Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 avril 2015, 14-11.683, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-04-07
Numéro d'affaire : 14-11683
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2013-10-31
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, SCP Rousseau et Tapie

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 octobre 2013), que M. et Mme X..., M. Y..., Mme Z..., M. et Mme Jean-Paul A... et M. William A..., propriétaires de trois lots situés dans le lotissement Val Seyton, ont obtenu le 15 juillet 2008 un permis de construire sur les trois lots réunis ; que M. et Mme B..., propriétaires d'un lot situé dans le même lotissement, estimant que ce projet ne respectait pas les dispositions contractuelles du cahier des charges, ni un protocole transactionnel, conclu le 18 août 2006, par le vendeur des trois lots avec l'association syndicale libre Val Seyton (ASL), ont assigné cette ASL et les constructeurs, pour obtenir la cessation des travaux en cours, la démolition des constructions réalisées et des dommages-intérêts ; Sur le moyen unique : Attendu que l'ASL fait grief à l'arrêt de constater la caducité de l'article 6-4 du cahier des charges et de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges qui, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que dès lors, en énonçant, pour constater que l'article 6/ 4 du cahier des charges était frappé de caducité, que la caducité des dispositions d'urbanisme prévue à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme n'affecte que les dispositions d'urbanisme et non les dispositions contractuelles du cahier des charges, que la limitation de la surface bâtie ne peut que s'analyser en une disposition d'urbanisme et qu'il n'était pas justifié de la volonté des colotis de lui donner un caractère contractuel, tout en constatant qu'elle était stipulée à l'article 6/ 4 du cahier des charges du lotissement du Val Seyton, la cour d'appel a violé l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et l'article 1134 du code civil ; 2°/ que l'adjonction en annexe au cahier des charges de l'arrêté préfectoral le rectifiant et l'approuvant ne modifie pas la nature contractuelle des stipulations du cahier des charges rectifiées et approuvées par l'arrêté, dès lors que l'arrêté annexé ne reproduit ni ne mentionne un document d'urbanisme ou le règlement du lotissement, distinct du cahier des charges ; qu'en énonçant encore, pour constater que l'article 6/ 4 du cahier des charges était frappé de caducité, que l'adjonction au cahier des charges de l'arrêté préfectoral du 30 août 1954 qui ramenait la limite de la surface construite stipulée à l'article 6/ 4 du cahier des charges à 15 % n'altérait en rien la nature réglementaire de cette disposition et ne lui conférait pas, pour autant, un caractère conventionnel, et qu'il n'était pas justifié de la volonté des colotis de lui donner un tel caractère, sans relever que l'article 6/ 4 du cahier des charges tel qu'approuvé par l'arrêté préfectoral du 30 août 1954 reproduisait ou mentionnait un document d'urbanisme ou un règlement du lotissement, distinct du cahier des charges, la cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme et l'article 1134 du code civil ; 3°/ que les plans du dossier du permis de construire des consorts A...-X...-Y...du 15 juillet 2008 produits aux débats par l'association syndicale libre du Val Seyton (plan du long des façades, plan de masse, plan de coupe générale et plan d'implantation des réseaux) vise quatre villas distinctes formant quatre bâtiments autonomes et indépendants ; qu'en énonçant, pour écarter le moyen tiré de la méconnaissance du protocole d'accord du 16 août 2006 interdisant la construction de plus d'un bâtiment par lot, que le projet de construction présenté dans le dossier de demande de permis de construire vise un bâtiment unique comprenant quatre logements, la cour d'appel a dénaturé les plans clairs et précis de la construction et ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 4°/ que le cahier des charges du lotissement Val Seyton produit aux débats par l'association syndicale libre du Val Seyton stipule que les lots du lotissement sont « destinés principalement à la construction d'habitation individuelle » (article 1/ 1, p. 4), que « les terrains lotis étant principalement destinés à l'habitation il est interdit d'y édifier des constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance, leur étendue, leur volume ou leur aspect, seraient incompatibles avec l'hygiène, la sécurité, la commodité et la bonne tenue du lotissement » (article 6/ 1, p. 11) et réserve la construction d'ensembles commerciaux, d'établissements hôteliers et d'établissements publics à certains secteurs du lotissement dans des conditions étroitement définies (chapitre IV, p. 9) ; que dès lors, en énonçant, pour juger que le projet des consorts Z...-Y...-A...-X..., en ce qu'il concerne une construction comportant quatre logements, ne méconnaît pas les dispositions du cahier des charges du lotissement, que les habitations à caractère collectif ne sont pas interdites par ce cahier des charges, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis dont il résulte que les seules édifications autorisées par le cahier des charges autres que les habitations individuelles sont les ensembles commerciaux, les établissements hôteliers ou les établissements publics, et ce, dans des conditions étroitement définies, à l'exclusion de toute habitation collective, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 5°/ que l'article 6/ 6 du cahier des charges rectifié et approuvé par l'arrêté du préfet du Var du 30 août 1954 produit aux débats stipule que « les marges d'isolement en bordure des limites séparatives sont de 5 mètres, en bordure du boulevard et de 10 mètres pour les lots n° 66 à 90 » (page 15) ; que dès lors, en énonçant, pour juger que l'association syndicale libre du Val Seyton ne démontre pas que les consorts Z... et autres ont violé les dispositions du cahier des charges, que le cahier des charges n'impose pas comme ils le prétendent une marge de reculement de 5 mètres par rapport aux limites séparatives de chaque lot, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges dont il résulte qu'une marge de reculement de 5 mètres était bien imposée par rapport aux limites séparatives de chaque lot, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 6/ 4 du cahier des charges du lotissement limitant la surface construite à 20 %, avait été ramenée, à 15 % par l'arrêté préfectoral du 30 août 1954, et qu'il n'était pas justifié de la volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel à cette disposition dont ils n'avaient pas sollicité le maintien, et constaté que la demande de permis de construire portait la référence au protocole d'accord du 16 août 2006 et visait un bâtiment unique comprenant quatre habitations individuelles accolées s'inscrivant dans une même unité architecturale avec une façade commune compte tenu de la configuration en pente du terrain des décrochements de toitures qui n'altéraient en rien l'unicité du bâtiment, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que la limitation de la surface bâtie prévue par l'article 6/ 4 du cahier des charges devait s'analyser en une disposition d'urbanisme devenue caduque à l'expiration d'un délai de dix ans, que la construction nouvelle constituant un bâtiment unique comportant quatre habitations individuelles accolées n'était pas contraire au protocole d'accord du 16 août 2006 ni aux caractéristiques du lotissement définies par le cahier des charges quant au type de construction, au nombre de bâtiments, à leur superficie et à leur emplacement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'association syndicale libre Val Seyton aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'Association syndicale libre Val Seyton à payer à M. et Mme X..., M. Y..., Mme Z..., M. et Mme Jean-Paul A... et M. William A... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de l'association syndicale libre Val Seyton ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre Val Seyton L'association syndicale libre du lotissement Val Seyton fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir constaté la caducité de l'article 6-4 du cahier des charges et de l'avoir déboutée de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QU'au soutien de son appel, l'association syndicale libre Val Seyton fait valoir que le permis de construire obtenu par les intimés méconnaît d'une part les exigences du cahier des charges qui destine les lots à la construction individuelle, limite à 15 % de la superficie du lot celle des constructions qui y seront édifiées et prévoit une marge de reculement des constructions de 5 mètres par rapport à la limite du lot, et qu'il méconnaît d'autre part le protocole transactionnel du 18 août 2006 en ce qu'il contient une servitude de ne pas construire plus d'un bâtiment par lot, le maintien provisoire de l'indivision, tendant en réalité, à dissimuler illégalement la subdivision ; qu'il n'est pas contestable que le cahier des charges d'un lotissement a une valeur contractuelle, qu'il définit les caractéristiques essentielles du lotissement s'imposant à l'ensemble des colotis et que ces derniers doivent pouvoir s'en prévaloir sans être contraints de subir une modification substantielle de ces caractéristiques ; qu'en l'espèce, le cahier des charges contient les dispositions suivantes : article 1/ 1 : « La propriété de la société Meinier Sémaphore ¿ sera mise en vente par lots destinés principalement à la construction d'une habitation individuelle », article 4/ 1 : « en bordure de la place projetée et aux emplacements définis par le plan de masse, il est interdit d'édifier des constructions à l'usage exclusif d'habitation, les rez-de-chaussée seront obligatoirement affectés au commerce », article 4/ 3 : « il ne pourra être créé d'hôtels, restaurants, établissements publics de toutes sortes dans la zone délimitée par les lots 1 à 10 et de 43 à 54 qui est exclusivement réservée à la construction privée », article 6/ 1, relatif aux constructions interdites : « Les terrains lotis étant principalement destinés à l'habitation, il est interdit d'y édifier des constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance, leur étendue, leur volume ou leur aspect, seraient incompatibles avec l'hygiène, la sécurité, la commodité et la bonne tenue du lotissement. Est en particulier interdite la création des établissements dangereux, incommode ou insalubre de première et deuxième classe, ainsi que de ceux de troisième classe susceptible de causer une gêne pour le voisinage. Exception faite pour la zone où sont réservés des lots destinés à l'artisanat et à la petite industrie. Les bâtiments agricoles et en particulier les état de porcherie sont interdits » ; qu'il n'est pas allégué que la construction litigieuse contrevienne, de quelque manière que ce soit, à l'article 6/ 1 précité relatif aux constructions interdites ; que la première question qui est posée à la cour est celle de savoir si le projet de construction des intimés, tel qu'il résulte du permis de construire obtenu le 15 juillet 2008, correspond aux caractéristiques essentielles du lotissement définies dans le cahier des charges quant au type de construction, au nombre de bâtiments, à leur superficie et à leur emplacement ; que s'agissant du type de construction et du nombre de bâtiments, si le cahier des charges rappelle, en effet, que le lotissement sera « principalement » destiné à « l'habitation individuelle », il consacre également la destination, à la fois d'usage d'habitation et commerciale, du lotissement lequel n'est nullement réservé à la première, une zone étant même dédiée à l'artisanat et à la petite industrie ; que par ailleurs, ne sont pas interdites les habitations à caractère collectif qui ne sont ni exclues par l'article 6/ 1 du cahier des charges précité, ni par aucune autre de ces dispositions, l'emploi de l'adverbe « principalement » et non « exclusivement » consacrant cette analyse ; que le cahier des charges a, certes, entendu limiter la construction d'habitations à caractère collectif mais non les interdire ; qu'en outre, il n'est ni soutenu, ni démontré que le projet de construction des intimés compromette l'hygiène, la sécurité, la commodité ni la bonne tenue du lotissement, ni encore qu'il revête un caractère dangereux, incommode ou insalubre ; qu'en conséquence, le projet des intimés, en ce qu'il concerne une construction comportant quatre logements, ne méconnaît pas les dispositions du cahier des charges susvisé ; que s'agissant de la superficie du bâtiment, l'article 6/ 4 du cahier des charges du lotissement limite la surface construire à 20 %, cette limitation ayant été ramenée, au terme de l'arrêté préfectoral du 30 août 1954, à 15 % ; qu'en application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme (ancien article L. 315-2-1 de ce code), les dispositions d'urbanisme contenues dans un cahier des charges de lotissement deviennent caduques à l'expiration d'un délai de dix ans sauf si les colotis en ont sollicité expressément le maintien ; que cette caducité n'affecte que les dispositions d'urbanisme et non les dispositions contractuelles du cahier des charges ; que la limitation de la surface bâtie ne peut que s'analyser en une disposition d'urbanisme ; que l'adjonction au cahier