Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 novembre 1996, 94-20.605, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1996-11-20
Numéro d'affaire : 94-20605
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e Chambre civile) 1994-09-15, 1994-09-15
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ la société Parisienne de construction immobilière (SPCI), dont le siège est ..., 2°/ la société Centrale immobilière de construction (SCIC), dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 15 septembre 1994 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e Chambre civile), au profit : 1°/ du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "La Parade Haute", agissant par son syndic en exercice, la société Solafim, dont le siège est ..., 2°/ de M. Claude U..., 3°/ de M. Claude I..., 4°/ de M. Robert J..., demeurant tous trois 5 et 15, l'Ardenoy, 97110 Pointe-à-Pitre (Guadeloupe), 5°/ de Mme Danielle G..., demeurant ..., 6°/ de M. Juan XW..., demeurant ..., 7°/ de M. Fouad A..., demeurant ..., 8°/ de M. Jean P..., demeurant ..., 9°/ de Mme Virginie veuve X..., demeurant ..., 10°/ de M. Jean O..., demeurant ..., 11°/ de Mme Colette R..., demeurant ..., 12°/ de Mme Pierrette E..., demeurant ..., 13°/ de M. Jean-Yves D..., demeurant ..., 14°/ de M. Michel XZ..., demeurant ..., 15°/ de M. Lucien S..., demeurant ..., 16°/ de M. Roger V..., demeurant ..., 17°/ de M. Joseph B..., demeurant ..., 18°/ de M. Denis H..., demeurant ..., 19°/ de M. René M..., demeurant ..., 20°/ de M. Maurice XY..., demeurant ..., 21°/ de M. Victor Z..., demeurant ..., 22°/ de Mme Hélène K..., demeurant ..., 23°/ de M. Jean-Jacques XX..., demeurant ..., 24°/ de M. Jean-François Y..., demeurant ..., 25°/ de Mme Anne-Marie L..., demeurant ..., 26°/ de M. Jean-Claude C..., demeurant ..., 27°/ de Mme Anne XA..., demeurant ..., 28°/ de la société Beterem, société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 29°/ de la société Auxiliaire d'entreprise, dont le siège est ..., 30°/ de l'Entreprise Gunz, dont le siège est ..., 31°/ de la compagnie Préservatrice foncière (PFA), dont le siège est 1, cours Michelet, La Défense, 92800 Puteaux, 32°/ des Assurances générales de France (AGF), dont le siège est ..., 33°/ du Bureau de contrôle, la société Contrôle et prévention dite CEP, dont le siège est ..., 34°/ de M. Claude N..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de la société Rappetto, demeurant ..., 35°/ de Mme Anne T..., pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de l'entreprise Gunz, demeurant ..., 36°/ de Mme Paule XB... veuve Q..., 37°/ de M. Laurent Q..., 38°/ de M. François Q... M. André Q..., demeurant tous trois ..., tous trois pris en leur qualité d'héritiers de feu M. André Q..., 39°/ de la SMABTP, dont le siège est ... B3, entrée ..., défendeurs à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 15 octobre 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Cachelot, Martin, Guerrini, conseillers, Mme Cobert, M. Nivôse, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Cossa, avocat de la société Parisienne de construction immobilière et de la société Centrale immobilière de construction (SCIC), de Me Choucroy, avocat de la société Beterem, de la société Auxiliaire d'entreprise, du Bureau de contrôle, la société Contrôle et prévention dite CEP, de M. N..., ès-qualités, et de la SMABTP, de la SCP Coutard et Mayer, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "La Parade Haute", de M. XW..., de M. A..., de M. P..., de Mme X..., de M. O..., de Mme R..., de Mme E..., de M. D..., de M. XZ..., de M. S..., de M. V..., de M. B..., de M. H..., de M. M..., de M. XY..., de M. Z..., de Mme K..., de M. XX..., de M. Y..., de Mme L..., de M. C... et de Mme XA..., de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de M. U..., de M. I..., de M. J... et de Mme G..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 octobre 1994), que la Société Parisienne de construction immobilière (SPCI), dont la gérante était la Société centrale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations (SCIC), a fait construire, sous la maîtrise d'oeuvre de cinq architectes et, avec le concours de diverses entreprises et sociétés, un ensemble de 160 pavillons qui ont été réceptionnés en 1976 et dont les propriétaires ont constitué un syndicat de copropriétaires; que des désordres étant apparus, affectant notamment l'étanchéité d'un certain nombre de toitures, le syndicat des copropriétaires et 34 copropriétaires ont assigné l'ensemble des constructeurs; Attendu que la SPCI et la SCIC font grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires en réparation de malfaçons affectant des toitures, alors, selon le moyen, "1°) que l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux; que, dès lors, en énonçant que les toitures litigieuses des pavillons d'habitation individuels, affectées par définition, chacune à l'usage du seul copropriétaire de chaque pavillon, étaient des parties communes, la cour d'appel a violé le texte précité par fausse application ; 2°) qu'est seule recevable l'action intentée par un syndicat de copropriétaires qui recherche la réparation d'un préjudice collectif, c'est-à-dire ressenti par l'ensemble des copropriétaires; qu'il s'ensuit que le trouble résultant des désordres allégués par le syndicat doit avoir été général et ressenti de la même manière par l'ensemble des copropriétaires ; que, dès lors, en énonçant, pour constater la qualité à agir du syndicat des copropriétaires La Parade Haute, que l'action intentée par celui-ci était justifiée par une atteinte à l'intérêt collectif des copropriétaires, tout en énonçant que 22 toitures seulement sur 160 étaient atteintes de désordres, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle a ainsi violé"; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres adoptés, que les toitures étaient qualifiées, dans le règlement de copropriété, de "parties communes spéciales à certains copropriétaires" et qu'elles figuraient dans l'énumération des parties qui ne sont pas privatives, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que le syndicat, qui avait habilité son syndic à agir en justice par une décision de l'assemblée générale votée en 1982, avait qualité pour solliciter réparation des désordres affectant ces toitures; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que la SPCI et la SCIC font grief à l'arrêt de constater que la SCIC est intervenue en qualité de vendeur d'immeubles à construire et de promoteur, alors, selon le moyen, "que la SCIC avait versé aux débats la convention d'administration générale qu'elle a conclue avec la SPCI en date du 12 décembre 1991, et dont il résultait clairement qu'elle avait reçu mandat de cette dernière de gérer activement et passivement son patrimoine social; que, dès lors, en se fondant, pour énoncer qu'il ne résultait pas que la SCIC fût intervenue en qualité de gérante du patrimoine de la SPCI sur des motifs qui se réfèrent exclusivement à l'avenant "promoteur-vendeur d'immeuble à construire" annexé à la police maître d'ouvrage souscrite auprès de la compagnie AGF, sans analyser, fût-ce sommairement, la convention précitée, la cour d'appel a privé sa décision de tout fondement légal au regard de l'article 1134 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant relevé que les 160 pavillons avaient été construits à l'initiative de la SCIC et que cette société avait, en souscrivant un avenant "promoteur-vendeur", annexé à la police spéciale des maîtres d'ouvrage, déclaré se soumettre au régime des vendeurs d'immeubles à construire et à celui applicable aux promoteurs, la cour d'appel, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis, a légalement justifié sa décision de ce chef; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, la SPCI et la SCIC aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la SPCI et la SCIC à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier la Parade Haute la somme de 8 000 francs et, ensemble, à Mme F... et à MM. U..., I... et J... la somme de 8 000 francs; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile , et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre mil neuf cent quatre-vingt-seize.

Sommaire : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Société de construction - Responsabilité - Construction de plusieurs pavillons - Désordres affectant les toitures de certains d'entre eux - Toitures qualifiées de parties communes dans le règlement de copropriété - Action en réparation du syndicat des copropriétaires - Recevabilité.