Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mai 2011, 10-14.464 10-14.875, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-05-25
Numéro d'affaire : 10-14464
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2009-12-11
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : SCP Blanc et Rousseau, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gaschignard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° A 10-14. 875 et D 10-14. 464 ; Donne acte aux consorts X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts Y..., Z..., A...-I...et B...; Donne acte aux consorts X...de ce qu'ils se désistent de leur premier moyen de cassation ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 décembre 2009) que par acte notarié dressé par M. C...le 24 juillet 2002, M. X...a avec le consentement de Mme Martin, épouse X..., donatrice des biens vendus, qui est intervenue à l'acte, vendu à M. D...trois parcelles cadastrées section AB, numéros 117, 118 et 199 ainsi que le seizième d'un chemin y donnant accès pour le prix de 15 000 euros, payable dans le délai de deux ans ; que M. D...a intégré ces parcelles dans une superficie plus vaste en vue de la réalisation du lotissement Le Faliconnet I dont elles constituent les lots numéros 1, 2 et 3 ; que ces lots ont été revendus par actes du 26 juillet 2004 aux époux Y..., aux consorts A...-I...et aux époux B...aux prix respectifs de 228 673 euros, 198 185 euros et 182 939 euros ; que M. X...et Mme X...ont agi en résolution de la vente pour absence de paiement du prix et subsidiairement en nullité de la vente fondée sur le caractère vil du prix de vente ; Sur le moyen unique du pourvoi n° D 10-14. 464 formé par MM. D..., M. E..., agissant en qualité de mandataire judiciaire de M. D..., et M. F..., agissant en qualité d'administrateur judiciaire de M. D..., ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait de l'acte du 24 juillet 2002 que les parcelles cadastrées AB, n 117, 118 et 119 provenaient de la division de la parcelle de plus grande étendue cadastrée AB, n° 55 d'une contenance de 2 hectares 22 ares 65 centiares et que la parcelle AB n° 120 pour 1 hectare, 49 ares 3 centiares était restée la propriété de M. X..., que l'unité foncière de M. X...dans son ensemble était potentiellement constructible au regard des règles du plan d'occupation des sols applicables ayant classé le secteur en zone NAb pour permettre la réalisation d'un lotissement avec l'exigence, pour être constructible, d'une superficie minimale non inférieure à 10 000 m ² et le raccordement au réseau public d'assainissement, qu'il était mentionné à l'acte du 24 juillet 2002 que les trois parcelles de terre objet de l'acquisition étaient destinées à être rattachées au lotissement dénommé Faliconnet I pour lequel M. D...avait obtenu un permis de lotir délivré le 8 juin 2001, les parcelles vendues devant former les lots n° 1, 2 et 3 dudit lotissement, que M. G...atteste avoir vendu le 2 juillet 2001, un terrain d'une superficie de 21 708 m ² dans le même quartier du Collet ainsi que des parts indivises d'un terrain de 1 450 m ² moyennant le prix de 846 092, 05 euros ce qui correspondait à une valeur métrique de 37, 42 euros et qu'il y avait pour tous ces terrains une vue panoramique exceptionnelle sur Nice et la Baie des Anges, que M. D...avait acquis un an plus tard les parcelles de M. X...au prix de 15 000 euros soit 2 euros 03 le m ² alors qu'il était constant que la pression foncière était demeurée importante, la cour d'appel, qui a retenu, procédant aux recherches prétendument omises, qu'au regard de ces éléments il convenait de constater que la vente du 24 juillet 2002 avait été consentie à vil prix et sans contrepartie suffisante, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen du pourvoi n° A 10-14. 875 formé par les consorts X...: Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de condamner M. D...à leur payer la somme de 258 615 euros en raison de la nullité de la vente pour vileté du prix, alors, selon le moyen : 1°/ que le bien restitué en valeur s'évalue au jour de la restitution, que pour condamner M. D...à la seule somme de 258 615 euros, la cour d'appel s'est fondée sur le prix s'élevant à 37 euros le mètre carré d'un terrain vendu le 2 juillet 2001, soit un an avant la vente litigieuse le 24 juillet 2002 ; qu'en statuant ainsi, sans se placer à la date du jugement pour apprécier la valeur du terrain, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil ; 2°/ que les consorts X...faisaient valoir que les travaux de viabilisation dont se prévalait M. D...n'avaient profité qu'aux autres lots du lotissement, les parcelles dont ils étaient propriétaires étant déjà desservies par un chemin viabilisé sur lequel aucun travail n'avait été effectué ; qu'en déduisant de la valeur des terrains le coût nécessaire à leur