Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 septembre 2014, 13-18.130, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-09-23
Numéro d'affaire : 13-18130
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bastia, 2013-01-23
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Le Prado

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant à bon droit retenu que l'absence de précisions, dans le corps de la résolution, de la juridiction devant être saisie était sans portée, la détermination et la saisine de la juridiction compétente incombant à l'avocat en sa qualité d'auxiliaire de justice, et que l'engagement d'une procédure judiciaire au regard de " constructions édifiées sans autorisation " ne pouvait que viser à la démolition de ces dernières, la cour d'appel a pu en déduire que la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 24 avril 2009, qui habilitait le syndic à engager une procédure judiciaire contre les copropriétaires ayant édifié sans autorisation des constructions additives non conformes aux critères admis par l'assemblée générale et à mandater à cette fin M. Z..., avocat, et qui indiquait le nom des copropriétaires visés mais également la nature des travaux dont la démolition était réclamée, était parfaitement claire et précise et satisfaisait aux exigences de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 4 juin 2002, que M. X... n'avait pas contestée, avait, concernant les travaux déjà réalisés, demandé aux personnes concernées de fournir au syndicat des copropriétaires les autorisations administratives, et, pour les futures demandes, mandaté le conseil syndical pour statuer mais seulement sur les extensions n'excédant pas 12 mètres carrés, et constaté que M. X..., qui avait réalisé une extension d'environ 70 mètres carrés, n'avait obtenu aucune des autorisations préalables prévues, et ayant souverainement retenu que le procès-verbal de constat d'huissier produit, s'il faisait état de la réalisation d'autres extensions dans la copropriété, ne permettait pas de se convaincre que la totalité des maisons prises en photo avaient fait l'objet d'extensions supérieures à 12 mètres carrés, et que les développements de M. X... commentant ce procès-verbal étaient insuffisants, à eux seuls, à démontrer que d'autres copropriétaires avaient fait réaliser comme lui des extensions supérieures à 12 mètres carrés, sans autorisation du conseil syndical et de l'administration, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu déduire, de ces seuls motifs, que M. X... ne rapportait pas la preuve de ce qu'il avait fait l'objet d'un traitement discriminatoire par rapport à d'autres copropriétaires, et que la démolition de l'extension édifiée sans autorisation devait être ordonnée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué : D'AVOIR déclaré recevable la demande formulée par le syndicat des copropriétaires des Fermières de Figaretto ; AUX MOTIFS QUE « sur la recevabilité de la demande qu'en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de I'assemblée générale ; qu'au terme de la résolution numéro V de l'assemblée générale du 24 avril 2009, il a été demandé au syndic de procéder à l'engagement d'une procédure judiciaire contre les copropriétaires ayant édifié sans autorisation des constructions additives non conformes aux critères admis par l'assemblée générale et de mandater à cette fin Me Z..., avocat au barreau de BASTIA ; que s'ensuivaient les noms des copropriétaires concernés par l'adoption de cette résolution ; que M. Pierre X...soutient que cette autorisation est totalement imprécise puisque ne mentionnant pas l'objet de la demande et la juridiction devant être saisie ; que sur l'imprécision quant à la juridiction saisie il convient de constater que la résolution précise le nom de l'avocat devant être mandaté afin d'engager une procédure judiciaire ; qu'il convient de rappeler que c'est à l'avocat qu'il appartient, en sa qualité d'auxiliaires de justice, de déterminer et saisir la juridiction compétente ; que l'absence de précisions dans le corps de la résolution est donc inopérant ; qu'au demeurant cette résolution parfaitement claire et précise, puisqu'elle indique le nom des copropriétaires visés par la demande d'autorisation mais également la nature des travaux dont la démolition est réclamée, satisfait pleinement aux prescriptions de l'article 55 précité ; qu'en effet, à défaut d'autres résolutions pouvant apparaître contradictoires, il doit être constaté que l'engagement d'une procédure judiciaire au regard de constructions édifiées sans autorisation ne peut que viser à la démolition de ces dernières ; que dans ces conditions l'exception d'irrecevabilité sera rejetée et la demande examinée en son bien-fondé » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 9 juin 1986, alinéa 1, dispose que le syndic ne peut agir en justice, au nom du syndicat, sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'il est acquis que l'autorisation donnée par l'assemblée générale doit être précise, expresse et spéciale ; qu'en l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 avril 2009, paragraphe V « Infraction au règlement-Dispositions à prendre » que « l'assemblée générale demande au syndic de procéder à l'engagement d'une procédure judiciaire contre les copropriétaires ayant édifié sans autorisation des constructions additives non conformes aux critères admis par l'assemblée générale et de mandater à cette fin Maître Z..., avocat au barreau de Bastia : (...) Monsieur ou Madame X... : extension non conforme » ; qu'il s'en suit que le syndic a été valablement autorisé à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires par une décision de l'assemblée générale suffisamment précise quant à l'objet de l'action et aux personnes qu'elle concerne ; qu'il ne peut être reproché à l'assemblée générale de n'avoir pas précisé la juridiction devant laquelle I'action devait être portée, cette décision relevant de la compétence de I'avocat mandaté » ; 1°) ALORS QUE l'habilitation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat doit mentionner clairement et précisément l'objet de la demande en justice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'au terme de la résolution numéro V de l'assemblée générale du 24 avril 2009, il a été demandé au syndic de procéder à l'engagement d'une procédure judiciaire contre les copropriétaires ayant édifié sans autorisation des constructions additives non conformes aux critères admis par l'assemblée générale et de mandater à cette fin maître Z..., avocat, la résolution mentionnant les noms des copropriétaires concernés ; que dès lors en décidant que cette résolution, qui ne précisait pas les critères auxquelles les constructions additives en cause ne s'étaient pas conformées et qui procédait à cet égard par référence à une assemblée générale dont la date et la teneur n'étaient pas rappelées, et dont il n'était pas constaté que le procès-verbal en avait été annexé au procès-verbal d'assemblée générale du 24 avril 2009, était « parfaitement claire et précise » quant au mandat d'ester en justice confié au syndic, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, et a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; 2°) ALORS QUE l'habilitation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat doit mentionner clairement et précisément l'objet de la demande en justice, et l'étendue de l'autorisation quant aux voies de recours ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le procès-verbal d'assemblée générale du 24 avril 2009 ne précisait pas quelle juridiction le syndic était habilité à saisir ; que dès lors en déclarant, pour valider néanmoins le mandat donné au syndic dans ces condition, qu'il appartenait à l'avocat de la copropriété de déterminer et de saisir la juridiction, la cour d'appel a derechef violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué : D'AVOIR condamné Monsieur X... à démolir l'extension qu'il a fait réaliser sur les lots lui appartenant dans le délai de trois mois suivants la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois ; AUX MOTIFS QUE « sur le fond, il n'est pas contesté que Monsieur Pierre X...a fait réaliser les travaux litigieux sans autorisation préalable de la copropriété mais également des services de l'urbanisme ; que la réalité et la consistance de ses travaux sont d'ailleurs établies par la production par le syndicat des copropriétaires d'un procès-verbal de constat établi le 11 juin 2009 ; que toutefois que Monsieur Pierre X...reproche au premier juge de ne pas avoir statué sur le moyen tiré de l'abus et de la rupture d'égalité entre copropriétaires ; qu'il rappelle que l'assemblée générale des copropriétaires, le 4 juin 2002, a décidé de donner son accord pour les réalisations d'extensions après présentation d'un projet au conseil syndical ; qu'il ajoute qu'après avoir formulé sa demande, le syndicat l'a informé le 16 novembre 2004 de ce que sa demande de travaux avait été refusée ; qu'il allègue que de nombreux autres copropriétaires ont réalisé des extensions du même type que la sienne sans avoir jamais été inquiétés ; qu'il produit en ce sens un procès-verbal de constat ; que pour finir, il soutient que sur 36 copropriétaires ayant réalisé des extensions, seuls trois ont été poursuivis par le syndicat des copropriétaires ; que dans cette mesure, il estime rapporter la preuve d'une discrimination au sein de la copropriété ; qu'à l'opposé, le syndicat des copropriétaires explique que d'autres procédures ont été diligentées à l'encontre de plusieurs copropriétaires pour les infractions les plus graves, et que d'autres actions seront à terme menées ; qu'il précise que les autres autorisations qui ont été données à d'autres copropriétaires concernaient la fermetures de terrasses pour une superficie maximale de 12 m ² sous condition de déposer un projet et d'obtenir une autorisation d'urbanisme ; qu'en effet il ressort de la résolution numéro IX du procès-verbal d'assemblée générale du 4 juin 2002 que trois demandes d'autorisation de travaux ont été approuvées à condition de ne pas dépasser 12 m ² ; qu'il est toutefois ajouté dans la résolution que, concernant les travaux déjà réalisés, il est demandé aux personnes concernées de fournir au syndicat des copropriétaires les autorisations administratives ; que pour les futures demandes, l'assemblée générale a mandaté le conseil syndical pour statuer mais seulement sur la base d'une autorisation d'extension de 12 m ² ; qu'il est constant que Monsieur Pierre X...n'a formé aucun recours à l'encontre de cette délibération datant de l'année 2002 notamment sur sa régularité ; qu'il est tout aussi constant qu'il n'a obtenu aucune des autorisations préalables qui sont prévues et notamment l'autorisation administrative ; que d'autre part le procès-verbal de constat produit s'il fait état de réalisations dans la copropriété ne permet nullement de se convaincre que la totalité des maisons prises en photo ont fait l'objet d'extensions supérieures à 12 m ² ; qu'en effet, les développements écrits de Monsieur Pierre X...pour commenter et étayer ce procès-verbal sont insuffisants, à eux seuls, à faire la démonstration que d'autres copropriétaires ont fait réaliser comme lui des extensions supérieures à 12 m ² et en l'absence d'autorisation tant du conseil syndical que de I'administration ; que par ailleurs en réponse à une sommation interpellative faite à la demande de Monsieur Pierre X...le 1er mars 2012, la mairie de POGGIO MEZZANA a fourni une liste permettant de constater qu'une majorité des copropriétaires listés par ce dernier ont sollicité et obtenu une autorisation d'urbanisme ; que Monsieur Pierre X...a également fait délivrer le même jour une sommation interpellative au syndicat des copropriétaires ; qu'il constate qu'il n'a pas été déféré à cette injonction ; que toutefois il précise lui-même qu'une autorisation du conseil syndical ne saurait, en la matière, suppléer une décision de I'assemblée générale des copropriétaires ; qu'à cet égard, il doit être rappelé qu'il n'a obtenu aucune autorisation préalable que ce soit de la copropriété ou de l'administration compétente ; qu'en réalité les seules pièces produites, à savoir le procès-verbal de constat et les deux sommations interpellatives, telles qu'elles sont argumentées dans les conclusions, ne rapportent pas la preuve que Monsieur Pierre X...ait fait l'objet d'un traitement discriminatoire au regard des constructions qu'il avait fait réaliser, par rapport à d'autres copropriétaires ; que dans ces conditions le moyen tiré de l'existence d'une discrimination au sein de la copropriété sera écarté ; que sur la demande d'autorisation de travaux le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration ; que cependant il est constant que cette autorisation n'a pas été demandée ; que d'autre part, l'autorisation demandée concerne des travaux d'extension et non d'amélioration au sens du texte précité ; qu'enfin, l'existence d'une discrimination n'a pas été reconnue ; que dans ces conditions Monsieur Pierre X...doit être débouté en sa demande d'autorisation des travaux et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a autorisé les démolitions demandées ; que toutefois, au regard du dispositif du jugement, il doit être fait droit à la demande de précisions ainsi qu'il sera ajouté au dispositif du présent arrêt » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la réalisation de travaux sans autorisation préalable, l'article b de la loi du 10 juillet 1965 énonce que certains copropriétaires peuvent être autorisés à effectuer à leur frais des travaux affectant parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, par une décision adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; qu'il s'en suit que l'exécution de travaux de cette nature nécessite impérativement une autorisation de l'assemblée générale et que dès lors, les travaux exécutés sans autorisation de l'assemblée générale, sont irréguliers et constitutifs d'une voie de fait ; qu'en l'espèce, Monsieur X... reconnaît lui même dans ses écritures qu'il n'a pas été autorisé à réaliser ces travaux ; que Monsieur X... a donc réalisé une extension sans l'accord de l'assemblée générale ; que dès lors, il importe peu, comme le rapporte le défendeur, que d'autres copropriétaires aient aussi réalisé des extensions sans autorisation préalable ni permis de construire et qu'il n'aient pas été assignés aux fins de démolition ; qu'enfin, le tribunal n'est pas le juge de la légalité des constructions au regard de la délivrance des permis de construire ; qu'ainsi, il n'y a pas lieu de vérifier que Monsieur X... disposait d'un tel permis ; que sur la demande d'autorisation judiciaire de réalisation des travaux, l'article 30 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26 peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux ; que l'alinéa 4 de l'article dispose que lorsque l'assemblée générale refuse I'autorisation prévue à I'article 25 b (autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de ceux-ci), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1 visés ci-dessus ; que cependant, le tribunal ne peut régulariser des travaux déjà réalisés sans l'autorisation préalable requise, ce qui est le cas de Monsieur X... ; qu'au surplus, les travaux entrepris sont une extension et ne constituent donc pas des travaux d'amélioration au sens du texte cité ci-dessus ; que par conséquent, Monsieur X... sera débouté de sa demande d'autorisation judiciaire et condamné à démolir I'extension dans le délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 100 ¿ par jour de retard pendant un délai de 6 mois ; qu'afin d'assurer l'efficacité de cette décision, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement » ; 1°) ALORS QUE la rupture d'égalité entre copropriétaires est cause de nullité d'une délibération s'il est établi que de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que suivant la résolution numéro IX du procès-verbal d'assemblée générale du 4 juin 2002, trois demandes d'autorisation de travaux avaient été approuvées à condition de ne pas dépasser 12 m ², cette résolution ajoutant que, concernant les travaux déjà réalisés, les personnes concernées devaient fournir au syndicat des copropriétaires les autorisations administratives et que pour les futures demandes, l'assemblée générale mandatait le conseil syndical pour statuer, mais seulement sur la base d'une extension de 12 m ² ; que la cour d'appel a par ailleurs relevé que Monsieur X... n'avait obtenu aucune des autorisations préalables ainsi prévues, et qu'il produisait un procèsverbal de constat ne permettant pas de se convaincre que la totalité des maisons prises en photo avaient fait l'objet d'extensions supérieures à 12 m ², de sorte que Monsieur X... ne prouvait pas que d'autres copropriétaires avaient, comme lui, fait réaliser des extensions supérieures à 12 m ² et en l'absence d'autorisation tant du conseil syndical que de I'administration ; qu'en déduisant de ces constatations qu'il convenait d'écarter toute discrimination et de faire ainsi droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition de l'extension réalisée par Monsieur X... sur son lot, demande formulée dans le cadre de l'action en justice autorisée par la résolution de l'assemblée générale du 24 avril 2009 adoptée à l'encontre de Monsieur X... et de trois autres copropriétaires, cependant qu'il résultait des propres constatations de la cour d'appel, qui constatait que le syndicat des copropriétaires n'avait pas déféré à la sommation interpellative que lui avait adressée Monsieur X..., que le syndicat des copropriétaires n'avait pas versé aux débats d'autres autorisations du conseil syndical que les quatre qui étaient visées dans son bordereau de communication de pièces, la cour d'appel, qui n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, a violé les articles 1382 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE la rupture d'égalité entre copropriétaires est cause de nullité d'une délibération s'il est établi que de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que suivant la résolution numéro IX du procès-verbal d'assemblée générale du 4 juin 2002, trois demandes d'autorisation de travaux avaient été approuvées à condition de ne pas dépasser 12 m ², cette résolution ajoutant que, concernant les travaux déjà réalisés, les personnes concernées devaient fournir au syndicat des copropriétaires les autorisations administratives et que pour les futures demandes, l'assemblée générale mandatait le conseil syndical pour statuer, mais seulement sur la base d'une extension de 12 m ² ; que la cour d'appel a par ailleurs relevé que Monsieur X... n'avait obtenu aucune des autorisations préalables ainsi prévues, et qu'il produisait un procèsverbal de constat ne permettant pas de se convaincre que la totalité des maisons prises en photo avaient fait l'objet d'extensions supérieures à 12 m ², de sorte que Monsieur X... ne prouvait pas que d'autres copropriétaires avaient, comme lui, fait réaliser des extensions supérieures à 12 m ² et en l'absence d'autorisation tant du conseil syndical que de I'administration ; qu'en déduisant de ces constatations qu'il convenait d'écarter toute discrimination et de faire ainsi droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition de l'extension réalisée par Monsieur X... sur son lot, demande formulée dans le cadre de l'action en justice autorisée par la résolution de l'assemblée générale du 24 avril 2009 adoptée à l'encontre de Monsieur X... et de trois autres copropriétaires, sans rechercher si le fait, pour Monsieur X... de demander la validation de ses travaux d'extension « sous réserve ¿ d'obtenir les autorisations administratives » (conclusions d'appel de Monsieur X..., p. 16) ne privait pas d'objet l'argument tiré de l'absence de justification de l'obtention d'une autorisation administrative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS en toute hypothèse QUE la rupture d'égalité entre copropriétaires est cause de nullité d'une délibération s'il est établi que de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent de celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique ; qu'en l'espèce, Monsieur X... faisait valoir qu'aucun des trente-six copropriétaires ayant fait réaliser une extension sur leur lot, mais non poursuivis par la copropriété en démolition de ces extensions, n'avait obtenu d'autorisation préalable de l'assemblée générale, pourtant indispensable en vertu de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, pour procéder aux travaux litigieux ; que pour d'écarter toute discrimination et faire ainsi droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition de l'extension réalisée par Monsieur X... sur son lot, demande formulée dans le cadre de l'action autorisée par la résolution de l'assemblée générale du 24 avril 2009 adoptée à l'encontre de Monsieur X... et de trois autres copropriétaires, la cour d'appel a relevé que Monsieur X... avait fait réaliser des travaux d'extension sans obtenir l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en statuant ainsi, lors même qu'elle constatait que le syndicat des copropriétaires n'avait pas déféré à la sommation interpellative aux fins de justifier des autorisations de l'assemblée générale accordées aux copropriétaires pour faire procéder à l'extension de leurs biens, le syndicat des copropriétaires se bornant du reste lui-même à se prévaloir exclusivement de l'existence d'autorisations du conseil syndical, qu'il ne produisait du reste qu'au nombre de quatre, et cependant qu'elle soulignait elle-même qu'une autorisation du conseil syndical ne pouvait suppléer une décision de l'assemblée générale en la matière, la cour d'appel, qui n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales, a violé les articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965.