Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 janvier 1978, 76-13.324 76-14.051 76-14.084, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-01-17
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-13324
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 4 ) 1976-04-20, 1976-04-20
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. MM. Boulloche, de Chaisemartin, Calon

VU LEUR CONNEXITE, JOINT LES POURVOIS N°76-13.324, N°76-14.051, N°76-14.084 ; ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, PARTIELLEMENT CONFIRMATIF, IL RESULTE QUE LES EPOUX C..., APRES AVOIR ACQUIS LE 11 JANVIER 1965, LE LOT N° 65 DU LOTISSEMENT DU PARC DES ISSAMBRES, SUR LEQUEL ILS EXPLOITENT UN MOTEL, ONT, SUIVANT ACTE DU NOTAIRE BOYER DU 8 JANVIER 1968, ACQUIS DU NOMME MIRAMON LE LOT N°51 CONTIGU ; QUE LE CAHIER DES CHARGES DE CE LOTISSEMENT STIPULE EN SON ARTICLE 12 QUE L'INSTALLATION DES COMMERCES, EN PRINCIPE INTERDITE, PUISQUE LES CONSTRUCTIONS DOIVENT SERVIR UNIQUEMENT A L'HABITATION, EST SUBORDONNEE A UNE AUTORISATION ECRITE DU LOTISSEUR ; QUE, LE 26 JANVIER 1968, LES EPOUX C... ONT OBTENU DU GERANT DE LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE, SOCIETE IMMOBILIERE DU PARC DES ISSAMBRES, QUI A SUCCEDE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU PARC DES ISSAMBRES, L'AUTORISATION D'EXPLOITER UN HOTEL-RESTAURANT, SUR LES LOTS DONT ILS ETAIENT PROPRIETAIRES, ET ONT CONSTRUIT, SUR LE LOT N°51, UNE TELLE INSTALLATION ; QUE, LE 13 AOUT 1968, LA DAME Y..., PROPRIETAIRE D'UN LOT VOISIN, A ASSIGNE LES EPOUX C..., POUR FAIRE JUGER QUE LE LOT N°51 NE POUVAIT RECEVOIR QU'UNE CONSTRUCTION A USAGE D'HABITATION ; QUE, PAR ARRET DU 19 OCTOBRE 1971, LA COUR D'APPEL A INTERDIT AUX EPOUX C... D'EXPLOITER UN FONDS DE COMMERCE SUR CE LOT, CONSIDERANT QUE LA DEROGATION A LA PROHIBITION D'INSTALLER DES COMMERCES OU INDUSTRIES QUE LE LOTISSEUR S'ETAIT RESERVE NE POUVAIT PLUS ETRE EXERCEE UNE FOIS QUE LE LOT ETAIT SORTI DE SON PATRIMOINE ; QUE LE POURVOI FORME PAR LES EPOUX C... CONTRE CET ARRET A ETE REJETE, PAR ARRET DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE DE LA COUR DE CASSATION DU 29 MAI 1973 ; QUE, SUR NOUVELLE ASSIGNATION DE DAME Y..., LES EPOUX C... ONT ETE CONDAMNES, PAR ORDONNANCE DE REFERE DU 28 AVRIL 1972, A PAYER A CELLE-CI UNE ASTREINTE COMMINATOIRE DE 200 F PAR JOUR DE RETARD DANS LA CESSATION DE LEUR EXPLOITATION COMMERCIALE ; QUE LA B... ANDRE LES A ASSIGNES EN LIQUIDATION DE CETTE ASTREINTE ET EN FIXATION D'UNE NOUVELLE ASTREINTE, PROCEDURE TOUJOURS EN COURS ; QUE DE LEUR COTE, LES EPOUX C... ONT ASSIGNE LEUR VENDEUR MIRAMON, LE NOTAIRE BOYER ET LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE PARC DES ISSAMBRES, POUR LES FAIRE DECLARER RESPONSABLES DE LA FERMETURE DE L'EXPLOITATION DE LEUR COMMERCE ; SUR LES DEUX MOYENS DU POURVOI N°76-13.324 ; ATTENDU QUE BOYER, NOTAIRE, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE L'AVOIR DECLARE RESPONSABLE DU PREJUDICE SUBI PAR LES EPOUX C..., X..., SELON LE PREMIER MOYEN, QUE, D'UNE PART, L'ARRET ATTAQUE A CONSTATE QUE LES EPOUX C..., ETANT DEJA PROPRIETAIRES D'UN LOT DANS LE MEME LOTISSEMENT, CONNAISSAIENT LE CAHIER DES CHARGES ET LA CLAUSE PREVOYANT LA NECESSITE D'UNE AUTORISATION, POUR EXERCER UNE ACTIVITE COMMERCIALE, D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT FAIRE GRIEF AU NOTAIRE, DONT L'OBLIGATION DE CONSEIL EST RELATIVE A LA PERSONNE DE SES CLIENTS, DE NE PAS LEUR AVOIR REVELE LA NECESSITE DE CETTE AUTORISATION DEJA CONNUE D'EUX ; QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ATTAQUE N'A PAS DAVANTAGE CONSTATE LA CONNAISSANCE QU'AURAIT PU COMPORTER L'OCTROI D'UNE DEROGATION CONSENTIE PAR LE LOTISSEUR POUR UN LOT, DONT IL N'AURAIT PLUS ALORS ETE PROPRIETAIRE, L'OBLIGATION DE CONSEIL DE NOTAIRE ETANT EGALEMENT RELATIVE A LA SITUATION DE FAIT EXISTANT LORS DE LA PASSATION DE L'ACTE NOTARIE, ET L'ARRET N'AYANT PAS CONSTATE QU'A CETTE DATE LE NOTAIRE AURAIT DU NORMALEMENT PREVOIR L'INTERPRETATION QUI SERAIT DONNEE JUDICIAIREMENT QUELQUES ANNEES PLUS TARD DES CLAUSES DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT ; QU'ENFIN, LES CLIENTS, AYANT OBTENU, SANS INTERVENTION DU NOTAIRE, L'AUTORISATION PREVUE AU CAHIER DES CHARGES, L'IRREGULARITE DE CETTE AUTORISATION NE POUVAIT LUI ETRE IMPUTEE A FAUTE, D'AUTANT QUE LA VENTE CONSENTIE PAR LE VENDEUR NE COMPORTAIT PAS COMME CONDITION L'AFFECTATION DU LOT ACQUIS A UNE DESTINATION COMMERCIALE, AINSI QUE L'ARRET LE CONSTATE PAR AILLEURS, NON SANS UNE NOUVELLE CONTRADICTION ; ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE AUDIT ARRET D'AVOIR DECLARE LE NOTAIRE RESPONSABLE DU PREJUDICE SUBI PAR LES EPOUX C..., POUR LA PERIODE COURUE DU 26 JANVIER 1968 AU 13 AOUT 1968, DU JOUR DE L'AUTORISATION ACCORDEE PAR LE LOTISSEUR A CELUI OU LES EPOUX C... ONT ETE ASSIGNES PAR UN PROPRIETAIRE VOISIN, ALORS, SELON LE SECOND MOYEN, QUE L'ARRET ATTAQUE N'A PAS CARACTERISE LE LIEN DE CAUSALITE DIRECTE ET NECESSAIRE ENTRE LA FAUTE IMPUTEE AU NOTAIRE POUR N'AVOIR PAS ATTIRE L'ATTENTION DES EPOUX C... SUR LA NECESSITE D'OBTENIR UNE AUTORISATION DU LOTISSEUR ET LE PREJUDI CE SUBI PAR LES EPOUX C... DU FAIT, Q U'AYANT OBTENU CETTE AUTORISATION ET AYANT EDIFIE UN HOTEL, ILS ONT ETE CONTRAINTS ULTERIEUREMENT DE CESSER LEUR EXPLOITATION, ET ALORS, QUE LE PREJUDICE QU'ILS ONT SUBI RESULTE DIRECTEMENT DE CE QU'ILS ONT OBTENU D'UN TIERS L'AUTORISATION ULTERIEUREMENT ANNULEE ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RELEVENT QUE LE NOTAIRE BOYER NE POUVAIT IGNORER LA DESTINATION COMMERCIALE DE L'ACQUISITION DES EPOUX C..., NE FUT-CE QUE PAR LA DECLARATION RELATIVE A L'USAGE QUE LES ACQUEREURS ENTENDAIENT FAIRE DE LEUR LOT ET RETIENNENT A BON DROIT QUE L'OFFICIER PUBLIC ETAIT TENU D'AVERTIR SES CLIENTS DU RISQUE QU'ILS COURAIENT, MEME EN OBTENANT L'AUTORISATION REQUISE DU LOTISSEUR, EN RAISON DES DISPOSITIONS DU CAHIER DES CHARGES, DES LORS QUE LE LOTISSEUR "NE POUVAIT DEROGER A UNE SERVITUDE GREVANT LE TERRAIN, DONT IL N'ETAIT PLUS PROPRIETAIRE" ; ATTENDU, ENSUITE, QUE LES JUGES D'APPEL ONT SOUVERAINEMENT DETERMINE L'EXISTENCE ET L'ETENDUE DU PREJUDICE ET ONT ADMIS A BON DROIT LA RELATION DE CAUSE A EFFET DIRECTE ENTRE LA FAUTE IMPUTABLE AU NOTAIRE ET LE PREJUDICE QU'ILS RETIENNENT ; QUE, PAR CES SEULS MOTIFS, LA COUR D'APPEL, SANS SE CONTREDIRE, A, SUR CE POINT, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI N°76-14.051 : ATTENDU QUE LA SOCIETE IMMOBILIERE DU PARC DES ISSAMBRES REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR RETENU UNE FAUTE A SA CHARGE ENVERS LE SOUS-ACQUEREUR D'UN LOT, CONSISTANT A LUI DONNER L'AUTORISATION SOLLICITEE D'Y CONSTRUIRE UN BATIMENT A USAGE COMMERCIAL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE FAIT POUR LE LOTISSEUR, QUI N'ETAIT TENU D'AUCUNE OBLIGATION CONTRACTUELLE DE CONSEIL OU DE RENSEIGNEMENTS ENVERS CE SOUS-ACQUEREUR, DE LUI AVOIR DELIVRE L'AUTORISATION SOLLICITEE, NE POUVAIT ETRE FAUTIF DES LORS QUE, D'UNE PART, LA PORTEE DE LA CLAUSE EN PREVOYANT LA POSSIBLIITE ETAIT MANIFESTEMENT AMBIGUE, ET AVAIT NECESSITE UNE INTERPRETATION EN JUSTICE, ET QUE, D'AUTRE PART, COMME IL ETAIT SOULIGNE, DANS DES CONCLUSIONS DEMEUREES SANS REPONSE, LE LOTISSEUR N'AVAIT DELIVRE CETTE AUTORISATION QU'APRES QUE LE NOTAIRE AIT PROCEDE A L'ACTE DE VENTE EN CONNAISSANCE DES INTENTIONS DE L'ACQUEREUR ET SUR LA FOI DE CETTE INTERVENTION DU NOTAIRE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE RETIENNENT A BON DROIT QUE LA SOCIETE LOTISSEUR AURAIT DU SAVOIR QU'ELLE N'AVAIT PAS LA POSSIBILITE DE DEROGER A LA CHARGE GREVANT UN LOT QUI NE LUI APPARTENAIT PLUS ET CONSTATANT QUE C'EST AU VU DE CETTE AUTORISATION INEFFICACE QUE LES EPOUX C... ONT EDIFIE UN IMMEUBLE A USAGE D'HOTEL-RESTAURANT ; QU'IL S'ENSUIT QUE LA COUR N'AVAIT PAS A REPONDRE A DES CONCLUSIONS QUE SA DECISION RENDAIT INOPERANTES, ET QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; ET SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI N°76-14.084 : ATTENDU QUE LES EPOUX C... FONT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR LAISSE A LEUR CHARGE, APRES L'INTERDICTION JUDICIAIRE DEFINITIVE QUI LEUR A ETE FAITE D'EXERCER LEUR COMMERCE SUR LEUR LOT EN SUITE D'UNE ASSIGNATION DU 13 AOUT 1968, 4/10E DE LA RESPONSABILITE DU PREJUDICE SUBI DU FAIT QUE L'AUTORISATION DONNEE ETAIT NULLE, EXONERE LE VENDEUR ET MIS A LA CHARG E DU NOTAIRE ET DU LOTISSEUR, IN SOLIDUM, 6/10E DE LA RESPONSABILITE POUR LA PERIODE DU 26 JANVIER 1968 AU 13 AOUT 1968 EXCLUSIVEMENT, LES BENEFICES REALISES VENANT EN DEDUCTION DU DEDOMMAGEMENT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LE NOTAIRE AYANT UN DEVOIR DE CONSEIL A L'EGARD DE SES CLIENTS, LA COUR D'APPEL N'A PU, SANS CONTRADICTION ET SANS DENATURATION DES TERMES DU LITIGE, FAIRE GRIEF AUX ACQUEREURS DE N'AVOIR PAS CONSULTE LE NOTAIRE, ET D'AVOIR MAL INTERPRETE UNE CLAUSE, DONT LA COUR DE CASSATION A RECONNU LE CARACTERE OBSCUR, DES LORS QU'ELLE CONSTATAIT L'EXISTENCE D'UNE DECLARATION DE DESTINATION COMMERCIALE FIGURANT DANS L'ACTE DRESSE PAR LE NOTAIRE ET ENREGISTRE PAR SES SOINS, ET DES LORS QUE, PAR AILLEURS, CELUI-CI AVAIT RECONNU, DANS SES ECRITURES, QU'IL AVAIT RESTITUE LA DIFFERENCE ENTRE LES DROITS ORDINAIRES ET LES DROITS REDUITS RESULTANT DE L'AFFECTATION COMMERCIALE DU LOT ACQUIS, APRES AVOIR EU CONNAISSANCE DE L'AUTORISATION DU LOTISSEUR, EN DATE DU 26 JANVIER 1968, SUR LA PORTEE DE LAQUELLE IL AURAIT PRECISEMENT DU ECLAIRER LES PARTIES DES LA SIGNATURE DE L'ACTE, QUE, D'AUTRE PART, C'EST PAR UNE NOUVELLE CONTRADICTION QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR CONSTATE QUE LA FAUTE DES ACQUEREURS AVAIT ETE MOINS LOURDE QUE LES FAUTES DU NOTAIRE ET DU LOTISSEUR, A LAISSE NEANMOINS A LEUR CHARGE UNE PART DE RESPONSABILITE PLUS IMPORTANTE, ALORS, EGALEMENT, QUE LES ACQ UEREURS N'AYANT CONSTRUIT L'ANNEXE DE LEUR HOTEL QU'APRES AVOIR RECU L'AUTORISATION DU LOTISSEUR, L'ERREUR D'INTERPRETATION DU CAHIER DES CHARGES DONT L'ARRET LEUR FAIT REPROCHE, N'A PU, EN TOUT ETAT DE CAUSE, AVOIR AUCUNE INCIDENCE SUR LA REALISATION DU DOMMAGE QU'ILS ONT SUBI, COMME IL AVAIT ETE SOUTENU, DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE, SOULIGNANT LE ROLE EXCLUSIF ET DETERMINANT DE LA REMISE DE L'AUTORISATION PAR LE LOTISSEUR ; QUE, PAR AILLEURS, L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT ORDONNER QUE LES BENEFICES, REALISES PAR LES ACQUEREURS DU FAIT DE LA POURSUITE D'UNE EXPLOITATION ILLICITE PENDANT PLUSIEURS ANNEES, APRES L'ASSIGNATION D'UN COPROPRIETAIRE MECONTENT, VIENNENT EN DEDUCTION DE L'INDEMNISATION A RECEVOIR, POUR LA PERIODE LIMITEE DU 26 JANVIER 1968 AU 13 AOUT 1968, CET AVANTAGE HYPOTHETIQUE NE TROUVANT PAS SA CAUSE DANS LE PREJUDICE SUBI AU COURS DE CETTE PERIODE, MAIS DANS LA POURSUITE D'UNE INFRACTION DONT LES ACQUEREURS DOIVENT COMPTE AUX COPROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT EXCLUSIVEMENT ; QU'ENFIN, L'ARRET ATTAQUE N'A PU METTRE HORS DE CAUSE LE VENDEUR QU'AU PRIX D'UNE MECONNAISSANCE DU PRINCIPE DE LA SOLIDARITE FISCALE DES PARTIES A UN ACTE SOUMIS A L'ENREGISTREMENT, LA DECLARATION NE POUVANT AVOIR DE CE FAIT UN CARACTERE STRICTEMENT UNILATERAL ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT RELEVE QUE LE PREJUDICE, DONT SE PLAIGNENT LES EPOUX C..., ES T DU A DES CAUSES GENERATRICES CONCURRENTES DONT UNE PARTIE, LES 4/10E, EST DUE A LEUR PROPRE FAUTE ; QU'A CET EGARD LES JUGES D'APPEL ONT PU RETENIR QUE LES EPOUX C..., A... QUE NON PROFESSIONNELS DU DROIT, CONNAISSAIENT LES CLAUSES DU CAHIER DES CHARGES QUI INTERDISAIENT, SAUF FORMALITES EXCEPTIONNELLES, L'UTILISATION A DES FINS COMMERCIALES DES PARCELLES DU LOTISSEMENT ; QUE, C'EST DES LORS A LEURS RISQUES ET PERILS QUE LES EPOUX C..., Z... A LA SIGNATURE DE L'ACTE DE VENTE DU 8 JANVIER 1968, ONT DEMANDE UN PERMIS DE CONSTRUIRE UN HOTEL-RESTAURANT ET ACQUIS LE LOT 51, SANS ETRE EN POSSESSION D'UNE AUTORISATION REGULIERE ET SANS S'ETRE RENSEIGNES SUR LA SITUATION EXACTE DE LEUR ACQUISITION AU POINT DE VUE DE LA DESTINATION QU'ILS COMPTAIENT LUI DONNER ; ATTENDU, ENSUITE, QU'AYANT SOUVERAINEMENT DETERMINE L'ETENDUE DU PREJUDICE, LE MONTANT ET LES MODALITES DE LA REPARATION, LA COUR D'APPEL A ESTIME QUE LE BENEFICE REALISE GRACE A UNE EXPLOITATION ILLICITE DURANT PLUSIEURS ANNEES, DEVAIT VENIR EN DEDUCTION DE L'INDEMNISATION A LAQUELLE LES EPOUX C... POUVAIENT PRETENDRE ; ATTENDU, ENFIN, QUE LES JUGES, AYANT APPRECIE LA PRETENDUE RESPONSABILITE DU VENDEUR ET SA PARTICIPATION DANS LA REALISATION DU DOMMAGE, N'AVAIENT PAS A TENIR COMPTE DE LA REGLEMENTATION FISCALE DE L'ACTE SOUMIS A ENREGISTREMENT ; ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, SANS SE CONTREDIRE, NI EXCEDER LES LIMITES DU LITIGE, N'AVAIT PAS A REPONDRE A DES CONCLUSIONS QUE SA DECISION RENDAIT INOPERANTES ET A, PAR CES SEULS MOTIFS, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; QUE LE MOYEN, EN SES DIVERSES BRANCHES, NE PEUT QU'ETRE ECARTE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LES POURVOIS N°76-13.324, N°76-14.051 ET N°76-14.084 FORMES CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 AVRIL 1976 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : NOTAIRE - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Lotissement - Vente - Installation commerciale - Prohibition - Dérogation - Irrégularité.
Sommaire de référence : * LOTISSEMENT - Cahier des charges - Dérogation - Irrégularité - Notaire - Obligation de conseil.
Analyse : En l'état d'une décision qui a interdit à l'acquéreur d'un lot d'exploiter le fonds de commerce qu'il a installé sur ce lot avec l'autorisation du lotisseur, en considérant que la dérogation à l'interdiction prévue au cahier des charges d'installer des commerces et industries que le lotisseur s'était réservée ne pouvait plus être exercée une fois que le lot était sorti de son patrimoine, il ne saurait être reproché à une Cour d'appel d'avoir déclaré le notaire rédacteur de l'acte de vente, responsable du préjudice subi par l'acquéreur dès lors qu'elle relève que le notaire ne pouvait ignorer la destination commerciale de l'acquisition et retient à bon droit que l'officier public était tenu d'avertir son client du risque qu'il courait, même en obtenant l'autorisation requise du lotisseur en raison des dispositions du cahier des charges.