Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 novembre 2014, 13-23.936, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-11-25
Numéro d'affaire : 13-23936
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2013-06-06
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le terrain exproprié était, à la date de référence, situé dans un secteur UE3e2 où toute construction était interdite, que le prix fixé en 2005 pour le terrain en cause dans un « compromis » non suivi d'effet par suite de l'exercice d'un droit de préemption, l'avait été pour un bien libre de toute occupation, et que la parcelle expropriée comprenait un bâtiment dans un état d'entretien moyen occupé par un locataire commercial, la cour d'appel, qui a retenu, sans méconnaître les dispositions de l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ni celles de l'article 1er du 1er protocole additionnel à cette Convention, qu'une offre d'achat faite postérieurement à la décision de première instance et sans justificatif sérieux ne pouvait être prise en considération, et devant laquelle le pourcentage de dépréciation pour occupation retenu par le premier juge n'était pas contesté, a sans dénaturation du « compromis » signé en 2005, souverainement apprécié à la date du jugement déféré l'indemnité d'expropriation et le coefficient de dépréciation pour occupation ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant fixé à la somme de 102.244 euros l'indemnité de dépossession revenant à M. X... au titre de l'expropriation de l'immeuble situé à MARIGNANE, ZAC des FLORIDES, cadastré section BS numéro 20 ; AUX MOTIFS QUE « ni la situation ni la consistance, ni la qualité du bien dont s'agit est objet de critiques ; qu'en conséquence, la description faite de celui - ci par le premier juge sera retenue ; que de même la procédure est régulière, les dispositions des articles L 13-2 et R 11-22 du code de l'expropriation ayant été respectées ; que la demande de l'appelant ne saurait être déclarée irrecevable comme le sollicite l'intimé, dans la mesure où il a été réclamé par celui-là expressément l'allocation d'une indemnité de 334. 000 euros dans son mémoire d'appel ; qu'aux termes de l'article L. 13-15-1 du code de l'expropriation, « sera seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 11-1 ou dans le cas visé à l'article L 11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique » ; que la visite des lieux a permis de fixer de façon précise tous les éléments utiles pour l'évaluation du bien, sans qu'il soit utile de recourir à une expertise ; que la demande sur ce point de l'appelant sera donc rejetée ; qu'il convient de rappeler que dans le cas d'espèce, la parcelle objet du litige, comprend un bâtiment dans un état d'entretien moyen, occupé par un locataire ; que cet élément doit être pris naturellement en considération pour la fixation de l'indemnité de dépossession ; qu'en application des dispositions de l'article L 13-14 du code de l'expropriation, la consistance du bien exproprié doit être appréciée à la date de l'ordonnance de l'expropriation ; que pour fixer celle-ci, en appel, il est nécessaire de se placer à la date de la décision de première instance, que les éléments intervenus postérieurement au jugement tel que présentés par l'appelant ne sauraient être retenus, en particulier des projets de construction et une offre d'achat pour ledit bien, intervenus postérieurement au jugement de première instance, et ce d'autant plus qu'aucun justificatif sérieux n'est produit à l'appui de la demande de l'exproprié ; que c'est à juste titre que le premier juge a écarté les éléments de référence fournis par Jean-Paul X..., qui ne correspondent en effet aucunement à la situation du bien litigieux, et surtout sont imprécis quant à la situation géographique, physique et juridique des biens invoqués ; que les termes de comparaison à retenir ne doivent porter que sur les terrains ayant le même usage effectif et une situation proche du bien exproprié ; que par ailleurs, par des motifs tout à fait pertinents, que la cour fait siens, le premier juge a écarté également la base de valeur présentée par l'organisme expropriant, et a retenu la somme de 92.040 euros pour l'indemnité principale de dépossession due à l'exproprié, eu égard aux termes de comparaison appropriés et pertinents fournis par le commissaire du gouvernement, en retenant la fourchette haute d'évaluation, et après abattement de 40 % pour occupation commerciale ; que de même, le premier juge a fixé à juste titre, comme il l'a fait, l'indemnité de remploi d'un montant de 10. 204 euros revenant à Jean-Paul X... ; soit une somme totale de 102. 244 euros ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé dans toutes les dispositions » ; 1°/ ALORS QUE le droit au respect des biens doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu concerné et, en matière d'expropriation, cet équilibre n'est atteint que lorsque l'exproprié perçoit une indemnité raisonnablement en rapport avec la valeur vénale du bien ; qu'en fixant à 92.040 euros la valeur de la propriété de M. X... comprenant une parcelle de 1627 m² supportant un bâtiment de 200 m² à usage de garage alors que celui-ci faisait état d'une promesse d'achat de son bien, signé le 30 mai 2012, au prix de 650.000 euros en sorte que l'indemnité ne pouvait être considérée comme raisonnablement en rapport avec la valeur vénale de son bien, la Cour d'appel a méconnu le droit au respect des biens garanti par l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme ; 2°/ ALORS QUE le droit à un tribunal garanti par l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme n'existe que si le justiciable a accès à un juge doté de la plénitude de juridiction ; qu'en écartant, au titre des éléments de comparaison destinés à fixer la valeur du bien exproprié, la promesse d'achat signée le 30 mai 2012 pour un montant de 650.000 euros au motif qu'étant tenue de se placer à la date de la décision de première instance, les éléments intervenus postérieurement au jugement tels que présentés par l'exproprié ne sauraient être retenus, privant ainsi le justiciable d'un juge de pleine juridiction investi du pouvoir de trancher pleinement la question de la valeur vénale du bien exproprié, la Cour d'appel a méconnu le droit à un tribunal en violation de l'article 6 § 1 de la Convention européenne ; 3°/ ALORS QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que M. X... faisait état, dans ses écritures d'appel, d'un compromis de vente du bien exproprié, signé par devant notaire, le 3 novembre 2005, pour un prix de 334.000 euros ; qu'en affirmant que les éléments de référence fournis par M. X... devaient être écartés comme ne correspondant aucunement à la situation du bien litigieux et comme étant imprécis quant à la situation géographique, physique et juridique des biens alors que le compromis de vente du 3 novembre 2005 constituait une offre notariée d'acquisition portant précisément sur le bien exproprié, la Cour d'appel a dénaturé cette pièce en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 4°/ ALORS QUE les biens expropriés sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en confirmant le jugement qui s'était fondé, pour fixer l'indemnité d'expropriation, sur des termes de comparaison émanant du Commissaire du gouvernement portant sur des mutations intervenues entre 2007 et 2009, sans procéder, comme cela lui était demandé, à une réévaluation du bien entre 2009 et 2012 pour tenir compte de l'évolution du marché de l'immobilier jusqu'à la date de la décision de première instance, la Cour d'appel a violé les articles L 13-13 et 13-15 du Code de l'expropriation ; 5°/ ALORS QUE les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain, causé par l'expropriation ; que M. X... faisait valoir, dans ses écritures d'appel, qu'il n'était pas en mesure de discuter le taux d'abattement pour occupation dès lors qu'il ne connaissait pas le montant de l'offre d'éviction faite aux locataires, ni si l'expropriante avait procédé à leur indemnisation ; qu'en fixant le taux d'abattement pour occupation à 40 %, soit 61.360 euros, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si cet abattement n'était pas supérieur à la somme versée par l'expropriante pour obtenir la libération des lieux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation.