Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 janvier 2019, 17-27.895, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2019-01-24
Numéro d'affaire : 17-27895
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2017-09-14
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Monod, Colin et Stoclet, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 septembre 2017), que, le 18 décembre 2006, M. et Mme Y... ont donné à bail professionnel à Mme X... un local à usage de cabinet d'avocat ; que, le 25 juin 2013, ils lui ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l'ont assignée en acquisition de cette clause ; que, par voie reconventionnelle, Mme X... a sollicité la nullité du bail pour dol, en raison d'une superficie réelle du local inférieure à celle mentionnée dans le contrat ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la différence de 32 m², soit 30 % de la superficie mentionnée dans le bail, ne pouvait échapper à une personne travaillant quotidiennement dans les lieux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit, à bon droit, que l'action en nullité du bail, introduite par conclusions du 10 septembre 2015, était prescrite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à M. et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre janvier deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir statué au fond sur l'appel de Mme X... et l'appel incident des époux Y... (et notamment déclaré irrecevable l'action en nullité du bail formée par Mme X..., débouté Mme X... de ses demandes en résiliation judiciaire du bail et en paiement de dommages-intérêts, constaté la résiliation du bail à compter du 21 août 2015, fixé l'indemnité d'occupation due par Mme X... et condamné celle-ci à verser diverses sommes aux époux Y...), après avoir mentionné que, par ordonnance du 16 mai 2017, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de Mme X... en rejet des conclusions et demandes nouvelles notifiées le 27 avril 2017 par les époux Y... ; 1/ ALORS QUE, si, par conclusions d'incident du 15 mai 2017, Mme X... a demandé au conseiller de la mise en état de rejeter les conclusions déposées le jour de la clôture par les époux Y..., il ne ressort pas de la procédure qu'il ait été statué sur cet incident ; que Mme X... s'est, parallèlement au présent pourvoi, inscrite en faux incident, devant le premier président de la Cour de cassation, contre la mention de l'arrêt attaqué faisant état d'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 mai 2017 rejetant la demande de Mme X... ; que si cette mention est reconnue fausse, il en résultera que la cour d'appel, en se fondant sur une ordonnance du conseiller de la mise en état inexistante et en statuant en considération des dernières conclusions des époux Y... sans que l'incident ait été tranché, a violé les articles 15, 16 et 954 du code de procédure civile ensemble l'article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 2/ ALORS QUE, si le premier président de la Cour de cassation considère que la mention par l'arrêt attaqué de l'existence d'une ordonnance du conseiller de la mise en état du 16 mai 2017 rejetant l'incident ne vaut pas jusqu'à inscription de faux, le juge de cassation sera en mesure de s'assurer lui-même de l'inexistence de l'ordonnance ; qu'il en résultera de même que la cour d'appel, en se fondant sur une ordonnance du conseiller de la mise en état inexistante et en statuant en considération des dernières conclusions des époux Y... sans qu'il ait été statué sur l'incident élevé par Mme X..., a violé les articles 15, 16 et 954 du code de procédure civile ensemble l'article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ; 3/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que l'audience des plaidoiries ayant fixée et s'étant déroulée le 16 mai 2017 à 8 h 30, la cour d'appel ne pouvait pas tenir cette audience et délibérer sur le fond sans s'être assurée que les parties avaient eu connaissance de l'ordonnance rendue le même jour par le conseiller de la mise en état et avaient été mises à même d'exercer contre cette ordonnance les voies de recours ouvertes ; qu'elle a ainsi violé l'article 16 du code de procédure civile ensemble l'article 6 §1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action en nullité du bail professionnel du 18 décembre 2006 intentée par Mme X... ; AUX MOTIFS QUE la prescription quinquennale de l'action en nullité pour dol a pour point de départ le jour où le contractant a découvert le dol qu'il allègue ; qu'en l'espèce, Mme X... soutient qu'elle n'a découvert la réelle superficie des locaux loués que le 15 décembre 2012 lorsque M. et Mme Y... lui ont soumis un nouveau bail portant sur une superficie des locaux loués de 78 m² et non plus 110 m² comme dans le bail initial ; qu'il n'est pas discutable à la lecture de l'expertise en écriture de Mme D... que l'original du bail en la possession de Mme X... paraphé et signé de M. Y... et de Mme X..., peu important que les deux parties l'aient signé à une date différente, porte sur sa première page que le local n° 15 du règlement de copropriété à usage professionnel a « une superficie de 110 m² environ » ; que, ainsi que le reconnaît l'appelante elle-même dans ses conclusions, disposer de 78 m² au lieu de 110 m² n'est pas la même chose ; qu'il y a très exactement 32 m² de différence, soit 30 % de la superficie louée en moins et à tout le moins la représentation d'une pièce de 6 m de long sur 5 m de large qui ne peut passer totalement inaperçue pour une personne qui travaille dans ces locaux au quotidien, mois après mois et année après année ; que la Cour comprend que Mme X... ait eu, ainsi qu'elle l'exprime, très rapidement des doutes sur la superficie réelle de son cabinet mais elle n'a pas pour autant formulé une quelconque réclamation auprès de son bailleur ; que si la superficie totale était, suivant ses affirmations, pour elle déterminante de son engagement car elle avait effectivement besoin de 110 m² pour envisager dès la conclusion du bail un partage de locaux avec l'un de ses confrères, alors qu'elle n'a pu que se rendre compte très rapidement que « les mètres carrés manquants lui ont de manière systématique interdit » la réalisation de ce projet ; que M. B... atteste de ce qu'il a été contacté dans les années 2008 à 2010 pour mettre en place des cloisons mobiles dans le cadre de l'aménagement des bureaux de Mme X... et qu'il n'y a pas eu de suite à ce projet pour des raisons d'espace ; que M. C... confirme avoir envisagé de partager les locaux professionnels du [...] mais que ceux-ci se sont révélés inappropriés ; que ce dernier ne mentionne aucune date ; que cependant ; si le(s) projet(s) de partage a(ont) été conçu(s) depuis le début de l'année 2008 jusqu'en 2010, ce qu'il faut comprendre à la lecture des attestations imprécises, il en résulte de lorsque le tribunal de grande instance de Nîmes saisi à la requête des époux Y... par assignation du 17 juin 2014, elle soulève par conclusions du 10 septembre 2015 la nullité du dol du contrat de bail, cela plus de cinq ans que Mme X... connaît avec certitude que la superficie des locaux qu'elle loue n'est pas de 110 m² mais bien inférieure, les projets de parage n'ayant pu échouer sans que les locaux aient été mesurés ; que son action intentée plus de cinq années après la découverte du dol qu'elle allègue est irrecevable ; ALORS QUE, en matière de dol, la prescription ne court que du jour où celui-ci a été découvert en ses éléments constitutifs ; qu'en se bornant à retenir que Mme X... savait depuis plus cinq ans avant d'invoquer la nullité du bail, le 10 septembre 2015, que la superficie des locaux loués était bien inférieure à 110 m² sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions n° 3, p. 9), si ce n'est pas le 15 décembre 2012 seulement, date à laquelle les bailleurs lui ont présenté à la signature un nouveau bail mentionnant une superficie différente, que Mme X... avait su ce qu'ils connaissaient la superficie réelle des locaux et la lui avaient intentionnellement celée lors de la conclusion du bail initial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de ses demandes en résiliation judiciaire du bail et paiement de dommages-intérêts pour manquement à l'obligation de délivrance ; AUX MOTIFS QUE Mme X... excipe de l'article 1719 du code civil qui fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et poursuit par voie de conséquence la nullité (sic) du contrat de bail du 18 décembre 2006 pour absence de délivrance de locaux d'une superficie de 110 m² ; qu'il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée de prouver qu'il s'est libéré entièrement de cette obligation ; que lorsque celle-ci n'est pas remplie, le preneur a le choix soit de se faire autoriser par justice à se mettre en possession s'il n'y a pas d'impossibilité matérielle ou légale, soit de demander la résiliation du bail ; que suivant son paragraphe « Désignation », le bail professionnel du 18 décembre 2006 porte sur « le local n° 15 du règlement de copropriété, à usage professionnel d'une superficie de 110 m² environ, situé au deuxième étage du bâtiment sis lui-même [...] » ; qu'il est ajouté qu'il « est précisé que toute erreur dans la désignation ci-dessus ne peut justifier ni réduction ni augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance des locaux tels qu'ils se comportent. Le preneur déclare connaître le lieu pour les avoir visités en vue du présent bail » ; que la loi n'impose pas de mentionner la surface des biens loués ; que pour les baux à usage mixte professionnel et d'habitation principale, elle