Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 3 juillet 2002, 00-21.422, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2002-07-03
Numéro d'affaire : 00-21422
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : cour d'appel de Bastia (chambre sociale) 2000-06-13, 2000-06-13
Président : Président : M. WEBER

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 13 juin 2000) que Mme X..., épouse Y..., a vendu, par acte du 18 octobre 1991, diverses parcelles à la commune de Bastia ; que M. Z..., titulaire d'un bail à ferme sur l'une des parcelles, a assigné Mme Y... ainsi que la commune de Bastia en nullité de la vente effectuée sans qu'il en ait été avisé et au mépris de son droit de préemption ; que Mme Y... a appelé M. A..., notaire rédacteur de l'acte, en garantie ; que ce dernier a appelé en garantie l'agence immobilière mandatée pour la vente du terrain, la société Corsterrain immobilier ; Attendu que la société Corsterrain immobilier fait grief à l'arrêt de retenir sa responsabilité alors, selon le moyen, que le non-respect de l'obligation d'information qui pèse sur un agent immobilier peut engager sa responsabilité, qu'elle soit contractuelle ou délictuelle à l'égard des seules personnes, parties à l'opération immobilière ; que la cour d'appel, qui a mis à la charge de l'agent immobilier une obligation d'information envers le notaire, rédacteur de l'acte, et à ce titre garant de l'efficacité de celui-ci, qui ne saurait être une partie à l'opération réalisée, a nécessairement violé l'article 1382 du Code Civil ; Mais attendu que la cour d'appel, qui a constaté que la société Corsterrain immobilier avait été régulièrement informée par Mme Y... de l'occupation du terrain au titre d'un bail à ferme, cette occupation étant clairement mentionnée dans le contrat de mandat signé le 27 août 1994, en a justement déduit que cette société avait manqué à son devoir d'information en n'informant pas le notaire avec lequel il est établi qu'elle était en relation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident, réunis : Attendu que la société Corsterrain immobilier et M. A... font grief à l'arrêt de dire recevable l'action intentée par M. Z... alors, selon le moyen : 1 / que le preneur rural, bénéficiaire d'un droit de préemption, peut, si les règles relatives à l'exercice de ce droit n'ont pas été respectées, exercer une action tendant à faire prononcer la nullité de la vente dans le délai de six mois à compter du jour où la vente lui a été connue, à peine de forclusion ; qu'il appartient aux juges du fond, afïn de mettre la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle, de constater expressément le jour de la connaissance, sans équivoque, par le preneur, de la date de vente ; qu'en se bornant à relever qu'il n'était pas établi que le preneur ait eu connaissance de la date de la vente avant le 2 mai 1996, date de sa première assignation, la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article L. 412-12 du Code ruraI ; 2 / que le preneur rural, dont le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution de ses obligations par le bailleur, n'est recevable à intenter une action en nullité de la vente que dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ; que le Tribunal avait constaté, dans son jugement du 29 mai 1998, que l'acte de vente avait été publié le 24 décembre 1991, ce que les parties à l'acte, ainsi que le notaire, avaient par ailleurs expressément souligné dans leurs conclusions d'appel ; que ce n'est que par acte du 31 octobre 1996, soit près de 5 ans après cette publication, que le preneur a agi en nullité ; qu'en n'en déduisant point la forclusion de cette action, la cour d'appel a violé l'article L. 412-12 du Code rural ; 3 / qu'en tout état de cause, les relevés adressés chaque année depuis 1991 par la Mutalité sociale agricole au preneur, produits aux débats, indiquaient, dès 1993, que le propriétaire de la parcelle exploitée n'était plus Mme X..., mais la commune de Bastia ; que ces documents officiels permettaient donc au preneur d'avoir connaissance de la date de la vente ; qu'en affirmant qu'il n'en résultait pas la connaissance par le preneur de la date de la vente, sans s'expliquer sur les raisons pour lesquelles ces documents officiels n'auraient pas permis d'établir que le preneur n'avait pas eu connaissance, dès leur réception, de la date de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 412-12 du Code rural ; 4 / qu'en toute hypothèse, les relevés adressés chaque année depuis 1991 par la Mutualité sociale agricole au preneur, produits aux débats, indiquaient, dès 1993, que le propriétaire de la parcelle exploitée n'était plus Mme X..., mais la commune de Bastia ; que ces documents officiels permettaient donc au preneur d'avoir connaissance de la date de la vente ; qu'en affirmant qu'il n'en résultait pas la connaissance par le preneur de la date de la vente, la cour d'appel a dénaturé ces relevés, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 5 / que le preneur ayant refusé d'indiquer à quel moment précis il aurait eu connaissance de la date de la vente, il appartenait aux juges du fond de rechercher et de constater précisément le jour de cette connaissance ; qu'en se bornant à affirmer qu'il n'était pas établi que le preneur avait eu connaissance de la date de la vente avant le 2 mai 1996, date de la première assignation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 412-12 du Code rural ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code rural n'avaient pas été respectées et retenu que les pièces versées au débat ne permettaient pas d'établir que M. Z... avait eu réellement connaissance de la date de la vente avant le 3 mai 1996, la cour d'appel a, sans dénaturation et par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Mais sur le second moyen du pourvoi incident : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que pour déclarer fondé l'appel en garantie de Mme Y... contre M. A..., l'arrêt retient qu'il connaissait l'existence d'un mandataire, qu'il n'a pas effectué auprès de celui-ci les vérifications préalables, se contentant d'un rôle passif, alors que, compte tenu de la nature de sa fonction, il lui appartenait d'avoir un rôle actif dans la recherche des informations, celles-ci ayant une incidence directe sur la rédaction de l'acte et qu'il n'a pas non plus effectué le questionnement nécessaire vis-à-vis de sa cliente, se contentant d'insérer la clause de non-occupation dans l'acte signé par celle-ci ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que Mme Y... ne faisait pas état d'un préjudice certain et actuel susceptible d'être réparé, la cour d'appel a violé l'acte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente de la parcelle sise à l'Arinella, cadastrée sous le numéro 20 de la section BH, intervenue le 18 octobre 1991 entre Mme X..., épouse Y..., et la commune de Bastia, ordonné la restitution de cette parcelle par la commune de Bastia et ordonné la restitution du prix payé pour cette parcelle au prorata de sa surface, l'arrêt rendu le 13 juin 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; Condamne la société Corsterrain immobilier aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Corsterrain immobilier à payer à M. Z... la somme de 1 900 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille deux.

Sommaire : (Sur le 2e moyen du pourvoi incident) OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Vente immobilière - Omission d'aviser le locataire, titulaire d'un droit de préemption - Action de la venderesse en garantie contre le notaire - Constatation de l'absence d'un préjudice certain et actuel - Portée.