Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 février 2012, 11-10.705, Inédit,rectifié par un arrêt du 9 octobre 2012
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-02-28
Numéro d'affaire : 11-10705
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2010-11-19
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Baraduc et Duhamel, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Laugier et Caston

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société Parigest du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Vinci construction, M. X..., la société Bureau Veritas et la société AGF ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 novembre 2010), que la société immobilière de gestion Liges, aux droits de laquelle se trouve la société Parigest, assurée par la société Axa Courtage, aux droits de laquelle vient la société Axa France IARD (société Axa), a fait construire en 1974, en qualité de maître d'ouvrage, un immeuble comportant plus de cinq cents logements qui ont été donnés en location ; que par acte du 10 juillet 2003, elle a vendu cet ensemble à l'office public d'aménagement et de construction de la ville de Paris (OPAC), devenu l'établissement public à caractère industriel et commercial, Paris habitat - OPH ; que, par suite d'un accident sans dommage corporel survenu le 5 septembre 2003, consistant en la chute d'un garde corps en béton armé du balcon d'un appartement du sixième étage, l'OPAC de Paris a assigné la société Parigest, puis les différents participants à l'acte de construire, en réparation des dommages subis ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le vice allégué avait par nature trait aux procédés constructifs d'un ouvrage et qu'il n'était pas sans rapport aucun avec la spécialité technique de la société Parigest dont l'objet social était présenté de la manière suivante : "exploitation d'immeubles ou groupes d'immeubles locatifs situés en France", que la qualité de maître de l'ouvrage d'origine du vendeur alliée à celle de professionnel de l'immobilier chargé de l'entretien de l'immeuble aurait dû le conduire à des vérifications élémentaires des éléments de construction en béton préfabriqués en façade dont il ne pouvait pas, du fait même de ces deux qualités, ignorer la fragilité structurelle, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la société Parigest ne pouvait se prévaloir de l'application de la clause contractuelle élusive de garantie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que le fait que l'acquéreur était selon ses propres dires un professionnel de la même spécialité que celle du vendeur, n'entraînait qu'une présomption de connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable, et relevé que, selon les constatations de l'expert judiciaire, le vice ne pouvait être détecté sans sondages destructifs, qu'il s'agisse du mauvais positionnement des aciers ou du phénomène de corrosion qui n'était pas apparent à l'oeil nu, la cour d'appel a pu en déduire que la clause de garantie ne pouvait recevoir application ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1134 du code civil ; Attendu que, pour limiter la garantie de la société Axa à la somme de 10 000 euros, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 1.5 du contrat d'assurance applicable, le dommage matériel soumis à garanti est défini comme "toute perte, détérioration ou destruction d'un chose ou substance..", que dès lors, hormis l'unique garde-corps ayant chuté et les deux garde-corps ayant menacé de chuter en cours d'expertise, les travaux de confortation réalisés sur les autres éléments également affectés d'un vice caché, ne sauraient s'analyser en un dommage matériel né et avéré, constitutif d'un sinistre au sens des stipulations du contrat d'assurance applicable puisqu'il reste constant que ces parties n'étaient pas détériorées ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait qualifié de travaux de remise en état le montant des condamnations mises à la charge de la société Parigest, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Axa France IARD à garantir la société Parigest de la condamnation prononcée, à hauteur de 10 000 euros au principal et dans la limite de la police d'assurance souscrite, l'arrêt rendu le 19 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Paris habitat OPH et la société Axa France IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Paris habitat OPH et la société AXA France IARD à payer à la société Parigest la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Paris habitat OPH ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils pour la société Parigest. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société PARIGEST à payer à l'OPAC de PARIS (PARIS HABITAT OPH) la somme de 2.084.013,99  à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE, sur la cause du sinistre litigieux, l'expert judiciaire conclut dans son rapport que l'origine des désordres est due à la corrosion et à l'insuffisance des aciers de fixation ; que tous les garde corps de la résidence ayant le même mode de fixation sont concernés ; qu'il s'agit à la fois d'une faute de conception et d'une mauvaise mise en oeuvre ; que les désordres sont susceptibles de généralisation ; que, sur le plan technique, deux entités ont participé directement à la réalisation de la structure déficiente : le bureau d'études de béton armé qui a réalisé les plans de gros oeuvre donc de garde-corps (Société CETO aujourd'hui disparue) et l'entreprise les ayant mis en oeuvre, l'entreprise générale OGER, aux droits de laquelle vient la Société VINCI CONSTRUCTION ; que les garde-corps, dont les plus longs font 7,10 m et pèsent environ 2,5 t, sont accrochés aux voiles porteurs chacun par deux plots en béton qui n'assurent pas un clavetage satisfaisant ; que chaque plot est lié au voile porteur par quatre aciers doux de 8 mm de diamètre, fixés perpendiculairement à la paroi du mur ; que ce système rudimentaire et à la limite des efforts (voire au-delà pour le basculement) n'offre aucune sécurité ; que, de plus, il repose sur une mise en oeuvre imparfaite qui ne tient pas compte de la disposition aléatoire des aciers ; que la responsabilité du bureau d'études CETO est donc engagée par la conception d'un tel système pour des éléments lourds ; qu'en ce qui concerne la mise en oeuvre, il a été observé lors des sondages que les aciers de fixation étaient disposés de façon très aléatoire et que les 0 8 ancrés dans les voiles passaient devant les 0 10 des plots d'ancrage, d'après le dessin figurant en page 23 de ce rapport et n'assuraient donc aucun accrochage ; qu'il y a donc une responsabilité évidente de l'entreprise générale OGER ; que le bureau de contrôle de l'opération était le BUREAU VERITAS ; que la construction de l'ensemble immobilier a eu lieu avant la réforme de l'assurance construction, c'est-à-dire avant l'application de la loi n° 78-12 ; qu'à l'époque, l es bureaux de contrôle n'étaient que des auxiliaires des compagnies d'assurances et n'avaient pas de présomption de responsabilité ; qu'en conséquence, il semble difficile de retenir une responsabilité du BUREAU VERITAS ; que compte tenu de la spécificité de la préfabrication en béton armé, il semble difficile de retenir une responsabilité du maître d'oeuvre de l'opération, Monsieur X... qui a d'ailleurs déclaré que la maîtrise d'oeuvre pour le béton avait été confiée au cabinet ALP non attrait à la cause ; qu'enfin, en ce qui concerne la maîtrise d'ouvrage, la Société LIGES, devenue PARIGEST, est réputée non sachante bien que maître d'ouvrage professionnel ; que cette société n'a pas conservé les plans de redressement de l'opération ni les contrats et marchés des intervenants ; que l'examen des plans de préfabrication par un technicien averti n'aurait pas empêché les désordres ni les renforts des garde-corps, mais aurait pu diminuer les frais de recherche et vraisemblablement éviter la chute et la destruction d'un garde-corps qui a dû être reconstruit entièrement ; que cet examen pratiqué à temps aurait permis la réalisation des renforts à la charge de la Société PARIGEST ou aurait permis de diminuer le prix de vente de la résidence ; qu'il a fallu renforcer les fixations de tous les garde-corps ; que ce renfort a été effectué par des cornières en acier galvanisé ancrées dans les voiles porteurs et les abouts de garde-corps ; que le montant des travaux de réparations s'élève à 1.786.464,62  HT, soit 1.885.388,60  TTC ; que la recherche des causes du sinistre a entrainé des frais annexes d'un montant de 177.017,98  HT, soit 198.241,81  TTC ; que le montant total du sinistre s'élève donc à 1.963.839,93  HT, soit 2.084.013,99  TTC ; qu'il s'infère de ces investigations et constatations expertales que sont établies la matérialité d'un vice caché et l'existence d'un désordre généralisé tenant moins à la mise en évidence d'un phénomène de corrosion, qui n'a pas affecté l'ensemble des balcons, qu'à des erreurs systématiques de réalisation, les aciers devant assurer le liaisonnement entre le garde-corps ou les gargouilles et les structures de l'immeuble ayant été insuffisants pour assurer un ancrage empêchant un risque de basculement ; que cette appréciation confirme celle consignée dans les termes suivants par le CEBTP dans son rapport d'investigations du 3 mars 2004 joint à celui de l'expert judiciaire précité : « La disposition aléatoire des armatures de scellement disposées au droit du clavetage, combinée à leur état de corrosion, ne permet plus de vérifier chacune de ces conditions » ; que, sur la garantie du vendeur pour vice caché de l'immeuble, aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu d'une garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuant tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'en ce domaine, les clauses de non garanties sont licites ; qu'en l'espèce, l'acquéreur a précisément déclaré dans l'acte de vente régissant ses rapports avec la Société PARIGEST, prendre le bien vendu « dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur, à raison : soit de l'état des constructions, de leurs vices, même cachés ( ) » ; que, partant, il indiquait faire son affaire personnelle des éventuels vices cachés qu'il pourrait découvrir par la suite ; que le vendeur professionnel est par principe assimilé à un vendeur connaissant les vices de la chose et est comme ce dernier, soumis à une présomption irréfragable de connaissance de vice sans pouvoir échapper à la garantie renforcée édictée par l'article 1645 du Code civil ; qu'il ne peut ainsi établir ni sa bonne foi, ni son ignorance du vice incriminé, ni même l'incapacité dans laquelle il s'est trouvé de déceler ce dernier et, partant, se prévaloir à bon droit d'une clause conventionnelle de non garantie ; que la première question posée à la Cour est donc de dire si, dans les circonstances de la présente espèce, la Société PARIGEST est ou non un professionnel de l'immobilier présumé connaître les vices cachés du bien immobilier considéré ; qu'il est constant que cette société a conservé ce bien pendant 27 ans avant de le revendre et que, durant cette période, ce bien a été loué et entretenu par elle ; que, pour cette raison, la Société PARIGEST n'est ni un marchand de biens, ni un promoteur, ni un lotisseur, précision étant faite que ces différents professionnels du bâtiment sont systématiquement assimilés à un vendeur professionnel tenu de manière irréfragable de la garantie pour vices cachés ; que le vice allégué a cependant, par nature, trait aux procédés constructifs d'un ouvrage ; qu'il n'est donc pas sans rapport aucun avec la spécialité technique de l'appelante dont l'objet social est, aux termes de l'extrait Kbis régulièrement versé aux débats, présenté de la manière suivante : « exploitation d'immeubles ou groupes d'immeubles locatifs situés en FRANCE, affectés à concurrence des 3/4 au moins de la superficie à l'habitation et pour sa réalisation, le recours à tous moyens de financement à l'exclusion de l'aide financière de l'Etat » ; qu'il incombe à PARIS HABITAT OPH d'établir la preuve que son vendeur, en raison de sa compétence technique, avait nécessairement connaissance du vice allégué ou qu'à tout le moins cette connaissance est tellement vraisemblable qu'elle justifie le refus de l'exclusion de la garantie légale en cause ; que cet acquéreur observe précisément que la Société PARIGEST, au demeurant maître de l'ouvrage d'origine, ne peut sérieusement soutenir avoir ignoré le vice litigieux le jour de la vente de l'immeuble, ce vice relevant d'un phénomène se caractérisant par un mouvement lent que l'oeil averti du propriétaire, dans le cadre de l'entretien habituel de son bien, ne pouvait ignorer dès lors que l'accident est survenu à peine deux mois après la signature de l'acte notarié de vente ; qu'il ajoute que, peu de temps avant la vente, ce même vendeur avait d'ailleurs fait procéder à un ravalement de toutes les façades dudit immeuble ; que l'expert rappelle dans son rapport que bien que maître d'ouvrage professionnel, la Société PARIGEST est réputée non sachante ; qu'il ajoute qu'un ravalement des façades de l'immeuble litigieux a bien été effectué de 1992 à 1996 et qu'« il semble étonnant, bien que rien ne permette d'affirmer le contraire, que les entreprises chargées de ce ravalement n'aient pas remarqué un mouvement quelconque de ces garde-corps » ; qu'il indique encore que « les investigations du CEBTP en septembre 2003 ont porté sur 33 garde-corps ; que sur ces 33 gardecorps sondés, 20 possèdent des armatures corrodées ou en voie de corrosion, les 13 autres présentant un risque de corrosion certain par des infiltrations à travers des micro fissures ; que compte tenu de ces résultats il faut considérer que le sinistre est généralisé et que le fait qu'il n'y ait eu qu'une chute de garde-corps 27 ans après la mise en oeuvre tient du miracle » ; qu'il précise aussi que « le sinistre (...) n'était pas décelable sans l'examen des plans d'armature de la construction ; le ravalement de l'immeuble a lieu entre 1992 et 1996. Il existe donc une incertitude sur l'apparition à cette époque de la fragilité du système d'accrochage des garde-corps et des gargouilles. Il appartiendra au tribunal à l'examen des documents communiqués de dire si la société Parigest a caché l'état de l'immeuble de façon délibérée ou si elle a simplement négligé de le vérifier » ; que si aucun de ces indices ne permet de rendre suffisamment vraisemblable une connaissance précise et étendue du vice incriminé par le vendeur au jour de la réalisation de la vente, sa qualité de maître de l'ouvrage d'origine, alliée à celle de professionnel de l'immobilier chargé de l'entretien dudit immeuble, aurait dû le conduire à des vérifications élémentaires des éléments de construction en béton préfabriqué en façade dont il ne pouvait pas, du fait même de cette double qualité, ignorer la fragilité structurelle ou à tout le moins ne pas avoir la prescience d'une telle fragilité ; qu'il n'est ici pas sans intérêt de rappeler que le mode de fixation des garde-corps retenu lors de la réalisation de l'immeuble par les constructeurs est qualifié de « rudimentaire » par l'expert et que, de surcroît, cette question technique intéressait la sécurité des habitants de l'immeuble ; que, pour cette raison, la Société PARIGEST ne peut à bon droit se prévaloir de l'application de la clause contractuelle élusive de garantie insérée à l'acte de vente signé par elle ; que cette exclusion ne saurait souffrir une exception du fait que l'acquéreur était, selon ses propres dires, un professionnel de la même spécialité que celle du vendeur ; qu'il est, du fait de cette qualité, simplement présumé avoir eu connaissance des vices décelables selon une diligence raisonnable ; que tel n'a manifestement pu être en l'espèce le cas puisque, selon les constatations précises de l'expert judiciaire sur ce point, le vice litigieux ne pouvait être détecté sans sondages destructifs qu'il s'agisse du mauvais positionnement des aciers ou du phénomène de corrosion qui n'était pas apparent à l'oeil nu ; que, sur ces différentes constatations et pour l'ensemble de ces raisons, la clause de garantie ne peut recevoir application (arrêt, p. 10 à 14) ; 1°) ALORS QUE le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue et ne peut invoquer une clause excluant ou limitant sa garantie ; qu'en se bornant, pour refuser l'application de la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans le contrat de vente, à rechercher si la Société PARIGEST était un « professionnel de l'immobilier », quand il lui appartenait, ainsi qu'elle y était invitée, de s'expliquer sur la qualité de « professionnel de la vente immobilière » de cette société, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le vendeur professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue et ne peut invoquer une clause excluant ou limitant sa garantie ; qu'au demeurant, en retenant que la Société PARIGEST, qui n'était « ni un marchand de bien, ni un promoteur, ni un lotisseur », devait être réputée avoir connaissance des vices qui avaient « trait aux procédés constructifs d'un ouvrage », dès lors qu'elle avait pour objet « l'exploitation d'immeubles ou groupes d'immeubles locatifs », de sorte qu'elle était un « professionnel de l'immobilier chargé de l'entretien dudit immeuble » et qu'étant en outre « maître de l'ouvrage d'origine », elle aurait dû procéder à des « vérifications élémentaires des éléments de construction en béton préfabriqué en façade dont elle ne pouvait pas ( ) ignorer la fragilité structurelle ou à tout le moins ne pas avoir la prescience d'une telle fragilité », la Cour d'appel qui, en tout état de cause, n'a pas caractérisé la qualité de « professionnel de la vente immobilière » de la Société PARIGEST, a violé l'article 1643 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause ; qu'au demeurant encore, en ajoutant que la Société PARIGEST connaissait nécessairement les vices dès lors qu'ils relevaient d'« un phénomène se caractérisant par un mouvement lent que l'oeil averti du propriétaire, dans le cadre de son entretien habituel, ne pouvait ignorer », tout en relevant qu'« aucun indice ne permet(ait) de rendre suffisamment vraisemblable une connaissance précise et étendue du vice incriminé », lequel « ne pouvait être détecté sans sondages destructifs qu'il s'agisse du mauvais positionnement des aciers ou du phénomène de corrosion qui n'était pas apparent à l'oeil nu », la Cour d'appel a, en toute occurrence encore, violé l'article 1643 du Code civil ; 4°) ALORS QU' une clause excluant la garantie du vendeur est valable dans une vente conclue entre professionnels de la même spécialité ; qu'aux yeux d'un acheteur professionnel, tout défaut est présumé décelable ; qu'en ajoutant enfin que, quand bien même L'OPAC de PARIS aurait été un « professionnel de la même spécialité que celle du vendeur », il ne pouvait connaître que les « vices décelables selon une diligence raisonnable », la Cour d'appel a, en tout état de cause violé l'article 1643 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR retenu la garantie de la Société AXA FRANCE IARD à concurrence de la seule somme de 10.000  ; AUX MOTIFS QUE, sur la cause du sinistre litigieux, l'expert judiciaire conclut dans son rapport que l'origine des désordres est due à la corrosion et à l'insuffisance des aciers de fixation ; que tous les garde corps de la résidence ayant le même mode de fixation sont concernés ; qu'il s'agit à la fois d'une faute de conception et d'une mauvaise mise en oeuvre ; que les désordres sont susceptibles de généralisation ; que, sur le plan technique, deux entités ont participé directement à la réalisation de la structure déficiente : le bureau d'études de béton armé qui a réalisé les plans de gros oeuvre donc de garde-corps (Société CETO aujourd'hui disparue) et l'entreprise les ayant mis en oeuvre, l'entreprise générale OGER, aux droits de laquelle vient la Société VINCI CONSTRUCTION ; que les garde-corps, dont les plus longs font 7,10 m et pèsent environ 2,5 t, sont accrochés aux voiles porteurs chacun par deux plots en béton qui n'assurent pas un clavetage satisfaisant ; que chaque plot est lié au voile porteur par quatre aciers doux de 8 mm de diamètre, fixés perpendiculairement à la paroi du mur ; que ce système rudimentaire et à la limite des efforts (voire au-delà pour le basculement) n'offre aucune sécurité ; que, de plus, il repose sur une mise en oeuvre imparfaite qui ne tient pas compte de la disposition aléatoire des aciers ; que la responsabilité du bureau d'études CETO est donc engagée par la conception d'un tel système pour des éléments lourds ; qu'en ce qui concerne la mise en oeuvre, il a été observé lors des sondages que les aciers de fixation étaient disposés de façon très aléatoire et que les 0 8 ancrés dans les voiles passaient devant les 0 10 des plots d'ancrage, d'après le dessin figurant en page 23 de ce rapport et n'assuraient donc aucun accrochage ; qu'il y a donc une responsabilité évidente de l'entreprise générale OGER ; que le bureau de contrôle de l'opération était le BUREAU VERITAS ; que la construction de l'ensemble immobilier a eu lieu avant la réforme de l'assurance construction, c'est-à-dire avant l'application de la loi n° 78-12 ; qu'à l'époque, l es bureaux de contrôle n'étaient que des auxiliaires des compagnies d'assurances et n'avaient pas de présomption de responsabilité ; qu'en conséquence, il semble difficile de retenir une responsabilité du BUREAU VERITAS ; que compte tenu de la spécificité de la préfabrication en béton armé, il semble difficile de retenir une responsabilité du maître d'oeuvre de l'opération, Monsieur X... qui a d'ailleurs déclaré que la maîtrise d'oeuvre pour le béton avait été confiée au cabinet ALP non attrait à la cause ; qu'enfin, en ce qui concerne la maîtrise d'ouvrage, la Société LIGES, devenue PARIGEST, est réputée non sachante bien que maître d'ouvrage professionnel ; que cette société n'a pas conservé les plans de redressement de l'opération ni les contrats et marchés des intervenants ; que l'examen des plans de préfabrication par un technicien averti n'aurait pas empêché les désordres ni les renforts des garde-corps, mais aurait pu diminuer les frais de recherche et vraisemblablement éviter la chute et la destruction d'un garde-corps qui a dû être reconstruit entièrement ; que cet examen pratiqué à temps aurait permis la réalisation des renforts à la charge de la Société PARIGEST ou aurait permis de diminuer le prix de vente de la résidence ; qu'il a fallu renforcer les fixations de tous les garde-corps ; que ce renfort a été effectué par des cornières en acier galvanisé ancrées dans les voiles porteurs et les abouts de garde-corps ; que le montant des travaux de réparations s'élève à 1.786.464,62  HT, soit 1.885.388,60  TTC ; que la recherche des causes du sinistre a entrainé des frais annexes d'un montant de 177.017,98  HT, soit 198.241,81  TTC ; que le montant total du sinistre s'élève donc à 1.963.839,93  HT, soit 2.084.013,99  TTC ; qu'il s'infère de ces investigations et constatations expertales que sont établies la matérialité d'un vice caché et l'existence d'un désordre généralisé tenant moins à la mise en évidence d'un phénomène de corrosion, qui n'a pas affecté l'ensemble des balcons, qu'à des erreurs systématiques de réalisation, les aciers devant assurer le liaisonnement entre le garde-corps ou les gargouilles et les structures de l'immeuble ayant été insuffisants pour assurer un ancrage empêchant un risque de basculement ; que cette appréciation confirme celle consignée dans les termes suivants par le CEBTP dans son rapport d'investigations du 3 mars 2004 joint à celui de l'expert judiciaire précité : « La disposition aléatoire des armatures de scellement disposées au droit du clavetage, combinée à leur état de corrosion, ne permet plus de vérifier chacune de ces conditions » ; que, sur la demande en paiement, PARIS HABITAT-OPH s'estime subséquemment en droit de réclamer le remboursement de l'intégralité des sommes qu'elle a dû verser au titre des travaux de remise en état, en ce compris les travaux annexes et le relogement du gardien ; qu'elle fixe son préjudice à 2.084.013,99  TTC, dont 1.885.388,60  au titre des réparations des balcons et gargouilles ; que le coût des travaux de remise en état correspond au montant fixé par l'expert dans son rapport ; que ce montant se détaille comme suit : -marché FREYSSINET (y compris avenant) : 798.745,40  TTC, -convention de maîtrise d'oeuvre : 80.973,44  TTC, -coordonnateur sécurité : 5.669,69  TTC, soit au total 1.885.388,60  TTC ; qu'à ces premiers coûts s'ajoutent par ailleurs les frais d'hébergement dus à l'évacuation en urgence des gardiens (383,58 ) ; que les travaux annexes, dont le remboursement est réclamé, sont par ailleurs les suivants : -coût de l'intervention du BUREAU VERITAS dans les jours ayant suivi le sinistre : 2.017,99 , -coût du CEBTP : 7.160,00 , - travaux de maçonnerie nécessaires à la mise en sécurité : 3.563,27 , - travaux de protection de circulation piétonnes nécessaires à la mise en sécurité : 34.279,85 , -campagne de sondage des garde-corps et des gargouilles confiée au CEBTP : 81.328,00 , -frais du CEBTP pour la détermination du ferraillage d'une dalle de béton : 7.056,40 , -frais de dépose des frisettes sous les balcons : 33.248,08 , -confortation de 4 garde-corps en urgence : 29.588,21 , soit au total 198.241,80  TTC ; que, sur la demande de garantie du vendeur contre son assureur, il est constant qu'un contrat d'assurance de responsabilité civile ayant pris effet le 1er janvier 1998 a été souscrit par la Société PARIGEST auprès de la Société AXA FRANCE lARD ; que ce contrat apparaît garantir l'assuré des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages causés aux tiers, trouvant leur origine dans l'exercice d'activités assurées ; que, selon l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties ; qu'après analyse précise des éléments de l'espèce, le contrat d'assurance mis en cause apparaît être assorti d'un avenant signé le 6 octobre 2003 avec prise d'effet au 1er janvier précédent, incluant dans le champ contractuel les activités « d'acquisition, gestion, exploitation, cession, acquisition par voie de crédit-bail, location, prise à bail, vente et échange de tous terrains, constructions et de tous immeubles » ; que, partant, il y a lieu de juger que la garantie de cet assureur est bien mobilisable au titre de la garantie légale des vices cachés ; qu'aux termes de l'article 1.5 du contrat d'assurance applicable, le dommage matériel soumis à garantie est défini comme « toute perte, détérioration ou destruction d'une chose ou substance » ; que, dès lors, hormis l'unique garde-corps ayant chuté dans le jardin de la résidence et les deux garde-corps ayant menacé de chuter en cours d'expertise, les travaux de confortation réalisés sur les autres éléments également affectés d'un vice caché ne sauraient s'analyser en un dommage matériel né et avéré, constitutif d'un sinistre au sens des stipulations du contrat d'assurance applicable puisqu'il reste constant que ces parties n'étaient à l'évidence pas détériorées ; qu'en l'absence de production de la facture d'intervention de la Société FREYSSINET au droit des trois garde-corps seuls concernés, il y a lieu d'évaluer le coût de reprise de ceux-ci à la somme forfaitaire de 10.000 , dans les limites contractuelles, ainsi que prévu à l'article L. 112-6 du Code des assurances (arrêt, p. 10, 11, 14, 15 et 16) ; ALORS QUE les juges ne sauraient méconnaître la loi du contrat ; qu'en retenant, après avoir rappelé que le dommage matériel soumis à garantie était défini comme « toute perte, détérioration ou destruction d'une chose ou substance », qu'hormis l'unique garde-corps ayant chuté au sol et les deux garde-corps ayant menacé de chuter en cours d'expertise, les travaux de confortation réalisés sur les autres éléments, également affectés d'un vice caché, ne pouvaient s'analyser en un dommage matériel né et avéré puisque ces éléments n'étaient pas détériorés, tout en admettant que les vices cachés étaient garantis et que les sommes allouées à l'OPAC de PARIS correspondaient, pour l'essentiel et à concurrence de 1.885.388,60 , à des travaux de « réparation » ou de « remise en état » au titre d'un « désordre généralisé » affectant « tous les garde-corps », la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.