Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2017, 15-25.144, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-01-26
Numéro d'affaire : 15-25144
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2015-06-29
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 juin 2015), que Mme X..., propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a installé dans une courette, partie commune de l'immeuble, des plantations, un point d'arrosage et un abri jardin ; que, le syndicat des copropriétaires du 69 boulevard Bineau (le syndicat) l'ayant sommée de déposer la construction édifiée et de débarrasser l'ensemble des plantes, Mme X... l'a assigné en constatation de la prescription de toute action tendant à ces fins ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action du syndicat ; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé, sans dénaturation, que l'aménagement paysager traduisait une volonté de privatisation d'un espace commun par la présence d'un système de toiture en partie fixe, de très nombreuses plantations, de certains végétaux dont la dimension ne permettait pas qu'ils puissent être déplacés sans intervention extérieure et d'un robinet d'arrosage fixé sur le mur de la façade de l'immeuble, et retenu à bon droit que cet aménagement constituait un acte d'appropriation, la cour d'appel, par une décision motivée et abstraction faite d'un motif surabondant, en a exactement déduit que l'action tendant à obtenir le rétablissement de la cour commune dans son état d'origine était une action réelle se prescrivant par trente ans ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 69 boulevard Bineau la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires visant à mettre un terme à l'appropriation par Mademoiselle X... de la partie commune constituée par la cour arrière de l'immeuble, débouté cette dernière de sa demande en annulation de la résolution n° 16 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis 69 boulevard Bineau à Neuilly sur Seine du 22 juillet 2011 et condamné Madame X... à retirer et déposer toutes les plantations, végétaux, arbustes et arbres installés dans la Cour commune de l'immeuble et à démonter la structure en bois ancrée en façades des bâtiments A et B ainsi que le robinet d'eau extérieur et le tuyau d'arrosage en façade du bâtiment B, à gauche de la porte d'entrée du lot n° 17, ainsi que tout aménagement consécutif à l'occupation des parties communes et à effectuer la remise des lieux dans leur état initial en particulier procéder au nettoyage, rebouchage des trous sur les murs, la mise en peinture, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard courant à l'expiration du délai de soixante jours à compter de la signification du présent arrêt jusqu'à l'exécution de cette condamnation ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est exactement que les premiers juges ont rappelé que le critère permettant de caractériser une action réelle réside dans les actes d'appropriation des parties communes. A cet égard, toute action émanant du syndicat des copropriétaires ou d'un copropriétaire qui vise à mettre fin à l'accaparement ou à l'occupation de parties communes et d'obtenir leur restitution, de faire cesser l'emprise au sol résultant des travaux de construction réalisés sur une partie commune doit être qualifiée d'action réelle qui se prescrit par trente ans. La résolution 16 adoptée à l'occasion de l'assemblée générale du 22 juin 2011 stipule ce qui suit : « les copropriétaires présents et représentés donnent mandat au syndic pour engager devant toute juridiction toute procédure en accord avec le conseil syndical, notamment faire établir un nouveau constat d'huissier qui sera adressé au copropriétaire concerné avec mise en demeure de débarrasser les parties communes encombrées dans un délai de huit jours et, à défaut, autorisent le syndic à faire procéder au débarras aux frais du copropriétaire concerné. L'action du syndicat des copropriétaires, telle que résultant de la résolution 16 litigieuse, vise clairement à obtenir de Mme X... le rétablissement de la cour commune dans son état d'origine après enlèvement des objets, aménagements et équipements qu'elle y a installés et faire cesser l'appropriation injustifiée de cette partie commune. Il résulte en outre des pièces produites et de la procédure, en particulier, les différents actes d'huissier de justice et les photographies versées aux débats, le plan de la cour dressé par un expert géomètre, la facture de l'entreprise SALLE, les différentes attestations des copropriétaires de l'immeuble litigieux ce qui suit : *Mme X... a fait construire, par l'entreprise Didier SALLE, entreprise de couverture, charpente et plomberie, en 2000, devant la fenêtre de sa cuisine, dans une partie de la cour commune, en recoin, une structure en bois en pan incliné, formant une toiture avec panne sablière, panne faîtière et panne intermédiaire, entre les façades des bâtiments A et B. Cette structure, qui se présente comme un cadre en bois, est accrochée aux murs communs, selon Mme X..., au moyen de vis, ce qui est confirmé par Me Y..., huissier de justice qui constate la présence de vis ancrées dans les murs communs et la trace de plusieurs trous de fixation chevillés dans les trois murs communs extérieurs, au dessus de la cuisine, face à la cuisine et à gauche de la cuisine de Mme X.... Cette structure est visiblement fixe et Mme X... reconnaît elle-même que, si elle est facilement démontable, elle n'y procède ni en hiver ni en été et se borne à ôter, à la belle saison, les panneaux en plexiglas qui protègent les plantes des rigueurs de l'hiver et la bâche qu'elle utilise pour recouvrir la toiture de l'abri. Cette situation est confirmée par différents copropriétaires dont Mmes Z... et A... qui précisent que l'abri litigieux est fixé entre deux bâtiments, immeuble et pavillon, qu'il subsiste toute l'année, qu'il n'est jamais démonté et que seules les plaques en plexiglas sont parfois descendues mais jamais la structure. * La superficie de la cour commune est égale à 120, 7 m ² et les plantes en pots de Mme X... occupent environ 13 m ² de cette surface, soit 11 % de cet espace commun. * La circulation dans cette partie de la cour n'est pas aisée, aux dires de Mme B..., gardienne de l'immeuble, qui se plaint de ne pouvoir faire le ménage à cet endroit en raison des plantes en pot, impossibles à déplacer. *Ont été dénombrés 26 pots et bacs, certains arbustes culminant à 2, 80 m. Un huissier de justice a en outre attesté que certains pots étaient très volumineux et impossibles à déplacer par une personne seule sans un outillage spécial. *Certaines plantes sont placées devant les fenêtres d'autres copropriétaires mitoyens. C'est ainsi que Mme C... précise que ces plantes sont placées devant la fenêtre de sa salle de bain. Elle ne s'en plaint pas cependant. *Mme X... a encore fait réaliser dans cette cour commune, un point d'arrosage avec robinet fixé sur le mur de la façade de l'immeuble, sous la fenêtre de sa cuisine. On peut voir, vissé à l'extrémité du robinet ancré au mur commun, un tuyau d'arrosage. Un autre point d'ancrage est visible sur le mur commun qui permet l'attache du tuyau avec pistolet. *Mme D..., propriétaire d'une cave au dessous du point d'eau, indique que sa cave est inutilisable du fait des arrosages répétés et quotidiens de Mme X... lesquels provoquent des infiltrations dans les murs communs. Il découle de ce qui précède que de tels aménagements dans la cour commune, sans autorisation accordée par l'assemblée générale des copropriétaires pour l'usage exclusif de Mme X... constituent assurément des actes d'appropriation d'une partie commune. Dès lors, l'action du syndicat des copropriétaires qui tend à obtenir le rétablissement de la cour commune dans son état d'origine après enlèvement des objets, aménagements et équipements que cette copropriétaire y a installés et faire cesser l'appropriation injustifiée de cette partie commune, doit être qualifiée d'action réelle qui se prescrit par trente ans. Il n'est pas contesté que l'action du syndicat des copropriétaires a été introduite dans le délai trentenaire prescrit. A cet égard, la date exacte de l'installation des plantes et de l'abri n'est pas clairement établie. Aux dires de Mme X..., elle aurait installé les premières plantes en 1984 et le premier abri en 1990, le second en 2000. Certains copropriétaires confirment, en particulier M. E..., que le premier abri a été installé par Mme X... en 1990. La date d'installation des premières plantes et du point d'arrosage avec robinet est plus vague. Cependant, si on considère la date la plus favorable pour Mme X..., nous retiendrons 1984 comme étant celle des premiers actes d'occupation et d'accaparement des parties communes. Dès lors, en introduisant son action en 2011, soit 27 années après les premiers actes, le syndicat des copropriétaires n'était pas forclos et le délai trentenaire pour exercer cette action réelle n'était pas expiré. Il découle de ce qui précède que l'action du syndicat des copropriétaires n'était pas prescrite de sorte que c'est à bon droit que les premiers juges ont déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action ; (…) Cette présentation des faits est établie et du reste pas sérieusement contestée par Mme X... elle-même dès lors qu'il résulte de ses propres dernières écritures d'appel qu'elle refuse toute négociation sur son occupation privative des parties communes. Rappelons à cet égard, qu'elle précise ainsi en page 8 de ses dernières écritures qu'« elle est toujours disposée à signer un acte notarié certifiant qu'elle n'aurait jamais revendiqué comme sa propriété n'importe quelle partie de l'espace commun occupé par ses plantes en pot et abri amovible, tant que ses plantes, son robinet et son abri y restent » » ; ET AUX MOTIFS NON CONTRAIRES ADOPTES QUE « selon l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les actions personnelles nées de l'application de la loi entre les copropriétaires ou entre les copropriétaires et le syndicat se prescrivent par dix ans. En particulier, les actions tendant à obtenir le respect du règlement de copropriété sont soumises à la prescription précitée quand elles ont pour objet la cessation d'abus de jouissance commis sur les parties communes, de même que les actions tendant à obtenir la suppression de travaux non autorisés affectant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes. Par opposition aux actions personnelles, les actions réelles qui visent à faire reconnaître ou protéger le droit de propriété se prescrivent par trente ans. Dans l'hypothèse d'une appropriation constatée des parties communes, la prescription de dix ans n'est pas forcément écartée mais dépend de l'objet de l'action engagée :- si l'action tend à titre principal à la restitution de parties communes indûment appropriées, il s'agit d'une action réelle en revendication soumise à la prescription trentenaire, constatation faite que la prolongation de la situation serait de nature, si elle durait plus de trente ans, à permettre au copropriétaire qui en est l'auteur de devenir propriétaire de la partie commune concernée par prescription acquisitive,- si l'action tend à titre principal à la démolition, il s'agit d'une action personnelle. En l'espèce, il convient donc d'analyser la nature de l'appropriation de partie commune dénoncée par le syndicat défendeur pour déterminer la prescription applicable, observation faite que la résolution litigieuse attaquée par Mlle X... ne fait pas état de la violation d'une clause du règlement de copropriété, comme le prétend la requérante. (…) Selon les indications figurant sur ce procès-verbal :- la courette dont s'agit comporte un « dégagement » au pied de la fenêtre du studio de Mlle X..., encombré de pots de fleurs,- sur la droite de la porte d'entrée du studio de Mlle X... se trouvent quatre pots de fleurs et un arbuste en pot que l'on visualise le long du mur-un robinet extérieur avec tuyau d'arrosage a été installé sous la fenêtre (à gauche de la porte d'entrée)- entre la façade arrière du bâtiment A et la façade avant du bâtiment B, on note la présence d'une construction en pan incliné en bois formant toiture avec panne sablière, panne faîtière et panne intermédiaire, et contre le mur du fond du dégagement, des plaques d'altuglas. (…) L'huissier mentionne la présence sur le périmètre du dégagement d'» arbres ornementaux » sans plus de précisions. Les photographies révèlent la présence de plantes en pots ou jardinière d'une taille classique, et pouvant être déplacés sans difficulté majeure, à l'exception d'une plante dont les tiges s'apparentent à de minces troncs et qui s'élève à une hauteur importante, jusqu'au plancher du 1er étage, comme le soutient à juste titre le syndicat, de même que celle installée juste à droite de la porte d'entrée qui représente également un volume important, y compris en hauteur. Pour ces deux plantations, leur enlèvement ne peut d'évidence s'opérer de manière aisée. Cet espace est également encombré de pots vides, de matériel de jardinage et il n'est pas contesté que le point d'eau permettant l'arrosage des plantes a été installé sans autorisation sur la façade avant du bâtiment B selon les constatations de l'huissier. (…) Contrairement à ce que soutient Mlle X..., l'aménagement paysager de cette cour tel que décrit traduit une volonté de privatisation, même partielle d'un espace par nature commun à l'ensemble des copropriétaires, de par la présence d'un système de toiture en partie fixe, de très nombreuses plantations, de certains végétaux d'une dimension telle qu'ils ne peuvent plus être déplacés sans intervention extérieure et d'un système d'arrosage implanté par ses soins en façade. Il n'est donc pas à exclure qu'à tout le moins l'espace de dégagement situé au niveau de la fenêtre du studio de Mlle X... soit revendiqué comme étant devenu sa propriété de par l'utilisation comme jardin réalisée maintenant depuis près de 30 ans. Il apparaît d'évidence que l'utilisation de la cour par Mlle X... au départ sans doute limitée à l'installation de quelques plantes décoratives, destinées à agrémenter la vue sous ses fenêtres et peut être la cour en général, s'est modifiée avec le temps, certaines plantes s'étant considérablement développées au final des années pour occuper aujourd'hui un volume important, aucune indication n'étant fournie par ailleurs sur la consistance dans les années 1990 de « l'abri provisoire » destiné à protéger les végétaux en hiver, comme mentionné dans leurs attestations par M. F..., M. E... et M. G..., et qui a été remplacé en 2000 par la structure en bois fixe actuelle selon les indications de Mlle X..., non démenties par le syndicat. (…) En conséquence, il convient de considérer que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires qui vise à obtenir la restitution des parties communes indûment appropriées à usage de jardin est une action réelle soumise à la prescription trentenaire » ; 1°/ ALORS QUE l'action engagée par le syndic à l'encontre d'un copropriétaire aux fins d'obtenir la démolition d'ouvrages irrégulièrement installés sur les parties communes ainsi que le désencombrement de ces dernières constitue une action personnelle soumise à la prescription décennale ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément constaté qu'aux termes de la résolution n° 16 du procès-verbal du 22 juin 2011, le syndic avait reçu mandat des copropriétaires pour « engager devant toute juridiction toute procédure en accord avec le Conseil syndical, notamment faire établir un nouveau constat d'huissier qui sera adressé au copropriétaire concerné avec mise en demeure de débarrasser les parties communes encombrées dans un délai de huit jours », les copropriétaires l'autorisant, le cas échéant, « à faire procéder au débarras aux frais du copropriétaire concerné » (cf. résolution n° 16 du 22 juillet 2011, prod.) ; que pour soumettre néanmoins l'action du syndic à la prescription trentenaire, la Cour a affirmé que l'action du syndicat, telle que résultant de la résolution n° 16, visait à obtenir de Madame X... le rétablissement de la cour commune dans son état d'origine après enlèvement des objets, aménagements et équipements qu'elle y a installés et en a déduit qu'elle avait pour objet de faire cesser l'appropriation injustifiée de la partie commune ; qu'en statuant ainsi, quand l'action du syndic tendant au retrait des plantes de Madame X... et à la démolition du cadre en bois et du robinet installés sur la cour commune constituait une action personnelle soumise à la prescription décennale, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé, par refus d'application, l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et, par fausse application, l'article 2227 du Code civil ; 2°/ ALORS QUE les juges du fond ne sauraient dénaturer les pièces qui leur sont soumises ; qu'en l'espèce, pour dire que les aménagements effectués par Madame X... étaient constitutifs d'actes d'appropriation de la cour commune, la Cour d'appel s'est notamment fondée sur le plan établi par le géomètre expert dont elle a déduit que l'espace occupé par ses plantes représentait 13 m ² sur une surface totale de cour commune de 120, 7 m ², soit 11 % de cette dernière ; qu'en statuant ainsi, quand l'expert géomètre avait indiqué sur son plan que « la superficie totale occupée par les plantes de Mme X... est de 6, 6 m ² », soit 5 % (cf. plan de la cour établi par un expert géomètre, prod.), la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du plan litigieux et violé en conséquence l'article 1134 du Code civil, ensemble le principe selon lequel les juges ne sauraient dénaturer les documents qui leur sont soumis ; 3°/ ALORS QUE les jugements doivent être motivés, à peine de nullité ; qu'en l'espèce, pour dire que les aménagements effectués par Madame X... étaient constitutifs d'actes d'appropriation de la cour commune, la Cour d'appel a affirmé qu'aux dires de Madame B... les pots étaient impossibles à déplacer ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer, même sommairement, sur le procès-verbal de constat établi le 17 janvier 2014 par huissier de justice versé aux débats par l'exposante et aux termes duquel l'huissier a constaté que « toutes ces plantes sont aisément déplaçables » (cf. prod.), pas plus que sur celui du 5 juillet 2013 aux termes duquel l'huissier a constaté que « tous les pots sont amovibles et ne sont pas fixés au sol » (cf. prod.), la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°/ ALORS QUE les jugements doivent être motivés, à peine de nullité ; que les juges du fond doivent viser les pièces sur lesquelles ils fondent leur conviction ; qu'après avoir relevé que plusieurs actes d'huissier avaient été versés aux débats par les parties, la Cour d'appel a affirmé qu'« un huissier de justice », sans autre précision, avait attesté que certains pots étaient très volumineux et étaient impossibles à déplacer par une personne seule sans un outillage spécial ; qu'en statuant ainsi, sans viser plus précisément le document litigieux, la Cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et méconnu derechef les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 5°/ ALORS QUE les jugements doivent être motivés, à peine de nullité ; qu'en l'espèce, pour dire que les aménagements effectués par Madame X... étaient constitutifs d'actes d'appropriation de la cour commune, la Cour d'appel a affirmé que Madame D..., propriétaire d'une cave, indiquait que les arrosages répétés de Madame X... provoquaient des infiltrations dans les murs communs ; qu'en se déterminant ainsi sur les seules affirmations d'une copropriétaire, sans s'expliquer, même sommairement, sur les deux devis versés aux débats par l'exposante, aux termes desquels une entreprise de plomberie indiquait que « le sol de la cave de Mme D... (drainant) étant trempé, notamment autour du diamètre 150 vertical (face à la porte d'entrée de cette cave) dirigeant ses diverses descentes dans le collecteur enterré, nous avons examiné les parties en amont s'y jetant, de nombreuses avaries y sont immanquables : on a du plomb, du PVC, et de la fonte, vétustes, on a des scellements qui ne sont plus étanches, on a des piquages sauvages ouverts, on a des débordements. Nous signalons donc plusieurs fuites par infiltration sur des descentes collectives dans la cave D..., cela gorge le sol d'eau » (cf. devis du 11. 10. 2012, prod.) et que « les réseaux collectifs en amont sont semi encastrés, très vétustes (état sans appel) à remplacer » (cf. devis du 15. 10. 2012, prod.), ce dont il résultait que l'origine des infiltrations litigieuses était la vétusté des réseaux et non les arrosages de l'exposante, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 6°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE l'action engagée par le syndic à l'encontre d'un copropriétaire aux fins d'obtenir la démolition d'ouvrages irrégulièrement installés sur les parties communes ainsi que le désencombrement de ces dernières constitue une action personnelle soumise à la prescription décennale ; que seules les actions tendant à mettre fin à la privatisation de parties communes sont soumises à la prescription trentenaire ; qu'en l'espèce, pour soumettre l'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à la prescription trentenaire des actions réelles, la Cour d'appel a énoncé que l'abri construit par Madame X..., facilement démontable, subsistait toutefois toute l'année, que ses pots et plantations occupaient 11 % de la surface de la cour commune, que la circulation dans cette partie de la cour n'était pas aisée, que certains arbustes culminaient à une hauteur importante et ne pouvaient être déplacés par une personne seule sans outillage spécial, que certaines plantes étaient placées devant les fenêtres d'autres copropriétaires qui ne s'en plaignaient toutefois nullement, que Madame X... a fait installer un robinet sur la façade du bâtiment et que Madame D... prétendait que sa cave n'était pas utilisable à raison des arrosages répétés de Madame X... ; qu'en se prononçant par de tels motifs ne caractérisant en rien la privatisation, par Madame X..., de la partie litigieuse de la cour commune en cause, mais tout au plus un encombrement de cette cour, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 7°/ ET ALORS ENFIN QUE l'action engagée par le syndic à l'encontre d'un copropriétaire aux fins d'obtenir la démolition d'ouvrages irrégulièrement installés sur les parties communes ainsi que le désencombrement de ces dernières constitue une action personnelle soumise à la prescription décennale ; que seules les actions tendant à mettre fin à la privatisation de parties communes sont soumises à la prescription trentenaire ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que Madame X... n'entendait nullement revendiquer de droit de propriété sur n'importe quelle partie de la cour commune ; qu'en soumettant néanmoins l'action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à la prescription trentenaire, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé, par refus d'application, l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et, par fausse application, l'article 2227 du Code civil.