Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019, 18-10.118, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-05-23
Numéro d'affaire : 18-10118
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2017-02-09
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Alain Bénabent , SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 9 février 2017), que, par acte sous seing privé du 13 octobre 2008, M. et Mme J... ont vendu à M. et Mme U... un immeuble d'habitation pour le prix de 688 000 euros ; que la vente a été régularisée par acte authentique du 20 février 2009 et les acquéreurs ont payé la somme de 284 400 euros, le solde devant être versé au plus tard le 31 décembre 2010 ; que, le 8 février 2011, M. et Mme J... ont délivré aux acquéreurs une sommation de payer ; que, le 23 février 2011, M. et Mme U... ont assigné M. et Mme J... en résolution de la vente pour vices cachés, restitution du prix de vente et dommages-intérêts ; que, le 14 septembre 2011, M. et Mme J... ont, après avoir signifié à M. et Mme U... un commandement de payer visant la clause résolutoire, sollicité que soit constatée la résolution de la vente pour non-paiement du prix ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme U... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente sans statuer sur leur demande de remboursement des travaux qu'ils avaient réalisés ; Attendu que, sous le couvert du grief non fondé de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique une omission de statuer sur la demande subsidiaire de M. et Mme U... en remboursement de leurs travaux, laquelle peut être réparée selon la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile et ne donne pas ouverture à cassation ; D'où il suit que le moyen est irrecevable ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le troisième moyen : Vu les articles 549 et 550 du code civil ; Attendu que, pour condamner M. et Mme U... à payer à M. et Mme J... la somme de 1 000 euros par mois à compter de la prise de possession des lieux jusqu'à leur départ effectif, l'arrêt retient que la résolution de la vente a pour effet de remettre les parties en l'état au jour de la passation de l'acte notarié et que cette demande est recevable en la forme dans la mesure où les époux J... ont été privés des fruits de leur bien pendant toute cette période ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser la connaissance du vice par M. et Mme U... avant la demande en justice tendant à la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du même code ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les époux U... à payer aux époux J... la somme due au titre des fruits du bien immobilier à compter de la prise de possession des lieux jusqu'au jour du départ effectif, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Condamne M. et Mme U... à payer à M. et Mme J... la somme de 1 000 euros par mois à compter du 14 septembre 2011 et jusqu'à leur départ effectif ; Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme U... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné la résolution de la vente intervenue entre les époux U... et les époux J..., ordonné la restitution du bien par les époux U... sous astreinte, et d'avoir condamné les époux U... à payer aux époux J... les sommes de 284.400 euros au titre de la clause pénale et de 1.000 euros par mois jusqu'à libération effective des lieux, et d'avoir débouté les époux U... de leurs demandes ; AUX MOTIFS QUE, dans le cadre de l'acte de vente était inséré une clause résolutoire en cas de non-paiement du solde à échéance aux termes de laquelle un mois après commandement de payer demeuré infructueux la vente sera résolue de plein droit si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de se prévaloir de la clause ; que cette clause prévoit aussi que dans ce cas le vendeur conserve à titre de clause pénale le montant des sommes déjà versées par l'acquéreur indépendamment de tous dommages intérêts ; Que dans le cadre de la procédure les époux J..., constatant que la solde du prix n'avait pas été payé à la date convenue, ont fait signifier une sommation de payer le 8/02/11 visant la clause relative à un intérêt au taux de 6% applicable sur le solde restant dû aux époux U... ; que le 12/08/11 ils ont fait signifier un commandement de payer visant la sommation du 8/02/11, la clause relative au taux de 6%, la clause résolutoire et la clause pénale ; ce commandement est demeuré infructueux ; Que certes par acte en date du 23/02/11 les époux U... ont fait assigner les époux J... en résolution de la vente pour vices cachés ainsi qu'en restitution du prix de vente versé et en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages intérêts ; que cependant la cour constate qu'à ce jour les époux U... ont abandonné leur demande en résolution de la vente pour vice cachés en la transformant en demande de réduction du prix de vente à hauteur de la somme de 100.000 euros ; Que cependant et d'une part la procédure suivie par les époux J... est régulière en ce qu'ils ont respecté les prescriptions qui leur étaient imposées dans le cadre de l'acte notarié et d'autre part à ce jour les époux U... sont toujours redevables aux époux J... d'une somme de plus de 400.000 euros dont ils n'ont jamais indiqué qu'ils avaient l'intention de commencer le paiement ; Que la cour constate