Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 février 2018, 16-21.240, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-02-15
Numéro d'affaire : 16-21240
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2016-05-26
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SAFER Hauts-de-France qu'elle se trouve substituée dans les droits et obligations de la SAFER Flandres Artois et qu'elle reprend l'instance ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 mai 2016), que M. David X..., installé en qualité de jeune agriculteur, a acquis, avec son épouse, la nue-propriété des terres, appartenant à Mme B..., qu'il exploitait et dont M. et Mme X... ont acquis l'usufruit ; que, le 5 février 2013, le notaire a adressé à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Flandres Artois devenue Hauts de France (la SAFER) une déclaration d'intention d'aliéner, non soumise à droit de préemption ; que, le 11 février 2013, un acte de vente a été régularisé selon les modalités prévues ; que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 avril 2013, la SAFER a exercé son droit de préemption ; que, par acte du 20 septembre 2013, elle a assigné la venderesse et les acquéreurs en nullité de la vente, substitution aux acquéreurs et dommages-intérêts ; Attendu que Mme B... et les consorts X... font grief à l'arrêt d'annuler la vente initiale, d'ordonner la substitution de la SAFER aux acquéreurs et la publication de la décision valant vente au profit de celle-ci ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la vente litigieuse n'avait pas constitué une cession isolée de nue-propriété ou d'usufruit, mais avait porté sur l'entière propriété du bien, laquelle, par une même opération, avait quitté le patrimoine de la venderesse pour être cédée à des personnes membres d'une même famille procédant entre elles à son démembrement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur une intention frauduleuse que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l'aliénation était soumise au droit de préemption de la SAFER et devait être annulée pour avoir méconnu les prérogatives d'ordre public qui en résultaient ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme B... et les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme B... et des consorts X... et les condamne in solidum à payer à la SAFER Hauts-de-France la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour Mme B... et les consorts X.... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir annulé la vente reçue par acte notarié du 11 février 2013 entre Mme A... veuve B..., d'une part, et M. Jean-Louis X... et Marie-Jeanne Y... épouse X..., acquéreurs de l'usufruit, et M. David X... et Mme Marie-Agnès C... épouse X..., acquéreurs de nue-propriété, de parcelles situées à [...] d'une contenance totale de 2 ha 2 a 26 ca, et d'avoir substitué la SAFER Flandres Artois à l'ensemble des acquéreurs, d'avoir dit que le jugement vaut vente par Mme A... veuve B... à la SAFER Flandres Artois et ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière de Cambrai, AUX MOTIFS QUE « selon Mme Bernadette B... A... et les consorts X..., la vente simultanée des parcelles en usufruit et en nue-propriété à deux personnes différentes n'implique pas, ipso facto et de manière irréfragable, une présomption de fraude autorisant la SAFER à préempter et à agir en nullité des actes ; mais attendu que, sans rechercher les éléments de preuve d'une éventuelle fraude qui serait inopérante en l'espèce, il suffit de relever que Mme A... épouse B..., propriétaire venderesse, ne s'est pas réservée l'usufruit des immeubles litigieux ; que les acquéreurs ayant procédé au démembrement du bien, la mutation à titre onéreux par la propriétaire a porté sur la pleine propriété de ce bien, ouvrant ainsi, à la SAFER, l'exercice de son droit de préemption, en application de l'article R 143-1 du code rural et de la pêche maritime ; et qu'en vertu des dispositions de l'article L 412-10 du même code, dans le cas où le propriétaire vend son fonds à un tiers soit avant l'expiration des délais prévus au profit du bénéficiaire du droit de préemption, soit à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par lui au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir, le tribunal, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix ; qu'il convient, en application des dispositions sus énoncées de l'article L 412-10, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la vente litigieuse et substitué la SAFER Flandres Artois aux actuels acquéreurs » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le droit de préemption institué au profit de la SAFER par l'article L 143-1 du même code en cas d'aliénation à titre onéreux de fonds agricole ne s'applique pas en cas de cession de la nue-propriété ou de l'usufruit, sauf fraude caractérisée ; en l'espèce, la SAFER FLANDRES ARTOIS soutient que la cession concomitante de la nue-propriété et de l'usufruit constitue une cession de l'entière propriété ; il ressort tant des pièces versées aux débats que des explications données par les défendeurs que la cession a été concédée en nue-propriété à l'exploitant du fonds et en usufruit aux parents de celui-ci, pour un motif pécuniaire, dans le cadre d'une démarche d'installation progressive ; la SAFER FRANDRES ARTOIS ne saurait voir l'existence de son droit de préemption, prévu par la loi, dépendre des capacités financières de l'acquéreur, et de l'organisation trouvée par celui-ci pour financer, à plus ou moins long terme, son acquisition et son installation ; il résulte de ces énonciations que la vente porte en réalité sur l'entière propriété du bien lequel, par une même opération, a quitté le patrimoine de la venderesse pour être cédé aux membres d'une même famille, dans le but affirmé d'installation progressive du cessionnaire de la nue-propriété ; ainsi il y a lieu de considérer qu'il s'agit d'une vente soumise au droit de préemption de la SAFER FLANDRES ARTOIS qui aurait dû faire l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner par le notaire auprès de celle-ci ; à défaut, il y a lieu d'annuler la vente passée avant l'expiration du délai de purge du droit de préemption en fraude des droits de la SAFER FLANDRES ARTOIS et de déclarer cette dernière acquéreur aux lieu et place de Monsieur Jean-Louis X..., Madame Marie-Jeanne Y... épouse X..., Monsieur David X... et Madame Marie-Agnès C... épouse X... » ; 1°) ALORS QUE le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut s'exercer qu'en cas d'aliénation de biens immobiliers à utilisation agricole à titre onéreux en pleine propriété et est exclu, sauf fraude, en cas de démembrement du droit de propriété ; que la vente simultanée à des acquéreurs distincts, d'une part de la nue-propriété d'un immeuble agricole, d'autre part de l'usufruit de ce même bien, échappe au droit de préemption de la SAFER ; qu'en considérant qu'en cédant la nue-propriété aux époux X... C... et l'usufruit aux époux X... Y..., Mme A... avait vendu la pleine propriété de ses parcelles, de sorte que la vente se trouvait soumise au droit de préemption de la SAFER Flandres Artois, la cour d'appel a violé l'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 ; 2°) ALORS QUE le droit de préemption des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural ne peut s'exercer qu'en cas d'aliénation de biens immobiliers à utilisation agricole à titre onéreux en pleine propriété et est exclu, sauf fraude, en cas de démembrement du droit de propriété ; que la fraude ne se présume pas, et doit être prouvée par celui qui l'allègue ; qu'en estimant inopérante la preuve d'une éventuelle fraude dès lors que le vente consentie par Mme A... portait sur la pleine propriété du bien, quand cette vente ayant porté, distinctement, sur la nue-propriété et sur l'usufruit du bien échappait au droit de préemption de la SAFER de sorte que la cour d'appel ne pouvait annuler la vente sans caractériser l'existence d'une fraude destinée à éluder le droit de préemption de la SAFER et dont la preuve incombait à cette dernière, la cour d'appel a violé l'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, ensemble l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353 du même code. Le greffier de chambre