Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 26 avril 2017, 16-11.959, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Date de la décision : 2017-04-26
Numéro d'affaire : 16-11959
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2015-09-04
Président : Mme Batut (président)
Avocats : SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Rousseau et Tapie

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 9 juin 2006, la Banque de la Réunion (la banque) a consenti à l'indivision constituée par la société Sorie et la société Rae, cette dernière ayant pour gérant M. [U], un prêt d'un montant de 2 934 000 euros pour une durée d'un an à compter du 10 juin 2006, remboursable in fine, destiné à financer la construction d'une résidence hôtelière ; que M. [U] et M. [H] [Y] se sont portés cautions solidaires ; que le prêt n'ayant pas été remboursé à l'échéance convenue, M. [U] a payé à la banque la somme de 1 465 554,37 euros ; que, soutenant que l'objectif poursuivi par l'indivision était de vendre la résidence hôtelière à une société en nom collectif qui devait prendre le relais du prêt initial en souscrivant un emprunt à long terme en vue d'une optimisation fiscale, et que la société Sorie et M. [H] [Y], son gérant de fait, avaient fait échouer cette opération en refusant de vendre la résidence hôtelière à la SNC Tropicinvest, de sorte qu'il avait été contraint de céder dans l'urgence des actifs immobiliers pour pouvoir rembourser la banque, M. [U] les a assignés aux fins d'obtenir, d'une part, la condamnation de la société Sorie à lui payer, au titre du recours subrogatoire, la somme de 1 465 554,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter du paiement de cette somme à la banque, d'autre part, la condamnation solidaire de la société Sorie et de M. [H] [Y] à l'indemniser de la perte subie du fait de la vente de ses actifs immobiliers ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Mais sur le premier moyen : Vu l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 4 du code civil ; Attendu que, pour déclarer irrecevable son action à l'encontre de la société Sorie, sur le fondement du recours subrogatoire, l'arrêt retient que M. [U] détient déjà un titre notarié portant quittance subrogative délivrée à son profit par la banque, en suite du paiement qu'il a opéré en sa qualité de caution, en sorte qu'il ne justifie pas d'un intérêt à agir lui permettant de saisir le tribunal aux fins de condamnation ou de liquidation de sa créance, ledit titre comportant toutes les mentions propres à évaluer le montant de celle-ci ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d'un jugement et qu'aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu'un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable l'action formée par M. [U] à l'encontre de la société Sorie sur le fondement du recours subrogatoire, l'arrêt rendu le 4 septembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, autrement composée ; Condamne la société Sorie et M. [H] [Y] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six avril deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. [U]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable l'action entreprise par M. [F] [U] à l'encontre de la société Sorie sur le fondement du recours subrogatoire ; Aux motifs que « sur la recevabilité (…), s'agissant de la demande formée au titre du recours subrogatoire, dirigée exclusivement contre la Sorie, en paiement d'une somme de la somme de 1 465 554,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du paiement de cette somme par M. [U] à la Banque de la Réunion ; que l'intimée conclut à l'irrecevabilité de cette demande en application de l'adage "titre sur titre ne vaut" ; qu'elle expose en effet que dans le cadre d'une action, qu'il a diligentée, en saisie-attribution de fonds détenus pour le compte de RAE et Sorie par la SELARL d'administrateur judiciaire [T], M. [U] a mis à exécution forcée un titre notarié portant quittance subrogative délivrée à son profit par la Banque de la Réunion ensuite du paiement qu'il a opéré en sa qualité de caution ; que, ce faisant, M. M. [U] admet tacitement mais nécessairement que l'acte notarié emportant quittance subrogatoire constitue bien un titre exécutoire ; qu'or le créancier qui détient déjà un titre exécutoire ne justifie pas d'un intérêt à agir lui permettant de saisir le tribunal aux fins de condamnation ou de liquidation de sa créance, lorsque ce titre exécutoire comporte déjà toutes les mentions permettant au juge de l'exécution saisi, compétent pour statuer sur les difficultés d'exécution, de vérifier la créance dans son principe et son quantum en principal et intérêts ; qu'il n'est pas contesté par l'appelant que tel est bien le cas en l'espèce ; qu'en effet, en vertu de l'acte notarié du 20 mars 2013, M. [U] se trouve expressément subrogé dans les droits et actions de la Banque de la Réunion, à l'encontre de l'indivision RAE-Sorie à hauteur du montant dont il s'est acquitté et comporte ainsi toutes les mentions propres à évaluer le montant de sa créance ; que le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action dirigée contre la Sorie au titre du recours subrogatoire alors que M. [U] est irrecevable en sa demande à cet égard pour défaut d'intérêt à agir » ; Alors que l'acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d'un jugement ; qu'aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu'un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 4 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, en confirmant le jugement, débouté M. [F] [U] de l'intégralité de ses demandes ; Aux motifs propres que « sur le fond, agissant sur le fondement des dispositions de l'article 1382 du code civil, il incombe à M. [U] de démontrer, non seulement l'existence d'une faute commise par les intimés mais de surcroît un lien de causalité directe entre cette faute et un éventuel préjudice qui serait né des conditions dans lesquelles il a réalisé les biens dont il s'est séparé pour honorer son engagement de caution ; que le premier juge a fait une exacte appréciation des circonstances de l'espèce en rappelant, contrairement à ce que soutient l'appelant, qu'initialement les sociétés RAE et Sorie n'avaient nulle intention de constituer une société pour bénéficier d'un quelconque avantage fiscal mais entendaient opérer une plus value sur la revente à court terme du bien acquis après avoir obtenu un permis de construire ainsi que cela ressort de manière parfaitement explicite des courriers adressés le 15 novembre 2004 à la SEDRE et à la mairie [Établissement 1] par l'indivision Sorie et RAE dans lesquels celle-ci explique les différentes démarches entreprises pour céder le bien ; que, ce n'est qu'en second lieu, la validité du permis de construire qui leur avait été accordé le 6 décembre 2002 arrivant échéance et pour en obtenir la prorogation, que l'indivision des sociétés Sorie-RAE entreprend de réaliser elle-même un ensemble hôtelier, en témoigne un courrier du 31 décembre 2004 adressé à la SEDRE pour justifier de l'état d'avancement des démarches en vue de la réalisation du projet ; que, le 7 février 2005, l'indivision soumet à l'administration fiscale un projet destiné à bénéficier d'une optimisation fiscale ; qu'en substance il s'agit de céder à une SNC Tropic Invest l'ensemble immobilier dont l'exploitation sera confiée à une SARL Tropiclub à charge pour cette dernière de payer un loyer dont le montant permettra de rembourser le prêt souscrit par la SNC pour s'acquitter du prix d'achat de l'ensemble immobilier ; que, par courrier du 30 novembre 2005, l'administration fiscale donne son accord de principe mais soumet cet accord à un certain nombre de conditions dont l'exploitation pendant 15 ans par la SARL Tropiclub à des fins commerciales et hôtelières de l'ensemble ainsi créé ; que, c'est dans ces conditions que pour financer la construction de l'immeuble l'indivision souscrit auprès de la Banque de la Réunion un prêt le 9 juin 2006, d'un montant de 2 934 000 euros, d'une durée d'un an à compter du 10 juin 2006 remboursable in fine, grâce au prix d'acquisition par la SNC ; qu'en fait la durée d'exploitation de 15 ans à laquelle l'administration fiscale subordonne le bénéfice de l'aide fiscale, constitue pour la société Sorie un risque important, aussi propose-t-elle de poursuivre le projet en renonçant au bénéfice de la défiscalisation ; qu'ainsi dans un courrier du 18 août 2007, la société Sorie, concrétisant les échanges qui ont précédé, informe la SARL RAE de ce qu'elle est en désaccord avec le projet de défiscalisation tel qu'il est envisagé et offre de poursuivre le projet sans défiscalisation ajoutant que, si l'ensemble des partenaires entend poursuivre le projet tel qu'il est envisagé au motif qu'il n'y a aucun risque de redressement fiscal, la Sorie qui ne veut pas courir ce risque demande à ses partenaires de le prendre entièrement à leur charge ; que, par courrier du 17 octobre 2007, elle soumet à la société RAE une proposition du groupe Sobefi sur la possibilité de vendre la Résidence Appart Hôtel en "LMP" avec la même exploitation mais sans défiscalisation ; qu'en sorte, au vu des pièces communiquées, il ne peut être imputé à la Sorie la responsabilité de l'échec du projet et de l'impossibilité pour l'indivision de faire face à ses engagements qui repose sur le refus de la société RAE d'envisager de poursuivre le projet en renonçant la défiscalisation, soit encore en garantissant la Sorie du risque d'un éventuel redressement fiscal si la société RAE considérait qu'un tel risque était inexistant ; que, dès lors, c'est par une exacte appréciation des circonstances de l'espèce que le premier juge a considéré que le souhait de la Sorie de ne pas donner suite au projet de vente à la SNC incluant le dispositif fiscal sus évoqué ne peut être analysé que comme la manifestation d'une prudence qui n'apparaît en rien fautive ; que, par ailleurs aucune pièce ne permet d'étayer que les intimés auraient refusé la cession de l'ensemble hôtelier de manière fautive ; qu'il est au contraire établi par le courrier du 17 octobre 2007 que la Sorie a soumis une proposition de cette nature à la RAE ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris sur ce point en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande » ; Et aux motifs adoptés que « sur le fond, à l'examen des pièces produites par les parties, il apparaît, contrairement à ce qu'affirme le demandeur, que leur projet commun initial était de revendre rapidement l'ensemble immobilier qu'elles venaient d'acquérir ; qu'en effet, non seulement aucun document écrit concomitant à la convention d'indivision ne permet de confirmer les allégations de M. [U] sur le fait que, dès cette époque, l'objectif poursuivi par les deux sociétés était d'y réaliser des travaux puis de revendre la structure à une SNC qui l'exploiterait tout en bénéficiant d'aides fiscales, mais encore son courrier adressé, à l'en tête de sa société RAE, à la SARL Sorie le 10 juillet 2007, dans lequel il écrit : « il est vrai que cette convention (d'indivision) avait été rédigée dans la perspective d'une vente rapide qui n'a pas abouti », conduit à considérer que les parties entendaient très vraisemblablement, après l'obtention d'un permis de construire intervenue le 6 décembre 2002, revendre le complexe en réalisant une plus-value grâce audit permis ; que le fait que sa part d'indivision dans l'immeuble ait été inscrite en stock de la SARL Sorie, et non parmi les immobilisations confirme cette analyse ; que, de fait, la date à laquelle peut être retenue l'existence d'un projet commun tel que précisé par le demandeur est celle du 2 mai 2005, date du mail envoyé par M. [O] [Y] à M. [U] évoquant précisément le « montage de la SARL Tropic Club », les pièces antérieures évoquant ce même projet émanant toutes de M. [U] ou de sa société RAE ; qu'étant rappelé que la convention d'ouverture de crédit accordé à l'indivision RAE et Sorie au titre de laquelle le demandeur et M. [H] [Y] se sont portés cautions est du 29 juillet 2005, la faute alléguée des défendeurs qui se seraient opposés, sans motif légitime à la vente de l'ensemble immobilier à la SNC Tropic Club puis au projet de sortie d'indivision proposé ne peut en conséquence être appréciée qu'à compter de cette époque ; que, s'agissant de l'échec du projet de vente à la SNC, il apparaît, à la lecture des pièces versées aux débats parmi lesquelles figurent les courriers ou mails rédigés par la SARL Sorie ou par M. [H] [Y], que cet échec est en lien avec la plus extrême réticence, puis le refus, manifestés par les défendeurs à l'égard de l'aspect fiscal de ce projet ; que celui-ci incluait en effet le bénéfice d'une réduction d'impôt sur le revenu à raison des investissements productifs neufs réalisés dans les départements d'outre-mer ; qu'or, il convient de relever que les travaux de la résidence n'ont été achevés qu'à la fin de l'année 2006 sans que M. [U] ne puisse démontrer que le retard pris dans l'achèvement des travaux: soit imputable aux défendeurs, et qu'à cette date si l'administration fiscale avait donné son accord de principe sur le report du bénéfice fiscal envisagé, celui-ci était soumis à l'autorisation de la prorogation du dispositif de défiscalisation par la Commission européenne au-delà du 1er janvier 2007 ; que cette autorisation n'a de fait été donnée qu'à la date du 18 juillet 2007 ; que, d'une part, alors qu'une SARL Tropic Club se prévalant d'un bail tacite consenti par l'indivision RAE-Sorie, exploitait la résidence depuis le début du mois de juillet 2007, n'entraient en principe dans le champ d'application de la disposition portant réduction d'impôt que les logements neufs entendus comme n'ayant jamais été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit, une dérogation pouvant cependant être accordée « à titre exceptionnel » pour les logements acquis dans un délai maximal de 24 mois à compter de la mise en exploitation de la résidence de tourisme ; qu'en l'espèce, à défaut de vente de l'ensemble immobilier à l'exploitant, le bénéfice de cette disposition fiscale n'était donc pas totalement acquis ; que, d'autre part, l'une de ses contreparties : l'engagement d'exploiter la résidence pendant au moins quinze ans, pouvait légitimement rebuter les défendeurs au regard de « contraintes fiscales que nous ne maîtrisons pas dans les quinze ans qui viennent » ; qu'aussi le souhait de ne pas donner suite au projet de vente à la SNC incluant le dispositif fiscal sus évoqué, ou de poursuivre les pourparlers sur ce point, ne peut être analysé que comme la manifestation d'une prudence qui n'apparaît en rien fautive ; que, s'agissant de la sortie d'indivision, sollicitée par les défendeurs eux-mêmes dès le mois d'octobre 2007, si un protocole d'accord a apparemment été préparé par Me [E] au mois de décembre 2007, le dit protocole, en l'absence d'expertise permettant de fixer la valeur du bien à répartir autre que celle, très succincte, ne prenant pas en considération les fruits de l'exploitation causée par Tropic Club depuis le début du mois de juillet 2007, et sollicitée par le seul demandeur, était de toute évidence prématuré ; qu'au demeurant, il sera relevé que le tribunal de grande instance de Saint-Denis, saisi le 6 mai 2009 par la SARL Sorie d'une demande d'expulsion de la SARL Tropiclub et d'une demande de liquidation et partage de l'indivision, a pour ce faire ordonné dans son jugement du 26 octobre 2011 une expertise avant dire droit dont les conclusions n'ont pas encore été communiquées ; que, là encore, le fait que, dans ces conditions, le défendeurs n'aient pas donné suite au projet de partage ne peut aucunement être considéré comme fautif mais traduit simplement une prudence, que dicte objectivement l'importance des enjeux financiers ; qu'il résulte de ce qui précède qu'en l'absence de faute démontrée, les prétentions du demandeur ne peuvent qu'être rejetées » ; Alors 1°) qu'il ressort des propres constatations de l'arrêt que par courrier du 30 novembre 2005, l'administration fiscale avait donné à son accord à la défiscalisation à certaines conditions, à la suite duquel l'indivision avait souscrit auprès de la Banque de la Réunion un prêt le 9 juin 2006 d'un montant de 2 934 000 euros, d'une durée d'un an à compter du 10 juin 2006 qui devait être remboursé in fine grâce au prix de revente à la SNC Tropic Invest, mais que, par courrier du 18 août 2007, la société Sorie avait notifié son refus de poursuivre l'opération ; que, pour écarter la responsabilité de la société Sorie, et, partant de son dirigeant, la cour d'appel a énoncé que le souhait de la Sorie de ne pas donner suite au projet de vente à la SNC incluant le dispositif fiscal sus évoqué ne peut être analysé que comme la manifestation d'une prudence qui n'apparaît en rien fautive ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que le refus de la société Sorie de poursuivre l'opération aux conditions arrêtées par les parties, intervenu après que l'administration eut fait connaitre sa position et après la souscription du prêt litigieux pour la garantie duquel l'exposant s'était porté caution, était tardif et donc fautif eu égard à l'état d'avancement du projet, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; Alors 2°) que dans ses écritures d'appel, l'exposant a fait valoir que l'opération litigieuse était une opération à long terme, le montage mis en place par les sociétés Sorie et RAE consistant à faire souscrire par la SNC Tropic Invest, qui devait racheter la résidence, un prêt à long terme, se substituant à l'ouverture de crédit de 12 mois (concl., n° 16), de sorte qu'il aurait été libéré de son engagement de caution ; qu'il invoquait, à cet égard (n° 15), la circonstance que la société Sorie avait obtenu un accord de la Banque de la Réunion pour financer l'opération, son intervention ayant été facturée à l'indivision, à hauteur d'une somme de 58 097 euros et le fait que la société Sorie avait inscrit, dans sa comptabilité, sa participation dans l'opération sous forme d'immobilisation ; qu'il ajoutait que le dépôt d'un permis de construire pour une résidence de tourisme par la société Sorie, assumant une mission de maîtrise d'ouvrage établissait son engagement à long terme ; qu'il invoquait un courrier du notaire instrumentaire adressé à la société Sedre, le 11 juillet 2007, suivant lequel « l'opération pour laquelle je sollicite l'agrément de la Sedre concerne un montage financier dans le cadre de la défiscalisation (loi Girardin) » ; qu'il invoquait, enfin, un courrier des deux indivisaires, par lequel ils s'engageaient à apporter à la SNC les capitaux nécessaires au remboursement de tous ses engagements ; qu'il précisait encore (n° 18) que le prêt à long terme avait été accordé par la banque, que l'administration fiscale avait donné son agrément au bénéfice des dispositions d'incitation fiscale et qu'un ordre de virement de 80 000 euros avait été passé par l'indivision pour s'acquitter des émoluments du notaire en vue de la cession de l'immeuble à la SNC ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, eu égard à l'état d'avancement du projet immobilier poursuivi par les parties, le désengagement tardif de la société Sorie n'était pas fautif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Alors 3°) que dans ses écritures d'appel, l'exposant a contesté que le comportement de la société Sorie ait été guidé par la prudence, dès lors que son renoncement à l'opération était nécessairement fautif, pour être intervenu alors même que des engagements financiers avaient été souscrits par l'indivision et par lui-même en qualité de caution (n° 24) ; qu'il précisait (n° 25) que la société Sorie s'était engagée dans un projet à long terme, conçue par elle et la société RAE, qu'elle avait obtenu l'accord de financement de la Banque de la Réunion pour un crédit d'accompagnement et un crédit long terme, qu'elle avait négocié auprès de la banque la suppression d'une hypothèque en imposant un cautionnement et que l'accord de financement de la banque, annexé à la facture de 58 097 euros adressée à l'indivision par la société Sorie, stipulait : « justification du détachement de parcelle concernant la partie terrain et du compromis de cession à la SNC » ; qu'il en déduisait que la société Sorie, en refusant de donner suite au projet devant conduire à la vente de l'immeuble à la SNC Tropic Invest, laquelle devait souscrire un emprunt à long terme en relais du crédit de douze mois et ainsi le libérer de son engagement de caution, avait trompé sa confiance ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments propres à établir la faute de la société Sorie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Alors 4°) que dans ses écritures d'appel, l'exposant a combattu les motifs fiscaux invoqués par la société Sorie pour justifier son désengagement de l'opération (n° 35 s.) ; qu'il exposait que, suivant le montage adopté par les parties, l'indivision devait construire la résidence grâce à un emprunt, la SNC Tropic Invest étant titulaire de la défiscalisation et devant racheter à l'indivision le terrain et la résidence (n° 37) ; qu'il soutenait que la présence dans les lieux d'un locataire n'était pas de nature à faire perdre le bénéfice de la défiscalisation, cette installation dans le mois de la vente n'ayant aucune conséquence sur le sort du montage de l'opération (n°39) ; qu'il invoquait (n°40) la doctrine de l'administration fiscale du 12 septembre 2012 ; qu'il faisait encore valoir (n° 42) que, suivant la pièce n°19 adverse, l'administration fiscale avait donné son accord définitif après que la Commission européenne eut adopté, le 18 juillet 2007, dix régimes d'aides à finalité régionale concernant les départements d'Outre-mer parmi lesquels figure l'aide fiscale à l'investissement ; qu'en énonçant cependant, par motifs adoptés des premiers juges, que le bénéfice de la dérogation fiscale n'étant pas totalement acquis, le souhait de la société Sorie de ne pas donner suite au projet de vente à la SNC incluant le dispositif fiscal voulu ne pouvait être analysé que comme la manifestation d'une prudence qui n'apparaît en rien fautive, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors 5°) que dans ses écritures d'appel, l'exposant invoquait plusieurs éléments de nature à établir le caractère fautif de l'abandon du projet par la société Sorie (n° 44) ; qu'il exposait que l'administration fiscale avait accepté, en 2005, le projet avec la condition d'exploiter la résidence pour 15 ans, mais que la société Sorie n'avait alors pas demandé d'arrêter le processus, mais au contraire avait elle-même, par l'intermédiaire de M. [H] [Y], obtenu le prêt auprès de la Banque de la Réunion ; qu'il rapportait qu'en raison des exigences de la banque quant à un apport en compte courant de 500 000 euros, l'indivision avait dû demander la participation d'un groupe d'investisseurs au capital de la société Tropiclub, lequel a apporté au total la somme de 400 000 euros, ce que la société Sorie devait refuser si elle ne désirait plus poursuivre l'opération ; qu'il ajoutait que les société Sorie, RAE et le groupe Koytcha (investisseur) avaient créé la société d'exploitation, et que M. [H] [Y] et la société Sorie et lui-même avaient participé à hauteur de 40% au capital, sans opposition de M. [H] [Y] ; qu'il ajoutait encore que M. [H] [Y] avait demandé à être le maître d'ouvrage délégué pour la construction de la résidence, prestation pour laquelle il a été rémunéré à hauteur de 66 000 euros ; qu'il soutenait que, la résidence achevée, la société Sorie étant elle-même maître d'ouvrage délégué, elle ne pouvait pas ignorer la pré-ouverture de la résidence, les raccordements à l'électricité, au téléphone, à l'eau, la mise en place du mobilier, l'embauche du personnel et ne pouvait donc brutalement remettre en cause toute l'opération au motif d'une supposée prudence ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces éléments propres à établir la faute de la société Sorie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Alors 6°) que dans ses écritures d'appel, l'exposant a invoqué le caractère fautif de l'opposition de la société Sorie à la vente par lots de l'immeuble (n° 28 s.) ; qu'il exposait que la banque, après avoir exigé le remboursement du prêt, par mise en demeure du 29 juin 2009, avait manifesté un fort intérêt pour une solution de vente par lots consistant à consentir un crédit long terme à l'indivision, et à attribuer à la banque le prix de vente de plusieurs unités de la résidence afin de rembourser de prêt (n° 28), mais que la société Sorie n'avait pas donné la réponse exigée par la banque avant le octobre 2009 (n° 29), malgré son insistance manifestée dans un courrier du 27 juillet 2009 à M. [H] [Y], dans lequel il signalait « le caractère urgent et la nécessité de donner un accord à la banque » (n° 30), puis dans un courrier du 11 août 2009 (n° 31), auxquels elle n'a jamais répondu (n° 32) ; que, pour écarter la responsabilité de la société Sorie, et partant de son dirigeant, la cour d'appel a énoncé qu'aucune pièce ne permet d'étayer que les intimés auraient refusé la cession de l'ensemble hôtelier de manière fautive et qu'il est au contraire établi par le courrier du 17 octobre 2007 que la Sorie a soumis une proposition de cette nature à la RAE ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans se prononcer sur ces chefs de conclusions, établissant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.