Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 27 mars 2019, 18-15.087, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2019-03-27
Numéro d'affaire : 18-15087
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2018-02-12
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société AMCN du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. R..., ès qualités ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 12 février 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 octobre 2016, n° 14-23.375), que, suivant acte dressé le 4 février 1999 par M. E... (le notaire), associé de la SCP S... E... et M... K..., devenue SCP K..., Q...-E... et B... (la SCP), Mme R..., usufruitière d'un bien dont M. R... est nu-propriétaire, a consenti à la société AMCN (la locataire) un bail commercial à compter du 1er janvier précédent ; qu'après avoir mis en demeure la locataire, le 29 mai 2007, de mettre fin à diverses violations du contrat de bail, soit notamment la conclusion, sans le concours du bailleur, de sous-locations du bien, Mme R... a délivré un congé avec refus d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, prenant effet le 31 décembre 2007 ; que la locataire a assigné Mme R..., son curateur, M. R..., M. E... et la SCP en annulation du congé, en validation de la demande de renouvellement, subsidiairement, en fixation d'une indemnité d'éviction et en déclaration de responsabilité du notaire pour défaut d'information sur les obligations du locataire en matière de sous-locations ; Attendu que le locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'encontre du notaire et de la SCP, alors, selon le moyen : 1°/ que toute faute ayant contribué à la réalisation du dommage en constitue une cause juridique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le notaire avait commis une faute en n'informant pas la locataire, lors de la conclusion du contrat de bail commercial, de la nécessité d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-locations ; que si cette faute n'avait pas été commise, la locataire aurait appelé Mme R... aux actes de sous-location, laquelle aurait donc connu le montant des loyers des sous-locations ; qu'en conséquence, la bailleresse n'aurait pas résilié le bail pour motif grave ; qu'il en résulte que la faute du notaire a contribué, serait-ce partiellement, au dommage subi par la locataire, à savoir la perte du bail commercial, sans indemnité d'éviction ; qu'en retenant, pourtant, que « l'existence n'est pas rapportée d'un lien de causalité entre la faute reprochée à l'étude notariale et le préjudice allégué », la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°/ que, dans le dispositif de son arrêt du 20 juin 2014, la cour d'appel de Bordeaux avait retenu que « le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location comme de refus de donner communication à la bailleresse de toutes les informations relatives au montant des loyers de sous-location constituent des motifs graves et légitimes privant la SARL AMCN du droit à une indemnité d'éviction » ; que, pour rejeter le pourvoi contre ce chef de l'arrêt, la troisième chambre civile avait énoncé, par arrêt du 6 octobre 2016, « qu'ayant relevé que le bail commercial liant les parties ne dérogeait pas à la formalité de concours aux actes de sous-location des locaux à laquelle le bailleur n'avait pas renoncé, la cour d'appel a exactement retenu que le défaut d'appel à concourir de la bailleresse était constitutif d'un manquement aux dispositions du statut, dont elle a souverainement apprécié la gravité » ; qu'il en résultait que l'absence d'appel du bailleur à l'acte de sous-location avait été jugé constitutive d'un manquement grave du preneur à ses obligations ; qu'en retenant, pourtant, que « ce n'est pas le défaut d'appel du bailleur aux actes de sous-location, mais bien plutôt le refus par le preneur de répondre aux sollicitations écrites de la bailleresse tendant à lui faire connaître les montants des loyers afférents aux sous-locations, qui constitue l'élément déterminant du congé et caractérise le motif grave et légitime à l'origine de la perte de l'indemnité d'éviction et des divers préjudices dont la société AMCN se plaint aujourd'hui », la cour d'appel a dénaturé les arrêts du 20 juin 2014 et du 6 octobre 2016, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ; Mais attendu qu'après avoir constaté que le notaire a commis une faute en n'informant pas la locataire, lors de la conclusion du contrat de bail commercial, de la nécessité d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location, et que les motifs graves et légitimes fondant le congé étaient constitués non seulement par le non-respect des prescriptions impératives tendant à demander le concours du bailleur à l'acte de sous-location, mais aussi par le refus de l'accès du bailleur à la totalité des informations relatives aux sous-locations, l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés, que les correspondances échangées révèlent que le bailleur n'était pas opposé au principe de la sous-location et que ce n'est pas le défaut d'appel de celui-ci aux actes de sous-location, mais le refus de la locataire de répondre à ses sollicitations écrites tendant à lui faire connaître le montant des loyers afférents aux sous-locations, qui constitue l'élément déterminant du congé et caractérise le motif grave et légitime à l'origine de la perte de l'indemnité d'éviction et des divers préjudices invoqués par la locataire ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel a souverainement estimé, sans dénaturation, que n'était pas rapportée la preuve d'un lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice allégué ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société AMCN aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société AMCN. Il est fait grief à la décision attaquée d'avoir débouté la société AMCN de toutes ses demandes à l'encontre de Me S... E... et de la SCP K..., Q...-E... & B..., anciennement dénommée la SCP E... & K... ; aux motifs qu' « en l'état de l'arrêt de cassation, la seule question soumise à la cour porte sur la responsabilité de l'étude notariale, moyen sur lequel le tribunal n'a pas statué, la demande formée à titre subsidiaire sur ce fondement étant sans objet dès lors qu'il était fait droit à la demande principale de la société AMCN ; qu'ainsi que le font valoir à bon droit les intimés, cette responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de l'article 1240 (ancien article 1382) du code civil, qui suppose que soit démontrée la réalité d'une faute mais aussi de l'existence d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice allégué ; que bien qu'aucune des parties ne produise l'acte notarié reçu par Me E... le 4 février 1999, elles s'accordent à dire que le bail autorisait expressément la sous-location ; que selon l'article L. 145-31 du code de commerce, « en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte (). Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception () » ; qu'ainsi, l'autorisation générale prévue au bail ne dispensait pas la société preneuse d'appeler la bailleresse à concourir aux actes de sous-location ; que le notaire, tenu, dans l'exercice de son devoir de conseil, d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige et d'éclairer les parties sur les règles de droit applicables eu égard au but qu'elles poursuivent, aurait donc dû, lors de la conclusion de l'acte, préciser que le preneur devait, en dépit de l'autorisation accordée, faire concourir le bailleur à tout acte de sous-location conformément à l'article L. 146-31. La faute de l'étude notariale, qui ne prétend, ni ne démontre, avoir délivré cette information, apparaît en conséquence établie ; que pour se prononcer sur l'existence d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice invoqué, il y a lieu de déterminer dans quelle mesure le défaut d'appel du bailleur aux actes de sous-location est à l'origine du congé ; qu'alors que l'appelante soutient que la responsabilité de l'étude notariale est pleinement engagée, et qu'elle lui doit réparation de son entier préjudice, les intimés font valoir que c'est le comportement du preneur qui a permis la caractérisation des motifs graves et légitimes retenus par la cour d'appel, qui n'aurait pas validé le congé pour ce motif si la société AMCM avait donné au bailleur communication de toutes les informations relatives au montant des loyers de sous-location qu'il lui réclamait depuis longtemps, de sorte que c'est le comportement de la société AMCN qui, en s'abstenant de régulariser la situation malgré les sollicitations de la bailleresse et sa mise en demeure, est la cause de la perte de l'indemnité d'éviction dont elle se plain aujourd'hui ; que c'est à bon droit que les intimés soulignent que pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel (qui a écarté les griefs tenant au défaut d'attestation d'assurance, régularisé, et à la réalisation de travaux sans autorisation préalable écrite du bailleur dont elle a estimé qu'ils n'étaient pas véritablement constitutifs de transformation ou de changement de distribution), aux termes d'une motivation validée par la Cour de cassation, a considéré que constituaient des motifs graves et légitimes, non seulement le fait de ne pas respecter les prescriptions impératives tendant à demander le concours du bailleur à l'acte de sous-location, mais aussi le fait, pour le preneur, de lui refuser d'avoir accès à la totalité des informations relatives aux montants de ces mêmes sous-location ; qu'il résulte en effet de la chronologie du litige que la société AMCN a sous-loué les lieux à maintes reprise au fil des années et notamment en août 2004 ainsi qu'il ressort des sommations interpellatives délivrées par la bailleresse au quatre sous-locataires alors présents dans les locaux ; que pour autant, les demandes écrites de la bailleresse, tendant à se faire communiquer le montant des loyers afférents aux sous-locations, sont restées vaines, ce qui conduit à adresser le 23 mai 2007 à sa locataire une mise en demeure, puis un congé ; que les termes de ses relances (« la situation est inadmissible et constitue une violation de la loi, puisque celle-ci me permet de demander un réajustement des loyers en fonction du montant des loyers des sous-locationJe vous demande par conséquent de me transmettre sans délai tous les éléments d'information que je suis en droit de recevoir concernant les sous-locations effectuées par la SARL AMCN depuis 2002 jusqu'à ce jour ») font ressortir qu'elle n'était pas opposée au principe de la sous-location, même consentie en son absence, mais plutôt désireuse d'en tirer profit pour réajuster le montant du loyer principal ; que c'est d'ailleurs de qu'a retenu le tribunal, qui a relevé que « si le preneur n'avait pas respecté son obligation légale, la bailleresse n'avait pas cru non plus devoir insérer dans le contrat de location l'obligation pour le preneur de le faire concourir à la signature des contrats de sous-location, relativisant ainsi l'importance dans son esprit d'une telle exigence () ; que par ailleurs les sous-locations s'étaient succédé pendant des années au vu et au su de la bailleresse sans qu'elle fasse valoir à aucun moment son droit de concourir aux actes si ce n'est pour se prévaloir de ce manquement au soutien de son congé (), ce dont il se déduit que « la seule violation de l'obligation légale de demander le concours du bailleur à l'acte de sous-location ne saurait donc constituer un motif grave et légitime () » ; qu'il apparaît dès lors que ce n'est pas le défaut d'appel du bailleur aux actes de sous-location, mais bien plutôt le refus par le preneur de répondre aux sollicitations écrites de la bailleresse tendant à lui faire connaître les montants des loyers afférents aux sous-locations, qui constitue l'élément déterminant du congé et caractérise le motif grave et légitime à l'origine de la perte de l'indemnité d'éviction et des divers préjudices dont la société AMCN se plaint aujourd'hui ; que dans ces conditions, l'existence n'est pas rapportée d'un lien de causalité entre la faute reprochée à l'étude notariale et le préjudice allégué ; que les demandes d'indemnisation seront rejetées » ; alors 1°/ que toute faute ayant contribué à la réalisation du dommage en constitue une cause juridique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le notaire avait commis une faute en n'informant pas la société AMCN, lors de la conclusion du contrat de bail commercial, de la nécessité d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location ; que si cette faute n'avait pas été commise, l'exposante aurait appelé Mme R... aux actes de sous-location, laquelle aurait donc connu le montant des loyers des sous-locations ; qu'en conséquence, la bailleresse n'aurait pas résilié le bail pour motif grave ; qu'il en résulte que la faute du notaire a contribué, serait-ce partiellement, au dommage subi par la société AMCN, à savoir la perte du bail commercial, sans indemnité d'éviction ; qu'en retenant pourtant que « l'existence n'est pas rapportée d'un lien de causalité entre la faute reprochée à l'étude notariale et le préjudice allégué » (arrêt, p. 10, alinéa 2), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; alors 2°/ que dans le dispositif de son arrêt du 20 juin 2014, la cour d'appel de Bordeaux avait retenu que « le défaut d'appel du bailleur à concourir aux actes de sous-location comme de refus de donner communication à la bailleresse de toutes les informations relatives au montant des loyers de sous-location constituent des motifs graves et légitimes privant la SARL AMCN du droit à une indemnité d'éviction » (arrêt, p. 14, alinéa 4) ; que pour rejeter le pourvoi contre ce chef de l'arrêt, la troisième chambre civile avait énoncé, par arrêt du 6 octobre 2016, « qu'ayant relevé que le bail commercial liant les parties ne dérogeait pas à la formalité de concours aux actes de sous-location des locaux à laquelle le bailleur n'avait pas renoncé, la cour d'appel a exactement retenu que le défaut d'appel à concourir de la bailleresse était constitutif d'un manquement aux dispositions du statut, dont elle a souverainement apprécié la gravité » (arrêt, p. 2, dernier alinéa) ; qu'il en résultait que l'absence d'appel du bailleur à l'acte de sous-location avait été jugé constitutive d'un manquement grave du preneur à ses obligations ; qu'en retenant pourtant que « ce n'est pas le défaut d'appel du bailleur aux actes de sous-location, mais bien plutôt le refus par le preneur de répondre aux sollicitations écrites de la bailleresse tendant à lui faire connaître les montants des loyers afférents aux sous-locations, qui constitue l'élément déterminant du congé et caractérise le motif grave et légitime à l'origine de la perte de l'indemnité d'éviction et des divers préjudices dont la société AMCN se plaint aujourd'hui » (arrêt, p. 10, alinéa 2), la cour d'appel a dénaturé les arrêts du 20 juin 2014 et du 6 octobre 2016, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.