Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 juin 2012, 11-16.197, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-06-20
Numéro d'affaire : 11-16197
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2011-02-01
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique pris en sa quatrième branche : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er février 2011), que par acte du 30 janvier 1997, M. et Mme X... ont conclu avec M. Y... et Mme Z..., un " compromis de vente " sous conditions suspensives portant sur une maison d'habitation, au prix de 510 000 francs, l'acte authentique devant être réitéré au plus tard le 30 mars 2002, que par acte du même jour, les époux A... leur ont loué le même bien pour une durée de 5 ans et un loyer de 4 000 francs ; que par un arrêt du 16 mai 2007, la cour d'appel de Paris a notamment dit le " compromis " du 30 janvier 1997 résolu aux torts des deux parties, déclaré irrecevable la demande en constatation de la clause résolutoire du bail, faute pour les bailleurs de justifier de la notification de leur demande à la préfecture et condamné à titre provisionnel les consorts Y...- Z... à payer en deniers ou quittance aux consorts A... X... une somme mensuelle de 609, 80 euros depuis juin 2002 ; que par acte du 18 juin 2007, Mme A... divorcée X... et M. X..., ont assigné les consorts Y... Z... pour voir déclarer acquise la clause résolutoire du bail au 14 août 2002, voir ordonner leur expulsion et leur condamnation au paiement d'arriéré de loyers, d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'une clause pénale et de dommages intérêts pour préjudice moral ; Attendu que M. X... et Mme A... font grief à l'arrêt de les condamner à payer la somme de 31 107, 89 euros incluant une somme de 22 867, 35 euros au titre de la restitution de l'acompte sur le prix de vente, alors, selon le moyen, qu'en cas de vente sous condition suspensive, la somme stipulée acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue une indemnité d'immobilisation, et reste acquise au vendeur, même en cas de résolution de la vente, comme contrepartie de l'immobilisation du bien ; qu'en l'espèce, comme l'a constaté la cour d'appel, le compromis de vente du 30 janvier 1997 prévoyait que la somme de 150 000 francs (22 867, 35 euros) versée par les acquéreurs resterait acquise aux vendeurs en cas de non-réalisation de la vente ; qu'en retenant que l'anéantissement du compromis à la suite de sa résolution privait de cause toutes les sommes versées par les consorts Y...-Z..., qui devaient leur être restituées, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184 et 1589 du code civil ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que la résolution entraînait la mise à néant rétroactive de la force obligatoire du contrat et que cet anéantissement affectait toutes les clauses du " compromis " y compris celle invoquée par les consorts X...-A...par laquelle la somme de 22 867, 35 euros (150 000 francs) " devait être déduite du prix en cas d'achat définitif mais rester acquise aux vendeurs dans tous les autres cas ", la cour d'appel en a déduit à bon droit que les consorts Y...-Z... étaient fondés à solliciter la restitution de cette somme ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les trois premières branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et Mme A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme A... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils pour Mme A... divorcée, X... et M. X.... IL FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement Monsieur X... et Madame A... divorcée X... à payer à Monsieur Y... et à Madame Z... la somme de 31. 107, 89  en principal, incluant une somme de 22. 867, 35  au titre de la restitution de l'acompte sur le prix de vente ; AUX MOTIFS QUE : « II est constant que la résolution entraîne la mise à néant rétroactive de la force obligatoire du contrat, l'obligation de l'un n'ayant plus de raison d'être quand l'autre n'en fournit pas la contrepartie. Cet anéantissement affecte toutes les clauses du compromis résolu, y compris celle invoquée par les consorts A...-X...et aux termes de laquelle la somme de 22 867, 35  (150 000 Frs) devait être " déduite du prix (510 000 Frs)... en cas d'achat définitif, (mais) rester acquise au vendeur dans tous les autres cas " ; il prive de cause toutes les sommes versées par les consorts Y...-Z... dans le cadre de cet acte, lequel est censé n'avoir jamais pris effet. Les parties devant être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la signature du compromis, les intimés ne peuvent s'opposer à la restitution, à l'acquéreur, du prix ou de la partie du prix versé par ce dernier. Les consorts A...-X...ne contestent pas que l'indemnité d'immobilisation (10 671, 43 ) doit faire l'objet d'une restitution par compensation. En ce qui concerne la somme de 22 867, 35 , qui devait être versée entre avril 1997 et mars 2002, les consorts Y...-Z... font valoir qu'elle devait être réglée au moyen d'acomptes mensuels de 381, 12  chacun et que ces acomptes étaient inclus dans le loyer mensuel de 609, 80 , lequel a été payé jusqu'en mars 2002 inclus. S'ils admettent que la somme de 22 867, 35  a été payée par les appelants, les intimés soutiennent qu'elle l'a été en exécution pure et simple du bail, lequel ne prévoit pas que l'acompte sur le prix de vente serait compris dans le montant du loyer, et que les versements effectués par les locataires durant les cinq premières années de la location correspondent donc uniquement à des loyers ; ils ajoutent que les acomptes mensuels de 381, 12  auraient dû être réglés en sus du loyer de 609, 80 , mais qu'ils ne l'ont jamais été. Il ressort cependant de la lettre proposition d'achat, faite le 18 janvier 1997 au prix de 520 000 Frs, que les consorts Y...-Z... offraient alors une " répartition " du paiement de ce prix selon les modalités suivantes : 2 500 Frs d'" apport mensuel " et 1 500 Frs à titre de loyer, document qui est corroboré par la clause du compromis de vente prévoyant le versement d'un acompte de 2 500 Frs par mois à compter du 1er avril 1997- dont il n'est précisé nulle part qu'il serait réglé en sus du loyer de 609, 80 -, par l'absence de toute réclamation de ce chef émanant des vendeurs entre 1997 et 2002 alors que ces acomptes étaient payables mensuellement et donc exigibles à chaque échéance, ainsi que par la lettre de maître G..., notaire des vendeurs, en date du 11 mars 2002, lequel, devant les doléances des consorts Y...-Z... au sujet des désordres que présenterait " de façon surprenante, quelques mois avant la vente " la maison de Marcoussis, transmet à son confrère, maître H..., notaire des acquéreurs, les observations de ses clients, les consorts A...-X..., selon lesquels " les occupants auront payé en définitive un loyer de 1 500 Frs pendant plusieurs années, alors que la valeur locative était bien supérieure " (pièce n° 60 des appelants et n° 24 des intimés). Il en sera déduit que la somme de 22 867, 35  correspond, non à des loyers, mais à des acomptes qui ont été versés sur le prix d'acquisition de ce bien immobilier, qu'elle aurait dû venir en déduction de ce prix et que, du fait de la résolution du compromis de vente, elle doit être restituée aux appelants. Les consorts Y...-Z... sont dès lors fondés à solliciter la restitution de la somme totale de (10 671, 43  + 22 867, 35  =) 33 538, 78  », (arrêt p. 7-8), ALORS 1°) QUE, comme le faisaient valoir les consorts X...-A...dans leurs conclusions d'appel, le compromis de vente conclu avec les consorts Y...-Z... le 30 janvier 1997 prévoyait le versement d'un acompte sur le prix de 150. 000 francs (22. 867, 35 ) à payer par des versements mensuels de 2. 500 francs (381, 12 ) sur cinq ans, tandis que le bail du même jour prévoyait le paiement par ces derniers d'un loyer de 4. 000 francs (609, 80 ) mensuels ; que les consorts Y...-Z... étaient débiteurs de la totalité de la somme prévue par chacun de ces contrats distincts ; qu'en retenant, pour considérer que la somme mensuelle de 609, 80  payée par les consorts Y... Z... incluait une somme de 381, 12  à titre d'acompte sur le prix de vente, qu'il n'était pas précisé que cet acompte serait versé en sus du loyer, quand ce cumul résultait de la seule application des deux contrats, dont aucun ne prévoyait que le loyer de 4. 000 francs incluait la mensualité de 1. 500 francs due en vertu du compromis, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces deux contrats, et a violé l'article 1134 du code civil. ALORS 2°) QUE les consorts X...-A...faisaient encore valoir dans leurs conclusions d'appel qu'ils n'avaient pas accepté la proposition d'achat faite le 18 janvier 1997 par les consorts Y...-Z..., qui offraient une « répartition du prix » par des versements de 2. 500 francs par mois à titre « d'apport » et de 1. 500 francs à titre de loyer, en raison de leur désaccord sur ces conditions financières ; qu'en considérant que les modalités de répartition du prix résultant de la proposition d'achat des consorts Y...-Z... du 18 janvier 1997 étaient corroborées par le compromis de vente prévoyant un acompte de 2. 500 francs par mois à compter du 1er avril 1997, quand cette proposition n'avait pas été acceptée par les consorts X...-A...et n'avait aucune valeur contractuelle, et que le loyer fixé par le contrat de bail du 30 janvier 1997 était de 4. 000 francs et non de 1. 500 francs, la cour d'appel a encore dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente et du bail du 30 janvier 1997, et violé l'article 1134 du code civil. ALORS 3°) QUE la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant une volonté claire et non équivoque de renoncer ; qu'en retenant que la proposition des consorts Y...-Z... du 18 janvier 1997 d'une « répartition » du paiement du prix en des mensualités d'acompte de 2. 500 francs et de 1. 500 francs de loyer, était corroborée par l'absence de réclamation par les consorts X...-A...du paiement des mensualités en sus des loyers, et par une lettre du notaire des consorts X...-A...indiquant que les occupants avaient payé « en définitive un loyer de 1. 500 francs », sans caractériser la volonté claire et non équivoque de leur part de renoncer au paiement de l'acompte sur le prix de vente prévu par le compromis, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil. ALORS 4°) subsidiairement QU'en toute hypothèse, en cas de vente sous condition suspensive, la somme stipulée acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue une indemnité d'immobilisation, et reste acquise au vendeur, même en cas de résolution de la vente, comme contrepartie de l'immobilisation du bien ; qu'en l'espèce, comme l'a constaté la cour d'appel, le compromis de vente du 30 janvier 1997 prévoyait que la somme de 150. 000 francs (22. 867, 35 ) versée par les acquéreurs resterait acquise aux vendeurs en cas de non-réalisation de la vente ; qu'en retenant que l'anéantissement du compromis à la suite de sa résolution privait de cause toutes les sommes versées par les consorts Y...-Z..., qui devaient leur être restituées, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1184 et 1589 du code civil.