Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 novembre 1977, 76-12.001, Publié au bulletin
Date de la décision : 1977-11-29
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-12001
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 4 ) 1976-02-16, 1976-02-16
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Henry

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE, QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DIT UNITE RETRAITE RIVIERA QUI COMPREND 300 STUDIOS IDENTIQUES DESTINES A DES RETRAITES OU A LEURS CONJOINTS, ET DES SERVICES COMMUNS TELS QUE SALLES A MANGER, SALONS, CUISINES, INFIRMERIES, ETC, STIPULE, EN SES ARTICLES 24, 25 ET 26 QUE SONT CHARGES COMMUNES LES SALAIRES, CHARGES SOCIALES, FRAIS DE NOURRITURE ET INDEMNITES DIVERSES CONCERNANT LE PERSONNEL DE CES SERVICES COMMUNS, DONT L'IMPORTANCE EST FIXEE PAR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ; QUE VITON, SENTIS ET CHARTIER COPROPRIETAIRES ET L'ASSOCIATION DE DEFENSE DES COPROPRIETAIRES DE L'UNITE RETRAITE RIVIERA ONT ASSIGNE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE CETTE DERNIERE EN NULLITE DES ARTICLES PRECITES AUX MOTIFS QU'ILS FERAIENT PESER LA FOURNITURE DES PRESTATIONS DE SERVICES SUR TOUS LES COPROPRIETAIRES SANS TENIR COMPTE DU FAIT QUE L'UTILITE DE CES SERVICES ETAIT NULLE POUR LES COPROPRIETAIRES ABSENTS ; QU'ULTERIEUREMENT ILS ONT DEMANDE QUE SOIT PRONONCE LA NULLITE DE LA REPARTITION DES CHARGES ; ATTENDU QUE L'ASSOCIATION DE DEFENSE, VITON ET SENTIS FONT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE DE LES AVOIR DEBOUTES DE LEURS DEMANDES, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LES SERVICES DE RESTAURATION ET DE SOINS, SUPPORTES PAR LES COPROPRIETAIRES AU TITRE DES CHARGES COMMUNES, SONT ETABLIS NON DANS L'INTERET DES LOTS, MAIS DANS L'INTERET PERSONNEL DE L'OCCUPANT DE SORTE QUE LES DEPENSES ENTRAINEES PAR LEUR FONCTIONNEMENT NE PEUVENT ETRE CONSIDEREES COMME DES CHARGES DE LA COPROPRIETE, ET QUE, D'AUTRE PART, LORSQU'UNE CONSTRUCTION JURIDIQUE EST CONTRAIRE A LA LOI, IL APPARTIENT AU JUGE DE L'ANNULER ET DE LUI SUBSTITUER UN AUTRE REGIME ; MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LE REGLEMENT DE COPROPRIETE MENTIONNAIT EXPRESSEMENT LES CHARGES LITIGIEUSES, LA COUR D'APPEL ENONCE EXACTEMENT QUE L'ARTICLE 10, PREMIER ALINEA DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 DISPOSE QUE LES COPROPRIETAIRES SONT TENUS DE PARTICIPER AUX CHARGES ENTRAINEES PAR LES SERVICES COLLECTIFS ET LES ELEMENTS D'EQUIPEMENT COMMUNS, DONT AUCUNE DISPOSITION LEGALE NE DONNE UNE LISTE LIMITATIVE, EN FONCTION DE L'UTILITE QUE CES SERVICES ET ELEMENTS PRESENTENT A L'EGARD DE CHAQUE LOT, QU'IL S'AGIT D'UNE OBLIGATION DECOULANT DE LA COPROPRIETE ET QUE CHAQUE PROPRIETAIRE EST TENU DE PARTICIPER AUX FRAIS DE CES SERVICES ET ELEMENTS D'EQUIPEMENT DES LORS QU'IL A LA POSSIBILITE DE LES UTILISER, SANS QU'IL PUISSE S'EN DISPENSER AU MOTIF QUE POUR UNE RAISON PERSONNELLE IL S'ABSTIENDRAIT D'EN USER ; QUE LES JUGES D'APPEL RELEVENT ENFIN QUE CHAQUE LOT ETANT STRICTEMENT IDENTIQUE, LE REGLEMENT DE COPROPRIETE A PU REPARTIR LES CHARGES LITIGIEUSES AU PRORATA DES QUOTE-PARTS DE PARTIES COMMUNES IDENTIQUES POUR TOUS LES LOTS, L'UTILITE DE CES SERVICES ET ELEMENTS D'EQUIPEMENT ETANT LA MEME POUR TOUS ; QUE PAR CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL A, SANS ENCOURIR LES GRIEFS DU POURVOI, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 16 FEVRIER 1976 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ;

Sommaire principal : COPROPRIETE (loi du 10 juillet 1965) - Parties communes - Charges - Répartition - Services collectifs et éléments d'équipement commun - Abstention d'en user pour raison personnelle.
Sommaire de référence : * COPROPRIETE (loi du 10 juillet 1965) - Parties communes - Charges - Répartition - Services collectifs et éléments d'équipement commun - Lots destinés à des retraités - Services de restauration et de soins.
Analyse : Chaque copropriétaire est tenu de participer aux frais des services collectifs et des éléments d'équipement commun, dont aucune disposition légale ne donne une liste limitative, dès lors qu'il a la possibilité de les utiliser, sans qu'il puisse s'en dispenser au motif que, pour une raison personnelle, il s'abstiendrait d'en user. C'est ainsi que le règlement de copropriété d'un ensemble immobilier composé de lots identiques destinés à des retraités peut valablement répartir les charges de personnel des services communs, tels que salles à manger, salons, cuisines et infirmeries, au prorata des quotes-parts de parties communes, identiques pour tous les lots, l'utilité de ces services étant la même pour tous.