Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 juin 2021, 20-13.281, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2021-06-17
Numéro d'affaire : 20-13281
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2019-11-14
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 juin 2021 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 520 F-D Pourvoi n° Z 20-13.281 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 JUIN 2021 1°/ M. [V] [Y], domicilié [Adresse 1], 2°/ M. [Y] [N], domicilié [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° Z 20-13.281 contre l'arrêt rendu le 14 novembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Arena, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], représentée par son liquidateur M. [O] [J], 2°/ à M. [H] [V], domicilié [Adresse 3], 3°/ à Mme [Q] [J], épouse [K], domiciliée [Adresse 4], 4°/ à Mme [B] [J], épouse [I], domiciliée [Adresse 5], 5°/ à M. [O] [J], domicilié [Adresse 2], tous trois pris en qualité d'héritiers d'[A] [J], 6°/ à Mme [U] [M], veuve [J], domiciliée [Adresse 2], prise en qualité d'usufruitière d'[A] [J], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Barbieri, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de MM. [Y] et [N], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Arena, après débats en l'audience publique du 18 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Barbieri, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 novembre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 juin 2016, pourvoi n° 15-12.498), un jugement du 18 septembre 1989 a prononcé la dissolution anticipée de la société civile immobilière Aréna (la SCI) et désigné un liquidateur avec mission de proposer le partage des biens immobiliers et mobiliers dépendant de la société et l'apurement du passif. 2. Un arrêt du 27 juillet 1994 a autorisé le liquidateur à vendre un domaine agricole appartenant à la SCI à un associé, [A] [J]. 3. Le tribunal paritaire des baux ruraux a attribué à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Haute-Corse (la SAFER) le droit d'exploiter les parcelles dépendant de ce domaine, en raison de leur état d'inculture. La SAFER a cédé son droit au bail sur ces terres à MM. [V], [N] et [Y]. 4. Par lettres du 27 juin 2000, le notaire chargé de dresser l'acte au profit de [A] [J] a notifié aux preneurs les conditions de la vente. Par acte du 11 août 2000, ceux-ci ont fait connaître leur décision d'exercer leur droit de préemption. 5. Par actes des 26 octobre et 5 novembre 2007, [A] [J] a assigné MM. [V], [N] et [Y] et le liquidateur de la SCI en régularisation de la vente à son profit. Examen des moyens Sur le premier moyen Enoncé du moyen 6. MM. [Y] et [N] font grief à l'arrêt de déclarer recevable la déclaration de saisine de la cour d'appel de renvoi d'Aix en Provence, à l'initiative de la SCI Arena et de M. [O] [J], son liquidateur, alors : « 1°/ qu'en matière gracieuse, le jugement est notifié aux parties et aux tiers dont les intérêts risquent d'être affectés par la décision, ce qui est la condition de son opposabilité ; qu'en l'espèce, par ordonnance sur requête du 25 juillet 2017, M. [O] [J] a été désigné en qualité de liquidateur de la Sci Arena, en remplacement de M. [O] dont une ordonnance du 17 juillet 2015 avait mis fin à la mission ; que la Sci Arena n'a pas notifié ces ordonnances à MM [N] et [Y] avec lesquels elle était en litige ; que pour déclarer recevable la déclaration de saisine après cassation accomplie par la Sci Arena plus de deux mois après la notification de l'arrêt de cassation qui lui a été faite le 23 août 2017 en la personne de M. [O] par MM. [N] et [Y], la cour d'appel a retenu que la signification, nulle pour avoir été délivrée à une personne qui n'avait plus pouvoir de représenter la Sci, n'avait pas fait courir le délai ; que faute pour la Sci Arena d'avoir notifié à MM [N] et [Y] la décision désignant son représentant légal, celle-ci ne pouvait leur opposer le défaut de pouvoir de son ancien liquidateur ni la nullité subséquente de la signification de l'arrêt de la Cour de cassation ; qu'en l'admettant néanmoins, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1034 du code de procédure civile ensemble l'article 679 du code de procédure civile ; 2°/ que la désignation comme la révocation du liquidateur obtenues par une ordonnance sur requête ne sont opposables aux tiers qu'à compter de sa notification ou de sa publication ; que la cour d'appel, pour déclarer recevable la déclaration de saisine de la cour de renvoi accomplie par la Sci Arena plus de deux mois après la signification de l'arrêt de la Cour de cassation par MM [N] et [Y] a retenu que celle-ci était nulle pour avoir été délivrée à M [O], précédent liquidateur de la Sci, ceux-ci ayant eu connaissance, par leur ancien conseil, qu'il avait été mis fin, par ordonnance du 17 juillet 2015, à la mission de M. [O] qui avait informé celui-ci de la fin de sa mission le 9 octobre 2015 ; que néanmoins, à défaut de notification des ordonnances du 17 juillet 2015 et du 27 juillet 2017, celle-ci désignant M. [J] comme liquidateur, la Sci Arena ne pouvait pas se prévaloir de la nullité de la signification de l'arrêt de cassation délivrée le 23 août 2017 à M. [O] par MM [N] et [Y], tiers aux instances aux fins de révocation et de désignation de son liquidateur ; qu'en l'admettant néanmoins, la cour d'appel a violé l'article 1844-8 du code civil ensemble l'article 679 du même code ». Réponse de la Cour 7. La cour d'appel a énoncé à bon droit, d'une part, que la déclaration saisissant la juridiction de renvoi après cassation doit, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, être déposée avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie, d'autre part, que la signification à une personne morale est faite à personne lorsqu'elle est délivrée à son représentant légal. 8. Elle a relevé que MM. [Y] et [N] avaient, par acte du 23 août 2017, notifié l'arrêt de la Cour de cassation du 16 juin 2016 à M. [O], en sa qualité de liquidateur de la société, alors qu'une ordonnance du 17 juillet 2015, donnant lieu à publication légale, avait mis fin à la mission de celui-ci, ce dont ils avaient eu connaissance. 9. Elle en a exactement déduit que, la signification à une personne dépourvue de qualité pour représenter la société n'ayant pas fait courir le délai précité, la déclaration de saisine du 13 juin 2018, déposée au nom de la SCI, n'était pas tardive. 10. Le moyen n'est donc pas fondé. Mais sur le second moyen, pris en ses deuxième et troisième branches Enoncé du moyen 11. MM [N] et [Y] font grief à l'arrêt de décider qu'ils ne pouvaient se prévaloir du droit de préemption prévu par l'article L. 412-1 du code rural s'agissant de la vente autorisée par l'arrêt du 27 juillet 1994 de la cour d'appel de Montpellier entre la SCI Arena et [A] [J] et de rejeter leurs demandes, alors : « 2°/ que la cour d'appel, pour déclarer que le droit de préemption des preneurs ne s'était pas exercé dans les conditions légales et en dénier le bénéfice à MM [N] et [Y], a retenu que le notaire instrumentaire de la vente n'avait pas accompli la formalité obligatoire prévue par l'article L. 412-9 du code rural pour n'avoir pas adressé une nouvelle notification aux preneurs, à défaut de réalisation de la vente dans le délai légal ; qu'en statuant ainsi, cette disposition ne s'imposant ni au notaire ni au preneur mais exigeant du propriétaire persistant dans son intention de vendre, soit la Sci Arena, propriétaire, et M. F. [J], son liquidateur, qu'il renouvelle la procédure prévue à l'article L. 412-8 du code rural, la cour d'appel qui a retenu que l'exercice du droit de préemption était irrégulier à défaut d'accomplissement d'une formalité incombant au propriétaire et non pas aux preneurs, a violé l'article L. 412-9 du code rural ; 3°/ que, dans le cas où le preneur a exercé son droit de préemption et où l'acte de vente n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, sa déclaration de préemption est nulle, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par le propriétaire par acte d'huissier de justice restée sans effet, l'action en nullité appartenant au propriétaire ; que la cour d'appel qui n'a pas constaté que le propriétaire avait mis en demeure MM. [N] et [Y] ayant exercé leur droit de préemption le 11 aout 2000, de régulariser l'acte de vente dans le délai légal de 15 jours mais qui a retenu que la vente ne s'était pas réalisée dans le délai légal et qu'une nouvelle notification devait leur être délivrée, à défaut de quoi, le droit de préemption ne s'était pas exercé dans les conditions légales a, en statuant ainsi, violé l'article L. 412-8 alinéa 4 du code rural. » Réponse de la Cour Vu les articles L. 412-8, alinéa 4, et L. 412-9, alinéa 2, du code rural et de la pêche maritime : 12. Selon le premier de ces textes, la communication par le notaire chargé d'instrumenter vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus, relevant des dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil. En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique. Passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption. 13. Il résulte du second que, à défaut de réalisation de la vente projetée par le vendeur un an après l'envoi de la dernière notification, le propriétaire qui persiste dans son intention de vendre est tenu de renouveler la procédure d'offre au preneur. 14. Pour retenir que MM. [Y] et [N] n'ont pas exercé leur droit de préemption dans les conditions légales, l'arrêt relève qu'ils ont exercé leur droit de préemption dans le délai de deux mois qui leur était imparti par l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, mais qu'aucune vente n'a été réalisée dans le délai prévu à l'article L. 412-9, alinéa 2, de ce code, le notaire instrumentaire ne leur ayant pas adressé de nouvelle notification. 15. En statuant ainsi, tout en constatant, d'une part, que la vente aux preneurs était parfaite en son principe dès la rencontre de l'offre et de l'exercice, en temps utile, de leur droit de préemption, de sorte que le renouvellement de la notification d'une offre de vente à leur intention ne se justifiait pas, d'autre part, que la venderesse ne leur avait pas signifié une mise en demeure de réitérer la vente en forme authentique à peine de nullité de leur déclaration de préemption, la cour d'appel a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour : Casse et annule, sauf en ce qu'il a déclaré recevable la déclaration de saisine de la cour d'appel de renvoi, l'arrêt rendu le 14 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne la société Arena aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Arena et la condamne à payer à MM. [Y] et [N] la somme globale de 3 000 euros. Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour MM. [Y] et [N]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la déclaration de saisine de la cour d'appel de renvoi d'Aix en Provence, à l'initiative de la Sci Arena et de M. [O] [J], son liquidateur, AUX MOTIFS QUE aux termes de l'article 1034 du code de procédure civile, à moins que la juridiction de renvoi n'ait été saisie sans notification préalable, la déclaration doit, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, être faite avant l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt de cassation faite à la partie ; ce délai court même à l'encontre de celui qui notifie ; Que l'article 654 alinéa 2 du code de procédure civile édicte que la signification à personne morale est faite à personne lorsqu'elle est délivrée à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet ; Que ces dispositions n'écartent pas qu'à défaut, la signification doit être délivrée au siège social de la personne morale ; Que MM [N] et [Y] justifient qu'ils ont notifié l'arrêt de la Cour de cassation du 16 juin 2016 à la Sci Arena le 23 août 2017 à la personne de M [R] [J] [O], à son adresse, en sa qualité de liquidateur de la société Arena, par dépôt de l'acte à l'étude ; Que cependant, par ordonnance du 17 juillet 2015, il avait été mis fin à la mission de M. [R] [J] [O], il n'était donc plus le représentant légal de la société Arena à la date du 23 août 2017 ; Que cette situation était connue de MM [N] et [Y], puisque leur conseil devant le tribunal de grande instance de Béziers, la cour d'appel de Montpellier et la cour d'appel de Bastia, soit Me [R] [Z] [F], avocat au barreau de Bastia, avait été informé par M. [R] [J] [O] par courrier recommandé avec AR du 9 octobre 2015 auquel était jointe la copie de l'ordonnance présidentielle du 17 juillet 2015 ; Que la signification qui est faite à une personne dont il est connu qu'elle n'a pas qualité pour représenter la société, ne fait pas courir le délai de saisine après cassation ; Qu'il en résulte que la signification du 23 août 2017 délivrée à la Sci Arena en la personne de M. [R] [J] [O] n'a pas fait courir le délai de saisine de deux mois ; Que MM [Y] et [N] font valoir cependant que lorsqu'une partie notifie à un premier adversaire un arrêt de cassation, le délai dont cette partie dispose pour saisir la cour d'appel de renvoi commence à courir à compter de la première notification et le point de départ du délai pour saisir la cour de renvoi n'est pas reporté à la dernière notification effectuée à une autre partie ; Que toutefois, la Sci Arena n'est pas à l'origine des notifications, de sorte qu'un tel principe ne lui est pas applicable ; Qu'il convient de rappeler qu'en cas de plusieurs parties à l'instance, le point de départ du délai commence à courir à compter de la date à laquelle l'arrêt a été notifié à chacune des parties, la signification devant intervenir séparément à chacune d'elles ; Qu'en l'occurrence, le délai de saisine de la cour d'appel de renvoi n'a jamais commencé à courir à l'encontre de la Sci Arena puisque la signification effectuée le 23 août 2017 est irrégulière et que celle faite aux héritiers d'[A] [J] n'a pu faire courir aucun délai à l'encontre de la Sci Arena ; Que la saisine après cassation en date du 13 juin 2018 par la Sci Arena n'est donc pas irrecevable comme étant tardive ; 1) ALORS QUE en matière gracieuse, le jugement est notifié aux parties et aux tiers dont les intérêts risquent d'être affectés par la décision, ce qui est la condition de son opposabilité ; qu'en l'espèce, par ordonnance sur requête du 25 juillet 2017, M. [O] [J] a été désigné en qualité de liquidateur de la Sci Arena, en remplacement de M. [O] dont une ordonnance du 17 juillet 2015 avait mis fin à la mission ; que la Sci Arena n'a pas notifié ces ordonnances à MM [N] et [Y] avec lesquels elle était en litige ; que pour déclarer recevable la déclaration de saisine après cassation accomplie par la Sci Arena plus de deux mois après la notification de l'arrêt de cassation qui lui a été faite le 23 août 2017 en la personne de M. [O] par MM. [N] et [Y], la cour d'appel a retenu que la signification, nulle pour avoir été délivrée à une personne qui n'avait plus pouvoir de représenter la Sci, n'avait pas fait courir le délai ; que faute pour la Sci Arena d'avoir notifié à MM [N] et [Y] la décision désignant son représentant légal, celle-ci ne pouvait leur opposer le défaut de pouvoir de son ancien liquidateur ni la nullité subséquente de la signification de l'arrêt de la Cour de cassation ; qu'en l'admettant néanmoins, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1034 du code de procédure civile ensemble l'article 679 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la désignation comme la révocation du liquidateur obtenues par une ordonnance sur requête ne sont opposables aux tiers qu'à compter de sa notification ou de sa publication ; que la cour d'appel, pour déclarer recevable la déclaration de saisine de la cour de renvoi accomplie par la Sci Arena plus de deux mois après la signification de l'arrêt de la Cour de cassation par MM [N] et [Y] a retenu que celle-ci était nulle pour avoir été délivrée à M [O], précédent liquidateur de la Sci, ceux-ci ayant eu connaissance, par leur ancien conseil, qu'il avait été mis fin, par ordonnance du 17 juillet 2015, à la mission de M. [O] qui avait informé celui-ci de la fin de sa mission le 9 octobre 2015 ; que néanmoins, à défaut de notification des ordonnances du 17 juillet 2015 et du 27 juillet 2017, celle-ci désignant M. [J] comme liquidateur, la Sci Arena ne pouvait pas se prévaloir de la nullité de la signification de l'arrêt de cassation délivrée le 23 août 2017 à M. [O] par MM [N] et [Y], tiers aux instances aux fins de révocation et de désignation de son liquidateur ; qu'en l'admettant néanmoins, la cour d'appel a violé l'article 1844-8 du code civil ensemble l'article 679 du même code ; SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir décidé que MM [N] et [Y] ne pouvaient se prévaloir du droit de préemption prévu par l'article L. 412-1 du code rural s'agissant de la vente autorisée par l'arrêt du 27 juillet 2014 de la cour d'appel de Montpellier entre la Cas Arena et [A] [J] des parcelles situées à [Localité 1], Haute Corse, cadastrées Section C n° [Cadastre 1], n° [Cadastre 2], n° [Cadastre 3], n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 5], Section D n° [Cadastre 6] p et n° [Cadastre 7] p, et de les avoir déboutés de leurs demandes, AUX MOTIFS QUE la Sci Arena et les consorts [J] invoquent à titre principal l'absence d'exercice du droit de préemption dans les conditions légales compte tenu : -d'une part, de l'absence de nouvelle notification sur le fondement de l'article L. 412-9 du code rural, -d'autre part, de l'absence de projet de vente ou à tout le moins de son abandon par les parties ; Que contrairement à ce que prétendent MM [N] et [Y], il ne s'agit pas de demandes nouvelles en cause d'appel, puisqu'elles tendent aux mêmes fins que celles qui avaient été soumises au premier juge, à savoir qu'il soit jugé que les preneurs ne peuvent pas exercer leur droit de préemption à l'occasion de la vente des parcelles litigieuses ; Que sur le premier point, l'article L. 412-8 du code rural prévoit les modalités de notification d'un projet de vente par le notaire instrumentaire, au profit d'un preneur à bail rural titulaire d'un droit de préemption ; Que lorsque le preneur a exercé son droit de préemption, l'alinéa 4 énonce que « en cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire pour réaliser l'acte de vente authentique passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption » ; Que l'article L. 412-9 du code rural stipule que « Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l'article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit par l'intermédiaire du notaire chargé d'instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois profite à celui-ci pour faire valoir son droit de préemption est alors augmenté de quinze jours ». Dans le cas où, après l'expiration du délai de deux mois mentionné à l'article précédent, le propriétaire entend modifier ses prétentions ou lorsqu'un an après l'envoi de la dernière notification, la vente n'étant pas réalisée, il persiste dans son intention de vendre, il est tenu de renouveler la procédure prévue à l'article précédent » ; Que la Sci Arena et les consorts [J] soutiennent que le projet de vente a été notifié aux preneurs par le notaire instrumentaire de la vente par trois lettres recommandées avec accusé de réception du 27 juin 2000, que si les preneurs ont fait part de leur volonté d'exercer leur droit de préemption le 11 août 2000, aucune vente n'a été régularisée dans le délai de 2 mois ni même d'un an prévu par l'article L. 412-9, puisque ce n'est que le 14 février 2007 que le liquidateur a informé M. [J] qu'il entendait procéder à la vente au profit des preneurs, de sorte que le droit de préemption ne pouvait s'exercer qu'à la condition qu'une nouvelle notification intervienne ; Que MM [N] et [Y] considèrent pour leur part que la vente était parfaite depuis le 11 aout 2000, date à laquelle ils ont fait savoir qu'ils entendaient exercer leurs droits de préemption et que, dans ces conditions, l'acte authentique de réitération signé au delà d'un an ne constitue pas une nouvelle vente nécessitant une nouvelle notification aux preneurs ; Que si effectivement, en cas de signature d'une promesse synallagmatique de vente comportant une condition suspensive, relative à la purge du droit de préemption, laquelle est réalisée par les décisions judiciaires consacrant la forclusion du droit du preneur, la vente est effectivement devenue parfaite de sorte que la réitération de cette vente par acte notarié au delà du délai d'un an ne constitue pas une nouvelle vente nécessitant une nouvelle notification aux preneurs ; Qu'en d'autres termes, lorsque l'exercice du droit de préemption du preneur est forclos, le propriétaire et l'acquéreur évincé peuvent réitérer la vente au delà du délai d'un an sans qu'une nouvelle notification au preneur n'intervienne ; Que tel n'est absolument pas le cas de la présente espèce, puisque MM [N] et [Y] ont exercé leur droit de préemption dans le délai de deux mois qui leur était imparti par l'article L. 412-8 du code rural, mais aucune vente n'a été réalisée dans le délai prévu à l'article L. 412-9 alinéa 2 du code rural ; Que ce n'est que par un courrier du 14 février 2007 que Me [O] alors