Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 février 2013, 12-22.006, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-02-05
Numéro d'affaire : 12-22006
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2012-06-14
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le Crédit municipal de Paris avait connu une forte progression de son activité en 2008 et 2009 en raison de la crise économique, générant en 2009 une progression de son chiffre d'affaires de 15 % par rapport à l'année précédente, que le développement du service du micro-crédit de 2008 à 2011, dont le nombre de dossiers n'avait cessé de croître, avait imposé le recrutement de salariés et de bénévoles et que l'essor de cette activité impliquait nécessairement un agrandissement des locaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu que le congé répondait à un motif légitime et sérieux et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le loyer au mois d'avril 2010 s'élevait à la somme de 1 586, 76 euros, le montant des charges étant de 363 euros, pour une surface de 114 m ², la cour d'appel, a souverainement fixé l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer majoré de 20 % ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer au Crédit municipal de Paris la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X..., PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR validé le congé délivré aux consorts X... le 5 novembre 2009, à effet du 30 juin 2010 ; AUX MOTIFS QUE : « aux termes du congé qu'il a fait délivrer le 5 novembre 2009 aux consorts Y...-X..., le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS mentionne qu'il « doit procéder à la rénovation des appartements en vue de procéder à leur transformation en bureaux et ainsi installer correctement les employés du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. En effet, il y a eu création d'un nouveau service au sein de l'établissement, ainsi qu'une augmentation de l'activité, ce qui a rendu nécessaire la reprise des locaux situés au 14 et 20 rue des Blancs Manteaux afin de répondre au mieux à leur mission de service public » ; qu'aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à un locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de vendre ou de reprendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; qu'il en résulte que dans le cas d'un congé pour reprise, la décision du propriétaire de reprendre le logement loué pour y habiter constitue le motif suffisant du congé et que le contrôle du juge ne porte pas sur le bien-fondé de l'intention du bailleur et les motifs ou mobiles de la reprise, sauf en cas de mauvais foi ou de fraude démontrée de la part du bailleur, alors que dans le cas d'un congé fondé sur un motif légitime et sérieux, il appartient au juge de contrôler le caractère légitime et sérieux invoqué par le bailleur ; que si le motif réel et sérieux doit s'apprécier au moment de la délivrance du congé, il n'en demeure pas moins que peuvent être pris en compte des éléments postérieurs afin de contrôler son caractère réel et sérieux ; qu'en l'espèce, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS fonde son congé sur la nécessité d'agrandir les locaux du fait de l'augmentation de son activité et de la création d'un nouveau service en son sein ; 1/ que sur le développement de l'activité du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS : que du rapport annuel 2008 du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS, il ressort incontestablement que l'établissement a connu une forte progression de son activité au cours de l'année 2008 dans une conjoncture financière difficile ; que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS produit un extrait du quotidien LES ECHOS mentionnant que l'activité du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS s'est envolée en 2009, ce qui corrobore la progression de l'activité alléguée dans le congé ; que ce journal relève que depuis mai 2009, plus de 1000 clients nouveaux franchissent chaque mois les portes du 25 rue des Francs Bourgeois et qu'en un an, l'activité de l'établissement a généré un chiffre d'affaires de 15 % supérieur à l'année précédente en raison de la crise économique ; qu'il est évident que cette progression constante de l'activité du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS implique nécessairement une augmentation de personnel et par suite un besoin de place ; 2/ que sur l'activité de micro-crédit : qu'en cause d'appel, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS verse aux débats un tableau non contesté en défense sur les évolutions du service du micro crédit de juillet 2008 à 2011 ; que de l'examen de ce tableau, il ressort que le nombre de dossiers de demandes de micro-crédits n'a cessé de croitre : * 16. 311 appels traités sur la plate-forme téléphonique ; * 3. 382 rendez-vous pris au sein du service ; * 2. 015 demandes instruites, dont 1. 073 présentées en comité des crédits auprès des partenaires bancaires, soit une progression de 55 % entre 2009 et 2010 ; * suivi de 99 emprunteurs au sein du service depuis le 31 décembre 2010 ; * diversification des partenaires, alors qu'en 2008, le dispositif était soutenu par une collectivité territoriale, la ville de Paris, et une association partenaire, en 2011, le service travaille avec 5 conseils régionaux, 16 centres d'action sociale et 40 associations de la région Ile de France ; * diversification des activités : information et orientation sociale à destination des publics du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS, formation des partenaires de l'action sociale, mission d'accompagnement budgétaire des emprunteurs de micro crédits ; que ce dispositif est devenu un service à part entière du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS ainsi qu'en atteste le rapport d'activité de l'année 2009 ; qu'en outre, le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS justifie de la création de cette activité mais surtout de son développement par de nombreuses coupures de presse des journaux LE REVENU, CHALLENGE, extrait de LIBERATION, LE FIGARO MAGAZINE ; que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS produit en cause d'appel un organigramme intitulé « micro crédit et développement social » qui atteste que huit salariés au moins sont affectés en dehors des bénévoles à cette activité : une responsable de service, un chargé de développement territorial et de la communication, une chargée de mission sociale, une chargée d'orientation sociale, outre quatre chargés d'accueil, sans compter par ailleurs vingt chargés d'accueil, d'instruction et de suivi des demandes ; que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS complète ce document par des fiches de poste concernant ces salariés et produit à nouveau devant la Cour la liste nominative des bénévoles au nombre de 13 en avril 2011 ; que le fait que ces documents soient postérieurs à la délivrance du congé est sans incidence ; qu'ils ne sauraient être écartés ainsi que le demandent les consorts Y...-X...; que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS produit également en cause d'appel la délibération numéro 2011 de son conseil d'orientation et de surveillance en date du 14 mars 2011, qui stipule en son article 1er : la mise à disposition pour le service du microcrédit des locaux situés au rez-de-chaussée du 18 et 20 rue des Blancs Manteaux est approuvée et en son article 2 : le développement croissant du service du micro-crédit impose la mise à disposition progressive des locaux situés au 14 rue des Blancs Manteaux dont les baux viennent à échéance et non renouvelés à la suite d'une notification d'un congé pour reprise ; que loin de constituer un acte administratif rétroactif, ainsi que le soutiennent les intimés, cette délibération permet d'étayer la motivation du congé en mettant en exergue les nécessités auxquelles le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS doit faire face ; que contrairement à ce qu'a relevé le premier juge, aucune autorisation déclaration de travaux, aucun permis de construire ne peut être sollicité aussi longtemps que les époux Y...-X...occupent les lieux loués, dans la mesure où de telles demandes se périmeraient nécessairement tant que la validation du congé ne serait pas obtenue ; qu'en tout état de cause, le défaut de déclaration préalable de travaux n'a pas pour effet d'ôter son caractère réel et sérieux au motif allégué du congé ; que l'essor démontré de l'activité du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS et le développement incontestable du micro crédit génèrent à l'évidence un besoin de recrutement de personnel supplémentaire et impliquent donc la nécessité pour cet établissement de s'agrandir ; que les époux X... ne sont pas particulièrement visés par le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS qui cherche simplement à récupérer des locaux pour répondre aux besoins de sa mission de service public ; que c'est ainsi que cet établissement justifie que les époux X... et Madame A...sont les seuls locataires demeurant dans les lieux, les autres ayant quitté les lieux dont certains à la suite de la signature de protocoles transactionnels (Messieurs B...et C...) ; qu'il y a lieu de rappeler que le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS est un établissement public qui a pour vocation essentielle d'aider des personnes en difficulté mais non de louer une partie de ses locaux à des personnes physiques ou morales ; que le caractère sérieux et légitime du congé délivré par le CREDIT MUNICIPAL DE PARIS aux époux X... étant démontré, le jugement déféré doit être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il y a lieu de valider le congé délivré le 5 novembre 2009 à effet au 30 juin 2010 » ; ALORS 1°) QUE : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que la légitimité et le sérieux du motif invoqué s'apprécient au moment de la délivrance du congé ; qu'en conséquence, les circonstances sur lesquelles se fonde le motif invoqué doivent être antérieures à la délivrance du congé ; qu'en l'espèce la cour d'appel a expressément retenu qu'aux termes du congé délivré le 5 novembre 2009 aux époux X..., le CMP se fondait sur la nécessité de « procéder à la rénovation des appartements en vue de procéder à leur transformation en bureaux et ainsi installer correctement les employés du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. En effet, il y a eu création d'un nouveau service au sein de l'établissement, ainsi qu'une augmentation de l'activité, ce qui a rendu nécessaire la reprise des locaux situés au 14 et 20 rue des Blancs Manteaux afin de répondre au mieux à leur mission de service public » ; que cependant, ce n'est qu'aux termes d'une délibération de son conseil d'orientation et de surveillance en date du 14 mars 2011 que le CMP a approuvé « la mise la mise à disposition pour le service du micro-crédit des locaux situés au rez-de-chaussée du 18 et 20 rue des Blancs Manteaux » et décidé que « le développement croissant du service du micro-crédit impose la mise à disposition progressive des locaux situés au 14 rue des Blancs Manteaux dont les baux viennent à échéance et non renouvelés à la suite d'une notification d'un congé pour reprise » ; qu'il résultait de ces constatations que la décision du CMP justifiant le motif invoqué dans le congé du 5 novembre 2009 était postérieure de 18 mois à la délivrance de celui-ci, de sorte que la réalité du motif invoqué n'était pas établie à cette date ; qu'en décidant néanmoins que le caractère réel et sérieux du congé délivré aux époux X... était démontré, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 15- I de la loi du 9 juillet 1989 ; ALORS 2°) QUE : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que la légitimité et le sérieux du motif invoqué s'apprécient au moment de la délivrance du congé ; qu'en conséquence, les circonstances sur lesquelles se fonde le motif invoqué doivent être antérieures à la délivrance du congé ; qu'en l'espèce la cour d'appel a expressément retenu qu'aux termes du congé délivré le 5 novembre 2009 aux époux X..., le CMP se fondait sur la nécessité de « procéder à la rénovation des appartements en vue de procéder à leur transformation en bureaux et ainsi installer correctement les employés du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. En effet, il y a eu création d'un nouveau service au sein de l'établissement, ainsi qu'une augmentation de l'activité, ce qui a rendu nécessaire la reprise des locaux situés au 14 et 20 rue des Blancs Manteaux afin de répondre au mieux à leur mission de service public » ; que dans leurs conclusions d'appel (signifiées le 13 mars 2012, p. 20), les époux X... faisaient expressément valoir qu'il ressortait de la délibération du 14 mars 2011 que, contrairement à ce qu'affirmait le CMP, les personnels s'occupant du service de microcrédit avaient été affectés dans les locaux des 18 et 20 rue des Blancs-Manteaux, et qu'il n'était pas établi qu'ils manqueraient de place ou qu'en tout état de cause, tel aurait été le cas en novembre 2009 ; qu'il résultait du rapport annuel 2009 (cf. p. 83) que les effectifs au 31 décembre 2009, soit 278 salariés, étaient largement inférieurs aux effectifs au 31 décembre 2005, soit 321 salariés, de sorte qu'une éventuelle augmentation de personnel ne nécessitait pas de nouveaux bureaux justifiant la reprise de l'appartement des époux X... ; qu'en retenant néanmoins qu'il ressortait du rapport annuel 2008 que le CMP avait connu une forte progression de son activité, laquelle impliquait « nécessairement une augmentation de personnel » et une évolution du service du micro crédit générant « un besoin de recrutement de personnel supplémentaire », sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si, à la date du congé, les personnels n'avaient pas pu être installés dans les locaux existants, compte tenu des baisses d'effectifs antérieures,, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS 3°) QUE : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que la légitimité et le sérieux du motif invoqué s'apprécient au moment de la délivrance du congé ; qu'en conséquence, les circonstances sur lesquelles se fonde le motif invoqué doivent être antérieures à la délivrance du congé ; qu'en appréciant la légitimité et le sérieux du motif sur lequel était fondé le congé délivré aux époux X... le 5 novembre 2009, à savoir l'augmentation de l'activité du CMP et la création d'un nouveau service en son sein, au regard de documents dont elle a relevé qu'ils étaient « postérieurs à la date de délivrance du congé », ce dont il résultait que le motif invoqué n'existait pas à la date du congé, de sorte qu'il n'était ni légitime, ni sérieux, la cour d'appel a violé l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS 4°) QUE : lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux ; que la légitimité et le sérieux du motif invoqué s'apprécient au moment de la délivrance du congé ; qu'en conséquence, les circonstances sur lesquelles se fonde le motif invoqué doivent être antérieures à la délivrance du congé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu qu'aux termes du congé délivré le 5 novembre 2009 aux époux X..., le CMP se fondait sur la nécessité de « procéder à la rénovation des appartements en vue de procéder à leur transformation en bureaux et ainsi installer correctement les employés du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. En effet, il y a eu création d'un nouveau service au sein de l'établissement, ainsi qu'une augmentation de l'activité, ce qui a rendu nécessaire la reprise des locaux situés au 14 et 20 rue des Blancs Manteaux afin de répondre au mieux à leur mission de service public » ; que cependant, aucune déclaration préalable de travaux ni aucun permis de construire n'avaient été sollicités par le CMP à cette fin avant la délivrance du congé ; qu'il résultait de ces constatations que la rénovation des appartements en vue de procéder à leur transformation en bureaux n'était qu'une éventualité, voire un vague projet ; qu'en décidant néanmoins que le défaut de déclaration préalable de travaux n'avait pas pour effet d'ôter son caractère réel et sérieux au motif allégué du congé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ; ALORS 5°) QUE : aux termes du congé délivré le 5 novembre 2009 aux époux X..., le CMP se fondait sur la nécessité de « procéder à la rénovation des appartements en vue de procéder à leur transformation en bureaux et ainsi installer correctement les employés du CREDIT MUNICIPAL DE PARIS. En effet, il y a eu création d'un nouveau service au sein de l'établissement, ainsi qu'une augmentation de l'activité, ce qui a rendu nécessaire la reprise des locaux situés au 14 et 20 rue des Blancs Manteaux afin de répondre au mieux à leur mission de service public » ; que dans leurs conclusions d'appel (p. 27), les époux X... faisaient expressément valoir qu'outre de nombreux espaces inoccupés au 14 rue des Blancs Manteaux, appartenant au domaine privé du CMP, celui-ci avait la possibilité de récupérer les locaux faisant partie de son domaine public, notamment l'intégralité des locaux situés au 53 bis rue des Francs Bourgeois, dont l'occupant n'était titulaire que d'une convention d'occupation précaire révocable à tout moment pour un motif d'intérêt général, tel que la nécessité de répondre à des missions de service public ; qu'en conséquence, le CMP ne justifiait d'aucun motif légitime et sérieux à l'appui du congé délivré aux époux X... afin de reprise d'un appartement situé sur son domaine privé ; qu'en omettant de répondre à ce moyen de nature à établir l'absence de caractère sérieux et légitime du congé litigieux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fait droit à la demande du CMP en paiement d'une indemnité d'occupation et d'avoir fixé celle-ci à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi augmentée de 20 %, outre les charges ; AUX MOTIFS QUE : « le montant du loyer au mois d'avril 2010 s'élevait à la somme de 1. 586, 76 , le montant des charges étant de 363 , pour une surface de 114 m ² ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, augmentée de 20 % outre les charges et ce, à compter du 1er juillet 2010 jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion » ; ALORS QUE : dans leurs conclusions d'appel (p. 32), les époux X... faisaient expressément valoir que le montant de leur loyer n'était nullement anormalement bas, dès lors que le chauffage de l'appartement avait été défaillant dans le salon pendant 18 mois, que les parties communes étaient insalubles et non entretenues, que le gardiennage était inexistant et le service du courrier non assuré ; qu'ils produisaient au soutien de leurs écritures deux constats d'huissiers attestant de l'ensemble de ces problèmes ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre à ce moyen péremptoire ni analyser les pièces régulièrement produites, de nature à démontrer que l'indemnité d'occupation ne pouvait être fixée à la valeur revendiquée par le CMP, « conforme aux loyers pratiqués » dans le secteur, la cour d'appel entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile. Le greffier de chambre