Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 25 mai 1977, 76-10.361, Publié au bulletin
Date de la décision : 1977-05-25
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle REJET Cassation
Numéro de pourvoi : 76-10361
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 16 ) 1975-11-04, 1975-11-04
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Boullez

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION RESIDENCE DES BUTTES-CHAUMONT-ANNELETS, CI-APRES DENOMMEE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, S'ETAIT RENDUE ACQUEREUR D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER DONNE A BAIL A LA SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS BRAUN, CI-APRES SOCIETE BRAUN, ET ASSURE A LA SOCIETE D'ASSURANCES MUTUELLES DE SEINE ET DE SEINE-ET-OISE, EN VUE DE PROCEDER A LA DEMOLITION DES BATIMENTS ET DE FAIRE EDIFIER, SUR LE TERRAIN, DE NOUVELLES CONSTRUCTIONS ; QU'ELLE ETAIT CONVENUE AVEC LA LOCATAIRE D'UNE RESILIATION DU BAIL, A COMPTER DU 1ER JANVIER 1972, MOYENNANT LE VERSEMENT A CELLE-CI, QUI S'ENGAGEAIT A RENDRE LES LOCAUX EN BON ETAT DE REPARATIONS LOCATIVES LE 30 AVRIL 1972, D'UNE INDEMNITE D'EVICTION DE 150 000 FRANCS, DONT 50 000 FRANCS ONT ETE VERSES A LA SIGNATURE DU CONTRAT, LE SOLDE DEVANT L'ETRE AU JOUR DE LA LIBERATION DES LOCAUX ; QU'UN INCENDIE, AYANT PRIS NAISSANCE DANS LES LIEUX LOUES, A DETRUIT PARTIE DE CEUX-CI QUELQUES JOURS AVANT LA DATE FIXEE POUR LEUR RESTITUTION ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF DE CE CHEF, D'AVOIR CONDAMNE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A PAYER A LA SOCIETE BRAUN LE SOLDE DE L'INDEMNITE D'EVICTION, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LES CLAUSES CLAIRES ET PRECISES DU CONTRAT PREVOYAIENT LE VERSEMENT D'UNE INDEMNITE AMIABLE DE RESILIATION DU BAIL ET METTAIENT A LA CHARGE DU PRENEUR LA RESTITUTION DES LIEUX EN BON ETAT DE REPARATIONS LOCATIVES A L'EXPIRATION DU BAIL, DE SORTE QUE L'INDEMNITE NE POUVAIT ETRE DUE DES LORS QUE, PAR SUITE D'UN INCENDIE, DONT IL N'ETAIT PAS ETABLI QU'IL ETAIT ETRANGER AU LOCATAIRE, CE DERNIER NE REMETTAIT PAS LES LIEUX DANS LES CONDITIONS CONTRACTUELLEMENT FIXEES" ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND, QUI CONDAMNAIENT LA SOCIETE BRAUN, RESPONSABLE DE L'INCENDIE, SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1733 DU CODE CIVIL, A INDEMNISER LE PROPRIETAIRE DES CONSEQUENCES DE CE SINISTRE, ONT, A BON DROIT, CONDAMNE CELUI-CI A VERSER A LA SOCIETE LOCATAIRE LE SOLDE DE L'INDEMNITE D'EVICTION QU'IL S'ETAIT CONTRACTUELLEMENT ENGAGE A LUI PAYER, LE VERSEMENT AU PROPRIETAIRE DE L'INDEMNITE REPARATRICE DES CONSEQUENCES DU SINISTRE DEVANT SE SUBSTITUER, DANS LE PATRIMOINE DE CELUI-CI, A LA RESTITUTION DES LOCAUX EN BON ETAT DE REPARATIONS LOCATIVES ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; REJETTE LE PREMIER MOYEN ; MAIS SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 28, ALINEA 1ER, DE LA LOI DU 13 JUILLET 1930, RELATIVE AU CONTRAT D'ASSURANCE ; ATTENDU QU'EN VERTU DE CE TEXTE L'INDEMNITE EN MATIERE D'ASSURANCES DE DOMMAGES DOIT ETRE FIXEE EN FONCTION DE LA VALEUR DE LA CHOSE ASSUREE AU MOMENT DU SINISTRE ; ATTENDU QUE, POUR DIRE QU'A LA DATE DE L'INCENDIE LES LOCAUX DU LITIGE N'AVAIENT PAS D'AUTRE VALEUR QUE CELLE DES REVENUS QUI POUVAIENT EN ETRE RETIRES JUSQU'AU JOUR DE LEUR DEMOLITION, AINSI QUE CELLE DES MATERIAUX SUSCEPTIBLES DE RECUPERATION, ET COMMETTRE, AVANT FAIRE DROIT SUR LE MONTANT DE L'INDEMNITE DUE PAR LA COMPAGNIE D'ASSURANCES, UN EXPERT, POUR RECHERCHER LES ELEMENTS DE CETTE VALEUR SUR LES BASES AINSI DEFINIES, LES JUGES DU FOND ONT RETENU QUE LA SOMME RECLAMEE, QUI S'ELEVE A LA VALEUR DE RECONSTRUCTION, VETUSTE DEDUITE, DES BATIMENTS SINISTRES, CONSTITUERAIENT UN ENRICHISSEMENT EVIDENT LORSQUE, COMME EN L'ESPECE, LE SINISTRE NE POUVAIT CAUSER UN PREJUDICE EGAL AU COUT D'UNE EVENTUELLE RECONSTRUCTION DE BATIMENTS VOUES A UNE PROCHAINE DEMOLITION ET QUE L'ASSURE N'ETAIT FONDE A RECLAMER UNE INDEMNITE QUE DANS LA LIMITE DE L'INTERET QU'IL AVAIT, AU JOUR DU SINISTRE, A LA CONSERVATION DE L'IMMEUBLE ; ATTENDU QU'EN SE PRONONCANT AINSI, ALORS QU'ILS AVAIENT SEULEMENT A RECHERCHER, A DEFAUT DE CLAUSES PARTICULIERES DE LA POLICE, DONT L'EXISTENCE N'ETAIT PAS ALLEGUEE PAR L'ASSUREUR, QUELLE ETAIT LA VALEUR D'USAGE DE L'IMMEUBLE AU JOUR DU SINISTRE, LES JUGES DU FOND ONT VIOLE LES DISPOSITIONS DU TEXTE SUSVISE ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU SECOND MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 4 NOVEMBRE 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ; REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE CAEN.

Sommaire principal : 1) BAIL EN GENERAL - Incendie - Responsabilité du preneur - Indemnité réparatrice - Versement au bailleur - Substitution à la restitution des lieux en bon état.
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - Preneur - Obligations - Restitution de la chose louée en fin de bail - Incendie - Indemnité réparatrice - Versement au bailleur - Portée.
Analyse : Lorsque le propriétaire est indemnisé par son locataire responsable de l'incendie des lieux loués sur le fondement de l'article 1733 du Code civil, des conséquences dommageables du sinistre, il doit verser au preneur l'indemnité qu'il s'était engagé contractuellement à lui payer si l'immeuble lui était restitué en bon état de réparations locatives. En effet l'indemnité compensatrice des conséquences du sinistre se substitue, dans le patrimoine du bailleur, à la restitution des lieux en bon état.