Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 septembre 2018, 17-14.718, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2018-09-06
Numéro d'affaire : 17-14718
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2016-11-25
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Coutard et Munier-Apaire

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 novembre 2016), que MM. Noël et Philippe Y... et Mme Thérèse Y... (les consorts Y... ) ont donné à bail à Mme X... un local à usage d'agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction" ; qu'ils lui ont délivré un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné, puis ont saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de juger que les locaux sont à usage exclusif de bureaux ; Mais attendu qu'ayant relevé que la clause de destination des locaux insérée au bail visait des activités intellectuelles liées à l'immobilier sans dépôt de marchandises, la cour d'appel a souverainement retenu, abstraction faite du motif surabondant tiré de l'activité énoncée dans l'extrait kbis de la locataire, que la commune intention des parties était d'utiliser les lieux loués à usage exclusif de bureaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déplafonner le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 ; Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... ne proposait aucune référence de comparaison et souverainement apprécié les éléments tirés de la situation géographique et de l'état des locaux ainsi que de la bonne qualité de l'environnement commercial, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées, a légalement justifié sa décision ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que les locaux étaient à usage exclusif de bureaux et que le loyer devait en conséquence être fixé à la valeur locative au 1er janvier 2013 ; AUX MOTIFS QU'il est constant que le bail en renouvellement du 17 avril 1996 comme celui du 21 septembre 2005 comprennent strictement la même clause de destination, à savoir que les lieux loués sont destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de « agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction » ; que le tribunal a considéré que « tout ce qui touche à la construction est large, que cette stipulation inclut nécessairement des activités telles que la plomberie, le BTP ou l'électricité, que ces activités supposent l'existence, dans les lieux loués, de marchandises et la manipulation de celles-ci, que l'activité autorisée inclut donc la possibilité d'activités commerciales et que les locaux ne sont donc pas exclusivement à usage de bureau, le loyer étant ainsi soumis à la règle du plafonnement », que le juge des loyers commerciaux a inexactement apprécié le sens de la clause de destination contenue au bail en ne prenant qu'une partie de la phrase qui déroule la destination du bail, phrase qu'il a du reste recomposé en « tout ce qui touche à la construction », alors que comme il a été rappelé, la clause dont il s'agit, qui est à prendre dans son intégralité, précise que les lieux loués sont destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de « agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction » ; qu'il s'en infère qu'en affirmant que « tout ce qui touche à la construction est large, que cette stipulation inclut nécessairement des activités telles que la plomberie, le BTP ou l'électricité, que ces activités supposent l'existence, dans les lieux loués, de marchandises et la manipulation de celles-ci », le premier juge a dénaturé le sens de la clause, le terme de « construction » ne venant qu'en fin de phrase et se rapportant, au regard de tous les termes énumérés auparavant, à l'activité intellectuelle et économique portant sur le domaine de la construction ; que dans l'esprit des parties, la destination ne comprend dès lors que les activités intellectuelles liées à l'immobilier, à l'exclusion de celles consistant à recevoir des marchandises destinées à être stockées pour ensuite être livrées sur des chantiers ; que la désignation des lieux loués, boutique, arrière-boutique, trois bureaux en rez-de-chaussée et sous-sol, deux pièces parquetées reliées au rez-de-chaussée par un escalier, plus une cave carrelée, conforte cette interprétation de même que l'extrait Kbis de la Sarl Home de France gérée par Mme X... qui porte sur « Activité de gérant d'immeubles, de syndics en copropriété et transaction immobilière, pour compte d'autrui, rédaction de tous actes et tous contrats ou statuts de sociétés, activité de conseil immobilier » ; que la destination ne comprend que dès lors que les activités intellectuelles liées à l'immobilier, à l'exclusion de celles consistant à recevoir des marchandises destinées à être stockées pour ensuite être livrées sur des chantiers ; qu'il s'ensuit que la commune intention des parties qui se dégage de la destination prévue au bail est celle d'une utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux qui échappe dès lors, dans le cadre du renouvellement, au plafonnement ; que le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que le loyer était soumis à la règle du plafonnement ; qu'il s'ensuit que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative ; 1°) ALORS QUE l'activité d'agence immobilière n'est pas en elle-même réductible à un usage exclusif de bureaux ; qu'en l'espèce, la destination du local commercial prévue dans le bail en renouvellement du 21 septembre 2005 est celle d' « agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction » ; qu'en jugeant néanmoins que « la commune intention des parties qui se dégage de la destination prévue au bail est celle d'une utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux », la cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du code de commerce ; 2°) ALORS QUE les clauses de destination d'activités multiples excluent l'usage exclusif de bureaux ; qu'en l'espèce, la destination du local commercial prévue dans le bail en renouvellement du 21 septembre 2005 est celle d' « agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction » ; qu'en jugeant néanmoins que « la commune intention des parties qui se dégage de la destination prévue au bail est celle d'une utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux », la cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du code de commerce ; 3°) ALORS QUE des locaux qui ne sont pas affectés uniquement à une activité intellectuelle et administrative ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux ; qu'en l'espèce, la destination du local commercial prévue dans le bail en renouvellement du 21 septembre 2005 comprenait aussi bien des activités liées à la vente immobilière que des activités liées à la gestion et à la construction ; qu'en jugeant néanmoins que « la commune intention des parties qui se dégage de la destination prévue au bail est celle d'une utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux », la cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du code de commerce ; 4°) ALORS QUE la qualification des locaux ne dépend pas de l'usage effectif fait par le locataire, mais de la commune intention des parties telle qu'exprimée dans le bail ; qu'en se fondant néanmoins sur l'extrait Kbis de la société Home de France gérée par Mme X..., qui décrit l'activité qu'elle exerce, pour déterminer la commune intention des parties stipulée au bail, la cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du code de commerce. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 45.000 euros hors taxes et hors charges par an en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 pour les locaux dont Mme Josette X... est locataire à [...], au rez-de-chaussée et au sous-sol ; AUX MOTIFS QUE les bailleurs proposent dix références situées dans le 6ème arrondissement et notamment [...], retenant un prix au m² bureau entre 400 et 600 le m² ; qu'ils proposent que le prix au m² soit fixé à 500 euros et que dès lors, en raison de la superficie de 90 m² qui n'est pas contestée, le montant du loyer renouvelé soit fixé à 45.000 euros par an et ce, dans les motifs de leurs conclusions, alors que dans le dispositif de leurs écritures, ils réclament de voir fixer à 49.500 euros hors taxes par an en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 ; que la locataire critique ces références mais se garde de proposer d'autres références de même qu'elle ne se prononce pas sur un montant de loyer provisionnel en cas d'expertise ; qu'au regard de l'emplacement des locaux situés [...], dans le secteur de [...], dans le 5ème arrondissement, compte tenu des références produites par les bailleurs entre 400 et 600 euros du m², dont trois seront écartées comme postérieures à la date du renouvellement du présent bail, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 500 euros du m², ce qui eu égard à la surface de 90 m² non contestée, à l'environnement de très bonne qualité pour des bureaux commerciaux, d'une commercialité de quartier excellente, de la situation, de l'état des locaux, des charges et conditions du bail tels qu'ils ressortent des pièces versées aux débats, permet de fixer le loyer renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme de 45.000 euros par an hors taxes et hors charges ; 1°) ALORS QU' aux termes de l'article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ; qu'il s'ensuit que les éléments de comparaison significatifs doivent être recherchés dans les locaux de même nature ; qu'en l'espèce, les locaux loués comprenaient au rez-de-chaussée une boutique accessible à la clientèle, outre une arrière-boutique et trois bureaux à la suite de celle-ci, deux pièces au sous-sol et une cave ; qu'en se référant au loyer de locaux à usage exclusif de bureaux, sans boutique accessible à la clientèle ou sans arrière-boutique, pour fixer le prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé l'article R. 145-11 du code de commerce ; 2°) ALORS QU' en ne répondant pas aux conclusions de la locataire (p. 6 à 9) faisant valoir que les locaux proposés en référence par les bailleurs n'étaient pas de nature à permettre une comparaison avec les locaux en cause et en n'expliquant pas en quoi les locaux critiqués pouvaient être considérés comme équivalents à ceux loués bien qu'ils fussent différents de ceux-ci, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation des conditions de renouvellement du bail, soit à compter du 11 juin 2012 ; AUX MOTIFS QUE les intérêts dus sur les rappels de loyer courront, en application de l'article 1155 du code civil, à compter de l'assignation des bailleurs du 11 juin 2012 puisque ceux-ci sont à l'origine de la procédure ; ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ; que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer fixé antérieurement courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure ; qu'en l'espèce l'assignation introductive d'instance a été délivrée par les bailleurs le « 5 février 2014 » (jugement, p. 3 § 2) ; qu'en jugeant néanmoins que les intérêts dus sur les rappels de loyer courront, en application de l'article 1155 du code civil, à compter de l'assignation des bailleurs « du 11 juin 2012 », la cour d'appel a dénaturé l'assignation introductive d'instance, violant le principe rappelé ci-dessus.