Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 septembre 2015, 14-21.819, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-09-15
Numéro d'affaire : 14-21819
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2014-03-04
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Rémy-Corlay, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 4 mars 2014), que le 18 septembre 2008, la société Y...Z... et la SCI Les Bains (la SCI) ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble, sous condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 362 000 euros, d'une durée minimum de 15 ans au taux maximum de 5, 20 % ; que la SCI n'ayant pas régularisé la vente au motif qu'elle n'avait pas obtenu son prêt, la société Y...Z... l'a assignée en paiement du montant de la clause pénale figurant au contrat ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que la SCI s'était bornée à verser aux débats un courrier de la banque Bred adressé à une SCI La Calonne en formation, un courrier de refus de prêt du 18 novembre 2008 de la CAFPI adressé à M. X...et un courrier du 23 septembre 2008 attestant que celui-ci avait déposé une demande de prêt avec un dossier constitué, notamment, du compromis de vente au profit de la SCI Les Bains, et souverainement relevé que la SCI ne justifiait pas avoir formé elle-même des demandes de prêt dans les délais prescrits et que les refus de prêts avaient été adressés à des tiers, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait manqué à son obligation d'effectuer une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente et empêché la réalisation de la condition suspensive et qu'elle devait être condamnée au montant de la clause pénale ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Les Bains aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Les Bains à payer la somme de 3 000 euros à la société Y...Z... ; rejette la demande de la SCI Les Bains ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Bains Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné la SCI LES BAINS à verser à la Société civile Y...Z... la somme de 26. 800 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2009 ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« aux termes des articles 1176 et 1178 du code de procédure civile, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la promesse synallagmatique de vente du 18 septembre 2008 a été conclue entre la société civile Y...-Z..., vendeur, et " la société dénommée SCI LES BAINS (¿) ci-après dénommée l'acquéreur ". (¿) que la promesse de vente prévoit expressément que la convention est soumise à la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un prêt de 362. 000 euros sur une durée minimum de 15 ans, au taux maximum de 5, 20 % ; qu'il est précisé que " l'acquéreur s'oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires en vue de l'obtention de ce concours financier et notamment à déposer le dossier de demande de prêt dans un délai de 15 jours et à en justifier au vendeur dans les 8 jours du dépôt de dossier. Il sera tenu de suivre l'instruction de son dossier, de fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés, et, de manière générale, de tout mettre en oeuvre pour que la demande de prêt aboutisse, dans le délai de 45 jours de la signature des présentes. A défaut d'obtention du prêt dans ce délai, la condition suspensive sera réputée non accomplie et les présentes deviendront caduques. " ; qu'il était également prévu que l'acte authentique devait être régularisé au plus tard le 1er décembre 2008, et que si l'acquéreur ne voulait pas passer l'acte authentique, une somme de 26. 800 euros serait acquise au vendeur à titre de clause pénale ; qu'il est constant en l'espèce que la SCI LES BAINS n'a pas régularisé l'acte authentique ; qu'or, la SCI LES BAINS n'a jamais justifié de la date à laquelle elle a déposé une demande de prêt. Elle se borne à verser aux débats :- un courrier de la banque BRED, adressé à une " SCI La Calonne en formation ", aux termes duquel elle ne pouvait donner une suite favorable à la demande de prêt de 362. 000 euros effectuée le 22 octobre 2008 ; par des courriers ultérieurs, cette banque précise à M. X..." avoir été sollicitée par vous-même pour le compte de la SCI LES BAINS dès le mois d'août 2008 ", et que son refus était motivé par le fait que le projet commercial lui paraissait trop fragile.- un courrier de la CAFPI du 18 novembre 2008, adressé à M. X..., indiquant ne pouvoir donner une suite favorable à la demande de prêt de 355. 700 euros sur 180 mois. Par un courrier ultérieur, cet établissement atteste que, le 23 septembre 2008, " M. X...a déposé une demande de prêt avec un dossier constitué notamment du compromis de vente au profit de la SCI LES BAINS ", et qu'il n'a pas été possible de donner une suite favorable dans le délai de 45 jours ; qu'on constate toutefois en premier lieu que la SCI LES BAINS ne justifie pas avoir formé elle-même des demandes de prêt dans les délais prescrits, et en second lieu que les deux refus de prêts ne sont pas adressés à cette société, mais à des tiers (SCI La Calonne et M. X...), et ce même si M. X...est le gérant de la SCI LES BAINS ; que certes la promesse de vente stipulait que la vente pourrait avoir lieu soit au profit de l'acquéreur, soit au profit de toute personne physique ou morale que ce dernier se réservait de désigner ; qu'il était toutefois précisé que le substitué ne pourrait se prévaloir de la condition suspensive de l'obtention de prêt qui est " personnelle à l'acquéreur et ne peut bénéficier qu'à ce dernier. " ; que de surcroît, rien n'établit que la faculté de substitution ait effectivement été exercée par l'acquéreur ; que dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a estimé que la SCI LES BAINS avait manqué à son obligation d'effectuer les démarches nécessaires pour obtenir un prêt et d'en justifier ; qu'il s'ensuit que cette société doit être considérée comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive, et tenue de payer la pénalité de 28. 600 euros prévue au contrat en cas de refus de l'acquéreur de réitérer la vente ; que le fait que la vente aurait pu être résolue aux torts du vendeur, du fait du non-respect des dispositions du code de l'environnement sur les installations classées, demeure hypothétique, et est de surcroît sans rapport avec le présent litige ; que le jugement sera confirmé » ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « Sur la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt : l'article 1181 du Code civil dispose que l'obligation contractée sous une obligation suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation ne pouvant être exécutée qu'après cet événement ; que tel est bien le cas, en l'espèce, s'agissant de la condition d'obtention d'un prêt pour l'acquéreur ; qu'il est constant que cette condition n'était pas réalisée, dans le délai de 45 jours tel que mentionné par l'acte notarié : « L'acquéreur ¿ sera tenu de ¿ tout mettre en oeuvre pour que la demande de prêt aboutisse dans le délai de 45 jours de la signature des présentes » ; qu'ainsi rédigé, ce délai n'apparaissait nullement impératif, mais bien indicatif ; qu'en tout état de cause, au 1er décembre 2008, date à laquelle au plus tard la signature de l'acte authentique devait avoir lieu, il n'est pas sérieusement contesté que l'acquéreur n'avait pas justifié de ses démarches en vue de l'obtention d'un prêt pas plus que de sa volonté de ne pas réaliser la vente ; qu'il est donc constant que la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas réalisée ; Sur la responsabilité de la SCI LES BAINS dans la non réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt : que, dans le cadre contractuel, l'article 1147 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ; qu'en l'espèce, comme l'indique le compromis de vente (page 11), la SCI LES BAINS avait l'obligation d'effectuer toutes les démarches nécessaires en vue de l'obtention du prêt, notamment par le dépôt d'un dossier de demande de prêt dans le délai de quinze jours à compter de la signature de l'acte et à en justifier au vendeur dans un délai de 8 jours, et, plus généralement de tout mettre en oeuvre pour que la demande de prêt aboutisse dans le délai de 45 jours à compter de l'acte toujours ; qu'ainsi, était à la charge de l'acquéreur une obligation de moyens, de démarches suffisantes en vue de l'obtention d'un prêt ; qu'en l'occurrence, il apparaît que la SCI LES BAINS n'a pas justifié, dans les 8 jours, à l'issue d'un délai de 15 jours après signature du compromis du dépôt d'un dossier de prêt ; qu'en outre, l'assertion de la défenderesse de ce que le vendeur aurait été régulièrement informé des difficultés que la SCI LES BAINS rencontrait alors pour obtenir le prêt bancaire n'est étayée par aucune pièce alors que celui-ci justifie de plusieurs courriers adressés, dont une mise en demeure, préalablement à la présente instance ; que, s'agissant des démarches qu'elle aurait effectivement fait en vue de l'obtention d'un prêt, la défenderesse verse un courrier adressé le 18/ 11/ 08, à Guillaume X...par la CAFPI, refusant un prêt d'un montant de 355. 700 ¿ pour un immeuble et un hangar au 9, rue Ste MELAINE à PONT L'EVEQUE ; que les autres courriers émanant de la BRED n'attestent en rien de démarches auprès de cet établissement en vue de l'obtention d'un prêt pour l'acquisition litigieuse ; qu'en effet, la première de ces correspondances, datant du 4 novembre 2008, a pour destinataire qu'une SCI LA CALONNE en formation, sans lien établi avec l'acquéreur ; que les autres correspondances sont postérieures à l'assignation de la défenderesse dans le cadre de la présente instance ; qu'enfin, l'avenant au compromis dont copie est versée par la SCI LES BAINS ne comporte vraisemblablement que la signature de son gérant, pas même celle du notaire et ne peut donc être considérée comme une diligence de la part de l'acquéreur vis à vis du vendeur, en vue de l'obtention d'un prêt ; que dans ces conditions, la SCI LES BAINS a failli à son obligation de moyens, d'effectuer les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt et de tenir informer le vendeur, comme prévu dans le compromis de vente ; Sur la mise en oeuvre de la clause pénale : que si la requérante vise l'article 1178 du Code civil, elle ne sollicite pas l'exécution de la vente, mais la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 28. 600 euros prévue par la clause pénale du compromis de vente, due « dans le cas où l'acquéreur ne voudrait pas passer l'acte de régularisation des présentes » (page 10 du compromis) ; qu'en l'espèce, la négligence de l'acquéreur a conduit à l'immobilisation du bien promis à la vente, jusqu'au 1er décembre 2008, date à laquelle le bien devait être définitivement acquis par la SCI LES BAINS ; que la négligence de l'acquéreur tant dans ses démarches que dans son information lacunaire démontrent que la société susmentionnée ne souhaitait plus acquérir le bien immobilier de la société civile Y...-Z... ; qu'elle sera donc tenue au paiement de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2009, date attestée de la mise en demeure ; qu'il n'y pas lieu à révision du montant au regard de la situation locative du bien comme argué par la défenderesse ; qu'en effet, cette situation était connue de l'acquéreur au moment de la conclusion de l'acte comme en attestent les pièces versées » ALORS QUE 1°) l'obligation souscrite par le bénéficiaire de la promesse de vente à la condition suspensive d'obtention d'un prêt constitue une obligation de moyens qui se trouve être suffisamment remplie par le dépôt d'une demande de prêt auprès d'organismes prêteurs conformément aux caractéristiques du prêt prévues à la promesse ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt d'appel que, d'une part, la CAFPI, courtier notoirement connu en matière de négociation de prêts auprès des établissements de crédits, a attesté que (v. p. 4, alinéa 4 in fine) « (¿) le 23 septembre 2008, " M. X...a déposé une demande de prêt avec un dossier constitué notamment du compromis de vente au profit de la SCI LES BAINS ", et qu'il n'a pas été possible de donner une suite favorable dans le délai de 45 jours » et, d'autre part, que la CAFPI a adressé un courrier à Monsieur X...le 18 novembre 2008 (v. p. 4, alinéa 4) « (¿) indiquant ne pouvoir donner une suite favorable à la demande de prêt de 355. 700 euros sur 180 mois » ; qu'il s'inférait de telles constatations que la SCI LES BAINS, représentée par son gérant Monsieur X..., avait régulièrement déposé une demande de prêt auprès d'un courtier chargé de négocier avec les établissements de crédits, demande déposée dans le délai contractuel de 15 jours de la signature de la promesse conclue le 18 septembre 2008 ; que cette demande correspondait aux caractéristiques du prêt stipulées à la promesse de vente prévoyant à titre de condition suspensive l'obtention d'un prêt d'un montant de 362. 000 ¿ et une durée minimum de 15 ans ; que la SCI LES BAINS avait ainsi dûment rempli son obligation de demande de prêt auprès d'organismes prêteurs conformément aux caractéristiques du prêt stipulées à la promesse ; qu'en statuant en sens contraire, la Cour d'appel a violé ensemble les articles 1134, 1178 et 1181 du Code civil ; ALORS QUE 2°) le gérant d'une société civile engage la société dans les rapports avec les tiers, pour les actes entrant dans l'objet social ; que Monsieur X..., gérant de la SCI LES BAINS, a engagé la société civile immobilière en déposant une demande de prêt auprès de la CAFPI le 23 septembre 2008, demande pour laquelle il a été relevé qu'elle était présentée par un dossier (v. p. 4, alinéa 4) « (¿) constitué notamment du compromis de vente au profit de la SCI LES BAINS " (¿) » ; qu'en considérant en sens contraire que (p. 4, alinéa 5) « la SCI LES BAINS ne justifie pas avoir formé elle-même des demandes de prêt dans les délais prescrits, (¿) », la Cour d'appel a méconnu les pouvoirs de représentation du gérant vis-à-vis des tiers, partant a violé ensemble les articles 1134, 1178 et 1181 et 1849 du Code civil ; ALORS QUE 3°) aux termes de ses conclusions d'appel du 29 octobre 2013, la SCI LES BAINS a invoqué les dispositions de l'article L. 514-20 du Code de l'environnement sanctionnant par la résolution de la vente et par voie de conséquence de la promesse, le défaut d'information par le vendeur de ce qu'une installation classée a été exploitée sur le terrain vendu ; qu'il a été fait valoir (pp. 14 et 15) « En l'espèce, le compromis de vente portait sur un ancien garage, ce qui constitue bien une installation classée. Dans ces conditions, il apparaît que le compromis de vente pouvait être à tout moment résolu par l'acheteur, sans faute de sa part, à défaut de déclaration par le vendeur du type d'activité exploitée dans les lieux et des dangers ou inconvénients importants qui pouvaient résulter de l'exploitation qui avait cessé depuis 2005 (¿) » ; qu'en se contentant de relever que le « non-respect des dispositions du code de l'environnement sur les installations classées, demeure hypothétique, et est de surcroît sans rapport avec le présent litige », soit sans rechercher si la Société Y...Z... avait respecté l'obligation d'information contractée par la conclusions de la promesse de vente, défaut d'information qui aurait eu pour effet de la priver de sa demande à voir exécuter la promesse tenant au paiement de la clause pénale qui s'y trouvait stipulée et se trouvait dans ces conditions en rapport avec le litige, la Cour d'appel a manqué de base légale au regard des dispositions susvisées du Code de l'environnement ensemble les articles 1134, 1178 et 1181 du Code civil.