Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2014, 13-10.986, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-05-07
Numéro d'affaire : 13-10986
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2012-01-13
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Carbonnier

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 janvier 2012) que l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble foncier dénommé « Village du Lac de Carcès » du 31 octobre 2006 a adopté quatre décisions dont la première autorise la commune de Toulon, propriétaire du lot n° 315, à sortir ce lot du syndicat, la deuxième modifie l'état descriptif de division en conséquence, la troisième modifie les charges en conséquence de cette modification et la quatrième mandate le syndic pour assurer l'enregistrement et la publicité des actes ; que M. et Mme X..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires « Village du Lac de Carcès » en annulation de ces décisions ; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient qu'il ressort du règlement de copropriété que chaque acquéreur a la propriété privative du sol sur lequel la construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire, que le lot dont le retrait de la copropriété est demandé est délimité, que les parties communes ne sont plus communes au lot qui fait l'objet du retrait et que ce dernier n'a plus aucun droit sur celles-ci ; Qu'en statuant ainsi, alors que M. et Mme X... soutenaient que le propriétaire du lot 315 serait dans l'obligation d'emprunter la voirie, partie commune et sans constater qu'une assemblée générale s'était prononcée sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires Immeuble Village du Lac de Carcès aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Immeuble Village du Lac de Carcès à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leur demande tendant à voir annuler les résolutions n° 12, 13, 14 et 15 de l'assemblée générale du 31 octobre 2006, AUX MOTIFS QUE « Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions, 1/ que nul ne conteste l'application de la Loi du 10 juillet 1965 à l'ensemble foncier dénommé "Village du lac de Carcès" et placé, en vertu de son règlement, sous le régime de la copropriété ; 2/ que, contrairement à ce que soutiennent Monsieur Daniel X... et Madame Michèle Y..., son épouse, la division du sol de la "copropriété" est parfaitement possible dès lors qu'il résulte du "règlement de copropriété" que chaque acquéreur au sein du groupement d'habitation a la propriété privative du sol sur lequel la construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire, en sorte qu'en l'espèce la ville de Toulon qui a demandé le retrait a parfaitement délimité le terrain concerné par cette demande de retrait; Par ailleurs, que la notion de bâtiment tel qu'elle résulte de l'article 28 de la Loi du 10 juillet 1965 n'est applicable que lorsqu'un tel bâtiment existe, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, cette notion n'ayant pour objet que d'exclure la faculté de retrait lorsque ces bâtiments éventuels, imbriqués, n'en constituent en réalité qu'un seul; Et que lorsque le retrait est voté par l'assemblée générale des copropriétaires dans les conditions, en effet, de l'article 28 de la Loi du 10 juillet 1965, ce qui est bien le cas en l'espèce, la nouvelle répartition n'en est que la conséquence nécessaire en sorte que l'unanimité sur cette nouvelle répartition, purement mathématique, ne s'impose pas; 3/ que cette circonstance alléguée par les époux X... que les résolutions contestées ont pour effet de modifier et d'aggraver les charges de copropriété d'eux-mêmes et des autres copropriétaires ce qui, comme il a été dit ci-dessus, n'a pas pour effet d'imposer l'unanimité, pouvait en revanche, à défaut dune contrepartie qui aurait pu, le cas échéant, se concevoir, ouvrir la voie à une contestation sur un autre fondement ; Or, en l'espèce aucun autre fondement n'est soutenu, étant tout de même observé que les parties communes ou indivises dont font état les appelants, ne sont désormais plus communes au lot qui fait l'objet du retrait et que ce lot n'a plus aucun droit sur celles-ci ; En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des délibérations N° 12, 13 et 15 de l'assemblée générale de 31 octobre 2006, de le réformer en ce qu'il a annulé la résolution N° 14 de cette assemblée et de rejeter la demande d'annulation de cette résolution N° 14 » (arrêt, p. 3), ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur les résolutions n°12, 13 et 15. Aux termes de l'article 28 b) de la loi du 10 juillet 1965, les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée; En l'espèce, il s'agit d'une copropriété horizontale qui n'a pas pu être menée à son terme ; concernant la division de la propriété du sol, il convient de se reporter au règlement de copropriété qui prévoit que: « Chaque acquéreur au sein du groupement d'habitation a la propriété privative du sol sur lequel la construction est édifiée et d'un terrain qui en constitue l'accessoire. Les parties privées sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire. Chaque lot constitue une propriété individuelle comprenant la maison est son jardin attenant (pour le secteur habitation) et le terrain et les installations faites sur ledit terrain (pour les secteurs attractifs et commerciaux) ainsi que leurs accessoires ». Il ressort de la lecture de ce texte que la division du sol dans cette copropriété est possible; Concernant la notion de bâtiment, la jurisprudence de la Cour de Cassation considère que le lot non construit d'un programme inachevé, appartenant déjà individuellement à un copropriétaire, n'est pas la propriété collective du syndicat; aussi son retrait résulte valablement d'une décision adoptée à la majorité de l'article 25 de cette loi (Cour de Cassation Troisième Chambre Civile 30 septembre 1998) ; L'assemblée générale a donc valablement autorisé le principe de la sortie du propriétaire du lot n°315 du syndicat des copropriétaires ; la résolution n°12 est valable ; Les résolutions n°13 et 15 portent respectivement sur la modification de l'état descriptif qui découle de la sortie du lot n°315 et sur sa publication à la conservation des hypothèques; ces résolutions ne font pas l'objet de critiques distinctes de la résolution n°12 ; par conséquent la décision principale étant valable, les décisions accessoires le sont aussi; Sur la résolution n°14 : L'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; En l'espèce, il est constant que la résolution n°14 décide d'une modification de la répartition des charges ; même s'il s'agit d'une décision qui est la conséquence de la sortie du lot n°35, cette résolution porte bien modification de la répartition des charges ; or, cette décision n'a pas été prise à l'unanimité mais adoptée par 157860/167264 tantièmes ; il n'est pas soutenu que l'espèce s'inscrive dans les exceptions prévus par ce même article 11 ; la résolution n°14 aurait donc dû être adoptée à l'unanimité ; il convient d'annuler la résolution n°14 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété Village de Carcès en date du 31 octobre 2006 » (jugement, p. 4 et 5), 1°) ALORS QUE sont notifiés, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de la division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou modifier ces actes, et notamment s'il est fait application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; Que, lors de l'assemblée générale des copropriétaires réunie le 31 octobre 2006, ont été votées, en application de l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les résolutions n° 12, 13, 14 et 15, autorisant la commune de Toulon à sortir un lot du syndicat, décidant de modifier l'état descriptif de division et la répartition des charges et mandatant le syndic pour assurer l'enregistrement et la publicité foncière des actes ; que les époux X... déploraient, dans leurs conclusions d'appelant, l'absence de communication aux copropriétaires d'une étude permettant d'expliquer et de justifier la nouvelle division des lots ; Qu'en déboutant les époux X... de leurs demandes en nullité des résolutions susvisées, sans rechercher comme elle y était pourtant invitée, si les projets de nouveau règlement de copropriété, d'état descriptif de division et d'état de répartition des charges étaient joints à la convocation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 11-6° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; 2°) ALORS QUE lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ; Que la commune de Toulon a obtenu le vote des résolutions n° 12, 13, 14 et 15 lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2006 permettant que le lot n° 315 dont elle est propriétaire soit retiré de la copropriété « Village du Lac de Carcès » ; que les époux X... objectaient l'existence d'un enclavement de la parcelle composant le lot n° 315, imposant l'utilisation des chemins de la copropriété « Le Village du Lac » pour accéder à ladite parcelle ; Qu'en déboutant cependant les époux X... de leurs demandes en nullité des résolutions susvisées sans s'expliquer sur l'enclavement de la parcelle en litige qui serait de nature à faire obstacle à la division de la propriété du sol, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS QUE lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée et l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ; Que la cour d'appel a elle-même constaté le « défaut d'une contrepartie financière qui aurait pu, le cas échéant, se concevoir » dans le cadre du retrait du lot n°315, ce dont il s'évinçait que l'assemblée générale n'avait pas statué sur les conditions financières nécessitées par la division ; Qu'en décidant cependant de rejeter la demande en nullité des résolutions n° 12 à 15 de l'assemblée générale du 31 octobre 2006, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 4°) ALORS QUE la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; Que les époux X... faisaient valoir que le lot n° 315 appartenant à la commune de Toulon comportait les parties privatives et les 480 millionièmes de la propriété des parties communes ; que la cour d'appel s'est bornée à répondre que les parties communes « ne sont désormais plus communes au lot qui a fait l'objet du retrait » ; Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur le sort de la quote-part des parties communes qui était nécessairement rattachée au lot n° 315, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 5°) ALORS QUE le juge ne saurait, sous couvert d'interprétation, donner à un écrit clair et précis, et sens et une portée qu'il n'a manifestement pas ; Que l'article 19 du règlement de la copropriété Le Village du Lac prévoit que « chaque lot ne pourra être aliéné, dévolu ou attribué de quelle manière que ce soit, qu'en totalité, sans pouvoir être subdivisé » ; que l'article 51 du même règlement y ajoute que les droits sur les parties communes « sont indissolublement liés à ceux du propriétaire sur sa parcelle » ; qu'il s'en évince qu'il ne saurait y avoir dissociation, au sein d'un lot, entre les parties privatives et la quote-part sur les parties communes ; Qu'en décidant cependant que « les parties communes ou indivises dont font état les appelants ne sont désormais plus communes au lot qui fait l'objet du retrait », la cour d'appel a dénaturé les clauses claires et précises du règlement de copropriété, et a violé l'article 1134 du code civil.