Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 5 mars 2014, 12-17.148, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2014-03-05
Numéro d'affaire : 12-17148
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers, 2012-01-05
Président : M. Charruault (président)
Avocats : Me Foussard, Me Occhipinti

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à Mme Marie-Christine X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Jean-Baptiste X... ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu selon l'arrêt attaqué (Angers, 5 janvier 2012), qu'à l'occasion de l'instance en liquidation et partage de l'indivision existant entre les consorts X... et Mme X..., celle-ci s'est vue attribuer préférentiellement un immeuble pour lequel une expertise a été ordonnée afin d'estimer sa valeur et l'indemnité d'occupation due par Mme X... ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de fixer la valeur de l'immeuble à une certaine somme et celle de l'indemnité d'occupation due par elle à l'indivision comme il l'a fait ; Attendu, d'abord, que la cour d'appel ayant aussi relevé qu'il n'était pas établi que les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse eussent eu une quelconque incidence sur l'état déjà dégradé de la maison, la dénaturation alléguée par la troisième branche est inopérante ; Attendu, ensuite, que, pour le surplus, sous couvert de griefs non fondés de manque de base légale et de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion devant la Cour de cassation les appréciations des juges du fond qui ont souverainement estimé en se fondant sur le seul état de l'immeuble à partager et sans être tenus de s'expliquer sur les éléments de fait et de preuve qu'ils décidaient d'écarter, que Mme X... n'établissait pas que sa valeur ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation s'étaient modifiés depuis leur évaluation par l'expert, le grief tiré d'une dénaturation prétendue du rapport d'expertise ne peut être accueilli dès lors que pour statuer comme elle l'a fait, la cour d'appel s'est fondée sur d'autres éléments de la cause ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Marie-Christine X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. Jean-Pierre X... (né le 19 février 1939), Mme Virginie Y..., épouse Z..., M. Jean-Christophe X..., Mme Marie-Isabelle X..., M. Jean-Pierre X... (né le 1er décembre 1977), Mme Marie-Hélène X..., veuve A..., Mme Marie-Laurence X..., épouse B...et M. Jean-Luc X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Occhipinti, avocat aux Conseils, pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la valeur de l'immeuble situé à Poillé sur Vègre, 6 rue du Temple, attribué à Mme Marie-Christine X..., à la somme de 163. 677 ¿ et d'AVOIR fixé la valeur de l'indemnité d'occupation due par celle-ci à l'indivision comme il l'a fait AUX MOTIFS PROPRES QUE les arguments développés devant la cour sont ceux qui l'ont déjà été devant le premier juge et qui ont été soumis à l'expert lequel consigne dans son rapport le très mauvais état de la structure du bâtiment déjà relevé par M C..., expert nommé par jugement du 20 octobre 1999, une électricité, un assainissement, des peintures complètement vétustes, voire dangereuse pour l'électricité ; qu'il a fait observer que le taux global de vétusté qu'il a apprécié à 50 % n'était pas arbitraire mais provenait de la répartition des lots de la construction et du poids plus ou moins important de l'un ou de l'autre des postes ; que proposer un taux de 75 % comme le fait M. D...signifierait que l'immeuble est en état de ruines ce qui n'est pas le cas ; que Mme X... ne fournit aucun élément qui puisse combattre cette appréciation ; qu'il convient aussi d'observer que le temps passant et le défaut d'entretien aidant l'état de l'immeuble ne peut que se délabrer davantage ; que dans son rapport M. E...a tenu compte du problème posé par la sécheresse de l'été de 2009 ; qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas évoqué l'arrêté de catastrophe naturelle qui n'est intervenu qu'après le dépôt de son rapport, qu'il n'est pas établi que les mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse aient eu une quelconque incidence notable sur l'état déjà dégradé de la maison tel que constaté par l'expert ; que le seul élément nouveau apporté par Mme X... est la mise en service d'une ligne TGV dont la construction a commencé depuis juillet 2011 mais dont la nuisance future est hypothétique et dont on peut aussi dire que cette desserte ferroviaire de la commune sur laquelle se situe la maison pourra tout au contraire représenter une plus-value pour l'immeuble ; que cet élément ne peut asseoir à lui seul l'organisation d'une contre-expertise qui pourra toujours être remise en question par d'autres éléments nouveaux ; que pour l'évaluation de la valeur l'expert indique avoir recherché des mutations d'immeubles situés dans le même secteur que l'immeuble litigieux dont il donne les numéros de cadastre et avoir déterminé les valeurs au mètre carré de surface développée hors oeuvre pondérée variable selon l'état des immeubles de référence ; que cette méthode pratiquée usuellement ne peut être combattue que par des éléments de référence différents de ceux pris par l'expert, ce que ne font pas les évaluations fournies en première instance comme le relève à juste titre le premier juge pour défaut de motivation de ces évaluations lesquelles ont été effectuées à la demande d'une partie ; que les quelques pièces versées au débat rapportent que Mme X... a procédé à un entretien courant de l'immeuble mais n'a d'aucune façon fait procéder aux réfections touchant à la structure ou aux équipements de l'immeuble ; qu'elle ne peut opposer au notaire qui n'est pas à la cause sa défaillance dans la gestion de l'indivision ; qu'ainsi pour ces motifs et ceux pertinents de première instance adoptés par la cour, la demande de contre-expertise sollicitée, qui ne ferait au surplus que prolonger davantage encore la période de délabrement de l'immeuble est rejetée et la valeur de l'immeuble est maintenue à la somme de 163 677 ¿ ; que sur l'indemnité d'occupation Mme X... ne peut valablement contester le principe même de l'indemnité d'occupation qui a été mise à sa charge par l'arrêt de la cour d'appel d'Angers en date du 10 janvier 2001 et de l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 25 novembre 2003, ces deux décisions de justice ayant autorité de la chose jugée ; que par ailleurs, officiellement, l'immeuble n'a jamais été déclaré inhabitable, y compris par l'agence régionale de santé ; que s'il est vrai que l'indemnité d'occupation ne doit pas être équivalente à un loyer elle est toutefois évaluée par rapport à la valeur locative de l'immeuble ; que l'expert a tenu compte non seulement de la vétusté de l'immeuble pour appliquer un premier abattement de 50 % puis de son occupation partielle à titre personnel par Mme X... pour appliquer un nouvel abattement de 50 % ce qui joue en faveur de Mme X... ; qu'il retient une indemnité d'occupation de 250 ¿ par mois, qu'il ramène à 196 ¿ en août 97 ; qu'il est sans intérêt de noter que M. C...avait évalué cette valeur locative pour cette période à 3500 francs par mois soit 533, 51 euros ; qu'ainsi il s'impose de constater que l'expert n'a pas fait une appréciation inappropriée de la valeur locative de cet immeuble de caractère, avec terrain et dépendances, six chambres, qui certes réclament des travaux de rénovation mais dont l'état actuel n'empêche pas pour autant Mme X... de se maintenir dans les lieux ; qu'il s'impose de constater par ailleurs qu'elle ne produit aucun élément qui pourrait contredire l'estimation de l'expert ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré sur ce point ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'expert judiciaire a d'abord constaté qu'effectivement l'immeuble litigieux était ancien et n'était pas en très bon état, que notamment il a pu noter la présence de fissures aux cloisons des pièces du rez-de-chaussée et de l'étage et un affaissement de certains planchers, ainsi qu'une vétusté totale de l'électricité et de l'assainissement ; que l'expert a tenu compte de cette vétusté générale en pratiquant des abattements comme suit :-50 % pour la maçonnerie,-45 % pour la couverture,-40 % pour les menuiseries extérieures et intérieures,-50 % pour les sols et ^ plafonds,-85 % pour les pièces humides,-75 % pour le chauffage et la plomberie,-100 % pour l'électricité, la peinture et l'assainissement ; qu'opérant une moyenne il a retenu un taux global de vétusté de 50 % ; qu'il a écarté le taux de 75 % qui lui était suggéré par Mme Marie-Christine X... en indiquant qu'un tel taux signifiait que l'immeuble est en état de ruines, ce qui n'est pas le cas puisqu'il est habité par Mme X... ; que l'expert s'est référé à des prix de mutation d'immeubles situés dans le même secteur et a pu retenir une valeur de 700 ¿ par mètre carré pour un immeuble en bon état, après avoir écarté une valeur de 1106 ¿ pour un immeuble très bien rénové, et à l'inverse un prix de 300 ¿ pour un immeuble en très mauvais état (toiture non étanches, inondé lors des crues) ; qu'à ce prix moyen de 700 ¿./ m2 l'expert a donc appliqué le taux de vétusté de 50 %, retenant finalement une évaluation de 350 ¿, qui rejoint sensiblement le prix le plus bas relevé ; que l'expert souligne justement que l'état de l'immeuble s'est dégradé au fil du temps et que Mme Marie-Christine X..., qui occupe la maison depuis 1997 à la suite du décès de son père, n'a pas assuré l'entretien locatif minimum qui lui incombait, ajoutant que l'état d'encombrement et de saleté du logement comme l'état de'jungle " du jardin, ne concourent pas à valoriser l'immeuble ; qu'il conclut que Mme X... ne peut invoquer ses carences pour obtenir la diminution de l'estimation de l'immeuble ; qu'à cet égard il sera rappelé que Mme Marie-Christine X... a multiplié les recours judiciaires, de sorte qu'elle ne peut se plaindre de la longueur de la procédure et du fait qu'il s'est écoulé 13 ans depuis l'ouverture de la succession ; qu'évidemment ceci n'a pas favorisé la conservation d'un immeuble qui n'était déjà plus en très bon état en 1997 et qui aurait sans doute nécessité d'urgence des travaux ; que l'expert judiciaire a pris en considération le fait que l'immeuble n'était plus aux normes, puisqu'il a appliqué un taux de vétusté de 100 % en ce qui concerne l'électricité et l'assainissement ; que le tribunal souligne que cet immeuble, bien qu'en mauvais état, présente un caractère ancien qui lui confère un intérêt certain ; que la clientèle pour un tel immeuble est prête à réinvestir des sommes importantes dans la rénovation, de sorte que l'appréciation de sa valeur potentielle ne peut s'apprécier de la même manière qu'à l'égard d'un immeuble de construction banale et récente ; que l'analyse circonstanciée de l'expert judiciaire ne peut être combattue par trois attestations de valeur fournie par des agences immobilières non motivées sur la sollicitation de l'une des parties ; qu'à cet égard il est relevé que l'agence Gobé-Rousseaux précise prudemment que l'indication de prix n'est donnée qu'à titre d'information et ne saurait être assimilée à une expertise, laquelle pourrait être réalisée, mais en possession de tous les documents et paramètres nécessaires à ces travaux ; que dans ces conditions le tribunal n'estime pas devoir ordonner la contre-expertise sollicitée et fixera la valeur de l'immeuble à la somme de 163 677 ¿ ; que l'expert est parti d'une valeur locative de 1000 ¿ par mois ; qu'appliquant le taux de vétusté de 50 % il arrive à un chiffre de 500 ¿ par mois ; que toutefois, l'expert prend en considération le fait que l'immeuble n'est pas occupé en sa totalité par Mme Marie-Christine X... et son fils (qui n'habitent que l'entrée bureau, la salle à manger, une chambre de l'étage, une chambre sous les combles et les sanitaires) et que la plupart des autres pièces sont toujours occupées par les meubles et objets de la succession ; qu'il applique donc à nouveau un abattement de moitié ; que ce dernier abattement est discutable dans la mesure où il n'est pas prétendu ni prouvé que la présence des objets qui meublaient cette maison du vivant de M. et Mme X... priverait Mme Marie-Christine X... la jouissance de ces pièces d'habitation, sans compter le mobilier dont elle peut se servir ; que toutefois, le tribunal ne remettra pas en cause cet abattement dans la mesure où il est favorable à Mme Marie-Christine X... et n'est pas critiqué par les consorts ses adversaires ; que par conséquent est raisonnable l'évaluation de l'indemnité d'occupation proposée par l'expert qui chiffre celle-ci a 250 ¿ par mois en août 2009 et qui détermine l'indemnité des années précédentes en appliquant de façon négative l'indice de révision des loyers jusqu'en 1997 ; 1°/ ALORS QUE la valeur d'un bien indivis doit être déterminée à la date la plus proche du partage ; qu'en l'espèce, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si, depuis la visite faite par l'expert et depuis le dépôt de son rapport, l'état de l'immeuble ne s'était pas dégradé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 822 et 823 du code civil, dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, et 1er du protocole additionnel n° 1 à la convention européenne des droits de l'homme ; 2°/ ALORS QUE les juges du fond sont tenus de se prononcer sur les pièces régulièrement versées aux débats ; que Mme Marie-Christine X..., pour établir la dégradation de l'immeuble depuis la visite de l'expert et le dépôt de son rapport, se fondait sur un rapport de visite du 7 septembre 2010 de l'agence régionale de santé des Pays de la Loire, sur des photographies prises le 31 mai 2010, sur une lettre de la commune de Poille sur Vègres du 22 septembre 2010 et sur un arrêté de catastrophe naturelle du 13 décembre 2010 ; qu'en ne se prononçant pas sur la portée de ces pièces, la cour d'appel a violé l'article 1353 du code civil ; 3°/ ALORS QU'EN affirmant que l'expert avait tenu compte du problème posé par la sécheresse de l'été 2009, la Cour d'appel a dénaturé le rapport d'expertise qui ne fait aucunement mention de cette situation ; qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'une violation de l'article 1134 du Code civil 4°/ ALORS QUE tout indivisaire peut prendre des mesures nécessaires à la conservation du bien indivis et que le financement de travaux d'entretien ou de réparation est à la charge de l'ensemble des indivisaires ; qu'en faisant grief à Mme Marie-Christine X... de ne pas avoir procédé aux travaux de structure nécessaires, quand cette obligation, en tant que simple occupante de l'immeuble ne lui incombait pas particulièrement, la cour d'appel a violé l'article 815-2 du code civil.