Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 décembre 1971, 70-13.450, Publié au bulletin
Date de la décision : 1971-12-20
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 70-13450
Décision attaquée : Cour d'appel Orléans 1970-07-02, 1970-07-02
Président : . PDT M. DE MONTERA
Avocats : Demandeur AV. MM. ROQUES

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, PARTIELLEMENT CONFIRMATIF, QUE DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE ET LA DAME X... ONT, LE 8 OCTOBRE 1963, CONSTITUE ENTRE EUX SEULS UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AYANT POUR OBJET L'ACQUISITION ET L'EXPLOITATION DU CHATEAU DE LA PERRIERE ; QUE CHAQUE ASSOCIE A RECU LA MOITIE DES 140 PARTS SOCIALES ET QUE DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE A ETE NOMME GERANT DE LA SOCIETE POUR UNE DUREE ILLIMITEE ; QUE LES DEUX ASSOCIES ONT ENSUITE CONTRACTE MARIAGE ; QUE PAR ACTE DU 6 NOVEMBRE 1965, LA SOCIETE A ACCORDE A DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE UN BAIL DE 30 ANS PORTANT SUR L'ENSEMBLE DE LA PROPRIETE FORMANT L'OBJET SOCIAL, POUR UN LOYER DE DIX FRANCS L'AN, TOUTES CHARGES ET TAXES INCOMBANT A LA SOCIETE BAILLERESSE ; QU'EN MEME TEMPS, LA DAME X... DEVENAIT PROPRIETAIRE DE LA QUASI-TOTALITE DES PARTS ; QUE LA COUR D'APPEL A RECU LA DAME X... EN SON ACTION TENDANT A LA REDDITION DES COMPTES DE LA SOCIETE PAR DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE ET A L'ANNULATION DU BAIL SUSVISE, A ORDONNE LA REDDITION DES COMPTES, DESIGNE UN EXPERT B... EN SURVEILLER LES OPERATIONS ET A ANNULE LE BAIL ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A CET ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA DAME X... AVAIT PU VALABLEMENT AGIR AU NOM DE LA SOCIETE EN DECLARANT EN ASSUMER LES FONCTIONS DE GERANT, AU MOTIF QUE LE GERANT STATUTAIRE AVAIT MANIFESTE LA VOLONTE D'ETRE OFFICIELLEMENT RELEVE DE SES FONCTIONS ET QUE L'OFFRE DE DEMISSION AINSI FORMULEE, SUIVIE DE L'ACCEPTATION DE L'AUTRE ASSOCIE, AVAIT CONSTITUE ENTRE LES PARTIES UN ECHANGE DE CONSENTEMENTS SUFFISANT POUR OPERER LE TRANSFERT DE LA GERANCE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LES JUGES DU FOND ONT DENATURE "LE SENS ET LA PORTEE D'UNE DECLARATION SOUS FORME D'ACTE EXTRAJUDICIAIRE DU 10 AVRIL 1968 PAR LAQUELLE LE GERANT FAISAIT SAVOIR A SON ASSOCIE QU'IL INTERDISAIT A TOUTE PERSONNE L'ACCES DU DOMAINE APPARTENANT A LA SOCIETE TANT QUE SA DEMISSION N'AURAIT PAS ETE ACCEPTEE PAR UNE ASSEMBLEE GENERALE QU'IL ETAIT INDISPENSABLE DE TENIR" ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QUE, PAR ACTE DU 18 MAI 1968, LA DAME X... A SIGNIFIE A DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE SON "ACCEPTATION" DE SA DEMISSION "ET DE LA VOLONTE PAR LUI MANIFESTEE D'ETRE RELEVE OFFICIELLEMENT DE SES FONCTIONS DE GERANT STATUTAIRE" ET QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 18 DES STATUTS DE LA SOCIETE, "TANT QUE LA SOCIETE NE COMPRENDRA QUE DEUX ASSOCIES, TOUTES LES DECISIONS INTERESSANT SON ADMINISTRATION SERONT PRISES D'UN COMMUN ACCORD ENTRE LES ASSOCIES" ET "QUE CET ARTICLE STIPULE ENCORE QU'AUCUNE FORME SPECIALE N'EST PRESCRITE DANS LES RAPPORTS DES ASSOCIES ENTRE EUX POUR LA CONSTATATION DES DECISIONS PRISES" ; ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS, LA COUR D'APPEL N'A PAS DENATURE L'ACTE EXTRAJUDICIAIRE DU 10 AVRIL 1968, DONT L'INTERPRETATION, EN FONCTION DES STATUTS DE LA SOCIETE, ETAIT NECESSAIRE ; QU'AINSI LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE NUL COMME NE COMPORTANT PAS DE LOYER SERIEUX ET COMME SE TROUVANT DEPOURVU DE CAUSE LE BAIL CONSENTI PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE, AU MOTIF QUE, LE BIEN LOUE CONSISTANT EN UNE IMPORTANTE PROPRIETE ETAIT DONNE A BAIL POUR UNE PERIODE DE TRENTE ANS MOYENNANT LE PRIX DE DIX FRANCS L'AN, ALORS QUE LES JUGES, TENUS DE RESPECTER LA VOLONTE DES PARTIES, NE POUVAIENT PRONONCER LA NULLITE DU BAIL LIBREMENT CONSENTI MOYENNANT UN PRIX FIXE A UNE SOMME MODIQUE TANT EN RAISON DE LA LONGUE DUREE DE LA LOCATION QUE PARCE QUE LES MEMBRES DE LA SOCIETE ETAIENT DEUX EPOUX A... L'UN AVAIT A LA FOIS LA QUALITE DE GERANT DE LA SOCIETE ET CELLE DE LOCATAIRE, ET QUE LES CONDITIONS DE LA LOCATION ETAIENT ARRETEES EN CONSIDERATION DE LA CESSION DE PARTS SOCIALES ENTRE LES INTERESSES ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET CONSTATE QUE LA PROPRIETE FAISANT L'OBJET DU BAIL DE TRENTE ANS AVAIT ETE ACQUISE, EN 1963, AU PRIX DECLARE DE 115.000 FRANCS ET QUE LE PRIX DE BAIL, NON REVISABLE, A ETE FIXE A DIX FRANCS PAR AN, LE PRENEUR ETANT EXONERE DES IMPOTS, TAXES ET CHARGES DE TOUTE NATURE ; QU'IL CONSTATE ENCORE QUE, SI L'ASSEMBLEE GENERALE A CONSENTI CE BAIL EN CONSIDERATION DE LA CESSION DE CINQUANTE DE SES PARTS PAR DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE, IL N'A PAS ETE SPECIFIE QUE LE LOYER AVAIT ETE FIXE EN CONTREPARTIE DE CETTE OPERATION, LAQUELLE N'INTERESSAIT QUE LA DAME X... ET NON LA SOCIETE ; ATTENDU QUE L'EXISTENCE D'UN BAIL, QUELLE QU'EN SOIT LA DUREE, IMPLIQUANT LA STIPULATION D'UN LOYER SERIEUX, LES JUGES DU FOND ONT PU DEDUIRE DES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, QUE LE BAIL CONSENTI PAR LA SOCIETE A DE MONTAIGNAC DE PESSOTTE ETAIT NUL ; QU'AINSI LE MOYEN N'EST PAS DAVANTAGE FONDE ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE L'ARRET EST ENCORE CRITIQUE EN CE QUE, STATUANT SUR LES COMPTES A FAIRE ENTRE LES PARTIES ET AYANT REFORME LA DECISION DES PREMIERS JUGES ORDONNANT UNE EXPERTISE, PAR MODIFICATION DE LA DUREE DE LA PERIODE QUE L'EXPERT Y... PRENDRE EN CONSIDERATION ET PAR ATTRIBUTION A CELUI-CI DE POUVOIRS D'INVESTIGATION PLUS ETENDUS, IL A RENVOYE LES PARTIES DEVANT LA JURIDICTION DE PREMIERE INSTANCE AUTREMENT COMPOSEE POUR SE PRONONCER APRES LE DEPOT DU RAPPORT, ALORS QUE, SELON LE MOYEN, LES JUGES D'APPEL, APRES AVOIR REFORME LE JUGEMENT SUR LA PORTEE ET L'ETENDUE DE LA MISSION DONNEE A L'EXPERT, AVAIENT LE Z... DE RETENIR L'EXECUTION DE LA DECISION EN SE RESERVANT DE STATUER EUX-MEMES AU VU DU RESULTAT DE L'EXPERTISE ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET AYANT CONFIRME LA DECISION DU TRIBUNAL EN CE QU'ELLE A "ORDONNE LA REDDITION DES COMPTES DE GESTION ET DESIGNE" UN "EXPERT B... VERIFIER CES OPERATIONS AVEC LA MISSION INDIQUEE", AUDIT JUGEMENT, ET N'AYANT QUE PARTIELLEMENT INFIRME CELUI-CI EN FAISANT PORTER LA VERIFICATION DES COMPTES PAR L'EXPERT "ANNEE PAR ANNEE POUR LA PERIODE COMPRISE ENTRE LE 8 OCTOBRE 1963 ET LA REDDITION EFFECTIVE DES COMPTES ET LA REMISE DES PIECES PAR DE MONTAIGNAC", LA COUR D'APPEL AVAIT, CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 472, ALINEA 3, DU CODE DE PROCEDURE CIVILE, LA FACULTE DE RENVOYER L'EXECUTION DE SA DECISION AU MEME TRIBUNAL COMPOSE D'AUTRES JUGES ; QUE LE MOYEN EST DONC DEPOURVU DE FONDEMENT ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 2 JUILLET 1970 PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS.

Sommaire principal : BAIL EN GENERAL - PRIX - VILETE DE PRIX - NULLITE DU BAIL.
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - NULLITE - CAUSE - VILETE DU PRIX.
Analyse : L'EXISTENCE D'UN BAIL QUELLE QU'EN SOIT LA DUREE, IMPLIQUE LA STIPULATION D'UN LOYER SERIEUX.