Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 janvier 2012, 10-24.804 10-24.805 10-24.806, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-01-11
Numéro d'affaire : 10-24804
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2010-06-24
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Bénabent, SCP Célice, Blancpain et Soltner

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° T 10-24. 804, U 10-24. 805 et V 10-24. 806 ; Sur le moyen unique du pourvoi n° T 10-24. 804, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'aux termes du bail la locataire avait à sa charge l'installation intérieure et extérieure des locaux permettant leur exploitation effective à charge d'obtenir toutes les autorisations qui seraient nécessaires sans recours contre le bailleur, sans pouvoir exiger de celui-ci aucune remise en état aménagement, ni réparation autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts, que la société locataire pouvait demander un permis de construire et qu'elle ne démontrait pas s'être vu refuser un tel permis, que compte tenu des dispositions du plan local d'urbanisme en vigueur la situation des bâtiments exploités se trouvait actuellement en conformité ; que la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la société MDF Château de Chambourcy ne prouvait pas avoir fait l'objet d'injonctions administratives pour absence de conformité des locaux ni que des travaux nécessitant la délivrance d'un permis de construire étaient nécessaires pour permettre la poursuite de l'activité exercée dans les lieux loués, a pu déduire de ces seuls motifs, que la preuve d'un préjudice résultant de l'annulation du permis de construire initial n'était pas rapportée et que la société civile immobilière Nello (la SCI) n'était pas tenue de déposer la demande de permis de construire préparée par la société MDF Château de Chambourcy pour régulariser la situation ni d'en supporter le coût ; D'où il suit que le moyen, qui vise pour partie un motif surabondant, n'est pas fondé ; Sur le premier moyen des pourvois n° U 10-24. 805 et V 10-24. 806, réunis, ci-après annexé : Attendu que les sociétés MDF Hauts-de-Seine et Financière Segula qui invoquaient dans leurs conclusions communes un double dol commis par la SCI, d'une part, et les cédantes des actions de la société MDF Château de Chambourcy, d'autre part, pour en déduire l'existence d'un concert frauduleux et qui réclamaient la condamnation in solidum de cette société et des cessionnaires à payer une seule et même somme à elles mêmes et à la société locataire, n'ayant pas soutenu que le dol qu'elles reprochaient à la SCI d'avoir commis, à l'occasion de la conclusion du bail, leur avait causé un préjudice personnel distinct qu'elles pourraient invoquer sur le fondement délictuel, la cour d'appel a pu retenir, par motifs adoptés, sans modifier l'objet du litige, que les demandes fondées à l'égard de la SCI sur les conditions de la signature d'un bail auquel elles n'étaient pas parties étaient irrecevables ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi n° U 10-24. 805, pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu qu'indépendamment d'une erreur matérielle sans portée sur l'identité de la société qui sollicitait la mise en oeuvre de la garantie de passif consentie par les cédantes au Centre de gériatrie La Roseraie, aux droits duquel vient la société MDF Hauts-de-Seine, la cour d'appel a, sans les dénaturer, répondu aux conclusions de la société MDF Hauts-de-Seine en fixant le montant à prendre en compte au titre de la garantie de passif ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi n° U 10-24. 805, pris en sa seconde branche, et le second moyen du pourvoi n° V 10-24. 806, réunis, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, reprenant les sommes proposées par les cédantes et écartant certaines sommes qu'elle a estimées devoir être prises en charge par la société bailleresse a, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, souverainement fixé le montant à prendre en compte au titre de la garantie de passif ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés MDF Château de Chambourcy, MDF Hauts-de-Seine et Financières Segula à payer : - à la SCI NELLO et à la société Saint-Hubert la somme globale de 2 500 euros, - à la société Razao Pura et à Nella X... la somme globale de 2 500 euros ; - rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société MDF Château de Chambourcy, demanderesse au pourvoi n° T 10-24. 804 Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande de la société MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY à l'encontre de la SCI NELLO tendant à l'obtention d'un permis de construire et au remboursement du coût d'élaboration d'un dossier de permis de construire et d'AVOIR, en conséquence, ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire au préjudice de la SCI NELLO ; AUX MOTIFS QUE selon protocole d'accord signé le 22 octobre 2002, la société SEGULA SANTE a signé une promesse d'acquisition de la totalité des actions détenues par Mlle Nella X... et la société RAZAO PURA dans la SAS CHATEAU DE CHAMBOURCY pour un prix égal à la différence entre la valorisation des éléments incorporels de la SAS CHATEAU DE CHAMBOURCY correspondant au fonds de maison de retraite, déterminée sur la base du chiffre d'affaires hors taxes réalisé entre le 1er avril 2001 et le 31 mars 2002 et l'endettement net de cette société el qu'il ressortira des comptes au 30 novembre 2002 (calculé notamment à partir des provisions et des dettes) ; Que cet engagement était soumis à plusieurs conditions suspensives dont la signature de baux avec les SCI NELLO et SAINT HUBERT qui ont été signés le 21 novembre 2002 entre ces société et la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ; Considérant que le 22 novembre 2002, la société SEGULA SANTE a réglé aux cédantes l'acompte de 369. 000 euros pour l'augmentation de capital ; que la cession a pris effet le 16 décembre 2002 avec le versement d'une somme de 1. 612. 488 euros par la société CENTRE DE GERIATRIE DE LA ROSERAIE venue aux droits de la société SEGULA SANTE, tandis qu'il était signé un acte de garantie de passif par Mlle Nella X... et la société RAZAO PURA au CENTRE DE GERIATRIE DE LA ROSERAIE ; De sorte que les actions de la SAS CHATEAU DE CHAMBOURCY sont devenues la propriété de la société CENTRE DE GERIATRIE DE LA ROSERAIE à cette date ; Considérant qu'après la cession et sa prise de contrôle, la SAS CHATEAU DE CHAMBOURCY a décidé de faire procéder à des travaux ; qu'à cette occasion, il est apparu que le permis de construire portant sur les bâtiments avait été annulé ; Que la SAS MDF HAUTS DE SEINE (CENTRE DE GERIATRIE) et la SAS FINANCIERE SEGULA, cette dernière aux droits de la société SEGULA SANTE, ont refusé de régler le solde en invoquant l'existence d'un dol par réticence : * par la gérante de la SCI NELLO lors de la signature du bail qui ne contient aucune mention indiquant que les trois bâtiments sont dénués de permis de construire ; * lors de la vente des actions de la SAS CHATEAU DE CHAMBOURCY, Mlle Nella X... et la société RAZAO PURA n'ayant informé ni les nouveaux actionnaires ni les dirigeants de la société CHATEAU DE CHAMBOURCY de l'annulation du permis de construire ; Que la société SEGULA SANTE, agissant comme mandataire de la société CENTRE DE GERIATRIE, a mis en oeuvre la garantie d'actif et de passif et la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY, en ce qui la conernce, a refusé de régler le solde du prix et engagé une action contre ses bailleresses et les cédantes des actions, Mlle Nella X... et la société RAZAO PURA demandant « la régularisation de la situation administrative » et qu'elle supporte l'intégralité du coût des travaux imposés pour l'obtention du permis de construire » ; Qu'à l'appui de ses prétentions, la société CHATEAU DE CHAMBOURCY devenue MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY, fait état actuellement de ce que l'attente de la régularisation administrative de la situation, relative à la construction d'un escalier de secours, elle a dû fermer des chambres au 1er et 2ème étage et de ce qu'elle n'a eu de cesse, depuis plusieurs années, de solliciter le dépôt d'un permis de construire ; que seul la bailleur peut le faire et s'y est refusé alors que les deux constructions n'ont qu'un seul escalier de secours contrairement à la règlementation en vigueur depuis le 7 avril 2002 ; Considérant que le permis de construire des bâtiments annexes a été annulé à la requête d'un voisin de la maison de retraite, en vertu d'un jugement du Tribunal administratif rendu en 1991 confirmé par un arrêt du Conseil d'Etat le 11 septembre 1995 ; Qu'la date de la cession du bail portant sur ces bâtiments en 2002, l'action civile engagée par le tiers était périmée ; que par ailleurs, selon l'article 480-13 du Code de l'urbanisme en vigueur à l'époque, la démolition des bâtiments n'était plus possible ; Que la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY fait état de la nécessité de mies aux normes, non réalisées, résultant du décret du 19 novembre 2001 pour le 2002 en raison d'un changement de catégorie de l'établissement ; qu'elle ne précise pas dans quelle mesure il était applicable à la société CHATEAU DE CHAMBOURCY, ne donnant aucun détail sur ce détail ; Considérant qu'à la suite d'une visite des lieux le 24 janvier 2001, la commission de sécurité avait émis un avis favorable au fonctionnement de la maison de retraite du CHATEAU DE CHAMBOURCY les différentes petites non-conformités précédemment relevées ayant été remises en ordre ; Qu'il n'est produit aucune injonction notifiée à la société CHATEAU DE CHAMBOURCY avant la cession ; Considérant que la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ne prouve pas l'existence de non conformités des bâtiments par rapport aux exigences en vigueur lors de la cession effective des biens fin 2002 ; qu'il n'est justifié d'aucun état des lieux lors du changement de contrôle de la société CHATEAU DE CHAMBOURCY ; Considérant que la société exploitante ne justifie pas avoir eu des difficultés en raison de non conformités, d'aménagement ou de mise en conformité en relation avec l'annulation du permis de construire des bâtiments annexes, que ce soit par rapport à son classement en type U de sa catégorie (4ème) ou au regard d'autres exigences administratives ; Que la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ne prouve qu'elle a fait l'objet d'injonctions administratives pour une absence de conformité, le seul élément défavorable étant un rapport des services vétérinaires de 2003 postérieur à la cession tenant à l'exploitation par la société cessionnaire (puisque l'hygiène se trouve en cause et tient au fonctionnement alors de la maison de retraite) ; que la société se prévaut également des conclusions d'un rapport de la société QUALICONSULT en 2003 qui fait état de divers points à améliorer pour lesquels, l'exigence d'un permis de construire n'est pas prouvée eu égard leur nature et aucun élément de technicien ne l'affirme ; Considérant que la cession des actions intervenues avec Mlle Nella X... et la société RAZAO PURA avec la société SEGULA a eu pour base le chiffre d'affaires ; qu'il n'est pas rapporté la preuve de demande par l'acquéreur d'éléments relatifs à l'état et aux besoins de la société exploitante ; Considérant qu'il n'est pas davantage démontré un défait de délivrance par la SCI NELLO au regard des charges et conditions du bail en ce qui concerne l'entretien et la mise en conformité des locaux copte tenu des stipulations du bail commercial signé avec ce bailleur par la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ; Qu'en effet, selon le bail signé avec la société CHATEAU DE CHAMBOURCY :- « le preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée dans les lieux sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, aménagement, ni réparation autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts le preneur aura à sa charge l'installation intérieure et extérieure des locaux permettant leur exploitation effective à charge d'obtenir toutes les autorisations qui seraient nécessaires sans recours contre le bailleur » ;- « le preneur aura la charge de toutes les réparations locatives et d'entretien le bailleur n'étant tenu qu'à l'exécution des grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du Code civil toutes les autres réparations resteront à la charge du preneur. Il devra satisfaire à toutes charges de ville de police réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, ainsi qu'à celles pouvant résulter des plans d'aménagement de la ville et autres charges dont les locataires sont ordinairement tenus de manière que le bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet » ; Qu'en 2004, la commission de sécurité a rendu également un avis défavorable en février, tout en préconisant diverses mesures en vue de garantir la sécurité des lieux et a rendu un avis favorable le 16 novembre 2004 ; Considérant en outre que la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ne prouve pas et il ne résulte d'aucune pièce officielle que les mesures sollicitées par la commission de sécurité exigeait un permis de construire ; Qu'il ressort d'une lettre de la mairie à la gérante de la SCI NELLO (23 juin 2005) en réponse à sa lettre lui demandant si tous les travaux prescrits par la commission de sécurité d'arrondissement lors de sa visite en février 2004 avaient été réalisés et s'ils étaient soumis au permis de construire, lui a fait savoir : « Pour ce qui est de la réalisation des prescriptions je vous transmets copie du procès verbal e la commission de sécurité en date du 16 novembre 2004 émettant un avis favorable à la levée de l'avis défavorable du 23 février 2004 . Quant à la soumission desdits travaux à un permis de construire, je vous confirme qu'ils ne le sont et vous rappelle sur ce point les termes de mon courrier du 4 février 2004 » ; Considérant en conséquence que la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ne démontre pas que les travaux qu'elle a entrepris de réaliser en 2003 étaient exigés avant la cession et que la situation administrative des biens avait un caractère déterminant, puisque la prise en charge de la société CHAMBOURCY a été faite par l'acquisition de ses actions ; qu'il n'est pas démontré qu'il a été sollicité des renseignements sur la situation administrative de biens, ni les conditions d'exploitation ; qu'il n'a pas été demandé d'état des lieux ; Considérant en outre qu'elle ne prouve pas avoir l'existence d'un préjudice tenant au caractère insurmontable de la situation qu'elle affirme ; qu'indépendamment de l'analyse précédente sur la portée de l'annulation à la période de la cession, elle ne démontre pas que la demande de permis de construit devait être faite par le propriétaire dont l'attitude a bloqué la situation ; qu'en effet, le permis de construire peut être demandé par une personne qui a eu l'autorisation du propriétaire et, en l'occurrence, la SAS CHATEAU DE CHAMBOURCY avait « à sa charge l'installation intérieure et extérieure des locaux permettant leur exploitation effective à charge d'obtenir toutes les autorisations qui seraient nécessaires sans recours contre le bailleur » ; qu'elle devait d'ailleurs supporter les frais d'entretien, d'aménagement et de réparation ainsi que les mises aux normes, le bailleur n'ayant qu'une obligation limitée au clos et au couvert ; Considérant encore que la SCI NELLO fait à juste titre valoir que depuis 2006, compte tenu de la durée écoulée depuis la décision définitive d'annulation du permis de construction, il ne peut y avoir de refus du permis de construire à raison de l'irrégularité de la construction initiale ; que la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ne prouve pas un tel refus ; Considérant encore que, compte tenu du nouveau plan local d'urbanisme, la situation des bâtiments exploités par la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY se trouve actuellement en conformité ; qu'en outre, en vertu de l'article 9 de la loi portant engagement national pour le logement article L. 111-12 pour les constructions achevées depuis plus de dix ans, aucun refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale (un permis avait été délivré) ; Que si les travaux doivent avoir reçu l'accord du bailleur, la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY ne prouve avoir transmis qu'une demande de permis de construire faite au nom du bailleur ce qui rendait compréhensible l'absence de réponse sur une demande qui telle que présentée supposait qu'elle en assume les frais ; Considérant que ces demandes actuelles relatives au permis de construire incluent des modifications qui n'étaient pas exigées lors de la prise de contrôle par la MDF ; Considérant qu'en l'absence de démonstration par la SAS CHATEAU DE CHAMBOURCY d'un préjudice lié à l'absence de permis de construire par suite d'annulation acquise et de non présentation d'une demande par la SCI NELLO, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande tendant à condamner les SCI NELLO et SAINT-HUBERT à déposer un permis de construire pour régulariser la situation et à lui en faire supporter le coût ET AUX MOTIFS, encore, QU'il y a lieu de confirmer la mainlevée de la saisie conservatoire en l'absence de créance de la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY sur la SCI NELLO ; 1°/ ALORS QUE si l'article L. 111-12 du Code de l'Urbanisme énonce en son alinéa premier que « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme », son alinéa second précise que cette disposition n'est pas applicable « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire » ; que l'annulation contentieuse du permis de construire initial ayant un effet rétroactif, la construction est réputée réalisée sans permis de construire et ne peut dès lors faire l'objet de travaux ultérieurs, sauf à être régularisée par l'obtention d'un permis de construire global ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le permis de construire les bâtiments annexes aujourd'hui exploités par la société MDF Château de Chambourcy avait été annulé par un jugement du Tribunal administratif de 1991, confirmé par un arrêt du Conseil d'Etat du 11 septembre 1995 (arrêt, p. 9) ; qu'en déniant néanmoins à la société MDF Château de Chambourcy tout préjudice du fait de cette annulation par ce motif qu'en vertu de l'alinéa premier de l'article L. 111-12 du Code de l'Urbanisme, cette société pourrait dès à présent y réaliser de nouveaux travaux, sans pouvoir se voir opposer un refus de permis de construire à raison de l'irrégularité de la construction initiale, quand il s'évinçait de ses propres constatations que cette disposition n'était pas applicable au cas d'espèce, la Cour d'appel a violé le texte susvisé ; 2°/ ALORS, de surcroît, QU'en déniant à la société MDF Château de Chambourcy tout préjudice du fait de l'annulation du permis de construire au prétexte que cette société n'était pas, en l'état actuel de la réglementation applicable à son activité, dans l'obligation de réaliser de nouveaux travaux de mise en conformité des bâtiments, cependant qu'elle constatait que le bail commercial mettait à sa charge « l'installation extérieure et intérieure des locaux permettant leur exploitation effective à charge d'obtenir toutes les autorisations qui seraient nécessaires sans recours contre le bailleur », ce dont il résultait que la société MDF Château de Chambourcy était fondée à entreprendre tous travaux qu'elle jugerait utile à cette fin, la Cour d'appel a violé l'article L. 111-12 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du Code civil. Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société MDF Hauts-de-Seine, demanderesse au pourvoi n° U 10-24. 805 PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande présentée par la société MDF HAUTS DE SEINE à l'encontre de la SCI NELLO ; AUX SEULS MOTIFS ADOPTES QUE les sociétés MDF HAUTS DE SEINE et FINANCIERE SEGULA ne sont pas parties aux baux du 21 novembre 2002 et n'ont ni qualité ni intérêt à actionner les SCI NELLO et SAINT-HUBERT en réparation à raison d'une délivrance non conforme du bien loué et des débours y afférents ; 1. ALORS QU'en réponse à la fin de non-recevoir qui lui était opposée, la société MDF HAUTS DE SEINE précisait dans ses conclusions que « la Cour constatera qu'à aucun moment dans leurs écritures, les sociétés MDF HAUTS DE SEINE et FINANCIERE SEGULA n'ont demandé à être indemnisées en application des baux du 21 novembre 2002 ou du fait d'une délivrance non conforme des biens loués » (cf. conclusions d'appel, p. 23) ; que, pour conclure à « la condamnation in solidum et non pas solidaire » (loc. cit.) de la SCI NELLO au côté de Madame X... et de la société RAZAO PURA à déposer le permis de construire de régularisation et à prendre en charge les frais y afférents, la société MDF HAUTS DE SEINE faisait valoir que la SCI NELLO avait engagé sa responsabilité à son égard, pour avoir pris part à un « concert frauduleux » avec Mademoiselle Nella X... et la société RAZAO PURA aux fins de lui dissimuler l'annulation du permis antérieur (cf. conclusions, p. 23 et pp. 32 à 36) ; que cette demande reposant ainsi sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la SCI NELLO à son égard, la Cour d'appel n'a pu, sans méconnaître l'objet du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile, la déclarer irrecevable au motif adopté que la société MDF HAUTS DE SEINE était sans qualité, ni intérêt, pour actionner la SCI NELLO en réparation « à raison d'une délivrance non conforme du bien loué et des débours y afférents » ; 2. ALORS, en toute hypothèse, QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'à l'appui de sa demande de condamnation in solidum de la SCI NELLO, de Madame X... et de la société RAZAO PURA, la société MDF HAUTS DE SEINE précisait dans ses conclusions (p. 35) que du fait du dol commis par ces derniers, elle se trouvait tenue d'exposer des frais destinés à obtenir le permis de régularisation des locaux exploités par la société CHATEAU DE CHAMBOURCY qu'elle avait acquise, frais dont elle sollicitait qu'ils soient mis à la charge des auteurs du dol ; qu'en se fondant dès lors sur la circonstance que la société MDF HAUTS DE SEINE n'était pas partie aux baux commerciaux consentis par la SCI NELLO pour la déclarer irrecevable en son action en réparation à l'encontre de cette société, la Cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du Code civil, ensemble l'article 31 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 32. 626, 62 euros la garantie de passif devant être « ajoutée » pour le calcul du prix de cession des actions ; AUX MOTIFS QUE la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY prétend mettre en oeuvre la garantie de passif qui a été prévue ; Qu'elle prend pour base notamment le rapport d'une société de contrôle établi à sa demande en mai 2003, relevant des non conformités ; qu'il a été établi après la cession ; qu'il n'a pas été établi d'état des lieux ; Que selon le bail, la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY a accepté de prendre les lieux en l'état et elle s'est engagée par le bail à satisfaire aux règlements de façon que le bailleur ne soit pas importuné et sans recours ; Qu'en conséquence, la SAS MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY n'est pas fondée à prétendre faire inscrire le coût d'entretien ou de remise en état du bas à graisse, ainsi que le détartrage des ballons d'eau chaude, des extincteurs, des ascenseurs de la hotte de cuisine, les travaux d'électricité et de la chaufferie, qui sont des menus travaux de mise aux normes, dont elle devait, en vertu du bail, assumer la charge ayant accepté leur état lors de son entrée dans les lieux ; Qu'il sera retenu seulement, au titre de la garantie de passif, la somme de 51. 804, 92 + 2. 135 avec déduction d'une franchise de 5. 000 euros et l'économie d'impôts sur les sociétés en résultant (16. 313, 30 euros), soit une garantie de passif de 32. 626, 62 euros ; 1°/ ALORS QU'aux termes de ses conclusions d'appel (p. 44 et suivantes), la société MDF HAUTS DE SEINE soutenait que « sur le dommage lié à l'annulation du permis de construire, il est incontestable que l'ensemble de ces préjudices est couvert par la garantie d'actif et de passif consentie par la société RAZAO PURA le 16 décembre 2002 » en sorte que « le CENTRE DE GERIATRIE DE LA ROSERAIE aujourd'hui MDF HAUTS DE SEINE est fondé à demander dans le cadre de cette garantie » la condamnation de Mademoiselle X... et de la société RAZAO PURA, notamment, à supporter l'intégralité des frais générés par la nécessité d'obtenir un permis de construire régulier, ainsi qu'à lui payer diverses sommes au titre de travaux nécessaires et non provisionnés, entrant dès lors dans le champ d'application de la garantie de passif ; que la Cour d'appel a cependant énoncé que « la société MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY prétend mettre en oeuvre la garantie de passif qui a été prévue » et l'en a déboutée en se fondant sur les clauses du contrat de bail liant la SCI NELLO à cette société, pourtant distincte de la société MDF HAUTS DE SEINE, seule demanderesse au titre de la garantie de passif ; qu'en dénaturant ainsi les conclusions de la société MDF HAUTS DE SEINE et en s'abstenant par conséquent de se prononcer sur la demande que cette société formait sur le fondement la garantie de passif, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile. 2°/ ALORS en toute hypothèse QUE les jugements doivent, à peine de nullité, être motivés ; que la société MDF HAUTS DE SEINE sollicitait au titre de la garantie d'actif et de passif la somme de 60. 663, 55  concernant diverses immobilisations (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 43, point 4. 1) ; que Mademoiselle X... et la société RAZAO PURA acceptaient cette demande, à hauteur cependant de la somme de 51. 804, 92 , après déduction du montant de trois factures s'inscrivant selon elles dans le périmètre de la cession de parts sociales (cf. conclusions d'appel de Mademoiselle X... et de la société RAZAO PURA, p. 15, dernier §) ; qu'en retenant, au titre de la somme due en exécution de la garantie de passif, la somme de 51. 804, 92  proposée par Mademoiselle X... et la société RAZAO PURA, laquelle était contestée par l'exposante, sans dire en quoi ce montant était justifié, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. Moyens produits par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Financière Segula, demanderesse au pourvoi n° V 10-24. 806 PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande présentée par la société FINANCIERE SEGULA à l'encontre de la SCI NELLO ; AUX SEULS MOTIFS ADOPTES QUE les sociétés MDF HAUTS DE SEINE et FINANCIERE SEGULA ne sont pas parties aux baux du 21 novembre 2002 et n'ont ni qualité ni intérêt à actionner les SCI NELLO et SAINT-HUBERT en réparation à raison d'une délivrance non conforme du bien loué et des débours y afférents ; 1. ALORS QU'en réponse à la fin de non-recevoir qui lui était opposée, la société FINANCIERE SEGULA précisait dans ses conclusions que « la Cour constatera qu'à aucun moment dans leurs écritures, les sociétés MDF HAUTS DE SEINE et FINANCIERE SEGULA n'ont demandé à être indemnisées en application des baux du 21 novembre 2002 ou du fait d'une délivrance non conforme des biens loués » (cf. conclusions d'appel, p. 23) ; que, pour conclure à « la condamnation in solidum et non pas solidaire » (loc. cit.) de la SCI NELLO au côté de Madame X... et de la société RAZAO PURA à lui rembourser l'intégralité des frais dont elle avait dû faire l'avance pour régulariser les constructions par suite de la découverte de l'annulation contentieuse du permis de construire antérieur, la société FINANCIERE SEGULA faisait valoir que la SCI NELLO avait engagé sa responsabilité à son égard, pour avoir pris part à un « concert frauduleux » avec Mademoiselle Nella X... et la société RAZAO PURA aux fins de lui dissimuler l'annulation du permis antérieur (cf. conclusions, p. 23 et pp. 32 à 36) ; que cette demande reposant ainsi sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la SCI NELLO à son égard, la Cour d'appel n'a pu, sans méconnaître l'objet du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile, la déclarer irrecevable au motif adopté que la société FINANCIERE SEGULA était sans qualité, ni intérêt, pour actionner la SCI NELLO en réparation « à raison d'une délivrance non conforme du bien loué et des débours y afférents » ; 2. ALORS, en toute hypothèse, QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'à l'appui de sa demande de condamnation in solidum de la SCI NELLO, de Madame X... et de la société RAZAO PURA, la société FINANCIERE SEGULA précisait dans ses conclusions (p. 39) avoir été conduite à faire elle-même l'avance de l'intégralité des frais d'architecte et de constitution du dossier pour l'obtention du permis de construire nécessaire pour régulariser les constructions en cause ; qu'en se fondant dès lors sur la circonstance que la société FINANCIERE SEGULA n'était pas partie aux baux commerciaux consentis par la SCI NELLO pour la déclarer irrecevable en son action en réparation à l'encontre de cette société, la Cour d'appel a violé les articles 1165 et 1382 du Code civil, ensemble l'article 31 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 32. 626, 62 euros la garantie de passif devant être « ajoutée » pour le calcul du prix de cession des actions ; AUX MOTIFS QU'il sera retenu seulement, au titre de la garantie de passif, la somme de 51. 804, 92 + 2. 135 avec déduction d'une franchise de 5. 000 euros et l'économie d'impôts sur les sociétés en résultant (16. 313, 30 euros), soit une garantie de passif de 32. 626, 62 euros ; ALORS QUE les jugements doivent, à peine de nullité, être motivés ; que la société MDF HAUTS DE SEINE sollicitait le remboursement de la somme de 60. 663, 55  qui concernait des immobilisations figurant dans les comptes de la société MDF CHATEAU DE CHAMBOURCY alors que ces sommes concernaient un autre immeuble (cf. conclusions d'appel de l'exposante, p. 43, point 4. 1) ; que Mademoiselle X... et la société RAZAO PURA acceptaient cette demande, à hauteur cependant de la somme de 51. 804, 92 , après déduction du montant de trois factures s'inscrivant selon elles dans le périmètre de la cession de parts sociales (cf. conclusions d'appel de Mademoiselle X... et de la société RAZAO PURA, p. 15, dernier §) ; qu'en retenant, au titre de la somme due en exécution de la garantie de passif, la somme de 51. 804, 92  proposée par Mademoiselle X... et la société RAZAO PURA, laquelle était contestée par l'exposante, sans dire en quoi ce montant était justifié, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.