Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2017, 16-12.846, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-03-09
Numéro d'affaire : 16-12846
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2015-11-13
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Carbonnier, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 novembre 2015), que l'association Foncière logement (l'association), qui réalise des logements locatifs dans des quartiers faisant l'objet de rénovation urbaine, a retenu l'offre de la société Valorisation et développement immobiliers (la société VDI), promoteur immobilier, en vue de la réalisation d'un programme de logements ; qu'un contrat d'études préliminaires a été signé le 15 octobre 2010 entre la société VDI et la société civile Foncière RU 01/2010 (la société civile), détenue par l'association ; que, autorisée par celle-ci, la société VDI a déposé un permis de construire qui été obtenu le 1er juillet 2011 ; que, par lettre du 27 juin 2012, l'association a informé la société VDI qu'elle n'entendait pas poursuivre le projet en raison du prix de revient de l'opération ; que, se prévalant de l'existence d'un contrat de promotion immobilière, la société VDI a assigné l'association et la société civile en indemnisation de ses préjudices ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la société VDI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à la reconnaissance de l'existence d'un contrat de promotion immobilière et à l'allocation de dommages-intérêts ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les lettres échangées entre les parties ne permettaient pas de caractériser la volonté de l'association de conclure un contrat de promotion immobilière, une telle volonté ne pouvant résulter des diligences partielles accomplies par la société VDI au seul vu d'un courrier ambigu et de l'achèvement de la phase du contrat d'études préliminaires qui réservait à l'association la faculté de ne pas poursuivre l'opération avec le promoteur pour quelque raison que ce soit et que la lettre de l'association du 1er juin 2011, qui précisait que la société VDI avait été autorisée à déposer un permis de construire, de manière anticipée, au cours du mois d'avril 2011, était ambiguë dans la mesure où la société VDI était invitée à préparer la phase du contrat de promotion immobilière et non à exécuter tout ou partie de ce contrat que l'association n'était pas en mesure de signer en l'absence de promesse de vente et relevé qu'au 9 décembre 2011, date à laquelle la société VDI avait pris acte de la suspension du projet faute de financement, le solde dû sur le contrat d'études préliminaires n'était pas réglé, ce qui est le cas lors de la conclusion d'un contrat de promotion immobilière pour lequel aucun acompte n'avait été versé, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la preuve de l'existence d'un contrat de promotion immobilière n'était pas rapportée et rejeter les prétentions de la société VDI, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société VDI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes formées sur le fondement de la rupture abusive des pourparlers ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des documents produits, non contestés dans leur teneur par la société VDI, que des problèmes de financement, survenus au cours de l'année 2011 à la suite de la réduction substantielle des ressources de l'association causée par le désengagement de l'Etat, étaient à l'origine de la suspension puis de l'abandon du projet, la cour d'appel, qui a pu déduire de ce seul motif que l'association n'avait pas eu à l'égard de la société VDI une attitude abusive, a légalement justifié sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Valorisation et développement immobiliers aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Valorisation et développement immobiliers et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à l'association Foncière logement et à la société civile Foncière RU 01/2010 ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la société Valorisation et développement immobiliers. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL VDI de ses prétentions tendant à faire reconnaître l'existence d'un contrat de promotion immobilière et, par conséquent, à faire condamner solidairement l'association Foncière logement et la société Foncière RU 01/2010 à lui payer la somme de 823 802 € TTC au titre du remboursement de ses débours et de la perte de rémunération avec intérêts au taux légal à dater de l'assignation, ainsi que les sommes de 50 000 € au titre du préjudice commercial et de 200 000 € au titre du préjudice financier ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont considéré que la société VDI ne pouvait pas se prévaloir d'un contrat de promotion immobilière et donc de sa rupture, parce qu'il n'y avait pas d'écrit consacrant un tel contrat, alors que l'existence d'un écrit constituait une condition de validité du contrat invoqué, en vertu de l'article 12 du décret n° 2005-1742 du 30 décembre 2005 ; que la société VDI soutient que le contrat de promotion immobilière qu'elle invoque ne relève pas du champ d'application de ce décret et que sa validité ne dépend pas de l'existence d'un écrit spécifique ; qu'elle soutient que l'existence de ce contrat est suffisamment démontrée par les documents écrits, qui ont été échangés entre les parties ; qu'il convient donc de déterminer, dans un premier temps, si les parties ont effectivement conclu un contrat de promotion immobilière, en l'absence d'écrit formalisant expressément un tel contrat ; que ce n'est, qu'en cas d'existence de ce contrat, que la question de sa validité se pose en fonction du régime applicable, selon qu'il entre ou non dans le champ d'application de l'ordonnance du 6 juin 2005, relative aux marchés passés par certaines entreprises publiques ou privées non soumises au code des marchés publics ; qu'il est établi que, le 15 octobre 2010, un contrat d'études préliminaires a été conclu entre la société Foncière RU 01/2010 et la société VDI, portant sur un programme de construction à [Localité 1], d'une valeur de 7 450 000 € TTC ; qu'aux termes du paragraphe IV de son exposé liminaire, ce contrat a pour objet de « permettre au promoteur de préparer le dossier de demande de permis de construire et de mettre au point l'ensemble des plans et pièces écrites détaillées destinées à être annexées le cas échéant au contrat de promotion immobilière » ; que selon le paragraphe V du même exposé liminaire, il est précisé que « si le maître de l'ouvrage décide de réaliser cet ensemble immobilier, il sera conclu avec le promoteur un contrat de promotion immobilière, sous la forme d'un contrat type, joint au dossier de consultation et comportant notamment la condition résolutoire de l'obtention de l'ensemble des autorisations administratives devenues définitives » ; que plusieurs courriers ont été échangés entre la société VDI et l'association Foncière logement entre le mois de mai 2011 et le courrier de cette association en date du 27 juin 2012 ayant notifié la fin du projet ; qu'il s'agit de déterminer si ces courriers permettent de consacrer la volonté de l'association Foncière logement ou de la société Foncière RU 01/2010 (ayant vocation à se substituer à l'association selon le contrat d'études préliminaires), de s'engager dans les liens d'un contrat de promotion immobilière ; tous les courriers font état de l'absence de signature du contrat de promotion immobilière, prévu dans le contrat d'études préliminaires ; que c'est ainsi que le courrier VDI du 9 mai 2011 souligne que le projet a pris du retard et que le défaut de signature du contrat de promotion immobilière empêche de passer commande du dossier de consultation des entreprises auprès de la maîtrise d'oeuvre ; que le courrier de l'association Foncière logement en date du 1er juin 2011 a pour objet de faire le point sur l'opération de [Localité 1] ;qu'il est précisé que la phase du contrat d'études préliminaires est désormais terminée et que la société VDI a été autorisée à déposer un permis de construire, de manière anticipée, au cours du mois d'avril 2011 ;que ce courrier est au coeur du litige, en raison de la phrase suivante énoncée par son rédacteur : « bien que nous ne soyons pas en mesure de signer un contrat de promotion immobilière, à défaut d'avoir signé une promesse de vente, nous vous demandons de préparer cette phase dès à présent » ; que dans une télécopie en date du 5 octobre 2011, la société VDI indique avoir été informée par son correspondant-maître d'ouvrage qu'il n'avait pas été autorisé à lui transmettre le projet de contrat de promotion immobilière et que la signature de cet acte était reportée sine die ; que cette télécopie rappelle que les prestations prévues au CPI ont d'ores et déjà été engagées et que les consultations d'entreprises sont en cours pour permettre « une réitération » du contrat en janvier 2012 ; que dans un autre courrier, en date du 9 décembre 2011, la société VDI prend acte de la suspension par l'association Foncière logement de toutes les opérations non encore financées (dont l'opération [Localité 1]), rappelle qu'elle a fourni des efforts et engagé des débours importants, dans la perspective de la réitération du CPI, et qu'elle se trouve contrainte de surseoir à la passation des marchés avec les entreprises, dans l'attente de nouvelles instructions ; que le seul courrier susceptible de révéler un engagement de l'association Foncière logement (ou de la société devant se substituer à elle) est le courrier, émanant d'elle, du 1er juin 2011 ; que ce courrier ne consacre pas, toutefois, une renonciation de l'association à conclure un contrat de promotion immobilière en bonne et due forme – ainsi qu'il a été expressément prévu dans le contrat d'études préliminaires – puisqu'il est précisé qu'elle n'a pas actuellement le pouvoir de signer un tel contrat ; que par ailleurs, la société VDI est invitée à « préparer » la phase du contrat de promotion immobilière, ce qui est pour le moins ambigu, puisque le candidat-promoteur n'est pas clairement invité à « exécuter » tout ou partie du contrat de promotion immobilière ; qu'il n'est, d'autre part, pas indiqué par l'association Foncière logement que la décision de mener l'opération à son terme aurait été prise ; qu'il y a ainsi une discordance évidente entre cette notion de préparation (phase préalable au contrat) et les termes du courrier de la société VDI en date du 9 décembre 2011, qui évoquent « la mise en oeuvre de l'intégralité de la phase CPI en vue de sa réitération » ; qu'à cet égard, la société VDI ne peut pas soutenir qu'elle a engagé l'ensemble des prestations prévues au CPI sur « les instructions écrites » de l'association Foncière logement, ainsi qu'elle le prétend dans sa télécopie du 5 octobre 2011 ; que ces instructions écrites se limitent au courrier du 1er juin 2011 qui vise une préparation sans autre précision, ni même évocation de la « réitération » d'un contrat de promotion immobilière ; que ce même courrier (dont l'objet premier était de faire le point de la situation entre les parties) précise encore que l'offre de la société VDI ne sera pas actualisée quant à son coût « si la maîtrise foncière, permettant la signature du CPI est acquise par l'association avant la fin janvier 2012… l'association s'engageant à tout mettre en oeuvre pour que l'achat du terrain soit envisageable à la fin novembre 201I » ; qu'il ne s'agit que du règlement de questions pratiques dans la perspective (éventuelle) de la conclusion d'un contrat de promotion immobilière ; que ces éléments et circonstances sont insuffisants pour caractériser la volonté effective de l'association Foncière logement de s'engager dans les liens d'un contrat de promotion immobilière, en dehors de la signature du contrat type qui était prévu par le contrat d'études préliminaires, une telle volonté ne pouvant résulter des diligences partielles accomplies par la société VDI au seul vu d'un courrier ambigu et de l'achèvement de la phase contrat d'études préliminaires, étant rappelé que l'article 7 de ce contrat réserve expressément à l'association la faculté de ne pas poursuivre l'opération avec le promoteur « pour quelque raison que ce soit » ; que pour les mêmes raisons (courrier équivoque), et ainsi qu'il est soutenu par les intimées, la lettre du 1er juin 2011 ne peut pas constituer la preuve, exigée par l'article 1341 du code civil, pour démontrer l'existence du contrat de promotion immobilière faisant l'objet du litige ; qu'il doit, en outre, être souligné, qu'à la date du 9 décembre 2011, le solde dû sur le contrat d'études préliminaires n'était toujours pas réglé, alors que ce solde est usuellement réglé lors de la conclusion du contrat de promotion immobilière, ce qui ne peut qu'interroger sur l'existence alléguée du contrat de promotion immobilière, dès le mois de juin 2011, puisque ce contrat ne produit pas les effets prévus ; que de même, aucun acompte n'a été versé par l'association Foncière logement au titre de l'exécution d'un contrat de promotion immobilière, alors que le projet de CPI, produit aux débats par la société VDI (pièce 9, page 31), prévoyait le versement de 5 % du montant des travaux à la date de signature de l'acte complémentaire de CPI (dossier complet de permis de construire) ; qu'en l'absence de démonstration de la conclusion d'un contrat de promotion immobilière selon les principes du droit commun des contrats (validation de la rencontre des volontés sans exigence de forme), il importe peu de déterminer si la validité de ce contrat était subordonnée aux prescriptions de l'ordonnance du 6 juin 2005 (exigence d'un contrat écrit au regard du montant du marché) afférentes à certains marchés passés par des personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société VDI de ses prétentions indemnitaires fondées sur la responsabilité contractuelle ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'il convient de rappeler, en premier lieu, qu'en application de l'article 1831-1 du code civil, le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ; que ce promoteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage ; qu'il est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792,1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ; qu'en application de l'article L. 222-3 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant un certain nombre d'indications, l'inobservation des dispositions de cet article entraînant la nullité du contrat ; que l'article L. 222-1 alinéa 2 du même code énonce que les règles fixées par les articles L. 222-1 alinéa l, L. 222-2 à L. 222-7, ne sont pas obligatoires lorsque le maître de l'ouvrage est une personne qui construit un ou plusieurs immeubles en vue de la vente ou une société autre que celles mentionnées aux chapitres II et III du présent livre faisant construire plus de deux locaux à usage professionnel ou d'habitation ; qu'en l'espèce, le maître de l'ouvrage, à savoir la société civile RU 0112010, qui n'est ni une société constituée en vue de l'attribution de l'immeuble aux associés par fractions divises, ni une société coopérative de construction, est en revanche une société dont l'objet était de faire construire plus de deux locaux à usage d'habitation ; que, par conséquent, le contrat de promotion immobilière qui devait être conclu avec la société VDI ne relevait pas de la réglementation d'ordre public prévue par les articles L. 222-1 à L. 222-7 du code de la construction et de l'habitation ; que cependant, les parties s'accordent pour dire que l'association Foncière logement était soumise au décret 2005-1742 du 30 décembre 2005 fixant les règles applicables aux marchés passés par les pouvoirs adjudicateurs mentionnés à l'article 3 de l'ordonnance n° 2005-649 du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics ; que l'article 12 de ce décret dispose que les marchés d'un montant égal ou supérieur aux seuils de procédure formalisée sont passés sous forme écrite ; qu'en application de l'article 7, pour les marchés de travaux, le seuil au-dessus duquel s'appliquent les procédures formalisées est celui de 5 000 000 € MT ; que cette règle n'est pas simplement une règle de preuve, et la forme écrite est une condition de validité du contrat ; qu'en l'espèce, il est constant qu'à l'issue d'une procédure répondant aux règles fixées par le décret 2005-1742 du 30 décembre 2005, le promoteur VDI a été choisi par l'association Foncière logement pour mener à bien la réalisation du programme immobilier décrit dans l'appel d'offres (pièce n° 1 des défenderesses) ; qu'il convient de relever que l'appel d'offres a été lancé par l'association Foncière logement, « pour le compte de la SCI qu'elle se substituera » ; que l'offre présentée par la SARL VDI formant équipe avec [V] [E] architecte a été acceptée par l'association Foncière logement ; que cette offre contenait une description du projet de construction et en précisait le coût, à savoir 7 450 000 € TTC ; qu'ainsi, par acte du 15 octobre 2010 (pièce n° 3 des défenderesses), un contrat d'études préliminaires d'un programme de construction a été conclu entre la société civile Foncière RU 01/2010 et la SARL VDI ; que ce contrat contient un exposé liminaire précisant que par décision de son comité permanent en date du 27 juillet 2010 le maître de l'ouvrage a décidé de confier au promoteur le présent contrat d'études préliminaires ayant pour objet de permettre au promoteur de préparer le dossier de demande de permis de construire et de mettre au point l'ensemble des plans et pièces écrites détaillées destinées à être annexées le cas échéant au contrat de promotion immobilière ; que si le maître de l'ouvrage décide de réaliser cet ensemble immobilier, il sera conclu avec le promoteur un contrat de promotion immobilière sous la forme du contrat type joint au dossier de consultation et comportant notamment la condition résolutoire de l'obtention de l'ensemble des autorisations administratives devenues définitives ; que ces faits étant exposés, il convient d'abord de dire que l'acceptation par le pouvoir adjudicateur de l'offre présentée par un promoteur candidat à la procédure de consultation n'empêche pas conclusion du contrat de promotion immobilière ; que de plus, la conclusion du contrat d'études préliminaires n'emportait pas davantage obligation de conclure entre les deux mêmes parties le contrat de promotion immobilière ; que conformément à l'article 12 du décret 2005-1742 du 30 décembre 2005, un tel contrat devait être passé en la forme écrite ; qu'en effet, le marché devant être passé entre le maître de l'ouvrage et le promoteur portait sur une somme supérieure au seuil de 5 000 000 € HT ; qu'aucun contrat de promotion immobilière passé en la forme écrite n'a été signé des deux parties ; que si un projet de contrat a été adressé par message électronique du 25 mars 2011 par la société VDI au maître de l'ouvrage, ce contrat n'a finalement pas été signé ; que le courrier du 1er juin 2011 n'est pas un contrat de promotion immobilière ; qu'il contient d'ailleurs l'indication très clairement exprimée qu'un tel contrat ne peut être signé par le maître de l'ouvrage qui n'a pas encore acquis le terrain ; que le fait que le maître de l'ouvrage demande au promoteur de préparer les prochaines phases du projet, sans autre précision, ne caractérise aucun accord des parties sur la situation et la contenance du terrain sur lequel devait être édifié le bâtiment (d'ailleurs, ce terrain n'est pas encore acquis), sur la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire, sur les prestations essentielles devant être réalisées par le promoteur dans le cadre du contrat de promotion immobilière, sur le prix devant être payé en contrepartie, et sur les modalités de paiement de ce prix ; qu'en tout état de cause, comme cela a déjà été dit, un tel accord doit être constaté par écrit pour être valable ; que le courrier du 1er juin 2011 n'est pas une convention comportant l'énonciation des obligations réciproques des parties et la signature de ces parties ; que, par conséquent, aucun contrat de promotion immobilière conclu entre la société VDI et la société Foncière RU 0112010 ou l'association Foncière logement n'a été résilié par courrier du 27 juin 2012 ; que les demandes de dommages et intérêts formées sur le fondement de l'article 1147 du code civil ne peuvent aboutir, étant constaté que les mêmes demandes ne sont pas formées sur le fondement de la faute quasi délictuelle des sociétés défenderesses qui auraient incité le promoteur à commencer à exécuter un contrat non encore conclu ; que la société VDI sera donc déboutée de l'ensemble de ses demandes ; 1°) ALORS, d'une part, QUE le contrat est le produit de la rencontre des volontés des parties ; que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; Qu'en l'espèce, pour nier qu'un contrat de promotion immobilière avait été conclu entre les parties litigieuses, la cour d'appel, après avoir distingué entre conditions d'existence et conditions de validité d'un contrat, et considéré que la forme écrite n'est pas une condition d'existence du contrat de promotion immobilière, a relevé que tous les courriers échangés entre les parties faisaient état de l'absence de signature du contrat de promotion immobilière, considéré que dans un courrier, en date du 9 décembre 2011, la SARL VDI rappelait avoir fourni des efforts et engagé des débours importants « dans la perspective de la réitération du CPI » (arrêt, p. 7, § 1), et constaté que la SARL VDI avait été invitée à préparer la phase du contrat de promotion immobilière, se déterminant, de toute évidence, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un contrat de promotion immobilière ; Qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1108 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ; 2°) ALORS, d'autre part, QUE le contrat de promotion immobilière doit être constaté, avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant un certain nombre d'énonciations ; qu'aucune travail matériel, hormis ceux nécessaires aux études préliminaires, ne peut être effectué sur le terrain avant la signature des actes concernant toutes les opérations à réaliser ; que le commencement d'exécution du contrat de promotion immobilière résulte de la signature d'un contrat de louage d'ouvrage ou du commencement des travaux ; Qu'en l'espèce, pour nier qu'un contrat de promotion immobilière avait été conclu entre les parties litigieuses, la cour d'appel a considéré que la forme écrite n'est pas une condition d'existence du contrat de promotion immobilière, que tous les courriers échangés entre les parties faisaient état de l'absence de signature du contrat de promotion immobilière, que dans un courrier, en date du 9 décembre 2011, la SARL VDI rappelait avoir fourni des efforts et engagé des débours importants « dans la perspective de la réitération du CPI » (arrêt, p. 7, § 1), et que la SARL VDI avait été invitée à préparer la phase du contrat de promotion immobilière, tout en constatant néanmoins que la SARL VDI avait été autorisée, par lettre du 18 avril 2011, à déposer une demande de permis de construire, que, par une lettre du 1er juin 2011, l'association Foncière logement avait déclaré que « La phase Contrat d'Études Préliminaires (CEP) est désormais terminée et nous vous avons donné l'autorisation de déposer un permis de construire » et que la SARL VDI avait obtenu, le 1er juillet 2011, le permis de construire, ce qui suffit à démontrer le commencement d'exécution du contrat de promotion immobilière et donc l'existence de la conclusion d'un tel contrat entre les parties litigieuses ; Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles L. 222-3 et R. 222-2 du code de la construction et de l'habitation. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SARL VDI de ses prétentions tendant à faire engager la responsabilité civile de l'association Foncière logement et de la société Foncière RU 01/2010 pour rupture abusive des pourparlers et, par conséquent, à faire condamner solidairement l'association Foncière logement et la société Foncière RU 01/2010 à lui payer la somme de 823 802 € TTC au titre du remboursement de ses débours et de la perte de rémunération avec intérêts au taux légal à dater de l'assignation, ainsi que les sommes de 50 000 € au titre du préjudice commercial et de 200 000 € au titre du préjudice financier ; AUX MOTIFS QUE contrairement à ce qui est soutenu par l'association Foncière logement et la société Foncière RU 01/2010, cette prétention ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile ; qu'en effet, les demandes indemnitaires de la société VDI sont les mêmes, qu'elles soient fondées sur la responsabilité contractuelle ou sur la responsabilité quasi délictuelle, résultant de l'éventuelle rupture abusive des pourparlers. Le moyen tiré de cette rupture n'est qu'un moyen subsidiaire visant à soutenir les demandes de la société VDI pour le cas où l'existence d'un contrat de promotion immobilière ne serait pas retenue ; que par ailleurs, l'absence de visa de l'article 1383 du code civil, tant dans le corps des conclusions que dans leur dispositif, ne saurait justifier d'écarter l'analyse du moyen subsidiaire invoqué par la société VDI, dès lors qu'il était parfaitement compréhensible et que les intimées ont d'ailleurs pu y répondre ; que les prétentions de la société VDI fondées sur la rupture abusive des pourparlers doivent donc être déclarées recevables ; que le bien-fondé de ces prétentions suppose que la société VDI démontre une faute de l'association Foncière logement ou de la société Foncière RU 0112010 lui ayant causé un préjudice ; qu'un telle faute n'est invoquée par la société VDI (page 21 des conclusions) qu'à l'encontre de l'association Foncière logement, en raison de sa mauvaise foi, qui serait démontrée par le motif de l'abandon du projet, qui est mentionné dans le courrier du 27 juin 2012 ; qu'il est constant que le courrier du 27 juin 2012, notifiant l'abandon du projet, a été rédigé par l'association Foncière logement, et pour son compte, puisqu'il est clairement indiqué que « le comité d'engagement de notre association a décidé de ne pas donner suite à ce projet » ; que l'association Foncière logement précise que le projet est abandonné en raison « d'un report de planification et du fait du prix de revient de cette opération non adaptée au marché local », ce qui explique l'incompréhension de la société VDI, puisqu'il est établi que c'est l'association qui a elle-même fixé le prix maximum admissible au m2 de cette opération ; que si la formulation des raisons de l'abandon du projet apparaît ainsi peu rigoureuse, il n'en demeure pas moins qu'à l'issue du contrat d'études préliminaires, il était prévu que le maître de l'ouvrage pourrait décider – sans devoir la moindre indemnité – qu'il ne poursuivrait pas l'opération « pour quelque raison que ce soit » ; que l'exercice de cette faculté ne peut engager la responsabilité de l'association que s'il est établi, qu'en ne poursuivant pas l'opération, elle a agi de façon malicieuse, c'est à dire abusive ; qu'il résulte des documents produits, non contestés dans leur teneur par la société VDI, que des problèmes de financement sont survenus au cours de l'année 2011, du fait de la réduction substantielle des ressources de l'association, en raison du désengagement de l'État ; que la société VDI a été avisée de ces difficultés avant la fin de l'année 2011 et ce sont ces difficultés purement financières qui ont d'abord conduit à la suspension du projet (décembre 2011) puis à son abandon ; que le motif d'abandon évoqué dans le courrier du 27 juin 2012 ne peut donc en lui-même caractériser une attitude abusive susceptible d'engager la responsabilité de l'association puisque celle-ci a dû mettre fin au projet au regard d'éléments financiers qui se sont imposés à elle, peu important la formulation des raisons de cet abandon ; qu'aucune autre attitude fautive n'a été invoquée par la société VDI (page 21 de ses conclusions) au soutien de ses prétentions en responsabilité pour rupture abusive des pourparlers ; qu'elle doit donc être déboutée de ses prétentions à ce titre ; ALORS QUE tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; que la rupture abusive des pourparlers engage la responsabilité civile de son auteur ; Qu'en l'espèce, pour retenir que l'association Foncière logement n'avait pas eu, à l'égard de la SARL VDI, une attitude abusive susceptible d'engager sa responsabilité civile, la cour d'appel a considéré que celle-ci avait dû mettre fin au projet en raison de problèmes de financement survenus au cours de l'année 2011, notamment en raison du désengagement de l'État, se déterminant, à nouveau, par des motifs impropres à exclure le caractère abusif de la rupture des pourparlers dans la mesure où c'était l'association Foncière logement, elle-même, qui avait fixé le prix maximum admissible au métro carré de l'opération envisagée et qu'il lui appartenait donc de tenir compte d'éventuelles difficultés financières de cet ordre ; Qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.