Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2015, 13-28.209, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-04-08
Numéro d'affaire : 13-28209
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2013-10-22
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Marc Lévis, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, SCP Rousseau et Tapie

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. et Mme X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., ès qualités de liquidateur judiciaire de l'EURL Alpages de Val Cenis ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 22 octobre 2013), que la société PM3C a créé la société civile immobilière Les Arcellins (la SCI) pour la construction et la commercialisation d'une résidence de tourisme en montagne ; que, désireux de réaliser un placement immobilier défiscalisé, M. et Mme X...y ont acquis, sur présentation par la société Alliance labélisation et par acte reçu par M. Z..., notaire, un appartement qu'ils ont donné à bail commercial au gestionnaire de cette résidence, la société Compagnie de développement touristique (CDT), filiale de la société PM3C ; qu'après liquidation judiciaire de la société Les Alpages de Val Cenis à laquelle le bail commercial avait été cédé, M. et Mme X...ont assigné la société PM3C, la SCI, la société Alliance labélisation, aujourd'hui en liquidation judiciaire, et la société civile professionnelle Z...-A..., Z..., B...-Z...et C...(la SCP) en annulation de la vente, restitution du prix et paiement de dommages et intérêts ; Sur le premier moyen : Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la vente pour dol de la société PM3C, promoteur, et de la SCI, vendeur, alors, selon le moyen : 1°/ que le dol est constitué en cas d'informations erronées ou de réticence dans la délivrance d'une information ; qu'en écartant le dol du promoteur et du vendeur du chef de la solvabilité de l'exploitant de la résidence, quand la rentabilité de l'opération annoncée dans la plaquette publicitaire, faisant état de « revenus locatifs garantis » et de ce que « le gestionnaire n'avait aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, les locations lui assur (ant) les recettes nécessaires pour faire face à ses charges et à ses obligations », impliquait la solvabilité du preneur, tout en constatant qu'au chapitre « défaillance du gestionnaire », l'attribution au promoteur d'un capital social de 1 000 000 euros, au lieu de 300 000 euros, était objectivement inexacte, et tout en relevant que les acquéreurs n'avaient pas été informés que la rentabilité de l'exploitation ne pourrait être obtenue sans le règlement de fonds de concours à l'exploitant substitué de la résidence, lequel disposait d'un capital de seulement 10 000 euros, ce dont il résultait que ces informations erronées et ces réticences, prises ensemble, étaient précisément destinées à dissimuler la solvabilité réelle du gestionnaire et à convaincre les investisseurs de s'engager dans un projet financier sur la rentabilité duquel leur appréciation ne pouvait qu'être faussée, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ; 2°/ que le dol est constitué en cas d'informations erronées ou de réticence dans la délivrance d'une information ; qu'en affirmant que la présentation flatteuse de la plaquette publicitaire, en ce qu'elle annonçait, au chapitre « défaillance du gestionnaire », qu'une telle éventualité était limitée et que l'exploitant n'avait aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, ne pouvait être qualifiée de dolosive dès lors qu'elle était en accord avec les données économiques du moment et que l'obligation de mise en gestion locative pendant neuf ans sanctionnée par la perte des avantages fiscaux avait été mentionnée en cas de revente du bien avant terme, quand aucune information n'avait été délivrée aux acquéreurs sur la perte des avantages fiscaux en cas de défaillance du gestionnaire et de résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ; 3°/ qu'en déclarant que l'acte authentique de vente portait mention des spécificités de la défiscalisation en zones de revitalisation rurale, quand ledit acte faisait uniquement référence à l'article 42 de la loi Montagne, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la société PM3C disposait, selon le bilan 2005, de fonds propres d'un montant de 1 246 233 euros et retenu que la mention, par la plaquette publicitaire, de revenus locatifs garantis en l'absence de difficulté pour assurer le remplissage de la résidence était en accord avec les données économiques du moment et retenu que cette plaquette indiquait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l'acquisition et à la location de l'appartement, notamment l'obligation de remboursement de l'avantage fiscal en cas de revente avant neuf ans et évoquait la possibilité d'une défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver rapidement un nouveau gestionnaire, la cour d'appel, qui a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif aux mentions de l'acte authentique de vente, que les époux X...n'avaient pas été trompés sur la solvabilité du promoteur et du gestionnaire locatif ni sur les conséquences fiscales liées à la perte du gestionnaire, a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire formée contre la société Alliance labélisation, alors, selon le moyen : 1°/ que la cassation à intervenir du chef du dol du promoteur et du vendeur entraînera l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué a débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires contre le courtier en placements immobiliers pour complicité de ce dol en ayant manqué à son obligation d'information et de conseil, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ; 2°/ que le conseiller en placements immobiliers défiscalisés est tenu de renseigner les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qui leur est proposé, ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être reproché au conseiller aucun manquement relatif aux caractéristiques essentielles de l'opération de défiscalisation, qui avaient été mentionnées dans la plaquette publicitaire établie par le promoteur et dans le contrat de vente, quand il était personnellement tenu d'une obligation d'information à l'égard de ses clients, et sans vérifier, comme elle y était invitée, que l'étude personnalisée élaborée par le prestataire, qui ne comportait qu'une simulation de l'effort d'épargne en cas de perception des loyers, était de nature à renseigner complètement les candidats acquéreurs sur les aléas financiers de l'opération en cas de déconfiture du gestionnaire, ainsi qu'à les informer concrètement de leur impact sur leur patrimoine que les documents publicitaires et de vente ne permettaient pas de mesurer précisément, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la société Alliance labélisation avait établi une étude personnalisée détaillée, prenant en considération les avis d'imposition des acquéreurs et rappelant de manière précise les dispositions de la loi Demessine, et retenu qu'elle avait rempli sa mission, aucune critique ne pouvant être formulée sur les simulations établies à partir des données de l'époque sur la base de loyers qui n'étaient pas surévalués ni aucun autre manquement ne pouvant lui être reproché, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen : Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande indemnitaire formée contre la SCP, alors, selon le moyen : 1°/ que la cassation à intervenir du chef du dol du promoteur et du vendeur entraînera l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué a débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires contre le notaire pour complicité de ce dol en ayant manqué à son obligation d'information et de conseil, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ; 2°/ que les notaires sont tenus d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets de l'acte auquel ils prêtent leur concours, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur ses risques, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles et la présence d'un conseiller à leur côté ne les dispensent de leur devoir de conseil ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; qu'en affirmant que le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'avait pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant comme toute opération financière ou économique des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs, sans vérifier que l'officier public, qui avait participé à l'ensemble de l'opération immobilière et ne pouvait ignorer la motivation fiscale des acquéreurs, avait alerté ces derniers sur les aléas de la défiscalisation attendue, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°/ qu'en affirmant que l'acte authentique de vente portait mention des spécificités de la défiscalisation en zones de revitalisation rurale, quand ledit acte faisait uniquement référence à l'article 42 de la loi Montagne, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu, d'une part, que le premier moyen étant rejeté, la première branche, qui invoque une cassation par voie de conséquence, est sans portée ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'avait pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs, que l'efficacité juridique de l'acte de vente instrumenté par M. Z...n'encourait aucune critique et qu'il n'était pas le rédacteur du bail commercial, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seul motifs que la demande indemnitaire des acquéreurs ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des acquéreurs (M. et Mme X..., les exposants) de leur demande en annulation de la vente à laquelle ils avaient consenti dans le cadre d'un investissement immobilier défiscalisé, pour dol du promoteur (la société PM3C) et du vendeur (la SCI LES ARCELLINS) ; AUX MOTIFS QUE la plaquette publicitaire diffusée courant 2005, antérieurement à la vente, indiquait que le gestionnaire était la Compagnie de Développement Touristique (CDT), qui était une filiale du groupe Leader Patrimoine et de la société mère PM3C, SARL au capital de 1. 