Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 13 décembre 2017, 16-17.772, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2017-12-13
Numéro d'affaire : 16-17772
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2016-03-22
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Lyon-Caen et Thiriez

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 22 mars 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 21 janvier 2015, pourvoi n° 13-25. 689) et les productions, que par acte notarié du 1er juin 2004, Simone X...a vendu à M. et Mme Y...le lot n° 2 d'un immeuble situé ..., estimé à 120 000 euros ; que cet acte réservait un droit d'usage et d'habitation à son profit, évalué à 24 000 euros, et prévoyait la conversion du solde du prix, soit 96 000 euros, en une rente viagère d'un montant mensuel de 610 euros outre la prise en charge de ses factures à hauteur de 160 euros par mois ; que par acte sous seing privé du 6 juin 2004, Simone X...a autorisé M. et Mme Y...à résider dans le bien vendu à compter du 31 août 2004 ; que M. Z..., héritier de Simone X..., décédée le 27 octobre 2005, a assigné M. et Mme Y...en nullité de l'acte de vente ; Sur les premier et troisième moyens, ci-après annexés : Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que M. et Mme Y...font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente intervenue le 1er juin 2004 pour absence de cause, de dire en conséquence que le jugement vaudra titre de propriété au profit de M. Z...et de les condamner à payer à ce dernier certaines sommes au titre, d'une part, de la perte de loyers, d'autre part, du préjudice locatif du 17 décembre 2013 au 17 septembre 2015 ; Attendu qu'après avoir énoncé que la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, l'arrêt relève qu'au jour de la vente, la valeur vénale de l'immeuble s'élevait, selon l'expert judiciaire, à 240 000 euros et sa valeur locative à 713 euros par mois, tandis que le montant total de la rente et des charges était fixé à 770 euros, soit un solde en faveur de la crédirentière de 57 euros par mois, mais que, quelques jours plus tard, par une contre-lettre du 6 juin 2004, Simone X...avait autorisé M. et Mme Y...à résider dans le bien vendu sans limite de temps ni contrepartie, ce qui constituait un avantage financier bien supérieur à cette somme ; que, de ces énonciations et appréciations, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement déduit que le montant des arrérages et charges incombant aux acquéreurs était inférieur aux revenus du bien aliéné, de sorte que, dépourvue d'aléa, la vente était entachée de nullité ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. Z...la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que la demande en paiement d'une indemnité pour perte de revenus locatifs était recevable et D'AVOIR en conséquence condamné solidairement M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y...à payer à M. Michel Z...la somme de 14. 973 euros au titre du préjudice locatif du 17 décembre 2013 au 17 septembre 2015, AUX MOTIFS QUE sur l'autorité de la chose jugée par l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble ; que la juridiction pénale n'a pas statué sur la nullité de la vente ; que cette demande est donc recevable ; que par arrêt du 17 décembre 2013, la cour d'appel de Grenoble, confirmant le jugement du tribunal correction de Valence, a alloué à M. Z...une somme de 10. 000 euros au titre de la « perte de chance de louer ledit immeuble à compter du décès », qui ne peut correspondre qu'à l'immeuble objet du présent litige, au ..., puisque la validité de la vente du premier immeuble n'était pas contestée ; que M. Z...demande à la cour la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Valence lequel a condamné les époux Y...à lui payer une somme de 713, 83 euros par mois à compter du décès de Simone X...jusqu'à juillet 2010 ; que M. Z...demande à la cour la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de Valence lequel a condamné les époux Y...à lui payer une somme de 713 ? 83 euros par mois à compter du décès de Simone X...jusqu'à juillet 2010 ; que M. Michel Z...sollicite devant la cour une somme complémentaire correspondant aux loyers perdus à compter de juillet 2010 ; qu'ayant été indemnisé pour une perte de chance de louer le bien, à hauteur d'une somme forfaitaire de 10. 000 euros, pour une période allant jusqu'à la date de l'arrêt pénal de la cour d'appel de Grenoble, M. Z...n'est pas recevable devant la présente juridiction à solliciter le montant des loyers perdus correspondant à la même période ; qu'ainsi, la demande au titre de la perte des loyers est irrecevable pour la période allant de juillet 2010 au 17 décembre 2013 ; 1- ALORS QUE lorsqu'une juridiction pénale octroie des dommages et intérêts à la partie civile en indemnisation de préjudices liés à une vente d'immeuble, cette partie est ensuite irrecevable à solliciter, devant la juridiction civile, la nullité de ladite vente, la décision pénale impliquant nécessairement l'existence et la validité d'une vente et ayant ainsi autorité de chose jugée à ce titre ; qu'en l'espèce, la juridiction pénale avait, au titre de la vente litigieuse, condamné les acquéreurs à des dommages et intérêts pour sous – évaluation du prix de vente et perte de chance liée à l'incapacité de louer l'immeuble ; que cette décision impliquait nécessairement l'existence et la validité de la vente ; que dès lors, en déclarant recevable l'action ultérieure de l'ayant-droit du vendeur et tendant à la nullité de la vente, la Cour d'appel a violé les articles 122 et 125 du Code de procédure Civile, ensemble l'article 1351 du Code Civil ; 2- ALORS en tout état de cause QUE le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, les époux Y...faisait valoir que le demandeur à l'action en nullité était irrecevable dans la mesure où cette action, si elle était accueillie, aboutirait à une contrariété de décisions, i. e. avec celle de la juridiction pénale fondée sur l'existence et la validité de la vente litigieuse ; que dès lors, en se bornant à relever que la juridiction pénale n'avait pas statué sur la nullité de la vente, sans répondre au moyen pris du risque d'une contrariété de décisions, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure Civile ; 3- ALORS enfin QU'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; que le vendeur d'un immeuble, victime d'un abus de faiblesse commis par l'acquéreur, qui demande réparation dans une première instance de la perte de chance de louer ledit immeuble n'est donc plus recevable à demander dans le cadre d'une instance ultérieure l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, fût-ce au titre d'une période postérieure, sauf à prouver la survenance d'événements postérieurs à la première décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté que l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble en date du 17 décembre 2013, statuant au pénal, avait alloué à M. Z...(l'ayant cause de la venderesse de l'immeuble sis au ...) une somme de 10. 000 euros à titre de la perte de chance de louer ledit immeuble à compter du décès ; qu'en affirmant que la demande au titre de la perte des loyers n'était irrecevable que pour la période allant de juillet 2010 au 17 décembre 2013 et en condamnant ensuite les acquéreurs à payer à M. Z...une somme supplémentaire à titre d'indemnité d'occupation « pour perte de revenus locatifs jusqu'à septembre 2015 », lorsque l'arrêt du 17 décembre 2013 avait autorité de chose jugée à l'encontre de toute demande en indemnisation d'une perte de revenus locatifs, quelle que fût la période visée, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR prononcé la nullité de la vente du bâtiment situé sur la commune de Montémilar (Drome) ..., cadastré section AT n° 286 intervenue le 04. 06. 2004 entre Mme Simone X...Veuve A..., d'une part, et M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y..., d'autre part, pour absence de cause, en ce qu'il avait dit en conséquence que le jugement vaudrait titre de propriété au profit de M. Michel Z..., en ce qu'il avait condamné M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y...à payer à M. Michel Z...la somme de 42. 