Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 février 2016, 15-12.707, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-02-18
Numéro d'affaire : 15-12707
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bourges, 2014-11-13
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Occhipinti, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCP Anne-Marie X... et Roger Y... et à la société MMA assurances IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Nexity Lamy ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 13 novembre 2014), qu'après avoir été démarchés par la société Patrimoine conseil du Centre, M. et Mme Z... ont acquis plusieurs lots de copropriété d'un immeuble situé à Vierzon devant être réhabilité et transformé en résidence à usage d'habitation, l'acte authentique ayant été dressé par Mme X..., notaire ; que, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont assigné la société Patrimoine conseil du Centre, depuis en liquidation judiciaire, la société Lamy, syndic de la copropriété, la SCP A... X..., devenue la SCP X... et Y... (la SCP), ainsi que son assureur, la société Mutuelles du Mans assurances (la MMA), en annulation de l'acte de vente et dommages-intérêts ; Sur le premier moyen : Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt d'annuler la vente conclue entre la société Patrimoine conseil du Centre et M. et Mme Z... et de les condamner in solidum à payer diverses sommes, alors, selon le moyen : 1°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, le coût des travaux « à la charge des acquéreurs » démontrant qu'ils était importants, nécessaires à la destination de l'immeuble, et modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, et un « prévisionnel » existant pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative aurait été à la charge de la venderesse, qui aurait dû financer les travaux de viabilisation, dits « de réseaux », la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ; 2°/ que la souscription d'un engagement contractuel suppose une manifestation de volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 euros, la venderesse avait chiffré sa revente à 974 883 euros, pour en déduire que la différence incluait nécessairement des « travaux à sa charge », la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser en engagement de la venderesse à prendre en charge des travaux de construction-réhabilitation de près de 700 000 euros, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ; 3°/ qu'il n'est d'engagement contractuel sans volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'un « prévisionnel » aurait existé « pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 euros) » aurait été à la charge de la venderesse, la cour d'appel, qui n'a ainsi caractérisé aucun engagement de la venderesse à réaliser ces travaux, a violé les articles 1101 et 1134 du code civil ; 4°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ; Mais attendu qu'ayant constaté que le vendeur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l'existence d'un prévisionnel dont une part significative était à sa charge, et qu'il devait financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'oeuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des mentions légales imposées par la loi ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que la SCP et la MMA font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer diverses sommes à M. et Mme Z..., alors, selon le moyen : 1°/ que le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 2°/ que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'en retenant, pour dire qu'il aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans « la promesse de vente », bien qu'aucun engagement de la venderesse de réaliser ces travaux n'ait été stipulé aux termes de cet acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ; 3°/ que la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble envers l'acquéreur, tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du « compromis de vente », le montant des « travaux à financer » n'était pas inclus dans le prix de vente des lots mais, au contraire, clairement distingué de ce prix, ce qui excluait que la venderesse se soit engagée à les réaliser en contrepartie du paiement de leur prix ; qu'en retenant que le notaire aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement au vu du chiffrage de ces travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation ; 4°/ que, sauf accord contraire des parties, la vente opère transfert de propriété de la chose vendue dans l'état où elle se trouve au jour de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour dire que le notaire avait manqué à ses obligations, qu'une contradiction aurait existé entre le « compromis de vente », précisant que la vente était réalisée « dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance », et l'acte authentique de vente, qui ne comportait pas cette mention, et qu'en conséquence, la vente « n'avait pas été faite « en l'état » », la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1583 du même code ; 5°/ que la restitution du prix consécutive à l'annulation d'une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire pouvant seulement être tenu de garantir la restitution si et dans la mesure où il est prouvé qu'elle ne peut être obtenue du vendeur ; qu'en condamnant in solidum le notaire et son assureur au paiement de la somme mise à la charge de la venderesse au titre du prix payé et de ses accessoires, sans constater que les acquéreurs ne pouvaient obtenir, même partiellement, le paiement de leur créance à l'encontre de la venderesse, à l'issue de la procédure de liquidation judiciaire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que Mme X..., qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis une faute en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement ; Attendu, d'autre part, que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs ; que la cour d'appel, qui a constaté que la société Patrimoine conseil du Centre était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que la SCP et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCP Anne-Marie X... et Roger Y... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Anne-Marie X... et Roger Y... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Z... ; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés Anne-Marie X... et Roger Y... et Mutuelles du Mans assurances IARD. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré M. et Mme Z... partiellement bien fondés de leurs demandes, annulé la vente conclue entre M. et Mme Z... et la société Patrimoine Conseil du Centre, selon acte du 8 avril 2008, et portant sur les lots 47 et 52 de l'ensemble immobilier situé... et..., à Vierzon, dit que la société Patrimoine Conseil du Centre serait reconnue débitrice de la somme totale de 50 000 ¿ au titre du prix payé et de ses accessoires, condamné in solidum Me X... et la MMA à payer la somme de 50 000 ¿ mise à la charge de la société Patrimoine Conseil du Centre, ainsi qu'à garantir le paiement, par la société Patrimoine Conseil de Centre, des frais de publication de la présente décision ; AUX MOTIFS QU'il est acquis que le vendeur-promoteur avait fait établir un programme de réhabilitation : « Résidence.../... « comportant des clichés d'un état actuel et d'un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; qu'il convient de relever l'existence d'un prévisionnel de près de 1 580 000 ¿ pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 ¿) était à la charge du promoteur ; que ces travaux concernaient, selon l'architecte : les façades, la charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l'aménagement de la cour et des parkings, l'éclairage extérieur, le réseau d'assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d'escalier du bâtiment A ; qu'il est indiqué dons un courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 que les travaux dits « de réseaux » incombaient également au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l'égout, EDF et Télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; que le coût des travaux à la charge des acquéreurs, au regard du prix des lots acquis, démontre que ces travaux, nécessaires à la destination de l'immeuble, étaient très importants et qu'ils en modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur ; que le promoteur avait fait les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ; que, sous couvert de rénovation ou de réhabilitation, il s'agissait bien d'immeuble à construire ; que certes, le compromis de vente sous seing privé intervenu entre les parties dispose que la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en ayant parfaitement connaissance ; qu'il comporte cependant, dans un encadré spécial, intitulé : « somme à financer », le montant des travaux à réaliser, soit la somme non négligeable de 59 382 ¿ à rapporter au prix de vente ; que l'acte authentique intervenu le 30 avril 2008 ne porte pas, quant à lui, la mention selon laquelle la vente est faite en l'état où l'immeuble se trouve ; que le premier juge en a justement déduit que la vente n'avait pas été faite « en l'état », les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; que la vente d'immeuble à construire peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que, selon l'article 1601-3 du Code civil, repris par l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et ce dernier étant tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; que n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire par le vendeur constituant la « prestation caractéristique » ; que si cette prestation caractéristique ne figure pas expressément à l'acte de vente, il n'en demeure pas moins que, selon les documents précontractuels, les époux Z... ont fait l'objet, dans le temps de la réalisation de la vente, d'une « étude personnalisée d'investissement immobilier » au terme de laquelle les lots de l'immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage très précis des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, le prix de vente incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ; que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le promoteur selon des plans réalisés par lui avant la vente, qu'il avait obtenu le permis de construire correspondant et qu'il avait également choisi les entreprises intervenantes ; qu'il est constant que les acquéreurs n'ont pas été en possession des plans de construction et des métrages correspondant aux travaux, ni n'ont signé les devis directement établis en leur nom par le promoteur ; qu'au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier jugea considéré que l'opération consistait bien en une vente en l'état de futur achèvement ; que dans le cadre d'une « VEFA », le promoteur doit se doter d'une garantie financière d'achèvement (GFA), répondant à l'obligation de l'article L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation et donnant à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble serait garanti, le promoteur ayant, de plus, l'obligation légale de définir une date de livraison ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente ne porte aucune des mentions légales imposées (défaut de conformité aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation) et n'a pas les qualités et formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement, en sorte que son annulation doit donc bien être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, les demandeurs sont recevables à invoquer une créance au titre du prix d'acquisition outre les frais générés par la vente, les appels de fonds du syndic, les frais d'assurance des lots, l'imposition à la taxe foncière ; qu'ils ont, en outre, été privés des intérêts sur ces sommes qui étaient précédemment placées outre un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, constitué de multiples désagréments ; qu'au regard des éléments du dossier, il apparaît à la Cour que le chiffrage retenu en première instance se trouve pertinent et mérite d'être confirmé (¿) ; qu'il convient d'emblée d'observer que, pas plus que les multiples coacquéreurs, les demandeurs initiaux n'ont eu le choix du notaire, visiblement imposé par le vendeur puisqu'il est acquis que toutes les ventes se sont déroulées devant la SCP X..., notaire instrumentaire installé à Vierzon, donc connaissant parfaitement les faiblesses du marché immobilier de cette ville et la réputation des constructeurs locaux, sans qu'intervienne jamais un autre notaire qui aurait été le conseil particulier du cocontractant de la société Patrimoine Conseil du Centre ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire tenu, en outre, en tant que professionnel rémunéré du droit, d'assurer l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige, qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; qu'il ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; qu'il ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, ni arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente, d'en tirer toutes les conséquences juridiques ; qu'il importe peu qu'il se soit ou non, renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération, dès lors qu'en sa seule qualité de notaire, la prudence et la science du droit lui commandaient de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer en connaissance de cause ou de bénéficier d'une garantie de bonne fin qui les aurait assuré de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; qu'il est vainement soutenu que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers que les acquéreurs, qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement, se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours, au lieu et place du promoteur défaillant, à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; que le tribunal a jugé à bon droit le notaire, à titre de garant et son assureur tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M et Mme Z..., ci-après dénommés « les demandeurs » ont été démarchés par la Société Patrimoine Conseil du Centre en vue de l'acquisition en copropriété d'un ou plusieurs lots d'un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, divisé initialement en 57 lots, situé à Vierzon, cadastré section DM n° 262 Lieu-Dit..., et..., d'une contenance totale de 14 a 18 ca, cet ensemble étant destiné à être réhabilité et transformé en résidence haut de gamme ; que les demandeurs se sont portés acquéreurs des lots suivants :- lot numéro 47, composé d'un local avec grenier situé au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment C, d'une superficie de 67, 25 m2, avec les 412/ 10000e des parties communes générales et les 182 9/ 1000e des parties privées,- lot numéro 52, emplacement à l'usage de parking constituant les 35/ 10000e des parties communes générales ; que la vente s'est effectuée à un prix principal de 38 000 ¿ outre travaux à financer d'un montant de 59 382 ¿, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle s'est ajoutée les frais d'acte pour un total de 101 250 ¿ ; que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ont pas été réalisés ; qu'aux termes des articles 1601-1 du Code civil et L 261-1 du Code de la construction et de l'habitat la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que par ailleurs les dispositions de l'article 1601-3 du Code civil et l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme indiquent que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; que le vendeur conserve les pouvoirs de maitre de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'il résulte de ces dispositions que n'est pas une vente d'immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l'acquéreur un immeuble en cours de construction en l'état où il se trouve au moment de la signature de l'acte sous seing privé avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l'acte authentique ; qu'il apparaît que les actes de vente passés entre les parties ne prévoient pas que la vente est faite en l'état où il se trouve (actes authentiques du 30 avril 2008) alors que les promesses de vente sous seing privé indiquent : la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance ; qu'il existe une contrariété de rédaction entre les deux actes, le second acte, authentique, ne reproduisant pas la condition particulière de vente « en l'état » ; que néanmoins le compromis de vente comporte dans un encadré « sommes à financer » le montant des travaux pour 59 382 ¿ ; que face à une telle contrariété, le Tribunal considère que l'interprétation doit se faire dans le sens de l'acte authentique, celui-ci est en effet postérieur et pouvait tenir compte de l'évolution de l'engagement des parties ; que la vente n'a donc pas été faite « en l'état », les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; qu'il sera analysé plus loin des conséquences, pour le notaire, de l'absence de mention claire (« vente en l'état » ou « vente en l'état futur d'achèvement » avec indication du montant des travaux) ; que de même n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire pour le vendeur constitue la « prestation caractéristique » de ce contrat sauf hypothèse de fraude dont la preuve doit être rapportée, il appartient en conséquence à l'acquéreur de l'immeuble de démontrer cette obligation ou la fraude ; que cette prestation caractéristique ne figure pas à l'acte de vente ; que néanmoins, il résulte des documents précontractuels que les époux Z... ont fait l'objet, le 18 mars 2008, c'est-à-dire dans le temps de la réalisation de la vente, d'une « étude personnalisée d'investissement immobilier » au terme de laquelle les lots de l'immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage précis des travaux et du prix d'acquisition pour 97 382 ¿ (soit 101 250 ¿ en comptant les frais d'acquisition) ; que par ailleurs, comme il a été précisé, la promesse de vente qui est un document contractuel mentionnait le coût des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, ainsi qu'il sera analysé plus loin le prix de vente de 38 000 ¿ incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ; que le vendeur, promoteur a, en effet, fait établir un programme complet de réhabilitation de l'immeuble situé rue.../ rue ... à Vierzon comportant un état actuel et un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; que le montant des travaux par lot a été chiffré ; qu'il peut être observé qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 ¿ le promoteur a chiffré la revente de ce foncier, incluant nécessairement les travaux à sa charge, à 974 883 ¿, les travaux pour la finition des lots étant chiffrés de manière distincte à 626 031 ¿ et ceux pour la réalisation des parties communes à 310 225 ¿ (pièce 39), soit un total de plus de 1 820 000 ¿ correspondant pour près de 1 580 000 ¿ à des travaux de construction-réhabilitation dont une part significative (près de 700 000 ¿) était à la charge du promoteur ; que ces travaux concernaient selon l'architecte : les façades, charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l'aménagement de la cour et des parkings, l'éclairage extérieur, le réseau d'assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d'escalier du bâtiment A (la vente Z... concernant le bâtiment C) ; qu'il est indiqué dans un courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 (pièce demandeurs n° 12) que les travaux dits de réseaux incombaient au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l'égout, EDF et télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement (pièce 39) du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; qu'il apparaît que le coût des travaux au regard du prix des lots acquis (pour 38 000 ¿ comportant la part du promoteur dans la réalisation des travaux de viabilisation) démontre que ces travaux nécessaires à la destination de l'immeuble étaient très importants et qu'ils modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble ; qu'ainsi, le promoteur qui a fait les formalités nécessaires pour l'établissement des plans de division et le programme de réhabilitation et qui devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ne peut invoquer le fait que d'autres travaux restaient à la chargé de l'acquéreur pour exclure la convention du champ d'application de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'au total, la part déterminante que le promoteur devait prendre dans la réhabilitation de l'immeuble, pour des travaux modifiant substantiellement l'immeuble et dont il devait effectivement assurer la charge, permet de considérer comme réunies les conditions légales permettant de qualifier le contrat de vente en vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il est ainsi justifié que l'échec de l'opération est précisément dû au fait que le promoteur, malgré ses obligations n'a pas financé la part qui lui revenait, de sorte que l'immeuble, non raccordé aux réseaux est resté inhabitable ; que les acquéreurs se sont trouvés hors d'état de régulariser la situation puisqu'ils ne disposaient même pas des plans et devis nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, ni même des fluides et réseaux indispensables pour effectuer les travaux dans leurs lots, un financement supplémentaire disproportionné avec leurs facultés et nécessitant un consensus s'avérant impossible ; que les dispositions d'ordre public de la loi sont précisément destinées à prévenir la paralysie d'une opération de construction ou de rénovation en imposant au promoteur de souscrire une garantie d'achèvement ; que c'est bien en contournant cette obligation et en détournant les revenus de l'opération à des fins autres que celles qui devaient permettre le paiement des factures et la réalisation des travaux à sa charge, que le promoteur a manqué à son engagement ; qu'il s'ensuit que le Tribunal qualifiera exactement le contrat de vente comme une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'aux termes de l'article L 261-10 du Code de la construction tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent Code ; qu'il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ; que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent ; qu'il n'est pas contesté que la conventions de vente ne porte aucune des mentions légales imposées et n'a pas les formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement ; qu'il s'ensuit que son annulation doit être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, les époux Z... sont recevables à invoquer une créance de 38 000 ¿ au titre du prix d'acquisition outre les frais générés par la vente soit 1 395 ¿, les appels de fonds du syndic pour (66, 04 x 4 =) 264, 16 ¿, les frais d'assurance des lots pour 70, 91 ¿ par an soit 283, 64 ¿, l'imposition à la taxe foncière pour 185 ¿ par an, soit 740 ¿, soit un total de 2 682, 80 ¿ ; que les époux Z... ont en outre été privés des intérêts sur ces sommes qui étaient précédemment placées, ce préjudice est de 3 % par an sur la base de 40 000 ¿ soit 1 200 ¿ x 4 = 4 800 ¿ ; qu'ils justifient en outre d'un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, ainsi que du fait qu'ils ont supportés divers désagréments, perte de temps, avances ; qu'au total, le Tribunal chiffre à 50 000 ¿ leur créance à l'égard de la liquidation de cette société (¿) ; que le notaire est soumis à une obligation de conseil à l'égard des parties, il doit, en outre en professionnel du droit s'assurer de l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; que le notaire ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, il ne peut arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente d'en tirer les conséquences juridiques ; qu'il importe peu que le notaire se soit ou non renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur, ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération dès lors qu'en sa seule qualité de notaire la prudence et la science du droit lui commandait de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer ou de bénéficier en connaissance de cause d'une garantie de bonne fin qui les aurait assurés de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; que le notaire soutient vainement que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever l'immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers analysés plus haut que ces acquéreurs qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours au lieu et place du promoteur défaillant à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; qu'il convient en conséquence de juger que le notaire et son assureur seront tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ; 1°) ALORS QUE la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes tant du « compromis de vente » que de l'acte authentique de vente, qui constituaient la loi des parties, la venderesse n'avait pris aucun engagement de réaliser les travaux, dont les acquéreurs ne s'étaient pas engagés à lui payer le montant, lequel n'était pas inclus dans le prix de vente ; qu'en retenant, néanmoins, que la vente devait être requalifiée en vente en l'état futur d'achèvement, aux motifs inopérants que des « documents précontractuels », auxquels les actes de vente ne se référaient pas, avaient été établis, décrivant un état futur des immeubles et mentionnant des travaux chiffrés, le coût des travaux « à la charge des acquéreurs » démontrant qu'ils étaient importants, nécessaires à la destination de l'immeuble, et modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble, et un « prévisionnel » existant pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative aurait été à la charge de la venderesse, qui aurait dû financer les travaux de viabilisation, dits « de réseaux », la Cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la souscription d'un engagement contractuel suppose une manifestation de volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 ¿, la venderesse avait chiffré sa revente à 974 883 ¿, pour en déduire que la différence incluait nécessairement des « travaux à sa charge », la Cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à caractériser en engagement de la venderesse à prendre en charge des travaux de construction-réhabilitation de près de 700 000 ¿, la Cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en tout état de cause, il n'est d'engagement contractuel sans volonté de s'engager ; qu'en se bornant à relever qu'un « prévisionnel » aurait existé « pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 ¿) » aurait été à la charge de la venderesse, la Cour d'appel, qui n'a ainsi caractérisé aucun engagement de la venderesse à réaliser ces travaux, a violé les articles 1101 et 1134 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; que de simples travaux de viabilisation ne constituent pas des travaux d'édification d'un immeuble ; qu'en se bornant à retenir qu'il serait résulté de « documents précontractuels » que la venderesse devait financer les travaux de viabilisation de l'immeuble, pour requalifier la vente en vente en l'état futur d'achèvement, la Cour d'appel a violé les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré M. et Mme Z... partiellement bien fondés de leurs demandes, et condamné in solidum Me X... et la MMA à payer la somme de 50 000 ¿ mise à la charge de la société Patrimoine Conseil du Centre au titre de la restitution du prix et de ses accessoires, ainsi qu'à garantir le paiement, par la société Patrimoine Conseil de Centre, des frais de publication de la présente décision ; AUX MOTIFS QU'il est acquis que le vendeur-promoteur avait fait établir un programme de réhabilitation : « Résidence.../... « comportant des clichés d'un état actuel et d'un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux, tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; qu'il convient de relever l'existence d'un prévisionnel de près de 1 580 000 ¿ pour des travaux de construction-réhabilitation, dont une part significative (près de 700 000 ¿) était à la charge du promoteur ; que ces travaux concernaient, selon l'architecte : les façades, la charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l'aménagement de la cour et des parkings, l'éclairage extérieur, le réseau d'assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d'escalier du bâtiment A ; qu'il est indiqué dons un courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 que les travaux dits « de réseaux » incombaient également au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l'égout, EDF et Télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; que le coût des travaux à la charge des acquéreurs, au regard du prix des lots acquis, démontre que ces travaux, nécessaires à la destination de l'immeuble, étaient très importants et qu'ils en modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur ; que le promoteur avait fait les formalités nécessaires pour l'obtention d'un permis de construire et devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ; que, sous couvert de rénovation ou de réhabilitation, il s'agissait bien d'immeuble à construire ; que certes, le compromis de vente sous seing privé intervenu entre les parties dispose que la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en ayant parfaitement connaissance ; qu'il comporte cependant, dans un encadré spécial, intitulé : « somme à financer », le montant des travaux à réaliser, soit la somme non négligeable de 59 382 ¿ à rapporter au prix de vente ; que l'acte authentique intervenu le 30 avril 2008 ne porte pas, quant à lui, la mention selon laquelle la vente est faite en l'état où l'immeuble se trouve ; que le premier juge en a justement déduit que la vente n'avait pas été faite « en l'état », les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; que la vente d'immeuble à construire peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que, selon l'article 1601-3 du Code civil, repris par l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes, les ouvrages à venir devenant la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution et ce dernier étant tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; que n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire par le vendeur constituant la « prestation caractéristique » ; que si cette prestation caractéristique ne figure pas expressément à l'acte de vente, il n'en demeure pas moins que, selon les documents précontractuels, les époux Z... ont fait l'objet, dans le temps de la réalisation de la vente, d'une « étude personnalisée d'investissement immobilier » au terme de laquelle les lots de l'immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage très précis des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, le prix de vente incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ; que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le promoteur selon des plans réalisés par lui avant la vente, qu'il avait obtenu le permis de construire correspondant et qu'il avait également choisi les entreprises intervenantes ; qu'il est constant que les acquéreurs n'ont pas été en possession des plans de construction et des métrages correspondant aux travaux, ni n'ont signé les devis directement établis en leur nom par le promoteur ; qu'au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le premier jugea considéré que l'opération consistait bien en une vente en l'état de futur achèvement ; que dans le cadre d'une « VEFA », le promoteur doit se doter d'une garantie financière d'achèvement (GFA), répondant à l'obligation de l'article L 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'habitation et donnant à l'acquéreur la certitude qu'en cas de défaillance du promoteur, le financement de l'achèvement de l'immeuble serait garanti, le promoteur ayant, de plus, l'obligation légale de définir une date de livraison ; qu'il n'est pas contesté que la convention de vente ne porte aucune des mentions légales imposées (défaut de conformité aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation) et n'a pas les qualités et formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement, en sorte que son annulation doit donc bien être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, les demandeurs sont recevables à invoquer une créance au titre du prix d'acquisition outre les frais générés par la vente, les appels de fonds du syndic, les frais d'assurance des lots, l'imposition à la taxe foncière ; qu'ils ont, en outre, été privés des intérêts sur ces sommes qui étaient précédemment placées outre un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, constitué de multiples désagréments ; qu'au regard des éléments du dossier, il apparaît à la Cour que le chiffrage retenu en première instance se trouve pertinent et mérite d'être confirmé (¿) ; qu'il convient d'emblée d'observer que, pas plus que les multiples coacquéreurs, les demandeurs initiaux n'ont eu le choix du notaire, visiblement imposé par le vendeur puisqu'il est acquis que toutes les ventes se sont déroulées devant la SCP X..., notaire instrumentaire installé à Vierzon, donc connaissant parfaitement les faiblesses du marché immobilier de cette ville et la réputation des constructeurs locaux, sans qu'intervienne jamais un autre notaire qui aurait été le conseil particulier du cocontractant de la société Patrimoine Conseil du Centre ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire tenu, en outre, en tant que professionnel rémunéré du droit, d'assurer l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige, qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation, en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; qu'il ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; qu'il ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, ni arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente, d'en tirer toutes les conséquences juridiques ; qu'il importe peu qu'il se soit ou non, renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération, dès lors qu'en sa seule qualité de notaire, la prudence et la science du droit lui commandaient de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer en connaissance de cause ou de bénéficier d'une garantie de bonne fin qui les aurait assuré de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; qu'il est vainement soutenu que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers que les acquéreurs, qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement, se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours, au lieu et place du promoteur défaillant, à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; que le tribunal a jugé à bon droit le notaire, à titre de garant et son assureur tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M et Mme Z..., ci-après dénommés « les demandeurs » ont été démarchés par la Société Patrimoine Conseil du Centre en vue de l'acquisition en copropriété d'un ou plusieurs lots d'un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments, divisé initialement en 57 lots, situé à Vierzon, cadastré section DM n° 262 Lieu-Dit..., et..., d'une contenance totale de 14 a 18 ca, cet ensemble étant destiné à être réhabilité et transformé en résidence haut de gamme ; que les demandeurs se sont portés acquéreurs des lots suivants :- lot numéro 47, composé d'un local avec grenier situé au rez-de-chaussée et au premier étage du bâtiment C, d'une superficie de 67, 25 m2, avec les 412/ 10000e des parties communes générales et les 182 9/ 1000e des parties privées,- lot numéro 52, emplacement à l'usage de parking constituant les 35/ 10000e des parties communes générales ; que la vente s'est effectuée à un prix principal de 38 000 ¿ outre travaux à financer d'un montant de 59 382 ¿, selon devis établi par une société choisie par le promoteur, somme à laquelle s'est ajoutée les frais d'acte pour un total de 101 250 ¿ ; que les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ont pas été réalisés ; qu'aux termes des articles 1601-1 du Code civil et L 261-1 du Code de la construction et de l'habitat la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement ; que par ailleurs les dispositions de l'article 1601-3 du Code civil et l'article L 261-3 du Code de la construction et de l'urbanisme indiquent que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes ; que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; que l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; que le vendeur conserve les pouvoirs de maitre de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'il résulte de ces dispositions que n'est pas une vente d'immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l'acquéreur un immeuble en cours de construction en l'état où il se trouve au moment de la signature de l'acte sous seing privé avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l'acte authentique ; qu'il apparaît que les actes de vente passés entre les parties ne prévoient pas que la vente est faite en l'état où il se trouve (actes authentiques du 30 avril 2008) alors que les promesses de vente sous seing privé indiquent : la présente vente est réalisée dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance ; qu'il existe une contrariété de rédaction entre les deux actes, le second acte, authentique, ne reproduisant pas la condition particulière de vente « en l'état » ; que néanmoins le compromis de vente comporte dans un encadré « sommes à financer » le montant des travaux pour 59 382 ¿ ; que face à une telle contrariété, le Tribunal considère que l'interprétation doit se faire dans le sens de l'acte authentique, celui-ci est en effet postérieur et pouvait tenir compte de l'évolution de l'engagement des parties ; que la vente n'a donc pas été faite « en l'état », les travaux prévus étant chiffrés par le promoteur dans la promesse de vente ; qu'il sera analysé plus loin des conséquences, pour le notaire, de l'absence de mention claire (« vente en l'état » ou « vente en l'état futur d'achèvement » avec indication du montant des travaux) ; que de même n'est pas assimilable à une vente en l'état de futur achèvement le contrat de vente d'immeuble à construire lorsque les travaux de transformation, même assimilables à des travaux de construction, sont à la charge de l'acquéreur, l'engagement de construire pour le vendeur constitue la « prestation caractéristique » de ce contrat sauf hypothèse de fraude dont la preuve doit être rapportée, il appartient en conséquence à l'acquéreur de l'immeuble de démontrer cette obligation ou la fraude ; que cette prestation caractéristique ne figure pas à l'acte de vente ; que néanmoins, il résulte des documents précontractuels que les époux Z... ont fait l'objet, le 18 mars 2008, c'est-à-dire dans le temps de la réalisation de la vente, d'une « étude personnalisée d'investissement immobilier » au terme de laquelle les lots de l'immeuble leur ont été proposés avec un chiffrage précis des travaux et du prix d'acquisition pour 97 382 ¿ (soit 101 250 ¿ en comptant les frais d'acquisition) ; que par ailleurs, comme il a été précisé, la promesse de vente qui est un document contractuel mentionnait le coût des travaux, ce qui implique que ces travaux avaient été déterminés et chiffrés par le promoteur en qualité de maître d'oeuvre ; qu'enfin, ainsi qu'il sera analysé plus loin le prix de vente de 38 000 ¿ incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ; que le vendeur, promoteur a, en effet, fait établir un programme complet de réhabilitation de l'immeuble situé rue.../ rue ... à Vierzon comportant un état actuel et un état projeté et des plans d'aménagement « en état futur », ainsi qu'un descriptif des travaux tant de gros oeuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives ; que le montant des travaux par lot a été chiffré ; qu'il peut être observé qu'après avoir acquis la propriété de l'ensemble immobilier pour 250 000 ¿ le promoteur a chiffré la revente de ce foncier, incluant nécessairement les travaux à sa charge, à 974 883 ¿, les travaux pour la finition des lots étant chiffrés de manière distincte à 626 031 ¿ et ceux pour la réalisation des parties communes à 310 225 ¿ (pièce 39), soit un total de plus de 1 820 000 ¿ correspondant pour près de 1 580 000 ¿ à des travaux de construction-réhabilitation dont une part significative (près de 700 000 ¿) était à la charge du promoteur ; que ces travaux concernaient selon l'architecte : les façades, charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l'aménagement de la cour et des parkings, l'éclairage extérieur, le réseau d'assainissement en cour commune et la réalisation des caves et de la cage d'escalier du bâtiment A (la vente Z... concernant le bâtiment C) ; qu'il est indiqué dans un courrier de l'architecte du 2 novembre 2008 (pièce demandeurs n° 12) que les travaux dits de réseaux incombaient au vendeur (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l'égout, EDF et télécom, compteurs), ce qui résulte effectivement (pièce 39) du programme de réhabilitation remis aux candidats acquéreurs ; qu'il apparaît que le coût des travaux au regard du prix des lots acquis (pour 38 000 ¿ comportant la part du promoteur dans la réalisation des travaux de viabilisation) démontre que ces travaux nécessaires à la destination de l'immeuble étaient très importants et qu'ils modifiaient substantiellement l'aménagement intérieur de l'immeuble ; qu'ainsi, le promoteur qui a fait les formalités nécessaires pour l'établissement des plans de division et le programme de réhabilitation et qui devait en outre financer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essentiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides, d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau ne peut invoquer le fait que d'autres travaux restaient à la chargé de l'acquéreur pour exclure la convention du champ d'application de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'au total, la part déterminante que le promoteur devait prendre dans la réhabilitation de l'immeuble, pour des travaux modifiant substantiellement l'immeuble et dont il devait effectivement assurer la charge, permet de considérer comme réunies les conditions légales permettant de qualifier le contrat de vente en vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il est ainsi justifié que l'échec de l'opération est précisément dû au fait que le promoteur, malgré ses obligations n'a pas financé la part qui lui revenait, de sorte que l'immeuble, non raccordé aux réseaux est resté inhabitable ; que les acquéreurs se sont trouvés hors d'état de régulariser la situation puisqu'ils ne disposaient même pas des plans et devis nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage, ni même des fluides et réseaux indispensables pour effectuer les travaux dans leurs lots, un financement supplémentaire disproportionné avec leurs facultés et nécessitant un consensus s'avérant impossible ; que les dispositions d'ordre public de la loi sont précisément destinées à prévenir la paralysie d'une opération de construction ou de rénovation en imposant au promoteur de souscrire une garantie d'achèvement ; que c'est bien en contournant cette obligation et en détournant les revenus de l'opération à des fins autres que celles qui devaient permettre le paiement des factures et la réalisation des travaux à sa charge, que le promoteur a manqué à son engagement ; qu'il s'ensuit que le Tribunal qualifiera exactement le contrat de vente comme une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'aux termes de l'article L 261-10 du Code de la construction tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent Code ; qu'il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous ; que celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent ; qu'il n'est pas contesté que la conventions de vente ne porte aucune des mentions légales imposées et n'a pas les formes requises pour une vente en l'état de futur achèvement ; qu'il s'ensuit que son annulation doit être prononcée ; qu'en conséquence de cette annulation, les époux Z... sont recevables à invoquer une créance de 38 000 ¿ au titre du prix d'acquisition outre les frais générés par la vente soit 1 395 ¿, les appels de fonds du syndic pour (66, 04 x 4 =) 264, 16 ¿, les frais d'assurance des lots pour 70, 91 ¿ par an soit 283, 64 ¿, l'imposition à la taxe foncière pour 185 ¿ par an, soit 740 ¿, soit un total de 2 682, 80 ¿ ; que les époux Z... ont en outre été privés des intérêts sur ces sommes qui étaient précédemment placées, ce préjudice est de 3 % par an sur la base de 40 000 ¿ soit 1 200 ¿ x 4 = 4 800 ¿ ; qu'ils justifient en outre d'un préjudice moral imputable à la société Patrimoine Conseil, ainsi que du fait qu'ils ont supportés divers désagréments, perte de temps, avances ; qu'au total, le Tribunal chiffre à 50 000 ¿ leur créance à l'égard de la liquidation de cette société (¿) ; que le notaire est soumis à une obligation de conseil à l'égard des parties, il doit, en outre en professionnel du droit s'assurer de l'effectivité juridique de l'acte qu'il rédige ; que manque à son devoir de conseil et engage sa responsabilité in solidum avec le vendeur, le notaire qui omet d'inviter les parties à conclure une vente d'immeuble à construire conforme à l'article L. 261-10 en présence d'une rénovation lourde assimilable à la construction d'un immeuble ; que le notaire ne pouvait méconnaître ces dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient dans le cadre juridique d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé qui devait faire l'objet d'une complète réhabilitation, justifiant de financements sécurisés ; que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors que ces travaux étaient chiffrés dans la promesse de vente, il ne peut arguer du fait que l'acte n'en faisait aucune mention, puisqu'il lui appartenait au contraire, au vu des termes de la promesse de vente d'en tirer les conséquences juridiques ; qu'il importe peu que le notaire se soit ou non renseigné sur la solvabilité et le sérieux du promoteur, ou qu'il ait été ou non informé par son ordre des risques de ce type d'opération dès lors qu'en sa seule qualité de notaire la prudence et la science du droit lui commandait de refuser d'instrumenter dans ce cadre en éludant les dispositions légales d'ordre public qui s'imposaient à lui ; qu'en omettant d'inviter les parties à rechercher un cadre juridique plus approprié, le notaire a commis une faute dont il résulte que son acte annulé n'a pu produire les effets attendus ; que par ailleurs, en ne donnant pas la forme juridique appropriée, le notaire a empêché les acquéreurs de renoncer ou de bénéficier en connaissance de cause d'une garantie de bonne fin qui les aurait assurés de disposer des fonds utiles pour faire réaliser la part significative des travaux à la charge du promoteur en cas de défaillance de ce dernier, ce qui s'est effectivement produit ; que le notaire soutient vainement que les acquéreurs auraient eu la possibilité de faire achever l'immeuble, alors qu'il résulte des éléments financiers analysés plus haut que ces acquéreurs qui avaient pratiquement épuisé leur épargne ou leur capacité de financement se trouvaient confrontés à une impossibilité d'avoir recours au lieu et place du promoteur défaillant à des financements complémentaires, de sorte qu'ils se trouvaient précisément dans la situation que le législateur a souhaité éviter en prévoyant un cadre juridique que l'officier ministériel ne pouvait méconnaître ; qu'il convient en conséquence de juger que le notaire et son assureur seront tenus in solidum au remboursement de la somme mise à la charge du promoteur ; 1°) ALORS QUE le devoir de conseil du notaire s'exerce en considération de l'intention déclarée des parties et des faits dont il a connaissance ; qu'en retenant que le notaire avait manqué à ses obligations en omettant de conseiller aux parties de conclure une vente en l'état futur d'achèvement, sans constater que, bien qu'il ne soit pas intervenu dans la négociation préalable à la conclusion de la vente et n'ait été requis que pour authentifier la vente, il aurait eu connaissance des « documents précontractuels » qui, selon elle, aurait imposé la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'en retenant, pour dire qu'il aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement, que le notaire ne pouvait se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors qu'ils étaient chiffrés dans « la promesse de vente », bien qu'aucun engagement de la venderesse de réaliser ces travaux n'ait été stipulé aux termes de cet acte, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation ; 3°) ALORS QU'en tout état de cause, la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble envers l'acquéreur, tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'aux termes du « compromis de vente », le montant des « travaux à financer » n'était pas inclus dans le prix de vente des lots mais, au contraire, clairement distingué de ce prix, ce qui excluait que la venderesse se soit engagée à les réaliser en contrepartie du paiement de leur prix ; qu'en retenant que le notaire aurait dû conseiller la conclusion d'une vente en l'état futur d'achèvement au vu du chiffrage de ces travaux, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 1601-1 et 1601-3 du Code civil, et les articles L. 261-1 et L. 261-3 du Code de la construction et de l'habitation ; 4°) ALORS QUE, sauf accord contraire des parties, la vente opère transfert de propriété de la chose vendue dans l'état où elle se trouve au jour de l'échange des consentements ; qu'en affirmant, pour dire que le notaire avait manqué à ses obligations, qu'une contradiction aurait existé entre le « compromis de vente », précisant que la vente était réalisée « dans l'état, les parties en présence en avant parfaitement connaissance », et l'acte authentique de vente, qui ne comportait pas cette mention, et qu'en conséquence, la vente « n'avait pas été faite « en l'état » », la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 1583 du même Code ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la restitution du prix consécutive à l'annulation d'une vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, le notaire pouvant seulement être tenu de garantir la restitution si et dans la mesure où il est prouvé qu'elle ne peut être obtenue du vendeur ; qu'en condamnant in solidum le notaire et son assureur au paiement de la somme mise à la charge de la venderesse au titre du prix payé et de ses accessoires, sans constater que les acquéreurs ne pouvaient obtenir, même partiellement, le paiement de leur créance à l'encontre de la venderesse, à l'issue de la procédure de liquidation judiciaire, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.