Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 avril 2013, 11-27.053 12-16.024, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-04-03
Numéro d'affaire : 11-27053
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2011-05-06
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Vincent et Ohl

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Joint les pourvois n° G 11-27. 053 et n° R 12-16. 024 ; Sur la recevabilité du pourvoi n° G 11-27. 053 : Attendu que le pourvoi n° G 11-27. 053 formé avant expiration des délais d'opposition à l'arrêt attaqué rendu par défaut est irrecevable ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2011), que la société civile immobilière Cannes rue d'Antibes (la SCI) a fait construire et a vendu un immeuble dénommé " Résidence Wagram " composé de logements et d'un local commercial en rez-de-chaussée ; que le permis de construire délivré le 12 juin 1989 a été modifié le 8 avril 1993 postérieurement à la publication du règlement de copropriété le 27 septembre 1990 ; que la déclaration d  achèvement des travaux est parvenue en mairie le 30 juin 1995 ; que, se plaignant de diverses malfaçons, non-finitions et défauts de conformité résultant de l  absence de local à vélo en rez-de-chaussée, de couloir d'accès au jardin paysager et de local à ordures, le syndicat des copropriétaires de la résidence Wagram a assigné en indemnisation le promoteur vendeur, aux droits duquel vient la société Sun Riviéra hôtel ; Sur le premier moyen du pourvoi incident qui est préalable, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que lors des diverses assemblées générales tenues entre le 27 décembre 1997 et le 18 septembre 2007, les copropriétaires après avoir décidé de donner pouvoir au syndic d'introduire une action à l'encontre du promoteur pour la réalisation des travaux non exécutés et la mise en conformité, avaient autorisé le syndic à réaliser tout acte de procédure tant en attaque qu'en défense dans le cadre des procédures à l'encontre de la SCI ainsi que dans la procédure liée aux différentes malfaçons faisant l'objet d'une expertise judiciaire en se référant au constat d'huissier du 3 mai 2000 et avaient donné, après la décision de première instance, une mission très étendue au syndic reprenant la demande de confirmation de la décision entreprise et celle de réformation pour le surplus, la cour d'appel a pu retenir, que le syndic avait été régulièrement habilité à agir ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le local à ordures avait été créé par la société Sun Rivera hôtel à la place d'une cave en sous-sol ainsi que le prévoyait le règlement de copropriété, que le permis de construire initial et le permis de construire modificatif ne comprenaient comme obligation particulière à ce titre que celle de prévoir un itinéraire sans escalier, seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale et que l'expert judiciaire avait indiqué que la mise en conformité du local aux règles d'hygiène pouvait être réalisée facilement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative à la construction d'un local vide-ordures en rez-de-chaussée et condamner la société Sun Riviera hôtel à mettre en conformité le local à ordures conformément aux prescriptions du permis de construire ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais, sur le premier moyen du pourvoi principal : Vu les articles 1604 du code civil et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation ; Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Sun Riviera hôtel à lui restituer la surface nécessaire pour la construction d'un couloir d'accès au jardin en rez-de-chaussée et à lui payer une indemnité mensuelle par appartement et par mois, en réparation du trouble de jouissance occasionné par la quasi-inaccessibilité du jardin paysager, l'arrêt retient qu'il résulte du règlement de copropriété que le lot n° 31 a la jouissance exclusive du jardin situé coté rue Lépine d'environ 70 m ², que page 17 de ce même règlement, opposable à tous les copropriétaires il est précisé : « le copropriétaire du lot n° 31 bénéficiant de la jouissance privative d'un jardin devra entretenir ce jardin à ses frais sans pouvoir y poser quelques constructions que ce soient », qu'enfin le plan de rez-de-chaussée déposé aux minutes de M. X... qui a servi à l'établissement de ce règlement fait apparaître l'affectation de 14/ 2719 tantièmes pour ce jardin et qu'en conséquence le syndicat des copropriétaires ne peut venir présenter aucune demande à ce jour concernant ce jardin alors et surtout qu'il existe toujours un accès à ce jardin pour tous, même s'il est difficile à emprunter ; Qu'en statuant ainsi après avoir relevé qu'en raison des nombreuses modifications apportées, le jardin était inaccessible aux nombreuses personnes âgées voire aux personnes à mobilité réduite qui vivent dans l'immeuble, la cour d  appel, qui s'est référée aux seules dispositions du règlement de copropriété, sans examiner les autres documents ayant valeur contractuelle et notamment la notice descriptive de la résidence, dont se prévalait le syndicat des copropriétaires invoquant un manquement du promoteur à son obligation de délivrance conforme, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission des pourvois ; PAR CES MOTIFS : Déclare IRRECEVABLE le pourvoi n° G 11-27. 053 ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu  il déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram de ses demandes relatives à l'accès au jardin de l'immeuble, l'arrêt rendu le 6 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne la société Sun Riviera hôtel aux dépens du pourvoi n° R 12-16. 024 ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram aux dépens du pourvoi n° G 11-27. 053 ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sun Riviera hôtel, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens communs produits aux pourvois n° G 11-27. 053 et R 12-16. 024 par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Wagram, demandeur au pourvoi principal PREMIER MOYEN DE CASSATION En ce que l'arrêt attaqué a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Wagram de sa demande de condamnation de la société Sun Riviera Hôtel à lui restituer la surface nécessaire pour la construction d'un couloir d'accès au jardin en rez-de-chaussée et à lui payer une indemnité de 100  par appartement et par mois, soit une somme de 263 000  à parfaire en réparation du trouble de jouissance occasionné par la quasiinaccessibilité du jardin paysager ; Aux motifs qu'en ce qui concerne la demande faite par le syndicat des copropriétaires relativement à l'accès à tous du jardin privatif, celui-ci indique qu'il s'agissait là d'un argument de vente de la part du promoteur constructeur aux droits duquel vient à ce jour la SARL SUN RIVIERA HÔTEL ; il indique que la notice contractuelle indique : « jardin accessible à tous les copropriétaires » ; qu'à ce jour et en raison de nombreuses modifications apportées le jardin est inaccessible aux nombreuses personnes âgées voire aux personnes à mobilité réduite qui vivent dans l'immeuble ; la cour constate cependant qu'il résulte du règlement de copropriété précité que le lot N° 31 a la jouissance exclusive du jardin situé coté rue Lépine d'environ 70 m ² ; que page 17 de ce même règlement, opposable à tous les copropriétaires il est précisé : « le copropriétaire du lot N° 31 . bénéficiant de la jouissance privative d'un jardin devra entretenir ce jardin à ses frais sans pouvoir y poser quelques constructions que ce soient . » ; qu'enfin le plan de rez-de-chaussée déposé aux minutes de M° X... qui a servi à l'établissement de ce règlement de copropriété fait apparaître l'affectation de 14/ 2719 de tantièmes pour ce jardin ; En conséquence, la cour dira que le syndicat des copropriétaires ne peut venir présenter aucune demande à ce jour concernant ce jardin alors et surtout qu'il existe toujours un accès à ce jardin pour tous, même si difficile à emprunter ; le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ce chef de demande ; 1°/ Alors que le syndicat des copropriétaires de la résidence le Wagram invoquait un manquement du promoteur à son obligation de délivrance conforme en ce que la résidence ne comportait pas un jardin accessible à tous les copropriétaires comme il s'y était engagé dans la notice descriptive ayant valeur contractuelle, ainsi que sur le plan du rez-de-chaussée annexé à la demande de permis de construire initial, lequel faisait apparaître un couloir d'accès commun à ce jardin en rez-de-chaussée ; qu'en se bornant à énoncer, pour écarter tout manquement du promoteur à ce titre, qu'« il résulte du règlement de copropriété ( ) que le lot N° 31 à la jouissance exclusive du jardin situé coté rue Lépine d'environ 70 m ² », sans avoir égard aux autres documents contractuels et notamment à la notice descriptive de la résidence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du code civil ; 2°/ Alors en outre qu'en ne répondant pas aux conclusions du syndicat des copropriétaires le Wagram faisant valoir que le jardin privatif de 70 m ² ne constituait qu'une partie du jardin paysager d'une surface totale d'environ 270 m ², la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ Et alors en toute hypothèse, qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si le promoteur-vendeur n'avait pas manqué à son obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs en n'attirant pas leur attention sur la modification apportée au projet initial consistant à supprimer le couloir d'accès commun situé au rez-de-chaussée permettant d'accéder de