Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 25 octobre 1972, 71-11.563, Publié au bulletin
Date de la décision : 1972-10-25
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 71-11563
Décision attaquée : Cour d'appel Lyon 1971-02-17, 1971-02-17
Président : PDT M. DE MONTERA
Avocats : Demandeur AV. MM. RICHE

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE DAME Y... EST LOCATAIRE DE LOCAUX DESTINES A L'EXPLOITATION D'UN FONDS DE COMMERCE D'ALIMENTATION GENERALE, EPICERIE, BOUCHERIE, CHARCUTERIE, PRIMEURS, MERCERIE ET TOUS PRODUITS S'Y RATTACHANT, A L'EXCLUSION DE TOUT DEPOT DE PAIN ; QUE LES EPOUX X..., PROPRIETAIRES, S'INTERDISAIENT DANS LE BAIL DE LOUER LES AUTRES LOCAUX DE LEUR IMMEUBLE POUR L'EXPLOITATION D'UN COMMERCE SIMILAIRE A CELUI DE DAME Y... ; QUE CELLE-CI, INVOQUANT LE FAIT QU'UNE AUTRE LOCATAIRE, LA DAME Z..., METTAIT EN VENTE DES ARTICLES DE MERCERIE ET QUE X... FILS, INSTALLE COMME BOULANGER-PATISSIER VENDAIT EGALEMENT DES PRODUITS LUI FAISANT CONCURRENCE, A ASSIGNE SES BAILLEURS EN RESILIATION DE BAIL ET EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QU'ELLE FAIT D'ABORD GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REFUSE DE PRENDRE EN CONSIDERATION LES INFRACTIONS QU'ELLE IMPUTAIT A X... FILS, AU MOTIF QUE L'ARTICLE 35-1 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 DEVAIT PROFITER AU BAILLEUR ET AVAIT POUR EFFET D'AUTORISER CELUI-CI A INSTALLER DANS LE MEME IMMEUBLE, MALGRE LES STIPULATIONS D'UN BAIL ANTERIEUR, UN AUTRE COMMERCE, SOUS LA SEULE RESERVE QU'IL NE FASSE PAS CONCURRENCE A L'ACTIVITE PRINCIPALE DU PREMIER LOCATAIRE SANS QU'IL Y AIT A PRENDRE EN CONSIDERATION LES ACTIVITES CONNEXES OU COMPLEMENTAIRES DU MEME LOCATAIRE, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE L'ARTICLE 35-1, QUI DECLARE NON ECRITE TOUTE CLAUSE AYANT POUR EFFET D'INTERDIRE A L'EXPLOITANT D'UN FONDS DE COMMERCE D'ADJOINDRE A L'ACTIVITE PREVUE AU BAIL DES ACTIVITES CONNEXES OU COMPLEMENTAIRES, A ETE EDICTE EN FAVEUR DU LOCATAIRE ; QUE CETTE DISPOSITION AVAIT POUR EFFET, NON PAS DE RESTREINDRE LA PORTEE DU BAIL DE DAME Y..., MAIS DE LUI PERMETTRE D'ADJOINDRE A SON ACTIVITE PRINCIPALE TOUTES ACTIVITES CONNEXES OU COMPLEMENTAIRES, ET QU'EN DECIDANT, AU CONTRAIRE, QUE LE MEME TEXTE A LIMITE LES DROITS DE DAME Y... ET AUTORISE LE BAILLEUR A INSTALLER DANS LE MEME IMMEUBLE UN AUTRE COMMERCE COMPORTANT DES ACTIVITES CONNEXES A CELLES QUI ETAIENT PREVUES AU BAIL DONT ELLE BENEFICIAIT, OU COMPLEMENTAIRES DE CELLES-CI, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE FONDEMENT LEGAL A SA DECISION ; MAIS ATTENDU QUE LA QUESTION QUI SE POSAIT AUX JUGES DU FOND ETAIT DE SAVOIR SI LA VENTE, A TITRE SIMPLEMENT ACCESSOIRE, AINSI QUE LE CONSTATE L'ARRET, PAR X... FILS QUI EXERCAIT UNE ACTIVITE PRINCIPALE DIFFERENTE, DE PRODUITS QUI ETAIENT DE NATURE A FAIRE CONCURRENCE AU COMMERCE DE DAME Y..., CONSTITUAIT DE LA PART DES BAILLEURS, UNE VIOLATION DE LA CLAUSE D'EXCLUSIVITE QU'ILS AVAIENT ACCORDEE ; QUE LA COUR D'APPEL, QUI RETIENT QU'UN BAILLEUR NE PEUT S'OPPOSER A CE QU'UN DE SES LOCATAIRES ADJOIGNE A L'ACTIVITE PREVUE AU BAIL, DES ACTIVITES CONNEXES OU COMPLEMENTAIRES, DECLARE JUSTEMENT QUE LA CLAUSE D'EXCLUSIVITE "DOIT S'INTERPRETER DE MANIERE RESTRICTIVE ET NE S'APPLIQUER QU'AU COMMERCE PRINCIPAL AUTORISE, A L'EXCLUSION DES ACTIVITES CONNEXES, COMPLEMENTAIRES ET SURTOUT ACCESSOIRES, SAUF ACCORD CONTRAIRE OU SITUATION PARTICULIERE" ; QUE L'ARRET RELEVE ENSUITE QU'IL EST INEVITABLE QUE DEUX ACTIVITES COMMERCIALES D'ALIMENTATION DISTINCTES COMPRENNENT DES ZONES MARGINALES COMMUNES ET DECIDE, PAR UNE INTERPRETATION SOUVERAINE DES FAITS ET CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, QUE LA VENTE, PAR X... FILS, DE "SUCRERIE ET DE CHOCOLATS" NE CONSTITUAIT PAS UNE INFRACTION A LA CLAUSE DE NON-CONCURRENCE STIPULEE AU PROFIT DE DAME Y... ; QUE LE PREMIER MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET QUI A ADMIS QUE LA DAME Z... AVAIT FAIT A LA DEMANDERESSE AU POURVOI UNE CONCURRENCE INTERDITE PAR LES CLAUSES DU BAIL, DE NE PAS AVOIR RECHERCHE SI CETTE INFRACTION NE JUSTIFIAIT PAS, A ELLE SEULE, LA RESILIATION DU BAIL SOLLICITEE PAR LA DAME Y... ; MAIS ATTENDU QUE, PAR ADOPTION DES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, L'ARRET DECLARE QUE LES TROUBLES DE JOUISSANCE DONT LA DAME Y... A ETE VICTIME NE SONT PAS ASSEZ GRAVES POUR DONNER LIEU A LA RESILIATION DU BAIL ; QUE LE DEUXIEME MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST TOUT AUSSI VAINEMENT REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REFUSE D'ADMETTRE TOUTE RESPONSABILITE DES BAILLEURS A L'EGARD DE DAME Y..., EN RAISON DES INONDATIONS SURVENUES DANS LA CAVE LOUEE A CELLE-CI AUX MOTIFS QUE LA LOCATAIRE N'ETAIT PAS SEULE A SE PLAINDRE DE CETTE INONDATION QUI VENAIT D'UNE INSUFFISANCE DES CANALISATIONS D'EVACUATION DE LA VOIRIE MUNICIPALE ET QU'ELLE N'EN AVAIT EPROUVE AUCUN DOMMAGE, ALORS, D'APRES LE POURVOI, QUE L'EXISTENCE DU TROUBLE NE DISPARAIT PAS DU FAIT QUE D'AUTRES LE SUBISSENT, QUE, DES LORS QUE LE TROUBLE AFFECTE L'IMMEUBLE, LA RESPONSABILITE DES BAILLEURS EST ENGAGEE QUELLE QU'EN SOIT LA CAUSE ET QU'ENFIN LA NOTION D'UN PREJUDICE MATERIEL S'AJOUTANT AUDIT TROUBLE N'EST PAS NECESSAIRE, S'AGISSANT D'UNE DEMANDE EN RESILIATION DE BAIL, LA DIMINUTION DE JOUISSANCE DES LIEUX LOUES ETANT A CET EGARD SUFFISANTE ; QU'EN EFFET, SI LA COUR D'APPEL A BIEN CONSTATE QU'A L'EGARD DES BAILLEURS L'INONDATION AVAIT POUR ORIGINE UNE CAUSE QUI LEUR ETAIT ETRANGERE, QUE LA DAME Y... N'AVAIT SUBI AUCUN DOMMAGE ET A MENTIONNE, SANS EN TIRER DE CONSEQUENCES, QUE LA LOCATAIRE N'ETAIT PAS SEULE DANS CE CAS, ELLE A REJETE LA DEMANDE QUE CETTE DERNIERE FONDAIT SUR UN TROUBLE DE JOUISSANCE, EN RETENANT QUE LES EPOUX X... AVAIENT MIS A SA DISPOSITION, A TITRE GRACIEUX, UN GARAGE A DESTINATION D'ENTREPOT ET QU'AINSI LA LOCATAIRE NE SUBISSAIT AUCUNE PRIVATION DE JOUISSANCE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 FEVRIER 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE LYON

Sommaire principal : BAUX COMMERCIAUX (DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953) - BAILLEUR - OBLIGATIONS - GARANTIE - TROUBLES DE JOUISSANCE - TROUBLES CAUSES PAR UN AUTRE LOCATAIRE - CONCURRENCE COMMERCIALE - CLAUSE D 'EXCLUSIVITE - APPLICATION AUX ACTIVITES CONNEXES COMPLEMENTAIRES OU ACCESSOIRES (NON).
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - BAILLEUR - OBLIGATIONS - GARANTIE - CLAUSES D 'EXONERATION - TROUBLES CAUSES PAR UN AUTRE LOCATAIRE - CONCURRENCE COMMERCIALE - CLAUSE D'EXCLUSIVITE - APPLICATION AUX ACTIVITES CONNEXES COMPLEMENTAIRES OU ACCESSOIRES (NON).
Analyse : UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE DOIT S'INTERPRETER DE MANIERE RESTRICTIVE, ET NE S'APPLIQUER QU'AU COMMERCE PRINCIPAL AUTORISE, A L'EXCLUSION DES ACTIVITES CONNEXES, COMPLEMENTAIRES OU ACCESSOIRES, SAUF ACCORD CONTRAIRE OU SITUATION PARTICULIERE. LES JUGES PEUVENT ESTIMER QUE LA VENTE, PAR UN LOCATAIRE BOULANGER, DE SUCRERIES ET DE CHOCOLATS, NE CONSTITUE PAS UNE INFRACTION A LA CLAUSE DE NON CONCURRENCE STIPULEE EN FAVEUR D'UN AUTRE LOCATAIRE TITULAIRE D'UN FONDS DE COMMERCE D'ALIMENTATION GENERALE, DEUX COMMERCES D'ALIMENTATION COMPRENANT INEVITABLEMENT DES ZONES MARGINALES COMMUNES.