Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 décembre 2011, 10-19.835, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2011-12-14
Numéro d'affaire : 10-19835
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2010-03-30
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Waquet, Farge et Hazan

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 30 mars 2010), qu'au terme de pourparlers au cours desquels l'association Comité social et culturel des parents et amis d'élèves musulmans (l'association) avait demandé l'établissement d'une promesse unilatérale de vente, l'Office public d'aménagement et de construction du grand Lyon (l'OPAC) lui a proposé, par lettre du 19 avril 2004, d'acquérir le local qu'elle occupait pour le prix de 75 000 euros ; que par lettre du 10 mai 2004, l'association a informé l'OPAC de son acceptation non équivoque et lui a demandé de l'informer des modalités de réalisation de la vente, se disant disposée à convenir d'un rendez-vous à cet effet ; que l'OPAC ayant refusé par lettre du 13 septembre 2004 de réaliser la vente, l'association l'a assigné pour faire juger que la vente était parfaite et obtenir sa réitération sous astreinte, ainsi que des dommages et intérêts pour attitude discriminatoire et résistance abusive ; Sur le moyen unique : Attendu que l'association fait grief à l'arrêt de déclarer nulle la promesse unilatérale de vente, de la débouter de ses demandes et de la condamner au paiement d'indemnités d'occupation, alors, selon le moyen : 1°/ que la levée d'option qui coïncide avec l'acceptation de la promesse unilatérale de vente comme telle, rend la vente parfaite et l'article 1840- A du code général des Impôts inapplicable à une convention devenue synallagmatique ; qu'en l'espèce, ainsi que le constate l'arrêt attaqué, le Comité social et culturel a, par lettre du 10 mai 2004, accepté l'offre émanant de l'OPAC, qui était précise sur l'objet et sur le prix ; qu'au lieu d'en déduire que l'option ayant été levée, la vente était parfaite, la cour d'appel a considéré que la promesse était frappée de nullité, à défaut d'avoir été enregistrée dans le délai de dix jours ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 1589 et 1589-2 du code civil ; 2°/ qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée dans les conclusions d'appel du Comité social et culturel, si la lettre du 10 mai 2004 ne constituait pas, non seulement l'acceptation de la promesse, mais également l'acceptation de l'offre de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1134 du code civil ; 3°/ que même à considérer que la cour d'appel aurait considéré que la lettre du 10 mai 2004 ne constituait qu'une acceptation de la promesse unilatérale de vente et non une levée d'option, la cour d'appel a alors dénaturé les termes clairs et précis de ce courrier, par lequel le Comité social et culturel exposait " Nous accusons bonne réception de votre courrier du 19 avril 2004, par lequel vous nous proposez l'acquisition de la pleine propriété du local sis ...en rez-de-chaussée au prix de 75 000 euros. Vous précisez dans ce courrier que votre offre de vente est valable pour une durée d'un mois à compter de sa date de réception ; sachez que par la présente, nous manifestons notre acceptation de façon non équivoque. Nous vous prions de bien vouloir nous tenir informés des modalités de réalisation de la vente et nous sommes disposés de convenir d'un rendez-vous à cet effet " ; que ce faisant, elle a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de la lettre du 10 mai 2004 que son ambiguïté rendait nécessaire, que l'association avait accepté à cette date la promesse unilatérale de vente du local qu'elle occupait, que lui avait adressée l'OPAC, et constaté qu'elle n'avait pas fait enregistrer cette promesse dans le délai de dix jours de son acceptation conformément aux dispositions de l'article 1840 A du code général des impôts, devenu l'article 1589-2 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que cette promesse unilatérale de vente était frappée de nullité absolue ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société l'association Comité social et culturel des parents et amis d'élèves musulmans aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association Comité social et culturel des parents et amis d'élèves musulmans à verser à l'Office public de l'habitat du grand Lyon la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de l'association Comité social et culturel des parents et amis d'élèves musulmans ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour l'association Comité social et culturel des parents et amis d'élèves musulmans IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR déclaré nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente faite le 19 avril 2004 à l'association CSC et débouté celle-ci de l'ensemble de ses demandes, et d'AVOIR condamné le CSC à payer à l'OPAC du Grand Lyon les sommes de 16. 474, 53  à titre d'indemnités d'occupation pour les années 2004 à 2008, et de 6. 061, 25  à titre d'indemnités d'occupation pour la période du 1er janvier 2009 au 31 mars 2010 ; AUX MOTIFS QUE la lettre adressée le 19 avril 2004 par l'OPAC DU GRAND LYON à Monsieur X... et Monsieur Z...Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans, lettre signée par Madame Y...comporte l'offre au destinataire d'acheter pour le prix de 75. 000 euros un local situé en rez-de-chaussée de l'immeuble ...; qu'il est précisé que cette offre est valable pendant un délai d'un mois à compter de sa réception ; qu'une lettre d'acceptation a été adressée le 10 mai 2004 à l'OPAC qui ne conteste pas l'avoir reçue ; qu'il résulte d'une attestation de la Poste que cette lettre a été distribuée le 12 mai 2004 ; que la lettre du 19 avril 2004 comporte l'indication d'un délai pendant lequel le destinataire pourra accepter ou refuser l'offre qui lui est faite ; qu'elle comporte des éléments précis quant à l'objet de la vente et au prix ; qu'elle entraîne pour l'OPAC un engagement de ne pas rétracter son offre dans le délai d'un mois ; que cette lettre constitue une promesse unilatérale de vente ; que telle est d'ailleurs la qualification que les parties ont entendu lui donner puisque par courrier du 16 février 2004 Messieurs X... et Z...Comité Social et Culturel des Parents et Amis d'Elèves Musulmans ont écrit à l'OPAC en lui demandant d'établir « une promesse unilatérale de vente » ; qu'en application de l'article 1840 A du Code Général des Impôts abrogé mais repris dans l'article 1589-2 du Code civil toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble est nulle et de nul effet si elle n'est pas enregistrée dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire ; que la promesse a été acceptée le 10 mai 2004 par un courrier que l'OPAC reconnaît avoir reçu ; qu'elle n'a pas été enregistrée dans les dix jours de l'acceptation ; qu'il s'ensuit que la promesse unilatérale de vente du 19 avril 2004 est frappée de nullité absolue et qu'aucune conséquence ne peut en être tirée ; ALORS, D'UNE PART, QUE la levée d'option qui coïncide avec l'acceptation de la promesse unilatérale de vente comme telle, rend la vente parfaite et l'article 1840- A du Code général des Impôts inapplicable à une convention devenue synallagmatique ; qu'en l'espèce, ainsi que le constate l'arrêt attaqué, le CSC a, par lettre du 10 mai 2004, accepté l'offre émanant de l'OPAC, qui était précise sur l'objet et sur le prix ; qu'au lieu d'en déduire que l'option ayant été levée, la vente était parfaite, la Cour d'appel a considéré que la promesse était frappée de nullité, à défaut d'avoir été enregistrée dans le délai de dix jours ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a violé les articles 1589 et 1589-2 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QU'en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée dans les conclusions d'appel du CSC (pages 4, 12, 13 et 14), si la lettre du 10 mai 2004 ne constituait pas, non seulement l'acceptation de la promesse, mais également l'acceptation de l'offre de vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1589 et 1134 du Code civil ; ALORS, ENFIN, QUE même à considérer que la Cour d'appel aurait considéré que la lettre du 10 mai 2004 ne constituait qu'une acceptation de la promesse unilatérale de vente et non une levée d'option, la Cour d'appel a alors dénaturé les termes clairs et précis de ce courrier, par lequel le CSC exposait « Nous accusons bonne réception de votre courrier du 19 avril 2004, par lequel vous nous proposez l'acquisition de la pleine propriété du local sis ...en rez-de-chaussée au prix de 75. 000 . Vous précisez dans ce courrier que votre offre de vente est valable pour une durée d'un mois à compter de sa date de réception ; sachez que par la présente, nous manifestons notre acceptation de façon non équivoque. Nous vous prions de bien vouloir nous tenir informés des modalités de réalisation de la vente et nous sommes disposés de convenir d'un rendez-vous à cet effet » ; que ce faisant, elle a violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil.