Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2017, 15-18.096, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-01-26
Numéro d'affaire : 15-18096
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2015-03-05
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Delvolvé et Trichet, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 mars 2015), que, le 10 octobre 2010, Mme X...a donné à bail une maison d'habitation à M. et Mme Y...; que, par lettre recommandée du 21 avril 2012, elle leur a délivré un congé pour reprise à effet du 9 octobre 2012, puis les a assignés afin de faire déclarer ce congé valable ; que les locataires ont contesté la régularité du congé et ont demandé la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux de remise en état et à leur payer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; Sur le premier moyen : Vu l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques, ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; Attendu qu'après avoir relevé que la soumission du bail aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n'était plus contestée par la bailleresse, l'arrêt retient que le congé est valable et opposable aux deux locataires qui sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 9 octobre 2012 ; Qu'en statuant ainsi, alors que la durée du bail ne peut être inférieure à trois ans, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne Mme X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...et la condamne à payer à M. et Mme Y...la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y..., PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit que le congé délivré par Mme X...à M. et Mme Y..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 avril 2012, l'a été régulièrement et qu'il est opposable aux deux époux, d'AVOIR dit que M. et Mme Y...sont occupants sans droits ni titre de l'immeuble sis à Suzette, ..., depuis le 9 octobre 2012, d'AVOIR dit qu'à défaut par M. et Mme Y...d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait et d'AVOIR condamné solidairement M. et Mme Y...à payer, en deniers ou quittances, à Mme X...une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs ; AUX MOTIFS QUE la soumission du contrat de bail liant les parties aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n'est plus contestée par la bailleresse ; il doit donc être examiné si le congé délivré le 21 avril 2012 est ou non régulier au regard des dispositions des articles 9-1 et 15 I. de la loi précitée qui fixent les conditions de forme et de délai du congé délivré par le bailleurs pour reprise ; le seul motif allégué par les locataires pour demande que le congé délivré soit déclaré nul tient au fait qu'il n'a été délivré qu'à un seul des époux ; cet argument ne peut prospérer ; en effet, la loi prévoit que le congé doit être notifié à chacun des époux lorsque le bailleur a connaissance de l'existence du conjoint comme en l'espèce, dans le but de protéger chaque membre du couple de l'ignorance dans laquelle le conjoint informé pourrait le tenir ; mais dans le cas où, nonobstant le fait que le bailleur ait comme en l'espèce adressé aux deux époux une unique lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour leur notifier le congé avec signature de l'avis de réception par un seul des époux, il est établi que les deux époux ont eu parfaite connaissance du congé notifié, ils ne peuvent ensuite se prévaloir de l'inopposabilité du congé à celui qui n'a pas signé l'avis de réception ; M. et Mme Y...ont, par lettre du 17 mai 2012 portant leurs deux signatures, répondu au congé délivré par la bailleresse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 21 avril 2012, en contestant la validité du congé et en revendiquant le bénéfice des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le maintien dans les lieux jusqu'au 8 octobre 2013 ; en conséquence, le congé pour reprise délivré à l'époux, seul signature du courrier recommandé avec accusé de réception, est opposable à l'épouse qui en a eu parfaite connaissance ; le jugement sera donc réformé ; la validité du congé a pour conséquence l'admission de l'ensemble des demandes présentées par Mme X..., M. et Mme Y...étant occupants sans droit ni titre de l'immeuble depuis le 9 octobre 2012 ; l'expulsion sera donc ordonnée et les appelants seront condamnés à payer à l'intimée, en deniers ou quittances, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 700 euros, à compter du 9 octobre 2012 et jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs ; 1) ALORS QUE le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre ; que la notification du congé doit être effectuée par lettres distinctes adressées à chacun des époux, ou par une lettre unique libellée au nom des deux avec signature de l'avis de réception par chacun des époux ; qu'en retenant que le congé était valable et opposable aux deux époux locataires, après avoir pourtant constaté qu'une seule lettre recommandée leur avait été adressée et que l'avis de réception n'avait été signé que par M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 1751 du code civil, ensemble l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 2) ALORS QUE le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre ; que la notification du congé doit être effectuée par lettres distinctes adressées à chacun des époux, ou par une lettre unique libellée au nom des deux avec signature de l'avis de réception par chacun des époux ; qu'en retenant que le congé était valable et opposable à Mme Y...au seul motif qu'elle en avait eu connaissance, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant, privant son arrêt de base légale au regard de l'article 1751 du code civil, ensemble l'article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que Mme X...sollicitait dans ses conclusions d'appel la validation du congé délivré le 21 avril 2012 « à effet au 10 octobre 2013 », en rappelant que le bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 avait « pris fin le 10 octobre 2013 » (conclusions signifiées le 26 novembre 2014, p. 4, § 7 et 8) ; qu'en retenant néanmoins que M. et Mme Y...étaient occupants sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2012, la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 4) ALORS QUE le contrat de location soumis à la loi du 6 juillet 1989 est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ; si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ; qu'en validant le congé délivré le 22 avril 2012 pour le 9 octobre 2012, quand le bail litigieux avait été conclu le 1er novembre 2010 et qu'elle constatait que la qualification de bail d'habitation soumis à la loi de 1989 n'était plus discutée au stade de l'appel par Mme X..., ce dont il résultait que le congé ne pouvait avoir été valablement délivré pour le 9 octobre 2012, deux ans après la signature du bail, la cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public des articles 10 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; AUX MOTIFS QUE la demande reconventionnelle portant sur les travaux demandés par M. et Mme Y...doit être rejetée eu égard à l'expulsion ordonnée, tout comme la demande de réduction du montant du loyer à compter du 28 mars 2013, comme portant sur une période où les occupants sont sans droit ni titre ; quant au préjudice de jouissance dont les appelants demandent réparation par l'octroi d'une somme de 233 euros par mois, son éventuelle existence ne peut être examinée que sur la période allant du 1er novembre 2010 au 9 octobre 2012 et non sur une période où les occupants sont sans droit ni titre ; 1) ALORS QUE la cassation d'une disposition principale s'étend nécessairement aux dispositions qui sont indivisibles ou dans un lien de dépendance nécessaire ; que la cour d'appel a débouté M. et Mme Y...de leur demande reconventionnelle d'exécution de travaux en se fondant sur la seule circonstance que ceux-ci étaient occupants sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2012 et que leur expulsion avait été ordonnée ; que la cassation de l'arrêt sur le fondement du premier moyen de cassation qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le congé était opposable aux deux époux et que ceux-ci étaient occupants sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2012, entraînera nécessairement la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt ayant débouté M. et Mme Y...de leur demande d'exécution de travaux, en application de l'article 624 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la cassation d'une disposition principale s'étend nécessairement aux dispositions qui sont indivisibles ou dans un lien de dépendance nécessaire ; que la cour d'appel a débouté M. et Mme Y...de leur demande reconventionnelle de réduction du prix du loyer à compter du 28 mars 2013 en se fondant sur la seule circonstance qu'elle portait sur une période où les occupants étaient sans droit ni titre ; que la cassation de l'arrêt sur le fondement du premier moyen de cassation qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le congé était opposable aux deux époux et que ceux-ci étaient occupants sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2012 entraînera nécessairement la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt ayant débouté M. et Mme Y...de leur demande de réduction du prix du loyer à compter du 28 mars 2013, en application de l'article 624 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE la cassation d'une disposition principale s'étend nécessairement aux dispositions qui sont indivisibles ou dans un lien de dépendance nécessaire ; que la cour d'appel a débouté M. et Mme Y...de leur demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période postérieure au 9 octobre 2012 en se fondant sur la seule circonstance que cette demande ne pouvait être examinée dès lors qu'elle portait sur une période où ils occupaient l'immeuble sans titre ; que la cassation de l'arrêt sur le fondement du premier moyen de cassation qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le congé était opposable aux deux époux et qu'ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2012 entraînera nécessairement la cassation par voie de conséquence du chef de l'arrêt ayant débouté M. et Mme Y...de leur demande d'indemnisation du préjudice de jouissance subi pour la période postérieure au 9 octobre 2012, en application de l'article 624 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; AUX MOTIFS QUE quant au préjudice de jouissance dont les appelants demandent réparation par l'octroi d'une somme de 233 euros par mois, son éventuelle existence ne peut être examinée que sur la période allant du 1er novembre 2010 au 9 octobre 2012 et non sur une période où les occupants sont sans droit ni titre ; à l'exception d'un courriel en date du 5 novembre 2011 par lequel Mme Y...indique à la bailleresse que les deux fenêtres du salon ne sont plus étanches et que le menuisier intervenu l'année précédente avait indiqué qu'il fallait les changer, les appelants ne justifient d'aucune autre réclamation auprès de Mme X...sur la période considérée ; l'expertise amiable diligentée par leur assureur protection juridique n'a eu lieu qu'en décembre 2012 ; dans ces conditions, ils ne peuvent prétendre à la réparation d'un préjudice de jouissance ; ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'en retenant que les époux Y...ne pouvaient prétendre à la réparation d'un préjudice de jouissance après avoir pourtant constaté que, par un courriel du 5 novembre 2011, Mme Y...avait indiqué à la bailleresse que les deux fenêtres du salon n'étaient plus étanches et que le menuisier intervenu l'année précédente avait indiqué qu'il fallait les changer, ce qui constituait une réclamation obligeant le bailleur à intervenir, au motif inopérant qu'aucune autre réclamation n'avait été adressée au bailleur avant l'expertise amiable réalisée par l'assureur des locataires en décembre 2012, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.