Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 juin 2021, 20-14.091, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2021-06-24
Numéro d'affaire : 20-14091
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2019-11-22
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boullez, SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 juin 2021 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 549 F-D Pourvoi n° E 20-14.091 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021 1°/ M. [I] [B], 2°/ Mme [Q] [N], domiciliés tous deux [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° E 20-14.091 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [F] [J] [V], domicilié [Adresse 2]), venant aux droits et obligations de [G] [V], 2°/ à Mme [T] [V], épouse [R], domiciliée [Adresse 3]), venant aux droits et obligations de [G] [V], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. [B] et de Mme [N], de la SCP Boullez, avocat de M. et Mme [V], après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 novembre 2019), par acte du 9 janvier 2014, M. [B] et Mme [N] ont acquis un immeuble appartenant à [G] [E], veuve [V]. 2. Se plaignant de ne pas avoir été informés d'une condamnation prononcée contre [K] et [G] [V] le 23 février 1990 pour trouble anormal de voisinage en raison des nuisances sonores occasionnées par le revêtement en marbre du sol des pièces principales de l'appartement, M. [B] et Mme [N] ont assigné [G] [V], aux droits de laquelle viennent ses héritiers, Mme [T] [V] épouse [R] et M. [F] [J] [V], en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du dol, de la garantie des vices cachés et du manquement au devoir d'information. Examen des moyens Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens, ci-après annexés 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le premier moyen Enoncé du moyen 4. M. [B] et Mme [N] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes pour omission de déclaration d'une charge, alors « qu'en vertu de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit de garantir l'acquéreur de l'éiction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu , ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente; qu'en l'espèce, Mme [E] avait déclaré, aux termes de l'acte de vente, que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux et n'a pas fait état d'une quelconque charge portant sur ledit bien, malgré une condamnation aux termes de laquelle elle avait été condamnée avec son époux à faire des travaux en raison d'un revêtement de marbre causant des nuisances sonores aux voisins ; qu'en écartant la demande d'indemnisation, au motif que cette condamnation personnelle est inopposable aux acquéreurs futurs, faute d'avoir modifié leur droit réel de propriété portant sur le bien, bien qu'elle portait sur le bien immobilier objet de la vente, qu'elle privait ses propriétaires actuels de la jouissance d'une partie de la chose vendue et qu'elle engendrait une moins-value, la cour d'appel a violé l'article susvisé. » Réponse de la Cour 5. La charge non déclarée, au sens de l'article 1626 du code civil, suppose que l'acquéreur soit troublé dans la jouissance du bien par un tiers prétendant détenir un droit concurrent sur ce bien. 6. La cour d'appel a retenu à bon droit que la condamnation de la venderesse à faire cesser les troubles de voisinage était une condamnation personnelle qui n'avait pas modifié la teneur du droit réel de propriété sur le bien. 7. Elle en a exactement déduit que cette condamnation ne constituait pas une charge sur le bien, dès lors que le trouble allégué dans la jouissance de la chose vendue ne résultait pas d'un droit sur le bien invoqué par un tiers. 8. Le moyen n'est donc pas fondé. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [B] et Mme [N] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [B] et Mme [N] et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à Mme [T] [V], épouse [R] et M. [F] [J] [V] ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils, pour M. [B] et Mme [N]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formulées par M. [I] [B] et Mme [Q] [N] tendant à la condamnation de Mme [T] [V] épouse [R] et M. [F] [V], en qualité d'ayants droit de [G] [E] décédée, à leur payer les sommes de 7 078,50 ? au titre du coût de la fourniture et la pose de la moquette sur thibaude, 121 000 ? au titre de la moins-value subie par le bien et 20 000 ? au titre de leur préjudice moral, pour omission de déclaration d'une charge ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la condamnation prononcée à l'encontre des époux [V], auxquels il était reproché de causer à leurs voisins des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, ne constitue pas une charge grevant le bien ; AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QU'en application des dispositions de l'article 1626 du code civil, rappelées en page 11 du contrat de vente conclu entre les parties le 9 janvier 2014, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; en l'espèce, il est constant que Mme [E] a déclaré, aux termes de l'acte de vente, que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux et n'a pas fait état d'une quelconque charge portant sur ledit bien ; par ailleurs, la condamnation prononcée à l'encontre des époux [V], par arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 23 février 1990, est une condamnation personnelle de ces derniers pour troubles de voisinage, aux termes de laquelle il a été jugé que « les époux [V] auront le choix entre la pose d'une moquette et celle d'une sous-couche résiliente, le but à atteindre étant en tout état de cause la cessation des troubles » ; cette condamnation personnelle a contraint les époux [V] à effectuer des travaux ; pour autant, cette obligation personnelle, en application de l'autorité relative de la chose jugée, est inopposable aux acquéreurs futurs, faute d'avoir modifié la teneur du droit réel de propriété portant sur le bien ; ainsi, il ne peut être caractérisé, du fait de ces décisions de justice, l'existence d'une charge devant être déclarée aux acquéreurs au sens de l'article 1626 du code civil ; en conséquence, il ne peut être reproché à Mme [E] de ne pas avoir déclaré cette situation aux futurs acquéreurs du bien ; ALORS QU'en vertu de l'article 1626 du code civil, quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ; qu'en l'espèce, Mme [E] avait déclaré, aux termes de l'acte de vente, que le bien ne faisait l'objet d'aucune injonction de travaux et n'a pas fait état d'une quelconque charge portant sur ledit bien, malgré une condamnation aux termes de laquelle elle avait été condamnée avec son époux à faire des travaux en raison d'un revêtement de marbre causant des nuisances sonores aux voisins ; qu'en écartant la demande d'indemnisation, au motif que cette condamnation personnelle est inopposable aux acquéreurs futurs, faute d'avoir modifié la teneur du droit réel de propriété portant sur le bien, bien qu'elle portait sur le bien immobilier objet de la vente, qu'elle privait ses propriétaires actuels de la jouissance d'une partie de la chose vendue et qu'elle engendrait une moins-value, la cour d'appel a violé l'article susvisé. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formulées par M. [I] [B] et Mme [Q] [N] tendant à la condamnation de Mme [T] [V] épouse [R] et M. [F] [V], en qualité d'ayants droit de Mme [G] [E] décédée, à leur payer les sommes de 7 078,50 ? au titre du coût de la fourniture et la pose de la moquette sur thibaude, 121 000 ? au titre de la moins-value subie par le bien et 20 000 ? au titre de leur préjudice moral, sur le fondement de la garantie des vices cachés ; AUX MOTIFS QUE les inconvénients du sol en marbre de l'appartement, susceptible de créer des nuisances sonores aux occupants voisins, ne constitue pas un vice caché rendant le bien impropre à sa destination ; qu'il est en effet constant que postérieurement à la condamnation prononcée en 1990 contre les époux [V], ceux-ci ont continué à jouir de l'appartement sans réaliser de travaux en se contentant de recouvrir ce sol de tapis qui ont suffi à mettre fin aux nuisances ; 1°/ ALORS QUE le vice caché est un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix ; qu'en rejetant la demande d'indemnisation formée par M. [I] [B] et Mme [Q] [N], en relevant que les inconvénients du sol en marbre de l'appartement, susceptibles de créer des nuisances sonores aux occupants voisins, ne constituent pas un vice caché rendant le bien impropre à sa destination, mais sans rechercher s'ils n'en avaient pas affecté l'usage au point que les acheteurs n'aurait pas acquis le bien immobilier ou en aurait donné qu'un moindre prix, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ; 2°/ ALORS QUE constitue un vice caché d'un appartement, qui diminue son usage de telle sorte que les acheteurs ne l'auraient pas acquis ou en aurait donné un moindre prix, le revêtement d'un sol en marbre dont ils ne peuvent avoir l'usage en raison des troubles de jouissance qu'il occasionne ; qu'en écartant l'existence d'un vice caché, au motif inopérant qu'il suffisait de recouvrir le revêtement en marbre de tapis pour éviter les nuisances sonores, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formulées par M. [I] [B] et Mme [Q] [N] tendant à la condamnation de Mme [T] [V] épouse [R] et M. [F] [V], en qualité d'ayants droit de [G] [E] décédée, à leur payer les sommes de 7 078,50 ? au titre du coût de la fourniture et la pose de la moquette sur thibaude, 121 000 ? au titre de la moins-value subie par le bien et 20 000 ? au titre de leur préjudice moral, sur le fondement du dol ; AUX MOTIFS PROPRES QU'aucune manoeuvre n'est établie à l'égard de [G] [V] ; qu'en outre, l'existence d'une réticence dolosive commise par [G] [V] dans l'intention de tromper M. [B] et Mme [N] n'est pas davantage établie dès lors qu'à la suite de la condamnation prononcée en 1990, elle a réussi à régler le litige qui l'avait opposé à ses voisins sans mettre à exécution cette décision, de sorte qu'elle a pu, sans mauvaise foi, ne pas juger utile d'informer les acquéreurs de l'existence de cette condamnation qui était devenue sans objet ; qu'en tout état de cause, M. [B] et Mme [N] qui soutiennent que l'existence d'un sol en marbre constituait pour eux une qualité essentielle, ne démontrent pas que s'ils avaient été informés de l'existence de la condamnation litigieuse, ils n'auraient pas acquis l'appartement ou l'auraient acquis à des conditions différentes ; qu'en effet, la nature du revêtement d'une partie du sol de l'appartement ne peut être considérée comme un élément qui a eu une influence sur leur consentement ; que le dol allégué n'est donc pas établi ; AUX MOTIFS A SUPPOER ADOPTES QU'en vertu des dispositions de l'article 1116 du code civil, applicable lors de la conclusion du contrat, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé ; en l'espèce, les demandeurs, sur lesquels repose la charge de la preuve des manoeuvres frauduleuses, indiquent que Mme [E] a procédé à la dépose de la moquette installée dans son appartement ; or, la défenderesse conteste avoir procédé à la pose d'un tel revêtement et affirme avoir installé des tapis ce qui est corroboré par une attestation de M. [M] [M] qui déclare, en janvier 2017, que l'appartement « a toujours présenté un revêtement de sol en marbre pour l'entrée et le séjour » et qu'il « n'a jamais eu un revêtement en moquette » ; la moquette n'ayant jamais été posée, aucune manoeuvre frauduleuse consistant à l'avoir déposée ne peut être caractérisée ; que dès lors, les demandeurs échouent à rapporter la preuve d'un dol commis par Mme [E] ; ALORS QUE le dol est constitué dès lors que l'une des parties dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'en l'espèce, M. [B] et Mme [N] faisaient valoir dans leurs conclusions que Mme [E], au moment de la visite, avait non seulement caché la condamnation l'obligeant à effectuer des travaux pour éviter les nuisances sonores occasionnés par le revêtement en marbre, mais qu'elle avait également retiré les tapis apposés au sol qui avaient permis d'éviter d'effectuer ces réparations ; qu'en écartant toute indemnisation sur le fondement du dol, en se bornant à relever qu'à la suite de la condamnation prononcée en 1990, elle a réussi à régler le litige qui l'avait opposé à ses voisins sans mettre à exécution cette décision, de sorte qu'elle a pu, sans mauvaise foi, ne pas juger utile d'informer les acquéreurs de l'existence de cette condamnation qui était devenue sans objet, mais sans se prononcer, comme cela lui était demandé, sur l'absence d'information concernant la nécessité d'apposer des tapis pour éviter les nuisances sonores, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE le dol est constitué dès lors que l'une des parties dissimule à son cocontractant un fait qui s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; que dans leurs conclusions d'appel, M. [B] et Mme [N] faisaient valoir que s'ils avait eu connaissance de la situation juridique réelle du bien, qui ne permettait pas de jouir du sol en marbre, ils n'auraient pas acquis le bien ou l'auraient acquis à un prix moindre (conclusions d'appel, p.12) ; qu'en écartant leur demande d'indemnisation pour dol, en se bornant à relever que la nature du revêtement d'une partie seulement du sol de l'appartement ne peut être considérée comme un élément qui a eu une influence sur leur consentement, mais sans rechercher si sans ce revêtement, ils l'auraient acquis au même prix, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formulées par M. [I] [B] et Mme [Q] [N] tendant à la condamnation de Mme [T] [V] épouse [R] et M. [F] [V], en qualité d'ayants droit de [G] [E] décédée, à leur payer les sommes de 7 078,50 ? au titre du coût de la fourniture et la pose de la moquette sur thibaude, 121 000 ? au titre de la moins-value subie par le bien et 20 000 ? au titre de leur préjudice moral, en raison du défaut d'information ; AUX MOTIFS A SUPPOSER ADOPTES QUE selon les dispositions de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; tout pacte obscur ou ambigu s'interprète contre le vendeur ; comme précédemment évoqué, Mme [E] a été condamnée, avec son époux, à exécuter des travaux afin de réduire le trouble de voisinage occasionné dans l'appartement des époux [Z] ; toutefois, cette condamnation personnelle, et au demeurant ancienne, n'a nullement eu pour effet de créer une obligation d'exécuter des travaux mise à la charge des propriétaires successifs de l'appartement ; en conséquence, cette information n'avait pas à être communiquée par le vendeur ; faute d'avoir démontré que Mme [E] avait commis une faute, il convient de rejeter la demande, sans avoir à rechercher si les demandeurs ont subi un quelconque préjudice ; 1°/ ALORS QU'en l'absence de tout motif concernant la demande d'indemnisation sur le fondement de l'article 1602 du code civil, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE, à titre subsidiaire, selon les dispositions de l'article 1602 du code civil, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; qu'en l'espèce, M. [B] et Mme [N] faisaient valoir dans leurs conclusions que Mme [E] aurait dû les avertir de la condamnation l'obligeant à faire des travaux pour éviter les nuisances sonores occasionné par le revêtement en marbre de l'appartement ; qu'en écartant toute faute de Mme [E], en se bornant à relever que l'acquéreur n'avait pas à fournir une information tenant à une condamnation personnelle, mais sans rechercher si cette information ne devait pas être néanmoins transmise aux acquéreurs dès lors qu'elle visait le bien immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1602 du code civil.