Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 juillet 2013, 12-14.716, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2013-07-10
Numéro d'affaire : 12-14716
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2011-12-06
Président : M. Charruault (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Dit n'y avoir lieu à mise hors de cause de M. X... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par une promesse unilatérale de vente sous seing privé, la société Novus diffusion s'est engagée à vendre deux appartements contigus et un local technique à M. X... qui, disposant d'un délai d'option, s'est acquitté immédiatement d'une indemnité d'immobilisation ; qu'il était précisé dans cet acte que l'opération avait pour objet l'acquisition d'un centre de vacances par une personne morale agissant en qualité de professionnel de l'immobilier ; qu'au terme du délai imparti, le notaire de M. X..., la SEL Acta, a indiqué au notaire de la société Novus diffusion, la SCP Y... Z... A... B... C... D..., que la levée d'option n'était pas possible en l'état, en raison de diverses difficultés tenant à l'existence d'un litige avec un voisin ou encore à l'exclusion erronée du bénéfice du délai de réflexion prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, puisque la destination réelle des biens concernés n'était pas celle mentionnée dans l'acte et que l'acquéreur n'était pas un professionnel de l'immobilier ; qu'ayant renoncé à l'opération et faisant valoir que le délai de rétractation n'avait pas couru en l'absence de notification de la promesse, M. X... a engagé une action en remboursement de l'indemnité d'immobilisation contre la société Novus diffusion, laquelle a appelé en garantie les deux notaires ; Sur les deux moyens du pourvoi incident de la société Novus diffusion qui est préalable, pris en leurs diverses branches : Attendu que la société Novus diffusion reproche à l'arrêt de la condamner à rembourser l'indemnité d'immobilisation, alors, selon le premier moyen : 1°/ que le juge est tenu de respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, la promesse de vente, signée par M. X... et donc acceptée par ses soins, stipulait expressément que l'acquéreur était un « professionnel de l'immobilier » ; qu'en jugeant, pour dire applicable l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il ne serait pas établi que l'acquéreur serait un professionnel de l'immobilier, quand une telle preuve s'évinçait de la promesse signée par cet acquéreur, qui liait le juge, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil par refus d'application ; 2°/ que le juge est tenu de respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, la promesse de vente, signée par M. X... et donc acceptée par ses soins, stipulait expressément que l'acquéreur visait à faire des biens acquis « un centre de vacances » ; qu'en jugeant que ces biens étaient à usage d'habitation, ce que rien dans la promesse ne permettait de dire, leur seule désignation comme « appartements » et « local chaufferie » étant à ce titre insuffisante, la cour d'appel a dénaturé cette promesse, en violation de l'article 1134 du code civil ; 3°/ que le juge est tenu de respecter la loi des parties ; qu'il n'existe aucune contradiction entre les stipulations désignant l'acquéreur comme une personne physique et désignant les lieux vendus comme des appartements et un local de chaufferie, et la clause indiquant que ces biens sont acquis par un professionnel de l'immobilier pour en faire un centre de vacances, l'acquéreur pouvant être un professionnel décidant de modifier l'affectation des lieux ; qu'en jugeant qu'il existait une contradiction entre les clauses du contrat, justifiant d'écarter la clause excluant l'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation du fait de la qualité de professionnel de M. X... et/ ou de la destination professionnelle des biens acquis, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 4°/ que les stipulations de l'acte de vente relatives au délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation sont indifférentes pour l'application de ce texte ; qu'en l'espèce, pour juger que le délai de rétractation de sept jours visé par le texte n'avait pas commencé à courir, la cour d'appel s'est fondée sur le fait que l'acte comporte à tort la mention selon laquelle l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable ; qu'en exigeant ainsi que l'acte notifié fasse mention de la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation pour faire courir le délai de rétractation prévu par ce texte, la cour d'appel a violé cet article en y ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas ; 5°/ qu'à supposer que la décision attaquée puisse être lue comme adoptant les motifs des premiers juges selon lesquels la notification du projet de promesse de vente à M. X... n'était pas suffisante au regard des exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en statuant ainsi sans dire en quoi la transmission, non pas du projet, mais de l'acte signé à M. X... par son notaire n'était pas intervenue conformément à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation contrairement à ce que soutenait la société Novus en cause d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; 6°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans ses conclusions, la société Novus avait souligné, en se fondant sur une lettre du notaire de M. X... en date du 9 janvier 2008, que dès cette date l'acquéreur connaissait son droit de se prévaloir de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, sans pour autant avoir exercé son délai de rétractation dans un délai de sept jours, la rétractation n'étant intervenue que le 30 janvier 2008 ; qu'en jugeant que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir lors de l'exercice de la rétractation le 30 janvier 2008, faute pour l'acquéreur d'avoir été correctement informé, sans répondre à ce moyen péremptoire dont il résultait qu'il connaissait ses droits dès le 9 janvier 2008, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'abord, que saisie de moyens contestant l'exactitude des mentions de l'acte sous seing privé relatives à la destination des biens litigieux et à la profession du bénéficiaire de la promesse, la cour d'appel a souverainement estimé que ces énonciations, dont elle n'a pas méconnu le sens littéral premier, étaient erronées ; qu'ensuite, ayant, par motifs propres et adoptés, retenu qu'au regard de la situation réelle du bénéficiaire de la promesse et de la véritable destination des biens, l'opération avait été contractée par erreur sans faculté de rétractation et constaté que l'acte n'avait pas été notifié à M. X... par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la cour d'appel, hors les dénaturations dénoncées par le premier moyen, en a exactement déduit que le délai prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas couru, justifiant légalement, par ces seuls motifs, sa décision condamnant le promettant à rembourser l'indemnité d'immobilisation au bénéficiaire de la promesse indûment privé de sa faculté de rétractation ; Et sur le moyen unique du pourvoi principal en ce qu'il est invoqué par la SCP Y... Z... A... B... C... D..., tel qu'il figure en annexe : Attendu que la SCP Y... Z... A... B... C... D... n'est pas recevable à invoquer un défaut de réponse aux conclusions de la SEL Acta ; que le moyen est irrecevable, mais en ce qu'il la concerne seulement ; Mais sur ce même moyen en ce qu'il est invoqué par la SEL Acta : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour condamner la SEL Acta à relever et à garantir la société Novus diffusion des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. X..., l'arrêt énonce que l'opération avait, par erreur, été instrumentée hors bénéfice du délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et retient qu'en l'absence de cette faute, l'acte aurait été notifié dès l'origine par le notaire du promettant à M. X... qui soit aurait exercé son droit de rétractation dans les sept jours en sorte que l'immeuble n'aurait pas été immobilisé soit ne l'aurait pas exercé, l'indemnité demeurant alors acquise à la société Novus diffusion ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SEL Acta qui faisaient valoir qu'en toute hypothèse, le bénéficiaire de la promesse aurait pu obtenir la restitution de l'indemnité d'occupation dès lors que le promettant ne justifiait pas de la réalisation des conditions suspensives lui incombant et avait dissimulé des informations essentielles sur les biens proposés à la vente, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SEL Acta à relever et à garantir la société Novus diffusion des condamnations prononcées à son encontre au profit de M. X..., l'arrêt rendu le 6 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Y... Z... A... B... C... D... et la société Acta, demanderesses au pourvoi principal. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné in solidum la SCP Y... Z... A... B... C... D... et la SELARL ACTA à relever et garantir la société NOVUS DIFFUSION de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. X... et notamment cella relative à la restitution de l'indemnité d'immobilisation ; AUX MOTIFS QU'en rédigeant un acte comportant une clause écartant l'application du droit d'ordre public de rétractation du bénéficiaire de la promesse, alors que la simple lecture de ce document révélait la contradiction flagrante existant entre les mentions de cette clause et ses dispositions désignant précisément l'acquéreur et le bien concerné, la SCP de notaires Y... Z... A... B... C... D... a manqué à ses plus élémentaires devoirs de vérification et de conseil, sans dès lors pouvoir valablement exciper d'un prétendu allégement de ses obligations résultant de ce qu'il ne s'agissait pas d'un acte authentique ; que la selarl ACTA, qui a pris connaissance de l'acte avant de le transmettre à la signature de M. X..., sans relever non plus la contradiction flagrante résultant de la clause précitée et alors de surcroît, ainsi qu'elle le reconnaît dans ses écritures, qu'elle savait parfaitement que le bien vendu était à usage d'habitation et que son client n'était pas un professionnel de l'immobilier, a, elle aussi, manqué à son devoir de conseil le plus élémentaire ; qu'en l'absence de ces fautes l'acte aurait été notifié dès l'origine par le notaire du promettant à M. X... qui, soit aurait exercé son droit de rétractation dans les 7 jours, de sorte que l'immeuble n'aurait pas été immobilisé, soit ne l'aurait pas exercé, de sorte que l'indemnité destinée à compenser l'immobilisation du bien serait demeurée acquise à la société NOVUS DIFFUSION ; que l'entier préjudice né pour la société NOVUS DIFFUSION de l'immobilisation de son immeuble résulte, dès lors, certainement et directement des fautes commises par les notaires, ayant l'une et l'autre contribué à sa réalisation, le premier juge ayant retenu à tort une simple perte de chance ; qu'il convient donc de condamner in solidum la SCP Y... Z... A... B... C... D... et la selarl ACTA, non point à payer directement M. X..., en l'absence de tout fondement juridique le permettant, mais à relever et garantir la société NOVUS DIFFUSION de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. X... en première instance et en appel, sans qu'il y ait lieu en outre, faute de tous justificatifs, de les condamner à lui rembourser les frais relatifs à l'exécution provisoire du jugement entrepris ; « ALORS QUE la SELARL ACTA faisait valoir que, même si le délai de rétractation leur avait été notifié et s'il n'avait pas levé l'option dans le délai, le bénéficiaire de la promesse aurait pu s'opposer au paiement de l'indemnité d'immobilisation dès lors que la promettante n'avait pas justifié de la réalisation des conditions suspensives qui lui incombait et avait dissimulé des informations essentielles sur le bien en cause ; qu'en condamnant néanmoins les notaires qui avaient omis de faire courir le délai légal de rétractation à indemniser la promettante de la perte de l'indemnité d'immobilisation qu'elle avait dû restituer ou de l'immobilisation de son bien sans contrepartie, sans répondre à ce moyen de nature à établir que, même sans la faute imputée aux officiers publics, la promettante aurait été tenue de restituer l'indemnité d'immobilisation, même en l'absence de levée de l'option dans le délai, en raison de ses propres fautes et défaillances, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ». Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Novus diffusion, demanderesse au pourvoi incident. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant condamné la société NOVUS DIFFUSION à payer à Monsieur X... la somme de 185. 000 ¿ outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2008 et la somme de 2. 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR, ajoutant au jugement, condamné la société NOVUS DIFFUSION à payer à Monsieur X... la somme de euros en dédommagement de ses frais irrrépétibles d'appel ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la promesse unilatérale signée par les parties le 19 juillet 2007 porte sur la vente à M. X... de deux appartements contigus et d'un local de chaufferie ; qu'il s'agit de la cession d'un bien à usage d'habitation à une personne physique, qui avait la possibilité, classique, de se faire substituer par une personne morale, mais dont rien n'établit qu'elle était un professionnel de l'immobilier, alors qu'il ressort d'une attestation de son représentant fiscal que la société ukrainienne X... GROUP dont M. X... possédait la majorité du capital n'exerçait pas son activité dans ce domaine ; que cet acte ne comporte aucune condition relative à l'acquisition d'un hôtel de tourisme voisin ; que la circonstance que, dans une lettre d'intention du 29 juin 2007, signée avec un agent immobilier et non suivie d'effets, le représentant de la société X... GROUP ait pu se déclarer intéressé par l'achat d'un hôtel situé à proximité sous réserve d'une clause de concomitance avec l'acquisition du bien à usage d'habitation qui a fait, par la suite, l'objet de la promesse litigieuse, ne modifie pas la nature de ce dernier ; qu'il s'en suit que les dispositions d'ordre public de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qui institue au profit de l'acquéreur ou du bénéficiaire de la promesse synallagmatique ou unilatérale un délai de rétractation de sept jours, étaient applicables, la clause écartant ce droit en indiquant, en contradiction flagrante avec les dispositions de l'acte désignant précisément l'acquéreur et le bien concerné, que celui-ci avait pour objet l'acquisition d'un centre de vacances par une personne morale agissant en qualité de professionnel de l'immobilier, devant être réputée non écrite ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la promesse de vente en date du 19 juillet 2007 comporte sous l'intitulé « Non application du droit de réflexion au profit de l'acquéreur » la clause suivante : « Le présent acte, ayant pour objet l'acquisition d'un centre de vacances par une personne morale agissant en qualité de professionnel de l'immobilier, il n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation » ; sur les biens objets de la promesse, que la SA NOVUS DIFFUSION fait valoir que Monsieur X... souhaitait réaliser une opération immobilière complexe englobant les biens visés dans la promesse de vente et un hôtel voisin ; qu'elle produit une lettre d'intention d'achat de biens immobiliers établie par Monsieur E... agissant en qualité de représentant de X... GROUP en date du 29 juin 2007 portant sur l'acquisition des murs et fonds d'un hôtel de tourisme de 28 chambres, cette lettre étant assortie d'une clause de concomitance ayant pour effet de lier l'acquisition projetée à celle des murs d'un hôtel particulier dénommé... désignant l'immeuble appartenant à la SA NOVUS DIFFUSION ; que toutefois, la circonstance que l'acquisition d'un hôtel soit subordonnée à l'acquisition d'autres biens n'a pas pour effet de modifier la nature des biens acquis ; qu'en l'espèce, il ressort de la désignation des biens vendus figurant dans la promesse de vente du 19 juillet 2007 que l'objet de la vente porte sur un appartement et un local chaufferie situés... à St TROPEZ et un appartement situé dans le passage de la Garonne à St TROPEZ nommé... ; qu'il résulte de cette désignation qu'il s'agissait de biens immobiliers à usage d'habitation et non pas d'une résidence de vacances ; qu'il convient d'observer que la promesse de vente liant Monsieur X... et la SA NOVUS DIFFUSION ne comporte aucune clause liant l'acquisition des biens immobiliers à une quelconque autre acquisition ; qu'il n'est ainsi nullement établi la réalité d'un projet hôtelier ou de résidence de vacances global susceptible de modifier la nature des biens concernés par la promesse de vente ; sur le bénéficiaire de la promesse, que la promesse de vente du 19 juillet 2007 mentionne en qualité d'acquéreur Monsieur X... lequel est une personne physique et non une personne morale ; que la circonstance qu'ait été prévu la faculté pour le bénéficiaire de se substituer toute personne morale de son choix dans le bénéfice de la promesse est sans incidence dès lors que Monsieur X... ne s'est substitué aucune personne morale ; que le fait que le notaire de Monsieur X... ait indiqué dans un courrier « mes clients » n'est pas davantage de nature à démontrer que Monsieur X... entendait réaliser cette opération avec des associés, seule l'identité de Monsieur X... figurant dans ce courrier ; qu'il convient en conséquence de retenir que la promesse de vente ne concernait que Monsieur X... personne physique ; sur la qualité de professionnel, que s'agissant de la qualité de professionnel de Monsieur X..., la SA NOVUS DIFFUSION ne produit aucun élément susceptible de l'établir ; qu'au contraire, Monsieur X... produit une attestation du 30 juin 2008 de Monsieur F... représentant fiscal de la société X... GROUP détenue à 95 % par Monsieur X... aux termes de laquelle il indique que cette société n'a pas jusqu'à présent d'activités immobilières ; que le seul fait que la mention de « professionnel de l'immobilier » figure dans la clause litigieuse est insuffisant pour en démontrer la réalité ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'opération immobilière visée dans la promesse de vente relevait des dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation s'agissant d'un acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation ; 1- ALORS QUE le juge est tenu de respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, la promesse de vente, signée par Monsieur X... et donc acceptée par ses soins, stipulait expressément que l'acquéreur était un « professionnel de l'immobilier » ; qu'en jugeant, pour dire applicable l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, qu'il ne serait pas établi que l'acquéreur serait un professionnel de l'immobilier, quand une telle preuve s'évinçait de la promesse signée par cet acquéreur, qui liait le juge, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil par refus d'application ; 2- ALORS QUE le juge est tenu de respecter la loi des parties ; qu'en l'espèce, la promesse de vente, signée par Monsieur X... et donc acceptée par ses soins, stipulait expressément que l'acquéreur visait à faire des biens acquis « un centre de vacances » ; qu'en jugeant que ces biens étaient à usage d'habitation, ce que rien dans la promesse ne permettait de dire, leur seule désignation comme « appartements » et « local chaufferie » étant à ce titre insuffisante, la Cour d'appel a dénaturé cette promesse, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3- ALORS QUE le juge est tenu de respecter la loi des parties ; qu'il n'existe aucune contradiction entre les stipulations désignant l'acquéreur comme une personne physique et désignant les lieux vendus comme des appartements et un local de chaufferie, et la clause indiquant que ces biens sont acquis par un professionnel de l'immobilier pour en faire un centre de vacances, l'acquéreur pouvant être un professionnel décidant de modifier l'affectation des lieux ; qu'en jugeant qu'il existait une contradiction entre les clauses du contrat, justifiant d'écarter la clause excluant l'application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation du fait de la qualité de professionnel de Monsieur X... et/ ou de la destination professionnelle des biens acquis, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION, SUBSIDIAIRE Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement ayant condamné la société NOVUS DIFFUSION à payer à Monsieur X... la somme de 185. 000 ¿ outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2008 et la somme de 2. 000 ¿ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR, ajoutant au jugement, condamné la société NOVUS DIFFUSION à payer à Monsieur X... la somme de 1. 500 euros en dédommagement de ses frais irrrépétibles d'appel ; AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article L. 271- l du code de la construction et de l'habitation l'acquéreur ou le bénéficiaire de la promesse peut se réfracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, cette notification devant être réalisée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise, la faculté de rétractation étant exercée dans ces mêmes formes ; que, ceci étant, la promesse de vente litigieuse mentionnait expressément que le droit de réflexion institué par l'article L. 271- l du code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable ; qu'en l'état de cette information erronée niant l'existence du droit de rétractation dont disposait le bénéficiaire de la promesse, la notification de cet acte à M. X..., à la supposer établie, n'était pas de nature à faire courir le délai de rétractation ; que, par conséquent, ce délai n'ayant pas couru, la notification par M. X... à la société NOVUS DIFFUSION, dans l'assignation qu'il lui a délivrée par acte d'huissier le 30 janvier 2008, de ce qu'il entendait exercer son droit de rétractation, est parfaitement valable, étant observé que cette notification présentait des garanties équivalentes à celles offertes par une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour la détermination de la date de réception ou de remise ; qu'en application des dispositions d'ordre public de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation, selon lesquelles nul ne peut recevoir de l'acquéreur aucun versement à quelque titre que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation et tout fonds versé doit, en cas de rétractation, lui être restitué, il y a lieu de condamner la société NOVUS DIFFUSION à restituer à M. X... la somme de 185. 000 euros qu'il lui a versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2008, date de l'assignation valant mise en demeure de payer, sans que l'appelante puisse se prévaloir des dispositions de l'acte selon lesquelles celle-ci demeure acquise au promettant dans le cas où l'option n'a pas été levée dans le délai prévu ; ET AUX MOTIFS PARTIELLEMENT ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation l'acquéreur peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que l'alinéa 2 précise que l'acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ; que la SA NOVUS DIFFUSION soutient que Monsieur X... n'a pas exercé son droit de rétractation dans les délais utiles faisant valoir que l'acte rédigé par Maître Y... a été transmis par une télécopie datée du 16 juillet 2007 au notaire de l'acquéreur et régularisé par ce dernier en son étude puis retourné à Maître Y... et que l'avenant dûment régularisé a été adressé au notaire de l'acquéreur par télécopie et courrier du 30 novembre 2007 ; que la transmission de l'acte par télécopie ne répond pas aux exigences de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la détermination de la date de réception ou de remise n'étant pas garanties, étant observé que lors de cette transmission pour signature de l'acquéreur, l'acte n'avait par hypothèse pas encore été signé par Monsieur X... et ne comportait au surplus aucune mention de l'existence du droit de rétractation ; que cette notification n'est donc pas conforme aux exigences légales qu'à défaut de notification régulière, le délai de sept jours n'a pas commencé à courir avant l'exercice par Monsieur X... de sa faculté de rétractation par acte d'huissier en date du 30 janvier 2008 ; qu'il en résulte que la SA NOVUS DIFFUSION n'est pas fondée à solliciter la condamnation de Monsieur X... à lui payer une indemnité d'immobilisation de 185. 000 ¿, compte tenu de l'exercice par Monsieur X... de son droit de rétractation dans le délai légal ; qu'il n'est pas contesté que Monsieur X... a payé lors de la signature de la promesse la somme de 150. 000 ¿ et lors de la signature de l'avenant celle de 35. 000 ¿ à la SA NOVUS DIFFUSION au titre de l'indemnité d'immobilisation ; qu'il convient en conséquence de condamner la SA NOVUS DIFFUSION à restituer à Monsieur X... cette somme de 185. 000 ¿ outre intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2008 ; 1- ALORS QUE les stipulations de l'acte de vente relatives au délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation sont indifférentes pour l'application de ce texte ; qu'en l'espèce, pour juger que le délai de rétractation de sept jours visé par le texte n'avait pas commencé à courir, la Cour d'appel s'est fondée sur le fait que l'acte comporte à tort la mention selon laquelle l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation n'était pas applicable ; qu'en exigeant ainsi que l'acte notifié fasse mention de la faculté de rétractation prévue à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation pour faire courir le délai de rétractation prévu par ce texte, la Cour d'appel a violé cet article en y ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas ; 2- ALORS, en tout état de cause, QU'à supposer que la décision attaquée puisse être lue comme adoptant les motifs des premiers juges selon lesquels la notification du projet de promesse de vente à Monsieur X... n'était pas suffisante au regard des exigences de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, en statuant ainsi sans dire en quoi la transmission, non pas du projet, mais de l'acte signé à Monsieur X... par son notaire n'était pas intervenue conformément à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation contrairement à ce que soutenait l'exposante en cause d'appel (conclusions d'appel pages 17 et 18), la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 3- ALORS, à tout le moins, QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que dans ses conclusions, l'exposante avait souligné (p. 22), en se fondant sur une lettre du notaire de Monsieur X... en date du 9 janvier 2008, que dès cette date l'acquéreur connaissait son droit de se prévaloir de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, sans pour autant avoir exercé son délai de rétractation dans un délai de sept jours, la rétractation n'étant intervenue que le 30 janvier 2008 ; qu'en jugeant que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir lors de l'exercice de la rétractation le 30 janvier 2008, faute pour l'acquéreur d'avoir été correctement informé, sans répondre à ce moyen péremptoire dont il résultait qu'il connaissait ses droits dès le 9 janvier 2008, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;