Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 février 2016, 15-10.616, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-02-11
Numéro d'affaire : 15-10616
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-09-10
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 septembre 2014), que la société IBS a, en juin 2006, acheté les parts et le portefeuille d'administrateur de biens de la société Gescopro, syndic de la copropriété du 35/37 avenue Simon Bolivar à Paris, garantie par la société CGAIM ; que, lors de l'assemblée générale du 22 mars 2007, la société Lamy a été désignée syndic ; que le syndicat des copropriétaires a assigné la société CGAIM, aux droits de laquelle se trouve la société Galian, qui avait dénoncé sa garantie le 10 février 2007, en paiement des sommes qu'il estimait lui rester dues par le syndic ; que la société CGAIM a refusé sa garantie, en indiquant que les créances étaient nées après la cessation de sa garantie ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Galian fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires ; Mais attendu qu'ayant relevé que la société Gescopro, dont le mandat n'avait pas pris fin, avait continué à tenir le grand livre de la copropriété entre janvier et avril 2007 ainsi que le relevé de dépenses pour toute l'année 2006 et à émettre les appels de charges jusqu'au 31 décembre 2006, la cour d'appel a pu en déduire que la garantie financière accordée par la société CGAIM à la société Gescopro ne pouvait être déniée au syndicat des copropriétaires pour les fonds mandants non représentés par cette dernière à la fin de son mandat, au titre des créances antérieures à la cessation de la garantie financière de la société CGAIM ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que, pour condamner la société Galian à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que le salaire de la gardienne a été réglé par les copropriétaires au syndic mais non reversé à cette dernière ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants à caractériser l'absence de versement du salaire à la gardienne, la cour d'appel, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Galian à payer au syndicat des copropriétaires du 35-37 avenue Simon Bolivar à Paris la somme correspondant au salaire de la gardienne pour le mois de janvier 2007, l'arrêt rendu le 10 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 35/37 avenue Simon Bolivar à Paris aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Galian. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Galian à payer au syndicat des copropriétaires du 35/37 avenue Simon Bolivar à Paris (19ème) la somme de 36 174,18 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2007 et de la capitalisation des intérêts, AUX MOTIFS QUE « le mandat conféré par un syndicat des copropriétaires à un syndic est strictement personnel, de sorte que si le syndic cède son fonds à une société, cette dernière ne peut lui succéder dans les fonctions de syndic qu'ensuite d'une décision expresse de l'assemblée générale ; que la société cessionnaire n'est à aucun moment substituée au cédant en l'absence de cette formalité qui ne peut être suppléée par une acceptation tacite du syndicat, d'où il suit que la société syndic conserve son mandat, avec la garantie financière y attachée, jusqu'à la désignation du nouveau syndic ; qu'au cas d'espèce, il apparaît des pièces produites que la société Gescopro a cédé son portefeuille de clients à la société IBS au mois de juillet 2006 dans des conditions qui ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires qui avait désigné la société Gescopro pour un mandat renouvelable lors de l'assemblée générale du 12 juin 2002 et qui a été placé devant le fait accompli par une cession de portefeuille qui n'a pu avoir pour effet de substituer la société IBS à la société Gescopro dans les fonctions de syndic alors que l'assemblée générale n'a à aucun moment mandaté ou habilité cette dernière comme syndic ; que le changement de gérance de la société Gescopro, dont les copropriétaires ont été avertis lors de l'assemblée générale du 25 juin 2006, n'a pas mis fin au mandat consenti à la société Gescopro, personne morale, et si la société IBS a géré de fait le syndicat des copropriétaires jusqu'à l'assemblée générale du 22 mars 2007 qui a remplacé la société Gescopro par la société Lamy Le Pré, cette gestion n'a pas fait perdre sa qualité de syndic à la société Gescopro qui n'a pas démissionné dans les formes requises par le décret du 17 mars 1967 » ; ALORS, d'une part, QUE la garantie financière accordée à un professionnel de l'immobilier, étant strictement personnelle, le garant ne saurait être appelé à couvrir les créances nées d'opérations réalisées postérieurement par un autre professionnel qu'il s'est substitué dans ses fonctions, fût-ce irrégulièrement ; qu'après avoir constaté que la société IBS avait assuré les fonctions de syndic de fait à compter du mois de juillet 2006 en lieu et place de la société Gescopro, la cour d'appel ne pouvait retenir la garantie de la société Galian au titre des fonds perçus et non représentés par la société IBS, dont elle ne garantissait pas l'activité, sans violer les articles 1er et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, par fausse application, et l'article 1165 du code civil, par refus d'application ; ALORS, d'autre part, QUE si le syndic en exercice qui se substitue une autre personne dans l'exercice de ses fonctions engage éventuellement sa responsabilité civile professionnelle, il ne se rend pas pour autant coupable, de ce seul fait, d'une non-représentation des fonds qui lui ont été confiés ; qu'en mettant en oeuvre la garantie financière de la société Galian, quand le transfert de la gestion immobilière à un syndic non régulièrement désigné par l'assemblée générale n'était susceptible que d'engager la responsabilité civile de la société Gescopro, la cour d'appel a violé l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, par fausse application. SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Galian à payer au syndicat des copropriétaires du 35/37 avenue Simon Bolivar à Paris (19ème) la somme de 36 174,18 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2007 et de la capitalisation des intérêts, AUX MOTIFS QUE « la garantie financière accordée par la société CGAIM à la société Gescopro ne peut être déniée au syndicat au titre des fonds mandants non représentés par la société Gescopro à la fin de son mandat, pour des créances antérieures à la cessation de la garantie financière de la société CGAIM ; qu'à cet égard, la garantie de la CGAIM a pris fin trois jours après la publication de l'avis dans un quotidien parisien et il importe peu que les formalités de notification au conseil syndical n'aient pas été effectuées, car ces formalités ne sont pas prescrites à peine d'inopposabilité de la cessation de garantie du syndicat mais ont seulement pour but de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti aux créanciers pour présenter leurs réclamations ; que le syndicat des copropriétaires a produit sa créance par lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2007, donc dans le délai de trois mois qui lui était ouvert à cette fin et il convient seulement de rechercher si les créances déclarées correspondent à des fonds mandants non restitués avant la cessation de la garantie ; que s'agissant du compte à terme de 12 000 euros, il ressort des pièces produites que le syndicat disposait dans les livres de la banque HSBC d'un compte à terme de 12 000 euros qui a été débité le 1er décembre 2006 au bénéfice d'un destinataire inconnu, d'où il suit que ce compte à terme entre dans la définition de fonds mandants non restitués par le syndic Gescopro qui a transféré les fonds correspondants à la société IBS sans l'aval du syndicat ; que s'agissant du solde de trésorerie dû par la société IBS, la somme de 17 587,27 euros remise par la société Gescopro à la société IBS qui gérait les comptes de la copropriété pour le compte de la première sans mandat n'a pas été restituée en fin de mandat par la société Gescopro ; que les rapports entre la société Gescopro et la société IBS étant étrangers au syndicat, la société Galian ne peut pertinemment objecter qu'elle ne saurait garantir la faute commise par la société Gescopro à l'occasion de la remise de ces fonds à un tiers non autorisé ; que s'agissant du salaire de la gardienne pour le mois de janvier 2007, il s'agit d'une somme de 1 220,91 euros qui a été réglée par les copropriétaires au syndic mais non reversée à la gardienne de l'immeuble du syndicat et qui correspond donc à des fonds mandants non représentés que la société CGAIM doit garantir ; que s'agissant des cotisations URSSAF des mois de janvier et février 2007, le syndicat expose que ces cotisations n'ont pas été payées, contrairement à ce qui est indiqué sur les relevés de compte du grand livre de la copropriété tenu par la société Gescopro ; que ces écritures font présumer que ces cotisations ont été réglées par des appels de fonds correspondants, en sorte qu'il s'agit bien de fonds réglés au syndic et non représentés par ce dernier » ; ALORS QUE la garantie financière ne peut être accordée deux fois pour les mêmes fonds non représentés ; qu'après avoir relevé que la somme de 12 000 euros figurant sur le compte à terme avait été transférée à la société IBS, la cour d'appel ne pouvait ajouter cette somme à celle de 17 587,27 euros correspondant au solde de trésorerie dû par IBS, dans laquelle elle était nécessairement incluse ; qu'en garantissant deux fois la même créance, la cour d'appel a violé les articles 1er et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; ALORS, subsidiairement, QUE ; qu'en retenant la garantie de la société Galian au titre des sommes figurant sur le compte à terme, sans rechercher si ces fonds n'avaient pas été dûment été utilisés par la société IBS pour le compte des copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la non-représentation des fonds, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1er et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; ALORS, en outre, QU'en retenant que les fonds appelés par le syndic pour le paiement des cotisations URSSAF n'ont pas été représentés, après avoir cependant constaté que ces cotisations « ont été réglées par des appels de fonds correspondants », ce qui excluait que les fonds aient été détournés, de sorte que la garantie financière n'était pas due, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et partant, elle a violé les articles 1er et de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; ALORS, enfin, QUE tenu de motiver sa décision, le juge ne peut, en cas de contestation sur la réalité d'un fait allégué par la partie sur laquelle pèse la charge de la preuve, statuer par voie de simple affirmation, sans procéder à une analyse même succincte des documents sur lesquels il a fondé sa décision ; qu'en se bornant à affirmer que le salaire de la gardienne a été réglé par les copropriétaires au syndic mais non reversée à l'intéressée, sans procéder à l'analyse même succincte des documents sur lesquels elle s'est fondée, cependant que la société Galian contestait que le syndicat des copropriétaires ait rapporté la preuve de l'absence de paiement du salaire à la gardienne, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.