Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 juillet 2018, 17-21.084, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-07-12
Numéro d'affaire : 17-21084
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2017-05-09
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Ohl et Vexliard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Lyon, 9 mai 2017) fixe le montant des indemnités revenant à M. et Mme X... au titre de l'expropriation, au profit de la Société d'équipement du Rhône et de Lyon (SERL), de parcelles leur appartenant ; Sur le premier moyen pris en sa seconde branche, le deuxième moyen pris en sa dernière branche et le troisième moyen, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Sur le premier moyen pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de mentionner la présence de la greffière lors du délibéré ; Mais attendu que la composition de la cour d'appel « lors des débats et du délibéré » s'entend nécessairement lors des débats et du prononcé du délibéré, de sorte qu'il ne résulte pas de la mention critiquée que le greffier, qui fait partie de la juridiction, ait assisté au délibéré ; que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités d'expropriation ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les parcelles n'étaient pas effectivement desservies par les réseaux électrique, d'eau potable et d'assainissement et exactement jugé qu'une telle desserte ne pouvait se déduire du seul classement des parcelles en zone AU du plan local d'urbanisme, la cour d'appel en a déduit à bon droit, qu'elles ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société d'équipement du Rhône et de Lyon aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 772 116,80 euros l'indemnité principale et à 78 212 euros l'indemnité de remploi dues par la Société d'équipement du Rhône et de Lyon aux époux X... au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section [...] et [...], [...] , Aux motifs que : « COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :Madame Françoise CARRIER, Présidente de ChambreMadame Marie-Pierre GUIGUE, ConseillerMonsieur Michel FICAGNA, Conseillerassistés pendant les débats de Madame Ouarda BELAHCENE, greffier placé et de Karine Z... lors du délibéré » (arrêt attaqué, p. 1), 1°) Alors que, le secret du délibéré doit être observé à peine de nullité ; que les mentions de l'arrêt attaqué faisant ressortir qu'une dénommée « Karine Z... », vraisemblablement greffière, était présente « lors du délibéré », la cour d'appel a violé les articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile ; 2°) Alors que, en toute hypothèse, il ne ressort pas des mentions de l'arrêt que la dénommée « Karine Z... », présente « lors du délibéré », ait exercé les fonctions de greffier ; que la cour d'appel a, dès lors, à tout le moins privé sa décision de base légale au regard des articles 447, 448 et 458 du code de procédure civile. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) : Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 772 116,80 euros l'indemnité principale et à 78 212 euros l'indemnité de remploi dues par la Société d'équipement du Rhône et de Lyon aux époux X... au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section [...] et [...], [...] , Aux motifs que les parcelles des époux X... sont situées en zone AUip du PLU de la commune de [...] ; qu'il s'agit d'un terrain nu et plat, en grande partie clos, en nature de terre agricole, situé en alignement de la sortie 8 « porte du Dauphiné » sur la rocade Est de Lyon ; que les parties s'accordent pour retenir comme date de référence le 11 octobre 2009 ; qu'à cette date, les parcelles en cause étaient en nature de pré et à usage effectif agricole ; que, sur la qualification du bien, la zone AUip est une zone constructible réservée aux seules activités économiques qui pourra être urbanisée dans le cadre d'une opération d'ensemble lors de la réalisation d'opérations d'aménagement ; que les conditions cumulatives exigées par l'article L.322-3 du code de l'expropriation pour qu'une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d'une part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l'ensemble des voies et réseaux (voies d'accès, réseau électrique, réseau d'eau potable, réseau d'assainissement) et, d'autre part, par une constructibilité juridique attachée