des charges de l'arrêté préfectoral du 30 août 1954 n'altère en rien la nature règlementaire de cette disposition, et ne lui confère pas, pour autant, un caractère conventionnel ; qu'enfin, il n'est pas justifié de la volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel à cette disposition dont ils n'ont d'ailleurs pas sollicité le maintien, cette disposition s'en trouvant, dès lors, frappée de caducité ; qu'en conséquence, le moyen tiré de l'article 6/ 4 est inopérant ; que s'agissant des marges de reculement par rapport aux limites du terrain, l'article 4/ 4 du cahier des charges dispose qu'« en bordure de voie, aucune construction ne sera établie à moins de 5 mètres de l'alignement » ; que cette disposition ne doit pas s'entendre comme imposant une marge de reculement de 5 mètres par rapport à la limite séparative de chaque lot, mais uniquement par rapport à la bordure de voie ; qu'or, il n'est pas démontré que la construction entreprise par les intimés soit située à moins de 5 mètres de la bordure d'une voie du lotissement, en conséquence de quoi la méconnaissance de cette disposition du cahier des charges n'est pas établie ; que la question est ensuite posée à la cour de savoir si le projet des intimés contrevient au protocole transactionnel conclu entre l'ASL et la société 2RS le 16 août 2006 et, en son article 3, énonce : « Engagement ferme et définitif est pris par la société 2RS, propriétaire du lot numéro 21 et 23, de régulariser sous trois mois par acte notarié la constitution d'une servitude réelle perpétuelle sur ces lots, interdisant la construction de plus d'un bâtiment par lot » ; que l'assemblée générale des membres de l'association syndicale, réunie le 16 août 2006, a autorisé le président à signer le protocole d'accord valant transaction ; que sur l'opposabilité de ce protocole aux intimés, les appelants font valoir qu'il s'impose aux acquéreurs du lot numéro 21, subrogés, par leur acte d'achat du 20 février 2008, dans les droits et obligations de la société 2RS et qu'il crée une servitude ; que les intimés ne contestent pas vraiment l'opposabilité de cet acte à leur égard et reconnaissent, dans leurs écritures, qu'« en réalité, la seule servitude s'imposant aux colotis est celle de l'interdiction de construire plus d'un bâtiment par lot destiné à l'habitation. Rien n'interdit, dès lors, la construction d'un seul bâtiment comprenant plusieurs habitations individuelles » ; que d'ailleurs, leur acte de vente reproduit, en ses pages 15 à 18, au titre des conditions particulières le protocole d'accord dans son intégralité, précisant que « Le vendeur rappelle à l'acquéreur les conditions particulières qui ont été régularisées le 20 mars 2006 entre l'ASL des copropriétaires du lotissement Val Seyton, et notamment les différentes conditions exigées par l'ASL du Val Seyton pour accepter la modification des biens acquis par la société 2RS, et autoriser la division entre 4 nouveaux lots, de sa propriété d'origine. Le protocole valant transaction a été intégralement retranscrit dans l'assemblée générale du lotissement du 12 août 2006, pour que tous les membres de l'ASL en prennent connaissance et dont les acquéreurs déclarent avoir parfaite connaissance. Lequel document est ci-après intégralement retranscrit ¿ » ; qu'enfin, la demande de permis de construire que les intimés ont déposée le 21 mai 2008 porte la mention manuscrite suivante, en page 2, au paragraphe 3-2 relatif à la situation juridique du terrain : « Cahier des charges ci-joint reçu par Me C... en date du 11 janvier 1955, plus protocole d'accord du 16 août 2006 (également ci-joint) ; que le projet de construction présenté dans le dossier de demande de permis de construire vise, en effet, un bâtiment unique comprenant quatre logements ; qu'il n'est pas contesté que les quatre habitations sont accolées, qu'elles s'inscrivent dans une même unité architecturale, avec une façade commune, et que, compte tenu de la configuration en pente du terrain, des décrochements de toiture ont été réalisés, n'altérant en rien l'unicité du terrain ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur le dépassement de la surface bâtie autorisée, aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ; que toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement ; que les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ; que par ailleurs, l'article L. 111-5 du même code précise que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme dans un cahier des charges d'un lotissement ne confère pas à ce document un caractère contractuel ; qu'en l'espèce, l'article 6/ 4 du cahier des charges du 30 août 1954, invoqué par les demandeurs, prévoyait une limitation de la surface construite ; qu'il est constant que les colotis n'ont pas voté le maintien des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ; qu'au surplus, à ce cahier des charges a été simplement adjoint l'arrêté de Monsieur le Préfet du Var du 11 janvier 1955 qui ramène cette limitation à 15 % ; mais que le cahier des charges n'a pas été modifié et a fortiori n'indique pas qu'il entend donner à cette nouvelle limitation un caractère contractuel ; que l'article 6/ 4 du cahier des charges est devenu caduc ; que lorsqu'elle a délivré le permis de construire aux défendeurs, l'administration n'a d'ailleurs pas fait référence à ce cahier des charges mais au plan d'aménagement communal ; que les époux B... ne peuvent donc se prévaloir d'une violation de cet article devenu caduc pour obtenir l'arrêt des travaux et la démolition des ouvrages réalisés ; que sur la notion de bâtiment, l'accord du 16 août 2006 prévoit que la société 2RS devra régulariser sous trois mois par acte notarié la constitution d'une servitude réelle et perpétuelle sur les lots 21 et 23 « interdisant la construction de plus d'un bâtiment par lot » ; que cet accord ne précise pas qu'il s'agit d'un bâtiment d'habitation individuelle ; que cet accord ne contrevient pas au x règles posées par le cahier des charges ; qu'en effet, le cahier des charges mentionne en préambule que les lots sont destinés « principalement à la construction d'habitation individuelle » ; que l'emploi de l'adverbe principalement permet de conclure que le cahier des charges d'interdit pas la construction d'un bâtiment à usage collectif ; qu'or, il ressort des plans annexés à la demande de permis de construire que le projet des défendeurs consiste en la construction de quatre villas accolées les unes aux autres avec des façades communes et une unité architecturale ; que le fait qu'il existe des différences de niveau, des différences de pentes de toit et des décrochements en façade pour des raisons esthétiques ou d'adaptation au sol ne peut remettre en question la notion de bâtiment unique ; qu'il apparaît que la construction projetée par les défendeurs respectent sur ce point les prescriptions du cahier des charges ainsi que l'accord intervenu le 16 août 2006 ; que sur les marges de reculement, l'article 4/ 4 du cahier des charges prévoit qu'« en bordure des voies aucune construction ne sera établie à moins de cinq mètres de l'alignement » ; que le cahier des charges n'impose pas comme le prétendent les demandeurs dans leurs conclusions récapitulatives (page 9) une marge de reculement de 5 mètres par rapport aux limites séparatives de chaque lot ; que par ailleurs, il n'est pas démontré que la construction litigieuse soit à moins de cinq mètres d'une voie du lotissement ; qu'en effet, l'acte de propriété des défendeurs précise en page 6 que « l'accès au lot n° 21 se fera via l'impasse du Vallon de la Nartelle qui à défaut d'être une servitude conventionnelle est une servitude légale dont le tracé est acquis par prescription puisque son existence remonte à plus de trente années » ; que le chemin d'accès au lot n° 21 n'étant pas une voie du lotissement, la règle de la marge de reculement de l'article 4/ 4 du cahier n'est charges n'est pas applicable ; qu'en conclusions, les époux B... et l'association syndicale libre du Val Seyton ne démontre pas que les consorts Z... et autres ont violé les dispositions du cahier des charges ; qu'ils seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes ; 1°) ALORS QUE la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges qui, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que dès lors, en énonçant, pour constater que l'article 6/ 4 du cahier des charges était frappé de caducité, que la caducité des dispositions d'urbanisme prévue à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme n'affecte que les dispositions d'urbanisme et non les dispositions contractuelles du cahier des charges, que la limitation de la surface bâtie ne peut que s'analyser en une disposition d'urbanisme et qu'il n'était pas justifié de la volonté des colotis de lui donner un caractère contractuel, tout en constatant qu'elle était stipulée à l'article 6/ 4 du cahier des charges du lotissement du Val Seyton, la cour d'appel a violé