Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 juin 2014, 13-16.893 13-16.895, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-06-25
Numéro d'affaire : 13-16893
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bourges, 2012-10-25
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Haas, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° G 13-16.895 et F 13-16.893 ;Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 25 octobre 2012), rendu sur renvoi après cassation (3e civ., 5 octobre 2011 pourvoi n° 10-17.234) , que le 12 octobre 1999, Mme X... a vendu à la société civile immobilière de Chevigny (la société de Chevigny) un château, diverses dépendances et parcelles et la nue-propriété d'une parcelle CE 48 sur laquelle s'exerçait un droit de passage au profit de M. Y..., titulaire d'un bail rural portant sur des parcelles de terre et des bâtiments d'exploitation et d'habitation attenants, consenti le 27 mars 1987 et renouvelé le 6 décembre 1995 ; que par le même acte, elle a constitué un pacte de préférence au profit de cette société portant sur l'ensemble des parcelles dont elle restait propriétaire, y compris celles faisant l'objet du bail rural, sous réserve du droit de préemption du locataire, le non-respect de ce pacte de préférence étant sanctionné par une clause pénale ; que, par un « compromis » du 3 mai 2005, les consorts Z..., héritiers de Mme X..., ont vendu à M. Y... les biens faisant l'objet du bail rural ainsi que les autres biens libres, sans notifier au préalable une offre de vente à la société de Chevigny, qui s'est opposée à la régularisation de cette vente ; qu'après rejet par le tribunal paritaire des baux ruraux de sa demande d'extension du bail rural aux biens que Mme X... avait gardé libres, M. Y... a assigné les consorts Z... pour faire déclarer la vente parfaite ; que la société de Chevigny est intervenue volontairement à la procédure pour obtenir l'annulation du « compromis » de vente intervenu en fraude de ses droits, la condamnation in solidum de M. Y... et des consorts Z... à des dommages-intérêts, la condamnation des consorts Z... au versement de la clause pénale et l'interdiction de tout passage sur la parcelle CE 48 et la création d'un chemin d'accès à la ferme sur une autre parcelle ; Sur le premier moyen du pourvoi n° F 13-16.893 :Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente par les consorts Z... à la SCI de Chevigny de la parcelle n° 51, alors, selon le moyen : 1°/ qu'en déclarant parfaite, dans le dispositif de son arrêt, une vente dont elle constatait, dans les motifs de sa décision, qu'elle ne pouvait pas être conclue en l'état, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;2°/ que la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que le prix doit être déterminé et désigné par les parties ; qu'en déclarant parfaite la vente de la parcelle CE 51 à la SCI de Chevigny après avoir pourtant constaté qu'il n'existait pas, en l'état, d'accord des parties sur le prix et qu'il y ait lieu, à cet égard, d'attendre les résultats d'une expertise relative à l'évaluation des biens dépendant de cette parcelle, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1591 du code civil ; 3°/ que dans ses conclusions d'appel, M. Y... faisait valoir que compte tenu du droit de préemption qu'il tenait de son bail rural et du caractère indivisible de la parcelle CE 51, cet immeuble ne pouvait être ni déduite ni amputée à l'occasion de sa vente, ni attribuée à la SCI de Chevigny ; qu'en déclarant la vente de la parcelle CE 51 parfaite entre les consorts Z... et la SCI de Chevigny sans répondre au moyen tiré du droit de préemption susceptible d'être exercé, sur l'ensemble de ce bien, par M. Y... en sa qualité de preneur rural, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant constaté que, par arrêt du 10 novembre 2006, la cour d'appel avait confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux ayant jugé que la parcelle CE n° 51 n'était pas soumise au statut du bail rural, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche sur l'existence d'un droit de préemption que ses constatations rendaient inopérante, a exactement retenu, sans se contredire ni violer les dispositions des articles 1583 et 1591 du code civil applicables entre le vendeur et l'acquéreur, que la vente de la parcelle à la SCI de Chevigny était parfaite sous réserve des droits d'usage de biens situés sur cette parcelle ;D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les moyens du pourvoi n° G 13-16.895 et sur le second moyen du pourvoi n° F 13-16.893 qui ne seraient pas de nature à permettre l' admission de ces pourvois ; PAR CES MOTIFS :REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° F 13-16.893 par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré parfaite la vente par les consorts Z... à la SCI de Chevigny de la parcelle cadastrée commune de Decize, section CE n° 51, sous réserve des droits de M. Y... preneur du bail à ferme au titre des biens décrits par le bail et situés sur cette parcelle dont il bénéficie de l'usage et de l'expertise portant sur l'état de division de ces biens confiés à M. Brigand, d'une part, et sur la valeur desdits biens confiée à Mme A..., d'autre part, par le juge des référés de Nevers le 26 juin 2012 ; AUX MOTIFS QUE, sur la vente de la parcelle CE 51, il ressort des actes produits, et notamment de l'arrêt de la cour d'appel de Bourges du 10 novembre 2006, que si la parcelle CE 51 en nature de sol d'une contenance de 35 a 90 ca, n'est pas incluse dans le bail dont bénéficie M. Y..., plusieurs des éléments de cette parcelle sont cependant expressément visés dans le bail signé le 27 mars 1987 et reconduit depuis, et notamment, par mention manuscrite rajoutée : « - bâtiment de la grange et les écuries attenantes, - écuries du jardin du domaine avec le hangar y attenant, - maison d'habitation face au bâtiment de la grange, composée sur cave de : cuisine, trois pièces, salle de bains, wc et débarras » ; que cependant, cette parcelle est expressément visée dans l'acte de vente du 12 octobre 1999 entre Mme X... , vendeur, et la SCI de Chevigny, acquéreur, contenant « pacte de préférence » au profit de cette dernière en cas de vente ultérieure ; que, dans ces conditions, la vente de cette parcelle CE 51 à la SCI de Chevigny ne peut être conclue en l'état ; qu'en effet, il apparaît nécessaire, sauf accord des parties, d'attendre l'évaluation des biens dépendant de la parcelle CE 51 comme l'a demandé le juge des référés à l'expert, Mme A..., par ordonnance du 26 juin 2012 ; ALORS, 1°), QU'en déclarant parfaite, dans le dispositif de son arrêt, une vente dont elle constatait, dans les motifs de sa décision, qu'elle ne pouvait pas être conclue en l'état, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;ALORS, 2°), QUE la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; que le prix doit être déterminé et désigné par les parties ; qu'en déclarant parfaite la vente de la parcelle CE 51 à la SCI de Chevigny après avoir pourtant constaté qu'il n'existait pas, en l'état, d'accord des parties sur le prix et qu'il y ait lieu, à cet égard, d'attendre les résultats d'une expertise relative à l'évaluation des biens dépendant de cette parcelle, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1591 du code civil ; ALORS, 3°), QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 7), M. Y... faisait valoir que compte tenu du droit de préemption qu'il tenait de son bail rural et du caractère indivisible de la parcelle CE 51, cet immeuble ne pouvait être ni déduite ni amputée à l'occasion de sa vente, ni attribuée à la SCI de Chevigny ; qu'en déclarant la vente de la parcelle CE 51 parfaite entre les consorts Z... et la SCI de Chevigny sans répondre au moyen tiré du droit de préemption susceptible d'être exercé, sur l'ensemble de ce bien, par M. Y... en sa qualité de preneur rural, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté que la servitude de passage sur la parcelle CE 48 est éteinte ; AUX MOTIFS QUE par l'effet de la vente suivant le compromis du 3 mai 2005 à M. Y..., les parcelles cadastrées CE 37, 40, 47, 49, 64, 69, 70 et 71, où ce dernier exploitait la propriété de Mme X..., ont désormais, par les parcelles 47 et 49, un accès direct sur « la voie communale n° 1 dite route de Chevigny », comme le montre le plan cadastral de la commune de Decize ; que, dès lors, les conditions de l'extinction de la servitude consentie par l'acte de vente de 1999 sont réunies par l'effet de la vente séparée des parcelles relevant de l'exploitation de la propriété, pour partie à la SCI de Chevigny et pour partie à M. Y... ; ALORS QUE l'acte de vente conclu le 12 octobre 1999 entre Mme X... et la SCI de Chevigny stipulait que la servitude créée sur la parcelle CE 48 s'éteindrait en cas de vente séparée de l'une ou l'autre des parcelles dépendant de l'exploitation de la propriété restant appartenir à Mme X... et dans la mesure où lesdites parcelles pourront avoir un accès direct sur un chemin public sans pour autant que cet accès entraîne des frais d'installation d'un chemin privatif pour parvenir jusqu'à la voie publique ; que, dès lors, en considérant que la servitude de passage grevant la parcelle CE 48 s'était éteinte par l'effet de la vente consentie à M. Y... le 3 mai 2005, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (cf. conclusions de M. Y..., p. 8), si la condition d'extinction de la servitude tenant à l'absence de frais d'installation d'un chemin privatif pour parvenir jusqu'au chemin public était remplie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil.Moyens produits au pourvoi n° G 13-16.895 par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la SCI de Chevigny. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir déclaré parfaite la vente par les consorts Z... à la SCI de Chevigny de la parcelle cadastrée commune de Decize, section CE n° 51 que sous réserve des droits de M. Jean-Louis Y... preneur du bail à ferme, au titre des biens décrits par le bail et situés sur cette parcelle, dont il bénéficie de l'usage et de l'expertise portant sur l'état de division de ces biens confiée à M. Daniel B..., d'une part, et sur la valeur desdits biens confiée à Madame Claire A..., d'autre part, par le juge des référés de Nevers le 26 juin 2012 ; AUX MOTIFS QUE, Sur l'étendue de la saisine de la cour après renvoi, il ressort des décisions devenues définitives après l'arrêt de la Cour de cassation du 5 octobre 2011 que 1) la vente par les consorts Z... à la SCI de Chevigny portant sur les parcelles cadastrées CE n° 38, 39, 50, 62, 63, 65, 67 et 68 pour la surface totale de 3 ha 47 ca et 83 ca, pour le prix de 5.000 ¿ a été passé devant le notaire le 4 août 2011 en exécution de l'arrêt de cette cour en date du 11 mars 2010 ; 2) la vente par les consorts Z... à M. Jean-Louis Y... des parcelles cadastrées commune de Decize, section CE 37, 40, 47, 49, 64, 69, 70 et 71 suivant le compromis du 3 mai 2005, ne se heurte à aucune objection de la part de la SCI de Chevigny ; que dans ces conditions, la cour constate que seule la vente restant à parfaire, conformément à la décision rendue par le jugement du tribunal de grande instance de Nevers frappé d'appel, est celle qui porte sur les parcelles cadastrées commune de Decize, section CE 37, 40, 47, 49, 64, 69, 70 et 71, l'acte devant être signé par les consorts Z... au profit de M. Jean-Louis Y... ; qu'il sera donné acte à ces parties de leur intention d'exécuter leurs engagements réciproques ; qu'il en résulte que le litige persistant soumis à cette cour est relatif à : 1) la propriété et/ou l'usage des parcelles CE 50, 51 et 52 au regard des droits du preneur à bail, M. Y... et des actes passés entre les parties ; 2) la propriété et/ou l'usage de la parcelle CE 48 ; 3) l'indemnisation demandée par la SCI de Chevigny à l'encontre des signataires du compromis de vente du 3 mai 2005, les consorts Z... d'une part et M. Y... d'autre part ; Sur la vente de la parcelle CE 51, qu'il ressort des actes produits, et notamment de l'arrêt de cette cour en date du 10 novembre 2006, que si la parcelle CE 51 en nature de sol d'une contenance de 35 a 90 ca n'est pas incluse dans le bail dont bénéficie M. Y..., plusieurs des éléments de cette parcelle sont cependant expressément visés dans le bail signé le 27 mars 1987 et reconduit depuis, et notamment par mention manuscrite rajoutée : ¿ bâtiment de la grange et les écuries attenantes ; ¿ écuries du jardin du domaine avec le hangar y attenant ; ¿ maison d'habitation face au bâtiment de la grange, composée sur cave de : cuisine, trois pièces, salle de bains, wc et débarras ; que cependant, cette parcelle CE 51 est expressément visée dans l'acte de vente du 12 octobre 1999 entre Mlle X..., vendeur, et la SCI de Chevigny, acquéreur, contenant « pacte de préférence » au profit de cette dernière en cas de vente ultérieure ; que dans ces conditions, la cour ne peut que constater que la vente de cette parcelle CE 51 à la SCI de Chevigny ne peut être conclue en l'état ; qu'en effet, il apparaît nécessaire, sauf accord des parties, d'attendre l'évaluation des biens dépendant de la parcelle CE 51 comme l'a demandé le juge des référés à l'expert, Mme A..., par ordonnance du 26 juin 2012 ; 1°) ALORS QUE les jugements légalement rendus ont l'autorité de la chose jugée ; qu'en disant parfaite entre les consorts Z... et la SCI de Chevigny la vente portant sur une parcelle cadastrée n° CE 51 sous réserve des droits de M. Jean-Louis Y..., preneur du bail à ferme, au titre des biens décrits par le bail et situés sur cette parcelle et dont il bénéficie de l'usage, cependant que, par jugement rendu le 23 mars 2006 par le tribunal paritaire des baux ruraux confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bourges du 10 novembre 2006, il avait été définitivement jugé que M. Y... ne disposait d'aucun droit sur cette parcelle, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil ; 2°) ALORS AU SURPLUS QUE par jugement du 3 septembre 2009, confirmé à cet égard par arrêt de la cour d'appel de Bourges du 11 mars 2010, que l'arrêt de cassation du 5 octobre 2011 n'avait pas annulé sur ce point, il avait été jugé, pour retenir l'offre d'achat par la SCI de Chevigny aux consorts Z... de la parcelle n° CE 51, que « les droits de M. Y... provenant du seul droit de préemption, ils ne peuvent porter que sur les seuls biens loués », d'où il se déduisait qu'il n'existait aucun droit de M. Y... qui soit de nature à avoir une influence sur la valorisation de cette parcelle, la cour d'appel a derechef violé l'article 1351 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué 1) d'avoir constaté que M. Y..., qui dispose de droits d'usage de biens situés sur la parcelle CE 51, dispose à titre provisoire d'un droit de passage, dans l'attente d'une décision relative à l'établissement d'un éventuel passage distinct à la suite de la mission d'expertise complémentaire confiée à M. Daniel B... ; et 2) d'avoir confié à M. B... une mission d'expertise complémentaire consistant à déterminer le chemin le plus court et le moins dommageable entre les biens dont M. Y... a un droit d'usage au titre du bail rural du 27 mars 1987 sur la parcelle CE 51, et la voie communale n° 1, dite route de Decize ; AUX MOTIFS QUE l'acte de vente du 12 octobre 1999 entre Mme X... et la SCI de Chevigny précise que « la parcelle CE 48 est vendue en nue-propriété, l'usufruit étant réservé par Mme X..., celle-ci demeurant propriétaire des parcelles cadastrées CE 37, 38, 39, 40, 47, 49, 50, 51, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 et 71 (¿) En conséquence, Mme X... concède gratuitement, sa vie durant, à la SCI de Chevigny, acquéreur aux présentes, un droit de passage sur la parcelle CE 48 (fonds servant) au profit des parcelles CE 41, 42, 43, 44, 45, 46, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 60 au profit des parcelles CE 41, 42, 43, 44, 45, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 60 et 61 (fonds dominant) pour un passage à pied, avec animaux et/ou véhicules à moteur (¿) Précision faite que lors du décès de Mme X..., l'usufruit ne se trouera réuni à la nue-propriété de ladite parcelle CE 48 au profit de la SCI de Chevigny. Par la suite, la propriété restant appartenir aux ayants droit et/ou ayant cause de Mme X... (¿) se trouvera enclavée au sens de l'article 682 du code civil. En conséquence, la SCI de Chevigny tant à titre personnel qu'au nom de ses ayants droit et/ou ayant cause, s'oblige à constituer sur la parcelle CE 48 un droit de passage qui s'exercera au profit des parcelles (enclavées) qui s'exercera (¿) sauf bien entendu si par suite de l'exercice du droit de préférence, la SCI de Chevigny devient propriétaire du surplus de la propriété de Mme X... (¿). Par ailleurs, en cas de vente séparée de l'une ou l'autre des parcelles dépendant actuellement de l'exploitation de la propriété restant appartenir à Mme X..., et dans la mesure où lesdites parcelles vendues pourront avoir un accès direct sur le chemin public (vicinal ou rural), sans pour autant que cet accès entraine des frais d'installation d'un chemin privatif pour parvenir jusqu'au chemin public, Mme X... et ses ayants droit et/ou ayant cause s'obligent à libérer la servitude présentement créée sur la parcelle CE 48. » ; attendu qu'il en résulte que par l'effet de la vente suivant le compromis du 3 mai 2005 à M. Y..., les parcelles cadastrées CE 37, 40, 47, 49, 64, 69, 70 et 71 où ce dernier exploitait la propriété de Mme X..., ont désormais, par les parcelles 47 et 49, un accès direct sur « la voie communale n° 1, dite route de Chevigny », comme le montre le plan cadastral de la commune de Decize ; que dès lors, la cour constate que les conditions de l'extinction de la servitude consentie par l'acte de vente de 1999 sont réunies par l'effet de la vente séparée des parcelles relevant de l'exploitation de la propriété, pour partie à la SCI de Chevigny et pour partie à M. Y... ; qu'en conséquence, la cour infirmera le jugement du tribunal de grande instance de Nevers sur ce point ; que toutefois, la cour constate que si, par l'effet de l'extinction de la servitude de passage sur la parcelle CE 48, M. Y... ne pourrait plus emprunter ce passage pour rejoindre la voie communale depuis les biens dont il bénéficie de l'usage en vertu du bail et qui sont justement situés sur la parcelle CE 51 ; que l'usage de ces biens fait précisément l'objet de l'expertise confiée à M. Daniel B... par l'ordonnance du 26 juin 2012 ; qu'il apparaît opportun, avant dire droit sur le droit de passage de M. Vallet sur la parcelle CE 48, de confier à cet expert une mission complémentaire de déterminer le moyen le plus court et le moins dommageable pour M. Y... accéder à ces biens depuis la « voie communale n° 1, dite route de Decize. » ; ALORS QUE la cassation du chef du dispositif de l'arrêt jugeant que Monsieur Jean-Louis Y... dispose de l'usage d'installations sur la parcelle n° CE 51 en application du bail rural convenu le 27 mars 1987 entraînera, en application de l'article 625 du code de procédure civile, l'annulation de l'établissement d'un droit de passage provisoire sur la parcelle n° CE 48 appartenant à la SCI de Chevigny et le supplément d'expertise afin de déterminer le trajet d'un droit de passage entre la parcelle n° CE 51 et la voie publique.