Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 novembre 2017, 16-22.292, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-11-09
Numéro d'affaire : 16-22292
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2015-11-03
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Delvolvé et Trichet, SCP Richard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 novembre 2015), que, le 27 octobre 2006, la société Marti Pontault Combault (la société Marti) a donné à bail à la société Tulipe une surface d'environ 800 m² d'un bâtiment en cours de construction ; que, par acte du 12 janvier 2012 auquel est intervenue la société bailleresse, la société Tulipe a cédé son droit au bail à la société Super Chauss 34 ; que, le 4 décembre 2012, la société Tulipe a assigné la société Marti en restitution du dépôt de garantie et en remboursement de loyers, de taxes foncières et de charges ; qu'à titre reconventionnel, la société Marti a demandé la condamnation de la société Tulipe au paiement de la somme de 34 731,84 euros au titre de la remise en état des lieux et la compensation de cette somme avec le montant du dépôt de garantie ; Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le premier moyen : Vu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; Attendu que, pour rejeter la demande de la société Tulipe en restitution du dépôt de garantie, l'arrêt retient que l'acte de cession n'a pas modifié les clauses du bail notamment celle relative au dépôt de garantie « à défaut de stipulations contraires », qu'aux termes du bail, ce dépôt reste acquis au bailleur pour garantir l'exécution des obligations du preneur, devenu, à compter de la cession, la société Super Chauss 34, tenue aux mêmes obligations jusqu'à l'expiration du contrat et qu'en l'absence de résiliation ou de non-renouvellement du bail, la société cédante n'est pas fondée à prétendre à une restitution anticipée du dépôt de garantie ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte de cession stipulait que le cédant demandera, au moment de la libération des lieux, la restitution de son dépôt de garantie au bailleur et que le cessionnaire versera directement au bailleur le montant du dépôt de garantie fixé dans le nouveau bail qui lui a été consenti, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Tulipe tendant à voir condamner la société Marti Pontault Combault à lui restituer la somme de 34 675,51 euros avec intérêts au taux légal au titre du dépôt de garantie, l'arrêt rendu le 3 novembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne la société Marti Pontault Combault aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Marti Pontault Combault et la condamne à payer à la société Tulipe la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Tulipe. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société TULIPE de sa demande tendant à voir condamner la Société MARTI PONTAULT COMBAULT à lui restituer la somme de 34.675,51 euros avec intérêts au taux légal, au titre du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du contrat de bail commercial du 27 janvier 2016 ; AUX MOTIFS QUE la SCI MARTI PONTAULT COMBAULT a consenti à la SARL TULIPE, par acte signé le 27 octobre 2006, un bail soumis au statut des baux commerciaux d'une durée de 9 années ; que le droit au bail a fait l'objet en cours d'exécution avant l'expiration de la durée de 9 ans d'une cession par acte du 12 janvier 2012 à une société cessionnaire dénommée SUPER CHAUSS 34 ; que le bailleur a déclaré dans l'acte de cession (page 8) agréer le cessionnaire comme nouveau locataire du bail en cours ; qu'il en résulte que l'acte de cession ne modifie pas les conditions d'exécution du bail en cours, et notamment à défaut de stipulations contraires les dispositions relatives au dépôt de garantie ; qu'il résulte de ces dispositions que ledit dépôt reste acquis au bailleur pour garantir l'exécution des obligations du preneur, devenu à compter de l'acte de cession la Société SUPER CHAUSS 34, tenue à la poursuite des mêmes obligations jusqu'à l'expiration du bail ; qu'en l'absence de résiliation du bail ou de non renouvellement à l'expiration du bail, le preneur cédant n'est pas fondé à prétendre à une restitution anticipée du dépôt de garantie, et le bailleur n'est pas lui-même fondé à prétendre à une obligation de remise en état des lieux qui n'est pas exigible en cours d'exécution du bail ; que la Cour confirme en conséquence le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie, mais l'infirme en ce qu'il a condamné la SARL Tulipe à verser à la MARTI PONTAULT COMBAULT une somme de 4000 euros au titre de la remise en état des biens loués ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu'elles sont déterminées par les prétentions respectives des parties ; qu'il doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu'en décidant néanmoins que la Société TULIPE n'était pas en droit de se voir restituer le dépôt de garantie avant l'expiration du contrat de bail commercial poursuivi par la Société MARTI PONTAULT COMBAULT, puis renouvelé, bien que celle-ci n'ait nullement contesté l'exigibilité immédiate du dépôt de garantie et ait uniquement soutenu que cette somme devait être compensée avec le montant des travaux de réparation prétendument dû par la Société TULIPE, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut, à ce titre, relever un moyen d'office, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen ; qu'en relevant néanmoins d'office le moyen tiré de ce que l'acte de cession du bail commercial conclu initialement entre la Société MARTI PONTAULT COMBAULT et la Société TULIPE, au profit de la Société SUPER CHAUSS 34, n'avait pas modifié les conditions d'exécution du bail en cours, notamment en ce qui concernait la restitution du dépôt de garantie à l'expiration du bail commercial, de sorte que la Société TULIPE n'était pas fondée à prétendre à une restitution anticipée du dépôt de garantie, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le contrat de cession du 12 janvier 2012 comporte une clause intitulée « remboursement du dépôt de garantie », selon laquelle « le CEDANT demandera, au moment de la libération des lieux la restitution de son dépôt de garantie au BAILLEUR. Cette restitution se fera selon les règles en vigueur. Le CESSIONNAIRE versera directement au bailleur le montant du dépôt de garantie qui a été fixé dans le nouveau bail qui lui a été consenti » ; qu'il en résultait que la Société TULIPE était fondée à exiger de la Société MARTI PONTAULT COMBAULT le remboursement du dépôt de garantie dès son départ des lieux, à charge pour la Société SUPER CHAUSS 34 de verser directement à celle-ci le montant du dépôt de garantie ; qu'en rejetant la demande de la Société TULIPE en restitution du dépôt de garantie, au motif que l'acte de cession ne modifiait pas les conditions du bail en cours et notamment, « à défaut de stipulations contraires les dispositions relatives au dépôt de garantie », la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la clause du contrat de cession relative au remboursement du dépôt de garantie, en violation de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la Société TULIPE tendant à voir condamner la Société MARTI PONTAULT COMBAULT à lui payer la somme de 2.553 euros et de 37.258 euros au titre du remboursement de sommes indument versées au regard la surface des lieux loués ; AUX MOTIFS QUE, sur les prétentions au titre de la surface louée, le contrat de bail énonce qu'il concerne une surface totale d'environ 800 m² ; que la SARL TULIPE prétend sans être critiquée sur son évaluation que la surface louée était en réalité de 765 m² ; qu'une déclaration de travaux en date du 20 septembre 2006 par une société COLOR'I à laquelle s'est substituée la SARL TULIPE dans le contrat de bail, souscrite quelques jours plus tard pour aménager les locaux en adéquation à l'exercice de son activité commerciale, porte la mention sur le plan des lieux en annexe d'une surface de 768 m² ; que le jugement déféré a pu en déduire avec pertinence que le nouveau preneur ne pouvait ignorer la surface commerciale réelle qu'il prenait à bail, dans laquelle il a exploité pendant cinq ans son fonds de commerce sans jamais faire état d'une réclamation liée à un préjudice sur la différence de surface ; que le terme «environ» utilisé dans le bail admet de facto une marge d'erreur ; que la SARL TULIPE ne démontre pas davantage aujourd'hui un quelconque préjudice dans l'exercice de l'objet du bail en relation avec une surface inférieure à celle attendue, ni que le métrage des locaux a constitué pour elle un élément substantiel de la fixation du prix du loyer ; que la Cour confirme en conséquence le rejet de la prétention de la SARL Tulipe à une restitution d'une part des loyers indûment perçue par le bailleur ; que la SARL TULIPE pourrait en revanche être fondée à obtenir un remboursement des montants de taxe foncière payés sur la base d'une surface inexacte ; que cependant, elle ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer une surfacturation invoquée à ce titre de 2553 € ; que cette prétention sera également rejetée par ce motif ajouté ; ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation contraire, de délivrer au preneur la chose louée ; qu'en se bornant à affirmer, pour rejeter la demande de de remboursement de diverses sommes de la Société TULIPE au titre de la différence entre la superficie réelle de la surface commerciale, soit 800 m², et celle mentionnée dans le contrat de bail commercial, soit 765 m², qu'il résultait d'une déclaration de travaux postérieure à la conclusion du contrat de bail commercial, que la Société TULIPE ne pouvait ignorer la surface réelle du local au moment de celle-ci, qu'elle n'avait jamais fait de réclamation sur ce point et qu'elle n'avait pas subi de préjudice, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait de cette différence de surface, de 35 m², un manquement de la Société MARTI PONTAULT COMBAULT à son obligation de délivrance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719-1° du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de la Société TULIPE tendant à voir condamner la Société MARTI PONTAULT COMBAULT à lui payer la somme 11.328,63 euros au titre du remboursement des factures payées au titre des travaux de raccordement des fluides ; AUX MOTIFS QUE, sur les frais de raccordement des fluides, la promesse de bail à caractère définitif fixant les conditions du bail entre les parties signée le 27 octobre 2006 énonce que le bâtiment en cours de construction sera composé de plusieurs lots et livré selon un descriptif qui comporte notamment une mention : fluides en attente (EDF, gaz, eau, PTT, évacuations eaux usées, EP, RIA) ; que dans un courrier du 15 décembre 2006, le bailleur écrit au preneur que les bâtiments sont prévus brut de béton, fluides en attente et qu'il attend le règlement du remboursement des travaux de raccordement effectués ; que dans un courrier daté du 28 décembre 2006, le preneur déclare prendre acte du problème concernant la refacturation des travaux de branchement du compteur électrique et demande au bailleur de lui faire parvenir les justificatifs de la facture ; que dans un courrier daté du 30 janvier 2007, le preneur fait parvenir au bailleur un chèque d'un montant correspondant au quart du montant global des refacturations réclamées et propose un règlement échelonné sur quatre mensualités ; que le bailleur répond le 2 février 2007 : nous confirmons notre entretien téléphonique de ce jour ; nous nous engageons à encaisser les trois chèques aux dates que vous nous préciserez ; que le jugement déféré a justement retenu que la mention dans le bail « fluides en attente » signifie pour un bâtiment livré brut de béton que le preneur a la charge de réaliser les raccordements, et a pu déduire avec pertinence des échanges de correspondance que la SARL Tulipe n'avait pas contestée l'obligation de paiement de ces factures moyennant un échelonnement sur quatre mois qui lui a été accordé ; que la mention manuscrite ajoutée sur le courrier d'acceptation d'un paiement échelonné « dès réception des chèques nous vous enverrons le bail signé » n'apporte pas la preuve d'une menace du bailleur pour obtenir le paiement de sommes indues ; que la Cour confirme le rejet de la demande en restitution des paiements effectués par le preneur à ce titre ; 1°) ALORS QUE le contrat de bail commercial consenti à la Société TULIPE le 27 octobre 2006 mentionne que le bâtiment objet du bail, sera « composé de plusieurs lots et livrés : ... fluides en attente (EDF, GAZ, EAU, PTT, évacuation eaux usées, EP, RIA » ; qu'en décidant néanmoins que cette mention signifiait que le preneur avait la charge de réaliser les raccordements, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail, en violation de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE lorsque celui qui se croyait débiteur a acquitté une dette, il a le droit de répétition contre le créancier ; que le paiement effectué en connaissance de cause ne fait pas obstacle à l'exercice, par son auteur, de l'action en répétition de l'indu ; qu'en relevant, pour rejeter la demande de répétition des sommes indument versées à la Société MARTI PONTAULT COMBAULT au titre du raccordement des fluides, que la Société TULIPE n'avait pas contesté le paiement des factures y afférent et les avaient payées en connaissance de cause, la Cour d'appel a violé les articles 1235 et 1376 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE la renonciation tacite à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer ; qu'en se bornant néanmoins à énoncer, pour rejeter la demande en restitution des frais de raccordement des fluides, que la Société TULIPE n'avait pas contesté le paiement des factures y afférents, la Cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une renonciation tacite de la Société TULIPE à se prévaloir des termes du contrat litigieux, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble le principe selon lequel la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer.