Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 26 septembre 2018, 17-20.000, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2018-09-26
Numéro d'affaire : 17-20000
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2017-02-20
Président : Mme Mouillard (président)
Avocats : SARL Cabinet Briard, SCP Foussard et Froger

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2017), que le 26 août 2008, l'administration fiscale a notifié à M. X... deux propositions de rectification respectivement, de son impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2006 et 2007 et des droits d'enregistrement acquittés pour l'acquisition des titres de la société E... France, propriétaire du [...] ; qu'après rejet de ses réclamations contentieuses et mise en recouvrement des impositions éludées assorties de pénalités, M. X..., contestant la régularité de la procédure de rectification ainsi que l'évaluation des actions acquises, a assigné le directeur du contrôle fiscal de la région Sud-Est afin d'être déchargé du supplément d'impôt et des pénalités ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de déclarer régulière la procédure de rectification alors, selon le moyen : 1°/ que si pour l'envoi d'une proposition de rectification, l'administration fiscale utilise d'autres voies qu'une lettre recommandée avec accusé de réception, notamment celle d'une société de messagerie, elle doit établir la date de présentation des plis et, si le pli n'a pas été retiré, la distribution d'un avis de passage par des modes de preuve offrant des garanties équivalentes ; qu'en l'espèce, la proposition de rectification relative aux droits d'enregistrement a été envoyée, par l'intermédiaire de la société Chronopost, sous le numéro XB128602251FR ; que l'administration fiscale, qui n'a pas produit le bordereau du pli Chronopost référencé sous le numéro XB128602251FR, s'est bornée à produire une facture en date du 8 septembre 2008 et l'impression d'un état de suivi généré automatiquement par internet sur lequel la signature du réceptionnaire n'apparaît pas ; qu'ainsi, l'administration fiscale n'a pas apporté la preuve de la distribution de la proposition de rectification relative aux droits d'enregistrement ; qu'en estimant néanmoins, par motifs propres et adoptés, pour juger que la procédure de rectification en matière de droits d'enregistrement était régulière, que l'administration justifiait de l'envoi du document par Chronopost et d'une réception du pli en Russie le 16 septembre 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 2° / que si pour l'envoi d'une proposition de rectification, l'administration fiscale utilise d'autres voies qu'une lettre recommandée avec accusé de réception, notamment celle d'une société de messagerie, elle doit établir la date de présentation des plis et, si le pli n'a pas été retiré, la distribution d'un avis de passage par des modes de preuve offrant des garanties équivalentes ; qu'en l'espèce, la proposition de rectification relative à l'impôt de solidarité sur la fortune a été envoyée, par l'intermédiaire de la société Chronopost, sous le numéro XB128802265FR ; que l'administration fiscale a produit un bordereau Chronopost comportant des mentions et une signature difficilement déchiffrables et la copie de l'état de suivi internet Chronopost n° XB128802265FR ; qu'ainsi, l'administration fiscale n'a pas apporté la preuve de la distribution de la proposition de rectification relative à l'impôt de solidarité sur la fortune ; qu'en se fondant néanmoins, par motifs propres et adoptés, sur ce bordereau dont certaines mentions et la signature étaient difficilement déchiffrables, pour estimer que l'administration justifiait de l'envoi du document par Chronopost et d'une réception du pli en Russie le 16 septembre 2008 et que, par conséquent, la procédure de rectification était régulière, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 3°/ que la notification d'une proposition de rectification, dont l'avis de réception n'a pas été signé par le redevable destinataire ou son fondé de pouvoir mais par un tiers, n'est régulière que si le pli a été remis à l'adresse indiquée par le destinataire et que le signataire de l'avis a, avec le redevable, des liens suffisants d'ordre personnel ou professionnel, de telle sorte que l'on puisse attendre qu'il fasse diligence pour transmettre ce pli ; que M. X... soutenait que pour les années 2006 et 2007, son domicile était [...] dans la ville d'[...] en Russie ; que s'agissant d'une imposition personnelle concernant M. X... pour les droits d'enregistrement et M. X... et son épouse s'agissant de l'impôt de solidarité sur la fortune, les notifications des propositions de rectification ne pouvaient être faites qu'à leur domicile réel rappelé ci-dessus ; qu'il ressort de l'analyse des états de suivi internet Chronopost n° XB128802251 FR et n° XB128802265 FR que les informations qui y sont mentionnées se contredisent quant à l'adresse de réception, et qu'en tout état de cause, il ne s'agit pas du domicile réel de M. X... et de son épouse ; qu'en effet, ces états de suivi Chronopost mentionnent comme lieu de réception « Moscou – RU » ; qu'il est également indiqué que la personne ayant signé le bordereau est Mme A... , employée de la région de [...] dont le siège est [...] , situé à plus de 6 000 kilomètres de Moscou ; qu'il existe donc une incohérence entre (i) la ville où était située le domicile réel de M. X..., soit [...], (ii) la ville où était la personne ayant réceptionné le pli, soit [...], et (iii) le lieu de réception mentionné sur l'état de suivi internet Chronopost, soit Moscou ; qu'il résulte de ce qui précède que les rectifications en litige n'ont donc pas été notifiées à M. X... dans des conditions régulières ; que la circonstance que les propositions de rectification aient été remises à une personne fonctionnaire de la région de [...], dont le siège est situé à une autre adresse que celle de M. X..., n'a pas eu pour effet de régulariser cette notification, dès lors que l'envoi n'a pas été fait à l'adresse du contribuable ; qu'en se bornant à considérer, pour juger que la procédure d'imposition était régulière, que Mme A... , qui était fonctionnaire de la région de [...] où M. X... avait exercé les fonctions de gouverneur de [...] puis du parlement régional permettait à celle-ci de réceptionner le courrier et le cas échéant lui faire parvenir le pli, sans constater que le pli avait été réceptionné à Moscou et sans rechercher si les notifications des propositions de rectification avaient été faites à l'adresse du domicile réel de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 4°/ que la notification d'une proposition de rectification, dont l'avis de réception n'a pas été signé par le redevable destinataire ou son fondé de pouvoir mais par un tiers, n'est régulière que si le pli a été remis à l'adresse indiquée par le destinataire et que le signataire de l'avis a, avec le redevable, des liens suffisants d'ordre personnel ou professionnel, de telle sorte que l'on puisse attendre qu'il fasse diligence pour transmettre ce pli ; que M. X... soutenait que la signataire de l'avis de réception du pli contenant cette proposition de rectification n'avait pas de lien suffisant d'ordre personnel ou professionnel lui permettant de recevoir les plis recommandés qui lui étaient destinés ; qu'en effet, selon le contrat de travail de Mme A... , celle-ci était, depuis le 23 mai 2006, fonctionnaire au sein de la région de [...] en qualité de statisticienne du service de secrétariat du service administratif de la direction d'organisation ; qu'elle n'avait donc aucun lien professionnel direct ou indirect avec M. X..., n'étant ni sa secrétaire particulière, ni d'ailleurs en fonction au sein de son cabinet ; que pour juger que les propositions de rectification du 26 août 2008 ont été régulièrement notifiées à M. X..., la cour d'appel a jugé que d'une part, l'administration justifie de l'envoi des documents par Chronopost et de la réception des plis en Russie par Mme A... le 16 septembre 2008 à l'adresse indiquée par M. X... [...] , [...] et d'autre part, que Mme A... était fonctionnaire de la région de [...] où M. X... avait exercé les fonctions de gouverneur de [...] puis du parlement régional ; que la cour d'appel en a déduit que des liens d'ordre professionnel permettaient à celle-ci de réceptionner le courrier et le cas échéant cette employée pouvait lui faire parvenir le pli ; qu'à suivre la solution retenue par la cour d'appel, tous les employés de la région de [...] devraient être considérés comme ayant des liens professionnels suffisants pour réceptionner un courrier d'ordre personnel adressé au gouverneur de la région ; qu'en jugeant que la procédure de rectification était régulière dès lors que la qualité de fonctionnaire de la région de [...] constituait un élément assez précis, au regard du nombre de fonctionnaires pouvant travailler à l'hôtel de région, pour étayer le lien suffisant d'ordre personnel ou professionnel avec M. X..., permettant à Mme A... de réceptionner le courrier contenant les propositions de rectification, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 5°/ qu'une notification de proposition de rectification faite à l'adresse d'une résidence secondaire est irrégulière ; qu'en l'espèce, l'administration a envoyé la notification des propositions de rectification à l'adresse de la résidence secondaire à Antibes de M. X... ; que son domicileréel officiellement connu par l'administration se trouvait [...] en Russie ; que, dès lors, en jugeant que la procédure de rectification était régulière parce que les notifications étaient intervenues au [...] , la résidence secondaire de M. X..., la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 6° / que la régularité de la notification d'une proposition de rectification résulte soit des mentions précises, claires et concordantes portées sur l'enveloppe, soit, à défaut, d'une attestation de l'administration postale ou d'autres éléments de preuve établissant la délivrance par le préposé du service postal, conformément à la réglementation en vigueur, d'un avis d'instance prévenant le destinataire de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste dont il relève et n'a été retourné à l'expéditeur qu'après l'expiration du délai de mise en instance prévu par la réglementation en vigueur ; qu'en jugeant que la procédure de rectification était régulière parce que « les notifications sont intervenues au [...] , la résidence secondaire de M. D... X... » et que « les plis sont revenus avec la mention non réclamé », sans rechercher si l'enveloppe de notification comportait des mentions précises, claires et concordantes ou si l'administration apportait d'autres éléments de preuve établissant la délivrance par le préposé postal d'un avis d'instance prévenant le destinataire de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste dont M. X... relevait, et n'a été retourné à l'administration qu'après l'expiration du délai de mise en instance prévu par la réglementation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales et de l'article R. 1-1-6 du code des postes et communications électroniques ; Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt constate que les deux propositions de rectification relatives à l'impôt de solidarité sur la fortune et aux droits d'enregistrement adressées à M. X... lui ont été expédiées par la société de messagerie Chronopost à l'adresse qu'il avait indiquée [...] à [...] ; qu'il constate encore que les plis contenant ces propositions de rectification ont été reçus à cette adresse par un tiers, Mme A... , le 16 septembre 2008 ; qu'après avoir rappelé qu'il incombait à M. X... de rapporter la preuve de ce que le tiers signataire de l'accusé de réception n'avait pas qualité pour recevoir les plis qui lui étaient destinés, il relève que Mme A... était fonctionnaire de la région de [...], région dont M. X... avait été le gouverneur, avant d'exercer des fonctions au sein du parlement régional, et qu'il existait ainsi des liens d'ordre professionnel permettant à celle-ci de réceptionner le courrier destiné à celui-là et d'assurer sa transmission à son destinataire ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations souveraines, dont elle a déduit que les propositions de rectification adressées à M. X... avaient été distribuées à la date mentionnée par la société de messagerie qui en était chargée, à l'adresse indiquée comme étant celle de son domicile, à une fonctionnaire qui s'y trouvait, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à d'autres recherches, a pu retenir que les propositions de rectification étaient régulières ; Et attendu, en second lieu, que la cour d'appel ayant retenu par les motifs vainement critiqués par les première à quatrième branches que les propositions de rectification adressées à M. X... à son domicile [...] en Russie lui avaient été régulièrement notifiées, les griefs des cinquième et sixième branches relatifs aux modalités de notification à l'adresse de sa résidence secondaire, qui critiquent des motifs surabondants, sont inopérants ; D'où il suit que le moyen, pour partie inopérant, n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. X... fait le même grief à l'arrêt alors, selon le moyen : 1°/ que le principe d'une procédure contradictoire et la loyauté des débats obligent l'administration, postérieurement à la proposition de rectification, à notifier à l'ensemble des personnes, qui peuvent être poursuivies, les actes de procédure les concernant ; que tirant les conséquences du principe de l'imposition commune des époux à l'impôt de solidarité sur la fortune prévue à l'article 885 A du code général des impôts, l'article 1723 ter-00 B du code général des impôts dispose que les époux sont solidaires pour le paiement de l'impôt de solidarité sur la fortune ; qu'en l'espèce, les deux déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune ont été souscrites et signées aux noms de M. et Mme X..., époux solidaires ; que M. X... a été seul destinataire de la proposition de rectification du 26 août 2008 et de l'avis de mise en recouvrement du 9 novembre 2010 ; que l'administration fiscale n'a notifié aucun acte de procédure, et notamment pas le courrier du 20 juillet 2010 fixant les nouvelles conséquences financières et l'acte d'avis de mise en recouvrement du 9 novembre 2010, à Mme X..., en dépit de sa qualité de redevable solidaire de l'impôt ; que si l'administration fiscale pouvait choisir de notifier le redressement à l'un seulement des redevables solidaires, en l'occurrence M. X..., le service vérificateur aurait dû postérieurement à la proposition de rectification, notifier à Mme X..., débiteur solidaire, l'ensemble des actes de la procédure la concernant, à savoir notamment le courrier du 20 juillet 2010 fixant les nouvelles conséquences financières et l'avis de mise en recouvrement du 9 novembre 2010 ; qu'en ayant considéré qu'en l'absence de réponse aux propositions de rectification par le contribuable, il n'y pas eu d'actes de procédure, autres que les propositions qui étaient réputées être acceptées tacitement, la cour d'appel a retenu à tort que faute de réponse aux observations de l'administration, celle-ci n'était pas tenue de notifier des actes de procédure à l'épouse de M. X... ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe d'une procédure contradictoire et l'obligation de loyauté des débats qui s'impose à l'administration, les articles 885 A du code général des impôts et 1723 ter-00 B du code général des impôts ; 2°/ que le principe d'une procédure contradictoire et la loyauté des débats obligent l'administration, postérieurement à la proposition de rectification, à notifier à l'ensemble des personnes, qui peuvent être poursuivies, les actes de procédure les concernant ; que pour retenir que l'administration n'était pas tenue de notifier des actes de procédure à l'épouse de M. X..., l'arrêt retient qu'en l'absence de réponse aux propositions de rectification par le contribuable, il n'y a pas eu d'actes de procédure, autres que les propositions qui étaient réputées être acceptées tacitement ; qu'en se déterminant ainsi, sans relever que l'administration avait adressé le 20 juillet 2010 un courrier, indiquant les nouvelles conséquences financières en matière d'impôt sur la fortune, qui doit être regardé comme un acte de procédure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe d'une procédure contradictoire et l'obligation de loyauté des débats qui s'impose à l'administration, les articles 885 A du code général des impôts et 1723 ter-00 B du code général des impôts ; 3°/ que toute décision doit être motivée ; que dans ses écritures M. X... faisait valoir que « pour les mêmes motifs exposés ci-avant la solidarité instituée par l'article 1705 du code général des impôts obligeait l'administration à notifier l'AMR droits d'enregistrements au cédant, E... Suisse, solidairement responsable du paiement des droits d'enregistrement avec le cessionnaire » ; qu'en effet, les conclusions faisaient valoir que « l'obligation au paiement des actes à enregistrer concerne toutes les parties pour les actes sous signature privée » (article 1705, 5° du CGI) » ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, en premier lieu, qu'il ne résulte pas des conclusions d'appel de M. X..., qu'au soutien du moyen tiré de la violation du principe de contradiction à l'égard de son épouse, il ait fait état de la lettre du 20 juillet 2010 ; que le moyen, en ses deux premières branches, est nouveau et mélangé de fait ; Attendu, en second lieu, que, dès lors que l'administration ne poursuivait pas le recouvrement des droits d'enregistrement à l'encontre de la société E... Suisse, l'absence de notification à cette dernière de l'avis de mise en recouvrement afférent à ces droits est sans incidence sur la régularité de la procédure de rectification suivie antérieurement contre le cessionnaire ; qu'il s'ensuit que la cour d'appel n'était pas tenue d'y répondre ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, est inopérant pour le surplus ; Sur le troisième moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de décharge des impositions supplémentaires alors, selon le moyen : 1°/ qu'en matière de droits d'enregistrement, l'administration fiscale doit nécessairement, pour établir l'insuffisance de l'évaluation faite par le contribuable, recourir à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement, lorsque l'évaluation porte sur des actions d'une société anonyme ou parts sociales de SARL ou autres sociétés de capitaux, sur des cessions de titres de même nature ; que la cour d'appel a jugé néanmoins par, motifs propres, que « la valeur d'un actif servant à évaluer des actions non cotées doit être déterminée selon la nature de cet actif. L'évaluation des titres d'une société non cotée est effectuée par priorité par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes. Cette valeur doit ensuite être diminuée des dettes » ; que la cour d'appel a également jugé, par motifs adoptés, que « si la nature de l'opération objet de l'imposition porte bien sur des titres et non sur un immeuble, cependant c'est à bon droit que l'administration a, pour déterminer la valeur des titres sociaux, pris en compte la nature propre de cet actif, soit en l'espèce un bien de nature immobilière et a déduit de la valeur de cet actif le passif de la société » ; qu'en statuant ainsi, sans même rechercher si l'administration fiscale n'avait pas la possibilité de trouver des cas similaires de cessions de titres de même nature, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 2°/ que la valeur vénale d'un bien soumis aux droits de mutation doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; que cette comparaison des termes de comparaison doit tenir compte de l'importance de la localisation et de la surface des termes de comparaison pour apprécier leur pertinence dans la mesure où le prix au m² résulte directement de ces deux facteurs, la localisation et la surface ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale n'étaient pas similaires à sa propriété située au Cap d'Antibes dans la mesure où certaines références immobilières retenues par l'administration fiscale pour calculer le prix au m² couvraient une zone géographique élargie incluant Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez ; qu'ainsi, l'administration a cité 19 éléments de comparaison dont 7 seulement portaient sur des mutations de propriété sur le Cap d'Antibes entre le 14 mars 2000 et le 7 décembre 2006 ; que dans ses écritures, M. X... faisait valoir que sur ces sept éléments de comparaison, trois (notamment la villa [...] devenue Villa [...] et la villa [...]) mentionnaient une surface de bâtiment inférieure à la réalité et, par suite, un prix par mètre carré d'immeuble exagéré ; que, par ailleurs, M. X... démontrait dans ses conclusions en réplique et récapitulatives que les prix dans ces deux villes de Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez étaient nettement plus élevés que dans le secteur d'Antibes où se situe le bien à évaluer ; qu'ainsi, le prix moyen par m² des sept mutations constatées à Antibes pouvait s'établir à 23 658 euros et que le prix moyen par m² des onze transactions citées à Saint-Jean-Cap-Ferrat s'établissait à 43 492 euros, soit environ 80 % plus cher ; que les marchés étaient donc manifestement différents, de sorte que les éléments situés à Saint-Jean-Cap-Ferrat n'étaient pas similaires et devaient être écartés ; qu'il en allait tout particulièrement de la villa [...] située à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour laquelle l'administration avait introduit une inexactitude supplémentaire ; qu'en effet, il pouvait être constaté, à la lecture de l'acte notarié du 30 novembre 2004, que l'administration avait introduit une inexactitude en retenant à tort (i) le prix de TVA incluse de 73 479 848 euros au lieu de la référence pertinente qui était le prix hors taxe de 61 438 000 euros qui a servi de base imposable à la taxe publicité foncière et (ii) une surface d'immeuble de 1 940 m² au lieu de la surface utile totale de 2 234 m² tel que cité par l'administration dans le rapport devant la commission de conciliation dans une autre affaire ; que le prix moyen au m² utile était donc de 27 501 m² (euros?)au lieu de celui erroné de 38 396 euros mis en avant par l'administration fiscale ; que, néanmoins, la cour d'appel a estimé que les éléments de comparaison proposés par l'administration fiscale étaient pertinents aux motifs propres et adoptés que le prix moyen du m² retenu par les services fiscaux pour réévaluer le [...] était très proche du prix au m² concernant le bien « Villa [...] » à Saint-Jean-Cap-Ferrat, que le choix des références de l'administration s'expliquait par le critère de la proximité des ventes, que l'administration a recherché des ventes plus récentes entre 2005 et 2006, que la valeur vénale a été déterminée en comparant des biens situés à Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat et Cap d'Ail, que les prix de comparaison en euros au m² se situaient entre 19 635 et 20 326 euros en 2000-2001 puis entre 37 500 - 48 000 et 53 191 euros en 2005-2006 et que l'administration a de plus opéré un abattement de 30 % et a finalement retenu par m² pour évaluer le [...] en 2006 et 41 404 euros en 2007 ; qu'en se fondant sur ces seules constatations et appréciations, pour retenir que les éléments de comparaison produits par l'administration fiscale étaient intrinsèquement similaires à la propriété de M. X..., sans procéder à une véritable analyse comparée des termes de comparaison et sans tenir compte de l'importance de la localisation, de la surface des termes de comparaison et des inexactitudes introduites par l'administration, pour apprécier la pertinence de leur comparaison avec le [...], la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 3°/ que les juges du fond doivent respecter les termes clairs et précis des actes qui leur sont soumis ; que, comme l'indiquaient les conclusions de M. X..., il résulte des stipulations claires et précises de la déclaration H1 du 26 décembre 1983 que la propriété voisine dite « [...] » devenue Villa [...] a une surface de 200 m² ; qu'en revanche, l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, ne mentionnait aucune surface avoisinant 200 m² ; qu'en procédant à l'interprétation de ces stipulations, pour considérer que l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, mentionnait une surface avoisinant 200 m², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 4°/ que les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation, dénaturer le sens et la portée d'une clause claire et précise d'un acte ; qu'en l'espèce, l'acte d'acquisition de la Villa [...], en date du 27 juin 2002 ne mentionnait à aucun moment que la propriété bâtie dénommée « [...] » avoisinait une surface de 200 m² ; que, dès lors, en estimant que l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, mentionnait une surface avoisinant 200 m² pour maintenir cette surface, la cour d'appel a dénaturé et donc violé l'article 1134 du code civil ; 5°/ que la valeur vénale de titres non cotés sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; qu'un abattement s'impose lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche de l'actif net réévalué ; qu'en effet, la valeur patrimoniale obtenue correspond à la somme de valeurs des biens composant l'actif considéré comme liquides ; que , toutefois, ces biens ne sont pas liquides et leur immobilisation à l'actif doit être prise en compte en appliquant un abattement pour non liquidité ; qu'en l'espèce, l'administration a procédé à une évaluation du bien, propriété de la société, en fonction de sa nature immobilière, c'est-à-dire au moyen de termes de comparaison ; que cette nouvelle valeur est ensuite venue impacter l'action de la société, corrigée du passif de celle-ci, pour obtenir une valeur d'actif net réévaluée ; que, par ailleurs, la prise en compte