Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 janvier 2012, 10-23.860, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-01-10
Numéro d'affaire : 10-23860
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2010-06-21
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Ayant souverainement constaté qu'à la date de référence, la parcelle objet de l'emprise partielle était située en zone constructible du plan d'occupation des sols et desservie par tous les réseaux, et retenu à bon droit qu'en application de l'article L. 13-15 II 2° du code de l'expropriation, les possibilités légales et effectives de construction et les servitudes affectant l'utilisation des sols avaient une incidence sur l'évaluation du bien mais non sur sa qualification, la cour d'appel en a exactement déduit que la servitude non aedificandi, imposant un recul par rapport à l'axe des voies, ne conduisaient pas à écarter la qualification de terrain à bâtir ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la communauté d'agglomération de Montpellier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la communauté d'agglomération de Montpellier ; la condamne à payer à aux consorts X... la somme globale de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix janvier deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la communauté d'agglomération de Montpellier. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 672. 865 euros l'indemnité totale due par la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER aux consorts X... pour l'expropriation d'une emprise de 1. 027 m2 sur la parcelle cadastrée section BK n° 15, d'une superficie totale de 4. 125 m2, sise à MONTPELLIER,..., statuant le Commissaire du gouvernement entendu en ses observations, alors que la chambre statue sur mémoires ; les parties et le commissaire du gouvernement peuvent toutefois développer les éléments de leurs mémoires ou conclusions ; qu'en se prononçant après avoir entendu, lors des débats, le Commissaire du gouvernement en ses observations, bien qu'elle ait déclaré irrecevables ses conclusions déposées hors du délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 13-52 du code de l'expropriation. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 672. 865 euros l'indemnité totale due par la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER aux consorts X... pour l'expropriation d'une emprise de 1. 027 m2 sur la parcelle cadastrée section BK n° 15, d'une superficie totale de 4. 125 m2, sise à MONTPELLIER,..., Aux motifs, sur la qualification des biens, qu'en application de l'article L. 13-15 du Code de l'Expropriation, la qualification de terrain à bâtir est subordonnée aux conditions cumulatives de situation en secteur constructible et de desserte en voirie et réseaux à la date de référence ; qu'une partie de terrain dépendant d'une propriété bâtie peut être qualifiée de terrain à bâtir si les conditions prévues par l'article L 13-15 II du Code de l'Expropriation sont remplies ; qu'en l'espèce, à la date de référence, la parcelle objet de l'emprise partielle est située en zone 2 UB1d du POS qui est une zone constructible avec admission de toutes constructions autres que l'habitat collectif et les installations classées soumises à autorisation, avec un coefficient d'occupation des sols maximal de 1 (0, 5 pour l'ensemble de la zone cumulable avec 0, 2 pour les commerces et services de proximité et 0, 3 pour les constructions à caractère public) ; que la zone 2 UB est à dominante de logements individuels situés dans la deuxième couronne de la ville ; que la desserte par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et comme exigé par les règles relatives à l'urbanisme, un réseau d'assainissement doit être effective à la date de référence, les différents réseaux situés à proximité immédiate du terrain en cause et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ce terrain ; qu'en l'espèce, à la date de référence, le terrain objet de l'emprise n'est pas bâti, qu'il est situé en zone constructible et desservi par tous les réseaux ; que le moyen de l'expropriante, tiré de la qualification, dans les écritures des expropriés, de bois privé constituant un espace tampon d'agrément est inopérant en l'état de la constatation de la réunion des conditions légales exigées pour la qualification de terrain à bâtir ; que contrairement aux affirmations de l'appelante, ni la servitude de recul, ni le classement en catégorie 3 par rapport aux bruits de l'avenue ni la servitude non aedificandi imposant un recul de 15 m par rapport à l'axe des voies ne conduisent à écarter la qualification de terrain à bâtir ; qu'en effet, en application de l'article L 13-15-11 2e du Code de l'Expropriation, les possibilités légales et effectives de construction et les servitudes affectant l'utilisation des sols ont une incidence sur l'évaluation du bien mais non sur sa qualification ; que le premier juge a donc à bon droit qualifié la parcelle expropriée de terrain à bâtir ; Alors que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont situés notamment dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ; que la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER faisait valoir qu'à la date de référence, le plan d'occupation des sols de la ville de MONTPELLIER instituait une servitude de recul des constructions de 15 mètres par rapport à l'axe des voies, servitude non aedificandi dont la parcelle expropriée était grevée pour un peu plus de la moitié de sa surface (531 m2 sur 1. 027 m2), ce dont il résultait qu'elle ne pouvait pas être considérée comme étant située dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'occupation des sols ; qu'en considérant, pour rejeter le moyen qui lui était ainsi soumis, et retenir la qualification de terrain à bâtir, que la servitude de recul, non aedificandi, dont résultait pourtant une impossibilité, juridique, de construire dans le secteur dans lequel était située, pour sa plus grande partie, la parcelle expropriée, était sans incidence sur la qualification de ladite parcelle, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 II 1° du code de l'expropriation, TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 672. 865 euros l'indemnité totale due par la Communauté d'agglomération de MONTPELLIER aux consorts X... pour l'expropriation d'une emprise de 1. 027 m2 sur la parcelle cadastrée section BK n° 15, d'une superficie totale de 4. 125 m2, sise à MONTPELLIER,..., Aux motifs, sur l'indemnité de dépréciation du surplus, que l'indemnité de dépréciation du surplus a pour objet de couvrir la moins-value résultant de l'expropriation pour le reste de la propriété ; qu'elle n'est due que s'il y a véritablement dépréciation du surplus et que cette dépréciation est la conséquence directe de l'expropriation ; que le juge de l'expropriation ne peut indemniser les dépréciations résultant de l'exécution des travaux en vue desquels l'expropriation est intervenue qui constituent des dommages de travaux publics lesquels rassortissent à la compétence de la juridiction administrative ; qu'ainsi la gêne, les dangers, et les nuisances résultant de la réalisation d'ouvrages publics ne peuvent être indemnisés par la juridiction de l'expropriation ; qu'en l'espèce, l'emprise affecte près de 25 % du parc de la propriété et rapproche le bâti de la voie publique notamment le chalet d'habitation et les maisons d'habitation, en particulier celle n° 2 désormais à 4 m de la voie publique ainsi qu'il ressort expressément des constatations du premier juge dans le procès-verbal de visite des lieux ; qu'il n'y a pas de contradiction à indemniser la dépréciation de la propriété non expropriée pour perte du terrain d'agrément qualifié de terrain à bâtir dans la fixation de l'indemnité principale car un jardin ou terrain d'agrément peut recevoir cette qualification si les conditions légales sont réunies et sa perte peut générer une diminution de la valeur vénale du surplus de la propriété ; qu'en l'espèce, la seconde maison se trouve privée d'une partie de son terrain d'agrément et de l'écran végétal la séparant directement de la voie ; qu'il en résulte une dépréciation certaine de sa valeur vénale ; que l'expert Y... a évalué à 60. 000  la dépréciation de cette maison qui est la plus proche de la voie publique ; que si le taux de 40 % qu'il a appliqué s'avère excessif, il y a lieu en revanche de relever que si la résidence principale de caractère n'est pas privée de la totalité de l'écran végétal et peut-être normalement utilisée, le rapprochement de l'ensemble du bâti d'une dizaine de mètres de la voie publique et la perte d'une partie conséquente du parc arboré et de l'entrée paysagère qui sont des éléments importants dans l'appréciation de la valeur vénale de la propriété individuelle bâtie située dans la deuxième couronne de la ville de Montpellier, génèrent une perte certaine de cette valeur sur le marché qui doit être indemnisée ; qu'il y a d'ailleurs lieu d'observer que l'expropriante a elle-même alloué dans " des ventes qu'elle produit et notamment dans celle du 18 octobre 2005 portant sur 70 m2 une indemnité pour dépréciation du surplus de 8. 750  ; que les plans produits par l'expropriante ne contredisent pas la perte de valeur car ils confirment que s'il y a un relatif éloignement de la voie de circulation automobile, est désormais créée entre la propriété bâtie et celleci la voie du tramway ; que comme pertinemment retenu par le premier juge, la partie du parc supprimé bénéficiait aussi sur le plan environnemental à la maison principale ; que l'ensemble du surplus non exproprié est donc déprécié par l'effet de l'expropriation ; qu'en revanche, la nécessité de créer un nouveau chemin d'accès n'a pas à être prise en compte puisqu'il n'y a pas lieu à amputation supplémentaire de terrain pour accéder à la propriété ; que contrairement aux affirmations de l'appelante, la voie de circulation du tramway juste devant la propriété se rajoute à la voie de circulation automobile et génère une perte de valeur vénale qui ne peut se compenser avec une plus-value qui résulterait du passage du tramway qui n'est ni évaluée par l'expropriante ni même justifiée par de quelconques références de prix ou pièces, les seuls documents sur ce point annexés au rapport Z... consistant dans les termes de la ZAC MALBOSC ci-dessus écartés à la demande même de l'expropriante et un article paru dans les Echos Judiciaires sur la région Girondine ; que la dépréciation du surplus de la propriété doit être indemnisée sur la base de 15 % de sa valeur estimée au vu des pièces produites, de ses caractéristiques, de ses qualités mais aussi de la vétusté de la maison secondaire, à 700. 000 , soit une indemnité de dépréciation de 105. 000  ; Alors, d'une part, qu'en s'abstenant de se prononcer, ainsi qu'elle était invitée, sur l'existence et l'importance de la plus-value liée à la présence du tramway, au prétexte qu'elle n'était « ni évaluée par l'expropriante ni même justifiée par de quelconques références de prix ou pièces », la Cour d'appel a violé les articles 4 du code civil et 4, 5 et 12 du code de procédure civile, Et alors, d'autre part, que selon l'article L 13-12 du code de l'expropriation, si l'exécution des travaux doit procurer une augmentation de valeur immédiate au reste de la propriété, le juge statue sur cette augmentation par une disposition distincte ; le montant de la plus-value se compense en tout ou en partie avec l'indemnité d'expropriation ; qu'en refusant de tenir compte de l'augmentation de valeur du surplus non exproprié liée à la présence du tramway, au prétexte qu'elle n'était « ni évaluée par l'expropriante ni même justifiée par de quelconques références de prix ou pièces », la Cour d'appel a violé l'article L 13-12 du code de l'expropriation.