Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 février 1997, 95-12.125, Publié au bulletin
Date de la décision : 1997-02-12
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 95-12125
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers, 1994-12-20, 1994-12-20
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : Mme Baraduc-Bénabent, M. Choucroy.

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 20 décembre 1994), que le centre commercial PK3 est régi par un règlement de copropriété qui prévoit l'obligation pour tout acquéreur de lot de souscrire des actions de la société Sacomi, initialement à capital variable puis transformée en société anonyme et dont l'objet est de regrouper les commerçants, gérer le centre et assurer la promotion commerciale ; que la société Mercure Promotion, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Mercure PK3, a acquis, le 21 juin 1991 de la société civile immobilière Bussereau le lot n° 313 faisant partie du centre commercial correspondant à une plate-forme d'exposition devant être construite à l'avenir ; que le lot a été subdivisé en plusieurs lots ; qu'une assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 1991 ayant adopté une résolution rappelant que le lot n° 313 ou les lots en découlant en cas de division étaient soumis à l'application de la clause du règlement de copropriété prévoyant l'obligation de souscrire des actions de la Sacomi dès l'exercice d'une activité dans les locaux, la société Mercure Promotion a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution et de la clause du règlement de copropriété sur laquelle elle était fondée ; Attendu que la société civile immobilière Mercure PK3 fait grief à l'arrêt de débouter la société Mercure Promotion de ses demandes, alors, selon le moyen, 1° que la clause qui impose au copropriétaire de souscrire à des actions d'une société tierce, et consacre un droit d'agrément de celle-ci, sur la personne unique du cessionnaire et de l'acquéreur du lot, a pour effet de restreindre le droit du copropriétaire à disposer librement de son bien ; qu'ainsi, en distinguant la stipulation du règlement de copropriété propre aux mutations d'actions de celle comportant l'engagement de souscription d'actions, alors que par l'effet de la clause litigieuse, le droit à la libre disposition du copropriétaire était restreint, la cour d'appel, par adoption de motifs, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 8, alinéa 2, et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2o que les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions qui leur sont soumises ; que la SCI Mercure Promotion PK3, venant aux droits de la société Mercure Promotion faisait valoir que l'obligation de souscrire aux actions de la société Sacomi portait atteinte aux dispositions relatives aux charges de copropriété et à leur répartition telles qu'elles résultent de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'ainsi elle constituait un moyen détourné d'échapper aux principales exigences de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en s'abstenant de tout motif sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3o que nul ne peut transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même ; qu'ainsi, la société Mercure Promotion soutenait que par l'effet de la sentence arbitrale du 7 mars 1990, déboutant la société Sacomi de sa demande en contribution de charges au titre du lot n° 313 en raison de sa renonciation pour le passé et pour l'avenir aux 344 actions y correspondant, la SCI Bussereau, venderesse, n'avait pas d'action de la société Sacomi à céder à la société Mercure Promotion lors de la vente du lot n° 313, le 21 juin 1991 ; qu'en se bornant à relever que la sentence arbitrale ne pouvait être opposée à la copropriété, sans rechercher dès lors l'effet de cette décision sur la transmission des droits de la SCI Bussereau à la société Mercure Promotion, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1165 du Code civil ; 4o que les conventions font la loi des parties et que les juges du fond ne peuvent y substituer des considérations d'équité ; qu'en considérant que l'exécution de l'obligation de souscrire aux actions de la Sacomi pouvait s'accomplir par une adaptation nécessaire des conventions, la cour d'appel a modifié les stipulations conventionnelles du règlement de copropriété et a ainsi violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la nullité de la clause du règlement de copropriété rappelant la nécessité de l'agrément préalable du conseil d'administration de la société en cas de cession d'actions n'était pas demandée et retenu que la destination de l'immeuble, exclusivement commerciale, telle que définie par le règlement de copropriété mettait l'accent sur la volonté d'une politique commerciale commune, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a pu retenir que, compte tenu de l'objet de la Sacomi, la clause prévoyant l'adhésion à cette société était justifiée par la destination de l'immeuble et a légalement justifié sa décision de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la sentence arbitrale rendue le 7 mars 1990 n'avait aucune autorité de chose jugée à l'égard du syndicat des copropriétaires du centre commercial qui n'était pas partie à la procédure d'arbitrage, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que la situation du lot n° 313 imposait à son propriétaire la souscription d'actions de la Sacomi à partir du moment où ce lot comportait des locaux, que ce n'était que l'absence de constructions sur le lot qui avait motivé qu'il n'ait pas été souscrit d'actions et qu'une telle souscription n'ait pas été exigée et que, même si la société avait perdu la possibilité d'avoir un capital variable, l'exécution de cette obligation était possible et pouvait s'accomplir, par exemple, sous la forme d'une augmentation de capital ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : COPROPRIETE - Règlement - Clause restreignant les droits des copropriétaires - Restriction justifiée par la destination de l'immeuble - Clause imposant la souscription d'actions d'une société regroupant les commerçants d'un centre commercial .
Analyse : En l'état d'un centre commercial régi par un règlement de copropriété qui prévoit l'obligation pour tout acquéreur de lot de souscrire des actions d'une société dont l'objet est de regrouper les commerçants, gérer le centre et assurer la promotion commerciale, une cour d'appel, ayant retenu que la destination de l'immeuble exclusivement commerciale telle que définie par le règlement de copropriété mettait l'accent sur la volonté d'une politique commerciale commune, a pu retenir que, compte tenu de l'objet de la société, la clause prévoyant l'adhésion à cette société était justifiée par la destination de l'immeuble.