Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 26 mars 1969, Publié au bulletin
Date de la décision : 1969-03-26
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET.

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE BORGOGNO, PROPRIETAIRE DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL SIS A ..., ET LOUES A AMARA, AYANT DONNE CONGE A CE DERNIER POUR LE 1ER AVRIL 1965 AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL ET OFFRE D'UNE INDEMNITE D'EVICTION DE 18.080 FRANCS, L'ARRET ATTAQUE, PARTIELLEMENT INFIRMATIF, VALIDE LEDIT CONGE ET FIXE A 20.375 FRANCS LE MONTANT DE L'INDEMNITE DUE AU PRENEUR EVINCE ; QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, POUR EN DECIDER AINSI, EVALUE CETTE INDEMNITE EN FONCTION DES SEULS RESULTATS DE L'EXPLOITATION ET SANS TENIR COMPTE "DE LA VALEUR MARCHANDE DU DROIT AU BAIL, ETABLIE TANT PAR DES OFFRES D'ACHAT DU FONDS DONT FAISAIT ETAT" AMARA DANS SES CONCLUSIONS "QUE PAR UN RAPPORT OFFICIEUX D'EXPERTISE REGULIEREMENT VERSE AUX DEBATS", ET FONDE SUR L'ETAT DU MARCHE IMMOBILIER, ALORS QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 8 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 L'INDEMNITE D'EVICTION EST EGALE AU PREJUDICE CAUSE PAR LE DEFAUT DE RENOUVELLEMENT ET CE PREJUDICE COMPREND, NOTAMMENT, LA VALEUR MARCHANDE DU FOND DE COMMERCE, "DONC LA VALEUR VENALE DU DROIT AU BAIL QUI NE DEPEND PAS NECESSAIREMENT DES RESULTATS DE L'EXPLOITATION" ; QUE, D'APRES LE DEMANDEUR EN CASSATION, LES JUGES DU FOND AURAIENT DU, AU LIEU DE LAISSER LESDITES CONCLUSIONS SANS REPONSE, "RECHERCHER QUEL PRIX DE CESSION LE LOCATAIRE AURAIT PU EFFECTIVEMENT OBTENIR COMPTE TENU DU MARCHE IMMOBILIER ET DE LA DESTINATION DES LIEUX, S'IL N'AVAIT PAS ETE EVINCE" ; MAIS ATTENDU QUE SI LA COUR D'APPEL DEVAIT PRENDRE EN CONSIDERATION, POUR FIXER LE MONTANT DU PREJUDICE TOUS LES ELEMENTS DE LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS, ELLE N'ETAIT PAS TENUE D'EVALUER SEPAREMENT CHACUN DE CES ELEMENTS ; QUE L'ARRET TIENT COMPTE DE LA VALEUR DU DROIT AU BAIL EN RELEVANT, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES, D'UNE PART, QUE LE BAIL N'ETAIT STIPULE CESSIBLE QU'AU SUCCESSEUR DU PRENEUR DANS LE MEME COMMERCE, D'AUTRE PART, "QUE LE FONDS DE COMMERCE EN CAUSE EST A USAGE DE L'ALIMENTATION GENERALE AVEC BUVETTE A L'ADRESSE SUSDITE", QUE LES LOCAUX "DEPENDENT D'UN IMMEUBLE DE CONSTRUCTION ANCIENNE, ELEVE DE CINQ ETAGES CARRES PLUS UN ETAGE LAMBRISSE, ET DONT LA FACADE N'EST PAS RAVALEE" QUE "LA RUE TOURNEFORT, VOIE ETROITE ET SECONDAIRE, EST SANS COMMERCIALITE, QUE LE N° 31 ETANT EN RETRAIT, LA BOUTIQUE EST PEU VISIBLE", ET QUE, SI L'EXPERT Y... AU PREMIER DEGRE DE JURIDICTION A FONDE "SON EVALUATION SUR LES RECETTES ET LES BENEFICES TELS QU'ILS RESSORTENT DES LIVRES COMPTABLES AINSI QUE DES DECLARATIONS FISCALES POUR LES EXERCICES 1962, 1963 ET 1964", IL A EGALEMENT TENU COMPTE DE LA VALEUR EXTRINSEQUE QUE LES CIRCONSTANCES ECONOMIQUES SONT SUSCEPTIBLES DE CONFERER A LA JOUISSANCE DES LOCAUX" ET A EU EGARD, "A LA VALEUR DE L'EMPLACEMENT COMMERCIAL... NOTAMMENT AU DEPART DE NOMBREUX CLIENTS QUI QUITTENT LES LOGEMENTS INSALUBRES DE CE QUARTIER POUR ETRE RELOGES DANS DES IMMEUBLES NEUFS A LOYER MODERE" ; QUE LES JUGES DU FOND EN DEDUISENT SOUVERAINEMENT "QUE LE RAPPORT OFFICIEUX ETABLI, A LA REQUETE D'AMARA, NON CONTRADICTOIREMENT EST DENUE DE FORCE PROBANTE" ET NE PEUT "FAIRE ECHEC AUX CONSTATATIONS MATERIELLES DE L'HOMME DE L'ART DESIGNE PAR LE PREMIER JUGE" ; QU'ILS CONSTATENT ENCORE, NOTAMMENT, QUE, LADITE "CONSULTATION EFFECTUEE PAR UN EXPERT Z..., QUI CONCLUT A UNE INDEMNITE DE 76.000 FRANCS, D'APRES LES BENEFICES, OU DE 87.000 FRANCS, D'APRES LE DROIT AU BAIL", EST FOURNIE "DANS DES CONDITIONS QUI NE DONNENT PAS TOUTES LES GARANTIES SUR SON IMPARTIALITE" ET QU'ON "Y RELEVE, NOTAMMENT, QUE LES COEFFICIENTS APPLIQUES AUX BENEFICES POUR OBTENIR, LA VALEUR DU FONDS S'ELEVENT DU SIMPLE AU TRIPLE DE 1962 A 1964, ALORS QUE LES BENEFICES ONT BAISSE D'UN TIERS PENDANT LA MEME PERIODE" ; QU'ENFIN ILS OBSERVENT QU'AMARA X... "DES OFFRES QUI LUI AURAIENT ETE FAITES POUR DES SOMMES ALLANT DE 111.000 FRANCS A 140.000 FRANCS, MAIS QUE TOUTES CES OFFRES SONT POSTERIEURES AU CONGE ET CERTAINES POSTERIEURES A L'EXPERTISE JUDICIAIRE" ; CONGE ET CERTAINES POSTERIEURES A L'EXPERTISE JUDICIAIRE" ;S AUMEMEEk ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, QUI REPONDENT AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, LA COUR D'APPEL A EVALUE SOUVERAINEMENT LE MONTANT DU PREJUDICE CAUSE PAR LE REFUS DE RENOUVELLEMENT APRES AVOIR DETERMINE, SUIVANT LES USAGES DE LA PROFESSION, LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS, COMPRENANT CELLE DU DROIT AU BAIL ET A DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 OCTOBRE 1967 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 68-10.152. AMARA C/ BORGOGNO. PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M DE MONTERA. - AVOCAT GENERAL : M. LAGUERRE. - AVOCATS : MM. BORE ET DE CHAISEMARTIN. DANS LE MEME SENS : 7 DECEMBRE 1960, BULL. 1960, III, N° 402, P. 366 ; 20 FEVRIER 1962, BULL. 1962, III, N° 111, P. 89.

Sommaire principal : BAIL COMMERCIAL (DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953) INDEMNITE D'EVICTION MONTANT LOI DU 5 JANVIER 1957 ELEMENTS DU PREJUDICE OBLIGATION DE LES EVALUER SEPAREMENT (NON)
Analyse : LES JUGES EVALUENT SOUVERAINEMENT LE MONTANT DU PREJUDICE CAUSE PAR LE REFUS DE RENOUVELLEMENT D'UN BAIL COMMERCIAL, EN DETERMINANT, SUIVANT LES USAGES DE LA PROFESSION, LA VALEUR MARCHANDE DU FONDS COMPRENANT CELLE DU DROIT AU BAIL, MAIS SANS ETRE TENUS D'ESTIMER SEPAREMENT CHAQUE ELEMENT.