Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 février 1975, 73-14.639, Publié au bulletin
Date de la décision : 1975-02-11
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 73-14639
Décision attaquée : Cour d'appel AIX-EN-PROVENCE (Chambre 4 ) 1973-10-02, 1973-10-02
Président : PDT M. COSTA
Avocats : Demandeur AV. MM. CELICE

SUR LES TROIS MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUE LA SOCIETE FONCIERE AGRICOLE, AYANT CREE, SELON UN CAHIER DES CHARGES APPROUVE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 29 DECEMBRE 1926, TRANSCRIT LE 26 JANVIER 1929, LE LOTISSEMENT DIT DU DOMAINE DU HAMEAU DE ROQUEBRUNE CAP MARTIN, A VENDU PAR ACTE AUTHENTIQUE DU 10 AVRIL 1936 LE LOT 71A A PAZZI ; QU'IL ETAIT PRECISE A L'ARTICLE 6 DU CAHIER DES CHARGES QU'IL ETAIT INTERDIT AUX ACQUEREURS D'OUVRIR SUR LEUR TERRAIN D'AUTRE VOIE QUE CELLES QUI ETAIENT PREVUES AU PLAN DE LOTISSEMENT, SANS AUTORISATION SPECIALE ET EXPRESSE DE LA SOCIETE VENDERESSE OU ULTERIEUREMENT DU SYNDICAT ; QU'IL ETAIT STIPULE A L'ACTE D'ACQUISITION DU 10 AVRIL 1936 A TITRE DE CONDITION EXPRESSE ET PARTICULIERE QUE L'ACQUEREUR POURRA ETABLIR A SES FRAIS, A L'EST SUR LE TERRAIN PRESENTEMENT VENDU, UNE VOIE D'ACCES PREVUE AU CROQUIS COMMUNIQUE A LA SOCIETE VENDERESSE POUR ACCEDER AU TERRAIN CONTIGU DONT IL POURRA DEVENIR PROPRIETAIRE PAR LA SUITE ; QUE, PAR ACTE DE DONATION DU 25 NOVEMBRE 1942, PAZZI EST DEVENU PROPRIETAIRE DU TERRAIN CONTIGU A SON LOT ; QUE, PAR ACTE DU 22 DECEMBRE 1969, IL A REVENDU CE TERRAIN DE 6844 METRES CARRES A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE BELVEDERE QUI Y A EDIFIE UN ENSEMBLE RESIDENTIEL DE TROIS BLOCS D'IMMEUBLES, CET ACTE RAPPELANT LA CLAUSE RELATIVE A LA VOIE D'ACCES PREVUE A L'ACTE DE 1936 ; QUE CALFAN, PROPRIETAIRE D'UN LOT DU DOMAINE DU HAMEAU, ACQUIS PAR ACTE DU 6 FEVRIER 1963, A ASSIGNE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE BELVEDERE, LUI REPROCHANT D'AVOIR CREE UNE ALLEE PARTICULIERE POUR LA DESSERTE DE SES HABITATIONS, D'AVOIR CONTREVENU AUX DISPOSITIONS DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT ET DE LUI AVOIR CAUSE, TANT PAR CES INFRACTIONS, QUE PAR LA CIRCULATION DE SES HABITANTS SUR LES VOIES DU DOMAINE, UN PREJUDICE EVALUE A 1 MILLION DE FRANCS ; QUE CALFAN A ENCORE ASSIGNE PAZZI POUR FAIRE INTERDIRE A TOUTE AUTRE PERSONNE QU'A SA FAMILLE X... A TRAVERS LE LOT 71A, DONT IL EST PROPRIETAIRE, POUR ACCEDER A DES TERRAINS QUI NE FONT PAS PARTIE DU LOTISSEMENT ET POUR OBTENIR DES DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET, QUI A JOINT LES DEUX INSTANCES, D'AVOIR ORDONNE LA SUPPRESSION DU PASSAGE ENTRE LE LOT DE PAZZI ET LE FONDS DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE BELVEDERE ET LA RESTITUTION DE CE LOT A SA DESTINATION IMPOSEE PAR LE CAHIER DES CHARGES ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS SE CONTREDIRE ET DENATURER LES ACTES QUI LUI ETAIENT SOUMIS, DECLARER QUE L'AUTORISATION CONTENUE DANS L'ACTE D'ACQUISITION DE PAZZI D'ETABLIR UNE VOIE D'ACCES POUR ACCEDER AU TERRAIN CONTIGU, CONSTITUAIT UNE AUTORISATION PUREMENT PERSONNELLE QUI NE LUI AURAIT ETE DELIVREE QU'A LA DOUBLE CONDITION D'ETRE A LA FOIS PROPRIETAIRE DE LA PARCELLE LOTIE ET DU FONDS CONTIGU, DONT IL EST EXPRESSEMENT RECONNU QU'IL ETAIT ENCLAVE ; QU'EN EFFET CETTE DOUBLE CONDITION NE FIGURE NULLEMENT DANS L'ACTE DENATURE, DU 10 AVRIL 1936 DONT LA CAUSE EXPRESSEMENT ENONCEE ETAIT LA POSSIBILITE DE CREER UN PASSAGE POUR ACCEDER AU FONDS QUI ALLAIT SE TROUVER ENCLAVE ; QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR PERDU DE VUE L'OBJET DU LITIGE EN ESTIMANT QUE LA SERVITUDE N'AURAIT PU SE CREER SUR LA PARCELLE LOTIE, OU DU MOINS AURAIT DISPARU LORS DE LA REUNION DE CELLE-CI AVEC LE FONDS ENCLAVE, PUISQUE L'OBJET DE L'ACTE DU 10 AVRIL 1936 CONSISTAIT A INSTITUER DES DROITS, NON PAS A LA CHARGE DE LA PARCELLE LOTIE, MAIS A SON PROFIT ET AU DETRIMENT DES AUTRES FONDS AYANT LE MEME AUTEUR ET COMPOSANT LE LOTISSEMENT ; QU'AINSI LA COUR D'APPEL A CONFONDU ET INTERVERTI A L'EGARD DU DROIT RECONNU A PAZZI, LES FONDS SERVANT ET LES FONDS DOMINANTS, L'ACTE DU 10 AVRIL 1936 REGISSANT UNIQUEMENT LES CHARGES IMPOSEES AUX COLOTIS ET NON PAS CELLES QUI EXISTENT ENTRE LA PARCELLE PAZZI ET LE FONDS DESSERVI ; QU'ENFIN, INDEPENDAMMENT DE TOUTE DISCUSSION SUR LE CARACTERE REEL OU PERSONNEL DU DROIT CONFERE A L'ACQUEREUR DE LA PARCELLE 71A, LA COUR D'APPEL, QUI AVAIT CONSIDERE COMME UN AVANTAGE L'AUTORISATION DELIVREE A PAZZI PAR L'AUTEUR COMMUN DES COLOTIS, NE POUVAIT, SANS CONTRADICTION, FAIRE JOUER L'INTERDICTION STIPULEE A L'ARTICLE 6 DU CAHIER DES CHARGES, QUI SE TROUVAIT CADUQUE DES L'ORIGINE PAR L'EFFET DE L'AUTORISATION DELIVREE A CETTE FIN ; QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONFONDU L'ARTICLE 684 DU CODE CIVIL, QUI INSTITUE UNE SERVITUDE LEGALE DE PASSAGE, ET L'ARTICLE 694 QUI REGIT LES SERVITUDES DE NATURE CONTRACTUELLE, CE QUI PRIVE SA DECISION DE TOUTE BASE LEGALE ; QU'EN L'ETAT, DES LORS QUE L'ARRET ATTAQUE CONSTATAIT QUE L'ETAT D'ENCLAVE RESULTAIT DE LA DERNIERE DIVISION OPEREE PAR PAZZI ENTRE LES DEUX HERITAGES, IL DEVAIT PAR LA MEME CONSACRER L'EXISTENCE D'UN DROIT DE PASSAGE AU SENS DE L'ARTICLE 684 AU PROFIT DU FONDS ENCLAVE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET S'ABSTENIR DE CONDAMNER PAZZI A CLORE L'ACCES EXISTANT SUR LE FONDS DIVISE ; QU'IL EST AUSSI SOUTENU QU'IL RESULTE DES CONSTATATIONS MEMES DE L'ARRET ATTAQUE QUE L'AUTORISATION INITIALEMENT DONNEE A PAZZI PAR LE LOTISSEUR ETAIT DESTINEE A PERMETTRE LE LE PASSAGE DU PROPRIETAIRE DU FONDS ET DE SES OCCUPANTS ; QUE, DES LORS, UNE TELLE SITUATION DE FAIT ETAIT BIEN DE NATURE A INSTAURER, NON PAS UNE SIMPLE AUTORISATION PERSONNELLE AU PROFIT DU PROPRIETAIRE DU FONDS, CE QUI EST PROHIBE PAR L'ARTICLE 686 DU CODE CIVIL, MAIS UN SIGNE APPARENT DE SERVITUDE ENTRE LES DEUX HERITAGES MALGRE LEUR REUNION, ET OBEISSAIT DONC, APRES LA VENTE DE 1969, AUX DISPOSITIONS, AUSSI MECONNUES, DE L'ARTICLE 694 DU CODE CIVIL, QUI REGLE L'ETABLISSEMENT DES SERVITUDES PAR DESTINATION DU PERE DE FAMILLE ; QUE LE POURVOI FAIT ENFIN VALOIR QUE PAZZI NE SAURAIT ETRE CONTRAINT A S'OPPOSER A UN DROIT DE PASSAGE DONT LA NECESSITE SE TROUVAIT EN L'ETAT RECONNU PAR L'ACCORD CONSTATE DES PARTIES SUR LA SITUATION EXACTE DES LIEUX NI A PARTICIPER AUX FRAIS D'UN PROCES DONT L'INUTILITE RESULTE DES CONSTATATIONS CONCORDANTES DES JUGES DE PREMIERE INSTANCE ET D'APPEL ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT RELEVE, DANS L'EXERCICE DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION DE LA VOLONTE COMMUNE DES PARTIES QUE L'AUTORISATION ACCORDEE A PAZZI DANS SON ACTE D'ACQUISITION DU 10 AVRIL 1936 PAR LA SOCIETE FONCIERE AGRICOLE, SA VENDERESSE, D'ETABLIR A SES FRAIS, A L'EST DU TERRAIN VENDU, UNE VOIE POUR ACCEDER AU TERRAIN CONTIGU, DONT IL POURRAIT DEVENIR PROPRIETAIRE PAR LA SUITE, NE LUI AVAIT ETE DELIVREE QU'EN SA DOUBLE QUALITE DE PROPRIETAIRE DANS LE LOTISSEMENT ET D'UN FONDS CONTIGU ; QUE, PAR CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL, SANS SE CONTREDIRE ET SANS DENATURER LES TERMES DES DOCUMENTS QUI LUI ETAIENT SOUMIS, A PU ESTIMER QUE CETTE AUTORISATION NE POUVAIT ETRE CONSIDEREE COMME CONSTITUTIVE DE SERVITUDE ET QUE PAZZI NE POUVAIT DONC CEDER A LA SOCIETE LE BELVEDERE UNE AUTORISATION PUREMENT PERSONNELLE ; QU'IL S'EN SUIT QU'EN AUCUN DE SES MOYENS, LE POURVOI NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 2 OCTOBRE 1973, PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : LOTISSEMENT - CAHIER DES CHARGES - STIPULATIONS - CARACTERE PERSONNEL OU REEL - POUVOIR D'INTERPRETATION DES JUGES DU FOND.
Sommaire de référence : * SERVITUDE - DEFINITION - CREATION D'UN DROIT REEL - CAHIER DES CHARGES D'UN LOTISSEMENT - POUVOIR D'APPRECIATION DES JUGES DU FOND.
Analyse : DES LORS QUE PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE DE LA VOLONTE COMMUNE DES PARTIES, LES JUGES D'APPEL RELEVENT QU'A ETE ACCORDEE A L'ACQUEREUR D'UN LOT, PAR LA SOCIETE AYANT CREE LE LOTISSEMENT, L'AUTORISATION D'ETABLIR UNE VOIE A TRAVERS CE LOT POUR ACCEDER A UN TERRAIN CONTIGU APPARTENANT AUDIT ACQUEREUR ET NON COMPRIS DANS LE LOTISSEMENT ET QUE CETTE AUTORISATION NE LUI A ETE ATTRIBUEE QU'EN SA DOUBLE QUALITE DE PROPRIETAIRE D'UN LOT ET DE PROPRIETAIRE DU FONDS CONTIGU, ILS PEUVENT ESTIMER QUE CETTE AUTORISATION NE POUVAIT PAS ETRE CONSTITUTIVE DE SERVITUDE ET QU'ETANT PUREMENT PERSONNELLE ELLE NE POUVAIT PAS ETRE CEDEE AVEC LE TERRAIN CONTIGU.