Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 décembre 2016, 15-21.446, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-12-01
Numéro d'affaire : 15-21446
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-03-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boutet et Hourdeaux, SCP Coutard et Munier-Apaire

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 mars 2015), que, par acte du 30 août 2006, la société Eurasia Import, aux droits de laquelle vient la société Eurasia groupe, a consenti à la société Lucky Nana un sous-bail commercial devant prendre effet "à compter de la date de livraison du magasin", moyennant un loyer, hors taxes et charges, de 36 000 euros par an, payable par mois et à terme d'avance ; que, le 6 août 2010, la société Eurasia Import a délivré à la sous-locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, laquelle a fait opposition ; que la société Lucky Nana a assigné la société Eurasia groupe en restitution des loyers trop-versés et en "annulation" des majorations de loyer réclamées au titre de la révision triennale stipulée au sous-bail ; que, le 30 septembre 2014, la société Eurasia groupe lui a délivré un second commandement de payer sur la base d'un loyer dû à compter du 1er septembre 2006 ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que société Eurasia groupe fait grief à l'arrêt de déclarer nuls et de nuls effets les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrés le 6 août 2010 et le 30 septembre 2014 et de condamner la société Lucky Nana à lui payer la somme de 18 381,81 euros correspondant au solde de loyers, charges forfaitaires et TVA restant dû au 30 septembre 2014 ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du décompte, qui n'était pas démenti par la société Eurasia groupe et qui avait été établi par la sous-locataire en considération d'un loyer en principal de 3 000 euros à compter du 1er janvier 2007 et d'une révision triennale selon les stipulations du sous-bail, un solde restant dû par la société sous-locataire de 18 381,81 euros, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, souverainement déterminé le solde de loyers, charges forfaitaires et TVA restant dû au 30 septembre 2014 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Eurasia groupe aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Eurasia groupe et la condamne à payer à la société Lucky Nana à payer à la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Eurasia groupe PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que la société LUCKY NANA est débitrice d'un loyer principal HC et HT de 3 000 € par mois en vertu du bail signé entre les parties le 30 août 2006 qui doit seul recevoir pleine et entière application d'avoir en conséquence, jugé que la révision triennale s'effectuerait sur cette base qu'il y avait lieu de rectifier les comptes, d'avoir déclaré nuls les commandements de payer et débouté la société EURASIA GROUPE du surplus de ses demandes; AUX MOTIFS PROPRES QUE la société EURASIA GROUPE venant aux droits de la société Eurasia Import soutient qu'un « avenant verbal » au sous-bail commercial signé le 30 août 2006 a été convenu entre les parties, matérialisé par le paiement par la société LUCKY NANA, à compter du 1er avril 2007 et jusqu'en juin 2010, d'un loyer au montant mensuel de 3 600 € au lieu du montant de 3 000 € stipulé au contrat initial ; qu'elle explique que cette augmentation du loyer principal a pour cause le doublement de la surface des locaux à raison de l'avènement des travaux de construction de la mezzanine qui a été effectivement utilisable au 1er avril 2007 avec la réalisation de l'escalier de bois la reliant au rez-de-chaussée ; que force est toutefois d'observer que pour justifier de la mise en place d'une mezzanine dans les locaux sous-loués, la société EURASIA GROUPE produit quatre factures en date respectivement du 10 mars 2006, 10 juin 2006, 10 juillet 2006 et 6 décembre 2006, émises par la société EUROBAT 3 000 pour des travaux réalisés dans l'immeuble n° 256 au 72 rue de la Haie Coq à Aubervilliers ; la facture du 10 mars 2006 concerne notamment « la mise ne place des IPN pour la création d'une mezzanine », celle du 10 juin 2006 porte, entre autres travaux, sur « la mise en place des traverses et du plancher de la mezzanine », celle du 10 juillet est relative, en particulier, à « la création d'un réseau électrique pour le magasin et pour la mezzanine », enfin, celle du 6 décembre 2006, vise la « création d'un escalier en bois » et s'intitule « facture de solde après réception de fin de chantier » ; que ces pièces montrent qu'une mezzanine a été créée dans les locaux sous-loués, mais qu'elle était accessible et utilisable dès le mois de décembre 2006 ainsi qu'il résulte de la facture du 6 décembre 2006, laquelle indique que le chantier a bien été achevé et réceptionné à cette date et que l'escalier de bois reliant la mezzanine a été installé à cette même date et non pas au mois d'avril 2007 ainsi que le prétend la société EURASIA GROUPE ; que cette dernière n'établit pas davantage que le sous-bail aurait pris effet le 1er septembre 2006, date à laquelle la société LUCKY NANA serait entrée dans les lieux, ni que la mezzanine aurait été mise à la disposition de la société sous-locataire en cours de bail, postérieurement à la prise de possession des locaux ; qu'il importe à cet égard de relever que le contrat signé entre les parties le 30 août 2006 indique que « la sous-location a été consentie et acceptée à compter de la date de livraison du magasin » ; que les factures précédemment évoquées portent toutes sur des « travaux d'aménagement de locaux commerciaux » dans l'immeuble n° 253 et font mention du même numéro de permis de construire ; qu'elles tendent à montrer, en particulier celle du 6 décembre 2006 faisant état de la « réception de fin de chantier », que le magasin a été livré dans le courant du mois de décembre 2006 ; qu'une telle conclusion est au demeurant corroborée au regard des « factures de loyer » qui ont été adressées par la société Eurasia Import à la société LUCKY NANA à compter du 1er janvier 2007 ainsi que du « grand-livre global définitif » produit par la locataire principale qui fait apparaître un premier versement de loyer à la date du 2 janvier 2007 ; que ces éléments, conformément à ce que soutient la société LUCKY NANA, que le sous-bail a pris effet le 1er janvier 2007 et que les locaux livrés à cette date au sous-locataire comportaient une mezzanine d'ores et déjà utilisable et exploitable ; qu'aucune preuve contraire ne vient combattre une telle conclusion, étant observé que les parties n'ont pas fait dresser d'état des lieux d'entrée, que le sous-bail commercial signé le 20 août 2006 ne précise aucunement la consistance et la surface des locaux donnés à bail sauf à indiquer qu'ils sont tels que représentés au plan joint en annexe, mais force est de constater que ce plan n'est pas produit ; qu'il doit être relevé enfin que, selon les stipulations du sous-bail, « toute différence entre les cotes et surfaces résultant du plan éventuellement annexé aux présentes et les dimensions réelles desdits lieux, ne peut justifier ni réduction, ni augmentation du loyer, les parties contractantes se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent » (page 4) ; or, une telle clause, ainsi que l'a retenu le tribunal, interdit au locataire principal de prétendre à une augmentation de loyer motif pris de ce que le sous-locataire occuperait en réalité une surface plus importante que celle existant au moment de la signature de l'acte, à laquelle les parties ont indiqué se référer expressément ; qu'il apparaît, en l'état de l'ensemble des observations qui précèdent que les causes ayant justifié, selon la société EURASIA GROUPE, de porter le loyer de 3 600 € par mois à compter du 1er avril 2007 ne sont pas établies et manquent en fait ; ce dont il s'infère que, si la société LUCKY NANA a, certes, à compter du 1er avril 2007 et jusqu'à l'échéance de juin 2010 comprise, honoré les appels de loyer pour un montant de 3 600 € en principal, cette circonstance revêt un caractère équivoque et ne saurait être interprétée, en l'absence de toute expression d'une volonté claire et précise de la sous-locataire, comme un acquiescement à une modification par voie d'avenant au loyer tel qu'il a été convenu à l'acte signé entre les parties le 30 août 2006 ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SA EURASIA IMPORT prétend opposer à la SARL LUCKY NANA un « bail verbal » mais cette argumentation n'est pas sérieuse dès lors qu'un bail écrit a été établi entre les parties ; l'argumentation de la SA EURASIA IMPORT est d'autant moins sérieuse qu'elle prétend justifier et « causer » le prétendu bail verbal portant augmentation du loyer annuel de la somme de 36 000 euros à celle de 43 200 euros par la création d'une mezzanine, après la signature du bail écrit, sans rapporter, pourtant, la moindre preuve à cet égard ; que la cause de la signature du prétendu avenant « verbal » manque donc en fait et le « faisceau » d'indices allégué par le bailleur se résume, en réalité, au seul paiement, qui peut avoir été contraint, d'un loyer indûment majoré, en contradiction avec les clauses du bail écrit, par la SARL LUCKY NANA, à compter du mois d'octobre 2006, ce qui, l'on en conviendra, est bien faible pour justifier qu'il soit fait droit à ses prétentions ; que dès lors que la cause alléguée de l'avenant verbal manque en fait, faute pour le SA Eurasia Import de justifier de la moindre création de la plus petite parcelle d'une mezzanine au profit de la SARL LUCKY NANA ayant eu pour effet de « doubler » la surface mise à sa disposition, cela dispense le tribunal d'aller plus loin ; que la SA Eurasia Import ne justifie pas de la création de la moindre surface nouvelle postérieurement à celle mise à disposition de la SARL LUCKY NANA lors de son entrée dans les lieux après la signature du bail régissant les rapports des parties ; 1./ ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel (p. 3, § 5), la société EURASIA GROUPE faisait valoir que la société LUCKY NANA était immatriculée au registre du commerce et des sociétés depuis le 18 septembre 2006 et que son siège social se trouvait, depuis cette date, au 72 rue de la Hale Coq 93 300 Aubervilliers, adresse des locaux donnés à sous-bail par la société EURASIA GROUPE ; que dès lors en se bornant à énoncer que la société EURASIA GROUPE n'établissait pas que la société LUCKY NANA était entrée dans les lieux en septembre 2006, et qu'en conséquence, la mezzanine, dont il est établi qu'elle a été terminée en décembre 2006, n'avait pas été mise à sa disposition en cours de bail et ne pouvait justifier l'augmentation du loyer de 600 € à compter du mois d'avril 2007, sans répondre au moyen précité, pourtant de nature à établir que la société preneuse occupait les lieux, à tout le moins à compter du 18 septembre 2006, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2./ ALORS QUE la réception des travaux, qui ne concerne que les relations entre le constructeur et le maître de l'ouvrage, est distincte de la livraison des locaux, qui correspond à l'entrée dans les lieux de l'acquéreur ou de son locataire, et peut être antérieure ; que dès lors, en déduisant du fait que la facture en date du 6 décembre 2006 qui avait été émise par l'entrepreneur ayant procédé à l'installation de la mezzanine dans les locaux donnés à bail était intitulée « facture de solde après réception de fin de chantier », que le magasin n'avait pu être livré à la société LUCKY NANA avant le mois de décembre 2006, la cour d'appel, qui s'est fondée sur une circonstance inopérante à établir la date de livraison du magasin, laquelle avait pu intervenir avant, a violé ensemble, les articles 1134 et 1792-6 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nuls et de nuls effets les commandements de payer visant la clause résolutoire délivrée à la société LUCKY NANA le 6 août 2010 et le 30 septembre 2014 et d'avoir condamné la société LUCKY NANA à payer à la société EURASIA GROUPE la somme de 18 381,81 € correspondant au solde de loyers, charges forfaitaires et TVA restant dû au 30 septembre 2014; AUX MOTIFS QUE qu'une telle conclusion est au demeurant corroborée au regard des « factures de loyer » qui ont été adressées par la société Eurasia Import à la société LUCKY NANA à compter du 1er janvier 2007 ainsi que du « grand-livre global définitif » produit par la locataire principale qui fait apparaître un premier versement de loyer à la date du 2 janvier 2007 (…) ; que la société LUCKY NANA demande que soient déclarés nuls et de nul effet les commandements de payer visant la clause résolutoire du contrat de sous-location qui lui ont été successivement délivrés le 6 août 2010 et le 30 septembre 2014 ; s'agissant du commandement de payer du 30 août 2010, le décompte qui y est joint, établi le 31 décembre 2007 au 31 août 2010, indique un solde restant dû par la sous-locataire de 21 185 € au titre des loyers et charges, mais force est de constater que la société EURASIA IMPORT a fait application, en violation des clauses du bail, d'un loyer de 3 600 € par mois, ainsi que d'une indexation annuelle de loyer ; qu'au surplus, ayant appelé à compter du 1er avril 2007 un loyer principal de 3 600 €, elle a trop perçu, sur la période du 1er avril 2007 au 1er juin 2010, soit durant 39 mois, une somme mensuelle de 600 €, soit, au total, une somme de 23 400 € (600 x 39) ; qu'il s'ensuit que le commandement du 6 août 2010 n'est pas fondé et doit être déclaré nul et de nul effet ; que s'agissant du commandement de payer du 30 septembre 2014, il porte, selon la société EURASIA GROUPE, sur la somme de 74 176,82 € au titre des loyers, charges et taxes restant dus au 1er septembre 2014, en tenant compte, conformément au jugement dont appel, d'un loyer mensuel de 3 000 € en principal et d'une indexation triennale ; mais force est de constater que c'est en contrariété avec le présent arrêt qui fixe la prise d'effet du bail au 1er janvier 2007, que le commandement de payer présente un décompte de loyers et charges à compter du 1er septembre 2006 et applique l'indexation le 1er septembre 2009 puis le 1er septembre 2012 ; que par ailleurs, le commandement vise des sommes qui seraient dues au titre de « EDF » qui ne sont assorties de la moindre justification ; qu'il s'ensuit que le commandement du 30 septembre 2014 est nu et de nul effet ; que la société LUCKY NANA a établi son propre décompte en considération d'un loyer en principal de 3 000 € à compter du 1er janvier 2007 et d'une révision triennale selon les stipulations du sous-bail, le 1er janvier 2010 puis le 1er janvier 2013, ainsi que, toujours en application des stipulations contractuelles, de charges calculées selon un montant forfaitaire de 10 % du loyer principal, et de la TVA ; qu'il résulte de ce décompte, qui n'est pas démenti par la société EURASIA GROUPE, un solde restant dû par la société sous-locataire, au 30 septembre 2014, de 18 381,81 €, lequel a fait l'objet de deux chèques remis par la société LUCKY NANA et consignés à la CARPA, d'un montant de 16 000 € le 10 novembre 2014 et de 2 381,81 € le 13 novembre 2014 ; qu'il n'est pas davantage démenti que depuis le 30 septembre 2014 la société LUCKY NANA paie régulièrement ses loyers sur la base des dispositions arrêtées par le jugement entrepris ; qu'au regard de ces éléments, il y a lieu, conformément à la demande de la société LUCKY NANA de déclarer exact et valide le compte de loyers, charges forfaitaires et TVA de la société LUCKY NANA, arrêté au 30 septembre 2014, de condamner la société LUCKY NANA au paiement de cette somme et de rejeter la demande de la société EURASIA GROUPE en résiliation du sous-bail contracté entre les parties le 30 août 2006 ; 1./ ALORS QUE le preneur a l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, pour fixer le début du bail au 1er janvier 2007, qu'aucune facture de loyer n'avait été émise et aucun loyer payé avant cette date ; que dès lors, en validant le décompte de la société LUCKY NANA, qui déduisait pourtant la somme de 16 217,76 € au titre des loyers prétendument facturés avant le 1er janvier 2007, pour la condamner à payer à la société EURASIA GROUPE une somme de 18 381,81 € au titre des arriérés de loyers, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1728 du code civil ; 2./ ALORS, en tout état de cause, QU'il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en apporter la preuve ; que dès lors, en validant le décompte de la sté LUCKY NANA, qui comportait en déduction des montants dus au titre des loyers, la somme 16 217,76 €, correspondant à des « loyers facturés avant le 1er janvier 2007 », sans que la société LUCKY NANA ne justifie d'aucune manière avoir effectivement payé ces sommes, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil.