Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mai 2016, 14-25.014, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-05-19
Numéro d'affaire : 14-25014
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2014-05-13
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 13 mai 2014), qu'en 2008, la société 3C Finances a engagé avec M. et Mme X... des pourparlers en vue d'une opération immobilière sur un terrain leur appartenant et, le 14 septembre 2009, a obtenu un permis de construire qui a fait l'objet d'un recours gracieux le 10 novembre 2009 puis d'un recours contentieux le 9 mars 2010 ; que, les 11 et 20 octobre 2010, après obtention d'un second permis de construire portant sur un projet différent, elle a conclu avec M. et Mme X... une promesse de vente, la réitération de la vente étant fixée au plus tard le 31 décembre 2010 ; que, par acte du 8 novembre 2010, la société Habitat foncier participations (HFPI) et la société PVH se sont substituées à la société 3C Finances dans le bénéfice de l'ensemble des obligations de cette promesse de vente et du permis de construire du 1er octobre 2010 et se sont engagées à lui rembourser le montant des dépenses engagées par elle au jour de l'acte authentique d'achat du foncier avec M. et Mme X... ; que les sociétés HFPI et PVH ont constitué entre elles la société civile immobilière de la Table de Pierre 2010 (la SCI) en vue de l'opération de construction ; que, la SCI ayant refusé de rembourser la somme prévue au contrat de substitution au motif qu'il était sans cause et vicié par dol, la société 3C Finances l'a assignée en paiement et en dommages et intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter la demande en nullité de l'accord de substitution du 8 novembre 2010 pour dol ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la SCI ne démontrait pas que la connaissance de l'existence d'un recours contre le premier permis de construire l'aurait empêchée de contracter, l'acte de substitution se référant au deuxième permis de construire, et que la non-information de celui ayant exercé le recours contre le premier permis de construire ne caractérisait pas un comportement dolosif à son égard, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la demande en nullité de la convention pour dol devait être rejetée et a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande aux fins de voir constater la disparition de la cause de l'engagement souscrit le 8 novembre 2010 et de la condamner à payer la somme prévue en exécution de cet engagement ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'il résultait de l'acte de substitution que l'engagement pris par la SCI de rembourser à la société 3C Finances les dépenses engagées n'était soumis à aucune autre condition que celle de signer l'acte authentique de vente, et relevé que la SCI avait acquis le terrain objet du permis de construire du 1er octobre 2010, qu'elle avait réalisé l'opération immobilière projetée et qu'elle avait pu réaliser cette acquisition parce qu'elle était titulaire du permis de construire attaché à ce terrain, la cour d'appel a pu en déduire que la cause de l'engagement de la SCI de rembourser les frais engagés par la société 3C Finances n'avait pas disparue et qu'elle devait être condamnée à payer leur montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI de la Table de Pierre 2010 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI de la Table de Pierre 2010 et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société 3C Finances ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI de la Table de Pierre 2010 PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE visant à voir prononcer la nullité de l'accord de substitution du 8 novembre 2010 pour dol de la société 3C FINANCES ainsi qu'à obtenir l'allocation d'une somme de 89.700 euros à titre de dommages-intérêts, et d'avoir condamné en conséquence la SCI DE LA TABLE DE PIERRE à verser la somme de 155.480 euros à la société 3C FINANCES en exécution de cet accord ; AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte de l'accord de substitution signé le 8 novembre 2010 par les sociétés HFPI et PVH qui l'ont constituée que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE s'est engagée, en contrepartie du bénéfice de la promesse de vente signée avec les époux X... les 11 et 20 octobre 2010, à rembourser à la SAS 3C FINANCES le montant des dépenses engagées par celle-ci pour financer l'opération de montage sur le terrain objet de cette promesse de vente ; que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, qui reproche à la SAS 3C FINANCES une réticence dolosive au motif qu'elle s'est abstenue de l'informer de l'existence du recours contre le premier permis de construire, ne démontre pas que la connaissance par elle de cette information l'aurait empêchée de contracter, étant noté que l'acte de substitution se réfère au deuxième permis de construire du 1er octobre 2010 ; que le fait également reproché à la SAS 3C FINANCES d'avoir empêché la purge des délais de recours en n'informant pas monsieur Y... de l'existence de ce deuxième permis de construire ne saurait relever d'un comportement dolosif à son égard ; qu'en conséquence, la nullité pour dol de la convention de substitution du 8 novembre 2010 n'est pas encourue ; qu'il y a lieu toutefois de relever, à l'instar du premier juge, que la SAS 3C FINANCES, en n'informant pas la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de l'existence d'un premier permis et d'un recours contre celui-ci et en ne notifiant pas au pétitionnaire lui-même, monsieur Y..., l'obtention de ce permis, a manqué à ses obligations et que cette abstention est à l'origine de la caducité de la promesse de vente des 11 et 20 octobre 2010 puisqu'il ne pouvait y avoir purge de tout recours contre le permis de construire avant la date du 31 décembre 2010, fixée impérativement pour réitérer la vente ; qu'au demeurant, que l'acte de substitution du 8 novembre 2010 comporte en page 3 une condition particulière ainsi libellée : "la SAS 3C FINANCES donne son accord pour transférer, dès signature de la substitution, le permis de construire obtenu le 1er octobre 2010 au profit de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE dont les associés sont les sociétés substituantes. Conformément à l'accord donné le 12 octobre 2010 par la SAS 3C FINANCES au courrier D'HABITAT FONCIER daté du 7 octobre 2010, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE s'engage à rembourser à la SAS 3C FINANCES le montant des dépenses engagées par la SAS 3C FINANCES le jour de la signature de l'acte authentique d'achat du foncier avec les époux X..., soit la somme de 155.480 € TTC (factures jointes en annexe). En cas de non-réalisation des conditions suspensives du compromis des 11 et 20 octobre 2010, le substituant accepte expressément de retransférer le permis de construire au nom de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE au profit de la SAS 3C FINANCES." ; qu'il résulte de ces dispositions que l'engagement pris par la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de rembourser à la SAS 3C FINANCES les dépenses exposées par elle n'est soumis à aucune autre condition que celle de signer l'acte authentique de vente du terrain des époux X..., cette vente ayant été finalement réalisée avec ces derniers même si elle n'a pas eu lieu dans le délai prévu au compromis de vente initial des 11 et 20 octobre 2010 ; qu'il résulte des pièces produites et des écritures des parties que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE a bien fait l'acquisition du terrain objet du permis de construire du 1er octobre 2010 et réalisé l'opération immobilière projetée, conformément à ce permis, sous l'égide du cabinet d'architectes ARCHIGROUP, choisi par la SAS 3C FINANCES et dont la SCI DE LA TABLE DE PIERRE s'est engagée à poursuivre le contrat dans le cadre de l'accord de substitution ; que si la substitution ne s'est pas réalisée dans les termes exprès de l'accord du 8 novembre 2010, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE a pu faire l'acquisition du terrain parce qu'elle était titulaire du permis de construire attaché à ce terrain, après avoir pu obtenir une nouvelle promesse de vente des consorts X... même si cela l'a été avec quelques mois de retard, le temps d'établir les nouveaux actes et d'obtenir le désistement de monsieur Y... de son recours contre le transfert de permis ; que la cause de l'engagement de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de rembourser les frais engagés par la SAS 3C FINANCES n'a pas disparu, contrairement à ses affirmations » (arrêt, p. 5 et 6) ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il est vrai que l'existence d'un premier permis et d'un recours contre ce permis ne ressort d'aucun des documents ou pièces versés au débat par la société 3C FINANCES ; mais que le dol ne se présume pas et que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE ne démontre pas les manoeuvres dolosives dont se serait rendue coupable la société 3C FINANCES ; que cependant, sans retenir le dol, la société 3C FINANCES, en n'informant pas la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de l'existence d'un premier permis et d'un recours contre ce permis, et en ne notifiant pas, ce qu'elle ne conteste pas, au pétitionnaire lui-même, M Y..., l'obtention de ce second permis, la société 3C FINANCES a manqué à ses obligations et cette abstention est à l'origine de la caducité de la promesse de vente des 11 et 20.10.10, puisqu'il ne pouvait y avoir purge de tout recours contre le permis de construire avant le 31.12.10, date fixée impérativement pour réitérer la vente ; que certes à la date du 31.12.10, il n'y avait pas de recours contre le nouveau permis et pour cause, puisque M. Y... n'était pas informé de son existence ; qu'il n'a formé son recours gracieux contre le transfert du permis à la SCI que le 15.01.11, sans toutefois saisir le tribunal administratif à la suite du rejet de son recours par le maire de Francheville ; qu'il appartient néanmoins à la défenderesse de rapporter la preuve d'un préjudice résultant directement du manquement de la demanderesse à son obligation ; que ce manquement ne peut être source de préjudice pour elle que si elle avait effectivement retransféré le permis de construire à la société 3C FINANCES, conformément à ce qui était prévu au terme de l'accord particulier du 8.11.10, à défaut de réalisation des conditions suspensives du compromis de vente ; qu'elle l'a conservé ; que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, qui ne justifie pas d'un préjudice, ne peut dès lors imputer à la société 3C FINANCES les frais énumérés sur la facture PROMOVAL du 15.06.11, d'un montant de 89.700 € TTC, qu'elle produit à l'appui de sa demande reconventionnelle, sans justifier des dépenses prétendument exposées ; qu'elle a certes de fait renégocié la vente, mais ne verse au débat ni le compromis ni l'acte définitif et ne justifie pas des frais réellement engagés à hauteur de 89,700 € ; qu'elle ne prouve pas non plus avoir indemnisé M Y..., qui a contesté cette allégation sur sommation interpellative du 17.12.11 (il n'est toutefois que du premier permis) ; que le montant de cette facture est d'ailleurs curieusement égal à celui de la facture CREAMONT due à la demanderesse ; que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE doit être purement et simplement déboutée de ses demandes reconventionnelles ; et que si l'accord de substitution à proprement parler est devenu caduc par la force des choses, en même temps que la promesse de vente des 11 et 20.10.10, faute de signature de l'acte authentique au 31.12.10, l'engagement réciproque liant la société 3C FINANCES et la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, la première s'engageant à transférer le permis de construire à la seconde, qui s'engageait à le lui retransférer si les conditions suspensives n'étaient pas remplies, c'est-à-dire si la vente n'était pas réitérée ; que la "condition particulière" figurant en page 3 de l'accord est ainsi libellée "La société 3C FINANCES donne son accord pour transférer dès signature de la substitution, le permis de construire … au profit de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE dont les associés sont les sociétés substituantes. Conformément à l'accord donné le 12 octobre 2010 par 3C FINANCES au courrier d'HABITAT FONCIER daté du 7 octobre 2010, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE 2010 s'engage à rembourser à 3C FINANCES le montant des dépenses engagées par 3C FINANCES le jour de la signature de l'acte authentique d'achat du foncier avec les époux X... soit la somme de 155.480 € TTC (factures jointes en annexe). En cas de non-réalisation des conditions suspensives du compromis des 11 et 20 octobre 2010, le substituant accepte expressément de retransférer le permis de construire au nom de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE 2010 au profit de la société 3C FINANCES" ; que l'engagement pris par la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de rembourser à 3C FINANCES les dépenses exposées par elle n'est soumis à aucune autre condition que celle de signer l'acte authentique de vente du terrain des époux X..., laquelle s'est bien réalisée, même si cela n'a pas été dans le cadre de l'accord de substitution ; qu'il est constant que la SCI a fait l'acquisition du terrain assiette du permis de construire en cause et a réalisé l'opération immobilière projetée conformément audit permis, ainsi qu'il est établi par le procès-verbal de constat d'huissier, la société PROMOVAL, enseigne de la société PVH, associée de la SCI, sous l'égide du cabinet d'architecte ARCHIGROUP, choisi par 3C FINANCES et dont la SCI s'était engagée à poursuivre le contrat dans le cadre de l'accord de substitution ; qu'en ne retransférant pas le permis de construire, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE n'a pas respecté les termes de l'accord passé les 7 et 12.10 et repris dans la condition particulière du 8.11.10, tout en conservant le bénéfice du transfert du permis ; que dès lors que la SCI devenait par un autre biais propriétaire du terrain assiette de ce permis et réalisait l'opération immobilière, la cause de son engagement de paiement, le bénéfice de l'autorisation de construire, subsistait, sans qu'il s'agisse pour autant pour 3C FINANCES, de monnayer la revente du bien, proscrite par la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 ; que sans ce permis, la SCI n'aurait pu obtenir une nouvelle promesse de vente des consorts X... et réaliser ses constructions conformes audit permis, même si cela a été avec quelques mois de retard, le temps d'établir un nouveau compromis de vente et un acte authentique avec les propriétaires et le temps d'obtenir le désistement de M. Y... de son recours contre le transfert du permis ; qu'a défaut de véritable substitution dans les termes de l'accord du 8.11.10, la SCI a pu faire l'acquisition du terrain parce qu'elle était titulaire du permis de construire attaché à ce terrain ; que certes, la société 3C FINANCES n'aurait pu exploiter elle-même le permis après restitution, sans devoir renégocier une vente avec les propriétaires du terrain, qui n'étaient pas nécessairement enclins à s'engager à nouveau avec elle ; que les consorts X... ont cependant bien contracté avec le nouveau titulaire du permis, qui était aussi le substituant de la société 3C FINANCES ; qu'elle doit dès lors respecter son engagement de rembourser les divers frais engagées par la société 3C FINANCES et listée sur le tableau établi le 11.10,10 et annexé à la lettre d'accord d'HABITAT FONCIER du 7.10.10 » (jugement, p. 7 et 8) ; ALORS QUE, premièrement, constitue un dol le fait de dissimuler l'existence d'un fait de nature à dissuader le cocontractant de donner son consentement ; que le fait tenant dans la caducité à venir de la promesse dans laquelle le cocontractant se trouve substitué est de nature à déterminer le consentement de ce dernier à cet accord de substitution ; qu'en décidant en l'espèce que le manquement de la société 3C FINANCES à son obligation d'informer la SCI DE LA TABLE DE PIERRE du risque de caducité de la promesse dans laquelle elle se trouvait substituée n'était pas de nature à déterminer son consentement, sans expliquer où pourrait se trouver l'intérêt de cette société à s'engager à verser une somme de 155.480 euros en contrepartie du bénéfice d'une promesse condamnée à s'éteindre par caducité, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, s'agissant de l'absence d'information de l'existence d'un premier recours contre le permis de construire délivré le 14 septembre 2009, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE soulignait que la promesse de vente, au bénéfice de laquelle elle était appelée à se substituer, était conditionnée à l'absence de tout recours contre les permis de construire ou de démolir (conclusions de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, p. 6) ; qu'il en résultait que la seule existence de ce premier recours suffisait à frapper la promesse de vente de caducité pour défaillance de cette condition suspensive, et à priver ainsi de tout intérêt la substitution dans le bénéfice de cette promesse ; qu'en se bornant à opposer sur ce point que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE « ne démontre pas que la connaissance par elle de cette information l'aurait empêchée de contracter » (arrêt, p. 5, al. 7), les juges du fond ont à nouveau entaché leur décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; ALORS QUE, troisièmement, la réticence dolosive peut tenir dans toute méconnaissance volontaire de l'obligation d'informer son cocontractant d'un fait de nature à déterminer son consentement ; qu'en l'espèce, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE faisait valoir que la société 3C FINANCES avaient omis de la tenir informée de ce que la réalisation du projet immobilier faisait l'objet d'un recours pour excès de pouvoir et de ce qu'un nouveau recours était susceptible d'être formé avant le 31 décembre 2010, date d'échéance de la condition de réitération de la promesse de vente dans laquelle elle se trouvait substituée ; qu'elle soulignait qu'elle n'aurait pas accepté de se substituer en connaissance de cause dans le bénéfice d'une promesse condamnée dans ces conditions à disparaître par caducité dès lors que subordonnée à l'absence de tout recours et à sa réitération notariée avant le 31 décembre 2010 ; qu'en se bornant à répondre, s'agissant du risque d'un second recours, que le fait pour la société 3C FINANCES de s'être abstenue d'informer la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de l'existence de ce risque ne relevait pas d'un comportement dolosif de sa part (arrêt, p. 5, al. 8), sans vérifier, comme il leur était demandé, si ce défaut d'information, dont ils constataient la matérialité, ne résultait pas d'un comportement volontaire de la société 3C FINANCES et n'était pas de nature à déterminer le consentement de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, les juges du fond ont encore privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; ET ALORS QUE, quatrièmement, le dol peut être constitué non seulement par des manoeuvres destinées à induire le cocontractant en erreur mais également par la réticence dolosive consistant à dissimuler à son cocontractant une information de nature à déterminer son consentement ; qu'en affirmant en outre que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE n'établissait pas les manoeuvres dolosives dont se serait rendue coupable la société 3C FINANCES (jugement, p. 7, al. 3), quand le dol pouvait être constitué par la simple réticence volontaire de cette société à révéler l'existence d'un premier recours et d'un risque de second recours à venir, les juges du fond ont une nouvelle fois privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION, à titre subsidiaire IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE visant à voir constater la disparition de la cause de l'engagement souscrit le 8 novembre 2010 ainsi qu'à obtenir l'allocation d'une somme de 89.700 euros à titre de dommages-intérêts, et d'avoir condamné en conséquence la SCI DE LA TABLE DE PIERRE à verser la somme de 155.480 euros à la société 3C FINANCES en exécution de cet engagement ; AUX MOTIFS PROPRES QU' « il résulte de l'accord de substitution signé le 8 novembre 2010 par les sociétés HFPI et PVH qui l'ont constituée que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE s'est engagée, en contrepartie du bénéfice de la promesse de vente signée avec les époux X... les 11 et 20 octobre 2010, à rembourser à la SAS 3C FINANCES le montant des dépenses engagées par celle-ci pour financer l'opération de montage sur le terrain objet de cette promesse de vente ; que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, qui reproche à la SAS 3C FINANCES une réticence dolosive au motif qu'elle s'est abstenue de l'informer de l'existence du recours contre le premier permis de construire, ne démontre pas que la connaissance par elle de cette information l'aurait empêchée de contracter, étant noté que l'acte de substitution se réfère au deuxième permis de construire du 1er octobre 2010 ; que le fait également reproché à la SAS 3C FINANCES d'avoir empêché la purge des délais de recours en n'informant pas monsieur Y... de l'existence de ce deuxième permis de construire ne saurait relever d'un comportement dolosif à son égard ; qu'en conséquence, la nullité pour dol de la convention de substitution du 8 novembre 2010 n'est pas encourue ; qu'il y a lieu toutefois de relever, à l'instar du premier juge, que la SAS 3C FINANCES, en n'informant pas la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de l'existence d'un premier permis et d'un recours contre celui-ci et en ne notifiant pas au pétitionnaire lui-même, monsieur Y..., l'obtention de ce permis, a manqué à ses obligations et que cette abstention est à l'origine de la caducité de la promesse de vente des 11 et 20 octobre 2010 puisqu'il ne pouvait y avoir purge de tout recours contre le permis de construire avant la date du 31 décembre 2010, fixée impérativement pour réitérer la vente ; qu'au demeurant, que l'acte de substitution du 8 novembre 2010 comporte en page 3 une condition particulière ainsi libellée : "la SAS 3C FINANCES donne son accord pour transférer, dès signature de la substitution, le permis de construire obtenu le 1er octobre 2010 au profit de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE dont les associés sont les sociétés substituantes. Conformément à l'accord donné le 12 octobre 2010 par la SAS 3C FINANCES au courrier D'HABITAT FONCIER daté du 7 octobre 2010, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE s'engage à rembourser à la SAS 3C FINANCES le montant des dépenses engagées par la SAS 3C FINANCES le jour de la signature de l'acte authentique d'achat du foncier avec les époux X..., soit la somme de 155.480 € TTC (factures jointes en annexe). En cas de non-réalisation des conditions suspensives du compromis des 11 et 20 octobre 2010, le substituant accepte expressément de retransférer le permis de construire au nom de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE au profit de la SAS 3C FINANCES." ; qu'il résulte de ces dispositions que l'engagement pris par la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de rembourser à la SAS 3C FINANCES les dépenses exposées par elle n'est soumis à aucune autre condition que celle de signer l'acte authentique de vente du terrain des époux X..., cette vente ayant été finalement réalisée avec ces derniers même si elle n'a pas eu lieu dans le délai prévu au compromis de vente initial des 11 et 20 octobre 2010 ; qu'il résulte des pièces produites et des écritures des parties que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE a bien fait l'acquisition du terrain objet du permis de construire du 1er octobre 2010 et réalisé l'opération immobilière projetée, conformément à ce permis, sous l'égide du cabinet d'architectes ARCHIGROUP, choisi par la SAS 3C FINANCES et dont la SCI DE LA TABLE DE PIERRE s'est engagée à poursuivre le contrat dans le cadre de l'accord de substitution ; que si la substitution ne s'est pas réalisée dans les termes exprès de l'accord du 8 novembre 2010, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE a pu faire l'acquisition du terrain parce qu'elle était titulaire du permis de construire attaché à ce terrain, après avoir pu obtenir une nouvelle promesse de vente des consorts X... même si cela l'a été avec quelques mois de retard, le temps d'établir les nouveaux actes et d'obtenir le désistement de monsieur Y... de son recours contre le transfert de permis ; que la cause de l'engagement de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de rembourser les frais engagés par la SAS 3C FINANCES n'a pas disparu, contrairement à ses affirmations » (arrêt, p. 5 et 6) ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU' « il est vrai que l'existence d'un premier permis et d'un recours contre ce permis ne ressort d'aucun des documents ou pièces versés au débat par la société 3C FINANCES ; mais que le dol ne se présume pas et que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE ne démontre pas les manoeuvres dolosives dont se serait rendue coupable la société 3C FINANCES ; que cependant, sans retenir le dol, la société 3C FINANCES, en n'informant pas la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de l'existence d'un premier permis et d'un recours contre ce permis, et en ne notifiant pas, ce qu'elle ne conteste pas, au pétitionnaire lui-même, M. Y..., l'obtention de ce second permis, la société 3C FINANCES a manqué à ses obligations et cette abstention est à l'origine de la caducité de la promesse de vente des 11 et 20.10.10, puisqu'il ne pouvait y avoir purge de tout recours contre le permis de construire avant le 31.12.10, date fixée impérativement pour réitérer la vente ; que certes à la date du 31.12.10, il n'y avait pas de recours contre le nouveau permis et pour cause, puisque M. Y... n'était pas informé de son existence ; qu'il n'a formé son recours gracieux contre le transfert du permis à la SCI que le 15.01.11, sans toutefois saisir le tribunal administratif à la suite du rejet de son recours par le maire de Francheville ; qu'il appartient néanmoins à la défenderesse de rapporter la preuve d'un préjudice résultant directement du manquement de la demanderesse à son obligation ; que ce manquement ne peut être source de préjudice pour elle que si elle avait effectivement retransféré le permis de construire à la société 3C FINANCES, conformément à ce qui était prévu au terme de l'accord particulier du 8.11.10, à défaut de réalisation des conditions suspensives du compromis de vente ; qu'elle l'a conservé ; que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, qui ne justifie pas d'un préjudice, ne peut dès lors imputer à la société 3C FINANCES les frais énumérés sur la facture PROMOVAL du 15.06.11, d'un montant de 89.700 € TTC, qu'elle produit à l'appui de sa demande reconventionnelle, sans justifier des dépenses prétendument exposées ; qu'elle a certes de fait renégocié la vente, mais ne verse au débat ni le compromis ni l'acte définitif et ne justifie pas des frais réellement engagés à hauteur de 89,700 € ; qu'elle ne prouve pas non plus avoir indemnisé M. Y..., qui a contesté cette allégation sur sommation interpellative du 17.12.11 (il n'est toutefois que du premier permis) ; que le montant de cette facture est d'ailleurs curieusement égal à celui de la facture CREAMONT due à la demanderesse ; que la SCI DE LA TABLE DE PIERRE doit être purement et simplement déboutée de ses demandes reconventionnelles ; et que si l'accord de substitution à proprement parler est devenu caduc par la force des choses, en même temps que la promesse de vente des 11 et 20.10.10, faute de signature de l'acte authentique au 31.12.10, l'engagement réciproque liant la société 3C FINANCES et la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, la première s'engageant à transférer le permis de construire à la seconde, qui s'engageait à le lui retransférer si les conditions suspensives n'étaient pas remplies, c'est-à-dire si la vente n'était pas réitérée ; que la "condition particulière" figurant en page 3 de l'accord est ainsi libellée "La société 3C FINANCES donne son accord pour transférer dès signature de la substitution, le permis de construire … au profit de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE dont les associés sont les sociétés substituantes. Conformément à l'accord donné le 12 octobre 2010 par 3C FINANCES au courrier d'HABITAT FONCIER daté du 7 octobre 2010, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE 2010 s'engage à rembourser à 3C FINANCES le montant des dépenses engagées par 3C FINANCES le jour de la signature de l'acte authentique d'achat du foncier avec les époux X... soit la somme de 155.480 € TTC (factures jointes en annexe). En cas de non-réalisation des conditions suspensives du compromis des 11 et 20 octobre 2010, le substituant accepte expressément de retransférer le permis de construire au nom de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE 2010 au profit de la société 3C FINANCES" ; que l'engagement pris par la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de rembourser à 3C FINANCES les dépenses exposées par elle n'est soumis à aucune autre condition que celle de signer l'acte authentique de vente du terrain des époux X..., laquelle s'est bien réalisée, même si cela n'a pas été dans le cadre de l'accord de substitution ; qu'il est constant que la SCI a fait l'acquisition du terrain assiette du permis de construire en cause et a réalisé l'opération immobilière projetée conformément audit permis, ainsi qu'il est établi par le procès-verbal de constat d'huissier, la société PROMOVAL, enseigne de la société PVH, associée de la SCI, sous l'égide du cabinet d'architecte ARCHIGROUP, choisi par 3C FINANCES et dont la SCI s'était engagée à poursuivre le contrat dans le cadre de l'accord de substitution ; qu'en ne retransférant pas le permis de construire, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE n'a pas respecté les termes de l'accord passé les 7 et 12.10 et repris dans la condition particulière du 8.11.10, tout en conservant le bénéfice du transfert du permis ; que dès lors que la SCI devenait par un autre biais propriétaire du terrain assiette de ce permis et réalisait l'opération immobilière, la cause de son engagement de paiement, le bénéfice de l'autorisation de construire, subsistait, sans qu'il s'agisse pour autant pour 3C FINANCES, de monnayer la revente du bien, proscrite par la loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 ; que sans ce permis, la SCI n'aurait pu obtenir une nouvelle promesse de vente des consorts X... et réaliser ses constructions conformes audit permis, même si cela a été avec quelques mois de retard, le temps d'établir un nouveau compromis de vente et un acte authentique avec les propriétaires et le temps d'obtenir le désistement de M. Y... de son recours contre le transfert du permis ; qu'a défaut de véritable substitution dans les termes de l'accord du 8.11.10, la SCI a pu faire l'acquisition du terrain parce qu'elle était titulaire du permis de construire attaché à ce terrain ; que certes, la société 3C FINANCES n'aurait pu exploiter elle-même le permis après restitution, sans devoir renégocier une vente avec les propriétaires du terrain, qui n'étaient pas nécessairement enclins à s'engager à nouveau avec elle ; que les consorts X... ont cependant bien contracté avec le nouveau titulaire du permis, qui était aussi le substituant de la société 3C FINANCES ; qu'elle doit dès lors respecter son engagement de rembourser les divers frais engagées par la société 3C FINANCES et listée sur le tableau établi le 11.10,10 et annexé à la lettre d'accord d'HABITAT FONCIER du 7.10.10 » (jugement, p. 7 et 8) ; ALORS QUE, premièrement, dans les contrats synallagmatiques, la disparition de l'objet d'une obligation emporte la caducité de l'obligation réciproque par disparition de sa cause ; qu'en l'espèce, l'accord de substitution du 8 novembre 2010 consistait à octroyer à la SCI DE LA TABLE DE PIERRE le bénéfice d'une promesse de vente en contrepartie du paiement par cette société d'une somme de 155.480 euros en remboursement des frais déjà exposés par la société 3C FINANCES dans la conception du projet immobilier à l'origine de la promesse ; que les juges du fond ont eux-mêmes relevé que, par suite des recours formés par Monsieur Y... contre les permis de construire, la promesse au bénéfice de laquelle la SCI DE LA TABLE DE PIERRE devait être substituée était tombée par caducité pour n'avoir pas été réitérée dans le délai prévu à cet effet (arrêt, p. 5, in fine) ; qu'en affirmant néanmoins que, en dépit de cette caducité, qui rendait sans objet la substitution dans le bénéfice de la promesse, la cause de l'engagement de la SCI DE LA TABLE DE PIERRE de payer la somme de 155.480 euros n'avait pas disparu, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1131 et 1134 du Code civil ; ET ALORS QUE, deuxièmement, le paiement d'une obligation n'est pas dû lorsque, l'objet de l'obligation réciproque du cocontractant ayant disparu, les conditions qui justifiaient ce paiement ont été réunies, non par l'effet du contrat, mais par la somme des efforts personnels fournis par le débiteur pour aboutir au même résultat ; qu'en estimant en l'espèce que la cause de l'accord de substitution n'avait pas disparu au prétexte que, en dépit d'un accord devenu sans objet, la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, oeuvrant de sa propre initiative, avait finalement pu réunir les conditions de cette substitution en obtenant le désistement de Monsieur Y... de ses différents recours et en concluant elle-même une nouvelle promesse de vente avec les époux X..., tous éléments de fait qui trouvaient leur origine dans les efforts fournis par la SCI DE LA TABLE DE PIERRE, et non dans l'engagement du 8 novembre 2010, les juges du fond ont encore violé les articles 1131 et 1134 du Code civil.