Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 mai 2017, 16-15.443, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-05-18
Numéro d'affaire : 16-15443
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2016-03-14
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Bouthors, SCP Jean-Philippe Caston, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 mars 2016), que, les 11 et 18 avril 1980, la Société d'aménagement de la région de Rambouillet et du département des Yvelines (la SARRY) a consenti aux sociétés Locasofal et Locabanque, aux droits desquelles se trouve la société Foncière des régions, un bail à construction portant sur un terrain situé à Buc (Yvelines) pour une durée de trente ans ; que, par acte du 11 avril 1980, les sociétés Locasofal et Locabanque ont consenti à la société Royal tennis club un crédit-bail sur l'immeuble d'une durée de quinze ans ; que la Caisse nationale des marchés de l'Etat (la CNME), aux droits de laquelle est venu le Crédit d'équipement des petites et moyennes entreprises (le CEPME), devenu la société Oséo financement, désormais dénommée Bpifrance financement, s'est portée caution solidaire des engagements de la société Royal tennis club ; que, le 13 janvier 1992, la SARRY a vendu à la société FSB le terrain grevé du bail à construction ; qu'à la demande de cette société, le juge des référés a ordonné une expertise portant sur les travaux d'entretien à la charge du preneur ; que la société FSB a assigné la société Foncière des régions en paiement de diverses sommes en raison des manquements à son obligation d'entretien ; que la société Foncière des régions a appelé en garantie la société Oséo financement en raison des fautes commises dans l'accomplissement du mandat qui lui avait été confié le 11 avril 1980 ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche : Attendu que la société Foncière des régions fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une indemnité à la société FSB au titre des réparations, alors, selon le moyen, que les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en allouant à la bailleresse une indemnité représentant le coût des travaux de remise en état des lieux après avoir constaté que le bien avait été vendu et que les travaux ne seraient pas réalisés, ce dont il résulte que le préjudice réparé est inexistant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1149 du code civil qu'elle a violé ; Mais attendu qu'ayant relevé que le contrat de bail à construction rappelait que le preneur était tenu de conserver les constructions en bon état d'entretien, que le complexe sportif avait été restitué en état d'abandon, les façades extérieures étant revêtues de « tags », le terrain et le parking envahis par la végétation et les locaux en très mauvais état d'entretien et vandalisés, et que le bien avait été vendu pour la seule valeur du terrain, la cour d'appel, qui a ainsi constaté l'existence du préjudice subi par le bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, en a exactement déduit que la société Foncière des régions devait supporter les frais de remise en état des lieux dont elle a souverainement apprécié le montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Foncière des régions fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de condamnation à paiement et à garantie formées contre la société Bpifrance financement ; Mais attendu qu'ayant relevé que la société Foncière des régions, qui avait perçu les loyers payés par la caution, avait été avisée des réunions organisées par celle-ci afin d'aboutir à une solution avec la société RTC, qu'un nouveau locataire n'était pas facile à trouver en raison des contraintes imposées par la commune, que les lieux risquaient de se trouver sans locataire et d'être à la charge du crédit bailleur, que les parties avaient recherché un accord qui avait été conclu le 7 avril 2000 mais qui n'avait pas pu se concrétiser, que la caution, qui avait tout intérêt à recouvrer ses fonds, était intervenue afin de mettre en vente le bien pour récupérer les loyers qu'elle avait versés et que, le 27 avril 2005, le liquidateur de la société RTC avait restitué les clés de l'immeuble à la société Foncière des régions qui pouvait rechercher un autre locataire, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, a pu déduire de ces seuls motifs qu'aucune faute n'était caractérisée à l'encontre de la société Bpifrance financement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche : Vu l'article 1149, devenu 1231-2, du code civil ; Attendu que, pour assortir l'indemnité allouée à la société FSB de la taxe sur la valeur ajoutée, l'arrêt retient qu'elle ne récupère pas cette taxe ; Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que le bien avait été vendu, ce dont il résultait que la société FSB n'effectuerait pas les travaux assujettis à cet impôt, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 1er, du code de procédure civile, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du même code, la cassation encourue n'impliquant pas qu'il soit à nouveau statué sur le fond ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il alloue une indemnité toutes taxes comprises à la société FSB, l'arrêt rendu le 14 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Condamne la société Foncière des régions à payer à la société FSB la somme de 982 875 euros ; Dit n'y avoir lieu à modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Foncière des régions. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société FSB de sa demande portant sur l'obligation d'entretien de la société Foncière des Régions et d'avoir condamné la société Foncière des Régions à payer à la société FSB les sommes de 1. 175. 518, 50 euros TTC au titre des réparations avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 septembre 2010 ; AUX MOTIFS QUE le preneur selon le contrat s'était obligé à faire édifier à ses frais sur le terrain loué un ensemble d'immeubles consistant en 6 courts de tennis couverts, 3 courts de squash, un club house, un parking pour les adhérents ; que selon l'article 7. 7 du contrat le preneur devait pendant toute la durée du bail conserver en bon état d'entretien les constructions édifiées et tous les aménagements apportés et effectuer à ses frais et sous sa responsabilité les réparations de toute nature y compris les grosses réparations et même celles définies à l'article 606 du code civil ainsi que le remplacement de tous les éléments de la construction et aménagements au fur et à mesure que le tout se révélera nécessaire ; qu'enfin à la fin du bail, toutes les constructions édifiées par le preneur, tout aménagement, et toutes les améliorations deviendront de plein droit et gratuitement la propriété du bailleur ; que le prix du bail a été fixé par la remise par le preneur en fin de bail de toutes les constructions et aménagements et par la fixation d'un loyer semestriel ; que conformément à l'article L 251-5 du code de la construction et de l'habitation rappelé par l'appelante, le preneur doit maintenir les constructions en bon état d'entretien et de réparations de toute nature ; que selon l'expert judiciaire M. X...ayant clos son rapport le 3 mars 2012, le complexe sportif est abandonné les façades extérieures sont revêtues de tags et la végétation envahit le terrain et le parking ; que les locaux sont en très mauvais état d'entretien, ils ont été vandalisés et les équipements et aménagements ont disparu ; que l'expert précise que le preneur n'a pas respecté son obligation d'entretien ; que le montant des travaux de remise en état s'élève à la somme de 1. 195. 991 euros TTC et est lié à l'absence d'entretien et aux dégradations très importantes faites par les squatters après la cessation d'activité entre 2005 et 2011 ; que l'expert mentionne que la valeur de ce complexe sportif s'il avait été entretenu pourrait être de 3. 400. 000 euros TTC et la valeur actuelle peut être estimée à 2. 204. 000 euros soit 3. 400. 000 euros – 1. 195. 991 euros ; que le bien a été vendu le 17 février 2011 à la mairie de Buc sans que l'expert judiciaire soit informé pour la somme de 1. 450. 000 euros sur la base d'un avis des domaines du 1er décembre 2010 ne prenant en compte que la valeur du terrain ; qu'il en est résulté que la procédure d'expropriation engagée devant le juge de l'expropriation de Versailles n'a pas été maintenue ; que la demande de réparation formée par la société FSB peut être accueillie favorablement s'il est constaté qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle de la société Foncière des Régions et un lien avec cette faute ; que la société FSB doit établir le principe et le quantum du préjudice allégué ; que le rapport permet d'établir que si le locataire n'a pas entretenu le bien, les dégradations sont également imputables pour une part importante aux squatters entre la cessation d'activité en 2005 jusqu'en 2011 ; que l'expert judiciaire a décrit avec précision le coût des travaux de remise en état dus selon lui au non-entretien du bien ayant subi de nombreux actes de vandalisme depuis 2005, date d'abandon des locaux à la somme de 982. 875 euros HT soit 1. 175. 518 euros TTC ; que le locataire devait selon son contrat remettre les lieux en état au bailleur nonobstant le fait que ce bien ait été vendu et sans qu'une mise en demeure lui soit envoyée ; que la Foncière des Régions demande de déduire le coût d'installation du chantier mais cette demande est sans objet puisque l'expert ne l'a pas comptabilisée du fait justement de la non-réalisation des travaux ; qu'en conséquence, il y a lieu de condamner la société Foncière des Régions à payer la somme de 1. 175. 518, 50 euros TTC car la société FSB ne récupère pas la TVA ; 1°- ALORS QUE les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ; qu'en allouant à la bailleresse une indemnité représentant le coût des travaux de remise en état des lieux après avoir constaté que le bien avait été vendu et que les travaux ne seraient pas réalisés, ce dont il résulte que le préjudice réparé est inexistant, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations au regard de l'article 1149 du code civil qu'elle a violé ; 2°- ALORS QU'en allouant à la société FSB une somme représentant le montant de la TVA qui serait due sur le prix des travaux de remise en état, après avoir constaté que le bien est vendu, que ces travaux ne seront pas réalisés, ce dont il résulte que la société FSB n'aura aucune TVA à régler, la Cour d'appel a violé de plus fort l'article 1149 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Foncière des Régions de sa demande tendant à voir dire et juger que les sociétés aux droits desquelles se trouve aujourd'hui la société Bpifrance Financement ont commis des fautes et tendant à voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 735. 000 euros à titre de dommages et intérêts et à la garantir au titre des sommes qui pourraient être mises à sa charge ; AUX MOTIFS QUE la Foncière des Régions soutient que la société Bpifrance a engagé sa responsabilité vis-à-vis d'elle sur le fondement des articles 1991 et 1992, 1147 et subsidiairement 1382 et 1383 du même code ; qu'elle demande la somme de 735. 000 euros de dommages et intérêts au titre des loyers payés entre la période 2000-2009 à la suite des condamnations judiciaires et la garantie pour les condamnations mises à sa charge au titre de l'obligation d'entretien, car :- depuis le départ la société de tennis a été défaillante dans le paiement des loyers du contrat de crédit-bail pris en charge par le CEPME qui n'a pas demandé la résiliation du bail et qu'ainsi l'immeuble pouvait être repris en bon état,- le CEPME a obtenu un jugement d'expulsion de RTC le 6 décembre 1996 mais n'a pas fait exécuter la décision jusqu'en 2005 date de liquidation judiciaire,- le protocole d'accord d'avril 2000 prévoyait la vente pour un prix de 3 millions de francs, le mandat de vente n'a jamais été transmis comme prévu mais le mandat portait sur une somme bien supérieure rendant la vente impossible,- elle n'a pas été avisée de la transaction de décembre 2005, ce qui lui aurait permis d'obtenir la restitution de l'immeuble après résiliation du bail ; que la société Bpifrance (CEPME) s'est portée caution solidaire des engagements de RTC au titre des sommes pouvant être dues aux sociétés devenues Foncière des Régions dans le cadre d'un crédit-bail ; qu'elle ne garantissait pas les obligations de faire et les créances du bailleur d'avant la période d'effet du crédit-bail ; qu'elle soutient ne pas être intervenue dans le contrat de bail à construction mais avoir payé les loyers et avoir été subrogée dans les droits de Foncière sans qu'aucune faute ne puisse être reprochée dans sa transaction avec RTC ; que la Foncière invoque les conventions des 5 février 1976 et janvier 1987 pour dire que Bpifrance était subrogée dans les droits du crédit bailleur et mandataire pour engager des procédures et commercialiser l'immeuble après défaillance du preneur ; que la Bpifrance soutient à juste titre :- qu'en application du contrat signé le 11 avril 1980 elle n'a pas garanti les obligations du preneur au-delà de son cautionnement et jusqu'à la date d'expiration du crédit-bail soit le 24 septembre 1995 comme il est mentionné dans le contrat du 11 avril 1980 et l'a jugé le tribunal de grande instance de Versailles le 6 décembre 1996,- que la convention de 1976 ne s'applique pas car il n'y pas eu résolution ou résiliation du crédit-bail,- que si la Foncière invoque la convention de janvier 1987 elle reconnait elle-même que cette dernière ne s'applique qu'aux contrats de crédit-bail signés postérieurement ; qu'il est reproché à Bpifrance de ne pas avoir résilié le bail alors que la société ne payait pas ses loyers et l'absence de mise en oeuvre de l'expulsion ; qu'il doit être examiné les fautes alléguées par la Foncière ; que pour l'absence de résiliation du contrat, la Foncière invoque un soutien abusif de la Bpifrance au locataire Royal Tennis Club ; que toutefois comme l'indique justement Bpifrance et comme les pièces le prouvent la Foncière avait été avisée des impayés dès le départ, n'a jamais demandé la résiliation alors qu'elle percevait les loyers payés par la caution, a été avisée des réunions afin de trouver une solution avec la société RTC et enfin a elle-même octroyé des délais au locataire (pièce 54) en novembre 1992 ; qu'il est également reproché de ne pas avoir mis en oeuvre l'expulsion dès 1997 ; que toutefois la Bpifrance soutient justement qu'un nouveau locataire n'était pas facile à trouver du fait des contraintes émises par la ville de Buc, que les lieux risquaient de se trouver sans locataire et de plus être à la charge de la Foncière qui n'a pas poursuivi l'expulsion et qu'un accord avait été signé en 2000 incluant la Foncière mais qu'il n'a pas pu se concrétiser ; qu'en conséquence, et s'agissant de ces deux griefs, aucune faute n'est caractérisée, personne n'ayant eu intérêt à ce que les lieux restent sans occupant et coutent encore plus cher ; que s'agissant du protocole d'avril 2000, comme elle l'indique la société Bpifrance est intervenue afin de mettre en vente le bien pour récupérer les loyers versés et la vente n'a pas pu se réaliser sans qu'une faute puisse être caractérisée à son encontre car elle avait intérêt à récupérer son argent et alors que comme l'a justement indiqué le tribunal la Foncière des Régions ne justifie pas de diligences particulières pour cette mise en vente ; que s'agissant de la convention de 2005 à laquelle la Foncière n'a pas été partie, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit qu'aucune faute caractérisée n'était établie à l'encontre de Bpifrance dans la mesure où le liquidateur de la société RTC lui a restitué les clés de l'immeuble dès le 27 avril 2005 et qu'elle pouvait alors chercher un autre locataire ; 1°- ALORS QU'il résulte des conclusions de la société Foncière des Régions (p. 4) que celle-ci invoquait une clause de subrogation stipulée à la page 54 du contrat de crédit-bail du 11 avril 1980 ; qu'en énonçant que pour dire que Bpifrance était subrogée dans les droits du crédit bailleur et mandataire pour engager des procédures, la Foncière invoquerait les conventions des 5 février 1976 et janvier 1987 lesquelles seraient sans application en l'espèce, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2°- ALORS QU'il résulte du contrat de crédit-bail du 11 avril 1980 (p. 54), auquel est intervenue la CNME en qualité de caution, que « dès l'instant où la CNME aura effectué un paiement quelconque aux lieu et place du preneur en vertu du présent du présent cautionnement, elle sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur y compris dans l'action en résolution du contrat et ce par dérogation expresse à l'article 1252 du code civil » ; que la CNME ayant pris en charge le paiement des loyers aux lieu et place de la société RTC dès l'échéance de loyer du 25 septembre 1981, s'est trouvée subrogée dès cette date dans tous les droits du crédit bailleur y compris dans l'action en résolution du contrat ; que dès lors seule la caution à l'exclusion du crédit bailleur était en mesure de demander la résolution du contrat de crédit-bail ; qu'en opposant à la société Foncière des Régions sa carence à demander la résiliation des contrats alors qu'elle continuait à percevoir les loyers payés par la caution, la Cour d'appel a méconnu la clause de subrogation stipulée dans le contrat de crédit-bail et violé l'article 1134 du code civil ; 3°- A LORS QU'en continuant de soutenir le preneur ainsi qu'elle l'a fait pendant toute la durée du contrat de crédit-bail artificiellement maintenu jusqu'à sa date d'expiration le 24 septembre 1995, pour aboutir à une créance de plus de 11 millions de francs, plutôt que de mettre en jeu la clause résolutoire ainsi qu'elle en avait la possibilité par l'effet de la subrogation dans les droits du crédit-bailleur, la caution a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 4°- ALORS QUE l'acceptation le 3 novembre 1992 par le crédit bailleur d'un échelonnement pour le paiement du seul loyer du 25 septembre 1992 n'est pas de nature à exonérer la caution subrogée dans les droits du crédit bailleur de sa carence à tirer les conséquences de la défaillance du preneur depuis 1981 ; qu'en se fondant pour écarter la responsabilité de la caution, sur la circonstance que le crédit bailleur a lui-même octroyé des délais au locataire (pièce 54) en novembre 1992, la Cour d'appel a encore violé l'article 1147 du code civil ; 5°- ALORS QU'il appartenait à la caution subrogée dans les droits du crédit bailleur et seule bénéficiaire du jugement d'expulsion du 6 décembre 1996 de faire exécuter cette décision ; qu'en laissant la société RTC exploiter gratuitement les locaux pendant près de dix années encore, jusqu'à sa liquidation judiciaire en 2005, la caution a commis une faute de nature à engager sa responsabilité ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 6°- ALORS QU'il résulte du protocole d'accord du 7 avril 2000 que les parties ont convenu que le bien litigieux sera mis en vente en vertu d'un mandat de vente confié à une agence immobilière pour un prix de 3 millions de Francs ; que dès lors en confiant le 13 avril 2000 à l'agent immobilier un mandat de vente du bien pour le prix cinq fois supérieur de 14. 900. 000 Francs, ce qui rendait la vente impossible, le CEPME a manqué à ses engagements résultant du protocole d'accord du 7 avril 2000 ; qu'en excluant la faute du CEMPE à l'origine de la défaillance de l'engagement résultant de ce protocole d'accord, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ; 7°- ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait sans même répondre aux conclusions de la société Foncière des Régions qui produisait aux débats le mandat de vente conclu par le CEPME avec un agent immobilier pour un prix de 14. 900. 000 Franc non conforme aux accords conclus dans le cadre du protocole d'accord du 7 avril 2000 prévoyant un mandat de vendre pour un prix de 3 millions de Francs et faisait valoir dès lors que le CEPME avait manqué à son engagement issu de ce protocole d'accord, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 8°- ALORS QU'il résulte du protocole d'accord du 7 avril 2000 par lequel les parties ont convenu de mettre le bien litigieux en vente en confiant un mandat de vente à une agence immobilière que le crédit bailleur ne pourra en aucun cas être tenu comme responsable de la non-réalisation de cette condition ; que dès lors il n'appartenait pas à la société Foncière des Région de faire diligence en vue de la mise en vente du bien ; qu'en reprochant à la société Foncière des Régions de ne pas justifier de diligences particulières pour cette mise en vente, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.