Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 février 2017, 15-26.200, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-02-09
Numéro d'affaire : 15-26200
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2015-10-13
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Piwnica et Molinié, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 octobre 2015), que la société Ficommerce est propriétaire d'un local à usage commercial donné à bail à la société Conforama moyennant un loyer binaire, comprenant un loyer de base annuel fixé à la somme de 1 054 315 euros que les parties sont convenues de réduire pendant les trois premières années du bail en le faisant évoluer progressivement par paliers annuels fixés à 900 000 euros la première année, 950 000 euros la deuxième année et 1 000 000 euros la troisième année, chacun de ces loyers étant indexés selon les conditions prévues à une clause d'indexation figurant au contrat ; Attendu que la locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande aux fins de voir déclarer la clause d'indexation du bail réputée non écrite ou, à défaut, de voir prononcer sa nullité ; Mais attendu qu'ayant relevé que, pendant la période au cours de laquelle le loyer progressait annuellement par paliers, l'indexation des loyers s'opérait tant à la hausse qu'à la baisse par rapport au montant fixé au contrat pour chacun de ces paliers, sans que la période de variation de l'indice ne soit supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, et retenu que l'augmentation des loyers, indépendamment du sens de l'évolution de l'indice au cours de cette période, résultait des paliers, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que les stipulations relatives à l'évolution des loyers au cours de cette période n'étaient pas contraires aux dispositions de l'article L. 112-1, alinéa 2, du code monétaire et financier ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Conforama France aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Conforama France et la condamne à payer à la société Ficommerce la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Conforama France Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Conforama France de sa demande aux fins de voir dire que la clause d'indexation du bail du 22 décembre 2008 formée avec la société Ficommerce est réputée non écrite, ou à défaut de voir prononcer sa nullité, AUX MOTIFS QU'en application de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, les clauses d'échelle mobile contenues dans les baux commerciaux ne peuvent pas créer de distorsion entre la période de variation de l'indice et la période de variation du loyer et doivent à défaut être réputées non écrites ; que la clause litigieuse est ainsi rédigée : article 4.1.2 Indexation Le loyer de base et ses éventuels aménagements seront indexés de plein droit et sans aucune formalité ou demande au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l'INSEE. En conséquence, le loyer sera augmenté ou diminué chaque année, le 1er janvier suivant la date de prise d'effet du présent bail ; qu'il est cependant expressément convenu que le loyer qui résultera d'une indexation à la baisse ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer contractuellement défini au titre IV « stipulations particulières » du présent bail, cette disposition ne remettant absolument pas en cause le principe d'une diminution du loyer déjà indexé à la hausse, par la suite d'un indice en baisse. Les indices de référence seront : -pour la première indexation, qui interviendra le 1er janvier 2010, l'indice de référence sera le dernier indice connu au jour de l'application de l'indexation et l'indice de base sera celui du 2ème trimestre de l'année 2008, soit 101,30 ; -pour chacune des indexations annuelles ou postérieures, les indices seront respectivement l'indice du 2ème trimestre pris en compte à l'occasion du précédent réajustement, c'est à dire l'indice de référence et l'indice du 2ème trimestre précédant la date d'indexation » ; que la référence au « loyer contractuellement défini au titre IV renvoie à l'article 4 de ce titre : « Le loyer annuel de base est fixé à la somme de 1 054 315 € HT et HC. Ce loyer étant stipulé HT le preneur sera redevable en sus de la TVA, au taux en vigueur au jour des règlements. Le Bailleur accepte à titre intuitu personae au profit de la société Conforama et aucune autre de modifier le montant du loyer de base selon les modalités suivantes : -pour la première année, commençant à courir à compter de le prise d'effet du bail, le loyer de base annuel s'élèvera à la somme de 900 000 € HT et HC, la TVA incombant au preneur étant facturée en sus, -pour la deuxième année du bail commençant à courir à compter du second anniversaire de la prise d'effet du bail, le loyer de base annuel s'élèvera à la somme de 1 000 000 € HT et HC, la TVA incombant au preneur étant facturée en sus. Il est précisé que -les montants de loyer annuel de base HT visés ci dessus s'entendent en valeur du dernier indice connu au jour de la prise d'effet des présentes ; Ils seront indexés de plein droit sans aucune formalité ou demande, dans les conditions prévues à l'article 4.1.2 et 4.1.3 du bail ; -le loyer de base 1 054 315 € HT et HC indexé reprendra effet à compter du 3ème anniversaire de la prise d'effet du bail » ; que, sur la licéité de la clause d'indexation, il sera au préalable précisé que le fait que la société Ficommerce ait ou non fait application de la clause d'indexation est sans incidence sur la question de sa validité ; que la question est de savoir si les stipulations de la clause d'indexation du bail sont ou non contraires à l'article L.112-1 du code monétaire et financier, en ce qu'elles prévoiraient la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; que la clause litigieuse ne prévoit pas que l'indexation du loyer ne se produise qu'à la hausse ; qu'en effet, elle stipule expressément au contraire le loyer sera augmenté ou diminué chaque année le 1er janvier suivant la date de prise d'effet du présent bail ; que la période entre deux révisions est d'une année, tout comme la période séparant les deux indices de référence ; que la société Conforama soutient que la clause est illicite en application de l'article L.112-1 du code monétaire et financier, en ce qu'elle organise une indexation uniquement à la hausse ; que tel n'est pas le cas en l'espèce, que l'application de l'indice se fait à la hausse et à la baisse ; que des paliers ont en revanche été temporairement stipulés par les parties pour consentir une réduction de loyer, les trois premières années et qu'il a été décidé par les parties qu'il s'établirait pour les années 2009, 2010, et 2011 à respectivement 900 000 €, 950 000 € et 1 000 000 € ; que la particularité de ces paliers en l'espèce réside dans le fait que le bail prévoit qu'ils doivent être indexés selon les termes du bail et par conséquent à la hausse comme à la baisse ; que le tableau établi par la société Conforama et qui montre en sa 5ème colonne comment est actuellement appliqué la clause d'indexation permet de constater que le bailleur a respecté ces paliers et leur a appliqué l'indexation convenue comme cela était stipulé au bail, en omettant toutefois en janvier 2011 d'appliquer cette indexation qui aurait porté le loyer en deçà du palier prévu, oubliant en cela que l'indexation devait jouer à la hausse comme à la baisse ; que cette question sera envisagée lors de la demande de restitution ; que cependant, la non application de cette indexation à la baisse est en l'espèce totalement indifférente pour les années suivantes et ne crée aucune distorsion puisque le bailleur a toujours, comme il le devait pour les trois premières années, fait application des paliers contractuels ; que c'est ainsi qu'en 2012, conformément au bail, le montant du loyer de base a été fixé à la somme prévue soit 1 054 315 €, soit 1 081 338 € après indexation, de même qu'il avait été fixé en janvier 2010 à la somme de 950 000 €, palier prévu par le contrat, soit 957 844 € après indexation ; que toujours conformément au bail, la société Ficommerce a appliqué pour le calcul de la variation du loyer l'indice de l'année précédent ; que s'il est exact que l'application de la variation des indices sur le loyer si aucun palier n'avait été applicable aurait dû le porter à 1 023 420 € en janvier 2011 et l'année suivante à 1 054 875 € ; que néanmoins cette différence résulte de la stipulation de paliers et non de l'application de l'indice ; que la société Conforama fait erreur quand elle considère que l'indexation n'ayant pas produit d'effet en janvier 2011, la société Ficommerce devait, en janvier 2012, se référer à l'indice de l'année N-2 en l'occurrence 102,05, alors que l'indice applicable était, comme à chaque indexation, l'indice de l'année précédente ; que la différence entre le loyer résultant de la variation de l'indice et du loyer effectivement dû ne résulte en fait que de la survenance du palier ; que la clause d'indexation du loyer ne consacre donc aucune distorsion entre la variation de l'indice et la durée s'écoulant entre chaque révision et que l'erreur commise par le bailleur en janvier 2011 n'a entraîné aucune distorsion quant à la base sur laquelle s'effectue ensuite le calcul de l'indexation suivante puisque cette base est résultée de l'application des paliers contractuellement déterminés par les parties ; qu'il n'y a donc pas lieu de déclarer cette clause non écrite sur le fondement de l'article L.112-1 du code monétaire et financier ; ALORS QU'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive et notamment d'un bail prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; que toute modalité contractuelle qui a pour objet, ou pour effet, de ne prévoir qu'une variation du loyer à la hausse par la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision, est réputée non écrite ; que dans ses conclusions, la société Conforama a fait valoir que la conjonction, en l'espèce, de la clause d'indexation, telle que rédigée, et la stipulation de paliers avait pour effet de ne retenir que les variations positives de l'Indice des Loyers Commerciaux du 2ème trimestre au 31 décembre 2012, écartant toute variation indiciaire à la baisse et que cet aménagement constituait, dans sa lettre et son esprit, une violation de l'interdiction légale d'indexation à la hausse ; qu'en refusant, pour dire la clause d'indexation litigieuse valable, de considérer les effets conjoints de la clause d'indexation et des paliers de loyers, eux-mêmes soumis à indexation, en dépit d'une indexation du loyer exclusivement à la hausse, la cour d'appel, en statuant ainsi, a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 112-1 al. 2 du code monétaire et financier.