Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 décembre 2010, 09-69.221, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-12-07
Numéro d'affaire : 09-69221
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2009-06-03
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ; Attendu que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 25 juin 2008 et 3 juin 2009), que la société Les Marsouins, preneuse à bail de locaux à usage commercial propriété de M. X..., a sollicité le renouvellement de son bail moyennant un loyer ramené à la valeur locative puis a saisi le juge des loyers commerciaux ; que par arrêt du 25 juin 2008, la cour d'appel a fixé à une certaine somme le loyer du bail renouvelé au 1er juin 1997, puis, par arrêt du 3 juin 2009, a rejeté la requête en rectification " en suite d'un ultra petita " formée par la société les Marsouins ; Attendu que pour fixer le prix du bail renouvelé, la cour d'appel s'est prononcée au visa de conclusions déposées par la société Les Marsouins le 28 mars 2008 ; Qu'en statuant ainsi, alors que la société avait déposé ses dernières conclusions le 9 mai 2008, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et sur le second moyen : Vu l'article 625 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation, par arrêt de ce jour, de l'arrêt du 25 juin 2008 entraîne l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt du 3 juin 2009 qui en est la suite, l'application ou l'exécution ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l  arrêt rendu le 25 juin 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; CONSTATE L'ANNULATION de l'arrêt rendu le 3 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; Condamne M. X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer la somme de 2 500 euros à la société Les Marsouins ; rejette la demande de M. X...; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé et de l'arrêt annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Les Marsouins PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief au premier arrêt attaqué (CA MONTPELLIER, 25 juin 2008, RG n° 06/ 07380) d'AVOIR fixé à la somme annuelle de 99. 500  hors taxes et hors charges le prix du bail renouvelé au 1er juin 1997 et d'AVOIR ordonné que les frais d'expertise soient supportés par moitié par chacune des parties, AUX MOTIFS QUE la SAS LES MARSOUINS, intimée, a conclu le 28 mars en demandant au principal de débouter Monsieur X...de toutes ses demandes, le jugement de premier ressort sera confirmé en ce qu'il a fixé à 75. 900 euros HT et charges le prix du bail renouvelé le 1er juin 1997, Monsieur X...sera condamné à prendre en charge l'intégralité des frais des deux expertises, Monsieur X...sera condamné à rembourser à la société LES MARSOUINS les frais de la première expertise Y..., soit 2. 800 euros, une somme de 5. 000  est réclamée au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Monsieur X...sera condamné à payer à la SAS LES MARSOUINS une provision équivalente au principal des loyers trop versés sur la période du 1er juin 1997 au 9 novembre 2006, soit la somme de 946. 310, 77 euros correspondant à 791. 229, 74 euros HT + 155. 081, 01 euros de TVA à 19, 6 %, ET QU'en page 22 de son rapport, l'expert Y...a estimé les chiffres d'affaires HT production vendue aux montants suivants : 1997 : 6. 132. 367 francs soit 934. 873, 32 euros ; 1996 : 6. 024. 196 francs soit 918. 382, 76 euros ; 1995 : 5. 762. 221 francs soit 878. 444, 93 euros ; que le preneur LES MARSOUINS reprochait à l'expert d'avoir intégré les revenus tirés du gardiennage (qui a lieu sur un terrain appartenant à une société tiers), et propose lui-même (pièce 39) ses chiffres, qu'il entend voir retraiter ainsi que l'a fait l'expert Madame Z... ; que l'examen de la pièce n° 39 réserve quelques surprises, puisque LES MARSOUINS ont de façon unilatérale déduit la location des mobils-homes (" rétro loc MH ") ; qu'ainsi, en 1995, le chiffre d'affaires production HT (en francs) de 5. 722. 912 francs ne s'explique que par l'addition des recettes CAMPING : 3. 441. 366, COMMERCES : 506. 793, VENTES ANNEXES 262. 120, GARDIENNAGE : 135. 679, LOCATIONS MH : 1. 922. 822 dont est déduit la location des mobils-homes pour 545. 891 francs ; qu'en réalité, et s'il est normal de déduire le gardiennage qui a lieu sur un terrain appartenant à une autre société, la Cour ne discerne pas pourquoi l'expert Z... a cru devoir (page 13) aussi écarter les différentes recettes liées à la piscine et à la location des mobil-homes " appartenant au preneur ", pour parvenir à des chiffres d'affaires qui n'ont plus rien à voir avec ceux annoncés par le preneur lui-même en pièce 39 ; qu'au cours des années de références 1995 à 1997, les mobil-homes n'appartenaient pas au preneur (LES MARSOUINS) mais à une société tiers, puisqu'en toute hypothèse LES MARSOUINS payaient une location ; que si les mobil-homes ne reviendront pas à Monsieur X..., s'agissant de meubles, il n'en demeure pas moins que le preneur les louait, et devait à l'évidence disposer du terrain nu loué pour les implanter ; qu'ainsi, et si une plus-value de la rentabilité du terrain nu (par rapport à l'emplacement d'une caravane ou d'une tente) a ainsi été obtenue grâce à l'investissement locatif du preneur, il n'en demeure pas moins que la location du terrain nu est resté un élément indispensable de cette nouvelle formule, et qu'il ne saurait être considéré que, dans le cadre de la méthode hôtelière, aucun chiffre d'affaires généré par les mobil-homes ne saurait être pris en compte ; que le raisonnement s'applique aussi à la piscine, qui sur la période de référence appartenait à une société tiers qui la louait aux MARSOUINS, qui en faisait bénéficier sa seule clientèle par l'effet de la proximité et des accès pratiqués depuis le camping loué à Monsieur X...jusqu'à la parcelle supportant la piscine ; que jusqu'à preuve du contraire, si ce n'est pas Monsieur X...ès qualité de bailleur qui a loué le terrain supportant la piscine, ce n'est pas le preneur LES MARSOUINS qui a construit sur un terrain attenant cet incontournable élément de développement du chiffre d'affaires ; que Madame Z..., expert, au-delà de l'absence de prise en compte du chiffre d'affaires piscine, a appliqué un abattement supplémentaire de 2 % (cf page 15 de son rapport) à cause de l'impact... de la piscine ; que l'on peut concevoir que Monsieur X..., qui avait permis dans le bail pareille construction, ne soit pas d'accord avec le chiffre d'affaires retraité qui en ressort ; que dans un souci de raison et d'objectivité, la Cour estime qu'il convient-à partir des propres chiffres de la Société LES MARSOUINS de réintégrer une partie du produit des mobil-homes dans le total annoncé (pièce 39), et d'appliquer ensuite un pourcentage minoré tenant compte de l'impact de la piscine qui doit, au moins en partie mais pas dans la proportion entérinée par Madame Z..., profiter aux MARSOUINS ; qu'en enlevant le montant du gardiennage, en réintégrant la location mobil-homes (colonne " rétro loc mh "), mais en enlevant la moitié des recettes de locations mobil-homes, les chiffres d'affaires 1995, 1996, 1997 peuvent être ainsi reconstitués : 1995 : 5. 722. 912 (" total ") + 545. 891 (" rétro loc mh ")  135. 679 (" gardiennage SCI ")  1. 922. 822/ 2 (moitié de " locations mh ") = 5. 171. 713 francs ; 1996 : même mode de calcul : 5. 404. 664 francs ; 1997 : même mode de calcul : 5. 702. 299 francs ; qu'en moyenne, cela donne 5. 426. 225 francs de chiffre d'affaires logiquement reconstitué, sur lequel il convient d'appliquer un pourcentage adapté, difficulté qui n'est pas mince si l'on se réfère aux énonciations expertales divergentes, y compris sur l'assiette théorique applicable à des campings trois étoiles ; que Monsieur Y...indique un pourcentage de loyer entre 8 et 15 % (cf page 22), pour appliquer un taux maximum de 15 % (la vétusté n'est que de 10 %) ramené à 14 % pour tenir compte de la piscine ; que Madame Z... part d'un pourcentage de 9 à 18 % en fonction de la catégorie de l'hébergement (cf page 14), pour la ramener de 13 à 14 % s'agissant d'un établissement trois étoiles, puis à 13 % compte tenu des caractéristiques du bâtiment, puis à 11 % compte tenu de la piscine ; que la Cour estime quant à elle que la conjonction du site et des investissements effectivement supportés par le preneur (cf page 14 du rapport Y...) interdisent de retenir un quelconque élément dépréciatif ; que la classification trois étoiles est pleinement justifiée et qu'ainsi, sans pouvoir appliquer un taux maximal de 15 ou 14 %, c'est un taux de 12 % médian qui prend en compte à la fois les caractéristiques propres du camping et l'impact de la piscine, sachant que le dynamisme propre du preneur est déjà très largement pris en compte par la minoration des recettes provenant des mobil-homes ; que le loyer peut donc être très raisonnablement fixé à francs soit 99. 266 euros arrondis à 99. 500 euros, par application d'un taux de 12 % à la moyenne des chiffres d'affaires 1995, 1996, 1997 ci-dessus établis ; qu'en cause d'appel, la Cour estime que chaque partie succombe partiellement, et qu'il y a donc lieu de partager les dépens exposés en appel, de faire supporter les frais d'expertise par moitié par chacune des parties, et de renvoyer chacun à supporter ses frais irrépétibles, 1- ALORS QUE pour exposer les prétentions et moyens d'une partie, le juge doit viser les dernières écritures régulièrement déposées par cette partie ; qu'en visant pourtant les conclusions déposées par la société LES MARSOUINS le 28 mars 2008 et non les conclusions régulièrement déposées par cette société ultérieurement, avant la clôture, qui différaient dans leurs moyens et prétentions des conclusions antérieures déposées le 28 mars 2008, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du Code de procédure civile. 2- ALORS, en tout état de cause, QUE le loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et qu'en aucun cas il ne doit être tenu compte, pour le calcul de cette valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-value résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ; qu'en prenant en considération, pour déterminer le loyer du bail renouvelé, une partie des revenus liés à l'activité « mobil-homes » de la société LES MARSOUINS, après avoir pourtant constaté que ces revenus constituaient une plus-value de la rentabilité du terrain nu obtenue grâce à un investissement du preneur, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief au second arrêt attaqué (CA MONTPELLIER, 3 juin 2009, RG n° 09/ 01729) d'AVOIR rejeté la requête en rectification déposée par la société LES MARSOUINS, AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que par devant le juge des loyers commerciaux, et par application de l'article R. 145-23 du code du commerce, il est statué sur mémoire ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que cet échange de mémoires encadrait la mission du premier juge entre la demande des MARSOUINS (67. 000  HT et charges pour prix du loyer renouvelé à compter du 1/ 06/ 99) et celle de M. X...(210. 845 ) ; qu'il suffit de se reporter au jugement dont appel en date du 23/ 10/ 06 pour s'en convaincre ; et que par devant la Cour, s'il est vrai que le régime applicable de la représentation obligatoire obligeait les parties à exposer leurs prétentions par voie de conclusions et non pas de mémoire, il n'en demeure pas moins que la requête de la SAS LES MARSOUINS tient pour acquis que les conclusions récapitulatives de M. X...devant la Cour (24/ 04/ 08) se limitent à demander une nouvelle expertise-demande sous-entendue comme étant principale-dont le rejet obligerait la Cour à estimer que le subsidiaire constituait la limite haute des prétentions de M. X...; mais que tant devant le premier juge que par devant la Cour, M. X...a critiqué les experts (notamment Mme Z...) ; que dans ses conclusions récapitulatives, il a très longuement conclu-à partir d'expertises privées unilatérales-sur la véritable valeur, selon lui, du loyer du bail renouvelé ; que pareille formulation établit que la recherche d'une expertise continuait de poursuivre la demande formulée initialement, dans la logique d'un recours qui continuait à critiquer les expertises déjà déposées ; qu'ainsi, et dès lors qu'elle a rejeté la demande de contre-expertise en s'estimant donc suffisamment éclairée, la Cour se devait d'aborder la question de fond (fixation du loyer du bail renouvelé), rien ne permettant dans ce cas d'estimer que M. X...limitait ses prétentions " à titre subsidiaire " à 80. 200  par an ; que toute autre analyse reviendrait à estimer-sans aucun fondement tiré du libellé ou de la logique de son recours-que sa demande " principale "- au demeurant jamais qualifiée comme telle a consisté purement et simplement à solliciter une expertise, en conditionnant au succès de cette demande le maintien de ses prétentions à hauteur de 210. 845  ; qu'au contraire, rien ne démontre à un quelconque stade de l'échange des mémoires ou des conclusions un abandon de cette prétention, à hauteur de 210. 845 , 1- ALORS QUE la cassation d'une décision entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, la cassation à intervenir de l'arrêt du 25 juin 2008, sur le fondement du premier moyen, justifie l'annulation de l'arrêt du 3 juin 2009 qui en est la suite, par application de l'article 625 du Code de procédure civile. 2- ALORS, en tout état de cause, QUE dans ses conclusions d'appel du 24 avril 2008, Monsieur X...n'avait demandé à la Cour d'appel que d'ordonner une nouvelle expertise ou, « à titre subsidiaire », de fixer le montant du loyer annuel à la somme de euros ; qu'en revanche, il n'avait jamais demandé à la Cour d'appel d'aborder la question de fond pour fixer elle-même le montant du loyer renouvelé à une somme supérieure à celle de 80. 200 euros ; qu'en jugeant pourtant qu'en fixant le loyer renouvelé à la somme de euros, l'arrêt du 25 juin 2008 n'avait pas accordé plus que ce qui était demandé, la Cour d'appel a violé les articles 4, 5, 463 et 464 du Code de procédure civile.