Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 13 mars 2019, 18-12.234 18-50.019, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2019-03-13
Numéro d'affaire : 18-12234
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2017-12-14
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Vu leur connexité, joint les pourvois n° V 18-12.234 et R 18-50.019 ; Donne acte à M. et Mme C... du désistement de leurs pourvois en ce qu'ils sont dirigés contre MM. F... et B... T... ; Sur le moyen unique du pourvoi n° V 18-12.234 et sur le moyen unique du pourvoi n° R 18-50.019, rédigés en termes identiques, réunis et pris en leur troisième branche : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par une promesse de vente notariée établie le 19 avril 2013 par M. I... (le notaire), MM. F... et B... T..., respectivement usufruitier et nu-propriétaire d'une maison, se sont engagés à la vendre à M. et Mme C... (les acquéreurs) ; que cette promesse mentionnait l'engagement des vendeurs de produire la facture des travaux de réfection de la toiture de la maison ; que, suivant acte authentique reçu par le notaire le 8 juillet 2013, M. F... T... (le vendeur) a vendu la maison aux acquéreurs, M. B... T... lui ayant précédemment fait donation de la nue-propriété ; que l'acte de vente comportait une déclaration du vendeur sur l'existence de travaux depuis moins de dix ans, en l'espèce ceux de réfection de la toiture ; qu'ayant subi des infiltrations importantes d'eau de pluie le 10 juillet 2013, les acquéreurs ont provoqué une réunion en l'étude du notaire, de laquelle il est résulté que les travaux mentionnés à l'acte de vente n'avaient pas été réalisés ; que les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, le notaire et la société civile professionnelle D... I... et G... S... en responsabilité et indemnisation ; que le vendeur a été condamné à indemniser les acquéreurs ; Attendu que, pour écarter la responsabilité du notaire, l'arrêt retient que ce dernier n'était tenu à aucune vérification particulière quant à la déclaration faite par le vendeur de la réalisation de travaux sur la toiture ; Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire devait attirer l'attention des acheteurs sur l'absence de production de la facture correspondant aux travaux que le vendeur déclarait avoir effectués, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches des moyens : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit qu'aucune faute n'est imputable à M. I..., l'arrêt rendu le 14 décembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Condamne M. I... et la société civile professionnelle D... I... et G... S... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne à payer à M. et Mme C... la somme globale de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen identique produit aux pourvois n° V 18-12.234 et R 18-50.019 par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme C.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR dit qu'aucune faute n'est imputable à Me I... et d'AVOIR rejeté les demandes des époux C... à l'encontre de Me I... et de la SCP I... et S... ; AUX MOTIFS QUE le notaire, en sa qualité de rédacteur de l'acte, doit prendre toutes les dispositions nécessaires pour en assurer l'efficacité et éclairer l'acquéreur sur sa portée, ses effets et ses risques ; qu'en revanche, en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, le notaire n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude ; qu'il est par ailleurs tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations du vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, les déclarations du vendeur sur la réalisation de travaux de réfection de la toiture ne sont pas de nature à conditionner la validité ou l'efficacité de l'acte, de sorte qu'en l'absence de tout élément de doute sur la réalité des travaux, le notaire, qui a lui-même été abusé par l'affirmation des vendeurs, laquelle était étayée par la fourniture d'un devis et d'une déclaration de travaux déposée le 27 septembre 2004, n'était tenu à aucune vérification particulière ; que le jugement déféré fait grief à Me I..., notaire rédacteur de l'acte de vente, d'avoir manqué de diligence en n'exigeant pas la production de la facture correspondant aux travaux, et d'avoir manqué ce faisant, à son devoir de conseil vis-à-vis des acquéreurs, alors qu'il ne relève ni de sa mission, ni de sa compétence, d'authentifier la réalisation de travaux ou leur efficacité ; qu'il ne saurait par conséquent être reproché au notaire d'avoir manqué de diligence quant à l'exigence d'une vérification que la prudence élémentaire dicte aux acquéreurs ; que le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a retenu une faute du notaire ayant contribué au préjudice des acquéreurs et en ce qu'il a condamné ce dernier in solidum avec les consorts T... à payer aux époux C... la somme de 35.877,50 euros ; 1) ALORS QUE le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations du vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; qu'en l'espèce, pour juger que le notaire n'était tenu à aucune vérification particulière quant aux déclarations du vendeur sur la réalisation de travaux de réfection de la toiture dans les dix années ayant précédé la vente, la cour d'appel a retenu que ces déclarations n'étaient pas de nature à conditionner la validité ou l'efficacité de l'acte ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si le vendeur ne s'était pas engagé dans le compromis de vente, à la demande des acheteurs, à produire la facture correspondant aux travaux de réfection de la toiture réalisés en 2006, de sorte que la production de cette facture conditionnait au contraire l'efficacité de l'acte de vente, la cour d'appel a déjà privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2) ALORS, en tout état de cause, QUE le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations d'ordre factuel du vendeur en présence d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé qu'en l'absence de tout élément de doute sur la réalité des travaux, l'affirmation du vendeur étant étayée par la fourniture d'un devis et d'une déclaration de travaux déposée le 27 septembre 2004, le notaire n'était pas tenu de vérifier les déclarations du vendeur ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si le vendeur ne s'était pas engagé expressément, dans le compromis de vente, à produire la facture correspondant aux travaux de réfection de la toiture de sorte que le fait qu'il n'ait pas été en mesure lors de la vente de produire une telle facture était de nature à faire douter de la véracité desdits travaux, ce qui aurait dû conduire Me I... à procéder à des investigations complémentaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige ; 3) ALORS, en tout état de cause, QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique ; qu'en l'espèce, en relevant pour écarter toute responsabilité du Me I... que ce dernier n'était tenu à aucune vérification particulière quant à la déclaration faite par le vendeur de réalisation de travaux sur la toiture, quand le notaire se devait à tout le moins d'attirer l'attention des acheteurs sur le fait que le vendeur n'avait pas produit la facture correspondant aux travaux qu'il déclarait avoir effectués et sur les conséquences que cela pouvait avoir pour eux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ; 4) ALORS QUE le devoir de conseil du notaire est absolu ; qu'en l'espèce, en jugeant qu'il ne pouvait être reproché à Me I... d'avoir manqué de diligence quant à l'exigence d'une vérification que la prudence élémentaire dictait aux acquéreurs, quand il appartenait au notaire, en vertu de son devoir de conseil, de s'assurer de la véracité des travaux dont se prévalait le vendeur ou tout au moins de mettre en garde les acheteurs sur l'absence de justificatif des travaux prétendument réalisés, la cour d'appel, qui a statué par un motif impropre à écarter la responsabilité du notaire, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige.