Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 décembre 2016, 15-24.818, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-12-15
Numéro d'affaire : 15-24818
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2015-03-16
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 mars 2015), que Mme X..., ayant donné en location à M. Y... des locaux à usage commercial, lui a délivré un commandement de payer les loyers impayés, visant la clause résolutoire stipulée au bail, puis l'a assigné en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ; Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ; Mais attendu, d'une part, que, M. Y... ayant conclu à la confirmation du jugement et invoqué un moyen nouveau tiré de la mauvaise foi de la bailleresse qui avait donné son accord pour l'annexion d'une pièce supplémentaire en contrepartie d'une augmentation de loyer, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'accord de Mme X... n'était pas établi, n'était pas tenue de répondre au motif du jugement relatif au caractère illicite du loyer et n'a pas méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que, si des infiltrations avaient été constatées le 7 février 2007, le preneur ne produisait aucune lettre de réclamation ni mise en demeure adressée à la bailleresse, la cour d'appel, qui a souverainement estimé que la persistance des désordres n'était pas établie, a pu retenir que la bailleresse n'avait pas manqué à son obligation de faire les réparations nécessaires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. Y... et de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Y... Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 2 avril 1991, ordonné l'expulsion du preneur, et condamné celui-ci au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer à compter du 28 février 2011, et dit que les loyers versés pour cette période s'imputeront sur la créance de Mme X..., AUX MOTIFS QUE sur la demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, le bail conclu le 2 avril 1991 entre Mme X... et M. Y..., contient une clause résolutoire ainsi rédigée : « il est expressément stipulé que, à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ainsi que des frais de commandement ou autres frais de poursuite, ou charges et accessoires et encore d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au propriétaire même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs, à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire … » ; que le commandement de payer délivré le 28 janvier 2011 à M. Y... concerne notamment les loyers impayés de décembre 2010 à janvier 2011, et précise expressément : « en application de l'article L. 145-41 du code de commerce, si vous ne payez l'intégralité des sommes dues dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent acte, votre propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans votre bail, le présent acte valant encore mise en demeure dans les termes des dispositions de l'article L. 145-17 du même code, et dont le requérant entend expressément se prévaloir, à défaut de résiliation préalable du bail » ; que suite à cette mention, le commandement reprend expressément le texte des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, et énonce dans son intégralité la clause résolutoire susvisée, stipulée au bail ; qu'il est constant que M. Y... qui n'avait pas réglé à leur échéance les loyers de décembre 2010 à janvier 2011 n'a pas payé les sommes visées au commandement dans le délai d'un mois, c'est à dire au plus tard le 28 février 2011 et qu'il a attendu le 18 décembre 2013 pour commencer à régler les sommes dues, le solde étant payé par échéances jusqu'au 9 janvier 2015 ; que pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire, M. Y... invoque le défaut d'entretien des locaux au titre des grosses réparations, et la mauvaise foi de le bailleresse qui était d'accord selon lui pour qu'il annexe une pièce supplémentaire et abatte un mur, en contrepartie d'une augmentation de loyer perçue pendant plus de cinq ans ; qu'il s'avère cependant que depuis le constat d'huissier dressé à l'initiative de M. Y..., le 7 février 2007, relevant l'existence d'infiltrations, à l'intérieur des locaux loués, il n'est aucunement justifié de la persistance de ces désordres ; que M. Y... ne justifie en effet d'aucune lettre de réclamation, d'aucune mise en demeure adressée à son bailleur et les courriers par lui produits (pièces 5, 6 et 7) émanent tous du bailleur et ne font état d'aucune demande, d'aucun litige relativement à l'état de l'immeuble ; que Mme X... produit une facture de la SARL ATTL du 27 janvier 2003 pour un montant de 7422 € relatifs à des travaux de toiture sur l'immeuble loué, ce qui accrédite qu'elle prenait en charge les grosses réparations ; que dans ces conditions, M. Y... ne peut valablement se prévaloir pour écarter l'application de la clause résolutoire du non respect par le bailleur de son obligation d'assumer des grosses réparations ; que par ailleurs, la mauvaise foi de Mme X... à invoquer à l'encontre de M. Y... des griefs tirés de l'exécution par lui sans autorisation de certains travaux et de l'annexion d'une pièce non louée n'est pas caractérisée, alors que :- l'article 4 des conditions générales du bail interdit au preneur à défaut d'autorisation du bailleur, d'effectuer les travaux en cause er de changer la destination des lieux,- si Mme X... avait connaissance de l'abattage d'un mur extérieur par M. Y... dès lors qu'elle lui avait adressé le 22 février 2007 une mise en demeure de le reconstruire, il n'est aucunement établi qu'elle ait été mise au courant avant le constat d'huissier dressé à sa requête du 28 janvier 2011 du fait que M. Y... avait annexé et occupé à titre commercial une pièce ne faisant pas partie du bail et qu'il avait procédé à l'ouverture d'une baie coulissante entre cette pièce et le jardin,- en effet, contrairement à la destruction du mur visible par l'extérieur, l'annexion d'une pièce et l'ouverture d'une baie ne pouvaient être constatées qu'à l'intérieur des locaux loués, auxquels Mme X... n'avait pas accès,- les courriers adressés par Mme X... antérieurement au 28 janvier 2011 ne font nullement état de l'annexion et de l'ouverture non autorisées ce qui corrobore qu'elle ignorait alors ces faits,- aucun élément du dossier ne vient ainsi caractériser l'accord donné par Mme X... relativement à cette annexion et à cette ouverture, à la seule initiative du locataire, et le seul fait que l'augmentation du loyer ait pu dépasser l'indexation contractuelle ne permet pas d'établir sa volonté d'accepter cette situation ; que les éléments du dossier ne permettent pas dans ces conditions de justifier la non régularisation par le preneur du paiement des loyers impayés et d'autres frais, dans le délai d'un mois faisant suite au commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré à M. Y... le 28 janvier 2011 ; qu'au vu de ces considérations, il convient de constater l'application de la clause résolutoire contenue au bail du 2 avril 1991 et de constater ainsi la résolution du bail à compter du 28 février 2011 ; 1) ALORS QUE la partie qui demande la confirmation du jugement entrepris est réputée s'en approprier les motifs ; qu'en l'espèce, le jugement infirmé par la cour d'appel avait retenu, pour refuser de constater l'acquisition de la clause résolutoire, que le bailleur avait procédé à plusieurs révisions de loyer sans respecter les dispositions impératives du statut des baux commerciaux et que, de mauvaise foi, il n'était pas fondé à demander l'acquisition de la clause résolutoire ; que le preneur avait conclu à la confirmation du jugement ; que la cour d'appel a constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais ne s'est pas expliquée sur les révisions illicites du loyer par le bailleur et leur incidence sur sa mauvaise foi à demander l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers dont le montant résultait de ces révisions ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 954 alinéa 5 du code de procédure civile, ensemble l'article 455 du même code ; 2) ALORS QUE dans ses conclusions, M. Y... avait exposé que Mme X... avait accepté qu'il annexât une pièce jouxtant les locaux loués, et qu'elle avait, en contrepartie, imposé le paiement d'un loyer moyen de 14, 40 € pour une pièce de 25 m2 depuis 2006, quand le loyer moyen pour les locaux d'origine, de 120 m2, était de 3, 50 au m2 ; que la cour d'appel a refusé de retenir la mauvaise foi du bailleur, caractérisée par le fait de n'avoir pas donné d'accord écrit à cette mise à disposition tout en exigeant le paiement d'un surloyer, concomitant à cette annexion ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y avait été invitée, la cause du paiement d'un surloyer par le preneur, comme de constater que le bailleur n'avait pas, pendant la durée du bail, demandé la restitution de la pièce, la cour d'appel qui a constaté néanmoins l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE conformément aux articles 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute sorte, il doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires et il doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que la cour d'appel a relevé qu'un constat d'huissier de justice avait relevé l'existence d'infiltrations à l'intérieur des locaux loués, le 7 février 2007, mais a retenu qu'il n'était pas justifié de réclamations postérieures du preneur et, se fondant sur une facture de réfection de toiture du 27 janvier 2003, a relevé que le bailleur établissait exécuter son obligation d'assumer les grosses réparations ; que la cour d'appel, pour refuser d'écarter l'application de la clause résolutoire, a limité l'obligation du bailleur aux grosses réparations sans exiger qu'il apporte la preuve des réparations en toiture postérieures au procès verbal de constat ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ensemble l'article L. 145-41 du code de commerce.