Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 mai 2015, 13-26.879, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-05-19
Numéro d'affaire : 13-26879
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2013-09-27
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Didier et Pinet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi incident : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour fixer les indemnités revenant à M. X...au titre de l'expropriation, au profit de la société d'économie mixte Loire océan développement, de deux parcelles lui appartenant et supportant un bâtiment donné à bail à la société Samena, l'arrêt attaqué (Rennes, 27 septembre 2013), retient une valeur, avant abattements, qui tient compte de l'attractivité du site et de la pollution des parcelles ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen de la société LOD qui soutenait qu'une surface représentant plus de 18 % de la superficie totale des parcelles est dénuée de toute constructibilité, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi principal : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne M. X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. X...et la société Samena, demandeurs au pourvoi principal PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevables les mémoires des appelants déposés les 6 et 21 mai 2013, sauf dans leurs moyens visant à répondre à celui tiré de la déchéance de l'appel, ainsi que les pièces 39 à 54, à l'exception de la pièce n° 41. AUX MOTIFS QUE la déclaration d'appel est du 14 mars 2012 ; le délai pour déposer le mémoire d'appelant expirait le 14 mai 2012 à minuit ; les appelants produisent la copie de l'accusé de réception du mémoire d'appel ; il apparaît que celui-ci a été envoyé le 14 mai ; en conséquence il convient de le déclarer recevable ; en revanche ne sont recevables que les pièces déposées avec ce mémoire, à l'exception de toutes celles déposées ultérieurement ; ainsi les pièces 39 à 54 des parties appelantes seront déclarées irrecevables, à l'exception de la pièce n° 41 qui est la copie de l'accusé de réception du mémoire d'appel ; il en est de même des mémoires des 6 et 21 mai 2013 déposés par les appelants, sauf dans leurs moyens visant à répondre à celui tiré de la déchéance d'appel ; ALORS QU'est recevable le mémoire d'appel complémentaire déposé après l'expiration du délai de deux mois à dater de l'appel, en ce qu'il comprend des éléments complémentaires en réplique au mémoire de l'expropriant ; qu'en déclarant irrecevables les mémoires des 6 et 21 mai 2013 déposés par les appelants, sans rechercher s'ils ne contenaient pas des éléments complémentaires en réplique aux mémoires de la SEM LOD déposés les 29 juin 2012 et 21 mai 2013 et à celui du commissaire du gouvernement déposé le 22 juin 2012, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité à 643 801, 50 ¿ l'indemnité totale de dépossession due à monsieur Georges Eric X.... AUX MOTIFS D'UNE PART QUE la date de référence avait été arrêtée au 29 janvier 2008 par le juge de l'expropriation dans son jugement du 6 mai 2010 qui n'a pas fait l'objet d'un recours ; qu'à cette date le règlement du plan local d'urbanisme précisait que la zone UP correspond aux nouveaux quartiers qui font l'objet d'une zone d'aménagement concerté ; que les équipements nécessaires au fonctionnement de la zone existaient ou étaient en voie de réalisation ; que la parcelle BX 82 était classée en zone APIh1 (couvrant le secteur d'habitat collectif pouvant recevoir des commerces et des services) et la parcelle BX 54 était classée en zone UPIh3 (couvrant le secteur d'habitat composé de maisons individuelles) ; que monsieur X...demande que ces parcelles reçoivent la qualification de terrain à bâtir ; que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles expropriées doivent disposer d'un accès à la voie publique, d'un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et éventuellement d'assainissement, d'une situation en secteur constructible ; qu'il ressort du règlement du PLU que les parcelles sont dans un secteur désigné comme constructible ; que les terrains de l'espèce étant situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ; qu'en ce qui concerne l'accès à la voie publique : Monsieur X...soutient que la parcelle cadastrée BX 66 est une voie de desserte destinée à être utilisée par tous les propriétaires du lotissement « la Tour à Plomb » afin d'accéder sur la voie publique. Il rapporte effectivement la preuve de ce que la parcelle BX 66 est destinée à être utilisée par tous les propriétaires et il apparaît du plan cadastral que cette parcelle a l'aspect d'un chemin qui peut en faire une voie de circulation. Il n'est pas démontré toutefois par ces éléments, qu'à la date du jugement critiqué, cette parcelle permettait aux terrains expropriés d'avoir une façade sur une voie publique asphaltée. En conséquence, la condition d'accès à la voie publique au sens de l'article L. 13-15 susvisé, n'est pas établie. En ce qui concerne les réseaux : La circonstance que les bâtiments situés sur les parcelles de monsieur X...bénéficient des réseaux d'électricité, d'eau potable et d'assainissement n'est pas à elle seule suffisante pour conférer aux parcelles la qualification de terrains à bâtir. Il n'est pas discuté que les réseaux existants sont de nature à permettre le projet de lotissement. Il convient cependant d'apprécier la capacité des réseaux au regard de l'ensemble de la ZAC. Il ressort d'une note d'étude sur les réseaux effectuée à la diligence de la société LOD par la SOGREAH que le réseau électrique est insuffisant. Monsieur X...ne présente pas de document analytique à l'échelle de la ZAC de nature à apporter la preuve contraire. Ainsi, tant au regard de l'absence d'accès à la voie publique que de l'insuffisance des réseaux, les parcelles de monsieur X...ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir. Les parcelles devront être évaluées selon leur usage effectif à la date du jugement critiqué ; 1) ALORS QUE les propriétaires expropriés ne sont tenus d'abandonner les lieux qu'un mois après le paiement ou la consignation de l'indemnité d'expropriation ; que dans ses conclusions d'appel (mémoire d'appelant du 14 mai 2012 p. 8, 9 et 10 § 1) monsieur X...faisait valoir que le Conseil constitutionnel, par un arrêt du 6 avril 2012, avait déclaré contraires à la constitution les articles L. 15-1 et L. 15-2 du code de l'expropriation comme méconnaissant l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité ; il soutenait, qu'en l'espèce, la Sem LOD avait pris possession des biens expropriés avant même que soit définitivement fixée l'indemnité d'expropriation ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen déterminant des conclusions de l'exproprié, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE la qualification de terrain à bâtir s'apprécie à la date de référence ; que pour dire que les parcelles de monsieur X...ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir, la cour d'appel a retenu qu'il n'était pas démontré qu'à la date du jugement de première instance 23 février 2012, la parcelle BX 66 permettait aux terrains expropriés d'avoir une façade sur une voie publique asphaltée ; qu'en statuant ainsi quand elle relevait que la date de référence avait été arrêtée au 29 janvier 2008, la cour d'appel a violé l'article L. 3-15 du code de l'expropriation ; 3) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; qu'après avoir relevé que les bâtiments situés sur les parcelles de monsieur X...bénéficient des réseaux d'électricité, d'eau potable et d'assainissement, la cour d'appel a énoncé qu'il ressort d'une note d'étude sur les réseaux effectuée à la diligence de la SAEM LOD par la SOGREAH que le réseau électrique est insuffisant à l'échelle de la ZAC ; qu'en statuant ainsi sans analyser cette note ni exposer en quoi le réseau électrique serait insuffisant au regard de la ZAC, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4) ALORS, subsidiairement, QU'un terrain auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir peut cependant bénéficier d'une plus value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié ; que monsieur X...faisait valoir à cet égard que sa propriété, composée d'un terrain d'assise foncière de 6. 613 m ² était considérablement attractive, compte tenu notamment de sa situation géographique dans une importante agglomération, bien desservie par des moyens de communication et des accès routiers aisés ; que la cour d'appel qui n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était invitée, si la situation des parcelles expropriées ne pouvait pas être considérée comme privilégiée, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 13-13 du code de l'expropriation ; ET AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE compte tenu de la valeur intrinsèque des terrains, situés en zone constructible, l'expert judiciaire a privilégié la méthode dite de « récupération foncière » par rapport à celle du « terrain intégré » ; que l'expert a établi le rapport entre la superficie des parcelles et la superficie occupée par les bâtiments. Il en résulte que les bâtiments occupent une surface de l'ordre de 30 % de la superficie totale des deux parcelles. Il a également pris en compte le caractère pollué des terrains ; que compte tenu de la faible surface du bâti par rapport à la superficie totale prise en compte, de ce que le terrain est pollué et de ce qu'un désamiantage est envisagé à la démolition des bâtiments, il convient d'appliquer la méthode de la récupération foncière ; qu'en ce qui concerne les termes de référence : monsieur X...se prévaut :- d'une estimation du cabinet Roux réalisée en septembre 2003. Cette évaluation ancienne ne sera pas retenue,- d'un acte de vente du 23 décembre 2009 au prix de 405 ¿/ m ² qui concerne une maison d'habitation dans un secteur proche de la ZAC des Rives de Loire,- d'un acte de vente du 6 juin 2011. La fiche de relevé des formalités qu'il produit, désigne le bien vendu comme une maison d'habitation, cette vente était réalisée au prix de 413, 46 ¿/ m ². La société LOD se prévaut :- d'une vente du 18 novembre 2005 au prix de 32 000 ¿ pour la parcelle BX 83 de 672m ²,- d'un jugement du 24 mai 2007 du juge de l'expropriation de Loire Atlantique qui a retenu de 75 ¿/ m ² pour des terrains situés dans la commune de Coueron,- des arrêts du 25 février 2011 de la cour d'appel de Rennes qui, statuant sur l'évaluation des parcelles BX 43, 53, 62, 63, 64, 65 et 76 d'une part, et BX 77 et BX 78 d'autre part, toutes comprises dans la ZAC des Rives de Loire, et appliquant également la méthode de « récupération foncière » a retenu une évaluation de 150 ¿/ m ²,- du jugement du 17 mars 2010, le juge de l'expropriation de Loire Atlantique a retenu une estimation de 10 ¿/ m ² pour des parcelles situées dans la ZAC des Rives de Loire mais qui n'étaient pas toutes constructibles. Que dans son rapport, l'expert judiciaire fait état d'une première vente du 19 décembre 2007 entre la société LOD et la SCI Koria pour plusieurs parcelles de terrains à bâtir dans le périmètre d'une autre ZAC de Coueron au prix de 121, 21 ¿/ m ². Il fait ensuite état d'une vente du 21 décembre 2007 entre la société LOD et la Résidence Mirabeau pour une parcelle de terrain à bâtir également située dans cette autre ZAC, au prix de 105, 58 ¿/ m ². Les autres termes de comparaison mentionnés dans l'ordonnance ne sont pas situés en ZAC ; qu'après avoir fait une synthèse du prix de vente des parcelles avoisinantes, il a retenu que le prix moyen était de 150 ¿/ m ² et a estimé qu'en l'espèce, il devait être accordé les correctifs suivants :-10 % en raison des particularités du fond des parcelles et + 25 % en raison de l'attractivité des bords de Loire ; que compte tenu de l'ensemble de ces termes de comparaison ; de ce que les parcelles de monsieur X..., évaluées selon la méthode de la récupération foncière et non du terrain intégré, ne peuvent être évaluées à la valeur d'une maison d'habitation ; de ce que la proximité de la Loire est de nature à conférer une meilleure situation aux parcelles litigieuses par rapport celles contenues dans le rapport d'expertise, mais qu'il s'agit de sites pollués par les activités antérieures, ce qui ne peut que diminuer leur valeur, il convient de confirmer la décision critiquée en ce qu'elle a retenu une valeur de 150 ¿/ m ², qui tient compte de l'attractivité du site et de la pollution des parcelles. L'indemnité est en conséquence de 991 950 ¿, avant examen des abattements ; qu'en ce qui concerne l'abattement pour occupation : les parcelles de monsieur X...étant louées aux sociétés Samena et TSL, il convient de pratiquer un abattement pour occupation. Cet abattement doit être basé sur un calcul anticipé de l'indemnité d'éviction qui sera versée aux locataires. La SELA, qui avait obtenu devant le premier juge l'abattement de 30 % qu'elle demandait, considère devant la cour que ce montant est dérisoire compte tenu de l'indemnité sollicitée par la Samena. Monsieur X...critique également le pourcentage retenu et soutient qu'il doit être tenu compte des charges et conditions des baux commerciaux ; que l'expert avait proposé une indemnité de 93 704 ¿ ; que l'abattement sur l'indemnité de dépossession, qui vient diminuer la somme allouée à l'exproprié, doit rester distincte des accords amiables entre l'expropriant et le locataire. Il doit être tenu compte des difficultés inhérentes à la conservation d'une clientèle dès lors qu'un site industriel est déplacé, et en l'espèce, à la particularité des dimensions du bâtiment de la société Samena qui nécessite l'installation de trois ponts roulants ; que compte tenu de ces éléments, la difficulté de réinstallation, qui tient essentiellement aux dimensions d'un bâtiment, justifie une indemnité de 30 % ; qu'en ce qui concerne le coût de démolition : l'expert a chiffré ce coût à la somme de 110. 000 ¿ sur la base d'un devis de la société Occamat ; que monsieur X...propose un devis de 24. 500 ¿, ce qui suppose que l'exproprié supporte le coût de désamiantage pour un montant de 38. 479, 96 ¿ TTC ; que la société LOD verse aux débats un devis de 148. 722, 60 ¿ ; qu'après comparaison des différents devis, le montant de 110. 000 ¿ proposé par l'expert apparaît raisonnable et sera retenu ; qu'en ce qui concerne le coût de dépollution : ainsi qu'il a été expliqué plus haut, la situation des parcelles aurait été de nature à leur conférer une évaluation à un montant supérieur si elles n'avaient pas été polluées par les activités antérieures. En conséquence, leur estimation tient compte de cette particularité qu'il n'y a pas lieu de reprendre à nouveau au titre d'un abattement particulier ; qu'en conséquence, l'indemnité principale de dépossession est de : 991. 950 ¿ 297. 585 ¿ 110. 000 = 584. 365 ¿ ; que l'indemnité de remploi doit être calculée comme suit : jusqu'à 5 000 ¿ : 20 % 1. 000 ¿ entre 5. 000 et 15. 000 : 15 % 1. 500 ¿ reliquat (584. 365 ¿ 15. 000) à 10 % 56 936, 50 ¿ TOTAL : 59 436, 50 Que l'indemnité totale de dépossession est de 643 801, 50 ¿ ; 5) ALORS QU'en retenant une valeur de 150 ¿/ m ² tenant compte de l'attractivité du site et de la pollution des parcelles sans s'expliquer sur les conclusions de l'expert selon lesquelles ces correctifs devaient s'appliquer sur la base de 150 ¿/ m ², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ; 6) ALORS QUE l'abattement pour occupation s'apprécie en fonction de la différence de prix entre un immeuble libre d'occupation et un immeuble loué ; que son montant est indépendant de l'indemnité d'éviction versée au locataire ; qu'en décidant dès lors que l'abattement pratiqué sur l'indemnité revenant à l'exproprié devait être basé sur un calcul anticipé de l'indemnité d'éviction qui sera versée aux locataires, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation. Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour la SAEM Loire océan développement, demanderesse au pourvoi incident Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement du 23 février 2012 dans toutes ses dispositions et d'avoir fixé les indemnités de dépossession revenant à Georges-Eric X...à la somme totale de 643. 801, 50 ¿ ; AUX MOTIFS ADOPTES QUE : 1/ LA CONSISTANCE DU BIEN : il résulte de l'article L13-14 du Code de l'expropriation que la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut à la date du jugement fixant les indemnités dans la limite des conclusions des parties telles qu'elles résultent de leurs mémoires. Pour rappel la contenance des parcelles expropriées est de 6. 613 m2. 2/ LA DESCRIPTION DU BIEN Pour rappel les parcelles expropriées sont situées quai Emile Paraf, en bord de Loire, à proximité du centre bourg de COUERON. Elles forment une unité foncière occupée par deux bâtiments industriels. Le premier, situé sur la parcelle BX 82, est loué à la SARL TSL qui y exploite une activité de laquage. Le second, situé à la fois sur la parcelle BX 82 et BX 54, est loué à I'EURL SAMENA qui y développe une activité de préparation de pièces industrielles (sablage et peinture). Ce bâtiment, aménagé pour les besoins de l'activité, comporte notamment trois ponts roulants. L'arrière de la parcelle BX 54 est constitué d'une partie de falaise et d'une friche, et est accessible par un escalier. 3/ L'ESTIMATION DU BIEN L'article L13-13 du Code de l'expropriation pose le principe de la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par la dépossession par le biais de la fixation d'indemnités d'expropriation. Ces indemnités sont déterminées selon les règles fixées aux articles L13-14, L13-15 et L13-20 du Code de l'expropriation. Elles sont fixées en espèces d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut à la date du jugement (article L13-14 du Code de l'expropriation). Les biens sont évalués à la date du jugement de première instance, compte tenu de leur usage effectif à la date de référence et en fonction des servitudes d'utilité publique et notamment des règles d'urbanisme en vigueur à cette date (article L13-15 du Code de l'expropriation). A. Date de référence et qualification du bien Date de référence Pour rappel la date de référence a été fixée au 29 janvier 2008. Qualification du bien L'article L13-1511 du code de l'expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir aux biens qui sont à la date de référence, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois : a) effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, et dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause, et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit-de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble are la zone. b) situés dans un secteur désigné comme constructible Ces critères sont cumulatifs et si le bien exproprié ne remplit pas une de ces deux conditions, il ne peut pas être qualifié de terrain à bâtir. En l'espèce il n'est pas contesté que les parcelles de monsieur X...sont situées en zone Uplh du PLU, sous-secteurs I et 3. Selon le règlement la zone UP correspond aux nouveaux quartiers qui font l'objet d'une Zone d'Aménagement Concerté à vocation d'habitat ". Le secteur Uplh concerne le secteur à vocation d'habitat de la ZAC des Rives de Loire. Le sous-secteur UP1h1 couvre le secteur d'habitat collectif, pouvant recevoir des commerces et des services. Le sous-secteur UP1h3- couvre le secteur d'habitat composé de maisons individuelles groupées. Il s'en déduit que la zone doit être considérée comme juridiquement constructible. Concernant la desserte par une voie, les deux parcelles de monsieur X...semblent accessibles par le quai Emile Paraf, qui est une voie publique asphaltée. Toutefois l'examen du plan parcellaire permet d'observer que les parcelles en cause sont séparées de la rue par une parcelle cadastrée BX 66. Cet élément est confirmé par des pièces versées en procédure, en particulier un jugement de la juridiction de céans rendu le 17 mars 2010, selon lequel cette parcelle BX 66, décrite comme une bande de terré étroite située le long du quai sur une longueur de 160 mètres se terminant par une impasse, appartenait à l'Association Syndicale de la Tour à Plomb avant d'être expropriée. Dès lors, les parcelles de monsieur X...n'ayant pas d'accès direct sur une voie publique, la condition de desserte n'est pas remplie. Ceci constitue un premier obstacle à la qualification de terrain à bâtir. S'agissant des réseaux, le débat porte essentiellement sur leur capacité au regard de l'ensemble de la ZAC, tel qu'exigé par le texte susvisé. La société LOD produit une note technique établie par la société SOGREAH relativement à l'aménagement de la ZAC Rives de Loire. Bien que concernant les parcelles de la SCI La Souvretoise, elle présente un intérêt en ce qu'elle se prononce sur les réseaux existants. Ainsi le réseau d'électrification, composé d'un poste CR 82, qui ne dessert pas seulement la SCI La Souvretoise, est qualifié d'insuffisant pour la centaine de logements proposée. La SOGREAH estime que le dispositif doit être complété de deux câbles supplémentaires. Par ailleurs le réseau d'eau potable est également insuffisant, tout comme le réseau d'eaux pluviales qui suppose des aménagements. Seuls les réseaux de gaz, télécommunication et eaux usées apparaissent suffisants, sous réserve néanmoins de travaux de déplacement des conduites sous les futures voiries. La société LOD produit également deux arrêts de la chambre des expropriations de la Cour d'appel de RENNES et un jugement de la juridiction de céans concernant les parcelles BX 43, 52, 53, 62 à 65, 76 à 78. Toutes se situent à proximité immédiate des biens de monsieur X...(les parcelles BX 52 et 53 étant contiguës au tènement), le long du quai Emile Paraf. Pour le même motif tiré de l'insuffisante capacité des réseaux à desservir l'ensemble de la zone, la qualification de terrain à bâtir a été exclue. Il découle des éléments exposés ci-dessus que les critères cumulatifs exigés par la loi pour conférer à un bien la qualification de terrain à bâtir ne sont pas réunis. Dès lors les parcelles de monsieur X...doivent être évaluées selon leur usage effectif. B. Estimation du bien L'article L13-16 du Code de l'expropriation dispose que : " sous réserve de l'article L13-17, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié des superficies concernées ". Méthode d'évaluation La société LOD revendique l'application de la méthode dite " terrain intégré " estimant que, les biens supportant des bâtiments industriels, l'évaluation peut être effectuée d'après leur surface utile, sur la base de valeurs unitaires dégagées perdes mutations portant sur des biens comparables. Cette méthode n'apparaît cependant pas pertinente en l'espèce. En effet elle n'a d'intérêt que lorsque les constructions occupent la totalité ou la quasi-totalité du terrain et/ ou lorsque la densité de construction correspond déjà à celle autorisée par le document d'urbanisme, et/ ou lorsque la construction est très développée en hauteur, et/ ou lorsque le terrain a une superficie inférieure au minimum fixé par la réglementation d'urbanisme. Or en l'espèce la superficie utile telle que retenue dans le rapport d'expertise constitue 30 % de la superficie totale du tènement. De plus le règlement de la zone UPIh ne prescrit aucune superficie minimale pour les terrains constructibles et l'emprise au sol n'est pas limitée. Dès lors les terrains de monsieur X...dégagent une constructibilité bien supérieure à celle représentée par les seuls bâtis existants. De plus s'il est exact que les bâtiments existants ne sont pas dénués de toute valeur puisqu'ils sont toujours exploités par le locataire, leur qualité tient surtout à leurs dimensions qui permettent d'abriter des ponts roulants nécessaires à l'activité de l'EURL SAMENA. Sur ce point la société LOD admet elle-même que la problématique des ponts roulants relève de l'indemnisation du locataire et non du propriétaire foncier. Par conséquent il n'apparaît pas que les bâtis édifiés sur les parcelles de monsieur X...dégagent une valeur intrinsèque suffisante pour fixer de manière juste l'indemnité de dépossession. Monsieur X...et le commissaire du gouvernement proposent de retenir la méthode de la récupération foncière Cette méthode s'attache à estimer la valeur vénale d'une propriété bâtie en fonction des possibilités de récupération du terrain pour la construction. Elle s'applique notamment lorsque la construction est relativement peu importante par rapport à la superficie du terrain ou lorsque les constructions sont anciennes et en mauvais état. Il a été indiqué supra que la superficie utile des bâtis ne représente en l'espèce que 30 % de la superficie totale et que les constructions, sans être en mauvais état, n'avaient d'intérêt que par leurs dimensions. Parallèlement la constructibilité du terrain a été mise en évidence. Sur ce point le fait qu'une partie du tènement soit composé d'une falaise, qui restreint les possibilités matérielles de construction, ne suffit pas à retirer toute sa valeur au terrain nu. L'expert privilégie également cette méthode au motif justement qu'elle prend en compte l'utilisation effective de ce qui peut être fait des biens en cause ainsi que la valeur effective du terrain. Par conséquent cette méthode sera appliquée au cas d'espèce Termes de comparaison A. Termes de comparaison de la société LOD La société LOD ne propose aucun terme de comparaison en application de la méthode dite de récupération foncière. B. Termes de comparaison de monsieur X...B1 Estimation du cabinet ROUX datant de septembre 2003 : 325 000 E B2 Expropriations dans le cadre du projet " ZAC OUBBT " à COUERON B3 Vente du. 23 décembre 2009 d'un immeuble (1. 604 m2) supportant une maison d'habitation, à proximité immédiate des parcelles de monsieur X...; zonage U : 650. 000 soit 405. 24 ¿/ m ². La référence B1 est une estimation aujourd'hui ancienne, réalisée sous l'empire de l'ancien document d'urbanisme qui classait les parcelles de monsieur X...en zone Naa. Elle prend en compte les bâtiments ce qui ne peut être admis dans le cadre d'une évaluation par récupération foncière. Il convient enfin de remarquer que monsieur X...sollicite une indemnité principale bien supérieure (2. 679. 852 ¿) sans véritablement s'expliquer sur une telle augmentation en neuf années. La référence B2 est une mention aux expropriations réalisées dans le cadre de l'aménagement d'une autre ZAC sur la commune de COUERON. Monsieur X...ne cite que deux articles de presse, qui ne peuvent en aucun cas constituer la preuve d'une mutation effective. En outre il omet de préciser qu'entre l'acquisition par voie d'expropriation et la revente des lots se sont déroulés les travaux d'aménagement de la zone, et très probablement la viabilisation des terrains, qui justifient l'écart de prix. La référence B3 correspond à la vente d'une maison d'habitation. Ce terme de comparaison n'est pas pertinent car il concerne un bien d'une superficie inférieure à celle du tènement de monsieur X..., plus avantageuse sur le marché immobilier libre. En outre la société LOD et l'expert ont objecté que le bien se situe en zone UA du PLU, qui correspond à une zone déjà urbanisée, agglomérée et dense de centre ville/ centre-bourg/ centre de quartier. Enfin compte tenu du bâti à usage d'habitation, il est hautement probable que l'évaluation ait été déterminée en fonction de la valeur dudit bâti soit selon une méthode de terrain intégré. C. Termes de comparaison du commissaire du gouvernement Cl. Vente du 11 juin 2007 d'une parcelle de 4. 385 m2 cadastrée BT 632-634 et 635. 600. 000 ¿ soit 136. 83 ¿/ m2. Le commissaire du gouvernement observe que le bien se situe en hauteur mais à une faible distance des biens expropriés. Il estime que les parcelles de monsieur X...sont avantagées par leur localisation sur voie et en bord de Loire. L'acte ne figurant pas au dossier manquent des précisions sur le zonage et la configuration des lieux. D. Termes de comparaison de l'expert Dl. Acte du 19 décembre 2007 entre la société LOD et la SCI KORIA : parcelles de terrains à bâtir cadastrées Cl 292 à 298, 359, 360 : 6. 314 m2 pour 765. 310. 85 HT, soit 121, 21 ¿/ m ². D2 Acte du 21 décembre 2007 entre la société LOD et la Résidence Mirabeau : parcelle de terrain. à bâtir cadastrée Cl 358 (ZAC Ouest Centre Ville) : 356 024. 15 ¿ HT pour 3372 m2, soit 105. 58 ¿/ m2 D3 Acte du 30 septembre 2009 entre la société LOD et les consorts Y...-Z...: parcelle de terrain à bâtir cadastrée Cl 309 : 105. 000 pour 675 m2 soit 155. 56 ¿. D4 Acte du 21 mai 2009 entre les consorts A...-B...et la SCI St JEAN DE LA NOE : parcelle de terrain à bâtir cadastré CZ 198 : 337 750 ¿ pour 2100 m2 soit 160. 83 ¿/ m ². D5 Acte du 1er septembre 2009 entre les consorts C...et les consorts D...-E... : parcelle de terrain à bâtir cadastré DM314 : 100 000 ¿ pour 750 m2 soit 133. 33 ¿/ m2. Les autres termes proposés par l'expert concernent des locaux d'activité et ne sont pas pertinents au regard de la méthode d'évaluation retenue. Chacune de ces références porte sur des terrains à bâtir. Les biens objets des ventes D1 à D3 sont des lots issus de l'aménagement de la ZAC Ouest Centre Ville soit après viabilisation. La référence D4 mentionne des bâtis destinés à être démolis, sans autre précision. La valeur moyenne de ces références est de 135. 30 ¿/ m2. Pour les plus récentes d'entre elles (2009) la moyenne est de 149. 90 ¿/ m ². Sur la base de cette moyenne l'expert apporte deux correctifs : le premier tenant à la difficulté d'aménager le fond du tènement de monsieur X...(falaise), le second lié à l'emplacement valorisant en bord de Loire. Il retient finalement la somme de 172. 50 ¿/ m2. Si la localisation en bord de Loire est un facteur de plus-value important, plusieurs éléments de moins-value sont à retenir : l'absence de qualification à bâtir, la pollution des sols et sous-sols. Par conséquent la valeur des biens de monsieur X...ne saurait excéder 150 ¿/ m2, soit la somme de 150 ¿ x 6613 m2 = 991 950 ¿. Sur l'abattement pour occupation Il n'est pas contesté que les parcelles de monsieur X...sont louées, d'une part à la société TSL, d'autre part à I'EURL SAMENA. A ce titre la société LOD applique un abattement de 30 %. Le commissaire du gouvernement estime qu'un abattement de 40 % serait excessif dans la mesure où l'occupant n'est pas en l'espèce un commerçant ayant pignon sur rue avec une clientèle de particuliers, achalandage etc. Il propose une année de loyers (24 000 ¿) et trois mois de bénéfices (50. 000 ¿) pour le trouble commercial lié au transfert. L'expert a procédé à une moyenne entre les calculs de l'abattement opéré par le commissaire du gouvernement et la partie expropriante, pour en déduire un pourcentage de 22, 5 %. En l'espèce la société SAMENA a pour activité le sablage, la métallisation, la peinture, la protection et le traitement de pièces industrielles. La société TSL a une activité de laquage. Ces activités spécialisées bénéficient d'une clientèle particulière qui n'est pas attachée à la localisation du site de production. En revanche, pour I'EURL SAMENA, les dimensions des bâtiments revêtent une importance certaine puisqu'ils doivent abriter trois ponts roulants. Cette particularité est une donnée importante de la possibilité et la facilité du déménagement des locaux. Cette particularité ne permet pas de retenir la méthode de calcul présentée par monsieur le commissaire du gouvernement, qui ne reflète qu'imparfaitement les difficultés de réinstallation du locataire. Il sera donc fait application d'un abattement de 30 %. La valeur du bien de monsieur X...doit donc être ramenée à : 991. 950- (991. 950 x 30 %) : 694 365 ¿ Sur la démolition La méthode d'évaluation dite par récupération foncière implique de déduire le coût de la démolition des bâtiments afin de retrouver la valeur d'un terrain nu. En l'espèce l'expert retient un coût de démolition de 110. 000 ¿ HT sur la base d'un devis de la société OCCAMAT. La société LOD rappelle que dans une procédure relative à des bâtiments moins grands, situés à proximité des parcelles de monsieur X..., le devis pour les frais de démolition s'élevait à 124. 350 ¿ HT soit 148 722. 50 ¿ TTC. Monsieur X...conteste le montant retenu par l'expert au motif qu'il n'a sollicité aucun autre devis et réclamer qu'aucun abattement ne soit pratiqué à ce titre. Tout d'abord la simple contestation du chiffrage de ce coût de démolition ne saurait suffire à écarter le principe de l'abattement de ce chef. Ensuite le procès civil étant la chose des parties, il n'était pas inconcevable que monsieur X...produise lui-même un devis. Enfin ce devis apparaît plus avantageux que celui fourni par la société LOD, concernant une autre espèce, et est donc favorable à monsieur X.... Il sera donc déduit une somme de 110. 000 ¿ de l'indemnité principale. La valeur du bien de monsieur X...doit donc être ramenée à : 694. 365 ¿ 110. 000 = 584 365 ¿. Sur la pollution Il n'est pas contesté que le site, au delà des seules parcelles appartenant à monsieur X..., est pollué et nécessite une dépollution avant sa reconversion. Une solution de réhabilitation a été préconisée, consistant en la mise en place d'une couverture, la réalisation de barrières étanches, l'instauration de servitudes d'utilité publique. La société LOD considère que le coût de la dépollution doit nécessairement être pris en compte dans la fixation de la valeur des terrains dès lors qu'il pèsera sur les charges de l'aménagement des terrains. Se fondant sur l'estimation partielle de 880. 000 HT pour l'ensemble du site, elle soutient que la dépollution coûtera pour les terrains en cause la somme de 11 ¿/ m2. Monsieur X...critique ce chiffrage, qui n'est selon lui ni détaillé, ni justifié. ll ajoute que la nécessité des travaux est commandée par l'usage futur d'habitation, et qu'il ne lui appartient pas de supporter ce changement de destination. Le commissaire du gouvernement indique que le coût de la dépollution doit venir en déduction de l'indemnité principale. L'expert applique le même raisonnement et la même déduction que la société LOD. Toutefois l'examen des pièces versées par la société LOD met en évidence une intervention de l'autorité préfectorale auprès de la société TREFFIMETAUX, ancien exploitant sur le site et principal pollueur. Il n'est donc. pas établi. que la charge de la dépollution sera entièrement assumée par l'aménageur, ni qu'elle doive, en l'état, peser sur les propriétaires fonciers ou locataires actuels. C'est d'ailleurs en ce sens qu'a statué la Cour d'appel dans les dossiers concernant les parcelles voisines de celles de monsieur X.... Par conséquent si la pollution est un élément de moins-value à prendre en considération dans l'évaluation globale des parcelles litigieuses, il n'appartient pas à la juridiction de céans de faire assumer financièrement à la partie expropriée le coût de la dépollution. En définitive l'indemnité principale de dépossession revenant à monsieur X...sera fixée à la somme de 584. 365 ¿ » ; ET AUX MOTIFS PROPRES QUE « DESCRIPTION DU BIEN : la description du bien faite par le juge de l'expropriation n'est pas l'objet de discussion entre les parties. Il s'agit de deux parcelles d'une superficie totale de 6. 613 m2, située en bord de Loire à proximité du centre bourg de Coueron. Elles forment une unité foncière occupée par deux bâtiments industriels. Le premier, situé sur la parcelle BX 82, est loué à la SARL TSL qui y exploite une activité de laquage. Le second, situé à la fois sur la parcelle BX 82 et sur la parcelle BX 54, est loué à L'EURL SAMENA qui y développe une activité de préparation de pièces industrielles. L'arrière de la parcelle BX 54 est constitué d'une partie de falaise et d'une friche, et est accessible par un escalier ; DATE DE REFERENCE ET QUALIFICATION : Vu l'article L13-15 du code de l'expropriation, la date de référence avait été arrêtée au 29 janvier 2008 par le juge de l'expropriation dans son jugement du 06/ 05/ 2010 qui n'a pas fait l'objet d'un recours. A cette date le règlement du plan local d'urbanisme précisait que la zone UP correspond aux nouveaux quartiers qui font l'objet d'une Zone d'aménagement concerté. Les équipements nécessaires au fonctionnement de la zone existaient ou étaient en voie de réalisation. La parcelle BX 82 était classée en zone AP1h1 (couvrant le secteur d'habitat collectif pouvant recevoir des commerces et des services) et la parcelle BX 54 était classée en zone UP1h3 (couvrant le secteur d'habitat composé de maisons individuelles). Monsieur X...demande que ses parcelles reçoivent la qualification de terrain à bâtir. Pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, les parcelles expropriées doivent disposer d'un accès à la voie publique, d'un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et éventuellement d'assainissement, d'une situation en secteur constructible. Il ressort du règlement du PLU que les parcelles sont dans un secteur désigné comme constructible. Les terrains de l'espèce étant situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sois rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. En ce qui concerne l'accès à la voie publique : Monsieur X...soutient que la parcelle cadastrée BX 66 est une voie de desserte destinée à être utilisée par tous les propriétaires du lotissement " La Tour à Plomb " afin d'accéder sur la voie publique. Il rapporte effectivement la preuve de ce que la parcelle BX 66 est destinée à être utilisée par tous les propriétaires et il apparaît du plan cadastral que cette parcelle à l'aspect d'un chemin, qui peut en faire une voie de circulation. Il n'est pas démontré toutefois par ces éléments, qu'à la date du jugement critiqué, cette parcelle permettait aux terrains expropriés d'avoir une façade sur une voie publique asphaltée. En conséquence, la condition d'accès à la voie publique au sens de l'article L13-15 susvisé, n'est pas établie. En ce qui concerne les réseaux : la circonstance que les bâtiments situés sur les parcelles de Monsieur X...bénéficient des réseaux d'électricité, d'eau potable et d'assainissement n'est pas à elle seule suffisante pour conférer aux parcelles la qualification de terrains à bâtir. Il n'est pas discuté que les réseaux existants sont de nature à permettre le projet de lotissement. Il convient cependant d'apprécier la capacité des réseaux au regard de l'ensemble de la ZAC. Il ressort d'une note d'étude sur les réseaux effectuée à la diligence de la société LOD par la SOGREAH que le réseau électrique est insuffisant. Monsieur X...ne présente pas de document analytique à l'échelle de la ZAC de nature à apporter la preuve contraire. Ainsi, tant au regard de l'absence d'accès à la voie publique que de l'insuffisance des réseaux, les parcelles de Monsieur X...ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir. Les parcelles devront être évaluées selon leur usage effectif à la date du jugement critiqué ; EVALUATIONS : Compte tenu de la valeur intrinsèque des terrains, situés en zone constructible, l'expert judiciaire a privilégié la méthode dite de " récupération foncière " par rapport à celle du " terrain intégré ". L'expert a établi le rapport entre la superficie des parcelles et la superficie occupée par les bâtiments. Il en résulte que les bâtiments occupent une surface de l'ordre de 30 % de la superficie totale des deux parcelles. Il a également pris en compte le caractère pollué des terrains. Compte tenu de la faible surface du bâti par rapport à la superficie totale prise en compte, de ce que le terrain est pollué et de ce qu'un désamiantage est envisagé à la démolition des bâtiments, il convient d'appliquer la méthode de la récupération foncière. - En ce qui concerne les termes de références : Monsieur X...se prévaut : * d'une estimation du cabinet Roux réalisée en septembre 2003. Cette évaluation ancienne ne sera pas retenue ; * d'un acte de vente du 23 décembre 2009 au prix de 405 ¿/ m2 qui concerne une maison d'habitation dans un secteur proche de la ZAC des Rives de Loire ; * d'un acte de vente du 6 juin 2011. La fiche de relevé des formalités qu'il produit, désigne le bien vendu comme une maison d'habitation, cette vente était réalisée au prix de 413, 46 ¿/ m2. La société LOD se prévaut : * d'une vente du 18 novembre 2005 au prix de 32. 000 ¿ pour la parcelle BX 83 de 672 m ² *d'un jugement du 24 mai 2007 du juge de l'expropriation de Loire Atlantique qui a retenu de 75 ¿/ m2 pour des terrains situés dans la commune de Coueron. * des arrêts du 25 février 2011 de la cour d'appel de Rennes qui, statuant sur l'évaluation des parcelles BX 43, 53, 62, 63, 64, 65, et 76 d'une part ; et BX 77 et BX 78 d'autre part, toutes comprises dans la ZAC des Rives de Loire, et appliquant également la méthode de " récupération foncière " a retenu une évaluation de 150 ¿/ m2. * du jugement du 17 mars 2010, le juge de l'expropriation de Loire Atlantique a retenu une estimation de 10 ¿/ m2 pour des parcelles situées dans la ZAC des Rives de Loire mais qui n'étaient pas toutes constructibles. Dans son rapport, l'expert judiciaire fait état d'une première vente du 19 décembre 2007 entre la société LOD et la SCI KORIA pour plusieurs parcelles de terrains à bâtir dans le périmètre d'une autre ZAC de Coueron au prix de 121, 21 ¿/ m2. Il fait ensuite état d'une vente du 21 décembre 2007 entre la société LOD et la RESIDENCE MIRABEAU pour une parcelle de terrain à bâtir également située dans cette autre ZAC, au prix de 105, 58 ¿/ m2. Les autres termes de comparaison mentionnés dans l'ordonnance ne sont pas situés en ZAC. Après avoir fait une synthèse du prix de vente des parcelles avoisinantes, il a retenu que le prix moyen était de 150 ¿/ m2 et a estimé qu'en l'espèce, il devait être accordé les correctifs suivants :-10 % en raison des particularités du fond des parcelles et ÷ 25 % en raison de l'attractivité des bords de Loire. Compte tenu de l'ensemble de ces termes de comparaison ; de ce que les parcelles de Monsieur X..., évaluées selon la méthode de la récupération foncière et non du terrain intégré, ne peuvent être évaluées à la valeur d'une maison d'habitation ; de ce que la proximité de la Loire est de nature à conférer une meilleure situation aux parcelles litigieuses par rapport celles contenues dans le rapport d'expertise, mais qu'il s'agit de sites pollués par les activités antérieures, ce qui ne peut que diminuer leur valeur, il convient de confirmer la décision critiquée en ce qu'elle a retenu une valeur de 150 ¿/ m2, qui tient compte de l'attractivité du site et de la pollution des parcelles. L'indemnité est en conséquence de 991. 950 ¿, avant examen des abattements ;- En ce qui concerne l'abattement pour occupation : Les parcelles de Monsieur X...étant louées aux sociétés SAMENA et TSL, il convient de pratiquer un abattement pour occupation. Cet abattement doit être basé sur un calcul anticipé de l'indemnité d'éviction qui sera versée aux locataires. La SELA, qui avait obtenu devant le premier juge l'abattement de 30 % qu'elle demandait, considère devant la cour que ce montant est dérisoire compte tenu de l'indemnité sollicitée par la SAMENA. Monsieur X...critique également le pourcentage retenu et soutient qu'il doit être tenu compte des charges et conditions des baux commerciaux. L'expert avait proposé une indemnité de 93. 704 ¿. L'abattement sur l'indemnité de dépossession, qui vient diminuer la somme allouée à l'exproprié, doit rester distincte des accords amiables entre l'expropriant et le locataire. 11 doit être tenu compte des difficultés inhérentes à la conservation d'une clientèle dès lors qu'un site industriel est déplacé, et en l'espèce, à la particularité des dimensions du bâtiment de la société SAMENA qui nécessite l'installation de trois ponts roulants. Compte tenu de ces éléments, la difficulté de réinstallation, qui tient essentiellement aux dimensions d'un bâtiment, justifie une indemnité de 30 %. - En ce qui concerne le coût de démolition : L'expert a chiffré ce coût à la somme de 110. 000 ¿ sur la base d'un devis de la société OCCAMAT. Monsieur X...propose un devis de 24. 500 ¿, ce qui suppose que l'exproprié supporte le coût de désamiantage pour un montant de 38. 479, 96 ¿ TTC. La société LOD verse aux débats un devis de 148 722, 60 ¿. Après comparaison des différents devis, le montant de 110 000 ¿ proposé par l'expert apparaît raisonnable et sera retenu ; - En ce qui concerne le coût de dépollution : Ainsi qu'il a été expliqué plus haut, la situation des parcelles aurait été de nature à leur conférer une évaluation à un montant supérieur si elles n'avaient pas été polluées par les activités antérieures. En conséquence, leur estimation tient compte de cette particularité qu'il n'y a pas lieu de reprendre à nouveau au titre d'un abattement particulier. En conséquence, l'indemnité principale de dépossession est de 991. 950-297. 585-110. 000 = 584 365 ¿ L'indemnité de remploi doit être calculée comme suit : jusqu'à 5. 000 ¿ : 20 % = 1. 000 ¿ entre 5. 000 et 15. 000 : 15 % = 1. 500 ¿ reliquat (584. 365 ¿ 15. 000) à 10 % = 56. 936, 50 ¿. TOTAL : 59 436, 50. L'indemnité totale de dépossession est de 643. 801, 50 ¿ ». ALORS QUE l'exposante avait démontré dans son mémoire d'appel et à titre incident (cf. mémoire d'appel du 20 juin 2012 p. 17 et 18) que le juge de l'expropriation avait omis de prendre en compte, pour fixer l'indemnité de dépossession, le caractère totalement impropre à la construction de la partie située au nord de la parcelle BX n° 54, totalement inexploitable pour une surface de plus de 1. 200 m ², d'où suit qu'en statuant comme elle l'a fait sans répondre à ces conclusions péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.