Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 31 mars 2009, 08-11.787, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-03-31
Numéro d'affaire : 08-11787
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2007-10-05
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Blondel, SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen ; Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 5 octobre 2007), que, par acte du 11 mai 2004, la société Safari, venant aux droits de M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial, a délivré congé à M. Z... pour le 30 septembre 2005 sans offre de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, puis l'a assigné en validation de congé ; Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'un bail commercial a été signé le 21 juin 1992 entre M. X..., bailleur, et la SNC Sandwich Club, locataire, pour l'exploitation d'un bar-restaurant, qu'un bail commercial a été par la suite signé le 29 septembre 1995 entre M. X... et la SNC Sandwich Club, représentée par M. Sully Z... et M. Johnny Y..., gérants, pour l'exploitation dans les mêmes locaux d'un bar restaurant, que ce dernier contrat stipule expressément que les parties entendent au préalable mettre fin au contrat établi entre eux le 21 juin 1992 et mentionne par ailleurs que toutes transformations des lieux ne pourront être faites sans avis favorable du bailleur et que toute sous-location est interdite, que le contrat du 21 juin 1992 a donc perdu tous ses effets, qu'aucune activité annexe de pâtisserie n'a été autorisée par le bailleur, que la location-gérance consentie le 8 avril 1999 par la SNC Sandwich Club à M. Patrice Z..., frère de M. Sully Z..., pour l'exercice d'une activité de pâtisserie au mépris de l'autorisation du bailleur est prohibée par le bail initial, qu'il en ressort que c'est en infraction aux termes du bail commercial signé le 29 septembre 1995 qu'une activité de pâtisserie a eu lieu dans les locaux donnés à bail et que le congé délivré à M. Sully Z..., qui a repris à l'enseigne " Resto Bar de la Zone " les locaux loués, est valable ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Sully Z... contestant l'existence du bail daté du 29 septembre 1995 dont seule une copie avait été produite par le bailleur et demandant sur le fondement de l'article 1334 du code civil la production de l'original de ce document, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne la société Safari aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Safari ; la condamne à payer à M. Sully Z... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 11 mai 2004 avec effets au 30 septembre 2005, et si nécessaire ordonné l'expulsion de Monsieur Sully Z... et tous occupants de son chef ; AUX MOTIFS QUE les éléments versés aux débats font apparaître qu'un bail commercial a été signé le 21juin 1992 entre Monsieur X..., bailleur, et la SNC SANDWICH CLUB, locataire, pour l'exploitation d'un bar restaurant situé... à Sainte Clotilde, qu'un bail commercial a été par la suite signé le 29 septembre 1995 entre Monsieur X... et la SNC SANDWICH CLUB, représentée par Monsieur Sully Z... et Monsieur Johnny Y..., gérants, pour l'exploitation dans les mêmes locaux d'un bar restaurant ; que ce dernier contrat signé le 29 septembre 1995 stipule expressément que les parties entendent au préalable mettre fin au contrat établi entre eux le 21 juin 1992, et mentionne par ailleurs que toutes transformations des lieux ne pourront être faites sans avis favorable du bailleur et que toute sous location est interdite ; que les pièces produites font donc apparaître que le contrat du 21 juin 1992 a perdu tous ses effets, qu'aucune activité annexe de pâtisserie n'a été autorisée par le bailleur, que le contrat de location gérance en date du 7 janvier 1998 établi entre la SNC SANDWICH CLUB et Monsieur Sully Z... ne prévoit pas d'autre activité que celle visée au bail initial, que la location gérance consentie le 8 avril 1999 par Monsieur Y... pour le compte de la SNC SANDWICH CLUB à Monsieur Patrice Z..., frère de Monsieur Sully Z..., pour lui permettre l'exercice d'une activité de pâtisserie au mépris de l'autorisation du bailleur, est prohibée par le bail initial ; qu'il en ressort que c'est en infraction aux termes du bail commercial signé le 29 septembre 1995 que l'exploitation d'une activité de pâtisserie a eu lieu dans les locaux donnés à bail, et que le congé avec refus de renouvellement du bail est valable ; qu'il y a lieu de noter que le fait que les lieux donnés en location aient été équipés en 1992 de matériels de pâtisserie reste sans influence sur la destination contractuelle que les parties ont entendu leur attribuer ; qu'il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions la décision des premiers juges, qui par des motifs pertinents que la Cour adopte expressément, a fait une exacte application de la loi et du droit des parties ; ALORS d'une part QU'est privé de motifs l'arrêt qui omet de répondre à un moyen opérant ; que dans ses conclusions d'appel (conclusions déposées le 19 février 2007, p 9 et 10), Monsieur Sully Z... contestait l'existence du bail commercial daté du 29 septembre 1995 dont seule une copie avait été produite aux débats par la société SAFARI quand le seul contrat en version originale produit était le bail du 21 juin 1992, Monsieur Sully Z... demandant sur le fondement de l'article 1334 du code civil la production de la version originale du bail de 1995 ; que faute d'avoir répondu à ce moyen qui était de nature à modifier le raisonnement de la cour d'appel, celle-ci méconnaît les exigences de l'article 455 du code de procédure civile que l'article 6, I de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; ALORS d'autre part et en tout état de cause QUE les copies ne font foi que de ce qui est contenu au titre dont la représentation peut toujours être exigée ; que Monsieur Sully Z... avait produit l'original du bail du 21 juin 1992 et exigeait la production de la version originale du bail du 29 septembre 1995 dont se prévalait la société SAFARI ; que la cour d'appel a retenu que ce second bail s'était substitué au premier, sans en avoir ordonné la production, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1334 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 11 mai 2004 avec effets au 30 septembre 2005, et si nécessaire ordonné l'expulsion de Monsieur Sully Z... et tous occupants de son chef ; AUX MOTIFS QUE les éléments versés aux débats font apparaître qu'un bail commercial a été signé le 21 juin 1992 entre Monsieur X..., bailleur, et la SNC SANDWICH CLUB, locataire, pour l'exploitation d'un bar restaurant situé... à Sainte Clotilde, qu'un bail commercial a été par la suite signé le 29septembre 1995 entre Monsieur X... et la SNC SANDWICH CLUB, représentée par Monsieur Sully Z... et Monsieur Johnny Y..., gérants, pour l'exploitation dans les mêmes locaux d'un bar restaurant ; que ce dernier contrat signé le 29 septembre  1995 stipule expressément que les parties entendent au préalable mettre fin au contrat établi entre eux le 21 juin 1992, et mentionne par ailleurs que toutes transformations des lieux ne pourront être faites sans avis favorable du bailleur et que toute sous location est interdite ; que les pièces produites font donc apparaître que le contrat du 21juin 1992 a perdu tous ses effets, qu'aucune activité annexe de pâtisserie n'a été autorisée par le bailleur, que le contrat de location gérance en date du 7 janvier 1998 établi entre la SNC SANDWICH CLUB et Monsieur Sully Z... ne prévoit pas d'autre activité que celle visée au bail initial, que la location gérance consentie le 8 avril 1999 par Monsieur Y... pour le compte de la SNC SANDWICH CLUB à Monsieur Patrice Z..., frère de Monsieur Sully Z..., pour lui permettre l'exercice d'une activité de pâtisserie au mépris de l'autorisation du bailleur, est prohibée par le bail initial ; qu'il en ressort que c'est en infraction aux termes du bail commercial signé le 29 septembre 1995 que l'exploitation d'une activité de pâtisserie a eu lieu dans les locaux donnés à bail, et que le congé avec refus de renouvellement du bail est valable ; qu'il y a lieu de noter que le fait que les lieux donnés en location aient été équipés en 1992 de matériels de pâtisserie reste sans influence sur la destination contractuelle que les parties ont entendu leur attribuer ; qu'il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions la décision des premiers juges, qui par des motifs pertinents que la Cour adopte expressément, a fait une exacte application de la loi et du droit des parties ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes des dispositions de l'article 1134 du Code Civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; qu'en outre, l'article L 145-17 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant ; qu'en l'espèce, la SARL SAFARI justifie avoir fait notifier par acte d'huissier du 11 mai 2004 un congé avec refus de renouvellement du bail commercial, au motif que sans son autorisation, il a été procédé à un changement de destination par l'installation d'une activité de pâtisserie dans le cadre d'une sous-location partielle du local ; qu'il ne peut être contesté qu'à l'examen du contrat de bail commercial signé le 29 septembre 1995 entre M. X... dont la SARL SAFARI vient aux droits et la SNC SANDWICH CLUB dont les nommés Sully Z... et Johnny Y... étaient les gérants, la location a été consentie jusqu'au 30 septembre 2004, pour les locaux situés au rez de chaussée de l'immeuble... à Ste Clotilde, en vue de l'exploitation d'un bar restaurant, sans que ne soit envisagé une possibilité d'extension à une activité annexe de pâtisserie. Ce contrat stipule par ailleurs que le preneur ne peut céder en tout ou partie le bail sans faire intervenir le bailleur à l'acte de cession, et qu'il ne peut sous louer les lieux. Il est enfin prévu qu'une tolérance dans l'exécution des clauses du bail ne peut être considérée comme une modification contractuelle ; que compte tenu de son antériorité par rapport à ce bail, il est évident que le contrat en date du 21juin 1992 qui avait été signé par M. X... et la SNC SANDWICH CLUB a perdu tous ses effets, le nouveau bail de 1995 faisant par ailleurs expressément mention que les co-contractants ont décidé d'y mettre fin. Par conséquent, c'est évidemment à tort que le défendeur se fonde sur cette convention pour prétendre à l'existence d'une autorisation en vue d'exploiter une activité annexe de pâtisserie ; qu'il ressort par ailleurs que le contrat de location gérance en date du 7 janvier 1998 établi entre la SNC SANDWICH CLUB et M. Sully Z... ne prévoit aucune autre activité que celle visée au bail commercial initial du 29 septembre 2005, ce qui n'aurait pu être différent, le locataire gérant ne pouvant bénéficier de droits plus étendus que le locataire principal ; que par conséquent, c'est évidemment en infraction aux engagements susvisés que M. Y... pour le compte de la SNC SANDWICH CLUB a consenti à M. Patrice Z... une location gérance dans une partie des locaux pour permettre l'exercice d'une activité de pâtisserie. En tout état de cause, cette convention ne saurait être considérée comme une véritable location gérance au sens légal du terme ext l'absence d'autorisation d'exercer cette activité dans les lieux, et l'engagement litigieux ne peut être interprété que comme une simple location prohibée par le bail initial faute d'autorisation du bailleur, qu'il résulte de ce qui précède que c'est bien en infraction aux termes du bail commercial que M. Sully Z... a permis l'exploitation de l'activité de pâtisserie non prévue précédemment. Le fait que les locaux aient été équipés du matériel utilisé pour la pâtisserie, ce qui peut tout simplement s'expliquer pour la préparation des repas dans le cadre du restaurant tel que prévu au bail, ne justifie nullement la réalité d'une activité de pâtisserie dans les lieux, même y compris dans le cadre de l'exécution du contrat établi en 1992 auquel il a été mis fin en 1995 par la signature du nouveau bail qui ne prévoyait pas une telle extension professionnelle ; qu'en outre, les problèmes de santé invoqués par M. Z... qui peuvent éventuellement justifier une mise en location gérance de son fonds de commerce ne sauraient expliquer l'installation d'une activité de pâtisserie non prévue au bail ; que la jurisprudence retient que toute extension de la destination des lieux d'un local à usage commercial, même limitée à une activité connexe ou complémentaire réalisée sans l'autorisation préalable du bailleur ou à défaut du tribunal, constitue un manquement du preneur à ses obligations (Cass Civ 3C 24 oct 1990, Bull civ III, n° 197) ; que s'il peut être considéré que l'activité de pâtisserie est suffisamment proche de celle de restauration pour exclure l'existence d'un véritable changement de destination, les circonstances de la cause qui font en fait apparaître qu'en fait la SNC SANDWICH CLUB a été dissoute en 1999, que l'activité de cette société a été reprise par M. Sully Z... qui envisagerait de mettre son fonds de bar restaurant enlocation gérance, et qu'un tiers exerce séparément l'activité de pâtisserie dans le cadre d'un autre commerce, attestent du non respect du bail commercial initial limité pour le locataire à une activité excluant la pâtisserie, et par conséquent du motif suffisant grave et légitime pour faire droit à la demande de résiliation de l'engagement contractuel, sans qu'il soit opportun d'examiner les autres motifs invoqués par le bailleur dans le cadre de la présente instance ; ALORS d'une part QU'un bail commercial portant la clause tous commerces au titre de l'activité autorisée permet au preneur de développer l'activité commerciale de son choix, sous les seules réserves qu'elle ne soit pas contraire à l'ordre public, aux bonnes moeurs, au règlement de copropriété et à l'objet social s'il s'agit d'une personne morale ; que Monsieur Sully Z... soutenait que le bail initial du 21 juin 1992 portait la mention « commerçants » en ce qui concerne l'activité autorisée, que cette stipulation était équivalente à la clause tous commerces et lui permettait donc de développer une activité de pâtisserie en plus de celle de bar-restaurant ; que les juges du fond ayant décidé que le bail initial, c'est-à-dire celui du 21 juin 1992, était limité à la seule activité de bar-restaurant, sans tenir compte de la mention « commerçants » relative à l'activité autorisée, ont méconnu la volonté des parties et violé aussi bien l'article 1134 du code civil que l'article L 145-8 du code de commerce ; ALORS d'autre part QUE le contrat de location-gérance, portant sur un fonds de commerce, n'est pas assimilable à un contrat de souslocation, portant sur un immeuble ; que Monsieur Sully Z... avait soutenu que le contrat de location-gérance consenti à son frère, Monsieur Patrice Z..., en vue de l'exploitation de l'activité de pâtisserie, n'était pas un contrat de sous-location ; que pour décider qu'il s'agissait d'un contrat de sous-location, les juges du fond se sont limités à retenir que l'activité de pâtisserie n'était pas autorisée par le bail initial, cet élément étant impropre à modifier la qualification dès lors que l'irrégularité de l'activité exercée est sans influence sur la nature de la location-gérance, et ont violé les articles 1134 du Code civil et L. 145-31, alinéa 1er du Code de commerce.