Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 juin 2017, 16-16.653, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-22
Numéro d'affaire : 16-16653
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2016-03-03
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 1234 et 1354 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 mars 2016), qu'en janvier 1994, la société civile agricole Médecins de campagne, aux droits de laquelle se trouve la SCA Haras de Gassin (la SCA) a donné à bail à M. X... diverses parcelles de terre, sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; qu'exposant ne jamais avoir pu prendre possession des lieux, malgré la délivrance d'un permis de construire, le 13 avril 1995, à son profit et à celui de la SCA pour la construction de trois bâtiments comprenant des box à chevaux et des bureaux et garages, M. X... a sollicité la résiliation du bail, puis, après expertise ordonnée pour déterminer l'indemnité qui pourrait lui être due pour les améliorations apportées au fonds, a demandé sa réintégration dans les lieux ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la déclaration conjointe des parties devant le tribunal, constatée dans le jugement du 29 juillet 2011, par laquelle elles admettent la résiliation du bail, vaut aveu de leur part, que le délai de douze ans écoulé depuis l'accomplissement de la condition suspensive stipulée au bail et l'absence de tout commencement d'exécution du contrat caractérisent une volonté commune d'y renoncer, bien qu'aucun congé n'ait été délivré ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'aveu n'est admissible que s'il porte sur des points de fait et non sur des points de droit et que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la société Haras de Gassin aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Haras de Gassin et la condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. Pierre X... de ses demandes tendant à obtenir la mise à disposition des biens objet du bail qui lui a été consenti le 4 janvier 1994 et le paiement de dommages-intérêts et de l'avoir condamné à payer à la SCA Haras de Gassin la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE « Le premier juge a justement rappelé que le bail du 3 janvier 1994 avait été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, qui s'était réalisée lorsque le maire de Gassin, par arrêté du 13 avril 1995, avait délivré un permis pour la construction de trois bâtiments incluant des boxes à chevaux et des locaux à usage de bureaux et de garage, nécessaires à l'exploitation de M. X... qui projetait, selon l'étude économique prévisionnelle de la chambre d'agriculture de la Sarthe d'octobre 1994, d'adjoindre à son activité d'élevage de chevaux une activité d'hivernage et d'entraînement à proximité des champs de course hivernaux comme Cagnes-sur-Mer, et qu'à compter d'avril 1995, l'intéressé n'avait ni pris possession des terres affermées, ni entrepris la réalisation des constructions autorisées, pourtant indispensables à l'exercice de son activité, ni réglé de fermages à la SCA Médecin de Campagne, qui ne les lui a d'ailleurs pas réclamés; Il est constant que le bail n'a reçu, à compter d'avril 1995, aucun commencement d'exécution, avant que M. X..., par l'intermédiaire de son conseil, ne mette en demeure la SCA Médecin de Campagne, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 16 mars 2007, soit de lui permettre de réintégrer les lieux loués jusqu'au terme du bail renouvelé (janvier 2012), soit de mettre fin au bail moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction ; comme l'a pertinemment retenu le premier juge, le fait que M. X... ait sollicité et obtenu son immatriculation à la MSA du Var ne peut être regardé comme caractérisant de sa part un commencement d'exécution du bail ; Aucune stipulation du bail ne met à la charge du bailleur l'obligation de réaliser les constructions, nécessaires à l'activité d'hivernage et d'entraînement de chevaux du preneur, alors que le prix du fermage, représentant la valeur de 29 quintaux de blé, était peu élevé, et il n'est justifié d'aucun engagement particulier de la SCA Médecin de Campagne, qui aurait été souscrit hors contrat de bail, d'assumer le coût de ces constructions, en dépit du lien d'amitié unissant M. X... à l'ancien gérant de la SCA (M. Y...) et de l'intérêt que présentait pour celle-ci l'installation d'un centre d'entraînement de chevaux de polo sur la Côte d'Azur ; il n'est d'ailleurs pas établi en quoi le permis de construire du 13 avril 1995 aurait été obtenu seulement en raison de la qualité d'exploitant agricole de M. X..., alors que, selon l'expert, M. Z..., la SCA Médecin de Campagne était elle-même en mesure d'obtenir un tel permis eu égard à son objet social (consistant en l'acquisition, la prise ou la mise à bail de tous terrains à vocation agricole, leur mise en valeur et leur exploitation) ; de même, l'expert indique que l'étude réalisée en octobre 1994 par la chambre d'agriculture de la Sarthe est sans rapport avec l'obtention du permis de construire ; Le permis délivré en avril 1995 était périmé lorsque la SCA Médecin de Campagne a obtenu, le 19 février 2001, un second permis pour la construction de 48 boxes à chevaux et deux hangars agricoles ; après réalisation des travaux, elle a exploité sur le site un club de polo (le polo-club de Saint-Tropez Haras de Gassin) avec club-house et restaurant ; reste que pendant douze ans, d'avril 1995 à mars 2007, M. X... n'a entrepris aucune démarche en vue de l'exploitation effective des parcelles faisant l'objet du bail et n'apporte aucun élément de nature à établir que le bailleur ait empêché cette exploitation ; Il ne peut être sérieusement soutenu que le bail du 3 janvier 1994 présente un caractère fictif et est donc entaché de nullité, l'absence d'exécution n'étant pas en soi révélatrice d'une cause illicite au sens de l'article 1131 du code civil ; Cependant, dans son jugement du 29 juillet 2011, le tribunal a retenu, en l'état des déclarations des parties, que celles-ci sont d'accord sur le principe de la résiliation du bail mais en désaccord sur les circonstances et la date de cette résiliation ; partant de ce constat, d'un accord de M. X... et de la SCA Médecin de Campagne sur la résiliation amiable du bail, le tribunal a donc ordonné une expertise confiée à M. Z... destinée précisément à rechercher et décrire les améliorations apportées au fonds par le preneur et de donner tous éléments permettant d'apprécier l'indemnité susceptible de lui être due sur le fondement de l'article L. 411-69 du code rural et ce, quelle que soit la cause ayant mis fin au bail ; Il résulte de ce qui précède que même si ce constat de la résiliation amiable du bail, consentie par les parties, n'est pas repris dans le dispositif du jugement, il y est implicitement intégré puisqu'en l'absence d'accord sur la résiliation du bail, l'expertise ordonnée, destinée à déterminer l'indemnité due au preneur sortant, aurait été sans objet ; il convient en conséquence de considérer que la déclaration conjointe des parties devant le tribunal, qui l'a constatée dans son jugement du 29 juillet 2011, par laquelle elles admettent la résiliation du bail, vaut aveu de leur part, en sorte que M. X..., qui ne prétend pas que la déclaration qu'il a faite lui aurait été extorquée, ne saurait maintenant se rétracter en exigeant la poursuite du contrat ; M. X..., qui n'a jamais pris possession des terres affermées et qui ne démontre pas qu'il en a été empêché par la SCA Médecin de Campagne, ne saurait prétendre être indemnisé du manque à gagner, qu'il aurait subi depuis 2007 sur la vente de poulains dressés, et de la perte de marge liée à l'activité de pension et d'organisation de tournois de polo, qu'il n'a pu exercer ; en conclusion de son rapport d'expertise déposé le 4 juin 2012, M. Z... a d'ailleurs confirmé que le preneur, qui ne s'était pas manifesté pendant 13 ans à compter de la signature du bail, n'avait réalisé aucun investissement dans les lieux, qu'il n'avait pas exploités ; Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé dans toutes ses dispositions. […] Succombant sur son appel, M. X... doit être condamné aux dépens, ainsi qu'à payer à la SCA Haras de Gassin la somme de 4000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. » ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Il convient de rappeler que le bail rural consenti par la Sca Médecin de Campagne à Monsieur X... le 3 janvier 1994 a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, que la demande de permis qui portait sur la rénovation d'une ruine en logement de fonction et la construction de 40 box, visée par l'architecte Claude A..., déposée sous la signature du gérant de la Sca et de Monsieur X... le 21 décembre 1994, a été acceptée par arrêté du Maire de Gassin en date du 13 avril 1995. Le bailleur aurait dû, à compter de cette date qui est celle de la survenance de l'événement stipulé à la condition (article 1181 du code civil), prendre possession des lieux, entretenir les parcelles et s'acquitter du montant du fermage, étant observé que la condition suspensive ne portait en revanche nullement sur la réalisation des travaux, a fortiori par le bailleur et à ses frais. Or, il est constant que Monsieur X... n'a alors ni pris possession des lieux ni entrepris la construction des ouvrages autorisés (il est, à cet égard, à peine besoin de rappeler que l'autorisation s'est périmée faute de prorogation ou de commencement d'exécution des travaux au terme d'un délai de deux ans). Il sera également observé que contrairement à ce que soutient le requérant, les démarches qu'il aurait accomplies aux côtés du bailleur pour obtenir le permis de construire (il n'est, en fait, justifié que de démarches auprès de la Msa, de la Dda et de la mairie mais à la demande de la Msa pour son immatriculation...) ne constituent pas un commencement d'exécution du bail – l'obligation résultant du contrat ne pouvant être exécutée, aux termes du texte précité, qu'après l'événement sous l'accomplissement duquel la condition est stipulée – mais uniquement des diligences préalables pour obtenir cet accomplissement. Par ailleurs, l'étude économique prévisionnelle que Monsieur X... a commandée, après la conclusion du bail, en octobre 1994 – à la chambre d'agriculture de la Sarthe n'a nullement concouru, ainsi que l'expert l'a relevé dans son rapport, à l'obtention du permis de construire, étant précisé que ni la demande ni l'autorisation de construire n'en font état. Au demeurant, on ne voit pas en quoi une telle étude, purement économique, aurait pu concourir à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme quelle que soit l'appréciation portée à cet égard par Monsieur Gérard Y..., ancien gérant et associé de la Sca Médecin de Campagne, par ailleurs ami du requérant ainsi qu'il se qualifie lui-même dans son courrier du 14 janvier 2011 (pièce 24). Enfin, si le requérant soutient que le bailleur se serait opposé à ce qu'il prenne possession des lieux, preuve qui lui appartient de rapporter, force est de constater qu'il n'en justifie nullement. D'une part, les menaces alléguées ne résultent d'aucune des pièces produites (absence de plainte ou de témoignages). D'autre part, la première demande qu'il a présentée aux fins d'intégration des lieux (ou d'indemnisation dans l'hypothèse où il serait mis fin au contrat), remonte au 16 mars 2007, soit douze ans après la date de la prise d'effet du bail et alors que le bailleur avait investi plus de 6000000 euros dans la construction d'une installation fort différente de celle initialement prévue, ayant d'ailleurs nécessité une nouvelle autorisation d'urbanisme. Cette demande, pour le moins tardive, ne peut produire le moindre effet alors que le délai écoulé – douze ans – depuis l'accomplissement de la condition stipulée au bail (13 avril 1995) et l'absence de tout commencement d'exécution du contrat (Monsieur X... n'ayant ni pris possession des lieux ni même cherché à en prendre possession, ni réglé le moindre fermage et le bailleur n'ayant adressé aucune mise en demeure au preneur ainsi que l'expert le relève dans son rapport) caractérisent, nonobstant l'acte de 1998 improprement qualifié d'avenant (alors qu'il ne modifie en rien le contrat de bail mais a pour seul objet de porter à la connaissance. du preneur le nom du nouvel associé majoritaire de la société civile bailleresse), une volonté commune d'y renoncer bien qu'aucun congé n'ait été délivré, et justifient que soit prononcée la résiliation du bail sans torts ni griefs. Faute de commencement d'exécution, le preneur qui n'a apporté aucune amélioration (les seules améliorations constatées par l'expert étant celles financées par la Sca Haras de Gassin et les démarches concourant à l'accomplissement de la condition suspensive ne pouvant être regardées comme telles) ne peut prétendre à quelque indemnité, que ce soit sur le fondement des dispositions de l'article L. 411-69 du Code Rural (indemnité due au preneur sortant) ou des dispositions de l'article L. 411-32 du même code, étant de surcroît observé que les parcelles ont conservé la même destination »; 1°) ALORS QUE l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif et le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d'instruction ou une mesure provisoire n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée ; qu'en affirmant que si le constat de la résiliation amiable du bail, consentie par les parties, n'est pas repris dans le dispositif du jugement du 29 juillet 2011, il y est implicitement intégré puisqu'en l'absence d'accord sur la résiliation du bail, l'expertise ordonnée, destinée à déterminer l'indemnité due au preneur sortant, aurait été sans objet, la cour d'appel a violé les articles 1351 du code civil et 480 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE si l'interprétation des décisions de justice relève de l'appréciation souveraine des juges du fond, encore faut-il que les juges du fond n'en dénaturent pas le sens clair et précis ; qu'à ce titre, les juges du fond ne peuvent, sous couvert d'interprétation, accroître la portée du dispositif ; qu'en affirmant que si le constat de la résiliation amiable du bail, consentie par les parties, n'est pas repris dans le dispositif du jugement du 29 juillet 2011, il y est implicitement intégré puisqu'en l'absence d'accord sur la résiliation du bail, l'expertise ordonnée, destinée à déterminer l'indemnité due au preneur sortant, aurait été sans objet quand il résultait des termes clairs et précis du dispositif du jugement du 29 juillet 2011 que les juges s'étaient contentés, avant-dire droit, d'ordonner une expertise et avaient « [sursis] à statuer sur l'ensemble des demandes », de sorte qu'ils avaient expressément réservé leur jugement sur la résiliation demandée par les parties, la cour d'appel a dénaturé le dispositif du jugement du tribunal d'instance de Fréjus du 29 juillet 2011 et violé l'article 1351 du code civil ; 3°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'aveu de la résiliation du bail par les parties sans les avoir invitées au préalable à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu que si elle porte sur un point de fait et non sur un point de droit ; qu'en affirmant, pour rejeter la demande en exécution du contrat formée par M. X..., que la déclaration conjointe des parties devant le tribunal, qui l'a constatée dans son jugement du 29 juillet 2011, par laquelle elles admettent la résiliation du bail, vaudrait aveu de leur part, en sorte que M. X... ne saurait se rétracter en exigeant la poursuite du contrat alors que la déclaration de M. X... portait sur un point de droit, à savoir la reconnaissance de la résiliation du bail, la cour d'appel a violé l'article 1354 du code civil ; 5°) ALORS QUE, à supposer les motifs des premiers juges adoptés, la renonciation à un droit ne se présume pas ; que la renonciation ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que ne caractérise pas de telles circonstances l'absence, même pendant un long délai, de toute demande tendant à l'exécution d'un contrat ; qu'en retenant pourtant que M. X... avait renoncé au contrat de bail le liant à la Sca Haras de Gassin, en l'absence de tout commencement d'exécution de celui-ci, depuis l'accomplissement de la condition stipulée au bail, en 1995, jusqu'à la première demande aux fins d'intégration des lieux, en 2007, la cour d'appel qui n'a pas caractérisé une renonciation de M. X... audit contrat, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1234 du code civil ; 6°) ALORS, subsidiairement, QUE le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et il lui appartient de prouver qu'il s'est libéré de cette obligation ; qu'en affirmant, pour rejeter la demande d'indemnisation de M. X..., que celui-ci ne démontrait pas qu'il avait été empêché de prendre possession des terres affermées par la Sca Médecin de Campagne alors qu'il appartenait à cette dernière de démontrer qu'elle avait exécuté l'obligation de délivrance des terres, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1315 du code civil.