Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juillet 2015, 14-12.666, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-07-07
Numéro d'affaire : 14-12666
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2013-12-04
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Balat, Me Rémy-Corlay, SCP Marc Lévis

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 décembre 2013) que M. X..., propriétaire d'un appartement situé au cinquième étage d'un immeuble en copropriété, ayant subi plusieurs dégâts des eaux depuis le 13 juillet 2000 jusqu'en 2005, a, après la désignation d'un expert par deux ordonnances du 1er juillet 2004 puis du 22 juin 2007, assigné le syndicat des copropriétaires du... (le syndicat), Mmes Z... et A..., propriétaires des lots 22 et 23 pour la première et 21 pour la seconde, situés au sixième étage de l'immeuble, M. Y..., locataire de Mme Z... ainsi que la société Gan Eurocourtage, en indemnisation de ses préjudices ; Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que les sinistres avaient pour cause, d'une part le caractère fuyard de la canalisation encastrée dans le couloir desservant le lot 23 de Mme Z... et à laquelle se raccordait le lot 21 de Mme A... et d'autre part le défaut d'étanchéité des installations sanitaires privatives de Mme Z..., aggravé par un défaut d'entretien locatif imputable à M. Y..., la cour d'appel a, sans se contredire, souverainement fixé la part de responsabilité incombant à chacun des co-responsables et retenu que Mme Z... ne pouvait obtenir la garantie de son locataire dès lors que cette garantie ne pourrait être due qu'au titre des installations sanitaires défectueuses qui n'était que l'une des conséquences des sinistres et qui étaient vétustes ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais, sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon ce texte, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; Attendu que, pour condamner Mme Z..., in solidum avec Mme A..., M. Y... et le syndicat et dire que dans leurs rapports avec les autres co-obligés, Mme Z... doit supporter 40 % des sommes allouées à M. X..., l'arrêt relève que les désordres ont pour cause le caractère fuyard de la canalisation encastrée dans le couloir qui dessert le lot 23 à laquelle se raccorde la canalisation qui dessert le lot 21 ainsi que le défaut d'étanchéité des installations sanitaires privatives de Mmes Z... et A... et retient que celles-ci doivent supporter les conséquences dommageables de la canalisation non conforme aux règles de l'art ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la canalisation en cause était une partie commune spéciale réservée à l'utilité de quatre lots du sixième étage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Z..., in solidum avec le syndicat, M. Y... et Mme A... à payer à M. X... les sommes de 949, 50 euros et 18 450 euros et dit que dans ses rapports avec les autres co-obligés, Mme Z... sera tenue à hauteur de 40 %, l'arrêt rendu le 4 décembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne M. MongiatArtus, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du... à Paris 5e, Mme A..., M. Y... et la société Allianz IARD venant aux droits de la société GAN Eurocourtage aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des défendeurs et condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du... à Paris 5e, M. X... et la société Allianz IARD venant aux droits de la société GAN Eurocourtage à payer, ensemble, à Mme Z... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour Mme Z.... Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Madame Z..., in solidum avec le Syndicat des copropriétaires du... (75005), Madame A... et Monsieur Y..., au paiement de différentes sommes au profit de Monsieur X... et dit que dans ses rapports avec le Syndicat des copropriétaires du... (75005), Madame A... et Monsieur Y..., Madame Z... doit supporter 40 % de ces sommes ; AUX MOTIFS QUE « (¿) au vu du rapport d'expertise, c'est exactement que le tribunal a retenu comme causes des désordres ayant affecté à travers plusieurs sinistres survenus en 2000, 2002 et 2003, d'une part le caractère fuyard de la canalisation encastrée dans le couloir qui dessert le lot 23 de Madame Z... mais à laquelle se raccorde la canalisation qui dessert le lot 21 de Madame A..., d'autre part le défaut d'étanchéité des installations sanitaires privatives de Madame Z..., aggravé par un défaut d'entretien locatif imputable à Monsieur Y... et de Madame A... ; que, eu égard à l'ancienneté de son titre locatif, antérieur à l'acquisition par Madame Z... le 28 avril 2001 puisqu'elle avait acquis son lot occupé par Monsieur Y..., ce dernier conteste vainement le mauvais entretien locatif, décrit par l'expert et dont participent la présence d'urines et de graisse dans les canalisations d'évacuation puisque ce studio ne comporte pas de WC, le défaut de raccordement du trop plein du ballon d'eau chaude, le descellement du lavabo, le décollement de la faïence de la paillasse de l'évier, la présence d'une canalisation non en service arrachée et non bouchonnée, étant précisé que ce dernier ne justifie pas avoir alerté son bailleur du mauvais état de l'installation sanitaire lequel résulte des constatations de l'expert ; que Madame Z... conteste vainement toute responsabilité liée à ses installations sanitaires fuyardes dès lors que l'expert a constaté leur mauvais état et qu'en tout état de cause elle est responsable à l'égard du tiers victime du fait de son locataire ; que Madame Z... recherche vainement la garantie de son locataire dès lors que cette garantie ne pourrait être due qu'au titre des installation sanitaires défectueuses qui ne sont que l'une des conséquences des sinistres et que ces installations étaient vétustes ; que, quant à la qualification de la canalisation litigieuse, il convient d'observer que :- selon le règlement de copropriété du 12 février 2001, sont parties communes " les diverses canalisations depuis les branchements à 1'entée du bâti ment, mais sauf cependant les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur de chaque appartement, logement ou local (---) et d'une façon générale toutes les parties et choses communes du dit bâtiment qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif de l'une des parties privées. Ces différentes parties communes appartiennent aux copropriétaires intéressés dans la proportion de millièmes affectés à chacun des lots ci-dessus constitués,- il stipulait encore que les water closets et le poste d'eau se trouvant sur le palier du 6e étage, leurs frais d'entretien et de répartition, le cas échéant, seront supportés par les copropriétaires des lots 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 31, 32, 33, et 34, chacun pour un treizième et sans qu'il soit tenu compte du nombre d'occupants de chacun de ces lots, ces divers lots étant tous situés au 6ième étage,- la canalisation litigieuse qui n'existait pas lors de l'établissement de copropriété a été créée sur la proposition faite par le syndic-architecte à la suite d'une décision de l'assemblée générale (3ième résolution) du 20 avril 1967 adoptée à l'unanimité des copropriétaires intéressés pour desservir les chambres à gauche, à droite, face et sur cour soit les lots 21 (Madame A...), 22 et 23 (Madame Z...), 25 en alimentation en eau et vidange, l es frai s d'installation étant répartis entre tous les copropriétaires intéressés,- cette canalisation était enterrée dans le couloir commun pour se raccorder sur la canalisation en fonte de l'immeuble située dans la cage d'escalier et n'évacue par sa partie encastrée dans le couloir commun que le lot 23 tandis que le lot 21 est évacué par une canalisation distincte qui passe dans l'épaisseur du palier et se raccorde sur la canalisation qui évacue la chambre 23,- cette canalisation n'est pas conforme aux règles de l'art pour être de diamètre et pente insuffisants,- à la suite du sinistre du 13 juillet 2000, le syndic a adressé une note aux copropriétaires des lots 13, 22, 23, 25 portant devis pour modifier le tuyau d'écoulement et l'assemblée générale a décidé de procéder à cette réfection dont le coût serait réparti par parts égales entre les trois copropriétaires intéressés,- les travaux ne seront pas effectués avant que Monsieur X... ne subisse deux nouveaux sinistres en 2002 et 2003, étant observé que les propriétaires des lots 22 et 23 ont cédé leurs lots le 26 avril 2001, à Madame Z..., que les travaux dont la réalisation avait été décidé par l'assemblée générale de février 2004 et qui devaient commencer le 18 mai 2004 sur un ordre de service délivré à l'entreprise EBL le 2 mai 2004 ont été suspendus par le syndic le 17 mai 2004, le président du conseil syndical ayant fait des réserves sur cette exécution par lettre du 14 mai 2004 et Monsieur X... ayant sollicité une expertise judiciaire par assignation du 1er juin 2004 ; que, au regard de la décision précitée de l'assemblée générale du 20 avril 1967 et de l'absence de modification du règlement de copropriété pour tenir compte de la création d'une canalisation dont la charge avait été imposée et répartie entre trois copropriétaires, et de l'absence de toute qualification de cet équipement, il appartient au juge de donner cette qualification, au regard tant du règlement de copropriété que de la décision de l'assemblée générale du 20 avril 1969, en application des dispositions de l'article 2 et 3 de la loi du l0 juillet 1965 ; que cette canalisation qui doit être prise dans son ensemble et qui dessert plusieurs lots ne peut être qualifiée de partie privative, qu'en raison de l'utilité qu'elle présente seulement 4 lots et de la mise à la charge de ces seuls propriétaires des frais de création de cette installation, qui induit que ceux-ci seuls doivent en supporter l'entretien ce qui n'est pas utilement contredit, cette canalisation s'analyse en une partie commune spéciale ; que, en tout état de cause, comme le soutient exactement Madame A..., toute intervention, réparation ou modification de cette canalisation ne pouvait être décidé qu'en assemblée générale par les trois copropriétaires intéressés, s'agissant de travaux devant être suivis par le syndic dès lors que cette canalisation était raccordée sur les descentes d'eaux usées, parties communes ; que, eu égard à cette qualification tant Madame Z... que Madame A... doivent supporter les conséquences dommageables d'une canalisation, de diamètre et pente insuffisants et non conforme aux règles de l'art et du raccordement de leurs installations sanitaires sur une telle canalisation hors normes, comme celles qui sont résulté de !'absence de modification de l'installation, à la suite d'un premier sinistre, ce qui a généré trois nouveaux sinistres en 2002, 2003 et 2005, et ce en dépit d'une décision de l'assemblée générale du 8 février 2001 décidant cette modification ; que le SDC ne discute pas la part de responsabilité mise à sa charge à raison du défaut d'étanchéité de la canalisation en fonte de l'immeuble au niveau de son raccordement avec le conduit qui fait office de ventilation primaire ;. qu'il résulte des pièces produites que les travaux ont été différés ce dont s'est plaint le mandataire de Monsieur X... lors de l'assemblée générale du 3 férier2003, que lors de l'assemblée générale du 3 février 2004 ce même mandataire a évoqué une procédure judiciaire qu'il a accepté de différer jusqu'au 1er mai 2004, que le syndic après avoir commandé les travaux le 2 mai 2004 et que ce mandataire a fait des réserves, le 14 mai 2004 sur les travaux qui allaient être entrepris a suspendu le 17 mai 2004 ces travaux qui devaient commencer le 18 mai 2004 ; que seul le Syndicat des copropriétaires par son syndic pouvait assurer la maîtrise d'ouvrage de la réalisation des travaux sur la canalisation litigieuse même si la charge en incombe aux seuls propriétaires concernés que, en différant l'exécution des travaux pendant de longs mois ce SDC par une telle attitude est de manière fautive à l'origine du retard dans l'exécution des travaux sur cette canalisation dont la défectuosité a eu un rôle partiel causa l dans le sinistre de 2002 ; que les différentes causes des sinistres successifs ont contribué à réaliser un seul et même dommage ce qui justifie la condamnation in solidum des divers responsables, dont le tribunal a exactement fixé la part de responsabilité dans leurs rapports entre eux, étant précisé que le retard dans l'exécution des travaux compte tenu de l'incidence du défaut d'étanchéité des parties privatives ne justifie pas en l'espèce une augmentation de la part finale de responsabilité du Syndicat des copropriétaires ; qu'une discussion oppose les parties sur les demandes d'indemnisation de Monsieur X... au titre de son préjudice matériel ; que tout d'abord ce dernier critique le jugement en ce qu'il n'a pas retenu une somme de 949, 50 ¿ au titre de la réparation de la sonnette et du téléphone à raison des contradictions de l'expert qui a conclu à l'absence de dysfonctionnement alors qu'il avait constaté le 11 octobre 2004 que ceux-ci avaient été également touchés et que l'expert d'assurance SERI ACCEL avait relevé le 12 octobre un dysfonctionnement ; que Madame Z..., Madame A... et Monsieur Y... n'ont pas conclu spécifiquement à cet égard, que le SOC demande la confirmation de ce chef tandis que le GAN s'en rapporte à justice ; que, eu égard aux premières constatations de l'expert judiciaire, confirmées par l'expert d'assurance le lendemain qui indiquait que la sonnette et le téléphone étaient hors de service et par la facture émise le 10 mars 2007, ce chef de préjudice sera retenu ; que sur les autres chefs de préjudices matériels, Monsieur X... · demande la confirmation du jugement, Madame Z... et Madame A... estimant que seul doit être pris en compte le montant de 7045, 87 ¿ proposé par l'assureur la MACSF, que Monsieur Y... estime que seul le montant de 2698, 98 ¿ correspondant à la réfection du salon et de la chambre peut être mis à sa charge, que le SDC sollicite la confirmation du jugement, le GAN ne développant aucune argumentation spécifique ; que le jugement est, au vu de l'avis pertinent, argumenté de l'expert que le tribunal a retenu et au vu de ce qui a déjà été indiqué sur le remplacement de la sonnette et du téléphone, confirmé sur la somme de 9555, 33 ¿ au titre de la réfection de l'appartement ; que le jugement qui n'est pas critiqué sur le remboursement à Monsieur X... des frais de rabotage, de dépose et de repose de la porte d'entrée pour un montant de 334, 17 ¿ et en ce qu'il a rejeté la demande au titre des frais d'huissier est confirmé de ces chefs ; que sur le préjudice de jouissance Monsieur X... sollicite que le montant de l'indemnité qui lui soit versé soit porté pour la période de septembre 2003 à octobre 2004 la somme de 20854, 07 ¿ en se fondant sur la base d'une valeur locative meublée mensuelle outre charges de 1600 ¿, en se prévalant de ce que son mandataire avait trouvé un candidat acquéreur mais qui au vu de la dégradation des lieux avait sollicité en août 2003 une décote de 50 % avant de renoncer à louer ; qu'au titre de la période postérieure et en retenant une décote de 50 % sur une valeur locative meublée mensuelle de 900 ¿ arrêtée au mois de mars 2008 date à laquelle l'acquéreur de Madame A... a exécuté les travaux de mise en conformité des installations privatives sanitaires incombant à cette dernière, cette indemnité est de 37800 ¿ ; que Madame Z... indique que cette demande doit être rejetée au delà de celle retenue par l'expert judiciaire, que Madame A... s'oppose à cette demande dont elle souligne le caractère fantaisiste, en contestant le point de départ et le terme de son préjudice, en excipant du caractère meublé et donc de courte durée de la location, de l'occupation des lieux par son propriétaire de 2004 à 2006, que Monsieur Y..., le SDC et le GAN demandent la confirmation du jugement ce chef ; que, au titre de la période de septembre 2003, date à laquelle Monsieur X... s'absentait de France pour plusieurs mois jusqu'au mois d'octobre 2004, le projet de location en meublé au cadre d'un laboratoire sur la base d'un loyer de 800 ¿ correspondant à la moitié de la valeur locative mensuelle compte tenu des dégradations consécutives aux deux premiers dégâts des · eaux apparaît aléatoire, qu'il n'a d'ailleurs pas abouti sans que soit établi l'incidence du nouveau dégât des eaux sur cet échec, en sorte que la perte de chance d'obtenir une location qui ne peut jamais correspondre au loyer manqué doit être apprécié non par rapport à la valeur locative mensuelle mais par rapport à la moitié de cette dernière et sera fixée à la somme de 8000 ¿ ; qu'à compter du mois d'octobre 2004, il est revenu habiter dans l'appartement dont la valeur locative mensuelle meublée était estimée à 1800 ¿ ce qui paraît une évaluation pertinente par rapport à la précédente, qu'eu égard aux dégradations survenues et aux risques de nouvelles infiltrations qui se produiront effectivement en 2005, c'est exactement que le tribunal a retenu une décote de 25 %, que toutefois nonobstant la circonstance que Madame A... n'occupait plus son lot depuis 2004, ce qui minorait le risque de nouvelles infiltrations le trouble de jouissance a duré jusqu'au mois de mars 2008, date à laquelle les préconisations de l'expert pour faire disparaître toutes traces d'infiltrations à partir d'installations sanitaire de ce lot ont été exécutées en sorte que le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 18450 ¿ (450 ¿ X41 mois) ; que le SDC sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Madame A... et Madame Z... à lui payer la somme de 4172, 14 ¿ au titre des frais avancés lors des opérations d'expertise judiciaire et celle de 2116, 33 ¿ au titre des travaux exécutés sur les canalisations, que devant la cour Madame A... conteste devoir ces sommes en faisant valoir que la première de ces sommes qui n'est justifiée qu'à hauteur de 840 ¿, le surcoût résultant de l'inaction du SDC et se rattache à des frais de canalisation se rattache non à des frais avancés mais à des dépenses exposées pour la réfection des canalisations, que le SDC doit supporter, s'agissant d'une partie commune dont il avait la charge de l'administrer ; que la somme de 2116, 13 ¿ concerne la reprise des peintures dégradées dans les parties communes, que la somme de 4172, 44 ¿ concerne la réfection de la canalisation commune ; que la somme de 2116, 13 ¿ sera supportée pat Mesdames A... et Z... à raison de 90 %, la dégradation des peintures étant l a conséquence des causes des sinistres pour lesquelles une responsabilité de 10 % a été laissée à la charge du SDC, que dans leur rapports entre eux cette dernière somme sera partagée par moitié entre Muriel A... et Marie-Bernadette Z... ; que la somme de 4172, 14 ¿ sera mise à la charge in solidum de Madame A... et Madame Z... dès lors que la réfection de cette canalisation commune incombe aux seuls propriétaires concernés et qu'il n'est pas démontré que l'augmentation alléguée du coût de cette réparation est la seule conséquence du retard du Syndicat des copropriétaires par son syndic à mettre en oeuvre cette réparation ; que Monsieur Y... sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné Madame Z... à lui rembourser la somme de 580, 25 ¿ au titre de la refixation du lavabo et la réfection d'un joint de silicone, que Madame Z... s'y oppose en faisant valoir que cette remise en l'état est imputable à la négligence de ce locataire, qui s'est abstenu d'entretenir le joint de silicone au point d'entraîner le pourrissement du bois de fixation et la chute du lavabo et n'entretenait pas les lieux loués en bon père de famille, que ce dernier a effectué cette prestation sans autorisation ni mise en demeure préalable ; qu'il est produit une facture de l'entreprise LAD du 11 juillet 2006 acquittée le jour même par Florent Y... se rapportant à la dépose, repose et refixation du lavabo avec reprise d'étanchéité silicone et joints et prestations annexes liées pour le montant de 580, 25 ¿ TTC, que l'expert avait déjà relevé que le lavabo était descellé et souligné le mauvais · entretien locatif, que le remplacement d'un joint silicone participe de l'entretien locatif, que si le remplacement du lavabo incombe au bailleur, il n'est pas démontré en l'espèce que le lavabo a été changé, ni que ce locataire a avisé ou mis en demeure le bailleur de le changer, qu'en cet état, le jugement étant réformé de ce chef, Florent Y... est débouté de sa demande de remboursement ; que Mme A... sollicite vainement la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour n'avoir pu relouer la chambre dont elle était propriétaire pendant 3 ans, de 2004 à 2006, dès lors que, d'une part, il résulte du rapport d'expertise de Monsieur Kacer déposé le 9 juin 2006 que les installations sanitaires de cette chambre étaient largement défectueuses et justifiaient la responsabilité de Mme A... dans les désordres subis par Monsieur X... à concurrence de 40 %, d'autre part, de l'expertise de bonne fin effectuée par ce dernier en 2007 que Mme A... n'a pas effectué les travaux conformes à ses préconisations en sorte que nonobstant la responsabilité du syndicat dans le retard à exécuter les travaux, la chambre de Mme A..., pendant la période considérée, était impropre à l'habitation ; que le SDC et Madame A... recherchent la garantie du GAN, des condamnations prononcées contre eux, que le tribunal a retenu cette dernière à l'exception de l'expertise de bonne fin de mission ordonnée par le TI du 5 ème arrondissement de Paris le 21 juin 2007, que le GAN sollicite la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne la garantie de la privation de jouissance des mois d'octobre et novembre. 2006 et limite sa garantie au titre de la privation de jouissance pour la période de novembre 2004 à novembre 2006 à la somme de 8000 ¿, que le SDC sollicite la garantie de l'ensemble des condamnations prononcées contre lui, que Madame A... réclame la garantie de l'intégralité des condamnations prononcées contre elle · et donc l'extension de cette garantie à l'expertise de bonne fin de mission ordonnée le 21 juin 2007 ; que, avec raison, le GAN prétend qu'est exclu de sa garantie le préjudice de jouissance postérieur à septembre 2006 dès lors que la prolongation du préjudice de jouissance au delà de cette date résulte non d'un événement accidentel mais de l'inertie et donc d'un acte volontaire tant du SDC que de Madame A... à mettre en oeuvre les travaux préconisés par l'expert judiciaire, cette dernière réalisant des travaux sans parenté tant dans leur nature que dans leur montant, avec ceux préconisés par l'expert judiciaire, ce qui contraindra Monsieur X... à solliciter une expertise de bonne fin qu'ordonnera le TI du 5ème arrondissement de Paris le 20 juin 2007 et le juge de l'exécution à liquider l'astreinte le 28 janvier 2008, les travaux préconisés par · l'expert n'étant réalisés qu'après que Madame A... a vendu son lot le 16 janvier 2008 aux époux B... ; que pour des motifs du même ordre, l'expertise ordonnée le 20 juin 2007 ne relève pas de la garantie du GAN puisqu'elle a pour origine non un événement accidentel mais un acte volontaire en l'espèce, l'exécution de travaux par Madame A... qu'elle savait non conformes dans leur nature et dans leur montant à ceux préconisés par l'expert ; qu'il s'ensuit que la garantie du GAN au titre de la période postérieure au mois de novembre 2004 a pour terme le mois de septembre 2006 et est limitée à la somme de 9000 ¿ (¿) » ALORS QUE 1°) un copropriétaire ne peut directement intervenir pour la réfection d'une partie commune et ne saurait être tenu au paiement des conséquences dommageables résultant d'une absence de travaux pour résoudre un défaut l'y affectant ; qu'il a été relevé, d'une part, que la canalisation litigieuse constituait une « partie commune spéciale » (p. 11, alinéa 6) et que « toute intervention, réparation ou modification de cette canalisation ne pouvait être décidée qu'en assemblée générale par les trois copropriétaires intéressés, s'agissant de travaux devant être suivis par le syndic dès lors que cette canalisation était raccordée sur les descentes d'eaux usées, parties communes » (p. 11, alinéa 7), d'autre part, sur les travaux de réfection que « (¿) les travaux dont la réalisation avait été décidée par l'assemblée générale de février 2004 et qui devaient commencer le 18 mai 2004 sur un ordre de service délivré à l'entreprise EBL le 2 mai 2004 ont été suspendus par le syndic le 17 mai 2004, le président du conseil syndical ayant fait des réserves sur cette exécution par lettre du 14 mai 2004 et Monsieur X... ayant sollicité une expertise judiciaire par assignation du 1er juin 2004 » (p. 11, alinéa 4) ; qu'il devait en être déduit l'absence de responsabilité de Madame Z..., copropriétaire des lots 22 et 23 situés au 6ième étage de l'immeuble, en raison des conséquences dommageables résultant de l'absence de réalisation des travaux de réfection de la canalisation litigieuse atteinte d'un vice de construction ; qu'en statuant en sens contraire en disant que (p. 11, alinéa 8) « (¿) Madame Z... (¿) doi (t) supporter les conséquences dommageables d'une canalisation, de diamètre et pente insuffisants et non conforme aux règles de l'art et du raccordement de (l') installation sanitaire sur une telle canalisation hors normes, comme celles qui sont résulté de l'absence de modification de l'installation, à la suite d'un premier sinistre, ce qui a généré trois nouveaux sinistres en 2002, 2003 et 2005, et ce en dépit d'une décision de l'assemblée générale du 8 février 2001 décidant cette modification », la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, partant violé ensemble les articles 14, 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du Code civil ; ALORS QUE 2°) la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que s'agissant de la garantie recherchée par Madame Z... à l'encontre de son locataire, Monsieur Y..., pour les dommages causés au lot de Monsieur X... en raison de l'existence d'installations sanitaires défectueuses et vétustes, les juges du fond ont relevé successivement que, d'une part, la garantie du locataire n'était pas due considérant que « Madame Z... recherche vainement la garantie de son locataire dès lors que cette garantie ne pourrait être due qu'au titre des installations sanitaires défectueuses qui ne sont que l'une des conséquences des sinistres et que ces installations étaient vétustes » (p. 10, alinéa 6), d'autre part, qu'il était constant que « (¿) ce dernier le locataire, Monsieur Y... ne justifie pas avoir alerté son bailleur du mauvais état de l'installation sanitaire lequel résulte des constatations de l'expert » (p. 10, alinéa 4) ; qu'en statuant par de tels motifs consistant à relever tout à la fois qu'une part de responsabilité pouvait être mise à la charge de Madame Z... en raison du mauvais état de l'installation sanitaire et que l'action en garantie de l'exposante à l'encontre du locataire ne pouvait prospérer quand bien même il était constant que celui-ci n'avait pas alerté Madame Z... sur la vétusté et la défectuosité de ladite installation, ce qui justifiait ainsi un manquement de sa part pour défaut d'information de la bailleresse sur l'état de l'installation et son obligation à garantie des dommages mis à la charge de Madame Z..., la Cour d'appel a statué par motifs contradictoires, violant les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.