Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 19 septembre 2018, 17-28.210, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2018-09-19
Numéro d'affaire : 17-28210
Solution : Rejet non spécialement motivé
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 2017-11-13
Président : Mme Mouillard (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X..., épouse Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la Caisse régionale de crédit agricole Alsace Vosges, la société D... et associés, ès qualités, et la société Alsabail la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme X..., épouse Y.... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR ordonné la cession de l'actif immobilier appartenant à M. et Mme Y... pour le prix de 2.087.500 € au profit la Sarl Gicram Groupe ou de toute personne morale qu'elle se substituerait et la cession du mobilier et du matériel d'exploitation pour le prix de 100 000 € ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE cet actif immobilier est inscrit au nom de la communauté des biens des époux Y... et constitue, comme le mobilier, le gage des créanciers de la procédure collective ; que cet ensemble immobilier a la particularité d'être mitoyen d'un ensemble immobilier propriété de la société Alsabail, crédit bailleur dont le crédit-bail est résilié, sans que la cession indépendante de la propriété ne puisse intervenir dès lors que l'ensemble a été transformé en un hôtel connu sous la dénomination « Hôtel Novarina », indivisible ; que le contrat de crédit-bail immobilier a été résilié aux termes d'un jugement en date du 8 juillet 2016 ; que l'hôtel, qui était exploité en locationgérance par la société Pec qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire par jugement en date du 26 octobre 2016, est à ce jour inexploité ; que compte tenu de la particularité du bâtiment, de son emplacement et de sa qualité, d'importantes mesures conservatoires ont été engagées par le liquidateur, auxquels se rajoutent le coût de l'assurance de l'immeuble avancé par la société Alsabail dans le cadre d'une police d'assurance contractée pour compte commun, qu'à l'initiative du liquidateur et de la société Alsabail, l'ensemble des acquéreurs connus ou qui s'étaient manifestés à l'ouverture de la procédure, ainsi que de nombreux prospects, ont été amenés à visiter les locaux et formuler le cas échéant leur offre d'acquisition, portant tant sur l'immeuble propriété de M. Y..., que sur celui propriété de la société Alsabail, ainsi que sur le mobilier meublant ; que plusieurs offres ont été recueillies par Me D... liquidateur ; que l'offre qui s'est détachée par son prix a été émise par Gicram Groupe ; que ce dernier a réitéré son offre au cours de l'audience du 12 juillet 2017 renonçant aux délais initiaux fixés dans son offre et que les bilans 31/12/2016 des sociétés du groupe montrent que le groupe est solvable, ce qui devrait permettre la réalisation des conditions suspensives liées au financement de l'acquisition ; qu'elle est formulée : - pour un prix de 4 175 000 € s'agissant des immeubles, dont 2 087 500 € pour les parcelles propriété de M. Y... (Immeuble A) et 2 087 500 € pour le bâtiment propriété de la société Alsabail (Immeuble B) ; - pour un prix de 107.000 € pour l'ensemble du mobilier, dont 100 000 € pour le mobilier propriété de M. Y... et 7 000 € pour le mobilier propriété de la société Pec ; que l'offre de la société Gicram Groupe est l'offre la plus satisfaisante, que la société Alsabail confirme son acceptation de l'offre ; qu'il n'a pu être recueilli l'accord de M. Y... qui s'estime avoir été insuffisamment informé et qui qualifie l'offre d'insufisante ; que toutefois tant M. Y... que son avocat, reconnaissent que l'ensemble des offres leur ont été présentées par Me Fabienne D... lors d'une réunion qui s'est tenue en son étude en date du 21 mars 2017 ; que Mme Y... réserve son accord en l'état et estime ne pas être en mesure de donner son avis ; qu'il lui a été confirmé qu'elle pouvait produire son avis par une note en délibéré dont le délai a été fixé au 4 août 2017 ; que vu la note en délibéré du 31 juillet 2017 de Me William G..., avocat de Mme Y... ; que la valeur de référence du prix moyen de 4000 € du m2 correspond à celui d'un appartement ou d'une maison d'habitation qui ne peut être retenue sans tenir compte du coût de travaux qui seraient nécessaires pour changement de destination a fortiori dans un contexte de mitoyenneté et de dépendance avec l'ensemble immobilier propriété de Alsabail ; qu'à l'audience ont été réévoqués les frais de conservation engagés et à engager pour cet hôtel fermé depuis le 26 octobre 2016 ; que cette offre est dans l'intérêt des créanciers, que différer la mise en oeuvre de la cession de cet hôtel ne peut qu'entraîner sa dévalorisation et qu'en l'absence de fonds disponibles dans la procédure, les mesures conservatoires ne peuvent continuer à peser sur les créanciers ; qu'en tout état de cause, la mise en oeuvre d'une procédure d'adjudication au regard de ses contraintes, de la nature du bien immobilier, de sa mitoyenneté, de la volonté de la société Alsabail de procéder par voie de vente de gré à gré à la société Gicram Groupe, ne permettrait pas un désintéressement des créanciers supérieur à celui qui résulterait de la cession de gré à gré projetée ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Mme Y... entend contester la cession, ordonnée par l'ordonnance querellée, de son immeuble situé au [...] , lequel constitue, avec l'immeuble mitoyen situé au n° 11 de la même rue, l'ensemble hôtelier "Hôtel Novarina" ; que pour demander l'infirmation de l'ordonnance, Mme Y... soutient que l'offre de la société Gicram, retenue par le juge-commissaire, serait largement sous-évaluée ; qu'elle conteste en particulier le fait, allégué par les intimés, que le bien serait dans une situation particulière qui justifierait la cession à montant inférieur au prix moyen de l'immobilier dans le secteur de situation du bien ; qu'elle reproche au premier juge de n'avoir pas suffisamment justifié le choix de l'offre de la société Gicram, et avance qu'étant donné ses caractéristiques avantageuses, le bien pourrait être revenu à meilleur prix, notamment par adjudication ; qu'à l'inverse, les intimés allèguent que l'offre est la meilleure qui soit intervenue jusqu'ici au cours de la procédure de liquidation ; qu'ils arguent qu'étant donné la situation particulière du bien, en particulier vis-à-vis du tènement voisin, il est impossible de vendre à meilleur prix, compte tenu des importants travaux qu'impliquerait une séparation des deux immeubles mitoyens ; qu'en premier lieu, il est souligné que Mme Y... ne prouve pas ses affirmations selon lesquelles le prix du marché immobilier serait largement supérieur à l'offre de Gicram, la seule pièce fournie, un extrait de site internet indiquant quelques prix de biens immobiliers dans le secteur de Strasbourg, n'ayant que peu de valeur probante ; qu'il importe ensuite de prendre en compte la situation particulière du bien, qui est mitoyen de l'immeuble du n°11, appartenant à la société Alsabail, et lui est lié par les travaux ayant conduit à la réalisation d'un hôtel installé dans les deux immeubles ; qu'ainsi il apparaît que la vente de l'immeuble situé au n°9 indépendamment nécessiterait de très importants travaux pour séparer les deux immeubles, opérations qui diminueraient notablement l'attractivité du bien pour tout investisseur, lequel serait contraint, en plus des frais d'acquisition, d'engagement d'importantes dépenses de travaux de restructuration ; que dans ce contexte, le juge-commissaire a bien apprécié l'intérêt de l'offre de la société Gicram qui, en prévoyant d'acquérir à la fois l'immeuble du n°9 et celui du n°11, peut permettre d'éviter les travaux de restructuration et, en reprenant l'hôtel en l'état, d'envisager un redémarrage rapide de l'activité commerciale ; que ce projet permet à la société Gicram d'offrir un prix qui satisfait les principaux créanciers ; que comme l'a retenu à bon droit le premier juge, le prix moyen sur le marché allégué par Mme Y..., évalué à 4 000 euros au mètre carré, ne saurait s'appliquer au bien compte tenu de ses spécificités ; que l'argument soutenu par Mme Y..., selon lequel la volonté de Gicram de débuter rapidement l'exploitation démontrerait que la situation du bien n'est pas particulière et n'emporte aucune difficulté précise, ne peut prospérer ; qu'en effet, c'est précisément parce que la société Gicram a pu convenir d'un accord avec certains créanciers, permettant l'élaboration d'un projet de reprise de l'ensemble de l'hôtel, notamment du tènement devenu propriété de la société Alsabail, qu'elle peut envisager une réouverture de l'activité hôtelière à court terme ; qu'enfin il importe de souligner que l'offre de la société Gicram est la plus élevée formulée .jusqu'alors depuis l'ouverture de la procédure collective ; qu'en retenant ces motifs, le juge-commissaire a bien caractérisé le fait que l'offre de la société Gicram est la plus satisfaisante pour la procédure, étant conforme tant à l'intérêt des créanciers que du débiteur ; que Mme Y... allègue encore, pour contester l'ordonnance du juge-commissaire, que la vente de gré à gré serait l'exception, l'adjudication devant par principe primer, ce que les intimés contestent ; que sur ce point, la cour relève que l'article L. 642-18 du code de commerce accorde explicitement au juge-commissaire la faculté de choisir, pour la cession des actifs du débiteur, entre l'adjudication ou la cession de gré à gré, ceci en considération de la situation particulière des biens en cause et avec l'objectif de rechercher les meilleures conditions de cession possibles ; que ces dispositions n'instaurent aucune hiérarchie entre la cession de gré à gré et l'adjudication, et ne confèrent en aucun cas à l'adjudication un caractère de principe auquel la cession de gré à gré serait une exception ; qu'en conséquence, le juge-commissaire avait toute latitude pour préférer la vente de gré à gré, ayant par ailleurs caractérisé l'intérêt représenté par l'offre de la société Gicram ; que Mme Y... discute enfin le sérieux de l'offre présentée par la société Gicram ; qu'elle n'apporte cependant aucun élément qui permettrait de mettre en doute la solvabilité de la société Gicram ; que la renonciation de cette dernière aux conditions suspensives, qui semble avoir été consentie dans le but de faciliter la réalisation de l'accord, n'indique en rien un prétendu aveu implicite de la faiblesse de l'offre ; que Mme Y... évoque d'éventuelles difficultés relatives à la propriété intellectuelle des biens à céder, tant mobiliers qu'immobiliers, mais n'apporte aucun moyen ni pièce qui permettrait d'étayer ses allégations ; qu'au surplus, l'absence de ces considérations dans l'offre de la société Gicram ne saurait démontrer son manque de sérieux allégué ; qu'il résulte de l'ensemble de ces constatations que l'offre de la société Gicram, critiquée en vain par Mme Y..., apparaît conforme aux intérêts des créanciers, ainsi d'ailleurs que du débiteur, et que c'est à bon droit que le juge-commissaire l'a retenue ; qu'en conséquence, l'ordonnance querellée sera confirmée en toutes ses dispositions ; 1/ ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, ni analyser, même sommairement, les éléments de preuve fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, Mme Y... soutenait qu'une adjudication judiciaire était favorable aux intérêts du débiteur et des créanciers, l'offre de la société Gicram n'étant pas en adéquation avec les prix du marché, le prix moyen avancé de 2000€/m² pour justifier de l'intérêt de l'offre de Gicram étant totalement arbitraire et en aucune manière justifié par des éléments tangibles ; qu'à cette fin, elle produisait pour sa part un extrait des offres du site Cessionpme sur Strasbourg qui révélait un prix moyen de près de 5000€/m² et se fondait également sur l'évaluation faite par la société Alsabail elle-même dans le contrat de crédit-bail du 6 janvier 2009 qui retenait une valeur de 5000€/m² ; qu'en énonçant, pour statuer comme elle l'a fait, que la seule pièce fournie pour justifier de la valeur revendiquée était un extrait de site internet n'ayant que peu de valeur probante sans s'expliquer sur la valeur du bien faite par Alsabail dans le contrat de crédit-bail dont se prévalait Mme Y..., la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, Mme Y... faisait valoir que l'offre de la société Gicram n'était pas en adéquation avec les prix du marché, le prix moyen avancé de 2000€/m² pour justifier de l'intérêt de l'offre de Gicram étant totalement arbitraire et en aucune manière justifié par des éléments tangibles ; qu'à cette fin, elle produisait pour sa part un extrait des offres du site Cessionpme sur Strasbourg qui révélait un prix moyen de près de 5000€/m² et se fondait également sur l'évaluation faite par la société Alsabail elle-même dans le contrat de crédit-bail du 6 janvier 2009 qui retenait une valeur de 5000€/m² ; qu'en jugeant que l'extrait du site internet produit par Mme Y... qui révélait une valeur de près de 5000 €/m², conforme au demeurant à la valeur qu'avait retenue la société Alsabail dans le contrat de crédit bail n'avait que peu de valeur probante, sans examiner en parallèle si le prix proposé par la société Gicram de 2000€/m² aurait été quant à lui justifié par un élément de preuve, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 642-18 du code de commerce ; 3/ ALORS QUE Mme Y... soutenait dans ses conclusions qu'il n'était pas justifié que la société Gicram présente toutes les garanties de sérieux et de solvabilité et qu'à cet égard, le fait que la société Gicram ait précisément renoncé aux conditions suspensives d'obtention des crédits appelait une vérification approfondie de sa solvabilité ; qu'en se bornant à considérer que la renonciation aux conditions suspensives d'obtention des crédits n'était pas de nature à remettre en cause le sérieux de l'offre sans vérifier si la société Gicram disposait des fonds nécessaires pour effectuer l'acquisition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 642-18 du code de commerce.