COUR DE CASSATION, Chambre sociale, du 4 octobre 1963, Publié au bulletin
Date de la décision : 1963-10-04
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : REJET.

ATTENDU QU'IL RESULTE DE LA PROCEDURE QUE LES EPOUX G... QUI ETAIENT LOCATAIRES, A ENGHIEN-LES-BAINS, D'UN APPARTEMENT DE CINQ PIECES SITUE AU 5E ETAGE ET D'UNE PIECE, HABITABLE AU SENS DES REGLEMENTS, AU 6E ETAGE, CES DEUX SORTES DE LOCAUX A EUX DONNES EN LOCATION A DEUX EPOQUES DIFFERENTES MAIS INDIVISIBLEMENT PAR LE MEME ET UNIQUE E..., SE SONT VUS, LE 6E ETAGE AYANT ETE VENDU AUX EPOUX C..., CONTESTER PAR CES DERNIERS LE DROIT DE SE MAINTENIR DANS LA CHAMBRE DU 6E ETAGE, D'ABORD SUR LE FONDEMENT DE LA LOI DU 2 AOUT 1954, LADITE CHAMBRE ETANT INHABITEE, PUIS, LES EPOUX G... AYANT, DANS LES TROIS MOIS, SOUS-LOUE CETTE CHAMBRE, EN RAISON DE LEUR DEFAUT D'OCCUPATION SUFFISANTE DANS L'ENSEMBLE DES LIEUX DONT ILS ETAIENT LOCATAIRES, A LA SUITE DE CES CONGES SUCCESSIFS ET NOTAMMENT DU DERNIER, EN DATE DU 23 SEPTEMBRE 1955, DONNE EN APPLICATION DE L'ARTICLE 10-7E DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948; UE LE JUGEMENT CONFIRMATIF ATTAQUE, RENDU SUR RENVOI APRES CASSATION, APRES AVOIR REJETE UNE EXCEPTION D'INCOMPETENCE SSOULEVEE PAR LES EPOUX G..., CONSTATANT QUE CEUX-CI DISPOSAIENT DE SIX PIECES HABITABLES AU TOTAL POUR LE LOGEMENT DE DEUX PERSONNES, LES A DECLARES SANS DROIT AU MAINTIEN POUR LA CHAMBRE DU 6E ETAGE, FAISANT AINSI DROIT A L'ACTION PARTICULIERE DES EPOUX C...; SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 141, 142 ET 470 ANCIENS DU CODE DE PROCEDURE CIVILE, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE LE JUGEMENT ATTAQUE, RENDU SUR RENVOI APRES CASSATION D'UN JUGEMENT DU 11 AVRIL 1957 ET, PAR SUITE, BIEN ANTERIEUR A LA REFORME JUDICIAIRE, NE CONTIENT PAS LES MENTIONS PREVUES AUX ARTICLES 141 ET 142 ANCIENS DU CODE DE PROCEDURE QUI PREVOIENT QUE TOUT JUGEMENT DOIT CONTENIR LES CONCLUSIONS ET L'EXPOSITION SOMMAIRE DES POINTS DE FAIT ET DE DROIT ET DETERMINENT LE MODE DE REDACTION DES QUALITES, ALORS QU'IL S'AGIT LA DE PRESCRIPTIONS SUBSTANTIELLES ET QUE TOUT JUGEMENT DOIT, A PEINE DE NULLITE, CONSTATER LEUR EFFET; MAIS ATTENDU QUE LE JUGEMENT ATTAQUE COMPREND DANS SES MOTIFS L'INDICATION SUFFISANTE DES FAITS DE LA CAUSE, DES MOYENS DES PARTIES ET DE L'OBJET DU LITIGE; SUR LE DEUXIEME MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET NOTAMMENT DE SES ARTICLES 47 ET 48, DE L'ARTICLE 1351 DU CODE CIVIL, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE LE JUGEMENT ATTAQUE, TOUT EN RECONNAISSANT QU'A L'EPOQUE OU L'APPARTEMENT LOUE AUX EPOUX G... ET LA PIECE LITIGIEUSE APPARTENAIENT AU MEME E..., IL Y AVAIT EFFECTIVEMENT UNITE DE LOCATION, DE SORTE QUE LE LOYER ETAIT SUPERIEUR A 60 000(ANCIENS) FRANCS PAR AN, A ECARTE CE POINT DE VUE AU MOTIF QUE LA REVENTE DE LA CHAMBRE DE BONNE, ET DE L'APPARTEMENT A DES ACHETEURS DIFFERENTS AURAIT CREE UNE SITUATION JURIDIQUE DIFFERENTE ET QUE L'ACTE D'ACQUISITION DES EPOUX C... NE FAISANT MENTION QUE DE LA LOCATION DE LA CHAMBRE DE BONNE, CES DERNIERS ETAIENT FONDES A SOUTENIR QUE LA LOCATION DE L'APPARTEMENT NE LEUR ETAIT PAS OPPOSABLE, ALORS QUE LE TRIBUNAL AYANT ADMIS QUE LES EPOUX C... ETAIENT FONDES A SE PREVALOIR DE LA LOCATION DE L'APPARTEMENT POUR DETERMINER LE NOMBRE DE PIECES HABITABLES, N'A PU, SANS UNE MANIFESTE CONTRADICTION, DECLARER EN MEME TEMPS LA LOCATION PRINCIPALE INOPPOSABLE AUX EPOUX C..., X... QUE, EN OUTRE, LE JUGEMENT ATTAQUE NE DONNE AUCUNE REPONSE AU MOYEN TIRE PAR LES EPOUX G... DE CE QUE LA VENTE A DES F... DIFFERENTS DES LOCAUX COMPRENANT L'APPARTEMENT UNIQUE QUI LEUR EST LOUE N'A PU AVOIR AUCUNE INFLUENCE SUR L'UNITE DE LOCATION A EUX CONSENTIE, ALORS QUE, ENFIN, LE JUGEMENT ATTAQUE N'A DONNE AUCUNE REPONSE AU CHEF DES CONCLUSIONS DES EPOUX G... INVOQUANT EXPRESSEMENT LE JUGEMENT DEFINITIF DU 16 JANVIER 1955 QUI AVAIT ADMIS LE CARACTERE ACCESSOIRE DE LA CHAMBRE DE BONNE; MAIS ATTENDU QU'A BON DROIT LES JUGES D'APPEL ONT ESTIME QU'ILS NE DEVAIENT PRENDRE EN CONSIDERATION, POUR STATUER SUR LA COMPETENCE, QUE L'INTERET DU LITIGE RESULTANT DES LIENS DE DROIT EXISTANT ENTRE LES PARTIES EN CAUSE ET DONC QUE LE MONTANT DU LOYER AFFERENT A LA CHAMBRE DU 6E ETAGE, LE LITIGE NE S'ETANT OUVERT QU'ENTRE LES EPOUX G... ET LES EPOUX C..., F... DE LA SEULE CHAMBRE DU 6E ETAGE, QU'A BON DROIT EGALEMENT ILS ONT DECLARE QU'IL NE SAURAIT Y AVOIR CONTRADICTION DANS LE FAIT D'APPLIQUER A LA COMPETENCE SES REGLES PROPRES ET DE JUGER LE FOND DU DROIT SELON LA NATURE MEME DU PROBLEME A RESOUDRE : SUR LE TROISIEME MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, DES ARTICLES 1315 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE LE JUGEMENT ATTAQUE A FONDE SA DECISION SUR DEUX ATTESTATIONS DELIVREES, L'UNE PAR LE SYNDIC DE L'IMMEUBLE, ET L'AUTRE PAR UN VOISIN DES DEFENDEURS, SANS QU'IL SOIT CONSTATE QUE CES PIECES AIENT ETE REGULIEREMENT COMMUNIQUEES ET REGULIEREMENT VERSEES AUX DEBATS, ET QU'ELLES AIENT PU FAIRE L'OBJET D'UN DEBAT CONTRADICTOIRE, ALORS QUE LES JUGES DU FOND QUI SE BASENT SUR DES DOCUMENTS PRODUITS DOIVENT CONSTATER, A PEINE DE NULLITE, QUE CES DOCUMENTS ONT ETE REGULIEREMENT MIS AUX DEBATS; MAIS ATTENDU QU'A DEFAUT DE TOUTE ENONCIATION CONTRAIRE, IL DOIT ETRE PRESUME QU'UNE PIECE, DONT LA PRODUCTION N'A DONNE LIEU A AUCUNE CONTESTATION DEVANT LES JUGES DU FAIT, A ETE REGULIEREMENT APPORTEE AUX DEBATS ET Y A FAIT L'OBJET D'UNE DISCUSSION CONTRADICTOIRE; QUE CE TROISIEME MOYEN NE SAURAIT DONC ETRE RETENU; SUR LE QUATRIEME MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET NOTAMMENT DE L'ARTICLE 10-7° DE LADITE LOI, DU DECRET N° 55 153 DU 11 JUILLET 1955 ET NOTAMMENT DE SON ARTICLE 4, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE LE JUGEMENT ATTAQUE, QUI A DECLARE QUE LA COMPETENCE NE DOIT PRENDRE EN CONSIDERATION QUE LA VALEUR DU LITIGE TELLE QU'ELLE RESULTE DU LIEN DE DROIT EXISTANT ENTRE LES PARTIES, A DECLARE QUE, PAR CONTRE, POUR APPRECIER SI UN OCCUPANT REALISE L'OCCUPATION SUFFISANTE, A DEFAUT DE LAQUELLE IL ENCOURT LA DECHEANCE DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX, IL FAUT ENVISAGER LE NOMBRE DE PIECES HABITABLES DONT IL DISPOSE EFFECTIVEMENT ET A ECARTE LE MOYEN TIRE PAR LES EPOUX G... DE CE QU'IL N'Y A PAS LIEU DE TENIR COMPTE DES PIECES UTILISEES A TITRE PROFESSIONNEL, AU MOTIF QUE LE DECRET DU 11 JUILLET 1955 NE CONSIDERE COMME PIECES NON HABITABLES QUE CELLES QUI SONT EFFECTIVEMENT UTILISEES POUR L'EXERCICE D'UNE PROFESSION ET INDISPENSABLES A CET EXERCICE ET QUE SI LA PIECE LITIGIEUSE EST VRAISEMBLABLEMENT UTILISEE PAR G... LORSQU'IL EFFECTUE A SON DOMICILE, POUR PLUS DE COMMODITES, CERTAINES TACHES ADMINISTRATIVES SANS QUE L'ESSENTIEL DE SA PROFESSION DOIVE S'Y EXERCER, L'ADMINISTRATION NE LE LAISSAIT PAS A CE POINT DEPOURVU DE LOCAL, ALORS QUE, D'ABORD, LE JUGEMENT ATTAQUE A FAIT UNE FAUSSE APPLICATION DU DECRET DU 11 JUILLET 1955 DONT LES PRESCRIPTIONS NE S'IMPOSENT PAS EN APPLICATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ALORS QUE, EN OUTRE, LE JUGEMENT ATTAQUE A MECONNU SES PROPRES CONSTATATIONS D'OU RESULTAIT QUE G... EFFECTUAIT DANS LES LOCAUX CERTAINES TACHES ADMINISTRATIVES ET NOTAMMENT L'ETUDE DE DOSSIERS ET LA REDACTION DE MEMOIRES, CE QUI IMPLIQUAIT BIEN LE CARACTERE PROFESIONNEL DES LOCAUX, ALORS QUE, ENFIN, LE TRIBUNAL S'EST FONDE SUR UN MOTIF PUREMENT HYPOTHETIQUE EN MECONNAISSANT LA REGLE SELON LAQUELLE LES MOTIFS DUBITATIFS NE PEUVENT PAS JUSTIFIER UNE DECISION DE JUSTICE; MAIS ATTENDU, SUR LA PREMIERE BRANCHE, QUE CONTRAIREMENT A LA THESE DU POURVOI, LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 11 JUILLET 1955 DOIVENT ETRE PRISES EN CONSIDERATION POUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 10-7° DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948; ATTENDU, SUR LES DEUXIEME ET TROISIEME BRANCHES REUNIES, QU'A JUSTE TITRE, CONSTATANT QUE G..., FONCTIONNAIRE DES CONTRIBUTIONS DIRECTES, EXERCAIT L'ESSENTIEL DE SA PROFESSION DANS LES LOCAUX DE SON ADMINISTRATION, LE JUGEMENT ATTAQUE A REFUSE DE RECONNAITRE LE CARACTERE PROFESSIONNEL DE LA PIECE DE SON APPARTEMENT QU'IL A PU, DIT-IL, VRAISEMBLABLEMENT UTILISER LORSQU'IL EFFECTUAIT A DOMICILE POUR PLUS DE COMMODITE, CERTAINES TAC HES ADMINISTRATIVES, L'EMPLOI FAIT EN L'OCCURRENCE DE L'ADVERBE VRAISEMBLABLEMENT NE DONNANT PAS AU MOTIF DU TRIBUNAL UN CARACTERE HYPOTHETIQUE OU DUBITATIF, ET MARQUANT SEULEMENT LE CARACTERE EPISODIQUE DE L'UTILISATION PROFESSIONNELLE DE LA PIECE DONT S'AGIT; SUR LE CINQUIEME MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET NOTAMMENT DE L'ARTICLE 10-7° DE LADITE LOI, DU DECRET DU 11 JUILLET 1955, DES ARTICLES 1709 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, DE L' ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE LE JUGEMENT ATTAQUE A CONFIRME LE JUGEMENT D'EXPULSION AU MOTIF QUE LES EPOUX G... N'AURAIENT PAS REALISE, DANS LE DELAI IMPARTI PAR L'ARTICLE 10-7° DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, LES CONDITIONS SUFFISANTES D'OCCUPATION TELLES QUELLES SONT DEFINIES PAR LE DECRET DU 11 JUILLET 1955 ET NE POUVAIENT, EN CONSEQUENCE, PRETENDRE AU MAINTIEN DANS LES LIEUX POUR LA CHAMBRE SITUEE AU 6E ETAGE, ALORS QUE L'ARRET ATTAQUE N'A DONNE AINSI AUCUNE REPONSE AUX CONCLUSIONS D'APPEL DES EPOUX G... FAISANT VALOIR QUE LE CONGE LITIGIEUX ETAIT NUL COMME NE PORTANT QUE SUR UNE PIECE DE L'APPARTEMENT PRIS EN LOCATION PAR EUX ET NE PERMETTANT PAS, DE CE FAIT, L'APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 10-7° SUSVISE, NOTAMMENT EN CE QUI CONCERNE LES POSSIBILITES D'ECHANGE RESERVEES AUX LOCATAIRES CONGEDIES ET QUE LES JUGES DU FOND SONT TENUS D'ABORD DE REPONDRE A TOUTES LES CONCLUSIONS DES PARTIES, ET ALORS QUE, EN OUTRE, LE TRIBUNAL A FAIT GRIEF AUX EPOUX G... DE N'AVOIR PAS REALISE, DANS LE DELAI IMPARTI PAR L'ARTICLE 10-7° DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, LES CONDITIONS SUFFISANTES D'OCCUPATION, SANS QUE LES CONSTATATIONS DE FAIT DES JUGES DU FOND PERMETTENT A LA COUR DE CASSATION D'EXERCER SON CONTROLE; MAIS ATTENDU QU'EN CAS DE LOCATION PORTANT SUR DES LOCAUX APPARTENANT DIVISEMENT A PLUSIEURS F..., CHACUN DE CEUX-CI A LA FACULTE DE DONNER CONGE ET DE METTRE AINSI FIN A LA CONVENTION LOCATIVE, LE DROIT AU MAINTIEN DU LOCATAIRE DEVANT ALORS CEPENDANT ETRE APPRECIE, A L'EGARD DE CE E..., EN CONSIDERATION DE LA SITUATION JURIDIQUE DU LOCATAIRE RESULTANT DE L'ENSEMBLE DE LA LOCATION; ATTENDU QUE C'EST DONC A BON DROIT QUE LE JUGEMENT ATTAQUE A DECIDE QUE POUR APPRECIER LA REGULARITE DE L'OCCUPATION DES LIEUX PAR LES EPOUX G..., IL CONVIENT DE TENIR COMPTE DU NOMBRE DE PIECES HABITABLES DONT ILS DISPOSAIENT EFFECTIVEMENT; ATTENDU QU'A CET EGARD, LES JUGES RELEVENT QUE LEUR APPARTEMENT SE COMPOSE AU 5E ETAGE D'UNE SALLE A MANGER, D'UN SALON, DE TROIS CHAMBRES ET ENFIN AU 6E ETAGE DE LA CHAMBRE LITIGIEUSE D'UNE SURFACE DE 11 METRES CARRES, SOIT SIX PIECES AU TOTAL; QU'ILS EN ONT LOGIQUEMENT DEDUIT QU'UN TEL APPARTEMENT EST INSUFFISAMMENT OCCUPE PAR DEUX PERSONNES SEULEMENT; SUR LE SIXIEME MOYEN ENFIN, PRIS DE LA VIOLATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, DE LA LOI DU 2 AOUT 1954, DES ARTICLES 1101 ET SUIVANTS, 1709 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT ET CONTRADICTION DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE LE JUGEMENT ATTAQUE A ECARTE LE MOYEN TIRE PAR LES EPOUX G... DE CE QUE L'OCCUPATION DE LA CHAMBRE LITIGIEUSE AVAIT ETE REALISEE EN APPLICATION DE LA LOI DU 2 AOUT 1954 PAR L'INSTALLATION D'UN SIEUR B..., PUIS DU SIEUR Z..., AU NOTIF QUE CETTE PIECE, ACQUISE PAR LE SIEUR C... LE 29 SEPTEMBRE 1950, AURAIT, DE CE FAIT, PERDU, DEPUIS CETTE DATE, SON CARACTERE D'ACCESSOIRE DU LOGEMENT DES EXPOSANTS, ALORS QUE C'EST PAR UNE MANIFESTE CONTRADICTION QUE LE JUGEMENT ATTAQUE A REFUSE DE TENIR COMPTE DU CARACTERE D'ACCESSOIRE DE L'APPARTEMENT PRESENTE PAR LA PIECE LITIGIEUSE TOUT EN ADMETTANT QUE POUR APPRECIER SI LES EPOUX G... REALISENT UNE OCCUPATION SUFFISANTE, IL FAUT ENVISAGER LE NOMBRE DE PIECES HABITABLES DONT ILS DISPOSENT EFFECTIVEMENT EN VERTU DES DEUX PRETENDUES LOCATIONS; MAIS ATTENDU QUE CE DERNIER MOYEN S'AVERE INOPERANT, LA DECISION RENDUE SUR L'OCCUPATION INSUFFISANTE DE L'ENSEMBLE DES LIEUX DONT LES EPOUX G... ETAIENT LOCATAIRES, SE TROUVANT LEGALEMENT JUSTIFIEE, MEME DANS LE CAS OU LA CHAMBRE DU 6E ETAGE AURAIT ETE OCCUPEE PAR DES SOUS-LOCATAIRES ET LE MOTIF CRITIQUE PAR LE MOYEN POUVANT ETRE TENU POUR SURABONDANT; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE LE JUGEMENT RENDU LE 13 AVRIL 1962 PAR LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AMIENS. N° 62-20 219 EPOUX G... C/ EPOUX D.... PRESIDENT : M VERDIER - RAPPORTEUR : M VIGNERON - AVOCAT GENERAL : M CHERPITEL -AVOCATS : MM A... ET Y.... A RAPPROCHER : SUR LE N° 2 : 16 DECEMBRE 1960, BULL IV, N° 1196, P 929.

Sommaire principal : 1ER BAIL EN GENERAL - VENTE DE LA CHOSE LOUEE - ACQUEREUR PARTIEL - ACTION EXERCEE CONTRE LE LOCATAIRE - COMPETENCE - APPRECIATION SELON LES REGLES PROPRES
Analyse : 1ER EN L'ETAT DE LA VENTE D'UNE PARTIE DES LIEUX LOUES, CONSENTIE A UN TIERS PAR LE PROPRIETAIRE EN COURS DE BAIL, LE LITIGE ENTRE L'ACQUEREUR ET LE LOCATAIRE DOIT ETRE JUGE SELON LES REGLES DE COMPETENCE QUI LUI SONT PROPRES, EN CONSIDERATION SEULEMENT DU MONTANT DU LOYER AFFERENT AU LOCAL FAISANT L'OBJET DU LITIGE, ET NON DU MONTANT DU LOYER POUR L'ENSEMBLE DES LIEUX.