Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2018, 16-28.332, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-01-25
Numéro d'affaire : 16-28332
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 2016-10-19
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Piwnica et Molinié, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 19 octobre 2016), que, par acte sous seing privé du 27 mars 2009, la société coopérative agricole Alsalie (la société Alsalie) a consenti à la société Bouygues immobilier (la société Bouygues) une promesse de vente portant sur un immeuble sous diverses conditions suspensives, dont l'absence de toute inscription hypothécaire, saisie ou autre empêchement dont la mainlevée ne pourrait être obtenue avec le prix payable à l'acte authentique ; qu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée au cas où la société Bouygues ne lèverait pas l'option le 31 mai 2011 ; que la société Les Maraîchers, disant avoir levé l'option d'une précédente promesse de vente consentie à la société Konstruire dont elle était bénéficiaire, les a assignées en annulation de la promesse du 27 mars 2009 ; que, par lettre du 1er juin 2011, la société Bouygues s'est prévalue de la caducité de la promesse de vente au 31 mai 2011 du fait de l'instance judiciaire introduite par la société Les Maraîchers ; que la société Alsalie a assigné la société Bouygues en paiement de l'indemnité d'immobilisation ; Attendu que la société Bouygues fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de l'indemnité d'immobilisation ; Mais attendu qu'ayant relevé que la société Bouygues ne justifiait d'aucune inscription qui aurait pu nécessiter une mainlevée préalable à la vente et, par un motif non critiqué, que l'action de la société Les Maraîchers n'avait pas été intentée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, la cour d'appel a pu déduire, sans dénaturation, de ces seuls motifs que la société Bouygues, qui n'avait pas levé l'option et ne caractérisait pas de manquement de la société Alsalie à ses obligations, était tenue au paiement de l'indemnité d'immobilisation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Bouygues aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Bouygues immobilier Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Bouygues Immobilier à payer à la société coopérative Alsalie la somme de 100 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse de vente du 29 mars 2009, outre intérêts au taux légal à compter du 22 août 2011, AUX MOTIFS QUE conformément à l'article 19 de la promesse de vente, pour le cas où l'ensemble des conditions suspensives étant par ailleurs réalisé, le bénéficiaire décidait de ne pas donner suite à la promesse et de ne pas lever l'option dans le délai imparti, il s'engageait à verser au promettant, à titre d'indemnité d'immobilisation, la somme de 100 000 € en réparation du préjudice subi par le promettant ; que l'article 12 de la promesse énumère seize conditions suspensives identifiées par les lettres a) à p) dont aucune n'évoque l'existence d'une promesse antérieure ; que conformément à l'article 12 f), l'une des conditions suspensives était la justification de l'absence de toute inscription hypothécaire, saisie ou autre empêchement dont la mainlevée ne pourrait être obtenue avec le prix payable à l'acte authentique ; que la société Bouygues Immobilier ne justifie d'aucune inscription qui aurait pu nécessiter une mainlevée préalable à la vente ; que pour soutenir que cette condition suspensive n'était pas réalisée, la société Bouygues Immobilier invoque l'action introduite en mars 2010 par la société Les Maraîchers, affirmant venir aux droits de la société Konstruire, et soutient qu'il s'agissait d'un empêchement visé par la stipulation rappelée ci-dessus ; que cependant l'action de la société Les Maraîchers, outre qu'elle n'avait pas été intentée dans le délai prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, ne tendait pas à faire constater une vente au profit de la demanderesse, ni à revendiquer un droit sur le bien vendu ; que si la société Les Maraîchers sollicitait l'annulation de la promesse de vente consentie par la coopérative agricole Alsalie à la société Bouygues, une telle promesse n'est pas une condition nécessaire à la régularité de la vente, et son éventuelle annulation ultérieure ne pouvait avoir de conséquence sur l'acquisition par la société Bouygues de l'entière propriété du bien ; que la société Les Maraîchers réclamait également à Alsalie et à Bouygues une somme totale de 367 966.30 € à titre de dommages et intérêts outre 10 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'une telle revendication ne constituait pas cependant un des empêchements prévus par la condition suspensive, et qu'au surplus le montant du prix payable le jour de l'acte authentique, soit 1 265 000 € permettait en tout état de cause de désintéresser le tiers ; qu'à cet effet la société Bouygues avait obtenu d'Alsalie dès le 15 juin 2009 un engagement de la garantir de toutes les conséquences d'une éventuelle action du bénéficiaire de la promesse antérieure ; que la société Bouygues avait manifestement conscience de l'absence d'empêchement à la vente résultant de cette action de la société Les Maraîchers, et du caractère suffisant de la garantie donnée par l'avenant du 15 juin 2009 puisque deux mois après l'introduction de l'instance qu'elle invoque, dans l'avenant du 25 mai 2010 ayant repoussé la durée de la promesse et modifié la date de réalisation des conditions suspensives tenant à l'obtention d'un permis de démolir et d'un permis de construire, elle n'a fait introduire aucune disposition concernant le litige avec la société Les Maraîchers ; que cela n'a pas davantage été le cas dans les deux avenants ultérieurs ; que par ailleurs la société Bouygues Immobilier ne caractérise aucun manquement de la société Alsalie aux obligations découlant de la promesse de vente et que celle-ci avait au contraire l'entière et libre disposition de ses biens comme énoncé à l'article 16 de l'acte, et qu'elle n'avait jamais conféré à quiconque aucun droit réel avantage particulier ni charge quelconque sur les biens et droits objets de la promesse, ainsi que le mentionnait l'article 17 ; qu'enfin la circonstance que postérieurement au délai imparti à la société Bouygues Immobilier pour lever l'option, la coopérative Alsalie a consenti une promesse au profit d'une autre personne est indifférente quant à l'obligation au paiement de l'indemnité d'immobilisation convenue ; 1) ALORS QUE la levée de l'option stipulée dans une promesse de vente rend la vente parfaite ; que la société Les Maraîchers réclamait, dans l'assignation qu'elle avait fait délivrer à la société Alsalie et à la société Bouygues Immobilier, de voir constater qu'elle avait levé l'option prévue au contrat dans les délais contractuels, et qu'elle s'était substituée à la société Konstruire, bénéficiaire du compromis de vente passé le 8 juin 2007 avec la société Alsalie ; qu'en énonçant que l'action de la société Les Maraîchers ne tendait pas à faire constater une vente au profit de la demanderesse, ni à revendiquer un droit sur le bien vendu, et qu'elle ne constituait donc pas un empêchement à l'acquisition du même bien par la société Bouygues, au sens de la condition suspensive stipulée à l'article 12f) de la promesse de vente consentie à cette dernière, la cour d'appel a méconnu le principe de l'obligation faite aux juges de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 2) ET ALORS en outre QU'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1589 du code civil ; 3) ALORS QUE la promesse de vente vaut vente ; qu'il était constant que la société Alsalie avait conclu avec la société Konstruire, à laquelle s'était substituée la société Les Maraîchers, une promesse de vente portant sur les mêmes biens immobiliers que ceux qui faisaient l'objet de la promesse consentie à la société Bouygues Immobilier ; qu'en énonçant que la société Bouygues ne caractérisait pas de manquement de la société Alsalie aux obligations de la promesse, et que celle-ci avait au contraire l'entière et libre disposition des biens et n'avait jamais conféré à quiconque aucun droit réel sur les biens et droits objets de la promesse, ainsi que le mentionnait son article 17, la cour d'appel a derechef violé l'article 1589 du code civil ; 4) ALORS QUE l'article 17 de la promesse de vente consentie par la société Alsalie à la société Bouygues Immobilier stipulait que le promettant garantissait n'avoir jamais conféré à quiconque aucun droit réel, avantage particulier ni charge quelconque sur les biens et droits objets de la promesse ; que l'article 16 ajoutait que le promettant avait l'entière et libre disposition des biens ; qu'il résultait en outre de l'article 12 f), qui constituait une condition suspensive, que le promettant devait justifier de l'absence de toute inscription hypothécaire, saisie ou autre empêchement dont la mainlevée ne pourrait être obtenue avec le prix payable à l'acte authentique ; qu'il en résultait que la société Bouygues était ainsi suffisamment garantie des droits que lui concédait la société Alsalie et n'avait nul besoin de faire figurer de nouvelles garanties dans les avenants ultérieurs ayant eu pour objet essentiel de proroger la durée de la promesse ; qu'en énonçant, pour en déduire que la société Bouygues avait « manifestement conscience de l'absence d'empêchement à la vente résultant de l'action de la société Les Maraîchers » et la condamner en conséquence au paiement de l'indemnité d'immobilisation, qu'elle n'avait fait introduire aucune disposition concernant le litige avec cette dernière dans les avenants des 15 juin 2009 et 25 mai 2010, non plus que dans les avenants ultérieurs, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, au regard des obligations contractuelles de la société Alsalie, et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Le greffier de chambre