Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2013, 11-20.956, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2013-11-13
Numéro d'affaire : 11-20956
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2011-02-23
Président : M. Terrier (président)
Avocats : SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le syndic avait été renouvelé dans ses fonctions lors de l'assemblée générale du 29 juin 2007 qui avait ensuite voté la fixation de ses honoraires, qu'il avait été de nouveau désigné comme syndic le 7 août 2008, et régulièrement renouvelé lors des assemblées suivantes, et que ces assemblées n'avaient pas été contestées, la cour d'appel qui a retenu à bon droit que la signature du contrat de syndic n'avait pour but que de formaliser la décision prise, a exactement décidé que l'assignation avait été délivrée par un syndic ayant qualité à agir ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'une décision de l'assemblée générale du 5 mars 2002, votée à l'unanimité, réitérée par une décision, après travaux, adoptée par l'assemblée générale du 7 août 2008, avait prévu la répartition des frais de réfection des cages d'escalier selon la grille prévue pour les charges générales et que ces assemblées n'avaient pas été contestées la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande d'annulation de ces résolutions en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, en a exactement déduit que M. X... était tenu au payement de ces charges ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du ...1er la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. X... Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur X... au paiement de la somme de 12 424 ¿ au titre des charges impayées et du coût des travaux pour la période du 31 décembre 2010 au 1er octobre 2008, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sur la somme de 9538 ¿, et à compter du 18 décembre 2008, pour le surplus, AUX MOTIFS QUE Monsieur X... conclut à l'irrecevabilité du syndic à agir au nom du syndicat des copropriétaires, faute de contrat de syndic valable, les contrats produits étant, selon lui, irréguliers ; que le cabinet Loiselet et Daigremont, syndic, a été renouvelé dans ses fonctions, lors de l'assemblée générale du 29 juin 2007, laquelle a donné mandat à Monsieur Y...pour signer le contrat en son nom ; que l'assemblée a ensuite voté sur la fixation des honoraires du syndic ; que le procès verbal a été notifié à Monsieur X... absent lors de l'assemblée ; il ne l'a pas critiqué ; que le cabinet Loiselet et Daigremont a été à nouveau désigné comme syndic lors de l'assemblée générale du 7 août 2008 ; que le procès verbal de l'assemblée a été envoyé à Monsieur X... qui n'a pas réclamé son pli recommandé et n'a pas contesté l'assemblée générale ; que dès lors, la nomination du syndic selon les conditions du contrat de syndic proposées n'était plus contestable ; que la signature du contrat n'a en effet pour but que de formaliser le décision prise ; qu'il sera au surplus observé que ce contrat est daté du jour de l'assemblée générale et ne peut être antidaté comme le sous-entend l'appelant ; que si l'assemblée générale du 29 juin 2007 a désigné Monsieur Y..., membre du conseil syndical pour signer le contrat, le fait que celui-ci ait délégué la signature à un autre membre du conseil syndical est sans incidence sur la validité de la désignation du syndic ; que celui-ci a été régulièrement renouvelé lors des assemblées générales suivantes ; que l'assignation a, en conséquence, été régulièrement délivrée à Monsieur X... dont le moyen pris du défaut de qualité pour agir du syndic sera rejeté ; que Monsieur X... fait ensuite valoir que l'entrée de ses lots 49 et 50 se fait exclusivement par la rue des Déchargeurs et que ces lots n'ont pas accès aux escaliers qui sont des parties communes spéciales aux termes du règlement de copropriété et qu'en application de celui-ci, il n'était pas tenu au règlement des charges relatives aux escaliers ; que l'article 5 du règlement de copropriété range les cages d'escalier dans les parties communes spéciales ; que les lots 49 et 50 appartenant à Monsieur X... sont issus, aux termes du modificatif du règlement de copropriété du 21 juin 1985, de l'ancien lot n° 2 de la copropriété ; qu'aux termes de ce modificatif, ces lots ne sont pas desservis par un escalier ; que l'article 17 du règlement de copropriété stipule que les charges d'entretien des escaliers et de leur tapis seront répartis entre les copropriétaires des premier au quatrième étages ; que les locaux commerciaux ne font pas partie des lots assujettis au paiement des charges d'escalier ; qu'il est cependant mentionné au procès verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 5 mars 2002 (18ème résolution) que l'assemblée générale décide de procéder à la réfection des deux cages d'escalier pour un budget de 51 000 ¿ maximum et que ce « montant non compris les honoraires du syndic sera appelé selon la répartition prévue pour les charges générales (grille 1) en juillet 2002 » ; que lors de l'assemblée générale du 7 août 2008, la copropriété a approuvé dans sa 6ème résolution « dans leur intégralité et sans réserve, en leur teneur et présentation, les comptes travaux du syndicat des copropriétaires des assemblées générales du 5 mars 2003, du 26 mars 2003 et du 30 juin 2004 correspondant aux travaux de réfection des cages d'escaliers, sols, paliers et travaux supplémentaires et autorise la répartition qui en a été faite entre les lots (grille 902 réfection sols, paliers et cages d'escaliers ancienne grille 001 charges générales) se décomposant comme suit (annexe 4) : dépenses : 163 358 ¿ provisions appelées : 163736 ¿ solde créditeur : 378 ¿ ; quelle que soit la valeur intrinsèque de la décision prise par la copropriété, il reste que Monsieur X... ne l'a pas critiquée dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le premier juge qui a procédé à une juste évaluation de la créance de charges et intérêts verra sa décision confirmée en sa condamnation de Monsieur X... sur ce point ; 1) ALORS QUE conformément à l'article 29 du décret du 19 mars 1967, le contrat de syndic, contrat de mandat conféré par le syndicat des copropriétaires, doit être signé par celui des copropriétaires qui a été désigné à cette fin par l'assemblée générale, à défaut de quoi, il est nul et ne confère pas au syndic la qualité de représentant du syndicat des copropriétaires ; qu'en retenant la qualité pour agir du syndic, le cabinet LOISELET et DAIGREMONT, qui n'avait justifié que d'un contrat non signé puis d'un contrat signé par un membre du conseil syndical non désigné par l'assemblée générale, la cour d'appel a violé la disposition susvisée ensemble l'article 1322 du code civil ; 2) ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont réputées non écrites, et que le délai prévu par l'article 42 alinéa 2 de cette loi ne s'applique pas aux actions relatives aux clauses réputées non écrites ; que la cour d'appel a constaté que les lots appartenant à monsieur X... n'étaient pas desservis par l'escalier, et que l'article 17 du règlement de copropriété stipulait que les charges d'entretien des escaliers et de leurs tapis devaient être réparties entre les propriétaires des 1er au 4ème étages, dont ne faisaient pas parties les locaux commerciaux appartenant à monsieur X... ; qu'en condamnant cependant monsieur X... au paiement des sommes afférentes aux travaux dans l'escalier, faute pour lui d'avoir critiqué dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la délibération de l'assemblée générale répartissant les charges correspondant aux travaux de réfection des escaliers selon la répartition prévue pour les charges générales, la cour d'appel a violé les articles 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.