Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 10 octobre 2019, 18-21.594 18-23.169, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2019-10-10
Numéro d'affaire : 18-21594
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2018-06-15
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Vu leur connexité, joint les pourvois n° U 18-21.594 et F 18-23.169 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Q..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans un but de défiscalisation, est entré en relation avec la société Cincinnatus assurance, conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d'une étude personnalisée, lui a conseillé d'investir dans un programme immobilier dénommé La Grange le Roy, développé sous l'égide de la société Financière Barbatre (le promoteur-vendeur) et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; que, par acte du 1er mars 2003, M. Q... et son épouse ont constitué la société civile immobilière Aviva MH (l'acquéreur) ; que, suivant acte notarié établi par M. N..., membre associé de la société civile professionnelle N...-U...-T...- V..., devenue la société civile professionnelle U...-T...- V..., titulaire d'un office notarial (la SCP notariale), l'acquéreur a acheté un local à usage d'habitation, constituant un des lots de l'ensemble immobilier ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ont été placés en redressement judiciaire, puis en liquidation judiciaire avant la réalisation des travaux de réhabilitation ; que M. Q... et l'acquéreur, soutenant que le lot acquis avait perdu toute valeur, ont assigné la société Cincinnatus assurance et la SCP notariale en responsabilité et indemnisation ; Sur le moyen unique du pourvoi n° F 18-23.169 : Attendu que la société Cincinnatus assurance fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la SCP notariale, à payer à la SCI Aviva MH la somme de 311 377 euros, alors, selon le moyen : 1°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours normal de l'investissement qu'il a proposé à son client, lorsque ces aléas ne présentent aucune spécificité et sont de la connaissance de tous ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la société Cincinnatus ne pouvait s'exonérer de son défaut d'information sur les risques et aléas du projet par l'affirmation péremptoire selon laquelle l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement et connu de tous, tandis que cet aléa avait été exclu « de sa proposition totalement sécurisée » ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la société Cincinnatus n'était pas tenue de mettre en garde M. Q... sur le fait que toute opération d'investissement immobilier aux fins de défiscalisation est susceptible d'échouer en cas de défaillance ultérieure de l'un des participants au projet de construction, risque inhérent à toute opération immobilière et de la connaissance de tous, et qui ne présentait aucune spécificité au regard du placement proposé, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ; 2°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la société Cincinnatus faisait valoir que, lorsque le placement litigieux avait été proposé à M. Q... en 2003, elle avait préalablement procédé à des investigations sur la santé financière des sociétés du groupe Barbatre et sur l'état d'avancement du projet, sans disposer de la moindre information permettant de douter du succès de l'opération projetée, qui répondait notamment à l'ensemble des critères permettant de bénéficier des dispositions défiscalisantes de la loi Malraux ; que la cour d'appel a néanmoins retenu que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers M. Q..., dans la mesure où la commercialisation du programme à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération, qu'une proposition de livraison du bien en juillet 2005 tandis qu'il n'était pas contesté que le permis de construire n'était pas encore délivré, aurait dû l'alerter, et que la remise de la documentation commerciale afférente au programme et aux statuts de l'ASL ne pouvait valoir fourniture d'un conseil adapté compte tenu de la complexité des mécanismes proposés ; qu'en se prononçant ainsi par des motifs impropres à caractériser en quoi la société Cincinnatus, qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière, avait pu identifier le moindre élément révélant un risque d'échec de l'opération à la date de la décision d'investir de M. Q..