Cour de cassation, Chambre civile 3, du 30 avril 1985, 83-16.896, Publié au bulletin
Date de la décision : 1985-04-30
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 83-16896
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, chambre 1, 1983-09-26, 1983-09-26
Président : Pdt M. Monégier du Sorbier
Avocats : Av. demandeur : SCP Waquet

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 26 SEPTEMBRE 1983) QUE, PAR ACTE AUTHENTIQUE, M. Z..., MME A... ET MME B..., PROPRIETAIRES INDIVIS D'UN TERRAIN, ONT VENDU CELUI-CI A LA S.C.I. LA CADENELLE (LA S.C.I.), POUR UN PRIX DONT UNE MOITIE ETAIT PAYEE COMPTANT ET LE SOLDE PAYABLE DANS UN CERTAIN DELAI ; QUE, LE JOUR DE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE, MME A... ET MME B... ONT, D'UNE PART, CONCLU AVEC LA S.C.I. DES "CONTRATS DE RESERVATION" PAR LESQUELS CELLE-CI S'EST ENGAGEE A VENDRE A CHACUNE D'ELLES, POUR UN PRIX DETERMINE, DEUX APPARTEMENTS SITUES DANS UN IMMEUBLE QU'ELLE DEVAIT CONSTRUIRE SUR CE TERRAIN, ET D'AUTRE PART, DES CONVENTIONS SELON LESQUELLES LES ACHETEURS SERAIENT LIBERES DU PAIEMENT DU PRIX PAR COMPENSATION AVEC LEURS CREANCES RELATIVES AU PRIX DE VENTE DU TERRAIN ; QUE LA S.C.I. AYANT REFUSE DE REGULARISER LA VENTE DE CES APPARTEMENTS EN SOUTENANT QU'ELLE N'ETAIT DEBITRICE QUE DU SOLDE DU PRIX DE VENTE DU TERRAIN, AINSI QU'IL ETAIT STIPULE PAR L'ACTE AUTHENTIQUE, MME A... ET MME B... L'ONT ASSIGNEE EN REITERATION DE CETTE VENTE ET EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QUE LA S.C.I. REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE DEMANDE ALORS, SELON LE MOYEN QUE, D'UNE PART, EN L'ETAT DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE DU TERRAIN A BATIR ENTRE LES PARTIES POUR LA SOMME DE 500.000 FRS, LA CONTRE-LETTRE CONCLUE ENTRE LES MEMES PARTIES PREVOYANT QUE PARTIE DU PRIX DE VENTE DU TERRAIN SERAIT COMPENSEE PAR LA LIVRAISON DE DEUX APPARTEMENTS A CONSTRUIRE POUR UN MONTANT DE 100.000 FRS CHACUN EST NULLE COMME DISSIMULANT UNE PARTIE DU PRIX ; QU'EN DECIDANT LE CONTRAIRE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1840 DU CODE GENERAL DES IMPOTS ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, LE CONTRAT SIGNE LE 21 MARS 1975 ENTRE LES PARTIES AYANT POUR OBJET LE TRANSFERT DE PROPRIETE D'UN IMMEUBLE A CONSTRUIRE DANS UN DELAI DETERMINE MOYENNANT UN PRIX S'ANALYSE NECESSAIREMENT EN UN CONTRAT DE VENTE D'IMMEUBLE A CONSTRUIRE SOUMIS A LA LOI DU 3 JANVIER 1967 ET AU DECRET DU 22 DECEMBRE 1967, PEU IMPORTANT L'INTENTION DES PARTIES ET LES MODALITES DE PAIEMENT ; QU'EN DECIDANT LE CONTRAIRE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES PRECITES, L'ARTICLE 1601-1 ET 1601-2 DU CODE CIVIL ; QU'ALORS ENFIN, EN NE RECHERCHANT PAS SI LE CONTRAT PRELIMINAIRE N'ETAIT PAS NUL EN RAISON DE L'ABSENCE DUMENT ALLEGUEE PAR LE RESERVANT D'INDICATION DE LA DATE A LAQUELLE LA VENTE POURRAIT ETRE CONCLUE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION AU REGARD DES ARTICLES L.261-15 ET L.261-16 DU CODE DE LA CONSTRUCTION" ; MAIS ATTENDU D'UNE PART, QUE LA S.C.I. N'A PAS SOUTENU, DANS SES CONCLUSIONS DEVANT LA COUR D'APPEL, QUE LA CONTRE-LETTRE ETAIT NULLE EN VERTU DE L'ARTICLE 1840 DU CODE GENERAL DES IMPOTS COMME DISSIMULANT UNE PARTIE DU PRIX ; QUE DE CE CHEF, LE