Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 décembre 2019, 18-25.088, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-12-05
Numéro d'affaire : 18-25088
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2018-09-27
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu que l'arrêt attaqué (Paris, 27 septembre 2018) fixe les indemnités dues à M. et Mme Y... par suite de l'expropriation, au profit de la société d'économie mixte Plaine commune développement, d'un bien immobilier sous le régime de la copropriété, leur appartenant ; Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités totales de dépossession ; Mais attendu qu'ayant analysé les termes de comparaison cités par les parties, souverainement retenu la méthode d'évaluation et, parmi les termes de comparaison qui lui étaient proposés par les parties, ceux qui lui étaient apparus les mieux appropriés, la cour d'appel a, sans modifier l'objet du litige ni dénaturer les conclusions, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à deux termes de comparaison sur lesquels elle ne s'est pas exclusivement fondée, fixé le montant de l'indemnité d'expropriation en tenant compte des caractéristiques du bien et de sa situation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme arrondie de 35 800 euros, en valeur libre, l'indemnité totale de dépossession due par la SEM Plaine commune Développement aux époux Y..., se décomposant en 31 625 euros au titre de l'indemnité principale (soit 1 265 euros/m²) et 4 162,50 euros au titre de l'indemnité de remploi, et d'avoir fixé à la somme arrondie de 31 300 euros, en valeur occupée, l'indemnité totale de dépossession due par la SEM Plaine commune Développement aux époux Y..., se décomposant en 27 500 euros au titre de l'indemnité principale (soit 1 100 euros/m²) et 3 750 euros au titre de l'indemnité de remploi ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « B sur l'indemnité : S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées, ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies. Le premier juge après avoir retenu deux termes de l'expropriant, trois termes du commissaire du gouvernement, des termes des expropriés et des moyennes du prix du m² dégagé a fixé à 1 265 euros en valeur libre ou 1100 euros en valeur occupée. Les appelants sollicitent de retenir une valeur de 3 600 euros le m². Il convient en conséquence d'examiner les termes de référence des parties. -termes de M. et Mme Y... Ils reprennent leurs quatre termes cités en première instance, - vente du 30 octobre 2015: [...] m², 105 000 euros, 3 785,15 euros le m² - vente du 24 septembre 2015, [...] m², 125 000 euros, 4 166,67 euros le m² - vente du 7 mars 2016, [...] , 27 m², 77 000 euros, 2 915,56 euros le m² - vente du 9 septembre 2015, [...] m², 84 500 euros, 3250 euros le m². Si les références sont récentes et se situent entre 502 et 859 mètres du bien exproprié comme l'indiquent les époux Y..., les 3 adresses du centre ville sont localisées dans la zone UTT du PLU, zone « tissu traditionnel », non comparables avec le bien exproprié eu zone UM « zone urbaine mixte » habitats/ activités et sont dans un quartier différent. La dernière est dans une ZAC, est de l'autre coté du canal [...] qui sépare les quartiers, est en meilleur état et ne permet pas une comparaison. Ces termes seront donc écartés. - les références de la SEM La SEM produit les mêmes 9 références qu'en première instance, un jugement définitif du 11 avril 2017 et un jugement non définitif. - vente du 2 mars 2016, [...] euros le m² Ce terme situé de l'autre coté du canal [...] (Denis)sera écarté - vente du 22 janvier 2014, [...] , 800 euros le m² : terme écarté pour le même motif - vente du 10 juin 2013, [...] , 491,7 euros m²: terme écarté pour le même motif - vente du 6 juillet 2016, [...] , 1 229 euros m², non critiqué, retenu - vente du 6 juillet 2016, [...] , 1 117 euros m², non critiqué, retenu - vente du 7 février 2012, [...] , 1 000 euros m², trop ancien, écarté - vente du 12 Janvier 2012, [...] , 1 000 euros m², trop ancien, écarté - jugement du 11 avril 2017, postérieur au jugement, écarté - jugement du 11 avril 2017, non définitif et postérieur au jugement, écarté. - termes du commissaire du gouvernement Il reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance, à savoir 3 termes de cessions d'appartements dyonisiens libres d'occupation de 15 à 35 m² vendus à partir du 1 janvier 2015 à moins de 300 mètres du bien à évaluer en dehors de la même copropriété que le bien, à évaluer avec une moyenne de 2 844 euros m² et les 4 dernières cessions d'appartements dans la même copropriété que le bien à évaluer avec une moyenne de 963 euros, en retenant la valeur la plus haute de 1300 euros le m². Il propose de retenir les termes 9 à 11, bien que la SEM soit l'acheteur dans le cadre d'un marché captif, en retenant la valeur la plus haute soit 1300 euros le m². Les époux Y... demandent d'écarter ces ventes s'agissant d'un marché captif. Il convient de retenir les termes 6, 7, 8 [...], non critiqués, avec une valeur de 2 844 euros. Il convient également de retenir les 3 ventes du 2 mars 2015, du 1er juillet 2015, du 11 février 2015 et d'écarter celle du 20 février 2015 s'agissant d'une adjudication, et pour tenir compte du caractère captif du marché, il sera retenu la valeur la plus haute soit 1300 euros le m². Les références retenues sont donc : 1 229 + 1 117 + 2 844 + 1 300 = 6 490 /4 =1 622,50 euros. Il convient cependant de tenir compte de la mise en demeure en 2002 par arrêté préfectoral en vue notamment de remettre en état les sols, enduits et les peintures des parties communes, des 3 arrêtés de péril du 20 décembre 2011 à l'égard de la copropriété et notamment des parties communes dégradées, du caractère vétuste de l'appartement, du fait qu'il a une seule exposition, sur le bld [...] extrêmement bruyant, ce qui justifie une moins value très importante. En conséquence le premier juge a exactement fixé au regard de ces éléments très importants de moins value la valeur à 1265 euros en valeur libre soit : - en valeur libre: 25 m² X 1 265 euros m² = 31625 euros - en valeur occupée: 25 m² X 1 100 euros m² = 27 500 euros (après abattement de 15%). Le jugement sera donc confirmé » ; (arrêt p.9 à 11) ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur l'indemnité principale : * La SEM Plaine commune développement produit aux débats les termes de comparaison suivants : 1- Vente A.../SEM PLAINE COMMUNE DEVELOPPEMENT en date du 2 mars 2016, au prix de 19 545 €, valeur vénale libre, outre une indemnité de remploi de 2 954 € : Lot de copropriété n° 14 de l'immeuble sis [...] , cadastre [...] , un logement au 2ème étage a droite sur le palier comprenant une cuisine et une chambre. Droit aux water-closets communs entre 1er et le 2ème étage, et les 61/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 18 m². Soit 1 086 €/ m² en valeur libre. 2- Vente T.../SEM PLAINE COMMUNE DÉVELOPPEMENT en date du 22 janvier 2014, au prix de 14 400 €, valeur libre: Lot de copropriété n° 15 de l'immeuble sis [...] , cadastre [...] , dans le bâtiment A, face à l'escalier, un logement au 3ème étage comprenant une cuisine et une chambre. Droit aux water-closets communs entre le 3ème et le 4ème étage, et les 89/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 18 m². Soit 800 €/ m² en valeur libre. 3- Vente O.../SEM PLAINE COMMUNE DÉVELOPPEMENT en date du 10 juin 2013, au prix de 8 000 €, valeur libre, par exercice du droit de préemption : Lot de copropriété n° 9 de l'immeuble sis [...] cadastré [...] , dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée porte droite du couloir d'entrée, un logement comprenant une chambre, une cuisine et un débarras. Droit aux water-closets communs dans la cour, et les 61/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 16,27 m². Soit 491,7 €/ m² en valeur libre. 4- Vente Q.../SEM PLAINE COMMUNE DÉVELOPPEMENT en date du 6 juillet 2013 au prix de 57 780 €, valeur libre : Lot de copropriété n° 6 de l'immeuble sis [...] , cadastre [...] , dans le bâtiment A, un logement au 2ème étage, porte face, comprenant une entrée, une salle de séjour, une chambre, cuisine, salle de bains, WC. Droit aux WC du 2ème étage gauche de l'escalier et les 36/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 47 m². Soit 1 229 €/ m² en valeur libre. 5- Vente SCI PROMOTIM/SEM PLAINE COMMUNE DÉVELOPPEMENT en date du 6 juillet 2016, au prix de 67 000 €, valeur libre : Lot de copropriété n° 101 de l'immeuble sis [...] , cadastre [...] , dans le bâtiment A, un appartement en duplex aux 2ème et 3ème étage, comprenant : - au deuxième étage : une pièce, une entrée avec escalier intérieur conduisant au 3ème étage - au troisième étage : trois pièces avec salle d'eau, WC - droit aux wc communs avec lots 6, 7 et 100 et les 29/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 60 m². Soit 1 117 €/ m² en valeur libre. 6- Vente E.../SEM PLAINE COMMUNE DÉVELOPPEMENT en date du 7 février 2012, au prix de 35 000 €, valeur libre: Lot de copropriété n° 26 de l'immeuble sis [...] , cadastré [...] , dans le bâtiment B, un logement au 3ème étage, troisième porte à gauche, comprenant un studio, entrée cuisine, salle de bains, WC et les 26/1000èmes des parties communes. Lot de copropriété n° 42, une cave et les 2/1000 des parties communes. Superficie de la partie privative : 35 m² (lot n° 26). Soit 1 000 €/ m² en valeur libre, avec cave. 7- Vente F.../SEM PLAINE COMMUNE DEVELOPPEMENT en date du 12 janvier 2012 au prix de 79 000 €, valeur libre, se décomposant de la façon suivante: 23 000 € pour les lots 15 et 52 56 000 € pour les lots 63, 64, et 65 Lot de copropriété n° 15 de l'immeuble sis [...] , cadastre [...] , dans le bâtiment B, un logement au 1er étage, deuxième porte à gauche, comprenant une chambre, une salle de séjour et une cuisine sur cour. Droit aux water-closets communs aux lots 16, 17, 18 et 19 et les 19 /1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 23 m². Lot de copropriété n° 52, une cave et les 2/1000 des parties communes. Soit 1000 €/ m² en valeur libre, avec cave. Lot de copropriété n° 63 de l'immeuble sis [...] , cadastre [...] , dans le bâtiment B, un logement au rez-de-chaussée, première porte à gauche, un studio comprenant une pièce sur la rue [...] avec salle d'eau aménagée. Droit aux water-closets communs aux lots 12, 13, 14, 64 et 65 et les 7/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 19 m². Lot de copropriété n° 64 de l'immeuble sis [...] , cadastre [...] , dans le bâtiment B, un logement au rez-de-chaussée, porte au fond, un studio comprenant une pièce avec coin cuisine aménagée et salle d'eau aménagée. Droit aux water-closets communs aux lots 21, 13, 14, 63 et 65 et les 10/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 19 m². Lot de copropriété n° 65 de l'immeuble sis [...] , cadastré [...] , dans le bâtiment B, un logement au rez-de-chaussée, porte droite, un studio comprenant une pièce avec salle d'eau aménagée. Droit aux water-closets communs aux lots 12, 13, 14, 63 et 64 et les 17/1000èmes des parties communes. Superficie de la partie privative : 18 m². Soit 1000 €/ m² en valeur libre, pour les lots 63, 64 et 65. 8- Vente U.../Z... d'un bien situé [...] , signée le 3 janvier 2014. Publiée le 23/01/2014 au 2nd bureau de Bobigny, volume 2014 P n° 0504. La vente portait sur un appartement au 1er étage du bâtiment A (lot n° 3) et une cave (lot n° 11), d'une surface de 22 m² pour un prix de 20 000 € en valeur libre, soit un prix unitaire de 909,09 €/ m² en valeur libre. 9- Vente B.../SCI MARTIAL d'un bien situé [...] (parcelle [...] ) signée le 8 janvier 2015, déposé par le notaire pour publication au 2nd bureau de Bobigny le 27 janvier 2015. La vente portait sur un appartement (lots n° 20/21/25 réunis) et un débarras (lot n° 22.) situés au 1er étage du bâtiment B, d'une surface de 29,70 m² pour un prix de 15 000 euros en valeur libre soit une valeur unitaire de 505,05 €/ m². La moyenne de ces neuf termes de comparaison est de 904,2 €/ m². La SEM Plaine commune développement offre une valeur supérieure en valeur libre égale à 1200 €/ m² et égale à 1080 €/ m² en valeur occupée, appliquant un abattement de 10 % sans donner d'explication. M. et Mme Y... critiquent les termes de comparaison 2, 3, 6 et 7 et ne se prononcent pas sur les autres. Ils font valoir qu'ils correspondent à des ventes faites au profit de la SEM Plaine commune, qu'en conséquence, ces ventes ne sont pas pleinement représentatives de valeurs de marché fixées par le libre jeu de la concurrence. Ils ajoutent que ces transactions sont relativement anciennes ayant eu lieu aux mois de janvier et février 2012 et au mois de juin 2013. Ils soulèvent qu'il n'y a pas de WC dans ces appartements contrairement à leur appartement qui dispose de WC privatifs. Le commissaire du Gouvernement ne retient pas les termes 2, 3, 6 et 7 de l'expropriante les estimant trop anciens et ne se prononce pas sur les autres. Seuls les termes 4 et 5, situés au [...] , selon une moyenne de 1 173 €/ m² seront retenus. En effet, les biens situés au [...] seront écartés au motif que cette rue se situe de l'autre côté du canal [...], dans le centre ville, à proximité de toutes les commodités, qu'ils sont proches de la basilique, du parc de la Légion d'honneur et des transports en commun. Ne sera pas non plus pris en compte la vente du bien situé au [...] , ce dernier se situant à 2,8 kms du bien exproprié, dans un quartier différent : de l'autre côté du canal de [...], derrière la basilique. Il en sera de même du bien situé [...] se trouvant à 2,1 km du bien exproprié. Les autres termes de comparaison situés rue [...] (termes 6 et 7) ne sont pas pertinents eu égard à leur ancienneté. * M. et Mme Y... versent aux débats les termes de comparaison suivants : 1. Vente du 30 octobre 2015 - Référence de publication 2015P05488 [...] à Saint-Denis Appartement de 28 m² situé au 2ème étage au prix de 105 000 euros. Prix au m² : 3 785,15 euros. 2. Vente du 24 septembre 2015 - Référence de publication 2015PO4981 [...] Appartement de 30 m² situé au rez-de chaussée au prix de 125 000 euros. Prix au m² : 4 166,67 euros. 3. Vente du 7 mars 2016- Référence de publication 2016P01431 [...] Appartement de 27 m² situé au prix de 77 000 euros. Prix au m² : 2 915.56 euros. 4. Vente du 9 septembre 2015 - Référence de publication 2015P004635 [...] Appartement de 26 m² sis au prix de 84 500 euros. Prix au m²: 3 250 euros. La moyenne de ces quatre termes de comparaison est de 3 529 €/ m². Les défendeurs demandent une valeur supérieure égale à. 3 600 €/m². La SEM Plaine commune développement critique ces termes, faisant valoir qu'aucune référence n'indique le numéro dans la rue, ni la parcelle cadastrale, qu'aucun acte de vente n'est communiqué de sorte qu'il est impossible d'avoir un échange contradictoire sur ces références, à défaut de connaître l'état des immeubles grâce à des photos ou les caractéristiques des appartements grâce aux actes. Elle soulève par ailleurs que trois adresses sur les quatre citées, [...], [...] et [...] sont localisées sur la rive opposée du canal [...], à proximité du centre ville et de la basilique, du square [...] ainsi qu'à proximité immédiate du tramway T8. Ces adresses se trouvent ainsi dans un quartier résidentiel traditionnel et dans un environnement calme à l'écart des flux de circulation, contrairement au boulevard [...], soit un emplacement plus favorable que celui de l'immeuble exproprié qui est excentré du centre ville. Elles sont enfin localisées dans le secteur de la zone UTT du PLU : zone tissu traditionnel, qui n'est pas comparable à celle où se trouve le bien exproprié, situé en zone UM : zone urbaine mixte, habitats/activités. S'agissant du terme situé [...], elle expose que cette avenue accueille des logements neufs en accession libre produits dans le cadre de la ZAC [...], beaucoup plus à l'est de [...], dont le prix moyen d'acquisition est de 4 200 €/m² environ, qu'il n'est ainsi pas comparable au bien exproprié. Le commissaire du Gouvernement fait remarquer que ces termes de comparaison sont situés dans des copropriétés manifestement en bien meilleur état (sans arrêté de péril) que celle où se situe le bien à évaluer et les écarte de ce fait. Les termes de comparaison proposés par les expropriés seront retenus, selon une moyenne de 3 529 €/ m². Toutefois, un abattement sera appliqué eu égard aux éléments suivants, facteurs de plus value importante : - deux des biens se situent [...] et [...] (donnant sur la [...]), dans un quartier du centre ville, proche de toutes les commodités, et en zone UTT du PLU, ce qui n'est pas contesté par les expropriés, zone d'habitat traditionnel, à l'abri des grands axes routiers, contrairement à l'avenue [...], - qu'il en est de même du bien se trouvant [...] située de l'autre côté du canal dans un quartier beaucoup moins exposé à la circulation, plus proche du centre ville et des commodités et également en zone UTT du PLU, - qu'il n'est pas contesté que le bien situé [...] se situe dans un quartier accueillant des logements neufs produits dans le cadre de la ZAC [...], dans un quartier beaucoup plus à l'est de la ville de [...]. * Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants : Liste des cessions d'appartements dyonisiens libres d'occupation de 15 à 35 m² vendus à partir du 01/01/2015 à moins de 300 mètres du bien à évaluer en dehors de la même copropriété que le bien à évaluer : N° de termeDate et n° de l'acteAdresse du bienRéf.Cad/lotSurface en m2 loi carrezPrix en €Ratio prix/surfaceObservations 607/03/20162016p1391[...] BJ 67/722,4761 5002 737Immeuble 1885 T2 au 3e étage 730/01/20152015p0996[...] BJ95/1,532,7196 0002 925T2 au RDCavec cave 809/07/20152015p3875[...] BJ130/9,2223,0766 0002 861Immeuble 1880T2 au RDCavec cave Moyenne destermes2 844 Liste des dernières cessions d'appartements dans la même copropriété que le bien à évaluer : N° de termeDate et n° de l'acteLotsSurface en m² loi carrezPrix en €Ratiopris/surfaceObservations 9 02/03/20162016p1332429,9725 000834DNID à SEM Plaine T2 au 1er étage 1001/07/20152015p099631,512937 7001 300à SEM Plaine T1 au 4ème étage, cave +4 770 € Indemnité de remploi 1112/02/20152015p127532,442720 410756à SEM Plaine T2 au 4ème étage avec débarras, cave 2 540 €Indemnité de remploi Moyennedestermes963 1220/02/201534,48275 100189Par adjudication à la SEM Plaine Appartement au 4e étage avec cave Le commissaire du Gouvernement écarte le T12 car il correspond à une adjudication mais conserve les termes T9 à T11 bien que l'acheteur soit la SEM Plaine commune développement (marché captif) dans la mesure où la majorité des lots de l'immeuble a été achetée par elle par voie amiable. La moyenne de ces trois termes de comparaison est de 963 €/ m². Cependant, pour tenir compte du caractère captif des cessions, il conserve la valeur la plus haute, à savoir 1 300 €/m². La SEM Plaine commune développement estime que le raisonnement est pertinent mais que la valeur de 1 300 €/ m² en valeur libre est excessive eu égard à l'état de l'immeuble, à sa situation dans le zonage du PLU et eu égard aux dernières mutations intervenues en 2016 dans la copropriété qu'elle a citées. M. et Mme Y... prétendent que le commissaire du Gouvernement s'appuie sur les mêmes termes de comparaison que la SEM Plaine commune développement, que comme il a été indiqué plus haut, ces termes sont des ventes effectuées au profit de l'expropriante qui ne peuvent se substituer à des valeurs de marché fixées par le libre jeu de la concurrence et qui sont relativement anciennes. Ils ajoutent que ces appartements ont un accès aux WC communs ce qui n'est pas le cas de leur appartement. Les termes retenus par le commissaire du Gouvernement seront retenus au motif qu'ils se situent dans la même copropriété et que les transactions datent des années 2015 et 2016. * En l'espèce, il convient de déterminer l'indemnité principale revenant à M. et Mme Y... au titre de la dépossession de leur bien de la manière suivante : Les termes de comparaison retenus sont : - deux parmi ceux présentés par l'expropriante, selon une moyenne de 1 173 €/ m². - quatre parmi ceux cités par les expropriés, pour un montant de 3 529 €/ m². - trois versés aux débats par le commissaire du Gouvernement, selon une moyenne de 963 €/ m². La valeur unitaire du bien de l'espèce devra être : - supérieure à la valeur moyenne des deux termes de comparaison retenus parmi ceux cités par l'expropriante, d'un montant de 1 173 €/ m², en raison de ce que les biens ont tous été vendus à la SEM Plaine commune selon des accords amiables, qu'il s'agit donc d'un marché "captif', ce qui est un facteur de moins value. - supérieure à la valeur moyenne des trois termes retenus parmi ceux cités par le commissaire du Gouvernement, d'un montant de 963 €/ m², en raison, comme l'indique ce dernier, du caractère "captif' des cessions qui ont toutes été effectuées au profit de la SEM Plaine commune développement, facteur de moins value. - inférieure de plus de 50 % de la valeur moyenne des termes retenus cités par les expropriés, d'un montant de 3 529 €/ m², en raison de ce que les biens se trouvent de l'autre côté du canal [...], dans des quartiers plus résidentiels, plus proches du centre ville et des commodités et plus éloignés des axes routiers mais surtout au motif que le bien exproprié est vétuste, qu'il a d'ailleurs fait l'objet en 2002 d'un arrêté préfectoral en vue notamment de remettre en état les sols, les enduits et les peintures des parties communes. - équivalent au terme T 10 cité par le commissaire du Gouvernement dont la valeur occupée est de 1 100 €/ m², soit 1265 €/ m² en valeur libre, pour tenir compte, comme l'indique ce dernier, du caractère captif des cessions retenues, facteur de moins value. Au regard, d'une part, des termes de comparaison retenus et des moyennes du prix du mètre carré dégagées et, d'autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre carré à 1 265 € m² en valeur libre ou 1 100 € en valeur occupée. Ainsi, l'indemnité principale est de 31 625 €, en valeur libre, soit 25 m² x 1 265 €/ m² et de 27 500 € en valeur occupée, soit 25 m² x 1 100 €/ m² (après abattement de 15 %) » ; 1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en se fondant, pour fixer l'indemnité principale de dépossession due aux époux Y... à la somme de 31 625 euros en valeur libre (soit 1 265 euros/m²) et à la somme de 27 500 en valeur occupée (soit 1 100 euros/m²), sur les références n° 4 et 5 citées par la SEM Plaine commune Développement, pour une valeur de 1 229 euros/m² et 1 117 euros/m², aux motifs que celles-ci n'étaient pas critiquées, quand les époux Y... faisaient valoir que ces références devaient être écartées comme ayant été réalisées dans le cadre d'un marché captif au profit de la SEM Plaine Commune Développement et ne reflétant dès lors pas, à elles seules, le prix du marché immobilier (mémoire d'appel p. 10 § 2 et mémoire d'appel n° 2 p. 9 in fine), la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que le juge de l'expropriation qui, en matière de fixation d'indemnités, décide de se fonder sur la moyenne des termes de comparaison qu'il a jugés pertinents, doit prendre en compte chacun desdits termes ; qu'en jugeant, pour fixer l'indemnité principale de dépossession due aux époux Y... à la somme de 31 625 euros en valeur libre (soit 1 265 euros/m²) et à la somme de 27 500 (soit 1 100 euros/m²), correspondant à une moyenne des termes de comparaison retenus par elle – soit 1 622,50 euros/m² – pondérée afin de prendre en compte l'état dégradé des parties communes et le caractère vétuste et bruyant de l'appartement, qu'il y a lieu de retenir les termes n° 4 et 5 proposés par l'autorité expropriante, pour une valeur de 1 229 euros/m² et 1 117 euros/m², ainsi que les références proposés par le commissaire du gouvernement n° 6, 7 et 8 pour une valeur moyenne de 2 844 euros/m², et n° 9, 10 et 11 en retenant la valeur la plus haute de 1 300 euros/m², quand elle aurait dû prendre en compte chacune des valeurs de ces six derniers termes de comparaison, la cour d'appel a violé l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; 3°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant, à travers les motifs des premiers juges, à les supposer adoptés, que la valeur de l'appartement des époux Y... devait être équivalente au terme T 10 cité par le commissaire du gouvernement dont la valeur occupée est de 1 100 euros/m², soit 1 265 euros/m² en valeur libre, pour tenir compte, comme indiqué par le commissaire du gouvernement, du caractère captif des cessions retenues, facteur de moins value, quand le terme T 10 correspondait à un appartement vendu pour la somme de 1 300 euros/m², retenue comme valeur libre par le commissaire du gouvernement (ses concl.p.7), la cour d'appel a dénaturé les conclusions de ce dernier en méconnaissance du principe susvisé.