Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2013, 11-27.399, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-03-26
Numéro d'affaire : 11-27399
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2011-06-03
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Bouthors, SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, SCP Monod et Colin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le département de Mayotte était en droit de prouver son titre d'acquisition de la parcelle litigieuse conformément aux prévisions de l'article 1348 du code civil dans la mesure où l'original avait été perdu lors de la destruction de ses archives, en 1993, à l'occasion d'un incendie présentant le caractère d'une force majeure et retenu, par une appréciation souveraine des preuves de propriété les meilleures et les plus caractérisées, qu'il ressortait des documents cohérents produits par le département que M. X... lui avait vendu la parcelle litigieuse en 1979 et que les fiches parcellaires et de propriétaire produites par M. X..., documents topographique dont la mise à jour était incertaine et ne constituant pas des titres, n'étaient pas de nature à prouver l'absence de droit de propriété du département, la cour d'appel a pu, sans faire application d'une hiérarchie des preuves, ni contrevenir à la règle selon laquelle nul ne peut se constituer un titre à soi-même, en déduire que le département de Mayotte, venant aux droits de la Collectivité départementale de Mayotte, était propriétaire de la parcelle litigieuse ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer au préfet de Mayotte représentant l'Etat français la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de M. X... et du département de Mayotte ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. X.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes tendant à voir constater sa qualité de propriétaire sur la parcelle de terrain d'une superficie de 2ha 80a comprise dans la propriété dite «... » titre n° 112- DO située à Kaweni, à voir condamné Monsieur le Préfet de Mayotte à lui restituer ladite parcelle et à lui payer solidairement avec la collectivité départementale de Mayotte la somme de 725. 760 euros à titre de dommages et intérêts ; aux motifs propres que : « ( ) l'article 1347 du code civil prévoit qu'il est fait exception à la règle de la preuve par écrit lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit et précise qu'on appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formé, et qui rend vraisemblable le fait allégué ; ( ) qu'en l'espèce, la collectivité départementale de Mayotte allègue avoir acquis la propriété de la parcelle «... », mais les pièces qu'elle produit à l'appui de cette allégation ne constituent pas un commencement de preuve par écrit en ce qu'il ne s'agit pas d'écrits qui sont émanés de Monsieur X... ; mais ( ) que l'article 1348 prévoit qu'il est également fait exception à la règle de la preuve par écrit lorsque l'une des parties a perdu le titre qui lui servait de preuve littérale par suite d'un cas fortuit ou d'une force majeure ; ( ) qu'il est constant que les émeutes qui se sont produites à Mamoudzou en 1993 ont entraîné la destruction par incendies des archives du service des domaines et du service de l'enregistrement ; ( ) que ces incendies ne sont évidemment pas imputables à l'administration mais aux émeutiers ; que les articles de presse et les photographies versés aux débats attestent de leur soudaineté, de leur ampleur et de leur extrême violence, que ces événements que le Journal de Mayotte a pu qualifier de « crise de folie » présentent les caractères d'extériorité, d'imprévisibilité et d'irrésistibilité requis pour établir la force majeure ; ( ) qu'en conséquence, la collectivité départementale de Mayotte qui fait légitimement valoir qu'elle a perdu son titre par suite d'une force majeure est bien-fondée à rapporter par tous moyens la preuve de sa qualité de propriétaire de la parcelle litigieuse, ( .) que la collectivité départementale de Mayotte produit les documents suivants :- rapport n° 2 de la commission restreinte du Conseil général-réunion du 28 novembre 1979- rapport de Monsieur le Préfet pour l'exécution des programmes d'acquisitions foncières arrêtées par le Conseil général pour l'année en cours (signé « le préfet, représentant du gouvernement, Jean D... ») : « Acquisitions réalisées Financement imputé sur les crédits du chapitre 310-03-01... Régularisation pour une partie du terrain d'assise des habitations publiques affectées à l'Equipement, parcelle de 3 208 m2 sur la propriété... à Mamoudzou, prix fixé à 2 800, 00 FF » ;- délibération n° 174/ 81 de la commission restreinte relative à diverses acquisitions foncières (signé « pour extrait conforme, le président de la commission restreinte, Adrien A... ») : « Après avoir étudié le rapport de Monsieur le Préfet concernant diverses acquisitions foncières, la Commission Restreinte a ensuite décidé, à l'unanimité, d'approuver les acquisitions foncières suivantes : Propriété... T118 Do à Mamoudzou » ;- commission restreinte-séance du 29 avril 1982- rapport de monsieur le préfet, représentant du gouvernement, concernant diverses acquisitions foncières (signé illisible ») : « 3)- Acquisition de la propriété... Monsieur Ali X... à qui nous avons déjà acheté la moitié environ de sa propriété dite... T n° 1118 DO à Mamoudzou, désire nous vendre la partie restante soit 1 ha 38 a 44 ca Etant situé très près du centre de Mamoudzou, il me semble très intéressant d'acquérir ce terrain afin d'éviter une urbanisation sauvage Le prix qu'il nous propose est celui auquel nous avons traité précédemment : 7000 F/ ha à imputer au chapitre 310-01-02 » ;- délibération n° 209/ 82 de la commission restreinte relative à diverses acquisitions foncières (signé « pour extrait conforme, le président de la commission restreinte, Adrien A... ») : « Après avoir étudié le rapport n° 12 de Monsieur le Préfet, la Commission Restreinte a décidé d'autoriser Monsieur le Préfet à procéder aux différentes acquisitions sollicitées, soit 3- Acquisition de la propriété... TN N° 1118D à Mamoudzou » ;- commission restreinte-séance du 2 septembre 1982- avenant d'acte de vente : « Le présent acte constitue un rectificatif de l'acte de vente passé entre :- la Collectivité Territoriale de Mayotte représentée par Monsieur Jean D..., préfet  et Monsieur Ali X... le 24 octobre 1979 enregistré au bureau de Mamoudzou ce jour, F° 165 n° 1139 AC entre-la Collectivité Territoriale de Mayotte représentée par Monsieur Yves E..., Préfet, représentant du Gouvernement, l'acquéreur, d'une part,- Monsieur Ali X..., né vers 1929, cultivateur domicilié à Mamoudzou, le vendeur, d'autre part, 1°) Après délimitation et bornage du terrain objet de l'acte de vente ci-dessus désigné il appert que la superficie définitive n'est pas de 32 a 08 ca comme initialement prévue mais de 41 a 56 ca, soit une différence de 9 a 48 ca ; 2°) Aucune clause de l'acte de vente ci-dessus désigné ne prévoyant la différence entre la superficie acquise et la superficie occupée, il a été, d'accord entre les parties, convenu et arrêté ce qui suit : 1°) La Collectivité Territoriale versera comme compensation à Monsieur Ali X..., la somme de huit cent vingt sept francs, quarante trois centimes (827, 43 F) calculée sur la base du prix initial (2 800x9a 48ca)/ 32 a 08 ca = 827, 43 F » ;- courrier du chef du service topographique et des affaires foncières à Monsieur le receveur des Domaines en date à Mamoudzou du 3 juin 1982 (signé « le chef du service topographique et des affaires foncières, Philippe C... ») : « Je vous saurai gré de bien vouloir faire établir un certificat de consignation au sommier des immeubles de la Collectivité Territoriale pour le terrain de 1 ha 38 a 44 ca, partie de la propriété... titre 1118 Do, objet d'un acte de vente avec Monsieur Ali X... enregistré à Mamoudzou le 27 mai 1982 F° 82 n° 459 AC », ( ) que Monsieur X... n'apporte aucun élément sérieux de contestation de l'authenticité de ces différents documents administratifs, que leur cohérence matérielle et chronologique intrinsèque établit de façon suffisante :- premièrement, que par acte de vente en date du 24 octobre 1979 enregistré au bureau de Mamoudzou le 2 septembre 1982, F° 165 n° 1139 AC, qui a fait l'objet d'un avenant du même jour, la collectivité départementale de Mayotte a acquis de Monsieur X... partie de la propriété «... » pour une superficie prévue de 32 a 08 ca qui s'est révélée être de 41 a 56 ca, au prix de 7000, 00 francs l'hectare,- deuxièmement, que par un second acte de vente enregistré à Mamoudzou le 27 mai 1982, F° 82 n° 459 AC elle a acquis la partie restante de cette propriété, pour une superficie de 1 ha 38 a 44 ca ; ( ) que la réalité de ces transactions est confirmée par les documents de comptabilité publique qui sont aussi produits par la collectivité départementale de Mayotte ; ( .) qu'en effet, les bordereaux d'émission qui sont versés aux débats, dont l'authenticité n'est pas non plus sérieusement contestée, établissent également de façon suffisante que trois mandats n° 2230 du 1er février 1980, n° 2096 du 19 juillet 1982 et n° 2187 du 9 novembre 1982, imputés au chapitre 310 01 02, ont été successivement émis au profit de Monsieur X... pour les montants respectifs de :-2800, 00 francs, correspondant à la première vente de 32 a 08 ca au prix de 7 000, 00 francs l'hectare,-827, 43 francs, correspondant à l'avenant à cette première vente au titre de l'erreur de superficie pour 9 a 48 ca au même prix ;-9 690, 80 francs, correspondant à la deuxième vente de 1 ha 38 a 44 ca, toujours au même prix ; ( ) que la réalité de l'acquisition de la propriété «... » par la collectivité départementale de Mayotte est encore confortée par le fait qu'il s'est écoulé plus de 20 ans entre la contestation de Monsieur X... et la construction de bâtiments préfectoraux sur cette propriété qu'il ne pouvait pas ignorer ; ( ) qu'en effet, Monsieur X... n'aurait pas manqué de s'opposer à ces constructions s'il était demeuré propriétaire du terrain, ou en tout cas, il n'aurait pas manqué de les critiquer bien plus tôt si, comme il le prétend aujourd'hui, le projet de cession de son fonds initialement évoqué et pour lequel il avait accepté de patienter n'avait finalement pas abouti ; ( ) qu'ainsi, la collectivité départementale de Mayotte a suffisamment démontré son acquisition de la propriété «... » ; ( ) la fiche parcellaire du 15 février 1983 et la fiche de propriétaire du 18 février 1983 produites par Monsieur X..., qui ne sont que des documents topographiques dont la mise à jour est incertaine et qui ne constituent pas un titre et ne peuvent s'y substituer, sont insuffisantes à rapporter la preuve contraire » (arrêt attaqué p. 5 à 7) ; et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que : « Il n'est pas contesté que Monsieur Ali X... est le signataire en qualité d'acheteur d'un acte de vente sous seing privé daté du 18/ 04/ 68 d'une parcelle d'environ 2ha80 a comprise dans la parcelle dite «..., titre 112 DO sise à Kaweni. La collectivité Départementale de Mayotte prétend que postérieurement au 18/ 04/ 68 Monsieur Ali X... lui a vendu la parcelle précitée. La Collectivité Départementale de Mayotte ne produit aucun acte translatif de propriété. Elle prétend verser aux débats une série de commencement de preuve par écrit établissant la présomption d'un transfert de propriété intervenue entre elle-même et Monsieur Ali X.... Les documents qu'elle produit à savoir les rapports n° 2 et 12 de Monsieur le Préfet de Mayotte, les délibérations n° 174/ 81 et 209/ 82 de la Commission restreinte du Conseil Général, un courrier de Monsieur le Chef du Service Topographique daté du 03/ 06/ 82 et un document intitulé avenant d'acte de vente non daté par Monsieur Ali X..., ne peuvent valoir commencement de preuve de preuve par écrit car il n'émane pas de celui contre lequel la demande est formée c'est-à-dire Monsieur Ali X... ou son représentant conformément à l'article 1347 du Code civil. Par ailleurs, Monsieur Ali X... ne produit aucun duplicata à son nom du titre foncier n° 112- DO concernant la propriété dite «... ». Il prétend avoir été possesseur de cette propriété entre le 18/ 04/ 68 et l'année 1981. En dépit de l'existence de son titre de propriété il ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 2265 du Code civil car cette disposition légale n'était pas applicable à Mayotte antérieurement à la date du 01/ 06/ 04 en application des dispositions de l'article 2297 du Code civil. En outre comme Monsieur Ali X... n'a pas fait immatriculer la propriété dite « ... », l'acte de vente qu'il produit n'est pas définitif et inattaquable conformément aux dispositions de l'article 118 du décret du 04/ 02/ 1911. Il est constant que les émeutes qui se sont produites à Mamoudzou en 1993 ont entraîné la destruction par incendie des archives du service des domaines et du service de l'enregistrement. Ces destructions constituent pour la Collectivité Départementale de Mayotte un cas de force majeure qui permet de faire exception à l'application des dispositions de l'article 1347 du Code civil et de rapporter la preuve par tous moyens. En outre Monsieur Ali X... admet dans son acte introductif d'instance que Monsieur le Préfet de Mayotte est entré en possession de la parcelle approximativement en 1981. Or Monsieur Ali X... qui prétend que sa parcelle est occupée illégitimement depuis 1981 ne produit aucune lettre de mise en demeure, aucune pièce justifiant d'une action judiciaire destinée à faire cesser l'occupation hormis une plainte avec constitution de partie civile daté du 07/ 01/ 03. L'absence de réaction de Monsieur Ali X... jusqu'en 2003 à ce qu'il dénonce comme une occupation illégale de sa parcelle, ainsi que l'ensemble des pièces qui ont été versés aux débats par la Collectivité Départementale de Mayotte constituent un faisceau d'indices qui permettent de penser que la propriété dite «... » titre 112- DO d'une superficie de 2ha80a appartient à la Collectivité Départementale de Mayotte. En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur Ali X... de l'ensemble de ses demandes » (jugement p. 4 et 5) ; 1°) Alors que, d'une part, en l'absence de hiérarchie des preuves en matière immobilière, tous les modes de preuve sont admissibles ; qu'en rejetant dès lors les éléments de preuve fournis par Monsieur X... à l'appui de son action en revendication motifs pris de ce qu'ils ne constituaient pas un titre et ne pouvaient s'y substituer (arrêt attaqué p. 7, dernier §) la Cour d'appel a violé les dispositions des articles 544 et suivants, et 1341 et suivants du Code civil ; 2°) Alors que, d'autre part, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement par lui allégué ; que si la perte d'une preuve littérale par suite d'un cas de force majeure entraîne la possibilité de recourir à la preuve par tous moyens, elle ne saurait pour autant permettre de contrevenir au principe selon lequel nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu'en se fondant cependant sur les bordereaux d'émission établis par la comptabilité publique de la Collectivité départementale de Mayotte (arrêt attaqué p. 7, § 4) pour retenir la réalité du paiement allégué par la Collectivité, la Cour de renvoi a violé les dispositions des articles 1315 et suivants et 1348 du Code civil.