Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 juin 2016, 15-17.361, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-06-23
Numéro d'affaire : 15-17361
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2014-09-25
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP de Nervo et Poupet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 25 septembre 2014), que, par acte notarié du 6 mai 1996, M. et Mme X...ont acquis un fonds cadastré D n° 1205 bordant une cour par laquelle ils accédaient à leur garage ; que, par acte du 27 juillet 2010, M. et Mme Y... ont acquis un fonds contigu cadastré D n° 726, sur laquelle se trouve une maison ; que, se plaignant de la fermeture du passage vers la cour, effectuée en septembre 2010 par M. et Mme Y..., M. et Mme X... ont contesté leurs droits de propriété exclusifs sur cette cour et les ont assignés en enlèvement du portail ; Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de dire qu'ils ne sont pas titulaires d'un droit de propriété exclusif et privatif sur la cour litigieuse, que celle-ci est la propriété commune des propriétaires des parcelles D 726, D 727 et D 1205 et que M. et Mme X..., propriétaires de la parcelle D 1205 bénéficient d'un droit d'accès à leur propriété sur cette parcelle ; Mais attendu qu'ayant retenu, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuves soumis à son examen, que le titre de propriété de M. et Mme Y... ne mentionnait pas l'existence d'une cour, qu'il résultait de la configuration des lieux, du document cadastral, d'une attestation de Mme Z...et d'un acte de donation-partage du 24 avril 1935 que la cour litigieuse, qui jouxte la parcelle cadastrée D 726 appartenant à M. et Mme Y..., n'a jamais été une cour privative mais desservait les parcelles D 726, D 727 et D 1205 la bordant, que M. et Mme Y... s'en étaient réservé l'usage depuis 2010 mais qu'ils ne l'avaient pas possédée, par eux-mêmes ou par leurs auteurs, paisiblement, sans équivoque, publiquement et à titre de propriétaire exclusif, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, que la cour était une cour commune et ordonner à M. et Mme Y... d'en libérer l'accès ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Bouzidi et Bouhanna ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR déclaré que les exposants n'étaient pas titulaires d'un droit de propriété exclusif et privatif sur la cour jouxtant leur parcelle, que la cour litigieuse est la propriété commune des propriétaires des parcelles D 726, D 727 et D 1205 et que les époux X..., propriétaires de la parcelle D 1205 bénéficient d'un droit d'accès à leur propriété sur cette parcelle pour y pénétrer par la porte du garage qui ouvre sur cette cour, à exercer en voiture particulière sans pouvoir stationner sur cette cour qui n'est pas un parking à voiture, dit que ce droit d'accès à leur garage qui entre dans les utilités de la cour commune doit s'exercer sans entrave quelconque, sans limite, mais sans abus, et d'avoir en conséquence ordonné aux exposants, à moins qu'un accord soit conclu entre les parties pour les modalités d'accès concernant le portail installé, d'enlever le portail mis en place en limite de la rue des Coccinelles et de la cour sans aucune autorisation des autres copropriétaires de la cour dans les deux mois de la signification de l'arrêt sous astreinte de 100 euros par jour de retard, AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont retenu que les époux X... ne bénéficient d'aucun droit de propriété et d'aucune servitude de passage conventionnel sur la cour dont les époux Y... sont propriétaires et, d'autre part, que le fonds des époux X... qui se trouve enclavé par le fait de leur auteur, le précédent propriétaire pourrait avoir un accès à la voie publique par la parcelle n° 1204 appartenant à Mme A...provenant d'une division faite de l'ancienne parcelle n° 1205 lors de la cession de la maison dont les époux X... sont devenus par la suite propriétaires ; que les époux X... soutiennent en appel que les époux Y... ne sont pas propriétaires de la cour dont ils interdisent l'accès pour aller au garage, accès matérialisé par une porte en bois ouvrant sur la cour dont l'aménagement et l'installation sont anciens comme en témoigne le matériau même de la porte à deux battants qui est semblable à celui utilisé traditionnellement pour les portes de grange agricole ; que contrairement à ce que