Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 octobre 2011, 10-18.986, Publié au bulletin
Date de la décision : 2011-10-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 10-18986
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2010-05-26
Président : M. Lacabarats
Avocats : SCP Blanc et Rousseau, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mai 2010), que la société civile immobilière Melbourne (le maître de l'ouvrage) a conclu avec la société Sotranord Nord-Pas-de-Calais (le constructeur) un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, et a réglé avant l'ouverture du chantier 5 % du prix convenu de la construction, au jour de la signature du contrat, et 5 % dudit prix à la délivrance du permis de construire ; que le constructeur a souscrit une garantie de remboursement auprès de la Compagnie européenne de garanties immobilières, devenue Compagnie européenne de garantie et cautions (CEGI) ; que l'ouverture du chantier n'est pas intervenue, en raison de la liquidation judiciaire du constructeur ; que le garant ayant opposé au maître de l'ouvrage que la garantie était limitée au premier des deux acomptes, le maître de l'ouvrage l'a assigné en remboursement du second ; Sur le moyen unique : Attendu que la CEGI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen : 1°/ que si le constructeur d'une maison individuelle doit fournir au maître de l'ouvrage une garantie de remboursement conforme aux dispositions légales et d'ordre public, l'engagement du garant ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'à tort, la cour d'appel a énoncé que le garant ne pouvait limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à sa garantie (violation par fausse application de l'article R. 231-8 du code de la construction et de l'habitation et par refus d'application de l'article 2292 du code civil) ; 2°/ que le garant ne saurait être tenu de couvrir un acompte dont la garantie n'a pas été prévue par le contrat de construction ; qu'à tort, le premier juge avait donc énoncé que la garantie de remboursement devait couvrir dans tous les cas les deux acomptes, quelles que soient les stipulations du contrat de construction (violation de l'article L. 231-8 du code de la construction et de l'habitation) ; 3°/ qu'en ayant énoncé que le contrat de construction ne prévoyait pas l'absence de garantie de remboursement, le cadre réservé à cet effet n'ayant pas été rempli, les juges du fond ont dénaturé les conditions particulières et l'article 3-3 a) et b) des conditions générales du contrat de construction, d'où il résultait que le constructeur justifiait, d'une garantie de remboursement, puisque la case 3-3 b) «sans garantie de remboursement» n'était pas cochée, mais que cette garantie de remboursement prévue à l'article 3-3 a) des conditions générales était limitée par les conditions particulières au «montant de l'acompte versé à la signature : 6.641,05 euros» (violation de l'article 1134 du code civil) ; Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie, et qu'en application de l'article R. 231-8 I du code de la construction et de l'habitation cette garantie couvre les paiements au jour de la signature du contrat et à la délivrance du permis de construire, la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la CEGI ne pouvait pas limiter sa garantie à un seul des deux paiements ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Compagnie européenne de garanties et cautions aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Compagnie européenne de garanties et cautions, la condamne à payer à la SCI Melbourne la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq octobre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour la Compagnie européenne de garanties et cautions Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, qui avait consenti au constructeur d'une maison individuelle une garantie de remboursement du premier acompte de 6.641,05  payé par le maître de l'ouvrage, la SCI Melbourne, au jour de la signature du contrat de construction, à garantir aussi ce dernier du remboursement d'un second acompte de 7.532,96  payé à la délivrance du permis de construire ; Aux motifs propres que la garantie de remboursement devait nécessairement couvrir les deux acomptes prévus à l'article R. 231-8 du code de la construction et de l'habitation, toute limitation étant contraire au caractère d'ordre public attaché à ce contrat ; que la garantie de remboursement était constituée par une caution solidaire, celle-ci ne pouvant s'étendre au-delà des limites dans lesquelles elle avait été contractée ; que toutefois, ces limites ne découlaient pas de la convention mais de la loi ; que l'organisme bancaire qui donnait sa garantie ne pouvait limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie ; que celle-ci couvrait les paiements au jour de la signature du contrat et à la délivrance du permis de construire ; que l'organisme financier ne pouvait donc la limiter à un seul de ces paiements, Et aux motifs adoptés que la garantie de remboursement devait nécessairement couvrir les deux acomptes prévus lors de la signature du contrat de construction et lors de la délivrance du permis de construire et que le constructeur ou son garant ne pouvait limiter la garantie à un seul de ces acomptes comme en l'espèce ; que le garant devait répondre, au même titre que le constructeur, du remboursement des sommes versées par l'acquéreur dans la mesure où ces paiements n'étaient exigibles qu'en contrepartie d'une garantie de remboursement ; que le contrat de construction ne prévoyait d'ailleurs pas l'absence de garantie de remboursement, le cadre réservé à cet effet n'ayant pas été rempli ; que la société CEGI ne pouvait donc invoquer une quelconque limitation de l'objet de la garantie dans le contrat de construction ; Alors 1°) que si le constructeur d'une maison individuelle doit fournir au maître de l'ouvrage une garantie de remboursement conforme aux dispositions légales et d'ordre public, l'engagement du garant ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ; qu'à tort, la cour d'appel a énoncé que le garant ne pouvait limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à sa garantie (violation par fausse application de l'article R. 231-8 du code de la construction et de l'habitation et par refus d'application de l'article 2292 du code civil) ; Alors 2°) que le garant ne saurait être tenu de couvrir un acompte dont la garantie n'a pas été prévue par le contrat de construction ; qu'à tort, le premier juge avait donc énoncé que la garantie de remboursement devait couvrir dans tous les cas les deux acomptes, quelles que soient les stipulations du contrat de construction (violation de l'article L.231-8 du code de la construction et de l'habitation) ; Alors 3°) qu' en ayant énoncé que le contrat de construction ne prévoyait pas l'absence de garantie de remboursement, le cadre réservé à cet effet n'ayant pas été rempli, les juges du fond ont dénaturé les conditions particulières et l'article 3-3 a) et b) des conditions générales du contrat de construction, d'où il résultait que le constructeur justifiait, d'une garantie de remboursement, puisque la case 3-3 b) «sans garantie de remboursement» n'était pas cochée, mais que cette garantie de remboursement prévue à l'article 3-3 a) des conditions générales était limitée par les conditions particulières au «montant de l'acompte versé à la signature : 6.641,05 » (violation de l'article 1134 du code civil).

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Maison individuelle - Contrat de construction - Garanties légales - Garantie de remboursement et de livraison - Paiement au jour de la signature du contrat et à la délivrance du permis - Limitation de la garantie à un seul des deux paiements - Possibilité (non)
Analyse : Une cour d'appel, qui retient à bon droit que l'organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d'une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d'ordre public applicables à cette garantie, et qu'en application de l'article R. 231-8 I du code de la construction et de l'habitation, cette garantie couvre les paiements au jour de la signature du contrat et à la délivrance du permis de construire, déduit exactement de ces seuls motifs, qu'un garant de remboursement ne peut pas limiter sa garantie à un seul des deux paiements