Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 4 octobre 1994, 92-21.419, Publié au bulletin
Date de la décision : 1994-10-04
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : Cassation.
Numéro de pourvoi : 92-21419
Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Paris, 1992-07-08, 1992-07-08
Président : Président : M. Bézard .
Avocats : Avocats : la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, M. Goutet.

Attendu, selon les énonciations du jugement attaqué, que M. X... a acquis le 2 janvier 1978 un immeuble en se plaçant sous le régime de l'article 710 du Code général des impôts, s'engageant à ne pas affecter à un usage autre que d'habitation les cinq étages de l'immeuble ; qu'ayant consenti le 25 janvier 1980 un bail commercial sur l'immeuble, il a fait l'objet d'un redressement, l'administration des Impôts estimant que l'engagement n'avait pas été tenu ; Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches : Attendu que M. X... reproche au jugement d'avoir déclaré régulière la procédure de redressement, alors, selon le moyen, d'une part, que l'enregistrement d'un bail commercial et l'avis de mise en recouvrement pour la construction de locaux situés dans l'immeuble objet de ce bail révélaient suffisamment à l'Administration l'exigibilité des droits résultant de la méconnaissance par le contribuable de l'engagement d'affectation à usage d'habitation pris lors de l'achat de cet immeuble, sans qu'il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures ; qu'en déclarant le contraire et en en déduisant que seule la prescription décennale, et non la prescription abrégée, était applicable en l'espèce, le Tribunal a violé les articles L. 180 et L. 186 du Livre des procédures fiscales ; alors d'autre part qu'en déclarant que l'Administration était dans la nécessité d'opérer un rapprochement entre l'acte d'enregistrement du bail, l'avis de mise en recouvrement et l'acte d'acquisition de l'immeuble, sans rechercher si cet acte d'enregistrement ne se référait pas à l'acte d'acquisition, ce qui eût révélé suffisamment à l'Administration l'exigibilité des droits, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 180 et L. 186 du Livre des procédures fiscales et alors, enfin, que lorsque le contrôle dont le contribuable a fait l'objet ne s'est pas limité à une vérification approfondie de la situation fiscale d'ensemble mais a également comporté une vérification de comptabilité, ledit contribuable est en droit d'invoquer l'irrégularité de cette dernière ; qu'en retenant le contraire, et en le déclarant en conséquence mal fondé à se prévaloir du vide de procédure consistant en ce que le complément de droit relatif à l'acquisition du 2 novembre 1978 avait pris sa source dans une vérification de comptabilité affectant une période sans rapport avec cette date d'acquisition, le Tribunal a violé les articles L. 16 et L. 47 du Livre des procédures fiscales ; Mais attendu, d'une part, que le Tribunal a relevé qu'il n'était pas possible qu'à la date de l'enregistrement de l'acte d'acquisition, l'Administration ait pu connaître que l'engagement alors pris ne serait pas tenu, le bail commercial n'ayant été conclu que deux ans plus tard ; qu'il a ainsi décidé justement qu'en raison des investigations complémentaires et des rapprochements avec d'autres actes auxquels devait procéder l'administration des Impôts, le délai normal de prescription du droit de reprise de l'administration devait s'appliquer ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la vérification litigieuse n'avait pas comporté la mise en oeuvre d'une procédure de vérification de comptabilité, le Tribunal a pu écarter le grief tiré de l'irrégularité d'une telle procédure ; Qu'il s'ensuit que le moyen n'est pas fondé en ses trois premières branches ; Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : Attendu que M. X... reproche encore au jugement d'avoir dit non fondée sa demande alors, selon le pourvoi, que si l'acquéreur se trouve déchu du régime de faveur institué par l'article 710 du Code général des impôts lorsqu'il affecté l'immeuble ou une partie de l'immeuble à un usage autre que l'habitation antérieurement à l'expiration d'un délai de 3 ans à compter de l'acquisition, il convient à cet égard de prendre en considération la situation de l'affectation réelle de l'immeuble en cause et non la simple intention des parties ; qu'il résulte des propres énonciations du jugement que, nonobstant la circonstance qu'il avait loué l'immeuble pour un usage commercial avant l'expiration de ce délai, cet immeuble n'avait néanmoins pas été affecté à un tel usage ; qu'en déclarant cependant fondé le redressement à lui notifié, le Tribunal a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1840 quater du même Code ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... avait, en louant l'immeuble pour un usage commercial, moins de 3 ans après son acquisition, modifié ainsi son affectation, le Tribunal a retenu à bon droit qu'il n'avait pas respecté son engagement, n'important pas que le locataire ait ou non procédé à l'exploitation autorisée par le contrat ; que le grief n'est donc pas fondé ; Mais sur la cinquième branche du moyen : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, dans ses écritures, M. X... avait fait valoir subsidiairement que, même s'il y avait eu inexécution, elle ne serait en tout état de cause que partielle, car le bail stipulait que le cinquième étage de l'immeuble resterait affecté à l'habitation ; Attendu qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, le Tribunal n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 8 juillet 1992, entre les parties, par le tribunal de grande instance de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Sommaire principal : IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Droits de mutation - Mutation à titre onéreux d'immeubles - Immeuble destiné à l'habitation - Engagement de ne pas affecter l'immeuble à un autre usage - Conclusion d'un bail à usage commercial - Usage effectif - Absence d'influence .
Analyse : Dès lors que l'acquéreur d'un immeuble, qui s'est engagé à ne pas l'affecter à un autre usage que l'habitation pendant une durée minimale de 3 ans pour bénéficier du régime prévu par l'article 710 du Code général des impôts, le loue à un usage commercial moins de 3 ans après son acquisition, le Tribunal retient à bon droit qu'il n'a pas respecté son engagement, sans qu'il importe à cet égard que le locataire ait ou non procédé à l'exploitation autorisée par le contrat.