Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 novembre 2019, 18-22.797, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-11-21
Numéro d'affaire : 18-22797
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2018-09-11
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : Me Le Prado, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Marc Lévis

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 11 septembre 2018), que Mme R... a acquis de la société CTM promotion une villa en l'état futur d'achèvement ; qu'elle a versé la somme de 82 600 euros à la signature du contrat, l'achèvement de la construction étant prévu au quatrième trimestre 2012 ; que, se plaignant du non-respect de ce délai, Mme R... a assigné la société CTM promotion en résolution de la vente, en remboursement des acomptes versés et en paiement de dommages-intérêts ; que la société CTM promotion a appelé en garantie la société d'architecture KSI et son assureur, la société MMA IARD (la société MMA), ainsi que la société civile professionnelle B... E... et V... E... et M. B... E..., notaire rédacteur de l'acte de vente ; qu'en cours d'instance, la société CTM promotion a été mise sous sauvegarde de justice ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la société CTM promotion et son mandataire judiciaire font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente ; Mais attendu qu'ayant relevé que le chantier avait été abandonné dès le mois de décembre 2011, quelques jours avant la signature de l'acte authentique de vente, que la conversion de la procédure de sauvegarde de la société Le May, chargée de la construction de l'immeuble, avait été prononcée par jugement du 7 septembre 2012, que la société CTM promotion n'avait entrepris de diligences pour la reprise des travaux qu'au début de l'année 2015, et souverainement retenu, sans modifier l'objet du litige, que le retard de plus de trois années après la date prévue pour l'achèvement de la construction trouvait son origine dans la seule absence de diligences du promoteur-vendeur pour remplacer les constructeurs défaillants dès la fin de l'année 2011, la cour d'appel en a exactement déduit que, la société CTM promotion ne justifiant pas d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison prévus par le contrat, la résolution de la vente devait être prononcée à ses torts ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la société CTM promotion fait grief à l'arrêt de rejeter son appel en garantie contre la société d'architecture KSI ; Mais attendu qu'ayant relevé que la société KSI avait été définitivement condamnée à indemniser la société CTM promotion au titre des désordres affectant la partie édifiée de la villa et souverainement retenu que la résolution de la vente n'avait pas pour origine les fautes de l'architecte, mais le défaut de diligence du vendeur pour remplacer les constructeurs défaillants et respecter le délai contractuel d'achèvement des travaux, ce dont il résultait l'absence de lien de causalité entre les fautes de la société KSI et le préjudice invoqué par la société CTM promotion, la cour d'appel en a exactement déduit que le recours en garantie de cette dernière du fait de la résolution de la vente devait être rejeté ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société CTM promotion et M. Q..., pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la société CTM promotion, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société CTM promotion et de M. Q..., ès-qualités, et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. E... et à la SCP B... et V... E... et la somme de 3 000 euros à la société MMA IARD ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour la société CTM promotion et M. Q..., ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement en date du 31 décembre 2011 portant sur une maison individuelle au lieu-dit [...], sur la commune de [...], conclu entre Mme D... R... et la société CTM Promotion, et d'AVOIR fixé en conséquence la créance de Mme R... à la procédure collective de la société CTM Promotion, au titre de la résolution de la vente et de la clause pénale, à la somme de 104.600 €, outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2017 ; AUX MOTIFS PROPRES QU' il résulte des dispositions de l'article 1601-1 du code civil que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'aux termes de l'article 1610 du même code, applicable à la vente en l'état futur d'achèvement : « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur » ; que le contrat de vente du 31 décembre 2011 prévoit que « le vendeur exécutera son obligation d'achever au cours du quatrième trimestre 2012. Ce délai est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. Pour l'application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai : () – le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, - les retards provenant de la défaillance d'une entreprise en ce compris la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise ; (...), - s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux () » ; que par ordonnance du 29 novembre 2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Quimper a désigné M. X... comme expert dans une procédure opposant la société CTM Promotion à KSI et la société Construction Le May prise en la personne de son liquidateur ; qu'il ressort de la chronologie des faits, en partie rappelée dans le rapport d'expertise que : - en cours de chantier, la société SAS Construction Le May a invoqué un défaut de paiement du maître de l'ouvrage et a fait assigner la Sarl CTM devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper ; que reconventionnellement, la société CTM a fait valoir l'abandon du chantier par la société Constructions Le May ; que par ordonnance du 22 juillet 2012, le juge des référés a ordonné une expertise ; qu'en page 34 de leurs conclusions, la société CTM Promotion et Me Q... écrivent que le chantier a été abandonné dès le mois de décembre 2011, quelques jours avant la signature de l'acte authentique ; - par jugement du 7 septembre 2012, le tribunal de commerce de Quimper a prononcé la conversion de la procédure de sauvegarde de la SAS Constructions Le May en procédure de redressement judiciaire ; - au début de l'année 2015, la société CTM Promotion a recherché un autre architecte ; - dans un arrêt du 6 avril 2017 définitif sur ce point, la cour d'appel de Rennes a dit que la responsabilité des sociétés KSI et CEB était engagée à l'égard de la société CTM Promotion, pour les désordres relevés par l'expert ; qu'il ressort de cette chronologie que les difficultés de nature à retarder l'achèvement du chantier ont débuté dès la fin de l'année 2011, avant la mise en liquidation du constructeur, et que nonobstant l'abandon de chantier invoqué par le promoteur vendeur, et les difficultés survenues avec l'architecte, ce n'est qu'en 2015 que la société CTM Promotion a entrepris des diligences de nature à permettre la reprise des travaux ; qu'ainsi, si la défaillance de l'architecte et du constructeur, et le redressement judiciaire du constructeur auraient pu justifier un retard d'une moindre durée, le retard de plus de trois années après le délai prévu ne trouve pas son origine dans les événements invoqués par le promoteur vendeur, mais dans la seule absence de diligence de celui-ci pour remplacer des constructeurs défaillants dès la fin de l'année 2011 ; que par suite, la société CTM Promotion ne justifie pas d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, et le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé à ses torts la résolution du contrat de vente ; que Mme R... a déclaré sa créance à la procédure collective le 3 novembre 2017 à hauteur de 116.335,73 € ; qu'elle justifie avoir versé les sommes suivantes au titre du contrat de vente : 5.719,87 € et 5.600 € le 31 décembre 2011, 71.280,13 € le 17 janvier 2012 ; que du fait de l'ouverture d'une procédure collective, le jugement entrepris ne peut qu'être infirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation au paiement à l'encontre de la société CTM Promotion, mais ces sommes seront retenues dans la créance de Mme R... ; que le contrat de vente prévoit en page 6 que si la résolution est prononcée pour une cause imputable à l'une ou l'autre des parties, la partie à laquelle elle est imputable devra verser à l'autre une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision de 10 % du prix de la vente ; que cette clause est une clause pénale susceptible d'être révisée par le juge si elle apparait manifestement excessive ; que par des motifs pertinents que la cour approuve le premier juge n'a pas révisé le montant de la clause pénale ; qu'en conséquence la créance de Mme R... au titre de la clause pénale est de 22.000 € ; qu'il s'ensuit que le montant total de la créance de Mme R... au titre de la résolution de la vente et de la clause pénale est de 104.600 € outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2017, date de la déclaration de créance ; ET AUX MOTIFS ADOPTES, QU'il apparait tout d'abord que dans le cadre du contrat de vente en l'état futur d'achèvement objet du présent litige, la société CTM Promotion a à sa charge une obligation de résultat quant à l'achèvement de la construction, qu'elle peut en être déchargée que sous réserve de l'existence d'un cas de force majeure, dont la réalité n'est pas établie en l'espèce ; que de plus, l'exécution de cette obligation peut être suspendue, notamment en raison d'une procédure collective affectant l'une des entreprises de construction ; que si cela a été effectivement le cas en l'espèce, la société CEB ayant déposé son bilan en juin 2012 et ayant été placée en liquidation judiciaire en septembre 2012, si également l'entreprise sous-traitante de celle-ci a abandonné le chantier en février 2012, si partie de l'édifice réalisé est affectée de vices graves de réalisation imputables à l'entreprise de construction, et, ainsi que cela sera précisé plus bas, du maître d'oeuvre, et enfin, si la société CTM Promotion a agi en responsabilité contre le notaire instrumentaire de l'acte de vente et le maître d'oeuvre ainsi que le constructeur, cela ne peut la décharger de son obligation de résultat, et notamment de sa garantie de pouvoir disposer des moyens matériels et financiers permettant cet achèvement, ni de justifier d'une diligence suffisante pour y parvenir ; qu'à ce jour, soit quatre ans après le délai prévu, cette obligation n'est toujours pas remplie ; que la société CTM Promotion ne peut se retrancher derrière des actions en responsabilité pour ne pas l'assurer, et ceci alors qu'elle n'établit aucune autre cause d'exonération, et que rien ne lui interdisait de faire appel, au besoin après autorisation judiciaire et demandes de provision, à un autre maître d'oeuvre et à d'autres entreprises à l'aide des fonds et de la garantie financière dont elle aurait dû disposer ; 1/ ALORS QU'aux termes de l'acte de vente du 31 décembre 2011, il était stipulé que : « le vendeur exécutera son obligation d'achever au cours du 4e trimestre 2012. Ce délai est convenu sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension de délai de livraison. Pour l'application de cette disposition, pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai : () - le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux, - les retards provenant de la défaillance d'une entreprise en ce compris la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise ; (...), - s'il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l'époque prévue pour l'achèvement des travaux serait différée d'un temps égal à celui pendant lequel l'événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux () » ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le chantier avait été abandonné dès le mois de décembre 2011 et que par jugement du 7 septembre 2012, le tribunal de commerce de Quimper avait prononcé la conversion de la procédure de sauvegarde de la Sas Constructions Le May en procédure de redressement judiciaire ; qu'en retenant néanmoins, pour statuer comme elle l'a fait, que la société CTM Promotion ne justifiait pas d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article.1134 (devenu 1103) du code civil ; 2/ ALORS QU'en retenant, pour considérer que la société CTM Promotion ne justifiait pas d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, que le retard de plus de trois années après le délai prévu ne trouvait pas son origine dans les événements invoqués par le promoteur vendeur, « mais dans la seule absence de diligence de celui-ci pour remplacer des constructeurs défaillants », après avoir expressément considéré que « la défaillance de l'architecte et du constructeur, et le redressement judiciaire du constructeur auraient pu justifier un retard de moindre durée » (cf. arrêt p. 7), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article.1134 (devenu 1103) du code civil ; 3/ ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 5), la société CTM Promotion et Me Q..., ès qualités, faisaient valoir que par ordonnance des 19 juillet et 6 septembre 2012, le juge des référés du tribunal de commerce de Quimper avait nommé un expert, avec mission de chiffrer le montant des travaux réalisés par CEB, dresser un état de ce qui avait été réalisé à ce jour ainsi que des éventuelles malfaçons, non-façons, non-conformités ; préconiser, au besoin ordonner le cas échéant toutes mesures de sauvegarde qui s'avéreraient nécessaires au vu de la situation ; donner son avis sur les conditions techniques et de fait auxquelles serait subordonnée la reprise du chantier ; que l'expert avait déposé son rapport le 10 janvier 2013, préconisant la démolition complète des ouvrages pour non-conformités contractuelles aux règles de l'art ; qu'à la demande de la société CTM Promotion, un complément d'expertise avait été ordonné par ordonnance du 29 novembre 2013, aux fins de dire si les constructeurs avaient respecté les préconisations du rapport d'étude géologique ; dire si, compte tenu du caractère particulièrement humide du terrain, des palliatifs sérieux avaient été pris pour assurer la pérennité des constructions et dire à quelles conditions d'assainissement de chaque parcelle pourraient être éventuellement conservés et maintenus les blocs de béton creux ; que l'expert avait déposé son rapport le 3 mars 2014, concluant qu'il était impossible de conserver les murs de soubassement réalisés en blocs de béton creux ; qu'il résultait de ces éléments que la société CTM Promotion avait, dès 2012, engagé toutes les procédures nécessaires pour que les travaux puissent être repris dans les meilleures conditions ; qu'en retenant que ce n'était « qu'en 2015 que la société CTM Promotion a(vait) entrepris des diligences de nature à permettre la reprise des travaux » (cf. arrêt, p.7), la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté la société CTM Promotion et Me Q..., ès qualités, de leurs recours en garantie à l'encontre de la procédure collective de la société KSI, ainsi que de leur recours en garantie à l'encontre de la société MMA Iard ; AUX MOTIFS QUE dans son arrêt du 6 avril 2017, définitif sur ce point, la cour a retenu que la société KSI n'avait pas mis en oeuvre les moyens propres à permettre la réalisation des travaux conformément aux règles de l'art, et l'a condamnée à indemniser la société CTM Promotion au titre des désordres ; que toutefois, il résulte de ce qui précède que ce ne sont pas les fautes de l'architecte qui sont à l'origine de la résolution de la vente, mais le défaut de diligence du vendeur pour respecter le délai contractuel ; que par voie de conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a fixé une créance de 50.000 € à l'encontre de la procédure collective de la Sarl KSI au bénéfice de la société CTM Promotion au titre de son recours en garantie du fait de la résolution de la vente ; ALORS QUE le refus d'exonérer l'auteur d'un dommage de sa responsabilité à l'égard de la victime est sans incidence sur le sort de l'action en garantie exercée par celui-ci à l'encontre d'un tiers pour avoir fautivement concouru à la réalisation du même dommage et sur l'éventuel partage à s'ensuivre entre eux ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que par arrêt du 6 avril 2017 devenu irrévocable sur ce point, la société KSI avait été condamnée à indemniser la société CTM Promotion au titre des désordres, comme n'ayant « pas mise en oeuvre les moyens propres à permettre la réalisation des travaux conformément aux règles de l'art » (cf. arrêt, p. 8) ; qu'il résultait nécessairement de ces constatations que sans la faute de la société KSI, le délai contractuel d'achèvement des travaux aurait pu être respecté ; qu'ainsi, en déboutant la société CTM Promotion et Me Q..., ès qualités, de leurs recours en garantie à l'encontre de la procédure collective de la société KSI ainsi qu'à l'encontre de son assureur, la société MMA Iard, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article.1134 (devenu 1103) du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société CTM Promotion et Me Q..., ès qualités, de leur action à l'encontre de Me B... E... et de la Scp B... et V... E... ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le 3 décembre 2011, la Sarl CTM Promotion a, par assemblée générale de ses associés donné délégation de pouvoir pour signer des actes et pièces nécessaires à la réalisation des ventes relatives au programme « Le Hameau de [...] » ; que mandat a été donné à M. W... M... , cogérant et associé, ainsi qu'à tout clerc de l'office notarial de Me B... E... et V... E... pour régulariser les actes à intervenir par devant Me B... E... ou V... E..., et notamment la vente des maisons individuelles ; que l'étude notariale a en conséquence reçu mandat de « exercer toutes les poursuites, contraintes et diligences nécessaires à défaut de paiement et en cas de difficultés quelconques » ; qu'au soutien de leur recours en garantie, la Sarl CTM Promotion et Me Q... se prévalent de constats d'huissier des mois de mars et mai 2012 qui rapportent la preuve de l'abandon du chantier ; mais que d'une part, ces constats sont postérieurs à l'acte authentique et, d'autre part, il n'est pas justifié qu'ils ont été portés à la connaissance du notaire ; qu'ainsi, la Sarl CTM Promotion et Me Q... ne rapportent pas la preuve de la connaissance par le notaire d'un chantier abandonné ; que le mandat donné au notaire le 3 décembre 2011 lui permettait d'effectuer les ventes et de régler les difficultés de paiement mais ne lui conférait pas une obligation de suivi technique du chantier ; que dès lors, il n'était pas tenu de vérifier la véracité des attestations de l'architecte du 21 décembre 2011 disant que les travaux avaient atteint le stade des fondations achevées ; qu'ainsi, c'est sans commettre de faute que le notaire s'est référé à ces attestations pour régulariser l'acte du 31 décembre 2011 avec Mme R... et calculer la partie du prix exigible au jour de l'acte compte tenu de l'avancement des travaux ; que la société CTM Promotion et Me Q... ne produisent aucun élément comptable de nature à démontrer que c'est en raison d'une insuffisance de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue au contrat de vente, que le promoteur vendeur s'est abstenu de remplacer des constructeurs défaillants avant l'année 2015 ; que dès lors qu'à défaut d'une telle démonstration, la résolution de la vente ne trouve son origine que dans le défaut de diligence du promoteur vendeur, l'authentification d'une vente qui ne prévoyait pas de garantie extrinsèque ne présente pas de lien de causalité avec le dommage subi par la procédure collective de la société CTM Promotion ; que de même, la résolution de la vente ne trouve pas son origine dans la renonciation par Mme R... au délai de réflexion d'un mois, ou l'authentification par Me E..., le 8 mars 2012 d'un crédit promoteur de 400.000 € entre la société CTM Promotion et la banque CIC ; qu'enfin, la société CTM Promotion et Me Q... se bornent à alléguer, sans en rapporter la preuve de l'existence d'une collusion frauduleuse entre le notaire, l'architecte et la société Constructions Le May ; qu'il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société CTM Promotion de son recours en garantie contre Me B... E... et la Scp B... et V... E... ; ET AUX MOTIFS ADOPTES, QUE la responsabilité du notaire instrumentaire ne peut être caractérisée au vu des éléments produits et du fondement juridique de la demande à ce titre ; qu'en effet, seule Mme R... aurait pu se prévaloir d'un défaut de conseil du choix d'une garantie intrinsèque donnée par le promoteur, de celui de renoncer au délai de réflexion d'un mois, et du règlement au vu des attestations faussement établies par le maître d'oeuvre de l'achèvement d'une partie des travaux pour permettre le déblocage des fonds ; que par ailleurs, même s'il est ophtalmologiste et non professionnel de la promotion immobilière, c'est bien au tire d'associé et de dirigeant de la société CTM Promotion que M. M... a agi ; qu'il a donc pris la qualité de promoteur, et a ainsi reconnu en avoir les compétences ; qu'il ne peut donc se prévaloir d'un défaut de conseil à son égard ; qu'enfin, la société CTM Promotion ne prouve pas que le choix de la SA C.E.B comme constructeur lui a été imposé, ni un concert frauduleux entre la Sarl KSI, le notaire et cette entreprise de construction ; que l'action à l'encontre de Me B... E... et de la Scp B... et V... E... ne saurait donc aboutir ; 1/ ALORS QUE le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours ou qu'il a reçu mandat d'accomplir ; que dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 40-41), la société CTM Promotion et Me Q..., ès qualités, faisaient expressément valoir qu'aux termes d'une assemblée générale en date du 3 décembre 2011, la société CTM Promotion avait donné tous pouvoirs à Mes B... et V... E..., notaires, aux fins de régulariser les actes à intervenir par devant eux, d'« obliger le mandant à toutes garanties, notamment toutes garanties d'achèvement », ainsi que d' « exercer toutes les poursuites, contraintes et diligences nécessaires à défaut de paiement et en cas de difficulté quelconque » ; que les notaires avaient commis un manquement à leur obligation de conseil en omettant d'informer la société CTM Promotion sur les garanties d'achèvement à mettre en oeuvre, notamment les garanties extrinsèques, voire en s'abstenant de l'obliger à y souscrire, quand celle-ci aurait pu pallier la défaillance de la société C.E.B ; qu'en se bornant, pour écarter la responsabilité de Me B... E... et de la Scp B... et V... E..., à retenir que « la résolution de la vente ne trouve son origine que dans le défaut de diligence du promoteur vendeur, l'authentification d'une vente qui ne prévoyait pas de garantie extrinsèque ne présent(ant) pas de lien de causalité avec le dommage subi par la procédure collective de la société CTM Promotion » (cf. arrêt p. 9), sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé, si les notaires mandatés n'avaient pas commis un manquement à leur obligation de conseil ayant directement contribué à la résolution de la vente, en s'abstenant d'obliger cette dernière à souscrire une garantie extrinsèque d'achèvement, susceptible de pallier la défaillance de la société C.E.B, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ; 2/ ALORS QUE les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son obligation de conseil ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité de Me B... E... et de la Scp B... et V... E..., que « même s'il est ophtalmologiste et non profession de la promotion immobilière, c'est bien au titre d'associé et de dirigeant de la société CTM Promotion que M. M... a agi ; qu'il a donc pris la qualité de promoteur et a ainsi reconnu en avoir les compétences » de sorte qu'il ne pouvait « se prévaloir d'un défaut de conseil à son égard » (cf. jugement, p. 6), la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil.