Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 mars 1999, 97-12.706, Publié au bulletin
Date de la décision : 1999-03-17
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 97-12706
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1996-12-19, 1996-12-19
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : MM. Blanc, Blondel, la SCP Boré et Xavier, la SCP Tiffreau, la SCP Boulloche.

Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., ès qualités d'administrateur judiciaire de la SCI Villa Julia ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Aix-en-Provence, 19 décembre 1996), qu'en 1988, la société civile immobilière (SCI) Villa Julia, gérée par M. A..., tous deux depuis lors en liquidation judiciaire, a entrepris la construction d'un immeuble, sous la maîtrise d'oeuvre de M. Z..., architecte, et en 1990 a vendu trois lots en l'état futur d'achèvement aux époux X..., selon acte passé devant le notaire Curau ; que la banque Paribas a délivré une garantie financière d'achèvement des travaux ; qu'à la suite de la défaillance de la SCI le chantier a été abandonné et n'a pu être repris, l'immeuble ne respectant ni le permis de construire, ni la réglementation en vigueur ; que les époux X... ont sollicité la résolution de la vente et le paiement de dommages-intérêts au titre de préjudices complémentaires ; Sur le premier moyen : (sans intérêt) ; Sur le deuxième moyen : Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la banque Paribas, alors, selon le moyen, 1° que la banque qui prend elle-même l'initiative de solliciter un certain nombre de documents pour octroyer une garantie d'achèvement est tenue de vérifier matériellement si les plans transmis correspondent au permis de construire obtenu par une simple comparaison entre les surfaces visées audit permis et celles portées auxdits plans, qu'en s'abstenant de cette simple vérification matérielle qui, si elle avait été effectuée, aurait conduit la banque à s'abstenir, cette dernière a bien commis une faute à l'origine des entiers préjudices éprouvés par M. et Mme X... (violation de l'article 1382 du Code civil et de l'article R. 261-21 du Code de l'urbanisme) ; 2° qu'en énonçant " que si la banque avait refusé de donner sa garantie, il n'est pas certain que l'opération n'aurait pas vu le jour, une autre banque pouvant donner sa garantie ", la cour d'appel a statué par un motif dubitatif (violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile) ; 3° que le contrat de vente d'immeuble à construire à usage d'habitation doit nécessairement prévoir une garantie de bonne fin ; qu'ainsi la garantie d'achèvement donnée par la banque Paribas constituait nécessairement un élément déterminant du contrat (violation des articles L. 261-10, L. 261-11, R. 261-17 et R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation) ; 4° que, par la garantie d'achèvement, la banque s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution de la vente pour cause de défaut d'achèvement de l'immeuble ; qu'ainsi l'engagement de garantie extrinsèque d'achèvement de l'immeuble, souscrit par la banque Paribas, imposait à celle-ci, suite à la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance faute d'achèvement de l'immeuble, de payer à M. et Mme X... les sommes par eux remises au vendeur et de les indemniser des préjudices en résultant (violation de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation) ; Mais attendu qu'ayant exactement relevé qu'il n'appartenait pas à la banque de s'immiscer dans les opérations de construction pour vérifier le bon déroulement du chantier, et souverainement retenu que la garantie donnée par elle n'était pas l'élément déterminant du contrat de vente de l'appartement, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande des époux X... tendant au remboursement, par la banque Paribas, des versements effectués par les acquéreurs en cas de résolution de la vente pour défaut d'achèvement de l'immeuble et la garantie de remboursement ne mettant pas à la charge de l'établissement financier la réparation des préjudices causés par la résolution de la vente, a pu déduire de ses constatations, abstraction faite d'un motif surabondant, que la banque, qui n'était à l'origine ni de la conclusion du contrat, ni de son annulation, n'était pas responsable du préjudice invoqué ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen : (sans intérêt) ; Sur le quatrième moyen : (sans intérêt) ; Et attendu qu'aucun mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée n'ayant été produit par la Banque populaire de la Côte d'Azur dans le délai légal ; PAR CES MOTIFS : CONSTATE LA DECHEANCE du pourvoi formé par la Banque populaire de la Côte d'azur ; REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Domaine d'application - Réparation des préjudices causés par la résolution de la vente (non) .
Sommaire de référence : VENTE - Résolution - Effets - Effet à l'égard de l'établissement financier ayant consenti une garantie d'achèvement
Analyse : Dans une vente d'immeuble à construire, l'établissement financier qui consent une garantie d'achèvement, à qui il n'incombe pas d'intervenir dans les opérations de construction, n'est pas tenu de réparer les préjudices causés par la résolution de la vente, dès lors qu'il n'est à l'origine ni de la conclusion, ni de l'annulation du contrat.