Cour de cassation, Chambre civile 3, du 18 février 1987, 85-12.867 85-13.446, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1987-02-18
Numéro d'affaire : 85-12867
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris 1985-01-31, 1985-01-31

Sur le premier moyen du pourvoi n° 85-12.867 et le second moyen du pourvoi n° 85-13.446 réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 31 janvier 1985) que la société civile immobilière Ferrare Le Château (S.C.I.) ayant entrepris la rénovation d'un immeuble d'habitation à proximité du Château de Fontainebleau, a fait pratiquer au premier et au second étages des ouvertures donnant sur le fonds des époux E... ; que la S.C.I. a vendu les quatre appartements du second étage, pourvus chacun d'une ouverture sur le fonds voisin, trois aux époux Y... A... en mai 1974, un aux époux Nicolas A... en juin 1974 ; que les époux Y... A... ont revendu leurs appartements en 1976, à Mme Guillaume D... (lot n° 15), à F... Evrard (lot n° 16) et à Mme C... (lot n° 17) ; que les époux Nicolas A... ont revendu leur appartement aux époux X... au mois d'octobre 1976 ; que les époux E... ont assigné la S.C.I. en juin 1976 pour obtenir la suppression des vues ainsi que des dommages-intérêts et ensuite assigné aux mêmes fins Mme C..., acquéreur d'un des lots des époux Arcadie Choko ; que les divers acquéreurs, mis en cause, ont formé reconventionnellement, contre les vendeurs et la S.C.I., des demandes en réparation du préjudice résultant pour eux du remplacement des ouvertures donnant sur le fonds E..., par des jours de souffrance ; Attendu que les époux Nicolas A... et les époux Y... A... font grief à l'arrêt attaqué de les avoir condamnés à payer des dommages-intérêts aux acquéreurs, alors, selon le moyen, que "si le vendeur doit informer l'acheteur de l'existence de servitudes occultes, ce dernier est toujours réputé connaître les servitudes légales qui dérivent du régime ordinaire de la propriété ; qu'ainsi, en retenant le dol des vendeurs et en les condamnant à indemniser respectivement Mmes D... et C..., ainsi que les époux X... de la moins-value subie par l'immeuble du fait d'une servitude légale dont les acquéreurs ne pouvaient ignorer l'existence, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu que la Cour d'appel n'a pas fondé sa décision sur un défaut d'information concernant les servitudes légales, mais a réparé le préjudice résultant du comportement dolosif des vendeurs ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi n° 85-12.867 et le troisième moyen du pourvoi n° 85-13.446 réunis : Attendu que les époux Nicolas A... et les époux Y... A... font aussi grief à l'arrêt des condamnations prononcées contre eux, alors, selon le moyen, que "l'obligation de supporter le coût des travaux de suppression des vues irrégulières et celle de réparer le préjudice subi par le propriétaire du fonds dominant suivent le fonds servant en quelques mains qu'il passe et incombent exclusivement au propriétaire actuel de ce fonds ; qu'en condamnant les époux Nicolas A..., qui n'étaient plus propriétaires depuis 1976 du lot n° 18 de la résidence Mansard, et les époux Y... A..., qui n'étaient plus propriétaires depuis 1976 des lots n° 15 et 17 de la résidence Mansard, la Cour d'appel a violé les articles 676 et suivants du Code civil ; qu'à tout le moins, en cas de ventes successives, seul le propriétaire qui a créé des vues irrégulières peut être personnellement condamné à supporter définitivement le coût de la suppression de ces vues ; qu'en condamnant en l'espèce les époux Nicolas A... et les époux Y... A... à supporter les frais de suppression des vues irrégulières, dont il était constaté qu'elles avaient été créées par la S.C.I. Ferrare Le Château, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu que la Cour d'appel n'a pas condamné les époux Nicolas A... et les époux Y... A... à supporter les frais de la mise en conformité des ouvertures irrégulières, en exécution de l'obligation réelle incombant au propriétaire, mais en raison des fautes de nature délictuelle commises par les vendeurs, pour avoir "perpétué l'état de vue directe préjudiciable aux époux E... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen du pourvoi n° 85-13.446 : Attendu que les époux Y... A... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer à Mme C... des dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "que, d'une part, le préjudice, résultant pour les acquéreurs d'appartements de la moins-value due au remplacement des fenêtres par des jours de souffrance, n'a pas sa cause dans une inexécution contractuelle puisque, aux termes des propres énonciations de l'arrêt, les actes de vente prévoyaient la livraison d'appartements pourvus de jours de souffrance ; qu'en fondant les condamnations à dommages-intérêts qu'elle prononce sur un prétendu manquement contractuel, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, alors que, d'autre part, si la victime d'un dol dispose d'une action en responsabilité délictuelle contre l'auteur de manoeuvres dolosives, le dol suppose, de la part de celui qui s'oblige, une erreur provoquée par les manoeuvres de l'autre partie ; que la Cour d'appel, qui relève que le règlement de copropriété et actes de vente mentionnaient l'existence de jours de souffrance et retient le dol sans rechercher si, au moment de la signature des actes, le consentement de Mme D... et C... a été vicié par une erreur provoquée, en l'absence de laquelle elles n'auraient pas contracté, prive de base légale sa décision au regard des articles 1116 et 1382 du Code civil, alors que, s'agissant de déterminer, non le sens ou le contenu d'un acte, mais le point de savoir si une partie a été victime d'un dol, aucune règle n'empêche le notaire, dont le devoir est d'éclairer le consentement des parties, de témoigner des conditions dans lesquelles il a rempli son obligation de conseil ; que la Cour d'appel n'a pu écarter l'attestation du notaire par un motif inopérant, tiré de ce que l'acte notarié doit se suffire à lui-même, sans violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu, de première part, qu'ayant constaté que la moins-value subie par Mme C... avait pour cause l'existence de vues que cet acquéreur était tenu de supprimer et que la mention dans l'acte de vente de jours de souffrance participait du comportement dolosif du vendeur, la Cour d'appel a retenu exactement l'existence à la charge des époux Y... A... d'un manquement contractuel justifiant les dommages-intérêts alloués ; que, de seconde part, la Cour d'appel qui a relevé que M. Arcadie A... était associé fondateur de la S.C.I., que les époux Y... A... avaient participé aux rendez-vous de chantier, qu'ils avaient connu dès l'origine la non-conformité des ouvertures sur le fonds E... et l'opposition de ces derniers au maintien de vues irrégulières, que la revente des appartements était intervenue rapidement "avec un bénéfice spéculatif important", "que la présentation des appartements, avec des fenêtres ouvrant et fermant, explique l'engouement des acquéreurs et l'importance du prix exigé", a souverainement écarté l'attestation du notaire et qualifié de dolosif le comportement des époux Z... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le quatrième moyen du pourvoi n° 85-13.446 : Attendu que les époux Y... A... font encore grief à l'arrêt de les avoir condamnés à supporter les frais de mise en conformité des fenêtres évalués dès maintenant à 62.000 francs, alors, selon le moyen, que "d'une part, les époux Y... A... n'ayant été propriétaires que des trois lots (numéros 15, 16 et 17) comportant trois des quatre fenêtres litigieuses, ils ne pouvaient pas être condamnés in solidum avec la SCI Ferrare-Le Château et les époux Nicolas A... à supporter les frais de suppression des huit fenêtres donnant sur le fonds E... ; qu'en prononçant une telle condamnation, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, alors que, d'autre part, les époux Z... ont été propriétaires des trois lots comportant une vue irrégulière, du mois de mai 1974 aux mois de mars, mai et octobre 1976 ; qu'en les condamnant néanmoins in solidum avec la SCI Ferrare-le-Château et les époux Nicolas A... à indemniser les époux E... du trouble de jouissance subi depuis 1973, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, alors, qu'enfin, il résulte des propres énonciations de l'arrêt et de celles des premiers juges expressément adoptées par la Cour d'appel, que les consorts A... ont été propriétaires exclusivement des quatre appartements du deuxième étage de l'immeuble, pourvu chacun d'une fenêtre sur le fonds E..., que ces appartements ont été revendus respectivement à Mme D..., F... Evrard, Mme B..., M. et Mme X... ; que F... Evrard, qui a revendu son studio s'est désistée en première instance ; que sont seuls intimés sur l'appel des consorts A... et de la SCI : M. et Mme X..., Mme D... et Mme B..., à l'exclusion des ayants-cause de F... Evrard et de l'actuel propriétaire de l'appartement du premier étage ouvrant par quatre petites fenêtres sur le fonds E... ; d'où il suit que la Cour d'appel n'a pu, sans entrer en contradiction avec elle-même et refuser de tirer de ses propres énonciations les conséquences légales qui en découlent, en violation de l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile, d'une part, constater que seuls les propriétaires actuels des appartements pouvaient être condamnés à obturer les fenêtres et limiter, pour cette raison, les condamnations prononcées aux trois propriétaires d'appartements, dotés chacun d'une fenêtre, qui se trouvaient dans la cause, d'autre part, chiffrer le montant de la condamnation mise à la charge des consorts A... et de la S.C.I., en tenant compte de l'ensemble des vues ouvrant sur le fonds E... (soit huit fenêtres)" ; Mais attendu qu'ayant relevé que les époux Z... avaient participé, le mari comme associé fondateur de la SCI, les époux, lors des visites du chantier, à la rénovation de l'immeuble dès l'origine, la Cour d'appel a, sans se contredire, pu retenir qu'ils avaient, depuis 1973, concouru avec la SCI à la réalisation d'un même dommage ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen du pourvoi n° 85-12.867 : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu qu'en condamnant les époux Nicolas A... à réparer le préjudice subi par les époux E... depuis le mois d'octobre 1973, tout en constatant qu'ils n'avaient acquis leur appartement qu'en juin 1974, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux Nicolas A... à réparer le préjudice subi par les époux E... avant le mois de juin 1974, l'arrêt rendu le 31 janvier 1985, entre les parties, par la Cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel d'Amiens, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;

Sommaire : VENTE - Immeuble - Servitudes occultes - Jours de souffrance - Moins-value - Indemnisation.