Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 octobre 2017, 16-21.441, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-10-12
Numéro d'affaire : 16-21441
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2016-05-26
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boulloche, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 mai 2016), que Mme X...et MM. Hervé et Olivier X...(les consorts X...), respectivement usufruitière et nus-propriétaires d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété édifié sur un lot de lotissement, ont poursuivi la démolition de la maison construite par M. et Mme Y..., colotis, au motif qu'elle méconnaîtrait plusieurs dispositions du cahier des charges du lotissement ; que M. et Mme Y...ont attrait à l'instance Mme Patricia Y..., maître d'œuvre, et son assureur, la société Mutuelle des architectes français (la MAF) ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes et de les condamner au paiement de dommages-intérêts ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision de l'article X du cahier des charges rendait nécessaire, que les ouvrages annexes n'avaient pas à être pris en compte pour la détermination de la surface d'emprise au sol qui devait correspondre à la surface habitable du rez-de-chaussée bâti et relevé que la surface bâtie de la villa correspondait à moins de 15 % de la superficie du lot, la cour d'appel, sans se prononcer par des motifs inintelligibles, a pu en déduire que la construction ne méconnaissait pas les prescriptions du cahier des charges ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X...font le même grief à l'arrêt ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'imprécision de l'article XI du cahier des charges et du plan de morcellement du lotissement rendait nécessaire, que la mesure de la hauteur devait être faite à l'axe de la construction et relevé que la hauteur de la villa de M. et Mme Y..., prise au milieu de la construction, entre le niveau du terrain naturel en pente et l'acrotère du toit ne dépassait pas 6, 05 mètres, la cour d'appel a pu en déduire que la construction ne méconnaissait pas les prescriptions du cahier des charges ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que les consorts X...font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer des dommages-intérêts à M. et Mme Y...en compensation du préjudice moral induit par leurs contestations non fondées ; Mais attendu que, la cour d'appel n'ayant pas condamné les consorts X...pour avoir fait dégénérer en abus leur droit d'agir en justice, le moyen manque en fait ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X...et MM. Hervé et Olivier X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X...et MM. Hervé et Olivier X...à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y...; rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des consorts Y...de démolition de la maison construite sur le fonds Marais ainsi que leur demande de dommages-intérêts, et de les AVOIR condamnés solidairement à verser à M. Bruno Y...et Mme Nathalie Z...épouse Y...ensemble une somme de 10 000 euros en compensation du préjudice moral induit par leurs contestations infondées ; AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de la superficie d'emprise au sol, l'article X du cahier des charges dispose que les constructions qui pourront être édifiées sur lesdites zones ne pourront en aucun cas excéder, hors oeuvre, une surface bâtie au sol de quinze pour cent (15 %) de la surface totale de la parcelle ; dans son rapport d'expertise, M. A...a appliqué les 15 % à la superficie de la parcelle résultant du bornage réalisé en 2005, soit 999 m2 x 15 % = 149, 85 m2, et a défini comme suit la surface des constructions, qui totalise 330, 73 m ² : surface bâtie villa : 137, 26 m ², ouvrages annexes : contour piscine 35, 5 m ², piscine 59, 77 m ², plage 61 m ², bassin de rétention 5, 5 m ², abri technique piscine 13, 7 m ², plateforme hot tube 11, 6 m ², prolongement ouest terrasse 5 m ², auvent ouest 1, 4 m ² ; L'expert s'est référé, pour l'appréciation de la notion de surface d'emprise au sol, à l''article UC 9 du PLU selon lequel les piscines et leurs plages ne comptent dans le calcul de l'emprise au sol que pour les parties situées à plus de 60 cm au-dessus du niveau du terrain naturel, ce qui, selon lui, conduirait à une surface au sol des constructions de : 137, 26 rn2 + 120, 77 m2 = 258, 03 m2 supérieure à 15 % de la superficie de la parcelle ; ainsi que le relève le premier juge la définition de la surface au sol des constructions donnée par le PLU de Saint-Raphaël ne peut être utilisée pour apprécier la violation du cahier des charges d'un lotissement de 1954. L'article X susvisé évoque, quant à lui, à la notion de surface bâtie au sol, hors oeuvre, des constructions, qui renvoie à la surface hors oeuvre nette autrefois utilisée pour vérifier que la densité des constructions respecte le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au terrain, correspondant à la surface habitable, y compris les murs, qui n'inclut pas notamment la surface des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1, 80 m, la surface des toitures terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez-de-chaussée, les surfaces affectées à l'usage de locaux techniques situés en sous-sol et en combles, les surfaces affectées à l'usage de cave en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur et les surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; l'analyse de deux permis de construire obtenus par deux colotis, lors de la création du lotissement (MM. B...et C...), révèle ainsi qu'il a été tenu compte de la surface habitable hors oeuvre du rez-de-chaussée (149, 33 m ² de Shon pour un terrain de 685 ml ; 135, 22 m ² de Shon pour un terrain de 830 m2), ce dont il résulte que les ouvrages annexes n'ont pas à être pris en compte pour la détermination de la surface d'emprise au sol qui doit être interprétée comme correspondant, selon l'article X du cahier des charges, à la surface habitable (hors oeuvre nette) du rez-de-chaussée bâti ; il s'ensuit, la surface bâtie de la villa étant de 137, 26 m2, soit moins de de la surface totale du lot no 17, qu'il n'existe aucune violation à cet égard du cahier des charges ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le dépassement de l'emprise au sol des constructions : l'expert A...a raisonné selon la définition de l'emprise au sol donnée par le PLU de la commune applicable. Elle concerne les constructions dont la hauteur mesurée par rapport au terrain naturel est supérieure à 0, 60 mètres. Cette référence n'est pas applicable au litige qui est fondé sur la violation du cahier des charges du lotissement. Ce document stipule, en son article X, que les constructions qui pourront être édifiées sur les lots « ne pourront en aucun cas excéder, hors-oeuvres, une surface bâtie au sol de quinze pour cents (15 %) de la surface totale de la parcelle ». Sur le plan général du lotissement cette proportion est rappelée et il est encore précisé que l'emprise est déterminée par rapport à la surface bâtie « mesurée au sol ». Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de la violation de cette stipulation par les époux Y.... Le plan de bornage RIGAUD a donné lieu à l'implantation de bornes qui ont permis de mesurer une superficie du lot 17 de 999 mètres carrés. L'emprise au sol permise est donc limitée, pour ce lot à 149, 85 mètres carrés. La maison a une SHON de 137, 26 mètres carrés selon l'expert et la surface au sol des constructions dépassant 60 centimètres de hauteur a été mesurée à 120. 77 mètres carrés. L'expression « surface bâtie » mesurée au sol employée dans le cahier des charges se rapproche de la définition de la surface hors d'oeuvre nette adoptée ultérieurement en droit de l'urbanisme. Il s'agit de la surface habitable des constructions. L'examen de permis de construire accordés avant celui bénéficiant aux époux Y...montre que c'est la SHON du rez de chaussée des habitations qui a été retenue pour déterminer la conformité avec le cahier des charges. Cette surface est en l'espèce inférieure à la superficie maximale autorisée. La demande de démolition de ce chef sera donc rejetée ; 1) ALORS QUE le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel de droit privé dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont constaté que le cahier des charges de 1953 stipulait en son article X que les constructions édifiées sur les lots ne pourront excéder, hors oeuvre, une surface bâtie au sol de 15 % de la surface totale de la parcelle, et que l'expert judiciaire avait conclu que cette limite était dépassée puisque la surface totale des constructions, villa et ouvrages annexes, dépassait ce seuil ; qu'en retenant néanmoins, pour écarter toute violation du cahier des charges, que la notion de surface bâtie au sol hors oeuvre renvoyait à la notion de surface hors d'oeuvre nette adoptée ultérieurement en droit de l'urbanisme pour calculer la densité des constructions par rapport au coefficient d'occupation des sols, ce qui correspondait à la surface habitable, quand la cour d'appel devait rechercher l'intention des parties et non se référer à une règle d'urbanisme adoptée postérieurement celui-ci et inapplicable au litige, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil (ancien article 1134) ; 2) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que ne satisfait pas à cette obligation de motivation, le juge qui se prononce par des motifs inintelligibles ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a énoncé que les permis de construire obtenus par MM. B...et C...lors de la création du lotissement, en 1953, révélaient qu'il avait été tenu compte de la surface habitable hors oeuvre du rez-de-chaussée, soit 149, 33 m ² de Shon pour un terrain de 685 m ² et 135, 22 m ² de Shon pour un terrain de 830 m ², ce dont il résultait que les ouvrages annexes n'avaient pas été pris en considération ; qu'en statuant ainsi, quand 15 % de 685 m ² représente 102, 75 m ² et 15 % de 830 m ² représente 124, 5 m ², ce dont il résultait que même en s'en tenant à la seule surface habitable la limite de 15 % avait été dépassée par MM. B...et C..., la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inintelligibles ne permettant pas de comprendre en quoi ces deux permis « révélaient » que seule la surface habitable devait être prise en compte pour le calcul de l'emprise de 15 %, a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, le cahier des charges du lotissement stipulait en son article X que « les constructions » édifiées sur les lots « ne pourront excéder, hors oeuvre, une surface bâtie au sol de 15 % de la surface totale de la parcelle » ; que ce document contractuel visait clairement « les constructions », sans faire aucune distinction entre surface habitable et ouvrages annexes, de sorte que c'est bien la totalité des constructions qui devait être prise en compte pour déterminer l'emprise au sol ; qu'en énonçant qu'il n'y avait pas de violation du cahier des charges dès lors que la surface hors d'oeuvre nette de la maison des consorts Y...ne dépassait pas la limite de 15 %, la cour d'appel qui a ainsi considéré que la surface habitable devait seule être prise en compte pour déterminer l'emprise au sol, et non les ouvrages annexes, a dénaturé les clauses claires et précises du cahier des charges et violé l'article 1103 du code civil (ancien article 1134). DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande des consorts Y...de démolition de la maison construite sur le fonds Marais ainsi que leur demande de dommages-intérêts, et de les AVOIR condamnés solidairement à verser à M. Bruno Y...et Mme Nathalie Z...épouse Y...ensemble une somme de 10 000 euros en compensation du préjudice moral induit par leurs contestations infondées ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le cahier des charges, dans son article XI, stipule, par ailleurs, que sur ce même plan (de morcellement du lotissement) sont indiquées les servitudes de hauteur de chaque lot suivant légende ; il est ainsi spécifié au plan que la hauteur du faîtage est limitée à 5, 50 m + 10 %, soit une hauteur de 6, 05 m ; sur ce point, M. E..., intervenu comme sapiteur, a déterminé, par rapport au niveau du sol naturel avant travaux, que les hauteurs de la villa étaient supérieures à 6, 05 m dans la partie Sud, le point le plus élevé de l'acrotère Sud étant à 6, 90 m au-dessus du niveau du sol naturel ; il s'avère cependant que le cahier de charges et le plan de morcellement du lotissement, s'ils précisent que la hauteur de 6, () 5 m doit être mesurée au faîtage, n'indiquent pas à partir de quel point du niveau du sol la mesure doit être prise, notamment si la ligne de base doit être le niveau du terrain naturel avant travaux comme le soutient M. E..., la hauteur ne devant pas alors excéder 6, 05 m en tout point du bâtiment, ou si la hauteur doit être calculée par rapport à l'axe du bâtiment dans le sens de la pente générale du terrain ; il a ainsi été communiqué, lors des opérations d'expertise, un document intitulé « gabarit de hauteur défini au cahier des charges » revêtu du cachet de la mairie de Saint-Raphaël, qui se rapporte au permis de construire du lot no 15 du lotissement (M. C...) obtenu en 1960, faisant clairement apparaître que la hauteur de 6, 05 m a été mesuré par rapport au niveau du sol naturel, mais à l'axe de la construction ; comme le retient le premier juge, selon les mesures réalisées, la hauteur de la villa de M. et Mme Y..., prise au milieu de la construction, entre le terrain naturel en pente et l'acrotère du toit ne dépasse pas 6, 05 m, sachant que le niveau du terrain naturel est tiré du plan topographique du lot no 17 dressé en 2005 par la SCP de géomètres Amayenc-Rigaud et qu'aucun relevé altimétrique n'avait été réalisé en 1954 lors de la création du lotissement ; là encore, la preuve d'une violation du cahier des charges ne se trouve pas rapportée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon l'article XI du cahier des charges et la note portée sur le plan général du lotissement la hauteur de la construction à édifier sur le lot numéro 17, au faîtage, ne doit pas dépasser 5, 50 mètres + 10 soit 6, 05 mètres. M. E...a établi les plans en coupe de la construction par rapport au terrain naturel conformément aux dispositions du PLU, et a défini une partie de la construction au-delà de 6. 05 mètres jusqu'à 7 mètres. Toutefois le cahier des charges ne mentionne pas que la hauteur des constructions doit être calculée sur la base du niveau du sol naturel. Ce dernier n'est d'ailleurs pas connu en l'absence de plan topographique du lotissement avant et après morcellement. Il convient de préciser que le lot numéro 17 n'est pas un terrain plat mais en pente de sorte que le terrain naturel ne pouvait être conservé en l'état et qu'une adaptation du sol avant construction était indispensable. L'analyse des documents joints aux demandes de permis de construire de M. C...et de M. B...montre que sur le gabarit de hauteur des villas à construire sur les lots 15 et 9, la hauteur de 6. 05 mètres a été mesurée au droit du milieu de la construction. Il apparaît que le projet Arneodeau a été modifié pour respecter la hauteur maximale car le toit, qui terminait en pointe au milieu de la construction dans le premier projet a été coupé pour présenter un profil horizontal entre deux pans. La hauteur a été mesurée depuis le sol naturel qui se trouvait au-dessus du niveau le plus bas de la construction. La construction Y...dispose de toitures terrasses à une hauteur constante. Or selon les mesures réalisées sur cette maison, la hauteur au milieu de la construction entre le terrain naturel et l'acrotère du toit ne dépasse pas 6, 05 mètres. La violation du cahier des charges de ce chef n'est donc pas démontrée ; 1) ALORS QUE les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, l'article XI du cahier des charges stipulait que « les immeubles à construire sur le morcellement devront être situés dans les zones bâtissables maxima indiquées sur le plan ci-annexé. Sur ce même plan, sont indiquées les servitudes de hauteur pour chacun des lots suivant légende » ; que selon le plan du lotissement, la hauteur maximale de la construction était de 5, 5 mètres au faîtage plus 10 %, soit 6, 05 mètres maximum ; que la cour d'appel a constaté que le sapiteur, M. E..., avait déterminé, par rapport au niveau du sol naturel avant travaux, que les hauteurs de la villa des époux Y...étaient supérieures à 6, 05 mètres dans la partie sud ; que pour écarter toute violation du cahier des charges, les juges du fond ont considéré que le cahier des charges et le plan de morcellement n'indiquaient pas à quel point du niveau du sol la mesure devait être prise, notamment si cette hauteur devait être respectée en tout point du bâtiment ou à l'axe dans le sens de la pente générale du terrain et que l'acrotère du toit ne dépassait pas 6, 05 mètres ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait des dispositions claires et précises du cahier des charges et du plan de lotissement que la hauteur devait être mesurée au faîtage, c'est-à-dire au point le plus haut, et non à l'axe, de sorte qu'aucun point de la construction ne pouvait excéder 6, 05 mètres, la cour d'appel a dénaturé ces documents contractuels et violé l'article 1103 du code civil (ancien article 1134) ; 2) ALORS QUE le cahier des charges constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en l'espèce les juges du fond ont constaté qu'il résultait du permis de construire de M. C...que la hauteur avait été mesurée par rapport au niveau du sol, mais à l'axe de la construction, et que ce projet avait été modifié car le toit en pointe au milieu de la construction excédait la hauteur autorisée ; que se référant à cette construction, ils ont considéré que la hauteur maximale autorisée devait être respectée à l'axe et non en tout point du bâtiment ; qu'en statuant ainsi, quand il résultait de ses propres constatations que la hauteur de la construction C...avait été mesurée au faîtage, conformément aux stipulations du cahier des charges et du plan de lotissement, laquelle en l'occurrence coïncidait avec l'axe, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil (ancien article 1134). TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme Marie-Julienne X..., M. Hervé X...et M. Olivier X...solidairement à verser à M. Bruno Y...et Mme Nathalie Z...épouse Y...ensemble une somme de 10 000 euros en compensation du préjudice moral induit par leurs contestations infondées ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le jugement doit également, par des motifs que la cour adopte, être confirmé en ce qu'il a alloué à M. et Mme Y...une somme de 10 000 €, qu'il n'y a pas lieu d'augmenter en cause d'appel, à titre de dommages et intérêts compensatoires du préjudice moral induit par l'état de crainte, dans lequel ils se trouvent, de voir leur villa démolie, depuis la naissance de ce litige, en 2008 ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'outre les tracas induits par la procédure mise en oeuvre par les consorts X..., les époux Y...vivent depuis plus de cinq ans, dans la crainte de la démolition de la maison qu'ils ont fait construire et qui a demandé un investissement financier et personnel conséquent par le fait de X.... Il ressort du rapport d'expertise amiable du cabinet SERI, mandaté par son propre assureur, que cette dernière s'opposait à la construction sur le terrain voisin pour les raisons qu'elle lui ferait perdre la jouissance sur la vue mer panoramique depuis sa terrasse et que la vue d'un cube devant la villa est incompatible avec le caractère du lotissement, motifs qui n'ont pas été repris dans le cadre de la procédure. Il convient en conséquence, d'allouer à M. et Mme Y...une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour compenser le préjudice moral subi ; 1) ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, dégénérer en abus de droit ; qu'en se bornant à relever, en l'espèce, que la procédure diligentée par les consorts X...avait causé des tracas aux époux Y...et leur avait fait craindre une démolition, et que Mme X...s'était opposée à la construction sur le terrain voisin car elle lui faisait perdre la jouissance sur la vue mer depuis sa terrasse et que la construction en cube des époux Y...était incompatible avec le caractère du lotissement, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé la faute commise par les consorts X...faisant dégénérer en abus leur droit d'agir en justice, a violé l'article 1240 du code civil (ancien article 1382) ; 2) ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, dégénérer en abus de droit ; qu'en condamnant, en l'espèce, les consorts X...à payer des dommages-intérêts aux époux Y...pour procédure abusive, tout en constatant que l'expert judiciaire avait confirmé, à tous égards, les griefs des consorts X..., qu'il s'agisse de l'implantation de la villa des époux Y...en zone non constructible, le dépassement de l'emprise au sol ou de la hauteur maximale autorisée, ce dont il résultait que leur action, fondée sur les constatations du rapport d'expertise judicaire, n'avait aucun caractère fautif, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil (ancien article 1382).