Cour de cassation, Chambre civile 3, du 5 décembre 1968, Publié au bulletin
Date de la décision : 1968-12-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE (16 DECEMBRE 1965) QUE DOREL, PROPRIETAIRE D'UNE GRANDE MAISON D'HABITATION SISE A THEYS (ISERE), EN A, A SON DECES, LAISSE LA NUE-PROPRIETE A DAME X... ET L'USUFRUIT A SA VEUVE ; QUE, TOUT D'ABORD, CELLE-CI A CONSENTI UN BAIL DE CET IMMEUBLE A AUBRY, EN VUE DE L'AMENAGEMENT D'UNE PENSION D'ENFANTS, ETANT STIPULE QUE LE PRENEUR S'ENGAGEAIT A NE PAS SE PREVALOIR DU BENEFICE DES LOIS SUR LA PROPRIETE COMMERCIALE ; QUE, DES LE 7 DECEMBRE 1951, UN NOUVEAU BAIL DE 3, 6, 9 ANNEES ETAIT SUBSTITUE AU PRECEDENT EN VUE DE L'EXPLOITATION DANS LES LIEUX D'UN HOTEL-RESTAURANT, PENSION DE FAMILLE, PENSION D'ENFANTS OU COMMERCE SIMILAIRE ; QUE CE BAIL COMMERCIAL A ETE RENOUVELE PAR VEUVE DOREL LE 5 JANVIER 1959, AUBRY AYANT, DANS L'INTERVALLE, CEDE SES DROITS LOCATIFS A LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE LE GRAND VERGER ; QUE, POSTERIEUREMENT AU DECES DE VEUVE DOREL, DAME X... A ASSIGNE LAA SOCIETE LE GRAND VERGER POUR FAIRE DECIDER QUE LE BAIL DONT ELLE BENEFICIAIT ETAIT NUL A SON EGARD ET ORDONNER SON EXPULSION ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE PRETENTION AU MOTIF QUE LE BAIL CONSENTI DEPASSAIT LES DROITS DE L'USUFRUITIER, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, LA PASSATION D'UN BAIL NE CONSTITUE QU'UN ACTE D'ADMINISTRATION ENTRANT DANS LES POUVOIRS DE L'USUFRUITIER ET QUE, D'AUTRE PART, IL RESULTE DES PROPRES CONSTATATIONS DE L'ARRET QUE LA LOCATION S'ETAIT TRADUITE, EN L'ESPECE, PAR DES AMELIORATIONS CONSIDERABLES APPORTEES A LA CHOSE LOUEE ET CORRESPONDAIT A LA NATURE DE LA CHOSE LOUEE, CE QUI INTERDISAIT DE PRETENDRE QUE L'USUFRUITIER AVAIT ALTERE LA SUBSTANCE ; MAIS ATTENDU QUE L'USUFRUITIER DOIT JOUIR DE LA CHOSE EN BON PERE DE FAMILLE, SELON L'USAGE AUQUEL ELLE A ETE DESTINEE, ET A CHARGE D'EN CONSERVER LA SUBSTANCE ET QU'IL NE DOIT PAS MODIFIER LA MANIERE D'ETRE PARTICULIERE DE LA CHOSE SOUMISE A L'USUFRUIT ; QU'ENONCANT QU'EN CONSENTANT DES BAUX COMMERCIAUX AUTORISANT LE LOCATAIRE A CREER ET A EXPLOITER UN FONDS DE COMMERCE DANS LES LOCAUX QUI, JUSQU'ALORS, ETAIENT A USAGE D'HABITATION, EN TRANSFORMANT UNE MAISON DE PLAISANCE EN MAISON DE COMMERCE, VEUVE DOREL A CHANGE LA DESTINATION DU BIEN DONT ELLE ETAIT USUFRUITIERE ET AJOUTANT QUE VEUVE DOREL A CONTREVENU AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 578 DU CODE CIVIL, QUI L'OBLIGEAIT A CONSERVER LA SUBSTANCE DE LA CHOSE -, LA COUR D'APPEL N'A VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES AU MOYEN, L'ALTERATION DE LA SUBSTANCE DE LA CHOSE N'EN EXISTANT PAS MOINS MALGRE LES AMELIORATIONS APPORTEES AUX LOCAUX PAR LE PRENEUR ; QUE LE PREMIER MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LE BAIL COMMERCIAL CONSENTI PAR UN USUFRUITIER N'ETAIT PAS OPPOSABLE A LA NUE-PROPRIETAIRE ALORS QU'A SUPPOSER QUE L'USUFRUITIER N'AIT PAS EU LE POUVOIR DE PASSER UN BAIL COMMERCIAL, IL AURAIT PU A TOUT LE MOINS PASSER UN BAIL DE DROIT COMMUN QUI AURAIT, DE TOUTE FACON, DU ETRE DECLARE OPPOSABLE A LA NUE-PROPRIETAIRE POUR LA DUREE PREVUE PAR L'ARTICLE 1429 DU CODE CIVIL ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL AYANT SOUVERAINEMENT DECIDE QUE LE BAIL EN CAUSE ETAIT DE NATURE COMMERCIALE, N'AVAIT PAS A ENVISAGER L'HYPOTHESE OU LE BAIL EUT ETE DE DROIT COMMUN, CE QUI ETAIT CONTROUVE PAR LES ELEMENTS DE LA CAUSE ; QUE LE SECOND MOYEN N'EST PAS DAVANTAGE FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 16 DECEMBRE 1965 PAR LA COUR D'APPEL DE LYON. N° 66-11 052. SOCIETE LE GRAND VERGER C/ VEUVE X... ET AUTRES. PRESIDENT : M DE MONTERA - RAPPORTEUR : M DECAUDIN - AVOCAT GENERAL : M TUNC - AVOCATS : MM CALON ET DE SEGOGNE. DANS LE MEME SENS : SUR LE N° 1 : 10 JUILLET 1963, BULL 1963, I, N° 383 (1°), P 328.

Sommaire principal : 1° USUFRUIT - Bail en général - Bail consenti par l'usufruitier - Obligations de ce dernier - Obligation de conserver la substance du bien - Effet - Impossibilité de consentir un bail commercial sur des locaux à usage d'habitation.
Analyse : 1° L'usufruitier doit jouir de la chose en bon père de famille selon l'usage auquelle elle a été destinée, à charge d'en conserver la substance. Il altère cette substance lorsqu'il consent un bail commercial sur des locaux qui étaient jusqu'alors à usage d'habitation. Cette altération subsiste bien que le preneur ait apporté des améliorations aux locaux. Il s'ensuit que le bail est inopposable au nu-propriétaire.