Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 décembre 1969, Publié au bulletin
Date de la décision : 1969-12-11
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE Y..., AUX DROITS DE QUI SE TROUVENT AUJOURD'HUI LES CONSORTS Y..., A DONNE A BAIL A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CHARZOLA, POUR UNE DUREE DE 99 ANNEES, A COMPTER DU 15 AOUT 1956, UN TERRAIN SUR LEQUEL LA SOCIETE LOCATAIRE A FAIT EDIFIER UN IMPORTANT IMMEUBLE ; QUE LE LOYER A ETE FIXE ALORS A 27 000 FRANCS NOUVEAUX PAR AN, LE BAIL COMPORTANT UNE CLAUSE DE REVISION TRIENALE DU MONTANT DUDIT LOYER ; ATTENDU QUE, SUR UNE DEMANDE EN REVISION PRENANT EFFET AU 16 AOUT 1962, FORMEE PAR LES PROPRIETAIRES, LEDIT ARRET A DECIDE QUE L'EVALUATION DU LOYER LITIGIEUX DEVAIT ETRE FAITE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; QU'IL LUI EST FAIT GRIEF D'AVOIR STATUE AINSI ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LE BAIL STIPULE QUE LES REVISIONS PERIODIQUES SERONT EFFECTUEES SUIVANT LA LEGISLATION EN VIGUEUR, ET QUE LES JUGES DU FOND ONT DENATURE CETTE STIPULATION EN CONSIDERANT QUE LES PARTIES AVAIENT ENTENDU VISER COMME TEL LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QU'EN EFFET CE DECRET N'EST PAS APPLICABLE A UN BAIL DONT LE LOCATAIRE, SIMPLE SOCIETE CIVILE, NE PEUT MEME ENVISAGER D'EXPLOITER PERSONNELLEMENT UN COMMERCE DANS LES LIEUX, ET QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET DU 8 MAI 1962, VISE PAR L'ARRET ATTAQUE ET RENDU DANS UNE PRECEDENTE INSTANCE ENTRE LES MEMES PARTIES, N'EMPORTAIT NULLEMENT AUTORITE DE CHOSE JUGEE QUANT A L'APPLICATION, AU BAIL EN CAUSE, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; MAIS ATTENDU D'ABORD QUE, PAR UNE INTERPRETATION DU CONTRAT LOCATIF, RENDUE NECESSAIRE PAR L'AMBIGUITE DE SES CLAUSES ET PAR LA MEME EXEMPTE DE DENATURATION, LA COUR D'APPEL CONSTATE QU'IL EST CERTAIN "QUE LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL DU 27 JUIN 1956, A ETE DE SE REFERER, POUR L'EVALUATION DU LOYER EN REVISION, AUX DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; QUE LES STIPULATIONS SUIVANT LESQUELLES LE LOYER POUVAIT ETRE REVISE PAR PERIODES TRIENNALES, A LA DEMANDE DE L'UNE OU L'AUTRE DES PARTIES, AVEC PREAVIS DE TROIS MOIS A PEINE DE FORCLUSION, ET LES REVISIONS SERAIENT EFFECTUEES SUIVANT LA LEGISLATION EN VIGUEUR SUR LA BASE LOCATIVE, NE PEUVENT LAISSER AUCUN DOUTE SUR CE POINT" ; QU'EN SECOND LIEU, SI LA COUR D'APPEL FAIT MENTION DU PRECEDENT ARRET DU 8 MAI 1962, DEVENU IRREVOCABLE, QUI AVAIT ADMIS QUE LA LOCATION ENTRAIT DANS LE CHAMP D'APPLICATION DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ELLE N'A JAMAIS DECLARE QUE CET ARRET AVAIT, EN L'ESPECE ACTUELLE, AUTORITE DE CHOSE JUGEE ; QU'AINSI LE PREMIER MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR FIXE LE LOYER ANNUEL A LA SOMME DE 100000 FRANCS EN RETENANT LA METHODE DE LA SUPERFICIE DEVELOPPEE CONSTRUITE ET DE LA SURCHARGE FONCIERE ET CELLE DE LA VALEUR VENALE DU TERRAIN, ALORS D'APRES LA DEMANDERESSE EN CASSATION, QUE, D'UNE PART, ETANT CONSTATE QU'UNE TELLE METHODE D'EVALUATION EST INCOMPATIBLE AVEC LES REGLES DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, IL EST CONTRADICTOIRE D'ENONCER TOUT A LA FOIS QUE LE DECRET S'APPLIQUE A UNE LOCATION DETERMINEE ET QU'ON PEUT NEANMOINS ESTIMER, SUIVANT CETTE METHODE, LA VALEUR LOCATIVE DES LIEUX PARCE QU'ILS N'ONT PAS ETE LOUES COMMERCIALEMENT, ET QUE, D'AUTRE PART, IL EST ENCORE CONTRADICTOIRE D'ENONCER QUE L'ON PARVIENT A UNE ESTIMATION VALABLE EN PRENANT LA MOYENNE DES CHIFFRES AINSI OBTENUS PUIS DE RECONNAITRE PAR AILLEURS QUE CES METHODES ABOUTISSENT A DES RESULTATS TROP CATEGORIQUES ET A UN CHIFFRE EXCESSIF POUR L'EPOQUE ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS DIT QUE LES METHODES RETENUES PAR ELLE ETAIENT INCOMPATIBLES AVEC LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 MAIS QUE, SI ELLES N'ETAIENT PAS "ORTHODOXES" ET S'APPLIQUAIENT "DIFFICILEMENT" A L'EVALUATION D'UNE VALEUR LOCATIVE AU SENS DU DECRET, IL CONVENAIT DE REMARQUER QU'IL S'AGISSAIT "D'UNE ESTIMATION FAITE POUR DES LIEUX NON UTILISES COMMERCIALEMENT, MAIS AUXQUELS DOIT S'APPLIQUER, POUR LES MOTIFS SUSDITS, LE TEXTE PRECITE" ; QUE, D'AUTRE PART, LES JUGES DU FOND DETERMINENT SOUVERAINEMENT, AU VU DES ELEMENTS DE FAIT QUI LEUR SONT SOUMIS, LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE ET QU'ILS PEUVENT, A LA FOIS, CONSIDERER COMME VALABLES LES METHODES PROPOSEES PAR L'EXPERT ET EN MODERER LES CHIFFRES ; QU'AINSI LA COUR D'APPEL N'ENCOURT PAS LE REPROCHE DE CONTRADICTION FORMULE PAR LES DEUX PREMIERES BRANCHES DU MOYEN ; SUR LE DEUXIEME MOYEN PRIS EN SA TROISIEME BRANCHE : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR RETENU LES METHODES D'EVALUATION CI-DESSUS VISEES, ALORS, SUIVANT LE MOYEN, QUE LES DISPOSITIONS DES ARTICLES 23 ET 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 NE PERMETTAIENT NI DE SUBSTITUER AUX ELEMENTS D'APPRECIATION ENUMERES PAR CE TEXTE CEUX QUE LA COUR D'APPEL A EXAMINES NI D'IMPOSER UN TAUX MASSIF D'AUGMENTATION SANS S'EXPLIQUER NI SUR LES INDICES, NI SUR LES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE ; SUR LES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE ;R NI SUR LES INDICES, NINEk MAIS ATTENDU QUE, S'AGISSANT D'UNE REVISION AU 16 AOUT 1962, LA COUR D'APPEL N'AVAIT A S'EXPLIQUER NI SUR LES INDICES NI SUR LES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE DES LORS QUE LA SOCIETE LOCATAIRE NE SOUTENAIT PAS QUE LA VARIATION DE L'INDICE DETERMINE A L'ARTICLE 27 DU DECRET ETAIT INFERIEURE A 15 % ; QUE, D'AUTRE PART, L'ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, DANS SA REDACTION ANTERIEURE AU DECRET DU 3 JANVIER 1966, ENONCE DIVERS ELEMENTS D'APPRECIATION DE LA VALEUR LOCATIVE A TITRE NON LIMITATIF ; QUE LES JUGES DU FOND ETAIENT EN CONSEQUENCE, EN L'ESPECE, EN DROIT D'EN RETENIR D'AUTRES ; ET SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENFIN FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR FIXE LE LOYER A 100 000 FRANCS PAR AN PLUS LES CHARGES ANNEXES, ALORS QUE LE BAIL OBLIGEAIT LES PROPRIETAIRES AU PAYEMENT DE L'IMPOT FONCIER ET DES CHARGES ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU PREMIER DEGRE AVAIENT CONDAMNE LA SOCIETE CHARZOLA A PAYER UN LOYER DE 54 000 FRANCS PAR AN PLUS LES CHARGES ANNEXES ; QUE, DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, LADITE SOCIETE PRECISAIT QU'ELLE ACCEPTAIT CE CHIFFRE ET NE FORMULAIT AUCUNE CRITIQUE CONTRE LA CONDAMNATION AUX CHARGES ANNEXES ; QU'AINSI LE MOYEN EST NOUVEAU ET QUE, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT, IL EST IRRECEVABLE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 JUIN 1967, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 67-13.804. SOCIETE CHARZOLA C/ DAME X... ET AUTRES. PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M. DE MONTERA. - AVOCAT GENERAL : M. TUNC. - AVOCATS : MM. GEORGE ET CHOUCROY. A RAPPROCHER : SUR LE N° 2 : 3E CIV., 14 MARS 1969, BULL. 1969, III, N° 238 (1°), P. 183 (REJET) ; 3E CIV., 23 AVRIL 1969, BULL. 1969, III, N° 315 (2°), P. 240 (REJET).

Sommaire principal : 1 BAIL EN GENERAL PRIX REVISION LOCAUX NON COMMERCIAUX REFERENCE AUX DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 BAIL CONSENTI A UNE SOCIETE CIVILE COMMUNE INTENTION DES PARTIES
Analyse : 1 MEME SI LE BAIL, CONSENTI A UNE SOCIETE CIVILE, NE PERMET PAS D'ENVISAGER L'EXPLOITATION D'UN COMMERCE DANS LES LIEUX, LES JUGES PEUVENT, PAR L'INTERPRETATION NECESSAIRE DU CONTRAT LOCATIF AMBIGU, ESTIMER QUE LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES A ETE DE SE REFERER, POUR L'EVALUATION DU LOYER EN REVISION, AUX DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953.