Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 novembre 2013, 12-17.987, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-11-06
Numéro d'affaire : 12-17987
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 2012-02-07
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Carbonnier, SCP Baraduc et Duhamel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 février 2012), que, les 18 avril et 23 mai 2003, l'Association diocésaine archevêché de Montpellier, propriétaire d'un immeuble, a donné congé pour vendre d'une part, à M. X... et, d'autre part à M. Y... et Mme Z..., locataires de divers lots ; que le 6 juillet 2006, la société Jolilaur, propriétaire de la totalité de l'immeuble depuis le 26 juin 2003, a vendu à M. et Mme A... une partie des lots libérés par les consorts Y...- Z... après la validation de leur congé ; que le 22 décembre 2006, après notification le 21 septembre 2006 à M. X... d'une offre de vente de l'appartement qu'il occupait, la société Jolilaur a vendu son appartement à M. C... ainsi que les autres lots laissés libres par les consorts Y...- Z... ; que le 19 novembre 2008, M. X..., M. Y... et Mme Z... ont assigné la société Jolilaur, M. C... et les époux A... en annulation de ces deux ventes pour non-respect du droit de préemption des locataires ; Sur le premier moyen : Attendu que M. X..., M. Y... et Mme Z... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la vente au profit de M. C..., alors, selon le moyen : 1°/ que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; qu'ils faisaient valoir dans leurs écritures que l'étude notariale de M. D... avait adressé, le 21 septembre 2006, une correspondance à M. X... comportant une offre de vente, et que cet acte était nul en l'absence de la signature du notaire ; que le notaire avait lui-même reconnu, par correspondance du 9 janvier 2007, qu'il s'agissait d'un projet de lettre que la société Jolilaur devait reproduire sur son propre papier à en-tête ; qu'en décidant cependant que la correspondance du 21 septembre 2006 constituait une offre de vente valide, sans s'expliquer sur l'absence de signature du notaire qui en était pourtant l'expéditeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; 2°/ que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; que l'offre de vente adressée le 21 septembre 2006 par l'étude notariale de M. D... était présentée comme étant signée par MM. E... et F... qui se prétendaient gérant de la société Jolilaur ; qu'ils contestaient le fait que MM. E... et F... soient les représentants légaux de la société Jolilaur ; qu'en décidant cependant de les débouter de leur demande en nullité de la vente sans vérifier préalablement que MM. E... et F... soient gérants de la société Jolilaur, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; 3°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'ils faisaient valoir dans leurs écritures que la vente intervenue en faveur de M. C... devait être annulée en raison du non-respect de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au détriment de M. Y... et Mme Z..., une partie des locaux vendus à M. C... ayant été préalablement loués à ces derniers ; qu'en décidant cependant de les débouter de leur demande en nullité de la vente, sans répondre à ce chef pourtant péremptoire de leurs écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'offre de vente, notifiée le 21 septembre 2006 à M. X... par une lettre à en-tête de la société notariale mandataire de la société Jolilaur et signée par les gérants de cette société, n'était soumise à aucun formalisme, et retenu, par un motif non critiqué, que les époux A... s'étaient portés acquéreurs d'une partie de l'appartement précédemment loué à M. Y... et Mme Z..., vide de tout occupant de manière définitive et régulière, et que la société Jolilaur n'était pas tenue de leur notifier, lors de cette vente, un congé ni une offre, répondant implicitement au moyen formé par M. X... à raison de la vente de l'autre partie de cet appartement à M. C..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la qualité de gérants de la société Jolilaur de MM. E... et F... qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par un motif non critiqué, que les époux A... s'étaient portés acquéreurs d'une partie de l'appartement précédemment loué à M. Y... et Mme Z... et vide de tout occupant de manière définitive et régulière et que la société Jolilaur n'était pas tenue de leur notifier, lors de cette vente, un congé ni une offre, la cour d'appel, devant laquelle M. X..., M. Y... et Mme Z... n'ont pas soutenu que cette vente avait été faite pour frauder leur droit de préemption, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X..., M. Y... et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X..., M. Y... et Mme Z... à verser la somme globale de 3 000 euros à la société Jolilaur ; rejette la demande de M. X..., M. Y... et Mme Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour MM. X..., Y... et Mme Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X..., Monsieur Y... et Mademoiselle Z... de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente de l'ensemble immobilier sis... intervenue par acte authentique du 22 décembre 2006 entre la SNC Jolilaur et Monsieur C..., AUX MOTIFS QUE « d'une part, ainsi que l'a pertinemment considéré le premier juge, M. François X... n'apporte aucun élément sérieux de nature à compromettre la validité de l'offre de vente qui lui a été notifiée par courrier recommandé du 21 septembre 2006, au regard des prescriptions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, laquelle n'exige aucun formalisme particulier ; Que ce courrier porte l'en-tête de la société notariale mandataire de la SNC Jolilaur et la signature des gérants de celle-ci, que M. François X... en a accusé réception le 29 septembre 2006 et n'a pas accepté l'offre dans le délai de deux mois ; dans ces conditions la contestation par lui de l'authenticité de la signature de l'un des deux gérants est inopérante ; d'autre part le prix proposé à M. François X... était strictement identique au prix payé par M. Olivier C... et il ne rapporte aucune preuve de l'existence d'un « montage » visant à faire échec à son droit de préemption ; dès lors le jugement sera confirmé également en ce qu'il déboute M. François X... de sa demande d'annulation de cette vente » (arrêt, p. 8), ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « M. François X..., M. Frédéric Y... et Mlle Laure Z... demandent à la présente juridiction de prononcer la nullité pour violation du droit de préemption dont bénéficient les locataires de la vente intervenue entre la SNC JOLILAUR et M. Olivier C... le 22 décembre 2006 et de la vente intervenue entre la SNC JOLILAUR et M. & Mme A... en date du 6 juillet 2006. Qu'ils soutiennent en effet que ces ventes ont été opérées en parfaite violation des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, en cas de vente à la découpe ¿ il convient de rappeler qu'il a déjà été statué s'agissant du congé pour vendre délivré le 18 avril 2003, ce dernier ayant été annulé suivant jugement du tribunal d'instance de MONTPELLIER du 15 décembre 2004. Que par la suite, un congé a été délivré par le nouveau propriétaire des lots, M. Olivier C..., le 7 mai 2008 pour reprendre son logement afin d'y habiter sur le fondement de la loi de 1948 laquelle procédure est à ce jour pendante devant la Cour d'Appel de MONTPELLIER. Que s'agissant de l'offre de vente relative aux lots occupés par M. François X..., M. Olivier C... verse au débat l'offre de vente faite à ce dernier suivant courrier recommandé du 21 septembre 2006, offre de vente portant l'entête de la SCP de Notaires D...-G... et signée par les bailleurs, c'est à dire les gérants de la SNC JOLILAUR. Que si M. François X... ne conteste pas le respect des conditions de l'offre de vente, il conteste néanmoins la validité de ce courrier au motif que l'offre de vente porte l'entête des notaires, qu'il est signé des gérants de la SNC JOLILAUR et que la signature de M. F... ne serait pas la sienne. Qu'il ajoute que Maître D..., notaire a d'ailleurs remis en cause la validité de cette offre de vente comme cela ressort de son courrier en date du 9 janvier 2007. Que cette affirmation est inexacte. Qu'en effet au terme de ce courrier du 9 janvier 2007, la SCP D...-G... indique que la notification correspond bien au congé offert sur le fondement de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ajoutant qu'elle avait préparé ce modèle à ses clients qui devaient le reprendre sur leur propre papier à entête. Qu'à aucun moment, le contenu de ce courrier n'est remis en cause. Qu'au demeurant, il convient de rappeler qu'aucun formalisme particulier sur la présentation de celui-ci n'est imposé par la loi de sorte qu'il peut parfaitement émaner du mandataire du bailleur et signé par ce dernier. Qu'enfin l'argument qui consiste à contester la signature d'un des gérants est sans effet puisque M. François X... a dûment accusé réception de ce courrier contenant l'offre en le signant le 29 septembre 2006 ce qu'il ne conteste pas, offre régulière qu'il n'a pas acceptée dans le délai de deux mois. Par ailleurs M. François X... soutient que la valeur de l'appartement a été surévaluée dans le but de faire échec au droit de préemption des locataires. Qu'il convient là encore de distinguer les lots occupés par M. François X... et ceux qui étaient vides de tout occupant lors de la vente réalisée au profit de M. Olivier C.... Que dès lors son argumentation sur la prétendue surévaluation à 63. 000 ¿ de l'appartement qu'il loue dans le cadre du congé du 18 avril 2003 ne saurait être retenue, ce congé ayant été annulé. Que par ailleurs, le litige dont le tribunal est saisi concerne la vente des lots n° 12 à 16 occupés et donc soumis à la loi de 1975 sur la vente à la découpe et non à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur le congé pour vendre, inapplicable en l'espèce. Que dès lors la seule proposition de vente qui concerne le présent litige est celle qui a été fait dans le cadre de la loi de 1975. Que force est de constater que le prix des lots proposé à M. François X... est parfaitement identique au prix des lots achetés par M. Olivier C.... Qu'il convient, tenant ces éléments, de débouter M. François X... de sa demande » (jugement, p. 7 et 8), 1°) ALORS QUE, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; Que les exposants faisaient valoir dans leurs écritures que l'étude notariale de maître D... avait adressé, le 21 septembre 2006, une correspondance à Monsieur X... comportant une offre de vente, et que cet acte était nul en l'absence de la signature du notaire ; que le notaire avait lui-même reconnu, par correspondance du 9 janvier 2007, qu'il s'agissait d'un projet de lettre que la société Jolilaur devait reproduire sur son propre papier à en-tête ; Qu'en décidant cependant que la correspondance du 21 septembre 2006 constituait une offre de vente valide, sans s'expliquer sur l'absence de signature du notaire qui en était pourtant l'expéditeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; 2°) ALORS QUE préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ; Que l'offre de vente adressée le 21 septembre 2006 par l'étude notariale de maître D... était présentée comme étant signée par messieurs E... et F... qui se prétendaient gérant de la société Jolilaur ; que les appelants contestaient le fait que Messieurs E... et F... soient les représentants légaux de la société Jolilaur ; Qu'en décidant cependant de les débouter de leur demande en nullité de la vente sans vérifier préalablement que Messieurs E... et F... soient gérants de la société Jolilaur, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; 3°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; Que les appelants faisaient valoir dans leurs écritures que la vente intervenue en faveur de Monsieur C... devait être annulée en raison du non respect de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au détriment de Monsieur Y... et Mademoiselle Z..., une partie des locaux vendus à Monsieur C... ayant été préalablement loués à ces derniers ; Qu'en décidant cependant de les débouter de leur demande en nullité de la vente, sans répondre à ce chef pourtant péremptoire de leurs écritures, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X..., Monsieur Y... et Mademoiselle Z... de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente de l'ensemble immobilier sis... intervenue par acte authentique du 6 juillet 2006 entre la SNC Jolilaur et les époux A..., AUX MOTIFS QUE « pour juger que la SNC Jolilaur n'était tenue d'effectuer aucun congé ni aucune offre lorsqu'elle a vendu l'appartement aux époux A... en juillet 2006, le premier juge retient en substance :- que c'est l'association diocésaine, alors propriétaire, qui a fait délivrer congé pour vendre aux consorts Y...- Z... les 18 et 23 mai 2003, la SNC Jolilaur n'ayant acquis l'immeuble que le 26 juin 2003 ;- que ce congé et l'expulsion des locataires, définitivement validés par arrêt du 11 octobre 2005, ne peut être remis en cause et qu'ils ont d'ailleurs restitué les clés ;- qu'ainsi, lorsque les époux A... se sont portés acquéreurs en 2006 d'une partie de cet appartement, qui avait fait l'objet d'une division, il était vide de tout occupant et de façon définitive et régulière et les consorts Y...- Z... ne peuvent se prétendre locataires ni occupants de bonne foi au sens de la loi du 31 décembre 1975, seule applicable à l'espèce. Que partageant entièrement cette analyse la cour, en l'absence de tout élément nouveau de nature à la remettre en cause, confirme le rejet de leur demande d'annulation de cette vente pour violation de leur droit de préemption » (arrêt, p. 3 et 4), ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « M. François X..., M. Frédéric Y... et Mlle Laure Z... demandent à la présente juridiction de prononcer la nullité pour violation du droit de préemption dont bénéficient les locataires de la vente intervenue entre la SNC JOLILAUR et M. Olivier C... le 22 décembre 2006 et de la vente intervenue entre la SNC JOLILAUR et M. & Mme A... en date du 6 juillet 2006. Qu'ils soutiennent en effet que ces ventes ont été opérées en parfaite violation des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, en cas de vente à la découpe. Que la SNC JOLILAUR lorsqu'elle a vendu cet appartement à M. & Mme A... en juillet 2006 n'était tenue d'effectuer aucun congé, ni aucune offre notamment en application de l'article 10 de la loi de 1975. Qu'il convient en effet de rappeler que c'est l'Association DIOCESAINE, en sa qualité de propriétaire de l'ensemble immobilier, qui a fait délivrer congé pour vendre aux locataires les 18 et 23 mai 2003, la SNC JOLILAUR n'ayant acquis l'ensemble de l'immeuble que le 26 juin 2003. Que le 20 février 2004, la SNC JOLILAUR a délivré sommation à M. Frédéric Y... et à Mlle Laure Z... de quitter les lieux, avant de les assigner afin d'expulsion le 15 mars 2004. Que par jugement du tribunal d'instance de MONTPELLIER en date du 22 septembre 2004 confirmé par un arrêt de la Cour d'appel de MONTPELLIER du 11 octobre 2005, l'expulsion de M. Frédéric Y... et de Mlle Laure Z... a été ordonnée et le congé qui leur avait été donné initialement par l'Association DIOCESAINE validés. Qu'ainsi le congé donné à M. Frédéric Y... et à Mlle Laure Z... et leur expulsion ont acquis un caractère définitif, ces derniers ayant d'ailleurs restitué les clés le 15 novembre 2005. Que la SNC JOLILAUR a décidé par la suite de scinder en deux l'appartement occupé initialement par M. Frédéric Y... et Mlle Laure Z.... Qu'ainsi lorsque M. & Mme A... se sont portés acquéreurs de cet appartement qui avait fait l'objet d'une division, aucune démarche préalable ne devait être effectuée par le propriétaire la SNC JOLILAUR, cet appartement étant vide de tout occupant et de façon définitive et régulière. Que dès lors M. Frédéric Y... et Mlle Laure Z... font une application erronée de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui vise expressément et exclusivement un bailleur et ses locataires ou occupants de bonne foi. Qu'au moment de la vente conclue au profit de M. & Mme A..., ils n'étaient ni locataires ni occupants de bonne foi, étant par ailleurs précisé qu'ils n'ont eu la qualité de locataire qu'à l'égard du précédent propriétaire, l'Association DIOCESAINE laquelle amis fin régulièrement à leur bail. Qu'il convient, tenant ces éléments, de débouter M. Frédéric Y... et Mlle Laure Z... de leur demande » (jugement, p. 2) ALORS QUE lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; Que Monsieur Y... et Mademoiselle Z... se sont vu adresser un congé avec offre de vente, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les 18 avril et 23 mai 2003 ; qu'il leur était proposé l'acquisition du logement loué pour un prix global de 178 360 euros ; que le logement qu'ils occupaient a fait l'objet d'une division et a été vendu pour un prix global de 151 000 euros, sans qu'il ne leur soit adressé de nouvelle offre de vente ; Qu'en décidant de les débouter de leur demande en nullité de la vente intervenue en faveur des époux A..., au seul motif de l'existence d'un congé délivré les 18 avril et 23 mai 2003, sans rechercher l'existence d'une fraude à leur droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.