Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 novembre 2000, 99-10.301, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2000-11-22
Numéro d'affaire : 99-10301
Solution : Cassation partielle
Décision attaquée : cour d'appel de Versailles (4e chambre civile) 1998-11-10, 1998-11-10
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : I - Sur le pourvoi n° S 99-10.301 formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., agissant poursuites et diligences de son syndic actuel le cabinet Century 21 - Boulogne immobilier, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 10 novembre 1998 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile), au profit : 1 / de M. Jacques X..., ayant demeuré 22, chemin du Bois des Arpents, 78860 Saint-Nom la Bretèche, décédé, aux droits duquel se trouvent ses héritiers : - Mme Monique A..., veuve X..., - Mlle Isabelle X..., prises toutes deux en leur qualité d'héritières de M. Jean-Jacques Y..., décédé, ayant déclaré reprendre l'instance par mémoire déposé au greffe le 7 juin 2000, 2 / de Mme X..., demeurant ... la Bretèche, 3 / de Mme Lucienne Z..., 4 / de M. Eric C..., 5 / de Mlle Camille D..., demeurant tous trois ..., 6 / de Mme Bertille B..., demeurant ..., 7 / de M. Alain E..., demeurant ..., venant aux droits de son père René E..., défendeurs à la cassation ; II - Sur le pourvoi n° G 99-10.868 formé par : 1 / M. Alain E..., venant aux droits de son père René E... 2 / Mlle Camille D..., 3 / Mlle Bertille B..., en cassation du même arrêt au profit : 1 / de M. Jacques X..., décédé, aux droits duquel se trouvent ses héritiers : - Mme Monique A..., veuve X..., - Mlle Isabelle X..., 2 / de Mme X..., 3 / de Mme Lucienne Z..., 4 / de M. Eric C..., défendeurs à la cassation ; EN PRESENCE : - du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., Sur le pourvoi n° S 99-10.301 : Le demandeur invoque, à l'appui de son recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Sur le pourvoi n° G 99-10.868 : Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 octobre 2000, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., de M. E..., ès qualités, et de Mlles D... et B..., de Me Le Prado, avocat des consorts X..., de Mme Z..., de M. C..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° S 99-10.301 et n° G 99-10.868 ; Donne acte au syndicat des copropriétaires ... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Jacques X..., Mlle D..., Mme B... et M. Alain E..., ès qualités ; Donne acte à Mlle D..., à Mme B... et à M. Alain E..., ès qualités, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Jacques X... ; Sur le premier moyen du pourvoi G 99-10.868, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel a répondu aux conclusions en relevant que Mlle D..., Mme B... et M. E... ne démontraient aucune aggravation de leurs charges du fait de la jouissance des terrasses par les propriétaires des lots 7, 8 et 16, que résidant dans les étages inférieurs ils ne démontraient aucune nuisance qui résultait pour eux de l'occupation privative des terrasses ni aucune dévalorisation de leur bien de ce fait, que les documents techniques versés aux débats et le rapport d'expertise n'imputaient aucune cause de fatigue, vieillissement ou altération des lieux à leur occupation par les copropriétaires concernés et que l'entretien des revêtements de protection et des garde-corps étaient à la charge des utilisateurs de ces terrasses ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi n° S 99-10.301 et le deuxième moyen du pourvoi G 99-10.868, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 1998) que par acte du 2 octobre 1995, Mlle D..., Mme B... et M. René E..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété ont assigné le syndicat des copropriétaires, M. et Mme Jacques X..., M. C..., Mme Z..., ces derniers respectivement propriétaires des lots 7, 8 et 16 à l'étage supérieur des bâtiments A, en annulation des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires des 22 juin et 6 juillet 1995, en inopposabilité de la modification du règlement de copropriété par une décision de l'assemblée générale du 28 juin 1960, en restitution de trois terrasses occupées par les propriétaires des trois lots précités et en paiement de dommages-intérêts ; que M. René E... s'est désisté et que M. Alain E... est intervenu volontairement à la procédure ; que par acte du 27 décembre 1995 Mme Z..., M. X..., M. C... ont assigné le syndicat en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 1986 ; que les procédures ont été jointes et que Mme Georgette X... est intervenue en la cause en qualité d'usufruitière du lot 16 ; qu'en cause d'appel, le syndicat s'est reconventionnellement porté demandeur en restitution des terrasses supérieures de l'immeuble ; Attendu que le syndicat, Mlle D..., Mme B... et M. E... font grief à l'arrêt de juger que la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 17 juin 1986, relative aux terrasses de l'immeuble, est nulle à l'égard de M. X... et de Mme Z..., alors, selon le moyen : 1 / que le syndicat des copropriétaires, qui concluait à la confirmation du jugement, notamment en ses dispositions ayant refusé d'annuler l'assemblée générale du 17 juin 1986, faisait valoir que "la mise en application par le syndic" des décisions de cette assemblée générale avait été décidée lors de l'assemblée générale du 13 novembre 1990 ; qu'en s'abstenant de rechercher si la contestation de l'assemblée générale du 17 juin 1986 par Mme Z... et M. X... n'était pas incompatible avec l'absence de contestation de leur part de la décision de "mise en application par le syndic" arrêtée lors de l'assemblée générale du 13 novembre 1990, ce dont il résultait que ces deux copropriétaires étaient irrecevables à contester l'assemblée générale du 17 juin 1986, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / que les actes modifiant le règlement de copropriété qui n'ont pas été publiés au fichier immobilier ne s'imposent à l'acquéreur d'un lot que s'il est expressément constaté à l'acte réalisant ou constatant le transfert de propriété que l'acquéreur en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; qu'en l'espèce, Mlle D..., Mme B... et M. E..., acquéreurs à titre particulier, faisaient valoir que les actes d'acquisition de leurs lots, respectivement du 14 décembre 1988, du 10 octobre 1989 et du 24 octobre 1966, ne mentionnaient pas la modification du règlement de copropriété décidée par délibération du 28 juin 1960 ; qu'ils ajoutaient que, loin d'avoir adhéré à cette modification, ils s'y étaient toujours opposés dès qu'ils en avaient eu connaissance ; qu'ils en déduisaient que cette modification leur était inopposable ; que la cour d'appel a constaté que les dispositions de la délibération du 28 juin 1960 portant modification du règlement de copropriété n'étaient pas opposables aux ayants cause à titre particulier, c'est-à-dire notamment Mlle D..., Mme B... et M. E... ; qu'en faisant néanmoins application de cette modification à leur égard, au motif inopérant qu'elle n'affectait pas la jouissance de leur lot, la cour d'appel a violé l'article 4 du décret du 17 mars 1967 ; 3 / que, subsidiairement, quand bien même devrait-il être tenu compte du point de savoir si la modification du règlement de copropriété décidée par délibération du 28 juin 1960 affecte la jouissance des lots de Mlle Oulhen, Mme B... et M. E..., la cour d'appel a constaté que la charge de ces copropriétaires était aggravée "pour les conséquences du retard apporté aux remises en état nécessaires par suite des délais de la procédure" ; qu'en refusant néanmoins d'en déduire que la modification du règlement de copropriété précitée leur était inopposable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l'article 4 du décret du 17 mars 1967 ; 4 / que, plus subsidiairement, Mlle D..., Mme B... et M. E... faisaient valoir qu'ils "subissaient individuellement -au regard de leurs charges- le préjudice que subit collectivement la copropriété" et qu'en raison de l'inertie de certains copropriétaires, ils avaient été contraints "de saisir seuls le Tribunal pour mettre un terme à (I'occupation privative des terrasses) et solliciter la restitution des terrasses à la copropriété", supportant ainsi "durant plus de 5 ans" les tracas, frais et peines du procès ; qu'ils ajoutaient qu'ils se trouvaient "contraints de financer d'importants travaux de réfection et d'étanchéité (le budget voté en 1997 pour la réfection des terrasses s'élevant à la somme de 570 000 francs), sans obtenir de recettes provenant de l'utilisation des terrasses" et que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n'avait pas "souhaité prendre l'initiative de la procédure judiciaire à l'encontre des consorts X..., Z... et C..., le seul moyen de faire cesser l'occupation manifestement illégitime des terrasses était (. ..) d'exercer seul l'action" ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, qui établissaient que Mlle D..., Mme B... et M. E... étaient affectés dans la jouissance de leur lot par la modification du règlement de copropriété sus-rappelée, en sorte qu'elle leur était inopposable puisqu'elle n'avait été ni publiée, ni connue avant l'acquisition des lots, ni acceptée, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que les dispositions relatives à la jouissance exclusive des terrasses par les copropriétaires des lots 7 et 16 votées par l'assemblée générale du 28 juin 1960 n'avaient pas fait l'objet d'une publication au fichier immobilier, la cour d'appel, retenant qu'opposables au syndicat et à ceux des copropriétaires qui avaient participé à cette assemblée, ces dispositions étaient inopposables aux autres copropriétaires dont Mlle D..., Mme B..., M. E... et n'affectaient pas d'une manière quelconque la jouissance de leur lot, ne leur en a pas fait application et a exactement déduit, répondant aux conclusions, que la charge de ces copropriétaires au titre de l'entretien des parties communes n'avait pas subi d'aggravation, le retard apporté à leur remise en état étant seulement dû aux délais de la procédure ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen du pourvoi n° S 99-10.301 : Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; Attendu que pour déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de restitution des terrasses, parties communes, par M. Y..., Mme Z... et M. C..., l'arrêt retient que ce syndicat, qui a conclu pour la première fois le 3 mars 1998 à titre reconventionnel à la restitution des terrasses, ne justifie d'aucune habilitation pour former une telle demande ; Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic n'a pas à être autorisé pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ni pour présenter une demande reconventionnelle tendant à s'opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est entièrement fondée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur les troisièmes moyens des pourvois n° S 99-10.301 et n° G 99-10.868, réunis : Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour décider que la résolution n° 1 de l'assemblée générale du 17 juin 1986 relative aux terrasses de l'immeuble était caduque en ce qui concerne le lot de copropriété n° 8 et que M. C... avait acquis par l'effet de la prescription trentenaire la jouissance privative de la terrasse attenante à ce lot n° 8, l'arrêt retient, d'une part, que le 7 juillet 1993 la copropriété a voté à l'unanimité les travaux de réfection des terrasses mettant à la charge des copropriétaires du lot n° 8 les frais de réfection et d'étanchéité de la surface de la terrasse c'est-à-dire ceux nécessaires pour que celle-ci conserve son caractère d'accessibilité permettant sa jouissance privative, position contradictoire à celle adoptée au cours de la réunion du 17 juin 1986 et dont on doit considérer qu'elle renouvelait l'autorisation tacite de jouissance dont avait bénéficié M. C... jusqu'à l'assemblée de 1986 et que les termes de la délibération du 17 juin 1986 ont donc été rendus caducs par cette nouvelle délibération, d'autre part, que M. C... est entré en possession de la terrasse litigieuse en 1965, que la lettre du 26 avril 1965 le mettant en demeure de remettre les lieux en l'état permet de fixer à cette date le début du délai de prescription trentenaire, que l'assemblée générale ayant renoncé à sa résolution du 7 juin 1986 la prescription trentenaire a continué à courir et que celle-ci était acquise au 26 avril 1995 avant l'assignation du 2 octobre 1995 ; Qu'en statuant ainsi, alors que, selon les termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 7 juillet 1993 celle-ci s'était bornée à voter les travaux de réfection des terrasses et à fixer le montant des sommes imputables à chaque copropriétaire, la cour d'appel, qui en a déduit que cette délibération avait rendu caducs les termes de la décision du 17 juin 1986 renouvelant l'autorisation tacite de jouissance dont avait bénéficié M. C... jusqu'à l'assemblée de 1986, a dénaturé les termes clairs et précis de cette décision d'assemblée générale et a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré le syndicat irrecevable en sa demande en restitution des terrasses, en ce qu'il a constaté que la résolution n° 1 de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 1986 relative aux terrasses de l'immeuble est caduque à l'égard de M. C... copropriétaire du lot n° 8 et en ce qu'il a constaté que M. C... a acquis par l'effet de la prescription trentenaire la jouissance privative de la terrasse attenante à son lot de copropriété, l'arrêt rendu le 10 novembre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du ..., de M. E..., ès qualités, de Mlle D..., de Mme B..., des consorts X..., de Mme Z... et de M. C... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille.

Sommaire : (Sur le premier moyen) COPROPRIETE - Action en justice - Action syndicale - Autorisation du syndicat - Cas où elle est nécessaire - Défense aux actions intentées contre le syndicat et présentation d'une demande reconventionnelle tendant à s'opposer aux prétentions adverses (non). (Sur le deuxième moyen) PUBLICITE FONCIERE - Domaine d'application - Copropriété - Décision de l'assemblée générale accordant la jouissance exclusive de terrasses à certains copropriétaires - Défaut - Opposabilité aux copropriétaires qui n'ont pas participé à cette assemblée (non).