Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juillet 2016, 14-29.484 14-29.485, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-07-07
Numéro d'affaire : 14-29484
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Papeete, 2014-09-25
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Vu la connexité, joint les pourvois n° N 14-29. 484 et P 14-29. 485 ; Donne acte à la société Jolie Vue du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la compagnie financière d'Océanie Polynésie ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Papeete, 25 septembre 2014 n° 581 et 582), que M. et Mme X...ont vendu, le 22 juillet 1983, une partie de leurs terres à la compagnie financière d'Océanie Polynésie, pour permettre à celle-ci de réaliser le lotissement Te Maru Ata ; que l'acte de vente comportait une clause accordant à M. et Mme X...ou à leurs ayants droit la faculté d'user des voiries et réseaux du lotissement pour la desserte des terrains restés leur propriété, mais précisant que droit était limité « au nombre de dix pendant un délai de trois ans » ; qu'à la suite de la réalisation par M. et Mme X...de deux lotissements successifs sur leurs fonds pour un total de onze lots, un arrêt définitif du 7 mai 1997 a considéré qu'ils avaient épuisé la faculté que leur offrait cette clause ; que la société civile immobilière Jolie Vue (la SCI), acquéreur de lots dans un des lotissements réalisés par M. et Mme X...dans le reste de leur propriété, a assigné l'association syndicale des propriétaires du lotissement Te Maru Ata pour voir reconnaître l'état d'enclave de son fonds ; qu'elle est intervenue volontairement, ainsi que M. et Mme Y..., à l'instance engagée aux mêmes fins par un autre acquéreur de M. et Mme X..., Mme Z...; Sur le premier moyen du pourvoi P 14-29. 485 et le moyen unique du pourvoi N 14-29. 484, pris en ses quatre premières branches, réunis : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant au constat de l'état d'enclave de son fonds et à ce que soit rapporté un arrêt du 28 mai 1998 qui lui a ordonné de cesser toute circulation et branchement sur les réseaux et la voirie du lotissement Te Maru Ata, alors, selon le moyen : 1°/ que l'acquéreur d'une parcelle enclavée en conséquence de la division conventionnelle d'un fonds bénéficie de plein droit d'une servitude légale de passage sur les terrains issus de cette division indépendamment de toute considération sur la destination du fonds enclavé ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les parcelles acquises par la SCI Jolie Vue ne bénéficient d'aucun accès à la voie publique et que cet état d'enclave absolu est la conséquence directe de la division du fonds des époux X...; que dès lors en refusant tout droit de passage à la SCI Jolie Vue sur les fonds issus de cette division motif pris que son fonds ne serait pas constructible, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2°/ que l'acquéreur d'une parcelle issue d'une division conventionnelle est en droit de demander un passage sur les parcelles issue de cette même division sans que puisse lui être opposé ni le caractère volontaire de l'enclave, ni la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage ; qu'en se fondant sur une prétendue renonciation des époux X..., auteurs de la division, au bénéfice de la servitude légale de passage qui s'exerce de plein droit sur les terrains issus de la division, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3°/ que la clause figurant dans l'acte de vente des époux X...à la CFOP qui restreint l'usage des réseaux et des voiries du lotissement « Te Maru Ata », telle au surplus qu'interprétée par les juridictions judiciaires, n'a créé aucune inconstructibilité des fonds restés enclavés et n'a fait que limiter l'usage de certains réseaux et voiries, sans exclure la création d'autres passages ; que la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et violé l'article 1134 du code civil ; 4°/ que la cour d'appel a déduit « l'absence de constructibilité » du fonds enclavé-et partant l'anormalité de l'usage auquel la SCI Jolie Vue destine la servitude de passage qu'elle revendique-de l'annulation par les juridictions administratives de l'autorisation de lotir accordée aux époux X...et du permis de construire de la SCI Jolie Vue ; qu'en se déterminant de la sorte quand le caractère constructible du fonds de la SCI Jolie Vue dépend uniquement de son classement comme tel dans les plans locaux d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; Mais attendu qu'ayant retenu qu'en acceptant une clause limitant leurs droits, M. et Mme X...avaient renoncé au bénéfice d'une servitude de passage pour l'ensemble des terrains qui, au-delà de dix lots allaient nécessairement se trouver enclavés, la cour d'appel, qui a caractérisé le caractère volontaire de l'enclave au-delà du dixième lot, résultant de la clause figurant à l'acte de vente du 22 juillet 1983 telle qu'interprétée par l'arrêt définitif de la cour d'appel de Papeete du 7 mai 1997, en a exactement déduit, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants relatifs à la constructibilité des lots et à l'utilisation normale des fonds, que la SCI ne pouvait prétendre à une servitude légale de désenclavement sur les voies et réseaux des associations syndicales Te Maru Ata et Mata Miti ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du moyen unique du pourvoi n° N 14-29. 484 et sur le second moyen du pourvoi n° P 14-29. 485, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne la société Jolie Vue aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Jolie Vue et la condamne à payer à l'association syndicale Te Maru Ata la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi n° N 14-29. 484 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Jolie Vue. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Jolie Vue, propriétaire de parcelles sur le site « Mata Miti Extension » de sa demande tendant au constat de l'état d'enclave de son fonds et à l'octroi d'un droit de passage sur les fonds des associations syndicales « Te Maru Ata » et « Mata Miti » et D'AVOIR débouté la SCI Jolie Vue de sa demande tendant au rapport de l'arrêt n° 752-270 rendu le 28 mai 1998 par la Cour d'appel de Papeete sur appel d'une ordonnance de référé du 10 juillet 1997 ; AUX MOTIFS QUE dès lors que plusieurs décisions, dont l'arrêt de la cour d'appel de Papeete en date du 7 mai 1997, à présent définitif, ont jugé que la clause figurant à l'acte de vente des époux X...à la Compagnie Financière de l'Océanie Polynésie, promoteur, et reprise au cahier des charges du lotissement Te Maru Ata, devait être interprétée en ce sens que l'autorisation donnée aux époux X...ou à leurs ayants droit ou ayants cause d'utiliser les voieries et réseaux divers, devait s'exercer dans la limite de 10 branchements pour des parcelles situées hors du lotissement « Te Maru Ata » et dans un délai de trois ans et qu'en conséquence, les époux X...avaient épuisé cette faculté par la réalisation du lotissement « Mata Miti » comprenant 11 lots, la SCI Jolie Vue et M. et Mme Y... qui ont acquis des époux X...des parcelles situées en dehors de ces lotissements, sur un site dénommé « Mata Miti Extension », ne peuvent en conséquence prétendre opposer à l'association syndicale libre des propriétaires du Lotissement « Te Maru Ata » une servitude conventionnelle de passage et un droit d'accès aux réseaux divers, droits que leurs auteurs, les époux X..., n'ont pu leur transmettre ; que tirant les conséquences juridiques de cette situation, la SCI Jolie Vue et M. et Mme Y... estiment pouvoir se prévaloir d'une servitude légale de passage sur le fondement de l'article 684 du code civil ; qu'ils s'appuient en effet sur le principe selon lequel l'acquéreur de la parcelle devenue enclavée par suite de la division du fonds, ne peut se voir refuser un droit de passage sur le fonds issu de la division au motif que l'auteur commun a renoncé au bénéfice de cette servitude ; qu'il est effectivement possible de considérer en l'espèce, qu'en acceptant une clause limitant leurs droits lors de la vente des terrains destinés à constituer le lotissement « Te Maru Ata », les époux X...ont renoncé au bénéfice d'une servitude de passage pour l'ensemble des terrains qui, au-delà de l'emprise du seul lotissement supplémentaire autorisé de 10 lots, allaient nécessairement se trouver enclavés, dès lors qu'il est constant qu'il n'y a, en l'état, aucun accès à une voie publique pour ces terrains situés en amont des deux lotissements autorisés ; que toutefois, la SCI Jolie Vue et M. et Mme Y... ne peuvent bénéficier des dispositions précitées que pour autant que la servitude de passage qu'ils revendiquent, corresponde à une utilisation normale du fond auquel il la destinent ; qu'or, il est constant, à cet égard, que tant l'autorisation de lotir sur le site « Mati Miti Extension », accordée aux époux X..., puis transférée à l'OFCP, que les permis de construire délivrés à la SCI Jolie Vue et à M. et Mme Y... ont été annulés par des décisions, à présent définitives, des juridictions administratives (notamment arrêt de la Cour administrative d'appel de Paris en date du 27 février 2001) ; que de même ont été annulés les arrêtés pris en vue de la régularisation desdites opérations immobilières ; que dans ces conditions, l'absence de constructibilité des parcelles aussi bien que l'illégalité des constructions qui y sont implantées, rendent anormal l'usage auquel la SCI Jolie Vue et M. et Mme Y... destinent la servitude de passage qu'ils revendiquent, à savoir la desserte de ces constructions par la voirie privée de l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » ; qu'il convient pour ces motifs de confirmer le jugement du tribunal de première instance de Papeete qui a rejeté la demande de la SCI Jolie Vue et de M. et Mme Y... tendant à l'octroi d'un droit de passage sur le fonds des associations syndicales « Te Maru Ata » et « Mata Miti » ; qu'il sera pour le surplus fait observer que ni la Polynésie française, ni M. A..., ni M. B... n'ont formé appel principal ou incident à l'encontre du même jugement qui a également rejeté les demandes qu'ils avaient formées en ce sens ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE l'application de la clause portant limitation du droit de passage et du droit de construire acceptée par les époux X...dans l'acte de vente originel et dans le cahier des charges du premier lotissement est à l'origine de l'enclavement actuel des parcelles situées dans le lotissement « Mata Miti Extension » ; que les demandeurs, propriétaires de parcelles dans ce dernier lotissement, en considération de cet état d'enclave, croient pouvoir trouver la solution au problème qu'ils rencontrent dans la mise en oeuvre de l'article 682 du code civil concernant la servitude légale de passage pour cause d'enclave ; que l'application de cet article est, cependant, soumise à certaines conditions, notamment à l'absence de caractère volontaire de l'état d'enclave et à l'utilisation normale du fonds, conditions qui posent problème en l'espèce ; qu'en ayant accepté, conventionnellement, une restriction à leur droit d'utilisation des voieries du lotissement « Te Maru Ata » pour accéder au surplus de leur propriété et en ayant épuisé le droit à créer de nouveaux lots qui leur avait été reconnu par l'acte de vente et le cahier des charges dudit lotissement, les époux X...ont, eux-mêmes, créé une situation d'enclave des parcelles situées au-dessus des lotissements « Te Maru Ata » et « Mata Miti » de telle sorte que la situation actuelle d'enclave des parcelles dépendant du lotissement « Mata Miti Extension » est la conséquence non de la configuration des lieux ou de la division d'un fonds mais d'une manifestation de volonté des propriétaires initiaux du terrain exprimée dans le cadre d'une transaction passée avec un lotisseur et tenant lieu de loi à ceux qui l'ont faite, conformément aux dispositions de l'article 1134 du code civil ; que les acquéreurs de parcelles dans le lotissement « Mata Miti Extension », tenus propter rem de respecter la convention signée par leurs auteurs, ne peuvent donc soutenir valablement que l'état d'enclave actuel présente un caractère involontaire dès lors que cet état a pour cause unique l'application d'une disposition contractuelle ; qu'en créant une servitude conventionnelle et en réglementant le droit d'accès aux parcelles situées au-dessus du premier lotissement les parties à l'acte de vente initial ont interdit, de facto et de jure, à leurs ayants-cause d'invoquer l'application des dispositions légales sur la mise en oeuvre d'un droit de passage pour cause d'enclave ; que le non-respect des dispositions conventionnelles relatives à la servitude a logiquement entrainé l'annulation par les juridictions administratives de l'autorisation de réaliser le lotissement « Mata Miti Extension » et l'annulation des permis de construire subséquents ; qu'il s'ensuit qu'à l'heure actuelle ce lotissement est juridiquement inexistant et que les constructions édifiées sur ces parcelles contreviennent aux règles d'urbanisme ; que cette situation illégale, conformément aux principes généraux du droit, ne peut être génératrice de droit ; qu'en d'autres termes l'utilisation anormale du fonds par les défendeurs c'est-à-dire contraire aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales régissant la création d'un lotissement et la construction d'immeubles – ne permet pas de revendiquer un droit légal de passage ; qu'elle leur permet d'autant moins que les pièces de la procédure établissent à suffisance que les demandeurs sont largement responsables de l'impasse juridique dans laquelle ils se trouvent actuellement ; qu'en effet d'une part, les actes d'acquisition des parcelles du lotissement « Mata Miti Extension » ont tous été signés postérieurement à l'arrêt de la cour d'appel de Papeete du 7 mai 1991 qui a constaté la restriction des droits de leurs auteurs dans l'usage des voies du lotissement « Te Maru Ata » ; que ces demandeurs ne peuvent donc soutenir qu'ils ignoraient la situation juridique desdites parcelles ; qu'en effet d'autre part tant la SCI Jolie Vue que les époux Y... ont délibérément continué les opérations de construction de leurs immeubles alors pourtant que les différentes autorisations administratives qu'ils avaient obtenues avaient été annulées et qu'ils avaient été condamnés sous astreinte à s'abstenir d'utiliser les voies des lotissements « Te Maru Ata » et « Mata Miti » ; que les conditions de mise en oeuvre de l'article 682 du code civil n'étant pas remplies il y a lieu de rejeter les demandes présentées par les époux Y..., la SCI Jolie Vue, la Polynésie française, A...et B...; 1°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle enclavée en conséquence de la division conventionnelle d'un fonds bénéficie de plein droit d'une servitude légale de passage sur les terrains issus de cette division indépendamment de toute considération sur la destination du fonds enclavé ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les parcelles acquises par la SCI Jolie Vue ne bénéficient d'aucun accès à la voie publique et que cet état d'enclave absolu est la conséquence directe de la division du fonds des époux X...; que dès lors en refusant tout droit de passage à la SCI Jolie Vue sur les fonds issus de cette division motif pris que son fonds ne serait pas constructible, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle issue d'une division conventionnelle est en droit de demander un passage sur les parcelles issues de cette même division sans que puisse lui être opposé ni le caractère volontaire de l'enclave, ni la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage ; qu'en se fondant sur une prétendue renonciation des époux X..., auteurs de la division, au bénéfice de la servitude légale de passage qui s'exerce de plein droit sur les terrains issus de la division, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3°) ALORS QUE la clause figurant dans l'acte de vente des époux X...à la CFOP qui restreint l'usage des réseaux et des voiries du lotissement « Te Maru Ata », telle au surplus qu'interprétée par les juridictions judiciaires, n'a créé aucune inconstructibilité des fonds restés enclavés et n'a fait que limiter l'usage de certains réseaux et voiries, sans exclure la création d'autres passages ; que la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et violé l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS, au demeurant, QUE la cour d'appel a déduit « l'absence de constructibilité » du fonds enclavé-et partant l'anormalité de l'usage auquel la SCI Jolie Vue destine la servitude de passage qu'elle revendique-de l'annulation par les juridictions administratives de l'autorisation de lotir accordée aux époux X...et du permis de construire de la SCI Jolie Vue ; qu'en se déterminant de la sorte quand le caractère constructible du fonds de la SCI Jolie Vue dépend uniquement de son classement comme tel dans les plans locaux d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 5°) ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions d'appel de la SCI Jolie vue qui faisait valoir que la constructibilité de son fonds dépendait exclusivement de son accès à la voie publique refusé à tort par les associations syndicales voisines, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 268 du code de procédure civile de Polynésie française. Moyens produits au pourvoi n° P 14-29. 485 par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Jolie Vue. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Jolie Vue de toutes ses demandes et notamment de celle tendant à voir constater que les demandeurs propriétaires de parcelles sur le site « Mata Miti Extension » bénéficient sur le fonds de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » d'une servitude de passage et D'AVOIR condamné la SCI Jolie Vue à verser à l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » la somme de 2 743 200 francs CFP au titre de l'utilisation de la voie privée du lotissement « Te Maru Ata » ; AUX MOTIFS QUE M. et Mme Y... et la SCI Jolie Vue soutiennent que, du fait de l'état d'enclavement dans lequel se trouvent leurs parcelles respectives à la suite de la division d'un fonds par leur auteur, en l'occurrence les époux X..., ils sont bénéficiaires de plein droit d'une servitude légale de passage à l'égard de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » sur le fondement des articles 682 et 684 du code civil ; que toutefois cette demande et les moyens invoqués dans la présente instance, où ils sont parties intervenantes, sont identiques à la demande et aux moyens présentés dans l'affaire n° RG 05/ 0439 où ils sont parties principales, affaire donnant lieu à un arrêt rendu ce jour ; qu'il sera dès lors jugé de manière identique que la SCI Jolie Vue et M. et Mme Y... ne peuvent bénéficier des dispositions précitées que pour autant que la servitude de passage qu'ils revendiquent, corresponde à une utilisation normale du fond auquel ils la destinent ; qu'or, il est constant, à cet égard, que tant l'autorisation de lotir sur le site « Mata Miti Extension », accordée aux époux X..., puis transférée à l'OFCP, que les permis de construire délivrés à la SCI Jolie Vue et à M. et Mme Y... ont été annulés par des décisions, à présent définitives, des juridictions administratives ; que de même ont été annulés les arrêtés pris en vue de la régularisation desdites opérations immobilières ; que dans ces conditions, l'absence de constructibilité des parcelles aussi bien que l'illégalité des constructions qui y sont implantées, rendent anormal l'usage auquel la SCI Jolie Vue et M. et Mme Y... destinent la servitude de passage qu'ils revendiquent, à savoir la desserte de ces constructions par la voirie privée de l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » ; que leur demande tendant à voir constater l'existence, à leur profit, d'une telle servitude de passage sera donc rejetée ; 1°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle enclavée en conséquence de la division conventionnelle d'un fonds bénéficie de plein droit d'une servitude légale de passage sur les terrains issus de cette division indépendamment de toute considération sur la destination du fonds enclavé ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les parcelles acquises par la SCI Jolie Vue ne bénéficient d'aucun accès à la voie publique et que cet état d'enclave absolu est la conséquence directe de la division du fonds des époux X...; que dès lors en refusant tout droit de passage à la SCI Jolie Vue sur les fonds issus de cette division motif pris que son fonds ne serait pas constructible, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2°) ALORS QUE l'acquéreur d'une parcelle issue d'une division conventionnelle est en droit de demander un passage sur les parcelles issues de cette même division sans que puisse lui être opposé ni le caractère volontaire de l'enclave, ni la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage ; qu'en se fondant sur une prétendue renonciation des époux X..., auteurs de la division, au bénéfice de la servitude légale de passage qui s'exerce de plein droit sur les terrains issus de la division, la cour d'appel a violé les articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3°) ALORS QUE la clause figurant dans l'acte de vente des époux X...à la CFOP qui restreint l'usage des réseaux et des voiries du lotissement « Te Maru Ata », telle qu'interprétée par les juridictions judiciaires, n'a créé aucune inconstructibilité des fonds restés enclavés et n'a fait que limiter l'usage de certains réseaux et voiries, sans exclure la création d'autres passages ; que la cour d'appel a dénaturé la clause litigieuse et violé l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS, au demeurant, QUE la cour d'appel a déduit « l'absence de constructibilité » du fonds enclavé-et partant l'anormalité de l'usage auquel la SCI Jolie Vue destine la servitude de passage qu'elle revendique-de l'annulation par les juridictions administratives de l'autorisation de lotir accordée aux époux X...et du permis de construire de la SCI Jolie Vue ; qu'en se déterminant de la sorte quand le caractère constructible du fonds de la SCI Jolie Vue dépend uniquement de son classement comme tel dans les plans locaux d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 682, 684, 544 du code civil et l'article 1er du protocole additionnel n° 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. SECOND MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt D'AVOIR condamné la SCI Jolie Vue à verser à l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata » la somme de 2 743 200 francs CFP au titre de l'utilisation de la voie privée du lotissement « Te Maru Ata » ; AUX MOTIFS QUE le caractère irrégulier, en l'absence de servitude, de l'utilisation de la voirie privée de l'Association syndicale libre des propriétaires du lotissement « Te Maru Ata »- seule voie desservant matériellement leurs parcelles – ne dispense pas les usagers que sont la SCI Jolie Vue, M et Mme Y... et Mme Merlyna Z...de supporter les charges représentées par son entretien ; qu'en effet l'usage de la voirie, par la dépense évitée sur ses frais d'entretien, serait constitutif, pour ceux qui bénéficient de cet avantage, d'un enrichissement sans cause, auquel correspond un appauvrissement pour les membres de l'association syndicale qui doivent les supporter ; qu'il convient de retenir les montants arrêtés par l'association syndicale, dont les décomptes produits aux débats ne sont pas sérieusement contestés ; ALORS QU'en se déterminant de la sorte sans vérifier, ainsi qu'elle était invitée à le faire, si la contribution mise à la charge de la SCI Jolie Vue au titre de l'utilisation de la voie privée du lotissement « Te Maru Ata » a été fixée de la même manière et au même montant que la contribution des copropriétaires des lotissements « Te Maru Ata » et « Mata Miti », la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.