Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 décembre 2011, 10-25.075, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-12-13
Numéro d'affaire : 10-25075
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 2010-04-22
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Foussard, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Bénabent

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace (la caisse) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Fabienne X..., ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société GK ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la caisse avait fourni une garantie financière d'achèvement conformément aux dispositions des articles R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, avait opté pour la constatation de cet achèvement par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du même code, et retenu que la preuve n'était pas rapportée par la caisse que certains des travaux d'achèvement pris en compte par l'expert résulteraient de modifications du projet dont elle n'avait pas été informée et auraient fait l'objet d'avenants qui ne lui avaient pas été soumis, la cour d'appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que la caisse ne démontrait pas que l'augmentation du coût du projet serait due à une imprévoyance de l'architecte, ni n'établissait une faute de celui-ci en relation causale directe avec le préjudice qu'elle alléguait, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace à payer à la SCI Le Cloître et à M. Y..., la somme globale de 2 500 euros et à la société Atelier d'architecture Brio-Gomez-Cunci, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE à verser à M. Y... et la SCI LE CLOITRE une somme de 347.801,70 euros TTC avec intérêts au taux de base bancaire à compter du 31 août 2001 et a débouté la CAISSE des demandes qu'elle formait contre M. Y... et la SCI LE CLOITRE ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la portée et l'étendue de l'engagement souscrit ; que conformément à l'article R 261-21 b) du code de la construction et de l'habitation dont les termes sont rappelés dans l'acte de vente, le garant s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; que selon l'article R.261-24 du même code, dans sa rédaction applicable au litige,· la garantie cesse à l'achèvement de l'immeuble qui résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article R.460-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation ; que la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace prétend que sa garantie . a pris fin à la date de la liquidation judiciaire de l'EURL GK, en premier lieu, par effet de la prise dé possession des lieux par les acquéreurs qui n'ont pas respecté les exigences du contrat pour la constatation de la livraison et auraient ainsi renoncé à exercer l'option prévue par l'article R. 261-24àinsi qu'à tout recours contre le garant, en second lieu, car l'immeuble était achevé à cette date, les travaux réalisés permettant la délivrance du certificat de conformité ; qu'il échet de constater qu'en se référant à la clause insérée en page 11 de 1'acte de vente au paragraphe "constatation de l'achèvement des ouvrages et prise de possession" dernier aliéna au terme de laquelle, en cas d'entrée dans les lieux par l'acquéreur; sans accord du vendeur et sans régularisation d'un procès-verbal, cette entrée dans les lieux vaudra acceptation sans réserve des malfaçons, défauts de conformité et inachèvements apparents au moment de cette entrée dans les lieux, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace opère une confusion entre les modalités de constatation de l'achèvement dans les rapports vendeur acquéreur et la constatation de l'achèvement visée par l'article R.261-24 susvisé qui met un terme à la garantie extrinsèque ; qu'en l'espèce, aucun constat de l'achèvement au sens du contrat dans les rapports vendeuracquéreur n'a pu intervenir par suite de la liquidation judiciaire de l'EURL GK, la prise de possession par les acquéreurs n'étant que la conséquence de la défaillance du constructeur dont la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace a été dûment informée ; qu'en effet, l'EURL GK a été mise en demeure d'achever les travaux par courriers des 12 décembre 2000 et 26 janvier 2001, dont la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace a été informée. En l'absence de reprise du chantier un constat contradictoire de l'état d'avancement des travaux a été réalisé en présence du représentant du mandataire judiciaire et de représentants de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace. Enfin par courrier du 9 mars 2001, Me X... a fait connaître' aux acquéreurs qu'en raison de la cessation d'activité de l'EURL GK celle-ci n'était plus en mesure d'assurer la maîtrise d'ouvrage du chantier laquelle revenait aux acquéreurs ; que les circonstances dans lesquelles les acquéreurs ont pris possession des ouvrages excluent par conséquent toute renonciation de leur part à exercer un recours contre le garant d'achèvement, M. Denis Y... et la SCI Le Cloître ayant au contraire mis en oeuvre la procédure de constat contradictoire de l'achèvement prévue par l'article R.261-2 susvisé, en saisissant le juge des référés d'une demande de désignation d'un expert judiciaire à cette fin ; que c'est vainement que la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace persiste à soutenir que sa garantie serait limitée au travaux permettant la délivrance du certificat de conformité, alors qu'elle a fourni une garantie conformément aux dispositions des articles R.261-21 et R 261-24 du code de la construction et de l'habitation, que le dernier de ce texte prévoit une option en ce qui concerne la constatation de l'achèvement et qu'en l'espèce il a été opté pour la constatation de cet achèvement par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu comme date d'achèvement, la date du 31 août 2001, date à laquelle, selon l'expert judiciaire, l'immeuble était achevé au sens de l'article L.261-1 du code de la construction et de l'habitation. Ce texte dispose que .l'achèvement est caractérisé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation conformément à sa destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat, or ce stade n'était manifestement pas atteint à la date du 5 février 2001, date à laquelle toujours selon l'expert, l'immeuble était au stade hors d'eau, hors d'air, travaux de plâtrerie en cours d'achèvement et premiers commencements des travaux de préparation des peinture et restaient à effectuer notamment les travaux de désenfumage, sanitaire, électricité, revêtements de sol, chauffage, menuiseries intérieures, utiles à l'habitation de l'ouvrage ; que l'expert judiciaire au terme d'une analyse très minutieuse des marchés, factures et propositions de paiement produits, qui n'est pas sérieusement critiquée par l'appelante qui se contente de formuler des remarques d'ordre général et imprécises, a déterminé précisément le coût des travaux nécessaires pour parvenir à l'achèvement tel que précédemment défini, comme étant le stade auquel l'immeuble peut être utilisé à des fins d'habitation ; que pour établir ses décomptes lot par lot l'expert s'est référé à la notice descriptive contractuelle jointe à l'acte de vente et a exclu les travaux supplémentaires et de parachèvement ; que l'expert précise que certains des marchés n'étaient pas encore passés à la date du 5 févier 2001 et qu'il a tenu compte de prescriptions non envisagées mais. rendues obligatoires pour des raisons administratives ou réglementaires ; que la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace affirme, sans le démontrer, que la notice descriptive ne correspond pas aux travaux mis en oeuvre et prétend sans davantage expliciter et étayer ses allégations, que certains des travaux d'achèvement pris en compte par l'expert résulteraient de modifications du projet dont elle n'a pas été informée et auraient fait l'objet d'avenants qui ne lui ont pas été soumis ; qu'elle prétend enfin que seraient inclus des montants dus avant la liquidation judiciaire qui sont hors garantie ; que cette preuve ne saurait en effet résulter de la seule comparaison à laquelle procède l'appelante entre le coût des travaux d'achèvement chiffré par l'expert, le prix convenu dans l'acte de vente, celui fixé par le jugement querellé et les montants versés par M. Denis Y... et la SCI Le Cloître ; qu'il importe de rappeler que la garantie souscrite couvre le financement des travaux nécessaires pour permettre un achèvement de l'immeuble conformément aux termes de la convention et ne comporte aucune limitation contractuelle tenant au prix convenu ; que c'est donc à tort que la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace prétend qu'elle ne saurait être tenue au-delà du prix de vente revendiqué par les acquéreurs, respectivement au delà du prix de vente convenu ; que la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace ne développe aucun moyen précis pour remettre en cause la fixation du prix faite par le tribunal après imputation d'une réfaction consécutive au retrait du marché de la prestation d'appareillage et mobilier de cuisine" ; qu'elle ne démontre aucune fraude à ses droits, cette prestation n'ayant pas été mise à sa charge au titre de l'achèvement puisqu'étant exclue de la convention ; qu'elle ne peut enfin tirer argument du montant des acomptes versés par M. Denis Y... et la SCI Le Cloître lesquels, selon l'expert, sont parfaitement conformes aux prévisions· du contrat· en ce qui concerne l'échelonnement du prix par rapport.au stade d'avancement des travaux à la date de la liquidation judiciaire de l'EURL GK, ce qui n'est plus contesté ; que la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace ne peut enfin utilement se prévaloir de sa propre carence pour solliciter l'organisation d'une nouvelle expertise, alors qu'étant partie à la procédure ayant abouti à la désignation de M A... et ayant participé aux opérations d'expertise, elle avait par conséquent la possibilité de solliciter, le cas échéant, une modification, voire une extension de la mission de l'expert et à tout le moins de discuter les conclusions de celui-ci en déposant des dires ce qu'elle s'est abstenue de faire ; que c'est vainement qu'elle soutient à l'appui de cette demande que le décompte établi par l'expert serait provisionnel" alors que le décompte provisoire figurant en page 23 du prérapport qu'elle n'a pas discuté, a été suivi d'un décompte actualisé dans le rapport final ; qu'il y a lieu par conséquent de retenir le décompte établi par l'expert, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace étant défaillante dans l'administration de la preuve qui lui incombe d'établir que ce décompte, lequel est basé sur la notice descriptive contractuelle, inclurait des prestations non prévues initialement par suite de modifications apportées au projet, hormis celles dont l'expert indique qu'elles sont indispensables à la conformité des ouvrages réalisés et dont il n'est pas discuté qu'elles sont dues au titre de l'achèvement ; qu'en dernier lieu, l'appelante ne démontre pas en quoi la mise en oeuvre de la garantie, qui résulte strictement des engagements contractuels souscrits serait abusive ou dolosive ni la prétendue fraude des acquéreurs, lesquels ont acquitté la part du prix dont ils étaient redevables conformément aux engagements pris par eux et pouvaient valablement invoquer une contre- créance à l'encontre de leur vendeur dans le strict respect desdits engagements, contre- créance dont l'appelante ne conteste au demeurant ni le principe ni le montant ; qu'ainsi que l'ont constaté les premiers juges, le coût total des travaux nécessaires à la réalisation des travaux prévus dans la notice descriptive contractuelle utiles à, l'habitabilité de l'immeuble s'établit à 2.842.586,40 F HT, après rectification d'une erreur matérielle concernant le lot électricité - chauffage confié à l'entreprise Becker-Schneider qui s'élève à 263.640,65 F et non à 227.264,41 F ; que ces travaux ont été en partie financés par la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace à hauteur de 935.036,43 F HT, de sorte que le solde restant dû au titre de la garantie d'achèvement est de 1.907.549,97 F HT, soit 290.804, 12 HT et 347.801,70 TTC ; que le jugement devra donc être confirmé en ce qu'il a accueilli la demande de condamnation de la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace au paiement de ce montant outre intérêts, ,les' demandes de restitution formées par l'appelante que ce soit en ce qui concerné la provision allouée' en référé, les montants mis à sa charge par le jugement, ou les sommes qu'elle a été amenée à régler directement aux entreprises en vertu d'engagements de caution souscrits parallèlement à la présente garantie d'achèvement dont il a été tenu compte, étant sans objet ; que la demande de M. Denis Y... et la SCI Le Cloître' ayant été accueillie, c'est à bon droit que le premier juge a débouté la Caisse d'Epargne et de Prévoyance d'Alsace de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive » (arrêt, p. 14-18) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « aux termes de l'article R261-21 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement donnée par les établissements indiqués à l'article R261-17 prend la forme soit d'une ouverture de crédit, soit d'une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; que selon l'article R261-1 du même code, l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du Code civil, reproduit à l'article L261-2 du présent code et de l'article L261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installes les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat; pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments cidessus précisés impropres à leur utilisation ; que l'article R261-24 du Code de la construction et de l'habitation dispose que la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble ; que cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article R460-1 du Code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R261-2 ; que selon l'article R261-2 du même code, l'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée ; qu'en vertu de l'article R460-1 du Code de l'urbanisme, dans le délai de trente jours à dater de l'achèvement des travaux, une déclaration attestant cet achèvement est établie conformément au modèle national fixé par arrêté du ministre chargé de l'urbanisme ; qu'elle est signée par le bénéficiaire du permis de construire; dans le cas où les travaux soumis à permis de construire ont été dirigés par un architecte ou un agréé en architecture, celui-ci déclare la conformité des travaux avec le permis de construire en ce qui concerne les points mentionnés au premier alinéa de l'article R460-3 ; qu'en l'espèce, Monsieur Denis Y... et la SCI LE CLOITRE sollicitent la mise en oeuvre de la garantie extrinsèque d'achèvement consentie par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D ALSACE ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la vente litigieuse conclue entre l'EURL GK et Monsieur Denis Y... et la SCI LE CLOITRE était effectivement assortie d'une garantie d'achèvement délivrée sous forme de caution solidaire par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE ; que l'existence de ladite garantie était rappelée dans le corps de l'acte authentique de vente du 30 août 1999, pages 20 et 21 auquel était d'ailleurs annexée une attestation dite "attestation de garantie achèvement" délivrée par ledit établissement bancaire le 26 août 1999 et rédigée dans les termes suivants : " .. La CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE atteste par les présentes, en vertu d'une convention sous seing privé signée le 26 août 1999 avec l'EURL GK ... se porter caution solidaire de l'EURL GK conformément aux articles R261-21 b et 261-24 du CCH garantissant l'achèvement de l'ensemble immobilier, au bénéfice des acquéreurs des biens et droits immobiliers dans l'opération "Le Kellermann" bâtiment A, réalisée à STRASBOURG, rue de la Nuée Bleue."; que s'il n'est pas contesté que l'opération de rénovation litigieuse est soumise aux règles des ventes d1mmeubles à construire des articles L261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, il a appert à l'analyse du contrat conclu avec l'EURL GK que cette vente relève, contrairement aux allégations de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE, non des ventes à terme mais du régime spécifique des ventes en l'état futur d'achèvement ; qu'il suffit pour ce faire de se reporter à la page 11 dudit acte de vente pour lire que "l'acquéreur aura a compter de ce jour et du seul fait de la présente vente, la propriété des biens vendus en ce qui concerne les ouvrages existants ; qu'il deviendra propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution . "; que néanmoins, les règles en matière de constatation d'achèvement et d'étendue de la garantie d'achèvement sont identiques ; qu'il s'évince de ce qui précède 'lue par ce cautionnement, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE s'est engagée a prendre en charge le coût des travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, et ce, sans qu'elle ne puisse exciper de l'arrêt des poursuites individuelles par le prononce de la liquidation judiciaire du vendeur maître d'ouvrage ; qu'en outre, il est utile de rappeler que la garantie de la banque cesse avec la constatation d'achèvement par une personne qualifiée ou la déclaration d'achèvement certifiée par l'architecte de l'article R460-1 du Code de l'urbanisme, option consacrée à l'article R261-24 du Code de la construction et de l'habitation susvisé, avec cette précision que dans ce dernier cas, peu importe qu'à la date d'achèvement administratif l'immeuble n'était pas achevé au sens de l'article R261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'il appert en l'espèce que c'est cette première alternative qui a été mise en oeuvre par les acquéreurs au travers de la désignation d un expert judiciaire au contradictoire du garant, ledit expert ayant été commis par ordonnance de référé et non par simple ordonnance sur requête ; qu'il ressort à cet effet du rapport d'expertise judiciaire que la date d'achèvement a été fixée au 31 août 2001 et ce, après une analyse scrupuleuse des travaux litigieux ; que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE est particulièrement mal fondée à prétendre une date d'achèvement au 5 février 2001 alors que l'expert judiciaire a clairement relevé qu'à cette date, la conformité à la destination des lieux n'était pas encore atteinte, le chantier étant seulement arrivé au stade "clos et couvert, hors d'eau, hors d'air, travaux de plâtrerie en cours d'achèvement et premiers commencements de travaux de préparation des peintures" ; que les critiques émises par la défenderesse sur le travail réalisé par l'expert judiciaire reposent sur de simples allégations et ne sont aucunement étayées; que ces mêmes reproches avaient été écartés par la Cour d'Appel de COLMAR statuant en référe dans son arrêt du 10 mai 2007 ; que pas davantage, cette dernière n'est-elle justifiée à exciper du caractère non contradictoire des opérations menées par l'expert alors qu'elle a été régulièrement appelée à la