Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 21 novembre 1978, 77-13.133, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-11-21
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 77-13133
Décision attaquée : Cour d'appel Toulouse (Chambre 2 ) 1977-03-10, 1977-03-10
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : M. Boullez

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND, (TOULOUSE, 10 MARS 1977) QUE, PAR ARRETE PREFECTORAL DU 28 FEVRIER 1963, H. A ETE AUTORISE A CREER UN LOTISSEMENT SUR UN TERRAIN LUI APPARTENANT, UN CAHIER DES CHARGES ET UN REGLEMENT DE LOTISSEMENT AYANT ETE DEPOSES LE 24 SEPTEMBRE 1962 EN L'ETUDE D'UN NOTAIRE ; QUE L'ARRETE PREFECTORAL D'AUTORISATION A ETE PUBLIE LE 7 MARS 1963 ; QUE LE LOTISSEMENT A ETE REALISE ET LES LOTS 1 A 21 ONT ETE ACQUIS PAR DIFFERENTS CONSTRUCTEURS QUI ONT ELEVE SUR LEUR LOT DES MAISONS INDIVIDUELLES D'HABITATION ; QUE DAME B. A ACQUIS DE H. LE LOT N° 20 ; QUE CAVE S'EST RENDU ACQUEREUR DU LOT N° 1 ; QUE H., PAR ARRETE PREFECTORAL DU 23 MAI 1966, A OBTENU UN PERMIS DE CONSTRUIRE UN ENSEMBLE IMMOBILIER D'HABITATION COMPRENANT 30 LOGEMENTS SUR LA PARTIE DU TERRAIN DONT IL ETAIT RESTE PROPRIETAIRE, C'EST-A-DIRE SUR LA PARTIE DU LOT N° 22 AYANT UNE SUPERFICIE DE 8 510 M2 ; QUE L'IMPLANTATION DE CETTE CONSTRUCTION N'AYANT PAS ETE DETERMINEE DE MANIERE PRECISE, CE PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE RENOUVELE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 19 OCTOBRE 1967 ; QU'A LA SUITE DU DIVORCE DE H., UN PARTAGE EN NATURE DU LOT 22 EST INTERVENU ENTRE LES EPOUX, PAR ACTE NOTARIE DU 17 MARS 1966 REGULIEREMENT PUBLIE ; QUE TOUTEFOIS PAR ARRETE DU 11 DECEMBRE 1967 COMPORTANT RETRAIT DU PERMIS DE CONSTRUIRE, L'ARRETE PRE FECTORAL DU 19 OCTOBRE 1967 A ETE RAPPORTE EN RAISON DU MORCELLEMENT DU LOT 22, DE LA CONTRADICTION ENTRE LE PROJET DE LA CONSTRUCTION ET LES DISPOSITIONS DU CAHIER DES CHARGES APPROUVE PAR ARRETE DU 28 FEVRIER 1963, ET DE CE QUE JUSQU'A L'INTERVENTION DE LA LOI D'ORIENTATION FONCIERE DU 30 DECEMBRE 1967, TOUTE MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES EXIGEAIT L'ACCORD UNANIME DE TOUS LES COLOTIS ; QUE H. A PRESENTE A L'ADMINISTRATION 15 ATTESTATIONS POUR JUSTIFIER, EN APPLICATION DE LADITE LOI NOUVELLE, DE L'ACCEPTATION DES 2/3 DES COLOTIS DETENANT ENSEMBLE AU MOINS LES 3/4 DE LA SUPERFICIE DU LOTISSEMENT ; QUE H. A AINSI REUSSI A OBTENIR UN ARRETE PREFECTORAL MODIFICATIF DU 11 JANVIER 1969, L'AUTORISANT A DIVISER EN DEUX LOTS N° 23 ET 24, LE LOT N° 22 DU LOTISSEMENT ET A CONSTRUIRE SUR LE LOT N° 24 UN IMMEUBLE COLLECTIF RESPECTANT LES DISPOSITIONS DU REGLEMENT D'URBANISME ; QU'AYANT CONSTITUE LA SOCIETE CIVILE DES ARGOULETS, EN VUE DE REALISER L'OPERATION IMMOBILIERE AUTORISEE PAR UN ARRETE PREFECTORAL DU 8 JUIN 1971 ET UN AUTRE DU 14 DECEMBRE 1971, H. A OBTENU LE TRANSFERT AU PROFIT DE CETTE SOCIETE DU PERMIS DE CONSTRUIRE UN IMMEUBLE COLLECTIF COMPORTANT 50 LOGEMENTS, QU'ENTRE TEMPS IL AVAIT VENDU A CETTE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE REPRESENTEE PAR AYERAN, SON GERANT, UN CERTAIN NOMBRE DE MILLIEMES CORRESPONDANT A UN ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET AU REGLEMENT DE COPROPRIETE HORIZONTALE DU LOT 24 DU LOTISSEMENT DES ARGOULETS ; QU'EN JANVIER 1973, LA DAME B. ET LE SIEUR CAVE ONT ASSIGNE H. ET LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES ARGOULETS EN DEMOLITION DE TOUTE CONSTRUCTION QUI NE SERAIT PAS CONFORME AU CAHIER DES CHARGES EN CE QUI CONCERNE LEUR DESTINATION FAMILIALE, LA LIMITATION A DEUX DES LOGEMENTS, LA FIXATION D'UNE HAUTEUR INFERIEURE A 6 METRES DES BATIMENTS, QU'A CETTE INSTANCE SONT INTERVENUS APRES LE DECES DE DAME B., SON MARI AGISSANT COMME REPRESENTANT LEGAL DE SES DEUX FILLES MINEURES, LES EPOUX X..., BORDENAVE, R., AINOUS, LES DAMES C. ET B. ; QUE CETTE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AYANT ETE MISE HORS DE CAUSE, LE TRIBUNAL A CONDAMNE H. A INDEMNISER LES COLOTIS PRECITES DU PREJUDICE RESULTANT DE L'IMPLANTATION SUR LE LOT 24, D'UN IMMEUBLE COLLECTIF DE 50 LOGEMENTS, EN COMMETTANT EXPERT Y... LA DETERMINATION DES ELEMENTS PERMETTANT D'EVALUER LES DOMMAGES ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, D'AVOIR ACCORDE UNE INDEMNITE A RAISON DU PREJUDICE SUBI PAR L'EFFET DE L'IMPLANTATION DE CET IMMEUBLE COLLECTIF ALORS, SELON LE MOYEN, QUE D'UNE PART, LORSQU'UNE CONSTRUCTION A ETE EDIFIEE CONFORMEMENT A UN PERMIS DE CONSTRUIRE, LE PROPRIETAIRE NE PEUT ETRE CONDAMNE PAR UN TRIBUNAL DE L'ORDRE JUDICIAIRE, DU FAIT DE LA MECONNAISSANCE DES REGLES D'URBANISME OU DES SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE QUE SI, PREALABLEMENT, LE PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE ANNULE POUR EXCES DE POUVOIR, OU SI SON ILLEGALITE A ETE CONSTATEE PAR LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE, QU'AINSI LES JUGES DU FOND NE POUVAIENT PRONONCER UNE CONDAMNATION CONTRE LE PROPRIETAIRE BENEFICIAIRE D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE MEME TRANSFERE PAR LA SUITE, SANS QUE L'IRREGULARITE DE CE PERMIS ET LE CAS ECHEANT DES AUTRES ACTES SUR LEQUEL CE PERMIS SE FONDE, AIT ETE PROCLAMEE PAR LE JUGE ADMINISTRATIF ; QUE, D'AUTRE PART, IL APPARTIENT A LA SEULE AUTORITE ADMINISTRATIVE, SOUS LE CONTROLE DU JUGE ADMINISTRATIF, DE SE PRONONCER SUR LA REGULARITE ET L'OPPORTUNITE DE LA MODIFICATION D'UN CAHIER DES CHARGES EXISTANT, QUE CETTE MODIFICATION ETANT SURBORDONNEE A UN ACCORD DONNE PAR UNE DOUBLE MAJORITE DES COLOTIS, L'AUTORITE ADMINISTRATIVE EST SEULE CHARGEE D'APPRECIER SI CET ACCORD A ETE REGULIEREMENT DONNE AVANT DE MODIFIER LE CAHIER DES CHARGES, MODIFICATION QUI S'IMPOSE A TOUS LES COLOTIS, LESQUELS NE SONT PAS DES TIERS PAR RAPPORT AU LOTISSEMENT ; QU'AINSI L'ARRETE PREFECTORAL MODIFIANT LE CAHIER DES CHARGES EN CAUSE, AVAIT UN EFFET JURIDIQUE IMMEDIAT A L'EGARD DES COLOTIS QUI S'Y TROUVAIENT TENUS, DES LORS QUE L'ILLEGALITE DE CET ARRETE N'ETAIT PAS PRONONCEE CE QUI N'ENTRAIT PAS DANS LA COMPETENCE DES TRIBUNAUX DE L'ORDRE JUDICIAIRE ; MAIS ATTENDU D'ABORD, QUE L'ARTICLE L.480-13, AJOUTE AU CODE DE L'URBANISME PAR LA LOI DU 31 DECEMBRE 1976 SELON LEQUEL, LORSQU'UNE CONSTRUCTION A ETE EDIFIEE CONFORMEMENT A UN PERMIS DE CONSTRUIRE, LE PROPRIETAIRE NE PEUT ETRE CONDAMNE PAR UN TRIBUNAL DE L'ORDRE JUDICIAIRE DU FAIT DE LA VIOLATION DES REGLES D'URBANISME OU DES SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE, QUE SI PREALABLEMENT LE PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE ANNULE PAR LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE, NE SAURAIT REGIR DES ACTES ANTERIEURS A LA PROMULGATION DE CE TEXTE ; ATTENDU ENSUITE, COMME LE RELEVE JUSTEMENT LA COUR D'APPEL, QUE LES PROPRIETAIRES COLOTIS SONT DES TIERS PAR RAPPORT AUX ACTES ADMINISTRATIFS DEROGATOIRES PRIS SANS LEUR PARTICIPATION ACTIVE ET QUE LA DECISION MODIFICATIVE DE L'AUTORITE ADMINISTRATIVE, CONCERNANT LES CLAUSES ET CONDITIONS DU LOTISSEMENT, SUR LA REGULARITE DE LAQUELLE LES JUGES D'APPEL DECLARENT A BON DROIT N'AVOIR PAS A SE PRONONCER, N'A ETE DELIVREE QUE SOUS RESERVE DU DROIT DES TIERS ; QUE DES LORS, LES PROPRIETAIRES PRECITES SONT RECEVABLES A POURSUIVRE CONTRE LE LOTISSEUR DEVANT LA JURIDICTION DE L'ORDRE JUDICIAIRE, LA REPARATION PECUNIAIRE DE LEUR PREJUDICE FONDE SUR LA VIOLATION DES DISPOSITIONS CONTRACTUELLES DU CAHIER DES CHARGES ; D'OU IL RESULTE QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, EN STATUANT COMME ILS L'ONT FAIT, N'ONT PAS DEPASSE LES LIMITES DE LEUR COMPETENCE ; QU'IL S'ENSUIT QU'EN AUCUNE DE CES BRANCHES, LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 10 MARS 1977 PAR LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE.

Sommaire principal : 1) URBANISME - Servitude d'urbanisme - Violation - Droit des tiers - Construction conforme au permis de construire - Annulation préalable du permis - Article L 480-13 du Code de l'urbanisme - Application dans le temps.
Sommaire de référence : * LOIS ET REGLEMENTS - Non rétroactivité - Urbanisme - Servitude d'urbanisme - Violation - Droit des tiers - Article L 480-13 du Code de l'urbanisme.
Analyse : L'article L 480-13 ajouté au Code de l'urbanisme par la loi du 31 décembre 1976 selon lequel, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un Tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, que si préalablement le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative, ne saurait régir des actes antérieurs à la promulgation de ce texte.