Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mars 2019, 18-14.022, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-03-07
Numéro d'affaire : 18-14022
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2017-12-21
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Spinosi et Sureau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 décembre 2017), que, par acte sous seing privé des 10 et 29 décembre 2014, D... V... a promis de vendre à M. R..., avec faculté de substitution, un immeuble sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que la réitération de l'acte de vente devait intervenir au plus tard le 31 mars 2015, date pouvant être prorogée au 15 avril 2015 ; que, le 28 avril 2015, la société civile Lamark Foch s'est substituée à M. R... et a obtenu un accord pour un prêt ; que, le 10 juin 2015, le notaire de D... V... a déposé une déclaration d'intention d'aliéner ; que D... V... est décédée le [...] ; que, le 8 avril 2016, la société civile Lamark Foch a fait assigner « sa succession » en perfection de la vente ; que M. et Mme K... sont intervenus à l'instance en leurs qualités de légataires universels de D... V... ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1582 du code civil ; Attendu que, pour dire que la promesse de vente n'était pas caduque, l'arrêt retient que la société civile Lamark Foch ne pouvait se prévaloir de l'obtention du prêt avant la date du 1er mars 2015, puisque la condition suspensive était prévue dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, que D... V... n'avait pas mis en demeure l'acquéreur de justifier de l'obtention de ce prêt conformément aux dispositions de l'avant-contrat, et que les parties avaient accepté une prorogation tacite du délai de réitération car le notaire du vendeur, mandaté par les deux parties pour ce faire, n'avait déposé la déclaration d'intention d'aliéner que le 10 juin 2015 alors que le notaire de l'acquéreur lui avait réclamé dès le 20 mai 2015 le « dossier d'usage » ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté de D... V... de proroger le délai prévu pour la réitération de la promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la société civile immobilière Lamark Foch aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile Lamark Foch et la condamne à payer à M. et Mme K... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR, infirmant le jugement de ce chef, débouté M. et Mme K... de leurs demandes tendant à voir déclarer nulle la promesse de vente des 10 et 29 décembre 2014, D'AVOIR dit que la vente par M. et Mme K... au profit de la société Lamark Foch dans un ensemble immobilier situé [...] du lot n° 3 cadastré [...] , rue [...], moyennant le prix de 1 130 000 € est parfaite, et D'AVOIR en conséquence, fait injonction aux parties de signer l'acte authentique dans un délai de trois mois à compter du présent arrêt devant le notaire l'acquéreur, et passé ce délai sous une astreinte de 50 € par jour de retard durant trois mois à l'encontre de M. et Mme K... ; AUX MOTIFS QUE « M. et Mme K... ne sauraient se prévaloir de ce que la SCI Lamark Foch n'avait pas justifié de l'obtention du prêt avant la date fixée dans la promesse au 1er mars 2015, puisque la condition suspensive est prévue dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur qui peut seul se prévaloir des conséquences juridiques de la non obtention de son financement ; que sera ajouté que D... V... n'a pas utilisé les dispositions de l'avant-contrat qui lui permettaient de mettre en demeure la SCI sous huitaine, passé la date du 1er mars 2015, de lui justifier sous huitaine de l'obtention ou de la non obtention des prêts, alors que le financement n'a été obtenu que le 28 avril 2015 ; que par ailleurs, si l'acte prévoyait une prorogation automatique du délai pour signer initialement fixé au 31 mars 2015, jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique et que cette prorogation ne pourrait excéder le 15 avril 2015, force est de constater que les parties ont accepté une prorogation tacite de ce délai puisque le notaire de D... V..., mandaté par les deux parties pour ce faire, n'a déposé la déclaration d'intention d'aliéner que le 10 juin 2015, alors par ailleurs que le notaire de la société Lamark Foch lui avait réclamé dès le 20 mai 2015 le « dossier d'usage » ; M. et Mme K... soutiennent que la promesse serait nulle par application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en application de (l'article précité), « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est de nulle effet si elle n'est pas constatée par acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique » ; que la promesse a été signée en l'espèce par D... V... le 29 décembre 2014 et sa durée initiale expirait le 31 mars 2015, elle a fait l'objet d'une prorogation tacite ainsi qu'il vient d'être dit et par acte d'huissier délivré le 29 janvier 2016, M. R... et la société Lamark Foch ont fait sommation à D... V..., domiciliée en l'étude de son notaire, de réitérer sans délai par acte authentique les termes et conditions du compromis de vente ; que le notaire n'a pas répondu ; que la venderesse est décédée le [...] , et le notaire a transmis cette information au notaire de l'acquéreur et à M. R... le 1er mars 2016 ; que par des mails des 1er mars 2016, 15 mars 2016 et 31 mars 2016, le notaire de l'acquéreur a tenté en vain d'obtenir de son homologue les coordonnées de l'héritier de D... V..., sans recevoir la moindre réponse, ainsi qu'il a déjà été indiqué ci-dessus ; que dans une attestation du notaire de la société Lamark Foch datée du 13 décembre 2016, celui-ci a indiqué que dans le cadre du projet de vente en cause il lui avait été délivré par le service de la publicité foncière de Vanves, le 18 avril 2016, une fiche d'immeuble sur le bien en cause, ladite fiche d'immeuble ayant fait l'objet de prorogations délivrées les 30 mai 2016, 15 juin 2016, 22 juillet 2016, 7 septembre 2016 et 23 septembre 2016, et qu'il résultait de ces documents qu'aucune mention sur les ayants-droit de Mme V... ne figurait sur les réquisitions délivrées ; que c'est dans ce contexte que la société a fait délivrer une assignation « à la succession » de D... V... en l'étude du notaire de celle-ci, assignation certes irrégulière, mais dont M. et Mme K... ne prétendent pas avoir ignoré l'existence ; qu'il apparaît donc que M. et Mme K..., qui n'ont pas communiqué leurs coordonnées à la société Lamark Foch dans le but manifeste de faire durer la situation d'incertitude dans laquelle elle se trouvait en l'absence d'interlocuteurs, ne sauraient invoquer leur propre turpitude pour se prévaloir de la nullité de la promesse qui aurait été acquise le 29 juin 2016 en application de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation précité ; que M. et Mme K... soutiennent enfin que le compromis est caduc faute de paiement par la société appelante du prix du bien augmenté des frais de vente, soit la somme de 1 214 300 euros dans le délai imparti dans l'acte, soit avant le 31 mars 2015 ou le 15 avril 2015 et qu'elle ne peut donc en demander l'exécution forcée ; qu'il est indiqué en page 8 de la promesse de vente sous le titre « conditions suspensives au profit du vendeur : qu'il soit versé par l'acquéreur ou pour son compte entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique une somme égale au montant du prix et des frais ( ) ce versement sera fait par l'acquéreur à titre de sûreté, en garantie de son engagement d'acquérir. Il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l'acte authentique » ; qu'il va de soi que ce versement du prix et des frais ne doit intervenir que lorsqu'une date de signature a été fixée, le but étant que les fonds soient détenus par le notaire avant la signature, sans que ce versement ne puisse intervenir en dehors de tout rendez-vous de signature ; que l'argumentation de M. et Mme K... qui consiste à prétendre que la société Lamark Foch aurait dû verser le prix de vente et les frais alors qu'aucun rendez-vous n'était fixé pour signer l'acte authentique est dénuée de tout fondement ; que dans ces conditions, M. et Mme K... sont mal fondés à soutenir que la promesse de vente serait nulle ou caduque ; qu'il sera enfin observé que c'est