Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 septembre 2017, 16-15.932, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-09-07
Numéro d'affaire : 16-15932
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen, 2016-02-25
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Marlange et de La Burgade

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 4 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 25 février 2016), que Mme X..., propriétaire d'un logement donné à bail à Mme Y..., l'a assignée en paiement d'un arriéré de loyers et de charges locatives ; Attendu que, pour limiter à une certaine somme la condamnation de Mme Y..., l'arrêt retient que, sur la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012, Mme X...justifie, par la production d'un décompte, de règlements à hauteur de la somme de 4 631, 31 euros ; Qu'en statuant ainsi, alors que ni l'une ni l'autre des parties ne soutenait dans ses écritures qu'une telle somme devait être déduite de l'arriéré de loyer relatif à la période considérée, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ; Condamne Mme Y...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y...à payer à Mme X...la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept septembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour Mme X... Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'AVOIR limité la condamnation de Mme Y...à payer à Mme X...la seule somme de 5. 102, 27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2013, AUX MOTIFS QUE « (…) le tribunal a retenu que le rapport d'expertise démontre que le montant des sommes restant dues par Mme Dominique Y...au 30 juin 2011 au titre des charges locatives était de 6 693, 74 € et que le décompte opposé par la locataire était inexact en ce qu'il ne comprend pas le montant de la taxe sur les ordures ménagères ; que les loyers n'ont plus été payés à compter du mois de septembre 2012 et étaient dûs jusqu'à la veille de l'état des lieux de sortie, soit le I er novembre 2012, pour un montant de 1 187, 24 ; que le décompte réalisé par le syndic de copropriété fait état d'une somme de 1 990, 34 € au titre des charges locatives pour la période courant du ter juillet 2011 au 30 juin 2012 ; que les parties conviennent qu'une somme de 139 € est due au titre de la taxe sur les ordures ménagères de l'exercice 2011-2012 ; Mme Dominique Y...critique le jugement en ce qu'il l'a ainsi condamnée au paiement de la somme de 9 126, 12 euros après déduction du dépôt de garantie de 884, 20 € conservé par la bailleresse ; elle fait grief à l'expert dont le tribunal a repris les conclusions d'avoir inclus dans les réparations locatives des frais se rapportant aux terrasses qui n'entrent pas clans la liste exhaustive des charges locatives figurant à l'annexe au Décret n° 87-713 du 26 août 1987, soit un montant Injustifié de 298, 04 € ; de ne pas avoir tenu compte de tous les règlements effectués sur les loyers de sorte que le reliquat des sommes restant dues par Mme Dominique Y...n'est pas de 6. 693, 74 €, mais de 764, 67 € ; qu'ainsi le reliquat des sommes dues s'élève à la somme de 4. 071, 32 E dont à déduire le dépôt de garantie (884, 20 E), soit une somme restant à régler de 3. 187, 12 euros ; L'expert a retenu pour chaque exercice à compter de l'exercice 200512006 des charges pour entretien des terrasses ; Mme Chantal X...veuve Z..., pour soutenir que l'entretien des terrasses est à la charge récupérable sur le locataire, se réfère à l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, qui concerne les réparations locatives et non les charges, ainsi qu'au décret n° 87-713 du 26 août 1987 et à son'annexe, mais en faisant figurer dans son dossier le texte du décret n° 87-712 et de sort annexe, pris pour l'application de l'article 7 de la loi concernant les réparations locatives ; le sort des charges est régi par Je décret 87-713 du 26 août 1987, pris pour l'application de l'article 18 de la loi 86-1290 de la loi du 23 décembre 1986 relatif aux charges locatives, toujours applicable sous l'empire de la loi du 6 juillet 1989 ; l'énumération des charges récupérables figurant dans son annexe est limitative et, on son chapitre V concernant les espaces extérieures, ne fait aucune mention de terrasses pour quelque nature de travaux que ce soit ; que dès lors, suivant le calcul détaillé par Mme Dominique Y...dans ses écritures qui en lui-même ne fait l'objet d'aucune critique, les charges locatives doivent être diminuées d'une somme de 298, 04 euros ;. le décompte du total des charges dues sur les exercices 2004/ 2005 à 201012011 inclus ne fait pas l'objet d'autre contestation ; il doit en conséquence être rétabli à la somme de (12 466, 82-298, 04) 12 168, 78 euros ; le calcul du montant des loyers exigibles de janvier 2006 à juin 2011 et s'établissant sans contestation à la somme de 42 513, 38 €, le total des loyers et charges exigibles sur la période de référence s'élève ainsi à la somme de 54 682, 16 euros ; l'expert a retenu les règlements suivants : du 27 avril 2004 au 1er septembre 2005 : 9. 980, 22 euros ; de septembre 2005 au 22 avril 2008, 14. 165, 31 euros ; du 23 avril 2008 au 23 mars 2010, 15. 847, 05 euros ; versement chez Me A...du 19 avril 2010 au 14 juin 2011 : 8. 293, 54 euros ; total des règlements : 48. 286, 12 euros ; Mme Dominique Y...soutient que l'expert a commis une erreur en ce qu'en réalité elle e réglé sur la période du 27 avril 2004 au 1 er septembre 2005 la somme de 3 027, 45 E et sur la période de septembre 200 $ au 22 avril 2008 la somme de 26 759, 30 E ; Mme Chantal X...veuve Z...réplique que l'experte effectivement commis une erreur, que les chiffres qu'il retient sont les bons mais qu'Il convient en réalité de lire la période du 27 avril 2005 au 1erseptembre 2006, et sur la période de septembre 2006 au 22 avril 2008 ; Figure en annexe du rapport la liste des paiements effectués par les locataires, sur laquelle sont logiquement distingués les règlements concernant 2004, des règlements reçus concernant 2005 et après ; de cette liste il ressort que la somme de 9 980, 22 € correspond en réalité au total des règlements reçus entre le 27 avril 2005 et le 1er septembre 2006, et la somme de 14. 165. 31 euros, au règlement reçus entre le 15 septembre 2006 et le 22 avril 2008, qu'ainsi les chiffres précisés dans le rapport sont exacts, seule étant erronée l'année indiquée, comme le soutient Mme Chantal X...veuve Z...; le compte devant s'établir entre les loyers et charges d'une part et les règlements d'autre part sur la même période de référence, c'est à juste titre qu'il n'a pas été tenu compte de règlements antérieurs au 27 avril 2005 ; les comptes sur la période de référence doivent en conséquence être arrêtés à la somme de (54 682, 12-48. 286. 12) 6 396 € ; À cette somme s'ajoutent, selon justificatifs, celles de : 1 187, 24 euros au titre des loyers échus jusqu'à l'état des lieux de sortie, 1. 990, 34 euros au titre des charges locatives pour la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2012 euros, 660, 26 euros au titre des charges locatives pour la période du 1er juillet au 1er novembre 2012, 139 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de l'exercice 2011-2012 ; sur la période de fin juin 2011 au 30 juin 2012, Mme Chantal X...veuve Z...justifie par la production d'un décompte de l'étude, de règlements à hauteur de la somme totale de 4 631, 31 euros ; la créance de Mme Chantai X...veuve Z...au titre des loyers et charges arrêtés à la fin du bail doit en conséquence être fixée à la somme de (6 396 + 1 187, 24 ÷ 1 990, 34 + 660, 26 + 139-4 631, 31) 5 741, 53 €, dont à déduire le dépôt de garantie soit 884, 20 €, soit la somme de 4 857, 33 euros ; il est constant que lors de son départ des lieux, un badge d'ouverture de porte était manquant ; celui-ci a été facturé à Mme Chantal X...veuve Z...pour le prix de 44, 94 €, que Mme Dominique Y...ne justifie nullement avoir remboursé ; Mme Chantal X...veuve Z...demande Indemnisation de son préjudice financier résultant de la remise de loyer consentie au locataire suivant pour qu'il effectue des travaux de remise en état imputable à Mme Dominique Y...; l'état des lieux de sortie montre la nécessité de procéder à des travaux de remise en état relevant des réparations locatives ; Mme Chantal X...veuve Z...ne produit aucun élément pour en chiffrer le montant ; il convient de se référer au bail consenti au locataire suivant, qui prévoit expressément la réalisation par celui-ci de travaux de parquet et peinture à hauteur de 200 € ; Mme Dominique Y...ne peut prétendre se dispenser du paiement de cette somme au motif que Mme Chantai X... veuve Z...a conservé le dépôt de garantie, dès lors que le montant de celui-ci a déjà été déduit de la dette de loyers et charges ; la somme de 244, 94 E s'ajoutera au montant de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré locatif (…) » (arrêt attaqué, pp. 4 à 6), ALORS QUE 1°), dans ses conclusions d'appel (p. 5), Mme X...demandait notamment paiement d'une somme globale de 4. 015, 77 euros au titre de certains loyers, charges et frais restant dus sur la période de juillet 2011 à novembre 2012 ; qu'en retenant que « sur la période de fin juin 2011 au 30 juin 2012, Mme Chantal X...veuve Z...justifie par la production d'un décompte de l'étude, de règlements à hauteur de la somme totale de 4 631, 31 euros », quand de tels règlements n'étaient nullement invoqués par l'exposante, la cour d'appel a dénaturé les conclusions susvisées et violé l'article 4 du code de procédure civile, ALORS QUE 2°), dans ses conclusions d'appel (p. 5), Mme X...demandait notamment paiement d'une somme globale de 4. 015, 77 euros au titre de certains loyers, charges et frais restant dus sur la période de juillet 2011 à novembre 2012 ; que dans ses conclusions d'appel (p. 6), Mme Y...n'invoquait pas un règlement de la somme de 4. 631, 31 euros qui aurait été fait à Mme X...sur la période de fin juin 2011 au 30 juin 2012 ; qu'en retenant néanmoins que « sur la période de fin juin 2011 au 30 juin 2012, Mme Chantal X...veuve Z...justifie par la production d'un décompte de l'étude, de règlements à hauteur de la somme totale de 4 631, 31 euros », quand de tels règlements n'étaient nullement invoqués par les parties, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile, ALORS QUE 3°), subsidiairement, le juge doit faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant, d'office, l'existence de règlements d'un montant total de 4. 631, 31 euros qui auraient été faits par Mme Y...sur la période de fin juin 2011 au 30 juin 2012, sans inviter les parties à s'expliquer préalablement et contradictoirement sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile, ALORS QUE 4°), il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué (p. 2 et 3) que le loyer mensuel du bail litigieux était de 2. 900 francs (442, 10 euros), et que le logement avait été libéré le 2 novembre 2012 ; qu'en retenant néanmoins (arrêt, p. 6), que le montant des « loyers échus » de juillet 2011 jusqu'à la fin du bail s'élevait à « 1. 187, 24 euros », quand il ressortait de ses précédentes constatations que le montant des loyers échus sur une période de plus de quinze mois (de juillet 2011 à novembre 2012, date de fin du bail) devait s'élever à au moins 15x442, 10 = 6. 631, 50 euros, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile.