Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 février 1977, 75-12.717, Publié au bulletin
Date de la décision : 1977-02-22
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 75-12717
Décision attaquée : Cour d'appel Bordeaux (Chambre 1 ) 1975-04-08, 1975-04-08
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. de Chaisemartin

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE IL RESULTE QUE, PAR ACTES NOTARIE DU 4 NOVEMBRE 1966, BRICE Y... A CONSENTI A X... UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE D'UNE PARCELLE DE TERRAIN SISE AU CAP FERRET, FORMANT LE LOT N° 14 DU LOTISSEMENT DU DOMAINE DES TOURTERELLES, SUR LEQUEL ETAIT EDIFIEE UNE MAISON D'HABITATION ; QUE LE PRIX STIPULE ETAIT DE 120.000 FRANCS, UN DELAI D'OPTION ETANT ACCORDE AU BENEFICIAIRE JUSQU'AU 31 DECEMBRE 1969 ; QUE LE TRANSFERT DE PROPRIETE CONSECUTIF A LA LEVEE D'OPTION ETAIT SOUMIS A LA CONDITION SUSPENSIVE DU VERSEMENT PAR L'ACQUEREUR DANS LE DELAI DE HUIT JOURS, DU PRIX DE LA VENTE ; QUE X... A REGLE LORS DE LA REDACTION DE CET ACTE LA SOMME DE 12.000 FRANCS A TITRE DE DEDIT EVENTUEL ; QUE CETTE PROMESSE A FAIT L'OBJET D'UNE PUBLICATION AU BUREAU DES HYPOTHEQUES LE 14 AVRIL 1967 ; QU'APRES AVOIR VERSE DEUX ACOMPTES, X... A PAYE LE SOLDE DU PRIX LE 7 FEVRIER 1967 ; QU'A LA SUITE DU DECES DU VENDEUR, X... A DU AGIR EN JUSTICE POUR OBTENIR LA REALISATION DE LA VENTE, QUI A ETE CONSTATEE PAR JUGEMENT DU 29 MAI 1969, L'ACTE DRESSE LE 11 DECEMBRE 1969 AYANT ETE PUBLIE LE 16 FEVRIER 1970 ; QUE DES HYPOTHEQUES JUDICIAIRES ONT ETE INSCRITES SUR L'IMMEUBLE, OBJET DE LA PROMESSE DE VENTE PAR UN CREANCIER, LE SIEUR Z... ET LE PERCEPTEUR DE LA TESTE, EN OCTOBRE 1967, MAI ET SEPTEMBRE 1968, POSTERIEUREMENT A LA PUBLICATION DE LA PROMESSE DE VENTE ET A LA LEVEE D'OPTION, MAIS ANTERIEUREMENT A LA PUBLICATION DE L'ACTE AUTHENTIQUE CONSTATANT LA REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE ; QUE X... A ASSIGNE CES CREANCIERS POUR VOIR DECLARER INOPPOSABLES A SON ENCONTRE LESDITES INSCRIPTIONS HYPOTHECAIRES ET EN RECLAMER LA RADIATION ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR DEBOUTE LA DAME X..., AGISSANT EN QUALITE D'HERITIERE DE SON MARI DEFUNT, DE SA DEMANDE, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'UNE RESTRICTION AU DROIT DE DISPOSER ANALOGUE A CELLE QUI RESULTE D'UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE, EST OPPOSABLE AUX TIERS DES LORS QU'ELLE A FAIT L'OBJET D'UNE MESURE DE PUBLICITE ET CE, A COMPTER DU JOUR DE CETTE FORMALITE, QU'EN L'ESPECE PUISQUE X... A FAIT PUBLIER LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE CONSENTIE A SON PROFIT ET PUISQUE LA DECISION JUDICIAIRE CONSTATANT LA REALISATION DE LA VENTE A ETE PUBLIEE DANS UN DELAI DE TROIS ANS, LES HYPOTHEQUES INSCRITES PENDANT LA PERIODE QUI S'EST ECOULEE ENTRE CES DEUX MESURES DE PUBLICITE DEVAIENT ETRE DECLAREES INOPPOSABLES A X... ET A SES AYANTS DROIT, MEME SI L'ACQUEREUR N'A PAS FAIT PUBLIER LA DECLARATION DE SON INTENTION DE LEVER L'OPTION OU SA DEMANDE EN JUSTICE DE REALISATION DE LA VENTE, LES CREANCIERS HYPOTHECAIRES NE POUVANT IGNORER L'EXISTENCE DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE QUI ETAIT REGULIEREMENT PUBLIEE ; MAIS ATTENDU QU'AYANT CONSTATE QUE X... N'A PAS USE DE LA FACULTE PREVUE PAR L'ARTICLE 37-2 DU DECRET DU 4 JANVIER 1955 EN PUBLIANT, SOIT LA DEMANDE EN JUSTICE TENDANT A OBTENIR LA REALISATION EN LA FORME AUTHENTIQUE DE LA VENTE PARFAITE ENTRE LES PARTIES, SOIT UN PROCES-VERBAL NOTARIE CONSTATANT LE DEFAUT OU LE REFUS DE BRICE Y... DE PROCEDER A LADITE REALISATION, SOIT UNE DECLARATION, PAR ACTE NOTARIE, DE SA VOLONTE D'EXIGER LA REALISATION DE LA PROMESSE, C'EST A BON DROIT QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT DECIDE "QUE X... NE SAURAIT OPPOSER LA MUTATION DONT IL SE PREVAUT A Z... ET AU PERCEPTEUR DE LA TESTE, QUI ONT VALABLEMENT PRIS INSCRIPTION DE LEUR HYPOTHEQUE SUR LEUR DEBITEUR (BRICE Y...)" ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 8 AVRIL 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX.

Sommaire principal : VENTE - Promesse de vente - Promesse unilatérale - Publicité - Hypothèque inscrite postérieurement par un créancier du vendeur - Inscription antérieure à la publication de l'acte constatant la réalisation de la vente - Opposabilité à l'acquéreur.
Sommaire de référence : * HYPOTHEQUE - Hypothèque judiciaire - Immeuble ayant fait l'objet d'une promesse de vente - Inscription antérieure à la publication de l'acte constatant la réalisation de la vente - Opposabilité à l'acquéreur.
Analyse : Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente qui n'a pas usé de la faculté prévue par l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 en publiant, soit la demande en justice tendant à obtenir la réalisation de la vente en la forme authentique, soit un procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du débiteur de la promesse, soit une déclaration par acte notarié de sa propre volonté d'exiger la réalisation de la promesse, ne peut opposer la mutation dont il se prévaut aux créanciers du vendeur, qui ont pris des inscriptions d'hypothèques judiciaires sur l'immeuble postérieurement à la publication de la promesse, mais antérieurement à celle de la décision judiciaire constatant la réalisation de la vente.