Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 22 décembre 1965, Publié au bulletin
Date de la décision : 1965-12-22
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET.

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE, LE 10 AOUT 1956, VEUVE SENAC ET SA FILLE, DAME X..., ONT FAIT A MAGENC, AGENT IMMOBILIER, PAR ACTE SOUS SEING PRIVE, PROMESSE DE VENTE D'UN IMMEUBLE SIS A TARBES, DONT ELLES ETAIENT PROPRIETAIRES PAR INDIVIS ; QUE, LE 17 AVRIL 1957, MAGENC LEVA L'OPTION POUR LE COMPTE DE MEDEBIELLE ET CASTELLS, FUTURS GERANTS DE SOCIETES IMMOBILIERES A CONSTITUER ; QUE FURENT EFFECTIVEMENT CONSTITUEES, LE 19 OCTOBRE 1957, TROIS SOCIETES CIVILES, CELLE DE LA RESIDENCE BRAUHAUBAN, DES MAGASINS BRAUHAUBAN ET DU CINEMA LE CLUB, AVEC POUR GERANTS MEDEBIELLE ET CASTELLS ; QUE, LE 23 NOVEMBRE 1957, VEUVE SENAC VENDIT A CES SOCIETES SES DROITS INDIVIS DANS L'IMMEUBLE DE TARBES ; QUE LE 9 DECEMBRE 1957, LES EPOUX X... FURENT SOMMES DE PASSER ACTE AUTHENTIQUE DE LA VENTE CONSECUTIVE A LA PROMESSE DU 10 AOUT 1956 ; QU'ILS NE DEFERERENT PAS A CETTE INVITATION ET QU'UN PROCES-VERBAL DE CARENCE FUT DRESSE LE 10 DECEMBRE 1957 ; QU'ALORS, AU LIEU DE POURSUIVRE LA REALISATION EN JUSTICE DE CETTE VENTE, LES SOCIETES, SE PRESENTANT COMME AYANTS CAUSE DE LA VEUVE SENAC, ASSIGNERENT, LE 14 DECEMBRE 1957, LES EPOUX X... EN PARTAGE DE L'IMMEUBLE DE TARBES ET QUE CET IMMEUBLE FUT, SUR LICITATION, ADJUGE A UN TIERS ; QU'EN L'ETAT DE TOUTES CES CIRCONSTANCES, LES SOCIETES ASSIGNERENT LES EPOUX X... EN PAYEMENT DE 900000 FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS POUR NON-REALISATION DE LA PROMESSE DE VENTE DU 10 AOUT 1956, MAIS QUE CETTE PRETENTION A ETE SUCCESSIVEMENT REPOUSSEE PAR LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE ET LA COUR D'APPEL ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA JURIDICTION DU SECOND DEGRE D'AVOIR AINSI STATUE, AU MOTIF QUE LA PROMESSE DE VENTE N'AVAIT PAS ETE LEVEE VALABLEMENT, A DEFAUT DU CONSENTEMENT DES VENDEURS A UNE CONDITION MISE PAR LES PERSONNES QUI ONT DECLARE ACCEPTER LA PROMESSE POUR LE COMPTE DES SOCIETES EN COURS DE CONSTITUTION, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA PROMESSE DE VENTE CONTENAIT UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION DONT LE BENEFICIAIRE A PU USER A SON GRE ET SANS QU'IL L'AIT FAIT EN Y AJOUTANT, COMME L'AVAIT DECIDE LA COUR D'APPEL AU PRIX D'UNE DENATURATION DE LA CONVENTION, UNE CONDITION NOUVELLE ETRANGERE A L'ACCORD DES PARTIES ET QUE LA COUR D'APPEL AURAIT, AU SURPLUS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, OMIS DE SE PRONONCER SUR UNE PARTIE DES CONCLUSIONS FAISANT ETAT DE CE QUE LES VENDEURS POUVAIENT D'AUTANT MOINS REFUSER DE PASSER L'ACTE DE VENTE QUE LA PROMESSE CONTENAIT DES STIPULATIONS D'ATTRIBUTION D'APPARTEMENT AU PROFIT DES CONSORTS X... PAR LES SOCIETES IMMOBILIERES, CE QUI AURAIT REVELE L'ACCORD DES VENDEURS POUR FAIRE BENEFICIER EN DEFINITIVE LES SOCIETES DE LA PROMESSE ET AURAIT EXCLU, PAR CONSEQUENT, QU'IL Y EUT LA UNE CONDITION NOUVELLE AJOUTEE A LA PROMESSE ET NON ACCEPTEE DES PROMETTANTS ; MAIS ATTENDU QUE, S'IL EST EXACT QUE LA PROMESSE DE VENTE DU 10 AOUT 1956 ETAIT CONSENTIE A MAGENC OU TOUTE PERSONNE PHYSIQUE OU MORALE QUE CELUI-CI DESIGNERA, ELLE NE PRECISAIT PAS QU'IL POUVAIT S'AGIR D'UNE PERSONNE NON ENCORE EXISTANTE, TELLE QU'UNE SOCIETE A CONSTITUER ; QU'IL EXISTAIT, DES LORS, UN DOUTE SUR LE POINT DE SAVOIR SI L'OPTION AVAIT PU ETRE VALABLEMENT LEVEE AU PROFIT DE SOCIETES QUI N'ETAIENT PAS CONSTITUEES A CE MOMENT ET QUE CE DOUTE RENDAIT NECESSAIRE L'INTERPRETATION DE LA CLAUSE DE SUBSTITUTION ; QUE LA COUR D'APPEL A DECIDE QU'IL APPARTENAIT A MEDEBIELLE ET CASTELLS, S'ILS ENTENDAIENT AGIR COMME PROMOTEURS D'UNE ENTREPRISE, DE LEVER EN LEUR NOM PERSONNEL UNE OPTION CONSENTIE PENDANT UNE DUREE DETERMINEE MOYENNANT VERSEMENT D'UNE MENSUALITE AUX INDIVISAIRES, JUSQU'A SA REALISATION, AU PLUS TARD LE 20 AVRIL 1957, ET NON DE LAISSER LES INDIVISAIRES DANS L'ATTENTE D'UN EVENEMENT FUTUR ET INCERTAIN, LA CONSTITUTION DES SOCIETES ; QUE LES JUGES DU FOND ONT AINSI DONNE DE LA CLAUSE LITIGIEUSE UNE INTERPRETATION QUI, PAR SA NECESSITE, EXCLUT TOUTE DENATURATION ; QUE, PAR CE SEUL MOTIF, ABSTRACTION FAITE DE CEUX QUE LE MOYEN CRITIQUE ET QUI SONT SURABONDANTS, LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE DE SUIVRE LES SOCIETES DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, A REPONDU AUX CONCLUSIONS DESDITES SOCIETES ET LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI EN AUCUNE DE SES BRANCHES. PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 3 JUILLET 1963 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU. N° 63 - 13 189 SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA RESIDENCE BRAUHAUBAN ET AUTRES C/ EPOUX X.... PRESIDENT : M BLIN - RAPPORTEUR : M BRETON - AVOCAT GENERAL : M BLONDEAU - AVOCATS : MM CHAREYRE ET MARTIN-MARTINIERE.

Sommaire principal : VENTE - PROMESSE DE VENTE - PROMESSE UNILATERALE - BENEFICIAIRE - CLAUSE DE SUBSTITUTION - OPTION LEVEE AU PROFIT D'UNE SOCIETE A CONSTITUER - INTERPRETATION NECESSAIRE DE LA CLAUSE
Analyse : DES LORS QUE LA PROMESSE DE VENTE D'UN IMMEUBLE, CONSENTIE A UN AGENT IMMOBILIER "OU TOUTE PERSONNE PHYSIQUE OU MORALE QUE CELUI-CI DESIGNERA", NE PRECISAIT PAS QU'IL POUVAIT S'AGIR D'UNE PERSONNE NON ENCORE EXISTANTE, TELLE QU'UNE SOCIETE A CONSTITUER, IL EXISTAIT UN DOUTE SUR LE POINT DE SAVOIR SI L'OPTION AVAIT PU ETRE VALABLEMENT LEVEE AU PROFIT DE SOCIETES QUI N'ETAIENT PAS CONSTITUEES A CE MOMENT, ET CE DOUTE RENDAIT NECESSAIRE L'INTERPRETATION DE LA CLAUSE DE SUBSTITUTION, INTERPRETATION QUI, PAR SA NECESSITE, EXCLUT TOUTE DENATURATION.