Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 septembre 2016, 15-16.230, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-09-22
Numéro d'affaire : 15-16230
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2015-02-05
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 février 2015), que, par acte des 15 et 16 septembre 1982, Nicolle X...a donné à bail rural à M. et Mme Y... une ferme composée de terres et bâtiments ; que ce bail a été renouvelé et les biens loués mis à la disposition d'une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL) constituée par les preneurs avec leur fils ; que M. X..., ayant droit de la bailleresse, a saisi le tribunal paritaire en résiliation du bail pour sous-location et cession illicites ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que toute sous-location du bail rural, même partielle, constitue, à elle seule, une cause de résiliation du bail, quels que soient son motif, sa durée ou son étendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que suivant engagement locatif n° 35657, établi sous seing privé en date du 14 mars 2003, M. Y... a, en sa qualité de « locataire principal autorisé », donné à bail en exclusivité à la société SOPA, une partie des terres donné à bail ; qu'en déboutant cependant M. X... de sa demande de résiliation du bail consenti aux époux Y... au motif que la sous-location portait sur une surface très réduite, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ; 2°/ que toute sous-location du bail rural, même partielle, constitue, à elle seule, une cause de résiliation du bail sans qu'il soit nécessaire de rechercher si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué ; que dès lors, en déboutant M. X... de sa demande de résiliation du bail consenti aux époux Y... au motif en réalité inopérant que cette sous-location n'était pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que M. et Mme Y... avaient permis l'implantation d'un panneau publicitaire et avaient conservé l'entière maîtrise de l'exploitation de la parcelle sur laquelle un seul poteau avait été posé, la cour d'appel a pu retenir que cette mise à disposition n'était pas illicite au sens de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. X... fait encore le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que si le preneur qui est membre d'une société d'exploitation agricole, peut mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire, il n'en demeure pas moins qu'il reste seul titulaire du bail et doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ; que dans ses écritures d'appel, M. X... faisait valoir que les époux Y..., qui avaient pris leur retraite, ne continuaient d'exploiter qu'un hectare chacun, quand le bien donné à bail était d'une superficie totale de 28 hectares 96 ares, ce que ces derniers admettaient eux-mêmes dans leurs propres conclusions d'appel en reconnaissant qu'ils n'exploitaient qu'une « faible superficie » ; qu'en se bornant à relever que les époux Y... justifiaient de revenus agricoles, sans vérifier si ces revenus correspondaient à ceux d'une exploitation de plus de 28 hectares, la cour d'appel qui n'a pas constaté que les époux Y... participaient à l'exploitation de la totalité du bien donné à bail, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime ; Mais attendu qu'ayant exactement relevé que la mise à disposition des biens loués à une société d'exploitation ne constituait pas un transfert ou un apport du bail et, par une appréciation souveraine de la valeur et la portée des éléments de preuve produits, que M. et Mme Y... continuaient à exploiter et justifiaient de revenus agricoles, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande de résiliation pour mise à disposition irrégulière résultant d'un défaut de participation effective et permanente des associés aux travaux, a pu en déduire que les conditions de la résiliation pour cession de bail prohibée n'étaient pas réunies ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile : Attendu que M. X... fait encore le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que le preneur à bail doit, à tout moment, être en mesure de justifier de la régularité de sa situation au regard des règles relatives au contrôle des structures ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que les époux Y... ne justifiaient d'aucune autorisation administrative d'exploiter ; qu'en se bornant à affirmer que M. X... ne peut plus exiger la production de cette autorisation d'exploiter, le bail ayant été conclu en 1982, la cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime ; Mais attendu que, selon l'article 188-9-1 de l'ancien code rural, toutes les actions relatives à la nullité du bail, faute d'autorisation administrative d'exploiter, se prescrivent par trois ans à compter du jour où a commencé l'exploitation irrégulière ou interdite ; que la cour d'appel a constaté que le bail avait été conclu en 1982 ; qu'il en résulte que le bailleur ne pouvait en faire prononcer la nullité ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QU'en vertu de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, toute sous-location ou cession de bail rural, même partielle, est prohibée, même en cas d'acceptation du bailleur, y compris si la sous-location prohibée a pris fin avant l'introduction de l'instance devant le tribunal paritaire ; qu'en l'espèce, M. Charles X... reproche à ses locataires d'avoir signé un bail de location d'emplacement d'un panneau publicitaire sur les terres louées et d'avoir perçu un loyer annuel de 92 €, que cependant les motifs du premier juge seront approuvés en ce que ce dernier a estimé que cette sous-location n'entrait pas dans les prévisions des dispositions légales précitées, qu'en effet, une sous-location exige une occupation au moins minimale des lieux sous-loués avec un renoncement pour le locataire de jouir de ces lieux, qu'or dans le cas présent, la sous-location ne porte que sur une surface infinitésimale qui n'a empêché en rien les locataires de jouir de l'entière parcelle sur laquelle le poteau du panneau publicitaire a été posé ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le grief de la sous location, il est constant que le bail initial portant sur la ferme de La Tullaye a été conclu entre Mme X..., mère du demandeur, d'une part, et les époux Y... d'autre part, et ce pour une durée de 18 ans à compter du 29 septembre 1981 ; qu'il n'est pas contesté que ce bail s'est renouvelé ensuite par périodes de 9 années, aux mêmes conditions, le 29 septembre 1999, puis le 29 septembre 2008 ; que Mme X... est décédée le 11 août 2005, et par suite du partage intervenu entre les consorts X..., M. Charles X... s'est vu attribuer la propriété de la ferme sus visée, et notamment de la parcelle litigieuse sur laquelle il invoque une sous-location, tout comme d'ailleurs de celle invoquée par les défendeurs, les parties étant contraires sur le lieu de l'implantation ; que l'existence même du bail rural et la qualité incontestée de bailleur de M. Charles X... suffisent à donner à ce dernier le droit d'agir en résiliation du bail pour violation de la prohibition de toute sous-location ; qu'il est également constant que suivant engagement locatif n° 35657 établi sous seing privé en date du 14 mars 2003, M. Y... a, en sa qualité de « locataire principal autorisé », donné à bail en exclusivité à la société SOPA, une partie des terres situées sur la RD 777, sans autre précision de lieu ou de surface pour y installer un panneau publicitaire de format 1, 50 × 1, 00 ; que ce bail était conclu pour une durée de 6 années à compter de la date d'installation du dispositif, et prévoyait une redevance annuelle de 92 euros ; qu'aux termes de ce contrat, le bailleur s'est engagé : à donner libre accès sur le terrain au personnel de la société SOPA pour l'exécution des travaux nécessaires à la publicité (mise en place, entretien, dépose de la publicité ou des éléments advents : jambes de force, passerelle, etc.), à garantir la visibilité de la publicité par la suppression des obstacles provenant de son fait ou dus à la prolifération de la végétation sur sa propriété ; que le dossier révèle qu'au titre de cet engagement locatif, la société SOPA a réglé à M. Y... les redevances annuelles du 1er avril 2004 au 31 mars 2009 ; qu'il s'en déduit que, d'une part, l'implantation du panneau publicitaire litigieux a débuté sous l'égide de la première reconduction du bail d'origine pour se poursuivre lors du dernier renouvellement de ce dernier survenu le 29 septembre 2008, date à laquelle M. Charles X... était incontestablement propriétaire de la parcelle litigieuse ; que, d'autre part, M. Y..., qui ne revendique pas la propriété de la parcelle litigieuse, était bien à l'époque locataire de cette dernière, peu importe la localisation ou dénomination cadastrale précise ; qu'aux termes de ce contrat de bail, aucun abandon de la maîtrise et de la disposition de la parcelle litigieuse au profit de la société n'est caractérisé, que la petite dimension du panneau publicitaire (1, 50m × 1m) reposant sur un seul poteau également de très faible circonférence (quelques centimètres carrés) n'empêchent en rien l'exploitation de la parcelle par les époux Y... qui en ont donc conservé pendant ces 5 années consécutives, la maîtrise, l'usage, la jouissance et l'exploitation ; que cette sous location invoquée par le demandeur n'entre donc pas dans les prévisions de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime ; que dès lors faute de contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, l'article L. 411-31 du même Code n'a pas vocation à s'appliquer ; que M. X... sera donc débouté de sa demande de résiliation du bail sur ce fondement ; 1) ALORS QUE toute sous-location du bail rural, même partielle, constitue, à elle seule, une cause de résiliation du bail, quels que soient son motif, sa durée ou son étendue ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que suivant engagement locatif n° 35657, établi sous seing privé en date du 14 mars 2003, M. Y... a, en sa qualité de « locataire principal autorisé », donné à bail en exclusivité à la société SOPA, une partie des terres donné à bail ; qu'en déboutant cependant M. X... de sa demande de résiliation du bail consenti aux époux Y... au motif que la sous-location portait sur une surface très réduite, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles L. 411-31 et L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS QUE toute sous-location du bail rural, même partielle, constitue, à elle seule, une cause de résiliation du bail sans qu'il soit nécessaire de rechercher si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué ; que dès lors, en déboutant M. X... de sa demande de résiliation du bail consenti aux époux Y... au motif en réalité inopérant que cette sous-location n'était pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 411-31 et L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE M. Charles X... reproche aussi à ses locataires une cession ou sous-location prohibée pour avoir fait exploiter les biens affermés par une Earl alors qu'eux-mêmes n'étaient plus exploitants comme étant retraités, que cependant M. Roger Y... et Mme Michelle Z...épouse Y... n'ont pas fait apport de leur bail à la société agricole mais seulement mis les biens loués à disposition de celle-ci, ce qui est autorisé par l'article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime, que par ailleurs aucune disposition légale ne met un terme au bail rural lorsque les preneurs atteignent l'âge de la retraite en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, que par contre, il est nécessaire pour les preneurs de continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué en participant aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation sous peine de résiliation par application combinée des articles L. 411-31 et L. 411-37 du même code, que M. Roger Y... et Mme Michelle Z...épouse Y... démontrent qu'ils continuent à exploiter les biens loués en justifiant de revenus agricoles déclarés toutes ces dernières années auprès de l'administration fiscale ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le grief tiré de la cession du bail, M. X... soutient que les défendeurs ont cédé le bail rural à un tiers, mais n'en rapporte nullement la preuve par le seul fait de l'âge de ces derniers ; que par ailleurs, l'affirmation du demandeur selon laquelle les époux Y... ne percevraient plus de revenus agricoles, est démentie par les trois derniers avis d'imposition de ces derniers qui mettent en lumière l'existence de revenus agricoles ; mais que surtout, les pièces produites par Monsieur et Madame Y... et notamment l'extrait du registre de commerce et des sociétés en date du 27 décembre 2007 révèlent que le 3 mai 2007, a été immatriculée une Earl Y... dont le siège social est à Janzé La Tullaye, dont le gérant est Monsieur Mickaël Y..., lequel est également associé exploitant avec Monsieur Roger Y..., le début d'activité remontant au 1er mai 2007 ; qu'il n'est pas contesté que le bail détenu par M. et Mme Y... a été mis à la disposition de cette Earl ; qu'en outre, M. X... en sa qualité de bailleur, ne soutient nullement ne pas avoir eu connaissance de cette mise à disposition ; qu'il est constant en droit que cette opération de mise à disposition ne transfère pas le bail et par voie de conséquence, ne constitue nullement une cession de bail au sens de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime ; que la résiliation de ce chef ne saurait donc prospérer ; que débouté de sa demande principale en résiliation de bail M. X... sera également débouté de ses demandes indemnitaires subséquentes, non fondées ; ALORS QUE si le preneur qui est membre d'une société d'exploitation agricole, peut mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire, il n'en demeure pas moins qu'il reste seul titulaire du bail et doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ; que dans ses écritures d'appel (concl., p. 6), M. X... faisait valoir que les époux Y..., qui avaient pris leur retraite, ne continuaient d'exploiter qu'un hectare chacun, quand le bien donné à bail était d'une superficie totale de 28 hectares 96 ares, ce que ces derniers admettaient eux-mêmes dans leurs propres conclusions d'appel en reconnaissant qu'ils n'exploitaient qu'une « faible superficie » (concl. p. 10) ; qu'en se bornant à relever que les époux Y... justifiaient de revenus agricoles, sans vérifier si ces revenus correspondaient à ceux d'une exploitation de plus de 28 hectares, la cour d'appel qui n'a pas constaté que les époux Y... participaient à l'exploitation de la totalité du bien donné à bail, a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE M. Charles X... demande l'annulation du bail aux motifs que les preneurs ne produisent pas une autorisation administrative d'exploiter ; que M. Roger Y... et Mme Michelle Z...épouse Y... répondent qu'ils sont titulaires d'une autorisation administrative d'exploiter depuis très longtemps sans la verser aux débats ; que l'article L. 331-6 du Code rural, dans ses rédactions successives, n'exige la production d'une autorisation administrative d'exploiter qu'au moment de la conclusion du bail ou de la prise d'effet d'une cession de bail ; que désormais, M. Charles X... ne peut donc plus exiger la production de cette autorisation d'exploiter, le bail ayant été conclu en 1982 ; que le bailleur ne peut donc faire prononcer la nullité du bail et sa demande sera rejetée ; ALORS QUE le preneur à bail doit, à tout moment, être en mesure de justifier de la régularité de sa situation au regard des règles relatives au contrôle des structures ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que les époux Y... ne justifiaient d'aucune autorisation administrative d'exploiter ; qu'en se bornant à affirmer que M. X... ne peut plus exiger la production de cette autorisation d'exploiter, le bail ayant été conclu en 1982, la cour d'appel a violé l'article L. 331-6 du Code rural et de la pêche maritime.