Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 22 juin 1976, 74-14.889, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-06-22
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-14889
Décision attaquée : Cour d'appel Douai (Chambre 1 ) 1974-04-16, 1974-04-16
Président : M. Bellet
Avocats : Demandeur M. Ryziger

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES PREMIERE ET TROISIEME BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, GUILBERT, DESIRANT VENDRE LE PAVILLON DONT IL ETAIT PROPRIETAIRE A DONNE LE 26 JANVIER 1972 MANDAT EXCLUSIF DE VENTE A DOUTRIAUX, AGENT IMMOBILIER, POUR UNE DUREE DE SIX MOIS, AU PRIX DE 190000 FRANCS ET MOYENNANT UNE COMMISSION DE 5,5% ; QUE LE 26 JUILLET 1972, GUILBERT A FAIT CONNAITRE PAR LETTRE A DOUTRIAUX QUE, LE MANDAT ETANT EXPIRE ET L'IMMEUBLE N'AYANT PAS ETE VENDU, IL REPRENAIT SA LIBERTE ; QUE, GUILBERT AYANT VENDU L'IMMEUBLE A COTELLE LE 4 SEPTEMBRE 1972, DOUTRIAUX, SE SOUVENANT QUE CETTE VENTE AVAIT ETE CONCLUE EN FRAUDE DE SES DROITS, L'ACQUEREUR AYANT ETE MIS EN RAPPORT AVEC GUILBERT PAR SES SOINS DES LE MOIS DE MAI 1972, A ASSIGNE GUILBERT EN PAIEMENT D'UNE SOMME DE 9900 FRANCS, A TITRE DE COMMISSION OU DE DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE DEMANDE ALORS QUE, D'UNE PART, LA CHARGE DE LA PREUVE INCOMBANT A DOUTRIAUX ET LE SILENCE N'AYANT PAS D'EFFET GENERATEUR DE DROIT, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PU SE FONDER SUR L'ABSENCE DE DENEGATION DE GUILBERT POUR DECIDER QU'UNE PROPOSITION D'ACHAT DE COTELLE AVAIT EFFECTIVEMENT ETE TRANSMISE PAR DOUTRIAUX A GUILBERT, QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL SE SERAIT DETERMINEE PAR DES MOTIFS HYPOTHETIQUES OU DUBITATIFS EN AFFIRMANT QUE GUILBERT, CONVOQUE DEVANT LE TRIBUNAL DEBUT SEPTEMBRE 1972 POUR UN AUTRE LITIGE CONCERNANT L'IMMEUBLE, CE QUI, SELON LUI, L'AURAIT DETERMINE A VENDRE BRUSQUEMENT, N'AURAIT PAS EU LE TEMPS DE TROUVER UN ACQUEREUR AVANT LE 4 SEPTEMBRE, DATE DE LA VENTE A COTELLE, CIRCONSTANCE DONT ELLE A DEDUIT LE CONCERT FRAUDULEUX ENTRE GUILBERT ET COTELLE ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI A ESTIME QUE, LE MANDAT EXCLUSIF ETANT EXPIRE LORS DE LA VENTE, L'AGENT D'AFFAIRES NE POUVAIT PLUS PRETENDRE QU'A DES DOMMAGES-INTERETS DES LORS QU'ETAIENT ETABLIES DE LA PART DE GUILBERT X... DESTINEES A L'EVINCER, A ADMIS, DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION DES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA FRAUDE, SANS SE FONDER SUR LE SEUL SILENCE DE GUILBERT, NI STATUER PAR MOTIFS HYPOTHETIQUES OU DUBITATIFS, QUE LE VENDEUR ET L'ACQUEREUR S'ETAIENT ENTENDUS POUR ELIMINER L'AGENT IMMOBILIER QUI LES AVAIT MIS EN PRESENCE AFIN D'ECHAPPER AU PAIEMENT DE LA COMMISSION ; QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE EN SES PREMIERE ET TROISIEME BRANCHES ; SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA DEUXIEME BRANCHE : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DENATURE LES BONS DE VISITE DES 8 MAI ET 13 SEPTEMBRE 1972 EN LEUR FAISANT PRODUIRE LES EFFETS DE BONS DE COMMISSIONS, OU DE BONS DE VISITE SIGNES PAR COTELLE ALORS QU'ILS AURAIENT ETE SIGNES PAR DOUTRIAUX LUI-MEME ; MAIS ATTENDU QUE, D'UNE PART, LE BON DE VISITE DU 13 SEPTEMBRE 1972 N'ETANT PAS PRODUIT, LE GRIEF DE DENATURATION LE CONCERNANT N'EST PAS RECEVABLE ; ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL, POUR ASSEOIR SA DECISION, S'EST FONDEE SUR CE QUE GUILBERT NE CONTESTAIT PAS LA PROPOSITION D'ACHAT PAR COTELLE TRANSMISE PAR DOUTRIAUX LE 8 MAI 1972 ET QUE PEU IMPORTE DES LORS QUE LE BON DE VISITE DE LA MEME DATE AIT ETE SIGNE PAR LE CANDIDAT ACQUEREUR OU PAR DOUTRIAUX ; QUE LE MOYEN NE SAURAIT DONC ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 16 AVRIL 1974 PAR LA COUR D'APPEL DE DOUAI.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire non réalisée - Faute du vendeur - Vente frauduleuse.
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat de vente - Expiration - Vente conclue en fraude de ses droits - Dommages-intérêts.
Analyse : Ayant estimé que le mandat exclusif de vendre donné par le propriétaire d'un immeuble à un agent immobilier étant expiré, l'intermédiaire ne pouvait plus prétendre qu'à des dommages-intérêts dès lors qu'étaient établies les manoeuvres ayant conduit à l'évincer de la vente réalisée par le propriétaire seul, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments constitutifs de la fraude qu'une cour d'appel décide que le vendeur et l'acquéreur s'étaient entendus pour éliminer l'agent immobilier qui les avait mis en présence, afin d'échapper au payement de la commission.