Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 16 octobre 2013, 12-23.383 12-24.141, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2013-10-16
Numéro d'affaire : 12-23383
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2012-05-15
Président : M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Hémery et Thomas-Raquin

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° Q 12-23. 383 et P 12-24. 141, qui sont connexes ; Donne acte à M. X... de son désistement dans le pourvoi n° P 12-24. 141 et le met hors de cause dans le pourvoi n° Q 12-23. 383 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 9 juin 2009, les époux Y... ont donné à l'agence Thonon transactions un mandat non exclusif de vendre une maison d'habitation au prix de 250 000 euros et, le 26 juin 2009, à l'agence Eurovisa immobilier un second mandat non exclusif de vendre le bien au même prix, une commission de 14 950 euros étant stipulée à la charge des vendeurs, que, le 6 juillet 2009, la société Eurovisa immobilier a fait visiter le bien à Mme X... qui a signé un bon de visite lui interdisant de négocier, directement ou indirectement, l'achat de ce bien sans l'intervention de ladite agence sous peine du versement à celle-ci d'un dédommagement, que, le 7 juillet 2009, Mme X... a conclu avec l'agence Eurovisa immobilier un mandat de négociation offrant d'acquérir au prix maximum de 240 000 euros incluant les honoraires de l'agence d'un montant de 14 400 euros mis à sa charge, que, le 14 juillet 2009, les époux Y... et Mme X... ainsi que son époux ont conclu, par l'entremise de l'agence Thonon transactions, une promesse de vente pour un prix de 233 000 euros, outre une commission de 10 000 euros à la charge des acquéreurs, que c'est dans ces conditions que la société Eurovisa immobilier a assigné les époux Y... et Mme X... en paiement de sa commission ou d'une indemnité compensatrice ; Sur le premier moyen du pourvoi n° Q 12-23. 383, pris en sa première branche : Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 1134 et 1147 du code civil ; Attendu qu'il résulte de ces textes que, lorsqu'il a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, le mandant n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela, même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; Attendu que, pour condamner les époux Y... à verser à la société Eurovisa immobilier une indemnité de 14 400 euros, l'arrêt retient que la clause interdisant au mandant de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui n'avait pas pour effet d'autoriser le mandant à traiter avec ledit acquéreur par l'intermédiaire d'un autre mandataire, que ceux-ci ne contestent pas avoir poursuivi les négociations avec les époux X... qu'ils avaient connus car la société Eurovisa immobilier leur avait présenté Mme X... et lui avait fait visiter la maison à vendre, qu'ils reconnaissent que c'est uniquement parce que cette agence avait refusé de baisser sa commission qu'ils se sont adressés à une agence tierce alors que leur accord était né de l'entremise de la société Eurovisa immobilier, qu'en s'adressant dans ces conditions à une autre agence, ils ont commis une faute qui a privé la société Eurovisa immobilier de la rémunération qui avait été convenue et qui lui aurait été due sans cela ; Qu'en statuant ainsi, quand l'allocation de dommages-intérêts à l'un des mandataires n'est pas justifiée par la seule constatation que le mandant a réalisé l'opération par l'entremise d'un second agent immobilier, même si elle avait été proposée à l'acquéreur par le premier, et que la clause qui fait interdiction au mandant de traiter directement avec un acquéreur présenté par le mandataire n'interdit pas au mandant de traiter, à des conditions différentes, par l'intermédiaire d'un autre agent, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Sur le moyen unique du pourvoi n° P 12-24. 141, pris en sa première branche : Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Attendu que, selon ces textes, seul le mandat de vente à lui confié pouvant justifier légalement sa rémunération, l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; Attendu que, pour condamner Mme X... in solidum avec les époux Y... à verser à la société Eurovisa immobilier l'indemnité susdite, l'arrêt relève qu'elle a signé, le 6 juillet 2009, un bon de visite lui interdisant de traiter directement ou indirectement l'achat du bien sans l'intervention de la société Eurovisa immobilier, sauf à réparer le préjudice que constituerait l'éviction de l'agence et, le lendemain, un mandat de négociation exclusif sur le même bien et qu'en signant le compromis de vente par l'entremise d'un autre agent immobilier, elle a commis une faute ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'agence avait préalablement conclu un mandat de vente avec les époux Y..., la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ; Condamne la société Eurovisa immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° Q 12-23. 383 par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame Y... à payer, in solidum avec Monsieur et Madame X..., à la société EUROVISIA IMMOBILIER la somme de 14 400 euros de dommages et intérêts ainsi que 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et d'avoir dit que Monsieur et Madame Y..., d'une part, et Monsieur et Madame X..., d'autre part, doivent supporter les condamnations de façon égale ; AUX MOTIFS QUE « si le droit de l'agent immobilier à la perception de sa commission ne naît que du fait que le contrat s'est conclu par son entremise, la faute commise par son ou ses mandants est susceptible de justifier l'octroi d'une indemnisation dans la mesure où elle a privé l'agent de la rémunération qui, sans cette faute, lui était régulièrement due ; que le mandat précisait que " pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, le mandant s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui ; que cette rédaction n'a évidemment pas pour effet d'autoriser le mandant à traiter avec ledit acquéreur par l'intermédiaire d'un autre intermédiaire ; que le refus d'abaisser le montant de sa commission ne constitue pas une faute de l'agent immobilier ; que le fait que l'accord entre les parties se soit réalisé après le dernier acte signé par l'un des vendeurs est sans influence sur le caractère fautif ou non de leurs agissements ; qu'en l'espèce, les époux Y... ne contestent pas qu'ils aient poursuivi les négociations avec les époux X... qu'ils avaient connus parce que l'agence appelante leur a présenté madame X... et lui a fait visiter la maison à vendre ; qu'ils reconnaissent expressément dans leurs écritures que c'est uniquement parce que l'agence avait refusé de baisser sa commission qu'ils se sont adressés à une agence tierce, alors que leur accord était né de l'entremise de l'agence appelante ; qu'en s'adressant dans ces conditions à une autre agence monsieur et madame Y... ont commis une faute qui a privé l'Agence Eurovisia immobilier de la rémunération qui avait été convenue et qui lui aurait été due sans cela, et qu'ils seront condamnés à l'indemniser de la perte subie de ce fait, soit 14 400 euros (cf. arrêt, p. 3, dernier § et p. 4, § § 1 à 7) ; (¿) que la saisie de la somme encore détenue par le notaire était donc justifiée et que les époux Y... doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; que le préjudice résultant de la tentative des défendeurs d'éluder le paiement de la commission est indemnisée selon les motifs précédents (cf. arrêt, p. 4, deux derniers § §) » ; ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non-exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'aux termes du mandat conclu entre les époux Y... et l'agence EUROVISA IMMOBILIER en vue de la vente de leur maison « pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, le mandant s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui » ; qu'en retenant que Monsieur et Madame Y... ont commis une faute, en s'adressant à une autre agence, qui a privé la société EUROVISA IMMOBILIER de la rémunération qui avait été convenue et qui lui aurait été due sans cela, pour les condamner à l'indemniser, à hauteur de 14 400 euros, de la perte subie de ce fait, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1134 et 1147 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non-exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'aux termes du mandat conclu entre les époux Y... et l'agence EUROVISA IMMOBILIER en vue de la vente de leur maison « pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, le mandant s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui » ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt que les époux Y..., ainsi qu'ils le faisaient valoir dans leurs conclusions, n'ont pas traité directement avec les époux X... mais par l'intermédiaire de l'agence THONON TRANSACTION dont le mandat était antérieur à celui consenti à l'agence EUROVISA IMMOBILIER (cf. arrêt, p. 2, § § 1 et 3 ¿ conclusions p. 17, dernier §), ce dont il résultait que la clause d'interdiction précitée était inapplicable en l'espèce ; qu'en faisant néanmoins application de cette clause pour condamner les époux Y... à indemniser, à hauteur de 14 400 euros, la société EUROVISA IMMOBILIER de la perte subie de ce fait, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 1134 et 1147 du Code civil ; ALORS, ENSUITE, QU'aux termes du mandat non-exclusif conclu entre les époux Y... et l'agence EUROVISA IMMOBILIER en vue de la vente de leur maison « pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, le mandant s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui » ; qu'en retenant que cette rédaction n'a pas pour effet d'autoriser le mandant à traiter avec ledit acquéreur par l'intermédiaire d'un autre mandataire, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat en violation de l'article 1134 du Code civil ; ALORS, ENFIN, QUE dans leurs conclusions du 12 août 2011, les époux Y... faisaient valoir, d'une part, que les acquéreurs, et non eux-mêmes, se sont adressés à l'agence THONON TRANSACTIONS en vue de la conclusion de la vente litigieuse et, d'autre part, que si cette vente a échappé à l'agence EUROVISA IMMOBILIER c'est uniquement en raison de son intransigeance et de son refus d'accéder à la demande des époux X... de ramener sa commission d'agence à la somme de 10 000 euros, demande que les époux Y... ignoraient au demeurant (cf. conclusions, p. 5, § § 3 à 6 et p. 17, deux derniers § §) ; qu'en retenant que les époux Y... ne contestaient pas avoir poursuivi les négociations avec les époux X... qu'ils avaient connus parce que l'agence appelante leur avait présenté madame X... et lui avait fait visiter la maison à vendre et qu'ils reconnaissaient expressément dans leurs écritures que c'est uniquement parce que l'agence avait refusé de baisser sa commission qu'ils se sont adressés à une agence tierce, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions des époux Y... en violation de l'article 4 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN, SUBSIDIAIRE, DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur et Madame Y... à payer, in solidum avec Monsieur et Madame X..., à la société EUROVISIA IMMOBILIER la somme de 14 400 euros de dommages et intérêts ainsi que 1. 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et d'avoir dit que Monsieur et Madame Y..., d'une part, et Monsieur et Madame X..., d'autre part, doivent supporter les condamnations de façon égale ; AUX MOTIFS QUE « si le droit de l'agent immobilier à la perception de sa commission ne naît que du fait que le contrat s'est conclu par son entremise, la faute commise par son ou ses mandants est susceptible de justifier l'octroi d'une indemnisation dans la mesure où elle a privé l'agent de la rémunération qui, sans cette faute, lui était régulièrement due ; que le mandat précisait que " pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, le mandant s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui ; que cette rédaction n'a évidemment pas pour effet d'autoriser le mandant à traiter avec ledit acquéreur par l'intermédiaire d'un autre intermédiaire ; que le refus d'abaisser le montant de sa commission ne constitue pas une faute de l'agent immobilier ; que le fait que l'accord entre les parties se soit réalisé après le dernier acte signé par l'un des vendeurs est sans influence sur le caractère fautif ou non de leurs agissements ; qu'en l'espèce, les époux Y... ne contestent pas qu'ils aient poursuivi les négociations avec les époux X... qu'ils avaient connus parce que l'agence appelante leur a présenté madame X... et lui a fait visiter la maison à vendre ; qu'ils reconnaissent expressément dans leurs écritures que c'est uniquement parce que l'agence avait refusé de baisser sa commission qu'ils se sont adressés à une agence tierce, alors que leur accord était né de l'entremise de l'agence appelante ; qu'en s'adressant dans ces conditions à une autre agence monsieur et madame Y... ont commis une faute qui a privé l'Agence Eurovisia immobilier de la rémunération qui avait été convenue et qui lui aurait été due sans cela, et qu'ils seront condamnés à l'indemniser de la perte subie de ce fait, soit 14 400 euros (cf. arrêt, p. 3, dernier § et p. 4, § § 1 à 7) ; (¿) que la saisie de la somme encore détenue par le notaire était donc justifiée et que les époux Y... doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; que le préjudice résultant de la tentative des défendeurs d'éluder le paiement de la commission est indemnisée selon les motifs précédents (cf. arrêt, p. 4, deux derniers § §) » ALORS QU'aucune rémunération n'est due à l'agent immobilier qui n'a pas réalisé la vente ; que la réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant les époux Y... à payer, in solidum avec les époux X..., à la société EUROVISA IMMOBILIER, qui n'a pas vendu la maison litigieuse, une somme égale au montant de la rémunération qui avait été convenue en réparation de la perte d'une chance pour l'agent immobilier de percevoir cette rémunération, la Cour d'appel a violé les articles 1147 du Code civil et 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « si le droit de l'agent immobilier à la perception de sa commission ne naît que du fait que le contrat s'est conclu par son entremise, la faute commise par son ou ses mandants est susceptible de justifier l'octroi d'une indemnisation dans la mesure où elle a privé l'agent de la rémunération qui, sans cette faute, lui était régulièrement due ; que le mandat précisait que " pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, le mandant s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui ; que cette rédaction n'a évidemment pas pour effet d'autoriser le mandant à traiter avec ledit acquéreur par l'intermédiaire d'un autre intermédiaire ; que le refus d'abaisser le montant de sa commission ne constitue pas une faute de l'agent immobilier ; que le fait que l'accord entre les parties se soit réalisé après le dernier acte signé par l'un des vendeurs est sans influence sur le caractère fautif ou non de leurs agissements ; qu'en l'espèce, les époux Y... ne contestent pas qu'ils aient poursuivi les négociations avec les époux X... qu'ils avaient connus parce que l'agence appelante leur a présenté madame X... et lui a fait visiter la maison à vendre ; qu'ils reconnaissent expressément dans leurs écritures que c'est uniquement parce que l'agence avait refusé de baisser sa commission qu'ils se sont adressés à une agence tierce, alors que leur accord était né de l'entremise de l'agence appelante ; qu'en s'adressant dans ces conditions à une autre agence monsieur et madame Y... ont commis une faute qui a privé l'Agence Eurovisia immobilier de la rémunération qui avait été convenue et qui lui aurait été due sans cela, et qu'ils seront condamnés à l'indemniser de la perte subie de ce fait, soit 14 400 euros (cf. arrêt, p. 3, dernier § et p. 4, § § 1 à 7) ; (¿) que la saisie de la somme encore détenue par le notaire était donc justifiée et que les époux Y... doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; que le préjudice résultant de la tentative des défendeurs d'éluder le paiement de la commission est indemnisée selon les motifs précédents (cf. arrêt, p. 4, deux derniers § §) » ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur les premier et deuxième moyens de cassation entraînera, par voie de conséquence et en application de l'article 624 du Code de procédure civile, celle du chef du dispositif critiqué par le présent moyen qui est dans un lien de dépendance nécessaire avec les chefs du dispositif critiqués par les précédents moyens. Moyen produit au pourvoi n° P 12-24. 141 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame X..., in solidum avec Monsieur et Madame Y..., à payer à la société EUROVISA IMMOBILIER la somme de 14. 400 euros à titre de dommages et intérêts et d'AVOIR jugé que Monsieur et Madame Y... d'une part, et Madame X... d'autre part, devaient supporter les condamnations de façon égale ; AUX MOTIFS QUE si le droit de l'agent immobilier à la perception de sa commission ne naît que du fait que le contrat s'est conclu par son entremise, la faute commise par son ou ses mandants est susceptible de justifier l'octroi d'une indemnisation dans la mesure où elle a privé l'agent de la rémunération qui, sans cette faute, lui était régulièrement due ; que le mandat précisait que " pendant toute la durée du mandat et dans les douze mois suivant son expiration, le mandant s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité le bien avec lui " ; que cette rédaction n'a évidemment pas pour effet d'autoriser le mandant à traiter avec ledit acquéreur par l'intermédiaire d'un autre mandataire ; que le refus d'abaisser le montant de sa commission ne constitue pas une faute de l'agent immobilier ; que le fait que l'accord entre les parties se soit réalisé après le dernier acte signé par l'un des vendeurs est sans influence sur le caractère fautif ou non de leurs agissements ; qu'en l'espèce, les époux Y... ne contestent pas qu'ils aient poursuivi les négociations avec les époux X... qu'ils avaient connus parce que l'agence appelante leur a présenté madame X... et lui a fait visiter la maison à vendre ; qu'ils reconnaissent expressément dans leurs écritures que c'est uniquement parce que l'agence avait refusé de baisser sa commission qu'ils se sont adressés à une agence tierce, alors que leur accord était né de l'entremise de l'agence appelante ; qu'en s'adressant dans ces conditions à une autre agence Monsieur et Madame Y... ont commis une faute qui a privé l'Agence EUROVISA IMMOBILIER de la rémunération qui avait été convenue et qui lui aurait été due sans cela, et qu'ils seront condamnés à l'indemniser de la perte subie de ce fait, soit 14. 400 ¿ ; que Madame X..., par acte du 6 juillet 2009, s'est " interdit par la présente de traiter, négocier, directement ou indirectement, l'achat de ce bien sans l'intervention de ladite agence " et " en cas de manquement à cet engagement, pendant une durée de deux ans à compter de ce jour (soit jusqu'au 6 juillet 2011), je m'engage à faire réparation du préjudice que constituerait son éviction par le versement à ladite agence d'un dédommagement égal à dix pour cent du prix auquel aura été acquis le bien " ; que, le lendemain 7 juillet 2009, elle a signé auprès de la même agence un mandat de négociation " donné avec exclusivité sur le bien objet de la proposition pour une période irrévocable définie par la date limite de validité ci-dessus " (soit jusqu'au 30 juillet 2009) ; qu'en signant le compromis de vente dans les conditions susdites elle a également commis une faute qui a concouru à la réalisation du même préjudice et doit être condamnée solidairement et également avec Monsieur et Madame Y... à le réparer ; 1°) ALORS QUE l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; qu'en relevant néanmoins, pour condamner Madame X... à payer la somme de 14. 400 euros à la société EUROVISA IMMOBILIER, qu'elle avait conclu un bon de visite, puis un mandat de négociation avec cette agence, bien qu'elle ait relevé que préalablement à ces deux actes, l'agence avait conclu un mandat de vente avec les époux Y..., ce dont il résultait que seul ce mandat pouvait déterminer le débiteur de la commission, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, lorsqu'un vendeur a consenti plusieurs mandats non exclusifs de vendre un même bien, ne commet pas de faute le tiers intéressé par l'acquisition qui conclut par l'intermédiaire d'un agent immobilier qui avait légalement le droit d'intervenir ; qu'en imputant à faute à Madame X... d'avoir conclu la vente par l'intermédiaire de la société THONON TRANSACTIONS, bien qu'elle ait relevé que la société EUROVISA IMMOBILIER ne bénéficiait pas d'un mandat exclusif et que la société THONON TRANSACTIONS bénéficiait également d'un mandat, la Cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, un tiers au mandat de vente peut librement contracter par l'intermédiaire d'un second agent immobilier lorsque les négociations avec le premier agent immobilier ont échoué ; qu'en déduisant la faute de Madame X... de ce qu'elle avait conclu la vente avec les époux Y... par l'intermédiaire de la société THONON TRANSACTIONS, bien que leur accord soit né de l'entremise de la société EUROVISA IMMOBILIER, sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de Madame X..., si la société EUROVISA IMMOBILIER n'avait pas échoué dans les négociations visant à obtenir un accord des parties sur le prix de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les termes du litige sont déterminés par l'ensemble des conclusions des parties ; qu'en déduisant des conclusions des époux Y... qu'un accord était né entre les parties par l'entremise de la société EUROVISA IMMOBILIER, quand Madame X... faisait valoir que cet agent immobilier n'avait pas obtenu d'accord des parties sur le prix de vente, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.