COUR DE CASSATION, Chambre sociale, du 4 mai 1960, Publié au bulletin
Date de la décision : 1960-05-04
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : REJET.

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA PREMIEREBRANCHE : ATTENDU QUE DUBREUIL, GERANT DE LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE DUBREUIL ET TRIBOLET, AYANT PRIS L'ENGAGEMENT, PAR ACTE DU 28 NOVEMBRE 1949, A L'EGARD DE MARCOUCILLI, LOCATAIRE EN VERTU D'UN BAIL COMMERCIAL DU 30 JUIN 1949 D'UN ENTREPOT SIS A OULLINS, QUE CET ENTREPOT LUI SERAIT DONNE A BAIL POUR UNE DUREE DE TRENTE ANS MOYENNANT UN LOYER DE 16000 FRANCS, SI LA SOCIETE ACQUERAIT L'IMMEUBLE, ET LA COUR D'APPEL DE LYON AYANT DECLARE QU'UN TEL ENGAGEMENT CONSTITUAIT UN BAIL VALABLE DES LORS QUE LA CONDITION RELATIVE A L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE PAR LA SOCIETE DUBREUIL ET TRIBOLET S'ETAIT REALISEE, IL EST FAIT GRIEF A CETTE DECISION D'AVOIR CONTESTE LE CARACTERE EMPHYTEOTIQUE DU BAIL ET D'AVOIR ADMIS QUE LA CONCLUSION DUDIT BAIL N'EXCEDAIT PAS LES POUVOIRS D'UN SEUL GERANT ALORS QUE CE CARACTERE RESULTAIT DE SA LONGUE DUREE, DES POUVOIRS DE DISPOSITION PRESQUE ABSOLUE CONCEDES AU LOCATAIRE ETDE LA MODICITE DE LA REDEVANCE, AINSI QUE DE L'OBLIGATION PAR LE PRENEUR DE SUPPORTER LA DEPENSE DES AMELIORATIONS ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL OBSERVE QUE LE LOYER DE 16000 FRANCS A ETE FIXE PAR LE BAIL DU 30 JUIN 1949 CONSENTI PAR LE PROPRIETAIRE A L'EPOQUE ; QU'IL APPARAISSAIT TOUJOURS COMME LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE AU JOUR DE LA PROMESSE SIGNEE CINQ MOIS APRES, LE 28 NOVEMBRE 1949 ; QUE, DU RESTE, UN LOYER DE 16000 FRANCS N'ETAIT NULLEMENT DERISOIRE EN 1949 POUR LA JOUISSANCE D'UN BATIMENT SEULEMENT COUVERT DANS LA BANLIEUE DE LYON ; QUE LES DROITS ET DEVOIRS DU PRENEUR NE DIFFERENT PAS DE CEUX HABITUELLEMENT PREVUS EN MATIERE LOCATIVE ; QU'EN EFFET, LE DERNIER BAIL, DONT LA PROMESSE DU 28 NOVEMBRE 1949 MAINTIENT TOUTES LES CONDITIONS, SE PRESENTE SOUS LA FORME D'UN CONTRAT TYPE DE LOCATION ENUMERANT LES CHARGES DU PRENEUR SANS LUI CONFERER DES AVANTAGES PARTICULIERS EN DEHORS D'UNE AUTORISATION DE SOUS-LOUER, CE QUI EXCLUT LA POSSIBILITE DE CONSTITUTION DE DROIT REEL ; QU'ENFIN, LES CLAUSES MODIFICATIVES CONTENUES DANS LA PROMESSE, C'EST-A-DIRE LA NOUVELLE DUREE DU BAIL PORTEE A TRENTE ANS ET LE DROIT DE CESSION A UN SUCCESSEUR, NE SUFFISENT PAS POUR DONNER A L'ACTE UN CARACTERE EMPHYTEOTIQUE, MEME EN TENANT COMPTE DE LA FACULTE D'UTILISER LES LIEUX A DE MULTIPLES DESTINATIONS, PUISQUE L'AFFECTATION "A L'INDUSTRIE ET AU COMMERCE DU PRENEUR", SANS AUTRE PRECISION, FIGURE DEJA DANS LE BAIL CONSENTI PAR LE PRECEDENT PROPRIETAIRE ; ATTENDU QU'EN L'ETAT DE TELLES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL, POSANT EXACTEMENT LE PRINCIPE QU'IL APPARTIENT A CELUI QUI ATTRIBUE UN CARACTERE EMPHYTEOTIQUE A UN BAIL D'APPORTER LA PREUVE DE L'INTENTION DES PARTIES DE CONFERER AU PRENEUR UN VERITABLE DROIT REEL CESSIBLE, SAISISSABLE, ET SUSCEPTIBLE D'HYPOTHEQUE, COMPTE TENU DE LA MODICITE DE LA REDEVANCE OU CANON EMPHYTEOTIQUE EN CONTREPARTIE DE L'OBLIGATION D'AMELIORER LE FONDS, A PU ESTIMER QU'UNE TELLE PREUVE N'ETAIT NULLEMENT RAPPORTEE PAR LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE DUBREUIL ET TRIBOLET ET QU'IL N'APPARAISSAIT PAS QUE LES PARTIES AIENT EU L'INTENTION DE CONCLURE UN BAIL PRESENTANT CE CARACTERE ; ATTENDU QU'UNE TELLE INTERPRETATION DU CONTRAT, QUI RESULTE DE L'INTENTION DES PARTIES ET QUI EST MOTIVEE, EST SOUVERAINE ET ECHAPPE AU CONTROLE DE LA COUR DE CASSATION ; SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE, EN OUTRE, A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR RECONNU L'EXISTENCE D'UN BAIL VALABLE, ALORS QUE L'ACTE DU 28 NOVEMBRE 1949, DACTYLOGRAPHIE ET SIGNE SEULEMENT DE L'UN DES GERANTS DE LA SOCIETE PROPRIETAIRE, SANS ADJONCTION DE LA FORMULE "LU ET APPROUVE", NE REUNISSAIT AUCUNE DES CONDITIONS DE FORME POUVANT LE FAIRE CONSIDERER COMME UNE PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE BAIL, QU'IL NE POUVAIT CONSTITUER QU'UNE PROMESSE UNILATERALE, DU RESTE NULLE EN LA FORME, ET QU'A LA SUPPOSER VALABLE, CETTE PROMESSE NE POUVAIT SE TRANSFORMER EN BAIL QU'A LA SUITE D'UNE ACCEPTATION DU PRENEUR, FUT-ELLE TACITE ; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QU'UN BAIL N'EST SOUMIS A AUCUNE REGLE DE FORME PARTICULIERE ET PEUT MEME ETRE VERBAL ; QUE, DES LORS, LES IRREGULARITES RELEVEES DANS L'ECRIT QUI LE CONSTATE NE PEUVENT VALOIR QU'EN CE QUI CONCERNE LA PREUVE ; QU'EN L'ESPECE, IL N'Y AVAIT AUCUNE CONTESTATION EN CE QUI CONCERNE L'EXISTENCE DE L'ACTE ; ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE TIRANT ARGUMENT DE CE QUE L'ACTE DU 28 NOVEMBRE 1949 PRECISAIT : "L'ACCORD PRENDRA IMMEDIATEMENT EFFET AUSSITOT L'ACHAT EFFECTUE", LA COUR A PU ESTIMER QU'UNE TELLE CLAUSE EXCLUAIT LA NECESSITE D'UNE MANIFESTATION DE L'INTENTION DE LA PART DE MARCOUCILLI, QUI N'AVAIT PAS A "LEVER UNE SIMPLE PROMESSE", PUISQU'IL Y AVAIT DEJA "ACCORD", QUE CET ACCORD DES DEUX PARTIES CONSTITUAIT UN BAIL REGULIER SOUMIS A LA SEULE CONDITION DE L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE PAR LA SOCIETE DUBREUIL ET TRIBOLET ; QUE LE POURVOI N'EST DONC PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 26 NOVEMBRE 1957 PAR LA COUR D'APPEL DE LYON

Sommaire principal : 1° BAIL EN GENERAL - PROMESSE DE BAIL - PROMESSE SYNALLAGMATIQUE - PROMESSE DE BAIL D'UNE DUREE DE TRENTE ANS - BAIL EMPHYTEOTIQUE (NON)
Analyse : 1° ON NE SAURAIT FAIRE GRIEF AUX JUGES D'APPEL D'AVOIR CONSIDERE QUE L'ENGAGEMENT PRIS PAR LE GERANT D'UNE S A R L ENVERS LE LOCATAIRE D'UN ENTREPOT DE LUI DONNER A BAIL CE LOCAL POUR UNE DUREE DE TRENTE ANS MOYENNANT UN LOYER DETERMINE ET A LA CONDITION QUE LA SOCIETE EN DEVIENNE PROPRIETAIRE CONSTITUAIT UN BAIL VERBAL DONT LA CONCLUSION N'EXCEDAIT PAS LES POUVOIRS DU GERANT, DES LORS QU'ILS OBSERVENT QUE LE LOYER DETERMINE PAR CET ENGAGEMENT A ETE ANTERIEUREMENT FIXE PAR LE PRECEDENT BAIL CONSENTI PAR LE PROPRIETAIRE DE L'EPOQUE, ET APPARAIT TOUJOURS COMME REPRESENTANT LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE, QUE L'ENGAGEMENT REPREND LES CONDITIONS DE CE BAIL QUI SE PRESENTENT SOUS LA FORME D'UN CONTRAT TYPE DE LOCATION ENUMERANT LES CHARGES DU PRENEUR SANS LUI CONFERER DES AVANTAGES PARTICULIERS EN DEHORS D'UNE AUTORISATION DE SOUS-LOUER, QUE LES CLAUSES MODIFICATIVES, C'EST-A-DIRE LA NOUVELLE DUREE DU BAIL PORTE A TRENTE ANS ET LE DROIT DE CESSION A UN SUCCESSEUR NE SUFFISENT PAS POUR DONNER A L'ACTE UN CARACTERE EMPHYTEOTIQUE, DONT LA PREUVE N'EST PAS RAPPORTEE, PUISQU'IL N'APPARAIT PAS QUE LES PARTIES AIENT EU L'INTENTION DE CONCLURE UN BAIL CONFERANT AU PRENEUR UN VERITABLE DROIT REEL, CESSIBLE, SAISISSABLE ET SUSCEPTIBLE D'HYPOTHEQUE.