Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 16 mars 1976, 74-13.169, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-03-16
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-13169
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 4 ) 1974-04-24, 1974-04-24
Président : M. Costa
Avocats : Demandeur M. Pradon

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE LEPAGE, ES QUALITES DE SYNDIC DE COPROPRIETES "LE SAN MICHAEL" ET LA "RESIDENCE ALBERT-IER" A ANTIBES, A ASSIGNE DAME X... EN DEMOLITION DE L'IMMEUBLE "LES REMPARTS", CONSTRUIT A L'ANGLE DU BOULEVARD ALBERT-IER ET DE L'AVENUE DU GENERAL-LECLERC, EN VIOLATION DES ARTICLES 17 ET 18 DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT MACE, REDIGE LE 6 JANVIER 1902 ET IMPOSANT UN RECUL DE 6 METRES PAR RAPPORT A LA LIMITE DE PROPRIETE EN BORDURE DU BOULEVARD DU CAP ET DE L'AVENUE WYLLIE, (ANCIENNES DENOMINATIONS DES VOIES PRECITEES) ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET, QUI A FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, D'AVOIR REFUSE D'ACCUEILLIR L'EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS OPPOSEE PAR DAME X... A LA DEMANDE DU SYNDIC DE COPROPRIETES VOISINES SITUEES DANS LE MEME LOTISSEMENT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE "LES REMPARTS", DONT LA DEMOLITION PARTIELLE ETAIT DEMANDEE, AVAIT SOUTENU DANS SES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE QUE LES IMMEUBLES DES COPROPRIETES VOISINES AVAIENT ETE CONSTRUITS EN VIOLATION DES DISPOSITIONS DES ARTICLES 17 ET 18 DU CAHIER DES CHARGES, RELATIVES A LA NATURE DES IMMEUBLES CONSTRUITS, AUX CONDITIONS DE LEUR CLOTURE ET A L'EXPLOITATION, DANS LES LIEUX, D'ETABLISSEMENTS INSALUBRES, ET QUE LA COUR D'APPEL, ALORS QUE CES FAITS N'ETAIENT PAS DENIES, NE POUVAIT DECLARER NON ETABLI LE NON-RESPECT DES DISPOSITIONS DU CAHIER DES CHARGES PAR LES SOCIETES DEMANDERESSES ET S'ABSTENIR DE RECHERCHER SI CETTE SITUATION NE L'OBLIGEAIT PAS A FAIRE DROIT A L'EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS ; MAIS ATTENDU QUE SI, DANS UN LOTISSEMENT, TOUS LES TITULAIRES DE LOTS SONT TENUS CONTRACTUELLEMENT AU RESPECT DES CLAUSES ET CONDITIONS DU CAHIER DES CHARGES, ILS NE SAURAIENT JUSTIFIER L'INEXECUTION DE LEURS OBLIGATIONS EN PRETENDANT QUE D'AUTRES LOTS N'ONT PAS EUX-MEMES SATISFAIT A LEURS ENGAGEMENTS, DES LORS QUE, S'AGISSANT BIEN D'OBLIGATIONS RECIPROQUES A LA CHARGE ET AU PROFIT DE TOUS LES COLOTIS, DE TELS RAPPORTS CREENT DES LIENS CONTRACTUELS DONT CHACUN S'IMPOSE L'EXECUTION INDEPENDAMMENT DE CELLE DES AUTRES ; QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, AYANT SOUVERAINEMENT RELEVE QU'IL N'ETAIT PAS ETABLI QUE LES COPROPRIETES VOISINES NE RESPECTERAIENT PAS CERTAINES CONDITIONS DU CAHIER DES CHARGES, N'ETAIENT PAS TENUS DE REPONDRE SPECIALEMENT AUX CONCLUSIONS ALLEGUANT QUE LES AUTRES COPROPRIETAIRES N'AURAIENT PAS RESPECTE LEURS OBLIGATIONS, CES MANQUEMENTS NE POUVANT EN AUCUNE FACON JUSTIFIER L'INFRACTION COMMISE PAR DAME Y... ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE EST ENCORE CRITIQUE POUR AVOIR ORDONNE LA DEMOLITION D'UNE PARTIE DE L'IMMEUBLE DE DAME SAUVAN EN RAISON DE LA VIOLATION DE LA SERVITUDE NON AEDIFICANDI DE 6 METRES STIPULEE A L'ARTICLE 17 DU CAHIER DES CHARGES DU 6 JANVIER 1902 DU LOTISSEMENT MACE, PAR RAPPORT A UNE AVENUE WYLLIE, AU DROIT DE LAQUELLE L'IMMEUBLE SERAIT IMPLANTE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, EN L'ABSENCE DE TOUTE INDICATION, DANS LES PLANS CONTEMPORAINS DE LA REDACTION DU CAHIER DES CHARGES, DE L'EMPLACEMENT DE L'AVENUE WYLLIE PAR RAPPORT A LAQUELLE LA SERVITUDE DE RECUL N'AURAIT PAS ETE RESPECTEE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, A PARTIR DE DOCUMENTS POSTERIEURS CONTRADICTOIRES, CONCLURE A L'EXISTENCE DE CETTE SERVITUDE, QUI NE POUVAIT DES