Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 28 mars 1984, 83-10.182, Publié au bulletin
Date de la décision : 1984-03-28
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 83-10182
Décision attaquée : Cour d'appel Rennes, 1982-10-06, 1982-10-06
Président : Pdt. M. Joubrel
Avocats : Av. Demandeur : Me Le Bret

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES QUATRE BRANCHES : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, QUE M Z..., AGENT IMMOBILIER, QUI S'ETAIT VU CONFIER LE 20 FEVRIER 1979 PAR MME Y..., POUR UNE DUREE DE TROIS MOIS RENOUVELABLE PAR TACITE RECONDUCTION, LE MANDAT NON EXCLUSIF DE VENDRE UNE MAISON ETANT PRECISE QUE LA COMMISSION ETAIT DUE PAR L'ACQUEREUR, A FAIT SIGNER LE 29 MARS SUIVANT, A MME X... UN "BON DE VISITE" PAR LAQUELLE CELLE-CI RECONNAISSAIT S'ETRE PRESENTEE AU CABINET LE FALHER DONT ELLE AVAIT OBTENU DES RENSEIGNEMENTS QU'ELLE NE POSSEDAIT PAS JUSQU'ALORS ET S'ENGAGEAIT A NE PAS SE RENDRE CHEZ LES PROPRIETAIRES SANS LEUR FAIRE SAVOIR QU'IL VENAIT DE LA PART DE CE CABINET, A TRAITER PAR SON INTERMEDIAIRE ET A LUI REGLER LES HONORAIRES DE NEGOCIATION "AFFICHES DANS LES BUREAUX CONFORMEMENT AU BAREME DU S N P I " ; QUE LA VENTE DE LA MAISON A EU LIEU PAR L'INTERMEDIAIRE D'UN NOTAIRE ; QUE M Z..., ESTIMANT QUE CELLE-CI N'AVAIT PU SE REALISER QUE GRACE A SES DILIGENCES, A ASSIGNE MME X... EN PAIEMENT D'UNE SOMME DE 12 000 FRANCS A TITRE D'HONORAIRES ; QUE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE A CONDAMNE MME X... A PAYER A M Z... LA SOMME DE 12 000 FRANCS A TITRE D'INDEMNITE ; ATTENDU QUE MME X... REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, SONT NULLES, EN VERTU DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, LES CONVENTIONS DE TOUTE NATURE RELATIVES A LA VENTE D'IMMEUBLES QUI NE COMPORTENT PAS UNE LIMITATION DE LEURS EFFETS DANS LE TEMPS ET QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QU'EN RAISON DE LA CLAUSE DE RENOUVELLEMENT INDEFINI PAR TOUTE RECONDUCTION FIGURANT DANS LE MANDAT, CELUI-CI ETAIT FRAPPE DE NULLITE ABSOLUE ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE LE MONTANT ET LES CONDITIONS DE DETERMINATION DE LA REMUNERATION OU DE LA COMMISSION A LAQUELLE PEUVENT PRETENDRE LES PERSONNES QUI SE LIVRENT D'UNE MANIERE HABITUELLE AUX OPERATIONS RELATIVES A LA VENTE D'IMMEUBLES DOIVENT ETRE PORTEES DANS LE MANDAT CONFERE, DE SORTE QUE LA COUR D'APPEL A VIOLE LES ARTICLES 1ER ET 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET 72 ET 73 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 EN ESTIMANT QUE LE MONTANT DE LA COMMISSION ETAIT SUFFISAMMENT DETERMINE PAR LA SEULE REFERENCE AU BAREME DU SYNDICAT NATIONAL DES PROFESSIONS IMMOBILIERES, AFFICHE DANS TOUS LES BUREAUX D'AGENTS IMMOBILIERS ; ALORS, DE TROISIEME PART, QUE L'ARTICLE 73 DU DECRET PRECITE INTERDISANT A L'AGENT IMMOBILIER DE DEMANDER OU DE RECEVOIR D'AUTRE REMUNERATION OU COMMISSION QUE CELLES DONT LES CONDITIONS SONT DETERMINEES DANS LE MANDAT, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE LE "BON DE VISITE" COMPORTAIT UNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE QUI NE FIGURAIT PAS DANS LE MANDAT ET ALORS, ENFIN, QUE L'ARRET ATTAQUE, QUI A CONDAMNE MME X... AU PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS D'UN MONTANT EGAL A LA COMMISSION RECLAMEE, MANQUE DE BASE LEGALE AU REGARD DE L'ARTICLE 1150 DU CODE CIVIL EN SE BORNANT A RELEVER QUE MME X... AVAIT CHOISI DE RECOURIR DIRECTEMENT AUX SERVICES DU NOTAIRE ET SANS RECHERCHER SI LE MANDAT AVAIT ETE CONFERE A TITRE EXCLUSIF ; MAIS ATTENDU QUE LE MANDAT CONFIE PAR MME Y... A M Z... ETAIT, POUR SA PREMIERE PERIODE DE TROIS MOIS, UN MANDAT LIMITE DANS LE TEMPS AU SENS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 CE QUI RENDAIT INOPERANTES LES CONCLUSIONS INVOQUEES PAR LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN AUXQUELLES LA COUR D'APPEL N'AVAIT PAS, DES LORS, A REPONDRE ; QU'IL ETAIT ETABLI QUE LE "BON DE VISITE" A ETE SIGNE PAR MME X... LE 29 MARS 1979 ; QUE PAR CET ACTE MME X... S'ENGAGEAIT A NE PAS SE PRESENTER CHEZ LES PROPRIETAIRES SANS LEUR FAIRE SAVOIR QU'ELLE VENAIT DE SA PART, A TRAITER PAR SON INTERMEDIAIRE ET A LUI REGLER LES HONORAIRES DE NEGOCIATION ; QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, QUI ONT RELEVE QUE LA VENTE AVAIT EU LIEU LES JOURS SUIVANTS, AUX CONDITIONS FIXEES PAR LES VENDEURS DANS LE MANDAT, PAR L'INTERMEDIAIRE D'UN NOTAIRE, ONT SOUVERAINEMENT ESTIME QUE, DU FAIT DE LA COLLUSION AYANT EXISTE ENTRE LA VENDERESSE ET MME X..., M Z... AVAIT ETE EVINCE DE LA VENTE ET EN ONT JUSTEMENT DEDUIT QU'IL CONVENAIT DE LUI ALLOUER UNE INDEMNITE REPARATRICE DONT ILS ONT SOUVERAINEMENT APPRECIE LE MONTANT ; QUE, PAR CES MOTIFS, L'ARRET ATTAQUE EST LEGALEMENT JUSTIFIE ; D'OU IL SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES LE MOYEN N'EST FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 OCTOBRE 1982 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ;

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles ou de fonds de commerce - Validité - Conditions - Limitation dans le temps - Clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction - Validité pour la première période.
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire réalisée sans le concours d'un agent immobilier - Collusion du vendeur et de l'acquéreur pour l'évincer.
Analyse : Un mandat d'une durée de trois mois renouvelable pour tacite reconduction, confié à un agent immobilier est, pour sa première période de trois mois un mandat limité dans le temps au sens de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970. E c'est à bon droit que les juges du fond qui ont souverainement estimé que du fait de la collusion ayant existé, entre la venderesse et l'acquéreur l'agent immobilier avait été évincé de la vente, alloue à ce dernier une indemnité réparatrice.