Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 septembre 2016, 15-22.250, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-09-15
Numéro d'affaire : 15-22250
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen, 2015-04-22
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 22 avril 2015), que, par acte notarié du 26 mars 2009, l'Assemblée permanente des chambres d'agriculture (APCA) a vendu deux parcelles de terrain à la commune de Val-de-Reuil (la commune) pour le prix d'un euro, l'acte de vente précisant que l'opération présentait un caractère d'intérêt général justifiant la vente à l'euro symbolique ; que, le 3 juillet 2009, la commune a revendu l'immeuble au prix de 1 053 000 euros à une société civile immobilière, qui l'a revendu le 3 août 2009 à une autre société civile immobilière pour le prix de 1 300 000 euros ; que, sur recommandation de la Cour des comptes, l'APCA a assigné la commune en rescision de la vente pour lésion ; Attendu que l'APCA fait grief à l'arrêt de dire que la vente conclue le 26 mars 2009 avec la commune était parfaite et de rejeter ses demandes ; Mais attendu qu'ayant retenu, exactement, que l'existence de la cause de l'obligation de chacune des parties, qui réside dans l'obligation de l'autre dans un contrat de vente, s'apprécie à la date à laquelle l'obligation est souscrite et que la disparition ultérieure de la cause de l'obligation n'est pas de nature à entraîner la nullité du contrat et, souverainement, que la contrepartie, cause de l'obligation de l'APCA, consistait dans la décharge des coûts de gardiennage, des frais d'entretien et des risques d'occupation sans titre ou de dégradations d'un bien libre de toute occupation depuis 2008, du coût de la destruction de la résidence universitaire, estimée à plus d'un million d'euros notamment en raison de la présence d'amiante et de l'obligation de réutilisation, dans des conditions conformes aux objectifs d'aménagement du territoire et de renouvellement urbain, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que l'acte de vente était valide ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'Assemblée permanente des chambres d'agriculture aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'Assemblée permanente des chambres d'agriculture Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que la vente intervenue le 26 mars 2009 entre l'assemblée permanente des chambres d'agriculture et la commune de Val de Reuil était parfaite, d'avoir débouté l'assemblée permanente des chambres d'agriculture de toutes ses demandes et d'avoir condamné l'assemblée permanente des chambres d'agriculture au paiement de frais irrépétibles et aux dépens ; AUX MOTIFS QUE s'agissant de l'annulation de la vente pour défaut de cause, le tribunal a estimé que l'acte emportait dépossession de l'assemblée permanente des chambres d'agriculture de terrains d'une valeur de 1.000.000 € pour le prix de 1 € dont il était au surplus convenu qu'il ne serait pas payé, alors que la transaction n'apportait aucune contrepartie au vendeur qui cédait le bien à vil prix, assimilable à une absence de prix. Contrairement à ce que soutient l'assemblée permanente des chambres d'agriculture, il ne résulte d'aucune mention du jugement que le tribunal aurait considéré que la vente était dépourvue de cause à la date à laquelle il a rendu ce jugement. Au contraire, le tribunal a constaté que, selon lui, la vente était dépourvue de cause au moment même de la signature du contrat. Quoiqu'il en soit, la Cour ne peut suivre le tribunal dans son raisonnement. D'ailleurs, l'assemblée permanente des chambres d'agriculture elle même, loin de nier l'existence d'une cause au moment même de la conclusion du contrat, admet au contraire expressément, dans ses propres écritures, qu'il en existait une, à savoir « l'obligation mise à la charge de l'acquéreur de réaliser un projet d'intérêt général et d'assurer les frais de rénovation et d'entretien du site ». La Cour estime, elle aussi, qu'il existait une cause au moment de la signature de l'acte, sans toutefois partager la position de l'assemblée permanente des chambres d'agriculture quant au contenu même de cette cause, s'agissant en particulier du « projet d'intérêt général». En effet, contrairement à ce que soutient cet organisme, il est seulement indiqué dans l'acte que l'« opération présente un caractère d'intérêt général ». Il n'y est pas expressément indiqué que la commune de Val de Reuil serait mise « dans l'obligation de réaliser un projet d'intérêt général ». Au demeurant, une telle mention n'aurait pas été suffisante, à elle seule, au regard de son caractère imprécis, pour satisfaire à la condition d'une véritable contrepartie à la dépossession consentie par l'assemblée permanente des chambres d'agriculture. En réalité, le caractère d'intérêt général s'attache davantage, selon les termes de l'acte de vente, à l'économie générale de l'opération et cet intérêt réside moins dans des obligations mises à la charge de l'acquéreur que dans celles dont se trouvait, par là même, déchargé le vendeur. Or, dans ce cadre de l'économie générale du contrat, la contrepartie qui constituait la cause de la vente consistait en ce que, du seul fait de cette vente, l'assemblée permanente des chambres d'agriculture se trouvait déchargée d'un certain nombre d'obligations. Selon ses propres explications mentionnées comme telles dans l'acte de vente, elle se trouvait ainsi déchargée tout à la fois, d'une part, « des coûts de gardiennage, des frais d'entretien et des risques non négligeables d'occupation sans titre ou de dégradations d'un bien libre de toute occupation depuis juillet 2008 » pour lequel, « malgré les moyens mis en oeuvre par le mandataire » qu'elle avait désigné, elle n'avait reçu « aucune offre », d'autre part, du coût de la destruction de la résidence universitaire « estimée à plus d'un million d' euros notamment en raison de la présence d'amiante » et « seule [de nature à permettre] de trouver un acquéreur potentiel ». A ces obligations dont elle s'est trouvée déchargée s'ajoute « la réutilisation, dans des conditions conformes aux objectifs d'aménagement du territoire et de renouvellement urbain ». De fait, cette mention figure également dans les explications du vendeur. Ces dernières renvoient au contenu de la convention passée, le 29 mars 2005, entre la région et l'assemblée permanente des chambres d'agriculture pour l'attribution d'une subvention en vue du regroupement de l'école d'ingénieur ESIPTA. La lecture de cette convention, à laquelle invite l'assemblée permanente des chambres d'agriculture, permet de constater que cette obligation pèse essentiellement sur cette dernière, puisqu'il est exposé au début du document que « l'assemblée permanente des chambres d'agriculture s'est engagée à contribuer à la valorisation du site actuel de l'école à Val de Reuil » et que l'article 8 sur lequel le président de la région, dans une lettre du 11 avril 2005, appelle l'attention de l'assemblée permanente des chambres d'agriculture en vue « d'une application effective », indique que ce sont, en premier, l'assemblée permanente des chambres d'agriculture et, en second, la région qui « sollicitent le concours de l'Etat, avec la participation des collectivités locales (...) afin d'assurer le devenir du site et sa réutilisation, dans des conditions conformes aux objectifs d'aménagement du territoire et de renouvellement urbain ». De cette obligation qui pesait sur elle, l'assemblée permanente des chambres d'agriculture s'est trouvée déchargée par la vente et la commune de Val de Reuil ne conteste pas qu'elle s'en est trouvée chargée. Il n'importe qu'en revendant les biens immobiliers en cause, la commune de Val de Reuil se soit à son tour ultérieurement déchargée de ses propres obligations relatives à cette réutilisation. En effet, la validité d'une convention s'apprécie au jour de sa formation. Dans un contrat synallagmatique, comme celui de l'espèce, la cause de l'obligation de chacune des parties réside dans l'obligation de l'autre et l'existence de la cause d'une obligation s'apprécie donc également à la date à laquelle cette dernière est souscrite. Par conséquent, dès lors, d'une part, qu'une cause existait à la date de la vente, d'autre part, que la disparition ultérieure de la cause n'était pas de nature à entraîner la nullité du contrat, mais tout au plus sa caducité, et encore seulement lorsqu'il s'agit d'un contrat à exécution successive, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, l'acte était valide au moment où il a été conclu. C'est donc en vain que l'assemblée permanente des chambres d'agriculture allègue que la cause aurait disparu à partir du moment où le projet de vente à un investisseur privé faisait disparaître les obligations mises à la charge de la commune, puisqu'une telle disparition ne saurait entraîner rétroactivement la nullité d'une vente qui était parfaite. Au demeurant, la Cour observe que, dans l'acte de vente des biens par la commune de Val de Reuil à la SCI Auberge de la Ferté réalisée le 3 juillet 2009, la commune a veillé à ce qu'il soit mentionné que l'acquéreur s'engage notamment à réaliser un projet de construction mixte comprenant un pôle santé, des bureaux, des commerces et des logements et à aménager sur sa parcelle un nombre de places de stationnement suffisamment adapté aux besoins de l'opération et en conformité avec le plan local d'urbanisme, ce qui était de nature à satisfaire à l'objectif de « réutilisation dans des conditions conformes aux objectifs d'aménagement du territoire et de renouvellement urbain ». Ces conditions particulières sont d'ailleurs expressément reprises dans l'acte de vente conclu, le 3 août 2009, entre la SCI Auberge de la Ferté et la SCI LUNEL. Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et il le sera aussi, par voie de conséquence, sur la condamnation de la commune de Val de Reuil à payer à l'assemblée permanente des chambres d'agriculture une somme de 1.000.000 € pour tenir lieu de restitution ; 1°) ALORS QUE le juge saisi d'une demande tendant à l'annulation d'une convention ne peut refuser de prendre en compte les éléments postérieurs à la conclusion de cette convention de nature à remettre en cause la validité de celle-ci ; que pour dire parfaite la vente intervenue le 26 mars 2009, la cour d'appel s'est bornée à retenir « qu'il existait une cause au moment de la signature de l'acte » en énonçant à cet égard également qu'« il n'importe qu'en revendant les biens immobiliers en cause, la commune de Val de Reuil se soit (…) ultérieurement déchargée de ses propres obligations » ; qu'en l'espèce cependant, l'APCA faisait valoir qu'après la vente, la commune de Val-de-Reuil s'était très rapidement déchargée de toutes ses obligations, le bien immobilier acquis au prix symbolique de 1 euro étant ainsi revendu quelques semaines plus tard à plus de plus de 1 million d'euros, sans que la réalisation du projet d'intérêt général convenu ne soit établie ; qu'en refusant de prendre en compte les éléments postérieurs à la vente expressément invoqués par l'APCA au soutien de ses prétentions et de nature à établir, a posteriori, le vice affectant la validité de la convention, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1131 du code civil ; 2°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, l'APCA faisait valoir que la vente conclue le 26 mars 2009 au prix symbolique de 1 euro avait été réalisée, en réalité, en l'absence de toute « contrepartie sérieuse » révélée a posteriori (conclusions d'appel de l'exposante, p.22) ; que l'APCA invoquait ainsi « le caractère déconcertant et singulier de la chronologie des événements », en l'occurrence les cessions successives du même bien intervenues dès le mois de juillet 2009 moyennant le versement de 1.053.000 euros, puis en août 2009 moyennant le versement de 1.330.000 euros (Ibid., p.29), en précisant à cet égard notamment encore que « les reventes successives du bien immobilier ont fait disparaître toutes les obligations pesant sur la ville de Val-de-Reuil au terme de l'acte de vente du 26 mars 2009, à savoir l'obligation de conserver au site son caractère d'intérêt général et de réaliser des travaux de désamiantage dont il n'a pas été rapporté par le moindre commencement de preuve qu'ils auraient été réalisés » (Ibid., p.42 ; voir aussi concernant l'opération devant présenter un « caractère d'intérêt général » : p.37) ; qu'en disant parfaite la vente du 26 mars 2009, sans répondre aux moyens déterminants de l'intimée de nature à établir l'absence de cause de son engagement de céder le terrain bâti au prix symbolique de 1 euro, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences légales de l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; que dans l'acte authentique du 26 mars 2009, il était stipulé que l'« opération présente un caractère d'intérêt général, justifiant la vente des biens des présentes à l'euro symbolique » (p.8, dans l'acte authentique ; nous soulignons) ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu cependant qu'une telle justification de la vente par l'intérêt général de l'opération ne « satisfai(t) pas à la condition d'une véritable contrepartie à la dépossession par l'APCA », en précisant encore qu'un tel « intérêt résidait moins dans des obligations mises à la charge de l'acquéreur que dans celles dont se trouvait, par là même, déchargé le vendeur » et en considérant finalement que « la cause de la vente consistait en ce que, du seul fait de cette vente, l'assemblée permanente des chambres d'agriculture se trouvait déchargée d'un certain nombre d'obligations » (arrêt attaqué, p.7) ; qu'en s'appuyant ainsi sur des motifs inopérants ou erronés, pour dire parfaite la vente du 26 mars 2009, tout en ignorant le motif d'intérêt général expressément stipulé dans l'acte de vente, et justifiant la vente au prix symbolique de 1 euro, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 4°) ALORS QUE la nullité d'une vente doit être prononcée lorsqu'a été commise une erreur portant sur motif déterminant expressément entré dans le champ contractuel ; qu'en s'appuyant sur des motifs inopérants ou erronés tirés de la prétendue existence d'une cause à la vente, pour dire que celle-ci était parfaite, sans rechercher si le motif d'intérêt général stipulé dans l'acte de vente ne constituait pas un motif déterminant expressément entré dans le champ contractuel et de nature à justifier l'annulation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et 1110 du code civil ; 5°) ALORS QUE le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; que la vente immobilière consentie à un prix symbolique doit être justifiée par l'existence d'une contrepartie réelle et sérieuse au bénéfice du cédant, dont l'intention libérale est par ailleurs insuffisante pour pallier une telle absence de contrepartie, lorsqu'elle n'est pas satisfaite ou trompée ; qu'en disant parfaite la vente du 26 mars 2009 réalisée au prix symbolique de 1 euro, concernant un bien immobilier d'une valeur supérieure à 1 million d'euros, en l'absence de toute contrepartie réelle et sérieuse au bénéfice de l'APCA, dont l'intention avait été de réaliser une opération d'intérêt général qui a été abandonnée par l'acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil.