Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2012, 10-23.179, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-01-25
Numéro d'affaire : 10-23179
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2010-06-08
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boutet, SCP Le Bret-Desaché, SCP Richard, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le 24 juin 1980, les consorts X..., propriétaires de l'immeuble, avaient vendu plusieurs lots dont ceux objets des ventes litigieuses, à M. Paul Y..., qu'il en résultait que la vente par les époux Y... à la SCI Rue du Mont Joly n'était pas la première vente suivant la division initiale de l'immeuble, qu'en ce qui concernait la subdivision en 2000 du lot n° 4, il ne saurait être soutenu qu'un WC et le couloir y conduisant étaient des locaux d'habitation et qu'ils ne pouvaient pas être loués indépendamment d'un logement, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente du 29 août 2000 ne pouvait avoir ouvert au locataire de droit de préemption, pas plus que la subdivision du lot n° 4 n'avait pu lui en ouvrir un sur les lots 24 constitué d'un WC et 25, constitué d'un couloir y conduisant ; Attendu, d'autre part, que M. Z... ayant été déclaré recevable en son action, le moyen, pris en sa troisième branche, qui est exclusivement dirigé contre le motif de l'arrêt ayant trait à la prescription est irrecevable ; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, qui est juridiction d'appel tant à l'égard du tribunal d'instance que du tribunal de grande instance et qui était fondée à statuer sur le litige dont elle était saisie par l'effet dévolutif de l'appel, n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à M. et Mme Y... la somme de 1 300 euros et à la SCI Rue du Mont Joly la somme de 1 300 euros ; rejette la demande M. Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Z... de sa demande tendant à l'annulation de la vente du 29 août 2000 et à l'annulation consécutive de la vente du 28 février 2006 et du congé du 18 mai 2006, de l'avoir débouté de sa demande tendant à ce qu'il lui soit donné acte de son acceptation des conditions plus avantageuses de la vente du 29 août 2000 pour les lots n° 8 et 24, dont il est locataire, et de l'avoir débouté de sa demande tendant à se voir déclaré propriétaire desdits lots ; AUX MOTIFS QU'il n'apparaît pas que Monsieur Z... ait jamais été en mesure de bénéficier du droit de préemption reconnu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en effet, ce texte vise l'obligation d'informer le locataire « préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation (...) consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots », et, dans sa rédaction initiale, « lorsque (la vente d'un appartement et de ses locaux accessoires) est la première à porter sur ces seuls biens depuis la division par appartements de l'immeuble » ; qu'il en résulte que c'est lorsque la division a lieu entre plusieurs propriétaires, qui conduit à la création d'une copropriété, que l'appartement doit être proposé au locataire ; qu'en l'espèce, la division de l'immeuble avec création de la copropriété date de 1980 et de la vente de certains lots à Monsieur Paul Y... ; qu'auparavant, l'immeuble était l'unique propriété de l'indivision X... qui n'avait consenti aucun bail à Monsieur Z..., lequel tenait son bail de Monsieur Paul Y..., qui avait donc anticipé l'acquisition de son droit de propriété ; qu'en tous cas, aucune préemption n'était ouverte à Monsieur Z... à cette époque, et encore moins en 2000 de ce fait ; que sur l'effet de la subdivision de 2000 du lot n° 4 en lots n° 24 et n° 25, qui a nécessairement précédé la vente du lot n° 24, il ne saurait être soutenu qu'un wc et le couloir qui y conduit sont des « locaux d'habitation » et qu'ils ne pouvaient pas être loués indépendamment d'un logement, alors qu'aucun logement n'a donné lieu à démembrement à cette époque, du moins pour ce qui concerne le bail de Monsieur Z... ; que le jugement qui l'a débouté ne peut qu'être confirmé ; qu'en toute hypothèse, Monsieur Z... fait état de l'attestation notariée du 29 août 2000 dans le courrier qu'il adresse au notaire, Maître A..., le 23 octobre 2005, et que rien ne prouve qu'il n'ait obtenu ce document que plus de cinq ans après la vente, en sorte que sa demande est prescrite ; 1°) ALORS QUE préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation, consécutive à la division initiale de tout ou partie d'un immeuble par lots, chacun des locataires ou occupants de bonne foi bénéficie du droit de préempter les locaux qu'il occupe aux conditions de la vente projetée ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Z... ne bénéficiait pas du droit de préempter les locaux dont il était locataire lors de leur vente le 29 août 2000, motif pris que cette vente était postérieure à la division de l'immeuble entre plusieurs propriétaires et que ce n'était qu'à cette date que le locataire aurait pu bénéficier d'un droit de préemption, bien que le droit de préemption du locataire existe lors de la vente consécutive à la division de l'immeuble entre plusieurs propriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 10 I) de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat ; 2°) ALORS QUE préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation et/ ou de ses accessoires, consécutive à la subdivision des lots correspondants à ces accessoires, chacun des locataires ou occupants de bonne foi bénéficie du droit de préempter les locaux qu'il occupe aux conditions de la vente projetée ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Z... ne bénéficiait pas du droit de préempter les locaux dont il était locataire lors de la vente de ces locaux le 29 août 2000, motif pris que la subdivision du lot n° 4 en lots n° 24 et n° 25 portait sur le wc donné à bail à Monsieur Z... et sur le couloir qui y conduisait et que ces locaux ne constituaient que des accessoires au local d'habitation occupé par Monsieur Z..., bien que le droit de préemption du locataire existe même lorsque la vente et la subdivision des lots sont relatifs aux accessoires d'un local à usage d'habitation, la Cour d'appel a violé l'article 10 I) de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habitat ; 3°) ALORS QU'il appartient à celui qui oppose la fin de non-recevoir tirée de la prescription de démontrer que les conditions de la prescription sont réunies et, par conséquent, que le délai de prescription a commencé à courir ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur Z... ne démontrait pas qu'il avait eu connaissance de la vente du 29 août 2000 moins de cinq ans avant d'engager l'action, la Société RUE DU MONT JOLY et Monsieur B... étaient fondés à soutenir qu'elle était prescrite, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation des articles 1304 et 1315 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Z... à payer à Monsieur B... la somme de 5. 236, 11 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 31 mars 2009, ainsi que les indemnités d'occupation dues, à raison de 581, 79 euros par trimestre, du 1er avril 2009 à la libération effective des lieux ; AUX MOTIFS QUE s'agissant de la demande d'indemnité d'occupation, Monsieur B... n'a pas à demander la validation du congé ; que celui-ci produit son effet dès lors qu'il n'est pas contesté ; que le rejet de la demande de nullité, fondée uniquement sur l'absence de droit de propriété de Monsieur B..., entraîne ipso facto la constatation de la validité du congé et conduit à la dette d'indemnité d'occupation, Monsieur Z... reconnaissant avoir cessé de payer après le premier trimestre 2007 ; ALORS QUE le tribunal de grande instance ne connaît que des demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d'une autre juridiction ; que le tribunal d'instance dispose d'une compétence exclusive en matière de baux d'habitation, à l'exception des actions relatives à l'application de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont la connaissance, jusqu'à la valeur de 4. 000 euros, relève de la compétence de la juridiction de proximité ; que Monsieur Z... faisait valoir, devant la Cour d'appel, que le Tribunal de grande instance de Bonneville n'était pas compétent pour accueillir, comme il l'a fait, la demande reconventionnelle de Monsieur B... tendant à la condamnation de Monsieur Z... à lui payer une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.