liquidateur de la Sci Arena, propriétaire des parcelles, a informé [A] [J] de la persistance de son intention de vendre ; Qu'à cette date, le notaire instrumentaire de la vente n'a pas adressé de nouvelle notification aux preneurs pour qu'ils puissent valablement exercer leur droit de préemption, une telle formalité étant pourtant obligatoire puisqu'il s'était écoulé plus d'un an depuis l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-8 alinéa 4 du code rural en cas de préemption du fermier et qu'aucune vente n'avait été réalisée ; Que le droit de préemption des preneurs ne s'est donc pas exercé dans les conditions légales ; Que c'est donc à tort que les premiers juges ont dit que le droit de préemption prévu par l'article L. 412-1 du code rural est applicable à la vente autorisée par l'arrêt du 27 juillet 1994 de la cour d'appel de Montpellier au profit de MM [N] et [Y] ; 1) ALORS QUE, dans sa demande initiale des 25 octobre et 5 novembre 2007, [A] [J], associé de la Sci Arena, a fait assigner le liquidateur et MM [N] et [Y], preneurs à bail rural ayant exercé leur droit de préemption le 11 août 2000, aux fins de voir signer à son profit la vente du domaine viticole appartenant à la Sci Arena, en exécution d'un arrêt confirmatif du 27 juillet 1994 ayant autorisé le liquidateur à lui vendre ce bien ; qu'il n'a pas alors opposé aux preneurs à bail le défaut de régularisation de la vente dans le délai légal ; que, dans les instances suivantes, après cassation des arrêts infirmatifs des 22 février 2011 et 19 novembre 2014, le droit pour [A] [J] de signer la vente du domaine de la Sci Arena à son profit a été tranché au regard du caractère onéreux de l'aliénation et de la conservation de la personnalité morale de la Sci Arena, en dépit de sa dissolution, mais il ne l'a pas été au regard de la régularité de l'exercice de leur droit de préemption par les preneurs à bail rural ; que lors de ces instances, [A] [J] puis les consorts [J] venant à ses droits et la Sci Arena n'ont pas invoqué le défaut de régularisation par acte authentique de l'acte de vente dans le délai légal d'un an ; que dès lors, la demande aux fins de voir déclarer, sur le fondement de l'article L. 412-9 du code rural, le défaut d'exercice du droit de préemption par MM [N] et [Y] est nouvelle et partant irrecevable ; que pour ne pas l'avoir admis, la cour d'appel a violé les articles 564 et s. du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la cour d'appel, pour déclarer que le droit de préemption des preneurs ne s'était pas exercé dans les conditions légales et en dénier le bénéfice à MM [N] et [Y], a retenu que le notaire instrumentaire de la vente n'avait pas accompli la formalité obligatoire prévue par l'article L. 412-9 du code rural pour n'avoir pas adressé une nouvelle notification aux preneurs, à défaut de réalisation de la vente dans le délai légal ; qu'en statuant ainsi, cette disposition ne s'imposant ni au notaire ni au preneur mais exigeant du propriétaire persistant dans son intention de vendre, soit la Sci Arena, propriétaire, et M. F. [J], son liquidateur, qu'il renouvelle la procédure prévue à l'article L. 412-8 du code rural, la cour d'appel qui a retenu que l'exercice du droit de préemption était irrégulier à défaut d'accomplissement d'une formalité incombant au propriétaire et non pas aux preneurs, a violé l'article L. 412-9 du code rural ; 3) ALORS QUE dans le cas où le preneur a exercé son droit de préemption et où l'acte de vente n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, sa déclaration de préemption est nulle, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par le propriétaire par acte d'huissier de justice restée sans effet, l'action en nullité appartenant au propriétaire ; que la cour d'appel qui n'a pas constaté que le propriétaire avait mis en demeure MM. [N] et [Y] ayant exercé leur droit de préemption le 11 aout 2000, de régulariser l'acte de vente dans le délai légal de 15 jours mais qui a retenu que la vente ne s'était pas réalisée dans le délai légal et qu'une nouvelle notification devait leur être délivrée, à défaut de quoi, le droit de préemption ne s'était pas exercé dans les conditions légales a, en statuant ainsi, violé l'article L. 412-8 alinéa 4 du code rural.