Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 18 juin 2014, 13-12.353, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2014-06-18
Numéro d'affaire : 13-12353
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers, 2012-11-27
Président : M. Charruault (président)
Avocats : Me Foussard, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen :Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Alphim immobilier a relevé appel du jugement ayant rejeté sa demande en paiement, par la société Finuchem, devenue la société Groupe Gorgé, de la rémunération prévue au mandat de vente non exclusif que celle-ci lui avait consenti le 6 juin 2007 ; Attendu que l'arrêt confirme ce jugement ;Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de l'appelant faisant valoir qu'en application de l'article 906 du code de procédure civile, quatorze des pièces mentionnées au bordereau annexé aux conclusions notifiées par son adversaire le 13 mars 2012 devaient être écartées des débats, faute d'avoir été communiquées simultanément à cette notification, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;Condamne la société Groupe Gorgé aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Alphim. PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande de la société ALPHIM tendant au paiement, par le GROUPE GORGÉ (anciennement société FINUCHEM), de la commission prévue au mandat de vente du 6 juin 2007 ;AUX MOTIFS PROPRES QU'« il est constant aux débats que la société Finuchem, aux droits de laquelle vient la société Groupe Gorgé a, le 6 juin 2007, signé avec la société Alphim un mandat de vente qui prévoyait qu'en cas de réalisation de l'opération immobilière, le mandataire aurait droit à une rémunération de 2 % du prix à la charge du vendeur, majorée de la TVA ( pièce n° 1 de la société Alphim ); qu'il est tout aussi constant que l'opération immobilière a été réalisée, à l'issue de longs pourparlers, au prix de 1 350 000 euros avec la SCI Bettola qui s'est portée acquéreur du site industriel en vente; que le montant de la rémunération à laquelle la société Alphim pouvait prétendre était donc de 1 350 000 x 2 %, soit 27 000 euros HT (32 292 euros TTC) ; que l'article intitulé "Négociation", à la page 31 de l'acte authentique du 26 novembre 2008 régularisant la vente, stipulait : "L'acquéreur réglera à titre d'honoraires de négociation à l'agence Alphim immobilier, Cabinet Arthur Loyd dont le siège est à Avrillé (49240), 6 avenue de la Violette la somme de cinquante-neuf mille huit cents euros (59 800 euros) toutes taxes comprises. Cette rémunération a été réglée par la comptabilité de l'Office notarial ce jour" ; que la société Alphim, qui reconnaît avoir perçu, au titre de cette opération immobilière, cette somme de 59 800 euros par chèque daté du même jour tiré par le notaire, apparaît ainsi remplie de ses droits, sauf, pour elle, à établir que cette somme correspondait, en réalité, à un autre mandat que celui du 6 juin 2007; que le mandat dont elle se prévaut, pour la première fois, devant la cour, émanant de "Ponticelli Frères", daté du 1er juillet 2008, suivant lequel elle était chargée de rechercher un bien industriel situé à Saumur ou dans sa périphérie, au prix maximum de 2 000 000 euros, est totalement muet quant aux conditions de détermination et de charge de la rémunération ; que ne satisfaisant pas aux exigences des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et ne pouvant, par conséquent, à lui seul, ouvrir droit, au profit de l'agence immobilière, à rémunération, il ne peut constituer "l'autre mandat" qui justifierait le versement de la somme de 59 800 euros visée à l'acte authentique, laissant entière, en sus, la rémunération due par le vendeur, étant fait observer que la circonstance que ses honoraires de négociation, suite à un accord intervenu entre les parties au contrat de vente, aient été, en définitive, supportés par l'acquéreur, ne fait pas, en soi, grief à la société Alphim ; que dès lors, c'est à bon droit que le tribunal, ayant relevé que la société Alphim avait été rémunérée au-delà des honoraires prévus, en a déduit qu'elle devait être déboutée de ses demandes » (arrêt, p. 4) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « les parties ont convenu par mandat non exclusif du 06 juin 2007 que la réalisation de l'opération donnerait droit au mandataire à une rémunération de 2 % HT du prix ; que par ledit mandat, l'opération pouvait s'effectuer avec une personne physique ou morale (société d'un même groupe, société mère, filiale, ...) ; que le prix de vente, initialement de 1,7 ME, a été ramené, après accord des parties, à la somme de 1,35 ME ; et qu'ainsi le montant des honoraires du mandataire est devenu 27.000 HT (1,35 M¿ x 2%) ; qu'il n'existe aucun contrat entre ALPHIM et PONTICELLI ; que le Tribunal constatera qu'un mandat de vente était bien passé entre ALPHIM et FINUCHEM et que le montant des honoraires était de 27.000 E HT ; que selon l'article 73 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 « Le titulaire de la carte ....., son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat....» ; qu'ainsi la société ALPHIM ne peut prétendre à être rémunérée deux fois sur la même opération ; que la promesse de vente du 17 octobre 2008, fait état que « Le bénéficiaire réglera à titre d'honoraires de négociation à ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD », la somme de euros TTC. Le bénéficiaire s'engage à effectuer le versement de cette commission lors de la signature de l'acte authentique de vente» ; que ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » ne conteste pas avoir reçu cette somme ; que le Tribunal constatera que la société ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » a été rémunérée au-delà des honoraires prévus » (jugement p. 5 et 6) ; ALORS QUE, dans ses conclusions du 7 septembre 2012, la Société ALPHIM demandait que des pièces fussent déclarées irrecevables faute d'avoir été communiquées simultanément à la notification des conclusions (conclusions du 7 septembre 2012, p. 6) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cette irrecevabilité, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté la demande de la société ALPHIM tendant au paiement, par le GROUPE GORGÉ (anciennement société FINUCHEM), de la commission prévue au mandat de vente du 6 juin 2007 ;AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est constant aux débats que la société Finuchem, aux droits de laquelle vient la société Groupe Gorgé a, le 6 juin 2007, signé avec la société Alphim un mandat de vente qui prévoyait qu'en cas de réalisation de l'opération immobilière, le mandataire aurait droit à une rémunération de 2 % du prix à la charge du vendeur, majorée de la TVA (pièce n° 1 de la société Alphim ); qu'il est tout aussi constant que l'opération immobilière a été réalisée, à l'issue de longs pourparlers, au prix de 1 350 000 euros avec la SCI Bettola qui s'est portée acquéreur du site industriel en vente; que le montant de la rémunération à laquelle la société Alphim pouvait prétendre était donc de 1 350 000 x 2 %, soit 27 000 euros HT (32 292 euros TTC) ; que l'article intitulé "Négociation", à la page 31 de l'acte authentique du 26 novembre 2008 régularisant la vente, stipulait : "L'acquéreur réglera à titre d'honoraires de négociation à l'agence Alphim immobilier, Cabinet Arthur Loyd dont le siège est à Avrillé (49240), 6 avenue de la Violette la somme de cinquante-neuf mille huit cents euros (59 800 euros) toutes taxes comprises. Cette rémunération a été réglée par la comptabilité de l'Office notarial ce jour" ; que la société Alphim, qui reconnaît avoir perçu, au titre de cette opération immobilière, cette somme de 59 800 euros par chèque daté du même jour tiré par le notaire, apparaît ainsi remplie de ses droits, sauf, pour elle, à établir que cette somme correspondait, en réalité, à un autre mandat que celui du 6 juin 2007; que le mandat dont elle se prévaut, pour la première fois, devant la cour, émanant de "Ponticelli Frères", daté du 1er juillet 2008, suivant lequel elle était chargée de rechercher un bien industriel situé à Saumur ou dans sa périphérie, au prix maximum de 2 000 000 euros, est totalement muet quant aux conditions de détermination et de charge de la rémunération ; que ne satisfaisant pas aux exigences des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et ne pouvant, par conséquent, à lui seul, ouvrir droit, au profit de l'agence immobilière, à rémunération, il ne peut constituer "l'autre mandat" qui justifierait le versement de la somme de 59 800 euros visée à l'acte authentique, laissant entière, en sus, la rémunération due par le vendeur, étant fait observer que la circonstance que ses honoraires de négociation, suite à un accord intervenu entre les parties au contrat de vente, aient été, en définitive, supportés par l'acquéreur, ne fait pas, en soi, grief à la société Alphim ; que dès lors, c'est à bon droit que le tribunal, ayant relevé que la société Alphim avait été rémunérée au-delà des honoraires prévus, en a déduit qu'elle devait être déboutée de ses demandes » (arrêt, p. 4) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « « les parties ont convenu par mandat non exclusif du 06 juin 2007 que la réalisation de l'opération donnerait droit au mandataire à une rémunération de 2 % HT du prix ; que par ledit mandat, l'opération pouvait s'effectuer avec une personne physique ou morale (société d'un même groupe, société mère, filiale, ...) ; que le prix de vente, initialement de 1,7 ME, a été ramené, après accord des parties, à la somme de 1,35 ME ; et qu'ainsi le montant des honoraires du mandataire est devenu 27.000 HT (1,35 M¿ x 2%) ; qu'il n'existe aucun contrat entre ALPHIM et PONTICELLI ; que le Tribunal constatera qu'un mandat de vente était bien passé entre ALPHIM et FINUCHEM et que le montant des honoraires était de 27.000 E HT ; que selon l'article 73 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 « Le titulaire de la carte ....., son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat....» ; qu'ainsi la société ALPHIM ne peut prétendre à être rémunérée deux fois sur la même opération ; que la promesse de vente du 17 octobre 2008, fait état que « Le bénéficiaire réglera à titre d'honoraires de négociation à ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD », la somme de 59 800 euros TTC. Le bénéficiaire s'engage à effectuer le versement de cette commission lors de la signature de l'acte authentique de vente» ; que ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » ne conteste pas avoir reçu cette somme ; que le Tribunal constatera que la société ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » a été rémunérée au-delà des honoraires prévus » (jugement p. 5 et 6) ; ALORS QUE, premièrement, s'il est vrai que seule la personne qui s'est engagée au terme du mandat est tenue de rémunérer l'agent immobilier, dans les conditions fixées au mandat, réciproquement, la personne qui s'est engagée, dans le cadre d'un mandat, est tenue de rémunérer l'agent immobilier, dans les conditions de ce mandat dès lors que l'opération a été réalisée, sans pouvoir trouver d'échappatoire, dans des circonstances autres que l'anéantissement du mandat ; qu'en décidant le contraire, pour refuser de condamner la Société GROUPE GORGÉ, sur la base de considérations tenant à ce qu'une autre partie aurait rémunéré la Société ALPHIM, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1970 ;ALORS QUE, deuxièmement, la clause figurant à l'acte de vente ne pouvait en aucune façon affecter le droit à rémunération de l'agent immobilier, à l'égard du vendeur, dès lors que l'agent immobilier, faute d'être partie à l'acte de vente, ne pouvait se voir opposer l'acte de vente comme étant de nature à le priver de son droit ; qu'à cet égard, les juges du fond ont violé les articles 1134 et 1165 du code civil ; ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, si même il fallait faire abstraction de ce que l'acte de vente ne pouvait pas emporter extinction du droit à rémunération de l'agent immobilier, faute pour ce dernier d'être partie à l'acte, en toute hypothèse, l'acte de bornait à stipuler : « l'acquéreur règlera à titre d'honoraire de négociation à l'agence ALPHIM IMMOBILIER Cabinet Arthur Loyd¿ la somme de cinquante-neuf mille huit cents euros toutes taxes comprises. Cette rémunération a été réglée par la comptabilité de l'office notarial de ce jour » ; qu'en retenant, sur la base de cette stipulation qu'il y avait extinction du droit à rémunération de l'agent immobilier, à l'égard du vendeur, quand le texte de la stipulation en cause était étranger à cette rémunération et a fortiori à son extinction, les juges du fond ont dénaturé l'acte du 26 novembre 2008 (acte du 26 novembre 2008, p. 31) ; ALORS QUE, quatrièmement, et en toute hypothèse, faute d'avoir indiqué quel mécanisme juridique pouvait fonder l'extinction du droit à rémunération, la décision repose sur un fondement incertain et par suite les juges du fond ont violé l'article 12 du code de procédure civile ;ALORS QUE, cinquièmement, contrairement à ce qu'ont énoncé les juges du premier degré, rien n'interdit que l'agent immobilier ¿ dès lors qu'il est titulaire de deux mandats et que sa rémunération répond aux exigences légales ¿ soit rémunéré par le vendeur et l'acquéreur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 6 et 1134 du code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;EN CE QU'il a rejeté la demande de la société ALPHIM tendant au paiement, par le GROUPE GORGÉ (anciennement société FINUCHEM), de la commission prévue au mandat de vente du 6 juin 2007 ; AUX MOTIFS PROPRES QU', « il est constant aux débats que la société Finuchem, aux droits de laquelle vient la société Groupe Gorgé a, le 6 juin 2007, signé avec la société Alphim un mandat de vente qui prévoyait qu'en cas de réalisation de l'opération immobilière, le mandataire aurait droit à une rémunération de 2 % du prix à la charge du vendeur, majorée de la TVA ( pièce n° 1 de la société Alphim ); qu'il est tout aussi constant que l'opération immobilière a été réalisée, à l'issue de longs pourparlers, au prix de 1 350 000 euros avec la SCI Bettola qui s'est portée acquéreur du site industriel en vente; que le montant de la rémunération à laquelle la société Alphim pouvait prétendre était donc de 1 350 000 x 2 %, soit 27 000 euros HT (32 292 euros TTC) ; que l'article intitulé "Négociation", à la page 31 de l'acte authentique du 26 novembre 2008 régularisant la vente, stipulait : "L'acquéreur réglera à titre d'honoraires de négociation à l'agence Alphim immobilier, Cabinet Arthur Loyd dont le siège est à Avrillé (49240), 6 avenue de la Violette la somme de cinquante-neuf mille huit cents euros (59 800 euros) toutes taxes comprises. Cette rémunération a été réglée par la comptabilité de l'Office notarial ce jour" ; que la société Alphim, qui reconnaît avoir perçu, au titre de cette opération immobilière, cette somme de 59 800 euros par chèque daté du même jour tiré par le notaire, apparaît ainsi remplie de ses droits, sauf, pour elle, à établir que cette somme correspondait, en réalité, à un autre mandat que celui du 6 juin 2007; que le mandat dont elle se prévaut, pour la première fois, devant la cour, émanant de "Ponticelli Frères", daté du 1er juillet 2008, suivant lequel elle était chargée de rechercher un bien industriel situé à Saumur ou dans sa périphérie, au prix maximum de 2 000 000 euros, est totalement muet quant aux conditions de détermination et de charge de la rémunération ; que ne satisfaisant pas aux exigences des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et ne pouvant, par conséquent, à lui seul, ouvrir droit, au profit de l'agence immobilière, à rémunération, il ne peut constituer "l'autre mandat" qui justifierait le versement de la somme de 59 800 euros visée à l'acte authentique, laissant entière, en sus, la rémunération due par le vendeur, étant fait observer que la circonstance que ses honoraires de négociation, suite à un accord intervenu entre les parties au contrat de vente, aient été, en définitive, supportés par l'acquéreur, ne fait pas, en soi, grief à la société Alphim ; que dès lors, c'est à bon droit que le tribunal, ayant relevé que la société Alphim avait été rémunérée au-delà des honoraires prévus, en a déduit qu'elle devait être déboutée de ses demandes » (arrêt, p. 4) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES « « les parties ont convenu par mandat non exclusif du 06 juin 2007 que la réalisation de l'opération donnerait droit au mandataire à une rémunération de 2 % HT du prix ; que par ledit mandat, l'opération pouvait s'effectuer avec une personne physique ou morale (société d'un même groupe, société mère, filiale, ...) ; que le prix de vente, initialement de 1,7 ME, a été ramené, après accord des parties, à la somme de 1,35 ME ; et qu'ainsi le montant des honoraires du mandataire est devenu 27.000 HT (1,35 M¿ x 2%) ; qu'il n'existe aucun contrat entre ALPHIM et PONTICELLI ; que le Tribunal constatera qu'un mandat de vente était bien passé entre ALPHIM et FINUCHEM et que le montant des honoraires était de 27.000 E HT ; que selon l'article 73 du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970 « Le titulaire de la carte ....., son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou commission à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat....» ; qu'ainsi la société ALPHIM ne peut prétendre à être rémunérée deux fois sur la même opération ; que la promesse de vente du 17 octobre 2008, fait état que « Le bénéficiaire réglera à titre d'honoraires de négociation à ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD », la somme de 59 800 euros TTC. Le bénéficiaire s'engage à effectuer le versement de cette commission lors de la signature de l'acte authentique de vente» ; que ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » ne conteste pas avoir reçu cette somme ; que le Tribunal constatera que la société ALPHIM « Cabinet ARTHUR LOYD » a été rémunérée au-delà des honoraires prévus » (jugement p. 5 et 6) ;ALORS QUE, premièrement, le juge ne peut se prononcer sur la nullité d'une convention que si les parties à cette convention sont appelées à la procédure ; qu'en s'arrogeant le pouvoir de statuer sur la légalité du mandat donné par la Société PONTICELLI FRERES le 1er juillet 2000 à la Société ALPHIM, sans que celle-ci ait été appelée à la procédure, les juges du fond ont violé la règle suivant laquelle la nullité d'une convention ne peut être constatée qu'en présence de toutes les parties, ensemble les articles 14 et 16 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, la rémunération de l'agent immobilier ne peut être remise en cause dès lors qu'elle procède d'un accord postérieur à l'acte authentique ; qu'en s'abstenant de rechercher si tel était le cas, avant de prononcer la nullité, les juges du fond ont violé les articles 6 et 1134 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ; ALORS QUE, troisièmement, contrairement à ce qu'ont énoncé les juges du premier degré, rien n'interdit que l'agent immobilier, dès lors que sa rémunération répond aux exigences légales, soit rémunéré par le vendeur et l'acquéreur ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 6 et 1134 du code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972.