COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 1, du 15 juillet 1964, Publié au bulletin
Date de la décision : 1964-07-15
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES ET SUR LA PREMIERE BRANCHE DU SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QU'A LA FIN DE L'ANNEE 1956, LA SOCIETE "LA CONSTRUCTION MODERNE FRANCAISE", AYANT ENTREPRIS L'EDIFICATION D'UN IMPORTANT GROUPE D'IMMEUBLES, COMPRENANT 160 LOGEMENTS, A VENDRE EN COPROPRIETE, A CONFIE L'EXCLUSIVITE DE LA VENTE DE CES APPARTEMENTS A L'AGENT D'AFFAIRES SOUTTER ET AU COURTIER IMMOBILIER MOUT, QUI DEVAIENT RECEVOIR UNE COMMISSION FORFAITAIRE ; QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE CESDEUX AGENTS, ET SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE, PRONONCE LA RESILIATION DES CONVENTIONS INTERVENUES AUX TORTS EXCLUSIFS DE CETTE DERNIERE, ET COMMIS UN EXPERT Y... APPRECIER LE PREJUDICE SUBI PAR SOUTTER ET MOUT ; QUE, SELON LE POURVOI, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL NE SE SERAIT PAS PRONONCEE SUR LA NATURE DU CONTRAT LITIGIEUX, QUI S'ANALYSERAIT EN UN MANDAT SALARIE FIXANT FORFAITAIREMENT A 2 % LA REMUNERATION DES MANDATAIRES POUR TOUS FRAIS ET DEMARCHES EN VUE DE LA VENTE DES APPARTEMENTS LITIGIEUX, ET QUE LES REGLES GENERALES DU MANDAT INTERDISAIENT AUX MANDATAIRES DE PERCEVOIR POUR EUX-MEMES, COMME ILS L'ONT FAIT, EN SUS DE CE POURCENTAGE, AUCUNE SOMME QUI, NE REPRESENTANT PAS LA REMUNERATION D'UN SERVICE RENDU AUX ACHETEURS, CONSTITUAIT NECESSAIREMENT UN SUPPLEMENT DE PRIX IMPOSE A CEUX-CI EN VUE DE MAJORER ILLICITEMENT LA REMUNERATION ACCEPTEE PAR LES MANDATAIRES DU PROMOTEUR ; QUE LA DEMANDERESSE AU POURVOI SOUTIENT, D'AUTRE PART, QUE CETTE INTERDICTION ETAIT ENCORE RENFORCEE PAR LA LEGISLATION ET LA REGLEMENTATION, SPECIALES EN MATIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX, QUE LE PROMOTEUR AVAIT INVOQUE DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE, ET QUI LIMITENT A 6 % LA MARGE DE COMMERCIALISATION, COMPRENANT NOTAMMENT LES COMMISSIONS AU TITRE DES VENTES, SOUS PEINE DE SUPPRESSION DES AVANTAGES SPECIAUX EN LA MATIERE ; QU'ENFIN, TOUJOURS SUIVANT LE POURVOI, L'INTERDICTION DE FAIRE SUPPORTER AUX ACHETEURS AUCUNE DEPENSE EN SUS DU PRIX DE VENTE LEGAL DES "LOGECOS" S'IMPOSE AUSSI BIEN AUX AGENTS IMMOBILIERS AGISSANT COMME MANDATAIRES DU CONSTRUCTEUR-VENDEUR, QU'A CE DERNIER LUI-MEME, ET QU'AINSI LES AGISSEMENTS DONT SE SERAIENT RENDUS COUPABLES CES MANDATAIRES AURAIENT ETE ILLICITES ET GRAVEMENT PREJUDICIABLES AUX INTERETS DE LA SOCIETE MANDANTE ; MAIS ATTENDU QU'IL IMPORTE DE RAPPELER QU'UNE PREMIERE DEMANDE EN RESILIATION DES CONVENTIONS DONT S'AGIT, AUX TORTS EXCLUSIFS DE SOUTTER ET MOUT, AYANT ETE FORMEE PAR LA SOCIETE DE CONSTRUCTION DEVANT LE TRIBUNAL CIVIL DE MARSEILLE, LES JUGES DU FOND SE SONT DECLARES INCOMPETENTS, AU MOTIF "QUE LE CONTRAT A ETE PASSE ENTRE LES PARTIES COMMERCANTES ET SE RATTACHE A L'OBJET DE L'ACTIVITE COMMERCIALE DE CHACUNE D'ELLES" ; QU'AU COURS DE LA PROCEDURE SUIVIE PAR LA SUITE DEVANT LE TRIBUNAL DE COMMERCE ET LA COUR D'APPEL, LA SOCIETE LA CONSTRUCTION MODERNE FRANCAISE N'A SOUTENU A AUCUN MOMENT QUE SOUTTER ET MOUT AVAIENT AGI EN QUALITE DE MANDATAIRES SALARIES, RAPPELANT SEULEMENT, DANS SES CONCLUSIONS, QU'ELLE LEUR AVAIT "CONFIE LA VENTE DE LA TOTALITE DES APPARTEMENTS" ; QUE, CEPENDANT, L'ARRET A BIEN PRECISE, CONTRAIREMENT AUX DIRES DU POURVOI, LA NATURE DU CONTRAT INTERVENU EN SOULIGNANT QUE LES AGENTS IMMOBILIERS AVAIENT PROCEDE EN TANT "QUE COURTIERS, AGISSANT PROPRIO MOTU, ET NON COMME MANDATAIRES DU CONSTRUCTEUR-VENDEUR" ; ET ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A REPONDU AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE, EN PRECISANT QUE LES TEXTES INVOQUES, RELATIFS A LA REGLEMENTATION SPECIALE EN MATIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX, "NE S'OPPOSAIENT PAS A CE QU'UN COURTIER SOLLICITE ET OBTIENNE D'UN TIERS UNE COMMISSION POUR L'ACHAT D'UN LOGEMENT DE CE TYPE ET QUE LES DIVERSES LIMITATIONS DU COUT DE LA CONSTRUCTION ET DU PRIX DE VENTE DE TELS LOGEMENTS, VISENT LE CONSTRUCTEUR-VENDEUR SEUL" ; QU'AYANT ENFIN RAPPELE QUE LES ACCORDS INTERVENUS ENTRE LES PARTIES "NE COMPORTENT AUCUNE INTERDICTION POUR LES COURTIERS DE PERCEVOIR DES ACHETEURS EVENTUELS UNE COMMISSION ", LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE DE CES CONSTATATIONS QU'AUCUNE FAUTE NE POUVAIT ETRE RETENUE A LA CHARGE DE SOUTTER ET MOUT ; QUE CES DIFFERENTS GRIEFS DOIVENT DONC ETRE REJETES ; SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUXIEME ET TROISIEME BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE, D'UNE PART, D'AVOIR D'OFFICE RETENU LA PRETENDUE INTERVENTION DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU BON SECOURS, CONSTITUEE DANS LE CADRE DE LA LEGISLATION SUR LA CONSTRUCTION, DONT LA NATURE A ETE MECONNUE, ET CONTRE LAQUELLE SOUTTER ET MOUT N'AVAIENT JAMAIS FORMULE DE GRIEFS, D'AUTRE PART, D'AVOIR DENATURE LES DOCUMENTS DE LA CAUSE EN DECIDANT QUE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION MODERNE FRNCAISE AVAIT OMIS DE FOURNIR A CES AGENTS IMMOBILIERS LA DOCUMENTATION ET LES PRECISIONS NECESSAIRES POUR MENER A BIEN LEUR MISSION ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL N'A NULLEMENT FAIT ETAT, D'OFFICE, DE L'EXISTENCE DE LA SOCIETE DU BON SECOURS ; QU'ELLE S'EST BORNEE, SANS RETENIR CONTRE CETTE SOCIETE AUCUN GRIEF, A DECLARER FONDEES LES CONCLUSIONS PRISES, LE 28 JUIN 1961, POUR SOUTTER ET MOUT, FAISANT VALOIR QUE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION MODERNE S'ETAIT REFUSEE A EXECUTER SES ENGAGEMENTS DESIRANT EN REALITE QUE LE SIEUR X..., COURTIER ET GERANT DE LA SOCIETE DU BON SECOURS, SOIT SEUL INTERMEDIAIRE POUR REALISER LES VENTES ; ET ATTENDU QU'APPRECIANT SANS LES DENATURER LES DOCUMENTS DE LA CAUSE, LES JUGES D'APPEL ONT SOUVERAINEMENT ESTIME QUE LA SOCIETE "LA CONSTRUCTION MODERNE FRANCAISE" N'A PAS REMIS AUC INTIMES LA DOCUMENTATION ET LES PRECISIONS NECESSAIRES POUR MENER A BIEN LEUR MISSION ET QU'ELLE A CHERCHE, DES QUE LES IMMEUBLES ONT ETE EN ETAT D'ETRE VENDUS, A EVINCER SOUTTER ET MOUT ; ATTENDU AINSI QUE CES DEUX DERNIERS GRIEFS NE SONT PAS MIEUX FONDES QUE LES PREMIERS, ET QUE L'ARRET, MOTIVE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 JUILLET 1961 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : URBANISME - CONSTRUCTION - LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX - VENTE - COURTIER - COMMISSION
Analyse : ON NE SAURAIT FAIRE GRIEF A UNE COUR D'APPEL D'AVOIR ESTIME QU'AUCUNE FAUTE NE POUVAIT ETRE RETENUE A L'ENCONTRE D'UN AGENT IMMOBILIER CHARGE, EN TANT QUE COURTIER, DE LA VENTE D'APPARTEMENTS EDIFIES PAR UNE SOCIETE, DES LORS QUE, REPONDANT AUX CONCLUSIONS, L'ARRET PRECISE QUE LES TEXTES RELATIFS A LA REGLEMENTATION SPECIALE EN MATIERE DE LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX NE S'OPPOSENT PAS A CE QU'UN COURTIER SOLLICITE ET OBTIENNE D'UN TIERS UNE COMMISSION POUR L'ACHAT D'UN LOGEMENT DE CE TYPE ET QUE LES DIVERSES LIMITATIONS DU COUT DE LA CONSTRUCTION ET DU PRIX DE VENTE DE TELS LOGEMENTS, VISENT LE CONSTRUCTEUR-VENDEUR SEUL, ET QU'IL RAPPELLE, D'AUTRE PART, QUE LES ACCORDS INTERVENUS ENTRE LES PARTIES NE COMPORTENT AUCUNE INTERDICTION POUR LE COURTIER DE PERCEVOIR DES ACHETEURS EVENTUELS UNE COMMISSION.