Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 15 juillet 1999, 97-18.984, Publié au bulletin
Date de la décision : 1999-07-15
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 97-18984
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1997-05-27, 1997-05-27
Président : Président : M. Lemontey .
Avocats : Avocats : la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Piwnica et Molinié, la SCP Ghestin, la SCP Célice, Blancpain et Soltner.

Met hors de cause, sur leurs demandes, Mme Y..., sur le troisième moyen, et la compagnie Allianz ; Attendu que Mme X... a mis en vente, par l'intermédiaire de l'Agence du Midi (l'agence), un appartement lui appartenant ; que, le 21 mai 1992, a été signé entre elle et Mme Y... un document intitulé " vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives " qui contenait, outre les conditions suspensives usuelles d'urbanisme et de délivrance d'un état hypothécaire, la mention, au chapitre " conditions particulières ", que " Mme Y... acquéreur aux présentes s'engage dès aujourd'hui à signer l'acte authentique et payer le prix plus les frais de l'acquisition objet des présentes dès la libération des fonds provenant de la vente de son appartement lui tenant lieu de résidence principale. Mme Y... s'engage en tout état de cause à se porter acquéreur des biens immobiliers objet des présentes au plus tard le 31 décembre 1992 " ; que, le jour même, Mme Y... a versé à l'agence la somme de 150 000 francs représentant le dixième du prix de vente ; que, suivant acte d'huissier du 30 décembre 1992, Mme Y... a fait savoir à Mme X... que la vente de son propre appartement n'ayant pu intervenir à la date du 31 décembre 1992, elle entendait ne pas donner suite à la vente projetée et sommait l'Agence du Midi de lui restituer la somme de 150 000 francs ; que, sur leur refus de prendre ses requêtes en considération, Mme Y... a assigné Mme X... et l'agence en justice ; que l'arrêt attaqué, qui a rejeté l'appel en intervention forcée formé par l'agence à l'égard de la compagnie Rhin et Moselle, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la compagnie Allianz, a, après avoir constaté la perfection de la vente entre Mme X... et Mme Y..., condamné l'agence à payer à cette dernière une somme de 600 000 francs à titre de dommages-intérêts et a débouté cette même agence de la demande en paiement de ses honoraires qu'elle avait faite contre Mme X... ; Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches : Attendu que l'agence reproche à l'arrêt d'avoir retenu sa responsabilité à l'égard de Mme Y..., alors que, d'une part, en décidant que l'agence était tenue d'une obligation contractuelle de conseil envers Mme Y... en ce qui concerne l'efficacité de l'acquisition par elle de l'immeuble de Mme Z... laquelle était son seul mandant pour cette opération, la cour d'appel aurait violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ; que, d'une deuxième part, en retenant la responsabilité de l'agence qui, en demandant à Mme Y... de s'engager à régulariser la vente avant une certaine date, tout en lui ménageant un délai pour payer jusqu'à la vente de son immeuble, n'avait fait que sauvegarder les intérêts de la venderesse sa mandante en lui évitant d'immobiliser son bien sans délai, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du Code civil ; alors que, d'une troisième part, en retenant la responsabilité de l'agence qui, tenue d'assurer à la venderesse l'efficacité de la vente, ne pouvait mettre à la charge de celle-ci une contrainte de délai en retardant la réalisation de la vente jusqu'à la vente de l'immeuble de l'acquéreur sans stipuler une date butoir, en l'occurrence sept mois après la signature de l'acte sous seing privé, la cour d'appel aurait violé l'article 1147 du Code civil ; et alors que, enfin, en retenant la responsabilité de l'agence bien que Mme Y..., qui connaissait mieux qu'elle les moyens financiers dont elle disposait, eût accepté la clause contractuelle en toute connaissance de cause et ne pouvait reprocher à l'agence un risque qu'elle avait accepté, la cour d'appel aurait encore violé l'article 1147 du Code civil ; Mais attendu, d'abord, que l'arrêt constate que, concomitamment à la signature de l'acte de vente du 21 mai 1992 par Mme Y..., l'agence s'était fait établir par celle-ci un mandat de vente de son propre appartement de sorte qu'elle se trouvait tenue envers elle d'un devoir de conseil en sa qualité de professionnel de l'immobilier ; qu'ensuite, pour retenir la responsabilité de l'agence, la cour d'appel a relevé les manquements de celle-ci à l'obligation de conseil à laquelle elle était tenue envers Mme Y... en n'avertissant pas cette dernière, qui, au su de l'agence, projetait d'acquérir un immeuble et d'en vendre un autre, des risques que comportait une telle opération ; qu'elle devait notamment l'alerter de l'incertitude de la vente de son appartement avant l'arrivée de la date prévue pour la réitération de la vente convenue avec Mme X... et lui conseiller l'insertion dans ce dernier acte d'une condition suspensive relative à la vente de son bien et au moins s'assurer qu'elle diposerait bien en temps utile des fonds nécessaires ; qu'enfin, ayant souverainement constaté qu'il n'apparaissait pas et qu'il n'était pas soutenu que l'agence eût informé Mme Y... de tous les risques que lui faisait courir l'opération projetée et qu'elle l'ait ensuite utilement conseillée sur la façon de les éviter, la cour d'appel a, par là-même admis que la clause considérée n'avait pas été acceptée par Mme Y... en connaissance de cause ; qu'il s'ensuit que le moyen, qui n'est pas fondé en ses première et quatrième branches, est inopérant en ses deux autres branches ; Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches : (sans intérêt) ; Mais, sur le troisième moyen, pris en sa première branche : Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour débouter l'agence de sa demande de paiement de ses honoraires, l'arrêt énonce que celle-ci, qui a elle-même manqué à ses obligations envers Mme Y..., ne peut qu'être déboutée de sa demande contre cette dernière en paiement d'une somme de 90 000 francs représentant le montant de sa rémunération ; Attendu qu'en se prononçant ainsi alors qu'il résultait des conclusions de l'agence qu'elle formulait cette demande contre Mme X..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur la seconde branche du troisième moyen du pourvoi : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté l'Agence du Midi de la demande qu'elle avait formée contre Mme X... en paiement de ses honoraires, l'arrêt rendu le 27 mai 1997, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Agent immobilier - Obligations - Obligation de conseil - Vente - Manquement - Mandataire du vendeur et de l'acquéreur lui ayant donné mandat de vendre son propre appartement - Opérations liées - Effets - Omission dans l'engagement d'achat à terme d'une condition suspensive - Indisponibilité des fonds nécessaires à l'acquisition .
Sommaire de référence : AGENT D'AFFAIRES - Agent immobilier - Obligations - Obligation de conseil - Opération réalisée par son entremise - Disponibilité des fonds nécessaires à sa réalisation
Analyse : Manque à son devoir de conseil l'agent immobilier qui, mandataire du vendeur et de l'acquéreur, lequel, concomitamment à la signature de l'acte de vente, lui avait donné mandat de vendre son propre appartement, s'abstient de conseiller à ce dernier, pour qui les deux opérations étaient liées, d'insérer, dans son engagement d'achat à terme, une condition suspensive relative à la vente de son propre bien, et au moins de s'assurer qu'il disposerait en temps utile des fonds nécessaires à l'acquisition.