Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 novembre 2011, 10-25.307, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-11-22
Numéro d'affaire : 10-25307
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens, 2010-06-24
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la mention dans le rapport de l'expert judiciaire : " location par bail verbal " ne valait pas preuve de l'existence de ces baux, que le décompte des fermages et loyers des successions X... établi par le notaire ne signifiait pas que ce dernier attestait de la réalité des baux verbaux, que M. Serge X... était incapable de rapporter la preuve du paiement de loyers avant le décès de ses parents et que le paiement par M. Serge X... de la taxe d'habitation et la souscription par lui d'une assurance pour les bâtiments litigieux, sans la preuve du paiement d'un loyer, établissaient seulement que ses parents les avaient mis gratuitement à sa disposition, la cour d'appel a pu en déduire, que ni la preuve d'un bail rural portant sur le hangar et ses dépendances, ni celle d'un bail portant sur la maison d'habitation, n'étaient rapportées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Serge X..., pris tant en son nom qu'en sa qualité de représentant de son fils mineur Guillaume X..., aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Serge X... pris tant en son nom qu'en sa qualité de représentant de son fils mineur Guillaume X..., à payer à Mmes Jacqueline, Jocelyne et Marylène X... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Serge X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour M. Serge X..., en son nom personnel et ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Monsieur Serge X... est occupant sans droit ni titre du hangar sis... La Motte et qu'il fera rapport à l'actif de la succession du montant des fermages impayés et d'une indemnité d'occupation de l'immeuble occupé sans droit, sur une période de 5 ans, qui sera fixée par le notaire désigné ; AUX MOTIFS, propres, QUE par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1982, enregistré le 10 janvier 1983 et renouvelé par tacite reconduction, les époux Y...- C... ont donné à bail rural à leur fils des parcelles de terre sises à Mareuil La Motte et à Vandelicourt, ainsi que le corps de ferme situé à Mareuil La Motte,..., sauf habitation, précise l'acte ; que Serge X... soutient que ses parents lui avaient néanmoins consenti un bail verbal sur cette maison, moyennant un loyer mensuel d'environ 200  ; qu'il affirme en outre que ses parents lui avaient également consenti un bail rural verbal sur un hangar situé... ; que pour établir la preuve de l'existence de ces baux contestés par ses soeurs, Serge X... fait état de déclarations faites par sa mère à un expert chargé par les héritiers en mai 2004 d'estimer l'actif immobilier de la succession paternelle, de l'attestation établie par le notaire des défunts, Maître Z..., de l'existence de ces baux et du paiement des loyers ; que toutefois, il ne ressort nullement de l'extrait du rapport d'estimation immobilière de M. A... que l'indication d'une « location par bail verbal » à propos de l'ensemble immobilier occupé par Serge X...,...,... ait été donnée par la bailleresse, étant observé que celle-ci avait donné à bail à son fils un autre hangar agricole, situé... par un acte authentique en date du 18 juillet 2003 ; qu'en outre, le décompte de fermages et de loyers des successions X... établi par le notaire à partir du 1er janvier 1999 jusqu'au 31 décembre 2003 d'un total de 30. 924  « sous réserve des règlements effectués directement par Serge X... à ses parents » ne signifie pas que le notaire atteste de la réalité du bail verbal, étant observé que l'appelant est incapable de rapporter la preuve du paiement de loyers avant le décès de ses parents, le notaire confirmant seulement le paiement le 16 mars 2005 des loyers de l'année 2004 (228  x 12) pendant laquelle Madame Stéphanie X... est décédée ; qu'en effet, Serge X... tente de justifier, mais en vain, l'absence de paiement des loyers et fermages par le solde de sa créance de salaires différés, 30. 621 , une créance de travaux qu'il aurait exécutés pour ses parents mais invérifiables d'un montant de 10. 992  ainsi qu'une créance d'un montant de 2. 372, 14  pour de menus services rendus à ses parents, qui relèvent de l'entraide familiale, chacun étant pourtant facturé jusqu'à la préparation des médicaments de sa mère ; que si Serge X... établit grâce à l'attestation de son assureur qu'il a souscrit un contrat d'assurance pour l'habitation et les bâtiments situés...... depuis le 1er janvier 1999 et qu'il paie la taxe d'habitation depuis 2001, alors qu'il est incapable de démontrer le paiement des loyers, la mise à disposition gratuite par ses parents d'un logement s'analyse en une libéralité et justifie des indemnités d'occupation dont il doit faire le rapport aux successions de ses parents en vertu de l'article 843 ancien du Code civil ; que, par ailleurs, le fait que le notaire ait encaissé les sommes versées après le décès de sa mère par Serge X..., dont le montant a été fixé par lui seul, au titre de l'occupation de la maison du... ne démontre pas l'existence des baux allégués, étant rappelé que l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des successions a été demandée par Jacqueline, Jocelyne et Marylène X... dans leur assignation du 9 février 2006 et que celles-ci ont toujours contesté ces baux, ainsi que le décompte établi par Maître Z... sur les seules indications de Serge X... (arrêt attaqué, p. 5-6) ; ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE Monsieur Serge X... prétend bénéficier d'un bail verbal depuis 1999 sur ces deux immeubles qu'il occupe effectivement et prouver l'existence de ces deux baux par la production du compte de fermages et loyers, établi par Maître Z..., qui fait apparaître effectivement un prix annuel pour le loyer du hangar sis... pour la maison d'habitation sise... pour les années 1999 à 2004 inclus ; que le dit décompte mentionne en outre le paiement des dits loyers pour 2004 les 3 novembre 2004 et 20 janvier 2005 ; que les dames X... contestent la valeur probante du décompte établi par Maître Z... en prétendant que ce notaire s'est contenté de reprendre les indications que lui a données Serge X... ; que Monsieur X... s'abstient de produire de quelconques justificatifs de paiement des loyers à l'appui du décompte du notaire Z... qui s'est manifestement contenté d'enregistrer la déclaration que lui a faite Monsieur Serge X... ; qu'en l'absence de bail écrit, seul le paiement effectif d'un loyer constitue un élément de preuve déterminant de l'existence d'un bail verbal ; que cette preuve n'étant pas rapportée, Monsieur X... sera déclaré occupant sans droit ni titre du hangar sis...... ; que les dames X... sont en conséquence de ce qui est tranché ci-dessus, bien fondées à réclamer à Monsieur Serge X... deux indemnités d'occupation de ces deux immeubles sur 5 ans, pour tenir compte de la prescription, soit 1999-2004 puisque Monsieur X... a versé unilatéralement un loyer au notaire à partir du décès de sa mère ; que les dames X... demandent le rapport à l'actif de la succession par Monsieur Serge X... d'une somme de 29. 399, 50  au titre des loyers impayés outre les indemnités d'occupation pour les deux immeubles occupés sans droit ni titre ; que Serge X... indique dans ses conclusions qu'il est redevable de la somme totale de 30. 924  pour les loyers et fermages au titre des années 1999 et 2003 selon le décompte précité de Maître Z... qui intègre les loyers des baux verbaux du hangar et de la maison d'habitation ; qu'il convient de renvoyer les parties devant Maître B... qui fixera le montant des indemnités d'occupation (jugement entrepris, p. 9) ; 1°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles qu'elles sont fixées par leurs conclusions ; que le juge ne saurait, à peine de dénaturation, donner aux conclusions des parties un sens qui n'est pas le leur ; qu'au cas présent, pour démontrer l'existence d'un bail rural verbal, l'exposant avait indiqué dans ses conclusions d'appel (p. 8) que le rapport de Monsieur A..., qui précisait à propos de l'immeuble sis... que « Les bâtiments agricoles sont occupés par M. Serge X..., location par bail verbal », avait été établi à la suite d'une expertise réalisée du vivant de Madame Stéphanie X..., l'expert s'étant rendu au domicile de cette dernière ; que pour décider que l'exposant occupait sans droit ni titre cet immeuble, la cour d'appel a relevé que l'exposant faisait état de déclarations faites par sa mère à l'expert Monsieur A... avant de juger qu'il ne ressortait nullement de l'extrait du rapport d'expertise que l'indication d'une « location par bail verbal » ait été donnée par la bailleresse (arrêt attaqué, p. 6) ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'exposant avait fait référence non pas à des déclarations faites par sa mère mais à la réalisation de l'expertise au temps du vivant de celle-ci, ce dont il ressortait que si elle n'avait pas fait de déclaration, du moins elle aurait pu s'opposer à l'indication contenue dans le rapport d'expertise de sorte qu'en ne le faisant pas elle confirmait implicitement la mention « location par bail verbal », la cour a, par dénaturation des conclusions d'appel de Monsieur Serge X..., modifié l'objet de litige et a, par là, violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens, y compris par présomption ; qu'au cas présent, pour démontrer l'existence d'un bail rural verbal, l'exposant avait indiqué dans ses conclusions d'appel (p. 8) que le rapport de Monsieur A..., qui précisait que l'immeuble sis... faisait l'objet d'une « location par bail verbal », avait été établi à la suite d'une expertise réalisée du vivant de Madame Stéphanie X... ; que cette indication contenue dans le rapport d'expertise, non contestée par cette dernière, faisait présumer l'existence d'un bail verbal ; que pour juger que la preuve du bail rural verbal n'était pas rapportée, la cour a relevé qu'il ne ressortait pas du rapport de M. A... que l'indication d'une « location par bail verbal » ait été donnée par la bailleresse et que celle-ci avait donné à bail à son fils un autre hangar agricole, situé... par un acte authentique du 18 juillet 2003 (arrêt attaqué, p. 6) ; qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi cette indication non contestée par Madame Stéphanie X... ne constituait pas une présomption de l'existence d'un bail verbal, auquel ne s'opposait en aucune manière la conclusion d'un bail par acte authentique portant sur un autre hangar, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-1 du Code rural ; 3°/ ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens, y compris par présomption ; qu'au cas présent, pour démontrer l'existence d'un bail rural verbal, l'exposant s'était fondé sur le décompte des fermages établi par le notaire (conclusions d'appel de M. X..., p. 8) ; que pour juger que la preuve du bail rural verbal n'était pas rapportée, la cour a considéré que ce décompte ne signifiait pas que le notaire attestait de la réalité du bail verbal ; qu'en se déterminant ainsi, sans préciser en quoi ce décompte ne faisait pas présumer l'existence d'un bail verbal, la cour d'appel a, de nouveau, entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article L. 411-1 du Code rural ; 4°/ ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens et notamment par le paiement des taxes foncières et des charges ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que l'exposant avait souscrit un contrat d'assurance pour les bâtiments situés... depuis le 1er janvier 1999 et qu'il payait la taxe d'habitation depuis 2001 (arrêt attaqué, p. 6) ; qu'elle aurait dû en déduire que la preuve de l'existence d'un bail rural verbal était démontrée par l'exposant ; qu'en décidant pourtant du contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé, par là, l'article L. 411-1 du Code rural. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que Monsieur Serge X... est occupant sans droit ni titre de la maison d'habitation sise... La Motte et qu'il fera rapport à l'actif de la succession du montant des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation de l'immeuble occupé sans droit, sur une période de 5 ans, qui sera fixée par le notaire désigné ; AUX MOTIFS, propres, QUE par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1982, enregistré le 10 janvier 1983 et renouvelé par tacite reconduction, les époux Y...- C... ont donné à bail rural à leur fils des parcelles de terre sises à Mareuil La Motte et à Vandelicourt, ainsi que le corps de ferme situé à Mareuil La Motte,..., sauf habitation, précise l'acte ; que Serge X... soutient que ses parents lui avaient néanmoins consenti un bail verbal sur cette maison, moyennant un loyer mensuel d'environ 200  ; qu'il affirme en outre que ses parents lui avaient également consenti un bail rural verbal sur un hangar situé... ; que pour établir la preuve de l'existence de ces baux contestés par ses soeurs, Serge X... fait état de déclarations faites par sa mère à un expert chargé par les héritiers en mai 2004 d'estimer l'actif immobilier de la succession paternelle, de l'attestation établie par le notaire des défunts, Maître Z..., de l'existence de ces baux et du paiement des loyers ; que toutefois, il ne ressort nullement de l'extrait du rapport d'estimation immobilière de M. A... que l'indication d'une « location par bail verbal » à propos de l'ensemble immobilier occupé par Serge X...,...,... ait été donnée par la bailleresse, étant observé que celle-ci avait donné à bail à son fils un autre hangar agricole, situé... par un acte authentique en date du 18 juillet 2003 ; qu'en outre, le décompte de fermages et de loyers des successions X... établi par le notaire à partir du 1er janvier 1999 jusqu'au 31 décembre 2003 d'un total de 30. 924  « sous réserve des règlements effectués directement par Serge X... à ses parents » ne signifie pas que le notaire atteste de la réalité du bail verbal, étant observé que l'appelant est incapable de rapporter la preuve du paiement de loyers avant le décès de ses parents, le notaire confirmant seulement le paiement le 16 mars 2005 des loyers de l'année 2004 (228  x 12) pendant laquelle Madame Stéphanie X... est décédée ; qu'en effet, Serge X... tente de justifier, mais en vain, l'absence de paiement des loyers et fermages par le solde de sa créance de salaires différés, 30. 621 , une créance de travaux qu'il aurait exécutés pour ses parents mais invérifiables d'un montant de 10. 992  ainsi qu'une créance d'un montant de 2. 372, 14  pour de menus services rendus à ses parents, qui relèvent de l'entraide familiale, chacun étant pourtant facturé jusqu'à la préparation des médicaments de sa mère ; que si Serge X... établit grâce à l'attestation de son assureur qu'il a souscrit un contrat d'assurance pour l'habitation et les bâtiments situés...... depuis le 1er janvier 1999 et qu'il paie la taxe d'habitation depuis 2001, alors qu'il est incapable de démontrer le paiement des loyers, la mise à disposition gratuite par ses parents d'un logement s'analyse en une libéralité et justifie des indemnités d'occupation dont il doit faire le rapport aux successions de ses parents en vertu de l'article 843 ancien du Code civil ; que, par ailleurs, le fait que le notaire ait encaissé les sommes versées après le décès de sa mère par Serge X..., dont le montant a été fixé par lui seul, au titre de l'occupation de la maison du... ne démontre pas l'existence des baux allégués, étant rappelé que l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des successions a été demandée par Jacqueline, Jocelyne et Marylène X... dans leur assignation du 9 février 2006 et que celles-ci ont toujours contesté ces baux, ainsi que le décompte établi par Maître Z... sur les seules indications de Serge X... (arrêt attaqué, p. 5-6) ; ET AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE Monsieur Serge X... prétend bénéficier d'un bail verbal depuis 1999 sur ces deux immeubles qu'il occupe effectivement et prouver l'existence de ces deux baux par la production du compte de fermages et loyers, établi par Maître Z..., qui fait apparaître effectivement un prix annuel pour le loyer du hangar sis... pour la maison d'habitation sise... pour les années 1999 à 2004 inclus ; que le dit décompte mentionne en outre le paiement des dits loyers pour 2004 les 3 novembre 2004 et 20 janvier 2005 ; que les dames X... contestent la valeur probante du décompte établi par Maître Z... en prétendant que ce notaire s'est contenté de reprendre les indications que lui a données Serge X... ; que Monsieur X... s'abstient de produire de quelconques justificatifs de paiement des loyers à l'appui du décompte du notaire Z... qui s'est manifestement contenté d'enregistrer la déclaration que lui a faite Monsieur Serge X... ; qu'en l'absence de bail écrit, seul le paiement effectif d'un loyer constitue un élément de preuve déterminant de l'existence d'un bail verbal ; que cette preuve n'étant pas rapportée, Monsieur X... sera déclaré occupant sans droit ni titre du hangar sis...... ; que les dames X... sont en conséquence de ce qui est tranché ci-dessus, bien fondées à réclamer à Monsieur Serge X... deux indemnités d'occupation de ces deux immeubles sur 5 ans, pour tenir compte de la prescription, soit 1999-2004 puisque Monsieur X... a versé unilatéralement un loyer au notaire à partir du décès de sa mère ; que les dames X... demandent le rapport à l'actif de la succession par Monsieur Serge X... d'une somme de 29. 399, 50  au titre des loyers impayés outre les indemnités d'occupation pour les deux immeubles occupés sans droit ni titre ; que Serge X... indique dans ses conclusions qu'il est redevable de la somme totale de 30. 924  pour les loyers et fermages au titre des années 1999 et 2003 selon le décompte précité de Maître Z... qui intègre les loyers des baux verbaux du hangar et de la maison d'habitation ; qu'il convient de renvoyer les parties devant Maître B... qui fixera le montant des indemnités d'occupation (jugement entrepris, p. 9) ; 1°/ ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail d'habitation verbal peut être rapportée par tous moyens lorsqu'il a reçu un commencement d'exécution ; que le paiement des taxes et charges suffisent à démontrer le commencement d'exécution du bail ; qu'au cas présent, la cour d'appel a constaté que l'exposant avait souscrit un contrat d'assurance pour l'habitation située... depuis le 1er janvier 1999 et qu'il payait la taxe d'habitation depuis 2001 (arrêt attaqué, p. 6) ; qu'elle aurait dû en déduire la preuve d'un commencement d'exécution du bail d'habitation verbal, de sorte que l'existence de ce bail verbal pouvait être démontrée par tous moyens ; qu'en refusant néanmoins d'admettre l'existence d'un bail verbal à propos de l'habitation de l'exposant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé, par là, les articles 1714 et 1715 du Code civil ; 2°/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties telles qu'elles sont fixées par leurs conclusions ; que le juge ne saurait, à peine de dénaturation, donner aux conclusions des parties un sens qui n'est pas le leur ; qu'au cas présent, pour démontrer l'existence d'un bail d'habitation verbal, l'exposant avait indiqué dans ses conclusions d'appel (p. 9) que le rapport de Monsieur A..., qui précisait que l'habitation sise... par Monsieur Serge X... faisait l'objet d'une « location par bail verbal », avait été établi à la suite d'une expertise réalisée du vivant de Madame Stéphanie X..., l'expert s'étant rendu au domicile de cette dernière ; que pour décider que l'exposant occupait sans droit ni titre cet immeuble, la cour d'appel a relevé que l'exposant faisait état de déclarations faites par sa mère à l'expert Monsieur A... avant de juger qu'il ne ressortait nullement de l'extrait du rapport d'expertise que l'indication d'une « location par bail verbal » ait été donnée par la bailleresse (arrêt attaqué, p. 6) ; qu'en statuant ainsi, cependant que l'exposant avait fait référence non pas à des déclarations faites par sa mère mais à la réalisation de l'expertise au temps de son vivant, ce dont il ressortait que si elle n'avait pas fait de déclaration, du moins elle aurait pu s'opposer à l'indication contenue dans le rapport d'expertise de sorte qu'en ne le faisant pas elle confirmait implicitement la mention « location par bail verbal », la cour a, par dénaturation des conclusions d'appel de Monsieur Serge X..., modifié l'objet de litige ; qu'elle a violé, par voie de conséquence, l'article 4 du Code de procédure civile ; 3°/ ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail d'habitation verbal peut être rapportée par tous moyens lorsqu'il a reçu un commencement d'exécution, y compris par présomption ; qu'au cas présent, pour démontrer l'existence d'un bail d'habitation verbal, l'exposant avait indiqué dans ses conclusions d'appel (p. 9) que le rapport de Monsieur A..., qui précisait que l'habitation sise... faisait l'objet d'une « location par bail verbal », avait été établi à la suite d'une expertise réalisée du vivant de Mme Stéphanie X... ; que cette indication contenue dans le rapport d'expertise, non contestée par cette dernière, faisait présumer l'existence d'un bail verbal ; que pour juger que la preuve du bail d'habitation verbal n'était pas rapportée, la cour a relevé qu'il ne ressortait pas du rapport de M. A... que l'indication d'une « location par bail verbal » ait été donnée par la bailleresse et que celle-ci avait donné à bail à son fils un autre hangar agricole, situé... par un acte authentique du 18 juillet 2003 (arrêt attaqué, p. 6) ; qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi cette indication non contestée par Madame Stéphanie X... ne constituait pas une présomption de l'existence d'un bail verbal, auquel ne s'opposait en aucune manière la conclusion d'un bail par acte authentique portant sur un autre bien immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1714 et 1715 du Code civil ; 4°/ ALORS QUE la preuve de l'existence d'un bail d'habitation verbal peut être rapportée par tous moyens lorsqu'il a reçu un commencement d'exécution, y compris par présomption ; qu'au cas présent, pour démontrer l'existence d'un bail d'habitation verbal, l'exposant s'était fondé sur le décompte des loyers établi par le notaire (conclusions d'appel de M. X..., p. 9) ; que pour juger que la preuve du bail d'habitation verbal n'était pas rapportée, la cour a considéré que ce décompte ne signifiait pas que le notaire attestait de la réalité du bail verbal (arrêt attaqué, p. 6) ; qu'en se déterminant ainsi, sans préciser en quoi ce décompte ne faisait pas présumer l'existence d'un bail verbal, la cour d'appel a, de nouveau, entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1714 et 1715 du Code civil.