Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 janvier 2018, 16-25.030, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-01-18
Numéro d'affaire : 16-25030
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2016-07-26
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen, pris en ses quatre premières branches et en ses trois dernières, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 26 juillet 2016), que, les deux parties d'un ensemble immobilier appartenant à l'archevêché de Montpellier ayant été vendues à deux sociétés de promotion immobilière, le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... (le syndicat), édifiée sur une des parties de l'ensemble, a assigné l'association foncière urbaine libre (l'AFUL) [...]et la société Buildinvest, propriétaires de la seconde partie comprenant un hôtel particulier et un parc, en constatation de la violation de leur permis de construire et en condamnation à remettre en état les lieux avec obligation de planter des arbres, arbustes et végétation afin de rendre au parc une affectation de jardin exclusive de parking et à lui payer une indemnité en réparation de son préjudice ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes de remise des lieux dans leur état d'avant travaux et de paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'antérieurement aux travaux, le parc était à l'état d'abandon et qu'un parc de stationnement, pouvant comprendre au moins une vingtaine de véhicules, existait avant l'acquisition des parcelles par la société Buildinvest à l'emplacement litigieux, que la capacité du parking préexistant n'avait augmenté que d'une dizaine de places et que des pelouses avaient été semées et des arbres et arbustes avaient été plantés avant ou après les travaux, la cour d'appel, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la régularisation administrative de la situation, a souverainement retenu que la demande de remise des lieux dans leur état antérieur devait être rejetée et que la non-conformité des travaux avec le permis de construire n'avait pas bouleversé les conditions de jouissance et de vue des appartements de la copropriété ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la fluctuation du marché immobilier apportait des augmentations comme des diminutions de prix sans aucun lien avec l'état du parc litigieux et qu'aucune dépréciation imputable à l'état réaménagé du parc n'était établie, la cour d'appel a souverainement déduit l'absence de préjudice indemnisable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen et sur le second moyen, pris en sa cinquième branche, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... et le condamne à payer à la société Buildinvest la somme de 3 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires Guillaume Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... de sa demande tendant à faire condamner solidairement l'AFUL [...] et la SA Buildinvest à effectuer des travaux visant à rendre au parc une affectation exclusive de jardin à l'exclusion de parking ; AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur l'existence de servitudes réciproques entre les deux résidences et sur l'antériorité de l'espace de stationnement relativement aux travaux : Si le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... se plaint d'une aggravation de la servitude de vue à raison d'un parking dans le parc, cet espace de stationnement de véhicules est cependant la conséquence d'une servitude de passage dont il est lui-même débiteur envers l'AFUL [...]et la SA Buildinvest, qu'en effet, sur ce point, le premier juge retient justement l'existence d'une servitude de passage réel et perpétuel dont il est mentionné l'existence dans l'acte de vente signé le 29 septembre 2006 entre l'association diocésaine et la SAS Buildinvest ; qu'en vertu de cette servitude de passage, les propriétaires des véhicules du fonds dominant - seit désormais ceux attachés aux logements de l'AFUL [...]édifiés par la SA Buildinvest - sont donc autorisés à circuler, en tous temps et heures avec tous véhicules, dans la limite .des gabarits, des ouvrages et des règlements de sécurité, en empruntant le passage qui traverse le .fonds servant- soit la copropriété de la résidence Guillaume Y... - et que, sauf à être dénué de réel intérêt, ce droit de passage -de véhicules implique nécessairement le droit -pour les propriétairesdesdits véhicules de les stationner sur leur propre. Fonds ; qu'or, les bénéficiaires de cette servitude de passage sont en droit d'en revendiquer l'exercice ; qu'ainsi que le souligne le premier juge, lors de l'édification des deux résidences sur les parcelles de l'ancien « Centre [...]», les bâtiments inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ne bénéficiaient pas de parking souterrain, de sorte que le stationnement devait nécessairement s'opérer en parking extérieur ; qu'or, ainsi que l'établissent les vues