Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 février 1999, 97-14.368, Publié au bulletin
Date de la décision : 1999-02-17
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 97-14368
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1997-02-19, 1997-02-19
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : MM. Choucroy, Capron.

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 février 1997) que la société civile immobilière Italie-Vandrezanne (SCI) a fait établir le 6 novembre 1969 un état descriptif de division en vue de la construction sur une parcelle d'un centre commercial, de plusieurs tours à usage d'habitation et d'immeuble de bureaux devant être édifiés par tranches successives ; qu'une association syndicale libre Italie-Vandrezanne (ASL), dont étaient obligatoirement membres tous les propriétaires de lots, a été constituée, par acte du 5 novembre 1970, avec pour objet notamment la " gestion et l'entretien et tous les travaux destinés à permettre ou faciliter l'usage collectif des parties de l'ensemble immobilier, sous le régime de l'indivision forcée " ; que le lot n° 23, ultérieurement créé et destiné à la construction d'une tour dont le permis de construire a été annulé, a été acquis par la ville de Paris, puis modifié par l'adjonction de deux autres lots pour constituer le lot n° 31 qui a été acquis par la société civile immobilière Italie Grand Ecran, puis en 1988 par l'association foncière urbaine libre Grand Ecran (AFUL), ce lot comprenant une quote-part de charges fixée à 3 145 000 dix millionnièmes, aux termes d'une répartition provisoire des charges faite dans l'attente de la détermination des surfaces définitives des constructions édifiées ou d'une révision ultérieure à opérer par voie d'expertise à défaut d'accord ; qu'un litige opposant les propriétaires successifs de ce lot à l'ASL pour le paiement des frais et charges mis en recouvrement selon les stipulations de l'état descriptif de division, un expert judiciaire désigné, par une première décision de justice du 11 juillet 1985, puis par une autre du 2 mars 1990, afin de proposer une nouvelle répartition des charges, a dû interrompre ses opérations afin que soient tranchés différents problèmes juridiques excédant sa mission ; que par acte du 11 octobre 1993, l'AFUL a assigné l'ASL en constatation de nullité de cette association syndicale et en annulation de son assemblée générale du 10 mai 1978 ayant déterminé les parties communes générales et spéciales ; que, par acte du 18 novembre 1993, l'ASL a assigné l'AFUL en paiement de diverses sommes pour charges arriérées ; que les deux procédures ont été jointes ; Attendu que l'AFUL fait grief à l'arrêt de dire que le groupe d'immeubles concerné par l'association syndicale Italie-Vandrezanne constitue un ensemble immobilier au sens de l'alinéa 2 de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 alors, selon le moyen, 1° que la loi du 10 juillet 1965 régit obligatoirement tout groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; qu'il en est ainsi d'immeubles dont l'assiette appartient indivisément à la collectivité des copropriétaires, chaque lot privatif étant affecté de tantièmes de parties communes ; qu'en l'espèce, il avait été constaté par le jugement infirmé que l'assiette des immeubles concernés constituait une parcelle unique commune à la collectivité des copropriétaires sans faire l'objet d'aucune appropriation privative, ce qui était corroboré par les documents fonciers et rapports d'expertise versés aux débats par l'AFUL ; qu'en s'abstenant totalement de prendre en considération l'homogénéité de la structure du sol sur lequel étaient édifiés les immeubles, l'arrêt attaqué a violé l'article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ; 2° que le régime de la copropriété n'est pas exclu par l'édification d'une construction en volumes sur un lot de copropriété ; qu'il résulte de l'acte du 20 décembre 1988, modifiant l'état descriptif, comme de celui du 10 juillet 1989 établissant la division en volumes de l'immeuble à édifier sur le lot 31, que ce lot restait affecté de dix millionnièmes des parties communes ; qu'en tenant compte de l'autonomie des lots en volume résultant de la construction édifiée sans avoir égard à ce qu'elle était réalisée sur un lot de copropriété affecté d'une quote-part des parties communes, l'arrêt attaqué a encore violé l'article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° que l'arrêt attaqué ne pouvait exclure le régime de copropriété par la seule référence à la création par l'acte du 20 décembre 1988 de " lots " en volume, portant les numéros 24, 25, 27, 28 et 29, ne comportant pas de quotes-parts de parties communes, sans vérifier si ces lots, constitués d'espaces en tréfonds dont il était précisé : " non destinés à la construction, restant classés dans le domaine public ou privé de la ville de Paris " et dont il ressortait qu'ils étaient destinés à des équipements d'intérêt public, étaient concernés par l'objet de l'association syndicale constituée pour " assurer la gestion et l'entretien et tous les travaux destinés à permettre ou faciliter l'usage collectif des parties de l'ensemble immobilier sous le régime de l'indivision forcée " ; que l'arrêt attaqué a encore violé l'article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° que la création par la ville de Paris de lots en volume destinés à identifier les espaces en tréfonds affectés à des équipements d'intérêt public, faisant partie de son domaine privé ou public n'était pas de nature à exclure le régime de copropriété des immeubles bâtis sur une assiette unique affectée de quotes-parts de parties communes ; que l'arrêt attaqué a violé l'article 1er, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu'ayant relevé que les modifications apportées par l'acte du 20 décembre 1988 à l'état descriptif de division initial avaient entraîné la création de nouveaux lots individualisant en superficie comme en hauteur des fractions d'immeubles autonomes les uns par rapport aux autres, et que notamment les lots nos 24-25-27-28 et 29 avaient pour base diverses parcelles et étaient formés d'espaces en tréfonds, la cour d'appel, qui en a déduit, abstraction faite de motifs surabondants, qu'il découlait de ce nouvel état descriptif une hétérogénéité du régime juridique des fractions de l'immeuble, a exactement retenu, par ces seuls motifs et, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que se trouvait ainsi constitué un ensemble immobilier pour lequel il était possible d'instituer une organisation différente de celle de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il appartenait à l'AFUL de régler les charges mises en recouvrement par l'ASL créée pour gérer cet ensemble immobilier auquel elle appartenait statutairement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : COPROPRIETE - Domaine d'application - Ensemble immobilier - Création de fractions autonomes d'immeubles - Gestion par une association syndicale libre - Possibilité .
Sommaire de référence : ASSOCIATION SYNDICALE - Association libre - Copropriété - Dépenses de l'association - Charges - Membres
Analyse : Une cour d'appel, qui déduit des modifications apportées à l'état descriptif établi en vue de la construction d'un groupe d'immeubles une hétérogénéité du régime juridique des fractions d'immeubles, retient exactement que se trouvait ainsi constitué un ensemble immobilier pour lequel il était possible d'instituer une organisation différente de celle de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il incombait au propriétaire d'un lot de régler les charges mises en recouvrement par l'association syndicale libre créée pour gérer cet ensemble immobilier auquel il appartenait statutairement.