Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 avril 2017, 16-13.267, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-04-20
Numéro d'affaire : 16-13267
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2016-01-07
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger, SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 7 janvier 2016), que, par actes sous seing privé des 6 février et 11 avril 2002, M. et Mme [N] et M. et Mme [D] ont signé avec la société en nom collectif Hôtel de Saige (la SNC) une promesse d'achat d'un appartement ; que, le même jour, ils ont respectivement signé un contrat d'assistance maîtrise d'ouvrage avec la société I3C ingénierie pour la rénovation des lots de copropriété acquis, les montants des travaux étant fixés à 384 170 euros et 339 000 euros ; qu'ayant fait l'objet en 2005 d'une procédure de rectification au titre de leur déclaration de revenus de l'année 2002 pour en avoir à tort déduit une fraction ou la totalité des travaux acquittés, les acquéreurs ont assigné M. [Y], ès qualités de liquidateur de la SNC, en dommages-intérêts, sur le fondement du dol ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le second moyen : Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme [D] et de M. et Mme [N] fondées sur un manquement du vendeur à son devoir d'information et de conseil, l'arrêt retient qu'il ne peut être retenu de faute de la part de la SNC dès lors que l'information sur le régime des déductions applicables a été portée en son entier à la connaissance des acquéreurs et qu'il n'est pas établi, nonobstant l'appréciation de l'administration fiscale, que la SNC leur avait vendu l'immeuble déjà rénové ni que la convention passée avec la société I3C ingénierie ait été fictive, étant observé que le rejet de leur contestation par le juge administratif est fondé sur d'autres motifs que ceux retenus par l'administration fiscale pour justifier son redressement ; Qu'en statuant ainsi, alors que la cour administrative d'appel avait retenu que les travaux de rénovation avaient été engagés en totalité et réalisés antérieurement à l'achat de l'appartement, la cour d'appel, qui a dénaturé cette décision, a violé le principe susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a infirmé le jugement et débouté M. et Mme [D] et M. et Mme [N] de l'intégralité de leurs demandes, l'arrêt rendu le 7 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; Condamne M. [Y], ès qualités de liquidateur à la liquidation de la SNC Hôtel de Saige, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [Y], ès qualités de liquidateur à la liquidation de la SNC Hôtel de Saige, le condamne à payer à M. et Mme [D] et à M. [N] la somme globale de 3 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [D] et M. [N], tant en son nom personnel qu'en qualité d'ayant droit de son épouse, [K] [V], décédée PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt partiellement infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame [N] et Monsieur et Madame [D] sur le fondement du dol ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la lettre du 1er février 2002 adressée au nom de la Snc Hôtel de Saige à M. et Mme [N] est parfaitement explicite quant à l'objectif de défiscalisation qui a entouré les transactions immobilières conclues entre la Snc Hôtel de Saige d'une part, les époux [N] et les époux [D] d'autre part ; qu'il s'agissait pour ces derniers d'acquérir un appartement à rénover dans un immeuble classé monument historique pour pouvoir déduire de leurs revenus une partie du coût des travaux de rénovation, dont le coût était détaillé séparément de celui du foncier ; que si les prix de vente n'ont inclus que le prix du foncier, le coût des travaux mentionné dans le contrat passé avec l'assistant à la maîtrise d'ouvrage, la société I3C Ingénierie, est exactement identique à celui porté dans la lettre du 1er février 2002, ce qui prouve que l'opération doit être envisagée dans son ensemble et répond à un objectif de déductions fiscales selon le régime applicable aux monuments historiques, objectif dont la Snc Hôtel de Saige ne peut sérieusement prétendre qu'il ne soit pas entré dans le champ contractuel ; que c'est à bon droit que le tribunal a écarté le dol imputé par les époux [N] et les époux [D] à M. [Y] en qualité de liquidateur de la Snc Hôtel de Saige en l'absence de manoeuvres avérées susceptibles d'avoir induit les acquéreurs en erreur pour les amener à contracter » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « l'article 1116 du code civil énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il doit en conséquence être établi des manoeuvres, destinées à vicier le consentement de l'une des parties, le caractère intentionnel de ces manoeuvres et l'erreur déterminante qui s'en est suivie ; qu'en l'occurrence, il n'est pas démontré par les demandeurs que le vendeur ait été l'auteur de manoeuvres destinées à les faire contracter à tout prix, que des annonces fallacieuses aient été faites sciemment dans le dessein de les tromper, notamment sur les avantages fiscaux attendus, que la division du prix de vente en éléments distinguant le foncier et les travaux ait eu pour but de ruiner la défiscalisation attendue... ; que les modalités assez particulières des actes en cause, tenant à la différence de personne entre les signataires des promesses et les signataires des actes réitératifs, comme les subdivisions du prix en différentes catégories, si elles peuvent avoir ultérieurement des incidences diverses, n'ont pas eu pour but de priver les acquéreurs des avantages fiscaux attendus, mais plus vraisemblablement de faciliter les choses pour le vendeur... ; qu'en l'absence de démonstration de manoeuvres dolosives intentionnelles, le dol ne saurait être retenu comme fondement de la demande en dommages-intérêts » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, si les juges du fond apprécient souverainement l'existence de manoeuvres, encore faut-il qu'ils s'expliquent sur les éléments de fait mis en avant par l'auteur de la demande pour caractériser les manoeuvres ; qu'en l'espèce, pour établir l'existence de manoeuvres, Monsieur et Madame [N] et Monsieur et Madame [D] faisaient état d'une lettre du 1er février 2002 émanant de la SNC HOTEL DE SAIGE ; qu'aux termes de cette lettre, le vendeur faisait état de travaux permettant une déduction de 198.183 euros pour un bailleur et de 152.450 euros pour un propriétaire occupant ; que pour accréditer la réalité de l'imputation, la lettre invoquait un rescrit de l'administration et des courriers de l'administration fiscale remis aux candidats acquéreurs et mentionnés comme étant annexés aux ventes (conclusions du 29 septembre 2014, p. 5 et 6) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ces éléments, de nature à révéler l'existence de manoeuvres, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, pour accréditer l'existence de travaux, permettant une imputation sur le revenu global, la SNC HOTEL DE SAIGE avait fait signer aux acquéreurs, avec un tiers, un contrat d'assistance à maître d'ouvrage concernant des travaux qui, en réalité, avaient été réalisés par le vendeur (conclusions du 29 septembre 2014, p. 10) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cette circonstance, susceptible de révéler l'existence de manoeuvres, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté les demandes de Monsieur et Madame [N] et Monsieur et Madame [D] visant à l'octroi de dommages et intérêts sur un fondement autre que le dol ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les époux [N] et les époux [D] ont en effet été destinataires d'un redressement de l'administration fiscale, qu'ils ont vainement contesté devant la juridiction administrative. Ce redressement portait sur les impôts dus sur les revenus 2002 dont les acquéreurs ont déduit à tort, selon cette administration, le coût des travaux de rénovation des immeubles acquis. Il ressort de la proposition de rectification adressée par l'administration fiscale aux époux [N] et aux époux [D] le 22 septembre 2005 que dans l'éventualité où la Snc Hôtel de Saige vendrait des appartements entièrement rénovés, aucune déduction au titre des travaux effectués par celle-ci ne pourrait être demandée par les acquéreurs, qui n'étaient pas propriétaires du bien au moment de la réalisation des travaux ; que les travaux ayant été engagés et achevés antérieurement à l'acte officiel d'achat de l'immeuble (ventes des 30 avril 2002 et 25 juin 2002), ils ne pouvaient être pris en charge au titre des déductions diverses ; que de surcroît, la condition d'initiative des propriétaires, posée par l'article 156-1-3° du code général des impôts, consistant selon l'instruction 5 D-5-95 du 17 mai 1995 à se comporter en maître de l'ouvrage en effectuant les démarches administratives, en faisant procéder à des études architecturales et de réalisation et à surveiller les travaux, n'était pas satisfaite dès lors que les acquéreurs ne pouvaient être dans la copropriété qui a confié la maîtrise d'ouvrage à la société I3C ; qu'au cas particulier, les travaux avaient débuté avant la signature du contrat d'assistance et de l'acte de vente et la condition d'initiative des propriétaires n'était pas remplie de sorte que le bénéfice du régime spécial concernant la déduction par les acquéreurs des travaux de rénovation a été rejetée. Pour fonder sa position, l'administration fiscale s'est déterminée à partir d'un rescrit du 2 février 1999 exposant les conditions de la déduction. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, l'information des acquéreurs relatives à ces conditions leur a bien été apportée, puisque figure dans les promesses synallagmatiques de vente la clause suivante : "Pour permettre aux futurs acquéreurs de bénéficier du régime spécial s'appliquant aux immeubles inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, le vendeur a demandé à la Direction des Services Fiscaux de la Gironde de bien vouloir lui indiquer les conditions qui doivent être respectées. Par lettres en date du 2 février 1999 et du 8 avril 1999 demeurées ci-annexées, la Direction des Services Fiscaux a précisé les conditions à remplir pour bénéficier de ce régime. En conséquence, le régime fiscal suppose que le contribuable se prévale soit d'un déficit foncier, soit d'une charge foncière, c'est-à-dire qu'il établisse, avant tout, sa qualité de propriétaire finançant les travaux. Cette information a été reprise dans les actes authentiques de vente : "L'acquéreur déclare être parfaitement au courant des deux lettres délivrées par la Direction des Services Fiscaux de la Gironde en date des 2 février 1999, 8 avril 1999 et 15 novembre 1999, dont une copie précisant notamment les conditions et les obligations à remplir par l'acquéreur pour bénéficier du régime fiscal concernant les travaux réalisés dans un local dépendant d'un immeuble classé monument historique. La commercialisation desdits locaux se réalisera par une vente des locaux en l'état. L'acquéreur conviendra d'un marché de travaux pour la rénovation desdits locaux". Dès lors que l'information sur le régime des déductions applicables a été portée en son entier à la connaissance des acquéreurs, et dans la mesure où il n'est pas établi, nonobstant l'appréciation de l'administration fiscale, que la Snc Hôtel de Saige leur ait vendu l'immeuble déjà rénové, le prix de vente ne portant que sur le foncier avant travaux, dans la mesure enfin où il n'est pas davantage démontré que la convention passée entre les époux [D], les époux [N] et la société I3C Ingénierie ait été fictive, il ne peut être retenu une faute de la part de la Snc Hôtel de Saige ayant consisté à ne pas révéler aux acquéreurs que l'avantage fiscal qui leur avait été présenté et explicité ne pouvait être obtenu ; qu'il convient à ce propos d'observer que le jugement de rejet de leur contestation par le tribunal administratif de Bordeaux et l'arrêt confirmatif de la cour administrative d'appel se sont fondés sur d'autres motifs que ceux retenus par l'administration fiscale pour justifier son redressement ; que force est ainsi de constater qu'aucune faute n'est démontrée à la charge de M. [Y] ès qualités en lien de causalité avec la perte par les époux [N] et les époux [D] des avantages fiscaux qu'ils escomptaient de l'acquisition faite auprès de la Snc Hôtel de Saige » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, avant de prendre parti sur le point de savoir si les travaux étaient réalisés avant l'acquisition, et si dès lors l'information fournie était inexacte, les juges du fond se devaient d'examiner, non seulement le point de vue exprimé par l'administration fiscale dans le cadre de la procédure administrative, mais également l'analyse à laquelle le juge administratif, après instruction, s'est livré de manière identique dans le cadre du contentieux l'opposant à Monsieur et Madame [N] et dans le cadre du contentieux l'opposant à Monsieur et Madame [D], et ce, dans un premier temps, dans le cadre des deux jugements du 8 mars 2011 puis, dans un second temps, dans le cadre des deux arrêts du 24 juillet 2012 ; qu'en s'abstenant de procéder à un tel examen, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 455 du code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel les jugements bénéficient d'une valeur probatoire ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, les juges du fond ne pouvaient énoncer que le jugement du 8 mars 2011, intéressant Monsieur et Madame [N], s'était porté sur une circonstance différente de celle retenue par l'administration, dès lors que le Tribunal administratif de BORDEAUX avait écarté la déduction en retenant que les travaux avaient été réalisés antérieurement à la vente (p. 3, § 2) DEMANDEZ CE JUGEMENT ; que ledit jugement a été dénaturé ; ALORS QUE, TROISIEMEMENT ; les juges du fond ne pouvaient énoncer que le jugement du 8 mars 2011, intéressant Monsieur et Madame [D], s'était porté sur une circonstance différente de celle retenue par l'administration, dès lors que le Tribunal administratif de BORDEAUX avait écarté la déduction en retenant que les travaux avaient été réalisés antérieurement à la vente (p. 3 § 2) ; que ledit jugement a été dénaturé ; ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, les juges du fond ne pouvaient considérer que la Cour administrative d'appel de BORDEAUX s'est déterminée sur la base de motifs distincts de ceux retenus par l'administration, dès lors qu'elle avait à tour exclu la déduction à raison de ce que les travaux, antérieurs à la vente, ne pouvaient pas être supportés par Monsieur et Madame [N] et ce, sans équivoque (p. 3 et 4) ; que l'arrêt procède d'une dénaturation de l'arrêt du 24 juillet 2012 ; ALORS QUE, CINQUIEMEMENT, les juges du fond ne pouvaient considérer que la Cour administrative d'appel de BORDEAUX s'est déterminée sur la base de motifs distincts de ceux retenus par l'administration, dès lors qu'elle avait à tour exclu la déduction à raison de ce que les travaux, antérieurs à la vente, ne pouvaient pas être supportés par Monsieur et Madame [D] et ce, sans équivoque (p. 3 et 4) ; que l'arrêt procède d'une dénaturation de l'arrêt du 24 juillet 2012 ;