Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 14 novembre 2018, 17-22.069, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2018-11-14
Numéro d'affaire : 17-22069
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2017-05-04
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boulloche

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; Attendu que, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par l'une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse ; Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que, suivant acte reçu le 13 mars 2007 par Mme A... (le notaire), M. et Mme X..., propriétaires d'une parcelle enclavée, cadastrée [...] , qui bénéficiait d'une servitude de passage sur la parcelle cadastrée [...] appartenant à M. et Mme Z..., ont renoncé à ladite servitude ; que, par le même acte, ces derniers ont consenti à constituer sur leur fonds, au profit de la parcelle [...] , une nouvelle servitude de passage donnant accès à la route départementale 1118 ; que le locataire de la parcelle [...] a fait constater que l'issue ouverte par la nouvelle assiette de la servitude était dangereuse ; que l'administration chargée des infrastructures routières a relevé qu'aucune demande d'autorisation de voirie n'avait été présentée ; que, par ordonnance du juge des référés confirmée en appel, l'assiette initiale de la servitude a été rétablie ; que, lui reprochant d'avoir manqué à son devoir de conseil et à son obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes par lui dressés, M. et Mme X... ont assigné le notaire et la société civile professionnelle notariale B... en responsabilité et indemnisation ; Attendu que, pour rejeter les demandes de M. et Mme X... et juger qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire, l'arrêt retient que M. et Mme Z... ont déclaré avoir obtenu l'accord de la direction départementale de l'Aude pour la sortie sur le chemin départemental et se sont engagés à réaliser tous les travaux nécessaires à l'aménagement de cet accès alors que la demande d'autorisation n'a été faite que postérieurement ; qu'il ajoute que, si le notaire a consigné cette affirmation dans son acte, c'est qu'il a nécessairement posé la question de l'autorisation à obtenir de la part de la direction départementale de l'équipement et non pas seulement de la mairie, qu'il lui a été répondu par l'affirmative et qu'il a, ensuite, lu l'intégralité de l'acte aux parties qui l'ont signé ; que l'arrêt déduit de cette mention que le notaire a attiré l'attention des parties sur l'obligation d'obtenir cette autorisation et a ainsi accompli son devoir d'information et de conseil ; qu'il relève qu'il n'appartenait pas au notaire de se faire remettre copie de ces actes, alors même que leur annexion à l'acte qu'il rédigeait n'était pas nécessaire et qu'il n'avait aucune raison de mettre en doute la parole de M. et Mme Z..., que n'ont pas non plus remise en cause M. et Mme X... ; que l'arrêt constate que M. et Mme Z... ont produit une autorisation de travaux du maire portant clairement sur les travaux à accomplir pour l'aménagement de l'accès de la parcelle sur la voie départementale, en date du 23 décembre 2006, soit antérieurement à la date de signature de l'acte, dont l'existence n'a jamais été contestée ; qu'il considère qu'il résulte des échanges de correspondances entre le maire et la direction départementale que le maire avait l'intention d'autoriser cet accès et n'y a renoncé que le 31 mars 2008, soit un an après la signature de l'acte notarié et après avoir autorisé la pose du portail portant limite de la parcelle et de la voie de circulation ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au notaire de vérifier la déclaration de M. et Mme Z... relative à l'autorisation de l'administration compétente, dont dépendait l'efficacité de l'acte du 13 mars 2007 et, à cette fin, de demander la production de ce document, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Condamne Mme A... et la société civile professionnelle B... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. et Mme X... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X.... Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leurs demandes dirigées contre Mme A... et la SCP Ferret, Franck et A... , notaires, Aux motifs que la cour constate qu'en l'état de la procédure et en raison de la réunion entre les mains des époux Z... de la totalité de la propriété des deux parcelles, la question du rétablissement de la servitude sur ses anciennes limites ne se pose plus ; que seules se posent dorénavant les questions des préjudices éventuels qu'auraient subis les époux X... sur la base des fautes qu'ils reprochent au notaire ;La cour rappellera que le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties et d'assurer la validité et 1'efficacité des actes qu'ils rédigent ; qu'il ne peut se retrancher derrière le fait qu'il n'a fait que mettre en forme un accord intervenu entre les parties pour décliner toute responsabilité en cas de manquement d'efficacité de l'acte ainsi rédigé ;La cour rappellera aussi que le notaire a, dans tous les cas, un devoir de conseil ;La cour a rappelé que la responsabilité du notaire est recherchée au titre de l'acte en date du 23/03/07 qui constatait la modification de l'assiette de la servitude de passage établi dans l'acte de vente en date du 4/05/05 ; que dans le cadre de la rédaction de cet acte il n'est pas contesté que les époux Z... ont déclaré avoir obtenu l'accord de la DDE de l'Aude pour la sortie sur le chemin départemental et qu'ils se sont engagés à faire tous les travaux nécessaires à l'aménagement de cet accès alors que de fait cette demande d'autorisation ne sera faite que postérieurement ;La cour dira que si le notaire a consigné cette affirmation dans son acte c'est qu'il a nécessairement posé la question concernant cette autorisation à obtenir de la part de la DDE et non pas seulement de la mairie ; qu'il lui a été répondu par l'affirmative ; qu'il a ensuite lu l'intégralité de l'acte aux parties qui l'ont signé ;La cour dira qu'il résulte donc de cette mention que le notaire a attiré l'attention des parties sur l'obligation d'obtenir cette autorisation ; qu'il a donc ainsi accompli son devoir d'information et de conseil tel que nécessité par sa fonction ;La cour dira qu'il n'appartenait pas au notaire de se faire remettre copie de ces actes alors même que leur annexion à l'acte qu'il rédigeait n'était pas nécessaire et qu'il n'avait aucune raison de mettre en doute la parole des époux Z..., parole qui n'a pas été remise en doute non plus par les époux X... ;La cour constate aussi que les époux Z... ont produit une autorisation de travaux du maire qui portait clairement sur les travaux à accomplir pour l'aménagement de l'accès de la parcelle sur la voie départementale ; que cette autorisation portait le timbre de la mairie en date du 23/12/06, soit antérieurement à la date de signature de l'acte ; que la réalité et la véracité de cet acte n'ont jamais été remises en cause ;La cour constate aussi qu'il résulte des échanges de courriers entre le maire et la DDE que le maire avait l'intention d'autoriser cet accès et n'y a renoncé que le 31/03/08, soit un an après la date de signature de l'acte notarié et après avoir autorisé la pose du portail portant limite de la parcelle avec la voie de circulation ;La cour rappellera enfin que le notaire qui n'avait aucune obligation de se rendre sur les lieux n'avait donc pas l'obligation de vérifier si la topographie des lieux autorisait ou non l'aménagement de cet accès ;La cour dira en conséquence que le notaire n'a commis aucune faute lors de la rédaction de cet acte (arrêt p. 4 & 5) ; 1/Alors que le notaire est tenu d'une obligation d'efficacité des actes qu'il dresse ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... ont soutenu, dans leurs conclusions d'appel, que la création d'une servitude de passage débouchant sur la voie publique, en l'occurrence une route départementale, nécessitait non seulement l'autorisation de la DDE mais également celle du conseil général (concl. p. 3, 4 & 20) ; qu'en s'abstenant en l'espèce de s'assurer de l'existence de ces deux autorisations, qui de fait n'ont pas été obtenues, ce qui a entraîné l'inefficacité de l'acte constitutif de servitude, le notaire a engagé sa responsabilité ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ; 2/ Alors que le notaire, tenu d'une obligation d'efficacité des actes qu'il dresse, ne peut se contenter de s'en remettre aux déclarations d'une partie quant à l'existence d'une autorisation indispensable à la réalisation de l'opération projetée ; qu'en estimant en l'espèce qu'il n'appartenait pas au notaire de se faire remettre copie des autorisations en cause dès lors que leur annexion à l'acte qu'il rédigeait n'était pas nécessaire et qu'il n'avait aucune raison de mettre en doute la parole des époux Z..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ; 3/Alors que le juge ne peut statuer par des motifs dubitatifs ou hypothétiques ; qu'en estimant en l'espèce que le notaire avait rempli son devoir de conseil car les époux Z... avaient déclaré lors de la rédaction de l'acte authentique avoir obtenu l'accord de la DDE et que si le notaire avait consigné cette affirmation dans son acte, c'est qu'il avait nécessairement posé la question concernant cette autorisation à obtenir de la part de la DDE, et qu'il avait donc accompli son devoir d'information et de conseil, la cour d'appel a statué par des motifs hypothétiques et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4/Alors que le notaire est tenu d'un devoir de conseil qui lui impartit de mettre en garde les parties sur les aléas susceptibles d'affecter l'opération qu'ils envisagent ; qu'il appartenait en l'espèce au notaire d'aviser les parties des risques entachant la mise en place d'une servitude avec création d'un accès à une voie publique depuis une propriété privée ; qu'en estimant que le notaire, qui avait nécessairement posé la question concernant l'autorisation de la DDE, avait en conséquence attiré l'attention des parties sur l'obligation d'obtenir cette autorisation et rempli son devoir de conseil, sans rechercher si le notaire avait mis en garde les parties sur les aléas de l'opération et les conséquences d'un refus d'autorisation des administrations concernées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (devenu 1240) du code civil.