Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 juin 2018, 15-26.665, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-06-21
Numéro d'affaire : 15-26665
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2015-09-17
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Didier et Pinet, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 septembre 2015), que, par acte authentique du 27 mars 1992, Renée X... a vendu à la société civile immobilière Llucat (la SCI Llucat) un immeuble à usage commercial ; que l'acte prévoyait le versement d'une rente viagère et une clause résolutoire ; que l'immeuble a été divisé en deux lots ; que, le 8 avril 1993, la SCI Llucat a vendu le lot n° 1 à la SCI Salvador, devenue Petit Lézard ; que, le 27 décembre 2002, la SCI Petit Lézard a vendu le lot n° 1 à la SCI Petit Lézard 2 ; que, le 29 novembre 2009, la SCI Llucat, qui avait conservé la propriété du lot n° 2, a consenti un bail commercial à la SCI Petit Lézard 2 ; que Renée X... a assigné les SCI Llucat, Petit Lézard et Petit Lézard 2 en résolution de la vente et des actes de cession successifs ; qu'à la suite du décès de Renée X..., Mme Fabienne Z... et M. Hervé Z... ont repris l'instance en son nom ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI Petit Lézard 2 fait grief à l'arrêt de déclarer opposable la résolution de la vente du 27 mars 1992 et de lui ordonner de restituer le lot n° 1 ; Mais attendu qu'ayant retenu que l'action de Renée X... ne trouvait pas son fondement dans le défaut de paiement du prix mais dans les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'une rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions inopérantes sur la qualité de propriétaire apparent de son vendeur, en a exactement déduit que la SCI Petit Lézard 2 ne pouvait se prévaloir de la renonciation par Renée X... à son privilège du vendeur pour faire échec aux effets de l'action résolutoire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le cinquième moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI Petit Lézard 2 fait grief à l'arrêt de déclarer opposable la résolution de la vente du 27 mars 1992 et de lui ordonner de restituer le lot n° 2 ; Mais attendu qu'ayant retenu que la SCI Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial sur le lot n° 2 appartenant à la société Llucat, était tenue de restituer cette partie de l'immeuble à Renée X... sans pouvoir opposer les dispositions de l'article 2379 du code civil, la cour d'appel, devant qui il n'était pas soutenu que la conclusion du bail commercial aurait constitué un acte d'administration ni que la SCI Petit Lézard 2 aurait été un preneur de bonne foi, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de l'article 1654 du code civil devait être écartées, l'action intentée par Renée X... ne trouvant pas son fondement dans le défaut de paiement du prix de vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les quatrième et sixième moyens réunis, ci-après annexés : Attendu que la SCI Petit Lézard 2 fait grief à l'arrêt de lui ordonner de restituer à Renée X... les lots n° 1 et 2 dans un certain délai et sous astreinte ; Mais attendu qu'ayant prononcé, à la demande de Renée X..., la résolution de la vente du 27 mars 1992, la cour d'appel a pu, sans modifier l'objet du litige, ordonner la restitution des biens en cause ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur les premier, deuxième et septième moyens, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Petit Lézard 2 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Petit Lézard 2. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, partiellement confirmatif, d'AVOIR prononcé la résolution de la vente en viager de l'immeuble à usage commercial situé [...] et figurant au cadastre remanié sous le numéro de section [...] conclue entre Mme X... et la société Llucat le « 1er avril 1992 », déclaré opposables à la société Petit Lézard et à la société Petit Lézard 2 la résolution de la vente du 27 mars 1992 et les effets attachés à la rétroactivité d'une telle décision et d'AVOIR, en conséquence, ordonné, d'une part, à la société Petit Lézard 2 de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, le lot n° 1 dans un certain délai et sous astreinte, d'autre part, à la société Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial sur le lot n° 2, de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, cette partie de l'immeuble dans un certain délai et sous astreinte ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de résolution de la vente du 27 mars 1992, sur la recevabilité de la demande, la première procédure initiée par Renée X... en janvier 2006 s'est achevée par un arrêt de la cour d'appel de Montpellier du 2 décembre 2008, rendu au contradictoire de la Sci Llucat, la Sci Petit Lézard et la Sci Petit Lézard 2, ayant déclaré la demande de résolution de la vente irrecevable faute de publication de l'assignation introductive d'instance au fichier immobilier ; que les assignations des 20 et 24 novembre 2009 ont été régulièrement publiées au fichier immobilier le 2 mars 2010, volume 2010 P n° 3742, ainsi que cela ressort de l'avis du conservateur produit aux débats ; que la cause de l'irrecevabilité qui existait au jour du prononcé de l'arrêt du 2 décembre 2008 ayant depuis disparu, la présente demande en résolution de la vente du 27 mars 1992 formée par Renée X... ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée contrairement à ce que soutiennent à tort la Sci Llucat et la Sci Petit Lézard 2 qui verront leur fin de non-recevoir rejetée ; que la demande formée par Renée X..., représentée par sa tutrice, doit être déclarée recevable ; que, sur le fond, le contrat de vente du 27 mars 1992 a été consenti moyennant une rente annuelle et viagère de 30.000 francs payable mensuellement et d'avance avec indexation sur le coût de la construction ; que le contrat donne ensuite une valeur à l'immeuble estimée à 300.000 francs pour la seule perception des droits fiscaux ; que ce contrat contient la clause résolutoire suivante : « en cas de défaut de paiement d'un seul terme de rente et 30 jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de s'en prévaloir, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente nonobstant l'offre postérieure des arrérages » ; que cette clause contractuelle qui déroge valablement aux dispositions de l'article 1978 du code civil autorise le crédirentier à solliciter la résolution de la vente en justice en cas de non paiement d'un terme de rente après une mise en demeure restée sans effet ; que, pour autant, cette clause ne permet pas une résolution de plein droit car elle impose au contraire au crédirentier qui souhaite « faire prononcer la résolution » de saisir un juge après avoir mis vainement en demeure le débirentier de s'acquitter de ses obligations par un acte précisant son intention de se prévaloir de la clause résolutoire ; que Renée X... s'est conformée à ses obligations puisqu'elle a mis en demeure la Sci Llucat de payer les arrérages de rente qui lui étaient dus depuis le 1er avril par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2005, en précisant son intention de se prévaloir de la clause résolutoire et de faire prononcer la résolution à défaut de régularisation dans un délai de trente jours ; qu'aucune régularisation n'étant intervenue avant le 14 novembre 2005, Renée X... a fait citer son crédirentier conformément aux stipulations contractuelles ; qu'antérieurement à cet incident de paiement, la Sci Llucat avait déjà manqué à ses obligations à plusieurs reprises puisque Renée X... a dû lui faire signifier pas moins de trois autres sommations de payer le 29 novembre 1996 (deux mois d'arrérages), le 22 juin 1999 (5 mois d'arrérages) et le 30 août 2001 (3 mois d'arrérages) ; que la Sci Llucat n'a offert de régulariser les derniers arrérages échus et impayés des années 2005 et 2006 (15 mois d'arrérages) que le 10 juillet 2006 soit plus de 8 mois après l'expiration du délai prévu au contrat pour régulariser la situation ; que cette offre de paiement tardive de même que les consignations consécutives ne peuvent être déclarées libératoires pour la Sci Llucat ainsi qu'elle le réclame ; qu'en effet, les retards de paiement qui ont débuté pour la première fois moins de cinq ans après la vente et qui se sont répétés ensuite régulièrement jusqu'à priver la crédirentière du bénéfice de sa rente pendant plus d'un an sont constitutifs de manquements graves et renouvelés à l'obligation contractuelle essentielle de s'acquitter de la rente viagère d'avance et chaque mois ; que ces manquements graves justifient que soit prononcée la résolution ; que le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 27 mars 1992 ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur la résolution de vente viagère, aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » ; que l'acte authentique reçu le 1er avril 1992 stipule que le débirentier s'oblige à servir et payer la rente d'avance à compter du 1er avril 1992 en douze fractions mensuelles égales, le premier jour de chaque mois, jusqu'au décès du vendeur, époque à laquelle ladite rente sera éteinte et amortie et le débiteur affranchi de son service ; qu'aux termes des dispositions de l'article 1978 du code civil, le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné ; qu'il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir sur le produit de la vente l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages ; que, cependant, cet article n'est pas d'ordre public et la Cour de Cassation reconnaît la validité des clauses résolutoires sanctionnant le défaut de paiement des arrérages d'une rente viagère et dérogeant aux dispositions précitées (Civ. 3e, 10 novembre 1992) ; que l'acte de vente du 1er avril 1992 prévoit une clause résolutoire qui stipule « A défaut de paiement d'un seul terme de cette rente à son échéance et trente tours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit, si bon lui semble, de faire prononcer la résolution de la présente vente, nonobstant l'offre postérieure des arrérages » ; que la Sci Llucat ne conteste pas avoir, à compter d'avril 2005, accumulé les retards de paiement de la rente payable mensuellement ; qu'est versée aux débats la sommation de payer délivrée à la Sci Llucat par huissier le 14 octobre 2005 pour un montant de 1.653,09 euros (avril 2005 à octobre 2005) ; que la Sci Llucat ne justifie pas du règlement de ces sommes dans le délai de trente jours ; que ce n'est que par courrier du 10 juillet 2006 que la Sci Llucat envoyait au bailleur un chèque d'un montant de 6.479,04 euros correspondant aux arrérages dus pour la période comprise entre avril 2005 et août 2006 ; que ce défaut de paiement des arrérages pendant de nombreux mois constitue un grave manquement du débirentier à ses obligations contractuelles et justifie que soit prononcée la résolution du contrat de vente en viager à compter du 15 novembre 2005 ; ALORS QU'en énonçant, pour prononcer la résolution de la vente du 27 mars 1992, que, l'acquéreur, la société Llucat, avait privé la vendeuse, Mme X..., pendant quinze mois, sur les années 2005 et 2006, des arrérages qui lui étaient dus, après avoir pourtant constaté que la mise en demeure stipulée dans le contrat de vente comme un préalable nécessaire à une éventuelle action en résolution, avait été émise le 14 octobre 2005, de sorte que pour apprécier la gravité des manquements de l'acheteur, la cour d'appel ne pouvait pas se fonder sur des impayés postérieurs à ceux visés dans la mise en demeure, à tout le moins postérieurs à la délivrance de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré opposables à la société Petit Lézard et à la société Petit Lézard 2 la résolution de la vente du 27 mars 1992 et les effets attachés à la rétroactivité d'une telle décision et d'AVOIR, en conséquence, ordonné, d'une part, à la société Petit Lézard 2 de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, le lot n° 1 dans un certain délai et sous astreinte, d'autre part, à la société Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial sur le lot n° 2, de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, cette partie de l'immeuble dans un certain délai et sous astreinte ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de résolution des ventes postérieures, ainsi que le soutient justement la Sci Petit Lézard 2, Renée X... n'a pas qualité pour solliciter directement la résolution judiciaire des ventes du 8 avril 1993 et du 27 décembre 2002, auxquelles elle n'est pas partie et ces demandes doivent être déclarées irrecevables ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de ces ventes ; que, sur les restitutions consécutives à la résolution, concernant le lot n° 1 acquis par la Sci Petit Lézard 2, celle-ci invoque les dispositions de l'article 2379 alinéa 2 du code civil pour tenter de faire échec à la revendication de Renée X... ; que, toutefois, cet article ne vise que les actions résolutoires établies par l'article 1654 du code civil, c'est-à-dire celles engagées pour défaut de paiement du prix ; qu'or, l'action intentée par Renée X... ne trouve pas son fondement dans un défaut de paiement du prix mais dans les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'une rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente ; que, par conséquent, la Sci Petit Lézard 2 ne peut se prévaloir de la renonciation par Renée X... à son privilège du vendeur pour faire échec aux effets de l'action résolutoire intentée par cette dernière ; que La résolution de la vente du 27 mars 1992 passée entre la Sci Lluca et Renée X... et la rétroactivité attachée à une telle décision sont par conséquent opposables tant à la Sci Petit Lézard qu'à la Sci Petit Lézard 2, sous acquéreurs successifs du lot n° 1, sans qu'il soit besoin de statuer sur la validité de la procuration authentique par laquelle Renée X... a renoncé à son privilège de vendeur ; que la Sci Petit Lézard 2 doit restituer à Renée X... le lot n° 1 qu'elle détient de la Sci Salvador devenue la Sci Petit Lézard en vertu de l'acte notarié du 27 décembre 2002 reçu par- Maître A... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard ; que, concernant le lot n° 2 resté la propriété de la Sci Llucat, celle-ci, qui est restée propriétaire du lot n° 2, et la Sci Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial depuis 2009 sur ce lot, devront restituer cette partie de l'immeuble à Renée X... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard, sans que la Sci Petit Lézard 2 puisse opposer les dispositions de l'article 2379 du code civil pour les mêmes motifs que ceux énoncés précédemment ; 1°) ALORS QU' en vertu du second alinéa de l'article 2379 du code civil, l'action résolutoire dont dispose le vendeur si l'acheteur ne paie pas le prix, ne peut être exercée après l'extinction du privilège du vendeur ou, à défaut d'inscription de ce privilège, dans le délai de deux mois à compter de l'acte de vente, au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur et qui les ont publiés ; que s'agissant de la vente dans laquelle le paiement d'une rente viagère est la contrepartie du transfert de propriété de la chose cédée, le défaut de paiement de tout ou partie des arrérages de la rente constitue un défaut de paiement du prix ; qu'en jugeant pourtant que l'action résolutoire de la vente contre rente viagère du 27 mars 1992 intentée par Mme X... n'était pas fondée sur « un défaut de paiement du prix mais [sur] les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'un rente viagère », pour en déduire que les dispositions du second alinéa de l'article 2379 du code civil n'étaient pas applicable à l'action résolutoire engagée par Mme X..., la cour d'appel a violé l'article 2379 du code civil ; 2°) ALORS QU 'en énonçant que l'action résolutoire intentée par Mme X... n'était pas fondée sur « un défaut de paiement du prix mais [sur] les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'un rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente », cependant que de façon claire et précise l'acte de vente du 27 mars 1992 avait érigé la rente viagère en modalité de paiement du prix, puisqu'il stipulait, sous un paragraphe intitulé « PRIX », que « la présente vente est consentie et acceptée moyennant une rente annuelle et viagère de trente mille francs (30.000 F) payable mensuellement (2.500 F) et d'avance. / Laquelle rente sera indexée sur le coût de la construction » (acte de vente du 27 mars 1992, p. 3), la cour d'appel dénaturé les termes de cet acte et, partant, a violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS, subsidiairement, QUE la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer ; qu'en énonçant que l'action résolutoire intentée par Mme X... n'était pas fondée sur « un défaut de paiement du prix mais [sur] les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'un rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente », sans préciser quelles étaient alors, pour les parties à cette vente, les modalités de paiement du prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1582 du code civil ; 4°) ALORS, en tout état de cause, QU' en déclarant opposable à la société Petit Lézard 2 la résolution de la vente du 27 mars 1992 passée entre la Mme X... et la société Llucat, cependant que, dans le dispositif de ses écritures d'appel, Mme X... n'avait pas formulé une telle demande, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, partant, a violé l'article 4 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré opposables à la société Petit Lézard et à la société Petit Lézard 2 la résolution de la vente du 27 mars 1992 et les effets attachés à la rétroactivité d'une telle décision et d'AVOIR, en conséquence, ordonné à la société Petit Lézard 2 de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, le lot n° 1 dans un certain délai et sous astreinte ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de résolution des ventes postérieures, ainsi que le soutient justement la Sci Petit Lézard 2, Renée X... n'a pas qualité pour solliciter directement la résolution judiciaire des ventes du 8 avril 1993 et du 27 décembre 2002, auxquelles elle n'est pas partie et ces demandes doivent être déclarées irrecevables ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de ces ventes ; que, sur les restitutions consécutives à la résolution, concernant le lot n° 1 acquis par la Sci Petit Lézard 2, celle-ci invoque les dispositions de l'article 2379 alinéa 2 du code civil pour tenter de faire échec à la revendication de Renée X... ; que, toutefois, cet article ne vise que les actions résolutoires établies par l'article 1654 du code civil, c'est-à-dire celles engagées pour défaut de paiement du prix ; qu'or, l'action intentée par Renée X... ne trouve pas son fondement dans un défaut de paiement du prix mais dans les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'une rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente ; que, par conséquent, la Sci Petit Lézard 2 ne peut se prévaloir de la renonciation par Renée X... à son privilège du vendeur pour faire échec aux effets de l'action résolutoire intentée par cette dernière ; que La résolution de la vente du 27 mars 1992 passée entre la Sci Lluca et Renée X... et la rétroactivité attachée à une telle décision sont par conséquent opposables tant à la Sci Petit Lézard qu'à la Sci Petit Lézard 2, sous acquéreurs successifs du lot n° 1, sans qu'il soit besoin de statuer sur la validité de la procuration authentique par laquelle Renée X... a renoncé à son privilège de vendeur ; que la Sci Petit Lézard 2 doit restituer à Renée X... le lot n° 1 qu'elle détient de la Sci Salvador devenue la Sci Petit Lézard en vertu de l'acte notarié du 27 décembre 2002 reçu par- Maître A... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard ; ALORS QU'en ne répondant pas au moyen soulevé par la société Petit Lézard 2, qui se prévalait du caractère apparent de la propriété de la société Petit Lézard dont elle tenait son droit sur le lot n° 1 et du fait qu'elle avait cru de bonne foi en la qualité de propriétaire de son vendeur pour en déduire que la résolution de la vente passée entre Mme X... et la société Llucat ne lui était pas opposable (conclusions de la société Petit Lézard 2, p. 10, trois derniers §, et p. 11), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (plus subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR ordonné à la société Petit Lézard 2 de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, le lot n° 1 dans un certain délai et sous astreinte ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de résolution des ventes postérieures, ainsi que le soutient justement la Sci Petit Lézard 2, Renée X... n'a pas qualité pour solliciter directement la résolution judiciaire des ventes du 8 avril 1993 et du 27 décembre 2002, auxquelles elle n'est pas partie et ces demandes doivent être déclarées irrecevables ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de ces ventes ; que, sur les restitutions consécutives à la résolution, concernant le lot n° 1 acquis par la Sci Petit Lézard 2, celle-ci invoque les dispositions de l'article 2379 alinéa 2 du code civil pour tenter de faire échec à la revendication de Renée X... ; que, toutefois, cet article ne vise que les actions résolutoires établies par l'article 1654 du code civil, c'est-à-dire celles engagées pour défaut de paiement du prix ; qu'or, l'action intentée par Renée X... ne trouve pas son fondement dans un défaut de paiement du prix mais dans les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'une rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente ; que, par conséquent, la Sci Petit Lézard 2 ne peut se prévaloir de la renonciation par Renée X... à son privilège du vendeur pour faire échec aux effets de l'action résolutoire intentée par cette dernière ; que La résolution de la vente du 27 mars 1992 passée entre la Sci Lluca et Renée X... et la rétroactivité attachée à une telle décision sont par conséquent opposables tant à la Sci Petit Lézard qu'à la Sci Petit Lézard 2, sous acquéreurs successifs du lot n° 1, sans qu'il soit besoin de statuer sur la validité de la procuration authentique par laquelle Renée X... a renoncé à son privilège de vendeur ; que la Sci Petit Lézard 2 doit restituer à Renée X... le lot n° 1 qu'elle détient de la Sci Salvador devenue la Sci Petit Lézard en vertu de l'acte notarié du 27 décembre 2002 reçu par- Maître A... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard ; ALORS QU'en ordonnant à la société Petit Lézard 2 de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, le lot n° 1 dans un certain délai et sous astreinte, cependant que, dans le dispositif de ses écritures d'appel, cette dernière n'avait pas formulé une telle demande, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, partant, a violé l'article 4 du code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR déclaré opposables à la société Petit Lézard et à la société Petit Lézard 2 la résolution de la vente du 27 mars 1992 et les effets attachés à la rétroactivité d'une telle décision et d'AVOIR, en conséquence, ordonné à la société Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial sur le lot n° 2, de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, cette partie de l'immeuble dans un certain délai et sous astreinte ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de résolution des ventes postérieures, ainsi que le soutient justement la Sci Petit Lézard 2, Renée X... n'a pas qualité pour solliciter directement la résolution judiciaire des ventes du 8 avril 1993 et du 27 décembre 2002, auxquelles elle n'est pas partie et ces demandes doivent être déclarées irrecevables ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de ces ventes ; que, sur les restitutions consécutives à la résolution, concernant le lot n° 1 acquis par la Sci Petit Lézard 2, celle-ci invoque les dispositions de l'article 2379 alinéa 2 du code civil pour tenter de faire échec à la revendication de Renée X... ; que, toutefois, cet article ne vise que les actions résolutoires établies par l'article 1654 du code civil, c'est-à-dire celles engagées pour défaut de paiement du prix ; qu'or, l'action intentée par Renée X... ne trouve pas son fondement dans un défaut de paiement du prix mais dans les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'une rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente ; que, par conséquent, la Sci Petit Lézard 2 ne peut se prévaloir de la renonciation par Renée X... à son privilège du vendeur pour faire échec aux effets de l'action résolutoire intentée par cette dernière ; que La résolution de la vente du 27 mars 1992 passée entre la Sci Lluca et Renée X... et la rétroactivité attachée à une telle décision sont par conséquent opposables tant à la Sci Petit Lézard qu'à la Sci Petit Lézard 2, sous acquéreurs successifs du lot n° 1, sans qu'il soit besoin de statuer sur la validité de la procuration authentique par laquelle Renée X... a renoncé à son privilège de vendeur ; que la Sci Petit Lézard 2 doit restituer à Renée X... le lot n° 1 qu'elle détient de la Sci Salvador devenue la Sci Petit Lézard en vertu de l'acte notarié du 27 décembre 2002 reçu par- Maître A... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard ; que, concernant le lot n° 2 resté la propriété de la Sci Llucat, celle-ci, qui est restée propriétaire du lot n° 2, et la Sci Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial depuis 2009 sur ce lot, devront restituer cette partie de l'immeuble à Renée X... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard, sans que la Sci Petit Lézard 2 puisse opposer les dispositions de l'article 2379 du code civil pour les mêmes motifs que ceux énoncés précédemment ; 1°) ALORS QUE le contrat de bail commercial étant un acte d'administration de l'immeuble qui en est l'objet, il est maintenu malgré la résolution de l'acte de vente de cet immeuble ; qu'en jugeant que la résolution de la vente passée entre Mme X... et la société Llucat portant notamment sur le lot n° 2 sur lequel la société Petit Lézard 2 était titulaire d'un bail commercial, était opposable à cette dernière, qui devait dès lors restituer le bien, la cour d'appel a violé l'article 1654 du code civil ; 2°) ALORS, subsidiairement, QUE le bail commercial passé par l'acquéreur d'un immeuble dont la vente a été résolue est maintenu si le locataire a contracté de bonne foi ; que la bonne foi est présumée ; qu'en jugeant que la résolution de la vente passée entre Mme X... et la société Llucat portant notamment sur le lot n° 2 su r lequel la société Petit Lézard 2 était titulaire d'un bail commercial, était opposable à cette dernière, sans caractériser la mauvaise foi de la société Petit Lézard 2, la cour d'appel a violé l'article 1654 du code civil. SIXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR ordonné à la société Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial sur le lot n° 2, de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, cette partie de l'immeuble dans un certain délai et sous astreinte ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de résolution des ventes postérieures, ainsi que le soutient justement la Sci Petit Lézard 2, Renée X... n'a pas qualité pour solliciter directement la résolution judiciaire des ventes du 8 avril 1993 et du 27 décembre 2002, auxquelles elle n'est pas partie et ces demandes doivent être déclarées irrecevables ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de ces ventes ; que, sur les restitutions consécutives à la résolution, concernant le lot n° 1 acquis par la Sci Petit Lézard 2, celle-ci invoque les dispositions de l'article 2379 alinéa 2 du code civil pour tenter de faire échec à la revendication de Renée X... ; que, toutefois, cet article ne vise que les actions résolutoires établies par l'article 1654 du code civil, c'est-à-dire celles engagées pour défaut de paiement du prix ; qu'or, l'action intentée par Renée X... ne trouve pas son fondement dans un défaut de paiement du prix mais dans les manquements graves et renouvelés du débirentier à son obligation de s'acquitter mensuellement et d'avance d'une rente viagère, cette rente n'ayant pas été instituée par le contrat comme une modalité de paiement du prix en l'absence de prix converti en rente ; que, par conséquent, la Sci Petit Lézard 2 ne peut se prévaloir de la renonciation par Renée X... à son privilège du vendeur pour faire échec aux effets de l'action résolutoire intentée par cette dernière ; que La résolution de la vente du 27 mars 1992 passée entre la Sci Lluca et Renée X... et la rétroactivité attachée à une telle décision sont par conséquent opposables tant à la Sci Petit Lézard qu'à la Sci Petit Lézard 2, sous acquéreurs successifs du lot n° 1, sans qu'il soit besoin de statuer sur la validité de la procuration authentique par laquelle Renée X... a renoncé à son privilège de vendeur ; que la Sci Petit Lézard 2 doit restituer à Renée X... le lot n° 1 qu'elle détient de la Sci Salvador devenue la Sci Petit Lézard en vertu de l'acte notarié du 27 décembre 2002 reçu par- Maître A... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 300 € par jour de retard ; que, concernant le lot n° 2 resté la propriété de la Sci Llucat, celle-ci, qui est restée propriétaire du lot n° 2, et la Sci Petit Lézard 2, titulaire d'un bail commercial depuis 2009 sur ce lot, devront restituer cette partie de l'immeuble à Renée X... dans le délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard, sans que la Sci Petit Lézard 2 puisse opposer les dispositions de l'article 2379 du code civil pour les mêmes motifs que ceux énoncés précédemment ; ALORS QU'en ordonnant à la Sci Petit Lézard 2 de restituer à Mme X..., représentée par sa tutrice, le lot n° 2, d ans un certain délai et sous astreinte, cependant que, dans le dispositif de ses écritures d'appel, cette dernière n'avait pas formulé une telle demande, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, partant, a violé l'article 4 du code de procédure civile. SEPTIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la société Petit Lézard 2 de son appel en garantie formée contre la société Petit Lézard ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande de garantie, la Sci Petit Lézard II demande à être garantie par la Sci Llucat de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle par le présent arrêt ; que, toutefois, en l'absence d'une telle condamnation, cette demande est sans objet ; qu'elle demande également à la Sci Llucat de la garantir « des conséquences susceptibles de découler de la décision à intervenir et des effets de l'opposabilité à son égard de la résolution prononcée de la vente initiale » ; que l'obligation de garantie qui pèse sur le vendeur peut aussi être invoquée contre l'auteur de celui-ci si l'éviction trouve son origine dans le fait de cet auteur ce qui est le cas en l'espèce puisque ce sont les manquements de la Sci Llucat, restée débirentière malgré les ventes successives, qui sont à l'origine de la résolution de la vente initiale et de l'obligation de restituer l'immeuble pour la Sci Petit Lézard 2 ; que, toutefois, la demande de garantie n'étant pas chiffrée, il convient d'ordonner la réouverture des débats sur cet unique point pour permettre à la Sci Petit Lézard 2 de préciser le montant des dommages-intérêts qu'elle entend réclamer au titre du lot n° 1 et de produire tous l es justificatifs nécessaires ; que ces parties seront renvoyées pour ce faire devant le conseiller de la mise en état ; 1°) ALORS QU' en déboutant la société Petit Lézard 2 de sa demande de garantie formée contre la société Petit Lézard, sans justifier sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS, subsidiairement, QUE, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; que par conséquent, en déboutant la société Petit Lézard 2 de sa demande de garantie formée contre la société Petit Lézard fondée sur le fait que la société Petit Lézard 2 avait été condamnée à restituer à Mme X... le bien que lui avait vendu la société Petit Lézard, la cour d'appel a violé l'article 1626 du code civil.