Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juin 2014, 13-14.299, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-06-11
Numéro d'affaire : 13-14299
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-01-17
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Met hors de cause les époux X... ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 janvier 2013), que par acte notarié dressé le 25 juin 2008 par M. Y..., M. et Mme X... ont vendu à Mme Z... un terrain à bâtir ; qu'arguant de difficultés pour édifier une construction sur ce terrain, et invoquant un dol commis par les époux X... ainsi qu'un manquement de M. Y... à son obligation de conseil, Mme Z... les a assignés en indemnisation ; Sur le premier moyen : Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation dirigée contre les époux X..., alors, selon le moyen : 1°/ que le dol peut résulter d'une simple réticence ; que manque à son obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence le vendeur d'un terrain à bâtir qui omet d'informer son cocontractant sur les éléments essentiels du contrat, et notamment sur les contraintes liées à la constructibilité du terrain vendu, dont il ne pouvait ignorer l'importance pour l'acheteur en raison de l'objet de la vente ; qu'au cas d'espèce, il ressortait des propres constatations de l'arrêt que le compromis de vente du 2 février 2008 ne mentionnait pas, ni n'annexait, l'étude de faisabilité géotechnique que les vendeurs connaissaient, et dont ils ne pouvaient ignorer l'importance pour l'acquéreur ; que néanmoins, pour débouter Mme Z... de sa demande de dommages-intérêts, la cour d'appel a retenu que la transmission par les époux X... à l'agent immobilier chargé de rédiger le compromis de vente et à leur notaire de leur titre de propriété contenant les informations relatives à l'existence de l'étude de faisabilité géotechnique et à la nécessité de fondations spéciales en raison de la nature du sol, établissait leur bonne foi et l'absence de toute dissimulation de leur part ; qu'en statuant ainsi, sur la base de ce motif radicalement inopérant, quand il lui appartenait de rechercher si les époux X... n'avaient pas omis de porter ces informations essentielles à la connaissance de Mme Z... qui, en sa qualité d'acquéreur du terrain litigieux, était créancière à leur endroit d'une obligation de renseignement et d'information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ; 2°/ que le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, Mme Z... faisait expressément valoir au soutien de sa demande de dommages-intérêts que la promesse de vente signée le 2 février 2008 « était une promesse synallagmatique valant vente définitive » de sorte que « c'est donc à ce moment là que les renseignements auraient dû lui être communiqués » par les époux X... ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si la réticence dolosive des vendeurs ne procédait pas de leur inertie, non pas en amont de la rédaction du compromis de vente et au moment de la transmission des éléments nécessaires, mais au moment de la signature de ce compromis dont ils ne pouvaient ignorer qu'il ne mentionnait nullement l'étude géotechnique sur les sols qu'ils connaissaient, ni la nécessité de fondations spéciales, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Z... ne rapportait pas la preuve que les époux X... auraient dissimulé à l'agent immobilier rédacteur de l'acte sous seing privé de vente du 2 février 2008 l'existence de l'étude de faisabilité géotechnique réalisée le 9 mai 2006 et préconisant la construction d'ouvrages avec fondation sur micro pieux, que l'agent immobilier avait nécessairement eu en mains le titre de propriété des époux X... mentionnant cette étude et précisant que le terrain nécessitait des fondations spéciales, que les époux X... avaient remis à leur notaire, qui l'avait transmis au notaire de Mme Z..., leur titre de propriété avec l'étude qui y était annexée, la cour d'appel, qui en a déduit l'absence de dissimulation de la part des époux X... et leur bonne foi, a légalement justifié sa décision ; Mais sur le second moyen : Attendu que pour débouter Mme Z... de sa demande de condamnation de M. Y..., l'arrêt retient que l'acte authentique de vente mentionne l'annexion à l'acte de l'étude géotechnique, que Mme Z... est venue en personne au rendez-vous de signature de l'acte de vente qu'elle a signé sous la mention " Et lecture faite, les parties ont certifié exactes les déclarations les concernant contenues au présent acte ", qu'elle a été à même de vérifier le contenu de l'étude géotechnique annexée à l'acte dont l'importance, eu égard notamment à sa qualité d'avocat, n'a pu lui échapper, et que l'information relative à la nature du terrain et au type de construction préconisé était contenue dans l'étude géotechnique annexée au contrat ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire avait attiré l'attention de l'acquéreur sur le contenu et la portée de cette étude, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme Z... en condamnation de M. Y..., l'arrêt rendu le 17 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme Z..., M. Y... et la SCP A..., Y... et B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer aux époux X... la somme de 3 000 euros ; condamne M. Y... et la SCP A..., Y... et B... à payer à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme Z... de sa demande d'indemnisation dirigée contre les époux X... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande de Mme Z... à l'égard des époux X..., considérant que le terrain objet du présent litige a fait l'objet le 9 mai 2006 d'une étude de faisabilité géotechnique par la société francilienne de forage pour le compte de la société Codanim, alors propriétaire du terrain, aux termes de laquelle, compte tenu de la nature du terrain (remblais présentant des caractéristiques mécaniques très faibles, alluvions présentant des caractéristiques mécaniques très faibles à faibles et marnes et calcaires de Saint-Ouen présentant des caractéristiques mécaniques moyennes à bonnes), il est préconisé de construire des ouvrages avec fondation sur micro pieux ; qu'il incombe à Mme Z..., qui reproche aux époux X... de s'être rendu coupables à son égard d'un dol, de rapporter la preuve, le dol ne se présumant pas mais devant être prouvé, de manoeuvres pratiquées telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, elle n'aurait pas contracté aux mêmes conditions, et notamment qu'ainsi qu'elle le soutient, les époux X... lui auraient volontairement caché l'existence de cette étude afin de l'amener à contracter ; que, certes, il n'est pas fait état de cette étude géotechnique dans l'acte sous seing privé de vente du 2 février 2008 rédigé par l'agent immobilier « Berec Immobilier », mais que Mme Z... ne rapporte pas la preuve que, contrairement à ce que soutiennent les époux X..., ceux-ci auraient dissimulé son existence à l'agent immobilier rédacteur de l'acte, d'autant qu'il ressort des informations portées dans le compromis de vente que son rédacteur, pour l'établir, avait nécessairement en mains le titre de propriété des époux X... dans lequel un paragraphe est consacré à l'étude de faisabilité géotechnique et qu'il y est précisé que le terrain nécessité des fondations spéciales ; qu'il est établi, et non contesté que les époux X... ont bien transmis à leur notaire, Me C..., leur titre de propriété contenant l'information relative à l'existence de l'étude géotechnique, laquelle était annexée à l'acte, et celle relative à la nécessité de fondations spéciales en raison de la nature du sol, Me C... ayant transmis ces documents au notaire de Mme Z..., Me Y..., ainsi d'ailleurs que celui-ci le reconnaît ; que la remise par les époux X... de leur titre de propriété et de l'étude géotechnique à leur notaire qui l'a transmis au notaire de l'acquéreur établit leur bonne foi et l'absence de toute dissimulation de leur part ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme Z... de sa demande à l'encontre des époux X... sur le fondement du dol, les époux X... ayant en outre rempli leur devoir d'information par cette remise ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'en l'espèce, la promesse de vente, conclue entre les parties par acte sous seing privé en date du 2 février 2008, indique, au paragraphe intitulé « conditions particulières » que :- « Monsieur et Madame X... son titulaires d'un permis de construire n° PC 94042 05 N 1039 délivré par la mairie de Joinville le Pont le 12 juillet 2005, ce permis a fait l'objet d'un modificatif n° 94042 06 N 1005 en date du 13 janvier 2006 et a été prorogé jusqu'au 10 juillet 2008 » ;- « des copies du permis et modificatif sont communiquées ce jour aux acquéreurs » ; puis, qu'il est mentionné dans un paragraphe « Autres conditions suspensives » que : « l'acquéreur s'engage à déposer un modificatif au permis de construire n° 94042 05 N 1039 au plus tard le 25 février 2008, ou dans l'hypothèse d'un refus de la mairie, un nouveau permis de construire » ; que l'acte de vente du 25 juin 2008 contient un paragraphe intitulé « étude de faisabilité géotechnique » qui prévoit ce qui suit : « une étude effectuée par la société FRANCILIENNE DE FORAGE ZA rue du Bois Boulay 77390 GUIGNES RABUTION le 9 mai 2006, demeurera ci annexée aux présentes » ; que cette étude, réalisée le 9 mai 2006, préconise la réalisation de « fondations sur microporeux » ainsi que « l'utilisation d'un ciment résistant aux sols agressifs » ; qu'il est vrai que l'acte de vente signé par les parties ne reprend pas exactement les termes du précédent acte de vente, signé par les époux X... et leur vendeur, la SARL CODANIM, le 17 octobre 2006, qui précisait au paragraphe portant le même titre que : « l'acquéreur, qui a paraphé chacune des pages de l'étude du sol demeurée jointe et annexée aux présentes par mention, Déclare par les présentes être parfaitement informé que le terrain nécessite des fondations spéciales et s'engage à faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur » ; (¿) ; qu'en outre et surtout, il résulte des termes de la promesse de vente précitée que, dès sa signature, soit le 2 février 2008, cette dernière était en possession du permis de construire et de son modificatif, obtenu par les époux X... ; que de même, elle s'engageait à déposer une demande de permis de construire modificatif ; qu'or, eu égard aux informations requises pour toute demande de délivrance d'une telle autorisation, elle avait nécessairement connaissance des informations techniques du projet de construction envisagé par ses vendeurs, tout comme les professionnels auxquels elle a fait appel pour obtenir un permis de construire modificatif ; qu'il résulte de l'ensemble de ces constatations que Madame D... épouse Z... ne peut valablement arguer de la réticence dolosive des époux X... qui lui ont remis tous les documents et informations en leur possession, lors des signatures de la promesse de vente puis de l'acte de vente ; que ses demandes à leur encontre ne sauraient donc prospérer ; 1) ALORS QUE le dol peut résulter d'une simple réticence ; que manque à son obligation de contracter de bonne foi et commet un dol par réticence le vendeur d'un terrain à bâtir qui omet d'informer son cocontractant sur les éléments essentiels du contrat, et notamment sur les contraintes liées à la constructibilité du terrain vendu, dont il ne pouvait ignorer l'importance pour l'acheteur en raison de l'objet de la vente ; qu'au cas d'espèce, il ressortait des propres constatations de l'arrêt que le compromis de vente du 2 février 2008 ne mentionnait pas, ni n'annexait, l'étude de faisabilité géotechnique que les vendeurs connaissaient, et dont ils ne pouvaient ignorer l'importance pour l'acquéreur (arrêt, p. 4, antépénultième §) ; que néanmoins, pour débouter Mme Z... de sa demande de dommages et intérêts, la cour d'appel a retenu que la transmission par les époux X... à l'agent immobilier chargé de rédiger le compromis de vente et à leur notaire de leur titre de propriété contenant les informations relatives à l'existence de l'étude de faisabilité géotechnique et à la nécessité de fondations spéciales en raison de la nature du sol, établissait leur bonne foi et l'absence de toute dissimulation de leur part (arrêt, p. 4, antépénultième, avant dernier et dernier §) ; qu'en statuant ainsi, sur la base de ce motif radicalement inopérant, quand il lui appartenait de rechercher si les époux X... n'avaient pas omis de porter ces informations essentielles à la connaissance de Mme Z... qui, en sa qualité d'acquéreur du terrain litigieux, était créancière à leur endroit d'une obligation de renseignement et d'information, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil ; 2) ALORS, en toute hypothèse, QUE le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat ; qu'en l'espèce, Mme Z... faisait expressément valoir au soutien de sa demande de dommages et intérêts que la promesse de vente signée le 2 février 2008 « était une promesse synallagmatique valant vente définitive » de sorte que « c'est donc à ce moment là que les renseignements auraient dû lui être communiqués » par les époux X... (conclusions d'appel de Mme Z... en date du 27 février 2012, p. 9) ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si la réticence dolosive des vendeurs ne procédait pas de leur inertie, non pas en amont de la rédaction du compromis de vente et au moment de la transmission des éléments nécessaires, mais au moment de la signature de ce compromis dont ils ne pouvaient ignorer qu'il ne mentionnait nullement l'étude géotechnique sur les sols qu'ils connaissaient, ni la nécessité de fondations spéciales, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme Z... de sa demande d'indemnisation dirigée contre Me Thierry Y..., notaire ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande de Mme Z... à l'égard de M. Y..., notaire, considérant que l'acte de vente dressé le 25 juin 2008 par M. Y..., notaire, comporte en page 17 un paragraphe intitulé « Etude de faisabilité géotechnique » dans lequel il est mentionné qu'« une étude effectuée par la société Francilienne de forage, ZA du bois Boulay, 77390 Guignes-Rabutin, le 9 mai 2006 demeurera ci-annexée aux présentes » ; que, certes, il n'est pas contesté que Mme Z... n'a pas paraphé les pages de l'étude géotechnique ; que toutefois Mme Z..., qui est venue en personne au rendez-vous de signature de l'acte de vente qu'elle a signé sous la mention « Et lecture faite les parties ont certifié exactes les déclaration les concernant contenues au présent acte », a donc été à même de vérifier le contenu de l'étude géotechnique annexée à l'acte dont l'importance, eu égard notamment à sa qualité d'avocat, n'a pu lui échapper puisqu'un paragraphe du contrat de vente lui était consacré ; que le fait que le notaire n'ait pas reproduit dans son acte la phrase contenue dans le titre de propriété du vendeur du 17 octobre 2006 aux termes de laquelle l'acquéreur déclarait être parfaitement informé que le terrain nécessité des fondations spéciales et s'engageait à faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur n'a pas fait obstacle à l'information de Mme Z... puisque l'information relative à la nature du terrain et au type de construction préconisé était contenue dans l'étude géotechnique annexée au contrat ; qu'il résulte en effet des dispositions combinées des articles 8 et 9 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 que si chaque feuille de l'acte authentique doit être paraphée par le notaire et les signataires de l'acte sous peine de nullité de celles non paraphées, cette exigence ne vise pas les annexes, étant en outre observé que l'acte de vente n'est pas argué de faux en ce qu'il est mentionné que cette étude est annexée ; que le jugement entrepris sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté Mme Z... de sa demande à l'encontre du notaire et en toutes ses dispositions accessoires ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur la responsabilité civile de Maître Y... ; qu'il convient de rappeler que l'obligation d'information et de conseil ne s'applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous ; qu'en l'espèce, comme cela a été indiqué plus haut, il est exacte que l'acte de vente rédigé par Maitre Y... ne reprend pas l'intégralité des mentions figurant dans le précédent acte de vente du terrain litigieux datant de 2006 ; que toutefois l'acte authentique rédigé par ce dernier contient bien une clause intitulée « étude de faisabilité géotechnique » ; (¿) ; que Madame D..., épouse Z..., disposait du permis de construire et du modificatif, obtenus par les époux X..., dès la signature de la promesse de vente, et avait donc à sa disposition des informations techniques quant au projet de construction immobilière de ces derniers, projet qui tenait nécessairement compte des contraintes liées aux spécificités du terrain litigieux ; 1) ALORS QUE le notaire est tenu, à l'égard de son client, d'un devoir d'information et de conseil, qui s'étend à la portée et à l'efficacité de l'acte pour lequel il instrumente ; qu'à ce titre, le notaire chargé de réitérer, pour lui donner une forme authentique, un compromis de vente conclu entre les parties a, à tout le moins, lorsqu'il décide d'insérer à l'acte qu'il instrumente une clause absente du compromis et portant sur des éléments de nature à influer sur la décision de son client de contracter dans les termes envisagés, le devoir d'attirer spécialement son attention quant à ce ; qu'en décidant néanmoins, au cas d'espèce, que Me Y... n'avait pas engagé sa responsabilité, pour n'avoir « pas reproduit dans son acte la phrase contenue dans le titre de propriété du vendeur du 17 octobre 2006 aux termes de laquelle l'acquéreur déclarait être parfaitement informé que le terrain nécessitait des fondations spéciales et s'engageait à faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur » (arrêt, p. 5, alinéa 6), motif pris de ce qu'il avait mentionné dans son acte de vente dressé le 25 juin 2008 l'existence de l'étude de faisabilité géotechnique et précisé qu'elle y demeurerait annexée, quand l'arrêt constatait dans le même temps que « Mme Z... n'avait pas paraphé les pages de l'étude géotechnique » (arrêt, p. 5, alinéa 4) et que le compromis de vente du 2 février 2008 n'en faisait pas état (arrêt, p. 4, antépénultième alinéa), de sorte qu'il convenait de rechercher si le contenu et la portée de cette étude, mentionnée pour la première fois dans l'acte authentique de vente, avaient bien fait l'objet d'une information particulière délivrée à Mme Z... par le notaire dont l'acte prétendument réitératif divergeait en réalité du compromis de vente signé par les parties sur un point essentiel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 2) ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles des parties n'influent pas sur l'étendue du devoir d'information et de conseil du notaire ; qu'en prenant pourtant cet élément en considération pour décharger Me Y... de son obligation d'informer Mme Z... du contenu de l'étude de faisabilité géotechnique annexée à l'acte de vente dressé par ses soins le 25 juin 2008 et portant sur les caractéristiques du terrain à construire et la nécessité de fondations spéciales, motif pris qu'en sa qualité d'avocat, l'importance de l'étude n'avait pu lui échapper (arrêt, p. 5, alinéa 5), la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.