viabilisation, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée si ces coûts avaient été exposés par le lotisseur pour les parcelles cadastrées AB 117, 118 et 119, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1591 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu par motifs propres et adoptés que les terrains vendus par M. X...n'étaient pas viabilisés et avaient été revendus viabilisés au prix de 74 euros le m ², que si les frais de viabilisation représentaient 50 % du prix, le prix du terrain s'établissait à 37 euros le m ² soit un prix correspondant à la vente consentie pour des terrains jouxtant ceux en cause, vendus au prix de 2 euros, la cour d'appel, procédant exactement à l'évaluation des terrains litigieux au jour de la vente, a pu en déduire que M. D...devait être condamné à verser à M. X...la somme de 258 615 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 août 2004 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen du pourvoi n° A 10-14. 875 formé par les consorts X...: Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour débouter les consorts X...de leur demande formée contre M. C..., notaire, l'arrêt retient qu'il était justifié que M. C...avait transmis à M. X...trois projets d'actes les 6 mai et 9 juillet 2002, et que M. X...avait répondu par courrier du 22 juillet 2002, avec de nombreuses annotations constituant pour lui " des points importants " mais qu'il n'avait nullement demandé l'insertion d'une clause de dation en paiement ou de restitution des terrains ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le notaire n'avait pas engagé sa responsabilité en s'abstenant d'attirer l'attention des vendeurs sur le caractère dérisoire du prix et sur les conséquences de leurs engagements, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande formée contre M. C..., l'arrêt rendu le 11 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. D..., M. F..., ès qualités, et M. E..., ès qualités, aux dépens du pourvoi D 10-14. 464 ; Condamne M. C...aux dépens du pourvoi A 10-14. 875 ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. D..., M. F..., ès qualités, et M. E..., ès qualités, à payer aux consorts X...la somme globale de 2 500 euros et M. C...à payer aux consorts X...la somme globale de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mai deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits au pourvoi n° A 10-14. 875 par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il a dit que la vente des parcelles par Monsieur D...aux consorts Y..., Z...-A...et I...était valable dès lors que ces derniers étaient acquéreurs de bonne foi de Jean-Marie D...et d'avoir ainsi débouté Alexandre X...de sa demande de retour dans son patrimoine des parcelles ainsi que du 1/ 16ème du chemin donnant accès à ces parcelles ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la mauvaise foi des tiers acquéreurs n'est nullement établie même si des avant-contrats dont l'authenticité et même l'existence restent à établir avaient été signés avec leur vendeur Monsieur D...; que le défaut de restitution des terrains est compensé par le paiement du juste prix tel qu'il a été retenu par le tribunal de grande instance ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Jean-Marie D...demande au tribunal de lui donner acte de ce qu'il n'est pas en mesure de satisfaire l'injonction faite par jugement du 17 janvier 2007 de produire aux débats les originaux des avants contrats sous seings privés datés du 20 juin 2002, ayant précédé les actes authentiques de vente reçus par Maître J...le 26 juillet 2004, faute de les avoir conservés, et de ce qu'il invite le tribunal à se reporter aux actes authentiques de vente reçus par Maître J...le 26 juillet 2004 pour connaître les conventions des parties signataires desdits actes ; qu'il convient de constater que Jean-Marie D...ne fait plus aucune référence aux promesses de vente datées du 20 juin 2005 (soit à une date postérieure aux actes authentiques du 26 juillet 2004) et ne fournit aucune explication cohérente sur les raisons de la communication aux débats de photocopies de promesses de vente datées du 20 juin 2005 suivant conclusions du 6 octobre 2005, ce qui laisse planer un doute sur la validité de ces pièces, ainsi que le font valoir les consorts X...; qu'en tout état de cause, les trois actes authentiques du 26 juillet 2004 qui permettent effectivement de connaître les conventions des parties signataires exposant que chacune des ventes a été précédée d'un avant-contrat en date du 20 juin 2002 et que conformément aux dispositions de l'article L. 271 du code de la construction et de l'habitation, cet acte a été notifié à l'acquéreur par la remise qui lui en été faite contre récépissé le 20 juin 2002 et que l'acquéreur reconnaît en conséquence avoir pris connaissance de l'acte qui lui a été notifié et avoir bénéficié du délai de rétractation de sept jours prévu à l'article L. 271-1 du code susvisé ; qu'il apparaît ainsi que Jean-Marie D...a signé le 20 juin 2002 trois avant-contrats de vente portant sur des parcelles dont il n'était pas encore propriétaire puisque l'acte d'acquisition auprès d'Alexandre X...n'a été signé que le 24 juillet 2002 ; qu'il résulte de l'acte du 24 juillet 2002 que les parcelles 117, 118 et 119 acquises auprès d'Alexandre X...proviennent de la division de la parcelle de terre de plus grande étendue cadastrée AB 55 et que la parcelle AB n° 120 est restée la propriété d'Alexandre X...; qu'il n'est pas possible que les terrains soient restitués à Alexandre X...du fait de leur revente ; qu'il convient en effet de considérer que les consorts Y..., Z...-A...et I...sont devenus acquéreurs avant que l'action en nullité ne soit engagée par les consorts X...; qu'ils n'avaient aucune raison de contester la qualité de vendeur de Jean-Marie D...et qu'ils doivent donc être considérés comme des acquéreurs de bonne foi ; qu'il est admis que les tiers de bonne foi qui agissent sous l'empire de l'erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent, ni du propriétaire véritable mais en sont investis par l'effet de la loi et la nullité du titre du propriétaire apparent serait-elle d'ordre public est sans influence sur la validité de l'aliénation par lui consentie dès lors que la cause de la nullité est demeurée et devait nécessairement être ignorée de tous ; qu'il y a lieu par conséquent de considérer que la vente aux consorts Y..., Z...-A...et I...est valable dès lors qu'ils ont traité avec celui qu'une erreur commune et légitime leur a imposé de considérer comme habilité à vendre et que l'apparence fait échec à l'action en retour des parcelles 117, 118 et 119 dans le patrimoine d'Alexandre X...; 1° ALORS QUE la théorie de l'apparence n'est susceptible de faire obstacle à l'action en restitution du véritable propriétaire que si celui qui se prétend de bonne foi a acquis l'immeuble sous l'empire d'une erreur commune et légitime laquelle n'est caractérisée que si la cause de la nullité est demeurée et devait nécessairement être ignorée de tous ; que les consorts X...faisaient valoir que les acquéreurs ultimes des terrains ne pouvaient ignorer les conditions dans lesquelles les terrains avaient été acquis par Monsieur D..., et que leur mauvaise foi était avérée par le fait qu'ils avaient tous accepté la production de faux « avant-contrats » portant leur signature et datés du 20 juin 2005, et tous refusé de communiquer les avant-contrat d'origine ; qu'en s'abstenant de rechercher si ce comportement a priori suspect n'était pas de nature à établir la mauvaise foi des acquéreurs finaux, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 544 et 1599 du code civil ; 2° ALORS QUE la cour ne pouvait, sans se contredire, retenir que des avants-contrat avaient été signés par les acquéreurs finaux avec Monsieur D...et que, cependant, leur existence restait à établir ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur D...à payer à Monsieur X...la seule somme de 258. 615 euros en raison de la nullité de la vente pour vileté du prix ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le défaut de restitution des terrains est compensé par le paiement du juste prix tel qu'il a été retenu par le tribunal de grande instance ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les parcelles de terre acquises auprès d'Alexandre X...n'étaient pas viabilisées ; que le coût de viabilisation d'un terrain (raccordement aux différents réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement) peut s'avérer élevé suivant la configuration de celui-ci ; que Jean-Marie D...soutient que la viabilisation des trois lots a coûté 369. 264 euros et produit un calcul concernant principalement des travaux de voirie ; que les consorts X...font valoir que la voirie construite dessert principalement les autres lots du lotissement qui comprend au total 47 lots mais qu'aucun travaux n'a été effectué sur le ... qui dessert les trois lots en cause ; qu'il convient d'observer l'existence d'une voirie d'accès aux parcelles puisque la vente du 24 juillet 2002 porte également sur 1/ 16ème indivis du chemin y donnant accès ; qu'Alexandre X...soutient l'existence d'un ensemble contractuel plus vaste aux termes duquel il était convenu qu'il bénéficie d'une dation comme les autres membres de sa famille ayant cédé des terrains à Jean-Marie D...; que Pierre G...atteste avoir vendu le 2 juillet 2001 un terrain d'une superficie de 21. 078 m ² dans le quartier du Collet ainsi que les parts indivises du terrain pour 85 m ² et 1. 450 m ² moyennant le prix de 846. 092, 05, euros ce qui correspond à une valeur métrique d'environ 37, 42 euros ; que Pierre G...précise que le terrain venu jouxtait celui d'Alexandre X...et qu'il y a pour tous ces terrains une vue panoramique exceptionnelle sur Nice et la Baie des Anges ; que le 24 juillet 2002, soit un an plus tard, Jean-Marie D...a acquis les parcelles de terre d'Alexandre X...d'une contenance totale de 7. 389 m2 pour un prix de 15. 000 euros soit 2, 03 euros le m2 alors qu'il est constant que la pression foncière sur le secteur est demeurée importante ; qu'au regard de ces éléments, il convient de constater que la vente X.../ D...du 24 juillet 2002 a été consentie à vil prix sans contrepartie suffisante ; qu'il convient dès lors de considérer que l'acte de vente du 24 juillet 2002 entre Alexandre X...et Jean-Marie D...est nul ; qu'Alexandre X...sollicité au titre de la valeur réelle des terrains une somme de 600. 000 euros correspondant au prix de vente moyen de 200. 000 euros chacun pratiqué pour les autres terrains ; qu'il convient de rappeler que les terrains vendus par Alexandre X...n'étaient pas viabilisés ; que les terrains ont été revendus par Jean-Marie D...viabilisés au prix moyen de 74 euros le m2 ; que si les frais de viabilisation représentent 50 % du prix, le prix du terrain s'établit à 37 euros le m2, soit un prix correspondant à la vente consentie par Pierre G...pour des terrains jouxtant ceux en cause qui n'ont été vendus qu'au prix de 2 euros le m2 ; qu'au regard de ces éléments, il convient de condamner Jean-Marie D...à payer à Alexandre X...la somme de 258. 615 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 17 août 2004 par application de l'article 1153-1 du code civil ; 1°- ALORS QUE le bien restitué en valeur s'évalue au jour de la restitution ; que pour condamner Monsieur D...à la seule somme de 258. 615 euros, la cour d'appel s'est fondée sur le prix s'élevant à 37 euros le mètre carré d'un terrain vendu le 2 juillet 2001, soit un an avant la vente litigieuse du 24 juillet 2002 ; qu'en statuant ainsi, sans se placer à la date du jugement pour apprécier la valeur du terrain, la cour d'appel a violé l'article 1591 du code civil ; 2°- ALORS QUE les consorts X...faisaient valoir les travaux de viabilisation dont se prévalait Monsieur D...n'avaient profité qu'aux autres lots du lotissement, les parcelles dont ils étaient propriétaires étant déjà desservies par un chemin viabilisé sur lequel aucun travail n'avait été effectué ; qu'en déduisant de la valeur des terrains le coût nécessaire à leur viabilisation sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ces coûts avaient été exposés par le lotisseur pour les parcelles cadastrées AB 117, 118 et 119, objet du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1591 du Code civil ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X...de leur action en responsabilité à l'encontre du notaire, Maître C...; AUX MOTIFS QUE les consorts X...demandent la condamnation conjointe de Monsieur D...et de Maître C..., notaire rédacteur de l'acte, au paiement du prix réel des terrains reprochant à l'officier ministériel un manquement à son devoir de conseil au titre de l'article 1147 du code civil notamment en n'incluant pas dans l'acte une dation en paiement comme cela avait été fait pour Monsieur Gérard K...; que le tribunal a retenu que la vente entre Monsieur D...et Monsieur Gérard K...avait été reçue par un autre notaire, Maître J...et que si les négociations entre la famille X...avec Monsieur D...avaient débuté dès 1996, Maître C...n'était intervenu qu'en 2001 pour établir l'acte de donation de Madame Christiane K...à son fils Alexandre X...; qu'en outre, il est justifié par maître C...de ce qu'il a transmis à Monsieur X...trois projets d'actes les 6 mai et 9 juillet 2002 et que Monsieur X...lui a répondu par courrier du 22 juillet 2002 avec de nombreuses annotations constituant pour lui « des points importants » mais qu'il n'a nullement été demandé l'insertion d'une clause de dation en paiement ou de restitution de terrains ; que dans ces conditions, le tribunal a retenu à bon droit qu'il n'était pas démontré que le notaire ait failli à son obligation de conseil et a très logiquement débouté les consorts X...de leurs demandes à l'encontre de Maître C...; ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ; que la cour d'appel a elle-même constaté qu'était nulle, pour prix dérisoire, la vente relative à des terrains explicitement destinés à être lotis ; qu'en écartant toute responsabilité du notaire par les motif inopérants tirés de ce qu'il n'avait pas participé aux négociations et ignorait que devait être prévue une clause de restitution des terrains sans rechercher si celui-ci n'avait pas engagé sa responsabilité en s'abstenant d'appeler l'attention des consorts X...sur le caractère dérisoire du prix stipulé et sur la portée et les conséquences de leurs engagements, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil. Moyen produit au pourvoi n° D 10-14. 464 par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. D..., M. F..., ès qualités et M. E..., ès qualités. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nulle pour vileté du prix la vente passée le 24 juillet 2002 entre Monsieur D..., acquéreur et les consorts X..., vendeurs et d'avoir condamné en conséquence Monsieur D...à payer 258. 615 euros de dommages et intérêts à Monsieur X..., Aux motifs que l'unité foncière vendue par Monsieur X...était dans son ensemble potentiellement constructible au regard des règles du plan d'occupation des sols applicable ayant classé le secteur en zone NA/ b pour permettre la réalisation d'un lotissement avec l'exigence pour être constructible d'une superficie minimale de 10. 000 mètres carrés et le raccordement au réseau public d'assainissement ; que l'acte de vente du 24 juillet 2002 mentionnait que les trois parcelles vendues seraient rattachées au lotissement dénommé Faliconnet pour lequel Monsieur D...avait obtenu un permis de construire délivré par le maire de la commune le 8 juin 2001 et qu'elles constitueraient les lots n° 1, 2 et 3 du lotissement ; que les parcelles de terre n'étaient pas viabilisées mais étaient desservies par le ... n'ayant nécessité aucun travaux et que la vente portait aussi sur le seizième indivis du chemin y donnant accès ; qu'en fonction des prix pratiqués dans le même secteur pour les terrains bénéficiant tous d'une vue panoramique exceptionnelle sur Nice et la Baie des Anges, la vente avait été consentie à vil prix par Monsieur X...à Monsieur D...le 24 juillet 2002 et qu'en conséquence l'acte de vente était nulle ; qu'en fonction du coût de revente des terrains après viabilisation et par comparaison au prix des terrains limitrophes, le tribunal avait raisonnablement condamné Monsieur D...à payer à Monsieur X...la somme de 258. 615 euros sur la base d'un prix au mètre carré de 35 euros ; Alors que 1°) la cour d'appel qui n'a pas recherché, comme elle y était invitée (conclusions d'appel signifiées le 25 septembre 2009 p. 9 et 10) si les documents graphiques versés aux débats ne démontraient pas que seules trois parcelles cadastrées section AB n° 117, 118 et 119 étaient classées en zone NA/ b et que le reste de la propriété de Monsieur X...était classée en zone inconstructible, ce qui rendait impossible de considérer la superficie de 7. 362 mètres carrés située en zone NA/ b et l'autre partie de l'ancienne parcelle AB n° 55, classée en zone ND, comme une unité foncière « dans son ensemble constructible », a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1591 du code civil ; Alors que 2°) l'assainissement de toute construction à usage d'habitation doit être assuré ; que faute d'avoir davantage recherché, comme elle y était aussi invitée (conclusions d'appel p. 12) si les terrains classés en zone NA/ b n'étaient pas dépourvus d'infrastructures et si la réalisation de ce raccordement au réseau public d'assainissement n'était pas irréalisable en raison de son coût, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R 111-8 du code de l'urbanisme et 1591 du code civil ; Alors que 3°) la cour d'appel qui n'a pas non plus recherché, comme elle y était invitée (conclusions d'appel p. 15, 24 et 25) s'il n'était pas impossible que les trois parcelles vendues puissent former l'intégralité des lots n° 1, 2 et 3 du lotissement Faliconnet I dans la mesure où ces lots comprenaient également une parcelle de 1135 mètres carrés appartenant déjà à Monsieur D...avant la vente du 24 juillet 2002, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1591 du code civil ; Alors que 4°) la desserte d'un terrain par un chemin n'implique nullement que ce terrain soit potentiellement constructible ; qu'en s'étant fondée sur la circonstance que les parcelles de terre, non viabilisées, étaient desservies par le ..., chemin de surcroît privé, la cour d'appel a violé l'article L 124-2 du code de l'urbanisme ; Alors que 5°) faute d'avoir déduit de la somme de 258. 615 euros le prix de vente déjà versé à Monsieur X..., de 15. 000 euros, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil ; Alors que 6°) la cour d'appel, qui n'a pas tenu compte de ce que Monsieur D...était déjà propriétaire de la bande de terrain de 1135 mètres carrés enclavée dans les trois parcelles acquises de Monsieur X...le 24 juillet 2002, dont la valeur, de 80. 142 euros, devait être déduite de la somme de 258. 615 euros, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil ; Alors que 7°) lorsque la restitution en nature est impossible, la valeur à retenir est celle du bien au jour de la vente compte tenu de son état à cette date ; qu'en ayant retenu le coût de revente des terrains après viabilisation par comparaison au prix des terrains limitrophes et non la valeur des trois parcelles acquises au 24 juillet 2002, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil.