COUR DE CASSATION, Chambre sociale, du 5 octobre 1961, Publié au bulletin
Date de la décision : 1961-10-05
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : REJET.

ATTENDU QUE DES TERRES ET BATIMENTS DONT MARTZ ETAIT LOCATAIRE DEPUIS 1954 ONT ETE, AVEC UNE MAISON D'HABITATION NON COMPRISE DANS LE BAIL, VENDUS LE 28 JUILLET 1957 A DAME Y... ; QUE MARTZ A DEMANDE LA NULLITE DE CETTE VENTE FAITE EN FRAUDE DE SON DROIT DE PREEMPTION ; QUE PAR JUGEMENT DU 5 MARS 1959 LA NULLITE DE CETTE VENTE EN TANT QU'ELLE PORTAIT SUR LES BIENS COMPRIS DANS LE BAIL DE MARTZ A ETE PRONONCEE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN, LEQUEL EST PREALABLE : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE AU JUGEMENT ATTAQUE D'AVOIR, CONFIRMANT SUR CE POINT, PAR ADOPTION DE MOTIFS, LA DECISION DES PREMIERS JUGES, DECIDE QUE LES LIEUX LOUES A MARTZ CONSTITUAIENT UNE PARTIE ESSENTIELLE DE L'EXPLOITATION ET QU'EN CONSEQUENCE MARTZ DEVAIT BENEFICIER DU DROIT DE PREEMPTION, ALORS QU'AU MOMENT DE LA CONCLUSION DU BAIL, LES PARTIES N'AVAIENT PAS CONSIDERE LE BIEN COMME UNE PARTIE ESSENTIELLE DE L'EXPLOITATION ; MAIS ATTENDU QUE LE JUGEMENT RELEVE QU'IL N'EST PAS CONTESTE QUE MARTZ SE SERT DES BIENS LOUES POUR SON EXPLOITATION D'AVICULTURE ET D'APICULTURE DEP UIS CINQ ANS, QU'IL ELEVE DES VOLAILLES ET TIENT DES RUCHES ; ATTENDU QU'AINSI, LE JUGEMENT A PU DEDUIRE DE CES CONSTATIONS QUE MARTZ ETAIT PRENEUR D'UN BIEN RURAL, DES SON ORIGINE, LA CHOSE LOUEE ETANT DESTINEE A LA PRODUCTION AGRICOLE, AINSI QUE CELA RESULTAIT D'AUTRE PART DE L'INTITULE DU BAIL ET DE LA STIPULATION DE SA VALEUR LOCATIVE SOUMISE A LA LEGISLATION DES BIENS RURAUX, ET QUE LA QUALITE DE PARTIE ESSENTIELLE DE L'EXPLOITATION DU PRENEUR S'APPRECIE, QUANT A L'EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION, AU JOUR DE LA VENTE ; QU'AINSI, CE DEUXIEME MOYEN DOIT ETRE REJETE ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE AU JUGEMENT ATTAQUE D'AVOIR, PAR ADOPTION DE MOTIFS, ADMIS QUE LA RENONCIATION DE MARTZ A EXERCER SON DROIT DE PREEMPTION N'ETAIT PAS INTERVENUE EN CONNAISSANCE DE CAUSE, PUISQUE MARTZ IGNORAIT LES CONDITIONS DE LA VENTE, ALORS QUE CE PRENEUR AVAIT RENONCE A ACHETER DE TOUTE MANIERE ET QUELS QUE SOIENT LES PRIX ET CONDITIONS, LES BIENS DONT IL ETAIT LOCATAIRE ; MAIS ATTENDU QUE LE JUGEMENT, APPRECIANT L'OFFRE DE PREUVE DES CONSORTS A..., Z... QU'IL NE RESULTE PAS DE L'AFFIRMATION QUE DEUX DES HERITIERS DU PROPRIETAIRE AIENT INFORME LE PRENEUR DE LEUR INTENTION DE VENDRE ET AIENT ETE DISPOSES A SOUTENIR SA CANDIDATURE S'IL ENVISAGEAIT D'ACHETER, QUE MARTZ AIT EU, S'IL A DECLINE UNE TELLE OFFRE, CONNAISSANCE DES CLAUSES ET CONDITIONS DE LA VENTE, ET QUE PARTANT SA RENONCIATION SOIT INTERVENUE "EN CONNAISSANCE DE CAUSE" ; QU'AINSI LE TRIBUNAL A MOTIVE SA DECISION ; SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT GRIEF AU JUGEMENT ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE SI LE BAILLEUR VEUT VENDRE EN UNE SEULE FOIS, UN FONDS QUI NE COMPREND QU'UNE EXPLOITATION DONT UNE PARTIE SEULEMENT EST LOUEE A UN FERMIER, IL N'EST PAS OBLIGE DE DIVISER LA VENTE POUR TENIR COMPTE DU DROIT DE PREEMPTION DE CE DERNIER, MAIS QUE CETTE REGLE INSTITUEE POUR SAUVEGARDER L'UNITE DU FONDS AGRICOLE NE S'APPLIQUE QUE LORSQUE LA VENTE D'IMMEUBLE EST RELATIVE A LA FOIS AUX REGARDS DU VENDEUR ET DE L'ACHETEUR A UN TEL FONDS AGRICOLE, ALORS QUE LE DROIT DE PREEMPTION N'EST ACCORDE AU PRENEUR QUE SI, EN PAREIL CAS, L'ENSEMBLE DE L'EXPLOITATION PEUT SE DIVISER EN DEUX EXPLOITATIONS DISTINCTES, ET QUE MARTZ NE DOIT PAS BENEFICIER DU DROIT DE PREEMPTION PUISQUE LA MAISON D'HABITATION NE PEUT ETRE CONSIDEREE COMME UNE EXPLOITATION ; MAIS ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DU JUGEMENT ATTAQUE QUE LES BIENS MIS EN VENTE FORMAIENT BIEN UN TOUT INDIVISIBLE FIGURANT SOUS UNE SEULE DENOMINATION CADASTRALE ET COMPRENANT UNE MAISON, DES BATIMENTS ACCESSOIRES ET DES TERRES, CES BATIMENTS ET TERRES SEULS ETANT DONNES EN LOCATION ; QU'AINSI LE PROPRIETAIRE POUVAIT, PAR UNE VENTE UNIQUE ALIENER CET ENSEMBLE ECONOMIQUE COMPRENANT UN DOMAINE AFFERME ET UN BIEN QUI NE L'ETAIT PAS, A CHARGE PAR LUI DE FAIRE CONNAITRE SON OFFRE DE VENTE DE CET ENSEMBLE AU PRENEUR DISPOSANT ALORS D'UN DELAI D'UN MOIS POUR FAIRE CONNAITRE SON ACCEPTATION OU SON REFUS A FAIRE VALOIR SES DROITS SUR LE TOUT ; ATTENDU QU'AUCUNE OFFRE DE VENTE PORTANT LES CLAUSES ET CONDITIONS DU CONTRAT ENVISAGE N'A ETE PAR LE PROPRIETAIRE PORTEE A LA CONNAISSANCE DE MARTZ CONTRAIREMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 796 DU CODE RURAL ; QU'AINSI PAR CE MOTIF SUBSTITUE A CELUI DU JUGEMENT ATTAQUE SUR LA DESTINATION AGRICOLE DU FONDS, LE JUGEMENT ATTAQUE SE TROUVE JUSTIFIE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE LE JUGEMENT RENDU LE 5 MARS 1959 PAR LE TRIBUNAL PARITAIRE D'ARRONDISSEMENT DE STRASBOURG ; NO 59-11.075. CONSORTS A... ET X... C/ MARTZ. PRESIDENT : M. VERDIER. - RAPPORTEUR : M. MENEGAUX. - AVOCAT GENERAL : M. FENIE. - AVOCAT : M. GOUTET. A RAPPROCHER : SUR LE NO 1 : 11 JANVIER 1958, BULL. 1958, IV, NO 74, P. 52.

Sommaire principal : 1° BAIL A FERME - PREEMPTION - CONDITIONS D'EXERCICE - SUPERFICIE MAXIMA - FONDS D'UNE SUPERFICIE MOINDRE - PARTIE ESSENTIELLE DE L'EXPLOITATION - DATE D'APPRECIATION - DATE DE LA VENTE
Analyse : 1° LA QUALITE DE PARTIE ESSENTIELLE DE L'EXPLOITATION DU PRENEUR S'APPRECIE QUANT A L'EXERCICE DU DROIT DE PREEMPTION AU JOUR DE LA VENTE. PAR SUITE DES LORS QU'ILS ONT CONSTATE QUE LE PRENEUR SE SERVAIT DES BIENS LOUES POUR SON EXPLOITATION D'AVICULTURE ET D'APICULTURE DEPUIS CINQ ANS, LES JUGES DU FOND ONT PU EN DEDUIRE QUE LA CHOSE LOUEE, DESTINEE A LA PRODUCTION AGRICOLE AINSI QUE CELA RESULTAIT D'AUTRE PART DE L'INTITULE DU BAIL ET DE LA STIPULATION DE SA VALEUR LOCATIVE SOUMISE A LA LEGISLATION DES BIENS RURAUX, ETAIT UN BIEN RURAL, ET DECIDER QUE LES LIEUX LOUES CONSTITUAIENT UNE PARTIE ESSENTIELLE DE L'EXPLOITATION, ENCORE QU'AU MOMENT DU BAIL, ILS AIENT ETE CONSIDERES COMME DES PARCELLES.