le premier juge a retenu, il n'est pas établi que les époux Y... soient les seuls propriétaires de la cour qu'ils se sont appropriés en installant un portail à son entrée, réservé à leur usage ; que l'acte notarié du 27 juillet 2010 ne mentionne pas l'existence d'une cour et la clause de style sur laquelle le premier juge et le notaire Thierry B..., dans son courrier, se sont fondés, ne saurait suffire à dire que les époux Y... ont acquis, lors de la vente, le sol de la cour, à titre de seuls et uniques propriétaires, à l'exclusion de tout autre droit ; qu'en tout cas il n'est pas démontré que les époux Y... bénéficient, par eux-mêmes ou par leurs auteurs, d'une possession paisible, non équivoque et publique, à titre de propriétaires uniques et exclusifs, pendant dix, vingt ou trente ans, une possession complétant les stipulations de l'acte de vente par lequel ils sont entrés en possession, comme propriétaires de la maison et de la parcelle cadastrée D 726 ; qu'en effet les pièces communiquées aux débats devant la cour montrent, avec évidence, que la cour jouxtant la parcelle D 726 telle que décrite précisément dans l'acte de vente, n'entre pas dans les biens immobiliers vendus en pleine propriété exclusive et que les biens tels qu'ils existent sur les lieux, dans leurs éléments de possession effective, paisible et publique, font apparaître une cour qui jouxte les parcelles D 726, D 727, D 1205 : la parcelle D 1205 dispose d'une ouverture sur cette cour, matérialisée par une porte ancienne à double portes comparable à un groupe (grange) ou à un garage ; que le document cadastral mentionne cette cour ; que l'attestation de Mme Z...confirme que l'accès aux parcelles D 1205 et D 727 se faisait par la cour litigieuse ; que ces éléments de fait qui contredisent une propriété exclusive de la cour sont confortés par les termes de l'acte de donation-partage du 24 avril 1935 que l'on trouve dans l'origine des propriétés successives ; que cet acte mentionne bien une petite maison, au lieu-dit « Sous les buissons » figurant au cadastre pour une contenance de 1 a 57 ca ; qu'il n'existe pas de mention d'une cour privative ; que, comme le plaident les époux X... avec raison, les époux Y... ne peuvent pas se prévaloir d'un droit de propriété exclusive sur la cour jouxtant leur parcelle, qu'ils n'ont pas de droit immobilier privatif et exclusif sur la cour litigieuse ; qu'elle est censée appartenir communément à l'encontre des propriétaires des parcelles desservies, à savoir les parcelles D 726, D 727 et D 1205, de sorte que l'accès au garage de la parcelle D 1205 ne doit pas être entravé, et doit être laissé libre, cet accès ne permettant pas, bien évidemment, le stationnement de véhicules sur la cour commune sauf autorisation exceptionnelle et ponctuelle des autres copropriétaires desservis ; qu'il s'évince de ce qui précède que le jugement attaqué doit être réformé en toutes ses dispositions et qu'il convient de faire droit aux prétentions des époux X... qui ont été faites en appel sauf à ne pas préciser la largeur exacte de l'accès en voiture jusqu'au garage de la parcelle D 1205 ; ALORS D'UNE PART QU'il appartient aux juges du fond, non seulement de viser les pièces qu'ils retiennent au soutien de leur décision, mais aussi d'en faire une analyse, serait-elle succincte ; qu'en énonçant que les pièces communiquées aux débats montrent avec évidence que la cour jouxtant la parcelle D 726 telle que décrite précisément dans l'acte de vente, n'entre pas dans les biens immobiliers vendus en pleine propriété exclusive et que les biens tels qu'ils existent sur les lieux, dans leurs éléments de possession effective, paisible et publique, font apparaître une cour qui jouxte les parcelles D 726, D 727, D 1205 : la parcelle D 1205 dispose d'une ouverture sur cette cour, matérialisée par une porte ancienne à double porte comparable à une grange (groupe) ou un garage, que le document cadastral mentionne cette cour, que l'attestation de Marcelle Z...confirme que l'accès aux parcelles D 1205 et D 725 se faisait par la cour litigieuse, pour en déduire que ces éléments de fait qui contredisent une propriété exclusive de la cour sont confortés par les termes de l'acte de donation-partage du 24 avril 1935, la cour d'appel qui indique de façon vague « les pièces communiquées » et « ces éléments de fait », sans viser les pièces sur lesquelles elle se fonde ni en faire une analyse, serait-elle succincte, n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile, ensemble l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne des droits de l'homme et 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; ALORS D'AUTRE PART QU'il appartient à celui qui conteste la possession d'un tiers sur un immeuble de rapporter la preuve des droits qu'il revendique sur cet immeuble ; qu'ayant relevé que contrairement à ce que le premier juge a retenu, il n'est pas établi que les époux Y... soient les seuls propriétaires de la cour qu'ils se sont appropriés en installant un portail à son entrée, réservée à leur usage, que l'acte notarié du 27 juillet 2010 ne mentionne pas l'existence d'une cour et la clause de style sur laquelle le premier juge et le notaire, dans son courrier, se sont fondés, ne saurait suffire à dire que les exposants ont acquis, lors de la vente le sol de la cour, à titre de seuls et uniques propriétaires à l'exclusion de tout autre droit, qu'il n'est pas démontré que les exposants bénéficient, par eux-mêmes ou par leurs auteurs, d'une possession, paisible, non équivoque, et publique, à titre de propriétaires uniques et exclusifs, pendant dix, vingt ou trente ans, possession complétant les stipulations de l'acte de vente par lequel ils sont entrés en possession, comme propriétaires de la maison et de la parcelle cadastrée D 726, quand il appartenait aux époux Y..., qui contestaient les droits des exposants de rapporter la preuve des droits qu'ils prétendaient détenir sur la cour litigieuse dont elle relève que les exposants avaient la possession actuelle et sur laquelle ils avaient des droits de propriété, serait-il non exclusif, comme elle le retient, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 2255 et suivants du code civil ; ALORS DE TROISIEME PART QU'en énonçant que les pièces communiquées aux débats montrent avec évidence que la cour jouxtant la parcelle D 726 telle que décrite précisément dans l'acte de vente n'entre pas dans les biens immobiliers vendus en pleine propriété exclusive et que les biens tels qu'ils existent sur les lieux, dans leurs éléments de possession effective, paisible et publique, font apparaître une cour qui jouxte les parcelles D 726, D 727, D 1205 : la parcelle D 1205 dispose d'une ouverture sur cette cour, matérialisée par une porte ancienne à double porte comparable à une grange (groupe) ou un garage, que le document cadastral mentionne cette cour, que l'attestation de Marcelle Z...confirme que l'accès aux parcelles D 1205 et D 725 se faisait par la cour litigieuse, que ces éléments de fait qui contredisent une propriété exclusive de la cour sont confortés par les termes de l'acte de donation-partage du 24 avril 1935, que l'on trouve dans l'origine des propriétés successives, que cet acte mentionne bien une petite maison, au lieu-dit « Sous les buissons » figurant au cadastre pour une contenance de 1 a 57 ca, qu'il n'existe pas de mention d'une cour privative, que, comme le plaident les époux X... avec raison, les époux Y... ne peuvent pas se prévaloir d'un droit de propriété exclusive sur la cour jouxtant leur parcelle, qu'ils n'ont pas de droit immobilier privatif et exclusif sur la cour litigieuse, qu'elle est censée appartenir communément à l'encontre des propriétaires des parcelles desservies, à savoir les parcelles D 726, D 727 et D 1205, la cour d'appel qui affirme ainsi péremptoirement qu'il s'agit d'une cour commune, sans relever les éléments de preuve permettant de retenir une telle qualification a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ; ALORS ENFIN QU'en retenant que les époux X... plaident avec raison que les exposants ne peuvent se prévaloir d'un droit de propriété exclusif sur la cour jouxtant leur parcelle, qu'ils n'ont pas de droit immobilier privatif et exclusif sur la cour litigieuse, qu'elle est censée appartenir communément à l'encontre des propriétaires des parcelles desservies, de sorte que l'accès au garage de la parcelle 1205 ne doit pas être entravé et doit être laissé libre, cet accès ne permettant pas, bien évidemment le stationnement de véhicules sur la cour commune sauf autorisation exceptionnelle et ponctuelle des autres copropriétaires desservies, sans relever les éléments de preuve établissant les droits des consorts X... sur la cour litigieuse, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;