Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 17 février 1998, 95-15.409, Publié au bulletin
Date de la décision : 1998-02-17
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 95-15409
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1995-02-10, 1995-02-10
Président : Président : Mme Pasturel, conseiller le plus ancien faisant fonction.
Avocats : Avocats : MM. Cossa, Bertrand.

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 février 1995), que, par acte du 28 février 1989, Mme X... a promis de vendre à la société La Financière un immeuble lui appartenant moyennant un prix augmenté d'une commission, à la charge du bénéficiaire, due à la société Stesa, agent immobilier qui avait conduit les négociations ; que, par jugement du 26 juin 1989, la société La Financière a été mise en redressement judiciaire ; que, le 30 juin suivant a été dressé l'acte écrit contenant l'engagement des deux parties ; que, la liquidation judiciaire de la société La Financière ayant été ultérieurement prononcée, le liquidateur a assigné la société Stesa, qui avait perçu sa commission à la suite de l'acte du 30 juin 1989, en restitution de son montant, au motif, notamment, que la créance de commission avait une origine antérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective et qu'elle devait faire l'objet d'une déclaration, sans pouvoir être payée ; Attendu que la société Stesa reproche à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le pourvoi, que, selon l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985, les créances nées après le jugement d'ouverture sont payées à leur échéance lorsque l'activité est poursuivie et par priorité à toutes les autres créances en cas de liquidation ; qu'une créance ne naît qu'au jour où elle est, sinon exigible, du moins certaine à l'encontre du débiteur ; qu'en vertu de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l'agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération au titre de son entremise tant qu'une opération visée à l'article 1er de la même loi n'a pas effectivement été conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; qu'au nombre des opérations visées par cet article 1er ne figure pas une promesse unilatérale de vente dans laquelle le bénéficiaire ne prend aucun engagement d'acquérir ; qu'il s'ensuit qu'en pareil cas, la créance de l'agent immobilier au titre de sa commission ne naît qu'au jour de l'acte de vente lui-même ; qu'en l'espèce, la promesse de vente consentie le 28 février 1989 par Mme X... à la société La Financière ne contenait aucun engagement d'acquérir de la part de cette dernière ; que cette promesse unilatérale de vente n'a donc pu faire naître aucune créance au profit de la société Stesa au titre de sa commission d'entremise, laquelle n'a pu naître qu'au jour de la conclusion de la vente, le 30 juin 1989, soit postérieurement au jugement du 26 juin 1989, prononçant l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société La Financière ; que, dès lors, en décidant le contraire au motif juridiquement inopérant que la créance de la société Stesa avait pour cause ses démarches faites pour permettre l'achat de l'immeuble et avait été fixée dans la promesse de vente du 28 février 1989, et même d'autant plus inopérant qu'il n'a pas été constaté pour le compte de qui, de la venderesse ou de l'acquéreur, ces démarches ont été effectuées, la cour d'appel a violé l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985, ensemble les articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu que si, aux termes de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 sur les activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, l'agent immobilier ne peut exiger aucune commission avant que l'opération en vue de laquelle il s'est entremis ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, cet acte unique n'est pas le fait générateur de la créance de commission ; qu'il résulte, en effet, des dispositions des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, pris pour l'application de la loi précitée, que cette créance trouve son origine dans le mandat écrit que l'une ou l'autre partie doit obligatoirement délivrer à l'agent avant toute négociation et sans lequel il ne peut, non plus, prétendre à aucune rémunération ; Attendu qu'ayant relevé que " les démarches (de la société Stesa) faites pour permettre l'achat de l'immeuble " l'avaient été antérieurement à l'ouverture de la procédure collective de la société La Financière et qu'elles avaient abouti avant cette date par la signature d'une promesse de vente, la cour d'appel, qui a ainsi fait apparaître que le mandat, en l'absence duquel la société Stesa n'aurait pu entreprendre aucune négociation ni prétendre à une rémunération, avait nécessairement été délivré auparavant, en a déduit à bon droit, peu important de qui il émanait, que la créance au titre de la commission litigieuse avait une origine antérieure au jugement d'ouverture ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : ENTREPRISE EN DIFFICULTE (loi du 25 janvier 1985) - Redressement judiciaire - Créanciers de la procédure - Créance née avant l'ouverture de la procédure collective (non) - Agent d'affaires - Commission - Acte authentique de vente postérieur au jugement déclaratif - Mandat antérieur .
Sommaire de référence : AGENT D'AFFAIRES - Commission - Redressement judiciaire du mandant - Accord des parties antérieur au jugement déclaratif - Acte authentique de vente postérieur - Créance antérieure au jugement d'ouverture
Analyse : Si aux termes de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 sur les activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles, l'agent immobilier ne peut exiger aucune commission avant que l'opération en vue de laquelle il s'est entremis ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, cet acte unique n'est pas le fait générateur de la créance de commission, laquelle trouve son origine dans le mandat écrit que l'une ou l'autre partie doit obligatoirement délivrer à l'agent avant toute négociation et sans lequel il ne peut, non plus, prétendre à aucune rémunération.