Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 juin 2015, 13-27.733, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2015-06-23
Numéro d'affaire : 13-27733
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, 2013-10-15
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Gatineau et Fattaccini

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X..., ès qualités d'administrateur judiciaire et à la SELARL Etude Y... et Z... ès qualités de mandataire judiciaire de la société Orres exploitation du désistement du second moyen de leur pourvoi incident ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15 octobre 2013), que la SCI Le Parc des airelles a conclu le 16 juin 2006 avec la société Eurogroup, pouvant se substituer toute société, un contrat intitulé « protocole d'engagement de prise à bail commercial de la résidence de tourisme Le Parc des airelles » à effet au 15 décembre 2007, date prévue de la livraison ; que, par acte du 16 mai 2007, la SCI Le Parc des airelles a conclu avec la société Orres exploitation, filiale d'Eurogroup, un contrat portant le même intitulé, pour une résidence appelée Les Balcons des airelles, avec livraison prévue au 15 décembre 2008 ; que le promoteur a cessé la commercialisation et conservé la propriété d'un lot de la résidence Le Parc des airelles et de quarante lots de la résidence Les Balcons des airelles ; que par arrêt du 2 mars 2010, la cour d'appel a dit qu'en vertu du protocole du 16 mai 2007, la société Orres exploitation avait l'exploitation des deux résidences ; que la société Orres exploitation a donné congé à la SCI Le Parc des airelles pour le 30 avril 2010, concernant d'une part la convention d'occupation précaire du lot invendu 207 de la résidence Le Parc des airelles et d'autre part les quarante lots invendus de la résidence Les Balcons des airelles ; Sur le premier moyen du pourvoi incident, pris en ses première, deuxième et cinquième branches, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que la société Orres exploitation s'était engagée à exploiter l'ensemble de la résidence et avait l'obligation de signer un bail commercial avec chaque acquéreur et souverainement retenu que la convention d'occupation précaire qui liait les parties ne pouvait avoir d'autre terme que la vente des appartements et portait sur une durée maximale de neuf ans, identique à celle des baux des appartements vendus, sans possibilité de résiliation triennale non prévue, la cour d'appel qui a relevé que la société Orres avait poursuivi la mise en location des appartements a pu en déduire que les congés délivrés par l'exploitante le 2 avril 2010 à effet du 30 avril suivant ne pouvaient mettre fin à cette convention ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en sa première branche : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que pour fixer l'indemnité d'occupation due à la SCI Le parc des airelles, l'arrêt retient cette créance au titre de la période allant de la livraison des appartements au 28 février 2011 ; Qu'en statuant ainsi après avoir constaté que la société Orres exploitation avait exploité les lieux et les occupait au jour où elle statuait soit le 15 octobre 2013, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deuxième et troisième branches : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu que pour fixer l'indemnité d'occupation, l'arrêt retient que son évaluation ne saurait être équivalente au montant des loyers dus au bailleurs et qu'il convient de la fixer à 70 % du loyer défini dans les contrats liant la SCI Le Parc des airelles et la société Orres exploitation ; Qu'en statuant ainsi sans motiver sa décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et quatrième branches du pourvoi incident qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE l'arrêt rendu le 15 octobre 2013 par la cour d'appel de Chambéry, mais, seulement en ce qu'il fixe l'indemnité d'occupation jusqu'au 28 février 2011 et la limite à 70 % du loyer prévu dans les contrats, l'arrêt rendu le 15 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; Condamne M. X..., ès qualités, et la SELARL Etude Y... et Z..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour la société Le parc des airelles La société LE PARC DES AIRELLES fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'elle avait une créance de 406 025, 07 ¿ contre la SARL ORRES EXPLOITATION au titre de la période allant de la livraison des appartements au 28 février 2011 ; AUX MOTIFS QU'il résulte des explications de la SCI LE PARC DES AIRELLES elle-même que, lorsque la SARL ORRES EXPLOITATION est entrée dans les lieux, elle n'entendait pas lui concéder un bail commercial dès lors que l'avantage fiscal des acquéreurs reposait sir l'absence de modalités d'occupation des locaux avant la concession des baux commerciaux par les acquéreurs à l'exploitant ; que de surcroît les contrats préparatoires avec la SA EUROGROUP et la SARL ORRES EXPLOITATION ne contenaient d'engagement de ces dernières que de conclure des baux avec les acquéreurs et de verser les loyers prévus à ceux-ci ; que la volonté des parties était donc manifestement de conclure une convention d'occupation précaire et ce, jusqu'à la vente des lots ; que le jugement ne peut qu'être réformé sur ce point ; que, sur l'effet du congé du 2 avril 2010, force est de constater que, bien qu'il fixe le terme au 30 avril, la société ORRES EXPLOITATION a conservé les clés, qu'elle n'a restituées que près d'un an après, qu'elle a maintenu dans les appartements litigieux le mobilier dont elle a équipé tous les appartements de la résidence prise en exploitation, et qu'il résulte des procès-verbaux de constat des 3 août et 29 septembre 2010 qu'elle a poursuivi la mise en location des appartements ; que sa contestation sur ce dernier point, attribuant à la présence de locataires dans les appartements appartenant toujours à la SCI LE PARC DES AIRELLES à l'erreur d'un salarié, d'ailleurs rendue possible par l'absence de restitution des clés, et dénué de preuve et sans portée ; que le 3 mars 2011 encore, plusieurs emplacements numérotés de parking lié aux appartements de l'intimé étaient occupés par des véhicules, ou portaient les traces d'occupation récente (tache d'huile), et les deux garages étaient fermés à clé, le gardien précisant qu'ils étaient occupés par la société EUROGROUP ; que par les protocoles initiaux, l'exploitant s'engageait à exploiter l'ensemble de la résidence et au moins 70 % afin de préserver le classement quatre étoiles ; que, ayant pris possession des lieux dès l'achèvement de la construction et exploité l'ensemble des appartements, il ne pouvait donc en donner congé notamment pour tous ceux de la SCI LE PARC DES AIRELLES dans la résidence Les BALCONS DES AIRELLES ; que, en outre, le paiement des dotations que le constructeur s'engageait à verser à l'exploitant avec, notamment, pour contrepartie l'engagement de signer un bail commercial avec tous les acquéreurs, et donc d'exploiter l'ensemble de la résidence ; que dès lors, la convention d'occupation précaire ne pouvait avoir d'autre terme que la vente des appartements, et donc l'obligation de proposer un bail commercial aux acquéreurs, et que la SARL ORRES EXPLOITATION ne pouvait pas résilier la convention ; que le promoteur s'engageait dans les protocoles à faire régulariser par chacun des acquéreurs un bail commercial de neuf ans avec l'exploitant, lequel s'engageait à régulariser un bail avec chaque acquéreur ; qu'il en résulte que ce dernier avait la certitude de pouvoir poursuivre l'exportation de tous les appartements invendus ; que certes, les protocoles ne contenaient d'engagement que jusqu'à la livraison des résidences, mais que, nonobstant l'absence de vente de certains appartements, l'exploitant les a tous meublés et mise en location, sans soutenir avoir agi à la demande du promoteur, créant une situation manifestant son intention d'exploiter toute la résidence et de patienter pour la régularisation de baux des invendus ; qu'ainsi il ne peut invoquer le caractère précaire de sa présence pour prétendre pouvoir résilier à tout moment ; qu'il convient de dire que, en toute hypothèse, cette convention porte sur une durée maximum de neuf années, soit une durée identique à celle des baux des appartements vendus, ainsi que cela résulte aussi de la revendication initiale de baux commerciaux de la SARL ORRES EXPLOITATION, durée telle que prévue dans les baux types annexés, sans possibilité de résiliation triennale, non prévue ; que, ayant exploité les appartements et en ayant tiré profit, la SARL ORRES EXPLOITATION doit à la propriétaire une indemnité d'occupation ; que si son évaluation est liée au montant des loyers dus aux bailleurs, elle ne saurait pas pour autant être équivalente ; que, dès lors il convient de fixer à 70 % du loyer défini dans les protocoles l'indemnité d'occupation due par la SARL ORRES EXPLOITATION à la SCI LE PARC DES AIRELLES ; qu'au titre de la période s'achevant le 28 février 2011, la dette de la SARL ORRES EXPLOITATION s'élève donc à (357 148, 02 + 222 887, 80 x 70 % =) 406 025, 07 ¿ ; que la société ORRES EXPLOITATION à exploiter la résidence jusqu'à ce jour ; que les dotations conventionnelles, payables chaque 1er janvier, ils sont donc dues et que le principe de cette dette n'est pas contesté, non plus que son montant pour les années 2010 à 2012, soit 283 017, 02 ¿ ; 1./ ALORS QUE le bénéficiaire d'une convention d'occupation précaire doit au propriétaire du local occupé une redevance pour toute la durée de l'occupation ; que dès lors, en arrêtant la date de la créance de redevance d'occupation de la société PARC DES AIRELLES à l'encontre société ORRES EXPLOITATION au 28 février 2011, après avoir constaté que la convention d'occupation précaire courait pour une période maximum de neuf ans et qu'au jour où elle statuait, soit le 15 octobre 2013, la société ORRES EXPLOITATION occupait toujours la résidence, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil ; 2./ ALORS QUE la redevance due par le bénéficiaire d'une convention d'occupation précaire au propriétaire ne peut être inférieure à l'avantage que lui procure la jouissance des lieux ; que dès lors en affirmant, pour fixer l'indemnité due par la société ORRES EXPLOITATION à la SCI LE PARC DES AIRELLES à seulement 70 % du loyer dû, selon les protocoles d'accord, aux acquéreurs des appartements exploités, que si l'évaluation de cette indemnité était liée au montant des loyers elle ne pouvait être équivalente à celui-ci, après avoir pourtant constaté que la convention d'occupation précaire était conclue pour une durée maximum de 9 ans, identique à celle des baux des appartements vendus, qu'elle ne pouvait avoir d'autre terme que la vente des appartements et que le promoteur s'engageait à faire régulariser à chacun des acquéreurs un bail avec la société ORRES EXPLOITATION, que cette dernière avait donc la certitude de pouvoir poursuivre l'exploitation de tous les appartements invendus, qu'elle avait meublé et mis en location tous les appartements et, enfin, qu'elle devait percevoir l'intégralité des dotations conventionnellement prévues, ensemble de circonstances dont il résultait que, malgré son caractère précaire, la convention d'occupation conclue avec la société LE PARC DES AIRELLES permettait à la société ORRES EXPLOITATION de bénéficier des appartements litigieux dans les mêmes conditions et avec la même sécurité juridique que si elle avait immédiatement conclu un bail avec les acquéreurs, ce qui excluait que l'indemnité puisse être évaluée à un montant inférieur à celui du loyer conventionnellement fixé par les parties, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil. 3./ ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE la motivation par voie de simple affirmation équivaut à une absence de motivation ; qu'en se bornant à affirmer, pour fixer l'indemnité due par la société ORRES EXPLOITATION à la SCI LE PARC DES AIRELLES à seulement 70 % du loyer dû selon les protocoles d'accord aux acquéreurs des appartements exploités, que si l'évaluation de cette indemnité était liée au montant des loyers, elle ne pouvait être équivalente à celui-ci, sans aucunement justifier sa décision, notamment au regard de l'avantage que la société ORRES EXPLOITATION tirait de l'occupation des lieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattacini, avocat aux Conseils pour M. X..., ès qualités, la société Etude Y... et Z..., ès qualités, et la SCI Orres exploitation PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que les conventions liant les parties sur les appartements des résidences de tourisme LE PARC DES AIRELLES et LES BALCONS DES AIRELLES sont des conventions d'occupation précaire liant les parties jusqu'à la vente des appartements, et au maximum pour une période de 9 ans, AUX MOTIFS QU'il résulte des explications de la SCI LE PARC DES AIRELLES elle-même que, lorsque la SARL ORRES EXPLOITATION est entrée dans les lieux, elle n'entendait pas lui concéder un bail commercial dès lors que l'avantage fiscal des acquéreurs reposait sur l'absence de modalités d'occupation des locaux avant la concession des baux commerciaux par les acquéreurs à l'exploitant ; que de surcroît les contrats préparatoires avec la SA EUROGROUP et la SARL ORRES EXPLOITATION ne contenaient d'engagement de ces dernières que de conclure des baux avec les acquéreurs et de verser les loyers prévus à ceux-ci ; que la volonté des parties était donc manifestement de conclure une convention d'occupation précaire et ce, jusqu'à la vente des lots ; que le jugement ne peut qu'être réformé sur ce point ; que, sur l'effet du congé du 2 avril 2010, force est de constater que, bien qu'il fixe le terme au 30 avril, la société ORRES EXPLOITATION a conservé les clés, qu'elle n'a restituées que près d'un an après, qu'elle a maintenu dans les appartements litigieux le mobilier dont elle a équipé tous les appartements de la résidence prise en exploitation, et qu'il résulte des procès-verbaux de constat des 3 août et 29 septembre 2010 qu'elle a poursuivi la mise en location des appartements ; que sa contestation sur ce dernier point, attribuant à la présence de locataires dans les appartements appartenant toujours à la SCI LE PARC DES AIRELLES à l'erreur d'un salarié, d'ailleurs rendue possible par l'absence de restitution des clés, est dénué de preuve et sans portée ; que le 3 mars 2011 encore, plusieurs emplacements numérotés de parking lié aux appartements de l'intimé étaient occupés par des véhicules, ou portaient les traces d'occupation récente (tache d'huile), et les deux garages étaient fermés à clé, le gardien précisant qu'ils étaient occupés par la société EUROGROUP ; que par les protocoles initiaux, l'exploitant s'engageait à exploiter l'ensemble de la résidence et au moins 70 % afin de préserver le classement quatre étoiles ; que, ayant pris possession des lieux dès l'achèvement de la construction et exploité l'ensemble des appartements, il ne pouvait donc en donner congé notamment pour tous ceux de la SCI LE PARC DES AIRELLES dans la résidence Les BALCONS DES AIRELLES ; que, en outre, le paiement des dotations que le constructeur s'engageait à verser à l'exploitant avait, notamment, pour contrepartie l'engagement de signer un bail commercial avec tous les acquéreurs, et donc d'exploiter l'ensemble de la résidence ; que dès lors, la convention d'occupation précaire ne pouvait avoir d'autre terme que la vente des appartements, et donc l'obligation de proposer un bail commercial aux acquéreurs, et que la SARL ORRES EXPLOITATION ne pouvait pas résilier la convention ; que le promoteur s'engageait dans les protocoles à faire régulariser par chacun des acquéreurs un bail commercial de neuf ans avec l'exploitant, lequel s'engageait à régulariser un bail avec chaque acquéreur ; qu'il en résulte que ce dernier avait la certitude de pouvoir poursuivre l'exportation de tous les appartements invendus ; que certes, les protocoles ne contenaient d'engagement que jusqu'à la livraison des résidences, mais que, nonobstant l'absence de vente de certains appartements, l'exploitant les a tous meublés et mise en location, sans soutenir avoir agi à la demande du promoteur, créant une situation manifestant son intention d'exploiter toute la résidence et de patienter pour la régularisation de baux des invendus ; qu'ainsi il ne peut invoquer le caractère précaire de sa présence pour prétendre pouvoir résilier à tout moment ; qu'il convient de dire que, en toute hypothèse, cette convention porte sur une durée maximum de neuf années, soit une durée identique à celle des baux des appartements vendus, ainsi que cela résulte aussi de la revendication initiale de baux commerciaux de la SARL ORRES EXPLOITATION, durée telle que prévue dans les baux types annexés, sans possibilité de résiliation triennale, non prévue, 1- ALORS QU'une convention d'occupation précaire est révocable à tout moment, par chacune des deux parties ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément qualifié les conventions liant la SCI LE PARC DES AIRELLES et la société ORRES EXPLOITATION, portant sur les appartements non vendus par la première, de conventions d'occupation précaire ; qu'en jugeant pourtant que la société ORRES EXPLOITATION n'avait pas pu valablement mettre fin à ces conventions par les congés du 2 avril 2010, avec effet au 30 avril 2010, de sorte que ces conventions devaient perdurer jusqu'à la vente des appartements et au maximum pour une période de 9 ans, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil. 2- ALORS QUE le juge ne peut pas statuer par des motifs inopérants ; qu'en refusant de valider les congés d'avril 2010 par des motifs tirés du défaut de libération des lieux, de l'existence d'engagements pris par la société ORRES EXPLOITATION dans les protocoles du 16 juin 2006 et du 16 mai 2007, et de l'exploitation des lieux par la société exposante, motifs impropres à interdire au « preneur » d'une convention d'occupation précaire de résilier à tout moment une telle convention, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. 3- ALORS QUE pour refuser de valider les congés du 2 avril 2010, la Cour d'appel a retenu que la société ORRES EXPLOITATION s'était engagée dans les protocoles liant les parties à exploiter l'ensemble (ou à tout le moins 70 %) de la résidence, que le paiement des dotations qu'elle avait reçues avait pour contrepartie l'engagement de signer un bail commercial avec tous les acquéreurs, et donc d'exploiter l'ensemble de la résidence, qu'elle avait donc l'obligation de proposer un bail commercial aux acquéreurs et ne pouvait résilier la convention, étant certaine de pouvoir poursuivre l'exploitation de tous les appartements indivis ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant pourtant que « les protocoles ne contenaient d'engagement que jusqu'à la livraison des résidences », de sorte que les engagements relevés par la Cour d'appel ne liaient plus la société ORRES EXPLOITATION lorsqu'elle a donné congé et ne pouvaient donc entraver la validité de ces congés, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1134 du Code civil. 4- ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; que pour refuser de valider les congés du 2 avril 2010, la Cour d'appel a retenu que la société ORRES EXPLOITATION avait pris possession des lieux dès l'achèvement de la construction et exploité l'ensemble des appartements, qu'elle avait meublé et mis en location tous les logements, y compris ceux non vendus par la SCI LE PARC DES AIRELLES, créant une situation manifestant son intention d'exploiter toute la résidence, de sorte qu'elle ne pourrait invoquer le caractère précaire de sa présence pour prétendre pouvoir résilier à tout moment ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à caractériser la renonciation de la société ORRES EXPLOITATION à son droit de résilier la convention d'occupation précaire par laquelle elle était liée à la SCI LE PARC DES AIRELLES, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil. 5- ALORS, en tout état de cause, QUE le preneur d'un bail commercial a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, à défaut de convention contraire ; qu'en l'espèce, pour fixer la durée maximale des conventions d'occupation précaire, la Cour d'appel s'est déterminée par analogie aux baux portant sur les appartements vendus, annexés au protocole liant les parties, baux dont faisait état la société ORRES EXPLOITATION et qui ne prévoiraient pas de possibilité de résiliation triennale ; qu'en statuant par de tels motifs impropres à caractériser l'existence d'une stipulation expresse excluant que les baux des appartements vendus (et donc les conventions d'occupation précaire dont la durée était calquée sur ces baux) puissent être résiliés au bout de trois ans, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L. 145-4 du Code de commerce ; SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCI LE PARC DES AIRELLES a une créance de 406. 025, 07 ¿ contre la société ORRES EXPLOITATION au titre de la période allant de la livraison des appartements au 28 février 2011, AUX MOTIFS QU'il résulte des explications de la SCI LE PARC DES AIRELLES elle-même que, lorsque la SARL ORRES EXPLOITATION est entrée dans les lieux, elle n'entendait pas lui concéder un bail commercial dès lors que l'avantage fiscal des acquéreurs reposait sur l'absence de modalités d'occupation des locaux avant la concession des baux commerciaux par les acquéreurs à l'exploitant ; que de surcroît les contrats préparatoires avec la SA EUROGROUP et la SARL ORRES EXPLOITATION ne contenaient d'engagement de ces dernières que de conclure des baux avec les acquéreurs et de verser les loyers prévus à ceux-ci ; que la volonté des parties était donc manifestement de conclure une convention d'occupation précaire et ce, jusqu'à la vente des lots ; que le jugement ne peut qu'être réformé sur ce point ; que, sur l'effet du congé du 2 avril 2010, force est de constater que, bien qu'il fixe le terme au 30 avril, la société ORRES EXPLOITATION a conservé les clés, qu'elle n'a restituées que près d'un an après, qu'elle a maintenu dans les appartements litigieux le mobilier dont elle a équipé tous les appartements de la résidence prise en exploitation, et qu'il résulte des procès-verbaux de constat des 3 août et 29 septembre 2010 qu'elle a poursuivi la mise en location des appartements ; que sa contestation sur ce dernier point, attribuant à la présence de locataires dans les appartements appartenant toujours à la SCI LE PARC DES AIRELLES à l'erreur d'un salarié, d'ailleurs rendue possible par l'absence de restitution des clés, est dénué de preuve et sans portée ; que le 3 mars 2011 encore, plusieurs emplacements numérotés de parking lié aux appartements de l'intimé étaient occupés par des véhicules, ou portaient les traces d'occupation récente (tache d'huile), et les deux garages étaient fermés à clé, le gardien précisant qu'ils étaient occupés par la société EUROGROUP ; que par les protocoles initiaux, l'exploitant s'engageait à exploiter l'ensemble de la résidence et au moins 70 % afin de préserver le classement quatre étoiles ; que, ayant pris possession des lieux dès l'achèvement de la construction et exploité l'ensemble des appartements, il ne pouvait donc en donner congé notamment pour tous ceux de la SCI LE PARC DES AIRELLES dans la résidence Les BALCONS DES AIRELLES ; que, en outre, le paiement des dotations que le constructeur s'engageait à verser à l'exploitant avait, notamment, pour contrepartie l'engagement de signer un bail commercial avec tous les acquéreurs, et donc d'exploiter l'ensemble de la résidence ; que dès lors, la convention d'occupation précaire ne pouvait avoir d'autre terme que la vente des appartements, et donc l'obligation de proposer un bail commercial aux acquéreurs, et que la SARL ORRES EXPLOITATION ne pouvait pas résilier la convention ; que le promoteur s'engageait dans les protocoles à faire régulariser par chacun des acquéreurs un bail commercial de neuf ans avec l'exploitant, lequel s'engageait à régulariser un bail avec chaque acquéreur ; qu'il en résulte que ce dernier avait la certitude de pouvoir poursuivre l'exportation de tous les appartements invendus ; que certes, les protocoles ne contenaient d'engagement que jusqu'à la livraison des résidences, mais que, nonobstant l'absence de vente de certains appartements, l'exploitant les a tous meublés et mise en location, sans soutenir avoir agi à la demande du promoteur, créant une situation manifestant son intention d'exploiter toute la résidence et de patienter pour la régularisation de baux des invendus ; qu'ainsi il ne peut invoquer le caractère précaire de sa présence pour prétendre pouvoir résilier à tout moment ; qu'il convient de dire que, en toute hypothèse, cette convention porte sur une durée maximum de neuf années, soit une durée identique à celle des baux des appartements vendus, ainsi que cela résulte aussi de la revendication initiale de baux commerciaux de la SARL ORRES EXPLOITATION, durée telle que prévue dans les baux types annexés, sans possibilité de résiliation triennale, non prévue ; que, ayant exploité les appartements et en ayant tiré profit, la SARL ORRES EXPLOITATION doit à la propriétaire une indemnité d'occupation ; que si son évaluation est liée au montant des loyers dus aux bailleurs elle ne saurait pas pour autant être équivalente ; que, dès lors, il convient de fixer à 70 % du loyer défini dans les protocoles l'indemnité d'occupation due par la SARL ORRES EXPLOITATION à la SCI LE PARC DES AIRELLES ; qu'au titre de la période s'achevant le 28 février 2011, la dette de la SARL ORRES EXPLOITATION s'élève donc à (357. 148, 02 + 222. 887, 80 x 70 % = 406. 025, 07 ¿, 1- ALORS QUE le premier moyen a montré que c'est à tort que la Cour d'appel a jugé que les conventions d'occupation précaires liant les parties perduraient après la date du 30 avril 2010 ; que par conséquent, la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen justifie la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, qui a fixé une indemnité, sur le fondement de ces conventions, pour la période allant jusqu'au 28 février 2011, par application de l'article 624 du Code de procédure civile. 2- ALORS QUE la Cour d'appel a elle-même constaté que la société ORRES EXPLOITATION n'avait exploité les locaux appartenant à la SCI LE PARC DES AIRELLES, après les congés d'avril 2010, que pendant l'été 2010, seuls quelques parkings et garages étant encore occupés au 3 mars 2011 ; qu'en allouant pourtant à la SCI LE PARC DES AIRELLES une indemnité d'occupation pour l'intégralité de ses locaux jusqu'au février 2011, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, au regard de l'article 1382 du Code civil.