Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 2 mars 1965, 61-11. 276 Publié au bulletin
Date de la décision : 1965-03-02
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : REJET.
Numéro de pourvoi : 61-11 276
Président : M. GUILLOT

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 28 OCTOBRE 1960), QU'A LA FIN DU XIXE SIECLE LA SOCIETE OMER-DECUGIS EST DEVENUE LOCATAIRE A PARIS DE LA TOTALITE DE DEUX IMMEUBLES CONTIGUS MAIS APPARTENANT A DES PROPRIETAIRES DIFFERENTS, L'UN SIS 57, RUE SAINT-DENIS ET ACTUELLEMENT PROPRIETE DES CONSORTS X..., L'AUTRE SE TROUVANT 11, RUE DE LA COSSONNERIE ET ACTUELLEMENT PROPRIETE DE VEUVE Y... ; QUE CES DEUX IMMEUBLES COMPORTAIENT ALORS CHACUN UNE ENTREE NORMALE, MAIS QUE LA SOCIETE OMER DECUGIS OBTINT DE SES DEUX PROPRIETAIRES, POUR LES FACILITES DE SON COMMERCE, L'AUTORISATION DE FAIRE PROCEDER A DES TRANSFORMATIONS PERMETTANT, PAR LE PERCEMENT D'UNE BAIE PRATIQUEE AU PREMIER ETAGE DANS LE MUR MITOYEN, D'ASSURER L'ACCES DE TOUS LES OCCUPANTS DES DEUX IMMEUBLES PAR LA SEULE PORTE DE LA RUE DE LA COSSONNERIE ; QUE DE LA SORTE, LA SOCIETE OMER DECUGIS SUPPRIMA, POUR LE TRANSFORMER EN LOCAL COMMERCIAL, LE COULOIR D'ACCES DU 57, RUE SAINT-DENIS ; QUE LA SOCIETE LOCATAIRE RECUT EN 1932 DE SES DEUX PROPRIETAIRES, CONFIRMATION DE LEUR AUTORISATION TANDIS QU'ELLE-MEME S'ENGAGEAIT A REMETTRE EN FIN DE BAIL, LES LIEUX EN L'ETAT OU ILS ETAIENT LORS DE SON ENTREE EN JOUISSANCE, ET QUE CET ACCORD FIT DESORMAIS PARTIE DE SES CONVENTIONS LOCATIVES ; QUE LA SOCIETE OMER DECUGIS CEDA SEPAREMENT SES DEUX BAUX, CELUI DU 57, RUE SAINT-DENIS A LA SOCIETE VILLIBORD LE 28 JUIN 1945, ET CELUI DU 11, RUE DE LA COSSONNERIE AUX EPOUX Z... LE 26 JUIN 1945 ; QUE LA SOCIETE VILLIBORD OBTINT EGALEMENT LE 28 JUIN 1945, UN BAIL CONSENTI DIRECTEMENT A SON PROFIT PAR DAME X... ALORS PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE 57, RUE SAINT-DENIS ; QUE PAREILLEMENT DE LEUR COTE, LES EPOUX Z... ET VEUVE Y... CONCLURENT DIRECTEMENT UN BAIL DE L'IMMEUBLE, 11, RUE DE LA COSSONNERIE, LE 27 MAI 1945 ; QUE C'EST DANS CES CONDITIONS QUE VEUVE Y... ET Z... DEMANDERENT EN 1954 LA FERMETURE DE LA BAIE DE COMMUNICATION ENTRE LES DEUX IMMEUBLES AU CONSORTS X... ET A LA SOCIETE OMER DECUGIS QUI APPELA EN GARANTIE LA SOCIETE VILLIBORD ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONFIRME LA DECISION DES PREMIERS JUGES, EN CE QU'IL A CONDAMNE LES SOCIETES OMER DECUGIS ET VILLIBORD A RETABLIR DANS LEUR ETAT PRIMITIF LES LIEUX LOUES ET A SUPPRIMER L'OUVERTURE LITIGIEUSE ; ALORS, D'UNE PART, QUE LE BAIL CEDE EN 1945 PAR LA SOCIETE OMER DECUGIS A LA SOCIETE VILLIBORD ET A Z... N'AURAIT PAS DISPARU DU FAIT DE CETTE CESSION ET QU'AINSI IL AURAIT CONFERE AUX CESSIONNAIRES NON SEULEMENT LES OBLIGATIONS MAIS AUSSI LES DROITS DU CEDANT, Y COMPRIS CEUX RESULTANT DE LA CONVENTION TRIPARTITE DE 1922 SIGNEE PAR VEUVE Y... ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA SOCIETE VILLIBORD, SUBROGEE A LA SOCIETE OMER DECUGIS AURAIT ETE BIEN QUALIFIEE POUR OBTENIR DES DEUX PROPRIETAIRES DES IMMEUBLES CONTIGUS LE MAINTIEN DE L'OUVERTURE PRATIQUEE DANS LE MUR SEPARATIF, PUISQUE CELLE-CI NE DEVAIT DISPARAITRE QU'EN FIN DE BAIL ET QUE CE TERME N'AURAIT PAS ENCORE ETE ATTEINT ; - ET ALORS, ENFIN, QUE LA RENONCIATION DU CO-CESSIONNAIRE Z... A SE PREVALOIR DE LA CLAUSE RELATIVE AU MAINTIEN DE L'OUVERTURE ENTRE LES DEUX IMMEUBLES PENDANT LA DUREE DU BAIL NE POURRAIT PRIVER LA SOCIETE VILLIBORD DU DROIT D'INVOQUER CETTE CLAUSE ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL QUI A ADOPTE SUR CE CHEF DE SA DECISION LES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, DECLARE " QU'IL Y A LIEU DE RETENIR AVANT TOUT QUE LES CONVENTIONS LITIGIEUSES CONSTITUENT DES AUTORISATIONS ACCORDEES A LA SOCIETE OMER DECUGIS EN SA QUALITE DE LOCATAIRE COMMUN DE LA TOTALITE DES DEUX IMMEUBLES EN CAUSE, ET CE POUR TOUT LE TEMPS OU ELLE JOUIRAIT DES LIEUX EN CETTE QUALITE... A CHARGE PAR ELLE, LORSQUE CETTE QUALITE AURA CESSE D'EXISTER, DE RETABLIR LA DISTRIBUTION ANTERIEURE SUR LA REQUISITION D'UN DES PROPRIETAIRES INTERESSES ; QU'ELLE A PU DEDUIRE DE CETTE APPRECIATION SOUVERAINE DE L'INTENTION DES PARTIES QUE LA SOCIETE OMER DECUGIS, DES LORS QU'ELLE AVAIT CESSE D'ETRE LOCATAIRE COMMUNE DES DEUX IMMEUBLES, ET LA SOCIETE VILLIBORD, QUI ETAIT SEULEMENT LOCATAIRE DE L'IMMEUBLE SIS 57, RUE SAINT-DENIS, N'AVAIENT NULLEMENT LE DROIT D'EXIGER DE VEUVE Y..., PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE SIS 11, RUE DE LA COSSONNERIE, LE MAINTIEN DE L'OUVERTURE LITIGIEUSE, AUQUEL SEUL EUT PU PRETENDRE VIS-A-VIS D'ELLE EN VERTU DE SON BAIL PRECITE DU 27 JUIN 1945, SON PROPRE LOCATAIRE Z... SI CELUI-CI N'Y AVAIT RENONCE, AINSI QU'IL N'EST CONTESTE PAR PERSONNE ; QUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE EST ENCORE CRITIQUE POUR AVOIR DECIDE QUE LES LIEUX DOIVENT ETRE RETABLIS DANS LEUR ETAT PRIMITIF PAR APPLICATION DE LA CONVENTION PRECITEE DE 1922 MEME SI CETTE REMISE EN ETAT DEVAIT ENTRAINER, PAR LA SUPPRESSION D'UNE BOUTIQUE, LA DISPARITION DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL D'UNE SOCIETE SOUS-LOCATAIRE, ALORS QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 34 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 SONT NULLES ET DE NUL EFFET QUELS QU'EN SOIENT LA FORME, LES CLAUSES, STIPULATIONS ET ARRANGEMENTS AYANT POUR EFFET DE FAIRE ECHEC AU DROIT DE RENOUVELLEMENT, ET QU'AINSI LA CONVENTION LITIGIEUSE AURAIT DU ETRE ANNULEE EN CE QU'ELLE AURAIT PORTE ATTEINTE AU DROIT DE LE PRENEUSE PORTANT SUR LA BOUTIQUE FRAPPEE DE DISPARITION ; MAIS ATTENDU QUE POUR DECIDER QUE LA SOCIETE VILLIBORD NE PEUT INVOQUER A L'ENCONTRE DE VEUVE Y... ET DE Z... LA PRETENDUE NULLITE DE LA CLAUSE DE SA CESSION DE BAIL ET DE SON BAIL PRECITE DU 28 JUIN 1945 PORTANT OBLIGATION POUR ELLE DE REMETTRE L'IMMEUBLE 57, RUE SAINT-DENIS EN SON ETAT PRIMITIF, NI FAIRE VALOIR A CETTE FIN QUE CETTE CLAUSE SERAIT CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 34 PRECITE COMME CONSTITUANT UN OBSTACLE AU DROIT AU RENOUVELLEMENT DE LA SOUS-LOCATION COMMERCIALE CONSENTIE A UN TIERS QUI ETAIT DEJA DANS LES LIEUX LORSQU'ELLE EST DEVENUE CESSIONNAIRE ET TITULAIRE DU BAIL, LA COUR D'APPEL RELEVE QUE VEUVE Y... ET Z... " N'ONT, NI DE PRES NI DE LOIN, ETE PARTIES " AUX CONVENTIONS INTERESSANT L'IMMEUBLE DE LA RUE SAINT-DENIS, QUI NE LEUR SONT DONC POINT OPPOSABLES, QU'ILS SONT SANS AUCUN LIEN JURIDIQUE AVEC LES OCCUPANTS DE CET IMMEUBLE, ET QUE LE SEUL OBJET DU LITIGE EST LA REMISE EN SON ETAT PRIMITIF DU MUR DE SEPARATION DES DEUX FONDS EN CAUSE ; QU'AINSI, LOIN DE VIOLER LES TEXTES VISES AU MOYEN, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN DOIT ETRE ECARTE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 OCTOBRE 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ; NO 61-11. 276. SOCIETE ETABLISSEMENTS OMER DECUGIS ET FILS ET AUTRE C / VEUVE Y... ET AUTRES. PRESIDENT : M. GUILLOT.- RAPPORTEUR : M. PORTEMER.- AVOCAT GENERAL : M. ROBIN.- AVOCATS : MM. GALLAND ET DESACHE. DANS LE MEME SENS : SUR LE NO 1 : 28 OCTOBRE 1963, BULL., 1963, III, NO 444, P. 374.

Sommaire principal : 1° BAIL EN GENERAL - PRENEUR - OBLIGATIONS - REMISE DES LIEUX DANS LEUR ETAT PRIMITIF - BAUX CONSENTIS AU MEME LOCATAIRE SUR DEUX IMMEUBLES CONTIGUS PAR DES PROPRIETAIRES DIFFERENTS - AUTORISATION ACCORDEE PAR CEUX-CI DE PROCEDER AU PERCEMENT D'UNE BAIE DANS LE MUR MITOYEN - CESSION SEPAREE DES DEUX BAUX
Analyse : 1° EN L'ETAT DE DEUX BAUX CONSENTIS A UN SEUL LOCATAIRE ET PORTANT SUR DEUX IMMEUBLES CONTIGUS APPARTENANT A DEUX PROPRIETAIRES DIFFERENTS ET DE L'AUTORISATION ACCORDEE PAR CEUX-CI DE FAIRE PROCEDER AU PERCEMENT D'UNE BAIE PRATIQUEE DANS LE MUR MITOYEN AFIN D'ASSURER L'ACCES DE TOUS LES OCCUPANTS DES DEUX IMMEUBLES PAR UNE SEULE PORTE, LA COUR D'APPEL SAISIE APRES LA CESSION SEPAREE DES BAUX, D'UNE DEMANDE EN REMISE EN ETAT DES LIEUX FORME PAR LE PROPRIETAIRE D'UN DES IMMEUBLES ET PAR LE CESSIONNAIRE DU BAIL PORTANT SUR CET IMMEUBLE A PU CONDAMNER LE CEDANT, L'AUTRE CESSIONNAIRE, APPELE EN GARANTIE ET LE CESSIONNAIRE DEMANDEUR, A RETABLIR LES LIEUX DANS LEUR ETAT PRIMITIF, DES LORS QU'APRES AVOIR CONSTATE, D'UNE PART, QUE L'AUTORISATION ACCORDEE AU CEDANT L'AVAIT ETE EN SA QUALITE DE LOCATAIRE COMMUN DE LA TOTALITE DES DEUX IMMEUBLES ET CE POUR TOUT LE TEMPS OU IL JOUIRAIT DES LIEUX EN CETTE QUALITE ET, D'AUTRE PART, QU'IL N'AVAIT PLUS CETTE QUALITE, ELLE EN A CONCLU QUE, PAS PLUS QUE LE CESSIONNAIRE QUI ETAIT SEULEMENT LOCATAIRE DE L'UN DES IMMEUBLES, IL N'AVAIT LE DROIT D'EXIGER DU PROPRIETAIRE DE L'AUTRE IMMEUBLE LE MAINTIEN DE L'OUVERTURE LITIGIEUSE AUQUEL SEUL EUT PU PRETENDRE, VIS-A-VIS DE CE PROPRIETAIRE EN VERTU DE SON BAIL, SON PROPRE LOCATAIRE, SI CELUI-CI N'Y AVAIT RENONCE.