l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE l'adjonction en annexe au cahier des charges de l'arrêté préfectoral le rectifiant et l'approuvant ne modifie pas la nature contractuelle des stipulations du cahier des charges rectifiées et approuvées par l'arrêté, dès lors que l'arrêté annexé ne reproduit ni ne mentionne un document d'urbanisme ou le règlement du lotissement, distinct du cahier des charges ; qu'en énonçant encore, pour constater que l'article 6/ 4 du cahier des charges était frappé de caducité, que l'adjonction au cahier des charges de l'arrêté préfectoral du 30 août 1954 qui ramenait la limite de la surface construite stipulée à l'article 6/ 4 du cahier des charges à 15 % n'altérait en rien la nature règlementaire de cette disposition et ne lui conférait pas, pour autant, un caractère conventionnel, et qu'il n'était pas justifié de la volonté des colotis de lui donner un tel caractère, sans relever que l'article 6/ 4 du cahier des charges tel qu'approuvé par l'arrêté préfectoral du 30 août 1954 reproduisait ou mentionnait un document d'urbanisme ou un règlement du lotissement, distinct du cahier des charges, la cour d'appel a violé par fausse application l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme et l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE les plans du dossier du permis de construire des consorts A...-X...-Y...du 15 juillet 2008 produits aux débats par l'association syndicale libre du Val Seyton (plan du long des façades, plan de masse, plan de coupe générale et plan d'implantation des réseaux) vise quatre villas distinctes formant quatre bâtiments autonomes et indépendants ; qu'en énonçant, pour écarter le moyen tiré de la méconnaissance du protocole d'accord du 16 août 2006 interdisant la construction de plus d'un bâtiment par lot, que le projet de construction présenté dans le dossier de demande de permis de construire vise un bâtiment unique comprenant quatre logements, la cour d'appel a dénaturé les plans clairs et précis de la construction et ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS QUE le cahier des charges du lotissement Val Seyton produit aux débats par l'association syndicale libre du Val Seyton stipule que les lots du lotissement sont « destinés principalement à la construction d'habitation individuelle » (article 1/ 1, p. 4), que « les terrains lotis étant principalement destinés à l'habitation il est interdit d'y édifier des constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance, leur étendue, leur volume ou leur aspect, seraient incompatibles avec l'hygiène, la sécurité, la commodité et la bonne tenue du lotissement » (article 6/ 1, p. 11) et réserve la construction d'ensembles commerciaux, d'établissements hôteliers et d'établissements publics à certains secteurs du lotissement dans des conditions étroitement définies (chapitre IV, p. 9) ; que dès lors, en énonçant, pour juger que le projet des consorts Z...-Y...-A...-X..., en ce qu'il concerne une construction comportant quatre logements, ne méconnaît pas les dispositions du cahier des charges du lotissement, que les habitations à caractère collectif ne sont pas interdites par ce cahier des charges, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis dont il résulte que les seules édifications autorisées par le cahier des charges autres que les habitations individuelles sont les ensembles commerciaux, les établissements hôteliers ou les établissements publics, et ce, dans des conditions étroitement définies, à l'exclusion de toute habitation collective, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ; 5°) ALORS QUE l'article 6/ 6 du cahier des charges rectifié et approuvé par l'arrêté du préfet du Var du 30 août 1954 produit aux débats stipule que « les marges d'isolement en bordure des limites séparatives sont de 5 mètres, en bordure du Boulevard et de 10 mètres pour les lots n° 66 à 90 » (page 15) ; que dès lors, en énonçant, pour juger que l'association syndicale libre du Val Seyton ne démontre pas que les consorts Z... et autres ont violé les dispositions du cahier des charges, que le cahier des charges n'impose pas comme ils le prétendent une marge de reculement de 5 mètres par rapport aux limites séparatives de chaque lot, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges dont il résulte qu'une marge de reculement de 5 mètres était bien imposée par rapport aux limites séparatives de chaque lot, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil.