Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 novembre 2011, 10-24.777, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2011-11-04
Numéro d'affaire : 10-24777
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, 2010-06-23
Président : M. Charruault (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Peignot et Garreau

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 23 juin 2010) qu'ayant confié en 1983 la gestion locative d'un appartement à la SCP X... F... G..., titulaire d'un office notarial, devenue la SCP F... Y... Z..., Catherine A... et son curateur, l'UDAF du Maine et Loire, ont recherché la responsabilité de cette dernière et de Mme Z... en leur reprochant de ne pas avoir procédé à la réévaluation du loyer en application de l'article 17 de la loi 89-264 du 6 juillet 1989 ; que Catherine A... étant décédée le 2 février 2011, l'instance a été reprise par son fils M. Julien A... ; Attendu que la SCP F... Y... Z... et Mme Z... font grief à l'arrêt de dire qu'elles avaient failli à leurs obligations dans l'exécution de leur mandat et d'ordonner une expertise avant dire droit ayant notamment pour objet de déterminer et de chiffrer le préjudice subi par Catherine A... et l'UDAF du fait de la non-réévaluation du loyer, alors, selon le moyen : 1°/ que ne saurait être causale la faute imputée au notaire qui, selon le cours normal des choses et sans la faute d'un tiers, n'aurait pas provoqué le dommage ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité du notaire, « qu'en l'absence de réévaluation du loyer et à défaut de preuve de diligences en ce sens, le mandataire avait failli à ses obligations et devait réparer le préjudice subi par son mandant » aux motifs inopérants que le mandat confié à l'avocat d'engager une action en justice visant à obtenir la réévaluation n'avait pas eu pour effet de révoquer le mandat confié au notaire bien qu'elle ait elle-même constaté qu'un avocat avait été mandaté aux fins d'engager une procédure visant à obtenir la réévaluation du loyer et que cette dernière n'avait pas abouti ou n'avait tout simplement pas été engagée ce dont le notaire ne pouvait être tenu pour responsable, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1991 du code civil ; 2°/ que ne constitue qu'une perte de chance la disparition de la probabilité d'un événement favorable ; qu'en affirmant que la faute imputée au notaire qui avait omis d'engager une procédure amiable de réévaluation des loyers, avait fait perdre à sa mandante le bénéfice de cette réévaluation, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si son obtention n'était pas entachée d'aléa, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. Mais attendu que la cour d'appel n'ayant pas constaté que l'avocat mandaté l'avait été aux fins d'engager une procédure visant à obtenir la réévaluation du loyer, le moyen qui manque en fait dans sa première branche, est inopérant dans la seconde dès lors qu'il n'a pas été statué sur le préjudice subi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCP F... Y... Z... et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP F... Y... Z..., et de Mme Z..., les condamne à payer à M. A... la somme de 3. 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour Mme Z... et pour la société F... Lacoste Fourage Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la SCP Pierre F...  Philippe Y...  Anne Z... et Madame Anne Z... avait failli à leurs obligations dans le cadre de leur mandat et d'AVOIR ordonné une expertise avant dire droit ayant notamment pour objet « de déterminer et de chiffrer le préjudice subi par Madame Catherine C... veuve A... et l'UDAF du MAINE ET LOIRE du fait de la non réévaluation du loyer » ; AUX MOTIFS QUE l'appel principal formé dans les forme et délai légaux est recevable ; que la mesure de curatelle concernant Mme Catherine C...- A... a été levée ; que selon contrat daté du 28 février 1978 à effet du 1er mars 1978 ; Léon C... a donné à bail à M. Guy D... un appartement avec chambre de service dans un immeuble situé... (Ier arrondissement) moyennant un loyer annuel de 22 000 F ou 3384, 37  ; que par acte reçu le 21 décembre 1979 par Me E... notaire à Serizay les époux Léon C...- Renée B... ont fait donation de leurs biens immobiliers à leurs enfants avec réserve d'usufruit et que Mme Catherine C...- A... a reçu la nuepropriété de l'appartement loué à M. Guy D... ; qu'en 1983, « la gestion locative » de cet appartement a été confiée à la SCP X... F... G..., notaire à Mortagne-sur-Sèvre ; que par acte reçu le 12 juin 1990 par Me Jean-Jacques X..., Mme Renée B...- C... a vendu à M. et Mme J... l'usufruit de la chambre de service constituant le lot numéro 12 de la copropriété mais que le vendeur a continué, par l'intermédiaire de l'Office notarial de Mortagne-sur-Sèvre à percevoir le loyer correspondant à la chambre de service jusqu'à son décès survenu le 31 mai 2005 ; que par jugement du 11 juin 2008 le tribunal de grande instance de Paris a validé la vente de la nue-propriété de la chambre de service dont l'acte reçu le 12 juin 1990 par Me K..., notaire à Saint-Mathurin-sur-Loire, avait été égaré ; que suite de la mise sous curatelle de Mme Catherine C...- A..., Me Z..., successeur de Me X..., a confirmé au curateur par lettre des 22 mars et octobre 2003 qu'il était chargé de la gestion locative de l'appartement en question moyennant un honoraire de 7 % hors taxes sur les loyers encaissés ; que l'UDAF de Maine et Loire, curateur de Mme Catherine C...- A..., a repris la gestion locative du bien immobilier à partir du 1er octobre 2003 ; qu'il est reproché à l'Office notarial d'avoir laissé perdurer le bail du 28 février 1978 en omettant de procéder à la réévaluation du loyer en application de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, alors que le montant du loyer était manifestement sous-évalué ; que Mme Catherine C...- A... soutient encore que le notaire a manqué à son devoir de conseil et estime que son préjudice correspond à la différence entre le loyer perçu et le loyer tel qu'il aurait dû être réévalué ; que l'Office notarial de Mortagne-sur-Sèvre soutient qu'il n'avait reçu qu'un mandat tacite de perception des loyers, excluant tout autre possibilité d'action notamment en justice sans l'accord préalable de son mandant ; qu'il rappelle avoir bien effectué la révision annuelle du loyer en fonction de la variation du coût de construction comme l'a très exactement relevé le tribunal et considère enfin que son mandat aurait été réduit par celui confié en 1990 à Me M..., avocat à Paris, afin d'engager une action devant le juge des référés du tribunal d'instance de Paris compétent à l'encontre de M. D..., locataire ; que l'Office notarial et Me Z... ne peuvent pas contester avoir reçu un mandat de gestion locative puisqu'ils l'ont expressément reconnu par lettres envoyées les 6 mars 2002, 22 mars et 4 octobre 2003 au curateur de Mme Catherine C...- A... et qu'ils ont continué à encaisser les loyers tout en appliquant régulièrement la majoration comme l'ont relevé à bon escient les premiers juges et que le mandat de perception des loyers s'est poursuivi jusqu'au 1er octobre 2003 ; que les notaires admettent dans leurs conclusions que Mme B...- C..., mère de Mme Catherine C...- A..., avait demandé l'augmentation du loyer en fonction de la valeur du marché en 1989 mais qu'un avocat parisien avait été chargé d'engager une action en justice à l'encontre du locataire M. D... ; que cependant il n'est pas contesté que l'Office notarial et Me Z... ont continué à encaisser les loyers en appliquant la révision annuelle prévue au bail ; qu'ils ne peuvent donc pas se prévaloir d'une révocation de leur mandat de percevoir les loyers et que si effectivement, un avocat avait été chargé d'engager une procédure à l'encontre du locataire, ils devaient malgré tout mettre en oeuvre les dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévue à l'article 15 de cette loi, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables à des conditions définies à l'article 19 et ensuite, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, saisir la commission de conciliation, avant même d'envisager une action en justice ; que le mandat confié à Me M..., n'excluait nullement pour le gestionnaire de l'appartement, la faculté d'engager la procédure amiable de réévaluation du loyer puisque Mme B...- C... en avait fait la demande en 1989 ainsi que les appelants le reconnaissent dans leurs conclusions ; que s'agissant d'un acte d'administration, le mandat de gestion initial était suffisant pour permettre au notaire d'agir en ce sens ; que dans ces conditions le tribunal de grande instance a retenu à bon droit qu'en l'absence de réévaluation du loyer et à défaut de preuve de diligences en ce sens, le mandataire avait failli à ses obligations et devait réparer le préjudice subi par son mandant ; que l'expertise a été ordonnée également à bon escient mais que les appelants s'opposent à juste titre à l'évocation de l'affaire afin qu'ils puissent bénéficier du double degré de juridiction ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris et de renvoyer les parties devant le tribunal de Grande instance de la Roche-sur-Yon pour qu'il soit statué sur l'indemnisation du préjudice invoqué par Mme Catherine C...- A... mais qu'il n'y a pas lieu à complément d'expertise ; que les appelants qui succombent supporteront les entiers dépens de la présente instance avec distraction au profit de la SCP Musereau Mazaudon Provost-Cuif avoué à la cour ; 1° ALORS QUE ne saurait être causale la faute imputée au notaire qui, selon le cours normal des choses et sans la faute d'un tiers, n'aurait pas provoqué le dommage ; qu'en affirmant, pour retenir la responsabilité du notaire, « qu'en l'absence de réévaluation du loyer et à défaut de preuve de diligences en ce sens, le mandataire avait failli à ses obligations et devait réparer le préjudice subi par son mandant » aux motifs inopérant que le mandat confié à l'avocat d'engager une action en justice visant à obtenir la réévaluation n'avait pas eu pour effet de révoquer le mandat confié au notaire bien qu'elle ait elle-même constaté qu'un avocat avait été mandaté aux fins d'engager une procédure visant à obtenir la réévaluation du loyer et que cette dernière n'avait pas abouti ou n'avait tout simplement pas été engagée ce dont le notaire ne pouvait être tenu pour responsable, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1991 du Code civil ; 2° ALORS QU'en toute hypothèse, ne constitue qu'une perte de chance la disparition de la probabilité d'un évènement favorable ; qu'en affirmant que la faute imputée au notaire qui avait omis d'engager une procédure amiable de réévaluation des loyers, avait fait perdre à sa mandante le bénéfice de cette réévaluation, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si son obtention n'était pas entachée d'aléa, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.