Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 avril 2019, 17-22.758, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-04-11
Numéro d'affaire : 17-22758
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2017-06-06
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Foussard et Froger, SCP Krivine et Viaud

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 juin 2017), que la société Cosysnow a pris à bail commercial divers lots situés dans un ensemble immobilier en copropriété, pour y exploiter une résidence hôtelière ; que, des désordres ayant affecté les parties communes de la copropriété, un expert a été désigné dans une instance engagée conjointement par la société Cosysnow et le syndicat des copropriétaires à l'encontre des constructeurs et de leurs assureurs ; que, parallèlement à cette instance, la société Cosysnow a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'indemnisation des pertes consécutives aux désordres et l'exécution des travaux de remise aux normes de la résidence ; qu'il a ensuite assigné certains copropriétaires pour obtenir leur condamnation au prorata de leurs tantièmes ; Sur les premier et troisième moyens, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Cosysnow et M. H... font grief à l'arrêt de rejeter les demandes d'indemnisation de la société ; Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres à l'origine des préjudices dont le preneur demandait réparation affectaient des parties communes de l'immeuble et retenu exactement que chaque bailleur, pris individuellement, ne peut en être tenu responsable sauf à se voir reprocher de ne pas avoir procédé à toutes les diligences nécessaires pour que le syndicat des copropriétaires y mette fin, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Cosysnow et M. H..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Cosysnow et M. H..., ès qualités, à payer à M. et Mme E..., à M. et Mme D..., à M. Y..., à Mme C..., à M. et Mme Q..., à la SCI Les Hauteurs et à la société La Pradelle la somme globale de 3 000 euros, et rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Cosysnow et M. H..., ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué : D'AVOIR jugé qu'il n'est pas établi que la Sarl Cosysnow se trouve dans une situation pouvant justifier une rupture unilatérale des conventions par application de l'article 5-4 du bail, et jugé que la lettre circulaire du 31 août 2012 ne peut avoir d'effet, constaté, eu égard aux demandes contenues dans les conclusions, que les parties restent à ce jour liées par les contrats de bail souscrits et en conséquence débouté la société Cosysnow de sa demande en résiliation des baux en raison de l'état de l'immeuble dont la responsabilité incombe aux bailleurs ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la résiliation des baux, par lettre circulaire recommandée du 31 août 2012, la SARL Cosysnow notifiait aux copropriétaires bailleurs sa décision contrainte de résilier les baux commerciaux au 30 septembre 2012 par application de l'article 5-4 des contrats, en raison des désordres rendant l'ensemble immobilier impropre à sa destination ; que la SARL Cosysnow appelante demande à la cour de juger bien fondée la résiliation unilatérale en date du 30 septembre 2012 en raison de l'état de l'immeuble dont la responsabilité incombe aux bailleurs ; que le dispositif des écritures d'appel des copropriétaires bailleurs demande de déclarer nul le congé délivré par le preneur à échéance du 30 septembre 2012 ; que le dispositif des écritures d'appel pour la SNC Trinity demande de dire que le courrier du 31 août 2012 est sans effet, et que la demande de voir constater la résiliation du bail à la date du 30 septembre 2012 est irrecevable pour la première fois en appel ; que la recevabilité en appel de la prétention à faire constater une rupture des contrats de bail n'est pas sérieusement discutable, alors que le premier juge s'est prononcé sur une prétention similaire en retenant dans son dispositif qu'il n'est pas établi que la SARL Cosysnow se trouve dans une situation pouvant justifier une rupture unilatérale des conventions par application de l'article 5-4 du bail, que la lettre circulaire du 31 août 2012 ne peut avoir d'effet et que les parties restent liées par les contrats de bail souscrits ; que sur le fond, le jugement déféré a exposé des motifs pertinents que la cour adopte pour rejeter la prétention d'une rupture fondée sur l'article 5-4 du bail sans démontrer des hypothèses de force majeure ou d'impossibilité totale d'exploiter qui pourraient caractériser un fondement de résiliation d'un bail commercial ; que la cour relève que la stipulation particulière de l'article 5-4 prévoit en effet le cas de force majeure interrompant l'activité touristique, ou d'un dysfonctionnement dans l'activité du preneur dont il n'aurait pas la charge du contrôle et de l'entretien, mais seulement pour autoriser le preneur à « remettre en question le louer garanti », ce qui n'offre pas formellement un droit de résiliation du bail mais seulement une perspective de renégociation d'une garantie de paiement de loyers ; que la cour constate surabondamment comme le premier juge que les dysfonctionnements de distribution d'eau chaude dans la résidence n'ont pas interrompu l'exploitation du fonds de commerce, mais également que le jugement rendu le 5 décembre 2016, qui était donc pas dans les débats en première instance, relève dans la lecture du rapport d'expertise judiciaire déposé une faute de la SARL Cosysnow « dans son obligation d'entretien régulier des équipements de l'immeuble et de respect des exigences du règlement sanitaire départemental, qui aurait permis de mieux appréhender les problèmes à leur survenance et une meilleure gestion des solutions » ; que la cour rejette en conséquence sur le fond la prétention recevable en la forme de la SARL Cosysnow de juger bien fondée la résiliation unilatérale en date du 30 septembre 2012 en raison de l'état de l'immeuble dont la responsabilité incombe aux bailleurs, et confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que les parties restent liées par les contrats de bail souscrits ; qu'il n'y a pas pour autant lieu de faire droit à la demande de déclarer nulle la lettre de résiliation à échéance du 30 septembre 2012 ainsi dépourvue d'effet » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur la résiliation des baux, par dérogation à l'article 1184 du Code civil qui prévoit que « la résolution [du contrat] doit être demandée en justice, la jurisprudence a admis depuis une dizaine d'années que « la gravité du comportement d'une partie au contrat peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » ; que cette faculté de rupture unilatérale s'exerce sous le contrôle du juge ; que le contractant qui subit la rupture peut, après coup, saisir le juge qui appréciera a posteriori si la condition de la rupture ; que cette faculté de rupture unilatérale n 'est cependant pas applicable dans les contrats spéciaux pour lesquels le législateur renforce le caractère judiciaire de la résolution pour inexécution, qu'or, s'agissant des baux commerciaux, l'objectif premier du statut des baux commerciaux étant d'assurer aux parties une certaine stabilité notamment dans l'installation du preneur, le législateur, dans cette optique, a renforcé le caractère judiciaire de la résolution pour inexécution, en soumettant les clauses résolutoires à un régime restrictif ; qu'en droit commun des obligations, la clause résolutoire expresse opère de façon automatique, permettant au contractant victime de l'inexécution de résoudre le contrat en dehors de toute intervention du juge ; qu'or, dans le bail commercial, le caractère automatique de la clause résolutoire est très fortement atténué ; que l'article L. 145-41 du Code de commerce (D. n° 53-960, 30 sept. 1953, art. 25) prévoit un dispositif qui se compose de deux éléments ; que d'une part, la clause résolutoire expresse ne produit effet qu'un mois après un commandement d'exécuter resté infructueux et cela quel que soit le type de manquement ; que d'autre part, et surtout, pendant ce délai le preneur peut, dans les conditions prévues à l'article 1244-1 du Code civil, demander au juge dont l'appréciation est souveraine de suspendre les effets de la clause résolutoire par l'octroi de délais de grâce tant que la résolution n 'a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis autorité de chose jugée ; que la clause résolutoire ne joue pas si le preneur se libère dans les conditions fixées par le juge ; que ce dispositif, qui permet au preneur à bail de saisir le juge d'une demande venant bloquer le jeu de la clause, témoigne de l'attachement du législateur envers le caractère judiciaire de la résolution ; que le législateur ayant ainsi atténué l'efficacité des clauses résolutoires, la Cour de cassation a écarté par principe la rupture unilatérale en matière de bail commercial ; qu'en effet, l'admission d'une faculté de rupture unilatérale au profit du bailleur, même subordonnée à l'exigence spécifique d'un « comportement grave » », aurait pour effet de bouleverser le régime de la résolution pour inexécution dans le bail commercial ; que la Cour de cassation (Chambre civile 3 -28 Octobre 2009) a ainsi jugé : S'agissant d'un bail verbal consenti pour l'exploitation d'un restaurant après réalisation de travaux, pour dire le bail est résilié aux torts des locataires, l'arrêt attaqué retient que le bailleur a résilié le bail en procédant au changement des serrures, que cependant la rupture a pour origine un chèque de loyer impayé et que la résiliation du bail, bien qu'émanant du bailleur, est imputable à l'inexécution par les locataires du paiement du loyer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a donné des effets de droit à l'action unilatérale du bailleur, a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil et l'article L. 145-1 du Code de commerce ; qu'en l'espèce, selon l'article 2 de chacun des baux conclus avec la SARL Cosysnow, le bail était consenti et accepté pour une durée de 11 années entières et consécutives ; que conformément à l'article L 145-4 du code de commerce, le preneur renonçait expressément à sa faculté de résiliation à l'issue des périodes triennales de sorte que de son chef, le bail avait une durée ferme et irrévocable de 11 années à compter de la date de prise d'effet du bail ; que selon l'article 5-4 des contrats de bail, de convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le louer garanti en cas de force majeure interrompant l'activité touristique ou d'événements amenant dysfonctionnements de l'activité du preneur, et notamment une quelconque quelconque modification de la destination ou l'accès commun ou encore de mauvais entretien ou fonctionnement des parties communes, étant entendu que cette disposition ne saurait s'appliquer dans l'éventualité où le preneur aurait le contrôle de l'entretien du fonctionne dans des parties communes ; que par lettre circulaire recommandée du 31 août 2012, la SARL Cosysnow notifiait notamment à Monsieur et Madame J... E..., monsieur Y... et madame X... C..., la SCI Mininous, la SCI La Pradelle, la SCI les Hauteur, monsieur S... D... et son épouse madame T... K... et monsieur I... Q... et son épouse madame L... M..., sa décision, contrainte et forcée, de résilier, au 30 septembre 2012, les baux commerciaux par application de l'article 5-4 du contrat de bail, dans la mesure où l'ensemble immobilier était affecté de désordres le rendant impropre à sa destination et donc aléatoire d'une bonne gestion ; qu'il sera constaté en premier lieu que dans ses dernières conclusions du 13 mars 2014 (instance 12/3815) ou même du 14 octobre 2014 (instance N° 12/3044), qui sont les seules liant le tribunal par application de l'article 753 du code civil, la SARL Cosysnow et les organes de la procédure collective ne demandent pas expressément que soit constatée que la rupture de la convention est acquise depuis le 31 août 2012 ; que le tribunal en fait n'est saisi que d'une demande afin que soit jugé que « le congé délivré le 30 septembre 2012 est nul et de nul effet » : qu'il il doit être observé sur ce point que dans leurs conclusions, Monsieur et madame J... E..., monsieur Y... et madame X... C..., la SCI Mininous, la SCI La Pradelle, la SCI les Hauteur, monsieur S... D... et son épouse madame T... K... et monsieur I... Q... et son épouse madame L... M..., ne tirent cependant aucune conséquence de la nullité qu'ils opposent et notamment ne demandent pas expressément que soit constatée la rupture des conventions et que cette rupture soit jugée abusive ; que la lettre du 31 août 2012, notifiant la volonté du preneur de mettre fin au contrat et qui se fonde exclusivement sur l'article 5-4 du contrat de bail, ne caractérise pas un congé, auquel le preneur a d'ailleurs renoncé selon l'article 2 du contrat du bail ; que l'article 5-4 du bail, qui prévoit la possibilité pour le preneur de remettre en question « le louer garantie » qui donnerait ainsi au preneur une possibilité de rupture unilatérale doit être analysée au regard du statut protecteur d'ordre public des baux commerciaux qui donne un caractère spécifique au contrat de bail: il s'agit d'une clause de résiliation du bail au profit du preneur dans deux hypothèses bien précises, dans le cas d'une situation de force majeure ou dans l'hypothèse d'une impossibilité totale d'exploiter le lieu loué en raison de l'état des locaux ; que cette clause ne peut que s'interpréter dans ce sens et de façon restrictive, sauf à dénaturer la volonté des parties: en effet, la rupture unilatérale ouverte au preneur ne donne lieu à aucune pénalité particulière, ce qui sous-tend que, de la volonté des deux parties, le preneur n'a pu se garantir que pour une impossibilité totale d'exploiter le fond ; que cette clause ne constitue pas, en outre, une clause résolutoire, ne prévoyant nullement un commandement et l'acquisition de la clause dans le délai d'un mois après que le commandement ail été infructueux ; que dès lors, cette clause permettant au preneur de mettre fin aux conventions dans deux hypothèses précises, doit être soumise au contrôle du juge qui doit vérifier que les conditions de résiliation unilatérale prévue contractuellement sont réunies et sont ainsi de nature à entraîner une résiliation de la convention ; que pour justifier du bien-fondé de la rupture unilatérale du bail, la SARL Cosysnow s'appuie sur l'hypothèse « d'un événement amenant un dysfonctionnement de l'activité du preneur, notamment un mauvais fonctionnement des parties communes » ; qu'or, il est acquis que si les locaux sont atteints de désordres se caractérisant par un dysfonctionnement de production d'eau chaude, ce qui entraîne des difficultés dans la gestion des locaux, la SARL Cosysnow a, cependant, continué à exploiter son fonds de commerce ; que dès lors, il n'est pas établi que la SARL Cosysnow se trouve dans une situation pouvant justifier une rupture unilatérale des conventions par application de l'article 5-4 du bail et une résiliation du bail à son profit ; qu'en conséquence, la lettre circulaire du 31 août 2012 ne saurait avoir d'effet et eu égard aux demandes contenues dans les conclusions, il y a lieu de constater que les parties restent à ce jour liées par les contrats de bail souscrits ». 1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à une absence de motifs ; que dans ses conclusions d'appel, la société Cosysnow soutenait que, même en l'absence de clause résolutoire expresse, elle était fondée à demander la résiliation des baux par elle conclus pour manquement suffisamment grave des bailleurs à leur obligation de délivrance (page 9 de ses conclusions) ; que pour écarter cette demande, les juges du fond ont retenu, d'une part, que l'article 5-4 du bail ne constituait pas une clause de résiliation mais offrait seulement une perspective de renégociation d'une garantie de paiement de loyers, et, d'autre part et en toute hypothèse, que cette clause ne s'appliquait qu'en cas de force majeure ou d'impossibilité totale d'exploitation du fonds de commerce ne résultant pas d'un manquement du preneur à ses obligations d'entretien des parties communes, et que tel n'était pas le cas en l'espèce où la société Cosysnow n'avait pas interrompu totalement son activité et avait manqué à son obligation d'entretien des parties communes ; qu'en laissant sans réponse les conclusions de la société Cosysnow fondées sur la résiliation judiciaire des baux litigieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée en cas de manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance d'un local adapté à l'usage commercial convenu avec le preneur ; que la société Cosysnow reprochait aux bailleurs de lui avoir délivré un immeuble inadapté à l'exploitation commerciale de résidence hôtelière de haute montagne convenu, à raison de dysfonctionnements majeurs constatés, dès la première saison hivernale, dans le système de distribution d'eau chaude ; qu'en retenant, pour écarter sa demande de résiliation, que ces dysfonctionnements n'avaient pas « interrompu l'exploitation de son fonds de commerce » de sorte qu'elle ne démontrait pas l'impossibilité totale d'exploiter celui-ci exigée par l'article 5-4 des baux, mais sans rechercher si ces manquements n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184, 1741, 1719 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3) ALORS QUE pour motiver sa décision, le juge doit se déterminer d'après les circonstances particulières du procès et non par voie de référence à des causes déjà jugées ; que pour imputer à la société Cosysnow les désordres constatés dans l'immeuble pris à bail, la cour d'appel s'est bornée à relever que « le jugement rendu le 5 décembre 2016 » prononcé dans l'instance l'opposant aux architectes et constructeurs du bien loué avait « relevé dans la lecture du rapport d'expertise judiciaire (sa) faute dans son obligation d'entretien régulier des équipements de l'immeuble et de respect des exigences du règlement sanitaire départemental, qui aurait permis de mieux appréhender les problèmes à leur survenance et une meilleure gestion des solutions » ; qu'en statuant pas cette seule référence aux motifs du jugement du 5 décembre 2016, mais sans rechercher elle-même si la société Cosysnow avait commis une telle faute, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4) ALORS QUE l'obligation d'entretien des lieux loués à la charge du preneur n'exonère pas le bailleur de son obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble ; que la société Cosysnow soutenait que les dysfonctionnements du système de distribution d'eau chaude résultaient d'un vice de conception de l'immeuble antérieur au bail (page 16 de ses conclusions) ; qu'en retenant, pour écarter son action en résiliation, qu'elle n'aurait pas entretenu régulièrement les équipements de l'immeuble et qu'elle n'aurait pas respecté les exigences du règlement sanitaire départemental lors de la survenance des problèmes, mais sans rechercher si les bailleurs n'avaient pas gravement manqué à leur obligation de réparation de ce vice structurel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1184, 1741, 1719 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué : D'AVOIR débouté la société Cosysnow de ses demandes d'indemnisation à l'encontre à l'encontre de M. J... E..., M. S... D..., Mme Z... E..., M. U... Y..., Mme X... C..., Mme T... K..., épouse D..., M. I... Q..., Mme L... M..., la société Minious SCI, la société Trinity SNC, la société Les hauteurs SCI et la société La pradelle ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur les demandes en indemnisation de la Sarl Cosysnow, le preneur demande réparation des préjudices résultant du fait de l'impossibilité d'exploiter et de gérer la résidence hôtelière, pour un montant correspondant à la réparation du dommage matériel et immatériel, de la perte de valeur du fonds de commerce, et de la perte de marge jusqu'à la fin des baux, et des frais liés au sinistre depuis l'origine de la prise en charge de la gestion par la SARL Cosysnow ; que le jugement déféré avait rejeté les prétentions alors présentées à ce titre notamment sur les motifs que : si l'immeuble a bien été affecté de désordres relatifs à la fourniture d'eau chaude, cela n'a pas empêché la SARL Cosysnow d'exploiter le fonds de commerce, les travaux dont il est demandé règlement (aux copropriétaires) au prorata touchant aux parties communes relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires et seront indemnisés en tout état de cause dans le cadre de l'instance introduite contre les constructeurs et leurs assureurs ; tout au plus le preneur aurait-il pu solliciter la condamnation de copropriétaires bailleurs à procéder à toutes les diligences pour que les travaux soient réalisés, sur le surcoût de l'entretien, la maintenance et l'exploitation, dû au sinistre, et les différentes pertes immatérielles et commerciales, ces préjudices résultent de la simple analyse de rapports ou audits diligentes à la seule initiative de la SARL Cosysnow, dont la liquidation ne pourra intervenir que dans le cadre des indemnisations déterminées dans la procédure introduite contre les constructeurs et assureur et après expertise contradictoire qui n'est pas encore sollicitée, enfin les modalités de la répartition de l'indemnisation une fois qu'elle sera liquidée rendra nécessaire que tous les bailleurs copropriétaires soient réunis dans une même instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce » ; que la SARL Cosysnow ne critique pas utilement ces motifs pertinents du jugement déféré, alors qu'elle déclare dans ses écritures qu'elle a formé appel du jugement rendu depuis à la date du 5 décembre 2016 dans le cadre de l'instance introduite contre les constructeurs et leurs assureurs, pour n'avoir obtenue qu'une réparation d'un montant trop partiel au motif d'une absence de preuve comptable suffisante, et prétend produire aujourd'hui dans cette instance comme dans celle de l'appel du jugement du 5 décembre 2016 les mêmes éléments suffisants de comptabilité ; qu'elle demande d'ailleurs spécifiquement dans le dispositif de ses écritures de dire qu'il y a lieu de déduire les montants accordés dans le cadre de la procédure sur appel du jugement du 5 décembre 2016 dont l'arrêt n'a pas été encore rendu ; que cette argumentation conforte à l'évidence celle du premier juge de laisser l'appréciation du juste montant d'indemnisation à la poursuite, aujourd'hui en appel, de la procédure introduite conjointement par la SARL Cosysnow et le syndicat des copropriétaires à rencontre de l'architecte, d'entreprises titulaires d'un marché de travaux, et de divers assureurs, qui conduira la cour à statuer alors définitivement sur les conclusions d'un rapport d'expertise judiciaire contradictoire qui n'est pas sollicité dans cette instance et sur les mêmes documents comptables ; que la cour constate ensuite la pertinence du motif du premier juge retenant que les travaux dont il est demandé règlement aux copropriétaires au prorata de leurs tantièmes touchent à des parties communes qui relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires à l'encontre duquel la SARL Cosysnow s'est désistée dans cette instance ; qu'ainsi, chaque bailleur pris individuellement ne peut être tenu responsable de désordres affectant les parties communes, mais tout au plus comme l'a relevé également avec pertinence le premier juge de ne pas avoir procédé à toutes les diligences pour que les travaux soient réalisés, notamment en provoquant les délibérations nécessaires en assemblée générale des copropriétaires ; que la cour déclare, comme le jugement déféré, mal fondées les prétentions du preneur dirigées contre les copropriétaires bailleurs » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur l'action de la SARL Cosysnow contre Monsieur E..., la SCI les Hauteurs, la SCI la Pradelie, Monsieur D... et madame K... ; qu'il sera constaté en premier lieu que dans ses dernières conclusions du 14 octobre 2014, qui sont les seules liant le tribunal par application de l'article 753 du code civil, les demandes sont faites par la SARL Cosysnow sans que M. H... et M. F..., administrateur et mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL Cosysnow interviennent, ce qui rend irrecevable ses demandes ; qu'il doit être constaté par ailleurs, que la SARL Cosysnow ne réitère pas ses demandes contre la SCI Trinity dans ses dernières conclusions, en l'état du jugement du 6 mai 2013 ; que par ailleurs, et en outre, sur le fond, la SARL Cosysnow entend obtenir remboursement des travaux de remise en état, du surcoût entretien, maintenance et exploitation dû au sinistre, et des pertes immatérielles se caractérisant par une perte de la valeur du fonds de commerce, dans la marge commerciale future ; qu'elle dirige ses demandes en remboursement contre Monsieur E..., la SCI les Hauteurs, la SCI la Pradelle, Monsieur D... et madame K..., en indiquant que ses demandes contre les autres copropriétaires sont suspendues d'un commun accord en attente du procès intenté contre les constructeurs et leur assureur et en prétendant que chaque défendeur doit le remboursement de ses préjudices au prorata de leurs tantièmes détenus de la copropriété ; que tout en se prévalant d'un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur, elle invoque cependant comme fondement dans ses conclusions., les seuls articles 1134, 1184,1371 et suivants du Code civil, 1382 et 1384 du Code civil, faisant l'impasse sur les articles 1719 et 1720 du code civil ; qu'il a été déjà retenu dans différentes décisions notamment des ordonnances de référé et le jugement du 23 avril 2012 que si l'immeuble a bien été affecté de désordres relatifs à la fourniture d'eau chaude, cela n'a pas empêché la SARL Cosysnow d'exploiter le fonds de commerce ; que selon le rapport Nouailles dont se prévaut la SARL Cosysnow, les travaux dont il est demandé règlement au prorata n'ont pas encore été réalisés : touchant aux parties communes, ils relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires et seront indemnisés en tout état de cause dans le cadre de l'instance introduite contre les constructeurs et leur assureur ; que la SARL Cosysnow ne peut, dès lors, être fondée à demander à Monsieur E..., la SCI les Hauteurs, la SCI la Pradelle, Monsieur D... et madame K... de prendre en charge les dits travaux selon leur quote-part que ce soit sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou du quasi-contrat ; qu'elle est encore moins fondée sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; tout au plus, aurait-elle pu solliciter leur condamnation, en leur double qualité de bailleur et de copropriétaire, à procéder à toutes les diligences pour que les travaux soient réalisés ; que sur le surcoût de l'entretien, la maintenance et l'exploitation du au sinistre et les différentes pertes immatérielles et commerciales, ces différents préjudices résultent de la simple analyse de rapports ou audits diligentes à la seule initiative de la SARL Cosysnow ; que le montant de l'indemnisation, qui pourrait être due à la SARL Cosysnow, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, n'est pas à ce jour liquidé, la liquidation ne pouvant intervenir que dans le cadre des indemnisations qui seront déterminées dans la procédure introduite contre les constructeurs et assureurs et après expertise contradictoire qui n'est pas sollicitée d'ores et déjà ; que bien plus, ces préjudices devront venir en compensation avec les dettes de loyers ; qu'enfin, les modalités de la répartition de l'indemnisation une fois qu'elle sera liquidée, rendra nécessaire que tous les bailleurs-copropriétaires soient réunis dans une même instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'il convient dès lors de juger que la SARL Cosysnow est mal fondée en ses demandes en paiement des travaux et irrecevable en demandes en indemnisation qui sont d'ores et déjà prématurées et ne peuvent être liquidées » ; 1) ALORS QUE le bailleur en copropriété est personnellement tenu des réparations des parties communes nécessaires à la jouissance paisible des lieux ; que le preneur peut donc rechercher sa responsabilité personnelle sans mettre en cause le syndicat des copropriétaires ; qu'en énonçant, pour écarter l'action en responsabilité de la société Cosysnow contre chacun de ses bailleurs pour manquement à leur obligation d'entretien des parties communes, que les travaux dont le règlement leur était demandé au prorata de leurs tantièmes relevaient de la seule compétence du syndicat des copropriétaires à l'égard duquel la société Cosysnow s'était désistée, de sorte que les bailleurs copropriétaires ne pourraient être recherchés individuellement, la cour d'appel a violé les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 et 1719 et 1720 du code civil du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2) ALORS QUE chacun des bailleurs en copropriété est tenu des réparations des parties communes nécessaires à la jouissance paisible des lieux par le preneur ; que celui-ci peut donc rechercher la responsabilité de l'un d'entre eux sans mettre en cause les autres ; qu'en énonçant, pour écarter l'action en responsabilité de la société Cosysnow contre certains de ses bailleurs en copropriété, que les modalités de répartition de l'indemnisation, une fois liquidée, rendrait nécessaire la mise en cause de tous les bailleurs copropriétaires et que tel n'était pas le cas en l'espèce, la cour d'appel a encore violé les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1134 et 1719 et 1720 du code civil du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3) ALORS QUE le juge ne peut refuser d'évaluer un préjudice dont il constate l'existence ; qu'en retenant, pour débouter la société Cosysnow de son action en responsabilité contre ses bailleurs, qu'il ne lui était pas possible d'évaluer le montant de son préjudice, lequel devait être laissé à l'appréciation de la juridiction par ailleurs saisie de son action contre d'autres responsables de ce préjudice, la cour d'appel a commis un déni de justice et violé l'article 4 du code civil ; 4) ALORS QUE le juge ne peut refuser d'évaluer un préjudice dont il constate l'existence ; qu'en énonçant encore qu'elle ne pouvait procéder à l'évaluation du préjudice de la société Cosysnow au motif qu'elle ne disposait que d'une expertise non contradictoire, et qu'aucune expertise contradictoire n'était sollicitée par elle, quand il lui appartenait d'ordonner, au besoin d'office, toute mesure d'instruction nécessaire à l'évaluation de ce préjudice dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a commis un déni de justice et violé l'article 4 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué : D'AVOIR condamné la Sarl Cosysnow à payer un montant de dommages-intérêts de 6 000 euros à J... et Z... E..., de 6 000 euros à U... Y... et X... C..., de 6 000 euros à la SCI La Pradelle, de 6 000 eur sà la SCI Minimous, de 6 000 euros à la SCI Les Hauteurs, de 6 000 euros à S... D... et T... K..., de 6 000 euros à I... Q... et L... M..., de 30 000 euros à la SNC Trinity. AUX MOTIFS QUE sur les demandes en dommages-intérêts, les copropriétaires bailleurs, les époux J... et Z... E..., U... Y..., X... C..., la SCI Minimous., la SCI La Pradelle, la SCI Les Hauteurs, les époux S... D... et T... K..., les époux I... Q... et L... M..., demandent pour chacun d'eux une créance indemnitaire de 20 000 €, tenant les conséquences notamment fiscales du caractère abusif de la rupture ; que la SNC Trinity demande pour son compte une somme de 150 000 € pour le manque à gagner sur la vente des appartements ; que le jugement déféré a rejeté la créance indemnitaire en réparation des conséquences fiscales et du caractère abusif de la rupture, en retenant que la convention n'a pas été rompue ; que la cour observe cependant que si la décision judiciaire n'a pas validé la rupture unilatérale revendiquée par le preneur dans sa lettre du 31 août 2012, la rupture a été effectivement imposée à la date du 30 septembre 2012 à laquelle la SARL Cosysnow a cessé unilatéralement sa prestation de gestionnaire avec la garantie de paiement des loyers ; que dans cette situation, le caractère d'autant plus abusif de cette rupture brutale qu'elle n'est pas validée par le juge en première instance comme en appel fonde incontestablement un préjudice des copropriétaires bailleurs, en ce qu'ils ont été privés pendant de nombreux mois du paiement effectif de loyers, même si leur créance n'a pas été retenue actuellement certaine par la cour ; qu'en revanche, la cour constate l'absence d'éléments justificatifs d'un montant précis de préjudice distinct, notamment sur l'incidence fiscale invoquée, alors que l'exploitation des biens semble avoir été reprise avec un nouveau gestionnaire, de sorte que la cour fera une appréciation globale d'une évaluation d'un préjudice, à hauteur d'un montant de 6000 euros pour chaque copropriétaire bailleur ; que la cour augmentera ce montant au bénéfice de la SNC Trinity en lui allouant une somme de 30 000 euros, en relevant qu'elle produit la justification d'une procédure de saisie immobilière engagée à son encontre par la Banque populaire du Sud pour le recouvrement du prêt consenti en 2006 pour l'acquisition des lots, la forçant à engager le plus rapidement possible la vente des lots ; 1) ALORS QUE seul le préjudice certain est indemnisable ; qu'en condamnant la société Cosisnow à indemniser le préjudice des copropriétaires bailleurs résultant de leur privation, pendant de nombreux mois, du paiement effectif de leurs loyers, tout en relevant que leur créance à ce titre n'était pas certaine, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil ; 2) ALORS QUE le principe de la réparation intégrale interdit aux juges de fixer le préjudice à une somme forfaitaire ; qu'en retenant, pour fixer à une certaine somme les préjudices invoqués par les bailleurs résultant de la rupture prétendument abusive des baux conclus avec la société Cosysnow, qu'en « l'absence d'éléments justificatifs d'un montant précis de préjudice, notamment sur l'incidence fiscale invoquée () elle ferait une appréciation globale d'une évaluation d'un préjudice à hauteur de 6 000 euros pour chaque copropriétaire bailleur », la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. 3) ALORS QUE le principe de la réparation intégrale interdit aux juges de fixer le préjudice à une somme forfaitaire ; qu'en retenant, pour fixer à 30 000 euros le préjudice invoqué par la société Trinity résultant de la rupture prétendument abusive des baux conclus avec la société Cosysnow, qu'en « l'absence d'éléments justificatifs d'un montant précis de préjudice, notamment sur l'incidence fiscale invoquée () elle ferait une appréciation globale d'une évaluation d'un préjudice à hauteur de 6 000 euros pour chaque copropriétaire bailleur », et que ce montant devait être augmenté à 30 000 euros pour la société Trinity qui justifiait de poursuites d'une procédure de saisie immobilière engagée à son encontre, la cour d'appel a violé l'article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.