Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 5 mars 2015, 13-26.908, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2015-03-05
Numéro d'affaire : 13-26908
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-09-12
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. et Mme X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre les consorts Y... ; Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte authentique du 6 juin 2006, reçu par M. Z..., notaire membre de la SCP Z... et A..., aux droits de laquelle vient la SCP B...- C...- D...- E..., les époux X... ont acquis des consorts Y..., assistés de M. G..., notaire membre de la SCP G..., H... et I..., un terrain en vue d'y faire construire leur habitation principale ; que, suivant acte authentique du 15 juillet 2006, afin de financer leur acquisition, ils ont promis de vendre aux époux J... une partie de leur terrain sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; que celui-ci a été refusé au motif que la voie privée desservant leur lot semblait appartenir à des propriétés privées tierces et qu'il était nécessaire de constituer des servitudes de passage sur des parcelles voisines ; que les époux X... ont assigné les notaires en responsabilité ; Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt constate, par motifs propres et adoptés, d'une part, que la correspondance entre les notaires du 10 mars 2006, transmise aux époux X..., les avait informés sans équivoque qu'une servitude de passage devait être consentie par les consorts Y... sur les parcelles restant leur propriété, d'autre part, que, par lettre du 7 avril 2006, MM. Z... et A... avaient également informé les époux X... que le plan annexé laissait penser que la voie privée qui leur avait été cédée devait être doublée en prenant sur les parcelles 677 et 678, et leur demandaient de leur confirmer que la voie privée actuelle se trouvait seulement sur la parcelle 639 et de leur préciser, en vue d'obtenir un permis de construire, la largeur de voie nécessaire pour que leur terrain soit considéré comme constructible, leur indiquant qu'il convenait de vérifier ces points auprès du service de l'urbanisme de la mairie et, enfin, que, selon l'acte authentique du 6 juin 2006, M. et Mme Y.../ F... avaient cédé le droit à la moitié de la voie privée alors cadastrée section D n° 639 et qu'en conséquence, cette parcelle restait grevée de ce droit, l'acquéreur déclarant être informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque ; Qu'en se déterminant ainsi, alors qu'il ne résultait pas de ces énonciations que les notaires avaient précisément attiré l'attention des acquéreurs sur le risque de refus de permis de construire à défaut de constitution de servitudes de passage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes formées à l'encontre de la SCP C...- B...- D...- E..., et de la SCP G..., H... et I..., l'arrêt rendu le 12 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne la SCP C...- B...- D...- E... et la SCP G..., H... et I... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP C...- B...- D...- E..., et de la SCP G..., H... et I... ; les condamne in solidum à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes en responsabilité dirigées contre la SCP A... & C...- B..., notaires, désormais dénommée SCP Karine C...- B...- Guillaume D...- Isabelle E..., et contre la SCP G..., H... & I..., notaires ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, suivant acte authentique du 6 juin 2006, M. et Mme X... ont acquis des consorts Y... un terrain à bâtir sur la commune de Santeny, lieu-dit « la Saussaye » cadastré AW 150 et 147 (anciennement AW 51), en vue d'y construire leur habitation principale ; que cet acte de vente a été reçu aux minutes de maître Z... notaire, avec le concours de maître K... ; que maître Z... assistait les époux X... tandis que les consorts Y... étaient assistés par maître G... ; que cet acte a été rectifié le 10 juillet 2006 comme suit « en page 3 au paragraphe « désignation du bien » la phrase « droit au passage sur la parcelle cadastrée section AW n° 148 lieudit « la Saussaye » a été remplacée par la mention suivante « droit à la moitié de la voie privée cadastrée section AW n° 148 lieudit « la Saussaye pour 14a70ca » ; que cette mention était relative à l'accès au terrain vendu, assuré par un chemin à double sens d'une largeur d'environ 8 mètres qui dessert également plusieurs parcelles voisines ; que ce chemin d'accès répondait aux exigences du PLU de Santeny qui disposait en son article UB3 que la voie d'accès doit être de 8 mètres au moins lorsqu'il existe plusieurs logements desservis et de 3. 5 mètres lorsqu'elle ne dessert qu'un seul logement ; que suivant acte authentique du 25 juillet 2006, afin de financer leur acquisition, les époux X... ont promis de vendre aux époux J... une partie de la parcelle AW 150 sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire ; que ce permis a été refusé par les services de l'urbanisme de la commune car « la voie privée de 8 mètres desservant le lot semblait appartenir à des propriétés privées tiers » et ont demandé de fournir les servitudes de passage sur les parcelles AW 28b, 29 et 30, les deux premières appartenant aux consorts Y... et la dernière appartenant à Mme L... ; qu'il convient de relever que l'acte authentique du 6 juin 2006 contient le paragraphe suivant « aux termes d'un acte reçu par maître M..., notaire à Brie-Comte-Robert le 14 mars 1968, publié au bureau des hypothèques de Corbeil Essonne le 14 mai 1968 volume 14434 numéro 2, M. et Mme Y.../ F... ont cédé le droit à la moitié de la voie privée alors cadastrée section D n° 639 ; qu'en conséquence cette parcelle reste grevée de ce droit, l'acquéreur déclare être parfaitement au courant de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre quiconque » ; qu'en second lieu, il est versé aux débats un courrier en date du 7 avril 2006 de M. Z... adressé aux époux X... les informant de ce que « le plan ci-joint laisse penser que cette voie doit être doublée en prenant sur les parcelles 677 et 678 » et posant les questions suivantes : « pouvez-vous me confirmer que la voie actuelle est seulement sur la parcelle 639 » et « pour obtenir votre permis de construire quelle est la largeur de la voie nécessaire afin que votre terrain soit constructible ? » et leur indiquant « il convient que vous vérifiez ces points au service de l'urbanisme de la mairie de Santeny » ; que ces éléments établissent suffisamment que les époux X... ont été expressément alertés par les notaires en signant l'acte authentique du 6 juin 2006 des difficultés liées à la desserte du terrain acquis avec les conséquences inhérentes quant à sa constructibilité ; qu'ils se trouvent mal fondés à rechercher la responsabilité des notaires pour les prétendues préjudices qu'ils auraient subis du fait de la nécessité de constituer des servitudes de passage pour rendre constructible le terrain ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les consorts X... ont commencé par indiquer, par lettre du 5 août 2005, à leurs notaires, maîtres Z... et A..., leur intention de construire simplement leur résidence principale, puis par la suite qu'ils ne justifient pas avoir informé leurs notaires des caractéristiques de leur nouveau projet immobilier nécessitant, selon les règles d'urbanisme, un accès par une voie large de 8 mètres ; que pourtant, le 10 mars 2006, leurs notaires leur demandaient de leur préciser leur projet ou de signer l'acquisition au vu du certificat d'urbanisme délivré le 7 septembre 2005 révélant pour la parcelle AW 51 une desserte suffisante et un droit de passage sur les parcelles 28, 29 et 30 et d'autre part, la correspondance avec maître G..., notaires des consorts Y..., portant sur la nécessité de constituer ou de s'assurer de servitudes ; qu'en outre, le 7 avril 2006, MM. Z... et A... informaient clairement les consorts X... qu'aucune servitude de passage n'existait sur l'autre moitié du chemin et leur demandaient alors quelle largeur du terrain était nécessaire pour qu'il soit constructible ; qu'enfin la correspondance entre notaires du 10 mars 2006 transmise aux consorts X... les informait sans équivoque qu'une servitude devait leur être consentie par les consorts Y... sur les parcelles AW 148 et 149 restant leur propriété ; qu'ainsi, force est de constater que maîtres Z... et A... ont rempli au regard de la connaissance qu'ils avaient des projets immobiliers des consorts X... leurs obligations d'information tant sur la nécessité de s'assurer de l'existence de servitudes de passage que sur la consistance des droits cédés sur la parcelle AW 148 ; que les consorts X... ont signé l'acte authentique de vente en connaissance de cause ; que les notaires n'ont commis aucune des fautes reprochées par les consorts X... qui seront déboutés des demandes formés à leur encontre ; 1°) ALORS QUE le notaire, rédacteur d'un acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité ; qu'il commet une faute en s'abstenant de prendre toutes les mesures permettant aux acquéreurs d'une parcelle d'obtenir, comptetenu des règles d'urbanisme en vigueur, le permis de construire dont ils ont besoin pour réaliser leur projet immobilier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les époux X... avaient acquis par acte du 6 juin 2006 un terrain à bâtir en vue de la construction de leur maison (arrêt, p. 3 § 1), ce dont le notaire rédacteur avait connaissance, et a constaté que le permis de construire leur avait été refusé par les services de l'urbanisme, car la voie qui desservait la parcelle acquise appartenait à d'autres propriétaires, et qu'aucune servitude de passage n'avait été prévue dans l'acte d'acquisition du terrain (arrêt, p. 3 § 1 in fine), faisant ainsi ressortir que l'acte du 6 juin 2006 n'était pas efficace puisqu'il ne permettait pas aux époux X... de construire leur maison ; qu'en rejetant néanmoins la demande des époux X... reprochant aux notaires d'avoir établi un acte inefficace, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS QUE les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande des époux X... contre les notaires, la cour d'appel s'est bornée à affirmer qu'il résultait d'une lettre du 10 mars 2006, d'une lettre du 7 avril 2006 et de la clause contenue dans l'acte authentique du 6 juin 2006, que les époux X... avaient été informés par les notaires des difficultés liées à la desserte du terrain acquis et des conséquences sur la constructibilité (arrêt, p. 4 § 2) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions, p. 12 et 13), si les notaires, audelà de l'information qu'ils auraient donnée aux époux X..., avaient effectivement conseillé ces derniers et les avaient mis en garde sur le fait qu'en l'absence de constitution des servitudes de passage, le terrain qu'ils allaient acquérir ne serait pas constructible et qu'ils ne pourraient obtenir la délivrance du permis de construire qu'ils souhaitaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°) ALORS QUE pour rejeter la demande des époux X..., la cour d'appel s'est bornée à affirmer, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait d'une lettre du 10 mars 2006, d'une lettre du 7 avril 2006 et de la clause contenue dans l'acte du 6 juin 2006 que les époux X... avaient été informés par les notaires des difficultés liées à la desserte du terrain acquis et des conséquences sur la constructibilité (arrêt, p. 4 § 2) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions, p. 10 et 11), si ces trois documents, la lettre du 10 mars 2006 adressée par M. Z... à son confrère aux termes de laquelle il faisait état de servitudes à constituer, la lettre du 7 avril 2006 aux termes de laquelle M. Z... se déchargeait sur les époux X... du soin de se renseigner sur les règles d'urbanisme applicables sur la commune pour savoir de quelle largeur de chemin ils avaient besoin pour l'obtention du permis de construire, et enfin la clause « désignation du bien » contenue dans l'acte authentique du 6 juin 2006, rectifiée par la suite hors la présence des parties par acte du 10 juillet 2006, étaient suffisamment clairs pour des particuliers, profanes en matière immobilière, pour les informer qu'ils ne pourraient, en l'état de la rédaction de l'acte, obtenir un permis de construire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 4°) ALORS QUE, subsidiairement, la cour d'appel a considéré, par des motifs à supposer adoptés, que les époux X... n'avaient pas informé les notaires rédacteurs de la totalité de leur projet immobilier, ce qui avait eu pour conséquence de rendre indispensable un accès à leur terrain par une voie de huit mètres de large ; que les époux X... faisaient cependant valoir que, même si les notaires n'avaient pas été informés de la totalité de leur projet immobilier, ce qui n'était pas le cas, comme le démontraient les correspondances du 10 mars 2006, le chemin d'accès menant à la parcelle qu'ils devaient acquérir desservait plusieurs autres propriétés, de sorte qu'il devait impérativement avoir huit mètres de large (concl., p. 9 § 6 à 10 et p. 10 § 1 à 3) ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions qui établissaient que, même partiellement informés du projet immobilier des époux X..., les notaires avaient commis une faute en ne prévoyant pas des servitudes de passage sur le chemin d'accès à la parcelle, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE constitue un préjudice personnel, direct, certain et réparable le fait pour des acquéreurs d'un terrain à bâtir de ne pouvoir obtenir la délivrance d'un permis de construire en l'absence, dans leur acte d'acquisition, contrairement à ce qu'ils croyaient, d'un droit de passage suffisant pour leur permettre d'accéder à leur parcelle, les obligeant à initier des procédures afin de constituer des servitudes de passage au profit de leur terrain ; qu'en l'espèce, pour débouter les époux X... de leur demande dirigée contre les notaires, la cour d'appel a énoncé qu'ils étaient mal fondés à rechercher la responsabilité des notaires pour « les prétendues préjudices qu'ils auraient subis du fait de la nécessité de constituer des servitudes de passage pour rendre constructible ledit terrain » (arrêt, p. 4 § 2 in fine) ; qu'en relevant l'ensemble des difficultés auxquelles les époux X... avaient été confrontés postérieurement à la signature de l'acte (retard dans l'exécution de la construction de leur maison ; procédures multiples pour obtenir des servitudes de passage) et en jugeant néanmoins qu'ils n'avaient subi aucun préjudice, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 du code civil.