Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 avril 2015, 13-24.712, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-04-15
Numéro d'affaire : 13-24712
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-05-15
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Ortscheidt, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 2013), que la société Viainvest a mis en vente par lots un immeuble transformé en résidence hôtelière, dont elle a confié l'exploitation à la société Atrium Tourisme ; qu'un acte notarié du 12 décembre 2007 passé entre ces sociétés prévoyait notamment que les ventes des différents lots seraient assorties d'un bail commercial notarié d'une durée ferme de onze ans, consenti par les acquéreurs à la société Atrium Tourisme ; que M. X..., M. Y... en indivision avec Mme Z... et M. A... ont acquis de la société Viainvest différents lots ; que la société Atrium Tourisme ayant été placée en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire, le mandataire liquidateur a informé les bailleurs de la résiliation de plein droit du bail commercial ; que MM. A..., Y... et X... ont assigné la société Viainvest en prononcé de la caducité des actes de cession et remboursement du prix de vente ; Sur le premier moyen du pourvoi principal : Attendu que MM. A..., Y... et X... et Mme Z... font grief à l'arrêt de refuser de prononcer la caducité des ventes qu'ils ont passées avec la société Viainvest, respectivement les 18 mars et 1er avril 2008, et de condamner la société Viainvest au paiement à chacun d'une somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1°/ que conformément aux dispositions des articles 1217 et 1218 du code civil, des contrats de vente, de bail et de prêt proposés comme un ensemble indissociable par le vendeur et conclus de manière concomitante aux fins de réaliser un investissement locatif constituent un ensemble contractuel indivisible ; que la résiliation du contrat de bail entraîne la caducité des contrats associés ; qu'en l'espèce, la société Viainvest a proposé aux acquéreurs une opération complexe comportant la cession d'une chambre au sein d'une résidence hôtelière, sa location en meublé, par la société Atrium tourisme, organisme de gestion qu'elle a choisi, et avec lequel l'acquéreur devait s'engager à former un bail commercial, d'une durée de 11 ans minimum, selon les modalités fixées par une convention entre la société Viainvest et la société Atrium tourisme, et la garantie, par un contrat d'assurance souscrit par le vendeur, du paiement du loyer pendant la durée du bail, aux fins de remboursement de l'emprunt contracté par les acquéreurs ; qu'en l'état d'un tel ensemble contractuel présenté par son concepteur et accepté par l'acquéreur comme une opération unique, aux fins d'investissement locatif, la résiliation du contrat de bail, par la volonté du liquidateur de la société gestionnaire, devait entraîner la caducité du contrat de cession ; que la cour d'appel, pour refuser de prononcer la caducité de la cession, a retenu que l'acquéreur avait été mis en possession de la chambre et avait formé le bail commercial prévu, ce qui avait conféré à la vente une cause qui n'avait pas disparu avec la résiliation du bail ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ensemble l'article 1134 du code civil ; 2°/ que la cour d'appel a relevé que, dans la commune intention de toutes les parties, le bail commercial était prévu pour une durée de 11 ans, et que la société Viainvest avait, dans le contrat formé avec la société Atrium tourisme, accepté de verser à celle-ci une somme de 500 000 euros en contrepartie de sa renonciation aux droits attachés aux baux commerciaux formés avec les futurs acquéreurs et fixé le montant du loyer à payer en considération d'un taux de rentabilité à servir aux acquéreurs de 4,92 % ; qu'elle a cependant refusé de retenir l'existence d'un ensemble contractuel indivisible entre le contrat de vente et le contrat de location, faute, pour le contrat de cession, de comporter un engagement de la société Viainvest garantissant la rentabilité de l'investissement ou prévoyant la caducité du contrat de cession en cas de procédure collective de la société locataire ; qu'en refusant de prononcer la caducité du contrat de vente par l'effet de la résiliation du bail par le liquidateur de la société locataire et gestionnaire, la cour d'appel a violé les articles 1217 et 1218 du code civil ensemble l'article 1134 du code civil ; 3°/ que la cour d'appel qui a constaté que la société Viainvest avait pris l'engagement, auprès des acquéreurs d'une chambre de la résidence hôtelière, de garantir, par la souscription d'un contrat d'assurance, le paiement du loyer pendant toute la durée du bail mais qui n'en a pas déduit que les contrats de vente et de bail commercial de la chambre étaient liés par un lien d'indivisibilité, et formaient un ensemble contractuel de nature à entraîner la résiliation du contrat de vente par l'effet de celle du contrat de location n'a pas, en statuant ainsi, déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'imposaient et a en conséquence violé les articles 1217 et 1218 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil ; 4°/ que la cour d'appel, pour refuser de prononcer la caducité du contrat de vente par l'effet de la résiliation du contrat de bail, a relevé que le contrat d'acquisition ne comportait aucun engagement de la société Viainvest, pour le cas de défaillance de la société preneur, ni celui d'une garantie de la rentabilité de l'investissement, tout en observant qu'il en serait autrement si la société Viainvest avait gravement manqué à ses obligations en ne prenant pas toutes les précautions nécessaires dans le choix de la société gestionnaire ; qu'en s'abstenant de déduire de ce que la société Viainvest avait l'obligation de choisir avec soin la société locataire, sauf à être responsable des conséquences de son défaut de diligence et à voir déclarer caducs les actes de cession des chambres dans une résidence hôtelière, l'interdépendance des contrats de vente et de location, la cour d'appel a violé les articles 1217 et 1218 du code civil ensemble l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'opération consistant à acquérir un lot de la résidence hôtelière en concluant simultanément un bail commercial d'une durée ferme de onze années avec la société de gestion et permettant la réalisation d'un avantage fiscal, a été causée, dès lors que les acquéreurs ont été mis en possession du bien acquis et ont conclu avec la société Atrium Tourisme un bail commercial ouvrant droit à un avantage fiscal et que le repreneur de celle-ci leur a proposé un autre contrat de bail et retenu que le fait que le loyer en soit moins avantageux que dans le précédent bail ne pouvait être analysé comme une absence de contrat ou être imputé comme faute contractuelle à la société Viainvest, la cour d'appel, qui n'a pas constaté le caractère indivisible des contrats, a pu en déduire que le contrat de vente des lots n'était pas caduc ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que la société Viainvest avait proposé aux acquéreurs une indemnisation partielle de leur préjudice résultant du défaut de paiement des loyers par la société Atrium tourisme, qu'elle avait imposée comme locataire aux acquéreurs et qu'elle ne pouvait pas se prévaloir de l'inapplication du contrat d'assurance souscrit par elle dans ses rapports avec les acquéreurs, la cour d'appel a pu en déduire que la société Viainvest devait être condamnée à verser des dommages-intérêts aux bailleurs en réparation du préjudice subi du fait de la défaillance de la société Atrium Tourisme, dont elle a souverainement évalué le montant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour MM. A..., X..., Y... et Mme Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir refusé de prononcer la caducité des ventes passées entre la Sté VIAINVEST et Monsieur A..., Monsieur Y..., Madame Z... et Monsieur X... respectivement les 18 mars et 1er avril 2008, et de condamner la Sté VIAINVEST au paiement à chacun de la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts, AUX MOTIFS QUE l'opération réalisée par les acquéreurs et consistant à acquérir un lot de la résidence hôtelière en passant dans le même temps avec la société de gestion un bail commercial d'une durée ferme de 11 années leur permettant la réalisation d'un avantage fiscal par récupération de la TVA a bien été causée dès lors que les consorts A..., Y..., Z... et X... ont été mis en possession du bien dont ils ont fait l'acquisition par acte notarié, et ont passé avec la société gestionnaire ATRIUM TOURISME un bail commercial devant leur permettre de bénéficier d'un avantage fiscal ; que la circonstance qu'ensuite au cours de l'exécution du contrat de bail commercial, la société gestionnaire ait été placée en liquidation judiciaire et que le mandataire liquidateur ait résilié en conséquence le contrat de bail n'a pas fait disparaître la cause de leur engagement, dès lors que le repreneur désigné par le tribunal de commerce a été en mesure de proposer aux acquéreurs un autre contrat de bail, les difficultés de paiement qu'a connues ensuite ce dernier n'étant pas de nature à remettre en cause la réalité de cette offre à laquelle ont souscrit nombre de bailleurs ; que le fait que le nouveau contrat de bail leur ait été proposé à des conditions moins avantageuses concernant le loyer que le précédent ne peut être analysée comme une absence de contrat ou être imputé comme faute contractuelle à la Sté VIAINVEST ; que si en effet, dans le commune intention des parties, le bail commercial était prévu avoir une durée ferme de 11 années, le contrat d'acquisition ne contient pas de disposition relative à la défaillance de la société locataire, résultant d'une procédure collective, ni ne prévoit que cette circonstance autorisera l'acquéreur à solliciter la caducité de son engagement dès la survenance de cet événement ; qu'en outre, la Sté VIAINVEST bien qu'elle ait, aux termes du protocole l'unissant à la Sté ATRIUM TOURISME, fixé le montant du loyer à lui payer en considération d'un taux de rentabilité à servir aux acquéreurs de 4,92% n'a pas repris un tel engagement dans l'acte de cession passé avec les acquéreurs qui ne contient aucune disposition concernant la garantie de la rentabilité de l'investissement ; qu'il en serait différemment et la Sté VIAINVEST aurait manqué gravement à ses obligations si, comme le soutiennent les acquéreurs, la probabilité de la survenance de la défaillance de la société de gestion était importante, et que la Sté VIAINVEST n'avait pas pris toute précaution dans le choix de la société gestionnaire ; qu'à cet égard, l'allégation que la Sté ATRIUM TOURISME aurait connu à la date de l'acquisition des difficultés financières dans la gestion d'une autre résidence hôtelière située à Lourdes, et qui n'est justifiée que par la production d'un article de presse régionale, n'est pas suffisante pour permettre de retenir que la Sté VIAINVEST a manqué de diligence dans le choix de la Sté ATRIUM TOURISME comme gestionnaire de la résidence dans la mesure où ses affirmations concernant l'opportunité de retenir une société recommandée par la Sté ICADE filiale de la Caisse des Dépôts et consignations et qui exploitait d'autres résidences, qui bénéficiait des services de la chaîne Best Western, et affichait un chiffre d'affaires conséquent ne sont pas contredites ; qu'il s'ensuit que les acquéreurs ne peuvent prétendre à la caducité de leur contrat et seront déboutés de leur demande tendant à obtenir en compensation l'indemnisation de la perte des avantages fiscaux auxquels ils pouvaient prétendre ainsi que des frais de la vente ; qu'il est cependant établi que le choix de la locataire a bien été imposé aux acquéreurs/bailleurs, bien que de façon non fautive, par la Sté VIAINVEST qui a pris, dès le mois de mars 2007, la décision de confier la gestion de la résidence hôtelière à la Sté ATRIUM TOURISME avec laquelle elle a passé contrat sous seing privé à cet effet, ainsi que rappelé dans l'acte notarié du 11 décembre 2007, définissant les conditions de leurs relations et comportant notamment obligation pour la Sté ATRIUM TOURISME de passer des contrats de bail avec les acquéreurs le jour même de l'acquisition ; que l'acte d'acquisition prévoit que l'acquéreur a la jouissance des biens par la perception des loyers « dans des conditions stipulées au bail », preuve que la Sté VIAINVEST les connaissait et les acceptait, ayant fait de cette obligation pour la Sté ATRIUM TOURISME de consentir un bail une condition irrévocable et indissociable de son propre engagement ; qu'or, le contrat de bail prévoit que le preneur s'oblige à payer le loyer et en garantit le paiement pendant toute la durée du bail ; que les acquéreurs indiquent à cet égard que la brochure de vente comportait la promesse de l'engagement de la Sté VIAINVEST de souscrire une assurance pour assurer l'effectivité de cette garantie, ce que confirme le courriel adressé par la Sté VIAINVEST aux acquéreurs le 12 juin 2009, par lequel elle leur transmettait le courrier de ses avocats indiquant que « la Sté ATRIUM vous doit des loyers. Dans le but de vous couvrir contre ce risque d'impayé, la Sté VIAINVEST s'est adressée à un courtier d'assurance, la Sté PROVALLIANCE en raison des négligences graves commises par cette dernière la couverture ne peut jouer, et vous ne pouvez pas espérer être dédommagés des impayés¿.Néanmoins, nous sommes en mesure de vous apporter une solution consistant en un paiement partiel du préjudice qui vous a été causé par ATRIUM ; que par nouveau courriel du 14 juin 2009, ses avocats écrivaient que « la négociation avec la Sté IPA couvrant la défaillance du courtier PROVAILLANCE vous permettra de percevoir 35, 49 % du montant de votre créance, sur ATRIUM », montant minoré du coût de l'intervention des avocats proportionnellement à la créance de chaque bailleur ; que cette proposition refusée en définitive par les consorts intimés confirme cependant l'engagement de la Sté VIAINVEST de garantir aux bailleurs la perte de loyers résultant de la défaillance du locataire pour permettre la pérennité des engagements réciproques ; que les acquéreurs intimés indiquent être créanciers de la Sté ATRIUM pour des loyers impayés, montants qui ne sont pas contestés ; que la Sté VIAINVEST qui ne peut se prévaloir de l'inapplication du contrat d'assurance dans ses rapports avec les acquéreurs qui sont étrangers aux conditions de la négociation de ce contrat avec le courtier choisi par la Sté VIAINVEST, devra en réparation du préjudice subi par les bailleurs du fait de la défaillance de la Sté ATRIUM payer lesdites sommes à titre de dommages intérêts avec intérêt au taux légal à compter de leur demande en justice ; qu'elle leur paiera en outre une somme de 3000 ¿ à titre de préjudice moral subi à l'occasion de la procédure d'indemnisation et du fait des tracasseries ainsi causées ; 1) ALORS QUE conformément aux dispositions des articles 1217 et 1218 du code civil, des contrats de vente, de bail et de prêt proposés comme un ensemble indissociable par le vendeur et conclus de manière concomitante aux fins de réaliser un investissement locatif constituent un ensemble contractuel indivisible ; que la résiliation du contrat de bail entraîne la caducité des contrats associés ; qu'en l'espèce, la Sté VIAINVEST a proposé aux acquéreurs une opération complexe comportant la cession d'une chambre au sein d'une résidence hôtelière, sa location en meublé, par la Sté ATRIUM TOURISME, organisme de gestion qu'elle a choisi, et avec lequel l'acquéreur devait s'engager à former un bail commercial, d'une durée de 11 ans minimum, selon les modalités fixées par une convention entre la Sté VIAINVEST et la Sté ATRIUM TOURISME, et la garantie, par un contrat d'assurance souscrit par le vendeur, du paiement du loyer pendant la durée du bail, aux fins de remboursement de l'emprunt contracté par les acquéreurs ; qu'en l'état d'un tel ensemble contractuel présenté par son concepteur et accepté par l'acquéreur comme une opération unique, aux fins d'investissement locatif, la résiliation du contrat de bail, par la volonté du liquidateur de la société gestionnaire, devait entraîner la caducité du contrat de cession ; que la cour d'appel, pour refuser de prononcer la caducité de la cession, a retenu que l'acquéreur avait été mis en possession de la chambre et avait formé le bail commercial prévu, ce qui avait conféré à la vente une cause qui n'avait pas disparu avec la résiliation du bail ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ensemble l'article 1134 du code civil ; 2) ALORS QUE la cour d'appel a relevé que, dans la commune intention de toutes les parties, le bail commercial était prévu pour une durée de 11 ans, et que la Sté VIAINVEST avait, dans le contrat formé avec la Sté ATRIUM TOURISME, accepté de verser à celle-ci une somme de 500 000 € en contrepartie de sa renonciation aux droits attachés aux baux commerciaux formés avec les futurs acquéreurs et fixé le montant du loyer à payer en considération d'un taux de rentabilité à servir aux acquéreurs de 4,92 % ; qu'elle a cependant refusé de retenir l'existence d'un ensemble contractuel indivisible entre le contrat de vente et le contrat de location, faute, pour le contrat de cession, de comporter un engagement de la Sté VIAINVEST garantissant la rentabilité de l'investissement ou prévoyant la caducité du contrat de cession en cas de procédure collective de la société locataire ; qu'en refusant de prononcer la caducité du contrat de vente par l'effet de la résiliation du bail par le liquidateur de la société locataire et gestionnaire, la cour d'appel a violé les articles 1217 et 1218 du code civil ensemble l'article 1134 du code civil ; 3) ALORS QUE la cour d'appel qui a constaté que la Sté VIAINVEST avait pris l'engagement, auprès des acquéreurs d'une chambre de la résidence hôtelière, de garantir, par la souscription d'un contrat d'assurance, le paiement du loyer pendant toute la durée du bail mais qui n'en a pas déduit que les contrats de vente et de bail commercial de la chambre étaient liés par un lien d'indivisibilité, et formaient un ensemble contractuel de nature à entraîner la résiliation du contrat de vente par l'effet de celle du contrat de location n'a pas, en statuant ainsi, déduit de ses propres constatations les conséquences légales qui s'imposaient et a en conséquence violé les articles 1217 et 1218 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil ; 4) ALORS QUE la cour d'appel, pour refuser de prononcer la caducité du contrat de vente par l'effet de la résiliation du contrat de bail, a relevé que le contrat d'acquisition ne comportait aucun engagement de la Sté VIAINVEST, pour le cas de défaillance de la société preneur, ni celui d'une garantie de la rentabilité de l'investissement, tout en observant qu'il en serait autrement si la Sté VIAINVEST avait gravement manqué à ses obligations en ne prenant pas toutes les précautions nécessaires dans le choix de la société gestionnaire ; qu'en s'abstenant de déduire de ce que la Sté VIAINVEST avait l'obligation de choisir avec soin la société locataire, sauf à être responsable des conséquences de son défaut de diligence et à voir déclarer caducs les actes de cession des chambres dans une résidence hôtelière, l'interdépendance des contrats de vente et de location, la cour d'appel a violé les articles 1217 et 1218 du code civil ensemble l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir limité la condamnation de la Sté VIAINVEST au paiement à Monsieur A..., à Monsieur X... et aux consorts Y... Z..., respectivement, des sommes de 7084 ¿ de 4974 ¿ et de 9011 ¿ à titre de dommages intérêts correspondant aux loyers impayés augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de demande en justice, AUX MOTIFS QU'il est établi que le choix de la locataire a bien été imposé aux acquéreurs / bailleurs bien que de façon non fautive, par la Sté VIAINVEST qui a pris, dès le mois de mars 2007, la décision de confier la gestion de la résidence hôtelière à la Sté ATRIUM TOURISME avec laquelle elle a passé contrat sous seing privé à cet effet, ainsi que rappelé dans l'acte notarié du 11 décembre 2007, définissant les conditions de leurs relations et comportant notamment obligation pour la Sté ATRIUM TOURISME de passer des contrats de bail avec les acquéreurs le jour même de l'acquisition ; que l'acte d'acquisition prévoit que l'acquéreur a la jouissance des biens par la perception des loyers « dans des conditions stipulées au bail », preuve que la Sté VIAINVEST les connaissait et les acceptait ; qu'ayant fait de cette obligation pour la Sté ATRIUM TOURISME de consentir un bail une condition irrévocable et indissociable de son propre engagement ; qu'or, le contrat de bail prévoit que le preneur s'oblige à payer le loyer et en garantit le paiement pendant toute la durée du bail ; que les acquéreurs indiquent à cet égard que la brochure de vente comportait la promesse de l'engagement de la Sté VIAINVEST de souscrire une assurance pour assurer l'effectivité de cette garantie, ce que confirme le courriel adressé par la Sté VIAINVEST aux acquéreurs le 12 juin 2009 par lequel elle leur transmettait le courrier de ses avocats indiquant que « la Sté ATRIUM TOURISME vous doit des loyers. Dans le but de couvrir contre ce risque d'impayé, la Sté VIAINVEST s'est adressée à un courtier d'assurance, la Sté PROVAILLIANCE en raison des négligences graves commises par cette dernière, la couverture ne peut jouer et vous ne pouvez espérer être dédommagés des impayés¿Néanmoins, nous sommes en mesure de vous apporter une solution consistant en un paiement partiel du préjudice qui vous a été causé par ATRIUM » ; que par nouveau courriel du 14 juin 2009, ses avocats écrivaient que « la négociation avec la Sté IPA couvrant la défaillance du courtier PROVAILLIANCE vous permettra de percevoir 35,49 % du montant de votre créance sur ATRIUM TOURISME » montant minoré du coût de l'intervention des avocats, proportionnellement à la créance de chaque bailleur ; que cette proposition refusée en définitive par les consorts A..., Y..., Z..., X... confirmé cependant l'engagement de la Sté VIAINVEST de garantir aux bailleurs la perte de loyers résultant de la défaillance du locataire, pour permettre la pérennité des engagements réciproques ; que Monsieur A... indique être créancier de la Sté ATRIUM pour un montant de loyers impayés de 7 084 €, Monsieur X... pour un montant de 4 974 €, et Monsieur Y... et Madame Z... pour un montant de 9011 €, qui ne sont pas contestés ; que la Sté VIAINVEST qui ne peut se prévaloir de l'inapplication du contrat d'assurance dans ses rapports avec les acquéreurs qui sont étrangers aux conditions de la négociation de ce contrat avec le courtier choisi par la Sté VIAINVEST devra en réparation du préjudice subi par les bailleurs du fait de la défaillance de la Sté ATRIUM TOURISME leur payer les dites sommes à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de leur demande en justice ; qu'elle leur paiera en outre une somme de 3000 € au titre de leur préjudice moral subi à l'occasion de la procédure d'indemnisation et du fait des tracasseries ainsi causées, Monsieur Y... et Madame Z... étant indemnisés à ce titre solidairement entre eux ; ALORS QUE la cour d'appel a constaté que la Sté VIAINVEST s'était engagée à souscrire un contrat d'assurance propre à garantir le paiement des loyers pendant toute la durée du bail en cas de défaillance du locataire, pour permettre la pérennité des engagements réciproques, et que celle-ci n'avait pas été en mesure de remplir ses engagements ; qu'en s'abstenant de déduire de ces constatations que la Sté VIAINVEST devait être condamnée à payer aux acquéreurs la totalité des loyers, dus pour la durée du bail, soit 11 ans, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société Viainvest. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société VIAINVEST à payer à M A... une somme de 7 084,44 €, à M Y... et Mme Z... solidairement entre eux une somme de 9 011 € et à M X... une somme de 4 974,75 € à titre de dommages intérêts correspondant aux loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice ; AUX MOTIFS QU'il est cependant établi que le choix de la locataire a bien été imposé aux acquéreurs/bailleurs bien que de façon non fautive par la société VIAINVEST qui a pris dès le mois de mars 2007 la décision de confier la gestion de la résidence hôtelière à la société ATRIUM TOURISME avec laquelle elle a passé contrat sous seing privé à cet effet, ainsi que rappelé dans l'acte notarié du 11 décembre 2007 définissant les conditions de leurs relations et comportant notamment obligation pour la société ATRIUM TOURISME de passer des contrats de bail avec les acquéreurs le jour même de l'acquisition ; l'acte d'acquisition prévoit que l'acquéreur a la jouissance des biens par la perception des loyers « dans les conditions stipulées au bail », preuve que la société VIAINVEST les connaissait et les acceptait, ayant fait de cette obligation pour la société ATRIUM de consentir un bail une condition évocable et indissociable de son propre engagement ; or le contrat de bail prévoit que le preneur s'oblige à payer le loyer et en garantit le paiement pendant toute la durée du bail ; les acquéreurs indiquent à cet égard que la brochure de vente comportait la promesse de l'engagement de la société VIAINVEST de souscrire une assurance pour assurer l'effectivité de cette garantie, ce que confirme le courrier adressé par la société VIAINVEST aux acquéreurs le 12 juin 2009 par lequel elle leur transmettait le courrier de ses avocats indiquant que « la société Atrium vous doit des loyers. Dans le but de vous couvrir contre ce risque d'impayé la société Viainvest s'est adressée à un courtier d'assurance la société PROVALLIANCE... en raison des négligences graves commises par cette dernière, la couverture ne peut jouer et vous ne pouvez espérer être dédommagés des impayés. Néanmoins, nous sommes en mesure de vous apporter une solution consistant en un paiement partiel du préjudice qui a vous a été causé par ATRIUM » ; par nouveau courriel du 14 juin 2009, ses avocats écrivaient que « la négociation avec la société IPA couvrant la défaillance du courtier PROVALLIANCE vous permettra de percevoir 35,49 % du montant de votre créance sur ATRIUM TOURISME » montant minoré du coût de l'intervention des avocats proportionnellement à la créance de chaque bailleur ; cette proposition refusée en définitive par les consorts A..., Y..., Z... et X... confirme cependant l'engagement de la société VIAINVEST de garantir aux bailleurs la perte de loyers résultant de la défaillance du locataire pour permettre la pérennité des engagements réciproques ; M A... indique être créancier de la société Atrium pour un montant de loyers impayés de 7084,04 €, M. X... pour un montant de 4 974,75 € et M. Y... et Mme Z... pour un montant de 9 011 € qui ne sont pas contestés ; la société VIAINVEST qui ne peut se prévaloir de l'inapplication du contrat d'assurance dans ses rapports avec les acquéreurs qui sont étrangers aux conditions de la négociation de ce contrat avec le courtier choisi par la société VIAINVEST devra en réparation du préjudice subi par les bailleurs du fait de la défaillance de la société ATRIUM TOURISME leur payer lesdites sommes à titre de dommages intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de leur demande en justice ; 1°) ALORS QUE l'engagement de souscrire une assurance destinée à garantir le risque d'impayé au profit d'un bailleur ne vaut pas engagement par le débiteur de garantir lui-même le risque d'impayé ; qu'en condamnant la société VIAINVEST à garantir la perte des loyers, après avoir constaté que cette société s'était seulement engagée à souscrire une assurance au profit des bailleurs, la cour d'appel a violé l'article 1134, ensemble l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE l'offre non acceptée pas son destinataire ne saurait faire naître un engagement à la charge de l'offrant ; qu'en condamnant néanmoins la société VIAINVEST à garantir les loyers impayés par le société ATRIUM TOURISME, motif pris que sa « proposition refusée en définitive par les consorts A..., Y..., Z... et X... confirmait cependant l'engagement de la société VIAINVEST de garantir aux bailleurs la perte de loyers résultant de la défaillance du locataire pour permettre la pérennité des engagements réciproques », la cour d'appel a violé l'article 1101 du Code civil.