Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, 17-18.279, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-07-05
Numéro d'affaire : 17-18279
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, 2016-12-06
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 6 décembre 2016), que, par acte du 18 juillet 2011, M. et Mme Z... (les vendeurs) ont vendu une maison d'habitation à M. X... et Mme Y... (les acquéreurs) ; que, se plaignant de l'apparition de désordres, ceux-ci ont, après expertise, assigné les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen,ci-après annexé : Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'expert avait indiqué que la maison était affectée depuis plusieurs années d'un champignon principalement localisé dans la salle de bains, qu'il était dû à des travaux exécutés avant l'acquisition de l'immeuble par les vendeurs et qu'il n'était pas visible lors de la vente et souverainement retenu que les travaux d'embellissement dans la salle de bains et d'enduisage du mur côté ouest manifestaient tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments, que les vendeurs avaient remis les clés de la maison aux acquéreurs quelques jours après la signature de la promesse et plusieurs mois avant celle de l'acte authentique et que leur mauvaise foi n'était pas démontrée par les acquéreurs, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et devant qui il n'était pas soutenu que les vendeurs devaient être assimilés à des vendeurs professionnels, a pu, sans dénaturation en déduire que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés devait trouver application et a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que les acquéreurs font le même grief à l'arrêt ; Mais attendu qu'ayant relevé que, si les acquéreurs faisaient état, dans leurs conclusions, de l'existence d'autres désordres tenant à la construction d'un préau dans le jardin sans permis de construire et de l'absence de diagnostic pour la piscine, ils n'en tiraient aucune conséquence juridique quant à la nullité de la vente ou à sa résolution et ne formulaient, dans le dispositif de leurs conclusions, aucune demande spécifique à ce titre, la cour d'appel, devant qui il n'était pas soutenu que ces désordres constituaient des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente conclu le 6 avril 2011 entre M. et Mme Z... d'une part et M. X... et Mme Y... d'autre part, portant sur l'immeuble sis [...] , a vocation à s'appliquer à défaut de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, ET D'AVOIR débouté en conséquence M. X... et Mme Y... de leur demande de résolution de la vente et de leurs demandes accessoires, AUX MOTIFS QUE selon les énonciations de M. B... le champignon est localisé à titre principal dans la salle de bain du rez-de-chaussée de la maison, il n'était pas visible lors de la vente et il datait de plusieurs années, le problème provenant de travaux d'extension réalisés lors de la création de la cuisine et de la salle de bain qui n'ont pas été réalisées dans les règles de l'art après la démolition de la façade arrière. Ces travaux ont été exécutés bien avant l'acquisition de l'immeuble par les époux Z... en 1996 et ont permis la naissance du champignon qui s'est installé dans la fissure de la façade de la salle de bain apparue suite aux malfaçons. L'expert ajoute que les fissures constatées par la suite constituent par leur importance, un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination en mettant en péril la structure entière de l'immeuble. Les vices sont donc antérieurs à la vente et ne peuvent résulter ni de l'absence de M. X... et de Mme Y... pendant une période de vacances ni des travaux d'embellissement qu'ils auraient entrepris à l'occasion de l'acquisition de leur bien comme le soutiennent les appelants. L'expert relève par ailleurs qu'ils étaient indécelables pour les acquéreurs ni l'existence du champignon ni l'existence de fissures susceptibles de les alerter sur le défaut structurel de l'immeuble n'étant visibles. Sur la connaissance du vice par les vendeurs, aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce l'acte de vente signé entre les parties le 6 avril 2011 prévoit en page 8 que l'acquéreur devra prendre le bien dans l'état dans lequel il se trouvera au jour de l'entrée en jouissance tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte et plus généralement pour quelque cause que ce soit. Cette clause est par principe valable à la condition que le vendeur soit un profane et qu'il soit de bonne foi. Il n'est pas discutable que les époux Z... ne sont pas des professionnels de la vente d'immeuble et qu'ils doivent donc être considérés comme profanes. S'agissant de la bonne foi des vendeurs il convient de rappeler qu'elle est, à la date de la transaction présumée, de sorte qu'il appartient à M. X... et à Mme Y... de démontrer la mauvaise foi des époux Z..., qui ne peut être caractérisée dans le cas d'espèce que par la seule connaissance de la présence apparente d'un champignon qui a été localisée essentiellement dans la seule salle de bain, dont l'expert a relevé de surcroît qu'il était susceptible d'apparaitre ou de disparaitre suivant les périodes de l'année, ce qui confère déjà un caractère incertain à cette connaissance sur ce premier point que viennent conforter les attestations versées aux débats de personnes, y compris extérieures à la famille, n'ayant jamais constaté la présence de champignons ou de moisissures dans la maison. En tout état de cause, la démonstration doit être faite par les acquéreurs – sur lesquels repose la charge de la preuve – de la connaissance par les vendeurs du vice affectant l'immeuble qui doit se traduire par la connaissance qu'avaient ceux-ci des désordres causés par la prolifération du champignon et de sa toxicité. Les époux Z... ont effectué des travaux d'embellissement dans la salle de bain ainsi que des travaux d'enduisage du mur côté ouest, et ce antérieurement à la vente. Aucune conséquence ne peut être déduite de la seule exécution de ces travaux qui manifeste tout au plus un souci qui apparait légitime de présenter à la vente un bien rafraichi ou restauré pour certains de ses éléments. M. B... relève d'ailleurs ce point en page 8 en indiquant que si les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence du champignon, ils pouvaient estimer avoir supprimé le vice à la suite des travaux susvisés. Il ajoute que, sauf à disposer d'une qualification technique particulière dans le bâtiment, les époux Z... pouvaient imaginer que ce champignon n'avait rien d'alarmant. Ces deux appréciations portées par l'expert excluent de facto toute mauvaise foi des vendeurs et considérer le contraire reviendrait à confondre la connaissance éventuelle de l'existence d'un champignon non identifié et celle du vice affectant l'immeuble causé par sa prolifération elle-même non apparente car se situant dans des fissures de l'immeuble que seule la mesure d'instruction réalisée postérieurement à l'acquisition a permis de relier l'une à l'autre. Cette mauvaise foi est d'autant moins démontrée que les époux Z... ont remis les clefs aux acquéreurs quelques jours seulement après la signature du compromis de vente et plusieurs mois avant celle de l'acte authentique le 18 juillet 2011 matérialisant normalement le transfert effectif de propriété, élément qui manifeste leur absence de volonté de dissimuler un vice, de quelque nature qu'il soit. Ces éléments permettent de considérer que les acquéreurs échouent à démontrer la mauvaise foi de leurs vendeurs et que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés telle qu'elle figure dans l'acte de vente a dès lors vocation à s'appliquer ; 1°) ALORS QU'en se bornant à exclure la preuve de la connaissance du vice résultant de la présence du champignon lignivore, sans s'expliquer sur la connaissance par les vendeurs du vice consistant dans la présence de fissures qualifiées par l'expert de « traversantes et sinistrantes » dans la façade ouest de l'immeuble permettant l'infiltration de l'eau, dont la Cour d'appel admet qu'elles constituent par leur importance, un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination en mettant en péril la structure entière de l'immeuble, et sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée et ainsi que l'avait retenu le jugement déféré, si les vendeurs n'étaient pas de mauvaise foi dès lors qu'ils avaient effectué des travaux de ravalement et d'enduit sur la façade ouest de l'immeuble et avaient ainsi masqué ces fissures dont ils connaissaient par conséquent l'existence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; 2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en se fondant pour exclure la preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence apparente du champignon lignivore dans la salle de bain, sur la circonstance que l'expert aurait relevé qu'il était susceptible d'apparaitre ou de disparaitre selon les périodes de l'année, quand ni le rapport de l'expert judiciaire M. B... ni celui de M. C... du 23 novembre 2011 ne comportent un tel constat, l'expert judiciaire précisant au contraire que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence du champignon qui ne pourra disparaitre qu'à la condition de réaliser les travaux préconisés, la Cour d'appel a dénaturé ces deux rapports en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 3°) ALORS QU'en excluant la mauvaise foi des vendeurs à raison de la connaissance de la présence dans la salle de bains d'un champignon lignivore trouvant son origine dans les fissures infiltrantes de la façade ouest de l'immeuble, après avoir admis que les vendeurs avaient réalisé des travaux d'embellissement dans la salle de bains et des travaux de ravalement et d'enduit sur les fissures affectant la façade ouest de l'immeuble au droit de la salle de bain, à savoir dans la seule pièce dans laquelle ces champignons sont présents et sur les fissures qui sont à l'origine de la présence de ces champignons, ce dont il résulte, que comme l'avait retenu le jugement, les vendeurs avaient connaissance de la présence de ces champignons et de la cause de leur prolifération, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ; 4°) ALORS QUE la seule connaissance par les vendeurs de la présence du champignon non signalée aux acquéreurs, suffit à caractériser leur mauvaise foi exclusive de l'application de la clause de non garantie à raison des désordres causés par ces champignons, même s'ils pouvaient penser y avoir remédié par les travaux qu'ils avaient exécutés et nonobstant leur prétendue ignorance de leur toxicité ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ; 5°) ALORS QU'en ne répondant pas aux conclusions de M. X... et de Mme Y... qui faisaient valoir que Mme Z... ne pouvait ignorer que le champignon en cause était un mérule dont la présence menaçait la pérennité de l'immeuble dès lors qu'elle est préparatrice en pharmacie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaitre le vice et qui ne peut se prévaloir d'une clause de non garantie, le vendeur qui a vendu l'immeuble après avoir lui-même réalisé des travaux dont les malfaçons ont contribué à l'existence ou à l'aggravation du vice qui l'affecte ; qu'en l'espèce, il résultait des constatations de l'expert judiciaire (rapport, p. 13) que les travaux de ravalement, exécutés selon leur propre aveu par les vendeurs eux-mêmes, ont accentué le problème dès lors qu'ils n'ont pas été exécutés dans les règles de l'art, l'enduit utilisé à base de ciment interdisant la respiration des bois internes ce qui favorise le confinement de l'humidité dans le gros oeuvre et à terme le pourrissement des éléments organiques à l'origine de la formation du champignon qui s'en nourrit ; qu'en faisant application de la clause de non garantie au vice résultant de la prolifération des champignons lignivores laquelle avait été favorisée par les travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes avant la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente conclu le 6 avril 2011 entre M. et Mme Z... d'une part et M. X... et Mme Y... d'autre part, portant sur l'immeuble sis [...] , a vocation à s'appliquer à défaut de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, ET D'AVOIR débouté en conséquence M. X... et Mme Y... de leur demande de résolution de la vente et de leurs demandes accessoires, AUX MOTIFS QUE les intimés reprennent dans leurs conclusions l'existence d'autres désordres tenant à la construction d'un préau dans le jardin sans permis de construire et à l'absence de diagnostic pour la piscine. Il ne peut qu'être constaté qu'aucune conséquence n'en est tirée dans le dispositif des conclusions qui ne comporte aucune demande spécifique à ce titre pas plus qu'une demande indemnitaire ; 1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que dans le dispositif de leurs conclusions les consorts X... et Y... demandaient à la Cour d'appel de constater l'existence « des vices cachés affectant l'immeuble » et de prononcer en conséquence, la résolution de la vente en demandant par conséquent pour l'ensemble des désordres invoqués dans leurs conclusions y compris ceux qui affectent le préau et la piscine, la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil ; qu'en énonçant qu'aucune conséquence ne serait tirée dans le dispositif des conclusions au titre des vices affectant le préau et la piscine, la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en déboutant M. X... et Mme Y... de leur demande de résolution de la vente sans s'expliquer sur les vices affectant la piscine et le préau, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.