Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 mars 2011, 09-11.534, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-03-29
Numéro d'affaire : 09-11534
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2008-12-01
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Foussard, Me Ricard, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X...et à la SCI La Cabane du Douanier du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., M. Z..., M. A..., M. B..., M. C..., M. D... et l'Association de défense et de promotion de Pyla-sur-Mer ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que l'opération ayant consisté à regrouper deux lots juxtaposés du lotissement et à les découper pour créer deux nouveaux lots de forme régulière en rectangle, possédant une façade supérieure à dix-huit mètres n'était pas interdite par les stipulations du cahier des charges, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ces chefs ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. X...et la SCI La Cabane du Douanier soutenaient que l'article 10 du cahier des charges interdisait l'édification de toute construction sur une zone de 20 mètres de large par rapport à l'alignement du futur boulevard du front de mer et que les constructions édifiées sur les terrains des époux E...et F...se trouveraient à une distance inférieure de 16 à 18 mètres du front de mer, au mépris de la zone non constructible contractuellement prévue, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne fallait pas confondre le " front de mer " avec la parcelle cédée à la commune lors du lotissement dans le but de permettre la création d'un " boulevard du Front de mer " et que les limites de ce boulevard étaient incertaines parce qu'il n'avait pas été créé, en a souverainement déduit que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve du non-respect du cahier des charges et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ces chefs ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la seule sanction prévue à l'article 15 du cahier des charges en cas d'abattage d'arbres interdit était la condamnation à des dommages-intérêts, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que sa décision rendait inopérante, a pu retenir que M. X...et la SCI La Cabane du Douanier ne pouvaient, sur le fondement de ce texte demander la démolition des constructions édifiées malgré cette interdiction ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident éventuel : REJETTE les pourvois ; Condamne, ensemble, M. X...et la SCI La Cabane du Douanier aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...et de la SCI La Cabane du Douanier ; les condamne, ensemble, à payer aux époux E...et aux époux F..., ensemble, la somme de 2 500 euros et aux consorts G...la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par Me Foussard, avocat aux conseils pour M. X...et la société La Cabane du Douanier PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté les demandes de M. X...et de la SCI LA CABANE DU DOUANIER tendant à l'annulation des ventes du 20 décembre 2001, à la reconstitution des lots antérieurs, ensemble à la démolition des constructions et à l'octroi de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS propres QUE les dispositions évoquées, « destinées à une agréable présentation du lotissement, à une bonne harmonie des formes contribuant à la valorisation de l'ensemble immobilier, ne constituent pas une règle d'urbanisme mais un contrat liant les colotis ; que cependant, contrairement aux affirmations des appelants la Cour ne découvre aucune infraction à ce cahier des charges dans l'opération ayant consisté à regrouper deux lots juxtaposés et à les découper pour créer deux nouveaux lots positionnés face au Bassin et non plus longitudinalement ; que l'article 1er interdit la division des lots pour les multiplier, ce qui n'est pas le cas, et il ne faut pas confondre la notion de parcelle cadastrale, indifférente en l'espèce, avec celle de lot à bâtir, seule en cause ; que le cahier des charges interdit de créer « aucun lot de forme irrégulière et d'une façade inférieure à 18 mètres », imposant de soumettre la modification à l'administration ; que toutefois, en l'espèce, chacun des deux lots possède une façade supérieure à 18 m et chacun se trouve en forme régulière, en rectangle ; que quant à l'administration, elle a été saisie en demande de permis de construire pour chacun ; qu'il n'y a donc pas lieu d'ordonner la reconstitution des lots antérieurs, par confirmation avec adoption de motifs ( ) » (arrêt, p. 10, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 11, § 1er) ; Et AUX MOTIFS adoptés QUE « les demandeurs se prévalent des dispositions de l'article 1er du cahier des charges du lotissement interdisant d'augmenter le nombre des lots porté sur le plan de lotissement, de créer des lots de forme irrégulière et de façade inférieure à 18 mètres, la diminution des lots avec l'autorisation de l'administration étant en revanche admise ; qu'en l'espèce, les époux G...avaient conclu avec les époux E...un acte sous seing privé le 8 octobre 2001 pour la vente des deux lots dont ils étaient propriétaires (lots 11 et 12), correspondant aux parcelles cadastrées section AZ numéros 263 et 265, moyennant le prix de 10. 500. 000 francs, le lot 12 situé en Bord du Bassin étant déjà construit ; que les époux E...s'étaient réservé une faculté de substitution ; que les actes authentiques ont été finalement signés avec les deux acquéreurs : les époux E...et les époux I..., substitués aux époux E...pour la moitié des parcelles, après division des 2 lots en 5 lots cadastrés section AZ, numéros 466-467-468-469 et 470 ; que, ce faisant, la forme des lots a été modifiée pour créer deux terrains orientés vers le bassin ; que l'article 1er du cahier des charges interdit d'augmenter les lots figurant au plan du lotissement ; qu'en l'espèce, il n'y a pas eu augmentation du nombre des lots du lotissement, malgré la modification cadastrale des parcelles, puisque le lot des époux F...est constitué des parcelles cadastrées n° 467-468 et 470 ; que seule la superficie respective des lots 11 et 12 a été modifiée, ainsi que leur tracé, sans que les lots actuels aient une forme irrégulière, s'agissant de deux rectangles ; qu'il n'y a donc pas d'infraction aux dispositions précises du cahier des charges ; qu'il convient d'ailleurs de remarquer que M. X..., demandeur à la présente procédure, avait lui-même procédé à une division de ses lots initialement cadastrés section AZ, numéros 261 et 262, en quatre parcelles cadastrées section AZ, numéros 456-457-458 et 459, afin de vendre à M. J...les parcelles 457 et 458 par acte du 2 novembre 1999, sans qu'il justifie d'une autorisation préalable des colotis à la majorité prévue au cahier des charges ; qu'il n'y a dès lors pas lieu d'ordonner la reconstitution des lots d'origine ; que la demande en annulation des ventes consenties, qui est fondée sur la modification des lots, est elle-même dépourvue d'objet ; qu'en effet, d  une part il n'y a pas eu vente de la chose d'autrui ; que, d'autre part, les demandeurs, qui sont des tiers par rapport aux contrats de vente, n'invoquent aucune cause de nullité absolue ; qu'enfin, aux termes de l'article L. 315-1 du Code de l'urbanisme, si la nullité des ventes peut être prononcée à la requête des propriétaires en cas d'inobservations de la réglementation des lotissements, ces ventes ne peuvent être annulées dès lors qu'un permis de construire a été accordé ( ) » (jugement, p. 11, antépénultième, avant-dernier et dernier § et p. 12, § 1 à 5) ; ALORS QUE, premièrement, l'article 1er du cahier des charges stipulait : « Les terrains mis en vente sont divisés en lots suivant le plan d'ensemble du lotissement, avec création d'une voie centrale se terminant en forme de rectangle » et précisait : « Le nombre maximum de lots pouvant être réalisés dans le périmètre du lotissement est porté à ce plan, que le lotisseur comme tous les acquéreurs successifs, par le fait même de leur acquisition, s'engagent à respecter » ; qu'en s'abstenant de rechercher si, les acquéreurs étant liés par le plan d'ensemble constituant les différents lots, un acquéreur pouvait être autorisé à recomposer les lots, en regroupant deux lots juxtaposés, pour les découper dans un sens opposé à celui qui avait été retenu, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, la seule exception prévue par l'article 1er du cahier des charges était ainsi libellée : « Sous réserve de ne créer, à la suite de l'approbation de ce plan, aucun lot de forme irrégulière et d'une façade inférieure à 18 mètres, le lotisseur pourra, lors des ventes, diminuer le nombre de lots pour agrandir ceux à vendre » ; qu'en s'abstenant de rechercher si l'exception n'avait pas été instituée au seul profit du lotisseur, et non des acquéreurs successifs, et n'avait pas été conçue pour ne jouer, le cas échéant, qu'au moment des ventes réalisées par le lotisseur, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, faudrait-il faire abstraction du grief articulé dans le cadre de la deuxième branche que, de toute façon, l'exception visait simplement à permettre-au lotisseur-que « diminuer le nombre de lots pour agrandir ceux à vendre » ; qu'en considérant comme conforme aux stipulations du cahier des charges le remaniement de deux lots constitués provisoirement dans un sens unique, puis redivisés dans un sens opposé à celui retenu par le plan du lotissement, sans rechercher si la seule modification autorisée ne consistait pas en la suppression d'un lot pour agrandir d'autres lots, les juges du fond ont, une fois encore, privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; Et ALORS QUE, quatrièmement, quand bien même un coloti ne serait pas partie à la vente, il est en droit d'en demander l'annulation dès lors qu'elle consacre la constitution d'unités foncières contraires aux obligations découlant du cahier des charges ; qu'en statuant comme ils l'ont fait pour écarter la demande visant à l'annulation des ventes, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté les demandes de démolition ainsi que les demandes de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS propres QUE « les appelants soutiennent que l'article 10 du cahier des charges interdit l'édification de toute construction sur une zone de 20 mètres de large par rapport à l'alignement du futur boulevard du front de mer ; que cependant, les constructions édifiées sur les terrains E...et F...se trouveraient à une distance inférieure, de 16 à 18 mètres du front de mer, au mépris de la zone non aedificandi contractuellement prévue ; que le premier juge a justement fait remarquer qu'il ne fallait pas confondre le « front de mer » avec la parcelle cédée à la ville lors du lotissement dans le but de permettre la création d'un « boulevard du Front de mer », et que les limites de ce boulevard, envisagé en 1957, sont incertaines parce qu'il n'a pas été créé ; que, ceci étant, le premier juge a également exactement analysé qu'il s'agissait d'une contrainte d'urbanisme imposée par la ville qui désirait éviter le coût ultérieur d'une expropriation si elle commençait la construction du boulevard qui ne fut finalement jamais entrepris et n'est plus en projet plus d'un demi-siècle plus tard ; qu'il ne s'agit pas d'un engagement contractuel des acquéreurs des lots concernés par cette zone frappée en 1957 d'une interdiction de bâtir, qui a été levée depuis puisque les deux permis de construire ont été délivrés ( ) » (arrêt, p. 11, § 3, 4 et 5) ; Et AUX MOTIFS adoptés QUE « l'article 10 du cahier des charges interdit de construire sur une zone de 20 mètres de large par rapport à l'alignement du futur boulevard du front de mer pour le lot 12, dont la propriété a été divisée entre les époux E...et les époux F..., un espace étant cédé en bordure de basse à la Ville d'ARCACHON par le lotisseur, d'une largeur de 15 mètres, pour créer un boulevard promenade ; que les demandeurs soutiennent que les époux E...et les époux F...n'ont pas respecté cette limite, leurs maisons étant implantées respectivement à 16 et 18 mètres du « front de mer » ; qu'en premier lieu, le Tribunal observe, à l'examen des plans produits par les demandeurs, que les constructions sont édifiées à une distance de 16 à 18 mètres de la limite de la parcelle cédée à la ville et non du « front de mer » qui commence au-delà du Perré ; qu'en second lieu, les défendeurs font valoir à juste titre que la limite de la parcelle cédée à la mairie est incertaine, dans la mesure où le boulevard promenade le long du bassin n'a jamais été créé ; qu'en troisième lieu, la distance mentionnée au cahier des charges ne pourrait avoir la valeur contraignante d'une règle contractuelle que dans l'hypothèse où elle aurait été édictée pour protéger les intérêts des colotis ; qu'en l'espèce, il s'agit bien au contraire d'une règle destinée à protéger l'intérêt général, afin d'éviter la construction de bâtiments à proximité immédiate du littoral, ainsi que le démontrent les dispositions du POS qui, dans la zone du Moulleau, fixent à 30 mètres du domaine maritime la limite des constructions autorisées, distance qui a été respectée en l'espèce par les époux E...et les époux F...; que la distance fixée au cahier des charges lors de sa rédaction en 1956, qui est supérieure de 5 mètres à celle du POS ou du PLU actuel dans la zone considérée, ne pouvant se justifier par un intérêt particulier des colotis ; qu'il s'agit d'une règle d'urbanisme et non d'une règle de nature contractuelle ; que la demande de démolition des constructions n'est pas justifiée ( ) » (jugement, p. 17, dernier § et p. 18, § 1 à 6) ; ALORS QUE, premièrement, placés devant une incertitude quant au contenu d'une règle, qu'elle soit légale ou contractuelle, les juges du fond sont tenus d'user de leur pouvoir d'interprétation pour en fixer le sens ; qu'en refusant de dire s'il y avait ou non infraction au motif que la règle fixant la limite de référence était incertaine, les juges du fond ont violé les articles 4 du Code civil et 12 du Code de procédure civile ; Et ALORS QUE, deuxièmement, les stipulations insérées dans un cahier des charges sont, par principe, de nature contractuelle ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, quand la limite de 20 mètres procédait de l'article 10 du cahier des charges, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté les demandes de démolition ainsi que les demandes de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS propres QUE « les appelants soutiennent que les deux nouvelles constructions édifiées numéro de téléphone nécessité, malgré l'interdiction édictée par l'article 15 du cahier des charges, l'abattage d'arbres, dont une vingtaine pour les époux E..., outre un pin de plus de 40 ans en zone boisée ; que la sanction devrait en être la démolition des maisons ; que la règle imposée au cahier des charges en son article 15 prohibe l'abattage d'arbres, sauf les première instance gênant le construction sous réserve d'autorisation ; qu'elle impose la plantation de jeunes pins pour remplacer l'abattage des pins morts ; que le premier juge a exactement analysé le caractère contractuel de cette règle destinée à conserver la beauté et l'agrément du site, plus contraignante que la seule application de la règle d'urbanisme locale ; que cependant, le cahier des charges précise que l'autorisation d'abattage des pins gênant la construction doit e ^ travail effectif demandée au lotisseur et que la sanction de l'abattage d'arbres irrégulier est ainsi prévue : « sous peine de tous dommages et intérêts vis-à-vis du lotisseur » ; que, d'une part, le lotisseur a disparu, rendant impossible la formalité de demande d'autorisation ; que, d'autre part, la sanction prévue consistant en des dommages et intérêts, les colotis ne peuvent se servir de ce texte pour solliciter la démolition ( ) » (arrêt, p. 12, § 7, 8 et 9) ; Et AUX MOTIFS adoptés QUE « l'article 15 du cahier des charges interdit l'abattage d'arbres, sous peine de dommages et intérêts au profit du lotisseur, tout en réservant la possibilité de demander l'autorisation écrite du lotisseur d'abattre les arbres gênant l'implantation des constructions ; que le cahier des charges indique que cette clause est de rigueur et s'imposera aux acquéreurs successifs ; que le POS prévoit à l'article 13 pour la zone UG que l'abattage d'arbres doit être limité pour sauvegarder la végétation existante ; que la règle du cahier des charges est plus stricte que celle édictée par le POS ; que cette règle revêt non seulement un caractère d'intérêt général, mais tend également à protéger les colotis ; que cependant, la seule sanction prévue au cahier des charges est l'obtention par le lotisseur de dommages et intérêts ; que l'infraction ne peut entraîner la démolition des immeubles en application de l'article 1143 du Code civil ( ) » (jugement, p. 14, avant-dernier et dernier § et p. 15, § 1er) ; ALORS QUE, premièrement, les juges du fond devaient rechercher si, aucune autorisation ne pouvant être obtenue dans la mesure où le lotisseur avait disparu, le cahier des charges ne devait pas être compris comme interdisant tout abattage d'arbres, sachant que la préservation des arbres avait été conçue comme une clause de rigueur ; que faute de s'être prononcés sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; Et ALORS QUE, deuxièmement, réserve faite du cas où le cahier des charges stipule qu'une infraction ne sera sanctionnée par des dommages et intérêts, tout coloti est en droit d'obtenir qu'un autre coloti se conforme aux obligations de faire qui lui incombent ; qu'en décidant le contraire, quand le cahier des charges n'exclut en aucune façon une injonction de faire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil. Moyens produits au pourvoi incident éventuel par Me Ricard, avocat aux conseils pour les consorts G... SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION qui fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, déboutant les parties de leurs autres demandes, débouté Monsieur G...et Madame L...de leur demande de condamnation des époux E...et des époux F...à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux. Les demandeurs au pourvoi soutiennent que Monsieur G...et Madame L...sollicitaient la condamnation des époux E...et des époux F...à les garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre eux. Ils exposent que cette demande n'a été rejetée qu'au regard du rejet de la demande de Monsieur X...et de la SCI LA CABANE DU DOUANIER tendant à la condamnation solidaire de Monsieur G..., Madame L..., les époux E...et les époux F...à lui verser des dommages-intérêts. Ils en déduisent que la cassation sur le moyen du pourvoi principal faisant grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur X...et de la SCI LA CABANE DU DOUANIER de ses demandes de dommages-intérêts entraînerait nécessairement, par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté Monsieur G...et Madame L...de leur demande de condamnation à garantir, en application de l'article 625 du code de procédure civile.