Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 mai 2014, 13-11.859, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-05-06
Numéro d'affaire : 13-11859
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2012-10-12
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'ensemble immobilier La bonne eau avait fait l'objet, le 20 septembre 1951, d'un cahier des charges/ règlement de copropriété prévoyant que les droits et obligations de chaque copropriétaire seraient fixés tant par ce cahier des charges que par la loi du 28 juin 1938, que cet acte déterminait les confronts de l ¿ ensemble, procédait à la désignation des lots le composant en leur attribuant un numéro et en définissant la contenance du terrain et de l'habitation ainsi que les tantièmes qui y étaient attachés, stipulait que chaque groupement d'habitations était divisé en parties communes à tous les copropriétaires et en parties privatives aux copropriétaires de chaque fraction, et désignait, au titre des parties communes, " la totalité du sol, c'est-à-dire les parcs, jardins, routes, places publiques, chemins et sentiers tels qu'ils figurent au plan de masse ci-annexé, les canalisations d'amenée d'eau et d'électricité depuis leur point de jonction sur la route numéro 98 jusqu'au droit des bâtiments ou des parties réservées, les fosses sceptiques et leurs canalisations, d'une façon générale... toutes les parties non affectées à l'usage exclusif et particulier des propriétaires ", et retenu, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, que cet acte n'avait pas été annulé en 1953, qu'il avait été visé par le notaire dans les titres notariés de propriété établis lors de la mutation des lots, désignés comme comprenant une partie divise et une partie indivise avec les tantièmes y attachés, que l'analyse ainsi faite des dispositions et de la portée de cet acte rendait vaine la référence au classement des parcelles comme immeubles ruraux à la conservation des hypothèques, et que la preuve n'était pas rapportée de la disparition à ce jour des parties communes visées par cet acte, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la voirie, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et les soixante-neuf autres demandeurs aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et les soixante-neuf autres demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires Résidence La Bonne Eau et à la société Agence Di luca la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... et des soixante-neuf autres demandeurs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... et les soixante-neuf autres demandeurs Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes des consorts X..., dit que le syndicat des copropriétaires est pleinement existant, dit n'y avoir lieu à sa dissolution, et dit que l'immeuble « La Bonne Eau », tel que visé à l'acte du 20 septembre 1951, publié à la Conservation des hypothèques le 29 octobre 1951, volume 2362, n° 43 est soumis au statut de la copropriété ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur l'application du régime de la copropriété : les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont d'ordre public ; qu'elles disposent : « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements, et des services communs comportent des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droits de propriété privatif. » ; qu'il n'est donc pas besoin d'acte constitutif pour que le régime de la copropriété s'applique dès lors que l'immeuble répond aux exigences de l'un ou l'autre des alinéas de cet article. Une convention contraire peut cependant toujours soustraire un tel ensemble à ce statut ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier la Bonne Eau a fait l'objet, le 20 septembre 1951, d'un cahier des charges/ règlement de copropriété, lequel était destiné à « régir les groupements d'habitation des Calanques des Issambres, commune de Roquebrune sur Argens » et lequel modifiait alors « le lotissement de Monsieur et Madame Y..., dénommé Issambres Gaillardo, approuvé par arrêté préfectoral du 31 janvier 1936 », celui-ci n'ayant été que partiellement exécuté ; que l'acte prévoit que « les droits et obligations de chaque copropriétaire seront fixés tant par le présent cahier des charges que par la loi du 28 juin 1938 » ; que quatre zones distinctes sont visées par ledit document, La Bonne Eau » constitue la troisième zone, ou zone C, d'une superficie de 72. 000 m ² ; qu'elle dispose de deux accès à partir de la route nationale permettant sa desserte, ceux-ci étant complétés par un système de voies secondaires, ainsi que d'une conciergerie ; que la partie de cet acte, intitulée « cahier des charges et règlement de copropriété, qui dans le titre du chapitre 2 énonce qu'elle ne « régit » que 2 de ces zones, à savoir, « les groupements d'habitation des Calanques des Issambres, la petite Paroisse et la Bonne Eau, définit les confronts de chacun de ces ensembles, puis, procède à la désignation des lots les composant, en leur attribuant un numéro, en définissant la contenance du terrain, la contenance de l'habitation ainsi que les tantièmes qui y sont attachés » ; qu'elle stipule (chapitre 3) que les ventes auront lieu « sous les conditions ordinaires de droit et notamment celles du présent cahier des charges que les acquéreurs seront tenus d'exécuter et d'accomplir », les actes devant « comporter un plan de la construction vendue et du terrain divis en dépendant » ; qu'au chapitre 4, il est dit que « chaque groupement d'habitations est divisé en parties communes à tous les copropriétaires et en parties privatives aux propriétaires de chaque fraction » ; qu'au titre de la désignation des parties communes à tous les copropriétaires, l'acte cite « la totalité du sol, c'est-à-dire, les parcs, jardins, routes, places publiques, chemin et sentiers tels qu'ils figurent au plu de masse ci-annexé, les canalisations d'amenée d'eau et d'électricité depuis leur point de jonction sur la route numéro 98 jusqu'au droit des bâtiments ou des parties réservées, ¿, les fosses septiques et leurs canalisation, d'une façon générale ¿, toutes les parties non affectées à l'usage exclusif et particulier des copropriétaires » ; qu'il est également précisé qu'« en raison de leur nature même, les parties communes ne pourront jamais, par voie de licitation ou autrement, devenir la propriété privée de l'un des copropriétaires, sauf décision contraire de l'unanimité des copropriétaires » ; que la désignation des parties privatives comporte les constructions (gros murs, toitures, porte d'entrée, fenêtres, volets, stores, terrasses, canalisations intérieures), ainsi que le terrain, dont il est précisé « chaque acquéreur aura la propriété privative du sol sur lequel sa construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire, dont le métrage exact sera déterminé pour chaque mutation avec l'agrément des services de l'urbanisme » ; que le règlement prévoit, enfin, que les « propriétaires seront obligatoirement et de plein droit groupés dans le syndicat représentant légal de la collectivité ; que le but de ce syndicat sera d'assurer la gestion et l'entretien des parties communes des groupements d'habitation ; que sa durée sera égale à celle des immeubles aussi longtemps que ceux-ci seront divisés en fraction conformément à la loi du 28 juin 1938 », et il définit ensuite les modalités de fonctionnement dudit syndicat, notamment par la réunion d'assemblées générales et la désignation d'un syndic ; que quoi qu'en disent les appelants, ce cahier des charges/ règlement de copropriété n'a pas été annulé par le Préfet en 1953, seul le plan l'ayant été, cette situation résultant en effet :- de la lettre du préfet du Var en date du 3 juin 1953 qui, à propos des actes de cession qui lui sont alors soumis relève que « le découpage des lots ¿ ne correspond plus à celui figurant au plan approuvé du 21 avril 1951 », et que par suite, il est « nécessaire que Monsieur Y...soumette (à nouveau) un plan d'ensemble du lotissement, comportant les opérations effectuées et celles à venir, et sur lesquels les périmètres des terrains à céder soient délimités avec la plus stricte exactitude »,- et de l'arrêté pris le 19 septembre 1953, au terme duquel seul, le plan approuvé le 21 août 1951 est annulé et remplacé par le plan ci-annexé ; qu'il en résulte que la nature juridique et les droits des parties tels qu'ils ont été définis par l'ace de 1951 n'ont pas été modifiés, et qu'en toute hypothèse, la seule mention du terme « lotissement » sur le dépôt notarié du nouveau plan, effectué le 6 octobre 1953, est inopérante ; que l'examen des divers titres notariés de propriété, versés aux débats et établis lors de la mutation des lots permet, par ailleurs, de retenir que pour la plupart, le notaire y a visé le cahier des charges/ règlement de copropriété de 1951, qui était, de toutes façons, le seul document s'appliquant à l'ensemble immobilier, et que les biens vendus y sont désignés comme comprenant :- une partie divise, constituée soit d'un terrain sur lequel il peut être construit, soit d'une maison déjà construite, terrain autour,- une fraction indivise avec les tantièmes y attachés, telle qu'elle est définie sous l'article 15 du cahier des charges du 20 septembre 1951 publié au bureau des hypothèques le 29 octobre 1951 à laquelle s'ajoutent parfois « des parties communes à tous les copropriétaires (la totalité du sol c'est-à-dire des parcs, jardins, routes, places publiques, les canalisations d'amenée d'eau et d'électricité, les fosses septiques et leurs canalisations », etc), et également des parties mitoyennes » consistant notamment dans « les murs séparant deux fractions d'immeubles de même que les clôtures » ¿ ; que les dispositions des matrices cadastrales, dont il ressortirait qu'il ne s'agit pas de lots de copropriété « étant précisé qu'aucune information n'y est expressément mentionnée de ce chef) sont inopérantes au regard de ces dispositions, de même que les éventuelles erreurs ou discordances quant à la fixation des tantièmes dans les titres de certains propriétaires, lesquelles peuvent, en revanche, toujours éventuellement relever de débats ultérieurs à ceux de la présente instance ou même conduire à des mises en harmonie des dispositions du règlement avec la situation de fait ; que compte tenu de l'analyse ainsi faite des dispositions et de la portée de l ¿ acte de 1951, il est, enfin, vain de faire référence aux dispositions de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme sur l'abandon des règles d'urbanisme contenues au cahier des charges et d'évoquer le classement, sur les fiches de la Conservation des hypothèques, des parcelles comme « immeubles ruraux » ; que les consorts X... Z...D...E...est autres font également valoir que la copropriété, instituée par le document de 1951 aurait, de toute façons, une durée limitée, qui aurait pris fin dès lors qu'il n'existe plus de parties communes ; qu'étant préalablement relevé qu'il n'a été ultérieurement substitué aucun autre régime contraire à celui de la copropriété tel qu'il résulte des dispositions de l'acte de 1951, il sera, par ailleurs, retenu que la preuve n'est absolument pas rapportée de la disparition, à ce jour, des parties communes visées par cet acte ; qu'en effet, d'une part, le premier élément invoqué à ce propos est tiré de ce que les voiries de la Bonne Eau auraient été reprises par la commune ; qu'or, ceci n'est pas démontré par les pièces versées, qui ne permettent nullement de s'assurer que l'ensemble de la voirie de la Bonne Eau serait désormais communale ; que d'autre part, les parties communes comprennent également les parcs et jardins, les canalisation d'amenée d'eau et d'électricité depuis leur point de jonction sur la RN 98 jusqu'au droit des bâtiments, les sentiers, les fosses septiques et leurs canalisations, etc ; qu'or, l'attestation de la commune du 3 avril 2009 qui n'est relative qu'au collecteur des eaux usées et les certificats d'urbanisme (pièces 24 et 25), qui sont invoqués pour conclure à la gestion communale de l'éclairage des voies ainsi qu'à la desserte publique des réseaux d'eau potable et d'eaux usées, mais qui ne concernent que 2 lots appartenant à Madame X..., sont également inopérants pour établir l'absence de toutes parties communes de ces chefs ; que par ailleurs, la nature et le régime juridique du sentier situé entre les propriétés F...et G... ne sont établis, ni par l'attestation du 28 janvier 2008 du géomètre expert et les documents qui y sont joints, ni par le plan cadastral (numéroté 12 dans les pièces des appelants), ni par les constats d'huissier, qui n'ont pas vocation à déterminer le caractère commun ou mitoyen d'un tel chemin ; que l'ensemble des moyens développés par les appelants se trouve, par suite, écarté et les consorts X... Z...D...E...et autres seront, en conséquence, déboutés de leurs demandes tendant à :- voir dire que le cahier des charges du 20 septembre 1951 inséré dans les actes de cession ne peut s'appliquer au lotissement qui a été réalisé à la Bonne Eau,- voir dire que le statut de la copropriété n'est pas applicable,- ordonner la dissolution du syndicat des copropriétaires,- et désigner tel administrateur provisoire pour organiser des opérations de liquidation que le jugement sera, en conséquence, infirmé de ces chefs ; que sur la responsabilité du syndic, l'agence DI LUCA : les consorts X... Z...D...E...et autres développent plusieurs griefs contre l'agence DI LUCA et également contre Me HUERTAS (pages 22 à 28 de leurs conclusions), mais ils n'ont sollicité, dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul lie la Cour, que la condamnation de l'agence DI LUCA à leur verser à chacun la somme de 5. 000 ¿ à titre de dommages et intérêts ; que seule, la demande contre l'agence DI LUCA et les moyens développés à son soutien seront donc examinés ; qu'à cet égard, il ne peut être reproché au cabinet DI LUCA une « mise en place artificielle du syndicat en 1988 », ce syndic ayant été nommé, à l'unanimité des présents et représentés, sans être contesté, à l'assemblée générale du 6 juin 1988, ladite assemblée s'étant réunie à l'initiative d'un administrateur judiciaire provisoire, régulièrement désigné en 1987 et ensuite prorogé en 1988 ; que par ailleurs, aucune gestion de fait n'est caractérisée à l'encontre du syndic, qui aurait ainsi causé un préjudice aux appelants, dès lors que les assemblées de 2007 et 2008 n'ont été annulées que par des jugements du 7 décembre 2010, que Me HUERTAS avait été désigné suite à une requête du 22 avril 2009 et qu'aucun autre document ne démontre que l'agence DI LUCA aurait, à d'autres moments, géré la copropriété, sans un mandat de l'assemblée générale ou malgré un vote refusant son renouvellement ; que le grief tiré des modalités de vote aux assemblées générales aux motifs de la violation de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est vain, aucun procès-verbal n'étant versé à ce propos et aucune nullité fondée sur ce moyen n'ayant été jugée ; qu'enfin, il ne saurait, non plus, lui être reproché d'avoir maintenu un « imbroglio juridique » ou d'avoir géré illicitement une « pseudo copropriété », ou encore, d'avoir appliqué des dispositions contenues au règlement de 1951, contraires à l'ordre public, dans la mesure où le seul document existant applicable à l'immeuble est bien l'acte de 1951, que le syndic avait le devoir d'appliquer tant qu'il n'était pas annulé ou que ses clauses n'étaient pas réputées non écrites, où il a vainement tenté de soumettre à l'assemblée, qui a refusé de les agréer, des documents pour adapter le règlement de 1951, et où, quand bien même ces documents n'étaient-ils pas entièrement satisfaisants, il incombait aux copropriétaires, compte tenu de la complexité de la situation et des intérêts divergents de chacun, de saisir eux-mêmes l'assemblée de la difficulté pour tenter de parvenir à un accord sur la décision à prendre, ce qu'aucun n'a fait ; que la tenue des assemblées, qui depuis 1988 sont également présentées comme des « parodies » est vainement critiquée dès lors qu'aucun procès-verbal n'est joint, sauf celui sus cité de l'assemblée de 1988 ayant désigné le syndic pour la 1ère fois, et qu'aucune contestation précise n'est, non plus, justifiée, sauf celle qui a conduit aux annulations des assemblées de 2007 et 2008 à propos desquelles aucun préjudice personnel subi par les copropriétaires appelants n'est toutefois allégué ; que les consorts X... Z...D...E...et autres seront, en conséquence, déboutés des fins de leurs demandes et le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions, y étant ajouté que l'immeuble la Bonne Eau, tel que visé à l'acte du 20 septembre 1951 publié à la Conservation des hypothèques de Draguignan, est donc soumis au statut de la copropriété, et qu'il y a lieu d'ordonner la publication de la présente décision à la Conservation des hypothèques ; qu'en raison de leur succombance, les consorts X... Z...D...E...et autres supporteront les dépens de la procédure d'appel, et seront condamnés, in solidum, à verser, en équité, au syndicat des copropriétaires, d'une part, et à la société agence DI LUCA, d'autre part, la somme de 1. 500 ¿ chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'aucun autre préjudice n'est pas justifié que celui-ci-dessus indemnisé au titre des frais irrépétibles ; que les demande de dommages et intérêts seront rejetées » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « l'article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que la soumission au statut régissant la copropriété suppose par application de cette disposition que le sol soit commun même s'il supporte un immeuble privatif ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que chaque propriétaire a la partie privative de sa fraction d'immeuble et des dépendances de celle-ci, que constitue une partie exclusive à chaque propriétaire tout ce qui étant inclus dans sa fraction d'immeuble ou dans les annexes de celle-ci est considéré comme à son usage, que chaque acquéreur a la propriété privative du sol sur lequel sa construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire ; qu'il résulte de ces éléments que l'organisation sous forme de copropriété ne pouvait donc se faire par application du statut impératif prévu par l'article 1er alinéa 1 de la loi de 1965 ; que l'article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en l'espèce le cahier des charges et règlement a été établi en 1951, antérieurement à la loi de 1965, de sorte qu'il ne peut être tiré argument de la volonté des propriétaires de soumettre l'ensemble immobilier de la Bonne Eau au régime de la copropriété ; que toutefois, l'approbation de l'ensemble des propriétaires n'est pas nécessaire pour que soit applicable le régime de la copropriété lorsque les conditions prévues par l'alinéa de l'article 1er de la loi de 1965 sont réunies ; qu'en effet, à défaut d'adhésion volontaire des parties au statut de la copropriété, celui-ci s'applique lorsque sont réunis les critères fixés à l'article premier alinéa 2 ; qu'en l'occurrence, le cahier des charges et règlement de copropriété précise que les acquéreurs des groupements d'habitations seront propriétaires des parties divises et indivises par eux acquises par le seul fait de la vente ; que les acquéreurs auront l'usage et l'entretien des parcs en copropriété, des chemins qui y seront aménagés tant pour piétons que pour la circulation des véhicules, des terrains de jeux, des plages et accès publics à la mer ; que le cahier des charges et règlement de copropriété régissant l'ensemble immobilier la Bonne Eau prévoit donc l'assistance de parties communes qui justifie le statut de la copropriété ; que de plus, il n'est pas contesté que les actes de vente établissent l'existence d'une fraction indivise concernant des parties communes : parcs et jardins ; que le moyen tiré de l ¿ inexistence de parties communes ne peut donc être retenu, même si l'ensemble de la voirie a été classé en voirie communale le 27 février 1965 ; que par ailleurs, la soumission au statut de la copropriété suppose également qu'aucun autre mode de gestion n'ait été choisi postérieurement à la promulgation de la loi de 1965 par les propriétaires ; qu'en l'espèce, les propriétaires n'ont pas fait le choix d'un autre mode de gestion ; que bien au contraire, ils ont sollicité la désignation d'un administrateur judiciaire sur le fondement des dispositions régissant le droit de la copropriété, exprimant ainsi leur volonté de se placer sous ce régime juridique ; que les deux critères requis pour la mise en place du statut de la copropriété sont donc réunis ; qu'il ne peut donc être tiré argument de ce que seul le promoteur a choisi le statut de la copropriété, dès lors qu'en présence de ces deux critères, l'adhésion volontaire des parties au statut de la copropriété n'est pas requise ; que par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la copropriété la Bonne Eau est pleinement existant ; que le statut de la copropriété s'applique à l'ensemble immobilier de la Bonne Eau, de sorte que doivent être rejetées la demande de dissolution du syndicat des copropriétaires et la demande subséquente de désignation d'un administrateur provisoire chargé d'établir les opérations de liquidation dudit syndicat ; que sur les demandes à l'encontre de l'agence DI LUCA, les copropriétaires requérants demandent au tribunal de condamner l'agence DI LUCA à la somme de 5. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ; qu'à cet effet, ils soutiennent qu'en sa qualité de syndic professionnel, l'agence DI LUCA ne pouvait ignorer la disparition des parties communes et la nécessité de faire disparaître par suite le statut de la copropriété ; qu'ils lui reprochent d'avoir maintenu avec l'aide de quelques propriétaires une gestion virtuelle dans le seul but d'obtenir des honoraires de gestion ne correspondant à aucune prestation réelle ; qu'ils estiment que le syndic a manqué à son devoir de conseil et commis ainsi une faute professionnelle ; que les défendeurs s'opposent à l'ensemble des demandes et contestent la réalité de la faute professionnelle invoquée ; qu'en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est susceptible de voir engager sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires en cas de faute dans l'accomplissement de sa mission ; qu'en l'espèce, il apparaît que le syndic DI LUCA a fait application des dispositions du règlement de 1951 régissant l'ensemble immobilier de la Bonne Eau, malgré l'existence de clauses contraires aux règles d'ordre public ; qu'il ne saurait toutefois lui être reproché un manquement à son obligation de conseil, dès lors qu'il a soumis à plusieurs reprises un projet de règlement aux copropriétaires, afin d'adapter le règlement de 1951 aux nouvelles dispositions en vigueur ; qu'il ne peut davantage lui être reproché d'avoir fait application de clauses contraires à l'ordre public incluses dans le règlement de 1951, dans la mesure où les copropriétaires n'ont pas adopté le règlement modificatif qui leur a été proposé par l'agence DI LUCA ; que par suite, il convient de rejeter la demande en paiement de la somme de 5. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts formée à l'encontre de l'agence DI LUCA » ; ALORS 1°) QUE : à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs ; qu'en jugeant ladite loi applicable à l'ensemble immobilier « La Bonne Eau » sur la base des seules stipulations de l'acte du 20 septembre 1951 et du visa de cet acte dans la plupart des titres de propriété, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la réalité d'aménagements ou services communs, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er, alinéa 2, de la loi en question ; ALORS 2°) QUE : en énonçant que compte tenu de l'analyse ainsi faite des dispositions et de la portée de l'acte de 1951 il était vain d'évoquer le classement des parcelles comme immeubles ruraux sur les fiches de la Conservation des hypothèques, quand elle était tenue de se prononcer en recourant aux présomptions tirées des documents et circonstances de la cause qu'il lui appartenait d'apprécier souverainement, notamment les fiches d'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ; ALORS 3°) QUE : en se bornant à affirmer qu'il n'était pas démontré par les pièces versées que l'ensemble de la voirie de la « La Bonne Eau » était désormais communale, sans analyser ni même mentionner les pièces dont il s'agissait, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 4°) QUE : les exposants soulignaient (conclusions, p. 13) que dans un rapport du 20 mars 2008, Monsieur A..., géomètre expert, concluait que depuis le classement des voies dans le domaine public de la commune il n'existait plus aucune partie commune ; qu'en analysant pas ce rapport d'expertise, fût-ce succinctement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS 5°) QUE : les exposants soulignaient également (conclusions, p. 13) que selon les certificats des 4 mars 2011 et 5 avril 2001 de Monsieur B...et de Madame C..., agents principaux du centre des impôts fonciers de Draguignan, il n'existait aucun relevé de propriété au nom du syndicat des copropriétaires de « La Bonne Eau », ni aucune parcelle de 72. 000 m ² ; qu'en n'analysant pas davantage ces documents, la cour d'appel a derechef violé l'article 455 du code de procédure civile.