Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 octobre 2019, 18-15.278, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-10-24
Numéro d'affaire : 18-15278
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2017-06-27
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SARL Cabinet Briard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 27 juin 2017), que, par actes successifs des 14 janvier 2006, 1er juillet 2007 et 1er novembre 2008, la SCI Lilia a donné à bail un appartement à M. et Mme V... ; qu'un arrêté préfectoral du 22 novembre 2010 l'a mise en demeure de faire cesser l'état de sur-occupation du logement et d'assurer le relogement des locataires ; qu'après la libération des lieux, le 13 avril 2011, la SCI Lilia a assigné M. et Mme V... en paiement d'un arriéré de loyers et de réparations locatives ; que les ex-locataires ont formé une demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie et en paiement d'une indemnité de relogement ; Sur le sixième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le premier moyen : Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; Attendu que, pour accorder à la SCI Lilia une somme limitée à 1 000 euros au titre des réparations locatives, l'arrêt retient que rien n'indique que le contrat était un contrat de location meublée et qu'il n'y a donc pas lieu de retenir le grief selon lequel l'appartement a été rendu "vidé de tout son mobilier" ; Qu'en statuant ainsi, alors que les contrats des 1er juillet 2007 et 1er novembre 2008 stipulaient que les lieux étaient loués meublés, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ces actes, a violé le principe susvisé ; Sur le deuxième moyen : Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014 ; Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire ; Attendu que l'arrêt condamne la SCI Lilia à rembourser à M. et Mme V... le montant total du dépôt de garantie augmenté des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2011 ; Qu'en statuant ainsi, après avoir retenu qu'une somme était due à la SCI Lilia au titre d'un arriéré de loyer et des réparations locatives, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Sur le troisième moyen : Vu l'article 2244 du code civil ; Attendu que l'arrêt retient, par motifs adoptés, que la prescription quinquennale ne permet de prendre en compte le rappel d'indexation de loyer qu'à partir du mois d'août 2010, l'assignation datant du 24 juillet 2015 ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la sommation de payer délivrée aux locataires le 27 mai 2011 n'avait pas interrompu la prescription, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Sur le quatrième moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que l'arrêt accorde à M. et Mme V... une indemnité de relogement d'un montant égal à trois mois de leur précédent loyer ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI Lilia, qui soutenait qu'en application de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation cette indemnité était égale à trois mois de leur nouveau loyer dont elle fournissait le montant, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le cinquième moyen : Vu l'article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu que, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; Attendu que, pour rejeter entièrement la demande de la bailleresse au titre de la clause pénale, l'arrêt retient qu'il apparaît que la somme réclamée est manifestement excessive et sans rapport avec le préjudice ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle ne pouvait allouer à la bailleresse une somme inférieure au montant du préjudice causé par l'inexécution du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable la demande de la SCI Lilia tendant à la condamnation de M. et Mme V... au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manœuvres dolosives et erreur sur la personne, l'arrêt rendu le 27 juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur tous les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne M. et Mme V... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme V... à payer à la SCI Lilia la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre octobre deux mille dix-neuf.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SARL Cabinet Briard, avocat aux Conseils, pour la société Lilia PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de l'exposante, au titre des réparations locatives, en paiement par les époux V... d'une somme de 7.914,13 € (Sept mille neuf cent quatorze euros et treize centimes), représentant le montant des dégradations constatées par actes d'huissier et d'avoir fixé d'une manière forfaitaire le montant de la réparation, due par les époux V..., à la somme globale de de 1.000 € (Mille euros) ; Aux motifs propres et adoptés du jugement que la SCI Lilia fait valoir que l'appartement donné en location en février 2006 était entièrement rénové ; Que rien n'indique que le contrat était un contrat de location meublé ; Qu'il n'y a donc pas lieu de retenir le grief de la SCI selon lequel l'appartement a été rendu "vidé de tout son mobilier" ; Que le tribunal avait retenu que la facture produite par le bailleur ne permettait pas de savoir où avaient eu lieu exactement les travaux de réparation mais avait considéré néanmoins, au vu du constat d'état des lieux de sortie, que le montant des réparations pouvait être fixé à 1.000 € ; Qu'il apparaît qu'effectivement le procès-verbal de constat d'huissier du 13 avril 2011 relate un certain nombre de dégradations dans l'entrée, la cuisine, la chambre, le débarras à l'étage, la salle de douche et la boîte aux lettres ; que la facture présentée par la SCI Lilia est imprécise et ne précise pas quel est l'appartement concerné alors qu'à cette adresse la société Lilia possède trois appartements qui, tous trois, ont fait l'objet d'arrêtés préfectoraux ; Qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a donc lieu de confirmer le jugement et de condamner les époux V... à payer à la société Lilia la somme de 1.000 € au titre des réparations locatives ; Alors d'une part que les dommages-intérêts accordés en conséquence du manquement de l'une des parties à ses obligations contractuelles sont déterminés en fonction de l'importance du préjudice subi par la partie victime du manquement contractuel, de sorte qu'elle obtienne la réparation intégrale dudit préjudice ; qu'en l'espèce, après avoir constaté la réalité des dommages occasionnés dans l'appartement loué du fait des locataires, l'arrêt confirmatif s'est borné à énoncer que, compte tenu de l'imprécision des factures présentées par la bailleresse, l'indemnisation de celle-ci devait être fixée forfaitairement « de manière globale » à la somme de 1.000 euros ; Qu'en se déterminant ainsi, alors que le préjudice subi par la bailleresse est à la mesure de la réparation des biens endommagés, de sorte qu'il lui incombait d'évaluer ceux-ci après avoir invité les parties à présenter leurs observations à cet égard, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile par refus d'application, ensemble celles des articles 1147 et 1149 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; Alors d'autre part qu' il résulte des termes clairs et précis de la convention conclue le 1er juillet 2007 et renouvelée le 1er novembre 2008, que « La présente location (était) consentie et acceptée en meublé » ; Que pour débouter la SCI Lilia de sa demande en réparation du dommage subi du fait de la disparition des meubles meublant l'appartement loué, la cour d'appel a énoncé que « rien n'indique que le contrat était un contrat de location meublé » ; Qu'en se déterminant ainsi la cour d'appel a dénaturé par omission la convention des parties indiquant que l'appartement était loué meublé et, partant, ont violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI exposante Lilia à payer aux époux V...-N... la somme de 1.330 euros (mille trois cent trente euros) au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2011; Aux motifs propres et adoptés que le tribunal a condamné la SCI Lilia, en deniers ou quittances valables, à payer à M. V... et Mme N... les sommes de 1.330 € en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2011 ; que la SCI Lilia demande l'infirmation du jugement sur ce point, les époux V... sa confirmation sauf à préciser que les intérêts au taux légal courront à compter du 15 mai 2011, date à laquelle la bailleresse aurait dû restituer le dépôt de garantie au plus tard ; qu'aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable lors des faits litigieux, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; que le dernier contrat de bail de 2008 faisait état d'un dépôt de garantie de 1.330 € ; qu'il apparaît, selon le procès-verbal précité de constat d'huissier que les clés ont été remises le 13 avril 2011 ; qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie de 1.330 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2011, soit deux mois après la remise des clés. Alors que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable ; Qu'en l'espèce la SCI Lilia (bailleresse) a fait valoir qu'elle justifiait la retenue qu'elle avait opérée sur le dépôt de garantie par l'envoi à la locataire de l'état des lieux d'entrée et de sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées sans réponse ; Qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, comme le soutenait la bailleresse, le retenue du dépôt de garantie était justifiée par le montant lui restant dû par la locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable en la cause ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté l'ensemble des demandes de la SCI Lilia tendant à la condamnation des époux V... au paiement du montant des loyers et charges afférents à la période antérieure à août 2010 ; Aux motifs propres et adoptés du jugement que, Que le tribunal avait à juste titre constaté que la prescription était acquise pour une partie de la demande, en tout cas pour la période antérieure à août 2010, l'assignation datant du 24 juillet 2015 et, en conséquence, rejeté les demandes de ré-indexation pour la période de novembre 2009 à juillet 2010 ; Que, compte tenu de l'arrêté préfectoral précité du 22 novembre 2010, il avait également écarté à juste titre les demandes concernant les loyers postérieurs à cette date ; Alors que le délai de prescription est interrompu par un acte d'exécution forcée ; Qu'en déclarant irrecevable, comme prescrite la partie de la demande pour la période antérieure à août 2010, l'assignation datant du 24 juillet 2015, sans rechercher si, comme le soutenait la bailleresse, le délai de prescription quinquennale avait été interrompu par l'effet du commandement de payer délivré aux preneurs par acte d'huissier en date du 27 mai 2011, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des dispositions de l'article 2244 du code civil ; QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI exposante à payer aux époux V...-N... la somme de 1.841,85 euros (mille huit cent quarante et un euros et quatre-vingt-cinq centimes), correspondant à l'indemnité de relogement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et de la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de leur préjudice moral ; Aux motifs propres et adoptés que l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation dispose notamment que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants ; que cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités ; que le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation ; Qu'en l'espèce, la SCI Lilia fait valoir qu'elle n'a pu reloger les occupants, dans la mesure où ceux-ci ne lui faisaient pas parvenir les papiers nécessaires à cette fin ; que ce manque de diligence des défendeurs n'exonère pas la partie bailleresse de verser l'indemnité prévue par la loi ; Que la société civile immobilière Lilia n'apporte pas la preuve du paiement de cette somme ; Alors que dans ses conclusions d'appel demeurées sans réponse, la SCI Lilia a fait valoir que dans l'hypothèse régie par les dispositions de l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation « le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée è couvrir ses frais de réinstallation. » et qu'en l'espèce, «il conviendra de noter que le montant du Loyer en principal des défendeurs comme indiqué dans leurs avis d'échéance pour le logement social qu'ils semblent occuper depuis le mois de Février 2011,(Pièces Justificatives n° 17 et 18) s'élève à la somme de 383,31€. » ; Qu'en condamnant néanmoins la SCI Lilia au paiement aux époux V... d'une indemnité de relogement calculée sur la base de l'ancien loyer qu'ils payaient au titre des locaux désormais frappés d'une interdiction d'habiter, sans examiner le moyen par lequel la bailleresse faisait état de ce que le loyer actuel des intéressés était d'un montant inférieur, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs et violé les dispositions d'article 455 du code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la SCI exposante tendant au paiement par les époux V... d'une somme de 2.616,60 € réclamée au titre de la clause pénale contractuelle ; Aux motifs qu'aux termes de l'ancien article 1152 du code civil, applicable notamment s'agissant d'un bail, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre, Que, néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; Que toute stipulation contraire sera réputée non écrite ; Qu'il il apparaît que la somme de 2.616,60 € réclamée par la SCI Lilia à ce titre est manifestement excessive et sans rapport avec le préjudice du bailleur ; Qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté cette demande. Alors que s'il appartient aux juges du fond, souverains dans l'appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l'indemnité résultant de l'application d'une clause pénale dès lors qu'ils l'estiment manifestement excessive, ils ne peuvent toutefois allouer une somme inférieure au montant du dommage ; Qu'en l'espèce, après avoir constaté l'existence, la nature et l'ampleur du préjudice subi par la SCI Lilia du fait des époux V..., les juges du fond ne pouvaient, sous couvert de leur pouvoir de modération de la clause pénale contractuelle, rejeter purement et simplement la demande formulée à ce titre par la bailleresse, sans violer les dispositions de l'article 1152 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.; SIXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de la SCI Lilia aux fins tendant à voir condamner les époux V... au paiement de la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour manoeuvres dolosives et erreur sur la personne ; Aux motifs que la SCI Lilia soutient qu'elle a été victime d'un dol dans la mesure où les intimés se sont abstenus de dire au gérant de la SCI qu'ils avaient des enfants avec eux ; qu'elle affirme également avoir été victime d'une erreur sur la personne dans la mesure où elle pensait contracter avec un couple sans enfant ; Qu'aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; que l'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ; que l'article 566 prévoit enfin que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'il apparaît que ces demandes de la SCI Lilia sont sans rapport avec les premières prétentions de l'appelante et ne se rattachent en rien à ses demandes initiales ; qu'il y a donc lieu de les déclarer irrecevables comme nouvelles au sens des articles 564 et suivants du code de procédure civile. Alors que si en vertu de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, il résulte de l'article 566 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que les parties peuvent aussi ajouter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en l'espèce, il résulte des conclusions de l'exposante devant les premiers juges que les époux V..., avaient dissimulé, à la bailleresse, lors de la signature du contrat de bail, qu'ils avaient des enfants devant être logés dans l'appartement en location ; qu'en l'état de ces conclusions d'où il résulte que le moyen pris par la SCI du préjudice qu'elle avait subi du fait du comportement dolosif des époux V..., était virtuellement dans le débat judiciaire, la cour d'appel ne pouvait sans violer les dispositions de l'article 566 précité énoncer, pour les déclarer irrecevables que les demandes de la SCI Lilia étaient sans rapport avec les premières prétentions de l'appelante et ne se rattachaient en rien à ses demandes initiales.