Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 7 mars 2000, 97-17.690, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2000-03-07
Numéro d'affaire : 97-17690
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Riom (1re chambre civile) 1997-05-15, 1997-05-15
Président : Président : M. DUMAS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par l'association Porte ouverte, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 15 mai 1997 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), au profit de Me Jean-Marc X..., demeurant ..., défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 25 janvier 2000, où étaient présents : M. Dumas, président, M. Poullain, conseiller rapporteur, M. Métivet, conseiller, M. Lafortune, avocat général, Mme Moratille, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Poullain, conseiller, les observations de la SCP Le Griel, avocat de l'association Porte ouverte, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. X..., les conclusions de M. Lafortune, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses cinq branches : Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Riom, 15 mai 1997), que par acte dressé le 19 avril 1991 par Léon X..., notaire, aux droits de qui est à présent le notaire Jean-Marc X..., l'association de droit belge "Centre Jacques Van Den Bossche", à présent "Porte ouverte" (l'association) a acquis un château ; que l'acte indique que l'association a pour objet social "en dehors de tout but de lucre, la recherche, l'expérience et la promotion de vacances alternatives,..." et porte la mention que : "pour la perception des droits et taxes, l'acquéreur déclare que la société acquéreur est une société à but non lucratif, que l'immeuble acquis est un immeuble collectif, destiné par elle à l'exploitation d'une maison d'accueil et de détente, conformément à son objet social.... Elle s'engage à ne pas l'affecter à un usage commercial ou professionnel pendant un délai de 3 années à compter de ce jour" ; que le conservateur des hypothèques a refusé le dépôt de l'acte estimant que constatant une mutation soumise à taxation réduite il devait comporter l'engagement d'habitation pendant une durée de trois ans prévu par l'article 710, alinéa 1 du Code général des impôts ; que le notaire ayant ajouté à la mention précédente les mots "et à le conserver à usage d'habitation pendant un délai de 3 ans à compter de ce jour", l'acte a été publié ; qu'un redressement de droits de mutation a été notifié à l'association au motif qu'ayant exercé une activité commerciale dans l'immeuble depuis le 19 septembre 1992, elle n'avait pas respecté son engagement ; qu'elle a assigné le notaire en paiement de dommages et intérêts ; Attendu que l'association reproche au jugement d'avoir rejeté sa demande, alors, selon le pourvoi, d'une part, que le redressement fiscal n'avait pu être motivé que par l'inobservation de l'engagement d'habitation, seul prévu par l'article 710 du Code général des impôts pour bénéficier du taux réduit des droits de mutation, l'exercice dans les lieux d'une activité commerciale étant réputé incompatible avec un tel engagement, et que la cour d'appel n'a pas ainsi donné de base légale à sa décision au regard du texte précité ; alors, d'autre part, que la cour d'appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée par ses conclusions d'appel, si le bénéfice du taux réduit, à l'origine du redressement fiscal, n'avait pas été accordé uniquement à la faveur des falsifications perpétrées par M. Y... X... et que, faute d'une telle recherche, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; alors, de plus, qu'un notaire, professionnellement tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, n'est pas dispensé de son devoir de conseil par la présence d'un autre conseiller, fût-il lui-même notaire, aux côtés de son client et qu'en retenant, en l'occurrence, pour décharger M. X... de toute responsabilité, que l'association avait été constituée devant notaire et avait un expert-comptable, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; alors encore, que la cour d'appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions d'appel, s'il n'entrait pas, en l'occurrence, dans l'obligation de conseil du notaire de préciser à sa cliente les conditions dans lesquelles un organisme à but non lucratif est réputé exercer une activité commerciale selon la législation fiscale française et de la mettre en garde sur le risque que l'administration fiscale qualifie de commerciale l'activité statutaire envisagée dans les lieux achetés au cas où celle-ci ne serait pas exercée de manière suffisamment désintéressée et dans des conditions différentes des entreprises commerciales et que, faute d'une telle recherche, sa décision apparaît, à cet égard encore, privée de base légale au regard de l'article 1382 du code Civil ; et alors, enfin, que la cour d'appel a manifestement dénaturé les courriers de l'exposante en date du 24 janvier et du 14 mars 1994, de M. Jean-Marc X... en date du 8 mars 1994 et de la recette principale des impôts de Vichy Ouest en date du 30 mars 1994 dont il résulte que M. X... père, puis M. X... fils, au moins dans un premier temps, étaient d'accord pour que leur assurance professionnelle couvre le montant du litige et qu'elle a, par là-même, violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu, en premier lieu, que l'article 710 du Code général des impôts prévoit l'application d'un taux réduit de droits de mutation aux acquisitions d'immeubles destinés à être affectés à l'habitation à la condition que l'acquéreur prenne l'engagement de ne pas les affecter à un autre usage pendant une durée minimale de trois ans à compter de la date de l'acquisition et précise que les immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation ; qu'il suit de là qu'ayant constaté que l'association qui, pour bénéficier d'un taux d'imposition réduit, s'était engagée à ne pas donner aux locaux une destination commerciale avait manqué à cet engagement, l'arrêt en a exactement déduit que le redressement était la conséquence de ce manquement et non la suite de l'adjonction par le notaire de l'engagement, exprimé en termes généraux, de ne pas affecter les locaux à un usage autre que l'habitation ; qu'au vu des faits ainsi relevés et des conséquences exactes qu'elle en a déduites, la cour d'appel qui a légalement justifié sa décision au regard des griefs articulés aux deux premières branches du moyen, a pu, sans dénaturation, statuer comme elle a fait ; Attendu, en second lieu, que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt relève que le redressement a eu pour cause le manquement de l'association à son engagement de ne pas affecter l'immeuble à un usage commercial ou professionnel pendant un délai de trois ans, pour l'avoir exploité commercialement en le donnant à bail commercial après avoir, le 3 avril 1992, changé son objet social à cette fin en se donnant pour mission "l'acquisition, la restauration et la conservation de monuments historiques en péril" ; que par ces seules constatations dont il résulte que ce n'est pas faute d'avoir été suffisamment renseignée par le notaire sur ce qui, au sens de l'article 710 du Code général des impôts, donne un caractère commercial à l'exploitation d'un immeuble par une association que celle en cause a encouru un redressement de droits de mutation, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'association Porte ouverte aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne l'association Porte ouverte à payer à M. X... la somme de 10 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille.

Sommaire : IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Droits de mutation - Mutation à titre onéreux d'immeubles - Tarif réduit - Immeuble destiné à l'habitation - Engagement de ne pas l'affecter à un autre usage - Responsabilité notariale (non).