Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 16 mars 1976, 74-10.593, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-03-16
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-10593
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 16 ) 1973-11-05, 1973-11-05
Président : M. Costa
Avocats : Demandeur M. Hennuyer

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUE BRODA EST LOCATAIRE, DEPUIS 1939, D'UN APPARTEMENT A USAGE D'HABITATION ET DE FABRICATION ET COMMERCE DE TRICOTS, DANS UN IMMEUBLE APPARTENANT AUX CONSORTS X... ; QU'IL EST DEVENU, D'AUTRE PART, CESSIONNAIRE DU BAIL D'UN AUTRE LOCAL DU MEME IMMEUBLE ET QUE, PAR CONVENTIONS DE 1954, IL A ETE AUTORISE A EXERCER, OUTRE LA FABRICATION ET LE COMMERCE DE TRICOT ET BONNETERIE, LA FABRICATION ET LE COMMERCE "DE TOUS ARTICLES CONCERNANT L'HABILLEMENT POUR HOMMES, FEMMES ET ENFANTS, TELS QUE TEXTILES, CHAUSSURES, GANTERIE, LINGERIE, VETEMENTS, MAROQUINERIE, ARTICLES DE PARIS, DE SPORT, LITERIE, LINGE DE MAISON, A L'EXCLUSION DE TOUS AUTRES ET ENCORE A LA CONDITION DE SE METTRE D'ACCORD AVEC TOUT AUTRE LOCATAIRE DE L'IMMEUBLE EXPLOITANT DEJA L'UN OU L'AUTRE DE CES COMMERCES DANS L'IMMEUBLE DONT DEPENDENT LES LIEUX LOUES, DE MANIERE QUE LE BAILLEUR NE PUISSE ETRE INQUIETE NI RECHERCHE A CE SUJET" ; QU'EN 1965, UN BAIL A ETE RENOUVELE DANS LE MEME IMMEUBLE A DAME Y... POUR LE COMMERCE D'ACHAT ET DE VENTE DE MARCHANDISES EN COURS ET HORS COURS AVEC LA FACULTE POUR LE PROPRIETAIRE DE LOUER LES AUTRES LOCAUX DE LA MAISON POUR N'IMPORTE QUEL AUTRE COMMERCE, A L'EXCEPTION DE CELUI DE SOLDEUR DE MARCHANDISES EN COURS ET HORS COURS ; QUE DAME Y... DECLARAIT FAIRE SON AFFAIRE PERSONNELLE DE TOUT RECOURS QUE POURRAIT EXERCER L'UN QUELCONQUE DES LOCATAIRES DE L'IMMEUBLE DU FAIT DE L'AUTORISATION QUI VENAIT DE LUI ETRE DONNEE, ALORS QUE, DANS LE BAIL ANTERIEUR, ELLE N'AVAIT QUE LE DROIT D'EXERCER LE COMMERCE DE SOLDEUR DE MARCHANDISE HORS COURS; QUE, PAR ACTE DU 24 NOVEMBRE 1970, NOTIFIE AUX PROPRIETAIRES, DAME Y... A CEDE SON DROIT AU BAIL ET SON FONDS DE COMMERCE A LA SOCIETE SIGUY ; ATTENDU QUE BRODA FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE DE L'AVOIR DEBOUTE DE SA DEMANDE TENDANT A FAIRE INTERDIRE, PAR SES BAILLEURS A L'UN DE LEURS LOCATAIRES L'EXERCICE D'UNE ACTIVITE CONCURRENTE DE LA SIENNE, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'EN ENUMERANT LES COMMERCES AUTORISES, A L'EXCLUSION DE TOUS AUTRES ET EN IMPOSANT AU PRENEUR DE NE PAS CONCURRENCER LES AUTRES LOCATAIRES, LE BAIL DONT LES TERMES CLAIRS ET PRECIS ONT ETE DENATURES PAR LA COUR D'APPEL, AVAIT MIS A LA CHARGE DU BAILLEUR UN ENGAGEMENT IMPLICITE DE PREMUNIR LE PRENEUR CONTRE LA CONCURRENCE D'UN AUTRE LOCATAIRE COMMERCIAL DU MEME IMMEUBLE ; MAIS ATTENDU D'ABORD, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ENONCENT EXACTEMENT QUE LE BAILLEUR A L'OBLIGATION LEGALE DE GARANTIR AU PRENEUR LA JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUEE MAIS NON PAS LA JOUISSANCE DU COMMERCE EXERCE DANS LES LIEUX ; QUE MAUVAISE FOI MISE A PART, LE BAILLEUR PEUT LOUER A D'AUTRES, POUR UN COMMERCE SIMILAIRE, SAUF S'IL A PRIS UN ENGAGEMENT D'EXCLUSIVITE AU BENEFICE DU PRENEUR ; QUE PROCEDANT ENSUITE A L'INTERPRETATION NECESSAIRE DES TERMES AMBIGUS DE LA CLAUSE LITIGIEUSE, EXCLUSIVE DE LA DENATURATION ALLEGUEE, LES JUGES D'APPEL ONT SOUVERAINEMENT ESTIME QU'"ON NE SAVAIT PAS A L'AVANCE QUEL COMMERCE BRODA CHOISIRAIT DANS L'EVENTAIL DES COMMERCES AUTORISES, NI QUELS COMMERCES SERAIENT ALORS EXPLOITES DANS L'IMMEUBLE" ET QUE "VU LA MULTIPLICITE DES COMMERCES AUTORISES" LE BAILLEUR "SE SERAIT PRATIQUEMENT INTERDIT DE LOUER LE SURPLUS DE SON IMMEUBLE ETANT DONNE LA NATURE DES LOCAUX ET LA SPECIALISATION DU SECTEUR DU SENTIER, S'IL AVAIT ACCORDE UNE EXCLUSIVITE AUSSI GENERALE" ET "QU'ON NE PEUT DONC, SANS EQUIVOQUE, TIRER DE L'ENGAGEMENT DU LOCATAIRE LA PRESOMPTION D'UN ENGAGEMENT RECIPROQUE DU BAILLEUR ; QUE CELUI-CI NE GARANTISSAIT PAS A BRODA L'EXCLUSIVITE DU COMMERCE QU'IL EXERCAIT, MAIS SE GARANTISSAIT LUI-MEME CONTRE LES RECLAMATIONS DES LOCATAIRES QUI CROIRAIENT POSSEDER UNE TELLE EXCLUSIVITE" ; ATTENDU QU'EN DEDUISANT DE CES ENONCIATIONS ET CONSTATATIONS QUE BRODA DOIT ETRE DEBOUTE DE SON ACTION CONTRE LE BAILLEUR, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 NOVEMBRE 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : BAUX COMMERCIAUX (décret du 30 septembre 1953) - Bailleur - Obligations - Garantie - Concurrence commerciale - Etendue de la garantie.
Sommaire de référence : * BAUX COMMERCIAUX (décret du 30 septembre 1953) - Bailleur - Obligations - Garantie - Concurrence commerciale - Clause autorisant l'exercice de commerces multiples.
Analyse : Le bailleur a l'obligation légale de garantir au preneur la jouissance de la chose louée mais non pas la jouissance du commerce exercé dans les lieux. En l'absence de mauvaise foi, le bailleur peut louer à d'autres pour un commerce similaire, sauf s'il a pris un engagement d'exclusivité au bénéfice du preneur. C'est par une interprétation nécessaire des termes ambigus de la clause d'un bail autorisant l'exercice de commerces multiples du preneur qui s'engageait à se mettre d'accord avec tout locataire exerçant l'un ou l'autre des commerces autorisés, que les juges du fond décident que le bailleur ne garantissait pas au preneur l'exclusivité du commerce qu'il a choisi d'exercer.