Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 avril 2012, 11-15.225, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-04-03
Numéro d'affaire : 11-15225
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2011-01-26
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les deux moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant relevé que les travaux réalisés par le preneur n'étaient pas tous des travaux nécessaires à l'adaptation des locaux à leur destination, près de 19 % sur le montant total concernant la réunion de la boutique au magasin et l'annexion de la cour, couverte pour améliorer la liaison entre les bureaux et les salles de réunion préexistants, et souverainement retenu que ces travaux constituaient des améliorations notables, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a déduit à bon droit que le loyer devait être fixé à la valeur locative ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Picard surgelés aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Picard surgelés à payer à la société Carbo II la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Picard surgelés ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour la société Picard surgelés. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du 29 avril 2009 en ce qu'il avait fixé à la somme de 181 647 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2006 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI CARBO II et la SA PICARD SURGELES ; AUX MOTIFS QUE la société Carbo II a donné à bail commercial à la société Picard Surgelés, à compter du 12 septembre 1986, des locaux précédemment exploités comme garage et comprenant également une boutique n°2 sur rue, toujours occupée ; que sur ce dernier point le contrat de bail stipule aux conditions particulières qu'il a été donné congé au locataire du lot n°2 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction et que le bailleur s'engage à remettre ce lot au preneur dès sa libération sans augmentation du loyer au plus tard dans un délai de quatre ans ; que le contrat de bail prévoit également, outre que la locataire a la charge de l'entretien complet et des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, que le preneur " aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Le bailleur donne son accord à l'exécution des travaux de rénovation que se propose d'effectuer le preneur dans les lieux loués afin d'y exploiter son commerce ..." ; que tous travaux, embellissements et amélioration quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur resteront en fin de bail la propriété de ce dernier sans indemnité ; que la destination contractuelle est celle de : "- vente de produits alimentaires surgelés, congelés et crèmes glacée, la vente, la location de réfrigérateurs et congélateurs ainsi que de tous matériels et produits se rapportant directement ou indirectement à l'objet ci-dessus spécifié. toutes productions tous services, études, prestations, mises à disposition, interprétations, expertises et conseil ayant un rapport avec le secteur alimentaire. Opérations scientifiques, techniques, industrielles, commerciales ainsi que toutes recherches ou inventions se rapportant à l'objet ci-dessus" ; que la société Picard Surgelés a réalisé les travaux en deux temps au cours du premier bail, en 1987 puis en 1991, aménageant notamment la surface de vente et couvrant deux cours, l'une pour prolonger la surface du magasin, l'autre pour assurer une liaison couverte entre les bureaux et les salles de réunion puis, à la libération du lot n°2, démolissant l'ancienne vitrine et le mur mitoyen pour réunir les deux boutiques et élargir la vitrine ( ) ; qu'il ne ressort nullement des stipulations du contrat de bail que le coût des travaux a été pris en compte pour la fixation du loyer initial ; que si les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations et ne peuvent justifier un déplafonnement, il demeure qu'en l'espèce les travaux réalisés par la société Picard Surgelés au cours du bail initial n'étaient pas tous des travaux nécessaires à l'adaptation des locaux à leur nouvelle destination, peu important le fait que le bailleur ait donné son accord pour l'ensemble de ces travaux dès la conclusion du bail ; qu'ainsi il ressort du rapport d'expertise comme des explications des parties que sur un montant total de travaux de 2.667.366 francs, environ 500.000 francs, soit près de 19%, concernent tant la réunion de la boutique n° 2 au magasin déjà en fonctionnement avec l'élargissement de la vitrine, que la couverture par une dalle de béton de la cour côté salle de réunion ; que de tels travaux consistant d'une part, dans la démolition du mur mitoyen de la boutique n°2 et la modification du linéaire de façade porté de 4,70 m à 7,50 m, d'autre part dans l'annexion de la cour désormais couverte pour améliorer la liaison entre les bureaux et les salles de réunion, préexistants, ne procèdent pas de la mise en conformité des lieux, autrement adaptés à leur destination, ni d'une modification de structure mais d'une amélioration ; que dans la mesure où ces travaux d'amélioration, ayant une incidence favorable sur le commerce considéré, font accession à la propriété, la société Carbo II est recevable et bien fondée à s'en prévaloir comme motif de déplafonnement à l'occasion du deuxième renouvellement de bail suivant l'exécution des travaux ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'immeuble comprend trois bâtiments, soit : - un en façade sur rue correspondant à la description ci-dessus, il comprend un rez-de-chaussée commercial et des appartements en étage avec accès depuis la rue de Grenelle, - un second situé au-delà du passage cocher, bâtiment de construction ancienne élevé sur rez-de-chaussée, il s'agissait à l'origine d'un entrepôt transformé en 1987 en un vaste local commercial, entre les deux bâtiments se trouve une cour avec un local poubelle et partiellement construite sur les côtés ( ) ; que les locaux sont constitués: Au niveau du bâtiment A, *à gauche du porche d'entrée de l'immeuble: - d'une entrée de forme trapézoïdale se rétrécissant vers l'intérieur, la sortie du magasin étant assurée par une double porte vitrée, *à droite du porche : d'un ensemble de quatre bureaux dont deux donnent sur rue et deux sur l'arrière, avec toilettes et dégagement. Au niveau du bâtiment C : - à la suite du bâtiment A, il existe une cour dans le prolongement d'un passage cocher et latéralement de part et d'autre deux cours construites sur rez-de-chaussée; d'un côté se trouve le prolongement de l'entrée du magasin vers l'espace d'exposition des produits à la vente, présentant les mêmes caractéristiques qu'à l'entrée du magasin, avec les premiers bacs de produits; de l'autre côté se trouve le prolongement de la salle de réunion ; au niveau du bâtiment B ; à cet endroit se trouve le coeur du magasin, s'agissant d'un vaste espace d'exposition, clair et propre; il est composé de trois allées séparées par des rangées de bacs et d'armoires produits, - en profondeur, à la suite du magasin de vente, se trouve une chambre froide, un bureau de contrôle, des sanitaires et une réserve, la salle de réunion et de démonstration est implantée côté magasin et dans le prolongement des bureaux sur rue donc implantée sur cour ; cet espace dédié à l'exposition et à la formation est selon l'expert en très bon état, clair et comporte différents équipements de démonstration, - un bloc sanitaire et une salle de réunion ( ) ; que lorsque le preneur a réalisé des travaux nécessaires à la destination contractuelle, ces travaux ne sont pas considérés comme des améliorations et ne peuvent justifier un déplafonnement ; que lorsqu'un bail prévoit que les travaux faits par un preneur ne seront pris en compte qu'à la fin de la jouissance du preneur, on tiendra compte de l'état des locaux avant les travaux pour la fixation du loyer du bail renouvelé, l'accession ne jouant qu'à la fin des relations locatives ; qu'en l'espèce, le bail unissant les parties précisent que l'accession des travaux réalisés par le preneur interviendrait en fin de bail sans indemnité au preneur ; que l'expert judiciaire a pu analyser, conformément à sa mission, la nature des travaux litigieux compte tenu de la communication par la locataire des factures des travaux effectivement réalisés tant en 1987 qu'en 1991 ; qu'il a ainsi relevé que la locataire avait réalisé pour un montant de 406.637 euros des travaux d'adaptation à la destination contractuelle des locaux ; qu'il a par contre considéré que la transformation de la boutique n° 2 pour un montant de 25.322 Euros, intervenue en 1991, et la couverture de la cour côté salle de réunion, intervenue lors des travaux de 1987, ne pouvaient être considérés comme des travaux d'adaptation des locaux et étaient donc selon lui des travaux d'amélioration ; que ces travaux se sont élevés à 76.225 Euros hors taxes représentant ainsi 19 % du montant total des travaux ; que cette analyse apparaît pertinente dans la mesure où manifestement la couverture de la cour côté salle de réunion a permis certes une extension de la salle de réunion et sa liaison couverte avec les bureaux situés à droite du passage sous porche, mais ces travaux n'étaient pas indispensables à l'exploitation des locaux alors que les surfaces consacrées à la formation et à la démonstration apparaissaient déjà significatives et opérationnelles ; qu'il en est de même de la transformation de la boutique n° 2 qui certes a amélioré le linéaire en façade de manière significative, cependant le magasin avait fonctionné au préalable pendant 4 ans sans difficulté d'exploitation malgré un linéaire inférieur, ces travaux ne peuvent donc être considérés comme des travaux nécessaires à la destination contractuelle ; dès lors les travaux concernant la couverture de la cour et la transformation de la boutique n°2 ne pouvant être considérés comme des travaux nécessaires à la destination contractuelle des locaux, doivent être considérés comme des travaux tendant à l'amélioration des conditions d'exploitation des locaux loués ; ALORS QUE la réalisation dans les locaux loués, lors de l'entrée en jouissance, de travaux définis et convenus lors de la conclusion du bail, participant de la définition de l'objet du contrat et n'en constituant que l'exécution, ne caractérise pas une amélioration des lieux loués au cours du bail ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux réalisés par la société PICARD SURGELES lors de la prise de possession de la première partie des locaux, précédemment exploitée à usage de garage, puis lors de l'entrée en jouissance de la seconde partie des locaux, consistant en une boutique sur rue, n'avaient pas été définis et convenus dès la conclusion du bail, en sorte que, participant de la définition contractuelle des locaux loués, leur exécution, n'emportant aucune modification de ces locaux, ne pouvait caractériser une amélioration au sens de l'article R. 145-8 du Code de commerce, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte et de l'article L. 145-34 du Code de commerce. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du 29 avril 2009 en ce qu'il avait fixé à la somme de 181 647 euros en principal par an à compter du 1er janvier 2006 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI CARBO II et la SA PICARD SURGELES ; AUX MOTIFS QUE la société Carbo II a donné à bail commercial à la société Picard Surgelés, à compter du 12 septembre 1986, des locaux précédemment exploités comme garage et comprenant également une boutique n°2 sur rue, toujours occupée ; que sur ce dernier point le contrat de bail stipule aux conditions particulières qu'il a été donné congé au locataire du lot n°2 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction et que le bailleur s'engage à remettre ce lot au preneur dès sa libération sans augmentation du loyer au plus tard dans un délai de quatre ans ; que le contrat de bail prévoit également, outre que la locataire a la charge de l'entretien complet et des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, que le preneur " aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité. Le bailleur donne son accord à l'exécution des travaux de rénovation que se propose d'effectuer le preneur dans les lieux loués afin d'y exploiter son commerce ..." ; que tous travaux, embellissements et amélioration quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur resteront en fin de bail la propriété de ce dernier sans indemnité ; que la destination contractuelle est celle de : "- vente de produits alimentaires surgelés, congelés et crèmes glacée, la vente, la location de réfrigérateurs et congélateurs ainsi que de tous matériels et produits se rapportant directement ou indirectement à l'objet ci-dessus spécifié, toutes productions tous services, études, prestations, mises à disposition, interprétations, expertises et conseil ayant un rapport avec le secteur alimentaire. Opérations scientifiques, techniques, industrielles, commerciales ainsi que toutes recherches ou inventions se rapportant à l'objet ci-dessus" ; que la société Picard Surgelés a réalisé les travaux en deux temps au cours du premier bail, en 1987 puis en 1991, aménageant notamment la surface de vente et couvrant deux cours, l'une pour prolonger la surface du magasin, l'autre pour assurer une liaison couverte entre les bureaux et les salles de réunion puis, à la libération du lot n°2, démolissant l'ancienne vitrine et le mur mitoyen pour réunir les deux boutiques et élargir la vitrine ( ) ; qu'il ne ressort nullement des stipulations du contrat de bail que le coût des travaux a été pris en compte pour la fixation du loyer initial ; que si les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations et ne peuvent justifier un déplafonnement, il demeure qu'en l'espèce les travaux réalisés par la société Picard Surgelés au cours du bail initial n'étaient pas tous des travaux nécessaires à l'adaptation des locaux à leur nouvelle destination, peu important le fait que le bailleur ait donné son accord pour l'ensemble de ces travaux dès la conclusion du bail ; qu'ainsi il ressort du rapport d'expertise comme des explications des parties que sur un montant total de travaux de 2.667.366 francs, environ 500.000 francs, soit près de 19%, concernent tant la réunion de la boutique n° 2 au magasin déjà en fonctionnement avec l'élargissement de la vitrine, que la couverture par une dalle de béton de la cour côté salle de réunion ; que de tels travaux consistant d'une part, dans la démolition du mur mitoyen de la boutique n°2 et la modification du linéaire de façade porté de 4,70 m à 7,50 m, d'autre part dans l'annexion de la cour désormais couverte pour améliorer la liaison entre les bureaux et les salles de réunion, préexistants, ne procèdent pas de la mise en conformité des lieux, autrement adaptés à leur destination, ni d'une modification de structure mais d'une amélioration ; que dans la mesure où ces travaux d'amélioration, ayant une incidence favorable sur le commerce considéré, font accession à la propriété, la société Carbo II est recevable et bien fondée à s'en prévaloir comme motif de déplafonnement à l'occasion du deuxième renouvellement de bail suivant l'exécution des travaux ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'immeuble comprend trois bâtiments, soit : - un en façade sur rue correspondant à la description ci-dessus, il comprend un rez-de-chaussée commercial et des appartements en étage avec accès depuis la rue de Grenelle, - un second situé au-delà du passage cocher, bâtiment de construction ancienne élevé sur rez-de-chaussée, il s'agissait à l'origine d'un entrepôt transformé en 1987 en un vaste local commercial, entre les deux bâtiments se trouve une cour avec un local poubelle et partiellement construite sur les côtés ( ) ; que les locaux sont constitués: Au niveau du bâtiment A, *à gauche du porche d'entrée de l'immeuble: - d'une entrée de forme trapézoïdale se rétrécissant vers l'intérieur, la sortie du magasin étant assurée par une double porte vitrée, *à droite du porche : d'un ensemble de quatre bureaux dont deux donnent sur rue et deux sur l'arrière, avec toilettes et dégagement. Au niveau du bâtiment C : - à la suite du bâtiment A, il existe une cour dans le prolongement d'un passage cocher et latéralement de part et d'autre deux cours construites sur rez-de-chaussée; d'un côté se trouve le prolongement de l'entrée du magasin vers l'espace d'exposition des produits à la vente, présentant les mêmes caractéristiques qu'à l'entrée du magasin, avec les premiers bacs de produits; de l'autre côté se trouve le prolongement de la salle de réunion ; au niveau du bâtiment B ; à cet endroit se trouve le coeur du magasin, s'agissant d'un vaste espace d'exposition - en profondeur, à la suite du magasin de vente, se trouve une chambre froide, un bureau de contrôle, des sanitaires et une réserve, la salle de réunion et de démonstration est implantée côté magasin et dans le prolongement des bureaux sur rue donc implantée sur cour ; cet espace est dédié à l'exposition et à la formation - un bloc sanitaire et une salle de réunion ( ) ; que lorsque le preneur a réalisé des travaux nécessaires à la destination contractuelle, ces travaux ne sont pas considérés comme des améliorations et ne peuvent justifier un déplafonnement ; que lorsqu'un bail prévoit que les travaux faits par un preneur ne seront pris en compte qu'à la fin de la jouissance du preneur, on tiendra compte de l'état des locaux avant les travaux pour la fixation du loyer du bail renouvelé, l'accession ne jouant qu'à la fin des relations locatives ; qu'en l'espèce, le bail unissant les parties précisent que l'accession des travaux réalisés par le preneur interviendrait en fin de bail sans indemnité au preneur ; que l'expert judiciaire a pu analyser, conformément à sa mission, la nature des travaux litigieux compte tenu de la communication par la locataire des factures des travaux effectivement réalisés tant en 1987 qu'en 1991 ; qu'il a ainsi relevé que la locataire avait réalisé pour un montant de 406.637 euros des travaux d'adaptation à la destination contractuelle des locaux ; qu'il a par contre considéré que la transformation de la boutique n°2 pour un montant de 25.322 Euros, intervenue en 1991, et la couverture de la cour côté salle de réunion, intervenue lors des travaux de 1987, ne pouvaient être considérés comme des travaux d'adaptation des locaux et étaient donc selon lui des travaux d'amélioration ; que ces travaux se sont élevés à 76.225 Euros hors taxes représentant ainsi 19 % du montant total des travaux ; que cette analyse apparaît pertinente dans la mesure où manifestement la couverture de la cour côté salle de réunion a permis certes une extension de la salle de réunion et sa liaison couverte avec les bureaux situés à droite du passage sous porche, mais ces travaux n'étaient pas indispensables à l'exploitation des locaux alors que les surfaces consacrées à la formation et à la démonstration apparaissaient déjà significatives et opérationnelles ; qu'il en est de même de la transformation de la boutique n° 2 qui certes a amélioré le linéaire en façade de manière significative, cependant le magasin avait fonctionné au préalable pendant 4 ans sans difficulté d'exploitation malgré un linéaire inférieur, ces travaux ne peuvent donc être considérés comme des travaux nécessaires à la destination contractuelle ; dès lors les travaux concernant la couverture de la cour et la transformation de la boutique n° 2 ne pouvant être considérés comme des travaux nécessaires à la destination contractuelle des locaux, doivent être considérés comme des travaux tendant à l'amélioration des conditions d'exploitation des locaux loués ; ALORS QUE des travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituent pas des améliorations ; qu'en se bornant à affirmer que la couverture et « l'annexion » de la cour, d'une part, et la démolition du mur mitoyen et la réunion des deux boutiques, d'autre part, ne procédaient pas de la mise en conformité des lieux, autrement adaptés à leur destination pour avoir été exploités sans difficulté auparavant, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la couverture de la cour n'était pas nécessaire pour l'adapter à l'usage auquel elle était contractuellement destinée, consistant dans la liaison couverte de la surface de réunion et des bureaux afin de créer de grands locaux de démonstration et de réception, et si la suppression de la cloison mitoyenne n'était pas nécessaire pour adapter les deux boutiques séparées, l'une affectée initialement à l'usage de garage, l'autre affectée à usage de vente de prêt-à-porter, à leur destination convenue consistant en une seule et même surface de vente de produits surgelés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34 et R. 145-8 du Code de commerce.