Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 23 avril 1997, 94-14.653, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1997-04-23
Numéro d'affaire : 94-14653
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel de Paris (2e chambre, section A) 1994-02-28, 1994-02-28
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ la Société de participations immobilières et foncières (SPIF), société à responsabilité limitée, dont le siège est ..., 2°/ la société civile professionnelle (SCP) Laureau et Jeannerot, ès qualités d'administrateur judiciaire de la SPIF, 3°/ M. X..., ès qualités de représentant des créanciers de la SPIF, en cassation d'un arrêt rendu le 28 février 1994 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit de la société Jean Ache, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 mars 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Masson-Daum, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, Cachelot, Martin, Dupertuys, Philippot, conseillers, M. Nivôse, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller référendaire, les observations de Me Parmentier, avocat de la Société de participations immobilières et foncières (SPIF), de la société civile professionnelle (SCP) Laureau et Jeannerot, ès qualités et de M. X..., ès qualités, de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de la société Jean Ache, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 1994), que, par acte du 28 avril 1982, la société de Participation Immobilières et foncières (SPIF) représentée par la société Laureau et Jannerot, ès qualités d'administrateur judiciaire, a substitué la société de promotion immobilière Jean Ache, en ses droits et obligations dans quatre promesses de vente portant sur des terrains, contenus dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté (ZAC) des Courlis, créée par arrêté préfectoral du 9 décembre 1981, et pour lesquels un permis de construire avait été délivré le 9 avril 1982; que l'acte stipulait que, suite à ces substitutions, la société Jean Ache s'engageait irrévocablement, pour son compte et au nom des sociétés filiales créées ou à créer au sein de son groupe, pour les besoins de la réalisation de l'opération pour le cas où elles décideraient directement ou indirectement de céder les droits de construire dans la ZAC des Courlis, de proposer l'acquisition desdits droits en priorité absolue à la SPIF ou à toute personne physique ou morale de son groupe qu'elle se substituerait ; que l'arrêté de création de la ZAC a été annulé par décision de la juridiction administrative du 16 décembre 1982; que la société Jean Ache ayant consenti, le 24 septembre 1986, à la société Kaufman et Broad une promesse de vente sur les mêmes terrains, la société SPIF a assigné la société Jean Ache en dommages-intérêts pour violation de l'obligation contractuelle qui lui imposait de lui proposer préalablement ce qu'elle avait proposé à la société Kaufman et Broad ; Attendu que la société SPIF fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "1 ) que, sauf clause contraire, un pacte de préférence relatif aux droits de construire sur des terrains inclus dans une ZAC, objets de la promesse de vente, ne devient pas caduc en cas d'annulation ultérieure de la ZAC; que, pour débouter la SPIF, bénéficiaire d'un droit de préférence, portant sur les droits de construire sur les terrains inclus dans la ZAC des Courlis, en contrepartie de la cession à la société Jean Ache des promesses de vente consenties sur ces terrains, la cour d'appel a énoncé que, selon l'acte du 28 avril 1982, les droits de construire que la société Jean Ache devait proposer en priorité absolue à la SPIF, trouvaient leur fondement dans l'arrêté de création de la ZAC et le permis de construire du 9 avril 1982, et que ces actes ayant été annulés, aucune faute n'était établie à l'encontre du promettant; qu'en statuant ainsi, alors que l'acte du 28 avril 1982, ne prévoyait pas la caducité de la clause de préférence en cas d'annulation des actes administratifs, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis et violé l'article 1134 du Code civil ; 2 ) que les conventions doivent être exécutées de bonne foi; que, pour rejeter la demande de la SPIF, bénéficiaire d'un droit de préférence sur les droits de construire portant sur des terrains situés dans une ZAC, la cour d'appel a considéré que la cession des terrains à un tiers pour le promettant, après l'annulation de l'arrêté de création de la ZAC n'était pas fautive; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si en vendant les terrains la société Jean Ache ne s'était pas volontairement mise dans l'impossibilité d'exécuter le pacte de préférence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil; 3 ) que, pour débouter la SPIF de sa demande, la cour d'appel a énoncé que, faute de justifier le l'identité des terrains et conditions dans lesquelles la société Kaufman et Broad avait réussi l'opération projetée, la SPIF ne démontrait pas que la vente des terrains litigieux par la société Jean Ache, à ce tiers, était à l'origine du préjudice invoqué; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SPIF faisant valoir qu'à la date de la cession litigieuse elle avait de meilleures chances que la société Kaufman et Broad d'obtenir notamment auprès de la société Bruno Rostand le reste de la surface nécéssaire à la réalisation du projet, qu'elle était prête à obtenir les autorisations nécessaires et disposait de la compétence requise, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant retenu, recherchant la commune intention des parties, que les droits de construire dans la ZAC des Courlis, dont la société Jean Ache devait proposer l'acquisition à la société SPIF, trouvaient leur fondement dans l'arrêté préfectoral du 9 décembre 1981, qui avait créé la ZAC et le permis de construire concernant celle-ci, délivré le 9 avril 1982, et que la convention du 28 avril 1982 avait été consentie en considération de ces décisions, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé la convention du 28 avril 1982, et n'avait, ni à procéder à une recherche ni à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'annulation de l'arrêté préfectoral créant la ZAC et du permis de construire avaient entraîné l'annulation des droits de construire faisant l'objet de l'acte ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les demandeurs aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la Société de participations immobilières et foncières (SPIF), la SCP Laureau et Jeannerot et M. X..., ès qualités, à payer à la société Jean Ache la somme de 9 000 francs ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois avril mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.

Sommaire : VENTE - Pacte de préférence - Immeuble - Promesses de vente portant sur des terrains compris dans une zone d'aménagement concerté (SAC) - Annulation postérieure par la juridiction administrative de l'arrêté créant la ZAC - Effet - Annulation des droits de construire du bénéficiaire de la promesse.