Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 3 février 2011, 09-69.617 10-10.844, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2011-02-03
Numéro d'affaire : 09-69617
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Basse-Terre, 2009-05-25
Président : M. Charruault (président)
Avocats : Me Blondel, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Vu la connexité, joint les pourvois n° H 09-69.617 et U 10-10.844 ; Sur le moyen unique, commun au deux pourvois, pris en sa première branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu qu'il ne peut être imposé au notaire d'établir avec certitude l'origine de propriété d'un bien faisant l'objet d'une promesse unilatérale de vente qui ne constitue qu'un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition sans attendre les délais utiles à la vérification des éléments nécessaires à la perfection de la vente ; Attendu que par acte authentique dressé par M. X..., notaire, le 9 juin 2004, Mme Y... a promis de vendre à la société Etudes réalisations bâtiments travaux publics (ERBTP), une parcelle de terre sise en la commune du Moule, moyennant le prix de 307 166,48 euros payable à hauteur de 115 559,13 euros par compensation d'une créance d'un montant égal au coût de la construction d'une maison individuelle édifiée pour le compte de Mme Y..., et à concurrence du solde, soit 197 607,35 euros payable lors de la signature de l'acte authentique de vente ; que, par acte du 9 juillet 1964, Mme Y... avait préalablement vendu cette parcelle à un tiers et que sa demande de résiliation de la vente pour défaut de paiement du prix a été définitivement rejetée par arrêt du 17 novembre 2003 ; que la société ERBTP a assigné Mme Y... et M. X... afin de voir annuler la promesse de vente du 9 juin 2004 et obtenir réparation du préjudice en résultant; que l'arrêt attaqué a accueilli ces demandes ; Attendu que pour dire que le notaire avait commis une faute lors de l'établissement de la promesse de vente du 9 juin 2004 et le condamner, solidairement avec la société notariale Eugène et Michel X..., à garantir l'ensemble des condamnations prononcées contre Mme Y..., l'arrêt retient que la vérification de l'origine de propriété préalablement à la signature de l'acte authentifiant cette promesse de vente est indispensable dès lors qu'elle engage de façon définitive le promettant, la levée d'option ne dépendant que de la volonté du bénéficiaire ; Qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les titres dont disposait l'officier ministériel n'étaient pas de nature à accréditer la propriété de la promettante, l'éviction de la société bénéficiaire résultant d'une précédente cession consentie par cette dernière qui l'avait dissimulée au notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné M. X..., solidairement avec la société notariale X..., à garantir l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Mme Y..., l'arrêt rendu le 25 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à la SCP Eugène et Michel X... et à M. Michel X... la somme totale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Z... ès qualités ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen commun produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Eugène et Michel X... et M. Michel X..., demandeurs à l'appui des pourvois n° H 09-69.617 et U 10-10.844 Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR dit que Monsieur Michel X... et la SCP Michel et Eugène X... avaient commis une faute dans l'établissement de la promesse unilatérale de vente du 9 juin 2009 en manquant à leurs obligations de conseil et de prudence et qu'ils seraient tenus de relever et garantir l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Madame Y... au bénéfice de la société ERBTP pour le cas où elle serait défaillante, à savoir la condamnation à verser à la l'ERBTP représentée par son liquidateur, Maître Z..., la somme de 115.559,13  en restitution d'une partie du prix payé et la somme de 22.073,02  à titre de dommages et intérêts pour les frais justifiés accessoires à la vente ; AUX MOTIFS QUE l'obligation qui pèse sur le notaire de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il dresse s'étend à tous les actes auxquels il donne la forme authentique ; que tel est le cas des promesses de vente, dès lors qu'elle sont créatrices de droit ; que si s'agissant d'une vente immobilière, ce n'est qu'après signature du compromis de vente que le notaire peut vérifier certains éléments, il n'en demeure pas moins que la promesse unilatérale de vente engage de façon définitive le promettant, la levée de l'option ne dépendant que de la volonté du bénéficiaire ; qu'ainsi, la vérification de l'origine de propriété est indispensable ; qu'à défaut de vérification préalable, l'acte dressé est dépourvu de toute efficacité ; qu'au-delà de l'obligation du notaire, relative à l'efficacité de l'acte qu'il dresse, il a été justement relevé par le tribunal, que Maître X... dont il ressort des éléments produits qu'il a participé à l'élaboration du projet d'achat, a failli à son devoir de conseil en n'informant pas les parties sur la portée de leur acte reçu par lui et sur la valeur des garanties qui peuvent y être attachées ; qu'en effet, en l'espèce, il apparaît clairement à la lecture de l'acte authentique que le bénéficiaire, dès la signature de la promesse, s'engage à effectuer les démarches afin d'obtenir un permis de construire relatif à un projet de lotissement ; qu'il est versé au dossier un document intitulé «réservation avant délivrance du permis de construire et acquisition du terrain d'assiette en l'état futur d'achèvement destiné à la précommercialisation Moule-Cerizette» indiquant que le notaire instrumentaire du contrat de vente ultérieur serait la SCP X..., qu'ainsi le notaire se devait d'attirer l'attention du bénéficiaire sur le fait que les démarches coûteuses qu'il allait entreprendre et préconisées par l'acte préparatoire, étaient pour le moins prématurées compte tenu de ce que la qualité de propriétaire de la promettante n'avait pas été utilement vérifiée ; que le notaire qui a failli tant à son devoir visant à assurer l'efficacité des actes qu'il authentifie, qu'à son devoir de conseil, doit être tenu de relever et garantir l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Mme Y... au bénéfice de la société ERBTP pour le cas où elle serait défaillante ; 1°) ALORS QU'il ne peut être imposé au notaire d'établir avec certitude l'origine de propriété d'un bien faisan l'objet d'une promesse unilatérale de vente qui ne constitue qu'un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition sans attendre les délais utiles à la vérification des éléments nécessaires à la perfection de la vente ; qu'en reprochant au notaire de ne pas avoir vérifié l'origine de propriété du bien faisant l'objet de la promesse unilatérale de vente sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les titres dont disposait l'officier ministériel n'étaient pas de nature à établir la propriété de la promettante, l'éviction de la société bénéficiaire résultant d'une précédente cession consentie par Madame Y... qui l'avait dissimulée au notaire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QU'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état hypothécaire préalablement à la conclusion d'une promesse unilatérale de vente, qui constitue un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que l'absence de droit de propriété de la promettante résultait non pas d'une absence de titre originelle mais d'une précédente cession dont elle avait tu l'existence ; qu'en s'abstenant néanmoins de rechercher si seule la levée d'un état hypothécaire n'aurait pas permis de révéler cette difficulté, le notaire faisant valoir que la promettante justifiait de sa propriété par des titres dont la portée n'avait jamais été remise en cause, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en reprochant au notaire d'avoir privé la promesse unilatérale de vente d'efficacité en omettant de vérifier la qualité de propriétaire du promettant préalablement à la signature de la promesse sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par les conclusions de Monsieur Michel X..., si ce dernier n'avait pas précisément ménagé l'efficacité de la vente en inscrivant dans la promesse que Madame Y..., qui déclarait expressément que les biens en cause lui appartenaient, devrait en tout état de cause justifier de sa qualité de propriétaire et d'une origine de propriété régulière pour procéder à la réitération de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; 4°) ALORS QUE les notaires avaient fait valoir que les dommages dont l'ERBTP sollicitait la réparation ne résultaient que de sa propre imprudence et du non respect de la promesse signée puisqu'elle avait, de sa propre initiative et sans l'en informer, décidé de payer une partie du prix par la construction d'une villa au profit de Madame Georgina Y... avant même la levé l'option d'achat que lui conférait la promesse et avant que la vente soit réitérée en la forme authentique ; qu'en condamnant Monsieur Michel X... et la SCP Michel et Eugène X... à garantir la restitution à l'ERBTP de la somme de 115.559,13  correspondant à la partie du prix que cette dernière avait payée et à payer la somme de 22.073,02  à titre de dommages et intérêts pour les frais justifiés accessoires à la vente, sans répondre au moyen susvisé, pourtant de nature à écarter la responsabilité de l'officier ministériel, la Cour d'appel a méconnu l'article 455 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QU'en toute hypothèse, le notaire ne saurait être tenu d'indemniser ses clients de la réalisation de risques distincts de ceux sur lesquels il aurait dû attirer leur attention ; qu'en relevant, pour condamner le notaire à garantir la société ERBTP du coût des travaux qu'elle avait effectués en paiement du prix de la cession, que l'officier ministériel aurait dû attirer l'attention de cette société sur le caractère prématuré des démarches entreprises pour obtenir un permis de construire, quand une telle mise en garde était étrangère au risque qu'avait pris par la société ERBTP en payant le prix prévu par la promesse unilatérale de vente avant la levée de l'option, la réitération de la vente et le transfert de propriété, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; 6°) ALORS QUE le contrat de réservation prévu à l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation n'engage le vendeur qu'à réserver l'immeuble à l'acheteur pour le cas où il réaliserait l'opération ; qu'en se fondant, pour retenir que le notaire savait que la société ERBTP allait entreprendre des démarches dès avant la levée de l'option et la signature de l'acte authentique, sur l'existence au dossier d'un document intitulé «réservation avant délivrance du permis de construire et acquisition du terrain d'assiette en l'état futur d'achèvement destiné à la pré commercialisation Moule-Cerizette» (arrêt page 5, al. 3) sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions des notaires, si cet acte n'était pas dépourvu de tout effet obligatoire pour le promoteur et ne pouvait donc inciter le notaire à attirer son attention sur les dangers d'une opération dans laquelle il aurait déjà été liée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation.