Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 juin 2017, 16-15.798, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-06-29
Numéro d'affaire : 16-15798
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2016-01-28
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Marlange et de La Burgade, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 janvier 2016), que, par acte sous seing privé du 13 novembre 2007, le groupement foncier agricole des Tourelles (le GFA) a vendu à la société Font-Vive une parcelle de terre à détacher d'un terrain plus grand, sous la condition suspensive de la purge du droit de préemption ; qu'en raison de la non-réitération de la vente, fixée au 31 décembre 2010 au plus tard, la société Font-Vive a assigné le GFA en perfection de la vente ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que le GFA fait grief à l'arrêt de déclarer la vente parfaite et de le condamner à payer à la société Font Vive la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'objet du GFA autorisait la vente d'immeubles devenus inutiles à la société et retenu, exactement, que l'utilité du bien devait s'apprécier à la date du 13 novembre 2007 et, souverainement, que la parcelle n'était plus cultivée au jour de la vente, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, sans dénaturation, que le gérant du GFA avait le pouvoir de procéder à cette cession ; Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu que le GFA ne démontrait pas avoir mis en oeuvre les opérations d'arpentage nécessaires à la régularisation de la déclaration d'intention d'aliéner et à l'exercice du droit de préemption, la cour d'appel, sans dénaturation, n'a pu qu'en déduire que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à la purge de ce droit ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; Attendu que, pour condamner le GFA à payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts à la société Font-Vive, l'arrêt retient que celle-ci, en raison de la procédure, s'est trouvée dans l'impossibilité d'achever les travaux projetés sur la parcelle litigieuse et justifie de son préjudice causé par trois années de retard dans ces travaux ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute du GFA de nature à faire dégénérer en abus le droit d'ester en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne le groupement foncier agricole des Tourelles (le GFA) à payer à la société Font-Vive la somme de 3 000 euros, à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 28 janvier 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ; Condamne la société Font-Vive aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société GFA des Tourelles. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente intervenue entre le GFA des Tourelles et la Sas Font-Vive par acte sous seing privé du 13 novembre 2007, et condamné le GFA des Tourelles à payer à la société Font-Vive la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE, sur le défaut de pouvoir du gérant du GFA : le GFA soutient que son gérant n'avait pas le pouvoir de procéder à la vente du 13 novembre 2007, les statuts exigeant une délibération préalable de l'assemblée générale extraordinaire des associés et une telle aliénation n'entrant pas dans l'objet social du GFA ; QUE l'article 1849 du code civil en son alinéa 1 dispose que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social ; QUE l'alinéa 2 précise que les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers ; QUE l'objet social du GFA tel qu'il est stipulé à l'article 2 des statuts du 15 novembre 1993, publiés le 14 janvier 1994, consiste en « la propriété, l'administration et la jouissance par dation à bail uniquement de tous les immeubles et droits immobiliers à destination agricole composant son patrimoine » (...) et, « éventuellement et exceptionnellement en l'aliénation de ceux de ces immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échange ou apport en société » (...) ; QUE le gérant avait donc le pouvoir de procéder à la cession contrairement à ce que soutient à tort le GFA, le caractère exceptionnel de l'aliénation et l'inutilité de la parcelle vendue étant présumés ; QUE la clause statutaire imposant une délibération favorable de l'assemblée générale extraordinaire des associés préalablement à cette aliénation n'est pas opposable à la Sas Font Vive par application de l'article 1849 alinéa 2 précité dès lors qu'elle vise à limiter les pouvoirs du gérant ; QUE le GFA soutient que la parcelle vendue lui était utile, celle-ci étant donnée en fermage depuis 1993 moyennant le paiement de loyers en hectolitres de vins ; QUE l'utilité invoquée par le GFA doit s'apprécier au jour de la signature de l'acte le 13 novembre 2007 ; QU'en novembre 2007, la parcelle AN n° 5 anciennement cadastrée D 91 (pièce 14 de l'appelant) était donnée à bail à long terme depuis 1993 à l'Earl Saint Germain dont le gérant, Didier X..., était également le gérant du GFA ; QUE Didier X... est décédé quelques mois après la signature du sous seing privé avec la société Font-Vive ; QUE le bail à long terme arrivait à échéance au 31 décembre 2010 ; QUE cette date coïncide avec celle prévue par les parties pour la réitération authentique de la vente ; QU'au 13 novembre 2007, Didier X... (décédé quelques mois après cette signature), pris en sa qualité de gérant du GFA, savait que les clauses du bail l'autorisaient à refuser le renouvellement après le 31 décembre 2010 moyennant le respect d'un préavis de 18 mois et que ce refus de renouvellement, limité à 7, 5 % environ de la surface totale donnée à bail (1 520 m ² vendus sur 20 ha donnés à bail) serait accepté sans contestation par l'Earl Saint Germain dont il était également le gérant ; QUE le GFA ne contestait pas en outre que cette petite portion de terre n'était déjà plus cultivée à cette époque ; QUE compte tenu de ce qui précède, le GFA ne démontre pas qu'au jour de la signature de l'acte sous seing privé la parcelle litigieuse en friche de 1 520 m ², représentant environ 7, 5 % de la superficie donnée à bail présentait pour lui une utilité telle que son aliénation ne pouvait entrer dans son objet social et ce moyen sera rejeté ; ET QUE, sur la caducité de la vente : subsidiairement, le GFA conclut à la caducité du compromis faute de réalisation de la condition suspensive de purge du droit de préemption ; QUE la SAS Font-Vive soutient que cette non réalisation lui est imputable et qu'elle ne peut s'en prévaloir, le notaire lui ayant reproché de n'avoir pas signé les documents d'arpentage indispensables pour régulariser la DIA ; QUE la purge du droit de préemption incombe au vendeur qui devait tout mettre en oeuvre pour permettre la réalisation de cette condition avant la date d'échéance prévue soit en l'espèce avant le 31 décembre 2010 ; QUE le GFA ne démontre pas avoir satisfait à cette obligation ; QU'au contraire, il résulte du courrier du notaire instrumentaire que celui-ci n'a pu procéder à cette purge en raison de l'opposition manifestée par le GFA ; QUE le GFA ne peut se prévaloir de la non réalisation d'une condition alors que la mise en oeuvre de cette dernière lui incombait et qu'il ressort du dossier qu'il est à l'origine de cette défaillance ; QU'il sera débouté de sa demande de caducité et la vente doit être déclarée parfaite ainsi que l'a considéré à juste titre le premier juge ; 1- ALORS QUE la charge de la preuve pèse sur le demandeur ; que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; qu'il incombe donc au tiers qui demande l'exécution d'un acte passé par le seul gérant, de démontrer que celui-ci entre dans l'objet social ; qu'il incombait en conséquence à la société Font-Vive, qui demandait qu'il soit constaté que la vente qui lui avait été consentie par le gérant du GFA était parfaite, d'établir que cette vente entrait dans l'objet social du GFA, ce qui, selon les statuts, supposait que la cession fût exceptionnelle et le bien aliéné devenu inutile ; que dès lors, en considérant que le caractère exceptionnel de la cession et l'inutilité du bien étaient présumés, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 1849 du code civil ; 2- ALORS QUE les arrêts doivent être motivés ; qu'un motif hypothétique équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel, qui devait déterminer si la parcelle litigieuse était utile au GFA au moment de la conclusion de l'acte, soit le 13 novembre 2007, ne pouvait se fonder pour cette détermination, sur la seule hypothèse que le bail ne serait pas renouvelé au 31 décembre 2010 ; qu'elle a ainsi méconnu les exigences de l'article 455 du code civil ; 3- ALORS QUE conformément au droit commun des baux ruraux, le bail à long terme du 15 novembre 1993 ne permettait au bailleur de refuser son renouvellement que dans l'hypothèse où le preneur avait atteint l'âge de la retraite ; qu'en énonçant dès lors qu'au « 13 novembre 2007, Didier X... … savait que les clauses du bail l'autorisaient à refuser le renouvellement après le 31 décembre 2010 moyennant le respect d'un préavis de 18 mois », tandis qu'à cette date, le preneur n'avait pas atteint l'âge de la retraite, la cour d'appel a dénaturé le bail et violé l'article 1134 du code civil ; 4- ALORS QUE les juges du fond doivent respecter et faire respecter le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office, sans inviter les parties à s'expliquer, le moyen de droit tiré de ce que la purge incombait au vendeur « qui devait tout mettre en oeuvre pour permettre la réalisation de cette condition avant la date d'échéance prévue, soit le 31 décembre 2010 », la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 5- ALORS QUE l'acte de vente stipulait (p. 2) : « LE VENDEUR vend, (…) sous les conditions suspensives ci-après stipulées,... » et (p. 4) « CONDITION SUSPENSIVE-DROIT DE PREEMPTION-La présente convention est soumise à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption. » ; qu'en énonçant que cette purge incombait au vendeur « qui devait tout mettre en oeuvre pour permettre la réalisation de cette condition avant la date d'échéance prévue, soit le 31 décembre 2010 », tandis que l'acte ne comportait aucune stipulation mettant à la charge du vendeur la purge du droit de préemption, la cour d'appel a dénaturé l'acte de vente et violé l'article 1134 du code civil ; 6- ALORS QUE le GFA avait fait valoir dans ses écritures d'appel que ce n'était qu'au mois de novembre 2011, soit près d'un an après la date à laquelle la condition suspensive aurait dû être levée et la vente réitérée, qu'un procès-verbal d'arpentage avait été établi, de sorte qu'il était trop tard pour que la condition soit levée et qu'il ne pouvait lui être reproché d'avoir refusé de le signer ; que la cour d'appel, qui n'a pas répondu à ce moyen a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir condamné le GFA des Tourelles à payer à la société Font-Vives la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE la société Font-Vive s'est trouvée, en raison de cette procédure, dans l'impossibilité d'achever les travaux de viabilité de la tranche 2 de la zone d'aménagement concertée qui auraient dû être réalisés sur la parcelle litigieuse à partir de janvier 2013 ; QUE la commune de Sauvian l'a sommée d'achever les travaux prévus par courrier du 6 octobre 2015 ; QUE la société Font-Vive justifie d'un préjudice causé par les 3 années de retard prises dans la réalisation des travaux qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 3 000 € ; ALORS QUE la condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive suppose que soit constatée une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d'ester en justice ; que la cour d'appel, qui s'est bornée à caractériser l'existence d'un préjudice sans relever de comportement fautif, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil.