Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 février 1978, 76-14.363, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-02-22
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-14363
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 16 ) 1976-06-28, 1976-06-28
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Lépany

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE LA SOCIETE LA RABELAISIENNE, LOCATAIRE DE LOCAUX A USAGE DE CABARET-RESTAURANT, SIS AU REZ-DE-CHAUSSEE, AU PREMIER ETAGE ET DANS LES SOUS-SOLS D'UN IMMEUBLE APPARTENANT A DAME DE X..., FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 28 JUIN 1976), QUI A FIXE A 26.000 FRANCS, D'APRES LA VALEUR LOCATIVE, LE PRIX ANNUEL DU BAIL RENOUVELE, POUR UNE DUREE N'EXCEDANT PAS NEUF ANNEES, A COMPTER DU 1ER OCTOBRE 1971, D'AVOIR, CE FAISANT, ECARTE L'APPLICATION DE LA REGLE DU PLAFONNEMENT, AU MOTIF QUE LA PROPRIETAIRE AVAIT EXECUTE DES TRAVAUX DEPASSANT LE CADRE DU SIMPLE ENTRETIEN DE L'ACTIVITE COMMERCIALE, EN EFFECTUANT UN RAVALEMENT DE LA FACADE DE L'IMMEUBLE QUI N'AVAIT PAS MANQUE D'ATTIRER LA CLIENTELE, CE QUI CONSTITUAIT UNE MODIFICATION IMPORTANTE DANS L'ENTRETIEN DES LIEUX LOUES, RENDANT CEUX-CI PLUS ATTRAYANTS EN METTANT EN VALEUR LEUR CONSTRUCTION EN BELLE PIERRE DE Y..., ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, " LE DECRET DU 3 JUILLET 1972 N'A PU RETENIR COMME MODIFICATION NOTABLE DES CARACTERISTIQUES PROPRES AU LOCAL, SEULES A PRENDRE EN CONSIDERATION, L'EXECUTION D'UNE OBLIGATION QUI EST NORMALEMENT A LA CHARGE DU PROPRIETAIRE ET INTERESSAIT AU SURPLUS L'ENSEMBLE DE L'IMMEUBLE DONT LA SOCIETE LA RABELAISIENNE N'OCCUPAIT QU'UNE PARTIE " ET QUE, D'AUTRE PART, " LA COUR D'APPEL A LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE, S'AGISSANT D'UN CABARET OFFRANT DES DINERS-SPECTACLES, CE N'EST PAS PAR L'ETAT DE LA FACADE QUE LA CLIENTELE SE TROUVE ATTIREE, QU'A CET EGARD, LA COUR D'APPEL A PERDU DE VUE QUE LA PLUS GRANDE PARTIE DES LOCAUX LOUES A USAGE DE CABARET SE TROUVAIT EN SOUS-SOL, DE TELLE SORTE QU'A TOUS EGARDS LE RAVALEMENT DE LA FACADE A ETE RETENU A TORT EN L'ESPECE POUR JUSTIFIER LE DEPLAFONNEMENT " ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QU'AUX TERMES DE L'ALINEA 3 DE L'ARTICLE 23-3 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, AUQUEL RENVOIE L'ARTICLE 23-6 DU MEME DECRET, LES OBLIGATIONS DECOULANT DE LA LOI ET GENERATRICES DE CHARGES POUR L'UNE OU L'AUTRE PARTIE DEPUIS LA DERNIERE FIXATION DU PRIX PEUVENT ETRE INVOQUEES PAR CELUI QUI EST TENU DE LES ASSUMER ; ATTENDU, ENSUITE, QU'APPRECIANT SOUVERAINEMENT SI LES ELEMENTS DE BASE DU LOYER ENUMERES A L'ARTICLE 23-1 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ONT SUBI UNE MODIFICATION NOTABLE, LA COUR D'APPEL RETIENT QUE LA PROPRIETAIRE JUSTIFIE AVOIR EXECUTE DES TRAVAUX QUI DEPASSENT LE CADRE DU SIMPLE ENTRETIEN DE L'ACTIVITE COMMERCIALE, QUE LE RAVALEMENT DE LA FACADE N'A PAS MANQUE D'ATTIRER LA CLIENTELE, QU'IL EST " VALABLE EU EGARD A L'ACTIVITE AUTORISEE ", QUE LE COUT DESDITS TRAVAUX A REPRESENTE PRES DE SIX ANNUITES DU LOYER PRECEDEMMENT FIXE ET QU'IL APPARAIT AINSI QU'UNE MODIFICATION IMPORTANTE DANS L'ENTRETIEN DES LIEUX LOUES EST INTERVENUE AU COURS DU BAIL EXPIRE, QU'ELLE A RENDU CEUX-CI PLUS ATTRAYANTS EN METTANT EN VALEUR LEUR CONSTRUCTION EN BELLE PIERRE DE Y... ET QUE CETTE MODIFICATION, QUI EST NOTABLE, SUFFIT, A ELLE SEULE, EN L'ESPECE A ECARTER L'APPLICATION DE LA REGLE DU PLAFONNEMENT ; ATTENDU, ENFIN, QUE, REPONDANT AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, L'ARRET ATTAQUE RETIENT, PAR ADOPTION DES MOTIFS DU PREMIER JUGE, QU'INDEPENDAMMENT DE CAVES AUTHENTIQUES DU 13E SIECLE, SITUEES AU PREMIER ET AU DEUXIEME SOUS-SOL, LES LOCAUX LOUES COMPRENNENT, AU REZ-DE-CHAUSSEE, PLUSIEURS PIECES, DONT UNE SALLE DE RESTAURANT ET, AU PREMIER ETAGE, UN APPARTEMENT DE PLUSIEURS PIECES ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 JUIN 1976 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : BAUX COMMERCIAUX - Prix - Fixation - Plafonnement applicable au bail renouvelé - Exclusion - Modification des éléments de calcul du loyer - Obligations des parties - Obligations légales - Ravalement effectué en cours de bail.
Analyse : Pour la détermination du prix du bail renouvelé, les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il en est ainsi du ravalement effectué en cours de bail, qui, dans l'appréciation souveraine des juges, peut constituer une modification notable de nature à faire écarter ce plafonnement du loyer.