Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 janvier 1982, 80-10.578, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1982-01-06
Numéro d'affaire : 80-10578
Solution : REJET
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 3) 1977-12-21, 1977-12-21
Président : Pdt M. Frank
Rapporteur : Rpr M. Monégier du Sorbier
Avocats : Demandeur M. Chareyre

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 21 DECEMBRE 1977) QUE, PROPRIETAIRE DE LOTS D'UN LOTISSEMENT REGI PAR UN CAHIER DES CHARGES APPROUVE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 24 OCTOBRE 1955, MME X... A VENDU UNE PARTIE DU LOT 68 A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE PANORAMIC PAR ACTE CONTENANT ENGAGEMENT DE LA VENDERESSE ET DE SES AYANTS-DROIT DE NE PAS CONSTRUIRE SUR LA PARTIE NON VENDUE DE CE LOT PLUS QUE LA DIFFERENCE ENTRE LA SURFACE TOTALE AUTORISEE SUR CELUI-CI PAR LE CAHIER DES CHARGES ET LA SURFACE CONSTRUITE PAR LA SOCIETE LE PANORAMIC SUR LA PARCELLE ACHETEE ; QUE, POSTERIEUREMENT, MME X... A VENDU LE RESTE DU LOT 68 A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES HESPERIDES QUI Y ELEVA DES IMMEUBLES ; QU'ALLEGUANT QUE CEUX-CI DEPASSAIENT LA HAUTEUR ET LA SURFACE PERMISES PAR LE CAHIER DES CHARGES ET L'ACTE DE VENTE, M Y..., PROPRIETAIRE D'UN APPARTEMENT DANS L'IMMEUBLE LE PANORAMIC, A ASSIGNE EN DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS EXCEDENTAIRES ET PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS MME X... ET LA SOCIETE LES HESPERIDES ; ATTENDU QUE M Y... REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DIT QUE LA SOCIETE LES HESPERIDES N'AVAIT COMMIS AUCUNE INFRACTION QUANT A LA HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1134 ET L'ARTICLE 1143 DU CODE CIVIL, L'ACTION TENDANT A L'EXECUTION D'UNE OBLIGATION CONTRACTUELLE, N'ETANT PAS SUBORDONNEE A L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE PERSONNEL, ET TOUT PROPRIETAIRE D'UN LOT POUVANT EXIGER DES AUTRES LOTIS LE RESPECT ET L'OBSERVATION DES CLAUSES ET CONDITIONS DU CAHIER DES CHARGES, SANS ETRE TENU D'ETABLIR QUE LA VIOLATION DE CES DISPOSITIONS LUI CAUSE UN DOMMAGE, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 38 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1967, L'AUTORITE ADMINISTRATIVE N'AYANT LE POUVOIR DE PRONONCER UNE MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES QUE SI LES PROPRIETAIRES LOTIS, A LA DOUBLE MAJORITE PREVUE PAR LE TEXTE SUSVISE, LE DEMANDENT OU L'ACCEPTENT, ALORS, ENSUITE, QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 455 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE PAR DEFAUT DE MOTIFS, EN NE CONSTATANT PAS L'EXISTENCE D'UNE DELIBERATION DES LOTIS VALIDANT LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES PAR L'ARRETE PREFECTORAL APPROUVANT LE PLAN D'URBANISME, ET ALORS, ENFIN, QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ET LE PRINCIPE DE L'EFFET RELATIF DES PERMIS DE CONSTRUIRE, EN CONSIDERANT QU'UN TEL PERMIS POUVAIT ETRE OPPOSE A UN CO-LOTI A L'ENCONTRE D'UNE DISPOSITION D'UN CAHIER DES CHARGES FAISANT LA LOI DES PARTIES ; MAIS ATTENDU QUE, PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES, APRES AVOIR RELEVE QUE, SELON L'ARTICLE 9 DU CAHIER DES CHARGES, LA HAUTEUR DES BATIMENTS NE POUVAIT EXCEDER CELLE FIXEE PAR LE VENDEUR AU MOMENT DE LA PRESENTATION DES PLANS DE LA CONSTRUCTION PROJETEE, ET QUE CETTE HAUTEUR AVAIT ETE FIXEE A 12 METRES PAR MME X..., L'ARRET CONSTATE QUE LA HAUTEUR DE L'IMMEUBLE EST INFERIEURE A 12 METRES A PARTIR DU SOL NATUREL, ET QUE S'IL EXISTE DEUX DEPASSEMENTS DE 0,97 METRE ET 0,99 METRE, CEUX-CI NE CONCERNENT QUE DES SUPERSTRUCTURES TRES LOCALISEES ET NE CONSTITUENT EN FAIT QU'UNE DIFFERENCE DE 20 CENTIMETRES, LE REZ-DE-CHAUSSEE DE L'IMMEUBLE SE TROUVANT A 0,79 METRE AU-DESSOUS DU NIVEAU DU SOL NATUREL ; QU'APRES AVOIR JUSTEMENT ENONCE QUE LA CLAUSE PRECITEE NE FAISAIT PAS OBSTACLE A UNE MODIFICATION ULTERIEURE, PAR L'ADMINISTRATION, DES REGLES DE HAUTEUR, LES JUGES D'APPEL RELEVENT QUE CETTE MODIFICATION A ETE OPEREE EN CONFORMITE AVEC LE PLAN DIRECTEUR D'URBANISME DE LA COMMUNE, APPROUVE LE 13 MAI 1971 ; QUE PAR CES SEULS MOTIFS ET DES LORS QUE L'ARTICLE 39 DE LA LOI DU 30 DECEMBRE 1968 PERMET AU PREFET, SANS INTERVENTION DES COLOTIS, DE MODIFIER LE CAHIER DES CHARGES D'UN LOTISSEMENT POUR LE METTRE EN CONCORDANCE AVEC LE PLAN D'URBANISME LORSQUE CELUI-CI AURA ETE APPROUVE POSTERIEUREMENT A L'AUTORISATION DE LOTISSEMENT, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE QU'AUCUNE INFRACTION N'AVAIT ETE COMMISE PAR LA SOCIETE LES HESPERIDES QUANT A LA DENSITE DES SURFACES HABITABLES, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 123-1 DU CODE DE L'URBANISME EN RETENANT QU'UN CONSTRUCTEUR AVAIT PU VALABLEMENT DEROGER AU COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS EN VERSANT UNE PARTICIPATION A LA COMMUNE, SANS CONSTATER QU'IL S'AGISSAIT D'UNE DEROGATION REGULIEREMENT AUTORISEE, ET JUSTIFIEE SOIT PAR DES PRESCRIPTIONS D'URBANISME ET D'ARCHITECTURE, SOIT EN RAISON DE L'EXISTENCE DE PROJETS TENDANT A RENFORCER LA CAPACITE DES EQUIPEMENTS COLLECTIFS, ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'ARTICLE 455 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE A ETE VIOLE, LA COUR D'APPEL N'AYANT PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS DE M THEPOT Z... DE CE QUE LA SOCIETE LES HESPERIDES N'AVAIT JUSTIFIE D'AUCUNE CAUSE LEGITIME DE DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS, D'AUCUNE VOCATION A RENFORCER LES EQUIPEMENTS COLLECTIFS, EN SORTE QUE LA REGLEMENTATION ADMINISTRATIVE APPARAISSAIT COMME AYANT ETE VIOLEE, ET ALORS, ENFIN, QUE EN TOUT ETAT DE CAUSE, L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL A ETE VIOLE, LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES A L'INTERIEUR D'UN LOTISSEMENT ETANT REGIS PAR LES DISPOSITIONS DU CAHIER DES CHARGES QUI, PAR SON CARACTERE CONTRACTUEL, FAIT OBSTACLE A CE QUE L'UN DES LOTIS OBTIENNE DANS LE CADRE D'UNE CONVENTION ENTRE LUI ET LA COMMUNE, UNE DEROGATION AUX REGLES D'URBANISME AUXQUELLES LEDIT CAHIER DES CHARGES A FAIT IMPLICITEMENT OU EXPRESSEMENT REFERENCE ; MAIS ATTENDU QU'IL RESULTE DES DISPOSITIONS DES ARTICLES L 123-1 ET L 332-1 DU CODE DE L'URBANISME QUE LORSQUE LES REGLES CONCERNANT LES DIMENSIONS DES CONSTRUCTIONS, FIXEES PAR LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS ETABLI PAR L'AUTORITE ADMINISTRATIVE, PREVOIENT, EN RAISON DES PRESCRIPTIONS D'URBANISME OU D'ARCHITECTURE OU DE L'EXISTENCE DE PROJETS TENDANT A RENFORCER LA CAPACITE DES EQUIPEMENTS COLLECTIFS, DES NORMES DE CONSTRUCTION DIFFERENTES DE CELLES QUI RESULTENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS, LE CONSTRUCTEUR EST TENU DE VERSER UNE PARTICIPATION A LA COMMUNE ; QUE DES LORS, EN CONSTATANT QUE LA SOCIETE LES HESPERIDES AVAIT VERSE LA PARTICIPATION PREVUE PAR L'ARTICLE L 332-1 PRECITE, LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS COMPETENTE POUR RECHERCHER SI LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS AVAIT ETE REGULIEREMENT ETABLI, A NECESSAIREMENT ADMIS QUE LES NORMES DE CONSTRUCTION PREVUES PAR CE PLAN DEROGEAIENT A CELLES QUI RESULTAIENT DE L'APPLICATION DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS ET A PU DECIDER QUE LA SOCIETE LES HESPERIDES N'AVAIT COMMIS AUCUNE INFRACTION AUX REGLEMENTS ADMINISTRATIFS ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE TROISIEME MOYEN, TEL QU'IL FIGURE AU MEMOIRE AMPLIATIF ET CI-DESSUS : ATTENDU QUE S'ETANT, EN CE QUI CONCERNE L'EMPRISE AU SOL DES BATIMENTS EDIFIES PAR LA SOCIETE LES HESPERIDES, BORNE, EN SON DISPOSITIF, A ORDONNER UNE EXPERTISE, L'ARRET N'A PAS, AUX TERMES DE L'ARTICLE 482 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, AUTORITE DE CHOSE JUGEE SUR CE POINT ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN EST IRRECEVABLE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 DECEMBRE 1977 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;

Sommaire : LOTISSEMENT - Cahier des charges - Modification - Modification régulière - Opposabilité à tous les lotis. URBANISME - Utilisation du sol - Coefficient d'occupation des sols - Dépassement - Conformité aux règles d'urbanisme - Versement d'une participation financière à la commune - Constatation suffisante.