Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2014, 13-12.470 13-14.606, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-07-09
Numéro d'affaire : 13-12470
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2012-10-09
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Bertrand, Me Le Prado

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° Y 13-12. 470 et V 13-14. 606 ; Sur la recevabilité du pourvoi n° Y 13-12. 470 : Vu l'article 613 du code de procédure civile ; Attendu qu'il résulte de ce texte que le délai de pourvoi en cassation ne court, à l'égard des décisions par défaut, même pour les parties qui ont comparu devant les juges du fond, qu'à compter du jour où l'opposition n'est plus recevable ; Attendu que M. X... et la société civile immobilière Sainte-Catherine (la SCI) se sont pourvus en cassation, le 18 février 2013, contre l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 octobre 2012), rendu par défaut et susceptible d'opposition ; qu'il n'est pas justifié de l'expiration du délai d'opposition à la date de ce pourvoi ; Que le pourvoi est irrecevable ; Sur le pourvoi n° V 13-14. 606 : Sur le moyen unique : Vu les articles 1583 et 1589 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 octobre 2012), que le 1er février 1996, M. et Mme Y..., propriétaires de locaux dans un immeuble, et M. X... ont signé une promesse synallagmatique de vente dont la durée était fixée à trois mois ; que le 11 juin 1996, les vendeurs ont restitué l'acompte versé et informé M. X... qu'ils ne comptaient pas donner suite à la vente ; que le 1er août 1996, M. X... et la SCI, constituée pour le substituer, ont assigné les époux Y..., aujourd'hui représentés par leurs héritiers, Mme Yvonne Z..., Mme J..., Mme A..., ès qualités de curatrice de M. Z..., Mme B..., Mme C..., Mme D..., Mme E..., Mme F..., Mme G..., M. E..., M. H...et Mme I..., ès qualités d'administratrice légale de Adrien E...(les héritiers Y...) en perfection de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que l'acte du 1er février 1996 précisait de manière parfaitement claire que la durée du compromis était fixée à trois mois à compter de la signature, ce qui impliquait nécessairement qu'au delà de ce délai, il devait être considéré comme caduc et que M. X... et la SCI ne justifiaient pas avoir tenté de réitérer la vente avant le 1er mai 1996 ; Qu'en statuant ainsi, alors que ce délai n'était pas assorti de la sanction de la caducité et sans relever de circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi n° Y 13-12. 470 ; CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne les consorts Z..., Mme A..., ès qualités, les consorts D..., E..., M. H..., Mme K...et Mme I..., ès qualités aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Z..., Mme A..., ès qualités, les consorts D..., E..., M. H..., Mme K...et Mme I..., ès qualités à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... et à la SCI Sainte-Catherine ; rejette la demande des consorts Z..., de Mme A..., ès qualités, des consorts D..., E..., de M. H..., de Mme K...et de Mme I..., ès qualités ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi n° V 13-14. 606 par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Catherine. Il est fait grief à l'arrêt attaqué : D'AVOIR débouté Monsieur X... et la société Catherine SCI de leurs demandes tendant à la régularisation de l'acte de vente devant notaire et au paiement d'indemnités ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « la clause prévoyant que " le preneur se réserve le droit à l'acquisition du sous-sol dans le délai de six mois " s'analyse en une promesse unilatérale de vente et que c'est à juste titre que le tribunal a estimé qu'il convenait de faire application de l'ancien article 1840 A du code général des impôts prévoyant que toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble est nulle et de nul effet si elle n'a pas été enregistrée dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, qui en l'espèce était celle de l'acte contenant l'acceptation de la promesse de vente, en tant que telle, du sous sol de l'immeuble litigieux ; s'agissant de la vente des locaux du premier étage, que l'acte du 1er février 1996 précisait de manière parfaitement claire que la durée du compromis était fixée à " trois mois à compter de la signature ", ce qui impliquait nécessairement qu'au delà de ce délai, il devait être considéré comme caduc, et que c'est également à bon droit qu'après avoir relevé que les requérants ne justifiaient pas qu'une tentative de réitérer la vente soit intervenue avant le 1er mai 1996, le tribunal a estimé que la promesse de vente portant sur les locaux du 1er étage était devenue caduque et qu'il les a en conséquence déboutés de leurs demandes en réalisation de vente ainsi que de leurs demandes en paiement, aucune faute ou manquement de nature à justifier l'allocation des sommes réclamées n'étant démontrés en l'espèce, étant observé que si la demande additionnelle en paiement de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts à défaut de réalisation de la vente du sous-sol est par ailleurs recevable, en application de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors qu'elle n'est que le complément des demandes initiales, cette prétention n'est en revanche pas fondée pour les motifs exposés ci-dessus » ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « le compromis de vente du 1/ 2/ 1996 doit être analysé différemment concernant :- d'une part, les locaux d'environ 400 m ² situés au 1er étage de l'immeuble, pour lesquels la promesse consentie au prix de 425. 000 francs est synallagmatique en ce qu'elle crée des obligations réciproques pour les parties ;- d'autre part, les locaux du sous sol pour lesquels la promesse consentie au prix de 425. 000 francs est unilatérale en ce qu'elle crée uniquement l'obligation de vendre si l'acquéreur s'en prévaut dans le délai de six mois. Dans le premier cas, la promesse réciproque permettrait de considérer la vente parfaite en application de l'article 1583 du code civil, sous réserve de l'examen de l'influence de la faculté de substitution prévue. Dans le second cas, la promesse ne vaut vente qu'au moment de la levée de l'option par l'acquéreur. Sous peine de nullité d'ordre public, la seconde promesse devait être publiée dans le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, fixé par l'ancien article 1840A du code général des Impôts, en vigueur jusqu'au 1er janvier 2006. Sur l'absence de justificatifs de la publication des assignations aux hypothèques : les requérants justifient de la publication aux hypothèques de toutes les assignations délivrées dans le cadre de la présente instance. Aucun moyen d'irrecevabilité ne sera donc retenu de ce chef. Sur la caducité des deux promesses depuis le 1/ 5/ 1996 ou le 1/ 8/ 1996 : la durée du compromis était fixée à 3 mois à compter de la signature du 1/ 2/ 1996. Les requérants ne justifient pas qu'une tentative de réitérer la vente soit intervenue avant le 1/ 5/ 1996. Le droit à l'acquisition du sous sol était valable pendant un délai de 6 mois, et expirait donc le 1/ 8/ 1996. Une clause prévoyait qu'au delà de ce délai de six mois, le vendeur pourrait disposer des locaux. Le 11/ 6/ 1996, le conseil des vendeurs a remboursé la somme de 42. 500 francs à l'acquéreur en l'informant qu'ils ne comptaient pas donner suite à la vente. En admettant que l'assignation délivrée à jour fixe avant le 1/ 8/ 1996 pour voir déclarer la vente parfaite ait empêché les vendeurs de recouvrer leur liberté de disposer du sous-sol et même du premier étage, le retrait du rôle de l'affaire, par ordonnance du 12/ 6/ 2007, à la demande d'Albert X... et de la SCI Sainte Catherine, a restitué aux vendeurs leur liberté de disposer du bien dans son intégralité, les promesses étant devenues caduques, et les requérants ne pouvant les faire revivre par leurs nouvelles assignations délivrées les 18, 19, 25/ 6 et 29/ 8/ 2008. Albert X... et la SCI Sainte Catherine ne justifient pas de la publication de la promesse considérée comme unilatérale dans le délai de 10 jours ayant suivi leur assignation délivrée à jour fixe avant le 1/ 8/ 1996, et se limitent à prétendre que l'engagement est synallagmatique, ou que l'ancien article 1840 A du code général des Impôts a été abrogé. Il a été exposé en préliminaire que la promesse relative aux locaux du sous sol était unilatérale, et dans la mesure où l'article 1840 A du code général des Impôts n'a été abrogé qu'à compter du 1/ 1/ 2006, il était applicable à la promesse litigieuse consentie en 1996. Pour ces différentes causes, la demande d'Albert X... et de la SCI Sainte Catherine tendant à voir dire et juger que la vente immobilière est parfaite et condamner les défendeurs à réitérer la vente, sous astreinte de 300 ¿ par jour de retard sera donc rejetée. En conséquence, les demandes en paiement de 25. 464 ¿ à Albert X... en réparation de la différence de coût de l'assurance du prêt, de 264. 574 ¿ d'indemnités d'occupation à la SCI Sainte Catherine, de 190. 000 ¿ à la SCI Sainte Catherine en indemnisation des places de parking dont l'acquisition est devenue impossible du fait des défendeurs et de 2. 092, 50 ¿ à la SCI Sainte Catherine en réparation du préjudice subi du fait des frais attachés au prêt devenu inutile du fait des époux Y... ne peuvent qu'être rejetées comme la demande principale » ; ALORS QUE la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix ; que l'expiration du délai fixé pour la signature de l'acte authentique n'emporte pas, en l'absence de réitération, la caducité de la promesse de vente, à moins d'une stipulation expresse en ce sens ; qu'en l'espèce, pour débouter Monsieur X... et la société Catherine SCI de leurs demandes, la cour d'appel a retenu que la durée de la promesse synallagmatique de vente était fixée à trois mois à compter de la signature et que cela « impliquait nécessairement qu'au delà de ce délai, l'acte de vente devait être considéré comme caduc » ; qu'en se prononçant ainsi, bien que le délai fixé pour la signature de l'acte authentique ne soit pas assorti de la sanction de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil.