Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 novembre 2015, 14-21.847, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-11-19
Numéro d'affaire : 14-21847
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2014-05-28
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 28 mai 2014), que le GFA du Gandillon (le GFA), qui avait donné à bail, par acte du 17 mars 2005, des parcelles de vigne à M. X..., a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en résiliation de ce bail en invoquant des manquements du preneur compromettant la bonne exploitation du fonds ; Sur le moyen unique : Attendu que le GFA fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes alors, selon le moyen : 1°/ que les agissements du preneur peuvent justifier la résiliation du bail rural lorsqu'ils sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve, par tous moyens, d'une telle compromission du fonds donné à bail ; qu'une comparaison entre une expertise amiable en début ou en cours de bail et des constats ou expertises opérés postérieurement mettant en exergue les manquements du preneur sont des modes de preuve privilégiés en la matière ; qu'en retenant pourtant que le rapport d'expertise établi en présence des parties au bail par un expert agricole et foncier le 10 mai 2006, sur la base de constatations opérées le 25 mars 2006, soit un an après la conclusion du bail, ne pouvait être probant au motif inopérant qu'il ne s'agissait pas d'un état des lieux établi à l'entrée en jouissance du preneur, quand cette expertise, si elle ne rapportait pas la preuve de l'état des lieux au début du bail, permettait néanmoins aux juges du fond de vérifier si les biens s'étaient dégradés entre le 25 mars 2006 et la date de la demande judiciaire du bailleur en résiliation du bail, la cour d'appel a violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ; 2°/ que le bailleur qui poursuit la résiliation judiciaire du bail doit prouver par tous moyens que les agissements du preneur ont compromis la bonne exploitation du fonds ; qu'en considérant que l'état des lieux réalisé le 26 mars 2006 par l'expert Y... était non probant, aux motifs tout aussi inopérants que les parties au bail ne l'avaient pas signé, bien que présentes lors des opérations d'expertise, et qu'il ne visait pas les rendements rendant impossible une comparaison avec ceux obtenus par M. X..., quand les faits fautifs reprochés au preneur portaient essentiellement sur un mauvais entretien des vignes, d'ailleurs retenu par les premiers juges pour prononcer la résiliation du bail, et qu'il était au demeurant tout à fait possible de prendre en compte les rendements réalisés par le GFA au cours des années précédant la conclusion du bail, la cour d'appel a violé derechef l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ; 3°/ que justifient la résiliation du bail, les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, que les juges du fond doivent constater au jour de la demande judiciaire du bailleur en résiliation ; qu'en se fondant sur un état des lieux du 20 mars 2014 produit par M. X..., dont elle a tiré que, « pour chacune des parcelles, le nombre de manquants, qui n'est que de 5 % pour certaines et indique que la taille est conforme au cahier des charges de l'appellation cognac » et en relevant « qu'à la date à laquelle le tribunal a statué et à laquelle la cour statue, il a été largement remédié aux manquements dénoncés », la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments bien postérieurs au 21 mars 2011, date à laquelle la société bailleresse a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, a encore violé l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime ; 4°/ qu'il n'appartient pas à l'expert judiciaire de porter des appréciations d'ordre juridique sur le litige ; qu'en justifiant son refus de prononcer la résiliation du bail rural litigieux, au motif que l'expert judiciaire A... n'avait pas affirmé que le défaut d'entretien et les dégradations dont souffraient les parcelles étaient de nature à compromettre leur bonne exploitation, quand il n'appartenait pourtant pas à l'expert judiciaire mais à la cour d'appel d'apprécier si les désordres qu'il avait constatés étaient de nature à compromettre le fonds, celle-ci a violé les articles 232 et 238 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'appréciant l'ensemble des éléments de preuve versés aux débats par les parties, peu important que certains fussent établis postérieurement à la saisine du tribunal, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se conformer aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire, a souverainement estimé que les manquements allégués par le bailleur n'étaient pas, à la date de la demande en résiliation judiciaire, de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le GFA du Gandillon aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le GFA du Gandillon à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du GFA du Gandillon ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour le GFA du Gandillon Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le GFA du Gandillon de ses demandes tendant à la résiliation du bail consenti le 17 mars 2005 à M. X..., en application de l'article L 411-31 du Code Rural et à l'expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses demandes indemnitaires relatives à l'indemnité d'occupation et à la remise en état du vignoble, AUX MOTIFS QU'« en application de l'article L 41l-31 du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail peut être prononcée si les manquements du preneur dans l'entretien des biens loués sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'il est notable qu'il n'ait pas été fait d'état des lieux d'entrée, ce qui est imputable au bailleur, et il ne peut être considéré que le document établi en mai 2006, quinze mois après l'entrée dans les lieux de M. X..., en tienne lieu il est d'ailleurs intitulé « état des lieux rapport d'expertise » ; qu'il n'est en outre pas signé par les parties quand bien il est mentionné que M. X... était présent lors de la visite de l'expert ; que ce document est d'ailleurs incomplet en ce qu'il ne vise pas les rendements, de sorte qu'aucune comparaison n'est possible avec les rendements obtenus par M. X... ; il ne précise pas le nombre de pieds ; que s'agissant des manquants, dont le bailleur reproche au preneur le nombre, ce document mentionne pour certaines parcelles l'absence de manquants ou « peu de manquants », mais ne se prononce pas pour les autres, ce dont il peut se déduire qu'il y a des manquants dans une proportion non précisée, de sorte que ceux-ci ne peuvent nécessairement être imputés à M. X... ; qu'en outre, M. X... produit un état des lieux au 20 mars 2014 établi par un expert judiciaire près la cour d'appel d'Orléans, qui note pour chacune des parcelles le nombre de manquants, qui n'est que de 5 % pour certaines, et indique que la taille est conforme au cahier des charges de l'appellation cognac, ce que ne suffit pas à contredire un constat d'huissier postérieur établi à la requête du GFA ; que de plus, la démarche choisie par l'expert judiciaire de procéder à une comparaison entre l'état constaté par M. Y... en 2006 et celui à la date de son expertise est dévaluée par le caractère non probant de « l'état des lieux » initial ; que si l'état des parcelles doit être apprécié à la date de la demande, il n'en demeure pas moins qu'à la date à laquelle le tribunal a statué et à laquelle la cour statue, il a été largement remédié aux manquements dénoncés ; que s'agissant des piquets, il n'est pas établi que l'espacement tous les 5 pieds, au lieu de 3 pratiqué par M. X..., soit nuisible au vignoble, et il est produit des factures d'achat de piquets ; que la mise en place de marquants au soutien de piquets fatigués ne l'est pas davantage et peut avoir un caractère provisoire ; qu'il ressort en outre des pièces produites que le vignoble est dans son ensemble âgé (de l'ordre de 40 ans) de sorte que son état tient pour partie à cet âge, et que de nombreux pieds sont tordus dès 2006, ce qui n'est pas imputable à M. X..., mais ne permet pas le passage d'un tracteur de vigne et oblige à un entretien par un quad, plus étroit (pièce 14 du preneur) ; qu'or l'obligation de replantation incombe en application de l'article 1719 du code civil au bailleur qui ne justifie pas y avoir procédé, ni avoir proposé au preneur de le faire, quand bien même celui-ci n'allègue pas avoir formé une telle demande, étant cependant observé que le litige dure depuis 2010 et était de nature à lui faire éviter une telle demande ; il n'est pas allégué que les manquants aient fait perdre aux parcelles exploitées par M. X... la qualification cognac, qui n'est mise en cause qu'à partie de 35 % de manquants ; que s'agissant de la présence d'herbes dans les vignes, elle existait dès 2006 et avait un caractère ancien, et le bailleur produit un document (pièce 28, vitiflash février 2014 indiquant qu'il faut combiner l'enherbement et la culture et que la couverture végétale des sols en période automnale et hivernale présente de nombreux avantages, de sorte que la présence d'herbes en quantité modérée, herbe enlevée aux périodes utiles ne peut être considérée comme de nature à porter atteinte à une bonne exploitation ; que de plus, M. X... produit de nombreuses factures d'achat de produits phytosanitaires ; que de même, s'agissant des bois morts et de la contamination par l'eutypiose, la durée de contamination est de 6 à 8 ans (pièce 12 du bailleur) de sorte que celle-ci n'est pas nécessairement imputable à M. X... qui n'a pris les vignes à bail qu'en 2005, et ce document indique qu'il est inutile de traiter les parcelles âgées, ce que sont les parcelles en cause ; que la mission de l'expert judiciaire était, au-delà des constatations matérielles, de préciser si les parcelles souffrent d'un défaut d'entretien ou de tout autre cause de nature à compromettre leur bonne exploitation ; or l'expert n'affirme nullement que le défaut d'entretien et les dégradations dont souffrent les parcelles soient de nature à compromettre leur bonne exploitation, se bornant à chiffrer les « dégradations dues à un entretien déficient et travaux à prévoir », lesquels incluent la replantation qui incombe au bailleur, pour un coût d'ailleurs modeste de 3. 899 euros ; qu'enfin, M. X..., qui exploite pour partie en faire valoir direct et pour partie des terres affermées auprès de 3 bailleurs, produit des attestations de ses deux autres bailleurs, qui ne se plaignent pas de son défaut d'exploitation, et une attestation de son expert-comptable qui souligne l'importance de ces 8 ha de parcelles pour l'équilibre de l'exploitation, de sorte que l'intérêt de M. X... à se préoccuper d'une bonne exploitation est évident ; que l'appréciation portée par des voisins et amis de M. Z..., gérant du GFA, n'est pas suffisante à établir la mauvaise exploitation par M. X..., de même que la prise de position du maire de la commune, dont il est allégué que le gérant est l'adjoint, sur le fait que les arbres sur les parcelles du gérant du GFA jouxtant les vignes n'est pas gênante n'engage que lui ; qu'au vu de ces éléments, il apparaît que les quelques manquements imputables au preneur dans l'entretien, mais non dans la culture, des parcelles, en termes de désherbage essentiellement, ne sont pas de nature à porter atteinte à la bonne exploitation du fond, ce qui constitue la condition nécessaire au prononcé de la résiliation du bail ; qu'il s'ensuit que le jugement sera réformé et que le GFA du Gandillon sera débouté de sa demande ; qu'il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur les conséquences d'une résiliation (expulsion, frais de remise en état, indemnité d'occupation) » (arrêt, p. 5 à 7), ALORS, D'UNE PART, QUE les agissements du preneur peuvent justifier la résiliation du bail rural lorsqu'ils sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ; qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve, par tous moyens, d'une telle compromission du fonds donné à bail ; qu'une comparaison entre une expertise amiable en début ou en cours de bail et des constats ou expertises opérés postérieurement mettant en exergue les manquements du preneur sont des modes de preuve privilégiés en la matière ; qu'en retenant pourtant que le rapport d'expertise établi en présence des parties au bail par un expert agricole et foncier le 10 mai 2006, sur la base de constatations opérées le 25 mars 2006, soit un an après la conclusion du bail, ne pouvait être probant au motif inopérant qu'il ne s'agissait pas d'un état des lieux établi à l'entrée en jouissance du preneur, quand cette expertise, si elle ne rapportait pas la preuve de l'état des lieux au début du bail, permettait néanmoins aux juges du fond de vérifier si les biens s'étaient dégradés entre le 25 mars 2006 et la date de la demande judiciaire du bailleur en résiliation du bail, la cour d'appel a violé l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ALORS, D'AUTRE PART, QUE le bailleur qui poursuit la résiliation judiciaire du bail doit prouver par tous moyens que les agissements du preneur ont compromis la bonne exploitation du fonds ; qu'en considérant que l'état des lieux réalisé le 26 mars 2006 par l'expert Y... était non probant, aux motifs tout aussi inopérants que les parties au bail ne l'avaient pas signé, bien que présentes lors des opérations d'expertise, et qu'il ne visait pas les rendements rendant impossible une comparaison avec ceux obtenus par M. X..., quand les faits fautifs reprochés au preneur portaient essentiellement sur un mauvais entretien des vignes, d'ailleurs retenu par les premiers juges pour prononcer la résiliation du bail, et qu'il était au demeurant tout à fait possible de prendre en compte les rendements réalisés par le GFA au cours des années précédant la conclusion du bail, la cour d'appel a violé derechef l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ALORS, EN OUTRE, QUE justifient la résiliation du bail, les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, que les juges du fond doivent constater au jour de la demande judiciaire du bailleur en résiliation ; qu'en se fondant sur un état des lieux du 20 mars 2014 produit par M. X..., dont elle a tiré que, « pour chacune des parcelles, le nombre de manquants, qui n'est que de 5 % pour certaines et indique que la taille est conforme au cahier des charges de l'appellation cognac » et en relevant « qu'à la date à laquelle le tribunal a statué et à laquelle la cour statue, il a été largement remédié aux manquements dénoncés », la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments bien postérieurs au 21 mars 2011, date à laquelle la société bailleresse a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, a encore violé l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ALORS, ENCORE, QU'il n'appartient pas à l'expert judiciaire de porter des appréciations d'ordre juridique sur le litige ; qu'en justifiant son refus de prononcer la résiliation du bail rural litigieux, au motif que l'expert judiciaire A... n'avait pas affirmé que le défaut d'entretien et les dégradations dont souffraient les parcelles étaient de nature à compromettre leur bonne exploitation, quand il n'appartenait pourtant pas à l'expert judiciaire mais à la cour d'appel d'apprécier si les désordres qu'il avait constatés étaient de nature à compromettre le fonds, celle-ci a violé les articles 232 et 238 du code de procédure civile.