Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 décembre 2016, 15-22.023, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-12-15
Numéro d'affaire : 15-22023
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2015-06-19
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 19 juin 2015), que, par acte du 6 septembre 2011, M. X... a donné à bail emphytéotique à la société Arrimon, aux droits de laquelle vient la société Woc Arrimon énergies, deux ensembles immobiliers composés de bâtiments agricoles couverts d'une toiture supportant, au sud, des modules photovoltaïques ; que l'acte prévoyait deux conditions suspensives, dont la réalisation devait intervenir avant le 31 décembre 2012, relatives à l'établissement du document d'arpentage et à la signature par le bailleur de l'état descriptif de division ; que M. X... n'a pas régularisé le procès-verbal d'arpentage dressé le 5 décembre 2012 par le géomètre désigné par la société preneur au motif qu'il révélait un empiétement au sol d'un bâtiment sur une parcelle dont ses parents détenaient l'usufruit ; que la société Woc Arrimon énergies a assigné M. X... aux fins de voir juger que les conditions suspensives étaient réputées accomplies et désigner un mandataire ad hoc pour signer les documents d'arpentage et de division ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a souverainement retenu, par une recherche de la commune intention des parties à l'acte du 19 juin 2012, exclusive de dénaturation, que les conditions suspensives qu'il prévoyait étaient destinées à individualiser l'assiette du bail constituée par les lots-volume à créer sur la toiture de chaque bâtiment ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que l'arpentage prévu devait permettre de distraire les assiettes des bâtiments des parcelles 23 et 117 appartenant à M. X..., expressément désignées par le contrat, et que l'objet de ce bail ne concernait pas la parcelle 116 dont ses parents avaient conservé l'usufruit, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu souverainement que le bailleur ne justifiait pas d'un empêchement légitime à la régularisation du document d'arpentage et à l'établissement du relevé volumétrique ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société Woc Arrimon énergies la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze décembre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif rendu attaqué d'AVOIR jugé que les conditions suspensives du bail emphytéotique conclu le 19 juin 2012 sont réputées accomplies avec effet rétroactif à compter du 19 juin 2012 et d'AVOIR, en conséquence, désigné la SARL Dune pour établir l'état de division volumétrique prévu par le bail emphytéotique du 19 juin 2012, aux frais avancés de la société Woc Arrimon Energies et désigné, à défaut pour M. X... d'y procéder lui-même dans un délai de deux mois à compter de la notification à sa personne de cet état de division volumétrique, M. le président de la chambre interdépartementale des notaires des Hautes-Pyrénées, des Landes et des Pyrénées-Atlantiques, ou son délégataire, en qualité de mandataire ad hoc avec pour mission de signer le document d'arpentage et l'état de division volumétrique ; AUX MOTIFS QU'« il ressort de l'analyse des documents produits, que : - dans un premier temps par une promesse de bail en date du 6 septembre 2011, M. X... , alors en qualité de représentant de l'EARL Labigalette, s'est engagé à louer « une partie de l'immeuble dont il dispose nécessaire à l'implantation et l'exploitation d'une centrale de production électrique photovoltaïque installée sur le versant sud de la toiture de son immeuble », - le bail litigieux sous conditions suspensives a pris la suite de la promesse. Que selon la commune intention des parties, qui résulte des documents produits, et de leur lecture complète et indissociable, et non de la lecture tronquée et partiale qu'en fait l'intimé, la chose donnée à bail est composée par une partie de la toiture supportée par deux bâtiments dénommés A et B, respectivement implantés sur les parcelles ZE 23 et ZE 117 de la commune de Lahontan, lieudit Arrimon. Qu'à cet égard, ainsi qu'il sera mieux détaillé ci-après, le contrat précise les surfaces de toiture destinées à l'assiette du bail (environ 975 m ² pour le bâtiment A, et environ 499 m ² pour le bâtiment B) ; ces données démontrent sans conteste, qu'il ne s'agit que d'une partie des toitures des bâtiments ; en effet, il est démontré que les superficies totales des toitures sont bien supérieures, au vu des dimensions des bâtiments telles qu'elles résultent du document d'arpentage, qui sont les suivantes : - bâtiment A : 66 m x 21 m, - bâtiment B : 36 m x 27 m. Que c'est donc en vain et à tort que l'intimé soutient que le bail porterait sur l'intégralité des toitures des deux bâtiments. Que les deux conditions suspensives, sont destinées à permettre l'individualisation de l'assiette du bail, puisqu'en effet, l'assiette du bail va être constituée par deux « lots-volume à créer » à identifier sur la toiture de chacun des bâtiments, et définis dans l'acte comme devant se composer ainsi : - s'agissant de la toiture du bâtiment A : une surface d'environ 975 m ², comprenant la couverture bac acier, les platines de fixation, les modules photovoltaïques et l'espace aérien du dessus, lot limité vers le bas entre les cotes 42. 27 et 47. 79 m NGF et sans limitation vers le haut. - s'agissant de la toiture du bâtiment B : une surface d'environ 499 m ², comprenant la couverture bac acier, les platines de fixation, les modules photovoltaïques et l'espace aérien du dessus, lot limité vers le bas entre les cotes 42. 24 et 47. 12 m NGF et sans limitation vers le haut. Que pour ce faire, la première condition suspensive prévoit qu'il doit d'abord être procédé à une division cadastrale de chacune des parcelles concernées par un document d'arpentage à établir aux frais du preneur, par tout géomètre expert. Que cette condition, fait constant, a été réalisée par le preneur pour chacune des deux parcelles. Qu'ensuite, une fois le plan de division approuvé par les parties, la seconde condition suspensive prévoit l'établissement d'un état descriptif de division volumétrique à signer par le bailleur aux termes d'un acte qui sera reçu par notaire, un instant avant la réitération du contrat de bail. Qu'à l'occasion de l'établissement du document d'arpentage prévu pour la première phase de délimitation des lots il s'est révélé que le bâtiment B, d'une superficie de 1 010 m ² au total, empiétait à concurrence d'une superficie de 6 m ² sur une parcelle (ZE 116), distinctes des parcelles (ZE 23 et ZE 117) supportant les bâtiments dont partie de la toiture est destinée à être donnée à bail. Que M. X... n'a pas approuvé ce document d'arpentage faisant ainsi obstacle à la poursuite des opérations nécessaires à la création des lots constituant l'assiette du bail. Qu'il soutient que cet empiétement justifie son refus d'approbation du document d'arpentage dès lors qu'il n'est pas propriétaire de la parcelle sur laquelle se situe l'empiétement, cette parcelle étant en indivision entre ses parents et lui-même. (Que pour mémoire : la partie de toiture du bâtiment A visée par le contrat de bail n'est pas concernée par ce problème d'empiètement : cependant, le contrat ne contenant aucune intention des parties de dissocier les lots, l'appelante n'est pas fondée à reprocher à M. X... de ne pas avoir donné son accord au document d'arpentage, au moins pour partie (bâtiment A)). Que le premier juge a estimé que : « M. X... ne peut approuver un document d'arpentage visant à rendre efficace une convention portant sur une partie des biens dont il n'a pas la libre disposition. En effet, il est constant en droit que la propriété du sol d'une parcelle entraîne celle du sous-sol tout autant que celle des bâtiments ou portions d'immeuble susceptibles d'y être édifiés. La partie de toiture située en surplomb de cette parcelle n'appartient donc pas de manière exclusive au défendeur qui ne peut donc dès lors valablement en disposer dans le cadre du bail litigieux ». Que pour retenir cette analyse, le premier juge s'est abstenu de s'interroger sur la partie de la toiture destinée à être donnée à bail, puisqu'en effet, il a été rappelé ci-dessus, que ce n'est qu'une partie de la toiture de chacun des bâtiments qui est destinée à être donnée à bail et non la totalité des toitures des deux bâtiments. Que pour être valide, l'analyse du premier juge supposerait que la partie de toiture du bâtiment B qui surplombe la surface correspondant à l'empiétement sur la parcelle ZE 116, soit comprise dans l'assiette du bail prévue par les parties. Qu'or, tel n'est pas le cas, les éléments produits démontrant que la toiture surplombant la partie du bâtiment B correspondant à l'empiétement, se trouve être sur le versant nord de la toiture, alors que seul le versant sud est concerné par le bail ainsi qu'il va être démontré. Qu'il est en effet établi que (les valeurs ont été arrondies pour la commodité de l'exposé) : - selon le plan de masse non contesté, le bâtiment B (de 36 m de long) comporte dans sa largeur (27 m + 8 m) une partie correspondant à une « construction » de l'ordre de 27 m et une partie correspondant à un « abri couvert » de l'ordre de 8 m, - l'abri couvert est situé face nord du bâtiment, - la toiture de la partie « construction » (27 m de large au total) se décompose en une face nord et une face sud d'égale surface, - le contrat prévoit que la surface de toiture destinée à être donnée à bail est de 499 m2 environ, - il s'agit en conséquence, fait constant, seulement d'une partie de la toiture couvrant le bâtiment B dans sa partie « construction », - cette partie peut être évaluée à la moitié de cette toiture, puisqu'en effet, la superficie totale de la toiture à considérer qu'il s'agisse d'une surface plane serait de 972 m2, à majorer du fait de la pente de 35 % indiquée par le plan de masse, si bien que la moitié correspond à la valeur approximative de 499 m2 indiquée dans l'acte, - les éléments du dossier permettent de retenir qu'il s'agit du versant sud de cette toiture, en effet : > la promesse, dont le bail litigieux est la suite, précise expressément qu'il s'agit du versant sud de la toiture qui doit constituer l'assiette du bail, comme permettant l'implantation et l'exploitation d'une centrale de production électrique photovoltaïque, > le bail (page 10 paragraphe autorisation de travaux), précise que l'installation de production électrique photovoltaïque sur toiture doit être mise en oeuvre suivant les conditions du permis de construire ; or le plan de masse annexé au permis de conduire, et dont il fait partie intégrante, prévoit « la couverture intégrera sur son versant sud des panneaux photovoltaïques », > en outre, et de façon superfétatoire, l'installation photovoltaïque, dont il est constant qu'elle a été mise en place, ne présente un intérêt optimum, que si elle est posée sur le versant sud de la toiture, sous peine de perdre son intérêt. Qu'il se déduit de l'ensemble de ces éléments, rapporté à la consultation du document d'arpentage, que la partie de toiture supportée par la partie du bâtiment B empiétant pour 6 m2 sur la parcelle ZE 116, est comprise dans la partie de toiture versant nord, et n'est donc pas comprise dans l'assiette du bail telle que convenue entre les parties au contrat comme constituant la moitié de cette toiture versant sud. Que l'accord susceptible d'intervenir entre M. X... et ses parents, co-indivisaires et propriétaires de l'usufruit de ces 6 m2, pour la cession par ces derniers à leur fils de leur usufruit sur cette parcelle est donc indifférent. Qu'ainsi, c'est à juste titre que l'appelante soutient que l'empiétement de 6 m2 de la surface au sol de la parcelle sur laquelle est implanté le bâtiment B, ne constitue pas pour M. X... un empêchement légitime à la signature du document d'arpentage. Que de ce fait, M. X... n'est pas davantage jugé fondé à s'être abstenu de procéder ou faire procéder au relevé volumétrique prévu par le contrat au titre de la seconde condition suspensive. Qu'il doit en conséquence être fait droit aux demandes, en application des dispositions des articles 1178 et 1179 du code civil, selon lesquelles : « La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ». « La condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'engagement a été contracté …. » » ; ALORS, d'une part, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que si les juges du fond sont souverains pour interpréter la volonté des contractants, il ne leur est pas permis, lorsque les termes des conventions sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'ils renferment ; qu'en l'espèce, il ressortait du contrat de bail emphytéotique conclu le 19 juin 2012 entre M. X... et la société Arrimon que ce bail avait pour objet « l'ensemble immobilier [qui] se composera d'un bâtiment agricole couvert d'une toiture constituée sur les parties exposées au Sud des modules photovoltaïques, dénommé bâtiment A » et « l'ensemble immobilier [qui] se composera d'un bâtiment agricole couvert d'une toiture constituée sur les parties exposées au Sud des modules photovoltaïques, dénommé bâtiment B » ; qu'en considérant qu'il résultait des documents produits que la chose donnée à bail était composée par une partie seulement de la toiture supportée par deux bâtiments dénommés A et B, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail susvisé et a violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe suivant lequel le juge ne peut dénaturer les contrats ; ALORS, d'autre part et en tout état de cause, QUE la condition suspensive stipulée dans un contrat est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que les juges ne peuvent méconnaître pareille stipulation contractuelle ; qu'en l'espèce, le contrat de bail emphytéotique conclu le 19 juin 2012 entre M. X... et la société Arrimon prévoyait, à titre de condition suspensive, que les parcelles cadastrées section ZE n° 23 et section ZE n° 117 devaient être respectivement distraites de l'assiette des bâtiments A et B, au moyen d'un document d'arpentage que le bailleur devait signer pour que puisse être ensuite établi l'état descriptif de division volumétrique, seconde condition suspensive du contrat ; qu'ainsi, pour réputer accomplie la première condition suspensive du contrat de bail tenant à l'établissement d'un document d'arpentage il convenait de rechercher les parcelles sur lesquelles étaient implantés les bâtiments A et B ; qu'en ne s'intéressant, pour juger que les conditions suspensives du contrat sont réputées accomplies, qu'aux parcelles surplombées par le versant sud des toitures des bâtiments A et B sur lesquels devaient être installés des modules photovoltaïques, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil.