Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 mars 1997, 95-13.213, Publié au bulletin
Date de la décision : 1997-03-12
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 95-13213
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1995-01-06, 1995-01-06
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Rouvière et Boutet, M. Choucroy.

Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 6 janvier 1995), qu'en 1987 la société civile immobilière La Margelle a entrepris une opération de construction immobilière et commercialisé les logements sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement ; qu'elle a souscrit auprès de la compagnie Lloyd Continental un contrat de garantie extrinsèque d'achèvement des travaux, au bénéfice des copropriétaires ; que les ouvrages n'ayant pas été terminés, le syndicat et les copropriétaires, agissant à titre individuel, ont assigné la compagnie Lloyd Continental pour obtenir le paiement des sommes nécessaires à l'achèvement des immeubles ; Attendu que la compagnie Lloyd Continental fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, 1° que selon les dispositions de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation, la garantie extrinsèque d'achèvement est une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s'oblige à verser les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; que dès lors, en qualifiant l'engagement pris par la compagnie Lloyd Continental de garantie autonome et non pas de caution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 2° qu'en qualifiant l'engagement de la compagnie Lloyd Continental de garantie autonome là où il n'y avait qu'un simple cautionnement permettant à la caution d'opposer au créancier l'extinction de la créance du débiteur principal, la cour d'appel a dénaturé les contrats de garantie extrinsèque souscrits et violé les articles 1134 et 2011 du Code civil ; 3° que la cour d'appel qui constate que la garantie est due dès la défaillance du débiteur principal, ce qui implique que l'engagement de garantie a le caractère accessoire du cautionnement, n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations, et a ainsi violé à nouveau les articles 1134 et 2011 du Code civil, R. 261-17 et R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ; 4° que la cour d'appel ne pouvait qualifier l'engagement de la compagnie Lloyd Continental de garantie autonome, sans rechercher et dire en quoi les clauses des contrats de garantie extrinsèque prévoyaient une telle autonomie de l'engagement donné ; qu'ainsi, l'arrêt est entaché d'un manque de base légale au regard des articles 1134 et 2011 du Code civil, R. 261-17 et R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation ; Mais attendu que par la garantie d'achèvement, la banque ou l'entreprise d'assurance agréée à cet effet s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution de la vente pour cause de défaut d'achèvement de l'immeuble ; que la cour d'appel a exactement retenu, sans dénaturation, que l'engagement de garantie extrinsèque d'achèvement de l'immeuble, souscrit par la compagnie Lloyd Continental au profit des acquéreurs de lots, qui faisait naître à la charge de l'organisme agréé une obligation indépendante de celle du débiteur défaillant, constituait une garantie autonome qui ne disparaissait pas du fait du redressement ou de la liquidation judiciaire de ce débiteur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que la compagnie Lloyd Continental fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux copropriétaires des dommages-intérêts pour troubles de jouissance, alors, selon le moyen, que la garantie extrinsèque donnée par la compagnie Lloyd Continental ayant pour seul objet l'achèvement de l'immeuble, ce qui implique uniquement le versement des sommes nécessaires à la réalisation de la construction et exclut toute prise en charge des préjudices découlant du retard dans la réalisation de la construction, la cour d'appel ne pouvait, sans violer les articles 1134 du Code civil, R. 261-21 et R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation, condamner la compagnie Lloyd Continental à verser des dommages-intérêts aux copropriétaires pour trouble de jouissance ; Mais attendu qu'ayant relevé que les copropriétaires avaient mis en demeure à plusieurs reprises la compagnie Lloyd Continental de remplir ses obligations, qu'ils n'en avaient obtenu que des réponses dilatoires, qu'ils avaient dû intenter une action en justice pour faire valoir leurs droits, et avaient attendu 2 ans l'exécution très partielle de son obligation par le garant, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé l'existence d'une faute indépendante des obligations découlant de la garantie d'achèvement, a pu retenir que la compagnie Lloyd Continental avait participé au trouble de jouissance subi par les acquéreurs ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour décharger des copropriétaires de la consignation de la retenue contractuelle de garantie, l'arrêt retient que celle-ci ne peut être déduite de la garantie extrinsèque fournie par la compagnie Lloyd Continental, en raison de l'existence d'autres préjudices provenant des désordres esthétiques et des travaux nécessaires mais non prévus contractuellement ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que, conformément au contrat de garantie, les malfaçons de caractère esthétique et les défauts de conformité aux prévisions du contrat de construction ne devaient pas être pris en charge par la compagnie Lloyd Continental, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à consignation de sommes par les époux Z..., les époux Y... et A... X..., l'arrêt rendu le 6 janvier 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Nature de la garantie - Portée .
Sommaire de référence : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Extinction - Redressement ou liquidation judiciaire du débiteur (non)
Analyse : Une cour d'appel retient exactement que l'engagement de garantie extrinsèque d'achèvement de l'immeuble construit et commercialisé sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement souscrit au profit des acquéreurs de lots, qui fait naître à la charge de l'organisme agréé une obligation indépendante de celle du débiteur défaillant, constitue une garantie autonome qui ne disparaît pas du fait du redressement ou de la liquidation judiciaire de ce débiteur.