procédure ayant conduit à la désignation de l'expert judiciaire et a participé auxdites opérations ; que les menaces de saisine de la CEDH exprimées par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE dans des écrits des plus abscons, ne trouvent pas leur place devant la présente juridiction ; qu'au surplus, le recours à la déclaration d'achèvement administratif s'avère dénué d'intérêt en l'espèce pour être intervenue bien postérieurement à la date retenue par l'expert judiciaire, précisément, le 13 février 2003 ; que l'expert judiciaire a mis en compte une somme globale de 2.842.586,40 francs HT avec correction d'une erreur de calcul pour la prestation BECKER SCHNEIDER, au titre des travaux nécessaires à la réalisation des prestations listées dans la notice descriptive contractuelle, peu importe que ces derniers soient le fruit d'erreurs dans les prévisions, d'augmentation de prix de revient ou même de travaux supplémentaires dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; que sur cette somme, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE avait dès avant le dépôt du rapport pris à sa charge des travaux pour un montant de 935.036,43 francs HT ; qu'il reste dû en conséquence la somme de 290.804,12 euros HT(1.907.549,97 francs), soit 347.801,70 euros TTC ; que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE sera dans ces circonstances condamnée à verser à Monsieur Denis Y... et la SCI LE CLOITRE la somme de 347.801,70 euros TTC en exécution de la garantie d'achèvement ; que cette somme produira intérêts, à titre compensatoire, au taux de base bancaire à compter du 31 août 2001, date d'expiration de la garantie d'achèvement, en application de l'article 1153 du Code civil (valeur taux de base bancaire au 15/10/2001: 6,60%) ; que les demandes de restitution formées par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE seront par voie de conséquence rejetées » (jugement, p. 10-12) ; ALORS QUE, premièrement, celui qui souscrit une garantie extrinsèque d'achèvement n'est tenu que dans les limites et sous les conditions prévues par le contrat de garantie ; que le garant peut valablement stipuler dans le contrat que l'achèvement de l'immeuble résultera uniquement de la déclaration certifiée par un homme de l'art prévu à l'article R. 460-1 ancien du code de l'urbanisme, à l'exclusion de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, par dérogation à l'option ouverte par l'article R. 261-24 du même code ; qu'au cas d'espèce, en retenant que l'immeuble devait être réputé achevé à la date du 31 août 2001, date retenue par l'expert, dès lors que les bénéficiaires de la garantie d'achèvement (M. Y... et la SCI LE CLOITRE) avaient exercé l'option ouverte par l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation en mettant en oeuvre la procédure de constat par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du même code, sans rechercher, comme il le leur était expressément demandé (conclusions d'appel de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE en date du 23 octobre 2009, spéc. p. 21, 23 et 29 s.), si la CAISSE n'avait pas expressément limité sa garantie, au sein de l'acte sous seing privé en date du 26 août 1999, à la période allant jusqu'à l'achèvement de l'immeuble résultant uniquement de sa constatation par une déclaration d'achèvement des travaux telle que prévue à l'article 28 du décret n° 67-1566 du 22 décembre 1967 (devenu l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation), de sorte que l'achèvement résultait en substance de la simple conformité de l'immeuble au permis de construire, peu important son absence de conformité au contrat conclu entre le vendeur et l'acquéreur, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1134 du code civil, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation (ce dernier dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007) et R. 460-1 du code de l'urbanisme (dans sa rédaction antérieure au même décret) ; ET ALORS QUE, deuxièmement et de la même manière, la CAISSE rappelait dans ses conclusions d'appel qu'elle n'avait délivré une garantie d'achèvement qu'en contemplation d'un prix de revient prévisionnel estimé à 5.784.422,43 F TTC (881.829,51 euros TTC) et que le contrat de garantie précisait que la CAISSE excluait formellement du champ de la garantie les excédents de dépenses qui résulteraient des modifications apportées au devis descriptif ou aux plans remis à la CAISSE D'EPARGNE D'ALSACE, à moins que ces modifications aient obtenu son agrément préalable, ainsi que les dépenses n'entrant pas dans le cadre du coût des travaux (conclusions en date du 23 octobre 2009, p. 9-11, p. 20-23, p. 25) ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'importante différence entre le coût prévisionnel des travaux (un peu moins de 5.800.000 F) et le coût final de ceux-ci (plus de 11 millions de F, soit 1.676.939,19 euros), jointe à l'exclusion formelle par la CAISSE du champ de la garantie, au sein du contrat, des excédents de dépenses résultant de modifications apportées au devis descriptif qui n'auraient pas obtenu son agrément, ne devaient pas conduire à repousser en toute hypothèse toute obligation de la banque au-delà du montant prévisible lorsqu'elle avait délivré la garantie, les juges du fond n'ont à cet égard encore pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 1134 du code civil et R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a repoussé la demande formée par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE à l'encontre de la société ATELIER D'ARCHITECTURE BRIO GOMEZ CUNCI ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'appel en garantie dirigé contre la SARL Atelier d'Architecture BRIOT -GOMEZ-CUNCI ; qu'en premier lieu, c'est vainement que la Caisse d'Epargne et de Prévoyance -d'Alsace reproche à l'architecte de ne pas avoir établi le certificat d'achèvement au 5 février 2001, alors qu'il n'est nullement démontré qu'à cette date les conditions de délivrance d'un tel certificat, qui engage la responsabilité de son auteur, étaient réunies et qu'elle a participé le 28 février 2001 à l'établissement d'un constat contradictoire de l'état des travaux sans exiger la production d'un tel document ; qu'en second lieu, la Caisse 'Epargne et de Prévoyance d'Alsace, qui ne démontre pas le préjudice qu'elle-allègue et qui résulterait du fait qu'elle aurait été amenée à supporter le coût de modifications apportées au projet ou des conséquences d'une imprévoyance fautive de l'architecte, n'établit par ailleurs aucune faute de celui-ci en relation causale directe avec le préjudice allégué et procède à un renversement de la charge de la preuve en exigeant du maître d'oeuvre qu'il justifie de son absence d'implication dans le dérapage du coût global de l'opération ; que l'appel en garantie ne peut donc prospérer »(arrêt, p. 18-19) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur la garantie de la SARL ATELIER D'ARCHITECTURE BRIOT GOMEZ CUNCI et de l'EURL GK : qu'en vertu des dispositions de l'article 1383 du Code Civil, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ; qu'en l'espèce, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE recherche la garantie du maître d'oeuvre pour n'avoir pas procédé à la déclaration d'achèvement administrative à la date du 5 février 2001 ; qu'elle ne justifie cependant pas d'une quelconque carence de la part de la SARL ATEUER D'ARCHITECTURE BRIOT GOMEZ CUNCI dans l'accomplissement de cette déclaration alors qu'à l'inverse, la délivrance anticipée d'une attestation de conformité engage la responsabilité de son auteur ; qu'il n'est au surplus aucunement démontré que le garant soit vainement intervenu auprès du maître d'oeuvre pour l'établissement de cette déclaration d'achèvement alors pourtant que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE n'est pas sans ignorer qu'elle n'est libérée que lorsque l'immeuble est achevé et l'achèvement constaté ; qu'il n'est pas davantage établi que la SARL ATEUER D'ARCHITECTURE BRIOT GOMEZ CUNCI eut un quelconque comportement fautif dans la réalisation de ce projet de rénovation en rapport avec le préjudice allégué qu'est la prise en charge de travaux excédant le projet initial, alors que le classement de l'immeuble litigieux à l'inventaire des monuments historiques va induire un certain nombre de modifications ; qu'il convient en conséquence de débouter la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE D'ALSACE de ses demandes dirigées contre la SARL ATEUER D'ARCHITECTURE BRIOT GOMEZ CUNCI » (jugement, p. 12-13) ; ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; que le maître d'oeuvre assume un devoir de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage portant notamment sur l'adéquation du montant prévisionnel des travaux avec la nature et l'importance de ceux-ci ainsi que leur évolution prévisible ; qu'au cas d'espèce, en repoussant la demande formée par la CAISSE contre le maître d'oeuvre (la société ATELIER D'ARCHITECTURE BRIOT GOMEZ CUNCI), sans rechercher si ce dernier n'avait pas manqué à son devoir de conseil à l'égard de l'EURL GK, maître de l'ouvrage, en prévoyant un budget prévisionnel de travaux à hauteur de 5.800.000 F environ (soit 884.204,30 euros), quand le coût final de revient du chantier dépassait les 11.000.000 F (soit 1.676.939,19 euros), et si les surcoûts engendrés n'étaient pas prévisibles pour l'architecte, de sorte que la dette de la CAISSE au titre de la garantie extrinsèque d'achèvement aurait pu être moindre si le maître d'oeuvre avait correctement rempli son devoir de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard de l'article 1382 du code civil.