Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 septembre 2014, 13-20.046, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-09-09
Numéro d'affaire : 13-20046
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2013-04-23
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Hémery et Thomas-Raquin, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que la société Haworth, qui était titulaire avant la date de délivrance du congé portant sur les locaux situés à La Défense, d'un bail portant sur des locaux situés rue du Faubourg Saint-Honoré à Paris dans lesquels elle avait pu transférer son activité sans perte de clientèle, dans des conditions choisies par elle, pour parvenir à une réduction de ses coûts, ce dont il résultait qu'elle n'avait subi aucun préjudice au titre de la perte d'un droit au bail ou d'un surcoût de loyer, la cour d'appel, répondant aux conclusions et abstraction faite d'un motif surabondant, a, sans violer le principe de la réparation intégrale, souverainement fixé le montant de l'indemnité d'éviction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Haworth aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Haworth à payer à la société Bureaux Buref la somme de 1 500 euros et à la société Generali IARD la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la société Haworth ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour la société Haworth Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé les indemnités dues à la société Haworth au titre de son éviction des locaux situés à Paris La Défense 2 (92081), 7, Terrasse des Reflets - Alsace - Défense 2, à la somme totale de 287.025 euros, toutes causes confondues, et débouté la société preneur du surplus de ses prétentions au titre de son éviction ; Aux motifs qu'il est constant que Haworth a pu se réinstaller, ce qui exclut l'indemnisation par référence à une perte de fonds ; que le premier juge a fixé une indemnité principale de 983.673 euros, reprenant l'évaluation de l'expert qui tenant justement compte de ce que le congé avait été délivré pour la fin de la seconde période triennale, a procédé à un calcul différentiel sur les trois dernières années à courir ; mais à juste titre, l'expert indiquait procéder à cette évaluation car celle-ci lui était demandée dans la mission qui lui était impartie, mais qualifiait celle-ci de purement théorique ; que le bail consenti à Haworth interdisait toute cession du droit au bail en dehors de la cession du fonds de commerce, et Haworth n'a jamais entendu céder son fonds que par ailleurs, en application des dispositions de l'article L. 145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et si cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession augmentée éventuellement de divers accessoires, elle peut être réduite si le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'Haworth s'étant réinstallée, il convient d'apprécier l'indemnisation de son éviction par référence à son préjudice effectif ; qu'Haworth qui exerce une activité de fabrication et de vente de mobiliers de bureau avait installé dans les locaux de La Défense ses services commerciaux marketing et un show room ; qu'elle était par ailleurs titulaire d'un bail commercial sur un immeuble situé rue du Faubourg Saint-Honoré, consenti en janvier 2001 en régularisation de diverses conventions qui régissaient son occupation effective des lieux depuis 1970 ; qu'en 2001 et 2002, le résultat d'exploitation d'Haworth était déficitaire de plus de 7 millions d'euros ; qu'il ressort de son rapport de gestion pour l'exercice 2002 que sa recherche d'économies l'a amenée pour diminuer ses frais fixes, à fermer ses bureaux de La Défense en mai 2002 et transférer ses services commerciaux et marketing dans ses locaux du Faubourg Saint-Honoré et fermer son site de Tours en août 2002 avec transfert de fabrication de sièges sur un autre site qu'elle occupait déjà ; que sur l'immeuble de la rue du Faubourg Saint-Honoré, Haworth était titulaire d'un bail consenti le 16 janvier 2001 par la société Ugil, absorbée par la SCI Vendôme Tridor, pour un usage exclusif de commerce ; que Haworth y a réalisé des travaux en 2002 pour permettre l'aménagement de bureaux, pour installer son personnel sur le mobilier qu'elle commercialise, développant un nouveau concept consistant à démontrer ainsi l'adaptation du mobilier proposé à la vente ; qu'elle a procédé à ses travaux sans autorisation du bailleur, lui a adressé des plans en mars 2002 et a poursuivi l'exécution des travaux en dépit de l'opposition manifestée par son bailleur, jusqu'à les achever, ce qui lui a permis de transférer tous les services existant antérieurement à La Défense le 22 mai 2002 ; que le bailleur a obtenu la désignation d'un expert le 7 juin 2002 et a fait signifier le 7 octobre 2002 une sommation visant la clause résolutoire, à laquelle Haworth n'a pas déféré dans le délai d'un mois ; que le Tribunal de grande instance de Paris par jugement rendu le 25 mars 2004 a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'alors que la procédure étant en cours sur appel du jugement, la société Efp Saint-Honoré devenue propriétaire de l'immeuble le 24 décembre 2003 a visité les locaux nouvellement aménagés et convenu que le nouveau concept d'un espace de bureau dénommé « live show room » était compatible avec la destination de l'immeuble et a donné son accord pour les travaux ; qu'à la suite de négociations, une transaction a été signée le 18 mars 2005 entre Haworth et son bailleur aux termes de laquelle ont été convenus : la renonciation par les sociétés Ugil, Vendôme Stridor et Efp Saint-Honoré au bénéficie du jugement et le désistement par Haworth de son appel, la signature avec Efp Saint-Honoré d'un nouveau bail à effet au 1er janvier 2005 avec une modification de la destination des locaux, pour un loyer de 411.550 euros HT par an, le paiement par Haworth à la société Vendôme Stridor d'une indemnité de 245.885,33 euros TTC au titre de l'usage non conforme aux dispositions initiales du bail de novembre 2002 à décembre 2003, la prise en charge par Haworth de tous les frais de procédure et d'expertise ; que l'expert, suivi par le premier juge, a proposé de retenir un préjudice correspondant au montant HT de l'indemnité pour occupation non conforme, soit 205.589,73 euros HT et l'ensemble des frais de procédure et expertise (14.125,04 euros) soit la somme totale de 219.715 euros ; que la somme de 245.885,32 euros TTC représente un surcoût de loyer, sur le site préexistant du Faubourg Saint-Honoré, limité à la seule période de novembre 2002 à décembre 2003 ; que sur l'ensemble de la période écoulée entre le transfert d'activité au cours du mois de mai 2002 et la fin du bail d'origine 1er octobre 2004, il n'est pas fait état d'autre majoration, étant rappelé qu'en exécution de la transaction, Haworth n'a pas eu à régler les indemnités d'occupation fixées par le jugement du Tribunal de grande instance de Paris ; que ce surcoût est à comparer avec le loyer qu'aurait dû payer Haworth si elle était restée dans les locaux de La Défense pendant la même période de 27 mois pleins, qui se serait élevé à la somme totale de 1.042.445,25 euros ; qu'il apparaît de l'ensemble de ces éléments qu'Haworth qui à pu transférer son activité sans perte de clientèle, dans des conditions qu'elle a choisies pour parvenir à une réduction de ses coûts, tirant profit de l'échéance de la période triennale, n'a pas subi de préjudice au titre de la perte d'un droit au bail ou d'un surcoût de loyer que la procédure devant le Tribunal de grande instance de Paris et les frais générés par celle-ci ont pour cause première les conditions dans lesquelles Haworth, alors qu'aucune urgence imputable à Bureaux Buref et Generali ne pouvait le justifier, a procédé à ses travaux d'aménagement sans se conformer aux obligations résultant de son bail consenti par Ugil, en passant outre son (sic) opposition formelle de son bailleur et ainsi que l'a relevé le Tribunal de grande instance de Paris, sans passer par une démarche en vue de déspécialisation qui aurait pu se justifier ; que dès lors, les frais de procédure ne peuvent être considérés comme présentant un lien de causalité avec le congé avec refus de renouvellement et doivent demeurer à la charge de Haworth ; que le jugement sera en conséquence infirmé, en ce qu'il a alloué à Haworth les sommes de 983.673 euros et 219.715 euros, et Haworth déboutée de ses prétentions de ces chefs ; que l'expert a retenu qu'Haworth louait à La Défense 41 parkings à destination de son personnel et a loué 35 emplacements dans le parking Haussmann-Berri pour un coût unitaire supérieur ; qu'à ce titre, il a retenu une économie de loyer réalisée par emplacement de 630,11 euros par an, soit un préjudice sur trois ans de 35 parkings loués boulevard Haussmann, de 66. 162 euros ; que contrairement à ce que prétend Haworth, le différentiel unitaire est bien de 630,11 euros par an, le coût de remplacement à La Défense étant de 81,27 euros par mois si on se réfère à la facturation trimestrielle de 9.996,21 euros pour 41 places ; qu'en revanche, le calcul doit être opéré non pas sur les trois années qui restaient à courir, mais sur la période pendant laquelle Haworth a effectivement supporté le surcoût pour la location de 35 places, de 28 mois, de mai 2002 à septembre 2004, à hauteur de la somme totale de 51.458,98 euros HT ; mais qu'il doit être observé, d'une part que les parkings ne faisaient pas partie du bail initial, que par ailleurs quand bien même ce surcoût devrait être pris en considération, il faudrait alors l'intégrer dans le coût locatif total supporté après le transfert, qui demeure encore très largement inférieur au coût locatif qu'aurait dû supporter Haworth en l'absence de congé ; que dès lors Haworth ne justifie pas subir de préjudice effectif à raison de cette différence de loyer sur les parkings, en relation avec la perte du bail, et doit être déboutée de sa demande à ce titre ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il lui a alloué une somme de 134.449,35 euros au titre de surcoût de parking ; Alors, de première part, qu'au soutien de son appel, la locataire avait fait valoir, s'agissant de la valeur du droit au bail lui revenant, qu'en tout état de cause, « Il reste que par l'effet du congé, la société Haworth a été privée du bénéfice du bail et que de ce fait, elle est bien fondée à réclamer une indemnisation correspondant à la perte de l'avantage financier que lui conférait son droit au bail » ; que cependant, la Cour d'appel a infirmé le jugement en ce qu'il lui avait alloué la somme de 983.673 euros, telle qu'évaluée par l'expert judiciaire par référence à la valeur locative et au loyer réel, sans répondre à ce moyen déterminant en ce qu'il mettait en exergue la perte effectivement générée pour la société locataire, se contentant d'affirmer que celle-ci n'aurait jamais entendu céder son fonds ; que ce faisant, elle a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; Alors, de deuxième part, que pour écarter toute indemnisation au titre du surcoût de loyer provoqué par le bail des locaux parisiens, la Cour d'appel a comparé le montant payé parla société Haworth à Paris à celui du loyer qu'elle aurait dû payer à La Défense ; qu'en se déterminant ainsi, elle a refusé de déduire les conséquences de ses constatations quant à la réalité des dépenses effectivement générées pour elle par la nécessité de réunir ses activités à Paris, consécutive au congé à elle délivré ; que ce faisant, elle a violé l'article L. 145-14 du Code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ; Alors, de troisième, part, que saisie d'une contestation quant à l'existence du préjudice invoqué par la société preneur au titre de la nécessité des frais de location de places de parking à Paris, élevée par la société Bureaux Burex qui soutenait qu'il s'agissait là d'un préjudice « purement virtuel », comme ne reposant pas sur des factures acquittées, et qu'en tout état de cause, les parkings ne faisaient pas partie du bail initial, la Cour d'appel ne pouvait sans provoquer les explications des parties sur ce point, écarter le préjudice en considérant d'office que « quand bien même ce surcoût devrait être pris en considération, il faudrait alors l'intégrer dans le coût locatif total supporté après le transfert, qui demeure encore très largement inférieur au coût locatif qu'aurait dû supporter Haworth en l'absence de congé » ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, elle a violé l'article 16 du Code de procédure civile.