Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 juillet 1996, 95-20.378, Publié au bulletin
Date de la décision : 1996-07-17
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 95-20378
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1995-10-10, 1995-10-10
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, la SCP Defrénois et Levis.

Sur les trois moyens, réunis, qui sont recevables : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 octobre 1995), que, par acte du 27 juillet 1965, la société L'Immobilière hôtelière a consenti à la société Hilton international France un bail sur deux immeubles à usage commercial pour une durée de 25 ans à compter du 1er janvier 1967 ; qu'il était convenu à l'acte que le loyer initial serait fixé à 8,50 % du coût total de la construction outre la charge foncière estimée à 1 700 000 francs et que le bail pourrait se renouveler pour une, deux ou trois périodes consécutives de 10 années à la volonté du preneur seul, que, lors du renouvellement du bail, le loyer serait déterminé de la façon suivante : 7 % de la valeur de l'immeuble, terrain et construction, actualisée à la date où le preneur exercera son droit au renouvellement, étant précisé que les éléments apportés par le preneur seront exclus de cette base de calcul, que l'estimation de l'immeuble se fera par deux experts qui seront choisis, l'un par le preneur et l'autre par le bailleur, qui nommeront éventuellement un troisième expert pour les départager, que les experts auront le pouvoir d'amiable compositeur et statueront en équité et d'une façon réaliste ; que le bail venant à échéance le 31 décembre 1991, la société Hilton international France a désigné comme expert M. Z..., et la société L'Immobilière hôtelière M. Y... ; que les deux experts, n'ayant pu déterminer un prix commun, ont désigné un troisième expert en la personne de M. X... qui a fixé la valeur de l'immeuble, terrain et construction à une somme incorporant un abattement pour occupation des locaux ; que la société L'Immobilière Hôtelière, contestant le fait que M. Z... et, à sa suite, M. X... aient pratiqué sur la valeur de l'immeuble une déduction pour occupation des lieux, a assigné la société Hilton international France pour faire juger que ces deux experts avaient modifié les termes de leur mandat ; Attendu que la société Hilton international France fait grief à l'arrêt de priver partiellement d'effet l'estimation proposée par M. Z..., de dire que M. X... n'avait pas été valablement saisi et de décider que les experts choisis par les parties devront désigner un troisième expert chargé de les départager dans les limites de leurs propositions ne comportant pas une déduction pour occupation des lieux, alors, selon le moyen, 1o que l'article 1592 du Code civil, bien que spécial à la vente, s'applique par analogie au louage ; qu'en s'en remettant, dans une clause du bail relative à son renouvellement, pour déterminer la valeur de l'immeuble devant constituer l'assiette de calcul du loyer du bail renouvelé, fixé à 7 % de celle-ci, à deux experts choisis, l'un par le preneur, l'autre par le bailleur, qui, éventuellement, nommeront un troisième expert pour les départager, en leur confiant un pouvoir d'amiable compositeur et en leur donnant pour mission de statuer en équité et d'une façon réaliste, les contractants font de l'arbitrage des experts et, en cas de désaccord des deux premiers, de l'arbitrage du troisième arrêtant cette valeur, leur loi, laquelle s'impose au juge, à défaut d'erreur grossière commise par le ou les experts ; qu'en écartant l'application de l'article 1592 du Code civil pour mettre exclusivement en oeuvre les règles du mandat et, après avoir elle-même interprété la clause obscure et ambiguë du contrat chargeant les experts de déterminer la valeur de l'immeuble, terrain et construction, actualisée à la date du renouvellement comme excluant toute possibilité de tenir compte du fait que celui-ci était occupé en vertu d'un bail, et en décidant que certains experts avaient excédé les limites du mandat qui leur avait été confié en en tenant compte, l'arrêt a violé, par fausse application, les articles 1984 et suivants du Code civil et, par refus d'application, les articles 1134 et 1592 du Code civil ; 2o qu'en chargeant un collège d'experts, dotés de surcroît d'un pouvoir d'amiable compositeur et du pouvoir de statuer en équité et avec réalisme, d'estimer " la valeur de l'immeuble terrain et construction, actualisée à la date " du renouvellement du bail, les parties n'ont pas déterminé avec clarté et précision les modalités de détermination de cette valeur, notamment sur le point de savoir s'il convenait de tenir compte, pour la fixer, de l'occupation de l'immeuble, et s'en sont remises à ce collège du soin d'arbitrer quelle avait été, notamment sur ce point, leur volonté, en donnant à ladite clause l'interprétation nécessaire qu'elle appelait et qui ne peut, dès lors, revêtir la qualification d'erreur grossière, seule susceptible de permettre au juge de la remettre en cause ; qu'en estimant, à l'aide de son rapprochement avec d'autres stipulations contractuelles et de considérations extracontractuelles, que cette clause était claire et précise et en décidant que les experts avaient excédé leurs pouvoirs dans la mesure où ils en avaient donné une interprétation différente de sa propre analyse, la cour d'appel a encore violé les articles 1134 et 1592 du Code civil ; 3o qu'à supposer que la cour d'appel ait pu décider que l'arbitrage de l'estimation de l'immeuble auquel devait procéder le collège d'experts devait être effectué en en excluant toute valeur d'occupation de celui-ci et en déduire que l'estimation à laquelle elle avait abouti était entachée d'erreur grossière, elle aurait seulement eu le pouvoir d'annuler la procédure prévue par le contrat ; qu'en retenant l'estimation émise par l'un des experts choisis par les parties et une fraction du raisonnement effectué par l'autre pour parvenir à l'estimation qu'il avait proposée, en annulant le surplus et en invitant ces deux experts à en choisir à nouveau un troisième chargé de départager entre la proposition validée du premier et une fraction validée du raisonnement de l'autre, la cour d'appel a encore violé les articles 1134 et 1592 du Code civil ; 4o que, dans ses conclusions, la société Hilton international France faisait valoir que le loyer qui, après révisions triennales, s'élevait, au 31 décembre 1991, date de renouvellement du bail, à 17 433 327 francs et, après la décision du troisième expert X..., à 37 240 000 francs, s'élèverait à 84 000 000 francs selon la lecture unilatérale de la clause faite par la société L'Immobilière hôtelière pour tenter d'accréditer l'idée de sa clarté, et soutenait que la fixation du loyer renouvelé ne peut être un moyen d'éviction déguisé du preneur dont la propriété commerciale est une réalité incontournable et contractuelle, a fortiori lorsque les conditions de fixation de ce loyer renouvelé procèdent d'un mode consensuel, sauf à admettre que l'interprétation de la clause tiendrait en échec le droit au renouvellement, ce qui la priverait de toute validité par application de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953 ; qu'en interprétant ainsi qu'elle l'a fait la clause litigieuse et en imposant au troisième nouvel expert à désigner de fixer son estimation entre les valeurs de 808 800 000 francs et de 1 200 000 000 francs commandant un loyer, compte tenu du ratio de 7 % compris entre 65 616 000 francs et 84 000 000 francs, sans rechercher, ainsi que la société Hilton international France l'y invitait, si cette interprétation de la clause n'aboutissait pas à un loyer d'un montant tel qu'il ferait échec à son droit d'ordre public au renouvellement, au surplus expressément reconnu par le bail et si, par la suite, cette interprétation ne devait pas être écartée, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil et 35 du décret du 30 septembre 1953 ; 5o que, tout en estimant que la faculté donnée aux experts de tenir compte d'éléments d'équité et de réalisme ne pouvait jouer qu'après qu'ils eurent estimé les immeubles selon les prévisions contractuelles, ce dont il résulte qu'après une telle estimation, les experts pouvaient tenir compte de l'élément de réalisme que constitue l'occupation d'un immeuble par bail commercial, la cour d'appel, qui, pour reprocher à M. Z... d'avoir dépassé ses pouvoirs et annulé son rapport à partir de la page 16, a retenu qu'après avoir fixé la valeur du terrain et de la construction à la somme de 808 800 000 francs dans le respect des principes de sa mission, il avait opéré une déduction de 50 % à titre de l'occupation par bail commercial, n'a pas tiré de ses appréciations et constatations les conséquences qui devaient en résulter, violant l'article 1134 du Code civil ; 6o que, tout en constatant, interprétant la clause litigieuse, que la mission des experts était d'estimer la valeur du terrain et de la construction et qu'ils avaient le libre choix du mode d'estimation et en relevant encore que les parties s'accordent pour reconnaître que les experts avaient le choix de la méthode d'évaluation, la cour d'appel, qui, pour reprocher à M. Z... d'avoir utilisé la méthode dite de la valeur vénale de l'immeuble et annuler l'évaluation en résultant, a retenu qu'en utilisant cette méthode, M. Z... avait inversé la finalité de sa mission parce que cette méthode revenait à prendre en compte la valeur locative de l'immeuble pour en déduire, en lui appliquant un taux de capitalisation, la valeur du terrain et de la construction, n'a pas tiré de ses constatations et appréciations les conséquences qui devaient, selon elle, en résulter, violant ainsi, à cet égard encore, l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, à bon droit, abstraction faite d'un motif surabondant, que la qualité d'amiable compositeur conférée aux experts ne pouvait prendre effet qu'en vertu d'un compromis d'arbitrage, ce qui n'était pas le cas de la clause litigieuse, et que les experts, s'ils avaient le libre choix du mode d'estimation de l'immeuble, ne pouvaient s'affranchir de la règle de droit, ni excéder la mission pour laquelle ils avaient reçu mandat des parties, la cour d'appel, qui, appréciant, à juste titre, le sens et la portée de la clause litigieuse, a souverainement retenu que celle-ci conférait aux experts la mission d'évaluer la valeur de l'immeuble, terrain et construction, sans qu'il y ait lieu de déduire une valeur d'occupation qui n'avait pas été mentionnée à l'acte par les parties, a décidé exactement que M. Z... avait dépassé ses pouvoirs en appliquant sur la valeur de l'immeuble un abattement de 50 % au titre de l'occupation ou en calculant la valeur vénale de l'immeuble à partir d'un taux de capitalisation de la valeur locative ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que M. Z... avait évalué la valeur du terrain et de la construction en cause, dans une partie de son rapport, dans le respect des principes de sa mission, la cour d'appel qui, n'étant pas saisie d'une demande d'annulation de la clause litigieuse sur le fondement de l'article 35 du décret du 30 septembre 1953, n'avait pas à rechercher si l'application de cette clause faisait échec au droit de renouvellement de la société Hilton international France, a pu décider qu'il y avait lieu de priver d'effet les propositions de cet expert, seulement en tant qu'elles concernaient un dépassement de sa mission et, constatant le désaccord des experts choisis par les parties, inviter ceux-ci à désigner un troisième expert pour les départager ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : 1° BAIL COMMERCIAL - Prix - Bail renouvelé - Fixation - Base de calcul - Valeur actualisée de l'immeuble - Détermination par experts - Déduction d'une valeur d'occupation - Mention au contrat - Défaut - Portée.
Analyse : 1° En présence d'une clause stipulant que l'estimation de l'immeuble, servant de base à la fixation de la valeur locative, se fera par deux experts qui seront choisis, l'un par le preneur et l'autre par le bailleur, qui nommeront éventuellement un troisième expert pour les départager, que les experts auront le pouvoir d'amiable compositeur et statueront en équité et d'une façon réaliste la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que cette qualité d'amiable compositeur ne pouvait prendre effet qu'en vertu d'un compromis d'arbitrage, ce qui n'était pas le cas de la clause litigieuse, et que les experts, s'ils avaient le libre choix du mode d'estimation de l'immeuble, ne pouvaient s'affranchir de la règle de droit, ni excéder la mission pour laquelle ils avaient reçu mandat des parties, a, appréciant, à juste titre, le sens et la portée de la clause litigieuse, souverainement retenu que celle-ci conférait aux experts la mission d'évaluer la valeur de l'immeuble, terrain et construction, sans qu'il y ait lieu de déduire une valeur d'occupation qui n'avait pas été mentionnée à l'acte par les parties.