Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2011, 10-25.258, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-11-29
Numéro d'affaire : 10-25258
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2010-05-27
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Odent et Poulet, SCP de Chaisemartin et Courjon

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le terme fixé par la promesse de vente conclue par la société Prado grand pavois et M. X... pour la signature de l'acte authentique n'était pas sanctionné de caducité et que, par une interprétation souveraine de cet acte, les parties n'avaient pas entendu donner à la signature de l'acte dans le délai fixé le caractère d'une condition de validité de leur engagement ou d'un élément constitutif de leur consentement, et relevé que seule la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt était assortie d'un délai de réalisation, la cour d'appel, qui ne s'est pas fondée sur la renonciation de M. X... et de la société Pahj immo, sa substituée, à se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives relatives à l'obtention de l'autorisation de vendre du juge-commissaire, au non-exercice du droit de préemption et à l'absence de servitude, d'hypothèques et d'autres sûretés, en a exactement déduit que la réalisation de ces conditions suspensives après la date prévue pour la signature de l'acte authentique n'entraînait pas la défaillance de ces conditions, ni la caducité de la promesse de vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Pahj immo et M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Pahj immo et de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils de la société Pahj immo, de M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société PAHJ IMMO et Monsieur Patrick X... de leur demande tendant notamment à voir prononcer la caducité du compromis de vente du 28 février 2007, dit que la somme de 93.100  séquestrée entre les mains de Maître Y..., notaire à MARSEILLE, serait remise à titre d'indemnité d'immobilisation à la Société PRADO GRAND PAVOIS, et de les avoir condamnés solidairement à payer à la Société PRADO GRAND PAVOIS la somme de 67.720  au titre de la clause pénale ; AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité de l'absence de signature de l'acte authentique, il est exact, comme l'a retenu le Tribunal de commerce, que les parties au compromis n'ont pas entendu donner à la signature de l'acte authentique au plus tard le 5 juin 2007 le caractère d'une condition de validité de leur engagement ou d'un élément constitutif de leur consentement ; en effet, si un projet d'acte prorogeant les effets du compromis jusqu'au 30 octobre 2007 n'a pas été signé par elles, la Cour constate que : - Monsieur X..., informé le 29 juin que le Juge-Commissaire instruisait la demande de la société PRADO GRAND PAVOIS en autorisation de vente, et le 19 juillet qu'était en cours la dispense par le CREDIT FONDIER DE FRANCE d'opérer la procédure de purge et la renonciation au droit de suite, n'a pas répondu en invoquant la caducité de ce compromis ; - Monsieur X... a écrit à Monsieur Y... : le 3 juillet pour s'inquiéter de cette autorisation, et pour demander très précisément le montant des charges locatives affecté à chaque lot ; le 14 août comprendre que désormais rien ne s'oppose plus à la vente ; - la société PAHJ IMMO s'est vue demander diverses pièces le 3 octobre par la société BAIL ENTREPRISES et n'a pas invoqué la caducité du compromis. La désignation des emplacements de parkings avait été faite par acte du 12 avril 2007. Restait le problème de l'absence des plans permettant de connaître très précisément la composition de chaque lot et leur positionnement, absence critiquée par Maître Y... dans des lettres des 3 et 18 décembre suivant à son confrère Maître Z..., mais non reprise par Monsieur X... et la société PAHJ IMMO dans le procès-verbal de difficultés dressé le 21 janvier 2008 par Maître Z..., ce qui permet à la Cour de ne pas en tenir compte, d'autant qu'avant décembre 2007 les futurs acquéreurs ne se sont pas inquiétés de cette absence, laquelle ne constitue qu'un modeste problème insusceptible de faire obstacle à la régularisation de la vente. Monsieur X... et la société PAHJ IMMO n'expliquent pas les raisons pour lesquelles ils n'ont pas signé dans le délai prévu soit avant le 10 octobre 2007 le contrat de crédit-bail proposé par la société BAIL ENTREPRISES, alors que les dernières conditions suspensives à réaliser (autorisation de vendre donnée par le Juge-Commissaire, suppression des difficultés émanant du CREDIT FONCIER DE FRANCE) l'ont été en juillet. Or cette signature leur aurait permis de bénéficier définitivement des modalités du crédit-bail consenti le 7 mai 2007 par la société BAIL ENTREPRISES. Il n'y a donc pas lieu d'examiner l'importance du supplément de coût de la seconde offre de cette société du 7 décembre 2007 par rapport à la première précitée. Le Tribunal de commerce a retenu avec raison que la passivité fautive des futurs acquéreurs, qui ont laissé passer la date butoir du 10 octobre 2007 sans raison valable, est à l'origine de la non signature de l'acte authentique régularisant la vente. Le jugement sera donc confirmé sur ce point ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les demandeurs soutiennent qu'ils ont rempli leurs obligations en obtenant le financement pour régulariser l'acte définitif à la date butoir du 5 juin 2007, qu'à cette date le vendeur n'avait pas obtenu l'autorisation de vendre, que le compromis doit être considéré comme caduque, aucun nouveau compromis n'ayant été régularisé ; que la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives conclue entre les parties le 28 février 2007 stipulait que la vente définitive devait être régularisée devant notaire au plus tard le 5 juin 2007 ; que les demandeurs justifient avoir obtenu le 7 mai 2007 un accord de financement sous forme de crédit bail immobilier, sous réserve de régulariser la vente par acte authentique avant le 10 octobre 2007 ; que le vendeur n'a obtenu l'autorisation judiciaire de vendre que le 13 juillet 2007 ; que les dispenses de purges judiciaires des hypothèques et de renonciation au droit de suite ont été données les 25 juin et 27 juillet 2007 ; qu'aucun délai de réalisation des conditions suspensives n'a été fixé dans la promesse excepté la condition de financement expressément arrêtée au 30 mai 2007 ; que cependant il n'apparaît pas que les parties aient entendu donner à la signature de l'acte dans le délai fixé le caractère d'une condition de validité de leur engagement ou d'un élément constitutif de leur consentement, l'acte authentique ne peut être considéré comme une condition de la vente dont la réalisation pourrait remettre en cause l'existence de cette vente, il est une simple modalité de la vente ; que, le terme fixé pour la signature de l'acte authentique n'était pas assorti dans les clauses et conditions de la promesse de la sanction de sa caducité ; de plus, que les pièces versées aux débats, les conclusions des parties et les explications données à l'audience révèlent une volonté commune, certaine et non équivoque des parties de proroger les effets de la promesse au delà du 5 juin ; que dès lors, le Tribunal dira que les demandeurs ne sauraient soutenir que le défaut de régularisation de l'acte au plus tard le 5 juin 2007 entraîne la caducité de la promesse ; 1) ALORS QUE la réalisation des conditions suspensives stipulées dans un acte de vente est nécessairement soumise au délai de réalisation de l'acte authentique lui-même, en l'absence de délai plus bref et que la défaillance d'une condition suspensive entraîne la caducité de l'acte de vente ; qu'en l'espèce, le compromis de vente du 28 février 2007 prévoyait que l'acte devait être régularisé par acte authentique au plus tard le 5 juin 2007, ce dont il résulte que les conditions suspensives relatives à l'autorisation de vente par le juge-commissaire, au non-exercice du droit de préemption et à l'absence de servitudes, d'hypothèques ou d'autres sûretés, devaient être réalisées au plus tard le 5 juin 2007 ; qu'en considérant pourtant par motif adoptés, pour retenir la responsabilité de la Société PAHJ IMMO et de Monsieur Patrick X... du fait de la non-signature de l'acte authentique régularisant la vente, qu'« aucun délai de réalisation des conditions suspensives n'a été fixé dans la promesse excepté la condition de financement expressément arrêtée au 30 mai 2007 », la Cour d'appel a violé les articles 1176 et 1147 du Code civil ; 2) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en se bornant à considérer que « les parties n'ont pas entendu donner à la signature de l'acte authentique au plus tard le 5 juin 2007 le caractère d'une condition de validité de leur engagement ou d'un élément constitutif de leur consentement », en se fondant sur des éléments inopérants car postérieurs au compromis et à la date de réalisation prévue, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le défaut de réalisation des conditions suspensives relatives à l'autorisation de vente par le juge-commissaire, au non-exercice du droit de préemption et à l'absence de servitude, d'hypothèques ou d'autres sûretés, à la date du 5 juin 2007, n'avait pas entraîné la caducité du compromis de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1176, 1134 et 1147 du Code civil ; 3) ALORS, ET SUBSIDIAIREMENT, QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que dès lors, en l'espèce, en se bornant à se fonder, après avoir constaté qu'aucun projet d'acte prorogeant les effets du compromis de vente jusqu'au 30 octobre 2007 n'avait été signé par les parties, sur le silence de la SCI PAHJ IMMO et de Monsieur Patrick X... qui n'avaient pas invoqué la caducité du compromis de vente et sur le fait que Monsieur Patrick X... avait écrit à Maître Y... le 3 juillet 2007 pour s'inquiéter de l'autorisation du juge-commissaire et pour demander très précisément le montant des charges locatives affecté à chaque lot et le 14 août 2007, et avait déclaré comprendre que désormais rien ne s'opposait plus à la vente, sans relever d'acte manifestant sans équivoque la volonté de la SCI PAHJ IMMO et de Monsieur Patrick X... de renoncer à se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives relatives à l'autorisation de vente par le juge-commissaire, au non-exercice du droit de préemption et à l'absence de servitudes, d'hypothèques ou d'autres sûretés, et de proroger le terme prévu pour la régularisation de la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.