Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 décembre 2016, 15-22.248, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-12-01
Numéro d'affaire : 15-22248
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, 2015-04-22
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Gaschignard, SCP Ohl et Vexliard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1719 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 22 avril 2015), que, le 15 juin 2006, Mme X... a acquis un fonds de commerce à destination d'hôtel restaurant, comprenant un bail commercial consenti le 28 mars 2001 par M. et Mme Y... ; que, l'établissement ayant fait l'objet d'une fermeture administrative à la suite d'un avis défavorable de la commission de sécurité et d'un arrêté du maire de la commune portant mise en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité, Mme X... a assigné M. et Mme Y... en réparation du préjudice consécutif à la perte de son fonds de commerce ; que son époux est intervenu à l'instance pour obtenir réparation d'un préjudice moral ; que, Mme X... ayant été mise en liquidation judiciaire, le liquidateur judiciaire est intervenu à l'instance ; Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme X... et de la SCP E..., ès qualités, l'arrêt retient que les travaux de mise aux normes répondant aux injonctions administratives d'hygiène et de sécurité incombaient aux preneurs successifs par le jeu tant de la clause du bail aux termes de laquelle il appartient au locataire de satisfaire à la réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être recherché à ce sujet, que des actes de cession du fonds de commerce qui se sont succédés, stipulant que l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réglementation relative à l'hygiène, la salubrité et la sécurité et devra se soumettre soit aux éventuelles injonctions des services compétents ou de la direction départementale des services vétérinaires et de la direction départementale des services de sécurité, s'agissant des actes des 28 mars 2001 et du 12 mars 2004, soit aux injonctions de la commission de sécurité, sans recours contre le vendeur, s'agissant de l'acte du 15 juin 2006, et, par motifs adoptés, que le bail comporte une clause selon laquelle le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts ; Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'existence d'une telle stipulation contractuelle, a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen : Attendu que la cassation du chef du premier moyen entraîne, par voie de conséquence nécessaire, la cassation du chef du dispositif ayant fixé la créance des époux Y... au passif de la liquidation judiciaire de Mme X... à hauteur de la somme de 9 511, 50 euros ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il constate que la résiliation du bail est intervenue le 21 décembre 2001, rejette la demande de Mme Y... tendant à être mise hors de cause et donne acte à M. X... de son intervention volontaire, l'arrêt rendu le 22 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... et la SCP Collet Dollet, ès-qualités, ensemble, la somme globale de 3 000 € ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ohl et Vexliard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... et la société E..., ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a débouté la SCP E..., ès qualités de liquidateur de Madame X..., et Monsieur X... de leurs demandes d'indemnisation ; Aux motifs propres que les appelants reprochent aux époux Y... d'avoir failli à leur obligation de délivrance qui leur incombait en n'ayant pas maintenu les locaux litigieux en conformité avec les normes de sécurité et d'hygiène applicables ; que le bail commercial consenti par les époux Y... le 28 mars 2001 contient une disposition dérogatoire au droit commun aux termes de laquelle il appartient au locataire de satisfaire à la réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être recherché à ce sujet ; que la cession du fonds de commerce consentie par acte notarié du même jour, comprenant le droit au bail susvisé, stipule : « hygiène – sécurité : l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réglementation relative à l'hygiène, la salubrité et la sécurité. Il devra se soumettre aux éventuelles injonctions des services compétents, sans recours contre le vendeur » ; que les appelants concluent d'une part, à l'inopposabilité à leur endroit de telles clauses et d'autre part, à leur absence de validité ; que s'agissant de l'inopposabilité alléguée, il convient de rappeler que le fonds de commerce a été cédé :- par Me Z... aux époux A... selon acte du 12 mars 2004 aux termes duquel l'acquéreur s'engageait à se soumettre aux éventuelles injonctions de la Direction Départementale des Services Vétérinaires et de la Direction Départementale des Services de Sécurité,- par les époux A... représentés par Me B..., liquidateur judiciaire, à Madame X..., selon acte notarié en date du 15 juin 2006 contenant les dispositions suivantes :- au paragraphe intitulé « hygiène et sécurité » : « le cessionnaire reconnaît être informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ; il déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant »,- au paragraphe intitulé « bail » : « Il (le cessionnaire) exécutera aux lieu et place du cédant les charges et conditions du bail ci-dessus visé (...) » ; que compte tenu de l'ensemble de ces énonciations contractuelles, les dispositions conventionnelles tant du bail commercial initial que des cessions successives du fonds comprenant le bail, sont parfaitement opposables aux appelants ; s'agissant de la validité des dispositions dérogatoires discutées, les époux X... et le liquidateur judiciaire font valoir qu'elles constitueraient de simples clauses de style et entreraient dans la catégorie des stipulations ambigües, imprécises ou contradictoires devant s'interpréter en faveur du locataire, conformément à l'article 1162 du code civil ; que sur ce point, la cour observe que les dispositions conventionnelles en cause, qu'elles concernent le bail initial ou les cessions de fonds comprenant le bail, sont rédigées en termes tout à fait usuels en la matière, qu'elles sont suffisamment claires et précises pour que les parties identifient distinctement les travaux de remise aux normes concernés devant rester à la charge du locataire, et qu'elles ne contiennent strictement aucune contradiction ; que rien ne s'oppose donc à ce que ces clauses se voient reconnaître leur plein effet, et ce d'autant que le locataire est un professionnel et non un profane ; que dans les faits, il est constant que la non conformité des locaux est établie, tant par les décisions prises par l'administration telles que rappelées dans l'exposé du litige, que par les conclusions de l'expert qui a constaté notamment « la carence des installations électriques, des circuits de gaz, ainsi que la non conformité de matériaux dont la tenue au feu est inexistante » ; que pour autant, au titre de l'imputabilité, l'expert rappelle qu'il n'a « pas compétence pour déterminer en fonction de la lecture du bail si tels ou tels travaux sont imputables aux propriétaires ou aux locataires » ; que sur ce dernier point, la cour constate que la délivrance initiale de l'immeuble par les époux Y... s'est opérée le 28 mars 2001 et qu'aucun élément de la procédure ne permet de remettre en cause la conformité des locaux tels qu'ils existaient à ce moment-là ; qu'à compter de cette délivrance initiale, par le jeu des cessions successives reproduisant les termes de la clause dérogatoire, les travaux de mise aux normes et les réponses aux injonctions administratives d'hygiène et de sécurité incombaient nécessairement aux preneurs successifs ; que les époux Y... en étaient déchargés ; que dans de telles conditions, les époux X... et la SCP E... ès qualité de liquidateur de Madame X... ne sont pas fondés à rechercher la responsabilité des époux Y... quant à la perte du fonds de commerce (arrêt attaqué, p. 4-5) ; Et aux motifs des premiers juges, à les supposer adoptés, que les époux Y... ont cédé le fonds de commerce comprenant le bail portant sur les murs à Monsieur C... par acte de Maître D... du 28 septembre 2001 ; que cet acte précise expressément que « l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réglementation relative à l'hygiène, la salubrité et la sécurité. Il devra se soumettre aux éventuelles injonctions des services compétents sans recours contre le vendeur » ; que cet acte faisait d'ailleurs expressément état de la visite des services vétérinaires dont le courrier du 9 mars 2011 donnant un certain nombre des prescriptions était annexé à l'acte lui-même ; que la lettre adressée le 3 avril 2011 à Monsieur Y... constatait le respect de ces prescriptions ; qu'en outre, le bail portant sur les murs disposait que « le locataire prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts » ; qu'il résulte du cahier de sécurité que Monsieur et Madame Y... ont alors livré un établissement conforme ; que par la suite la cession passée entre Maître Z... et les époux A... par acte du 12 mars 2004 maintenait cette charge à l'acquéreur du fonds : « le vendeur déclare qu'à sa connaissance les locaux dans lesquels il exploite le fonds de commerce objet des présentes ont fait l'objet des contrôles obligatoires par la Direction Départementale des services vétérinaires (...) et par la direction départementale des services de sécurité et de secours » ; que l'acquéreur s'est engagé à se soumettre aux éventuelles injonctions de ces services ; qu'en achetant le fonds de commerce, Madame X... a contracté la même obligation dans les termes suivants : « hygiène et sécurité-le cessionnaire reconnaît être informé de l'obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l'hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ; il déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant » ; qu'ainsi, tant aux termes des clauses du bail initial que des cessions successives du fonds, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du preneur ; que Madame X... est mal fondée à soutenir qu'il s'agit d'une clause de style, dans la mesure où ces dispositions sont reprises tant dans le bail que dans les actes de cession successifs ; que par ailleurs, si l'expert précise que l'établissement n'aurait jamais dû être autorisé à poursuivre son activité, il souligne qu'il ne se prononce pas sur l'imputabilité des travaux au propriétaire ou au locataire ; qu'ainsi Monsieur et Madame Y... ont rempli leur obligation de délivrance initiale, les obligations d'intervention ultérieures étant contractuellement à la charge du preneur » (jugement, p. 5-6) 1°/ Alors que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en retenant que les clauses et annexes des actes de cession du fonds de commerce des 28 septembre 2001 et 12 mars 2004 étaient opposables à Madame X..., quand celle-ci n'était pas partie à ces actes et sans constater qu'elle aurait repris les engagements susceptibles d'en résulter, la cour d'appel a violé l'article 1165 du code civil ; 2°/ Et alors que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire concernant ces travaux ; qu'en statuant par ces motifs sans constater que le bail et l'acte de cession du fonds à Madame X... auraient comporté une telle stipulation, la cour d'appel a violé l'article 1719-1° et 2° du code civil ; Et encore aux motifs des premiers juges, à les supposer adoptés, qu'en toute hypothèse, il convient de souligner que Madame X... a acquis le fonds de commerce le 14 juin 2006 alors qu'il était en liquidation judiciaire pour le prix de 2. 000 euros pour les éléments incorporels comprenant le droit au bail et 18. 000 euros pour le matériel ; qu'en outre, le cahier de sécurité de l'exploitant fait apparaître qu'un diagnostic a été effectué par Socotec le 2 septembre 2004 ; que cette visite a donné lieu à un rapport du 30 septembre 2004 mentionnant de nombreuses restrictions ; qu'il s'en déduit que Madame X... a acheté en connaissance de cause l'établissement à l'accueil vendéen pour un prix symbolique qui tenait compte de son état et des non conformités ; qu'il sera au surplus relevé qu'il ressort du rapport d'expertise que Madame X... n'a jamais fait procéder aux diagnostics annuels obligatoires (jugement dont appel, p. 6, derniers §) ; 3°/ Alors qu'en se déterminant par ces motifs, sans répondre au moyen des conclusions des exposants (p. 19) par lequel il était fait valoir qu'existaient en réalité deux registres de sécurité dont seul le premier, portant sur toutes les interventions antérieures à 2006, faisait état du rapport Socotec mais n'avait pas été remis aux époux X... au moment de la cession, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des articles 455 et 458 du code de procédure civile qu'elle a violés ; 4°/ Et alors qu'en statuant par des motifs qui, pour le surplus, sont impropres à établir que Madame X... aurait eu connaissance de la non-conformité des locaux pour l'usage pour lesquels ils étaient loués et, a fortiori, aurait renoncé à toute indemnisation de la perte du fonds qui en était résultée, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des dispositions de l'article 1147 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION En ce que l'arrêt attaqué, par confirmation du jugement dont appel, a fixé la créance de Monsieur et Madame Y... au passif de la liquidation judiciaire de Madame X... à hauteur de la somme de 9 511, 50 euros ; Aux motifs propres que les époux Y... sollicitent la somme de 13. 000 € au titre du montant des loyers, charges et frais de remise en état ; que le loyer ayant cessé d'être payé à compter du 1er mars 2011, et la résiliation du bail étant intervenue le 21 décembre 2011, les intimés sont fondés à solliciter le paiement de 10 mois de loyer soit la somme de 9 511, 50 € (arrêt attaqué, p. 6, deux derniers §) ; Et aux motifs adoptés des premiers juges que Madame X... n'a pas réglé le montant des loyers depuis mars 2011. La SCP E... est mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution, le tribunal n'ayant pas retenu de manquement par les époux Y... à leur obligation de délivrance. Le montant des loyers dus jusqu'à la résiliation s'élève à la somme de 9 511, 50 euros. La créance des époux Y... sera fixée pour ce montant au passif de la liquidation judiciaire de Madame X... (jugement dont appel, p. 7, al. 2 à 5) ; Alors que la cassation à intervenir du chef de l'arrêt ayant débouté la Scp E... ès qualités et Monsieur X... de leurs demandes fondées sur le manquement des époux Y... à leur obligation de délivrance entraînera, par voie de conséquence, celle du chef de l'arrêt ayant fixé la créance des époux Y... au passif de la liquidation judiciaire de Madame X... se trouvant avec lui dans un lien de dépendance nécessaire, par application des dispositions de l'article 624 du code de procédure civile.