Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 octobre 2012, 11-25.275, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-10-30
Numéro d'affaire : 11-25275
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Agen, 2011-08-10
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le coût de travaux, évalué à 119 299 euros, était inférieur à l'estimation de la seule maison litigieuse, comprise entre 160 000 euros et 168 000 euros, la cour d'appel, qui en a justement déduit que Mme X... ne rapportait pas la preuve de la perte totale de la chose louée au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil, l'a à bon droit déboutée de sa demande tendant à la résiliation de plein droit du bail dès lors qu' il n'appartient qu'au preneur de demander la résiliation dans le cas où la perte n'est que partielle ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme X.... Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame X..., en qualité de bailleur, à faire réaliser les travaux de réparation de la maison d'habitation louée, avec le bail rural, aux consorts Y..., conformément aux préconisations de l'expert, et d'avoir autorisé, à défaut, le preneur à les faire réaliser et d'avoir condamné, à défaut, le bailleur à payer aux preneurs la somme de 119 299  ; AUX MOTIFS QUE l'article 1719 du code civil édicte que le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en l'espèce, l'expert Z... a décrit en pages 9, 10 et 11 de son rapport les travaux de remise en état de l'immeuble tant pour l'extérieur que pour l'intérieur ; que les constatations de l'expert corroborent les appréciations du rapport technique sur l'insalubrité de la maison établi par la direction départementale des affaires sanitaires et sociales du Lot-et-Garonne à la suite d'une enquête de terrain menée le 26 août 2008 ; qu'il ressort de cette enquête que la maison est déclarée « insalubre remédiable » ; que l'arrêté préfectoral du 26 mai 2009 dispose qu'afin de remédier à l'insalubrité constatée, il appartiendra aux propriétaires de réaliser dans les règles de l'art toutes mesures nécessaires pour : assurer la stabilité et le bon état de la charpente, des planchers et des plafonds, assurer l'étanchéité de la toiture, remédier à la mauvaise isolation thermique du logement, mettre aux normes de sécurité l'ensemble des installations électriques du bâtiment, assurer la réfection de l'installation de chauffage défectueuse ; que Monsieur Z... a fixé à la somme de 119 746  le coût des travaux qu'il sera nécessaire d'entreprendre pour que l'immeuble qu'il considère comme insalubre retrouve un état « normal » ; que les travaux préconisés par l'expert ne constituent pas des travaux d'amélioration ou de confort ; que c'est par une exacte d'appréciation du rapport technique sur l'insalubrité de la maison et du rapport d'expertise que les premiers juges ont constaté que les dégradations résultent d'un défaut d'entretien de la structure de l'immeuble et du gros oeuvre, depuis que l'immeuble a été donné à bail ; que le bailleur est tenu d'une obligation continue d'entretien en application des dispositions de l'article 1719 du code civil, qu'il lui appartient en conséquence de veiller, de façon constante et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l'entretien de son immeuble, c'est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l'usure normale due à l'action des éléments ; que les appelantes procèdent par voie d'affirmations, ne rapportent nullement la preuve que l'état de dégradation des bâtiments loués résultent d'un défaut d'entretien imputable aux locataires et que ceux-ci se seraient opposés sans motif légitime à l'exécution des travaux de réfection que les bailleurs entendaient entreprendre, que les premiers juges ont considéré avec justesse que la responsabilité des preneurs dans la dégradation des lieux loués ne saurait être retenue ; que sur la demande de résiliation du bail pour perte de la chose louée, les appelantes sollicitent la constatation de la résiliation du bail, pour perte de la chose louée, en soutenant que les travaux à engager sont manifestement hors de proportion avec la valeur de la propriété rurale estimée à 129 000  suivant le rapport d'expertise amiable de Monsieur A... ; qu'il ressort en fait du rapport d'expertise amiable du 16 mai 2001 que suivant la méthode comparative, la seule maison litigieuse avec son enclos d'une superficie d'1 h 80 est évaluée à la somme de 160 000 , qu'il convient de rappeler que l'offre de vente du 8 juillet 2004 portant sur les mêmes biens, à savoir uniquement la maison avec l'enclos, était fixée à la somme de 168 000  ; qu'il s'ensuit que la valeur de la propriété rurale d'une superficie de 21 h 87 a 75 ca est manifestement très supérieure au montant des travaux de réfection à la charge du propriétaire fixée à la somme de 119 299  ; que force est de constater que les appelantes ne rapportent pas la preuve de la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil, qu'elles seront déboutées de leur demande tendant à la résiliation du bail ; 1) ALORS QUE dans ses conclusions, Madame X... a fait valoir que les consorts Y..., dès 2005 puis encore en 2011, s'étaient opposés à l'exécution de travaux dans la maison d'habitation, s'étaient abstenus de dégager les encombrants des bâtiments et de préciser comment ils entendaient être relogés pendant le temps d'exécution des travaux ; qu'en raison de ce comportement ambivalent, établi par les pièces produites aux débats, la cour d'appel n'était pas fondée à retenir que le bailleur n'avait pas exécuté son obligation d'entretien, qu'il n'avait pas à attendre d'être informé de l'état de la maison, le bailleur ayant été en réalité empêché de procéder à des travaux par le refus du preneur qui entendait faire obstacle à ce que lui-même ou les entreprises désignées par lui constate le défaut, de sa part, de toute réparation locative, ce qu'attestait son incapacité à établir les réparations qu'il aurait prises à sa charge ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions d'où s'évinçait la mauvaise foi des consorts Y... comme l'inexécution de leur propre obligation d'entretien, la cour d'appel qui, néanmoins, a condamné le bailleur au paiement de la totalité du coût des travaux a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité, par cas fortuit, le bail est résilié, la ruine du bâtiment loué, par vétusté, constituant un cas fortuit, comme son insalubrité ; qu'en l'espèce, la ruine du bâtiment loué, déclaré insalubre car vétuste, et dont la réfection totale représentait les trois quarts de sa valeur et plus de 45 ans de loyer entraînait la résiliation de plein droit du bail ; qu'en appréciant le coût des travaux au regard non pas de la seule valeur du bâtiment loué mais en considération de l'ensemble du fonds rural loué par un bail distinct et en s'abstenant de rechercher si la vétusté du bâtiment classé insalubre n'entraînait pas la résiliation du bail, faute de proportion entre sa valeur et le coût des travaux comme avec le montant du loyer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civile.