Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 novembre 2011, 10-15.457 10-24.225, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2011-11-04
Numéro d'affaire : 10-15457
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2010-01-08
Président : M. Charruault (président)
Avocats : Me Foussard, SCP de Chaisemartin et Courjon

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Ordonne la jonction des pourvois n° P 10-24. 225 et n° G 10-15. 457 ; Sur le moyen relevé d'office après avis donné aux parties : Vu l'article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce et l'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 13 mai 2002, la société Alliance, exerçant sous l'enseigne Alliance immobilier (la société), a conclu avec M. X... un contrat d'agent commercial donnant mandat à ce dernier de procéder, en son nom et pour son compte, à la recherche " d'affaires en vente ou à louer ", d'obtenir un mandat écrit de les vendre ou les louer, ainsi que de rechercher des acquéreurs ou des preneurs, et plus généralement de se livrer à toutes opérations relevant de l'activité de " transactions sur immeubles et fonds de commerce " réglementée par la loi du 2 janvier 1970 et le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; qu'en novembre 2002, le mandant a mis fin à ce contrat avec effet immédiat ; que M. X... l'a assigné en paiement d'une commission et d'une indemnité pour rupture abusive du mandat ; Attendu que pour juger que la société, ensuite mise en redressement judiciaire, avait procédé à tort à la résiliation du contrat pour faute grave et fixer la créance de M. X... à la somme de 30 750 euros au titre de la commission réclamée ainsi qu'à celle de 500 euros du chef du préavis, l'arrêt attaqué se fonde sur les termes du contrat et des avenants signés par les parties et se réfère au statut des agents commerciaux en relevant notamment que les faits reprochés par la société à M. X... ne constituent pas une faute grave au sens de l'article L. 134-12 du code de commerce, justifiant la rupture immédiate du mandat et la perte pour le mandataire du droit à une indemnité de préavis et aux commissions sur les transactions réalisées par son entremise avant son départ ; Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait constaté que le contrat litigieux, exécuté avant l'entrée en vigueur de l'article 97 de la loi du 13 juillet 2006 modifiant l'article 4 de la loi du 2 janvier 1970, avait pour objet, de par la mission impartie au mandataire, l'exercice d'une activité régie par les dispositions d'ordre public de cette loi, de sorte qu'en raison de cet objet, le statut des agents commerciaux ne pouvait, en vertu de l'article L. 134-2, alinéa 2, du code de commerce, recevoir application, ce dont il résultait que la convention, irrégulièrement conclue, ne pouvait produire effet, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les griefs des pourvois : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Alliance, M. Z..., ès qualités, et Mme A..., ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que la convention avait été résiliée à tort pour faute grave, puis écarté comme non fondée la demande de dommages-intérêts de la société ALLIANCE, et mis à la charge de la société ALLIANCE une somme de 30. 750  représentant une commission due ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « aux termes du contrat, le mandataire devait transmettre au mandant dans les 24 heures, toutes les pièces relatives à ses activités tels que mandats, offres, promesses de vente, qu'il lui était interdit par ailleurs de s'intéresser directement ou indirectement à des opérations entrant dans le cadre du mandat qui lui seraient proposées par des tiers, sauf accord préalable et écrit du mandant ; que l'avenant signé le 15 mars 2002 précisait notamment que : La mission de l'agent commercial consiste, d'une part, à proposer à l'agent des biens immobiliers susceptibles d'être présentés à la clientèle et, d'autre part, à négocier à la vente des produits en portefeuille, Proposer un bien à l'agence dans le cadre du mandat consiste à soumettre systématiquement au gérant de la société un dossier qui contient par principe un mandat de vente ou de location, une fiche descriptif technique Le gérant de la société peut accepter ou refuser d'entrer le produit dans le portefeuille de l'agence, mais aucune négociation, même embryonnaire, ne peut avoir lieu sans l'avis formel du gérant, constatée par l'acceptation signée du mandat, A chaque fois qu'il n'y a pas de mandat il est nécessaire d'obtenir des autorisations de visite, ainsi que les documents précités. En l'absence de ces documents et de l'aval du gérant, le bien ne saurait être considéré comme « rentré » et il n'y aura aucune ouverture de droit à commission. L'activité de l'agent commercial est exclusive relativement à la vente ou la location de biens immobiliers au sein de la société. Toute relation quelle qu'elle soit avec une autre agence immobilière, une société de construction, de location, ou de gérance doit être soumise impérativement au gérant de la société. Tout écart, même minime dans ce domaine, mettra immédiatement fin au contrat avec poursuites judiciaires ; que le contrat est les avenants signés des deux parties forment la loi des parties ; qu'il est constant que la proposition d'achat de l'appartement G... par Madame B... non datée, la proposition d'achat de biens immobiliers par les époux C... en date du 29 juin 2002 et le compromis de vente intervenu en août 2002 étaient rédigés sur des documents à entête de la SARL GROUPPE ALLIANCE IMMOBILIER et que les conventions d'honoraires ont été souscrites sur des documents séparés au nom et pour le compte du mandant ; que cependant il est constant que Monsieur X... ne justifie d'aucun accord formel du gérant de la SARL GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER, par la signature du mandat tel que prévu ci-dessus ni avoir transmis à son mandant les éléments relatifs aux transactions précitées, et a fait visiter l'appartement G... à Madame B... sans autorisation de visite du mandant ; qu'il a en outre entrepris de commercialiser le programme immobilier Côté Port à CAVALAIRE réalisé par KAUFMANNN & BROAD, alors qu'aucun mandat n'a été conclu entre le promoteur et la SARL GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER, celui de KAUFMANN & BROAD, et le sien, avec l'adresse du bureau de son père à CAVALAIRE affecté pour partie à son activité d'agent commercial du Groupe ALLIANCE IMMOBILIER, et ses coordonnées téléphoniques ; que l'attestation établie le 6 février 2004 par Monsieur Claude D..., selon laquelle Monsieur E... lui aurait demandé d'établir un mandat avec le promoteur immobilier, ce qu'iil aurait oublié de faire, ne peut être retenue comme probante Monsieur D..., associé du GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER jusqu'au 23 avril 2003, étant en litige avec son ex-associé et la société en raison de son licenciement pour abandon de poste à l'époque de son attestation et la société KAUFMANNN & BROAD ne relatant quant à elle à ce propos que les dires de Monsieur X... ; qu'il ne peut donc être tenu pour certain que Monsieur X... ait soumis cette collaboration à son mandant ; que le mandant n'a adressé à Monsieur X... aucun rappel à l'ordre alors qu'il l'avait mis à l'épreuve par le biais de Madame B... épouse D... qui expose s'être présentée faussement comme intéressée par l'achat de l'appartement de Madame G... à la demande de Monsieur F... ; que Monsieur X... a méconnu les dispositions précises et impératives de l'avenant lui fixant les conditions d'exercice du mandat et l'organisation de l'activité d'agent commercial au sein de la société ; que n'ayant agi qu'en qualité de mandataire du GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER, agent immobilier exerçant régulièrement cette activité, celui-ci ne peut lui reprocher une infraction aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'il appartient au seul juge, et non à la convention des parties, de qualifier de fautes graves les manquements reprochés au mandataire par le mandant ; que les faits en cause n'ont pas porté atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun, Monsieur X... ayant toujours agi au nom du GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER ; qu'ils ne constituent pas une faute grave au sens de l'article L. 134-12 du code de commerce permettant, d'une part, une rupture immédiate du mandat, d'autre part, de le priver du droit aux commissions sur les transactions réalisées par son entremise avant son départ et d'indemnité de préavis » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE dans le cas de la commercialisation du programme immobilier de la SOCIETE KAUFMAN et BROAD, M. X... s'est contenté d'actes préparatoires à des négociations ne pouvant constituer une infraction, le GROUPE ALLIANCE n'a pas subi de préjudice financier et ne peut se prévaloir d'aucun préjudice commercial ou moral, la demande de dommages est intérêts de GROUPE ALLIANCE doit donc être écartée et la faute grave ne peut être retenue comme motif de résiliation du contrat entrainant une suspension du paiement de la commission ; Attendu que MIKAEK E... n'a pas transmis à l'agence les offres d'acquisition sus nommées et qu'il a accompli des actes préparatoires à la commercialisation d'un programme immobilier allant jusqu'à l'impression de cartes de visite et de documents d'information à son nom et à celui de GROUPE ALLIANCE, sans qu'aucun mandat n'ait été signé, on doit considérer qu'il y a eu manquement au devoir d'information et défaut d'accord préalable, obligations, aux quelles M. X... avait souscrit par contrat, ces manquements forment des indices pouvant laisser présumer des faits délictueux, les actions de GROUPE ALLIANCE ne peuvent donc être considérées comme abusives ou dilatoires, la demande de dommages et intérêts de M. X... est donc infondée et sa demande d'intérêt de retards ne peut prospérer ; ALORS QUE, les règles applicables aux agents immobiliers, comme résultant des articles 1 à 8 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ainsi que du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 sont d'ordre public ; que tel est le cas notamment de la règle posée à l'article 72 du décret suivant laquelle une opération ne peut être engagée sans mandat écrit répondant à certaines conditions et enregistrées sur un registre ; que ces règles de police doivent être scrupuleusement observées par l'agent commercial qui a agi au nom et pour le compte de l'agent immobilier ; qu'en déniant à la société ALLIANCE (GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER) le droit de se prévaloir à l'encontre de M. X..., agent immobilier, de la méconnaissance des règles ci-dessus, les juges du fond ont violé les articles 6, 1134 et 1135 du Code civil, L. 434-12 du Code de commerce, 1 à 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et notamment de son article 72. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que la convention avait été résiliée à tort pour faute grave, puis écarté comme non fondée la demande de dommages-intérêts de la société ALLIANCE, et mis à la charge de la société ALLIANCE une somme de 30. 750  représentant une commission due ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « aux termes du contrat, le mandataire devait transmettre au mandant dans les 24 heures, toutes les pièces relatives à ses activités tels que mandats, offres, promesses de vente, qu'il lui était interdit par ailleurs de s'intéresser directement ou indirectement à des opérations entrant dans le cadre du mandat qui lui seraient proposées par des tiers, sauf accord préalable et écrit du mandant ; que l'avenant signé le 15 mars 2002 précisait notamment que : La mission de l'agent commercial consiste, d'une part, à proposer à l'agent des biens immobiliers susceptibles d'être présentés à la clientèle et, d'autre part, à négocier à la vente des produits en portefeuille, Proposer un bien à l'agence dans le cadre du mandat consiste à soumettre systématiquement au gérant de la société un dossier qui contient par principe un mandat de vente ou de location, une fiche descriptif technique Le gérant de la société peut accepter ou refuser d'entrer le produit dans le portefeuille de l'agence, mais aucune négociation, même embryonnaire, ne peut avoir lieu sans l'avis formel du gérant, constatée par l'acceptation signée du mandat, A chaque fois qu'il n'y a pas de mandat il est nécessaire d'obtenir des autorisations de visite, ainsi que les documents précités. En l'absence de ces documents et de l'aval du gérant, le bien ne saurait être considéré comme « rentré » et il n'y aura aucune ouverture de droit à commission. L'activité de l'agent commercial est exclusive relativement à la vente ou la location de biens immobiliers au sein de la société. Toute relation quelle qu'elle soit avec une autre agence immobilière, une société de construction, de location, ou de gérance doit être soumise impérativement au gérant de la société. Tout écart, même minime dans ce domaine, mettra immédiatement fin au contrat avec poursuites judiciaires ; que le contrat est les avenants signés des deux parties forment la loi des parties ; qu'il est constant que la proposition d'achat de l'appartement G... par Madame B... non datée, la proposition d'achat de biens immobiliers par les époux C... en date du 29 juin 2002 et le compromis de vente intervenu en août 2002 étaient rédigés sur des documents à entête de la SARL GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER et que les conventions d'honoraires ont été souscrites sur des documents séparés au nom et pour le compte du mandant ; que cependant il est constant que Monsieur X... ne justifie d'aucun accord formel du gérant de la SARL GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER, par la signature du mandat tel que prévu ci-dessus ni avoir transmis à son mandant les éléments relatifs aux transactions précitées, et a fait visiter l'appartement G... à Madame B... sans autorisation de visite du mandant ; qu'il a en outre entrepris de commercialiser le programme immobilier Côté Port à CAVALAIRE réalisé par KAUFMANNN & BROAD, alors qu'aucun mandat n'a été conclu entre le promoteur et la SARL GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER, celui de KAUFMANN & BROAD, et le sien, avec l'adresse du bureau de son père à CAVALAIRE affecté pour partie à son activité d'agent commercial du Groupe ALLIANCE IMMOBILIER, et ses coordonnées téléphoniques ; que l'attestation établie le 6 février 2004 par Monsieur Claude D..., selon laquelle Monsieur E... lui aurait demandé d'établir un mandat avec le promoteur immobilier, ce qu'iil aurait oublié de faire, ne peut être retenue comme probante Monsieur D..., associé du GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER jusqu'au 23 avril 2003, étant en litige avec son ex-associé et la société en raison de son licenciement pour abandon de poste à l'époque de son attestation et la société KAUFMANNN & BROAD ne relatant quant à elle à ce propos que les dires de Monsieur X... ; qu'il ne peut donc être tenu pour certain que Monsieur X... ait soumis cette collaboration à son mandant ; que le mandant n'a adressé à Monsieur X... aucun rappel à l'ordre alors qu'il l'avait mis à l'épreuve par le biais de Madame B... épouse D... qui expose s'être présentée faussement comme intéressée par l'achat de l'appartement de Madame G... à la demande de Monsieur F... ; que Monsieur X... a méconnu les dispositions précises et impératives de l'avenant lui fixant les conditions d'exercice du mandat et l'organisation de l'activité d'agent commercial au sein de la société ; que n'ayant agi qu'en qualité de mandataire du GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER, agent immobilier exerçant régulièrement cette activité, celui-ci ne peut lui reprocher une infraction aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'il appartient au seul juge, et non à la convention des parties, de qualifier de fautes graves les manquements reprochés au mandataire par le mandant ; que les faits en cause n'ont pas porté atteinte à la finalité commune du mandat d'intérêt commun, Monsieur X... ayant toujours agi au nom du GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER ; qu'ils ne constituent pas une faute grave au sens de l'article L. 134-12 du code de commerce permettant, d'une part, une rupture immédiate du mandat, d'autre part, de le priver du droit aux commissions sur les transactions réalisées par son entremise avant son départ et d'indemnité de préavis » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE dans le cas de la commercialisation du programme immobilier de la SOCIETE KAUFMAN et BROAD, M. X... s'est contenté d'actes préparatoires à des négociations ne pouvant constituer une infraction, le GROUPE ALLIANCE n'a pas subi de préjudice financier et ne peut se prévaloir d'aucun préjudice commercial ou moral, la demande de dommages est intérêts de GROUPE ALLIANCE doit donc être écartée et la faute grave ne peut être retenue comme motif de résiliation du contrat entrainant une suspension du paiement de la commission ; Attendu que MIKAEL X... n'a pas transmis à l'agence les offres d'acquisition sus nommées et qu'il a accompli des actes préparatoires à la commercialisation d'un programme immobilier allant jusqu'à l'impression de cartes de visite et de documents d'information à son nom et à celui de GROUPE ALLIANCE, sans qu'aucun mandat n'ait été signé, on doit considérer qu'il y a eu manquement au devoir d'information et défaut d'accord préalable, obligations, aux quelles M. X... avait souscrit par contrat, ces manquements forment des indices pouvant laisser présumer des faits délictueux, les actions de GROUPE ALLIANCE ne peuvent donc être considérées comme abusives ou dilatoires, la demande de dommages et intérêts de M. X... est donc infondée et sa demande d'intérêt de retards ne peut prospérer ; ALORS QUE, premièrement, faute d'avoir recherché si, nonobstant l'usage de documents à entête de la société ALLIANCE (GROUPE ALLIANCE IMMOBILIER), la circonstance que M. X... a engagé des négociations sans mandat, joint au fait qu'il s'abstenait d'informer la société ALLIANCE, sans rendre compte comme il en avait l'obligation, ne révélait pas la volonté d'agir en son nom et pour son compte et de s'approprier les commissions revenant à son mandant, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1137 et 1147 du Code civil, L. 134-12 du Code de commerce ; ET ALORS QUE, deuxièmement, si les premiers juges ont considéré qu'aucune somme n'avait été détournée, de même qu'aucun client, les affaires en cause n'ayant pas été menées à leur terme, en toute hypothèse, cette circonstance importait peu dès lors que la tentative de détournement révélatrice d'une déloyauté suffisait à elle seule à révéler une faute grave ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué encourt la censure pour violation des articles 1137 et 1147 du Code civil, L. 134-12 du Code de commerce.