Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 novembre 2018, 17-14.885, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-11-14
Numéro d'affaire : 17-14885
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, 2016-03-04
Président : Mme Batut (président)
Avocats : Me Bertrand, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, qui est recevable comme étant de pur droit : Vu l'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ; Attendu qu'il résulte du rapprochement de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par contrat du 20 mars 2012, Mme X... a confié à la société Cabinet immobilier régional du Sud Ouest (l'agent immobilier) un mandat exclusif de vendre en viager son bien immobilier, moyennant un bouquet de 70 000 euros et une rente mensuelle de 1 200 euros ; que le mandat contenait une clause pénale en vertu de laquelle la mandante s'engageait à indemniser le mandataire en cas de refus de signer toute promesse ou tout compromis, d'une indemnité égale au montant de la rémunération prévue au mandat ; qu'exposant avoir fait signer, le 4 octobre 2012, une offre d'achat contresignée par Mme X... avec la mention « bon pour vente aux conditions ci-dessus désignées », mais qu'aucune promesse de vente ni aucun acte de vente n'avaient été régularisés en raison du refus de cette dernière de vendre son bien, l'agent immobilier l'a assignée en paiement de la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale ; Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le refus de Mme X... de signer un avant-contrat et de réaliser la vente constitue un manquement à son obligation telle que prévue au mandat de vente ; qu'il en déduit que celle-ci est redevable de l'indemnité compensatrice forfaitaire ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts pour appel abusif formée par la société Cabinet immobilier régional du Sud Ouest, l'arrêt rendu le 4 mars 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ; Condamne la société Cabinet immobilier régional du Sud Ouest aux dépens ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Y..., avocat aux Conseils, pour Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme X... à payer à la société Cirso Viager la somme de 15.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le mandat de vente contient au paragraphe "obligations du mandant" une clause selon laquelle le mandant "s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ()" ; "En cas de non-respect des obligations énoncées ci-dessus, il s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto". L'engagement du mandant est donc de signer un avant-contrat avec l'acquéreur proposé par le mandataire. En cas de non-respect de cette obligation, le mandant est tenu de verser une indemnité. C'est ainsi que la société Cirso rappelle qu'elle réclame des dommages et intérêts et non le paiement de ses honoraires. La proposition d'achat de M. et Mme Z... datée du 4 octobre 2012 et signée de Mme X... qui y a apposé la mention "Bon pour vente aux conditions ci-dessus", prévoit une signature de l'avant contrat le 5 novembre 2012, étant observé que la date initialement manuscrite du 28 septembre 2012 ne pouvait pas être maintenue puisqu'antérieure à la signature de l'offre d'achat. Par courrier du 8 octobre 2012, la SARL Cirso a adressé à Me A..., notaire de Mme X..., la description du bien, son prix et l'état civil des acquéreurs. S'il n'était pas donné de précision sur le financement du bien, c'est qu'il n' était pas utile de prévoir une condition suspensive. Il résulte des pièces produites que Me A... a demandé par courrier du 9 octobre 2012 à Me B..., notaire des époux Z..., de lui communiquer leur état civil et les éventuelles conditions suspensives liées à leur engagement d'acheter et qu'il n'a jamais reçu de réponse à ce courrier. Cependant, Mme X... ne produit pas ce courrier, pourtant joint à celui que lui a adressé le notaire après engagement de la procédure et il ne peut s'en déduire aucune preuve de ce que le compromis n'aurait pas abouti du fait du silence des acquéreurs. Mme X... produit en appel seulement un courrier du 15 octobre 2012 - que la SARL Cirso Viager qualifie de faux- par lequel elle rappelle à l'agence qu'elle lui avait confirmé que le vente du bien des époux Z... n'était pas conclue alors qu'elle lui avait indiqué le contraire lors de la proposition d'achat, et invitait l'agence à envisager le recours à un prêt par les acquéreurs, précisait que son notaire était dans l'attente des conditions de financement et des éventuelles conditions suspensives et sollicitait des justificatifs sur la capacité financière des acheteurs à payer une rente mensuelle de 1.200 euros. Compte tenu des circonstances dans lesquelles Mme X... a produit ce courrier, après jugement la condamnant, et en l'absence de preuve de sa réception par la société Cirso, le contenu du courrier ne saurait être pris en considération par la cour. La société Cirso produit un courriel de Mme Z... adressé à son notaire, Me B... en date du 12 novembre 2012, avant toute procédure : "Comme vous devez le savoir, Mme X... a changé d'avis vendredi matin et ne vend plus sa maison en viager... J'aurais aimé savoir si vous connaissez des maisons à vendre à [...] ou au début de [...] ()". Il se déduit sans ambiguïté de ce courriel que Mme X... ne souhaitait plus vendre en viager et par conséquent ne voulait pas donner suite à l'offre d'achat des époux Z.... Ces derniers réaffirmaient leur souhait d'acheter un bien. Même si Mme Z... ajoutait qu'ils étaient impatients de signer le compromis de vente de leur maison, elle n'indique à aucun moment que cette situation aurait été un obstacle à la signature du compromis. Mme X... ne justifie ni qu'il était envisagé une condition suspensive ni qu'il existait une incertitude sur le financement du bien. Son refus de signer un avant-contrat est établi par les pièces du dossier et constitue un manquement à son obligation telle que prévue au mandat de vente du 20 mars 2012. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Mme X... était redevable de l'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue, soit la somme de 15.000 euros (arrêt attaqué pp. 3-4) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Mme X... se devait de respecter son obligation résultant du mandat du 20 mars 2012 la liant à la société Cirso Viager et notamment "de signer tout compromis de vente ou toute promesse de vente éventuellement assortie d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire" ; c'était donc à la venderesse de faire diligence pour que cet avant contrat soit régularisé puisque les acquéreurs avaient respecté de leur côté leur obligation de communiquer les éléments permettant au notaire d'établir un avant contrat ; le mandat du 20 mars 2012 prévoit une sanction en cas de non-respect des obligations énoncées "le mandant s'engage expressément à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au verso" ; la rémunération de 15.000 euros avait été contractuellement prévue ; en conséquence, la société Cirso Viager est bien fondée à réclamer la somme de 15.000 euros au titre du non-respect par Mme X... de ses obligations et ce avec intérêts de droit à compter du 11 décembre 2012, date de la mise en demeure (jugement p. 4) ; ALORS QU' aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l'engagement des parties ; que l'agent immobilier ne peut, en conséquence, se prévaloir d'une clause emportant obligation de conclure la vente sauf à payer une somme contractuellement prévue en cas de refus imputable au mandant ; que le mandat de vente conclu entre Mme X... et la société Cirso contenait, selon les constatations mêmes de l'arrêt attaqué, une clause selon laquelle le mandant "s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire ()" et une clause selon laquelle, "en cas de non-respect des obligations énoncées ci-dessus, (le mandant) s'engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue" ; qu'en déclarant la société Cirso fondée à se prévaloir d'une telle clause pénale, faute pour Mme X... d'avoir accepté de signer un "avant-contrat" avec les époux Z... que l'agent immobilier lui avait présentés, quand, en l'absence de vente effectivement conclue, l'agent immobilier ne pouvait recevoir aucune somme d'argent, à quelque titre que ce soit, la cour d'appel a violé l'article 6-1, alinéa 3, de la loi nº 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l'article 72 du décret nº 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret nº 2010-1707 du 30 décembre 2010.