MOYEN EST NOUVEAU ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ; ATTENDU D'AUTRE PART, QU'APRES AVOIR RETENU QUE LE CONTRAT PREVOYAIT SEULEMENT UNE COMPENSATION ENTRE LES CREANCES RESPECTIVES DES PARTIES SANS COMPORTER NI DEPOT DE GARANTIE, NI ECHEANCIER POUR LE PAIEMENT DU PRIX, L'ARRET EN DEDUIT A BON DROIT QUE LES CONVENTIONS LIANT LES PARTIES NE RELEVAIENT PAS DES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 ET DU DECRET DU 22 DECEMBRE 1967 SUR LA VENTE D'IMMEUBLES A CONSTRUIRE, MAIS CONSTITUAIENT DES CONTRATS SUI Y... X... EN UN PAIEMENT DES APPARTEMENTS PAR DATION DE LA PART DES DROITS DETENUS PAR MME A... ET MME B... DANS LE TERRAIN DONT ELLES ETAIENT PROPRIETAIRES INDIVISES AVEC M. Z... ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR PARTIE IRRECEVABLE, N'EST PAS FONDE POUR LE SURPLUS ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA S.C.I. REPROCHE A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A REGULARISER LES VENTES QU'ELLE AURAIT CONSENTIES A MMES A... ET B... EN PAIEMENT DU SOLDE DU PRIX DU TERRAIN VENDU PAR ELLES A LA S.C.I. ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LA COUR D'APPEL QUI CONSTATE QUE LES DAMES GIRAUDO ONT EXPRESSEMENT RAPPELE A LA SOCIETE SON OBLIGATION DE PAYER LE SOLDE DU PRIX DU TERRAIN VENDU ET ONT EXIGE LE VERSEMENT DE CETTE SOMME PLUS LES INTERETS, CE QUI CONSTITUAIT LA MANIFESTATION NON EQUIVOQUE DE RENONCER A LA COMPENSATION PAR LA LIVRAISON D'APPARTEMENTS, N'A PU NIER CETTE RENONCIATION SANS VIOLER LES ARTICLES 2220 ET SUIVANTS DU CODE CIVIL, AINSI QUE L'ARTICLE 1243 DU CODE CIVIL : MAIS ATTENDU QUE RECHERCHANT LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, L'ARRET RELEVE SOUVERAINEMENT QUE LA MISE EN DEMEURE ADRESSEE PAR MMES A... ET B... A LA S.C.I. NE VISAIT QU'A RAPPELER CELLE-CI A SES OBLIGATIONS ET A FAIRE COURIR LES INTERETS AU TAUX LEGAL ET QUE MMES A... ET B... N'AVAIENT JAMAIS ENTENDU MODIFIER LES CONVENTIONS ORIGINAIRES ; QUE DE CES MOTIFS, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE CETTE MISE EN DEMEURE N'AVAIT PAS OPERE NOVATION DE CES CONVENTIONS ; QUE LE MOYEN NE PEUT QU'ETRE ECARTE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Contrat - Réglementation - Domaine d'application.
Sommaire de référence : * VENTE - Immeuble - Terrain à bâtir - Prix - Obligation de livrer des constructions.
Analyse : La Cour d'appel qui, après avoir relevé qu'une Société Civile Immobilière s'est engagée par un "contrat de réservation", à vendre à des acquéreurs, pour un prix déterminé, des appartements situés dans un immeuble qu'elle devait construire sur un terrain dont ceux-ci leur ont vendu leurs parts indivises et que ces acquéreurs seront libérés du paiement du prix de ces appartements par compensation avec leurs créances relatives au solde du prix du terrain, retient que le contrat ne prévoyait ni dépôt de garantie, ni échéancier pour le paiement du prix, en déduit à bon droit que les conventions liant les parties ne relèvent pas des dispositions de la loi du 3 janvier 1967 et du décret du 22 décembre 1967 sur la vente d'immeubles à construire, mais constituent des contrats sui generis consistant en un paiement des appartements par dation par les acquéreurs de leurs droits indivis sur le terrain.