Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 27 mars 2019, 18-11.085, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2019-03-27
Numéro d'affaire : 18-11085
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2017-10-19
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, ensemble l'article 472 du code de procédure civile ; Attendu qu'il résulte du second de ces textes que, si l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que la cour d'appel est tenue d'examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s'était déterminé ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 20 novembre 2006 par M. S... (le notaire), associé de la société civile professionnelle R... S...-E... T...-G... L... (la SCP), la société civile immobilière AUDE a vendu un ensemble immobilier à la société Cassiopée (l'acquéreur) ; que l'acquéreur a assigné le notaire et la SCP en indemnisation, alléguant un manquement au devoir de conseil quant à la nécessité d'une autorisation de la commission départementale d'équipement commercial pour l'exploitation commerciale du local cédé ; Attendu que, pour retenir la faute de la SCP et du notaire, qui n'ont pas conclu en appel, l'arrêt retient qu'il appartenait à ce dernier, qui avait une parfaite connaissance de la volonté de l'acquéreur de donner à bail commercial le local cédé, de vérifier cette possibilité et d'attirer son attention sur le défaut de l'autorisation nécessaire à cette fin ; Qu'en se déterminant ainsi, sans apprécier la pertinence des motifs par lesquels le premier juge avait retenu qu'une autorisation administrative complémentaire à celle existante n'était pas une condition de l'efficacité de l'acte qu'il recevait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. S... a commis une faute professionnelle causant un préjudice direct à la société Cassiopée et en ce qu'il le condamne, in solidum avec la société civile professionnelle R... S...-E... T...-G... L..., à payer à la société Cassiopée la somme de 1 796 424 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la première demande en justice et capitalisation, l'arrêt rendu le 19 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne la société Cassiopée aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société R... S...-E... T...-G... L... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. S... avait commis une faute professionnelle causant un préjudice direct à la SARL Cassiopée et d'AVOIR condamné, in solidum, M. S... et la SCP notariale S... à payer à la SARL Cassiopée la somme de 1 796 424 euros avec intérêts au taux légal à compter de la première demande en justice et capitalisation ; AUX MOTIFS QUE dans ses dernières écritures devant le 1er juge la SARL CASSIOPEE a renoncé à sa demande de nullité de vente et a maintenu sa demande de dommages intérêts ; qu'elle indiquait que la SCI AUDE s'était rendue coupable d'une réticence dolosive en ne lui indiquant pas que l'immeuble ne bénéficiait pas d'une autorisation CDEC nécessaire à l'exploitation commerciale, l'empêchant ainsi de le louer à cette fin ; qu'elle ajoute que la SCI AUDE savait qu'elle avait l'intention de louer ce local avec un bail commercial qui était mentionné dans plusieurs actes dont elle avait été la destinataire ; qu'en l'état de l'absence de mise en cause par la SARL CASSIOPEE de la SCI AUDE, la décision de rejet de ses demandes indemnitaires faites à son encontre est devenue définitive et avec elle les motifs retenus par le 1er juge ; qu'en ce qui concerne la demande faite à l'encontre du notaire et de la SCP notariale en condamnation à lui payer la somme de 1.796.424 euros à titre de dommages intérêts, la SARL CASSIOPEE lui reproche de ne pas avoir attiré son attention sur l'absence de cette autorisation d'exploiter ; elle indique qu'ainsi il a manqué à son obligation d'assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte qu'il a rédigé ; que la cour rappellera que le notaire se doit, avant la signature d'un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de son acte ; qu'il a également un devoir de conseil envers toutes les parties ; que la cour retient au cas d'espèce que M. S... avait une parfaite connaissance de la volonté de la SARL CASSIOPEE de donner à bail commercial le local acheté et cela d'autant plus qu'il avait assisté cette société pour l'ensemble des 52 acquisitions immobilières, financées par un prêt du Crédit Suisse qui exigeait que les biens acquis soient exploités de manière commerciale ; que la cour constate que M. S... a écrit le 26/08/06 qu'il était impératif que la signature du compromis de vente du local soit liée à la signature du bail commercial avec VIAL MENUISERIE ; que la cour dira par voie de conséquence qu'il appartenait à M. S... à tout le moins de vérifier la possibilité de donner ce local à bail commercial et à attirer l'attention de la SARL CASSIOPEE sur l'absence de l'autorisation nécessaire à cette fin ; que la cour constate qu'en cause d'appel et bien que régulièrement informée de la teneur des écritures de la SARL CASSIOPEE, M. S... et la SCP NOTARIALE S... ne produisent aucune écriture et aucun élément de nature à venir contredire les affirmations de cette société ; qu'en conséquence la cour infirmant la décision entreprise en toutes ses dispositions envers les seules parties intimées, constate que M. S... en ne vérifiant pas la possibilité de donner à bail commercial le local vendu, alors qu'il était parfaitement informé de la volonté de son client de le faire et en n'attirant pas son attention sur les conséquences immédiates pour lui de l'absence d'autorisation CDEC nécessaire à l'exploitation commerciale, ce qui conduisait inévitablement à une impossibilité de donner le local à bail commercial, a commis une faute professionnelle qui a causé un préjudice à la SARL CASSIOPEE ; que la cour constate aussi que ni M. S... ni la SCP S... ne viennent contester en cause d'appel le montant du préjudice allégué par la SARL CASSIOPEE ; que la cour dira que la faute retenue à l'encontre de M. S... est la cause directe de ce préjudice et unique de ce préjudice et condamne donc, in solidum M. S... et la SCP NOTARIALE S... à payer à la SARL CASSIOPEE la somme de 1.796.424 euros avec intérêts au taux légal à compter de la 1er demande en justice et capitalisation ; qu'elle condamnera aussi les mêmes à payer une somme de 5.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure ; 1°) ALORS QUE lorsque l'intimé n'a pas conclu, il appartient à la cour d'appel d'examiner, au vu des moyens d'appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges s'étaient déterminés ; qu'en se bornant à affirmer que le notaire aurait dû attirer l'attention de la société Cassiopée sur l'absence d'autorisation nécessaire à l'affectation du bien qu'elle avait acquis à un usage commercial (arrêt, p. 3, pén. al.), sans examiner la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges avaient relevé qu'au jour de l'acte de vente conclu entre la SCI AUDE et la SARL Cassiopée un arrêté municipal autorisait l'ouverture d'un commerce et qu'un courrier du préfet indiquait qu'aucune autorisation n'était nécessaire (jugement, p. 4, al. 4 et 5), et sans s'expliquer sur la portée de l'arrêté ainsi visé par le jugement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse le notaire ne doit répondre que des dommages causés par sa faute ; qu'en condamnant la SCP S... à indemniser la SARL Cassiopée des conséquences préjudiciables de l'acquisition d'un immeuble qu'elle n'aurait pu louer à des fins commerciales (arrêt, p. 4, al. 4), quand la SARL Cassiopée avait elle-même précisé qu'au jour où le notaire avait établi l'acte authentique de vente entre la SARL Cassiopée et la SCI AUDE, un acte sous seing-privé avait déjà été conclu entre les mêmes parties (conclusions de la SARL Cassiopée, p. 2, dernier al.), ce dont il résultait qu'au jour de l'intervention de l'officier ministériel, la vente était déjà parfaite, et que la délivrance d'un conseil ne présentait plus d'utilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse le notaire ne doit répondre que des dommages causés par sa faute ; qu'en condamnant la SCP S... à indemniser la SARL Cassiopée des conséquences de l'absence de bail commercial (arrêt, p. 4, al. 2), sans examiner la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges avaient relevé que l'origine du retrait de la société Vial, pressentie pour louer le local à des fins commerciales, ou les tentatives infructueuses de louer ultérieurement le local n'étaient pas liées à l'absence d'autorisation et que l'attestation d'un agent immobilier indiquait que ces difficultés étaient dues à l'état de délabrement de l'immeuble et aux problèmes de financement des locataires potentiels (jugement, p. 4, al. 8), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse le propre de la responsabilité est de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si l'acte dommageable n'avait pas eu lieu ; qu'en indemnisant la SARL Cassiopée du prix excessif auquel elle aurait acquis l'immeuble qui aurait été fixé en fonction de la possibilité de l'affecter à une activité commerciale, et des intérêts qu'elle avait payés en exécution du prêt souscrit pour procéder à cet achat, du coût des travaux qu'elle avait réalisés, ainsi que des loyers qu'elle aurait pu obtenir si l'immeuble avait pu être loué à des fins commerciales (arrêt, p. 4, al. 4), permettant ainsi à la SARL Cassiopée de cumuler les gains qu'elle aurait pu tirer de l'opération tout en l'affranchissant des dépenses nécessaires à l'obtention de ces gains, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016.