aériennes de 2001 de Montpellier, produites en pièces 6,1 à 6-4, un parking extérieur, pouvant compter au moins une vingtaine de véhicules, existait déjà avant les cessions des parcelles du « Centre [...] » et les travaux entrepris de part et d'autre ; que par ailleurs, les travaux sont terminés, le chantier étant totalement achevé depuis le mois de juin 2010 ; qu'or depuis cette date, le parc a été aménagé, ainsi qu'il résulte des procès-verbaux de constats d'huissier avec photos en dates des 11 avril 2011 et 15 mars 2012, produits en leurs pièces n° 1 et n° 7 par les intimées ; qu'il en ressort que : - Dès 2011, des plates-bandes de pelouse étaient semées, des arbres et arbustes étaient plantés ou déjà présents et entretenus, ainsi que des haies taillées par le gardien, - qu'en 2012, les plates-bandes sont couvertes de gazon, la fontaine est présente au carrefour de deux allées, que l'huissier constate que les places de parking sont discrètement délimitées au sol au moyen de petites pierres formant un angle et d'un numéro gravé sur pierres se fondant totalement dans l'ensemble, que l'on en compte 13 le long du mur et 8 en face d'elles, ainsi que 10 au fond du parc au nord-est, soit un total de 31 places de parking ; qu'ainsi, la capacité du parking préexistant n'a augmenté au mieux que d'une dizaine de places ; qu'au regard de l'antériorité du parking existant et de la servitude de passage, qui sont justifiées par les pièces des intimées, il n'est pas possible de faire droit à la demande de condamnation des intimées à. effectuer sous astreinte des travaux visant à rendre au parc une affectation exclusive de jardin, à l'exclusion de parking ; que le moyen tendant à l'exclusion de places de parking sera donc nécessairement en voie de rejet et le jugement confirmé sur ce point ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les défenderesses soutiennent sans être contestées que leurs travaux sont aujourd'hui terminés et que le chantier est aujourd'hui totalement achevé depuis le mois de juin 2010 ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] reproche aux parties défenderesses d'avoir aménagé un parking sur une partie de la cour de l'hôtel [...] et d'avoir violé le permis de construire accordé ; que cependant même s'il n'est pas produit aux débats, il n'est pas contesté que l'acte de vente signé le 29 septembre 2006 entre l'Association Diocésaine et la SAS Buildinvest aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SA Buildinvest mentionne l'existence d'une servitude de passage réelle et perpétuelle, que seul un extrait d'acte (page 27) intitulé "Constitution de servitude(s)" 'Servitude de passage", non contesté, est versé au dossier ; qu'au vu de l'extrait produit, il a notamment été stipulé qu'« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures avec tous véhicules dans la-limite des gabarits des ouvrages et des règlements de sécurité dans la mesure où ces véhicules sont attachés à des logements à usage d'habitation édifiés sur le fonds dominant. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominent ainsi qu'à leurs locataires occupant les logements à usage d'habitation, pour leurs besoins exclusivement personnels.. Ce droit de passage s'exercera depuis la rue de la Providence jusqu'à la parcelle conservée par l'Association Diocésaine de Montpellier (venderesse) par la voie de circulation du rez-de-chaussée à usage de garage de l'immeuble qui sera édifié, sur le fonds servant tel que cela figure sur le plan ci annexéIl devra être libre à toute heure de leur et de la nuit ; ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner."etc ; qu'il convient de préciser que dans cet, acte le fonds servant correspond aux parcelles [...] , [...] et [...] appartenant alors à la SCI du [...] alors que le fonds dominant correspondait alors à celui de L'Association Diocésaine de Montpellier; qu'il n'est pas discuté qu'aujourd'hui, le syndicat des copropriétaires Résidence Guillaume de [...] est propriétaire du fonds servant alors que la SA Buildinvest et l'AFUL [...]sont en droit de revendiquer l'exercice de la servitude de passage stipulée au profit du fonds dominant ; qu'en vertu de cette servitude de passage, les véhicules du fonds dominant attachés à des logements à usage d'habitation édifiés sur ce fonds sont donc autorisés à circuler "en tous temps et heures avec tous véhicules dans la limite des gabarits des ouvrages et des règlements de sécurité "en empruntant le passage qui traverse le fonds servant ; que sauf à être dénué de réel intérêt, ce droit de passage de véhicules implique nécessairement le droit pour les propriétaires de ces véhicules de les stationner sur leur propre fonds ; que compte tenu de la date du bâtiment vendu, inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, il n'existait pas de parking souterrain de sorte que le stationnement devait nécessairement s'opérer en parking extérieur ; que par ailleurs il ressort des photographies aériennes datant de 2001 et 2003 figurant sur le site officiel de la ville de Montpellier et produites aux débats que déjà à cette, époque, bien avant l'acquisition faite par la SAS Buildinvest, il existait déjà un parc de stationnement apparemment goudronné à l'emplacement litigieux ; que le « réaménagement » opéré par la SAS Buildinvest n'apparaît pas d'une ampleur telle à avoir bouleversé les conditions de jouissance des appartements de la coproprieté Guillaume Y... ; qu'en tout cas, le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... ne rapporte pas la preuve que l'éventuel agrandissement de ce parc de stationnement, sur lequel aucune précision n'est apportée par le demandeur, a bouleversé les conditions de jouissance des appartements de la copropriété Guillaume Y... et modifié de manière substantielle le préjudice que les copropriétaires devaient nécessairement subir avant les travaux entrepris du fait de l'existence du parc de stationnement déjà existant ; que le "réaménagement" opéré par la SAS Buildinvest n'apparaît pas d'une ampleur telle à avoir pu affecter valeur vénale de leurs biens ; qu'en l'état des pièces produites, la violation du permis de construire, en admettant qu'elle soit encore actuelle, ne cause aucun préjudice indemnisable au syndicat des copropriétaires de la résidente Guillaume Y... qui sera débouté de son action ; 1°) ALORS QUE les servitudes continues non apparentes ne peuvent s'établir que par titres, le titre constitutif de la servitude ne pouvant être remplacé que par un titre recognitif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi ; que pour débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... de sa demande tendant à l'exclusion des places de parking, les juges du fond ont estimé que le droit de stationner découlait d'une servitude de passage dont il était débiteur envers l'AFUL [...] et la SA Buildinvest et dont l'existence était suffisamment établie par sa simple mention dans l'acte de vente signé le 29 septembre 2006 entre l'association diocésaine et la SAS Buildinvest ; qu'en statuant ainsi quand une telle mention ne constituait ni un titre constitutif de servitude ni un titre recognitif émanant du syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... , qui au contraire contestait expressément l'existence d'une telle servitude, la cour d'appel a violé les articles 691 et 695 du Code civil ; 2°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer les termes du litige ; qu'en affirmant par motifs adoptés qu'il n'était pas contesté que l'acte de vente signé le 29 septembre 2006 mentionnait l'existence d'une servitude de passage dont seul un extrait non contesté est versé au dossier, ce qui justifierait le droit de stationnement de la SA Buildinvest et de l'AFUL [...], quand le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... indiquait expressément que l'existence de cette servitude dans l'acte du 29 septembre 2006 n'était pas établie (conclusions d'appel du syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... du 11 mai 2016, p. 13), ce qu'admettaient la SA Buildinvest et de l'AFUL [...] elles-mêmes dans leurs propres conclusions d'appel (conclusions d'appel de la SA Buildinvest et de l'AFUL [...] du 19 mai 2016, p. 18), la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, le propriétaire du fonds serviteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, notamment en changeant l'état des lieux ; que la cour d'appel a constaté expressément qu'il n'existait qu'un seul parc de stationnement extérieur, d'une vingtaine de places, dans le parc classé, en 2001 (arrêt p. 10), mais qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat du 15 mars 2012, produit par l'AFUL [...] et la SA Buildinvest elles-mêmes et qui n'avait pas été contredit depuis, qu'en 2012, suite aux travaux, il existait 13 places de parking le long du mur et 8 en face d'elles, ainsi que 10 au fond du parc au nord-est ; que dès lors en affirmant que l'aggravation de la servitude de vue pour la copropriété n'était pas démontrée quand il résultait de ses propres constatations que les travaux avaient non seulement abouti à créer une dizaine de places de stationnement supplémentaires, mais aussi à ajouter un nouvel emplacement de stationnement en violation des prescriptions du permis de construire et de l'interdiction faite par l'architecte des bâtiments de France de procéder à l'aménagement d'un nouveau parc de stationnement, la cour d'appel a violé l'article 701 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le propriétaire du fonds serviteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, notamment en changeant l'état des lieux ; que pour débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... de sa demande tendant à l'exclusion des places de parking, les juges du fond ont estimé que le droit de stationner découlait d'une servitude de passage dont il était débiteur envers l'AFUL [...] et la SA Buildinvest ; qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à justifier l'aggravation d'une servitude de vue, la cour d'appel a violé l'article 701 du Code civil ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le propriétaire du fonds serviteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, notamment en changeant l'état des lieux ; que pour affirmer que l'antériorité du parking existant dans la propriété de la SA Buildinvest ne permettait pas de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... tendant à rendre au parking son affectation de jardin, sans vérifier, comme elle y était invitée, si les travaux dont elle avait constaté elle-même qu'ils aboutissaient à aménager un nouvel emplacement de stationnement et une dizaine de places supplémentaires n'avaient pas abouti à faire changer la nature du parc de jardin en parking ce qui diminuait nécessairement l'usage de la servitude de vue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 701 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... de sa demande tendant à voir condamner solidairement l'AFUL [...] et la SA Buildinvest à effectuer les travaux visant à remettre les lieux dans l'état dans lequel ils étaient avant le début des travaux avec obligation de planter des arbres, arbustes et végétations et de l'avoir débouté de sa demande de condamnation solidaire de l'AFUL [...] et de la SA Buildinvest à lui payer la somme de 150 000 € en réparation du préjudice subi ; AUX MOTIFS PROPRES QUE Sur les conditions posées par le permis de construire, l'état du parc et les demandes telles qu'exprimées par le syndicat des copropriétaires : qu'alors que le permis de construire avait été délivré par arrêté en date du 2 août 2007, sous réserve qu'un dossier détaillé concernant les modifications sur l'ensemble des espaces extérieurs et des différentes cours intérieures (aménagement des allées et des dallages, plantation d'arbres de haute tige et d'arbustes, engazonnement), soit soumis au service de l'urbanisme pour approbation avant exécution, il n'est pas établi que depuis 2007, cette situation n'ait pas été, en définitive, régularisée sur le plan administratif et que les préconisations de l'architecte des bâtiments de France n'aient pas été prises en compte ; qu'en effet, l'appelant ne produit notamment aucun constat d'huissier récent pour démontrer l'actualité de ses prétentions, et venir contredire, utilement les constats adverses de 2011 et 2012 ; que la seule pièce véritablement nouvelle que le syndicat des copropriétaires produit depuis le jugement, est un courrier de la Ville de Montpellier en date du 17 octobre 2014, en réponse à son propre courrier du 29 septembre 2014, duquel il ressort qu'à cette date - un premier procès-verbal d'infraction a été dressé le 28 janvier 2010 et un arrêté interruptif de travaux a été pris le 5 février 2010, notifié aux contrevenants le 11 février 2010 ; qu'à la date du 30 avril 2010, il était constaté que les travaux d'aménagement des espaces extérieurs continuaient en violation de l'arrêté interruptif, qu'un rapport de constatation a été rédigé, que le contrevenant s'est vu rappeler les peines prévues par le code de l'urbanisme en cas de violation d'un arrêté ordonnant interruption de travaux, qu'à ce jour, l'arrêté interactif de travaux n'a toujours pas été retiré, que l'ensemble du dossier a été transmis à Monsieur le Procureur de la République pour suite à donner, que la justice n'a pas encore pris de décision ; qu'en ce qui concerne le dossier remis par le pétitionnaire, relatif aux espaces extérieurs, celui-ci n'a pas été approuvé par Monsieur l'architecte des Bâtiments de France, qu'à ce jour, l'aménagement des espaces extérieurs n'a pas reçu d'avis favorable ; qu'il est tout d'abord observé que depuis le mois d'octobre 2014, aucun élément nouveau n'est fourni sur l'évolution de la procédure administrative et sur le traitement de la plainte de la ville de Montpellier, de sorte que rien ne permet d'établir qu'une infraction caractérisée perdurerait au détriment du syndicat des copropriétaires ; mais que surtout, comme il a été relevé précédemment, l'objet du litige n'est pas lié la conformité ou la non-conformité du parc avec le permis de construire, de sorte que cette pièce n°16 est en réalité inopérante puisque sans incidence sur l'issue du présent litige ; qu'en effet, si le syndicat des copropriétaires semble partiellement rejoindre le point de vue de l'architecte des bâtiments de France sur le principe de plantation d'arbres et d'arbustes, sa demande n'est pourtant pas celle d'une mise en conformité du parc avec les préconisations de l'architecte des bâtiments de France, mais celle, très différente, de remise des lieux en l'état antérieur aux travaux, que sa demande ne concerne notamment pas la création d'allées et de dallages, ni un engazonnement du sol ; que sur ce point, la cour fait sienne les motifs du conseiller de la mise en état, lequel - pour rejeter la requête de l'appelant tendant à la production par la Ville de Montpellier, tiers à la procédure, de divers documents relatifs à l'issue, donnée à la plainte ainsi qu'au dossier du permis de construire concernant les espaces extérieurs - a pertinemment relevé dans son ordonnance du 28 avril 2015 que : « Les documents relatifs à la conformité des travaux avec le contenu du permis de construire autorisé par les services de l'urbanisme n'apparaissent pas opérants sur l'objet du litige, même si le dispositif des écritures en appel du syndicat demande de «constater qu'il a été contrevenu aux prescriptions du permis du 2 juillet 2007 », alors que la contestation des travaux, ou un préjudice qui en aurait découlé, ne peuvent être utilement recherchés que dans les rapports de responsabilité contractuelle ou délictuelle entre les parties, au regard de la nature des travaux réalisés, quelle que soit leur conformité avec les autorisations administratives. » ; qu'au regard des constats d'huissier précités produits par les intimés et des conditions ci-dessus posées par l'architecte des bâtiments de France, on voit mal comment faire droit à la demande de condamner l'AFUL [...]et la SA Buildinvest à effectuer, sous astreinte, les travaux visant à remettre les lieux dans l'état dans lequel ils étaient avant le début des travaux, avec obligation de planter des arbres, arbustes et végétation, alors que : -cette demande de l'appelant est très imprécise, notamment quant aux quantités et surfaces à planter : si des arbres sont manquants, on ne sait pas lesquels et en quelle quantité, et ce d'autant que de jeunes arbres plantés en 2011 ont pu croître depuis lors ; qu'il peut y avoir des contradictions entre les attentes du syndicat des copropriétaires et celles de l'architecte des bâtiments de France sur la destination des différentes surfaces du parc paysagé, que des arbres, des arbustes, de l'engazonnement et de la végétation existent déjà manifestement selon les constats de 2011 et 2012 et des allées sont réalisées : l'objectif des intimées tend manifestement à la mise en conformité avec l'avis de l'architecte des bâtiments de France et non à, une remise en l'état antérieur souhaitée par seulement la copropriété voisine ; qu'or, s'agissant de l'état antérieur des lieux, les photos, produites par les intimées en pièces 9-1 à 9-3 et relatives à l'état du parc avant et au cours des travaux de rénovation, montrent - outre la présence d'une grue permettant de dater l'une d'elles comme étant prise en période de travaux - un parc manifestement à l'abandon, dont le sol était en grande partie couvert de hautes herbes sèches et de plantes sauvages, et ce sans allées pour y circuler : on ne voit aucunement que la remise des lieux dans cet état antérieur-là, puisse être revendiquée au titre du standing de la résidence ; que la demande d'expertise n'apparaît pas davantage justifiée au regard tant des imprécisions des demandes que des divergences avec l'avis de l'architecte des bâtiments de France ; que la cour n'a pas à permettre à une partie de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve et l'expertise sollicitée ne présente pas de réelle utilité ; que les moyens tendant à la condamnation sous astreinte des intimées à réaliser des travaux trop imprécis de plantation ou de remise des lieux en leur état antérieur seront donc en voie de rejet et que le jugement sera confirmé sur ce point ; que Sur la demande de dommages et intérêts : le syndicat des copropriétaires n'apporte aucun élément probant au soutien de sa demande de dommages et intérêts et de sa prétention d'une dépréciation de l'immeuble dans son ensemble et de la valeur de ses lots, à raison de l'état du parc, alors que : les premiers copropriétaires des lots n'ont pu connaître les lieux qu'au cours des travaux de rénovation de la résidence et de réaménagement du parc, ou après ceux-ci : lorsqu'ils ont acquis les lots, c'est donc en toute connaissance de cause d'un parc adjacent qui n'était alors manifestement pas entretenu, de l'existence d'une servitude de passage et d'un espace important de stationnement de véhicules dans ce parc ; qu'aucune dépréciation imputable à l'état réaménagé du parc n'est démontrée, alors que la fluctuation du marché immobilier en lui-même peut apporter des augmentations comme des diminutions de prix, avec une forte amplitude, et ce sans aucun rattachement à l'état litigieux du parc ; qu'aucun des copropriétaires ne vient notamment témoigner qu'il serait contraint de revendre son lot en dessous de son prix d'acquisition initial et, si c'était le cas, que ce soit au seul motif de l'augmentation de places de stationnement au détriment du nombre d'arbres dans le parc voisin ; que si un copropriétaire souhaite revendre son lot, le nouvel acquéreur se fondera bien évidemment sur la réalité des