Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 20 février 2019, 17-24.593, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2019-02-20
Numéro d'affaire : 17-24593
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2017-06-27
Président : Mme Mouillard (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 juin 2017), que par acte du 20 mai 2011, M. B... a acquis un appartement à La Ciotat (Bouches du Rhône) ; qu'estimant insuffisante la valeur déclarée de cet immeuble, l'administration fiscale lui a notifié, le 11 juillet 2012, une proposition de rectification ; qu'après rejet de sa réclamation et saisine de la commission de conciliation, l'administration lui a notifié le 12 février 2013 un premier avis de mise en recouvrement, puis après annulation de ce dernier, un second le 12 novembre suivant ; que soutenant que la procédure suivie était irrégulière, faute par l'administration de disposer du pouvoir de remettre en cause le prix exprimé à un acte, M. B... a assigné le directeur régional des finances publiques pour en demander l'annulation et obtenir la décharge des droits supplémentaires correspondants ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen, que l'avis de la commission de conciliation doit être motivé de manière à permettre aux parties, à défaut d'accord, de poursuivre utilement leur discussion devant le juge au vu des éléments qu'elle a pris en considération ; que la commission doit s'attacher à la seule valeur objective du bien sur le marché et à la date de la mutation, à l'exclusion de facteurs intéressant la personne de l'acquéreur, ou à l'inverse de motifs d'ordre général ; qu'en l'espèce, la commission s'était bornée à relever la hâte des vendeurs et la rapidité de la vente, à valider l'un des termes de comparaison proposés par le vérificateur, et à un motif d'ordre général relatif aux avantages et inconvénients des « habitations des années 1960/1970 » ; qu'elle avait enfin comparé la valeur déclarée et la valeur rectifiée ; qu'aucun de ces motifs ne révélait un véritable examen du bien en tant que tel et encore moins des termes de comparaison proposés par M. B... ; qu'en énonçant cependant que l'avis de la commission était fondé sur ces cinq considérants, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir le caractère suffisant de la motivation de l'avis de la commission sur les éléments pris en considération par celle-ci pour forger son opinion sur la valeur du bien litigieux, et a violé l'article R. 60-3 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable en l'espèce ; Mais attendu que l'arrêt relève que la commission de conciliation a analysé le premier terme de comparaison proposé par le vérificateur, rappelé les caractéristiques négatives et positives du bien acquis par M. B... tenant à des défauts d'isolation phonique et thermique, à la nécessité de travaux de réfection, au chauffage individuel au gaz, à l'importance des charges de copropriété, à son agencement, puis les prix au mètre carré estimés par les parties ; qu'il relève encore que la commission a pris en considération leurs arguments et notamment le rapport du conseil de M. B... ; qu'il ajoute que la question de la pertinence de la motivation et de l'avis de valeur qui en résultait constituait une question de fond examinée ensuite ; qu'en l'état de ces motifs, dont il ressort que l'avis émis par la commission procédait d'un raisonnement précis et explicite, permettant au juge de l'impôt d'en vérifier la pertinence, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs propres à établir que cet avis était suffisamment motivé ; que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : Attendu que M. B... fait le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen : 1°/ que pour les actes translatifs de propriété de biens immeubles à titre onéreux, la taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé ; qu'aux termes de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales, une rectification peut être effectuée lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ; qu'il n'y a dès lors pas lieu à rectification lorsque la taxe a été liquidée sur le fondement du prix exprimé ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé les articles 666 et 683 du code général des impôts, ensemble, par fausse application, les articles L. 17 et L. 55 du livre des procédures fiscales ; 2°/ que la valeur vénale d'un bien réside, hors le cas de fraude, dans le prix convenu entre les parties ; que ce prix reflète en effet à la fois le prix auquel le vendeur estime son bien, et celui que l'acheteur est prêt à payer pour l'acquérir ; qu'en jugeant que la valeur vénale devait être reconstituée, a posteriori, par comparaison avec les prix stipulés lors de la vente d'autres biens, la cour d'appel a violé les articles 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1er du premier protocole additionnel à cette Convention et 544 du code civil ; 3°/ que le prix convenu entre les parties résulte de la rencontre de leurs volontés sur la valeur de ce bien ; qu'il est en conséquence présumé refléter exactement cette valeur ; qu'en se fondant sur des termes de comparaison pris de biens nécessairement différents de celui qui avait été acquis par M. B..., pour le débouter de sa demande en dégrèvement, sans constater que le prix convenu entre les parties était manifestement anormal et sans rapport avec la valeur réelle du bien litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1102 du code civil ensemble l'article 1591 du même code ; Mais attendu, d'une part, que l'administration fiscale exerce conformément au titre II du livre des procédures fiscales un pouvoir de contrôle des déclarations et des actes utilisés pour l'établissement des impôts, droits et taxes et que l'article L. 17 de ce livre précise qu'en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, celle-ci peut rectifier le prix ou l'évaluation du bien ayant servi de base à la perception de l'imposition, lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, qu'il s'agisse de mutations à titre onéreux ou à titre gratuit ; qu'il ajoute que la rectification correspondante est effectuée suivant la procédure prévue à l'article L. 55 du livre des procédures fiscales ; qu'après avoir rappelé ces dispositions, la cour d'appel en a exactement déduit que l'administration fiscale était en droit de rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien désigné aux actes soumis à la formalité de l'enregistrement même si la taxe a été liquidée sur la base du prix exprimé, dès lors qu'il est inférieur à la valeur vénale réelle de ce bien ; Attendu, d'autre part, qu'ayant énoncé que la valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation et qu'elle est déterminée à partir d'une comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires, c'est à bon droit que la cour d'appel en a déduit que l'administration n'était pas tenue par le prix convenu par les parties à l'acte et exprimé par celui-ci, peu important l'absence de fraude ; Attendu, enfin, qu'après avoir analysé l'ensemble des éléments de comparaison présentés tant par l'administration fiscale que par M. B... et constaté que la valeur vénale qui en ressortait était supérieure au prix convenu par les parties, la cour d'appel qui n'avait pas à s'expliquer sur le caractère prétendument anormal du prix, en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu à décharge ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et sur les premier, quatrième et cinquième moyens : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer au directeur général des finances publiques la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt février deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. B.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. B... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE la procédure de rectification qui a été menée en application de l'article L 55 du livre des procédures fiscales auquel renvoie l'article L 17 et qui a abouti à un rehaussement des droits à raison d'une insuffisance du prix déclaré est régulière ; que c'est en vain que M. Q... B... ajoute à sa contestation que le prix déclaré dans l'acte ne pourrait pas être remis en cause au motif que l'indication de prix portée dans l'acte authentique ferait foi jusqu'à inscription de faux, puisque l'article L 17 prévoit très précisément que l'administration fiscale peut rectifier le prix déclaré dans l'acte soumis à enregistrement et qu'au demeurant l'acte fait foi à l'égard de ses signataires du prix convenu mais pas à l'égard de l'administration des impôts de la valeur vénale réelle du bien ; ALORS QUE la déclaration par le Conseil constitutionnel de l'inconstitutionnalité de l'alinéa premier de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales dans sa rédaction issue de l'ordonnance 2004-281 du 25 mars 2004, ensemble les articles 666 et 683 du code général des impôts à venir en application de l'article 61-1 de la Constitution, privera de base légale l'arrêt attaqué fondé sur le texte susvisé. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. B... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE c'est en vain que M. B... formule le grief de défaut de motivation à l'égard de la décision de la commission départementale de conciliation, le tribunal ayant à cet égard justement retenu que l'avis rendu par la commission était fondé sur cinq considérants, qu'elle avait analysé le premier terme de comparaison proposé par le vérificateur et qu'elle avait rappelé les caractéristiques négatives et positives du bien (défauts d'isolation phonique et thermique, nécessité de travaux de réfection, mais aussi chauffage individuel au gaz, charges de copropriété moins importantes et pièces à l'agencement plus espacé) et les prix au m² estimés par les parties (3500 euros le m² de valeur déclarée et 5033 euros le m² de valeur rectifiée) ; qu'il convient d'ajouter qu'elle a pris en considération les arguments développés par les parties, et notamment le rapport de M. N... ; que le fait que la commission ait rappelé que le bien avait fait l'objet d'un précédent avis rendu sur la valeur déclarée par le vendeur dans la succession de Mme I... ne permet pas de considérer qu'elle aurait fait un amalgame entre les deux procédures et les deux avis rendus, puisque comme il a été vu la commission a spécialement motivé en fonction des éléments et arguments défendus par M. B... ; qu'il ne peut donc être retenu que cet avis serait insuffisamment motivé et serait sujet à annulation, la question de la pertinence de la motivation et de l'avis de valeur qui en résulte constituant une question de fond qui sera examinée plus loin ; ALORS QUE l'avis de la commission de conciliation doit être motivé de manière à permettre aux parties, à défaut d'accord, de poursuivre utilement leur discussion devant le juge au vu des éléments qu'elle a pris en considération ; que la commission doit s'attacher à la seule valeur objective du bien sur le marché et à la date de la mutation, à l'exclusion de facteurs intéressant la personne de l'acquéreur, ou à l'inverse de motifs d'ordre général ; qu'en l'espèce, la commission s'était bornée à relever la hâte des vendeurs et la rapidité de la vente, à valider l'un des termes de comparaison proposés par le vérificateur, et à un motif d'ordre général relatif aux avantages et inconvénients des « habitations des années 1960/1970 » ; qu'elle avait enfin comparé la valeur déclarée et la valeur rectifiée ; qu'aucun de ces motifs ne révélait un véritable examen du bien en tant que tel et encore moins des termes de comparaison proposés par M. B... ; qu'en énonçant cependant que l'avis de la commission était fondé sur ces cinq considérants, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir le caractère suffisant de la motivation de l'avis de la commission sur les éléments pris en considération par celle-ci pour forger son opinion sur la valeur du bien litigieux, et a violé l'article R. 60-3 du livre des procédures fiscales, dans sa rédaction applicable en l'espèce. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. B... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE l'administration fiscale exerce un pouvoir de contrôle qui est réglementé dans le titre II du livre des procédures fiscales et que l'article L. 17 de ce livre précise qu'en ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation du bien ayant servi de base à la perception de l'imposition lorsque ce prix paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations ; que ces dispositions s'appliquent aux mutations à titre onéreux et que la rectification correspondante est effectuée selon la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55 du livre des procédures fiscales ; que la procédure de rectification qui a été menée en application de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales auquel renvoie l'article L. 17 et qui a abouti à un rehaussement des droits à raison d'une insuffisance du prix déclaré est régulière ; que c'est en vain que M. B... ajoute à sa contestation que le prix déclaré dans l'acte ne pourrait pas être remis en cause au motif que l'indication de prix portée dans l'acte authentique ferait foi jusqu'à inscription de faux, puisque l'article L. 17 prévoit très