Cour de cassation, Chambre civile 3, du 13 février 1985, 82-14.220, Publié au bulletin
Date de la décision : 1985-02-13
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 82-14220
Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens, chambre civile 1, 1982-05-14, 1982-05-14
Président : Pdt. M. Monégier du Sorbier
Avocats : Av. Demandeur : Me Vuitton

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (AMIENS, 14 MAI 1982) QUE PAR ACTE DU 1ER AOUT 1945 LES EPOUX A... ONT PROMIS DE VENDRE AUX EPOUX B..., LEURS LOCATAIRES, UN IMMEUBLE DANS LEQUEL CES DERNIERS EXPLOITAIENT UN FONDS DE COMMERCE ; QUE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE N'A ETE SIGNE QUE LE 27 JUIN 1978 ; QU'ENTRE TEMPS, LES EPOUX B... AVAIENT VENDU LEUR FONDS DE COMMERCE ET DONNE EN LOCATION LES LOCAUX D'EXPLOITATION ET D'HABITATION AUX ACQUEREURS DU FONDS, LES EPOUX Z... AUX DROITS DESQUELS SE TROUVENT LES EPOUX X... ; QUE LES EPOUX B... ONT FAIT DELIVRER AUX EPOUX X... LE 22 FEVRIER 1978 UN COMMANDEMENT DE PAYER, VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE INSCRITE AU BAIL, LES LOYERS ECHUS DU 15 NOVEMBRE 1977 ; ATTENDU QUE LES EPOUX X... FONT GRIEF A L'ARRET DE LES AVOIR DEBOUTES DE LEUR OPPOSITION A COMMANDEMENT ET D'AVOIR CONSTATE LA RESILIATION DE PLEIN DROIT DU BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN "QUE, D'UNE PART, L'ARRET ATTAQUE A DENATURE LES TERMES CLAIRS ET PRECIS DE L'ACTE DE VENTE DU 27 JUIN 1978 QUI INDIQUAIT EXPRESSEMENT QUE LES PARTIES AVAIENT ENTENDU TRANSFERER A CETTE DATE SEULEMENT LA JOUISSANCE ET LA PROPRIETE DE L'IMMEUBLE A M. B..., CE QUI DEMONTRAIT QUE L'ACTE NE CONSTITUAIT PAS SEULEMENT LA REITERATION DE LA PROMESSE DE VENTE DE 1945 ; QU'AINSI, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ; QUE, D'AUTRE PART, EN NE CONSTATANT PAS L'ACCEPTATION EXPRESSE PAR LE BENEFICIAIRE D'UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE, LA COUR D'APPEL N'A PAS JUSTIFIE SA DECISION DE CONSIDERER CETTE PROMESSE COMME VALANT VENTE ET A AINSI PRIVE SA DECISION DE TOUTE BASE LEGALE AU REGARD DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1589 DU CODE CIVIL ; ET ALORS ENFIN, QUE L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT DECLARER QUE LES PARTIES ETAIENT D'ACCORD SUR LE PRIX LORS DE LA SIGNATURE DE LA PROMESSE DU 1ER AOUT 1945 ET CONSTATER PARALLELEMENT QUE LE VENDEUR AVAIT CONTESTE CE PRIX ET QUE LES PARTIES AVAIENT CONVENU D'UN AUTRE PRIX LORS DE LA REITERATION DE LA PROMESSE ; QU'AINSI L'ARRET ATTAQUE N'A PAS TIRE LES CONSEQUENCES DE SES PROPRES CONSTATATIONS ET A VIOLE L'ARTICLE 1586 DU CODE CIVIL" ; MAIS ATTENDU QUE LE BAIL DE LA CHOSE D'AUTRUI, QUI EST INOPPOSABLE AU PROPRIETAIRE, PRODUIT EFFET ENTRE LE BAILLEUR ET LE PRENEUR TANT QUE CELUI-CI A LA JOUISSANCE PAISIBLE DES LIEUX ; QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE, D'UNE PART, QUE BIEN QUE L'ACTE DE VENTE DE L'IMMEUBLE PAR LES CONSORTS A... N'AIT ETE SIGNE QUE LE 27 JUIN 1978, LES EPOUX B... SE SONT COMPORTES EN PROPRIETAIRES DEPUIS 1945 SANS QUE LES CONSORTS A... REVENDIQUENT L'IMMEUBLE, ET D'AUTRE PART QUE LES EPOUX X... ONT CONSIDERE LES EPOUX B... COMME LEURS BAILLEURS EN LEUR REGLANT LES LOYERS ET EN LEUR RECLAMANT EN JUSTICE L'EXECUTION DE REPARATIONS ; QUE PAR CES MOTIFS, L'ARRET SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE DE CE CHEF ; SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA QUATRIEME BRANCHE : ATTENDU QUE LES EPOUX X... FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT CONDAMNER LE PRENEUR A PAYER L'ARRIERE DE LOYER, DECLARER ACQUISE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET AFFIRMER LA MAUVAISE FOI DU PRENEUR SANS EXAMINER SI LE DEFAUT DE PAYEMENT ALLEGUE ETAIT FAUTIF C'EST A DIRE SANS EXAMINER L'EXCEPTION NON ADIMPLETI CONTRACTUS INVOQUEE PAR CELUI-CI ; QU'AINSI L'ARRET ATTAQUE A PRIVE SA DECISION DE TOUTE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1184 DU CODE CIVIL" ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET A ECARTE L'EXCEPTION D'INEXECUTION INVOQUEE PAR LES PRENEURS POUR JUSTIFIER LEUR DEFAUT DE PAYEMENT DES LOYERS EN RELEVANT QUE LES EPOUX X..., APRES AVOIR FORME UNE DEMANDE EN JUSTICE EN VUE D'OBTENIR L'EXECUTION DE REPARATIONS, N'AVAIENT PAS POURSUIVI CETTE PROCEDURE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; ET SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA DERNIERE BRANCHE : ATTENDU QUE EPOUX X... FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONSTATE LA RESILIATION DU BAIL BIEN QUE M. B... NE SOIT PLUS PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE DEPUIS LE 5 OCTOBRE 1978, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE L'ARRET NE POUVAIT DECLARER LA CLAUSE RESOLUTOIRE ACQUISE A M. B... SANS REPONDRE AUX CONCLUSIONS D'APPEL DES EPOUX X... QUI FAISAIENT VALOIR QUE M. B... AVAIT PERDU TOUTE QUALITE POUR INVOQUER CETTE CLAUSE PUISQU'IL AVAIT VENDU L'IMMEUBLE A MELLE Y... A QUI IL APPARTENAIT SEULE DE POURSUIVRE UNE EVENTUELLE RESOLUTION DU BAIL ; QU'AINSI, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE" ; MAIS ATTENDU QUE LA RESILIATION D'UN BAIL EN VERTU D'UNE CLAUSE RESOLUTOIRE INTERVIENT DE PLEIN DROIT A L'EXPIRATION DU DELAI VISE AU COMMANDEMENT ; QUE LA COUR D'APPEL RETIENT QUE LE COMMANDEMENT DE PAYER DELIVRE LE 22 FEVRIER 1978 VISAIT LA CLAUSE RESOLUTOIRE INSCRITE AU BAIL ET CONSTATE QUE LES EPOUX X... NE SE SONT PAS ACQUITTES DES SOMMES RECLAMEES DANS LE DELAI PREVU PAR LE COMMANDEMENT ; QUE, DES LORS, M. B... ETAIT FONDE, MALGRE LA VENTE DE L'IMMEUBLE, A FAIRE CONSTATER CETTE RESILIATION DE PLEIN DROIT INTERVENUE, FAUTE DE PAYEMENT DANS LE DELAI PRESCRIT, AVANT LA VENTE DU 5 OCTOBRE 1978 ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI.

Sommaire principal : 1) BAIL (règles générales) - Bailleur - Bail de la chose d'autrui - Effets - Action en paiement - Contestation par le preneur de la qualité de propriétaire.
Sommaire de référence : BAIL (règles générales) - Prix - Paiement - Action en paiement - Contestation par le défendeur de la qualité de propriétaire - Effet.
Analyse : Le bail de la chose d'autrui, qui est inopposable au propriétaire, produit effet dans les rapports entre bailleur et preneur tant que celui-ci en a la jouissance paisible. Il en résulte qu'un preneur ne peut invoquer un défaut de qualité de propriétaire à l'encontre de son bailleur agissant en payement de loyers et en résiliation de bail, au motif que l'acquisition de l'immeuble par ce dernier aurait été postérieure à la délivrance du commandement de payer visant une clause résolutoire, alors que le bailleur s'était toujours comporté en propriétaire de l'immeuble sans que les véritables propriétaires ne revendiquent leur bien, et que ce preneur l'avait toujours considéré comme son bailleur en lui réglant les loyers et en lui demandant en justice l'exécution de réparations.