Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 septembre 2012, 08-19.214, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-09-05
Numéro d'affaire : 08-19214
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 2008-07-03
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Le Griel, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur les premier, deuxième et troisième moyens, réunis, ci-après annexés : Attendu qu'ayant souverainement retenu que la résiliation amiable du bail consenti à la société Café du Grand Balcon n'était nullement démontrée aux termes des actes de juillet et décembre 1986 auxquels était partie la société SNCC, aux droits de laquelle vient la société Soredic, que la restructuration profonde de l'immeuble pour la création d'un complexe de salles de cinéma ne pouvait se comprendre comme une démolition, que le bail n'avait pas été autrement résilié et qu'ainsi la société Café du Grand Balcon se trouvait, du fait des agissements de la société Soredic, dans l'incapacité d'accéder à ses locaux pour y exploiter le fonds de commerce pour lequel elle avait développé une clientèle propre, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans violer le principe de la contradiction ni se prévaloir indûment de l'autorité de la chose irrévocablement jugée, que la société Café du Grand Balcon devait être réintégrée dans ses locaux et ses préjudices indemnisés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Soredic aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Soredic à payer à la société Café-cinéma du Grand Balcon la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Soredic ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Rennaise de diffusion cinématographique PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SA SOREDIC devra mettre fin à la voie de fait commise par la construction du mur et, en conséquence, ordonné à la SA SOREDIC de démolir le mur construit séparant le local réservé à l'exploitation du snack-bar du hall des cinémas sous astreinte et de remettre les lieux en leur état initial sous astreinte ; AUX MOTIFS QUE la SOREDIC soutient que le bail sur lequel la société CAFÉ DU GRAND BALCON fonde sa demande n'existe plus d'une part comme ayant été résilié à l'amiable, fait dont la société CAFÉ DU GRAND BALCON a fait l'aveu judiciaire dans ses écritures devant le tribunal, d'autre part à raison de la disparition de l'objet du bail commercial, enfin au motif de l'absence d'exploitation de l'activité de bar brasserie ; qu'il n'est plus contesté devant la Cour que le droit de passage tel que défini dans le bail de 1982 n'existe plus ; que par ailleurs, aux termes du bail à construction daté du 15 juillet 1986, il était prévu la "restauration" emportant la "création d'un complexe de cinq salles de cinéma d'une contenance de ... mille cent cinquante quatre fauteuils, nécessitant une refonte des locaux de la SCI DU VAL DE SAIRE", le coût de l'opération étant arrêté à la somme de 7.402.935 F ; qu'il a été ainsi opéré une modification totale de la répartition des surfaces, des structures et des volumes ; que cependant, il ne saurait être tiré de ces modifications l'existence d'une résiliation amiable ou d'une disparition de l'objet du bail comme prétendu par la société SOREDIC ; qu'en effet, la clause spécifique du contrat du 15 juillet 1986, ci-dessus précisée, établit la volonté expresse tant de la SCI DU VAL DE SAIRE que de la SNCC de maintenir l'activité de la SARL CAFÉ DU GRAND BALCON dans les locaux litigieux, conformément aux dispositions applicables au droit de la propriété commerciale ; que de même, la signature, le 4 décembre 1986, du contrat de gérance libre, consenti par la société CAFÉ DU GRAND BALCON à la société SNCC, aux droits de laquelle vient la société SOREDIC démontre la commune intention des parties de poursuivre le bail, support de la location gérance ; qu'il est d'ailleurs produit aux débats les factures émises par la société SOREDIC pour l'année 1992 ainsi libellées : "loyer suivant bail et avenant de modification du 29 mai 1984", ce qui vaut reconnaissance de la pérennité des relations contractuelles ; qu'il est constant qu'aucun acte de sous-location n'a été signé en exécution de la clause du contrat du 15 juillet 1986 ; que cependant cette constatation faite par la société CAFÉ DU GRAND BALCON dans ses écrits de procédure ne saurait valoir aveu judiciaire de l'inexistence ou de la disparition du bail alors qu'elle a toujours prétendu qu'en l'absence de régularisation d'un tel acte, le bail s'était poursuivi "selon les conditions initiales" ; que par ailleurs, la restructuration, même importante, des locaux, ne peut être assimilée, comme prétendu par la société SOREDC, à une démolition, laquelle ne peut s'entendre que d'une destruction, et la SOREDIC est en conséquence infondée à solliciter l'application de l'article 16 du bail de 1982, aux termes duquel le bail sera résilié de plein droit sans indemnité "si l'immeuble devait être démoli" ; qu'enfin l'assiette du bail initial si elle a été modifiée n'a pas disparu comme prétendu par la société SOREDIC puisque les surfaces demeurent et qu'il était contractuellement prévu une réaffectation ; que concernant l'objet du bail, la société SOREDIC admet dans ses écritures qu'il était déterminé comme "l'exercice de tous commerces et notamment l'exploitation d'un fonds de commerce de café-hôtel-restaurant" ; qu'or, par arrêts de la Cour d'appel de ROUEN du 4 avril 2000 et de la Cour d'appel de CAEN du 23 octobre 2003, il a été irrévocablement jugé que malgré l'exploitation dans les mêmes lieux, de salles de cinéma, la société CAFÉ DU GRAND BALCON disposait d'une clientèle spécifique constituant l'élément essentiel d'un fonds de commerce, caractérisant l'existence propre du fonds lui appartenant ; qu'alors que le bail était "tous commerces", la société SOREDIC est dès lors infondée à prétendre que l'objet du bail aurait disparu au seul motif que l'activité "hôtel-restaurant" a été remplacée par celle de "snack", puisque nonobstant cette modification économique - qui ne pourrait être discutée que dan le cadre d'un litige relatif à l'application des règles de la déspécialisation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce - l'objet du bail tel que ci-dessus perdurait ; que par ailleurs, le tribunal a justement considéré que l'article 1723 du Code civil n'étant pas d'ordre public, seul le preneur peut s'en prévaloir, ce qu'il s'est abstenu de faire, et que le bail ne peut être considéré comme résilié pour ce motif ; que la SOREDIC soutient également que le bail a été résilié de plein droit en conséquence du non paiement des loyers par la société CAFÉ DU GRAND BALCON ; que cependant, en application des dispositions légales relatives aux baux commerciaux la résiliation d'un bail pour ce motif est régie par une procédure spécifique que le bailleur ne justifie pas en l'espèce avoir mise en oeuvre ; que ce moyen est en conséquence infondé ; qu'enfin, la société SOREDIC soutient que l'action de la société CAFÉ DU GRAND BALCON, qui avait pour but de lui permettre d'exploiter la clientèle de son fonds de commerce en bénéficiant de "la commercialité d'environnement", de l'apport de clientèle fréquentant les salles de cinéma voisines exploitées par la SOREDIC ne se justifie plus puisque d'une part l'ensemble du complexe de cinémas est resté pendant plus d'un an, et personne n avait accès, d'autre part l'immeuble a été vendu et les salles de cinéma sont désormais exploitées par une société tierce locataire du nouveau propriétaire, la ville de CHERBOURG ; que cependant, il a été irrévocablement jugé par la cour d'appel de ROUEN que si les chances d'affaires du snack-bar étaient évidemment liées à l'activité du complexe cinématographique, cette activité procurait seulement au dit snack-bar la commercialité d'environnement inhérente à l'exploitation même d'un fonds, que l'inclusion matérielle d'une activité dans une autre qui lui sert de cadre n'est nullement incompatible avec l'existence d'une clientèle propre et que le snack-bar disposait d'une telle clientèle, élément essentiel de son fonds de commerce ; que la SOREDIC est donc infondée à prétendre que le défaut d'exploitation consécutif à la fermeture du complexe cinématographique aurait entraîné la disparition du fonds de snack-bar ; que par ailleurs, en exécution de la clause figurant à l'acte de vente du 22 décembre 2005, ci-dessus précisé, le départ de la SOREDIC et le transfert de propriété de l'immeuble ne rendent pas sans objet les réclamations de la société CAFÉ DU GRAND BALCON à l'encontre de la société SOREDIC ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être considéré d'une part que l'objet du bail initial n'a pas disparu, d'autre part que nonobstant les termes inappropriés du contrat du 15 juillet 1986 "l'immeuble objet des présentes est libre de toute location", la preuve n'est pas rapportée d'une résiliation amiable du bail, mais au contraire de la commune intention des parties de poursuivre l'exécution du bail de 1982 modifié par avenant du 29 mai 1984 ; que la société CAFÉ DU GRAND BALCON, qui était titulaire d'un bail pouvait valablement conclure le contrat de gérance du 4 décembre 1986 et le jugement sera également confirmé de ce chef ; ET ENCORE AUX MOTIFS, sur la démolition du mur, que la SA SOREDIC a fait édifier une cloison séparative entre l'espace restauration et le hall du cinéma ; que la SA SOREDIC soutient qu'elle pouvait parfaitement faire édifier une telle cloison dans la mesure où cette cloison est conforme aux normes d'isolation en matière d'incendie et a fait l'objet d'une étude de faisabilité, avant réalisation à sa demande, et ce alors que la clientèle de la société CAFÉ DU GRAND BALCON dispose d'un accès indépendant par le numéro 51 de la rue ; que cependant, il a été irrévocablement jugé par arrêt de la cour de VAEN du 23 octobre 2003 qu'entre janvier et mars 2001 la société SOREDIC a fait édifier un mur dans le hall d'entrée du cinéma et ce non pour permettre - ainsi qu'elle le prétend fallacieusement - l'exploitation en totale indépendance de la société CAFÉ DU GRAND BALCON puisque le snack-bar est désormais privé de tout accès au public, mais pour mettre obstacle à toute possibilité d'exploitation, et que si le rapport du service de sécurité incendie conclut que ces travaux offrent toute garantie de sécurité pour le public et l'établissement cinématographique, ce fait est étranger aux possibilités commerciales d'exploitation du bar, agissements fautifs, que la société SOREDIC a été condamnée à réparer ; que l'édification d'une telle cloison étant constitutive d'une voie de fait, le tribunal a justement ordonné la démolition et le jugement sera confirmé de ce chef ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il a déjà été jugé que, même si le rapport du service de sécurité incendie conclut que les travaux offrent toute garantie de sécurité pour le public de l'établissement cinématographique, ce fait est étranger aux possibilités d'exploitation du bar ; qu'en effet, il est prévu contractuellement, que l'exploitation du bar soit se faire dans l'enceinte des locaux exploités par le cinéma ; que de plus, la SA SOREDIC, en tant que bailleur, doit permettre à son preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les meilleures conditions ; qu'au surplus, même si la SARL CAFÉ DU GRAND BALCON bénéficie d'une clientèle propre, du fait de l'inclusion matérielle de son activité dans celle du cinéma qui lui sert de cadre, ses chiffres d'affaires sont liés à l'activité du complexe cinématographique ; qu'ainsi, en édifiant une telle cloison, la SA SOREDIC commet une voie de fait en ne permettant pas à son preneur l'exploitation normale de son fonds de commerce ; 1°) ALORS QUE le contrat n'a de force obligatoire qu'entre les parties, et n'exprime la volonté que de celles-ci ; qu'en l'espèce, le contrat de gérance libre du 4 décembre 1986 a été conclu entre la société LE CAFÉ DU GRAND BALCON, et la SNCC, qui n'était pas partie au bail des 16 et 23 décembre 1982 ; que réciproquement, la SCI du VAL DE SAIRE, partie au bail des 16 et 23 décembre 1982, n'était en revanche pas partie au contrat de libre gérance du 4 décembre 1986 ; qu'il s'en évinçait que la conclusion de ce dernier contrat ne pouvait, par hypothèse, révéler la commune volonté des parties au bail des 16 et 23 décembre 1982 de voir ledit bail se poursuivre, en l'absence d'identité des parties aux deux contrats ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1156 et 1165 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le bail à construction conclu le 15 juillet 1986 stipulait explicitement que l'immeuble en faisant l'objet était libre de toute location ; que ce bail à construction prévoyait en outre la conclusion d'une sous-location consentie par le bailleur et le preneur à bail à construction, au bénéfice de la société LE CAFÉ DU GRAND BALCON, laquelle sous-location n'aurait eu aucun objet si le bail de 1982 consenti à la société LE CAFÉ DU GRAND BALCON n'avait pas été résilié ; qu'en se contentant de relever le caractère « inapproprié » des termes du contrat du 15 juillet 1986 précisant que le local était libre de toute location, et en retenant une commune intention des parties au bail de 1982 d'en poursuivre l'exécution, sans s'expliquer suffisamment sur les circonstances précitées, révélant, à tout le moins, que le bailleur considérait le bail de 1982 avait pris fin, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134,1156 et 1165 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le juge ne peut, sauf à méconnaître le principe du contradictoire, se fonder sur des pièces qui n'ont pas été régulièrement communiquées aux parties ; qu'en l'espèce, il ne résulte ni des énonciations de l'arrêt attaqué, ni des conclusions récapitulatives de la SARL CAFÉ-CINÉMA DU GRAND BALCON, ni de son bordereau de communication de pièces, qu'aient été produites aux débats les factures émises par la société SOREDIC pour l'année 1992 ainsi libellées : "Loyer suivant bail et avenant de modification du 29 mai 1984" ; qu'en se fondant dès lors sur de telles pièces, la Cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire, et violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE l'article 16 du bail des 16 et 23 décembre 1982 stipulait que «si par cas fortuit, force majeure ou toute autre cause l'immeuble devait être démoli ou déclaré insalubre, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité du bailleur» ; qu'en l'espèce, en relevant, pour écarter la résiliation du bail, que la restructuration importante des locaux ne pouvait être assimilée à une démolition, s'entendant d'une destruction, sans cependant rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si la restructuration de l'immeuble n'avait pas été précédée d'une démolition totale, à l'exception de la seule façade de l'immeuble, conservée pour des raisons architecturales, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ; 5°) ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances observer et faire observer la contradiction ; qu'en soulevant d'office le moyen tiré de ce qu'en application des dispositions légales relatives aux baux commerciaux, la résiliation d'un bail pour défaut de paiement des loyers est régie par une procédure spécifique dont le bailleur ne justifiait pas la mise en oeuvre, sans provoquer les observations préalables des parties, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 6°) ALORS QUE dans ses conclusions récapitulatives (p. 6 85 7), la société SOREDIC faisait valoir que les locaux étaient restés fermés et inexploités depuis le 6 janvier 2004, de sorte que la disparition de clientèle était consécutive à cette fermeture ; qu'en se référant, pour écarter une telle disparition, à un précédent arrêt de la Cour de ROUEN du 4 avril 2000, ne pouvant par hypothèse révéler l'absence de disparition de la clientèle depuis 2004, la Cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant, et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ; 7°) ALORS QUE les motifs d'un jugement, fussent-ils le soutien nécessaire de la décision, n'ont pas l'autorité de la chose jugée, laquelle s'attache au seul dispositif ; qu'en estimant néanmoins qu'il avait été irrévocablement jugé par un arrêt de la Cour d'appel de ROUEN du 4 avril 2000 qu'il existait une clientèle propre au snack-bar, quand seuls les motifs de cette décision, et non son dispositif, évoquaient cette question, la Cour d'appel a violé l'article 480 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1351 du Code civil. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné à la SA SOREDIC de remettre à la SARL CAFÉ DU GRAND BALCON les clefs de l'entrée commerciale principale de l'Odéon Central 5 sis 51 rue du Maréchal Foch à CHERBOURG, les clefs de la porte extérieure de la cave, celle de la porte située entre le sas menant à la cave et au bar, ainsi que les clefs du local constituant son siège social ; AUX MOTIFS QUE la SARL CAFÉ DU GRAND BALCON sollicite que lui soit remise la clef des locaux d'exploitation et d'un bureau servant de siège social ; qu'il résulte des photographies et des actes produits que lors du bail d'origine il n'existait qu'un seul accès à l'ensemble de l'immeuble, situé au numéro 51, et que le numéro 51 bis a été créé lors de la transformation des lieux en 1986, sans ventilation entre les deux lots ; qu'il a été irrévocablement jugé par les arrêts précités que le numéro 51 bis constitue le seul accès au public desservant l'entrée au hall de cinéma et au snack-bar situé dans ce hall et que la SOREDIC a changé des serrures de la porte d'accès principale et conservé les nouvelles clés malgré les réclamations de la société CAFÉ DU GRAND BALCON (courriers du 6 novembre, 15 novembre, 22 novembre 1991, 6 mai 1994) ; que dans la mesure où l'exploitation du snack-bar est implantée dans l'enceinte des locaux d'exploitation du cinéma, la SA SOREDIC se doit de permettre à son preneur d'avoir accès librement à son commerce, notamment par l'entrée commerciale principale afin de lui permettre d'exploiter son fonds de commerce, les horaires d'ouverture du snack-bar et du cinéma étant différents ; que la SA SOREDIC a donc été justement condamnée à remettre les clefs de l'entrée principale située au numéro 51 bis ainsi que les clefs des portes desservies par la porte située au numéro 51, et le jugement sera confirmé de ce chef ; que, concernant la clé du bureau, le tribunal a rejeté la demande au motif qu'aux termes du constat d'huissier le siège social de la société CAFÉ DU GRAND BALCON se situait au numéro 51 alors que le bureau par lui revendiqué se trouve au 51 bis ; que, cependant , il a été irrévocablement jugé par l'arrêt du 23 octobre 2003 que concernant, le local situé à mi-étage, la société SOREDIC s'en est déclarée propriétaire pour l'avoir acquis lors de la cession, que cependant, il n'était pas expressément inclus dans l'acte de cession, que l'expert a constaté qu'il constituait le siège social de la société CAFÉ DU GRAND BALCON et que toutes les archives commerciales, sociales et juridiques y étaient entreposées, situation nécessairement antérieure à la cession puisque postérieurement à cette date la société CAFÉ DU GRAND BALCON n'a plus eu accès à ces locaux ; que pour ces motifs, la SOREDIC a été condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux occupés sans droit ni titre par la SOREDIC, dont la société CAFÉ DU GRAND BALCON était injustement privée ; que sa réclamation en remise des clés de ce bureau est donc fondée et le jugement sera réformé de ce chef étant précisé de nouveau que nonobstant la vente de l'immeuble la société CAFÉ DU GRAND BALCON reste recevable, en application de la clause figurant à l'acte du 22 décembre 2005, à adresser ses réclamations à la SOREDIC ; 1°) ALORS QUE la cassation du chef de dispositif attaqué par le premier moyen de cassation entraînera en application de l'article 624 du Code de procédure civile la cassation du chef de dispositif critiqué par le deuxième moyen de cassation qui est dans la dépendance de la reconnaissance d'un titre locatif au profit de la société CAFÉ DU GRAND BALCON. 2°) ALORS QUE les motifs d'un jugement, fussent-ils le soutien nécessaire de la décision, n'ont pas l'autorité de la chose jugée, laquelle s'attache au seul dispositif ; qu'en l'espèce, en se référant à tort à l'autorité de la chose irrévocablement jugée qui se serait attachée aux motifs de l'arrêt de la cour d'appel de Caen du 23 octobre 2003, la cour d'appel a violé les articles 480 du Code de procédure civile, et 1351 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société SOREDIC à payer à la société CAFÉ DU GRAND BALCON la somme de 30.000  en réparation de son préjudice commercial ; AUX MOTIFS QUE, sur la réparation du préjudice commercial, la réclamation objet de la présente procédure porte sur la période postérieure à la construction du mur soit janvier 2001 et plus précisément sur les années 2001, 2002, 2003 ; que la SOREDIC est donc infondée à prétendre que le préjudice réclamé a déjà été indemnisé ; que les commentaires des exercices comptables 2004 et 2005 sont également sans intérêt pour l'objet du litige puisque les réclamations ne portent pas sur ces années, étant précisé surabondamment qu'il ne saurait être reproché à la société CAFÉ DU GRAND BALCON d'avoir inscrit à son bilan les sommes perçues en exécution des condamnations prononcées à son profit à l'encontre de la société SOREDIC ; que de même est étrangère au présent litige la procédure pendante à l'encontre du locataire exploitant actuellement le complexe cinématographique, qui concerne la période postérieure à la vente, alors que la société SOREDIC fait justement observer que l'obligation mise à sa charge par la clause insérée dans l'acte du 22 décembre 205 est limitée à la période antérieure ; que lors de l'expertise judiciaire ordonnée par le jugement du 5 février 1993 dont les termes ont été repris par l'arrêt du 23 octobre 2003, l'expert avait déterminé une recette journalière moyenne de 623,54 et, sachant qu'un bar a un rapport net sur sa recette d'environ 30 % avait fixé un bénéfice journalier à la somme de 187,10 F (en réalité 187,06 F), soit un bénéfice mensuel de 5.613 F (en réalité 5.612 F, soit 855,54 ) non contesté utilement par les appelants, le rapport établi par la société DELOITTE produit en cause d'appel par la société SOREDIC ne comportant aucune critique à cet égard, soit pour les trois années sur lesquelles porte la réclamation la somme de : 855,54 x 36 = 30.799,44  ; que la demande à concurrence de 30.000  est donc justifié et le jugement sera réformé de ce chef ; ALORS QUE la cassation du chef de dispositif attaqué par le premier moyen de cassation entraînera en application de l'article 624 du Code de procédure civile la cassation du chef de dispositif critiqué par le troisième moyen de cassation qui est dans la dépendance de la reconnaissance d'un titre locatif au profit de la société CAFÉ DU GRAND BALCON. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société SOREDIC à payer à la société CAFÉ DU GRAND BALCON la somme de 15.000  à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS QU'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus analysés que depuis septembre 1991 et malgré les diverses décisions de justice rejetant son argumentation, la société SOREDIC multiplie les agissements malveillants, les voies de fait et les procédures dans le seul but de nuire à la société CAFÉ DU GRAND BALCON et de l'empêcher d'exploiter un fonds qui lui appartient, lui occasionnant un préjudice important qui s'aggrave au fil du temps ; que le préjudice subi de ce chef depuis l'arrêt du 23 octobre 2003 sera évalué à la somme de 15.000 , et le jugement sera complété sur ce point ; 1°) ALORS QUE la réparation allouée à la victime ne peut être supérieure à son préjudice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a alloué à la société CAFÉ DU GRAND BALCON une somme de 30.000 euros au titre son préjudice commercial d'exploitation; que la cour d'appel a encore constaté que la société SOREDIC n'avait à répondre du préjudice d'exploitation de la société CAFÉ DU GRAND BALCON que pour la période antérieure à l'acte de vente du 22 décembre 2005 ; qu'en allouant cependant, par arrêt du 3 juillet 2008, une somme de 15.000 euros, au titre d'un préjudice d'exploitation important qui s'aggrave au fil du temps, sans permettre de vérifier que le préjudice ainsi réparé était distinct de celui déjà réparé au titre du préjudice commercial, ni de s'assurer qu'il n'était pas afférent à une période au titre de laquelle la société SOREDIC ne pouvait voir sa responsabilité engagée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe de la réparation intégrale, ensemble l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE, en toute hypothèse, la cassation du chef de dispositif attaqué par le premier moyen de cassation entraînera en application de l'article 624 du Code de procédure civile la cassation du chef de dispositif critiqué par le quatrième moyen de cassation qui est dans la dépendance de la reconnaissance d'un titre locatif au profit de la société CAFÉ DU GRAND BALCON.