Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 novembre 2015, 14-22.375, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-11-26
Numéro d'affaire : 14-22375
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2014-06-05
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 juin 2014), que, par acte sous seing privé du 20 novembre 2010, Mme X... a vendu à M. et Mme Y... un lot de copropriété comprenant des combles à aménager, dont le certificat « Loi Carrez » indiquait une superficie de 50,05 m², vente réitérée le 10 mars 2011 ; que, faisant valoir que le grenier n'aurait pas dû être intégré dans la superficie « loi Carrez » et que la superficie réelle du bien était de l'ordre de 44,29 m², M. et Mme Y... ont assigné le 7 avril 2011 Mme X... en diminution proportionnelle du prix de vente ; Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que le grenier vendu comportait en partie basse un plancher de poutres recouvert de panneaux mélaminés sur lequel il était possible de se déplacer et relevé que, délimité par un plancher et un toit et étant à aménager, ce grenier pouvait être séparé du lot voisin ou des parties communes par l'édification d'une cloison, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu qu'il n'était pas mesurable à raison de sa superficie, a pu en déduire que la demande de M. et Mme Y... ne pouvait être accueillie ; D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande en condamnation de Mme X... à leur payer la somme de 14.937,12 euros, au titre de la réduction du prix de vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et la somme de 4.738,59 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE M. et Mme Y... considèrent que les 5,80 m² correspondant au "grenier à aménager" ne devaient pas figurer dans la surface Loi Carrez qui leur a été vendue ; Sur la demande en diminution du prix ; que M. et Mme Y... font valoir que l'accès à ce « grenier » se fait par une trappe située sur le palier (partie commune) et communique avec la partie située au-dessus du lot 7 (voisin) sans démarcation en sorte qu'il ne s'agit pas d'une partie privative ; que, cependant, et ainsi que le rappelle le tribunal, les planchers des locaux clos et couverts doivent être pris en compte pour le calcul de la superficie « loi Carrez » après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres ... ; qu'il n'est pas contesté que le « grenier », qui correspond à un local délimité par un plancher (certes sommaire) et un toit, est bien spécifié à la promesse de vente comme étant à « aménager » ce qui suppose qu'une cloison - dont l'exécution est parfaitement possible et le tracé n'est discuté par personne - soit élevée pour séparer le lot 8 du lot 7 ou des parties communes ; qu'il appartiendra également aux propriétaires de faire leur affaire de l'accès à ce grenier ; que tous ces aménagements sont parfaitement possibles et l'inverse n'a jamais été soutenu ; que le grenier est une partie aménageable ; qu'ainsi le « grenier aménageable » devait être pris en compte pour le calcul de la superficie Loi Carrez, étant précisé qu'il constitue clairement une partie privative aux termes du règlement de copropriété dont M. et Mme Y... ont disposé avant la vente ; que tous ces éléments étaient au demeurant parfaitement apparents au moment de la vente; la question ayant été soulevée par les acheteurs avant sa réitération ; que le dol n'est plus soutenu par les appelants tant est claire l'impossibilité de caractériser des manoeuvres dolosives de la venderesse ; qu'ainsi, M. et Mme Y... seront déboutés de toutes leurs demande ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande de diminution du prix de vente ; aux termes de l'article 4-1 du décret du 17.3.1967, la superficie à prendre en compte pour l'application de la loi Carrez est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres ; qu'il n 'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; que la superficie dite "loi Carrez" n'est donc pas, contrairement à ce qu'indique Monsieur Y... dans son courrier du 22.11.20 par lequel il sollicite pour la première fois une réduction du prix, une superficie habitable ; qu'à aucun moment il n'est fait référence à cette notion ; qu'elle prend en effet en compte la totalité des surfaces qui correspondent à la définition rappelée plus haut, peu important qu'elles soient dites « aménageables », et donc en l'état non habitables ; qu'il est constant que sous réserve d'avoir une hauteur supérieure à 1,80 m, les combles doivent être pris en compte dans le mesurage, la manière dont on y accède comme le fait qu'ils soient ou non directement reliés au reste de l'appartement étant indifférent ; que les demandeurs ne font d'ailleurs plus référence à cette notion d'habitabilité dans la partie de leurs écritures qu'ils consacrent au mesurage, la réservant pour étayer leur demande au titre du dol ; qu'ils fondent leur demande de réduction de prix d'une part sur le fait que le grenier litigieux ne disposerait pas d'un plancher, et d'autre part sur le fait qu'il ne serait pas clos ; que le terme de « plancher » s'entend de ce qui délimite le lot en partie basse, c'est à dire l'ouvrage qui dans une construction constitue une plate-forme horizontale séparant deux étages ; qu'il a été retenu que constituait ainsi un plancher des poutres sur lesquelles il était possible de se déplacer ; qu'en l'espèce, le sol est en outre recouvert de panneaux mélaminés, de sorte qu'il existe manifestement un plancher ; qu'en ce qui concerne le clos, il désigne l'état d'un local qui n'est pas ouvert à tous vents et situé à l'air libre ; que c'est manifestement le cas du grenier objet du litige, de sorte que Monsieur et Madame Y... sont mal fondés à demander à ce qu'il soit exclu de la superficie des parties privatives, au sens de la loi Carrez ; 1) ALORS QUE toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts ; que dans leurs conclusions les époux Y... faisaient valoir que le grenier en cause « n'est pas "clos" » ; qu'en retenant au contraire qu'est clos « un local qui n'est pas ouvert à tous vents et situé à l'air libre », quand la définition de la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot implique nécessairement qu'est clos le local qui est séparé des autres lots par une cloison, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ; 2) ALORS QUE toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts ; que dans leurs conclusions les époux Y... faisaient valoir que « le grenier ne dispose pas d'un "plancher", au sens technique du terme » (conclusions d'appel, p. 5) ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que « le terme "plancher" s'entend de ce qui délimite le lot en partie basse, c'est-à-dire l'ouvrage qui dans une constructions constitue une plate-forme horizontale séparant deux étages » et en constatant qu' « en l'espèce, le sol est en outre couvert panneaux mélaminés, de sorte qu'il existe manifestement un plancher » (jugement, p. 4) et en se bornant, par motifs propres, à relever que le grenier était « un local délimité par un plancher (certes sommaire) et un toit » , ajoutant qu'il appartenait « aux propriétaires de faire leur affaire de l'accès à ce grenier » (arrêt, pp. 3-4), quand un plancher, au sens de la loi de 1965, s'entend d'une structure stable, durable et accessible, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 ; 3) ALORS QUE toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie ; qu'en retenant que « le grenier est une partie aménageable » devant être prise en compte pour le calcul de la superficie, quand il ressortait de ses constatations que sa surface était de 5,80 mètres carrés et qu'il n'était actuellement pas relié au reste du lot cédé, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 4-2 du décret du 17 mars 1967.