Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 mars 1981, 79-12.950, Publié au bulletin
Date de la décision : 1981-03-10
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 79-12950
Décision attaquée : Cour d'appel Toulouse (Chambre 2 ) 1978-12-04, 1978-12-04
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : M. Boullez

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (TOULOUSE, 4 DECEMBRE 1978), QU'AVANT D'ACQUERIR DIVERS LOTS CONSTITUANT UN APPARTEMENT AVEC DEPENDANCES DANS UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE, LES EPOUX X... ONT AVISE LE SYNDIC DE LEUR INTENTION DE TRANSFORMER EN PIECES HABITABLES LE LOT N° 59 DEFINI COMME DEBARRAS SOUS LES COMBLES ; QUE LE 9 JUILLET 1973, L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES DECIDA D'INTERDIRE LE CHANGEMENT DE DESTINATION DES LIEUX ET LES TRAVAUX D'AMENAGEMENT PROJETES ; QUE LES EPOUX X... FIRENT EXECUTER LES TRAVAUX ET ASSIGNERENT LA SOCIETE OTEGI, SYNDIC DE LA COPROPRIETE, EN NULLITE DES DECISIONS PRISES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE, ET DEMANDERENT, EN OUTRE, QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE FUT MIS EN CONFORMITE AVEC LES DISPOSITIONS LEGALES ; ATTENDU QUE LES EPOUX X... FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DIT QU'ILS N'AVAIENT PAS LE DROIT D'OUVRIR DES JOURS DANS LA TOITURE ET DE PRATIQUER DES BRANCHEMENTS D'EAUX VANNES ET USEES SUR UNE CANALISATION COMMUNE SANS L'AUTORISATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES ET QU'ILS DEVRAIENT REMETTRE LES LIEUX EN L'ETAT, ALORS, SELON LE MOYEN, " QUE, D'UN PREMIER CHEF, LA COUR D'APPEL S'EST CONTREDITE EN ADMETTANT D'UNE PART, QUE LES AUTRES TRAVAUX DESTINES A RENDRE HABITABLE LE LOT N° 59, NE FAISAIENT QUE CONFIRMER ET AMELIORER L'USAGE D'HABITATION ET EN DECIDANT QUE LES OUVERTURES DANS UNE TOITURE DESTINEES A ECLAIRER CE LOT A USAGE D'HABITATION ET LE BRANCHEMENT POUR L'EVACUATION DES EAUX USEES ET DES EAUX VANNEES NE POUVAIENT ETRE AUTORISEES PAR JUSTICE " ; ALORS QUE, " D'UN SECOND CHEF, LA COUR D'APPEL N'A PAS INDIQUE EN QUOI DES TRAVAUX EFFECTUES SELON LES REGLES DE L'ART NE CONSTITUAIENT PAS UNE AMELIORATION ET N'ETAIENT PAS CONFORMES A LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE, BIEN QU'ILS FUSSENT EFFECTUES AUX SEULS FRAIS DU Y... INTERESSE, QUE SA DECISION MANQUE DE BASE LEGALE ", ALORS QUE, D'UN TROISIEME CHEF, LES JUGES PEUVENT EN APPLICATION DE L'ARTICLE 30, ALINEA 4 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, AUTORISER DES TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES, MEME SI L'USAGE DE CES TRAVAUX EST RESERVE A UN SEUL Y... EN ASSUMANT LES FRAIS DES LORS QU'ILS NE SONT PAS CONTRAIRES A LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE ET N'APPORTENT AUCUNE GENE A LA COPROPRIETE ET AUX AUTRES Z... " ; ET ALORS QU'ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT L'ASSEMBLEE GENERALE DES SYNDICATS DES COPROPRIETAIRES AVAIT ABUSE DE SA MAJORITE EN REFUSANT D'AUTORISER CES TRAVAUX ET QUE LA COUR D'APPEL S'EST BORNEE A AFFIRMER, DANS UN MOTIF PUREMENT HYPOTHETIQUE QUE LA COPROPRIETE AURAIT PU REGRETTER " LES AUTORISATIONS ANTERIEURES DE POSER DES LUCARNES DONNEES A D'AUTRES PROPRIETAIRES ET QUE LA PREUVE N'EN ETAIT PAS RAPPORTEE PARCE QU'EN DECIDER AUTREMENT ABOUTIRAIT A PRIVER L'ASSEMBLEE GENERALE DE SON POUVOIR D'APPRECIATION " ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT QUE SI LES TRAVAUX EFFECTUES DANS LES PARTIES PRIVATIVES (ISOLATION DES PLAFONDS ET DES MURS, CONSTRUCTION DE CLOISONS INTERIEURES, INSTALLATIONS DE CANALISATIONS ELECTRIQUES RELIEES AU COMPTEUR DE L'APPARTEMENT DE CARRIERE) ENTRAIENT DANS L'EXERCICE NORMAL DES DROITS CONFERES AUX Z... PAR L'ARTICLE 9 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ET N'AVAIENT PAS A ETRE AUTORISES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE, LES OUVERTURES DE LA TOITURE ET LES BRANCHEMENTS SUR UNE CANALISATION COMMUNE DES EVACUATIONS D'EAUX VANNEES ET USEES AFFECTAIENT LES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE ET DEVAIENT ETRE AUTORISEES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE ; QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, ET ABSTRACTION FAITE D'AUTRES MOTIFS SURABONDANTS CRITIQUES PAR LE MOYEN, LA COUR D'APPEL QUI NE S'EST PAS CONTREDITE A SOUVERAINEMENT DECIDE QU'IL N'Y AVAIT LIEU DE DONNER AUX EPOUX X... L'AUTORISATION D'EFFECTUER LES TRAVAUX AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX X... REPROCHENT A L'ARRET D'AVOIR DIT QU'IL N'Y AVAIT LIEU DE MODIFIER L'ARTICLE 6 DU REGLEMENT DE COPROPRIETE INTERDISANT L'ALIENATION D'UNE PARTIE D'UN LOT, SAUF DECISION DE L'ASSEMBLEE GENERALE, ET IMPOSANT LA VENTE DES CHAMBRES DE SERVICE EN MEME TEMPS QUE CELLE DES APPARTEMENTS, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'UNE TELLE CLAUSE PORTE GRAVEMENT ATTEINTE AU DROIT DES EPOUX X..., Z..., DE DISPOSER LIBREMENT DE LEUR LOT, SANS QUE PUISSE LEUR ETRE OPPOSEE UNE RESTRICTION A LEURS DROITS DE Z..., ET QUE LES CLAUSES QUI LIENT LA PROPRIETE DES DEPENDANCES A CELLE DE LOCAUX PRINCIPAUX DOIVENT ETRE REPUTEES NON ECRITS " ; MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QU'IL S'AGISSAIT D'UNE COPROPRIETE D'IMPORTANCE REDUITE, QUE LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE NE POUVAIT PAS PERMETTRE UNE SUBDIVISION INDEFINIE DES PARTIES PRIVATIVES ET QUE L'ABSENCE DE LOTS ACCESSOIRES TELS QUE CHAMBRES DE SERVICE, GARAGE OU DEBARRAS ENTRAINERAIT UN ENCOMBREMENT DES PARTIES COMMUNES ET GENERAIT L'UTILISATION NORMALE DE L'IMMEUBLE, LA COUR D'APPEL A PU DECIDER QUE L'ARTICLE 6 DU REGLEMENT DE COPROPRIETE ETAIT COMPATIBLE AVEC L'ARTICLE 8, ALINEA 2, DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ; QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 4 DECEMBRE 1978 PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE.

Sommaire principal : COPROPRIETE - Règlement - Clause restreignant les droits des co-propriétaires - Licéité - Chambre de service - Vente en même temps que celle des appartements.
Sommaire de référence : * COPROPRIETE - Destination de l'immeuble - Règlement - Clause restreignant les droits des copropriétaires - Restriction justifiée.
Analyse : Une cour d'appel peut déclarer licite la clause d'un règlement de copropriété qui interdit l'aliénation d'une partie d'un lot sauf décision de l'assemblée générale et impose la vente des chambres de service en même temps que celle des appartements dès lors qu'elle relève que la copropriété était d'importance réduite que la destination de l'immeuble ne pouvait pas permettre une subdivision indéfinie des parties privatives et que l'absence de lots accessoires tels que chambres de service, garage ou débarras entraînerait un encombrement des parties communes et gênerait l'utilisation normale de l'immeuble.