Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 mai 2016, 15-14.021, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-05-04
Numéro d'affaire : 15-14021
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 2014-12-04
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Boulloche, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 décembre 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ, 19 mars 2013, pourvoi n° 12-14. 282), que, par acte du 25 septembre 2007, la société Barbe Torte a conclu avec la société Immo invest 44 une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble, sous conditions suspensives d'obtention par l'acquéreur d'un prêt et d'un permis de construire, la date de réitération étant fixée au 30 juillet 2008 ; que, la société Barbe Torte ayant refusé de réitérer la vente, motif pris de la non-réalisation des conditions suspensives, la société Immo invest 44 l'a assignée en réalisation forcée de la vente ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Immo invest 44 fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Barbe Torte le montant de la clause pénale ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Immo invest 44 ne justifiait ni de l'obligation posée par la banque de réaliser une étude de sol, ni de la substitution de la banque par un particulier pour le financement, qu'elle avait délibérément inventé un obstacle et une fausse proposition pour obtenir un délai supplémentaire et bloquer la vente et que les manoeuvres déloyales de la société avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la société Immo invest 44 devait être condamnée au montant de la clause pénale ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu que la société Immo invest 44 fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Barbe Torte des dommages-intérêts pour procédure abusive ; Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que la société Immo invest 44 avait assigné la société Barbe Torte, le 18 avril 2008, en réalisation forcée de la vente et fait publier l'assignation au bureau des hypothèques pour faire échec à la caducité de la promesse de vente, alors qu'elle savait que les délais fixés par la promesse de vente étaient expirés et que le vendeur refusait de les proroger, d'autre part, que les agissements de la société, qui savait que la vente ne pourrait aboutir, avaient causé au vendeur un préjudice certain résultant de l'impossibilité de vendre le bien jusqu'au 3 mai 2012, la cour d'appel, qui a caractérisé la faute de la société Immo invest 44 faisant dégénérer en abus son droit d'ester en justice, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Immo invest 44 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Immo invest 44 et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Barbe Torte ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Immo Invest 44. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte une somme de 120. 000 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique de vente du 25 septembre 2007, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2008 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE par la promesse synallagmatique de vente conclue le 25 septembre 2007, la SCI Barbe Torte s'engageait à vendre à la société Immo Invest 44 un bâtiment situé à Nantes, sous condition suspensive à la charge de l'acquéreur d'une part d'obtenir un prêt d'un montant d'un million d'euros au taux d'intérêt maximum de 4, 5 % l'an hors assurance, sur une durée de 15 ans, la notification de l'offre de prêt devant être effectuée au notaire rédacteur de l'acte, soit par lettre recommandée avec accusé de réception ou contre remise de récépissé avant le 15 novembre 2007, d'autre part d'obtenir un permis de construire purgé des droits des tiers, dont la demande devait être faite avant le 23 novembre 2007. Cette promesse de vente était en outre assortie d'une clause pénale prévoyant que l'acquéreur fautif, qui ne veut ou ne peut réitérer le compromis alors que toutes les conditions suspensives sont levées, est redevable d'une indemnité fixée à 120 000 €. Il est constant que la société Immo Invest 44 a formulé une demande de prêt et une demande de permis de construire dans le délai contractuel, sans les obtenir, de sorte que les conditions suspensives n'ont pas été réalisées et qu'ainsi le principe de la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue le 25 septembre 2007 entre la société Immo Invest 44 et la SCI Barbe Torte est acquis. Cette caducité du compromis de vente a été constatée par les premiers juges, confirmée par la cour dans un arrêt du 15 décembre 2011 qui n'a pas été cassé sur ce point par la Cour de cassation dans son arrêt du 19 mars 2013 ; elle est donc définitive. Les débats devant la cour ne portent en conséquence que sur l'application de la clause pénale et la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. II appartient au promettant qui demande l'application de la clause pénale à son bénéfice, de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, et avoir présenté une demande de permis de construire a empêché l'accomplissement de ces conditions. Sur la condition suspensive d'obtention du permis de construire : la SCI Barbe soutient que la société Immo Invest 44 n'a pas mis en oeuvre de façon délibérée les moyens nécessaires pour l'obtention du permis de construire, alors qu'elle connaissait les exigences des services de l'urbanisme sur ce secteur, notamment la nécessité de soumettre préalablement le dossier pour étude à la Samoa, société d'économie mixte chargée de la gestion de l'urbanisme de la ville de Nantes. Toutefois, la SCI Barbe Torte n'établit pas la réalité de cette allégation et ne caractérise pas l'existence de manoeuvres délibérées de la société Immo Invest 44 pour ne pas obtenir à la date prévue contractuellement, un permis de construire purgé des droit des tiers. Sur la condition suspensive d'obtention du prêt : la société Immo Invest 44 a déposé dans les délais prévus une demande de prêt et soutient que cette demande n'a pas été entérinée par la banque, faute pour le vendeur de fournir à l'organisme prêteur, une étude de sol avant le 15 novembre 2007. La société Immo Invest 44 ne justifie pas de cette exigence posée par la banque pour accorder le prêt. Elle soutient ne pas avoir demandé de report de délai de réalisation de la condition suspensive de financement en raison de la proposition de M. Y...Vincent de se substituer à la banque pour ce financement et avoir fait cette proposition à la SCI Barbe Torte par annexe à un courrier du 13 novembre 2007. Ce courrier produit aux débats ne fait aucune mention de cette annexe et constitue au contraire une demande de prorogation du délai pour l'obtention du prêt. La société Immo Invest 44 ne justifie donc pas avoir présenté cette alternative avant que n'expire le délai stipulé contractuellement pour l'obtention du financement et qui aurait permis de considérer que la condition suspensive de prêt était levée. Il s'ensuit que la société Immo Invest 44 qui ne justifie ni de l'obligation posée par la banque de réaliser une étude de sol, ni de la substitution de la banque par un particulier pour le financement, a délibérément inventé un obstacle et une fausse proposition, pour obtenir un délai supplémentaire et bloquer la vente. Ces manoeuvres déloyales ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt de la part de la société Immo Invest 44 et justifient qu'il soit fait application de la clause pénale (…) Sur l'application de la clause pénale : L'article 1178 dispose qu'une condition suspensive est réputée acquise lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Le comportement déloyal de la société Immo Invest 44 empêchant la réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention du prêt justifie qu'il soit fait application de la clause pénale prévue au contrat laquelle prévoit que l'acquéreur fautif, qui ne veut ou ne peut réitérer le compromis alors que toutes les conditions suspensives sont levées, est redevable d'une indemnité fixée à 120. 000 €. Il y a donc lieu de faire application de cette clause pénale et de condamner la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte la somme de 120. 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2008, date des premières conclusions faisant état de cette demande, et de confirmer le jugement déféré sur ce point ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le compromis comprend une clause pénale dont le vendeur sollicite l'application, qui prévoit que l'acquéreur fautif, qui ne veut ou ne peut réitérer le compromis alors que toutes les conditions suspensives sont levées, est redevable d'une indemnité fixée à 120. 000 euros ; que, si en l'espèce les conditions suspensives n'ont pas été levées, la faute en incombe bien à la société Immo Invest 44 qui n'a jamais daigné justifier du sort réservé à sa demande de prêt par la banque CIO qu'elle a sollicitée, et n'a pas déposé sa demande de permis de construire dans les temps qui lui étaient impartis au compromis ; que sa faute est d'autant plus importante qu'elle n'a par la suite jamais fait connaître de quel moyen elle entendait financer son achat tout en renonçant à l'obtention d'un prêt qu'elle avait sollicité pour un montant de 1. 000. 000 euros ni comment elle comptait poursuivre ses affaires alors qu'elle n'avait pas obtenu de permis de construire, alors qu'elle continuait par sa procédure à empêcher jusqu'au présent jugement, soit durant près de deux années, la société Barbe Torte de vendre son bien à un tiers et de disposer de fonds qu'elle comptait utiliser dans une autre activité professionnelle de monsieur X... ; que celui-ci justifie d'ailleurs avoir dû contracter un emprunt de 240. 000 euros le 4 juin 2009 pour financer l'équipement de sa nouvelle activité ; que la société Immo Invest 44 a en outre privé la société Barbe Torte de la possibilité de vendre son immeuble à une période plus favorable économiquement que la période actuelle et l'a amenée à libérer les lieux des locataires et donc à se priver de revenus locatifs ; que le montant prévu au titre de la clause pénale doit donc être appliqué et que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la demande formée à ce titre, soit aux termes des conclusions du 12 décembre 2008 ; 1) ALORS QUE la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, ne peut être appliquée en dehors des conditions prévues par le contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la promesse de vente du 25 septembre 2007 était assortie d'une clause pénale prévoyant que l'acquéreur fautif, qui ne veut ou ne peut réitérer le compromis alors que toutes les conditions suspensives sont levées, est redevable d'une indemnité fixée à 120. 000 euros ; qu'en retenant, pour condamner la société Immo Invest 44 à payer cette somme à la SCI Barbe Torte, qu'elle avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du prêt, tout en constatant par ailleurs que la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'avait pas non plus été réalisée, sans faute de la société Immo Invest 44, ce dont il résultait que le compromis était caduc indépendamment de la condition suspensive d'obtention de prêt et que la clause pénale ne pouvait s'appliquer, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1152 du code civil ; 2) ALORS, subsidiairement, QU'en l'absence de stipulations contractuelles contraires, le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt effectue les diligences requises et n'empêche pas l'accomplissement de la condition lorsqu'il présente dans le délai convenu au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques de la promesse et restée infructueuse ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société Immo Invest 44 avait déposé dans le délai contractuel une demande de prêt qu'elle n'avait pas obtenu ; qu'en retenant, pour la condamner à payer à la SCI Barbe Torte le montant de la clause pénale de 120. 000 euros prévue par l'acte, qu'elle ne justifiait ni de l'obligation posée par la banque de réaliser une étude de sol, ni d'avoir présenté une proposition alternative au financement avant que n'expire le délai contractuellement stipulé pour l'obtention du prêt, quand la société Immo Invest 44 n'était tenue ni de justifier des motifs de refus du prêt par la banque, ni de proposer une solution alternative au financement, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1152 et 1178 du code civil ; 3) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que pour condamner la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte le montant de la clause pénale prévue par la promesse de vente du 25 septembre 2007, la cour d'appel a retenu qu'elle ne justifiait ni de l'obligation posée par la banque de réaliser une étude de sol, ni d'avoir présenté une proposition alternative au financement avant que n'expire le délai contractuellement stipulé pour l'obtention du prêt, qu'elle avait ainsi « délibérément inventé un obstacle et une fausse proposition pour obtenir un délai supplémentaire et bloquer la vente » et que ces manoeuvres déloyales ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention de prêt ; qu'en statuant ainsi, quand la seule impossibilité pour la société Immo Invest 44 de justifier du motif du refus du prêt et d'avoir présenté une solution alternative de financement ne permettait pas d'en déduire que ces affirmations étaient mensongères, la cour d'appel n'a pas caractérisé l'existence de manoeuvres déloyales de la société Immo Invest 44 et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1152 et 1178 du code civil ; 4) ALORS, en toute hypothèse, QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que les prétendues manoeuvres imputées à la société Immo Invest 44, consistant à « inventer » une fausse exigence de la banque concernant une étude de sol et une fausse proposition de M. Y...de se substituer à la banque pour le financement, à les supposer établies, tendaient à obtenir un délai supplémentaire pour la réalisation de la vente, c'est-à-dire non pas à empêcher la réalisation de la condition suspensive de prêt, mais au contraire à empêcher la caducité de la promesse ; qu'en retenant que les « manoeuvres » de la société Immo Invest 44 avaient empêché la réalisation de la condition suspensive de prêt, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constations et a violé les articles 1152 et 1178 du code civil ; 5) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en retenant en l'espèce, pour condamner la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte le montant de la clause pénale, qu'elle n'avait jamais daigné justifier du sort réservé à sa demande de prêt et que par la suite elle n'avait pas fait connaître les moyens par lesquels elle entendait financer son projet ni comment elle comptait « poursuivre ses affaires », circonstances qui étaient sans incidence sur l'obtention du crédit sollicité dans le délai fixé pour la réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à caractériser que la société Immo Invest 44 avait empêché la réalisation des conditions suspensives, a violé les articles 1152 et 1178 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte une somme de 5. 000 euros de dommagesintérêts en raison de son abus de procédure, AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les dommages et intérêts pour procédure abusive : la SCI Barbe Torte a fait signifier le 14 mars 2008 la caducité de la promesse de vente à la société Immo Invest 44, alors que les conditions suspensives devaient être réalisées le 15 novembre 2007 pour la première condition et le 23 novembre 2007 pour la seconde. Pour faire échec à cette caducité la société Immo Invest 44 a fait assigner la SCI Barbe Torte le 18 avril 2008 en réalisation forcée de la vente et a fait publier cette assignation au bureau des hypothèques. Cette publication a bloqué la vente jusqu'au 3 mai 2012, alors que selon ses dernières conclusions en date du 10 novembre 2009 (18 mois après son assignation), la société Immo Invest 44 a demandé la résolution de cette vente. En agissant ainsi la société Immo Invest 44, qui savait que les délais fixés par le compromis étaient dépassés, que le vendeur refusait de prolonger les délais, et par conséquent que la vente ne pourrait aboutir, a abusé de son droit d'agir en justice causant ainsi au vendeur un préjudice certain résultant de l'impossibilité de vendre ce bien pendant plusieurs mois sans pouvoir prétendre utilement que la discussion se poursuivait, compte tenu du caractère menaçant de son courrier (lettre du 8 avril 2008) démontrant qu'elle a contraint la SCI Barbe Torte à poursuivre les pourparlers. La société Immo Invest 44 a ainsi fait dégénérer en abus, un droit qu'elle tenait de la loi de soumettre ses prétentions en justice et il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a reconnu ce caractère abusif et condamné la société Immo Invest 44 à payer à la SCI Barbe Torte la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société Immo Invest 44 a abusé de son droit d'agir en justice puisqu'elle a bloqué sciemment et durablement la possibilité pour la société Barbe Torte de disposer de son immeuble malgré la caducité du compromis, la contraignant ainsi à reprendre les négociations avec elle ; que cette façon d'agir déloyale a causé un préjudice lié au retard dans lequel elle a placé la société venderesse d'obtenir le produit de la vente de son immeuble, qui sera justement indemnisé par une somme de 5. 000 euros ; 1) ALORS QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, dégénérer en abus de droit ; que ne revêt pas un caractère abusif l'action en justice par laquelle le bénéficiaire d'une promesse de vente déclare renoncer au bénéfice des conditions suspensives et demande la réalisation forcée de la vente ; qu'en se bornant à relever, pour condamner la société Immo Invest 44 à des dommages-intérêts pour procédure abusive, que pour faire échec à la caducité de la promesse de vente qui lui avait été signifiée par la société Barbe Torte le 14 mars 2008, la société Immo Invest 44 l'avait assignée en réalisation forcée de la vente alors qu'elle savait que les délais de réalisation des conditions suspensives étaient dépassés et que le vendeur refusait de prolonger les délais, quand la société Immo Invest 44 avait déclaré dans cette assignation renoncer au bénéfice des conditions suspensives, de sorte que son action n'était ni illégitime, ni dénuée de toute chance de succès, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute commise par cette société faisant dégénérer en abus son droit d'agir en justice, et a violé l'article 1382 du code civil ; 2) ALORS QUE le trouble causé au défendeur par une action en justice ne suffit pas à conférer à celle-ci un caractère abusif ; qu'en retenant, pour considérer que l'action en justice introduite par la société Immo Invest 44 le 18 avril 2008 était abusive, que par la publication de son assignation la société Immo Invest 44 avait bloqué la possibilité pour la SCI Barbe Torte de vendre son immeuble à un tiers, quand cette publication n'était que l'application des règles de la publicité foncière et que le seul trouble causé à la SCI Barbe Torte par cette publication ne pouvait conférer à l'action en justice de la société Immo Invest 44 un caractère abusif, la cour d'appel a encore violé l'article 1382 du code civil ; 3) ALORS, en toute hypothèse, QU'une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières qu'il appartient au juge de spécifier, dégénérer en abus de droit ; qu'en énonçant, pour considérer que cette action était abusive, que la publication de l'assignation avait causé au vendeur un préjudice certain résultant de l'impossibilité de vendre, quand l'action intentée par la société Immo Invest 44 tendait précisément à obtenir la réalisation de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas constaté en quoi il aurait été plus avantageux pour la société Barbe Torte de vendre à un tiers plutôt qu'à la société Immo Invest 44, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.