Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 novembre 2016, 15-24.258, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-24
Numéro d'affaire : 15-24258
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2015-06-25
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 juin 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 5 novembre 2013, pourvoi n° 12-18. 500), que, par acte du 29 août 2003, Mme X... a vendu à Mme Z...une maison d'habitation ; que, se plaignant de fuites d'eau, celle-ci a, après expertise, assigné Mme X... en résolution de la vente, restitution du prix de vente et dommages-intérêts ; Attendu que Mme Z...fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ; Mais attendu qu'ayant retenu, sans dénaturation, que le vice de la toiture n'était pas établi par l'expertise, que des travaux de reprise de la plomberie avaient été mis en oeuvre par Mme X..., qui avait pu légitimement estimer qu'il avait été remédié au désordre, que la défectuosité des raccordements des convecteurs électriques était visible, que n'était pas caractérisée une volonté de dissimulation empêchant Mme X... de se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés et que Mme Z...ne rapportait pas la preuve de vices rédhibitoires connus de la venderesse, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que sa demande de résolution de la vente devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Z...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre novembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme Z.... L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a débouté madame Z...de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QUE « Mme X... proteste de sa parfaite bonne foi et rappelle que l'arrêt cassé avait retenu qu'elle était, comme Mme Z..., profane en bâtiment, et n'occupait plus les lieux depuis plusieurs années. Elle souligne que sa bonne foi est encore confirmée par le fait qu'elle a donné les clés de la maison dix jours avant la réitération de la vente. Elle conteste également l'existence de vices cachés en soulignant que les infiltrations sont essentiellement dues à la détérioration d'une descente de gouttière de l'immeuble voisin, et que l'antériorité de ce vice n'est pas démontrée, ajoutant que l'aspect de la maison permettait suffisamment à l'acquéreur de constater qu'il s'agissait d'une maison ancienne, Mme Z...expose que le vendeur ne peut se prévaloir de la clause élusive de garantie s'il connaissait les vices de la chose vendue. Elle considère que les nombreux désordres constatés par l'expert justifient pleinement la résolution de la vente et observe que les travaux effectués par la venderesse immédiatement avant la vente démontrent que cette dernière en avait connaissance et a tenté de les masquer. Elle ajoute que, vivant depuis déjà 11 ans dans une maison de plus en plus insalubre, elle subit un important trouble de jouissance. Les articles 1641 et 1642 du code civil prévoient que le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, mais qu'en revanche le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même L'article 1643 du même code précise que cette garantie existe même si le vendeur ne connaissait pas les vices cachés à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il est constant qu'en l'espèce une telle clause a été stipulée dans l'acte de vente. La cour doit donc examiner s'il existe des vices cachés, et, dans l'affirmative, si Mme Z..., à laquelle incombe cette preuve, établit la mauvaise foi de la venderesse. Les constatations de l'expert sont les suivantes :- sur la couverture : seul l'usage d'une échelle aurait permis d'apprécier l'état réel de la toiture avant la vente, néanmoins une placette située à une cinquantaine de mètres de la maison permet d'avoir une vue globale de la toiture et de constater, même à cette distance, l'existence de dispositifs palliatifs qui pouvaient conduire à s'interroger sur la qualité de la toiture. Néanmoins l'expert a constaté, lors de ses deux visites, qu'il n'y avait pas de taux d'humidité significatif dans les deux pièces présentant des traces d'infiltrations anciennes. Il conclut qu'il n'existait pas, lors de ses opérations, de fuite de la toiture.- sur la plomberie : il existe une sérieuse fuite du bac à douche, imputable à la mauvaise exécution de travaux de remise en état par l'artisan mandaté à cette fin par la venderesse en novembre 2002.- sur l'humidité, a été constatée une forte humidité sur le mur de l'escalier (mitoyen) ainsi qu'en pied d'un mur du salon. Des moisissures de condensation ont par ailleurs été constatées sur les murs des chambres. L'humidité des murs est imputable à plusieurs facteurs, soit des remontées capillaires courantes dans les bâtiments de cette époque, la détérioration ponctuelle d'une plaque de parement de façade, l'écoulement régulier d'eau de pluie du fait de la détérioration d'une descente de gouttière de l'immeuble voisin, la configuration de la ruelle. L'expert n'a cependant privilégié aucune de ces hypothèses.- l'installation électrique n'est pas conforme, en ce qu'il existe ponctuellement des raccordements électriques de convecteurs de chauffage réalisés avec des dominos entourés d'adhésifs. Ces constatations ne sont contestées par aucune des parties et seront donc retenues par la cour. Le vice de la toiture n'est ainsi pas établi par l'expertise, en sorte qu'il est sans objet de rechercher si Mme X... en avait connaissance. En ce qui concerne la plomberie, l'expert a constaté que des travaux de reprise avaient été mis en oeuvre, préalablement à la vente, pour un montant relativement important (6. 330 euros), en tout cas suffisant pour démontrer la bonne foi de Mme X..., qui a pu légitimement estimer qu'il avait été remédié à ce désordre. En ce qui concerne l'humidité, il doit être rappelé qu'au nombre des causes retenues par l'expert, deux tiennent à des circonstances ponctuelles (dégradation de la descente du voisin et détérioration d'une plaque de parement). Or, le délai séparant ses constatations de la date de la vente, soit deux ans, exclut toute certitude sur l'antériorité de ce défaut à la vente, alors surtout que le constat sollicité par Mme Z...auprès d'un architecte, et daté du 18 décembre 2003, pourtant fort détaillé, n'en fait pas état. En outre, les deux autres facteurs d'humidité envisagés par l'expert qui tiennent à l'absence de barrières anti-remontées capillaires dans les constructions anciennes et à la disposition des lieux étaient parfaitement apparents lors de la vente, étant observé que rien ne démontre que cette humidité se soit manifestée avant la vente et que la venderesse ait eu connaissance, alors qu'au contraire elle produit une attestation circonstanciée de ses locataires entre 1997 et 2002 dont il résulte que le logement ne présentait pas cet inconvénient. Enfin, sur l'installation électrique, s'il est vrai que l'appréciation de sa parfaite conformité aux règles de l'art ne peut être le fait que d'un professionnel, la défectuosité des raccordements des convecteurs était néanmoins visible, même pour un profane, en sorte que Mme Z...ne peut sérieusement soutenir avoir été trompée sur la conformité de l'installation. Rien ne démontre par ailleurs que Mme X... en aurait eu connaissance. Cette dernière produit d'ailleurs une attestation circonstanciée du locataire, qui ne fait aucune mention d'une quelconque difficulté, alors pourtant que les dysfonctionnements de l'installation électrique sont en général les premières doléances exprimées à un bailleur. En outre, les photos produites montrent que la venderesse a fait rénover les peintures, ce qui peut expliquer le fait que les raccordements aient été de fortune, étant enfin observé que ce défaut, facilement réparable, ne peut être qualifié de vice rédhibitoire. Le fait pour la venderesse d'avoir fait refaire les peintures et la salle de bains du bien qu'elle mettait en vente ne caractérise pas en elle-même une volonté de dissimulation lui interdisant de se prévaloir de la clause élusive de la garantie des vices cachés. En outre et surabondamment, même en considérant leur réunion, l'ensemble des défauts relevés par l'expert ne revêt pas un caractère de gravité suffisant pour entraîner la résolution de la vente, étant observé que la diminution de l'usage allégué par Mme Z...est contredit par le fait qu'elle habite la maison depuis 2003, et ne fournit que des factures de montants fort modestes pour des travaux courants. Mme Z...ne rapportant ainsi pas la preuve de vices rédhibitoires connus de la venderesse, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions, et elle sera déboutée de toutes ses demandes » ; ALORS premièrement QUE le rapport d'expertise judiciaire énonçait que les infiltrations liées au défaut d'étanchéité de la couverture étaient dues à la vétusté et à des réparations de fortune effectuées à la hâte en violation des critères et approche professionnels (p. 13) ; qu'en affirmant que l'expert concluait à l'absence de fuite et que son rapport n'établissait pas le vice de la toiture, la cour d'appel a dénaturé ce rapport d'expertise ; ALORS deuxièmement QUE l'arrêt attaqué a constaté que selon l'expert judiciaire une sérieuse fuite viciait le bac à douche en raison des malfaçons commises en novembre 2002 par l'entrepreneur que madame X... avait chargé des réparations, et que le 29 août 2003 la vente litigieuse était conclue ; qu'il s'en évinçait que madame X... connaissait ou ne pouvait légitimement ignorer l'existence de ce vice lors de la vente ; qu'en décidant le contraire au prétexte qu'elle avait payé une somme relativement importante pour les travaux de plomberie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard de l'article 1643 du code civil, ainsi violé ; ALORS troisièmement et en toute hypothèse QU'en retenant, pour appliquer la clause d'exclusion de garantie, l'absence de connaissance par madame X... de la sérieuse fuite affectant le bac à douche, au motif inopérant qu'elle avait payé une somme relativement importante pour les travaux de plomberie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; ALORS quatrièmement QU'en jugeant que, pris isolément ou ensemble, les désordres pointés par l'expert judiciaire n'étaient pas d'une gravité suffisante pour justifier la résolution de la vente, quand elle constatait que ces désordres tenaient à l'absence d'étanchéité de la toiture, à l'humidité de certains murs, aux fuites de la plomberie et aux défauts de raccordements du système électrique, la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations au regard de ce texte.