Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 21 octobre 2015, 14-24.750, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2015-10-21
Numéro d'affaire : 14-24750
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2014-07-02
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boullez, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 juillet 2014), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 1ère, 27 février 2013, pourvoi n° 11-11. 368), que, le 20 mars 1957, Marguerite Z... a consenti un bail d'habitation à sa fille, Françoise, et à l'époux de celle-ci, Emmanuel X..., portant sur les lots 2 et 3 d'un immeuble ; qu'elle est décédée le 2 juin 1986, laissant ses quatre enfants à sa succession, laquelle n'a pas été liquidée et partagée ; que les époux X... sont décédés, elle le 6 août 1993, lui le 21 février 2000, laissant pour leur succéder leurs quatre filles et leur fils, M. Patrick X... ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'attribution préférentielle du droit au bail à usage d'habitation du bien immobilier ; Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de défaut de motifs et de défaut de réponse à conclusions, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine des intérêts en présence par les juges d'appel ; qu'il ne peut donc être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Patrick X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à Mmes Agnès, Laurence, Sylvie et Marie-Hélène X... la somme totale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. Patrick X.... Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande d'attribution préférentielle du droit au bail à usage d'habitation de l'appartement des premier et deuxième étages, lots 2 et 3 de l'état descriptif de division de l'immeuble..., à Neuilly sur Seine formée par Monsieur X..., AUX MOTIFS QUE par acte sous seing privé du 20 mars 1957, Marguerite A... veuve Z... a consenti un bail à sa fille Françoise Z... et à son mari, Emmanuel X..., selon les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 portant sur les lots n° 2 et 3 de l'immeuble c'est à dire les premier et deuxième étages de l'hôtel particulier ; qu'aux termes de deux testaments olographes en date des 23 décembre 1955 et 15 mars 1961, Margueritte Z... a institué légataire à titre particulier des lots n° 2 et 3 de l'immeuble situé au..., à Neuilly sur Seine, sa fille, Françoise X... ; que les appelantes exposent que, dans le cadre des opérations de partage et de liquidation de la succession de Margueritte Z..., Françoise X... a renoncé à l'attribution préférentielle du second étage, sans renoncer au legs de ce lot n° 3, et a obtenu l'attribution préférentielle du lot n° 2 (appartement du premier étage), par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 12 septembre 1989, et également aux termes d'un autre arrêt du 25 mai 1992 ; que par jugement du 24 février 2000 rectifié le 28 septembre 2000, le tribunal de grande instance de Nanterre a rappelé que la succession de Françoise X... bénéficiait de l'attribution préférentielle du lot n° 2 de l'immeuble qui s'était transmise à ses héritiers, à la suite de son décès ; que ce même jugement a constaté que le bail conclu au profit des époux X... en 1957 s'était poursuivi car Emmanuel X... en était bénéficiaire tout comme son épouse et nonobstant l'attribution préférentielle du lot n° 2, car celle-ci n'entraîne la propriété du bien qu'au jour du partage et qu'il s'agit seulement d'une promesse d'allotissement pour la succession X..., le bail s'étant également poursuivi concernant le lot n° 3 ; qu'en application de l'article 832 du code civil, le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l'attribution préférentielle par voie de partage à charge de soulte, s'il y a lieu, de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation s'il y avait sa résidence à l'époque du décès ; que cette attribution préférentielle impose des conditions relatives à la résidence de celui qui prétend en bénéficier mais n'est pas de droit, le juge devant apprécier s'il convient ou non de l'accorder en fonction des intérêts en présence ; que c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont dit qu'il résultait de l'ensemble des éléments produits par Monsieur X..., qu'il avait sa résidence au moment du décès de son père, le 21 février 2000 dans les lieux litigieux ; qu'il suffit d'ajouter que le fait invoqué par les appelants que Monsieur X... n'est pas fiscalement imposable à Neuilly sur Seine au moment du décès de son père, et qu'il n'a payé que le cinquième de la taxe d'habitation alors que selon elles, s'il habitait sur place au moment du décès comme il le prétend, il aurait pris à sa seule charge cette taxe d'habitation ne sont pas susceptibles de remettre valablement en cause la réalité de l'établissement de l'intimé dans les lieux dès lors que le domicile fiscal est un élément parmi d'autres pour établir la réalité d'une résidence mais n'est pas à lui seul déterminant et que la prise en charge de la taxe d'habitation par l'indivision plutôt que par l'occupant est indifférente quant aux droits de ce dernier sur les lieux ; qu'en ce qui concerne l'examen des intérêts en présence, les appelants exposent d'une part, que Monsieur X... possède des biens propres, et n'est donc pas dans une situation si difficile qu'il le prétend et d'autre part, que l'octroi à son profit de l'attribution préférentielle du droit au bail viendrait créer une rupture d'égalité entre les indivisaires, d'autant plus qu'il ne justifie pas d'un intérêt prédominant sur celui de ses soeurs à bénéficier de cette attribution ; que même s'il décidait éventuellement de ne pas exercer la faculté que lui donnerait l'attribution du droit au bail de négocier une indemnité d'éviction, il n'en resterait pas moins que de façon certaine, l'attribution préférentielle du bail à son profit va les priver de la possibilité d'obtenir pour elles-mêmes, cette indemnité d'éviction et que le maintien dans les lieux de leur frère va empêcher une valorisation optimale du bien immobilier, composé non seulement du lot n° 2 mais également des lors n° 1, 3 et 4, sur lesquels elles ont des droits indivis en leur qualité d'héritier de leur grand mère, Margueritte Z... ; que Monsieur X... rappelle qu'il a vécu dans cet appartement litigieux avec ses parents depuis l'âge de cinq ans, de 1956 jusqu'à son mariage en juillet 1976 puis de nouveau de novembre 1979 date de la séparation avec sa femme, jusqu'à son départ en Angleterre en 1984, étant ajouté qu'au cours de cette dernière période à Londres, il rentrait dans l'appartement familial durant chaque fin de semaine, et enfin depuis 1991, à son retour de Londres de manière permanente et qu'il est tout particulièrement attaché sentimentalement à ces lieux ; que son souhait est de retourner vivre pour des raisons affectives dans ces lieux, où il a pratiquement toujours vécu, jusqu'au 1er avril 2011, jour de son éviction forcée ; que les consorts X... n'apportent pas devant la cour aucune preuve tangible contraire tendant à lui démontrer qu'il veut négocier de telles indemnités pour lui seul pour la simple raison qu'il n'en existe pas ; qu'il convient de rappeler la description des lieux pour lesquels Monsieur X... revendique l'attribution préférentielle du droit au bail : qu'ainsi, aux termes du rapport du 18 octobre 2008, de Monsieur B..., « l'appartement de Monsieur X... est composé de 2 étages, mais « sans escalier privatif », pour passer du 1er étage au 2ème étage, et vice versa, il faut passer par les « parties communes » c'est à dire l'escalier commun de l'immeuble », que selon le rapport du 13 mars 2009 de Monsieur C... expert judiciaire, « le hall d'entrée de l'immeuble est peu spacieux hall de 1, 50 m et en mauvais état, il n'y a ni digicode ni interphone, ni gardien ni ascenseur, les lieux ne forment pas un tout, la partie jour est au premier étage et la partie nuit au 2ème. Pour passer de l'un à l'autre, il faut passer par les parties communes, la distribution n'est pas fonctionnelle » ; que les appelantes font valoir à juste titre qu'il résulte de la configuration des biens que la valorisation de l'ensemble immobilier sera plus importante que celle des appartements pris individuellement ; qu'en effet, l'octroi de l'attribution préférentielle du droit au bail à Monsieur X... sur les 2ème et 3ème étages serait de nature à paralyser le règlement de la succession de sa grand mère comme de sa mère, ouvertes depuis 1968 et 1993, de sorte que si des considérations tenant à l'attachement sentimental de Monsieur X... aux dits lieux sont dignes d'intérêt, le souhait de ses soeurs de voir progresser le règlement de ces successions apparaît tout aussi digne d'attention et qu'en conséquence l'examen des intérêts en présence impose de ne pas faire droit à sa demande d'attribution préférentielle ; 1) ALORS QUE conformément à l'article 832 du code civil dans sa version applicable en la cause, à défaut d'accord entre les indivisaires, le juge doit apprécier le bien fondé de la demande d'attribution préférentielle du droit au bail du local servant de résidence effective à l'un des indivisaires, en fonction des intérêts en présence ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande d'attribution préférentielle du droit au bail du local servant d'habitation effective à Monsieur X..., la cour d'appel a affirmé que cette attribution ne permettrait pas une valorisation optimale de l'immeuble, mais n'a pas énoncé de motif pour fonder cette affirmation, s'abstenant notamment de dire en quoi la vente des différents lots composant l'immeuble déjà divisé des années auparavant réaliserait une valorisation moindre que la vente de l'immeuble dans son ensemble ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE dans des conclusions délaissées par la cour d'appel, Monsieur X... a fait valoir que, par jugement définitif du 24 février 2000, la demande de vente de l'immeuble en un seul lot, par les consorts X..., avait été rejetée, et la licitation de trois des lots de copropriété de l'immeuble litigieux avait été ordonnée mais que les consorts X... avaient refusé d'y faire procéder ; qu'il en résulte tout à la fois qu'une valorisation optimale par la vente de l'immeuble dans son entier se heurtait à cette décision définitive et qu'en outre, l'attribution préférentielle du droit au bail de l'appartement des premier et deuxième étages à Monsieur X... n'aurait pas pour effet de ralentir le règlement des successions, qui passe par la vente rapide des lots pour lesquels elle a été ordonnée ; qu'en rejetant la demande formée par Monsieur X... en considération de la valorisation optimale de l'immeuble et de la rapidité du règlement des successions, qu'elle a tenus pour représentant les intérêts légitimes des consorts X..., devant être privilégiés, la cour d'appel qui n'a pas répondu aux moyens de Monsieur X... de nature à neutraliser le caractère déterminant de ces critères a, en statuant ainsi, méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS QU'en outre, en se bornant à affirmer que le rejet de la demande d'attribution préférentielle formée par Monsieur X... aurait pour conséquence de rendre plus rapide le règlement de successions ouvertes déjà depuis longtemps, sans davantage en justifier, notamment au regard de la composition de la masse active des successions et des modalités de sa liquidation comme de la capacité financière de Monsieur X... d'acquitter la soulte éventuellement mise à sa charge, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision, méconnaissant encore les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.