349, 60 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la perte de loyers et D'AVOIR en outre condamné solidairement M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y...à payer à M. Michel Z...la somme de 14. 973 euros au titre du préjudice locatif du 17 décembre 2013 au 17 septembre 2015, AUX MOTIFS QUE la constitution d'une rente viagère n'est pas valable si le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, la vente étant alors dépourvue de tout aléa ; qu'en l'espèce, les revenus du bien aliéné ont été justement évalués par l'expert judiciaire à la somme de 713 euros par mois, et la charge supportée par les acquéreurs est de 77 euros par mois, soit une différence en faveur de la crédit-rentière de 57 euros par mois ; que cependant l'occupation du bien vendu par les acquéreurs dès le 1er août 2004, en vertu de la contre-lettre du 6 juin 2004, a constitué un avantage financier bien supérieur à la somme de 57 euros par mois, lequel avantage doit venir en déduction de la charge supportée par eux ; que dès lors, le montant des arrérages et des charges incombant aux époux Y...étaient inférieurs aux revenus du bien aliéné, la vente était dépourvue d'aléa ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente, et duit que le jugement vaudra titre ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1131 code civil dispose que l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ; que I'article 1964 du code civil énonce que le contrat de rente viagère est un contrat aléatoire dont les effets dépendent du crédirentier ; que la nullité du contrat de rente viagère pour absence de cause repose sur l'absence d'aléa caractérisée par une rente d'un montant inférieur aux fruits de la chose vendue ; que suivant acte authentique en date du 04. 06. 2004, Mme Simone X...veuve A...a vendu à M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y...un bâtiment situé sur la commune de MONTELIMAR (DROME) ..., cadastré section AT n° 286, comprenant un appartement à usage d'habitation et deux garages, moyennant le prix de 96 000 euros converti en une rente viagère d'un montant de 7 320 euros payable par les époux Y...à Mme Simone X...veuve A...en mensualités de 610 euros chacune ; que les parties ont en outre stipulé un droit d'usage et d'habitation au profit de Mme Simone X...veuve A...évalué à la somme de 24000 euros ; que par acte sous seing-privé en date du 06. 06. 2004, Mme Simone X...veuve A...a renoncé à son droit de jouissance et a autorisé M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y...à résider avec elle à compter du 31. 08. 2004 ; qu'à ce stade de la procédure, le tribunal est saisi à titre principal d'une demande en nullité de la vente intervenue le 01. 06. 2004 pour absence de cause, le jugement à intervenir valant titre de propriété au profit du demandeur ; que M. Michel Z...a sollicité en outre le paiement :- de la somme de 42 349. 60 euros " à titre d'indemnités d'occupation ",- de la somme de 10000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile,- des dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire, le tout assorti de l'exécution provisoire ; * sur la validité de l'acte de vente du 04. 06. 2004 ; que pour statuer sur la demande de nullité de l'acte de vente pour absence de cause présentée par M. Michel Z..., héritier de Mme Simone X...veuve A...décédée le 27. 10. 2005, le tribunal dispose du rapport de Mme B..., expert judiciaire désigné par le tribunal de céans ; qu'il ressort de ce rapport d'abord que l'expert judiciaire a procédé à l'évaluation de l'immeuble vendu par Mme Simone X...veuve A...en proposant la somme de 240 000 euros au mois de juin 2004 ; qu'ensuite, s'agissant de la valeur locative, et après réouverture des débats, le tribunal est en mesure de relever que l'expert judiciaire a estimé la valeur locative de l'immeuble en cause à hauteur de 713. 83 euros par mois ; que l'expert judiciaire ayant accompli un travail sérieux et objectif, de surcroît respectueux des droits des parties, le tribunal valide ces estimations au demeurant acceptées par les parties s'agissant de la valeur locative ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le montant mensuel de la rente servie par les époux Y...à Mme Simone X...veuve A...(610 euros) est inférieur au montant du loyer mensuel correspondant aux fruits du bien (713. 83 euros) ; qu'aucune circonstance particulière ne permet de justifier le montant de la rente servie par les époux Y...; qu'il n'est ainsi pas établi que les époux Y... ont fourni à Mme Simone X...veuve A...des prestations qui viendraient en déduction du montant de la rente ; que par application des principes susvisés, il apparaît donc que la vente consentie par Mme Simone X...veuve A...moyennant le versement d'une rente viagère d'un montant de 7 320 euros payable par les époux Y...en mensualités de 610 euros chacune est dépourvue de cause ; qu'il convient donc de prononcer la nullité de cette vente ; qu'il sera fait droit à la demande de M. Michel Z...aux fins de voir juger que le présent jugement vaut titre de propriété au profit du demandeur ; sur la perte de loyers que la nullité d'une convention entraîne son anéantissement rétroactif de sorte que les parties doivent être placées dans l'exacte situation où elles se trouvaient antérieurement à la signature du contrat ; qu'en l'espèce, en vertu du contrat de vente annulé ci-dessus, les époux Y...ont servi à Mme Simone X...veuve A...une rente mensuelle d'un montant de 610 euros par mois à compter du mois de juin 2004 jusqu'au mois d'octobre 2005 (décès de la venderesse) soit durant 16 mois ; que les époux Y...ont donc versé la somme de 9 760 euros (610 euros X 16 mois) en exécution dudit contrat ; que les époux Y...ont donc droit à la restitution de cette somme ; et que Mme Simone X...veuve A...puis M. Michel Z..., par suite de la vente du bien, n'ont successivement pas été en mesure de percevoir la somme mensuelle de 713. 83 euros au titre du loyer qu'ils auraient pu percevoir en leur qualité de propriétaire successif du bien ; que M. Michel Z...est donc bien f5mdé à réclamer aux époux Y...le paiement de la somme de 52 109. 60 euros représentant la perte de loyers jusqu'au mois de juillet 2010 ; qu'eu égard à la nature des sommes dues de part et d'autre, il convient d'ordonner une compensation de sorte que les époux Y...sont redevables de la somme de 42349. 60 euros (52 109. 60 euros-9 760 euros) ; que les époux Y...seront donc condamnés à payer à M. Michel Z...la somme de 42 349. 60 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce Jour. 1°) ALORS QUE lorsque le vendeur d'un bien qui fait l'objet d'une rente viagère s'est réservé un droit d'usage et d'habitation, l'appréciation de l'aléa et du caractère sérieux du prix se fait par comparaison entre la valeur des prestations fournies par le débirentier et l'intérêt que procurerait le capital représenté par la propriété grevée de cette réserve ; qu'en l'espèce, les débirentiers faisaient valoir que la valeur vénale de l'immeuble vendu, estimée par l'expert à la somme de 240. 000 euros, devait être diminuée de la valeur du droit de jouissance consenti à la crédirentière, lequel pouvait être évalué, compte tenu du droit de jouissance de la crédirentière, à la somme de 43. 200 euros (conclusions p. 19) ; qu'ils en déduisaient que le revenu annuel du capital ainsi évalué s'établissait à la somme de 4. 224 euros, largement inférieur au montant annuel de la rente (610 euros par mois x 12 = 7. 320 euros) augmenté des charges supportées par eux (110 euros par mois) ; qu'en retenant, par motifs propres et adoptés, que le montant annuel de la rente devait être comparé à la valeur locative du bien (713 euros par mois) et que la différence en faveur de la crédirentière était largement inférieure à l'avantage financier résultant pour les débirentiers de l'occupation du bien vendu dès le 1er août 2004, lorsqu'elle devait comparer les montants de la rente viagère non à la valeur locative du bien, mais aux revenus issus du placement du capital que représentait la valeur de l'immeuble minorée du droit de jouissance stipulé, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1976 du code civil ; 2°) ALORS à tout le moins QU'en cas de cohabitation du crédirentier et du débirentier titulaire d'un droit de jouissance et d'habitation, le juge ne peut retenir comme base de comparaison la valeur de locative de l'immeuble qu'à due proportion de la partie de l'immeuble sur lequel le débirentier dispose d'un droit de jouissance ; qu'en l'espèce, les exposants soulignaient que seule la partie de l'immeuble qu'ils occupaient à partir du 1er août 2004 devait être prise en considération dans la comparaison avec le montant de leurs prestations ; qu'en affirmant que la valeur locative de la totalité de l'immeuble était inférieure au montant de la rente augmenté de l'avantage financier résultant pour les débirentiers de l'occupation du bien vendu dès le 1er août 2004, lorsqu'elle ne pouvait retenir la valeur locative de l'immeuble qu'à due concurrence de l'occupation effective des débirentiers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1131 et 1976 du code civil ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y...à payer à M. Michel Z...la somme de 42. 349, 60 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de la perte de loyers et D'AVOIR en outre condamné solidairement M. Ahmed Y...et Mme Hadda Y...à payer à M. Michel Z...la somme de 14. 973 euros au titre du préjudice locatif du 17 décembre 2013 au 17 septembre 2015, AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande pour perte de revenus locatifs jusqu'à septembre 2015 : que cette demande, qui correspond à une indemnité d'occupation, est bien fondée à compter du 17 décembre 2013, à hauteur de la valeur locative du bien, soit jusqu'au 17 septembre 2015 : 713 euros x 21 mois = 14. 793 euros ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la nullité d'une convention entraîne son anéantissement rétroactif de sorte que les parties doivent être placées dans l'exacte situation où elles se trouvaient antérieurement à la signature du contrat ; qu'en l'espèce, en vertu du contrat de vente annulé ci-dessus, les époux Y...ont servi à Mme Simone X...veuve A...une rente mensuelle d'un montant de 610 euros par mois à compter du mois de juin 2004 jusqu'au mois d'octobre 2005 (décès de la défenderesse) soit durant 16 mois ; que les époux Y...ont donc versé la somme de 9 760 euros (610 euros X 16 mois) en exécution dudit contrat ; que les époux Y...ont donc droit à la restitution de cette somme ; et que Mme Simone X...veuve A...puis M. Michel Z..., par suite de la vente du bien, n'ont successivement pas été en mesure de percevoir la somme mensuelle de 713. 83 euros au titre du loyer qu'ils auraient pu percevoir en leur qualité de propriétaire successif du bien ; que M. Michel Z...est donc bien fondé à réclamer aux époux Y...le paiement de la somme de 52 109. 60 euros représentant la perte de loyers jusqu'au mois de juillet 2010 ; qu'eu égard à la nature des sommes dues de part et d'autre, il convient d'ordonner une compensation de sorte que les époux Y...sont redevables de la somme de 42349. 60 euros (52 109. 60 euros-9 760 euros) ; que les époux Y...seront donc condamnés à payer à M. Michel Z...la somme de 42 349. 60 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour. ALORS QUE le vendeur n'est pas fondé en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, à obtenir de l'acquéreur le paiement d'une indemnité d'occupation ; que s'il est de bonne foi, il peut seulement obtenir, le cas échéant, réparation de ses préjudices imputables à faute de l'acquéreur ; que le juge ne saurait donc attribuer au vendeur, au titre de la perte de revenus locatifs consécutifs à la conclusion du contrat annulé, qu'une indemnité correspondant à la perte de chance de percevoir de tels revenus, qui ne saurait équivaloir à la valeur locative du bien ; qu'en condamnant les époux Y...à payer à la venderesse et à M. Michel Z...une somme « représentant la perte des loyers » (période de la vente jusqu'au mois de juillet 2010) ainsi qu'une « indemnité d'occupation (…) à hauteur de la valeur locative du bien » (période du 17 décembre 2013 jusqu'au 17 septembre 2015), lorsqu'elle ne pouvait tout au plus accorder aux propriétaires successifs du bien qu'une indemnité en réparation de la perte de chance d'obtenir des revenus locatifs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1234 du code civil, ensemble l'article 1304 du même code.