au document d'urbanisme opposable ; qu'en l'espèce, la zone AUip est une zone immédiatement constructible dès lors que son ouverture à l'urbanisation n'est pas subordonnée à une modification du plan local d'urbanisme, de sorte que les biens des époux X... répondent à la condition de constructibilité juridique ; que, s'agissant de la constructibilité matérielle, la desserte et la capacité des réseaux éventuellement existants s'apprécie au regard de l'ensemble de la zone ; que les restrictions au droit à construire n'ont d'incidence que sur l'évaluation des biens et n'ont pas à être prises en compte au titre de la constructibilité matérielle ; que les parcelles [...] et [...] donnent sur la RD 29D au rond-point joignant cette dernière à la rocade Est ; que, toutefois, les parcelles sont, à cet endroit, séparées de la voie publique par les parcelles [...] , [...] et [...], non viabilisées, en nature de talus, non occupées ; que, si ces parcelles ont été acquises par l'Etat en vue de la création de l'échangeur avec la RN 346, elles ont néanmoins conservé leur référence cadastrale et en tout état de cause ne sauraient constituer la voie publique même si elles appartiennent au domaine public routier ; qu'en outre, la création d'un accès sur la RD 29D à proximité du rond-point de sortie de la rocade Est se heurte à des impératifs de sécurité ; que les époux X... se prévalent d'un acte du 10 mai 1965 mentionnant un passage sur les terres B..., ce qui confirme que leurs parcelles n'ont pas d'accès direct à la voie publique ; que le réseau d'assainissement qui passe à proximité des parcelles en cause est un réseau primaire (collecteur d'assainissement) sur lequel les branchements privés directs sont interdits ; qu'il n'existe pas de réseau d'eaux pluviales ; que le plan des réseaux existants démontre que les parcelles des époux X... ne sont pas desservies par le réseau électrique qui longe seulement la rue [...] ; qu'il est acquis qu'il n'existe pas de pylônes de lignes électriques ni a proximité de la zone ni en bordure de la route départementale ; que les parcelles ne sont pas non plus desservies par un réseau d'eau potable, le seul réseau d'eau existant étant un réseau d'eau non potable destiné à l'irrigation des terres agricoles ; que, contrairement à ce que soutiennent les époux X..., les raccordements requis ne consistent pas en la réalisation d'équipements privés mais d'équipements publics destinés à permettre le raccordement privé, ce qui est l'objet même de l'opération d'aménagement de la SERL ; que c'est dès lors par une exacte analyse que le premier juge a retenu que l'existence des réseaux indispensables à la viabilisation à proximité des parcelles litigieuses n'était pas démontrée et que ces dernières ne pouvaient pas être considérées comme des terrains à bâtir ; que, dès lors que la qualification de terrain à bâtir est écartée, seul doit être pris en considération l'usage effectif du bien à la date de référence, à savoir un usage agricole ; que la parcelle expropriée doit donc être évaluée comme du terrain agricole (arrêt attaqué, pp. 5 à 7), 1°) Alors que la qualité de terrain à bâtir s'apprécie à la date de référence ;qu'en retenant, pour écarter la qualification de terrain à bâtir des parcelles expropriées, que la création d'un accès sur la RD 29D à proximité du rond-point de sortie de la rocade Est se heurtait à des impératifs de sécurité, après avoir constaté que la date de référence à prendre en compte était fixée au 11 octobre 2009, sans toutefois préciser la date à laquelle seraient apparus ces impératifs de sécurité dont elle considérait qu'ils faisaient obstacle à l'accès direct des terrains à la voie publique, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article L.322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 2°) Alors que l'état d'enclave ne suffit pas, par lui-même, à écarter la qualification de terrain à bâtir, dès lors que la parcelle en cause dispose d'une desserte suffisante par l'effet d'une servitude de passage ; qu'en retenant, pour écarter la qualification de terrain à bâtir, qu'un acte mentionnant un passage sur les terres B... confirmait que les parcelles expropriées n'avaient pas d'accès direct à la voie publique, cependant que, à les supposer même enclavés, les terrains expropriés étant desservis effectivement par une voie d'accès, il lui appartenait d'apprécier s'ils remplissaient la condition légale de desserte, la cour d'appel a violé l'article L.322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 3°) Alors que, lorsque la parcelle expropriée est située dans une zone désignée par le plan local d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la condition de desserte par les réseaux s'apprécie non à l'égard du terrain lui-même, mais au regard de l'ensemble de la zone ; que, pour écarter la qualification de terrain à bâtir, l'arrêt attaqué retient qu'il n'est pas démontré l'existence à proximité des réseaux indispensables à la viabilisation des parcelles expropriées ; qu'en statuant de la sorte, tout en constatant que les terrains expropriés étaient situés en zone AUip du plan local d'urbanisme de la commune de [...] approuvé le 14 février 2008, lequel classement impliquait, par lui-même, que la condition légale de desserte était remplie, conformément à l'article R.123-6, alinéa 2, du code de l'urbanisme, qui admet ce classement uniquement « lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone », la cour d'appel a violé l'article L.322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble le texte susvisé et l'article R.123-4 du code de l'urbanisme ; 4°) Alors, en tout état de cause, que sont qualifiés de terrain à bâtir les terrains effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles d'urbanisme relatives à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptée à la capacité de construction de ces terrains ; que, pour écarter la qualification de terrain à bâtir, l'arrêt attaqué retient qu'il n'est pas démontré l'existence à proximité des réseaux indispensables à la viabilisation des parcelles expropriées ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était invitée (mémoire en réponse et d'appel incident, p. 17), si, l'arrêt attaqué ayant constaté que les parcelles expropriées étaient séparées par un simple talus de la RD 29, cette façade ne leur donnait pas accès à l'ensemble des réseaux qui desservaient cette voie publique et la zone à vocation industrielle, artisanale et commerciale située à proximité immédiate, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L.322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (plus subsidiaire) : Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 772 116,80 euros l'indemnité principale et à 78 212 euros l'indemnité de remploi dues par la Société d'équipement du Rhône et de Lyon aux époux X... au titre de l'expropriation des parcelles cadastrées section [...] et [...], [...] ; Aux motifs que la ZAC représente une surface de 444 637 m² comportant 13 propriétaires ; que le seuil requis par l'article L.322-8 du code de l'expropriation est atteint si 222 318,5 m² ont été acquis d'au moins 8 propriétaires ou si 296 424,66 m² ont été acquis d'au moins 6,5 propriétaires ; que les acquisitions réalisées à ce jour en vertu d'accords amiables avec 7 propriétaires, parmi lesquels la ville de [...], portent sur une superficie de 300 660 m² à un prix oscillant de 13,5 euros le m² pour la ville de [...] et 17 euros ; que le fait que la commune de [...] fasse partie de la CCEL n'est pas de nature à fausser la valeur objective des terrains sauf à ce qu'il soit établi que le prix de cession consenti par celle-ci serait anormalement bas ; que le service des domaines avait évalué lesdites parcelles d'une superficie de 58 066 m² à 15 euros le m² ; que la délibération du conseil municipal autorisant la cession a décidé d'appliquer une marge de -10% qui n'excède pas les usages en la matière et le prix ne saurait de ce seul fait être qualifié d'anormalement bas ; qu'il importe peu à cet égard que le conseil municipal ait indiqué vouloir ainsi favoriser la réalisation de l'opération ; qu'à la même période de décembre 2011, les HCL, qui n'ont pas de lien avec l'opération, ont consenti à vendre leurs parcelles occupées d'une superficie de 205 204 m² au prix de 14,56 euros le m², ce qui suffit à démontrer que le prix de cession des parcelles de la ville de [...] n'est pas anormalement bas ; que la délibération du conseil municipal n'exprime que la volonté du vendeur et ne peut être prise en compte comme la date de l'accord dès lors que la rencontre des volontés entre vendeur et acquéreur n'a été constatée que par la signature de l'acte authentique le 28 décembre 2011, postérieurement à la DUP ; qu'il convient en conséquence de prendre pour base les accords intervenus, l'un des seuils édictés par l'article L.322-8 étant atteint ; que ces accords, qui portent tous sur des parcelles agricoles comparables à celles des époux X..., font ressortir un prix moyen de 14,56 euros le m², largement supérieur au prix des terrains agricoles et prenant en compte la situation privilégiée résultant de la proximité d'une zone urbanisée ; qu'il convient de relever également que la fourchette haute entre 16 et 17 euros le m² ne concerne que des surfaces inférieures à 10 000 m² ; qu'il convient de prendre en compte les restrictions au droit à construire dont sont affectées les parcelles des époux X... ; que, s'agissant de la canalisation de gaz, il est acquis qu'elle ne se situe pas sous les parcelles des époux X... ; que ces derniers produisent un extrait cadastral qui n'est pas discuté et duquel il ressort qu'elle se situe à plus de 140 m de leurs parcelles qui ne sauraient dès lors être concernées par les restrictions des droits à construire rappelées par GRT gaz dans les courriers de 2009 et 2010 invoqués par la SERL, qui ne visent que les zones situées dans les 55 m et 85 m de la canalisation ; que le règlement de la zone AUip prévoit expressément que ce secteur est est concerné par les dispositions de l'article L.111-1-4 du code de l'urbanisme relatif à la protection des entrées de ville le long des axes à grande circulation ; que les époux X... ne démontrent pas que l'application de cette disposition aurait été levée ; que la réalisation de la phase 1 de la ZAC G Sud, postérieure à la date de référence, n'a pas à être prise en considération ; que les parcelles des époux X... doivent donc être considérées comme situées au sein d'un espace non urbanisé, situation qui ne permet pas d'écarter l'application de la servitude, de sorte que c'est par une exacte analyse que le premier juge a retenu que les parcelles étaient grevées d'une bande d'inconstructibilité de 100 m depuis la rocade Est qui les longe ; que cette servitude vient amoindrir l'avantage de la situation des parcelles en façade de la rocade Est ; que celles-ci sont également grevées d'une servitude du réseau d'assainissement pour le passage du collecteur des eaux usées et de servitudes aéronautiques ; que, si elles sont soumises à des servitudes archéologiques susceptibles d'entraîner des retards et des contraintes dans la réalisation des travaux, cela ne les distingue pas des autres parcelles de la zone ; qu'il convient en conséquence de faire application de la valeur moyenne obtenue dans le cadre des accords et de fixer les indemnités à revenir aux époux X... sur la base de 14,56 euros le m² ; que l'indemnité principale s'établit en conséquence à 53 030 m² x 14,56 euros = 772 116,80 euros ; (arrêt attaqué, p. 7 à 9) 1°) Alors que le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations avant la déclaration d'utilité publique ; que l'arrêt attaqué retient que les conditions posées par l'article L.322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont réunies et qu'il convient, en conséquence, de faire application de la valeur moyenne obtenue dans le cadre des accords pour fixer les indemnités revenant aux époux X... ; qu'en statuant de la sorte, sans préciser la date des accords amiables qu'elle prenait pour base, à l'exception uniquement de l'un d'eux, et sans rechercher si certains de ces accords n'étaient pas antérieurs à la déclaration d'utilité publique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ; 2°) Alors qu'un terrain auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir peut cependant bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que l'arrêt attaqué retient que le prix de 14,56 euros par m² adopté pour fixer les indemnités revenant aux époux X... était « largement supérieur au prix des terrains agricoles et prena[i]t en compte la situation privilégiée résultant de la proximité d'une zone urbanisée » ; qu'en statuant ainsi, sans indiquer le prix moyen des terrains agricoles auxquels elle se référait à titre de comparaison, et par des motifs, dès lors, qui ne permettent, ni de s'assurer de l'existence d'une différence avec la valeur retenue pour les parcelles expropriées, ni d'apprécier l'importance de celle-ci, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.