Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 décembre 2018, 17-24.478, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-12-20
Numéro d'affaire : 17-24478
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2017-06-01
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles L. 442-4 et L. 480-15 du code de l'urbanisme ; Attendu que, selon le premier de ces textes, aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager ; que, selon le second, les ventes intervenues en méconnaissance de ces dispositions peuvent être annulées à l'exception de celles pour lesquelles un permis de construire a été accordé ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier,1er juin 2017), que, par acte sous seing privé du 11 février 2011, Thérèse X... et Mmes Hélène X... et Françoise X... ont vendu à la société J.F. Carbonnell des parcelles destinées à la création d'un lotissement au prix de 215 000 euros payable par la livraison de trois parcelles viabilisées ; qu'après obtention du permis d'aménager, la société J.F. Carbonnell a assigné en réitération de la vente Mmes Hélène et Françoise X... tant en leur nom propre qu'en leur qualité d'héritière de Thérèse X... ; Attendu que, pour ordonner la réalisation forcée de la vente, l'arrêt retient que le permis d'aménager a été accordé le 8 décembre 2011 et que si, en application de l'article L. 480-15 du code de l'urbanisme, les ventes conclues en méconnaissance des dispositions de l'article L. 442-4 du même code peuvent être annulées, elles ne peuvent plus l'être lorsque le permis de construire a été accordé ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er juin 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ; Condamne la société J.F. Carbonnell aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société J.F. Carbonnell et la condamne à payer à Mmes Hélène et Françoise X... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour Mmes Hélène et Françoise X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué AVOIR débouté les dames X... de leur demande de nullité de l'acte sous-seing privé conclu le 11 février 2011 avec la société Cabonnell JF et de les AVOIR condamnées à réitérer la vente par acte authentique et à payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. AUX MOTIFS QUE « Aux termes de l'acte sous-seing privé du 11 février 2011 Thérèse, Hélène et Françoise X... ont vendu à la SARL Carbonnell JF l'intégralité des immeubles non bâtis situés à [...] (66) cadastrés [...] [...] et [...] moyennant le prix de 215 000 € net vendeur payable par la livraison de trois parcelles viabilisées de 800 m2 chacune. Cette convention contrevient aux dispositions de l'article L 442-4 du code de l'urbanisme qui stipule qu'aucune promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie avant la délivrance du permis d'aménager. Or l'arrêté accordant un permis d'aménager à la société Carbonnell a été signé le 8 décembre 2011. Si, en application de l'article 480-15 du même code, les ventes conclues en méconnaissance des dispositions de l'article 442-4 peuvent être annulées, elles ne peuvent plus l'être lorsque le permis de construire a été accordé. En conséquence, le permis ayant été accordé à la société Carbonnell, les dames X... ne sont pas fondées à demander la nullité de l'acte sous-seing privé de vente. Les conséquences fiscales on légales de cette vente dont les conditions ont été librement décidées par les parties, sont sans conséquence sur la validité de l'acte. Le jugement doit donc être infirmé. Les dames X... soutiennent ensuite que l'acte encourt la nullité puisqu'il contient des conditions purement potestatives concernant la réalisation de la vente à la seule discrétion de l'acheteur ainsi que le paiement du prix consistant en la livraison de trois parcelles viabilisées. Au paragraphe concernant le prix il est indiqué : « la vente si elle se réalise aura lieu moyennant le prix de 215 000 € net vendeur. Cette somme sera payable pair la livraison de trois parcelles viabilisées de 800 m2 chacune ». L'hypothèse de la réalisation de la vente, c'est-à-dire sa réitération par acte authentique, ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acquéreur mais d'autres éléments extérieurs à l'acte ou de la volonté des deux parties, preuve en est le refus des dames X... de signer l'acte authentique. Il ne s'agit donc pas d'une condition potestative. Par ailleurs le prix de vente est parfaitement déterminé mais les parties l'ont converti en une obligation de faire. Ainsi la détermination du prix ne dépend plus de la volonté des parties qui ont simplement prévu une modalité de son règlement. Cette modalité ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acheteur qui peut se heurter pour la viabilisation des terrains à des difficultés économiques ou techniques. Dans l'hypothèse de l'impossibilité de viabilisation des parcelles devant être livrées, le paiement du prix ne dépendrait pas de la seule volonté de l'acheteur comme l'affirment les dames X... puisque le prix parfaitement déterminé leur serait alors versé en argent. L'acte ne contient donc pas de condition potestative et n'encourt pas la nullité. Les intimés seront donc condamnés à signer l'acte authentique de vente aux conditions prévues à l'acte sous-seing privé du 11 février 2011 ». 1°/ ALORS QU'aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d'aménager ; qu'en l'espèce, pour nier la nullité de l'acte stipulé en méconnaissance des dispositions d'ordre public, la cour d'appel a considéré que « le permis ayant été accordé à la société Carbonnell, les dames X... ne sont pas fondées à demander la nullité de l'acte sous-seing privé de vente » (arrêt, p. 4 § 1), violant ainsi l'article L. 442-4 du code de l'urbanisme et l'article L. 480-15 du même code, par fausse application. 2°/ ALORS QUE la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est du pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher et qu'est nulle toute obligation contractée sous une condition potestative ; que, dans leurs conclusions d'appel, les exposantes faisaient valoir que la promesse de vente était affectée d'une « condition purement potestative » (écritures d'appel, p. 7) tenant au bon vouloir de la société JF Carbonnell de procéder à la viabilisation des parcelles, dont il se déduisait que « la contrepartie de la vente, le paiement, dépend[ait] de la seule volonté de l'acheteur » (ibidem, p. 8) ; qu'en retenant néanmoins que cette clause n'était pas potestative, aux motifs inopérants que « l'hypothèse de la réalisation de la vente, c'est-à-dire sa réitération par acte authentique, ne dépend pas exclusivement de la volonté de l'acquéreur mais d'autres éléments extérieurs à l'acte ou de la volonté des deux parties, preuve en est le refus des dames X... de signer l'acte authentique » (arrêt, p. 4 § 5) et que « l'hypothèse de l'impossibilité de viabilisation des parcelles devant être livrées, le paiement du prix ne dépendrait pas de la seule volonté de l'acheteur comme l'affirment les dames X... puisque le prix parfaitement déterminé leur serait alors versé en argent » (arrêt, p. 4 § 6), la Cour d'appel a violé les articles 1170 et 1174 du code civil.