Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 janvier 1969, Publié au bulletin
Date de la décision : 1969-01-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE (TOULOUSE, 5 AVRIL 1967) QUE LE BAIL CONSENTI PAR DAME VEUVE X..., PROPRIETAIRE, A JOSEPH Z..., POUR DES LOCAUX A USAGE DE BOULANGERIE-PATISSERIE, AVAIT PREVU QUE CE LOCATAIRE PRENDRAIT LES LIEUX LOUES DANS LEUR ETAT, SANS POUVOIR EXIGER AU COURS DU BAIL D'AUTRES REPARATIONS QUE CELLES CONCERNANT LE CLOS ET LE COUVERT ; QUE Z... AYANT DEMANDE A SA BAILLERESSE SON CONSENTEMENT POUR EXECUTER DIVERS TRAVAUX D'AMENAGEMENT, NOTAMMENT REMPLACER LE FOUR ANCIEN PAR UN NOUVEAU, IL RECUT D'ELLE DES REPONSES AMBIGUES, CE QUI L'AMENA A DEMANDER A JUSTICE L'AUTORISATION QU'IL SOLLICITAIT ; QU'IL OBTINT AINSI LA PERMISSION DE FAIRE CES TRAVAUX SOUS LA SURVEILLANCE D'UN EXPERT A... ETAIT CHARGE, EN OUTRE, D'INDIQUER LE MONTANT DE LA SOMME QUI SERAIT MISE A LA CHARGE DE LA PROPRIETAIRE ; QU'ENSUITE, AU VU DU RAPPORT D'EXPERTISE, LA COUR D'APPEL DECIDA QUE LA SOMME DE 4. 507 FRANCS SERAIT PAYEE PAR LA DAME VEUVE X... ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE, EN STATUANT AINSI, QUE L'EXECUTION DESDITS TRAVAUX AVAIT ETE RENDUE NECESSAIRE PAR L'ETAT DE VETUSTE DE L'IMMEUBLE, ALORS QU'IL ETAIT PREVU PAR LA CLAUSE CI-DESSUS RAPPELEE DU BAIL, NE POUVANT PRETER A INTERPRETATION ET QUI A ETE DENATUREE, QUE LE LOCATAIRE PRENAIT LES LIEUX "DANS SON ETAT ACTUEL, SANS POUVOIR EXIGER D'AUTRES REPARATIONS QUE CELLES DE CLOTURES ET DE COUVERTURE NECESSAIRES" , QUE DAME VEUVE X... S'EST TOUJOURS DECLAREE PRETE A PRENDRE EN CHARGE, SUR JUSTIFICATION, ET ALORS QU'IL RESULTE DU RAPPORT D'EXPERTISE, AUQUEL LES JUGES DU FOND SE REFERENT, QUE DANS LA SOMME DE 4. 507, 35 FRANCS, MONTANT DE LA CONDAMNATION PRONONCEE, SE TROUVE COMPRIS LE PRIX DE TRAVAUX NE CONCERNANT NI LA CLOTURE NI LA COUVERTURE DES LIEUX LOUES ; MAIS ATTENDU QU'IL RESULTE, TANT DES MOTIFS DU JUGEMENT ADOPTES PAR L'ARRET ATTAQUE, QUE DU RAPPORT DE L'EXPERT Y..., QUE LES PREMIERS JUGES ONT SUIVI EN TOUS POINTS, QUE L'ANCIEN FOUR N'ETAIT PLUS REGLEMENTAIRE, "LA CUISSON DU PAIN ETANT FORMELLEMENT INTERDITE DANS UN FOUR DONT LE FOYER EST EN COMMUNICATION DIRECTE AVEC LA CHAUFFE AU MAZOUT" , QUE, DE PLUS, "L'ETAT DE VETUSTE TRES AVANCEE DE CE FOUR A NECESSITE SA DEMOLITION" QUE C'EST AU COURS DE CES TRAVAUX QUE SE SONT REVELEES DE "PROFONDES LEZARDES VERTICALES" AUX MURS QU'IL A FALLU REPARER, QU'ENFIN, IL N'A ETE RETENU DANS LE DECOMPTE DU COUT DE CES TRAVAUX QUE CE QUI ETAIT NECESSAIRE PAR LA VETUSTE, "A L'EXCLUSION DE LA CONSTRUCTION PROPREMENT DITE DU FOUR" ; QUE LES PREMIERS JUGES ONT DECIDE QUE, NONOBSTANT LES CLAUSES LIMITATIVES INCLUSES AU BAIL ET DEROGATOIRES A L'ARTICLE 1720 DU CODE CIVIL, LES REPARATIONS EXIGEES AU GROS OEUVRE PAR LES "DESORDRES GRAVES" DUS A LA VETUSTE NE POUVAIENT INCOMBER QU'AU PROPRIETAIRE, RIEN N'ETABLISSANT QUE LE PRENEUR AIT EU CONNAISSANCE DE CES VICES DE LA CONSTRUCTION LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL ; QU'AINSI, SANS DENATURER LESDITES CLAUSES, ET SANS VIOLER AUCUN DES TEXTES VISES AU POURVOI, LES JUGES DU FOND ONT PU DECIDER QUE LE PAYEMENT DE LA SOMME DE 4. 507 FRANCS SERAIT A LA CHARGE DE LA PROPRIETAIRE ; QU'IL S'ENSUIT QUE LES DEUX GRIEFS DU MOYEN SONT MAL FONDES ; SUR LE DEUXIEME ET LE TROISIEME MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE DAME VEUVE X..., PROPRIETAIRE, AYANT REFUSE LE RENOUVELLEMENT DU BAIL CONSENTI PAR ELLE A JOSEPH Z..., L'INDEMNITE D'EVICTION, FIXEE EN PREMIERE INSTANCE A 367. 800 FRANCS, FUT RAMENE PAR LA COUR D'APPEL A 331. 805 FRANCS ; FRANCS, FUT RAMENE PAR LA COUR D'APPEL A 331. 805 FRANCS ;800LEE DESk ATTENDU QU'IL EST REPROCHE D'UNE PART A CET ARRET, APRES AVOIR DECLARE QUE L'INDEMNITE D'EVICTION DUE AUX CONSORTS Z... NE POUVAIT ETRE CALCULEE QU'EN FONCTION DE L'EXISTENCE D'UN SEUL FONDS DE COMMERCE, DE N'AVOIR PU, SANS SE CONTREDIRE, FIXER CETTE INDEMNITE EN ADDITIONNANT LA VALEUR DU FONDS, "BRANCHE BOULANGERIE" , ET CELLE DU FONDS, "BRANCHE PATISSERIE" ; D'AUTRE PART, "APRES AVOIR DECLARE DANS "L'ENSEMBLE" LES ESTIMATIONS DE L'EXPERT "SONT EQUITABLES ET FONDEES SUR LES REGLES DE L'ART" D'AVOIR CONDAMNE LA VEUVE BONNES A PAYER AUX EPOUX Z... AU TITRE D'UNE INDEMNITE D'EVICTION DUE POUR REFUS DE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL D'UN LOCAL A USAGE D'UN COMMERCE DE BOULANGERIE-PATISSERIE, UNE SOMME DE 331. 805 FRANCS RESULTANT D'UN CALCUL COMPRENANT LA VALEUR DE LA BRANCHE BOULANGERIE, SOIT 242. 000 FRANCS, ALORS QUE, EN CAUSE D'APPEL, DAME VEUVE X... AVAIT OFFERT POUR CETTE "VALEUR BOULANGERIE" LA SOMME DE 127. 000 FRANCS EN EXPOSANT DANS DES CONCLUSIONS DEMEUREES SANS REPONSE QUE LA QUANTITE DE FARINE TRAITEE DEVAIT ETRE FIXEE, NON PAS A 1. 551 BALLES, MAIS A 1.011 BALLES SEULEMENT APRES DEDUCTION DE 540 BALLES REALISEES PAR PORTAGE DE PAIN, OPERATION NON BENEFICIAIRE DONT LE CHIFFRE D'AFFAIRES NE DEVAIT PAS ETRE RETENU EN COMPTE ; MAIS ATTENDU QUE, D'UNE PART, SI LA COUR D'APPEL A RELEVE QU'EN L'ESPECE IL N'Y AVAIT QU'UN SEUL FONDS DE COMMERCE CUMULANT LES ACTIVITES DE BOULANGERIE ET CELLES DE PATISSERIE, ET QUE C'ETAIT A TORT QUE LES PREMIERS JUGES AVAIENT OPERE L'EVALUATION DE L'INDEMNITE D'EVICTION, COMME S'IL S'AGISSAIT DE DEUX FONDS N'AYANT PAS D'ELEMENTS COMMUNS, LADITE COUR N'A FAIT QU'USER DE SON POUVOIR D'APPRECIATION DE FAITS ECHAPPANT AU CONTROLE DE LA COUR DE CASSATION, EN APPORTANT A L'ESTIMATION ADOPTEE EN PREMIERE INSTANCE, CE QU'ELLE APPELLE UNE "REFACTION POUR FONDS MIXTE DE BOULANGERIE-PATISSERIE DE 28. 756 FRANCS" ; QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL N'ETAIT PAS TENUE DE REPONDRE SPECIALEMENT A TOUS LES DETAILS DE L'ARGUMENTATION SOUTENUE PAR LA BAILLERESSE ; QU'IL S'ENSUIT QU'AUCUN DES DEUX MOYENS N'EST FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 5 AVRIL 1967, PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE. N° 67-12.441. DAME X... C/ EPOUX Z.... PRESIDENT : M. DE MONTERA. - RAPPORTEUR : M. DEGOUY. - AVOCAT GENERAL : M. TUNC. - AVOCATS : MM. BROUCHOT ET MARTIN-MARTINIERE.

Sommaire principal : 1 BAIL EN GENERAL BAILLEUR OBLIGATIONS REPARATIONS CLAUSE DU BAIL EN EXONERANT LE BAILLEUR PORTEE REPARATIONS DUES A LA VETUSTE (NON)
Analyse : 1 NONOBSTANT LES CLAUSES LIMITATIVES INCLUSES A UN BAIL ET DEROGATOIRES A L'ARTICLE 1720 DU CODE CIVIL, DES REPARATIONS EXIGEES AU GROS OEUVRE PAR LES " DESORDRES GRAVES " DUS A LA VETUSTE NE PEUVENT QU'INCOMBER AU PROPRIETAIRE, DES LORS QUE RIEN N'ETABLIT QUE LE PRENEUR AIT EU CONNAISSANCE DE CES VICES DE LA CONSTRUCTION LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL. PAR SUITE LE BAILLEUR PEUT ETRE CONDAMNE A PRENDRE A SA CHARGE DES TRAVAUX RENDUS NECESSAIRES PAR L'ETAT DE VETUSTE DES LOCAUX - TELS LE REMPLACEMENT DU FOUR DU LOCAL LOUE A USAGE DE BOULANGERIE AINSI QUE LES REPARATIONS DES LEZARDES DES MURS - ET CE, BIEN QUE LE BAIL AIT STIPULE QUE LE LOCATAIRE PRENAIT LES LIEUX " DANS LEUR ETAT ACTUEL, SANS POUVOIR EXIGER D'AUTRES REPARATIONS QUE CELLES DE CLOTURE ET DE COUVERTURE NECESSAIRES ".