Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, 17-18.911, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-07-05
Numéro d'affaire : 17-18911
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2017-03-30
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Spinosi et Sureau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 mars 2017), que, par une promesse du 9 novembre 1998, Michel Z... a vendu à M. et Mme X... une maison d'habitation avec terrain attenant, sous la condition suspensive, au profit du seul acquéreur, que la commune n'exerce pas son droit de préemption ; que le prix était stipulé payable en totalité sous forme d'une rente annuelle et viagère payable mensuellement ; que, la note d'urbanisme en date du 2 décembre 1998 ayant confirmé l'existence d'une station de pompage d'eau potable au centre de la parcelle vendue, la commune a souhaité exercer son droit de préemption ; que Michel Z... et M. et Mme X... ont également régularisé un contrat de location de locaux vacants portant sur l'immeuble objet de la promesse de vente, avec effet à compter du 1er décembre 1998, moyennant le paiement d'un loyer mensuel identique au montant de la rente viagère ; qu'à la suite du décès de Michel Z... sa légataire universelle, Mme Y..., a souhaité procéder à la vente du bien occupé par M. et Mme X... ; que ceux-ci l'ont assignée afin de voir déclarer parfaite la vente conclue le 9 novembre 1998, et ordonner la publication de la décision à intervenir comme valant titre de propriété à leur égard ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt, par motifs propres et adoptés, après avoir relevé qu'aux termes de la promesse la vente deviendrait nulle et non avenue à défaut de réalisation de la condition suspensive au plus tard le 15 janvier 1999 et que l'acte authentique réitérant cette vente devait être établi dans les huit jours de ce délai, retient que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées à la date prévue, que les attestations émanant du maire de la commune ne rendent pas compte d'une prorogation du délai prévu pour la régularisation de l'acte authentique, et que la promesse est caduque ; Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que Michel Z... avait implicitement accepté de reporter le délai de réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen : Vu l'article 624 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation de la disposition sur la promesse de vente entraîne la cassation, par voie de conséquence, des dispositions sur l'indemnisation du coût des travaux réalisés par M. et Mme X..., qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à voir constater le caractère parfait de la vente immobilière conclue entre Monsieur Michel Z..., d'une part, et Monsieur Laurent X... et Madame Nezha B... , épouse X..., d'autre part, portant sur une parcelle de terrain avec maison édifiée, cadastrée anciennement [...] sis [...] sur la commune de [...], à voir constater que le prix fixé a été intégralement réglé par les époux X... par versement mensuel à due concurrence du prix de 45.000 € (300.000 FF) prévue dans l'acte du 9 novembre 2009 ainsi qu'à voir ordonner la publication de l'arrêt à intervenir au service de la publicité foncière de Nîmes comme valant titre de propriété des époux X... ; Aux motifs propres que : « sur l'application de la promesse de vente : Le premier juge a exactement relevé que :- selon la convention des parties, la promesse de vente deviendra nulle et non avenue à défaut de réalisation des conditions prévues ou de l'une d'elles au plus tard le 15 janvier 1999, la réitération par acte authentique, opérant le transfert de propriété, devant intervenir au plus tard dans les 8 jours suivants, (soit au plus tard le 23 janvier 1999),- alors que la commune disposait d'un délai de 2 mois pour faire connaître sa décision de préempter ou non à compter de la déclaration d'intention d'aliéner adressée par le notaire le 5 janvier 1999 seulement, M. Z..., qui a signé le procès-verbal de délimitation établi par Mme D..., permettant d'isoler le point de captage de la source susceptible d'être acquis par la commune, a accepté implicitement de reporter le délai de réalisation des conditions suspensives,- toutefois, cette acceptation implicite ne vaut pas renonciation à la caducité,- aucune des deux parties à la promesse de vente n'a finalement poursuivi les démarches nécessaires à la réitération de l'acte authentique,- la division de la parcelle fondée sur le procès-verbal établi par Mme D... n'ayant pas été enregistrée au cadastre, l'assignation des demandeurs n'a pas été publiée,- respectant les termes du contrat, qui reprend les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicables aux locations des locaux vacants, les appelants ont réglé des mensualités qualifiées de loyers, pour lesquels M. Z... leur a remis des quittances,- les mensualités de 253,07 € (1 660 F) étaient prévues à titre de paiement du prix à compter de la signature de l'acte authentique. Les deux attestations par lesquelles M. A..., maire de [...] de mars 1989 à mars 2014, précise que M. et Mme X... ont été ses seuls interlocuteurs lorsque la commune a souhaité exercer son droit de préemption, ne remettent pas en cause les éléments sus-visés et ne rendent pas compte d'une prorogation du délai prévu pour la régularisation de l'acte authentique. Devant la cour, les appelants font encore valoir qu'en vertu de l'article 1328 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, le décès de M. Z... donne date certaine à la promesse de vente et la rend opposable à Mme Y.... Cependant, l'intimée ne conteste pas la date de la promesse qu'elle n'a pas elle-même signée et à laquelle elle ne pourrait d'ailleurs se prétendre tiers, alors qu'en sa qualité de légatrice universelle de M. Z..., elle continue la personne du défunt. Ainsi par des motifs pertinents et suffisants, qui méritent d'être approuvés, le tribunal a justement débouté M. et Mme X... de leurs demandes tendant à voir juger la vente parfaite et son prix payé, tandis que la promesse étant caduque, la demande subsidiaire aux fins de régularisation de la vente par acte authentique ne peut davantage prospérer » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que : « Sur le fond, les époux X... demandent au Tribunal de constater qu'ils ont acquis la parcelle située à [...] désignée sous le n° [...], d'une contenance de 53 a 95 ca, comme provenant de la division de la parcelle [...] selon le procès-verbal de délimitation établi par Madame D... et qu'ils en ont payé le prix. Ces demandes ne peuvent pas être accueillies, cela pour les motifs suivants. S'agissant de la propriété de la parcelle n° [...], les époux X... ne sauraient soutenir que sa propriété leur a été transmise par Monsieur Z... dans l'acte de vente sous seing privé en date du 9 novembre 1998. Certes, cet acte valait bien vente du bien immobilier inscrit au cadastre section [...] entre Michel Z... et les époux X..., puisqu'il stipule que le vendeur vend le bien concerné à l'acquéreur qui accepte, désigne l'objet de la vente ainsi que le prix et n'indique pas que sa réitération par acte authentique constitue une condition du consentement des parties à fa cession. Il est également vrai que les conditions suspensives tenant au non exercice du droit de préemption de la commune et à l'absence d'existence de servitude grave rendant l'immeuble impropre à l'usage ou à la destination voulue par les acquéreurs étaient stipulée au bénéfice de ces derniers. Il n'en demeure pas moins que cet acte prévoyait aussi expressément qu'il deviendrait nul et non avenu si ces conditions suspensives n'étaient pas réalisées au plus tard le 15 janvier 1999. Il stipulait également que l'acte authentique devant réitérer cet acte de vente devait être établi dans les huit jours de ce délai. Force est de constater que les conditions suspensives précitées n'ont pas été réalisées à la date prévue. Certes, les époux X... sont fondés à soutenir que Monsieur Z... a implicitement admis que cette date du 15 janvier 1999 pouvait être reportée au regard du fait que le notaire n'a notifié à la commune de [...] son intention d'aliéner le bien en cause que le 5 janvier 1999, alors que cette dernière, en vertu de l'article L 213-2 du Code de l'urbanisme, disposait d'un délai de deux mois pour faire connaître son intention d'exercer ou non son droit de préemption. Cette acceptation implicite peut également être déduite du fait que Monsieur Z... a apposé sa signature au procès-verbal de délimitation établi par Madame D..., prévoyant la division de la parcelle [...] en deux parcelles distinctes afin de séparer la partie comportant le point de captage, susceptible d'être acquise par la commune, du reste de sa propriété. Pour autant, l'acceptation implicite du report de la date à compter de laquelle la convention du 9 novembre 1998 devait être considérée comme nulle et non avenue ne saurait être interprétée comme une renonciation à cette caducité. Il importe de rappeler que les parties avaient aussi convenu que la vente devait être réitérée par acte authentique dans un délai de huit jours à compter de la date de réalisation des conditions suspensives. Or, force est de constater que, postérieurement au mois de mars 2000, ni les époux X... ni Michel Z... n'ont poursuivi les démarches nécessaires afin qu'il soit procédé à l'établissement de l'acte authentique portant vente de la parcelle devant être inscrite au cadastre sous le n° [...]. Il convient de relever, à cet égard, que la division de la parcelle C n°424 selon le procès-verbal de délimitation établi par Madame D... n'a pas été enregistrée par le service du cadastre, ce qui n'a pas permis aux requérants d'obtenir la publication de leur assignation. En outre, il ressort des pièces versées aux débats que les époux X... et Michel Z... ont fait application du contrat de location qu'ils avaient conclu parallèlement à la convention du 9 novembre 1998 et que les requérants ont habité le bien immobilier litigieux à compter du 1er décembre 1998 en vertu de ce contrat de bail. Cette analyse repose sur le fait que ledit contrat reprend les dispositions applicables au contrat de location des locaux vacants telles qu'elles étaient prévues par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que les mensualités acquittées par les époux X... à Monsieur Z... ont été qualifiées par ceux-là dans les courriers adressés à ce dernier de loyers et qu'elles ont donné lieu à la remise par celui-ci de quittances de loyers. Les époux X... ne sont donc pas non plus fondés à soutenir qu'ils ont acquitté le prix prévu dans l'acte du 9 novembre 1998. Il convient de relever, à cet égard, que, selon cet acte, les mensualités de 1.660 Francs dues en paiement de la rente annuelle constituant la contrepartie de cette acquisition n'étaient exigibles qu'à compter du jour de la signature de l'acte authentique. En l'état de ces considérations, Monsieur et Madame X... ne peuvent qu'être déboutés de leurs réclamations visant à voir juger que la vente à leur profit de la parcelle située à [...] désignée dans le procès-verbal de délimitation établi par Madame D... sous le n° [...], est parfaite et qu'ils en ont payé le prix » ; Alors, d'une part, que la condition est un événement futur et incertain auquel est subordonnée l'efficacité ou la disparition d'une obligation ; que la condition en tant que modalité de l'obligation doit présenter un caractère adventice et ne peut pas porter sur un élément essentiel à la validité du contrat ; que le non-exercice d'un droit de préemption ne saurait être érigé en condition puisqu'il est un élément essentiel à la validité même de la vente ; qu'en considérant que la vente était caduque en raison de la défaillance de la condition tenant au non-exercice de son droit de préemption par la commune, la cour d'appel a violé l'article 1168 du Code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ainsi que l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme ; Alors, d'autre part, que tout jugement doit être motivé et que le juge ne peut se déterminer par voie de simples affirmations ; qu'en l'espèce, en se bornant à affirmer que les conditions suspensives n'avaient pas été réalisées à la date prévue, sans expliquer en quoi la réalisation des conditions n'avait pas eu lieu dans le délai fixé par les parties, la cour d'appel, qui s'est déterminée par voie de simples affirmations, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, subsidiairement, que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en l'espèce, en retenant que le vendeur avait accepté le report de la date de réalisation des conditions suspensives mais que cette acceptation ne pouvait valoir renonciation à la caducité de la promesse résultant de la non réalisation des conditions suspensives et que ces conditions ne s'étaient pas réalisées à la date initialement fixée, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a par là-même violé l'article 1176 du Code de civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Alors, encore plus subsidiairement, que lorsqu'une condition suspensive est édictée dans l'intérêt exclusif de l'une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition ; qu'en l'espèce, en se bornant à relever, pour juger que la promesse était caduque, que les conditions suspensives ne s'étaient pas réalisées dans le délai fixé, quand l'acte de vente prévoyait pourtant expressément que les conditions suspensives étaient stipulées dans l'intérêt exclusif des acheteurs, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ensemble l'article 1176 du même Code dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Alors, par ailleurs, que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et que sa réitération par acte authentique n'est pas une condition de validité de la vente sauf lorsque les parties l'ont expressément stipulé ; qu'en l'espèce, en retenant, pour refuser de reconnaître le caractère parfait de la vente, qu'aucune des parties n'avaient accompli les démarches nécessaires afin de procéder à l'établissement de l'acte authentique, après avoir pourtant relevé que la réitération par acte authentique n'était pas une condition du consentement des parties, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1589 du Code civil, ensemble l'article 1583 du même Code dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Alors, en outre, qu'il appartient au juge de donner ou restituer son exacte qualification à un acte sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en l'espèce, en se bornant à relever, pour juger que le contrat conclu le 1er décembre 1998 entre M. Z... et les consorts X... était un bail, que ledit contrat reprenait les dispositions applicables au contrat de locaux vacants et que les mensualités acquittées étaient qualifiées de loyers, sans rechercher l'économie réelle du contrat ainsi conclu, la cour d'appel a méconnu l'article 12 du code de procédure civile ; Alors, en tout état de cause, que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que la conclusion d'un contrat de bail portant sur le même bien que le bien objet de la vente ne saurait remettre en cause la vente valablement conclue ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé une fois de plus les articles 1583 et 1589 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Alors, enfin et en tout état de cause, que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en relevant, pour fonder le rejet de la demande tendant à voir reconnaître la perfection de la vente conclue entre les parties le 9 novembre 1998, que le prix n'avait pas été payé, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants en violation de l'article 1583 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à l'indemnisation du coût des travaux effectués sur l'immeuble cadastré anciennement [...] sis [...] sur la commune de [...] ; Aux motifs propres que « sur le coût des travaux effectués par M. et Mme X... : Devant la cour, les appelants fondent leur demande d'indemnisation des travaux qu'ils ont effectués dans l'immeuble litigieux sur les articles 555 et 1303 du code civil, en faisant valoir que le bénéficiaire d'un compromis, qui n'a pas été réitéré par acte authentique, peut invoquer un enrichissement sans cause du propriétaire. Cependant, les travaux susceptibles de justifier l'indemnisation sollicitée, n'ont pas été exécutés dans le cadre d'une occupation autorisée par la promesse de vente, qui ne contient aucune disposition sur ce point, mais à l'occasion de l'occupation des lieux dans les conditions prévues par la « convention de location de locaux vacants », qui a pris effet le 1er décembre 1998. À cet égard également, le tribunal a justement relevé que selon l'article 2.3.4 des conditions générales du contrat de location, dont toutes les pages sont paraphées par les parties, qui les ont signées in fine, les embellissements et améliorations faits par le locataire resteront acquis au bailleur, sans indemnité. Par ailleurs, l'enrichissement allégué trouvant sa cause dans la convention de location, M. et Mme X... ne peuvent prétendre à une quelconque indemnisation en application de l'article 555 du code civil, ni de l'article 1371 du même code dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il les déboute de cette demande » ; Et aux motifs éventuellement adoptés que : « En ce qui concerne leur demande en paiement de la somme de 250.000 € au titre des travaux d'amélioration qu'ils ont effectués dans l'immeuble, si l'article 555 du Code civil est applicable aux rapports entre bailleur et locataire, une demande sur ce fondement ne peut être accueillie que si le contrat conclu par les parties ne règle pas le sort de ces travaux. Tel n'est pas le cas en présence de l'article 2.3.4 du contrat de bail. En l'état de ces considérations, les réclamations de Monsieur et Madame X... doivent être rejetées comme non fondées » ; Alors, d'une part, que l'article 555 du Code civil joue dans les rapports entre propriétaires et locataires sauf si une convention règle le sort des constructions réalisées par le locataire ; que les dispositions de l'article 555 du Code civil ne s'appliquent pas aux travaux d'améliorations et d'embellissement ; qu'en l'espèce, en retenant, pour refuser de faire application de l'article 555 du Code civil, que l'article 2.3.4 du contrat de location réglait le sort des travaux entrepris, quand l'article 2.3.4 n'envisageait que le sort des travaux d'embellissement et d'améliorations faits par le locataire non visés par l'article 555 du Code civil, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a par là-même violé l'article 555 du Code civil ; Alors, d'autre part, que nul ne peut s'enrichir sans cause au détriment d'autrui ; que le locataire a droit au remboursement des impenses nécessaires et utiles dès lors que la convention de location n'en règle pas le sort ; qu'en l'espèce, en retenant, pour exclure toute indemnisation des consorts X..., que l'enrichissement allégué trouvait sa cause dans le contrat de location qui n'envisageait pourtant que les travaux d'embellissement et d'amélioration, sans rechercher si certaines dépenses ne constituaient pas des impenses nécessaires et utiles non visées par l'article 2.3.4, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et a violé les articles 1134 et 1371 du Code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; Alors, enfin et en tout état de cause, que ce n'est qu'à défaut d'accord du propriétaire bailleur que ce dernier est en droit de conserver à son bénéfice les transformations effectuées sur son bien sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; qu'en l'espèce, en excluant toute indemnisation des locataires pour les travaux réalisés sur l'immeuble sans rechercher si le propriétaire bailleur n'avait pas donné son autorisation à la réalisation desdits travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989.