Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 juin 2017, 16-15.216, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-01
Numéro d'affaire : 16-15216
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2016-02-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article R. 13-49, alinéa 3, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 11 février 2016) fixe le montant des indemnités revenant à Mme X...épouse Y... au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne, d'un bien immobilier lui appartenant, au vu de leurs mémoires respectifs et des conclusions du commissaire du gouvernement ; Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher d'office si les conclusions du commissaire du gouvernement, adressées au greffe le 11 février 2014, avaient été déposées dans le mois de la notification du mémoire de l'appelante, reçu le 13 novembre 2013, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Madame X... épouse Y... et la direction départementale des finances publiques du Val-de-Marne aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société d'Aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la sociét d'Aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, en particulier sur l'appel incident du commissaire du gouvernement, fixé à la somme de 626 885 euros, sur la base de 3 700 € le m ², l'indemnité totale de dépossession due à Mme X... ; AU VISA de l'appel formé par Mme Françoise X... épouse Y... le 16 septembre 2013, du mémoire d'appel déposé au greffe par Mme Y... le 13 novembre 2013, du mémoire adressé au greffe le 12 décembre 2014 par la Sadev 94, des conclusions adressées au greffe le 11 février 2014 par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il forme appel incident … ; ALORS QUE la cour d'appel devait rechercher au besoin d'office, si les conclusions du commissaire du gouvernement avaient été déposées dans le mois de la notification du mémoire des appelants ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 13-49, alors en vigueur, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir, fixé à la somme de 626 885 euros, sur la base de 3 700 € le m ², l'indemnité totale de dépossession due à Mme X... ; AUX MOTIFS QUE l'appréciation de la valeur du bien doit se faire, ainsi que les parties en conviennent, par la méthode de la comparaison globale avec celle de biens présentant des caractéristiques semblables (ville, nature, surfaces) et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ; QUE doivent dès lors être écartées les références prises dans des villes différentes, les ventes en l'état futur d'achèvement, celles concernant des surfaces très différentes ; QUE ne peuvent être retenues les termes de comparaison dont les références de publications ne sont pas communiquées, ce qui ne permet pas d'accéder aux actes de vente et d'être en mesure d'effectuer les analyses nécessaires ; QU'il ressort du procès-verbal de transport et de visite des lieux que le bien dont s'agit est une parcelle bâtie de 278 m ², sur laquelle est érigé un pavillon avec garage ; QU'on accède à un appartement situé à l'étage par un escalier partant du garage, composé d'une partie habitation, d'une superficie au sol de 72 m ² ; QUE l'appartement est composé de deux pièces sur cour dont une avec WC avec accès au toit-terrasse cimenté sur la superficie du garage avec combles accessibles seulement au moyen d'une trappe ; QU'une cuisine donne sur la rue, ainsi qu'une petite salle de bains ; QU'au rez-de-chaussée se trouve un local commercial (ancienne mercerie), désaffecté avec accès principal par la rue, sur laquelle donne une grande salle à usage de boutique avec deux pièces à l'arrière ouvrant sur un jardin d'agrément, arboré, engazonné ; QU'il existe un sous-sol à usage de rangement et d'atelier, la trappe d'accès par la boutique étant condamnée ; QUE la surface habitable, définie à l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, sur laquelle Mme Y..., la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement sont d'accord, est de 118, 40 m ² ; QUE les parties sont en revanche en désaccord sur la surface utile, Mme Y... voulant ajouter à la surface habitable la moitié de celle des annexes ce qui porterait celle-ci à 178, 25 m ², la SADEV acceptant de pondérer les surfaces annexes à hauteur de 0, 5, sauf pour la surface au sol de caves et celle de la terrasse pour lesquelles elle préconise un coefficient réduit à 0, 2, ce qui chiffre la superficie à prendre à considération à 153, 78 m ², tandis que le commissaire du gouvernement entend s'en tenir à la surface habitable pour pouvoir comparer avec les autres références ; QUE Mme Y... se prévaut des références suivantes : (six références, entre datant de 2011 et 2012 pour des prix au m ² allant de 3 470 € à 7 600 € le m ²) ; QUE la SADEV 94 met en avant les références suivantes : (sept références, de 2007 au 24 juin 2013, pour des prix allant de 2 069 € à 3 171 € le m ²) ; QUE le commissaire du gouvernement excipe des termes de comparaison suivants : (six références, dont trois ne sont pas citées par les autres parties, de 2011 et 2012, allant de 3 400 € à 4 400 €) ; QUE pour être en mesure d'effectuer des comparaisons significatives, il est nécessaire de prendre en considération des références dont les superficies sont exprimées dans les mêmes unités ; QUE tant l'appelante que la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement sont d'accord pour considérer que parmi tous les éléments de comparaison précités, le plus significatif est celui fourni par la vente du pavillon mitoyen de celui de Mme Y... ; QUE l'on connaît la surface utile de ce pavillon, de l'ordre de 167 m ² ; qu'il est dès lors possible de prendre en compte la surface utile du bien de Mme Y..., d'autant qu'il présente des surfaces annexes importantes, telle que cette surface résulte de la pondération faite par la SADEV 94, laquelle apparaît conforme aux usages en la matière, soit une superficie de 153, 78 m ² ; QUE la surface utile du pavillon mitoyen est proche de celle du pavillon de Mme Y..., la parcelle voisine étant cependant un peu plus grande que celle de l'appelante (384 m ² contre 278 m ²) ; QUE le bien de Mme Y..., comportant en rez-de-chaussée un local commercial désaffecté, présente un élément de moins-value par rapport au pavillon mitoyen qu'en conséquence, le prix au m ² utile obtenu pour le pavillon mitoyen de 3 952 euros doit être réduit à la somme de 3 700 euros pour le bien de l'appelante ; QUE l'indemnité principale d'expropriation s'élève dès lors à la somme de : 3 700 euros x 153, 78 m ² = 568 986 euros ; QUE l'indemnité de remploi se monte en conséquence à … 57 899 euros ; QUE l'indemnité totale de dépossession s'élève ainsi à la somme de : 568 986 euros + 57 899 euros ; ALORS QUE méconnaissent l'objet du litige les juges qui énoncent qu'il n'existe pas de contestation sur un point en réalité litigieux ; qu'en énonçant que « tant l'appelante que la Sadev 94 et le commissaire du gouvernement sont d'accord pour considérer que parmi tous les éléments de comparaison précités, le plus significatif est celui fourni par la vente du pavillon mitoyen de celui de Mme Y... », tandis que la Sadev 94 soulignait au contraire (mémoire p. 10, al. 2), que contrairement au pavillon litigieux, le pavillon mitoyen était exclusivement à l'usage d'habitation, en meilleur état et jouissait d'un jardin d'une superficie double, de sorte que, si ce terme de comparaison était intéressant, sa pertinence devait être considérée au regard des facteurs de moins-value susvisés, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civil.