Cour de cassation, Chambre civile 3, du 12 mars 1985, 83-16.406, Publié au bulletin
Date de la décision : 1985-03-12
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 83-16406
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, chambre 2, 1983-07-12, 1983-07-12
Président : Pdt. M. Monégier du Sorbier
Avocats : Av. demandeur : Me Blanc

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX PREMIERE BRANCHES : ATTENDU QUE M. X..., PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE DANS LEQUEL MME Y... EXPLOITE UN FONDS DE COMMERCE D'HOTEL-RESTAURANT, FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (BORDEAUX, 12 JUILLET 1983) DE L'AVOIR CONDAMNE A REMBOURSER A SA LOCATAIRE LE COUT DES TRAVAUX DE REFECTION DES INSTALLATIONS D'ELECTRICITE ET DE GAZ ET A SUPPORTER LES FRAIS DE MODIFICATION DU SENS D'OUVERTURE DE LA PORTE DE LA SALLE DE RESTAURANT, TRAVAUX IMPOSES PAR LA COMMISSION DE SECURITE, ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE "LE CONTRAT DE LOCATION, DEROGEANT, EN CELA AUX DISPOSITIONS DES ARTICLES 1719, 2° ET 1720 DU CODE CIVIL QUI NE SONT PAS D'ORDRE PUBLIC, STIPULAIT QUE LE LOCATAIRE PRENDRAIT "LES LIEUX LOUES DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVENT ACTUELLEMENT, SANS POUVOIR EXIGER DU BAILLEUR, SOIT LORS DE LA PRISE DE POSSESSION, SOIT ULTERIEUREMENT, AUCUNE REMISE EN ETAT OU REPARATION AUTRE QUE LE CLOS ET LE COUVERT", NON PLUS QU'AUCUNE INDEMNITE A RAISON DES TRANSFORMATIONS EVENTUELLEMENT OPEREES, ET QU'EN REFUSANT AINSI EFFET A LA COMMUNE VOLONTE DES PARTIES REGULIEREMENT EXPRIMEE EN DES TERMES CLAIRS ET PRECIS, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, D'AUTRE PART, QUE LES ARTICLES 1719, 2° ET 1720 DU CODE CIVIL, QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE PAR FAUSSE APPLICATION, N'ETENDENT PAS L'OBLIGATION D'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUEE A L'EXECUTION DE TRANSFORMATION DE CELLE-CI, FUSSENT-ELLES IMPOSEES PAR L'AUTORITE DE POLICE ADMINISTRATIVE ; MAIS ATTENDU QUE, LES TRAVAUX IMPOSES PAR L'AUTORITE ADMINISTRATIVE DOIVENT ETRE ASSIMILES AUX REPARATIONS RENDUES NECESSAIRES PAR LA FORCE MAJEURE, SONT, SAUF CONVENTION CONTRAIRE, A LA CHARGE DU BAILLEUR PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 1719, 2° DU CODE CIVIL ; QUE DES LORS, LA COUR D'APPEL QUI RELEVE QUE LES TRAVAUX ORDONNES PAR LA COMMISSION DE SECURITE NE TENDENT PAS A UNE REPARATION DE CERTAINES PARTIES DE L'IMMEUBLE, MAIS N'ONT D'AUTRE FIN QUE LA MISE EN CONFORMITE DE CELUI-CI AVEC LA REGLEMENTATION, RETIENT, PAR UNE INTERPRETATION SOUVERAINE DE LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, QUE LA CLAUSE DU BAIL STIPULANT QUE LE PRENEUR AVAIT PRIS LES LIEUX LOUES DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVAIENT, SANS POUVOIR EXIGER DU BAILLEUR AUCUNE REMISE EN ETAT OU REPARATION AUTRE QUE LE CLOS ET LE COUVERT, NE PERMETTAIT PAS A CE DERNIER DE SE DECHARGER DE L'OBLIGATION DE SUPPORTER LE COUT DE CES TRAVAUX ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SA TROISIEME BRANCHE : ATTENDU QUE M. X... FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNE A PAYER A MME Y... LE COUT DU REMPLACEMENT DES MENUISERIES EXTERIEURES ET DES CONTREVENTS A L'ETAGE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA CESSIONNAIRE N'AYANT PAS PLUS DE DROITS QUE LE CEDANT, CELLE-LA N'ETAIT, PAS DAVANTAGE QUE CELUI-CI, QUI AVAIT LUI-MEME INITIALEMENT ACCEPTE DE PRENDRE LES LIEUX "DANS L'ETAT OU ILS SE TROUVENT ACTUELLEMENT" SANS RECOURS CONTRE LE BAILLEUR, FONDEE A EXIGER DE CE DERNIER L'EXECUTION DE TRAVAUX QUE LES PRECEDENTS LOCATAIRES, AUTEURS RESPONSABLES DES "DEFAUTS D'ENTRETIEN" ET "ENLEVEMENTS" SUSMENTIONNES, N'AURAIENT EUX-MEMES PAS ETE ADMISSIBLES A LUI DEMANDER, QU'EN DECIDANT AUTREMENT LA COUR D'APPEL A MECONNU L'ADAGE "NEMO A... Z..." ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT QUE M. X... DOIT ASSUMER LA CHARGE DU REMPLACEMENT DES FENETRES ET FOURNIR LES CONTREVENTS MANQUANTS A L'ETAGE EN RAISON DE CE QU'IL EST TENU D'ASSURER, AUX TERMES DU BAIL, LE CLOS ET LE COUVERT ; QUE PAR CES SEULS MOTIFS L'ARRET EST, SUR CE POINT, LEGALEMENT JUSTIFIE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI.

Sommaire principal : BAIL (règles générales) - Bailleur - Obligations - Réparations - Clauses du bail l'en exonérant - Portée - Travaux de sécurité imposés par l'administration.
Analyse : Les travaux de sécurité imposés par l'autorité administrative pour l'exploitation d'un fonds de commerce doivent être assimilés aux réparations rendues nécessaires par la force majeure et sont, sauf convention contraire, à la charge du bailleur en vertu de son obligation d'entretenir la chose jugée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.