Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 décembre 2009, 08-18.038, Publié au bulletin
Date de la décision : 2009-12-09
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 08-18038
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers, 2007-09-11
Président : M. Lacabarats
Avocats : SCP Delaporte, Briard et Trichet

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 11 septembre 2007), que Mme X..., aux droits de laquelle viennent les consorts Y..., a donné à bail à M. Z... une maison à usage d'habitation par acte du 8 juillet 1991 ; que par arrêté du 29 janvier 1996, le préfet de la Sarthe a autorisé M. Z... à affecter à usage de salon de coiffure une pièce de l'immeuble loué ; que les consorts Y... ont délivré à M. Z... un congé pour vendre à effet au 31 juillet 2006 ; que le preneur a contesté en justice la validité du congé, soutenant être bénéficiaire d'un bail commercial ; Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen : 1° / que les dispositions du chapitre V du titre IV du Livre 1er du code de commerce s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ; que si le caractère d'une location résulte de la destination prévue par les parties, ce caractère peut être modifié à la suite de l'usage qu'en fait le locataire avec l'accord du bailleur et il ne dépend pas des parties de qualifier à leur gré cette destination ; que pour débouter M. Z... de ses demandes en reconnaissance d'un bail commercial et en nullité du congé, l'arrêt retient que la volonté des parties a été de conserver au bail sa destination initiale, la bailleresse ayant expressément subordonné son consentement à l'exercice de sa profession de coiffeur par le preneur au maintien d'une location à usage exclusif d'habitation ; qu'en statuant ainsi, quand l'usage du bien loué était devenu mixte suite à l'exploitation d'un fonds artisanal de coiffure qu'avait fait le locataire avec l'accord de la bailleresse dans une pièce de la maison donnée à bail, la cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-1 du code de commerce ; 2° / qu'est sans portée la renonciation au statut des baux commerciaux stipulée avant l'acquisition par le locataire du bénéfice des droits qui lui sont réservés par ce statut ; que pour débouter M. Z... de ses demandes en reconnaissance d'un bail commercial et en nullité du congé, l'arrêt retient que les parties ont voulu conserver au bail sa destination initiale, puisque le 26 décembre 1995 la bailleresse a expressément subordonné son accord pour l'exercice d'une activé de coiffure dans une pièce de la maison au maintien d'une location à usage exclusif d'habitation, ce que le preneur ne pouvait ignorer ; qu'en statuant ainsi, en déduisant la mise à l'écart du statut des baux commerciaux d'une stipulation rédigée avant le commencement de son activité artisanale par le preneur en février 1996 et donc antérieurement à l'acquisition par celui-ci des droits que lui réserve ce statut protecteur, la Cour d'appel a violé les articles 1er et suivants du décret du 30 septembre 1953, devenus les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas déduit de la réserve de Mme X... dans son autorisation destinée à l'administration une renonciation par M. Z... au statut des baux commerciaux, le moyen manque en fait ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le bail liant les parties stipulait un usage d'habitation, que l'autorisation accordée par Mme X... d'affecter une des pièces de la maison louée à l'exercice d'une activité de coiffure n'avait été donnée que pour requérir l'autorisation administrative nécessaire et sous la réserve exprimée que cet accord ne modifiât pas la nature de la location qui demeurait exclusivement à usage d'habitation, et retenu à bon droit que l'autorisation accordée en vertu l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, qui présente un caractère personnel et qui est limitée dans sa durée, ne pouvait modifier l'affectation principale et originelle du bâtiment, la cour d'appel en a exactement déduit que l'autorisation donnée par la bailleresse d'exercer une activité professionnelle dans le logement n'avait fait que régulariser une situation administrative sans modifier les rapports contractuels entre le bailleur et le preneur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Z... aux dépens. Vu les articles 37 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991et 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Delaporte, Briard et Trichet ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. Z... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Z... de sa demande tendant à l'annulation du congé délivré par Mme A... et M. Y... ; Aux motifs que « c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a estimé que ni l'autorisation accordée par Renée X... le 26 décembre 1995 d'affecter une des pièces de la maison qu'elle louait à l'exercice d'une activité de coiffure, à seule fin de requérir l'autorisation administrative visée par les articles L. 631-7 et R. 631-4 du Code de la construction et de l'habitation, et sous la réserve exprimée que cet accord ne modifie pas la nature de la location qui demeurait exclusivement à usage d'habitation, ni l'arrêté préfectoral autorisant cet exercice, ne pouvaient avoir eu pour effet de reconnaître à Patrick Z... un nouveau bail, soumis au statut des baux commerciaux ; qu'il convient, également, d'observer que la dérogation prévue à l'article L. 631-7-1 du Code précité ne permet l'exercice d'une activité commerciale que si elle ne conduit pas à recevoir de la clientèle, ce qui n'est pas le cas de l'activité de coiffure qui ne pouvait, par conséquent, être autorisée qu'à titre artisanal ; qu'il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Patrick Z... de ses demandes en reconnaissance d'un bail commercial et en nullité du congé aux fins de vente délivré par exploit du 23 décembre 2005 » (arrêt, p. 3) ; Et aux motifs adoptés que « l'article 1134 du Code civil dispose : " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites " ; que suivant acte authentique en date du 8 juillet 1991, Mme Renée Y... a donné à bail à M. Z... une maison d'habitation située au MANS,... ; que pour obtenir l'autorisation d'exercer son activité professionnelle, au sein de sa maison d'habitation M. Z... a rempli une demande d'autorisation à la préfecture ; que si celle-ci lui a été accordée, cette demande d'autorisation lui a permis de régulariser sa situation à l'égard de l'autorité administrative, mais n'a en rien modifié les rapports contractuels entre les parties signataires au bail ; que les dispositions dérogatoires des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation qui permet de modifier partie des locaux affectées à titre principal à l'habitation, ne sauraient avoir pour effet de modifier l'affectation principale et originelle du bâtiment ; que la volonté du législateur est d'autant moins équivoque sur ce point qu'il a souligné le caractère personnel de cette autorisation, l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, limitant sa durée à celle de l'activité professionnelle du bénéficiaire (même article dernier alinéa) ; que, par ailleurs, la volonté des parties est nullement équivoque sur ce point, puisque le bailleur a entendu expressément conserver la nature du bail originel ; qu'il n'a donné son autorisation que sous cette réserve : " le présent accord ne saurait en rien modifier la nature et la location consentie qui conserve le caractère exclusif de location à usage d'habitation " ; que cette clause figure au demeurant dans le corps même du formulaire mis à la disposition des particuliers, de sorte que M. Z... ne peut nullement prétendre l'avoir ignoré au moment sic ; que M. Z... est irrecevable à se prévaloir des dispositions de l'article 145-5 du Code commerce, applicables dans l'hypothèse où un premier bail de nature commerciale a été conclu entre les parties ; que tel n'est pas le cas en l'espèce ; que pour prendre congé de leur locataire, les consorts Y... ont fait à juste titre, application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, qui était bien applicable en l'espèce ; qu'il convient de débouter M. Z... de sa demande d'annulation de son congé » (jugement, pp. 3 et 4) ; Alors, d'une part, que les dispositions du chapitre V du titre IV du Livre 1er du Code de commerce s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ; que si le caractère d'une location résulte de la destination prévue par les parties, ce caractère peut être modifié à la suite de l'usage qu'en fait le locataire avec l'accord du bailleur et il ne dépend pas des parties de qualifier à leur gré cette destination ; que pour débouter M. Z... de ses demandes en reconnaissance d'un bail commercial et en nullité du congé, l'arrêt retient que la volonté des parties a été de conserver au bail sa destination initiale, la bailleresse ayant expressément subordonné son consentement à l'exercice de sa profession de coiffeur par le preneur au maintien d'une location à usage exclusif d'habitation ; qu'en statuant ainsi, quand l'usage du bien loué était devenu mixte suite à l'exploitation d'un fonds artisanal de coiffure qu'avait fait le locataire avec l'accord de la bailleresse dans une pièce de la maison donnée à bail, la Cour d'appel a violé l'article 1er du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-1 du Code de commerce ; Alors, d'autre part, qu'est sans portée la renonciation au statut des baux commerciaux stipulée avant l'acquisition par le locataire du bénéfice des droits qui lui sont réservés par ce statut ; que pour débouter M. Z... de ses demandes en reconnaissance d'un bail commercial et en nullité du congé, l'arrêt retient que les parties ont voulu conserver au bail sa destination initiale, puisque le 26 décembre 2006 la bailleresse a expressément subordonné son accord pour l'exercice d'une activé de coiffure dans une pièce de la maison au maintien d'une location à usage exclusif d'habitation, ce que le preneur ne pouvait ignorer ; qu'en statuant ainsi, en déduisant la mise à l'écart du statut des baux commerciaux d'une stipulation rédigée avant le commencement de son activité artisanale par le preneur en février 1996 et donc antérieurement à l'acquisition par celui-ci des droits que lui réserve ce statut protecteur, la Cour d'appel a violé les articles 1er et suivants du décret du 30 septembre 1953, devenus les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Sommaire principal : URBANISME - Logements - Changement d'affectation - Article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation - Local à usage d'habitation - Transformation en local mixte - Autorisation administrative - Portée
Sommaire de référence : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 - Changement d'affectation des locaux - Autorisation d'affecter une pièce à une activité professionnelle - Enonciations du bail - Portée
Analyse : Lorsqu'un local a été donné à bail à usage d'habitation et que ce n'est que pour requérir l'autorisation administrative, personnelle et limitée dans sa durée, visée par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce, et sous la réserve expresse que l'accord ne modifie pas la nature de la location demeurant exclusivement à usage d'habitation, que le bailleur a autorisé en cours de bail le preneur à affecter une des pièces du local à un usage commercial, l'autorisation ainsi donnée par le bailleur ne permet pas au preneur de revendiquer le statut des baux commerciaux