Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 18 octobre 2017, 16-17.940, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2017-10-18
Numéro d'affaire : 16-17940
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2016-02-23
Président : Mme Riffault-Silk (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocats : SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que par proposition de rectification du 14 décembre 2010, l'administration fiscale a procédé au rehaussement de la valeur d'un bien immobilier acquis par M. et Mme X... entraînant le paiement d'un surplus de droits de mutation ; qu'après rejet de leur réclamation, M. et Mme X... ont assigné l'administration fiscale devant le tribunal de grande instance en dégrèvement des sommes réclamées ; Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen : 1°/ que, sauf les cas où, en raison de la singularité du bien soumis aux droits de mutation, toute comparaison est impossible, la valeur vénale de ce bien doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les éléments de comparaison présentés par l'administration étaient pertinents dès lors qu'ils concernaient tous des propriétés en bordure du lac d'Annecy avec un accès privé à celui-ci, tout en constatant que ceux-ci comportaient des différences nécessitant d'y apporter certains correctifs, en l'occurrence l'application d'un abattement pour tenir compte des circonstances défavorables distinguant la propriété des époux X... des éléments de comparaison fournis ; qu'il résultait de ces constatations que les éléments de comparaison fournis par l'administration n'étaient pas intrinsèquement similaires au bien litigieux ; qu'en se fondant ainsi sur une comparaison avec des biens non intrinsèquement similaires, au point de nécessiter l'application d'un abattement, alors qu'il n'était pas allégué de la singularité du bien litigieux, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 2°/ que la valeur vénale d'un bien soumis aux droits de mutation doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale n'étaient pas similaires à leur propriété dans la mesure où le bien du ... était situé dans une commune distincte dont la valeur du marché immobilier était supérieure, bénéficiait d'un accès direct au lac et n'était pas situé dans la proximité immédiate d'une route à grande circulation, le bien du ... avait été acheté en vue d'une démolition et d'une revente, le bien du ... était de construction beaucoup plus récente, mieux organisée, et était situé dans un secteur calme loin d'une route à grande circulation, et le bien du ... bénéficiait d'une implantation « pieds dans l'eau » au bord du lac et était situé en secteur calme ; que la cour d'appel a estimé que les éléments de comparaison proposés par l'administration étaient pertinents aux seuls motifs qu'ils concernaient tous des propriétés en bordure du lac d'Annecy avec un accès privé à celui-ci, comme la propriété des époux X..., et que la propriété du ... souffrait du même inconvénient de la proximité d'une route à grande circulation ; qu'en se déterminant ainsi, sans procéder à un examen concret de chacun des éléments de comparaison présentés, en particulier des trois biens situés respectivement au ..., au ... et au ..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; Mais attendu que la valeur vénale réelle d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt ; qu'après avoir constaté que l'administration fiscale présentait à l'appui de son évaluation quatre termes de comparaison concernant des biens immobiliers, dont il rappelle l'emplacement et la valeur au mètre carré, l'arrêt relève les points de contestation soulevés par M. et Mme X... et l'administration fiscale ; qu'il ajoute que ces termes de comparaison correspondaient à des propriétés en bordure du lac d'Annecy disposant d'un accès privé à celui-ci, ces caractéristiques étant celles du bien à évaluer ; qu'il précise que des correctifs sont nécessaires en raison de la situation particulière du bien litigieux, retient un abattement de vingt pour cent, et déduit le coût des travaux de remise en état ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations dont il résulte que les termes de comparaison produits étaient intrinsèquement similaires à la propriété de M. et Mme X..., la cour d'appel a pu retenir les éléments de comparaison produits par l'administration fiscale ; que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche : Vu les articles 324 M et 324 O de l'annexe III du code général des impôts ; Attendu que pour dire l'administration fiscale fondée à percevoir les droits tirés d'une insuffisance de valeur déclarée du bien en cause, l'arrêt retient une évaluation de la surface pondérée de la maison principale qu'il fixe, au regard d'une surface réelle de 372 mètres carrés, à 350,8 mètres carrés en appliquant un coefficient de 1,7 sur les premiers 20 mètres carrés, puis de 0,9 sur les mètres carrés suivants ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 324 O du code général des impôts prévoit que la surface des pièces d'une maison individuelle de quatrième catégorie est affectée d'un coefficient de 1,7 sur les premiers vingt mètres carrés, puis de 0,9 du vingtième au cent soixantième mètre carré et de 0,75 pour les mètres carrés au-delà, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; Condamne le directeur général des finances publiques aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR dit que l'administration était bien fondée à percevoir les droits et intérêts de retard afférents à l'opération sur une insuffisance de valeur de 818 395,20 € et d'AVOIR condamné les époux X... aux entiers dépens. AUX MOTIFS QUE « Attendu que l'administration a établi un prix au m² de surface utile pondérée à partir de différents termes de comparaison, puis a déterminé une surface pondérée de la propriété acquise par les époux X... dans les conditions suivantes : - coefficient 1 pour les deux bâtiments d'habitation 372 m2, 52 m2 - coefficient 0,5 pour le garage 25 m2 - coefficient 0,2 pour la cave/cellier, grenier et terrasse 18 m2, 4,4 m2. Attendu que l'administration se réfère explicitement aux dispositions des articles 324 L à 324 V de l'annexe III du code général des impôts, relatives au calcul de la surface pondérée prise en compte pour la taxe foncière et de la taxe d'habitation ; Attendu que les époux X... font valoir à juste titre que le calcul proposé par l'administration est approximatif, qu'il doit être corrigé de la manière suivante, étant précisé que le § 280 BO-IF-TFB-20-10-20-50 qu'ils invoquent est rédigé de la façon suivante: « Quant aux caves, greniers, terrasses et toitures-terrasses accessibles, si le coefficient 0,2 peut le plus souvent leur être appliqué, ce coefficient doit être porté à 0,4 et même à 0,5 dans les grandes villes où la valeur d'usage relative de ces biens est beaucoup plus importante ». Attendu que les coefficients retenus par l'administration sont conformes à ces prescriptions, notamment parce que le garage a une valeur d'usage très élevée, de sorte que le coefficient de 0,5 doit être retenu ; - pour la maison principale, 1,7 x 20 = 34 ; 0,9 x 352= 316,8 ; total habitation principale 350,8 m2 - pour la dépendance 1,2 x 20 = 24 m2 ; 0,9 x 32 x 0,9= 28,8 m2 ; total dépendance 52,8 m2 ; garage 25 ; cave/cellier 18 ; grenier 4,4 ; total 451 m2. Attendu que selon la proposition de redressement, l'administration invoque quatre termes de comparaison ; - vente du 4 juin 2007 d'une maison située ... vendue le 4 juin2007 pour 1 430 000 euros, correspondant à un prix au m2 de 8 171 euros, - vente du 27 septembre 2005 d'une maison située ... pour 1 600 000 euros correspondant à un prix au m2 de 10 191 euros ; - vente du 22 avril 2005 d'une maison située ... pour un prix de 1 602 842 euros correspondant à un prix au m2 de 8 436 euros ; - vente du 20 décembre 2006 d'une maison située ... le Vieux pour un prix de 4 millions euros correspondant à un prix au m2 de 7 505 euros ; Attendu que selon les époux X... : - le second terme de comparaison ne serait pas pertinent dans la mesure où il s'agit d'une propriété «pieds dans l'eau» en secteur calmé, isolé de la route départementale ; - le cinquième terme de comparaison ne serait pas davantage agissant d'une construction récente édifiée en 2004 en secteur calme, d'architecture et d'organisation contemporaine - le premier terme de comparaison serait l'unique bien dont la localisation et la situation serait comparable et qui devrait également être écarté au motif que la propriété aurait été acquise pour être démolie immédiatement et revendue après reconstruction et après détachement et revente d'une parcelle de terrain à bâtir au prix de 650 000 euros ; - le quatrième terme de comparaison aurait donné lieu à un prix « de convenance» ; Attendu que contrairement à ce que font valoir les époux X..., les termes de comparaison proposés par l'administration sont pertinents dès lors qu'ils concernent tous des propriétés en bordure du lac d'Annecy avec un accès privé à celui-ci, comme celle dont ils ont fait l'acquisition, qu'il convient cependant d'y apporter certains correctifs pour tenir compte des différences ; Attendu que l'administration a appliqué à juste titre un abattement de 20 % pour tenir compte de la circonstance que l'habitation est divisée en deux parties, que l'accès au lac est contraint puisqu'il emprunte un passage sous la piste cyclable, et qu'enfin, la propriété se situe en bordure d'une route à forte circulation ; Attendu que l'administration fait encore valoir à juste titre que la propriété située ... le Vieux souffre sensiblement du même inconvénient de la proximité d'une route à grande circulation, qu'elle a néanmoins été cédée au prix de 4 000 000 euros selon une estimation de l'administration des domaines, de sorte que le prix ne peut recevoir le qualificatif que lui donnent les époux X..., soit un prix au m2 de surface utile pondérée de 7 759 euros ; Attendu que l'administration a encore à juste titre accepté de déduire le coût des travaux de remise en état exposé par les époux X..., même si cette déduction paraît avantageuse pour eux, puisqu'elle suppose implicitement que les immeubles dont les ventes ont servi de termes de comparaison étaient en excellent état au moment de la vente ; Attendu que les termes de comparaison proposés par l'administration permettent de parvenir à un prix au m2 de 7 759 euros, soit une valeur avant abattement de 3 499 309 euros ; Attendu qu'après déduction du prix des travaux, la valeur de l'immeuble s'élève 3 060 494 euros ; Attendu qu'il y a encore lieu d'appliquer l'abattement de 20 % pour ramener la valeur de l'immeuble à 2 448 395,20 euros ; Attendu en conséquence que l'insuffisance taxable doit être ramenée à: 2 448 395,20 – 1 630 000 = 818 395,20 euros ; Attendu que dans une telle hypothèse, il appartient au juge de décider que l'administration est bien fondée à percevoir les droits afférents à l'opération sur la valeur qu'ils fixent ». 1) ALORS QUE sauf les cas où, en raison de la singularité du bien soumis aux droits de mutation, toute comparaison est impossible, la valeur vénale de ce bien doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que les éléments de comparaison présentés par l'administration étaient pertinents dès lors qu'ils concernaient tous des propriétés en bordure du lac d'Annecy avec un accès privé à celui-ci, tout en constatant que ceux-ci comportaient des différences nécessitant d'y apporter certains correctifs, en l'occurrence l'application d'un abattement pour tenir compte des circonstances défavorables distinguant la propriété des époux X... des éléments de comparaison fournis ; qu'il résultait de ces constatations que les éléments de comparaison fournis par l'administration n'étaient pas intrinsèquement similaires au bien litigieux ; qu'en se fondant ainsi sur une comparaison avec des biens non intrinsèquement similaires, au point de nécessiter l'application d'un abattement, alors qu'il n'était pas allégué de la singularité du bien litigieux, la cour d'appel a violé l'article L 17 du livre des procédures fiscales. 2) ALORS subsidiairement QUE la valeur vénale d'un bien soumis aux droits de mutation doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale n'étaient pas similaires à leur propriété dans la mesure où le bien du ... était situé dans une commune distincte dont la valeur du marché immobilier était supérieure, bénéficiait d'un accès direct au lac et n'était pas situé dans la proximité immédiate d'une route à grande circulation, le bien du ... avait été acheté en vue d'une démolition et d'une revente, le bien du ... était de construction beaucoup plus récente, mieux organisée, et était situé dans un secteur calme loin d'une route à grande circulation, et le bien du ... bénéficiait d'une implantation « pieds dans l'eau » au bord du lac et était situé en secteur calme ; que la cour d'appel a estimé que les éléments de comparaison proposés par l'administration étaient pertinents aux seuls motifs qu'ils concernaient tous des propriétés en bordure du lac d'Annecy avec un accès privé à celui-ci, comme la propriété des époux X..., et que la propriété du ... souffrait du même inconvénient de la proximité d'une route à grande circulation ; qu'en se déterminant ainsi, sans procéder à un examen concret de chacun des éléments de comparaison présentés, en particulier des trois biens situés respectivement au ..., au ... et au ..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 17 du livre des procédures fiscales. 3) ALORS QU'aux termes de l'article 324 M de l'annexe 3 du code général des impôts, la surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S ; qu'aux termes de l'article 324 O de la même annexe du même code, la surface totale des pièces d'une maison individuelle de 4ème catégorie sont affectées du coefficient 1,7 pour les 20 premiers mètres carrés, du coefficient 0,9 du 20ème au 160ème mètre carré et du coefficient 0,75 pour les mètres carrés au-delà de 160 ; qu'en l'espèce, il était constant que la maison principale de la propriété acquise par les époux X... comportait 372 m² et était classée en 4ème catégorie ; que la cour d'appel a retenu que pour la détermination de la surface pondérée de cette propriété, l'administration se référait explicitement aux dispositions des articles 324 L à 324 V de l'annexe III du code général des impôts et que les époux X... faisaient valoir à juste titre que le calcul proposé par l'administration était approximatif et devait être corrigé ; que la cour d'appel a alors estimé la surface pondérée de la maison principale à 350,8 m², en appliquant un coefficient de 1,7 sur les 20 premiers m², puis un coefficient de 0,9 sur les m² au-delà ; qu'en statuant ainsi, alors qu'elle aurait dû appliquer un coefficient de 0,9 seulement pour les m² entre 20 et 160, et ensuite appliquer un coefficient de 0,75 pour les m² au-delà de 160, la cour d'appel a violé les articles 324 M et 324 O de l'annexe 3 du code général des impôts. 4) ALORS QU'aux termes de l'article 324 M de l'annexe 3 du code général des impôts, la surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S ; que l'article 324 Q de la même annexe du même code prévoit un coefficient complémentaire selon l'état d'entretien du bien, pouvant être de 0,8 en cas de mauvais état ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions (page 9) qu'en application des articles 324 L à R de l'annexe 3 du code général des impôts, la surface pondérée de leur maison devait se voir appliquer un coefficient d'entretien de 0,8 correspondant aux constructions ayant besoin de grosses réparations ; que la cour d'appel a retenu que pour la détermination de la surface pondérée de la propriété, l'administration se référait explicitement aux dispositions des articles 324 L à 324 V de l'annexe III du code général des impôts et que les époux X... faisaient valoir à juste titre que le calcul proposé par l'administration était approximatif et devait être corrigé ; qu'en omettant néanmoins de rechercher, comme elle y était invitée, s'il convenait d'appliquer un coefficient d'entretien à la surface pondérée de la maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 324 M et 324 Q de l'annexe 3 du code général des impôts. 5) ALORS QU'aux termes de l'article 324 M de l'annexe 3 du code général des impôts, la surface pondérée des locaux de référence est déterminée en appliquant à leur surface réelle les correctifs prévus aux articles 324 N à 324 S ; que l'article 324 R de la même annexe du même code prévoit un coefficient complémentaire selon la situation générale du bien dans la commune et son emplacement particulier, pouvant affecter la surface pondérée de – 0,10 ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions (page 9) qu'en application des articles 324 L à R de l'annexe 3 du code général des impôts, la surface pondérée de leur maison devait se voir appliquer un coefficient de situation de – 0,10 pour tenir compte des nuisances attachées à la proximité immédiate d'une route à grande circulation ; que la cour d'appel a retenu que pour la détermination de la surface pondérée de la propriété, l'administration se référait explicitement aux dispositions des articles 324 L à 324 V de l'annexe III du code général des impôts et que les époux X... faisaient valoir à juste titre que le calcul proposé par l'administration était approximatif et devait être corrigé ; qu'en omettant néanmoins de rechercher, comme elle y était invitée, s'il convenait d'appliquer un coefficient de situation à la surface pondérée de la maison, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 324 M et 324 Q de l'annexe 3 du code général des impôts.