Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 octobre 1996, 94-22.099, Publié au bulletin
Date de la décision : 1996-10-02
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 94-22099
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1994-10-17, 1994-10-17
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocat : la SCP Boulloche.

Sur le moyen unique : Vu l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation ; Attendu que la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble ; que cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article R. 460-1 du Code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 octobre 1994), que la Caisse générale de retraites et de prévoyance du personnel des caisses d'épargne a acquis en l'état futur d'achèvement un immeuble de la société civile immobilière Lou Gabian avec la garantie extrinsèque, par acte de cautionnement, de la société Caixabank CGIB le 2 avril 1985 ; qu'une déclaration d'achèvement de travaux, certifiée par l'architecte, est intervenue le 20 juin 1986 ; qu'invoquant des malfaçons et non-finitions, l'acquéreur a assigné la venderesse et la caution, en 1989, en condamnation solidaire à paiement de travaux d'achèvement ; Attendu que, pour déclarer la Caixabank CGIB tenue au paiement des sommes nécessaires à cet achèvement, l'arrêt retient que la garantie ne prend fin que quand l'immeuble est achevé au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, que la déclaration d'achèvement n'en est qu'un mode de preuve et que l'expertise démontre que l'immeuble, affecté de non-conformité substantielle, ne peut être considéré comme achevé en réalité ; Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de la banque avait cessé avec la déclaration d'achèvement certifiée par l'architecte, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit la Caixabank CGIB tenue au paiement des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble, l'arrêt rendu le 17 octobre 1994, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Extinction - Délivrance du certificat de conformité .
Sommaire de référence : URBANISME - Permis de construire - Certificat de conformité - Portée - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Fin de la garantie d'achèvement des travaux
Analyse : Selon l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble ; cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2. Encourt dès lors la cassation l'arrêt qui retient, au vu d'une expertise, que la garantie de la banque ne prend pas fin puisque l'immeuble n'est pas achevé, au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, alors qu'en l'espèce la déclaration d'achèvement faite et certifiée par l'architecte avait mis fin à la caution bancaire, en application des dispositions de l'article R. 261-24 du même Code.