Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 5 octobre 2016, 15-25.623, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2016-10-05
Numéro d'affaire : 15-25623
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Bastia, 2015-05-06
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Antoine Paul X... est propriétaire en indivision, avec les autres héritiers d'Antoine X... (les consorts X...), de deux lots d'un ensemble immobilier, dont la gestion a été confiée par sa mère, Mme Angèle X..., à l'agence Corsica immobilier ; qu'ayant constaté qu'après le départ des derniers locataires, les lieux avaient subi d'importantes dégradations, M. Antoine Paul X... a assigné l'agence immobilière, le syndicat des copropriétaires de la résidence et les consorts X... pour obtenir la remise en état des lieux ; qu'après avoir appelé à l'instance le liquidateur de la société Corsica immobilier et son assureur, la société Allianz, l'assureur du syndicat des copropriétaires, la société Generali assurances, et les époux Y..., anciens locataires des lieux, il a sollicité la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une certaine somme au titre des préjudices locatifs et matériels subis, à la remise en état des lieux sous astreinte et, subsidiairement, au paiement d'une somme correspondant au coût de ces travaux ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche, qui est recevable : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que, pour rejeter la demande d'indemnisation du préjudice locatif présentée par M. Antoine Paul X..., l'arrêt, après avoir retenu que seul l'usufruitier pouvait invoquer un préjudice tenant à une perte de loyers, énonce que M. Antoine Paul X... ne rapporte pas la preuve qu'il aurait la qualité d'usufruitier ou d'indivisaire en pleine propriété sur les biens objets du litige ; Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Antoine Paul X... faisant valoir qu'Antoine X... était décédé en 1988, en laissant pour lui succéder son épouse survivante, ses enfants et sa petite-fille, venant en représentation de son fils prédécédé, de sorte que Mme Angèle X... était usufruitière légale du quart des biens composant la succession et non de la totalité de la masse successorale, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ; Sur le second moyen, pris en sa première branche : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande de M. Antoine Paul X... tendant à la condamnation des époux Y... au paiement d'une certaine somme au titre des réparations locatives et dégradations, l'arrêt, après avoir constaté que les locataires ont quitté les lieux en décembre 2009 et n'ont restitué les clés qu'en novembre 2010, retient qu'ils ne sont pas tenus de réparer les dégradations commises par les tiers qui se sont introduits sans droit ni titre dans le logement, après leur départ ; Qu'en statuant ainsi, après avoir relevé que les dégradations avaient été commises alors que les locataires avaient quitté les lieux sans en informer le bailleur, ni donner congé, ni restituer les clefs, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ; Et sur la deuxième branche de ce moyen : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que, pour rejeter la demande dirigée contre la société Corsica immobilier, l'arrêt retient qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir informé les co-indivisaires du mandat de gestion ni recueilli leur consentement, ni même rendu compte des fruits et revenus perçus au titre de cette gestion puisque ceux-ci sont tiers à ce mandat qui a été légitimement conclu par Mme Angèle X... en sa qualité d'usufruitière ; Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si Mme Angèle X... avait la qualité d'usufruitière de l'universalité de la masse successorale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; Et attendu qu'il y a lieu d'accueillir la demande de mise hors de cause formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sables de Biguglia, dont la présence n'est plus nécessaire à la solution du litige devant la cour d'appel de renvoi ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sables de Biguglia ; CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'action de M. Antoine Paul X... et rejette sa demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Sables de Biguglia, l'arrêt rendu le 6 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Condamne la société Allianz aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à M. Antoine Paul X... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. Antoine Paul X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR dit recevables mais non fondées les demandes de Monsieur Antoine Paul X... et de l'en avoir déboutées ; AUX MOTIFS QUE l'article 1382 du Code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que l'article 1383 du même Code précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ; que le mandataire est responsable personnellement envers les tiers lésés des délits et quasi-délits qu'il peut commettre dans l'exécution de son mandat ; que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que les premiers juges ont considéré que la SARL Corsica Immobilier avait commis un défaut de diligence dans l'exécution de son mandat de gestion s'agissant du bail conclu avec les époux Y... en ne délivrant pas de commandement de payer préalablement à l'engagement d'une action en résolution du bail aux locataires au regard de l'évolution de la situation entre le mois d'avril 2009 et le 16 novembre 2010 ; que néanmoins, l'indemnisation du dommage causé par cette négligence ne peut bénéficier qu'à celui qui en a directement et personnellement subi un préjudice ; qu'en effet, le préjudice tenant à la perte locative et à la perte d'une chance de recouvrer les loyers ne peut être invoqué que par celui qui est légitimement en droit de percevoir lesdits loyers ; qu'en l'espèce, Monsieur Antoine Paul X... formule sa demande en sa qualité de co-indivisaire de lots appartenant à la succession de feu Antoine X..., dont Madame Angèle X... est l'usufruitière ; que la qualité d'usufruitière de cette dernière n'a jamais été contestée par l'ensemble des coindivisaires qui n'ont jamais revendiqué ni démontré être eux-mêmes usufruitiers d'une partie de la succession et notamment des lots litigieux ; qu'en cause d'appel, Monsieur Antoine Paul X... affirme que Madame Angèle X... ne serait pas usufruitière de la totalité de la masse successorale sans pour autant le démontrer ni rapporter la preuve qu'il aurait lui-même la qualité d'usufruitier ou d'indivisaire en pleine propriété sur les biens objets du litige ; que dès lors, c'est à juste titre que le Tribunal de grande instance a considéré qu'en l'absence d'une demande formulée par Madame Angèle X... en sa qualité d'usufruitière, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à ce titre à l'encontre de la SARL Corsica Immobilier ; qu'il en est de même à l'encontre des autres intimés et s'agissant des loyers dus par les consorts Z..., A... et B... pour lesquels aucune indemnisation ne peut être accordée à un personne autre que celle ayant qualité pour percevoir les loyers ; que le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur ce chef ; ALORS D'UNE PART QU'ayant relevé que l'exposant formule sa demande en sa qualité de co-indivisaire de lots appartenant à la succession de son père, dont sa mère est usufruitière, que cette qualité d'usufruitière n'a jamais été contestée par les co-indivisaires qui n'ont jamais revendiqué ni démontré être eux-mêmes usufruitiers d'une partie de la succession et notamment des lots litigieux, qu'en cause d'appel l'exposant affirme que Madame Angèle X... ne serait pas usufruitière de la totalité de la masse successorale sans pour autant le démontrer ni rapporter la preuve qu'il aurait lui-même la qualité d'usufruitier ou d'indivisaire en pleine propriété sur les biens objets du litige, pour en déduire que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré qu'en l'absence d'une demande formulée par Madame Angèle X..., usufruitière, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à ce titre à l'encontre de la SARL Corsica Immobilier, sans relever le titre justifiant la qualité d'usufruitière de l'universalité de l'indivision, l'exposant faisant valoir que les règles légales alors applicables n'accordaient pas au conjoint survivant l'usufruit sur l'universalité de la succession, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 815-1 et suivants du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QU'ayant relevé que l'exposant formule sa demande en sa qualité de co-indivisaire de lots appartenant à la succession de son père, dont sa mère est usufruitière, que cette qualité d'usufruitière n'a jamais été contestée par les co-indivisaires qui n'ont jamais revendiqué ni démontré être eux-mêmes usufruitiers d'une partie de la succession et notamment des lots litigieux, qu'en cause d'appel l'exposant affirme que Madame Angèle X... ne serait pas usufruitière de la totalité de la masse successorale sans pour autant le démontrer ni rapporter la preuve qu'il aurait lui-même la qualité d'usufruitier ou d'indivisaire en pleine propriété sur les biens objets du litige, pour en déduire que c'est à juste titre que le Tribunal a considéré qu'en l'absence d'une demande formulée par Madame Angèle X..., usufruitière, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à ce titre à l'encontre de la SARL Corsica Immobilier, quand l'exposant qui soutenait que les règles légales alors applicables n'accordaient pas au conjoint survivant l'usufruit sur l'universalité de la succession, établissait que le conjoint survivant venait à la succession en présence de trois enfants, ce qui limitait l'usufruit à un quart conformément à l'article 767 ancien du code civil en l'absence de libéralité à cause de mort ou entre vifs, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations dont il ressortait que l'exposant rapportait la preuve que sa mère n'avait pas l'usufruit de la totalité de la masse successorale mais, comme il le faisait valoir, seulement sa vocation légale limitée au quart et, partant, elle a violé les articles 815-1 et suivants du Code civil : ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir que, par application de l'article 815-2 du Code civil, il était recevable en sa qualité de co-indivisaire à agir en responsabilité à l'encontre de l'agence immobilière mandatée par l'un des coindivisaires, l'action en réparation des préjudices subis par les biens indivis étant une mesure conservatoire ; qu'en décidant qu'en l'absence d'une demande formulée par l'usufruitière, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à ce titre à l'encontre de l'agence immobilière, qu'il en est de même à l'encontre des autres intimés s'agissant des loyers dus par divers locataires pour lesquels aucune indemnisation ne peut être accordée à une personne autre que celle ayant qualité pour percevoir les loyers, la Cour d'appel a violé l'article 815-2 du Code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT CONFIRMATIF ATTAQUÉ D'AVOIR dit recevables mais non fondées les demandes de Monsieur Antoine Paul X... et de l'en avoir déboutées ; AUX MOTIFS QUE Monsieur Antoine Paul X... sollicite également la condamnation solidaire de l'agence immobilière et son assureur, du syndicat de copropriété et son assureur ainsi que des époux Y... à remettre en état les lieux loués et à défaut à lui verser la somme de 200.000 euros pour y parvenir ; qu'il ressort notamment du constat d'huissier dressé par Maître C... le 6 septembre 2010 que le logement loué aux époux Y... n'a pas été entretenu, que les persiennes sont maintenues fermées à l'aide d'une planche, que la serrure est cassée, que la boiserie est abîmée, que les carrelages, murs et faïences sont dégradés, que plusieurs vitres sont cassées et que le logement est sale ; que la voisine de cet appartement indique que ce bien a été squatté au départ des époux Y... alors que ces derniers n'ont restitué les clés que le 16 novembre 2010 ; que s'ils avaient juridiquement la garde du bien jusqu'à cette date là, il doit être rappelé que les locataires ne sont pas tenus des dégradations commises par les tiers qui se sont introduits dans le logement sans leur autorisation ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que les époux Y... ont quitté les lieux en décembre 2009 et que le logement a ensuite été occupé par des tiers sans leur autorisation ; que, dès lors, à défaut de pouvoir imputer les dégradations et le défaut d'entretien aux époux Y..., ces derniers ne peuvent être tenus pour responsables de la détérioration du logement et ne peuvent être condamnés à la remise en état des lieux ; qu'il ne peut être reproché à la SARL Corsica Immobilier de ne pas avoir informé les co-indivisaires du mandat de gestion qu'elle détenait, ni recueilli leur consentement, ni même rendu compte des fruits et revenus perçus de cette gestion puisque ceux-ci sont tiers à ce mandat lequel a été légitimement conclu par Madame Angèle X... en sa qualité d'usufruitière ; que, par ailleurs, les dégradations invoquées ne pouvant être imputées à la SARL Corsica Immobilier et à défaut d'établir que celle-ci en a eu une connaissance exacte et s'est abstenue d'en informer la bailleresse, il ne peut pas plus lui être reproché d'avoir commis une faute de négligence ou d'imprudence dans l'exécution de son mandat de gestion susceptible d'engager sa responsabilité envers les tiers au contrat ; que, pareillement, le constat d'huissier a été dressé le 6 septembre 2010, que les clés du logement loué par les époux Y... ont été rendues le 16 novembre 2010 à l'agence immobilière et qu'il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires a pu avoir accès au bien loué et donc connaissance des dégradations commises sur les parties communes relevant de ce bien, notamment concernant les sols et les murs du logement ; que s'agissant des manquements qui auraient été commis par le syndicat des copropriétaires au regard des règles en matière de lot indivis et notamment l'absence de désignation d'un mandataire ou d'un administrateur provisoire chargé de représenter l'indivision, il doit être relevé que ceux-ci ne peuvent, en l'absence de tout lien de causalité, engager sa responsabilité envers Monsieur Antoine Paul X... et le condamner à réparer son préjudice matériel résultant de la dégradation des lieux loués ; qu'en conséquence il ressort de l'ensemble de ces éléments que c'est à juste titre que les premiers juges ont rejeté la demande formulée par Monsieur Antoine Paul X... relative à la réparation de ce préjudice matériel par la remise en état des lieux et subsidiairement par le versement de la somme de euros nécessaire aux travaux de remise en état ; ALORS D'UNE PART QU'en affirmant que les locataires, s'ils avaient juridiquement la garde du bien jusqu'à la date à laquelle ils ont restitué les clés, le 16 novembre 2010, qu'ils ne sont pas tenus des dégradations commises par les tiers qui se sont introduits dans le logement sans leur autorisation, qu'il n'est pas contesté que les locataires ont quitté les lieux en décembre 2009, que le logement a ensuite été occupé par des tiers sans leur autorisation, pour en déduire qu'à défaut de pouvoir imputer les dégradations et le défaut d'entretien aux locataires, ces derniers ne peuvent être tenus pour responsables de la détérioration du logement et ne peuvent être condamnés à la remise en état des lieux, la Cour d'appel qui a constaté qu'après avoir quitté les lieux, en décembre 2009, la restitution des clés s'est opérée le 16 novembre 2010, soit ultérieurement à l'introduction de squatteurs dans le logement loué dont les locataires avaient la garde, n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses constatations et elle a violé les articles 1382 et suivants du Code civil ; ALORS D'AUTRE PART QU'en ajoutant qu'il ne peut être reproché à l'agence immobilière de ne pas avoir informé les co-indivisaires du mandat de gestion qu'elle détenait, ni recueilli leur consentement, ni même rendu compte des fruits et revenus perçus de cette gestion puisque ceux-ci sont tiers à ce mandat, lequel a été légitimement conclu par Madame Angèle X... en sa qualité d'usufruitière, sans relever les éléments de preuve établissant que Madame Angèle X... avait l'usufruit de l'universalité de la succession, la Cour d'appel se prononce par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 et suivants du Code civil ; ALORS ENFIN QU'en ajoutant que les dégradations ne pouvaient être imputées à l'agence immobilière, et à défaut d'établir qu'elle en ait eu connaissance exacte et s'est abstenue d'en informer la bailleresse, il ne peut pas plus lui être reproché d'avoir commis une faute de négligence ou d'imprudence dans l'exécution de son mandat de gestion susceptible d'engager sa responsabilité envers les tiers au contrat tout en relevant que les locataires avaient quitté les lieux au mois de décembre 2009 et restitué les clés le 16 novembre 2010, la Cour d'appel qui n'a pas constaté que, jusqu'à cette restitution, les locataires avaient exécuté leurs obligations, notamment de payer le loyer entre les mains de l'agence immobilière, ne pouvait se prononcer comme elle l'a fait, sans violer les articles 1382 et suivants du Code civil ;