Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 février 2018, 17-11.305, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-02-14
Numéro d'affaire : 17-11305
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy, 2016-10-10
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Bouzidi et Bouhanna

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 10 octobre 2016), que, suivant acte notarié du 26 juillet 2011 reçu par M. Y... (le notaire), M. X... (l'acquéreur) a acheté un immeuble à usage d'habitation ; qu'au cours de la rénovation de celui-ci, il a abattu des cloisons qui renfermaient le cabinet de toilettes des consorts B..., propriétaires de l'immeuble mitoyen ; qu'ayant été condamné à remettre les lieux en leur état antérieur et reprochant au notaire d'avoir commis une faute, il a assigné ce dernier en responsabilité et en réparation de ses préjudices matériel et moral ; Attendu que l'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ; Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le notaire avait demandé et obtenu le plan cadastral et l'état hypothécaire, que l'acquéreur lui reprochait de n'avoir pas tenu compte des dispositions figurant dans une attestation de propriété notariée, dressée le 13 juillet 1984 à la suite du décès de Jean-Pierre B..., et que, si cet acte indiquait que la maison de l'acquéreur "est grevée au profit de Mlle Lucie Marguerite C..., célibataire majeure, sans profession demeurant [...] , née audit lieu de [...] le [...] , sa vie durant et jusqu'au jour de son décès, d'un droit de jouissance d'habitation, ce droit comprend la jouissance personnelle de l'appartement du premier étage, à l'exception d'une pièce, avec partie de cave-grenier et terrain", cette disposition, relatant l'existence d'un droit de jouissance et d'habitation aujourd'hui éteint, n'était pas de nature à révéler l'existence d'un droit de propriété des consorts B... sur le cabinet de toilettes enclavé dans l'immeuble de l'acquéreur, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé les écritures de celui-ci, a pu en déduire que le notaire n'avait pas commis de faute ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. X... LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT attaqué D'AVOIR confirmé le jugement ayant rejeté les demandes de l'exposant tendant à la condamnation du notaire rédacteur de l'acte de vente à l'indemniser de divers préjudices causés par ses fautes, AUX MOTIFS QUE contrairement à ce que soutient M. X..., le litige qui l'a opposé aux consorts B... a pour origine non pas une servitude dont l'existence ne lui aurait pas été révélée par l'acte de vente, mais l'existence, enclavé dans l'immeuble qu'il a acquis, d'un cabinet de toilettes appartenant aux propriétaires de l'immeuble mitoyen ; que dans ces conditions, sont inopérants les griefs qu'il fait à M. Y... pour n'avoir pas vérifié les déclarations du vendeur relatives à la disparition de la servitude conventionnelle de "déversement des water-closets (...) dans la fosse d'aisance de la maison" ; que M. X... reproche encore au notaire de n'avoir pas tenu compte des dispositions figurant dans une attestation de propriété notariée dressée le 13 juillet 1984 suite au décès de Jean-Pierre B... ; que si cet acte indique que la maison, appartenant aujourd'hui à M. X..., "est grevée au profit de Mlle Lucie Marguerite C..., célibataire majeure, sans profession demeurant [...] , née audit lieu de [...] le [...] , sa vie durant et jusqu'au jour de son décès, d'un droit de jouissance d'habitation, ce droit comprend la jouissance personnelle de l'appartement du premier étage, à l'exception d'une pièce, avec partie de cave-grenier et terrain", cette disposition, relatant l'existence d'un droit de jouissance et d'habitation aujourd'hui éteint, n'était pas de nature à révéler l'existence d'un droit de propriété des consorts B... sur le cabinet de toilettes enclavé dans l'immeuble de M. X... ; qu'aucune faute n'étant établie à l'encontre du notaire, il convient de rejeter la demande de M. X... ; ET AUX MOTIFS adoptés QUE conformément à l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que le notaire doit certes, avant de dresser un acte de vente, procéder personnellement à toutes les vérifications qui sont nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte et que lui permettent les documents qu'il était tenus de réunir ; que cependant, la responsabilité du notaire ne saurait être retenue que si des circonstances objectives lui permettaient de mettre en doute la véracité des déclarations d'une partie à l'acte relatives à des données factuelles, ou lui permettait de soupçonner le caractère erroné d'une information donnée par l'administration sur un élément de fait ; qu'en l'espèce, M. X... invoque le fait qu'il incombait au notaire rédacteur de l'acte de vente, dans le cadre de son devoir de conseil, de vérifier l'exactitude des données cadastrales et des servitudes existantes ; qu'il lui reproche encore de lui avoir fourni des plans erronés sur la base desquels il s'est cru autorisé à entreprendre les travaux litigieux ; qu'il ressort certes de l'ordonnance de référé du 5 avril 2012 qu'il produit qu'il a abattu des murs en brique et plâtre situés au rez-de-chaussée et au premier étage de son immeuble, en pensant qu'ils empiétaient sur sa propriété, alors qu'il s'agissait d'une excroissance de l'immeuble mitoyen appartenant aux consorts B... et qu'il a, par ailleurs, porté atteinte à un droit de passage des consorts B... dans la cave pour accéder au sous-sol ; que pour autant, M. X... n'explicite pas clairement dans ses conclusions les inexactitudes qui entacheraient l'acte notarié de vente dressé par Maître Y... et qui auraient pu l'induire en erreur sur l'étendue de ses droits ; qu'en toute hypothèse, il ne caractérise aucune circonstance objective de nature à établir que le notaire avait des raisons de douter d'une éventuelle inexactitude des données mentionnées sur le plan cadastral et l'état hypothécaire qu'il a demandés et obtenus ; que de même, M. X... ne prouve pas que le notaire disposait d'éléments objectifs de nature à lui faire douter de la véracité de la déclaration du vendeur relatée dans l'acte notarié de vente suivant laquelle : "il n'a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu'à sa connaissance il n'existe aucune servitude à l'exception de celle rapportée ci-après d'autres servitudes résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d'urbanisme", que celle (...) de "déversement des waters closets de l'immeuble 17 habité par Mademoiselle C..., ainsi qu'une partie des eaux de pluies provenant également du toit de l'immeuble n° 17; ces déversement se faisant dans la fosse d'aisance de la maison présentement vendu" (..) observation étant ainsi faite que le VENDEUR déclare que la servitude ne subsiste qu'en ce qu'elle concerne l'écoulement des eaux pluviales, ce dont l'ACQUÉREUR se reconnaît parfaitement informé" ; que M. X... n'établit pas davantage qu'il aurait informé le notaire de son intention d'abattre un mur de cloison dans son logement ou de supprimer un accès à la cave ; que Monsieur X..., qui ne prouve pas la faute du notaire, sera, en conséquence, débouté de son action en responsabilité professionnelle contre Maître Y... ; ALORS D'UNE PART QUE l'exposant faisait valoir que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il appartenait au notaire de rapporter la preuve d'avoir satisfait à son obligation en tant que rédacteur d'acte, qu'ainsi avant de dresser les actes, le notaire est tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes et notamment l'origine de propriété des biens vendus par son ministère ; qu'en retenant qu'aucune faute du notaire n'a été établi par l'exposant, sans constater que le notaire avait rapporté la preuve d'avoir satisfait aux obligations lui incombant et notamment d'avoir vérifié l'origine de propriété des biens vendus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant faisait valoir que lors du litige l'ayant opposé à ses voisines, lui a été communiqué un acte du 13 juillet 1984 dressé par le prédécesseur de Me Y... révélant, à la rubrique « désignation », que le rez de chaussée était composé d'une cuisine, d'un salon, salle à manger, WC dont il ignorait qu'il n'en avait pas fait l'acquisition, ce cabinet de toilette étant enclavé dans l'immeuble acquis et appartenant aux consorts B... ; qu'ayant relevé que l'exposant reproche au notaire de n'avoir pas tenu compte des dispositions figurant dans une attestation de propriété notariée dressée le 13 juillet 1984 suite au décès de Jean-Pierre B..., puis jugé que si cet acte indique que la maison, appartenant aujourd'hui à M. X..., "est grevée au profit de Mlle Lucie Marguerite C..., célibataire majeure, sans profession demeurant [...] , née audit lieu de [...] le [...] , sa vie durant et jusqu'au jour de son décès, d'un droit de jouissance d'habitation, ce droit comprend la jouissance personnelle de l'appartement du premier étage, à l'exception d'une pièce, avec partie de cave-grenier et terrain", cette disposition, relatant l'existence d'un droit de jouissance et d'habitation aujourd'hui éteint, n'était pas de nature à révéler l'existence d'un droit de propriété des consorts B... sur le cabinet de toilettes enclavé dans l'immeuble de M. X..., pour en déduire qu'aucune faute n'est établie à l'encontre du notaire, quand l'exposant ne se fondait pas sur cette stipulation mais celle indiquée à la rubrique « désignation» relatant l'existence des WC appartenant aux consorts B..., la cour d'appel a dénaturé les écritures de l'exposant et violé l'article 4 du code de procédure civile ; ALORS ENFIN QUE l'exposant faisait valoir que lors du litige l'ayant opposé à ses voisines, lui a été communiqué un acte du 13 juillet 1984 dressé par le prédécesseur de Me Y... révélant à la rubrique « désignation » que le rez de chaussée était composé d'une cuisine, d'un salon, salle à manger, WC dont il ignorait qu'il n'en avait pas fait l'acquisition, ce cabinet de toilette étant enclavé dans l'immeuble acquis et appartenant aux consorts B... ; qu'ayant relevé que l'exposant reproche au notaire de n'avoir pas tenu compte des dispositions figurant dans une attestation de propriété notariée dressée le 13 juillet 1984 suite au décès de Jean-Pierre B..., puis jugé que si cet acte indique que la maison, appartenant aujourd'hui à M. X..., "est grevée au profit de Mlle Lucie Marguerite C..., célibataire majeure, sans profession demeurant [...] , née audit lieu de [...] le [...] , sa vie durant et jusqu'au jour de son décès, d'un droit de jouissance d'habitation, ce droit comprend la jouissance personnelle de l'appartement du premier étage, à l'exception d'une pièce, avec partie de cave-grenier et terrain", cette disposition, relatant l'existence d'un droit de jouissance et d'habitation aujourd'hui éteint, n'était pas de nature à révéler l'existence d'un droit de propriété des consorts B... sur le cabinet de toilettes enclavé dans l'immeuble de M. X..., sans s'expliquer sur l'indication selon laquelle ce droit de jouissance d'habitation excluait une pièce avec partie de cave-grenier et terrain, qui était de nature à révéler l'existence d'un droit de propriété des consorts B... sur le cabinet de toilettes enclavé dans l'immeuble de M. X..., la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;