Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 mars 2009, 08-13.871, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-03-24
Numéro d'affaire : 08-13871
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2008-01-24
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Copper-Royer, SCP Vuitton et Ortscheidt

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que dans la promesse de vente les époux X... déclaraient que rien dans leur capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêt à hauteur de 382 000 euros qu'ils se proposaient de faire, qu'ils attestaient n'avoir aucun emprunt en cours et que leurs ressources mensuelles nettes s'élevaient à la somme de 7 623 euros, alors que ceux-ci reconnaissaient, aux termes de leurs écritures, qu'à cette date ils avaient un important emprunt immobilier au titre duquel ils restaient devoir, en avril 2004, la somme de 245 885, 46 euros, et constaté qu'à la date du 25 mars 2004 fixée pour la réalisation de la condition suspensive, les époux X... ne justifiaient ni d'une offre de prêt conforme aux termes de la promesse, ni avoir subi un quelconque refus bancaire, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que dès lors qu'ils ne pouvaient ignorer que leur état d'endettement comparé à leur capacité financière de remboursement ne leur permettait pas de solliciter un prêt pour financer leur achat à la hauteur et dans les conditions dans lesquelles ils s'étaient engagés et que la maladie dont M. X... s'était trouvé brutalement atteint le 1er avril 2004 était postérieure à la date d'échéance de la condition suspensive, l'attitude fautive des acquéreurs était à l'origine de la non réalisation de la vente, a retenu à bon droit, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'absence de dépôt d'une demande de prêt dans les dix jours de la promesse, que la condition suspensive devait être réputée accomplie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Vuitton, avocat aux Conseils pour les époux X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. et Mme X... à payer à M. Y... et Mlle Z... les sommes de 34. 500 au titre de la clause pénale et de 2. 417, 14 au titre du coût du procès-verbal de carence établi le 30 juin 2004, outre intérêts légaux à compter du jugement ; AUX MOTIFS QUE la condition suspensive stipulée dans l'acte de vente au profit de racquéreur prévoit que « l'acquéreur obtienne au plus tard le 25 février 2004 un ou des prêts d'un montant total de 382 000 euros remboursables en 20 années maximum l'an hors assurances au taux maximum de 4, 10 % l'an hors assurances et s'oblige à déposer son dossier au plus tard dans un délai de dix jours à compter de la signature de l'acte, faute de quoi le vendeur pourrait invoquer la caducité de l'acte », qu'elle mentionne que l'acquéreur déclare que rien dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêts qu'il se propose de solliciter qu'il atteste qu'il n'a aucun emprunt en cours et que ses ressources mensuelles sont de 7. 623 euros nets ; qu'aux termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrive ; qu'en l'espèce, les acquéreurs ont sollicité que le délai d'expiration de la condition suspensive soit reporté à « un mois si possible », que l'agence ne s'y est pas opposée, se contentant d'attirer leur attention sur la date de signature de l'acte devant notaire, que les appelants ne peuvent comme ils le soutiennent en déduire que les vendeurs auraient, de parce simple rappel de la date de la signature de l'acte authentique par l'agence et en l'absence de toute autre mention à ce sujet, accepté de leur consentir une prorogation de délai d'une durée supérieure à celle qu'ils avaient eux-mêmes sollicitée ; qu'à la date du 25 mars 2004, correspondant à la date d'expiration de la condition suspensive, les acquéreurs ne justifient pas avoir obtenu une offre de prêt conforme aux conditions fixées dans l'acte de vente ; qu'ils ne peuvent sérieusement soutenir que la maladie dont M. Thierry X... s'est trouvé brutalement atteint le 1er avril 2004 et donc postérieurement à cette échéance soit à l'origine du refus de l'offre d'un prêt qui aurait due en tout état de cause être formalisée antérieurement ; qu'il ne peut être que constaté qu'à défaut pour les appelants de justifier de l'obtention d'un prêt avant la date du 25 mars 2004, la condition suspensive n'a pas été réalisée dans le délai prévu ; que la promesse de vente prévoit que si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu et si la non obtention des prêts a pour cause la faute commise par l'acquéreur (dossiers de prêt non déposés, dossiers demeurés incomplets malgré la demande des organismes préteurs), la condition suspensive sera considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du code civil, le vendeur se réservant le droit de saisir le tribunal afin de se voir attribuer des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien ; que les appelants reconnaissent, aux termes de leurs écritures, qu'à la date de la signature de l'acte de vente, ils avaient un important emprunt immobilier en cours, qu'ils précisent d'ailleurs qu'en avril 2004, ils avaient seulement réglé 39 mensualités et qu'ils restaient devoir 243. 885, 46 euros ; qu'il ne peut qu'être constaté qu'en déclarant dans l'acte de vente qu'ils ont signé le 6 janvier 2004 qu'ils n'avaient aucun emprunt en cours et que rien dans leur capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêts qu'ils se proposaient de solliciter, qu'ils ont menti aux vendeurs et fait preuve de manque de loyauté ; que les acquéreurs ne justifient d'aucune demande de dépôt de prêt dans le délai de 10 jours, qu'ils font valoir dans leurs écritures qu'ils ont entrepris des démarches et que « l'un des banquiers contactés leur a fait observer que l'immeuble qu'ils vendaient avait, par le passé, bénéficié d'un emprunt dont quasiment seuls les intérêts avaient été remboursés, cet emprunt ayant été souscrit sur trente ans et leur a recommandé de contacter une autre banque pour échapper aux pénalités dues à la banque prêteuse de deniers », qu'ils ne justifient cependant pas avoir subis un quelconque refus bancaire ; qu'il est par ailleurs établi qu'ils ont, s'agissant de la vente de leur propre bien, signé un compromis de vente le 6 mars 2004 seulement et que dès lors ils ne pouvaient ignorer que leur état d'endettement comparé à leur capacité financière de remboursement ne leur permettait pas de solliciter un prêt pour financer leur achat à hauteur et dans les conditions dans lesquelles ils s'y étaient engages ; qu'il convient dès lors d'estimer que l'attitude négligente et fautive des acquéreurs est à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive qui doit dès lors être, conformément à l'article 1178 du code civil, réputée accomplie ; que le jugement sera en conséquence confirmé ; que contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'examen de l'acte démontre que le versement d'une indemnité d'immobilisation auquel il est fait référence en pages 6 et 10 de la promesse n'a pas été prévu par les parties ; que l'acte stipule en page 7, que « dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application de l'une des conditions suspensives, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites de justice ainsi que tous droits et amendes et devra en outre payer à l'autre la somme de 10 % du montant total de la vente à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale » ; que cette pénalité ne saurait donc, contrairement à la qualification que les parties ont entendu lui donner s'analyser en une indemnité d'immobilisation ; que le montant de cette indemnité forfaitaire est donc, conformément à l'article 1152 du code civil, susceptible d'être modéré ou augmenté s'il apparaît manifestement excessif ou dérisoire ; qu'au regard de l'attitude respective des parties et de son pourcentage par rapport au prix de vente de l'immeuble, il convient d'estimer que son montant est raisonnable et justifié ; qu'il ne saurait être-fait grief aux vendeurs d'avoir sommé les acquéreurs de se présenter devant notaire pour régulariser la signature de l'acte authentique afin de préserver leurs intérêts et de présenter de nouveau leur bien immobilier, que les appelants ne peuvent donc, en l'absence de comportement fautif des vendeurs, prétendre à réparation d'un préjudice et allocation de dommages et intérêts ; qu'ils doivent par contre être condamnés à payer la somme de 2. 417, 14 euros correspondant aux frais du process-verbal de carence dressé le 30 juin 2004 ; 1° / ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition lorsqu'il présente, dans le délai convenu, au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était pourtant expressément invitée par les époux X..., si ceux-ci n'avaient pas déposé, le 3 février 2004, une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente auprès du CIC BANQUE CIO, ce qui était au demeurant prouvé par une attestation régulièrement produite aux débats, qui avait ensuite été rejetée par la banque en raison de l'accident vasculaire de M. X..., la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1178 du Code civil ; 2° / ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en considérant que la condition suspensive devait être réputée accomplie, sans constater que c'était l'existence d'un emprunt immobilier en cours, ou encore la déclaration des époux X... dans l'acte de vente signé le 6 janvier 2004, selon laquelle ils n'avaient aucun emprunt en cours et que rien dans leurs capacités bancaires ne s'opposait aux demandes de prêts qu'ils se proposaient de solliciter, qui étaient à l'origine du défaut d'obtention d'un prêt avant le 25 mars 2004, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1178 du Code civil ; 3° / ALORS QUE l'article L. 312-16 du Code de la consommation, d'ordre public, interdit d'imposer des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment à obliger l'acquéreur à déposer le dossier de crédit dans un certain délai ; qu'en se prononçant comme elle l'a fait, motifs pris, d'une part, que la condition suspensive stipulée dans l'acte de vente au profit de l'acquéreur prévoit qu'il « s'oblige à déposer son dossier au plus tard dans un délai de dix jours à compter de la signature de l'acte, faute de quoi le vendeur pourrait invoquer la caducité de l'acte » et, d'autre part, « que les acquéreurs ne justifient d'aucune demande de dépôt de prêt dans le délai de dix jours », la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1178 du Code civil et L. 312-16 du Code de la consommation ; 4° / ALORS QUE le juge doit se prononcer sur tous les éléments de preuve qui lui ont régulièrement été soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en affirmant que les époux X... « ne justifient cependant pas avoir subi un quelconque refus bancaire », sans examiner l'attestation du CIC BANQUE CIO du 11 juin 2004, régulièrement produite et invoquée, de laquelle il ressort que l'établissement de crédit ne pouvait donner une suite favorable à la demande de crédit des époux X... en raison de « la brutale maladie de M. X... survenue en cours d'instruction de leur crédit », qui rendait « impossible son adhésion à l'assurance DIT », la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. et Mme X... à payer à M. Y... et Mlle Z... les sommes de 34. 500 au titre de la clause pénale et de 2. 417, 14 au titre du coût du procès-verbal de carence établi le 30 juin 2004, outre intérêts légaux à compter du jugement ; AUX MOTIFS QUE la condition suspensive stipulée dans l'acte de vente au profit de racquéreur prévoit que « l'acquéreur obtienne au plus tard le 25 février 2004 un ou des prêts d'un montant total de 382 000 euros remboursables en 20 années maximum l'an hors assurances au taux maximum de 4, 10 % l'an hors assurances et s'oblige à déposer son dossier au plus tard dans un délai de dix jours à compter de la signature de l'acte, faute de quoi le vendeur pourrait invoquer la caducité de l'acte », qu'elle mentionne que l'acquéreur déclare que rien dans sa capacité bancaire ne s'oppose aux demandes de prêts qu'il se propose de solliciter qu'il atteste qu'il n'a aucun emprunt en cours et que ses ressources mensuelles sont de 7. 623 euros nets ; qu'aux termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrive ; qu'en l'espèce, les acquéreurs ont sollicité que le délai d'expiration de la condition suspensive soit reporté à « un mois si possible », que l'agence ne s'y est pas opposée, se contentant d'attirer leur attention sur la date de signature de l'acte devant notaire, que les appelants ne peuvent comme ils le soutiennent en déduire que les vendeurs auraient, de parce simple rappel de la date de la signature de l'acte authentique par l'agence et en l'absence de toute autre mention à ce sujet, accepté de leur consentir une prorogation de délai d'une durée supérieure à celle qu'ils avaient eux-mêmes sollicitée ; qu'à la date du 25 mars 2004, correspondant à la date d'expiration de la condition suspensive, les acquéreurs ne justifient pas avoir obtenu une offre de prêt conforme aux conditions fixées dans l'acte de vente ; qu'ils ne peuvent sérieusement soutenir que la maladie dont M. Thierry X... s'est trouvé brutalement atteint le 1er avril 2004 et donc postérieurement à cette échéance soit à l'origine du refus de l'offre d'un prêt qui aurait due en tout état de cause être formalisée antérieurement ; qu'il ne peut être que constaté qu'à défaut pour les appelants de justifier de l'obtention d'un prêt avant la date du 25 mars 2004, la condition suspensive n'a pas été réalisée dans le délai prévu ; que la promesse de vente prévoit que si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu et si la non obtention des prêts a pour cause la faute commise par l'acquéreur (dossiers de prêt non déposés, dossiers demeurés incomplets malgré la demande des organismes préteurs), la condition suspensive sera considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du code civil, le vendeur se réservant le droit de saisir le tribunal afin de se voir attribuer des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien ; que les appelants reconnaissent, aux termes de leurs écritures, qu'à la date de la signature de l'acte de vente, ils avaient un important emprunt immobilier en cours, qu'ils précisent d'ailleurs qu'en avril 2004, ils avaient seulement réglé 39 mensualités et qu'ils restaient devoir 243. 885, 46 euros ; qu'il ne peut qu'être constaté qu'en déclarant dans l'acte de vente qu'ils ont signé le 6 janvier 2004 qu'ils n'avaient aucun emprunt en cours et que rien dans leur capacité bancaire ne s'opposait aux demandes de prêts qu'ils se proposaient de solliciter, qu'ils ont menti aux vendeurs et fait preuve de manque de loyauté ; que les acquéreurs ne justifient d'aucune demande de dépôt de prêt dans le délai de 10 jours, qu'ils font valoir dans leurs écritures qu'ils ont entrepris des démarches et que « l'un des banquiers contactés leur a fait observer que l'immeuble qu'ils vendaient avait, par le passé, bénéficié d'un emprunt dont quasiment seuls les intérêts avaient été remboursés, cet emprunt ayant été souscrit sur trente ans et leur a recommandé de contacter une autre banque pour échapper aux pénalités dues à la banque prêteuse de deniers », qu'ils ne justifient cependant pas avoir subis un quelconque refus bancaire ; qu'il est par ailleurs établi qu'ils ont, s'agissant de la vente de leur propre bien, signé un compromis de vente le 6 mars 2004 seulement et que dès lors ils ne pouvaient ignorer que leur état d'endettement comparé à leur capacité financière de remboursement ne leur permettait pas de solliciter un prêt pour financer leur achat à hauteur et dans les conditions dans lesquelles ils s'y étaient engages ; qu'il convient dès lors d'estimer que l'attitude négligente et fautive des acquéreurs est à l'origine de la non réalisation de la condition suspensive qui doit dès lors être, conformément à l'article 1178 du code civil, réputée accomplie ; que le jugement sera en conséquence confirmé ; que contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'examen de l'acte démontre que le versement d'une indemnité d'immobilisation auquel il est fait référence en pages 6 et 10 de la promesse n'a pas été prévu par les parties ; que l'acte stipule en page 7, que « dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application de l'une des conditions suspensives, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites de justice ainsi que tous droits et amendes et devra en outre payer à l'autre la somme de 10 % du montant total de la vente à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale » ; que cette pénalité ne saurait donc, contrairement à la qualification que les parties ont entendu lui donner s'analyser en une indemnité d'immobilisation ; que le montant de cette indemnité forfaitaire est donc, conformément à l'article 1152 du code civil, susceptible d'être modéré ou augmenté s'il apparaît manifestement excessif ou dérisoire ; qu'au regard de l'attitude respective des parties et de son pourcentage par rapport au prix de vente de l'immeuble, il convient d'estimer que son montant est raisonnable et justifié ; qu'il ne saurait être-fait grief aux vendeurs d'avoir sommé les acquéreurs de se présenter devant notaire pour régulariser la signature de l'acte authentique afin de préserver leurs intérêts et de présenter de nouveau leur bien immobilier, que les appelants ne peuvent donc, en l'absence de comportement fautif des vendeurs, prétendre à réparation d'un préjudice et allocation de dommages et intérêts ; qu'ils doivent par contre être condamnés à payer la somme de 2. 417, 14 euros correspondant aux frais du proces-verbal de carence dressé le 30 juin 2004 ; 1° / ALORS QUE la clause pénale constitue la sanction du manquement d'une partie à ses obligations et s'applique du fait de cette inexécution ; qu'elle ne peut donc être mise en oeuvre lorsque c'est par suite d'un cas de force majeure que le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que le compromis de vente des 6 et 10 janvier 2004 prévoyait le paiement de « la somme de 10 % du montant total de la vente à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale » au cas où « l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente, sauf application de l'une des conditions suspensives », et sans rechercher, comme elle y était invitée, si le refus des époux X... de régulariser la vente ne résultait pas de l'accident vasculaire dont M. X... avait été victime le 1er avril 2004 et s'il ne constituait pas, pour eux, un évènement de force majeure, imprévisible et irrésistible, de sorte que ceux-ci ne pouvaient être condamnés à payer le montant de la peine aux créanciers, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1148, 1226 et 1229 du Code civil ; 2° / ALORS QUE lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre ; qu'en condamnant les époux X... à payer aux consorts Y...-Z... une somme de 2. 417, 14 correspondant aux frais du procès-verbal de carence dressé le 30 juin 2004, après avoir, d'une part, constaté qu'en cas de refus d'une des parties de régulariser la vente il était prévu que l'autre lui verserait « la somme de 10 % du montant total de la vente à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale » et, d'autre part, condamné les époux X... à payer aux consorts Y...-Z... la somme de 34. 500 euros au titre de la clause pénale, la cour d'appel a violé l'article 1152, alinéa 1er, du Code civil.