Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 mai 2017, 16-14.793, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-05-18
Numéro d'affaire : 16-14793
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2016-02-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Foussard et Froger

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 11 février 2016) fixe le montant des indemnités dues à la SCI Le Phnom par suite de l'expropriation, au profit de la société d'aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne, de deux parcelles lui appartenant ; Sur le premier moyen, ci-près annexé : Attendu que la SCI Le Phnom fait grief à l'arrêt d'évaluer les biens expropriés à une autre date que celle du jugement de première instance ; Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance et s'être référée, pour évaluer les biens expropriés, à des éléments de comparaison déjà cités et analysés par le tribunal, la cour d'appel s'est placée à la date de la décision de première instance, la mention d'une date erronée résultant d'une simple erreur matérielle qui, pouvant être rectifiée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ; D'où il suit que le moyen est irrecevable ; Sur le second moyen, ci-près annexé : Attendu que la SCI Le Phnom fait grief à l'arrêt de fixer comme elle l'a fait les indemnités allouées à la SCI Le Phnom ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant demandé, dans ses conclusions d'appel, la confirmation de l'évaluation, réalisée par le tribunal, de la construction édifiée sur la parcelle BY 424, la SCI Le Phnom n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contestant cette évaluation, contraire à ses propres écritures ; Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement apprécié la valeur probante des éléments de preuve débattus, la cour d'appel a, répondant aux conclusions prétendument délaissées, retenu les termes de comparaison qui lui sont apparus les mieux adaptés à l'évaluation des biens expropriés ; D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Le Phnom aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Le Phnom ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société Le Phnom PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a alloué à la SCI Le Phnom une indemnité principale d'expropriation de 1 238 337 € et une indemnité de remploi de 124 834 € ; AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent, couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, alors applicable, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l'article Li 3-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ; qu'à défaut d'ordonnance d'expropriation rendue au jour du jugement de première instance, la consistance juridique du bien doit s'apprécier à la date de cette décision ; qu'en application de dispositions 'des articles L213-6 et L213-4 a du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article LI 3-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce le bien doit ainsi être évalué à la date du 15 juillet 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 22 juin 2011, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de Vitry-surSeine ; qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone UB (entrée de ville: secteur BlanquiRN 305 Nord et RN 305 Sud, RN 7, zone intermédiaire assurant la transition entre les axes principaux de la commune et les quartiers plus spécifiquement dédiés à l'habitat, vocation mixte, où les formes d'urbanisation sont diverses, le COS étant do.2,25) ; qu'il résulte du procès-verbal de transport et de visite dressé par le juge de l'expropriation que les lieux consistent en un terrain trapézoïdal avec une façade d'environ 30 mètres sur la rue Watteau, faisant l'angle avec l'avenue Rouget de l'Isle, en pente raide ; qu'un grand hangar à usage d'entrepôt est édifié en fond de parcelle, avec des murs en moellons et parpaings, quelques fenêtres, une toiture en tôle non hermétique puisque sont notées des flaques d'eau au sol, que le local fermé par une porte métallique a un sol en ciment et bitume, comporte des rayonnages métalliques le long d'une grande partie du mur et est encombré de matériels hors d'usage et de détritus divers ; qu'il existe un vaste terrain en friche ; qu'il sera procédé à l'évaluation de la parcelle BY 424 supportant sur partie un hangar par une combinaison de la méthode intégrée pour la partie construite, compte tenu du fait que la construction s'étend sur environ deux tiers de la parcelle et eu égard à l'absence de ternies de référence pertinents versées aux débats portant sur la seule valeur des entrepôts dans la ville de Vitry-sur-Seine et de la méthode analytique pour la partie non construite ; qu'il convient d'observer à cet égard que le premier juge a en réalité retenu une valeur terrain intégrée dans la valeur dc 712 euros fixée pour la seule valeur des constructions ; que ce chiffre peut d'autant moins être retenu pour la seule valeur dc la construction qu'il comprend la valeur de terrains situées dans d'autres communes présentant une problématique immobilière différente ; pour la partie construite que les seules références de terrains supportant des entrepôts sur Vitry sont au nombre de deux, fournies par le commissaire du gouvernement et retenues par le premier juge : a) vente du 27 j uillet 2010 du 4-6 rue constant Coquelin - superficie 437 m2 dont 300m2 construites, au prix de 867 euros le m2, b) vente du 28 décembre 2010 du 65 rue de Seine - superficie 349 m, dont 234 ni2 construites-, au prix de 556 m2, ce qui donne une valeur moyenne de 711,50 euros, arrondie à 712 euros ; que ce chiffre peut être retenu, le mauvais état de la toiture du hangar se compensant avec l'ancienneté de ces seules évaluations disponibles ; qu'ainsi la construction terrain intégré doit être valorisée à la somme de 712 euros x 566 m2 = 402 992 euros ; que le surplus de la parcelle en cause, soit 844 m2 - 566 m2 = 278 m2, doit être évalué au prix du terrain nu à bâtir ; que pour déterminer le terrain nu à bâtir, la SADEV fait valoir en cause d'appel les seules références suivantes : 1) vente le 19 janvier 2009, au prix de 550 euros le m2, du 116 B-118 avenue Rouget de l'Isle, 2) vente le 2 juillet 2009, au prix de 440 euros le m2, du 96, 98, 100 avenue Rouget de l'Isle, 3) vente le 17 novembre 2011, au prix de 560 euros le m2, du 125 boulevard de Stalingrad, 4) vente le 21 janvier 2013, au prix de 500 euros le m2, du 106 avenue Rouget de l'Isle, 5) vente le 28 novembre 2011, au prix de 649 euros le m2, du 13 rue Germain Pinson, 6) jugement d'expropriation Créteil du 24 juin 2013, SADEV 94-Valette, au prix de 600 euros le m2 ; que, de son côté, la SC1 Phnom fait état des références suivantes: A) vente, au prix de 1 329 euros le m2, du 30 avenue Rouget de l'Isle, B) vente, au prix de 1131 euros le m2, du 61 avenue de Stalingrad, C) référence 5) ci-dessus évoquée par la SADEV 94, à ceci près qu'il est excipé d'un prix de 709 euros le m2, D) vente, au prix de 736 euros le m2, du 205 rue Constantin Coquelin, E) vente, au prix de 1 553 euros le m2 du 81, rue Charles Infroit, F) vente, au prix de 703 euros le m2, du 45 rue Henri de Vilmorin, G) vente, au prix de 1 214 euros. le m2, du 20-25 boulevard de Stalingrad, H) vente, au prix de 1 054 euros le m2, du 23 boulevard de Stalingrad, I), vente au prix de 943 euros le m2 du 105 boulevard de Stalingrad, J), décision du juge de l'expropriation de Créteil du 27 mai 2013 retenant un prix de 800 euros le in3 pour le 74 avenue Rouget de I'Isle ; qu'enfin le commissaire du gouvernement mentionne les références suivantes : I) il s'agit de la référence S) de la SADEV 94et.C) de la SCI Phnom, sauf à dire que le prix au m2 est en réalité de 644 euros, II) il s'agit de la référence 3) de la SADEV 94, III) il s'agit de la référence 6)8e la SADEV 94, IV) jugement du juge de l'expropriation de Créteil du 28 juin 2012 évaluant le 53 rue. Anselme Rondenay à 650 euros le m2 ; que s'agissant des éléments de comparaison fournis par la SADEV 94 doivent être écartées les références 1) et 2) remontant à 2009 comme trop anciennes (5 ans environ avant la date à laquelle il convient de se placer pour l'évaluation) , qu'il en va de même pour la référence 4, l'acte versé aux débats montrant qu'il s'agit non pas d'un terrain nu mais d'un terrain supportant une maison en ruine vendue par cinq indivisaires à la SADEV 94, concessionnaire de l'opération d'aménagement de la ZAC, le cadastre montrant en outre que la parcelle était d'une configuration défavorable car très rectangulaire avec une façade. inférieure à 5 mètres et une profondeur de 43 mètres ; qu'en revanche il n'y a plus de raison en cause d'appel de rejeter sa référence 3), l'acte de vente, désormais versé aux débats, montrant que ce terrain à bâtir était libre d'occupation, son zonage UB n'étant par ailleurs pas contesté , que la référence 5) de l'appelante, retenue également par la SCI Phnom et le commissaire du gouvernement, doit également être prise en compte, sauf à rectifier la valeur au m2 indiquée par l'appelante qui, le terrain ayant selon les contenances portées à l'acte, une superficie totale de 907 m2, s'établit à 643 euros le m2 , que rien ne s'oppose à la prise en compte de sa référence 6, qui est pertinente ; que s'agissant des éléments de comparaison proposés par la SCI Phnom, la référence A) concerne des lots de copropriété, que la référence B) concerne un ensemble immobilier, que les références D), E), F), G), H), I) portent sur des parcelles construites et non sur des terrains à bâtir, peu important que l'acquéreur ait indique qu'il avait l'intention de faire ultérieurement réaliser des constructions sur leur emplacement , que la référence J) résulte d'un jugement qui s'avère avoir été frappé . d'appel et infirmé ; qu'en conséquence aucune de ces références, à l'exception de la référence C), déjà prise en compte, ne peut être retenue ; que les références I à III du commissaire du gouvernement ont déjà été retenues; qu'il convient d'y ajouter la référence IV correspondant à la décision passée .en force de chose jugée du juge de l'expropriation de Créteil du 28 juin 2012 ; que dans ces conditions la valeur moyenne du terrain nu à bâtir s'établit à: 560 euros + 643 euros + 600 euros + 650 euros = 2 453 /4 = 613,25 euros, arrondis à 615 euros ; qu'il n'y a pas lieu à abattement, pour grande surface, la superficie des parcelles, de l'ordre de 1000 m2 pour la plus grande, ne le justifiant pas ; que la méthode utilisée pour évaluer la parcelle BY 424 exclut l'application d'un abattement pour terrain encombré ; qu'en définitive l'indemnité principale des parcelles en cause doit être fixée comme suit : - parcelle BY 424 : 712 euros x 566 m2 = 402 992 euros + 615 euros x 2782 = 170 970 euros, total = 573 962 euros ; -parcelle BY 421: 625 euros x 1 063 m2 = 664 375 euros ; total de l'indemnité principale : 573 962 euros + 664 375 euros =1 238 337 euros ; que l'indemnité de remploi s'établit en conséquence de la façon suivante: - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros, - l0 000 euros x l5% = l 500 euros, - 1 223 337 euros x 10% = 122 333,70 euros, arrondis à 122 334 euros ; soit au total, la somme de 124 834 euros ; que le jugement querellé doit être infirmé sauf sur l'indemnité pour frais irrépétibles et la charge des dépens » ; ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en énonçant qu'elle évaluait les parcelles expropriées à la date du 15 juillet 2013 selon leur usage effectif à la date du 22 juin 2011, quand la décision de première instance datait du 27 janvier 2014, la cour d'appel a violé l'ancien article L. 1, du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a alloué à la SCI Le Phnom une indemnité principale d'expropriation de 1 238 337 € et une indemnité de remploi de 124 834 € ; AUX MOTIFS QU' « aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; que l'article 13-13 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent, couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, alors applicable, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l'article Li 3-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ; qu'à défaut d'ordonnance d'expropriation rendue au jour du jugement de première instance, la consistance juridique du bien doit s'apprécier à la date de cette décision ; qu'en application de dispositions 'des articles L213-6 et L213-4 a du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article LI 3-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce le bien doit ainsi être évalué à la date du 15 juillet 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 22 juin 2011, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de Vitry-surSeine ; qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone UB (entrée de ville: secteur BlanquiRN 305 Nord et RN 305 Sud, RN 7, zone intermédiaire assurant la transition entre les axes principaux de la commune et les quartiers plus spécifiquement dédiés à l'habitat, vocation mixte, où les formes d'urbanisation sont diverses, le COS étant do.2,25) ; qu'il résulte du procès-verbal de transport et de visite dressé par le juge de l'expropriation que les lieux consistent en un terrain trapézoïdal avec une façade d'environ 30 mètres sur la rue Watteau, faisant l'angle avec l'avenue Rouget de l'Isle, en pente raide ; qu'un grand hangar à usage d'entrepôt est édifié en fond de parcelle, avec des murs en moellons et parpaings, quelques fenêtres, une toiture en tôle non hermétique puisque sont notées des flaques d'eau au sol, que le local fermé par une porte métallique a un sol en ciment et bitume, comporte des rayonnages métalliques le long d'une grande partie du mur et est encombré de matériels hors d'usage et de détritus divers ; qu'il existe un vaste terrain en friche ; qu'il sera procédé à l'évaluation de la parcelle BY 424 supportant sur partie un hangar par une combinaison de la méthode intégrée pour la partie construite, compte tenu du fait que la construction s'étend sur environ deux tiers de la parcelle et eu égard à l'absence de ternies de référence pertinents versées aux débats portant sur la seule valeur des entrepôts dans la ville de Vitry-sur-Seine et de la méthode analytique pour la partie non construite ; qu'il convient d'observer à cet égard que le premier juge a en réalité retenu une valeur terrain intégrée dans la valeur dc 712 euros fixée pour la seule valeur des constructions ; que ce chiffre peut d'autant moins être retenu pour la seule valeur dc la construction qu'il comprend la valeur de terrains situées dans d'autres communes présentant une problématique immobilière différente ; pour la partie construite que les seules références de terrains supportant des entrepôts sur Vitry sont au nombre de deux, fournies par le commissaire du gouvernement et retenues par le premier juge : a) vente du 27 j uillet 2010 du 4-6 rue constant Coquelin - superficie 437 m2 dont 300m2 construites, au prix de 867 euros le m2, b) vente du 28 décembre 2010 du 65 rue de Seine- superficie 349 m, dont 234 ni2 construites-, au prix de 556 m2, ce qui donne une valeur moyenne de 711,50 euros, arrondie à 712 euros ; que ce chiffre peut être retenu, le mauvais état de la toiture du hangar se compensant avec l'ancienneté de ces seules évaluations disponibles ; qu'ainsi la construction terrain intégré doit être valorisée à la somme de 712 euros x 566 m2 = 402 992 euros ; que le surplus de la parcelle en cause, soit 844 m2 - 566 m2 = 278 m2, doit être évalué au prix du terrain nu à bâtir ; que pour déterminer le terrain nu à bâtir, la SADEV fait valoir en cause d'appel les seules références suivantes : 1) vente le 19 janvier 2009, au prix de 550 euros le m2, du 116 B-118 avenue Rouget de l'Isle, 2) vente le 2 juillet 2009, au prix de 440 euros le m2, du 96, 98, 100 avenue Rouget de l'Isle, 3) vente le 17 novembre 2011, au prix de 560 euros le m2, du 125 boulevard de Stalingrad, 4) vente le 21 janvier 2013, au prix de 500 euros le m2, du 106 avenue Rouget de l'Isle, 5) vente le 28 novembre 2011, au prix de 649 euros le m2, du 13 rue Germain Pinson, 6) jugement d'expropriation Créteil du 24 juin 2013, SADEV 94-Valette, au prix de 600 euros le m2 ; que, de son côté, la SC1 Phnom fait état des références suivantes: A) vente, au prix de 1 329 euros le m2, du 30 avenue Rouget de l'Isle, B) vente, au prix de 1131 euros le m2, du 61 avenue de Stalingrad, C) référence 5) ci-dessus évoquée par la SADEV 94, à ceci près qu'il est excipé d'un prix de 709 euros le m2, D) vente, au prix de 736 euros le m2, du 205 rue Constantin Coquelin, E) vente, au prix de 1 553 euros le m2 du 81, rue Charles Infroit, F) vente, au prix de 703 euros le m2, du 45 rue Henri de Vilmorin, G) vente, au prix de 1 214 euros. le m2, du 20-25 boulevard de Stalingrad, H) vente, au prix de 1 054 euros le m2, du 23 boulevard de Stalingrad, I), vente au prix de 943 euros le m2 du 105 boulevard de Stalingrad, J), décision du juge de l'expropriation de Créteil du 27 mai 2013 retenant un prix de 800 euros le in3 pour le 74 avenue Rouget de I'Isle ; qu'enfin le commissaire du gouvernement mentionne les références suivantes : I) il s'agit de la référence S) de la SADEV 94et.C) de la SCI Phnom, sauf à dire que le prix au m2 est en réalité de 644 euros, II) il s'agit de la référence 3) de la SADEV 94, III) il s'agit de la référence 6)8e la SADEV 94, IV) jugement du juge de l'expropriation de Créteil du 28 juin 2012 évaluant le 53 rue. Anselme Rondenay à 650 euros le m2 ; que s'agissant des éléments de comparaison fournis par la SADEV 94 doivent être écartées les références 1) et 2) remontant à 2009 comme trop anciennes (5 ans environ avant la date à laquelle il convient de se placer pour l'évaluation) , qu'il en va de même pour la référence 4, l'acte versé aux débats montrant qu'il s'agit non pas d'un terrain nu mais d'un terrain supportant une maison en ruine vendue par cinq indivisaires à la SADEV 94, concessionnaire de l'opération d'aménagement de la ZAC, le cadastre montrant en outre que la parcelle était d'une configuration défavorable car très rectangulaire avec une façade. inférieure à 5 mètres et une profondeur de 43 mètres ; qu'en revanche il n'y a plus de raison en cause d'appel de rejeter sa référence 3), l'acte de vente, désormais versé aux débats, montrant que ce terrain à bâtir était libre d'occupation, son zonage UB n'étant par ailleurs pas contesté , que la référence 5) de l'appelante, retenue également par la SCI Phnom et le commissaire du gouvernement, doit également être prise en compte, sauf à rectifier la valeur au m2 indiquée par l'appelante qui, le terrain ayant selon les contenances portées à l'acte, une superficie totale de 907 m2, s'établit à 643 euros le m2 , que rien ne s'oppose à la prise en compte de sa référence 6, qui est pertinente ; que s'agissant des éléments de comparaison proposés par la SCI Phnom, la référence A) concerne des lots de copropriété, que la référence B) concerne un ensemble immobilier, que les références D), E), F), G), H), I) portent sur des parcelles construites et non sur des terrains à bâtir, peu important que l'acquéreur ait indique qu'il avait l'intention de faire ultérieurement réaliser des constructions sur leur emplacement , que la référence J) résulte d'un jugement qui s'avère avoir été frappé . d'appel et infirmé ; qu'en conséquence aucune de ces références, à l'exception de la référence C), déjà prise en compte, ne peut être retenue ; que les références I à III du commissaire du gouvernement ont déjà été retenues; qu'il convient d'y ajouter la référence IV correspondant à la décision passée .en force de chose jugée du juge de l'expropriation de Créteil du 28 juin 2012 ; que dans ces conditions la valeur moyenne du terrain nu à bâtir s'établit à: 560 euros + 643 euros + 600 euros + 650 euros = 2 453 /4 = 613,25 euros, arrondis à 615 euros ; qu'il n'y a pas lieu à abattement, pour grande surface, la superficie des parcelles, de l'ordre de 1000 m2 pour la plus grande, ne le justifiant pas ; que la méthode utilisée pour évaluer la parcelle BY 424 exclut l'application d'un abattement pour terrain encombré ; qu'en définitive l'indemnité principale des parcelles en cause doit être fixée comme suit : - parcelle BY 424 : 712 euros x 566 m2 = 402 992 euros + 615 euros x 2782 = 170 970 euros, total = 573 962 euros ; -parcelle BY 421: 625 euros x 1 063 m2 = 664 375 euros ; total de l'indemnité principale : 573 962 euros + 664 375 euros =1 238 337 euros ; que l'indemnité de remploi s'établit en conséquence de la façon suivante: - 5 000 euros x 20 % = 1 000 euros, - l0 000 euros x l5% = l 500 euros, - 1 223 337 euros x 10% = 122 333,70 euros, arrondis à 122 334 euros; soit au total, la somme de 124 834 euros ; que le jugement querellé doit être infirmé sauf sur l'indemnité pour frais irrépétibles et la charge des dépens » ; ALORS, premièrement, QUE les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'après avoir décidé d'estimer séparément le bâtiment édifié sur la parcelle BY 424 et le surplus non bâti du terrain, les juges du fond, tandis qu'ils évaluaient la partie non bâtie par référence à des ventes portant exclusivement sur des terrains nus, ont en revanche évalué le bâtiment par référence à deux ventes portant à la fois sur un terrain et une construction ; qu'en évaluant ainsi le bâtiment en partie au prix du terrain nu, la cour d'appel n'a pas alloué une indemnité couvrant l'intégralité du préjudice, en violation de l'ancien article L. 13-13, devenu L. 321-1, du code de l'expropriation ; ALORS, deuxièmement, QUE la SCI LE Phnom soulignait, à propos de sa référence A, que le plan cadastral qu'elle reproduisait dans ses écritures établissait qu'il s'agissait d'un terrain nu (mémoire récapitulatif, p. 22) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen en écartant la référence A en se bornant à affirmer qu'elle concernait des lots de copropriété, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, troisièmement, QUE la SCI LE Phnom faisait valoir, en ce qui concerne sa référence D, que l'extrait cadastral produit montrait qu'il s'agissait d'un terrain nu (mémoire récapitulatif, p. 23) ; qu'en laissant ce moyen sans réponse en écartant la référence D sur la seule affirmation que le fonds vendu était édifié d'une construction, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.