000. 000 ¿ ; qu'il n'était pas contesté qu'à cette époque le capital de la société PM3C était en réalité de 300. 000 ¿ ; que, toutefois, il ressortait du bilan 2005 produit que cette société disposait de capitaux propres d'un montant de 1. 246. 233 ¿ ; que les acquéreurs ne pouvaient donc valablement soutenir qu'ils auraient été trompés sur la solvabilité de la société PM3C et, par voie de conséquence, sur celle de sa filiale, la société CDT ; que, certes, ni cette plaquette ni l'acte de vente ne mentionnaient le changement de gestionnaire qui allait intervenir dès la fin de l'année 2005 au profit de l'EURL LES ALPAGES DE VAL CENIS ; que, toutefois le bail commercial signé par les acquéreurs contenait une clause autorisant le preneur à céder son bail à charge de rester garant et répondant solidairement avec son cessionnaire du paiement des loyers, de Société civile professionnelle MASSE-DESSEN, THOUVENIN et COUDRAY avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation 13 rue du Cherche-Midi 75006 Paris Tel. : 01 53 63 20 00 ¿ Fax. : 01 42 22 62 30 1 ses charges et de toutes ses conditions ; qu'ainsi le changement de gestionnaire avait été accepté par avance par les acquéreurs et la société CDT restait solidairement garante du paiement du loyer et des charges malgré la cession de bail ; qu'en outre la société cessionnaire avait pour unique actionnaire la société CDT ; que cette cession n'avait donc entraîné aucune modification des données de la plaquette publicitaire relatives à la solvabilité du gestionnaire, sinon une garantie de paiement supplémentaire ; qu'ainsi les acquéreurs ne pouvaient valablement soutenir que le changement de gestionnaire aurait constitué une manoeuvre dolosive, étant relevé que le versement par le promoteur de fonds de concours au gestionnaire étant une pratique courante permettant à ce dernier d'assumer ses obligations pendant la phase initiale de développement au cours de laquelle il ne disposait pas encore des fruits de son activité, le fait que la SCI LES ARCELLINS eût versé à ce titre à l'EURL LES ALPAGES VAL CENIS une somme de 1. 804. 883 ¿, sans que cette opération eût été annoncée aux acquéreurs était révélateur non d'une quelconque manoeuvre dolosive mais du soutien du vendeur à la bonne fin de l'entreprise ; qu'il suffisait de lire le paragraphe intitulé « garantie locative » de la plaquette publicitaire pour comprendre qu'il ne s'agissait pas d'une garantie de paiement en cas de défaillance du gestionnaire mais d'assurances données sur la capacité de remplissage de la résidence devant permettre au gestionnaire de faire face à ses charges et obligations ; que si la plaquette publicitaire faisait état de ce que le gestionnaire n'aurait aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, cette présentation normalement flatteuse comme présentée dans un document publicitaire ne pouvait être qualifiée de dolosive, étant relevé qu'elle se trouvait en accord avec les données économiques du moment, personne ne pouvant prévoir à cette époque la crise mondiale qui allait survenir quelques années plus tard ; qu'au regard des données du marché tel qu'il était en 2005 et des perspectives de développement que ne venait pas contrarier le spectre d'une crise future encore ignorée de tous, le prix payé par les acquéreurs pour un appartement de 38 m2 avec une terrasse et une place de parking couvert dans une résidence haut de gamme (4 étoiles) située dans une station de sports d'hiver savoyarde au pied des pistes, soit 174. 765 ¿ HT et 209. 019 ¿ TTC, n'apparaissait nullement surévalué, pas plus d'ailleurs que le loyer annuel de 6. 303, 62 ¿ TTC ; que les acquéreurs ne pouvaient invoquer aucune tromperie en ce qui concernait la révision des loyers puisqu'ils avaient librement signé le bail et donc accepté les dispositions relatives à la révision qui y figuraient ; qu'ils ne démontraient pas non plus avoir été contraints d'accepter l'avenant ultérieur aux termes duquel ils avaient consenti une réduction de 20 % du montant du loyer ; que la plaquette publicitaire mentionnait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l'acquisition : obligation de laisser l'appartement en gestion locative pendant au moins 9 ans sous peine de remboursement de l'avantage fiscal, durée de l'amortissement de la TVA et obligation de remboursement si revente avant terme ; que l'acte de vente mentionnait les spécificités de la défiscalisation en ZRR et rappelait les dispositions de l'article 42 de la loi Montagne signée entre la SCI LES ARCELLINS et la commune de LANSLEBOURG MONTCENIS, renseignant exactement et complètement les acquéreurs sur la durée de 15 ans de l'obligation locative et sur les pénalités qu'ils encouraient en cas de non-respect ; que même si cette éventualité et ses conséquences avaient été minimisées, ce qui n'était pas fautif compte tenu du bon contexte économique de l'époque, la plaquette évoquait la possibilité de défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver alors rapidement un nouveau gestionnaire (arrêt attaqué, pp. 8 et 9) ; ALORS QUE, d'une part, le dol est constitué en cas d'informations erronées ou de réticence dans la délivrance d'une information ; qu'en écartant le dol du promoteur et du vendeur du chef de la solvabilité de l'exploitant de la résidence, quand la rentabilité de l'opération annoncée dans la plaquette publicitaire, faisant état de « revenus locatifs garantis » et de ce que « le gestionnaire n'avait aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, les locations lui assur (ant) les recettes nécessaires pour faire face à ses charges et à ses obligations », impliquait la solvabilité du preneur, tout en constatant qu'au chapitre « défaillance du gestionnaire », l'attribution au promoteur d'un capital social de 1. 000. 000 ¿, au lieu de 300. 000 ¿, était objectivement inexacte, et tout en relevant que les acquéreurs n'avaient pas été informés que la rentabilité de l'exploitation ne pourrait être obtenue sans le règlement de fonds de concours à l'exploitant substitué de la résidence, lequel disposait d'un capital de seulement 10. 000 ¿, ce dont il résultait que ces informations erronées et ces réticences, prises ensemble, étaient précisément destinées à dissimuler la solvabilité réelle du gestionnaire et à convaincre les investisseurs de s'engager dans un projet financier sur la rentabilité duquel leur appréciation ne pouvait qu'être faussée, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ; ALORS QUE, d'autre part, le dol est constitué en cas d'informations erronées ou de réticence dans la délivrance d'une information ; qu'en affirmant que la présentation flatteuse de la plaquette publicitaire, en ce qu'elle annonçait, au chapitre « défaillance du gestionnaire », qu'une telle éventualité était limitée et que l'exploitant n'avait aucun souci à se faire sur le remplissage de la résidence, ne pouvait être qualifiée de dolosive dès lors qu'elle était en accord avec les données économiques du moment et que l'obligation de mise en gestion locative pendant neuf ans sanctionnée par la perte des avantages fiscaux avait été mentionnée en cas de revente du bien avant terme, quand aucune information n'avait été délivrée aux acquéreurs sur la perte des avantages fiscaux en cas de défaillance du gestionnaire et de résiliation du bail, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du code civil ; ALORS QUE, enfin, en déclarant que l'acte authentique de vente portait mention des spécificités de la défiscalisation en zones de revitalisation rurale, quand ledit acte faisait uniquement référence à l'article 42 de la loi Montagne, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des investisseurs dans une opération de placement immobilier défiscalisé (M. et Mme X..., les exposants) de leur demande indemnitaire contre un courtier en placements et opérations financières (la société ALLIANCE LABELISATION) pour manquement à son obligation d'information et de conseil ; AUX MOTIFS QUE la plaquette publicitaire mentionnait les éléments essentiels de la défiscalisation liée à l'acquisition : obligation de laisser l'appartement en gestion locative pendant au moins neuf ans sous peine de remboursement de l'avantage fiscal, durée de l'amortissement de la TVA et obligation de remboursement si revente avant terme ; que l'acte de vente mentionnait les spécificités de la défiscalisation en ZRR et rappelait les dispositions de la convention « montagne » signée entre la SCI LES ARCELLINS et la commune de LANSLEBOURG MONTCENIS qui renseignaient exactement et complètement les acquéreurs sur la durée de 15 ans de l'obligation locative et sur les pénalités qu'ils encouraient en cas de non respect ; que même si cette éventualité et ses conséquences étaient minimisées, ce qui n'était pas fautif compte tenu du contexte économique de l'époque et de la nature publicitaire du document, la plaquette évoquait la possibilité de défaillance du gestionnaire et la nécessité de trouver alors rapidement un nouveau gestionnaire ; que la responsabilité de la société ALLIANCE LABELISATION, qui avait commercialisé le produit, et celle du notaire, qui avait rédigé l'acte de vente, ne pouvaient donc être recherchées pour avoir été complices de ce dol en ayant manqué à leurs obligations d'information et de conseil ; que la société ALLIANCE LABELISATION, qui avait commercialisé le produit, avait rempli sa mission en établissant une étude personnalisée détaillée prenant en considération les avis d'imposition des acquéreurs, aucune critique ne pouvant être formulée en ce qui concernait les simulations correctement établies à partir des données connues de l'époque sur la base de loyers qui ne pouvaient être qualifiés de surévalués (531, 66 ¿ par mois, soit 6. 379, 92 ¿ par an), aucun autre manquement ne pouvant être retenu à l'encontre de cette société à laquelle ne pouvaient être reprochés les éléments du dol allégué, précédemment écarté, notamment ceux relatifs à la garantie et à l'information sur la défiscalisation (arrêt attaqué, p. 9, attendus 4 à 6) ; ALORS QUE, d'une part, la cassation à intervenir du chef du dol du promoteur et du vendeur entraînera l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué a débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires contre le courtier en placements immobiliers pour complicité de ce dol en ayant manqué à son obligation d'information et de conseil, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ; ALORS QUE, d'autre part, le conseiller en placements immobiliers défiscalisés est tenu de renseigner les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qui leur est proposé, ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; qu'en énonçant qu'il ne pouvait être reproché au conseiller aucun manquement relatif aux caractéristiques essentielles de l'opération de défiscalisation, qui avaient été mentionnées dans la plaquette publicitaire établie par le promoteur et dans le contrat de vente, quand il était personnellement tenu d'une obligation d'information à l'égard de ses clients, et sans vérifier, comme elle y était invitée, que l'étude personnalisée élaborée par le prestataire, qui ne comportait qu'une simulation de l'effort d'épargne en cas de perception des loyers, était de nature à renseigner complètement les candidats acquéreurs sur les aléas financiers de l'opération en cas de déconfiture du gestionnaire, ainsi qu'à les informer concrètement de leur impact sur leur patrimoine que les documents publicitaires et de vente ne permettaient pas de mesurer précisément, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté des investisseurs dans une opération de placement immobilier défiscalisé (M. et Mme X..., les exposants) de leur demande indemnitaire contre le notaire (la SCP Z...-A..., Z..., B...-Z...et C...), rédacteur de l'acte de vente, pour manquement à son obligation d'information et de conseil ; AUX MOTIFS QUE la responsabilité de la société ALLIANCE LABELISATION, qui avait commercialisé le produit, et celle du notaire, qui avait rédigé l'acte de vente, ne pouvaient donc être recherchées pour avoir été complices d'un dol en ayant manqué à leurs obligations d'information et de conseil ; qu'en ce qui concernait Maître Z..., l'efficacité juridique de l'acte qu'il avait instrumenté n'encourait aucune critique ; qu'il avait en outre, comme indiqué précédemment, mentionné dans son acte les spécificités de la défiscalisation en ZRR et rappelé les dispositions de la convention « article 42 de la loi Montagne » signée entre la SCI LES ARCELLINS et la commune de LANSLEBOURG MONTCENIS, renseignant ainsi exactement et complètement les acquéreurs sur la durée de 15 ans de l'obligation locative et sur les pénalités qu'ils encouraient en cas de non respect ; qu'il ne pouvait lui être reproché un manque d'information du chef de la solvabilité du vendeur ou du gestionnaire ainsi que la substitution de ce dernier, éléments du dol qui avaient été précédemment écartés ; que n'étant pas rédacteur du bail commercial, il ne pouvait lui être reproché un défaut de conseil en ce qui concernait l'acte sous seing privé, étant observé qu'il n'était en aucun cas prouvé qu'il avait participé à son élaboration ; que le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'avait pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant comme toute opération financière ou économique des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs (arrêt attaqué, p. 9, dernier attendu) ; ALORS QUE, d'une part, la cassation à intervenir du chef du dol du promoteur et du vendeur entraînera l'annulation par voie de conséquence de la disposition par laquelle l'arrêt attaqué a débouté les acquéreurs de leurs demandes indemnitaires contre le notaire pour complicité de ce dol en ayant manqué à son obligation d'information et de conseil, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ; ALORS QUE, d'autre part, les notaires sont tenus d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets de l'acte auquel ils prêtent leur concours, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur ses risques, et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles et la présence d'un conseiller à leur côté ne les dispensent de leur devoir de conseil ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ; qu'en affirmant que le notaire chargé de l'établissement d'actes de vente de biens immobiliers n'avait pas vocation à s'exprimer sur l'opportunité économique d'une opération de défiscalisation comportant comme toute opération financière ou économique des aléas que ne pouvaient ignorer les investisseurs, sans vérifier que l'officier public, qui avait participé à l'ensemble de l'opération immobilière et ne pouvait ignorer la motivation fiscale des acquéreurs, avait alerté ces derniers sur les aléas de la défiscalisation attendue, la cour d'appel n'a pas conféré de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ; ALORS QUE, enfin, en affirmant que l'acte authentique de vente portait mention des spécificités de la défiscalisation en zones de revitalisation rurale, quand ledit acte faisait uniquement référence à l'article 42 de la loi Montagne, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil.