Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 février 2016, 14-29.424, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-02-04
Numéro d'affaire : 14-29424
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-11-20
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2014), que, le 16 novembre 2007, M. et Mme X... ont vendu une maison à M. Y... et à Mme Z... ; qu'après avoir constaté, en août 2008, des fissures affectant la façade de la maison, les acquéreurs, après expertise judiciaire, ont assigné leurs vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en paiement de sommes au titre du coût des travaux et de dommages-intérêts ; que M. et Mme X... ont assigné leur assureur, la société MAIF, en intervention forcée ; Attendu qu'ayant constaté que l'expert judiciaire avait indiqué que les désordres étaient évolutifs, qu'ils avaient dû survenir lors d'un épisode ancien de sécheresse et apparaître alors minimes et très localisés et qu'il évoluaient à chaque épisode de sécheresse, notamment celui de l'année 2008, et souverainement retenu qu'en procédant au colmatage des fissures peu importantes localisées en façade lors de la réfection de la peinture en 2006, les vendeurs n'avaient pas eu la volonté de dissimuler un vice à des acquéreurs et qu'il n'était pas démontré qu'au jour de la vente, ils avaient connaissance du vice affectant l'immeuble et de sa cause récurrente, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif se rapportant à une autre demande des acquéreurs, a pu en déduire que la clause de non-garantie prévue au contrat pouvait être opposée à ceux-ci ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les demandes de la MAIF, de M. Y... et Mme Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z... Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Michel Y... et Madame Marcelle Z... de toutes demandes dirigées contre les époux X...; Aux motifs propres que « les moyens développés par les consorts Y...-Z... soutien de Leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté qu'il résulte des pièces produites et du rapport d'expertise judiciaire que la maison est située dans un périmètre ayant fait l'objet d'un plan de prévention de risques naturels prévisibles (PPRN) du 11 juillet 2001, le risque naturel pris en compte étant la sécheresse susceptible de produire Le retrait ou le gonflement des argiles ; que, toutefois, la commune n'a jamais été estimée en état de catastrophe naturelle ; que ce risque général n'a pas été dissimulé par les vendeurs, l'annexe 9 du contrat de vente, signée par les acquéreurs le 8 octobre 2007, l'ayant porté à la connaissance de ces derniers; que l'expert judiciaire a constaté l'existence de fissures très localisées, car n'affectant que la façade de la maison, ne nuisant pas à l'usage d'habitation, mais exigeant des réparations, étant susceptibles de nuire à la solidité de l'immeuble par leur caractère évolutif; que, pour cette raison, la cause des désordres, lesquels pouvaient être dus à de mauvaises fondations, à une nature particulière de sol, à la présence de source ou de fuites sur les réseaux ou de racines d'arbres, n'a été révélée qu'à l'issue de plusieurs investigations ; que celles-ci ont permis d'attribuer Les fissures à la sécheresse qui provoquait des retraits ou des gonflements des terres, mais n'affectait que la façade de La maison en raison de son assise fragile sur une butte artificielle ; que l'expert a souligné que Les désordres étaient évolutifs, qu'ils avaient dû survenir Lors d'un épisode ancien de sécheresse, qu'ils devaient apparaître, alors, minimes et très localisés, mais qu'ils évoluaient de manière durable à chaque épisode de sécheresse, notamment pendant l'année 2008; qu'il ne se déduit pas de ces éléments la connaissance par les vendeurs du vice de structure et de sa cause récurrente, les fissures étant peu importantes avant la vente et, de surcroît, localisées à la façade, de sorte qu'en procédant eux-mêmes en 2006 à un ravalement de la façade incluant le colmatage de ces fissures, les vendeurs, qui n'avaient, d'ailleurs, jamais déclaré de sinistre à Leur assureur lors des sécheresses successives lesquelles n'avaient dégradé que certaines maison de la commune, n'ont pas sciemment dissimulé le vice aux acquéreurs ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que le Tribunal a fait application de la clause contractuelle d'exonération de La garantie des vices cachés au profit des vendeurs; qu'en l'absence de connaissance du vice et de dissimulation de la part des vendeurs, la demande des acquéreurs, fondée sur le dol, doit être rejetée » ; Et aux motifs adoptés que « Monsieur Y... et Madame Z... invoquent la garantie des vices cachés en raison des fissures qui atteignent la solidité de leur maison d'habitation, lesquelles n'étaient pas apparentes au jour de la vente. L'expert, dans son rapport déposé le 27 septembre 2010, qui corrobore les constatations de l'expertise amiable du 23 septembre 2008 ci le procès-verbal d'huissier du 26 janvier 2009, indique qu'il existe: -"des fissures en façade avant, au niveau des linteaux et des seuils, particulièrement à l'angle du pignon gauche (lézarde 1.52cm) au niveau du sol de la terrasse, nombreux désafleurements de dalle ardoisées mais montées sur lit de sable sans scellements des désordres intérieurs en sol (désafleurernents de 2 à 5 mm au niveau des plinthes de la façade avant, mais pas de cassures en carreaux de sol) en portes fenêtres, les 2 ensembles de la façade sur rue ayant des difficultés à sa manoeuvre ( ...) ; L'expert en conclut qu'il existe un problème structurel important sur une partie de la maison en cause et que ces désordres nuisent à la solidité de celle-ci. Il précise qu'ils ne nuisent pas actuellement à l'usage de l'habitation, mais que des fuites d'air, constatées, et sans doute bientôt des fuites d'eau, la rendront difficile à habiter, notamment en hiver, et ajoute qu'il y a donc une certaine urgence. L'expert expose que ces désordres sont antérieurs à l'année 2006, et donc à la vente, qu'ils sont évolutifs, ont dû intervenir lors d'un épisode ancien de sécheresse, minime à cet endroit, mais que depuis, ce point est fragilisé, notamment à chaque épisode (par exemple celui de 2009). L'ensemble de ces éléments permet de considérer qu'au jour de La vente, le bien était atteint d'un vice caché d'une gravité telle que les acquéreurs n'auraient pas contracté dans les mêmes conditions s'ils en avaient eu connaissance. Toutefois, M. et Mme X... contestent leur garantie au titre des vices cachés en opposant une clause de l'acte de vente du 16 novembre 2007 selon laquelle l'acquéreur « prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront te jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison (. .. ) de l'état des biens vendus, de l'immeuble dont il dépendent, des vices de toute nature apparents ou cachés dont ils peuvent être affectés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après". Aux termes de l'article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés même s'il n'en avait pas connaissance à moins que, dans ce cas, il n 'ait stipulé une clause de non garantie. A contrario, si le vendeur connaît les vices de la chose, il est privé du bénéfice de la stipulation. Il en résulte que, s'agissant en l'espèce de vendeurs non professionnels, la clause d'exclusion de garantie invoquée pourra trouver application sauf s'il est démontré par les acquéreurs que leurs vendeurs connaissaient l'existence du vice au jour de la vente. Plus précisément, s'agissant d'un désordre évolutif, il devra être démontré que Les vendeurs savaient, au moment de la conclusion de l 'acte de vente, que leur maison était atteinte d'un vice d'une gravité telle qu'il porte atteinte à la solidité de celle-ci. Si Monsieur et Madame X... reconnaissent qu'au moment de la vente, ils avaient connaissance de L'arrêté publié le 25 août 2004 classant La commune de LESIGNY comme ayant subi une catastrophe naturelle au titre de la sécheresse de 2003, il n'est pas établi qu'ils savaient que leur bien avait été impacté par cette sécheresse à cette époque puisqu'aucune fissure n'était visible en 2003 et 2004. Ils n'ont d'ailleurs fait aucune déclaration de sinistre à leur assureur, ce qu'ils auraient nécessairement fait en cas de désordre apparu sur leur maison puisque cela était dans leur strict intérêt. Monsieur et Madame X... reconnaissent également qu'en 2006, ils ont colmaté des fissures sur leur bien et refait la peinture de la façade. L'expert indique à ce titre que ces fissures ont été calfeutrées et bourrées de mousse expansive ; puis que Le mur extérieur a été repeint. Il conclut qu'il peut être considéré que Monsieur et Madame X..., profanes, sont de bonne foi lorsqu 'ils indiquent qu'à leurs yeux, les fissures colmatées en 2006 n'étaient pas alarmantes. Ces colmatages ne permettent donc pas de démontrer que les vendeurs avaient connaissance de ce que leur bien était atteint d'un vice portant atteinte à sa solidité. En outre, il n'est pas démontré par les acquéreurs qu'au moment de ces réparations, Monsieur et Madame X... avaient déjà pour projet de vendre leur bien immobilier, leur objectif n'étant donc nullement de procéder à un camouflage en vue de la vente. En outre, si l 'expert relève que le contexte de dommages et de risques de sécheresse sur la commune de Lesigny est bien connu régionalement, et que des maisons voisines à celle objet du débat ont été impactées par ces dommages et ont dû être confortées, voire rasées, il admet que toutes les maisons du lotissement ne sont pas touchées systématiquement. Les vendeurs n'avaient donc aucune obligation de porter cette information à la connaissance de leurs acquéreurs, étant rappelé que les vendeurs ne sont pas des professionnels et que les acquéreurs auraient pu facilement avoir cette information en se renseignant auprès du voisinage. Par ailleurs, l'acte de vente précise que la commune de Lesigny est située dans le périmètre d'un Plan de prévention des risques naturels prévisibles concernant l'aléa sécheresse et l'annexe 9 du contrat comporte un état des risques naturels et technologiques indiquant expressément l'existence d'un plan pris le 11 juillet 2001. Les acquéreurs avaient donc pleinement connaissance de ce que leur bien pouvait être soumis à un sinistre dû à la sécheresse et il ne peut être reproché aux vendeurs d'avoir caché cette information. Enfin, il ressort des conclusions d'expertise que la sécheresse n'était pas la cause évidente du sinistre, l'expert ayant dû procéder à diverses recherches et effectuer plusieurs études de sol avant de déterminer cette cause. Il ne peut donc être soutenu que les vendeurs, profanes, connaissaient eux-mêmes spontanément, sans recherche, ce vice dû à la sécheresse. II résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur Y... et Madame Z... ne démontrent pas que Monsieur et Madame X... ont contracté de mauvaise foi et qu'ils avaient connaissance au jour de la vente d'un vice d'une gravité telle qu'il porte atteinte à la structure et la solidité de l'immeuble. En conséquence, la clause d'exonération de garantie peut utilement être invoquée et M. et Mme X... ne seront pas tenus de la garantie des vices cachés à l'égard de M. Y... et Mme Z.... Ces derniers seront donc déboutés de l'intégralité de leurs demandes en réparation des préjudices qu'ils invoquent du fait du sinistre » ; Alors, d'une part, que le vendeur ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés s'il avait eu connaissance de ces vices au moment de la vente; qu'en retenant, en 1 'espèce, pour déclarer applicable la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente du 16 juillet 2007, qu'il n'était pas établi que les vendeurs avaient eu connaissance de 1' ampleur et de la cause du vice affectant l'immeuble vendu et qu'ils avaient contracté de mauvaise foi en dissimulant sciemment l'existence de ce vice aux acquéreurs, après avoir pourtant constaté que les vendeurs reconnaissaient eux-mêmes avoir procédé, en 2006, à un ravalement de la façade de l'immeuble incluant le colmatage des fissures et la réfaction des peintures, et que l'expert avait relevé dans son rapport que les fissures avaient été calfeutrées et bourrées de mousse expansive, les murs extérieurs ayant ensuite été repeints, ce dont il résultait nécessairement qu'au moment de la vente, les vendeurs connaissaient le vice de l'immeuble, la Cour d'appel, gui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1643 du Code civil; Alors, d'autre part, que la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte de vente ne peut être appliquée lorsque le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente, peu important qu'il en ait par ailleurs ignoré la cause et l'ampleur; qu'en retenant, en l'espèce, pour déclarer applicable la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente du 16 juillet 2007 et débouter M. Y... et Mme Z... de leur action en garantie, qu'il n'était pas établi que M. et Mme X... aient eu connaissance de la cause récurrente du vice de structure affectant l'immeuble vendu et de sa gravité, la Cour d'appel s'est fondée sur des motifs inopérants et n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil ; Alors, enfin, que la clause exclusive de garantie stipulée à l'acte de vente ne peut être appliquée lorsque le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente, peu important qu'il ait contracté de bonne foi et qu'il n'ait pas sciemment dissimulé l' existence de ce vice aux acquéreurs ; qu'en retenant, en l'espèce, pour déclarer applicable la clause de non garantie stipulée dans le contrat de vente du 16 juillet 2007, qu'il n'était pas établi que M. et Mme X... aient contracté de mauvaise foi en dissimulant sciemment le vice aux acquéreurs, la Cour d' appel. gui s'est encore fondée sur des motifs inopérants. a une nouvelle fois privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.