Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 juin 2017, 16-13.530, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-15
Numéro d'affaire : 16-13530
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 2015-09-21
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Le Bret-Desaché

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 21 septembre 2015), que, par acte sous seing privé du 6 août 2010, M. X...a vendu un immeuble à M. Y...et Mme Z..., par l'intermédiaire de la société Gwadimmo, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; que, ces derniers ont remis, à titre d'acompte, une somme de 16 600 euros qui a été déposée entre les mains de M. A..., notaire ; que, n'ayant pas obtenu de prêt, ils ont sollicité la restitution de cette somme ; que, M. X... s'y étant opposé, M. Y... et Mme Z... l'ont assigné, ainsi que le notaire, en restitution de l'acompte et en réparation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. Y... et Mme Z... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte de vente avait été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel disposant d'une garantie financière et que le notaire avait été choisi par les parties en qualité de séquestre, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les dispositions de l'article L. 271-2, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation avaient été respectées et que la promesse de vente ne pouvait être annulée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que M. Y... et Mme Z... font le même grief à l'arrêt ; Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que M. Y... et Mme Z... ne justifiaient pas de la durée et du taux du prêt sollicité auprès de la Bred et ne démontraient pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'a pas violé le principe de la contradiction et ne s'est pas contredite, a exactement déduit, de ces seuls motifs, que la condition était réputée accomplie et que la demande de restitution de l'acompte devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... et Mme Z... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. Y... et Mme Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION : - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les acquéreurs, M. Thierry Y... et Mme Annie Z... de leur demande de restitution de la somme de 16. 600 € remise à titre d'acompte et de leur demande d'indemnisation et d'avoir dit que la somme de 16. 600 € séquestrée en l'étude de Me B..., notaire suppléant de Me A..., devra être libérée au profit de M. X... - AU MOTIF QUE en ce qui concerne les dispositions de l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation, M. X... relève à juste titre que l'acte du 6 août 2010 a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel disposant d'une garantie financière, à savoir la Sarl GWADIMMO, agent immobilier, laquelle rappelle expressément dans l'acte disposer d'une habilitation délivrée par la Préfecture et de la garantie de la CGAIM. Quant au notaire, il a été choisi comme séquestre selon accord des parties, ce qui ne constitue aucune irrégularité. Quant aux formalités de l'article L 271-6 du code de la construction et de l'habitation, elles ont parfaitement été respectées puisque M. Y... et Mme Z... ont reçu notification de l'acte sous seing privé par lettres recommandées avec accusé de réception du 9 août 2010 de sorte qu'ils ont parfaitement été mis en mesure d'exercer leur droit de rétraction dans le délai de sept jours alors en vigueur. En conséquence, les appelants ne peuvent valablement se prévaloir d'aucune cause de nullité pour obtenir le remboursement de la somme de 16 600 euros. - ALORS QUE D'UNE PART en application de l'article L 271-2 al 1 du code de la construction et de l'habitation il est interdit à quiconque de recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation ; que ces dispositions sont d'ordre public ; que l'exception prévue par le deuxième alinéa de l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation aux termes duquel « toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposé » est d'interprétation stricte ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué, que le jour même de la signature de l'acte et sans même attendre le délai de rétractation de 7 jours, l'agent immobilier s'était fait remettre un chèque d'acompte qu'il avait transmis à un notaire, en qualité de séquestre, lequel n'était pas le rédacteur de l'acte du 6 août 2010 ; qu'en décidant cependant qu'en ce qui concerne les dispositions de l'article L 271-2 du code de la construction et de l'habitation, il n'y avait eu aucune irrégularité, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. - ALORS QUE D'AUTRE PART les acquéreurs faisaient valoir dans leurs conclusions que le professionnel mentionné par l'article L 271-2 alinéa 2 ne pouvait être l'agent immobilier ayant négocié l'acte, car autrement, la prohibition de versement prévue par les textes précités pendant le délai de rétractation serait réduite à néant et que le notaire entre les mains de qui la somme avait été versée à titre de séquestre n'avait pas participé à la rédaction de l'acte de vente ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, l'arrêt attaqué a méconnu l'article 455 du code de procédure civile ; SECOND MOYEN DE CASSATION : - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les acquéreurs, M. Thierry Y... et Mme Annie Z..., de leur demande de restitution de la somme de 16. 600 € remise à titre d'acompte et de leur demande d'indemnisation et d'avoir dit que la somme de 16. 600 € séquestrée en l'étude de Me B..., notaire suppléant de Me A..., devra être libérée au profit de X... - AU MOTIF QUE La question à trancher est celle qui faisait l'objet du débat devant le tribunal de grande instance, à savoir celle de la réalisation ou non de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. A cet égard, il convient de rappeler que la condition suspensive stipulée prévoyait notamment que l'acquéreur devait avoir obtenu une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 225 394 euros, pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 5 % la première année et qu'il s'obligeait à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de la Banque Postale. L'avenant du 15 octobre 2010 prévoyait quant à lui, outre un report de délai, que l'acquéreur pouvait contacter la Bred pour le montage de son dossier. S'il appartient au vendeur qui souhaite conserver le dépôt de garantie de démontrer que c'est l'acquéreur qui a empêché la réalisation de la condition suspensive, il est certain qu'il peut invoquer à ce titre l'absence de toute justification d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, ce qui est le cas en l'espèce. En effet, en ce qui concerne la Banque Postale, non seulement les appelants ne justifient pas d'un refus explicite mais encore, ils ne justifient pas de la demande qu'ils ont euxmêmes formulée. Ils ne produisent en effet qu'une liste de documents à fournir sans que l'opération à l'appui de laquelle ils étaient demandés ne soit décrite ni même évoquée d'une façon quelconque, et un feuillet apposé sur la liste, mentionnant « Bonjour, ci-joint vos documents en retour « alors que si M. Y... et Mme Z... ont envoyé ou remis les documents, ceux-ci accompagnaient nécessairement une demande de leur part, dont il leur appartenait de conserver la preuve afin que, dans le cadre de leurs engagements contractuels, il puisse être vérifié que cette demande portait exactement sur un prêt d'un montant maximum de 225 394 euros, pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 5 % la première année. Quant au fait que la Banque Postale n'enverrait pas de lettre de refus aux personnes non titulaires d'un compte chèque postai, ils n'en justifient pas davantage et ne justifient pas non plus avoir formulé à ce titre une demande motivée auprès de la Banque Postale. Dans ces conditions, outre que la liste de documents et le feuillet de retour ne peuvent éventuellement être rattachés à un dossier de la Banque Postale que par une mention « RIB de la Banque Postale « et que rien ne permet d'en connaître la date pas plus que l'identité des personnes concernées, il n'en résulte aucune preuve que M. Y... et Mme Z... aurait satisfait à leur obligation de déposer une demande de prêt correspondant aux stipulations de la condition suspensive. En ce qui concerne la Bred, le premier courrier de refus du 22 octobre 2010 fait certes état d'une demande de prêt et il mentionne bien le nom des acquéreurs mais ne permet de vérifier aucun autre détail de la demande formulée, à savoir le montant du prêt, sa durée et son taux. Quant au second courrier, outre qu'il est curieusement daté du 27 octobre 2010 alors que le papier sur lequel il est rédigé porte une mention d'imprimerie de mars 2011, il permet, sous cette réserve, de vérifier que le prêt demandé était d'un montant de 225 394 euros, mais ne permet de savoir ni sur quelle durée ni à quel taux. En conséquence, et nonobstant le motif avancé par la Bred d'un refus de prise en charge par l'assureur groupe, il ne peut être vérifié ici encore que M. Y... et Mme Z... ont déposé une demande conforme aux stipulations contractuelles. Or le fait d'avoir à justifier d'une demande conforme aux stipulations de la condition et d'un refus par une lettre de la banque est tout à fait conforme aux dispositions de l'article L 312-16 du code de la consommation auxquelles il n'ajoute rien, outre qu'en l'absence de toute justification d'une demande quelconque, les renseignements fournis par les appelants à l'appui de leur dossier remis à la banque ne peuvent davantage être vérifiés. Enfin, en ce qui concerne un courtier en banque et le Crédit Mutuel, il apparaît qu'ils ont été sollicités par l'agence Contact Immobilier elle-même mais que M. Y... et Mlle Z..., qui n'en font d'ailleurs pas état, n'ont donné aucune suite précise. L'échec de ces tentatives ne peut dès lors permettre de considérer que la condition suspensive ne s'est pas réalisée. M. X... se prévaut dès lors à juste titre des dispositions de l'article 1178 du code civil et le jugement rendu le 23 janvier 2014 sera confirmé en ce qu'il a débouté M. Y... et Mlle Z... de leurs demandes et a dit que le notaire séquestre devait se libérer de la somme de 16 600 euros entre les mains de M. X... dès la signification du jugement (…). Enfin, le jugement du 23 janvier 2014 sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et les appelants qui échouent en leur appel seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à verser à M. X... une somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La condamnation sera prononcée conjointement à défaut de toute cause de solidarité conventionnelle ou légale. - ALORS QUE D'UNE PART la restitution de l'acompte versé est due en l'absence de faute de l'acquéreur ; qu'il n'y a pas de faute de l'emprunteur lorsque la banque a motivé son refus du prêt demandé en ces termes : « les réponses au questionnaire de santé pour Mlle Z... Annie ne nous ont pas permis d'obtenir l'accord de notre assureur groupe pour les garanties DC-PTIA et ITT. Vous avez cependant la possibilité de vous adresser à un autre assureur de votre choix aux fins de souscrire les garanties précitées. Ainsi, nous pourrions revoir notre position (courrier du 22 octobre 2010) concernant votre demande de financement » ; qu'ainsi la banque avait refusé le prêt uniquement en raison du handicap de Melle Z... et il n'est pas établi que le taux et la durée du prêt demandé aient eu une influence sur la décision de la banque, qui l'a refusé en raison « des réponses aux questionnaires de santé » de l'acquéreur à qui elle a demandé de « s'adresser à un autre organisme » de son choix, « aux fins de souscrire les garanties DC-PTA et ITT » ; qu'en énonçant, pour débouter les acquéreurs de leur demande de restitution de leur acompte, que : « nonobstant le motif avancé par la BRED d'un refus de prise en charge par l'assureur groupe, il ne peut être vérifié... que M. Y... et Mme Z... ont déposé une demande conforme aux stipulations contractuelles », la cour d'appel qui ne pouvait substituer son appréciation à celle de l'organisme de crédit, n'a pas caractérisé la faute des acquéreurs de nature à empêcher la réalisation de la condition privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles L 312-16 du code de la consommation et 1304-3 du code civil ; - ALORS QUE D'AUTRE PART en retenant pour rejeter la demande des acquéreurs, que la lettre de la BRED du 27 octobre 2010, « permet de vérifier que le prêt demandé était d'un montant de 225 394 euros, mais ne permet pas de savoir ni sur quelle durée ni à quel taux... », sans mettre les parties en mesure de s'expliquer sur les deux derniers points relevés d'office par elle, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; - ALORS QUE DE TROISIEME PART la Cour d'appel ne pouvait sans se contredire, en violation de l'article 455 du code de procédure civile, affirmer « l'absence de toute justification d'une demande quelconque », et reconnaître en même temps que la lettre du 27 octobre 2010 permettait de : « vérifier que le prêt demandé était d'un montant de 225 394 euros... », montant conforme aux dispositions contractuelles