précisément que l'administration peut rectifier le prix déclaré dans l'acte soumis à enregistrement et que l'acte fait foi à l'égard de ses signataires du prix convenu mais pas à l'égard de l'administration des impôts de la valeur vénale réelle du bien ; que la valeur vénale réelle d'un bien s'entend, au plan fiscal, du prix normal et sincère que le propriétaire aurait pu retirer de l'aliénation du bien vendu, à la date de la vente et est déterminée en tenant compte principalement des prix moyens dont ont fait l'objet, à des dates rapprochées, à l'occasion de mutations dépourvues de caractère spéculatif, des immeubles comparables c'est-à-dire présentant des caractéristiques proches du bien en cause en terme de localisation, de surface, de catégorie cadastrale et d'année de construction » ; 1) ALORS QUE pour les actes translatifs de propriété de biens immeubles à titre onéreux, la taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé ; qu'aux termes de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales, une rectification peut être effectuée lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ; qu'il n'y a dès lors pas lieu à rectification lorsque la taxe a été liquidée sur le fondement du prix exprimé ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé les articles 666 et 683 du code général des impôts, ensemble, par fausse application, les articles L. 17 et L. 55 du livre des procédures fiscales ; 2) ALORS QUE subsidiairement, la valeur vénale d'un bien réside, hors le cas de fraude, dans le prix convenu entre les parties ; que ce prix reflète en effet à la fois le prix auquel le vendeur estime son bien, et celui que l'acheteur est prêt à payer pour l'acquérir ; qu'en jugeant que la valeur vénale devait être reconstituée, a posteriori, par comparaison avec les prix stipulés lors de la vente d'autres biens, la cour d'appel a violé les articles 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1er du premier protocole additionnel à cette Convention et 544 du code civil ; 3) ET ALORS en tout état de cause QUE le prix convenu entre les parties résulte de la rencontre de leurs volontés sur la valeur de ce bien ; qu'il est en conséquence présumé refléter exactement cette valeur ; qu'en se fondant sur des termes de comparaison pris de biens nécessairement différents de celui qui avait été acquis par M. B..., pour le débouter de sa demande en dégrèvement, sans constater que le prix convenu entre les parties était manifestement anormal et sans rapport avec la valeur réelle du bien litigieux, la cour d'appel a violé l'article 1102 du code civil ensemble l'article 1591 du même code. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. B... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE M. Q... B... ne peut à la fois demander à la cour d'écarter l'application du livre des procédures fiscales pour annuler la procédure de rectification fondée sur les dispositions de l'article L. 17, et fonder son argumentation sur la nullité des actes de procédure pour non-respect des autres dispositions de ce code ; que l'argument selon lequel le code de procédure civile serait inopposable en raison du fait que la mise en demeure de payer du 15 février 2013 valant commandement de payer ne viserait pas ses dispositions est sans incidence sur la validité de la procédure de rectification, la mise en demeure constituant un acte de poursuite sans influence sur la régularité de la procédure d'assiette de l'imposition ; que l'article L 17 du livre des procédures fiscales qui prévoit que l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation du bien ayant servi de base à la perception de l'imposition s'applique aux mutations à titre onéreux comme aux mutations à titre gratuit et que la rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L 55 du livre des procédures fiscales; que ce sont ces dispositions et cette procédure qui ont été appliquées à M. Q... B... qui ne peut donc arguer, ni d'une atteinte au principe constitutionnel d'égalité du citoyen devant l'impôt, ni d'un détournement de pouvoir de l'administration ou d'un traitement discriminatoire ; que M. Q... B... conteste tout à la fois la validité de l'avis de mise en recouvrement du 12 février 2013 et la décision d'annulation de cet avis de mise en recouvrement du 12 novembre 2013 ; que l'irrégularité formelle de cet avis a été reconnue par l'administration fiscale et qu'il ne peut sérieusement lui être reproché d'en avoir pris acte et de l'avoir annulé, ce que réclamait M. Q... B... dans le premier recours présenté devant le tribunal de grande instance de Marseille ; que la question du caractère déloyal de cette décision, alors que la procédure contentieuse était en cours, et celle de la charge des dépens de cette procédure, indépendante de la présente instance, n'intéressent pas le débat actuel sur la validité de l'avis rectificatif émis le 12 novembre 2013 ; que M. Q... B... conteste également la validité de l'avis rectificatif du 12 novembre 2013 ; qu'il doit être rappelé que l'administration a la possibilité, en cas d'irrégularité formelle entraînant la nullité de l'avis de mise en recouvrement, de renouveler cet avis à l'intérieur du délai de reprise et qu'elle n'est alors dans l'obligation, ni de procéder à un dégrèvement préalable, ni d'engager une nouvelle procédure d'imposition, l'irrégularité de l'avis de mise en recouvrement étant sans incidence sur la procédure de redressement qui a fondé sa créance sur le débiteur de l'impôt ; qu'en l'espèce, il doit être constaté: - que la direction des finances publiques avait la possibilité d'émettre un avis de mise en recouvrement rectificatif après annulation de celui du 12 février 2013 dès lors qu'elle se situait dans le délai de l'exercice du droit reprise de l'article L 180 du livre des procédures fiscales interrompu par la notification de la proposition de rectification du 11 juillet 2012 conformément à l'article L 189, ledit délai expirant donc en l'espèce le 31 décembre 2014 ; - que M. Q... B... a été informé de la décision d'annulation et de l'émission d'un nouvel avis de mise en recouvrement et qu'il a été mis dans la possibilité de former une nouvelle réclamation contre cet avis rectificatif, de sorte qu'il ne peut prétendre qu'il aurait été porté atteinte aux droits de la défense ; - que l'avis de mise en recouvrement du 12 novembre 2013 remplit les conditions de régularité formelle de l'article R 256-l du livre des procédures fiscales ; - qu'il importe peu que la somme de 4.752 euros que M. Q... B... avait réglée en exécution de l'avis de mise en recouvrement annulé ne lui ait pas été remboursée conformément aux dispositions de l'article L 208 du livre des procédures fiscales puisque la procédure de rectification demeurait valable et que la créance d'imposition n'était pas atteinte par l'irrégularité de l'avis de mise en recouvrement ; que c'est en vain que M. Q... B... conteste la proposition de redressement du 11 juillet 2012 au motif qu'elle serait insuffisamment motivée; qu'en effet, l'obligation, prévue par l'article L 57 du livre des procédures fiscales, d'une présentation des motifs de droit et de fait sur lesquels se fondent les rehaussements a été respectée puisque la proposition reprend le texte des articles du code général des impôts et du livre des procédures fiscales sur lesquels est fondée la rectification envisagée (articles 666, 683 et 296 de l'annexe III du code général des impôts et articles L 17, L 55 et L 180 du livre des procédures fiscales), et expose les éléments d'appréciation de la valeur du bien en donnant au contribuable les caractéristiques et les références des ventes servant d'éléments de comparaison, lui permettant de formuler ses observations; ALORS QUE M. B... soulevait un moyen tiré de la concussion, et faisait valoir (conclusions pages 19 et suivantes), qu'il était créancier de l'Etat du fait du versement forcé qu'il avait été contraint d'effectuer sans titre exécutoire valide et valable, la direction générale des finances publiques ayant admis que l'avis de mise en recouvrement du 2 février 2013 n'avait produit aucun effet dans l'ordonnancement juridique ; qu'il ajoutait que la prescription du délai de reprise lui était définitivement acquise ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. B... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE M. Q... B... critique les termes de comparaison proposés par l'administration fiscale et se prévaut du rapport de M. N... selon lequel le prix moyen au m² de son appartement ressortirait à 3 735 euros, de sorte qu'il n'y aurait pas lieu à rectification du prix déclaré ; que le tribunal a très justement considéré, par des motifs que la cour adopte, que les termes de comparaison cités par M. N... ne constituaient pas des éléments suffisamment pertinents par rapport à ceux cités par l'administration fiscale ; qu'ils sont en effet situés dans des quartiers différents de La Ciotat ou dans des immeubles présentant des caractéristiques différentes de construction ; que le fait que les biens de comparaison se trouvent dans une copropriété plus récente que celle de l'appartement en cause ne constitue pas au demeurant ipso facto un élément de valorisation justifiant, comme le prétend cet expert, que le prix à retenir pour le bien de M. B... soit revu à la baisse ; Que le tribunal a également à juste titre écarté les critiques de M. Q... B... à l'égard des termes de comparaison cités par la direction des finances publiques; Qu'en effet, si l'une des ventes est, certes, ancienne puisque de 2005, elle peut cependant être prise en considération au regard de la correspondance de ce bien avec l'immeuble acquis par M, Q... B..., en prenant en compte l'évolution du marché immobilier local; que le propre expert de M. Q... B... indique à cet égard qu'au niveau national, les prix des appartements ont connu une forte évolution dans les années 2000 à 2008 et que, si l'année 2009 a opéré un revirement de tendance, les prix sont repartis à la hausse en 2010 ; que si M. Q... B... prétend que la tendance serait différente à La Ciotat, il n'en est apporté aucune démonstration ; Que, par ailleurs, si les deux appartements du 3ème étage de l'immeuble vendus en 2005 et 2010 disposent d'une terrasse, il doit être relevé qu'il s'agit seulement d'une jouissance à titre privatif du toit-terrasse, situé à l'étage supérieur, dont la superficie n'est pas déterminée pour chacun d'eux; que le calcul de M. N... consistant à donner à la terrasse une valeur vénale équivalente à 45% de 80 m² ne peut être retenu et que c'est à juste titre que le tribunal a considéré que cette jouissance exclusive de la terrasse constituait un élément de plus-value de ces appartements permettant donc de donner à l'appartement du second étage - lui aussi bénéficiaire d'une terrasse, mais de moindre importance - une valeur moindre que celle des deux termes de comparaison; que cette moins-value justifie que la valeur vénale du bien de M. Q... B... soit fixée, au regard du prix moyen de 5 195 euros le m² ressortant de ces éléments de comparaison, à la somme de 4 750 euros le m2, telle que retenue par la commission départementale ; que cette valeur est à cet égard à rapprocher du prix de 4 709 euros le m² payé pour l'appartement de l'avenue du Dauphiné en 2007 ; Que l'appartement de M, Q... B... a nécessité des travaux de réfection pour un montant de près de 27 000 euros portant notamment sur la cuisine, la plomberie, l'électricité et les carrelages, en raison du caractère vétuste et démodé des équipements qui, dit-il, n'avaient pas été modifiés depuis la date de la construction ; que toutefois, les appartements vendus dans le même immeuble disposaient des mêmes prestations et équipements et que rien ne permet de retenir qu'ils auraient été, préalablement aux ventes de 2005 et de 2010, remis au goût du jour ; que le rapport de M. N... n'apporte aucun élément d'information sur ce point ; qu'il n'y a donc pas lieu d'affecter la valeur moyenne de 4 750 euros le m² sus-retenue d'une moins-value ; ALORS QUE M. B... faisait valoir que l'administration fiscale indiquait avoir retenu, pour déterminer la superficie des biens, « pour chaque terme de comparaison la surface utile telle qu'elle a été déclarée dans l'acte de vente » ; qu'il exposait que cette surface utile ne résultait nullement des actes de vente produits aux débats, qui ne comportaient, conformément à la loi, que les seules surfaces « loi carrez » ; qu'il ajoutait qu'en application des articles R. 111-2 et R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, l'administration aurait dû intégrer dans la surface utile des deux appartements de comparaison la superficie d'une partie des toits terrasses ; qu'il en déduisait que les valorisations respectives des termes de comparaison et de son propre bien étaient faussées (conclusions pages 35 et suivantes) ; qu'en s'abstenant de tout motif de nature à répondre à ce moyen et à établir que la valeur des termes de comparaison avait bien été calculée sur les mêmes fondements que la valeur de son bien, telle qu'établie par l'administration fiscale pour procéder au redressement litigieux, et sur le fondement de surfaces utiles calculées conformément aux dispositions légales applicables, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.