Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 octobre 2013, 12-24.995, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-10-08
Numéro d'affaire : 12-24995
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2012-06-28
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP de Nervo et Poupet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les mémoires déposés par la société civile immobilière de l'Olivier (la SCI) postérieurement à l'expiration du délai de deux mois courant à compter de son appel contenaient des demandes et un moyen tiré de l'inconstitutionnalité de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique qui n'avaient pas été formulés dans le mémoire initial, la cour d'appel a retenu à bon droit que ces demandes et moyens devaient être écartés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que seule une partie minime des biens objets de l'emprise concernée par l'instance en cours n'avait pu être visitée par les représentants de la SCI en raison de l'attitude de ces derniers et de l'exigence de sérénité des opérations de transport, que la SCI n'avait pas fait consigner d'observation et que le procès-verbal de transport mentionnait la présence du commissaire du gouvernement, la cour d'appel a retenu à bon droit, sans violer le principe de la contradiction, que le procès-verbal de transport n'avait pas à être signé par les parties ni à leur être communiqué et que la demande de nullité de la procédure ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, pris en ses cinq dernières branches, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que si la méthode par valorisation du revenu proposée par la SCI pouvait comme la méthode par comparaison être utilisée, les documents fournis par la SCI laissaient trop d'incertitude sur le choix du taux de capitalisation à fixer par référence à une analyse des données réelles du marché immobilier local actif et aux caractéristiques analogues et alors que le marché subit les contraintes économique actuelles, la cour d'appel a par une décision motivée, souverainement retenu que la méthode d'évaluation par valorisation du revenu devait être écartée et que celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères devait être retenue ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui a écarté les écritures du commissaire du gouvernement déposées en appel et relevé que les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement en première instance et retenus par le premier juge concernaient des ventes de locaux à usage effectif de bureaux même s'ils étaient situés dans des pavillons ou des immeubles d'habitation et qui a écarté les éléments fournis par la SCI visant des locaux à usage d'habitation et d'une surface inférieure à celle du bien exproprié, a, par une décision motivée et sans violer le principe de la réparation intégrale, ni les dispositions de la convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, souverainement retenu que les termes de comparaison retenus par le premier juge, après revalorisation pour tenir compte de l'état réel des biens expropriés, étaient les plus appropriés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen, pris en ses deux derniéres branches, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que les locaux expropriés étaient, à la date de référence, entièrement loués à titre commercial et retenu à bon droit que l'abattement pour occupation n'était pas obligatoirement l'équivalent de ce qui avait été versé aux occupants, la cour d'appel a souverainement fixé, sans statuer par un motif général et abstrait, le taux d'abattement par référence au taux habituellement appliqué en cas de location à titre commercial ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu que le troisième et le quatrième moyens pris en leur première branche, le cinquième moyen et le sixième moyen, ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI de l'Olivier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI de l'Olivier à payer la somme de 3 000 euros à la RATP ; rejette la demande de la SCI de l'Olivier ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour la SCI de l'Olivier. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir rejeté partiellement le mémoire de la SCI de l'Olivier du 3 janvier 2012, reprenant celui d'avril 2011 et rejeté les pièces 53 à 55 de la SCI de l'Olivier Aux motifs que le mémoire de la SCI du 20 avril 2011 repris par celui du 3 janvier 2012 soulève les moyens concernant la nullité de la procédure car contraire aux normes constitutionnelles et au principe d'égalité devant la loi ; il vise également la jurisprudence de l'article L 13-13 du code de l'expropriation contraire aux normes constitutionnelles ; il est également demandé de constater qu'en occultant toute tentative de trouver un accord amiable sur le montant des indemnités de cession forcée, la RATP a rompu à son profit le principe d'égalité et de renvoyer les parties à se rapprocher en formulant des offres sérieuses ; ces moyens et ces demandes non soutenus dans le premier mémoire sont tardifs et doivent être écartés ; sous ces réserves et sur celles concernant le montant des demandes qui vont être reprises les unes après les autres en comparant les mémoires des 20 juillet 2009 et 3 janvier 2012 sachant qu'elles ne peuvent être majorées, le mémoire du 3 janvier 2012 peut être conservé en ce qu'il reprend le contenu du mémoire initial ; pour les pièces le mémoire initial visait 52 pièces, les autres pièces 53 à 55 doivent être écartées car elles ont été produites hors le délai des deux mois de l'article R 13-49 ; Alors qu'un mémoire déposé au-delà du délai de deux mois est recevable lorsqu'il ne contient aucune demande nouvelle ni moyen qui n'ont pas été préalablement soulevés ; qu'en l'espèce, le mémoire complémentaire a été déposé au-delà du délai de deux mois pour compléter le premier mémoire ; qu'il a repris les demandes formées dans le mémoire du 20 juillet 2009 et les moyens formés à l'appui de la question prioritaire de constitutionnalité qu'il a déposée dans la même instance ; qu'en décidant que les moyens tirés de l'inconstitutionnalité de la jurisprudence tirée de l'article L 13-13 du code de l'expropriation exposés dans le mémoire du 3 janvier 2012 étaient irrecevables alors que ce mémoire ne contenait ni moyen ni demande nouveaux, la cour d'appel a violé par fausse application l'article R 13-49 du code de l'expropriation DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à la cour d'appel d'avoir débouté la SCI de sa demande de nullité de procédure et notamment du transport et de visite sur les lieux Aux motifs propres que la SCI reproche au premier juge de ne pas l'avoir autorisée à visiter une partie des lieux lors du transport du 20 novembre 2008, la non communication du procès-verbal aux parties, que la procédure à l'encontre de ses locataires n'a pas été faite en sa présence. Elle soutient que la procédure est non contradictoire, le juge n'ayant pas respecté l'article 16 du code de procédure civile et demande la nullité du transport sur les lieux ; la RATP soutient qu'en réalité, le transport visé par la SCI concerne celui lié à l'indemnisation des locataires et renvoie à une procédure distincte ; conformément à l'article R 13-27 du code de l'expropriation, la visite des lieux est faite en présence des parties et le juge établit un procès-verbal des opérations ; le procès-verbal ne fait mention d'aucune difficulté particulière et la SCI de l'Olivier n'a pas demandé à consigner des observations ; ce document n'a pas à être signé par les parties, ni à leur être communiqué ; il doit être précisé qu'il ne s'agit qu'un des éléments du dossier, la cour tenant compte de toutes les descriptions des lieux versées à la procédure et faites par les parties et le commissaire du gouvernement ; la visite portait également sur l'indemnisation des locataires la société Q Matic et l'association Vallée ces dernières ne sont pas indemnisées dans le cadre de cette procédure, en conséquence une difficulté intervenue dans le cadre d'un autre dossier ne peut interférer sur la présente procédure ; de plus aucun texte ne subordonne l'indemnisation d'un locataire à la présence du bailleur ; enfin la SCI soutient que le commissaire du gouvernement était absent lors de la visite des locaux loués par l'association Effrei mais cette affirmation est contredite par les mentions du procès-verbal de transport faisant état de sa présence ; les demandes de nullité du transport sur les lieux et de nullité de la procédure doivent être rejetées et le jugement confirmé sur ce point ; Et aux motifs adoptés qu'aux termes de l'article R 13-17 du code de l'expropriation, la visite des lieux est faite en présence des parties et du commissaire du gouvernement ; en matière d'expropriation la visite des lieux a pour objet de permettre au juge de prendre une connaissance et une appréciation personnelles du bien litigieux, de l'emprise et des conséquences de la dépossession ; il est simplement dressé un procès-verbal des constatations et des déclarations faites, ce procès-verbal n'ayant pas à être signé par les parties ni même à leur être communiqué ; dès lors le principe du contradictoire que doit faire respecter le juge en toutes circonstances doit être apprécié en fonction des caractéristiques des opérations de transport en matière d'expropriation ; en l'espèce en raison de l'attitude des représentants de la SCI de l'Olivier, et afin d'assurer la sérénité des opérations de transport, le juge de l'expropriation n'a pas permis à ces derniers de participer à la visite des locaux occupés par la société A Matic et par l'association Vallée, qui ne sont pas parties à la présente procédure enregistrée au répertoire général sous le numéro 71/137 ; en revanche les représentants de la SCI de l'Olivier ont participé aux opérations de visite des locaux occupés par l'association EFREI ouverts par un représentant de cette association, locaux essentiellement concernés par l'emprise litigieuse ; compte tenu des exigences de sérénité des opérations de transport sur les lieux, de la faible emprise sur les locaux occupés par la société Q Matic et de l'absence d'emprise sur les locaux occupés par l'association Vallée, l'interdiction faite aux représentants de participer à la visite de ces derniers locaux n'a pas entaché d'irrégularité les opérations de transport ; 1° Alors que le juge doit dans tous les cas respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; que dans une procédure d'expropriation, le juge saisi d'une demande d'indemnisation doit procéder à la visite des lieux en la présence des parties et du commissaire du gouvernement ; que la cour d'appel qui a relevé que l'exposante, partie expropriée avait été empêchée de participer à la visite des locaux loués à la société A Matic et à l'association Vallée situés dans l'immeuble exproprié, lors du transport sur place du juge de l'expropriation et qui a considéré que le principe de la contradiction n'avait pas été méconnu a violé l'article R 13-27 du code de l'expropriation, l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la convention européenne des droits de l'homme 2° Alors que de plus le transport sur les lieux prévu par l'article R 13-27 du code de l'expropriation, doit être fait en présence des parties et du commissaire du gouvernement ; qu'en décidant que compte tenu de la faible emprise sur les locaux occupés par la société Q Matic et de l'absence d'emprise des locaux occupés par l'association Vallée, l'interdiction faite aux représentants de ne pas participer à la visite de ces deux locaux, dont l'exposante était propriétaire et faisant l'objet de l'expropriation, n'avait pas entaché d'irrégularité les opérations de transport, et que la visite portait également sur l'indemnisation des locataires, si bien que la difficulté intervenue lors du transport sur les lieux hors la présence des représentants de la SCI ne pouvait être prise en considération, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a violé l'article R 13-27 du code de l'expropriation l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6§1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme 3° Alors qu'en toute hypothèse, le juge doit dans tous les cas respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; que dans une procédure d'expropriation, le juge saisi d'une demande d'indemnisation doit procéder à la visite des lieux en la présence des parties et du commissaire du gouvernement ; qu'en décidant que compte tenu des exigences de sérénité des débats, l'interdiction faite aux représentants de la SCI de l'Olivier de participer à la visite des locaux lui appartenant et occupés par les sociétés A Matic et L'association Vallée, sans préciser quel incident justifiait cette interdiction, et alors qu'elle a constaté que le procès-verbal ne faisait mention d'aucune difficulté particulière, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article R 13-27 du code de l'expropriation, de l'article 16 du code de procédure civile et de l'article 6§1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme 4° Alors que le juge doit dans tous les cas faire respecter et respecter le principe de la contradiction ; qu'en énonçant que le procès-verbal de transport sur les lieux n'avait pas à être signé des parties ni à leur être communiqué tout en relevant que ce procès-verbal ne faisait pas mention d'une difficulté particulière et qu'il établissait la présence du commissaire du gouvernement, la cour d'appel qui s'est fondée sur ce document dont il a été indiqué qu'il n'avait pas été établi contradictoirement ni communiqué aux parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6§1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir limité à la somme de 400.000 ¿ l'indemnité principale d'expropriation de l'immeuble litigieux et en conséquence d'avoir limité l'indemnité de remploi à la somme de 41.000 ¿ Aux motifs que la SCI souligne que l'emplacement du bien le valorise ; elle demande l'application de la méthode sur le revenu, s'agissant d'un immeuble de rapport ; elle conteste les références de la RATP et du commissaire du gouvernement étant anciennes et concernant des biens non entretenus ; elle retient par la méthode de la valeur vénale, la somme de 941.745 € et celle de 1.003475 € par la méthode de comparaison ramenée à 1.000.0000 ¿ car ne pouvant être supérieure au mémoire d'appel ; la méthode par le revenu ne peut être adoptée car si l'immeuble est bien productif de revenus, ce qui n'est pas contesté, il paraît difficile de savoir si ces derniers présentent un caractère normal eu égard au marché local ; de plus le taux de capitalisation doit ressortir de l'analyse du marché locatif et la cour n'a pas d'élément sur ce point ; enfin cette méthode fait abstraction du jeu de l'offre et de la demande ; la SCI verse des références de la chambre des notaires faisant état pour des maisons d'un prix de vente moyen de 4853 € fin 2007 pour une surface de 84m² en moyenne et de références portant sur des appartements avec essentiellement des petites surfaces ; (entre 93m² et 14m² pour un prix autour de 5000 € ; il s'agit dans les deux cas de surfaces inférieures à celle, objet du litige dont les prix sont nécessairement plus élevés et d'habitation et non pas de bureaux ; la RATP demande la confirmation du jugement, elle ne verse pas de référence ; les références prises dans la base « bien » des notaires versées en première instance ont à juste titre été écartées par le premier juge étant peu précises et s'agissant d'habitation ; les références du commissaire du gouvernement ont été écartées ; le premier juge a fixé le prix à la somme de 2850 € tenant compte des références actualisées du commissaire du gouvernement présentées en première instance et en ayant refusé de retenir un abattement de 10% tenant compte de l'état des lieux en conséquence le jugement doit être confirmé, la SCI ne produisant aucune pièce permettant de l'infirmer le prix fixé par le premier juge de 10 000 € pour chaque parking en sous-sol doit être également confirmé en l'absence d'éléments nouveaux ; ET aux motifs adoptés qu'en vertu de l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; en matière d'expropriation, le juge dispose d'un pouvoir souverain pour le choix de la méthode d'évaluation de la valeur vénale du bien exproprié ; la RATP comme le commissaire du gouvernement utilisent la méthode d'évaluation par comparaison ; de son côté la SCI de l'Olivier expose que selon la doctrine fiscale, la valeur vénale d'un immeuble peut être déterminée de différentes façons ; que l'immeuble est exclusivement à usage professionnel et de bureaux commerciaux, elle privilégie la méthode d'évaluation par capitalisation du revenu ; avec la méthode de valorisation du revenu, elle retient : - un loyer annuel de 36.400 € pour l'association EFREI ; un taux de capitalisation de 3,75% ; tant la méthode par comparaison que celle de la valorisation par le revenu peuvent être utilisées pour évaluer en l'espèce un immeuble de rapport ; cependant la SCI de l'Olivier produit un guide d'évaluation des biens daté de 1989 et se contente d'indiquer que par comparaison au taux de refinancement de la Banque centrale européenne fixé le 4 décembre 2008 à 2,5 ¿ le taux de capitalisation à retenir peut être la moyenne entre 3 et 4,5% ; trop d'incertitudes demeurent sur le chois du taux de capitalisation à fixer par référence à une analyse des données réelles d'un marché immobilier local actif et aux caractéristiques analogues, d'autant plus que le marché subit les contraintes économiques actuelles ; dès lors la méthode par la valorisation du revenu ne sera pas retenue ; en effet en matière de dépossession foncière la méthode la plus pertinente et la plus utilisée est celle de la comparaison par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères ; ce sera donc la méthode privilégiée en l'espèce ; il s'agit d'évaluer par la méthode de comparaison (terrain + construction pris dans leur ensemble) la valeur vénale d'un immeuble essentiellement bâti de bonne facture, de manière générale bien entretenu, bien distribué avec cave, place de stationnement en sous-sol et à l'extérieur, très bien situé ; la surface utile de bâti sera fixée à 216m² selon les données du commissaire du gouvernement les plus favorables pour l'expropriée ; la date de référence sera fixée au 24 novembre 2002, soit un an avant l'arrêté préfectoral du 24 novembre 2003 ouvrant l'enquête publique, en application de l'article L 13-15-1 du code de l'expropriation ; à cette date selon les conclusions du commissaire du gouvernement les terrains en cause étaient classés en zone UDb ; pour retenir la valeur de 1.005,71 € le m², la RATP produit un tableau de 10 références de mutation de biens à usage d'habitation ou mixte situés sur le même axe de l'ancienne route nationale 7 à proximité du centre ville, pour des surfaces allant de 208m² à 1424m² dans la commune de Villejuif entre le mois de novembre 2003 et le mois d'avril 2007, provenant de la base nationale Biens ; toutefois ce tableau ne précise pas la zone urbanistique des biens vendus, ni leurs caractéristiques et n'est pas actualisé ; il reste que la valeur moyenne de ces ventes est de 1802 € le m² ; en outre les photos produites par la SCI de l'Olivier révèlent que ces biens ne présentent pas une facture de même qualité ; pour retenir une valeur actualisée de 2600 ¿ le m², le commissaire du gouvernement se base sur les références de mutation d'immeubles de bureaux libres d'occupation sur la commune de Villejuif situés sur le même axe de l'ancienne route nationale 7 à proximité du centre ville, de superficie comparable (entre 91 et 375m²) et u porte un abattement de 10%, les termes de référence étant des constructions plus récentes et dotées des équipements techniques actuels : - mutation du 5 juillet 2006 de bureaux au 88 avenue Jean Jaurès enregistrée au bureau des hypothèques sous le numéro 2006P07166 ; - mutation du 27 avril 2006 de bureaux au 100 avenue de Paris enregistrée au bureau des hypothèques sous le numéro 2006 P 0444 ; mutation du 4 juillet 2007, de bureaux au 87 rue Bizet enregistrée au bureau des hypothèques sous le numéro 2007 P 05538 ; or selon les documents produits par la SCI de l'Olivier, il s'agit de pavillons et d'immeubles d'habitation ; par ailleurs pour retenir une valeur de 1000 ¿ le m² pour les 36,50 m² de cour extérieure une valeur le 4853 € le m² pour les 143m² de bureaux (avec abattement de 30% pour le sous-sol) la SCI de l'Olivier produit neuf références de vente d'appartements en 2006 d'un expert immobilier sans pièces justificatives ainsi que sept références de vente en 2007 de maisons provenant de la base Biens de la Chambre des notaires ; mais ces termes de comparaison correspondent à des locaux d'habitation de sorte qu'ils seront écartés ; compte tenu de la surface et de la configuration de la parcelle originelle de son potentiel de constructibilité, de la qualité du bâti, de l'axe routier que forme l'ancienne route nationale 7, de l'homogénéité de cet axe bordé par cinq communes limitrophes, de la situation géographique particulièrement satisfaisante du terrain litigieux à proximité du métro de Villejuif et de toutes commodités, il conviendra de se baser en l'espèce sur les termes de comparaison actualisés du commissaire du gouvernement sans la décote et de retenir une valeur de 2850 ¿ le m² (terrain + construction pris dans leur ensemble) ; le commissaire du gouvernement propose d'y ajouter la valeur propre des emplacements de parking en sous-sol ; il sera donc retenu cinq emplacements de parking sur la base de 10.000 € l'emplacement ; 1° Alors que l'exposante a formé la question prioritaire de constitutionnalité suivante : l'interprétation faite par la jurisprudence de l'article 13-13 du code de l'expropriation pour ce qui concerne les modalités d'évaluation de l'indemnité d'expropriation ne porte-t-elle pas atteinte au droit fondamental de la propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme du 26 août 1789, en ce que la jurisprudence de manière constante évalue les biens de rapport expropriés par la méthode de comparaison qui est inadaptée à ce type de biens au lieu d'appliquer la méthode du revenu ou par capitalisation qui seule permet une réparation matérielle intégrale ; que la déclaration d'inconstitutionnalité de l'interprétation d'une disposition législative par la jurisprudence constante, fait perdre à l'arrêt qui en fait application tout fondement juridique ; que la déclaration d'inconstitutionnalité à intervenir de l'interprétation faite par la jurisprudence de l'article L 13-13 du code de l'expropriation entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'arrêt attaqué pour perte de fondement juridique 2° Alors que l'indemnité d'expropriation prend en compte la valeur vénale du bien et les juges ne peuvent choisir une méthode d'évaluation qui ne permettrait pas de réparer l'intégralité du préjudice de l'exproprié ; que l'évaluation de l'indemnité d'expropriation d'un bien de rapport calculée par la méthode de la comparaison et non pas par la méthode du revenu, est totalement inappropriée car elle ne prend pas en compte la valeur vénale du bien et ne permet pas de réparer l'intégralité du préjudice matériel et certain causé par l'expropriation ; que pour fixer l'indemnité d'expropriation des locaux à usage de bureau litigieux, la cour d'appel a refusé d'adopter la méthode par le revenu et a privilégié la méthode par comparaison tout en constatant que les éléments de comparaison pris en considération ne concernaient pas des immeubles à usage de bureau et donc des immeubles de rapport, qu'elle a violé l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme du 26 août 1789 et l'article 1 du 1er protocole additionnel de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. 3° Alors que l'indemnité d'expropriation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation ; que le caractère intégral de la réparation matérielle implique que l'indemnisation prenne en compte la valeur vénale du bien exproprié et les conséquences matérielles dommageables qui sont en relation directe avec l'expropriation ; que pour fixer l'indemnité d'expropriation des locaux à usage de bureaux litigieux, la cour d'appel s'est fondée sur les seules références fournies par le commissaire du gouvernement dont il a été constaté qu'elles ne correspondaient pas à des immeubles de bureaux, et a relevé que le jugement confirmé les avait écartées ; que la cour d'appel a méconnu le principe de la réparation intégrale et a violé l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme du 26 août 1789 et l'article 1er du 1er protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales 4° Alors qu'en tout état de cause, les juges du fond fixent l'indemnité d'expropriation en tenant compte des éléments de comparaison qui leur sont apparus les mieux appropriés en tenant compte de la situation et des caractéristiques des parcelles expropriées ; que la cour d'appel qui a écarté les références de l'exposante au motif notamment qu'il s'agissait d'immeubles d'habitation et qui a retenu les références du commissaire du gouvernement dont elle a constaté qu'elles avaient été écartées et qu'il était démontré qu'elles correspondaient à des pavillons et immeubles d'habitation et non pas à des bureaux, la cour d'appel a pris en compte des éléments de comparaison qu'elle a elle-même jugé inappropriés et a violé l'article 13-13 du code de l'expropriation, les articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme du 26 août 1789 et l'article 1er du 1er protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales 5° Alors enfin que l'exigence d'un procès équitable et d'un tribunal impartial interdit au juge de l'expropriation de se fonder exclusivement sur les éléments de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, s'ils ne constituent pas les éléments de comparaison les plus appropriés ; qu'en se fondant exclusivement sur les éléments de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement après avoir constaté qu'ils étaient écartés et qu'ils concernaient des pavillons et des immeubles d'habitation et non pas des immeubles de bureau ou de rapport, tout en écartant les 16 éléments de comparaison de la SCI de l'Olivier au motif notamment qu'ils correspondaient à des locaux d'habitation ; la cour d'appel a ainsi violé l'article 6§1 de la convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué : d'avoir fait application d'un abattement de 40% pour occupation commerciale, et limité en conséquence à 400.000 € l'indemnité d'expropriation et à 41.000 € l'indemnité de remploi Aux motifs que la SCI conteste le taux de 40% d'abattement car il s'agit d'un bien de rapport qui n'a de valeur que loué et qu'il y a lieu de limiter à la somme versée aux locataires par l'expropriant soit 34000 € pour Efrei et 150.000 € pour la société Q Matic, que la qualification donnée au bail importe peut, seul l'usage effectif étant important que l'abattement ne peut s'appliquer que sur 1,60m² d'emprise et qu'au surplus, le locataire ne peut prétendre à une indemnité commerciale ; la RATP demande la confirmation du jugement ; la SCI avait signé un bail commercial d'une part, avec la société Efrei jusqu'au 29 juin 2009, pour neuf années et d'autre part avec la société Q Matic le 1er avril 2001 pour une durée de 9 années ; la SCI a fait signifier congé avec refus de renouvellement le 26 décembre 2008 à la société Efrei et offre d'indemnité d'occupation pour le 1er juillet 2009 ; elle indique que les lieux sont libres depuis le 30 juin 2009 ; l'emprise en ce qui concerne les lieux loués à la société Matic est peu importante mais a entraîné une indemnisation de ce locataire par l'expropriant ; il n'appartient pas à la juridiction de l'expropriation de donner une nouvelle qualification à un bail que les parties ont intitulé à caractère commercial et qui a été indemnisé en cette qualité par la RATP ; il n'est pas contesté que les deux locataires ont été indemnisés par l'expropriant du seul fait de leur éviction ; en conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu un abattement de 40%, ce dernier n'étant pas obligatoirement l'équivalent de ce qui a été versé aux locataires par la RATP ; Et aux motifs adoptés que l'immeuble étant totalement loué commercialement à la date du présent jugement, il sera fait application d'un abattement de 40% généralement retenu pour occupation commerciale ; 1° Alors que l'exposante a formé la question prioritaire de constitutionnalité suivante : l'interprétation faite par la jurisprudence de l'article L 13-13 du code de l'expropriation pour ce qui concerne les modalités d'évaluation de l'indemnité d'expropriation ne porte-t-elle pas atteinte au droit fondamental de la propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme du 26 août 1789, -en ce que les juridictions appliquent un abattement forfaitaire (généralement de 40%) sur la valeur vénale des biens lorsqu'ils sont occupés, sans aucune relation avec la valeur vénale du bien qui n'a de valeur que lorsqu'il est occupé et sans aucun rapport avec les indemnités d'éviction allouées aux occupants ; que la déclaration d'inconstitutionnalité de l'interprétation faite par la jurisprudence d'une disposition législative fait perdre de plein droit à l'arrêt qui en fait application son fondement juridique si bien que la déclaration d'inconstitutionnalité à intervenir sur l'interprétation faite par la jurisprudence de l'article L 13-13 du code constitutionnel entraînera par voie de conséquence l'annulation de l'arrêt attaqué pour perte de fondement juridique 2° Alors que les indemnités allouées à la partie expropriée doivent assurer une réparation matérielle intégrale, ce qui implique que l'indemnisation prenne en compte la valeur vénale du bien exproprié et les conséquences matérielles dommageables qui sont en relation directe avec l'expropriation ; que le juge de l'expropriation qui pratique un abattement systématique et forfaitaire sur l'indemnité d'expropriation d'un immeuble de rapport, en raison de la présence de locataires, et sans aucun rapport avec les indemnités d'éviction allouées aux occupants, n'assure pas la réparation intégrale d'un bien qui n'a de valeur que parce qu'il est loué ; qu'en énonçant que l'immeuble était entièrement loué, que les locataires la société Efrei et la société Q Matic avaient fait l'objet d'une indemnisation de la part de l'expropriant du fait de leur éviction, mais que l'abattement ne devait pas être obligatoirement l'équivalent de ce qui avait été versé aux locataires si bien qu'il serait fait application d'un abattement de 40% « généralement retenu » pour occupation commerciale, la cour d'appel qui a appliqué cet abattement sans aucune justification a violé l'article L 13-13 du code de l'expropriation, les articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l'homme du 26 août 1789 et l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales 3° Alors qu'en tout état de cause, pour motiver leurs décisions, les juges du fond doivent se déterminer d'après les circonstances particulières du procès en non par des motifs généraux et abstraits ; qu'en fixant l'abattement en raison de la présence de locataires à un taux de 40% au motif que ce taux était généralement retenu pour occupation commerciale, la cour d'appel s'est prononcé par un motif général et abstrait et a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI de l'olivier de sa demande au titre des travaux exécutés en 2003 et non amortis en raison de l'expropriation Aux motifs propres que la SCI demande la somme de 20.050 ¿ au titre des travaux exécutés en 2003 ; le premier juge a justement analysé que ces travaux d'entretien avaient nécessairement été pris en compte pour apprécier tant la consistance du bien que sa valeur ; il en a justement déduit que la demande devait être rejetée ; Et aux motifs adoptés qu'aux termes des articles L 13-14 et L 13-15 du code de l'expropriation, et en l'absence d'ordonnance d'expropriation, les biens sont estimés d'après leur consistance à la date de la décision de première instance ; les travaux effectués avant la décision de première instance ont donc été pris en compte pour apprécier la consistance matérielle du bien et sa valeur de sorte que la SCI de L'Olivier sera déboutée de sa demande d'indemniser le coût des travaux effectués en 2003 Alors que les indemnités d'expropriation doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que constitue un préjudice causé par l'expropriation l'absence d'amortissement du coût des travaux réalisés par l'exproprié dans un immeuble de rapport ; que dans ses conclusions d'appel la SCI a demandé une indemnisation en raison de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée d'amortir l'investissement qu'elle avait fait en réalisant des travaux de rénovation et d'entretien juste avant la déclaration d'utilité publique qui devaient être amortis sur 20 ans ; que la cour d'appel qui a relevé que ces travaux avaient été pris en compte pour apprécier la consistance matérielle du bien et sa valeur, mais qui n'a pas pris en considération le préjudice résultant de l'absence d'amortissement qui en résultait n'a pas justifié sa décision au regard de l'article L 13-13 du code de l'expropriation SIXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI de l'Olivier de sa demande au titre des frais de relocation Aux motifs que la SCI demande la somme de 6386 ¿ pour frais de relocation du local Q Matic ; cette somme doit être ramenée à celle de 1592 € et 1043 € mentionnées dans le mémoire de juillet 2009 ; cette demande est incertaine et le jugement doit être confirmé en ce qu'elle a été rejetée Alors que les indemnités d'expropriation doivent réparer l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation ; que les frais de relocation des bureaux occasionnés à la suite de la reconstruction de l'immeuble à usage de bureaux ayant fait l'objet d'une emprise partielle et l'absence d'amortissement des frais de location antérieurs à l'expropriation constitue un préjudice certain matériel et direct causé par l'expropriation ; qu'en décidant le contraire la cour d'appel a violé l'article L 13-13 du code de l'expropriation.