Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 juillet 1995, 93-13.805, Publié au bulletin
Date de la décision : 1995-07-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 93-13805
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 1993-02-16, 1993-02-16
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Boré et Xavier, M. Garaud.

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 16 février 1993), que, suivant un acte notarié du 20 novembre 1981, M. Z... et sa soeur, Mme A..., propriétaires indivis d'un immeuble, ont procédé au partage de celui-ci en créant deux parcelles et une union syndicale pour gérer la cage d'escalier commune ; que le lot attribué aux époux A... a fait l'objet d'un état descriptif de division en vingt-et-un lots ; que le 9 mai 1988, les époux A... ont vendu leur lot en totalité aux époux C..., qui l'ont revendu à la société à responsabilité limitée société Alsacienne d'immobilier (SAI) ; que M. D..., locataire de l'un des appartements composant ce lot a, invoquant son droit de préemption, assigné les époux A..., les époux C..., la SAI, et le notaire chargé d'établir les actes de vente, M. B..., pour se faire substituer dans l'acte de vente aux époux C... ; Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, d'une part, que l'article 10-III de la loi du 31 décembre 1975 n'octroie un droit de préemption au locataire qu'à la condition que la vente ne porte pas sur le bâtiment en son entier ; que la notion de " bâtiment entier " s'entend au sens juridique et qu'ainsi un bâtiment est vendu en son entier lorsque l'intégralité d'une parcelle est objet de la vente ; qu'en l'espèce, il est constant que c'est l'intégralité du bâtiment, propriété des époux Y..., bâtiment constituant la totalité de la parcelle inscrite au Livre foncier sous le n° 84-106/8, qui a fait l'objet de la vente litigieuse ; qu'en considérant, néanmoins, qu'il n'y avait pas vente du bâtiment en son entier, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'article 10-III de la loi du 31 décembre 1975, d'autre part, qu'en toute hypothèse, le locataire ne bénéficie d'un droit de préemption qu'à la condition que la vente de l'immeuble soit consécutive à la division de l'immeuble en lots de copropriété ; qu'ainsi, le droit de préemption est soumis à la condition de l'existence d'une copropriété effective requérant au moins l'existence de deux copropriétaires ; qu'en l'espèce, il est constant que l'immeuble dont s'agit était la propriété des seuls époux X... ; qu'en considérant, néanmoins, que le locataire bénéficiait d'un droit de préemption alors que l'immeuble n'était pas sous le régime d'une copropriété effective, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'ensemble avait été édifié en totalité par un constructeur unique, qu'il avait appartenu à un unique propriétaire, en dernier lieu l'indivision Y..., qu'il s'agissait d'un immeuble de rapport comportant des appartements et locaux annexes sur huit niveaux desservis par un escalier central auquel on accède de la voie publique par une unique porte d'entrée, que l'accès aux caves avait lieu par un seul escalier et une seule porte, que l'ensemble des compteurs étaient réunis dans un local unique, que, de l'extérieur, l'ensemble se présentait avec une façade et une toiture de même conception architecturale et de même matériau et exactement retenu que la division opérée par l'acte du 20 novembre 1981 n'avait pu avoir pour effet de transformer en deux bâtiments indépendants et autonomes l'ensemble de l'immeuble qui avait conservé toutes les caractéristiques d'un bâtiment unique, la cour d'appel a pu en déduire que la vente ne portait pas sur un bâtiment entier au sens de l'article 10-III de la loi du 31 décembre 1975 et que M. D... bénéficiait du droit de préemption ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : VENTE - Immeuble - Droit de préemption des locataires ou occupants d'appartements - Conditions - Division de l'immeuble par lots .
Sommaire de référence : VENTE - Immeuble - Droit de préemption des locataires ou occupants d'appartements - Domaine d'application - Vente d'un bâtiment entier (non)
Analyse : La cour d'appel qui constate que l'ensemble du bâtiment avait été édifié en totalité par un constructeur unique, qu'il avait appartenu à un unique propriétaire, en dernier lieu une indivision, qu'il s'agissait d'un immeuble de rapport comportant des appartements et locaux annexes sur huit niveaux desservis par un escalier central auquel on accède de la voie publique par une unique porte d'entrée, que l'accès aux caves avait lieu par un seul escalier et une seule porte, que l'ensemble des compteurs étaient réunis dans un local unique, que, de l'extérieur, l'ensemble se présentait avec une façade et une toiture de même conception architecturale et de même matériau et qui retient exactement que la division opérée par l'acte de partage n'avait pu avoir pour effet de transformer en deux bâtiments indépendants et autonomes l'ensemble de l'immeuble qui avait conservé toutes les caractéristiques d'un bâtiment unique, peut en déduire que la vente ne portait pas sur un bâtiment entier au sens de l'article 10-III de la loi du 31 décembre 1975 et que le locataire bénéficiait du droit de préemption.