Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2017, 16-11.146, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-03-09
Numéro d'affaire : 16-11146
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2015-09-10
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 septembre 2015), que, par acte du 12 avril 2006, M. [R] a consenti à la société Compagnie générale de gestion de patrimoine (la COGEPA) la promesse de vente d'un immeuble au prix de 300 000 euros ; que l'acte prévoyait que l'option pouvait être levée entre le 12 avril et le 11 juillet 2007 et que le bénéficiaire de la promesse versait entre les mains du promettant la somme de 100 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ; que, le 15 mai 2007, les parties sont convenues de proroger la promesse d'une année, sa réalisation devant être demandée par le bénéficiaire entre le 12 avril et le 11 juillet 2008 ; que, le 3 juillet 2008, la COGEPA a informé le notaire de sa volonté de réaliser la vente, mais, le 20 mai 2009, les parties ont décidé de suspendre les effets de la levée de l'option jusqu'au 31 août 2009 afin de permettre au promettant de vendre l'immeuble à un tiers ; que, cette opération ne s'étant pas réalisée, la COGEPA a assigné en perfection de la vente M. [R] qui a soutenu que la promesse devait être requalifiée en contrat de prêt ; Attendu que M. [R] fait grief à l'arrêt de dire parfaite la vente objet de la promesse du 12 avril 2006 ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, que les stipulations de cet acte étaient équilibrées dans la mesure où le montant de l'indemnité d'immobilisation compensait l'absence d'engagement du bénéficiaire, qu'il n'était pas démontré que la valeur de l'immeuble au 12 avril 2006 aurait été du montant porté dans la promesse consentie à un tiers le 6 décembre 2010 alors que M. [R] ne communiquait aucune estimation de cette valeur, que la promesse du 12 avril 2006 était complétée par un second acte du même jour par lequel M. [R] se réservait le droit de rembourser la somme versée par la COGEPA avant le 10 avril 2007, augmentée d'une indemnité de 8 000 euros, auquel cas la promesse deviendrait caduque, que les opérations invoquées par M. [R] pour démontrer que le montage était familier à la COGEPA éclairaient d'un jour singulier les relations de M. [R] et du gérant de la COGEPA, mais ne permettaient de tirer aucune conclusion concernant l'acte du 12 avril 2006 qui leur était antérieur, que les autres opérations conclues entre des proches du gérant de la COGEPA ou d'autres sociétés qu'il représentait et des tiers n'apportaient rien au contrat en litige et que le décompte produit par M. [R] ne saurait constituer la preuve des paiements allégués, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire, répondant aux conclusions et abstraction faite d'un motif surabondant, que l'acte ne devait pas être requalifié et que la vente était parfaite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [R] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix-sept.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour M. [R]. M. [R] fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit parfaite la vente objet de la promesse du 12 avril 2006 et d'avoir dit que la vente sera formalisée par la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques et que l'arrêt vaudrait titre de propriété au profit de la société Cogepa ; AUX MOTIFS QUE l'acte du 12 avril 2006 s'analyse en une promesse de vente, sans promesse d'achat ; que le bénéficiaire accepte la faculté d'acquérir qui lui est conférée, sans prendre d'engagement à cet égard ; que cette faculté a vocation à s'exercer pendant trois mois à l'échéance d'un délai d'une année ; que la somme versée par le bénéficiaire de la promesse à titre, selon l'article 7 du contrat, d'indemnité d'immobilisation, doit s'imputer sur le prix de vente si celle-ci se réalise, rester acquise au promettant si les conditions suspensives se réalisent et si la vente ne se fait pas faute pour le bénéficiaire de la promesse d'avoir levé l'option ; qu'il sera observé ici que les conditions suspensives sont impersonnelles et visent la purge de tout droit de préemption, l'absence d'inscription hypothécaire, l'absence de charge ou de servitude et l'innocuité de la note de renseignement d'urbanisme ; que sous la réserve de l'évaluation du bien, ces stipulations sont équilibrées dans la mesure où l'absence d'engagement du bénéficiaire est compensée par le montant de l'indemnité d'immobilisation ; que M. [R] soutient que le prix est dérisoire, ce qui établirait que son engagement à vendre ne s'analyserait qu'en une garantie imposée par le prêteur ; qu'il en veut pour preuve une promesse de vente conclue entre lui-même et M. [E] le 6 décembre 2010 pour un prix global de 560 000 € ; qu'il convient d'observer cependant que cet acte s'analyse en un compromis de vente de la parcelle DI [Cadastre 1] ainsi que d'une partie indéterminée de la parcelle DI [Cadastre 1], le tout au prix de 350 000 € auquel s'ajoute une promesse de vente du surplus de la parcelle DI [Cadastre 1] et de la parcelle DI [Cadastre 1] pour un prix de 210 000 € ; qu'il est convenu que la réalisation de la promesse devra être demandée dans un délai de 24 mois « à compter de la réitération de l'acte authentique » ; qu'on ne peut retenir, en l'état de ces stipulations, qu'il existait entre MM. [R] et [E] un accord sur la chose et sur le prix dès lors que l'immeuble objet du compromis n'est pas précisément désigné faute d'indication quant à la part vendue de la parcelle DI[Cadastre 1] et d'aucun engagement du bénéficiaire d'acquérir la seconde partie des biens ; que M. [R] affirme que la seule raison pour laquelle cette vente a échoué est le refus des établissements financiers d'accorder à M. [E] le second prêt de 210 000 €, le premier, de 350 000 € lui ayant été accordé par la Caisse d'épargne le 28 janvier 2011 ; qu'il sera observé que la seule condition suspensive figurant à l'acte du 6 décembre 2006 est l'obtention d'un crédit de 350 000 € ; que cet acte ne saurait donc démontrer que la valeur réelle de l'ensemble au 12 avril 2006 s'établissait à 560 000 € étant observé que M. [R] ne précise pas à quel prix il avait lui-même acquis cet ensemble immobilier (le 12 décembre 2003) et qu'il ne communique aucune estimation de l'immeuble, sinon un courrier de l'agence immobilière ARO, du 25 février 2008, évaluant la valeur locative des 4 appartements et des deux locaux commerciaux des 76 et [Adresse 3] (parcelles DI [Cadastre 1] et [Cadastre 1]) à, globalement, 5900 € par mois, ce dont on ne peut déduire aucune estimation réelle de la valeur foncière en l'état d'une attestation unique, indirecte et à défaut de toute indication sur l'état des immeubles concernés ; que la promesse de vente du 12 avril 2006 est complétée par un second acte du même jour, sous seing privé, par lequel M. [R] se réserve le droit de rembourser la somme versée par la COGEMA avant le 10 avril 2007, augmentée d'une indemnité de 8000 € (soit 8 % de la somme) auquel cas ladite promesse deviendrait caduque ; que les parties sont convenues par la suite : - le 15 mai 2007, de proroger la promesse d'une année, sa réalisation devant être demandée par le bénéficiaire entre le 12 avril et le 11 juillet 2008, toute autre clause, charge et condition étant maintenue ; que M. [S], gérant de la COGEPA a indiqué au notaire, par courrier du 3 juillet 2008, qu'il demandait la réalisation de ladite promesse ; - le 20 mai 2009, de suspendre les effets de la levée de l'option jusqu'au 31 août 2009 « afin de permettre au promettant de vendre l'immeuble à M. et Mme [E] » ; qu'il est précisé que, si l'acquisition projetée par M. [E] n'est pas intervenue au 31 août 2009 au plus tard, la COGEPA pourra exiger que la vente se fasse à son profit dans les conditions fixées le 12 avril 2006 ; que par la suite les pourparlers se sont poursuivis jusqu'au 19 décembre 2011, date à laquelle la COGEPA a sommé maître [V] de convoquer M. [R] pour la signature de l'acte authentique ; qu'il résulte de ce rappel : - que les engagements pris le 12 avril 2006 sont de faible portée contraignante pour M. [R] qui pouvait s'en dégager en remboursant la somme reçue dans le délai d'un an ; - qu'ils sont significativement plus contraignants pour la COGEPA qui, si elle n'a pris aucun engagement d'achat, s'exposait à perdre la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation ; - que ce versement est bien la contrepartie de l'absence d'engagement ferme et définitif de l'acquéreur ; qu'il n'en résulte pas en revanche que la vileté du prix soit établie ; que l'enchaînement des conventions démontre qu'au 12 avril 2006 la COGEPA envisageait sereinement la possibilité de ne pas acquérir puisqu'elle autorisait le vendeur à ses dégager de toute obligation moyennant une contrepartie limitée et jusqu'au 20 mai 2009, et qu'elle acceptait à cette date que M. [R] vende à un tiers ; mais qu'il ne résulte pas de ce seul fait la preuve de ce que la cause réelle du contrat était un prêt de 100 000 € dès lors que la contrepartie de la renonciation à acquérir était la perte de cette somme ; que pour justifier que le montage qu'il invoque était familier à la COGEPA, M. [R] invoque d'autres opérations : - un prêt de 240 000 € à effet du 7 décembre 2007 et échéance du 7 décembre 2008, sans intérêts mais assorti de pénalités de retard de 240 € par jour en cas de défaut de paiement à l'échéance ; - une promesse également du 7 décembre 2007, de vendre 750 000 € un immeuble évalué par maître [W], notaire, le 20 janvier 2010, à 2,9 millions d'euros ; - une promesse, toujours du 7 décembre 2007, de vendre 250 000 € un immeuble évalué le 16 septembre 2008 par maître [V] à 700 000 € ; - un prêt de 200 000 € consenti par [Y] [M] [S], fils d'[F] [S], gérant de la COGEPA, le 4 mai 2010 au taux effectif global de 7 % ; que si ces diverses opérations éclairent d'un jour singulier les rapports qu'entretenaient MM [R] et [S], on ne saurait en tirer quelque conclusion que ce soit concernant l'acte du 12 avril 206 qui leur est antérieur ; qu'il invoque encore diverses opérations conclues entre des proches de M. [S] ou des sociétés qu'il représentait et des tiers, qui n'apportent rien au contrat en litige ; qu'il convient dès lors de faire application du titre dont l'absence de sincérité n'est pas avérée ; 1°) ALORS QUE M. [R] faisait valoir, pour démontrer que l'acte intitulé promesse de vente n'était pas sincère et masquait en réalité une opération de prêt, que le montant de l'indemnité d'immobilisation, soit 100.000 euros était disproportionné par rapport au prix de vente de 300.000 euros ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, de nature à établir que les parties n'avaient pas eu l'intention de conclure une promesse de vente, mais s'étaient accordées sur un prêt, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'il résultait de l'acte conclu entre MM. [R] et [E] le 6 décembre 2010 que ceux-ci s'étaient accordés sur un compromis de vente portant sur une partie des biens litigieux moyennant le prix de 350.000 euros et sur une promesse de vente concernant l'autre partie des biens pour un prix de 210.000 euros ; qu'en jugeant néanmoins, pour écarter l'argumentation de M. [R] relative à la valeur réelle de ses biens, qu'on ne pouvait déduire de cet acte un accord sur la chose et le prix, la cour d'appel a méconnu l'accord des parties et ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE le juge ne saurait statuer par voie de simple affirmation, sans s'expliquer, fût-ce sommairement, sur les éléments produits aux débats ; qu'en se bornant à affirmer que les opérations invoquées par M. [R] comme conclues entre des proches de M. [S], dirigeant de la société Cogepa, ou des sociétés qu'il représentait et des tiers n'apportaient rien au litige, sans s'expliquer, même sommairement, sur ces opérations de nature à établir un comportement habituel de la société Cogepa dans des opérations masquées de crédit, ce qui était de nature à étayer les allégations de M. [R], la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.