Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 juillet 2017, 15-26.330, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-07-06
Numéro d'affaire : 15-26330
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2015-03-27
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Claire Leduc et Solange Vigand

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 mars 2015), que, par acte des 21 et 28 mai 2010, M. X... et Mmes Suzy et Vicky X... (les consorts X...) ont conclu avec Gilbert Y... Z... un « compromis » de vente portant sur une parcelle provenant de la succession de leur père, désignée comme agricole et s'étant révélée comme figurant partiellement en zone constructible ; que, la SAFER a exercé son droit de préemption et que Gilbert Y... Z... a saisi le tribunal en annulation de la préemption et réitération de la vente ; que les vendeurs ont demandé reconventionnellement l'annulation de la vente ; Attendu que M. et Mme Y... Z..., héritiers de Gilbert Y... Z..., font grief à l'arrêt de rejeter les demandes de leur auteur et d'annuler la vente ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte désignait le terrain vendu comme agricole alors qu'il était classé différemment dans le plan local d'urbanisme et souverainement retenu, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que les consorts X... avaient contracté dans la conviction erronée que le terrain vendu n'était pas constructible, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans violer le principe de la contradiction ni modifier l'objet du litige, abstraction faite de motifs surabondants sur la consistance de la parcelle et sur l'allégation par Gilbert Y... d'un bail rural la grevant, pu en déduire qu'une erreur sur la substance de la chose avait vicié le consentement des vendeurs ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... Z... et les condamne à payer à Mme Vicky X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... Z... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir annulé, pour erreur sur les qualités substantielles de la chose, le compromis de vente conclu les 21 et 28 mai 2010 entre, d'une part, MM. Vicky, Michel et Suzie X..., vendeurs, et, d'autre part, feu Gilbert Y..., acquéreur, portant sur une parcelle de terrain cadastrée CX n° 354, d'une surface de 4 ha 52 a, 46 ca, située à Saint-Pierre (Réunion), et d'avoir, en conséquence, débouté Gilbert Y... de l'intégralité de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « en cause d'appel Gilbert Y... Z... demande à la Cour de constater que les consorts X... étaient parfaitement informés de l'occupation de la fraction de la parcelle CX 354 classée en zone U3 par des possesseurs qui revendiquaient avoir acquis la propriété par usucapion de sorte qu'il sera dit que cette occupation trentenaire et l'abandon par les consorts X... de la procédure en expulsion antérieurement à la signature du compromis litigieux démontrent que cette parcelle n'a pas de valeur marchande susceptible d'avoir provoqué une erreur sur les qualités substantielles de la chose, ni une lésion, en conséquence de quoi, les consorts X... devraient être déboutés de toutes leurs demandes, la vente être déclarée parfaite et l'acte authentique régularisé. Vicky X... soutient à titre principal la confirmation de la décision attaquée. Elle oppose l'erreur sur la substance du bien vendu d'une telle gravité qu'elle remet en cause l'existence même du consentement. • De leur côté Michel X... et Suzie X... soutiennent en appel la confirmation de la décision entreprise à titre principal. Des motifs supplémentaires soutenus par Michel et Suzie X... viennent étayer l'argumentation retenue par les premiers juges pour prononcer l'annulation du compromis de vente litigieux en raison de l'erreur sur la substance de la chose ayant vicié leur consentement, argumentation que la Cour fait sienne nonobstant les pièces de la procédure de 2004 produites par Michel et Suzie X... à la demande de Gilbert Y... Z.... En effet, le jugement avant dire droit du 20 mai 2005 porte sur l'occupation des parcelles CX 386 et CX 378 provenant de la division de la parcelle CX 354. Ce jugement révèle que la parcelle CX 354 a été divisée antérieurement au compromis de vente litigieux, qu'une des occupantes dit détenir un titre du même auteur que feu Michel Sévère X..., qu'il n'est pas exclu que d'autre occupants puissent avoir usucapé, que d'évidence les parties ne connaissent pas les limites des parcelles respectives puisque le juge ordonne le bornage. La procédure de 2004 ne prouve pas que les intimés savent qu'une partie de la parcelle CX 354 est constructible mais, contrairement à ce que soutient Gilbert Y... Z..., révèle l'incertitude sur la propriété des parcelles CX 386- CX 378 et CX 354 ainsi que sur leurs limites exactes, notamment celles de la parcelle CX 354 seule visée au compromis de vente, donc sur sa contenance précise après prélèvement des parcelles 378 et 386. La conséquence est que l'on ne sait pas de façon certaine ce qui a été vendu les 21 et 28 mai 2010, ni où se situent les 8000 m2 réputés constructibles car rien ne vient confirmer ou infirmer s'ils coïncident avec les parcelles CX 378 et 386 visées à la procédure de 2004, ou s'ils se trouvent sur la parcelle CX 354 restant. Cette dernière hypothèse semble d'ailleurs résulter de la proposition SAFER. La mention manuscrite en marge de la page 4 du compromis litigieux ne lève pas l'incertitude. D'autre part, Gilbert Y... Z... soutient depuis l'origine du litige qu'il est preneur à bail à ferme du terrain objet du compromis de vente litigieux. Cette qualité est contestée par les intimés. Or, la date du bail allégué,- avant ou après le décès de Michel Sévère X... a une incidence sur son opposabilité aux intimés, et donc sur les conditions de la vente. La validité et l'opposabilité des baux ruraux aux mineurs devenus majeurs, aux indivisaires et aux tiers sont réglementés par l'article 815-3 du Code civil qui pose le principe d'unanimité des coïndivisaires pour souscrire un bail rural et par les articles 504 et 505 du Code civil qui imposent que le tuteur ou l'administrateur légal soient autorisés par le juge des tutelles ou le conseil de famille à conclure ou à renouveler un bail rural. Or, s'il apparaît que Gilbert Y... Z... a payé quelques fermages, la Cour ignore sur quelle base contractuelle. Gilbert Y... Z... a la charge de la preuve d'un bail conforme aux exigences des articles L 411-1 et suivants du Code rural remplissant les obligations des articles 504 et 504 (lire 505), ou 815-3 du Code civil. II ne dispose pas d'écrit. Il ne satisfait pas à la preuve et ne justifie pas valablement de sa qualité de bailleur (sic). La Cour ne saurait lui fournir implicitement un titre. De façon surabondante, il sera retenu que page 5 du compromis de vente, il a été convenu que la vente était conclue sous la condition suspensive qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé, or, c'est un fait, la SAFER a exercé son droit de préemption, ce qui, sans entrer dans le débat de la régularité de l'acte, laisse déduire une présence sur le terrain de Gilbert Y... Z... non conforme au droit rural. Quoiqu'il en soit, Gilbert Y... Z... ne justifie pas avoir exercé quelque recours que ce soit pour voir annuler cette décision de préemption, que ce soit devant la juridiction administrative ou devant le tribunal paritaire des baux ruraux. L'obstination de Gilbert Y... Z... à vouloir un titre sans saisir la juridiction compétente est assimilable à la volonté de provoquer une erreur au moment de l'acte, puis durant la procédure. L'annulation de la décision de préemption de la SAFER prononcée par les premiers juges n'est que la conséquence de l'inexistence du contrat principal dont ils ont prononcé la nullité. Cette conséquence est la même devant la Cour, mais en l'absence de la SAFER, aucune décision la concernant ne saurait être prononcée. Pour l'ensemble de ces motifs, les intimés sont bien fondés à soutenir qu'ils ont consenti à la vente les 21 et 28 mai 2010 sous l'emprise de plusieurs erreurs portant sur les qualités substantielles du bien vendu, à savoir sur sa constructibilité partielle et son implantation, sur les superficies, mais également sur l'existence d'un bien libre ou non de tout droit de préemption. La nullité du compromis doit être confirmée » ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Mme X... relève que le terrain est décrit dans le compromis conclu avec M. Y..., comme exclusivement agricole, alors qu'il devient mixte agricole/ constructible dans le second compromis régularisé après préemption par la SAFER. C'est ainsi qu'elle relève que la parcelle CX 354 est classée en zone U3 pour 8000 m2 sur l'ensemble faisant 45 246m2. Mme X... ajoute qu'aucun certificat d'urbanisme n'a été annexé par le notaire au compromis signé avec M. Y... de sorte qu'il n'était pas possible de connaître la véritable nature de la parcelle et que rien dans les énonciations du compromis, faisant apparaître le caractère exclusivement agricole du terrain, ne pouvait alerter les vendeurs. M. Y... Gilbert pense contredire cette thèse en relevant que Mme Vicky X... connaissait la nature du bien puisqu'elle a produit à son expert privé l'attestation notariée après décès de M. X... Michel Sévère, et les fiches d'immeubles et matrices cadastrales afférentes à la parcelle CX 354. Cependant, il convient de relever que l'attestation notariée ne fait référence qu'à " une parcelle de terre formée de la réunion de deux parcelles contiguës " sans aucune précision sur le caractère agricole ou constructible de la parcelle. Quant au rapport demandé à M. A... par Mme Vicky X..., sur la valeur de la parcelle CX 354, il date du 04/ 08/ 2011, et rien ne vient établir que les pièces remises à l'expert l'aient été avant la date de signature du compromis qui date, lui, du 28/ 05/ 2010, soit 15 mois plus tôt. Les documents émanant de la mairie de St PIERRE concernant le zonage des parcelles CX 354 et 355 et le document d'arpentage de M. B... sont quant à eux, datés des 27/ 07/ 2011 et 09/ 05/ 2011, soit bien postérieurs au compromis. D'autres documents relatifs à la situation de ces parcelles, établis antérieurement au compromis, ont bien été portés à la connaissance de l'expert, mais rien ne vient démontrer que Mme X... Vicky en ait eu connaissance avant la date du compromis du 28/ 05/ 2010. Par conséquent toute l'argumentation de M. Y... tendant à démontrer que Mme X... Vicky connaissait la nature constructible de partie du bien cédé le 28/ 05/ 2010, est inopérante. Il convient au surplus de s'interroger sur les raisons pour lesquelles il n'a pas demandé lui-même la modification des termes du compromis, présentant la parcelle CX 354 comme « terrain agricole », alors que selon ses propres déclarations on pourrait penser que le caractère constructible d'une partie de ce terrain était de notoriété publique. Cette contradiction est d'autant plus flagrante à la lecture du courrier adressé par M. Y... à Me C... le 16/ 04/ 2009 dans lequel il fait une proposition d'achat de la parcelle CX 354 sur la base du prix au m2 de " terrain agricole situé dans le périmètre du secteur du terrain cadastré CX 354 ". Cette offre passera d'ailleurs de 90 492 € le 16/ 04/ 2009 à 150 000 € le 22/ 12/ 2009, ce qui démontre que M. Y... était particulièrement intéressé par ce bien, au point de passer d'un prix de 2 € le m2 à presque 3, 5 € le m2. Il résulte de ce qui précède, et dès lors qu'il n'est pas contestable que le caractère constructible ou non d'un terrain, ou d'une partie importante de celui-ci, est un élément indissociable de la nature même du bien et de ses qualités substantielles, que Mme X... Vicky est bien fondée à soutenir que lorsqu'elle a signé le compromis de vente au profit de M. Y... Gilbert le 28/ 05/ 2010, elle n'avait pas connaissance de la substance même de la chose objet du contrat. Mme X... Vicky ayant contracté sous l'empire d'une erreur sur la substance de la chose, son consentement a été vicié, et par application des dispositions des articles 1109 et 1110 du Code Civil, elle n'a pas consenti à la vente de la parcelle CX 354 au profit de M. Y... Gilbert, et le compromis signé le 28/ 05/ 2010 est nul » ; 1°/ ALORS QUE Gilbert Y... faisait valoir devant la cour d'appel qu'antérieurement à la signature du compromis de vente litigieux, les consorts X... avaient engagé une procédure judiciaire tendant à l'éviction d'occupants sans droit ni titre de bâtiments construits « en dur » sur une partie du terrain objet de la vente, laquelle était cadastrée zone U3 constructible ; qu'il en déduisait qu'il s'inférait de cette procédure judiciaire, la connaissance, par les consorts X..., du caractère partiellement constructible de leur terrain ; qu'en se fondant sur la seule qualification de terrain agricole figurant dans le compromis de vente des 21 et 28 mai 2010 pour juger que les consorts X... auraient commis une erreur sur le caractère partiellement constructible de leur propre terrain, et annuler la vente sur ce fondement, sans répondre aux conclusions de Gilbert Y... sur ce moyen juridiquement pertinent, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions d'appel, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, l'erreur n'est pas une cause de nullité de la convention lorsque, due à la négligence de celui qui s'en prévaut, elle présente un caractère inexcusable ; qu'en l'espèce, à supposer que les vendeurs aient ignoré, au moment de la signature du compromis de vente litigieux, le caractère partiellement constructible de leur terrain, ils connaissaient l'existence de « vingt maisons construites en dur » sur ledit terrain, de sorte qu'il leur appartenait de procéder à toutes vérifications utiles ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si l'erreur invoquée par les consorts X... ne présentait pas un caractère inexcusable pour être due à leur propre négligence compte tenu des circonstances particulières entourant la vente litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil ; 3/ ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les termes du litige dont il est saisi ; qu'en l'espèce, les parties s'accordaient sur le fait que les 8000 m2 constructibles de la parcelle cadastrée CX 354 coïncidaient avec les constructions existantes (conclusions d'appel de Mlle Vicky X..., p. 11 § 6, conclusions d'appel de Gilbert Y..., p. 14) ; qu'en relevant l'existence d'une erreur des vendeurs sur « l'implantation » de la partie constructible du terrain (arrêt, p. 8, § 5 et p. 9 § 7), la cour d'appel a méconnu l'objet du litige tel que défini dans les prétentions des parties, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 4/ ALORS QUE toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole constitue un bail rural ; que l'écrit prévu par l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime n'est pas exigé pour la validité du contrat de bail à ferme, dont l'existence peut être apportée par tous moyens ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que Gilbert Y... payait des fermages aux consorts X... (arrêt, p. 9 § 1) ; qu'en se bornant à constater, pour écarter l'existence d'un bail à ferme, que Gilbert Y... ne disposait pas d'un écrit (arrêt, p. 9 § 1), la cour d'appel a violé, en y ajoutant une condition, l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ; 5°/ ALORS QUE juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que la cour d'appel a relevé de son propre mouvement que les consorts X... auraient « consenti à la vente les 21 et 28 mai 2010 sous l'emprise de plusieurs erreurs portant sur les qualités substantielles du bien vendu, à savoir sur sa constructibilité partielle et son implantation, sur les superficies » ; qu'en statuant ainsi, sans avoir invité les parties à s'expliquer sur une prétendue erreur des vendeurs portant sur l'implantation de la partie constructible du terrain ainsi que sur la superficie du terrain, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.