Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 31 mars 2009, 08-15.482, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2009-03-31
Numéro d'affaire : 08-15482
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2008-03-18
Président : Mme Favre (président)
Avocats : SCP Ghestin, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu les articles 1028 et 1840 G octiès du code général des impôts, en leur rédaction applicable en la cause ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte authentique du 6 décembre 1996, le groupement foncier agricole Domaine d'Orphée (le GFA), dont Mme X... est la gérante, a acquis d'une société d'aménagement foncier et d'établissement rural une propriété rurale et d'exploitation, bénéficiant du régime de faveur de l'article 1028 ter du code général des impôts contre l'engagement de conserver la destination agricole des immeubles acquis pendant un délai de dix ans ; que, par acte authentique du 4 juillet 1997, le GFA a donné à bail la propriété à l'EARL de Poussignan (l'EARL), gérée également par Mme X... ; qu'invoquant l'existence, parmi les biens acquis, d'une maison de maître ne pouvant être considérée comme étant à usage agricole, l'administration des impôts a notifié au GFA un redressement de droits sur la partie du prix correspondant à cette maison ; qu'après rejet de sa réclamation, le GFA a fait assigner le directeur des services fiscaux afin d'obtenir la décharge du rappel des droits estimés dus ; Attendu que pour prononcer la décharge des droits d'enregistrement au profit du GFA, l'arrêt retient que la maison de maître est attachée à l'exploitation agricole, dans la mesure où les parcelles sur lesquelles elle est implantée forment un seul tenant, peu important que la partie réservée à l'habitation soit séparée du reste du domaine où se trouve l'exploitation agricole ainsi que ses bâtiments spécifiques et qu'elle dispose d'un tennis et d'une piscine ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que le maintien du bénéfice du régime de faveur prévu par les dispositions du premier de ces textes est subordonné au fait que les bâtiments servant à l'habitation de l'exploitant agricole constituent l'accessoire de son exploitation ; que ne constitue pas un tel accessoire une maison pourvue de dépendance bâties, utilisée à titre de résidence secondaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ; Condamne le groupement foncier agricole Domaine d'Orphée aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour le directeur des impôts Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance d'Auch, lequel avait jugé fondée la déchéance du régime de faveur prononcée à l'encontre du GFA Domaine d'Orphée ; AUX MOTIFS QUE l'exonération prévue par l'article 1028 ter du code général des impôts suppose, en premier lieu, que la cession opérée par une SAFER ait pour objet le maintien, la création ou l'agrandissement d'exploitations agricoles. Cette condition existe en l'espèce puisque le domaine sur lequel se trouve une maison de maître selon la description de l'acte de vente est une exploitation agricole et que cette affectation a été maintenue. Il faut en second lieu, que l'acquéreur ait pris l'engagement, pour lui et ses ayants cause, de conserver la destination des immeubles acquis pendant un délai de dix ans à compter du transfert de propriété, à défaut de quoi, selon les dispositions de l'article 1840 G octiès du même code, il est tenu d'acquitter à première réquisition les droits et taxes dont l'acquisition avait été exonérée, outre un droit supplémentaire de 1 %. En l'espèce, l'affectation du domaine n'a pas été modifiée, pas plus que celle de la maison de maître et de son parc qui ont été aménagés par le précédent exploitant, l'indivision Y... dont la SAFER a rétrocédé la propriété au GFA Domaine d'Orphée constituée par Mme X... et son fils. La maison de maître est attachée à l'exploitation, les parcelles sur lesquelles elle est implantée formant un seul tenant ; il est indifférent que la partie d'habitation soit séparée par une clôture du reste du domaine où se trouve la partie exploitation est sic ses bâtiments spécifiques, tout comme est indifférent le nombre de pièces de la maison et le fait qu'elle soit agrémentée d'un tennis et d'une piscine. Une maison dépendant d'une exploitation est nécessairement distincte par sa destination qui est l'habitation, la distinction de son affectation n'empêche pas qu'elle puisse être l'accessoire de l'exploitation. Au regard de ses caractéristiques purement physiques, la maison de maître qui est implantée sur le domaine agricole auquel elle donne son nom de château de Poussignan est objectivement un accessoire, affecté à l'exploitation agricole. L'acquéreur, c'est à dire le GFA Domaine d'Orphée n'a apporté aucune modification à cette configuration de l'ensemble pas plus que l'affectation des terres ou de la maison de maître qui est implantée. Mme X... qui est gérante du GFA et de l'EARL n'occupait pas autrement la maison qu'elle ne le fait depuis la constitution de l'EARL à laquelle le GFA a loué les immeubles dans le cadre d'un bail à long terme. Ces entités n'ont rien de fictif, contrairement à ce qu'à relevé le premier juge, puisque le GFA est réellement propriétaire d'une exploitation agricole avec maison de maître et que l'EARL exploite réellement les terres agricoles en même temps qu'il occupe la maison, de manière permanente en sa qualité d'exploitant. Il est égal que des personnes physiques puissent créer des personnes morales afin de séparer leurs activités dès lors que ces personnes morales recouvrent une réalité, en l'espèce la propriété foncière pour le GFA et une activité d'exploitant agricole pour l'EARL ; l'appelant relève à juste titre que ces entités sont régies par le droit français, emploient du personnel affilié au régime des salariés agricoles et paient des impôts en France. Le fait que l'exploitation du domaine soit assurée depuis juillet 1998, non plus directement par le GFA mais sous la forme d'une EARL liée au premier par un bail à long terme, ne peut être considéré comme une modification de la destination agricole des immeubles acquis en décembre 1996 de la SAFER GHL. L'appelant fait valoir à bon droit que la destination du domaine et celle de la maison de maître qui lui est rattachée doit être appréciée relativement à l'EARL qui est locataire de l'ensemble et non relativement à la situation personnelle de sa gérante qui n'a pas changé puisque, avant la constitution de l'EARL, celle-ci cumulait deux activités, celle de gérant du GFA et celle de gérante salariée d'un hôtel située en Andorre. La maison de maître dans laquelle se trouvent le siège et les bureaux de l'EARL est toujours un immeuble d'habitation affecté à l'exploitation agricole dans laquelle Mme X... qui est gérante du GFA propriétaire et de l'EARL exploitante réside régulièrement pour les besoins de cette exploitation. Il est indifférent que cette résidence ne soit pas permanente et qu'elle se déroule en alternance avec l'autre partie de la semaine que Mme X... consacre à sa seconde activité de gérante salariée d'un hôtel en Andorre. La maison de maître occupée par la gérante de l'EARL qui exploite le domaine n'est pas une résidence secondaire puisque cette occupation, à défaut d'être permanente, a lieu de manière habituelle en fonction des besoins de l'exploitation, ou de sa gestion, tout au long de l'année ; il ne s'agit pas d'une occupation occasionnelle ou saisonnière, uniquement affectée aux loisirs ou au temps libre. La circonstance que Mme X... ayant sa résidence fiscale en Andorre, l'administration française l'ait soumise pour la taxe d'habitation au régime plus pénalisant des occupants d'une résidence secondaire n'est pas un argument pertinent au regard de éléments de fait sus analysés. Enfin, Mme X... exploite le domaine agricole du château de Poussignan par l'EARL dont elle est l'unique associée et la gérante par le personnel que cette EARL emploie ; il est indifférent qu'elle ne participe pas personnellement aux travaux agricoles. L'administration n'est pas fondée, en conséquence, à remettre en cause l'exonération accordée pour l'ensemble des immeubles, maison de maître comprise, lors de la rétrocession de la propriété par la SAFER au GFA Domaine d'Orphée. Il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de prononcer la décharge des droits rappelés. Articles 1028 ter et 1840 G octiès du CGI - violation de la loi - ALORS QUE l'article 1028 ter du code général des impôts exonère de droit de timbre et prévoit la perception au profit des départements de la seule taxe de publicité foncière au taux réduit de 0, 60 % augmentée des frais d'assiette et de recouvrement, les cessions d'immeubles à destination agricole réalisées par les SAFER à la condition que l'acquéreur s'engage pour lui et ses ayants cause à conserver à cette destination pendant une durée minimale de dix ans à compter de la date du transfert de propriété ; qu'en vertu des dispositions de l'article 1840 G octiès du même code, en cas de non-respect de l'engagement, l'acquéreur ou ses ayants cause sont tenus d'acquitter à première réquisition les droits et taxes dont l'acte d'acquisition a été exonéré ; que s'agissant des bâtiments servant à l'habitation de l'exploitant, le maintien du bénéfice du régime de faveur de l'article 1028 ter précité est subordonné au fait qu'ils constituent l'accessoire de l'exploitation agricole ; qu'il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que ne constitue pas l'accessoire d'une exploitation agricole une maison pourvue de vaste dépendances bâties et utilisée à titre de résidence secondaire ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que le G. F. A. Domaine d'Orphée a acquis le 6 décembre 1996 une propriété rurale d'exploitation comprenant maison de maître et dépendances, bâtiments de colons et dépendances, terres attenantes avec l'engagement de conserver, conformément aux dispositions de l'article 1028 ter précité, la destination agricole du bien pendant une durée de dix ans ; que ce domaine a été donné à bail à long terme à l'EARL de Poussignan dont l'associée unique, Mme X..., est domiciliée en Andorre ; que, dès lors, en décidant néanmoins que la maison de maître occupée par la gérante de l'EARL qui exploite le domaine constitue l'accessoire de l'exploitation agricole et n'est pas une résidence secondaire alors qu'elle avait constaté d'une part, que l'habitation agrémentée d'une piscine et d'un tennis, était séparée par une clôture de la partie exploitation et de ses bâtiments spécifiques, d'autre part que cette résidence, pour Mme X..., n'était pas permanente et qu'elle avait sa résidence fiscale en Andorre, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions des articles 1028 ter et 1840 G octiès du code général des impôts. Articles 1028 ter du CGI et 411-59 du code rural - violation de la loi - ET ALORS QUE l'article 1028 ter du code général des impôts exonère de droit de timbre et prévoit la perception au profit des départements de la seule taxe de publicité foncière au taux réduit de 0, 60 % augmentée des frais d'assiette et de recouvrement, les cessions d'immeubles à destination agricole réalisées par les SAFER à la condition que l'acquéreur s'engage pour lui et ses ayants cause à conserver à cette destination pendant une durée minimale de dix ans à compter de la date du transfert de propriété ; que s'agissant des bâtiments servant à l'habitation de l'exploitant, le maintien du bénéfice du régime de faveur précité est subordonné au fait qu'ils constituent l'accessoire de l'exploitation agricole ; qu'en outre, lorsque l'exploitation d'une propriété agricole est réalisée par un associé exploitant unique d'une EARL, celui-ci doit se comporter en chef d'exploitation véritable au sens de l'article L. 411-59 du code rural en justifiant de sa participation effective à l'exploitation en demeurant de façon permanente sur le lieu d'exploitation ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que Mme X..., associée unique de l'EARL de Poussignan locataire du domaine litigieux, est domiciliée en Andorre ; que dès lors en jugeant que la maison d'habitation participe à l'exploitation pour constituer la demeure du chef d'exploitation peu important le fait que Mme X... n'y réside pas de manière permanente mais réside en alternance l'autre partie de la semaine qu'elle consacre à sa seconde activité de gérante salariée d'un hôtel, en Andorre, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1028 ter du CGI et L 411-59 du code rural.