Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 juin 2021, 19-15.865, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2021-06-17
Numéro d'affaire : 19-15865
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2019-02-12
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Le Bret-Desaché

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 juin 2021 Cassation M. CHAUVIN, président Arrêt n° 535 FS-D Pourvoi n° N 19-15.865 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 JUIN 2021 M. [B] [M], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 19-15.865 contre l'arrêt rendu le 12 février 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société [Adresse 2], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ à la société Sanana, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], radiée le 16 juillet 2019, prise en la personne de son gérant M. [H] [M], défenderesses à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [M], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société [Adresse 2], et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 18 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Andrich, MM. Barbieri, Jessel, Jobert, conseillers, MM. Béghin, Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 février 2019), le 1er octobre 1995, Mme [R] [J], M. [A] [C] et Mme [N] [C], aux droits desquels se trouve la SCl [Adresse 2] (la SCI), ont donné en location à la société YZ, aux droits de laquelle vient M. [B] [M], des locaux à usage commercial. 2. Le 29 avril 2004, M. [M] a formé une demande de renouvellement à compter du 1er octobre 2004. 3. Le 3 février 2010, la SCI a signifié à M. [M] un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime à effet du 30 septembre 2010. 4. Le 8 décembre 2010, la SCI a assigné M. [M] en annulation de la demande de renouvellement du 29 avril 2004 et en validation du refus de renouvellement, sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction, du 3 février 2010. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième, quatrième et cinquième branches, et sur le deuxième moyen, ci-après annexés 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche 6. M. [M] fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement, de le condamner à verser à la SCI un arriéré de loyers et indemnités d'occupation et de rejeter le surplus de ses demandes, alors « que toutes les actions exercées sur le fondement des dispositions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par acte du 8 décembre 2010, la SCI [Adresse 2] avait assigné M. [M] en nullité de la demande de renouvellement du bail commercial notifiée le 29 avril 2004, en soutenant qu'elle n'avait « pas été notifiée au bailleur ou au gérant de l'immeuble, comme exigé sous peine de nullité par l'article L. 145-10 du code de commerce » ; que M. [M] soutenait que cette action en nullité était irrecevable comme prescrite, en application de l'article L. 145-60 du code de commerce ; qu'en retenant que l'article L. 145-9 du code de commerce « dans sa version applicable antérieure au 24 mars 2012 » disposait que le locataire, qui entend contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, devait saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé était donné, de sorte que « la prescription pour agir » n'aurait pas été « opposable au bailleur mais au preneur », et que M. [M] n'aurait donc pu « opposer une prescription à agir » à la SCI, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription ou de la forclusion d'une action en contestation d'un congé ou d'une action en paiement d'une indemnité d'éviction, mais d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription d'une action en nullité d'une demande de renouvellement fondée sur l'article L. 145-10 du code de commerce, a violé les articles L.145-9 et L. 145-60 du même code. » Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 7. La SCI conteste la recevabilité du moyen comme étant contraire à la thèse soutenue par M. [M] devant la cour d'appel. 8. M. [M] a cependant invoqué le bénéfice de l'article L.145-60 du code de commerce devant cette juridiction. 9. Le moyen est donc recevable. Bien-fondé du moyen Vu les articles L. 145-9, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, et L. 145-60 du code de commerce : 10. Selon le premier de ces textes, le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. 11. Aux termes du second, toutes les actions exercées en vertu du chapitre 5, du titre 4, du livre 1er du code de commerce se prescrivent par deux ans. 12. Pour rejeter la fin de non-recevoir opposée par M. [M] à l'action en annulation de sa demande de renouvellement du 29 avril 2004, l'arrêt retient que, en application de l'article L. 145-9 du code de commerce, la prescription pour agir n'est pas opposable au bailleur mais au preneur. 13. En statuant ainsi, alors qu'elle était saisie d'une demande en constatation de la prescription de l'action en nullité de la demande de renouvellement du bail formée sur le fondement de l'article L.145-60 du code de commerce, la cour d'appel a violé les textes susvisés, le premier par fausse application et le second par refus d'application. PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Condamne la SCl [Adresse 2] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. [M] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement, en ce qu'il avait rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [M], dit que les contrats de location-gérance, conclus le 14 décembre 2000 entre M. [M] et la société Wath, puis le 1er janvier 2004, entre M. [M] et la société Sanana, étaient nuls, que la demande de renouvellement notifiée le 30 novembre 2004 par M. [M] était nulle, que le congé notifié le 3 février 2010 par la SCI [Adresse 2] avait mis fin au contrat de bail le 30 septembre 2010, et que la nullité des contrats de location-gérance privait M. [M] de tout droit à versement d'une indemnité d'éviction, rejeté la demande de M. [M] tendant au paiement d'une indemnité d'éviction et à se maintenir dans les lieux jusqu'à son paiement, rejeté les demandes de M. [M] tendant à voir condamner la SCI [Adresse 2] à exécuter les travaux lui incombant et à lui payer des dommages-intérêts pour le préjudice d'exploitation subi et le manque à gagner, à réduire le loyer par moitié jusqu'à la date de réception des travaux préconisés par l'expert, outre leur consignation, à lui rembourser la somme de 129 333,25 ? indûment perçue, dit que M. [M] était occupant sans droit ni titre des locaux donnés à bail à compter du 1er octobre 2010, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, dit M. [M] redevable des loyers pour la période allant du 4e trimestre 2005 au 3e trimestre 2010 inclus, puis postérieurement des indemnités d'occupation égales au montant du loyer contractuel, ordonné une expertise afin de faire les comptes entre les parties au titre des loyers et indemnités d'occupation dus depuis le 4e trimestre 2005, et réservé les demandes afférentes au paiement des loyers, à la remise des avis d'échéances et quittances de loyer sous astreinte, à l'indemnité d'occupation, aux frais de procédure et aux dépens, et, y ajoutant, d'AVOIR condamné M. [M] à verser à la société [Adresse 2] la somme de 147 452,96 ?, et de l'AVOIR débouté du surplus de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE l'article L 145-9 du code de commerce dans sa version applicable antérieure au 24 mars 2012 prévoit que le congé doit être donné par acte extra-judiciaire, qu'il doit à peine de nullité préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé a été donné ; que la prescription pour agir n'est donc pas opposable au bailleur mais au preneur ; que dès lors, M. [M] ne peut opposer une prescription à agir à la société [Adresse 2] ; que l'article L 145-10 du code de commerce dans sa version antérieure au 6 août 2008 dispose que « la demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extra-judiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour le recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous » ; qu'il est établi que M. [M] a notifié sa demande de renouvellement de bail par acte d'huissier du 29 avril 2004 à la « succession [C], c/o la SCP Fricoteau-Ancelin, notaires associés » ; que comme l'ont relevé les premiers juges, la demande de renouvellement du bail a été adressée par M. [M] à l'étude notariée qui n'a pas qualité de gérant, n'ayant aucun pouvoir de représentation du bailleur ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a jugé que la demande de renouvellement n'ayant pas été notifiée régulièrement à son destinataire ne pouvait produire d'effet ; que par-ailleurs l'article L 145-1 du code de commerce en sa version applicable à la date du contrat (antérieure au 6 août 2008) dispose que les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux d'immeubles ou locaux dans lesquels le fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ; que le même article en son paragraphe Il édicte que si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; que la société [Adresse 2] oppose sur le fond à M. [M] le fait qu'il n'était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés et que dès lors il ne pouvait bénéficier du statut des baux commerciaux ; qu'il est établi que M. [M] a été radié du registre du commerce et des sociétés le 16 juillet 2001 ; que ce n'est pas l'article L 145-1 Il qui doit recevoir application mais l'article L 144-3 du même code de commerce dans sa version applicable du 21 septembre 2000 au 27 mars 2004 en vigueur à la date du premier contrat de location gérance du 14 décembre 2000 conclu avec la société Wath et du 1er janvier 2004 avec la société Sanana qui prévoit que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location- gérance doivent avoir été commerçants ou avoir été immatriculés au répertoire des métiers pendant sept années ou avoir exercé pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique et avoir exploité pendant deux années au moins le fonds de l'établissement artisanal mis en gérance ; que la cour relève que M. [M] ne rapporte pas la preuve d'avoir rempli les conditions exigées par l'article précité ; que l'article L 144-10 du code de commerce dans sa version en vigueur au 21 septembre 2000 applicable aux deux contrats de location gérance dispose que tout contrat de location gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles ci-dessus, est nul. Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l'encontre des tiers ; que la nullité prévue à l'alinéa précédent entraîne à l'égard des contractants la déchéance des droits qu'ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyers d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ; que contrairement à ce que soutient M. [M], le bailleur est recevable à solliciter la nullité du contrat, et ce au regard du caractère d'ordre public du régime de la location gérance ; que c'est donc à bon droit que le bailleur conclut à la nullité des deux contrats de locations gérances et ce en application des dispositions des articles précités ; que le jugement est confirmé sauf à préciser que M. [M] est déchu dans ses droits de demande de renouvellement du bail ; que M. [M] conteste la faute qui lui est reprochée de sa non inscription au registre du commerce mais il a été vu précédemment que celle-ci était établie ; qu'il fait valoir que la preuve du motif spéculatif n'est pas rapportée, ayant été contraint de mettre son fonds en location-gérance pour raison de santé mais cet argument est sans pertinence quant à la validité du congé délivré ; que c'est à juste titre au regard des éléments précités que le tribunal a déclaré valable le congé délivré par le bailleur le 3 février 2010 avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime à effet du 30 septembre 2010 et dit n'y avoir lieu au versement d'une indemnité d'éviction ; que, sur les travaux, l'article 606 du code civil édicte que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ; que sauf clause contraire, ces grosses réparations sont à la charge du bailleur ; qu'il n'est pas contesté que le bail du 10 août 1995 s'est poursuivi tacitement jusqu'au 30 septembre 2010 ; que M. [M] reproche à la société [Adresse 2] de ne pas avoir réalisé les travaux nécessaires qui lui incombaient alors qu'un arrêté de péril avait été pris, qu'elle a manqué à ses obligations, que le contrat de bail doit être résilié à ses tort ; qu'il indique que sous la pression de la mairie [Établissement 1], il a fait l'avance des travaux les plus urgents et demande à en être remboursé à hauteur de la somme de 200 000 ? ; que ce n'est pas pour autant qu'en appel, il apporte des éléments autres que ceux déjà débattus tant devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre lequel avait par ordonnance du 11 septembre 2009 rejeté sa demande de réalisation de travaux à ses frais avancés et à sa demande de provision que devant la juridiction de première instance ; que le jugement dont appel a retenu que les expertises diligentées à la demande du preneur avaient permis d'établir la réalité des désordres affectant les locaux donnés à bail sans que leur origine ait pu être déterminée et les responsabilités établies ; que M. [M] ne critique pas le jugement se limitant à procéder par voie d'allégations ; que dans ces conditions, il convient de débouter M. [M] de sa demande de résiliation du bail aux torts du bailleur et de ses demandes subséquentes ne rapportant pas la preuve de ce que les travaux incombaient au bailleur ni que les désordres l'empêchaient d'exploiter le fonds et de ses demandes subséquentes ; que sur la demande de paiement des loyers, indemnités d'occupation par le bailleur, la société [Adresse 2] demande la condamnation de M.[M] à lui verser la somme· de 147 452,96 ? retenue par l'expert judiciaire M. [G], et correspondant aux loyers restant dus pour la période du 4e trimestre 2005 au troisième trimestre 2010 inclus, puis postérieurement des indemnités d'occupation égales au montant du loyer contractuel jusqu'à son départ au 11 mai 2016, date de son expulsion ; que M. [M] ne forme aucune observation sur les sommes sollicitées ; qu'il sera fait droit à la demande de la société [Adresse 2] ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. [M] soutient que le bailleur est forclos à invoquer un défaut d'immatriculation relatif à la demande de renouvellement délivré le 30 septembre 2004 au visa de l'article L145-9 du code de commerce, ensuite qu'il est prescrit en application des dispositions de l'article L. 145-60 du code de commerce énonçant une prescription biennale pour les actions dérivant du statut des baux commerciaux ; qu'il est rappelé que dans sa version antérieure à la loi du 5 août 2008, l'article L. 145-9 du code de commerce énonce en son dernier alinéa que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire ; qu'il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; qu'il apparaît du libellé de ce texte que le délai de forclusion tiré du délai de deux ans s'impose au preneur non au bailleur ; que M. [M] n'est en conséquence pas fondé à l'opposer à la SCI [Adresse 2] ; que le défaut d'immatriculation peut quant à lui être invoqué à tout moment de la procédure par le bailleur, ce qui exclut toute prescription au visa de l'article L. 145-60 du code de commerce ; qu'au vu de ces constatations, les fins de non-recevoir soulevées par M. [M] doivent être rejetées ; qu'aux termes de l'article M. 145-10 alinéa 2 du code de commerce, la demande de renouvellement formulée par le preneur doit être faite par acte extrajudiciaire et signifiée au bailleur ou à son gérant ; qu'à défaut, la demande de renouvellement est nulle ; que M. [M] a notifié par exploit d'huissier du 29 avril 2004 à la succession [C] C/O la SCP FRICOTEAUX-ANCELIN, Notaires Associés à Saint-Denis, une demande de renouvellement de bail commercial pour 9 ans à compter du 1er octobre 2004 ; qu'aux termes de cette demande de renouvellement, le destinataire visé est la succession [C] C/O la SCP FRICOTEAUX-ANCELIN, Notaires Associés à Saint-Denis, le paragraphe suivant indiquant qu'elle vient aux droits des consorts [J] et [C] lesquels ont donné à bail commercial à la SARL YZ aux droits de laquelle vient M. [M] les locaux sis [Adresse 2] ; qu'il apparaît du libellé de cette demande que le destinataire n'est ni le bailleur actuel, ni son gérant, l'étude notariale visée n'ayant aucun pouvoir de représentation du bailleur ; que le preneur n'a pu ignorer l'identité du bailleur actuel et se prévaut à tort de la théorie de l'apparence puisqu'il a déclaré au moment de la cession du fonds de commerce à son profit avoir reçu une copie du contrat de bail laquelle comportait l'identité et l'adresse du bailleur ; que la demande de renouvellement n'a pas été formulée régulièrement et ne peut en conséquence produire d'effet ; qu'il s'infère de ce constat que le preneur ne peut invoquer valablement le silence observé par le bailleur pendant le délai de trois mois après la demande de renouvellement, le contrat s'étant simplement poursuivi tacitement ; que le bailleur peut se prévaloir à tout moment de la procédure du défaut d'immatriculation du preneur et la SCI [Adresse 2] a entendu l'invoquer lors de la délivrance du congé avec refus de renouvellement délivré le 3 février 2010 ; que cet acte vise expressément le défaut d'immatriculation comme motif grave et légitime ; que M. [M] a été inscrit le 27 novembre 1998 et radié du registre du commerce et des sociétés le 16 juillet 2001 ; que les contrats de location-gérance qu'il a conclu son nuls ; qu'au vu de ces observations, le contrat de bail venu à expiration le 30 septembre 2004 n'a pas été renouvelé et s'est poursuivi tacitement ; que le bailleur peut mettre fin à tout moment au bail qui se poursuit tacitement ; que la SCI [Adresse 2] justifie avoir délivré congé avec refus de renouvellement pour motif grave lié au défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés par exploit d'huissier du 3 février 2010 pour le 30 septembre 2010 ; que le contrat de bail ne comporte aucune clause expresse stipulant que le preneur doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ; que l'immatriculation n'étant qu'une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux, son défaut ne constitue pas en soi une cause de résiliation du bail ; que le congé délivré pour absence d'immatriculation subsiste mais produit les effets d'un congé effectif au 30 septembre 2010 avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction sous réserve du droit à celle-ci ; que les contrats de location-gérance ont été précédemment annulés ; que la nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ; que dès lors du fait de l'effet rétroactif de l'annulation des contrats de location gérance, M. [M] ne peut plus prétendre au versement d'une indemnité d'éviction faute de justifier d'une immatriculation au registre du commerce et des sociétés ; qu'il doit en conséquence être déclaré occupant sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2010 et son expulsion ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef ; que la bailleresse se prévaut d'une dette locative de 179 748,57 ? actualisée au 1er trimestre 2014 inclus et produit plusieurs attestations établies respectivement les 7 avril 2011, 18 mars 2013 et 10 février 2014 par le cabinet d'expertise comptable [V] et la société AGS ; qu'elle verse également aux débats le chèque émis par M. [M] le 9 avril 2009 d'un montant de 6 080,69 ?, les actes d'exécution ayant permis le recouvrement d'une somme de 108 540,46 ? déposée sur compte CARPA le 12 avril 2010, le chèque de banque d'un montant de 7 493,26 ? reçu le 8 avril 2011 ; que M. [M] fait valoir que toute demande en paiement relative aux échéances antérieures au 6 octobre 2005 est prescrite ; que la SCI [Adresse 2], subrogée dans les droits et actions des anciens propriétaires aux termes de l'acte de vente intervenu le 18 juillet 2008, a introduit la présente instance le 8 décembre 2010 ; que le contrat de bail stipule que le loyer est payable trimestriellement à terme échu, soit les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année ; que la SCI [Adresse 2] est en conséquence recevable à solliciter le paiement des loyers postérieurs au 8 décembre 2005, soit depuis le 4e trimestre 2005 ; que les attestations comptables produites destinées à justifier le montant de la créance du bailleur énoncent de simples montants pour le dernier arrêté au 31 mars 2014 sans comporter aucun décompte, de sorte que si la réalité du manquement est établie, le montant des sommes exactement dues par le preneur n'est pas déterminable en l'état ; que le preneur ne conteste pas le défaut de paiement des loyers mais l'explique par le manquement du bailleur à sen obligation de délivrance ; qu'il soutient avoir vainement tenté de faire exécuter, tant par les anciens bailleurs que par la SCI [Adresse 2], les travaux requis pour la mise en conformité de l'hôtel et les grosses réparations ; qu'aux termes de l'acte de vente du 18 juillet 2008, il est rappelé les litiges en cours à savoir que le preneur a acquitté pour la dernière fois le loyer du 3e trimestre 2004 que le locataire revendique du bailleur sa participation financière et active dans la mise en conformité des locaux et dans la remise en état plus générale et notamment extérieure de l'immeuble, que deux procès-verbaux de constat ont été dressés les 27 avril 2004 et 8 mars 2005, qu'une ordonnance de référé du 11 mai 2007 a désigné M. [R] en qualité d'expert et que ce dernier a établi une note aux parties le 15 septembre 2007 sollicitant un complément d'expertise portant sur le diagnostic de l'état des sols sous les fondations du bâtiment et le chiffrage des travaux éventuels de consolidation des terrains, ainsi que sur le diagnostic des réseaux d'eau usées et pluviales et le chiffrage des travaux éventuels de réfection de ces réseaux ; que dans son rapport du 5 mai 2009 déposé en l'état faute de suite donnée à sa demande de complément d'expertise, M. [R] relève que les causes des tassements observés et conduisant à des désordres tels que fissures et déformations des encadrements de fenêtres n'ont pu cependant être examinées, par défaut d'investigations sur la nature du sol de fondation et sur l'état du réseau d'assainissement ; qu'en particulier, l'évolution des fissures dans le temps n'a pu être appréhendée par défaut de pose de témoins ; que les parties n'ont pas donné suite aux demandes d'investigations complémentaires de l'expert ; que l'expert a chiffré le coût de réparation des deux façades à la somme de 58 135,50 ? HT ; qu'il apparaît de ces éléments que les opérations d'expertise diligentées à l'initiative du preneur ont permis d'établir la réalité des désordres affectant les locaux donnés à bail sans que leur origine ait pu être déterminée et les responsabilités établies ; que M. [M] n'est en conséquence pas fondé à invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu'il résulte de ces mêmes observations que les responsabilités n'ayant pas été établies, les demandes du preneur tendant à voir condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3 453 840 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice d'exploitation subi et le manque à gagner, à réduire le loyer par moitié jusqu'à la date de réception des travaux préconisés par l'expert, outre leur consignation et à lui rembourser la somme de 129 333, 25 euros, indûment perçue à ce jour ne peuvent qu'être rejetées ; que M. [M] est en conséquence redevable des loyers pour la période allant du 4e trimestre 2005 au 3e trimestre 2010 inclus, puis postérieurement des indemnités d'occupation égales au montant du loyer contractuel ; que le tribunal ne disposant pas des éléments lui permettant de faire les comptes entre les parties au titre des loyers et indemnités d'occupation restant dus, une expertise sera ordonnée à cette fin ; que la demande afférente au paiement des loyers/indemnités d'occupation et celle afférente à la condamnation du bailleur à produire les avis de quittance devant être réservées dans l'attente ; 1°) ALORS QUE toutes les actions exercées sur le fondement des dispositions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par acte du 8 décembre 2010, la SCI [Adresse 2] avait assigné M. [M] en nullité de la demande de renouvellement du bail commercial notifiée le 29 avril 2004, en soutenant qu'elle n'avait « pas été notifiée au bailleur ou au gérant de l'immeuble, comme exigé sous peine de nullité par l'article L. 145-10 du code de commerce » ; que M. [M] soutenait que cette action en nullité était irrecevable comme prescrite, en application de l'article L. 145-60 du code de commerce ; qu'en retenant que l'article L. 145-9 du code de commerce «dans sa version applicable antérieure au 24 mars 2012 » disposait que le locataire, qui entend contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, devait saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le congé était donné, de sorte que « la prescription pour agir » n'aurait pas été « opposable au bailleur mais au preneur », et que M. [M] n'aurait donc pu « opposer une prescription à agir » à la SCI, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription ou de la forclusion d'une action en contestation d'un congé ou d'une action en paiement d'une indemnité d'éviction, mais d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription d'une action en nullité d'une demande de renouvellement fondée sur l'article L. 145-10 du code de commerce, a violé les articles L.145-9 et L. 145-60 du même code ; 2°) ALORS QUE le juge doit se déterminer d'après les circonstances particulières de l'affaire et apprécier les éléments de preuve qui lui sont soumis, sans se référer à des causes déjà jugées ; qu'en retenant, pour débouter M. [M] de ses demandes de résiliation du bail et de paiement d'indemnités, qu'il n'aurait pas apporté d'autres éléments que ceux déjà débattus tant devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre qui avait, par ordonnance du 11 septembre 2009, rejeté sa demande de réalisation de travaux à ses frais avancés, la cour d'appel, qui devait apprécier, elle-même, les éléments produits par M. [M] au soutien de ses demandes, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'il résulte du bordereau de communication de pièces annexé à ses dernières conclusions déposées devant le tribunal de grande instance et du bordereau de communication des pièces annexé à ses dernières conclusions d'appel, que M. [M] avait produit, devant la cour d'appel, un rapport de visite, un rapport d'expertise, et un procès-verbal de constat du 20 janvier 2010, qu'il n'avait pas versés aux débats devant le tribunal de grande instance ; qu'en affirmant qu'il n'apportait pas d'éléments autres que ceux déjà débattus devant la juridiction de première instance, la cour d'appel a dénaturé ces bordereaux et violé le principe susvisé ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que retenant que M. [M] n'apportait pas d'autres éléments que ceux déjà débattus devant la tribunal de grande instance, sans inviter les parties à s'expliquer sur l'absence au dossier des pièces 11, 17 et 23, qui n'avaient pas été produites en première instance, qui, figurant au bordereau, étaient invoquées par M. [M] au soutien de ses prétentions, et dont la communication n'était pas contestée, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'une cour d'appel ne peut se borner à adopter les motifs d'un jugement sans examiner et analyser, même sommairement, les nouveaux éléments de preuve produits devant elle ; qu'au soutien de ses demandes de résiliation et de paiement d'indemnités, M. [M] avait invoqué et produit, en cause d'appel, un rapport de visite, un rapport d'expertise, et un procès-verbal de constat ; qu'en adoptant les motifs par lesquels le tribunal de grande instance avait retenu que l'origine des désordres dénoncés par M. [M] n'avait pu être démontrées et les responsabilités établies, sans examiner ni analyser ces nouveaux éléments de preuve qui lui était soumis, la cour d'appel a violé les articles 455, 561 et 563 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. [M] à verser à la société [Adresse 2] la somme de 147 452,96 ?, et de l'AVOIR débouté du surplus de ses demandes ; AUX MOTIFS QUE la société [Adresse 2] demande la condamnation de M. [M] à lui verser la somme· de 147 452,96 ? retenue par l'expert judiciaire M. [G], et correspondant aux loyers restant dus pour la période du 4e trimestre 2005 au troisième trimestre 2010 inclus, puis postérieurement des indemnités d'occupation égales au montant du loyer contractuel jusqu'à son départ au 11 mai 2016, date de son expulsion ; que M. [M] ne forme aucune observation sur les sommes sollicitées ; qu'il sera fait droit à la demande de la société [Adresse 2] ; ALORS QUE lorsque la cour d'appel confirme un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, elle ne peut évoquer les points non jugés ; que la cour d'appel était saisie de l'appel d'un jugement qui, avant dire droit sur les comptes entre les parties au titres des loyers et indemnités d'occupation dus depuis le quatrième trimestre 2005, avait ordonné une expertise à ce sujet, commis M. [G] pour y procéder, et sursis à statuer ; qu'en condamnant M. [M] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 147 452,96 ? retenue par l'expert judiciaire, M. [G], au titre des loyers et indemnités d'occupation qui auraient été dus à compter du quatrième trimestre 2005, après avoir confirmé le jugement, la cour d'appel a violé l'article 568 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, applicable en l'espèce.