Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2010, 09-65.199, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-03-16
Numéro d'affaire : 09-65199
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2008-11-18
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Masse-Dessen et Thouvenin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que l'article 1-01 du cahier des charges avait pour objet de " fixer les règles de caractères du lotissement ", ces règles s'ajoutant aux dispositions contenues dans le règlement, que l'article 1-02 stipulait que les règles visées à l'article 1-01 s'imposaient dans les rapports des propriétaires entre eux, sans limitation de durée, et que l'article 4-07 prévoyait que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires seraient tenus de se conformer aux règlements en vigueur, notamment aux règlements municipaux et aux prescriptions du règlement du lotissement, définissant en particulier les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions à édifier, la cour d'appel qui n'était pas tenue de procéder à une vérification que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit la volonté sans équivoque de l'auteur du cahier des charges de donner une valeur contractuelle aux dispositions du règlement du lotissement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux conseils pour Mme X... LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué : D'AVOIR, confirmant le jugement, condamné, sous astreinte, Madame Valérie X... à démolir la partie garage de sa construction en 2002 ; AUX MOTIFS QUE « Sur l'IMPLANTATION de la CONSTRUCTION par rapport à la LIMITE SÉPARATIVE et sur ses DIMENSIONS, les articles 3. 05 alinéa 2, 3. 08 et 3. 03 sur l'inobservation desquels les demandeurs se fondent pour conclure à la démolition de la construction, font partie, non du cahier des charges du lotissement, comme l'a dit inexactement le premier Juge, mais du règlement du lotissement ; que, l'article L. 111-5 du Code de l'Urbanisme dans sa rédaction issue de la Loi du 13 décembre 2000, dite Loi SRU, dispose que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel ; que, cette disposition qui vise à écarter la contractualisation fortuite des règlements d'urbanisme, ne remet pas en cause cependant la contractualisation volontaire de ces règlements, dès lors que le rédacteur d'un cahier des charges ou d'un acte l'aura expressément prévue ; que la valeur contractuelle ou pas d'un règlement de lotissement dans un acte de vente ou un cahier des charges résulte donc de la volonté des parties de lui accorder une telle valeur ; qu'il est établi, en l'espèce, que le cahier des charges du lotissement dont la nature contractuelle est affirmée en termes de principe par la Cour de cassation, quels que soient son contenu, son ancienneté et son approbation, mentionne, à plusieurs reprises, la volonté non équivoque de son auteur d'ériger le règlement de copropriété en obligation contractuelle ; que, l'article 1. 01 dispose ainsi, que le cahier des charges a pour objet de fixer les règles de caractères du lotissement « LES HAUTS DU COUCHANT », ces règles s'ajoutant aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement ; que l'article 1. 02 précise que les règles visées à l'article 1. 01 s'imposeront dans les rapports des propriétaires entre eux et ce sans limitation de durée ; que l'article 4. 07 prévoit, enfin, que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires des lots, seront tenus de se conformer aux Règlements en vigueur, notamment aux Règlements municipaux et aux prescriptions du Règlement du Lotissement, définissant, en particulier, les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions à édifier ; que, la contractualisation ainsi démontrée du règlement du lotissement et le fait, en particulier, qu'il soit reproché à Valérie X... d'avoir enfreint, non des règles d'urbanisme, mais ses propres obligations contractuelles, entraînent deux conséquences : L'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme selon lequel, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si préalablement le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative, est sans incidence sur le présent litige ; l'article L 315-2-1 du même Code qui dispose que lorsqu'un plan d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, n'est pas davantage applicable ; qu'il est établi par les investigations précises, objectives et approfondies de l'expert judiciaire que la partie garage de l'extension X... ne jouxte pas la limite parcellaire côté propriété Z... puisque le mur pignon de cette partie est implanté à 0, 14 mètre de celle-ci ; que l'article 3. 05 alinéa 2 du règlement du lotissement dispose que, dans le cas de réalisation d'annexés sur les zones prévues à cet effet, lesdites annexes devront être construites jusqu'en limite de lot ; que l'expert note également que la hauteur du faîtage de la partie garage est de 4, 20 mètres alors que l'article 3. 08 du règlement du lotissement prévoit que la hauteur maximale des annexes est limitée à 3, 50 mètres ; que l'expert relève, enfin, que parallèlement à la limite divisoire entre les deux propriétés, l'extension a une longueur de 12, 10 mètres ; que, le règlement du lotissement énonce, en son article 3. 03, que les zones tramées portées sur le plan parcellaire peuvent être utilisées pour la construction d'annexés, telles que garage, remise etc..., dans la limite des règles d'Urbanisme, soit 3, 50 mètres de hauteur totale et 10 mètres de longueur le long de la limite ; qu'il est ainsi démontré que la partie garage de l'extension contrevient aux dispositions contractualisées du règlement du lotissement sur trois points (implantation, hauteur et longueur) ; que, dès lors, c'est à juste titre que le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef, a condamné Valérie X... à démolir la partie garage de sa construction sous astreinte » ; 1° / ALORS, d'une part, QUE, aux termes de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme la seule mention du règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce règlement un caractère contractuel ; que, les stipulations du cahier des charges selon lesquelles il a pour objet de fixer les règles de caractères du lotissement, ces règles s'ajoutant aux dispositions contenues dans le règlement du lotissement, selon lesquelles encore les règles ainsi visées s'imposeront dans les rapports des propriétaires entre eux et ce sans limitation de durée et selon lesquelles, enfin le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires des lots, seront tenus de se conformer aux règlements en vigueur, dont le Règlement du Lotissement, définissant, en particulier, les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions à édifier ne suffisent pas à conférer au règlement du lotissement une valeur contractuelle ; qu'en décidant du contraire, la Cour d'appel a violé la disposition susvisée, ensemble l'article 1134 du Code civil ; 2° / ALORS, d'autre part, QUE, aux termes de l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, applicable à la cause, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de bâtir ; que les dispositions du premier de ces textes ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que l'article 4. 07 du cahier des charges litigieux prévoit que le lotisseur, les acquéreurs et éventuellement les locataires des lots, seront tenus de se conformer aux Règlements en vigueur, notamment aux Règlements municipaux et aux prescriptions du Règlement du Lotissement, définissant, en particulier, les règles d'implantation, de volume et d'aspect des constructions à édifier ; qu'en décidant cependant que l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme n'est pas applicable, lors même que la contractualisation des règles d'urbanisme contenues au règlement du lotissement était limitée au règlement du lotissement en vigueur, et donnant effet aux règles d'urbanisme y contenues, sans vérifier si le règlement du lotissement n'était pas caduc, la Cour d'appel a violé l'article L. 315-2-1 du Code de l'urbanisme, applicable en la cause, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.