Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 mai 2013, 11-20.769, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-05-15
Numéro d'affaire : 11-20769
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, 2011-04-06
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Defrénois et Lévis, SCP Le Griel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que si le caractère réglementaire du règlement du lotissement de la Mougenderie donne aux tiers la faculté d'invoquer la violation, à leur préjudice, des règles d'intérêt général qu'il prescrit et d'agir sur un fondement extracontractuel dans le but d'en obtenir le respect et de mettre fin à une situation qui leur est dommageable, il ne leur permet pas pour autant de bénéficier à titre contractuel des mêmes servitudes que les colotis, la cour d'appel en a exactement déduit que Mme X..., propriétaire d'une parcelle extérieure au lotissement, ne pouvait se prévaloir de la servitude grevant le lot n° 3 du lotissement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu quayant relevé que Mme Y... devait indemniser Mme X... du préjudice découlant de la privation du bénéfice de la servitude dont faisait état l'acte de vente du 1er mars 2002, la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée sur la restitution d'une partie du prix de vente, a pu condamner les notaires à garantie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que, sous couvert d'un grief non fondé de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine des juges du fond sur l'existence et le montant d'un préjudice ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits, au pourvoi principal, par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour MM. Z... et A... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la parcelle située à L'ÉPINE (VENDÉE) cadastrée section AM n° 269 appartenant à Madame Christine B... n'est grevée d'aucune servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AM n° 288 et 329 et en conséquence, d'AVOIR condamné in solidum Madame Danielle Y..., Messieurs Philippe Z... et Yann A... à payer à Virginie X... la somme de 30. 000 euros en réparation du préjudice résultant de la dépréciation de la parcelle cadastrée section AM n° 329, d'AVOIR condamné Monsieur Philippe Z... à payer à Danielle Y... la somme de 1. 500  à titre de dommages-intérêts, et d'AVOIR condamné Philippe Z... et Yann A... in solidum à garantir Madame Y... des condamnations prononcées à son encontre en principal frais et dépens au profit de Virginie X... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE Philippe C... a réalisé, sur un terrain lui appartenant à L'EPINE (VENDÉE), un lotissement qui a fait l'objet d'un règlement et d'un cahier des charges ; que ce règlement de lotissement prévoit notamment, en son article I-5 intitulé " Servitude " que " les lots n° 3 et 4 supporteront une servitude de passage piéton sur une bande de 3 in longeant leur limite Est " ; qu'il est d'autre part indiqué, dans l'article 17 du cahier des charges du lotissement : " Servitudes imposées à chaque lot : les lots n° 3 et 4 supporteront sur une bande de 3, 00 m longeant leur limite Est, une servitude de passage piéton et de passage de réseaux " et l'article 18 relatif aux " Servitudes imposées pour certains équipements communs ", dispose que " le lotisseur se réserve, tant pour lui-même que pour tout tiers qu'il se substituerait, d'utiliser les voiries, réseaux et ouvrages divers pour des usages autres que les propriétaires, dans la limite de leur capacité, et ce, sans indemnité à verser à qui que ce soit " ; que par acte authentique dressé le 28 mars 1983 par Philippe Z..., notaire associé à MELUN, Philippe C... a vendu aux époux Pierre D... et Jacqueline E... le lot n° 3 de ce lotissement sur une parcelle cadastrée section AM n° 269, ainsi qu'un cinquième indivis des lots 6 (AM n° 272) et 8 (AM n° 274), bien qui ont été ensuite dévolus à Gabriel D..., fils des époux D...- E..., qui les vendus à Christine B... le 18 janvier 2008 ; que l'acte du 28 mars 1983 reprenait les dispositions du règlement et du cahier des charges du lotissement ; que Danielle C... épouse Y... était pour sa part propriétaire d'une parcelle située en dehors de ce lotissement, et cadastrée section AM n° 288 et 318 et par acte passé devant Philippe Z... le 12 avril 1989, elle a passé avec Philippe C... une convention qui prévoyait notamment : " Pour permettre d'accéder à pied depuis les parcelles cadastrées section AM 288 et 318 à l'impasse de l'Océan, les comparants constituent une servitude de passage pour piétons sur la parcelle cadastrée section AM n 274 (...) formant le lot 8 du lotissement et sur la parcelle cadastrée section AM n 272 (...) formant le lot 6 du lotissement. " " Lesdites parcelles appartenant indivisément aux propriétaires des lots 1 à 5 du lotissement ainsi qu'il résulte de l'exposé qui précède et constituant le fonds servant ". " Les fonds dominants sont constitués par la parcelle cadastrée section AM n 288 (...) et la parcelle cadastrée section AM n 318 ". " Le bénéficiaire de cette servitude bénéficiera par voie de conséquence, de la servitude de passage pour piéton grevant les lots 3 et 4 du lotissement cadastrées respectivement section AM n 269 (...) et section AM n 270 (...) et expressément prévue au cahier des charges du lotissement " ; que par la suite, Danielle Y... a divisé sa parcelle AM n° 318 en plusieurs nouvelles parcelles, dont l'une cadastrée section AM n° 329 et selon acte authentique du 1er mars 2002 instrumenté par Yann A..., notaire à BREST, elle a vendu cette dernière parcelle à Virginie G... épouse X..., acte comportant un rappel de la servitude constituée le 12 avril 1989 ; qu'une servitude du fait de l'homme est constituée par un titre selon lequel le titulaire d'un droit réel immobilier déterminé consent à grever celui-ci d'une charge au profit du propriétaire d'un autre bien déterminé ; que dès lors Philippe C..., qui n'était pas propriétaire de la parcelle AM n° 269, ne pouvait accorder à Danielle Y... une servitude de passage sur le bien de Gabriel D... sans que le propre acte de propriété de ce dernier en ait fait état ou sans qu'il ait été partie à l'acte du 12 avril 1989 ; que Danielle Y... et Virginie X... se prévalent cependant de la clause du cahier des charges du lotissement de LA MOUGENDERIE selon laquelle le lotisseur s'était réservé, " tant pour lui-même que pour tout tiers qu'il se substituerait, d'utiliser les voiries, réseaux et ouvrages divers pour des usages autres que les propriétaires " ; que cette clause ne permettait au lotisseur de céder à un tiers que des " servitudes imposées pour certains équipements communs ", lesquels sont composés, par référence à l'article 3 du cahier des charges et à l'article I-3 du règlement de lotissement, des seuls espaces communs à usage de voirie, parking et voie piétonne aménagés sur les lots 6 et 8 et non pas les espaces privatifs, dont le lot 3 ; que d'autre part les servitudes imposées par l'autorité administrative, tel la servitude de passage édictée par l'article I-5 du règlement de lotissement n'obligent que l'administration, le lotisseur et les colotis, et si le caractère réglementaire de cet acte donne aux tiers la faculté d'invoquer la violation, à leur préjudice, des règles d'intérêt général qu'il prescrit et d'agir sur un fondement extracontractuel dans le but d'en obtenir le respect et de mettre fin à une situation qui leur est dommageable, il ne leur permet pas pour autant de bénéficier à titre contractuel des mêmes servitudes que les colotis ; qu'enfin s'il est avéré que Gabriel D... a laissé pendant un certain temps Danielle Y... et Virginie X... circuler à pied sur la parcelle AM n° 269, ces faits ne sauraient valoir reconnaissance d'un titre primordial que l'on sait inexistant ; que d'ailleurs cette situation avait pour origine une simple tolérance de Gabriel D... ; qu'en conséquence, Danielle Y... et Virginie X... ne sont pas fondées à opposer à Gabriel D... la prétendue servitude de passage figurant dans l'acte du 12 avril 1989 et puisqu'elle ne bénéficie d'aucun droit de passage sur le fonds D..., Virginie X... ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice du fait de la pose d'obstacles sur le chemin litigieux  obstacles qui d'ailleurs n'empêchaient nullement les piétons de passer  et au demeurant elle ne produit aux débats aucun élément qui révélerait à son égard des comportements agressifs et insultants de la part de Gabriel D... ; qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement sur tous ces chefs de prétentions et d'ajouter que la parcelle AM n° 269 n'est pas grevée de servitude de passage au profit de la parcelle AM n° 288 qui figurait comme fonds dominant dans l'acte du 12 avril 1989 avec la parcelle AM n° 318 d'où est issue la parcelle AM n° 329 ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE l'acte du 28 mars 1983 portant acquisition à Monsieur Philippe C... du lot n° 3 du lotissement par les parents de Monsieur Gabriel D..., acte dans lequel sont rapportés l'arrêté du 2 juillet 1981 autorisant le lotissement, l'arrêté modificatif du 9 mars 1983 et le règlement du lotissement et le cahier des charges, mentionne à l'article I-5 du règlement de copropriété que " les lots n° 3 et 4 supporteront une servitude de passage piéton sur une bande de 3 m longeant leur limite Est ", ce qui est rappelé dans l'article 17 du cahier des charges ; l'absence de précision sur le fonds dominant bénéficiaire de cette servitude constituée dans les actes régissant le lotissement implique que cette servitude grevant une partie privative est constituée au profit des parcelles dépendant du lotissement ; qu'en dépit de l'acte du 12 avril 1989 passé entre Monsieur Philippe C... et Madame Danielle C..., épouse Y..., le lot n° 3 qui appartenait à Monsieur D... ne peut être grevé d'une servitude de passage étendue au profit de la parcelle AM 329 alors propriété de Madame Y... qui l'a cédée à Madame X... ; qu'en effet, certes l'article 8 du cahier des charges prévoit que " le lotisseur se réserve, tant pour lui-même que pour tout tiers qu'il se substituerait, d'utiliser les voiries, réseaux et ouvrages divers pour des usages autres que les propriétaires, dans la limite de leur capacité, et ce, sans aucune indemnité à verser à qui que ce soit " ; que cette faculté ouverte au lotisseur, Monsieur C..., ne concernait que l'utilisation des " voiries, réseaux et ouvrages divers " et ne pouvait donc avoir pour effet de permettre la constitution d'une servitude de passage sur un lot privatif au profit, de surcroît, d'une parcelle située hors du lotissement ; qu'ainsi, à supposer qu'une servitude de passage ait pu être constituée par Monsieur C... en vertu de cet article 18 au profit des parcelles AM 288 et AM 318 appartenant à Madame C... épouse Y... sur les lots 6 et 8 du lotissement appartenant indivisément aux propriétaires des lots 1 à 5 et réservés à la voirie ainsi qu'au parking, Monsieur C... ne pouvait constituer une servitude de passage sur des lots privatifs destinés à l'habitation sans l'accord des propriétaires des lots concernés ; qu'en conséquence, si Madame C... épouse Y... a pu bénéficier en vertu de cet acte, pour les parcelles précitées, d'une servitude de passage sur les lots 6 et 8, elle ne pouvait, contrairement à ce qu'indique l'acte notarié, simplement " par voie de conséquence " bénéficier dans le prolongement de l'assiette de cette servitude, du passage sur la limite des parcelles privatives constituant les lots 3 et 4 ; qu'il faut en déduire que Madame X..., actuelle propriétaire de la parcelle AM 328 issue de la division de la parcelle AM 318 ne peut prétendre à une servitude de passage sur la parcelle AM 269 qui appartenait à Monsieur D... et qui appartient désormais à Madame B... ; ALORS QUE tout intéressé peut se prévaloir des dispositions d'un règlement de lotissement, qui ont un caractère réglementaire ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que le « règlement de lotissement prévo yait notamment, en son article I-5 intitulé " Servitude " que " les lots n° 3 et 4 supporter aient une servitude de passage piéton sur une bande de 3m longeant leur limite Est " » (arrêt, p. 5, § 2) ; qu'en jugeant néanmoins que Madame X... ne pouvait revendiquer le bénéfice de cette servitude administrative d'intérêt général, aux motifs qu'elle n'obligerait « que l'administration, le lotisseur et les colotis » et qu'elle ne « permettrait pas » aux tiers « de bénéficier à titre contractuel des mêmes servitudes que les colotis », la Cour d'appel a violé l'article R. 442-6 du Code de l'urbanisme. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné in solidum Messieurs Philippe Z... et Yann A... à garantir Madame Danielle Y... des condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et dépens, au profit de Madame Virginie X... ; AUX MOTIFS QU'en matière de vente, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à ce qui était convenu, dans sa qualité, sa quantité et son identité, la conformité s'appréciant alors par une comparaison entre ce qui avait été promis et ce qui a été remis et tout manquement à cette obligation tombe sous le coup des dispositions des articles 1604 et suivants du Code civil ; qu'ainsi Danielle Y... doit indemniser Virginie X... du préjudice découlant de la privation du bénéfice de la servitude dont fait état l'acte de vente du 1er mars 2002 ; que la servitude devait permettre à Virginie X... d'accéder directement à la mer par un cheminement piétonnier plus sûr, plus court et dans un environnement plus plaisant que la route ouverte à la circulation publique, et elle se trouve aujourd'hui privée de ce droit réel immobilier qui avait une valeur patrimoniale lorsqu'elle est devenue propriétaire, et même si Virginie X... a toujours, en fait, la faculté d'utiliser le chemin situé sur la parcelle AM 269, il n'en reste pas moins qu'il ne s'agit que d'une tolérance que Christine B... peut révoquer à tout moment ; que compte tenu de ces éléments, le préjudice de Virginie X... est avéré et le tribunal l'a exactement évalué à la somme de 30. 000 , ce qui conduit à confirmer le jugement sur ce point, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une expertise ; que de même, la déception de Virginie X..., qui pensait disposer d'un titre de propriété incluant un droit permanent d'accès à la mer par cette voie piétonne de meilleur agrément que la voie communale, a généré un préjudice moral dont l'indemnisation intégrale correspond à la somme de 5. 000  allouée en première instance ; qu'en revanche, Virginie X... n'est pas fondée à réclamer réparation de son trouble de jouissance puisque, n'ayant aucun droit de passage sur la parcelle AM n° 269, elle ne peut prétendre à recevoir indemnisation contre le propriétaire de cette parcelle à qui l'acte du 1er mars 2002 n'était pas opposable ; qu'en conséquence, les condamnations prononcées par le tribunal au profit de Virginie X... et contre Danielle Y... seront intégralement confirmées ; que les obligations d'un notaire, lorsqu'elles ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle de telle sorte qu'il convient de rechercher si les conditions d'application des dispositions de l'article 1382 du Code civil sont réunies à l'encontre de Philippe Z... et de Yann A..., étant rappelé que le notaire est débiteur, pour tous les actes de son ministère, d'un devoir de vérification et de conseil même s'il n'a fait que donner forme authentique à une convention arrêtée entre les parties en dehors de lui ; qu'il incombait a Yann A... de veiller a 1'efficacité de l'acte qu'il a instrumenté le 1er mars 2002 en procédant à toutes les vérifications nécessaires à la protection des droits de Virginie X... et il était ainsi tenu de vérifier que la servitude de passage sur la parcelle AM n° 269 avait été régulièrement accordée par le propriétaire du fonds servant et dans la négative, d'informer l'acquéreur des risques encourus ; qu'or, Yann A... s'est contenté de reprendre les termes relatifs à la servitude contenus dans la convention du 12 avril 1989 sans en analyser la véritable portée juridique alors qu'il en ressortait que Philippe C... avait constitué une servitude sur un bien dont il ne se présentait pas comme propriétaire et qui était situé dans un lotissement duquel la parcelle AM n° 318 était extérieure ; qu'en manquant ainsi à ses obligations, Yann A... a commis une faute qui a concouru à causer l'entier dommage de Virginie X..., si bien que ce notaire doit en supporter la réparation intégrale sans qu'il y ait lieu de distinguer entre la responsabilité extracontractuelle de l'officier ministériel et la responsabilité contractuelle pesant sur Danielle Y..., en outre il importe peu que l'insolvabilité de celle-ci ne soit pas démontrée ni même alléguée dès lors que la mise en jeu de la responsabilité du notaire, qui n'a pas de caractère subsidiaire, n'est pas subordonnée à l'impossibilité d'obtenir réparation des coresponsables ; que pour sa part Philippe Z... tenu d'éclairer Virginie X... sur les conséquences de l'acte du 12 avril 1989, devait vérifier la conformité de la servitude avec le règlement et le cahier des charges du lotissement de LA MOUGENDERIE et avec les dispositions du Code civil relatives aux servitudes du fait de l'homme, et dans la mesure où, sans cette faute, le dommage subi par Virginie X... ne se serait pas produit, le notaire doit aussi en supporter les conséquences ; qu'il convient donc de condamner Yann A... et Philippe Z..., in solidum avec Danielle Y..., à indemniser Virginie X... de l'ensemble de ses préjudices et non seulement de son préjudice moral, comme l'a dit à tort le premier juge, car chacun des responsables d'un même dommage est tenu d'en réparer la totalité, que ces responsabilité aient un caractère contractuel pour l'une et délictuel pour les autres ; que les fautes conjuguées de Philippe Z... et de Yann A... ont mis Danielle Y... dans l'impossibilité de respecter son obligation contractuelle de délivrance du bien vendu le 1er mars 2002 et il convient donc de les condamner à garantir celle-ci des condamnations prononcées au profit de Virginie X... ; ALORS QUE le notaire ne saurait supporter, au titre de sa responsabilité civile, la charge finale de la restitution d'une partie du prix de vente d'un bien n'ayant pas fait l'objet d'une délivrance conforme par son vendeur ; qu'en condamnant néanmoins in solidum Messieurs Z... et A... à garantir Madame Danielle Y... des condamnations prononcées à son encontre au titre de son manquement à son obligation de conformité, alors qu'il incombait à la venderesse de restituer la partie du prix de vente qu'elle avait indûment perçue en délivrant un bien non-conforme car dépourvu de la servitude mentionnée à l'acte, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Philippe Z... à payer à Madame Danielle Y... la somme de 1. 500 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE le seul préjudice dont Danielle Y... peut se prévaloir à l'encontre du notaire correspond à la valeur d'une servitude qu'elle avait elle-même consentie, en contrepartie du droit accordé par Philippe C..., sur une parcelle AM n° 287 dont elle est propriétaire, servitude qui n'est pas anéantie par la présente décision et dont Danielle Y... se trouve donc toujours débitrice et les parties à l'acte du 12 avril 1989 ayant estimé la valeur de cette servitude à 1. 000 francs (152, 45 ), il convient d'évaluer ce préjudice à la somme de 1. 500 , compte tenu de l'augmentation de la valeur des biens fonciers depuis cette date ; ALORS QUE l'indemnité allouée par le juge doit être à l'exacte mesure du préjudice subi, sans qu'il en résulte un profit pour la victime du fait dommageable ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que Madame Y... avait obtenu plusieurs servitudes de passage sur les parcelles cadastrées section AM n° 272 et 274 au profit des parcelles cadastrées section AM n° 288 et 318 en contrepartie de celle qu'elle avait constituée son propre terrain (arrêt, p. 5, § 6) ; qu'en affirmant néanmoins que la constitution de cette servitude sur le terrain appartenant à Madame Y... était dépourvue de toute contrepartie bien qu'il résultât de ses propres constatations qu'une partie de ces servitudes qui en constituaient la contrepartie subsistait, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice. Moyen produit, au pourvoi incident, par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils pour Mme Y... Le moyen de cassation du pourvoi provoqué reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle située à L'ÉPINE (VENDÉE) cadastrée section AM n° 269 appartenant à Madame Christine B... n'est grevée d'aucune servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AM n° 288 et 329 et, en conséquence, d'avoir condamné in solidum Madame Danielle Y..., Messieurs Philippe Z... et Yann A... à payer à Virginie X... la somme de 30. 000 euros en réparation du préjudice résultant de la dépréciation de la parcelle cadastrée section AM n° 329, Aux motifs que « Philippe C... a réalisé, sur un terrain lui appartenant à L'Epine (Vendée), un lotissement qui a fait l'objet d'un règlement et d'un cahier des charges. Ce règlement de lotissement prévoit notamment, en son article 1-5 intitulé " Servitude " que " les lots n° 3 et 4 supporteront une servitude de passage piéton sur une bande de 3 m longeant leur limite Est ". Il est d'autre part indiqué, dans l'article 17 du cahier des charges du lotissement : " Servitudes imposées à chaque lot : Les lots n° 3 et 4 supporteront sur une bande de 3, 00 m longeant leur limite Est, une servitude de passage piéton et de passage de réseaux " et l'article 18 relatif aux " Servitudes imposées pour certains équipements communs ", dispose que " le lotisseur se réserve, tant pour lui-même que pour tout tiers qu'il se substituerait, d'utiliser les voiries, réseaux et ouvrages divers pour des usages autres que les propriétaires, dans la limite de leur capacité, et ce, sans indemnité à verser à qui que ce soit ". Par acte authentique dressé le 28 mars 1983 par Philippe Z..., notaire associé à Melun, Philippe C... a vendu aux époux Pierre D... et Jacqueline E... le lot n° 3 de ce lotissement sur une parcelle cadastrée section AM n° 269, ainsi qu'un cinquième indivis des lots 6 (AM n° 272) et 8 (AM n° 274), biens qui ont été ensuite dévolus à Gabriel D..., fils des époux D...- E..., qui les a vendus à Christine B... le 18 janvier 2008. L'acte du 28 mars 1983 reprenait les dispositions du règlement et du cahier des charges du lotissement. Danielle C... épouse Y... était pour sa part propriétaire d'une parcelle située en dehors de ce lotissement, et cadastrée section AM n° 288 et 318 et par acte passé devant Philippe Z... le 12 avril 1989, elle a passé avec Philippe C... une convention qui prévoyait notamment : " Pour permettre d'accéder à pied depuis les parcelles cadastrées section AM 288 et 318 à l'impasse de l'Océan, les comparants constituent une servitude de passage pour piétons sur la parcelle cadastrée section AM n°'274 (...) formant le lot 8 du lotissement et sur la parcelle cadastrée section AM n° 272 (...) formant le lot 6 du lotissement, " Lesdites parcelles appartenant indivisément aux propriétaires des lots 1 à 5 du lotissement ainsi qu'il résulte de l'exposé qui précède et constituant le fonds servant. " " Les fonds dominants sont constitués par la parcelle cadastrée section AM n° 288 (...) et la parcelle cadastrée section AM n° 318 ". " Le bénéficiaire de cette servitude bénéficiera par voie de conséquence, de la servitude de passage pour piéton grevant les lots 3 et 4 du lotissement cadastrées respectivement section AM n° 269 (...) et section AM n° 270 (...) et expressément prévue au cahier des charges du lotissement. " Par la suite, Danielle Y... a divisé sa parcelle AM n° 318 en plusieurs nouvelles parcelles, dont l'une cadastrée section AM n° 329 et selon acte authentique du 1er mars 2002 instrumenté par Yann A..., notaire à Brest, elle a vendu cette dernière parcelle à Virginie G... épouse X..., acte comportant un rappel de la servitude constituée le 12 avril 1989. Une servitude du fait de l'homme est constituée par un titre selon lequel le titulaire d'un droit réel immobilier déterminé consent à grever celui-ci d'une charge au profit du propriétaire d'un autre bien déterminé ; dès lors Philippe C..., qui n'était pas propriétaire de la parcelle AM n° 269, ne pouvait accorder à Danielle Y... une servitude de passage sur le bien de Gabriel D... sans que le propre acte de propriété de ce dernier en ait fait état ou sans qu'il ait été partie à l'acte du 12 avril 1989. " Danielle Y... et Virginie X... se prévalent cependant de la clause du cahier des charges du lotissement de La Mougenderie selon laquelle le lotisseur s'était réservé, " tant pour lui-même que pour tout tiers qu'il se substituerait, d'utiliser les voiries, réseaux et ouvrages divers pour des usages autres que les propriétaires ". Mais cette clause ne permettait au lotisseur de céder à un tiers que des " servitudes imposées pour certains équipements communs ", lesquels sont composés, par référence à l'article 3 du cahier des charges et à l'article I-3 du règlement de lotissement, des seuls espaces communs à usage de voirie, parking et voie piétonne aménagés sur les lots 6 et 8 et non pas les espaces privatifs, dont le lot 3 ; d'autre part les servitudes imposées par l'autorité administrative, tel la servitude de passage édictée par l'article I-5 du règlement de lotissement n'obligent que l'administration, le lotisseur et les colotis, et si le caractère réglementaire de cet acte donne aux tiers la faculté d'invoquer une violation, à leur préjudice, des règles d'intérêt général qu'il prescrit et d'agir sur un fondement extracontractuel dans le but d'en obtenir le respect et de mettre fin à une situation qui leur est dommageable, il ne leur permet pas pour autant de bénéficier à titre contractuel des mêmes servitudes que les colotis. Enfin, s'il est avéré que Gabriel D... a laissé pendant un certain temps Danielle Y... et Virginie X... circuler à pied sur la parcelle AM n° 269, ces faits ne sauraient valoir reconnaissance d'un titre primordial que l'on sait inexistant ; d'ailleurs cette situation avait pour origine une simple tolérance de Gabriel D.... En conséquence, Danielle Y... et Virginie X... ne sont pas fondées à opposer à Gabriel D... la prétendue servitude de passage figurant dans l'acte du 12 avril 1989 et puisqu'elle ne bénéficie d'aucun droit de passage sur le fonds D..., Virginie X... ne peut se prévaloir d'un quelconque préjudice du fait de la pose d'obstacles sur le chemin litigieux-obstacles qui d'ailleurs n'empêchaient nullement les piétons de passer-et au demeurant elle ne produit aux débats aucun élément qui révélerait à son égard des comportements agressifs et insultants de la part de Gabriel D.... Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement sur tous ces chefs de prétentions et d'ajouter que la parcelle AM n° 269 n'est pas grevée de servitude de passage au profit de la parcelle AM n° 288 qui figurait comme fonds dominant dans l'acte du 12 avril 1989 avec la parcelle AM n° 318 d'où est issue la parcelle AM n° 329 » (arrêt p. 5 & 6) ; Alors que tout intéressé peut se prévaloir des dispositions d'un règlement de lotissement, qui ont un caractère réglementaire ; qu'il résultait des propres constatations de l'arrêt que le « règlement de lotissement prévo yait notamment, en son article I-5 intitulé " Servitude " que " les lots n° 3 et 4 supporter aient une servitude de passage piéton sur une bande de 3 m longeant leur limite Est " » (arrêt, p. 5, § 2) ; qu'en jugeant néanmoins que Madame X... ne pouvait revendiquer le bénéfice de cette servitude administrative d'intérêt général, aux motifs qu'elle n'obligerait « que l'administration, le lotisseur et les colotis » et qu'elle ne « permettrait pas » aux tiers « de bénéficier à titre contractuel des mêmes servitudes que les colotis », la Cour d'appel a violé l'article R. 442-6 du Code de l'urbanisme.