Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 décembre 1976, 75-11.884, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-12-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 75-11884
Décision attaquée : Cour d'appel Chambéry 1974-12-03, 1974-12-03
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Consolo

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LES EPOUX Z..., Y..., FONT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LE MONTANT DU LOYER DU BAIL COMMERCIAL RENOUVELE A COMPTER DU 1ER JANVIER 1973, DONT BENEFICIE LA SOCIETE DES ETABLISSEMENTS ECONOMIQUES DU CASINO ET QUI COMPREND UN LOCAL DESTINE A L'HABITATION, ETANT SOUMIS AU PLAFONNEMENT INSTAURE PAR LE DECRET DU 3 JUILLET 1972, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, CE DECRET, EN INSTITUANT LA PRISE EN COMPTE DE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX D'HABITATION COMPRIS DANS LE BAIL COMMERCIAL, CONSTITUE PAR LA-MEME UNE EXCEPTION AU PRINCIPE DU PLAFONNEMENT ET NE PERMET PAS DE FIXER UN LOYER COMMERCIAL INFERIEUR A LA VALEUR DES LOCAUX D'HABITATION COMPRIS DANS LE BAIL, COMME C'ETAIT LE CAS EN L'ESPECE SELON LES CONCLUSIONS D'APPEL DEMEUREES SANS REPONSE, QUE, D'AUTRE PART, CETTE NOUVELLE INSTITUTION CONSTITUE NECESSAIREMENT UNE MODIFICATION NOTABLE DES ELEMENTS DE LA VALEUR LOCATIVE ET FAIT PAR ELLE-MEME OBSTACLE AU PLAFONNEMENT, ET CELA D'AUTANT PLUS QUE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX D'HABITATION N'A FAIT QU'AUGMENTER ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QU' APRES AVOIR DECLARE A BON DROIT QUE SELON L'ARTICLE 23 - 6 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 TEL QUE RESULTANT DU DECRET DU 3 JUILLET 1972, LA SEULE EXCEPTION AU PRINCIPE GENERAL DU PLAFONNEMENT EST LA MODIFICATION NOTABLE DES ELEMENTS MENTIONNES AUX ARTICLES 23 - 1 A 23 - 4 , LA COUR D'APPEL ENONCE EXACTEMENT QUE CE N'EST QU'EN CAS DE DEPLAFONNEMENT QUE LA VALEUR LOCATIVE D'UNE PARTIE AFFECTEE A L'HABITATION PEUT ETRE ETABLIE CONFORMEMENT AU DERNIER ALINEA DE L'ARTICLE 23 - 1 ; ATTENDU, ENSUITE, QUE LE FAIT QUE LA VALEUR LOCATIVE DE LA PARTIE DES LOCAUX DESTINES A L'HABITATION AIT PROGRESSE PLUS VITE QUE CELLE DES LOCAUX COMMERCIAUX PROPREMENT DITS NE PEUT, A LUI SEUL, JUSTIFIER UNE DEROGATION AUX REGLES DU PLAFONNEMENT ; D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL A REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES ET QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR FAIT APPLICATION DU PLAFONNEMENT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE DANS LEURS CONCLUSIONS DEMEUREES SANS REPONSE ET DONT LA COUR D'APPEL N'A PAS FAIT ETAT, LES EPOUX Z... SOUTENAIENT QUE LE LOYER INITIAL DE 1955 ETAIT FORTEMENT MINORE, DE SORTE QUE LE LOYER DU BAIL EXPIRE ETAIT ANORMALEMENT BAS, C'EST-A-DIRE INFERIEUR A LA VALEUR LOCATIVE, CE QUI JUSTIFIAIT UN TAUX DE VARIATION DU LOYER SUPERIEUR AU COEFFICIENT LEGAL, ET CE, PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 23 - 3, DERNIER ALINEA, DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1950 MODIFIE, AUX TERMES DUQUEL IL EST TENU COMPTE DES MODALITES SELON LESQUELLES LE PRIX ANTERIEUREMENT APPLICABLE A ETE ORIGINAIREMENT FIXE ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RELEVE, PAR ADOPTION DES MOTIFS DU PREMIER JUGE, QU'EN CE QUI CONCERNE LES OBLIGATIONS RESULTANT DU BAIL, NON SEULEMENT ELLES NE SE SONT PAS AGGRAVEES, MAIS UNE PARTIE DES CHARGES INCOMBANT CONTRACTUELLEMENT EN TOTALITE AU X... A ETE SPONTANEMENT PRISE EN CHARGE, POUR UN TIERS, PAR LE LOCATAIRE PAR LETTRE DU 7 JANVIER 1964, POSTERIEURE A LA SIGNATURE DU BAIL ; QU'AINSI, LA COUR D'APPEL, REPONDANT AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, A SOUVERAINEMENT ADMIS QUE LES ELEMENTS DE BASE DU LOYER ENUMERES A L'ARTICLE 23 - 3 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 N'AVAIENT PAS SUBI DE MODIFICATION NOTABLE SUSCEPTIBLE DE JUSTIFIER UNE DEROGATION AUX REGLES DU PLAFONNEMENT ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENFIN REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE, POUR APPLIQUER LE PLAFONNEMENT, QU'IL N'Y AVAIT PAS EU DE MODIFICATION NOTABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LE CERTIFICAT D'UN OFFICIER PUBLIC TEL QUE LE MAIRE NE PEUT ETRE ECARTE AU MOTIF DE L'ABSENCE DE DATE, ET CE, D'AUTANT MOINS QUE, S'AGISSANT DU NOMBRE D'HABITANTS A DIVERSES EPOQUES PRECISEES, UNE DATE ETAIT INUTILE POUR LE CERTIFICAT LUI-MEME, QU'AINSI LE REFUS PAR LA COUR D'APPEL DE PRENDRE EN CONSIDERATION L'ESTIMATION DE 950 HABITANTS AU 1ER JANVIER 1973 N'EST PAS JUSTIFIE, ETANT OBSERVE QU'UNE AUTRE ATTESTATION DU MAIRE PRODUITE AUX DEBATS ET DATEE DU 12 NOVEMBRE 1974, ETABLISSAIT QUE LE VILLAGE COMPTAIT 1100 HABITANTS FIN 1974 ET QUE LE RECENSEMENT DE 1975 A DONNE 1249 HABITANTS ; QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL A LAISSE SANS REPONSE LE CHEF DES CONCLUSIONS DES EPOUX Z... INVOQUANT, SELON UN AUTRE CERTIFICAT DU MAIRE EN DATE DU 6 MARS 1973, UN NOMBRE DE PERMIS DE CONSTRUIRE DELIVRES DE 1962 A 1973 CORRESPONDANT A 283 LOGEMENTS NOUVEAUX, QU'ENFIN, S'ILS NE SE CONTENTAIENT PAS DES CERTIFICATS DU MAIRE, LES JUGES DEVAIENT ORDONNER UNE MESURE D'INSTRUCTION, CAR ILS NE POUVAIENT SE SATISFAIRE DES RECENSEMENTS DE 1962 ET 1968 POUR DETERMINER L'IMPORTANCE DE LA POPULATION DU VILLAGE AU 1ER JANVIER 1973, QU'AINSI LA CASSATION EST ENCOURUE POUR DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE PUISQUE LA COUR D'APPEL S'EST FONDEE SUR LA NON-AUGMENTATION NOTABLE DE LA POPULATION ENTRE 1962 ET 1968 POUR APPLIQUER LE PLAFONNEMENT DES LOYERS COMMERCIAUX A LA DATE DU 1ER JANVIER 1973 ; MAIS ATTENDU QU'APPRECIANT SOUVERAINEMENT SI LES ELEMENTS DE BASE DU LOYER ENUMERES A L'ARTICLE 23 - 4 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ONT SUBI UNE MODIFICATION NOTABLE, LA COUR D'APPEL RETIENT QUE POUR LE COMMERCE CONSIDERE, QUI EST ESSENTIELLEMENT UNE EPICERIE DE QUARTIER, L'IMPORTANCE DE LA Z..., DU QUARTIER OU DE LA RUE OU IL EST SITUE N'A PAS SUBI DE CHANGEMENTS NOTABLES, QU'AUCUNE MODIFICATION NOTABLE DE LA REPARTITION DES DIVERSES ACTIVITES DANS LE VOISINAGE N'EST INTERVENUE, SINON LA CREATION D'UN CONCURRENT LIBRE-SERVICE SUR LA PLACE DU VILLAGE, QUE LES MOYENS DE TRANSPORTS LOCAUX N'ONT PAS CHANGE, QU'AUCUNE CONSTRUCTION NOUVELLE IMPORTANTE N'A ETE ELEVEE DANS CE QUARTIER EXCENTRIQUE QUI SE TROUVE EN BORDURE DE LA VOIE DE CHEMIN DE FER ; QUE, PAR CES MOTIFS QUI REPONDENT AUX MOYENS DES CONCLUSIONS, LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE D'ORDONNER UNE MESURE D'INSTRUCTION, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 3 DECEMBRE 1974 PAR LA COUR D'APPEL DE CHAMBERY.

Sommaire principal : 1) BAUX COMMERCIAUX (décret du 30 septembre 1953) - Prix - Fixation - Plafonnement applicable au bail renouvelé - Dérogation - Modification des éléments de calcul du loyer - Locaux à usage commercial et d'habitation - Modification de la valeur locative des locaux d'habitation.
Analyse : Le fait que la valeur locative des locaux destinés à l'habitation ait progressé plus vite que celles des locaux commerciaux proprement dits ne peut à lui seul justifier une dérogation aux règles du plafonnement.