n'existe que depuis 2009 sans qu'aucune sanction soit prévue avant la loi Allur du 24 mars 2014 ; que le règlement de copropriété du 31 mai 1978 non versé aux débats mais dont Mme X... a eu connaissance en cours de procédure ainsi qu'elle le déclare aux agents de police judiciaire lors de son dépôt de plainte le 6 novembre 2014, confirme que le lot n° 15 a une superficie de 78 m² ; que Mme X... s'est vu délivrer la totalité du local n° 15 tel qu'il a été prévu au règlement de copropriété et dans la consistance dont elle a eu connaissance lors de sa visite des lieux ; que l'accord de location s'est donc fait sur la consistance des locaux et sur la superficie réelle de 78 m², ce même si le bail mentionne 110 m² ; qu'en effet, Mme X... a pris possession desdits locaux dès le 1er janvier 2007 ; que pendant six années elle ne va pas contester la consistance des locaux loués ni leur superficie d'ailleurs ; qu'elle ne démontre pas, au demeurant, qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance que le lot n° 15 situé dans l'immeuble bourgeois du [...] en face de la cour d'appel de Montpellier, ce qui constitue pour un avocat un avantage incontestable, avait une superficie non pas de 110 m² mais de 78 m² ; que l'objet du contrat est le lot n° 15 de la copropriété du [...] , le consentement des parties s'est fait sur ce lot et M. Y... a délivré ledit lot n° 15 ; qu'en aucune manière, il n'aurait pas délivrer une superficie de 110 m² puisque le lot n'en comporte que 78 ; qu'il a donc bien rempli son obligation de délivrance ; qu'aucune résiliation du bail ne peut être prononcée de ce chef ; 1/ ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer l'objet tel qu'il a été contractuellement convenu ; qu'ayant constaté que le local, objet de la location, était désigné par le bail comme étant « le lot n° 15 du règlement de copropriété à usage professionnel d'une superficie de 110 m² environ », ce dont il résulte que la superficie du local était entrée dans le champ contractuel, la cour d'appel a, en considérant que l'obligation de délivrance à laquelle étaient tenus les époux Y... ne portait pas sur cette superficie, omis de déduire les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1103 (anciennement 1134) du code civil ; 2/ ALORS QUE le bail stipulait clairement que le local loué était d'une superficie de 110 m² environ ; qu'en retenant que l'objet du contrat était le lot n° 15 considéré dans sa consistance réelle et que l'accord de location s'est fait sur la surface réelle de 78 m², la cour d'appel a méconnu l'obligation du juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 3/ ALORS QU'en se fondant sur les mentions du règlement de copropriété relatives à la superficie du lot n° 15 quand les stipulations claires et précises du bail se suffisaient à elles pour déterminer l'objet de la location, la cour d'appel a, de plus fort, méconnu l'obligation du juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 4/ ALORS QU'en se fondant, pour déterminer la consistance de l'objet du contrat voulu par les parties, sur les dispositions du règlement de copropriété dont elle a constaté pas Mme X... en avait eu connaissance en cours de procédure, la cour d'appel a violé les articles 1103 (anciennement 1134) et 1719 du code civil ; 5/ ALORS QUE les époux Y..., qui soutenaient que la surface du bien n'avait pas été une condition déterminante du consentement des parties, ni un critère de fixation du montant du loyer et que le bail excluait la réduction du loyer en cas d'erreur dans la désignation du bien (conclusions récapitulatives n° 2, p. 16 et 17), ne soutenaient pas que l'accord de location se serait fait sur la consistance des locaux et sur la superficie réelle de 78 m² et que l'objet de la location n'était pas, comme stipulé dans le bail, un local « d'une superficie de 110 m² environ » ; qu'en relevant d'office ce moyen sans avoir recueilli les observations contradictoires des parties, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ; 6/ ALORS QUE l'impossibilité matérielle de délivrer tout ou partie de la chose convenue n'affranchit pas le bailleur de son obligation de délivrance ; qu'en se fondant sur la circonstance inopérante que M. Y... ne pouvait pas délivrer une superficie de 110 m² dès lors que le lot loué n'en comportait que 78, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1719 du code civil ; 7/ ALORS QUE la clause contractuelle stipulant que « toute erreur dans la désignation ci-dessus ne peut justifier ni réduction ni augmentation de loyer » ne faisait pas obstacle à une action fondée sur l'obligation de délivrance dont l'objet n'est pas la modification du montant du loyer ; qu'en se fondant sur cette clause, la cour d'appel a violé l'article 1103 (anciennement 1134) du code civil ; 8/ ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer l'objet dans tous ses éléments contractuellement convenus, y compris ceux qui n'ont pas déterminé le consentement des parties ; qu'en se fondant sur le fait que Mme X... n'aurait pas démontré que la superficie des locaux était déterminante de son consentement et qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait su que la superficie réelle du local était de 78 m², la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil ; 8/ ALORS QUE le défaut de contestation par le preneur de la consistance et de la superficie du local qui lui a été délivré n'est, s'il n'est pas fautif, pas de nature à priver celui-ci du droit d'obtenir du bailleur l'exécution de son obligation de délivrer l'objet contractuellement convenu ; qu'en se fondant sur le fait que pendant six ans, Mme X... n'avait pas contesté la consistance des locaux loués, ni leur superficie, la cour d'appel a encore violé l'article 1719 du code civil. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement qui avait constaté la résiliation au 21 août 2015 du bail du 18 décembre 2006 consenti par les époux Y... à Mme X... ; AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que le commandement de payer délivré le 25 juin 2013 et visant la clause résolutoire insérée au bail a joué son plein et entier effet de telle sorte qu'en l'absence de régularisation des sommes impayées, le bail se trouve résilié de plein droit deux mois après ledit commandement, le 25 août 2013 ; qu'à compter de cette date et jusqu'au 30 mai 2016, date à laquelle Mme X... a quitté les lieux, cette dernière est redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du bail et, comme lui, indexable ; ALORS QU'en fixant, dans le dispositif de son arrêt, la date d'effet de la résiliation au 21 août 2015 cependant que, dans les motifs, elle avait admis que le bail s'était trouvé résilié de plein droit à compter du 25 août 2013, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 2 476,16 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme X... à compter de la résiliation du bail et condamné Mme X... à payer aux époux Y... la somme de 57 858,44 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2016, ainsi qu'une somme complémentaire de 3 129,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2016 ; AUX MOTIFS QUE le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 25 août 2013 ; qu'à compter de cette date et jusqu'au 30 mai 2016, date à laquelle Mme X... a quitté les lieux, cette dernière est redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du bail et, comme lui, indexable ; que les décomptes manuscrits versés aux débats par les époux Y..., parfaitement détaillés et en adéquation avec des clauses du bail, permettent de vérifier, après le premier juge, que les sommes dues au titre des loyers régulièrement indexés conformément à la clause prévue au bail, des indemnités d'occupation ainsi que des charges s'élevaient bien à la somme de 57 878,44 euros au 1er avril 2016 ; que Mme X... ne peut être suivie en ses calculs suivant lesquels l'indemnité d'occupation est calculée selon la valeur locative fixée par les experts en contradiction complète avec les termes du bail ; 1/ ALORS QU'à compter de la résiliation du bail, les clauses de celui-ci ne s'imposent plus aux parties ; qu'en se fondant sur les termes du bail pour refuser de calculer l'indemnité d'occupation en fonction de la valeur locative déterminée par un expert, ainsi que l'y invitait Mme X... (conclusions, p. 19), et non par référence au montant du loyer du bail résilié, la cour d'appel a violé les articles 1103 (anciennement 1134) et 1240 (anciennement 1382) du code civil ; 2/ ALORS QU'en ne procédant pas à l'estimation de la valeur locative du bien au regard de sa véritable superficie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 (anciennement 1382) du code civil ; 3/ ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en mettant à la charge de Mme X... le versement d'une somme mensuelle de 2 476,16 euros censée être équivalente au montant du loyer du bail résilié et en fixant au regard de cette somme la créance des époux Y... d'un montant de 57 878,44 euros au 1er avril 2016 sans répondre aux conclusions de Mme X... faisant valoir que le bail avait été conclu en 2006 moyennant un loyer annuel de 18 000 euros indexé et qu'en 2016 et compte tenu de l'indexation intervenue le 18 décembre 2015, il était de 21 568,28 euros (conclusions, p. 20), ce qui représente seulement 1 797,35 euros par mois, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4/ ALORS QU'en s'abstenant de répondre aux mêmes conclusions pour rechercher si le décompte d'arriéré de loyers réclamés par les époux Y... était conforme aux stipulations du bail, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.