Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mai 2014, 13-14.474, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-05-21
Numéro d'affaire : 13-14474
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, 2012-03-01
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Marc Lévis, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article L. 145-1 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 1er mars 2012) que M. X... est locataire, en vertu d'un bail à effet du 1er novembre 1985, renouvelé par acte du 30 septembre 1996 de locaux à destination de dépôt de meubles et d'exposition-vente de tous objets mobiliers appartenant désormais aux sociétés Les Mines, Primo et Kues ; qu'en réponse à une demande de renouvellement du bail notifiée le 24 juin 2005, les bailleresses ont délivré le 28 août 2005 un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ; que le locataire a assigné les bailleresses en paiement d'une indemnité d'éviction ; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la soumission convenue par les parties au statut des baux commerciaux dans une hypothèse où celui-ci ne s'applique pas de plein droit, est temporaire, le bailleur étant fondé à la remettre en cause en cas de perte des éléments de commercialité des lieux loués, que le bail signé le 28 octobre 1985 rédigé au visa du décret de 1953 relatif aux baux commerciaux ultérieurement codifié bénéficiait du statut protecteur des baux commerciaux, que le bailleur a la possibilité de dénier au preneur le bénéfice du statut des baux commerciaux, dès lors qu'il a constaté que le locataire ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection statutaire ; Qu'en statuant ainsi, alors que la soumission conventionnelle du bail au statut des baux commerciaux, a pour objet de permettre son application lorsque l'intégralité des conditions légales qui l'imposeraient ne sont pas remplies, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la convention n'avait pas pour objet de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, nonobstant le défaut d'exploitation dans les lieux loués, opposé à la demande de renouvellement par les bailleresses, n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, l'arrêt rendu le 1er mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ; Condamne les sociétés Les Mines, Primo et Kues aux dépens ; Vu les articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Les Mines, Primo et Kues ; les condamne à verser à la SCP Lévis, la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à voir condamner les sociétés bailleresses à lui verser une indemnité d'éviction d'un montant total de 125. 000 euros ; AUX MOTIFS QUE les parties peuvent convenir de l'application du statut des baux commerciaux dans une hypothèse où celui-ci n'intervient pas de plein droit ; que cependant, cette soumission est temporaire, le bailleur était fondé à le remettre en cause en cas de perte des éléments de commercialité de lieux loués ; qu'en l'espèce, le bail signé avec Monsieur Y... le 28/ 10/ 1985 concernant le local sis à Metz ... a été rédigé au visa du décret de 1953 relatif aux baux commerciaux ultérieurement codifié et qu'à ce titre, il bénéficiait par conséquent du statut protecteur des baux commerciaux ; que cependant, la SARL Les Mines, l'EURL Primo et la SARL Kues bailleurs, ont selon acte extrajudiciaire du 29/ 08/ 2005 mis fin à la reconduction tacite du bail en donnant congé pour le 28/ 02/ 2006 au preneur tout en lui offrant une indemnité d'éviction au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce ; que ce congé a été délivré après que le preneur ait lui-même sollicité le renouvellement du contrat de bail, selon acte extrajudiciaire du 24 juin 2005 ; que consécutivement à la demande de la SARL Les Mines, l'EURL Primo et la SARL Kues, une ordonnance de référé a ordonné le 7/ 03/ 2008 une expertise aux fins de déterminer l'indemnité d'éviction : qu'elle a été conduite à son terme ; qu'il est constant que le bailleur a la possibilité, tout en ayant délivré un congé avec refus de renouvellement du contrat de bail et offre d'indemnité d'éviction, de dénier au preneur le bénéfice du statut des baux commerciaux, dès lors qu'il a constaté qu'il ne remplirait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection statutaire ; que les développements précédents justifient amplement de la perte par M. Camille X..., au moins à la date du 29/ 08/ 2005 des éléments visés par l'article L. 145-1 1° du code de commerce ; qu'ainsi, la SARL Les Mines, l'EURL Primo et la SARL Kues étaient fondés à dénier à Monsieur Camille X... le bénéfice du statut des baux commerciaux même après l'acte délivré le 29/ 08/ 2005 et l'ordonnance de référé du 7/ 03/ 2006 ; que par demande reconventionnelle dans l'instance initiée les 27 et 28/ 08/ 2007 par M. Camille X..., la SARL Les Mines, l'EURL Primo et la SARL Kues ont effectivement sollicité du tribunal saisi, qu'il soit jugé que le preneur n'était pas fondé à bénéficier du statut des baux commerciaux et par conséquent de l'indemnité d'éviction ; que l'analyse du premier juge qui a fait droit à cette demande, est conforme aux précédents développements et sera retenue comme fondée ; qu'en conséquence, M. Camille X... sera débouté de son recours ainsi que de ses demandes basées sur le bénéfice du statut des baux commerciaux et de ses implications indemnitaires ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le bailleur n'est jamais tenu de consentir au renouvellement du bail, il a toujours la faculté de le refuser, selon l'article L. 145-14 du code de commerce ; qu'en application de l'article L. 145-9 alinéa 5 du code de commerce, le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction et en pareille hypothèse, le congé n'a pas à être motivé (C. Cass. Ch. Civ. 3 du 8 février 2006 Bull. 2006 III n° 26) ; que dès lors, le refus de renouvellement avec offre d'indemnité signifié par les défenderesses le 29 août 2005 n'est pas nul et le refus de renouvellement en tant que tel reste valable même si, par la suite, les bailleresses ont contesté le droit à une indemnité d'éviction, déniant l'application du statut des baux commerciaux ; que le droit au renouvellement du bail et sa contrepartie en cas de refus du bailleur, le droit à l'indemnité d'éviction, ne peuvent être invoqués que par le locataire qui est titulaire d'un bail rentrant dans le champ d'application du statut des baux commerciaux ; que de ce fait, le bailleur peut, à tout moment, opposer au locataire et sans forme particulière, une dénégation du statut, même après une acceptation du principe au renouvellement ou offre d'indemnité d'éviction, et cela, même s'il en avait connaissance au moment du congé (C. Cass. Ch. Civ. 3 du 10 janvier 1996 Bull. III n° 6) ; que selon l'article L. 145-1 du code de commerce, le statut s'applique aux baux des immeubles dans lesquels un fonds est exploité et en outre, de ceux accessoires à l'exploitation du fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local où est situé l'établissement principal ; qu'en cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; qu'en l'espèce, il n'y a pas d'activité commerciale dans les lieux loués au vu des éléments suivants :- il n'y a aucune boîte aux lettres sur le site ni enseigne,- les objets sont entreposés en vrac du sol au plafond, rendant peu probable l'existence d'exposition-vente ;- pas de chaland de clientèle propre au local selon l'expert, les témoignages produits par M. X... ne contredisant pas cette analyse, car les personnes indiquent toujours que M. X... les a emmenés sur les lieux ; qu'il n'y a pas d'ouverture directe au public,- M. X... dispose en effet d'une autre adresse en ville où il exerce l'activité de brocanteur, à savoir 29 rue des Jardins à Metz (cf. procès-verbal de dépôt de plainte devant la police le 3juillet 2005, pièce 35 A de M. X...),- aucun document comptable ou officiel du chiffre d'affaires résultant des ventes sur ce site, si ce n'est un descriptif manuscrit de M. X... qui n'a aucune valeur ; qu'il apparaît donc que le local loué rue Ducrocq à Metz ne sert que d'entrepôt et n'est qu'un local accessoire ; que M. X... ne rapporte pas la preuve de ce que les bailleresses savaient, au moment de la conclusion du bail, que le local servirait à l'exploitation d'un établissement principal, et ce d'autant plus que M. X... affirme y avoir une réelle activité commerciale, ce qui ne correspond pas à la réalité ainsi que cela a été vu précédemment ; que dès lors, M. X... ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux pour le local rue Ducrocq à Metz ; ALORS QU'en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'exploitation du local loué par le preneur n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément retenu que les parties pouvaient convenir de l'application du statut des baux commerciaux dans une hypothèse où celui-ci n'intervenait pas de plein droit, que le bail signé entre les parties le 28 octobre 1985 avait été rédigé au vis du décret de 1953 et que les sociétés bailleresses avaient délivré congé à M. X... pour le 28 février 2006 en lui offrant une indemnité d'éviction au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce ; qu'il résultait de ces constatations qu'en raison de la soumission volontaire du bail litigieux au statut des baux commerciaux, les sociétés bailleresses ne pouvaient se prévaloir du défaut d'exploitation effective du local pour dénier à M. X... son droit à une indemnité d'éviction ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du code de commerce.