Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 juin 1978, 77-10.779, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-06-20
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 77-10779
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 25 B ) 1976-10-30, 1976-10-30
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Rouvière

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 30 OCTOBRE 1976), QUE, GERANTE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE RESIDENCE DES VINGT ARPENTS QUI AVAIT POUR OBJET LA CONSTRUCTION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER EN COPROPRIETE, LA SOCIETE PROMOTRICE DE CONSTRUCTIONS IMMOBILIERES (CI-APRES SOCIETE PROMOCIM), AGISSANT EN VERTU DU MANDAT GENERAL DE PROMOTION QU'ELLE AVAIT RECU, A, APRES AVOIR ETABLI LE DEVIS DESCRIPTIF ET LE REGLEMENT DE COPROPRIETE, CONFIE A LA SOCIETE SECMA LE FINANCEMENT ET L'EXPLOITATION DES INSTALLATIONS DE CHAUFFAGE ET PASSE AVEC LES ACQUEREURS DES CONTRATS DE VENTE PRECEDES D'ACTES DE RESERVATION ; QUE LA SOCIETE SECMA AYANT RECLAME A LA COPROPRIETE LE REMBOURSEMENT DE LA PREMIERE ANNUITE DES FRAIS D'INSTALLATION DE CHAUFFAGE, LES COPROPRIETAIRES REFUSERENT EN ALLEGUANT QUE CES FRAIS NE LEUR INCOMBAIENT PAS ; QU'A LA SUITE DE POURPARLERS, UN ACCORD TRANSACTIONNEL A CEPENDANT ETE SIGNE ET LA RESIDENCE DES VINGT ARPENTS A VERSE A LA SOCIETE SECMA CERTAINES SOMMES DONT ELLE A DEMANDE EN JUSTICE LE REMBOURSEMENT IN SOLIDUM A LA SOCIETE PROMOCIM ET A LA COMPAGNIE LE PATRIMOINE, QUI ASSURE CETTE SOCIETE, LA SOCIETE PROMOCIM APPELANT EN GARANTIE SON ASSUREUR ; ATTENDU QUE LA COMPAGNIE LE PATRIMOINE FAIT, D'ABORD, GRIEF A LA COUR D'APPEL DE L'AVOIR CONDAMNEE IN SOLIDUM AVEC LA SOCIETE PROMOCIM A REMBOURSER LA RESIDENCE DES VINGT ARPENTS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE "L'ARRET EST ENTACHE DE CONTRADICTION DE MOTIFS DANS LA MESURE OU IL CONSTATE QUE LES ACTES PRELIMINAIRES DE RESERVATION INDIQUAIENT QUE LE COUT DES INSTALLATIONS THERMIQUES N'ETAIT PAS COMPRIS DANS LE PRIX PREVISIONNEL, QUE LES ACTES AUTHENTIQUES SE REFERAIENT EXPRESSEMENT AUX ACTES PRELIMINAIRES ET OU IL AFFIRME QUE LES ACQUEREURS IGNORAIENT QUE L'INSTALLATION THERMIQUE N'ETAIT PAS COMPRISE DANS LE PRIX FIXE" ; QU'IL EST ENCORE SOUTENU "QUE L'ARRET DENATURE LES ACTES DE RESERVATION ET LES ACTES AUTHENTIQUES TOTALEMENT INDISSOCIABLES PUISQUE LES DERNIERS SE REFERENT AUX PREMIERS, QU'IL IMPORTAIT PEU QUE LA CLAUSE LITIGIEUSE FIGURE EN TETE DES ACTES DE RESERVATION, RIEN N'EN MODIFIANT POUR AUTANT LE SENS ET LA PORTEE, ET QUE LE FAIT QU'IL SOIT INDIQUE DANS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE QUE LA CHAUDIERE FAIT PARTIE DES CHOSES COMMUNES N'EXCLUAIT NULLEMENT L'OBLIGATION POUR LES COPROPRIETAIRES DE LE REGLER DANS LE CADRE DES ENGAGEMENTS SPECIFIQUES QU'ILS AVAIENT AVALISES ; QU'ENFIN SI LE NOTAIRE A TENU POUR REGULIERS LES ACTES AUTHENTIQUES SE REFERANT AUX CONTRATS DE RESERVATION, LA SOCIETE PROMOCIM NE POUVAIT ETRE TENUE POUR RESPONSABLE DE LEUR IMPRECISION PRETENDUE". MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RELEVE QUE SI LES ACTES DE RESERVATION AUXQUELS LES ACTES DE VENTE SE SONT REFERES INDIQUAIENT QUE LE COUT DES INSTALLATIONS THERMIQUES N'ETAIT PAS COMPRIS DANS LE PRIX PREVISIONNEL, CETTE INDICATION NE FIGURAIT QUE DANS UN EXPOSE PREALABLE A CHAQUE CONTRAT DE RESERVATION, QUE LES CONVENTIONS ELLES-MEMES SE REFERAIENT AU REGLEMENT DE COPROPRIETE LEQUEL STIPULAIT QUE LA CHAUFFERIE ETAIT PARTIE COMMUNE APPARTENANT A CHAQUE LOT DANS LA PROPORTION DE SES DROITS SUR LA PROPRIETE DU SOL, QUE SI CES CONVENTIONS FIXAIENT LE PRIX DU LOT VENDU ET ENUMERAIENT LES ELEMENTS NON COMPRIS DANS CE PRIX, LE COUT DE LA CHAUFFERIE NE FIGURAIT PAS PARMI LES EXCLUSIONS, QUE LES ACTES AUTHENTIQUES DE VENTE NE PREVOYAIENT AUCUN SUPPLEMENT DE PRIX POUR LA CHAUFFERIE ET NE VISAIENT PAS LA CONVENTION RELATIVE AU FINANCEMENT DE CETTE DERNIERE, ET ENFIN, QUE LA SOCIETE PROMOCIM AVAIT RECU MANDAT D'ETABLIR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ET DE VENDRE LES APPARTEMENTS AU "PRIX, CHARGES ET CONDITIONS QU'ELLE AVISERA", QUE LA COUR D'APPEL ENONCE, ENSUITE, D'UNE PART, QUE LE RAPPROCHEMENT DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, DES ACTES DE RESERVATION ET DES CONTRATS AUTHENTIQUES DE VENTE AUTORISAIT LES COPROPRIETAIRES ACQUEREURS A PRETENDRE QU'ILS AVAIENT ACQUIS LES INSTALLATIONS THERMIQUES SANS AVOIR A PAYER UN SUPPLEMENT DE PRIX, ET, D'AUTRE PART, QUE LA SOCIETE PROMOCIM QUI DEVAIT DONNER AU NOTAIRE TOUS RENSEIGNEMENTS UTILES POUR LA REDACTION DES ACTES DE VENTE ETAIT RESPONSABLE DES LACUNES DE CES DERNIERS ; QUE, PAR CES MOTIFS NON CONTRADICTOIRES, LA COUR D'APPEL, QUI A PROCEDE A UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, DES TERMES AMBIGUS ET CONTRADICTOIRES DES CONVENTIONS DES PARTIES A, SANS ENCOURIR LES GRIEFS DU MOYEN, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA COMPAGNIE LE PATRIMOINE REPROCHE, ENCORE, A LA COUR D'APPEL DE L'AVOIR CONDAMNEE A GARANTIR LA SOCIETE PROMOCIM, SANS REPONDRE DIRECTEMENT A SES CONCLUSIONS "SE PREVALANT DE CE QUE L'ARTICLE 6 DE LA POLICE EXCLUT DE LA GARANTIE LES CONSEQUENCES PECUNIAIRES DE LA NON-CONFORMITE DE L'OUVRAGE AVEC LE CONTRAT DE VENTE ET LES DEPASSEMENTS DE PRIX DE VENTE DES IMMEUBLES VISES DANS LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION", ET ALORS QUE "LES MOTIFS DU JUGEMENT, A LES TENIR POUR ICI ADOPTES PAR L'ARRET, DENATURENT LEDIT ARTICLE 6 PUISQUE LA COMPAGNIE SE TROUVE EN DEFINITIVE AMENEE A PAYER LE PRIX D'UNE CHAUFFERIE NON COMPRISE DANS LE PRIX DE VENTE DES APPARTEMENTS EDIFIES AU PROFIT DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE PAR LA SOCIETE PROMOCIM" ; MAIS ATTENDU QUE LE TRIBUNAL AYANT CONSTATE QUE LE SINISTRE ACTUEL QUI NE TROUVE SON ORIGINE NI DANS UN DEFAUT DE CONFORMITE DE L'OUVRAGE AVEC LES DOCUMENTS CONTRACTUELS, NI DANS UN DEPASSEMENT DE PRIX, MAIS DANS LE SEUL FAIT QUE L'INTEGRALITE DU PRIX N'A PAS ETE PORTEE A LA CONNAISSANCE DES ACQUEREURS, NE FAISAIT PAS L'OBJET DES EXCLUSIONS PREVUES PAR L'ARTICLE 6, LA COMPAGNIE LE PATRIMOINE N'A PAS EN CAUSE D'APPEL PRETENDU QUE CE FAISANT LE TRIBUNAL AVAIT DENATURE LEDIT ARTICLE 6 ; QU'EN ADOPTANT CES MOTIFS DES DES PREMIERS JUGES , LA COUR D'APPEL A REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES ; QU'AINSI LE MOYEN PARTIELLEMENT NOUVEAU NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 OCTOBRE 1976 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vendeur - Responsabilité - Faute - Installations de chauffage - Prix - Charge - Convention relative au financement par les copropriétaires.
Sommaire de référence : * CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Promoteur - Responsabilité - Installations de chauffage - Prix - Charge - Convention relative au financement par les copropriétaires.
Analyse : Justifie légalement sa décision la Cour d'appel qui, pour dire une gérante de société civile immobilière responsable des frais de financement de l'installation thermique de l'immeuble, retient, par interprétation souveraine exclusive de dénaturation des termes ambigüs des conventions, que le rapprochement du règlement de copropriété, des actes de réservation et de vente autorise les copropriétaires acquéreurs à prétendre qu'ils ont acquis les installations thermiques sans avoir à payer de supplément de prix et que la gérante qui devait donner au notaire tous renseignements utiles pour rédiger les actes de vente est responsable des lacunes de ceux-ci.