d'une décote pour non liquidité est obligatoire en raison des caractéristiques de la société dont les titres sont cédés ; que dans une société anonyme le pouvoir de décision est réparti entre les actionnaires, soit l'assemblée générale, et les organes de direction, soit le conseil d'administration et le directeur général ; qu'en vertu de l'article L. 225-56 alinéa 1er du code de commerce, le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve que l'acte entre dans l'objet social et n'est pas expressément réservé aux assemblées d'actionnaires ou au conseil d'administration ; qu'en l'espèce, en vertu de l'article 18 IV des statuts en vigueur le 1er janvier 2006 de la société E... France, le président de la société ne peut décider d'aliéner ou de donner en location les biens immobiliers avant d'obtenir l'autorisation préalable du conseil d'administration ; qu'il en résulte que la décision d'aliéner le [...] n'est pas de la compétence de l'assemblée générale, soit de M. X... ; que, dès lors, en jugeant, pour confirmer l'absence de décote de liquidité, qu'il est établi que M. X... détenait la quasi-totalité des titres de la société E... et qu'en sa qualité d'associé majoritaire, il n'était soumis à aucun risque de blocage en cas de cession, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; 6°/ que la valeur vénale de titres non cotés sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; qu'il y a lieu de prendre en compte la fiscalité latente lorsque la valeur des titres d'une société est recherchée par la seule valeur patrimoniale ; que la décote liée à l'imposition latente n'a jamais été prise en compte dans la détermination de la valeur de la société patrimoniale E... France telle que déterminée par l'administration fiscale ; que toute société anonyme qu'elle ait une activité de location d'immeuble ou pas a vocation à céder son ou ses immeubles dans la mesure où aucun actif n'est intangible dans une société ; qu'une affectation privative d'un bien immobilier détenu par une société anonyme ou la réalisation de travaux sur ce dernier ne signifie pas que celui-ci ne sera jamais cédé ; qu'en énonçant qu'il n'y avait pas lieu, de pratiquer un abattement au titre d'une fiscalité latente, motif pris « qu'il ressort des explications données à l'administration et de l'activité de la société E... qui était la location de bien immobilier, que les conditions nécessaires à l'application de la fiscalité latente liée à une cession future ne sont pas remplies » et « que la résidence était destinée à être utilisée à titre personnel », la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs propres et adoptés inopérants, a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; Mais attendu, en premier lieu, que l'évaluation de titres non cotés en bourse doit être effectuée en tenant compte de tous les éléments disponibles, et notamment de la nature de l'actif social, de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt ; qu'ayant constaté que le principal actif de la société E... France consistait dans le [...] , la cour d'appel a pu en déduire qu'il y avait lieu, pour estimer les parts acquises par M. X..., de déterminer la valeur de cette propriété par référence à des transactions intervenues dans des conditions équivalentes et de déduire de l'actif social ainsi obtenu le passif de la société ; Attendu, en deuxième lieu, que l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, que le [...] est édifié sur un domaine de plus de sept hectares à l'extrémité de la presqu'île du cap d'Antibes et qu'il s'agit d'une demeure luxueuse, sans doute la plus belle de la Côte d'Azur entre Saint-Raphaël et l'Italie ; qu'il relève que les transactions présentées à titre de comparaison par l'administration portent sur des biens immobiliers exceptionnels, sis à Saint-Jean-Cap-Ferrat, au Cap d'Ail et à Antibes, intervenues entre 2005 et 2006, et que le prix moyen au mètre carré retenu pour évaluer le [...] est très proche de celui de la "Villa [...]" à Saint-Jean-Cap-Ferrat ; qu'il ajoute que les transactions invoquées par M. X..., si elles portent également sur des transactions de biens immobiliers à Saint-Jean-Cap-Ferrat, sont intervenues entre 2000 et 2004 ; qu'il relève encore, quant à la superficie de la Villa [...] présentée comme élément de comparaison, que l'acte du 27 juin 2002 contenant cession de ce domaine mentionne une superficie voisine de 200 m² et que, faute de preuve contraire, seul cet acte peut être pris en compte pour la détermination de sa surface ; qu'en l'état de ces constatations et appréciations, la cour d'appel qui a procédé, sans les dénaturer, à l'analyse des termes ambigus de l'acte du 27 juin 2002, a pu en déduire que les termes de comparaison retenus par l'administration étaient intrinsèquement similaires ; Attendu, en troisième lieu, qu'ayant fait ressortir qu'en sa qualité d'actionnaire majoritaire de la société E... France, M. X... n'était soumis à aucun risque de blocage, peu important que la décision d'autorisation d'aliénation des biens immobiliers propriétés de la société ait appartenu au conseil d'administration, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à application d'une décote supplémentaire de liquidité ; Et attendu enfin, qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que l'acquisition par M. X... des actions de la société E... France avait été réalisée pour lui assurer la jouissance personnelle du [...], la cour d'appel a pu écarter l'application d'une décote supplémentaire au titre de la fiscalité latente des plus values, liée à une cession future ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer au directeur général des finances publiques, au directeur général des finances publiques chargé de la direction des résidents à l'étranger et des services généraux et au directeur général du contrôle fiscal Sud-Est la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP François-Henri Briard, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré régulière la procédure de rectification, Aux motifs propres qu'« il ressort des éléments du dossier que l'administration fiscale a adressé à M. D... X... deux propositions de rectification, pour l'ISF et les droits d'enregistrement, qui toutes deux ont été acheminées par Chronopost, à l'adresse indiquée par M. D... X..., en Russie et à sa résidence secondaire d'Antibes ; que l'administration justifie de l'envoi des documents par Chronopost, d'une réception des plis à Cannes le 8 septembre 2008 et en Russie par Mme « A... » le 16 septembre 2008 ; qu' en l'espèce, le pli recommandé envoyé en Russie a été adressé à l'adresse que M. D... X... a indiqué et il est revenu avec la mention de réception des documents par un tiers ; qu' il est admis que la procédure est régulière lorsque l'avis de notification a été adressé au domicile que le contribuable avait indiqué dans sa déclaration, or l'administration a adressé l'avis à l'adresse indiquée par M. X... : [...] ; que s'agissant de la personne qui a réceptionné le pli recommandé, il appartient au contribuable de démontrer que le tiers signataire n'avait pas qualité à recevoir le pli, en démontrant l'insuffisance de liens professionnels avec ce dernier ; qu' en l'espèce, Mme A... était fonctionnaire de la région de [...] où M. X... avait exercé les fonctions de gouverneur de [...] puis du parlement régional ; qu' il s'en déduit que des liens d'ordre professionnel permettaient à celle-ci de réceptionner le courrier et le cas échéant cette employée pouvait lui faire parvenir le pli ; qu' en outre, les notifications sont intervenues au [...] à Antibes , la résidence secondaire de M. D... X... ; que les plis sont revenus avec la mention non réclamé ; » Aux motifs adoptés qu'« il n'est exigé par les textes aucune forme particulière concernant cette notification ; qu' il ressort des pièces versées au dossier que la notification de chaque proposition de rectification relative à l'ISF et aux droits d'enregistrement a été faite au domicile de M. X... en Russie par Chronopost, et que ce service a attesté avoir procédé à la livraison avec l'indication du nom du réceptionnaire et sa signature ; qu' il n'est pas démontré que M. X... avait fait élection de domicile au cabinet de son avocat ; que c'est donc à bon droit que l'administration a fait notifier les propositions de rectification au domicile en Russie de M. X...; qu' en outre, les services fiscaux ont fait notifier les propositions de rectification à la seule adresse connue en France, soit l'adresse du [...] à Antibes , par LRAR dont l'AR est revenu non réclamé ; que, par conséquent, la procédure de notification des propositions de rectification n'est pas entachée d'irrégularité, et il ne peut donc être reproché aux services fiscaux d'avoir privé M. X... du droit de saisir la commission départementale de conciliation » 1° Alors, en premier lieu, que si pour l'envoi d'une proposition de rectification, l'administration fiscale utilise d'autres voies qu'une lettre recommandée avec accusé de réception, notamment celle d'une société de messagerie, elle doit établir la date de présentation des plis et, si le pli n'a pas été retiré, la distribution d'un avis de passage par des modes de preuve offrant des garanties équivalentes ; qu' en l'espèce, la proposition de rectification relative aux droits d'enregistrement (pièce n° 68) a été envoyée, par l'intermédiaire de la société Chronopost, sous le numéro XB128602251FR ; que l'administration fiscale, qui n'a pas produit le bordereau du pli Chronopost référencé sous le numéro XB128602251FR, s'est bornée à produire une facture en date du 08 septembre 2008 et l'impression d'un état de suivi généré automatiquement par internet sur lequel la signature du réceptionnaire n'apparaît pas (pièce n° 44) ; qu'ainsi, l'administration fiscale n'a pas apporté la preuve de la distribution de la proposition de rectification relative aux droits d'enregistrement ; qu' en estimant néanmoins, par motifs propres et adoptés, pour juger que la procédure de rectification en matière de droits d'enregistrement était régulière, que l'administration justifiait de l'envoi du document par Chronopost et d'une réception du pli en Russie le 16 septembre 2008 (arrêt, p.3 ; jugement, p.3), la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 2° Alors, en deuxième lieu, que si pour l'envoi d'une proposition de rectification, l'administration fiscale utilise d'autres voies qu'une lettre recommandée avec accusé de réception, notamment celle d'une société de messagerie, elle doit établir la date de présentation des plis et, si le pli n'a pas été retiré, la distribution d'un avis de passage par des modes de preuve offrant des garanties équivalentes ; qu' en l'espèce, la proposition de rectification relative à l'impôt de solidarité sur la fortune (pièce n° 69) a été envoyée, par l'intermédiaire de la société Chronopost, sous le numéro XB128802265FR ; que l'administration fiscale a produit un bordereau Chronopost (pièce n° 28) comportant des mentions et une signature difficilement déchiffrables et la copie de l'état de suivi internet Chronopost n° XB128802265FR (pièce n° 29) ; qu' ainsi, l'administration fiscale n'a pas apporté la preuve de la distribution de la proposition de rectification relative à l'impôt de solidarité sur la fortune ; qu' en se fondant néanmoins, par motifs propres et adoptés, sur ce bordereau dont certaines mentions et la signature étaient difficilement déchiffrables, pour estimer que l'administration justifiait de l'envoi du document par Chronopost et d'une réception du pli en Russie le 16 septembre 2008 et que, par conséquent, la procédure de rectification était régulière (arrêt, p.3 ; jugement, p.3), la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 3° Alors, en troisième lieu, que la notification d'une proposition de rectification, dont l'avis de réception n'a pas été signé par le redevable destinataire ou son fondé de pouvoir mais par un tiers, n'est régulière que si le pli a été remis à l'adresse indiquée par le destinataire et que le signataire de l'avis a, avec le redevable, des liens suffisants d'ordre personnel ou professionnel, de telle sorte que l'on puisse attendre qu'il fasse diligence pour transmettre ce pli ; que Monsieur X... soutenait que pour les années 2006 et 2007, son domicile était [...] dans la ville d'[...] en Russie ; que s'agissant d'une imposition personnelle concernant Monsieur X... pour les droits d'enregistrement et Monsieur X... et son épouse s'agissant de l'impôt de solidarité sur la fortune, les notifications des propositions de rectification ne pouvaient être faites qu'à leur domicile réel rappelé ci-dessus ; qu' il ressort de l'analyse des états de suivi internet Chronopost n° XB128802251 FR (pièce n° 44) et n° XB128802265 FR (pièce n° 29) que les informations qui y sont mentionnées se contredisent quant à l'adresse de réception, et qu'en tout état de cause, il ne s'agit pas du domicile réel de Monsieur X... et de son épouse ; qu' en effet, ces états de suivi Chronopost mentionnent comme lieu de réception « Moscou – RU » ; qu' il est également indiqué que la personne ayant signé le bordereau est Madame A..., employée de la région de [...] dont le siège est [...] , situé à plus de 6.000 kilomètres de Moscou ; qu' il existe donc une incohérence entre (i) la ville où était située le domicile réel de M. X..., soit [...], (ii) la ville où était la personne ayant réceptionné le pli, soit [...], et (iii) le lieu de réception mentionné sur l'état de suivi internet Chronopost, soit Moscou ; qu' il résulte de ce qui précède que les rectifications en litige n'ont donc pas été notifiées à Monsieur X... dans des conditions régulières ; que la circonstance que les propositions de rectification aient été remise à une personne fonctionnaire de la région de [...], dont le siège est située à une autre adresse que celle de Monsieur X..., n'a pas eu pour effet de régulariser cette notification, dès lors que l'envoi n'a pas été fait à l'adresse du contribuable ; qu'en se bornant à considérer, pour juger que la procédure d'imposition était régulière, que madame A..., qui était fonctionnaire de la région de [...] où Monsieur X... avait exercé les fonctions de gouverneur de [...] puis du parlement régional permettait à celle-ci de réceptionner le courrier et le cas échéant lui faire parvenir le pli (arrêt, p.4), sans constater que le pli avait été réceptionné à Moscou et sans rechercher si les notifications des propositions de rectification avaient été faites à l'adresse du domicile réel de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 4° Alors, en quatrième lieu, que la notification d'une proposition de rectification, dont l'avis de réception n'a pas été signé par le redevable destinataire ou son fondé de pouvoir mais par un tiers, n'est régulière que si le pli a été remis à l'adresse indiquée par le destinataire et que le signataire de l'avis a, avec le redevable, des liens suffisants d'ordre personnel ou professionnel, de telle sorte que l'on puisse attendre qu'il fasse diligence pour transmettre ce pli ; que M. X... soutenait que la signataire de l'avis de réception du pli contenant cette proposition de rectification n'avait pas de lien suffisant d'ordre personnel ou professionnel lui permettant de recevoir les plis recommandés qui lui étaient destinés ; qu' en effet, selon le contrat de travail de Madame A..., celle-ci était, depuis le 23 mai 2006, fonctionnaire au sein de la région de [...] en qualité de statisticienne du service de secrétariat du service administratif de la Direction d'organisation (pièce n° 30, page 5) ; qu' elle n'avait donc aucun lien professionnel direct ou indirect avec Monsieur X..., n'étant ni sa secrétaire particulière, ni d'ailleurs en fonction au sein de son cabinet ; que pour juger que les propositions de rectification du 26 août 2008 ont été régulièrement notifiées à M. X..., la cour d'appel a jugé que d'une part, l'administration justifie de l'envoi des documents par Chronopost et de la réception des plis en Russie par Madame A... le 16 septembre 2008 (arrêt, p.3) à l'adresse indiquée par M. X... [...] , [...] et d'autre part, que Madame A... était fonctionnaire de la région de [...] où Monsieur X... avait exercé les fonctions de gouverneur de [...] puis du parlement régional (arrêt, p.4) ; que la cour d'appel en a déduit que des liens d'ordre professionnel permettaient à celle-ci de réceptionner le courrier et le cas échéant cette employée pouvait lui faire parvenir le pli ; qu' à suivre la solution retenue par la cour d'appel, tous les employés de la région de [...] devraient être considérés comme ayant des liens professionnels suffisants pour réceptionner un courrier d'ordre personnel adressé au gouverneur de la région ; qu'en jugeant que la procédure de rectification était régulière dès lors que la qualité de fonctionnaire de la région de [...] constituait un élément assez précis, au regard du nombre de fonctionnaires pouvant travailler à l'hôtel de région, pour étayer le lien suffisant d'ordre personnel ou professionnel avec Monsieur X..., permettant à Madame A... de réceptionner le courrier contenant les propositions de rectification, la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 5° Alors, en cinquième lieu, qu'une notification de proposition de rectification faite à l'adresse d'une résidence secondaire est irrégulière ; qu' en l'espèce, l'administration a envoyé la notification des propositions de rectification à l'adresse de la résidence secondaire à Antibes de Monsieur X... ; que son domicile [...] () en Russie ; que, dès lors, en jugeant que la procédure de rectification était régulière parce que les notifications étaient intervenues au [...] (arrêt, p.4), la résidence secondaire de M. D... X..., la cour d'appel a violé l'article L. 57 du livre des procédures fiscales ; 6° Alors, en sixième lieu, que la régularité de la notification d'une proposition de rectification résulte soit des mentions précises, claires et concordantes portées sur l'enveloppe, soit, à défaut, d'une attestation de l'administration postale ou d'autres éléments de preuve établissant la délivrance par le préposé du service postal, conformément à la réglementation en vigueur, d'un avis d'instance prévenant le destinataire de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste dont il relève et n'a été retourné à l'expéditeur qu'après l'expiration du délai de mise en instance prévu par la réglementation en vigueur ; qu' en jugeant que la procédure de rectification était régulière parce que « les notifications sont intervenues au [...] , la résidence secondaire de M. D... X... » et que « les plis sont revenus avec la mention non réclamé », sans rechercher si l'enveloppe de notification comportait des mentions précises, claires et concordantes ou si l'administration apportait d'autres éléments de preuve établissant la délivrance par le préposé postal d'un avis d'instance prévenant le destinataire de ce que le pli était à sa disposition au bureau de poste dont M. X... relevait, et n'a été retourné à l'administration qu'après l'expiration du délai de mise en instance prévu par la réglementation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 57 du livre des procédures fiscales et de l'article R. 1-1-6 du code des postes et communications électroniques. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré régulière la procédure de rectification, Aux motifs que « M. D... X... invoque enfin l'absence de notification à son épouse des actes de procédure subséquents à la proposition de rectification ; mais qu' en l'absence de réponse aux propositions de rectification par le contribuable, il n'y a pas eu d'actes de procédure, autres que les propositions qui étaient réputées être acceptées tacitement ; que, dans ces conditions, faute de réponse aux observations de l'administration, celle-ci n'était pas tenue de notifier des actes de procédure à l'épouse de M. D... X... ; que le grief n'est pas fondé ; » Alors, en premier lieu, que le principe d'une procédure contradictoire et la loyauté des débats obligent l'administration, postérieurement à la proposition de rectification, à notifier à l'ensemble des personnes, qui peuvent être poursuivies, les actes de procédure les concernant ; que tirant les conséquences du principe de l'imposition commune des époux à l'impôt de solidarité sur la fortune prévue à l'article 885 A du code général des impôts, l'article 1723 ter-00 B du code général des impôts dispose que les époux sont solidaires pour le paiement de l'impôt de solidarité sur la fortune ; qu' en l'espèce, les deux déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune ont été souscrites et signées aux noms de Monsieur et Madame X..., époux solidaires (pièce n° 5) ; que Monsieur X... a été seul destinataire de la proposition de rectification du 26 août 2008 (pièce n° 69) et de l'avis de mise en recouvrement du 9 novembre 2010 (pièce n° 1) ; que l'administration fiscale n'a notifié aucun acte de procédure, et notamment pas le courrier du 20 juillet 2010 fixant les nouvelles conséquences financières (pièce n° 11)et l'acte d'avis de mise en recouvrement du 9 novembre 2010 (pièce n° 1), à Madame X..., en dépit de sa qualité de redevable solidaire de l'impôt ; que si l'administration fiscale pouvait choisir de notifier le redressement à l'un seulement des redevables solidaires, en l'occurrence Monsieur X..., le service vérificateur aurait dû postérieurement à la proposition de rectification, notifier à Madame X..., débiteur solidaire, l'ensemble des actes de la procédure la concernant, à savoir notamment le courrier du 20 juillet 2010 fixant les nouvelles conséquences financières et l'avis de mise en recouvrement du 9 novembre 2010 ; qu' en ayant considéré qu'en l'absence de réponse aux propositions de rectification par le contribuable, il n'y pas eu d'actes de procédure, autres que les propositions qui étaient réputées être acceptées tacitement, la cour d'appel a retenu à tort que faute de réponse aux observations de l'administration, celle-ci n'était pas tenue de notifier des actes de procédure à l'épouse de M. D... X... (arrêt, p.4) ; qu' en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le principe d'une procédure contradictoire et l'obligation de loyauté des débats qui s'impose à l'administration, les articles 885 A du code général des impôts et 1723 ter-00 B du code général des impôts. Alors, en deuxième lieu, que le principe d'une procédure contradictoire et la loyauté des débats obligent l'administration, postérieurement à la proposition de rectification, à notifier à l'ensemble des personnes, qui peuvent être poursuivies, les actes de procédure les concernant ; que pour retenir que l'administration n'était pas tenue de notifier des actes de procédure à l'épouse de M. D... X..., l'arrêt retient qu'en l'absence de réponse aux propositions de rectification par le contribuable, il n'y a pas eu d'actes de procédure, autres que les propositions qui étaient réputées être acceptées tacitement (arrêt, p.4) ; qu' en se déterminant ainsi, sans relever que l'administration avait adressé le 20 juillet 2010 un courrier, indiquant les nouvelles conséquences financières en matière d'impôt sur la fortune (pièce n° 11), qui doit être regardé comme un acte de procédure, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe d'une procédure contradictoire et l'obligation de loyauté des débats qui s'impose à l'administration, les articles 885 A du code général des impôts et 1723 ter-00 B du code général des impôts. Alors, en troisième lieu, que toute décision doit être motivée ; que dans ses écritures (pièce n° 66 : conclusions en réplique et récapitulatives, p.24, § 131) Monsieur X... faisait valoir que « pour les mêmes motifs exposés ci-avant (§§ 122 et suivants) la solidarité instituée par l'article 1705 du code général des impôts obligeait l'administration à notifier l'AMR Droits d'enregistrements au cédant, E... Suisse, solidairement responsable du paiement des droits d'enregistrement avec le cessionnaire » ; qu' en effet, les conclusions faisaient valoir que « l'obligation au paiement des actes à enregistrer concerne toutes les parties pour les actes sous signature privée »(article 1705,5° du CGI) » ; qu' en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur D... X... de sa demande de décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune et des droits d'enregistrement ; Aux motifs propres qu'« il est constant que la valeur d'un actif servant à évaluer des actions non cotées doit être déterminée selon la nature de cet actif ; que l'évaluation des titres d'une société non cotée est effectuée par priorité par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes ; que cette valeur doit ensuite être diminuée des dettes ; qu' en l'espèce, le bien appartenant à M. D... X... se situe à Antibes, à l'extrémité de la presqu'île du cap d'Antibes, il est édifié sur un terrain de plus de 7 ha, l'administration a comparé cette « demeure luxueuse » avec des immeubles situés au Cap Ferrat et à Antibes ; que le rapprochement est critiqué, au motif que les prix de référence du Cap Ferrat sont très nettement supérieurs à ceux d'Antibes ; que M. X... critique également le choix de trois propriétés d'une superficie inférieure à 10.000 m², alors que sa propriété a une superficie de 75.000 m² ; que cependant le rapport d'expertise du cabinet B... dont il se prévaut, retient deux propriétés situées à Cap Ferrat sur les sept propriétés comparées ; que, de plus, le choix des références de l'administration s'explique par le critère de la proximité des ventes ; que les prix retenus par le vendeur se situent entre 2000 et 2004 alors que l'administration a recherché des ventes plus récentes, entre 2005 et 2006 ; que s'agissant de la superficie, M. D... X... prétend que ses recherches ont montré que la superficie était en réalité de 688 m² dont 550 m² de surface utile, mais ces révélations qui datent de 2004, sont postérieures à l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, qui mentionne une surface avoisinant 200 m² ; que seul cet acte est opposable à l'administration ; que faute de démontrer une surface supérieure, il y a lieu de maintenir cette surface ; que la valeur vénale a été déterminée en comparant des biens situés à Antibes, St Jean Cap Ferrat et Cap d'Ail ; que les prix de comparaison en euros au m² se situent entre 19 635 et 20 326 euros en 2000 – 2001 puis entre 37 500 – 48 000 et 53 191 euros en 2005 – 2006 ; que l'administration a de plus opéré un abattement de 30 % et a finalement retenu le prix de 40 654 euros par m² pour évaluer le [...] en 2006 et 41 404 euros en 2007 ; que M. D... X... reproche à l'administration, d'avoir ignoré que la transaction a porté sur les actions de la société E... France et non sur le château, de n'avoir procédé à aucune pondération, alors que la valeur des parts ne peut se borner à retenir le prix d'acquisition de l'immeuble, de ne pas avoir accepté une décote de liquidité de 10 % ; () qu' il est établi que M. D... X... détient la quasi-totalité des titres de la société E... France, qu' en sa qualité d'associé majoritaire, il n'est soumis à aucun risque de blocage en cas de cession ; qu' il convient dans ces conditions de confirmer l'absence de décote de liquidité ; que M. D... X... invoque le guide de l'administration qui estime qu'il y a lieu de prendre en compte la fiscalité latente lorsqu'un élément d'actif a vocation à être cédé ; que l'administration justifie sa position en faisant valoir que M. D... X... a reconnu avoir fait l'acquisition du château et engagé des investissements importants afin de l'utiliser à des fins personnelles ; qu' il ressort des explications données à l'administration et de l'activité de la société E... qui était la location de bien immobilier, que les conditions nécessaires à l'application de la fiscalité latente liée à une cession future ne sont pas remplies en l'espèce ; que D... X... soutient que l'administration n'a pas tenu compte de l'investissement considérable qui a été rendu nécessaire au regard de l'état d'abandon de la propriété ; que l'administration répond qu'elle a tenu compte de l'ampleur des travaux restant à réaliser en accordant un abattement dégressif ; qu' elle ajoute que les bases retenues après abattement, ont été revues à la baisse dans les deux propositions de rectification ; que l'administration établit l'application d'un abattement dégressif de 30 % pour 2006 et de 20 % pour 2007, sur la valeur brute de la propriété déterminée à partir des termes de comparaison susmentionnée afin d'en mesurer l'impact sur la valeur vénale ; que s'agissant des droits de mutation, l'administration rappelle à bon droit qu'il restent à la charge de l'acquéreur ; qu' au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; » Aux motifs adoptés qu' il est constant que M. X... a fait l'acquisition de 280.427 actions le 20 janvier 2006 suite à leur cession par la société E... SA (Suisse) ; que M. X... détient 99,9 % du capital de la SA E... (France) et l'actif de cette société consiste dans le [...], ses dépendances et un terrain à bâtir situés au Cap d'Antibes ; que le point de litige porte sur la valeur retenue pour le calcul de l'assiette de l'ISF et des droits d'enregistrement pour les années 2006 et 2007 ; que si la nature de l'opération objet de l'imposition porte bien sur des titres et non sur un immeuble, cependant c'est à bon droit que l'Administration a, pour déterminer la valeur des titres sociaux, pris en compte la nature propre de cet actif, soit en l'espèce un bien de nature immobilière et a déduit de la valeur de cet actif le passif de la société ; que, conformément à la description d'après l'acte du 25-09-2007 enregistré à la conservation de Grasse le 20-10-1987, il n'a été retenu comme surface habitable que le [...] 2417 m² et la villa « [...] » de 236m² ; que concernant la décote liée à la fiscalité latente alléguée par M. X..., s'agissant d'une résidence destinée à être utilisée à titre personnel tel que cela ressort des éléments du dossier et notamment au vu de la nature et de l'ampleur des travaux écrits dans la note de l'architecte M. C... de janvier 2010, cette décote n'a pas à s'appliquer en l'espèce, à défaut de perspective d'une cession future à brève échéance ; que si les procès-verbaux de constat d'huissier établis les 8 janvier 2002 et 4 janvier 2005 démontrent que l'état de la propriété rend nécessaires d'amples travaux de rénovation, néanmoins l'administration a pris en compte dans son évaluation le montant des travaux en cours de réalisation par le biais d'un abattement dégressif de 40 % en 2005 et 30 % en 2006 sur la valeur vénale de l'immeuble ; que concernant les termes de comparaison retenus par l'Administration pour évaluer la valeur vénale du bien immobilier, il est pertinent de comparer le cap d'Antibes au cap Ferrat qui tous deux sont des sites remarquables, bénéficiant d'une attractivité au plan mondial et réservé à quelques fortunes importantes ; qu'au vu des éléments versés au dossier, il apparaît que le bien [...] bénéficie d'une situation exceptionnelle à l'extrémité de la presqu'île du cap d'Antibes, édifié sur un terrain de plus de 7 hectares, isolé des voisins et possédant une façade pied dans l'eau, sans vis à vis et avec un front de mer panoramique ; qu' il ressort du rapport d'évaluation de M. B... établi en mars 2005 et produit par le demandeur que « cette propriété est sans doute la plus belle de la Côte d'Azur entre Saint Raphaël et l'Italie, que ce n'est pas la plus grande mais qu'aucune n'a ce luxe et cette élégance » ; que les références prises en compte par l'Administration constituent également des biens immobiliers exceptionnels et concernent pour la plupart des opérations contemporaines des années 2005 et 2006, alors que les prix retenus par le demandeur en se référant au rapport B... portent sur des opérations limitées au cap d'Antibes mais datant de 2000 à 2004 ; qu' enfin, le prix moyen du m² retenu par les services fiscaux pour évaluer le [...] (40.654 euros en 2006 et 41.404 euros en 2007) est très proche du prix au m² concernant le bien « Villa [...] » à Saint Jean Cap Ferrat (40.654 euros avant abattement) lequel présente de grandes similitudes avec le "[...]" tant par l'emplacement que par la surface ; » Alors, en premier lieu, qu' en matière de droits d'enregistrement, l'administration fiscale doit nécessairement, pour établir l'insuffisance de l'évaluation faite par le contribuable, recourir à des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires et spécialement, lorsque l'évaluation porte sur des actions d'une société anonyme ou parts sociales de SARL ou autres sociétés de capitaux, sur des cessions de titres de même nature ; que la cour d'appel a jugé néanmoins par, motifs propres, que « la valeur d'un actif servant à évaluer des actions non cotées doit être déterminée selon la nature de cet actif. L'évaluation des titres d'une société non cotée est effectuée par priorité par référence au prix d'autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes. Cette valeur doit ensuite être diminuée des dettes » (arrêt, p.5) ; que la cour d'appel a également jugé, par motifs adoptés, que « si la nature de l'opération objet de l'imposition porte bien sur des titres et non sur un immeuble, cependant c'est à bon droit que l'administration a, pour déterminer la valeur des titres sociaux, pris en compte la nature propre de cet actif, soit en l'espèce un bien de nature immobilière et a déduit de la valeur de cet actif le passif de la société » ( jugement, p.4) ; qu' en statuant ainsi, sans même rechercher si l'administration fiscale n'avait pas la possibilité de trouver des cas similaires de cessions de titres de même nature, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; Alors, en deuxième lieu, que la valeur vénale d'un bien soumis aux droits de mutation doit être établie par la comparaison de cessions, à l'époque de la mutation, de biens intrinsèquement similaires ; que cette comparaison des termes de comparaison doit tenir compte de l'importance de la localisation et de la surface des termes de comparaison pour apprécier leur pertinence dans la mesure où le prix au m² résulte directement de ces deux facteurs, la localisation et la surface ; qu' en l'espèce, M. X... faisait valoir que les éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale n'étaient pas similaires à sa propriété situé au Cap d'Antibes dans la mesure où certaines références immobilières retenues par l'administration fiscale pour calculer le prix au m² couvraient une zone géographique élargie incluant Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez ; qu' ainsi, l'administration a cité 19 éléments de comparaison dont 7 seulement portaient sur des mutations de propriété sur le Cap d'Antibes entre le 14 mars 2000 et le 7 décembre 2006 ; que dans ses écritures (conclusions, p. 27 et 28, § 154 à 161), M. X... faisait valoir que sur ces sept éléments de comparaison, trois (notamment la villa [...] devenue Villa [...] et la villa [...]) mentionnaient une surface de bâtiment inférieure à la réalité et, par suite, un prix par mètre carré d'immeuble exagéré ; que, par ailleurs, M. X... démontrait dans ses conclusions en réplique et récapitulatives que les prix dans ces deux villes de Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez étaient nettement plus élevés que dans le secteur d'Antibes où se situe le bien à évaluer (conclusions, p. 28, § 162 et 163) ; qu'ainsi, le prix moyen par m² des 7 mutations constatées à Antibes pouvait s'établir à 23.658 euros et que le prix moyen par m² des 11 transactions citées à Saint-Jean-Cap-Ferrat s'établissait à 43.492 euros, soit environ 80 % plus cher ; que les marchés étaient donc manifestement différents, de sorte que les éléments situés à Saint-Jean-Cap-Ferrat n'étaient pas similaires et devaient être écartés ; qu' il en allait tout particulièrement de la villa [...] située à Saint-Jean-Cap-Ferrat pour laquelle l'administration avait introduit une inexactitude supplémentaire ; qu' en effet, il pouvait être constaté, à la lecture de l'acte notarié du 30 novembre 2004 (pièce n° 62) que l'administration avait introduit une inexactitude en retenant à tort (i) le prix de TVA incluse de 73.479.848 euros au lieu de la référence pertinente qui était le prix hors taxe de 61.438.000 euros qui a servi de base imposable à la taxe publicité foncière (pièce n° 62, p. 12 et 13) et (ii) une surface d'immeuble de 1.940 m² au lieu de la surface utile totale de 2.234 m² tel que cité par l'administration dans le rapport devant la commission de conciliation dans une autre affaire (pièce n° 55, p. 36, 38 et 53) ; que le prix moyen au m² utile était donc de 27.501 m² au lieu de celui erroné de 38.396 euros mis en avant par l'administration fiscale ; que, néanmoins, la cour d'appel a estimé que les éléments de comparaison proposés par l'administration fiscale étaient pertinents aux motifs propres et adoptés que le prix moyen du m² retenu par les services fiscaux pour réévaluer le [...] était très proche du prix au m² concernant le bien « Villa [...] » à Saint-Jean-Cap-Ferrat (jugement, p. 5), que le choix des références de l'administration s'expliquait par le critère de la proximité des ventes, que l'administration a recherché des ventes plus récentes entre 2005 et 2006, que la valeur vénale a été déterminée en comparant des biens situés à Antibes, St Jean-Cap-Ferrat et Cap d'Ail, que les prix de comparaison en euros au m² se situaient entre 19.635 et 20.326 euros en 2000-2001 puis entre 37.500 - 48.000 et 53.191 euros en 2005-2006 et que l'administration a de plus opéré un abattement de 30 % et a finalement retenu par m² pour évaluer le en 2006 et 41.404 euros en 2007 (arrêt, p.5 et 6) ; qu' en se fondant sur ces seules constatations et appréciations, pour retenir que les éléments de comparaison produits par l'administration fiscale étaient intrinsèquement similaires à la propriété de M. X..., sans procéder à une véritable analyse comparée des termes de comparaison et sans tenir compte de l'importance de la localisation, de la surface des termes de comparaison et des inexactitudes introduites par l'administration, pour apprécier la pertinence de leur comparaison avec le [...], la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; Alors, en troisième lieu, que les juges du fond doivent respecter les termes clairs et précis des actes qui leur sont soumis ; que, comme l'indiquaient les conclusions de Monsieur X... (conclusions, p. 27, § 156), il résulte des stipulations claires et précises de la déclaration H1 du 26 décembre 1983 (pièce n° 58) que la propriété voisine dite « [...] » devenue Villa [...] a une surface de 200 m² ; qu' en revanche, l'acte de cession, en date du 27 juin 2002 (pièce n° 50bis), ne mentionnait aucune surface avoisinant 200 m² ; qu'en procédant à l'interprétation de ces stipulations, pour considérer que l'acte de cession, en date du 27 juin 2002, mentionnait une surface avoisinant 200 m² (arrêt, p.5), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; Alors, en quatrième lieu, que les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation, dénaturer le sens et la portée d'une clause claire et précise d'un acte ; qu' en l'espèce, l'acte d'acquisition de la Villa [...], en date du 27 juin 2002 ne mentionnait à aucun moment que la propriété bâtie dénommée « [...] » avoisinait une surface de 200 m² ; que, dès lors, en estimant que l'acte de cession, en date du 27 juin 2002 (pièce n° 50bis), mentionnait une surface avoisinant 200 m² pour maintenir cette surface (arrêt, p.5), la cour d'appel a dénaturé et donc violé l'article 1134 du code civil ; Alors, en cinquième lieu, que la valeur vénale de titres non cotés sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; qu'un abattement s'impose lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche de l'actif net réévalué ; qu' en effet, la valeur patrimoniale obtenue correspond à la somme de valeurs des biens composant l'actif considéré comme liquides ; que, toutefois, ces biens ne sont pas liquides et leur immobilisation à l'actif doit être prise en compte en appliquant un abattement pour non liquidité ; qu' en l'espèce, l'administration a procédé à une évaluation du bien, propriété de la société, en fonction de sa nature immobilière, c'est-à-dire au moyen de termes de comparaison ; que cette nouvelle valeur est ensuite venu impacter l'action de la société, corrigé du passif de celle-ci, pour obtenir une valeur d'actif net réévaluée ; que, par ailleurs, la prise en compte d'une décote pour non liquidité est obligatoire en raison des caractéristiques de la société dont les titres sont cédés ; que dans une société anonyme le pouvoir de décision est réparti entre les actionnaires, soit l'assemblée générale, et les organes de direction, soit le conseil d'administration et le directeur général ; qu' en vertu de l'article L. 225-56 alinéa 1er du code de commerce, le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve que l'acte entre dans l'objet social et n'est pas expressément réservé aux assemblées d'actionnaires ou au conseil d'administration ; qu' en l'espèce, en vertu de l'article 18.IV des statuts en vigueur le 1er janvier 2006 de la société E... France (pièce n° 32), le président de la société ne peut décider d'aliéner ou de donner en location les biens immobiliers avant d'obtenir l'autorisation préalable du conseil d'administration ; qu' il en résulte que la décision d'aliéner le [...] n'est pas de la compétence de l'assemblée générale, soit de M. X... ; que, dès lors, en jugeant, pour confirmer l'absence de décote de liquidité, qu'il est établi que M. D... X... détenait la quasi-totalité des titres de la société E... et qu'en sa qualité d'associé majoritaire, il n'était soumis à aucun risque de blocage en cas de cession (arrêt, p.6), la cour d'appel a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ; Alors, en sixième lieu, que la valeur vénale de titres non cotés sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande à la date où la cession est intervenue ; qu' il y a lieu de prendre en compte la fiscalité latente lorsque la valeur des titres d'une société est recherchée par la seule valeur patrimoniale ; que la décote liée à l'imposition latente n'a jamais été prise en compte dans la détermination de la valeur de la société patrimoniale E... France telle que déterminée par l'administration fiscale ; que toute société anonyme qu'elle ait une activité de location d'immeuble ou pas a vocation à céder son ou ses immeubles dans la mesure où aucun actif n'est intangible dans une société ; qu' une affectation privative d'un bien immobilier détenu par une société anonyme ou la réalisation de travaux sur ce dernier ne signifie pas que celui-ci ne sera jamais cédé ; qu' en énonçant qu'il n'y avait pas lieu, de pratiquer un abattement au titre d'une fiscalité latente, motif pris « qu'il ressort des explications données à l'administration et de l'activité de la société E... qui était la location de bien immobilier, que les conditions nécessaires à l'application de la fiscalité latente liée à une cession future ne sont pas remplies » (arrêt p.6) et « que la résidence était destinée à être utilisée à titre personnel » (jugement, p.4), la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs propres et adoptés inopérants, a violé l'article L. 17 du livre des procédures fiscales.