Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 novembre 2010, 09-14.802, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 2010-11-30
Numéro d'affaire : 09-14802
Solution : Rejet
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 2009-04-02
Président : M. Lacabarats (président)
Avocats : Me Foussard, SCP Baraduc et Duhamel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexés : Attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'à la page 20 de la promesse il était indiqué que "les biens immobiliers sont à usage de bureaux, ainsi garanti par le vendeur et ainsi qu'il résulte des permis de construire ci-dessous relatés sous le paragraphe" autorisations administratives", et relevé que dans son état actuel le bâtiment ne satisfaisait ni aux règles de sécurité applicables à la date de la construction, ni au permis de construire d'origine, ni aux règles applicables en juin 2008 et qu'il ne permettait pas d'accueillir les 286 personnes prévues au permis de construire mais que l'effectif total admissible dans l'établissement ne pouvait pas dépasser 100 personnes et que toute augmentation d'effectif comme tout aménagement requérant le dépôt d'un dossier administratif conduirait à appliquer les règles du code du travail, le limitant alors de fait à l'accueil de 99 personnes, la cour d'appel a pu en déduire, d'une part, que la possibilité d'exploiter les locaux à usage de bureaux dans des conditions de rentabilité normale était une qualité substantielle des biens entrée dans le champ contractuel et, d'autre part, ayant souverainement retenu que la consultation des permis de construire n'aurait pas permis à la société Cofinance de découvrir la non conformité de l'immeuble à la réglementation applicable en matière de sécurité et les conséquences qui s'en suivaient sur la capacité d'accueil de la tour qui n'avaient pu être mises en évidence qu'à l'issue d'investigations techniques poussées auxquelles l'acquéreur n'était nullement tenu de procéder avant de s'engager, que, même en ayant relevé que la société Cofinance avait disposé, avant la signature de la promesse, d'un délai pour compléter l'audit technique de l'immeuble, l'erreur commise par cette dernière ne présentait pas un caractère inexcusable ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la somme de 500 000 euros représentait le dépôt de garantie versé par la société Cofinance et détenu par M. X... en sa qualité de séquestre, la cour d'appel en a exactement déduit que la société DJP, devait payer les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 31 janvier 2008, date de l'assignation délivrée par la société Cofinance à son vendeur pour obtenir la nullité de la promesse de vente et la restitution de cette somme ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois ; Condamne la société DJP aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société DJP à payer la somme de 2 500 euros à la société Cofinance ; Rejette les autres demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit au pourvoi principal par de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat de la société DJP ; MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la promesse synallagmatique du 21 décembre 2007, d'avoir condamné la société DJP à restituer à la société Cofinance la somme de 500.000 , avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008, date de l'assignation délivrée au vendeur, et d'avoir débouté en conséquence la société DJP de ses demandes tendant au prononcé de la vente forcée des biens immobiliers, à la condamnation de la société Cofinance au paiement de la somme de 1.000.000  à titre de dommages-intérêts ainsi qu'au remboursement de la taxe foncière ; AUX MOTIFS QU' il ressort de l'examen des pièces annexées au permis de construire délivré le 6 février 1992 par le maire de la commune de Lille que ledit permis a été accordé au regard d'un dispositif de sécurité permettant une capacité d'accueil de 26 personnes par niveau de bureau, soit un total de 286 personnes ; qu'au vu des notices établies par la société Qualiconsult, il a été constaté que les règles de sécurité prévues dans la notice annexée au permis de construire ne correspondait pas au dispositif existant dans le bâtiment ; qu'en l'état actuel le bâtiment ne permet pas l'accueil de 286 personnes tel que prévu au permis de construire et que l'effectif total admissible ne peut dépasser 100 personnes ; qu'il ressort en outre du courrier adressé à la société Cofinance par la société Socotec le 12 juin 2008 que l'accueil de 499 personnes au sein de la tour implique l'existence d'au moins deux escaliers totalisant 6 UP ce qui exigerait des travaux importants et des autorisations administratives ; que par compte-rendu du 28 janvier 2008, monsieur Jérôme Y..., architecte, indique que l'effectif admissible dans le bâtiment est limité au nombre de 286 personnes et que toute augmentation d'effectif comme tout aménagement requérant le dépôt d'un dossier administratif conduirait à appliquer les règles du code du travail le limitant alors de fait à l'accueil de 99 personnes ; que la société DJP ne remet pas en cause ces constatations techniques ; qu'aucune pièce du dossier ne permet d'établir que lesdits permis auraient été communiqués à la société Cofinance avant la signature de l'acte du 21 décembre 2007 ; qu'il est démontré que pendant la période précédant la signature de la promesse de vente, la société DJP a transmis à la société Cofinance de très nombreuses pièces au fur et à mesure des demandes qui lui en étaient faite par la société Cofinance ; qu'aucune de ces correspondances ne concerne les permis de construire délivrés en 1992 ; qu'il n'est ni soutenu ni a fortiori démontré qu'au cours de cette phase de relations entre vendeur et acquéreur, les questions relatives aux capacités d'accueil de la tour auraient fait l'objet d'un quelconque échange entre les parties ; qu'il n'est pas établi que la société DJP a eu connaissance, avant la signature de la promesse, de ce que la capacité d'accueil dans les locaux, s'ils devaient demeurer à usage de bureaux, ne pourrait excéder un effectif de 100 personnes ; que l'erreur commise par la société Cofinance sur la conformité de l'état de l'immeuble aux règles de sécurité applicables à la date de sa construction ainsi qu'aux prescriptions imposées en la matière par les permis de construire délivrés en 1992 et, par voie de conséquence, sur la possibilité d'exploitation de ces locaux à usage de bureaux dans des conditions de rentabilité normales, porte sur une qualité substantielle des biens immobiliers objet du contrat ; que compte tenu de la référence faite dans l'acte du 21 décembre 2007 aux permis susmentionnés, cette qualité recherchée par l'acquéreur, est nécessairement entrée dans le champ contractuel ; qu'en ne sollicitant pas la communication des permis de construire avant la signature de la promesse, la société Cofinance, professionnel de l'immobilier, a certes fait preuve d'une certaine légèreté dans la conduite de ses affaires ; que force est toutefois de constater que la simple consultation de ces documents ne lui auraient pas permis d'éviter l'erreur qu'elle a commise puisque la non-conformité de l'immeuble à la réglementation applicable en matière de sécurité et les conséquences qui s'en suivent sur la capacité d'accueil de la tour, n'ont pu être mises à l'évidence qu'à l'issue d'investigations techniques poussées auxquelles la société Cofinance n'était nullement tenue de procéder avant de s'engager ; que c'est donc de façon injustifiée que la société DJP et la société Financière d'Allebotte viennent prétendre que cette erreur présenterait un caractère inexcusable ; que par application de l'article 1110 du Code civil, il y a lieu par conséquent, faisant droit à la demande de la société Cofinance de prononcer l'annulation de la promesses synallagmatique de vente en date du 21 décembre 2007 ; qu'il ressort des écritures de la société DJP que la somme de 500.000 euros représentant le dépôt de garantie versé par la société Cofinance et détenu par Maître X... en sa qualité de séquestre, a été remise par le notaire au vendeur en exécution du jugement déféré ; qu'il convient donc de condamner la société DJP à restituer ladite somme à la société Cofinance, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008, date de l'assignation délivrée au vendeur ; 1°/ ALORS QU' en affirmant que « la possibilité d'exploitation (des) locaux ( ) dans des conditions de rentabilité normales » était une qualité substantielle de l'immeuble qui avait ainsi été recherchée par la société Cofinance, au seul motif que l'acte de vente du 21 décembre 2007 faisait référence aux permis de construire délivrés en 1992, qui prescrivaient les règles de sécurité applicables à l'immeuble, sans dire en quoi les stipulations de cette promesse de vente ou les indications des permis de construire permettaient de déterminer les conditions de rentabilité normales et en faisaient ainsi une qualité essentielle pour la société Cofinance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ; 2°/ ALORS QU' en affirmant que la référence aux permis de construire dans l'acte du 21 décembre 2007 avait fait entrer «la possibilité d'exploitation (des) locaux ( ) dans des conditions de rentabilité normales» dans le champ contractuel, faisant de cette rentabilité une qualité convenue, avant de constater que la société Cofinance, professionnel de l'immobilier, n'avait pas sollicité la communication de ces permis de construire, de sorte que cette société ne pouvait avoir recherché une qualité de l'immeuble à partir de documents dont elle ignorait le contenu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1110 du Code civil ; 3°/ ALORS QUE l'erreur sur un motif ne peut entraîner l'annulation du contrat que si les deux parties en ont eu connaissance et que ce motif est ainsi entré dans le champ contractuel ; qu'en constatant qu'il n'était ni soutenu ni a fortiori démontré par la société Cofinance que les questions relatives aux capacités d'accueil de l'immeuble avaient fait l'objet d'un quelconque échange entre les parties et en affirmant néanmoins que la possibilité d'exploitation des locaux à usage de bureaux dans des conditions de rentabilité normale, selon une capacité d'accueil déterminée, était une qualité entrée dans le champ contractuel, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1110 du Code civil ; 4°/ ALORS, subsidiairement, QUE l'erreur n'est une cause de nullité que dans la mesure où elle est excusable ; qu'en retenant le caractère excusable de l'erreur sur les capacités d'accueil de l'immeuble acquis, au motif que la simple consultation de documents n'aurait pas permis de constater les conséquences du défaut de conformité de l'immeuble à la réglementation en matière de sécurité sur la capacité d'accueil, tandis que la consultation de ces documents aurait permis à tout le moins à la société Cofinance de constater que l'immeuble ne pouvait accueillir que 286 personnes, lorsque cette dernière espérait pouvoir en accueillir 499, de sorte que, même sans investigations techniques poussées, si la société Cofinance avait procédé à l'examen élémentaire des permis de construire et de ses annexes, elle aurait constaté son erreur sur la capacité d'accueil de l'immeuble et donc sur sa rentabilité, la cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil ; 5°/ ALORS, en toute hypothèse, QU' il appartient à l'acquéreur d'effectuer toutes vérifications utiles sur le bien immeuble qu'il entend acquérir et sur les qualités de celui-ci dont il aurait fait des conditions essentielles de son consentement ; qu'en considérant que l'erreur sur la capacité d'accueil réelle de l'immeuble acquis par la société Cofinance était excusable car sa mise en évidence n'avait eu lieu qu'après des investigations techniques poussées, après avoir constaté que cette société avait bénéficié d'une période préalable à la promesse synallagmatique du 31 août au 15 octobre 2007, pour procéder à un audit technique de l'immeuble, de sorte que l'erreur sur la rentabilité conditionnée par la capacité d'accueil qu'il lui était possible d'évaluer au cours de l'audit complet réalisé avant de conclure la promesse synallagmatique de vente était inexcusable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1110 du Code civil ; 6°/ ALORS, enfin, QUE la partie qui doit restituer une somme qu'elle détenait en vertu d'une décision de justice exécutoire n'en doit les intérêts au taux légal qu'à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution ; qu'en condamnant la société DJP à payer les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008, date de l'assignation qui lui avait été délivrée, sur la somme de 500.000 euros, qui représentait le dépôt de garantie versé par la société Cofinance au notaire séquestre, après avoir pourtant constaté que cette somme n'avait été remise à la société DJP qu'en exécution du jugement entrepris, la cour d'appel a violé l'article 1153 du Code civil. Moyen produit au pourvoi provoqué par de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat de la société Financière d'Allebotte ; MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la promesse synallagmatique du 21 décembre 2007, d'avoir débouté la société Financière d'Allebotte de ses demandes en paiement de la somme de 107.640  TTC et de dommages et intérêts, et d'avoir rejeté la demande tendant au prononcé de la vente forcée des biens immobiliers ainsi que les demandes subséquentes ; AUX MOTIFS QU' il ressort de l'examen des pièces annexées au permis de construire délivré le 6 février 1992 par le maire de la commune de Lille que ledit permis a été accordé au regard d'un dispositif de sécurité permettant une capacité d'accueil de 26 personnes par niveau de bureau, soit un total de 286 personnes ; qu'au vu des notices établies par la société Qualiconsult, il a été constaté que les règles de sécurité prévues dans la notice annexée au permis de construire ne correspondait pas au dispositif existant dans le bâtiment ; qu'en l'état actuel le bâtiment ne permet pas l'accueil de 286 personnes tel que prévu au permis de construire et que l'effectif total admissible ne peut dépasser 100 personnes ; qu'il ressort en outre du courrier adressé à la société Cofinance par la société Socotec le 12 juin 2008 que l'accueil de 499 personnes au sein de la tour implique l'existence d'au moins deux escaliers totalisant 6 UP ce qui exigerait des travaux importants et des autorisations administratives ; que par compte-rendu du 28 janvier 2008, monsieur Jérôme Y..., architecte, indique que l'effectif admissible dans le bâtiment est limité au nombre de 286 personnes et que toute augmentation d'effectif comme tout aménagement requérant le dépôt d'un dossier administratif conduirait à appliquer les règles du code du travail le limitant alors de fait à l'accueil de 99 personnes ; que la société DJP ne remet pas en cause ces constatations techniques ; qu'aucune pièce du dossier ne permet d'établir que lesdits permis auraient été communiqués à la société Cofinance avant la signature de l'acte du 21 décembre 2007 ; qu'il est démontré que pendant la période précédant la signature de la promesse de vente, la société DJP a transmis à la société Cofinance de très nombreuses pièces au fur et à mesure des demandes qui lui en étaient faite par la société Cofinance ; qu'aucune de ces correspondances ne concerne les permis de construire délivrés en 1992 ; qu'il n'est ni soutenu ni a fortiori démontré qu'au cours de cette phase de relations entre vendeur et acquéreur, les questions relatives aux capacités d'accueil de la tour auraient fait l'objet d'un quelconque échange entre les parties ; qu'il n'est pas établi que la société DJP a eu connaissance, avant la signature de la promesse, de ce que la capacité d'accueil dans les locaux, s'ils devaient demeurer à usage de bureaux, ne pourrait excéder un effectif de 100 personnes ; que l'erreur commise par la société Cofinance sur la conformité de l'état de l'immeuble aux règles de sécurité applicables à la date de sa construction ainsi qu'aux prescriptions imposées en la matière par les permis de construire délivrés en 1992 et, par voie de conséquence, sur la possibilité d'exploitation de ces locaux à usage de bureaux dans des conditions de rentabilité normales, porte sur une qualité substantielle des biens immobiliers objet du contrat ; que compte tenu de la référence faite dans l'acte du 21 décembre 2007 aux permis susmentionnés, cette qualité recherchée par l'acquéreur, est nécessairement entrée dans le champ contractuel ; qu'en ne sollicitant pas la communication des permis de construire avant la signature de la promesse, la société Cofinance, professionnel de l'immobilier, a certes fait preuve d'une certaine légèreté dans la conduite de ses affaires ; que force est toutefois de constater que la simple consultation de ces documents ne lui auraient pas permis d'éviter l'erreur qu'elle a commise puisque la non-conformité de l'immeuble à la réglementation applicable en matière de sécurité et les conséquences qui s'en suivent sur la capacité d'accueil de la tour, n'ont pu être mises à l'évidence qu'à l'issue d'investigations techniques poussées auxquelles la société Cofinance n'était nullement tenue de procéder avant de s'engager ; que c'est donc de façon injustifiée que la société DJP et la société Financière d'Allebotte viennent prétendre que cette erreur présenterait un caractère inexcusable ; que par application de l'article 1110 du Code civil, il y a lieu par conséquent, faisant droit à la demande de la société Cofinance de prononcer l'annulation de la promesses synallagmatique de vente en date du 21 décembre 2007 ; qu'il ressort des écritures de la société DJP que la somme de 500.000  représentant le dépôt de garantie versé par la société Cofinance et détenu par Maître X... en sa qualité de séquestre, a été remise par le notaire au vendeur en exécution du jugement déféré ; qu'il convient donc de condamner la société DJP à restituer ladite somme à la société Cofinance, avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2008, date de l'assignation délivrée au vendeur ; qu'en l'absence de réalisation de la vente des biens immobiliers, l'agence immobilière est mal fondée à réclamer le paiement de sa commissions et de dommages et intérêts ; 1°/ ALORS QU' en affirmant que «la possibilité d'exploitation (des) locaux ( ) dans des conditions de rentabilité normales» était une qualité substantielle de l'immeuble qui avait ainsi été recherchée par la société Cofinance, au seul motif que l'acte de vente du 21 décembre 2007 faisait référence aux permis de construire délivrés en 1992, qui prescrivaient les règles de sécurité applicables à l'immeuble, sans dire en quoi les stipulations de cette promesse de vente ou les indications des permis de construire permettaient de déterminer les conditions de rentabilité normales et en faisaient ainsi une qualité essentielle pour la société Cofinance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ; 2°/ ALORS QU' en affirmant que la référence aux permis de construire dans l'acte du 21 décembre 2007 avait fait entrer « la possibilité d'exploitation (des) locaux ( ) dans des conditions de rentabilité normales » dans le champ contractuel, faisant de cette rentabilité une qualité convenue, avant de constater que la société Cofinance, professionnel de l'immobilier, n'avait pas sollicité la communication de ces permis de construire, de sorte que cette société ne pouvait avoir recherché une qualité de l'immeuble à partir de documents dont elle ignorait le contenu, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1110 du Code civil ; 3°/ ALORS QUE l'erreur sur un motif ne peut entraîner l'annulation du contrat que si les deux parties en ont eu connaissance et que ce motif est ainsi entré dans le champ contractuel ; qu'en constatant qu'il n'était ni soutenu ni a fortiori démontré par la société Cofinance que les questions relatives aux capacités d'accueil de l'immeuble avaient fait l'objet d'un quelconque échange entre les parties et en affirmant néanmoins que la possibilité d'exploitation des locaux à usage de bureaux dans des conditions de rentabilité normale, selon une capacité d'accueil déterminée, était une qualité entrée dans le champ contractuel, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1110 du Code civil ; 4°/ ALORS, subsidiairement, QUE l'erreur n'est une cause de nullité que dans la mesure où elle est excusable ; qu'en retenant le caractère excusable de l'erreur sur les capacités d'accueil de l'immeuble acquis, au motif que la simple consultation de documents n'aurait pas permis de constater les conséquences du défaut de conformité de l'immeuble à la réglementation en matière de sécurité sur la capacité d'accueil, tandis que la consultation de ces documents aurait permis à tout le moins à la société Cofinance de constater que l'immeuble ne pouvait accueillir que 286 personnes, lorsque cette dernière espérait pouvoir en accueillir 499, de sorte que, même sans investigations techniques poussées, si la société Cofinance avait procédé à l'examen élémentaire des permis de construire et de ses annexes, elle aurait constaté son erreur sur la capacité d'accueil de l'immeuble et donc sur sa rentabilité, la cour d'appel a violé l'article 1110 du Code civil ; 5°/ ALORS, en toute hypothèse, QU' il appartient à l'acquéreur d'effectuer toutes vérifications utiles sur le bien immeuble qu'il entend acquérir et sur les qualités de celui-ci dont il aurait fait des conditions essentielles de son consentement ; qu'en considérant que l'erreur sur la capacité d'accueil réelle de l'immeuble acquis par la société Cofinance était excusable car sa mise en évidence n'avait eu lieu qu'après des investigations techniques poussées, après avoir constaté que cette société avait bénéficié d'une période préalable à la promesse synallagmatique du 31 août au 15 octobre 2007, pour procéder à un audit technique de l'immeuble, de sorte que l'erreur sur la rentabilité conditionnée par la capacité d'accueil qu'il lui était possible d'évaluer au cours de l'audit complet réalisé avant de conclure la promesse synallagmatique de vente était inexcusable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a ainsi violé l'article 1110 du Code civil.