Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juillet 2017, 16-19.434, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2017-07-13
Numéro d'affaire : 16-19434
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble, 2016-03-29
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Foussard et Froger

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 29 mars 2016), que, par acte notarié du 15 janvier 2008, M. X... a vendu un appartement à M. et Mme Y... ; qu'invoquant notamment la réalisation par le vendeur de travaux sans autorisation, M. et Mme Y... ont assigné M. X... en nullité de la vente pour dol ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision de la juridiction administrative sur la décision de retrait du permis de construire modificatif du 13 novembre 2014, d'annuler la vente pour dol et de le condamner à payer diverses sommes à M. et Mme Y... ; Mais attendu que l'appréciation de l'opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond, sauf dans le cas où ils y sont tenus en vertu d'une disposition légale ; que, la cour d'appel ayant discrétionnairement refusé de surseoir à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, le moyen n'est pas recevable ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour M. X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à statuer et d'avoir dit que Guy X... avait commis des manoeuvres dolosives au préjudice des époux Y... lors de la vente du 15 janvier du 15 janvier 2008, d'avoir prononcé l'annulation de la vente conclue par acte reçu par Me Z... le 15 janvier 2008 entre Guy X... d'une part et Emile Y... et Véronique A... épouse Y..., d'autre part, dans un ensemble immobilier situé à Piegut au lieudit Jussel, cadastré section B n°1240, 1279, 1282, 1286, 1287 et 1289 : du lot n°2 : un appartement de type studio situé à l'est du bâtiment, composé d'une pièce principale, une salle d'eau, d'une superficie de 26,26 m2, sis au rez-de-chaussée avec entrée à l'est et la jouissance exclusive d'une bande de terrain, et les 76/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, du lot n°10 : la jouissance exclusive d'une bande de terrain à usage de jardin situé à l'est et les 55/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, d'avoir condamné Guy X... à rembourser aux époux Y... la somme de 59.000 € au titre de la restitution du prix de vente augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2010 et d'avoir condamné Guy X... à payer aux époux Y... la somme de 2955,95 € au titre de leur préjudice financier ; AUX MOTIFS QUE sur la demande de sursis à statuer, postérieurement au jugement, dont il convient de relever qu'il n'a pas été assorti de l'exécution provisoire, le vendeur a déposé une demande de permis de construire qu'il a obtenu le 29 avril 2014 et qui a fait l'objet d'un recours contentieux par les époux Y... ; que le permis de construire a été retiré par arrêté du 13 novembre 2014 que Guy X... a déféré au tribunal administratif ; que Guy X... a également déposé, le 12 mai 2015, une plainte contre X… pour prise illégale d'intérêts, en invoquant des liens illégitimes d'intérêts entre le maire et les époux Y... ; qu'il estime que l'issue de la présente instance est directement liée au résultat de ces procédures administratives et pénale, en ce que seule une nullité pour fraude du pétitionnaire serait de nature à établir que la transformation du garage en studio était non régularisable ; que non seulement Guy X... ne s'explique pas sur sa qualité de maître de l'ouvrage dans le cadre du dépôt du permis de construire, mais les éléments du litige ne portent pas exclusivement sur la question de régularisation des travaux, de sorte que le sursis à statuer n'est pas nécessaire à une bonne administration de la justice ; 1°) ALORS QUE lorsque la solution du litige soumis à une juridiction de l'ordre judiciaire dépend du règlement d'une question relative à la légalité, la régularité ou la validité d'un acte administratif, le juge judiciaire est tenu de poser une question préjudicielle et de surseoir à statuer dans l'attente de la réponse que doit donner la juridiction administrative ; que la cour d'appel a constaté que M. X... avait obtenu un permis de construire de régularisation pour les travaux litigieux, avant que celui-ci soit retiré par arrêté du 13 novembre 2014 ; que le caractère régularisable ou non des travaux ne peut être établi qu'au regard du succès ou de l'échec de la contestation par M. X... de cet arrêté du 13 novembre 2014 ; que c'est en se fondant sur le fait que les travaux accomplis par M. X... seraient illicites et non régularisables, rendant l'appartement inhabitable, que les juges du fond ont retenu l'existence d'un dol ; que dès lors en affirmant que les éléments du litige ne portent pas exclusivement sur la question de la régularisation des travaux pour refuser de surseoir à statuer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations a violé la loi des 16-24 août 1790, le décret du 16 fructidor An III et le principe de séparation des pouvoirs ; 2°) ALORS QUE lorsqu'une juridiction décide de relever d'office un moyen, elle est tenue en toute circonstance de respecter le principe de la contradiction en invitant les parties à s'expliquer sur celui-ci ; que les époux Y... n'ont jamais fait valoir que M. X... ne s'expliquait pas sur sa qualité de maître de l'ouvrage dans le cadre du dépôt du permis de construire ; que dès lors en relevant d'office ce moyen pour écarter la demande de sursis à statuer, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes du litige ; qu'en l'espèce, M. X... produisait deux courriers d'observations de Me B... au maire de la commune de Piegut (pièces n°17 et n°22 – productions 5 et 6) qui expliquaient expressément sa qualité de maître de l'ouvrage dans le cadre du dépôt du permis de construire de régularisation ; que dès lors, en affirmant que M. C... ne s'expliquait pas sur cette qualité, pour rejeter sa demande de sursis à statuer, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE les juges sont tenus d'analyser les documents soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, M. X... produisait deux courriers d'observations de Me B... (pièces n°17 et n°22 – productions 5 et 6) de nature à démontrer le caractère recevable de sa demande en qualité de maître de l'ouvrage dans le cadre du dépôt du permis de construire de régularisation ; que dès lors, en affirmant que M. C... ne s'expliquait pas sur cette qualité, pour rejeter sa demande de sursis à statuer, sans examiner même succinctement les pièces du dossier de nature à la démontrer, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION : IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt, d'avoir dit que Guy X... avait commis des manoeuvres dolosives au préjudice des époux Y... lors de la vente du 15 janvier du 15 janvier 2008, d'avoir prononcé l'annulation de la vente conclue par acte reçu par Me Z... le 15 janvier 2008 entre Guy X... d'une part et Emile Y... et Véronique A... épouse Y..., d'autre part, dans un ensemble immobilier situé à Piegut au lieudit Jussel, cadastré section B n°1240, 1279, 1282, 1286, 1287 et 1289 : du lot n°2 : un appartement de type studio situé à l'est du bâtiment, composé d'une pièce principale, une salle d'eau, d'une superficie de 26,26 m2, sis au rez-de-chaussée avec entrée à l'est et la jouissance exclusive d'une bande de terrain, et les 76/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, du lot n°10 : la jouissance exclusive d'une bande de terrain à usage de jardin situé à l'est et les 55/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, d'avoir condamné Guy X... à rembourser aux époux Y... la somme de 59.000 € au titre de la restitution du prix de vente augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2010 et d'avoir condamné Guy X... à payer aux époux Y... la somme de 2955,95 € au titre de leur préjudice financier ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le dol, en application de l'article 1109 du Code civil, il n'y a point de consentement valable, si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume point et doit être prouvé ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que Guy X... a acheté, le 28 octobre 2005, une maison d'habitation comprenant au rez-de-chaussée deux garages, une chaufferie et un appartement de type 2, à l'étage un appartement de type 4 et des combles dont une partie aménagée en appartement de type 2, qu'après division du bien en 10 lots, Guy X... a vendu aux époux Y..., par acte du 15 janvier 2008, les lots 2 et 10, moyennant le prix de 59.000 € s'appliquant aux biens mobiliers à concurrence de 3.036 euros et aux biens immobiliers à concurrence de 55.964 euros, que le logement objet de la vente est décrit, tant dans l'acte de vente que dans l'état descriptif de division-règlement de copropriété dressé le 10 février 2007, en ces termes : « un appartement de type studio situé à l'est du bâtiment, composé d'une pièce principale, une salle d'eau, d'une superficie de 26,26m2, sis au rez-de-chaussée avec entrée à l'est » ; que les époux Y..., à qui il incombe d'établir les faits constitutifs d'un dol, invoquent : le fait, découvert deux mois après l'acquisition, et non contesté par Guy X... qui a depuis régularisé la vente au profit du syndicat des copropriétaires d'une bande de terrain, de devoir passer sur la parcelle d'un tiers pour accéder à leur logement, l'existence, dans le studio objet de la vente, d'un faux plafond abritant une alimentation en hydro carbure dégageant une odeur pestilentielle constatée par M. D... lors d'une visite des lieux le 25 novembre 2010, le rapport faisant également état de « canalisations de chauffage de l'appartement voisin (qui) transitent par le séjour des époux Y... » et de « la distribution électrique de l'appartement du dessus dans le faux plafond du studio », la découverte, le 24 septembre 2010, de l'arrêté du maire en date du 15 juin 2006, rejetant la demande d'autorisation des travaux de transformation du garage en studio ; que l'affirmation par Guy X..., dans l'acte de vente, qu'il n'avait pas « modifié la destination des biens en contravention tant des dispositions du règlement de copropriété que des dispositions légales », et que « la consistance des biens vendus (n'avait) pas été modifiée de son fait tant par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes que par une modification de leur destination et des travaux non autorisés » est mensongère puisqu'il n'est pas contesté que le logement objet de la vente a été réalisé, courant 2006, par la transformation d'un garage ; qu'il est par ailleurs établi que les travaux ont été réalisés par Guy X... sans autorisation, alors qu'en sa qualité de marchand de biens, il ne pouvait ignorer qu'ils nécessitaient un permis de construire, en ce qu'ils modifiaient tant l'aspect extérieur de la façade par la transformation d'une porte de garage en baie vitrée, que la surface de plancher hors oeuvre nette ; que le fait que Guy X... ait, postérieurement au jugement, tenté de régulariser un permis de construire est sans incidence sur le fait qu'il a sciemment trompé les époux Y..., au moment de la vente du bien, en leur dissimulant l'existence de travaux réalisés dans des conditions illicites ; qu'au regard de la gravité de la dissimulation portant sur le caractère habitable du bien vendu, les époux Y... démontrent que, s'ils en avaient été informés, ils n'auraient pas contracté, que leur consentement ayant été vicié, le contrat doit être annulé, que la nullité emporte effacement rétroactif du contrat et la remise des choses en leur état antérieur ; qu'il y a lieu par conséquent d'ordonner la restitution du prix de vente, soit la somme de 59.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2010, ainsi que le paiement des frais directement liés à la conclusion du contrat annulé, à savoir la facture de l'expert amiable (950 euros), les frais d'assurance copropriété pour les années 2008 et 2009 (69,95 euros), les intérêts d'emprunt (1735 euros) et les taxes foncières dont il est justifié à hauteur de 201 euros, à l'exclusion des dépenses liées à l'occupation des lieux – taxes d'habitation, redevances ordures ménagères et assainissement, factures d'électricité, charges de copropriété et assurance du logement ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Sur le dol et la responsabilité de M. X..., sur la transformation du garage en studio d'habitation, M. X... a selon acte de vente du 15 janvier 2008 vendu aux époux Y... un studio dit de confort de 26,26 m2, qu'étaient annexés à l'acte le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, que M. X..., en sa qualité de vendeur, déclare à l'acte qu'il n'a pas modifié de son fait la destination ou la consistance des biens, en contravention du règlement de copropriété, des règles légales, ou du fait de travaux non autorisés ; qu'or, il ressort clairement de l'attestation établie par le maire de la commune de Piegut du 24 septembre 2009 et de la décision d'opposition sur une déclaration de travaux du 13 juin 2006 que M. X..., qui a déposé une déclaration de travaux en mairie ayant pour objet l'aménagement d'une maison existante, la transformation de garage et comble le 1er juin 2006, a vu sa demande rejetée par décision du maire du 13 juin 2006, visé en préfecture le 15 juin 2006, les travaux décrits dans l déclaration n'ont pas été autorisés, que dans la note descriptive jointe, M. X... précisait à propos de la création d'un studio au rez de jardin, lot n°2 : il s'agit de transformer le garage de 30 m2 donnant sur la façade Est, en logement équipé d'une salle d'eau et d'une cuisine équipée avec raccordement lave-linge, cette création nécessite de remplacer la vieille porte de garage par une baie vitrée, aluminium blanc ; que M. X... malgré l'absence d'autorisation administrative a tout de même transformé le garage à l'Est de l'immeuble en studio d'habitation, puis l'a mis en vente sur internet sur le site seloger.com ; que M. X..., entendu lors de l'enquête pénale diligentée sur soit transmis du parquet de Digne le 22 juillet 2011 a reconnu avoir transformé le garage en studio en 2006, en passant outre le refus de la mairie de Piegut, que l'enquête relève qu'il a vendu le bien qui n'aurait pas dû exister, tentant d'avoir ensuite gain de cause par une mise en conformité a posteriori de la commune de Piegut ; que lorsqu'il a vendu le bien, M. X... savait que la construction était totalement irrégulière et non régularisable, et il a volontairement et sciemment caché cette information capitale à ses acquéreurs les époux Y..., et portant sur un élément substantiel du bien ; qu'il est évident que sans ces manoeuvres dolosives M. et Mme Y... n'auraient pas acquis le bien ; 1°) ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité de la convention que lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel a retenu que le consentement des époux Y... avait été déterminé du fait de la dissimulation portant sur le caractère habitable du bien vendu ; que M. X... faisait pourtant valoir que la vente d'un immeuble édifié sans permis de construire est licite, que les travaux exécutés sans permis de construire cessent d'être illicites à l'expiration du délai de prescription de l'action publique, trois ans après l'achèvement des travaux et que ces circonstances étaient de nature à démontrer que les époux Y... auraient pu décider d'acquérir le bien en connaissance de cause (conclusions d'appel de M. X... du 17 décembre 2015, p. 15) ; que dès lors en retenant le vice du consentement sans vérifier, comme elle y était invitée, si le caractère régularisable de la situation n'était pas de nature à influer sur le consentement des acquéreurs, la cour d‘appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le dol n'est une cause de nullité de la convention que lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que pour retenir l'existence d'un dol, les juges du fond ont estimé que la vente portait sur une construction totalement irrégulière et non régularisable ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme cela lui était pourtant demandé, si la situation n'était pas régularisable soit par le jeu de la prescription, soit par l'obtention d'un permis de construire, M. X... ayant d'ailleurs pu obtenir effectivement un tel permis de régularisation, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le dol suppose l'intention de tromper ; qu'en affirmant, pour retenir l'existence de manoeuvres dolosives, qu'en sa qualité de marchand de biens M. X... ne pouvait ignorer que les travaux nécessitaient un permis de construire quand un professionnel de l'immobilier ne saurait être assimilé à un professionnel de la construction quant à ses connaissances des règles d'urbanisme, la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du Code civil ; 4°) ALORS QUE lorsqu'une juridiction décide de relever d'office un moyen, elle est tenue en toute circonstance de respecter le principe de la contradiction en invitant les parties à s'expliquer sur celui-ci ; que pour retenir une intention dolosive de M. X..., la cour d'appel a estimé qu'en sa qualité de marchand de biens, il ne pouvait ignorer que les travaux effectués nécessitaient un permis de construire ; que pourtant les époux Y... n'avaient pas tiré la moindre conclusion de la qualité de M. X..., pourtant ressortissant belge, quant à sa prétendue connaissance des règles françaises d'urbanisme ; que dès lors en soulevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.