Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 6 décembre 2016, 15-20.125, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Date de la décision : 2016-12-06
Numéro d'affaire : 15-20125
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2015-03-09
Président : Mme Mouillard (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Marie-Jeanne X... est décédée le18 avril 2005 en laissant son frère, M. Simon X..., comme légataire universel ; que la déclaration de succession mentionnait une maison à usage d'habitation et des terrains attenants dont l'administration fiscale a proposé de rectifier la valeur déclarée ; qu'après avis de la commission départementale de conciliation et rejet de sa réclamation amiable, M. X... a saisi le tribunal de grande instance afin d'être déchargé du supplément d'imposition en résultant ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de fixer la valeur de la maison alors, selon le moyen, que la valeur vénale réelle du bien s'apprécie à la date du décès, fait générateur de l'imposition ; qu'en approuvant la valeur vénale de la maison d'habitation fixée par l'administration fiscale à raison de ce qu'elle était « proche de celle fixée par M. X... lui-même soit 100 000 euros lors de la donation du bien à son fils en 2007 », soit deux ans après le décès de Marie-Jeanne X..., date à laquelle le bien devait être évalué, la cour d'appel a violé l'article 761 du code général des impôts ; Mais attendu que l'arrêt relève qu'en application des dispositions de l'article 761, alinéa 1er, du code général des impôts, il y a lieu de tenir compte, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit sur les immeubles quelle que soit leur nature, de leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ; qu'il retient que les quatre termes de comparaison de l'administration fiscale étaient de la même catégorie cadastrale que la maison litigieuse, s'agissant de maisons situées au centre de Laruns, construites entre 1850 et 1880, qui présentaient des caractéristiques proches de celle à évaluer et que l'administration fiscale avait retenu l'évaluation la plus basse avec une décote de 20 % pour tenir compte de l'état du bien auquel elle avait ajouté une décote supplémentaire de 10 % ; qu'en cet état, abstraction faite du motif surabondant critiqué par le moyen, la cour d'appel a pu statuer comme elle a fait ; que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen, pris en sa première branche : Vu l'article 761, alinéa 1er, du code général des impôts ; Attendu que pour fixer la valeur des parcelles de terrain cadastrées AP n° 38, AE n° 45, AM n° 14 et AM n° 117, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la commission de conciliation s'est appuyée sur une étude de marché réalisée sur la commune en ce qui concerne la première parcelle et que M. X... ne rapporte aucun élément nouveau permettant de remettre en cause l'appréciation de l'administration fiscale pour les autres parcelles litigieuses ; Qu'en se déterminant ainsi, sans préciser les données du marché immobilier local sur lesquelles elle se fondait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe la valeur des parcelles de terrain cadastrées AP n° 38, AE n° 45, AM n° 14 et AM n° 117, l'arrêt rendu le 9 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur vénale réelle, à la date de la transmission, de la maison d'habitation sise ...à Laruns à 90 000 euros et d'avoir en conséquence débouté M. X... de sa demande tendant au dégrèvement des droits de mutation par décès complémentaires auquel il a été assujetti et des intérêts de retard afférents ; AUX MOTIFS QUE la valeur de la maison d'habitation a été retenue par l'administration pour 90 000 euros et fixée par le premier juge à 75 000 euros ; que l'appelant demande la confirmation de la décision de ce chef en faisant valoir que les termes de comparaison utilisés par l'administration fiscale ne correspondent pas du tout à celle de sa maison située dans une rue étroite composée d'une seule voie de circulation qui n'est pas ouverte aux poids lourds, comportant une façade de 4 m2 sans ouverture au rez-dechaussée, constitué d'une remise non habitable ; qu'il argue encore de l'état de vétusté de la maison de sorte que l'abattement retenu par l'administration est insuffisant ; que l'administration fiscale demande que cette valeur soit fixée à 90 000 euros estimant que le fait que le passage devant l'immeuble soit interdit aux camions et aux fourgons est un gage de plus grand calme et n'apporte donc pas une moins-value à l'immeuble, que les quatre termes de comparaison retenus présentent des caractéristiques similaires à celles de la maison à évaluer et qu'elle a appliqué une décote de 30 % par rapport à la valeur du marché pour tenir compte de sa vétusté ; qu'il résulte des pièces produites et qu'il n'est pas contesté que la maison de M. X..., construite au début du 19ème siècle, d'une surface utile pondérée de 146 m2, comprend au rez-de-chaussée une remise, à l'étage une cuisine et trois chambres et un grenier aménageable accessible par un escalier ; que l'appelant ne conteste pas que les quatre termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont de la même catégorie cadastrale (5) ; qu'il s'agit de maisons situées au centre de Laruns construites entre 1850 et 1880 et sont d'une surface habitable de 113 m2 soit pour un prix moyen de 114 400 € un prix de 968 € le m2 ; que pour arriver à une valeur de 90 000 euros l'administration fiscale a retenu l'évaluation la plus basse soit 874 euro du m2 et une décote de 20 % pour tenir compte de l'état du bien auquel elle a ajouté une décote supplémentaire de 10 %, valeur retenue également par la commission de conciliation, proche de celle fixée par M. X... lui-même soit 100 000 euros lors de la donation du bien à son fils en 2007 ; que contrairement à ce que prétend M. X... les termes de comparaison retenus présentent des caractéristiques proches de la maison à évaluer comme le démontrent les photographies de ces biens produites par lui ; qu'il ne s'appuie d'ailleurs sur aucun autre terme de comparaison ; que l'administration fiscale a bien tenu compte de l'état de vétusté et la situation de la maison dans une rue étroite, puisqu'elle a retenu une valeur de 616 euros du m2 alors que pour les termes de comparaison la valeur la plus basse du m2 est de 874 euros ; qu'il convient de réformer le jugement et de fixer la valeur vénale réelle de cette maison à 90 000 euros ; ALORS QUE la valeur vénale réelle du bien s'apprécie à la date du décès, fait générateur de l'imposition ; qu'en approuvant la valeur vénale de la maison d'habitation fixée par l'administration fiscale à raison de ce qu'elle était « proche de celle fixée par M. X... lui-même soit 100 000 euros lors de la donation du bien à son fils en 2007 », soit deux ans après le décès de Mme X..., date à laquelle le bien devait être évalué, la cour d'appel a violé l'article 761 du code général des impôts. SECOND MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur vénale réelle, à la date de la transmission, de la parcelle cadastrée section AP n° 38 à 23 000 euros, des parcelles cadastrées AE n° 45 et AM n° 14 à 8 070 euros et de la parcelle AM n° 117 à 50 430 euros et d'avoir en conséquence débouté M. X... de sa demande tendant au dégrèvement des droits de mutation par décès complémentaires auquel il a été assujetti et des intérêts de retard afférents ; AUX MOTIFS QUE sur la parcelle AP n° 38, l'administration fiscale, tenant compte de l'avis de la commission de conciliation, l'a évaluée à 23 000 euros, le premier juge à 20 000 euros estimant que le terrain est en pente, estimation dont l'appelant demande la confirmation faisant valoir que la commission n'a pas suffisamment tenu compte de l'impossibilité d'utiliser cette parcelle eu égard à cette pente de 70 % et à l'absence de desserte par les réseaux publics ; que l'administration fiscale demande que soit retenue la valeur de 23 000 euros faisant valoir que le prix a été fixé dans la fourchette la plus basse des éléments de comparaison en tenant compte de la pente ; que cette parcelle d'une superficie de 3 465 m2 est située pour moitié en zone UB et l'autre moitié en zone non constructible ; que la commission de conciliation après examen des documents cadastraux et des photographies aériennes, a constaté qu'elle était située à proximité d'une route étroite et qu'elle présentait une surface constructible réduite (1 000 m2) et pour fixer sa valeur à 23 000 euros s'est appuyée sur une étude de marché réalisée sur la commune faisant ressortir un prix moyen du terrain à bâtir de 23 à 27 euros le m2 ; que contrairement à ce que prétend l'appelant la commission de conciliation a tenu compte de la situation du bien puisque déjà devant elle il faisait valoir qu'il y avait lieu de tenir compte de la pente du terrain pour diminuer la valeur proposée par l'administration fiscale pour une superficie constructible de 1 500 m2 soit 34 500 euros ; que l'administration fiscale a suivi l'avis de la commission de conciliation et n'a donc pris en compte pour l'évaluation que de la partie constructible du terrain (1 000 m2) compte tenu de cette pente et retenu la valeur la plus basse de l'étude de marché ; que M. X... ne démontre pas qu'elle n'est pas desservie en eau, en assainissement et en électricité alors qu'au regard des photographies produites, il apparaît qu'il s'agit d'une parcelle située en bordure de voirie et en face et à côté de parcelles bâties ; que dès lors, il convient d'infirmer le jugement déféré et de fixer la valeur vénale réelle de cette parcelle à 23 000 euros ; que, sur la parcelle AM n° 14, le premier juge a fixé à 8 070 euros la valeur des parcelles AE n° 45 et section AM n° 14 retenant en cela la proposition de l'administration fiscale ; que M. X... soutient que l'administration fiscale pour fixer la valeur de cette parcelle de 60 m2 à 4 410 euros n'a pas tenu compte de l'état de délabrement de l'annexe bâtie sur la parcelle AM n° 14 ce que conteste l'intimée ; que cette parcelle de 60 m2 est située en zone constructible et est occupée par une annexe bâtie ...; que M. X... pour contester l'évaluation retenue prétend que la réhabilitation de la bâtisse serait d'un montant exorbitant et pourrait constituer un danger public ; que néanmoins les photographies très floues qu'il produit au soutien de ses allégations (sa pièce 11) sont insuffisantes pour établir cette allégation de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté sa contestation relative à la valeur de cette parcelle ; que, sur la parcelle 117, conformément à la décision de la commission de conciliation le premier juge a fixé la valeur des parcelles AM 18 et 117 à la somme de 50 430 euros ; que comme devant cette commission M. X... soutient que la parcelle 117 n'est pas constructible car traversée par une ligne à très haute tension et que n'étant pas desservie par les équipements nécessaires à la réalisation de construction (réseaux d'eau potable, d'électricité basse tension et d'assainissement), elle ne peut donc être qualifiée de constructible ; qu'il ajoute encore, qu'elle est située dans le périmètre de prévention des risques inondation ce qui constitue une difficulté pour l'obtention d'un permis de construire ; qu'enfin, la commune de Laruns ne pourra que faire partie des zones concernées par le plan régional d'agriculture durable tenant aux spécificités des territoires et des enjeux économiques et sociaux ; que l'administration fiscale fait valoir que ces terrains évalués à 5 euros le m2 n'ont jamais été considérés comme des terrains à bâtir et que le prix retenu représente 20 % du prix du terrain à bâtir dans la commune ; qu'il résulte des pièces produites que les parcelles AM 18 et 117, situées au centre du village avec accès direct et large sur la voie publique, sont d'une superficie totale de 10 086 m2 et que la ligne électrique haute tension ne surplombe que la partie nord de la parcelle classée au plan d'occupation des sols en zone d'urbanisation future destinée à l'habitat ; que contrairement à ce que prétend l'appelant, ces parcelles ont été évaluées sur la base de 5 euros le m2 et non sur la base du prix du terrain constructible dont il sera rappelé qu'il se situe dans la commune entre 23 et 27 euros le m2 ; qu'enfin, M. X... ne démontre pas que la parcelle 117 est comprise dans le plan régional d'agriculture durable ; que dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la contestation de M. X... quant à la valeur de ces parcelles ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE la parcelle AM n° 14 dispose d'une superficie de 60 m2 sur laquelle se trouve une annexe bâtie à rénover ; que l'administration fiscale l'a évaluée à la somme de 4 410 euros ; que M. Simon X... conteste cette estimation en soutenant que le bien est dans un tel état de délabrement que les travaux de rénovation seraient d'un montant exorbitant et que le bien pourrait constituer un danger pour le public dans quelques années ; que cependant, il ne rapporte aucun élément nouveau permettant de remettre en cause l'appréciation faite par l'administration fiscale ; qu'en conséquence, il sera débouté de ses prétentions de ce chef ; que la parcelle 117 dispose d'une superficie de [lire : euros] considérant qu'il s'agit d'un terrain dont la valeur est supérieure à celle d'un terrain agricole se situant en zone NA, c'est-à-dire d'urbanisation future ; que M. X... conteste cette évaluation estimant que la valeur retenue est excessive et non conforme à la réalité du terrain en raison de la présence d'une ligne à très haute tension de 220 000 volts, de l'absence de tout équipement à la réalisation des constructions et de sa situation dans le périmètre de prévention des risques d'inondation ; que, cependant, il convient de relever que la parcelle est bien située au centre du village, avec accès direct et large sur la voie publique et que de surcroît la ligne électrique haute tension ne surplombe que la partie Nord de la parcelle, laissant le champ libre pour le surplus pour une construction ; que de surcroît, elle n'est pas comprise dans le plan régional d'agriculture durable et si elle est située dans le périmètre de prévention des risques d'inondation, il n'en demeure pas moins le risque reconnu est un aléa faible sur les trois degrés possibles (faible, moyen et fort) ; qu'en conséquence, M. X... sera débouté de ses prétentions formées de ce chef ; 1°) ALORS QUE lorsqu'il évalue la valeur vénale d'un bien immobilier par la méthode dite de comparaison, le juge ne peut se borner à se référer sans plus de précision aux données du marché immobilier local et doit au contraire faire apparaître dans sa décision les termes de comparaisation sur lesquels il se fonde ; qu'en fixant la valeur des biens en référence à une « étude de marché réalisée sur la commune », sans préciser aucune des données du marché immobilier local sur lesquelles elle se fondait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales ; 2°) ALORS QUE l'administration fiscale a la charge de la preuve de l'insuffisance de la valeur retenue pour les biens dont elle rectifie l'évaluation ; qu'en fixant les valeurs des terrains à celles retenues par l'administration, à raison de ce que le contribuable n'aurait démontré ni que la parcelle AP n° 38 n'est pas desservie par les réseaux publics, ni que la parcelle AM n° 14 est encombrée par une construction dont la réhabilitation de la bâtisse serait d'un montant exorbitant, ni encore que la parcelle AM n° 117 est comprise dans le plan régional d'agriculture durable, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les articles 761 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales.