Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 30 mars 2016, 14-28.861, Inédit, rectifié par un arrêt du 15 mars 2017
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2016-03-30
Numéro d'affaire : 14-28861
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2014-09-30
Président : Mme Mouillard (président)
Avocats : SCP Boullez, SCP Monod, Colin et Stoclet

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le centre commercial de la Défense, au sein duquel M. X...exploitait une pharmacie dans des locaux qui lui avaient été donnés à bail par la société OCP, ayant été fermé par décision administrative à la suite de la non-exécution par l'Etablissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche (l'Epadesa) de travaux de désamiantage et de sécurité qui lui avaient été prescrits, la société C...-Z..., en qualité de liquidateur judiciaire de M. X..., a assigné l'Epadesa en réparation de son préjudice ; Sur le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 16 avril 2013 : Vu l'article 978 du code de procédure civile ; Attendu que l'Epadesa n'a produit aucun moyen contre les dispositions de l'arrêt du 16 avril 2013 ; que la déchéance de son pourvoi est dès lors encourue ; Sur le premier moyen, en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 30 septembre 2014, pris en sa première branche, et le second moyen, réunis : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Et sur le même moyen, pris en sa troisième branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour fixer, sur évocation, la valeur du fonds de commerce de M. X...à la somme de 875 000 euros au jour de la fermeture du centre commercial et condamner l'Epadesa à la payer à la société C...-Z..., ès qualités, l'arrêt retient qu'à la suite des procédures d'éviction engagées par l'Epadesa à l'encontre des occupants du centre, les commerces qui y étaient exploités ont subi un trouble commercial important et une forte baisse de chiffres d'affaires consécutivement à la baisse de sa fréquentation par la clientèle ; Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'elle constatait que la baisse de performance de la pharmacie exploitée par M. X...pouvait s'expliquer par d'autres facteurs consistant dans son mode d'exploitation dégageant une faible rentabilité en raison d'une modification de son fonctionnement, un certain désengagement ou désintérêt de M. X...qui, à la date de la fermeture du centre, n'avait pas rénové son officine, ni renouvelé ses stocks, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CONSTATE LA DECHEANCE du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 16 avril 2013 ; Et sur le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 30 septembre 2014 : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'évoquant du chef de l'indemnisation du fonds de commerce « Grande pharmacie de la Défense 6 », à Courbevoie, il fixe sa valeur à 875 000 euros, condamne l'Etablissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche à payer cette somme avec intérêts légaux à compter de sa décision à la société C...-Z..., en qualité de liquidateur judiciaire de M. X..., et statue sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, l'arrêt rendu le 30 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ; Condamne la société C...-Z..., en qualité de liquidateur judiciaire de M. X..., aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour l'Etablissement public d'aménagement de La Défense-Seine-Arche. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR décidé que l'EPADESA avait commis une faute délictuelle et engagé sa responsabilité à l'égard de la SELARL C... Herbault, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. Jacques X..., sur évocation, D'AVOIR fixé à 875 000 ¿, la valeur du fonds de commerce de la pharmacie ¿ ¿ Grande Pharmacie de la Défense''à Courbevoie et D'AVOIR condamné l'EPADESA à verser à la SELARL C... Herbault, ès qualités de liquidateur judiciaire de M. X..., la somme de 875 000 ¿ avec intérêts légaux ; AUX MOTIFS QU'il résulte du rapport Arcalia que le défaut de conformité du système de sécurité incendie concerne tant le réseau primaire de sprinklage dont est resté propriétaire l'Epaseda à défaut de transfert de propriété dès l'achèvement de l'aménagement du quartier, à l'À. SA qui devait être composée par tous les propriétaires du quartier Division Leclerc (qui devait en assumer la gestion s'agissant d'un ouvrage d'intérêt collectif en vertu de l'article 1. 3. 1 du cahier des charges et de l'article I b du projet de statut de l'A. S. A s'agissant de grosses réparations qui profitent essentiellement aux propriétaires du quartier ou à certains d'entre eux seulement, ces ouvrages et équipements étant repérés au moyen d'une astérisque sut la liste figurant en annexe des présents statuts-non communiquée à la cour et ce, conformément à la loi du 21 juin 1865 modifiée et au décret du 3 8 décembre 1927 relatifs aux associations syndicales autorisées, alors applicables), que le réseau secondaire (têtes d'extincteur) dont l'installation et l'entretien incombent contractuellement aux propriétaires de volumes, dont la Sci Ocp, en vertu du cahier des charges annexé à l'acte de vente (articles 4. 15. 6 et 4, 15. 7) ; que selon la convention du 24 mars 1986, les statuts de l'Union Leclerc (union de syndicats de propriétaires), ont été approuvés en A. G constitutive le 13 février 1986 et son règlement intérieur prévoit en son article 4. 2 que les dépenses de conservation, d'exploitation ou d'entretien des ouvrages d'intérêt collectif, appelées charges commîmes, sont ventilées selon leur nature ou l'usage entre diverses grilles, elles-mêmes réparties entre les membres selon des millièmes et financées par un budget prévisionnel alimenté par des appels de fonds trimestriels ; que la convention conclue entre l'EPAD et l'Union Leclerc prévoit que celle-ci se voit confier, dans l'attente de la mise en place de l'A. S. A, la gestion et l'entretien des ouvrages et équipements d'intérêt collectif du quartier Division Leclerc qui sont à l'usage exclusif des propriétaires ou de certains d'entre eux, cet accord ne devant s'appliquer que pendant la période restant à courir jusqu'à la dissolution de l'Epad et après mise à disposition des ouvrages et équipements résultant d'un procès-verbal de remise ; que l'Epad selon l'article I de la convention, a accepté d'assurer directement et à ses frais la gestion et l'entretien des espaces et ouvrages affectés à l'usage direct du public (teintés en marron et vert sur les plans n° 1 et 2 annexés au présentes non communiqués à la cour), des aménagements et équipements qui en constituent les dépendances directes et exclusives, des locaux techniques et des équipements généraux du quartier, ce qui correspond selon la cour, aux structures qui participent à la stabilité et à la solidité de l'ensemble des infrastructures construites par l'Epad ; que la convention rappelle que suite au refus des propriétaires du Quartier Leclerc appelés à être regroupés en association en vue de la constitution de l'A S A, il en est résulté des difficultés auxquelles les pouvoirs publics et le conseil d'administration de l'Epad ont souhaité qu'il soit remédié et que des orientations ont été définies ; que selon cette convention, les parties ont décidé d'une part, de renoncer à faire prendre en charge par les associations syndicales les piliers et structures porteuses intégrées de leur quartier et également de renoncer à leur en transférer ultérieurement la propriété, ces problèmes ne pouvant au demeurant être réglés qu'au niveau de l'ensemble du Quartier d'affaires, d'autre part, de réserver la question des grosses réparations et du renouvellement et celle du transfert de propriété des ouvrages, afin de ne pas préjuger la dévolution future de ces biens, étant ajouté que selon l'article V, la présente convention prendra effet à compter du 13 février 1986 et viendra à expiration à la date de dissolution de l'Epad (actuellement prévue pour le 9 septembre 1988), toutefois et dans le cas où un nouveau schéma d'organisation du quartier d'affaires de la Défense serait rais en place par les pouvoirs publics avant la dissolution de l'Epad, la présente convention serait de suite et de plein droit résiliée ; que la durée de création de l'EPAD, prévue initialement pour trente années en 1958, a été prorogée à de nombreuses reprises ; que faute de création de l'A. S. A pour le quartier Division Leclerc à Courbevoie et par voie de conséquence, de transfert de gestion ou de propriété, ou de mise à disposition à son profit des ouvrages et équipements d'intérêt collectif (ce qui est confirmé par l'absence de procès-verbal de remise produit aux débats), l'EPAD devenu I'Epadesa, après l'achèvement de sa mission spéciale d'aménagement et en dehors de son périmètre réglementaire d'intervention et de tout mécanisme de subrogation, s'est substitué à cette entité juridique qui n'a jamais été constituée, la dissolution de l'EPAD n'étant intervenue que par décret du 2 juillet 2010, portant création de l'Epadesa, qui est investie de missions de gestion et d'aménagement et dispose de la possibilité d'exproprier pour cause d'utilité publique ; qu'il en résulte que le rôle dévolu à l'Epad de gestionnaire temporaire selon l'article 1. 3. 2 du cahier des charges s'est prolongé dans le temps, que cet établissement public s'est substitué dans les droits et obligations de l'A. S. À, qui était destinée à devenir le gestionnaire des ouvrages et équipements d'intérêt collectif, tels que le système de sécurité incendie et le réseau primaire de sprinklage et qui devait disposer d'un budget pour financer les gros travaux, alimenté par les appels de fonds auprès de propriétaires de volumes intéressés qui profitent des travaux, et est devenu le gestionnaire de fait et l'exploitant des éemipements publics du quartier Division Leclerc qu'il avait construits ; que le préjudice allégué par l'intimée trouve sa source dans l'omission dans l'action reprochée à I'Epadesa, son obligation d'action devant selon l'intimée, être accomplie en vertu d'une obligation légale, celle de ne pas nuire à autrui par sa négligence ou son imprudence et/ ou d'une obligation réglementaire (mise en conformité du propriétaire des parties publiques avec la réglementation amiante), engageant sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle envers la liquidation X...; que I'Epadesa a refusé d'exécuter les injonctions administratives et judiciaires mettant à sa charge les travaux de mise en conformité du réseau de sprinklage et de désamiantage ; que ce refus délibéré par l'Epadesa d'exécuter ces injonctions engage sa responsabilité civile délictuelle envers Me Z...ès-qualités en l'absence de lien de droit entre l'appelant et le locataire du propriétaire de volumes (M. X...), alors d'une part, qu'il résulte des rapports d'étape de médiation que selon le rapport de Me B...(sapiteur) réalisé dans le cadre de la médiation et déconfidentialisé selon accord des parties, qui a fixé une clé de répartition des responsabilités, la majeure partie des travaux de désamiantage du centre concerne le réseau primaire de ventilation, incombe à l'Epad (93 ou 94 % f 6 ou 7 % à 1a charge des propriétaires de volumes), d'autre part, que l'Epadesa ne conteste pas dans ses écritures être débiteur de l'obligation de remise en sécurité du système incendie du centre commercial en qualité de propriétaire des parties publiques et gestiortruûre de tait dudit centre ; que la réglementation impose au propriétaire des immeubles bâtis de procéder au désamiantage du site dans un délai de 36 mois (note 3 du rapport Arcalia visant les articles RI334-25 et R. 1334-26 du code de la santé publique) ; qu'en vertu de la convention du 24 mars 1986 et faute de constitution de l'A. S. A et de transfert de propriété, l'Epad a pris en charge, implicitement, mais nécessairement, la gestion et l'entretien des équipements d'intérêt collectif, qui en tout état de cause lui appartiennent, de même que les grosses réparations qui ont été expressément réservées dans cet acte, sans avoir notifié aux mandants sa renonciation au mandat dont il se prévaut ; que c'est donc ajuste titre que les premiers juges ont retenu la carence fautive de l'Epadesa ; que celui-ci ne peut se prévaloir dans le cadre de la présente procédure, du défaut de paiement par le bailleur de la liquidation, la Sci Ocp, pour l'exécution des travaux nécessaires visés dans les injonctions administratives et judiciaires, des lors que cette faute invoquée sera examinée par le tribunal de grande instance de Paris ; que l'Epadesa soutient à juste titre qu'il ne peut être affirmé que les accords intervenus avec les autres commerçants du centre commercial emportaient renonciation à s'opposer à la demande d'indemnisation de la part de la liquidation judiciaire Jacques X..., dès lors que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce et qu'il n'a jamais reconnu le principe d'une indemnisation sans l'existence d'une contrepartie ; qu'en tout état de cause, l'indemnisation de certains commerçants par l'Epadesa ne vaut que comme aveu extra judiciaire, qui peut être rétracté ; que l'Epadesa conteste l'existence d'un lien de causalité entre la fermeture du centre et la liquidation judiciaire de M. X..., du fait que la liquidation judiciaire trouve son origine dans des faits bien antérieurs à la fermeture du centre et dans le comportement du pharmacien, qui s'est trouvé en état de cessation des paiements plus d'un an et demi avant la fermeture ; qu'il ressort du rapport d'expertise Comaton du 27 janvier 2011 que l'emplacement du fonds de commerce de pharmacie dans la galerie marchande de la Coupole à la Défense est un emplacement de tout premier ordre, que l'Epad ayant engagé au OTUTS de l'année 2008 des procédures d'éviction a rencontre des occupants du centre suite à un vaste programme de désamiantage du site, il en est résulté un trouble commercial important et une forte baisse des chiffres d'affaires des commerces exploités dans le centre commercial, que celui-ci a été peu à peu et depuis l'an 2008 déserté par la clientèle, ce qui s'est traduit dans la baisse significative du chiffre d'affaires réalisé au cours de l'exercice 2008 pendant V exécution de la convention de médiation (baisse de 41, 10 %) et un résultat déficitaire mettant en péril l'exploitation du fonds de commerce ; sur l'indemnisation de la liquidation judiciaire, que l'Epadesa s'oppose à la demande d'évocation en ouverture du rapport d'expertise de M. Y..., que subsidiairement, il conclut au rejet de la demande d'indemnisation à hauteur de 1, 346, 000 euros du fait du défaut d'impact des travaux sur la possibilité d'ouvrir au public l'officine, que du fait de l'emplacement de la pharmacie qui dispose d'un accès direct depuis l'extérieur la galerie, rien n'interdisait une poursuite de l'activité commerciale de M. X...ou par une autre personne, demande de fixer le montant de la valeur suivant une valeur réelle (expertise Bergeras du 5 juillet 2012 qui fixe la valeur du fonds à 387 000 euros au 1er juillet 2010 lois de la fermeture de la galerie), celle de M. Y...fixant la valeur du fonds de commerce de pharmacie à 875. 000 euros étant contraire à ce qui est admis en matière d'indemnisation de fonds de commerce de pharmacie en liquidation judiciaire, que la demande doit être diminuée du montant de l'offre formée le 24 décembre 2013 par M,. A..., pharmacien, pour reprendre la pharmacie en cause (300. 000 euros), qu'il demande en tout état de cause à être relevé et garanti de toutes condamnations par la Sci Ocp qui a omis de reporter dans ses relations avec le locataire la clause suivant laquelle celui-ci devait souffrir sans indemnité une fermeture du centre commercial ; que l'intimée qui demande à la cour d'évoquer du chef de l'indemnisation du fonds de commerce de pharmacie Grande pharmacie de la Défense 6 sur le fondement de l'article 568 du code de procédure civile, se prévaut du rapport d'expertise Comaton du 27 janvier 2011 qui a travaillé avec les médiateurs désignés sans objection de l'Epad et demande de retenir la somme de 1. 346. 000 euros (estimation sur la base du chiffre d'affaires moyen réalisé au cours des années 2006 et 2007 qui ont précédé la période de fermeture d'une partie des boutiques du centre commercial et de la mise en chantier des travaux) et prie la cour de se reporter au rapport Y...quant à la valeur du fonds de commerce et aux causes de son dépérissement, soulignant que la somme de 300. 000 euros ne concerne que la licence de pharmacie et non le fonds de commerce et ajoutant qu'aucun travaux n'a eu lieu ; que sur les conclusions de la Selarl C...-Z...ès-qualités et de la Sci Ocp précisant qu'une demande d'évocation sur le tout avait été sollicitée à la cour d'appel par application de l'article 568 du code de procédure civile, un jugement de sursis à statuer sur les demandes des intimées a été prononcé par le tribunal de commerce le 21 novembre 2013 dans l'attente de l'arrêt d'une transaction ou de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles ; qu'il en résulte que la cour estime de bonne justice au regard notamment de l'exigence d'une durée raisonnable de la procédure, de statuer par voie d'évocation sur les points non jugés afin de leur donner une solution définitive ; qu'il ressort des pièces produites de part et d'autre, que la baisse de performance de la pharmacie exploité par M. X...à partir de 2008 peut s'expliquer en fonction de plusieurs facteurs :- la baisse de fréquentation du centre commercial au regard de l'exigence mise en évidence à la fin du premier semestre 2007 des opérations de désamiantage du site impliquant sa fermeture, à l'origine d'une diminution de la commercialité du secteur en cause du fait que la galerie est un centre commercial de passage et non de destination ;- le mode d'exploitation de la pharmacie dégageant une faible rentabilité du fait d'une modification du fonctionnement de la pharmacie (horaires d'ouverture restreints, augmentation de la masse salariale, diminution du stock, problèmes familiaux du dirigeant (page 18 du rapport d'expertise Y...) ;- un certain désengagement ou désintérêt de M. X..., alors âgé de 70 ans (comme étant né le 23 août 1940) lors de la fermeture du centre commercial qui n'avait pas rénové son officine, mais qui par anticipation à la baisse de clientèle, n'avait pas renouvelé ses commandes de stock ; que le chiffre d'affaires réalisé par une officine de pharmacie, ne peut être comparé à celui réalisé par un commerce de proximité ou par un commerce de bouche ; qu'en conséquence, il convient de retenir l'évaluation proposée par l'expert judiciaire désigné par le jugement dont appel, M. Y..., qui a déposé son rapport daté du 25 octobre 2012, aux termes duquel celui-ci fixe à 875. 000 euros la valeur du fonds de commerce de pharmacie au moment de la fermeture du centre en juin/ juillet 2010 en précisant que l'absence de travaux n'a pas eu d'impact sur la valeur du fonds, sans qu'il y ait lieu de déduire de cette somme l'offre de reprise de 300. 000 euros, alors que la pharmacie est fermée et en liquidation judiciaire et que la Soi Ocp s'oppose à la poursuite de l'activité sur place ; qu'il convient de condamner l'Epadesa à verser à Me Z...es-qualités la somme de 875. 000 euros au titre de la valeur du fonds de commerce de pharmacie avec intérêts de droit à compter du présent arrêt ; 1. ALORS QUE le fait du tiers exonère le défendeur de toute responsabilité du moment qu'il constitue la cause exclusive du dommage ; qu'en décidant que l'EPADESA ne pouvait pas s'exonérer de la responsabilité qu'elle encourait prétendument en raison du défaut de réalisation des travaux de mise en conformité du réseau de sprinklage et de désamiantage par la preuve d'une faute de la SCI OCP qu'il appartenait à une autre juridiction d'apprécier, à l'occasion de l'examen des demandes dont elle était elle-même saisie par l'EPADESA, quand il lui appartenait de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le défaut d'exécution des travaux de désamiantage était exclusivement imputable à la carence fautive de la SCI OCP qui a refusé de contribuer à leur financement, la cour d'appel a méconnu l'étendue de ses pouvoirs, en violation de l'article 1382 du Code civil ; 2. ALORS QUE l'auteur d'une faute ne peut être condamné à réparation que si sa faute a contribué de façon directe à la production du dommage dont la réparation est demandée ; qu'il s'ensuit qu'il appartenait à la juridiction du second degré de rechercher si la carence fautive de l'EPADESA dans l'exécution de travaux de mise en conformité et de désamiantage était en relation de causalité avec le prononcé de la liquidation judiciaire de M. X...; qu'en évaluant le montant du préjudice à la somme de 850 000 ¿ correspondant à la valeur de l'officine de M. X..., au jour de la fermeture du centre commercial, tout en constatant que le défaut de réalisation des travaux mis à la charge de l'EPADESA n'a pas eu d'impact sur la valeur de l'officine, au jour de la fermeture du centre commercial, ainsi que l'expert judiciaire l'a retenu en conclusion de son rapport, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1382 du Code civil ; 3. ALORS si tel n'est pas le cas QU'en retenant cependant, pour décider que l'EPADESA devait répondre de l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de M. X..., qu'il avait engagée dès 2008, que son officine devait être évaluée à 850 000 ¿ au jour de la fermeture du centre commercial par l'EPADESA qui avait engagé des procédures d'éviction à l'encontre des occupants du centre, qu'il en est résulté un trouble commercial important et une forte baisse de chiffres d'affaires des commerces exploités dans le centre commercial, tout en constatant que la baisse de performance de la pharmacie exploitée par M. X...pouvait s'expliquer par d'autres facteurs consistant dans un certain désengagement ou désintérêt de M. X...qui, à la date de la fermeture du centre, n'avait pas rénové son officine, ni renouvelé ses stocks, et que l'absence des travaux n'a pas eu d'impact sur la valeur de l'officine, selon l'expert, la cour d'appel qui s'est fondée sur la baisse de fréquentation du centre commercial en raison des opérations de désamiantage du site impliquant sa fermeture, s'est déterminée par des motifs impropres à établir que l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de M. Jacques X...présentait un lien de causalité direct et nécessaire avec les fautes imputées à l'EPADESA à qui il était seulement reproché d'avoir refusé d'exécuter les injonctions administratives et judiciaires mettant à sa charge, les travaux de mise en conformité du réseau de sprinklage et de désamiantage ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4. ALORS QUE le liquidateur trouve seulement les pouvoirs qui lui sont conférés par la loi en vue de la défense de l'intérêt collectif des créanciers pour exercer une action en paiement de dommages-intérêts contre toute personne coupable d'avoir contribué par des agissements fautifs à la diminution de l'actif ou à l'aggravation du passif ; qu'en évaluant le préjudice subi par M. X...à la valeur de son officine au jour de la fermeture du centre commercial, en conséquence des travaux de désamiantage, sans expliquer en quoi l'EPADESA était responsable de la diminution de l'actif ou de l'aggravation du passif de M. X...pour avoir refusé d'exécuter les injonctions administratives ou judiciaires mettant à sa charge les travaux de mise en conformité du réseau de sprinklage et de désamiantage, la cour d'appel a violé l'article L 622-20 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR écarté la demande que l'EPADESA avait formée à l'encontre de la SCI OCP afin qu'elle soit relevée et garantie de la condamnation prononcée à son encontre. AUX MOTIFS QUE l'Epadesa sera débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti de toutes condamnations par la Soi Ocp au motif que celle a omis de reporter dans ses relations avec le locataire la clause suivant laquelle celui-ci devait souffrir sans indemnité une fermeture du centre commercial pour travaux, dès lors que le gérant de la SCI OCP est M. X...qui exploitait la pharmacie ; ALORS QU'il résulte des termes clairs et précis de l'acte de vente conclu entre la SCI OCP et l'EPADESA que « tous les actes constatant la location du local devront rapporter intégralement les clauses figurant au présent acte, sous peine par le propriétaire d'engager sa responsabilité personnelle », ce qui imposait à la SCI OCP de mentionner dans le bail conclu avec M. X...qu'il était tenu de supporter l'exécution des travaux dans le centre commercial sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ; qu'en dispensant la SCI OCP de reproduire une telle mention dans le bail conclu pour l'exploitation de la pharmacie au motif qu'elle est exploitée par son représentant légal, M. X..., la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil par refus d'application.