Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 octobre 1974, 73-12.169, Publié au bulletin
Date de la décision : 1974-10-15
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 73-12169
Décision attaquée : Cour d'appel Toulouse (Chambre 2 ) 1973-03-21, 1973-03-21
Président : PDT M. COSTA
Avocats : Demandeur AV. MM. NICOLAS

Sur le premier moyen : Attendu qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que les époux X... ont, par actes notariés des 10 et 20 décembre 1968, vendu à Castex et à Giraschi une partie d'un ensemble immobilier en copropriété, comprenant notamment un lot n° 31 correspondant à la totalité d'un bâtiment B à trois niveaux aménagés en parkings et aux 240 millièmes de la propriété du sol, et un lot n° 32 correspondant au droit de surélévation de deux étages dudit bâtiment et aux 160 millièmes de la propriété du sol ; que les services de l'Urbanisme ayant rejeté le 30 juin 1969 le projet de surélévation de deux étages présenté par Castex et Giraschi en vue de l'aménagement d'un garage collectif, ceux-ci, invoquant le vice caché de la chose vendue résultant, d'après eux, de l'impossibilité de surélever, ont, le 1er septembre 1969, assigné en réduction de prix les vendeurs qui se sont portés reconventionnellement demandeurs pour obtenir le paiement du solde du prix de vente et l'attribution de dommages-intérêts pour procédure abusive ; qu'à la suite d'une nouvelle demande de permis de construire, Castex et Giraschi ont été autorisés, le 15 juillet 1970 par les services de l'Urbanisme, à surélever d'un seul étage d'environ 4,50 mètres de hauteur, en retrait sur les quatre façades du bâtiment ; Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de Castex et Giraschi en réduction du prix de vente, alors, selon le moyen, que l'interdiction par le règlement d'urbanisme de surélever de deux étages constituait un vice caché ou une charge exceptionnelle non déclarée, qui devait entraîner une diminution du prix, comme l'avaient fait valoir les acquéreurs dans leurs conclusions demeurées sans réponse ; que l'arrêt, en retenant que le droit de surélévation avait été obtenu par la construction d'un atelier d'une hauteur d'environ 4,50 mètres, a dénaturé la clause du contrat de vente qui prévoyait la surélévation de deux étages et non d'un seul, quelle que fût sa hauteur, qu'en outre, il est contradictoire de relever que les acquéreurs n'ont pu construire deux étages et de les déclarer remplis de leurs droits quant à une telle construction, et qu'enfin, en retenant que les acquéreurs avaient construits un atelier d'une hauteur de 4,50 mètres, ce qui correspondrait à deux étages, les juges ont modifié les termes du débat et les conclusions dont ils étaient saisis ; Mais attendu qu'en l'absence d'une clause de garantie plus étendue souscrite par le vendeur, les vices cachés ou les charges occultes ne donnent lieu à garantie de sa part que s'ils rendent la chose vendue impropre à l'usage auquel elle était destinée, ou s'ils restreignent cet usage au point que, s'il les avait connus, l'acquéreur eût refusé d'acheter ou offert un moindre prix ; Attendu que la Cour d'appel relève qu'en vertu des actes d'achat, dont elle n'a pas dénaturé les termes, les acquéreurs étaient tenus de se conformer au règlement de copropriété, lequel subordonnait la surélévation du bâtiment à l'obtention d'un permis de construire et au respect des règlements de toute nature ; que rien ne leur interdisant de faire état de faits de la cause non spécialement invoqués par les parties dans leurs conclusions, les juges du second degré retiennent, sans modifier les termes du débat, que Castex et Giraschi, dont le droit à la propriété des 160 millièmes du sol n'a subi aucune atteinte, et qui avaient exprimé dans l'acte d'achat leur intention d'aménagement les lieux en station-service, ont, conformément au permis de construire qui leur a été accordé après nouvelle demande, édifié en surélévation une construction, en retrait sur les quatre façades, d'une surface d'environ 57 mètres de long sur 14 mètres de large, et d'une hauteur approximative de 4,50 mètres correspondant sensiblement à celle des deux étages primitivement envisagés, construction dans laquelle ils exploitent une station de mécanique-tôlerie avec atelier et possibilité d'entrepôt des véhicules en attente de réparation ; Attendu qu'en l'état de ces appréciations souveraines, la Cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que sa décision même rendait inopérantes, a pu, sans se contredire, estimer que les époux X... avaient vendu le droit de surélévation de deux étages que leur reconnaissait le règlement de copropriété, sans néanmoins se porter garants de l'obtention d'un permis de construire ces deux étages, et décider que l'usage auquel était destiné le bâtiment n'avait pas subi, du fait des exigences des services de l'Urbanisme, une atteinte d'une importance telle que les vendeurs, à la charge desquels elle ne relevait aucune réticence dolosive, fussent tenus à garantie par application des dispositions du Code civil ; D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucun de ses griefs et que l'arrêt, qui est motivé, est légalement justifié ; Sur le second moyen : Attendu qu'il est encore reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Castex et Giraschi à verser aux époux X... 20000 francs de dommages-intérêts pour procédure abusive, alors, selon le moyen que, contrairement aux stipulations de l'acte d'achat, les acquéreurs n'ont jamais pu construire deux étages en sorte que, quel qu'ait pu être le préjudice subi par les époux X..., l'action en justice desdits acquéreurs qui ne découlait d'aucun esprit de malice ou de mauvaise foi ni d'aucune erreur équipollente au dol mais qui a, au contraire, été favorablement accueillie par les premiers juges, ne pouvait ouvrir droit à des dommages-intérêts ; Mais attendu que les juges d'appel énoncent que Castex et Giraschi ont laissé intervenir le jugement du 17 avril 1972 en affirmant se trouver dans l'impossibilité définitive de surélever l'immeuble, alors que le permis de construire un étage en surélévation leur avait été délivré le 15 juillet 1970 et que les travaux de surélévation autorisés avaient donné lieu, le 30 novembre 1970, à la délivrance du certificat de conformité, en sorte que ces acquéreurs ont exercé de mauvaise foi leur action en garantie dans des conditions préjudiciables aux époux X... qu'ils ont privé pendant plusieurs années de percevoir le solde du prix d'achat, à une époque où cette somme leur eût été très utile en raison de leurs mauvaises affaires qui ont entraîné la liquidation de biens de X... ; Attendu qu'ayant ainsi relevé les éléments constitutifs de la faute commise par Castex et par Giraschi en s'abstenant, de mauvaise foi, de révéler des faits de nature à modifier le sort du litige, la Cour d'appel a justement imputé à ces acquéreurs un abus caractérisé du droit d'ester en justice ; Qu'en conséquence le moyen ne peut être retenu ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi formé contre l'arrêt rendu le 21 mars 1973 par la Cour d'appel de Toulouse.

Sommaire principal : 1) COPROPRIETE (LOI DU 10 JUILLET 1965) - SURELEVATION DE L 'IMMEUBLE - ALIENATION DU DROIT - DROIT DE SURELEVER DEUX ETAGES - AUTORISATION ADMINISTRATIVE DE CONSTRUIRE UN SEUL ETAGE - GARANTIE DU VENDEUR.
Sommaire de référence : * VENTE - GARANTIE - VICES CACHES - DEFINITION - DEFAUTS RENDANT LA CHOSE VENDUE IMPROPRE A L'USAGE AUQUEL ELLE ETAIT DESTINEE.
Analyse : EN L'ABSENCE D'UNE CLAUSE DE GARANTIE PLUS ETENDUE SOUSCRITE PAR LE VENDEUR, LES VICES CACHES OU LES CHARGES OCCULTES NE DONNENT LIEU A GARANTIE DE SA PART QUE S'ILS RENDENT LA CHOSE VENDUE IMPROPRE A L'USAGE AUQUEL ELLE ETAIT DESTINEE, OU S'ILS RESTREIGNENT CET USAGE AU POINT QUE, S'IL LES AVAIT CONNUS, L'ACQUEREUR EUT REFUSE D'ACHETER OU OFFERT UN MOINDRE PRIX. SPECIALEMENT LES JUGES DU FOND PEUVENT ESTIMER QUE LE VENDEUR D'UN BATIMENT EN COPROPRIETE AVEC DROIT DE LE SURELEVER DE DEUX ETAGES N'EST PAS GARANT DE L'OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE NECESSAIRE DES LORS QU 'ILS CONSTATENT QUE L'AUTORISATION OBTENUE DES SERVICES DE L 'URBANISME DE CONSTRUIRE UN SEUL ETAGE N'AVAIT PAS RENDU LE BATIMENT IMPROPRE A L'USAGE AUQUEL L'ACQUEREUR LE DESTINAIT.