Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 novembre 2011, 10-21.795, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-11-22
Numéro d'affaire : 10-21795
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2010-03-18
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Ricard, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexés : Attendu, d'une part, qu'ayant énoncé à bon droit que la clause du bail prohibant toute substitution des locataires et tout prêt des lieux loués à des tiers ne pouvait avoir pour effet d'interdire au locataire d'héberger des membres de sa famille et souverainement retenu, sans dénaturation du procès-verbal de l'huissier de justice, que la preuve n'était pas rapportée que les preneurs n'habitaient plus dans les lieux loués à titre principal, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'inexistence d'une sous-location, en a exactement déduit que l'hébergement de la mère d'un colocataire ne pouvait constituer une violation de ladite clause ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que n'étaient pas contredites les allégations des locataires selon lesquelles la porte-fenêtre aurait toujours existé et serait nécessaire pour accéder au débarras qui faisait partie des biens loués et qui ouvrait sur la terrasse, la cour d'appel a répondu aux conclusions ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne MM. Yannick et Sébastien X..., Mmes Martine, Nicole, Michelle, Marie et Caroline X... ainsi que Mme B... veuve X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Yannick et Sébastien X..., Mmes Martine, Nicole, Michelle, Marie et Caroline X... ainsi que Mme B... veuve X... à payer à M. C... et à Mme E... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen identique produit au pourvoi principal par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour MM. Yannick et Sébastien X... et Mmes Marie et Caroline X... et au pourvoi incident pour Mmes Martine, Nicole, Michelle et Maria X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 4 octobre 2001 et de leur demande consécutive d'expulsion des occupants de l'appartement situé au...-75015 PARIS, AUX MOTIFS QUE M. C... et Mme E... critiquent le premier juge d'avoir fait droit à la demande de résiliation judiciaire formée par les consorts X..., fondée sur le fait qu'ils n'occuperaient plus personnellement les lieux loués,..., depuis le mois de mars 2006 et qu'ils auraient réalisé des travaux sans autorisation ; sur l'occupation des lieux, que M. C... et Mme E... font valoir qu'ils hébergent la mère de Mme E..., ce qui ne peut leur être interdit ; qu'ils ont simplement loué un autre appartement au... où réside M. C..., Mme E... continuant à séjourner régulièrement dans les lieux loués ; que les consorts X... soutiennent que le contrat de bail, par sa clause 1-3°, interdit au locataire de se substituer quelque personne que ce soit ou de prêter les lieux loués, même temporairement, à des tiers ; que le procès-verbal de l'huissier, établi les 25, 26 et 27 juillet 2006, relate les déclarations mêmes de M. C... qui reconnaît habiter au..., y habiter avec Mme E... et leurs deux enfants, n'avoir plus d'affaires personnelles au... et ne plus en détenir les clés, ainsi que les déclarations de la mère de Mme E... qui indique habiter au... depuis plusieurs mois ; qu'en premier lieu, la clause 1-3° du bail invoquée par les consorts X... ne peut avoir pour effet d'interdire au locataire d'héberger des membres de sa famille ; que la mère d'un colocataire ne peut être considérée comme un tiers au sens de cette clause et son hébergement ne peut constituer une violation de l'obligation contractuelle mise à la charge des preneurs ; qu'en deuxième lieu, le premier juge a, au motif que M. C... et Mme E... ne partageraient plus l'appartement avec la mère de Mme E..., qualifié la présence de celle-ci dans les lieux de sous-location, ayant pour contrepartie des prestations en nature accomplies par elle sous forme de garde et d'hébergement des enfants et considéré que les preneurs avaient enfreint la clause du bail qui leur interdit de sous-louer les lieux ; que toutefois, en ne tenant pas compte de la qualité de parente de la mère de Mme E..., le premier juge n'a pu qu'apprécier de manière erronée l'aide et le soutien familial apporté entre membres d'une même famille en le qualifiant de contrepartie en nature ; qu'en troisième lieu, par les moyens qu'ils développent, les consorts X... invoquent implicitement la clause du bail obligeant les preneurs à occuper et user paisiblement des lieux suivant leur destination contractuelle et l'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet1989 au contrat de bail qui implique d'occuper les lieux à titre de résidence principale ; que ni les déclarations de M. C... ni celles de la mère de Mme E..., recueillies par l'huissier de justice, ne permettent, contrairement à ce que soutiennent les consorts X... sur qui pèse la charge de la preuve, d'établir que les lieux loués ne constitueraient plus l'habitation principale de M. C... et Mme E... ; qu'il n'est, en effet, pas contesté par M. C... et Mme E... qu'ils disposent d'un autre appartement ; que, cependant, aucun élément ne permet de conclure que cet autre appartement serait devenu la résidence principale de la famille ; qu'aucune des constatations de l'huissier qui a pénétré dans les lieux loués ne décrit les lieux comme n'étant plus occupés que par une seule personne et non par la famille C...- E... ; que la circonstance que le compte chèque du couple mentionne l'adresse du... ne peut, à elle seule, indiquer un abandon des lieux loués ni que l'appartement du... serait devenu le centre des activités permanentes de la famille ; qu'ainsi, les consorts X... n'apportent aucun élément concret de nature à constituer la preuve que les locataires n'habitent plus dans les lieux loués à titre principal ; sur les travaux, que les consorts X... font valoir que M. C... et Mme E... ont transformé les lieux sans autorisation, en modifiant une fenêtre en porte-fenêtre, ce qui leur permet d'accéder à une terrasse dont le bail ne leur donne pas la jouissance ; qu'ils ne font état, devant la Cour, que de ces seuls travaux ; que l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6juillet 1989 oblige le locataire à ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; qu'à défaut de cet accord, les dispositions légales prévoient l'obligation de remise en état des lieux au départ du locataire ou la conservation des transformations sans indemnisation, sauf au bailleur à exiger la remise immédiate des lieux en état, s'il est établi que les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ; que les consorts X... n'invoquent pas, dans leurs écritures, le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ; qu'au surplus, ils n'apportent aucun élément contraire aux allégations de M. C... et Mme E... selon lesquelles la porte-fenêtre aurait toujours existé et serait nécessaire pour accéder au débarras qui fait partie des biens loués et qui ouvre sur la terrasse ; qu'en conséquence, les consorts X... ne sont pas fondés à soutenir que M. C... et Mme E... auraient manqué à leurs obligations locatives qu'ils seront déboutés de leur demande de résiliation de bail, 1- ALORS QUE la stipulation contractuelle interdisant au preneur de se substituer quelque personne que ce soit et de prêter les lieux loués, même temporairement, à des tiers, est licite, et prohibe que le preneur mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupe plus effectivement les locaux ; qu'en jugeant que la mère d'un colocataire ne pouvait pas être considérée comme un tiers au sens de cette clause, de sorte que son occupation des lieux ne pouvait pas constituer une violation de l'obligation contractuelle mise à la charge des preneurs, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil. 2- ALORS QUE le procès-verbal d'huissier de justice produit par les consorts X... faisait ressortir que Monsieur C... avait déclaré « habiter au... (15ème), depuis le mois de mars 2006 », vivre à cette adresse « avec Mademoiselle Frédérique E... et leurs deux enfants âgés respectivement de sept ans et demi et un an et demi » et avait déclaré que s'agissant de l'appartement situé au..., « les lieux sont actuellement occupés par sa belle-mère, Madame Françoise E... » ; qu'en jugeant pourtant qu'il ne ressortait pas de ce procès-verbal que l'appartement situé au... était devenu la résidence principale du couple C... E... et que celui-ci avait laissé à Madame Françoise E... l'appartement situé au..., la Cour d'appel a dénaturé le procès-verbal en question, méconnaissant ainsi l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les éléments de la cause. 3- ALORS QUE la stipulation contractuelle interdisant au preneur de se substituer quelque personne que ce soit et de prêter les lieux loués, même temporairement, à des tiers, est licite, et prohibe que le preneur mette les locaux à la disposition d'un tiers, quel qu'il soit, si lui-même n'occupe plus effectivement les locaux ; qu'il importe peu que la mise à disposition soit ou non qualifiée de sous-location ; qu'en jugeant dès lors qu'il ne pouvait y avoir de sous-location de l'appartement, dès lors que l'aide et le soutien familial apportés par Madame Françoise E... ne pouvaient être qualifiés de contrepartie en nature, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code de procédure civile. 4- ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les consorts X... soutenaient, en produisant le contrat de bail et des photographies, que les preneurs s'étaient rendus coupables d'un manquement contractuel, en aménageant une terrasse dont la jouissance ne leur avait nullement été consentie par le bail ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen qui pouvait justifier, à lui seul, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.