Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 janvier 2009, 07-18.282, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2009-01-13
Numéro d'affaire : 07-18282
Solution : Cassation
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2007-05-25
Président : M. Weber (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle, Hannotin, SCP Peignot et Garreau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le deuxième moyen : Vu l'article 16 du code de procédure civile ; Attendu que pour modifier la date de référence et le montant des indemnités revenant à M. Christian X... à la suite de l'expropriation, au profit de la commune d'Acigné, d'une parcelle lui appartenant, l'arrêt attaqué (Rennes, 25 mai 2007) retient qu'il résulte des dispositions nouvelles de l'article L. 311-7, alinéa 1er du code de l'urbanisme que dans le cadre d'une expropriation dans le périmètre délimité par un plan d'aménagement de zone (PAZ), il convient de se référer à ce PAZ pour apprécier la date de référence à prendre en compte pour la qualification de la parcelle expropriée ; Qu'en relevant ce moyen d'office, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier et le troisième moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers (chambre des expropriations) ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à la commune d'Acigné la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize janvier deux mille neuf. Le conseiller rapporteur le president Le greffier de chambreMOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour la commune d'Acigné. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 45 573, 76 le montant de l'indemnité devant revenir à Monsieur X... à la suite de l'expropriation de la parcelle ... sise sur la commune d'Acigné, AUX MOTIFS QUE la parcelle ... d'une superficie de 3. 752 m2 se situe dans la partie est du bourg d'Acigné, à environ 150 m de la mairie ; qu'il s'agit d'une parcelle de forme rectangulaire présentant une façade de 35 mètres sur la rue du Fort de la Motte, voie équipée, ayant une profondeur moyenne de 110 mètres ; qu'il s'agit d'un vaste champ en pente nord-sud ; Que l'article L13-15 du Code de l'expropriation impose à la juridiction saisie de la fixation des indemnités de préciser la date de référence à laquelle doit être apprécié l'usage effectif du bien exproprié ; que la juridiction ne saurait être tenue par la date visée aux mémoires des parties, quand bien même cette date ne ferait l'objet d'aucune discussion entre elles et ce dans la mesure où la date de référence doit être fixée en considération des textes applicables ; qu'en l'espèce, il est constant que la parcelle expropriée est comprise dans une zone soumise au droit de préemption urbain ; que la date de référence visée à l'article L13-15 du Code de l'expropriation est, aux termes des articles L213-6 et L213-4 du Code de l'urbanisme, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone où est situé le bien ; qu'en l'espèce le premier juge a retenu comme référence la date du 22 avril 1991, à laquelle a été publiée la modification du classement de la zone concernée de NU en 1NAEb ; que toutefois par délibération du 17 mai 1993, la commune d'Acigné a approuvé le plan d'aménagement de la ZAC du Centre ; qu'aux termes des dispositions de l'article L311-7 du Code de l'urbanisme telles qu'elles résultent des modifications successives apportées par la loi SRU du 13 décembre 2000, et par la loi Urbanisme et Habitat du 12 juillet 2003, applicables à la date du jugement déféré, « les PAZ approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 demeurent applicables jusqu'à l'approbation par la commune d'un plan local d'urbanisme. Ils ont les mêmes effets pour la zone intéressée que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme tel qu'il est défini par les articles L123-1 à L123-18 à l'exception du deuxième alinéa de l'article L123-1 » ; qu'en l'espèce il est constant que la commune d'Acigné n'est pas dotée d'un PLU ; que le PAZ approuvé le 17 mai 1993 est donc toujours applicable ; que conformément à l'article L311-7, ce PAZ a les mêmes effets et est soumis au même régime juridique que les PLU ou POS, en application de l'article L123-19, alinéa 1, du Code de l'urbanisme ; qu'il s'agit donc d'un document d'urbanisme de nature et de rang équivalent au PLU (POS), qui détermine en l'état du droit en vigueur au jour du jugement, la date de référence conformément aux dispositions des articles L213-4 et L213-6 du Code de l'urbanisme ; qu'il résulte en conséquence des dispositions nouvelles de l'article L311-7 de ce Code que dans le cadre d'une expropriation dans le périmètre délimité par un PAZ, c'est au PAZ qu'il convient de se référer pour apprécier la date de référence à prendre en compte pour la qualification de la parcelle expropriée ; qu'en l'espèce le PAZ ayant été approuvé le 17 mai 1993, c'est cette date qui sera retenue comme date de référence ; Qu'à cette date, la parcelle était située en zone 1NA, « zone naturelle où est prévue à court terme l'extension de l'agglomération, sous forme d'ensembles immobiliers nouveaux, ainsi que la réalisation des équipements publics ou privés correspondant. L'utilisation du sol est subordonnée à l'établissement et à l'approbation sous forme juridique appropriée d'un plan d'aménagement, d'un programme échéancier d'équipement. Si cette condition est réalisée, les règles de construction applicables à ces ensembles fonciers sont celles de la zone U correspondante » ; que le plan d'aménagement ayant été approuvé le 17 mai 1993 et le plan échéancier d'équipement le 24 novembre 1992, la parcelle expropriée est donc située en zone constructible, les règles de construction étant alors celles de la zone U, conformément au document d'urbanisme applicable ; que c'est donc à tort que le premier juge, après avoir reconnu la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, a retenu que sa constructibilité était réduite ; Que s'agissant de la desserte, la parcelle est accessible par la rue du Fort de la Motte ; qu'à la date de référence, elle était desservie, comme le montre le plan de réseau datant de juin 1984, par une canalisation d'eau potable de 125 mm longeant la rue du Fort de la Motte, dont il n'est pas démontré qu'elle serait insuffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone ; qu'une ligne électrique basse tension est située à proximité immédiate de la parcelle ; qu'enfin un réseau d'eaux usées de 200 mm de diamètre est situé le long de la rue du Fort de la Motte, comme le montre le plan conforme à l'exécution reçu par la commune le 29 mars 1989 ; que la parcelle doit donc recevoir la qualification de terrain à bâtir en application des dispositions de l'article L13-15 II du Code de l'expropriation ; Que les termes de comparaison cités par l'expropriant concernent des biens situés en zone 1NA comme le bien exproprié mais de surface nettement supérieure ; que ces terrains sont d'autre part situés au nord de la commune en dehors de la zone agglomérée à environ 1 km de la mairie ; qu'ils ne sont donc pas directement comparables avec le bien exproprié situé en plein centre bourg ; que d'autre part ils ne sont pas situés dans une ZAC bénéficiant d'un PAZ, contrairement à la parcelle expropriée, ce qui ne permet pas de retenir la qualification de terrain à bâtir ; qu'en première instance, le commissaire du Gouvernement a cité une vente intervenue le 30 novembre 2001 entre la société Territoires et Monsieur Y... d'un petit terrain cadastré section... d'une superficie de 69 m2 située dans la ZAC du Centre, intervenue au prix de 12, 20 euros le m2 ; que toutefois cet élément n'est pas davantage comparable au bien exproprié car il est situé en secteur UCd et qu'il s'agit d'un fond de parcelle cédé par l'aménageur à un voisin ; qu'en l'absence d'éléments de comparaison probants, il convient de se référer à l'expertise réalisée par Monsieur Z... à la demande de l'exproprié ; que selon le rapport de ce dernier, les terrains à bâtir se négocient sur la commune sur la base de 80 à 100 euros le m2 ; que Monsieur Z..., au terme d'une étude approfondie concernant le coût de réalisation d'une opération de lotissement sur le terrain exproprié a estimé à 12 euros le m2 la valeur du terrain avant aménagement ; que cette valeur a été calculée par l'expert en tenant compte du coût des travaux de viabilisation nécessaires pour répondre aux contraintes imposées par le POS sur la base d'un lotissement comprenant 5 lots et en partant d'un prix de vente au m2 de 90 euros qui correspond à la valeur moyenne des prix de vente constatés sur la commune d'Acigné pour des terrains lotis ; qu'en l'absence de tout autre élément de comparaison, permettant l'estimation du bien exproprié, le rapport de Monsieur Z... sera entériné et il sera alloué à Monsieur X... une indemnité de 12 euros le m2 ; que compte tenu de la location de la parcelle, il lui reviendra une indemnité totale de 45. 573, 76 euros, soit une indemnité principale de 40. 521, 60 euros (3. 752 m2 x 12 euros, moins 10 % d'abattement pour occupation) et une indemnité de remploi de 5. 052, 16 euros ; ALORS QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; qu'en infirmant le jugement entrepris et en fixant le montant des indemnités d'expropriation sans indiquer à quelle date elle se plaçait pour évaluer le bien exproprié, ni fournir aucun élément permettant de déterminer cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L13-15 du Code de l'expropriation. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 45. 573, 76 le montant de l'indemnité devant revenir à Monsieur X... à la suite de l'expropriation de la parcelle ... sise sur la commune d'Acigné, AUX MOTIFS QUE la parcelle ... d'une superficie de 3. 752 m2 se situe dans la partie est du bourg d'Acigné, à environ 150 m de la mairie ; qu'il s'agit d'une parcelle de forme rectangulaire présentant une façade de 35 mètres sur la rue du Fort de la Motte, voie équipée, ayant une profondeur moyenne de 110 mètres ; qu'il s'agit d'un vaste champ en pente nord-sud ; Que l'article L13-15 du Code de l'expropriation impose à la juridiction saisie de la fixation des indemnités de préciser la date de référence à laquelle doit être apprécié l'usage effectif du bien exproprié ; que la juridiction ne saurait être tenue par la date visée aux mémoires des parties, quand bien même cette date ne ferait l'objet d'aucune discussion entre elles et ce dans la mesure où la date de référence doit être fixée en considération des textes applicables ; qu'en l'espèce, il est constant que la parcelle expropriée est comprise dans une zone soumise au droit de préemption urbain ; que la date de référence visée à l'article L13-15 du Code de l'expropriation est, aux termes des articles L213-6 et L213-4 du Code de l'urbanisme, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone où est situé le bien ; qu'en l'espèce le premier juge a retenu comme référence la date du 22 avril 1991, à laquelle a été publiée la modification du classement de la zone concernée de NU en 1NAEb ; que toutefois par délibération du 17 mai 1993, la commune d'Acigné a approuvé le plan d'aménagement de la ZAC du Centre ; qu'aux termes des dispositions de l'article L311-7 du Code de l'urbanisme telles qu'elles résultent des modifications successives apportées par la loi SRU du 13 décembre 2000, et par la loi Urbanisme et Habitat du 12 juillet 2003, applicables à la date du jugement déféré, « les PAZ approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 demeurent applicables jusqu'à l'approbation par la commune d'un plan local d'urbanisme. Ils ont les mêmes effets pour la zone intéressée que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme tel qu'il est défini par les articles L123-1 à L123-18 à l'exception du deuxième alinéa de l'article L123-1 » ; qu'en l'espèce il est constant que la commune d'Acigné n'est pas dotée d'un PLU ; que le PAZ approuvé le 17 mai 1993 est donc toujours applicable ; que conformément à l'article L311-7, ce PAZ a les mêmes effets et est soumis au même régime juridique que les PLU ou POS, en application de l'article L123-19, alinéa 1, du Code de l'urbanisme ; qu'il s'agit donc d'un document d'urbanisme de nature et de rang équivalent au PLU (POS), qui détermine en l'état du droit en vigueur au jour du jugement, la date de référence conformément aux dispositions des articles L213-4 et L213-6 du Code de l'urbanisme ; qu'il résulte en conséquence des dispositions nouvelles de l'article L311-7 de ce Code que dans le cadre d'une expropriation dans le périmètre délimité par un PAZ, c'est au PAZ qu'il convient de se référer pour apprécier la date de référence à prendre en compte pour la qualification de la parcelle expropriée ; qu'en l'espèce le PAZ ayant été approuvé le 17 mai 1993, c'est cette date qui sera retenue comme date de référence ; Qu'à cette date, la parcelle était située en zone 1NA, « zone naturelle où est prévue à court terme l'extension de l'agglomération, sous forme d'ensembles immobiliers nouveaux, ainsi que la réalisation des équipements publics ou privés correspondant. L'utilisation du sol est subordonnée à l'établissement et à l'approbation sous forme juridique appropriée d'un plan d'aménagement, d'un programme échéancier d'équipement. Si cette condition est réalisée, les règles de construction applicables à ces ensembles fonciers sont celles de la zone U correspondante » ; que le plan d'aménagement ayant été approuvé le 17 mai 1993 et le plan échéancier d'équipement le 24 novembre 1992, la parcelle expropriée est donc située en zone constructible, les règles de construction étant alors celles de la zone U, conformément au document d'urbanisme applicable ; que c'est donc à tort que le premier juge, après avoir reconnu la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, a retenu que sa constructibilité était réduite ; Que s'agissant de la desserte, la parcelle est accessible par la rue du Fort de la Motte ; qu'à la date de référence, elle était desservie, comme le montre le plan de réseau datant de juin 1984, par une canalisation d'eau potable de 125 mm longeant la rue du Fort de la Motte, dont il n'est pas démontré qu'elle serait insuffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone ; qu'une ligne électrique basse tension est située à proximité immédiate de la parcelle ; qu'enfin un réseau d'eaux usées de 200 mm de diamètre est situé le long de la rue du Fort de la Motte, comme le montre le plan conforme à l'exécution reçu par la commune le 29 mars 1989 ; que la parcelle doit donc recevoir la qualification de terrain à bâtir en application des dispositions de l'article L13-15 II du Code de l'expropriation ; Que les termes de comparaison cités par l'expropriant concernent des biens situés en zone 1NA comme le bien exproprié mais de surface nettement supérieure ; que ces terrains sont d'autre part situés au nord de la commune en dehors de la zone agglomérée à environ 1 km de la mairie ; qu'ils ne sont donc pas directement comparables avec le bien exproprié situé en plein centre bourg ; que d'autre part ils ne sont pas situés dans une ZAC bénéficiant d'un PAZ, contrairement à la parcelle expropriée, ce qui ne permet pas de retenir la qualification de terrain à bâtir ; qu'en première instance, le commissaire du Gouvernement a cité une vente intervenue le 30 novembre 2001 entre la société Territoires et Monsieur Y... d'un petit terrain cadastré section... d'une superficie de 69 m2 située dans la ZAC du Centre, intervenue au prix de 12, 20 euros le m2 ; que toutefois cet élément n'est pas davantage comparable au bien exproprié car il est situé en secteur UCd et qu'il s'agit d'un fond de parcelle cédé par l'aménageur à un voisin ; qu'en l'absence d'éléments de comparaison probants, il convient de se référer à l'expertise réalisée par Monsieur Z... à la demande de l'exproprié ; que selon le rapport de ce dernier, les terrains à bâtir se négocient sur la commune sur la base de 80 à 100 euros le m2 ; que Monsieur Z..., au terme d'une étude approfondie concernant le coût de réalisation d'une opération de lotissement sur le terrain exproprié a estimé à 12 euros le m2 la valeur du terrain avant aménagement ; que cette valeur a été calculée par l'expert en tenant compte du coût des travaux de viabilisation nécessaires pour répondre aux contraintes imposées par le POS sur la base d'un lotissement comprenant 5 lots et en partant d'un prix de vente au m2 de 90 euros qui correspond à la valeur moyenne des prix de vente constatés sur la commune d'Acigné pour des terrains lotis ; qu'en l'absence de tout autre élément de comparaison, permettant l'estimation du bien exproprié, le rapport de Monsieur Z... sera entériné et il sera alloué à Monsieur X... une indemnité de 12 euros le m2 ; que compte tenu de la location de la parcelle, il lui reviendra une indemnité totale de 45. 573, 76 euros, soit une indemnité principale de 40. 521, 60 euros (3. 752 m2 x 12 euros, moins 10 % d'abattement pour occupation) et une indemnité de remploi de 5. 052, 16 euros ; 1°) ALORS QUE le juge qui relève d'office un moyen de droit doit au préalable inviter les parties à s'en expliquer ; qu'en relevant de son propre chef et sans inviter les parties à présenter leurs observations, pour fixer la date de référence au 17 mai 1993, qu'il résulterait de l'article L311-7 du Code de l'urbanisme que le PAZ approuvé le 17 mai 1993 avait les mêmes effets et était soumis au même régime juridique que les PLU ou POS (en application de l'article L123-19, alinéa 1 du Code de l'urbanisme) et qu'il s'agirait donc d'un document d'urbanisme de nature et de rang équivalent au PLU (POS) qui déterminerait en l'état du droit en vigueur au jour du jugement, la date de référence conformément aux articles L213-4 et L213-6 du Code de l'urbanisme, et en relevant ainsi d'office le moyen de droit selon lequel il résulterait des nouvelles dispositions de l'article L311-7 du Code de l'urbanisme que dans le cadre d'une expropriation dans le périmètre délimité par un PAZ, il conviendrait de se référer à ce PAZ pour apprécier la date de référence, la cour d'appel a violé le principe de la contradiction et l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la loi ne dispose que pour l'avenir ; qu'en retenant, pour décider qu'il convenait de fixer la date de référence au 17 mai 1993, date d'approbation du PAZ, que conformément aux dispositions de l'article L311-7 du Code de l'urbanisme, ce PAZ avait les mêmes effets et était soumis au même régime juridique que les PLU ou POS, et qu'il s'agissait donc d'un document d'urbanisme de nature et de rang équivalent au PLU qui détermine la date de référence en l'état du droit en vigueur au jour du jugement, et en considérant ainsi qu'en vertu de l'article L311-7 tel que rédigé par la loi du 2 juillet 2003, le PAZ avait les mêmes effets et le même régime juridique qu'un PLU (POS) à la date même de son approbation, le 17 mai 1993, la cour d'appel a fait produire effet à la loi du 2 juillet 2003 à une date antérieure à son entrée en vigueur, et a donc violé l'article 2 du Code civil, ensemble les articles L311-7 et L123-19 du Code de l'urbanisme issus de l'article 44 de la loi du 2 juillet 2003 ; 3°) ALORS QUE lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l'article L13-15 du Code de l'expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en retenant comme date de référence la date d'approbation du PAZ, dont il était cependant constant qu'il n'avait pas modifié le zonage de la parcelle expropriée, déjà classée en zone 1NA Eb du fait de la modification du POS intervenue le 22 avril 1991, sans rechercher si ce PAZ avait modifié la zone dans laquelle se situait le bien exproprié, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L213-4 et L213-6 du Code de l'urbanisme et L13-15 du Code de l'expropriation. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 45. 573, 76 le montant de l'indemnité devant revenir à Monsieur X... à la suite de l'expropriation de la parcelle ... sise sur la commune d'Acigné, AUX MOTIFS QUE la parcelle ... d'une superficie de 3. 752 m2 se situe dans la partie est du bourg d'Acigné, à environ 150 m de la mairie ; qu'il s'agit d'une parcelle de forme rectangulaire présentant une façade de 35 mètres sur la rue du Fort de la Motte, voie équipée, ayant une profondeur moyenne de 110 mètres ; qu'il s'agit d'un vaste champ en pente nord-sud ; Que l'article L13-15 du Code de l'expropriation impose à la juridiction saisie de la fixation des indemnités de préciser la date de référence à laquelle doit être apprécié l'usage effectif du bien exproprié ; que la juridiction ne saurait être tenue par la date visée aux mémoires des parties, quand bien même cette date ne ferait l'objet d'aucune discussion entre elles et ce dans la mesure où la date de référence doit être fixée en considération des textes applicables ; qu'en l'espèce, il est constant que la parcelle expropriée est comprise dans une zone soumise au droit de préemption urbain ; que la date de référence visée à l'article L13-15 du Code de l'expropriation est, aux termes des articles L213-6 et L213-4 du Code de l'urbanisme, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone où est situé le bien ; qu'en l'espèce le premier juge a retenu comme référence la date du 22 avril 1991, à laquelle a été publiée la modification du classement de la zone concernée de NU en 1NAEb ; que toutefois par délibération du 17 mai 1993, la commune d'Acigné a approuvé le plan d'aménagement de la ZAC du Centre ; qu'aux termes des dispositions de l'article L311-7 du Code de l'urbanisme telles qu'elles résultent des modifications successives apportées par la loi SRU du 13 décembre 2000, et par la loi Urbanisme et Habitat du 12 juillet 2003, applicables à la date du jugement déféré, « les PAZ approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 demeurent applicables jusqu'à l'approbation par la commune d'un plan local d'urbanisme. Ils ont les mêmes effets pour la zone intéressée que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme tel qu'il est défini par les articles L123-1 à L123-18 à l'exception du deuxième alinéa de l'article L123-1 » ; qu'en l'espèce il est constant que la commune d'Acigné n'est pas dotée d'un PLU ; que le PAZ approuvé le 17 mai 1993 est donc toujours applicable ; que conformément à l'article L311-7, ce PAZ a les mêmes effets et est soumis au même régime juridique que les PLU ou POS, en application de l'article L123-19, alinéa 1, du Code de l'urbanisme ; qu'il s'agit donc d'un document d'urbanisme de nature et de rang équivalent au PLU (POS), qui détermine en l'état du droit en vigueur au jour du jugement, la date de référence conformément aux dispositions des articles L213-4 et L213-6 du Code de l'urbanisme ; qu'il résulte en conséquence des dispositions nouvelles de l'article L311-7 de ce Code que dans le cadre d'une expropriation dans le périmètre délimité par un PAZ, c'est au PAZ qu'il convient de se référer pour apprécier la date de référence à prendre en compte pour la qualification de la parcelle expropriée ; qu'en l'espèce le PAZ ayant été approuvé le 17 mai 1993, c'est cette date qui sera retenue comme date de référence ; Qu'à cette date, la parcelle était située en zone 1NA, « zone naturelle où est prévue à court terme l'extension de l'agglomération, sous forme d'ensembles immobiliers nouveaux, ainsi que la réalisation des équipements publics ou privés correspondant. L'utilisation du sol est subordonnée à l'établissement et à l'approbation sous forme juridique appropriée d'un plan d'aménagement, d'un programme échéancier d'équipement. Si cette condition est réalisée, les règles de construction applicables à ces ensembles fonciers sont celles de la zone U correspondante » ; que le plan d'aménagement ayant été approuvé le 17 mai 1993 et le plan échéancier d'équipement le 24 novembre 1992, la parcelle expropriée est donc située en zone constructible, les règles de construction étant alors celles de la zone U, conformément au document d'urbanisme applicable ; que c'est donc à tort que le premier juge, après avoir reconnu la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, a retenu que sa constructibilité était réduite ; Que s'agissant de la desserte, la parcelle est accessible par la rue du Fort de la Motte ; qu'à la date de référence, elle était desservie, comme le montre le plan de réseau datant de juin 1984, par une canalisation d'eau potable de 125 mm longeant la rue du Fort de la Motte, dont il n'est pas démontré qu'elle serait insuffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone ; qu'une ligne électrique basse tension est située à proximité immédiate de la parcelle ; qu'enfin un réseau d'eaux usées de 200 mm de diamètre est situé le long de la rue du Fort de la Motte, comme le montre le plan conforme à l'exécution reçu par la commune le 29 mars 1989 ; que la parcelle doit donc recevoir la qualification de terrain à bâtir en application des dispositions de l'article L13-15 II du Code de l'expropriation ; Que les termes de comparaison cités par l'expropriant concernent des biens situés en zone 1NA comme le bien exproprié mais de surface nettement supérieure ; que ces terrains sont d'autre part situés au nord de la commune en dehors de la zone agglomérée à environ 1 km de la mairie ; qu'ils ne sont donc pas directement comparables avec le bien exproprié situé en plein centre bourg ; que d'autre part ils ne sont pas situés dans une ZAC bénéficiant d'un PAZ, contrairement à la parcelle expropriée, ce qui ne permet pas de retenir la qualification de terrain à bâtir ; qu'en première instance, le commissaire du Gouvernement a cité une vente intervenue le 30 novembre 2001 entre la société Territoires et Monsieur Y... d'un petit terrain cadastré section... d'une superficie de 69 m2 située dans la ZAC du Centre, intervenue au prix de 12, 20 euros le m2 ; que toutefois cet élément n'est pas davantage comparable au bien exproprié car il est situé en secteur UCd et qu'il s'agit d'un fond de parcelle cédé par l'aménageur à un voisin ; qu'en l'absence d'éléments de comparaison probants, il convient de se référer à l'expertise réalisée par Monsieur Z... à la demande de l'exproprié ; que selon le rapport de ce dernier, les terrains à bâtir se négocient sur la commune sur la base de 80 à 100 euros le m2 ; que Monsieur Z..., au terme d'une étude approfondie concernant le coût de réalisation d'une opération de lotissement sur le terrain exproprié a estimé à 12 euros le m2 la valeur du terrain avant aménagement ; que cette valeur a été calculée par l'expert en tenant compte du coût des travaux de viabilisation nécessaires pour répondre aux contraintes imposées par le POS sur la base d'un lotissement comprenant 5 lots et en partant d'un prix de vente au m2 de 90 euros qui correspond à la valeur moyenne des prix de vente constatés sur la commune d'Acigné pour des terrains lotis ; qu'en l'absence de tout autre élément de comparaison, permettant l'estimation du bien exproprié, le rapport de Monsieur Z... sera entériné et il sera alloué à Monsieur X... une indemnité de 12 euros le m2 ; que compte tenu de la location de la parcelle, il lui reviendra une indemnité totale de 45. 573, 76 euros, soit une indemnité principale de 40. 521, 60 euros (3. 752 m2 x 12 euros, moins 10 % d'abattement pour occupation) et une indemnité de remploi de 5. 052, 16 euros ; ALORS QU'il incombe à l'exproprié qui invoque la qualification de terrain à bâtir du bien exproprié de démontrer que celui-ci est desservi des réseaux situés à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ce terrain ; qu'en énonçant pourtant, pour retenir la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, qu'elle était desservie par une canalisation d'eau potable de 125 mm dont il n'est pas démontré qu'elle serait insuffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a ainsi violé les articles 9 du nouveau Code de procédure civile et 1315 du Code civil. ALORS QU'il incombe à l'exproprié qui invoque la qualification de terrain à bâtir du bien exproprié de démontrer que celui-ci est desservi des réseaux situés à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ce terrain ; qu'en énonçant pourtant, pour retenir la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, qu'elle était desservie par une canalisation d'eau potable de 125 mm dont il n'est pas démontré qu'elle serait insuffisante pour la desserte de l'ensemble de la zone, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a ainsi violé les articles 9 du nouveau Code de procédure civile et 1315 du Code civil. LE GREFFIER DE CHAMBRE