Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 14 septembre 2010, 09-16.586, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2010-09-14
Numéro d'affaire : 09-16586
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2009-05-26
Président : Mme Favre (président)
Avocats : Me Spinosi, SCP Vincent et Ohl

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 12-2 de la loi du 31 décembre 1971 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Contacts internationaux Mirambeau (la société CIM) a donné son fonds de commerce d'hôtel-restaurant en location-gérance à la société Sajhotel, devenue Salsam ; qu'arguant de la non-conformité des installations électriques et de chauffage présentées comme en parfait état, le locataire-gérant a obtenu en référé la désignation d'un expert, l'autorisation de consigner les redevances et la réduction provisoire de leur montant ;qu'après le dépôt du rapport d'expertise concluant à la non-conformité des matériels et installations destinés à l'exploitation du fonds qui ne répondaient pas aux normes de sécurité devant être respectées par un établissement recevant du public, la société Sajhotel a assigné la société CIM en résolution du contrat de location-gérance, en restitution du dépôt de garantie et du trop perçu de redevances ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts pour manque à gagner et procédure abusive ; Attendu que l'arrêt est prononcé après que le délibéré des magistrats du siège ayant assisté aux débats se soit déroulé "en présence de Mme X..., avocat stagiaire qui a participé au délibéré" ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que si l'élève avocat effectuant un stage dans une juridiction peut assister aux délibérés, il ne peut pas participer aux décisions prises par la juridiction, la cour d appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ; Condamne la société Contacts internationaux Mirambeau aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Salsam la somme de 2 500 euros et rejette sa demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils pour la société Salsam PREMIER MOYEN DE CASSATION : En ce que l'arrêt attaqué a été rendu, les magistrats du siège ayant assisté aux débats ayant délibéré « en présence de Mlle X..., avocat stagiaire qui a participé au délibéré » ; Alors que l'élève avocat qui, au cours de sa formation, accomplit un stage en juridiction peut assister aux délibérés de cette juridiction, sans y participer ; que l'arrêt attaqué, qui mentionne expressément que Mlle X..., avocat stagiaire, a participé au délibéré, a été rendu en violation de l'article 12-2 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, ensemble les articles 447 et 448 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION : En ce que l'arrêt attaqué résilie avec effet au 8 décembre 2005 le contrat de location-gérance conclu entre la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) et la SARL Sajhotel, les 20 juin 2005 et 1er juillet 2005, condamne la société Sajhotel à payer à la société CIM les sommes de 114 743,80  et 273 , à compenser avec la créance de restitution du dépôt de garantie, et déboute la SARL Sajhotel de ses demandes de dommages et intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs que le contrat de location gérance emporte obligation pour le bailleur de délivrer le fonds convenu, dans l'état promis et conforme aux exigences de l'exploitation convenue. Le bailleur ne peut pas, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux rendus nécessaires dans les lieux loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent, s'affranchir de son obligation de délivrance. La clause du contrat de locationgérance, telle qu'invoquée par la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) par laquelle la SARL Sajhotel avait indiqué prendre les lieux en l'état qu'ils se trouvaient ne saurait donc emporter décharge effective de la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) de son obligation de délivrance d'un fonds conforme et répondant aux exigences des normes de sécurité en matière électrique et d'incendie et normalement équipé d'une chaudière en état de fonctionner. Selon ce qui ressort ensemble du protocole d'accord du 27 mai 2005, des indications du contrat de location-gérance du 20 juin 2005, des indications du procès verbal de constat, état des lieux du 23 août 2005, des termes du courrier adressé par le conseil de la société CIM au juge des référés du Tribunal de Commerce de Dax le 15 juin 2006, de ceux aussi du courrier de la société CIM à la Commission communale de sécurité du 19 juin 2006, de ceux de la lettre adressée à l'expert le 30 août 2006 et des courriers qui y sont cités, comme encore du rapport d'expertise, la société CIM s'était contractuellement engagée à effectuer divers travaux de rénovation et, en particulier l'alimentation en gaz de ville de la cuisine et de la chaufferie, dont il était prévu qu'ils devraient être achevés courant juin 2005, de même que, s'agissant des divers équipements, il était prévu qu'ils soient remis à jour des mises en conformité qui seraient demandées par la « Commission d'Hygiène et Sécurité », ce qui impliquait notamment, qu toutes opérations d'entretien et de contrôles réglementaires aient été exécutées. La SARL Sajhotel devait ensuite assurer la reprise à son compte des contrats d'entretien et le suivi des contrôles réglementaires des équipements, en particulier pour les systèmes de détection et d'alarme incendie, les dispositifs de lutte contre l'incendie, les installations de gaz et chaufferie, ainsi que les installations électriques. L'état des lieux contradictoire dressé le 1er juillet 2005, postérieurement et en forme d'avenant au contrat de location-gérance du 20 juin 2005, porte, lui, notamment, les indications qui suivent : « Chauffage et chaufferie / bruleurs (installation gaz) - refaits neurs ». « Installations électrique en parfait état de fonctionnement (armoire de sécurité) et installation téléphonique ». Au procès verbal de constat dressé par ministère d'huissier de justice le 23 août 2005, portant sur l'état des lieux et l'inventaire de l'ensemble du matériel et du mobilier convenu ont notamment été notés, outre l'existence de désordres mineurs pouvant être tenus comme apparents et acceptés par la SARL Sajhotel lors de la prise d'effet de la location-gérance, tandis qu'elle occupait déjà les lieux depuis le début du mois de juin, une doléance exprimée par elle et relative à un dysfonctionnement de la chaudière, comme encore l'engagement pris par Monsieur Y... d'y porter remède. Ce même 23 août 2005, le Bureau Veritas a procédé à une vérification annuelle exhaustive de la totalité des installations électriques de l'établissement a conclu à l'absence d'incendie ou d'explosion. Le rapport de vérification dressé le 13 septembre 2005 ne liste toutefois pas moins de 127 non-conformité et actions à entreprendre sur les installations électriques. Un second rapport du même Bureau Veritas portant sur une vérification périodique des installations de gaz combustibles en cours d'exploitation, effectuée le 24 août 2005, relève, / lui, en sus de diverses observations, la nécessité de remplacer la chaudière et le brûleur définies comme « très vétustes », précision faite toutefois, que l'examen de la chaudière n'avait pas porté sur son fonctionnement. L'expert a principalement : - relevé que ce n'est que le 21 novembre 2005 que la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) avait obtenu le permis de construire relatifs aux travaux modificatifs et d'extension qu'elle s'était engagée à entreprendre dès avant le 1er juillet de cette même année, - observé que la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) avaient néanmoins, avant même l'obtention de cette autorisation, fait réaliser dans les lieux divers travaux d'électricité et de plomberie, notamment par des personnels de l'une de ses filiales, - retenu que la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) n'avait pas fourni les documents tenus à jours d'exploitation de l'établissement (registre de sécurité et du système de sécurité incendie) et n'avait pas justifié avoir conclu des contrats d'entretien pour les équipements, - observé que les équipements d'alarmes et sécurité incendie ne fonctionnaient pas, déclenchant des alarmes, tandis aussi que les capteurs n'étaient pas en état de fonctionner ou de type incompatible avec la centrale et alors encore que des vannes du réseau d'eau incendie étaient bloquées par la peinture, - fait référence aux diverses non-conformité des installations électriques et de gaz signalés par le Bureau Veritas et la société Dasm, relevant notamment en cela que la chaudière transformée en juin 2005, pour recevoir une alimentation au gaz, était équipée d'une brûleur portant la date de 1990. Il en a déduit que les matériels et installations destinés à l'exploitation du fonds de commerce d'hôtel, « Le Relais du Lac » à Hossegor n'étaient pas conformes et ne répondaient pas aux normes de sécurité devant être respectées par un établissement recevant du public. Si une discussion est née relativement au coût des travaux de mise en conformité, tel que défini par l'expert, ayant donné lieu à dires des parties et réponses de l'expert, il n'en demeure pas moins que ce coût selon les propositions mêmes faites par la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) s'avérait être tout à fait conséquent. Le procès-verbal de visite de la Commission Communale de Sécurité et d'accessibilité, qui a visité les lieux le 16 juin 2006, retient aussi la réalité des diverses non-conformités précédemment signalées et la nécessité de changer la chaudière et son brûleur. La société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) ne pouvait donc sincèrement indiquer, dans le cadre de l'avenant du 1er juillet 2005, que les installations de chauffage, chaufferie et brûleurs, avaient été refaites à neuf, que d'une façon générale, l'établissement se trouvait à l'état neuf (toutes les peintures des chambres, couloirs, façades, etc ) et en parfait état de fonctionnement. Ne sera par contre pas retenu, relativement à l'état de la chaudière, la panne invoquée par la SARL Sajhotel qui apparaît s'être trop opportunément produite, telle que constatée le 9 novembre 2006, par simple procès-verbal d'huissier de justice, personne non initiée en matière technique, et qui s'est accompagnée d'une intervention infructueuse de l'entreprise de plomberie-chauffage Hazard, appelée par la SARL Sajhotel, alors même que le compte-rendu qui en est fait par cet artisan établit qu'il n'a pas été fait de recherche particulière sur l'origine de cette panne, le tout au temps où la SARL Sajhotel avait déjà manifesté son intention de voir résilier le contrat de location-gérance (indication donnée dans l'acte de mise en demeure signifié sur sa requête à la société CIM, le 31 octobre 2006). Relativement à cette panne, en effet il y a lieu d'admettre qu'elle a été réparée en quelques minutes seulement, par l'un des techniciens de la société Inter Energies, appelé à intervenir par la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM), lors de la reprise de possession des lieux, selon ce qui a été constaté par procès-verbal d'huissier de justice du 23 mars 2007, et qu'elle n'avait été provoquée, ainsi qu'indiqué par ce technicien en son compte rendu d'intervention, que par l'effet d'un défaut de raccordement d'un tube du prossostat d'air. S'agissant des autres dysfonctionnement antérieurs tels qu'invoqués de cet équipement, il échet de retenir qu'il n'est pas fait preuve de défauts de fonctionnement de l'appareil, tandis qu'il n'est pas était que la nécessité d'ajouter de l'eau dans le circuit de manière à maintenir une pression suffisante ait été, en elle mêmes, constitutive d'un défaut effectif de fonctionnement de la chaudière et alors par ailleurs, qu'il n'est pas mieux démontré que les insuffisances de chauffage de l'eau n'aient pas procédé d'un défaut d'observation par le locataire-gérant de cette simple diligence. Au-delà de ce qui a été ci-dessus énoncé relativement à l'intervention de l'entreprise de Plomberie-Chauffage Hazard, le 9 novembre 2006, toutes autres factures d'intervention de cette entreprise qui sont produites s'avèrent en effet insuffisantes à constituer la preuve de dysfonctionnements effectifs de cette chaudière, de même que les indications du procès-verbal d'état des lieux du 23 août 2005 et du procès-verbal de constat du 27 mai 2006. Sur la base toutefois des divers éléments retenus des contrôles effectués par le Bureau Véritas et les devis de la société DASM, il ne saurait être utilement contesté que les travaux et prestations que la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) s'était engagée à faire réaliser pour le 1er juillet 2005 ne l'avaient pas été en leur totalité et de caractère satisfactoire aux jours de ces divers contrôles, comme de l'expertise. Il apparaît aussi que diverses des non-conformités relevées s'avéraient de nature à créer un risque pour la sécurité des personnes dans un établissement recevant du public et soumettaient cette exploitation à la menace d'un avis défavorable de la commission de sécurité, tel qu'il sera effectivement rendu le 16 juin 2006. La société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) apparaît mal fondée à soutenir que l'inexécution des travaux et diligences dont s'agit aurait été seulement provoquée par les obstacles opposés par la SARL Sajhotel à leur exécution et le refus de sa part de laisser pénétrer les entreprises et M. Y... dans les lieux, alors qu'il est clair que la SARL Sajhotel n'avait au temps du contrôle des installations électriques et de gaz opéré par le Bureau Véritas, jamais fait obstacle à l'intervention d'entreprises tierces dans le fonds loué. Le défaut de délivrance et d'exécution de ses engagements par la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) postériuerement au contrat de location-gérance était alors d'ores et déjà constitué. La société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) ne saurait davantage être suivie en ce même grief sur la base des refus de visite opposés à M. Y..., comme d'intervention de sociétés prestataires qu'il avait chargées d'intervenir, ce, dans les temps qui ont suivi l'introduction de l'instance en référé, tandis que la mise en oeuvre de cette action, qui tendait notamment à obtenir une réduction provisoire du montant de la redevance, justifiait que la situation soit maintenue en l'état jusqu'à ce que décision soit prise et que, le cas échéant, un expert ait pu procéder aux constatations utiles, alors encore que les pièces produites (courrier de la SARL Sajhotel du 2 novembre 2005 et procès-verbal de constat du 4 novembre 2005) établissent que la SARL Sajhotel, dans le contexte déjà très conflictuel entre la société CIM et elle-même, avait néanmoins expressément consenti à l'entrée dans les lieux du Bureau Véritas, comme de l'Apave. Dans le même sens peut-il encore être observé que dans le cadre même de l'instance en référé initiée par la SARL Sajhotel le 26 octobre 2005, et dans l'état des prétentions respectives des parties jusqu'à ce qu'intervienne l'ordonnance du 16 décembre 2005, la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM), qui, selon ce qui est expressément indiqué dans le corps de cette ordonnance et rappelé encore dans les dernières conclusions de la société CIM devant la Cour, invoquait une prétendue absence de conclusions définitives du Bureau Véritas, entendait encore s'opposer à la demande de travaux formulée par la société Sajhotel. Le manquement à son obligation de délivrance et, ensemble, l'inexécution de ses obligations n'en est que plus flagrant, tandis qu'elle avait eu, selon ce qu'elle reconnaît encore dans ses dernières conclusions, à tout le moins, communication certaine des rapports du Bureau Véritas ou bien au jour de l'audience de référé (donc le 6 novembre 2005), date des plaidoiries et non pas le 16 décembre 2005, date à laquelle la décision a été rendue), ou bien le 4 novembre 2005 (son courrier du mars 2006 adressée au maire d'Hossegor, président de la commission de sécurité), le rapport ayant trait aux installations électriques portant de surcroît que les vérifications avaient été faites en présence de M. Y..., propriétaire, auquel le vérificateur avait fait part de ses observations pendant la visite. Pour ce qui est advenu par la suite, il peut être apprécié que, tandis que la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) avait manifesté son accord, par courrier de son conseil du 12 janvier 2006, pour effectuer spontanément les travaux, sous le contrôle du Bureau Véritas, la SARL Sajhotel ne justifie pas avoir donné suite à cette proposition et consenti à fixer une date de visite des installations par le Bureau Véritas, l'entreprise qui serait choisie par la société CIM pour effectuer les travaux et M. Y... lui-même, dont la demande d'admission dans les lieux s'avérait légitime, tant au regard des dispositions contractuelles qu'en ce qu'il lui revenait d'assumer la charge des travaux et partant de prendre une connaissance préalable personnelle de leur consistance effective. Ce n'est que le 27 mars 2006 (dans son courrier adressé au maire d'Hossegor) que la société CIM a réclamé la visite de la commission de sécurité, en l'état des indications du rapport du Bureau Véritas et sans que des travaux aient été accomplis, alors même qu'elle avait antérieurement entendu subordonner la réalisation des travaux aux conditions qui seraient imposées par cette commission. Elle n'a pas sollicité de décision de justice, pour qu'il soit passé outre à la résistance de la SARL Sajhotel. En particulier, elle n'a fait aucune demande en ce sens dans le cadre de la nouvelle instance suivie en référé sur l'assignation établie à la requête de la SARL Sajhotel, le 19 juin 2006, ayant conduit à l'ordonnance du 7 juillet 2006. Il doit être observé que la SARL Sajhotel n'a, quant à elle, pas sollicité dans le cadre de la même instance, l'exécution des travaux sur la base du rapport du Bureau Véritas, alors même qu'elle entendait, dans le cadre de l'expertise, maintenir ses prétentions à cet égard. Il doit aussi être relevé que par courrier de son conseil adressé à l'expert, du 28 septembre 2006, la SARL Sajhotel a fait part de son refus formel de voir exécuter les travaux par les entreprises qui seraient choisies par M. Y... et entendu, contre toute légitimité, que le choix en revienne au tribunal ou, tout au moins, que les travaux soient exécutés sous le contrôle de l'expert, selon la demande qui en serait faite au tribunal après le dépôt du rapport, toutes dispositions qui conduisaient à différer d'autant la réalisation des travaux. Il doit encore être observé que dès le courant de l'année 2006 la SARL Sajhotel a envisagé de mettre un terme au contrat de locationgérance, tandis que dans les premiers jours de novembre 2006, au temps où le rapport de l'expert devait être déposé, elle a cessé toute exploitation du fonds et que, dans les jours qui ont suivi (acte notarié du 18 décembre 2006, avec prise de possession rétroactive au décembre 2006), elle a procédé à l'acquisition en pleine propriété d'un fonds de commerce de restaurant sous l'enseigne El Paseo à Capbreton, après avoir fait délivrer assignation en résolution le 8 décembre 2006. Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'en réalité et en dépit des pétitions de principe et affirmations contraires, ni la société CIM, qui devait supporter la charge des travaux de mise en conformité, ni la SARL Sajhotel, s'étant accommodée de la réduction de la redevance décidée en référé et de la position de refus de prise en charge des contrats d'entretien, qui lui permettait d'adopter le grief invoqué du défaut de délivrance, n'a de ce fait et dans le cadre de la situation qui s'est présentée après l'ordonnance de référé du 16 décembre 2005 et le défaut de suite donné par la SARL Sajhotel à l'offre qui lui était faite par la société CIM, entendu parvenir à bref délai à une réalisation effective de mise en conformité, situation qui caractérisait un manquement imputable à l'une, comme à l'autre, des deux parties. Dans ces conditions, alors que ni l'une ni l'autre des deux sociétés n'a véritablement entendu parvenir à la mise en conformité nécessaire à une poursuite régulière de l'exploitation, mais alors que le contrat n'en a pas moins été exécuté jusqu'au 9 novembre 2005 en ce qui constituait sa disposition majeure tenant à la mise à disposition du fond, il apparaît que les manquements s'y rapportant doit conduire non pas à une résolution ab initio dudit contrat mais à une résiliation jugée également imputable aux deux parties et dont la prise d'effet peut être reportée à la date à laquelle, ayant cessé son exploitation dans les lieux considérés, la SARL Sajhotel a assigné la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) en résolution, soit le 8 décembre 2006. La résiliation du contrat de location-gérance étant jugée imputable aux deux sociétés contractantes, chacune d'elles sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Alors que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec des dommagesintérêts ; que saisie par la société Sajhotel d'une demande de confirmation du jugement prononçant la résolution du contrat de location gérance aux torts exclusifs de la société CIM, bailleresse, la cour d'appel pour prononcer la résiliation du contrat au 8 décembre 2005, condamner la société Sajhotel en paiement de redevances et la débouter de ses demandes de dommages et intérêts, a retenu que la société Sajhotel ayant refusé l'offre de la société CIM de réaliser les travaux par les entreprises choisies par le bailleur pour exiger contre toute légitimité, que le choix en revienne au tribunal ou que les travaux soient exécutés sous le contrôle de l'expert, puis entendu mettre fin au contrat, abandonné l'exploitation et acquis un autre fonds de commerce, et que le fait que ni la société CIM ni la SARL Sajhotel n'avaient entendu parvenir à bref délai à une réalisation effective de mise en conformité nécessaire à la poursuite régulière de l'exploitation caractérisait un manquement imputable à l'une, comme à l'autre, des deux parties ; que la cour d'appel qui a ainsi imputé à la faute de la SARL Sajhotel, créancière de l'obligation de délivrance inexécutée, l'exercice de son droit d'option, a violé l'article 1184 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION : En ce que l'arrêt attaqué résilie avec effet au 8 décembre 2005 le contrat de location-gérance conclu entre la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) et la SARL Sajhotel, les 20 juin 2005 et 1er juillet 2005, et condamne la société Sajhotel à payer à la société CIM les sommes de 114 743,80  et 273 , à compenser avec la créance de restitution du dépôt de garantie ; Aux motifs que dans ces conditions, alors que ni l'une ni l'autre des deux sociétés n'a véritablement entendu parvenir à la mise en conformité nécessaire à une poursuite régulière de l'exploitation, mais alors que le contrat n'en a pas moins été exécuté jusqu'au 9 novembre 2005 en ce qui constituait sa disposition majeure tenant à la mise à disposition du fond, il apparaît que les manquements s'y rapportant doit conduire non pas à une résolution ab initio dudit contrat mais à une résiliation jugée également imputable aux deux parties et dont la prise d'effet peut être reportée à la date à laquelle, ayant cessé son exploitation dans les lieux considérés, la SARL Sajhotel a assigné la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) en résolution, soit le 8 décembre 2006 Le montant de la redevance défini au contrat de location-gérance était de 5 833,33 euros H.T., stipulé révisable au premier juin 2005 (1er juillet 2005), en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, et selon les modalités précisées à l'acte, l'indice de base étant celui du 4ème trimestre 2004 et l'indice de référence à prendre en considération celui du 4ème trimestre de l'année précédente. Sur cette base, la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) justifie de l'exigibilité effective de la somme de 114 743,80  qu'elle invoque de ce chef, n'étant ni établi, ni même prétendu par la SARL Sajhotel qu'elle aurait acquitté des redevances et indemnités d'occupation au titre de l'année 2006 et 2007, jusqu'au jour de libération effective des lieux intervenue avec remise des clés, le 23 mars 2007. Les sommes initialement séquestrées en compte Carpa feraient-elles encore l'objet de la consignation, trouveraient à s'imputer sur ce montant. S'agissant des diverses factures dont la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) demande le règlement, il y a lieu de considérer que du fait même des manquements imputables à la société Contacts Internationaux Mirambeau (CIM) à ses obligations de délivrance et de mise en conformité, préalable au transfert à la SARL Sajhotel de obligations d'entretien considérées, il ne saurait être fait droit aux demandes de la société CIM tenant au remboursement de tout ou partie des contrats et opérations d'entretien et réfection. S'agissant du surplus de la demande et selon ce dont il est seulement produit une unique justification de dépense, la SARL Sajhotel sera jugée tenue de verser à la société CIM la somme de 5 462 - 273 euros , au titre de la redevance spéciale du Sitcom 2005, étant encore écartées les autres demandes de reversements, qui ne sont pas étayées par la production corrélative des pièces justificatives de nature à établir la réalité des dépenses dont il est sollicité le remboursement. 1° Alors que si, dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution dès l'origine imparfaite, entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ; que la cour d'appel, saisie par la société Sajhotel d'une demande de confirmation du jugement prononçant la résolution du contrat de location gérance aux torts exclusifs de la société CIM, bailleresse, a prononcé la résiliation du contrat au 8 décembre 2005, condamné la société Sajhotel en paiement de redevances, en retenant que ce contrat n'en a pas moins été exécuté jusqu'au 9 novembre 2005 en ce qui constituait sa disposition majeure tenant à la mise à disposition du fond ; qu'en statuant ainsi, et tout en relevant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, en raison de non conformités de nature à créer un risque pour la sécurité des personnes dans un établissement recevant du public, et en rappelant que la société Sajhotel avait été autorisée en référé à consigner le montant de la redevance, la cour d'appel a violé l'article 1184 du code civil ; 2° Alors, subsidiairement, que la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts ; que la cour d'appel, qui a alloué à la société CIM le montant des redevances contractuelles jusqu'au 23 mars 2007, tout en prononçant la résiliation au 8 décembre 2006, a violé l'article 1184 du code civil.