Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 octobre 2018, 17-21.677, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-10-11
Numéro d'affaire : 17-21677
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2016-06-09
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 4 du décret du 30 janvier 2002, ensemble l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ; Attendu qu'est décent un logement ayant un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ; que le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond ; que la surface habitable est calculée sans tenir compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2016), que, le 21 juillet 1985, Guy Y..., aux droits duquel viennent Mmes Monique, Bénédicte et Stéphanie Y... et MM. Hugues et Laurent Y... (les consorts Y...), a donné à bail un logement à M. X... ; qu'après lui avoir délivré un congé motivé par la taille insuffisante du logement, les consorts Y... ont assigné M. X... en validation du congé et en expulsion ; Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt relève qu'aux termes de son rapport, l'expert conclut que la surface habitable est de 7,30 m3 et le volume habitable de la zone dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 2,20 m est de 19,20 m3 et que, compte tenu du volume des zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m, le volume total de la pièce est de 20,25 m3 et retient que la chambre donnée à bail à M. X... est d'une surface et d'un volume insuffisants au regard des articles 1er et 4 du décret du 30 janvier 2002 ; Qu'en statuant ainsi, en ne prenant en considération que les parties de locaux ayant une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne les consorts Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts Y... à payer une somme globale de 3 000 euros à la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 5 janvier 2012 à M. X... par les consorts Y... avec effet au 1er août 2012, d'avoir ordonné, en conséquence, l'expulsion de M. X... des locaux situés [...] , ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est et d'avoir fixé au montant du loyer augmenté des charges le montant de l'indemnité d'occupation due par M. X... depuis le 1er août 2012 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le bien fondé du congé, pour conclure à l'infirmation du jugement déféré, Monsieur Brahim X... fait valoir qu'il n'est pas établi que les lieux loués sont indécents et donc impropres à l'habitation ; que se fondant sur les conclusions de l'expert judiciaire, les consort Y... soutiennent que la chambre donnée en location à Monsieur Brahim X... ne répond plus aux normes d'habitabilité imposées, tant par l'effet du règlement sanitaire de la ville de Paris, que par le décret du 30 janvier 2002, qu'il ne peut leur être fait grief d'avoir consenti une location sur ce bien dès lors qu'elle est intervenue bien antérieurement à l'entrée en vigueur du décret précité ; qu'aux termes de l'article 1 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent "un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret" et aux termes de l'article 4 du même décret "le logement dispose au moins d'un pièces principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes" ; qu'aux termes de son rapport déposé le 5 novembre 2015, Monsieur E... , expert désigné par arrêt avant-dire droit en date du 2 avril 2015, conclut que la surface habitable est de 7,30 m² et le volume habitable de la zone dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 2,20 m, est de 19,20 m3, et que compte tenu du volume des zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m, le volume total de la pièce est de 20,25 m3 ; que force est donc de constater que la chambre donnée à bail à Monsieur Brahim X... est d'une surface et d'un volume insuffisants au regard des textes susvisés applicables puisque pour calculer le volume habitable, seules doivent être prises les hauteurs sous plafonds supérieures à 2,20 m ; qu'il ne peut être remédié par la réalisation de travaux, à l'indécence des lieux dès lors que celle-ci est liée exclusivement à la surface des lieux qui est inférieure à 9 m² et au volume habitable inférieur à 20 m3 ; que si l'article 1719 du code civil dispose notamment en son 1° que "Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion du locataire", reste en suspens la question de savoir si en cas d'indécence du logement, le bailleur peut délivrer au locataire un congé pour motif légitime et sérieux qui a également pour effet de conduire à l'expulsion du locataire ; qu'en l'espèce, la bonne foi des bailleurs ne peut être mise en cause, dès lors que la location a été consentie à Monsieur Brahim X... le 21 juillet 1985, soit seize ans et demi environ avant l'entrée en vigueur du décret du 30 janvier 2002 ; que ne pas valider un congé qui est régulier en la forme et délivré à l'expiration du bail peut conduire tout preneur à demander à être exempté du paiement du loyer en raison du caractère indécent du logement (ce qui est précisément le cas en l'espèce dès lors que Monsieur Brahim X... sollicite subsidiairement la restitution des loyers qu'il estime avoir indûment acquittés à hauteur de la somme de 5 945,51 €), et ce qui a pour nécessaire corollaire pour la bailleur de rendre illicite la location de son bien, en raison de son caractère indécent ; que dans ces conditions, la Cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu'il a validé le congé délivré à Monsieur Brahim X... par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 5 janvier 2012 par Madame Monique Y..., épouse Z..., Madame Bénédicte Y..., épouse A..., Madame Stéphanie Y..., Messieurs Hugues et Laurent Y..., pour la date du 31 juillet 2012 et en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à la fixation de l'indemnité d'occupation » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon les éléments donnés par le défendeur lui-même, il est indiqué que le local ne comporte ni toilettes ni point d'eau ; que la superficie de la chambre selon l'extrait du cadastre produit est de 8 m² ; que ces seuls éléments sont suffisants pour relever que les conditions de décence au sens du décret du 30 janvier 2002 ne sont pas remplies, sans qu'il soit nécessaire de désigner un huissier ou un expert pour effectuer des constatations dans le local ; que les dispositions du code civil concernant le louage d'immeuble sont applicables au présent contrat ; qu'il convient de dire que les propriétaires ont pu valablement donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 janvier 2012 pour la date du 1er août 2012 au motif que le local ne correspondait pas aux normes de location, compte tenu des termes de la convention conclue entre les parties, et qu'il se devait de le mettre aux normes avant d'envisager de le mettre en location ; qu'il y a lieu de faire droit à la demande des requérants ; qu'en conséquence le congé précité sera déclaré valide ; que l'expulsion des locaux situés [...] de M. X... et de tous occupants de son chef sera ordonnée ; qu'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges sera fixée » ; 1°/ ALORS QUE pour être décent le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ; que le volume habitable est déterminé en tenant compte des parties de locaux d'une hauteur égale ou supérieure à 1,80 mètre ; qu'en retenant au contraire en l'espèce que la chambre donnée à bail à M. X... est d'un volume insuffisant dès lors que si « compte tenu du volume des zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m, le volume total de la pièce est de 20,25 m3 », « le volume habitable de la zone dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 2,20 m, est de 19,20 m3 » et que « pour calculer le volume habitable, seules doivent être prises les hauteurs sous plafonds supérieures à 2,20 m », la cour d'appel a violé ensemble les articles 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation ; 2°/ ALORS, subsidiairement, QUE lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; qu'en ordonnant l'expulsion de M. X... de la chambre louée à usage d'habitation, dont elle constatait le « caractère manifestement indécent » et donc son caractère impropre à un usage d'habitation, motif pris que le « congé pour motif légitime et sérieux () a pour effet de conduire à l'expulsion du locataire », la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil. 3°/ ALORS, en tout état de cause, QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant que le congé avait été « délivré été à Monsieur Brahim X... par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 5 janvier 2012 par Madame Monique Y..., épouse Z..., Madame Bénédicte Y..., épouse A..., Madame Stéphanie Y..., Messieurs Hugues et Laurent Y... » quand celui-ci l'a été par l' « INDIVISION. Y... Représentée par Mme Monique Y... Z... », la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du congé donné le 5 janvier 2012, en violation du principe précité. 4°/ ALORS, subsidiairement encore, QUE le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour aucune des parties ; que l'indemnité d'occupation a pour objet de réparer le préjudice résultant du maintien sans droit dans les lieux ; qu'en condamnant M. X... à payer, à compter de la résiliation du bail intervenue le 1er août 2012, une indemnité d'occupation égale « au montant du loyer augmenté des charges » quand elle retenait elle-même que le local ne pouvait plus être loué en raison de son « caractère manifestement indécent » et que les bailleurs étaient, en conséquence, tenus de restituer à M. X... les loyers acquittés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble le principe de la réparation intégrale.