Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 octobre 2016, 15-16.118, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2016-10-06
Numéro d'affaire : 15-16118
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Dijon, 2015-01-22
Président : M. Chauvin (président)
Avocats : SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 22 janvier 2015), que, par acte authentique des 12 novembre et 6 décembre 1994, M. X... a consenti à M. Y... un bail à métayage portant sur un ensemble immobilier bâti et non bâti comprenant maison de vigneron et cuvage, lot n° 1 de l'état descriptif de division de la parcelle n° 375 ; que, par acte du 13 février 2003, ce contrat a été converti en bail à ferme ; que, par acte du 15 mars 2011, M. X... a sommé M. Y... de mettre à sa disposition la cave jouxtant la parcelle n° 376 puis a saisi le tribunal paritaire en délivrance de cette dépendance ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de lui ordonner sous astreinte de laisser à la disposition de M. Y... la jouissance intégrale des bâtiments inclus dans le lot n° 1 de la parcelle n° 375, y compris la cave dont l'accès se fait par la parcelle n° 376 ; Mais attendu qu'ayant retenu que les clauses du bail notarié des 12 novembre et 6 décembre 1994 désignaient les bâtiments loués, avec clarté et précision, comme un lot consistant en maison de vigneron et cuvage figurant en teinte verte sur un plan cadastral joint, et constaté que la cave était située dans la zone entourée en vert sur le plan cadastral et donc comprise dans le lot n° 1 de l'état descriptif de division de la parcelle n° 375 propriété de M. X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu, sans dénaturation, que la cave dont M. Y... sollicitait la délivrance était comprise dans les biens donnés à bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille seize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir ordonné à M. X... de laisser à la disposition de M. Y... la jouissance intégrale des bâtiments inclus dans le lot n° 1 de la parcelle n° 375, y compris la cave dont l'accès se fait par la parcelle n° 376 et de lui avoir ordonné sous astreinte de remettre à M. Y... les clés d'accès à ladite cave et de la libérer de tout encombrant ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la consistance du bail ; que M. X... conteste avoir consenti à M. Y... dans le cadre du bail à métayage, transformé en bail à ferme, la location de la cave attenant au bâtiment de cuvage compris dans le lot 1 ; qu'il fait valoir qu'ayant contracté l'obligation de délivrance, l'ambiguïté du bail et la commune intention des parties doivent être interprétés en sa faveur conformément à l'article 1162 du code civil ; mais que les règles d'interprétation des contrats prévus par les articles 1156 et suivants du code civil ne trouvent pas à s'appliquer en présence d'un acte dépourvu de toute ambiguïté et dont les termes sont clairs et précis ; qu'en l'espèce, il résulte de l'acte notarié des 12 novembre et 6 décembre 1994 que la parcelle cadastrée section B n° 375, située... et ... à la Roche Vineuse, propriété de M. X..., est divisée en deux lots :- le lot 1 consistant en une maison de vigneron et le cuvage figurant en teinte verte sur le plan cadastral joint,- le lot 2 consistant en partie du bâti, dépendant du n° 375, mais faisant corps avec la parcelle n° 374, figurant en teinte bleue sur le plan cadastral joint ; que la cave dont M. Y... sollicite la délivrance est, aux termes de l'acte notarié, située dans la zone entourée en vert sur le plan cadastral et donc comprise dans le lot 1 ; qu'aucune mention dans l'acte notarié n'exclut cette cave du bail à métayage étant souligné que cette dernière forme un corps unique de bâtiments avec le local dénommé « cuvage » par le bail qui comporte une porte intérieure de communication avec cette cave dont les clés sont détenues par M. X... ; que par deux courriers des 9 décembre et 9 février 2011, Maître Didier Z..., notaire rédacteur de l'acte authentique, a confirmé que la cave litigieuse faisait partie de l'assiette du bail ; que le bail à ferme, établi par acte sous seing privé du 13 février 2003, ne comporte pas plus d'exclusion s'agissant de cette cave ; que la mention instituant un droit de passage sur la parcelle n° 376 pour accéder au local de cuvage ne permet pas d'induire une exclusion de la cave attenante ; que si, aux termes d'un courrier du 11 mars 2014, Mme A... indique que la cave n'est pas comprise dans le bail au motif que cette construction était cadastrée avec la maison de maître sous le n° 376, parcelle non visée au bail, il convient de relever que la flèche de rattachement de la cave à la parcelle n° 376 dont il est fait état par Mme A..., ne figure pas sur l'ensemble des plans cadastraux soumis aux débats en dehors de ceux rectifiés manuellement alors même que les flèches de rattachement des autres bâtiments sont parfaitement visibles, en particulier dans l'acte authentique ; que ce courrier ne peut donc conduire à établir une ambiguïté dans les termes clairs de l'acte authentique ; qu'en conséquence, il n'y a pas lieu d'interpréter l'acte authentique des 12 novembre et 6 décembre 1994 dont les termes sont clairs et précis ; que les développements de M. X... quant à l'absence de mention de cette cave dans les états des lieux sont sans incidence puisque visant à interpréter les termes de la convention afin de déterminer la commune intention des parties alors que l'absence d'ambiguïté de l'acte notarié est établie ; qu'il en est de même de l'attestation de M. Jean B..., qui mentionne que son père, ancien métayer de M. X..., occupait la cave litigieuse ; que la demande de M. X... afin qu'elle soit écartée des débats car non conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile est donc sans objet ; que le jugement déféré doit donc être confirmé » (arrêt page 3 et page 4 § 1) ; ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « sur la consistance du bail liant les parties et les demandes subséquentes d'avoir à libérer les lieux et de remettre les clés d'accès du local litigieux ; qu'en vertu de l'article 1134 du code civil, le juge ne peut dénaturer une convention en méconnaissance de son sens clair et précis ; que les règles en matière d'interprétation des contrats prévues par les articles 1156 et suivants n'ont pas lieu de s'appliquer en présence d'un acte clair ; qu'en l'espèce, il résulte de l'acte notarié des 12 novembre et 6 décembre 1994, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, que la parcelle cadastrée section B 375 situé «... » et « ... » à La Roche Vineuse, propriété de M. X..., en divisée en deux lots :- un lot un consistant en la maison de vigneron et le cuvage, figurant en teinte verte sur le plan cadastral joint,- le lot deux consistant en partie du bâti, dépendant du n° 375 mais faisant corps avec la parcelle n° 374, figurant en teinte bleue sur le plan cadastral joint ; qu'au vu de ce plan cadastral, il apparaît clairement que le lot n° 1 susvisé comprend tous les bâtiments indiqués sur le plan, à l'exclusion de ceux qui font corps avec la parcelle n° 374, ce qui ne peut être le cas des bâtiments jouxtant la parcelle n° 376 ; que, selon l'acte authentique précité, M. X... a consenti un bail à métayage à M. Y... portant notamment sur le lot n° 1, décrit en page 4 de l'acte comme étant constitué d'un bâtiment d'habitation et d'exploitation situé... ; que cet acte notarié n'exclut pas expressément de l'assiette du bail le local litigieux (cave) qui, au vu des photographies fournies aux débats, forme un corps unique de bâtiments avec le local dénommé « cuvage » par le bail ; que d'ailleurs, ledit cuvage peut communiquer avec la cave grâce à l'existence d'une porte intérieure dont les clés sont actuellement détenues par le bailleur ; qu'il convient d'ailleurs de souligner que, dans deux courriers en dates respectives des 9 décembre 2010 et 9 février 2011, Maître Didier Z..., notaire rédacteur du contrat de bail à métayage, confirme que la cave litigieuse fait bien partie de l'assiette du bail ; que d'autre part, selon acte sous seing privé du 13 février 2003, il a été signé entre les parties un bail à ferme portant notamment sur le même lot n° 1,... ; qu'il est précisé dans cet acte que la parcelle B n° 376, située le long de la cave, ne fait pas partie du bail mais constitue le seul accès possible à la cave, mais aussi à d'autres propriétés du bailleur ; que de même, il n'est pas fait de distinction entre les deux composantes du même corps de bâtiment jouxtant la parcelle n° 376 ; qu'en effet, si le bailleur, qui ne peut être considéré comme un profane dans les domaines juridiques et viticole, entendait se réserver exclusivement l'usage du local, objet du présent litige, il n'aurait pas manqué de l'exclure explicitement de l'assiette du bail, ce qui n'a pas été le cas ; que même si l'expertise amiable et contradictoire du 31 mai 2002 fait état de la présence dans la cave, telle que désignée par le bail à ferme, d'une porte d'accès à une autre cave réservée au propriétaire et fermée du côté propriétaire, ce document, qui n'est pas contractuel, fait seulement office d'état des lieux d'entrée et ne saurait prévaloir sur les termes des contrats de bail à métayage et à ferme liant les parties ; que de même, le fait que M. Y... n'ait officiellement demandé que par lettre du 2 février 2011 à M. X... de pouvoir disposer de l'intégralité du bâtiment faisant face à la maison d'habitation et inclus dans le lot n° 1 de la parcelle n° 375 ne saurait impliquer une quelconque intention de sa part quant à l'exclusion de l'assiette du bail de la cave, attenante au cuvage qu'il loue ; que dans ces conditions, sans qu'il soit nécessaire d'organiser un transport sur les lieux, il convient de faire application de l'article 1719 du code civil qui prévoit notamment une obligation de délivrance de la chose louée à la charge du bailleur qui doit en assurer la jouissance paisible au profit du preneur ; que par conséquent, il convient d'enjoindre M. X... de laisser à la disposition de M. Y... la jouissance intégrale des bâtiments inclus dans le lot n° 1 de la parcelle n° 375, y compris la cave dont l'accès se fait par la parcelle n° 376 ; qu'il sera ordonné à M. X... de remettre à M. Y... les clés d'accès à ladite cave et de la libérer de tout encombrant dans le mois suivant la signification du présent jugement ; que passé ce délai, M. X... sera condamné à payer une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification de la présente décision » (jugement pages 3 et 4) ; 1°) ALORS QUE l'acte clair et précis interdisant toute interprétation s'entend d'une déclaration de volonté explicite ; qu'en jugeant que l'acte notarié était clair et précis quant à l'inclusion de la cave litigieuse dans l'emprise du bail, pour cela qu'était donné à bail le lot numéro 1 de l'état descriptif de division, consistant en la maison de vigneron et le cuvage figurant en teinte verte sur le plan cadastral joint et que la cave litigieuse était située dans la zone entourée en vert sur le plan cadastral, quand il ne ressortait de ces mentions aucune déclaration de volonté des parties d'inclure la cave litigieuse dans le bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE le caractère clair et précis d'un acte ne peut se déduire d'une absence de mention ; qu'en jugeant que l'acte notarié contenant bail était clair et précis quant à l'inclusion de la cave litigieuse dans l'emprise du bail, pour cela qu'aucune mention de cet acte ni de l'acte sous seing privé du 13 février 2003 n'excluait la cave litigieuse de l'assiette du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QUE le caractère clair et précis d'un acte s'apprécie au regard de l'ensemble de ses mentions et composantes ; qu'en jugeant que les développements de M. X... quant à l'absence de mention de la cave dans les états des lieux étaient sans incidence puisque visant à interpréter les termes de la convention afin de déterminer la commune intention des parties alors que l'absence d'ambiguïté de l'acte notarié était établie, quand ces documents, consistant en un état des lieux dressé contradictoirement le 17 janvier 1994 et annexé à l'acte notarié, et un rapport contradictoire de calcul de valeurs locatives dressé le 31 mai 2002 et visé à titre d'état des lieux par l'acte sous seing privé, s'incorporaient à l'acte notarié des 12 novembre et 6 décembre 1994 contenant bail à métayage et à l'acte sous seing privé du 13 février 2003 contenant bail à ferme et que la clarté ou l'ambiguïté du bail quant à l'inclusion de la cave litigieuse dans son assiette devaient être appréciées au regard de l'ensemble ces éléments, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1156 du même code.