Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 décembre 1995, 93-20.123, Publié au bulletin
Date de la décision : 1995-12-20
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 93-20123
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1993-06-09, 1993-06-09
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : M. Hémery, Mme Luc-Thaler.

Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 1993), que M. X... ayant donné un appartement à bail à Mme Y..., l'a assignée, après son départ des lieux, en paiement de loyers et charges arriérés ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en paiement de loyers, alors, selon le moyen, " que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire ; qu'en mettant, néanmoins, cette preuve à la charge de M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1315, alinéa 2, du Code civil " ; Mais attendu qu'ayant retenu, abstraction faite d'un motif surabondant, qu'il résultait d'une lettre du bailleur que Mme Y... avait payé les loyers de mars et avril 1991, la cour d'appel n'a pas inversé la charge de la preuve ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen ; Vu l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986, ensemble l'article 24 de la loi du 22 juin 1982 applicables en la cause ; Attendu que les charges récupérables sont exigibles sur justification, qu'elles peuvent donner lieu au versement de provisions qui doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; que les demandes de provision sont justifiées soit par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, soit par le budget prévisionnel ; qu'un mois avant cette régularisation le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que, durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ; Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande de paiement d'un solde de charges, l'arrêt retient que les décomptes de charges réelles n'ont été communiqués qu'en cours d'instance, que les baux prévoyaient une évaluation forfaitaire de celles-ci, que le bailleur ayant attendu la fin de la location pour présenter sa demande sur des bases réelles était malvenu d'invoquer sa défaillance pour réclamer l'application de lois d'ordre public protégeant le locataire, qu'il n'a pas informé Mme Y... d'un mode de répartition de ces charges sur de telles bases et qu'en tout état de cause il ne saurait tardivement solliciter la fixation des charges sur une base réelle ; Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande en paiement de solde de charges, l'arrêt rendu le 9 juin 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.

Sommaire principal : BAIL A LOYER (loi du 22 juin 1982) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Remboursement - Justification - Nécessité .
Sommaire de référence : BAIL A LOYER (loi du 22 juin 1982) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Remboursement - Justification - Décompte - Communication au preneur - Délai et modalités
Analyse : L'article 24 de la loi du 22 juin 1982 et l'article 18 de la loi du 23 décembre 1986 prévoient que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Viole ces textes la cour d'appel qui, pour débouter un propriétaire de sa demande en paiement d'un solde de charges, retient que le décompte de ces charges n'a été communiqué qu'en cours d'instance, que les baux prévoient leur évaluation forfaitaire et que le bailleur a attendu la fin de la location pour présenter sa demande sur des bases réelles.