Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 novembre 2014, 13-22.472, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-11-04
Numéro d'affaire : 13-22472
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2013-02-07
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Carbonnier, SCP Roger, Sevaux et Mathonnet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que par acte du 1er novembre 1936, M. et Mme X... avaient vendu à la mère de Mme Y... un bien immobilier " confrontant du levant aux vendeurs par un passage compris de 3 mètres de large sur 15, 80 cm de longueur " et qu'était " seule vendue l'assiette de passage et non la partie de hangar au-dessus " et souverainement retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de l'acte rendait nécessaire, que ces termes caractérisaient l'existence d'une servitude et non le transfert de propriété de la bande de terrain décrite et que les actes postérieurs confortaient cette interprétation, la cour d'appel, qui a souverainement retenu les présomptions lui apparaissant les meilleures et les plus caractérisées, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les trois dernières branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Z... à payer 3 000 euros à Mmes A... et B... ; rejette la demande de M. et Mme Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Z... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts Y...- Z... de leurs prétentions, de leur avoir fait interdiction de pénétrer sur le chantier ou de faire obstacle par quelque moyen que ce soit aux travaux en cours entrepris par Mesdames A... et B..., et d'avoir condamnés Monsieur et Madame Z..., avec Madame Y... et l'association de tutelle et d'intégration d'Aquitaine, prise en sa qualité de tuteur de Madame Y..., à payer à Madame A... et à Madame B... la somme de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Aux motifs propres que, pour soutenir qu'ils sont propriétaires d'une bande de terrain pris sur la parcelle cadastrée section AB n° 102 au lieudit Le Bourg sur la commune de Saint-Savin (Gironde), les consorts Y...- Z... soutiennent que l'acte de vente du 1er novembre 1936 d'une part et, d'autre part, le procès-verbal de délimitation ¿ qu'ils qualifient de procès-verbal de bornage ¿ accompagné d'un croquis de délimitation établis par un géomètre-expert en date du 8 septembre 1987, qui sont confirmés par les divers actes authentiques successifs, consacrent leur droit de propriété sur la bande de terrain qu'ils revendiquent, d'autant plus que leurs auteurs ont joui privativement de ce bien ; qu'à l'appui de leur appel, ils rappellent d'abord que, par l'acte du 1er novembre 1936, Monsieur et Madame X... ont vendu à Madame Y... un bien immobilier « confrontant du levant aux vendeurs par un passage compris de 3 mètres de large sur 15, 80 cm de longueur. Est seule vendue l'assiette de passage et non la partie de hangar au-dessus » ; que cependant les termes de cet acte, « l'assiette de passage », manifestent l'existence d'une servitude et créent en tout cas une ambiguïté, confortée par le fait que l'acte du 9 mars 1942 indique que « seule l'assiette de ce droit de passage a été vendue », ce qui vise encore plus nettement la reconnaissance d'une servitude ; qu'en effet cet acte de donation du 9 mars 1942 rappelle dans un § « Conditions » que, « dans l'acte de vente consentie aux époux D... ¿ le 1er novembre 1936, il a été indiqué que les acquéreurs auraient un droit de passage de 3 mètres de large sur 15 mètres 80 centimètres de long ¿ que seule l'assiette de ce droit de passage a été vendue mais non la partie de hangar au-dessus ; qu'ils relèvent que l'acte d'échange du 20 janvier 1987 n'a pas emporté abandon d'une servitude de passage correspondant au passage litigieux mais abandon d'un droit de passage au puits et d'un droit de lavage au lavoir ; que ces stipulations extraites de cet acte d'échange sont sans rapport et sans incidence sur le passage litigieux fixé par l'acte de 1936 ; que les appelants font encore valoir que le procès-verbal de délimitation du 8 septembre 1987 a été annexé à l'acte de vente, daté du 6 juin 1988, de la parcelle concernée aux auteurs de Madame A... ; que cet acte de vente, au paragraphe « Servitudes », cite les stipulations de l'acte de vente de 1936 et fait référence au croquis de délimitation qui lui est annexé ; que cependant ce procès-verbal ne constitue pas un bornage et ne permet pas de déterminer les limites de la propriété qu'ils revendiquent ; que cette référence ne démontre l'abandon d'aucun droit de propriété et ne justifie pas leur propriété sur la partie de la parcelle n° AB 102 ; que de même, le fait que l'acte de vente du 6 juin 1988 précise que la vente porte sur la partie supérieure du hangar ne permet pas de déduire que Madame E... aurait reconnu ne pas être propriétaire de la partie située sous le hangar, ce pourquoi elle ne l'aurait pas vendue, alors que l'acte mentionne expressément que la parcelle n° AB 102 fait partie de cette vente ; qu'il en va encore de même pour l'acte de donation du 27 décembre 2002 par lequel Madame A... a donné à Madame Nathalie B... la parcelle n° AB 102 ; que le rappel de la stipulation de 1936 qui énonce que l'assiette de passage est vendue et la référence au procès-verbal de délimitation du 8 septembre 1987 n'apporte aucune justification à l'appui de la demande des consorts Y...- Z... pour les mêmes motifs ; qu'ainsi ces actes de propriété successifs font état, pour citer la partie de la parcelle n° AB 102 litigieuse, d'un « passage » et d'une « assiette de passage » et nullement d'une bande de terrain » et les actes successifs de 1942, 2002 et 2008 adoptent, pour citer ce terrain, des critères caractérisant l'existence d'une servitude de passage, tels que l'assiette, et ne visent aucun transfert de propriété d'une bande de terrain, comme elle le fait précisément dans l'acte du 1er novembre 1936 pour déterminer les parcelles vendues ; ¿ que c'est donc à bon droit que le jugement retient que les actes successifs caractérisent une servitude de passage et déterminent son assiette sans aucun transfert de propriété de la bande de terrain et qu'il décide que la preuve de leur propriété au sol et en volume par titres n'est pas rapportée sur partie de la parcelle n° AB 102 par les consorts Y...- Z... ; que de même, à défaut d'affirmer sans rapporter aucune preuve qu'ils ont joui privativement du passage litigieux dans les trois dimensions, les consorts Y...- Z... ne peuvent prétendre au bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire de l'article 2272 du code civil ni au bénéfice en leur faveur de l'article 694 du même code ; que par le fait même, ils ne peuvent soutenir l'existence d'aucune voie de fait ni obtenir l'allocation de dommages et intérêts ; Et aux motifs, le cas échéant repris des premières juges, que l'acte de vente en date du 1er novembre 1936 stipule que « une maison d'habitation située au chef lieu de la commune de Saint-Savin avec magasin de quincaillerie au levant, chais au midi et jardin à la suite, confrontant dans l'ensemble du nord à la route de Blaye à Montlieu, du levant aux vendeurs par un passage compris de trois mètres de large sur quinze mètres quatre-vingt centimètres de longueur, par avancement et retranchement aux mêmes, du midi aux vendeurs, du couchant à la commune mur et haie mitoyens. Est seule vendue l'assiette du passage et non partie de hangar au-dessus » ; que force est de constater qu'il existe une contradiction entre les termes de ces deux actes de propriété qui portent sur le même bien, lequel rend ambigu le sens des stipulations de l'acte du 1er novembre 1936 ; qu'il convient en conséquence d'examiner les actes ultérieurs ainsi que les signes extérieurs liés aux murs séparatifs notamment ; que s'agissant des titres,- dans l'acte en date du 9 mars 1942 suivant lequel Monsieur X... a fait donation à sa fille Madame Marie-Jeanne X... de la parcelle AB 102 il est fait état « que les acquéreurs auraient un droit de passage de 3 mètres de large sur 15 mètres 80 centimètres de long perpendiculairement à la route de Blaye et sous le hangar le long de leur maison. Que seule l'assiette de ce droit de passage a été vendue mais non la partie de hangar au-dessus » ; qu'il n'est plus fait mention d'une « assiette de passage » mais de « l'assiette du droit de passage » ; que c'est à bon droit que Mesdames A... et B... affirment que les actes de propriété de 2002 et 2008 font état « d'un passage » et d'une " assiette de passage " et nullement « d'une bande de terrain » et que dans l'acte du 1er novembre 1936, la mention « bande de terrain » n'apparaît que concernant la partie jardin arrière : « les vendeurs se réservent dans le jardin, à partir du passage pour y accéder, d'une bande de terrain » ; que par ailleurs, l'ensemble des actes de vente successifs de 1942, 2002 et 2008 font références aux caractéristiques d'une servitude de passage et notamment à la détermination de son assiette et non au transfert de propriété de la bande de terrain sur laquelle elle s'appuie, laquelle, ainsi que l'explique parfaitement l'expert, aurait supposé dans l'acte du 1er novembre 1936 la mention expresse de la division en volume de la parcelle concernée ou à tout le moins « préciser les servitudes d'appui, la propriété des murs et les règles de répartition des charges d'entretien » ; que la preuve de la propriété au sol et en volume n'est nullement rapportée ; qu'à cet égard, s'agissant de cette question relative au mur séparatif, il résulte également des actes de 1936, 1942, 2002 et 2008 que les murs séparatifs des propriétés cadastrées AB 103 (... à Saint-Savin) aujourd'hui propriété des époux Y... et Z..., et AB 102 (... à Saint Savins) aujourd'hui propriété de Madame B... " sont la propriété des vendeurs " autrement dit celle de Madame B... ; qu'en outre le procès-verbal de délimitation établi par Monsieur F..., géomètre-expert le 8 septembre 1987 auquel est annexé un croquis de délimitation et versé à la procédure par les époux Y... et Z... ne peut non plus constituer une preuve de la propriété de la bande de terrain litigieuse dans la mesure où d'une part il ne constitue pas un bornage en bonne et due forme annexé à leur titre de propriété et d'autre part il ne fait à aucun moment référence ni à la propriété du hangar au-dessus du passage, ni à la propriété du mur d'appui ; qu'à cet égard l'expert, Monsieur G... affirme qu'il « faut considérer le croquis de délimitation uniquement comme la visualisation du droit de passage sans plus » ; qu'enfin Mesdames A...- B... versent une attestation en date du 7 mars 2011 de Monsieur Paul Henri I..., agent immobilier chargé de la vente de la parcelle à Madame B... et aux termes de laquelle il indique que : « la veille de la réitération de l'acte (...), avoir été présent et constaté que la clôture séparative se trouvait sur le terrain de Madame B... et non telle que définie par le bornage et le cadastre. Par suite, les consorts Y... se sont engagés à régulariser toutes les questions relevant du bornage, d'une servitude et de l'entretien du mur du hangar de Madame B.... Cette régularisation n'a jamais eu lieu » ; qu'en l'espèce, force est de constater que d'une part les termes de l'acte de vente en date du 1er novembre 1936 sont ambigus et d'autre part qu'ils sont en contradiction avec les autres actes translatifs de propriétés ; que force est de constater qu'il résulte de l'analyse de l'ensemble des éléments de l'espèce qu'aucune pièce claire et complète démontrant que la bande de terrain litigieuse située sous le hangar, propriété de Mesdames B... et revendiquée par les consorts Y...- Z... soit leur propriété au sol et en volume n'est produite aux débats ; Alors, de première part, qu'il résulte des termes clairs et précis de l'acte du 1er novembre 1936, précisant que les bien vendus du levant au vendeur par un passage compris de 3 mètres de large sur 15 mètres 80 centimètres de longueur par avancement et retranchement aux mêmes, que la vente inclut le terrain ainsi désigné comme passage, dans le prolongement duquel est octroyé aux acquéreur un droit de passge pour l'accès à leur jardin, et qu'ils se voient autorisés à clore par un mur séparatif ; qu'en estimant que cet acte était ambigu et qu'il n'en résultait pas la vente de cette bande de terrain, la Cour d'appel a dénaturé cet acte et violé l'article 1134 du code civil ; Alors, de deuxième part, que les juges doivent pour résoudre les revendication immobilières faire application des titres des parties lorsqu'elles tiennent, comme en l'espèce, leurs droits d'un auteur commun ; que les mentions des actes les plus anciens et communs aux parties doivent prévaloir sur les mentions des titres postérieurs qui n'ont pu modifier unilatéralement le régime juridique institué par cet acte ; qu'en prétendant faire prévaloir sur l'acte du 1er novembre 1936, acte le plus ancien émanant d'un auteur commun aux parties, les termes des actes plus récents dont Mesdames A... et B... tiennent leurs droits, voire, par motifs repris des premiers juges, les signes extérieurs auxdits actes, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; Alors, de troisième part, et en toute hypothèse, qu'à supposer qu'il soit nécessaire d'interpréter l'acte du 1er novembre 1936, il appartenait pour la même raison aux juges du fond de procéder à cette interprétation en fonction des seuls termes de cet acte, sans pouvoir faire état d'indices résultant des actes plus récents dont Mesdames A... et B... tiennent leurs droits, voire, par motifs repris des premiers juges, de signes extérieurs auxdits actes ; qu'en statuant par de tels motifs inopérants, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; Subsidiairement, Alors, de quatrième part, que, lors même que l'acte du 1er novembre 1936 n'aurait octroyé aux auteurs des époux Z... qu'une simple servitude de passage, la Cour d'appel qui constate que cette servitude n'est pas éteinte et déboute Mesdames A... et B... de leur demande tendant à interdire à Madame Y... et aux époux Z... de pénétrer dans la zone litigieuse de la parcelle n° AB 102, ne pouvait sans se contredire en violation de l'article 455 du code de procédure civile, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, ce compris celle réitérant à l'encontre des exposants l'interdiction qui leur avait été faite en référé de pénétrer sur le chantier ou de faire obstacle aux travaux en cours ; Alors, de cinquième part, que, dans la même hypothèse, la Cour d'appel ne pouvait débouter les exposants de leurs demandes tendant à la démolition de certains des ouvrages édifiés par Mesdames A... et B..., sans rechercher si ces ouvrages ne tendaient pas à diminuer l'usage de cette servitude ou à le rendre plus incommode, alors que les époux Z... faisaient valoir à l'appui de leurs écritures d'appel qu'ils faisaient obstacle à l'usage du passage ou que, édifiés sur l'assiette de celui-ci, ils en diminuaient l'assiette ou la hauteur disponible, et que, prenant appui sur le mur de leur maison, ils en obstruaient les ouvertures donnant sur le passage ; que la Cour d'appel qui ne s'en explique pas, a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 701 du Code civil ; Alors de sixième part, qu'il résulte des termes clairs et précis de l'acte du 1er novembre 1936, complété par l'acte du 18 mai 1937, que le mur séparatif désigné comme demeurant propriété des vendeurs est le mur se situant dans le prolongement du passage litigieux, et non le mur pignon de l'immeuble à usage d'habitation et de commerce cédé sans cette réserve aux auteurs des exposants ; qu'en affirmant le contraire et en prétendant justifier par là-même tant son appréciation quant à la propriété du terrain servant d'assiette au passage litigieux que celle de la légitimité des appuis pris par Mesdames A... et B... sur ce mur pignon, la Cour d'appel a de plus fort dénaturé ces conventions et violé l'article 1134 du code civil.