Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 septembre 2015, 14-15.408, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2015-09-10
Numéro d'affaire : 14-15408
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Cayenne, 2014-01-13
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. A... du désistement de son pourvoi, en ce qu'il est dirigé contre la société BNP Paribas Guyane et la société Financière pour le développement économique de la Guyane ; Sur le premier moyen : Vu les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ; Attendu que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; Attendu que, statuant sur l'appel principal de M. A..., notaire, l'arrêt confirme le jugement qui, ayant retenu la responsabilité civile de ce dernier, l'a condamné à diverses sommes, en exposant, avant de le réfuter, le seul moyen pris de ce que les prescriptions imposées par l'autorisation de lotir et le certificat de conformité auraient rendu impossible la rédaction d'un acte authentique avant le mois de septembre 2011 ; Qu'en statuant ainsi, sans viser, avec l'indication de leur date, les dernières conclusions déposées par l'appelant le 13 janvier 2013, ni exposer succinctement, fût-ce dans sa motivation, les prétentions contenues dans ces écritures, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il retient la responsabilité de M. A... à l'égard de M. X... et condamne le premier à verser diverses sommes au second, l'arrêt rendu le 13 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Cayenne ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Cayenne, autrement composée ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. A.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait retenu la responsabilité de M. A... à l'égard de M. X... à l'occasion de l'établissement de l'acte du 13 septembre 1991 et condamné M. A... à payer à M. X..., in solidum avec M. Y... et Mme Z..., la somme de 150. 000 euros en réparation des préjudices qu'il aurait subis ; ALORS QUE le juge doit viser les dernières conclusions des parties ou exposer succinctement les prétentions et moyens qui y sont développés ; que M. A... avait déposé et signifié des conclusions le 10 janvier 2013 ; qu'en s'abstenant de viser ces écritures ou d'exposer les moyens et prétentions qu'elles formulaient, la Cour d'appel a méconnu les dispositions des articles 455 et 954 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait retenu la responsabilité de M. A... à l'égard de M. X... à l'occasion de l'établissement de l'acte du 13 septembre 1991 et condamné M. A... à payer à M. X..., in solidum avec M. Y... et Mme Z..., la somme de 150. 000 euros en réparation des préjudices qu'il aurait subis ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le 4 juin 1991, Monsieur Conor X... a conclu un contrat de construction de maison individuelle sur le terrain section AL 1180 l0a 50ca sis Lotissement « La Levée » à Matoury avec l'entreprise BATISTYL dont Monsieur Bruno José Y... est gérant ; que le 13 septembre 1991, au rapport de Maître Elie A... notaire les époux Y.../ Z... ont conclu avec Monsieur Conor X... une promesse de vente portant sur le terrain susvisé pour le prix de 189. 000 Francs d'une durée de trois mois ; que le prix de 189. 000 francs (28. 812, 86 E) a été viré sur le compte JS PROMOTION-José Y... à la BNP Guyane par le syndicat des pilotes maritimes le 7 juin 1991 ; que la promesse de vente a constaté le règlement du prix ; qu'il apparaît que, conformément à l'article 1583 du Code Civil, la vente sus visée est parfaite entre les parties après constat de l'accord sur la chose et le prix ; que la responsabilité du notaire est, à raison de son statut de nature délictuelle ; que cet officier ministériel doit conseiller impartialement les parties, leur donner connaissance et conscience de l'étendue et des risques de l'acte qui les engage ; qu'il est également tenu à assurer les formalités postérieures nécessaires à l'efficacité de l'acte qu'il rédige, on doit inviter les clients à y procéder ; qu'il ressort des éléments de la cause, que Maître Elie A... n'a pas informé Monsieur Conor X... des conséquences du défaut de réalisation d'un acte authentique et de publicité de l'acte ainsi que du risque de prix de garantie par des créanciers des vendeurs ; qu'en s'abstenant d'établir un compromis de vente et en établissant une promesse de vente qui ne correspondait pas à la réalité des faits (prix payé, possession du terrain), en ne prévenant pas l'acquéreur des risques d'inscriptions hypothécaires et du caractère précaire de sa propriété et en n'assurant pas la publicité de la promesse, Maître Elie A... a manqué à ses obligations ci-dessus rappelées ; qu'il invoque que les prescriptions imposées par l'autorisation de lotir et le certificat de scolarité empêchaient la rédaction d'actes authentiques en septembre 2011 ; que force est de relever qu'il n'a pas informé les parties de cette impossibilité et des conséquences de la promesse réalisée ainsi que des risques affectant le paiement déjà effectué ; que Maître Elie A... a donc manqué à son obligation de conseil sur la portée de l'engagement de Monsieur Conor X... et sur les risques qu'il encourait après règlement du prix ; que le jugement du 2 décembre 2009 sera donc confirmé en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître Elie A... à l'égard de Monsieur Conor X... ; que les fautes de Maître Elle A... et des époux Y...- Z... ont causé à Monsieur Conor X... dont le bien était immobilisé juridiquement et dont il n'a pu jouir paisiblement un préjudice certain, Maître Elie A... et les époux Y... Z... ayant été défaillants dans la qualification juridique de l'acte litigieux et manqué aux procédures de publicité, faisant ainsi supporter à Monsieur Conor X... les créances des vendeurs ; que le Tribunal de Grande Instance a évalué ledit préjudice à la somme de 150. 000 ¿, cette évaluation a fait une juste évaluation des éléments de la cause et sera confirmée ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'aux termes des dispositions de l'article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu'en l'espèce, Monsieur X... et les époux Y.../ Z... avaient convenu de la chose objet de la vente, soit du terrain, le 4 juin 1991, date de conclusion du contrat de construction de la maison individuelle sur le terrain propriété des époux Y.../ Z... ; que s'agissant du prix de la vente, les parties en ont convenu en procédant au virement bancaire de la somme de la vente, soit le 7 juin 1991 ; qu'au demeurant l'acte notarié du 13 septembre 1991 au rapport de Maître A... mentionne dans son paragraphe intitulé « prix » que « si elle se réalise, la vente sera consentie et acceptée moyennant le prix de cent quatre-vingt-neuf mille francs (189 000, 00F). Lequel prix, le bénéficiaire a versé directement et en dehors de la comptabilité de Maître Elie A..., au promettant, qui le reconnaît et dont quittance lui sera donnée dans l'acte de vente authentique » ; qu'il ressort ainsi que l'acte notarié signé par les parties le 13 septembre 1991 est une promesse synallagmatique de vente, le consentement des parties sur la chose et sur le prix de la vente étant acquis dans les faits le 7 juin 1991 ; qu'en conséquence, la vente conclue entre Monsieur X... et les époux Y... Z... était parfaite dès le 7 juin 1991 ; que vu les dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, vu la jurisprudence constante tirée des dispositions de l'article 1147 du Code civil qui énoncent que les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à une vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'efficacité de ces actes ; qu'en l'espèce, l'acte notarié rédigé le 13 septembre 1991 qui constate que la réalisation du versement aux acheteurs du prix de la vente, manque mentionner que les parties avaient dès le 4 juin 1991 convenu de la chose objet de la vente ; qu'il manque ainsi tirer les conséquences de droit qui découlent de ce fait sur la nature de la convention conclue entre les parties ; que plus encore, en reconnaissant aux parties le droit de ne pas réaliser la vente, soit en subordonnant le transfert de la propriété à la signature d'un acte authentique de vente, d'une part, en limitant la validité de la promesse de vente conclue à une durée de trois mois, soit jusqu'au 13 décembre 1991 au plus tard, d'autre part, et en accordant au bénéficiaire la faculté de lever ou non l'option, enfin, l'acte notarié rédigé méconnaît l'échange de consentement intervenu entre les parties sur les éléments essentiels du contrat ; qu'il dispose en effet que « si la vente découlant de la présente promesse se réalise, le bénéficiaire ne sera propriétaire, et n'aura la jouissance de la parcelle de terrain sus désignée qu'à compter du jour de la signature de l'acte authentique réitérant les présentes » et il précise que « le promettant confère au bénéficiaire qui accepte sans prendre l'engagement d'acheter, la faculté d'acquérir si bon lui semble, pour lui ou toute autre personne physique ou morale qu'il lui plaira de se substituer, le bien immobilier désigné » ; qu'en outre, en omettant de procéder aux formalités requises de publicité, de la promesse de vente synallagmatique conclue, le notaire a poursuivi sa faute ; qu'enfin, force est de constater que Maître A... qui conteste avoir été 1'instrumentaire de la vente dans ses conclusions produites à l'instance, a dans son courrier du 18 février 1998 adressé au directeur de la SOFIDEG, confirmé la réalisation de la vente en indiquant « concernant le lot 9 grevé d'inscriptions judiciaires au profit de la SOFIDEG et de la BNPG, celui-ci a été vendu à Monsieur Conor X... au prix de 189 000, 00 F, lequel prix a été viré le 7 juin 1991 sur un compte ouvert par la BNPG au nom de JS PROMOTION (José Y...) dont je joins copie » ; qu'ainsi, eu égard aux dispositions contradictoires à la réalité des faits qui affectent l'acte notarié et aux omissions que ce même acte comporte des conséquences de droit qui découlent de ces mêmes faits, il y a lieu de dire que le notaire engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de l'acheteur, Monsieur X... ; que la faute du notaire et des époux Y.../ Z... sera retenue à cet égard, le notaire pour avoir manqué de donner l'exacte qualification juridique à la promesse de vente et par suite avoir manqué de procéder aux procédures de publicité de celle-ci, les époux Y.../ Z... pour avoir indûment fait supporter à Monsieur X... des créances dues par eux seuls ; que pour l'ensemble des préjudices subis, Monsieur X... bénéficiera de l'allocation de la somme de 150 000 euros à la charge in solidum de Maître A... et des époux Y.../ Z... ; 1°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d'appel, M. X... ne prétendait subir de préjudice que « s'il était privé de ses droits sur l'immeuble acquis » (conclusions de M. X..., p. 13, antépénult. al.) ; qu'en condamnant M. A... in solidum avec les consorts Y... et Z... à payer à M. X... 150. 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'il aurait subis, quand elle avait jugé la vente du terrain litigieux parfaite à son profit et avait prononcé la mainlevée des hypothèques qui le grevaient, de sorte que M. A... n'était nullement privé de ses droits sur l'immeuble acquis, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne peut prêter son concours à l'établissement d'un acte illicite ; qu'en retenant que le notaire avait commis une faute en dressant, le 13 septembre 1991, une promesse unilatérale de vente et non une promesse synallagmatique ou un contrat de vente, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si en l'absence de certificat de conformité constatant que les prescriptions issues de l'arrêté d'autorisation du lotissement, dans lequel était situé le bien acquis, avaient été satisfaites, de tels actes n'étaient pas illicites de sorte que le notaire ne pouvait prêter son concours à leur établissement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 315-32 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce et de l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, un notaire ne peut être condamné à réparer un dommage que s'il est la conséquence de la faute qui lui est imputée ; qu'en condamnant le notaire à indemniser M. X... des conséquences de l'immobilisation juridique de son bien et de l'obligation dans laquelle il s'était trouvé d'avoir à supporter les dettes des vendeurs, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si en l'absence de certificat de conformité constatant que les prescriptions issues de l'arrêté d'autorisation du lotissement avaient été satisfaites, il n'était pas impossible d'instrumenter une vente ou une promesse synallagmatique de vente au profit de M. X... et lui permettre ainsi d'échapper aux préjudices indemnisés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 315-32 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce et de l'article 1382 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, un notaire ne peut être condamné à réparer un dommage que s'il est causé par les manquements qui lui sont reprochés ; qu'en condamnant le notaire à indemniser M. X... des conséquences de l'immobilisation juridique de son bien et de l'obligation dans laquelle il s'était trouvé d'avoir à supporter les dettes des vendeurs, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si, dès lors que M. X... avait déjà payé le prix de ce bien dès avant l'intervention de l'officier ministériel, la conclusion d'une promesse unilatérale de vente n'était pas le seul acte susceptible de lui conférer des droits correspondant au paiement déjà réalisé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 315-32 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce et de l'article 1382 du Code civil ; 5°) ALORS QU'un manquement à un devoir de conseil ne peut être la cause d'un dommage que s'il est établi que mieux informé son créancier y aurait échappé ; qu'en condamnant le notaire à indemniser M. X... des conséquences de l'immobilisation juridique de son bien et de l'obligation dans laquelle il s'était trouvé d'avoir à supporter les dettes des vendeurs, sans rechercher si, mieux informé, M. X... aurait pu bénéficier d'une vente conclue plus tôt et échapper ainsi à ces préjudices, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute de la victime exonère en tout ou partie le notaire de sa responsabilité ; qu'en condamnant le notaire à payer, in solidum avec les consorts Y... et Z..., la somme de 150. 000 euros à M. X... en réparation du préjudice qu'il aurait subi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce dernier n'avait pas commis une faute d'imprudence de nature à exonérer le notaire de tout ou partie de sa responsabilité en versant le prix de vente du terrain litigieux avant toute intervention du notaire et avant qu'un acte susceptible de protéger ses intérêts ne puisse être conclu, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.