Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 novembre 2016, 15-20.899, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-11-10
Numéro d'affaire : 15-20899
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2015-04-03
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Balat, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 3 avril 2015), que M. et Mme X... sont propriétaires d'une parcelle située dans un lotissement sur laquelle ils ont fait édifier une maison et qui est située en contrebas du lot de M. et Mme Y... ; que ceux-ci ont entrepris, entre octobre 2007 et août 2009, la construction de divers ouvrages, à savoir une piscine semi-enterrée en parpaings bruts, une passerelle en caillebotis sur pilotis, la rehausse d'un mur en moellons existant par un mur en parpaings bruts sur une longueur de vingt-deux mètres et une terrasse en surplomb, en limite séparative de la parcelle de M. et Mme X... ; qu'estimant que ces constructions avaient été édifiées au mépris des dispositions du règlement du lotissement et leur causaient un trouble anormal du voisinage, M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y... en démolition des ouvrages édifiés irrégulièrement et en paiement de dommages-intérêts ; Sur le second moyen du pourvoi incident, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à supprimer à leurs frais la vue irrégulière en démolissant la partie de la terrasse située à moins de 1, 90 mètre de la limite séparative avec la propriété de M. et Mme X... et à leur payer des dommages-intérêts ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, notamment du procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice et des photographies qui y étaient annexées, que la terrasse, édifiée sur la dalle en béton, se situait en limite de propriété et en tout état de cause à moins de 1, 90 mètre de cette limite, qu'une personne s'y trouvant avait, sur le fonds de M. et Mme X..., une vue droite bien plus étendue que celle qu'elle pouvait avoir au même endroit à partir du terrain d'origine et que l'ouvrage, surélevé par rapport à ce terrain, créait, sur la propriété de M. et Mme X..., une vue droite prohibée par les dispositions de l'article 678 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que la demande de M. et Mme X... devait être accueillie et a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le moyen unique du pourvoi principal : Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande de démolition du mur de soutènement et de la dalle de béton, l'arrêt retient que ce mur, édifié en infraction au règlement du lotissement, surplombe la parcelle de M. et Mme X... située en contrebas, que la présence d'une construction en contrebas est fréquente à la Réunion où l'habitat se densifie, en particulier dans la commune concernée, et que la seule présence du mur litigieux ne crée pas au préjudice de M. et Mme X... un trouble anormal de voisinage, excepté son caractère inesthétique depuis l'entrée de leur propriété ; Qu'en statuant ainsi, alors que le tiers qui prétend subir un préjudice résultant de la violation des règles d'urbanisme n'est pas tenu de justifier de l'existence d'un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen du pourvoi incident : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme X... tendant à la démolition du mur de soutènement et de la dalle de béton et condamne in solidum sous astreinte M. et Mme Y... à enduire le mur, l'arrêt rendu le 3 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit, au pourvoi principal, par Me Balat, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande tendant à ce que M. et Mme Y... soient condamnés à démolir le mur de soutènement long de 22 mètres et la dalle de béton qu'ils ont édifiés en violation des règles d'urbanisme et du code civil ; AUX MOTIFS QUE par acte notarié du 6 juillet 2001, les époux X... ont acquis de la Sodiac une parcelle de terrain constituant le lot n º 95 du lotissement ... à La Montagne, sur lequel ils ont fait édifier une maison d'habitation ; que les époux Y... ont acquis leur villa, édifiée en 2003 sur le terrain formant le lot n º 87 du lotissement, des consorts Yves Z...- Véronique A... par acte notarié du 23 février 2004 ; qu'ils ont entrepris, au cours de l'année 2008, des travaux de surélévation du mur de soutènement existant et la construction d'une dalle béton destinée à recevoir une terrasse ; qu'il est constant que ces travaux ont été réalisés sans aucune autorisation, les époux Y... ayant déposé une déclaration de travaux après l'achèvement de ces derniers ; qu'ils ont obtenu, le 28 janvier 2009 de la mairie de Saint-Denis un certificat de non opposition à travaux, lequel a été annulé par jugement du tribunal administratif de Saint-Denis du 30 décembre 2011 ; que le tribunal de grande instance de Saint-Denis a, par de justes motifs que la cour adopte, estimé que les époux X..., qui ont saisi cette juridiction le 18 mars 2011, étaient recevables à réclamer la démolition des ouvrages concernés par le certificat de non-opposition ; que le règlement du lotissement prévoit, dans son article 7, que chaque construction pourra s'implanter sur une ou deux limites séparatives, sur une profondeur maximale de 10 mètres et sur une hauteur maximale de 4 mètres, mesurée depuis le niveau du terrain initial avant travaux jusqu'au niveau de l'acrotère ou de l'égout de toiture ; que l'article 11 du même règlement précise les caractéristiques que doivent revêtir les clôtures : soit une haie vive qui pourra être doublée d'un grillage d'une hauteur maximale de 2 mètres, soit un mur bahut en maçonnerie ou de galets cassés sans enduit, avec arase horizontale en galets et avec redents si nécessaire, d'une hauteur hors sol aménagé comprise entre 0, 40 et 0, 80 mètres, associé éventuellement à une haie vive doublée d'un grillage d'une hauteur hors mur bahut de 1 à 1, 20 mètres ; qu'il résulte en l'espèce des photographies versées aux débats et des énonciations du constat dressé le 4 novembre 2008 par Maître Pierre B..., huissier de justice, que le mur de soutènement sert de clôture entre les propriétés des époux X... et Y... ; que ce mur est édifié en moellons de pierre maçonné présentant trois niveaux ; qu'au-dessus de ce mur, les époux Y... ont édifié un mur en parpaings présentant les caractéristiques suivantes :- aspect neuf alors que le mur en moellons présente des traces caractéristiques d'exposition aux intempéries-montage sur quatre rangs, puis une dalle béton en prolongement du sommet de la partie centrale du mur moellons, puis encore sept rangs de parpaings à l'extrémité droite du mur-montage sur sept rangs de parpaings au-dessus de la partie centrale du mur moellons-montage sur neuf rangs à l'extrémité gauche, le montage parpaings formant à cet endroit une construction rectangulaire ; que le mur ainsi surélevé présente une hauteur comprise entre 2, 47 mètres à son niveau le plus haut et 1, 65 mètres à son niveau le plus bas ; que sur la dalle béton, les époux Y... ont installé une terrasse recouverte de caillebotis, protégée par un garde-corps en bois ; que l'action en démolition fondée sur les troubles anormaux de voisinage ne peut prospérer que s'il est établi que les propriétaires font un usage anormal de leur droit de propriété qui entraîne pour leurs voisins un trouble qui dépasse les inconvénients normaux de voisinage compte tenu du contexte objectif des lieux ; que ce trouble ne peut résulter de la simple violation des règles d'urbanisme ; qu'en l'espèce, le mur litigieux consiste en une surélévation du mur de soutènement construit par le lotisseur, de sorte que l'empiètement allégué par les appelants n'est pas caractérisé ; que ce mur, édifié par les époux Y... en infraction aux règlement du lotissement est d'une hauteur inférieure à celle de 3 mètres autorisée par les prescriptions réglementaires ; qu'il surplombe la parcelle des époux X... située en contrebas, la présence d'une construction en contrebas étant fréquente à la Réunion où l'habitat se densifie, en particulier dans la commune concernée ; que toutes les parcelles alentour sont construites ou constructibles ; que la seule présence du mur litigieux ne crée pas au préjudice des époux X... un trouble anormal de voisinage, excepté son caractère inesthétique depuis l'entrée de la propriété des époux Y... ; qu'il convient en conséquence d'ordonner que ce mur soit enduit, aux frais des époux Y... et ce, dans les huit mois de la signification du présent arrêt, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 90 jours, délai à l'issue duquel il pourra de nouveau être statué ; ALORS, D'UNE PART, QU'en matière de lotissement, tout propriétaire d'un lot peut exiger du propriétaire d'un autre lot le respect et l'observation des clauses et conditions du cahier des charges ou du règlement du lotissement, documents contractuels qui s'imposent à tous les co-lotis, sans être tenu d'établir que la violation de ces dispositions lui cause un dommage ; qu'en l'espèce, ainsi que le faisaient valoir M. et Mme X... et ainsi que cela résulte des constatations de l'arrêt attaqué, la surélévation du mur de soutènement a été réalisée par M. et Mme Y... « en infraction au règlement de lotissement » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 4) ; que dès lors, en subordonnant la démolition de l'ouvrage à la preuve du caractère anormal du trouble de voisinage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1143 du code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'ouvrage construit en violation des règles d'urbanisme suffit à établir la faute du constructeur et engage sa responsabilité envers le tiers qui subit un préjudice personnel du fait de l'ouvrage, en relation directe avec l'infraction, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le préjudice subi excède les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les travaux litigieux avaient été réalisés par M. et Mme Y... « sans aucune autorisation » et a estimé que, dès lors, M. et Mme X... étaient « recevables à réclamer la démolition des ouvrages concernés » (arrêt attaqué, p. 5, alinéas 3 et 4) ; qu'en déboutant toutefois M. et Mme X... de leur demande tendant à la démolition des ouvrages ainsi construits en violation des règles d'urbanisme, au motif que « la seule présence du mur litigieux ne crée pas au préjudice des époux X... un trouble anormal de voisinage, excepté son caractère inesthétique depuis l'entrée de la propriété des époux X... » (arrêt attaqué, p. 6, alinéa 5), cependant qu'en l'état de la méconnaissance par M. et Mme Y... des règles d'urbanisme, M. et Mme X... n'étaient pas tenus de justifier de l'existence d'un trouble anormal de voisinage, la cour d'appel a violé les dispositions des article 1143 et 1382 du code civil ; ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; qu'en laissant sans réponse le moyen de M. et Mme X... (conclusions signifiées le 14 avril 2014, p. 21, alinéas 4 et 5) invoquant le trouble anormal de voisinage résultant de l'impression d'écrasement et d'insécurité constitué par le fait de se retrouver dominés par un mur de soutènement surplombant leur fonds, et susceptible de s'effondrer selon les aléas climatiques, la cour d'appel qui a entaché sa décision de défaut de réponse à conclusions a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits, au pourvoi incident, par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour M. et Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné in solidum les époux Véronique C... et Franck Y... à enduire à leurs frais le mur en pierres artificielles laissé brut côté propriété des époux X.... AUX MOTIFS QU'« il est constant que ces travaux ont été réalisés sans aucune autorisation, les époux Y... ayant déposé une déclaration de travaux après l'achèvement de ces derniers ; qu'ils ont obtenu, le 28 janvier 2009 de la mairie de Saint-Denis un certificat de non opposition à travaux, lequel a été annulé par jugement du tribunal administratif de Saint-Denis du 30 décembre 2011 ; que le tribunal de grande instance de Saint-Denis a, par de justes motifs que la cour adopte, estimé que les époux X..., qui ont saisi cette juridiction le 18 mars 2011, étaient recevables à réclamer la démolition des ouvrages concernés par le certificat de non-opposition ; que le règlement du lotissement prévoit, dans son article 7, que chaque construction pourra s'implanter sur une ou deux limites séparatives, sur une profondeur maximale de 10 mètres et sur une hauteur maximale de 4 mètres, mesurée depuis le niveau du terrain initial avant travaux jusqu'au niveau de l'acrotère ou de l'égout de toiture ; que l'article 11 du même règlement précise les caractéristiques que doivent revêtir les clôtures : soit une haie vive qui pourra être doublée d'un grillage d'une hauteur maximale de 2 mètres, soit un mur bahut en maçonnerie ou de galets cassés sans enduit, avec arase horizontale en galets et avec redents si nécessaire, d'une hauteur hors sol aménagé comprise entre 0, 40 et 0, 80 mètres, associé éventuellement à une haie vive doublée d'un grillage d'une hauteur hors mur bahut de 1 à 1, 20 mètres ; qu'il résulte en l'espèce des photographies versées aux débats et des énonciations du constat dressé le 4 novembre 2008 par Maître Pierre B..., huissier de justice, que le mur de soutènement sert de clôture entre les propriétés des époux X... et Y... ; que ce mur est édifié en moellons de pierre maçonné présentant trois niveaux ; qu'au-dessus de ce mur, les époux Y... ont édifié un mur en parpaings présentant les caractéristiques suivantes :- aspect neuf alors que le mur en moellons présente des traces caractéristiques d'exposition aux intempéries-montage sur quatre rangs, puis une dalle béton en prolongement du sommet de la partie centrale du mur moellons, puis encore sept rangs de parpaings à l'extrémité droite du mur-montage sur sept rangs de parpaings au-dessus de la partie centrale du mur moellons-montage sur neuf rangs à l'extrémité gauche, le montage parpaings formant à cet endroit une construction rectangulaire ; que le mur ainsi surélevé présente une hauteur comprise entre 2, 47 mètres à son niveau le plus haut et 1, 65 mètres à son niveau le plus bas ; que sur la dalle béton, les époux Y... ont installé une terrasse recouverte de caillebotis, protégée par un garde-corps en bois ; (…) qu'en l'espèce, le mur litigieux consiste en une surélévation du mur de soutènement construit par le lotisseur (…) [et a été] édifié par les époux Y... en infraction aux règlements du lotissement ; que la seule présence du mur litigieux ne crée pas au préjudice des époux X... un trouble anormal de voisinage, excepté son caractère inesthétique depuis l'entrée de la propriété des époux Y... ; qu'il convient en conséquence d'ordonner que ce mur soit enduit, aux frais des époux Y... et ce, dans les huit mois de la signification du présent arrêt, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 90 jours, délai à l'issue duquel il pourra de nouveau être statué ». 1°/ ALORS QUE l'article 11 du règlement de lotissement s'appliquait expressément aux seuls murs de clôture, de sorte qu'en affirmant que le mur de soutènement, qui sert de mur de clôture, avait été édifié en infraction aux règlements du lotissement, la cour d'appel a violé l'article 11 du règlement de lotissement, ensemble l'article L. 442-9 du Code de l'urbanisme ; 2°/ ALORS QUE le juge ne peut statuer par voie d'affirmation péremptoire ; que dès lors, en affirmant péremptoirement que le mur litigieux avait un caractère inesthétique, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°/ ALORS en tout état de cause QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en condamnant les époux Y... à enduire le mur, dont la seule démolition était sollicitée, alors qu'aucune des parties n'avait formulé cette demande, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné in solidum les époux Véronique C... et Franck Y... à supprimer à leurs frais la vue irrégulière en démolissant la partie de leur terrasse située à moins de 1, 90 mètre de la limite séparative avec le fonds des époux X... et de les avoir également condamnés au paiement d'une somme de 3 000 euros au profit des époux X... à titre de dommages et intérêts. AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article 678 du code civil on ne peut avoir des vues droites, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ; que la terrasse en bois édifiée en 2009 par les époux Y... se situe en limite de propriété et en tout état de cause à moins de 1, 90 mètre de cette limite ; que cette plage terrasse permet à une personne se trouvant sur une bande de 1, 90 mètre le long de la ligne divisoire, d'avoir sur le fonds des époux X... une vue droite bien plus étendue que celle qu'elle pouvait avoir au même endroit à partir du terrain d'origine, ainsi que cela résulte clairement du procès verbal de constat dressé le 8 octobre 2009 par Mme Mélanie D..., huissier de justice, et des photographies qui y sont annexées ; que cet ouvrage surélevé par rapport au terrain d'origine crée sur le fonds des époux X... une vue droite prohibée par les dispositions de l'article 678 du code civil ; que les époux Y... ne sauraient utilement soutenir que la terrasse ne surplombe pas leur propriété et qu'il n'y a pas eu d'aggravation de la servitude de vue existante, alors qu'il ressort de l'ensemble des photographies versées au débat, et notamment du constat d'huissier du 20 novembre 2008 que la dalle servant d'appui à la terrasse en bois a servi a créé une vue plongeante sur la propriété des époux X... ; que le jugement du tribunal de grande instance sera sur ce point infirmé ; qu'en conséquence les époux Y... seront condamnés à supprimer cette vue irrégulière en démolissant la partie de leur terrasse située à moins de 1, 9 mètre de la limite séparative, et ce dans les huit mois de la signification du présent arrêt, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 90 jours, délai à l'issue duquel il pourra de nouveau être statué ; que les époux X... subissent en raison des vues irrégulières imposées par les époux Y... depuis fin 2009 un préjudice de jouissance qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts ». 1°/ ALORS QUE l'on ne peut avoir des vues droites sur le fonds de son voisin s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ; qu'en se bornant à relever qu'une partie de la terrasse construite par les époux Y..., dont elle a ordonné la destruction, se situait « en limite de propriété et en tout état de cause à moins de 1, 90 mètre de cette limite », sans rechercher à quelle distance précise elle se situait de la ligne séparative des fonds respectifs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 678 du code civil. 2°) ALORS QUE le juge est tenu de viser et d'analyser les éléments de preuve sur lesquels il fonde sa décision ; qu'en affirmant de manière péremptoire qu'une partie de la terrasse construite par les époux Y..., dont elle a ordonné la destruction, se situait « en tout état de cause à moins de 1, 90 mètre » de la limite séparative, sans préciser sur quel élément de preuve elle fondait cette affirmation, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 455 du code de procédure civile.