Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 septembre 2018, 16-26.049, Publié au bulletin
Date de la décision : 2018-09-13
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 16-26049
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2016-06-30
Président : M. Chauvin
Avocats : SCP Foussard et Froger, SCP Rousseau et Tapie

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen, après avis donné aux parties en application de l'article 1015 du code de procédure civile : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 juin 2016), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 4 juin 2013, pourvoi n° 12-17.719), que les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société C..., avec une clause d'accession sans indemnité au profit du bailleur, lui ont délivré congé pour le 1er avril 1997, avec offre de renouvellement, puis ont exercé leur droit d'option ; que, le 17 janvier 2001, la société C..., placée en liquidation judiciaire et représentée par son liquidateur, a cédé son fonds de commerce à la société ASC ; que celle-ci a assigné les consorts X... en paiement d'une indemnité d'éviction ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer à la société ASC une certaine somme au titre de l'indemnité d'éviction, alors, selon le moyen : 1°/ que, lorsque le bail commercial contient une clause d'accession au profit du bailleur en fin de bail, l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s'apprécier en l'état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur en cours de bail ; qu'en l'espèce, il était stipulé au contrat de bail liant la société ASC aux consorts X... que le bailleur resterait propriétaire en fin de bail de tous travaux, embellissements et améliorations réalisés par le preneur, sans indemnité pour ce dernier ; qu'en retenant que la société ASC avait droit à obtenir une indemnité d'éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 2°/ que, subsidiairement, lorsque le bail commercial contient une clause d'accession au profit du bailleur en fin de bail, et que celui-ci a fait l'objet d'un ou plusieurs renouvellements, l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s'apprécier en l'état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur depuis le dernier renouvellement ; qu'en déduisant en l'espèce de la clause d'accession bénéficiant aux bailleurs au terme du bail que la société ASC avait droit à obtenir une indemnité d'éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement, en ce compris toutes les améliorations apportées par les preneurs depuis le 10 février 1970, au motif que ces améliorations étaient réputées s'être incorporées au local à chaque renouvellement du bail, cependant que les améliorations réalisées lors de la dernière période de location, entre le 1er avril 1988 et le 31 mars 1997, devaient être exclues de cette évaluation comme ayant été acquises par les bailleurs au terme du bail non renouvelé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; 3°/ que, en cas d'accession au profit du bailleur, la partie non amortie des améliorations apportées par le preneur peut être portée dans sa comptabilité en tant que charge déductible ; qu'il en résulte que, en l'absence de tout préjudice du preneur, celui-ci ne peut être indemnisé de la valeur de ses investissements par le bailleur accédant à ces améliorations ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a encore violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; Mais attendu qu'une clause d'accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d'être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d'aménagements et équipements similaires à celui qu'il a été contraint de quitter ; que la cour d'appel a relevé que le bail initial contenait une clause d'accession en fin de bail au profit du bailleur et que la locataire avait réalisé des aménagements et des installations dans les lieux avant de se réinstaller dans un autre local à l'issue de son éviction ; qu'il en résulte que la locataire était en droit de prétendre à une indemnité au titre des frais de réinstallation ; que, par ces motifs substitués à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... et Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et Y... et les condamne à payer à la société Ameublement styles et contemporain (ASC) la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X..., Mme Y... épouse Z... et Mme Y... (les consorts X...) PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné solidairement les consorts X... à payer à la société ASC la somme de 289.389,34 euros au titre de l'indemnité d'éviction ; AUX MOTIFS QUE « que l'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que cette indemnité dite de déplacement ou de transfert lorsque le fonds est réinstallé corresponde aux frais que le preneur peut engager en raison du transfert du fond et des préjudices qui peuvent en découler, tels que les frais de réinstallation, des travaux d'aménagement des locaux dans lesquels le preneur évincé s'est installé et qui sont nécessaires à l'exercice de l'activité frais exposes et induits par ce transfert ; qu'en l'espèce, la locataire exploitait dans les lieux loués situés [...], un magasin de vente de meubles sous l'enseigne "Roche et Bobois", que les locaux qui présentaient en septembre 2008, date du départ de son départ des lieux, un état correct, comprenant une surface utile de 777 m2 déterminée pari' expert judiciaire, qu' elle s'est réinstallé, à l'issu de l'éviction, à compter du 5 août 2008 dans une [...] Ajaccio, à 3,6 km du cours Nicoli, dans un ensemble immobilier de moyennant un loyer de 108 000 € ; qu'il est acquis que le preneur s'est réinstallé, sans acquérir un nouveau fonds de commerce de remplacement mais en procédant au transfert du fonds existant, qu'en effet compte tenu de la notoriété de l'enseigne nationale "Roche et Bobois" et du type de marchandises offertes, une partie de la clientèle est restée attaché à la marque, quel que soit son lieu d'implantation, en l'absence de tout autre revendeur de la marque dans la région de Corse du sud ; qu'en raison de la possibilité de conserver dans son autre fonds exploité sous la même enseigne, une grande part de la clientèle qu'elle a développé dans les lieux loués, la société ASC ne justifie que d'une perte partielle de son fonds de commerce ; qu'en effet, la locataire évincée exploitant le fonds dans un autre lieu, le fonds est réinstallé, mais la perte du local litigieux a néanmoins entraîné une perte d'une partie de la clientèle puisque la boutique bénéficiait d'une clientèle constituée à la fois par une clientèle attachée à la marque mais également d'une clientèle de passage, que son nouvel établissement n'a pu récupérer, qu'elle a pu conserver une partie de sa clientèle, fidèle à la marque qui bénéficie d'une renommée nationale et d'une image de marque et d'une identité forte, synonyme de qualité et de meubles haut de gamme mais elle a subi une perte partielle de clientèle ; que l'indemnité d'éviction doit correspondre à la réalité de ce préjudice subi; que l'accroissement du chiffre d'affaires postérieurement au déménagement qui s'explique par l'augmentation de la superficie de vente et les possibilités de stationnement, ne signifie nullement que le commerce a conservé toute sa clientèle d'origine mais seulement qu'il a su en créer une nouvelle, sensible aux nouveaux atouts du local ; que le dynamisme du locataire qui a su évoluer favorablement ne peut lui être reproché et qu'en revanche toute comparaison avec le magasin "la belle époque" resté en centre ville mais qui ne bénéficie pas d'une notoriété similaire et d'une enseigne nationale est dénuée de pertinence ; qu'afin déterminer la valeur du fonds de commerce il convient de confronter le résultat obtenu selon deux méthodes, l'une qui applique un coefficient déterminé selon l'activité, au chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices, cette méthode présentant l'inconvénient de ne pas tenir compte de la rentabilité du fonds de commerce, et une seconde qui permet d'intégrer ce paramètre en appliquant un coefficient à l'excédent brut d'exploitation (E13E) moyen des trois dernières années ; que le local litigieux ayant été restitué en septembre 2008, l'exercice 2008 qui inclut une activité exercée sur le nouveau site, doit être écartée, que le chiffre d'affaires moyen réalisé sur les trois dernières années d'exploitation c'est-à-dire de 2005 à 2007 est de 866 331 € TTC soit après application d'un coefficient de 30 %, qui correspond à la commercialité du local considéré, une valeur de 260 000 € ; que l'activité du magasin située dans la zone commerciale a débuté au moins le 4 juillet 2008 ainsi qu'en atteste une campagne de publicité, que transfert de siège social a eu lieu le 4 août 2008, que les clés du local ont été restituées le 24 septembre 2008, qu'ainsi, la seule lecture du bilan ne permet pas de déterminer sur quel site s'est déroulée l'activité durant l'année 2008, que le bilan additionne les résultats obtenus sur les deux sites et que la répartition théorique par moitié proposée par la locataire manque de pertinence en raison de l'incertitude sur le chiffre d'affaire réellement réalisé sur le site évincé et ce d'autant qu'on obtiendrait alors un chiffre d'affaires pour les 6 premiers mois de 2008 de 687 520 € alors qu'il était de 385 628' au dernier semestre 2007 et de 427 445' au 1 semestre 2007, sans que les parties s'expliquent sur cette brusque augmentation qui démontre le caractère incohérent et théorique de cette division qui ne reflète pas la réalité économique ; qu'il convient de retenir les trois dernières armées d'exploitation normale du fonds soit de 2005 à 2007; que le coefficient appliqué est déterminé notamment en fonction de la rentabilité du fonds, de ses équipements et sa notoriété, que les coefficients pour les commerces d'ameublement varient de 25 à 65 % ou 30 % à 50 % et pour la vente de meuble de 20 à 80 %, que l'expert a retenu un coefficient de 30 % après analyse du ratio chiffre d'affaires et achat de marchandises, du résultat d'exploitation et de son bénéficie, que la locataire sollicite un coefficient de 50°A au regard de la situation attractive du local, que ce seul élément est insuffisant pour justifier l'application d'un tel coefficient alors que les locaux sont décrits comme étant corrects par l'expert, mais bénéficiant d'équipements vétustes et que la locataire ne justifie d'aucun investissement réalisé depuis l'achat du fond en 2001 pour l'entretien et la maintenance du local, que l'évaluation des parts sociales réalisées lors de cessions intervenues en 2006 et en 2008 est sans influence sur le présent litige ; que l'excédent brut moyen pour les mêmes années s'élève à 30 509 € soit après un multiplicateur de 7, une somme de 214 000 € ; que l'expert judiciaire a retenu des factures de réinstallation pour un montant de 394 375,46 € TTC d'où il déduit 20 183,57' FIT et s'agissant de factures faisant état de livraison de meubles pour un montant, qu'il détermine ainsi un montant total de factures de 309 561,80 € HT en déduisant une TVA à 19,60 % pour la totalité des factures alors que certaines mentionne une TVA à 8 % ; qu'en effet, les factures émanant d'un établissement Sanchez, spécialiste du transport de meubles mentionnant uniquement une livraison de meubles, sachant que la société Roche et Bobois exploite un commerce de vente de meuble, ne peut être retenue comme concernant des équipements des locaux ; que l'expert note que de nombreux aménagements réalisés dans les nouveaux locaux ne semblent pas avoir existé dans les locaux évincés tels qu'il les a visités en 2015 ; que l'agence Secic immobilier mandaté par les bailleurs affirme que les locaux évincés ne présentaient pas de système de chauffage et climatisation, de sonorisation, d'alarme incendie, de films anti UV sur les vitres, de groupe électrogène et de cloisons fixes ; qu'il convient de déduire la facture de 2 708,86 € correspondant à l'installation d'une alarme, 2 056,92 € correspondant à la sonorisation,12 500 et 780 € correspondant à des enseignes lumineuses qui n'existaient pas auparavant, soit un total de 18 045,78 € ; qu'en revanche, l'absence de chauffage dans le local initial n'a pas été mentionné par l'expert et que l'installation d'un groupe électrogène permet de pallier d'absence de raccordement électrique pour une zone excentrée, qu'il n'est pas prétendu que le local évincé ne bénéficiait pas d'une telle installation, que le coût de l'installation d'un réseau informatique dépend de l'environnement immédiat du local et qu'il peut être plus coûteux pour un local situé en zone commercial, pour lequel la pose d'un câblage est nécessaire ; qu'il résulte des dires mêmes du bailleur que le local évincé disposait de cloisons mobiles en bois, qu'il n'est pas établi que la pose de cloisons en verre représente un surcoût, que la pose d'un film UV se révèle indispensable en fonction de l'orientation du local et qu'enfin l'installation dans les nouveaux locaux comprend la fourniture de biens meubles nécessaires à l'exercice de l'activité ; que les factures Apave pour un montant total de 2 690 € concerne deux magasins : Roche et Bobois et Geneviève D..., de sorte qu'il convient de l'écarter, qu'en revanche les factures Archi déco conseil, centre de marquage, Martini, entreprise AI, Lolli électricité et Biguet font expressément référence au magasin Roche et Bobois, la mention erronée du nom du gérant Monsieur C..., voire de l'intitulé "société C..." n'est pas de nature à permettre de les écarter ; que le total des factures produites s'élève à 347 457,66 € HT, qu'il convient de déduire les factures ne concernant pas des installations comparables ou ne concernant pas les locaux soit la somme de 20 735,78 €, que reste due 326 721,88 €, qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétuste de 25 % pour tenir compte de l'état "correct" du matériel existant dans les locaux dont la locataire a été évincée, qu'après un calcul au prorata des surfaces, l'indemnité de réinstallation doit être évaluée à 172 774,20 € ; - frais de déménagement : que les frais de déménagement correspondant aux factures de la société Sanchez s'élèvent à la somme de 20 183,14 € HT ; - frais de personnel : que la locataire ne justifie d'aucun frais à ce titre ; - le préjudice commercial : que ce préjudice qui correspond aux troubles subis par le locataire pendant le déménagement et la réinstallation, en tenant compte de la perte de temps pour rechercher de nouveaux locaux, doit être évalué à 3 mois de bénéfice, que la société qui présentait un bilan bénéficiaire de 2005 à 2007, a enregistré en 2008 une perte de 117 851 €, qu'il convient de lui allouer à ce titre la somme de 7 000 € correspondant à 3 mois de bénéfice moyen entre 2005 et 2007, les résultats obtenus en 2008 pour les raisons sus exposées ne pouvant rentrer en ligne de compte ; - frais administratif divers : qu'il s'agit de prendre en charge les frais liés au changement d'adresse dont notamment le transfert de ligne téléphonique, l'impression de nouveaux documents, l'information des clients et fournisseurs, que la locataire justifie d'une somme de 1 432 € à ce titre ; que l'indemnité d'éviction s'évalue comme suit : - indemnité principale 71 000 € ; - indemnité accessoire : *remploi : 17 000 € *installation : 172 774,20 *déménagement : 20 183,14 € *préjudice commercial : 7 000 € *frais administratif : 1 432 € ; total : 289 389,34 € » ; ALORS QUE, premièrement, l'indemnité d'éviction due par le bailleur au preneur lors du non-renouvellement d'un bail commercial est à la mesure du préjudice réellement subi par le preneur évincé ; qu'en opposant en l'espèce que l'augmentation du chiffre d'affaires de la société ASC consécutive à son éviction s'expliquait seulement par le fait que cette société avait compensé sa perte partielle de clientèle en conquérant de nouveaux clients, sensibles aux atouts de ses nouveaux locaux, cependant qu'il se déduisait de cette constatation que le preneur évincé n'avait subi aucun préjudice à raison d'une perte partielle de son fonds de commerce, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale ; ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, les consorts X... faisaient valoir que la société ASC n'avait subi aucun préjudice à raison d'une perte même partielle de son fonds de commerce dès lors que l'augmentation de son chiffre d'affaires après réinstallation démontrait que cette société avait immédiatement regagné une part de clientèle plus importante que celle qu'elle avait pu perdre à l'occasion de son déménagement (conclusions du 6 avril 2016, p. 7 et 8) ; qu'en se bornant à observer que cette augmentation de chiffre d'affaires s'expliquait par le fait que la société ASC avait pour partie conquis une nouvelle clientèle en se réinstallant sur un emplacement disposant d'une surface plus importante et d'un stationnement facilité, sans rechercher, comme il lui était demandé, si cette circonstance n'excluait pas que le preneur ait pu subir un préjudice à raison d'une perte de clientèle, la cour d'appel a à tout le moins privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale ; ET ALORS QUE, troisièmement, et de la même manière, en retenant que l'accroissement du chiffre d'affaires de la société ASC s'expliquait par l'augmentation de la surface de vente et les possibilités de stationnement qu'offraient les nouveaux locaux, sans rechercher dans quelle mesure la nouvelle clientèle conquise par la société ASC ne l'avait pas été à raison des atouts de ces nouveaux locaux plutôt que par le dynamisme manifesté par la société ASC dans la poursuite de son exploitation, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-14 du code de commerce, ensemble le principe de réparation intégrale. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné solidairement les consorts X... à payer à la société ASC la somme de 289 389,34 euros au titre de l'indemnité d'éviction ; AUX MOTIFS QUE « que l'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail, doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que cette indemnité dite de déplacement ou de transfert lorsque le fonds est réinstallé corresponde aux frais que le preneur peut engager en raison du transfert du fond et des préjudices qui peuvent en découler, tels que les frais de réinstallation, des travaux d'aménagement des locaux dans lesquels le preneur évincé s'est installé et qui sont nécessaires à l'exercice de l'activité frais exposes et induits par ce transfert ; qu'en l'espèce, la locataire exploitait dans les lieux loués situés [...] , un magasin de vente de meubles sous l'enseigne "Roche et Bobois", que les locaux qui présentaient en septembre 2008, date du départ de son départ des lieux, un état correct, comprenant une surface utile de 777 m2 déterminée pari' expert judiciaire, qu' elle s'est réinstallé, à l'issu de l'éviction, à compter du 5 août 2008 dans une [...] Ajaccio, à 3,6 km du cours Nicoli, dans un ensemble immobilier de moyennant un loyer de 108 000 € ; qu'il est acquis que le preneur s'est réinstallé, sans acquérir un nouveau fonds de commerce de remplacement mais en procédant au transfert du fonds existant, qu'en effet compte tenu de la notoriété de l'enseigne nationale "Roche et Bobois" et du type de marchandises offertes, une partie de la clientèle est restée attaché à la marque, quel que soit son lieu d'implantation, en l'absence de tout autre revendeur de la marque dans la région de Corse du sud ; qu'en raison de la possibilité de conserver dans son autre fonds exploité sous la même enseigne, une grande part de la clientèle qu'elle a développé dans les lieux loués, la société ASC ne justifie que d'une perte partielle de son fonds de commerce ; qu'en effet, la locataire évincée exploitant le fonds dans un autre lieu, le fonds est réinstallé, mais la perte du local litigieux a néanmoins entraîné une perte d'une partie de la clientèle puisque la boutique bénéficiait d'une clientèle constituée à la fois par une clientèle attachée à la marque mais également d'une clientèle de passage, que son nouvel établissement n'a pu récupérer, qu'elle a pu conserver une partie de sa clientèle, fidèle à la marque qui bénéficie d'une renommée nationale et d'une image de marque et d'une identité forte, synonyme de qualité et de meubles haut de gamme mais elle a subi une perte partielle de clientèle ; que l'indemnité d'éviction doit correspondre à la réalité de ce préjudice subi; que l'accroissement du chiffre d'affaires postérieurement au déménagement qui s'explique par l'augmentation de la superficie de vente et les possibilités de stationnement, ne signifie nullement que le commerce a conservé toute sa clientèle d'origine mais seulement qu'il a su en créer une nouvelle, sensible aux nouveaux atouts du local ; que le dynamisme du locataire qui a su évoluer favorablement ne peut lui être reproché et qu'en revanche toute comparaison avec le magasin "la belle époque" resté en centre ville mais qui ne bénéficie pas d'une notoriété similaire et d'une enseigne nationale est dénuée de pertinence ; qu'afin déterminer la valeur du fonds de commerce il convient de confronter le résultat obtenu selon deux méthodes, l'une qui applique un coefficient déterminé selon l'activité, au chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices, cette méthode présentant l'inconvénient de ne pas tenir compte de la rentabilité du fonds de commerce, et une seconde qui permet d'intégrer ce paramètre en appliquant un coefficient à l'excédent brut d'exploitation (E13E) moyen des trois dernières années ; que le local litigieux ayant été restitué en septembre 2008, l'exercice 2008 qui inclut une activité exercée sur le nouveau site, doit être écartée, que le chiffre d'affaires moyen réalisé sur les trois dernières années d'exploitation c'est-à-dire de 2005 à 2007 est de 866 331 € TTC soit après application d'un coefficient de 30 %, qui correspond à la commercialité du local considéré, une valeur de 260 000 € ; que l'activité du magasin située dans la zone commerciale a débuté au moins le 4 juillet 2008 ainsi qu'en atteste une campagne de publicité, que transfert de siège social a eu lieu le 4 août 2008, que les clés du local ont été restituées le 24 septembre 2008, qu'ainsi, la seule lecture du bilan ne permet pas de déterminer sur quel site s'est déroulée l'activité durant l'année 2008, que le bilan additionne les résultats obtenus sur les deux sites et que la répartition théorique par moitié proposée par la locataire manque de pertinence en raison de l'incertitude sur le chiffre d'affaire réellement réalisé sur le site évincé et ce d'autant qu'on obtiendrait alors un chiffre d'affaires pour les 6 premiers mois de 2008 de 687 520 € alors qu'il était de 385 628' au dernier semestre 2007 et de 427 445' au 1 semestre 2007, sans que les parties s'expliquent sur cette brusque augmentation qui démontre le caractère incohérent et théorique de cette division qui ne reflète pas la réalité économique ; qu'il convient de retenir les trois dernières armées d'exploitation normale du fonds soit de 2005 à 2007; que le coefficient appliqué est déterminé notamment en fonction de la rentabilité du fonds, de ses équipements et sa notoriété, que les coefficients pour les commerces d'ameublement varient de 25 à 65 % ou 30 % à 50 % et pour la vente de meuble de 20 à 80 %, que l'expert a retenu un coefficient de 30 % après analyse du ratio chiffre d'affaires et achat de marchandises, du résultat d'exploitation et de son bénéficie, que la locataire sollicite un coefficient de 50°A au regard de la situation attractive du local, que ce seul élément est insuffisant pour justifier l'application d'un tel coefficient alors que les locaux sont décrits comme étant corrects par l'expert, mais bénéficiant d'équipements vétustes et que la locataire ne justifie d'aucun investissement réalisé depuis l'achat du fond en 2001 pour l'entretien et la maintenance du local, que l'évaluation des parts sociales réalisées lors de cessions intervenues en 2006 et en 2008 est sans influence sur le présent litige ; que l'excédent brut moyen pour les mêmes années s'élève à 30 509 € soit après un multiplicateur de 7, une somme de 214 000 € ; que l'expert judiciaire a retenu des factures de réinstallation pour un montant de 394 375,46 € TTC d'où il déduit 20 183,57' FIT et s'agissant de factures faisant état de livraison de meubles pour un montant, qu'il détermine ainsi un montant total de factures de 309 561,80 € HT en déduisant une TVA à 19,60 % pour la totalité des factures alors que certaines mentionne une TVA à 8 % ; qu'en effet, les factures émanant d'un établissement Sanchez, spécialiste du transport de meubles mentionnant uniquement une livraison de meubles, sachant que la société Roche et Bobois exploite un commerce de vente de meuble, ne peut être retenue comme concernant des équipements des locaux ; que l'expert note que de nombreux aménagements réalisés dans les nouveaux locaux ne semblent pas avoir existé dans les locaux évincés tels qu'il les a visités en 2015 ; que l'agence Secic immobilier mandaté par les bailleurs affirme que les locaux évincés ne présentaient pas de système de chauffage et climatisation, de sonorisation, d'alarme incendie, de films anti UV sur les vitres, de groupe électrogène et de cloisons fixes ; qu'il convient de déduire la facture de 2 708,86 € correspondant à l'installation d'une alarme, 2 056,92 € correspondant à la sonorisation, 12 500 et 780 € correspondant à des enseignes lumineuses qui n'existaient pas auparavant, soit un total de 18 045,78 € ; qu'en revanche, l'absence de chauffage dans le local initial n'a pas été mentionné par l'expert et que l'installation d'un groupe électrogène permet de pallier d'absence de raccordement électrique pour une zone excentrée, qu'il n'est pas prétendu que le local évincé ne bénéficiait pas d'une telle installation, que le coût de l'installation d'un réseau informatique dépend de l'environnement immédiat du local et qu'il peut être plus coûteux pour un local situé en zone commercial, pour lequel la pose d'un câblage est nécessaire ; qu'il résulte des dires mêmes du bailleur que le local évincé disposait de cloisons mobiles en bois, qu'il n'est pas établi que la pose de cloisons en verre représente un surcoût, que la pose d'un film UV se révèle indispensable en fonction de l'orientation du local et qu'enfin l'installation dans les nouveaux locaux comprend la fourniture de biens meubles nécessaires à l'exercice de l'activité ; que les factures Apave pour un montant total de 2 690€ concerne deux magasins : Roche et Bobois et Geneviève D..., de sorte qu'il convient de l'écarter, qu'en revanche les factures Archi déco conseil, centre de marquage, Martini, entreprise AI, Lolli électricité et Biguet font expressément référence au magasin Roche et Bobois, la mention erronée du nom du gérant Monsieur C..., voire de l'intitulé "société C..." n'est pas de nature à permettre de les écarter ; que le total des factures produites s'élève à 347 457,66 € HT, qu'il convient de déduire les factures ne concernant pas des installations comparables ou ne concernant pas les locaux soit la somme de 20 735,78 €, que reste due 326 721,88 €, qu'il convient d'appliquer un coefficient de vétuste de 25 % pour tenir compte de l'état "correct" du matériel existant dans les locaux dont la locataire a été évincée, qu'après un calcul au prorata des surfaces, l'indemnité de réinstallation doit être évaluée à 172 774,20 € ; - frais de déménagement : que les frais de déménagement correspondant aux factures de la société Sanchez s'élèvent à la somme de 20 183,14 € HT ; - frais de personnel : que la locataire ne justifie d'aucun frais à ce titre ; - le préjudice commercial : que ce préjudice qui correspond aux troubles subis par le locataire pendant le déménagement et la réinstallation, en tenant compte de la perte de temps pour rechercher de nouveaux locaux, doit être évalué à 3 mois de bénéfice, que la société qui présentait un bilan bénéficiaire de 2005 à 2007, a enregistré en 2008 une perte de 117 851 €, qu'il convient de lui allouer à ce titre la somme de 7 000 € correspondant à 3 mois de bénéfice moyen entre 2005 et 2007, les résultats obtenus en 2008 pour les raisons sus exposées ne pouvant rentrer en ligne de compte ; - frais administratif divers : qu'il s'agit de prendre en charge les frais liés au changement d'adresse dont notamment le transfert de ligne téléphonique, l'impression de nouveaux documents, l'information des clients et fournisseurs, que la locataire justifie d'une somme de 1 432 € à ce titre ; que l'indemnité d'éviction s'évalue comme suit : - indemnité principale 71 000 € ; - indemnité accessoire : *remploi : 17 000 € *installation : 172 774,20 *déménagement : 20 183,14 € *préjudice commercial : 7 000 € *frais administratif : 1 432 € ; total : 289 389,34 € » ; ALORS QUE, premièrement, lorsque le bail commercial contient une clause d'accession au profit du bailleur en fin de bail, l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s'apprécier en l'état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur en cours de bail ; qu'en l'espèce, il était stipulé au contrat de bail liant la société ASC aux consorts X... que le bailleur resterait propriétaire en fin de bail de tous travaux, embellissements et améliorations réalisés par le preneur, sans indemnité pour ce dernier (contrat de bail du 10 février 1970, p. 5) ; qu'en retenant que la société ASC avait droit à obtenir une indemnité d'éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; ALORS QUE, deuxièmement, et subsidiairement, lorsque le bail commercial contient une clause d'accession au profit du bailleur en fin de bail, et que celui-ci a fait l'objet d'un ou plusieurs renouvellements, l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de non-renouvellement doit s'apprécier en l'état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par le preneur depuis le dernier renouvellement ; qu'en déduisant en l'espèce de la clause d'accession bénéficiant aux bailleurs au terme du bail que la société ASC avait droit à obtenir une indemnité d'éviction fondée sur la valeur des locaux au jour du non-renouvellement, en ce compris toutes les améliorations apportées par les preneurs depuis le 10 février 1970, au motif que ces améliorations étaient réputées s'être incorporées au local à chaque renouvellement du bail, cependant que les améliorations réalisées lors de la dernière période de location, entre le 1er avril 1988 et le 31 mars 1997, devaient être exclues de cette évaluation comme ayant été acquises par les bailleurs au terme du bail non renouvelé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-14 du code de commerce ; ET ALORS QUE, troisièmement, en cas d'accession au profit du bailleur, la partie non amortie des améliorations apportées par le preneur peut être portée dans sa comptabilité en tant que charge déductible ; qu'il en résulte que, en l'absence de tout préjudice du preneur, celui-ci ne peut être indemnisé de la valeur de ses investissements par le bailleur accédant à ces améliorations ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a encore violé l'article L. 145-14 du code de commerce.

Sommaire principal : BAIL COMMERCIAL - Indemnité d'éviction - Evaluation - Montant - Fixation - Prise en charge des frais de réinstallation - Clause d'accession des améliorations au bailleur en fin de bail sans indemnité - Portée
Analyse : Une clause d'accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur dans le bail qui a pris fin ne fait pas obstacle au droit du preneur d'être indemnisé de ses frais de réinstallation au titre de l'indemnité d'éviction