Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 mai 2013, 12-19.645, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-05-28
Numéro d'affaire : 12-19645
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2012-01-27
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 27 janvier 2012) a fixé les indemnités revenant à la société civile immobilière Marine (la SCI) par suite de l'expropriation, au profit de la communauté urbaine de Brest métropole océane (BMO), d'une partie de parcelle lui appartenant, en retenant une certaine somme au titre de l'indemnité principale et de remploi et une autre au titre d'une indemnité complémentaire pour perte de la station de lavage ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'aucun texte n'exige que soit mentionnée dans l'arrêt la date de la désignation du magistrat présidant la chambre de l'expropriation qui est présumé avoir été désigné conformément aux dispositions légales ; Attendu, d'autre part, que la régularité de la composition de la chambre des expropriation s'apprécie au jour de l'audience et du délibéré et non au jour où la décision est rendue ; qu'à cette date, il suffit qu'elle soit rendue par l'un des juges qui en ont délibéré, ce qui est le cas de Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il résulte des productions que le mémoire d'intimé de la SCI a été adressé au greffe de la cour d'appel par un courrier recommandé posté le 5 octobre 2006, alors que le mémoire de l'appelant lui avait été notifié le 6 septembre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article L. 13-15 du code de l'expropriation ; Attendu que pour fixer, au profit de la SCI, une indemnité complémentaire au titre de la perte de la station service, l'arrêt retient qu'il n'est pas contesté que l'emplacement des parcelles expropriées ne permettra plus l'exploitation d'une station de lavage de véhicules sur la parcelle restant la propriété de la SCI Marine, que nonobstant les difficultés économiques du locataire et la cessation ponctuelle de l'exploitation du site, les installations étaient exploitables à la date de référence et qu'ainsi le préjudice allégué par la SCI Marine, en ce qu'elle est privée par l'expropriation des revenus qu'elle tirait des installations édifiées sur ces parcelles, est constitué ; Qu'en statuant ainsi, au regard de l'usage effectif de la parcelle expropriée, alors qu'elle l'a qualifiée de terrain à bâtir et évaluée en valeur libre de toute occupation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité compensatrice de la perte d'usage du bien consistant en une station de lavage de véhicules que supporte la SCI Marine à la somme de 200 000 euros, l'arrêt rendu le 27 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ; Condamne la société civile immobilière Marine aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Marine à payer à la communauté urbaine de Brest métropole océane la somme de 1 500 euros ; rejette la demande de la SCI Marine ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la communauté urbaine de Brest métropole océane (BMO). PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir été rendu par « Madame X..., Président, Monsieur LE CORRE, Juge de l'expropriation du Département d'Ille et Vilaine, Madame ROEHRICH, Juge de l'expropriation du Département du Morbihan, ces deux derniers désignée conformément aux dispositions des articles R. 13-1 et suivants du Code de l'expropriation » ; 1°) Alors que la chambre statuant en appel est présidée par un président de chambre de la cour d'appel désigné pour trois années renouvelables par ordonnance du premier président ; qu'en statuant dans une composition dont le président n'avait pas été désigné par une ordonnance du premier président de la cour d'appel datant de moins de trois ans, la cour d'appel a violé l'article R. 13-5 du Code de l'expropriation ; 2°) Alors que la chambre statuant en appel comprend deux assesseurs qui seront choisis par le président de la chambre parmi les juges du ressort visés à l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation ; que les juges de l'expropriation et les magistrats sont désignés par ordonnance du premier président pour une durée de trois ans renouvelable ; que Monsieur LE CORRE a été désigné juge de l'expropriation pour le département du Finistère par ordonnance du 7 décembre 2010, à compter du 30 août 2010 et jusqu'au 31 décembre 2011 ; qu'en statuant dans une composition comprenant un assesseur, juge de l'expropriation, non désigné par ordonnance du premier président pour la date à laquelle elle a rendu sa décision, la cour d'appel a violé les articles L. 13-22, L. 13-1 et R. 13-2 du Code de l'expropriation. 3°) Alors que la chambre statuant en appel comprend deux assesseurs qui seront choisis par le président de la chambre parmi les juges du ressort visés à l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation ; que les juges de l'expropriation et les magistrats sont désignés par ordonnance du premier président pour une durée de trois ans renouvelable ; que Madame ROEHRICH a été désignée juge de l'expropriation pour le département de Loire-Atlantique par ordonnance du 18 septembre 2009, à compter du 18 septembre 2009 et jusqu'au 31 décembre 2011 ; qu'en statuant dans une composition comprenant un assesseur, juge de l'expropriation, non désigné par ordonnance du premier président pour la date à laquelle elle a rendu sa décision, la cour d'appel a violé les articles L. 13-22, L. 13-1 et R. 13-2 du Code de l'expropriation. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande d'emprise totale formée par la SCI MARINE, fixé la valeur vénale des parcelles expropriées à la somme de 73 372  et l'indemnité de remploi à la somme de 8. 338 , et fixé l'indemnité compensatrice de la perte d'usage du bien consistant en une station de lavage de véhicules que supporte la SCI MARINE du fait de l'expropriation des parcelles CZ 233, 238 et 240 au coût estimé du déménagement de cette station de lavage, soit 200 000  ; Aux motifs propres que « Sur la procédure : Les conclusions et pièces émanant de la SCI MARINE et reçues le 08 décembre 2011 par le greffe de la Cour, dans un délai ne permettant pas leur notification à BMO et au commissaire du Gouvernement puisque l'audience s'est tenue le 09 décembre seront écartés des débats par application des dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile, en vertu duquel le juge est tenu de respecter et de faire respecter le principe du contradictoire. Ensuite, à l'examen des mémoires de l'intimé et de l'appelant, il apparaît que ne font l'objet d'aucune critique et n'ont donc pas à être examinées par la cour les dispositions par lesquelles le jugement déféré a déclaré irrecevable comme tardive la demande d'emprise totale, fixé la valeur vénale des parcelles expropriées (CZ 233, 238 et 240) à la somme de 73 372  et l'indemnité de remploi y afférente à la somme de 8 338 . Sur l'indemnité complémentaire : Les parcelles expropriées, d'une surface totale de 884 m2, ont été dissociées d'un ancien tènement de 2 616 m2, qui comprenait une station de lavage de voitures. Les parties s'accordent pour voir fixer à la date du 25 mai 2010 la date de référence permettant d'apprécier la qualification du terrain et celle de son usage effectif, soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers la délibération de modification du PLU en date du 30 avril 2010. Il n'est pas contesté que l'emplacement des parcelles expropriées ne permettra plus l'exploitation d'une station de lavage de véhicules sur la parcelle restant la propriété de la SCI MARINE. BMO soutient toutefois que l'exproprié ne peut se prévaloir d'aucun préjudice complémentaire dans la mesure où à la date de référence, la station de lavage n'était plus exploitée, comme le démontreraient des constats d'huissiers et l'a ensuite confirmé le transport sur les lieux du 11 janvier 2011 aux termes duquel il a pu être constaté le démontage des installations. La cour relève toutefois, à l'examen des photos prises par huissier en date des 22 octobre 2009, 29 octobre 2009, 06 novembre 2009, 19 novembre 2009, 26 novembre 2009, 03 décembre 2009, 10 décembre 2009, 16 décembre 2009, 28 janvier 2010, 04 février 2010, 11 février 2010, 17 février 2010, 25 février 2010, 04 mars 2010, 11 mars 2010, 18 mars 2010, 25 mars 2010 et 27 mai 2010, que ces dernières sont quasiment identiques et permettent, aux dates auxquelles elles ont été prises, de constater l'existence sur place d'une station de lavage de véhicule en état de fonctionnement. Aucune conséquence ne peut être tirée de l'absence de client, sur les photos, d'une part car l'heure de prise des photos n'est jamais justifiée, d'autre part car la SCI MARINE justifie des motifs pour lesquels son locataire a pu, périodiquement, interrompre l'exploitation de l'installation ainsi que des péripéties juridiques qui l'ont empêchée de reprendre son bien pour le donner en location à un tiers. Elle justifie en effet par différentes pièces que son locataire, la société PLF, a interrompu le paiement de ses loyers et a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire, l'arrêt confirmant une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion n'ayant été rendu qu'au mois de mai 2010. Au demeurant, la perte subie par la SCI MARINE n'est pas la perte des bénéfices engendrés par l'exploitation de la station de lavage mais la perte résultant de l'impossibilité de retirer un loyer des installations qu'elle a fait édifier sur son terrain, ce dont il résulte qu'il lui suffit de démontrer qu'à la date du 25 mai 2010, elles étaient dans un état permettant leur location à un exploitant, peu important à cet égard qu'elles aient été exploitées de manière effective. En l'espèce, la SCI MARINE démontre par différentes pièces émanant de la Ville de BREST que le 11 mars 2010, elle s'est trouvée dans l'obligation de prendre un arrêté prescrivant la mise en place d'une clôture autour du site au motif que « l'accessibilité aux installations de la station, malgré sa fermeture, facilite les incivilités et le dépôt de déchets », que le 06 juillet 2010, par un autre arrêté municipal, l'arrêté du 11 mars 2010 a été abrogé et les clôtures supprimées, la reprise de l'exploitation du site permettant d'être assuré de l'entretien du site par le nouveau locataire. Il en résulte la démonstration que nonobstant les difficultés économiques du locataire et la cessation ponctuelle de l'exploitation du site, les installations étaient exploitables à la date du 25 mai 2010, et qu'ainsi le préjudice allégué par la SCI MARINE en ce qu'elle est privée par l'expropriation des revenus qu'elle tirait des installations édifiées sur ses parcelles, est constitué. Selon un devis établi le 09 février 2011 par la SARL DISTRITECH, la réinstallation sur un autre site du matériel présent sur la parcelle litigieuse coûtera 213 322  hors taxe. Selon le commissaire du Gouvernement, il convient toutefois de déduire de ce coût la valeur de la parcelle qui sera alors libre de toute occupation et qui pourra être revendue par la SCI MARINE. Ce raisonnement ne peut toutefois être suivi : avant la procédure d'expropriation, le patrimoine de la SCI MARINE était composé d'une part du terrain, d'autre part des installations permettant l'exploitation d'une station de lavage. Après l'expropriation, le principe de l'indemnisation de l'entier préjudice doit conduire la SCI MARINE à se retrouver dans une situation identique : après avoir vendu son terrain, elle en achètera un autre et celui-ci supportera les installations de station de lavage qui auront été déménagées. Il n'y a donc pas lieu de déduire le coût du déménagement des installations la valeur du terrain et le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a accordé à la SCI MARINE une indemnité complémentaire de 200 000 euros au titre de la perte de la station de lavage. » (arrêt, p. 4 et 5) ; Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, que « Sur les dates de références : Les parties conviennent des dates suivantes : la date de la qualification du terrain retenue par les parties et celle de l'usage effectif du bien est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public approuvant, modifiant ou révisant le PLU approuvé le 11 décembre 2009, soit le 25 mai 2010 date à laquelle est devenue opposable aux tiers la délibération de modification dudit PLU en date du 30 avril 2010. La date de détermination de la consistance matérielle et juridique du bien est celle de l'ordonnance d'expropriation, soit le 17 décembre 2010. La date de l'estimation du bien est celle de la présente décision. Description du bien : L'emprise expropriée appartient à la SCI MARINE, et est située rue Frégate La Flore, sous les références nouvelles CZ 233, 238, 240, d'une superficie de 884 m2. Elle faisait auparavant partie du tènement comprenant les parcelles CZ 3, 119, 120, d'une contenance de 2616 m2, tènement qui reste pour 1732 m2 la propriété de l'exproprié sous les références CZ 232, 239, 241. L'entrée dans ce tènement, qui était occupé par une station de lavage de véhicules, se fait par la rue Frégate La Flore. Ce tènement possède une façade de 140 m sur le boulevard de Plymouth. Les parcelles expropriées sont actuellement faiblement enherbée pour partie, et sous bitume pour le reste, Il en est de même des parcelles restantes. Le transport sur les lieux a permis de constater que les installations aériennes de la station de lavage avaient, pour la plupart, été démontées, et qu'aucune activité de lavage n'était plus exercée, ni même, en l'état, possible. La SCI propriétaire n'a dénoncé aucun locataire. Elle a exposé que le bail donné à la SCI PLF avait été résilié par décision judiciaire de la Cour d'appel de Rennes du 1er septembre 2010 qui a ordonné l'expulsion du locataire, et celle de tous occupants de son chef. Le bien sera en conséquence considéré, pour son évaluation, comme libre d'occupation. Il en est de même pour les parcelles restantes. Les parcelles sont situées en zone Uca. Elles sont soumises au droit de préemption urbain, et en emplacement réservé n° 1T pour la création de la première ligne de tramway brestois. Elles remplissent au 25 mai 2010 les critères juridiques et matériels de qualification de terrain à bâtir en référence aux dispositions de l'art L. 13-15 II du code de l'expropriation. Il en est de même des parcelles restantes. Sur la demande d'emprise totale formée par la SCI MARINE : Sur la forme : L'art L. 13-2 du code de l'expropriation dispose " qu'en vue de la fixation des indemnités, l'expropriant notifie aux propriétaires intéressés, soit l'avis d'ouverture d'enquête, soit l'acte déclarant d'utilité publique soit l'arrêté de cessibilité, soit l'ordonnance d'expropriation ". Il en ressort que l'expropriant a le choix de la pièce de procédure qu'il notifie à l'exproprié lors de son mémoire de fixation des indemnités, et en conséquence, en fonction des pièces de procédure qu'il entend notifier en même temps que ses offres, de la date à laquelle il entame les opérations de fixation et de paiement des indemnités. En l'espèce, BMO a notifié le 12 février 2010 par courrier à la SCI MARINE ses offres à hauteur de 62 333  en même temps qu'il lui notifiait l'arrêté préfectoral de déclaration d'utilité publique du 26 janvier 2010. Les termes de l'art L. 13-2 du code de l'expropriation ont donc été respectés, l'expropriant ayant fait le choix de notifier à l'exproprié, à l'appui de ses offres d'indemnisation, la déclaration d'utilité publique. Par ailleurs, l'art R. 13-17 du code de l'expropriation, qui dispose que " toute demande d'emprise totale doit être adressée au juge dans le même délai (soit le délai d'un mois visé à l'alinéa précédent pour ce qui est de l'acceptation des offres) ", est intégralement reproduit dans ce même courrier de notification du 12 février 2011, Des lors, et sur le plan du respect de ces règles de forme, dont l'exproprié a été régulièrement informé, le délai d'un mois pour solliciter le bénéfice d'une emprise totale a donc bien commencé à courir le 12 février 2010. En faisant une demande d'emprise totale le 31 janvier 2011, la SCI MARINE était donc hors délai, et sa demande doit en conséquence être déclarée irrecevable. Surabondamment quant au fond, il sera relevé que les termes de l'art L. 13-10 du code de l'expropriation ne trouvent pas à s'appliquer en l'espèce. En effet, il ne peut être raisonnablement prétendu que la partie restante (les 1 732 m2 au sol) ne peut être utilisable dans les conditions normales de l'espèce, soit celles d'un terrain qualifié de terrain à bâtir. Par ailleurs, la parcelle restante n'est pas réduite au quart de la contenance totale, et n'est pas réduite à moins de 10 ares. Fixation du prix d'acquisition : Les indemnités allouées à l'exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation (art L. 13-13 du code de l'expropriation), et comprennent dès lors, outre l'indemnité principale, les éventuelles indemnités complémentaires compensant les éventuels autres préjudices supportés. Les parcelles remplissent les critères juridiques et matériels de qualification de terrain à bâtir en référence aux dispositions de l'art L. 13-15 Il du code de l'expropriation. Il en est de même des parcelles restantes. C'est sur cette base que la réparation du préjudice de l'exproprié né de la perte de 884 m2 de son tènement initial doit être analysée. Cependant, s'il doit être observé qu'à la date de la détermination de la consistance matérielle et juridique des lieux, ceux-ci étaient libres de toute occupation, qu'à celle de la visite des lieux, la station de lavage n'était plus opérationnelle, et qu'il n'apparaît pas qu'à la date d'estimation des biens, la situation ait changé, il convient également d'observer qu'à la date du 25 mai 2010, à laquelle doit se déterminer l'usage effectif des biens, cet usage effectif consistait alors en une station de lavage de véhicules. L'exproprié sera en conséquence également indemnisé de l'obligation dans laquelle la procédure d'expropriation le met d'abandonner le site d'exploitation de sa station de lavage. 1. L'indemnisation fondée sur la qualification de terrain à bâtir des biens : Sur l'indemnité principale : Le commissaire du gouvernement considère qu'une emprise partielle de terrain qualifié de terrain à bâtir doit être évaluée en fonction de la valeur vénale de la totalité du terrain dont dépend l'emprise, soit en l'espèce le terrain cadastré initialement CZ 3, 119, 120, pour une contenance totale de 2 616 m2 situé en zone UCa. Il convient de retenir cette base d'évaluation. Le préjudice direct, matériel et certain de l'exproprié est tout d'abord celui qui le prive de la propriété et de la jouissance de 34 % de son tènement. Dans son mémoire n° 2, produit fin janvier 2011, l'exproprié fait mention d'un projet architectural sur l'ensemble du tènement, soit sur les 2 616 m2. Ce projet architectural (Bâtiment " Le Frégate ", architecte Olivier Jousselin, Paris) porte la date du 27 janvier 2011. A cette date, la SCI était cependant parfaitement au courant, et au moins depuis le courrier de BMO avec offres d'indemnisation en date du 12 février 2010, de la procédure d'expropriation engagée sur les parcelles nouvellement cadastrées 233, 238 et 239 de son tènement CZ situé rue Frégate La Flore, et l'on ne peut qu'être surpris de la conception et de la production d'un projet aussi tardif, fatalement voué à l'échec du fait de la procédure d'expropriation engagée. Au demeurant, il n'apparaît pas que ce projet architectural ait fait l'objet d'un permis de construire, ou d'une demande en ce sens. Il ne peut donc être considéré que l'impossibilité de procéder à la construction de l'immeuble La Frégate projeté constitue aujourd'hui un préjudice certain dont l'exproprié pourrait être indemnisé. Ce projet démontre par ailleurs que l'exproprié entendait modifier l'usage de son tènement, et qu'il avait clairement abandonné celui donné précédemment à bail, à savoir l'usage d'une station de lavage de véhicules. Le tènement correspond donc bien à la qualification de terrain à bâtir à usage d'habitat. Le commissaire du gouvernement a pour sa part proposé dans un premier temps une méthode d'évaluation fondée sur la perte proportionnelle de SHON consécutive à la perte de 34 % de la surface du tènement tout entier, avant de l'abandonner dans un deuxième temps. Il convient d'écarter cette méthode parla perte de SHON, qui reste, et la production tardive du projet de construction par l'exproprié le démontre a contrario, des plus hypothétique. Pour l'évaluation du préjudice indemnisé qui suit, la méthode par termes de comparaison pour des ventes de biens semblables dans un environnement proche, et à tout le moins brestois, méthode habituellement suivie en matière d'expropriation, sera retenue. L'évaluation sera fondée sur la notion de terrain à bâtir à usage-principal d'habitat, cette dernière notion ressortant tant de l'état actuel de la parcelle, qui n'est plus, et ne peut être en l'état, exploitée en tant que station de lavage, que des projets de construction immobilière de l'exproprié tels qu'exposés tardivement. L'expropriant retient également la méthode par termes de comparaison, et s'appuie sur divers termes de comparaison concernant des terrains proches de l'emprise litigieuse, pour en tirer une valeur vénale moyenne de 30 / m2. Il convient cependant de constater, comme le font avec pertinence tant l'exproprié que le commissaire du gouvernement, que les références citées par l'exproprié concernent des parcelles d'une contenance bien moindre que le tènement dont il s'agit. Elles ne peuvent en conséquence être retenues comme termes de comparaison. Les deux autres références produites par l'expropriant, à savoir le prix d'achat du tènement à 44 , et la promesse de vente de 2005 (63 ), seront écartés, respectivement, comme trop ancienne pour la première (1999), et n'ayant pas abouti pour la deuxième. L'exproprié s'appuie quant à lui principalement sur une référence à hauteur de 1 388 / m2 (sa réf. l). Il convient cependant de relever que cette référence est unique, et ne peut dès lors, de ce seul fait, être retenue comme représentant le coût moyen de transactions semblables dans un environnement proche. Par ailleurs, il a été relevé lors des débats que le montant tel que calculé par l'exproprié ne tenait compte dans son calcul que des 10 664 m2 de la référence du ...en référence au prix d'acquisition à hauteur de 11 500 000 , alors que ce prix, comme cela ressort du document intitulé " relevé des formalités publiées " du 30 septembre 2004 produit par l'exproprié, comprend également, manifestement, les lots de copropriété. Dès lors, le calcul effectué par l'exproprié ne représente pas la réalité du coût des terrains au m2. Il ne sera pas tenu compte en conséquence de sa référence à hauteur de 1 388 / m2. La réf. 2 de l'exproprié (restaurant Mac Donald) pour 186 / m2 ne peut être retenue comme trop ancienne. Elle date en effet de 1993, et il est difficile aujourd'hui de déterminer les raisons d'un tel prix, qui ne se retrouve, près de 20 ans après, que pour les meilleurs emplacements brestois. La réf. 3 de l'exproprié (station de lavage à l'angle de la route de Gouesnou et de la rue François Littré) pour 255 / m2 en 2002 concerne un tènement excellemment placé à un angle de rues particulièrement fréquentées en entrée de ville, et de petite taille. Il ne saurait donc représenter le prix du marché brestois pour des parcelles semblables à celle de l'exproprié. La réf. 4, située à Nantes, sera écartée comme située hors agglomération brestoise. Le commissaire du gouvernement produit 9 références récentes (2007/ 2009), auxquelles il est expressément renvoyé. 7 d'entre elles sont situées dans un tissu économique brestois proche ou comparable au tènement. dont il s'agit, et 2 au port de Port de commerce de Brest, qui a une chalandise spécifique, et dont les prix sont plus élevés. Il convient de calculer la moyenne de ces 9 transactions, dont la surface est, contrairement aux références de l'expropriant, davantage en rapport avec le tènement de la SCI MARINE, et qui sont en rapport avec des projets de construction immobilière, soit un montant qui s'élève à 83 / m2. Il convient de retenir cette somme de 83 / m2 comme représentative du prix moyen des parcelles expropriées pour des termes de comparaison semblables dans l'environnement brestois. La valeur de remplacement des parcelles CZ 233, 238, 240 sera en conséquence estimée de la façon suivante 884 m2 x 83  = 73 372 . Sur l'indemnité de remploi : Selon le barème habituellement pratiqué, la SCI MARINE recevra à ce titre l'indemnité suivante, calculée sur la base de 73 372  : 5 000  x 20 % = 1 000 -10 000 ) : 15 % = 1 500 -58 372 ) ; 10 % = 5 837, 20  et un total de 8 337, 20  arrondi à 8 338 . Soit un total général de 73 372  + 8 338  = 81 710 . 2. L'indemnisation du préjudice lié à la perte de l'usage du bien consistant en une station de lavage. L'usage effectif des lieux, on l'a vu plus haut, doit être apprécié à la date du 25 mai 2010. A cette date, le tènement occupé était occupé par un bâti consistant en une station de lavage. L'emprise a été évaluée ci-dessus pour son indemnisation comme un terrain à bâtir à usage principal d'habitat. Or il ne peut être considéré que la partie restante du tènement, soit 1 732 m2, ait perdu sa qualité de terrain à bâtir à usage principal du fait de son rétrécissement, il ne peut non plus être considéré que la station de lavage initiale pourrait raisonnablement retrouver place dans cette partie restante, après ponction de 34 % de la surface du tènement initial. Cette ponction laisse en effet la partie restante dans une configuration particulièrement allongée et peu propice à l'installation d'une station de lavage. L'indemnisation du fait de l'impossibilité pour l'exproprié de poursuivre l'usage effectif du bien, à savoir une station de lavage, est en conséquence parfaitement justifiée. Il s'agit en effet d'un préjudice matériel, direct et certain. L'évaluation de cette indemnisation sera fondée sur le coût de déplacement que nécessiterait la poursuite de l'exploitation, coût qui illustre bien le préjudice que supporte l'exproprié. L'exproprié produit un devis très précis comprenant tant les opérations d'assainissement que de démontage et de reconstruction de la station (devis DistriTech du 9 février 2011, soit 255 133, 11  TTC). Au vu de cet élément chiffré, il convient de retenir une estimation à hauteur d'un montant HT de 200 000  comme venant justement indemniser la SCI MARINE de la perte d'usage de son bien consistant en une station de lavage. » (jugement, p. 6 à 12) ; Alors que le mémoire en réponse de l'intimé et les documents qu'il entend produire doivent, à peine d'irrecevabilité relevée au besoin d'office, être déposés au greffe de la cour d'appel dans le mois de la notification du mémoire de l'appelant ; qu'en statuant, après avoir constaté que le mémoire d'appelant de la communauté urbaine BREST METROPOLE OCEANE avait été notifié le 6 septembre 2011 à la SCI MARINE, au vu du mémoire d'intimé de cette dernière adressé au greffe par courrier recommandé reçu le 7 octobre 2011, donc irrecevable, la cour d'appel a violé l'article R. 13-49 du Code de l'expropriation. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité compensatrice de la perte d'usage du bien consistant en une station de lavage de véhicules que supporte la SCI MARINE du fait de l'expropriation des parcelles CZ 233, 238, 240 au coût estimé du déménagement de cette station de lavage, soit 200 000  ; Aux motifs propres que « Il n'est pas contesté que l'emplacement des parcelles expropriées ne permettra plus l'exploitation d'une station de lavage de véhicules sur la parcelle restant la propriété de la SCI MARINE. BMO soutient toutefois que l'exproprié ne peut se prévaloir d'aucun préjudice complémentaire dans la mesure où à la date de référence, la station de lavage n'était plus exploitée, comme le démontreraient des constats d'huissiers et l'a ensuite confirmé le transport sur les lieux du 11 janvier 2011 aux termes duquel il a pu être constaté le démontage des installations. La cour relève toutefois, à l'examen des photos prises par huissier en date des 22 octobre 2009, 29 octobre 2009, 06 novembre 2009, 19 novembre 2009, 26 novembre 2009, 03 décembre 2009, 10 décembre 2009, 16 décembre 2009, 28 janvier 2010, 04 février 2010, 11 février 2010, 17 février 2010, 25 février 2010, 04 mars 2010, 11 mars 2010, 18 mars 2010, 25 mars 2010 et 27 mai 2010, que ces dernières sont quasiment identiques et permettent, aux dates auxquelles elles ont été prises, de constater l'existence sur place d'une station de lavage de véhicule en état de fonctionnement. Aucune conséquence ne peut être tirée de l'absence de client, sur les photos, d'une part car l'heure de prise des photos n'est jamais justifiée, d'autre part car la SCI MARINE justifie des motifs pour lesquels son locataire a pu, périodiquement, interrompre l'exploitation de l'installation ainsi que des péripéties juridiques qui l'ont empêchée de reprendre son bien pour le donner en location à un tiers. Elle justifie en effet par différentes pièces que son locataire, la société PLF, a interrompu le paiement de ses loyers et a été placée en redressement puis en liquidation judiciaire, l'arrêt confirmant une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail et ordonné son expulsion n'ayant été rendu qu'au mois de mai 2010. Au demeurant, la perte subie par la SCI MARINE n'est pas la perte des bénéfices engendrés par l'exploitation de la station de lavage mais la perte résultant de l'impossibilité de retirer un loyer des installations qu'elle a fait édifier sur son terrain, ce dont il résulte qu'il lui suffit de démontrer qu'à la date du 25 mai 2010, elles étaient dans un état permettant leur location à un exploitant, peu important à cet égard qu'elles aient été exploitées de manière effective. En l'espèce, la SCI MARINE démontre par différentes pièces émanant de la Ville de BREST que le 11 mars 2010, elle s'est trouvée dans l'obligation de prendre un arrêté prescrivant la mise en place d'une clôture autour du site au motif que « l'accessibilité aux installations de la station, malgré sa fermeture, facilite les incivilités et le dépôt de déchets », que le 06 juillet 2010, par un autre arrêté municipal, l'arrêté du 11 mars 2010 a été abrogé et les clôtures supprimées, la reprise de l'exploitation du site permettant d'être assuré de l'entretien du site par le nouveau locataire. Il en résulte la démonstration que nonobstant les difficultés économiques du locataire et la cessation ponctuelle de l'exploitation du site, les installations étaient exploitables à la date du 25 mai 2010, et qu'ainsi le préjudice allégué par la SCI MARINE en ce qu'elle est privée par l'expropriation des revenus qu'elle tirait des installations édifiées sur ses parcelles, est constitué. Selon un devis établi le 09 février 2011 par la SARL DISTRITECH, la réinstallation sur un autre site du matériel présent sur la parcelle litigieuse coûtera 213 322  hors taxe. Selon le commissaire du Gouvernement, il convient toutefois de déduire de ce coût la valeur de la parcelle qui sera alors libre de toute occupation et qui pourra être revendue par la SCI MARINE. Ce raisonnement ne peut toutefois être suivi : avant la procédure d'expropriation, le patrimoine de la SCI MARINE était composé d'une part du terrain, d'autre part des installations permettant l'exploitation d'une station de lavage. Après l'expropriation, le principe de l'indemnisation de l'entier préjudice doit conduire la SCI MARINE à se retrouver dans une situation identique : après avoir vendu son terrain, elle en achètera un autre et celui-ci supportera les installations de station de lavage qui auront été déménagées. Il n'y a donc pas lieu de déduire le coût du déménagement des installations la valeur du terrain et le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a accordé à la SCI MARINE une indemnité complémentaire de 200 000 euros au titre de la perte de la station de lavage. » (arrêt, p. 4 et 5) ; Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, que « l'usage effectif des lieux, on l'a vu plus haut, doit être apprécié à la date du 25 mai 2010. A cette date, le tènement occupé était occupé par un bâti consistant en une station de lavage. L'emprise a été évaluée ci-dessus pour son indemnisation comme un terrain à bâtir à usage principal d'habitat. Or il ne peut être considéré que la partie restante du tènement, soit 1 732 m2, ait perdu sa qualité de terrain à bâtir à usage principal du fait de son rétrécissement, il ne peut non plus être considéré que la station de lavage initiale pourrait raisonnablement retrouver place dans cette partie restante, après ponction de 34 % de la surface du tènement initial. Cette ponction laisse en effet la partie restante dans une configuration particulièrement allongée et peu propice à l'installation d'une station de lavage. L'indemnisation du fait de l'impossibilité pour l'exproprié de poursuivre l'usage effectif du bien, à savoir une station de lavage, est en conséquence parfaitement justifiée. Il s'agit en effet d'un préjudice matériel, direct et certain. L'évaluation de cette indemnisation sera fondée sur le coût de déplacement que nécessiterait la poursuite de l'exploitation, coût qui illustre bien le préjudice que supporte l'exproprié. L'exproprié produit un devis très précis comprenant tant les opérations d'assainissement que de démontage et de reconstruction de la station (devis DistriTech du 9 février 2011, soit 255 133, 11  TTC). Au vu de cet élément chiffré, il convient de retenir une estimation à hauteur d'un montant HT de 200 000  comme venant justement indemniser la SCI MARINE de la perte d'usage de son bien consistant en une station de lavage. » (jugement, p. 12) ; 1°) Alors que les terrains à bâtir sont évalués en fonction des possibilités légales et effectives de construction existant à la date de référence, au regard de leur consistance juridique et matérielle ; que seuls les terrains ne pouvant recevoir cette qualification sont évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence ; qu'en allouant à la SCI MARINE une indemnité justifiée par la perte de l'usage effectif des parcelles expropriées, pourtant par ailleurs qualifiées de terrains à bâtir, et ayant déjà fait l'objet d'une indemnité principale représentant la valeur vénale de terrains libres d'occupation et supportant des installations, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ; 2°) Alors que les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice subi du fait de l'expropriation ; qu'une indemnité accessoire peut être accordée si le préjudice n'est pas déjà pris en compte dans l'indemnité principale ; qu'en allouant à la SCI MARINE une indemnité principale correspondant à la valeur vénale des parcelles expropriées, qualifiées de terrains à bâtir et dont l'évaluation était faite libre de toute occupation et au regard des constructions qu'elles supportaient, et ensuite une indemnité complémentaire correspondant à la perte des revenus locatifs qu'elle tirait de ces installations, la cour d'appel a procédé à une double indemnisation du même préjudice, et a ainsi violé l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation ; 3°) Alors que seul peut être réparé par des indemnités d'expropriation un préjudice certain ; qu'en retenant, pour indemniser la perte de la possibilité de retirer un loyer des installations édifiées sur son terrain, qu'il suffisait que la SCI MARINE démontre qu'à la date de référence, les installations édifiées sur son terrain étaient dans un état permettant leur location à un exploitant, tandis qu'aucun bail n'était en cours, et en indemnisant ainsi un préjudice purement hypothétique, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation ; 4°) Alors, subsidiairement, que l'indemnisation consécutive à une expropriation ne peut excéder le préjudice réellement subi ; qu'en retenant, pour caractériser le préjudice subi par la SCI MARINE du fait de la perte des revenus qu'elle tirait des installations édifiées sur les terrains expropriés, l'élément totalement inopérant du coût du déménagement de ces installations, et non le montant des loyers qui auraient été perdus, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation.