Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 27 avril 1976, 74-13.925, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-04-27
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-13925
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 16 A ) 1974-06-25, 1974-06-25
Président : M. Costa
Avocats : Demandeur M. Jousselin

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUE QUE LES EPOUX Y... ET LES EPOUX X... ONT CREE LE 4 JUIN 1963, A L'INSTIGATION DE Y..., LA SOCIETE CIVLE AGRICOLE IMMOBILIERE DE SERAINCOURT AYANT POUR OBJET L'ACQUISITION, L'ADMINISTRATION ET L'EXPLOITATION PAR BAIL D'UNE PROPRIETE DE 53 HECTARES COMPRENANT DIVERS BATIMENTS, PROPRIETE QU'ILS ENVISAGEAIENT DE LOUER, APRES Y AVOIR AMENAGE UN TERRAIN DE GOLF ET UN "COUNTRY-CLUB", A UNE ASSOCIATION COMPOSEE DE CESSIONNAIRES DES PARTS DE LADITE SOCIETE ; QUE, PAR LETTRE DU 10 JANVIER 1966, SUR PAPIER A EN-TETE DE LA SOCIETE, Y... A ECRIT AU PRESIDENT DE L'ASSOCIATION SPORTIVE DU GOLF ET COUNTRY-CLUB DE SERAINCOURT POUR LUI PROPOSER UN BAIL DE TRENTE ANS, POUR L'ENSEMBLE DE LA PROPRIETE AVEC LES INSTALLATIONS ET LE MATERIEL D'ENTRETIEN ET D'EXPLOITATION, MOYENNANT UN LOYER DE 100 FRANCS PAR MOIS JUSQU'A CE QUE SOIT TERMINEE LA REALISATION DES INSTALLATIONS PROMISES ET D'UN MONTANT QUI SERAIT ENSUITE "FIXE D'UN COMMUN ACCORD OU A DEFAUT A DIRE D'EXPERT", QUE Y..., QUI SE TROUVAIT ALORS EN ETAT DE FAILLITE, A ETE DECLARE EN FAIT PROPRIETAIRE DE L'ENSEMBLE DES PARTS ; QUE, LE 28 FEVRIER 1969, L'ASSOCIATION SPORTIVE, QUI OCCUPAIT LE DOMAINE, A DEMANDE AU TRIBUNAL DE DIRE QUE LE JUGEMENT A INTERVENIR VAUDRAIT BAIL POUR TRENTE ANS A COMPTER DU 10 JANVIER 1966 ET DE DESIGNER UN EXPERT A... DETERMINER LA VALEUR LOCATIVE ; QUE FILLETTE EST INTERVENU DANS L'INSTANCE EN QUALITE DE SYNDIC A LA LIQUIDATION DE BIENS DE LA SOCIETE CIVILE AGRICOLE IMMOBILIERE ET A RECONVENTIONNELLEMENT RECLAME L'EXPULSION DE L'ASSOCIATION ; QUE LA SOCIETE AMERICAN MACHIN FARDY-FRANCE EST EGALEMENT INTERVENUE, AUX MEMES FINS, DANS LA PROCEDURE EN QUALITE DE CREANCIERE DE LADITE SOCIETE CIVILE DONT ELLE A FAIT PROCEDER A LA SAISIE DU PATRIMOINE IMMOBILIER ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE LA DEMANDE DE L'ASSOCIATION SPORTIVE DU GOLF ET COUNTRY-CLUB DE SERAINCOURT ET ORDONNE SON EXPULSION, AU MOTIF QUE LE PRIX DU BAIL POUR LA PERIODE INTERMEDIAIRE ETAIT PUREMENT SYMBOLIQUE ET QUE LE MONTANT DU LOYER DEFINITIF NE POUVAIT ETRE FIXE, LE JUGE NE POUVANT DESIGNER UN EXPERT A LA PLACE DES PARTIES POUR LE DETERMINER, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA "PERIODE INTERMEDIAIRE ETAIT LIMITEE A UNE PERIODE A LAQUELLE IL APPARTENAIT AU BAILLEUR DE METTRE FIN PAR LA REALISATION DES AMENAGEMENTS CONVENUS, QUE SA MODICITE PROVISOIRE CORRESPONDAIT A L'ABSENCE DE CES AMENAGEMENTS SANS LESQUELS LA CHOSE LOUEE N'ETAIT PAS CONFORME A LA DESTINATION VOULUE PAR LES PARTIES, AINSI QUE LES PREMIERS JUGES L'AVAIENT SOULIGNE DANS DES MOTIFS SUR LESQUELSLA COUR, INFIRMATIVE SUR CE POINT, DEVAIT S'EXPLIQUER QU'EN TOUT CAS CETTE MODICITE S'EXPLIQUAIT PAR LES IMPORTANTS VERSEMENTS DES MEMBRES DE L'ASSOCIATION EN VUE DE L'AMENAGEMENT DES TERRAINS LOUES ET DONT CELLE-CI AVAIT PU LEGITIMEMENT ARGUER BIEN QU'ILS N'AIENT PAS ETE EFFECTUES AVEC SON PROPRE PATRIMOINE ET QU'EN CE QUI CONCERNE LE LOYER DEFINITIF IL N'EXISTAIT AUCUNE IMPOSSIBILITE DE LE DETERMINER PAR EXPERT Z... LES PARTIES L'AVAIENT EXPRESSEMENT PREVU, CE QUI IMPLIQUAIT NECESSAIREMENT QU'A DEFAUT D'ACCORD DES PARTIES SUR LA DESIGNATION DE L'EXPERT, LE JUGE COMPETENT SERAIT APPELE A PROCEDER A CETTE DESIGNATION" ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QU'APRES AVOIR RELEVE QUE LA LETTRE DU 10 JANVIER 1966 N'AVAIT PRECISE NI LA NATURE NI LA QUALITE DES INSTALLATIONS QUE LA SOCIETE IMMOBILIERE S'ETAIT OBLIGEE A REALISER DE SORTE QUE POURRAIT INDEFINITIVEMENT ETRE INVOQUE UN ETAT D'INACHEVEMENT DES TRAVAUX QUI EMPECHERAIT LA FIXATION DU LOYER A UN TAUX NORMAL, LES JUGES DU SECOND DEGRE CONSTATANT QUE LE LOYER MENSUEL DE 100 FRANCS POUR UNE PROPRIETE DE 53 HECTARES A USAGE DE GOLF, SI MEME TOUS LES AMENAGEMENTS INITIALEMENT PREVUS N'ONT PAS ENCORE ETE REALISES, EST UN PRIX PUREMENT SYMBOLIQUE NE CORRESPONDANT MEME PAS A L'IMPOT FONCIER ET OBSERVENT A JUSTE TITRE, QUE L'ASSOCIATION SPORTIVE, PERSONNE MORALE, NE SE CONFONDAIT PAS AVEC LES PERSONNES PHYSIQUES QUI EN ETAIENT LES ADHERENTS, QU'ELLE NE POUVAIT, EN CONSEQUENCE, SE PREVALOIR DES SOMMES QUE CEUX-CI AVAIENT PU VERSER AUX ASSOCIES FONDATEURS POUR L'ACQUISITION DE PARTS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE ; QUE L'ARRET ENONCE, A BON DROIT, QUE L'EXISTENCE D'UN BAIL, QUELLE QU'EN SOIT LA DUREE, IMPLIQUE LA STIPULATION D'UN PRIX SERIEUX ; ATTENDU, ENSUITE, QUE L'ARRET, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR CEUX ADOPTES DU JUGEMENT, CONSTATE QUE LES PARTIES N'ONT PAS NOMMEMENT DESIGNE LE TIERS AUQUEL DEVAIT INCOMBER LA CHARGE DE DETERMINER LE MONTANT DU LOYER APPLICABLE A PARTIR DE L'ACHEVEMENT DES TRAVAUX ET N'ONT PAS PREVU A TITRE SUBSIDIAIRE QUE CETTE DESIGNATION POURRAIT ETRE FAITE PAR LE TRIBUNAL ; QUE LES JUGES DU FOND ENONCENT, A JUSTE TITRE, QU'ILS NE POUVAIENT, EN CONSEQUENCE, SE SUBSTITUER AUX PARTIES EN DESACCORD SUR CETTE DESIGNATION A LAQUELLE ETAIT SUBORDONNE LE BAIL ; D'OU IL SUIT QUE LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE DES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE QUE LE BAIL ETAIT NUL EN RAISON, D'UNE PART, DU CARACTERE FICTIF DU PRIX PENDANT LA PERIODE PRECEDANT L'ACHEVEMENT DES TRAVAUX ET, D'AUTRE PART, DE L'IMPOSSIBILITE DE FIXER LE PRIX DEFINITIF DU LOYER ; QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 25 JUIN 1974 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : 1) BAIL EN GENERAL - Prix - Vileté du prix - Nullité du bail.
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - Nullité - Causes - Vileté du prix.
Analyse : L'existence d'un bail quelle qu'en soit la durée implique la stipulation d'un prix sérieux. Un loyer mensuel de 100 francs pour une propriété de 53 hectares à usage de golf, si même tous les aménagements initialement prévus n'ont pas encore été réalisés, est un prix purement symbolique. Un tel prix ne peut s'expliquer par les importantes sommes versées en vue de l'acquisition de parts à la société civile immobilière, propriétaire, par les adhérents de l'association sportive occupante des lieux, celle-ci, personne morale, ne se confondant pas avec les personnes physiques qui en sont membres.