Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 19 décembre 1983, 82-14.097, Publié au bulletin
Date de la décision : 1983-12-19
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 82-14097
Décision attaquée : Cour d'appel Nîmes (Chambre 2) 1982-03-24, 1982-03-24
Président : Pdt M. Joubrel
Avocats : Av. Demandeur : SCP Calon Guiguet et Bachellier

SUR LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, QUE PAR UN ACTE SOUS SEING PRIVE DU 3 MAI 1979, LES EPOUX X... ONT PROMIS DE VENDRE AUX EPOUX Y... ET AUX EPOUX A... UN FONDS DE COMMERCE D'ARTICLES DE FUMEURS, JOURNAUX ET TABACS ; QU'IL ETAIT NOTAMMENT STIPULE DANS CETTE CONVENTION, D'UNE PART, QUE LA REALISATION DE LA VENTE, PREVUE POUR LE 1ER OCTOBRE 1979, ETAIT SUBORDONNEE A LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'AGREMENT PREALABLE DE MME Y..., EN TANT QU'EXPLOITANTE DU DEBIT DE TABACS, PAR LES CONTRIBUTIONS INDIRECTES ; D'AUTRE PART, QU'UNE SOMME DE 100000 FRANCS SERAIT DUE "A TITRE DE DEDIT FORFAITAIRE ET IRREDUCTIBLE" PAR LES CONSORTS Z... AUX EPOUX X... POUR LE CAS OU LES PREMIERS NE DEMANDERAIENT PAS LA REALISATION DE LA VENTE DANS LE DELAI FIXE ; QU'ENFIN, IL ETAIT STIPULE QU'UNE COMMISSION SERAIT DUE A LA SOCIETE LUCIA, AGENT IMMOBILIER QUI ETAIT INTERVENU DANS LA REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE, ETANT PRECISE, QU'UNE CLAUSE DE CELLE-CI PREVOYAIT QUE LA TOTALITE DE LA COMMISSION SERAIT DUE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE EN CAS DE NON REALISATION DE LA VENTE ; ATTENDU QUE LE 14 SEPTEMBRE 1979 LES EPOUX Y... ET A..., INVOQUANT DIVERS GRIEFS, ONT ECRIT AUX EPOUX X... QU'ILS CONSIDERAIENT LA PROMESSE DE VENTE COMME NULLE ET NON AVENUE, MAIS QUE LE 2 OCTOBRE DE LA MEME ANNEE ILS ONT EN OUTRE INVOQUE LA CADUCITE DE LADITE PROMESSE DE VENTE EN RAISON DU DEFAUT D'AGREMENT DE MME Y... PAR LES CONTRIBUTIONS INDIRECTES AVANT LE 1ER OCTOBRE 1979 ; QUE LES EPOUX X... ONT ALORS ASSIGNE LES CONSORTS Z... EN PAIEMENT DU DEDIT DE 100000 FRANCS CEPENDANT QUE LA SOCIETE LUCIA LEUR A RECLAME LE PAIEMENT DE SA COMMISSION ; QUE LE TRIBUNAL DE COMMERCE A DEBOUTE LES DEMANDEURS AU MOTIF QUE LA CONDITION SUSPENSIVE TENANT A L'AGREMENT DE MME Y... PAR LES CONTRIBUTIONS INDIRECTES N'AVAIT PAS ETE REALISEES AVANT LE 1ER OCTOBRE 1979 ; QUE LA COUR D'APPEL A ESTIME QUE LES EPOUX Y... ET A... AYANT MIS FIN A LEUR ENGAGEMENT SANS RAISON VALABLE DES LE 14 SEPTEMBRE 1979 NE POUVAIENT INVOQUER ULTERIEUREMENT LA CONDITION SUSPENSIVE PRECITEE ET QU'ELLE LES A CONDAMNES A PAYER LE DEDIT DE 100000 FRANCS AUX EPOUX X..., MAIS QU'EN APPLICATION DES ARTICLES 6, ALINEA 3 DE LA LOI N° 70-2 DU 2 JANVIER 1970 ET 74 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE A CONSIDERE QUE LA SOCIETE LUCIA NE POUVAIT PRETENDRE AU PAIEMENT DE LA COMMISSION DES LORS QU'IL Y AVAIT EU DEDIT ; ATTENDU QUE LA SOCIETE LUCIA FAIT D'ABORD GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR RELEVE D'OFFICE LE MOYEN TIRE DU DEDIT, SANS AVOIR PREALABLEMENT INVITE LES PARTIES A PRESENTER LEURS OBSERVATIONS, VIOLANT AINSI L'ARTICLE 16 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ; MAIS ATTENDU QUE DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL DEPOSEES LE 13 FEVRIER 1981 LA SOCIETE LUCIA A EXPRESSEMENT FAIT ETAT DE LA CLAUSE DE DEDIT ; QUE, DE LEUR COTE, LES CONSORTS Z... ONT INVOQUE L'APPLICATION DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET SOUTENU "QUE LA COMMISSION N'ETAIT DUE QUE LORSQUE L'AFFAIRE A ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET QUE LES CONDITIONS SUSPENSIVES ONT ETE LEVEES" ; QU'AINSI LA COUR D'APPEL N'A PAS RELEVE D'OFFICE UN MOYEN QUI N'ETAIT DANS LA CAUSE, MAIS QU'ELLE S'EST BORNEE A RESTITUER AUX FAITS ET ACTES JURIDIQUES LEUR EXACTE QUALIFICATION ET A TIRER LES CONSEQUENCES LEGALES DE SES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS ; QUE LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLIE ; ET SUR LES DEUX PREMIERES BRANCHES DU MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE LUCIA FAIT ENSUITE GRIEF A LA COUR D'APPEL DE L'AVOIR DEBOUTEE DE SA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA COMMISSION ALORS QUE, D'UNE PART, L'ARTICLE 74 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 NE DEROGE PAS AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1178 DU CODE CIVIL, LA CONDITION SUSPENSIVE DEVANT ETRE REPUTEE ACCOMPLIE LORSQUE C'EST LE DEBITEUR, OBLIGE SOUS CETTE CONDITION, QUI EN A EMPECHE L'ACCOMPLISSEMENT, DE SORTE QU'EN DECLARANT LA CLAUSE RELATIVE AU PAIEMENT DE LA COMMISSION PAR LA PARTIE DEFAILLANTE CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 74 SUSVISE, L'ARRET ATTAQUE AURAIT FAIT UNE FAUSSE APPLICATION DE CE TEXTE AINSI QUE DE L'ARTICLE 18-2° DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ; ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, NUL NE PEUT INVOQUER SA PROPRE TURPITUDE, ET QUE LA COUR D'APPEL EN DECLARANT QUE LA COMMISSION N'ETAIT PAS DUE, APRES AVOIR RELEVE QUE LES ACQUEREURS AVAIENT MIS FIN DE LEUR PROPRE CHEF, AVANT L'ECHEANCE DU TERME, AUX ACCORDS PASSES LE 3 MAI 1979, RENONCANT AINSI A INVOQUER LES DISPOSITIONS DE CET ACTE, N'AURAIT PAS TIRE LES CONSEQUENCES JURIDIQUES DE SES CONSTATATIONS ET AURAIT MECONNU LA REGLE SUSVISEE ; MAIS ATTENDU QUE L'ARTICLE 74 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 DISTINGUE EXPRESSEMENT CLAUSE DE DEDIT ET CONDITION SUSPENSIVE ; QUE LA CLAUSE DE DEDIT, QUI PERMET A UNE PARTIE D'ETRE LIBEREE DE SON ENGAGEMENT MOYENNANT LE PAIEMENT DE LA SOMME CONVENUE, EST INDEPENDANTE DE CELLE QUI STIPULE UNE CONDITION SUSPENSIVE ET QU'IL IMPORTE PEU POUR LA VALIDITE DE LA PREMIERE QUE CETTE PARTIE AIT FAIT OBSTACLE A LA REALISATION DE LA SECONDE, OU NE PUISSE PLUS L'INVOQUER ; QU'EN L'ESPECE, LA COUR D'APPEL AYANT FAIT APPLICATION DE LA CLAUSE DE DEDIT PRECITEE DANS L'ACTE DU 3 MAI 1979, A JUSTEMENT ESTIME QUE LES DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DE L'ARTICLE 6, ALINEA 3 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1970 ET DE L'ARTICLE 74 D'APPLICATION NE PERMETTAIENT PAS A LA SOCIETE LUCIA D'EXIGER LE PAIEMENT DE LA COMMISSION, LA CLAUSE DE LA PROMESSE DE VENTE RELATIVE A L'OBLIGATION PESANT SUR LA PARTIE DEFAILLANTE ETANT CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS LEGALES PRECITEES ; QU'AINSI AUCUNE DES BRANCHES DU MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLIE ; REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 24 MARS 1982 PAR LA COUR D'APPEL DE NIMES ;

Sommaire principal : VENTE - Promesse de vente - Promesse synallagmatique - Dédit - Faculté de dédit - Validité - Promesse sous condition suspensive - Absence d'influence.
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire non réalisée - Clause de dédit - Promesse de vente sous condition suspensive.
Analyse : L'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 distingue expressément clause de dédit et condition suspensive et il importe peu pour la validité de la première qu'une partie ait fait obstacle à la réalisation d'une condition suspensive ou ne puisse plus l'invoquer. Et dès lors qu'une Cour d'appel a fait application d'une clause de dédit stipulée dans une promesse de vente, c'est justement qu'elle considère que les dispositions d'ordre public de l'article 6 alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 74 du décret précité ne permettent pas à l'agent immobilier d'exiger le paiement d'une commission, nonobstant une clause contraire insérée dans la promesse de vente.