Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2014, 13-16.651, Publié au bulletin
Date de la décision : 2014-09-17
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 13-16651
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 2012-09-07
Président : M. Mas (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocats : SCP Didier et Pinet, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 7 septembre 2012), que, le 13 octobre 2003, la commune de Marckolsheim (la commune) a vendu à la société civile immobilière Ar Tuellenn Brezh (la SCI) un terrain situé dans une zone d'activité sur lequel celle-ci s'est engagée à construire un atelier et des bureaux dans un délai de deux ans ; que le 7 janvier 2008, aucune construction n'étant réalisée, les parties ont signé un acte de résolution amiable partielle de la vente portant rétrocession d'une partie du terrain par la SCI qui restait tenue des engagements stipulés dans l'acte initial ; que le 20 octobre 2010, se prévalant de la clause de résolution insérée dans l'acte de vente, la commune a assigné la SCI en annulation de la vente ; Sur le premier moyen : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action de la commune, alors, selon le moyen, que doivent être inscrites au livre foncier, à peine d'irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ; que lorsqu'une action en justice a été introduite sous une certaine dénomination et a fait l'objet à ce titre d'une inscription au livre foncier, si le juge procède à une requalification de la demande, celle-ci n'a pas d'effet sur l'inscription erronée initialement faite au livre foncier, en sorte que l'action en justice sous sa nouvelle qualification n'est pas réputée avoir fait l'objet de l'inscription ; qu'au cas d'espèce, les juges du second degré ont estimé que la commune avait de manière impropre qualifié son action d'action en annulation de la vente immobilière conclue avec la SCI, quand il convenait de la requalifier en action en résolution du contrat ; qu'il était toutefois constant que si la commune avait fait inscrire son action en justice au livre foncier, c'était uniquement sous la dénomination d'action en annulation de la vente, et en aucun cas d'action en résolution de celle-ci ; qu'en estimant néanmoins que la fin de non-recevoir soulevée par la SCI et tirée de l'absence d'inscription d'une action en résolution de la vente par la commune au livre foncier devait être écartée, motif pris de ce qu'il ne s'agissait que d'une simple confusion terminologique et que les modalités de désignation de l'action lors de son inscription au livre foncier serait « sans emport dans les rapports de parties, le but de la loi étant de rendre opposable aux tiers un contentieux susceptible d'interférer sur leurs droits, charges ou sûretés », quand il résultait de ses propres constatations qu'aucune inscription au livre foncier d'une action en résolution de la vente immobilière n'avait été faite par la commune, la cour d'appel a violé l'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, ensemble les articles 122 et 123 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'action en nullité et l'action en résolution tendaient à l'anéantissement rétroactif du contrat et retenu que la qualification erronée de l'action de la commune provenait d'une simple confusion terminologique sans effet dirimant et que les modalités de désignation de l'action lors de sa publication au livre foncier étaient sans emport entre les parties puisque le but de la loi était de rendre opposable aux tiers un contentieux susceptible d'interférer sur leur droit, charges ou sûretés, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de la commune en résolution de la vente était recevable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le contrat prévoyait qu'en cas de résolution de la vente, la SCI aurait droit à une indemnité comprenant la valeur des travaux réalisés, que, d'après les clichés photographiques produits par les parties, les lieux étaient en état d'abandon manifeste et, au vu des factures de la SCI, que les travaux remontaient à 2003-2005 et retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la SCI, qui s'était engagée à construire un atelier et des bureaux et se prévalait de travaux d'excavation, décaissement, stabilisation du terrain, de mise en place de tout venant, de plots et de poteaux en béton, ne justifiait d'aucun aménagement utile au sol, la cour d'appel, qui s'est fondée sur des éléments de fait contenus dans des pièces régulièrement produites aux débats, sans soulever d'office aucun moyen de droit, a pu en déduire que sa demande d'expertise ne pouvait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière Ar Tuellen Brezh aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Ar Tuellen Brezh ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Ar Tuellenn Brezh. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré l'action de la commune de Marckolsheim recevable ; AUX MOTIFS QUE « sur l'annulation de la vente et les demandes drivées, pour critiquer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé la vente et refusé de procéder à la désignation d'un expert, aux motifs que les conditions de forme et de fond de la clause résolutoire sont réunies et qu'en outre, il n'est justifié d'aucun commencement de travaux de nature à conduire à la désignation d'un sachant, et pour soutenir l'irrecevabilité de la demande et son mal fondé et exiger, subsidiairement rétrocession du prix, l'appelante fait valoir que la commune a publié au livre foncier une action tendant à l'annulation de la vente, dans les termes de l'article 38-4 de la loi du 1er juin 1924, alors qu'au terme du contrat elle ne pouvait mettre en oeuvre qu'une action en résolution ; qu'ainsi la demande en annulation ne peut être requalifiée en action en résolution, s'avère irrecevable pour n'avoir pas été publiée régulièrement et pour constituer une demande nouvelle par rapport aux prétentions développées en première instance ; qu'au demeurant, la clause insérée dans le contrat ne constitue pas une clause résolutoire de plein droit, contrairement à ce qu'à considéré le tribunal, mais constitue un simple rappel des dispositions de l'article 1184 du code civil ; qu'à ce titre, à défaut de dispense expresse, la résolution suppose la délivrance préalable d'une mise en demeure restée sans effet, ce qui n'a pas été le cas ; que par ailleurs, la parcelle dont la commune entend obtenir la rétrocession n'est pas celle visée dans l'acte de vente initial ; qu'en tout état de cause, la résolution de la vente doit conduire à la restitution du prix de la vente ; que pour conclure à la confirmation, l'intimée relève que son action est parfaitement recevable pour avoir été publiée au livre foncier selon attestation du juge compétent du 18 novembre 2010 ; que la circonstance qu'elle ait demandé l'annulation de vente au lieu de la résolution est sans incidence sur la recevabilité de l'action, dès lors qu'elle s'est bien prévalue de la clause résolutoire contractuelle et a poursuivi en réalité une action en résiliation judiciaire, dont les effets rétroactifs sont équivalent à une annulation ; que sur le fond, le premier juge n'a nullement analysé la clause en une clause résolutoire de plein droit et que la résolution est pleinement justifiée au regard du non-respect par la SCI de son engagement de construire dans un certain délai et de la gravité suffisante de cette inexécution dans l'économie du contrat, puisqu'il s'agissait d'une condition déterminante dans le cadre de l'aménagement d'une zone d'activité, dont l'importance est soulignée par la clause résolutoire ; qu'en matière de résolution judiciaire, aucune mise en demeure préalable n'est exigée et qu'en tout état de cause, l'assignation vaut mise en demeure ; qu'en outre, si la parcelle litigieuse subsistante a fait l'objet d'une nouvelle désignation cadastrale dans le cadre de la résiliation partielle amiable du 7 janvier 2008, il n'en demeure pas mois que l'engagement de surbâtir la parcelle restante demeurait selon les termes de l'acte de vente du 13 novembre 2003 ; qu'en la forme, aux termes de l'assignation de première instance, la commune a poursuivi l'annulation de la vente conclue entre les parties le 13 octobre 2003, en publiant à cette fin son action au livre foncier compétent (annexe n° 9 de Me X...), en se prévalant de la clause de " résolution de la vente " prévoyant, en substance, qu'en cas de défaillance de l'acquéreur dans son obligation de construire dans un certain délai, la commune pourrait prononcer la résolution de la vente, moyennant notification de sa décision à l'acquéreur par acte d'huissier (annexe n° 1 de Me X... page 6), ce qui a été fait les 4 février, 17 juin et 26 juin 2010 (annexes n° 3 à 5 de Me X...) ; que dans ce contexte, si l'appelante relève à juste titre que l'action est improprement qualifiée et par la commune et par le premier juge, alors qu'il s'agit d'une action résolutoire en application de l'article 1184 du Code civil, il n'en demeure pas moins que le juge est habile à donner ou restituer aux faits et actes litigieux leur exacte qualification, sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée (art. 12 du code de procédure civile) ; qu'eu égard au fait que les deux actions, action en nullité et action en résolution, produisent les mêmes effets sans procéder des mêmes causes-dans le premier cas les conditions de la conclusion du contrat, dans le second les conditions de son application-et au fait que la qualification de l'action litigieuse provient exclusivement d'une simple confusion terminologique sans effet dirimant, il en découle d'une part, que les modalités de désignation de l'action lors de sa publication au livre foncier sont sans emport dans les rapports des parties, le but de la loi étant de rendre opposable aux tiers un contentieux susceptible d'interférer sur leurs droits, charges ou sûretés et d'autre part, que la requalification reste parfaitement possible à hauteur d'appel, sans s'exposer au grief tiré de l'article 564 du code de procédure civile, en ce qu'elle entraînerait ipso facto la présentation d'une demande nouvelle ; qu'il s'ensuit que la demande apparaît bien recevable » (arrêt p. 3-4) ; ALORS QUE doivent être inscrites au livre foncier, à peine d'irrecevabilité, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ; que lorsqu'une action en justice a été introduite sous une certaine dénomination et a fait l'objet à ce titre d'une inscription au livre foncier, si le juge procède à une requalification de la demande, celle-ci n'a pas d'effet sur l'inscription erronée initialement faite au livre foncier, en sorte que l'action en justice sous sa nouvelle qualification n'est pas réputée avoir fait l'objet de l'inscription ; qu'au cas d'espèce, les juges du second degré ont estimé que la commune avait de manière impropre qualifié son action d'action en annulation de la vente immobilière conclue avec la SCI, quand il convenait de la requalifier en action en résolution du contrat ; qu'il était toutefois constant que si la commune avait fait inscrire son action en justice au livre foncier, c'était uniquement sous la dénomination d'action en annulation de la vente, et en aucun cas d'action en résolution de celle-ci ; qu'en estimant néanmoins que la fin de non-recevoir soulevée par la SCI et tirée de l'absence d'inscription d'une action en résolution de la vente par la commune au livre foncier devait être écartée, motif pris de ce qu'il ne s'agissait que d'une simple confusion terminologique et que les modalités de désignation de l'action lors de son inscription au livre foncier serait « sans emport dans les rapports de parties, le but de la loi étant de rendre opposable aux tiers un contentieux susceptible d'interférer sur leurs droits, charges ou sûretés », quand il résultait de ses propres constatations qu'aucune inscription au livre foncier d'une action en résolution de la vente immobilière n'avait été faite par la commune, la cour d'appel a violé l'article 38-4 de la loi du 1er juin1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, ensemble les articles 122 et 123 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir condamné la commune de Marckolsheim à payer la somme de 21. 388, 73 ¿ au profit de la SCI Ar Tuellenn Brezh après résolution du contrat de vente, D'AVOIR débouté la SCI du surplus de ses conclusions, et rejeté la demande de la SCI tendant à ce que conformément à la convention du 13 octobre 2003, un expert soit désigné pour évaluer le montant de la plus-value à laquelle elle avait droit ; AUX MOTIFS QUE « pour contester le jugement entrepris, en ce qu'il a écarté toute nomination d'expert aux fins de déterminer la valeur de l'indemnité due à la SCI, à défaut de demande à ce titre par la défenderesse défaillante et de justification de travaux par la commune, l'appelante rappelle que la clause de résolution prévoyait que si la rétrocession intervenait après commencement des travaux, la SCI aurait droit à une indemnité comprenant la valeur des travaux réalisés ; qu'elle a exposé à ce titre des sommes pour l'acquisition d'une structure métallique pour 14 215, 66 ¿ TTC, des travaux d'excavation, de décaissement et de stabilisation du terrain, avec mise en place d'un tout venant pour 28 329, 28 ¿ TTC, de réimplantation de l'ossature métallique, de mise en place de plots et poteaux en béton pour 11 966, 84 ¿ ; que les structures préfabriquées sont prêtes à être mises en place ; qu'il y a lieu qu'un expert se prononce sur la plus-value en résultant ; que pour conclure à la confirmation, la commune fait observer que la SCI n'a construit aucun bâtiment à ce jour et que les éléments se trouvant sur le terrain constituent de simples biens meubles, d'ailleurs en mauvais état, insusceptibles d'indemnisation et que la SCI se doit de récupérer ; qu'aucun expert n'est à désigner ; que le contrat prévoit que la SCI a droit à une indemnité de résolution comprenant la valeur des travaux réalisés, sans pouvoir dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main d'oeuvre utilisée, la plus-value étant déterminée à dire d'expert (annexe n° 1 de me X... page 6) ; qu'en l'espèce, nonobstant les factures produites, la cour considère, au vu des clichés photographiques produits de part et d'autre, que l'appelante ne justifie d'aucun aménagement utile au sol, d'autant que les divers travaux invoqués remontent à 2003-2005 et que les lieux sont à l'état d'abandon manifeste ; qu'en ce qui concerne les éléments de superstructure, ceux-ci n'étant pas incorporés au sol et étant par surcroît en mauvais état, relèvent de la catégorie des meubles et sont récupérables comme tels par la SCI sans indemnité ; qu'en conséquence il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toute demande d'expertise et y ajoutant de dire n'y avoir lieu à réserve des droits des parties » (arrêt p. 5-6) ; 1°) ALORS QUE le contrat de vente du 13 octobre 2003 prévoyait que dans le cas où l'acquéreur serait défaillant dans son obligation de construire dans un délai de deux ans un atelier de chaudronnerie, tuyauterie, soudure et maintenance, la commune pourrait prononcer la résolution de la vente et que dans ce cas, l'acquéreur aurait droit en contrepartie à une indemnité de résolution comprenant, si la rétrocession intervenait après le commencement des travaux, une indemnité complémentaire à hauteur de la valeur des travaux régulièrement réalisés, sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre utilisée, sachant que le montant de la plus-value serait fixé par voie d'expertise ; qu'en revanche, l'acte ne limitait en aucune manière l'allocation de l'indemnité complémentaire au caractère utile des travaux mis en oeuvre, non plus qu'à la date de leur réalisation ; qu'en retenant pourtant que la SCI n'avait pas droit à une indemnité complémentaire au titre des travaux d'excavation, de décaissement et de stabilisation du terrain, outre de mise en place de plots et poteaux en béton, pour lesquels elle produisait des factures, motif pris de ce que la SCI ne justifiait d'aucun aménagement « utile au sol », ou encore que les travaux remontaient à la période 2003-2005 et que les lieux étaient désormais à l'état d'abandon manifeste, tous éléments indifférents au regard du libellé de la clause contractuelle qu'elle avait à mettre en oeuvre, la cour d'appel, qui a ainsi méconnu la force obligatoire du contrat, a violé l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE, en tout état de cause, le juge est tenu de faire respecter et respecter lui-même le principe de la contradiction en toutes circonstances ; que dans ses conclusions d'appel déposées le 14 mars 2012, la commune n'a à aucun moment fait valoir que la SCI n'aurait pas droit à une indemnité au titre des travaux litigieux motif pris de ce que ces derniers n'auraient eu aucun caractère utile, ou bien encore qu'ils avaient été réalisés durant la période 2003-2005 : qu'elle se bornait à viser la question des dépenses relatives à la superstructure métallique ; qu'en relevant dès lors d'office, pour rejeter la demande, le moyen tiré de ce que les travaux immobiliers entrepris n'étaient pas utiles et qu'ils remontaient à la période 2003-2005, sans provoquer les observations préalables des parties, la cour d'appel a violé le principe du contradictoire, et l'article 16 du code de procédure civile.

Sommaire principal : ALSACE-MOSELLE - Propriété immobilière - Livre foncier - Inscription - Qualification erronée de l'action - Action en résolution de la vente - Irrecevabilité (non)
Sommaire de référence : PUBLICITE FONCIERE - Domaine d'application - Demande en justice - Demande en annulation ou résolution d'une vente - Qualification erronée de la demande - Effets - Effets sur la recevabilité de l'action - Détermination VENTE - Immeuble - Résolution - Action en résolution - Recevabilité - Qualification erronée de l'action - Nécessité d'une nouvelle publication au livre foncier (non)
Analyse : La cour d'appel qui relève que l'action en nullité et l'action en résolution judiciaire de la vente d'un terrain tendaient à l'anéantissement rétroactif du contrat et retient que la qualification erronée de l'action de la commune provenait d'une simple confusion terminologique sans effet dirimant et que les modalités de désignation de l'action lors de sa publication au livre foncier étaient sans emport entre les parties, puisque le but de la loi était de rendre opposable aux tiers un contentieux susceptible d'interférer sur leurs droits, charges ou sûretés, en déduit exactement que l'action de la commune en résolution de la vente est recevable