Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 décembre 2017, 16-12.910, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-12-21
Numéro d'affaire : 16-12910
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2015-11-04
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Rousseau et Tapie

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 novembre 2015), que, par acte authentique dressé le 16 février 2009 par M. Z..., notaire, la société civile de construction vente Les Trois Voiles (la SCCV), filiale du groupe Mona Lisa, a vendu à M. et Mme X... un appartement en l'état futur d'achèvement financé par un emprunt souscrit auprès du Crédit mutuel de Bretagne, le délai d'achèvement des travaux étant prévu au plus tard le 30 juin 2009 ; que les acquéreurs ont consenti à la société Mona Lisa hôtels et résidences un bail commercial devant prendre effet le 2 mai 2009 ; que, les travaux n'ayant pas été achevés, ils n'ont pas pu prendre possession de l'immeuble ; que, par lettre en date du 27 novembre 2009, l'administration fiscale a avisé les acquéreurs qu'elle entendait se prévaloir de l'inscription de l'hypothèque légale du Trésor grevant le bien acquis pour obtenir le paiement des sommes dues par la SCCV ; qu'un jugement du 28 janvier 2010 a prononcé la liquidation judiciaire de la société Mona Lisa hôtels et résidences laquelle a été étendue à la SCCV le 10 juin 2010 ; que, soutenant que leur vendeur avait dissimulé l'existence de deux hypothèques légales prises par le Trésor public, M. et Mme X... ont assigné le liquidateur judiciaire de la SCCV, M. Z... et la caisse de Crédit mutuel en annulation de la vente et du prêt et dommages-intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu qu'ayant relevé que la liquidation de la SCCV était intervenue quinze mois après la vente et qu'aucun élément concret ne caractérisait la connaissance que cette société aurait pu avoir de l'impossibilité dans laquelle les acquéreurs allaient se trouver d'obtenir les résultats escomptés en terme de rendement de leur investissement et ayant retenu souverainement qu'il n'était pas démontré que l'administration fiscale lui eût notifié avant le 16 février 2009 un avis d'inscription d'hypothèque légale ou que la SCCV ait commis des manoeuvres, un mensonge délibéré ou une réticence dolosive dans le but de déterminer le consentement des acquéreurs à l'achat du bien, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que les demandes de M. et Mme X... devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le deuxième moyen, pris d'une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ; Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat stipulait la garantie d'achèvement prévue par l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation, relevé que M. Z... avait obtenu un relevé hypothécaire négatif permettant de considérer comme réunies les conditions de cette garantie et retenu qu'il n'était pas établi que le notaire ait eu connaissance d'informations négatives sur la situation financière de la SCCV de nature à le faire douter du sérieux de celle-ci, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que M. Z... n'était pas tenu de recommander à M. et Mme X... d'exiger une autre garantie et qu'aucune faute n'était établie à l'encontre de celui-ci ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Yves X... et Mme Esther Y..., épouse X... de l'intégralité de leurs demandes ; Aux motifs propres que « sur la demande en résolution de vente pour cause de dol, selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas et doit être trouvé ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que les époux X... reprochent à la société Les Trois Voiles d'avoir omis de révéler la présence d'une hypothèque légale du Trésor public sur l'immeuble cédé, alors qu'une telle information aurait été de nature à les alerter sur les difficultés financières de leur vendeur, et sur l'absence de garantie légale d'achèvement ; que, bien qu'il soit invoqué pour la première fois en cause d'appel, ce dernier argument n'en est pas moins recevable, même après l'arrêt ordonnant la réouverture des débats et le rabat de l'ordonnance de clôture, puisque selon l'article 563 du code de procédure civile, « pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux » ; que, sur le fond, il convient de relever en premier lieu qu'aucun texte légal ou réglementaire n'imposait à la SCCV Les trois voiles d'informer les acquéreurs sur sa situation financière ou celle de son groupe au moment de la signature de l'acte authentique le 16 février 2009, ni sur l'état de ses dettes fiscales, quand bien même celles-ci auraient donné lieu à notification de titres exécutoires par le Trésor public ; que la SCCV Les trois voiles n'a pas non plus menti lorsqu'elle a indiqué en page 2 de l'acte authentique qu'elle n'était pas en état de cessation de paiement, de redressement ou de liquidation judiciaire ; que le jugement de liquidation judiciaire, fixant provisoirement la date de cessation des paiements au 19 février 2009, n'est en effet intervenu à son égard que le 10 juin 2010, par voie d'extension de la procédure de liquidation judiciaire sous patrimoine commun des autres sociétés du groupe Mona Lisa ; qu'en page 30 de l'acte authentique du 16 février 2009, le vendeur a déclaré que le bâtiment « était actuellement hors d'eau ainsi qu'il résulte de l'attestation du maître d'oeuvre d'exécution et qu'il n'était pas grevé d'inscription de privilège ou d'hypothèque ainsi qu'il est dit ci-après ; (qu)'en conséquence les conditions propres à l'opération constituaient la garantie d'achèvement au sens et dans les termes de l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation » ; qu'en page 40 du même acte, il est mentionné qu'« un renseignement sommaire hors formalité ne révèle aucune inscription, à l'exception de l'inscription prise au profit de la Monte Paschi banque, ainsi qu'il est dit ci-après dans le paragraphe Origine de propriété » ; qu'il n'existe pas de contestation sur l'état « hors d'eau », le 16 février 2009, de l'immeuble dont dépendent les droits vendus ; que le privilège de prêteur de deniers inscrit par la Monte Paschi banque le 6 mai 2008 ne pouvait avoir d'incidence sur la garantie intrinsèque offerte aux époux X... dès lors qu'il n'a pas pour assiette le lot n° 3 cadastré [...] vendu le 16 février 2009, mais les immeubles cadastrés section [...] à [...], [...] à [...] ; que, de plus, la déclaration faite par le vendeur le 16 février 2009 se faisait, non pas en considération de recherches ou réquisitions personnelles auprès de la conservation des hypothèques, qu'aucun texte ne l'obligeait à faire, mais au vu des renseignements obtenus par le notaire dans le cadre de la préparation de l'acte authentique ; qu'or, ce dernier a produit aux débats dans le cadre de l'instance (pièce 5) une photocopie du relevé des formalités publiées du 1er janvier 1959 au 5 janvier 2009, signé par le conservateur des hypothèques de [...] le 23 janvier 2009, qui se termine pages 7 et 8 par la formalité numéro d'ordre 12, inscrite le 19 juin 2008, concernant l'état descriptif de division de l'immeuble cadastré section [...] , et qui ne comporte pas la mention d'une quelconque inscription d'hypothèque ou de privilège sur le bien vendu aux époux X... (la dernière page numérotée 9 étant vierge de toute mention) ; qu'il n'est pas démontré de manière objective et concrète que la société de vente ait eu connaissance d'une autre situation hypothécaire, ni en particulier que l'administration fiscale lui ait notifié avant le 16 février 2009 un avis d'inscription d'hypothèque légale ; que, dès lors, il est impossible de lui opposer, comme preuve de sa mauvaise foi et de son intention dolosive, le relevé des formalités signé par le conservateur des hypothèques de [...] le 23 juin 2011, communiqué aux débats par le liquidateur judiciaire de la SCCV et par les époux X... (pièce 40), révélant que par application de l'article 1929 ter du code général des impôts, le Trésor public avait fait inscrire le 21 octobre 2008, soit près de quatre mois avant la vente litigieuse, une hypothèque légale pour sûreté d'une créance de 16 980 euros en principal, ayant effet jusqu'au 30 juin 2009, portant notamment sur les lots 1 à 4, 16 et 24 de l'immeuble cadastré section [...] , et donc sur le lot numéro 3 acquis par les époux X... ; que, par ailleurs, la cour ne peut retenir le second grief formé au soutien de la demande en annulation, tiré d'une réticence dolosive sur le caractère structurellement déficitaire du Pôle Mona Lisa Hôtels et Résidences, dès lors que la liquidation de la SCCV n'est intervenue que 15 mois après la vente litigieuse, par voie d'extension de la procédure d'autres sociétés du groupe, et qu'aucun élément concret ne vient caractériser la connaissance qu'aurait pu avoir la SCCV, le 16 février 2009, de l'impossibilité dans laquelle les acquéreurs allaient se trouver d'obtenir les résultats escomptés, en terme de rendement de leur investissement ; que les appelants ne rapportent donc pas la preuve, qui leur incombait, de manoeuvres du vendeur, d'un mensonge délibéré ni même d'une réticence dolosive commis dans le but de déterminer leur consentement à l'achat du bien en l'état futur d'achèvement ; que, par application de l'article 1116 du code civil, il convient en conséquence de confirmer le jugement, en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en nullité du contrat de vente » ; Et aux motifs adoptés qu'« à cet égard, les époux X... reprochent à la SCCV Les trois voiles d'avoir dissimulé l'existence d'hypothèques inscrites par le Trésor public sur le bien vendu ainsi qu'à Me Z... de ne pas avoir tenu compte de cette situation ; qu'ils communiquent en ce sens une lettre de l'administration fiscale en date du 27 novembre 2009 évoquant un droit de suite sur la base d'inscriptions réalisées les 21 octobre 2008 et le 20 février 2009 ; que, s'agissant de la première inscription, les époux X... reconnaissent eux-mêmes dans leurs conclusions d'irrecevabilité que ladite hypothèque a été radiée ; que, s'agissant de la seconde inscription, le tribunal doute fort de l'efficacité d'une telle hypothèque dans la mesure où le Crédit mutuel bénéficie déjà sur le bien en cause d'un privilège de prêteur de deniers de premier rang pour un montant égal au prix de vente ; qu'il n'est d'ailleurs pas démontré que le Trésor public a tenté de mettre ses menaces de poursuites à exécution bien que trois années se soient écoulées ; que, dans ces conditions, les époux X... ne peuvent qu'être déboutés de leur demande d'annulation de la vente comme de leurs demandes indemnitaires à l'égard de la SCCV Les trois voiles et de Me Z... » ; Alors 1°) que se rend coupable de réticence dolosive le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement qui omet d'informer l'acquéreur de sa situation financière obérée de nature à compromettre l'achèvement de l'immeuble, en l'absence de souscription d'une garantie financière d'achèvement ; que pour écarter la réticence dolosive de la société venderesse, la cour d'appel a énoncé qu'aucun texte légal ou réglementaire ne lui imposait d'informer les acquéreurs sur sa situation financière ou celle de son groupe au moment de la signature de l'acte authentique le 16 février 2009, ni sur l'état de ses dettes fiscales, quand bien même celles-ci auraient donné lieu à notification de titres exécutoires par le Trésor public ; qu'en statuant ainsi, après avoir constaté l'absence de souscription d'une garantie financière au profit des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil ; Alors 2°) que se rend coupable de réticence dolosive le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement qui omet d'informer l'acquéreur de sa situation financière obérée de nature à compromettre l'achèvement de l'immeuble, en l'absence de souscription d'une garantie financière d'achèvement ; qu'en s'étant fondée, pour écarter la réticence dolosive de la société venderesse, sur le motif inopérant que cette dernière avait fait sa déclaration le 16 février 2009, non pas en considération de recherches ou réquisitions personnelles auprès de la conservation des hypothèques, qu'aucun texte ne l'obligeait à faire, mais au vu des renseignements obtenus par le notaire dans le cadre de la préparation de l'acte authentique, lequel avait produit une photocopie du relevé des formalités publiées du 1er janvier 1959 au 5 janvier 2009, signé par le conservateur des hypothèques et qui ne comportait pas la mention d'une quelconque inscription d'hypothèque ou de privilège sur le bien vendu aux époux X..., circonstance qui ne dispensait nullement le vendeur de son obligation d'informer les acquéreurs de sa situation financière obérée de nature à compromettre l'achèvement de l'immeuble dès lors qu'aucune garantie financière d'achèvement n'était souscrite, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; Alors 3°) que se rend coupable de réticence dolosive le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement qui omet d'informer l'acquéreur de sa situation financière obérée de nature à compromettre l'achèvement de l'immeuble, en l'absence de souscription d'une garantie financière d'achèvement ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 16), les exposants avaient contesté que la société venderesse ait pu ignorer, à la date de la vente, l'inscription de l'hypothèque légale du Trésor ; qu'ils invoquaient, à ce titre, la doctrine de l'administration fiscale suivant laquelle lorsque l'inscription d'une hypothèque légale est prise sans l'accord du débiteur, le comptable chargé du recouvrement lui adresse, dès que la formalité a été accomplie, un avis d'inscription d'hypothèque légale du Trésor, étant précisé que l'hypothèque légale du Trésor peut être inscrite dès lors qu'un titre exécutoire a été notifié au redevable ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments qui établissaient que le vendeur avait nécessairement été informé de l'inscription de l'hypothèque légale du Trésor public et s'était abstenu d'en informer l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; Alors 4°) que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que, dans leurs écritures d'appel (concl., p. 18-19), les exposants avaient invoqué les termes d'un jugement du 4 mars 2010 du tribunal de commerce de Paris, ayant relevé (p. 6) que « le caractère structurellement déficitaire du pôle Mona Lisa Hôtels Résidences était établi depuis plusieurs années conduisant inéluctablement à la cessation des paiements de chaque société le composant » et que « les difficultés financières anciennes des sociétés du pôle Mona Lisa Hôtels Résidences ont d'ailleurs conduit les dirigeants à procéder à une tentative de renégociation amiable auprès de chacun des investisseurs dès le mois de décembre 2008 », cette négociation n'ayant pas abouti, que « la valeur contractuelle des baux était supérieure à leur valeur économique conduisant à s'interroger sur les modalités de financement utilisées pour permettre de financer la poursuite de l'exploitation de l'activité déficitaire », qu'« il en résulte que la garantie de rendement locatif souscrite par la société Mona Lisa Hôtels Résidences, sous holding du pôle de gestion hôtelière et para-hôtelière a constitué en réalité une partie de la valeur ajoutée du prix proposé pour la vente de chacun des biens immobiliers ou, à tout le moins, a eu vocation à être financée au moyen d'une partie du prix de vente du bien » et que « l'utilisation d'un tel montage consistant également à créer une survaleur résidant dans l'avantage fiscal octroyé à l'investisseur à l'occasion de la constitution d'une activité économique artificiellement financée conduit légitimement à s'interroger sur sa validité » ; qu'ils en avaient conclu (concl., p. 19) que leur avait été vendu un bien immobilier surévalué, dont la rentabilité était faussée par des loyers majorés, la valeur contractuelle des baux étant supérieure à la valeur économique, lors même qu'il était déjà évident que les loyers ne seraient jamais versés, la société Mona Lisa Hôtels Résidences étant en état de cessation des paiements depuis plusieurs mois, de sorte que la dissimulation de ces faits relevait incontestablement de manoeuvres frauduleuses ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments de nature à établir la réticence dolosive de la venderesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Yves X... et Mme Esther Y..., épouse X... de l'intégralité de leurs demandes ; Aux motifs propres que « la demande en nullité du prêt n'était que la conséquence de la nullité alléguée du contrat principal de vente, et il n'est invoqué aucune cause de nullité propre à l'acte conclu le 13 février 2009 entre le Crédit Mutuel de Bretagne et les époux X..., c'est donc à juste titre que ce chef de demande a été également rejeté » ; Et aux motifs adoptés que « faute d'annulation du contrat principal, la demande d'annulation du contrat de prêt souscrit pour le financement de l'opération est sans objet » ; Alors que la cassation à intervenir du chef du premier moyen entrainera, par voie de conséquence, en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté les exposants de leur demande de nullité du prêt litigieux, en retenant que cette demande n'était que la conséquence de la nullité alléguée du contrat principal de vente. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Yves X... et Mme Esther Y..., épouse X... de l'intégralité de leurs demandes ; Aux motifs propres que « le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; qu'il doit en outre éclairer les parties et appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes qu'ils authentifient ; que les époux X... soutiennent en premier lieu que la vente litigieuse aurait dû se faire sous la forme d'une vente en l'état futur de rénovation, imposant le recours à une garantie extrinsèque ; que, toutefois, il ressort des articles L. 262-1 et R. 262-1 4° du code de la construction et de l'habitation que des travaux concernant l'ensemble des éléments de second oeuvre dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun de ces éléments (planchers, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques), assimilables à une reconstruction, sont exclus du régime de la vente d'immeuble à rénover ; que, selon la notice sommaire du contrat de réservation du 11 décembre 2008, les travaux concernaient la réhabilitation de chambres de village de vacances avec changement de destination en résidence de tourisme trois étoiles, et comportaient des travaux de maçonnerie (ragréage de chapes et préparation de revêtements de sols), de menuiseries (pose de portes palières, de fenêtres ou porte-fenêtre bois traité, de portes intérieures de distribution), de cloisons intérieures, de chauffage, de réfection de l'électricité selon les normes en vigueur - NFC 151 00) de sanitaires (évier, baignoires, WC), de revêtement de sols et muraux ; que l'acte du 16 février 2009 stipule en page 12 que la société venderesse a entrepris la rénovation lourde (mais sans travaux sur la structure de l'immeuble) d'une partie des bâtiments, et en page 15 que la rénovation porte sur l'ensemble des éléments de second oeuvre ; que les époux X... n'ont pas contesté que les travaux exécutés sur le bien acquis étaient conformes aux plans et à la notice descriptive annexés à l'acte, ainsi que stipulé à la clause « Etat d'avancement des travaux » (page 14) ; que c'est donc en vain qu'ils remettent en cause le cadre juridique de la cession des droits immobiliers ; qu'en second lieu, les appelants reprochent au notaire d'avoir omis de révéler la situation hypothécaire du bien acquis ; que la garantie d'achèvement résultant des conditions propres à l'opération (dite intrinsèque), telle que prévue à l'article R. 261-18 b) du code de la construction et de l'habitation, était initialement mentionnée dans le projet d'acte qui avait été soumis aux époux X... (pièce 25) et garantissait donc que le financement de l'immeuble était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par les fonds propres au vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, ou par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus ; qu'ainsi que cela était prévu au projet de contrat, et énoncé dans la procuration authentique finalement donnée par les époux X... aux fins de régularisation de l'acte authentique, le vendeur y a toutefois substitué en définitive la garantie de l'article R. 261-18 a) du code de la construction et de l'habitation, qui reposait sur la mise hors d'eau du bien (non contestée), et sur l'absence d'inscription d'hypothèque et de privilège ; que cette garantie était donc identifiable par les acheteurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent dans leurs écritures ; qu'ainsi qu'indiqué précédemment, le relevé des 12 formalités ayant donné lieu au certificat du conservateur de [...] en date du 23 janvier 2009 (pièce n° 5 du notaire) à la suite de la demande de renseignements déposée le 21 janvier 2009 par Me Z..., ne comporte aucune inscription d'hypothèque légale du Trésor public mais uniquement le privilège de la Banque Monte Paschi qui ne porte pas sur le lot vendu aux appelants ; que ce relevé est donc en contradiction totale avec celui délivré le 23 juin 2011 par le même conservateur, qui mentionne sous le numéro d'ordre 18, l'hypothèque légale du Trésor public prise le 21 octobre 2008 sous la référence d'enliassement 2008 VI 126 et portant notamment sur les lots 1 à 4 du bâtiment cadastré [...] , ce qui incluait donc le lot vendu aux appelants, pour un montant en principal de 16 980 euros, et pour 3 000 euros en accessoires, avec pour date extrême d'effet le 30 juin 2009 ; que le fait que cette hypothèque ait donné lieu ultérieurement à une radiation totale à la demande du Trésor public le 30 mars 2010 (numéro d'ordre 26) n'explique pas l'absence de cette formalité sur le relevé certifié le 23 janvier 2009 ; que le caractère authentique des photocopies de relevés n'a pas été contesté, et aucune initiative procédurale n'a été prise pour faire intervenir le conservateur des hypothèques ; qu'en dépit des explications peu compréhensibles de Me Z... dans ses écritures du 18 mai 2015 (page 12/16) concernant l'état hypothécaire du 23 janvier 2009, faisant référence à « une hypothèque légale qui n'aurait été prise que sur certains lots dont ceux de M. et Mme X... mais pas sur l'ensemble de l'immeuble et qui n'existait pas à la date du premier acte de VEFA ayant constaté la réunion des conditions de la garantie intrinsèque », il convient de constater l'absence de caractérisation objective d'une faute du notaire susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; celui-ci ayant obtenu peu avant l'acte un relevé hypothécaire négatif permettant de considérer comme réunies les conditions de la garantie d'achèvement de l'article R.261-18 a), avec possibilité pour le Crédit Mutuel de Bretagne d'inscrire son privilège de prêteur de deniers ; qu'il n'est pas établi que le notaire ait eu connaissance le 16 février 2009 d'informations négatives sur la situation financière de la SCCV, de nature à le faire douter du sérieux de cette garantie légale, qui était toujours en vigueur au moment où il instrumentait ; qu'il n'était donc pas tenu, dans le cadre de son devoir de conseil, de recommander aux époux X... d'exiger un autre type de garantie ; que Me Z... n'avait pas à recueillir la mention prévue par l'article R.261-20 du code de la construction et de l'habitation selon laquelle « l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des garanties », cette mention n'étant requise que pour la garantie énoncée à l'article R.261-18 b) qui n'a finalement pas été retenue ; que, dès lors qu'aucune faute n'est établie à son encontre dans l'accomplissement des obligations à sa charge lors de la rédaction de l'acte, Me Z... ne peut se voir reprocher utilement d'avoir cherché à privilégier le vendeur ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions » ; Et aux motifs adoptés qu'« à cet égard, les époux X... reprochent à la SCCV Les trois voiles d'avoir dissimulé l'existence d'hypothèques inscrites par le Trésor public sur le bien vendu ainsi qu'à Me Z... de ne pas avoir tenu compte de cette situation ; qu'ils communiquent en ce sens une lettre de l'administration fiscale en date du 27 novembre 2009 évoquant un droit de suite sur la base d'inscriptions réalisées les 21 octobre 2008 et le 20 février 2009 ; que, s'agissant de la première inscription, les époux X... reconnaissent eux-mêmes dans leurs conclusions d'irrecevabilité que ladite hypothèque a été radiée ; que, s'agissant de la seconde inscription, le tribunal doute fort de l'efficacité d'une telle hypothèque dans la mesure où le Crédit mutuel bénéficie déjà sur le bien en cause d'un privilège de prêteur de deniers de premier rang pour un montant égal au prix de vente ; qu'il n'est d'ailleurs pas démontré que le Trésor public a tenté de mettre ses menaces de poursuites à exécution bien que trois années se soient écoulées ; que, dans ces conditions, les époux X... ne peuvent qu'être déboutés de leur demande d'annulation de la vente comme de leurs demandes indemnitaires à l'égard de la SCCV Les trois voiles et de Me Z... » ; Alors 1°) que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans autrement caractériser que le notaire avait informé les époux X... de la teneur de la garantie intrinsèque donnée par le vendeur et de ses risques quant à l'achèvement des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Alors 2°) que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que, dans leurs écritures d'appel (p. 31) les exposants ont fait valoir que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en ne les avertissant pas des risques que comportaient les garanties intrinsèques données par le cédant lors des ventes en l'état futur d'achèvement et qu'il aurait dû leur conseiller d'exiger une garantie extrinsèque d'achèvement ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ce défaut de conseil, propre à engager la responsabilité du notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Alors 3°) que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; que la souscription d'une garantie intrinsèque oblige le notaire à vérifier la solvabilité du vendeur en l'état d'achèvement ; qu'en dispensant le notaire de toute obligation de vérification de la solvabilité du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.