Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 janvier 2017, 15-19.904, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-01-26
Numéro d'affaire : 15-19904
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2015-03-23
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Odent et Poulet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 1134 et 1370 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 mars 2015), que, le 24 janvier 2007, M. et Mme X..., cessionnaires, le 7 septembre 2004, du droit au bail commercial portant sur des locaux appartenant à la commune de Tarbes, ont reçu un commandement, visant la clause résolutoire, de payer diverses sommes ; que des pourparlers ont été engagés entre les parties et, le 27 juin 2007, le conseil municipal a autorisé le maire à signer un protocole de résiliation amiable avec les locataires ; qu'après avoir invité, le 15 octobre 2008, M. et Mme X... à régulariser la résiliation amiable par acte notarié, la commune de Tarbes leur a signifié, le 23 avril 2009, que le projet de protocole était désormais nul et non avenu et elle a repris possession du local en juin 2009 ; que M. et Mme X... ont assigné la commune en paiement de l'indemnité d'éviction prévue par le protocole ; Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X... et les condamner à verser le montant des loyers impayés, l'arrêt retient qu'il résulte du déroulement des faits que le projet d'acte de résiliation amiable, qui n'a pas été signé par les parties, n'a jamais eu d'existence juridique, que la commune pouvait légitimement retirer l'offre faite, dès lors qu'elle n'avait pas été acceptée et ne pouvait constituer un engagement unilatéral de verser une somme d'argent, indépendamment de toute obligation mise à la charge des bénéficiaires ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la délibération du conseil municipal, postérieure à la délivrance d'un commandement de payer et à la rédaction du projet de protocole, ne caractérisait pas l'engagement de la commune à l'égard des époux X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la commune de Tarbes aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la commune de Tarbes de sa demande, la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté monsieur et madame X... de l'ensemble de leurs demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la ville de Tarbes était devenue propriétaire, à la suite d'un legs fait par madame Juliette Y..., d'un immeuble sis..., dont une partie était louée à titre commercial à monsieur Z... ; que suivant actes des 22 et 27 juin 1999 la commune avait renouvelé le bail commercial en cours pour une durée de neuf années courant à compter du 1er janvier 1999 pour se terminer le 31 décembre 2008, moyennant un montant de loyer fixé à la somme de 47. 700 Francs par an, révisable dans les conditions prévues par la loi ; que le 7 septembre 2004, le preneur monsieur Z... a cédé à monsieur et madame X... le droit au bail du fonds de commerce ; que par délibération du 4 octobre 2004, le conseil municipal de la ville de Tarbes avait accepté la cession du droit au bail ; que les époux X... avaient débuté l'exploitation d'un fonds de commerce d'épicerie alimentaire exotique sous l'enseigne « Le Piment Bleu », moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 7. 877, 24 € hors taxes ; que, par acte de la SCP Santraille Miqueu, Huissiers de Justice à Tarbes en date du 24 janvier 2007, la commune de Tarbes avait fait délivrer aux consorts X... et à monsieur Z..., garant du paiement des loyers, un commandement de payer la somme de 8 643, 83 € correspondant au montant des loyers impayés courant décembre 2005 à octobre 2006 inclusivement outre accessoires et reproduction de la clause résolutoire ; que des pourparlers s'étaient engagés entre les parties aux termes desquels elles ont convenu d'un projet d'acte de résiliation amiable rédigé par maître A..., notaire à Tarbes, prévoyant le versement par la mairie d'une somme de 60 000 € au titre de l'indemnité d'éviction et le prélèvement sur ce montant des sommes dues au titre des loyers impayés ; que le 27 juin 2007, le conseil municipal de la Ville de Tarbes avait autorisé son maire à signer avec les consorts X... « un protocole de résiliation amiable (du bail) » ; que le 23 avril 2009, la mairie de Tarbes avait rappelé à monsieur et madame X... son courrier du 15 octobre 2008 et leur avait notifié que le projet de convention de résiliation amiable était désormais nul et non avenu, que le 5 mai 2009, monsieur et madame X... avait rencontré le directeur général des services pour tenter de faire revenir la commune sur cette décision soudaine ; que par courrier du 25 mai 2009, la commune avait confirmé sa décision ; qu'en juin 2009, la commune de Tarbes avait repris possession du local et du matériel qui s'y trouvait encore, construisant en lieu et place une crèche ; que le 2 juillet 2009, monsieur et madame X... avaient écrit au maire pour réclamer le versement de l'indemnité ; que par lettre du 22 juillet 2009, celui-ci leur avait répondu en leur rappelant la chronologie de l'affaire et notamment le fait qu'ils n'occupaient plus les locaux et que la commune en avait repris possession sans qu'il y ait la moindre réserve ou protestation de leur part ; que, sur l'exécution du projet de résiliation amiable, le projet de convention de résiliation amiable, rédigé par Maître A..., notaire, en avril 2007 prévoyait le versement d'une indemnité de résiliation de 60. 000 € aux conditions suivantes : 1- le preneur acquittait entièrement les loyers, charges et accessoires dus au terme du bail, était à jour des taxes et contributions dont le paiement pouvait être éventuellement réclamé au bailleur et n'était redevable d'aucune somme, notamment au titre des réparations, réfections, remises en état des lieux, 2- dans le cas contraire, l'indemnité n'était versée que lorsque la créance du bailleur avait été contradictoirement fixée, soit à l'amiable soit judiciairement, étant précisé qu'il y avait alors compensation entre les créances respectives, 3- il n'existait aucun créancier inscrit sur le fonds, dans le cas contraire, il y avait compensation entre les créances respectives ; que les 19 juin 2007 et 24 juillet 2007, « un nouveau projet d'acte de résiliation amiable » avait été transmis à la mairie par le notaire ; que le 13 mai 2008, la Société Générale, seul créancier inscrit, avait déclaré au notaire qu'elle acceptait de lever son nantissement en contrepartie du versement de la somme de 49. 061, 25 € ; que le 15 octobre 2008, le maire de Tarbes avait invité madame X... à régulariser définitivement le dossier chez le notaire ; que les époux X... avaient fini par répondre qu'ils souhaitaient repousser la signature de la convention au mois de juin 2009 ; que, le 23 avril 2009, la mairie de Tarbes avait indiqué aux consorts X... qu'elle ne donnait pas suite à l'affaire ; qu'ainsi, il résultait de ce bref historique des faits que ce projet d'acte de résiliation amiable n'avait jamais été signé par les parties ; qu'il n'avait donc jamais eu d'existence juridique ; que le premier juge avait qualifié très exactement les démarches entreprises de part et d'autre de pourparlers qui n'avaient pas abouti ; que la Commune de Tarbes pouvait légitimement retirer l'offre faite aux consorts X... de signer l'acte litigieux, dès lors que cette offre n'avait pas été acceptée et qu'elle avait été maintenue pendant un délai tout à fait raisonnable-plus d'un an (de juin 2007 à fin 2008) ; que de ce fait, les consorts X..., qui expliquaient leur retard à signer l'acte par les soucis de santé rencontrés par Madame X..., ne pouvaient pas en réclamer l'application et qu'en conséquence, le jugement serait confirmé sur ce point ; que, sur l'exécution du procès-verbal de délibération du conseil municipal par le maire, sur le fondement de l'article L. 2122-21, alinéa I, du code général des collectivités territoriales, le maire « est chargé, d'une manière générale, d'exécuter les décisions du conseil municipal » ; que si la décision du conseil municipal avait directement créé des droits, au profit de particuliers, le maire avait l'obligation de faire les actes d'exécution qui lui incombaient ; qu'un refus d'exécution constituerait, selon le cas d'espèce, soit une illégalité, soit une violation d'un engagement de nature à mettre en jeu la responsabilité de la commune sur le plan quasi délictuel ou contractuel, relevant en tout état de cause, de la juridiction administrative et non judiciaire ; qu'en l'espèce, aux termes d'une délibération en date du 27 juin 2007, le maire avait été « autorisé à signer le protocole de résiliation amiable avec les locataires actuels, les crédits correspondants étant inscrits au budget », qu'or, cet acte n'avait jamais été signé, que les parties s'en renvoyaient la responsabilité et que les consorts X... soutenaient que sur le fondement de la délibération litigieuse, il y avait un engagement unilatéral de la mairie pour une résiliation amiable ; que, cependant, d'une part, cette délibération ne pouvait constituer un engagement unilatéral,- c'est à dire un engagement pour la mairie d'exécuter une prestation, de verser une somme d'argent, indépendamment de toute obligation mise à la charge des bénéficiaires-puisque le projet d'acte mettait justement des obligations à leur charge, caractérisées notamment par le versement des loyers impayés qui doivent se compenser avec l'indemnité de résiliation, l'absence de créanciers inscrits etc... ; et que, d'autre part, au vu des principes sus-rappelés, seule la juridiction administrative était compétente pour apprécier l'éventuelle responsabilité de la commune découlant de l'inexécution par le maire de la délibération du conseil municipal ; qu'en conséquence, les consorts X... seraient déboutés de leurs prétentions de ce chef (arrêt, pp. 3 à 8) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur l'indemnité de résiliation, le projet de convention de résiliation amiable préparé par maître A..., notaire, en avril 2007, prévoyait le versement d'une indemnité de résiliation de 60. 000 €, aux conditions suivantes :- le preneur devait entièrement s'acquitter des loyers, charges et accessoires dus au terme du bail, être à jour des taxes et contributions dont le paiement pouvait être éventuellement réclamé au bailleur, le preneur devait n'être redevable d'aucune somme, notamment au titre des réparations, réfections, remises en état des lieux,- dans le cas contraire, l'indemnité ne serait versée que lorsque la créance du bailleur aurait été contradictoirement fixée, soit à l'amiable soit judiciairement, étant précisé qu'il y aurait alors compensation entre les créances respectives,- il ne devait pas exister de créanciers inscrits sur le fonds, dans le cas contraire, il y aurait compensation entre les créances respectives ; que par courriers des 19 juin 2007 et 24 juillet 2007, maître A... avait transmis à la mairie « un nouveau projet d'acte de résiliation amiable » ; que par lettre du 13 mai 2008 adressée au notaire, la Société Générale, seul créancier inscrit, avait déclaré accepter de lever son nantissement en contrepartie du versement de la somme de 49. 061, 25 € ; que suivant courrier recommandé du 15 octobre 2008, le maire de Tarbes avait invité madame X... à régulariser définitivement le dossier chez le notaire ; que cependant, madame X... avait informé le notaire de ce que la situation avec la Société Générale pourrait se débloquer en fin d'année ; que par la suite, les époux X... avait souhaité repousser la signature de la convention à juin 2009 pour des raisons qui leur appartenait ; que le 23 avril 2009, la mairie de Tarbes avait fait connaître aux époux X... qu'elle ne donnait pas suite à cette affaire et que le projet de résiliation amiable, et l'indemnité de résiliation qui en découlait, était nul et non avenu ; que les preneurs avaient invoqué l'état de santé précaire de madame X..., qui l'aurait empêchée de se rendre chez le notaire pour signer la convention de résiliation amiable ; que ces arguments ne pouvaient être retenus, alors que l'acte pouvait être établi au vu d'une procuration, ou, en cas de nécessité, au domicile des locataires ; qu'alors que le projet de convention n'avait été signé par aucune des parties ; que les démarches entreprises de part et d'autre s'analysaient comme des pourparlers n'ayant pas abouti ; que, certes, la signature de l'acte n'était soumise à aucune date butoir, mais que les parties étaient libres de mettre fin aux discussions si aucune solution n'était trouvée dans un délai raisonnable ; que tel était le cas en l'espèce, les pourparlers ayant duré plus de deux ans ; que les époux X... ne sauraient revendiquer l'exécution d'un contrat qui n'avait jamais été conclu ; qu'en conséquence, ils seraient déboutés de leur demande en paiement de l'indemnité d'éviction, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil ; que sur les demandes reconventionnelles, le bail renouvelé par acte notarié des 22 et 27 juillet 1999 contenait une clause résolutoire ainsi rédigée : « A défaut pour le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet. Si le preneur refusait d'évacuer les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par monsieur le Président du tribunal de grande instance compétent » ; que le commandement de payer en date du 24 janvier 2007 visait des loyers impayés depuis décembre 2005 jusqu'à octobre 2006, et rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce ; que cependant, le statut des baux commerciaux, tel que régi par les articles L. 145-1 et suivants dudit code, ne contenait pas de dispositions expresses concernant le paiement des loyers ; qu'en conséquence, la prescription de deux ans prévue par l'article L. 145-60 est inapplicable, et les actions en paiement de loyer se prescrivaient par cinq ans, selon les règles du droit commun ; que le preneurs ne contestaient pas avoir cessé de payer les loyers en décembre 2005 ; que dès lors, la résiliation du bail était acquise le 25 février 2007, sans qu'il soit nécessaire pour la bailleur de solliciter une décision judiciaire ; qu'ainsi qu'il résultait du projet de convention amiable et des courriers échangés, la commune de Tarbes n'avait jamais renoncé à réclamer le paiement des loyers ; que les pourparlers relatifs à un projet de résiliation amiable n'ayant pas abouti, et que les preneurs n'ayant pas repris le paiement des loyers après le commandement interruptif de prescription, il serait constaté la résiliation du bail à la date du 24 février 2007 ; qu'en conséquence, monsieur et madame X... seraient tenus de payer à la commune de Tarbes la somme de 8. 643, 83 € au titre des loyers restant dus à la résiliation du bail (jugement, pp. 4 et 5) ; ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'arrêt avait expressément constaté que, nonobstant la délivrance préalable, par la commune aux preneurs des locaux, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du fait du non-paiement de certains loyers, il avait été décidé, au terme de pourparlers, que la commune verserait aux preneurs une somme de 60. 000 € à titre d'indemnité d'éviction, dont seraient déduites, par compensation, les sommes restant dues par les preneurs au titre des loyers impayés, un projet d'acte notarié de résiliation amiable étant rédigé en ce sens et une délibération du conseil municipal en date du 27 juin 2007 autorisant le maire à signer ledit acte et inscrivant au budget communal les crédits correspondants ; qu'il résultait de ces constatations qu'en l'absence de signature de l'acte de résiliation amiable, la délibération susmentionnée du conseil municipal devait être regardée comme manifestant l'engagement unilatéral de la commune de payer aux preneurs, après compensation, une somme égale à la différence entre l'indemnité de résiliation de 60. 000 € promise et les loyers restant impayés ; qu'en se fondant néanmoins sur l'existence des loyers impayés pour retenir qu'en l'état d'une obligation incombant aux preneurs, la délibération en date du 27 juin 2007 n'aurait pu constituer un engagement unilatéral de la commune, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1370 du code civil ; ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QUE le projet d'acte de résiliation amiable ne mettait aucune obligation à la charge des preneurs des locaux et stipulait seulement (p. 5, in limine) que le versement par le bailleur d'une indemnité de 60. 000 € ne pourrait avoir lieu que si les « conditions » suivantes étaient remplies : d'une part, entier paiement préalable par les preneurs des loyers, charges et accessoires, à défaut de quoi l'indemnité serait compensée avec la dette des preneurs, d'autre part, absence de créanciers inscrits sur le fond, à défaut de quoi l'indemnité serait versée en priorité audits créanciers, en vertu de leur droit de préférence, à due concurrence de leurs créances ; qu'en l'état de ces stipulations claires, qui instituaient seulement des modalités de versement de l'indemnité promise par le bailleur et ne faisaient pas naître d'obligations à la charge des preneurs, la cour d'appel, en estimant néanmoins que ledit projet d'acte aurait mis des obligations à la charge de ces derniers, a méconnu l'interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause ; ALORS, EN TROISIEME LIEU, QU'en relevant d'office, et sans le soumettre à la discussion contradictoire des parties, le moyen pris de la compétence de la juridiction administrative pour apprécier l'éventuelle responsabilité de la commune du fait de l'inexécution de la délibération du conseil municipal, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE la contestation par une personne privée de l'acte, délibération ou décision du maire, par lequel une commune ou son représentant, gestionnaire du domaine privé, initie avec cette personne, conduit ou termine une relation contractuelle, quelle qu'en soit la forme, dont l'objet est la valorisation ou la protection de ce domaine et qui n'affecte ni son périmètre, ni sa consistance, ne met en cause que des rapports de droit privé et relève, à ce titre, de la compétence de la juridiction judiciaire ; qu'en ne constatant pas que l'immeuble sur lequel avait été conclu le bail commercial aurait appartenu au domaine public de la commune, seule qualification de nature à conférer compétence à la juridiction administrative pour statuer sur la contestation, par les preneurs, de l'absence de paiement par la commune de l'indemnité promise au titre du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16 et 24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ; ALORS, EN CINQUIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE l'arrêt avait constaté qu'au terme de pourparlers, la commune bailleresse et les preneurs étaient convenus d'un projet d'acte de résiliation amiable du bail commercial, rédigé par un notaire et prévoyant notamment le versement par la commune d'une somme de 60. 000 € en réparation de l'éviction des preneurs, qu'une délibération du conseil municipal du 27 juin 2007 avait autorisé le maire de la commune à signer avec les preneurs l'acte de résiliation amiable, que la signature de l'acte n'était soumise à aucune date butoir, que le 15 octobre 2008, le maire avait invité les preneurs à régulariser définitivement le dossier chez le notaire, que les preneurs avaient répondu souhaiter repousser la signature de la convention au mois de juin 2009, mais que le 23 avril 2009, la commune avait fait connaître qu'elle regardait le projet de convention de résiliation amiable comme nul et non avenu ; qu'il en résultait que la commune bailleresse avait commis une faute en disant rompre, brutalement et sans préavis, un processus de négociation de longue durée, en réalité déjà mené à bonne fin puisque ayant donné lieu à l'établissement d'un projet de convention et à une décision de la commune, d'ailleurs créatrice de droit au profit des preneurs, approuvant la signature par le maire dudit projet ; qu'en se fondant néanmoins, pour retenir que la commune n'aurait pas commis de faute, sur la possibilité pour toute partie à des pourparlers d'y mettre fin si ceux-ci n'ont pas trouvé de solution dans un délai raisonnable, cependant qu'une telle règle de droit est sans application à des discussions déjà menées à terme et ne supposant plus que la signature d'une convention préparée en commun, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil.