Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 octobre 1972, 71-11.453, Publié au bulletin
Date de la décision : 1972-10-24
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 71-11453
Décision attaquée : Cour d'appel Bordeaux 1971-01-04, 1971-01-04
Président : PDT M. DE MONTERA
Avocats : Demandeur AV. MM. ROQUES

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUE X..., AGENT IMMOBILIER, A MIS EN RAPPORT AVEC LA SOCIETE " ELYSEES-PONTHIEU IMMOBILIER " (EPI), " PROMOTEUR-CONSTRUCTION ", LES EPOUX Y..., QUI ONT SOUSCRIT AUPRES DE CETTE SOCIETE UN ENGAGEMENT D'ACHAT DE TROIS APPARTEMENTS A CONSTRUIRE A L'ETRANGER ; QUE X... A ACCEPTE, PAR UNE CONVENTION DISTINCTE, DE SE CONSTITUER SEQUESTRE DES FONDS DEPOSES PAR LES ACQUEREURS " JUSQU'A PAIEMENT COMPLET DU PRIX DES APPARTEMENTS PAR SES SOINS A LA SOCIETE EPI, AU FUR ET A MESURE DES TRAVAUX EFFECTUES ET SELON LE PLAN DE FINANCEMENT PREVU PAR LADITE SOCIETE " ; QUE, PAR LA SUITE, IL S'EST AVERE QU'EPI AVAIT VENDU A PLUSIEURS PERSONNES LES MEMES APPARTEMENTS ET S'ETAIT APPROPRIEE L'ARGENT DES SOUSCRIPTEURS SANS REGLER LES ENTREPRISES CHARGEES DE LA CONSTRUCTION ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR CONDAMNE X..., QUI AVAIT REMIS LES FONDS A LA SOCIETE EPI, A LES REMBOURSER AUX EPOUX Y..., ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT DENATURE LE SENS ET LA PORTEE DES DISPOSITIONS CLAIRES ET PRECISES DE LA CONVENTION QUI METTAIT UNIQUEMENT A LA CHARGE DE L'AGENT IMMOBILIER, CONSTITUE SEQUESTRE, LES OBLIGATIONS SUSVISEES ET NON PAS CELLE DE VERIFIER SI LE VERSEMENT DES FONDS S'ACCOMPAGNAIT DU TRANSFERT DE PROPRIETE DONT LES CONDITIONS AVAIENT ETE REGLEES PAR UN ACCORD DIRECTEMENT CONCLU ENTRE LE VENDEUR ET LES ACQUEREURS, ET QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS PAR LESQUELLES X... SOUTENAIT, NOTAMMENT, EN DEMANDANT LA CONFIRMATION DE LA DECISION DES PREMIERS JUGES, QU'IL AVAIT EFFECTUE LES VERSEMENTS DE FONDS TROIS JOURS APRES LA DATE PREVUE PAR L'ENGAGEMENT D'ACHAT SOUSCRIT PAR LES ACQUEREURS, DONT L'OBLIGATION AVAIT ETE AINSI EXECUTEE PAR LEUR MANDATAIRE AINSI QU'ILS L'AVAIENT EUX-MEMES VOULU ; MAIS ATTENDU D'ABORD QUE LA COUR D'APPEL ENONCE A BON DROIT QUE L'EXERCICE DE SON MANDAT SALARIE D'AGENT IMMOBILIER IMPOSAIT DE FACON IMPERATIVE A X... DE GUIDER ET DE CONSEILLER SON CLIENT ET DE FAIRE PREUVE D'UNE CIRCONSPECTION ET D'UNE VIGILANCE PARTICULIERES POUR MENER A BONNE FIN L'AFFAIRE OU IL S'ETAIT ENTREMIS, AFFAIRE D'AUTANT PLUS RISQUEE POUR LES SOUSCRIPTEURS FRANCAIS QU'IL N'ETAIT PAS EVIDENT QUE LES PROMOTEURS DE CETTE CONSTRUCTION A L'ETRANGER FUSSENT DES GENS SERIEUX ; QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE OBSERVENT EN OUTRE EXACTEMENT QUE, X... AYANT AJOUTE A SES OBLIGATIONS D'AGENT D'AFFAIRES EN ACCEPTANT PAR UNE CONVENTION DISTINCTE DE SE CONSTITUER SEQUESTRE DES FONDS REMIS PAR SON CLIENT EN VUE DU PAIEMENT DU PRIX, L'ACCEPTATION DE CETTE QUALITE IMPLIQUAIT DE SA PART ET SOUS SA RESPONSABILITE L'OBLIGATION DE VERIFIER L'AFFECTATION DE CES FONDS ET D'EXIGER DU PROMOTEUR TOUTES LES GARANTIES REQUISES POUR QUE LE VERSEMENT DE LA PRESQUE TOTALITE DU PRIX SOIT ASSORTI DU TRANSFERT EFFECTIF DE LA PROPRIETE DES APPARTEMENTS COMMANDES ; ATTENDU, ENFIN, QUE L'ARRET ATTAQUE RELEVE A JUSTE TITRE QU'IL DEMEURE QU'EN VERSANT LE 18 AOUT 1965, SOIT TROIS JOURS APRES LA DATE PREVUE, LA SOMME RECUE DES EPOUX Y..., X... N'EN A PAS MOINS AGI " PAR UN EXCES DE CONFIANCE CONSTITUTIF D'UNE LEGERETE FAUTIVE DANS L'EXECUTION DE SES MANDATS D'AGENT D'AFFAIRES ET DE SEQUESTRE " ; ATTENDU QU'AYANT AINSI REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, S'ETANT LIVREE A UNE INTERPRETATION NECESSAIRE DES TERMES DE LA CONVENTION DONT LE MOYEN INVOQUE LA DENATURATION, ET AYANT, DANS SA RECHERCHE DE L'INTENTION DES PARTIES APPRECIE SOUVERAINEMENT LE SENS ET LA PORTEE DES CONVENTIONS L'UNE PAR RAPPORT A L'AUTRE, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 4 JANVIER 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - RESPONSABILITE - VENTE D'IMMEUBLE - MANDATAIRE DE L'ACQUEREUR - AGENT IMMOBILIER CONSTITUE SEQUESTRE DES FONDS REMIS EN VUE DU PAYEMENT - OBLIGATION DE VERIFIER QUE LE VERSEMENT DU PRIX EST ASSORTI DU TRANSFERT DE LA PROPRIETE.
Sommaire de référence : * MANDAT - MANDATAIRE - RESPONSABILITE - IMMEUBLE - VENTE - MANDATAIRE DE L'ACQUEREUR - REMISE DES FONDS EN VUE DU PAYEMENT - LEGERETE FAUTIVE.
Analyse : L'AGENT IMMOBILIER A L'OBLIGATION DE CONSEILLER SON CLIENT ET DE FAIRE PREUVE DE VIGILANCE POUR QUE L'AFFAIRE QUI LUI A ETE CONFIEE SOIT MENEE A BONNE FIN. SPECIALEMENT L'AGENT D'AFFAIRES QUI A ACCEPTE PAR UNE CONVENTION DISTINCTE DE SE CONSTITUER SEQUESTRE DES FONDS REMIS PAR SON CLIENT EN VUE DE L'ACQUISITION, EST TENU, SOUS SA RESPONSABILITE DE L'OBLIGATION DE VERIFIER L'AFFECTATION DE CES FONDS. C'EST A JUSTE TITRE QUE BIEN QU'IL AIT VERSE LES FONDS SEQUESTRES TROIS JOURS APRES LA DATE PREVUE A CETTE FIN, UNE COUR D 'APPEL CONDAMNE CET AGENT IMMOBILIER POUR SA LEGERETE FAUTIVE, DES LORS QU'IL N'AVAIT PAS EXIGE DU PROMOTEUR TOUTES LES GARANTIES REQUISES POUR QUE CE VERSEMENT SOIT ACCOMPAGNE DU TRANSFERT EFFECTIF DE LA PROPRIETE.