COUR DE CASSATION, Chambre sociale, du 22 janvier 1964, Publié au bulletin
Date de la décision : 1964-01-22
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : REJET.

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 4, 31, 34 BIS, 38, 43, 63 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, 1184 DU CODE CIVIL, DEFAUT DE REPONSE AUX CONCLUSIONS DEFAUTS DE MOTIFS MANQUE DE BASE LEGALE ; ATTENDU QUE PAR ARRET CONFIRMATIF DU 21 NOVEMBRE 1962, LA COUR D'APPEL DE PARIS A VALIDE LE CONGE DONNE PAR ANDUJAN A S ON LOCATAIRE DECAIX, RESILIE LE CONTRAT DE BAIL ET REFUSE LE BENEFICE DU MAINTIEN DANS LES LIEUX ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR STATUE AINSI AU MOTIF QUE DECAIX NE DEVAIT PAS ETRE CONSIDERE COMME LOCATAIRE DE BONNE FOI FAUTE D'AVOIR PAYE SON LOYER ENTRE MAI 1960 ET FIN OCTOBRE 1961, PERIODE PENDANT LAQUELLE IL A VERSE UN LOYER RAMENE DE 60 A 10 FRANCS SANS POUVOIR JUSTIFIER DE L'ACCORD DU BAILLEUR, ETANT CERTAIN ET INCONTESTE QUE JUSQU'AU DEPOT, LE 15 NOVEMBRE 1961, DU RAPPORT D'EXPERTISE DANS UNE INSTANCE PAR LUI INTRODUITE EN FIXATION DU LOYER LITIGIEUX LE PRENEUR N'A PAS SATISFAIT A SA PREMIERE OBLIGATION CONSISTANT A PAYER REGULIEREMENT SES LOYERS, LE FAIT QUE LE MONTANT DU LOYER POUVAIT ETRE DISCUTE ETANT SANS PORTEE ET NE POUVANT PERMETTRE DE DIRE QUE LA MAUVAISE FOI DU LOCATAIRE AU SENS DE L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 N'ETAIT PAS ETABLIE, ALORS QUE SI LA PREMIERE OBLIGATION DU LOCATAIRE EST DE PAYER SON LOYER, CELA S'ENTEND DU LOYER AU TAUX LEGAL, ET NON PAS DU LOYER A UN TAUX ILLICITE ET QUE C'EST CEPENDANT SUR LE DEFAUT DE PAYEMENT DE CE DERNIER QUE L'ARRET ATTAQUE S'EST BASE POUR DECLARER LE PRENEUR DE MAUVAISE FOI ET DECHU DU MAINTIEN DANS LES LIEUX ET QU'IL RESSORT DES ELEMENTS DE LA CAUSE QUE L'ILLICEITE DU TAUX DU LOYER VAINEMENT INVOQUEE PAR LE PRENEUR DANS SA CORRESPONDANCE RECOMMANDEE AVEC LE BAILLEUR AVANT LE CONGE DONNE PAR CELUI-CI POUR DEFAUT DE PAYEMENT, AVAIT ETE EGALEMENT INVOQUEE PAR LE DEFENDEUR LORS DE L'INSTANCE EN VALIDATION DU CONGE DEVANT LE PREMIER JUGE QUI AURAIT DU SURSEOIR A STATUER JUSQU'A FIXATION DU PRIX REGULIER ET QUE CE MOYEN AVAIT ETE REPRIS, A L'EPOQUE OU FUT PRONONCE LE JUGEMENT DU 1ER MARS 1962 FIXANT ENFIN LE TAUX LEGAL DU LOYER, DEVANT LA COUR D'APPEL QUI A CONSTATE QUE LE LOYER AVAIT ETE REGLE DES LE DEPOT DU RAPPORT D'EXPERTISE PROPOSANT LE NOUVEAU TAUX QUI DEVAIT ETRE HOMOLOGUE PAR LE TRIBUNAL ; ET ALORS QU'IL RESSORT DU DOSSIER QUE LE BAILLEUR A ENCAISSE SANS RESERVES LES MANTATS MENSU Y... DE 10 FRANCS VERSES PAR LE PRENEUR ENTRE MAI 1960 ET LA DELIVRANCE DU CONGE DU 24 SEPTEMBRE 1960 QUI N'A PAS ETE PRECEDEE DE LA PART DU BAILLEUR PAR LA PRESENTATION DE QUITTANCES DE LOYER NI PAR UNE MISE EN DEMEURE DE PAYER, EN SORTE QUE LES JUGES DU FOND NE POUVAIENT RETENIR LE DEFAUT DE PAYEMENT DES LOYERS : - ALORS QU'ENFIN IL RESSORT DES ECRITURES DU DEFENDEUR AU TRIBUNAL D'INSTANCE AUQUEL IL DEMANDAIT DE FAIRE PROCEDER A UN EXAMEN DES LIEUX LOUES, AINSI QUE DES ELEMENTS DU DOSSIER EN CAUSE D'APPEL QUE CE PRENEUR INVOQUAIT UN DEFAUT PERMANENT DE JOUISSANCE, VERITABLE EXCEPTIO NON ADIM-PLETI CONTRACTUS, ET QUE L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT, EN L'ETAT DES CONCLUSIONS, RETENIR LE DEFAUT DE PAYEMENT DES LOYERS SANS DIRE SI CES LOYERS ETAIENT DUS EN L'ETAT DE LA CHOSE LOUEE, EN SORTE QUE L'ARRET ATTAQUE N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS ET N'A PAS MIS LA COUR DE CASSATION EN MESURE D'EXERCER SON CONTROLE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT CONSTATE QUE DECAIX QUI EST DEVENU LOCATAIRE EN MEUBLE D'UNE PIECE ET D'UNE CUISINE MOYENNANT UN LOYER MENSUEL DE 80 NOUVEAUX FRANCS, DECIDA DE LUI-MEME DE RAMENER LE TAUX DU LOYER A 60 NOUVEAUX FRANCS, PUIS A 10 NOUVEAUX FRANCS, ALORS QU'IL NE POUVAIT EXCIPER D'AUCUN ACCORD AVEC SON PROPRIETAIRE A CE SUJET, ET QU'ILS EN ONT DEDUIT QUE MEME SI CE LOCATAIRE SOUTENAIT QUE LE LOYER PREVU DANS LES CONVENTIONS ETAIT EXCESSIF, IL NE SAURAIT ETRE CONSIDERE COMME OCCUPANT DE BONNE FOI, ETANT CONSTATE QUE DEPUIS MAI 1960 JUSQU'A L'EPOQUE DU DEPOT DU RAPPORT D'EXPERTISE, SOIT JUSQU'AU 15 NOVEMBRE 1961 IL N'AVAIT PAS REGLE REGULIEREMENT SES LOYERS, L'EXPERT X... DECLARE QU'A LA DATE DU 31 OCTOBRE 1961 IL ETAIT REDEVABLE DE 626 NOUVEAUX FRANCS, QU'EN OUTRE LA COUR D'APPEL DECLARE QU'IL RESSORT DES DOCUMENTS PRODUITS QUE DECAIX AVAIT TOUJOURS EU LA JOUISSANCE DES LIEUX LITIGIEUX ; QU'EN EFFET LE PROPRIETAIRE AVAIT EFFECTUE EN TEMPS UTILE LES REPARATIONS NECESSAIRES POUR L'ENTRETIEN DES LIEUX LOUES ET QU'AINSI LE PRENEUR NE POUVAIT EXCIPER D'UN ETAT D'INSALUBRITE POUR REFUSER DE REGLER SES LOYERS ; D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL A PU DECLARER DECAIX OCCUPANT DE MAUVAISE FOI ET LUI REFUSER LE BENEFICE DU MAINTIEN DANS LES LIEUX ; QU'EN STATUANT AINSI, LOIN D'AVOIR VIOLE LES TEXTES VISES AU POURVOI ELLE EN A FAIT AU CONTRAIRE UNE EXACTE APPLICATION. PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 NOVEMBRE 1962, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N 63-20.075. DECAIS C/ ANDUJAR. PRESIDENT : M. DURAND, CONSEILLER LE PLUS ANCIEN, FAISANT FONCTIONS. - RAPPORTEUR : M. DUPIN. - AVOCAT GENERAL : M. LAMBERT. - AVOCAT : M. RAVEL.

Sommaire principal : BAIL A LOYER (LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948) - MAINTIEN DANS LES LIEUX - CONDITIONS - BONNE FOI - NON-PAYEMENT DES LOYERS - LOCATAIRE AYANT DIMINUE LE TAUX DU LOYER SANS L'ACCORD DU PROPRIETAIRE
Analyse : LE LOCATAIRE QUI, SANS L'ACCORD DE SON PROPRIETAIRE, A DECIDE DE DIMINUER PROGRESSIVEMENT LE TAUX DE SON LOYER NE SAURAIT ETRE CONSIDERE COMME OCCUPANT DE BONNE FOI, DES LORS QU'IL A ETE CONSTATE QUE DEPUIS UN AN ET DEMI IL N'A PAS REGLE REGULIEREMENT SES LOYERS ET EST REDEVABLE D'UNE IMPORTANTE SOMME D'ARGENT SANS POUVOIR EXCIPER, POUR REFUSER DE REGLER SES LOYERS, D'UN ETAT D'INSALUBRITE PUISQU'IL A TOUJOURS EU LA JOUISSANCE DES LIEUX, LE PROPRIETAIRE AYANT EFFECTUE EN TEMPS UTILE LES REPARATIONS NECESSAIRES A L'ENTRETIEN DES LIEUX LOUES.