Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 novembre 2019, 18-18.998, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-11-14
Numéro d'affaire : 18-18998
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, 2017-05-03
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Isabelle Galy, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 3 mai 2017), que, par acte du 5 octobre 1996, Mme O... a consenti à son fils A... un bail rural de dix-huit ans sur un corps de ferme et une parcelle ; que le bail s'est renouvelé le 1er octobre 2014, à l'exception de certains bâtiments détruits par un incendie ; que Mme O... a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du fermage du bail renouvelé ; Attendu que M. O... fait grief à l'arrêt de déterminer le prix du bail à une somme pour les terres et une autre pour les bâtiments ; Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant, par motifs adoptés, retenu, à bon droit, que le prix du fermage ne dépend que des caractéristiques objectives du bien loué, la cour d'appel en a exactement déduit que des circonstances personnelles, telles que la situation financière du preneur, étaient indifférentes dans la détermination du prix du bail ; Attendu, en second lieu, qu'ayant constaté que la parcelle, constituée d'une pâture close, relevait de l'article 2 de l'arrêté préfectoral du 1er septembre 2014 énumérant trois types de prés, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige, souverainement retenu un montant compris dans la fourchette de la catégorie B ; Attendu, en troisième lieu, qu'ayant retenu que la vétusté de la bergerie n'était pas démontrée par M. O..., à qui il incombait de prouver ce fait nécessaire au succès de sa prétention, la cour d'appel a souverainement déterminé la contrepartie onéreuse de la jouissance de ce bâtiment en fonction de sa catégorie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. O... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. O... et le condamne à payer à Mme O... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. O.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le prix du bail du 5 octobre 1996 liant M. A... O... et Mme L... B... au montant annuel de 116 € par hectare pour la parcelle cadastrée [...] sur le territoire de [...], soit un montant total de 1.709,23 €, à compter du 1er octobre 2014 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal sera approuvé d'avoir fixé à 116 euros annuels par hectare, soit 1709,23 euros, le prix du bail du 5 octobre 1996 liant les parties s'agissant de la parcelle cadastrée [...] sur le territoire de [...], et de 9.223,40 euros annuels relativement aux bâtiments objets du bail édifiés sur la commune de [...] ; qu'il a précisément rappelé les principes présidant à la détermination du prix du fermage, qui ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, et non de la situation économique du preneur ; qu'il a exactement rappelé la teneur les arrêtés préfectoraux fixant les fourchettes de prix pour les catégories de bâtiments d'exploitation pour les baux ruraux pour le département de la Marne, et au vu de l'examen de la nature, de la surface et de l'état des biens objets du bail, y un silo à maïs sur la parcelle cadastrée [...] , mais exclusion faite d'un silo sis parcelle [...] , non visé par le bail, a pu retenir pour ces bâtiments le prix du fermage sus rappelé, l'invocation de l'étendue des garanties couvertes par les contrats d'assurance souscrits par la preneuse étant à cet égard indifférente ; qu'il a à bon droit considéré que l'allégation de dégâts faits par le gibier sur certaines parcelles était inopérante, d'une part en ce qu'il appartenait au preneur de s'en protéger, et d'autre part en ce qu'il est loisible à ce dernier d'en obtenir indemnisation si le gibier provient de parcelles voisines ; qu'il a exactement refusé de suivre le preneur dans sa distinction entre près et terres nues à laquelle les arrêtés préfectoraux fixant des fourchettes de prix suivant leurs catégories et localisations de terres pour les baux à long terme, ne procédaient pas, et en retenant que ceux-ci prenaient nécessairement en compte l'utilité économique en résultant pour l'exploitant ; qu'aussi, en se référant à ces arrêtés, après avoir analysé la nature des parcelles leur surface et leur localisation, sans qu'il soit justifié que les terres relèvent de la catégorie de prix la plus élevée, mais non plus sans qu'il puisse être utilement fait référence au niveau de prix pratiqué pour le bail initial, et alors que sa localisation par rapport au siège de l'exploitation du preneur est indifférente, le tribunal paritaire a pu valablement procéder à l'évaluation du bail susdite, et son jugement confirmé de ce chef ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le prix du bail ; que l'article L416-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que sauf convention contraire, les clauses et conditions du bail à long terme renouvelé sont celles du bail précédent ; il précise qu'à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail ; que l'article L411-50 du même code prévoit en matière de bail de neuf années que le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; que le prix est établi conformément aux articles L411-11 à L411-16 ; que les articles L416-1 et suivants du Code rural relatifs aux baux à long terme ne prévoyant pas de disposition spécifique relativement à la fixation du fermage, il convient d'appliquer le statut de droit commun des baux ruraux ; que l'article L41l-11du même code énonce que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L411-27 ; que ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; qu'ainsi, le fermage ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, et non de la situation économique du preneur ; que l'arrêté préfectoral du 5 octobre 2011 fixe les catégories de bâtiments d'exploitation pour le département de la Marne ; que l'arrêté préfectoral du 1er septembre 2014 fixe les prix des fermages pour les baux ruraux ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le bail de dix-huit années du 5 octobre 1996 s'est renouvelé à son terme le 30 septembre 2009, sous la forme d'un nouveau bail de neuf années ; que conformément aux dispositions du bail ; que les parties ont entendu que le prix des fermages soit établi par référence aux baux à long terme ; () ; que l'arrêté préfectoral du 1er septembre 2014 fixant les prix des fermages pour les baux ruraux dans le département de la Marne ne distingue pas entre près et terres nues ; que l'annexe à l'arrêté préfectoral du 21 mai 2013, applicable en 2015, établit que les communes de [...], Malmy et Ville-sur-Tourbe sont en zone II de la région naturelle Vallage, zone qui concerne en général les terres des catégories B et C ; que si Mme B... évoque un tarif proche de la catégorie A, elle ne démontre pas en quoi les parcelles louées sont d'une particulière qualité, par rapport à la région naturelle et au terroir dont elles font partie ; que le prix du fermage ne dépend que des caractéristiques du bien loué ; qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte la situation financière du défendeur ; qu'il convient de relever de manière superfétatoire que le prix du fermage tel que fixé par l'autorité préfectorale prend nécessairement en compte l'utilité économique que le preneur tire de l'exploitation des biens loués ; que les dégâts de gibier sur les cultures ne peuvent être pris en compte, en ce qu'il appartient d'une part au preneur de se protéger du gibier établi sur les parcelles qu'il exploite, et d'autre part qu'il peut obtenir indemnisation pour le cas où le gibier provient de parcelles voisines ; que compte tenu de la nature des différentes parcelles et des arrêtés préfectoraux susvisés, le prix du fermage du bail en cause sera justement fixé pour la parcelle de terre au montant annuel de 116 € par hectare, soit un total de 1709,23 € ; 1) ALORS QUE les règles d'ordre public fixant la détermination du prix du fermage qui prévoient que ce dernier est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement, n'excluent pas qu'il soit tenu compte d'autres facteurs ; qu'en affirmant, pour fixer à 1.709,23 euros le fermage de la parcelle cadastrée [...] sur le territoire de [...], que la détermination du prix du fermage ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, excluant ainsi toute prise en compte de la situation financière de l'exploitant et de la localisation des parcelles affermées par rapport au siège de l'exploitation du preneur, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11, L. 411-14 et L. 416-1 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 du code civil ; 2) ALORS QUE l'arrêté préfectoral du département de la Marne du 1er septembre 2014 déterminant la valeur locative des biens loués fixe les éléments d'appréciation devant obligatoirement entrer en ligne de compte pour chaque parcelle concernée ; que l'article 1er de cet arrêté dispose qu'à compter du 1er octobre 2014 et jusqu'au 30 septembre 2015, les minima et maxima pour les terres nues et les prés nus non enclos sont fixés pour les baux de 18 ans, en catégorie B, entre 114,11 et 134,25 euros et, en catégorie C, entre 95,86 et 112,77 euros ; que l'article 2 prévoit que les minima et maxima pour les pâtures closes louées nues sont fixés pour les baux de 18 ans, en catégorie B, entre 109,77 et 129,13 euros et, en catégorie C entre 87,81 et 103,30 euros ; que selon son annexe constatant l'actualisation pour l'année 2014 des minima et maxima selon la variation de l'indice national des fermages, la commune de [...] est située en région Vallage, zone II, catégories B et C ; que M. O... faisait valoir que la parcelle cadastrée [...] sise sur la commune de [...] était une pâture close sans qualité particulière, de sorte que le prix du fermage devait être fixé en fonction des minima et maxima prévues pour les pâtures closes louées nues, en catégorie C soit entre 87,81 et 103,30 euros ; qu'en se bornant à affirmer que compte tenu de la nature des différentes parcelles et des arrêtés préfectoraux susvisés, le prix du fermage sera justement fixé pour la parcelle de terre au montant annuel de 116 € par hectare, sans préciser ni la catégorie B ou C dont relevaient cette parcelle ni si elle constituait une terre ou un pré nu non enclos ou bien une pâture close louée nue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 2 de l'arrêté du département de la Marne du 1er septembre 2014, ensemble les articles L. 416-1, L. 411-11 et L.411-14 du code rural et de la pêche maritime. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé le prix du bail au montant annuel de 9.293,40 €, relativement aux bâtiments objets du bail et édifiés sur la commune de [...], à compter du 1er octobre 2014 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le tribunal sera approuvé d'avoir fixé à 116 euros annuels par hectare, soit 1709,23 euros, le prix du bail du 5 octobre 1996 liant les parties s'agissant de la parcelle cadastrée [...] sur le territoire de [...], et de 9.223,40 euros annuels relativement aux bâtiments objets du bail édifiés sur la commune de [...] ; qu'il a précisément rappelé les principes présidant à la détermination du prix du fermage, qui ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, et non de la situation économique du preneur ; qu'il a exactement rappelé la teneur les arrêtés préfectoraux fixant les fourchettes de prix pour les catégories de bâtiments d'exploitation pour les baux ruraux pour le département de la Marne, et au vu de l'examen de la nature, de la surface et de l'état des biens objets du bail, y un silo à maïs sur la parcelle cadastrée [...] , mais exclusion faite d'un silo sis parcelle [...] , non visé par le bail, a pu retenir pour ces bâtiments le prix du fermage sus rappelé, l'invocation de l'étendue des garanties couvertes par les contrats d'assurance souscrits par la preneuse étant à cet égard indifférente ; qu'il a à bon droit considéré que l'allégation de dégâts faits par le gibier sur certaines parcelles était inopérante, d'une part en ce qu'il appartenait au preneur de s'en protéger, et d'autre part en ce qu'il est loisible à ce dernier d'en obtenir indemnisation si le gibier provient de parcelles voisines ; qu'il a exactement refusé de suivre le preneur dans sa distinction entre près et terres nues à laquelle les arrêtés préfectoraux fixant des fourchettes de prix suivant leurs catégories et localisations de terres pour les baux à long terme, ne procédaient pas, et en retenant que ceux-ci prenaient nécessairement en compte l'utilité économique en résultant pour l'exploitant ; qu'aussi, en se référant à ces arrêtés, après avoir analysé la nature des parcelles leur surface et leur localisation, sans qu'il soit justifié que les terres relèvent de la catégorie de prix la plus élevée, mais non plus sans qu'il puisse être utilement fait référence au niveau de prix pratiqué pour le bail initial, et alors que sa localisation par rapport au siège de l'exploitation du preneur est indifférente, le tribunal paritaire a pu valablement procéder à l'évaluation du bail susdite, et son jugement confirmé de ce chef ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le prix du bail ; que l'article L416-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que sauf convention contraire, les clauses et conditions du bail à long terme renouvelé sont celles du bail précédent ; il précise qu'à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe les conditions contestées du nouveau bail ; que l'article L411-50 du même code prévoit en matière de bail de neuf années que le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; que le prix est établi conformément aux articles L411-11 à L411-16 ; que les articles L416-1 et suivants du Code rural relatifs aux baux à long terme ne prévoyant pas de disposition spécifique relativement à la fixation du fermage, il convient d'appliquer le statut de droit commun des baux ruraux ; que l'article L41l-11 du même code énonce que le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L411-27 ; que ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues ; qu'ainsi, le fermage ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, et non de la situation économique du preneur ; que l'arrêté préfectoral du 5 octobre 2011 fixe les catégories de bâtiments d'exploitation pour le département de la Marne ; que l'arrêté préfectoral du 1er septembre 2014 fixe les prix des fermages pour les baux ruraux ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le bail de dix-huit années du 5 octobre 1996 s'est renouvelé à son terme le 30 septembre 2009, sous la forme d'un nouveau bail de neuf années ; que conformément aux dispositions du bail ; que les parties ont entendu que le prix des fermages soit établi par référence aux baux à long terme ; que l'ensemble des éléments produits aux débats, qui consistent en des estimations et photographies, permettent d'établir la nature des biens objets du bail comme suit : * bâtiments - hangar métallique de 2655 m2 sis à [...] ; - bergerie de 112 m2 sise à [...] - hangar à matériel de 144 m2 sis à [...] ; - grange avec silo à grains de 204 m2 sise à [...] * parcelles de terre - une parcelle de 14 ha 73 a 47 ca cadastrée [...] sur le territoire de [...] ; que si Monsieur O... conteste la location du silo à maïs au titre du bail en cause, la convention du 5 octobre 1996 vise bien une cellule à grain, sise sur une parcelle cadastrée [...] ; que c'est bien pour ce bâtiment que Mme B... demande paiement aux termes de ces dernières écritures. qu'il convient en revanche d'exclure un éventuel silo sis parcelle [...] , non visé au bail ; que le hangar métallique est en bon état général, partiellement bardé et partiellement fermé ; que certains éléments de vétusté ont pu être relevé, sans que l'état général du bâtiment soit particulièrement dégradé ; qu'il sera classé en catégorie 4, et le fermage fixé à 3 € par m2, soit 7965 € au total ; que le hangar à matériel, non bardé, apparaît vétuste s'il est fonctionnel ; que les mêmes constatations doivent être faites concernant la grange avec stock à grains ; que pour aucun de ces biens il n'est que la vétusté en empêche l'exploitation ; que le prix du bail pour ces éléments, de catégorie 5, sera fixé au prix de 2 € par m2 soit 696 € au total ; que concernant la bergerie, la vétusté n'est pas démontrée ; qu'il convient de la retenir pour un bien de catégorie 4, cette dernière étant partiellement bardée ; que le fermage pour cet élément sera fixé à 3,10 €, soit 632,40 € au total ; que le fermage pour les bâtiments sera fixé au montant annuel de 9293,40 € ; 1) ALORS QUE les règles d'ordre public fixant la détermination du prix du fermage qui prévoient que ce dernier est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement, n'excluent pas qu'il soit tenu compte d'autres facteurs ; qu'en affirmant, pour fixer à 9.293,40 euros le prix du bail portant sur les bâtiments édifiés sur la commune de [...], que la détermination du prix du fermage ne dépend que de la nature et de la qualité des biens loués, excluant ainsi toute prise en compte de la situation économique du preneur et de l'étendue des garanties couvertes par les contrats d'assurance souscrits par la bailleresse, la cour d'appel a violé les articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 6 du code civil ; 2) ALORS QU'il incombe au bailleur qui demande la fixation du prix du bail renouvelé de démontrer en quoi le bien affermé est de qualité et en bon état ; qu'en affirmant, pour fixer à 9.293,40 euros le prix du bail portant sur les bâtiments édifiés sur la commune de [...], que la vétusté de la bergerie n'était pas démontrée, cependant qu'il appartenait à la bailleresse de justifier de la qualité et du bon état de ce bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil.