Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 décembre 2001, 00-13.155, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2001-12-12
Numéro d'affaire : 00-13155
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (2e chambre civile, section A) 2000-01-25, 2000-01-25
Président : Président : M. WEBER

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° Z 00-13.155 formé par Mme Michèle A..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 25 janvier 2000 par la cour d'appel de Paris (2e chambre civile, section A), au profit : 1 / de M. Denis X..., demeurant 22, avenue victoria, 75001 Paris, pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de la société Compagnie française, financière et immobilière (COFFIM), 2 / de Mme Brigitte C... E..., demeurant ..., prise en ses qualités de représentant des créanciers et de commissaire à l'exécution du plan de cession des sociétés Compagnie française, financière et immobilière (COFFIM) et MDB, 3 / de la SCP Ginon, notaires associés, dont le siège est ..., 4 / de la société Banque Sao Paulo, dont le siège est ..., 5 / de la société Caixabank CGIB, dont le siège était précédemment ... et actuellement ..., 6 / de l'Association foncière urbaine libre (AFUL) rénovation Saint-Vincent, dont le siège est 52, rue aux Fèvres, 71100 Chalon-sur-Saône, 7 / de M. Patrick D..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° W 00-14.670 formé par la société civile professionnelle (SCP) Ginon, en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de Mme Michèle A..., 2 / de M. Denis X..., 3 / de l'Association foncière urbaine libre rénovation Saint-Vincent, 4 / de la Banque Sao Paolo, 5 / de la Caixabank CGIB, 6 / de Mme Penet E..., ès qualités, 7 / de M. D..., défendeurs à la cassation ; Sur le pourvoi n° Z 00-13.155 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° W 00-14.670 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 novembre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, M. Cachelot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Cachelot, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la société civile professionnelle Ginon, de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de Mme A..., de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de Mme Penet E..., ès qualités, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° Z 00-13.155 et W 00-14.670 ; Donne acte à Mme A... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., ès qualités, la Banque Sao Paulo, la Caixabank CGIB et M. D... ; Donne acte à la SCP Ginon du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., ès qualités, l'Association foncière urbaine libre rénovation Saint-Vincent, la Banque Sao Paulo, la Caixabank CGIB, Mme Penet E..., ès qualités, et M. D... ; Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la SCP Ginon et Mme Penet E..., ès qualités ; Sur le premier moyen du pourvoi W 00-14.670 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 janvier 2000), que, par acte dressé le 29 décembre 1988 par la société civile professionnelle Ginon, notaire (la SCP), la société COFFIM a vendu à Mme A... deux lots d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et correspondant à un appartement et un garage ; que l'immeuble avait été précédemment acquis par la société COFFIM et divisé par elle selon un état descriptif de division établi par le même notaire le 18 décembre 1988 et devait faire l'objet de travaux de rénovation et qu'à cette fin, une association foncière urbaine (l'AFUL) avait été constituée, dont les statuts avaient été signés devant le même notaire le 18 décembre 1988 ; que l'acquisition de Mme A... et le coût des travaux de rénovation ont été financés pour partie grâce à un prêt consenti par la société Caixabank et que, sur demande de l'acquéreur, la somme correspondant au montant des travaux a été remise à l'AFUL le 21 décembre 1988 ; que les lots acquis se sont révélés ne pas correspondre à la description de l'acte de vente, que les travaux de rénovation n'ont jamais été entrepris et que Mme Z..., administratrice puis présidente de l'AFUL et M. B..., dirigeant financier de la société COFFIM, ont été pénalement condamnés pour détournement des fonds remis à l'AFUL ; que la société COFFIM a fait l'objet d'une procédure collective de règlement judiciaire ; que Mme A... a assigné la société COFFIM, la SCP notariale, l'AFUL et la banque en annulation de la vente pour fraude, restitution des sommes versées au titre des travaux et la SCP en restitution du prix de vente et des frais d'acte ; Attendu que la SCP Ginon fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme A... une certaine somme, alors, selon le moyen, que la responsabilité du notaire suppose la preuve d'un lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué ; qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que l'échec du projet résulte des manoeuvres frauduleuses orchestrées par l'un des cocontractants ; que la seule faute imputée au notaire consiste à ne pas avoir vérifié si l'immeuble devant être rénové avait fait l'objet d'un permis de construire ; qu'en condamnant néanmoins l'officier ministériel à indemniser Mme A... des conséquences de la fraude des vendeurs sans préciser en quoi la vérification omise aurait pu faire obstacle à la réalisation de ces agissements et constituer une cause de dommage, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la SCP Ginon avait été l'auteur des trois actes successifs, très proches dans le temps, de l'achat de l'immeuble par la société COFFIM comme comportant trois étages puis celui de division indiquant cinq étages sur la foi de plans d'architecte inexploitables, sans s'être assurée préalablement de la justification d'une demande de permis de construire nécessaire pour changer la désignation antérieure de l'immeuble par ajout de deux étages et ensuite de l'acte de vente à Mme A... d'un lot inexistant, la cour d'appel a pu en déduire que la SCP avait commis des fautes graves dans ses devoirs de conseil et d'établir des actes efficaces, fautes ayant concouru au préjudice de Mme A... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi Z 00-13.155 : Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande tendant à voir déclarer la SCP Ginon responsable de son préjudice résultant du versement à l'AFUL des fonds destinés à la réalisation de travaux, alors, selon le moyen : 1 / qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que le versement de fonds pour les travaux de restauration était lié à la vente de l'appartement, lequel était en réalité inexistant ; qu'ainsi, les manquements graves du notaire à ses obligations de conseil et d'établir des actes efficaces, reconnus par la cour d'appel, étaient à l'origine, non seulement du préjudice résultant du paiement du prix de vente de l'appartement inexistant, mais également de la perte des fonds censés en financer la rénovation et que Mme A... n'aurait jamais remis à l'AFUL si le notaire avait rempli dès l'origine ses obligations ; qu'en écartant la responsabilité du notaire pour ce chef du préjudice de Mme A..., la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 2 / qu'il en va d'autant plus ainsi que le fait pour Mme A... d'autoriser la banque qui lui avait consenti un prêt à verser immédiatement à l'AFUL les fonds destinés à financer les travaux dans l'appartement vendu, qu'elle croyait conforme à la description figurant dans l'acte de vente, ne constituait pas une faute ; que cette autorisation ne pouvait exonérer le notaire, rédacteur tant des statuts de l'AFUL que des différents actes de vente et de l'état descriptif de division des lieux, de la responsabilité qu'il encourait à l'égard de Mme A... pour avoir rédigé un acte portant sur un appartement inexistant ; que la cour d'appel, qui n'a caractérisé à la charge de Mme A... aucune faute d'imprudence susceptible d'exonérer le notaire de sa responsabilité, a violé encore l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que Mme A... était informée avant la vente que le bien devait être rénové selon des travaux importants à conduire après l'achat et qu'elle avait accepté par écrit sous seing privé que les fonds destinés aux travaux soient entièrement libérés entre les mains de l'AFUL, avant la signature des contrats de vente et d'emprunt, avant toute décision de l'assemblée des copropriétaires sur les travaux et le commencement effectif de ceux-ci, que cette autorisation avait été donnée en dehors du notaire et que les fonds avaient été directement transmis par la banque à l'AFUL, la cour d'appel a pu en déduire que le notaire n'encourait aucune responsabilité pour la remise de ces fonds ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais, sur le premier moyen du pourvoi Z 00-13.155 : Vu l'article 1384 du Code civil ; Attendu qu'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ; Attendu que, pour débouter Mme A... de sa demande de remboursement des fonds remis au titre des travaux de rénovation non exécutés contre l'AFUL, l'arrêt retient que Mme A... ne justifie pas de faute de l'AFUL, victime comme elle des détournements commis en dehors de tout mandat par l'administratice statutaire ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les détournements avaient été commis par Mme Y..., administratrice puis présidente de l'AFUL, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen du pourvoi W 00-14.670 : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que, pour condamner la SCP Ginon à payer, in solidum avec la société COFFIM, une somme de 300 000 francs à titre de dommages-intérêts, outre les frais notariés de l'acte de vente annulé, l'arrêt retient que la carence du notaire a concouru au préjudice de Mme A... constitué par l'achat d'un grenier non aménagé ne correspondant pas à la désignation ni au prix figurant dans l'acte de vente ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser si la somme de 300 000 francs était restituée au titre du prix de vente et sans caractériser l'existence d'un préjudice distinct, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Mme A... de sa demande contre l'AFUL et en ce qu'il a condamné la SCP Ginon à payer à Mme A... la somme de 300 000 francs, l'arrêt rendu le 25 janvier 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne l'Association foncière urbaine libre rénovation Saint-Vincent aux dépens du pourvoi n° Z 00-13.155 ; Condamne Mme A... aux dépens du pourvoi n° W 00-14.670 ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de Mme A..., de la SCP Ginon et de Mme Penet E..., ès qualités ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille un.

Sommaire : (Sur le premier moyen) OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Devoir de conseil - Manquement - Vente de lots de copropriété - Omission de s'assurer de la justification d'une demande de permis de construire. (Sur le premier moyen) RESPONSABILITE DELICTUELLE OU QUASI DELICTUELLE - Commettant préposé - Faute du préposé - Détournements - Opération de rénovation immobilière.