plain-pied au jardin de la résidence tel que prévu par la notice descriptive de l'immeuble ayant valeur contractuelle, les prospectus publicitaires et le plan du rez-de-chaussée annexé au permis de construire de 1989, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION En ce que l'arrêt attaqué, infirmant de ce chef le jugement dont appel, a débouté le syndicat des copropriétaires le Wagram de ses demandes relatives à la restitution de la surface nécessaire à la construction d'un local vide-ordures en rez-de-chaussée pour se borner à condamner la société Sun Riviera Hôtel à mettre en conformité le local à ordures conformément aux prescriptions du permis de construire, soit « comprenant un itinéraire sans escalier seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale et avec les parois revêtues d'un matériau lisse et lavable ; ledit local devant être également doté d'un point d'eau ainsi que d'un système d'écoulement ; la porte d'accès devant être étanche » ; Aux motifs que la cour rappellera que le permis de construire initial ne comprenait comme obligation particulière, au regard du litige actuel, que celle de prévoir un itinéraire sans escalier seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux videordures et le point de ramassage des bennes de la collecte municipale ; que le permis de construire modificatif en date du 8/ 04/ 03 reprenait cette obligation ; la cour constate qu'à ce jour le local à ordures a été créé par la SARL SUN RIVIERA HÔTEL même s'il a été installé à la place d'une cave dans le sous-sol ; que cette existence résulte à la fois de la constatation faite par l'expert judiciaire même s'il indique que cette installation n'est pas valable ; que dans son compte rendu d'accédit en date du 21/ 03/ 2000 il écrit « au niveau du refus de la conformité le problème du local à ordures est facilement résolvable du point de vue de sa conformité aux règles d'hygiène . Il faut achever l'alimentation électrique en place, amener l'eau, prévoir une pompe de relevage dans la fosse recouverte d'une grille et rendre les murs lavables. » ; que cette exigence résulte aussi du courrier en date du 10/ 01/ 97 adressé par la ville de Cannes à la gérante de la SCI précisant : « un inspecteur de la salubrité publique s'est rendu sur place et a constaté les faits suivants : le local à ordures n'est pas conforme à l'article 77 du règlement sanitaire départemental du 1/ 01/ 80 ; en effet les parois doivent être revêtues d'un matériau lisse et lavable. Ledit local est également à doter d'un point d'eau ainsi que d'un système d'écoulement. La porte d'accès doit être étanche » ; la cour constate encore qu'il résulte de la lecture du règlement de copropriété en date du 27/ 09/ 90 que le local à ordures est prévu au sous-sol de l'immeuble ; que de plus le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures que dans le cadre de l'acte de vente aux époux Y...en date du 19/ 11/ 90 il était prévu un local vide-ordures au sous-sol de l'immeuble ; en conséquence, la cour dira que le syndicat des copropriétaires ne peut venir ce jour réclamer la réalisation d'un local vide-ordures au rez-de-chaussée de l'immeuble ; que cette demande sera déboutée ; que par contre le syndicat des copropriétaires est en droit d'obtenir la réalisation d'un local à ordures conforme aux prescriptions tant du permis de construire initial que du permis de construire modificatif, soit comprenant un itinéraire sans escalier seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale et avec les parois revêtues d'un matériau lisse et lavable ; ledit local devant être également doté d'un point d'eau ainsi que d'un système d'écoulement ; la porte d'accès devant être étanche » ; en conséquence la cour condamnera la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à la mise en conformité de ce local ; 1°/ Alors que le permis de construire modificatif était en date du 8 avril 1993, de sorte qu'en datant celui-ci du 8 avril 2003, la cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134 du code civil ; 2°/ Alors qu'en constatant la création en sous-sol d'un local à ordures par la société Sun Riviera Hôtel sur le fondement d'un courrier de la Ville de Cannes du 10 janvier 1997 et d'un accédit de l'expert du 21 mars 2000 sans répondre au moyen des écritures du Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Wagram par lequel il était fait valoir que tant l'expert que les services de la mairie avaient à ces époques été abusés par les documents présentés par la société Sun Riviera Hôtel mais qu'après déplacement conjoint sur le site d'un inspecteur de salubrité et d'un responsable du droit des sols, c'était bien une absence de local à ordures qui avait été constatée par la mairie de Cannes dans une lettre du 12 décembre 2000, constatation reprise ensuite par l'expert, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ Alors en toute hypothèse qu'en ne répondant pas aux conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Wagram invoquant le fait que la création d'un local poubelle en sous-sol imposerait un parcours pénible de 110 mètres pour sortir les poubelles jusqu'à leur point de collecte, en passant par deux sas de sécurité incendie étroits avec deux changements de direction à angle droit et une marche haute de 24 centimètres, et en parcourant 35 mètres dans le garage puis 71 mètres du chemin extérieur en montée sur du gravillon, en contravention avec les dispositions de l'article 75. 3 du règlement sanitaire départemental prévoyant que « dans le cas où ces bacs à ordures sont utilisés à l'intérieur des immeubles, leurs conditions de manutention doivent être aisées depuis le point de chute ou de remplissage des ordures ménagères jusqu'à leur sortie de l'immeuble et n'occasionner aucune gêne pour le voisinage », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ Et alors encore qu'en ne répondant pas aux conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Wagram soutenant que le local à poubelles en sous-sol dont l'existence était alléguée se trouverait dans un lot privatif n° 13 appartenant à la société Sun Riviera Hôtel, lequel ne pouvait être transformé en partie commune sans l'autorisation préalable prise à la majorité des membres du syndicat dans les conditions prévues par l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, autorisation dont il était peu probable qu'elle soit accordée étant donné la configuration du sous-sol, qui ne permettait pas de se conformer aux dispositions de l'article 75. 3 du règlement sanitaire départemental, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION En ce que l'arrêt attaqué, émendant de ce chef le jugement dont appel, a condamné la Sarl Sun Riviera Hôtel à payer au syndicat des copropriétaires les seules sommes de 38 431, 70 euros HT au titre des non-finitions et malfaçons et de 75 602, 57 euros HT afférente aux non-conformités ; Aux motifs que la cour constate que si la Sarl Sun Riviera Hôtel demande à la cour de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, il n'en demeure pas moins qu'elle ne formule aucune critique sur les autres chefs du jugement qui l'ont condamné e à payer des sommes au syndicat des copropriétaires au titre des non-finitions et malfaçons et des non conformités ; la décision entreprise sera donc confirmée en son principe de ces chefs ; la cour confirmera en conséquence la décision en ce qu'elle a condamné la Sarl Sun Riviera Hôtel à payer la somme de 38 431, 70 euros HT au titre des nonfinitions et malfaçons mais dira que celle afférente aux non-conformités sera celle de 103 589, 57 euros HT moins celle de 27 987 euros prévue aux titre des locaux vide ordures et vélos, soit celle de 75 602, 57 euros HT (arrêt attaqué, p. 8, in fine et p. 9, 1er al.) ; 1°/ Alors que le jugement dont appel condamnait la Sarl Sun Riviera Hôtel à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 494, 64 euros TTC au titre des non-finitions et malfaçons, de sorte qu'en déclarant confirmer de ce chef le jugement en ce qu'il aurait condamné la Sarl Sun Riviera Hôtel à payer à ce même titre la somme de 38 431, 70 euros HT, la cour d'appel a méconnu l'interdiction de dénaturer les documents de la cause ; 2°/ Et alors qu'en condamnant la société Sun Riviera Hôtel à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 75 602, 57 euros HT afférente aux non-conformités par référence à la somme de 103 589, 57 euros HT prise en compte par les premiers juges, cependant que le jugement dont appel, dont le syndicat sollicitait la confirmation, avait augmenté ce montant de celui de la TVA imputable à certains postes pour le porter à 113 701, 12 euros TTC sans, sous cet angle, être critiqué par la société Sun Riviera Hôtel, la cour d'appel, faute de préciser l'élément sur lequel elle s'est fondée pour prononcer une condamnation hors taxe, a encore violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyens communs produits aux pourvois n° G 11-27. 053 et R 12-16. 024 par la SCP Nicolaÿ et de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour la société Sun Riviera hôtel, demanderesse au pourvoi incident PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, confirmatif de ce chef D'AVOIR déclaré recevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE WAGRAM ; AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des pièces produites en la procédure que par assemblée générale en date du 27 décembre 1997, une délibération a été votée à l'unanimité donnant pouvoir au syndic d'introduire une action à l'encontre du promoteur pour la réalisation des travaux non exécutés et notamment pour l'obtention de la mise en conformité ; qu'une nouvelle assemblée générale en date du 3 avril 1999 a voté à l'unanimité la poursuite de la procédure ; qu'une autre assemblée générale en date du 29 avril 2000 a décidé à l'unanimité de poursuivre l'action entamée et de demander une extension de la mission de l'expert ; qu'une nouvelle assemblée générale en date du 10 février 2001 a autorisé le syndic à réaliser tout acte de procédure tant en attaque qu'en défense dans le cadre des procédures à l'encontre de la SCI CANNES RUE D'ANTIBES ainsi que dans la procédure liée aux différentes malfaçons établies par constat de Maître Z...en date du 3 mai 2000 actuellement en expertise judiciaire ; qu'enfin une dernière assemblée générale en date du 18 septembre 2007 a donné une mission très étendue au syndic reprenant la demande de confirmation de la décision entreprise et celle de réformation pour le surplus ; qu'en conséquence, la Cour dira que le syndic de la copropriété LE WAGRAM a été régulièrement habilité à agir ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE le mandat conféré par l'assemblée générale des copropriétaires au syndic n'a pas un caractère intuitu personae ; que l'autorisation donnée au syndic se transmet aux syndics successifs sans qu'il soit besoin de la renouveler ; qu'en l'occurrence, le syndic de l'époque a bien été autorisé par une décision de l'assemblée générale en date du 27 décembre 1997 à agir dans le cadre d'une procédure judiciaire ; que par ailleurs, il s'avère que le nouveau syndic, la société BUSQUET GESTION SAS, a été régulièrement nommé par l'Assemblée Générale des copropriétaires le 10 février 2001 en remplacement du cabinet ACF ; que la Société SUN RIVIERA HOTEL soutient également que cette autorisation ne serait pas valable car elle ne définirait pas exactement les désordres et malfaçons constatées cités dans l'assignation ; que le texte de la résolution présentée lors de l'assemblée générale extraordinaire du 27 décembre 1997 et adopté à l'unanimité est suffisamment clair puisqu'il dispose : « La nécessité d'introduire une procédure à l'encontre du promoteur pour la réalisation des travaux non exécutés, notamment pour l'obtention de la mise en conformité, avec pouvoir au syndic de copropriété en collaboration avec le conseil syndical. Il est précisé que la Copropriété exige que l'immeuble soit mis en conformité. Elle désapprouve les travaux récemment entrepris par le promoteur sans son consentement. Elle ne s'oppose pas à la réalisation de travaux mais exige : d'avoir connaissance des plans exacts de ces travaux et de donner son accord, qu'un agrément préalable soit obtenu des services de la mairie, que la totalité des travaux prévus soit réalisée sans délai dans les règles de l'art, que la copropriété ait l'assurance en particulier que les travaux d'accès au jardin ne compromettront pas la solidité de l'immeuble, qu'un architecte mandaté par la copropriété supervise ces travaux » ; que le procès verbal de l'assemblée générale ordinaire du 29 avril 2000, prévoit « qu'il est décidé à l'unanimité de poursuivre l'action entamée et de demander à Maître A...de procéder à une extension de la mission de l'expert Monsieur B..., afin de couvrir les dysfonctionnements évoqués lors de la présente assemblée générale » ; que le procès verbal de l'assemblée générale en date du 10 février 2001, indique dans son douzième point que : « l'assemblée générale autorise le syndic (la société BUSQUET GESTION) à réaliser tout acte de procédure tant en attaque qu'en défense dans le cadre des procédures à l'encontre de la SCI CANNES RUE D'ANTIBES ainsi que dans la procédure liée aux différentes malfaçons établies par constat de Maître Z...en date du 3 mai 2000 actuellement en expertise judiciaire (Monsieur B...) » ; qu'ainsi, il est manifeste que les copropriétaires ont été lors des assemblées générales successives, suffisamment informés pour pouvoir voter les provisions nécessaires à la procédure et mandater valablement le syndic à agir dans le cadre de la mission plus large possible, même s'il n'a pas été expressément établi une liste précise des désordres et non-conformités existants ; que les nouveaux désordres qui ont été répertoriés en cours de procédure ont tous été décrits successivement sur différents documents qui ont été portés à la : connaissance des copropriétaires, à savoir le devis de l'architecte Monsieur C..., le constat de Maître Z..., les constats et lettres des différents services administratifs de la ville de CANNES, les comptes-rendus d'accédits de l'expert, Monsieur B...; que le mandat donné au syndic au début de la procédure ne pouvait pas être exhaustif et mentionner les désordres apparus successivement au cours de la procédure et de la conduite des opérations d'expertise ; qu'une telle adaptation du mandat du syndic s'est opérée au fur et à mesure que les copropriétaires ont été informés de l'évolution de ce litige notamment lors des assemblées générales successives ; que par conséquent, la capacité à agir du syndic, mandaté par l'assemblée générale des copropriétaires, est établie ; ALORS QUE le syndic ne peut agir en justice, au nom du syndicat, sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale et que l'habilitation doit préciser les désordres pour la réparation desquels elle est donnée ; qu'en statuant ainsi, sans relever la moindre énumération de désordres par les assemblées des 27 décembre 1997 et 3 avril 1999, 29 avril 2000 et 10 février 2001 et en relevant qu'il n'avait pas été expressément établi une liste précise des désordres et non-conformités existants, aux motifs que, cependant, les copropriétaires avaient été lors des assemblées générales successives, « suffisamment informés » pour pouvoir voter les provisions nécessaires à la procédure et mandater valablement le syndic à agir dans le cadre de la mission la plus large possible et que le constat de Maître Z..., le devis de l'architecte Monsieur C..., les constats et lettres des différents services administratifs de la ville de CANNES et les comptes rendus d'accédits de l'expert, Monsieur B...avaient été « portés à la connaissance des copropriétaires », sans relever que la teneur de ces documents avait été analysée au cours de l'une ou l'autre de ces assemblées générales ou que ces pièces avaient été jointes aux convocations, ou annexées aux procès-verbaux, et sans préciser en tout état de cause la teneur de ces documents et les désordres dont ils faisaient état, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 117 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société SUN RIVIERA HOTEL à payer au SYNDICAT, en réparation de préjudices de jouissance, la somme de 52. 640  (calculée sur la base de 20  par appartement et par mois arrêté au jour de l'arrêt) à titre de dommages et intérêts pour la non-réalisation conforme du local vide-ordures et celle de 26. 320  (calculée sur la base de 10  par appartement et par mois au titre de la nonréalisation du local à vélos au jour de l'arrêt), en disant que ces indemnités continueraient à courir à compter de son arrêt jusqu'à réalisation effective et complète de chacune des condamnations ; AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts faite par le syndicat des copropriétaires relativement à l'obligation de porter leurs ordures ménagères à plusieurs centaines de mètres au regard de l'absence de conformité du local dénommé local à ordures, la Cour dira qu'il est constant que le local actuel et indiqué comme étant le local à ordures ne correspond nullement aux normes sanitaires ; que plus particulièrement, il est difficile de sortir les containers à ordures ; que cette situation a entraîné un préjudice de jouissance pour l'ensemble des copropriétaires que la Cour chiffrera à la somme de 10  par appartement et par mois soit la somme de 10 X 14 X 188 = 26. 320  ; que la Cour dira aussi que cette somme arrêtée au jour de l'arrêt quant à son montant actuel sera due par la société SUN RIVIERA HOTEL jusqu'au jour de réalisation effective complète des travaux de mise en conformité du local à ordures ; qu'en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts faite par le syndicat des copropriétaires au titre de la privation de jouissance pour absence de réalisation du local à vélo, la Cour considère que la société SUN RIVIERA HOTEL a volontairement et unilatéralement modifié des plans contractuels qui prévoyaient l'existence de ce local ; que ce faisant elle a privé l'ensemble des copropriétaires d'une commodité d'utilisation qui a généré pour eux un préjudice de jouissance que la Cour chiffrera à la somme de 20  par mois par appartement soit la somme de 20 X 14 X 188 = 52. 640  au jour de l'arrêt ; que la Cour dira aussi que cette somme sera due par la société SUN RIVIERA HOTEL jusqu'à la réalisation de ce local à vélo ; 1°) ALORS QU'un syndicat de copropriétaires ne jouit pas de l'immeuble qu'il n'a pour objet que de conserver et administrer ; qu'en statuant ainsi, la Cour a alloué au SYNDICAT la réparation de préjudices qui, à les supposer avérés, étaient propres à chacun des copropriétaires qui avaient seuls qualité pour en demander réparation, et ce en violation de l'article 1149 du Code civil, ensemble l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 2°) ALORS QU'à supposer que la Cour ait alloué au SYNDICAT l'indemnisation du préjudice qu'aurait subi chacun des copropriétaires personnellement, elle aurait statué par des motifs qui ne mettent pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur sa qualité à agir en réparation de ces préjudices, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 31 du Code de procédure civile.