Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 31 janvier 1969, Publié au bulletin
Date de la décision : 1969-01-31
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, IL RESULTE QUE GRANDJEAN AYANT OBTENU UN MANDAT EXCLUSIF DE VENTE DES CONSORTS X..., Y... SIX MOIS A COMPTER DU 2 AVRIL 1958 ET PORTANT SUR LA PROPRIETE DE LA ROUVIERE, A L'EXCLUSION D'UNE PARCELLE D'ENVIRON DEUX HECTARES COMPRENANT UNE MAISON DE MAITRE QUE LES VENDEURS SE RESERVAIENT, A PROCURE LE BENEFICE DE LA PROMESSE DE VENTE A ORDAN, AVEC LEQUEL IL A SIGNE, AU SUJET DE SA RENUMERATION, UN ACCORD LE 25 JUILLET 1958, AUX TERMES DUQUEL " IL PERCEVRA DE X... LA COMMISSION A LA CHARGE DU VENDEUR, MAIS NE TOUCHERA AUCUNE COMMISSION DE L'ACQUEREUR ; QU'EN COMPENSATION, GRANDJEAN AURA D'ORDAN L'EXCLUSIVITE DE LA VENTE DE CETTE PROPRIETE ET PERCEVRA UNE COMMISSION DONT L'ACTE PRECISE LES MODALITES DE CALCUL SUIVANT QUE LA PROPRIETE SERA VENDUE EN TOTALITE ET EN UN SEUL LOT OU FERA L'OBJET D'UN LOTISSEMENT ET SERA VENDUE PAR LOTS SEPARES SUR LESQUELS SERONT CONSTRUITS DES IMMEUBLES A VENDRE PAR APPARTEMENT" ; QUE LA VENTE A EU LIEU PAR DEUX ACTES NOTARIES DU 11 FEVRIER 1961, ORDAN AYANT VENDU AU PRIX D'UN MILLION DE FRANCS A ORCIERE LA PROPRIETE EN QUESTION, QUE CELUI-CI A AUSSITOT REVENDUE AU PRIX DE 2. 145. 000 FRANCS A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA ROUVIERE ; QUE GRANDJEAN A ASSIGNE ORDAN ET, SOUTENANT QUE LA VENTE A ORCIERE ETAIT FICTIVE ET QUE LE PRIX DE VENTE REEL ETAIT DE 2. 145. 000 FRANCS, IL A RECLAME PAYEMENT DE SA COMMISSION SUR CE MONTANT ; QUE LA COUR D'APPEL, ESTIMANT PROUVEE LA SIMULATION, A FAIT DROIT A LA DEMANDE ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE AUDIT ARRET D'AVOIR AINSI STATUE ALORS, SELON LE MOYEN, QUE GRANDJEAN NE SAURAIT SE PREVALOIR DE L'ACCORD DU 25 JUILLET 1958 PUISQU'EN REALITE ORDAN N'A ACQUIS ET REVENDU QU'UNE PARTIE DE LA PROPRIETE "LA ROUVIERE" ET QUE LA COUR D'APPEL, EN SE FONDANT SUR CET ACCORD POUR RECONNAITRE UNE COMMISSION A GRANDJEAN, EN A DENATURE LE SENS ET LA PORTEE ; MAIS ATTENDU QUE C'EST PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, QUE L'ARRET RELEVE " QUE SI L'ACCORD DU 25 JUILLET 1958 PARLE DE VENTE DE LA PROPRIETE EN TOTALITE, EN UN SEUL LOT, IL ENVISAGE EN REALITE LA REVENTE DE LA PROPRIETE APRES SON ACQUISITION PAR ORDAN ET OPPOSE SEULEMENT CETTE REVENTE GLOBALE A UNE REVENTE PAR LOT, MAIS N'EXIGE NULLEMENT, POUR QU'UNE COMMISSION SOIT DUE A GRANDJEAN, QU'ORDAN AIT ACQUIS LA TOTALITE DE LA PROPRIETE DES CONSORTS X..." , ACQUISITION QUI N'ETAIT JAMAIS ENVISAGEE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONSIDERE COMME ETABLIE LA SIMULATION, EN ADMETTANT QU'ORCIERE N'A JOUE QUE LE ROLE DE PRETE-NOM D'ORDAN, ALORS SELON LE POURVOI QUE L'ACCORD, PASSE ENTRE CE DERNIER ET LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA ROUVIERE ANNULE PAR LETTRE DE CETTE SOCIETE DU 1ER FEVRIER 1961, APRES REMBOURSEMENT PAR ORDAN DES SOMMES RECUES, "N'AVAIT PAS PU SE REALISER PARCE QU'ORDAN N'AVAIT PAS VOULU PRENDRE A SA CHARGE LES FRAIS DES TRAVAUX EXIGES PAR LE SERVICE DES EAUX, FRAIS AUXQUELS ORCIERE S'ETAIT ENGAGE DANS L'ACTE PASSE LE 11 FEVRIER 1961 ENTRE LUI ET LA SOCIETE" ; QU'AINSI C'EST PAR UNE DENATURATION DE CET ACTE ET DE LA LETTRE PRECITEE DE LA SOCIETE QUE L'ARRET ATTAQUE AURAIT CONSIDERE ORCIERE COMME SIMPLE PRETE-NOM ; MAIS ATTENDU QU'IL APPARTIENT AUX JUGES DU FOND DE DECIDER SOUVERAINEMENT, D'APRES LES DOCUMENTS ET CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, SI UNE CONVENTION EST ENTACHEE DE SIMULATION ; ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL CONSTATANT QUE LE PRIX DE 2. 145. 000 FRANCS PAYE PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA ROUVIERE A ORCIERE ETAIT CELUI AUQUEL ORDAN DEVAIT LUI VENDRE LA PROPRIETE, EN DEDUIT "QUE CE DERNIER N'A PU RENONCER A CE BENEFICE DE 1. 145. 000 FRANCS, EN VENDANT A ORCIERE POUR UN MILLION DE FRANCS" ; QU'ELLE RELEVE QU'EN VAIN "ORDAN PRETEND QU'ORCIERE A PRIS ENVERS SON ACQUEREUR, EN CE QUI CONCERNE NOTAMMENT L'ALIMENTATION EN EAU, DES ENGAGEMENTS ONEREUX, QUE LUI PREFERAIT NE PAS SOUSCRIRE, QUITTE A PERCEVOIR UN PRIX INFERIEUR ... PUISQU'IL SUFFIT DE COMPARER LES DEUX ACTES SUCCESSIFS DU 11 FEVRIER 1961 POUR S'APERCEVOIR QUE LES ENGAGEMENTS PRIS PAR ORDAN ENVERS ORCIERE ET PAR CELUI-CI ENVERS LA SOCIETE, EN CE QUI CONCERNE L'INSTALLATION FUTURE DE L'EGOUT, DE L'EAU, DU GAZ ET DE L'ELECTRICITE" , SONT LITTERALEMENT IDENTIQUES ; QU'ELLE RETIENT ENFIN " QUE LES SOMMES VERSEES A ORDAN PAR LA FUTURE SOCIETE, EN EXECUTION DU COMPROMIS, ONT ETE IMPUTEES SUR LE PRIX DU PAR LADITE SOCIETE A ORCIERE EN VERTU DE L'ACTE AUTHENTIQUE" ; QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS ET DEDUCTIONS, LES JUGES D'APPEL ONT DECIDE, DANS L'EXERCICE DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN, SANS DENATURER LES ACTES QUI LEUR ETAIENT SOUMIS " QUE LE PRIX REEL AUQUEL ORDAN AVAIT REVENDU LA PROPRIETE ACQUISE DES CONSORTS X... ET SUR LEQUEL, EN VERTU DES ACCORDS DU 25 JUILLET 1958, DEVAIT ETRE CALCULEE LA COMMISSION DE 3 % DUE A GRANDJEAN ETAIT DE 2. 145. 000 FRANCS ET NON DE 1. 000. 000 FRANCS" ; QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 10 FEVRIER 1966 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE. N° 66-11.989. ORDAN C/ GRANDJEAN. PRESIDENT : M. DE MONTERA. - RAPPORTEUR : M. FRANCK. - AVOCAT GENERAL : M. TUNC. - AVOCATS : MM. RAVEL ET NICOLAS. DANS LE MEME SENS : 9 JUILLET 1968, BULL. 1968, IV, N° 228 (4°), P. 207 ET L'ARRET CITE.

Sommaire principal : SIMULATION ACTE APPARENT FICTIVITE APPRECIATION DES JUGES DU FOND
Analyse : LES JUGES DU FOND ONT UN POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION POUR DECIDER, D'APRES LES DOCUMENTS ET CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, SI UNE CONVENTION EST ENTACHEE DE SIMULATION.