lieux au jour de sa visite et non sur l'ancienne plaquette publicitaire de la résidence éditée lors de sa rénovation, que ce potentiel acquéreur, qui n'aura pas connaissance de la situation antérieure, ne se positionnera en toute hypothèse qu'en fonction des éléments connus au jour de la manifestation de sa volonté, que la valeur d'un bien s'apprécie en effet en fonction des données du moment ; que dès lors que l'immeuble est décrit comme implanté dans un quartier très résidentiel, ce qui implique des constructions et des parkings, un acquéreur potentiel ne viendrait pas utilement critiquer le nombre d'arbres du parc à vocation résidentielle, mais pourra se satisfaire de la présence de quelques arbres et d'espaces verts entretenus au coeur d'une ville en pleine expansion urbaine ; qu'en l'absence de dévaluation avérée, aucun préjudice indemnisable n'est donc démontré sur ce point ; que par ailleurs, l'aggravation de la servitude de vue pour la copropriété dans son ensemble n'est pas démontrée, puisque aucune pièce ne vient contredire l'état antérieur d'un parc laissé à l'abandon avant les travaux litigieux, qu'au regard des photos aériennes de 2001 sur lesquels figurent une vingtaine de voitures, les places de stationnement dans le parc redessiné n'apparaissent pas aggraver la servitude de vue de la copropriété dans son ensemble, qu'en définitive, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les défenderesses soutiennent sans être contestées que leurs travaux sont aujourd'hui terminés et que le chantier est aujourd'hui totalement achevé depuis le mois de juin 2010 ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] reproche aux parties défenderesses d'avoir aménagé un parking sur une partie de la cour de l'hôtel [...] et d'avoir violé le permis de construire accordé ; que cependant même s'il n'est pas produit aux débats, il n'est pas contesté que l'acte de vente signé le 29 septembre 2006 entre l'Association Diocésaine et la SAS Buildinvest aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SA Buildinvest mentionne l'existence d'une servitude de passage réelle et perpétuelle, que seul un extrait d'acte (page 27) intitulé "Constitution de servitude(s)" 'Servitude de passage", non contesté, est versé au dossier ; qu'au vu de l'extrait produit, il a notamment été stipulé qu'« A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures avec tous véhicules dans la-limite des gabarits des ouvrages et des règlements de sécurité dans la mesure où ces véhicules sont attachés à des logements à usage d'habitation édifiés sur le fonds dominant. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominent ainsi qu'à leurs locataires occupant les logements à usage d'habitation, pour leurs besoins exclusivement personnels.. Ce droit de passage s'exercera depuis la rue de la Providence jusqu'à la parcelle conservée par l'Association Diocésaine de Montpellier (venderesse) par la voie de circulation du rez-de-chaussée à usage de garage de l'immeuble qui sera édifié, sur le fonds servant tel que cela figure sur le plan ci annexéIl devra être libre à toute heure de leur et de la nuit ; ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner."etc ; qu'il convient de préciser que dans cet, acte le fonds servant correspond aux parcelles [...] , [...] et [...] appartenant alors à la SCI du [...] alors que le fonds dominant correspondait alors à celui de L'Association Diocésaine de Montpellier; qu'il n'est pas discuté qu'aujourd'hui, le syndicat des copropriétaires Résidence Guillaume de [...] est propriétaire du fonds servant alors que la SA Buildinvest et l'AFUL [...]sont en droit de revendiquer l'exercice de la servitude de passage stipulée au profit du fonds dominant ; qu'en vertu de cette servitude de passage, les véhicules du fonds dominant attachés à des logements à usage d'habitation édifiés sur ce fonds sont donc autorisés à circuler "en tous temps et heures avec tous véhicules dans la limite des gabarits des ouvrages et des règlements de sécurité "en empruntant le passage qui traverse le fonds servant ; que sauf à être dénué de réel intérêt, ce droit de passage de véhicules implique nécessairement le droit pour les propriétaires de ces véhicules de les stationner sur leur propre fonds ; que compte tenu de la date du bâtiment vendu, inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, il n'existait pas de parking souterrain de sorte que le stationnement devait nécessairement s'opérer en parking extérieur ; que par ailleurs il ressort des photographies aériennes datant de 2001 et 2003 figurant sur le site officiel de la ville de Montpellier et produites aux débats que déjà à cette, époque, bien avant l'acquisition faite par la SAS Buildinvest, il existait déjà un parc de stationnement apparemment goudronné à l'emplacement litigieux ; que le «réaménagement» opéré par la SAS Buildinvest n'apparaît pas d'une ampleur telle à avoir bouleversé les conditions de jouissance des appartements de la coproprieté Guillaume Y... ; qu'en tout cas, le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... ne rapporte pas la preuve que l'éventuel agrandissement de ce parc de stationnement, sur lequel aucune précision n'est apportée par le demandeur, a bouleversé les conditions de jouissance des appartements de la copropriété Guillaume Y... et modifié de manière substantielle le préjudice que les copropriétaires devaient nécessairement subir avant les travaux entrepris du fait de l'existence du parc de stationnement déjà existant ; que le "réaménagement" opéré par la SAS Buildinvest n'apparaît pas d'une ampleur telle à avoir pu affecter valeur vénale de leurs biens ; qu'en l'état des pièces produites, la violation du permis de construire, en admettant qu'elle soit encore actuelle, ne cause aucun préjudice indemnisable au syndicat des copropriétaires de la résidente Guillaume Y... qui sera débouté de son action ; 1°) ALORS QUE la violation d'un permis de construire constitue une faute susceptible d'engager la responsabilité de son auteur lorsqu'elle cause un préjudice à un tiers ; que la cour d'appel a expressément constaté que la demande initiale de permis de construire déposée le 29 décembre 2006 prévoyait la construction d'un parc de stationnement dans le parc, que par décision du mois de janvier 2007, l'architecte des Bâtiments de France s'était opposé à la construction d'un nouveau parc de stationnement et que le permis de construire du 2 août 2007 n'avait été accordé que parce que cet élément avait été supprimé (arrêt p. 3) ; qu'elle a encore expressément relevé qu'en 2001, il n'existait qu'un seul parc de stationnement extérieur, d'une vingtaine de places, dans le parc (arrêt p. 10), mais qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat du 15 mars 2012, produit par l'AFUL [...] et la SA Buildinvest elles-mêmes et qui n'avait pas été contredit depuis, qu'en 2012, suite aux travaux, il existait 13 places de parking le long du mur et 8 en face d'elles, ainsi que 10 au fond du parc au nordest ; que dès lors, en affirmant, pour s'opposer aux mesures de réparation sollicitées, que l'objectif de l'AFUL [...] et de la SA Buildinvest tendait manifestement à la mise en conformité avec l'avis de l'architecte des bâtiments de France et qu'il n'était pas établi que l'infraction perdurerait quand il résultait de ses propres constatations qu'un second espace de stationnement créant une dizaine de places de parking supplémentaires a été aménagé dans le parc, en violation manifeste du permis de construire du 2 août 2007 qui n'en faisait pas mention et de l'interdiction expresse de l'Architecte des Bâtiments de France à cet égard, la Cour d'appel, qui a refusé de tirer les conséquences de ses constatations, a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable aux faits ; 2°) ALORS QU'il appartient à celui qui se prétend libéré de rapporter la preuve du fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... rapportait la preuve que l'AFUL [...] et à la SA Buildinvest avaient exécuté les travaux d'aménagement du parc sans autorisation administrative, en violation du permis de construire qui imposait le dépôt d'un dossier détaillé et une approbation préalable, qu'un arrêté interruptif de travaux leur avait été notifié à cet égard et qu'une plainte avait été déposée par la ville de Montpellier ; que dès lors en déboutant le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... de ses demandes tendant à la réparation de son préjudice aux motifs qu'il lui appartenait d'établir que la situation de l'AFUL et de la SA Buildinvest n'avait toujours pas été régularisée, que les préconisations de l'Architecte des bâtiments de France n'avaient pas été respectées et que l'infraction caractérisée perdurait quand c'est à l'AFUL [...] et à la SA Buildinvest, dont les infractions avaient été établies, qu'il incombait de démontrer l'existence de la régularisation administrative, la cessation de l'infraction et l'obtention de l'avis favorable des services administratifs, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil dans sa rédaction applicable aux faits ; 3°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances respecter le principe du contradictoire ; que l'AFUL [...] et à la SA Buildinvest n'ont jamais soutenu que la réalisation des travaux avait été régularisée sur le plan administratif et notamment qu'elle ait finalement fait l'objet d'une approbation de l'Architecte des Bâtiments de France, ni qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... de rapporter la preuve que l'irrégularité, qu'il avait pourtant déjà démontrée, perdurait ; que dès lors en relevant d'office le moyen tiré de ce que rien n'établissait qu'en définitive la situation n'ait pas été régularisée pour débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... de sa demande de réparation des troubles, sans inviter les parties à présenter leurs observations à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... faisait expressément et clairement valoir que la réalisation d'un nouveau parking en violation du permis de construire accordé le 2 août 2007, et qui n'avait été accordé que sous réserve que le projet relatif à l'aménagement d'un parc de stationnement soit abandonné, lui causait un préjudice du fait de la perte de vue sur un parc classé ; que dès lors en affirmant que l'objet du litige n'est pas lié à la conformité ou la non-conformité du parc avec le permis de construire, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que pour écarter la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Guillaume Y... , la cour d'appel a affirmé que cette demande ne pouvait être assimilée à celle d'une mise en conformité du parc avec les préconisations de l'architecte des bâtiments de France, qu'il n'était pas établi que les préconisations de l'architecte des bâtiments de France n'aient pas été prises en compte et que l'objectif des intimées tend manifestement à la mise en conformité avec l'avis de l'architecte des bâtiments de France et non à une remise en état antérieure ; qu'en se fondant ainsi sur l'existence de préconisations, d'avis, d'une demande ou du point de vue de l'Architecte des bâtiments de France notamment sur le principe de plantations d'arbres et d'arbustes, pour apprécier la portée des troubles apportés par les travaux à la servitude de vue quant à un parc classé quand aucune des parties ne faisait état de demande, d'avis de point de vue ou de préconisations de l'Architecte des bâtiments de France quant aux modalités précises d'aménagement du parc, ni ne produisait de pièce sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 7 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE la violation d'un permis de construire constitue une faute susceptible d'engager la responsabilité de son auteur lorsqu'elle cause un préjudice à un tiers ; que la cour d'appel a constaté expressément qu'il n'existait qu'un seul parc de stationnement extérieur, d'une vingtaine de places, dans le parc en 2001 (arrêt p. 10), mais qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat du 15 mars 2012, produit par l'AFUL [...] et la SA Buildinvest elles-mêmes et qui n'avait pas été contredit depuis, qu'en 2012, suite aux travaux, il existait 13 places de parking le long du mur et 8 en face d'elles, ainsi que 10 au fond du parc au nord-est ; que dès lors en affirmant que l'aggravation de la servitude de vue pour la copropriété n'était pas démontrée quand il résultait de ses propres constatations que les travaux avaient non seulement abouti à créer une dizaine de places de stationnement supplémentaires, mais aussi à ajouter un nouvel emplacement de stationnement en violation des prescriptions du permis de construire et de l'interdiction faite par l'architecte des bâtiments de France de procéder à l'aménagement d'un parc de stationnement dans un parc paysager classé, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce ; 7°) ALORS QUE la violation d'un permis de construire constitue une faute susceptible d'engager la responsabilité de son auteur lorsqu'elle cause un préjudice à un tiers ; qu'en affirmant que les premiers copropriétaires avaient acquis le bien en connaissance de l'existence d'un espace important de stationnement de véhicules dans le parc, pour affirmer que l'aggravation de la servitude de vue n'était pas démontrée, quand il résultait de ses propres énonciations que l'AFUL [...] et la SA Buildinvest avaient ajouté, dans un parc classé, un nouvel emplacement de stationnement en violation du permis de construire qui leur avait été délivré et de l'interdiction posée par l'Architecte des Bâtiments de France, ce qui établissait nécessairement la dépréciation de l'esthétique du parc, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce ; 8°) ALORS QUE la violation d'un permis de construire constitue une faute susceptible d'engager la responsabilité de son auteur lorsqu'elle cause un préjudice à un tiers ; que les servitudes continues non apparentes ne peuvent s'établir que par titres, le titre constitutif de la servitude ne pouvant être remplacé que par un titre recognitif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi ; qu'en retenant, pour écarter toute dévaluation du bien, que les premiers copropriétaires des lots les ont acquis en toute connaissance de cause de l'existence d'une servitude de passage quand il résultait de ses propres constatations que la prétendue servitude de passage n'était mentionnée que dans l'acte de vente signé le 29 septembre 2006 entre l'association diocésaine et la SAS Buildinvest, ce qui empêchait de retenir l'existence d'une servitude de passage opposable aux copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 691 et 695 du Code civil ensemble l'article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce.