Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 octobre 1996, 94-22.047, Inédit
Juridiction : Cour de cassation
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Date de la décision : 1996-10-02
Numéro d'affaire : 94-22047
Solution : Rejet
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre) 1994-09-12, 1994-09-12
Président : Président : M. BEAUVOIS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ Mme Nicole A..., épouse X..., demeurant ..., 2°/ Mlle Patricia C..., demeurant ... de Vivaux, 13010 Marseille, 3°/ Mme Gisèle C..., épouse Du Y..., demeurant 1940 Huot-Fleurimant J 193W8, Québec (Canada), en cassation d'un arrêt rendu le 12 septembre 1994 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre), au profit de M. Jean-Pierre D..., demeurant ..., défendeur à la cassation ; Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 3 juillet 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, Séphan, M. Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de Mme X..., de Mlle C... et de Mme Du Y..., de Me Choucroy, avocat de M. D..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur les trois premiers moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 septembre 1994), que Mme X..., Mlle C... et Mme Du Y..., qui avaient donné à bail, le 1er octobre 1982, à M. D... un local à usage professionnel, le contrat stipulant qu'il serait renouvelable sans que le bailleur ne puisse le refuser à la demande expresse du preneur et au terme de la durée de neuf ans, ont proposé le renouvellement de ce contrat; que le locataire a demandé que le nouveau loyer, à compter du 1er octobre 1991, soit conforme à celui de l'ancien bail; Attendu que les bailleresses font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1°) qu'un bail de locaux professionnels à durée déterminée est susceptible, soit de renouvellement exprès, qui implique la renégociation du loyer, soit de tacite reconduction, qui laisse subsister les conditions du bail initial; qu'en l'état d'écritures par lesquelles les bailleresses faisaient valoir que la tacite reconduction invoquée par le preneur était étrangère à la cause et que le bail litigieux n'aurait pu faire l'objet que d'un renouvellement exprès, la cour d'appel, qui a retenu que le bail avait été renouvelé à la survenance de son terme initial, mais que toute possibilité de renégociation du loyer était exclue, et n'a pas précisé s'il y avait eu reconduction ou véritable renouvellement, a laissé incertain le fondement de sa décision et l'a privée de base légale au regard des articles 1134, 1738 et 1759 du Code civil; 2°) que, lorsque le bail prévoit expressément un renouvellement exprès et non par tacite reconduction, il est nécessairement prévu, dans la commune intention des parties, la possibilité de la fixation d'un nouveau loyer, et ce même en l'absence de clause spécifique en ce sens dans le bail initial; qu'à supposer qu'elle ait retenu que le bail avait été renouvelé, comme le prévoyait le contrat, et non tacitement reconduit, la cour d'appel, qui a néanmoins énoncé que toute renégociation du loyer était exclue, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil; 3°) que la tacite reconduction laisse subsister les conditions du bail initial; qu'en jugeant que toute renégociation du loyer était exclue, la cour d'appel a fait application du régime de la tacite reconduction; qu'à supposer qu'elle ait retenu que le bail avait été renouvelé et non reconduit, elle a donc violé par fausse application l'article 1759 du Code civil; 4°) que le bail ne peut être tacitement reconduit aux mêmes conditions que celles du bail initial que si le preneur est laissé en jouissance après l'expiration, sans opposition du bailleur; que la cour d'appel, par motifs adoptés, a constaté que les bailleresses s'opposaient au maintien en jouissance du preneur dans les mêmes conditions de loyer; qu'à supposer qu'elle ait retenu l'existence d'une tacite reconduction et non d'un véritable renouvellement, la cour d'appel n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé, par fausse application, l'article 1759 du Code civil ; 5°) que le bail litigieux prévoyait qu'il pourrait faire l'objet, à son terme initial, d'un renouvellement sur demande expresse du preneur et, après ce renouvellement, de tacites reconductions successives; qu'à supposer qu'elle ait retenu l'existence d'une tacite reconduction du bail à son terme initial, la cour d'appel a dénaturé le sens clair et précis du contrat et violé l'article 1134 du Code civil"; Mais attendu que, saisie par M. D... d'une demande de confirmation du jugement par lequel, ayant constaté que le bail avait été renouvelé à la demande du preneur, le Tribunal avait décidé que le nouveau loyer devait être conforme au loyer initial, la cour d'appel, qui a justement relevé, par motifs propres et adoptés, que le renouvellement avait été prévu dans le contrat et que les propriétaires ne pouvaient s'y opposer, a, sans retenir l'existence d'une tacite reconduction, jugé, à bon droit, que la convention excluait la négociation d'un nouveau loyer et légalement justifié sa décision de ce chef; Sur le quatrième moyen : Attendu que Mme X..., Mlle C... et Mme Du Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. D... et de les débouter de leur propre demande de résiliation du bail, alors, selon le moyen, "1°) qu'en l'état d'écritures par lesquelles les bailleresses faisaient valoir que le bail ne permettait qu'une seule sous-location, la cour d'appel a jugé l'acte ambigu et énoncé qu'il ne posait pas de limitation explicite du nombre de praticiens pouvant exercer avec le preneur; qu'en s'abstenant de rechercher si les parties au contrat n'avaient pas entendu limiter à une le nombre des sous-locations permises, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil; 2°) que les bailleresses montraient que plusieurs sous-locations avaient été consenties à des praticiens indépendants et établissaient, grâce à des pièces dont elles ne disposaient pas devant les premiers juges, que les deux prothésistes étaient individuellement inscrits au répertoire des métiers comme artisans propriétaires exploitants, et donc que M. Z... n'était ni le salarié ni l'associé de M. B...; que la cour d'appel, qui n'a pas recherché si l'existence de sous-locations multiples était établie, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1315 du Code civil et 9 du nouveau Code de procédure civile"; Mais attendu que la cour d'appel, qui n'a pas constaté l'ambiguïté du bail, a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant, sans avoir à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que ce contrat ménageait au preneur le droit de sous-louer ou de s'associer, sans limitation explicite du nombre des praticiens pouvant exercer avec lui; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, Mme X... et les consorts C... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux octobre mil neuf cent quatre-vingt-seize.

Sommaire : (sur les 3 premiers moyens) BAIL (règles générales) - Prix - Fixation - Clause stipulant que le bail serait renouvelable à la demande expresse du preneur sans que le bailleur puisse le refuser - Montant du loyer lors du renouvellement - Convention excluant la négociation d'un nouveau loyer.