété disposait d'une clôture avant l'expropriation ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'édification d'une clôture était rendue nécessaire par l'emprise et alors que le préjudice futur est indemnisable s'il est certain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité globale d'expropriation due par la Métropole Nice Côte d'Azur à la somme de 315 600 euros, l'arrêt rendu le 5 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Condamne la Métropole Nice Côte d'Azur aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Métropole Nice Côte d'Azur à payer la somme globale de 3 000 euros à M. [I] [W] et Mme [S] [W] ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. [W] et Mme [C]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ces points, d'avoir fixé l'indemnité globale d'expropriation due par la Métropole Nice Côte d'Azur aux consorts [W] à la seule somme de 315.600 euros se décomposant comme suit : 286 000 euros d'indemnité principale et 29 600 euros d'indemnité de remploi ; AUX MOTIFS QUE « sur la qualification de la parcelle : (…)la parcelle est située en zone Aa, laquelle permet seulement la réalisation de bâtiments à usage agricole, elle est donc une parcelle à usage agricole et dès lors inconstructible de sorte qu'elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir ; les expropriés soutiennent qu'à tout le moins leur bien est situé en façade de la route Saint Marguerite, dans un périmètre très rapproché d'une viabilité intégrale, en situation privilégiée, dégageant une valeur propre entre terrain agricole et terrain constructible puisqu'il est à proximité immédiate de l'agglomération, dans une zone à potentiel de développement, desservi par l'autoroute A8 et la [Adresse 5], proche de l'aéroport et de la gare [Adresse 7] et de divers équipements de loisirs et sportifs ; la société Métropole Nice Côte d'Azur répond valablement que la parcelle, agricole, qui ne bénéficie pas du réseau de distribution d'eau potable, n'est pas soumise à une forte pression urbaine puisqu'elle n'est pas située à la périphérie immédiate du centre ville mais dans la partie de la plaine du Var la moins attractive économiquement ; surtout en application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, il ne peut être tenu compte des changements de valeur subis depuis la date de référence qui ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications aux règles d'utilisation des sols, et par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est située l'immeuble ; un avantage de situation a néanmoins été pris en compte tant par l'expropriant et le commissaire du gouvernement que par le premier juge dès lors qu'ils ont surévalué le prix du m² de la parcelle en cause (les premiers à 96 euros et le juge à 105 euros) par rapport à celui des mutations de terrains agricoles survenues en 2013 pour des prix allant de 76,25 euros/m² à 37,07 euros/m² comme en témoignent les ventes suivants évoquées par le commissaire du Gouvernement :* vente du 27/07/2013 d'une parcelle de 341 m² en nature de jardin potager en zone Uba mais inconstructible car sans accès aux réseaux, pour le prix de 26 000 € soit 76,25 €/m², * vente du 10/09/2013 d'une parcelle de 1313 m² à Saint Blaise, en nature de jardin potager, pour 86 000 € soit 65,50 €/m², *vente du 21/10/2013 d'une parcelle de 4990 m², en nature de terrain cultivé, à Saint Jeannet, pour 185 000 € soit 37,07 €/m² ; sur l'évaluation du bien exproprié : selon l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, l'indemnité de dépossession doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; en l'espèce le premier juge a appliqué, sans être critiqué sur ce point, la méthode de comparaison qui implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance, soit le 26/06/2014 ; les expropriés sollicitent l'application d'une valeur métrique de 250 euros en se fondant sur les ventes suivantes : - Vente du 4 juin 2013 CI 0144 : il s'agit de la division de la parcelle CI 66 en CI [Cadastre 2] et [Cadastre 3], située dans un lotissement. Cette parcelle est acquise par 1e voisin propriétaire de la parcelle limitrophe CI 80. Elle est située en zone UCa, avec COS de 0.25, soit une SHON théorique de 56 m² ; - Vente du 26 novembre 2012 OL 4 : elle porte sur une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie située en zone UBa, avec COS de 0, 80, soit une SHON théorique de 769 m², hauteur de construction limitée à 15m ; - Vente du 13 novembre 2012 OH 0415 d'un terrain par la Métropole, dans le cadre d'un programme de logements sociaux et de logements en accession, située en zone UDmb, avec COS de 2, et une surface plancher accordée de 11 600 m², hauteur de construction limitée a 19, 50 m inclus dans la ZAE Méridia, avec dépassement de la densité et du gabarit ; - Vente du 2 octobre 2012 0V [Cadastre 2] à ESCOTA dans le cadre de l'agrandissement de l'autoroute, en zone Ufe, emplacement réservé, secteur à vocation routière ou autoroutière ; - Vente du 18 septembre 2012 OL 146 il s'agit encore d'une vente à ESCOTA d'une parcelle située en zone Uba avec COS de 0,80, soit une SHON théorique de 785 m² ; - Vente du 18 septembre 2012 OL [Cadastre 2] d'une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0,80, soit une SHON théorique de 433 m², hauteur de construction limitée à 15 m, - Vente du 18 septembre 2012 OL [Cadastre 2] d'une propriété bâtie (villa) destinée à être démolie, située en zone UBa, avec COS de 0.80, soit une SHON théorique de 445 m² hauteur de construction limitée à 15 m (Les parcelles OL [Cadastre 2] et [Cadastre 2], sont vendues à la même société dans le cadre d'un projet de construction d'habitat collectif) ; - Vente du 28 décembre 2012 NV 280 et NV 278 il s'agit de la vente de parcelles constructibles, situées dans le lotissement" Costabella" zone UBb, COS 0,45, correspondant à une rétrocession par la ville de [Localité 1] d'une partie de parcelles expropriées antérieurement en 1999 ; - Vente du 29 janvier 2014 d'une parcelle CD [Cadastre 4] [Adresse 6] appartenant aux consorts [K] de 4 353 m² au prix de 1 000 000 euros soit 230 euros/m², terrain nu dans une zone agricole et affecté à un usage rural ; cependant, ces mutations, hormis la dernière, portent sur des biens qui sont tous constructibles à l'exception de la parcelle OV [Cadastre 2] qui correspond à un secteur à vocation routière ou autoroutière et vendue à Escota à usage exclusif ; elles ne constituent donc pas des éléments de comparaison pertinents et doivent ainsi être écartées ; le dernier élément de référence, la vente du 29 janvier 2014, est critiqué par le commissaire du gouvernement dès lors que le prix correspond à un terrain à bâtir et n'est donc pas significatif ; il est également contesté par l'expropriante qui considère à juste titre que sa proximité temporelle avec la fin de la phase judiciaire de l'expropriation abonde dans le sens de la fixation d'un prix de vente calculé au regard de la nouvelle configuration des lieux, après la réalisation de la voie de 40 m ; il sera par conséquent écarté ; pour les mêmes motifs, les indications liées à la construction du grand stade ou de la future réalisation d'un centre commercial ne peuvent être légalement prises en considération ; de son côté, le commissaire du gouvernement fournit les termes de comparaison suivants qu'il a réactualisés en fonction du dernier indice Insee connu (1612) en l'absence d'éléments de comparaison récents dans ce secteur : - Vente du 25/07/2011 publiée Vol 201 1P04706 ; parcelles cadastrées BD [Cadastre 7]et [Cadastre 6], pour 5226 m², [Adresse 5], en nature de verger, pour le prix de 520 000 euros soit 99.50€/m² x 1612/1593 = 100,68 euros ; - Vente du 18/02/2009 publiée Vo 2009P01290 ; parcelle cadastrée BD 8 pour 3 531 m², 716 [Adresse 5] en nature de verger pour le prix de 350 000 euros soit 99 euros/m² x1612/1503 = 106, 17euros ; - Vente du 11/03/2008 publiée Vol 2008P01456 ; parcelle cadastrée CI 82, pour [Adresse 1], pour le prix de 94 000 euros soit 70 euros/m² x 1612/1497= 75, 37€ (vente à la Ville de [Localité 1]) ; - Vente du 29/07/2008 publiée Vol 2008P08042 : parcelle cadastrée CD [Cadastre 1] et OP [Cadastre 11], pour 125 m², 301 et 291 [Adresse 5], pour le prix de 9 500 euros soit 76 €/m² x 1612/1594 = 79, 89 euros, (vente au département) ; - Vente du 15/02/2007 publiée Vol 2007P01476 I parcelle cadastrée AK [Cadastre 10], pour 900m², 1ieudit "La Combe ", pour le prix de 80 000 euros soit 89 euros/m² x 1612/1385 =103,58 euros ; - Vente du 27/07/2006 publiée Vol 2006P04927 parcelle cadastrée CD [Cadastre 8] et 0N[Cadastre 9], pour 5 830 m², chemin du Cal de Spagnol, en nature de cultures maraîchères, avec hangar, pour le prix de 553 923 euros soit [Cadastre 11] euros/m² x 1612/1381 = 110,89 euros ; - Vente du 15/11/2007 publiée Vol 2007P06765 : parcelle cadastrée BZ [Cadastre 5], pour 1 260 m², 474 [Adresse 5], pour le prix de 180 000 euros soit [Cadastre 2] euros/m² x 1612/1474 = 156, 38 euros ; toutefois, ce dernier terrain, bien que compris dans une zone agricole, est goudronné et sert de parking à des véhicules ; sa vente ne peut donc être retenue comme terme de comparaison ; au contraire, les autres éléments de comparaison sur lesquels se fondent également l'expropriant, sont publiés à la Conservation des Hypothèques de [Localité 1] et sont relatifs à des parcelles situées sur la commune de [Localité 1], en zone NCb et Aa selon les dates de ventes soumises soit au P0S soit au PLU, zones non constructibles ou à constructibilité limitée aux bâtiments agricoles ; ils apparaissent dès lors les plus adéquats à l'évaluation de la parcelle expropriée qui font ressortir une valeur métrique moyenne de 96 euros ; le premier juge a donc valablement pris en compte ces références ; il s'est en revanche fondé à tort, comme le critique justement la Métropole Nice Côte d'Azur, sur le prix moyen retenu pour des propriétés voisines en secteur Auf ou agricole de 105 euros du m² alors que pour motiver ses décisions, le juge doit se déterminer d'après les circonstances particulières du procès et non par voie de référence à des causes déjà jugées ; par conséquent, la moyenne des références pertinentes du commissaire du gouvernement donne un prix moyen du m² de 96,17 euros actualisé sur la base du 4 trimestre 2014 (96x 1615/1612) ; l'indemnité principale doit donc être fixée, en valeur vénale libre, 116m² x 96,17 = 285.913,41 euros arrondie à 286 000 euros ; l'indemnité de remploi s'élève subséquemment à 29 600 euros se décomposant comme suit : 20% jusqu'à 5 000 euros = 1 000 € ; 15% sur la tranche supérieure de 10 000 euros = 1 500 euros, 10% pour le surplus de 271 000 euros = 27 100 euros » ; 1) ALORS QUE, aux termes de l'article A 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme de [Localité 1], dans les secteurs Aa, sont admises les occupations et utilisations du sol suivantes : l'installation de systèmes solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout dispositif individuel de production d'énergie renouvelable, ou de récupération d'eau, à condition qu'ils soient implantés sur les bâtiments / les affouillements ou exhaussements de sol liés à une opération de construction ou d'aménagement admise dans la zone / les Installations Classées pour la Protection de l'Environnement liées aux constructions et installations admises sous conditions dans la zone / l'extension mesurée des constructions, installations, classées pour la protection de l'environnement ou non, et des ouvrages techniques existants, nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, liés au traitement des déchets, à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terres / les infrastructures et ouvrages techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terres / les ouvrages et installations ou équipements publics d'infrastructure de desserte de la zone ainsi que les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole à l'exception des centres équestres et des chenils et les constructions et installations liées et nécessaires à l'exploitation des pôles agricoles ; qu'en affirmant, pour en déduire que les terrains expropriés n'étaient pas constructibles et ne pouvaient être qualifiés de terrain à bâtir, que les parcelles étaient situées en zone Aa ne permettant que la réalisation de bâtiments à usage agricole, la cour d'appel a violé l'article A 2.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Nice ; 2) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir peut être retenue même si le terrain est situé dans une zone dont la constructibilité est limitée ; qu'en se bornant à retenir que le terrain exproprié était situé en zone Aa, zone permettant seulement la réalisation de bâtiments à usage agricole, pour en déduire qu'il ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir, sans se demander si, même limitée, la constructibilité des parcelles situées en zone Aa - pour lesquelles le règlement de la zone prévoit que sont notamment autorisées l'extension mesurée des constructions, installations, classées pour la protection de l'environnement ou non, et des ouvrages techniques existants, les infrastructures et ouvrages techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la vocation agricole des terres et les ouvrages et installations ou équipements publics d'infrastructure de desserte de la zone - n'était pas de nature à conférer aux parcelles litigieuses la qualification de terrain à bâtir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II, devenu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 3) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir suppose simplement que les réseaux d'électricité et d'eaux potable soient à proximité immédiate des terrains en cause ; qu'en se bornant à affirmer que la parcelle litigieuse, agricole, ne bénéficie pas du réseau de distribution d'eau potable, sans rechercher, comme elle y était invitée (mémoire d'appel des consort [W], p.6, §3 à 5), si la proximité des équipements et des zones bâties ne permettait pas d'assurer une viabilité intégrale, réseau d'eau et d'électricité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 II, devenu l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ces points, d'avoir fixé l'indemnité globale d'expropriation due par la Métropole Nice Côte d'Azur aux consorts [W] à la seule somme de 315.600 euros se décomposant comme suit : 286 000 euros d'indemnité principale et 29 600 euros d'indemnité de remploi et d'avoir ainsi débouté les consorts [W] de leur demande d'indemnisation pour frais de clôture ; AUX MOTIFS QUE « le premier juge a souligné que la Métropole Nice Côte d'Azur a adopté le principe suivant lequel elle rétablit une clôture aux propriétés qui étaient clôturées avant l'expropriation et n'en établit pas lorsque les propriétés n'étaient pas clôturées ; il a toutefois fait droit à la demande indemnitaire de 25 600 euros HT correspondant au coût d'établissement d'une clôture en considérant que les vols de récolte, fréquents voire habituels quand les propriétés jouxtent la voie publique, ne constituent pas de simples préjudices éventuels d'autant que l'ouverture sur la voie de 40 m, inclura une piste cyclable et le tramway, accès aisés pour toute personne physique aux terrains en bordure, et que la surélévation de la voie ne permettra pas l'édification d'une clôture efficace par l'exproprié ; cependant, outre que seul le dommage actuel peut être réparé, une indemnité de clôture ne peut être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d'une clôture, ce qui n'est pas le cas en l'espèce » ; 1°) ALORS QUE les indemnités allouées à l'exproprié couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'exproprié est ainsi fondé à obtenir l'indemnisation de son préjudice actuel, mais également du préjudice futur dès lors que celui-ci présente un caractère certain ; qu'en retenant, pour refuser d'allouer aux expropriés une indemnité de clôture, que seul le dommage actuel pouvait être réparé, la cour d'appel a violé l'article L.13-13, devenu l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 13-16, devenu l'article L.321-3 du même code ; 2°) ALORS QUE les indemnités allouées à l'exproprié couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'exproprié est ainsi fondé à obtenir l'indemnisation de son préjudice actuel, mais également du préjudice futur dès lors que celui-ci présente un caractère certain ; qu'en retenant qu'une indemnité de clôture ne pouvait être accordée que dans la mesure où la propriété disposait auparavant d'une clôture, sans se demander si la réalisation d'une clôture n'était pas rendue nécessaire par l'expropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.13-13, devenu l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble l'article L. 13-16, devenu l'article L.321-3 du même code.