Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 5 mai 1978, 77-92.159, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-05-05
Formation : CHAMBRE_CRIMINELLE
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 77-92159
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 9 ) 1977-05-31, 1977-05-31
Président : PDT M. Faivre CAFF
Avocats : Demandeur AV. M. Lyon-Caen

LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ; SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 33, 36, PARAGRAPHE 1ER, DE L'ORDONNANCE 1483 DU 30 JUIN 1945, 1ER ALINEA, 1 ET 2, 40, 48 A 56 DE L'ORDONNANCE 1484 DU 30 JUIN 1945, DES ARRETES MINISTERIELS DU 29 NOVEMBRE 1968 ET DU 16 SEPTEMBRE 1971, DE L'ARRETE DU PREFET DES BOUCHES-DU-RHONE DU 23 NOVEMBRE 1972, 592 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, DEFAUT DE REPONSE A CONCLUSIONS, MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE X... COUPABLE DE L'INFRACTION QUALIFIEE DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES ET LA SOCIETE AVIS SOLIDAIREMENT RESPONSABLE ; AUX MOTIFS QUE LE PREFET DES BOUCHES-DU-RHONE ETAIT HABILITE POUR PRENDRE LEGALEMENT LE 25 NOVEMBRE 1972 UN ARRETE LIMITANT LA REMUNERATION DES AGENTS IMMOBILIERS A TITRE D'HONORAIRES DE NEGOCIATION ET DE REDACTION DE COMPROMIS, AU TAUX DE 8 % HORS TAXE DE LA VENTE, QUE L'AGENCE AVIS RECEVAIT UN DOUBLE MANDAT, MANDAT PAR LE PROPRIETAIRE DE VENDRE ET DE RECEVOIR LE PRIX, MANDAT PAR L'ACQUEREUR D'ACHETER ET DE RECEVOIR L'ACCEPTATION DU PRIX, QUE SI LE PREMIER POUVAIT ETRE EXECUTE LE PLUS SOUVENT DANS L'INTERET COMMUN DU VENDEUR ET DE L'AGENCE, LE SECOND L'ETAIT CERTAINEMENT DANS CE CAS AU DETRIMENT DE L'ACQUEREUR ; QUE L'AGENCE PRENAIT AINSI LA QUALITE D'INTERMEDIAIRE DONT LES OPERATIONS CONSTITUENT AUTANT DE PRESTATIONS DE SERVICES RELEVANT DES ORDONNANCES DU 30 JUIN 1945 ET DE L'ARRETE PREFECTORAL DU 25 NOVEMBRE 1972 ; QU'EN DEFINITIVE IL EST ETABLI QU'A L'OCCASION DE QUATRE VENTES, LA SOCIETE AVIS A PERCU UNE COMMISSION SUPERIEURE A 8 % DU PRIX DE VENTE HORS TAXE, TAUX MAXIMUM PREVU PAR L'ARRETE PREFECTORAL PRECITE, ALORS QUE CES MOTIFS NE REPONDENT PAS AU MOYEN DEVELOPPE PAR LE PREVENU ET DANS LEQUEL IL FAISAIT VALOIR QUE L'AGENCE N'ETAIT PAS PRESTATAIRE DE SERVICES, MAIS ASSOCIEE AVEC LE VENDEUR AUX RESULTATS DE LA VENTE DANS LA MESURE OU NOTAMMENT LE CONTRAT CONCLU AVEC LE VENDEUR FIXAIT UN PRIX MINIMUM DE VENTE, UNE REMUNERATION FORFAITAIRE EN FONCTION DE CE PRIX MINIMUM, ET UNE PARTICIPATION FORFAITAIRE EGALE A LA MOITIE DU PRIX OBTENU EN SUS ; QU'EN EFFET LA COUR NE POUVAIT, POUR QUALIFIER LE PREVENU DE PRESTATAIRE DE SERVICES, SE BORNER A RETENIR INEXACTEMENT ET CONTRADICTOIREMENT QU'IL ETAIT NON SEULEMENT L'ASSOCIE DU VENDEUR MAIS ENCORE LE MANDATAIRE DE L'ACQUEREUR, POUR AVOIR RECU DE CELUI-CI, AU DETRIMENT DE SES INTERETS, LE MANDANT D'ACHETER ET DE RECEVOIR L'ACCEPTATION DU PRIX PAR LE VENDEUR, L'AGENCE NE POUVANT DANS SES RAPPORTS AVEC L'ACQUEREUR, ETRE AUTRE CHOSE QUE LE REPRESENTANT DU VENDEUR, SON MANDANT ET ASSOCIE, AINSI QUE LE MONTRE DU RESTE LE FAIT, CONTRADICTOIREMENT RELEVE PAR LA COUR, QU'IL NE PEUT AGIR QU'AU DETRIMENT DES INTERETS DE L'ACQUEREUR, CE QUI EST EXCLUSIF DE L'IDEE D'UN MANDAT RECU PAR CELUI-CI " ; ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QU'UN CONTROLE A ETE EFFECTUE, LE 8 NOVEMBRE 1973, DANS LES SERVICES DE L'AGENCE MARSEILLAISE DE LA SOCIETE AGENCE AVIS, SPECIALISEE DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES, PAR UN INSPECTEUR PRINCIPAL ATTACHE A LA DIRECTION GENERALE DE LA CONCURRENCE ET DES PRIX ; QUE SELON LE PROCES-VERBAL DRESSE PAR CELUI-CI, LE 27 NOVEMBRE 1973, LE REGISTRE DES VENTES MENTIONNAIT, POUR CHAQUE OPERATION, UN " PRIX NET DE VENTE " CORRESPONDANT A UN PRIX MINIMUM INITIALEMENT ENVISAGE POUR LA TRANSACTION, UN " PRIX DE VENTE " EFFECTIVEMENT OBTENU, ET UNE " COMMISSION TTC ", CELLE-CI EGALE A LA DIFFERENCE ENTRE LE MONTANT DU PRIX DE VENTE ET CELUI DU " PRIX NET " DE VENTE ; QUE LES COMMISSIONS ATTEIGNANT DES POURCENTAGES DE 10, 97 A 42, 51 % DU PRIX DE VENTE, IL EN RESULTAIT QUE L'AGENCE IMMOBILIERE PRATIQUAIT UN SYSTEME DE REMUNERATION FORFAITAIRE CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS D'UN ARRETE DU PREFET DES BOUCHES-DU-RHONE, EN DATE DU 23 NOVEMBRE 1972, LIMITANT A 8 % DU PRIX DE LA TRANSACTION LES HONORAIRES HORS TAXES PERCUS A L'OCCASION DES VENTES D'IMMEUBLES ; QUE, SPECIALEMENT POUR QUATRE VENTES CONCLUES DU 17 DECEMBRE 1972 AU 31 MARS 1973, LES COMMISSIONS HORS TAXES S'ELEVAIENT A 8 503 FRANCS, 17 006 FRANCS, 17 006 FRANCS ET 8 503 FRANCS, DEPASSANT RESPECTIVEMENT LE MONTANT LIMITE DE 3 703 FRANCS, 9 006 FRANCS, 12 206 FRANCS ET 6 103 FRANCS, SOIT EN MOYENNE UNE MAJORATION DE 65 % ; ATTENDU QUE POUR DECLARER X..., PRESIDENT-DIRECTEUR GENERAL DE LA SOCIETE AGENCE AVIS, COUPABLE DES DELITS DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES, ET LADITE SOCIETE SOLIDAIREMENT RESPONSABLE DU PREVENU, EN APPLICATION DES ARTICLES 36, ALINEA 1ER, DE L'ORDONNANCE N° 45-1483 DU 30 JUIN 1945, 1, 40 ET 56 DE L'ORDONNANCE N° 45-1484 DU 30 JUIN 1945, L'ARRET ATTAQUE CONSTATE QUE L'AGENCE CONCLUAIT AVEC LE VENDEUR UNE CONVENTION INTITULEE " MANDAT DE MISE EN VENTE SANS EXCLUSIVITE " ; QUE PAR CET ACTE, LE VENDEUR DONNAIT A L'AGENCE LE POUVOIR DE VENDRE UN IMMEUBLE A UN PRIX DETERMINE, FIXAIT EN FONCTION DE CELUI-CI LA REMUNERATION FORFAITAIRE DE L'AGENCE ET PREVOYAIT QU'EN CAS DE VENTE A UN PRIX SUPERIEUR, L'AGENCE BENEFICIAIT D'UNE " PARTICIPATION FORFAITAIRE " EGALE A LA MOITIE DE LA PLUS-VALUE AINSI OBTENUE ; QUE LORS DE LA REALISATION DE LA VENTE, L'AGENCE SOUMETTAIT SUCCESSIVEMENT A LA SIGNATURE DE L'ACQUEREUR, PUIS DU VENDEUR, UN DOCUMENT INTITULE " ENGAGEMENT DES PARTIES ", PRECISANT LES CONDITIONS DE LA TRANSACTION, NOTAMMENT SON PRIX ET LE MONTANT DE LA REMUNERATION DE L'AGENCE ; ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, INTERPRETANT LES CONVENTIONS DES PARTIES SANS LES DENATURER, A ESTIME QUE L'AGENCE IMMOBILIERE RECEVAIT AINSI UN DOUBLE MANDAT, D'UNE PART DU VENDEUR, AFIN DE VENDRE L'IMMEUBLE ET D'EN RECEVOIR LE PRIX, D'AUTRE PART DE L'ACQUEREUR, AFIN D'OBTENIR L'ENGAGEMENT SYNALLAGMATIQUE DU CEDANT ; QU'ELLE EN A DEDUIT A BON DROIT QUE L'AGENCE PRENAIT AINSI LA QUALITE D'INTERMEDIAIRE, ET QUE LES OPERATIONS EFFECTUEES PAR ELLE CONSTITUAIENT DES PRESTATIONS DE SERVICES ENTRANT DANS LES PREVISIONS DES ORDONNANCES DU 30 JUIN 1945 ; ATTENDU QU'EN RELEVANT, AU SURPLUS, QUE " SELON LES DIRES DU PREVENU ", LA REMUNERATION CONSIGNEE SUR LE REGISTRE CONSULTE PAR L'AGENT VERBALISATEUR CORRESPONDAIT A LA DIFFERENCE ENTRE LE PRIX REEL DE VENTE ET LE PRIX MINIMUM INITIALEMENT ENVISAGE LORS DE LA SIGNATURE DU MANDAT PAR LE VENDEUR, DE SORTE " QU'ELLE NE TIENDRAIT PAS COMPTE DE LA DICHOTOMIE SUR LE SURPLUS DU PRIX ARRACHE A L'ACQUEREUR ", L'ARRET A IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT ECARTE LE MOYEN TIRE PAR LE PREVENU DE L'EXISTENCE D'UNE PRETENDUE SOCIETE EN PARTICIPATION ENTRE LE VENDEUR ET L'AGENCE IMMOBILIERE ; ATTENDU QUE PAR CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, EXEMPTES D'INSUFFISANCE ET DE CONTRADICTION, LA COUR D'APPEL A REPONDU AUX CHEFS PEREMPTOIRES DES CONCLUSIONS DU DEMANDEUR, ET JUSTIFIE SA DECISION ; SUR LE MEMOIRE PROPOSANT UN MOYEN ADDITIONNEL ; ATTENDU QUE CE MEMOIRE A ETE PRODUIT APRES EXPIRATION DU DELAI IMPARTI ET POSTERIEUREMENT AU DEPOT DU RAPPORT PAR LE CONSEILLER REFERENDAIRE COMMIS ; QU'IL Y A LIEU, CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 590, ALINEA 3, DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DE LE DECLARER IRRECEVABLE ; ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ; REJETTE LE POURVOI.

Sommaire principal : 1) REGLEMENTATION ECONOMIQUE - Prestation de service - Définition - Agent immobilier - Opérations effectuées en qualité d'intermédiaire dans une transaction immobilière.
Analyse : Les opérations effectuées par un agent immobilier, en qualité d'intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur d'un immeuble, constituent des prestations de services entrant dans les prévisions des ordonnances du 30 juin 1945 relatives au prix.