Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 3 octobre 1969, Publié au bulletin
Date de la décision : 1969-10-03
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QU'ANTIGNAC, AGENT IMMOBILIER, A REDIGE, POUR LES EPOUX X..., QUI L'AVAIENT CHARGE DE LEURS INTERETS, UN ACTE SOUS SEING PRIVE EN DATE DU 20 OCTOBRE 1962, PORTANT VENTE A DAME X... PAR LABRUNE D'UN PAVILLON POUR LE PRIX DE 135.000 FRANCS DONT 30.000 FRANCS SERAIENT VERSES LE JOUR MEME ; QUE, POSTERIEUREMENT A LA SIGNATURE DE CET ACTE ET AU PAYEMENT DE L'ACOMPTE, LES EPOUX X... ONT APPRIS, PAR LE NOTAIRE CHARGE DE LA REDACTION DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE, QUE L'IMMEUBLE ETAIT GREVE DE PLUSIEURS INSCRIPTIONS HYPOTHECAIRES DONT DEUX REMONTAIENT A 1955 ; QUE, SUR SAISIE, L'IMMEUBLE, DONT LES EPOUX X... AVAIENT PRIS POSSESSION CONFORMEMENT AUX ACCORDS, A ETE ADJUGE LE 23 MARS 1963 AU CREANCIER POURSUIVANT ET LES ACQUEREURS CONTRAINTS DE DEGUERPIR ; QUE, SUR L'ACTION PAR EUX INTENTEE, ANTIGNAC A ETE CONDAMNE, SOUS OBLIGATION IN SOLIDUM AVEC LABRUNE, A LEUR PAYER LA SOMME DE 30.000 FRANCS REPRESENTANT LE MONTANT DE L'ACOMPTE PAR EUX VERSE ET CELLE DE 5.000 FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QU'ANTIGNAC FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS, D'UNE PART, QUE N'ETANT PAS LUI-MEME OFFICIER MINISTERIEL ET NE POSSEDANT PAS LA QUALIFICATION ET LA COMPETENCE D'UN NOTAIRE, IL NE POUVAIT ETRE ASTREINT A VERIFIER LA SITUATION HYPOTHECAIRE DE L'IMMEUBLE PROPOSE A LA VENTE, QUE, DU RESTE, LA CLAUSE PAR LUI INSEREE DANS L'ACTE DU 20 OCTOBRE 1962, SUIVANT LAQUELLE LE VENDEUR S'ETAIT ENGAGE A JUSTIFIER DE LA RADIATION DE TOUTE HYPOTHEQUE DANS LE MOIS DE LA SIGNIFICATION QUI LUI EN SERAIT FAITE, DEVAIT AVOIR SUFFISAMMENT ATTIRER SUR CE POINT L'ATTENTION DES ACQUEREURS, AUXQUELS IL APPARTENAIT DE SOLLICITER TOUS RENSEIGNEMENTS COMPLEMENTAIRES ET QUE, D'AUTRE PART, LE RAPPORT DE CAUSALITE NECESSAIRE ENTRE LA FAUTE ET LE DOMMAGE, CONSISTANT EN LA PERTE DE L'IMMEUBLE, NE RESSORTIRAIT PAS DES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND, DESQUELLES IL RESULTERAIT, AU CONTRAIRE, QU'EN SE PORTANT ENCHERISSEUR, L'ACQUEREUR POUVAIT OBTENIR LA PROPRIETE DE L'IMMEUBLE POUR UN PRIX INFERIEUR A CELUI QUI ETAIT STIPULE DANS LE COMPROMIS DE VENTE ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU FOND RELEVENT A BON DROIT QU'UNE OBLIGATION DE CONSEIL PESE SUR L'AGENT IMMOBILIER ET QU'EN N'ATTIRANT PAS L'ATTENTION DE SES CLIENTS SUR LES RISQUES QU'ILS ENCOURAIENT EN VERSANT, DIRECTEMENT ENTRE LES MAINS DU VENDEUR, L'ACOMPTE DE 30.000 FRANCS, DES LA SIGNATURE DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE, DONT IL ETAIT LE REDACTEUR, SANS QUE LA SITUATION HYPOTHECAIRE DE L'IMMEUBLE OBJET DE LA VENTE AIT ETE VERIFIEE, ANTIGNAC N'A PAS SATISFAIT A SON OBLIGATION ET A COMMIS VIS-A-VIS D'EUX UNE FAUTE GENERATRICE DE RESPONSABILITE ; QU'EN SECOND LIEU LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE LE DOMMAGE RESULTANT DE CETTE OMISSION FAUTIVE A ETE REALISE DES LE PAYEMENT DE L'ACOMPTE ; QUE C'EST DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'EVALUATION DU PREJUDICE QU'ELLE FIXE LA REPARATION A UNE SOMME EGALE AU MONTANT DE CETTE PARTIE DU PRIX DE LA VENTE QUI N'A PU ETRE REALISEE ; D'OU IL SUIT QUE LE PREMIER MOYEN EST SANS FONDEMENT ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE ANTIGNAC SOUS OBLIGATION IN SOLIDUM AVEC LE VENDEUR, ALORS QUE L'OBLIGATION IN SOLIDUM NE PEUT JOUER QU'ENTRE COAUTEURS D'UNE FAUTE COMMUNE, QUE LA RESTITUTION DU PRIX PAR LE VENDEUR, EN VERTU DES REGLES DE LA GARANTIE D'EVICTION, CONSTITUE LA CONSEQUENCE DE LA RESOLUTION DE LA VENTE ET NON DE SA FAUTE, SANCTIONNEE PAR DES DOMMAGES-INTERETS, ET QUE, SELON LE POURVOI, ELLE DEVAIT DONC ETRE DEMANDEE D'ABORD AUX VENDEURS, LA RESPONSABILITE D'ANTIGNAC NE POUVANT ETRE MISE EN CAUSE QU'A DEFAUT DE CETTE RESTITUTION ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL, QUI CONSTATENT A LA FOIS LES NEGLIGENCES GRAVES COMMISES PAR ANTIGNAC AU PREJUDICE DE SES CLIENTS ET RELEVENT QUE SES FAUTES ONT CONCOURU A L'ENTIER DOMMAGE, QUE DOIT AUSSI REPARER LA CONDAMNATION DEJA PRONONCEE CONTRE LE VENDEUR PAR LES PREMIERS JUGES DONT LA DECISION, DE CE CHEF NON FRAPPEE D'APPEL, ETAIT PASSEE EN FORCE DE CHOSE JUGEE, ONT PU DECLARER ANTIGNAC TENU SOUS OBLIGATION IN SOLIDUM AVEC LABRUNE ; QU'AINSI, LE DEUXIEME MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LE PRECEDENT ; ET SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'AUSSI VAINEMENT ANTIGNAC FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR, POUR REJETER SON RECOURS EN GARANTIE CONTRE BOUCHERY, AGENT IMMOBILIER ET MANDATAIRE DE LABRUNE, QUI LUI AVAIT SIGNALE LE PAVILLON A VENDRE, DENATURE L'OBJET DE SA DEMANDE, LAQUELLE NE TENDAIT NULLEMENT A UN PARTAGE DE RESPONSABILITE DANS LES RAPPORTS DES DEUX AGENTS IMMOBILIERS AVEC LES VENDEURS MAIS DEVAIT CONDUIRE LA COUR D'APPEL A RECHERCHER SI LE MANDATAIRE DU VENDEUR N'AVAIT PAS L'OBLIGATION DE RENSEIGNER LE MANDATAIRE DE L'ACHETEUR SUR LA SITUATION HYPOTHECAIRE DE L'IMMEUBLE ; QU'EN EFFET, LA COUR D'APPEL ENONCE "QUE LES ELEMENTS DE LA CAUSE PERMETTENT SEULEMENT D'AFFIRMER QUE BOUCHERY A SIGNALE A ANTIGNAC QUE LABRUNE ETAIT SUSCEPTIBLE DE VENDRE SON PAVILLON ; QU'EXPLOITANT CE RENSEIGNEMENT, ANTIGNAC A CONDUIT SEUL LES NEGOCIATIONS EN SE METTANT EN RAPPORT DIRECTEMENT AVEC LE VENDEUR, POUR ARRIVER EN FIN DE COMPTE A L'ACCORD MATERIALISE DANS L'ACTE SOUS SEING PRIVE DU 20 OCTOBRE 1962" ; QU'AYANT AINSI SOUVERAINEMENT DETERMINE L'ETENDUE DU MANDAT CONFIE A BOUCHERY PAR LABRUNE, LES JUGES DU FOND ONT PU EN DEDUIRE QU'AUCUNE FAUTE NE POUVAIT ETRE REPROCHEE A SON ENCONTRE DANS LA REALISATION DU PREJUDICE QUE L'ACTION ENGAGEE PAR LES EPOUX X... AVAIT POUR OBJET DE REPARER ; QU'EN STATUANT COMME ILS L'ONT FAIT, ILS N'ONT PAS DENATURE LES TERMES DU LITIGE ET ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ; QU'AINSI, LE TROISIEME MOYEN NE PEUT, NON PLUS, ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 19 OCTOBRE 1967 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 68-10.200. ANTIGNAC C/ EPOUX X.... PRESIDENT : M. DE MONTERA. - RAPPORTEUR : M. FABRE. - AVOCAT GENERAL : M. LAGUERRE. - AVOCATS : MM. Y..., A... ET Z.... A RAPPROCHER : SUR LE N° 1 : 1RE CIV., 18 FEVRIER 1969, BULL. 1969, I, N° 74 (1°), P. 55 (REJET).

Sommaire principal : 1 AGENT D'AFFAIRES RESPONSABILITE VENTE D'IMMEUBLE MANDATAIRE DE L'ACQUEREUR OBLIGATIONS OBLIGATION DE CONSEIL
Analyse : 1 UNE OBLIGATION DE CONSEIL PESE SUR L'AGENT IMMOBILIER. C'EST A BON DROIT QUE LES JUGES DU FOND DECIDENT QU'IL N'A PAS ETE SATISFAIT PAR CELUI-CI, DES LORS QU'IL N'A PAS ATTIRE L'ATTENTION DE L'ACQUEREUR D'UN IMMEUBLE SUR LES RISQUES QU'IL ENCOURAIT EN VERSANT DIRECTEMENT UN ACOMPTE ENTRE LES MAINS DU VENDEUR DES LA SIGNATURE DE L'ACTE SOUS SEING PRIVE DE VENTE DONT L'AGENT IMMOBILIER ETAIT LE REDACTEUR SANS QUE LA SITUATION HYPOTHECAIRE DE L'IMMEUBLE AIT ETE PREALABLEMENT VERIFIEE.