Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 28 mars 2001, 99-17.800, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2001-03-28
Numéro d'affaire : 99-17800
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (1e chambre civile, section B) 1999-06-10, 1999-06-10
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° T 99-17.800 formé par Mme Claudine Z..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1e chambre civile, section B) , au profit : 1 / de la société Caixabank, société anonyme, dont le siège est ..., 2 / de la société civile professionnelle (SCP) de Carbon-Massiera-Champagne, dont le siège est ..., 3 / de la société Mabirep Les Hauts de Fabron, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 4 / des Mutuelles du Mans assurances, dont le siège est ..., 5 / de M. Jean-Marie Y..., demeurant ..., 6 / de M. Christian X..., demeurant ..., defendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° J 99-19.011 formé par : 1 / la société civile professionnelle (SCP) de Carbon-Massiera-Champagne, 2 / les Mutuelles du Mans assurances IARD, dont le siège est ..., en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de la société Caixabank, 2 / de la société Mabirep, 3 / de Mme Claudine Z..., 4 / de M. Jean-Marie Y..., 5 / M. Christian X..., defendeurs à la cassation ; III - Sur le pourvoi n° U 99-19.112 formé par : 1 / la société Mabirep, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 2 / la société Mabirep, dont le siège est C/O Allo secrétariat, ..., en cassation du même arrêt rendu au profit : 1 / de la société Caixabank, 2 / de la société civile professionnelle (SCP) de Carbon-Massiera-Champagne, 3 / de Mme Claudine Z..., 4 / des Mutuelles du Mans assurances IARD, 5 / de M. Jean-Marie Y..., 6 / M. Christian X..., defendeurs à la cassation ; Sur le pourvoi n° T 99-17.800 : La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° J 99-19.011 : Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° U 99-19.112 : Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 20 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Martin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Martin, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de Mme Z..., de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de la société Caixabank, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la SCP de Carbon-Massiera-Champagne et des Mutuelles du Mans IARD, de Me Delvolvé, avocat de l'EURL Mabirep et de la société Mabirep, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° T 99-17.800, J 99-19.011 et U 99-19.112 ; Donne acte à Mme Z... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'EURL Mabirep, MM. Y... et X..., à la société de Carbon-Massiera-Champagne et à la société La Mutuelle du Mans assurances IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. Y... et X... ; Sur le premier moyen du pourvoi T 99-17.800 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 juin 1999), que suivant acte reçu par la société de notaires de Carbon-Massiera-Champagne, assurée par la société Les Mutuelles du Mans, devenue La Mutuelle du Mans, Mme Z... a acquis en l'état futur d'achèvement de l'EURL Mabirep, maître de l'ouvrage, un appartement dans un immeuble, dont l'achèvement était garanti par la société Caixabank ; qu'alléguant le retard à la livraison et le défaut de conformité de la construction au permis de construire, Mme Z... a assigné les sociétés Caixabank et de Carbon-Massiera-Champagne en résolution de la vente, restitution de la fraction de prix versée et paiement de dommages-intérêts ; Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande dirigée contre la société Caixabank, alors, selon le moyen, 1 ) que par la garantie d'achèvement, la banque ou l'entreprise d'assurance agréée à cet effet s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution de la vente pour cause de défaut d'achèvement de l'immeuble en sorte qu'en exonérant la Caixabank de la charge de la restitution des acomptes versés par Mme Z... au prétexte que celle-ci, ayant obtenu la résolution de la vente, aurait perdu le bénéfice de la garantie d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles R.261-21 du Code de la construction et de l'habitation et les articles 1134 et 1184 du Code civil ; 2 ) qu'en violation de ces mêmes dispositions, la cour d'appel énonce-t-elle que la garantie d'achèvement obligerait le garant au remboursement des sommes dues au titre de la résolution de la vente dans le seul cas d'un défaut total d'achèvement et non dans celui d'une impossibilité d'achèvement conforme, une telle restriction ayant pour effet de contraindre les acquéreurs à l'acceptation d'une chose non conforme malgré la garantie d'achèvement contraignant le garant au financement d'une construction conforme aux termes du permis de construire ; 3 ) qu'en contradiction avec elle-même, la cour d'appel a, d'une part, relevé qu'"aucune perspective d'achèvement n'existant et la plus grande incertitude subsistant sur la possibilité de fournir, toutes les prestations contractuellement prévues, comme de régulariser la situation de l'ensemble au regard des prescriptions du permis de construire et des règles d'urbanisme", d'autre part, qu'on ne saurait considérer en l'espèce qu'il y aurait une impossibilité d'achèvement, entachant sa décision d'une contradiction de motifs en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 ) qu'en écartant la responsabilité délictuelle de la Caixabank au prétexte que la faute commise par elle, à savoir la délivrance d'une garantie d'achèvement pour un programme de construction, voué dès le départ à l'échec, et non conforme aux prévisions du permis de construire, serait sans lien avec "l'interruption du chantier, cause principale de la résolution prononcée", tandis qu'elle admettait que la résolution trouvait sa justification non seulement dans le retard pris, mais encore dans l'impossibilité de fournir toutes les prestations contractuellement prévues et de garantir la régularité de l'opération au regard des prescriptions du permis de construire et des règles d'urbanisme, de sorte qu'il existait un lien nécessaire entre la faute de la banque, dont la négligence avait permis de financer un programme voué dès l'origine à l'échec, et le préjudice qui en était résulté pour Mme Z..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1382 du Code civil ; 5 ) que la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil en ne s'expliquant pas sur le fait, relevé par les premiers juges, que l'alourdissement du programme de construction par rapport aux prescriptions du permis de construire avait eu pour effet d'accroître les coûts et de retarder les travaux d'où il s'en est précisément suivi le prononcé de la résolution ; 6 ) qu''en énonçant que la seule faute reprochée par Mme Z... à la Caixabanx était d'avoir financé un programme comportant un nombre de logements supérieur à celui prévu par le permis, quand Mme Z... dénonçait d'autres infractions au permis et stigmatisait, d'une manière générale, le comportement de la banque qui avait accepté de financer un projet qu'elle savait moribond dès l'origine, la cour d'appel a dénaturé ses écritures en violation des articles 4, 7 et 12 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résulte des dispositions des articles R. 261-21, R. 261-22 et R. 261-23 du Code de la construction et de l'habitation que, dans le cas de défaillance du vendeur en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur, parce qu'il dispose du moyen d'obtenir cet achèvement, ne peut en principe être admis, s'il opte pour l'action en résolution, à demander à l'organisme garant de l'achèvement le remboursement des sommes que le vendeur sera tenu de lui restituer en conséquence de la résolution et constaté qu'en l'espèce il n'avait pas été conclu de garantie de remboursement, que la garantie d'achèvement avait été mise en oeuvre en raison de la défaillance des entrepreneurs et que les travaux ayant pu reprendre grâce aux paiements de la société Caixabank étaient toujours en cours, la cour d'appel, qui a retenu, sans contradiction, que l'interruption du chantier avait résulté d'événements étrangers à la banque qui n'avait pas différé l'exécution de ses obligations au point d'engager sa responsabilité, a pu en déduire que le lien de causalité entre le fait que la banque aurait sciemment prêté son concours à une opération vouée dès le départ à l'échec, à le supposer fautif, et le préjudice allégué par Mme Z... faisait défaut et rejeter sa demande dirigée contre la société Caixabank en remboursement du prix, des accessoires et en paiement de dommages-intérêts ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen du pourvoi T 99-17.800, qui est recevable : Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande dirigée contre la société de Carbon-Massiera-Champagne en paiement des sommes dues au titre de la restitution du prix, alors, selon le moyen, 1 ) qu'ayant reconnu le manquement du notaire à son devoir de conseil et retenu que Mme Z... "ne se serait pas engagée si elle avait été correctement informée", la cour d'appel ne pouvait l'exonérer des conséquences financières de sa faute et le dispenser de rembourser les acomptes du prix de vente versés par Mme Z... et dont la restitution par l'entreprise Mabirep était hasardeuse eu égard à l'incertaine solvabilité de cette entreprise, sauf à violer l'article 1382 du Code civil ; 2 ) qu'en violation des articles 1184 et 1382 du Code civil la cour d'appel relève-t-elle que le notaire ne pourrait être tenu à restitution puisqu'il n'avait pas perçu la somme versée au vendeur dès lors que sa condamnation n'était pas sollicitée sur le fondement du droit à restitution qu'ouvre la résolution mais à raison de sa responsabilité délictuelle ouvrant droit à réparation intégrale ; 3 ) qu'en violation des articles 1203 et 1382 du Code civil, la cour d'appel relève-t-elle que Mme Z... aurait pu pallier le risque d'insolvabilité de l'entreprise Mabirep en s'adressant à la Caixabank, dès lors que la faculté pour le créancier d'obtenir paiement de plusieurs débiteurs ne saurait exonérer un d'entre eux, en l'espèce la SCP de Carbon-Massiera-Champagne , de sa dette à son égard ; 4 ) que Mme Z... ayant été contrainte de solliciter la résolution judiciaire en raison du non-achèvement de l'immeuble à l'origine duquel se trouvait une faute du notaire, la cour d'appel, qui constate que l'insolvabilité du vendeur ne permettait pas à Mme Z... d'obtenir de cette résolution un profit utile, ne pouvait, sans violer l'article 1382 du Code civil, refuser de condamner le notaire à supporter la perte résultant de cette impossibilité de restituer ; Mais attendu qu'ayant relevé que la société de Carbon-Massiera-Champagne ayant failli à son obligation de conseil envers Mme Z... devait l'indemniser du dommage subi, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que cette obligation ne pouvait être étendue au remboursement du prix lui-même, en a déduit que la société de Carbon-Massiera-Champagne devait être condamnée à payer à titre de dommages-intérêts des sommes représentant des chefs de préjudice liés à la faute ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi J 99-19.011 : Attendu que la société de Carbon-Massiera-Champagne fait grief à l'arrêt d'accueillir l'action récursoire de l'EURL Mabirep, alors, selon le moyen : 1 ) que la cour d'appel a jugé que "l'analyse du dossier démontre que Mabirep porte la responsabilité principale de l'échec de l'opération" ; qu'en jugeant cependant que la charge définitive de la dette devait être répartie par parts viriles entre la société Mabirep et la SCP notariale, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que c'est la société Mabirep, le constructeur, qui est à l'origine de la non-conformité du bâtiment au permis de construire ; qu'elle ne pouvait donc, sans se contredire, reprocher au notaire de ne pas avoir signalé cette non-conformité à Mme Z... et juger que la faute du notaire n'a pas été "provoquée par des manquements imputables à Mabirep" ; qu'ainsi, elle a violé derechef l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant retenu que l'obligation pesant sur la société Mabirep, responsable principale de l'échec de l'opération immobilière, de réparer le préjudice que ses manquements contractuels avaient occasionné à l'acquéreur était sans lien de causalité directe avec le comportement du notaire et que la condamnation de celui-ci envers Mme Z... trouvait sa cause dans sa faute personnelle, dont le préjudice de Mme Z... résultait et qui n'avait été induite ni provoquée par les manquements imputables à la société Mabirep, les causes du dommage nées de la défaillance de cette société n'étant pas exclusives de celle du notaire ni susceptibles de lui retirer son caractère fautif, la cour d'appel en a déduit, sans contradiction, que les actions récursoires entre les parties condamnées in solidum ne pourraient s'exercer qu'en fonction d'une répartition entre elles de la condamnation principale par parts viriles ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi U 99-19.112 : Attendu que l'EURL et la SARL Mabirep font grief à l'arrêt de rejeter la demande en garantie formée par la première contre la société de Carbon-Massiera-Champagne, alors, selon le moyen, que les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures ; qu'à défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour d'appel ne statue que sur les dernières conclusions déposées ; que dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 2 avril 1999, la société Mabirep abandonnait sa demande de garantie contre la SCP notariale, qu'en statuant néanmoins sur cette demande, la cour d'appel a violé l'article 954, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que la société Mabirep ne peut se faire un grief de ce que la cour d'appel rejette sa demande en garantie dirigée contre le notaire, qu'elle prétend avoir abandonnée ; D'où il suit que le moyen est irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne, ensemble, Mme Z..., la société de Carbon-Massiera-Champagne, la Mutuelle du Mans assurances IARD, la société Mabirep et l'EURL Mabirep aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, Mme Z..., la société de Carbon-Massiera-Champagne, la Mutuelle du Mans assurances IARD, la société Mabirep et l'EURL Mabirep, à payer à la Caixabank la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société de Carbon-Massiera-Champagne, de la Mutuelle du Mans assurances IARD, de la société Mabirep et de l'EURL Mabirep ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille un.

Sommaire : (Sur le premier moyen) CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Défaillance du vendeur - Option ouverte à l'acquéreur - Choix par lui de l'action en résolution - Obligation de l'organisme garant de l'achèvement.