Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 avril 2018, 17-10.610, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-04-05
Numéro d'affaire : 17-10610
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2016-11-15
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Didier et Pinet, SCP Lyon-Caen et Thiriez

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15 novembre 2016), qu'en 1997, la commune de [...](la commune) a acquis un terrain sur lequel M. X... exploitait depuis plusieurs années un commerce, dans un chalet édifié par lui ; que, selon acte du 18 novembre 2009, la commune lui a concédé l'occupation précaire de la parcelle pour la saison d'hiver 2009-2010 ; que, le 22 septembre 2011, cette convention, reconduite tacitement, a été dénoncée ; que, le 12 décembre 2011, les parties ont signé une nouvelle convention d'occupation précaire du domaine privé, pour une durée d'un an à compter du 1er décembre, se substituant à la précédente ; qu'après exécution d'une décision d'expulsion, M. X... a assigné la commune en reconnaissance de l'existence d'un bail commercial et en indemnisation de son éviction des lieux ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres, sans inverser la charge de la preuve, que M. X..., qui invoquait lui-même les difficultés liées au caractère saisonnier de son activité, et ne démontrait pas avoir exercé son activité de restauration toute l'année et, par motifs adoptés, qu'en 2009, le loyer avait été convenu forfaitairement pour cinq mois d'occupation seulement et que la convention du 12 décembre 2011, si elle prévoyait la location pour une durée d'un an avec un loyer annuel, avait été dénoncée à son expiration, la cour d'appel a pu déduire, de ces seuls motifs, l'existence d'une location saisonnière exclusive du statut des baux commerciaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit.MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir dit que le statut protecteur des baux commerciaux ne s'applique pas à la location des lieux résultant des conventions d'occupation précaire conclues le 8 novembre 2009 et 12 décembre 2011 entre la COMMUNE DE [...] et M. X... ; et, en conséquence, d'avoir débouté M. X... de ses demandes indemnitaires suite au non-renouvellement du bail, Aux motifs propres que « Attendu que l'appelant revendique l'application du statut protecteur des baux commerciaux ; que le moyen principal de défense soulevé par la Commune de [...] porte sur le fait que la parcelle litigieuse ferait partie de son domaine public, ce qui exclut le régime des baux commerciaux ; que cependant, dès lors que la Cour se heurte de toute évidence à l'existence d'une contestation sérieuse sur ce point, seule la juridiction administrative apparaît compétente pour déterminer la domanialité publique du fonds exploité par Monsieur X... ; qu'en conséquence, cette question, et l'éventualité d'un sursis à statuer dans l'attente d'une décision du juge administratif, ne sera examinée que si le seconde moyen de défense soulevé par l'intimée, tenant à la précarité de l'occupation des lieux, ne devait être accueilli ; Attendu que l'article L. 145-1 du Code de commerce prévoit que :"Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartiennent, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au Registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce et, en outre :(...) 2°; Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire". Attendu que dans une telle hypothèse, l'application du statut des baux commerciaux suppose également que les constructions implantées sur le fonds nu présentent des critères de solidité et de fixité ; Attendu qu'il est constant en l'espèce que Monsieur X... exploitait depuis plus de trente ans, en nom propre sous l'enseigne "Crêperie des Varins", une activité de restauration et de commerce de détail sur la parcelle cadastrée section [...] au lieudit "..." située sur le territoire de la Commune de [...] ; que ce fonds a été acquis par la commune en 1997 d'un propriétaire privé ; Attendu qu'il se déduit des pièces versées aux débats par l'intimée que suite à un rapport établi par la direction des services vétérinaires de la Haute-Savoie le 3 mars 2008, mettant en exergue de graves manquements à la réglementation applicable en raison notamment de son absence de raccordement au réseau d'eau potable, un arrêté de fermeture provisoire a été pris le 4 mars 2008 par le Préfet ; que ce n'est qu'après que Monsieur X... ait entrepris, dans le courant de l'année 2008, des travaux conséquents, consistant notamment à viabiliser son chalet, à le raccorder aux réseaux publics et à créer des WC et un vestiaire, pour un coût d'environ 30 000 euros, que son exploitation a de nouveau été autorisée en décembre 2008 ; Attendu qu'il se déduit notamment des éléments précités ainsi que des photographies produites que ce n'est qu'à compter de cette réouverture, faisant suite aux travaux entrepris par l'exploitant, que les constructions implantées sur le fonds B 1973 ont pu répondre aux critères de solidité et de fixité requis ; Attendu que l'appelant soutient que ses constructions auraient été expressément acceptées par le bailleur ; qu'il ne saurait cependant déduire, comme il le fait dans ses écritures, du silence apporté par la commune suite aux arrêtés préfectoraux de fermeture et de réouverture, un quelconque consentement exprès de celle-ci, ce d'autant que ces décisions administratives ne comportent aucune liste de travaux ; qu'au contraire, les conventions conclues entre les parties se rapportent à des "locaux provisoires" (convention du 12 décembre 2011) et ne mentionnent nullement l'existence de constructions en dur, de sorte qu'aucun accord du bailleur pour l'implantation des constructions ne se trouve caractérisé ; Attendu que Monsieur X... se contente d'alléguer par ailleurs de la continuité de son exploitation ; qu'au contraire, il résulte clairement des pièces versées aux débats, et en particulier des courriers échangés entre les parties, que l'activité exercée par l'intéressé présente un caractère saisonnier ; qu'en effet, l'appelant est domicilié dans le sud de la France et indique lui-même , dans un courrier qu'il a adressé au maire de la Commune le 29 septembre 2011, qu'il doit louer des appartements pour ses salariés en période hivernale, et décrit dans des termes dénués de la moindre ambiguïté ses difficultés liées au caractère saisonnier de son activité ; que l'exploitant n'apporte en fait aucun élément qui serait susceptible de démontrer qu'il aurait exercé son activité de restauration toute l'année, comme il le prétend ; que la circonstance que son chalet reste implanté sur la parcelle en dehors de la saison d'hiver ne saurait remettre en cause cette constatation ; Attendu que les conditions d'un bail commercial ne se trouvent ainsi pas réunies en l'espèce ; Attendu que la convention conclue entre les parties le 18 novembre 2009, qualifiée de "convention d'occupation précaire", a été consentie pour une durée de cinq mois, commençant à courir du 1er décembre 2009 pour s'achever au 30 avril 2010 ; que l'article 3 stipule expressément qu'à l'expiration de ce terme, le preneur s'engage à libérer les lieux de façon inconditionnelle ; que de telles dispositions, ainsi que l'appellation du contrat, évoquent une convention d'occupation précaire ; Attendu que les parties ont expressément convenu que ce bail ne se trouvait pas soumis aux dispositions du statut général des baux commerciaux, mais qu'il relevait cependant des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce et était soumis de ce fait aux articles 1714 et suivants du Code civil ; que l'article 4 prévoit en outre une requalification automatique en bail commercial en cas de prolongation du contrat au-delà d'une période de 24 mois ; Attendu que surtout, cette convention du 18 novembre 2009 ne fait état d'aucune condition objective de précarité ; que la convention d'occupation précaire suppose en effet que le bailleur ne puisse assurer la pérennité de la jouissance des lieux au preneur en raison d'un événement particulier, dont la réalisation ainsi que la date présentent un caractère incertain et qui ne dépend pas de la seule volonté des parties ; Attendu qu'il se déduit nécessairement de ces constatations que malgré sa dénomination, qui ne lie nullement le juge, le premier contrat signé entre les parties ne constitue nullement une convention d'occupation précaire, ni un bail commercial, mais un bail dérogatoire au sens des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; Attendu que l'appelant prétend que ce bail dérogatoire aurait été requalifié de plein droit en bail commercial à l'expiration d'un délai de deux ans ; Attendu cependant que, comme l'a relevé le premier juge, cette convention du 18 novembre 2009 a été résiliée par la Commune suivant courrier du 22 septembre 2011, avec effet au 30 novembre 2011, soit avant l'expiration du délai de deux ans ; qu'en tout état de cause, aucune requalification en bail commercial ne pouvait intervenir à l'expiration de ce délai dès lors que, comme il a été précédemment exposé, l'activité exercée par Monsieur X... présentait un caractère saisonnier, ce qui exclut la possibilité d'une telle requalification, conformément aux dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; Attendu que par contre, la "convention d'occupation précaire du domaine privé" signée entre les parties le 12 décembre 2011, après que la candidature de l'appelant ait été retenue, et qui seule prévoit une location pour une durée d'un an, a un contenu différent de la précédente, puisqu'elle mentionne expressément un critère objectif de précarité, lié à la réalisation possible, dans un délai de trois ou quatre ans, d'un projet de restructuration du front de neige de la commune ; que le contrat précise que la mise à disposition de l'emplacement litigieux ne sera ainsi effective que dans l'attente de la mise en oeuvre de ce projet, qui ne dépend pas que de la volonté des parties ; Attendu que Monsieur X... conteste l'existence de ce critère de précarité ; que, cependant, il a lui-même indiqué, dans son courrier du 29 septembre 2011, avoir été contraint de renoncer aux travaux de rénovation qu'il avait initialement projeté de réaliser et qui avaient nécessairement contribué au succès de sa candidature, en raison d'un refus de prêt opposé par sa banque, lié à la possible résiliation de la convention d'occupation précaire dans l'hypothèse d'un démarrage des travaux d'aménagement du front de neige, ce qui est de nature à corroborer l'existence de cet événement incertain, lequel justifie la précarité qui lui est imposée par la commune ; Attendu que l'intimée justifie par ailleurs de ce que le plan local d'urbanisme est en cours de révision en 2015, ce qui rend plausible l'hypothèse d'un projet consistant à restructurer le front de neige ; que les coupures de presse produites témoignent en outre du souci récurrent de la commune d'apporter des améliorations à cet espace, insuffisamment valorisé selon elle ; Attendu qu'un critère objectif de précarité se trouve ainsi caractérisé, justifiant le recours à une convention d'occupation précaire ; Attendu que les autres dispositions de la convention conclue entre les parties le 12 décembre 2011 témoignent toutes de cette précarité ; qu'ainsi, le contrat ne mentionne qu'une "structure"' et non une "construction" ; qu'il ne prévoit aucun renouvellement tacite et exclut expressément l'application du statut des baux commerciaux ainsi que le paiement de toute indemnité en cas de résiliation anticipée ; qu'en outre, comme le relève la commune de [...], la redevance annuelle convenue, de 2 500 euros HT, apparaît minime, voire symbolique, au regard de la surface occupée ainsi que du volume d'activité (plus de 60 places assisses) et confirme la qualification de convention d'occupation précaire ; Attendu qu'en admettant même qu'une telle qualification ne puisse être retenue, force est de constater que le seul bail ne présentant pas un caractère saisonnier a été conclu le 12 décembre 2011, de sorte que le délai de deux ans permettant la requalification en bail commercial n'a commencé à courir qu'à) cette date ; Attendu que Monsieur X... ne saurait donc, au regard de ce qui précède, revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux ; Attendu qu'il n'y pas lieu d'examiner le moyen surabondant tiré de la domanialité publique du fonds exploité ; Attendu qu'en conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions » ; Et aux motifs réputés adoptés du jugement entrepris / de l'ordonnance entreprise que « Le statut de baux commerciaux est régi par les articles L. 145-1 du Code du commerce et aux termes de cet article le statut n'est pas applicable aux terrains nus ne portant pas de constructions édifiées avec l'accord du propriétaire. En l'espèce, la convention d'occupation précaire conclue entre la commune de [...] et Monsieur X... le 18 novembre 2009 et celle conclue le 12 décembre 2011 portent sur le terrain nu à prendre sur la parcelle [...] qui porte des "locaux provisoires" appartenant au preneur ou encore une "structure fournie par l'occupant".La clause dans une convention d'occupation précaire n'autorisant que la construction d'édifices sans caractère de solidité et devant être enlevées en fin de bail est licite et n'est pas considérée comme faisant échec au droit au renouvellement.Il ressort des conventions conclues entre les parties que la volonté du bailleur ait été de donner à bail un terrain qu'il puisse récupérer libre de toute construction à l'issue du bail.Ceci est expressément formulé à l'article 16 de la convention du 12 décembre 2011 qui prévoit qu'au terme de la convention et pour quelque cause que ce soit l'occupant doit quitter les lieux sans délai et rendre l'emplacement à la commune vierge de toute construction ou aménagement.C'est ainsi que suite au non renouvellement de la convention d'occupation, Monsieur X... a fait démonter la structure lui appartenant selon facture du 30 septembre 2012 et il a aussi fait appel à une entreprise de maçonnerie pour procéder à la démolition du socle et des fondations de la crêperie.Il revendique néanmoins le bénéfice du statut au motif que la construction aurait un caractère stable et pérenne.La Cour de cassation refuse le statut des baux commerciaux aux locations de terrains portant des constructions légères, amovibles pouvant être enlevées au départ du locataire, sans fondations ni fixité au sol.Le juge apprécie souverainement si les constructions ont un caractère de fixité et de solidité suffisant mais dans tous les cas le droit au maintien dans les lieux est refusé si le bail n'autorise que des constructions démontables.Dans la convention du 18 novembre 2011, il est précisé que le preneur utilisait des locaux "provisoires", c'est-à-dire facilement démontables pour que le terrain puisse retrouver sa vocation de terrain nu.Dans la convention du 12 décembre 2011, le bail mentionne que le terrain loué porte une structure fournie par l'occupant. La notion de fourniture d'une structure paraît incompatible avec la notion d'édification d'une construction même légère avec fixation au sol. Surtout, comme il a été dit plus haut, l'article 16 exige du preneur qu'il rende le terrain vierge de toute construction ou aménagement.Comme en 2009, il ressort de cette convention que la volonté du bailleur ait été de donner à bail un terrain qu'il puisse récupérer libre de toute construction à l'issue du bail.Ce qui était autorisé par le bailleur était l'installation d'une structure légère démontable appartenant au locataire et non l'édification d'un bâtiment reposant sur un socle et des fondations incorporées au sol.Monsieur X... a pris le risque de poser la structure du chalet lui appartenant sur un socle béton et a d'ailleurs payé la facture de démolition lors de son départ après avoir rendu les lieux dans l'état dans lequel ils devaient se trouver en fin de bail en vertu des conventions conclues entre les parties.Les lieux loués étant un terrain nu sur lequel le preneur apporte une structure démontable et provisoire devant être retirée à l'expiration du bail selon la volonté des parties, le statut des baux commerciaux n'est pas applicable par application de l'article L. 145-1 du Code du commerce. Par ailleurs, l'article L. 145-5 du Code du commerce exclut du bénéfice des statuts des baux commerciaux les baux successifs lorsqu'ils portent sur une location à caractère saisonnier.En l'espèce, la convention du 18 décembre 2011 est conclue pour une durée de 5 mois du 1/12/2009 au 30/4/2010, terme à l'expiration duquel le preneur s'engage à libérer les lieux de manière inconditionnelle.La simple tolérance du bailleur permettant au preneur de laisser mobilier et marchandise dans les locaux entre les périodes pour lesquelles la location est conclue ne fait pas bénéficier ce dernier du statut protecteur.Le critère retenu par la jurisprudence pour qualifier ou non de saisonnier un bail étant le paiement ou non d'un loyer à l'année, ce qui donne au locataire le droit de disposer des lieux toute l'année.En 2009, le loyer a été convenu d'un montant forfaitaire pour les 5 mois d'occupation seulement. Il s'agit donc d'une location de type saisonnier. Peu importe que la commune n'ait pas repris matériellement les lieux à l'issue de chaque période saisonnière.Les locations ayant un caractère saisonnier sont exclues du statut en raison de la discontinuité de l'exploitation. Le statut ne leur devient pas applicable en cas de tacite reconduction, de renouvellement amiable ou de conclusion d'un nouveau bail et peu importe le nombre de saisons pendant lesquelles la location se poursuivrait ou serait réitérée entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux.En l'espèce, seule la convention d'occupation précaire du 12 décembre 2011 prévoit la location pour une durée d'un an avec un loyer annuel, ce qui lui a fait perdre son caractère saisonnier. Toutefois, comme la location a été dénoncée à l'expiration de ce bail par le bailleur, ce seul bail non saisonnier mais non reconduit ne peut faire bénéficier à Monsieur X... du bénéfice du statut. Tant au regard de la nature des lieux loués consistant en (un) terrain nu sur lequel le preneur a été autorisé à apporter une structure démontable qu'au regard du caractère saisonnier des locations jusqu'à la convention du 12 décembre 2011, cette dernière pour une durée d'un an mais non renouvelée, Monsieur X... ne peut prétendre au statut protecteur de baux commerciaux et sera donc débouté de l'indemnité d'éviction qu'il réclame suite au non renouvellement de la convention précaire qui le liait à la commune de [...] » ; Alors, 1°), que faute d'avoir recherché, comme M. X... le lui demandait, si le seul fait, pour le chalet, d'être demeuré en place sans interruption durant plus de trente ans - en dépit des intempéries -, jusqu'à sa démolition imposée en 2012 par la COMMUNE DE [...], ne suffisait pas, à lui seul, à en démontrer la stabilité, la fixité et la pérennité, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce ; Alors, 2°), que faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé, si l'autorisation expressément donnée par la COMMUNE DE [...] à M. X..., dans les conventions de 2009 et de 2011, d'exercer son activité sur la parcelle louée, ne valaient pas, en définitive, consentement exprès par la COMMUNE à l'exploitation par M. X... de son chalet dont la COMMUNE connaissait non seulement la présence sur les lieux, mais encore la solidité, la fixité et le caractère pérenne, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-1 du Code de commerce ; Alors, 3°), que le bail saisonnier dérogeant aux dispositions d'ordre public des articles L. 145-1 et s. du Code civil, il incombe au bailleur, qui se prévaut de cette dérogation, d'apporter la preuve du caractère saisonnier dudit bail, et non pas au preneur de faire la démonstration contraire ; d'où il suit qu'en faisant peser le risque de la preuve sur M. X..., preneur, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et, par suite, violé l'article 1315 du Code civil ; Alors, 4°), qu' en faisant abstraction du fait, pourtant déterminant, que le chalet de M. X... avait été présent en permanence, durant la saison d'hiver comme hors saison, pendant plus de 30 ans sans la moindre interruption sur l'emplacement loué, ce qui excédait manifestement une simple tolérance de la part du bailleur et excluait par voie de conséquence la qualification de bail saisonnier, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; Alors, 5°), qu'en déduisant le caractère objectivement précaire de la convention du 12 décembre 2011 de l'observation qu'elle ne mentionne qu'une "structure"' et non une "construction", qu'elle ne prévoit aucun renouvellement tacite et exclut expressément l'application du statut des baux commerciaux et le paiement de toute indemnité en cas de résiliation anticipée, et même que la redevance annuelle convenue, de 2 500 euros HT, soit minime, voire symbolique, au regard de la surface occupée et du volume d'activité, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et, par suite, privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ; Alors, 6°), que la convention d'occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d'autres causes que la seule volonté des parties ; d'où il suit qu'en retenant pour motif de précarité justifiant la conclusion d'une convention d'occupation précaire échappant au statut des baux commerciaux un projet, prétendu, de la COMMUNE DE [...], la Cour d'appel a violé les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ; Alors, 7°), qu' en retenant que le projet de restructuration est « plausible »et sa réalisation « possible », la Cour d'appel a statué par un motif hypothétique et, par suite, méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; Alors, 8°), que la Cour d'appel, qui a retenu que la [...] justifiait « de ce que le plan local d'urbanisme est en cours de révision en 2015, ce qui rend plausible l'hypothèse d'un projet consistant à restructurer le front de neige », sans répondre aux conclusions par lesquels M. X... faisait expressément valoir que si la COMMUNE versait « aux débats un extrait de (son site internet) devant démontrer que le plan local d'urbanisme serait en cours de révision », ledit « extrait ne justifie nullement que l'emplacement donné à bail à Monsieur X... serait concerné par la révision du P.L.U. », a derechef méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; Alors, 9°), que la COMMUNE DE [...] ne soutenait pas dans ses conclusions d'appel que M. X... aurait reconnu dans sa lettre en date du 29 septembre 2011 la réalité du motif de précarité figurant dans la convention ; que la Cour d'appel, qui a déduit d'office de cette lettre la reconnaissance par M. X... de la réalité du projet de restructuration du front de neige, sans avoir mis au préalable les parties en mesure d'en débattre, a violé le principe de la contradiction, ensemble l'article 16 du Code de procédure civile ; Alors, 10°), que M. X... s'était borné, dans sa lettre en date du 29 septembre 2011, à indiquer que, « suite à la lecture de la convention d'occupation précaire, où vous précisez que sur simple préavis de 3 mois, celle-ci prendrait fin dans l'hypothèse de démarrage des travaux d'aménagement du front de neige, mon banquier refuse de m'accorder le prêt espéré », c'est-à-dire à observer que le prétendu motif de précarité mentionné dans le projet de convention précaire avait nui à sa demande de prêt formulée auprès de la banque, sans pour autant reconnaître la réalité dudit motif ; d'où il suit que la Cour d'appel, qui a déduit de cette lettre la reconnaissance par M. X... de la réalité du projet de restructuration du front de neige, l'a dénaturée, violant par suite derechef l'article 1134 du Code civil ; Alors, 11°), que, faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé, si la convention du 18 novembre 20089 ne succédait pas à une suite ininterrompue de baux au profit de M. X... depuis plus de 30 ans, le preneur étant ainsi d'ores et déjà resté en possession du terrain loué plus de deux ans, de sorte qu'il n'était plus loisible aux parties de conclure un bail dérogatoire et que le nouveau bail était nécessairement soumis au statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du Code de commerce ; Et alors, 12°) et enfin, que la Cour d'appel a constaté, par motifs tant propres qu'adoptés des premiers juges, que la convention du 18 novembre 2009 avait été résiliée par la COMMUNE avec effet au 30 novembre 2011 et que la convention du 12 décembre 2011, portant sur le même emplacement, avait pris effet le 1er décembre 2011 pour une durée d'un an ; que, faute d'avoir recherché, comme M. X... le lui demandait expressément, si la durée totale des baux du 18 novembre 2009 et du 12 décembre 2011, qui s'étaient immédiatement succédés, n'était pas, en définitive, supérieure à deux ans, ce qui entraînait, automatiquement et indépendamment de la volonté des parties, l'application du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-5 du Code de commerce.