Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 novembre 2017, 16-19.108, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-11-23
Numéro d'affaire : 16-19108
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bourges, 2016-02-18
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Claire Leduc et Solange Vigand, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 18 février 2016), que, par acte du 26 juillet 2008, M. X..., par ailleurs locataire de parcelles appartenant à des tiers, et Carmen Y...ont cédé à M. et Mme Z...une exploitation agricole comprenant des immeubles, des terres, un cheptel et des matériels ; que, par acte du 2 décembre 2013, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en répétition d'une somme pour cession de baux prohibée et en réparation du préjudice subi par l'impossibilité d'exploiter des parcelles ; que la Selarl A..., mandataire à la liquidation judiciaire de M. Z..., est intervenue volontairement à l'instance d'appel ; Attendu que M. et Mme Z...et la Selarl A...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu, en premier lieu, que, M. et Mme Z...n'ayant présenté devant les juges du fond aucune demande en annulation de l'acte du 26 juillet 2008 en ce qu'il aurait réalisé une cession de bail, le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ; Attendu, en deuxième lieu, que c'est par une interprétation de l'acte que le rapprochement entre ses clauses et ses annexes rendait nécessaire que la cour d'appel a retenu qu'il n'avait pas été procédé à une cession de baux existants, mais à une simple présentation du nouvel exploitant à l'agrément des propriétaires en vue de la conclusion de nouveaux baux après résiliation des anciens ; Attendu, en troisième lieu, qu'ayant retenu, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que M. et Mme Z...n'avait pas régulièrement contracté avec Mme B..., faute de lui avoir réglé un fermage, la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité de M. X...n'était pas engagée au titre de l'impossibilité d'exploiter la parcelle appartenant à ce tiers ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Z...et la Selarl A...Aurélie, ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Z...et de la Selarl A...Aurélie, ès qualités, et les condamne à payer à M. X...la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Leduc et Vigand, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z...et la Selarl A...Aurélie, ès qualités, Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Z..., ensemble la SELARL Z...prise en sa qualité de liquidateur de Monsieur Daniel Z...de l'ensemble de leurs demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que selon acte notarié en date du 26 juillet 2008, Carmen Y...et Didier X...ont vendu à Daniel Z...et Valérie C..., son épouse, des biens dont la désignation figure en pages 3 à 5 de l'acte et comprenant notamment « le bénéfice des baux ruraux dont Monsieur X...est titulaire sur les propriétés suivantes : - commune de ANNAY ; D...Claude pour une contenance de 1 ha 84 a 00 ca selon relevé MSA et E...Jean (indivision) pour une contenance de 3 ha 50 a 80ca selon relevé MSA, - commune de ARQUIAN ; B...Marcelle pour une contenance de 5 ha 59 a 90 ca selon relevé MSA, D...Claude pour une contenance de 23 ha 46 a 90 ca selon relevé MSA et D...Claude pour une contenance de 0 ha 27 a 28 ca selon relevé MSA » ; les parties précisant notamment ; « l'acquéreur déclare avoir pris connaissance des baux concernés par la remise d'une copie qui lui en a été faite par Monsieur X.... Monsieur X...déclare avoir obtenu les autorisations des bailleurs concernés en vue de la cession objet des présentes, et a produit, pour être annexée aux présentes, la copie de ces autorisations » ; Que le paragraphe de l'acte notarié relatif au prix de vente est ainsi rédigé : « PRIX ; Cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de : SIX CENT QUATRE-VINGTS MILLE EUROS (680. 000, 00 euros) hors taxe à la valeur ajoutée pour les biens qui y sont soumis. Ce prix s'entend à concurrence de, savoir ; - immeubles bâtis : 110. 000, 00 euros (habitation, bureau, garage) et 170. 000, 00 euros (bâtiments agricoles) soit 280. 000, 00 euros ensemble. - parcelles de terre, les Droits à Paiement Unique (DPU) y attachés et les avances sur cultures y afférentes ; 101. 000, 00 euros. - cheptel ; 150. 000, 00 euros Hors Taxes.- stock de marchandises et aliments ; 24. 000, 00 euros Hors Taxes.- Matériel : 119. 000, 00 euros.- Droits à Paiement Unique (DPU) pour les terres louées : 6. 000, 00 euros.- droits à primes, droits aux baux, droits à la CUMA : mémoire. Paiement du prix. – modalités Sur lequel L'ACQUEREUR a payé comptant la somme de CINQ CENT QUARANTE MILLE EUROS (540. 000, 00 euros) par la comptabilité du notaire soussigné, au VENDEUR qui le reconnait et lui en consent quittance. DONT QUITTANCE D'AUTANT Quant au solde soit la somme de CENT QUARANTE MILLE EUROS (140. 000, 00 euros) L'ACQUÉREUR s'oblige à le payer au VENDEUR de la manière suivante :- UNE ÉCHÉANCE d'un montant de TRENTE MILLE EUROS (30. 000, 00 euros) le 26 décembre 2008. - Une échéance d'un montant de CENT DIX MILLE EUROS (110. 000, 00 euros), le 26 mars 2009. Cette somme sera productive d'intérêts au taux de 8 % annuel payable en même temps que l'échéance unique. Par suite, la somme de TRENTE ET UN MILLE EUROS (31. 000, 00 euros) représentant le principal et les intérêts de la première échéance pour cette période, sera exigible le 26 décembre 2008. Et la somme de CENT SEIZE MILLE SIX CENTS EUROS (116. 600, 00 euros) représentant le principal et les intérêts de la seconde échéance pour cette période sera exigible le 26 mars 2009. Précisions supplémentaires concernant la répartition du prix : Le prix de vente des parcelles cadastrées à ARQUIAN Section ZM n° 72, 79, 80, 85, 86 et 87, appartenant en propre à Monsieur X...Didier, est évalué à la somme de 121. 000, 00 euros » ; Qu'il convient ainsi de constater que l'addition des prix correspondant aux postes énumérés dans ce chapitre correspond bien à la somme de 680. 000 €- indiquée comme étant la valeur totale de la cession entre les parties ; Que pour solliciter l'application des articles L411-35 et L411-74 du Code rural et de la pêche maritime, Monsieur et Madame Z...ont invoqué devant le Premier Juge que la valeur des droits aux baux avait été dissimulée sous la majoration du prix de vente des immeubles et que l'acte devait être ainsi requalifié en cession prohibée de bail rural, produisant à cet égard un rapport d'expertise non contradictoire établi le 7 avril 2013 par Monsieur F...; mais attendu que le Tribunal de grande instance de Nevers a pertinemment fait remarquer qu'un tel rapport ne pouvait être retenu pour établir que la valeur des immeubles cédés aurait été frauduleusement majorée dans l'acte pour dissimuler le prix de cession des baux dans la mesure où le rapport allégué, d'une part, faisait état d'une évaluation des biens immobiliers « au jour de la visite » de l'expert amiable c'est-à-dire le 7 avril 2013 soit presque 5 ans après l'acte litigieux et ne tenait ainsi aucunement compte des variations de valeur ayant pu intervenir entre ces deux dates et, d'autre part, se trouve en contradiction avec les termes contenus dans une évaluation réalisée le 8 juin 2006 par Monsieur G...(pièce numéro 3 du dossier de l'intimé) faisant quant à lui état d'une valeur vénale totale des biens vendus de 697. 000 € dont 330. 000 € pour les seuls immeubles cédés, c'est-à-dire une somme supérieure de 50. 000 € à celle qui sera retenue dans l'acte authentique du 26 juillet 2008 (280. 000 €) ; Que le Premier Juge a ainsi déduit à bon droit de ces éléments que la preuve du caractère anormal du prix des immeubles cédés n'était pas rapportée ; que la décision devra donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté les prétentions formées par Monsieur et Madame Z...au titre de la méconnaissance alléguée des dispositions des articles L411-35 et L411-74 du Code rural et de la pêche maritime ; Que les prétentions formées par ces derniers devant la Cour au titre de l'organisation d'une mesure d'expertise à l'effet de déterminer la valeur des immeubles cédés par termes de comparaison au regard du marché à la date de cession devront être rejetées en application des dispositions du second alinéa de l'article 146 du Code de procédure civile qui dispose qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; Attendu, s'agissant des demandes forées au titre de l'indemnisation du préjudice subi par l'impossibilité d'exploiter les terres faisant l'objet du bail de Madame B..., que si l'acte notarié précise qu'il contient en annexe « la copie des autorisations des bailleurs concernés en vue de la cession », l'examen du courrier de cette dernière annexé à cet acte contient seulement les éléments suivants : « Didier, suite à notre entretien, je t'autorise à me chercher un preneur pour la location de mes terres (…) » alors même que le courrier établi par Monsieur E...contient des termes sensiblement analogues : « Didier, suite à notre entretien téléphonique du 25 janvier 2005, je t'autorise à me chercher un preneur pour la location des terres (…) pour une durée de 6 ans (2006 à 2010) et tu voudras bien m'envoyer une résiliation de ton bail » ; que le Premier Juge a justement déduit des termes ainsi employés que tant Madame B...que Monsieur E...avaient entendu, non pas réaliser une cession de bail, mais manifester leur intention de conclure un nouveau bail avec le successeur de Monsieur X...; Qu'en outre, il résulte d'un courrier établi par Madame B...(pièce numéro 4 du dossier de Monsieur X...) que celle-ci a décidé de mettre en vente la parcelle après avoir demandé vainement et à plusieurs reprises à Monsieur et Madame Z...de lui régler les fermages correspondant à la parcelle litigieuse ; qu'il résulte par ailleurs des termes de ce courrier-qui ne sont pas contredits par les appelants-que la cession de cette parcelle est intervenue au mois de novembre 2011, de sorte que Monsieur et Madame Z...ont pu exploiter celle-ci pendant plus de 3 ans ; Que c'est ainsi par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Premier Juge a considéré que la responsabilité de Monsieur X...ne pouvait aucunement être engagée au titre de l'impossibilité alléguée par Monsieur et Madame Z...d'exploiter les terres cédées faisant l'objet du bail B...; que la demande formée en cause d'appel tendant à l'octroi d'une mesure d'expertise permettant de calculer un tel préjudice sera donc rejetée » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu des dispositions de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, en dehors de cession dans un cadre familial, toute cession d'un bail rural est prohibée tant à titre onéreux qu'à titre gratuit. L'existence d'une cession prohibée doit être établie par tous moyens par le demandeur. Par application des dispositions de l'article L. 411-74 de ce même code, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014, applicable aux instances en cours, indépendamment de toute action publique, le preneur cessionnaire est en droit de demander au preneur cédant la répétition des sommes illicitement versées assortie d'un taux d'intérêt légal majoré de trois points. Pour soutenir que l'acte notarié reçu le 26 juillet 2008 comporte une cession illicite des baux ruraux, les demandeurs s'appuient sur les stipulations de l'acte litigieux et estiment que les immeubles cédés ont été surévalués. L'article " OBJET DU CONTRAT " stipule " le vendeur vend par ces présentes, à l'acquéreur qui accepte, les biens ci-après désignés sous le vocable'L'IMMEUBLE', tel que celui-ci existe avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés, sans aucune exception, ni réserve ". (p. 2 de l'acte). Cet article est suivi de la désignation des biens selon l'énumération suivante : un l divisé en trois articles détaille les immeubles cédés, suivi d'un II-matériel, III-Cheptel, IV-droits à paiement unique, V-droits à Primes pour vaches allaitantes, VI-droits aux baux ruraux. Ce dernier article stipule : " le bénéfice des baux ruraux dont M X...Didier est titulaire sur les propriétés suivantes : Commune de ANNAY :- D...Claude pour une contenance de 1 ha 84 a selon relevé MSA-E...Jean (indivision) pour une contenance de 3 ha 50 a 80 ca selon relevé MSA, Commune de ARQUIAN. "- B...Marcelle pour une contenance de 5 ha 59 a 90 CCi selon relevé MSA,- D...Claude pour une contenance de 23 ha 46 a 90 ca selon relevé MSA,- D... Claude pour une contenance de 0 ha 27 CI 28 ca selon relevé MSA, L'acquéreur déclare avoir pris connaissance des baux concernés par la remise d'une copie qui lui en a été faite par M X...Didier. M X...Didier déclare avoir obtenu les autorisations des bailleurs concernés, en vue de la cession objet des présentes, et a produit pour être annexé aux présentes la copie de ces autorisations ". L'article relatif au PRIX précise que " cette vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 680000 €, hors taxe sur la valeur ajoutée pour les biens qui y sont soumis. Ce prix s'entend à concurrence, de, savoir. "- immeubles bâtis. " 110000 € (habitation, bureau, garage) et 170000 € (bâtiments agricoles) soit 280000 € ensemble,- parcelles de terre, les Droits à Paiement Unique (DPU) y attachés et les avances sur cultures y afférentes. " 101000 €,- cheptel : 150000 € hors taxes,- stock de marchandises et aliments. " 24000 € hors taxes,- matériel. " 119000 €,- droits à Paiement Unique (DPU) pour les terres louées : 6000 €,- droits à primes, droits aux baux, droits à la CUMA. " mémoire ". Il n'est désormais plus contesté par les demandeurs que l'addition de ces différentes sommes correspond bien au prix total de la cession, soit 680000 €. Pour établir la surévaluation des immeubles qui dissimulerait le prix de la cession des baux, les époux Z...versent une expertise amiable réalisée par M. F...en date du 7 avril 2013 aux termes de laquelle il évalue l'ensemble des immeubles à la somme de 218400 €. Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties. Or, force est de constater qu'aucun autre élément relatif à l'évaluation des immeubles n'est versé aux débats. En outre, l'expert amiable indique qu'il a procédé aux évaluations immobilières " selon ['état et la situation des biens immobiliers au jour de la visite, à partie des références du marché actuel connues, et la réglementation actuellement en vigueur ". Il en résulte que l'évaluation proposée ne saurait suffire à démontrer la surévaluation des immeubles alléguée au jour de la cession intervenue le 26 juillet 2008 et partant la dissimulation du prix qui en résulterait, étant observé qu'il ne serait pas anormal que la valeur des immeubles ait diminué entre 2008 et 2013. Il est justifié que le prix de vente, qui a été accepté par les demandeurs à hauteur de 680000 € lors de la promesse d'achat signée le 27 janvier 2007, reposait sur une évaluation de " la ferme " réalisée le 8 juin 2006 par M. G..., lequel chiffrait la valeur vénale totale des biens vendus à la somme de 697000 € dont 330000 € pour les seuls immeubles cédés au montant de 280000 € dans l'acte du 26 juillet 2008. Les époux Z...n'établissent donc pas le caractère anormal du prix des immeubles qui leur ont été cédés. Il découle de l'ensemble de ces éléments que s'il ne peut être sérieusement contesté que l'acte de cession, tel que rédigé par le notaire, comprenait expressément les baux ruraux dont était titulaire M. X..., et ce en contradiction manifeste avec les dispositions rappelées, il n'est en revanche pas démontré le caractère onéreux de cette cession qui ne peut être qualifiée d'occulte. Dès lors, dans la mesure où les demandeurs ne sollicitent aucunement l'annulation de la cession intervenue le 26 juillet 2008 mais exclusivement la répétition des sommes qui auraient été perçues sans justification, ils ne peuvent qu'être déboutés de cette demande faute de rapporter la : preuve qu'ils ont versé des sommes injustifiées au titre de cette cession » ; ALORS QUE, D'UNE PART le juge ne peut, sous couvert d'interprétation ou de recherche de la commune intention des parties, dénaturer les stipulations claires et précises d'un acte ; que l'acte de cession du 26 juillet 2008 stipulait expressément que les baux ruraux dont était titulaire Monsieur X...étaient cédés aux époux Z...; qu'en retenant, pour refuser d'en prononcer la nullité, qu'il résultait des termes des courriers des propriétaires bailleurs que ceux-ci n'avaient pas entendus procéder à une cession de bail, mais avaient manifesté leur intention de conclure un nouveau bail avec le successeur de Monsieur X..., cependant que les stipulations claires et précises de l'acte, qui ne souffraient aucune interprétation, réalisaient une cession prohibée de baux ruraux, la Cour dénature les termes clairs et précis de ce document, en violation de l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, et au surplus, est frappée d'une nullité d'ordre public, sauf lorsqu'elle est consentie en faveur du conjoint ou du descendant du preneur, toute cession d'un bail rural en cours, même réalisée avec l'accord du bailleur et même si elle n'est pas consentie à titre onéreux ; que les époux Z...faisaient expressément valoir dans leurs écritures que l'acte de cession du 26 juillet 2008 encourrait une telle nullité dès lors qu'il y était expressément stipulé la cession du bail consenti par Madame B...à Monsieur X..., au profit des époux Z...; qu'en retenant, par motifs adoptés, que l'acte du 26 juillet 2008 qui réalisait une cession de bail rural prohibée ne devait pas être annulé dès lors que le caractère onéreux de cette cession de bail n'était pas établi, la Cour viole l'article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime ; ET ALORS QU'ENFIN QUE commet une faute en lien de causalité avec le préjudice subi, le preneur sortant qui cède son bail rural à l'acquéreur de sa ferme, en contravention manifeste avec les dispositions de l'article L 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, exposant ce dernier à la nullité de cette cession et à la perte de revenus générés par l'impossibilité d'exploiter les terres litigieuses ; que les époux Z...faisaient valoir dans leurs écritures saisissant valablement la Cour, que leur préjudice était notamment constitué par la perte de la possibilité d'exploiter les terres de Madame B...et de percevoir les revenus générés par cette exploitation, pour laquelle ils bénéficiaient pourtant de la garantie légale d'éviction, ainsi que par l'impossibilité d'avoir pu exercer leur droit de préemption sur la parcelle de Madame B..., qui avait été revendue à un tiers ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à cette charnière décisive caractérisant l'existence du préjudice subi par les époux Z...du fait de la cession prohibée du bail rural dont était titulaire Monsieur X..., la Cour méconnaît les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.