Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 novembre 2015, 14-24.255, Publié au bulletin
Date de la décision : 2015-11-19
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle
Numéro de pourvoi : 14-24255
Décision attaquée : Cour d'appel de Fort-de-France, 2014-07-29
Président : M. Chauvin
Avocats : SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Sevaux et Mathonnet, SCP Thouin-Palat et Boucard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article L. 5112-3 du code général de la propriété des personnes publiques, ensemble les articles 2255 et 2261 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 29 juillet 2014), que les consorts X... ont saisi la commission de vérification des titres de la Martinique pour obtenir la validation d'un acte notarié du 9 octobre 1944 portant sur la vente par la Compagnie rhumière et sucrière du Simon à Charles Henri X... d'une portion de terre située sur la commune du François dans la zone des cinquante pas géométriques et actuellement divisée en cinq parcelles cadastrées section AK n° 540, 541, 470, 471 et 472 ; Attendu que, pour déclarer la demande irrecevable au motif que la détention des consorts X... avait été contrariée par des faits de possession d'un tiers, l'arrêt retient qu'à la demande de la commune, l'Etat lui avait vendu le 26 décembre 1986 diverses parcelles comprises dans la zone des cinquante pas géométriques, dont la parcelle litigieuse, suivant un acte publié à la conservation des hypothèques le 18 mai 1987, que, sur un extrait de plan cadastral délivré le 19 janvier 1976, l'Etat était mentionné comme étant propriétaire de la parcelle alors cadastrée section AB n° 94 et Charles Henri X... comme propriétaire de la seule construction édifiée sur cette parcelle, que, sur deux extraits de matrice cadastrale délivrés le 19 décembre 1988, Charles Henri X... apparaissait comme étant inscrit au 1er janvier 1988 pour deux propriétés bâties - un hangar et une maison - à l'exclusion de toute propriété non bâtie et la commune comme étant propriétaire d'une propriété non bâtie désignée comme située sur la commune du François, au lieu dit Dostaly Est, Section AB n° 94 et d'une contenance totale de 4 hectares 69 ares et 70 centiares se décomposant en une parcelle de 4 hectares 64 ares - terrain d'agrément - et une parcelle de 5 ares et 70 centiares - sol - et que l'extrait de la matrice des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties de la commune du François pour les années 1990 à 1993 et les avis d'impositions à la taxe foncière pour les années 1992 et 1995 confirmaient que Charles Henri X... n'avait été imposé qu'au titre des constructions bâties sur la parcelle cadastrée à l'origine section AB n° 94 ; Qu'en statuant ainsi, sans relever l'existence de faits matériels de possession accomplis par l'Etat et la commune du François sur les parcelles faisant l'objet du titre de propriété du 9 octobre 1944, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable l'intervention de la commune du François, l'arrêt rendu le 29 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre ; Condamne le préfet de la Martinique et la commune du François aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la commune du François et le préfet de la Martinique à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts X... ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la demande des consorts X... tendant à la validation du titre notarié du 9 octobre 1944 portant vente, par la SARL Compagnie Rhumière et Sucrière du Simon à Monsieur Charles Henri X..., d'une portion de terre sise en la commune du FRANÇOIS, actuellement divisée en cinq parcelles section AK-540, AK-541, AK-470, AK-471 et AK-472 ; AUX MOTIFS QUE « la Cour relève que : - l'acte notarié du 9 octobre 1944 portant vente par la SARL « Compagnie Rhumière et sucrière du Simon » à M. Henri X... d'une portion de terre de 4 hectares mentionne qu'il « existe sur cette portion de terre une maison inachevée construite en bois sur salage en maçonnerie, couverte en tôle qui est comprise dans la présente vente » ; que les consorts X... produisent des attestations, avis de taxes foncières et assurances établissant qu'ils ont occupé après 1955 la maison édifiée sur cette parcelle aujourd'hui cadastrée AK 540 détachée de la portion de terre dont ils produisent le titre de propriété ; qu'il convient cependant d'observer que jusqu'en 2005 au moins les avis de taxes foncières étaient adressés à M. Henri X... à son adresse principale située « habitation Saint Etienne au Gros Morne » et que cette maison n'a manifestement constitué pendant longtemps, et pas avant 1958 si l'on s'en réfère aux dates énoncées dans les attestations, qu'un lieu de villégiature qui n'était occupé qu'épisodiquement ; qu'en effet, l'attestation de Mme Christiane de Y... veuve de M. Jean X..., fait état d'une occupation de la maison en tant que résidence secondaire à partir de 1958 tandis que les attestations de voisins et d'employés indiquent que M. Jean X... a occupé régulièrement sa maison de Pointe Jacques depuis les années soixante jusqu'à son décès en 1989 ; que d'ailleurs, les deux factures d'eau établies par la Société Martiniquaise des Eaux au nom de M. Jean Marie X... pour le 2ème trimestre 1992 et le 1er semestre 1993 mentionnent au regard de la rubrique relevé du compteur : inhabité ; - que l'extrait de plan cadastral délivré à la date du 19 janvier 1976 que produisent les consorts X..., mentionne que la parcelle n°94 correspondant à la Pointe Jacques du lieu-dit Dostaly Est couvre une surface non bâtie de 4 hectares 66 ares 77 centiares et une surface bâtie de 2 ares et 83 centiares soit une superficie totale de 4 hectares 69 ares et 70 centiares classée en terrain d'agrément et sol et désigne M. Henri X... comme étant le propriétaire de l'élévation et l'Etat comme étant propriétaire du sol ; qu'ainsi, cet extrait du plan cadastral délivré en 1976 mentionne clairement que l'Etat est le propriétaire de la parcelle alors cadastrée AB 94 et M. Henri X... propriétaire de la construction élevée sur la parcelle mais non pas de cette dernière ; - que selon une délibération du Conseil Municipal de la commune du François du 5 avril 1982, le Maire de la Commune a sollicité de l'Etat la cession de diverses parcelles de la zone des 50 pas géométriques situées au François, lieux-dits Frégate-Est, Frégate et Dostaly-Est d'une superficie globale de 17 hectares 10 ares 76 centiares en vue d'une opération de réaménagement du secteur et de rétrocession aux occupants de ces parcelles ; que selon extrait du Procès-verbal des délibérations, dans sa séance du 23 septembre 1985, le Conseil Municipal de la Commune du François a décidé l'acquisition de ces parcelles de la zone des 50 pas géométriques d'une superficie totale de 17 hectares 10 ares 76 centiares au prix figurant dans une lettre en date du 20 juin 1985 du Directeur des services fiscaux et après avis favorable émis le 16 février 1984 par la Commission des Opérations Immobilières, de l'Architecte et des Espaces protégés ; - que par acte administratif de vente du 26 décembre 1986, l'Etat a vendu à la Commune du François diverses parcelles de la zone des 50 pas géométriques d'une superficie totale de 17 hectares 10 ares 76 centiares dont la parcelle cadastrée AB 94 d'une superficie de 4 hectares 69 ares et 70 centiares située au lieu-dit Dostaly-Est ; qu'il est rappelé dans cet acte que le terrain cédé appartient à l'Etat en raison de sa dépendance de la zone des 50 Pas géométriques du littoral qui faisait partie du domaine privé de l'Etat antérieurement à la promulgation de la loi 86-2 du 3 janvier 1986 qui l'a intégré dans le domaine public maritime sous réserve des droits des tiers à l'entrée en vigueur de la loi et résultant des titres validés en vertu des dispositions de l'article 10 du décret 55-885 du 30 juin 1955, de ventes ou de promesses de vente et que terrain vendu ayant fait l'objet d'une promesse de vente antérieure à la promulgation de la loi est considérée comme étant maintenu dans le domaine privé de l'Etat ; que cet acte de vente a été publié à la conservation des hypothèques de Fort-de-France le 18 mai 1987, volume 3227, numéro 24 ; - que les requérants produisent deux extraits de matrice cadastrale délivrés le 19 décembre 1988 par le service du cadastre du centre des impôts fonciers ; que selon le premier extrait délivré sous le n°10346 du registre de constatation des droits, M. Henri X... est inscrit à la matrice cadastrale au 1er janvier 1988 sous le numéro 3351 pour deux propriétés bâties désignées comme étant un hangar et une maison située sur la Commune du François, au lieu-dit Dostaly Est, section AB n°94, à l'exclusion de toutes propriétés non bâties ; que selon le second extrait de la matrice également délivré sous le numéro 10346 du registre de constatation des droits, la Commune du François est inscrite au 1er janvier 1988, à la matrice cadastrale sous le numéro 3 comme étant propriétaire d'une propriété non bâtie désignée comme située sur la Commune du François, au lieu-dit Dostaly Est, Section AB n°94 et d'une contenance totale de 4 hectares 69 ares et 70 centiares se décomposant en une parcelle de 4 hectares 64 ares (terrain d'agrément) et une parcelle de 5 ares et 70 centiares (sol) ; que les consorts X... produisent également copie du registre de relevé de propriété pour 1990 tenu par l'administration pour servir d'assiette à la taxe foncière lequel fait ressortir qu'à cette date, M. Henri X... est inscrit en tant que propriétaire des propriétés bâties AK 213 à Dostaly-Est composées d'un local et d'une maison ; que l'extrait de la matrice des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties de la Commune du François pour les années 1990 à 1993, que les appelants produisent par ailleurs, confirment que M. Henri X..., inscrit sous le numéro communal 3351 de la Commune du François, a été imposé à la taxe foncière exclusivement en tant que propriétaire de deux bâtiments élevés sur cette parcelle ; qu'il importe de rappeler que figurent au rang des propriétés non bâties selon la nomenclature de classement de l'administration des impôts, d'une part les terrains d'agrément, parcs et jardins et d'autre part les sols des propriétés bâties ; qu'ainsi, en conformité avec l'extrait du plan cadastral délivré en 1976 puis des extraits de matrice cadastrale délivrés le 19 décembre 1988 désignant l'Etat puis la Commune du François comme propriétaires successifs de la totalité de la parcelle revendiquée d'une surface non bâtie de 4 hectares 69 ares et 70 centiares et M. Henri X... comme étant propriétaire des seules constructions élevées sur cette parcelle, seul a été exigé de ce dernier l'impôt foncier calculé sur la valeur locative cadastrale de la maison et de la remise édifiées sur la parcelle ; que ce constat a été confirmé par les avis d'imposition à la taxe foncière pour l'année 1992 (mise en recouvrement le 30 septembre 1992) et 1995 (mise en recouvrement le 30 septembre 1995) qui ont été reçus par les héritiers de M. Henri X... et qu'ils produisent aux débats, lesquels ne visent que l'impôt dû sur les constructions bâties sur la parcelle cadastrée à l'origine AB n°94. De l'ensemble de ces énonciations, la Cour déduit que si les consorts X... ont occupé après l'entrée en vigueur du décret du 30 juin 1955, par leur auteur puis par eux-mêmes, la maison édifiée sur la parcelle d'une parcelle d'une superficie de 4 hectares 69 ares et 70 centiares acquise en 1944 par M. Henri X..., pour autant, la détention de cette parcelle, à la date du 1er janvier 1995, s'est trouvée contrariée par des faits de possession de l'Etat et de la Commune du François qui se sont successivement comportés comme propriétaires des lieux d'une manière connue de leurs occupants qui se sont abstenus de toute opposition. Dès lors, la détention des terres revendiquées par les consorts X... étant contrariée par un fait de possession d'un tiers à la date du 1er janvier 1995, ceux-ci ne sont pas recevables en leur demande de validation de leur titre de propriété portant sur lesdites terres, contrairement à ce qu'a jugé la commission. En conséquence, par infirmation du jugement déféré, la Cour déclarera irrecevable la demande de validation de leur titre de propriété présentée par les consorts X.... » ; ALORS QUE, d'une part, aux termes de l'article L. 5112-3 du Code général de la propriété des personnes publiques, la commission départementale de vérification des titres apprécie la validité de tous les titres antérieurs à l'entrée en vigueur du décret n°55-885 du 30 juin 1955, établissant des droits de propriété, réels ou de jouissance sur les terrains précédemment situés sur le domaine de la zone des cinquante pas géométriques dont la détention par la personne privée requérante n'était contrariée par aucun fait de possession d'un tiers à la date du 1er janvier 1995 ; que, d'autre part, la possession ne peut être caractérisée que par l'existence d'acte matériels manifestant l'exercice apparent du droit de propriété, et non par des actes juridiques portant sur le bien en cause ; qu'au cas présent, pour juger irrecevable la demande de validation de titre de propriété formée par les consorts X..., la Cour d'appel a considéré que la détention de la parcelle litigieuse était contrariée par des faits de possession de l'Etat et de la commune du FRANÇOIS, en se fondant sur l'existence d'actes juridiques et sur les mentions de documents cadastraux, sans relever l'existence d'actes matériels de possession accomplis par l'Etat et par la commune du FRANÇOIS sur les parcelles faisant l'objet du titre de propriété du 9 octobre 1944 que les consorts X... avaient soumis à la commission départementale de vérification des titres de Martinique ; qu'en se déterminant ainsi, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 5112-3 du Code général de la propriété des personnes publiques et des articles 2255 et 2261 du Code civil ;

Sommaire principal : OUTRE-MER - Martinique - Zone des cinquante pas géométriques - Terrain situé dans la réserve domaniale - Droits sur le terrain - Preuve - Titre - Validation - Conditions - Détermination
Sommaire de référence : OUTRE-MER - Guadeloupe - Zone des cinquante pas géométriques - Terrain situé dans la réserve domaniale - Droits sur le terrain - Preuve - Titre - Validation - Conditions - Détermination
Analyse : Prive sa décision de base légale la cour d'appel qui, pour déclarer irrecevable une demande de validation d'un titre portant sur une parcelle de la zone domaniale des cinquante pas géométriques en application de l'article L. 5112-3 du code général de la propriété des personnes publiques, retient des faits de possession d'un tiers sans relever l'existence de faits matériels de possession