Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 octobre 2014, 13-16.213, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2014-10-14
Numéro d'affaire : 13-16213
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2012-12-19
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP de Chaisemartin et Courjon

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 décembre 2012), que M. Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence de la Noue (M. Z...), soutenant que la société Nexity Lamy, venant aux droits de la société Agence du Mail ayant exercé les fonctions de syndic du 3 juin 2002 au 22 juin 2005, avait commis des fautes dans l'exercice de son mandat, l'a assignée, ainsi que ses assureurs successifs, la société Chartis Europe aux droits de laquelle vient la société Aig Europe limited et la société Allianz IARD, en réparation du préjudice subi par le syndicat ; Sur le cinquième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait de l'examen des pièces produites que la somme de 18 648, 35 euros correspondait à la régularisation d'un montant de travaux commandés et effectués sous la gestion du cabinet Villa et que le refus de l'assemblée générale du 3 juin 2002 de ratifier ces travaux complémentaires pouvait être de nature à engager la responsabilité du cabinet Villa, mais non celle de la société Nexity Lamy, la cour d'appel en a exactement déduit que la société Nexity Lamy, qui n'avait fait qu'exécuter les engagements souscrits au nom du syndicat par le précédent syndic, n'avait pas commis de faute en réglant les sommes dues à ce titre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande en paiement d'une somme de 322 004, 38 euros au titre du compte " vendeurs non soldés ", la cour d'appel retient que M. Z... ne peut valablement reprocher à la société Lamy de ne pas avoir mis en oeuvre l'opposition et le privilège immobilier spécial prévu par les articles 20 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement des charges lors de la vente des lots dès lors que ces ventes sont intervenues antérieurement à sa période de gestion, ne lui permettant pas d'agir dans les délais prescrits par l'article 20 précité, et qu'il ne peut être reproché à la société Lamy une faute imputable à son prédécesseur le cabinet Villa ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Z... qui faisait valoir que la société Nexity Lamy ne justifiait pas avoir exécuté les décisions n° 25 et 26 de l'assemblée générale du 30 juin 2004 par lesquelles elle avait été mandatée pour engager une action en responsabilité à l'encontre des notaires ayant réalisé les ventes des lots des consorts Y... et de M. X... sans procéder aux notifications légales permettant le recouvrement des arriérés de charge, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le deuxième moyen : Vu l'article 1993 du code civil ; Attendu que pour rejeter la demande de M. Z... en paiement d'une somme de 88 362, 44 euros au titre du compte intitulé " compte sinistre ", la cour d'appel retient que lorsque la société Lamy a repris la gestion de l'immeuble en juillet 2002, le compte sinistre présentait un débit de 76 703 euros en provenance du solde à nouveau du cabinet Villa, et que les autres sinistres devaient être imputés dans les comptes de charges de 2005 que la société Lamy n'a pas eu le temps de faire valider par l'assemblée générale ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Nexity Lamy justifiait de l'utilisation des fonds qu'elle avait inscrits au débit du compte sinistre du syndicat des copropriétaires depuis qu'elle exerçait les fonctions de syndic, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et sur le troisième moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour rejeter la demande de M. Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence de la Noue, en paiement d'une somme de 67 185, 89 euros au titre du compte intitulé " compte d'attente ", la cour d'appel retient qu'il ressort de l'examen des pièces produites que la somme de 17 092, 93 euros mise sur le compte d'attente a été basculée sur le compte " travaux armoire électrique " et que M. Z... ès qualités n'établit pas la faute imputable à la société Lamy de nature à justifier sa condamnation de ce chef ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles il était soutenu que cette dépense n'avait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le syndic avait engagé sa responsabilité en l'engageant de son propre chef, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les première et deuxième branches du deuxième moyen et sur le quatrième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de M. Z... ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence de la Noue en paiement d'une somme de 322 004, 38 euros au titre du compte n° 340 243 intitulé " vendeurs non soldés ", d'une somme de 88 362, 44 euros au titre du compte n° 490 001 intitulé " compte sinistre " et d'une somme de 67 185, 89 euros au titre du compte n° 490 000 intitulé " compte d'attente ", l'arrêt rendu le 19 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Nexity Lamy et la société Allianz IARD aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Nexity Lamy et la société Allianz IARD à payer à M. Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la résidence de la Noue une somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze octobre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. Z..., ès qualités, PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir rejeté la demande de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la société Nexity Lamy, ancien syndic de l'immeuble, au paiement de la somme de 322. 004, 38 € au titre du compte n° 340 243, intitulé « vendeurs non soldés », outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise en demeure ; AUX MOTIFS QUE Me Z... ès qualités demande à la société Lamy le solde des « vendeurs non soldés » à la fin de sa gestion au 25 juillet 2005, pour une somme de 322. 004, 38 euros ; Il ressort de l'audit Grégoire qu'en 2002, lors de la reprise des comptes du cabinet Villa qui a géré le syndicat principal entre le 12 janvier 2000 et le 3 juin 2002, le solde des vendeurs non soldés représentait 253. 545, 78 euros ; que le Grand Livre montre qu'entre le 26 juin 2002 et le 30 septembre 2002, la société Gestrim (nouvellement Lamy) a porté sur ce compte des reprises de solde provenant de la gestion du cabinet Villa, qui ont augmenté le solde débiteur à la somme de 351. 046, 68 euros ; que la société Lamy a réduit ce solde à la somme de 322. 004, 38 euros ; Ainsi, Me Z..., ès qualités, ne peut pas valablement reprocher à la société Lamy de ne pas avoir mis en oeuvre l'opposition et le privilège immobilier spécial prévus par les articles 20 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement des charges lors de la vente des lots, alors que ces ventes sont intervenues antérieurement à sa période de gestion, ne lui permettant pas d'agir dans les délais prescrits par l'article 20 précité pour bloquer les fonds en vue du paiement des charges arriérées ; Il ne peut donc être reproché à la société Lamy une faute imputable à son prédécesseur le cabinet Villa, lequel n'est pas dans la cause ; il en est de même pour ce qui concerne le grief d'avoir fait voter à l'assemblée générale du 3 juin 2002 un appel de « solidarité » pour un montant de 41. 129, 47 euros au motif de charges irrécouvrables sans justifier auprès des copropriétaires de ses démarches et diligences en vue du recouvrement de ces sommes, alors que la société Lamy a été désignée en qualité de syndic seulement lors de ladite assemblée générale du 3 juin 2002, dont l'ordre du jour avait été établi par le cabinet Villa ; que là encore, il ne peut être reproché à la société Lamy un grief afférent à la période de gestion de son prédécesseur ; ces moyens ne peuvent donc prospérer ; Me Z..., ès qualités, ne peut pas non plus valablement réclamer à la société Lamy le solde des « vendeurs non soldés » au motif qu'elle n'aurait pas mis à exécution la résolution de l'assemblée générale du 30 juin 2003 l'habilitant à agir en justice à l'encontre de l'ancien syndic cabinet Villa au titre de « la non transmission dans les délais des documents comptables du syndicat », alors qu'il n'établit pas le lien direct entre la faute reprochée de ce chef et le préjudice au titre des « vendeurs non soldés » dont il se prévaut ; ce moyen ne peut donc prospérer ; dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande au titre des « vendeurs non soldés » ; 1) ALORS, D'UNE PART, QUE manque à son devoir de diligence, le syndic qui ne poursuit pas le recouvrement des arriérés de charges des copropriétaires défaillants ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que la société Nexity Lamy ne justifiait avoir accompli aucune démarche ou diligence durant la durée de son mandat de gestion, soit du 3 juin 2002 au 22 juin 2005, en vue de recouvrer les soldes débiteurs des copropriétaires ayant vendu leurs lots, inscrits au débit du compte « vendeurs non soldés » pour la somme de 322. 004, 38 €, lesquelles constituaient pourtant des créances du syndicat des copropriétaires devant être recouvrées, même issues de la période de gestion de son prédécesseur ; que dès lors, en se bornant à affirmer que Me Z..., ès qualités, ne pouvait reprocher à la société Nexity Lamy de ne pas avoir mis en oeuvre l'opposition et le privilège immobilier spécial prévus par les articles 20 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement des charges lors de la vente des lots, alors que ces ventes sont intervenues antérieurement à sa période de gestion ne lui permettant pas d'agir dans les délais prescrits par l'article 20 précité pour bloquer les fonds en vue du paiement des charges arriérées, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Lamy avait mis en oeuvre tous les moyens à sa disposition pour procéder au recouvrement desdits arriérés de charges, fussent-ils issus de la période de gestion de son prédécesseur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, faisait également valoir qu'aux termes des résolutions n° 25 et 26 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2004, la société Nexity Lamy avait été mandatée pour engager une action en responsabilité à l'encontre des notaires ayant respectivement réalisé les ventes des consorts Y... et de M. X..., copropriétaires vendeurs, sans procéder aux notifications légales en la matière permettant d'obtenir le paiement du montant des charges dues par eux et qu'elle ne justifiait ni de ses diligences dans ses dossiers, ni avoir exécuté les résolutions ainsi votées ; que dès lors, en ne répondant pas à ce moyen, pourtant de nature à engager la responsabilité du syndic négligent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS, EN OUTRE, QUE dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, soutenait en sus qu'en violation des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en matière de tenue de comptabilité, la société Nexity Lamy ne justifiait pas de l'identité des copropriétaires à l'origine des écritures débitrices du compte « vendeurs non soldés », faute d'individualisation des comptes des copropriétaires débiteurs, de référence au numéro de lot vendu ou d'une quelconque pièce comptable exploitable, le syndic s'étant borné à reprendre le solde débiteur du cabinet Villa, ancien syndic, d'un montant de 253. 545, 78 € au 25 juillet 2002, puis à y ajouter des écritures, sans aucun justificatif ni référence comptable ; qu'à cet égard, la société d'expertise-comptable Grégoire & Associés avait relevé dans son rapport, dont se prévalait expressément l'exposant, que certaines sommes inscrites au débit du compte « vendeurs non soldés » ne portaient pas de libellés, spécialement celle portée par la société Nexity Lamy le 27 septembre 2002 pour un montant de 164. 866, 80 € ; que dès lors, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la société Nexity Lamy n'avait pas engagé sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires, en tenant une comptabilité incomplète et irrégulière ne permettant pas l'identification ¿ et donc la poursuite-des copropriétaires débiteurs du compte « vendeurs non soldés », la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ; 4) ALORS, ENCORE, QUE dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que la société Nexity Lamy, mandataire professionnel de l'immobilier, avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard du syndicat, en omettant d'alerter les copropriétaires, en assemblée générale, sur le montant du compte « vendeurs non soldés » et reprenait à ce titre les motifs du jugement ayant retenu-sans pour autant en tirer les conséquences légales qui s'imposaient-que « le syndic est tenu d'une obligation particulière d'information et de conseil en sa qualité de professionnel et aurait dû attirer l'attention des copropriétaires sur les problèmes notamment de ces comptes non soldés, en expliquant que ces comptes devenaient dès lors, irrécouvrables » ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, pourtant de nature à justifier la mise en jeu de la responsabilité civile professionnelle du syndic, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE la résolution n° 26 du procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2003, intitulée « Décision à prendre concernant l'assignation du cabinet Villa pour non transmission dans les délais des documents comptables du syndicat » habilitait la société Nexity Lamy, nouveau syndic, « à agir judiciairement à l'encontre du cabinet Villa, ainsi que de son assureur responsabilité civile, afin de solliciter sa condamnation solidaire avec les copropriétaires débiteurs, au titre des charges de copropriété impayées du fait de l'absence de communication des pièces et archives du syndicat justifiant la dette de ces derniers » ; que comme le soutenait Me Z..., ès qualités, dans ses conclusions d'appel, en omettant d'exécuter ladite résolution pendant deux ans et jusqu'à la désignation de l'exposant, la société Nexity Lamy avait empêché le recouvrement des charges impayées par les copropriétaires ayant vendu leurs lots et causé un préjudice aux copropriétaires, tenus de régler chacun in fine une quote-part de la somme de 322. 004, 38 € non recouvrée, en plus de leurs charges courantes ; que dès lors, en se bornant à affirmer que l'exposant n'établissait pas le lien direct entre la faute reprochée au syndic Lamy et le préjudice au titre du compte « vendeurs non soldés » dont il se prévalait, sans s'expliquer sur les conclusions précitées propres à établir ce lien de causalité, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir rejeté la demande de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la société Nexity Lamy, ancien syndic de l'immeuble, au paiement de la somme de 88. 362, 44 € au titre du compte n° 490 001, intitulé « compte sinistre », outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise en demeure ; AUX MOTIFS QUE Me Z... ès qualités demande paiement à la société Lamy de la somme de 88. 362, 44 euros au titre du compte « sinistre » qui correspondrait à un solde inexpliqué de 87. 021, 14 euros outre les sommes de 640, 10 euros et 701, 20 euros relatives à des indemnités d'assurances complémentaires qui n'auraient pu être perçues du fait de la carence de la société Lamy à interrompre la prescription biennale ; Il ressort des pièces produites, notamment l'audit Grégoire, que lorsque la société Lamy a repris la gestion de l'immeuble en juillet 2002, ce compte sinistre présentait un débit de 76. 703 euros en provenance du solde à nouveau du cabinet Villa, faisant état notamment du sinistre tempête de décembre 1999 et de sinistres incendie dans les parkings en mars et mai 2002 ; que les autres sinistres devaient être imputés dans les comptes de charges de 2005 que la société Lamy n'a pas eu le temps de faire valider par l'assemblée générale ; L'examen des remboursements effectués au titre des sinistres montre la gestion des sinistres par la société Lamy lorsqu'elle a repris l'administration du syndicat principal à compter de juin 2002 et la rentrée régulière des indemnités d'assurance à la suite des sinistres survenus pendant sa période de gestion ; Pour ce qui concerne les sommes réclamées de 640, 10 euros et 701, 20 euros, elles sont afférentes aux sinistres de mars et mai 2002 et relèvent de la gestion du cabinet Villa ; c'est donc à tort que Me Z... ès qualités recherche la responsabilité de la société Lamy à ce titre ; En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Z..., ès qualités, au titre du compte sinistre ; 1) ALORS, D'UNE PART, QU'en affirmant qu'il ressortait de l'audit Grégoire que lorsque la société Lamy avait repris la gestion de l'immeuble en juillet 2002, le compte sinistre présentait un débit de 76. 703 € en provenance du solde à nouveau du cabinet Villa, quand le rapport Grégoire indiquait que ce solde à nouveau présentait un débit de 65. 354, 16 €, la cour d'appel a dénaturé ce document, violant ainsi l'article 1134 du code civil ; 2) ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se déterminant par la simple affirmation qu'il ressortait des pièces produites que lorsque la société Lamy avait repris la gestion de l'immeuble en juillet 2002, le compte sinistre présentait un débit de 76. 703 € en provenance du solde à nouveau du cabinet Villa, sans préciser de quels documents de la cause, non visés et qui n'ont fait l'objet d'aucune analyse même sommaire, résultait cette allégation contestée par Me Z..., ès qualités, qui soutenait que le solde débiteur de 76. 703 € invoqué par le syndic ne reposait sur aucun document et était contredit par les constatations du rapport Grégoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) ALORS, EN OUTRE, QUE dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que la société Nexity Lamy avait commis une faute de gestion ayant concouru au dommage du syndicat des copropriétaires, en omettant de l'informer et de l'alerter sur la reprise du solde débiteur inexpliqué relatif au « compte sinistre » et en ne justifiant d'aucune démarche auprès du cabinet Villa pour remédier à la situation et apurer le compte ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, pourtant de nature à justifier la mise en jeu de la responsabilité du syndic, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4) ALORS, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, QUE tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que pendant sa période de gestion, la société Nexity Lamy avait enregistré 19 écritures comptables injustifiées au débit du « compte sinistre » que la société d'expertise-comptable Grégoire & Associés n'avait pu expliquer dans son rapport, notamment une écriture enregistrée au débit, le 9 juillet 2003, pour la somme de 22. 894, 34 €, intitulée « Concret Tvx renforcement béton PK », et une écriture enregistrée au débit, le 29 octobre 2004, intitulée « Régul compte sinistre » pour un montant de 21. 564, 13 €, grevant ainsi les comptes du syndicat des copropriétaires et engageant sa responsabilité à son égard ; que dès lors, en retenant, pour exonérer le syndic de toute responsabilité, « que les autres sinistres devaient être imputés dans les comptes de charges de 2005 que la société Lamy n'a pas eu le temps de faire valider par l'assemblée générale », bien qu'il incombât au syndic de justifier de l'utilisation des fonds inscrits au débit du « compte sinistre » et d'en rendre compte à son mandant, la cour d'appel a violé l'article 1993 du code civil ; 5) ALORS, ENFIN, QU'en retenant, pour exonérer la société Nexity Lamy de sa responsabilité, que les sommes réclamées de 640, 10 € et 701, 20 € étaient afférentes aux sinistres de mars et mai 2002 et relevaient de la gestion du cabinet Villa, sans rechercher, comme l'y invitait l'exposant, si la société Nexity Lamy n'avait pas manqué à son devoir de diligence pour ne pas avoir interrompu, pendant sa période de gestion du 3 juillet 2002 au 22 juin 2005, la prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'assurance de valeur à neuf concernant le sinistre incendie du 9 mai 2002, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir rejeté la demande de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la société Nexity Lamy, ancien syndic de l'immeuble, au paiement de la somme de 67. 185, 89 € au titre du compte n° 490 000, intitulé « compte d'attente », outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise en demeure ; AUX MOTIFS QUE Me Z... ès qualités demande paiement à la société Lamy de la somme de 67. 185, 89 euros qui correspondrait à trois écritures inexpliquées en débit du compte d'attente ; Il ressort de l'examen des pièces produites que la somme de 17. 092, 93 euros mise sur ce compte d'attente a été basculée sur le compte « travaux armoire électrique » et qu'une somme de 2. 432, 54 euros concernant un litige relatif à l'eau survenu en juin 2005 avec Eurosic devait être régularisée par le nouveau syndic ; que le solde de ce compte d'attente correspond à des charges de loyers dues par le Centre Tofoletti géré par la ville de Bagnolet, solde qui datait de 2003, qui a été reporté en 2004, mais non validé par le conseil syndical, et de nouveau reporté en 2005 jusqu'à ce que la société Lamy soit révoquée de ses fonctions de syndic ; Me Z... ès qualités n'établit pas la faute imputable à la société Lamy de nature à justifier sa condamnation de ce chef ; En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Me Z... à ce titre ; ALORS QUE, dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que même si, comme le prétendait la société Nexity Lamy, l'écriture intitulée « Elyo réfection armoire électrique », d'un montant de 17. 092, 93 €, portée au débit du « compte d'attente », avait été basculée sur le compte « travaux armoire électrique », il n'en demeurait pas moins que cette dépense n'avait pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, le syndic avait engagé sa responsabilité à son égard en l'engageant de son propre chef ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir rejeté la demande de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la société Nexity Lamy, ancien syndic de l'immeuble, au paiement de la somme de 63. 875, 73 € au titre du compte n° 470 000, intitulé « reprise de solde », outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise en demeure ; AUX MOTIFS QUE Me Z... ès qualités demande le paiement à la société Lamy de la reprise de solde pour un montant de 63. 875, 73 euros au titre de la dette de la copropriété à l'égard de la société de distribution de chauffage et de production d'eau chaude (SDCB) et la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts, aux motifs que la société Lamy se serait contentée d'enregistrer les erreurs du cabinet Villa sans en informer le syndicat des copropriétaires et que la société Lamy n'aurait pas, contrairement à la résolution 31 de l'assemblée générale du 30 juin 2003, résilié le contrat SDCB au plus tard le 31 décembre 2003 et négocié un nouveau contrat avec un autre fournisseur d'énergie pour diminuer les coûts ; le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Me Z... ès qualités à hauteur de la somme de 63. 875 73 euros, qui concerne la gestion du cabinet Villa et non celle de la société Lamy ; ALORS QUE le mandataire répond, non seulement du dol, mais également des fautes qu'il commet dans sa gestion ; que dans l'exercice de sa mission, le syndic est tenu d'une obligation de diligence envers le syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, Me Z..., ès qualités, soutenait que la société Nexity Lamy, qui s'était contentée de les enregistrer sur le compte « reprise de solde », était personnellement responsable des erreurs comptables commises par son prédécesseur au titre de la dette de la copropriété envers la société de distribution de chauffage et de production d'eau chaude (SDCB), pour ne pas en avoir informé le syndicat des copropriétaires, ni avoir pris toutes mesures utiles pour y remédier, en commettant ainsi des fautes et négligences ayant concouru à l'entier dommage, constitué par une somme de 63. 875, 73 € indûment payée et venant grever les charges de l'exercice ; que dès lors, en se bornant à opposer que la somme de 63. 875, 73 € réclamée concernait la gestion du cabinet Villa et non celle de la société Lamy, sans rechercher, comme elle y était invitée, si en n'accomplissant aucune diligence pour recouvrer cette somme, la société Nexity Lamy n'avait pas commis une faute ayant contribué au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, confirmatif sur ce point, d'avoir rejeté la demande de Me Philippe Z..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence de la Noue, tendant à voir condamner la société Nexity Lamy, ancien syndic de l'immeuble, au paiement de la somme de 18. 648, 35 € au titre du compte n° 340 018, intitulé « Travaux EC BAT 4/ 5 VILLA », outre les intérêts au taux légal à compte du 19 octobre 2006, date de la mise en demeure ; AUX MOTIFS QUE Me Z... ès qualités demande le paiement à la société Lamy de la somme de 18. 648, 35 euros au titre de dépenses de travaux qui auraient été engagées en dépit du refus de l'assemblée générale du 3 juin 2002 ; Il ressort de l'examen des pièces produites que la somme de 18. 646, 35 euros correspond à la régularisation, à la demande de la compagnie générale des eaux, de travaux commandés et effectués pour la séparation des circuits d'eau chaude sanitaire des bâtiments 4 et 5 sous la gestion du cabinet Villa de telle sorte que le refus d'ajourner la ratification de ces travaux complémentaires par l'assemblée générale du 3 juin 2002 pourrait être de nature à engager la responsabilité du cabinet Villa mais non celle de la société Lamy ; Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Me Z... ès qualités de ce chef ; ALORS QUE commet une faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires, le syndic qui règle des travaux sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, l'exposant soutenait que la société Nexity Lamy avait engagé sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires en payant à la CGE, le 30 décembre 2002, la somme de 18. 648, 35 € au titre de l'exécution de travaux que l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2002 avait refusé de voter ; que dès lors, en retenant que ce refus de l'assemblée générale des copropriétaires pourrait être de nature à engager la responsabilité du cabinet Villa, sous la gestion de laquelle les travaux litigieux avaient été réalisés, mais non celle de la société Lamy, bien que celle-ci eût commis une faute personnelle en réglant ces travaux non autorisés, sans solliciter l'autorisation de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.