Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 avril 2017, 15-24.794, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-04-27
Numéro d'affaire : 15-24794
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2015-07-02
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 juillet 2015), que Mme [N]-[W], propriétaire de deux lots commerciaux dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a sollicité l'annulation des résolutions 5 à 10 adoptées lors de l'assemblée générale du 20 décembre 2012, relatives aux modalités de répartition des dépenses de chauffage et d'eau chaude des commerces et bureaux ; Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le règlement de copropriété, qui fixe une répartition des charges en fonction des consommations relevées sur les compteurs individuels, est inapplicable du fait de l'absence de ceux-ci, que ces dispositions doivent être tenues pour inexistantes et que, dès lors qu'il n'existe aucune clé de répartition utile des charges de chauffage des professionnels dans le règlement de copropriété, les résolutions critiquées s'analysent en une création d'une nouvelle catégorie de charges, qui pouvait être adoptée à la majorité simple et non l'unanimité des copropriétaires ; Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété contenait une méthode de répartition des charges de chauffage particulière pour les locaux commerciaux et professionnels et que la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu'à l'unanimité, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et le condamne à payer à Mme [N]-[W] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme [N]-[W]. LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté Mme [G] [W] de ses demandes, AUX MOTIFS PROPRES QUE « la copropriété est équipée d'un chauffage collectif qui assure aussi la production d'eau chaude ; que les charges dites de chauffage dans le règlement de copropriété comprennent les dépenses relatives à la fourniture du combustible, de l'eau et de l'électricité consommés par les chaudières, le salaire des chauffeurs, les frais d'entretien (page 145, 3 A) ; que le règlement prévoit encore que les charges de chauffage seront réparties entre les copropriétaires bénéficiant du chauffage central et du service de l'eau chaude dans les proportions fixées à un tableau annexé ; que les locaux équipés d'un compteur individuel seront facturés sur la base d'un prix au mètre cube fixé annuellement par le syndic ; par ailleurs, dans les cas où il existerait une différence entre la consommation inscrite au compteur général et la somme des relevés des compteurs particuliers, cette différence serait calculée au prorata des consommations de chacun (page 145, 3 B) ; qu'il prévoit enfin que les charges de chauffage seront communes pour les appartements et séparées pour les commerces ainsi que les locaux professionnels qui devront obligatoirement faire installer un compteur individuel et règleront leur consommation sur la base d'un prix par calorie fixé par le syndic et soumis à l'assemblée générale ; que ce prix unitaire tiendra compte les frais de fourniture et de fonctionnement des circuits de chauffage primaire et secondaire, ce dernier desservant exclusivement les locaux commerciaux (page 158, 3 A et B) ; qu'il est constant que les compteurs individuels étaient inexistants ou, pour la plupart de ceux qui ont effectivement été installés, en mauvais état ; que par ailleurs il n'existe pas de tableau spécifique de répartition des charges pour les locaux commerciaux et professionnels ; que c'est en conséquence à juste titre que le jugement déféré a retenu que le règlement de copropriété, qui fixait une répartition des charges suivant le principe de la mise en place de compteurs individuels était inapplicable du fait de leur absence et que ces dispositions doivent être considérées comme inexistantes ; que l'appelante soutient au contraire qu'il existe une clé de répartition dans le règlement de copropriété et que l'absence ou le mauvais état des compteurs a été anticipé par la disposition reproduite ci-dessus et figurant page 145, 3 B ; que cette disposition, qui prévoit en effet une répartition de l'éventuel écart entre la consommation générale des professionnels et la somme des relevés individuels de ces mêmes professionnels ne répond pas à la situation présente ; qu'elle n'a vocation qu'à compenser les pertes, pas de suppléer l'absence ou l'inefficience des compteurs individuels ; que Mme [N] expose que sa consommation est nulle mais n'apporte aucune indication sur le système de chauffage dont ses lots bénéficient ; que répartir les charges au prorata de la consommation plutôt que des tantièmes de tous les commerçants comme le prévoient les résolutions critiquées, est impossible dès lorsqu'il est acquis que, du fait de l'inexistence des compteurs ou de leur mauvais état, la plus grande partie des lots professionnels ont une consommation non mesurée ; que dès lors qu'il n'existe aucune clé de répartition utile des charges de chauffage des professionnels dans le règlement de copropriété, les résolutions critiquées s'analysent bien en une création d'une nouvelle catégorie de charges, qui justifiait une majorité simple et non l'unanimité des copropriétaires et qui pouvait rétroagir sur 5 ans, de sorte que le jugement doit être confirmé ; que s'agissant d'une disposition qui permettra d'imputer des charges qui ne pouvaient être affectées jusque-là, il était légitime de statuer également pour le passé de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point également » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité" ; qu'il n'est pas contesté que cette résidence est équipée d'un chauffage collectif via un réseau urbain et que la production d'eau chaude est également assurée par ce biais ; que le règlement de copropriété stipule en sa page 145, au titre des dispositions générales du règlement 1 : ‘'3) CHARGES COMMUNES DE CHAUFFAGE CENTRAL ET D'EAU CHAUDE A Les charges communes de chauffage central et d'eau chaude dénommée "CHARGES DE CHAUFFAGE" comprendront : - les dépenses relatives à la fourniture du combustible, de l'eau et de l'électricité, consommés pour les besoins du fonctionnement des chaudières et de leurs accessoires, au salaire du chauffeur et aux charges sociales afférentes à sa rémunération. - les frais d'entretien, de réparations, grosses ou menues, de transformation et, éventuellement, de remplacement des parties et choses communes relatives au chauffage central et au service de l'eau chaude, y compris les canalisations cf appareils se trouvant à l'intérieur des parties privées. B Les CHARGES DE CHAUFFAGE seront réparties entre les copropriétaires bénéficiant du chauffage central et du service de l'eau chaude, dans les proportions fixées au tableau annexé aux conditions particulières du présent règlement ; qu'il est cependant spécifié que si des compteurs individuels d'eau chaude sont installés dans chaque local, ou si l'Assemblée Générale décide, statuant à la majorité simple, d'en installer, les consommations d'eau chaude individuelles seront réglées par les intéressés sur la base d'un prix au mètre cube fixé chaque année par le syndic, qui devra le présenter à l'Assemblée Générale statuant à la majorité simple, après approbation par le Conseil Syndical ; que le produit de cette répartition viendra en diminution des charges de chauffage ; que, dans le cas où il existerait une différence entre la consommation inscrite au compteur général, et la somme des relevés des compteurs particuliers, cette différence serait répartie au prorata des consommations de chacun. ‘' ; qu'en outre, le règlement de copropriété prévoit en sa page 158, au titre des dispositions particulières 1 : ‘'3 charges du chauffage central et d'eau chaude : A Les charges de chauffage central et d'eau chaude comprendront : - les frais de consommation qui seront connus en totalisant les consommations enregistrées sur les compteurs dépendant de chaque sous station et en les multipliant par le prix de la thermie, tel qu'il sera facturé par la société concessionnaire de chauffage. A ce propos, il est précisé que ce prix unitaire comprendra, outre les frais de fonctionnement, de fournitures en combustible ou autres, les frais d'entretien du circuit primaire de chauffage, propriété de la société concessionnaire. - les frais d'entretien, de réparations grosses ou menues, de transformation ou éventuellement de remplacement des parties et choses communes relatives au chauffage central et au service de l'eau chaude situé à la sortie des ballons pour l'eau chaude, y compris les canalisations et appareils se trouvant à l'intérieur des parties privées. B Les charges de chauffage central et d'eau chaude seront communes pour les appartements, et séparées pour les commerces et les locaux professionnels et de réserves. Pour les appartements, les charges de chauffage et d'eau chaude seront réparties dans les proportions fixées dans la colonne "charges de chauffage" du tableau ci annexé, étant précisé qu'il existera un comptage séparé pour l'ensemble des appartements et pour l'ensemble des locaux professionnels et commerciaux. En ce qui concerne les commerces, locaux annexes et professionnels, l'installation du chauffage à l'intérieur des parties privatives sera à la charge des copropriétaires. En conséquence, ceux-ci devront obligatoirement faire équiper leur installation d'un compteur individuel de chauffage destiné à relever leurs propres consommations, qui seront réglées sur la base d'un prix par calorie, fixé par le syndic et soumis à l'Assemblée Générale statuant à la majorité simple, après approbation par le Conseil Syndical. Ce prix unitaire tiendra compte du prix de base tel qu'il sera facturé par la société concessionnaire de chauffage, et des frais d'entretien du circuit secondaire desservant les locaux commerciaux et leurs annexes. Il en sera de même pour l'eau chaude, dont la consommation sera enregistrée sur un compteur individuel à chaque commerce.'' ; qu'il en résulte qu'il a été prévu que les charges de chauffage soient des charges dites communes en ce qui concerne les seuls appartements et soient des charges dites séparées en ce qui concerne les locaux professionnels ; qu'ainsi, les charges communes de chauffage et eau chaude (n'intéressant que les appartements) faisaient l'objet d'une répartition détaillée dans un tableau II annexé, alors que les charges de chauffage et eau chaude dites séparées (n'intéressant que les locaux professionnels) devaient être réparties suivant un compteur individuel dont les professionnels s'engageaient à faire équiper leur installation ; que, plus précisément, il en ressort qu'au moment de la rédaction du règlement intérieur, les locaux professionnels n'étaient tout simplement pas équipés de chauffage (cf En ce qui concerne les commerces, locaux annexes et professionnels, l'installation du chauffage à l'intérieur des parties privatives sera à la charge des copropriétaires. En conséquence, ceux-ci devront obligatoirement faire équiper leur installation d'un compteur individuel de chauffage destiné à relever leurs propres consommations…) ; qu'il ne pouvait donc être question de les faire participer au chauffage dont ils ne bénéficiaient pas ; que le problème est né lorsque les cellules s'étant équipées, il est apparu que les compteurs individuels devant permettre de répartir les charges de chauffage et eau chaude des locaux commerciaux en fonction de leur consommation, étaient soit en mauvais état soit inexistants ; qu'il fut alors mené des investigations pour tenter de reconstituer la consommation des dits locaux (cf objet des résolution 6 à 10) puis, ensuite, il a été recherché le moyen de répartir cette charge entre eux ; que, de fait, il sera relevé que la demande de Mme [W] tend à demander que les charges de chauffage et eau chaude des commerçants, nées après l'élaboration du règlement de copropriété, soient à la charge des seuls copropriétaires de logements ; que, néanmoins la répartition proposée au titre de la résolution n° 5 ne peut être considérée comme modifiant la répartition des charges de chauffage ; qu'en effet la répartition du règlement de copropriété était limitée à la répartition des charges dites communes autrement dit suivant la définition donnée au règlement de copropriété aux seuls charges de chauffage des appartements ; que les charges de chauffage des locaux commerciaux ou professionnels ne faisaient l'objet d'aucune répartition car elles étaient inexistantes à l'époque ; que, tout au plus peut-on prétendre qu'il était prévu que le cas échéant, la répartition future éventuelle se ferait suivant des compteurs individuels ; que Mme [W] ne peut donc sérieusement arguer que les résolutions contestées modifieraient une situation de répartition existante ; qu'au contraire, et tel que le plaide justement le syndicat des copropriétaires, il s'est agi dans le cadre de cette assemblée générale de fixer pour la 1ère fois les modalités de répartition des charges de chauffage des locaux commerciaux ; que c'est donc tout à fait naturellement que seuls les copropriétaires commerçants ont été convoqués, s'agissant d'une problématique les concernant exclusivement ; qu'en tout état de cause s'il devait être considéré que le règlement de copropriété fixait une répartition de ces charges pour l'avenir suivant le principe d'une répartition au compteur individuel, force serait de constater que ces dispositions étant inapplicables du fait des compteurs inexistants malgré l'engagement du règlement) ou en mauvais état, elles doivent être assimilées à des dispositions inexistantes ; que dès lors Mme [W] ne peut solliciter la nullité des résolutions (et principalement de la résolution n°5) pour défaut d'unanimité alors que la règle de l'unanimité n'est pas applicable à défaut de modification d'une répartition existante de charges ; que la demande de Mme [W] sera donc rejetée » ; 1°/ALORS, d'une part, QUE le juge ne saurait dénaturer un règlement de copropriété ; que le paragraphe 3 (charges du chauffage central et d'eau chaude) du chapitre III (charges communes) du titre III des conditions particulières du règlement de copropriété énonce, en son B : « En ce qui concerne les commerces, locaux annexes et professionnels, l'installation du chauffage à l'intérieur des parties privatives sera à la charge des copropriétaires. En conséquence, ceux-ci devront obligatoirement faire équiper leur installation d'un compteur individuel de chauffage destiné à relever leurs propres consommations […] » ; qu'il s'évince de cette stipulation l'existence d'une clé de répartition des charges de chauffage, s'agissant des commerces, locaux annexes et professionnels ; qu'en statuant comme elle l'a fait, pour décider que les résolutions litigieuses avaient créé une nouvelle catégorie de charges, sans que soit requise l'unanimité des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ALORS, d'autre part, QUE dans ses écritures d'appel (concl., p. 2), Mme [W] a invoqué les stipulations du règlement de copropriété (p. 14) suivant lesquelles : « il existera un comptage séparé pour l'ensemble des appartements et pour l'ensemble des locaux professionnels et commerciaux » ; qu'elle ajoutait que le règlement de copropriété fait obligation aux commerçants d'équiper leurs locaux d'un compteur individuel ; qu'elle faisait ensuite valoir (concl., p. 3) que les modalités de répartition des charges étaient ainsi prévues dès l'origine de la copropriété comme étant destinées à régir la période commençant à l'installation des compteurs, étant rappelé que cette façon de faire a été appliquée de l'origine de la copropriété jusqu'en 2003, date à partir de laquelle le syndic, ayant autorisé des désolidarisations massives des commerces, des problèmes de facturation sont apparus ; qu'elle ajoutait, encore, qu'il s'est écoulé une trentaine d'années durant lesquelles la clé de répartition du règlement de copropriété a opéré ; qu'elle précisait que lors de l'assemblée du 20 décembre 2012, il ne s'agissait en aucun cas de fixer pour la première fois une modalité de répartition, puisque de toute évidence il en existait une qui avait été appliquée durant trente ans sans rencontrer de difficultés, mais, au contraire, de modifier les modalités de répartition pour redistribuer la différence de comptabilisation due à l'insuffisance et la défectuosité des compteurs individuels ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ces chefs de conclusions propres à établir l'existence d'une clé de répartition des charges s'agissant des commerces et locaux professionnels, modifié par les résolutions litigieuses, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ALORS, de troisième part, QUE, dans ses écritures d'appel (concl., p. 3), Mme [W] a invoqué une note d'information du syndic (pièce n° 30) évoquant l'instauration de « méthodologies de répartition », ce dont se déduisait qu'il entendait mettre en place une nouvelle clé de répartition des charges, présupposant l'existence d'un clé de répartition antérieure ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cette pièce, propre à établir l'existence d'une clé de répartition des charges s'agissant des commerces et locaux professionnels, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ALORS, de quatrième part, QUE, dans ses écritures d'appel (concl., p.5), Mme [W] a invoqué un courrier du syndic (pièce n° 28), dans lequel il écrivait, en réponse aux copropriétaires, s'étonnant de l'importance de leurs charges de chauffage et d'eau chaude, que « la répartition des charges se fait conformément au règlement de copropriété » ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cette pièce, propre à établir l'existence d'une clé de répartition des charges s'agissant des commerces et locaux professionnels, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°/ALORS, de cinquième part, QUE la pièce n° 12 (tableau de répartition), produite par Mme [W] établissait que ses cellules étaient munis de compteurs, en état de fonctionnement, le compteur d'eau affichant, au surplus, une consommation nulle ; qu'en énonçant cependant que Mme [W] expose que sa consommation est nulle mais n'apporte aucune indication sur le système de chauffage dont ses lots bénéficient, la cour d'appel, qui a dénaturé cet élément de preuve, a violé l'article 1134 du code civil ; 6°/ALORS, de sixième part, QUE dans ses écritures d'appel (concl., p. 4), Mme [W] a fait valoir que, quand bien même les copropriétaires commerçants seraient concernés par la modification de la répartition des charges, ils n'avaient pas pour autant qualité pour décider seuls en l'absence de la création d'un sous syndicat ou d'un syndicat secondaire, étant rappelé que l'article 25 de la loi de 1965 précise qu'une spécialisation des charges ne se conçoit que s'il existe un syndicat de copropriété secondaire formé dans les conditions de l'article 27 de cette même loi ; qu'en s'abstenant de répondre à ces chefs de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 7°/ALORS, enfin, QUE dans ses écritures d'appel (concl., p. 5), Mme [W] a invoqué la faute du syndicat des copropriétaires, en ce qu'il n'a pas pris en temps utile les mesures nécessaires pour assurer le fonctionnement normal du chauffage ; qu'en s'abstenant de rechercher si le syndicat des copropriétaires n'avait pas engagé, envers l'exposante, sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.