Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 février 1976, 74-13.064, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-02-04
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-13064
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 1 ) 1974-04-22, 1974-04-22
Président : M. Costa
Avocats : Demandeur M. Boré

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUE, PAR ACTE RECU PAR COUTON, NOTAIRE, LE 7 OCTOBRE 1970, DAME X... A VENDU AUX EPOUX Z... UN TENEMENT IMMOBILIER EN BORDURE DE LA ..., COMPRENANT DES LOCAUX COMMERCIAUX, UN JARDIN, UNE MAISON D'HABITATION AVEC DEPENDANCES ET UN MOULIN A HUILE ; QUE LA VENDERESSE S'EST RESERVEE UN DROIT D'USAGE ET D'HABITATION SUR LA MAISON ET SES DEPENDANCES IMMEDIATES ET SUR UNE PARTIE DU JARDIN, SAUF A Y RENONCER DANS UN DELAI DE TROIS ANS MOYENNANT INDEMNITE DE 100 000 FRANCS ; QUE, PAR LETTRE DU 25 MARS 1971, DAME Y... RENONCA A LA JOUISSANCE DU MOULIN A HUILE ; QUE, LE 7 AVRIL, LES PARTIES ONT SIGNE PAR DEVANT COUTON UN ACTE DIT "TRANSACTION" AUX TERMES DUQUEL, LES EPOUX Z..., AYANT EXPOSE QU'A L'OCCASION DE LEURS DEMANDES DE PERMIS DE CONSTRUIRE, LES AUTORITES ADMINISTRATIVES LEUR AVAIENT FAIT PART DE LEUR OBLIGATION DE CEDER GRATUITEMENT 10 % DE LA SUPERFICIE DU TERRAIN POUR L'ELARGISSEMENT DE LA ... QUI ENTRAINERAIT LA DEMOLITION PROBABLE DES LOCAUX COMMERCIAUX, DAME Y... RENONCAIT, DANS LE SOUCI D'EVITER UNE PROCEDURE ET DE DEDOMMAGER LES ACQUEREURS, A SON DROIT D'USAGE ET D'HABITATION AU-DELA DU 7 OCTOBRE 1973 ET A L'INDEMNITE DE 100 000 FRANCS PREVUE A L'ACTE DE VENTE EN CONTRE-PARTIE DE CET ABANDON EVENTUEL ; QU'EN OUTRE, POUR PERMETTRE AUX EPOUX Z... D'EFFECTUER UN EMPRUNT DE 100 000 FRANCS AUPRES DE LA BANQUE NATIONALE DE PARIS EN VUE D'AGRANDIR ET D'AGENCER LES BUREAUX EXISTANTS, DAME Y... CONSENTAIT UNE CESSION, AU PROFIT DE L'ORGANISME PRETEUR, DE SON RANG D'HYPOTHEQUE SUR PARTIE DE L'IMMEUBLE ER RENONCAIT A EXERCER SON ACTION RESOLUTOIRE ; QUE, LE 17 NOVEMBRE 1972, DAME Y... A ENGAGE UNE ACTION TENDANT A OBTENIR LA RECONNAISSANCE DE LA NULLITE DE L'ACTE DU 7 AVRIL 1971 POUR VIOLENCE, DOL, FAUSSE CAUSE OU ABSENCE DE CAUSE ET DEFAUT D'OBJET, AINSI QUE LA CONDAMNATION IN SOLIDUM DES EPOUX Z... ET DE COUTON, AU PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A CET ARRET D'AVOIR CONDAMNE COUTON, NOTAIRE, A PAYER IN SOLIDUM AVEC LES EPOUX Z..., LA SOMME DE 10 000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS A LA DAME Y..., ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, "L'ARRETE PREFECTORAL DU 31 MARS 1971 NE PORTAIT DELIVRANCE DU PERMIS DE CONSTRUIRE QUE "SOUS RESERVE" QUE LES TERRAINS NECESSAIRES A L'ELARGISSEMENT DE LA ROUTE NATIONALE 559 SOIENT CEDES GRATUITEMENT A LA COLLECTIVITE INTERESSEE DANS LA LIMITE DE 10 % DE LA "SURFACE DU LOT", SANS PRECISER SI LES TERRAINS EN QUESTION POUVAIENT ETRE NUS OU BATIS, ET QU'EN ALLEGUANT QUE CE TEXTE CLAIR ET PRECIS LIMITAIT LA CESSION GRATUITE AUX SEULS TERRAINS NUS, L'ARRET A DONC DENATURE CE DOCUMENT EN DEDUISANT UNE CONSEQUENCE INCOMPATIBLE AVEC SES TERMES ET EN Y INTRODUISANT UNE DISTINCTION QU'IL NE COMPORTE PAS, QUE, D'AUTRE PART, A DEFAUT DE DENATURATION, L'INTERPRETATION PROPOSEE PAR LE JUGE CIVIL D'UN ACTE ADMINISTRATIF POUR LE MOINS AMBIGU ETAIT DE LA COMPETENCE EXCLUSIVE ET D'ORDRE PUBLIC DU JUGE ADMINISTRATIF" ; QU'IL EST ENCORE SOUTENU "QUE L'AMBIGUITE DE L'ACTE NECESSITANT UNE INTERPRETATION RESSORTIRAIT A TOUT LE MOINS DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET SUR LA NECESSITE D'UNE CIRCULAIRE MINISTERIELLE POSTERIEURE DE DEUX ANS A LA TRANSACTION LITIGIEUSE EN VUE DE REDRESSER LES ERREMENTS DE L'ADMINISTRATION ET PRECISANT POUR LA PREMIERE FOIS QUE LA CESSION GRATUITE NE PEUT PORTER QUE SUR DU TERRAIN NU OU RENDU NU A L'OCCASION DE L'OPERATION DE CONSTRUCTION OU DE LOTISSEMENT", D'OU IL "SUIT QUE L'ARRET EST ENTACHE DE CONTRADICTION ET QU'ENFIN LE RAISONNEMENT DE L'ARRET DEMONTRE QUE L'ERREUR SUR L'OBJET ET L'ABSENCE DE CAUSE REPOSENT SUR UNE ERREUR DE DROIT ET QUE LES TRANSACTIONS NE PEUVENT ETRE ANNULEES POUR ERREUR DE DROIT" ; MAIS ATTENDU QUE, SANS CONFONDRE L'ERREUR SUR L'OBJET DE LA CONTESTATION ET L'ERREUR DE DROIT, LA COUR D'APPEL A DECLARE, A JUSTE TITRE, QUE LE STATUT JURIDIQUE DE LA CESSION GRATUITE DE TERRAIN RESULTE ESSENTIELLEMENT DE LA LOI FONCIERE DU 30 DECEMBRE 1967 ET DU DECRET DU 24 SEPTEMBRE 1968 ; QUE L'ARRETE PREFECTORAL VALANT PERMIS DE CONSTRUIRE, PRIS EN APPLICATION DE CES TEXTES CLAIRS ET PRECIS, ECARTAIT TOUTE EQUIVOQUE ET EXPRIMAIT EN LUI-MEME TOUTES LES CONSEQUENCES A EN TIRER ; QUE, PAR CES SEULS MOTIFS, SANS DENATURER AUCUN DOCUMENT NI SE CONTREDIRE, LES JUGES D'APPEL ONT LEGALEMENT MOTIVE LEUR DECISION ; ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR STATUE AINSI, ALORS, D'UNE PART, "QUE LA PORTEE ET L'ETENDUE DU DEVOIR DE CONSEIL DU NOTAIRE QUI N'EST INTERVENU QUE POUR DONNER FORME AUTHENTIQUE A DES ACCORDS DEJA CONCLUS SONT PLUS RESTREINTES QUE CELLES DU DEVOIR DE CONSEIL ASSUME PAR LE NOTAIRE AYANT PARTICIPE A CES ACCORDS ; QUE, PLUS SPECIALEMENT, LE DEVOIR DE CONSEIL DU NOTAIRE, SIMPLE REDACTEUR D'UN ACTE TRANSACTIONNEL, NE SAURAIT S'APPLIQUER A L'OBJET OU A LA CAUSE DE LA TRANSACTION REALISEE HORS SA PRESENCE, SURTOUT LORSQUE, COMME EN L'ESPECE, LA PARTIE LESEE ETAIT ASSISTEE DE SON PROPRE CONSEIL PARISIEN" ; QU'IL EST, D'AUTRE PART, SOUTENU QU'IL RESULTE "DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET SUR LES ERREMENTS DE L'ADMINISTRATION EN MATIERE DE CESSION GRATUITE DU TERRAIN A L'EPOQUE DE LA TRANSACTION, QUE LES VERIFICATIONS EVENTUELLES DU NOTAIRE AURAIENT ETE INOPERANTES EN SORTE QUE, DE TOUTES MANIERES, LES ABSTENTIONS DU NOTAIRE ETAIENT SANS RELATION DE CAUSALITE AVEC LE DOMMAGE" ; MAIS ATTENDU QUE LE NOTAIRE EST TOUJOURS TENU DE CONSEILLER LES PARTIES AUX ACTES QU'IL RECOIT, MEME SI LES CONVENTIONS QU'IL AUTHENTIFIE ONT ETE NEGOCIEES EN DEHORS DE LUI ; QUE LES JUGES D'APPEL, SE REFERANT A CE PRINCIPE, SANS FAIRE ETAT D'UN "CONSEIL PARISIEN", ONT SOULIGNE QUE COUTON, NOTAIRE, REDACTEUR DE L'ACTE TRANSACTIONNEL, N'AVAIT PAS ATTIRE L'ATTENTION DE DAME Y... SUR L'ABSENCE DE CONTRE-PARTIE DES CONCESSIONS QUI LUI ETAIENT RECLAMEES ET N'AVAIT PAS PROCEDE A DES VERIFICATIONS EVENTUELLES AUPRES DES ADMINISTRATIONS COMPETENTES SUR LA REALITE DU PREJUDICE ALLEGUE, VERIFICATIONS QUI N'EUSSENT POINT ETE INOPERANTES, AINSI QU'IL RESSORT DES MOTIFS MEMES DE L'ARRET ATTAQUE ; QUE, DE CET ENSEMBLE D'ELEMENTS, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT PU DEDUIRE QUE COUTON AVAIT MECONNU LES DEVOIRS DE SA CHARGE ET AINSI CONTRIBUE A LA REALISATION DU DOMMAGE SUBI PAR DAME Y... ; QU'AINSI, LE MOYEN NE SAURAIT ETRE MIEUX ACCUEILLI QUE LE PRECEDENT ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 AVRIL 1974 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : NOTAIRE - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Transaction - Absence de réciprocité dans les concessions.
Sommaire de référence : * RESPONSABILITE CONTRACTUELLE - Obligation de renseigner - Notaire - Notaire n'étant pas le négociateur de l'acte.
Analyse : Le notaire est toujours tenu de conseiller les parties aux actes qu'il reçoit, même si les conventions qu'il authentifie ont été négociées en dehors de lui. Saisis d'une action en responsabilité contre le notaire qui a établi un acte dit "transaction" aux termes duquel les acquéreurs d'un ensemble immobilier ayant exposé qu'à l'occasion de leurs demandes de permis de construire, les autorités administratives leur avaient fait part de leur obligation de céder gratuitement 10 % de la superficie du terrain pour l'élargissement d'une route nationale, le vendeur, dans le souci d'éviter une procédure et de dédommager les acquéreurs, renonçait à un droit d'usage et d'habitation qu'il s'était réservé, consentait une cession de son rang d'hypothèque sur une partie de l'immeuble et renonçait à exercer son action résolutoire, les juges d'appel qui soulignent que le notaire n'avait pas attiré l'attention du vendeur sur l'absence de contre-partie des concessions qui lui étaient réclamées et n'avait pas procédé à des vérifications, qui n'eussent point été inopérantes, auprès des administrations compétentes sur la réalité du préjudice allégué, peuvent en déduire qu'il avait méconnu les devoirs de sa charge et ainsi contribué à la réalisation du dommage subi par le vendeur.