COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 1, du 21 octobre 1964, Publié au bulletin
Date de la décision : 1964-10-21
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE DEUBEL ET X... ONT CONSTITUE ENTRE EUX, PAR ACTE AUTHENTIQUE DU 29 AVRIL 1954, UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DITE "CIMIEZ-ELISABETH" AYANT POUR OBJET LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX ET DONT ILS ONT SOUSCRIT EN ESPECES LE CAPITAL SOCIAL DE 100 000 FRANCS (ANCIENS), QUE PAR ACTE SOUS SEINGS PRIVES DU 29 DECEMBRE 1953, DEUBEL, AGISSANT EN QUALITE D'ADMINISTRATEUR UNIQUE, ET X... ONT CONVENU QUE CE DERNIER SERAIT CHARGE DE LA VENTE DES APPARTEMENTS, LA PUBLICITE ETANT A SES FRAIS, ET QU'UNE COMMISSION FORFAITAIRE LUI SERAIT ALLOUEE, VARIANT ENTRE 70 000 ET 95 000 ANCIENS FRANCS SUIVANT LE TYPE D'APPARTEMENT, OUTRE 3 50% SUR LES MODIFICATIONS D'EQUIPEMENT; QU'ILS ONT CONFIRME CES CONVENTIONS LE 17 MAI 1954 ET PRECISE QUE LES COMMISSIONS SERAIENT COMPRISES DANS LE PROGRAMME FINANCIER DE LA SOCIETE ; QU'ULTERIEUREMENT, LA SOCIETE A ACHETE UN TERRAIN ET A FAIT CONSTRUIRE APRES AVOIR PROCEDE A L'AUGMENTATION DE CAPITAL PREVUE AUX STATUTS, CHAQUE SOUSCRIPTEUR DE PARTS ETANT ATTRIBUTAIRE DE LA JOUISSANCE D'UN APPARTEMENT DONT IL DEVIENDRAIT PROPRIETAIRE A LA DISSOLUTION DE LA SOCIETE ; ATTENDU QUE LA SOCIETE A VERSE A TITRE DE COMMISSIONS 732 452 FRANCS ANCIENS A X..., QUI L'A ASSIGNEE EN PAYEMENT D'UN COMPLEMENT DE 837 548 FRANCS (ANCIENS) ET EN DOMMAGES-INTERETS POUR LE RETARD ; QUE RECONVENTIONNELLEMENT, L'ADMINISTRATEUR AD LITEM DE LA SOCIETE, PRETENDANT QUE LA LEGISLATION SUR LES CONSTRUCTIONS ECONOMIQUES INTERDISAIT DE TELLES COMMISSIONS ET QUE LES CONVENTIONS QUI LES STIPULAIENT N'ETAIENT D'AILLEURS PAS OPPOSABLES A LA SOCIETE, A RECLAME LE REMBOURSEMENT DES 732 452 FRANCS (ANCIENS) DEJA VERSES ET DES DOMMAGES-INTERETS ET A APPELE DEUBEL EN GARANTIE ; ATTENDU QUE SELON LE POURVOI, C'EST A TORT QUE LA COUR A REJETE LES DEMANDES DE X... ET ORDONNE LA RESTITUTION A LA SOCIETE DES SOMMES PAR LUI RECUES ALORS QUE LA CONVENTION DU 29 DECEMBRE 1953 LIAIT LA SOCIETE QUOIQUE ANTERIEURE A L'ACTE NOTARIE CONSTATANT SA CONSTITUTION, AUCUN ECRIT N'ETANT NECESSAIRE POUR LA FORMATION D'UNE SOCIETE CIVILE ET LES ACTES PASSES PAR LES FONDATEURS POUR LES BESOINS D'UNE TELLE SOCIETE L'ENGAGEANT UNE FOIS CONSTITUEE, ALORS QUE LA SOCIETE NE POUVAIT INVOQUER LE DEFAUT DE DATE CERTAINE DE L'ACTE DU 17 MAI 1954 SIGNE PAR SON GERANT, ALORS QUE LES TEXTES REGISSANT LES LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX "N'EXCLUENT NULLEMENT CEUX-CI DE LA VENTE" ET QUE POUR CEUX DONT LA CONSTRUCTION A ETE REALISEE PAR UNE SOCIETE REGIE PAR LA LOI DU 28 MAI 1938, LA VENTE PEUT SE REALISER PAR LA SOUSCRIPTION DE PARTS SOCIALES, ALORS ENFIN QU'AUCUNE DISPOSITION LEGALE N'INTERDIT LA REMUNERATION, AU MOYEN DE COMMISSIONS, DES INTERMEDIAIRES AUXQUELS PEUT ETRE CONFIE LE SOIN DE RECHERCHER, EN VUE DE CETTE SOUSCRIPTION, DES CANDIDATS A L'ACHAT D'UN APPARTEMENT ET QU'IL IMPORTE PEU QUE X..., AUQUEL AVAIT ETE CONFIE CE MANDAT, AIT EU EN MEME TEMPS LA QUALITE D'ASSOCIE, QUE LA LIMITATION DES BENEFICES DU PROMOTEUR A 6% DU PRIX DE REVIENT DE LA CONSTRUCTION NE SAURAIT S'APPLIQUER A CES COMMISSIONS ET QUE, DE TOUTE MANIERE, LE DEPASSEMENT DE LA MARGE AINSI FIXEE PEUT SEULEMENT ENTRAINER UNE DIMINUTION DU MONTANT DES PRETS ACCORDES PAR L'ETAT MAIS NE SAURAIT FRAPPER DE NULLITE LES CONTRATS PASSES PAR LES REPRESENTANTS DE LA SOCIETE, QU'AU SURPLUS LES COMMISSIONS CONVENUES ETAIENT EN L'ESPECE INFERIEURES A 6% DU PRIX DE REVIENT ET QUE LA COUR N'A PAS JUSTIFIE L'AFFIRMATION SELON LAQUELLE L'OCTROI DE CES COMMISSIONS AURAIT ABOUTI A MAJORER FRAUDULEUSEMENT LE PRIX DE VENTE DES APPARTEMENTS, D'AUTANT PLUS QUE LES "HONORAIRES" SONT EXCLUS DES ELEMENTS POUR LESQUELS IL EST FIXE UN PRIX MAXIMUM ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT ENONCE "QUE L'ACTE CONSTITUTIF DE SOCIETE PREVOYAIT EXPRESSEMENT LES TEXTES REGISSANT LES LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX ET QUE CES TEXTES FIXENT POUR CHAQUE CATEGORIE UN PRIX PLAFOND QUI NE PEUT ETRE DEPASSE QUE L'EXPERT Y... A ETABLI QUE LE PRIX ETABLI PAR DEUBEL DEPASSAIT LE PRIX LEGAL PREVU ET LE PRIX DEPOSE PAR DEUBEL AU MINISTERE DE LA RECONSTRUCTION ET DU LOGEMENT ET ACCEPTE PAR CETTE ADMINISTRATION QUE LES ACTES INTERVENUS LES 29 DECEMBRE 1953 ET 17 MAI 1954 ENTRE DEUBEL ET X... AVAIENT POUR BUT DE FRAUDER LA LOI EN MAJORANT LE PRIX DES APPARTEMENTS PAYES PAR LES SOUSCRIPTEURS" ; QU'ILS AJOUTENT QUE LES ACHETEURS N'ONT "JAMAIS ETE INFORMES QU'ILS DEVAIENT VERSER CETTE COMMISSION EN SUS DU PRIX D'ACHAT, L'ACTE D'ACHAT NE COMPORTANT AUCUNE CLAUSE A CE SUJET ET QU'AUCUN DOCUMENT DE PROSPECTION DE SOUSCRIPTION DE PUBLICITE NE FAIT MENTION DE CETTE REDEVANCE, QUE LE COMITE DE SURVEILLANCE, S'IL A DONNE QUITUS A DEUBEL, N'A PAS ENTENDU POUR AUTANT VALIDER LES COMMISSIONS VERSEES A X... QUI NE SONT PAS PORTEES COMME TELLES EN COMPTABILITE MAIS SOUS LA RUBRIQUE : DEPENSES M X... 637 452 FRANCS " ; QUE SE FONDANT AINSI SUR UNE FRAUDE SOUVERAINEMENT APPRECIEE ET SUR LA VIOLATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 3 DU DECRET N° 54-1123 DU 10 NOVEMBRE 1954, ILS ONT PU DEDUIRE "QUE C'EST A TORT QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE "CIMIEZ-ELISABETH" A PAYE A X... LA SOMME DE 732 452 FRANCS (ANCIENS) A TITRE DE COMMISSIONS, QUE X... LUI EN DOIT LE REMBOURSEMENT, QUE PAR VOIE DE CONSEQUENCE LA DEMANDE DE X... EN PAYEMENT DE LA SOMME DE 932 548 FRANCS (ANCIENS), POUR COMMISSION , DOIT ETRE REJETEE" ; ATTENDU QU'ABSTRACTION FAITE DES AUTRES MOTIFS CRITIQUES QUI PEUVENT ETRE TENUS POUR SURABONDANTS, LA COUR D'APPEL, QUI N'A VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES PAR LE MOYEN, A AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION EN CE QUI CONCERNE LES COMMISSIONS DE X... ; D'OU IL SUIT QUE LE PREMIER MOYEN DOIT ETRE REJETE ; ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE VAINEMENT REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE X... A PAYER 300 FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS A LA SOCIETE, ALORS QUE SA DEMANDE ETAIT FONDEE SUR DES ACTES SIGNES PAR LE REPRESENTANT LEGAL DE LA SOCIETE ET QU'EN ADMETTANT MEME QUE LEUR VALEUR AIT PU ETRE CONTESTEE, LE CARACTERE EXTREMEMENT SERIEUX DES ARGUMENTS SUSCEPTIBLES D'ETRE INVOQUES EN FAVEUR DE CETTE VALIDITE S'OPPOSAIT A CE QUE L'ACTION PUT ETRE CONSIDEREE COMME AYANT ETE INTRODUITE DE MAUVAISE FOI OU AVEC UNE LEGERETE BLAMABLE ; ATTENDU, EN EFFET, QUE LES JUGES D'APPEL, APRES AVOIR CARACTERISE L'EXISTENCE D'UNE COLLUSION FRAUDULEUSE ENTRE X... ET L'ADMINISTRATEUR DE LA SOCIETE DEUBEL ET CONSTATE "QUE X..., FORT AU COURANT DE LA LEGISLATION SUR LES LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX, NE POUVAIT IGNORER QU'IL NE POUVAIT AUGMENTER LE PRIX DES APPARTEMENTS PAR LE MOYEN DE COMMISSIONS", ONT PU DECIDER "QU'EN RECLAMANT EN JUSTICE LE PAYEMENT DE TELLES COMMISSIONS, IL A ABUSE DE SON DROIT ET PORTE UN PREJUDICE CERTAIN A LA SOCIETE " ; QU'EN CONSEQUENCE, LE SECOND MOYEN NE PEUT DAVANTAGE ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 19 MARS 1962 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : URBANISME CONSTRUCTION LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX PRIX REGLEMENTATION COMMISSIONS CONVENUES AU PROFIT D'UN ASSOCIE DE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION DANS LE BUT DE FRAUDER LA LOI
Analyse : SAISIE D'UN LITIGE RELATIF A DES COMMISSIONS CONVENUES ENTRE L'ADMINISTRATEUR D'UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE AYANT POUR OBJET LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS ECONOMIQUES ET FAMILIAUX, ET UN ASSOCIE CHARGE DE LA VENTE DES APPARTEMENTS, LA COUR D'APPEL QUI RELEVE QUE LES TEXTES REGISSANT LESDITS LOGEMENTS, EXPRESSEMENT VISES DANS L'ACTE CONSTITUTIF DE SOCIETE, FIXENT POUR CHAQUE CATEGORIE UN PRIX PLAFOND QUI A ETE DEPASSE, QUE LES CONVENTIONS RELATIVES AUX COMMISSIONS AVAIENT POUR BUT DE FRAUDER LA LOI EN MAJORANT LE PRIX DES APPARTEMENTS PAYES PAR LES SOUSCRIPTEURS, QUE LES ACHETEURS N'ONT JAMAIS ETE INFORMES QU'ILS DEVAIENT CETTE COMMISSION EN SUS DU PRIX D'ACHAT, QU'ENFIN LES COMMISSIONS VERSEES PAR LA SOCIETE NE SONT PAS PORTEES COMME TELLES EN COMPTABILITE, ET QUI SE FONDANT SUR CETTE FRAUDE SOUVERAINEMENT APPRECIEE ET SUR LA VIOLATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 3 DU DECRET N° 54-1123 DU 10 NOVEMBRE 1954, A DECIDE QUE LES COMMISSIONS N'ETAIENT PAS DUES, A DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION.