Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 décembre 2014, 13-23.661, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-12-16
Numéro d'affaire : 13-23661
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans, 2013-06-24
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Le Bret-Desaché

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'il n'était pas établi que M. et Mme X..., propriétaires à l'origine des parcelles sur lesquelles se trouvait M. Y..., aient réclamé le paiement du fermage à M. Y..., ni que celui-ci ait payé de tels fermages postérieurement à 2005, et souverainement retenu que ni les courriers qui avaient pu être échangés entre M. et Mme X... et M. Y..., notamment à l'occasion de la délivrance d'un congé à sa grand-mère, ni la délivrance d'un nouveau congé tant à cette dernière qu'à M. Y... quatre ans après le premier, ne constituaient une manifestation claire et non équivoque du consentement des bailleurs, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que M. Y... ne pouvait se prévaloir d'une cession de bail à son profit, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. Y... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que M. Franck Y... n'était pas titulaire d'un bail rural portant sur une superficie de 85 a 50 ca, située sur la parcelle cadastrée YE 40 sur la commune de Fondettes, et de l'avoir débouté de l'ensemble de ses demandes, AUX MOTIFS QU' « il est constant que, par acte sous seing privé en date du premier novembre 1990, M. et Mme X... ont conclu un bail écrit avec Mme Suzanne X..., laquelle a manifestement pris la suite de son époux qui, ainsi que l'indique l'appelant, cultivait, depuis 1986, la même partie de parcelle qui faisait l'objet d'un bail verbal au profit de Germain Y... ; que Suzanne Y... est donc devenue locataire d'une superficie approximative de 8.350 mètres carrés à prendre sur la parcelle YE 40 moyennant un loyer de 3,34 quintaux payable à terme le premier novembre de chaque année ; qu'il n'est plus contesté que cette convention, qui relevait, lorsqu'elle a été conclue, de la législation sur les petites parcelles, est soumise au statut d'ordre public des baux ruraux depuis l'arrêté du préfet d'Indre et Loire en date du 31 décembre 2002; qu'en 2000, la partie de parcelle litigieuse était donc encore soumise aux baux applicables aux petites superficies dont l'article L 411-3 du code rural, alors applicable, prévoyait qu'ils ne peuvent déroger aux dispositions de l'article L 411-35 du même code ; que ce dernier article dispose qu'une cession de bail peut être consentie au profit d'un descendant du preneur avec l'agrément du bailleur ; que le consentement de ce dernier peut être tacite, à condition qu'il soit démontré qu'il a donné, avant le transfert du bail, une acceptation dépourvue de caractère équivoque ; que, pour démontrer l'existence d'une telle acceptation, Franck Y... fait valoir que M. et Mme X... lui ont personnellement adressé des factures de fermages, ont encaissé les loyers payés sur le compte de son exploitation personnelle, et ce y compris après avoir été informés par son courrier du 31 mars 2006 qu'il revendiquait la qualité de locataire ; qu'ils n'ont jamais contesté sa revendication d'un bail consenti à son profit mais lui ont, au contraire, fait signifier par huissier de justice, le 25 janvier 2010, la réitération du congé délivré en février 2006 ; que l'appelant ne verse cependant aux débats aucune pièce permettant de vérifier, qu'ainsi qu'il le soutient, M. et Mme X... se déplaçaient à son domicile pour venir quérir les fermages, mais qu'il produit au contraire un courrier rédigé par ses soins en décembre 2005 qui démontre que le montant des fermages était adressé par voie postale ; que les bailleurs versent aux débats l'intégralité du double des facturations qu'ils ont adressées au titre des loyers depuis 1992, ces doubles étant établis grâce à la duplication, par papier carbone, de la lettre originale adressée à la locataire ; que toutes ces factures ont été envoyées, dans les mêmes termes inchangés entre 1992 et 2005, à "Mr X... les aqueducs à Luynes", ce qui est le domicile de Germain et Suzanne Y..., alors que les deux courriers adressés par les époux X... à Franck Y... lui ont été adressés à son domicile personnel de Villeronde situé sur la même commune ; que, pour démontrer que ces demandes en paiement lui étaient cependant personnellement envoyées, l'appelant prétend inexactement que le siège de son exploitation serait établi lieudit les aqueducs depuis l'année 2000, alors que l'intégralité de ses propres pièces, et notamment ses comptes bancaires et les attestations qui lui ont été délivrées par la MSA, font exclusivement état de son adresse de Villeronde ; qu'aucun des doubles des factures ne porte la mention du prénom de l'appelant et que, si ce dernier produit, pour la première fois devant la cour, la photocopie d'une facture du 2 novembre 2000 sur laquelle le prénom "Franck" a été ajouté après "Mr Y...", il apparaît très clairement que ce prénom est inscrit avec une encre plus foncée que le reste de la lettre ; qu'il appartenait à Franck Y..., au regard de la discordance entre cette pièce et le double de cette même facture versé aux débats par les époux X..., de produire le document original, ce qu'il n'a pas fait, et que sa pièce communiquée en photocopie sera écartée comme étant insuffisamment probante ; par ailleurs que si l'appelant verse aux débats deux photocopies de chèques qu'il a établis sur son compte personnel, le 5 décembre 2005 et le 29 mars 2008, à l'ordre de M. et Mme X..., il ne produit aucun document permettant de vérifier que ces chèques ont été encaissés par les époux X..., qui le contestent, et ne justifie pas plus du paiement des autres fermages au moyen de son compte personnel, la mention de tels paiements portés de sa seule main en bas des factures adressées par les époux X... au domicile de sa grand-mère étant, à l'évidence, dépourvue de toute force probante ; que c'est avec une certaine mauvaise foi que Franck Y... verse aux débats des récépissés de fermages qu'il a lui-même rédigés de 2005 à 2009 au nom de M. et Mme X..., mais qui n'ont jamais été signés par ces derniers ; que c'est enfin à bon droit que M. et Mme X... font observer que, même si Franck Y... s'était acquitté d'une partie du montant des fermages depuis l'année 2000, cette circonstance serait à elle seule insuffisante pour établir leur acceptation non équivoque de la cession de bail, puisqu'ils se trouvaient dans l'ignorance des conventions ayant pu être passées entre l'appelant et sa grand-mère; ET ENCORE AUX MOTIFS QUE « par ailleurs, par courrier en date du 8 février 2006, les bailleurs ont fait connaître à Mme Suzanne Y... qu'ils avaient fait borner leur parcelle, ne reconduiraient plus l'accord amiable signé le premier novembre 1990, et reprendraient leur terrain le premier novembre 2006 ; que, dans un courrier adressé le même jour à Franck Y..., à son domicile de Villeronde, M. et Mme X... écrivaient : "Vous cultivez pour votre grand-mère une partie du terrain situé au lieudit le Bois Farault à Fondettes et je vous informe que ce terrain vient d'être reborné. Vous trouverez chez votre grand-mère un plan que le géomètre vient de nous remettre et je vous prierai de respecter ces bornes. D'autre part, suite à 1'accord amiable signé avec vos grands-parents en novembre 1990, nous vous informons que nous reprenons ce terrain au plus tard le premier novembre 2006"; que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il est démontré, par ces deux courriers, que les bailleurs considéraient que Suzanne Y... était l'unique bénéficiaire de la location de leur bien et ne faisaient qu'informer son petit-fils, en sa qualité expressément précisée d'exploitant de ce fonds pour le compte de la locataire, de la pose de bornes et de la future reprise de la partie donnée à bail ; que, par lettre recommandée en date du 31 mars 2006, Franck Y... a fait connaître aux époux X... qu'il était étonné de leur lettre puisqu'il était lui-même leur locataire depuis 2000 ; que l'absence de réponse apportée par les époux X... à ce courrier, comme à la seconde lettre qui leur a été adressée par l'appelant en octobre 2006 ne suffit pas à démontrer leur approbation des affirmations qui y étaient contenues, l'accord donné par le propriétaire à la cession du bail ne pouvant jamais résulter de son silence, lequel ne constitue pas une manifestation claire et non équivoque de son consentement ; que la notification à Franck Y..., le 25 janvier 2010, d'une réitération du congé délivré en février 2006, ne démontre pas plus la reconnaissance, par les bailleurs, de sa qualité de locataire, puisque les époux X... ont fait délivrer ce même acte à Mme Suzanne Y... et qu'ils exposent avec pertinence qu'ayant été informés par les courriers de l'appelant que leur locataire avait cessé d'exploiter, ils ont estimé nécessaire, pour préserver leurs droits, de faire signifier le même acte à Franck Y..., qui occupait les terres et revendiquait la qualité de locataire, même si eux-mêmes la lui déniaient ; qu'en tout état de cause, une telle délivrance intervenue en 2010, ne peut caractériser une acceptation du nouveau locataire antérieure à la cession de bail ; qu'il résulte de cet exposé que Franck Y... ne peut se prévaloir d'aucune acceptation non équivoque, par M. et Mme X..., de la cession à son profit du bail qu'ils avaient consenti à Suzanne Y... ; que cette cession, qui a été illicitement opérée, est donc inopposable aux bailleurs, et que l'appelant n'est pas bénéficiaire d'un bail rural mais est bien, comme le mentionne l'acte notarié de vente, occupant sans droit ni titre de la partie de parcelle litigieuse et dépourvu de la qualité de preneur exigée par les articles L 412-1 et suivants du CRPM pour exercer un droit de préemption » ; ALORS, D'UNE PART, QUE la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tous moyens ; qu'est ainsi fondé à solliciter la reconnaissance de sa qualité de fermier l'exploitant qui a mis pendant plusieurs années personnellement en valeur les parcelles du propriétaire et a réglé les fermages sans opposition ni protestation de ce dernier ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait, tout en reconnaissant que M. Franck Y... exploitait seul la parcelle YE 40, à la suite de sa grand-mère, Mme Suzanne Y... qui avait fait valoir ses droits à la retraite depuis l'année 2000, qu'il avait réglé les fermages directement aux propriétaires bailleurs, sans opposition ni protestation de ces derniers, lesquels, après lui avoir notifié le 8 février 2006 leur désir de reprendre la parcelle, l'avaient laissé en place et s'étaient bornés à réitérer le congé par acte du 25 janvier 2010, ce dont il résultait l'existence d'un bail direct entre les parties, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en toute hypothèse, l'agrément du bailleur à la cession d'un bail peut être donné de manière tacite et peut, en particulier, résulter de son comportement même postérieur à la cession ; que dès lors, en se déterminant comme elle l'a fait, tout en relevant que les bailleurs avaient accepté sans protestation ni réserve les fermages versés par M. Franck Y... pendant plusieurs années, avaient correspondu avec lui, reconnaissant en particulier qu'il cultivait la parcelle en litige, et lui avaient notifié une réitération de congé par acte du 25 janvier 2010, la cour d'appel n'a pas, de ce chef également, donné une base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime.