Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 9 juillet 1985, 83-94.198, Publié au bulletin
Date de la décision : 1985-07-09
Formation : CHAMBRE_CRIMINELLE
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 83-94198
Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, chambre correctionnelle, 1983-10-07, 1983-10-07
Président : Pdt M. Bruneau conseiller le plus ancien faisant fonctions
Avocats : Av. demandeur : SCP Lyon-Caen Fabiani Liard, Me Scemama

STATUANT SUR LE POURVOI FORME PAR : - X... CAMILLE, CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE POITIERS, CHAMBRE CORRECTIONNELLE, EN DATE DU 7 OCTOBRE 1983 QUI, POUR INFRACTION A LA REGLEMENTATION DES ACTIVITES PROFESSIONNELLES RELATIVES A CERTAINES OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE, L'A CONDAMNE A 2 MOIS D'EMPRISONNEMENT AVEC SURSIS ET 10 000 FRANCS D'AMENDE, AINSI QU'A DES REPARATIONS CIVILES ; VU LE MEMOIRE PRODUIT ; SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 34 ET 37 DE LA CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958, 6 ET 18 DE LA LOI n° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, 591 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE ; " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE X... COUPABLE D'INFRACTION A LA REGLEMENTATION RELATIVE A L'ACTIVITE DES AGENTS IMMOBILIERS ; " AU MOTIF QU'IL RESSORT DE LA COMBINAISON DES DISPOSITIONS DES ARTICLES 1ER, 6, 18-2 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 QUE L'AGENT IMMOBILIER NE PEUT NEGOCIER SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE A CET EFFET PAR L'UNE DES PARTIES EN VUE DE LA NEGOCIATION ; QUE L'INOBSERVATION DE CETTE DISPOSITION INDISPENSABLE DONNE LIEU A L'APPLICATION DES SANCTIONS PENALES PREVUES PAR L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, CONTRE TOUTE PERSONNE QUI AURA EXIGE DES SOMMES D'ARGENT EN INFRACTION A L'ARTICLE 6 ; QU'EN L'ESPECE, X... A BIEN RECONNU N'AVOIR JAMAIS EU DE MANDAT NI DU VENDEUR NI DE L'ACQUEREUR ; QUE, LE COMPROMIS DU 30 AOUT 1979 DANS LEQUEL IL EST MENTIONNE QUE LA VENTE A BIEN ETE NEGOCIEE PAR X... NE SAURAIT AVOIR EFFET D'UN MANDAT OU D'UN ENGAGEMENT DE VERSER UNE COMMISSION ; " ALORS QU'EN INTERDISANT A L'AGENT IMMOBILIER DE NEGOCIER OU DE S'ENGAGER SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE PAR L'UNE DES PARTIES, L'ARTICLE 72 DU DECRET n° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 A, INCONTESTABLEMENT, AJOUTE UNE OBLIGATION NOUVELLE A LA LOI DU 2 JANVIER 1970 QUI, DANS SON ARTICLE 6, N'EXIGEAIT DE L'AGENT IMMOBILIER QUE L'ELABORATION D'UNE CONVENTION ECRITE DEVANT IMPERATIVEMENT CONTENIR UN CERTAIN NOMBRE DE MENTIONS, SANS NULLEMENT EXIGER QUE CETTE CONVENTION SOIT NECESSAIREMENT UN MANDAT, NI QU'ELLE SOIT ELABOREE PREALABLEMENT A TOUTE NEGOCIATION OU ENGAGEMENT DE LA PART DE L'AGENT IMMOBILIER ; " QU'AINSI, D'UNE PART, CE DECRET QUI, EN AJOUTANT DEUX CONDITIONS NOUVELLES A LA REGULARITE DES CONVENTIONS PASSEES ENTRE UN AGENT IMMOBILIER ET SON CLIENT, EST INTERVENU DANS UNE MATIERE RELEVANT DU DOMAINE EXCLUSIF DE LA LOI EN VERTU DE L'ARTICLE 34 DE LA CONSTITUTION DU 4 OCTOBRE 1958, LEQUEL VISE EXPRESSEMENT LES PRINCIPES RELATIFS AUX OBLIGATIONS CIVILES, ET CONSTITUE EGALEMENT UN EXCES DE POUVOIR PAR VIOLATION DU PRINCIPE DE LA HIERARCHIE DES TEXTES EN MECONNAISSANT TOUT AUTANT L'ESPRIT QUE LA LETTRE DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, EST DES LORS ENTACHE D'ILLEGALITE ET NE POUVAIT SERVIR DE FONDEMENT A DES POURSUITES PENALES ; " ET QUE, D'AUTRE PART, EN TOUT ETAT DE CAUSE, LA DETERMINATION DES CRIMES ET DES DELITS RELEVANT EXCLUSIVEMENT DU DOMAINE DE LA LOI, LA MECONNAISSANCE DE CES OBLIGATIONS NOUVELLES EDICTEES PAR LE DECRET DU 20 JUILLET 1972 N'ETAIT PAS SUSCEPTIBLE DE TOMBER SOUS LE COUP DES PEINES CORRECTIONNELLES EDICTEES PAR L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ; " SUR LE SECOND MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 4 DU CODE PENAL, DES ARTICLES 6 ET 18 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, 591 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE ; " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE X... COUPABLE D'INFRACTION A LA REGLEMENTATION RELATIVE A L'ACTIVITE DE AGENTS IMMOBILIERS ; " AU MOTIF QUE L'AGENT IMMOBILIER NE PEUT NEGOCIER SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE A CET EFFET PAR L'UNE DES PARTIES EN VUE DE LA NEGOCIATION ; QUE L'INOBSERVATION DE CETTE DISPOSITION DONNE LIEU A L'APPLICATION DES SANCTIONS PENALES PREVUES PAR L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 QUI SANCTIONNE TOUTE PERSONNE QUI AURA EXIGE DES SOMMES D'ARGENT EN INFRACTION A L'ARTICLE 6 ; QUE X... A RECONNU N'AVOIR EU DE MANDAT NI DU VENDEUR NI DE L'ACQUEREUR ET QUE LE COMPROMIS DU 30 AOUT 1979 NE SAURAIT AVOIR L'EFFET D'UN MANDAT OU D'UN ENGAGEMENT A VERSER UNE COMMISSION ; QUE, PAR CONSEQUENT, LA CULPABILITE DU PREVENU EST ETABLIE ; " ALORS QUE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 INTERDISANT DANS SON SECOND ALINEA TOUTE PERCEPTION DE FONDS PAR UN AGENT IMMOBILIER AVANT QU'UNE DES OPERATIONS VISEES A L'ARTICLE 1ER DE LA LOI AIT ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE DANS UN SEUL ACTE ECRIT CONTENANT L'ENGAGEMENT DES PARTIES, IL S'AVERE QUE L'ARTICLE 18 EN DECLARANT PASSIBLE DE PEINES CORRECTIONNELLES LE FAIT D'AVOIR EXIGE OU ACCEPTE DES SOMMES D'ARGENT EN INFRACTION AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 6, N'A NECESSAIREMENT ENTENDU VISER QUE L'INTERDICTION EDICTEE PAR L'ALINEA 2 DE CE TEXTE ; QU'IL S'ENSUIT QU'EN CONDAMNANT X... AUX PEINES EDICTEES PAR L'ARTICLE 18 POUR S'ETRE RENDU COUPABLE NON PAS D'UNE PERCEPTION ANTICIPEE DE FONDS, INTERDITE PAR L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, MAIS UNIQUEMENT POUR AVOIR CONCLU UNE CONVENTION AVEC LES PARTIES ET CONCERNANT LES MODALITES DE SA REMUNERATION QUI NE SATISFERAIT PAS AUX CONDITIONS DE FORME POSEES PAR L'ALINEA 1ER DE L'ARTICLE 6 SUSVISE, A AINSI ETENDU ABUSIVEMENT LE DOMAINE D'APPLICATION DES SANCTIONS EDICTEES PAR L'ARTICLE 18 ET A MECONNU LE PRINCIPE D'INTERPRETATION STRICTE DE LA LOI PENALE ; " LES MOYENS ETANT REUNIS ; ATTENDU QU'IL RESSORT DE L'ARRET ATTAQUE QUE X..., AGENT IMMOBILIER, A PARTICIPE A LA NEGOCIATION CONCERNANT LA VENTE D'UN TERRAIN ET A LA REDACTION DE COMPROMIS S'Y RAPPORTANT SANS S'ETRE FAIT DELIVRER AU PREALABLE UN MANDAT ECRIT LUI PERMETTANT DE NEGOCIER LADITE OPERATION ; QU'APRES AVOIR VAINEMENT TENTE D'OBTENIR DES PARTIES QU'ELLES REGULARISENT CETTE SITUATION IL LES A, DEVANT LEUR REFUS, ASSIGNEES DEVANT LA JURIDICTION CIVILE EN LEUR RECLAMANT LE PAIEMENT D'UNE COMMISSION DE 10 500 FRANCS ; ATTENDU QUE SUR PLAINTE TANT DU VENDEUR QUE DE L'ACHETEUR, X... A ETE POURSUIVI DEVANT LE TRIBUNAL CORRECTIONNEL DU CHEF D'INFRACTION A LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET AU DECRET DU 20 JUILLET 1972 ; QUE LES JUGES D'APPEL, REFORMANT LE JUGEMENT QUI AVAIT PRONONCE LA RELAXE DU PREVENU, L'ONT DECLARE COUPABLE DU DELIT PREVU ET REPRIME PAR L'ARTICLE 18-2E DE LADITE LOI, ET L'ONT CONDAMNE A DES PEINES CORRECTIONNELLES AINSI QU'A DES REPARATIONS CIVILES ; ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL A, SANS ENCOURIR LES GRIEFS ALLEGUES AUX MOYENS, JUSTIFIE SA DECISION ; QU'EN EFFET AUX TERMES DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, LES CONVENTIONS CONCLUES AVEC LES AGENTS IMMOBILIERS ET RELATIVES AUX OPERATIONS PORTANT SUR DES IMMEUBLES OU DES FONDS DE COMMERCE, DOIVENT ETRE REDIGEES PAR ECRIT ET PRECISER, CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS D'UN DECRET EN CONSEIL D'ETAT, NOTAMMENT LES CONDITIONS DANS LESQUELLES CES AGENTS IMMOBILIERS SONT AUTORISES A RECEVOIR, VERSER OU REMETTRE DES SOMMES D'ARGENT A L'OCCASION DE L'OPERATION DONT IL S'AGIT ; QUE LE DECRET DU 20 JUILLET 1972, PRIS EN APPLICATION DE CETTE LOI, PREVOIT DANS SON ARTICLE 72 QUE LES PERSONNES EXERCANT REGULIEREMENT UNE ACTIVITE LIEE A CES OPERATIONS, NE PEUVENT NEGOCIER OU S'ENGAGER A CETTE OCCASION SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE A CET EFFET PAR L'UNE DES PARTIES ; QU'IL SE DEDUIT DES DISPOSITIONS COMBINEES DE CES TEXTES QUE L'INOBSERVATION DE CETTE OBLIGATION PEUT DONNER LIEU A L'APPLICATION DES SANCTIONS PENALES PREVUES PAR L'ARTICLE 18-2E DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, QUI PUNIT DES PEINES QU'IL EDICTE TOUTE PERSONNE QUI AURA EXIGE OU ACCEPTE DES SOMMES D'ARGENT, BIENS, EFFETS OU VALEURS QUELCONQUES EN INFRACTION AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 6 DE LADITE LOI ; D'OU IL SUIT QUE LES MOYENS NE SAURAIENT ETRE ACCUEILLIS ; ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ; REJETTE LE POURVOI ; CONDAMNE LE DEMANDEUR PAR CORPS AUX DEPENS, FIXE AU MINIMUM EDICTE PAR LA LOI LA DUREE DE LA CONTRAINTE PAR CORPS.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Transaction sur les immeubles et les fonds de commerce - Loi du 2 janvier 1970 - Intermédiaires professionnels - Négociation ou engagement - Mandat écrit - Mandat préalable.
Analyse : Aux termes de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 pris en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations sur les immeubles et les fonds de commerce, l'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager relativement auxdites opérations sans détenir un mandat écrit préalablement délivré par l'une des parties. Il résulte des dispositions combinées de ces textes que l'inobservation de cette obligation peut donner lieu à l'application des sanctions pénales prévues par l'article 18-2° de la loi du 2 janvier 1970 qui punit des peines qu'il édicte, toute personne qui aura exigé ou accepté des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs quelconques en infraction aux dispositions de l'article 6 de ladite loi (1).