Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 février 2017, 15-29.049, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-02-23
Numéro d'affaire : 15-29049
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2015-11-12
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Marc Lévis, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles,12 novembre 2015), que, les 28 décembre 2006 et 21 mars 2007, la société Immobilière Zephyr a vendu successivement deux appartements situés dans le même immeuble à la société civile immobilière Basile (la SCI), dont le gérant est M. X..., et à celui-ci ; que la SCI et M. X... ont chacun contracté auprès de la Banque Populaire Rives de Paris un emprunt destiné à financer leur achat et des travaux ; que les actes authentiques de vente et de prêt ont été dressés par M. Y..., notaire ; que les acquéreurs ont assigné le mandataire liquidateur de la société Immobilière Zephyr, M. Y..., la Banque Populaire Rives de Paris, M. Z..., architecte chargé des travaux de réfection de l'immeuble, et M. A..., chargé de sa commercialisation, en annulation des contrats de vente et de prêt et indemnisation de leurs préjudices ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. X... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de nullité des contrats de vente et de prêt ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il ressortait des termes des actes de vente que M. X... et la SCI avaient été informés que les biens achetés étaient des appartements anciens situés dans un immeuble à rénover, à charge pour l'acquéreur de financer des travaux de réhabilitation tant des parties communes que des parties privatives, et qu'aucun élément ne permettait de considérer que la société Immobilière Zephyr avait eu la maîtrise d'oeuvre de ces travaux, ce dont il résultait que ces contrats ne pouvaient constituer des ventes en l'état futur d'achèvement, et souverainement retenu qu'ils ne démontraient pas avoir commis une erreur ou avoir été trompés sur la forme de ces ventes, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que leurs demandes d'annulation ne pouvaient être accueillies, a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que M. X... et la SCI font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation de leur préjudice à l'encontre de M. Y..., pour manquement à son obligation de conseil ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les acquéreurs avaient été informés, par les termes clairs et non équivoques des actes notariés, des caractéristiques des biens vendus et des travaux à leur charge et que le régime de la vente en l'état futur d'achèvement n'était pas applicable à ces contrats et relevé que les acquéreurs reprochaient uniquement au notaire de ne pas avoir préconisé ce régime juridique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et en a déduit que la responsabilité du notaire n'était pas engagée, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et la société civile immobilière Basile aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois février deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société Basile PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR rejeté les demandes de M. X... et de la Sci Basile visant à voir juger que les contrats de vente conclus le 21 mars 2007 par M. X... et le 28 décembre 2006 par la Sci Basile étaient nuls, et qu'en conséquence les actes de prêts conclus le 21 mars 2007 par M. X... et le 11 décembre 2007 par la Sci Basile étaient nuls ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la qualification du contrat, les appelants soutiennent que dès lors qu'une opération de rénovation d'immeuble est susceptible de correspondre aux critères du secteur protégé de la vente d'immeuble à construire définie par l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire dès lors que le vendeur s'oblige à rénover un immeuble et exige de ses acquéreurs des versements d'argent avant l'achèvement des travaux de rénovation, la question se pose nécessairement de savoir s'il convient d'étendre ce texte à cette opération particulière de restauration et de transformation profonde d'un immeuble existant ; qu'ils considèrent que la société Immobilière Zéphyr, de connivence avec le notaire, a, volontairement et artificiellement, décomposé l'opération immobilière entre la vente des appartements aux acquéreurs et les marchés de travaux de rénovation devant leur bénéficier réalisés selon des plans et par des locateurs d'ouvrage qu'elle a proposés ; que selon l'article 1601-1 du code civil, « la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement » ; que pour que le contrat soit qualifié de vente d'immeuble à construire, trois conditions sont exigées : une vente, un délai et une construction : l'engagement, pris par le vendeur, d'édifier l'immeuble qu'il vend avant de l'avoir construit est essentiel ; qu'en effet, lorsque le vendeur ne s'engage pas à édifier l'immeuble, et que l'acquéreur ou un tiers prennent à leur charge les travaux, la vente ne relève pas des dispositions protectrices des articles 1601-1 et suivants du code civil ; que pour que le contrat reçoive la qualification de vente d'immeubles à construire, il faut ainsi que l'obligation d'édifier l'immeuble soit à la charge du seul vendeur ; que cette allégation s'entend tant au plan financier, ce qui signifie que le coût des travaux soit inclus dans le prix de vente, qu'au plan juridique, dans le sens où le vendeur supporte nécessairement la maîtrise d'ouvrage desdits travaux ; qu'en l'espèce, il était expressément indiqué dans les deux compromis de vente ayant précédé les actes authentiques (en date des 30 mai 2005 pour le bien acquis par la Sci Basile et 24 juillet 2006 pour le bien acquis par M. X...) que : s'agissant du plan de l'appartement, il déterminait les limites extérieures, le vendeur n'étant en aucun cas tenu des aménagements à y réaliser, ni des cloisonnements intérieurs, de sorte que ni M. X... ni la Sci Basile ne peuvent raisonnablement prétendre qu'il leur avait été promis un logement « clé en main » (étant observé que cette expression ne figure pas dans la plaquette commerciale versée aux débats) ; que sous le titre « immeuble à rénover » que le bien était à rénover, c'est-à-dire à remettre en état et à améliorer en apportant des éléments de confort nouveau : « le vendeur précise à ce sujet avoir demandé et obtenu... un permis de construire en date du 26 février 2003 autorisant le changement de destination de l'immeuble, celui-ci étant précédemment affecté à l'usage de commerce et d'habitation » ; qu'aucune assemblée des copropriétaires n'avait décidé de travaux et qu'il n' existait pas de travaux exécutés et non réglés ou seulement en cours d'exécution, le coût des travaux qui seraient décidés postérieurement par les copropriétaires ou le syndic en cas d'urgence étant à la charge exclusive de l'acquéreur » ; qu'il est exact qu'aucune décision relative aux travaux sur les parties communes susceptible d'engager les acquéreurs n'avait été prise, que ce soit avant le compromis de vente ou même avant l'acte authentique, la première convocation à l'assemblée des copropriétaires dont justifient les appelants étant fixée au 6 juin 2007, et l'ordre du jour de celle-ci portant notamment sur la réhabilitation des parties communes et sur le vote des fonds devant être débloqués pour ce faire, deux devis étant produits (l'un de la société SPB de 465.135 euros, le second de la société Euro Tramag de 560.430 euros), étant précisé que le maître d'ouvrage desdits travaux devait donc être le syndicat des copropriétaires et non pas la société Immobilière Zéphyr, venderesse ; que la feuille de présence produite par les appelants révèle que M. X... était bien représenté à cette assemblée générale ; qu'était en outre annexé à chacun des actes authentiques un état des lieux de l'état structurel des ouvrages existants réalisés par M. Z... le 12 décembre 2006, duquel il résultait très clairement que d'importants travaux étaient nécessaires (reprise complète avec en particulier la nécessité d'une mise à nu des structures) ; que M. X... soutient que le fait qu'il ait versé à la société Immobilière Zéphyr, en dehors de la comptabilité du notaire, une somme de 10.000 euros à titre d'acompte est un élément qui démontre son rôle actif dans la réalisation des travaux ; que cependant, s'il est exact que la société Immobilière Zéphyr a proposé à M. X... de lui restituer cet argent en le versant directement à la société SPB au titre du règlement des travaux réalisés dans son appartement, tout en lui proposant de prendre à sa charge le coût de sa cuisine, cet élément ne suffit pas à faire la preuve de l'implication du vendeur dans la réalisation des travaux à venir ; que les appelants ont signé eux-mêmes après la vente les devis de travaux que leur a transmis la société SPB, et ils ne produisent pas la moindre pièce démontrant que les fonds versés à ladite société, n'ont pas été débloqués par la banque prêteuse à leur demande ; que force est donc de constater qu'aucun élément ne permet de considérer que la société Immobilière Zéphyr a eu la maîtrise d'ouvrage des travaux de rénovation de l'immeuble ou de ceux concernant les parties privatives, ni qu'elle ait perçu des paiements pour ceux-ci ; qu'il n'est donc pas établi en l'espèce que les contrats de vente litigieux constituent en réalité des contrats de vente en l'état futur d'achèvement ; que sur les vices du consentement, les appelants invoquent à la fois le dol, constitué par les manoeuvres du vendeur, de l'architecte et du notaire, ayant consisté notamment en la présentation d'une plaquette et d'un site Internet laissant croire aux acquéreurs qu'ils investissaient dans un produit locatif clé en mains offrant toutes garanties, et l'erreur portant sur la forme de la vente qui aurait dû être une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'au regard du contenu des promesses de vente et actes de vente ci dessus rappelés, les appelants ne peuvent prétendre avoir ignoré que le financement des travaux leur incombait, de sorte qu'ils sont mal fondés à prétendre avoir été trompés par cette mention de la plaquette commerciale : « l'immeuble sera réhabilité pour y aménager 12 appartements du T2 au T4. Nous vous proposons de vous faire profiter des nombreux avantages de notre programme pour acquérir l'un de ces appartements et de mettre cet appartement en location et cela sans apport initial » ; que s'agissant de l'erreur telle qu'invoquée, elle n'est pas plus établie, puisqu'il a été dit plus haut que le contrat n'était pas une vente en l'état futur d'achèvement » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur 1a validité des ventes, signataire d'un compromis de vente du 24 juillet 2006 portant sur l'appartement constituant le lot n° 18 de l'immeuble en copropriété, décrit à l'acte comme un bien à rénover ainsi déclaré par les parties, c'est-à-dire à remettre en état et à améliorer en apportant des éléments de confort nouveaux, pour lequel la société Zéphyr Immobilier a précisé avoir obtenu un permis de construire en date du 26 février 2003 autorisant le changement de destination de l'immeuble, celui-ci étant précédemment affecté à l'usage de commence et d'habitation, au prix principal de 42.259 €, sous la condition suspensive d'obtention d'un financement, déclarant être parfaitement informé du projet d'établissement du règlement de copropriété et donnant tous pouvoirs au vendeur à l'effet de procéder à la mise en copropriété, s'engageant à payer les charges de copropriété à compter du jour de rentrée en jouissance fixé au jour de la régularisation par acte authentique, reconnaissant expressément avoir contrôlé la véracité des déclarations du vendeur quant à l'absence de décision de travaux prise par la copropriété, à l'absence de travaux exécutés et non réglés, ou seulement en cours d'exécution, les parties convenant expressément que le coût des travaux qui seront décidés postérieurement à ce jour soit par une assemblée générale, soit par le syndic en cas d'urgence, seront à la charge exclusive de l'acquéreur (à condition que le vendeur ait régulièrement avisé l'acquéreur de la réunion de l'assemblée générale appelée à statuer sur les travaux), avisé par lettre recommandée avec avis de réception du notaire en date du 6 décembre 2006 de la faculté de se rétracter prévue par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, bénéficiaire d'un prêt immobilier de 75.000 € de la Banque populaire rives de Paris ayant pour objet l'achat et les travaux d'un logement ancien, enfin ayant régularisé la vente objet du compromis par acte du 21 mars 2007, M. X... ne saurait sérieusement prétendre avoir acquis un bien en l'état futur d'achèvement requérant des travaux de construction d'ouvrage dont la société venderesse, promoteur, aurait été en charge d'exécuter et appelant des règlements partiels à raison de l'avancement des travaux ; que la conservation par la société Zéphyr Immobilier de l'acompte sur le prix de vente de 10.000 € versé le 2 octobre 2010, qu'elle a prétendu avoir remis à l'entreprise chargée des travaux, ce en l'état de l'accord donné par M. X... pour le règlement à l'entreprise SPB des travaux privatifs (contreseing et bon pour accord apposé sur le courrier du 4 mai 2007 et sur les devis de travaux établis par SPB), que le tribunal de commerce de Versailles a condamné par jugement du 28 octobre 2000 à restitution à M. X... motifs pris de travaux non engagés, ne suffit pas à conférer à la société venderesse la qualité de maître d'oeuvre d'un immeuble à construire au sens de l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation qui dispose : « La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement » ; que M. X... a été régulièrement convoqué à l'assemblée générale du 6 juin 2007 devant notamment se prononcer sur les travaux de réhabilitation des parties communes ; que, signataire dans des termes quasi identiques d'un compromis de vente du 30 mai 2006 sur l'appartement constituant le lot n° 5 de l'immeuble en copropriété, au prix principal de 72.344 €, mise en mesure d'exercer sa faculté de rétractation, munie d'un concours de la Banque populaire rives de Paris à hauteur de 50.784 € pour le seul financement des travaux d'aménagement privatifs, la Sci Basile a régularisé la vente objet du compromis par acte notarié du 28 décembre 2006 ; que dûment informés de l'objet de la vente et des caractéristiques du bien acquis appelant des travaux de réhabilitation des parties communes et privatives, M. X... et la Sci Basile ne peuvent utilement arguer d'une qualification de vente en l'état futur d'achèvement qu'exigeraient les cessions des 28 décembre 2006 et 21 mars 2007, ces appartements anciens étaient vendus « clef en main », à charge pour l'acquéreur de financer les travaux de réhabilitation tant des parties communes que des parties privatives ; que la présentation fallacieuse de l'opération et des biens cédés par la société Zéphyr Immobilier et M. A..., « conseiller financier et intermédiaire de l'opération », n'est pas démontrée » ; 1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, M. X... et la Sci Basile invoquaient le dol commis par la société Zéphyr Immobilier, M. A..., M. Z... et Me Y... à leur préjudice (conclusions d'appel, p. 29 à 31, renvoyant également aux pages 16 à 29) ; qu'ils faisaient valoir que toute l'opération leur avait été présentée de sorte à leur faire croire qu'ils effectuaient un investissement locatif clef en main, constituant une opération unique qui serait entièrement gérée, jusqu'à l'achèvement des travaux, par la société Zéphyr Immobilier ; qu'ils exposaient à cet égard que la plaquette commerciale qu'ils produisaient, relative à l'ensemble du programme immobilier portant sur l'immeuble situé à Bar-le-Duc, promettait que « l'immeuble sera réhabilité pour y aménager 12 appartements du T2 au T4. Nous vous proposons de vous faire profiter des nombreux avantages de notre programme pour acquérir l'un de ces appartements et de mettre cet appartement en location et cela sans apport initial » (conclusions d'appel, p. 4 et p. 17 § 7 ; production n° 7) ; qu'ils précisaient que le projet leur avait été présenté comme un investissement locatif dont le prix global était financé, comprenant le coût de l'immeuble nu ainsi que celui des travaux (conclusions d'appel, p. 17 §§ 5-6) ; qu'ils soulignaient que les actes d'acquisition et de prêts étaient liés et avaient été mis en place par la société Zéphyr Immobilier et Me Y..., notaire choisi par cette dernière qui figurait sur la plaquette commerciale du programme (conclusions d'appel, p. 19 § 2, 26, 27), et que le montant nécessaire aux travaux faisant l'objet de l'emprunt, accordé par une banque choisie par la société Zéphyr Immobilier, avait été fixé par M. Z..., architecte également choisi par la société Zéphyr Immobilier, sans intervention des acquéreurs (conclusions d'appel, p. 19 §§ 2 te 5, p. 24 §§ 6-7), ce qui confirmait que l'investissement était présenté et conçu comme une opération unique entièrement supervisée par la société Zéphyr Immobilier ; qu'ils faisaient encore valoir que la société Zéphyr Immobilier avait déposé et obtenu le permis de construire requis pour modifier la destination des lieux ; que cette même société avait choisi les entrepreneurs qui réaliseraient les travaux de très grande ampleur nécessaires à la rénovation des appartements, et qu'elle s'était présentée comme prenant en charge la maîtrise d'ouvrage (conclusions d'appel, p. 17 à 21) ; que sur ce dernier point, M. X... et la Sci Basile produisaient plusieurs documents confirmant que la société Zéphyr Immobilier avait pris part à l'organisation des travaux, en ce qu'elle avait installé des protections sur le chantier (conclusions d'appel, p. 21 § 5 ; production n° 10), mais aussi informé les acquéreurs qu'ils allaient recevoir des appels de fonds de l'entrepreneur pour les travaux privatifs, indiqué qu'elle paierait une partie de ces travaux au moyen d'un acompte versé par les acquéreurs, et pris en charge le coût de l'un des éléments d'équipements (conclusions d'appel, p. 16 ; production n° 8), éléments qui confirmaient son implication dans les travaux et le rôle de coordinateur qu'elle avait prétendu assumer ; qu'ils produisaient en outre des courriels émanant de deux autres copropriétaires, confirmant que la société Zéphyr Immobilier avait, avec la complicité de M. Z... et Me Y..., fait croire à l'ensemble des acquéreurs qu'ils effectuaient un investissement locatif « clef en main » (conclusions d'appel, p. 21-22 ; production n° 11) ; que l'ordonnance de référé du 21 octobre 2009 avait d'ailleurs constaté que la société Zéphyr Immobilier semblait bien avoir joué un rôle de promoteur immobilier (conclusions d'appel, p. 22 § 6 et p. 9 derniers §§ ; production n° 12), soulignant ainsi le rôle que cette société avait joué dans les opérations de reconstruction ; que dès lors, en se bornant, pour écarter les demandes de M. X... et de la Sci Basile fondées sur le dol, à juger qu'il résultait du contenu des promesses de vente et des actes de vente que « les appelants ne [pouvaient] prétendre avoir ignoré que le financement des travaux leur incombait » (arrêt attaqué, p. 9 § 2), et à affirmer que « la présentation fallacieuse de l'opération et des biens cédés par la société Zéphyr Immobilier et M. A... (…) n'est pas démontrée » (jugement entrepris, p. 8 § 9), sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas de l'ensemble des éléments précités que la société Zéphyr Immobilier, M. A..., M. Z... et Me Y... avaient, par une présentation volontairement trompeuse de l'opération, conduit les acquéreurs à penser qu'ils réalisaient des investissements locatifs clef en main, constituant une opération unique entièrement supervisée par la société Zéphyr Immobilier, ne nécessitant pas d'apport de fonds supplémentaires à ceux déjà fournis ou provisionnés au travers des sommes payées et empruntées, dont les travaux seraient suivis par la société Zéphyr Immobilier et dont l'achèvement était garanti, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 2°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en cause d'appel, M. X... et la Sci Basile invoquaient l'erreur qu'ils avaient commise en pensant réaliser un investissement locatif clef en main, erreur provoquée par les documents fournis par la société Zéphyr Immobilier et l'attitude des différents intervenants à l'opération, ci-avant exposés (cf. première branche du moyen) ; que dès lors, en rejetant leurs demandes fondées sur l'erreur aux motifs inopérants que « le contrat n'était pas une vente en l'état futur d'achèvement », et éventuellement, qu'ils ne pouvaient « prétendre avoir ignoré que le financement des travaux leur incombait » (arrêt attaqué, p. 9 §§ 3 et 2), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1110 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION, subsidiaire IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. X... et la Sci Basile de leurs demandes visant à voir juger que M. Eric Y..., notaire, avait manqué à son obligation de conseil, et à le voir en conséquence condamner à les indemniser des préjudices causés ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « dès lors que les appelants ne forment aucune critique s'agissant du fait de devoir en sus du prix d'achat engager d'autres dépenses au titre des travaux sur les biens, se contentant de remettre en cause la qualification du contrat, ou de reprocher au notaire de ne pas avoir préconisé le régime de la Vefa, dont il a été dit ci-dessus qu'il n'était pas applicable aux contrats en cause, sa responsabilité ne saurait être mise en cause ; qu'en réponse à l'argument des appelants selon lequel M. Y... a été condamné par la cour d'appel d'Orléans dans le cadre d'une opération immobilière qu'ils qualifient de similaire, il convient d'observer que la présente cour n'est évidemment pas liée par cette décision et qu'au surplus la cour d'Orléans a retenu que le vendeur (qui n'était pas la société Immobilière Zéphyr) était resté actif après la vente puisqu'il assistait notamment aux réunions de chantier, révélant ainsi, selon les magistrats, qu'il était impliqué dans la réalisation des travaux, élément absent en l'espèce » ; ET AUX MOTIFS éventuellement ADOPTES QUE « la teneur des compromis et des actes de vente notariés commande d'écarter toute responsabilité de Me Y... à raison d'un manquement du notaire à son devoir de conseil » ; 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers les parties à l'acte qu'il lui est demandé de rédiger ; qu'il doit, à ce titre, éclairer les parties sur la portée et les effets de leurs engagements, et les conseiller sur l'acte dont la forme juridique correspond le mieux à leur volonté et à leurs intérêts ; qu'en l'espèce, M. X... et la Sci Basile faisaient valoir que les opérations qu'ils avaient réalisées avaient pour but d'acquérir des appartements pour les mettre en location, après des travaux de rénovation supervisés par le vendeur, dans le cadre d'une opération présentant toutes garanties ; qu'ils soutenaient que le notaire, qui connaissait parfaitement l'opération telle qu'elle avait été structurée par la société Zéphyr Immobilier, aurait dû rechercher la volonté des acquéreurs, ce qui aurait dû le conduire, au regard des buts poursuivis par M. X... et la Sci Basile, à leur préconiser de soumettre l'opération au régime de la vente en l'état futur d'achèvement, régime qui leur aurait notamment permis de bénéficier de la garantie d'achèvement imposée par la loi (conclusions d'appel, p. 33 à 35) ; que dès lors, en jugeant que la responsabilité du notaire ne pouvait être mise en cause dans la mesure où le régime de la vente en l'état futur d'achèvement n'était pas applicable aux contrats en cause, tels qu'ils avaient été conclus, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation de conseil ne recherchant pas la volonté de M. X... et de la Sci Basile, et ne leur préconisant pas, en conséquence, de soumettre l'opération au régime de la vente en l'état futur d'achèvement, plus conforme à leurs attentes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 2°) ALORS, en tout état de cause, QUE le notaire est tenu d'un devoir de conseil envers les parties à l'acte qu'il lui est demandé de rédiger ; qu'il doit, à ce titre, rechercher la volonté des parties et le but qu'ils poursuivent au travers de l'opération envisagée ; qu'il doit également, au regard de la finalité poursuivie, les éclairer sur la portée et les effets de leurs engagements, et sur les risques de l'acte pour lequel son concours est sollicité ; qu'en l'espèce, M. X... et la Sci Basile soutenaient que le notaire aurait dû rechercher les buts qu'ils poursuivaient, et qu'au regard de ces objectifs, il aurait dû les avertir des inconvénients du système retenu – qu'il connaissait parfaitement pour avoir rédigé et reçu les actes authentiques de vente et de prêts –, et notamment sur les risques encourus du fait de l'insuffisance de garanties en termes de coût et de délais de réalisation des travaux (conclusions d'appel, p. 34) ; que dès lors, en jugeant que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas manqué à son devoir de conseil en s'abstenant de rechercher la volonté de M. X... et de la Sci Basile, et de les mettre en garde sur les risques encourus du fait d'une opération qui, telle qu'elle était structurée, ne correspondait pas aux buts qu'ils poursuivaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 3°) ALORS, en toute hypothèse, QU'en ne répondant pas au moyen développé par M. X... et la Sci Basile dans leurs écritures d'appel, tiré de ce que le notaire avait manqué à son devoir de conseil en ne les alertant pas sur les risques qui résultaient pour eux de l'opération projetée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.