Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juillet 2015, 14-12.388, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-07-07
Numéro d'affaire : 14-12388
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-11-20
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Ricard, SCP Bénabent et Jéhannin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2013), statuant sur renvoi après cassation (3e Civ.7 décembre 2011 n° 10-27.092), que par acte sous seing privé du 28 janvier 2002, la société EMGP, devenue la société Icade, a donné à bail à M. X... divers locaux à usage commercial portant sur le lot 27 du bâtiment 208-209, dans un centre commercial dénommé le Centrum, pour douze ans à compter du 1er février 1997 ; qu'en raison d'importants travaux de revalorisation du centre, ce bail a été résilié à effet du 28 février 2005 et un nouveau bail signé pour douze ans à compter du 1er décembre 2004 dans le bâtiment 211 du même centre ; que par convention du 16 novembre 2004, une promesse de bail a été consentie sur les locaux objets du bail résilié, stipulant que l'option devait être levée au plus tard le 30 septembre 2005 ; qu'arguant du défaut de mandat du signataire de la lettre de levée d'option du 28 juillet 2005, la bailleresse a refusé de délivrer les locaux ; que M. X... a assigné la société Icade pour voir constater le caractère définitif du bail, ordonner la remise des clefs et pour obtenir réparation du trouble de jouissance subi dans le bâtiment 211 ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que si M. X... s'était vu imposer, du fait de la non-délivrance du lot n° 27 en dépit de la levée d'option, le paiement d'un double loyer du 18 mai 2009 jusqu'au 1er décembre 2010, date avant laquelle il n'était pas autorisé à résilier le bail des nouveaux locaux, le paiement de ce double de loyer ne procédant que de son choix après cette date et retenu qu'au vu des éléments de la cause, le préjudice subi par M. X... du fait de l'absence de délivrance des locaux à la suite de la levée d'option est exactement réparé par la somme de 30 000 euros allouée par les premiers juges à titre de dommages-intérêts, la cour d'appel qui n'a pas procédé à une évaluation forfaitaire du préjudice a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le bâtiment 209 dépendait d'un immeuble à usage principal d'entrepôts, que la société Icade ne s'était jamais engagée auprès de M. X... à la permanence d'autres grossistes en textile dans ce bâtiment y compris après la rénovation projetée et qu'elle justifiait avoir procédé dans le local aux travaux d'aménagement convenus pour celui-ci, ces travaux étant propres à assurer sa conformité à la destination contractuelle, la cour d'appel en a exactement déduit que le preneur était mal fondé à obtenir après le 18 mai 2009, date de remise des clefs, une réparation pour « décommercialisation », a légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la société Icade la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Ricard, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir limité l'indemnisation du préjudice de M. X... tiré du défaut de délivrance des locaux à la suite de la levée d'option du local 27 à la somme forfaitaire de 30 000 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE : « s'il est clairement établi que l'ensemble des conventions conclues le 16 novembre 2004 entre les parties s'inscrit dans le cadre d'une libération annoncée à M. X... comme temporaire du local n° 27 afin de permettre la réalisation de travaux dans le bâtiment, la société Icade fait valoir à juste titre qu'elle n'a souscrit à l'égard de M. X... aucun engagement sur la nature exacte des travaux à réaliser dans le bâtiment ni sur leur délai de réalisation ; que par ailleurs, elle justifie d'une déclaration de travaux effectivement déposée le 8 décembre 2004 et du rejet de cette demande de travaux le 8 septembre 2005 par la mairie d' Aubervilliers, sans que cela puisse lui être imputé à faute, ce qui prouve la réalité en 2004 et 2005 du projet de rénovation et d'aménagement envisagé ; que M. X... est en conséquence mal fondé à se prévaloir de manoeuvres, d'une réticence dolosive de la société Icade, d'un manquement à son obligation d'information, d'une mauvaise foi ou d'une déloyauté de sa part pour la conduire à contracter dans le but de l'évincer définitivement ; qu'au surplus, la société Icade souligne à juste titre que les trois conventions signées le 16 novembre 2004 n'étaient pas pour M. X... sans avantages car elles lui permettait d'occuper des locaux plus récents et plus vastes à environ 200 mètres de son ancienne implantation, avec prise en charge de ses frais de déménagement et des franchises de loyers tant pour le local objet du bail résilié que pour ses nouveaux locaux ; Que le bâtiment 209 Le Centrum est expressément présenté dans le bail du 28 janvier 2002, résilié le 16 novembre 2004, comme dépendant d'un ensemble immobilier "à usage principal d'entrepôts" ; qu'il est désigné comme comportant au rez-de-chaussée "divers locaux pour stockage"; que de fait, le lot n° 27 a été donné à bail pour une activité de vente en gros et demi-gros, d'import-export de textiles, habillement et articles pour l'équipement de la maison ; que c'est donc à tort que M. X... tente de procéder par analogie avec un contre commercial abritant des boutiques de vente au détail ce que le bâtiment Le Centrum n'est pas; que la société Icade ne s'est jamais engagée auprès de lui à la permanence d'autres grossistes en textile dans le bâtiment y compris après la rénovation projetée ; que par ailleurs une lettre de son expert-comptable en date du 28 juillet 2005 montre que c'est en toute connaissance d'un risque d'abandon du projet de rénovation du Centrum que M. X... a levé le même jour l'option de la promesse de bail du local ; que si M. X... est fondé à se plaindre d'un défaut de délivrance du lot n°27 du 1er janvier 2006 jusqu'au 18 mai 2009, date de la remise des clés, soit durant plus de 40 mois, il ne le peut pour la suite dès lors que la société Icade justifie avoir fini par procéder dans le local aux travaux d'aménagement convenus pour celui-ci, ces travaux étant propres à assurer sa conformité à la destination contractuelle : que par ailleurs, s'il est recevable en ses demandes à ce titre qui sont le complément des demandes indemnitaires qu'il a formées en première instance, M. X... n'est pas fondé à voir ordonner la "réintégration effective des locaux mitoyens par les autres grossistes en textile » ou la "recommercialisation" du Centrum, la société Icade n'ayant envers lui aucune obligation à ce titre ni dès lors à obtenir des dommages et intérêts pour la "décommercialisation" alléguée d'un bâtiment, à usage d'entrepôt, abritant des locaux de stockage dans lequel lui a été loué un local pour y exercer une activité d'import-export, vente en gros demi-gros ; que pour l'ensemble de ces motifs il sera également débouté de sa demande tendant à se voir dispenser du paiement des loyers après le 18 mai 2009 ;qu'il demeure que M. X... a été privé du lot n° 27 durant plus de 40 mois ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit que les loyers et charges ne pourront courir qu'à compter de la remise des clés du local soit le 18 mai 2009 ; que si l'absence de délivrance du local loué lui a nécessairement causé préjudice du fait de la privation d'une jouissance à laquelle il avait droit, ce préjudice ne saurait avoir l'importance qu'il lui prête ; Qu'en effet, M. X... ne justifie d'aucune baisse de son chiffre d'affaires, celui-ci étant, selon les rapports de ses propres experts consultants ou de son expert-comptable, aucun bilan ni compte de résultats n'étant produit à la cour, passé de 3 044 217 HT en 2004 à 3.814.257 ¿ HT en 2008 puis à 4.521.642 ¿ en 2010 ; Que la baisse de résultat d'exploitation et la perte de marge qu'il allègue sont susceptibles de s'expliquer par d'autres causes que son déménagement pour de nouveaux locaux, à proximité immédiate, sur le même site, dont celles de devoir faire face à la concurrence, relevé par l'un de ses experts amiables, "des nouveaux commerçants asiatiques : l'arrivée de ceux-ci ayant précisément commencé en 2005, pour se développer ensuite et faire du secteur actuellement l'un des principaux pôles du textile en gros en France " (rapport de M. Y... page 17) ; que les expertises auxquelles M. X... a fait procéder non contradictoirement ne permettent pas d'établir le lien direct de causalité entre la perte de marge et la privation du lot n° 27 du Centrum; que la mesure d'expertise judiciaire sollicitée ne saurait pallier cette carence en matière de preuve et la demande à cette fin sera rejetée ; Que par ailleurs si M. X... s'est vu imposer, du fait de la non-délivrance du lot n°27 en dépit de a levée d'option, le paiement d'un double loyer du 18 mai 2009 jusqu'au 1er décembre 2010, date avant laquelle il n'était pas autorisé à résilier le bail des nouveaux locaux, le paiement de ce double de loyer ne procède que de son choix après cette date ; qu'au vu des éléments de la cause, le préjudice subi par M. X... du fait de l'absence de délivrance des locaux à la suite de la levée d'option est exactement réparé par la somme de 30.000 ¿ allouée par les premiers juges à titre de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé sur la condamnation prononcée à ce titre ; que M. X... sera débouté du surplus de ses demandes » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « la résistance abusive et l'attitude déloyale de la SA ICADE qui n'a pas délivré les locaux litigieux et remis les clés à la date du 1er janvier 2006 nonobstant la levée de l'option par Monsieur X... au 28 juillet 2005 a eu pour conséquence de priver le preneur de ces locaux pour l'exploitation de son fonds de commerce pendant 3 ans environ ; Qu'en réparation de son préjudice évalué forfaitairement à 30.000 euros, la SA ICADE sera condamnée à payer à Monsieur X... cette somme de 30.000 euros à titre de dommages intérêts » (jugement, p. 7 ; 2ème §) ; ALORS QUE tenus de réparer intégralement le préjudice, les juges ne peuvent l'indemniser de manière forfaitaire; que M. X... détaillait exhaustivement dans ses écritures (conclusions, p. 15 à 21) les préjudices financiers qu'il avait subis du fait du défaut de délivrance du local n° 27 du bâtiment dénommé Le Centrum ; qu'en se bornant à évaluer forfaitairement ces préjudices à la somme de 30 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil ; DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts liés à la décommercialisation du Centrum ; AUX MOTIFS QUE : « s'il est clairement établi que l'ensemble des conventions conclues le 16 novembre 2004 entre les parties s'inscrit dans le cadre d'une libération annoncée à M. X... comme temporaire du local n° 27 afin de permettre la réalisation de travaux dans le bâtiment, la société Icade fait valoir à juste titre qu'elle n'a souscrit à l'égard de M. X... aucun engagement sur la nature exacte des travaux à réaliser dans le bâtiment ni sur leur délai de réalisation ; que par ailleurs, elle justifie d'une déclaration de travaux effectivement déposée le 8 décembre 2004 et du rejet de cette demande de travaux le 8 septembre 2005 par la mairie d' Aubervilliers, sans que cela puisse lui être imputé à faute, ce qui prouve la réalité en 2004 et 2005 du projet de rénovation et d'aménagement envisagé ; que M. X... est en conséquence mal fondé à se prévaloir de manoeuvres, d'une réticence dolosive de la société Icade, d'un manquement à son obligation d'information, d'une mauvaise foi ou d'une déloyauté de sa part pour la conduire à contracter dans le but de l'évincer définitivement ; qu'au surplus, la société Icade souligne à juste titre que les trois conventions signées le 16 novembre 2004 n'étaient pas pour M. X... sans avantages car elles lui permettait d'occuper des locaux plus récents et plus vastes à environ 200 mètres de son ancienne implantation, avec prise en charge de ses frais de déménagement et des franchises de loyers tant pour le local objet du bail résilié que pour ses nouveaux locaux ; Que le bâtiment 209 Le Centrum est expressément présenté dans le bail du 28 janvier 2002, résilié le 16 novembre 2004, comme dépendant d'un ensemble immobilier "à usage principal d'entrepôts" ; qu'il est désigné comme comportant au rez-de-chaussée "divers locaux pour stockage"; que de fait, le lot n° 27 a été donné à bail pour une activité de vente en gros et demi-gros, d'import-export de textiles, habillement et articles pour l'équipement de la maison ; que c'est donc à tort que M. X... tente de procéder par analogie avec un centre commercial abritant des boutiques de vente au détail ce que le bâtiment Le Centrum n'est pas; que la société Icade ne s'est jamais engagée auprès de lui à la permanence d'autres grossistes en textile dans le bâtiment y compris après la rénovation projetée ; que par ailleurs une lettre de son expert-comptable en date du 28 juillet 2005 montre que c'est en toute connaissance d'un risque d'abandon du projet de rénovation du Centrum que M. X... a levé le même jour l'option de la promesse de bail du local ; que si M. X... est fondé à se plaindre d'un défaut de délivrance du lot n°27 du 1er janvier 2006 jusqu'au 18 mai 2009, date de la remise des clés, soit durant plus de 40 mois, il ne le peut pour la suite dès lors que la société Icade justifie avoir fini par procéder dans le local aux travaux d'aménagement convenus pour celui-ci, ces travaux étant propres à assurer sa conformité à la destination contractuelle : que par ailleurs, s'il est recevable en ses demandes à ce titre qui sont le complément des demandes indemnitaires qu'il a formées en première instance, M. X... n'est pas fondé à voir ordonner la "réintégration effective des locaux mitoyens par les autres grossistes en textile » ou la "recommercialisation" du Centrum, la société Icade n'ayant envers lui aucune obligation à ce titre ni dès lors à obtenir des dommages et intérêts pour la "décommercialisation" alléguée d'un bâtiment, à usage d'entrepôt, abritant des locaux de stockage dans lequel lui a été loué un local pour y exercer une activité d'import-export, vente en gros demi-gros ; que pour l'ensemble de ces motifs il sera également débouté de sa demande tendant à se voir dispenser du paiement des loyers après le 18 mai 2009 ; » ALORS QUE le bailleur est tenu envers son locataire d'une obligation de délivrance conforme et de jouissance des lieux loués ; qu'en l'espèce, le bail portait sur un local commercial pour une activité de vente en gros et demi-gros, d'import-export de textiles, habillement et articles pour l'équipement de la maison, dépendant d'un ensemble immobilier dénommé Le Centrum "à usage principal d'entrepôts" ; que M. X... exposait que Le Centrum avait été totalement vidé de ses commerces par le bailleur qui n'avait pas réalisé les travaux projetés, se bornant au seul remplacement de quelques vitres extérieures ne nécessitant pas un déménagement (conclusions, p. 21 à 24) ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si le bailleur n'avait pas ainsi manqué à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance en privant le preneur des avantages qu'il tenait du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande d'indemnisation de son préjudice commercial tiré des troubles subis dans la jouissance du local 211 ; AUX MOTIFS QUE : « Considérant que M. X... a pris à commercial à compter du 1er décembre 2004, une des travées en rez de chaussée du bâtiment 211 ; que ce bâtiment fait face à l'entrée du bâtiment 217 donné à bail par la société Icade à Euro Media France venant aux droits de Euro Media Télévision pour le tournage et l'enregistrement en public et en direct d'émissions de télévision de divertissements ; que M. X... se plaint de troubles de jouissance qu'il affirme subir depuis 2006 du fait de Euro Media avec l'accord implicite de la société Icade à laquelle il reproche de ne pas intervenir auprès de sa locataire; Que M. X... fait état de diverses infractions tenant à l'atteinte à la sécurité des personnes : blocage de la voie de circulation, entrave à l'évacuation du public par la présence notamment de groupes électrogènes implantés de manière permanente y compris devant les sorties de secours, stockage d'hydrocarbure, réduction de la largeur des voies de circulation ; qu'il se plaint d'une gêne dans l'utilisation des parties communes, de difficultés pour accéder à ses locaux et quais de duchargement du fait de la présence des vigiles dans la rue, du blocage des accès et du stationnement des camions de régie; qu'il se plaint également de nuisances sonores et olfactives ; qu'il soutient que ces troubles sont avontblde 2006 à 2013, qu'ils l'empêchent d'exploiter son show-room et de travailler avec ses fournisseurs et clients faute de pouvoir décharger et charger la marchandise; qu'il invoque le rapport d'expertise judiciaire de M. Z... et la baisse constante de sa marge depuis l'installation de Euro Media en soulignant le fait que la situation actuelle le prive du développement de son activité à l'égard de la clientèle de passage ; Qu'il demande la condamnation de la société Icade à lui payer, au titre de son préjudice commercial, la somme de 55.732 ¿ pour perte d'exploitation constatconen 2007 et 10% du chiffre d'affaires par année depuis les installations litigieuses, la somme de 86.003 ¿ pour perte d'exploitation en 2008, la somme de 81.629,01 ¿ pour perte en 2009 compte tenu d'une perte journalière du chiffre d'affaires de 6.358,86 ¿ par jour de tournage soit au total "223.364,01 ¿ pour le 'préjudice subi de 2007 à ce jour" ; qu'il demande en outre l'allocation de la somme de 50.000 ¿ en réparation de son préjudice moral né de l'énorme stress que la situation a généré pour lui; qu'il ajoute que la cour d'appel, par son arrêt rendu le 29 mai 2013 dans le litige l'opposant à Euro Media, si elle l'a partiellement accueilli en ses demandes, a néanmoins méconnu la réaliteiet l'importance des faits ; Considérant que la société Icade; ne conteste pas "les difficultés rencontrfis" à la fin de l'année 2006 avec "l'un des locataires de la partie nord du bâtiment 217", ce local étant utilisé tous les vendredis pour les répétitions et le tournage de l'émission "Star Academy" diffusée le vendredi soir sur TF1 et le locataire s'diffu appropriuspour les besoins de l'émission une partie de la voie de circulation entre les bâtiments 211 et 217 en y installant deux remorques de poids lourds qui servaient de car régie ainsi qu'une série de groupes électrogènes ; qu'elle soutient avoir fait toute diligence pour faire stopper ces nuisances auxquelles elle n'avait pas consenti, que par la suite pour la saison 2007/2008 de la "Star Academy", le locataire du bâtiment 217 a pris ses dispositions pour ne plus gs er les riverains y compris au regard du bruît des groupes électrogènes qui n'excédait nullement les troubles normaux de voisinage, que le rapport d'expertise de M. Z... dont M. X... fait état ne lui est pas opposable, que les demandes de M. X... en ouverture de ce rapport sont mal dirigées à son encontre, que par arrêt rendu le 29 mai 2012 dans le litige opposant M. X... à Euro Media, cette cour a considéré que compte tenu des mesures prises par celle-ci, M. X... n'était plus fondé à se plaindre d'un trouble anormal de voisinage et pour le passé, a condamné Euro Media à payer à M. X... la somme de 40.000 ¿ à litre de dommages et intérêts, qu'en tout état de cause, le rapport de M. Z... qui a précisé que les locaux de M. X... sont situés une zone d'activité, non dans une zone commerciale et qu'il n'y a pas de règlement de zone, n'établit pas l'existence de troubles anormaux de jouissance mais une simple gêne n'empêchant pas M. X... d'exercer son activité, que la saison 2007/2008 de la « Star Academy » étant aujourd'hui terminée l'ensemble des aménagements provisoires réalisés par ses producteurs ont été supprimés, que le préjudice allégué par M. X... tant commercial que moral n'est nullement établi ; Considérant, cela étant posé, qu'en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail; que la société Icade est responsable envers M. X..., son locataire commercial, de ses manquements à ce titre et n'est pas fondée à soutenir que les demandes de celui-ci sont mal dirigées; Considérant qu'il est établi, et même reconnu pour l'année 2006 par la société Icade, que M. X... n'a pu jouir paisiblement de la chose louée du fait des agissements d'un autre locataire compromettant le libre accès des fournisseurs et