Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 décembre 2016, 15-23.410, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-12-01
Numéro d'affaire : 15-23410
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy, 2015-06-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles L. 412-5, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ; Attendu qu'il résulte de ces textes que, pour prétendre bénéficier d'un droit de préemption et se prévaloir des sanctions de la méconnaissance des obligations qui en découlent en cas de vente du bien loué, le preneur doit établir qu'il remplit les conditions d'ancienneté, d'exploitation personnelle et de conformité de sa situation administrative ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 11 juin 2015), que, par acte du 28 juin 1994, la société civile immobilière X... (SCI), constituée entre M. et Mme Heinrich X... et leurs enfants a acquis un domaine agricole de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Lorraine (SAFER) ; que la société civile d'exploitation agricole " administration et gestion de la Ferme de Bricourt " (SCEA) a été constituée entre les mêmes associés, avec pour objet d'assurer l'exploitation, la gestion et l'administration de ce bien ; que, par acte du 2 février 2012, la SCI a consenti à M. et Mme Y... et M. et Mme Z... un compromis de vente avec promesse de substitution au profit de toute personne morale ; que, par acte du 25 mai 2012, les consorts Y...-Z...ont déclaré se substituer la SAFER dans le bénéfice du compromis, celle-ci pouvant, à son tour, se substituer toute personne morale ; que, par acte du 20 juin 2012, en présence de la SAFER, la SCI a vendu le domaine au groupement foncier agricole Y...-Z...(GFA) ; que, par acte du 22 août 2012 et assignation du 31 octobre 2012, le groupement agricole d'exploitation en commun de Richecourt (GAEC) a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en reconnaissance d'un bail rural sur des parcelles et annulation de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préemption ; Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le GAEC de Richecourt a bénéficié de ventes d'herbe sur pied pendant deux années et remis des chèques à la SCEA de la Ferme de Bricourt en contrepartie de cette mise à disposition, et que l'omission de déclaration de cette exploitation à la mutualité sociale agricole ainsi que l'absence d'autorisation administrative d'exploiter ne sont pas suffisantes pour écarter l'application du statut du fermage ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le GAEC de Richecourt remplissait l'ensemble des conditions, prévues par des dispositions d'ordre public, pour bénéficier du droit de préemption, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juin 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ; Condamne le GAEC de Richecourt aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du GAEC de Richecourt et le condamne à payer à la SAFER de Lorraine et au GFA Y... Z...la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la SAFER de Lorraine et le GFA Y... Z... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente reçue le 20 juin 2012 par Me Michel B..., par la SCI X... au Gfa Y...Z...de diverses parcelles à vocation agricole, situées sur le territoire des communes d'Apremont-la-Forêt (Meuse), Broussey-Raulecourt (Meuse) et Loupmont (Meuse) cadastrées partie de section ZC n° 16, 3ha 23a, section ZC n° 26, 5ha 81a 20ca et section C n° 1140, 5ha 40a 45ca, le tout d'une superficie de 12ha 44a 65ca ; AUX MOTIFS QUE sur l'existence du bail allégué, l'article L. 411-1 du code rural dispose que toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage, qu'il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle au statut du fermage, de toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ; qu'en l'espèce, le GAEC de Richecourt a bénéficié de ventes « d'herbe sur pied » sur des parcelles de la Ferme de Bricourt pendant deux années de suite : en 2010, sur 11 hectares pour un prix de 70 euros HT par hectare, en 2011, sur 12 hectares pour un prix de 195 euros HY par hectare ; que l'expression « vente d'herbe sur pied » employée sur la facture de 2011 démontre sans ambiguïté qu'il appartenait au Gaec de Richecourt de recueillir lui-même ou de faire recueillir l'herbe qui était ainsi vendue ; que suivant l'attestation écrite de M. Cyril C..., ouvrier agricole qui fut employé par la SCEA, produite aux débats par le Gfa, des deux coupes d'herbe annuelles de l'année 2010, seule la seconde fut réalisée par le GAEC de Richecourt, que les attestations de témoins produites par ce dernier confortent ce témoignage (les témoins évoquant des travaux seulement en août ou septembre 2010), que de plus le prix facturé (70 euros seulement par hectare en 2010 à comparer au prix de 195 euros par hectare facturé en 2011) confirme que le Gaec de Richecourt n'a récolté en 2010 que le regain ; que toutefois, en 2011, le prix facturé démontre que le Gaec de Richecourt a effectué la totalité des récoltes de foin de l'année sur les parcelles en litige ; que s'il n'y a eu qu'une cession partielle des fruits des trois parcelles litigieuses en 2010, la cession a été complète en 2011, ce qui suffit à caractériser des ventes d'herbes successives constitutives d'un bail rural ; que d'ailleurs l'acte de vente du 20 juin 2012 évoquait l'existence de ventes d'herbe successives sur les parcelles de la SCI : « Contrat de vente d'herbe : le vendeur déclare que les biens objets des présentes ont fait l'objet de contrat de vente d'herbe par la SCEA administration et gestion de la Ferme de Bricourt sur une superficie d'environ 90ha au profit de plusieurs exploitants et au cours de périodes successives » ; que le Gaec de Richecourt a payé ces ventes d'herbe de 2010 et 2011 en remettant deux chèques datés des 19 octobre et 29 septembre 2011 libellés à l'ordre de la SCEA X..., que cet intitulé correspondait à celui des factures émises, qu'or il n'existait aucune « SCEA X... », puisque la famille X... avait créé deux sociétés : la « SCI X... », propriétaire du domaine de la Ferme de Bricourt, et la « SCEA de gestion et d'administration de la Ferme de Bricourt », dont l'objet était d'exploiter, gérer et administrer ce domaine agricole, que les membres de la famille X... ont semé la confusion en entremêlant les intitulés de ces deux structures, mais que cette confusion ne saurait avoir pour effet de priver l'acquéreur des ventes d'herbe du bénéfice des dispositions de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, qui sont des dispositions d'ordre public ; qu'en outre, en admettant même, comme le soutient le GFA, que la SCEA ait réellement exploité le domaine de Bricourt pendant plusieurs années en qualité de preneur de la SCI, dès lors qu'elle a cessé son exploitation et s'est vu substituer dans cette exploitation par le Gaec de Richecourt, via des ventes d'herbe sur pied qui ont eu lieu deux années de suite, celui-ci a pris la qualité de preneur aux lieu et place de la SCEA ; que le Gaec de Richecourt produit la copie recto-verso des deux chèques remis en paiement de deux ventes d'herbe de 2010 et 2011, que ces chèques portent au verso la signature d'un membre de la famille X... (ce patronyme y est parfaitement lisible, mais sans précision du prénom), qu'il n'y a pas lieu d'ordonner aux banques de la SCI ou de la SCEA de communiquer leurs relevés de compte des dix dernières années, l'existence du bail ne pouvant êter subordonnée à la décision arbitraire d'un membre de la famille X... d'encaisser ces chèques libellés à l'ordre d'une société inexistante (la SCEA X...) sur le compte de l'une ou l'autre des deux sociétés potentiellement destinataires de ces paiements (la SCI ou la SCEA) ; que le Gaec de Richecourt n'a pas déclaré à la MSA l'exploitation des parcelles en litige, mais que cette circonstance n'est pas suffisante pour écarter l'application du statut du fermage dès lors que les conditions posées par l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime sont remplies ; qu'enfin le Gaec de Richecourt ne conteste pas n'avoir pas demandé, et donc pas obtenu, d'autorisation administrative pour exploiter les parcelles en litige et se mettre en conformité avec la réglementation sur le contrôle des structures, que toutefois cette circonstance n'est pas davantage de nature à lui interdire de se prévaloir des dispositions de l'article L. 411-1 précité ; qu'au surplus, à ce jour, aucune action n'a été engagée contre le Gaec de Richecourt sur le fondement de l'article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime pour lui contester son titre d'exploitation des parcelles litigieuses ; que par conséquent, il ressort de l'ensemble de ces éléments que le Gaec de Richecourt est bien titulaire d'un bail rural sur les parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qu'il a exploitées deux années de suite au titre de ventes d'herbe sur pied (même si cette succession n'a commencé qu'en août 2010 avec la récolte du regain et a été interrompue en 2012), à savoir les parcelles situées à Apremont-la-Forêt cadastrées section ZC n° 16 (pour partie), la parcelle ZC n° 26, et la parcelle C soit une superficie totale de de 12ha 44a 65ca ; que le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bar-le Duc sera confirmé sur ce point ; que sur l'annulation de la vente, l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose qu'après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, le cas échéant, la déclaration du tiers acquéreur s'engageant à ne pas exercer son droit de reprise ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le notaire chargé de la vente qui a été conclue le 20 juin 2012 entre la SCI d'une part, et le Gfa d'autre part, en présence de la Safer de Lorraine, n'a pas procédé à l'information préalable du Gaec de Richecourt, qui a la qualité de preneur de plusieurs des parcelles du domaine de la Ferme de Bricourt qui faisait l'objet de cette vente ; que l'article L. 412-12 alinéa 2 du même code précise que lorsque le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations d'information préalable auquel le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts ; que la violation du droit de préemption du GAEC de Richecourt étant établie, il convient de prononcer la nullité de la vente dont s'agit ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande d'annulation de la vente, en application des dispositions de l'article L. 412-5 du Code rural, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente, le GAEC de Richecourt étant titulaire d'un bail rural sur une partie des biens vendus, et sa qualité d'exploitant agricole depuis plus de trois ans n'étant pas contestée, il bénéficie sur les parcelles qui lui étaient louées d'un droit de préemption ; qu'en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code rural le propriétaire bailleur d'un fonds rural qui décide de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut y procéder qu'en tenant compte du droit de préemption de l'exploitant preneur en place ; que le propriétaire doit en informer le notaire qu'il a chargé de recevoir l'acte de vente, qui doit notifier au preneur les conditions de la vente projetée ; que lorsque le droit de préemption n'a pu être exercé par suite de la non exécution de cette obligation, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts ; qu'en l'espèce, le projet de vente n'a pas été notifié au GAEC de Richecourt, de sorte qu'il y a lieu de prononcer la nullité de la vente ; que l'objet de la vente ayant un caractère indivisible comme portant sur l'ensemble de l'exploitation, l'annulation portera sur la totalité des biens vendus ; 1) ALORS QUE le bailleur n'a pas l'obligation de notifier le projet de vente au preneur qui ne bénéficie pas du droit de préemption ; qu'en annulant la vente du 20 juin 2012 au motif que le notaire instrumentaire n'avait pas procédé à l'information préalable du Gaec de Richecourt, dont elle avait seulement relevé la qualité de preneur en place, sans vérifier s'il remplissait l'ensemble des conditions légalement prévues pour bénéficier du droit de préemption, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 412-5, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime ; 2) ALORS QU'il appartient à celui qui se prétend bénéficiaire du droit de préemption de prouver qu'il remplissait les conditions du contrôle des structures à l'époque où ce droit pouvait être exercé ; qu'en annulant la vente du 20 juin 2012 au motif que le notaire instrumentaire n'avait pas procédé à l'information préalable du Gaec de Richecourt et avait ainsi méconnu son droit de préemption, tout en relevant que ce dernier ne contestait pas n'avoir pas demandé, et donc obtenu, une autorisation administrative pour exploiter les parcelles en litige, ce dont il résultait qu'il ne pouvait se prétendre bénéficiaire d'un droit de préemption, la Cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 412-5, L. 412-8 et L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime.