Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 5 avril 2018, 17-12.768, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-04-05
Numéro d'affaire : 17-12768
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2016-12-13
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 13 décembre 2016), que, suivant acte authentique du 29 juin 2010 reçu par M. Z..., notaire, la SCI Belle Rive (la SCI), représentée par son gérant, M. X..., et Mme Y..., associée, a consenti à M. C... et Mme D... une promesse de vendre portant sur un ensemble immobilier à usage commercial et d'habitation ; que l'acte mentionnait que la promesse de vente était consentie pour une durée de douze ans à compter de la signature, expirant le 29 juin 2022 ; que, le 27 novembre 2012, M. C... et Mme D... ont notifié à la SCI la levée d'option, puis fait sommation à celle-ci de signer l'acte de vente ; qu'en raison de la carence de la SCI, M. C... et Mme D... l'ont assignée aux fins de constatation de la vente et de paiement de diverses indemnités ; que, soutenant que la vente ne devait pas intervenir avant l'expiration du délai de douze années, la SCI, ainsi que M. X... et Mme Y... intervenus volontairement, ont assigné en intervention forcée M. Z... et la E... , devenue F... (les notaires), en responsabilité pour manquement à leur devoir de conseil et en paiement de dommages-intérêts, pour le cas où la vente forcée serait prescrite ; que le caractère parfait de la vente a été constaté et la signature de l'acte authentique ordonnée ; Attendu que la SCI, M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes dirigées contre les notaires, alors, selon le moyen : 1°/ que les juges du fond, tenus de déterminer quelle était la commune intention des parties notamment quant à la durée de détention du bien, devaient rechercher si, comme il était soutenu, au moment où la promesse avait été rédigée en juin 2010, la législation en vigueur ne limitait pas à quinze ans la durée pendant laquelle le bien devait être détenu pour échapper à la taxation sur la plus value, de sorte que, le bien ayant été acquis le 6 décembre 2006, M. X..., Mme Y... et la SCI pouvaient prétendre à l'exonération de la taxation des plus values à compter du 6 décembre 2021, c'est-à-dire onze ans et demi après la conclusion de la promesse, ce dont il résultait qu'ils avaient entendu convenir que la vente intervienne au mois de juin 2022 ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, et 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°/ que tenus d'un devoir de conseil, les notaires doivent éclairer les parties sur la portée et les incidences fiscales des actes auxquels ils apportent leur concours, nonobstant la compétence des parties et la clarté des stipulations ; qu'il incombait donc au notaire, quelles que soient les compétences de M. X..., d'attirer l'attention de celui-ci sur les risques qu'il y avait à promettre de vendre un bien pour une durée de douze ans sans maîtriser le moment auquel l'acte serait conclu, et sur l'ensemble des taxes et impôts auquel l'acte pouvait être soumis selon la législation alors en vigueur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3°/ que les juges du fond devaient rechercher si, comme il était soutenu, la SCI n'avait pas subi un préjudice du seul fait d'avoir été tenue de passer un acte qu'elle n'entendait pas conclure et qui entraînait une taxation de la plus value ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Mais attendu, d'abord, qu'ayant, par une appréciation souveraine de la commune intention des parties, estimé que la clause de l'acte, selon laquelle « la promesse de vente est consentie pour une durée de douze ans à compter de la signature des présentes, expirant le 29 juin 2022 », était dépourvue de toute ambiguïté et qu'aucune des autres mentions de l'acte n'était en contradiction avec cette stipulation, laquelle ne pouvait être interprétée comme prévoyant que la levée d'option aboutirait à une vente à terme, la cour d'appel n'avait pas à procéder à la recherche visée à la première branche du moyen, que cette constatation rendait inopérante ; Attendu, ensuite, que la SCI, M. X... et Mme Y... n'ont pas soutenu, devant la cour d'appel, que la faute du notaire aurait consisté à ne pas avoir attiré leur attention sur les risques qu'il y avait à promettre de vendre pendant un délai de douze ans ; Attendu, enfin, qu'ayant écarté la faute du notaire, la cour d'appel n'était pas tenue d'effectuer la recherche prétendument omise quant à l'existence d'un préjudice ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Belle Rive, M. X... et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X..., Mme Y... et la société Belle Rive. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI Belle rive et de ses associés tendant à la condamnation de Me Z... et de la SCP Anne Motin etamp;amp; Arnaud A..., notaires, à leur payer des dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QU'aux termes de l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; QUE la convention par laquelle un promettant s'engage à conclure une vente, dont les conditions sont d'ores et déjà déterminées, envers un bénéficiaire qui l'accepte, si celui-ci le demande dans un certain délai, constitue une promesse unilatérale de vente ; QU'en l'espèce, l'acte notarié du 29 juillet 2010 porte que la SCI Belle Rive a consenti à M. Roland C... et Mme Ludivine D... la faculté d'acquérir un bien immobilier situé à [...] (Manche) précisément décrit au prix de 300 000 euros, les acheteurs bénéficiant d'un certain délai pour faire connaître au vendeur leur volonté d'acheter ; QUE la clause de l'acte selon laquelle « la promesse de vente est consentie pour une durée de douze ans à compter de la signature des présentes, expirant le 29 juin 2022 » est dépourvue de toute ambiguïté, comme l'a jugé le tribunal, en ce qu'elle confère aux bénéficiaires la possibilité de lever l'option à tout moment au cours de ce délai et non au terme de ce délai. Aucune des autres mentions de l'acte invoquées ci-dessus par les appelants ne sont en contradiction avec la stipulation qui précède ; QU'il n'est nullement démontré qu'une telle promesse unilatérale offrant un délai de 12 ans d'option sorte de l'ordinaire comme prétendu ; et QU'en tout cas on ne saurait interpréter la stipulation mentionnée en caractères gras comme prévoyant que la levée de l'option aboutirait à une vente à terme ; QUE le signataire de la convention est d'autant plus malvenu à en contester les termes qu'il ne conteste pas avoir disposé du projet d'acte une douzaine de jours avant la vente ; QUE. de plus il ne dénie pas avoir exercé la profession d'agent immobilier, en sorte qu'il ne pouvait pas se méprendre sur les termes de l'acte ; QU'à cet égard, il doit être relevé que l'acte comporte une mention précisant que la négociation a eu lieu entre les parties sans intermédiaire ; QUE dans le même sens, on observe que dans un courrier adressé à Me Z... le 30 novembre 2012, M. Serge X..., gérant de la SCI Belle Rive, reconnaissait être tenu de vendre l'immeuble compte tenu de la rédaction de l'acte tout en reprochant au notaire une erreur de rédaction, alors qu'il avait eu le loisir de l'examiner ; QU'il s'ensuit que l'acte notarié du 29 juin 2010 constituait une promesse unilatérale de vente consentie par la SCI Belle Rive à M. Roland C... et à Mme Ludivine D... qui pouvaient lever l'option à tout moment au cours des douze années suivant la signature de l'acte ; QUE les appelants ne démontrent aucune erreur sur cette possibilité de levée d'option pendant la durée de 12 ans, la validité du consentement s'analysant au jour de la promesse de vente, comme l'a jugé le tribunal dans des motifs que la cour adopte en ajoutant que le courrier de janvier 2010 et les autres échanges notamment postérieurs à l'acte sont trop lointains dans le temps par rapport à cette vente pour démontrer quoi que ce soit, n'étant pas établi non plus que le gérant de la SCI ait pu se méprendre sur la portée de son engagement, alors que les règles d'imposition sur les plus-values sont pas intangibles, et que si elles ont évolué défavorablement, cela ne saurait être reproché au notaire ; QUE de plus la mention dans un courrier du notaire du 17 juin 2010 d'une « promesse de vente dans un délai de 12 ans » n'est pas contraire à l'acte, contrairement à ce que soutiennent les appelants ; QUE devant cette convention claire il n'est nullement démontré un manquement du notaire à son obligation de conseil et d'information, d'autant que même s'il a signé en tant que personne privée, M. X..., ayant exercé comme agent immobilier, n'ignorait pas le caractère fluctuant de la législation fiscale en matière de plus-value ; QU'en tous sens le notaire ne saurait être considéré comme responsable de l'allongement de 15 à 30 ans du délai d'exonération de la plus- value par la loi de finances rectificative du 19 septembre 2011, très postérieure à l'acte litigieux, et qui apparaît être le problème numéro un de la partie venderesse ; QUE quant à la perte du loyer de l'immeuble vendu, elle découlait nécessairement de la promesse unilatérale de vente, sachant comme le font valoir les intimés que la partie venderesse en cas de levée d'option disposait, en contrepartie, du prix de vente, qu'elle avait le loisir de réinvestir comme il lui plairait et le cas échéant de telle façon qu'elle puisse bénéficier de revenus périodiques remplaçant le loyer de l'immeuble vendu ; QU'ainsi la responsabilité du notaire fondée sur l'article 1382 ancien du code civil tient d'autant moins qu'aucun préjudice patrimonial, et a fortiori perte de chance, n'est démontré, non plus qu'un préjudice moral qui n'est même pas spécifié dans les conclusions des appelants ; ET AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE le notaire, professionnellement tenu d'informer et d'éclairer les parties sur les incidences fiscales des actes qu'il établit, ne peut être déchargé de son devoir de conseil envers son client, par les compétences personnelles de celui-ci ; QU'en l'espèce, lors de la signature de la promesse de vente litigieuse, la taxation était exonérée après quinze années de détention ; QUE les courriers adressés au notaire par M. Serge X... avant la vente démontrent que celui-ci connaissait cette règle ; QU'il n'est pas établi que le notaire pouvait, à la date de signature de l'acte, anticiper les changements de législation intervenus par la suite ; QUE de plus, le notaire n'avait pas à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération ; QUE dès lors, la SCI Belle Rive qui n'établit pas l'existence d'une faute à l'encontre de Me Jean-Claude Z... et la SCI E... sera déboutée de ses demandes à leur encontre ; 1- ALORS QUE les juges du fond, tenus de déterminer quelle était la commune intention des parties notamment quant à la durée de détention du bien, devaient rechercher si, comme il était soutenu, au moment où la promesse avait été rédigée en juin 2010, la législation en vigueur ne limitait pas à quinze ans la durée pendant laquelle le bien devait être détenu pour échapper à la taxation sur la plus value, de sorte que, le bien ayant été acquis le 6 décembre 2006, les exposants pouvaient prétendre à l'exonération de la taxation des plus values à compter du 6 décembre 2021, c'est-à-dire onze ans et demi après la conclusion de la promesse, ce dont il résultait qu'ils avaient entendu convenir que la vente intervienne au mois de juin 2022 ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, devenu 1103, et 1382, devenu 1240, du code civil ; 2- ALORS QUE tenus d'un devoir de conseil, les notaires doivent éclairer les parties sur la portée et les incidences fiscales des actes auxquels ils apportent leur concours, nonobstant la compétence des parties et la clarté des stipulations ; qu'il incombait donc au notaire, quelles que soient les compétences de M. X..., d'attirer l'attention de celui-ci sur les risques qu'il y avait à promettre de vendre un bien pour une durée de douze ans sans maitriser le moment auquel l'acte serait conclu, et sur l'ensemble des taxes et impôts auquel l'acte pouvait être soumis selon la législation alors en vigueur ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3- ALORS QU'enfin, les juges du fond devaient rechercher si, comme il était soutenu, la société Belle rive n'avait pas subi un préjudice du seul fait d'avoir été tenue de passer un acte qu'elle n'entendait pas conclure et qui entrainait une taxation de la plus value ; qu'en omettant cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.