Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 janvier 2018, 16-23.221, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-01-18
Numéro d'affaire : 16-23221
Solution : Cassation partielle sans renvoi
Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy, 2016-08-10
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Marc Lévis, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon les arrêts attaqués (Nancy, 27 avril 2016 et 10 août 2016), rendus sur renvoi après cassation (3e Civ., 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.474), que M. X..., locataire commercial, a contesté le refus de renouvellement de son bail du 28 octobre 1985 à la suite d'un congé qui lui a été donné pour le 28 février 2006 par les sociétés Les Mines, Primo et Kues, bailleresses, et a demandé paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'un jugement du 18 mars 2009 a validé le refus de renouvellement du bail et fixé l'indemnité d'occupation due par M. X... depuis le 28 février 2006 ; Sur les premier, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal : Vu les articles 480 et 481 du code de procédure civile ; Attendu que l'arrêt infirme le jugement du 18 mars 2009 en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'attribution d'une indemnité d'éviction et, y ajoutant, fixe le montant de l'indemnité d'éviction ; Qu'en statuant ainsi, alors que, par arrêt mixte du 27 avril 2016, elle avait infirmé le jugement du 18 mars 2009 en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'attribution d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu par la cour d'appel de Nancy, le 27 avril 2016 ; CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement de la seule disposition infirmant le jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Metz le 18 mars 2009 en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'attribution d'une indemnité d'éviction, l'arrêt rendu entre les parties par la cour d'appel de Nancy, le 10 août 2016 ; DIT n'y avoir lieu à renvoi de ce chef ; DIT n'y avoir lieu de modifier la décision relative aux dépens prononcée par les juges du fond ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour les sociétés Les Mines, Primo, Kues et Mme Y..., en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Kues. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt du 27 avril 2016 attaqué d'AVOIR infirmé le jugement du 18 mars 2009 en tant que celui-ci avait débouté M. X... de sa demande d'indemnité d'éviction, et d'AVOIR sursis à statuer sur le surplus des demandes et notamment sur le montant de l'indemnité d'éviction réclamée ; AUX MOTIFS QUE la soumission volontaire au statut, établie par les mentions mêmes du bail de 1985 rédigé au visa du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 relatif aux baux commerciaux et des dispositions des textes par lesquels ce décret a été modifié et complété, notamment celles de la loi n° 65-356 du 12 mai 1965 et les textes subséquents, n'est pas discutée ; qu'il est par également constant que les locaux litigieux étaient expressément destinés à « une activité de dépôt de meubles et exposition-vente de tous objets mobiliers. », « aux charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière, les parties pendant son cours étant soumises aux obligations résultant de la loi et de l'usage et en outre à des conditions particulières spécialement énumérées. » ; que parmi ces obligations, le preneur s'est notamment engagé à tenir les locaux loués constamment garnis d'objets mobiliers en quantité et valeur suffisante pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires, ainsi que de l'exécution des clauses et charges ; qu'en conséquence, ce bail ne comporte aucune disposition particulière, autre que celles généralement admises ; qu'il est exact qu'il ressort des énonciations du rapport d'expertise judiciaire établi par M. Marc A. A... le 15 janvier 2007 que ce local est « accessible () par une porte métallique en métal coulissante sur rail haut et bas (...) » et que « au jour de la visite, l'aide de tiers présents sur le chantier a été nécessaire pour l'ouverture de la porte », au demeurant « particulièrement vétuste et de manoeuvre peu aisée » ; qu'il reste qu'il ressort des énonciations du même document que « le local n'a pu être entièrement visité, compte tenu de la masse d'objets entreposés du sol au plafond, et bien que quelques cheminements aient été créés dans l'encombrement général » ; que contrairement aux allégations-des bailleresses, l'activité de dépôt de marchandises prévue au bail litigieux, directement exercée par M. Camille X... est, au résultat de cette expertise, établie avec certitude à la date du 29 août 2005, date de délivrance du congé ; que le droit à attribution d'une indemnité d'éviction de M. Camille X... est indiscutable puisque les bailleresses ne contestent pas de manière précise, que les conditions malaisées dans lesquelles s'exerce l'activité de dépôt et l'absence d'activité d'exposition-vente est due aux travaux entrepris par la copropriété lesquels lui incombent ; 1) ALORS QUE la soumission conventionnelle d'un contrat de bail au statut des baux commerciaux emporte l'application du régime propre à ce statut ; qu'à ce titre, et conformément à l'article L. 145-8 du code de commerce, l'indemnité d'éviction pour non-renouvellement n'est due au preneur qu'à la charge pour celui-ci d'établir l'existence d'une exploitation effective d'un fonds de commerce conforme à la destination des lieux au cours des trois années précédant le terme du bail ou, à défaut, l'existence d'un motif légitime justifiant cette absence d'exploitation ; que la condition d'exploitation du fonds de commerce visé au contrat de bail s'entend d'une exploitation commerciale des lieux ; qu'en l'espèce, il est constant que le local donné à bail à M. X... était destiné à « une activité de dépôt de meubles et exposition-vente de tous objets mobiliers », et que M. X... utilisait les lieux au seul effet d'entreposer des meubles, sans aucune ouverture au public ni activité commerciale, l'expert ayant constaté que le local était envahi de meubles et d'objets entreposés qui en empêchaient l'accès ; qu'en retenant néanmoins que, même s'il n'existait pas d'activité d'exposition pour la vente, M. X... exerçait bien l'activité de dépôt de meubles prévue au contrat de bail, sans constater que cette activité était exercée dans le cadre d'une exploitation commerciale, ni que les parties auraient renoncé à cette condition du droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-8 et L. 145-14 du code de commerce ; 2) ALORS QUE la soumission conventionnelle d'un contrat de bail au statut des baux commerciaux emporte l'application du régime propre à ce statut ; qu'à ce titre, et conformément à l'article L. 145-8 du code de commerce, l'indemnité d'éviction pour non-renouvellement n'est due au preneur qu'à la charge pour celui-ci d'établir l'existence d'une exploitation effective d'un fonds de commerce conforme à la destination des lieux au cours des trois années précédant le terme du bail ou, à défaut, l'existence d'un motif légitime justifiant cette absence d'exploitation ; qu'en se bornant à observer, en l'espèce, que les conditions malaisées d'exercice de l'activité de dépôt et l'absence d'activité d'exposition-vente étaient dues aux travaux entrepris par la copropriété, sans expliquer en quoi ces travaux justifiaient, par leur ampleur ou par leur durée, que M. X... n'ait jamais pu exercer la moindre activité commerciale dans ces locaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-8 et L. 145-14 du code de commerce ; 3) ALORS QUE la soumission conventionnelle d'un contrat de bail au statut des baux commerciaux emporte l'application du régime propre à ce statut ; qu'à ce titre, et conformément à l'article L. 145-8 du code de commerce, l'indemnité d'éviction pour non-renouvellement n'est due au preneur qu'à la charge pour celui-ci d'établir l'existence d'une exploitation effective d'un fonds de commerce conforme à la destination des lieux au cours des trois années précédant le terme du bail ou, à défaut, l'existence d'un motif légitime justifiant cette absence d'exploitation ; qu'en l'espèce, M. X... soutenait uniquement que les travaux entrepris par la copropriété avait bloqué l'ouverture de la porte et interrompu l'alimentation électrique du local ; que cette argumentation ne remettait pas en cause le fait, constaté par l'expert judiciaire, et relevé par la cour d'appel elle-même, que le local était encombré de meubles et d'objets rendant tout accès impossible ; qu'en retenant néanmoins que l'absence d'exploitation commerciale conforme à la destination contractuelle des lieux était entièrement due aux travaux entrepris par la copropriété, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que l'encombrement du local rendait impossible l'activité commerciale de dépôt-vente convenue par les parties, la cour d'appel a violé les articles L. 145-8 et L. 145-14 du code de commerce ; 4) ALORS QUE la soumission conventionnelle d'un contrat de bail au statut des baux commerciaux emporte l'application du régime propre à ce statut ; qu'à ce titre, et conformément à l'article L. 145-8 du code de commerce, l'indemnité d'éviction pour non-renouvellement n'est due au preneur qu'à la charge pour celui-ci d'établir l'existence d'une exploitation effective d'un fonds de commerce conforme à la destination des lieux au cours des trois années précédant le terme du bail ou, à défaut, l'existence d'un motif légitime justifiant cette absence d'exploitation ; qu'en se bornant à retenir, en l'espèce, que l'absence d'exploitation commerciale des locaux était due aux travaux entrepris par la copropriété, sans vérifier si cette circonstance constituait un motif légitime de non-exploitation au sens de la disposition précitée, et si elle pouvait valoir pour toute la période de trois années qui précédait le terme du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-8 et L. 145-14 du code de commerce ; 5) ALORS, en toute hypothèse, QUE les copropriétaires ne répondent pas à titre personnel des obligations qui incombent à la copropriété ; qu'en l'espèce, M. X... imputait les travaux réalisés par la copropriété aux sociétés bailleresses pour en déduire que celles-ci ne pouvaient se prévaloir de son absence d'exploitation commerciale en vue de contester son droit à indemnité d'éviction ; qu'en retenant pour sa part que ces travaux, entrepris par la copropriété, incombaient à cette dernière, pour en déduire que cette circonstance constituait un motif légitime de non-exploitation imposant le versement d'une indemnité d'éviction par les sociétés bailleresses, la cour d'appel a violé les articles L. 145-8 et L. 145-14 du code de commerce. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt du 10 août 2016 d'AVOIR infirmé le jugement du 18 mars 2009 en tant que celui-ci avait débouté M. X... de sa demande d'indemnité d'éviction ; AUX MOTIFS QUE la Cour statue aujourd'hui, sur renvoi de cassation partielle, sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction en ce compris une indemnité de remploi ainsi que les fais de déménagement et de réinstallation réclamée par le preneur de locaux originellement destinés au dépôt de meubles et d'exposition-vente de tous objets mobiliers, par suite du refus opposé par le bailleur de renouvellement du bail litigieux ayant conventionnellement adopté le statut des bau commerciaux ; que les sociétés intimées ont en effet, selon note en délibéré du 1er avril 2016 transmise à la Cour, nonobstant l'absence de demande formée au visa de l'article 445 du code de procédure civile, sollicité la réouverture des débats à fin que les parties puissent s'exprimer sur des faits nouveaux intervenus postérieurement aux débats d'audience ; qu'elles ont ainsi souligné qu'une vente aux enchères de biens divers et hétéroclites entreposés dans les locaux litigieux était dernièrement intervenue dans le cadre des dispositions définitivement acquises du jugement entrepris du 18 mars 2009, et que ces objets avaient été cédés moyennant un prix global de 3 000 euros ; qu'elles ont ajouté que ces éléments étaient importants pour la résolution de ce litige, et qu'ils justifiaient que les parties puissent s'exprimer sur leur incidence « quant aux sommes sollicitées par M. Camille X... au titre des indemnités dites accessoires » ; que sur le montant de l'indemnité d'éviction due à M. Camille X... : [] vu l'article 145-14 du code de commerce dont il ressort que l'indemnité d'éviction due au preneur évincé est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial et comprend notamment, une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de divers postes qui constituent des indemnités accessoires et partant, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf dans les cas, où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il est, dans les circonstances de cette espèce, acquis que le fonds dont s'agit n'était que malaisément exploité en raison des travaux entrepris par la copropriété lesquels incombaient au bailleur ; que l'expertise judiciaire a également permis de relever qu'à l'analyse de l'activité exercée et de la situation particulière du fonds, il n'existe pas de chaland de clientèle et que celle qui s'y rend occasionnellement est accompagnée du commerçant-locataire, les lieux n'étant dans la réalité des faits pas directement ouverts au public et apparaissant constituer une annexe de l'activité exercée en d'autres lieux ; que selon l'expert encore, le local ne permet qu'une activité restreinte (dépôt) et la valeur estimée du droit au bail peut par la méthode dite différentielle être fixée à 20 448 euros puisqu'aucun document comptable n'est venu étayer la réalité du fonds de commerce hormis le droit au bail et le stock récupérable ; qu'il s'infère d'évidence de ces simples constatations expertales que le fonds de commerce peut être transféré en d'autres lieux sans perte partielle de clientèle et que le preneur bénéfice ainsi a priori, du chef de l'indemnité d'éviction qui lui est due, d'une indemnité de transfert équivalant à la perte du droit au bail et non pas, d'une indemnité de remplacement équivalente à la valeur marchande du fonds de commerce pour l'hypothèse où la valeur de ce fonds est inférieur à celui-ci ; que l'évaluation du droit au bail étant fondée communément sur la méthode de l'économie de loyer autrement appelée méthode du différentiel de loyer, le montant calculé par l'expert sera retenu à défaut pour le bailleur, sur qui pèse la charge de cette preuve, d'établir que le préjudice du preneur est inférieur, à cette valeur du droit au bail ; que les sociétés intimées n'apparaissent en effet pas en mesure de contester de manière précise la justesse de cette évaluation ; que M. Camille X... échoue par ailleurs de son côté à démontrer par les « documents produits aux débats », qu'il ne cite au demeurant pas, que la perte annuelle du chiffre d'affaire est au minimum de 30000 euros ; que l'expert judiciaire lui-même, désigné par le juge des référés, a au demeurant souligné ne pas avoir été destinataire du « moindre élément comptable » ; que l'indemnité de remploi destinée à compenser les frais d'acte et donc les honoraires de rédaction et les frais de transaction ou commissions d'agence seront forfaitairement évalués, conformément aux habitudes dans ce domaine, à 10 % du montant de l'indemnité principale, le bailleur n'établissant pas que le preneur évincé ne se réinstallera pas ou qu'il s'installera dans des locaux lui appartenant ; que les frais de déménagement sont par ailleurs généralement évalués sur la base de devis, communiqués par le preneur et non contestés par des devis contraires du bailleur, tandis que les frais de réinstallation correspondent naturellement au coût des travaux prévisibles que le preneur devra réaliser ou faire réaliser ; qu'en l'espèce, les devis soumis par le preneur à la discussion des parties apparaissent être largement supérieurs au montant évalué par l'expert judiciaire dans son rapport du 15 janvier 2007 ; que la raison de cette différence repose, à l'examen attentif des différents document soumis à la Cour (rapport d'expertise précité, d'une part, et devis présentés par le preneur, d'autre part), sur la prise en compte d'un volume de meubles à déménager qui n'apparaît pas être le même ; que si l'expert judiciaire a ainsi retenu, au contradictoire des parties, un volume utile de 770 m3, les devis présentés unilatéralement par le preneur font quant à eux, état de volumes oscillant entre 1.200 et 2.000 m3 sans qu'aucune explication ne soit donnée sur la raison d'une telle différence ; que dans ces conditions, l'évaluation de l'expert et par suite, la somme de 38.500 euros apparaît seule devoir être retenue par le juge ; qu'enfin, l'expert a estimé qu'aucun frais de réinstallation n'était nécessaire et M. Camille X... ne justifie pas aujourd'hui, de la réalité de ce chef de préjudice ; 1) ALORS QUE commettent un excès de pouvoir les juges qui méconnaissent l'étendue juridictionnelle de leur saisine ; que dès son prononcé, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a autorité de la chose jugée et dessaisit le juge de la contestation qu'il tranche ; qu'en infirmant le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Metz le 18 mars 2009, quand cette infirmation avait déjà été prononcée par son arrêt du 27 avril 2016, la cour d'appel a commis un excès de pouvoir, en violation des articles 480 et 481 du code de procédure civile ; 2) ALORS, subsidiairement, QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à une absence de motifs ; qu'en infirmant le jugement rendu le 18 mars 2009 en tant que celui-ci avait rejeté la demande d'indemnité d'éviction, tout en indiquant, dans ses motifs, qu'elle ne statuait plus que sur le seul quantum de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a entaché d'une contradiction entre ses motifs et son dispositif, et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS, en toute hypothèse, QUE les juges sont tenus d'assortir leurs décisions de motifs propres à les justifier ; qu'en infirmant le jugement rendu le 18 mars 2009 en tant que celui-ci avait rejeté la demande d'indemnité d'éviction, sans indiquer, dans ses motifs, les raisons pour lesquelles cette infirmation devait être prononcée, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif du 10 août 2016 d'AVOIR condamné la société Les Mines, l'entreprise unipersonnelle Primo et la société Kues à payer à M. Camille X... une indemnité d'éviction d'un montant total de 60 992,80 euros se décomposant en une indemnité principale de 20 448 euros, une indemnité de remploi de 2 044,80 euros et une indemnité de déménagement de 38 500 euros ; AUX MOTIFS QUE vu l'article 145-14 du code de commerce dont il ressort que l'indemnité d'éviction due au preneur évincé est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial et comprend notamment, une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de divers postes qui constituent des indemnités accessoires et partant, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf dans les cas, où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il est, dans les circonstances de cette espèce, acquis que le fonds dont s'agit n'était que malaisément exploité en raison des travaux entrepris par la copropriété lesquels incombaient au bailleur ; que l'expertise judiciaire a également permis de relever qu'à l'analyse de l'activité exercée et de la situation particulière du fonds, il n'existe pas de chaland de clientèle et que celle qui s'y rend occasionnellement est accompagnée du commerçant-locataire, les lieux n'étant dans la réalité des faits pas directement ouverts au public et apparaissant constituer une annexe de l'activité exercée en d'autres lieux ; que selon l'expert encore, le local ne permet qu'une activité restreinte (dépôt) et la valeur estimée du droit au bail peut par la méthode dite différentielle être fixée à 20 448 euros puisqu'aucun document comptable n'est venu étayer la réalité du fonds de commerce hormis le droit au bail et le stock récupérable ; qu'il s'infère d'évidence de ces simples constatations expertales que le fonds de commerce peut être transféré en d'autres lieux sans perte partielle de clientèle et que le preneur bénéfice ainsi a priori, du chef de l'indemnité d'éviction qui lui est due, d'une indemnité de transfert équivalant à la perte du droit au bail et non pas, d'une indemnité de remplacement équivalente à la valeur marchande du fonds de commerce pour l'hypothèse où la valeur de ce fonds est inférieur à celui-ci ; que l'évaluation du droit au bail étant fondée communément sur la méthode de l'économie de loyer autrement appelée méthode du différentiel de loyer, le montant calculé par l'expert sera retenu à défaut pour le bailleur, sur qui pèse la charge de cette preuve, d'établir que le préjudice du preneur est inférieur, à cette valeur du droit au bail ; que les sociétés intimées n'apparaissent en effet pas en mesure de contester de manière précise la justesse de cette évaluation ; que M. Camille X... échoue par ailleurs de son côté à démontrer par les « documents produits aux débats », qu'il ne cite au demeurant pas, que la perte annuelle du chiffre d'affaire est au minimum de 30 000 euros ; que l'expert judiciaire lui-même, désigné par le juge des référés, a au demeurant souligné ne pas avoir été destinataire du « moindre élément comptable » ; que l'indemnité de remploi destinée à compenser les frais d'acte et donc les honoraires de rédaction et les frais de transaction ou commissions d'agence seront forfaitairement évalués, conformément aux habitudes dans ce domaine, à 10 % du montant de l'indemnité principale, le bailleur n'établissant pas que le preneur évincé ne se réinstallera pas ou qu'il s'installera dans des locaux lui appartenant ; que les frais de déménagement sont par ailleurs généralement évalués sur la base de devis, communiqués par le preneur et non contestés par des devis contraires du bailleur, tandis que les frais de réinstallation correspondent naturellement au coût des travaux prévisibles que le preneur devra réaliser ou faire réaliser ; qu'en l'espèce, les devis soumis par le preneur à la discussion des parties apparaissent être largement supérieurs au montant évalué par l'expert judiciaire dans son rapport du 15 janvier 2007 ; que la raison de cette différence repose, à l'examen attentif des différents document soumis à la Cour (rapport d'expertise précité, d'une part, et devis présentés par le preneur, d'autre part), sur la prise en compte d'un volume de meubles à déménager qui n'apparaît pas être le même ; que si l'expert judiciaire a ainsi retenu, au contradictoire des parties, un volume utile de 770 m3, les devis présentés unilatéralement par le preneur font quant à eux, état de volumes oscillant entre 1.200 et 2.000 m3 sans qu'aucune explication ne soit donnée sur la raison d'une telle différence ; que dans ces conditions, l'évaluation de l'expert et par suite, la somme de 38.500 euros apparaît seule devoir être retenue par le juge ; qu'enfin, l'expert a estimé qu'aucun frais de réinstallation n'était nécessaire et M. Camille X... ne justifie pas aujourd'hui, de la réalité de ce chef de préjudice ; ALORS QUE la cassation entraîne l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui en est la suite, l'application ou l'exécution ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; qu'en l'espèce, par arrêt du 27 avril 2016, la cour d'appel de Nancy a infirmé le jugement du 28 mars 2009 en ce que celui-ci avait rejeté la demande d'indemnité d'éviction de M. X... et ainsi jugé cette indemnité bien fondée en son principe ; que dès lors la cassation à venir de l'arrêt du 27 avril 2016 doit, conformément à l'article 625 du code de procédure civile, entraîner l'annulation par voie de conséquence de l'arrêt du 10 août 2016 par lequel la cour d'appel a fixé le montant de cette indemnité. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt infirmatif du 10 août 2016 d'AVOIR condamné la société Les Mines, l'entreprise unipersonnelle Primo et la société Kues à payer à M. Camille X... une indemnité d'éviction d'un montant total de 60 992,80 euros se décomposant en une indemnité principale de 20 448 euros, une indemnité de remploi de 2 044,80 euros et une indemnité de déménagement de 38 500 euros ; AUX MOTIFS QUE vu l'article 145-14 du code de commerce dont il ressort que l'indemnité d'éviction due au preneur évincé est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial et comprend notamment, une indemnité principale correspondant à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de divers postes qui constituent des indemnités accessoires et partant, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur sauf dans les cas, où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; qu'il est, dans les circonstances de cette espèce, acquis que le fonds dont s'agit n'était que malaisément exploité en raison des travaux entrepris par la copropriété lesquels incombaient au bailleur ; que l'expertise judiciaire a également permis de relever qu'à l'analyse de l'activité exercée et de la situation particulière du fonds, il n'existe pas de chaland de clientèle et que celle qui s'y rend occasionnellement est accompagnée du commerçant-locataire, les lieux n'étant dans la réalité des faits pas directement ouverts au public et apparaissant constituer une annexe de l'activité exercée en d'autres lieux ; que selon l'expert encore, le local ne permet qu'une activité restreinte (dépôt) et la valeur estimée du droit au bail peut par la méthode dite différentielle être fixée à 20 448 euros puisqu'aucun document comptable n'est venu étayer la réalité du fonds de commerce hormis le droit au bail et le stock récupérable ; qu'il s'infère d'évidence de ces simples constatations expertales que le fonds de commerce peut être transféré en d'autres lieux sans perte partielle de clientèle et que le preneur bénéfice ainsi a priori, du chef de l'indemnité d'éviction qui lui est due, d'une indemnité de transfert équivalant à la perte du droit au bail et non pas, d'une indemnité de remplacement équivalente à la valeur marchande du fonds de commerce pour l'hypothèse où la valeur de ce fonds est inférieur à celui-ci ; que l'évaluation du droit au bail étant fondée communément sur la méthode de l'économie de loyer autrement appelée méthode du différentiel de loyer, le montant calculé par l'expert sera retenu à défaut pour le bailleur, sur qui pèse la charge de cette preuve, d'établir que le préjudice du preneur est inférieur, à cette valeur du droit au bail ; que les sociétés intimées n'apparaissent en effet pas en mesure de contester de manière précise la justesse de cette évaluation ; que M. Camille X... échoue par ailleurs de son côté à démontrer par les « documents produits aux débats », qu'il ne cite au demeurant pas, que la perte annuelle du chiffre d'affaire est au minimum de 30 000 euros ; que l'expert judiciaire lui-même, désigné par le juge des référés, a au demeurant souligné ne pas avoir été destinataire du « moindre élément comptable » ; que l'indemnité de remploi destinée à compenser les frais d'acte et donc les honoraires de rédaction et les frais de transaction ou commissions d'agence seront forfaitairement évalués, conformément aux habitudes dans ce domaine, à 10 % du montant de l'indemnité principale, le bailleur n'établissant pas que le preneur évincé ne se réinstallera pas ou qu'il s'installera dans des locaux lui appartenant ; que les frais de déménagement sont par ailleurs généralement évalués sur la base de devis, communiqués par le preneur et non contestés par des devis contraires du bailleur, tandis que les frais de réinstallation correspondent naturellement au coût des travaux prévisibles que le preneur devra réaliser ou faire réaliser ; qu'en l'espèce, les devis soumis par le preneur à la discussion des parties apparaissent être largement supérieurs au montant évalué par l'expert judiciaire dans son rapport du 15 janvier 2007 ; que la raison de cette différence repose, à l'examen attentif des différents document soumis à la Cour (rapport d'expertise précité, d'une part, et devis présentés par le preneur, d'autre part), sur la prise en compte d'un volume de meubles à déménager qui n'apparaît pas être le même ; que si l'expert judiciaire a ainsi retenu, au contradictoire des parties, un volume utile de 770 m3, les devis présentés unilatéralement par le preneur font quant à eux, état de volumes oscillant entre 1.200 et 2.000 m3 sans qu'aucune explication ne soit donnée sur la raison d'une telle différence ; que dans ces conditions, l'évaluation de l'expert et par suite, la somme de 38.500 euros apparaît seule devoir être retenue par le juge ; qu'enfin, l'expert a estimé qu'aucun frais de réinstallation n'était nécessaire et M. Camille X... ne justifie pas aujourd'hui, de la réalité de ce chef de préjudice ; 1) ALORS QUE l'absence de tout fonds de commerce au jour de la restitution des locaux exclut toute indemnité accessoire au titre d'un éventuel déménagement ou réinstallation, ou encore des éventuels frais de mutation ; qu'en l'espèce, il s'évince des propres constatations des juges que M. X... n'utilisait les locaux donnés en location que comme dépôt de meubles constituant une annexe d'une activité commerciale exercée en d'autres lieux, qu'il n'existait aucune clientèle attachée à ces locaux, et que rien n'établissait la réalité du fonds de commerce ; qu'il en résultait que les locaux n'abritait aucun fonds de commerce susceptible de donner lieu à l'allocation d'une indemnité autre que celle résultant de la perte du droit au bail ; qu'en décidant néanmoins d'allouer au preneur une indemnité au titre du remploi et du déménagement d'un fonds de commerce inexistant, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 2) ALORS, subsidiairement, QUE l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de refus de renouvellement du bail commercial doit être évaluée à la date de restitution des locaux loués ; qu'en l'espèce, les sociétés bailleresses faisaient valoir que tant l'indemnité de remploi que l'indemnité de déménagement étaient sans objet dès lors que les locaux avaient été vidés de tous les meubles qui les encombraient à la suite de l'adjudication intervenue le 10 mars 2016 ; qu'en décidant néanmoins de fixer l'indemnité de remploi de façon forfaitaire et l'indemnité de déménagement sur la base d'une expertise datant de plus de neuf ans, sans vérifier si ces indemnités avaient conservé un objet malgré l'adjudication des meubles garnissant le fonds donné à bail, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. X... de sa demande tendant à voir débouter les sociétés Les Mines, Primo et Kues de leur demande d'indemnité d'occupation ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sous couvert de s'opposer à la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle apparaît au demeurant définitivement fixée par l'arrêt de la cour d'appel de Nancy du 1er mars 2012, faute d'avoir été remise en cause par l'arrêt de la Cour de cassation du 21 mai 2014, le preneur réclame en réalité aujourd'hui l'octroi de dommages-intérêts d'un montant équivalent susceptibles de venir en compensation de l'indemnité d'occupation due pour réparation du préjudice qu'il soutient subir en raison des travaux de restructuration entrepris dans la copropriété ; que faute d'établir cependant que le préjudice d'exploitation allégué dont il se prévaut, est antérieur à la date d'effet du congé délivré, le preneur, devenu aujourd'hui occupant sans droit ni titre, n'apparaît pas aujourd'hui, fondé à réclamer l'octroi de tels dommages et intérêts ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE M. X... étant occupant sans droit ni titre, il doit une indemnité d'occupation depuis le 1er mars 2006 qui sera fixée à : - valeur locative déterminée par l'expert : 656 e par mois, - à déduire 10% au titre de la précarité : 65,6 € par mois, soit 590,40 € par mois ; ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, M. X... faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. pp. 7-8), qu'aucune indemnité d'occupation n'était due aux sociétés bailleresses, dès lors qu'il avait été mis' «dans l'impossibilité d'exploiter les locaux par le comportement du bailleur ; que les travaux réalisés dans la copropriété ont totalement bloqué l'ouverture de la porte de son entrepôt et l'électricité était coupée ; que l'on ne voit pas comment dans ces conditions M. X... pourrait être tenu au règlement de la moindre somme au titre de l'indemnité d'occupation ; qu'il n'en est nullement responsable ; qu'il produit aux débats des photographies qui démontrent la véracité de ses affirmations, ainsi que de nombreux courriers qu'il a été contraint d'adresser afin de faire valoir ses droits, malheureusement sans succès » ; qu'à l'appui de ce moyen, il produisait également le procès-verbal de constat du 29 juillet 2005 (cf. pièce n° 15 produite en appel), antérieur à la date d'effet du congé fixée au 28 février 2006, de nature à établir le préjudice d'exploitation subi par M. X... du fait des travaux entrepris dans la copropriété par les sociétés bailleresses ; qu'en déboutant M. X... de sa demande, au motif qu'il n'établissait pas l'antériorité de son préjudice d'exploitation par rapport à la date d'effet du congé délivré, sans examiner, même sommairement, cette pièce régulièrement produite, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.