encore et à ce jour que la demande de réduction du prix de vente faite par les époux U... n'est que de 100.000 euros ce qui les rend en tout état de cause débiteurs de la somme de plus de 300.000 euros envers les époux J... ; que donc et même si la cour faisait droit à cette demande de réduction du prix de vente, la clause résolutoire, qui joue son plein jeu par la seule volonté exprimée par le vendeur de s'en prévaloir, serait encore d'application immédiate et obligatoire ; Qu'en conséquence, la cour prononcera la résolution de la vente par application de la clause résolutoire et confirmera la décision entreprise de ce chef ; ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 18 et 19), les époux U... ont fait valoir que, dans l'hypothèse où il serait fait droit à l'action en résolution de la vente présentée par les époux J..., il y aurait lieu de condamner ces derniers au versement de la somme de 50 000 euros en remboursement des travaux qu'ils avaient réalisés ; qu'en prononçant la résolution de la vente, sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmant le jugement du 7 avril 2015 en ce qui concerne l'application de la clause pénale, d'avoir dit que les époux J... conserveront la somme de 284.400 euros au titre de la clause pénale et d'avoir condamné les époux U... à payer aux époux J... un intérêt au taux de 6 % sur la somme de 403.600 euros depuis le 8 février 2011 jusqu'à la présente décision ; AUX MOTIFS QU' en ce qui concerne la demande d'application de la clause pénale insérée dans l'acte et dont rappel a été déjà fait par la cour, la cour constate que les époux U... sont redevables de la somme de plus de 400.000 euros aux époux J... depuis maintenant plus de 8 ans ; qu'ils retiennent cette somme sans aucune raison alors même qu'il résulte de leurs propres écritures qu'ils sont toujours redevables, et dans le meilleur des cas pour eux, d'une somme de plus de 200.000 euros dont ils ne proposent en aucun cas le paiement et bien évidemment n'ont pas commencé ce paiement alors même qu'ils ont continué pendant tout ce temps à exploiter les chambres d'hôtes et donc à encaisser le prix de location ; Que la cour dira aussi que cette clause pénale a été librement acceptée par les époux U... et qu'ils s'étaient engagés à payer le solde du prix dans le délai de 1 an après la vente d'un bien leur appartenant d'une valeur indiquée de plus de 600.000 euros ; que c'est dans ces conditions que les époux J... ont accepté le fractionnement du paiement du prix ; la cour dira donc que la clause pénale doit ressortir de son plein effet et que donc les époux J... sont bien fondés en leur demande de conservation de la somme de 284.400 euros à ce titre ; Que la cour dira aussi que les époux J... sont bien fondés en leur demande de perception des intérêts au taux de 6 % sur la somme de 403.600 euros depuis le 8/02/11 et jusqu'à la date de la présente décision ; 1°) ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 19), les époux U... ont soutenu qu'il y avait lieu d'écarter l'application de la clause pénale en raison de la mauvaise foi des époux J... qui avaient sciemment dissimulé le caractère inondable du sous-sol et la réalisation des travaux en toute illégalité ; qu'en jugeant que la clause pénale devait ressortir de son plein effet, sans se prononcer sur la mauvaise foi des époux J..., la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'il appartient aux juges du fond de motiver leurs décisions dans des conditions qui permettent au juge de cassation d'exercer son contrôle ; qu'en se bornant à affirmer que « les époux J... sont bien fondés en leur demande de perception des intérêts au taux de 6 % sur la somme de 403.600 euros », la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motif, et derechef méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux U... à payer aux époux J... une somme de 1.000 euros par mois à compter de la prise de possession des lieux jusqu'au jour du départ effectif en restitution des fruits du bien immobilier ; AUX MOTIFS QUE, la résolution de la vente a pour effet de remettre les parties en l'état au jour de la passation de l'acte notarié ; que donc cette demande est recevable en la forme dans la mesure où les époux J... ont été privés des fruits de leur bien pendant toute cette période ; Que la cour dira que cependant cette demande ne saurait être équivalente au chiffre d'affaire estimatif produit par les époux J... au titre de cette exploitation dans la mesure où cette exploitation génère aussi des frais d'exploitation qui viennent grever le résultat net comptable ; Qu'en conséquence et au regard des éléments de calcul produits en la procédure, la cour possède des éléments suffisants pour fixer ce chef de préjudice à la somme de 1.000 euros par mois depuis le jour de la prise de possession jusqu'au jour du départ effectif des époux U... ; ALORS QUE c'est à compter de la demande en justice tendant à la résolution de la vente que le possesseur ne peut invoquer la bonne foi et peut être tenu de restituer les fruits ; qu'en ordonnant la restitution des fruits à compter de la prise de possession des lieux, date à laquelle le solde du prix de vente n'était pas encore exigible, sans caractériser la connaissance du vice par les acquéreurs avant l'assignation en justice, la cour d'appel a violé les articles 549 et 550 du code civil ;