Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 juin 2009, 08-17.475, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-06-30
Numéro d'affaire : 08-17475
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2008-05-15
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Le Griel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que les parties avaient échangé des correspondances, assistées de leur notaire respectif, depuis juillet 2005, que le rendez-vous fixé le 29 juillet 2005, à 17 heures, pour la signature d'une première promesse de vente avait été annulé à la demande de la venderesse, le jour convenu à 15 heures 30 pour être reporté au lundi 29 août 2005, qu'au cours de ce rendez-vous Mme Y...avait formulé de nouvelles demandes concernant l'acquisition d'une parcelle du terrain vendu par sa fille, propriétaire de l'immeuble mitoyen, qu'après de nouveaux échanges entre les parties et les notaires, la venderesse fixait à la SCI Montespan et aux consorts X...un délai d'une semaine à compter de la réunion tenue le 29 août 2005 pour accepter la vente aux conditions proposées par la venderesse, que le 6 septembre 2005, les acquéreurs adressaient une télécopie à Mme Y...acceptant l'ensemble de ses conditions, ce dont le notaire de cette dernière se félicitait par courrier du 9 septembre suivant, la cour d'appel, abstraction faite d'une erreur de décompte dans le calcul du délai d'acceptation de l'offre faite le 29 août 2005, sans incidence sur la solution du litige et de motifs surabondants tirés de l'attitude de Mme Y...envers la société espace Trianon, sa mandataire, a pu en déduire que Mme Y...avait rompu abusivement les pourparlers avancés de négociation au préjudice de la SCI Montespan et des consorts Z...; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme A... A...veuve Y...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... A...veuve Y...; la condamne à payer à la SCI Montespan et à MM. de B..., G...et Toury, ensemble, la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme A... A...veuve Y.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé fautive la rupture des négociations par Madame A... A...veuve Y...et de l'AVOIR, en conséquence, condamnée à payer à la SCI MONTESPAN et aux consorts de B..., G...et C...la somme de 16. 082 euros en réparation du préjudice économique subi et celle de 15. 000 euros en réparation de leur préjudice collatéral, augmentées des intérêts au taux légal à compter de sa décision ; AUX MOTIFS QUE Me D..., notaire de la venderesse, a indiqué dans sa télécopie adressée le 9 septembre 2005 à Me E..., notaire des acquéreurs, que « Mme Y...n'a pas retenu vos clients pour l'acquisition de sa propriété, faute d'avoir obtenu de leur part un accord sur les conditions de la vente à la date d'expiration du délai de réflexion qui avait été convenu (cf. fax de M. Loïc de B...en date du 2 septembre 2005) » ; que Me E...confirme dans son courrier du 12 septembre 2005 adressé à ses clients, que Mme Maria Y...leur avait laissé un délai de réflexion d'une semaine à l'issue de la réunion du lundi 29 août 2005 pour accepter la vente de la parcelle de terrain revendiquée par sa fille, les autres conditions de la vente étant définitivement acceptées et inchangées ; qu'il en résulte que le délai de réflexion expirait le mardi 6 septembre 2005, date à laquelle Me E...a transmis à son confrère la télécopie de Loïc de B...donnant son accord pour concéder à la dernière demande de la famille Y..., concernant la parcelle de terrain réclamée par Yolanda Y...; que Me E...ajoute dans son courrier précité que lors de l'entretien téléphonique avec son confrère le 6 septembre 2005, Me D...lui a confirmé que dans ces conditions, la vente pouvait être conclue au profit de ses clients et qu'il se félicitait d'ailleurs que « nous soyons parvenus à un accord définitif » en terminant sa lettre en ces termes : « je vous informe que je conteste les termes de la télécopie de mon confrère Narbey (du 9 septembre 2005) qui n'est aucunement conforme à ce que nous avons convenu avec son accord et celui de ses clientes. Je regrette que les vendeurs puissent se comporter ainsi et suis disposé à témoigner des faits tels qu'ils se sont déroulés et non pas selon l'interprétation qu'en donne la famille Y...» ; qu'il convient de souligner que le rendez-vous de signature prévue le 29 juillet 2005 à 17 heure a été annulé le même jour à 15h30, alors que Me E...se rendait en voiture à l'étude parisienne de son confrère, puis reporté au lundi 29 août 2005 à 15 heures en l'étude de Me D...; qu'à la suite de ce dernier rendez-vous au cours duquel Mme Yolanda Y...a exprimé de nouvelles demandes pour l'acquisition d'une parcelle de terrain, M. Loïc de B...a adressé un courrier à Mme Maria Y...le 2 septembre 2005 en précisant notamment que la nouvelle exigence de Mme Yolanda Y...ne peut être acceptée et en ajoutant : « Afin de parvenir à un accord définitif, nous accepterions qu'une parcelle limitrophe à la maison de Mme Yolanda Y..., si elle en maintenait la demande, limitée à deux mètres de profondeur, lui soit cédée au prix du m ² en vigueur, sous la condition qu'un mur mitoyen soit édifié à ses frais. Nous espérons que cette dernière proposition recueillera votre approbation et celle de vos enfants, pour permettre la signature du compromis de vente dans les meilleurs délais. Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, chère Madame, l'expression de mes sentiments distingués » ; qu'il résulte de ces courriers que la venderesse a rompu abusivement des pourparlers avancés de négociation, après l'annulation du premier rendezvous de signature de l'avant-contrat le jour-même et la tenue d'une réunion un mois après, alors que les négociations menées entre les parties depuis deux mois par l'intermédiaire du Cabinet MANSART et de leurs notaires respectifs, suivies de propositions et contrepropositions, devaient aboutir à la formation d'un contrat et que Mme Maria Y...avait conscience du préjudice qu'elle causait aux candidats acquéreurs qui avaient constitué une SCI en vue d'acquérir la propriété litigieuse, engagé des frais, demandé à un architecte de réaliser une étude sur les travaux de rénovation nécessaires dès le juillet 2005, fait établir des diagnostics techniques le 25 juillet 2005 (amiante, parasites, plomb, métrage) ; que les échanges de correspondances entre les acquéreurs ou leur notaire et le notaire de la venderesse, démontrent que la SCI MONTESPAN en cours de formation, était animée par le désir de régulariser la vente (courrier de Me E...en date du 29 juillet 2005 adressé à Me D...confirmant « l'intention ferme des mes clients pour l'acquisition de la propriété des consorts Y...à VERSAILLES » et courrier du 1er août 2005 adressé par M. Olivier C...à la venderesse précisant : « Je souhaiterais pouvoir vous rencontrer au plus vite pour vous exprimer l'enthousiasme partagé avec mes associés dans l'acquisition de votre bien ») ; qu'un processus de renégociation était en cours entre les parties qui devait conduire à finaliser le projet entre elles par la signature d'une promesse de vente, que la transaction était aboutie le 6 septembre 2005 (fax de M. Loïc de B...donnant son accord sur les modalités de la cession à Mme Yolanda Y...transmis par Me E...à Me D...le jour même), que celui-ci confirmait à son confrère que la vente pouvait être conclue et se félicitait que les parties soient parvenues à un accord définitif, ainsi qu'il résulte des termes du courrier adressé par Me E...à ses clients le 12 septembre 2003 ; que la rupture brutale par Mme Maria Y...du processus de renégociation qui portait exclusivement sur la cession d'une parcelle de terrain à sa fille est de nature à ouvrir droit à des dommages et intérêts au profit des appelants, qui ont été victimes du brusque revirement de la venderesse, alors qu'ils étaient dans l'attente d'une nouvelle date de signature du compromis de vente (fax de M. Loïc de B...6 septembre 2005 indiquant : « Je reste dans l'attente du projet de compromis »), qu'un accord sur l'ensemble des modalités de la transaction s'était dégagé le 6 septembre 2005 qui appelait une réponse de l'intimée et que deux jours plus tard une promesse unilatérale de vente était conclue par la venderesse avec un tiers acquéreur avec le concours de Me D...; que les appelants soutiennent que Mme Maria Y...a mené une double négociation à leur insu et à leur détriment ; ( ) ; qu'en revanche il ressort des pièces produites que Mme Maria Y...a mené une négociation avec les appelants par l'entremise du Cabinet MANSART au mépris de ses propres engagements contractuels résultant du mandat d'exclusivité conclu avec l'agence immobilière « Espace Trianon » le 19 mars 2005 ; qu'en effet il résulte du contrat de mandat exclusif de vente conclu entre Mme Maria F...et l'agence immobilière « Espace Trianon » le 19 mars 2005 que le contrat était consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de six mois et qu'il autorisait dans le cadre d'une clause particulière l'agence châteaux et Demeure de France à pratiquer la vente de l'hôtel particulier et autorisait la mandante à vendre en direct son bien, les clauses générales du contrat faisant obligation au mandant « à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement » ; que par courrier en date du 16 septembre 2005, cette agence immobilière a rappelé à Mme Maria Y...que le mandat conclu était à échéance du 19 septembre 2005, lui a reproché d'avoir, pendant la période d'exclusivité, engagé des démarches de cession avec d'autres intermédiaires, réalisé des échanges d'informations avec ces intermédiaires avec pour objectif de conclure une transaction sans respecter les termes du mandat qui les lie, en soulignant avoir été informée d'une offre écrite émanant de la SCI MONTESPAN, par l'intermédiaire du CABINET MANSART avec des échanges de courriers précisant un accord sur la chose et sur le prix ; que ce courrier d'interpellation contredit les écritures de Mme Maria Y...laquelle prétend, sans le justifier, avoir résilié le mandat exclusif de vente conclu avec la société « Espace Trianon » (page 3 de ses conclusions), celle-ci ne lui ayant proposé aucun acquéreur potentiel ; qu'il en résulte que Mme Y...a mené une négociation avec les appelants par l'entremise du CABINET MANSART au mépris de ses propres engagements contractuels résultant du mandat d'exclusivité conclu avec l'agence immobilière « Espace Trianon » le 19 mars 2005, qui lui faisaient obligation de diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ; que Mme Maria Y...a poursuivi des négociations avec les appelants jusqu'au 6 septembre alors qu'un accord sur la vente était intervenu avec un marchand de biens qui a été finalisé dès le 8 septembre 2005 pour 2. 090. 000 euros, soit à un prix de vente inférieur à celui négocié et accepté par eux, à hauteur de 2. 100. 000 euros ; qu'il convient de considérer que Mme Maria Y...a engagé sa responsabilité délictuelle et causé un préjudice aux appelants en rompant unilatéralement et de façon vexatoire des pourparlers avancés tendant à renégocier les conditions de la vente après les avoir maintenus dans l'illusion de la conclusion d'un avant-contrat pendant deux mois et alors qu'elle avait conscience de leur causer un préjudice ; que leur préjudice économique, qui présente un caractère réel et sérieux, lié à la déception de l'espérance légitime d'une transaction par suite du comportement fautif de Mme Maria Y...et leur préjudice collatéral, seront réparés par l'octroi de la somme de 31. 082 euros ( ) ; 1° ALORS QU'expression de la liberté de ne pas contracter, la rupture de pourparlers pré-contractuels n'engage la responsabilité de son auteur qu'en cas d'abus ; qu'un tel abus ne saurait être caractérisé lorsque le potentiel acquéreur ne consent pas aux conditions de la vente dans le délai de réflexion qui lui a été imparti ; qu'en jugeant que Madame A... A...avait rompu de façon brutale et abusive les négociations engagées avec les consorts de B..., G...et C...puis la SCI MONTESPAN, après avoir relevé que la venderesse avait accordé à ces derniers un délai de réflexion d'une semaine à compter du 29 août 2005 pour accepter les conditions de la vente, que les potentiels acquéreurs avaient, le 2 septembre 2005, expressément refusé ces conditions en formulant une contre-proposition et que ce n'était que le 6 septembre 2005, après l'expiration du délai de réflexion qui leur avait été accordé, qu'ils s'étaient résignés à les accepter, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 1382 du Code civil ; 2° ALORS QU'en toute hypothèse, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures ; qu'il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que Madame A... A...avait accordé aux consorts de B..., G...et C...et à la SCI MONTESPAN un délai de réflexion d'une semaine à compter du lundi 29 août 2005 pour accepter les conditions de la vente ; qu'en affirmant que ce délai de réflexion expirait le mardi 6 septembre 2005, date à laquelle l'accord des acquéreurs potentiels avait été transmis au notaire de l'exposante, quand ce délai expirait, en réalité, le lundi 5 septembre 2005, soit la veille, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 642 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1382 du Code civil ; 3° ALORS QU'en toute hypothèse, expression de la liberté de ne pas contracter, la rupture de pourparlers pré-contractuels n'engage la responsabilité de son auteur qu'en cas d'abus qu'il appartient au juge de caractériser ; que pour juger que Madame A... A...avait abusivement rompu les pourparlers qui s'étaient engagés entre elle et les consorts de B..., G...et C...puis la SCI MONTESPAN, la Cour d'appel a relevé qu'elle aurait méconnu les termes du mandat exclusif de vente initialement confié à l'agence ESPACE TRIANON ; qu'en se fondant ainsi sur des rapports contractuels parfaitement étrangers au litige, la Cour d'appel, statuant par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4° ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut modifier les termes du litige dont il est saisi ; qu'en affirmant que Madame A... A...avait, en acceptant de négocier avec les consorts de B..., G...et C...et la SCI MONTESPAN, méconnu les termes du mandat de vente qui la liait à l'agence ESPACE TRIANON, quand une telle méconnaissance, nullement invoquée par les potentiels acquéreurs dans leurs conclusions d'appel, était étrangère au litige et ne ressortait nullement des écritures des parties, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.