Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 février 2015, 13-27.312, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2015-02-04
Numéro d'affaire : 13-27312
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2012-11-13
Président : Mme Batut (président)
Avocats : Me Foussard

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... ayant signé, les 7 et 14 septembre 2007, par l'entremise de la société MJ2C immo (l'agent immobilier), une promesse synallagmatique de vente en vertu de laquelle ils s'étaient engagés à acquérir un bien immobilier appartenant à Mme Y..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, puis ceux-ci ayant renoncé à l'acquisition et s'étant abstenus de solliciter le prêt convenu, l'agent immobilier les a assignés en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que pour condamner M. et Mme X... à payer à l'agent immobilier le montant de la commission prévue à la promesse, l'arrêt retient que l'acte sous seing privé ne contenait pas de faculté de dédit et que la condition suspensive devait être considérée comme accomplie au sens de l'article 1178 du code civil de sorte que l'intermédiaire avait droit à sa rémunération ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ; Condamne la société MJ2C immo aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné Monsieur et Madame X... à payer à la société MJ2C IMMO une commission de 10.000 euros ; AUX MOTIFS QUE « l'absence de rétractation des acquéreurs dans le délai légal, constatée par le jugement du 6 juillet 2009 est avérée ; que les époux X..., qui n'ont effectué aucune diligence après la réception du compromis pour obtenir un prêt bancaire et n'ont, au demeurant, contacté qu'un seul organisme bancaire le 11 septembre 2007 (au lieu des 3 "au minimum" prévus contractuellement) ne peuvent se prévaloir du défaut de réalisation de la condition suspensive ; que par application de l'article 1178 du code civil cette condition est, en effet, réputée accomplie lorsque c'est, comme en l'espèce, le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que force est de constater que les époux X... n'ont pas d'ailleurs fondé dans leur courrier du 5 octobre 2010 leur décision d'annuler le compromis sur le défaut d'obtention du prêt et qu'ils ne produisent pas les documents qu'ils auraient présentés à la Banque Populaire de l'Ouest pour justifier de leur situation financière ; que c'est au demeurant postérieurement à l'engagement de la procédure que la Banque Populaire de l'Ouest a établi (le 11 juin 2008 puis le 4 octobre 2008) des attestations laconiques confirmant qu'elle n'avait pas donné suite à la demande de prêt des époux X... ; qu'on ne peut reprocher à l'agence immobilière de n'avoir pas aidé les acquéreurs à obtenir un prêt dans le délai de 45 jours prévu par le contrat alors que les époux X... lui avait notifié dès le 5 octobre 2007 leur décision de renoncer à l'acquisition ; qu'enfin les époux X... ne démontrent pas que l'agent immobilier ait manqué à son devoir de conseil en leur faisant signer un compromis sans s'assurer de leurs capacités financières (qu'ils étaient les mieux placés à connaitre et à apprécier) ; qu'il convient d'observer que dans le compromis Monsieur X... se déclare "commercial" et Madame X... "aide-soignante" (ce qui implique l'existence de revenus) et qu'ils ne justifient pas précisément de leur situation de fortune à l'époque des faits ; qu'il convient de rappeler que l'acte écrit contenant l'engagement des parties et auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à indemnisation de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue n'est pas nécessairement un acte authentique ; qu'il suffit que l'engagement écrit puisse être considéré comme définitif car ne contenant pas de faculté de dédit ; qu'en effet, tant qu'une telle faculté subsiste, l'engagement ne peut être regardé comme définitif ; qu'il en est de même si l'acte contient une clause suspensive tant que celle-ci n'est pas réalisée ; qu'en l'espèce, force est de constater que l'acte sous seing privé du 14 septembre 2007 ne contient pas de faculté de dédit et que la condition suspensive doit être considérée comme accomplie au sens de l'article 1178 du code civil ; que c'est pourquoi la Cour considère, contrairement aux premiers juges, que la société MJ2C a droit paiement de sa commission telle que prévue par le compromis (soit à hauteur de 10000 €) » ; ALORS QUE, PREMIEREMENT, le droit à commission de l'agent immobilier suppose que la vente se soit effectivement réalisée ; que tel n'est pas le cas lorsque l'acquéreur y renonce ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 6 alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ; ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, il importe peu que l'acquéreur ait fait part de son intention de ne pas donner suite, au-delà du délai de rétractation, ou encore que la vente ne soit pas assortie d'une faculté de dédit ; que de ce point de vue également, les juges du fond ont violé l'article 6 alinéa 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret n°72- 678 Du 20 juillet 1972.