Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 26 novembre 1996, 94-20.344, Publié au bulletin
Date de la décision : 1996-11-26
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 94-20344
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 1994-06-22, 1994-06-22
Président : Président : M. Lemontey .
Avocats : Avocats : la SCP Boré et Xavier, M. Vincent.

Donne acte à la SCP X... venant aux droits de l'office notarial Y..., et à la Mutuelle du Mans assurances IARD, de leur désistement partiel à l'égard de la SCI Domaine du Parc ; Sur les trois moyens réunis, pris en leurs diverses branches, tels qu'ils figurent au mémoire en demande : Attendu que, selon les juges du fond, les époux X... ont, le 21 novembre 1990, réitéré en l'étude des notaires Y... un acte de réservation, convenu le 19 novembre avec M. Y..., gérant de la SCI Domaine du Parc, aux fins d'acquisition du lot n° 7 au prix exigible de 800 000 francs au fur et à mesure de l'avancement des travaux ; qu'à titre de dépôt de garantie ils ont versé la somme de 40 000 francs, représentant 5 % du prix, à l'ordre de l'office notarial ; que le jour même ils ont remis une somme identique au gérant qui s'était rendu à leur domicile ; que, successivement les 22 janvier, 16 et 19 février 1991, ils ont versé à ce dernier la somme totale de 720 000 francs ; que l'acte authentique qui devait être signé au plus tard le 30 janvier 1991, n'a pu l'être en raison d'hypothèques grevant le bien vendu ; que, privés de titre de propriété, les époux X... ont recherché la responsabilité des notaires, lesquels ont opposé que les paiements exigibles selon le contrat de réservation n'étaient pas intervenus dans les conditions prévues dans l'acte type annexé et dépourvues de toute ambiguïté ; que l'arrêt attaqué (Pau, 22 juin 1994) a accueilli la demande des époux X... ; Attendu, d'abord, qu'après avoir relevé que les notaires connaissaient la situation financière de la SCI, à laquelle ils avaient prêté leur concours, notamment lorsqu'elle avait dû recourir à un emprunt de 3 500 000 francs, garanti par une hypothèque de la banque franco-portugaise, la cour d'appel a, à juste titre, considéré que ces officiers publics avaient l'obligation, dans le respect de leur devoir, de conseil de fournir aux acquéreurs une information suffisante quant à la situation de la société venderesse ; qu'ayant analysé, sans les dénaturer, les clauses insérées dans l'acte type annexé au contrat de réservation, elle a souverainement estimé que leur rédaction, dépourvue de rigueur, ne pouvait en ce qui concernait les modalités du paiement être perçue comme une garantie dont le non-respect entraînerait une sanction ; qu'elle a ajouté que la clause excluant impérativement tout paiement entre les mains du vendeur et avertissant formellement les acquéreurs des risques encourus en cas de non-respect aurait dû figurer dans le contrat définissant les obligations des parties et non dans l'acte type, lequel pouvait apparaître comme un simple modèle d'une valeur secondaire ; qu'elle a encore relevé que dans cet acte il était indiqué que le bien objet de la vente n'était grevé d'aucune hypothèque ; que de ces énonciations et constatations la cour d'appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve, que les notaires avaient commis une faute ; qu'ensuite, ayant relevé que le cadre juridique arrêté pour l'acquisition en état futur d'achèvement laissait supposer aux acquéreurs que le vendeur était fondé à réclamer le paiement des prestations, la cour d'appel qui a retenu que les époux X... étaient désormais dans l'impossibilité d'obtenir un titre de propriété opposable aux tiers, a ainsi caractérisé le lien de causalité ; d'où il suit qu'en aucun de ses moyens le pourvoi n'est fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Vente - Immeuble - Omission d'informer l'acquéreur de la situation du vendeur .
Sommaire de référence : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Vente - Immeuble - Connaissance par le notaire de la situation du vendeur
Analyse : Manque à son devoir de conseil le notaire qui omet de fournir aux acquéreurs d'un bien immobilier une information suffisante quant à la situation financière du vendeur, qu'il connaissait, et qui s'abstient de faire figurer dans le contrat de réservation du bien acquis en l'état futur d'achèvement la clause, figurant dans l'acte type annexé, excluant tout paiement entre les mains du vendeur, alors que le cadre juridique arrêté pour l'acquisition laissait supposer aux acquéreurs que le vendeur était fondé à leur réclamer le paiement des prestations.