Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 décembre 2012, 11-27.827, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2012-12-18
Numéro d'affaire : 11-27827
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2011-09-29
Président : M. Terrier (président)
Avocats : Me Spinosi, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 29 septembre 2011), que par actes authentiques des 14 janvier et 7 février 1977, Jacqueline X... épouse Y... a consenti à son frère Jean-Louis X..., et son épouse, une promesse de vente portant sur un immeuble, les bénéficiaires devant lever l'option au plus tard le 1er septembre 1977 ; que par acte du 9 février 1977, les époux Y..., ont reconnu avoir reçu des époux X... un prêt d'argent de 360 000 francs remboursable sans intérêts en un versement unique exigible le 1er octobre 1977 ; que la vente n'a pas été régularisée et qu'aucun remboursement du prêt n'est intervenu ; que Jean-louis X... est décédé laissant pour lui succéder son épouse et leurs quatre enfants (les consorts X...) qui ont, par actes des 30 août et 4 septembre 2006, assigné Mme Y... afin de voir ordonner la régularisation de la vente de l'immeuble par acte authentique ; Sur le premier moyen : Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, que la convention ayant pour but de dissimuler tout ou partie du prix d'une vente d'immeuble est frappée de nullité absolue et d'ordre public ; qu'en conférant pleine efficacité à la contre-lettre établie entre les époux Y... et M. X..., cependant qu'elle constatait que la convention résultant de cette contre-lettre avait été masquée " afin que la vente ne soit pas soumise à l'impôt sur les plus-values " et, partant, avait pour objet la dissimulation du prix du vente pour éluder l'impôt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1321-1 du code civil, ancien article 1840 du code général des impôts ; Mais attendu que l'article 1321-1 du code civil ne sanctionnant pas la convention réalisant une simulation de son véritable caractère, mais seulement celle qui porte dissimulation de tout ou partie du prix de vente, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que la convention avait pour objet une telle dissimulation, n'avait pas à faire application de ces dispositions ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la condamner à des dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que la défense à une action en justice constitue l'exerce d'un droit qui ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de préciser, dégénérer en abus ; qu'en se bornant à énoncer, par des motifs insuffisants à caractériser la faute de Mme Y..., que " les soucis et tracas connus par la famille X... pour faire valoir ses droits à une vente survenue dans un contexte familial au sein duquel la confiance antérieure aurait dû pouvoir subsister justifieraient la condamnation de Mme Y... à payer la somme de 5 000 euros aux consorts X... ", la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'une clause de l'acte authentique et le procès-verbal de bornage contredisaient formellement les conclusions de Mme Y... selon lesquelles elle n'aurait pas souhaité vendre et n'aurait jamais considéré que la vente avait eu lieu et relevé les soucis et tracas connus par la famille X... pour faire valoir ses droits à une vente survenue dans un contexte familial au sein duquel la confiance antérieure aurait dû pouvoir subsister, la cour d'appel, qui a pu en déduire que Mme Y... avait commis une faute et devait être condamnée à des dommages-intérêts, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X..., épouse Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X..., épouse Y... à payer la somme de 2 500 euros aux consorts X... ; rejette la demande de Mme X..., épouse Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour Mme X..., épouse Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné Madame Jacqueline X... épouse Y... à régulariser en l'étude de Maître Z..., C..., D..., notaires associés à RENNES, l'acte authentique de mutation portant sur l'ensemble immobilier situé à SAINT-MALO, comprenant une maison d'habitation et les terrains y attenant, cadastrés section P 469, 470 et 483 pour une contenance totale de 24 ares et 58 centiares, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision, et d'AVOIR en conséquence condamné Madame Y... à payer aux consorts X... la somme de euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE quelles que soient les mentions d'un acte notarié, il est toujours possible d'établir, par tous moyens, la simulation dont cet acte est entaché ; qu'en l'espèce, les consorts X... versent aux débats des courriers émanant de Monsieur Raymond Y..., de Monsieur Jean-Louis X... et des notaires les ayant conseillés, antérieurs à la conclusion de l'acte du 14 janvier et 7 février 1977 et de celui du 9 février 1977, démontrant que ces actes n'étaient que la simulation d'une promesse de vente et d'un prêt, la volonté réelle des parties étant la vente par Madame Y... aux époux Jean-Louis X... des trois parcelles de terre faisant l'objet de la promesse, moyennant un prix de vente égal à la somme de l'indemnité d'immobilisation et du montant du prêt, qui ne devait pas être formalisée avant août 1977 afin que la vente ne soit pas soumise à l'impôt sur les plus-values, et ce, alors que la venderesse avait un besoin urgent du produit de la vente pour acquérir elle-même un bien tiers ; que la simulation dont sont entachés les actes du 14 janvier, 7 et 9 février 1977 résulte d'autre part des mentions portées dans l'acte authentique des 21, 23 et 28 décembre 1976, par lequel les époux Y... ont acquis leur propre bien immobilier, cet acte contenant une clause de remploi des fonds ayant servi à l'achat ; qu'elle résulte enfin de divers écrits attestant du comportement des parties postérieurement à la signature des actes du 14 janvier, 7 février et 9 février 1977, aux termes desquels il apparaît que la qualité de propriétaire des époux X... sur les parcelles ayant fait l'objet de la promesse a été reconnue par Madame Y... (procès-verbal de bornage du 27 octobre 1993 notamment) ; que ces pièces, qui émanent de l'une ou l'autre des parties, constituent des commencements de preuve par écrits pouvant valablement, par application des dispositions de 1347 du Code civil, servir de preuve à la simulation dont sont entachés les actes des 14 janvier et 7 février 1977 ; que les écrits antérieurs à la conclusion des actes des 14 janvier et 7 février sont :- un courrier du 1er mai 1976, adressé par Monsieur Y... à Maître A..., dans lequel le premier indique qu'afin de financer l'achat immobilier envisagé par le couple Y..., Madame Y... serait d'accord pour vendre à son frère les parcelles du Val-Saint-Didier (et envisage pour compléter la vente d'un appartement de MENTON provenant aussi de la succession des parents X...) ;- un courrier du 21 juin 1976 de Monsieur X... à Maître A..., l'informant de son accord pour l'achat qui lui est proposé (2. 500 mètres carrés pour un prix de 420. 000 francs), ou au moins pour une partie de celui-ci (le prix demandé est important et Monsieur X... serait d'accord pour acquérir un peu moins de terrain si un autre acquéreur était trouvé) ;- un courrier du 22 juin 2006 de Monsieur Y... à Monsieur X... prenant note de son accord pour l'achat (et l'informant que le solde de son propre achat sera financé par des économies et le produit de la vente de l'appartement de MENTON appartenant à son épouse) ;- des courriers de Maître B... à Maître A... des 21 octobre et 19 novembre 1976 ainsi qu'un courrier de Monsieur X... à Maître B... du 17 novembre 1976, demandant que le projet d'acte de vente des parcelles leur soit adressé afin de « prendre toutes dispositions en temps utile pour régler cette acquisition » ;- un courrier du 12 novembre 1976 de Monsieur Y... à Monsieur X... le remerciant de lui avoir adressé les « papiers me documentant sur les impôts éventuels concernant la cession par Jacqueline de ce que tu veux bien lui acheter à Rotheneuf », évoquant la nécessité que la vente ait lieu plus de 20 ans après la donation-partage effectuée par les parents X... et se posant la question de savoir comment cette contrainte serait compatible avec la date à laquelle lui-même et son épouse devrait payer leur propre acquisition ;- un courrier du 25 novembre 1976 de Monsieur Y... à Maître A..., indiquant s'être aperçu que compte tenu de la date de la donation-partage effectuée par les parents X..., la vente des parcelles par Madame Y... à Monsieur X... serait soumise à l'impôt sur les plus-values sauf à intervenir plus de 20 ans après la donation ;- un courrier du 25 novembre 1976 de Maître A... à Maître B... indiquant que les parties Y...- X... ont convenu de reporter la vente au mois de janvier 1977 afin de bénéficier des effets de la nouvelle loi sur les plus values, et évoquant le problème qui risque de se poser pour la mise à disposition des fonds nécessaires à l'achat des époux Y... ;- un courrier du 22 décembre 1976 de Monsieur Y... à Monsieur X..., indiquant qu'après vérification de la date exacte de la donation partage des parents X..., la vente ne peut intervenir avant le mois d'août 1977, et qu'il faut trouver une solution pour que le ménage Y... dispose tout de même du produit de la vente avant cette date : est alors évoqué le fait que « Jacqueline pourrait te signer une promesse de vente pour 420, 000 francs en échange d'un versement de 420. 000 francs, bien entendu je me porterai caution solidaire de Jacqueline, nous souscririons une assurance sur la vie, enfin, toutes les garanties que les hommes de l'art trouveront nécessaires » ; que ces courriers préparatoires permettent alors de donner toute leur signification aux actes authentiques qui vont être signés ; qu'en premier lieu, les 20, 23 et 28 décembre 1976, Monsieur et Madame Y... procèdent à leur propre achat immobilier et l'acte contient deux clauses significatives et relatives à la simulation à laquelle il va être procédé ;- seule une partie du prix d'achat est immédiatement payée par les époux Y... alors que le prix d'achat est de 600. 000 francs, seuls 120. 000 francs sont payés comptant et il est prévu que 420. 000 francs seront ensuite payés le 15 janvier 1977 puis 60. 000 francs le 30 janvier 1977 ;- les époux Y... effectuent une déclaration de remploi aux termes de laquelle ils reconnaissent que les fonds servant à l'achat proviennent à concurrence de 520. 000 francs « de la vente de différents biens appartenant en propre à Madame Y..., réalisée partiellement et en cours de réalisation pour le surplus, ces biens propres provenant à Madame Y... des successions de ( ) ses père et mère tous deux décédés » ; que cette somme remployée de 520. 000 francs provient à hauteur de francs de l'appartement de MENTON et de 420. 000 francs de la vente « en cours de réalisation » aux époux X..., et la clause susmentionnée contredit formellement les conclusions de Madame Y... selon lesquelles les courriers émanant de son époux n'auraient engagé que lui, et n'auraient en aucun cas reflété sa propre volonté, elle-même ne souhaitant pas vendre ; que bien au contraire, compte tenu du sens aigu de ses propres intérêts dont faisait preuve Monsieur Y..., dans ses courriers, celui-ci n'aurait jamais accepté de signer une telle clause de remploi si les fonds permettant l'achat étaient provenus d'un emprunt effectué par son épouse (comme le laisse croire l'acte du 09 février 1977) et non de la vente de biens propres de cette dernière ; que cette clause reflète d'autre part la volonté de Madame Y... de procéder à la vente des parcelles litigieuses à son frère afin de remployer le produit de la vente dans son achat immobilier ; qu'en second lieu, les janvier et 7 février 1977 est conclu l'acte contenant promesse de vente, laquelle contient, contrairement à ce que soutient Madame Y... clans ses conclusions, accord sur la chose ; que les modifications demandées en dernière minute par Monsieur X... à propos d'un droit de passage seront contresignées par Madame Y... (apposition de ses initiales sous les mots modifiés et/ ou rajoutés), avec versement d'une indemnité d'immobilisation de 60. 000 francs par Monsieur X..., la levée d'option devant avoir lieu au plus tard le 1er septembre 1977 (donc après août 1977, échéance du délai de 20 années suivant la donation partage) ; qu'en troisième lieu, le 9 février 1977, Madame Y... se reconnaît débitrice envers son frère et sa belle-soeur de la somme de 360. 000 francs devant leur être remboursée le 1er octobre 1977 (donc après la levée d'option), avec une garantie constituée par une prise d'hypothèque sur les parcelles ayant fait l'objet de la promesse de vente ; qu'enfin, les reçus de l'étude notariale font état de l'affectation des fonds (420. 000 francs au total) au compte des personnes ayant vendu leur bien immobilier aux époux Y... ; que celle-ci ne put pas être menée à son terme par la formalisation d'une levée d'option avant le 1er septembre 1977 pour une raison de force majeure : les consorts X... ont démontré, en versant aux débats des compte-rendus d'hospitalisation, que Monsieur Jean-Louis X... a été victime au mois de mai 1977 d'un grave accident de santé le mettant dans l'incapacité, durant plusieurs mois, de pourvoir à ses intérêts (aphasie, paralysie partielle), tandis que son épouse avait d'autre soucis que de rechercher l'autorisation judiciaire de le représenter à une levée d'option qui n'apparaissait que purement formelle dans un contexte de transaction familiale ; qu'ensuite, il est fait état d'un courrier du 5 mars 1978 de Monsieur Y..., contresigné par son épouse (ce qui démontre une fois de plus son accord quant à la vente), demandant à Maître A..., en leur nom et en celui des époux X..., de faire le nécessaire pour « régulariser la promesse de vente par réalisation de la vente », et d'une réponse le 22 mars suivant de Monsieur X..., sollicitant des précisions de Maître A... quant à la prise en charge des frais d'arpentage et des frais d'acte ; que s'il est certain que ces deux courriers, pour une raison que nulle partie n'a pu préciser, n'ont pas été suivis d'un acte de régularisation, sont ensuite versés aux débats des documents établissant que Monsieur et Madame X... ont pris possession des parcelles litigieuses, et se sont comportés comme les véritables propriétaires :- ils en ont payé les impôts fonciers ;- lors d'un bornage demandé par un voisin, Monsieur X... a signé le procès-verbal de bornage pour la parcelle 483, Madame Y... signant elle-même le procès-verbal pour la parcelle 482 restant lui appartenir ; que ce procès-verbal de bornage, qui comporte les signatures du frère et de la soeur, peut être considéré comme formalisant la reconnaissance faite par Madame Y... de la qualité de propriétaire de son frère sur la parcelle 483 et contredit l'ensemble de ses conclusions selon lesquelles elle n'aurait pas souhaité vendre puis ensuite n'aurait jamais considéré que la vente avait eu lieu faute d'une levée d'option ; qu'il résulte de tout ce qui précède que la simulation dont sont entachés les actes des 14 janvier et 7 février 1977 ainsi que celui du 9 février 1977 est démontrée, tandis que la combinaison entre les courriers préparatoires, les actes et l'affectation des fonds, permet de déclarer parfaite la vente des parcelles à la date du février 1977, date à laquelle les époux X... en ont payé le prix, après qu'un accord soit intervenu sur la chose le 7 février précédent, et ce, sans qu'aucune levée d'option n'ait été nécessaire ; que le premier juge a donc à bon droit ordonné à Madame Y... de régulariser l'acte de vente ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il est constant que la lecture et l'analyse des termes de chacun des actes précités, pris isolément, vont dans le sens de l'argumentation des défendeurs, puisqu'il est stipulé, dans la promesse de vente, que le " bénéficiaire ( ) accepte cette promesse, sans toutefois prendre l'engagement d'acquérir " et un délai