Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 mars 2010, 09-65.542, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-03-30
Numéro d'affaire : 09-65542
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2009-01-12
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Odent, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Yves et Blaise Capron

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait du compte rendu de la réunion du conseil syndical du 9 septembre 1998 que la réalisation des travaux de reconstruction partielle du mur mitoyen avec l'immeuble de la sécurité sociale avait été présentée comme une mesure urgente et que le conseil syndical avait adressé un courrier aux copropriétaires le 21 septembre suivant pour leur faire part de la nécessité de remettre le mur en état, pour des motifs de sécurité et pour annoncer un appel de fonds hors budget, que les époux X... avaient demandé que la question de ce mur de séparation soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 mai 1999 et que le coût des travaux faisait partie des comptes soumis à l'approbation des copropriétaires, la cour d'appel a pu en déduire que le syndic avait pu sans faute engager des travaux dont l'urgence était établie et que l'information donnée aux copropriétaires sur ceux-ci était conforme aux exigences légales et réglementaires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'il était établi que la question du changement de tondeuses de la copropriété avait fait l'objet d'une étude complète lors d'une réunion du conseil syndical qui avait conclu à l'opportunité de remplacer le matériel existant dont l'entretien était trop onéreux et s'était prononcé sur les offres faites au syndic, que les copropriétaires avaient été informés de la question qui avait fait l'objet d'un additif à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 mai 1999 à la demande de M. X..., la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'était pas établi que le changement du matériel était contraire aux intérêts de la copropriété et avait été effectué de façon fautive par le syndic ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos des Tourelles la somme de 1 500 euros, rejette la demande des époux X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Capron, avocat aux Conseils pour les époux X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « les époux X... invoquent au soutien de leur demande à l'encontre de la société Icade l'exécution de travaux de réfection du mur de clôture séparant la copropriété de l'immeuble appartenant à la Cpam et l'achat de deux tondeuses ; / considérant, en premier lieu, que l'annulation d'une décision d'assemblée générale qui approuve des comptes de gestion ou vote des travaux n'a pas pour effet de faire disparaître l'obligation des copropriétaires de payer les charges, laquelle résulte du règlement de copropriété ; / considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort du compte rendu de la réunion du conseil syndical du 9 septembre 1998 que la réalisation de travaux de reconstruction partielle du mur mitoyen avec la sécurité sociale a été présentée comme une mesure urgente ; que le conseil syndical a adressé un courrier aux copropriétaires le 21 septembre suivant pour leur faire part de la nécessité de remettre le mur en état, pour des motifs de sécurité et pour annoncer un appel de fonds hors budget ; / que les photographies produites aux débats par les époux X... ne comportent aucun signe permettant de retenir que le mur en question n'est pas mitoyen ; qu'en particulier, la protection qui recouvre le mur est soit plate, soit inclinée vers la copropriété ; qu'en outre, la Cpam a pris en charge la moitié du coût des travaux ; que les époux X... n'apportent aux débats aucun autre élément de nature à remettre en cause la nature mitoyenne du mur ; / que par ailleurs, les époux X... ont demandé par courrier du 16 avril 1999 que la question du mur de séparation d'avec l'immeuble de la sécurité sociale soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 mai 1999 ; que le coût des travaux faisait partie des comptes soumis à l'approbation des copropriétaires ; / qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que le syndic a pu, sans faute, engager des travaux dont l'urgence est établie et que l'information donnée aux copropriétaires sur les travaux ainsi engagées est conforme aux exigences des dispositions légales et réglementaires applicables ; / considérant que les époux X... ne peuvent invoquer au soutien de leur demande en payement de dommages & intérêts à l'encontre de la société Icade, ni l'engagement fautif des frais de reconstruction du mur mitoyen avec l'immeuble de la sécurité sociale et d'acquisition de tondeuses, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints ; qu'aucune faute n'est par ailleurs établie à l'encontre du syndic dans la représentation du syndicat et la défense de ses droits dans la procédure » (cf., arrêt attaqué, p. 4 ; p. 5 à 7) ; ALORS QUE, de première part, le syndic de copropriété ne peut décider et procéder à l'exécution, de sa propre initiative et sans l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, de travaux nécessaires à la sauvegarde des biens dépendant de la copropriété, autres que ceux qui relèvent de l'entretien courant ou qui constituent de menues réparations, qu'en cas d'urgence ; qu'il y a urgence lorsque tout retard dans la réalisation des travaux compromettrait gravement l'état de l'immeuble ou entraînerait un préjudice importance pour les copropriétaires ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'engagement fautif par la société Cabinet Villa des frais de reconstruction du mur séparant la copropriété d'un immeuble appartenant à la caisse primaire d'assurance maladie, sans caractériser que tout retard dans la réalisation des travaux litigieux aurait compromis gravement l'état des biens dépendant de la copropriété ou aurait entraîné un préjudice importance pour les copropriétaires et, donc, sans caractériser l'urgence de ces travaux, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, qui est applicable à la cause ; ALORS QUE, de deuxième part, lorsqu'en cas d'urgence le syndic de copropriété fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires ; que l'information donnée par le conseil syndical aux copropriétaires ne dispense pas le syndic de copropriété de l'obligation d'information qui lui incombe envers les copropriétaires ; qu'en énonçant, dès lors, pour retenir que l'information donnée aux copropriétaires sur les travaux de reconstruction du mur séparant la copropriété d'un immeuble appartenant à la caisse primaire d'assurance maladie était conforme aux exigences des dispositions légales et réglementaires applicables, que le conseil syndical avait adressé une lettre aux copropriétaires, le 21 septembre 1998, pour leur faire part de la nécessité de remettre ce mur en état pour des motifs de sécurité et pour annoncer un appel de fonds hors budget, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de troisième part, lorsqu'en cas d'urgence le syndic de copropriété fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires ; que les circonstances qu'un copropriétaire a demandé l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires de la question des travaux entrepris à l'initiative du syndic de copropriété et que ce dernier a soumis à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires les comptes du syndicat des copropriétaires prenant en considération le coût des travaux en cause ne permettent pas de regarder le syndic de copropriété comme ayant respecté l'obligation d'information qui lui incombe envers les copropriétaires ; qu'en énonçant, dès lors, pour retenir que l'information donnée aux copropriétaires sur les travaux de reconstruction du mur séparant la copropriété d'un immeuble appartenant à la caisse primaire d'assurance maladie était conforme aux exigences des dispositions légales et réglementaires applicables, que M. et Mme Robert X... ont demandé que la question du mur de séparation d'avec l'immeuble de la sécurité sociale soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 1999 et que le coût de ces travaux faisait partie des comptes soumis à l'approbation des copropriétaires, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de quatrième part, lorsqu'en cas d'urgence le syndic de copropriété fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il convoque immédiatement une assemblée générale ; qu'en énonçant, par conséquent, pour débouter M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'engagement fautif par la société Cabinet Villa des frais de reconstruction du mur séparant la copropriété d'un immeuble appartenant à la caisse primaire d'assurance maladie, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints, sans relever que la société Cabinet Villa avait immédiatement convoqué l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en vue de confirmer sa décision de faire procéder aux travaux de remise en état de ce mur, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de cinquième part, dans l'hypothèse où le syndic de copropriété a fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux dans des conditions irrégulières, les copropriétaires ne peuvent être condamnés à payer leur quote-part des dépenses engagées à l'initiative du syndic de copropriété ; qu'en énonçant, dès lors, pour retenir que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'engagement fautif par la société Cabinet Villa des frais de reconstruction du mur séparant la copropriété d'un immeuble appartenant à la caisse primaire d'assurance maladie, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints et pour débouter, en conséquence, M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que l'annulation d'une décision d'assemblée générale qui approuve des comptes de gestion ou vote des travaux n'a pas pour effet de faire disparaître l'obligation des copropriétaires de payer les charges, laquelle résulte du règlement de copropriété, quand cette circonstance était inopérante, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, qui est applicable à la cause, et de l'article 37 du décret du 17 mars 1967. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « le moyen tiré de l'irrégularité de la convocation des copropriétaires est fondé en droit dès lors que le délai de convocation des copropriétaires est fondé en droit dès lors que le délai de convocation de 21 jours prévu par le règlement de copropriété a commencé à courir le lendemain de la présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, soit le 13 avril 1999, et que l'assemblée générale a eu lieu le 21ème jour à compter de cette date ; / considérant que les époux X... font exactement valoir que le non-respect du délai de convocation à l'assemblée générale du 3 mai 1999 entraîne la nullité de cette assemblée générale dans son ensemble ; / considérant que les époux X... reprochent au syndic l'achat de deux tondeuses, sans l'accord de l'assemblée générale et alors que la dépense n'était pas urgente ; / considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que la question du changement des deux tondeuses de la copropriété a fait l'objet d'une étude complète lors de la réunion du conseil syndical du 5 mai 1998 qui a conclu à l'opportunité de remplacer le matériel existant dont l'entretien était trop onéreux et s'est prononcé sur les offres faites au syndic ; / que le compte rendu du conseil syndical fait état de nouvelles interventions incontournables sur l'ancien matériel ; que les copropriétaires ont été informés de la question qui a fait l'objet d'un additif à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 mai 1999 à la demande de M. X... le 20 avril 1999 ; / qu'il n'est dans ces conditions pas établi que le changement de matériel était contraire aux intérêts de la copropriété et ait été effectué de façon fautive par le syndic ; qu'en tout état de cause, les copropriétaires ont été consultés sur l'opportunité de la dépense à l'occasion de l'approbation des comptes ; / considérant que les époux X... ne peuvent invoquer au soutien de leur demande en payement de dommages & intérêts à l'encontre de la société Icade, ni l'engagement fautif des frais de reconstruction du mur mitoyen avec l'immeuble de la sécurité sociale et d'acquisition de tondeuses, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints ; qu'aucune faute n'est par ailleurs établie à l'encontre du syndic dans la représentation du syndicat et la défense de ses droits dans la procédure » (cf., arrêt attaqué, p. 6 et 7) ; ALORS QUE, de première part, le syndic de copropriété ne peut décider et procéder à l'exécution, de sa propre initiative et sans l'autorisation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires, de travaux nécessaires à la sauvegarde des biens dépendant de la copropriété, autres que ceux qui relèvent de l'entretien courant ou qui constituent de menues réparations, qu'en cas d'urgence ; qu'il y a urgence lorsque tout retard dans la réalisation des travaux compromettrait gravement l'état de l'immeuble ou entraînerait un préjudice importance pour les copropriétaires ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter que M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'acquisition de tondeuses, sans caractériser que tout retard apporté à cette acquisition aurait compromis gravement l'état des Biens dépendant de la copropriété ou aurait entraîné un préjudice importance pour les copropriétaires et, donc, sans caractériser l'urgence de cette acquisition, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, qui est applicable à la cause ; ALORS QUE, de deuxième part, lorsqu'en cas d'urgence le syndic de copropriété fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il convoque immédiatement une assemblée générale ; que, dans l'hypothèse où le syndic de copropriété a fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux dans des conditions irrégulières, les copropriétaires ne peuvent être condamnés à payer leur quote-part des dépenses engagées à l'initiative du syndic de copropriété ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter que M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'acquisition de tondeuses, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints, sans relever que la société Cabinet Villa avait immédiatement convoqué l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en vue de confirmer sa décision de procéder à l'acquisition des tondeuses litigieuses, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de troisième part, lorsqu'en cas d'urgence le syndic de copropriété fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il convoque immédiatement une assemblée générale, à laquelle il appartient de confirmer ou non la décision prise par le syndic de copropriété ; que, dans l'hypothèse où le syndic de copropriété a fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux dans des conditions irrégulières, les copropriétaires ne peuvent être condamnés à payer leur quote-part des dépenses engagées à l'initiative du syndic de copropriété ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter que M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'acquisition de tondeuses intervenue en 1998, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints, que les copropriétaires ont été consultés sur l'opportunité de la dépense à l'occasion de l'approbation des comptes, quand elle annulait, par ailleurs, l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 1999 au cours de laquelle ont été approuvés les comptes de la copropriété relatifs à l'exercice 1998, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de quatrième part, lorsqu'en cas d'urgence le syndic de copropriété fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il convoque immédiatement une assemblée générale, à laquelle il appartient de confirmer ou non la décision prise par le syndic de copropriété ; que la ratification par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de travaux, décidés et entrepris par le syndic de copropriété de sa propre initiative et sans l'autorisation de l'assemblée générale, ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes ou du quitus de gestion donné au syndic de copropriété ; que, dans l'hypothèse où le syndic de copropriété a fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux dans des conditions irrégulières, les copropriétaires ne peuvent être condamnés à payer leur quote-part des dépenses engagées à l'initiative du syndic de copropriété ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter que M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'acquisition de tondeuses, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints, que les copropriétaires ont été consultés sur l'opportunité de la dépense à l'occasion de l'approbation des comptes, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 37 du décret du 17 mars 1967 ; ALORS QUE, de cinquième part, lorsqu'en cas d'urgence le syndic de copropriété fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il convoque immédiatement une assemblée générale, à laquelle il appartient de confirmer ou non la décision prise par le syndic de copropriété ; que, dans l'hypothèse où le syndic de copropriété a fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux dans des conditions irrégulières, les copropriétaires ne peuvent être condamnés à payer leur quote-part des dépenses engagées à l'initiative du syndic de copropriété ; qu'en énonçant, dès lors, pour débouter que M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, que M. et Mme Robert X... ne peuvent invoquer, au soutien de cette demande, l'acquisition de tondeuses, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints, que la question du changement des deux tondeuses de la copropriété a fait l'objet d'une étude complète lors de la réunion du conseil syndical du 5 mai 1998 qui a conclu à l'opportunité de remplacer le matériel existant dont l'entretien était trop onéreux et s'est prononcé sur les offres faites au syndic et que le compte rendu du conseil syndical fait état de nouvelles interventions incontournables sur l'ancien matériel, quand il appartenait à l'assemblée générale des copropriétaires, et non au conseil syndical, de se prononcer sur le bien-fondé de la décision de la société Cabinet Villa de procéder à l'acquisition des tondeuses litigieuses, la cour d'appel a violé les dispositions des article 17 et 21 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QUE « le moyen tiré de l'irrégularité de la convocation des copropriétaires est fondé en droit dès lors que le délai de convocation des copropriétaires est fondé en droit dès lors que le délai de convocation de 21 jours prévu par le règlement de copropriété a commencé à courir le lendemain de la présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, soit le 13 avril 1999, et que l'assemblée générale a eu lieu le 21ème jour à compter de cette date ; / considérant que les époux X... font exactement valoir que le non-respect du délai de convocation à l'assemblée générale du 3 mai 1999 entraîne la nullité de cette assemblée générale dans son ensemble ; / considérant que les époux X... invoquent au soutien de leur demande à l'encontre de la société Icade l'exécution de travaux de réfection du mur de clôture séparant la copropriété de l'immeuble appartenant à la Cpam et l'achat de deux tondeuses ; / considérant, en premier lieu, que l'annulation d'une décision d'assemblée générale qui approuve des comptes de gestion ou vote des travaux n'a pas pour effet de faire disparaître l'obligation des copropriétaires de payer les charges, laquelle résulte du règlement de copropriété ; / considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort du compte rendu de la réunion du conseil syndical du 9 septembre 1998 que la réalisation de travaux de reconstruction partielle du mur mitoyen avec la sécurité sociale a été présentée comme une mesure urgente ; que le conseil syndical a adressé un courrier aux copropriétaires le 21 septembre suivant pour leur faire part de la nécessité de remettre le mur en état, pour des motifs de sécurité et pour annoncer un appel de fonds hors budget ; / que les photographies produites aux débats par les époux X... ne comportent aucun signe permettant de retenir que le mur en question n'est pas mitoyen ; qu'en particulier, la protection qui recouvre le mur est soit plate, soit inclinée vers la copropriété ; qu'en outre, la Cpam a pris en charge la moitié du coût des travaux ; que les époux X... n'apportent aux débats aucun autre élément de nature à remettre en cause la nature mitoyenne du mur ; / que par ailleurs, les époux X... ont demandé par courrier du 16 avril 1999 que la question du mur de séparation d'avec l'immeuble de la sécurité sociale soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 mai 1999 ; que le coût des travaux faisait partie des comptes soumis à l'approbation des copropriétaires ; / qu'il ressort de cet ensemble d'éléments que le syndic a pu, sans faute, engager des travaux dont l'urgence est établie et que l'information donnée aux copropriétaires sur les travaux ainsi engagées est conforme aux exigences des dispositions légales et réglementaires applicables ; / considérant en troisième lieu que les époux X... reprochent au syndic l'achat de deux tondeuses, sans l'accord de l'assemblée générale et alors que la dépense n'était pas urgente ; / considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que la question du changement des deux tondeuses de la copropriété a fait l'objet d'une étude complète lors de la réunion du conseil syndical du 5 mai 1998 qui a conclu à l'opportunité de remplacer le matériel existant dont l'entretien était trop onéreux et s'est prononcé sur les offres faites au syndic ; / que le compte rendu du conseil syndical fait état de nouvelles interventions incontournables sur l'ancien matériel ; que les copropriétaires ont été informés de la question qui a fait l'objet d'un additif à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 mai 1999 à la demande de M. X... le 20 avril 1999 ; / qu'il n'est dans ces conditions pas établi que le changement de matériel était contraire aux intérêts de la copropriété et ait été effectué de façon fautive par le syndic ; qu'en tout état de cause, les copropriétaires ont été consultés sur l'opportunité de la dépense à l'occasion de l'approbation des comptes ; / considérant que les époux X... ne peuvent invoquer au soutien de leur demande en payement de dommages & intérêts à l'encontre de la société Icade, ni l'engagement fautif des frais de reconstruction du mur mitoyen avec l'immeuble de la sécurité sociale et d'acquisition de tondeuses, ni le règlement de sommes indues auquel ils auraient été contraints ; qu'aucune faute n'est par ailleurs établie à l'encontre du syndic dans la représentation du syndicat et la défense de ses droits dans la procédure » (cf., arrêt attaqué, p. 4 ; p. 5 à 7) ; ALORS QU'à l'appui de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens, qui vient aux droits de la société Cabinet Villa, à leur payer des dommages et intérêts, M. et Mme Robert X... avaient, notamment, invoqué les fautes commises par le cabinet Villa ayant eu pour conséquence la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 1999 ; qu'en déboutant, dès lors, M. et Mme Robert X... de leur demande tendant à la condamnation de la société Icade administration de biens à leur payer des dommages et intérêts, après avoir retenu que l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 1999 était nulle en raison du non respect par la société Cabinet Villa des stipulations du règlement de copropriété relatives au délai dans lequel la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires doit être notifiée aux copropriétaires, sans rechercher si, par ce manquement aux obligations qui lui incombaient en qualité de syndic de la copropriété, la société Cabinet Villa n'avait pas engagé sa responsabilité envers M. et Mme Robert X..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions de l'article 1382 du code civil.