Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 novembre 2009, 06-21.647, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-11-04
Numéro d'affaire : 06-21647
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2006-09-15
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boullez

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 15 septembre 2006), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clipper à Juan les Pins a assigné la société civile immobilière Marpachrislau (la SCI), propriétaire d'un lot de copropriété dans lequel un locataire exerçait une activité de restauration, en suppression des installations d'évacuation et d'extraction de fumées accaparant les parties communes, en cessation de cette activité dans ces locaux et en paiement de dommages intérêts ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes alors, selon le moyen : 1°/ que les actions personnelles nées du statut de la copropriété entre les copropriétaires et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'en retenant pour écarter la fin de non recevoir tirée de la prescription du syndicat des copropriétaires, qu'elle visait à obtenir la restitution des parties communes, bien qu'il ait demandé à la SCI Marpachrislau de mettre fin à l'exploitation d'une crêperie dans le lot dont elle était copropriétaire, en violation du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'action tendait, pour partie, à faire rétablir, dans le lot appartenant à la SCI Marpachrislau, l'affectation originairement prévue par le règlement de copropriété ; qu'ainsi, elle a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ qu'à la différence des actions réelles qui se prescrivent par trente ans, en ce qu'elles ont pour but de restituer aux parties communes ce qu'un copropriétaire s'est injustement approprié, les actions présentent un caractère personnel et se prescrivent par dix ans lorsqu'elles tendent à titre principal à la suppression des ouvrages affectant, sans autorisation, l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes de l'immeuble ; qu'en retenant, pour écarter la prescription décennale de l'action du syndicat des copropriétaires, que la SCI Marpachrislau a réalisé des travaux révélant un accaparement des parties communes, tout en lui ordonnant de remettre en état les parties communes et d'en enlever toutes les installations d'évacuation et d'extraction des fumées et des odeurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'action du syndicat des copropriétaires tendait non à la restitution des parties communes mais à leur remise en état et à la suppression des travaux ; qu'ainsi, elle a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°/ que les stipulations du règlement de copropriété ne peuvent avoir pour effet d'instituer des restrictions aux droits des copropriétaires sur leur lot qui ne seraient pas justifiées par la destination de l'immeuble ou par les droits des autres copropriétaires ; qu'en affirmant que l'assemblée générale des copropriétaires s'était opposée à l'utilisation du vide ordure aux fins d'évacuer les odeurs et les fumées des cuisines, et que les travaux entrepris par la SCI Marpachrislau, sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires, ne répondaient pas aux normes d'hygiène et de sécurité, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que l'exploitation d'un restaurant serait contraire à la destination de l'immeuble ou qu'elle porterait atteinte à la jouissance des autres copropriétaires, et ce d'autant qu'elle est permise dans trois autres lots situés au rez de chaussée, comme le rappelait la SCI Marpachrislau ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clipper faisait valoir que l'interdiction d'exploiter un restaurant dans un lot commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble était d'autant moins justifiée par la destination de l'immeuble ou le respect des droits des autres copropriétaires qu'elle est permise dans trois autres lots situés au rez-de-chaussée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les installations réalisées constituaient un accaparement des parties communes par ce copropriétaire, la cour d'appel a retenu à bon droit que l'action du syndicat visant à obtenir la restitution de celles-ci s'analysait en une action réelle soumise à la prescription trentenaire ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que ces installations ne respectaient pas les normes applicables en matière d'hygiène et de sécurité et abstraction faite d'un motif surabondant tenant à la contrariété de l'activité exercée dans le lot n° 148 avec les dispositions du règlement de copropriété, sans être tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes sur la compatibilité de l'activité de restauration avec la destination de l'immeuble, la cour d'appel a pu en déduire que le local commercial de la SCI ne disposait pas des aménagements nécessaires à l'exploitation d'un restaurant et ordonner la cessation de cette activité ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Marpachrislau aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Marpachrislau à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Clipper la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Marpachrislau ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre novembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour la SCI Marpachrislau. MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR ordonné, sous astreinte, à la SCI MARPACHRISLAU de cesser immédiatement toute exploitation d'un restaurant dans les lieux, de remettre immédiatement en état les parties communes et d'enlever toutes les installations d'évacuation et d'extraction des fumées et odeurs à partir de ses locaux et à destination des parties communes de l'immeuble, et D'AVOIR condamné la SCI MARPACHRISLAU à payer des dommages et intérêts d'un montant de 6 000 au syndicat des copropriétaires de l'immeuble le CLIPPER, après avoir écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CLIPPER ; AUX MOTIFS QUE « la SCI MARPACHRISLAU affirme encore que l'action du syndicat des copropriétaires serait irrecevable, comme prescrite, puisque les travaux litigieux ont été réalisés en 1991, et que la prescription décennale était acquise au moment de l'assignation du 3 septembre 2003 ; que le syndicat des copropriétaires reproche à la SCI MARPACHRISLAU d'avoir, pour permettre l'exercice de l'activité de restauration qu'il estime illicite, réalisé des travaux qui révèlent un véritable accaparement des parties communes ; que l'action du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la restitution des parties communes, s'analyse comme une action réelle soumise à la prescription trentenaire de droit commun ; qu'elle n'est nullement prescrite ». ET AUX MOTIFS QUE « Que le premier juge a, à juste titre, estimé que l'activité de restauration exercée dans le lot n° 148 appartenant à la SCI MARPACHRISLAU présente un caractère illicite ; qu'en effet, si un usage commercial a été prévu pour les locaux situés au rez de chaussée, les modifications du règlement de copropriété intervenues en 1973 et 1974 ont restreint l'activité de restauration ;Que suite à un acte modificatif du 18 septembre 1994, il a été arrêté que "seulement les lots n° 138, 144 et 160 pourront être destinés notamment à l'usage de restauration et de dégustation de coquillages"; Qu'ainsi, l'activité exercée dans le lot n° 148 est contraire aux dispositions du règlement de copropriété ; Que de surcroît le local commercial de la SCI MARPACHRISLAU dans lequel était à l'origine exercée une activité d'épicerie fine et vente de produits exotiques, ne dispose pas des aménagements nécessaires à l'exploitation d'un restaurant ; Que la SCI MARPACHRISLAU avait sollicité lors de l'assemblée générale du 15 avril 2002 l'autorisation d'utiliser le conduit du vide-ordures pour les extractions de buées et vapeurs de cuissons, autorisation qui lui a été refusée ; Que la SCI MARPACHRISLAU n'a pas contesté en justice cette décision, pas plus qu'elle n'a contesté celle prise l'année suivante lors de l'assemblée générale du 15 avril 2003 lui refusant la mise en place d'une gaine "pour assurer la circulation des débits de ventilation nécessaire à la mise en conformité de son établissement"; Que ces décision s'imposent à l'appelante ; Que passant outre à ces refus, la SCI MARPACHRISLAU a décidé de faire effectuer des travaux permettant l'évacuation des fumées et odeurs par un conduit allant dans le local de réserve puis dans les aires de circulation conduisant aux garages de la copropriété ; Que ces travaux ont fait l'objet d'un procès verbal de constat en date du 4 octobre 2005 ; Que ces installations réalisées sans aucune autorisation constitue de la part des copropriétaires un véritablement accaparement des parties communes ; Qu'elles ne respectent pas les normes applicables en matière d'hygiène et de sécurité ; Qu'ainsi il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la cessation immédiate de l'activité de restauration et la remise en état des parties communes avec enlèvement de toutes les installations et d'extraction des fumées et odeurs mises en place à partir des locaux de la SCI MARPACHRISLAU ; Que l'astreinte fixée par le Tribunal sera maintenue en ce qui concerne la remise en état des lieux et portée à 300 euros par jour de retard en ce qui concerne la cessation d'activité ; Que la SCI MARPACHRISLAU, qui s'est accaparé les parties communes, en installant tables et chaises devant l'immeuble, en procédant à des travaux sans autorisation et en violation des normes d'hygiène et de sécurité, a commis une faute à l'origine d'un préjudice certain et direct causé à la copropriété, qui justifie l'allocation de dommages et intérêts lesquels ont été justement évalués par le premier Juge ; Qu'il y a lieu là encore à confirmation;". 1. ALORS QUE les actions personnelles nées du statut de la copropriété entre les copropriétaires et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans ; qu'en retenant, pour écarter la fin de non-recevoir tirée de la prescription du syndicat des copropriétaires, qu'elle visait à obtenir la restitution des parties communes, bien qu'il ait demandé à la SCI MARPACHRISLAU de mettre fin à l'exploitation d'une crêperie dans le lot dont elle était copropriétaire, en violation du règlement de copropriété, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'action tendait, pour partie, à faire rétablir, dans le lot appartenant à la SCI MARPACHRISLAU, l'affectation originairement prévue par le règlement de copropriété ; qu'ainsi, elle a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; 2. ALORS QU'à la différence des actions réelles qui se prescrivent par trente ans, en ce qu'elles ont pour but de restituer aux parties communes, ce qu'un copropriétaire s'est injustement approprié, les actions présentent un caractère personnel et se prescrivent par dix ans lorsqu'elles tendent à titre principal à la suppression des ouvrages affectant, sans autorisation, l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes de l'immeuble ; qu'en retenant, pour écarter la prescription décennale de l'action du syndicat des copropriétaires, que la SCI MARPACHRISLAU a réalisé des travaux révélant un accaparement des parties communes, tout en lui ordonnant de remettre en état les parties communes et d'en enlever toutes les installations d'évacuation et d'extraction des fumées et des odeurs, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que l'action du syndicat des copropriétaires tendait non à la restitution des parties communes mais à leur remise en état et à la suppression des travaux ; qu'ainsi, elle a violé l'article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; 3. ALORS QUE les stipulations du règlement de copropriété ne peuvent avoir pour effet d'instituer de restrictions aux droits de copropriétaires sur leur lot qui ne seraient pas justifiés par la destination de l'immeuble ou par les droits des autres copropriétaires ; qu'en affirmant que l'assemblée générale des copropriétaires s'était opposée à l'utilisation du vide-ordure aux fins d'évacuer les odeurs et les fumées des cuisines, et que les travaux entrepris par la SCI MARPACHRISLAU, sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires, ne répondaient pas aux normes d'hygiène de sécurité, la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que l'exploitation d'un restaurant serait contraire à la destination de l'immeuble ou qu'elle porterait atteinte à la jouissance des autres copropriétaires, et ce d'autant qu'elle est permise dans trois autres lots situés au rez-de-chaussée, comme le rappelait la SCI MARPACHRISLAU ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4. ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE CLIPPER faisait valoir que l'interdiction d'exploiter un restaurant dans un lot commercial situé au rez-dechaussée de l'immeuble était d'autant moins justifiée par la destination de l'immeuble ou le respect des droits des autres copropriétaires qu'elle est permise dans trois autres lots situés au rez-de-chaussée (conclusions, p. 11), la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile.