Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 décembre 2017, 14-19.158, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-12-14
Numéro d'affaire : 14-19158
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans, 2014-04-07
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Le Bret-Desaché, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 7 avril 2014), que, par acte notarié du 10 juin 2007, M. X...a consenti une promesse unilatérale de vente de parcelles de terrain à la société Valeur plus centre (la société), sous sept conditions suspensives au bénéfice de celle-ci, parmi lesquelles l'obtention d'un arrêté de lotir purgé de tout recours, l'obtention d'un prêt et la régularisation d'un avant-contrat de vente d'une parcelle voisine ; que la date de levée de l'option était fixée au 5 mai 2008, reportée au 15 juillet 2008, et l'indemnité d'immobilisation à 45 000 euros, en l'absence de levée de l'option malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives ; que, l'option n'ayant pas été levée, M. X...a assigné la société en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la société fait grief à l'arrêt de déclarer réalisées les conditions suspensives prévues par la promesse de vente, à défaut pour elle d'avoir accompli les diligences qui lui incombaient, et de la condamner à payer à M. X...la somme de 155 117 euros en réparation de ses préjudices ; Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que la société avait déposé la demande de lotissement à la mairie le 14 juin 2008 et qu'elle ne produisait aucune pièce de nature à prouver ses diligences afin de régulariser un avant-contrat de vente de la parcelle voisine, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur la défaillance de la condition suspensive relative au prêt et qui a procédé à la recherche prétendument omise sur celle relative à l'acquisition de la parcelle voisine, a pu, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en déduire que l'échec des conditions suspensives dans le délai imparti était imputable à la société et, sans violer le principe du non-cumul des responsabilités, indemniser le préjudice subi par le promettant et a légalement justifié sa décision ; Et sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société fait le même grief à l'arrêt ; Mais attendu, d'une part, que, la société n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que M. X...avait lui-même commis une faute ayant concouru à la réalisation de son propre dommage, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. X..., qui avait déménagé ses installations au mois de juillet 2008, n'avait pu récupérer son bien que le 31 juillet 2009 et qu'il justifiait de pertes d'exploitation et de fermage et d'un manque à gagner pour les années 2008 à 2010, et retenu que le préjudice résultait de l'impossibilité d'exploiter son terrain dans laquelle l'avait placé fautivement la société, la cour d'appel a souverainement fixé ce préjudice ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Valeur plus centre aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Valeur plus centre et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour la société Valeur plus centre. PREMIER MOYEN DE CASSATION -IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que les conditions suspensives prévues au sein de la promesse de vente de 10 juin 2007 sont réputées réalisées faute pour la SARL VALEUR PLUS CENTRE d'avoir accompli les diligences qui lui incombaient et d'avoir condamné en conséquence la SARL VALEUR PLUS CENTRE à payer à Philippe X...la somme de 155. 117 € en réparation des préjudices qu'il a subis, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2008 pour la somme de 45. 000 € incluse dans ce montant. - AU MOTIF QUE c'est à l'acheteur qu'il appartient d'établir les diligences qu'il a faites pour remplir les conditions prévues par l'acte du 10 juin 2007 ; Qu'il est exact, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, que le courrier du CIC informant la SARL VALEUR PLUS CENTRE du rejet de sa demande de crédit porte la date du 24 avril 2008 et que, par là-même cette société ne l'avait pas encore reçu lorsque son représentant a signé, ce même 24 avril 2008, l'accord destiné à proroger le délai de réalisation de la promesse de vente au 15 juillet 2008 ; Attendu que la partie appelante prétend que la demande de permis de lotir aurait été effectuée en septembre 2007 ; qu'elle ne verse à la procédure aucune pièce de nature à établir la réalité de cette affirmation ; Qu'il doit être considéré que la demande de lotissement a été déposée à la mairie de LOUANS le 14 juin 2008 (pièce 3 de la société appelante), ce dépôt faisant courir un délai de trois mois, qui devrait donc expirer le 14 septembre 2008, le délai de recours de deux mois contre l'autorisation éventuellement accordée ne pouvant alors expirer avant le 14 novembre 2008 ; que la remise en main propre de l'autorisation de lotir du 7 juillet 2008 (pièce 7) a été faite le 9 juillet 2008 ; que c'est donc de cette date que le délai de recours commençait à courir jusqu'au 9 septembre 2008 ; Attendu que le signataire représentant la SARL VALEUR PLUS CENTRE lors de l'accord de prorogation du 24 avril 2008 savait obligatoirement qu'à cette date le dossier complet de la demande de permis de lotir n'était pas déposé, et que le nouveau délai, expirant le 15 juillet 2008 n'avait aucune chance d'être respecté par la société appelante ; Attendu que la SARL VALEUR PLUS CENTRE n'apporte aucune pièce de nature à constituer la moindre preuve des diligences qu'elle aurait faites pour régulariser un avant-contrat sur la parcelle C 476 ; que Philippe X...apporte quant à lui à la procédure une attestation établie le 16 juin 2011 par Jacques Y...qui indique qu'il n'a reçu aucune visite ni aucune proposition orale ou écrite de la société VALEUR PLUS CENTRE concernant le terrain dont il est propriétaire, cadastré n° 476 jouxtant les parcelles de Philippe X...; Attendu que la révision de l'offre d'achat pour un prix réduit de 450. 000 à 400. 000 € est datée du 23 septembre 2008 (pièce 4 de la société appelante) ; Attendu qu'il est certain que Philippe X...n'aurait pas accepté de signer l'acte de prorogation s'il avait eu connaissance de ce que son adversaire savait alors que même le nouveau délai pour la réalisation de la condition relative à l'obtention d'un arrêté de lotir purgé de tout recours ne pourrait pas être tenu, de ce qu'il n'avait fait aucune diligence en vue de l'acquisition de la parcelle voisine et enfin de ce qu'il allait lui faire une proposition de nature à lui faire perdre 50. 000 € par rapport au prix initialement accepté ; Que l'acte de prorogation mentionne « les délais administratifs inhérents à une opération de lotissement » ; qu'il va de soi que cet acte prorogeait également les conditions suspensives, faute de quoi il aurait été totalement dépourvu d'intérêt ; Qu'il convient de prononcer l'annulation de l'acte sous-seing privé daté des 11 et 24 avril 2008, et ce à raison d'un dol au sens des articles 1109 et 1116 du Code civil ; Attendu, contrairement à ce qui a été jugé au premier degré, que l'échec des conditions suspensives à la date prévue est bel et bien imputable à la partie appelante, et que l'immobilisation du bien a été bien réelle entre la signature de l'acte notarié portant promesse de vente et le moment où les parties ont pu reprendre leur liberté, et celui où l'intimé a pu reprendre ses activités à la fin de l'année 2008 ; Attendu que l'indemnité d'immobilisation, au contraire de la clause pénale, ne peut être réduite ; qu'il convient donc d'allouer à Philippe X...la somme qu'il réclame à ce titre, soit 45. 000 € ; Attendu qu'il n'est pas contesté que Philippe X...a déménagé ses installations au mois de juillet 2008, et qui n'a pu récupérer ses biens que le 31 juillet 2009 ; Qu'il verse à la procédure les liasses fiscales établies par CER FRANCE, Association de Gestions et de Comptabilité de Vendée faisant apparaître pour l'année 2008 des pertes de 27. 352 €, pour l'année 2009 des pertes de 44. 908 €, et pour l'année 2010 des pertes de 37. 857 €, et un tableau de ses préjudices (pièces 23 à 27) ; Que ces documents détaillent les pertes d'exploitation, les pertes nettes de fermage et les manque-à-gagner pour défaut de dispositions du prix de cession des terrains à lotir suite à la carence de VALEUR PLUS CENTRE ; Qu'il est indéniable que les fautes commises par cette dernière sont à l'origine du préjudice ainsi subi par Philippe X..., le lien de causalité étant établi par l'impossibilité dans laquelle l'a placé son adversaire d'exploiter son terrain dans l'attente de conditions suspensives qui ont échoué du fait du seul comportement de l'acheteur ; Qu'il convient d'allouer à Philippe X..., au titre de la responsabilité délictuelle de la SARL VALEUR PLUS CENTRE la somme qu'il réclame, soit 110. 117 €. - ALORS QUE D'UNE PART la règle du non-cumul des responsabilités interdit au créancier d'une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle ; qu'en jugeant que la SARL VALEUR CENTRE PLUS avait manqué à ses obligations contractuelles dès lors que l'échec des conditions suspensives à la date prévue lui était imputable et en la condamnant à ce titre à payer à Monsieur X...la somme de 45. 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente tout en la condamnant à payer à celui-ci sur un fondement délictuel après annulation de l'acte sous seing privés des 11 et 24 avril 2008 prorogeant le délai de réalisation de la promesse pour dol la somme de 110. 000 euros en réparation du préjudice qu'il avait subi du fait de l'impossibilité dans laquelle la société VALEUR PLUS CENTRE l'avait placé d'exploiter son terrain dans l'attente de conditions suspensives qui avaient échoué du fait du seul comportement de l'acheteur, la cour d'appel a méconnu le principe de non-cumul des responsabilités, violant ainsi les articles 1147 et 1382 du code civil ; - ALORS QUE D'AUTRE PART la défaillance d'une seule des conditions suspensives emporte caducité de la promesse de vente ; qu'il était en effet stipulé à la rubrique IV DECHEANCE que « faute d'avoir levé l'option dans les conditions et délai fixé, le bénéficiaire sera déchu du droit d'exiger la réalisation de la promesse de vente. Cette promesse sera alors considéré comme nulle et non avenue sauf en ce qui concerne la clause d'indemnité d'immobilisation ci-après stipulée au profit du promettant à moins que l'une des conditions suspensives également stipulées ne se réalisent pas » ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour que sept conditions suspensives étaient prévues au bénéfice de la société VALEUR PLUS CENTRE dont celle concernant l'obtention d'un prêt par celle-ci d'un montant de 750. 000 € sur une durée de deux ans au taux d'intérêts maximum de 8 % l'an (cf arrêt 2) et que le 24 avril 2008, date de la signature de l'accord destiné à proroger le délai de réalisation de la promesse de vente au 15 juillet 2008 et dont la société VALEUR PLUS CENTRE n'avait pas encore eu connaissance, un courrier du CIC avait informé cette dernière du rejet de sa demande de crédit (cf arrêt p 4 in fine et p 5) : qu'il s'en évinçait qu'en raison de la défaillance de cette condition suspensive, la promesse de vente était caduque à la date fixée pour la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en se bornant cependant à énoncer par des motifs inopérants que l'échec des conditions suspensives à la date prévue était bel et bien imputables à la société VALEUR PLUS dès lors que celle-ci n'avait déposé le dossier complet de la demande de lotissement que le 24 juin 2008 soit à une date où elle savait obligatoirement que le nouveau délai de réalisation de la promesse au 15 juillet 2008 n'avait aucune chance d'être respecté et qu'elle n'apportait aucune pièce de nature à constituer la moindre preuve de ces diligences qu'elle aurait faite pour régulariser un avant contrat sur la parcelle C 476 tout en constatant que dès le 24 avril 2008, soit avant la date initialement fixée au 6 mai 2008 puis prorogé au 15 juillet 2008 pour la réitération de la vente par acte authentique, la condition suspensive relative au prêt était défaillante, ce qui était de nature à elle seule à emporter la caducité de la promesse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1178 du code civil ; - ALORS QUE DE TROISIEME PART et en tout état de cause, en statuant comme elle l'a fait sans rechercher, comme elle y était invitée (notamment conclusions de la société exposante p 19) si la défaillance de la condition suspensive relative au prêt, qui était de nature à elle seule à emporter la caducité de la promesse, était également imputable à la société VALEUR PLUS CENTRE, dont elle a constaté qu'elle n'en avait pas connaissance au jour de la signature de la prorogation de l'accord destiné à proroger le délai de réalisation de la promesse de vente initialement fixée au 6 mai 2008 puis prorogé au 15 juillet 2008, la cour d'appel n'a mis la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle au regard de l'article 1178 du code civil ; - ALORS QUE DE QUATRIEME PART et subsidiairement il résultait de l'arrêté de l'autorisation de lotir délivrée le 7 juillet 2008 par le maire de la commune de LOUANS régulièrement versé au débat (pièce n° 7 annexée au bordereau de communication de pièces des conclusions de la société exposante et pièce n° 6 adverse) au cadre « DESCRIPTION DE LA DEMANDE D'AUTORISATION » que cette demande d'autorisation avait bien été déposée le 27 septembre 2007 et complétée le 14 juin 2008 par la société VALEUR PLUS CENTRE ; qu'en affirmant cependant que la société VALEUR PLUS CENTRE, qui prétendait que la demande de permis de lotir avait été déposée en septembre 2007, ne versait à la procédure aucune pièce de nature à établir la réalité de cette information et qu'il devait donc être considéré que la demande de lotissement avait été déposée à la mairie de LOUANS le 14 juin 2008, la cour d'appel a dénaturé l'arrêté susvisé du 7 juillet 2007 d'où il résultait que la demande d'autorisation de lotir avait bien été déposée le 27 septembre 2007 et violé l'article 1134 du code civil ; - ALORS QUE DE CINQUIEME PART dans ses dernières conclusions d'appel (p 15 et s), la société VALEUR PLUS CENTRE avait fait valoir qu'il ressortait de l'autorisation même de lotir délivrée par la commune de LOUANS qu'un PLU avait été élaboré sur ladite commune et approuvé le 25 février 2005 ; qu'après avis des autorités compétentes des pièces complémentaires avaient été déposées par la société VALEUR PLUS CENTRE sur invitation de la commune de LOUANS aux fins de mettre son projet en conformité avec le PLU ; que dès lors en reprochant à la société VALEUR PLUS CENTRE de n'avoir déposé sa demande que le 14 juin 2008 sans répondre à ces conclusions qui étaient de nature à influer sur la décision entreprise si elles avaient été prises en considération, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; - ALORS QUE DE SIXIEME PART, s'agissant de la condition suspensive relative à la régularisation d'un avant contrat sur la parcelle C 476, la société VALEUR PLUS CENTRE avait fait valoir dans ses dernières conclusions d'appel (p 12) que Monsieur Jacques Y...n'était pas l'unique propriétaire de la parcelle litigieuse qui appartenait également indivisément à Madame Madeleine Z..., veuve Y..., et à Madame Françoise Y...; qu'elle avait écrit aux membres de l'indivision aux fins de se porter acquéreur de la parcelle litigieuse sans obtenir de réponse ; qu'en se bornant à reprocher à la société VALEUR PLUS CENTRE de ne pas avoir fait de proposition écrite ou orale à Monsieur JACQUES Y...pour en déduire que l'échec des conditions suspensives à la date prévues lui était imputable sans rechercher, comme elle y était invitée, si les autres membres de l'indivision n'avaient pas été sollicités et n'avaient pas donnés suite à cette proposition, la cour n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1178 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) - IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que les conditions suspensives prévues au sein de la promesse de vente de 10 juin 2007 sont réputées réalisées faute pour la SARL VALEUR PLUS CENTRE d'avoir accompli les diligences qui lui incombaient et d'avoir condamné en conséquence la SARL VALEUR PLUS CENTRE à payer à Philippe X...la somme de 155. 117 € en réparation des préjudices qu'il a subis, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2008 pour la somme de 45. 000 € incluse dans ce montant. - AU MOTIF QUE c'est à l'acheteur qu'il appartient d'établir les diligences qu'il a faites pour remplir les conditions prévues par l'acte du 10 juin 2007 ; Qu'il est exact, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, que le courrier du CIC informant la SARL VALEUR PLUS CENTRE du rejet de sa demande de crédit porte la date du 24 avril 2008 et que, par là-même cette société ne l'avait pas encore reçu lorsque son représentant a signé, ce même 24 avril 2008, l'accord destiné à proroger le délai de réalisation de la promesse de vente au 15 juillet 2008 ; Attendu que la partie appelante prétend que la demande de permis de lotir aurait été effectuée en septembre 2007 ; qu'elle ne verse à la procédure aucune pièce de nature à établir la réalité de cette affirmation ; Qu'il doit être considéré que la demande de lotissement a été déposée à la mairie de LOUANS le 14 juin 2008 (pièce 3 de la société appelante), ce dépôt faisant courir un délai de trois mois, qui devrait donc expirer le 14 septembre 2008, le délai de recours de deux mois contre l'autorisation éventuellement accordée ne pouvant alors expirer avant le 14 novembre 2008 ; que la remise en main propre de l'autorisation de lotir du 7 juillet 2008 (pièce 7) a été faite le 9 juillet 2008 ; que c'est donc de cette date que le délai de recours commençait à courir jusqu'au 9 septembre 2008 ; Attendu que le signataire représentant la SARL VALEUR PLUS CENTRE lors de l'accord de prorogation du 24 avril 2008 savait obligatoirement qu'à cette date le dossier complet de la demande de permis de lotir n'était pas déposé, et que le nouveau délai, expirant le 15 juillet 2008 n'avait aucune chance d'être respecté par la société appelante ; Attendu que la SARL VALEUR PLUS CENTRE n'apporte aucune pièce de nature à constituer la moindre preuve des diligences qu'elle aurait faites pour régulariser un avant-contrat sur la parcelle C 476 ; que Philippe X...apporte quant à lui à la procédure une attestation établie le 16 juin 2011 par Jacques Y...qui indique qu'il n'a reçu aucune visite ni aucune proposition orale ou écrite de la société VALEUR PLUS CENTRE concernant le terrain dont il est propriétaire, cadastré n° 476 jouxtant les parcelles de Philippe X...; Attendu que la révision de l'offre d'achat pour un prix réduit de 450. 000 à 400. 000 € est datée du 23 septembre 2008 (pièce 4 de la société appelante) ; Attendu qu'il est certain que Philippe X...n'aurait pas accepté de signer l'acte de prorogation s'il avait eu connaissance de ce que son adversaire savait alors que même le nouveau délai pour la réalisation de la condition relative à l'obtention d'un arrêté de lotir purgé de tout recours ne pourrait pas être tenu, de ce qu'il n'avait fait aucune diligence en vue de l'acquisition de la parcelle voisine et enfin de ce qu'il allait lui faire une proposition de nature à lui faire perdre 50. 000 € par rapport au prix initialement accepté ; Que l'acte de prorogation mentionne « les délais administratifs inhérents à une opération de lotissement » ; qu'il va de soi que cet acte prorogeait également les conditions suspensives, faute de quoi il aurait été totalement dépourvu d'intérêt ; Qu'il convient de prononcer l'annulation de l'acte sous-seing privé daté des 11 et 24 avril 2008, et ce à raison d'un dol au sens des articles 1109 et 1116 du Code civil ; Attendu, contrairement à ce qui a été jugé au premier degré, que l'échec des conditions suspensives à la date prévue est bel et bien imputable à la partie appelante, et que l'immobilisation du bien a été bien réelle entre la signature de l'acte notarié portant promesse de vente et le moment où les parties ont pu reprendre leur liberté, et celui où l'intimé a pu reprendre ses activités à la fin de l'année 2008 ; Attendu que l'indemnité d'immobilisation, au contraire de la clause pénale, ne peut être réduite ; qu'il convient donc d'allouer à Philippe X...la somme qu'il réclame à ce titre, soit 45. 000 € ; Attendu qu'il n'est pas contesté que Philippe X...a déménagé ses installations au mois de juillet 2008, et qui n'a pu récupérer ses biens que le 31 juillet 2009 ; Qu'il verse à la procédure les liasses fiscales établies par CER FRANCE, Association de Gestions et de Comptabilité de Vendée faisant apparaître pour l'année 2008 des pertes de 27. 352 €, pour l'année 2009 des pertes de 44. 908 €, et pour l'année 2010 des pertes de 37. 857 €, et un tableau de ses préjudices (pièces 23 à 27) ; Que ces documents détaillent les pertes d'exploitation, les pertes nettes de fermage et les manque-à-gagner pour défaut de dispositions du prix de cession des terrains à lotir suite à la carence de VALEUR PLUS CENTRE ; Qu'il est indéniable que les fautes commises par cette dernière sont à l'origine du préjudice ainsi subi par Philippe X..., le lien de causalité étant établi par l'impossibilité dans laquelle l'a placé son adversaire d'exploiter son terrain dans l'attente de conditions suspensives qui ont échoué du fait du seul comportement de l'acheteur ; Qu'il convient d'allouer à Philippe X..., au titre de la responsabilité délictuelle de la SARL VALEUR PLUS CENTRE la somme qu'il réclame, soit 110. 117 € ; - ALORS QUE D'UNE PART la réparation d'un dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ; qu'en condamnant la société VALEUR PLUS CENTRE à payer à Monsieur Philippe X... à la fois l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 45. 000 € stipulée dans la promesse de vente et dont le « versement est la contrepartie du préjudice subi par le promettant que ne peut pendant ce délai offert au bénéficiaire pour lever l'option, vendre les biens objets de la promesse à un tiers, même à des conditions plus avantageuses » et le préjudice subi par Monsieur X...du fait de l'impossibilité dans laquelle elle l'avait placé d'exploiter son terrain dans l'attente des conditions suspensives qui ont échoué du fait du seul comportement de l'acheteur et qu'elle a évalué à la somme de 110. 117 € la Cour d'appel a procédé à une double indemnisation et a violé le principe de la réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime en violation des articles 1147 et 1382 du Code civil ; - ALORS QUE D'AUTRE PART la faute de la victime exonère en tout ou partie l'acquéreur de sa responsabilité ; qu'en l'espèce, en statuant comme elle l'a fait sans rechercher si en déménageant ses installations au mois de juillet 2008 sans même attendre la levée de l'option par la société VALEUR CENTRE PLUS qui devait avoir lieu, après prorogation du délai de réalisation de la promesse de vente au plus tard le 15 juillet 2008, Monsieur X...n'avait pas lui-même commis une faute, qui avait concouru à la réalisation de son propre dommage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ; - ALORS QUE DE TROISIEME PART seul est sujet à réparation le préjudice direct, actuel et certain ; qu'en l'espèce, en condamnant la société VALEUR CENTRE PLUS à indemniser Monsieur X...pour des préjudices qu'il aurait subis pour les années 2008, 2009 et 2010 tout en constatant que la date de levée de l'option avait été fixée au 5 mai 2008 puis prorogée au 15 juillet 2008, toutes les autres clauses demeurant inchangées, et que la société VALEUR PLUS n'avait pas levé l'option de telle sorte que la promesse de vente devait être considérée au plus tard au 15 juillet 2008 comme nulle et non avenue conformément à la clause IV de la promesse de vente, la cour d'appel n'a pas caractérisé en violation de l'article 1382 du code civil le lien de causalité entre la faute prétendument dolosive de la société VALEUR PLUS CENTRE et le préjudice subi par Monsieur X...ayant consisté à l'empêcher d'exploiter son terrain dans l'attente des conditions suspensives qui avaient échoué du fait du seul comportement de l'acheteur ; - ALORS QU'ENFIN et subsidiairement, il résulte des propres constatations de la cour que Monsieur X...qui avait déménagé ses installations au mois de juillet avait pu récupérer ses biens en juillet 2009 : qu'en l'indemnisant cependant de ses pertes pour une partie de l'année 2009 et pour l'année 2010, la cour d'appel n'a nullement caractérisé le préjudice direct, actuel et certain qu'aurait subi Monsieur X..., violant ainsi l'article 1382 du code civil.