Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 janvier 2010, 08-21.990, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-01-13
Numéro d'affaire : 08-21990
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2008-10-16
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. X... tenait de l'assemblée générale des associés de la société d'attribution du 17 juin 1965 le droit de construire un bâtiment en "dur" lui conférant nécessairement un droit d'occupation du sol situé dans l'assiette de cette construction privant les autres associés de l'exercice de leur droit d'usage et d'affouillement de cette partie du sol, que la contrepartie de ce droit était la prise en charge par son bénéficiaire de l'entretien floral des jardins de l'immeuble et ce, jusqu'à l'assemblée générale du 20 novembre 2000, qui allait combler le règlement de copropriété et l'état descriptif de division muets sur cette construction par voie de création d'un lot supplémentaire avec tantièmes correspondants et suppression de l'entretien floral, que cette décision, définitive pour ne pas avoir été attaquée, n'avait pas décidé de mettre à la charge du titulaire du nouveau lot une quelconque compensation financière au profit du syndicat et n'avait pas réservé la possibilité future pour celui-ci de tirer un avantage financier de la régularisation de la construction, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation ni modification de l'objet du litige, que la 17e "résolution" de l'assemblée générale du 21 février 2006, qui avait pour objet et pour effet de porter atteinte aux droits acquis que les consorts Y... tenaient d'une précédente assemblée, était nulle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires du 121 rue de la Pompe à Paris 16e aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 121 rue de la Pompe à Paris 16e à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 121 rue de la Pompe à Paris 16e ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 121 rue de la Pompe à Paris 16e. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 21 novembre 2006 ; AUX MOTIFS QU' il est vrai, comme le soutient le syndicat des copropriétaires non contredit sur ce point que la courette dans laquelle le bâtiment a été édifié consécutivement à l'autorisation donnée par l'assemblée du 17 juin 1965, ainsi que le sol de cette courette y compris l'assiette foncière des constructions autorisées étaient et demeurent des parties communes de la copropriété ; qu'il est encore vrai que l'édification autorisée du bâtiment dont s'agit sur le sol commun prive la collectivité des copropriétaires du droit d'usage et de jouissance du sol occupé et du droit réputé accessoire aux parties communes d'affouiller la cour dans l'emprise de cette construction-étant toutefois fait observer que cette privation n'est pas nouvelle puisque la construction dont s'agit préexistait à la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété ; qu'il convient en revanche de rechercher si le syndicat des copropriétaires peut imposer aux propriétaires de la construction édifiée sur cour commune un bail en contrepartie de l'occupation du sol partie commune dans l'assiette de cette construction et de l'absence corrélative de droit d'affouiller, contrepartie qui, selon le syndicat, serait encore justifiée en équité compte tenu du « revenu très substantiel provenant de la location de l'ensemble des locaux à un cabinet d'architecture » que les consorts Y... tirent « vraisemblablement » des locaux ; que les demandes d'annulation d'assemblées générales sont jugées en droit et non selon des considérations d'équité ; que Monsieur X... tenait de l'assemblée des associés de la S.C.I. d'attribution en date du 17 juin 1965 un droit de construire un bâtiment en « dur » lui conférant nécessairement un droit d'occupation du sol situé dans l'assiette de cette construction privant les autres associés de l'exercice du droit d'usage et d'affouillement de cette même partie du sol, la Cour n'ayant pas à définir plus amplement le droit conféré pour pouvoir statuer sur la demande d'annulation de la décision d'assemblée querellée ; que la contrepartie de ce droit d'occupation destiné à durer aussi longtemps que la construction nouvelle autorisée serait debout était la prise en charge par son bénéficiaire de l'entretien floral du jardin de l'immeuble de la S.C.I. dans une limite pécuniaire déterminée ; que la situation s'est poursuivie telle quelle après le placement de l'immeuble du 121 rue de la Pompe sous le statut de la copropriété, et ce jusqu'à l'assemblée générale des copropriétaires du 20 novembre 2000 ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sont muets sur le bâtiment litigieux ; que c'est l'assemblée générale du 20 novembre 2000 qui va combler cette lacune en décidant de la fixation du statut juridique de la construction X... par voie de création d'un lot de copropriété supplémentaire avec tantièmes correspondants ; qu'à cet effet, elle investit le syndic de tous les pouvoirs nécessaires ; qu'en outre, elle décide de mettre fin à l'obligation du titulaire du lot dont s'agit de participer au florissement des jardins lorsque la modification du règlement de copropriété consécutive à la création du nouveau lot aura été entérinée ; que par ailleurs, cette assemblée : N'a pas décidé de mettre à la charge du titulaire du nouveau lot de copropriété une quelconque compensation financière au profit du syndicat se substituant à celle qu'elle venait de supprimer (florissement), N'a pas réservé la possibilité future pour le syndicat de tirer un avantage financier de la régularisation de la situation juridique de la construction dont s'agit ; que jamais la conclusion d'un bail difficilement compatible avec la création d'un lot de copropriété n'avait été envisagée par l'assemblée dont s'agit ; que la seule obligation d'ordre pécuniaire arrêtée par cette assemblée était la prise en charge par Madame X..., qui ne s'y est jamais opposée et ses héritières non plus, du coût des actes et formalités diverses inhérentes à la création du lot de copropriété supplémentaire ; que la Cour fait observer que la contrepartie pécuniaire de la création de lots de copropriété est l'assujettissement, non contesté et non contestable, du titulaire de ceux-ci au paiement des charges de copropriété afférentes aux tantièmes de copropriété affectés aux nouveaux lots ; que la Cour trouve dans l'examen des pièces régulièrement communiquées et contradictoirement débattues et dans les écritures des parties les éléments lui permettant de retenir que la décision de l'assemblée générale du 20 novembre 2000 devenue définitive faute de recours : En premier lieu a reçu un commencement d'exécution ainsi qu'il appert des informations ci-après reproduites données aux copropriétaires au cours de l'assemblée générale du 11 décembre 2001 : « en ce qui concerne les aménagements de la cour par le Cabinet d'architecture, le géomètre a fait son travail et vient de transmettre au notaire les documents nécessaires à l'établissement des actes notariés pour lesquels le syndic avait reçu pouvoir lors de la précédente assemblée générale » ; En second lieu, a conféré aux dames Y... des droits acquis, en l'espèce la création d'un lot de copropriété correspondant à la construction édifiée en cour sans contrepartie pécuniaire autre que le paiement des charges de copropriété y correspondant ; qu'il s'ensuit que la 17ème résolution de l'assemblée générale du 21 février 2006 opérant un revirement qui a pour objet et pour effet de porter atteinte aux droits acquis que les appelantes tiennent d'une précédente assemblée est nulle ; ALORS, d'une part, QUE les juges du fond sont tenus de respecter le sens et la portée des actes soumis à leur appréciation ; que Cour d'appel qui a cru pouvoir juger que la résolution n° 17, visant à conférer une indemnisation de la copropriété du fait de l'utilisation et de l'emprise d'une fraction des parties communes par la construction privée des consorts Y..., était susceptible de porter atteinte aux droits acquis par les héritières de Monsieur X... aux termes de l'assemblée du 20 novembre 2000 statuant à leur profit sur la propriété de la construction litigieuse sans contrepartie si ce n'est le paiement des charges de copropriété y afférant, a violé l'article 1134 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE pour les mêmes motifs, la Cour d'appel qui a opéré une fausse appréciation des éléments de la cause en niant l'objet véritable de la résolution votée par l'assemblée du 21 février 2006 et donc l'objet de la demande du syndicat, a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; ET ALORS, enfin, QUE pour les mêmes motifs, la Cour d'appel qui a opéré une confusion entre le droit à indemnisation de la copropriété du fait de l'emprise à titre privé opéré sur un fonds, fraction de partie commune, et l'incidence du transfert de propriété portant sur la construction réalisée sur ce fonds, a violé les articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 545 du Code civil.