LORS RESULTER QUE D'ELEMENTS EQUIVOQUES, INCERTAINS ET HYPOTHETIQUES ; QU'IL EST D'AUTRE PART, SOUTENU QUE LA COUR D'APPEL "NE POUVAIT DETERMINER L'EMPLACEMENT DE L'AVENUE WYLLIE A PARTIR DE L'ACTE D'ACQUISITION DE LA PROPRIETAIRE CONTRE LAQUELLE ETAIT DIRIGEE LA DEMANDE EN DEMOLITION, QUI NE PORTAIT L'INDICATION D'AUCUN CONFRONT SUR LADITE AVENUE, PAS PLUS QU'A PARTIR DES ACTES D'ACQUISITION DE SON AUTEUR ET DES PLANS Y ANNEXES DES L'INSTANT OU IL ETAIT SOUTENU, DANS DES CONCLUSIONS DE CE CHEF DELAISSEES, QUE LESDITS ACTES ET PLANS NE COMPORTAIENT AUCUNE PRECISION SUR L'EMPLACEMENT EXACT DE L'AVENUE WYLLIE, L'UN NE COMPORTANT AUCUNE INDICATION D'ORIENTATION, L'AUTRE NE MENTIONNANT L'AVENUE QUE COMME CONFRONT EST D'UN LOT N° 6, LUI-MEME A L'EST DU LOT N° 5 LITIGIEUX ET QU'ENFIN LA CONSTRUCTION LITIGIEUSE AVAIT ETE EDIFIEE CONFORMEMENT A UN ARRETE D'ALIGNEMENT QUI LUI IMPOSAIT IMPERATIVEMENT DE S'ALIGNER SUR L'IMMEUBLE VOISIN, LUI-MEME EDIFIE SANS RECUL, ET QUE CES PRESCRIPTIONS REGLEMENTAIRES S'IMPOSAIENT AU CONSTRUCTEUR QUI NE POUVAIT Y DEROGER ET QUI NE POUVAIT ETRE SANCTIONNE POUR LES AVOIR RESPECTEES" ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RELEVENT QUE DAME Y... A ACQUIS, SELON L'ACTE DU 21 JANVIER 1963, DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA FLORIDE UNE PROPRIETE SISE A ANTIBES A L'ANGLE DU BOULEVARD ALBERT-IER ET DU BOULEVARD LECLERC, FAISANT PARTIE DU LOT N° 5 DU LOTISSEMENT MACE, LEQUEL AVAIT FAIT L'OBJET D'UN CAHIER DES CHARGES EN DATE DU 6 JANVIER 1902 STIPULANT EN SON ARTICLE 17 QUE LES ACQUEREURS DU TERRAIN EN FACADE "SUR LE BOULEVARD DU CAP ET SUR L'AVENUE WYLLIE NE POURRONT CONSTRUIRE A UNE DISTANCE MOINDRE DE 6 METRES DE LEUR LIMITE SUR LE BOULEVARD OU L'AVENUE, LEDIT CAHIER DES CHARGES ETANT RAPPELE A CET ACTE D'ACQUISITION" ; QU'APPELEE, EN RAISON DU DESACCORD DES PARTIES, A SE PRONONCER SUR L'EMPLACEMENT DE L'AVENUE WYLLIE, QUI NE FIGURAIT PAS SOUS CETTE DENOMINATION SUR UN PLAN CONTEMPORAIN DE LA CREATION DU LOTISSEMENT, LA COUR D'APPEL, DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION DES DOCUMENTS ET PREUVES QUI LUI ETAIENT SOUMIS, RETIENT QU'AUTREFOIS "L'ACTUEL BOULEVARD LECLERC PORTAIT LE NOM DE BOULEVARD DU CAP A L'OUEST DE L'AVENUE ALBERT-IER ET D'AVENUE WYLLIE A L'EST, C'EST-A-DIRE EN BORDURE DE L'ILOT N° 5 ET PLUS PARTICULIEREMENT DE LA PROPRIETE APPARTENANT ACTUELLEMENT A DAME X..." ; ATTENDU, ENSUITE, QUE L'ARRET ATTAQUE MENTIONNE QUE L'ARRETE D'ALIGNEMENT DU MAIRE DE LA VILLE D'ANTIBES, RENDU A LA REQUETE DE DAME X..., FIXE L'ETENDUE DES VOIES PUBLIQUES ENTOURANT SA PROPRIETE, MAIS "NE COMPORTE AUCUNE INDICATION SUR LE RECUL DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT A L'ALIGNEMENT PRESCRIT" ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, EN AUCUNE DE SES BRANCHES NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 24 AVRIL 1974 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : LOTISSEMENT - Cahier des charges - Violation - Action en réparation - Violation commise par le demandeur - Exception non adimpleti contractus (non).
Sommaire de référence : * CONTRATS ET OBLIGATIONS - Contrat synallagmatique - Exception non adimpleti contractus - Lotissement - Cahier des charges - Violation - Violation commise par le demandeur à l'action en réparation.
Analyse : Si dans un lotissement, tous les titulaires de lots sont tenus contractuellement au respect des clauses et conditions du cahier des charges, ils ne sauraient justifier l'inexécution de leurs obligations en prétendant que d'autres lotis n'ont pas eux-mêmes satisfait à leurs engagements, dès lors que, s'agissant bien d'obligations réciproques à la charge et au profit de tous les co-lotis, de tels rapports visent des liens contractuels dont chacun s'impose l'exécution indépendamment de celles des autres.