Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 19 mai 1971, 70-10.392, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1971-05-19
Numéro d'affaire : 70-10392
Solution : REJET
Décision attaquée : Cour d'appel Poitiers 1969-10-01, 1969-10-01
Président : Pdt M. de Montera
Avocat général : Av.Gén. M. Tunc
Rapporteur : Rpr M. Zousmann
Avocats : Av. Demandeur : M. Garaud

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE LES EPOUX Z... SONT, AUX TERMES D'UN BAIL ORIGINAIRE DU 1ER OCTOBRE 1947, LOCATAIRES D'UN IMMEUBLE SIS AUX SABLES D'OLONNE DANS LEQUEL EST EXPLOITE UN FONDS DE COMMERCE DE CAFE HOTEL R ESTAURANT, LEDIT IMMEUBLE APPARTENANT AUX EPOUX X... ; QUE, STATUANT SUR LE PRIX DU LOYER DU BAIL RENOUVELE, A COMPTER DU 1ER NOVEMBRE 1965, LA COUR D'APPEL L'A FIXE A LA SOMME DE 21 000 FRANCS PAR AN ; QU'ELLE A, EN OUTRE, DECIDE QUE LE PREMIER JUGE S'ETAIT, A JUSTE TITRE, DECLARE INCOMPETENT POUR ORDONNER LA SUPPRESSION DE LA CLAUSE DU BAIL PREVOYANT QUE LE CAFE DEVRA TOUJOURS ETRE TENU OUVERT ET ACHALANDE, L'ARTICLE 29 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 N'ATTRIBUANT COMPETENCE AU JUGE DES BAUX COMMERCIAUX QUE POUR STATUER SUR LES CONDITIONS ACCESSOIRES DU BAIL RENOUVELE ; ATTENDU QUE LES EPOUX Z... FONT GRIEF A L'ARRET D'EN AVOIR AINSI DECIDE, AU SEUL MOTIF, QUE, PAR LES DIFFERENTES METHODES EMPLOYEES, L'EXPERT Y... ETAIT ARRIVE AU CHIFFRE MOYEN DE 18 500 FRANCS, ALORS QU'AINSI, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS MIS LA COUR DE CASSATION EN MESURE D'EXERCER SON CONTROLE ; QU'ILS REPROCHENT ENCORE A L'ARRET D'AVOIR LAISSE SANS REPONSE LEURS CONCLUSIONS SOUTENANT QUE LE DEBIT DE CAFE N'ETAIT PAS RENTABLE PENDANT LA PERIODE DE L'ANNE OU IL ETAIT OUVERT ET L'HOTEL FERME ET QU'IL S'AGISSAIT AINSI D'UNE CONDITION QUI, D'ESSENTIELLE PEUT ETRE A L'ORIGINE, ETAIT DEVENUE ACCESSOIRE, LE BAILLEUR NE POUVANT CONTRAINDRE LE PRENEUR A TRAVAILLER A PERTE SUR LA BASE D'UNE SITUATION DE FAIT DEVENUE CADUQUE PARCE QUE VIEILLE DE 25 ANS ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE, CONTRAIREMENT A L'AFFIRMATION DU POURVOI, LES JUGES D'APPEL, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX PREMIER JUGE, ONT RELEVE LA DESCRIPTION DES LIEUX FAITE PAR L'EXPERT, L'ETAT DE L'IMMEUBLE, SA SITUATION, LA NATURE DE L'EXPLOITATION, DES EQUIPEMENTS ET DES DEPENDANCES ET L'INTERET DE L'EMPLACEMENT ; QU'EXAMINANT ENSUITE LES METHODES DE CALCUL DE L'HOMME DE L'ART, ILS ONT SOUVERAINEMENT APPRECIE LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX ; ATTENDU, EN SECOND LIEU, QUE LES JUGES DU FOND RELEVENT QU'IL EST STIPULE AU BAIL QUE "LE CAFE DEVRA TOUJOURS ETRE TENU ET ACHALANDE" ET QUE "PERMETTRE LA FERMETURE DE CE DERNIER FONDS DURANT LA PERIODE HIVERNALE ABOUTIRAIT A UNE DIMINUTION DE LA VALEUR LOCATIVE" ; QU'IL ENONCE QUE "LES PROPRIETAIRES ONT VOULU SE PREMUNIR CONTRE CE DANGER GRACE A LA CLAUSE EN QUESTION QUI A ETE ACCEPTEE EN TOUTE CONNAISSANCE DE CAUSE PAR LES PRENEURS" ET "QU'IL S'AGIT DONC DANS L'ESPRIT DES PARTIES, LORS DE LA SIGNATURE DU BAIL ET PENDANT LA DUREE DE CE DERNIER, D'UNE CLAUSE ESSENTIELLE" QUI "RESSORT DU FAIT MEME QU'A MAINTES REPRISES SON INEXECUTION A ETE L'OBJET D'INSTANCES JUDICIAIRES" ; ATTENDU QU'APPRECIANT SOUVERAINEMENT, PAR CES MOTIFS QUI REPONDENT AUX CONCLUSIONS, QU'IL NE S'AGISSAIT PAS D'UNE CLAUSE ACCESSOIRE DU BAIL A RENOUVELER, LA COUR D'APPEL A DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ; QU'AINSI, LES DEUX MOYENS NE SONT PAS FONDES ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER OCTOBRE 1969, PAR LA COUR D'APPEL DE POITIERS ;

Sommaire : BAIL COMMERCIAL - Renouvellement - Nouveau bail - Clauses - Modification - Autorisation judiciaire - Conditions. * POUVOIRS DES JUGES - Bail commercial - Renouvellement - Nouveau bail - Clauses - Modification. Statuant sur une demande en modification des clauses d'un bail commercial renouvelé, les juges du fond apprécient souverainement si une clause dont la suppression est demandée par le preneur est une clause essentielle du bail ou une clause accessoire. Ils peuvent donc rejeter la demande en suppression de la clause qui oblige le preneur d'un hôtel café sis dans une station balnéaire à tenir le café toujours ouvert et achalandé et refuser de permettre la fermeture du café durant la période hivernale dès lors qu'ils estiment, au vu des éléments de la cause qu'ils analysent, que cette clause n'est pas une clause accessoire mais une clause essentielle, laquelle avait d'ailleurs été acceptée en toute connaissance de cause par le preneur.