Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 12 mai 2011, 10-17.703, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2011-05-12
Numéro d'affaire : 10-17703
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2010-04-01
Président : M. Charruault (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Fabiani et Luc-Thaler

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Lacraupole du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société CIC Lyonnaise de banque ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que par actes établis par M. X..., notaire, la société immobilière Lacraupole (la SCI) a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier à rénover, opération financée par un prêt consenti par la société CIC Lyonnaise de banque et dont le remboursement était garanti par une hypothèque et par le privilège de prêteur de deniers ; qu'en présence d'une contradiction entre les actes de vente et de crédit, le premier prévoyant que l'immeuble était destiné à la revente par lots et le second à la location, discordance affectant l'efficacité des sûretés constituées sur le bien de façon indivisible, la banque a invoqué la résolution du prêt ; que la SCI a, alors, engagé une action contre la banque et le notaire pour obtenir l'exécution du prêt et le paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour caractériser le dommage occasionné par la faute du notaire et limiter ainsi l'indemnisation allouée, l'arrêt attaqué énonce qu'en manquant à son devoir de conseil, l'officier public avait fait perdre à la SCI une chance de renoncer à l'opération de revente par lots ; Qu'en relevant d'office ce moyen tiré de la perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. X... à indemniser la société Lacraupole sur le fondement d'une perte de chance, l'arrêt rendu le 1er avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société Lacraupole la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils pour la société Lacraupole Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Maître X... à verser à la SCI Lacraupole la seule somme de 50.000  à titre de dommages-intérêts tous préjudices confondus ; AUX MOTIFS QUE "l'acte de prêt et l'acte de vente ont été passés devant Maître X... le même jour ; ces deux actes comportent des indications différentes, l'objet mentionné à l'acte de prêt étant l'acquisition d'un immeuble à usage locatif alors que dans l'acte de vente figurent au paragraphe « déclarations fiscales » l'acquisition par la SCI en tant que marchand de biens, l'acquéreur demandant à bénéficier du régime spécial des achats effectués en vue de la revente, le délai de revente étant stipulé en cas de vente par lots ; le notaire n'a pas attiré l'attention de la SCI sur ces divergences, alors que la garantie du prêteur de deniers et l'hypothèque ont été prises sur l'ensemble de l'immeuble, et que dans l'hypothèse d'une revente par lots, les privilèges sont reportés en intégralité sur celui-ci, ce qui représente du point de vue économique un réel obstacle à la revente par lots, eu égard aux sûretés paralysantes consenties sur l'ensemble immobilier ; le notaire devait avertir la SCI de ce que, si elle voulait procéder à une revente par lots, la banque pouvait refuser le lever les garanties et de poursuivre le décaissement des sommes, ce qui s'est réalisé ; il y a lieu de constater que le notaire a failli à ses obligations de conseil et d'information et que sa responsabilité doit être retenue sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; la SCI réclame les sommes suivantes : 116.885  en indemnisation de l'impossibilité d'exécuter le contrat de prêt, 288.000  au titre de l'immobilisation, la charge des mensualités du prêt, « en tout état de cause » 981.715  en indemnisation de la ruine du projet (bénéfice global de l'opération), 250.000  de frais exposés inutilement, outre la perte de valeur à la revente en l'état par rapport au prix d'achat ; mais en manquant à ses obligations de conseil et d'information, le notaire a fait perdre une chance à la SCI Lacraupole d'avoir pu renoncer à une opération de revente par lots ;l'indemnisation de ce préjudice subi doit être mesurée à cette perte de chance, la SCI ne pouvant prétendre à la réparation de l'intégralité du préjudice qu'elle allègue ; en l'état des pièces produites par la SCI, il convient de condamner Maître X... à verser à la SCI Lacraupole la somme de 50.000  de dommages et intérêts toutes causes confondues" ; ALORS 1°) QUE : les parties n'avaient pas prétendu que le dommage de la SCI Lacraupole ne serait qu'une perte de chance ; qu'en soulevant ce moyen d'office, sans provoquer la discussion des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS 2°) QUE :ne représente pas une perte de chance le dommage déjà réalisé du fait de la faute du notaire ; que l'arrêt du projet et l'impossibilité d'exécuter le contrat de prêt découlent directement de la signature d'actes authentiques contradictoires, l'acte de vente visant un projet de revente par lots, et l'acte de prêt prévoyant un projet locatif, ce dernier acte ayant entraîné la prise de sûretés sur tout l'immeuble vendu et l'impossibilité de la vente par lots ; qu'en estimant que la faute de Maître X... avait simplement engendré une perte de chance, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.