Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 12 janvier 1981, 80-90.923, Publié au bulletin
Date de la décision : 1981-01-12
Formation : CHAMBRE_CRIMINELLE
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 80-90923
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 5 ) 1979-12-19, 1979-12-19
Président : Pdt M. Pucheus CDFF
Avocats : Av. Demandeur : M. Choucroy, SCP Boré Capron et Xavier

STATUANT SUR LE POURVOI FORME PAR : X... JOSEPH, TANT EN SON NOM PERSONNEL QU'EN SA QUALITE DE GERANT DE LA SARL AGENCE IMMOBILIERE GARDANNAISE, CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE (5E CHAMBRE) EN DATE DU 19 DECEMBRE 1979 QUI, POUR PRATIQUE DE PRIX ILLICITES ET INFRACTIONS A LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, REGLEMENTANT LES ACTIVITES PROFESSIONNELLES RELATIVES A CERTAINES OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE, L'A CONDAMNE A 6 MOIS D'EMPRISONNEMENT AVEC SURSIS, 40 000 F D'AMENDE AINSI QU'A DES REPARATIONS CIVILES, A PRONONCE L'INTERDICTION D'EXERCER PENDANT UN AN LA PROFESSION D'AGENT IMMOBILIER ET A ORDONNE LA PUBLICATION DE L'ARRET ; VU LES MEMOIRES PRODUITS EN DEMANDE ET EN DEFENSE ; SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 36 ET 38 DE L'ORDONNANCE N° 45-1483 DU 30 JUIN 1945, 1ER ET 40 DE L'ORDONNACE N° 45-1484 DU 30 JUIN 1845, 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE ; EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE LE DEMANDEUR COUPABLE DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES ; AUX MOTIFS QU'A L'OCCASION DE L'ACQUISITION DE TERRAINS DANS LE LOTISSEMENT " LA PINEDE " SITUE SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNE DE GARDANNE, CINQ ACHETEURS DE LOTS, AU COURS DE L'ANNEE 1976, ONT DU VERSER A L'IMMOBILIERE Y... ET A L'AIG DES COMMISSIONS DONT LE TOTAL DEPASSAIT LE MAXIMUM REGLEMENTAIRE ; QUE LA MAUVAISE FOI DE X... EST EVIDENTE ; QUE CET AGENT IMMOBILIER N'IGNORAIT PAS QUE Y... PERCEVAIT UNE COMMISSION DE 3 % ; QU'IL N'A CEPENDANT PAS HESITE A AFFIRMER MENSONGEREMENT AU PREPOSE DE Y... QU'IL N'AVAIT AUCUNE COMMISSION DE VENDEUR ; ALORS QUE LA COUR N'A PAS PRECISE SUR QUELS ELEMENTS ELLE SE BASAIT POUR AFFIRMER QUE LE DEMANDEUR CONNAISSAIT L'EXISTENCE DE LA COMMISSION Y... ; QUE D'AILLEURS LE MENSONGE FAIT AU PREPOSE DE Y... NE SUFFIT PAS A ETABLIR CETTE CONNAISSANCE ; ATTENDU QU'IL APPERT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE ET DU PROCES-VERBAL QUI SERT DE BASE AUX POURSUITES, QU'A L'OCCASION DE L'ACQUISITION DE TERRAINS DANS UN LOTISSEMENT, DEUX AGENCES IMMOBILIERES, DONT L'AGENCE IMMOBILIERE GARDANNAISE EXPLOITEE PAR X..., SOUS LA FORME D'UNE SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE, ONT PERCU CHACUNE DES ACQUEREURS UNE COMMISSION DE 3 % HT DU PRIX DES LOTS ; QU'EN OUTRE, LA SOCIETE IMMOBILIERE ECULLY-RHONE (SIER), VENDERESSE DES PARCELLES, A VERSE A CELUI-CI UNE COMMISSION DE 5 % POUR CHAQUE OPERATION ; QUE LE MONTANT TOTAL DES HONORAIRES REMIS A CES INTERMEDIAIRES S'EST ELEVE A 11 % HORS TAXE DU PRIX D'UN LOT, ALORS QU'EN APPLICATION DE L'ARRETE MINISTERIEL DU 6 FEVRIER 1974 ET DE L'ARRETE DU PREFET DES BOUCHES-DU-RHONE 76-3 DU 12 JANVIER 1976, PRIS EN APPLICATION DE L'ORDONNANCE N° 45-1483 DU 30 JUIN 1945, LE MONTANT MAXIMUM DES HONORAIRES HORS TAXE POUR LA VENTE DE TERRAINS EST FIXE A 8 % ET QUE, LORSQUE LA CHARGE DE LA REMUNERATION EST PARTAGEE ENTRE LE VENDEUR ET L'ACHETEUR, LA REMUNERATION TOTALE NE PEUT EXCEDER CE POURCENTAGE ; ATTENDU QUE PAR CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS QUI CARACTERISENT LE DELIT DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES DONT X... A ETE DECLARE COUPABLE, LA COUR D'APPEL A DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ; QU'EN EFFET, ET CONTRAIREMENT A CE QUI EST ALLEGUE AU MOYEN, CE DELIT EST CARACTERISE SANS QU'IL Y AIT LIEU DE RECHERCHER ET D'ETABLIR LA MAUVAISE FOI DU PREVENU ; QUE, DES LORS, LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; SUR LE DEUXIEME MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 5, 6, 18 ET 21 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, 56 ET 73 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, 6 ET 13 DE LA CONVENTION EUROPEENNE DE SAUVEGARDE DES DROITS DE L'HOMME ET DES LIBERTES FONDAMENTALES, 388 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE ; EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE LE DEMANDEUR COUPABLE D'INFRACTIONS A LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET AU DECRET DU 20 JUILLET 1972 PRIS POUR SON APPLICATION ; AUX MOTIFS, D'UNE PART QUE, CONTRAIREMENT AUX OBLIGATIONS PRESCRITES PAR L'ARTICLE 73 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, LE CONTRAT DE RESERVATION OMETTAIT DE STIPULER SI LA REMUNERATION DE L'AGENCE ETAIT A LA CHARGE EXCLUSIVE DE L'UNE DES PARTIES OU SI ELLE ETAIT PARTAGEE ENTRE ELLES ; AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE L'AIG BENEFICIAIT D'UNE GARANTIE FINANCIERE DE 50 000, X... AYANT DECLARE LORS DE LA DELIVRANCE DE LA CARTE PROFESSIONNELLE QU'IL NE RECEVAIT PAS DE FONDS ; QU'EN REALITE, IL A IRREGULIEREMENT RECU LES CHEQUES BANCAIRES CONSTITUTIFS D'ACOMPTES REMIS PAR CERTAINS CLIENTS, BIEN QU'IL EUT ETABLI UNE LETTRE D'ENVOI PAR LAQUELLE CES ACQUEREURS ETAIENT CENSES ADRESSER PERSONNELLEMENT ET DIRECTEMENT LEURS CHEQUES AU COMPTE " ACQUEREUR " DE LA BANQUE MORIN-PONS ; QUE L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 QUI REPRIME LES RECEPTIONS DE FONDS IRREGULIERES NE CONTIENT AUCUNE EXCEPTION QUI VISERAIT LES EFFETS RECUS PAR L'AGENT IMMOBILIER ET DONT LE BENEFICIAIRE NORMAL NE SERAIT PAS L'AGENT IMMOBILIER LUI-MEME ; ALORS SUR LE PREMIER POINT QUE LES TRIBUNAUX CORRECTIONNELS NE PEUVENT LEGALEMENT STATUER QUE SUR LES FAITS RELEVES PAR L'ACTE QUI LES A SAISIS, QUE CE PRINCIPE D'ORDRE PUBLIC NE SOUFFRE D'EXCEPTION QU'AU CAS OU IL EST CONSTATE QUE LE PREVENU A RENONCE A S'EN PREVALOIR ET A ACCEPTE LE DEBAT SUR LES FAITS NOUVEAUX ; QU'EN OUTRE, D'APRES LES ARTICLES 6 ET 13 DE LA CONVENTION EUROPEENNE DE SAUVEGARDE DES DROITS DE L'HOMME ET DES LIBERTES FONDAMENTALES, TOUT PREVENU A LE DROIT D'ETRE INFORME D'UNE MANIERE DETAILLEE SUR LA NATURE ET LA CAUSE DES DIVERS CHEFS D'INFRACTION QUI LUI SONT IMPUTES ; ALORS QU'EN L'ESPECE, LE DEMANDEUR ETAIT POURSUIVI EXCLUSIVEMENT POUR MAJORATION ILLICITE DES PRIX ET POUR AVOIR RECU DES CHEQUES EN L'ETAT D'UNE GARANTIE FINANCIERE INSUFFISANTE ; QUE LA PREVENTION NE LUI FAISAIT PAS GRIEF D'AVOIR OMIS DE PRECISER DANS L'ENGAGEMENT DES PARTIES CELLE OU CELLES D'ENTRE ELLES AYANT LA CHARGE DE SA REMUNERATION ; QU'IL N'A PAS ETE CONSTATE QU'IL AIT ACCEPTE LE DEBAT SUR CE FAIT NOUVEAU ; ALORS SUR LE SECOND POINT QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LE DEMANDEUR S'EST BORNE A RECEVOIR DES CHEQUES QUI NE LUI ETAIENT PAS DESTINES ET A LES RETRANSMETTRE A LEUR BENEFICIAIRE, LE COMPTE ACQUEREUR DE LA BANQUE MORIN-PONS ; QUE, DANS CES CONDITIONS, IL N'Y A PAS EU RECEPTION D'EFFETS OU DE VALEURS AU SENS DE L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ; SUR LE TROISIEME MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1382 DU CODE CIVIL 2, 3 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE ; EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A CONDAMNE SOLIDAIREMENT LE DEMANDEUR AVEC Y... A VERSER AUX ACQUEREURS A TITRE DE RESTITUTION L'INTEGRALITE DES COMMISSIONS PAR EUX PAYEES, AINSI QUE DES DOMMAGES-INTERETS ; AUX MOTIFS QUE LES INFRACTIONS COMMISES PAR X... ET Y... AU REGARD DE LA REGLEMENTATION CONCERNANT LES AGENTS IMMOBILIERS ONT CAUSE AUX PARTIES CIVILES UN DOMMAGE DONT CELLES-CI SONT FONDEES A RECLAMER LA REPARATION ; QU'EN EFFET, LE DROIT A LA COMMISSION D'AGENT IMMOBILIER EST FONDE, EN PARTICULIER, SUR L'OBSERVATION STRICTE DE LA REGLEMENTATION ; QUE CE DROIT SUPPOSE NOTAMMENT L'EXISTENCE D'UN MANDAT ECRIT ET QUE L'ACHETEUR SOIT INFORME PAR ECRIT, ET AVANT LA CONCLUSION DU CONTRAT, DU MONTANT TOTAL DE L'OPERATION, EN CE COMPRIS LES HONORAIRES ET COMMISSIONS DES INTERMEDIAIRES PROFESSIONNELS ; QUE, DANS CES CONDITIONS, IL Y A LIEU, REFORMANT LE JUGEMENT SUR L'APPEL DES PARTIES CIVILES, DE FAIRE DROIT AUX DEMANDES DE CELLES-CI RELATIVES A LA RESTITUTION DES COMMISSIONS INDUMENT PERCUES PAR LES PREVENUS ET D'ELEVER LES DOMMAGES-INTERETS ALLOUES ; ALORS QU'EN APPLICATION DE L'ARTICLE 2 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, POUR QUE LE PREJUDICE SUBI PAR UNE PARTIE CIVILE SOIT REPARABLE, IL FAUT QU'IL PRENNE DIRECTEMENT SA SOURCE DANS L'INFRACTION POURSUIVIE ; ALORS QUE LE DEMANDEUR N'ETAIT POURSUIVI NI POUR DEFAUT DE MANDAT ECRIT, NI POUR N'AVOIR PAS INFORME L'ACHETEUR DU MONTANT TOTAL DES COMMISSION A VERSER, ET QUE Y..., POURSUIVI POUR DEFAUT DE MANDAT ECRIT, A ETE RELAXE DE CE CHEF ; LES MOYENS ETANT REUNIS ; ATTENDU QUE X..., PREVENU D'AVOIR RECU DES FONDS SANS JUSTIFICATION D'UNE GARANTIE FINANCIERE SUFFISANTE, DELIT PREVU ET PUNI PAR L'ARTICLE 18 PARAGRAPHE 1ER A) DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 A DEPOSE DES CONCLUSIONS DANS LESQUELLES IL A ALLEGUE, D'UNE PART, QU'AYANT DECLARE LORS DE SA DEMANDE D'UNE CARTE PROFESSIONNELLE D'AGENT IMMOBILIER, QU'IL NE RECEVRAIT PAS DE FONDS, IL A LIMITE LA GARANTIE FINANCIERE AU MINIMUM DE 50 000 F CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 35 DU DECRET D'APPLICATION DU 20 JUILLET 1972 ; QUE, D'AUTRE PART, A SA DEMANDE, SES CLIENTS ACQUEREURS ONT LIBELLE LEUR CHEQUE A L'ORDRE DE LA BANQUE MORIN-PONS DE LYON OU ETAIT OUVERT UN COMPTE SPECIAL DE LA SOCIETE IMMOBILIERE ECULLY-RHONE (SIER) VENDERESSE DES LOTS ET QUE, DES LORS, IL N'EN A PAS RECU LUI-MEME LE MONTANT ; ATTENDU QUE POUR DECLARER LE PREVENU COUPABLE DE CE DELIT ET LE CONDAMNER DE CE CHEF A DES REPARATIONS CIVILES, LA COUR D'APPEL, POUR REJETER SES CONCLUSIONS, ENONCE QUE L'ARTICLE 18 DE LA LOI PRECITEE, QUI INTERDIT A TOUTE PERSONNE PRETANT SON CONCOURS A DES OPERATIONS IMMOBILIERS DE RECEVOIR OU DETENIR A QUELQUE TITRE QUE CE SOIT, DES EFFETS OU VALEURS QUELCONQUES SANS SATISFAIRE AUX EXIGENCES DE LA LOI RELATIVE A LA GARANTIE FINANCIERES, NE CONTIENT AUCUNE EXCEPTION QUI VISERAIT LES EFFETS RECUS OU DETENUS PAR L'AGENT IMMOBILIER ET DONT LE BENEFICIAIRE NE SERAIT PAS L'AGENT IMMOBILIER LUI-MEME ; ATTENDU QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL QUI, EN RAPPELANT INCIDEMMENT QUE LES CONTRATS DE RESERVATION NE CONTENAIENT PAS LES MENTIONS PRESCRITES PAR LA LOI, N'A PAS POUR AUTANT RETENU CETTE INFRACTION CONTRE LE PREVENU, NI FONDE L'ALLOCATION DE DOMMAGES-INTERETS SUR DES INFRACTIONS AUTRES QUE CELLES QUI ETAIENT VISEES PAR LE TITRE DE LA POURSUITE, A JUSTIFIE SA DECISION, SANS ENCOURIR LES GRIEFS FORMULES AUX MOYENS, LESQUELS, DES LORS, DOIVENT ETRE ECARTES ; ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ; REJETTE LE POURVOI.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Transaction sur les immeubles et fonds de commerce (loi du 2 janvier 1970) - Intermédiaire professionnel - Réception ou détention de fonds - Garantie financière - Nécessité.
Analyse : L'article 18 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui interdit à toute personne prêtant son concours à des opérations immobilières de recevoir ou de détenir à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit des effets ou valeurs quelconques sans satisfaire aux exigences de la loi relative à la garantie financière, ne contient aucune exception qui viserait les effets reçus ou détenus par l'intermédiaire professionnel et dont le bénéficiaire ne serait pas l'intermédiaire lui-même (1).