Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 octobre 2016, 15-21.714, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-10-20
Numéro d'affaire : 15-21714
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2015-04-09
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 avril 2015), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 11 décembre 2012, pourvoi n° 11-25. 339), que le syndicat des copropriétaires " La Lombarde " (le syndicat) a assigné la société Teva, propriétaire des lots de copropriété 17 et 18 qu'elle a donnés à bail à M. X...pour l'exploitation d'un magasin d'articles et de vêtements de sport, ainsi que M. X..., aux fins de remise du lot 17 en son état initial de garage ; que ces derniers ont sollicité l'annulation de la décision n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2004 donnant mandat au syndic d'engager cette action ; que M. Y..., la SCI de l'Alp et la société La Lugière, copropriétaires, sont intervenus volontairement à l'instance ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que, pour annuler la décision n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires, l'arrêt retient que l'affectation à un usage commercial du garage faisant partie du lot 17 est conforme à la destination de l'immeuble et n'est en soi de nature à aggraver les sujétions de voisinages ou à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la décision mandatant le syndic, en vue d'assigner un copropriétaire pour faire remettre en son état initial un lot de copropriété, était en elle-même irrégulière, la cour d'appel, qui ne pouvait se prononcer sur l'étendue des droits du syndicat pour l'annuler, n'a pas donné de base légale à sa décision ; Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que, pour rejeter la demande de remise en son état initial de garage du lot 17, l'arrêt retient que le maire d'Isola avait autorisé la poursuite de l'exploitation du magasin et que l'affectation à un usage commercial du garage n'est pas en soi de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'activité exercée était génératrice de nuisances sonores, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la troisième branche du moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la société Teva et M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Teva et de M. X... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires La Lombarde la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires La Lombarde Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que l'affectation à un usage commercial du garage dépendant du lot 17 de l'immeuble La Lombarde ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des autres copropriétaires, d'AVOIR annulé la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 10 décembre 2004 et d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Lombarde et M. Y... de leur demande tendant à la condamnation de la société Teva et de M. X... à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en conformité du lot n° 17 avec l'affectation définie par le règlement de copropriété ; Aux motifs que, M. X..., qui exploite un magasin d'articles et de vêtements de sport, a transformé le garage dépendant du lot 17 en local d'exposition où il reçoit la clientèle ; Il résulte des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Selon l'article 9 de cette même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Il résulte de l'état descriptif de division :- qu'en raison de la dénivellation du terrain, le bâtiment comporte des rez-de-chaussée partiels, à des niveaux différents, et que le nombre de niveaux varie de 5 à 8 sur rez-de-chaussée suivant les endroits,- que le niveau T-cote 1994- comprend 14 caves, des dégagements, un local à usage autre que l'habitation et les toilettes d'un local, également à usage autre que l'habitation, situé au niveau supérieur,- que le niveau S-cote 1998, 65- comprend un hall d'entrée ouvrant sur les deux façades, un local vide-ordures, des casiers à skis, une galerie, des dégagements, trois locaux privatifs à usage autre que l'habitation, un entrepôt et deux locaux communs,- que le niveau R-cote 2001, 32- comprend un hall d'entrée ouvrant sur les deux façades, un local vide-ordures, des casiers à skis, un couloir de circulation, des dégagements et divers locaux privatifs, savoir : un entrepôt, un local à usage autre que l'habitation, quatre mini-studios, un local d'habitation composé de quatre chambres, sept studios et trois appartements de deux pièces,- que le niveau A-cote 2004, 00- comprend un couloir de circulation, un local à usage autre que l'habitation, huit mini-studios, huit studios et quatre appartements de deux pièces,- que le niveau B-cote 2006, 68- comprend un couloir d'habitation, la partie en mezzanine du local autre que l'habitation situé au niveau A, sept mini-studios, huit studios et quatre appartements de deux pièces.- que le niveau C-cote 2009, 36- comprend un couloir de circulation, huit mini-studios, huit studios et quatre appartements de deux pièces,- que le niveau D-cote 2012, 04- comprend un couloir de circulation, huit mini-studios, quatre studios, quatre appartements de deux pièces et un appartement de trois pièces,- que le niveau E-cote 2014, 72- comprend un couloir de circulation, six mini-studios, un studio, un appartement de deux pièces et un appartement de trois pièces,- que le niveau F-cote 2017, 40- comprend un couloir de circulation, six mini-studios, un appartement de deux pièces et un appartement de trois pièces,- que le niveau G-cote 2020, 08- comprend un couloir de circulation, six mini-studios et un appartement de deux pièces,- que le niveau H-cote 2022, 76- comprend un couloir de circulation, trois mini-studios et un appartement de deux pièces. Le règlement de copropriété prévoit que les locaux qualifiés « appartements », « studios », « mini-studios » ou « local d'habitation » ne pourront être occupés que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et moeurs, et que l'exercice des professions libérales est admis. Il y est également stipulé ce qui suit : « Les locaux qualifiés « à usage autre que l'habitation » par l'état descriptif de division qui précède, pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quel usage, à l'exclusion de toute activité de fabrication et à condition que l'activité ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble ou à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait occasionné ou les odeurs qui seraient dégagées. Aucune interdiction de concurrence entre copropriétaires de locaux à usage autre que l'habitation n'est établie ». Ainsi que le souligne M. Y... en page 11 de ses conclusions, les lots 19 et 20 dans lesquels est également exploité un magasin d'articles et de vêtements de sport, possèdent un accès direct à partir de la voie publique, en plus de l'accès par la galerie marchande. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a, le 27 septembre 1988, consenti à M. Y... un bail commercial portant sur « une surface de 27, 88 m ² de parties communes située devant le magasin actuellement existant, côté route, orienté à l'ouest ». Par arrêté du 1er février 2013, le maire d'Isola a autorisé la poursuite de l'exploitation de l'établissement « Magic Snow ». Il résulte de ce qui précède que l'affectation à un usage commercial du garage faisant partie du lot 17, ouvrant sur la voie publique et communiquant avec le surplus de ce lot, est conforme à la destination de l'immeuble et n'est pas en soi de nature à aggraver les sujétions de voisinage ou à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. La résolution n º 17 de l'assemblée générale du 10 décembre 2004 sera par conséquent annulée et les demandes du syndicat des copropriétaires ainsi que de M. Y... et des sociétés de l'Alp et La Lugière seront rejetées ; Alors 1°) que, l'annulation d'une délibération d'assemblée générale ne peut être prononcée qu'en cas d'inobservation des règles d'organisation et de fonctionnement des assemblées, d'excès de pouvoir ou d'abus de majorité ; qu'en se bornant à relever, pour annuler la délibération du 10 décembre 2004, que l'affectation à un usage commercial du garage faisant partie du lot n° 17 est conforme à la destination de l'immeuble et n'est pas en soi attentatoire aux droits des autres copropriétaires, sans relever aucune circonstance de nature à établir l'un des cas susvisés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 42 de la loi n° 66-567 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Alors 2°) que, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; qu'en se bornant à relever que l'état descriptif de division de l'immeuble mentionne l'existence de locaux à usage autre que d'habitation, ce qu'autorise le règlement de copropriété, ou que M. Y... exploite un commerce de même nature possédant un accès direct à la voie public, pour en déduire que l'affectation à un usage commercial du garage faisant partie du lot n° 17 est conforme à la destination de l'immeuble et n'est pas en soi attentatoire aux droits des autres copropriétaires, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (conclusions récapitulatives d'appel de l'exposante, p. 14 et s.), si l'activité commerciale exercée dans l'ancien garage ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires par les nuisances sonores et les atteintes à la sécurité qu'elle générait, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi n° 66-567 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Alors 3°) que, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer, et observer lui-même, le principe de la contradiction et ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; qu'en se fondant sur un arrêté du maire d'Isola 2000 en date du 1er février 2013, autorisant la poursuite de l'exploitation de l'établissement Magic Snow, cependant que cette pièce n'avait pas été communiquée aux parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.