Cour de cassation, Chambre civile 3, du 11 juillet 1990, 88-14.074, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1990-07-11
Numéro d'affaire : 88-14074
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris 1987-09-25, 1987-09-25
Président : Président : M. SENSELME

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°) Le Syndicat des copropriétaires Résidence Leclerc II, sise ..., place Leclerc à Nogent-Sur-Marne, représenté par son syndic la société anonyme Cabinet Villa, dont le siège est ... (9ème), 2°) 40 copropriétaires : 1°) Mme Marcelle X..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 2°) M. Gilbert-Julien-Louis-Marie Z..., Mme Jeannine XD..., épouse XY... Z..., demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 3°) Mme Michèle A..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne, (Val-de-Marne), 4°) Mme Jacqueline D..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 5°) Mme Léocadia E..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 6°) M. Regnald G..., Mme Françoise O..., épouse YM... H..., demeurant ensemble 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 7°) M. André J..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 8°) M. YB..., Jean-Marie L..., Mme YT..., Marguerite YQ..., épouse YB... Disse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 9°) M. Michel N..., Mme Liliane XS..., épouse YB... N..., demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 10°) M. Jean P..., Mme Jeannine P..., son épouse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 11°) Mlle Yvonne Q..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 12°) M. Guy R..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 13°) M. Jacques S..., demeurant Résidence Watteau, 4, rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 14°) M. Serge V..., Mme Rachel XT..., épouse YR... V..., demeurant ensemble 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 15°) M. Alain XW..., Mme Anne-Christine XW..., son épouse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 16°) M. Jean-Michel XX..., Mme Monique XL..., épouse XO... XX... demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 17°) Mme YS..., Andrée, Marguerite Ginot, née Chary, demeurant 9, boulevard de Strasbourg à Nogent-Sur-Marne (Valde-Marne), 18°) Mme Monique XZ..., demeurant ... à Fontenay-Sous-Bois (Val-de-Marne), agissant pour le compte de son fils mineur, Jean-Louis P..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 19°) M. Raphaël XA..., demeurant ... (Seine-Saint-Denis), 20°) M. Jacques XB..., Mme Ayda XB..., son épouse, de nationalité française, demeurant ensemble 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 21°) M. Nurhan XF..., Mme Hilda XF..., son épouse, demeurant ensemble 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 22°) M. William XH..., Mme Yolande XG..., épouse ZZ... XH..., demeurant 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 23°) M. YO... XJ..., Mme Marie-Odile YY..., épouse YN... XJ..., demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 24°) M. Théodore XP..., Mme Claudine, Alice B..., épouse YV... XP..., demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 25°) M. Heinrich XQ..., Mme Renée K..., épouse XI... XQ..., demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 26°) M. Jean-André XU..., Mme Nadine XU..., épouse XN... XU..., demeurant ensemble 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 27°) M. Bernard, Pierre, Eugène YW..., Mme Martine YW..., son épouse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 28°) M. Claude YX..., Mme Micheline YX..., son épouse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 29°) M. Jean-Luc YZ..., Mme Annie YZ..., son épouse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 30°) M. Jean YA..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 31°) M. XN..., Claude, Simon, Elie YD..., Mme Marie-José YG..., épouse Jean-Claude YD..., demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 32°) M. Lucien YE..., Mme Juliette YE..., son épouse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 33°) M. Jacques, Louis, Sylvain YF..., Mme Y..., Monique, Michèle XK..., épouse XM... YF..., demeurant ensemble 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 34°) Mlle Maryse YI..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 35°) M. Alain, Louis, René YJ..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 36°) M. Régis YK..., Mme Marie M..., épouse YP... YK..., demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 37°) Mlle Anne-Marie YL..., demeurant 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 38°) Mme Denise YU..., demeurant 2, ter rue de Fontenay à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 39°) M. Pierre ZW..., Mme Dominique ZW..., son épouse, demeurant ensemble ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 40°) M. Jean-Paul ZX..., demeurant ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), en cassation d'un arrêt rendu le 25 septembre 1987 par la cour d'appel de Paris (19ème chambre, section B), au profit de : 1°) La Compagnie UAP, dont le siège est à Paris (1er), 2, Place Vendôme, 2°) La société anonyme Cecoba, société anonyme d'ingénieurs, dont le siège est ... (18ème), 3°) Mme XC... née Ginette U..., demeurant ... à Fontenay-Sous-Bois, ès qualités d'héritière de son mari Claude XC..., architecte décédé, 4°) M. René I..., architecte, demeurant 11, rue St-Simon à Paris (7ème), 5°) La mutuelle des Architectes Français MAF, dont le siège est ... (16ème), 6°) La société Parisienne de construction immobilière dite SPCI, dont le siège est ... (15ème), 7°) Maître Claude XR..., syndic demeurant ... (Hauts-de-Seine), ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la société Treins et Salmon et ès qualités de syndic de la liquidation des biens de la société SNET, dont le siège est ... à Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 8°) La ville de Nogent-Sur-Marne, représentée par son maire en exercice domicilié à l'hôtel de ville de Nogent-Sur-Marne (Val-de-Marne), 9°) M. XE..., architecte, demeurant ... (17ème), défendeurs à la cassation ; La société Parisienne de construction Immobilière (SPCI) a formé par un mémoire déposé au greffe le 28 octobre 1988, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Les demandeurs au pourvoi principal, invoquent à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexe au présent arrêt ; La demanderesse au pourvoi incident, invoque à l'appui de son recours, trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 12 juin 1990, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. YH..., ZY..., Gautier, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle Fossereau, conseillers, MM. T..., F..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat du syndicat des Copropriétaires Résidence Leclerc II et de quarante autres défendeurs, de Me C..., avocat Mme XC..., de M. I... et de la mutuelle des Architectes Français, de Me Cossa, avocat de la SPCI, de Me Goutet, avocat de la ville de Nogent-Sur-Marne, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 1987), que la société Parisienne de Construction Immobilière (SPCI) a fait édifier, en tant que promoteur, un groupe de bâtiments, dont la reception a eu lieu le 21 décembre 1977, en confiant une mission de maîtrise d'oeuvre complète à MM. I..., XE... et XC..., architectes, Mme XC... venant aux droits de ce dernier, assurés par la mutuelle Française des Architectes (MAF), avec le concours du centre de coopération technique du bâtiment (CECOBA) comme bureau d'études et de plusieurs entreprises, dont la société Nogentaise d'Entreprise (SNET), depuis en liquidation des biens, assurée par l'Union des Assurances de Paris (UAP) ; que la SPCI a ensuite procédé à la vente des immeubles par lots, suivant actes sous-seing privé stipulant la réitération par acte notarié, après établissement du règlement de copropriété et de l'état de division, pour lesquels mandat exprès lui était donné ; qu'après avoir, le 30 mai 1979, conclu une convention avec la commune de Nogent sur Marne comportant cession de droits réels, puis l'avoir, le 7 décembre 1979, annexée au règlement de copropriété, la SPCI a, le 20 décembre 1979, établi "un cahier des charges et conditions générales de vente" reprenant les dispositions de cette convention, lequel cahier a été annexé aux actes authentiques de vente qui prévoyaient qu'il formait "lien contractuel entre le vendeur et l'acquéreur" ; que quarante copropriétaires, auxquels s'est joint ensuite le syndicat des copropriétaires, ont, le 19 décembre 1979, fait assigner, en réparation de malfaçons et rédaction des documents de la copropriété, la SPCI qui, en avril 1980, a appelé en garantie les architectes, le bureau d'études, les entrepreneurs et leurs assurances ; que le syndicat, ainsi que les copropriétaires, ont fait assigner la commune de Nogent sur Marne en inopposabilité de la convention conclue avec la SPCI ; Attendu que, le syndicat des copropriétaires et les quarante copropriétaires font grief à l'arrêt d'avoir débouté le syndicat de sa demande tendant à ce que la convention du 30 mai 1979 lui soit déclarée inopposable, alors, selon le moyen, "que le statut de la copropriété qui est d'ordre public devient immédiatement applicable dans la totalité de ses dispositions dès la vente du premier appartement et qu'il préexiste à la constitution tardive du syndicat appelé à représenter ladite copropriété ; qu'ainsi, dès 1977, le syndicat des copropriétaires personne morale distincte de celle de ses membres était seul compétent pour procéder à des actes d'aliénation des parties communes et constituer des droits réels immobiliers au profit de la commune de Nogent ; qu'en décidant par conséquent que la SPCI venderesse avait pu se substituer audit syndicat pour conclure une convention de cette nature, avec l'accord de chacun des acquéreurs pris individuellement, la cour d'appel a simultanément violé les articles 1, 4, 14, 15, 16 et 26 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu qu'ayant relevé que chaque acquéreur avait, au moment de la vente, dans chaque acte sous seing privé, donné mandat à la société venderesse et retenu que les acquéreurs avaient ensuite, dans les actes notariés, expressément ratifié, en connaissance de cause, la convention conclue entre la société venderesse et la commune, la cour d'appel en a exactement déduit que la convention du 30 mai 1979 était opposable au syndicat des copropriétaires ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen du pourvoi incident et provoqué : Attendu que la SPCI fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer une indemnité à huit copropriétaires en ce qui concerne les faiences de leurs salles de bains, alors, selon le moyen, "que, le jugement infirmé sur ce point, avait retenu que l'expert n'avait pas compris ces défauts de faïence derrière les glaces des salles de bains dans les inexécutions contractuelles et qu'il n'était pas établi que cette prestation était due par le promoteur, ce que la SPCI n'avait pas manqué de faire valoir ; que, dès lors, en condamnant de la sorte la SPCI sans constater que les prestations susvisées étaient contractuellement dues, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'absence de faïences, derrière les glaces, dans les salles de bains de certains appartements, constituait un vice caché, la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche inutile ; D'où il suit que le moyen ne peut qu'être écarté ; Mais sur le premier moyen du pourvoi incident et provoqué : Vu l'article 1792 du Code civil ; Attendu que pour exonérer les architectes de toute responsabilité quant aux infiltrations dans un appartement, aux désordres affectant une terrasse, aux fissurations diverses, aux faïences dans des salles de bains et aux carrelages dans des cuisines, ainsi qu'à la mise en oeuvre de certains éléments de plomberie, l'arrêt retient que ces désordres, limités à plusieurs lots et présentant un caractère ponctuel, n'engagent pas la responsabilité des architectes ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la garantie décennale était applicable à l'ensemble de ces désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident et provoqué, pris en sa première branche : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour mettre les architectes hors de cause en ce qui concerne l'isolation thermique des caves, l'arrêt, par motif adopté, se borne à énoncer qu'il convient d'exonérer les architectes de toute responsabilité pour ce désordre ; Qu'en statuant par cette simple affirmation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident et provoqué, pris en sa seconde branche : Vu l'article 1792 du Code civil ; Attendu que, pour laisser une part des désordres d'isolation thermique dans les caves à la charge du maître de l'ouvrage, l'arrêt retient que la responsabilité prédominante incombe à la SPCI qui, au vu des plans rédigés par le bureau d'études, a pris la décision de ne pas faire placer cet équipement ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le maître de l'ouvrage était notoirement compétent en la matière et s'il avait commis une faute en s'immiscant dans la réalisation de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SPCI de sa demande en garantie contre les architectes pour les infiltrations dans l'appartement de Mme Vallez, les désordres à la terrasse de Mme XV..., des fissurations diverses, des désordres concernant les faïences des salles de bains et les carrelages de cuisine, ainsi que pour la mise en oeuvre de certains éléments de plomberie, et en ce qu'il a exonéré les architectes de responsabilité dans les désordres d'isolation thermique des caves et laissé une part de la responsabilité de ces mêmes désordres à la charge de la SPCI, l'arrêt rendu le 25 septembre 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ; Laisse les dépens du pourvoi principal à la charge des demandeurs à ce pourvoi ; Condamne MM. I..., XE... et YC... XC... aux dépens du pourvoi incident et provoqué, liquidés à la somme de huit cent quarante trois francs soixante trois centimes ; Condamne les demandeurs au pourvoi principal, et MM. I..., XE... et YC... XC... aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze juillet mil neuf cent quatre vingt dix.

Sommaire : (Sur le moyen unique du pourvoi principal) CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Promoteur - Convention portant cession de droits réels à une commune - Opposabilité aux copropriétaires acquéreurs des lots - Ratification de la convention dans les actes authentiques d'achat.