Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juin 2016, 14-28.027, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-06-09
Numéro d'affaire : 14-28027
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2014-09-29
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 29 septembre 2014), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail à Mme Y..., a procédé au remplacement de la véranda équipant la terrasse ; que, soutenant que cette modification des lieux limitait leur usage, la locataire a assigné la bailleresse en dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1723 du code civil ; Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ; Mais attendu qu'ayant relevé que la précédente véranda, vétuste, devait être remplacée et que la nouvelle, plus performante, était dotée d'une meilleure isolation et ayant retenu que, quel que soit le nombre d'ouvertures, l'installation d'une véranda gênait l'accès aux jardinières et nuisait à leur entretien en sécurité et que cette gêne était aggravée dans la mesure où Mme Y... avait rempli ses jardinières de terre, supprimant quasiment en totalité leur fonction de garde-corps, la cour d'appel en a souverainement déduit que la modification des lieux, qui n'était pas substantielle, n'engendrait aucun trouble de jouissance ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième, troisième, cinquième et sixième branches qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté l'exposante de sa demande en dommages et intérêts correspondant à une réfaction du prix du loyer et de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « en vertu de l'article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée, ni de ses accessoires ; qu'il résulte du contrat de bail que la véranda est expressément visée dans la description des lieux, le contrat stipulant sous la rubrique « désignation des locaux équipements et accessoires » un « appartement de 3 pièces (64 m loi Carrez) dont une terrasse fermée par baies vitrées coulissantes » ; que les parties s'accordent pour considérer que la précédente véranda, vétuste, devait être remplacée ; que la bailleresse a commandé une véranda, pour un investissement conséquent de 10.000 euros, dont les caractéristiques techniques sont sans commune mesure avec celles présentées par l'ancien modèle, ainsi que l'indique la note technique dressée par l'installateur, dont les termes ne sont pas contestés par la locataire (double vitrage, rupture de pont thermique, isolation thermique, étanchéité, contrôle solaire très élevé) ; que madame Z... ne justifie par aucun élément que le nouvel équipement transformerait la pièce en étuve par beau temps et nuirait à son usage ; ainsi que le premier juge l'a parfaitement décrit, la seule modification réside dans la réduction du nombre de baies coulissantes, de trois à une ; que les photographie de la façade de l'immeuble, communiquées par madame Z..., révèlent que ce bâtiment de plusieurs étages, construits en espaliers, comporte de nombreuses terrasses lesquelles sont ceintes de jardinières suspendues qui font partie intégrante de l'architecture et constituent en outre le garde-corps des terrasses ; que seul un nombre limité des terrasses de cet immeubles sont dotées de véranda ; que c'est ainsi que sur la photographie présentant la façade sur laquelle donne le logement loué par madame Z..., le logement situé au-dessus du sien et les trois appartements situés en dessous ne disposent pas de tels aménagements ; que la configuration des lieux est telle que l'installation de la véranda, que celle-ci soit dotée de trois ou d'une ouverture, gêne l'accès aux jardinières et nuit à leur entretien en sécurité ; que cette gêne est aggravée dans la cas du logement considéré, ainsi que le montre le dossier photographique de madame Z..., dans la mesure où la jardinière de son logement a été remplie de terre, supprimant ainsi quasiment tout le bénéfice du garde-corps dont est doté la terrasse ; que cette configuration ne se retrouve pas sur toutes les terrasses de la résidence dotées de vérandas ; que c'est ainsi qu'une photographie de ce même dossier montre une terrasse assortie d'une véranda où la jardinière ne supporte que des plantes en pots ce qui facilite l'accès aux plantes en conservant toute la hauteur du garde-corps ; qu'en toute hypothèse, le changement de la chose louée doit s'apprécier au regard des spécification du contrat de location ; que celui-ci mentionne la véranda mais non la jardinière ; que cette jardinière n'est visée ni au contrat de bail, ni à l'état d'entrée dans les lieux ; qu'intégrée à l'architecture, elle préexistait bien évidemment au contrat de bail ; que toutefois, le bailleur n'en a pas fait mention dans le contrat, alors que celui-ci est par ailleurs très précis sur l'ensemble des éléments d'équipements composant le bien loué, en sorte qu'il doit être jugé qu'il n'en a pas garanti la jouissance au preneur ; que la jardinière n'est pas un accessoire qui est visé dans le bail et dont la jouissance est garantie par le bailleur ; que dès lors, la seule réduction du nombre d'ouvertures de la véranda ne nuisent pas à la jouissance de la chose louée, telle que définie au contrat de bail, n'est pas susceptible de caractériser un changement dans la forme de la chose louée en sens de l'article 1723 du code civil ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué à madame Z... des dommages et intérêts ; que madame Z... étant déboutée de sa demande principale, sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ne saurait prospérer »; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il est établi que lors de la conclusion du bail, la véranda était fermée par trois baies vitrées coulissantes ; que lors de son remplacement, entre le 4 mars 2010 et le 12 avril 2010, il a été mis en place, en partie latérale, un châssis fixe de 2m19 et, en façade, trois châssis dont deux fixes de 1m77 chacun et, au centre, un châssis de 2m20 composé de deux ventaux coulissants permettant une ouverture de 1m ; qu'il s'agit là d'une modification de la chose louée ; que mademoiselle X... justifie que l'ancienne structure de la véranda de ne se fabrique plus mais ne démontre pas qu'il était impossible d'employer de nouveau des châssis coulissants ; que par ailleurs, les seules allégations de madame Z... sont insuffisantes à démontrer que cette nouvelle véranda entraîne des désagréments sérieux de défaut de ventilation ou de chaleur excessive, d'autant qu'il est justifié que la partie vitrée en toiture est constituée d'un double vitrage avec un contrôle solaire de 50/25 ; que madame Z... et son époux sont demeurés dans les lieux nonobstant un congé pour vendre et ont passé un nouveau bail avec l'acquéreur du logement » ; ALORS 1°/ QUE le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée et ses accessoires ; qu'en l'espèce, il était constant que la nouvelle véranda installée par la bailleresse ne disposait plus que d'une seule ouverture coulissante, d'un mètre de large seulement, tandis que la véranda initiale en avait trois, ce qui caractérisait, ainsi que la cour d'appel l'a relevé à l'instar des premiers juges, une modification de la chose louée ; que contrairement à ce qu'ont retenu les juges du fond, le preneur dispose alors d'une action contre le bailleur sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice distinct ; qu'en déboutant madame Z... de sa demande, au motif erroné que celle-ci ne justifiait pas de son préjudice, quand la seule modification constatée suffisait à caractériser le manquement de la bailleresse à sa garantie de jouissance et à conférer ce faisant un fondement légitime à la demande, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé l'article 1723 du code civil ; ALORS 2°/ et en tout état de cause QUE dès lors qu'il était constant que la nouvelle véranda installée par la bailleresse ne disposait plus que d'une seule ouverture coulissante, d'un mètre de large seulement, tandis que la véranda initiale en avait trois, l'exposante en déduisait avec logique que la faculté de ventilation de la nouvelle véranda était considérablement amoindrie, peu important l'efficacité prétendue du contrôle solaire effectué par le nouvel équipement ; qu'en se bornant à retenir qu'il n'était pas établi que la nouvelle véranda « était une étuve par beau temps », sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fait que les lieux étaient nécessairement moins bien aérés ne caractérisait pas par là-même un changement prohibé au regard de l'article 1723 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité ; ALORS 3°/ QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être non équivoque ; que le locataire, qui se maintient dans les lieux en dépit d'un trouble de jouissance, ne renonce pas par là-même à sa faculté d'agir contre le bailleur ; qu'à supposer que la cour d'appel, pour retenir que l'exposante ne pouvait se prévaloir d'un amoindrissement de la faculté d'aération des lieux, ait adopté le motif tiré de ce qu'elle avait décidé de rester dans les lieux malgré le changement de la véranda, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; ALORS 4°/ QUE l'exposante faisait encore valoir, sans être contredite, qu'elle ne pouvait procéder au nettoyage de ses carreaux sans se mettre en danger puisque les baies vitrées latérales n'étaient plus accessibles, circonstance que les premiers juges avaient au demeurant admise en retenant qu'il « est évident qu'alors que ces vitrages d'une largeur totale d'environ 8 m surplombent de grandes jardinières, il est désormais impossible de laver la quasi-totalité de la partie extérieure de ces vitrages depuis l'intérieur » (jugement, p. 4, § 4) ; qu'en s'abstenant totalement de rechercher si le remplacement de la véranda initiale par une véranda différente ne caractérisait pas pour cette seule raison un manquement du bailleur à la règle édictée par l'article 1723 du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte ; ALORS 5°/ QU'en retenant que la jardinière n'était pas un accessoire de la chose louée visée au bail, quand ce moyen n'avait pas été soulevée par la bailleresse, la cour d'appel, qui a relevé d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, a méconnu l'article 16 du code de procédure civile ; ET ALORS ENFIN 6°/ QUE l'accessoire de la chose louée est lié à l'élément principal, soit qu'il le complète, soit qu'il n'existe que par lui ; qu'il importe peu à cet égard qu'il ait été expressément visé par le bail, l'article1723 n'exigeant pas une telle condition ; qu'en retenant que la jardinière ne pouvait être considérée comme un accessoire de la chose louée à défaut d'avoir été mentionnée par le contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article précité.