Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 janvier 2016, 14-24.985, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-01-28
Numéro d'affaire : 14-24985
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2014-07-08
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Pau, 8 juillet 2014), rendu en référé, que la société X... chaussures est bénéficiaire d'un bail commercial du 1er août 1992 portant sur divers locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble, désignant parmi les locaux donnés en location « une zone d'entrepôt et de déballage constituant l'entrée de l'immeuble » ; que MM. Henri et Jean X..., propriétaires indivis de l'immeuble, ont établi le 20 juin 2011 un règlement de copropriété et un état descriptif de division aux termes desquels sont parties communes le hall d'entrée et le couloir d'entrée de l'immeuble ; qu'ils ont vendu, le 12 novembre 2011, certains lots correspondant pour partie aux lieux loués, tout en demeurant propriétaires d'appartements situés en étage de l'immeuble ; que la société X... chaussures a procédé au changement des serrures permettant l'accès à l'entrée de l'immeuble et aux locaux dans lesquels elle exerce son activité commerciale ; que MM. Henri et Jean X... l'ont assignée en référé en sollicitant qu'il soit mis fin au trouble manifestement illicite causé par l'impossibilité d'accéder à l'immeuble, par une remise des clefs ordonnée sous astreinte ; Attendu que la société X... chaussures fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'accès aux appartements des étages s'est toujours fait par le hall d'entrée de l'immeuble bien avant la mise en copropriété de l'immeuble alors que le bail commercial prévoyait déjà une zone d'entrepôt et de déballage constituant l'entrée et qu'en changeant brutalement la serrure de la grille et de la porte d'entrée, la société X... a privé MM. Henri et Jean X... de leur droit de jouir de leurs appartements et d'utiliser le hall d'entrée pour y accéder comme ils l'ont toujours fait, la cour d'appel a pu en déduire qu'il en résultait un trouble manifestement illicite qu'il y avait lieu de faire cesser ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société X... chaussures aux dépens ; Vu l'article 700, rejette la demande de la société X... chaussures, la condamne à payer aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société X... chaussures Il est fait grief à l'arrêt attaque d'AVOIR condamné la société X...CHAUSSURES à remettre à MM. X... un double de la clé de la porte et de la grille donnant accès à l'escalier desservant les étages de l'immeuble sis à Tarbes 35 rue Brauhauban sous astreinte, de lui AVOIR fait interdiction de changer unilatéralement les clés et dit qu'elle devra laisser dans le couloir un passage permettant l'accès à cet escalier et de l'AVOIR déboutée de l'ensemble de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES qu'« il résulte des pièces produites qu'aux termes d'un bail commercial en date du 1er août 1992, la SARL X... Chaussures, dont le gérant est aujourd'hui M. Éric X..., petit-fils de M. Henri X... et petit neveu de M. Jean X..., est locataire dans l'immeuble situé 35, rue Brauhauban à Tarbes, d'un magasin de chaussures en rez-de-chaussée, comprenant le hall, la vitrine et une zone d'entrepôt et de déballage constituant l'entrée de l'immeuble, le tout d'une surface approximative de 80 m ², des réserves en rez-dechaussée sur 85m ², une réserve compartimentée constituant le sous-sol de l'immeuble sur 67 m ² ; Que ce bail de neuf ans a été renouvelé, le dernier renouvellement étant en date du 1er août 2010 ; Qu'au moment du bail initial ce local commercial appartenait à la S. C. I. X... composée de Messieurs Henri et Jean X... et que la SARL X... avait pour gérant M. Roger X..., frère d'Henri et Jean X... et père d'Éric X... ; Attendu que suivant règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 20 juin 2011, l'immeuble situé 35 rue Brauhauban a été mis en copropriété par M. Henri X... et M. et Mme Jean X... ; Qu'il résulte notamment de ce règlement de copropriété que : - le lot n° 5 du rez-de-chaussée est composé d'un magasin, de vitrines, d'un WC, d'un bureau, de deux réserves, - le lot n° 6 au 1er étage est composé d'un appartement accessible à partir de la rue Brauhauban par le hall d'entrée commun, le couloir d'entrée commun, la cage d'escalier commune menant au 1er étage, le pallier du 1er étage, - le lot n° 5 au 1er étage est à usage d'appartement, de local professionnel ou de local commercial sous condition exclusive qu'il soit rattaché au lot n° 5 et accessible à partir de la rue Brauhauban par le hall d'entrée commun, le couloir d'entrée commun, la cage d'escalier commune menant au 1er étage, le pallier du 1er étage, - le lot n° 8 au 2ème étage est à usage d'appartement accessible à partir de la rue Brauhauban par le hall d'entrée commun, le couloir d'entrée commun, la cage d'escalier commune menant au 2ème étage, le pallier du 2ème étage, - le lot n° 9 au 3ème étage est à usage d'appartement accessible à partir de la rue Brauhauban par le hall d'entrée commun, le couloir d'entrée commun, la cage d'escalier commune menant au 3ème étage, le pallier du 3ème étage ; Attendu qu'il n'est pas contesté par les parties que M. Jean X... est aujourd'hui propriétaire des lots 6 et 8, M. Henri X... est propriétaire du lot n° 9, la S. C. I. Pourtalet dont le gérant est M. Jean-Claude X... fils de M. Henri X... et par ailleurs syndic de la copropriété étant propriétaire selon acte de vente du 12 novembre 2011 du lot n° 5 (magasin du rez-de-chaussée et des lots 1, 2, 3, 4 (remises en sous-sol) et 10 (vitrine du rez-de-chaussée) ; Attendu que cette vente a été notifiée le 11 janvier 2012 par Me Y..., notaire associé à Ossun, à la SARL X... Chaussures, preneur, qui a donc désormais comme bailleur la S. C. I. Pourtalet ; Attendu qu'il résulte d'un courrier de Me Z..., notaire associé à Tarbes, en date du 21 juillet 2011 que le projet de règlement de copropriété de l'immeuble a été adressé à la SAS X... devenue la SARL X... ainsi qu'un projet d'avenant au bail commercial à laquelle aucune suite n'a été donnée, le gérant de la SARL estimant que n'étaient pas prises en considération les conditions d'occupation des locaux loués par le preneur au regard du bail commercial ; Attendu qu'il est également non contesté que la serrure de la grille et de la porte permettant l'accès au hall d'entrée et donc aux appartements de l'immeuble a été changée au mois d'août 2103 (sic) à l'initiative du gérant de la SARL X..., locataire commercial, comme l'atteste le constat dressé le 17 août 2013 par Me A..., huissier de justice à Tarbes, et qu'entre la mise en copropriété de l'immeuble le 20 juin 2011 et cette date, soit pendant plus de deux ans, les intimés disposaient de clés leur permettant d'accéder à leurs appartements par le hall d'entrée sans aucune opposition de la SARL X... ; Attendu que cette porte est l'unique entrée permettant aux intimés d'accéder à leurs appartements ; Attendu que sous réserve du respect des droits que le preneur tient de son bail commercial, dont la violation alléguée par l'appelante ne peut être appréciée par le juge des référés, la mise en copropriété de l'immeuble par Messieurs Jean et Henry X... ne peut être considérée comme fautive dès lors que propriétaires indivis de cet immeuble, ils étaient libres d'en disposer et que le bail commercial prévoit expressément que s'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise à l'assemblée des copropriétaires ; Attendu que la désorganisation de l'entreprise du fait de la remise des clés aux intimés alléguée par l'appelante n'est pas démontrée et ne saurait résulter du litige commercial ayant opposé la SARL X... Chaussures à la SAS Doubrère Chausseur, dont le directeur général est M. Jean-Claude X... (arrêt de la cour d'appel de Bordeaux en date du 20 février 2014 sur renvoi de cassation) ; Attendu qu'en effet, l'accès aux appartements s'est toujours faite (sic) par le hall d'entrée bien avant la mise en copropriété de l'immeuble et alors que le bail commercial prévoyait déjà une zone d'entrepôt et de déballage constituant l'entrée et qu'il résulte du plan des lieux produit par l'appelante que la surface d'exposition, de présentation marchande et de vente proprement dite et les réserves sont isolées par des cloisons et des portes ; Attendu que dès lors, en changeant brutalement la serrure de la grille et de la porte d'entrée, la SARL X... a privé les intimés de leur droit de jouir de leurs appartements et d'utiliser le hall d'entrée pour y accéder comme ils l'ont toujours fait, ce qui constitue le trouble manifestement illicite prévu à l'article 809 du code de procédure civile, même s'ils ne les occupent qu'une partie de l'année comme le démontrent les attestations qu'ils produisent ; Attendu qu'au regard des dispositions de l'alinéa 1 de cet article qui dispose que peuvent être ordonnées en référé, même en présence d'une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, la contestation élevée par l'appelante quant aux droits qu'elle tient de son bail ne font pas obstacle à la décision prise par le premier juge qui doit être confirmée. » ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE : « Vu les conclusions des demandeurs déposées le 10 décembre 2013 réitérant les demandes contenues dans l'assignation introductive d'instance, invoquant en outre l'article 544 du Code Civil, l'existence d'un dommage imminent et d'un trouble manifestement illicite rendant le juge des référés compétent pour se prononcer. Vu les conclusions de la défenderesse déposées le 10 décembre 2013 aux fins de voir sur le fondement des articles 809 du Code de procédure civile, 1134 et suivants du Code Civil, 1719 et 1723 du Code civil, dire qu'il n'y a pas lieu à référé en raison de l'absence d'urgence de dommage imminent, de trouble manifestement illicite, en raison d'une contestation très sérieuse résultant du droit de la société X...CHAUSSURES de pouvoir continuer à jouir paisiblement des locaux qui lui ont été donnés en location au terme du contrat de bail renouvelé le premier juin 2010 * en conséquence le juge des référés se déclarer incompétent * débouter Messieurs Henri et Jean X... de leurs demandes * les condamner aux entiers dépens Attendu que les demandeurs font valoir qu'il n'est pas contestable qu'ils sont propriétaires des deuxième et troisième étages ainsi que d'une partie du premier étage de l'immeuble, que durant l'exploitation passée du commerce de chaussures y compris jusqu'en août 2013 par le gérant de la société X...CHAUSSURES la porte d'accès aux étages ainsi que le couloir donnant sur l'escalier ont toujours été accessibles aux occupants de l'immeuble et que cette porte et ce couloir constituent le seul accès permettant aux copropriétaires d'accéder à leur bien immobilier ; Attendu que les demandeurs se fondent sur l'article 3 de la loi du 10 juillet 1065 pour soutenir que les voies d'accès à l'immeuble sont réputées parties communes ; qu'il considèrent qu'il y a urgence à éviter le dommage imminent qui leur est causé en les privant d'accès à leur propriété ; qu'ils produisent diverses pièces qui démontrent selon eux qu'ils résident dans l'immeuble et qu'ils soutiennent que la situation conflictuelle avec leur neveu liée à une question de concurrence déloyale à PAU et ses arguments relatifs à l'interprétation d'une clause du bail ne l'autorisaient pas à violer les dispositions de l'article 544 du Code civil en procédant au changement des serrures de la grille et de la porte donnant accès à l'escalier, empêchant ainsi les propriétaires du 2ème et du 3ème étage d'accéder à leurs appartements. Attendu que la société X...CHAUSSURES réplique en faisant valoir que les demandeurs résident au numéro 20 de la rue Brauhauban ou à Hendaye, qu'ils ont généré la situation dont ils se plaignent en lui ayant consenti un bail désignant notamment au titre des parties données en location le magasin de chaussures en rez-de-chaussée comprenant le hall, la vitrine et une zone d'entrepôt et de déballage constituant l'entrée de l'immeuble ; Attendu que la défenderesse soutient que les bailleurs ont l'obligation d'assurer une jouissance paisible à leur preneur et que le règlement de copropriété érigeant en parties communes l'entrée de l'immeuble aurait pour conséquence de l'évincer d'une partie des locaux qui ont été donnés en location et qui sont nécessaires à son activité ; Attendu que la défenderesse considère que le bail constitue un droit qui fait échec à la constatation de l'existence d'un trouble manifestement illicite ; que la remise des clés permettrait à tous tiers, dont d'éventuels autres locataires de pénétrer dans des lieux licitement et régulièrement occupés voire de commettre des agissements préjudiciables à son activité et que les bailleurs ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude ; Attendu que la défenderesse s'oppose également à ce que soit ordonnée la libération du couloir donnant accès à l'escalier alors que ce couloir est expressément désigné au titre des parties louées ainsi qu'à l'octroi de dommages et intérêts alors que le juge des référés ne peut accorder qu'une provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable ; Attendu que les demandeurs sont propriétaires d'un appartement dans l'immeuble en cause et qu'ils ont intérêt à agir pour faire respecter leur droit de propriété même s'ils résident temporairement ailleurs ; Attendu qu'il est constant que la Société X...CHAUSSURES a procédé à un changement de serrure les privant de l'accès à cet appartement ; Attendu que la question de la compatibilité du règlement de copropriété adopté postérieurement au renouvellement du bail avec la jouissance paisible due par les bailleurs au preneur nécessite une interprétation d'une clause du bail et la détermination du caractère impératif de l'application en l'espèce des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui excèdent la compétence du juge des référés ; Attendu qu'il sera cependant observé que le bail distingue des zones qualifiées de réserves de la zone d'entrepôt et de déballage constituant l'entrée de l'immeuble, ce qui tend à démontrer que les parties avaient convenu que le passage devait demeurer libre et qu'elles voyaient dans le déballage et l'entrepôt une activité utile à l'activité commerciale mais compatible avec le libre accès aux étages ; Attendu que la défenderesse a la possibilité de saisir le juge du fond pour faire respecter sa conception de la jouissance paisible d'une telle zone mais que le changement de serrure opéré après des années de fonctionnement d'une organisation permettant d'assurer l'accès aux propriétaires des appartements situés à l'étage, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut toujours faire cesser, même en présence d'une contestation sérieuse, par application du premier alinéa de l'article 809 du Code de procédure civile ; Attendu qu'il y aura lieu en conséquence d'accueillir les demandes de Messieurs Henri et Jean X... visant à se voir remettre un double de la clé de la porte et de la grille sous astreinte de 500 Euros par jour de retard passé cinq jours à compter de la signification de la présente ordonnance et à voir interdire le changement unilatéral des clés de la porte et de la grille donnant accès à l'escalier desservant les étages ; Attendu en revanche que l'autorisation de changer les clés aux frais de la défenderesse n'est pas justifiée dès lors qu'une astreinte est prononcée ; Attendu qu'il n'y aura pas lieu de condamner la défenderesse à libérer le couloir donnant accès à l'escalier mais seulement de laisser un passage permettant l'accès à l'étage ; Attendu que la juridiction ne saurait non plus prononcer la condamnation par trop générale visant à faire cesser tout agissement de nature à troubler la jouissance par les propriétaires des appartements situés à l'étage demandée par Messieurs Henri et Jean X... qui vraisemblablement ne manqueront pas d'agir en cas d'agissement préjudiciable avéré ; Attendu que le juge des référés n'est pas compétent pour allouer des dommages et intérêts pour troubles de jouissance ; que la demande présentée de ce chef sera rejetée » ; 1°/ ALORS QUE le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, il est constant que le bail commercial consenti à la SARL X... Chaussures portait notamment sur le hall d'entrée et sur le couloir d'entrée de l'immeuble et que postérieurement au renouvellement du bail, l'immeuble a été placé sous le régime de la copropriété par les propriétaires bailleurs et que le règlement de copropriété adopté a qualifié ces parties du bail de « parties communes » ; qu'en cet état, la cour d'appel ne pouvait ordonner à la locataire de remettre aux consorts X..., son bailleur, les clés permettant l'accès libre aux lieux loués, au prétexte que « la question de la compatibilité du règlement de copropriété adopté postérieurement au renouvellement du bail avec la jouissance paisible due par les bailleurs au preneur nécessite une interprétation d'une clause du bail » quand l'existence du bail commercial qui portait sur les parties litigieuses justifiait le refus de la SARL X... Chaussures d'y laisser un libre accès aux tiers, fussent-ils devenus copropriétaires d'autres lots de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 809 du Code de procédure civile et les articles 1134, 1709, 1719, 1721 et 1723 du Code civil ; 2°/ ALORS QUE le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que la cour d'appel ayant constaté que le bail commercial consenti à la SARL X... Chaussures portait notamment sur le hall d'entrée et sur le couloir d'entrée de l'immeuble, la cour d'appel ne pouvait ordonner la remise des clefs desdits locaux aux bailleurs au prétexte qu'il y avait lieu de déterminer le « caractère impératif de l'application en l'espèce des dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui excèdent la compétence du juge des référés » quand l'antériorité du bail, portant sur les parties transformées en « parties communes », constituait un titre pour le preneur, exclusif de tout trouble manifestement illicite, de sorte qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé ensemble l'article 809 du Code de procédure civile et les articles 1134, 1709, 1719, 1721 et 1723 du Code civil, et l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°/ ALORS QUE les demandeurs, bailleurs, étant eux-mêmes à l'origine du trouble, en ce qu'ils avaient transformé l'immeuble loué en copropriété et plus précisément les pièces, objet du bail, en pièces communes, la cour d'appel ne pouvait statuer comme elle l'a fait, sans violer, ensemble, l'article 809 du Code de procédure civile et les articles 1134, 1709, 1719, 1721 et 1723 du Code civil, et l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°/ ALORS QUE le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a constaté que le bail commercial consenti à la SARL X... Chaussures portait notamment sur le hall d'entrée et sur le couloir d'entrée de l'immeuble, devait en déduire que la transformation subséquente de ces locaux par les bailleurs en parties communes caractérisait l'existence d'un trouble manifestement illicite subi par la locataire, la SARL X... Chaussures et justifiait qu'elle refuse le libre accès à ses réserves par les tiers, fussent-ils devenus copropriétaires d'autres lots de l'immeuble litigieux ; qu'en ordonnant néanmoins la remise des clefs, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 809 du Code de procédure civile et les articles 1134, 1709, 1719, 1721 et 1723 du Code civil, et l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; 5°/ ALORS QUE le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et qu'est inopposable au locataire le règlement de copropriété établi par le bailleur alors propriétaire de tout l'immeuble qui, pendant la durée du bail et sans l'accord du preneur, transforme une partie des locaux loués en parties communes ; que dès lors qu'elle constatait que le bail commercial consenti à la SARL X... Chaussures portait notamment sur le hall d'entrée et sur le couloir d'entrée de l'immeuble, la cour d'appel ne pouvait juger non fautive la mise en copropriété de l'immeuble par MM. Jean et Henri X... au prétexte que, propriétaires indivis de cet immeuble, ils étaient libres d'en disposer et que le bail commercial prévoyait que s'il existe ou s'il vient à exister un règlement de jouissance ou un règlement de copropriété pour l'immeuble, le preneur devra s'y conformer, comme il devra se conformer à toute décision régulièrement prise à l'assemblée des copropriétaires, ni juger qu'il y avait lieu pour la société locataire de remettre aux bailleurs les clefs d'accès aux locaux donnés à bail, sans violer, ensemble, l'article 809 du Code de procédure civile, les articles 1134, 1709, 1719, 1721 et 1723 du Code civil et les articles 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.