dans lequel l'option doit être levée, et, puisque la reconnaissance de dettes vise clairement une remise d'argent à titre de prêt et organise les modalités de remboursement des sommes ; que cependant, aux termes des dispositions des articles 11 du Code de procédure civile et 1156 du Code civil, il convient de donner ou restituer leur exacte qualification aux actes litigieux, et de rechercher la commune intention des parties, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes employés dans les conventions ; que si l'interprétation d'un acte considéré isolément peut sembler claire et précise, mais si de cet acte rapproché d'autres actes, peut naître une ambiguïté, il appartient alors aux juges du fond, en application des dispositions précitées et de l'article 1161 du Code civil, de dégager de l'ensemble de ces actes la véritable intention des parties (Civ. 1re, 16 octobre 1965) ; qu'en l'espèce, la concomitance des dates de promesse de vente et de remise d'argent au titre d'un prêt constaté par la reconnaissance de dette, alliée à la coïncidence exacte entre la totalité des sommes remises par Monsieur Jean-Louis X... et Madame Jacquemine X... à Madame Jacqueline X... épouse Y... en février 1977 (au titre de l'indemnité d'immobilisation pour 60. 000 francs et du prêt pour 360. 000 francs) et le prix de l'immeuble offert rend nécessaire la recherche plus avant de la commune intention des parties, sans s'arrêter à la lettre des actes ; qu'à cet égard, il est constant que la commune volonté des parties peut être recherchée tant dans les termes employés par elles, qu'à la lumière des propositions antérieurement faites par elles (Civ. 1re, 18 février 1986), que par tout comportement ultérieur de nature à manifester leur volonté (Civ. 3e, 5 février 1971) ; qu'en premier lieu, il convient d'observer que Monsieur Jean-Louis X..., par courrier adressé à son notaire le 21 juin 1976, manifestait son " accord de principe " quant à l'acquisition de 2. 500 m ² des terrains appartenant à sa soeur pour la somme de 420. 000 francs ; que s'il écrivait dans ce même courrier " toutefois, si vous aviez un acquéreur pour une superficie importante de la parie ouest du terrain, j'accepterais de diminuer la superficie du lot que j'achète ", cette mention, envisageant la réalisation d'une condition éventuelle, n'est pas de nature rendre équivoque sa volonté de se porter acquéreur pour dans les termes précités ; que surtout, Monsieur Y..., par courrier du 22 juin 1976, prenait note de cet accord et manifestait sa volonté d'organiser une rencontre avec Me A... ; qu'il ne discutait ni le prix, ni l'objet de la vente, et reprenait, semblant ainsi la considérer pour acquise, cette somme de 420. 000 francs à recevoir de Monsieur Jean-Louis X..., dans ses courriers ultérieurs ; que de fait, la promesse de vente conclue en 1977 reprend ce prix, et porte sur une surface de l'ordre de 2. 500 m ² ; qu'en second lieu, l'étude de courriers relatifs aux transactions envisagés écrits par l'époux de Madame Y..., Monsieur Jean-Louis X... et le notaire rédacteur, Maître A... tend à conforter l'hypothèse d'une opération immobilière envisagée dans sa globalité, malgré la rédactions d'actes distincts ; qu'en effet, il résulte manifestement du courrier de Monsieur Y... à Me A... en date du 1er mai 1976 (en particulier : " pour payer l'acquisition ( ) ma femme accepte de vendre à son frère ") que c'est à l'initiative des époux Y... qui souhaitaient avoir des fonds disponibles en vue de l'acquisition d'une propriété nommée l'Ave Maria que la vente des terrains litigieux au bénéfice de Jean-Louis X... a été envisagée ; que par ailleurs, les courriers de Monsieur Y... à Monsieur X... du 12 novembre et 22 décembre 1976, à Me A... en date du 25 novembre 1976, et le courrier de Me A... au notaire des propriétaires de l'Ave Maria en date du même jour, montrent :- d'une part que c'est en lien avec la découverte des effets de la loi du 19 juillet 1976 sur les plus-values immobilières que le report de la signature de l'acte de vente a été décidé (en particulier, voir le courrier de Me A... : " la signature de l'acte de vente ( ) sera reportée ( ). En effet, la nouvelle loi sur les plus-values sera plus favorable " et celui de Monsieur Y... : " je préfère perdre 120. 000 francs que de vendre début 1977 ( ) et risquer d'être taxé ( ). Notre période dangereuse va du 1er janvier 1977 au mois d'août 1977 ") ;- d'autre part, que c'est suite à cette volonté de report alliée à la nécessité pour les époux Y..., engagés dans l'acquisition de l'Ave Maria selon acte notarié en date des 21 et 23 décembre 1976 stipulant un paiement partiel du prix à hauteur de 420. 000 francs au 15 janvier 1977, (de sorte que dans le courrier précité, Monsieur Y... écrivait à Monsieur X... : " j'ai dû m'engager irrévocablement ( ) je lui promettais les 420. 000 francs première quinzaine de janvier "), de disposer de fonds, qu'a été émise l'idée par Monsieur Y... de la signature d'une promesse de vente, selon ses propres termes " en échange d'un versement de 420. 000 francs " ; que c'est d'ailleurs dans sa globalité que l'opération est envisagée par Me B..., notaire de Jean-Louis X..., qui indique, dans un courrier du 20 janvier 1977 adressé à son client " tous ces documents " (faisant référence au projet d'acte de reconnaissance de dette et à la promesse de vente) " formant à mon sens un tout " ; qu'enfin, l'analyse des pièces relatives aux comportements, tant de Monsieur et Madame Y... que de Monsieur et Madame X... postérieurement à la signature des actes litigieux, vont dans le sens d'un transfert de propriété de ces terrains considéré comme effectif par les parties aux actes et leur proche entourage ; que tout d'abord en effet, il est constant que les époux X... n'ont jamais sollicité remboursement des sommes objet de la reconnaissance de dette, d'un montant pourtant considérable, tandis que les époux Y... ne justifient avoir jamais offert de rembourser ces sommes, pourtant remises selon les termes de la reconnaissance de dettes, moyennant un taux d'intérêts particulièrement élevé (15 % l'an) et prévoyant une clause d'anatocisme ; qu'en outre, les demandeurs justifient que les taxes d'habitation depuis 1978, et foncières depuis 1981, ainsi que les travaux d'entretien des parcelles litigieuses sont réglés par les époux X..., ce que les époux Y... ne pouvaient ignorer ; que surtout, les demandeurs produisent un courrier écrit par Raymond Y... en avril 1985 dans lequel ce dernier attribue la propriété de la parcelle n° 483 à Jean-Louis X..., ainsi qu'un procès-verbal de bornage en date du 27 octobre 1993 des parcelles 482, 483 et 119, attribuant à Jean-Louis X... la parcelle 483, et ce alors même que Jacqueline Y..., demeurée propriétaire de la parcelle 482, était partie au bornage ; que les échanges de courriers avec les services compétents montrant de la part de Monsieur Y... un intérêt, dans l'année 1985, pour la situation relativement aux règles d'urbanisme des terrains situés Val-Saint-Didier (sans autre précision, les pièces produites ne faisant jamais mention des numéro de parcelles) à Rothéneuf ne rapporte nullement la preuve de ce qu'il considérait alors son épouse encore propriétaire des parcelles litigieuses P 469, 470 et 483, puisqu'il est constant que cette dernière demeurait, quoiqu'il en soit, propriétaire de la parcelle P482 située au même endroit et répondant par conséquent au même classement ; qu'ainsi, au vu de l'ensemble de ces éléments, est rapportée la preuve que, sous couvert d'une promesse unilatérale de vente d'une part, et d'un acte de prêt d'argent d'autre part, était en réalité consentie par les parties une promesse synallagmatique de vente ; que l'inaction postérieure des parties, qui n'ont jamais fait procéder à l'acte authentique de vente, ne saurait apporter la preuve de la thèse contraire avancée par les défendeurs ; que cette inaction s'explique au demeurant, s'agissant de la période immédiatement ultérieure à la signatures des actes notariés, par les importants problèmes de santé de Jean-Louis X..., temporairement empêché, mais également par les liens familiaux unissant les parties ; que c'est ainsi que, de l'aveu même de Raymond Y..., dans un courrier adressé le 5 mars 1978 à Me A... : " mon épouse et moi, d'accord avec le colonel et Madame X..., vous demandons de faire le nécessaire pour régulariser la promesse de vente par réalisation de la vente. Si cette demande ne vous est formulée que ce jour, c'est qu'aucun de nous ne la pensions nécessaire " ; que surtout, le prix convenu de 460. 000 francs, sous couvert d'indemnité d'immobilisation et de remise d'argent au titre d'un prêt, ayant immédiatement été versé, les acquéreurs, comme démontré ci-dessus (réalisation de travaux, paiement des taxes...) étant entré en possession des biens, il est aisé de concevoir l'absence de diligence des parties pour faire authentifier la vente ; qu'en application des dispositions des articles 1582, 1583 et 1589 du Code civil, et au vu des développements ci-dessus, il y a lieu de :- requalifier les actes de promesse unilatérale de vente et de reconnaissance de dette en date des 14 janvier, 7 et 9 février 1977 en un acte de promesse synallagmatique de vente ;- déclarer parfaite la vente entre Madame Jacqueline X... épouse Y..., venderesse, et Monsieur Jean-Louis X... et Madame Jacquemine E... épouse X..., acquéreurs, portant sur l'ensemble immobilier situé à Saint-Malo, comprenant une maison d'habitation et les terrains y attenant, cadastrés section P 469, 470 et 483 pour une contenance totale de 24 ares et 58 centiares, pour la somme de 460. 000 francs ;- constater que le paiement du prix est intervenu ; que par conséquent, il convient de faire droit à la demande principale de Jacquemine X... et des ayants-droits de Jean-Louis X... et de condamner Madame Jacqueline X... épouse Y... à régulariser en l'étude de Maîtres Z..., C..., D..., notaires associés à Rennes, l'acte authentique de mutation de l'ensemble immobilier ; que compte tenu de l'ancienneté du litige et de sa valeur, il y a lieu d'assortir cette obligation, afin d'en garantir l'exécution, d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de la présente décision. ALORS QUE la convention ayant pour but de dissimuler tout ou partie du prix d'une vente d'immeuble est frappée de nullité absolue et d'ordre public ; qu'en conférant pleine efficacité à la contre-lettre établie entre les époux Y... et Monsieur Jean-Louis X..., cependant qu'elle constatait que la convention résultant de cette contre-lettre avait été masquée « afin que la vente ne soit pas soumise à l'impôt sur les plus-values » (arrêt, p. 5, § 1er), et, partant, avait pour objet la dissimulation du prix du vente pour éluder l'impôt, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article 1321-1 du Code civil, ancien article 1840 du Code général des impôts. SECOND MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire) Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné Madame Y... à payer aux consorts X... la somme de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE les soucis et tracas connus par la famille X... pour faire valoir ses droits à une vente survenue dans un contexte familial au sein duquel la confiance antérieure aurait dû pouvoir subsister justifie la condamnation de Madame Y... au paiement de dommages et intérêts de 5. 000 euros ; ALORS QUE la défense à une action en justice constitue l'exerce d'un droit qui ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de préciser, dégénérer en abus ; qu'en se bornant à énoncer, par des motifs insuffisants à caractériser la faute de Madame Y..., que « les soucis et tracas connus par la famille X... pour faire valoir ses droits à une vente survenue dans un contexte familial au sein duquel la confiance antérieure aurait dû pouvoir subsister justifi eraient la condamnation de Madame Y... à payer la somme de 5. 000 euros aux consorts X... », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.