Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 8 octobre 2009, 08-14.968, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2009-10-08
Numéro d'affaire : 08-14968
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2007-09-18
Président : M. Bargue (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, SCP de Chaisemartin et Courjon

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Met hors de cause sur leur demande les consorts X... ; Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : Vu les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu que le mandat délivré à l'agent immobilier en application de ces textes doit, à peine de nullité, comporter les conditions de détermination de la rémunération due à celui-ci ; Attendu que M. Y... a chargé verbalement Alice Z..., sa voisine, de lui trouver un acquéreur pour sa maison ; que le 25 juin 2003, l'intéressée, décédée depuis, a, au nom et pour le compte du propriétaire du bien, confié un mandat écrit de vente sans exclusivité à l'agence immobilière Alpes Provence immobilier (APIM) ; qu'après avoir signé une promesse synallagmatique le 2 août 2003, M. Y..., invoquant la nullité de son engagement en raison d'un vice de consentement, a refusé la régularisation de la vente par acte authentique ; que l'APIM lui a réclamé l'indemnité compensatrice prévue au profit du mandataire en pareil cas aux termes de la clause pénale stipulée dans le compromis ; Attendu que pour juger valable le mandat de vente et faire application de la clause pénale, l'arrêt attaqué retient que le défaut de détermination de la partie à la vente devant supporter le paiement de la commission était sans incidence en l'espèce puisque la vente n'avait pas été conclue de sorte que la rémunération du mandataire n'était pas due ; Qu'en se déterminant ainsi alors qu'en l'absence de cette précision, le mandat de vente était nul, de sorte que l'agent immobilier se trouvait privé de sa vocation à bénéficier, fût ce en vertu du compromis, de la clause pénale en qualité de mandataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2, du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure, en cassant sans renvoi, de mettre fin au litige par application de la règle de droit appropriée ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il juge valable le mandat du 25 juin 2003 et condamne M. Y... à payer à l'APIM une somme de 2 500 euros, l'arrêt rendu le 18 septembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Dit n'y avoir lieu à renvoi ; Déclare nul le mandat du 25 juin 2003 et déboute l'APIM de sa demande en paiement ; Condamne l'APIM aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille neuf.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. Y.... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir rejeté les moyens tirés de la nullité du mandat de vente et du compromis de vente et d'avoir condamné Monsieur Claude Y... à payer à l'agence immobilière ALPES PROVENCE IMMOBILIER la somme de 2.500 euros à titre de clause pénale ; AUX MOTIFS PROPRES QUE par des motifs que la Cour adopte expressément, le premier Juge a retenu que le mandat de vente donné à l'agence APIM le 25 juin 2003 avait été conclu par Mme Z... pour le compte de M. Y..., partie à la vente, cette dernière agissant dans le cadre du mandat verbal dont elle était régulièrement investie, aucun élément de nature à établir qu'elle avait outrepassé les limites de son mandat en confiant la vente à une agence immobilière étant en outre démontré ; qu'il résulte des pièces produites que le dit mandat de vente porte un numéro d'ordre et a été enregistré par l'agence APIM à sa date ; qu'il importe peu par ailleurs que la confirmation écrite de l'existence du mandant donné à Mme Z..., selon lettre datée du 1er juillet 2003, n'ait pas été écrite par M. Y... et soit postérieure au mandat de vente donné à l'agence dès lors que le dit document, que M. Y... ne conteste pas avoir signé, confirme le mandat antérieurement donné par lui et dont, en toute hypothèse, il n'a jamais nié l'existence puisqu'il en conteste l'étendue ; qu'enfin le défaut de détermination de la partie à la vente devant supporter le paiement de la commission est sans incidence en l'espèce puisque la vente n'a pas été conclue de sorte que la rémunération du mandataire n'est pas due ; que le moyen de nullité du mandat de vente sera rejeté ; ( .) ; que M. Y... ne conteste pas ne pas avoir réalisé les travaux de réfection de la toiture mis à sa charge dans le compromis de vente, que selon le courrier daté du 21 octobre 2003, Mme A... déclare avoir obtenu le prêt et maintenir sa volonté d'acquérir le bien ; que selon courrier du 17 décembre 2003 qu'il adresse à Madame A..., Monsieur Y... réitère sa volonté de vendre le bien mais à un prix supérieur à celui du compromis ; qu'il convient donc de considérer qu'il est à l'origine de l'échec de la négociation et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité revenant au mandataire en réparation de son préjudice à la somme de 2. 500 euros ; que Monsieur Y... établit d'autant moins la faute qu'aurait commise Madame Z... en confiant la vente du bien, pour son compte, à une agence immobilière qu'il a postérieurement conclu un compromis de vente mentionnant l'intervention de ladite agence ; que le jugement sera confirmé en qu'il l'a débouté de son appel en garantie dirigé à l'encontre des héritiers de Madame Z... ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Monsieur Y... conteste la validité du mandat de vente du 25 juin 2004 signé par Madame Z... et l'agence A.P.I.M. au motif que s'il a bien confié à Madame Z... la recherche d'un acquéreur pour sa maison, il ne lui a jamais demandé de passer par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Cependant, Monsieur Y... ne prouve nullement que le mandat donné à Madame Z... excluait l'intervention d'un professionnel de l'immobilier ; dans une lettre datée du 1er juillet 2003, il confirme à Madame B..., de l'agence immobilière A.P.I.M. , qu'il a bien donné procuration à Madame Z... Alice pour la vente de sa maison située traverse Bonne Fontaine aux MEES ; il ne précise pas que cette « procuration » interdisait à Madame Z... de recourir aux services d'une agence ; enfin, en signant sans réserve le compromis de vente du 2 août 2003 en présence de l'agence A.P.I.M., il accepte implicitement mais nécessairement le concours de celle-ci. Monsieur Y... soutient, encore, que le mandat serait nul pour ne pas avoir été donné par l'une des parties à la vente, condition exigée par les articles 1 et 2 de la loi du 2 janvier 1970 ; ce moyen ne saurait prospérer, le mandat ayant été donné pour le compte de Monsieur Y..., partie à la vente, par son mandataire, Madame Z..., cette dernière agissant dans le cadre du mandat verbal dont elle était régulièrement investie. La demande de nullité du mandat de vente, non fondée, sera donc rejetée ( ) ; que Monsieur Y... considère qu'en faisant appel à une agence immobilière Madame Z... aurait commis une faute engageant sa responsabilité ; il ne prouve pas, cependant, que le mandat donné à Madame Z... se limitait, comme il le prétend, à une recherche d'acquéreur « de particulier à particulier » ; en l'absence de faute démontrée, son action en garantie à l'encontre des héritiers de Madame Z... ne peut qu'être rejetée ; 1) ALORS, D'UNE PART, QUE l'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager à l'occasion notamment d'une vente sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que le mandat de vente sans exclusivité a été donné à l'agence immobilière APIM, le 25 juin 2003, non par Monsieur Y..., partie à la vente, mais par un tiers, Madame Z... ; qu'en retenant néanmoins que ce mandat était valable, aux motifs inopérants qu'il avait été donné « pour le compte » de Monsieur Y... par Madame Z... « agissant dans le cadre du mandat verbal dont elle était régulièrement investie », la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en l'absence de mandat écrit préalable à la vente, l'une ou l'autre des parties ne peut valablement convenir de payer une rémunération à l'agent immobilier que par un engagement postérieur à la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en faisant droit à la demande de paiement d'une clause pénale formée par l'agent immobilier, au motif inopérant que Monsieur Y... avait signé sans réserve le compromis de vente du 2 août 2003, en présence de l'agence immobilière APIM et, par conséquent, accepté « implicitement mais nécessairement le concours de celle-ci », les juges du fond ont violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ; 3) ALORS, DE SURCROIT, QUE l'agent immobilier doit, à peine de nullité, mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; qu'en l'espèce, Monsieur Y... faisait valoir que l'original du mandat qui aurait dû être impérativement remis au mandant n'avait pas été produit, de sorte qu'il n'était pas possible de vérifier ni son existence, ni a fortiori si le numéro d'inscription avait été reporté sur cet exemplaire, de sorte que le mandat état nul ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter ce moyen de nullité, qu'« il résulte des pièces produites que ledit mandat de vente porte un numéro d'ordre et a été enregistré par l'agence APIM à sa date », sans préciser s'il s'agissait de l'original du mandat remis au mandant, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ; 4) ALORS, EN OUTRE, QUE le mandat doit impérativement préciser la partie qui aura la charge de la rémunération ou de la commission de l'agent immobilier; qu'à défaut, l'agent immobilier ne peut réclamer le paiement d'aucune somme à quelque titre que ce soit ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que le mandant n'indiquait pas la partie qui avait la charge de la commission ; qu'en énonçant que cet élément « était sans incidence ( ) puisque la vente n'a pas été conclue de sorte que la rémunération du mandataire n'est pas due », pour faire droit à la demande de l'agence A.P.I.M. de paiement d'une clause pénale, en se fondant exclusivement sur le fait que celle-ci était stipulée dans le compromis de vente, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ; 5) ALORS, ENFIN, QU'en ne répondant pas aux conclusions de Monsieur Y... faisant valoir que le compromis de vente avait été conclu sous condition suspensive d'obtention d'un prêt par les acquéreurs, dont il n'était pas justifié par l'agence immobilière de la réalisation, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.