à tort que M. et Mme K... soutiennent que la demande de la société Lamark en tant qu'elle porte sur le lot n° 2 serait irrecevable car nouvelle, alors que la lecture des conclusions de première instance de ladite société révèle qu'elle y disait déjà que la « cession du lot n° 3 emporte nécessairement droit à la jouissance exclusive du lot n° 2 », en sorte qu'il apparaît que la demande d'attribution de propriété du lot n° 2 n'est pas nouvelle, étant ajouté qu'en tout état de cause, elle tend aux mêmes fins que les prétentions formées devant les premiers juges ; que la demande d'irrecevabilité formée par M. et Mme K... sera donc rejetée ; que la promesse de vente portait sur « un ensemble immobilier situé [...] , cadastré [...] , rue [...] portant sur une superficie de 00 ha 11 a 36 ca. Désignation des biens : Lot numéro trois (3) : une maison d'habitation et les 3550/10 000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Etant ici précisé qu'aux termes de l'état descriptif de division sont rattachés à ce lot : le droit de démolir ( ), le droit à jouissance exclusive, perpétuelle et particulière de la fraction de terrain d'une contenance de 407 m2 7 centièmes, sur lequel cette maison est implanté ainsi que la cour et dépendance et la sortie sur la rue [...] » ; que cet avant-contrat a été signé par M. R... le 10 décembre 2014 et par Mme V... le 29 décembre suivant ; que la mention manuscrite qui figure sur l'exemplaire produit par les intimés, après la description du lot n° 3, est la suivante : « lot numéro 2 un terrain et les 2 620/10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales » ; que cette mention ajoutée n'est pas paraphée par M. R... ; que sachant que M. R... verse aux débats une copie de la promesse de vente signée de lui et de D... V... qui ne comporte pas cette mention, il est évident que celle-ci a été ajoutée postérieurement à la signature de la venderesse et est inopposable à l'acquéreur ; qu'il est en tout état de cause indiscutable que la vente du lot n° 3 n'est pas concevable sans possibilité d'accès, lequel est rendu possible par le rattachement au lot de la jouissance du terrain telle que prévue dans l'avant-contrat ; qu'il n'y a donc pas d'imprécision sur l'objet vendu qui était bien défini dans ses limites contrairement à ce qu'a jugé le tribunal ; que le document qui a créé la copropriété date du 11 mars 1968 et désigne comme suit le lot n° 2 : « le droit à la jouissance exclusive perpétuelle et particulière de la fraction de terrain d'une contenance de 299 m2 40 désigné sous teinte jaune sur le plan ci-annexé et les 2 626 millièmes des parties communes générales de l'ensemble immobilier » ; qu'aucune des parties n'a cru devoir communiquer les modifications qui ont été apportées à ce règlement postérieurement ; que puisque les parties ont signé une promesse de vente qui portait sur le lot n° 3 et « le droit à la jouissance exclusive, perpétuelle et particulière de la fraction de terrain d'une contenance de 407 m2 7 centièmes, sur lequel cette maison est implanté ainsi que la cour et dépendance et la sortie sur la rue [...] », il n'y a pas lieu de modifier cette désignation du bien vendu, dès lors que vendeurs et acquéreurs ne font pas la même analyse du lot n° 2, et qu'en effet, il n'est pas établi que ce lot ait appartenu à D... V... ; qu'il résulte d'ailleurs d'un courrier de l'office notarial de Plan de Cuques daté du 5 septembre 2016 (pièce 18 des époux K...) que D... V... a hérité de sa soeur, X... V..., dont la déclaration de succession n'a pas été déposée, puis que M. et Mme K... ont hérité de D... V..., le bien dépendant de l'indivision existant entre les soeurs V... ; que c'est d'ailleurs en désignant le lot n° 3 strictement de la même façon qu'un projet de promesse de vente au profit d'un autre acquéreur a un prix plus élevé de 1 500 000 euros a été rédigé en vue d'une signature le 5 janvier 2016, date à laquelle D... V... était sous tutelle ; que dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de la SCI de constater que la vente du lot n° 3 tel qu'il a été décrit dans l'avant-contrat est parfaite sans qu'il y ait lieu de constater qu'elle inclut la vente du lot n° 2 ; qu'il convient en conséquence de faire injonction aux parties de signer l'acte authentique dans un délai de trois mois à compter du présent arrêt devant le notaire de l'acquéreur, et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard durant trois mois, à l'encontre de M. et Mme K... ; que passé ce délai de 6 mois, si l'acte authentique n'est pas signé le présent arrêt vaudra acte de vente » ; 1°) ALORS, de première part, QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux K... faisaient valoir que le compromis de vente qu'ils produisaient aux débats était celui qui avait été remis à Me C... (notaire chargé de la succession par M. et Mme K...) par Me W... (notaire chargé de la rédaction du compromis de vente V.../R... et de recevoir l'acte de vente) ; que cela résultait notamment d'un courrier de Me C... du 8 septembre 2016, lequel confirmait « qu'il existe bien un renvoi en page 3 concernant le lot numéro deux » (conclusions d'appel, p. 12 s. ; productions n° 4 et 6) ; qu'ils soulignaient encore que les mentions du compromis de vente qu'ils produisaient, en tant qu'elles indiquaient que la cession portait également sur la propriété du lot n° 2, étaient corroborées par la propre sommation d'avoir à signer l'acte authentique de vente, signifiée le 29 janvier 2016 à la requête de la SCI Lamark Foch, laquelle précisait que la vente avait « pour objet la vente des biens et droits immobiliers ci-après désignés, savoir : ( ) Le lot numéro deux (2) : ( ) Et les deux mille six cent vingt/dix millièmes (2620/10000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales » (conclusions d'appel, p. 13 ; production n° 7) ; qu'en outre, dès le lendemain de la signature du compromis de vente par Mme V..., Me W... avait sollicité le service de la publicité foncière aux fins d'obtenir la fiche immeuble du lot n° 2 (conclusions d'appel, p. 13 ; production n° 10) ; qu'enfin, la mention du lot n° 2 se trouvait reprise sur la déclaration d'intention d'aliéner (conclusions d'appel, p. 13 ; production n° 11) ; que les époux K... déduisaient de l'ensemble de ces éléments que le lot n° 2 avait été intégré dans le compromis de vente remis à Mme V..., et que l'objet de la vente était donc indéterminé puisque la société Lamark Foch avait, pour sa part, versé aux débats un compromis de vente qui ne portait que sur le lot n° 3 (conclusions d'appel, p. 12 à 18., et en partic. p. 17) ; que dès lors, en jugeant que la mention manuscrite relative au lot n° 2 avait été ajoutée postérieurement à la signature de Mme V... et qu'elle n'était pas opposable au vendeur, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas des éléments précités, que l'acte de vente remis à Me C... portait bien également sur la propriété du lot n° 2, et que la vente n'avait donc pas d'objet déterminé eu égard à l'incohérence entre les deux compromis de vente précités, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1129 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ; 2°) ALORS, de deuxième part, QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 14-15, et p. 18 § 1), si le caractère fluctuant de la position et des demandes de la SCI Lamark Foch au cours de la procédure au sujet de l'objet de la vente (lots n° 2 et/ou n° 3), comme le fait qu'une discussion existe sur ledit objet, ayant conduit la SCI Lamark Foch à invoquer en cause d'appel la vente du seul lot n° 3 à titre principal, puis la vente des lots n° 3 et 2 à titre subsidiaire, ne révélaient pas qu'il existait une incertitude sur l'objet de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1129 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ; 3°) ALORS, en tout état de cause, QU'en cause d'appel, les époux K... invoquaient la nullité de la promesse de vente en raison du non-respect des dispositions de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, faute de signature de l'acte authentique de vente ou de prorogation par acte authentique de la durée de la promesse de vente avant le délai de dix-huit mois prévu par les dispositions précitées (conclusions d'appel, p. 19-20) ; qu'ils soulignaient que la SCI Lamark Foch disposait de tous les moyens nécessaires pour solliciter la régularisation d'une prorogation des délais par acte authentique ou pour demander la vente forcée, et qu'il aurait notamment suffi à l'acquéreur, pour ce faire, de solliciter la désignation d'un mandataire successoral judiciaire lorsqu'il avait eu connaissance du décès de D... V... (conclusions d'appel, p. 20) ; que dès lors, en écartant la nullité du compromis de vente fondée sur l'article L. 290-1 susvisé, aux motifs que les époux K... ne sauraient « invoquer leur propre turpitude » dans la mesure où ils n'avaient pas communiqué leurs coordonnées à la société Lamark Foch, prétendument dans le but de faire durer la situation d'incertitude (arrêt attaqué, p. 8 dernier § et p. 9 §§ 1-2), sans répondre au moyen précité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°) ALORS, de quatrième part, QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux K... soulignaient que s'ils avaient voulu taire leur identité, ils n'auraient certainement pas signé dès le 23 mars 2016 l'acte de notoriété et l'attestation de propriété immobilière publiée le 9 mai 2016 aux hypothèques (conclusions d'appel, p. 21) ; qu'ils relevaient encore qu'« en sollicitant du service de la publicité foncière une demande de renseignement le 27 mai 2016, à laquelle il a été répondu le 30 mai 2016, la société Lamark Foch avait entre les mains tous les éléments nécessaires pour assigner les concluants » (conclusions d'appel, p. 21, production n° 8) ; qu'ils indiquaient également qu'il résultait « de l'assignation qu'ils [avaient] fait délivrer le 3 août 2016 que [c'était] au regard des seuls éléments connus transmis par le service de la publicité foncière que ces professionnels de l'immobilier, parfaitement avertis des rouages des transaction immobilières, qu'ils ont fait délivrer ladite assignation » (conclusions d'appel, p. 21) ; que dès lors, en écartant la nullité du compromis de vente fondée sur l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, aux motifs que les époux K... avaient cherché à faire durer l'incertitude, sans répondre au moyen précité excluant toute volonté de dissimulation de la part des exposants et faisant valoir que l'acquéreur disposait des éléments nécessaires pour régulariser sa situation au regard du texte précité dans les délais, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR, infirmant le jugement de ce chef, débouté M. et Mme K... de leurs demandes tendant à voir déclarer caduque la promesse de vente des 10 et 29 décembre 2014, D'AVOIR dit que la vente par M. et Mme K... au profit de la société Lamark Foch dans un ensemble immobilier situé [...] du lot n° 3 cadastré [...] , rue [...], moyennant le prix de 1 130 000 € est parfaite, et D'AVOIR en conséquence, fait injonction aux parties de signer l'acte authentique dans un délai de trois mois à compter du présent arrêt devant le notaire l'acquéreur, et passé ce délai sous une astreinte de 50 € par jour de retard durant trois mois à l'encontre de M. et Mme K... ; AUX MOTIFS ci-avant reproduits (cf. premier moyen de cassation) ; 1°) ALORS, de première part, QUE lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'aux termes du compromis de vente, la signature de la vente par acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 15 avril 2015, et qu'à cette date, la condition suspensive relative à l'obtention par l'acquéreur du financement nécessaire à l'achat n'était pas levée (arrêt attaqué, en partic. p. 8 § 2) ; qu'il en résultait que la promesse de vente était caduque ; que dès lors, en jugeant que la promesse demeurait valable, aux motifs inopérants en droit que la condition suspensive précitée était prévue dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur, et que Mme V... n'avait pas utilisé les stipulations de l'avant-contrat lui permettant de mettre la SCI en demeure de justifier de l'obtention ou de la non-obtention des prêts, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ; 2°) ALORS, de deuxième part, QUE dans leurs conclusions d'appel, les époux K... contestaient avec force que D... V... ait jamais accepté de reporter les délais convenus ni consenti à poursuivre les formalités après l'expiration du délai prévu pour la signature de l'acte authentique (conclusions d'appel, p. 2, 32-34) ; qu'ils démontraient de manière circonstanciée que cette déclaration avait été déposée par le notaire seul, cependant que Mme V... n'avait jamais manifesté la moindre volonté de proroger le délai de signature de l'acte authentique de vente après la date butoir prévue au compromis ; qu'au contraire, s'estimant dégagée de toute obligation vis-à-vis de la SCI Lamark Foch en raison de la caducité de la promesse de vente intervenue, elle avait cédé l'immeuble à un autre acquéreur en 2015 (conclusions d'appel, p. 2, 32-34 ; production n° 9) ; que dès lors en se bornant, pour juger que les parties avaient accepté une prorogation tacite du délai fixé au 15 avril 2015, à énoncer que le notaire de D... V..., « mandaté par les deux parties pour ce faire », n'avait déposé la déclaration d'intention d'aliéner que le 10 juin 2015, cependant que ce seul acte effectué par le seul notaire, mandaté pour ce faire au jour de la signature du compromis de vente, n'était pas de nature à établir que Mme V... avait entendu proroger le délai de signature de l'acte authentique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1582 du code civil ; 3°) ALORS, de troisième part, QU'en jugeant que les parties avaient accepté une prorogation tacite du délai fixé au 15 avril 2015, aux motifs que le notaire de D... V..., « mandaté par les deux parties pour ce faire », n'avait déposé la déclaration d'intention d'aliéner que le 10 juin 2015, sans préciser la date à laquelle ce mandat avait été donné, et en particulier sans constater que le mandat pour déposer la déclaration d'aliéner avait été donné ou confirmé par les parties à une date à laquelle elles savaient que le délai prévu au compromis pour la signature de l'acte authentique de vente ne serait pas respecté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1582 et 1998 du code civil ; 4°) ALORS, de quatrième part, QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée (conclusions d'appel, p. 2, 32-34 ; production n° 9), si le fait que D... V... ait cédé le bien à un autre acquéreur en 2015, après l'expiration du délai prévu au contrat pour la signature de l'acte authentique de vente, n'excluait pas toute volonté de sa part de proroger ce délai après la date butoir fixée au 15 avril 2015, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1582 du code civil ; 5°) ALORS, de cinquième part, QU'en jugeant que le financement avait été obtenu le 28 avril 2015 par les acquéreurs (arrêt attaqué, p. 8 § 2), sans répondre au moyen des époux K... faisant valoir que ce prétendu « accord de prêt » ne satisfaisait pas aux conditions du compromis pour provoquer la levée de la condition suspensive relative à l'obtention d'un financement (conclusions d'appel, p. 25-26), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS, de sixième part, QUE le compromis de vente érigeait expressément en condition suspensive le séquestre du prix, et ce « au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessous pour la signature de l'acte authentique » à savoir le 31 mars 2015 pour la signature et le 15 avril 2015 pour la réception des pièces administratives (production n° 4, p. 8 ; conclusions d'appel, p. 26-28) ; qu'il était ajouté qu'« en cas de non-réalisation d'une condition suspensive à la date prévue, il y aura caducité de la vente au sens de l'article 1176 du code civil sans qu'il soit besoin d'aucune mise en demeure ni formalité quelconque » (production n° 4, p. 8) ; qu'il résulte des propres constations de l'arrêt attaqué que le prix de vente n'avait pas été séquestré par l'acquéreur aux dates ci-avant rappelées ; que dès lors, en refusant de constater la caducité du compromis de vente, aux motifs que « ce versement du prix et des frais ne doit intervenir que lorsqu'une date de signature a été fixée », la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1176 du même code dans leur rédaction applicable au litige.