Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 avril 2018, 17-13.512, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-04-05
Numéro d'affaire : 17-13512
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, 2016-11-24
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Ohl et Vexliard, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 24 novembre 2016), que, par acte du 14 septembre 2013, M. Y..., assisté de son curateur, M. B..., a vendu à MM. Z... diverses parcelles de terre ; que M. X... et l'entreprise à responsabilité limitée E... F..., soutenant que le premier bénéficiait d'un bail conclu le 15 décembre 2003, mis à disposition de la seconde, et que leur droit de préemption avait été méconnu, ont assigné M. Y..., M. B... et M. et Mme Z... en annulation de la vente ; que M. Y... a appelé en garantie M. C... et la G... , notaires, qui avaient reçu l'acte de vente ; Attendu que M. X... et l'EARL F... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les terres louées étaient exploitées par l'EARL F... et que M. X..., qui était titulaire du bail, ne démontrait pas participer de manière effective et permanente à l'exploitation, la cour d'appel, sans modifier l'objet du litige ni se contredire, a pu déduire, de ce seul motif, que M. X... et la société F... ne pouvaient bénéficier d'un droit de préemption ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et l'entreprise à responsabilité limitée E... F... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de l'entreprise à responsabilité limitée E... F... et les condamne in solidum à payer à M. Y..., assisté de son curateur, l'UDAF du Tarn-et-Garonne, la somme globale de 2 000 euros, à M. C... et à la G... la somme globale de 2 000 euros, à M. B... la somme globale de 2 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société F... . Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande, formée par M. X... et l'Earl F... , aux fins de voir ordonner la nullité de la vente, par M. Y..., aux époux Z..., par acte notarié du 14 novembre 2013, des parcelles cadastrées section [...] , [...], [...], [...] et [...], AUX MOTIFS QUE aux termes de l'article L.411-1 du code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2 ; que cette disposition est d'ordre public ; qu'aux termes de l'article L.412-5 du code rural et de la pêche maritime, bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé au moins pendant trois ans la profession agricole et exploitant par lui-même ou sa famille le fonds mis en vente : qu'il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même soit pour faire assurer l'exploitation par son conjoint, ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation, ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole ; qu'il est produit un bail sous seing privé non enregistré portant la date du 15 décembre 2003 conclu entre M. Y... et M. X..., aux termes duquel M. Y... donne à bail à ferme à l'Earl F... la ferme sise à [...] comprenant les parcelles section [...] , (terre) 86 (sol) 85 (terre) et 904 (terre) moyennant un fermage de 1097 € pour une superficie de 8 ha 15 a 46 ca ; qu'en l'espèce, les éléments suivants font obstacle à l'ouverture d'un droit de préemption au profit de M. X... ; -il n'y a pas eu prise de possession par le fermier et exploitation effective des biens immobiliers objet du droit de préemption revendiqué ; les parcelles objet de la vente sont les parcelles suivantes : B 1343, 1344, 1346, 1348 et 1349 ; ces parcelles sont issues d'un découpage des parcelles [...] pour la B 1343, B 85 pour la B 1344, et B 904 pour la B 1346 ; que les parcelles [...] et [...] sont devenues les parcelles [...] et [...] ; que les nouvelles parcelles [...] , [...], [...], [...] et [...] correspondent à l'assiette de la maison, des dépendances bâties et d'un verger ; que M. X... n'a jamais pris possession de la maison d'habitation qui abritait le domicile du bailleur, jusqu'à son hébergement en maison de retraite ; qu'il produit des photographies des dépendances dont un hangar qui sont vides de tout matériel, qu'il est établi par des photographies aériennes que le verger est en friches, et n'a jamais été exploité ; qu'il n'est pas contesté que le surplus des parcelles [...] , [...], [...], et 904, non compris dans la vente, est effectivement exploité, ce que confirment les attestations produites par M. X..., étant relevé que l'une d'elles émanant d'un arboriculteur mentionne que « le verger est encore plus en friche aujourd'hui qu'autrefois » ce qui confirme l'absence de prise de possession ; -la contrepartie onéreuse à une prise de possession des biens immobiliers objet du droit de préemption et en particulier des bâtiments n'est pas établie ; le bail du 15 décembre 2003 est ainsi rédigé ; prix du bail : le présent contrat est consenti moyennant un fermage comprenant le loyer des terres fixé à 1097 € ; il est actualisé chaque année.. le preneur s'oblige à payer le fermage en une seule échéance, le 11 novembre de chaque année » ; que s'il est justifié qu'un fermage a bien été régulièrement payé pour un montant de 1000 € de 2005 à 2013, et si l'ensemble des parcelles a bien été déclaré à la Msa, il apparaît d'une part, à la lecture du bail, qu'il n'a jamais été expressément prévu aucune contrepartie à la prise de possession de la maison d'habitation et d'autre part, que la modicité du fermage au regard des prix pratiqués dans le secteur exclut le versement d'un fermage pour les bâtiments d'exploitation ; -qu'enfin, il existe une incertitude sur la personne de l'exploitant, exerçant une exploitation personnelle ; si M. X... est bien titulaire du bail, il exploite le fonds par l'intermédiaire d'une Earl F... , il ne précise par sa participation au sein de cette Earl, et il ne réside pas sur les lieux, mais sur le territoire d'une autre commune ; qu'au vu de ces éléments, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que M. X... et l'Earl F... ne démontrent pas qu'à la date du 11 avril 2013, ou à celle du 14 septembre 2014, ou durant une période voisine de la signature de l'acte authentique de vente, les parcelles litigieuses étaient exploitées, cultivées ou mises en valeur, et qu'ils habitaient dans la maison d'habitation de M. Y... implantée sur la parcelle [...] , de sorte que M. X... et l'Earl F... ne peuvent prétendre bénéficier du droit de préemption de l'article L.412-5 du code rural ; que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de M. X... et de l'Earl F... tendant à l'annulation de l'acte de vente du 14 septembre 2013, outre indemnisation ; qu'il doit en outre être confirmé en ce qu'il a dit que les appels en garantie contre le notaire sont sans objet ; 1) ALORS QUE conformément au bail à ferme formé le 15 décembre 2003, M. Y... a donné à bail à l'Earl F... , preneur, dont M. X... a précisé dans ses conclusions qu'il en était associé, la ferme de [...], comprenant différentes parcelles ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande d'annulation de la vente formée le 14 septembre 2013 entre M. Y... et les époux Z..., portant sur partie des parcelles données à bail, a reproduit les clauses du bail relatives notamment à la qualité de preneur de l'Earl F... mais a relevé aussi qu'une incertitude existait sur la personne de l'exploitant exerçant une activité personnelle, ajoutant que M. X... est titulaire du bail mais qu'il exploite le fonds par l'intermédiaire d'une Earl F... , et ne précise pas sa participation au sein de cette Earl ; qu'en statuant ainsi, par des motifs contradictoires quant à l'identité du preneur à bail rural, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE de surcroît, ces mêmes motifs procèdent d'une dénaturation des conclusions de l'Earl F... et de M. X..., ce dernier ayant précisé être associé de l'Earl F... ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a méconnu les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 3) ALORS QUE conformément aux articles L.412-1 et L.412-5 du code rural, la condition d'exploitation effective des parcelles par le preneur en place à laquelle est suspendu l'exercice du droit de préemption doit se faire en tenant compte de l'ensemble des terres affermées par le bailleur et non pas des seules parcelles vendues ; que la cour d'appel, pour rejeter la demande de nullité de la vente de certaines des parcelles données à bail par M. Y..., a retenu que M. X... ne résidait pas dans la maison, ancien domicile du bailleur, n'utilisait pas le hangar et que le verger était en friche, mais a relevé que le surplus des parcelles non compris dans la vente était effectivement exploité ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé la disposition susvisée.