Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 mai 2018, 17-15.258, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-05-03
Numéro d'affaire : 17-15258
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2017-01-31
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu les articles 1583 et 1591 du code civil ; Attendu que le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 janvier 2017), que, par acte sous seing privé du 31 juillet 2007, Augustine X... a consenti une promesse synallagmatique de vente à la société Immo Vauban, portant sur deux terrains au prix de 1 200 000 euros, converti en l'obligation à la charge de l'acquéreur de lui revendre une parcelle de 3 000 mètres carrés, de construire sur cette parcelle une maison suivant le descriptif de l'architecte désigné à l'acte et de rénover la maison d'habitation ancienne suivant le descriptif annexé ; que cette promesse fixait la date de la réitération au 30 avril 2009, prorogée par avenant au 31 juillet 2010 ; que M. René X... et Mme Y... X... (les consorts X...), héritiers d'Augustine X..., décédée, ayant refusé de signer un nouvel avenant à l'acte du 31 juillet 2007, la société Immo Vauban les a assignés en réitération forcée de la vente des deux parcelles, au prix de 1 200 000 euros, et en perfection de la revente aux consorts X... d'une parcelle de 3 000 mètres carrés contenant une maison d'habitation, moyennant le prix de 290 568,78 euros et, subsidiairement, en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ; Attendu que, pour dire que la promesse conclue le 31 juillet 2007 ne vaut pas vente parfaite et rejeter la demande de la société Immo Vauban tendant à sa réalisation forcée, l'arrêt retient que, si le prix de la vente principale est fixé à 1 200 000 euros, les prestations objet de la dation en paiement étaient imprécises, tant dans leur définition que dans leur coût, de sorte que la vente ne comporte pas de prix déterminable ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les parties avaient précisé que le prix de la parcelle revendue à Augustine X... sera égal à la différence entre le prix global de vente de 1 200 000 euros et le montant cumulé du coût des travaux de rénovation-réhabilitation de la maison existante et de celle à construire, et rappelé que le prix du terrain vendu à la société Immo Vauban ne pourrait en aucun cas excéder le prix fixé à la promesse, ce dont il résultait que le prix de vente était déterminé dès le 31 juillet 2007 sans pouvoir être affecté par les modalités de son paiement, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; Et sur le second moyen : Vu l'article 624 du code de procédure civile ; Attendu que la cassation de la disposition rejetant la demande de la société Immo Vauban en réitération forcée de la vente entraîne la cassation, par voie de conséquence, des dispositions relatives aux indemnisations sollicitées du fait de l'échec de l'opération immobilière, lesquelles s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 janvier 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Pierre rénovation tradition ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Pierre rénovation tradition. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la promesse de vente du 31 juillet 2007 ne valait pas vente à défaut d'accord des parties sur un prix déterminé et déterminable des opérations de vente et de revente sur lesquelles elle porte ; en conséquence d'AVOIR rejeté la demande de la société Immo Vauban en réitération forcée de la vente à son profit des parcelles [...] et [...] sises à Saint-Tropez, quartier [...] , et de la revente au profit de M. René X... et Mme Y... X... d'une parcelle de 3 000 m² prise au centre de la parcelle [...] et toutes les demandes qui en étaient le corollaire et d'AVOIR débouté la société Immo Vauban de sa demande subsidiaire en paiement d'une somme de 5 417 000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du manque à gagner résultant de l'échec de l'opération immobilière projetée ; AUX MOTIFS QU'Augustine A... épouse X... a signé, le 31 juillet 2007, une promesse synallagmatique de vente au profit de la société Immo Vauban portant sur deux parcelles situées à Saint Tropez, quartier les [...], cadastrées section [...] sur laquelle est édifiée une maison d'habitation ancienne et un garage et AN pour 252 m² en nature de chemin de desserte ; qu'il y est convenu que la vente porte sur les deux terrains moyennant le prix principal de 1 200 000 euros converti en l'obligation pour la société Immo Vauban de : revendre à Augustine A... épouse X... une parcelle de terrain d'une contenance globale de 3 000 m² environ située au centre de l'actuelle parcelle AN 50, procéder, à sa diligence et à ses frais, à la rénovation/réhabilitation de la maison d'habitation vétuste érigée sur la parcelle AN 50, "selon le descriptif-estimatif provisoire joint aux présentes et visé par les parties", réaliser sur la parcelle qui deviendra la propriété d'Augustine A... épouse X... la construction d'une maison d'habitation d'une surface de 250 m2 habitable, "et ce conformément au descriptif en cours de rédaction par les soins de M. B..., architecte, et qui sera soumis et visé par elle au plus tard le octobre 2007," étant précisé que "le prix de la parcelle qui sera revendue à Mme X... sera égal à la différence entre le prix global de vente tel que ci-dessus indiqué (1 200 000 euros) et le montant cumulé du coût des travaux de rénovation/réhabilitation de la maison existante et de celle à construire" ; qu'il est noté que la venderesse donne tout pouvoir à la société Immo Vauban pour déposer la déclaration de travaux pour la maison ancienne et la demande de permis de construire pour les villas à édifier, avant ou après division parcellaire, sur la partie de terrain devant revenir à Augustine A... épouse X... et sur les deux autres terrains se trouvant de part et d'autre ; qu'il y est également prévu que la promesse devra être réitérée au plus tard le 30 avril 2009 avant 17 heures par la signature de l'acte authentique, lequel délai sera prorogé automatiquement si, pour une raison indépendante de la volonté de l'acquéreur, le notaire n'était pas en possession de toutes les pièces nécessaires pour recevoir l'acte et également si les travaux de rénovation/réhabilitation et les travaux de construction ne sont pas achevés ; que le transfert de propriété n'aura lieu que le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ; que la société Immo Vauban a obtenu, le 14 janvier 2008, un permis de construire sur le terrain objet de la promesse valant division pour la construction de trois villas, deux piscines et deux pool bouses ; mais que ce permis a fait l'objet d'un recours en annulation par les voisins et que le juge des référés administratif en a ordonné la suspension ; que le projet a donc été retardé jusqu'à la signature, le 9 mai 2009, d'un protocole d'accord auquel Augustine A... épouse X... a participé aux termes duquel les requérants déclaraient se désister de leur recours en contrepartie de l'engagement pris par la société Immo Vauban, se présentant dans l'acte comme le propriétaire des terrains, d'élargir le chemin constitué par la parcelle AN 82 et jusqu'au jugement du tribunal administratif du 10 décembre 2009 ayant constaté le désistement d'action des requérants ; qu'en l'état de ces difficultés, Augustine A... épouse X... et la société Immo Vauban ont signé, le 13 mars 2009, un avenant à la promesse de vente prorogeant le délai de réitération au 31 juillet 2010 à 17 heures, aucune des autres conditions de la promesse n'étant modifiée ; que la déclaration d'ouverture du chantier est intervenue le 24 mars 2010 et que les travaux ont débuté le 5 avril 2010 ; qu'à la date du 31 juillet 2010, ils n'étaient pas achevés ; que des projets d'avenant à la promesse du 31 juillet 2007 ont été discutés mais n'ont pas recueilli la signature des parties ; qu'Augustine A... épouse X... est décédée le [...] en laissant pour lui succéder ses deux enfants, M. René X... et Mme Y... X... ; que par voie d'assignation en date du 21 juin 2012, la société Immo Vauban les a assignés en réitération forcée de la vente principale des parcelles [...] (devenue AN 194) et AN 82 (devenue AN 195) et de la revente de celle de 3 000 m² à prendre au centre de la parcelle [...] ; que la société Immo Vauban soutient que la vente est parfaite en raison de l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; que les consorts X... prétendent au contraire que l'engagement de la société Immo Vauban au titre de la dation en paiement n'est pas clair, de sorte que le prix n'est pas déterminé ; que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; que l'article 1591 ajoute que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; que ces dispositions s'appliquent lorsque la vente est convertie en dation en paiement ; que le prix doit alors être déterminable et ne doit dépendre que d'éléments objectifs désignés dans le contrat ; que la vente n'est parfaite que si la clause du contrat permettant de déterminer le prix ne repose pas sur des éléments dépendant de la volonté de l'une ou l'autre des parties ou de la réalisation d'accords ultérieurs ; qu'en l'espèce, la convention porte de manière concomitante et étroite sur la vente des parcelles [...] moyennant un prix de 1 200 000 euros payé sous forme d'une dation en paiement et sur la revente de 3 000 m² moyennant un prix calculé en fonction du coût des constructions objets de la dation en paiement ; que si la chose vendue à la société Immo Vauban et celle revendue à Augustine A... épouse X... sont identifiée pour la première et identifiable pour la seconde, il ne peut en être dit de même pour le prix ; que le prix de la vente principale est, certes, fixé à 1 200 000 euros, mais est converti en une dation en paiement, de sorte qu'il y a lieu de rechercher si l'obligation de construire constituant la dation en paiement et donc le prix de vente dû par la société Immo Vauban est suffisamment précise et déterminée dans la promesse ; qu'il convient de constater à cet égard que, si la promesse indique que les travaux de rénovation/réhabilitation sont définis dans un descriptif-estimatif joint à l'acte, aucune annexe à cet acte n'est produite et la société Immo Vauban ne fait état que d'une déclaration de travaux déposée le 2 août 2007 par M. B..., architecte, présentant les travaux extérieurs justifiant une autorisation, et d'un descriptif, également établi par M. B... décrivant de manière précise les prestations et aménagements à réaliser dans la maison ancienne rénovée, mais daté de mai 2009, soit près de deux ans après la promesse, et sans aucun chiffrage de ces travaux ; que, de même, si une demande de permis de construire a été déposée le 2 août 2007, le descriptif des prestations de la construction à édifier au profit de la venderesse n'a été établi par M. B... qu'en mai 2009, et toujours sans aucune évaluation de leur coût ; qu'il en ressort qu'à la date de la signature de la promesse du juillet 2007, les prestations objets de la dation en paiement étaient totalement imprécises, tant dans leur définition que dans leur coût, de sorte que la vente ne comporte pas de prix déterminable ; que le prix de la revente du terrain de 3 000 m² à Augustine A... épouse X... est lui aussi indéterminable à la date de la promesse puisqu'il est fonction du coût cumulé des travaux de rénovation/réhabilitation et des travaux de construction dont il a été vu plus haut qu'il ne pouvait être déterminé sans l'intervention ultérieure d'accords sur les prestations à réaliser dépendant de la volonté de l'une ou l'autre des parties ; que le caractère indéterminable du coût des constructions à la date de la signature de la promesse ressort au demeurant de la rédaction de l'article 12 qui prévoit, pour le cas où la division aboutirait à la création de trois ou quatre parcelles dont l'une, au centre, resterait la propriété d'Augustine A... épouse X..., que le prix du terrain vendu à la société Immo Vauban "sera révisé à la baisse pour correspondre strictement au montant cumulé du coût des travaux de rénovation/réhabilitation de la maison d'habitation existante et de construction de la nouvelle dans les conditions précisées ci-dessus (article 5-30), sans qu'en aucun cas celui-ci n'excède la somme de UN MILLION DEUX CENT MILLE (1 200 000) euros" ; que le seul document produit aux débats faisant ressortir l'évaluation du coût total des travaux de rénovation de la maison ancienne et de construction de la villa no 2 devant revenir à la venderesse est le rapport C..., réalisé à la demande de la société Immo Vauban en mars 2013, soit en cours de procédure, qui fait état d'un prévisionnel de travaux de 444 700 euros pour les travaux de rénovation et de 1 214 794 euros pour les travaux de construction, soit pour plus d'1 600 000 euros ; qu'il y a lieu d'ajouter que la rédaction de la clause déterminant le prix de revente est particulièrement ambigüe puisque sa mise en oeuvre littérale aboutit à faire payer aux consorts X... un prix égal à la différence entre le prix principal (1 200 000 euros) et le prix des constructions, ce qu'a appliqué le tribunal en fixant le prix de la revente à 290 568,78 euros après déduction du coût des travaux que la société Immo Vauban dit avoir réalisés (909 431,22 euros ), alors que la société Immo Vauban prétend que ce serait elle qui serait redevable de cette somme ; qu'il doit en conséquence être retenu que la promesse de vente conclue le 31 juillet 2007 ne comporte pas d'accord parfait des parties sur la chose et sur le prix et que la société Immo Vauban est donc infondée à en demander la réalisation forcée ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions tendant à contraindre les consorts X... à réitérer la vente des parcelles [...] et [...] au profit de la société Immo Vauban et la revente à leur profit d'un terrain de 3 000 m² pris sur la parcelle [...] ; 1°) ALORS QUE est déterminé le prix fixé par les parties dont seules les modalités de paiement sont susceptibles de varier ; qu'en retenant que le prix n'était pas déterminable et que la vente n'était pas parfaite, bien qu'elle ait relevé que l'acte prévoyait un prix de 1 200 000 euros devant être payé sous forme de réalisation, par l'acheteur, de travaux devant profiter à la venderesse et que la différence entre le coût de ces travaux et la somme de 1 200 000 euros devait constituer le prix des parcelles devant être revendues par l'acheteuse à la venderesse, la cour d'appel violé l'article 1591 du code civil, ensemble l'article 1589 du même code ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le prix d'une vente peut être déterminé par un tiers ; qu'en retenant, pour juger que le prix n'était pas déterminable et que la vente n'était pas parfaite, que les travaux devant être effectués par la société Immo Vauban en contrepartie de la cession des terrains n'étaient pas chiffrés, bien qu'elle ait elle-même relevé que le coût de ces travaux devraient être définis par un architecte, tiers au contrat, au vu des descriptifs visés au contrat, la cour d'appel a violé l'article 1592 du code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, lorsqu'une clause n'est ni claire ni précise, il appartient au juge du fond de se livrer à son interprétation et de rechercher la commune intention des parties ; qu'en retenant qu'à la date de la signature de la promesse du 31 juillet 2007, la rédaction de la clause déterminant le prix de revente était particulièrement ambigüe, pour en déduire que le prix de la vente n'était pas déterminé et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite, cependant qu'il lui appartenait, en présence d'une ambigüité, d'interpréter la volonté des parties et de déterminer le sens de la clause relative au prix, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Immo Vauban de sa demande subsidiaire en paiement d'une somme de 5 417 000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du manque à gagner résultant de l'échec de l'opération immobilière projetée ; AUX MOTIFS QUE la société Immo Vauban réclame, pour le cas où la réitération forcée ne serait pas ordonnée, la condamnation des consorts X... à lui verser une somme de 5 417 000 euros correspondant, aux termes du rapport établi par M. C..., au préjudice résultant de la non réalisation de l'opération de villas sur le tènement foncier objet de la promesse de vente ; qu'il n'est pas démontré que l'échec de l'opération procéderait d'une faute de la venderesse, Augustine A... épouse X..., ou de ses héritiers dans la l'exécution de leurs obligations contractuelles ou d'un manque de loyauté contractuelle dans leur refus de réitérer un acte dont la validité était à juste titre discutée ; qu'il ne peut leur être fait grief d'avoir refusé de signer les avenants qui leur étaient proposés par l'acquéreur et qui bouleversaient l'économie de l'opération, alors même qu'ils subissaient, depuis le 30 avril 2009, date initiale à laquelle les constructions devaient leur être livrées, des retards successifs de livraison leur causant préjudice ; que cette demande d'indemnisation fondée sur la faute sera donc rejetée ; ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, la société Immo Vauban, aux droits de laquelle vient l'exposante, soutenait que les consorts X... avaient adopté une attitude de nature à l'induire en erreur, puisqu'ils lui avaient enjoint de réaliser les travaux puis avaient tenté de faire échoué l'opération économique pour profiter gratuitement des travaux (conclusions, p. 32, al. 5) ; qu'en retenant qu'Augustine X... et ses héritiers n'avaient pas commis de faute en refusant de réitérer un acte de vente dont la validité était à juste titre discutée, sans répondre aux conclusions qui exposaient que les consorts X... ne pouvaient refuser de donner suite à la promesse de vente, tout en laissant la société Immo Vauban continuer les travaux prévus par cette même promesse, et qui étaient ainsi de nature à établir la faute des vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.