Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 décembre 2015, 14-20.824, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-12-17
Numéro d'affaire : 14-20824
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2014-04-04
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. Xavier X..., M. Désingou X... et Mlle Clotilde X..., venant aux droits d'Antoine Nilémougom X..., de leur reprise d'instance ; Sur le premier moyen : Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ; Attendu que, s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 4 avril 2014), que MM. X... ont donné à bail à la société civile immobilière Les lauriers d'or (La SCI) un terrain destiné à être utilisé, selon les stipulations du bail, à usage de stockage de matériel ; que, la SCI s'étant vu, postérieurement à la conclusion du bail, refuser par la municipalité l'autorisation de stocker des tuyaux sur ce terrain du fait de son classement en zone Ndb du plan d'occupation des sols, elle a, ainsi que son gérant M. Y..., assigné MM. X... en nullité du contrat de bail et en remboursement des loyers versés ; Attendu que, pour débouter la SCI et M. Y... de leur demande d'annulation du contrat de bail, constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 25 décembre 2011, prononcer l'expulsion du preneur sous astreinte et le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et à l'indemnité journalière conventionnelle de 50 euros jusqu'à complet délaissement des lieux, la cour d'appel s'est prononcée au visa de conclusions déposées par la SCI et M. Y... le 14 mai 2013 ; Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI et M. Y... avaient déposé leurs dernières conclusions le 29 août 2013, comportant de nouveaux moyens et prétentions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la SCI Lauriers d'Or et à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. Y... et la société Lauriers d'or PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un preneur (la SCI Les Lauriers d'Or, exposante) et son gérant (M. Y..., également exposant) de leur demande d'annulation du contrat conclu avec le bailleur (les consorts X...), d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 25 décembre 2011, d'avoir prononcé l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef sous peine d'une astreinte de 1. 000 ¿ par jour de retard et d'avoir condamné le premier à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et à l'indemnité journalière conventionnelle de 50 ¿ jusqu'à complet délaissement des lieux ; ALORS QUE le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions régulièrement déposées et signifiées par les parties ; que les exposants avaient déposé leurs dernières conclusions d'appel le 29 août 2013, lesquelles comprenaient trois moyens nouveaux ainsi que huit nouvelles pièces mentionnées au bordereau de communication, quand l'ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2013 ; que la juridiction du second degré s'est pourtant prononcée au visa des « conclusions (des exposants) du 14 mai 2013 », sans aucunement mentionner les moyens formulés dans les dernières conclusions ni procéder à une analyse, même succincte, des pièces nouvelles produites au soutien de l'un de ces moyens ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les articles 455 et 954 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un preneur (la SCI Les Lauriers d'Or, l'exposante) et son gérant (M. Y..., également exposant) de leur demande d'annulation du contrat conclu avec le bailleur (les consorts X...), d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 25 décembre 2011, d'avoir prononcé l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef sous peine d'une astreinte de 1. 000 ¿ par jour de retard et d'avoir condamné le premier à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et à l'indemnité journalière conventionnelle de 50 ¿ jusqu'à complet délaissement des lieux ; AUX MOTIFS QUE la SCI Les Lauriers d'Or et son gérant fondaient leur demande de nullité du bail sur l'absence d'objet, estimant qu'une des conditions du contrat avait fait défaut ; que le bail portait sur la location d'un terrain de 5 ha 55 a situé au lieudit... à Saint-Paul ; que la société preneuse ayant pu occuper ce terrain, entreprendre des travaux d'aménagement et de terrassement avant d'en sous-louer une partie, il paraissait difficilement soutenable de prétendre que l'objet du contrat faisait défaut ; qu'il était d'ailleurs constant que c'était M. Y..., le gérant de la SCI Les Lauriers d'Or, qui avait pris l'initiative de cette location en adressant le 16 décembre 2006 aux consorts X... une proposition détaillée et chiffrée de location dudit terrain qu'il connaissait parfaitement, ce qui avait été rappelé dans le bail ; que les intéressés soutenaient enfin que c'était de façon dolosive que les bailleurs s'étaient abstenus de les informer sur les règles d'urbanisme applicables à la zone concernée par le bail dont ils avaient connaissance ; qu'à supposer, comme le prétendaient les exposants, que M. Xavier X... eût eu connaissance par M. B..., un ancien salarié des consorts X..., qui témoignait en ce sens, du classement en zone non constructible de la parcelle objet du bail, il ne pouvait lui être reproché de ne pas s'être souvenu de toutes les conséquences de ce classement ; qu'au surplus, les bailleurs contactés par M. Y... n'avaient pas lieu de penser que le terrain ne répondait pas à la destination contractuelle voulue par le preneur, quand le bail avait été passé en la forme authentique par un notaire débiteur d'un devoir de conseil auquel il avait manifestement manqué ; qu'en conséquence la SCI Les Lauriers d'Or et M. Y... ne pouvaient prétendre à l'annulation du bail litigieux (arrêt attaqué, p. 5, et p. 6, alinéas 1 à 7) ; ALORS QUE, d'une part, le contrat est nul lorsque son objet fait défaut dès sa conclusion ; qu'en constatant que la destination des lieux était le stockage de matériel sur le terrain loué et que les règles d'urbanisme applicables à la zone où se trouvait le terrain prohibaient toute activité de stockage, tout en décidant que l'objet du contrat de bail ne faisait pas défaut, écartant en conséquence la nullité de la convention, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1126 du code civil ; ALORS QUE, d'autre part, les exposants faisaient valoir (v. leurs conclusions du 14 mai 2013, p. 10, alinéas 7, 8 et 10) que le gérant n'avait pas pris l'initiative de la location mais que c'était le bailleur qui lui avait demandé de faire une offre, tandis que la stipulation par laquelle il avait indiqué connaître parfaitement les lieux était une clause de style insérée couramment dans ce type de contrat ; qu'en écartant la nullité de contrat de bail pour absence d'objet pour la raison que c'était le preneur qui avait pris l'initiative de la location et qu'il avait déclaré connaître parfaitement le terrain loué, délaissant ainsi le moyen dont elle se trouvait saisie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, en outre, il était clairement indiqué dans l'attestation du 5 décembre 2011 délivrée par M. B... que M. Xavier X... était informé dès 2006 que sa parcelle cadastrée AB n° 498 était classée au POS en zone NDb et qu'au vu de l'article ND 1 il ne pouvait rien faire de son terrain, les dépôts y étant interdits ; qu'en considérant que cette attestation ne permettait aucunement de reprocher à M. Xavier X... de ne pas s'être souvenu de toutes les conséquences de ce classement, que les bailleurs n'avaient pas lieu de penser que le terrain ne répondait pas à la destination voulue par le preneur et qu'il ne pouvait leur être fait grief de s'être abstenus d'informer le preneur des règles urbanisme applicables à la zone louée, refusant ainsi d'annuler le bail pour dol, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ladite attestation, en violation de l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, enfin, les exposants faisaient valoir (v. leurs conclusions d'appel, pp. 15 à 18) qu'en cours d'exécution du bail le preneur avait appris qu'il ne pouvait plus exploiter le terrain conformément à la destination convenue, et que, une des prestations attendues ne pouvant plus se réaliser, l'équilibre du contrat avait été rompu de sorte que le bail devait être déclaré nul pour absence de cause ; qu'en ne recherchant pas si l'équilibre de l'opération contractuelle avait été brisé au cours de l'exécution du contrat, délaissant ainsi le moyen dont elle se trouvait saisie, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un preneur (la SCI Les Lauriers d'Or, exposante) et son gérant (M. Y..., également exposant) de leur demande d'annulation du contrat conclu avec le bailleur (les consorts X...), d'avoir constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 25 décembre 2011, d'avoir prononcé l'expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, sous peine d'une astreinte de 1. 000 ¿ par jour de retard, et d'avoir condamné le premier à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et à l'indemnité journalière conventionnelle de 50 ¿ jusqu'à complet délaissement des lieux ; AUX MOTIFS QUE les exposants sollicitaient l'application de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail ; que cette clause, en rapport direct avec les autorisations administratives nécessaires à l'exploitation, prévoyait que « si le locataire venait à ne pas ou à ne plus pouvoir exploiter son activité suite à une disposition réglementaire ou légale, à une décision municipale ou émanant de toutes administrations (¿), le présent bail sera (it) résilié de plein droit et sans indemnité, immédiatement et si bon sembl (ait) au locataire » ; qu'ainsi, dès réception du courrier du 3 janvier 2008 de la mairie de Saint-Paul l'informant du classement de la parcelle en zone ND et du refus de stockage, la SCI Les Lauriers d'Or aurait pu légitimement se prévaloir de cette clause ; que néanmoins, jusqu'à la présente procédure, les exposants n'avaient pas cru bon de l'invoquer, ce qui avait eu pour conséquence de nuire gravement à leurs intérêts dès lors que toute exploitation leur était formellement interdite ; que, tout au contraire, elle avait continué à effectuer des travaux d'aménagement, d'affouillement et d'exhaussement au moins jusqu'au 3 avril 2008, ce qui avait valu à M. Y... d'être condamné par la cour d'appel de séant à raison de ces travaux réalisés sans autorisation, par arrêt du 24 septembre 2009 confirmé par la Cour de cassation le 1er juin 2010 ; que, d'ailleurs, décidée à se maintenir sur les lieux en dépit de cette situation, elle avait invité, le 12 juin 2008, les consorts X... à faire toutes démarches administratives nécessaires pour faire modifier le plan d'occupation des sols pour lui permettre le stockage de matériel quand, le 24 juillet 2008, les bailleurs lui avaient indiqué clairement que cela ne leur incombait pas ; que le bail stipulait en effet que le locataire devait faire son affaire personnelle, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur et son notaire, de toute réclamation ou injonction émanant des autorités compétentes et précisait encore que les mêmes ne pourraient encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l'obtention des autorisations ; qu'en outre la SCI Les Lauriers d'Or avait continué jusqu'en 2010, comme si elle n'avait pas été informée de l'interdiction formelle de stocker, à consentir des sous-locations relatives à la parcelle cadastrée AB 498 ayant pour objet le stockage ; qu'il se déduisait de ce comportement visant à rentabiliser le terrain malgré l'interdiction d'exploiter, que la SCI Les Lauriers d'Or avait renoncé tacitement à se prévaloir de cette clause pourtant prévue pour la sauvegarde de ses intérêts ; qu'en conséquence, elle était mal fondée à en solliciter l'application à son profit ; que par suite c'était à bon droit que le premier juge, se référant à l'accumulation des impayés et à l'absence de régularisation en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, avait constaté la résiliation de plein droit du bail, avait ordonné l'expulsion sous astreinte de la SCI et avait fixé une indemnité d'occupation journalière de 50 ¿ jusqu'à complet délaissement des lieux (arrêt attaqué, p. 6, alinéas 8 à 12, et p. 7, alinéas 1 à 7) ; ALORS QUE, aux termes du paragraphe IV du bail, le locataire pouvait invoquer la résiliation de plein de droit de la convention dès qu'il avait connaissance du règlement interdisant l'exploitation de son activité, mais pouvait choisir de faire jouer cette clause bien plus tard, au moment qui lui conviendrait ; qu'en présumant que le locataire devait demander l'application de la clause de résiliation de plein droit dès qu'il avait connaissance de son impossibilité de stocker sur le terrain loué, c'est-à-dire dès réception de la lettre de la mairie du 3 janvier 2008, et qu'en se maintenant sur les lieux et en continuant le stockage interdit, il avait renoncé tacitement à s'en prévaloir, la cour d'appel a refusé d'appliquer la loi des parties en violation de l'article 1134 du code civil.