Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 17 juillet 2001, 98-20.916, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2001-07-17
Numéro d'affaire : 98-20916
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile, section A) 1998-06-30, 1998-06-30
Président : Président : M. LEMONTEY

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / la société Long X... Nicolas, société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, dont le siège est ..., 2 / M. Bruno Z..., demeurant ..., 3 / M. Gérard B..., demeurant ..., agissant en qualité de liquidateur de la SCP Z... X... Nicolas, en cassation d'un arrêt rendu le 30 juin 1998 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile, section A), au profit : 1 / de la banque Mansard, société anonyme, anciennement dénommée Security pacific bank France et, aujourd'hui dénommée Debfa bank France, dont le siège est ..., 2 / de l'Union de crédit pour le bâtiment (UCB), société anonyme, dont le siège est ..., défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 juin 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Bargue, conseiller rapporteur, M. Sargos, conseiller, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Bargue, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la SCP Z... X... Nicolas et de MM. Z... et B..., ès qualités, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de l'Union de crédit pour le bâtiment, les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la SCP Z..., X... Nicolas du désistement de son pourvoi à l'égard de la Banque Mansart devenue Debfa bank France ; Attendu que par acte authentique du 17 mars 1989 reçu par M. Z..., notaire associé de la SCP Z..., X... et Nicolas, la Security pacific bank, devenue la Banque Mansart, a consenti un prêt à la SCI Les Parcs de Beauvallon destiné à financer la construction d'un immeuble en copropriété ; que l'hypothèque conventionnelle garantissant ce prêt devrait venir en premier rang et sans concurrence sur l'ensemble des biens donnés en garantie, la Banque s'engageant à donner mainlevée des inscriptions dont elle bénéficiait sur les lots vendus par la SCI, à première demande de l'acquéreur de ces lots, dans la mesure où celui-ci aurait rempli la totalité de ses obligations ; que selon des actes du 3 décembre 1990 instrumentés par M. Z..., M. A..., les époux C... et les époux Y... se sont portés acquéreurs de lots de l'immeuble ; qu'ils ont, chacun, souscrit un prêt destiné à financer leur acquisition ; que les trois actes de prêt, instrumentés par M. Z..., prévoyaient que le remboursement de l'emprunt serait garanti par trois hypothèques conventionnelles en premier rang au profit de l'UCB, les emprunteurs déclarant que l'inscription au profit de l'UCB viendrait en rang convenu ; que les acquéreurs n'ayant pas réglé certaines échéances de remboursement des prêts, l'UCB a fait application de la clause de résiliation anticipée et bloqué toute nouvelle libération de fonds, puis a introduit trois procédures de saisie immobilière ; que le cahier des charges désignant l'UCB comme créancier de premier rang, la Banque Mansart a formé un incident ; que les deux banques et les acquéreurs ont conclu des transactions destinées à permettre des ventes amiables, aux termes desquelles, en contrepartie de la mise sous séquestre du produit de la vente, dans l'attente d'une solution judiciaire au litige les opposant au sujet de leur rang hypothécaire, les deux banques ont consenti à donner mainlevée de leur hypothèque respective, à se désister de l'instance en vente forcée et à renoncer à exécuter tout jugement à intervenir contre les acquéreurs défaillants ; que la Banque Mansart ayant assigné l'UCB pour faire juger que son hypothèque était en premier rang, l'UCB a assigné la SCP notariale pour obtenir réparation des conséquences dommageables pouvant résulter du succès de la Banque Mansart ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches : Attendu que la SCP notariale Long, X... et Nicolas fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 juin 1998) d'avoir décidé que M. Z... avait commis une faute professionnelle et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer à l'UCB les sommes qu'elle ne pourrait recouvrer sur ses créances, alors, selon le moyen, 1 ) qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le notaire avait adressé à l'UCB une lettre précisant expressément que l'obtention d'une hypothèque de premier rang était subordonnée à la mainlevée d'une inscription profitant à la Banque Mansart, de sorte qu'en affirmant néanmoins que le notaire avait omis d'attirer spécialement l'attention de l'UCB sur ce point, bien que cet établissement de crédit, qui consentait des prêts à titre habituel et professionnel, ne pouvait ignorer la portée de cette lettre dépourvue de toute ambiguïté, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2 ) qu'en employant le mode conditionnel pour relever qu'une lettre aurait été adressée par le notaire à l'UCB, sans préciser si elle entendait signifier par là que la preuve de fait n'était pas établie, dans ce cas, les raisons pour lesquelles l'existence de cette lettre non contestée par l'UCB pouvait être frappée de suspicion, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que l'arrêt qui énonce à bon droit que le fait que son client soit un professionnel des prêts immobiliers n'exclut pas que le notaire doive remplir à son égard le devoir de conseil et d'information qui lui incombe, relève que M. Z... n'aurait pas dû, sans attirer plus précisément l'attention de l'UCB, établir le même jour d'une manière inconséquente et rendant prévisibles les futurs litiges, d'une part, un acte de vente auquel n'intervenait pas cette banque et qui rappelait que le lot vendu était grevé d'une hypothèque conventionnelle au profit de la Security pacific bank et, d'autre part, un acte de prêt distinct reprenant l'offre de prêt et prévoyant une hypothèque de premier rang sans concours au profit de l'UCB, faisant déclarer, en outre, à l'acquéreur-emprunteur que l'inscription de cette hypothèque viendrait au rang convenu ; que le notaire ayant ainsi privé son acte d'efficacité, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu retenir une faute à sa charge ; d'où il suit que le moyen, non fondé en sa première branche, est inopérant en sa seconde ; Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches : Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait alors, selon le moyen, 1 ) qu'en condamnant le notaire à payer à l'UCB les sommes qu'elle ne pourra recouvrer auprès de ses débiteurs et en s'abstenant ainsi de trancher la question de l'impossibilité définitive de recouvrer les fonds dont dépendait l'existence d'un dommage certain et, partant, le prononcé d'une condamnation au titre de la responsabilité civile, la cour d'appel s'est abstenue d'exercer ses pouvoirs juridictionnels et a violé les articles 4 du Code civil et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que les transactions conclues entre les emprunteurs et l'UCB stipulaient que cette dernière s'engageait "à renoncer à exécuter tout jugement à intervenir contre" les emprunteurs, de sorte qu'en affirmant ainsi que la conclusion de ces transactions ne pouvait être imputée à faute à l'UCB dès lors qu'elles ne visaient qu'à permettre la vente amiable des immeubles en cause, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de ces conventions ; Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé que du fait de la primauté de l'inscription hypothécaire dont bénéficiait la Banque Mansart sur les immeubles acquis au moyen des prêts consentis par l'UCB, cette dernière ne pouvait recouvrer sur le prix de vente de ces immeubles les sommes qui lui étaient dues au titre des prêts partiellement débloqués alors qu'aucune autre poursuite que la saisie en cours ne pouvait être utilement engagée contre les emprunteurs défaillants, c'est sans violer les textes visés par la première branche du moyen, que la cour d'appel s'est prononcée comme elle l'a fait ; que c'est ensuite par une interprétation, exclusive de toute dénaturation, rendue nécessaire par l'imprécision des termes de la transaction, que la cour d'appel a estimé que cet acte ne visait qu'à permettre la vente amiable et à moindre frais des biens financés, en séquestrant le prix de vente des immeubles, dès lors qu'aucune autre poursuite ne pouvait plus utilement être engagée contre les emprunteurs défaillants ; qu'aucune des deux branches du moyen ne peut donc être accueillie ; Et sur le troisième moyen, pris en ses deux branches : Attendu qu'il est enfin reproché à l'arrêt d'avoir statué comme il l'a fait, alors, selon le moyen, 1 ) qu'en affirmant dans ses motifs que le préjudice subi par l'UCB correspond aux sommes dues au titre des prêts partiellement débloqués qu'elle ne peut recouvrer sur le prix de vente des immeubles tout en précisant dans son chef de dispositif que la condamnation du notaire porte sur les sommes qu'elle ne pourra recouvrer, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif ; 2 ) qu'en affirmant que l'UCB avait subi un préjudice équivalent aux sommes versées à ses emprunteurs dès lors qu'aucune poursuite ne pouvait plus être utilement diligentée contre eux, sans constater ni l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire civile ou commerciale à l'encontre de l'un des emprunteurs, ni l'existence d'une quelconque mesure de recouvrement qui se serait révélée inutile, la cour d'appel qui n'a relevé aucun fait susceptible de caractériser l'existence d'un préjudice certain, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu que, sans commettre la contradiction alléguée par la première branche du moyen, la cour d'appel, qui a relevé l'impossibilité pour l'UCB d'exercer d'autres poursuites contre les emprunteurs défaillants a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de condamner le notaire à payer à cet établissement de crédit les sommes qu'il ne pourrait recouvrer contre ceux-ci ; que le moyen n'est donc fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les demandeurs aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juillet deux mille un.

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Etablissement d'actes de vente et de prêt avec hypothèques - Actes de la même date - Inconséquence rendant prévisibles les futurs litiges.