Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 février 2009, 08-11.852, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-02-24
Numéro d'affaire : 08-11852
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2007-11-13
Président : M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Yves et Blaise Capron

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Annecy Foncier ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés que tout copropriétaire pouvait librement fractionner son lot, sans obtenir l'approbation préalable de l'assemblée générale, qu'en l'espèce, la division du lot n° 1 en lots n° 4 et 5 destinés à la construction de maisons d'habitation individuelles ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble telle qu'elle résultait du règlement de copropriété du 11 juillet 1991 ni aux droits des autres copropriétaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement retenu sans dénaturation et abstraction faite d'un motif surabondant relatif au fait que les époux X... avaient accepté la division du lot aux termes d'un acte du 5 février 1992, que ceux-ci devaient être déboutés de leurs demandes de démolition de la maison des consorts E... et de réduction de la superficie de celle des consorts Z..., ainsi que de dommages-intérêts ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre février deux mille neuf par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour les époux X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme Patrice X... de leur demande tendant à ce qu'il soit constaté que les maisons de M. Éric A..., Mme Chantal B..., M. et Mme Pierre Z... et M. Laurent Z... ont été construites en violation du règlement de copropriété, de leur demande tendant à la condamnation de M. Éric A..., de Mme Chantal B..., de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... à démolir leurs maisons respectives, de leur demande, subsidiaire, tendant à la condamnation de M. Éric A..., de Mme Chantal B..., de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... à mettre leurs maisons en conformité avec le règlement de copropriété en diminuant la surface hors oeuvre nette cumulée des deux maisons à 131, 60 m ² et de leur demande tendant à la condamnation de M. Éric A..., de Mme Chantal B..., de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... à leur payer la somme de 155 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « saisi uniquement de la contestation de l'assemblée générale du 16 mars 1992, le tribunal de grande instance d'Annecy a, par son jugement du 1er mars 1995, a seulement déclaré nulles la convocation à cette assemblée générale et les décisions qui y avaient été prises ; / que cette décision n'emporte pas annulation de l'acte authentique du 1er juillet 1992, publié le 4 septembre 1992, qui n'a jamais été attaqué ; que c'est par cet acte qu'a été modifié l'état descriptif de division et qu'ont été créés les lots n° 4 et 5 à la place du lot n° 1 d'origine qui a été annulé de sorte qu'il est vainement argué de la prétendue inexistence de ces lots n° 4 et 5 et de l'impossibilité qui en serait résultée pour les intimés de les acquérir ; / que l'acte du 1er juillet 1992 a attribué à chacun de ces lots n° 4 et 5 une quote-part des parties communes égale à la moitié de celle du lot n° 1 d'origine ; que les droits des propriétaires des autres lots n'ont donc pas été modifiés ; / attendu, par ailleurs, que le règlement de copropriété prévoit la possibilité d'édifier une maison sur chaque lot ; que cette faculté est également mentionnée dans l'acte du 1er juillet 1992 ; / que ni dans l'acte du 11 juillet 1991 ni dans celui du 1er juillet 1992 n'est précisée la Shon attribuée à chaque lot ; qu'il n'y est même pas indiqué si la Shon globale est également répartie entre les lots, étant observé que tous les lots n'ont pas la même superficie ; / qu'il n'est pas établi que la Shon totale des maisons édifiées sur les deux lots n° 4 et 5 est supérieure à celle qui était attribuée au lot d'origine n° 1 et que la Shon disponible des autres lots s'en est trouvée réduite ; / que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'est donc pas contraire au règlement de copropriété et ne constitue pas une atteinte aux droits des époux X... » (cf., arrêt attaqué, p. 4) ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'« il résulte des pièces communiquées et des explications non contestées fournies par les parties, qu'au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 1992, a été adoptée la modification du règlement de copropriété horizontale pour autoriser la construction sur le terrain d'une quatrième maison par Monsieur D..., conformément au permis de construire obtenu par lui, et constituant une partie du lot numéro un ; / que suite à un recours exercé par les époux X... contre les délibérations de cette assemblée générale, le tribunal de grande instance d'Annecy a annulé la convocation des copropriétaires, et par là même, les décisions prises lors de cette assemblée ; / que du fait de cette annulation, les époux X... sollicitent que soit constatée l'illégalité des deux ventes réalisées par les époux D... au profit, respectivement, des époux Z... et des consorts E... ; / que les actes de vente litigieux portent, respectivement, sur le lot n° 5 et le lot n° 4, lesquels résultent de la division du lot n° 1 qui était la propriété des époux D... ; / qu'il est de jurisprudence constante que tout copropriétaire peut librement fractionner son lot, sans obtenir l'approbation préalable de l'assemblée générale ; que cette division peut être suivie de l'aliénation des lots issus de la division ou de leur location ; / qu'une atteinte ne peut être portée à ce principe de libre division des lots, que si ladite division est contraire à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ; / qu'en l'espèce, la division du lot n° 1 en lots n° 4 et 5, destinés à la construction de maisons d'habitation, n'est nullement allée à l'encontre de la destination de l'ensemble immobilier litigieux telles qu'elle résulte du règlement de copropriété en date du 11 juillet 1991 ; / qu'il n'est, en outre, pas établi que cette division ait porté atteinte aux droits des autres copropriétaires ; / qu'ainsi, dans la mesure où les époux D... n'avaient pas besoin d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour fractionner leur lot et vendre les lots issus de ce fractionnement, il est indifférent que l'assemblée générale du 16 mars 1992, ayant implicitement autorisé cette division, ait été annulée ; / qu'il convient, en outre, de remarquer que les époux X... avaient, dans un premier temps, accepté la division litigieuse et, en conséquence, avaient donné leur accord pour une modification en ce sens du règlement de copropriété ; que cela ressort d'un acte sous seing privé en date du 5 février 1992 signé au nom des époux D..., des époux X... et de la société Annecy foncier (pièce n° 5 produite par Maître Aymonier) ; / qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater qu'aucune cause de nullité n'affecte les ventes effectuées par les époux D... au profit des époux Z... et au profit des consorts E..., portant respectivement sur les lots n° 5 et 4 ; / que les époux X... seront déboutés de leurs demandes en annulation de ces actes et en démolition des bâtiments construits par les défendeurs » (cf., jugement entrepris, p. 7) ; ALORS QUE, de première part, l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel et, partant, n'a aucune incidence sur les droits des copropriétaires tels qu'ils résultent des stipulations du règlement de copropriété ; qu'en énonçant, dès lors, que le jugement par lequel le tribunal de grande instance d'Annecy a annulé la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 1992 n'emportait pas l'annulation de l'état modificatif de division du 1er juillet 1992, qui n'avait jamais été attaqué, et en se fondant sur les stipulations de cet état modificatif de division, pour débouter M. et Mme Patrice X... de leur demande tendant à ce qu'il soit constaté que les maisons de M. Éric A..., Mme Chantal B..., M. et Mme Pierre Z... et M. Laurent Z... ont été construites en violation du règlement de copropriété, de leurs demandes tendant à ce que M. Éric A..., de Mme Chantal B..., de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... soient condamnés à démolir leurs maisons respectives et, à titre subsidiaire, à les mettre en conformité avec le règlement de copropriété, et de leur demande de dommages et intérêts, quand ces stipulations de l'état modificatif de division du 1er juillet 1992 n'avaient aucune incidence sur les droits des copropriétaires résultant des stipulations du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 3 et 4 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de deuxième part, toute modification du règlement de copropriété autorisant la construction de bâtiments, à usage privatif, sur des parties communes doit être préalablement autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en retenant, dès lors, après avoir relevé que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 1992 avait été annulée par un jugement du tribunal de grande instance d'Annecy du 1er mars 1995 et sans constater qu'une autre délibération de l'assemblée générale des copropriétaires aurait approuvé la modification du règlement de copropriété autorisant la construction de deux bâtiments sur le lot n° 1, que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'était pas contraire au règlement de copropriété et ne constituait pas une atteinte aux droits de M. et Mme Patrice X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par des derniers, si ces maisons, à usage privatif, n'avaient pas été édifiées sur des parties communes et si, pour cette raison, elles n'avaient pas été construites en violation du règlement de copropriété, en l'absence de décision de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant la modification du règlement de copropriété autorisant leur construction sur des parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, de troisième part, le règlement de copropriété du 11 juillet 1991 stipulait que chacun des lots n° 1, n° 2 et n° 3 dont il prévoyait l'existence comprenait la faculté d'édifier une construction à usage d'habitation, mais nullement qu'à tout lot de copropriété, y compris à ceux qui viendraient à être créés, était attachée la possibilité