Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 novembre 2009, 08-20.194, Publié au bulletin
Date de la décision : 2009-11-18
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 08-20194
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 2008-06-26
Président : M. Lacabarats
Avocats : Me Blanc, Me Copper-Royer

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 26 juin 2008) que Mme X..., propriétaire d'une maison, et Mme Y..., usufruitière et habitant dans les lieux, placée sous sauvegarde de justice ont, par l'intermédiaire de la société Agence du Périgord, consenti à M. Z... et à Mme A...épouse Z..., une promesse de vente sous conditions suspensives de ce bien dont la réitération par acte authentique était fixée au 1er février 2004 ; que Mme Y... a été placée sous curatelle par décision du 12 mars 2004 ; que le 25 juin 2004 les parties ont signé un accord par lequel elles annulaient la vente de l'immeuble sans indemnité de part ni d'autre, le juge des tutelles n'ayant pas donné son autorisation à la vente ; que les époux Z... ont assigné l'agence immobilière en restitution de la somme de 7 000 euros séquestrée entre ses mains et devant s'imputer sur les prix, frais et honoraires convenus ; Sur le moyen unique : Attendu que la société Agence du Périgord fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement de la somme de 7 000 euros alors, selon le moyen : 1° / que la réitération par acte authentique d'un acte de vente d'immeuble, parfait entre les parties dès leur accord sur la chose et sur le prix, postérieurement au placement sous curatelle de " l'acheteur " (sic), ne nécessite pas l'autorisation du juge des tutelles ; qu'en ayant énoncé que la réitération de la vente du 28 octobre 2003 par acte authentique était impossible du fait du placement sous curatelle de Mme Y... le 12 mars 2004, soit postérieurement à cet acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 510 ancien et 1583 du code civil ; 2° / que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur dès que les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu'à défaut d'avoir relevé des circonstances démontrant que les parties avaient fait de la réitération de l'acte de vente par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, quand l'acte stipulait qu'il constituait dès sa signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ; 3° / que faute d'avoir recherché si l'acte du 28 octobre 2003 ne stipulait pas que les parties reconnaissaient que cet acte avait été négocié par l'agence du Périgord que les parties déclaraient, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, de 7 000 euros, conformément au mandat écrit et préalablement délivré le 10 juillet 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 1999 du code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que Mme Y... était sous sauvegarde de justice lorsque la promesse de vente avait été signée le 28 octobre 2003, et que celle ci prévoyait que le bien à vendre serait le jour de l'entrée en jouissance, libre de toute occupation, ce qui impliquait que Mme Y..., majeure protégée, quitte les lieux, et relevé que le contrat mentionnait que l'acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé de l'état de mise sous sauvegarde de justice de Mme Y... et des conséquences que cette situation pouvait entraîner quant à la réitération de la promesse, soumise de ce fait à l'autorisation préalable du juge des tutelles, la cour d'appel, qui en a déduit qu'il s'agissait d'une condition suspensive relative à la possibilité juridique de réitérer l'acte de vente devant notaire, a retenu à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche sur la portée de la clause " négociation " que ses constatations rendaient inopérante, que le juge des tutelles n'ayant jamais autorisé cette vente malgré divers courriers du notaire chargé de la rédaction de l'acte et des époux Z..., la réitération de la vente était demeurée impossible sans que l'une des parties en soit la cause et que l'accord amiable pour rompre la vente ne résultant que de cette impossibilité, l'agence immobilière ne pouvait prétendre à la rémunération convenue ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Agence du Périgord aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Agence du Périgord à payer aux époux Z... la somme de 2. 500 euros ; rejette la demande de la société Agence du Périgord ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour la société Agence du Périgord Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société Agence du Périgord à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 7000 euros, montant de la commission due pour la vente du 28 octobre 2003, Aux motifs que Madame Y... était sous sauvegarde de justice lors de la signature du compromis de vente le 28 octobre 2003 ; qu'elle était détentrice du droit d'usage et d'habitation en qualité d'usufruitière de l'immeuble vendu ; que le compromis de vente prévoyait « que le bien à vendre serait le jour de l'entrée en jouissance, libre de toute location ou occupation » ; que cette clause impliquait que Madame Y..., majeure protégée, quittât les lieux ; que l'intéressée avait bénéficié d'une mesure de curatelle selon décision du 12 mars 2004 ; que la vente devait être autorisée par le juge des tutelles afin que le compromis fût réitéré par acte authentique dont la passation était prévue au plus tard le 1er février 2004 ; qu'en l'absence d'autorisation judiciaire, Madame Y..., qui devait perdre par cette vente ses droits d'usage et d'habitation sur l'immeuble qu'elle occupait, toute réitération par acte authentique s'avérait impossible ; que le juge des tutelles n'avait jamais autorisé cette vente ; que la réitération de l'acte s'avérant impossible, l'agence immobilière n'avait jamais régularisé la vente litigieuse et ne pouvait prétendre au bénéfice de la commission ; que tout compromis de vente d'immeuble avait pour condition suspensive la possibilité juridique de réitérer l'acte de vente devant notaire ; que si la vente de l'immeuble était intervenue ultérieurement au même prix avec d'autres acquéreurs, c'était en raison de l'autorisation du juge des tutelles ayant apprécié différemment la situation de Madame Y... au regard des clauses d'occupation des lieux modifiées ; Alors que 1°) la réitération par acte authentique d'un acte de vente d'immeuble, parfait entre les parties dès leur accord sur la chose et le prix, postérieurement au placement sous curatelle de l'acheteur, ne nécessite pas l'autorisation du juge des tutelles ; qu'en ayant énoncé que la réitération de la vente du 28 octobre 2003 par acte authentique était impossible du fait du placement sous curatelle de Madame Y... le 12 mars 2004, soit postérieurement à cet acte de vente, la cour d'appel a violé les articles 510 ancien et 1583 du code civil ; Alors que 2°) la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur dès que les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu'à défaut d'avoir relevé des circonstances démontrant que les parties avaient fait de la réitération de l'acte de vente par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, quand l'acte stipulait qu'il constituait, dès sa signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ; Alors que 3°) faute d'avoir recherché si l'acte du 28 octobre 2003 ne stipulait pas que les parties reconnaissaient que cet acte avait été négocié par l'Agence du Périgord que les parties déclaraient, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, de 7000 euros, conformément au mandat écrit et préalablement délivré le 10 juillet 2003, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 1999 du code civil ;

Sommaire principal : VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Modalités - Condition suspensive - Défaillance - Autorisation du juge des tutelles - Défaut - Effet
Sommaire de référence : AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération non effectivement conclue - Vente sous condition suspensive - Autorisation du juge des tutelles - Défaut - Effet
Analyse : Ayant constaté que l'une des venderesses était sous sauvegarde de justice lors de la signature de la promesse de vente impliquant que, majeure protégée, elle quitte les lieux, et que le contrat mentionnait que l'acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé que la réitération de la promesse était soumise de ce fait à l'autorisation préalable du juge des tutelles, une cour d'appel a retenu à bon droit que le juge des tutelles n'ayant jamais autorisé cette vente, sa réitération était demeurée impossible sans que l'une des parties en soit la cause, de sorte que l'agence immobilière ne pouvait pas prétendre à la rémunération convenue