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ; 3°/ que l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, par motifs propres comme adoptés, que la faisabilité de l'opération n'avait pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle M. Q... avait déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations ; qu'en décidant néanmoins que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil envers M. Q... pour ne pas l'avoir alerté sur les risques d'échec de l'investissement immobilier proposé, après avoir constaté que de tels risques n'étaient pas caractérisés à la date à laquelle M. Q... avait décidé d'investir ni même à la date à laquelle il avait déchargé la société Cincinnatus de son mandat, la cour d'appel a violé la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne l'acquéreur ; Mais attendu qu'après avoir constaté que la présentation de l'opération conseillée se conclut ainsi : « votre montage sera totalement sécurisé » et que la société Cincinnatus assurance n'a émis aucune réserve sur l'existence d'un éventuel aléa, l'arrêt retient que la présentation ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière, qu'il n'existe aucune mention au titre des obligations de l'investisseur, telle que celle tenant à la réalisation des travaux, aléa qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée, et que ne figure aucune indication sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou d'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est expressément indiquée, que ces risques n'étaient pas de la « connaissance de tous » et que cette information lui était due, même s'il pouvait être admis que la société Cincinnatus assurance n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises du promoteur-constructeur ; que la cour d'appel a ainsi caractérisé les manquements de la société Cincinnatus à son obligation de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de l'opération de défiscalisation ; que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique du pourvoi n° U 18-21.594 : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que, pour condamner la SCP notariale, in solidum avec la société Cincinnatus assurance, à payer à l'acquéreur la somme de 311 377 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, l'arrêt retient que la SCP notariale aurait dû attirer l'attention de l'acquéreur sur l'aléa essentiel de cette opération que représentait l'absence de garantie de bonne fin des travaux, dont le succès était économiquement subordonné à la réhabilitation complète de l'immeuble ; Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire, non soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, n'était pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier, qu'il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'en application des articles L. 411-3 du code de l'organisation judiciaire et 1015 du code de procédure civile, la Cour de cassation est en mesure de statuer au fond, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la SCP U...-T...-V..., in solidum avec la société Cincinnatus, à payer à la société civile immobilière Aviva MH la somme de 311 377 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Rejette les demandes formées par la société Aviva MH à l'encontre de la SCP U...-T...-V... ; Condamne la société Cincinnatus assurance aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi n° U 18-21.594 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société A... U..., R... T... et B... V.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné, in solidum avec d'autres, la SCP U...-T...-V... venant aux droits de la SCP N...-U...-T...-V... à payer à la société Aviva MH la somme de 311 377 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller, devoir que la perfection alléguée de la vente ne le dispense pas d'accomplir ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l'acte, lorsque que le notaire en a eu précisément connaissance ; que si le notaire n'est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l'opportunité économique de l'opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, il n'en va par conséquent pas ainsi lorsque l'opération porte en elle-même, les stigmates de son inopportunité économique, celle-ci pouvant conduire à sa remise en cause ; que Me N... avait parfaitement connaissance de ce que le dessein particulier de M. Q... et de la SCI Aviva MH était de réaliser une opération de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux ; qu'en effet, Me N..., comme l'a justement noté le tribunal, a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier, dans un premier temps de la SCI Madrid à la SARL Financière Barbatre puis ensuite des lots n°3 et 7 de la copropriété de la SARL Barbatre à la SCI Aviva MH le 23 mai 2003 ; que la SCP N... U... T... V... ne conteste pas ces diverses interventions ; que le notaire devait donc à M. Q... et à la SCI Aviva MH un conseil adapté ; qu'il n'est pas établi que l'opération pouvait bénéficier du régime de la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'il ne peut donc être fait grief au notaire de ne pas avoir conseillé à M. Q... et à la SCI Aviva MH d'acquérir les biens sous ce régime ; que toutefois l'acte instrumenté le 23 mai 2003 fait état non seulement du prêt afférent au prix d'acquisition des lots pour un montant de 153 573 euros mais également de celui de 623 800 euros dont il est précisé au paragraphe « affectation hypothécaire », que la partie des prêts immobiliers non affectée au paiement du prix de vente s'élève à la somme de 623 800 euros correspondant au montant du prêt n° 2 et qu'à la sûreté et garantie de cette somme, l'acquéreur affecte au profit du prêteur les droits et biens immobiliers désignés ; que le montant des travaux représente donc plus de 80 % du financement ; que le notaire se devait donc d'attirer l'attention de M. Q... et de la SCI Aviva MH sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux ; qu'il importe donc peu à cet égard que le décalage entre la valeur du foncier et l'importance des travaux de réhabilitation soit l'essence même de l'investissement choisi ; que le notaire devait donc attirer l'attention de l'acquéreur sur l'absence de toute garantie constructive et par conséquent sur le caractère risqué de l'opération ; que la SCP N... U... T... V... ne justifie pas que le notaire instrumenteur a accompli ce devoir ; que celui-ci a donc commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle ; que le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point » ; ET QUE « sur le lien de causalité, si les parties intimées font valoir que le préjudice trouve sa source dans la déconfiture des sociétés du groupe Financière Barbatre, une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération auraient pu inciter M. Q... et la SCI Aviva MH à y renoncer ; qu'ainsi, le lien de causalité entre le préjudice subi et les fautes retenues est parfaitement établi » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « le notaire est tenu d'un devoir de conseil ; qu'à ce titre, il doit éclairer les parties et s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui ; que M. Q... et la société Aviva MH soutiennent qu'il appartenait au notaire, qui était en charge de la totalité de l'opération de vente des lots de Château La Grange Le Roy, de prévoir, compte tenu de la spécificité de cette opération à but de défiscalisation, que les acomptes sur travaux ne pourraient être payés qu'après vérification du bon accomplissement de chaque étape du processus de réhabilitation de l'ensemble immobilier ou, à tout le moins, d'informer les investisseurs du risque qu'ils prenaient en l'absence de garantie de bonne utilisation des fonds ; qu'en l'espèce, il est démontré que Me N... a établi les actes de vente de l'ensemble immobilier (de la SCI Neuilly Madrid à la SARL financière Barbatre) et des lots N° 3 et 7 de la copropriété (de la SARL Barbatre à la société Aviva MH) du 23 mai 2003, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine intervenant à l'acte en qualité de prêteur, toutes les parties auxdits actes, à l'exception du vendeur, ayant donné procuration par acte sous seing privé à des clercs de l'étude notariale et, enfin, le règlement de copropriété ; qu'il apparaît également de l'acte authentique qu'est visé non seulement le prêt afférent au prix d'acquisition des lots pour un montant de 153 573 euros mais également celui de 623 800 euros dont il est précisé, au paragraphe « affectation hypothécaire », que la partie des prêts immobiliers non affectés au paiement du prix de vente s'élève à la somme de 623 800 euros correspondant au montant du prêt numéro 2 et qu'à la sûreté et garantie de cette somme, l'acquéreur affecte au profit du prêteur les droits et biens immobiliers désignés ; qu'il apparaît de ce qui précède que la SCP de notaires a eu à connaître d'autres aspects de l'opération immobilière dite du Château La Grange Le Roy que celui de la vente des lots à la société Aviva MH et invoque donc vainement que l'acte que le notaire était chargé d'authentifier était un acte détaché de cette opération immobilière tels que le montage financier et fiscal ou les opérations de travaux de réhabilitation et de location ; que le notaire soutient également en vain qu'il n'y avait plus de place à son devoir de conseil dès lors que la convention était déjà parfaite au moment où il est intervenu, la promesse de vente valant vente ; qu'en effet, si les demandeurs comme le notaire font référence dans leurs écritures à une promesse de vente en date du 8 janvier 2003, aucun d'eux ne verse aux débats cet acte qui n'est pas plus visé dans l'acte authentique dressé le 23 mai 2003, acte authentique qui précise en outre que « l'acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de ce jour » ; que si, compte tenu de l'intervention du notaire, une clause relative à l'exécution des travaux ne pouvait trouver place dans l'acte de vente des lots de copropriété à la société Aviva MH, il lui appartenait, s'agissant d'une opération particulière imposant des obligations aux acquéreurs quant à la réalisation des travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation, d'alerter ceux-ci, comme la société Aviva MH, de l'absence de garantie quant à la bonne exécution des travaux de réhabilitation en temps utile, le fin du chantier étant fixée au 1er juillet 2004, l'initiative des travaux appartenant aux copropriétaires réunis en association syndicale libre ; qu'en revanche, le demandeur ne peut, comme il fait pour les autres parties à l'instance, faire grief au notaire, rédacteur des actes, de ne pas avoir vérifié la solidité des entreprises du groupe Barbatre et de ne pas avoir assuré le suivi du chantier, étant précisé que le règlement des travaux a été réalisé en dehors de la comptabilité du notaire ; qu'en omettant d'informer la société Aviva MH que l'acquisition conseillée ne lui garantissait pas la bonne fin de l'opération dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation et à la réhabilitation complète de l'immeuble, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement de défiscalisation, le notaire a manqué à son devoir de conseil » ; 1°) ALORS QUE le notaire authentificateur n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant la faisabilité et l'opportunité économique d'une opération globale dans laquelle s'insère l'acte qu'il instrumente ; qu'en retenant, pour en déduire que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, qu'il avait parfaitement connaissance du dessein particulier de son client de réaliser une opération de défiscalisation sous le régime de la loi Malraux puisqu'il avait établi les actes de vente de l'ensemble immobilier du propriétaire originaire au vendeur, la société Financière Barbatre, puis des lots acquis par la société Aviva MH, et aurait dû attirer l'attention de cette dernière sur l'aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l'absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux, quand elle constatait que les appels de fonds pour le paiement des travaux de réhabilitation avaient été transmis à la société Aviva MH par la société Cincinnatus, conseil en gestion de patrimoine ayant réalisé au profit de cette dernière une étude personnalisée, à qui ils devaient être retournés après accord, ce dont il résultait que le notaire n'était pas intervenu dans l'opération de réhabilitation, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°) ALORS QU'il ne saurait être reproché au notaire de n'avoir pas attiré l'attention de ses clients sur les risques économiques inhérents à une opération réalisée conformément à un dispositif légal spécifique ; qu'en retenant, pour imputer à faute au notaire de n'avoir pas attiré l'attention de la société Aviva MH sur l'aléa essentiel de l'investissement immobilier de défiscalisation, que l'opération portait en elle-même les stigmates de son inopportunité économique, résidant dans l'absence de garantie de bonne fin de travaux dont le coût représentait plus de 80 % du financement emprunté, et qu'il importe peu que le décalage entre la valeur du foncier et l'importance des travaux de réhabilitation soit l'essence même de l'investissement choisi, quand un tel aléa est inhérent à l'investissement réalisé sous le régime de la loi Malraux, qui prévoit le financement, par l'acquéreur bénéficiant d'une défiscalisation, des travaux de réhabilitation de l'immeuble, sans exiger de garanties particulières pour la bonne fin des travaux, de telle manière que l'investisseur est placé dans une situation analogue à celle de tout maître de l'ouvrage empruntant pour faire réaliser des travaux, sur le risque de non-réalisation desquels le notaire n'a pas spécialement à attirer son attention, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la faute d'un notaire ne peut être la cause d'un dommage survenu dès avant son intervention ; qu'en retenant, pour condamner la SCP U...-T...-V... à indemniser la société Aviva MH d'une perte de chance de n'avoir pas conclu la vente, que la perfection alléguée de celle-ci dès avant l'intervention du notaire ne le dispensait pas de son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était spécialement invitée par les conclusions d'appel du notaire (p. 6, antépén. § et s.) si la vente litigieuse n'était pas parfaite dès la conclusion, le 8 janvier 2003 et hors la présence du notaire, d'une promesse de vente constatant l'accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que le notaire n'avait pu faire perdre à la société Aviva MH une chance de ne pas conclure qu'elle n'avait plus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. Moyen produit au pourvoi n° F 18-23.169 par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Cincinnatus assurance. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la société Cincinnatus, in solidum avec la SCP de notaires U..., T... et V... à payer à la SCI Aviva MH la somme de 311.377 € ; AUX MOTIFS PROPRES QUE tenue d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; que c'est à juste titre que, par motifs adoptés, le jugement déféré relève que si le bilan effectué le 3 janvier 2003, comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. Q... il présente de manière générale l'investissement immobilier commercialisé par la société Vestalis, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que leur dénomination sur la brochure de présentation du programme et se conclut par la mention : « votre montage sera totalement sécurisé ... » ; que la cour ajoute que, ayant l'ambition de proposer à son client « un montage totalement sécurisé », la société Cincinnatus devait s'imposer une rigueur et une vigilance particulière sur les tenants et les aboutissants de celui-ci ; que, comme le relèvent justement les premiers juges, il ressort de l'étude réalisée le 3 janvier 2003 que les travaux constituent l'essentiel du prix ; que si, certes, cette proportion permettait une défiscalisation « exceptionnellement importante », soit 77 % pour « un gain d'impôt maximum », le tribunal a relevé exactement qu'il n'existait aucune mention au titre des obligations de l'investisseur telle celle tenant à la réalisation des travaux qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée ; qu'il est tout aussi exact, qu'il n'existe aucune indication concernant les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est au contraire expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu'ainsi, la perception des loyers était garantie à compter du 1er juillet 2004, date de la livraison du bien pour un montant de 40 452,20 euros hors-taxes ; qu'il importe peu, dans ces circonstances, qu'il y ait ou pas eu de signaux d'alerte concernant la santé financière du groupe Barbatre ; que si la société Cincinnatus prétend qu'elle disposait d'un canal d'information régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes, encore convenait-t-il qu'elle recueille effectivement les informations qui permettaient de s'assurer de la bonne fin des travaux pour pouvoir en tenir compte et les répercuter dans la proposition d'investissement ; que la circonstance que le programme ait été commercialisé à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu'une proposition de livraison du bien en avril 2004 alors qu'elle ne conteste pas que le permis de construire n'était pas délivré en janvier 2003 aurait dû alerter la société Cincinnatus ; qu'en effet, l'équilibre de l'investissement était soumis à la perception des loyers alors qu'il n'est pas contesté que ceux-ci ont été réglés par le locataire sur les fonds qui étaient destinés à la réalisation des travaux ; que si la société Cincinnatus ajoute encore que certains travaux pouvaient être réalisés sans nécessiter l'obtention d'un permis de construire, force est de constater qu'elle n'indique pas lesquels et qu'elle n'en justifie pas alors que l'investissement dans un programme de monuments historiques implique au contraire des sujétions particulières tenant notamment aux différentes autorisations requises des différentes autorités de tutelle ; qu'en outre, si l'opération immobilière était de nature à répondre aux objectifs recherchés par M. Q... en adéquation avec ses moyens financiers, encore convenait-t-il que toutes les garanties soient prises pour qu'ils puissent être atteints ; que, par ailleurs la seule remise de la documentation commerciale afférente au programme du Château de La grange le Roy et des statuts de la SL devant être à l'initiative des travaux ne saurait valoir fourniture d'un conseil adapté à l'investisseur ; que celui-ci devait en effet recevoir les explications nécessaires sur ces mécanismes complexes ; que la société Cincinnatus ne peut soutenir que l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement alors que celui-ci était exclu de sa proposition d'investissement puisqu'elle affirmait dans l'étude du 3 janvier 2003 que le montage était totalement sécurisé ; que, pour la même raison, elle ne peut donc soutenir que l'aléa afférent aux risques de travaux de réhabilitation est un risque connu de tous excluant par là même, selon elle, la fourniture d'un conseil adapté sur ce point ; qu'au contraire, la sécurisation des travaux était d'autant plus nécessaire qu'elle conditionnait l'avantage fiscal dont il n'est pas contesté qu'il a d'ailleurs été remis en cause sur le constat, par l'administration fiscale, que les travaux n'avaient pas été réalisés ; que c'est donc à tort que la société Cincinnatus prétend qu'il n'était pas illégitime de considérer en 2003 que le schéma bénéficiait d'une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toutes opérations de réhabilitation immobilière ; qu'en outre, ce n'est pas un investissement bénéficiant d'une sécurité non négligeable qu'elle a proposée à son client mais un investissement totalement sécurisé ; qu'en ce qui concerne les griefs faits à la société Cincinnatus quant à son attitude postérieurement à la signature des actes, que c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus justifiait ne s'être nullement désintéressée de l'avancement des travaux de réhabilitation du château La grange le Roy dans le courant de l'année 2003 alors que la faisabilité de l'opération n'a pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle M. Q... a déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations au profit de M. J... au sein de la société Orbatéor ; qu'en effet, il n'est pas contesté que ce n'est qu'en octobre 2007 que les sociétés du groupe Barbatre ont été placées en redressement judiciaire ; qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir conseillé aux appelants de cesser de donner leur accord à la banque pour le paiement des acomptes sur travaux ; que par ailleurs c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la circonstance selon laquelle la société Cincinnatus aurait conseillé à M. Q... la constitution de la SCI Aviva MH n'établissait nullement l'existence d'un lien contractuel entre cette SCI et la société Cincinnatus ; que, néanmoins comme l'a retenu justement le tribunal, le manquement de la société Cincinnatus à ses obligations contractuelles à l'égard de M. Q... a causé un préjudice à la SCI Aviva MH qui a procédé à l'investissement et à l'emprunt bancaire concomitant, en conformité avec le montage juridique prévu par la société Cincinnatus dans le bilan patrimonial du 3 janvier 2003 ; que ce manquement constitue donc une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de la société Cincinnatus vis-à-vis de la SCI Aviva MH sur le fondement de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige ; qu'en définitive que la société Cincinnatus a commis une faute de nature à engager tant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. Q... que sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la SCI Aviva MH ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point (arrêt, p. 11 ) 13) ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE tenu d'une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client, le conseil en gestion de patrimoine doit informer ce dernier des conditions auxquelles le succès de l'opération financière projetée est subordonné et des risques qui découlent du défaut de réalisation de ces conditions ; que si le bilan effectué par la société de conseil en gestion de patrimoine le 3 janvier 2003 et concernant notamment le projet Château La Grange le Roy, comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l'engagement financier de l'offre faite à M. Q..., présentant avec clarté la ventilation entre le coût du bien acquis en l'état et le coût des travaux, dont il ressort avec évidence qu'ils constituent l'essentiel du prix, et présentant une simulation des déblocages de fonds notamment quant aux travaux, il présente de manière générale l'investissement immobilier commercialisé par la société Vestalis, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que leur dénomination sur la brochure de présentation du programme et se conclut par la mention: "Votre montage sera totalement sécurisé..." ; qu'il convient en outre de relever que la présentation de l'investissement proposé à M. Q..., dans les pages 46 à 56 du bilan précité, insistant sur l'attrait de cette opération en raison du "montant des travaux à défiscaliser qui est exceptionnellement important (77% TTC) soit un gain d'impôt maximum" ne comporte aucune explication sur l'opération de restauration immobilière elle-même, notamment les conditions nécessaires à l'exécution des travaux, comme la formation d'une ASL regroupant les copropriétaires, habilitée à solliciter l'obtention du permis de construire ; qu'il n'existe aucune mention au titre des obligations de l'investisseur telles celles tenant à la réalisation des travaux qui est pourtant la condition indispensable à la défiscalisation recherchée par l'investisseur auquel est présenté un investissement "clé en main" sécurisé, ni sur les conditions exigées par l'administration fiscale quant à la présentation des appels de fonds afférents aux travaux de réhabilitation, ni sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l'inexécution de ceux-ci, alors qu'une date de fin de chantier est expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus et que la perception des loyers apparaît comme garantie à compter du 01/07/2004 date de la livraison du bien pour un montant de 40.452,20 euros HT ; qu'en ce qui concerne les griefs fait à la société Cincinnatus quant à son attitude postérieurement à la signature des actes, celle-ci verse aux débats des compte-rendus de chantier ainsi qu'un courrier établissant qu'elle ne s'est nullement désintéressée de l'avancement des travaux de réhabilitation du Château La Grange le Roy dans le courant de l'année 2003 et il n'est produit aucun élément de nature à établir que la faisabilité de l'opération a été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle la société Cincinnatus a été déchargée de toute obligation vis à vis de M. Q..., celui-ci ayant confié ses intérêts à M. J... au sein de la société Orbeator. Il convient de rappeler que ce n'est qu'en octobre 2007 que les sociétés du groupe Barbatre ont été placées en redressement judiciaire. Le demandeur ne peut, en conséquence, reprocher à la société Cincinnatus, et bien que les appels de fonds aient transité par cette dernière les 15 mai puis le 25 novembre 2003 étant remarqué que ces appels de fonds étaient destinés à la SCI Aviva MH avec laquelle aucun lien contractuel n'est établi comme il va être démontré, de ne l'avoir pas informé des difficultés non avérées rencontrées par le promoteur immobilier et de ne pas lui avoir conseillé de cesser de donner son accord à sa banque pour le paiement des acomptes sur travaux ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que, s'il peut être admis que la société Cincinnatus, conseil en gestion de patrimoine, n'avait pas de raison de douter de la fiabilité des entreprises du groupe Barbatre en 2002, elle a manqué à son obligation d'information et à son devoir de conseil à l'égard de M. Q... préalablement à l'investissement effectué par celui-ci via la SCI Aviva MH ; que s'agissant de SCI Aviva MH, aucun lien contractuel n'est établi entre la société Cincinnatus et cette dernière qui a été constituée le 1 mars 2003 soit postérieurement aux contrats précités ; que la circonstance selon laquelle la société Cincinnatus aurait conseillé à M. Q... la constitution de la SCI Aviva MH ce qui ressort de l'étude du 3 janvier 2003, n'établit nullement l'existence d'un lien contractuel entre cette société civile immobilière et la société Cincinnatus ; qu'elle sera en conséquence déboutée de ses demandes à ce titre ; que les demandeurs fondent également leur action sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; qu'or, le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; que les manquements de la société Cicinnatus à ses obligations contractuelles à l'égard de M. Q... ont causé un préjudice à la SCI Aviva MH qui a procédé à l'investissement mis en avant pas la société Cincinnatus et à l'emprunt bancaire concomitant, ce conformément au montage juridique que la société Cincinnatus avait d'ailleurs préconisé et qui s'est révélé défaillant ; que la responsabilité délictuelle de la société Cincinnatus à l'égard de la SCI Aviva MH est donc établie (jugement, p. 8 et 9) ; 1°) ALORS QUE l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours normal de l'investissement qu'il a proposé à son client, lorsque ces aléas ne présentent aucune spécificité et sont de la connaissance de tous ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que la société Cincinnatus ne pouvait s'exonérer de son défaut d'information sur les risques et aléas du projet par l'affirmation péremptoire selon laquelle l'aléa est inhérent à un tel programme d'investissement et connu de tous, tandis que cet aléa avait été exclu « de sa proposition totalement sécurisée » (arrêt, p. 12 § 2) ; qu'en se prononçant ainsi, tandis que la société Cincinnatus n'était pas tenue de mettre en garde M. Q... sur le fait que toute opération d'investissement immobilier aux fins de défiscalisation est susceptible d'échouer en cas de défaillance ultérieure de l'un des participants au projet de construction, risque inhérent à toute opération immobilière et de la connaissance de tous, et qui ne présentait aucune spécificité au regard du placement proposé, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne la SCI Aviva MH ; 2°) ALORS QUE l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la société Cincinnatus faisait valoir que, lorsque le placement litigieux avait été proposé à M. Q... en 2003, elle avait préalablement procédé à des investigations sur la santé financière des sociétés du groupe Barbatre et sur l'état d'avancement du projet, sans disposer de la moindre information permettant de douter du succès de l'opération projetée, qui répondait notamment à l'ensemble des critères permettant de bénéficier des dispositions défiscalisantes de la loi Malraux (concl., p. 19 et 20) ; que la cour d'appel a néanmoins retenu que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde envers M. Q..., dans la mesure où la commercialisation du programme à plus de 70% ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l'opération, qu'une proposition de livraison du bien en juillet 2005 tandis qu'il n'était pas contesté que le permis de construire n'était pas encore délivré, aurait dû l'alerter, et que la remise de la documentation commerciale afférente au programme et aux statuts de l'ASL ne pouvait valoir fourniture d'un conseil adapté compte tenu de la complexité des mécanismes proposés (arrêt, p. 14 § 1) ; qu'en se prononçant ainsi par des motifs impropres à caractériser en quoi la société Cincinnatus, qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière, avait pu identifier le moindre élément révélant un risque d'échec de l'opération à la date de la décision d'investir de M. Q..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne la SCI Aviva MH ; 3°) ALORS QUE l'obligation de renseignement, de conseil et de mise en garde incombant au conseil en gestion de patrimoine ne s'étend pas aux aléas juridiques ou financiers susceptibles de survenir pendant le cours de l'investissement qu'il a proposé à son client, dès lors qu'à la date à laquelle il a conseillé ce placement, il ne disposait d'aucun élément de nature à l'alerter sur le risque d'un échec prévisible de l'opération d'investissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, par motifs propres comme adoptés, que la faisabilité de l'opération n'avait pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle M. Q... avait déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations (arrêt, p. 13 § 3 et jugement, p. 9 § 3) ; qu'en décidant néanmoins que la société Cincinnatus avait manqué à son devoir de conseil envers M. Q... pour ne pas l'avoir alerté sur les risques d'échec de l'investissement immobilier proposé, après avoir constaté que de tels risques n'étaient pas caractérisés à la date à laquelle M. Q... avait décidé d'investir ni même à la date à laquelle il avait déchargé la société Cincinnatus de son mandat, la cour d'appel a violé la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil, devenu l'article 1231 du même code en ce qui concerne M. Q..., et 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code en ce qui concerne la SCI Aviva MH.