Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 octobre 2010, 09-70.448, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-10-12
Numéro d'affaire : 09-70448
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2008-11-06
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Lesourd, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 novembre 2008), que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à M. Y... et donné à bail par l'intermédiaire de M. Z..., a assigné ces derniers en réparation de son trouble de jouissance ; qu'en cours d'instance, elle a sollicité restitution de son dépôt de garantie ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que Mme X... ne justifiait pas avoir, avant le 8 août 2005, date à laquelle le bail prenait fin, mis en demeure le bailleur d'avoir à exécuter les ouvrages de réparation et d'entretien lui incombant et constaté que rien, parmi les productions des parties, ne permettait de caractériser un défaut d'entretien ni l'existence de grosses réparations imputables au bailleur, l'expert commis par la société d'assurance ayant dans son rapport, seul document technique existant sur ce point, imputé les phénomènes de condensation à une utilisation défectueuse des lieux par la locataire, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bailleur n'avait pas délivré à la preneuse un logement décent, a légalement justifié sa décision de débouter Mme X... de sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande en restitution du dépôt de garantie, l'arrêt retient que Mme X... ne saurait exiger restitution du dépôt de garantie versé à la signature du bail qu'après paiement intégral des charges locatives lui incombant à la date de venue à terme du bail ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le bail avait pris fin le 8 août 2005, que la locataire avait quitté les lieux depuis plus de trois ans et qu'elle restait devoir une somme de 48,83 euros au titre des charges de l'exercice de 2004, la cour d'appel, qui n'a pas précisé ce qui faisait obstacle à la condamnation immédiate du bailleur à la restitution du dépôt de garantie déduction faite des sommes lui restant dues, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le remboursement du dépôt de garantie interviendrait une fois Mme X... quitte de toutes charges, l'arrêt rendu le 6 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. Y... aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la demande de remboursement du dépôt de garantie de Mme X... était prématurée et qu'elle interviendra une fois que Mme X... sera quitte de toutes charges ; AUX MOTIFS QUE Mme X... ne saurait exiger restitution du dépôt de garantie versé à la signature du bail, qu'une fois intégralement acquittées des charges locatives lui incombant à la date de venue à terme du bail ; ALORS QU'en statuant ainsi, sans rechercher si les conditions étaient remplies pour la restitution du dépôt de garantie (écoulement du délai de deux mois suite à la remise des clés et quelles étaient les créances du bailleur déductibles) la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme X..., locataire, de ses demandes d'indemnisation pour le préjudice subi du fait de la dégradation de ses effets personnels résultant de l'indécence de son logement; AUX MOTIFS QUE «l'appelante ne justifie en aucune manière avoir, avant le 8 août 2005, date à laquelle le bail prenait fin par l'effet du congé notifié par lettre du 8 mai 2005 au bailleur qui l'a reçue le 12 mai, mis en demeure ce dernier, au visa des articles 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1142 et 1146 du code civil, d'avoir à exécuter les ouvrages réparatoires et d'entretien lui incombant, la seule mise en demeure résultant de la citation délivrée à M. Y... le 2 décembre 2005, à un moment où les rapports entre parties se trouvaient, depuis plus de trois mois, placés sur le terrain extracontractuel, M. Z... relevant exactement que, pendant toute la durée du bail, ils n'ont été, lui-même ou son mandataire, destinataires d'aucune réclamation de la part de sa locataire, aucune des pièces produites et datées antérieurement au 8 août 2005 ne faisait apparaître bonne et valable mise en demeure ; qu'en tout état de cause rien, parmi les productions des parties, ne permet de caractériser un défaut d'entretien et de grosses réparations imputables au bailleur, la charge de cette preuve incombant à l'appelante qui ne saurait, par ailleurs, requérir une mesure d'instruction qui ne produirait qu'un résultat illusoire dès lors qu'elle a quitté les lieux depuis plus de trois ans ; que l'expert commis par la compagnie d'assurance, dans son bref rapport, seul document à caractère technique existant sur ce point et à peu près crédible comme émanant d'un homme de l'art, a imputé les phénomènes de condensation à une utilisation défectueuse des lieux par la locataire, les dépenses de désinsectisation et dératisation qui figurent dans les relevés de charges démontrant, par ailleurs, le soin apporté par le bailleur à l'entretien de l'immeuble» ; ALORS QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur un logement décent ; que l'exposante, dans ses conclusions d'appel, invoquait l'humidité et l'insalubrité de son logement reconnu par constat d'huissier du 29 juin 2005 pour demander réparation du préjudice subi du fait de la dégradation de ses effets personnels et du trouble de jouissance dû à l'invasion de son logement par les cafards ; que la cour d'appel ne pouvait débouter l'exposante de ses demandes en se bornant à dire qu'il n'y avait pas eu de réclamation de la locataire avant la mise en demeure du 8 août 2005 et qu'en tout état de cause rien parmi les productions des parties ne permettait de caractériser un défaut d'entretien et de grosses réparations imputables au bailleur; qu'en statuant ainsi, en reprochant au preneur de n'avoir formé une demande fondée sur l'indécence de son logement que dans le cadre de la présente procédure, l'arrêt attaqué manque de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et l'article 1147 du code civil.