Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 mars 2018, 17-10.664, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-03-22
Numéro d'affaire : 17-10664
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2016-11-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société SBDF du désistement de son pourvoi ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 novembre 2016), que, le 21 janvier 2004, Bernard B... D... , titulaire d'un bail emphytéotique portant sur un terrain destiné à l'implantation de chalets de vacances, a consenti à M. et Mme A... un bail de longue durée sur l'une des parcelles du terrain ; que, le 4 janvier 2006, M. et Mme A... ont cédé leur bail à M. Y..., l'acte stipulant que "le bien loué ne pourra être utilisé que pour l'implantation d'une seule habitation de loisirs d'une superficie maximum de 35 m²" ; que Bernard B... D... est décédé le [...] , en laissant sa veuve, Mme X..., pour lui succéder ; que, soutenant que M. Y... avait procédé à un agrandissement illicite de sa construction, Mme X... lui a délivré un commandement de remettre les lieux en l'état visant la clause résolutoire, puis l'a assigné en constatation de la résiliation du bail ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les mesures effectuées, sans recours à un géomètre expert, par deux huissiers de justice mandatés par les parties les 2 et 18 avril 2013 dont les conclusions étaient contraires, ne permettaient pas d'établir la surface exacte de la construction, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille dix-huit.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme X... et la société SBDF IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Mme B... D... de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail et à l'expulsion de M. Y... et, à titre subsidiaire, en cas de non-résiliation du bail, à la condamnation de M. Y... à remettre en état et aux normes le chalet avec une surface totale de moins de 35 m², sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ; AUX MOTIFS QUE par commandement en date du 6 décembre 2012, Mme B... D... et la société SBDF ont fait délivrer à M. Y... une injonction d'avoir à enlever l'extension de la surface du chalet et d'un abri de jardin qui dépasseraient les 35 m² autorisés par le bail en rappelant qu'au chapitre destination des lieux loués il était prévu que « le bien loué ne pourra être utilisé que pour l'implantation d'une habitation légère de loisirs. À cet effet il est précisé que le bien loué ne pourrait être utilisé que pour l'implantation d'une seule habitation de loisirs d'une superficie maximum de 35 m² » ; que cette exigence de superficie qu'elle cite ne figure cependant pas dans l'acte de bail du 21 janvier 2004 ; qu'elle figure dans l'acte de cession de bail de 2006 où M. B... C... avait donné son agrément avec cette précision, la clause résolutoire n'étant dans ce second acte consentie qu'au seul bénéfice du cédant sous la sanction de la résiliation de la cession en cas de manquement aux obligations qu'il contenait ; que dans l'acte de bail de 2004, au chapitre destination, il est simplement stipulé que : « le bien loué ne pourra être utilisé que pour l'implantation d'une habitation légère de loisirs » ; que dans ces conditions, il s'avère que ce bail qui lie les parties et les obligations qui en découlent, à peine de clause résolutoire, ne contiennent aucune exigence au regard de la superficie maximum de l'habitation de loisirs que le locataire était autorisé à implanter ; qu'en conséquence, la clause résolutoire pour violation d'une obligation qui n'existait pas au moment où elle a été stipulée ne saurait prospérer de ce chef en l'absence de tout avenant modificatif du bail ; que Mme B... D... soutient par ailleurs que l'obligation de remise en état reste néanmoins exigible, dès lors que l'implantation d'un chalet de plus de 35 m² dans un parc résidentiel de loisirs ne saurait être admise et qu'elle serait soumise à déclaration préalable en application de l'article R 421-9 du code de l'urbanisme ; que dès lors que cette obligation n'est cependant pas contractuelle, il n'appartient qu'à l'administration de se prévaloir de cette disposition, sauf pour Mme B... D... à prouver que l'administration aurait exigé du bailleur principal, sous peine de sanction, la réduction ou la démolition de cette construction soumise à simple déclaration ; qu'au surplus, les mesures effectuées, sans recours à un géomètre expert, par deux huissiers mandatés par les parties les 2 et 18 avril 2013 et dont les conclusions sont contraires, ne sauraient suffire à établir la surface exacte de la construction, ni la date des extensions éventuelles, ce qui exclut d'invoquer la prescription des manquements, ainsi que la non-conformité de la construction aux plans initiaux du parc ou à la réglementation en vigueur ; qu'il résulte au contraire en l'état du compte rendu d'accedit réalisé le 27 septembre 2012 par l'expert judiciaire désigné dans le cadre d'un litige opposant Mme B... D... à un collectif de 68 personnes qu'en l'état, seul le chalet de M. Y... présenterait une superficie de moins de 35 m² et correspondrait en tout état de cause aux plans de la maison témoin ; qu'il convient en conséquence de rejeter l'ensemble des demandes de Mme B... D... , étant précisé que la bailleresse ne sollicite pas en cause d'appel une augmentation des loyers ; 1°) ALORS QU' en application de l'article R 421-9 du code de l'urbanisme, l'implantation des habitations légères de loisirs, dont la surface de plancher est supérieure à 35 m², doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ; que le bailleur d'une telle habitation est en droit d'exiger du preneur qu'il respecte la règlementation en vigueur, peu important que les dispositions législatives ou règlementaires impératives ne soient pas expressément rappelées dans le bail ; qu'en l'espèce, Mme B... D... faisait valoir que l'implantation d'une habitation légère de loisirs était soumise à une obligation de déclaration préalable lorsque la surface de plancher était supérieure à 35 m² et que le preneur n'avait pas procédé à une telle déclaration (concl., p. 5 § 2 et s.) ; qu'en jugeant néanmoins que l'obligation de déclaration préalable n'étant pas contractuelle, il n'appartenait qu'à l'administration de se prévaloir de cette disposition (arrêt, p. 6 § 7), la cour d'appel a violé l'article R 421-9 du code de l'urbanisme ; 2°) ALORS QUE Mme B... D... faisait valoir que l'arrière du chalet avait été agrandi, dépassant la surface de 35 m² autorisée par le bail, qu'un abri de jardin avait été édifié (concl., p. 2 § 2 et p. 4) et demandait à la cour d'appel de constater la résiliation du bail et, subsidiairement, de condamner M. Y... à remettre en état le chalet avec une surface de moins de 35 m² ; que la cour d'appel a constaté que l'acte de cession du droit au bail du 4 janvier 2006, dans lequel « M. B... D... avait donné son agrément » (arrêt, p. 6 § 2), prévoyait l'implantation d'une habitation légère de loisirs d'une superficie maximum de 35 m² ; qu'en se bornant à juger, pour débouter Mme B... D... de ses demandes, que le bail du 21 janvier 2004 ne contenait aucune exigence, « à peine de clause résolutoire », relative à la superficie maximum de l'habitation légère de loisirs et que l'obligation de déclaration préalable n'étant pas contractuelle, il n'appartenait qu'à l'administration de se prévaloir de cette disposition, sans rechercher si M. Y... s'était engagé à l'égard de M. B... D... , dans l'acte de cession du droit au bail, à respecter une superficie maximale de 35 m² pour l'implantation du chalet et s'il avait manqué à cette obligation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE Mme B... D... faisait valoir qu'un procès-verbal de constat du 2 avril 2013 établissait que la surface de l'habitation légère de loisirs de M. Y... était de 71,59 m² (concl., p. 4 § 3 à 5 ; pièce n° 4) ; que M. Y... produisait un procès-verbal de constat du 18 avril 2013 (pièce adverse n° 6), mais ne soutenait pas qu'il établissait que la surface de son habitation légère de loisirs était inférieure à 35 m² (concl., p. 5 § 6 à 11) ; qu'en se bornant à juger, pour rejeter les demandes de Mme B... D... , que les mesures effectuées par deux huissiers mandatés par les parties les 2 et 18 avril 2013, dont les conclusions étaient contraires, ne suffisaient pas à établir la surface exacte de la construction, sans constater que la surface de l'habitation légère de loisirs était, selon l'huissier mandaté par M. Y..., inférieure à 35 m², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 4°) ALORS QUE le compte-rendu d'accedit réalisé le 27 septembre 2012 par un expert judiciaire désigné dans le cadre d'un autre litige, opposant Mme B... D... à certains locataires, se borne à mentionner que M. Y... dispose sur sa parcelle d'un chalet, d'une tonnelle détachée et d'un abri de jardin (pièce adverse n° 1) ; qu'en jugeant néanmoins qu'il résultait du compte-rendu d'accedit réalisé le 27 septembre 2012 que seul le chalet de M. Y... « présenterait une superficie de moins de 35 m² et correspondrait en tout état de cause aux plans de la maison témoin » (arrêt, p. 6 § 9), la cour d'appel l'a dénaturé, en violation du principe interdisant au juge de dénaturer les documents de la cause.