Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 février 2012, 11-13.506, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-02-28
Numéro d'affaire : 11-13506
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2011-01-04
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Haas, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Financière Maulin du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes de l'article 4 de l'accord de substitution rendait nécessaire, que M. Y... n'était tenu aux côtés de la société Expansion que si la non-réitération de l'acte authentique était imputable à cette dernière, et constaté que le remboursement des sommes versées par la société Financière Maulin était subordonné à la non-réitération de l'acte authentique " pour défaut des vendeurs ou de l'administration " et que cette non-réitération n'avait eu pour origine aucune de ces causes, mais le choix de la société Financière Maulin de renoncer à l'opération de promotion immobilière pour des considérations d'ordre économique, la cour d'appel a pu en déduire, par ces seuls motifs, que les demandes de remboursement formées par la société Financière Maulin devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'absence de réitération des promesses de vente dans le délai initialement convenu n'entraînait pas leur caducité, laquelle n'avait été invoquée ni par les vendeurs ni par l'acquéreur, et que la société civile immobilière Les Troènes, émanation de la société Financière Maulin, avait au contraire déposé une demande de permis de construire modificatif après la date prévue de réitération de l'acte authentique, et constaté que la société civile immobilière Les Troènes avait demandé le retrait du permis de construire, un an après le terme prévu pour la réitération de la vente, non pas parce qu'elle n'était pas devenue propriétaire des terrains, mais en raison de la modification des facteurs de commercialisation et de l'impossibilité d'assurer l'équilibre financier de l'opération et que, dans les jugements rendus dans les litiges opposant les vendeurs et la société Expansion, il n'était pas fait état d'une mise en demeure par ces derniers, mais au contraire de la proposition de reporter à nouveau le terme sous des conditions refusées par l'acquéreur, de sorte qu'il n'y avait pas eu de caducité de l'accord de substitution lequel était demeuré inexécuté par la décision de la société Financière Maulin de renoncer à son projet de construction, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant soutenu dans ses conclusions d'appel que la société civile immobilière Les Troènes était son émanation, la société Financière Maulin n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation le moyen contraire à ses propres écritures tiré de ce que cette société, qui a formulé la demande de retrait du permis de construire, n'était pas partie aux promesses de vente ni aux contrats conclus le 22 mars 2008 ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que, sous couvert du grief de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en cause le pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond de l'existence et du montant du préjudice invoqué par la société Expansion ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. Y... avait rempli son obligation qui consistait à apporter les ventes immobilières et à élaborer et suivre, à côté d'un maître d'uvre, le projet en vue de la construction d'un bâtiment collectif jusqu'à l'obtention du permis de construire qui a effectivement été obtenu, et que le projet n'avait pas abouti en raison du renoncement de la société Financière Maulin, non pour des raisons d'urbanisme, mais pour des considérations tenant à la rentabilité de l'opération, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande en paiement formée par le liquidateur de M. Y... devait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Financière Maulin aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Financière Maulin à payer à la société Expansion, à M. Y... et à M. A..., ès qualités, la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Financière Maulin ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils pour la société Financière Maulin PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par la société Financière Maulin contre la société Expansion et M. A..., pris en sa qualité de liquidateur de M. José Y... ; AUX MOTIFS QUE « l'article 1 de l'accord de substitution rappelle les compromis de vente avec leur condition de dépôt et d'obtention du permis de construire et la date du 15 juin 2008 prévue pour la réitération authentique, soit l'ensemble des éléments des compromis objet de la substitution ; que l'article 3, intitulé « remboursement du dépôt de garantie », rappelle les dépôts de garantie faits par la Sarl Expansion pour les deux compromis, et précise d'une part que la Sas Financière Maulin rembourse ce montant à Expansion, et d'autre part que « en contrepartie, le notaire remboursera à la société Financière Maulin, en cas de non réitération de l'acte authentique, les sommes déposées par la société Expansion dans ces (sic) comptes. Dans le cas où cette somme serait retenue par le notaire par manquement des vendeurs ou de l'administration (recours des tiers ou retrait administratif) la société Expansion remboursera cette somme à la société Financière Maulin » ; qu'une clause de l'article 4 est ainsi rédigée : « dans le cas de non réitération de l'acte authentique par défaut des vendeurs ou de l'administration (recours et retrait administratif) la société Expansion s'engage à rembourser ces sommes à la société Financière Maulin, monsieur Y... (sic) s'engage à rembourser ces dites sommes dans le cadre d'un manquement de-la société Expansion » ; qu'il en résulte d'une part que monsieur Y... n'était tenu aux côtés de la Sarl Expansion, non pas en cas de non réitération authentique, mais seulement si celle-ci était imputable à la Sarl Expansion, ce qui n'est même pas allégué en l'espèce et qui conduit nécessairement à une réformation du jugement sur ce point, ce que l'insolvabilité de monsieur Y... rend d'ailleurs sans intérêt pratique, et d'autre part que l'imputabilité de la non réitération à un défaut de l'administration pour recours ou retrait administratif signifie non pas que la seule existence d'un recours légitime la non réitération authentique mais que ce recours a eu pour effet le retrait du permis de construire » (arrêt p. 4) ; ET QUE « la clause prévoyant le remboursement par Y... consulting des sommes versées « dans le cas... de non réitération de l'acte authentique par défaut des vendeurs ou de l'administration (recours des tiers et retrait administratif) » n'a pas d'application ici où la non réitération est due à la seule décision de la Sci des Troènes » (arrêt p. 5 avant-dernier alinéa) ; 1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le contrat qui constitue la loi des parties ; que l'article 3 de l'accord de substitution conclu le 22 mars 2008 entre la société Financière Maulin et la société Expansion, relatif au remboursement par la première à la seconde des dépôts de garantie, stipulait que « la société Financière Maulin rembourse ce jour à la société Expansion le montant de chacun de ces dépôts de garantie, soit la somme de trente mille euros (30. 000 euros)/ En contrepartie le notaire remboursera à la société Financière Maulin, en cas de non-réitération de l'acte authentique, les sommes déposées par la société Expansion dans ces comptes/ Dans le cas où cette somme serait retenue par le notaire par manquement des vendeurs ou de l'administration (recours des tiers et retrait administratif), la société Expansion remboursera cette somme à la société Financière Maulin » ; que le « manquement de l'administration » évoqué par la clause visait distinctement le « recours des tiers » et le « retrait administratif », sans prévoir aucun lien de causalité entre l'un et l'autre, de sorte qu'il s'agissait évidemment de deux modalités alternatives de « manquements de l'administration » au titre desquels le contrat prévoyait le remboursement par la société Expansion ; qu'en retenant pourtant que la clause litigieuse devait visait un recours ayant pour effet un retrait administratif, les juges du second degré, qui ont ajouté à la stipulation une condition qui n'y figurait manifestement pas, l'ont dénaturée et, partant, violé l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE, de la même manière, les juges du fond ne peuvent dénaturer le contrat qui constitue la loi des parties ; que l'article 4 de l'accord de substitution conclu le 22 mars 2008 entre la société Financière Maulin et la société Expansion, relatif aux sommes remboursées à la société Expansion par la société Financière Maulin au titre des honoraires d'architecte, stipulait que « dans le cas de non réitération de l'acte authentique par défaut des vendeurs ou de l'administration (recours et retrait administratif), la société Expansion s'engage à rembourser ces sommes à la société Financière Maulin » ; que de même que l'article 3 susvisé, la clause visait distinctement, au titre du « défaut de l'administration », l'hypothèse d'un « recours » et l'hypothèse d'un « retrait administratif », sans prévoir aucun lien de causalité entre l'un et l'autre ; qu'en retenant que la clause devait s'entendre comme visant un recours ayant pour effet un retrait administratif, les juges du second degré, qui ont ajouté à la stipulation une condition qui n'y figurait pas, l'ont dénaturée et, partant, violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer le contrat qui constitue la loi des parties ; que l'article 4 de l'accord de substitution du 22 mars 2008, relatif aux sommes remboursées à la société Expansion par la société Financière Maulin au titre des honoraires d'architecte, stipulait encore que « dans le cas de non réitération de l'acte authentique par défaut des vendeurs ou de l'administration (recours et retrait administratif), la société Expansion s'engage à rembourser ces sommes à la société Financière Maulin/ Monsieur Y... s'engage à rembourser ces dites sommes dans le cadre d'un manquement de la société Expansion » ; que la clause visait clairement à ce titre un manquement par la société Expansion à son engagement de remboursement stipulé juste avant dans le contrat, obligeant M. Y... à y satisfaire à sa place, sans que le contrat n'exige nullement une imputabilité de la non-réitération par acte authentique à la société Expansion, qui n'avait pas la qualité de vendeur ; qu'en retenant au contraire que la clause ne prévoyait une obligation de remboursement à la charge de M. Y... que dans le cas où la non réitération par acte authentique serait imputable à la société Expansion, les juges du second degré l'ont dénaturée et, partant, violé l'article 1134 du code civil. 4°) ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le juge ne peut refuser de conférer sa force obligatoire au contrat liant les parties ; que l'article 3 du contrat d'apport conclu le 22 mars 2008 entre la société Financière Maulin et M. Y... (à l'enseigne Y... Consulting) stipulait que « dans le cas ( ) de non-réitération de l'acte authentique par défaut des vendeurs ou de l'administration (recours des tiers et retrait administratif), la société Y... Consulting s'engage à rembourser tout acompte perçu/ Monsieur Y... s'engage à rembourser ces dites sommes dans le cadre d'un manquement de la société Y... Consulting » ; qu'en refusant la restitution de l'acompte de 30 000  sollicitée par la société Financière Maulin, motif pris de ce que le retrait du permis était imputable à une initiative de la SCI Les Troènes, qui n'était pourtant partie à aucun des contrats concernés, quand la clause concernée était muette sur l'origine du retrait, et qu'il résultait par ailleurs de leurs propres constatations que le permis de construire avait fait l'objet tant d'un recours contentieux de la part de tiers que d'un retrait par la commune, de sorte que l'une des hypothèses de restitution visées au contrat était incontestablement remplie, les juges du second degré, qui ont méconnu la force obligatoire attachée aux stipulations du contrat d'apport, ont violé l'article 1134 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté les demandes formées par la société Financière Maulin contre la société Expansion et M. A..., pris en sa qualité de liquidateur de M. José Y..., et d'avoir condamné la société Financière Maulin à verser une certaine somme à titre de dommages-intérêts à la société Expansion et une certaine somme au titre du contrat d'apport à M. A... ès qualités ; AUX MOTIFS QUE « l'article 1 de l'accord de substitution rappelle les compromis de vente avec leur condition de dépôt et d'obtention du permis de construire et la date du 15 juin 2008 prévue pour la réitération authentique, soit l'ensemble des éléments des compromis objet de la substitution ; que l'article 3, intitulé « remboursement du dépôt de garantie », rappelle les dépôts de garantie faits par la Sarl Expansion pour les deux compromis, et précise d'une part que la Sas Financière Maulin rembourse ce montant à Expansion, et d'autre part que « en contrepartie, le notaire remboursera à la société Financière Maulin, en cas de non réitération de l'acte authentique, les sommes déposées par la société Expansion dans ces (sic) comptes. Dans le cas où cette somme serait retenue par le notaire par manquement des vendeurs ou de l'administration (recours des tiers ou retrait administratif) la société Expansion remboursera cette somme à la société Financière Maulin » ; qu'une clause de l'article 4 est ainsi rédigée : « dans le cas de non réitération de l'acte authentique par défaut des vendeurs ou de l'administration (recours et retrait administratif) la société Expansion s'engage à rembourser ces sommes à la société Financière Maulin, monsieur Y... (sic) s'engage à rembourser ces dites sommes dans le cadre d'un manquement de-la société Expansion » ; qu'il en résulte d'une part que monsieur Y... n'était tenu aux côtés de la Sarl Expansion, non pas en cas de non réitération authentique, mais seulement si celle-ci était imputable à la Sarl Expansion, ce qui n'est même pas allégué en l'espèce et qui conduit nécessairement à une réformation du jugement sur ce point, ce que l'insolvabilité de monsieur Y... rend d'ailleurs sans intérêt pratique, et d'autre part que l'imputabilité de la non réitération à un défaut de l'administration pour recours ou retrait administratif signifie non pas que la seule existence d'un recours légitime la non réitération authentique mais que ce recours a eu pour effet le retrait du permis de construire ; que la lettre de ladite Sci pour demander ce retrait, en date du 26 mai 2009, soit près d'un an après le terme du 15 juin 2008, n'est pas fondée sur le fait qu'elle n'est pas devenue propriétaire des terrains, mais sur celui que « les facteurs de commercialisation de l'immobilier, tant locaux que nationaux, ont été grandement modifiés par rapport au moment où ce projet avait été engagé, et l'équilibre financier de l'opération ne peut être assuré, ce qui rend la terminaison des travaux aléatoire », la société les Troènes indiquant alors seulement sa décision de ne pas faire de construction, et précisant, par lettre du 15 juin suivant, à la demande de la mairie, qu'il s'agit d'une demande de retrait ; que, dans les jugements rendus dans les litiges opposant les vendeurs et la Sarl Expansion, il n'est pas fait état d'une mise en demeure par les vendeurs, mais au contraire d'une proposition d'un nouveau report de terme (au 30 mai 2009 pour monsieur C..., au 31 décembre 2009 pour madame D...) sous condition d'augmentation des clauses pénales qui a été refusée par la Sarl Expansion, et que l'intimée n'invoque pas une telle mise en demeure ; que de telles mises en demeure ne peuvent résulter ici que des assignations du 28 octobre 2009 par monsieur C... et du 9 décembre 2009 par madame D..., bien postérieures au retrait du permis de construire ; qu'il n'y a donc pas eu de caducité de l'accord de substitution, qu'il est simplement demeuré inexécuté par la décision de la Sas Financière Maulin qui a préféré renoncer à son projet de construction, et que la non réitération de la vente par acte authentique est imputable à cette dernière seule ; qu'en toute hypothèse, le recours qui existait à la date du 15 juin 2008 n'est pas à l'origine du retrait de permis et que ce retrait à la demande de l'intimé rend inutile, et improbable, une décision du tribunal administratif ; qu'il en résulte d'une part que le jugement doit être infirmé et la Sas Financière Maulin déboutée de sa demande de restitution des sommes versées, et d'autre part qu'elle doit indemniser la Sarl Expansion des frais qu'elle a dû supporter, d'une part de redevance d'archéologie préventive (2. 542 ), d'autre part d'indemnisations payées aux vendeurs du fait de la non réitération des ventes (15. 000  de clause pénale pour monsieur C... et 60. 000  de prise en charge contractuelle des intérêts du prêt relais), étant rappelé que l'obtention du permis de construire était une condition suspensive et que c'est la Sarl Financière Maulin qui en a obtenu le retrait ; que monsieur Y... a réalisé son obligation résultant du contrat d'apport qui était d'apporter les ventes immobilières et d'« élaborer et suivre à côté d'un maître d'oeuvre le projet en vue de la construction d'un bâtiment collectif jusqu'à l'obtention du permis de construire », lequel a effectivement été obtenu ; que le prix prévu était 30. 000  HT payable, et payé, à la signature du contrat, et « 170. 000  HT au permis de construire expiré et transfert obtenu au repreneur. Ce transfert doit être purgé de tout recours et retrait administratif » ; qu'une clause précise que « dans le cas où la société Financière Maulin n'aille pas au bout de son engagement sur l'affaire citée ci-dessus pour des raisons autres que celles définies ici (permis de construire expiré, transfert purgé de tout recours obtenu) les sommes dues seront exigibles par la société Y... consulting » ; que tel est bien le cas » (arrêt p. 4-5) ; 1°) ALORS QUE l'accord de substitution conclu le 22 mars 2008 rappelait dans son article 1er, intitulé « Etendue de la convention », que les deux promesses synallagmatiques de vente devaient donner lieu à réitération par acte authentique avant le 15 juin 2008 ; qu'en se bornant, pour écarter la caducité de l'accord de substitution en raison de l'absence de réitération par acte authentique avant la date prévue, à retenir que les deux promesses n'avaient pas prévu de sanction en cas de non-respect de ce délai, sans rechercher, comme ils y étaient invités (conclusion d'appel de la société Financière Maulin signifiées le 10 novembre 2010, p. 4-5), si les parties à l'accord de substitution n'avaient pas entendu, dans leurs rapports, contractualiser de manière impérative la date limite de réitération des promesses, de sorte que son non respect devait entraîner la caducité de l'acte, les juges du second degré n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE la défaillance d'une condition suspensive entraîne de plein droit l'anéantissement de l'obligation ou de l'acte juridique qui lui est subordonné ; qu'au cas d'espèce, en retenant que les promesses synallagmatiques de vente n'étaient pas devenues caduques, et par voie de conséquence que l'accord de substitution et le contrat d'apport du 22 mars 2008 ne l'étaient pas non plus, motif pris de ce que les promesses ne prévoyaient pas de caducité de plein droit dans le cas où elles ne seraient pas réitérées par acte authentique avant la date prévue (initialement le 10 juillet 2007, reportée par les parties au 15 juin 2008), sans rechercher si les promesses n'avaient pas été anéanties par la défaillance de la condition suspensive, qu'elles stipulaient à peine de caducité de plein droit, tenant au dépôt par le bénéficiaire d'une demande de permis de construire avant le 30 décembre 2006 et à ce que le permis ainsi délivré ne fasse l'objet d'aucun recours contentieux ou retrait administratif pour illégalité, sachant que cette condition suspensive était du reste rappelée tant dans l'accord de substitution que dans le contrat d'apport, les juges du second degré n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1168, 1176, 1181 et 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE, subsidiairement, si la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement, tel n'est pas le cas si la défaillance de la condition n'est pas imputable au débiteur obligé ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel a semblé considéré c'est la société Financière Maulin, substituée à la société Expansion dans le bénéfice des promesses synallagmatiques de vente, qui aurait empêché l'accomplissement de la condition suspensive liée au permis de construire en raison de la demande de retrait du permis satisfaite par la commune ; qu'en se déterminant de la sorte, quand il ressortait de ses propres constatations que c'est la SCI Les Troènes qui avait formulé la demande de retrait et qu'il était constant par ailleurs que cette dernière société n'était partie ni aux promesses synallagmatiques de vente, ni aux deux contrats conclus le 22 mars 2008, la cour d'appel a violé les articles 1178 et 1134 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code ; 4°) ALORS QUE, de la même manière, à supposer que le point de savoir à qui était imputable l'absence de réitération par acte authentique des promesses synallagmatiques de vente eût un intérêt pour déterminer si les promesses étaient devenues caduques et, partant, si l'accord de substitution l'était également et si les sommes prévues par le contrat d'apport au bénéfice de M. Y... devaient être réglées, il résulte des propres constatations des juges du second degré que le retrait du permis de construire par la commune faisait suite à une demande en ce sens de la SCI Les Troènes, qui n'était partie à aucun des contrats, et non pas de la société Financière Maulin ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 1134 et 1165 du code civil ; 5°) ALORS QUE, en tout cas, en énonçant tout à la fois que la non réitération des promesses synallagmatiques de vente par acte authentique était imputable à la seule société Financière Maulin (arrêt p. 5 alinéa 4) puis que cette non-réitération était imputable à la seule décision de la SCI Les Troènes (arrêt p. 5 avant-dernier alinéa), les juges du second degré, qui ont statué par des motifs contradictoires, ont violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Financière Maulin à verser une certaine somme à titre de dommages intérêts à la société Expansion ; AUX MOTIFS QU'« il n'y a donc pas eu de caducité de l'accord de substitution, qu'il est simplement demeuré inexécuté par la décision de la Sas Financière Maulin qui a préféré renoncer à son projet de construction, et que la non réitération de la vente par acte authentique est imputable à cette dernière seule ; qu'en toute hypothèse, le recours qui existait à la date du 15 juin 2008 n'est pas à l'origine du retrait de permis et que ce retrait à la demande de l'intimé rend inutile, et improbable, une décision du tribunal administratif il en résulte d'une part que le jugement doit être infirmé et la Sas Financière Maulin déboutée de sa demande de restitution des sommes versées, et d'autre part qu'elle doit indemniser la Sarl Expansion des frais qu'elle a dû supporter, d'une part de redevance d'archéologie préventive (2. 542 ), d'autre part d'indemnisations payées aux vendeurs du fait de la non réitération des ventes (15. 000  de clause pénale pour monsieur C... et 60. 000  de prise en charge contractuelle des intérêts du prêt relais), étant rappelé que l'obtention du permis de construire était une condition suspensive et que c'est la Sarl Financière Maulin qui en a obtenu le retrait » (arrêt p. 5) ; ALORS QUE nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; qu'il en résulte qu'un jugement rendu entre certaines parties à un contrat statuant sur les responsabilités encourues ne peut être opposé à une autre partie qui n'a pas été appelée à la procédure ; qu'au cas d'espèce, en condamnant la société Financière Maulin à verser des dommages-intérêts à la société Expansion pour indemniser celles-ci des sommes qu'elle avait été condamnée à payer aux deux promettants pour inexécution des promesses synallagmatiques de vente par deux jugements rendus par le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains quand, d'une part, il avaient retenu par ailleurs que l'accord de substitution conclu le 22 mars 2008 entre la société Financière Maulin et la société Expansion n'était pas caduc, et était donc efficace, ce dont il résultait que la première était devenue partie aux promesses synallagmatiques de vente et que, d'autre part, il était constant et rappelé par la société Financière Maulin dans ses conclusions (signification du 10 novembre 2010, p. 7) qu'elle n'avait pas été appelée aux deux instances ayant conduit aux jugements de condamnation de la société Expansion, de sorte que ceux-ci lui étaient inopposables, les juges du fond ont violé les articles 14 du code de procédure civile et 1134 du code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Financière Maulin à verser une certaine somme au titre du contrat d'apport à M. A..., pris en sa qualité de liquidateur de M. José Y... ; AUX MOTIFS QUE « que la lettre de ladite Sci pour demander ce retrait, en date du 26 mai 2009, soit près d'un an après le terme du 15 juin 2008, n'est pas fondée sur le fait qu'elle n'est pas devenue propriétaire des terrains, mais sur celui que « les facteurs de commercialisation de l'immobilier, tant locaux que nationaux, ont été grandement modifiés par rapport au moment où ce projet avait été engagé, et l'équilibre financier de l'opération ne peut être assuré, ce qui rend la terminaison des travaux aléatoire », la société les Troènes indiquant alors seulement sa décision de ne pas faire de construction, et précisant, par lettre du 15 juin suivant, à la demande de la mairie, qu'il s'agit d'une demande de retrait ; ( ) qu'en toute hypothèse, le recours qui existait à la date du 15 juin 2008 n'est pas à l'origine du retrait de permis et que ce retrait à la demande de l'intimé rend inutile, et improbable, une décision du tribunal administratif » (arrêt p. 4-5) ; ET QUE « monsieur Y... a réalisé son obligation résultant du contrat d'apport qui était d'apporter les ventes immobilières et d'« élaborer et suivre à côté d'un maître d'oeuvre le projet en vue de la construction d'un bâtiment collectif jusqu'à l'obtention du permis de construire », lequel a effectivement été obtenu ; que le prix prévu était 30. 000  HT payable, et payé, à la signature du contrat, et « 170. 000  HT au permis de construire expiré et transfert obtenu au repreneur. Ce transfert doit être purgé de tout recours et retrait administratif » ; qu'une clause précise que « dans le cas où la société Financière Maulin n'aille pas au bout de son engagement sur l'affaire citée ci-dessus pour des raisons autres que celles définies ici (permis de construire expiré, transfert purgé de tout recours obtenu) les sommes dues seront exigibles par la société Y... consulting » ; que tel est bien le cas » (arrêt p. 5) ; ALORS QUE selon les propres énonciations de l'arrêt, le contrat d'apport conclu le 22 mars 2008 entre la société Financière Maulin et M. Y... (à l'enseigne Y... Consulting) prévoyait que la somme de 170 000  ne serait due à ce dernier qu'au « permis de construire expiré et transfert obtenu au repreneur » et que « ce transfert doit être purgé de tout recours et retrait administratif », étant précisé que « dans le cas où la société Financière Maulin n'aille pas au bout de son engagement sur l'affaire citée ci-dessus pour des raisons autres que celles définies ici (permis de construire expiré, transfert purgé de tout recours obtenu), les sommes dues seront exigibles par la société Y... Consulting » ; qu'ayant par ailleurs constaté que le permis de construire avait fait l'objet tant d'un recours contentieux de la part de tiers que d'un retrait par la commune, ce dont il résultait que les conditions prévues par le contrat pour l'exigibilité de la somme n'étaient pas réunies, les juges du second degré ne pouvaient, sans méconnaître la force obligatoire attachée aux stipulations du contrat d'apport, entrer en voie de condamnation à l'encontre de la société Financière Maulin ; que l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1134 du code civil.