Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 11 juillet 1988, 86-17.148, Publié au bulletin
Date de la décision : 1988-07-11
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Cassation .
Numéro de pourvoi : 86-17148
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 1986-05-21, 1986-05-21
Président : Président :M. Ponsard
Avocats : Avocats :la SCP Boré et Xavier, M. Boullez .

Sur le second moyen, pris en ses trois branches : Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'il résulte du premier de ces textes qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entreprise quelconque n'est dû aux personnes physiques ou morales, qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat ou la vente d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant que ces opérations n'aient été effectivement conclues ; qu'aux termes du second de ces textes, " lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 tant que la condition suspensive n'est pas réalisée " ; Attendu que M. Jean-Jacques Z... et Mme Marie-Thérèse Y... ont donné mandat à l'agence Buc de vendre un immeuble ; que, par acte sous seing privé du 6 février 1982, ils ont, avec le concours de l'agence, vendu cet immeuble aux époux X... sous cinq conditions suspensives dont la quatrième était relative à la consignation, entre les mains du notaire chargé de la réitération de la vente par acte authentique, d'une somme suffisante pour payer le prix et les frais ; qu'il était encore stipulé que le vendeur devait, à titre d'honoraires, une somme de 20 000 francs " qui sera entièrement acquise à l'agence Buc dont la mission sera terminée dès la réalisation des conditions suspensives " ; qu'il était enfin précisé que, " faute de réalisation de la quatrième condition suspensive dans le délai ci-dessus fixé, les autres étant remplies, le vendeur pourra, à son choix, soit poursuivre l'exécution des présentes, soit, après mise en demeure, considérer les présentes comme résiliées et conserver, à titre d'indemnité, la somme de 42 000 francs versée par l'acquéreur ; dans ce cas, les honoraires d'agence seront réglés par le vendeur sans qu'ils puissent dépasser la moitié de l'indemnité prévue ci-dessus " ; Attendu que les époux X..., qui n'ont pas donné suite à leur demande de prêt, n'ont pas réalisé la consignation prévue par la quatrième condition suspensive, de sorte que l'acte authentique n'a jamais été signé ; qu'un jugement du 23 février 1983, devenu définitif, a prononcé à leurs torts la résolution de la vente du 6 février 1982 ; que l'agence Buc a assigné M. Z... et Mme Y... en paiement de sa commission ; que l'arrêt infirmatif attaqué lui a alloué une somme de 10 000 francs par application de la clause précitée relative au défaut de réalisation de la quatrième condition suspensive, au motif que l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 74 du décret d'application du 20 juillet 1972 invoqués par M. Z... et Mme Y... pour se soustraire au paiement des honoraires de l'agence, n'étaient pas applicables puisque ces textes " ne prévoyaient que la non-exécution ou non-réalisation des conventions passées entre mandant et mandataire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le litige étant fondé sur l'indemnisation commune de ces deux parties par rapport au troisième contractant " ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors que, faute par les acquéreurs d'avoir consigné, entre les mains du notaire, une somme suffisante pour payer le prix et les frais de l'acte authentique, la quatrième condition suspensive prévue à l'acte du 6 février 1982 n'avait pas été réalisée, de sorte que la vente ne pouvait être regardée comme effectivement conclue et que, par suite, aucune somme d'argent représentative de commission n'était due ou ne pouvait être exigée ou acceptée par l'agence Buc en dépit de la clause contractuelle relative à la non-réalisation de cette condition suspensive, la cour d'appel a violé les dispositions d'ordre public des textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mai 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire non réalisée - Octroi de la commission fixée - Vente - Vente sous condition suspensive - Condition non réalisée
Sommaire de référence : CONTRATS ET OBLIGATIONS - Modalités - Conditions - Condition suspensive - Défaillance - Effets - Droit à la commission d'un agent d'affaires (non)
Analyse : Selon les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 74 du décret du 20 juillet 1972, une opération ne peut être regardée comme effectivement conclue et par suite aucune commission n'est due à l'agent immobilier tant que la condition suspensive a laquelle est soumise l'engagement des parties n'est pas réalisée . Encourt donc la cassation l'arrêt qui accorde une commission à un agent immobilier bien que la condition suspensive subordonnant la vente à la consignation par l'acquéreur du prix et des frais de l'acte authentique n'ait pas été réalisée, en faisant application de la clause de l'acte de vente prévoyant que si la condition n'est pas réalisée, le vendeur pourra à son choix poursuivre l'exécution de la vente ou la considérer comme résiliée et que, dans ce dernier cas, les honoraires d'agence seront réglés par le vendeur sans qu'ils puissent dépasser la moitié de la somme conservée par lui à titre de dédit