clients à ses locaux et le déchargement de ses marchandises par le blocage de la voie d'accès et par des groupes électrogènes et divers véhicules : qu'il n'est toutefois pas démontré que les "infractions tenant à l'atteinte à la sécurité des personnes", autres que le blocage de la voie de circulation et la réduction de la largeur des voies, que M, X... cite, aient nui en quoi que ce soit à la jouissance paisible des locaux qui lui ont été donnés à bail ; Que contrairement à ce que soutient la société lcade, les mise en demeure et sommation qu'elle a adressées à son locataire du bâtiment 217 fin 2006, n'ont pas immédiatement mis fin aux nuisances ainsi qu'il ressort des constats d'huissier de justice dressés les 1er septembre et 2 novembre 2007, 28 et 5 décembre 2008, 2, 9, 16, 23 et 31 juillet 2010, 6 août, 3, 10, 17 et 24 septembre 2010 et 26 août 2011 montrant l'encombrement de la rue ou l'occupation de tous les emplacements de stationnement par les véhicules de l'émission télévisée ainsi que la difficulté à utiliser les emplacements de stationnement destinés à M. X... : qu'en revanche, les constats d'huissier de justice dressés à la requête de M. X... courant 2012 et 2013 révèlent que la situation est normalis e à compter de 2012, avec un stationnement de véhicules régulé, des groupes électrogènes entourés de bardage le long du bâtiment 217 et un stationnement possible sur les emplacements réservés à M. X..., la seule restriction d'accès à la voie de circulation desservant les deux bâtiments se faisant, sous le contrôle de vigiles, par la mise en place de barrières, certains samedis seulement ; que M. X... ne fait pas la preuve qui lui incombe que le bruit devenu "sourd" ou les fumées susceptibles d'être générés par les groupes électrogènes du locataire d'en face excèdent les inconvénients de locaux situés dans une zone d'activité et plus généralement que des nuisances perdurent de nature à compromettre une jouissance paisible de locaux commerciaux destinés non à la vente au détail à une clientèle de passage mais à une activité d'importexport et de vente en gros et demi-gros; que les demandes de M. X... tendant à voir ordonner à son bailleur de mettre en oeuvre les moyens nécessaires pour obtenir de Euro Media, sous astreinte, la dépose des groupes électrogènes et leur installation hors de l'allée séparant les bâtiments 211 et 217, l'absence de blocage et la libre circulation dans la voie, la suppression des tournages et répétitions pendant les jours de semaine n'est pas fondée et sera rejetée ; Considérant que M. X... s'abstient de produire à la cour ses bilans et comptes sociaux; que s'il a produit à M. Z..., désigné comme expert judiciaire dans le cadre d'une autre instance, ses documents sociaux des exercices 2004 à 2006 seulement, en dépit des demandes de cet expert judiciaire pour l'exercice 2007 et les contrats de distribution des marques que M. X... s'est assurt aala société lcade relève à juste titre que l'expertise judiciaire de M. Z... lui est inopposable dès lors qu'elle n'y a pas été appelée ; qu'en tout état de cause, il ressort des autres pièces que M. X... verse aux débats que son chiffre d'affaires n'a pas diminué mais a constamment progressé depuis 2006 ; qu'il ne fait pas la preuve du lien direct de causalité entre les troubles de jouissance qu'il a subis de 2007 à 2012, la perte de marge et dès lors le préjudice commercial qu'il invoque; que M. X... sera débouté de sa demande à ce titre » ; ALORS QUE le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire comme élément de preuve, tel un rapport d'expertise judiciaire ordonné dans une autre instance ; qu'à l'appui de sa demande d'indemnisation de son préjudice commercial, lié au local 211, M. X... produisait le rapport d'expertise de M. Z..., expert judiciairement désigné dans une autre instance ; qu'en refusant d'examiner ce rapport, qui avait été régulièrement communiqué et soumis à la discussion contradictoire, au motif que la société Icade n'ayant pas été appelé à cette expertise judiciaire, elle lui était inopposable, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.