Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 octobre 2011, 10-24.008, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-10-04
Numéro d'affaire : 10-24008
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2010-06-24
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Piwnica et Molinié, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal de M. X...et le moyen unique du pourvoi incident de M. Y..., réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant exactement retenu que l'exercice du droit de préemption par la SAFER n'était pas subsidiaire à celui du conseil général des Yvelines et que ce dernier ayant renoncé à exercer le sien il y avait survivance de celui reconnu à la SAFER et constaté que les parties avaient convenu contractuellement de soumettre la vente au droit de préemption de la SAFER de l'Ile-de-France comme portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole, la cour d'appel, qui a relevé justement que le droit de préemption de la SAFER ne constituait pas une violation de l'article 1er du Protocole additionnel de la Convention des droits de l'homme et des libertés fondamentales, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne MM. X...et Y...aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer à la SAFER de l'Ile-de-France la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de MM. X...et Y...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour M. X..., demandeur au pourvoi principal Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'acte de vente portant sur la parcelle cadastrée AN n° 21 sur la Commune de Montesson entre Monsieur Georges X...et les consorts Z...par acte du 28 avril 2005 en l'étude de Maître Y...; AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont dit qu'aucun texte ne dispose de la nullité de l'acte passé sans purge du droit de préemption de la SAFER et que celle-ci est seulement fondée à faire valoir son droit de préemption ; Considérant qu'il convient d'écarter le moyen d'irrecevabilité soulevé par Me Y..., dès lors que la SAFER soutient que la vente a été conclue en fraude de son droit légal de préemption, que faute de notification régulière, la vente intervenue sans purge de son droit de préemption, encourt la nullité par application des articles R 143-15 du code rural devenu l'article R 143-20 et l'article L 412-12, dispositions d'ordre public et de droit étroit ; Que la demande en nullité de la vente n'est pas fondée sur une faute énoncée à l'article L 412-10 du code rural qui concerne la fraude du bailleur, qui a agi en méconnaissance des droits du preneur, bénéficiaire du droit de préemption ; Que contrairement à ce que soutient Me Y..., la SAFER dispose donc d'une action propre pour agir en nullité de l'acte de vente passé sans purge de son droit de préemption, qui est détachée du droit de préemption de l'exploitant preneur en place ; Que la cour précise que la vente a été conclue non seulement en l'absence de notification régulière, mais encore en l'absence de toute notification préalable à la SAFER, en non respect des règles prévues aux articles L 143-1 et R 143-4 du code rural, alors que le notaire est investi d'une mission légale et tenu d'accomplir la diligence mise à sa charge à l'article précité ; Que par ailleurs, l'appelante, conformément aux dispositions de l'article 1e 2ème alinéa du décret du 2 avril 2004 autorisant pour une nouvelle période de cinq ans la SAFER de l'Ile-de-France à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire, peut exercer son droit de préemption dans la mesure où le Conseil Général des Yvelines, selon les mentions portées à l'acte de vente, a exercé son droit de préemption prioritaire le 29 juin 2001 (porté à la connaissance du vendeur selon le jugement du juge de l'expropriation, le 10 juillet 2001) selon les modalités prévues à l'article R 213-8 du code de l'urbanisme en se portant acquéreur pour un prix total, valeur occupée de 50. 000 euros, puis finalement, à l'issue de la procédure judiciaire, a déclaré renoncer l'acquisition du terrain litigieux par délibération de sa commission permanente le 2 juillet 2004 (courrier du 24 août 2004 porté à la connaissance de M. Georges X...) ; Que la SAFER de l'Ile-de-France peut prétendre à exercer son droit de préemption après purge du droit de préemption du Conseil Général des Yvelines, qui a renoncé à exercer son droit de préemption, c'est-à-dire qui n'a pas exercé son droit de préemption au sens de l'article 1er 2ème alinéa du décret du 2 avril 2004 et dont le droit préférentiel n'est plus susceptible d'être exercé avant l'aliénation litigieuse, par application de l'article L 213-8 alinéa 2 du code de l'urbanisme ;- Sur le bien-fondé de l'action en nullité de la vente par la SAFER de l'Ile de France ; Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article R 143-4 du code rural, que la SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption lors d'une vente portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, tels que définis à l'article R 143-2 du code rural ; Considérant en l'espèce, que l'acte de vente litigieux désigne le bien vendu comme étant un terrain cadastré section AN 21 " ..." sis sur la commune de MONTESSON (78) pour une contenance de 43 ares 82 ca, soit 4. 382 m2 ; Que sont annexés à l'acte de vente :- la note de renseignements d'urbanisme de la ville de Montesson délivrée le 14 avril 2005 en application de l'article L 211-1 du code de l'urbanisme précisant que le bien, objet de la vente, est compris dans le périmètre de i'E. N. S. et classé NDp en vertu du règlement du P. O. S. approuvé le 26 octobre 2000, comme correspondant à un espace de promenade et de loisirs et ne fait nullement référence à un droit de préemption de l'A. F. T. R. P. (agence foncière et technique de la région parisienne) et de l'E. N. S. contrairement à la note d'urbanisme du 3 décembre 2004 se rapportant au projet de vente X.../ A...,- le paraphe des acquéreurs figurant sur le courrier de Me D..., avocat à la cour d'appel de Paris, en date du 18 avril 2005 adressé à Me Y...lui précisant que l'aliénation envisagée au prix mentionné dans la DIA d'origine n'est plus soumise à l'exercice d'un quelconque droit de préemption, que la parcelle se situe en zone NDp du P. O. S. en vigueur de la commune de Montesson dont le règlement est particulièrement restrictif en matière d'occupation et d'utilisation des sols, que faisant partie intégrante du parc urbain défini par le schéma directeur de la boucle de Montesson de 1998, cette zone ne manquera pas de faire l'objet d'une surveillance attentive de la part de la commune de Montesson aux fins de préserver son devenir qui vise à terme à la mise en oeuvre d'un espace de promenade et de loisirs,- signature par les acquéreurs de la " Reconnaissance de conseils donnés " par le notaire en date du 27 avril 2005, par laquelle ils se déclarent informés des restrictions et conditions d'application de la zone NDp dans laquelle est incluse la parcelle vendue par la remise du règlement de ladite zone, du jugement du 25 janvier 2002, de l'arrêt de la cour de cassation, précisant que le premier jugement a admis un potentiel de constructibilité lié à la vocation sportive et de loisirs de la zone dans laquelle est située la parcelle et déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur ainsi que contre le notaire rédacteur de l'acte, le déchargeant de toute responsabilité à cet égard, avec la mention que " néanmoins, le ou les " signatures " déclarent persister dans leur intention de passer l'acte à leurs seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre leur notaire " ; Qu'il en résulte que le terrain non bâti, objet de la vente, classé en nature de " terres " selon le relevé cadastral, est inclus dans le périmètre des espaces sensibles, soumis au droit de préemption prioritaire du département, en particulier au profit du Conseil général des Yvelines par délibération du 28 septembre 1990 en vue de l'aménagement d'un parc urbain, qu'il est classé au POS de la commune en zone NDp depuis le 26 octobre 2000, date d'approbation du nouveau POS (ancien classement en zone NC selon l'ancien POS de 1987), zone qui couvre les espaces naturels à protéger ou à préserver et qui correspond à un espace de promenade et de loisirs destiné au public ; Considérant que le notaire chargé d'instrumenter an sens de l'article R 143-4 du code rural, a fait rentrer dans le champ d'application matériel de l'article L 143-1 le terrain litigieux, l'acte de vente en date du 28 avril 2005 précisant expressément en page 10 que " le bien est situé dans une zone de préemption de la SAFER de l'Ile de France " ; Que l'acte ajoute que le notaire soussigné a, par LRAR en date du 30 novembre 2004, informé ladite société des prix et conditions de la présente vente, que par lettre du 27 janvier 2005, demeurée ci-annexée après mention, ladite SAFER a déclaré qu'elle n'entendait pas exercer son droit de préemption sur ce projet de vente ; Mais considérant que les pièces susvisées avaient été sollicitées lors de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner dans le cadre du projet de vente X.../ A... qui n'a pas été poursuivi ; Que les mentions expresses de l'acte de vente doivent prévaloir sur le courrier de Me D..., avocat à la cour d'appel de Paris, en date du 18 avril 2005 adressé à Me Y..., paraphé par les acquéreurs, lui précisant que " l'aliénation envisagée au prix mentionné dans la DIA d'origine n'est plus soumise à l'exercice d'un quelconque droit de préemption ", alors que ce droit pouvant être exercé par deux titulaires, rendent ce courrier équivoque ; Considérant que l'appelante soutient à juste titre que le notaire avait l'obligation de lui faire connaître le nouveau projet de vente X.../ Z...s'agissant d'une vente entièrement distincte de la première consentie à M. José A..., peu importe qu'il porte sur la même chose et au même prix que le précédent projet, que l'identité de l'acquéreur est une mention essentielle pour la SAFER en vertu de l'article R 143-4 du code rural et peu importe que l'aliénation envisagée au prix fixé par le juge de l'expropriation ne soit plus soumise à l'exercice du droit de préemption du Conseil Général par application de l'article L 213-8 alinéa 2 du code de l'urbanisme, pendant un délai de cinq ans à compter du caractère définitif de la décision de la cour de cassation en date du 6 avril 2004, dès lors que la SAFER restait titulaire d'un droit légal de préemption, conformément aux dispositions de l'article 1 2ème alinéa du décret du 2 avril 2004 autorisant pour une nouvelle période de cinq ans la SAFER de l'Ile-de-France à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire et de l'article R 143-7 4° du code rural ; Que l'article R 143-7 du code rural prévoit une telle hypothèse, en énonçant que " La société (d'aménagement foncier et d'établissement rural) peut dans tous les cas, déclarer exercer son droit de préemption sous réserve que le titulaire d'un droit qui prime le sien ne l'exerce pas " ; Que la circonstance que la SAFER ait renoncé à faire usage de son droit de préemption à la suite de la DIA portant sur les mêmes biens dans le cadre de la vente X.../ A..., ainsi qu'il résulte de son courrier en date du 27 janvier 2005, ne fait pas obstacle à ce que l'appelante fasse usage de ce droit dans la vente litigieuse, dès lors que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; Que contrairement à ce que prétend M. Georges X..., admettre que le droit de préemption de la SAFER doive encore être purgé malgré la décision de préemption prise le 29 juin 2001 par le Conseil Général des Yvelines, ne constitue pas une violation de l'article 1er du protocole additionnel de la CEDH, dès lors que l'exercice du droit de préemption par la SAFER n'est pas subsidiaire à celui du Conseil Général des Yvelines et que ce dernier ayant renoncé expressément à exercer son droit de préemption, il y a survivance de ce droit reconnu à la SAFER, encadré et contrôlé quant à la légalité de son action, mais non quant à l'opportunité de l'exercice de ce droit ; Considérant que les parties ayant convenu contractuellement de soumettre la vente litigieuse au droit de préemption de la SAFER de l'île de France, comme portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole, il convient d'examiner le moyen opposé à l'action en nullité de l'appelante, tiré de l'absence de vocation agricole du terrain vendu, de l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques ou du fait que la parcelle litigieuse serait au jour de la vente, le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière au sens de l'article R 143-2 10 du code rural ; Considérant que l'article L 143-8 du code rural dispose que « Le droit de préemption des SAFER s'exerce dans les conditions prévues parles articles L 412-8 à L 412-11 et le deuxième alinéa de l'article L 412-12. Toutefois, la fonction impartie parles dispositions susmentionnées au tribunal paritaire des baux ruraux est exercée parle tribunal compétent de l'ordre judiciaire. La vente à la SAFER ne peut être réalisée qu'après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer », Que selon l'article R 143-7 in fine du code rural, " le tribunal compétent de l'ordre judiciaire mentionné au deuxième alinéa de l'article L 143-8 est le tribunal de grande instance " ; Considérant que l'appelante soutient que la sanction du non-respect de l'obligation de notification préalable du projet de vente à la SAFER s'exerce dans le cadre d'une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article L 412-12 du code rural qui sont d'ordre public et de droit étroit, que la sanction est prévue par les articles R 143-15 devenu l'article R 143-20 et L 41212 du code rural ; Considérant que l'article R 143-15 devenu l'article R 143-20 et L 412-12 du code rural, énonce que " Si un immeuble sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption a été a aliéné au profit d'un tiers en violation des dispositions du présent chapitre, la SAFER peut demander au tribunal de grande instance de se prononcer sur l'application des dispositions, selon le cas, de l'article L 412-10 ou du troisième alinéa de l'article L 412-12 " ; Que l'article L 421-10 du code rural n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce, s'agissant de la vente d'un fonds avant l'expiration des délais prévus à l'article L 421-9, ou à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par le propriétaire bailleur au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir ; Considérant que l'article L 412-12 troisième alinéa du code rural dispose que : " Au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n'a pas respecté les obligations mentionnées à l'article L. 412-10, le preneur peut intenter l'action prévue par cet article " ; Considérant que l'action en nullité a été engagée par la SAFER le 8 novembre 2005, soit moins de six mois après la délivrance de l'acte de vente litigieux, qui lui a été adressé à sa requête, le 30 août 2005 ; Qu'en conséquence, la vente ayant été réalisée sans purge préalable du droit de préemption de la SAFER, en violation des dispositions impératives des articles L 143-1, R 143-1, R 143-4 et R 143-15 du code rural, encourt la sanction de l'annulation sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur l'exercice du droit de préemption au sens de l'article L 143-2 du code rural, dès lors que l'appelante a engagé une action en nullité pure et simple et que son action ne vise pas sa substitution dans les droits de l'acquéreur ; Que cette action ne s'assimilant ni à une action en substitution ni en l'exercice effectif de son droit de préemption, elle n'a pas à être motivée en référence aux motifs susceptibles de justifier une préemption tels qu'énoncés à l'article L 143-2 du code rural ; Que le moyen opposé à l'appelante, tiré de l'absence de vocation agricole du terrain vendu, sera donc écarté ; Qu'il convient de prononcer l'annulation de l'acte de vente conclu sans observation des formalités relatives à l'exercice du droit de préemption de la SAFER et le jugement déféré sera infirmé ;- Sur les conséquences attachées à l'annulation du contrat de vente Considérant que la nullité du contrat de vente du 28 avril 2005 entraîne restitutions réciproques en nature ou en valeur ; Que la restitution à laquelle une partie est condamnée à la suite de l'annulation d'un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; Que le vendeur, M. Georges X..., sera condamné à restituer aux acquéreurs, les consorts Z..., le prix de vente, soit la somme de 65. 730 euros, à charge pour les acquéreurs de restituer le bien litigieux ; » ; (arrêt attaqué, p. 8 à 13) ; 1) ALORS QUE le droit de préemption institué dans le cadre des espaces naturels sensibles des départements est exclusif de tout droit de préemption propre de la SAFER ; qu'en constatant en l'espèce que le bien litigieux était situé dans un « espace naturel sensible » (arrêt, p. 10), en faisant droit néanmoins à l'action de la SAFER de l'Ile-de-France, fondée sur un droit de préemption, au bénéfice duquel le département avait expressément renoncé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 142-1 et suivants du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2) ALORS QUE le droit de préemption institué dans le cadre de la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains est exclusif de tout droit de préemption propre de la SAFER ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le terrain litigieux était classé en « zone NDp » correspondant à un « espace de promenade et de loisirs destiné au public », le département y projetant « l'aménagement d'un parc urbain » en lisière de la ville de Montesson (arrêt, p. 10), ce dont il se déduisait que le bien litigieux était situé dans un espace naturel périurbain destiné à être protégé et mis en valeur ; qu'en faisant droit à l'action de la SAFER de l'Ile-de-France, fondée sur un droit de préemption, au bénéfice duquel le département avait expressément renoncé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 142-1 et suivants du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3) ALORS QU'il est institué au profit des SAFER un droit de préemption en cas d'aliénation, à titre onéreux, de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le terrain périurbain, objet de la vente, était « classé au POS de la commune en zone NDp depuis le 26 octobre 2000 ( ) zone qui couvre les espaces naturels à protéger ou à préserver et qui correspond à un espace de promenade et de loisir destiné au public », le département y projetant « l'aménagement d'un parc urbain » (arrêt, p. 10), quand il était au surplus établi que le terrain litigieux avait été exploité pendant plus de quinze ans par une entreprise d'extraction de sable puis par une entreprise commerciale de saut à l'élastique ; qu'en prononçant l'annulation de la vente, pour avoir été conclue sans observations des formalités relatives au droit de préemption de la SAFER, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que le bien litigieux était dépourvu de caractère ou de vocation agricole, et a violé l'article L. 143-1 du code rural, ensemble l'article R. 143-20 du même code ; 4) ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE QU'en cas de renonciation expresse de la SAFER à exercer son droit de préemption sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, le propriétaire peut réaliser l'aliénation projetée aux prix et conditions initiales notifiées, dans un délai d'un an à compter de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner par le notaire, sans nouvelle notification préalable à la SAFER ; qu'en décidant en l'espèce d'annuler la vente consentie aux conditions et prix indiqués à la SAFER, moins d'un an après la déclaration d'intention aliéner lui ayant été adressée, « pour défaut de (nouvelle) notification (préalable) » (arrêt, p. 14), la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 143-8 et R. 412-8 du code rural ; 5) ALORS EN TOUTE HYPOTHÈSE ENCORE QU'en cas de renonciation expresse de la SAFER à exercer son droit de préemption sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, la vente à un tiers intervenu dans un délai d'un an à compter de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner par le notaire, aux prix et conditions initiales notifiées, n'encourt pas la nullité du seul fait de l'absence de nouvelle notification préalable adressée à la SAFER ; qu'en décidant en l'espèce d'annuler la vente consentie aux conditions et prix indiqués à la SAFER, moins d'un an après la déclaration d'intention aliéner lui ayant été adressée, « pour défaut de (nouvelle) notification (préalable) » (arrêt, p. 14), la cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 143-8 et R. 412-8 du code rural. Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Y..., demandeur au pourvoi incident Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR prononcé l'annulation de l'acte de vente portant sur la parcelle cadastrée AN n° 21 sur la Commune de MONTESSON entre Monsieur Georges X...et les consorts Z...par acte du 28 avril 2005 en l'étude de Monsieur Y..., d'AVOIR condamné Monsieur Y...à verser à Monsieur Georges X...la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'absence de notification de la déclaration d'aliéner de Monsieur X...à la SAFER, d'AVOIR condamné Monsieur Y...à verser aux consorts Z...la somme de 3. 000 euros à titre de remboursement des frais exposés à l'occasion de la vente, la somme de 5. 000 euros au titre de l'immobilisation des sommes investies et du surcoût de l'acquisition d'un bien équivalent, outre la somme de 1. 000 euros en réparation du préjudice moral pour chacun des acquéreurs, d'AVOIR condamné Monsieur Y...à garantir le vendeur et les acquéreurs des frais de publication et enregistrement mis à leur charge, au titre des frais irrépétibles et des dépens ; AUX MOTIFS QUE les premiers juges ont dit qu'aucun texte ne dispose de la nullité de l'acte passé sans purge du droit de préemption de la SAFER et que celle-ci est seulement fondée à faire valoir son droit de préemption ; qu'il convient d'écarter le moyen d'irrecevabilité soulevé par Me Y..., dès lors que la SAFER soutient que la vente a été conclue en fraude de son droit légal de préemption, que faute de notification régulière, la vente intervenue sans purge de son droit de préemption, encourt la nullité par application des articles R 143-15 du code rural devenu l'article R 143-20 et l'article L 412-12, dispositions d'ordre public et de droit étroit ; que la demande en nullité de la vente n'est pas fondée sur une faute énoncée à l'article L 412-10 du code rural qui concerne la fraude du bailleur, qui a agi en méconnaissance des droits du preneur, bénéficiaire du droit de préemption ; que contrairement à ce que soutient Me Y..., la SAFER dispose donc d'une action propre pour agir en nullité de l'acte de vente passé sans purge de son droit de préemption, qui est détachée du droit de préemption de l'exploitant preneur en place ; que la Cour précise que la vente a été conclue non seulement en l'absence de notification régulière, mais encore en l'absence de toute notification préalable à la SAFER, en non respect des règles prévues aux articles L 143-1 et R 143-4 du Code rural, alors que le notaire est investi d'une mission légale et tenu d'accomplir la diligence mise à sa charge à l'article précité ; que, par ailleurs, l'appelante, conformément aux dispositions de l'article 1e 2ème alinéa du décret du 2 avril 2004 autorisant pour une nouvelle période de cinq ans la SAFER de l'Ile-de-France à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire, peut exercer son droit de préemption dans la mesure où le Conseil Général des Yvelines, selon les mentions portées à l'acte de vente, a exercé son droit de préemption prioritaire le 29 juin 2001 (porté à la connaissance du vendeur selon le jugement du juge de l'expropriation, le 10 juillet 2001) selon les modalités prévues à l'article R 213-8 du Code de l'urbanisme en se portant acquéreur pour un prix total, valeur occupée de 50. 000 euros, puis finalement, à l'issue de la procédure judiciaire, a déclaré renoncer l'acquisition du terrain litigieux par délibération de sa commission permanente le 2 juillet 2004 (courrier du 24 août 2004 porté à la connaissance de M. Georges X...) ; que la SAFER de l'Ile-de-France peut prétendre à exercer son droit de préemption après purge du droit de préemption du Conseil Général des Yvelines, qui a renoncé à exercer son droit de préemption, c'est-à-dire qui n'a pas exercé son droit de préemption au sens de l'article 1er 2ème alinéa du décret du 2 avril 2004 et dont le droit préférentiel n'est plus susceptible d'être exercé avant l'aliénation litigieuse, par application de l'article L 213-8 alinéa 2 du code de l'urbanisme ;- Sur le bien-fondé de l'action en nullité de la vente par la SAFER de l'Ile de France ; qu'il résulte des dispositions de l'article R 143-4 du Code rural, que la SAFER est autorisée à exercer son droit de préemption lors d'une vente portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, tels que définis à l'article R 143-2 du Code rural ; qu'en l'espèce, l'acte de vente litigieux désigne le bien vendu comme étant un terrain cadastré section AN 21 " ..." sis sur la commune de MONTESSON (78) pour une contenance de 43 ares 82 ca, soit 4. 382 m2 ; que sont annexés à l'acte de vente :- la note de renseignements d'urbanisme de la ville de MONTESSON délivrée le 14 avril 2005 en application de l'article L 211-1 du Code de l'urbanisme précisant que le bien, objet de la vente, est compris dans le périmètre de l'E. N. S. et classé NDp en vertu du règlement du P. O. S. approuvé le 26 octobre 2000, comme correspondant à un espace de promenade et de loisirs et ne fait nullement référence à un droit de préemption de l'A. F. T. R. P. (agence foncière et technique de la région parisienne) et de l'E. N. S. contrairement à la note d'urbanisme du 3 décembre 2004 se rapportant au projet de vente X.../ A...,- le paraphe des acquéreurs figurant sur le courrier de Me D..., avocat à la Cour d'appel de Paris, en date du 18 avril 2005 adressé à Me Y...lui précisant que l'aliénation envisagée au prix mentionné dans la DIA d'origine n'est plus soumise à l'exercice d'un quelconque droit de préemption, que la parcelle se situe en zone NDp du P. O. S. en vigueur de la commune de MONTESSON dont le règlement est particulièrement restrictif en matière d'occupation et d'utilisation des sols, que faisant partie intégrante du parc urbain défini par le schéma directeur de la boucle de MONTESSON de 1998, cette zone ne manquera pas de faire l'objet d'une surveillance attentive de la part de la commune de MONTESSON aux fins de préserver son devenir qui vise à terme à la mise en oeuvre d'un espace de promenade et de loisirs,- signature par les acquéreurs de la " Reconnaissance de conseils donnés " par le notaire en date du 27 avril 2005, par laquelle ils se déclarent informés des restrictions et conditions d'application de la zone NDp dans laquelle est incluse la parcelle vendue par la remise du règlement de ladite zone, du jugement du 25 janvier 2002, de l'arrêt de la Cour de cassation, précisant que le premier jugement a admis un potentiel de constructibilité lié à la vocation sportive et de loisirs de la zone dans laquelle est située la parcelle et déclarant vouloir en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur ainsi que contre le notaire rédacteur de l'acte, le déchargeant de toute responsabilité à cet égard, avec la mention que " néanmoins, le ou les " signatures " déclarent persister dans leur intention de passer l'acte à leurs seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre leur notaire " ; qu'il en résulte que le terrain non bâti, objet de la vente, classé en nature de " terres " selon le relevé cadastral, est inclus dans le périmètre des espaces sensibles, soumis au droit de préemption prioritaire du département, en particulier au profit du Conseil général des Yvelines par délibération du 28 septembre 1990 en vue de l'aménagement d'un parc urbain, qu'il est classé au POS de la commune en zone NDp depuis le 26 octobre 2000, date d'approbation du nouveau POS (ancien classement en zone NC selon l'ancien POS de 1987), zone qui couvre les espaces naturels à protéger ou à préserver et qui correspond à un espace de promenade et de loisirs destiné au public ; que le notaire chargé d'instrumenter au sens de l'article R du Code rural, a fait rentrer dans le champ d'application matériel de l'article L 143-1 le terrain litigieux, l'acte de vente en date du 28 avril 2005 précisant expressément en page 10 que " le bien est situé dans une zone de préemption de la SAFER de l'Ile de France " ; que l'acte ajoute que le notaire soussigné a, par LRAR en date du 30 novembre 2004, informé ladite société des prix et conditions de la présente vente, que par lettre du 27 janvier 2005, demeurée ciannexée après mention, ladite SAFER a déclaré qu'elle n'entendait pas exercer son droit de préemption sur ce projet de vente ; que les pièces susvisées avaient été sollicitées lors de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner dans le cadre du projet de vente X.../ A... qui n'a pas été poursuivi ; que les mentions expresses de l'acte de vente doivent prévaloir sur le courrier de Me D..., avocat à la Cour d'appel de Paris, en date du 18 avril 2005 adressé à Me Y..., paraphé par les acquéreurs, lui précisant que " l'aliénation envisagée au prix mentionné dans la DIA d'origine n'est plus soumise à l'exercice d'un quelconque droit de préemption ", alors que ce droit pouvant être exercé par deux titulaires, rendent ce courrier équivoque ; que l'appelante soutient à juste titre que le notaire avait l'obligation de lui faire connaître le nouveau projet de vente X.../ Z...s'agissant d'une vente entièrement distincte de la première consentie à M. José A..., peu importe qu'il porte sur la même chose et au même prix que le précédent projet, que l'identité de l'acquéreur est une mention essentielle pour la SAFER en vertu de l'article R 143-4 du code rural et peu importe que l'aliénation envisagée au prix fixé par le juge de l'expropriation ne soit plus soumise à l'exercice du droit de préemption du Conseil Général par application de l'article L 213-8 alinéa 2 du Code de l'urbanisme, pendant un délai de cinq ans à compter du caractère définitif de la décision de la Cour de cassation en date du 6 avril 2004, dès lors que la SAFER restait titulaire d'un droit légal de préemption, conformément aux dispositions de l'article 1er 2ème alinéa du décret du 2 avril 2004 autorisant pour une nouvelle période de cinq ans la SAFER de l'Ile-de-France à exercer le droit de préemption et à bénéficier de l'offre amiable avant adjudication volontaire et de l'article R 143-7 4° du Code rural ; que l'article R 143-7 du code rural prévoit une telle hypothèse, en énonçant que " La société (d'aménagement foncier et d'établissement rural) peut dans tous les cas, déclarer exercer son droit de préemption sous réserve que le titulaire d'un droit qui prime le sien ne l'exerce pas " ; que la circonstance que la SAFER ait renoncé à faire usage de son droit de préemption à la suite de la DIA portant sur les mêmes biens dans le cadre de la vente X.../ A..., ainsi qu'il résulte de son courrier en date du 27 janvier 2005, ne fait pas obstacle à ce que l'appelante fasse usage de ce droit dans la vente litigieuse, dès lors que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que contrairement à ce que prétend M. Georges X..., admettre que le droit de préemption de la SAFER doive encore être purgé malgré la décision de préemption prise le 29 juin 2001 par le Conseil Général des Yvelines, ne constitue pas une violation de l'article 1e ` du protocole additionnel de la CEDH, dès lors que l'exercice du droit de préemption par la SAFER n'est pas subsidiaire à celui du Conseil Général des Yvelines et que ce dernier ayant renoncé expressément à exercer son droit de préemption, il y a survivance de ce droit reconnu à la SAFER, encadré et contrôlé quant à la légalité de son action, mais non quant à l'opportunité de l'exercice de ce droit ; que les parties ayant convenu contractuellement de soumettre la vente litigieuse au droit de préemption de la SAFER de l'île de France, comme portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole, il convient d'examiner le moyen opposé à l'action en nullité de l'appelante, tiré de l'absence de vocation agricole du terrain vendu, de l'état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques ou du fait que la parcelle litigieuse serait au jour de la vente, le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière au sens de l'article R 143-2 10 du Code rural ; que l'article L 143-8 du Code rural dispose que « Le droit de préemption des SAFER s'exerce dans les conditions prévues par les articles L 412-8 à L 412-11 et le deuxième alinéa de l'article L 412-12. Toutefois, la fonction impartie parles dispositions susmentionnées au tribunal paritaire des baux ruraux est exercée par le tribunal compétent de l'ordre judiciaire. La vente à la SAFER ne peut être réalisée qu'après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer » ; que selon l'article R 143-7 in fine du Code rural, « le tribunal compétent de l'ordre judiciaire mentionné au deuxième alinéa de l'article L 143-8 est le tribunal de grande instance » ; que l'appelante soutient que la sanction du non-respect de l'obligation de notification préalable du projet de vente à la SAFER s'exerce dans le cadre d'une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article L 412-12 du Code rural qui sont d'ordre public et de droit étroit, que la sanction est prévue par les articles R 143-15 devenu l'article R 143-20 et L 412-12 du Code rural ; que l'article R 143-15 devenu l'article R 143-20 et L 412-12 du Code rural, énonce que « Si un immeuble sur lequel aurait pu être exercé le droit de préemption a été a aliéné au profit d'un tiers en violation des dispositions du présent chapitre, la SAFER peut demander au tribunal de grande instance de se prononcer sur l'application des dispositions, selon le cas, de l'article L 412-10 ou du troisième alinéa de l'article L 412-12 » ; que l'article L 421-10 du Code rural n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce, s'agissant de la vente d'un fonds avant l'expiration des délais prévus à l'article L 421-9, ou à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés par le propriétaire bailleur au bénéficiaire du droit de préemption ou lorsque le propriétaire bailleur exige du bénéficiaire du droit de préemption des conditions tendant à l'empêcher d'acquérir ; que l'article L 412-12 troisième alinéa du Code rural dispose que : « Au cas où le droit de préemption n'aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n'a pas respecté les obligations mentionnées à l'article L. 412-10, le preneur peut intenter l'action prévue par cet article » ; Considérant que l'action en nullité a été engagée par la SAFER le 8 novembre 2005, soit moins de six mois après la délivrance de l'acte de vente litigieux, qui lui a été adressé à sa requête, le 30 août 2005 ; qu'en conséquence, la vente ayant été réalisée sans purge préalable du droit de préemption de la SAFER, en violation des dispositions impératives des articles L 143-1, R 143-1, R 143-4 et R 143-15 du Code rural, encourt la sanction de l'annulation sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur l'exercice du droit de préemption au sens de l'article L 143-2 du Code rural, dès lors que l'appelante a engagé une action en nullité pure et simple et que son action ne vise pas sa substitution dans les droits de l'acquéreur ; que cette action ne s'assimilant ni à une action en substitution ni en l'exercice effectif de son droit de préemption, elle n'a pas à être motivée en référence aux motifs susceptibles de justifier une préemption tels qu'énoncés à l'article L 143-2 du Code rural ; que le moyen opposé à l'appelante, tiré de l'absence de vocation agricole du terrain vendu, sera donc écarté ; qu'il convient de prononcer l'annulation de l'acte de vente conclu sans observation des formalités relatives à l'exercice du droit de préemption de la SAFER et le jugement déféré sera infirmé ;- Sur les conséquences attachées à l'annulation du contrat de vente ; que la nullité du contrat de vente du 28 avril 2005 entraîne restitutions réciproques en nature ou en valeur ; que la restitution à laquelle une partie est condamnée à la suite de l'annulation d'un contrat, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; que le vendeur, M. Georges X..., sera condamné à restituer aux acquéreurs, les consorts Z..., le prix de vente, soit la somme de 65. 730 euros, à charge pour les acquéreurs de restituer le bien litigieux ; ET QUE il revient au notaire instrumentaire d'accomplir la diligence mise à sa charge à l'article R 143-4 du Code rural (« le notaire est tenu »), l'article R 143-15 rappelant « l'obligation de déclarer l'intention d'aliéner prévue aux articles R 143-4 et R 143-8.. » ; que l'absence de notification de la déclaration d'aliéner de Monsieur Georges X...par le notaire instrumentaire à la SAFER de l'Ile de France constitue un manquement de l'officier public et ministériel à son obligation légale engageant sa responsabilité délictuelle, les acquéreurs faisant valoir surabondamment que le notaire est tenu à un devoir d'information et de conseil, qui doit éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse ; que le vendeur ne peut être tenu de répondre des obligations légales imposées au notaire ; que, toutefois, le notaire ne peut être condamné à garantir le vendeur d'un fonds agricole du chef de la restitution aux acquéreurs du prix de cession ni à garantir les acquéreurs du reversement du prix de cession ; que Monsieur Y...sera tenu de verser au vendeur, en réparation du préjudice subi par suite du manquement à ses obligations légales, la somme de 10. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'absence de notification de la déclaration d'aliéner de Monsieur Georges X...à la SAFER d'Ile de France ; qu'il sera fait droit à la demande de garantie des acquéreurs contre le notaire, lequel ne saurait s'exonérer de sa responsabilité en se prévalant d ce que les acquéreurs avaient été avisés des risques que comportait la vente litigieuse, de ce qu'ils s'engageaient selon l'acte annexé à l'acte authentique, de passer l'acte à leurs seuls risques et périls, renonçant expressément dès à présent à tous recours contre le notaire ; qu'il sera alloué aux consorts Z...la somme de 3. 000 euros à titre de remboursement des frais exposés à l'occasion de la vente (étude d'architecte), la somme de 5. 000 euros a titre de l'immobilisation des sommes investies et du surcoût de l'acquisition d'un bien équivalent, outre la somme de 1. 000 euros en réparation du préjudice moral subi par chacun des acquéreurs résultant de la vente ; qu'il sera alloué une indemnité au titre des frais irrépétibles au profit de la SAFER ainsi qu'au profit du vendeur et des acquéreurs contre le notaire instrumentaire ; que Monsieur Y...sera tenu de garantir les acquéreurs des frais de publication et enregistrement mis à leur charge, au titre des frais irrépétibles et des dépens ; 1°) ALORS QUE le droit de préemption institué dans le cadre des espaces naturels sensibles des départements est exclusif de tout droit de préemption propre de la SAFER ; qu'en constatant en l'espèce que le bien litigieux était situé dans un « espace naturel sensible » (arrêt, p. 10) ; qu'en faisant droit néanmoins à l'action de la SAFER de l'Ile-de-France, fondée sur un droit de préemption, au bénéfice duquel le département avait expressément renoncé, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles L. 142-1 et suivants du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2°) ALORS QUE le droit de préemption institué dans le cadre de la protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains est exclusif de tout droit de préemption propre de la SAFER ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le terrain litigieux était classé en « zone NDp » correspondant à un « espace de promenade et de loisirs destiné au public », le département y projetant « l'aménagement d'un parc urbain » en lisière de la ville de Montesson (arrêt, p. 10), ce dont il se déduisait que le bien litigieux était situé dans un espace naturel périurbain destiné à être protégé et mis en valeur ; qu'en faisant droit à l'action de la SAFER de l'Ile-de-France, fondée sur un droit de préemption, au bénéfice duquel le département avait expressément renoncé, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 142-1 et suivants du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3°) ALORS QU'il est institué au profit des SAFER un droit de préemption en cas d'aliénation, à titre onéreux, de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le terrain périurbain, objet de la vente, était « classé au POS de la commune en zone NDp depuis le 26 octobre 2000 ( ) zone qui couvre les espaces naturels à protéger ou à préserver et qui correspond à un espace de promenade et de loisir destiné au public », le département y projetant « l'aménagement d'un parc urbain » (arrêt, p. 10), quand il était au surplus établi que le terrain litigieux avait été exploité pendant plus de quinze ans par une entreprise d'extraction de sable puis par une entreprise commerciale de saut à l'élastique ; qu'en prononçant l'annulation de la vente, pour avoir été conclue sans observations des formalités relatives au droit de préemption de la SAFER, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que le bien litigieux était dépourvu de caractère ou de vocation agricole, et a violé l'article L. 143-1 du Code rural, ensemble l'article R. 143-20 du même Code ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, en cas de renonciation expresse de la SAFER à exercer son droit de préemption sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, le propriétaire peut réaliser l'aliénation projetée aux prix et conditions initiales notifiées, dans un délai d'un an à compter de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner par le notaire, sans nouvelle notification préalable à la SAFER ; qu'en décidant en l'espèce d'annuler la vente consentie aux conditions et prix indiqués à la SAFER, moins d'un an après la déclaration d'intention aliéner lui ayant été adressée, « pour défaut de (nouvelle) notification (préalable) » (arrêt, p. 14), la Cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 143-8 et R. 412-8 du Code rural ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, en cas de renonciation expresse de la SAFER à exercer son droit de préemption sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, la vente à un tiers intervenu dans un délai d'un an à compter de l'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner par le notaire, aux prix et conditions initiales notifiées, n'encourt pas la nullité du seul fait de l'absence de nouvelle notification préalable adressée à la SAFER ; qu'en décidant en l'espèce d'annuler la vente consentie aux conditions et prix indiqués à la SAFER, moins d'un an après la déclaration d'intention aliéner lui ayant été adressée, « pour défaut de (nouvelle) notification (préalable) » (arrêt, p. 14), la Cour d'appel a violé, par fausse application, les articles L. 143-8 et R. 412-8 du Code rural.