d'édifier une construction à usage d'habitation ; qu'en énonçant, dès lors, pour retenir que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'était pas contraire au règlement de copropriété et ne constituait pas une atteinte aux droits de M. et Mme Patrice X..., que le règlement de copropriété du 11 juillet prévoyait la possibilité d'édifier une maison sur chaque lot, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété du 11 juillet et violé, en conséquence, l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, de quatrième part, une convention signée par tous les copropriétaires d'un immeuble soumis au régime de la copropriété n'a pas valeur de décision d'assemblée générale de copropriétaires ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'était pas contraire au règlement de copropriété et ne constituait pas une atteinte aux droits de M. et Mme Patrice X..., qu'un acte sous seing privé du 5 février 1992, signé par les copropriétaires, avait autorisé la modification du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 17 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, de cinquième part et en tout état de cause, tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes d'un immeuble doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en retenant, dès lors, après avoir relevé que la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 1992 avait été annulée par un jugement du tribunal de grande instance d'Annecy du 1er mars 1995 et sans constater qu'une autre délibération de l'assemblée générale des copropriétaires aurait approuvé autorisé la construction de deux bâtiments sur le lot n° 1, que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'était pas contraire au règlement de copropriété et ne constituait pas une atteinte aux droits de M. et Mme Patrice X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par des derniers, si ces maisons, à usage privatif, n'avaient pas été édifiées sur des parties communes et si, pour cette raison, elles n'avaient pas été construites en violation de la loi et du règlement de copropriété, en l'absence de décision de l'assemblée générale des copropriétaires autorisant leur construction sur des parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme Patrice X... de leur demande tendant à ce qu'il soit constaté que les maisons de M. Éric A..., Mme Chantal B..., M. et Mme Pierre Z... et M. Laurent Z... ont été construites en violation du règlement de copropriété, de leur demande tendant à la condamnation de M. Éric A..., de Mme Chantal B..., de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... à démolir leurs maisons respectives, de leur demande, subsidiaire, tendant à la condamnation de M. Éric A..., de Mme Chantal B..., de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... à mettre leurs maisons en conformité avec le règlement de copropriété en diminuant la surface hors oeuvre nette cumulée des deux maisons à 131, 60 m ² et de leur demande tendant à la condamnation de M. Éric A..., de Mme Chantal B..., de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... à leur payer la somme de 155 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« en juin 1991, les époux D... ont obtenu du maire de la commune de Saint-Jorioz un permis de construire quatre maisons d'une surface hors oeuvre nette de 395 mètres carrés sur un terrain appartenant à la société civile immobilière Annecy foncier (la SCI) ; par acte authentique du 11 juillet 1991 ont été établis un règlement de copropriété et un état descriptif de division de ce terrain en trois lots prévoyant la construction d'une maison sur chacun de ces lots. / Par actes du 12 juillet 1991 la SCI a vendu le lot n° 1 aux époux D... et le lot n° 2 aux époux Patrice X... et Fabienne G.... / Le 16 mars 1992 l'assemblée des copropriétaires a adopté une résolution autorisant les époux D... à diviser leur lot n° 1 pour former les lots n° 4 et 5 et par acte authentique du 1er juillet 1992 l'état descriptif de division a été modifié pour supprimer le lot n° 1 et créer les lots n° 4 et 5 ; ces nouveaux lots ont été vendus par les époux D... respectivement à Monsieur Éric A... et Madame Chantal B... par acte du 1er juillet 1992 (lot n° 4), et lot n° 5 aux époux Pierre Z... et Suzanne H... par acte du 17 mars 1994 (lot n° 5) ; ce lot n° 5 comprenait une maison avec garage et dépendances déjà construites par les vendeurs. Les consorts E... ont M. et Mme Patrice X... c. M. et Mme Pierre Z... et a. 14 fait construire une maison sur leur lot. / attendu que, saisi uniquement de la contestation de l'assemblée générale du 16 mars 1992, le tribunal de grande instance d'Annecy a, par son jugement du 1er mars 1995, a seulement déclaré nulles la convocation à cette assemblée générale et les décisions qui y avaient été prises ; / que cette décision n'emporte pas annulation de l'acte authentique du 1er juillet 1992, publié le 4 septembre 1992, qui n'a jamais été attaqué ; que c'est par cet acte qu'a été modifié l'état descriptif de division et qu'ont été créés les lots n° 4 et 5 à la place du lot n° 1 d'origine qui a été annulé de sorte qu'il est vainement argué de la prétendue inexistence de ces lots n° 4 et 5 et de l'impossibilité qui en serait résultée pour les intimés de les acquérir ; / que l'acte du 1er juillet 1992 a attribué à chacun de ces lots n° 4 et 5 une quote-part des parties communes égale à la moitié de celle du lot n° 1 d'origine ; que les droits des propriétaires des autres lots n'ont donc pas été modifiés ; / attendu, par ailleurs, que le règlement de copropriété prévoit la possibilité d'édifier une maison sur chaque lot ; que cette faculté est également mentionnée dans l'acte du 1er juillet 1992 ; / que ni dans l'acte du 11 juillet 1991 ni dans celui du 1er juillet 1992 n'est précisée la Shon attribuée à chaque lot ; qu'il n'y est même pas indiqué si la Shon globale est également répartie entre les lots, étant observé que tous les lots n'ont pas la même superficie ; / qu'il n'est pas établi que la Shon totale des maisons édifiées sur les deux lots n° 4 et 5 est supérieure à celle qui était attribuée au lot d'origine n° 1 et que la Shon disponible des autres lots s'en est trouvée réduite ; / que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'est donc pas contraire au règlement de copropriété et ne constitue pas une atteinte aux droits des époux X... ; / attendu qu'il n'est pas établi que les caractéristiques des maisons Z... et E... sont contraires à des dispositions du règlement de copropriété ; / que, certes, il est énoncé dans ce règlement, en page 5 au paragraphe " 3 / Esthétique générale ", que les menuiseries, revêtements ou accessoires de façades en bois " devront d'être d'une couleur identique, choisie par les copropriétaires " mais qu'il n'est pas prétendu que ce choix a effectivement été fait par les copropriétaires et qu'il ne peut résulter de la seule volonté des époux X... ; que ceux-ci ne peuvent donc pas arguer de la circonstance que la couleur des boiseries des maisons Z... et E... est différente de celle de leur propre maison pour prétendre que ces maisons ne sont pas conformes au règlement de copropriété ; / attendu, en conséquence, que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions » (cf., arrêt attaqué, p. 4 et 5) ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « les époux X... soutiennent que les maisons des époux Z... et des consorts E... ont été édifiées en violation des droits à construire des copropriétaires, au motif que la Shon cumulée de ces deux bâtisses dépassent la Shon affectée au lot 1 ; / que cependant, s'agissant de la surface hors oeuvre, le seul document probant communiqué aux débats est le permis de construire délivré le 27 juin 1991 à Monsieur D... lequel fait état d'une Shon globale de 392 m ² pour quatre bâtiments ; / que les époux X... soutiennent que dans la mesure où le règlement de copropriété a fractionné les droits en trois lots égaux, la Shon fixée globalement pour l'ensemble immobilier doit, elle aussi, être répartie entre les trois copropriétaires initiaux de manière égalitaire ; / que cependant, les époux X... ne communiquent aucun élément objectif à l'appui de leur allégation ; que le règlement de copropriété ne fait nullement référence à une quelconque répartition de la Shon ; / qu'aucune pièce ne permet au tribunal de déterminer précisément, d'une part, quelle est la part de M. et Mme Patrice X... c. M. et Mme Pierre Z... et a. 15 a Shon qui a pu être affectée à chaque lot et, d'autre part, quelle est la Shon de chaque maison édifiée sur le terrain litigieux ; / qu'il convient ainsi de constater que les demandeurs n'établissent nullement la violation des droits à construire qu'ils invoquent ; / qu'il y a, dès lors, lieu de rejeter leurs prétentions tendant à la démolition ou à la mise en conformité des maisons appartenant aux consorts Z... et aux consorts E... ; / que leur demande de dommages et intérêts sera, en conséquence, elle aussi, rejetée » (cf., jugement entrepris, p. 7 et 8) ; ALORS QUE, de première part, lorsque le règlement de copropriété stipule que les différents lots de copropriété dont il prévoit l'existence comprennent la faculté d'édifier une construction à usage d'habitation, que le sol des terrains constituant l'assiette de la copropriété sont des parties communes et que les constructions qui y sont édifiées sont des parties privatives, le droit de construire, qui est accordé, de manière globale, par l'autorité compétente sur les terrains constituant l'assiette de la copropriété, est, en vertu du principe d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes, en l'absence de stipulation du règlement de copropriété à ce sujet, réparti, entre les titulaires des différents lots de copropriété, en proportion de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot ; qu'en énonçant, dès lors, après avoir relevé que le règlement de copropriété stipulait que les différents lots de copropriété dont il prévoyait l'existence comprenaient la faculté d'édifier une construction à usage d'habitation, pour retenir qu'aucune pièce ne permettait de déterminer quelle était la part de la surface hors oeuvre nette totale qui avait pu être affectée à chaque lot, qu'il n'était pas établi que la surface hors oeuvre nette totale des deux maisons édifiées sur les lots n° 4 et 5 était supérieure à celle qui était attribuée au lot d'origine n° 1 et que la surface hors oeuvre nette totale disponible des autres lots s'en était trouvée réduite et pour en déduire que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'était pas contraire au règlement de copropriété et ne constituait pas une atteinte aux droits de M. et Mme Patrice X..., que le règlement de copropriété ne précisait pas comment le droit de construire, qui avait été accordé, de manière globale, pour l'ensemble des terrains constituant l'assiette de la copropriété, par un permis de construire du mois de juin 1991, devait être réparti entre les titulaires des différents lots de la copropriété, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. et Mme Patrice X..., si ces maisons, à usage privatif, n'avaient pas été édifiées sur des parties communes, ni quelle était la quote-part des parties communes afférente à chaque lot de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, de deuxième part, l'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de caractère contractuel et, partant, n'a aucune incidence sur les droits des copropriétaires tels qu'ils résultent des stipulations du règlement de copropriété ; qu'en énonçant, dès lors, que l'état modificatif de division du 1er juillet 1992 ne précisait pas comment le droit de construire, qui avait été accordé, de manière globale, pour l'ensemble des terrains constituant l'assiette de la copropriété, par un permis de construire du mois de juin 1991, devait être réparti entre les titulaires des différents lots de la copropriété, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil, de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965et des articles 3 et 4 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de troisième part et en tout état de cause, en énonçant, pour retenir que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'était pas contraire au règlement de copropriété et ne constituait pas une atteinte aux droits de M. et Mme Patrice X..., que ni le règlement de copropriété, ni l'état modificatif de division du 1er juillet 1992 ne précisaient comment le droit de construire, qui avait été accordé, de manière globale, pour l'ensemble des terrains constituant l'assiette de la copropriété, par un permis de construire du mois de juin 1991, devait être réparti entre les titulaires des différents lots de la copropriété, qu'aucune pièce ne permettait de déterminer quelle était la part de la surface hors oeuvre nette totale qui avait pu être affectée à chaque lot, et qu'il n'était pas établi que la surface hors oeuvre nette totale des deux maisons édifiées sur les lots n° 4 et 5 était supérieure à celle qui était attribuée au lot d'origine n° 1 et que la surface hors oeuvre nette totale disponible des autres lots s'en était trouvée réduite, sans indiquer selon quelle méthode le droit de construire qui avait été accordé, de manière globale, pour l'ensemble des terrains constituant l'assiette de la copropriété devait, dans les circonstances de l'espèce, être réparti, entre les titulaires des différents lots de copropriété, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS QUE, de quatrième part, l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; qu'en énonçant, dès lors, pour retenir que l'édification d'une maison sur chacun des lots n° 4 et 5 n'était pas contraire au règlement de copropriété et ne constituait pas une atteinte aux droits de M. et Mme Patrice X..., qu'aucune pièce ne permettait de déterminer précisément quelle est la surface hors oeuvre nette de chaque maison édifiée sur le terrain litigieux, quand M. et Mme Pierre Z..., M. Laurent Z..., M. Éric A... et Mme Chantal B... avaient admis, dans leurs conclusions d'appel, que la surface hors oeuvre nette de la maison de M. et Mme Pierre Z... et de M. Laurent Z... était de 128, 86 m ², la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1356 du code civil ; ALORS QU'enfin, le règlement de copropriété stipulait que « les portes d'entrées, volts, boiseries, garde-corps et tous les autres revêtements ou accessoires de façades en bois devront être de couleur identique, choisie par les copropriétaires, de même que les revêtements extérieurs muraux » ; qu'en l'absence de choix exprès des copropriétaires, la couleur choisie par ces derniers devait être considérée comme celle des façades des maisons qui ont été construites les premières ; qu'en énonçant, dès lors, pour écarter le moyen soulevé par M. et Mme Patrice X..., tiré de ce que la couleur de la façade de la maison de M. Éric A... et de Mme Chantal B... était différente de celle des maisons, qui avaient été antérieurement construites, de M. et Mme Patrice X..., d'une part, et de M. et Mme Pierre Z... et M. Laurent Z..., d'autre part, qu'il n'était pas prétendu que le choix de la couleur avait été effectivement fait par les copropriétaires et qu'il ne pouvait résulter de la seule volonté de M. et Mme Patrice X..., sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par ce derniers, si M. Éric A... et Mme Chantal B... n'avaient pas fait construire, en derniers, leur maison dans une couleur différente de celles des maisons précédemment construites, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 1134 du code civil.