COUR DE CASSATION, Chambre sociale, du 6 mars 1964, Publié au bulletin
Date de la décision : 1964-03-06
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE DAME C..., VEUVE B..., LOCATAIRE D' UN PAVILLON SIS A ..., FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR VALIDE LE COMMANDEMENT DELIVRE PAR LE BAILLEUR EN PAYEMENT DE SOMMES REPRESENTANT L'INTEGRALITE DU LOYER, D'AVOIR ECARTE LES OFFRES REELLES DE LA PRENEUSE EN PAYEMENT D'UNE SOMME INFERIEURE ET FAIT BENEFICIER LEDIT BAILLEUR DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE INSCRITE DANS LE CONTRAT, AU MOTIF QUE L'ABSENCE D'UN ELEMENT DU SOUS-SOL, COMPRIS DANS LE BAIL, NE SERAIT PAS A ELLE SEULE SUFFISAMMENT IMPORTANTE POUR PRIVER LE BAILLEUR DE L'EXERCICE DE SES DROITS, ALORS, D'UNE PART QU'EN NE DELIVRANT PAS DANS SON INTEGRALITE LA JOUISSANCE DE LA CHOSE LOUEE, LE BAILLEUR AFFECTAIT SES OBLIGATIONS D'UNE INEXECUTION DONT LA PRENEUSE ETAIT FONDEE A SE PREVALOIR PAR VOIE D'EXCEPTION, QU'EN TOUTE HYPOTHESE CETTE INEXECUTION, QUANT A L'UN DES ELEMENTS DE BAIL, INTERDISAIT A LA COUR DE VALIDER DANS SON INTEGRALITE LE COMMANDEMENT LITIGIEUX ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA MEME INEXECUTION PAR LE BAILLEUR DE SES OBLIGATIONS PRIVAIT EN TOUTE HYPOTHESE LE MEME BAILLEUR DU BENEFICE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RELATE QUE, PAR BAIL DU 12 JUILLET 1929, G... B... EST DEVENU LOCATAIRE D' UN PAVILLON SIS A ..., APPARTENANT ACTUELLEMENT AUX CONSORTS Y..., QUE CE BAIL EST ASSORTI D' UNE CLAUSE RESOLUTOIRE EN VERTU DE LAQUELLE, EN CAS DE NON-PAYEMENT D' UN SEUL TERME DE LOYER, LA RESILIATION EST ACQUISE DE PLEIN DROIT UN MOIS APRES LE COMMANDEMENT DE PAYER DEMEURE SANS EFFET, QUE PAR EXPLOIT DU 21 OCTOBRE 1958, LES CONSORTS Y... ONT FAIT DELIVRER A G... B... COMMANDEMENT D'AVOIR A PAYER LA SOMME DE 624.040 ANCIENS FRANCS, REPRESENTANT, D'UNE PART, LES LOYERS DU 1ER JANVIER AU 1ER OCTOBRE 1958 SUIVANT LA SURFACE CORRIGEE, D' AUTRE PART, LE MONTANT DES PRESTATIONS, TAXES ET FOURNITURES POUR LA MEME PERIODE, QU'A LA DATE DU 20 NOVEMBRE 1958, G... B... A FAIT DES OFFRES REELLES PORTANT SEULEMENT SUR LA SOMME DE 211.788 ANCIENS FRANCS ; ATTENDU QU' EXAMINANT LE MOYEN DE DEFENSE INVOQUE PAR G... B... QUI SOUTENAIT QUE LA CLAUSE RESOLUTOIRE N' AVAIT PU JOUER DU FAIT QUE LES BAILLEURS N' AVAIENT PAS EUX-MEMES REMPLI LEURS OBLIGATIONS, N' AYANT PAS MIS A SA DISPOSITION LA CAVE NO 4 FIGURANT CEPENDANT PARMI LES LOCAUX DONNES A BAIL, LES JUGES, APRES AVOIR OBSERVE QUE LE PAVILLON LOUE COMPORTE QUATRE CAVES, ONT PU DECIDER QUE L'IMPOSSIBILITE DANS LAQUELLE A ETE G... B... D'UTILISER LA SEULE CAVE NO 4 DONT ELLE PARAISSAIT CEPENDANT, D'APRES SON BAIL, POUVOIR DISPOSER, NE SAURAIT TENIR EN ECHEC, EN RAISON DU PEU D'IMPORTANCE TANT EN SUPERFICIE QU'EN VALEUR LOCATIVE DE LADITE CAVE, LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE POUR UN DEFAUT DE PAYEMENT DU LOYER PEDANT PRES DE DIX ANS, ET ESTIMER QUE L'ENSEMBLE DES CAVES N'AYANT ETE COMPTE, POUR LE CALCUL DU LOYER ETABLI PAR EXPERT D..., QUE POUR DEUX METRES CARRES, LE DEFAUT DE JOUISSANCE DE L'UNE D'ELLE PAR LE LOCATAIRE AVAIT ETE SANS INFLUENCE SUR LE PRIX LEGAL, LE COMMANDEMENT MEME S'IL AVAIT ETE ETABLI POUR UNE SOMME SUPERIEURE A CELLE REELLEMENT DUE, N'EN DEMEURANT D'AILLEURS PAS MOINS VALABLE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE G... B... REPROCHE EN OUTRE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR VALIDE LE COMMANDEMENT DE PAYEMENT DE LOYERS DELIVRE CONTRE ELLE POUR LA PERIODE 1950-1956 ET D'AVOIR FAIT BENEFICIER, SUR CETTE BASE, LE BAILLEUR DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE INSCRITE AU CONTRAT, AUX MOTIFS QU'IL NE SERAIT PAS ETABLI QUE, PAR SUITE DU MAINTIEN DE LA DAME E... DANS LES LIEUX, G... B... AVAIT ETE PRIVEE, AU COURS DE LA MEME PERIODE DE LA JOUISSANCE DES LIEUX PAR LE FAIT DES BAILLEURS, ALORS QUE, D'UNE PART, DANS DES CONCLUSIONS AUXQUELLES LA COUR N'A APPORTE AUCUNE REPONSE, ELLE AVAIT FAIT VALOIR QUE, AU COURS DE LA MEME PERIODE, LES BAILLEURS AVAIENT ADOPTE, TANT PAR LEUR COMPORTEMENT A L'EGARD DE LA Z... MICHEL QUE PAR LEUR COMPORTEMENT ENVERS ELLE-MEME, UNE ATTITUDE QUI CONCRETISAIT SUR LE PLAN JURIDIQUE, UNE MECONNAISSANCE ABSOLUE DU BAIL PRINCIPAL, QU'EN RAISON DE CE COMPORTEMENT CES MEMES BAILLEURS N'ETAIENT PAS FONDES A INVOQUER LES OBLIGATIONS QUE LE MEME BAIL AURAIT PRETENDUMENT FAIT PESER, AU COURS DE LA MEME PERIODE SUR LA PRENEUSE, ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, CONTRAIREMENT A CE QU'ENONCE L'ARRET, QUI PASSE SANS RAISON VALABLE SOUS SILENCE UNE PARTIE DES ENONCIATIONS DE LA CAUSE, LES INITIATIVES AINSI PRISES PAR LES BAILLEURS ONT DIRECTEMENT CONTRIBUE A CONFORTER LA PRESENCE DE LA DAME E... DANS LES LIEUX, NONOBSTANT LA PROCEDURE DILIGENTEE CONTRE CELLE-CI PAR G... B..., PROCEDURE QUI S'EST TROUVEE AINSI PROLONGEE DE PLUS DE QUATRE ANNEES ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL EXPOSE QUE VEUVE GEORGEAULT LOCATAIRE DU PAVILLON LITIGIEUX, L'A SOUS-LOUE A UNE DAME A... QUI A, LE 6 OCTOBRE 1950, PROCEDE A UN ECHANGE AVEC UNE DAME VEUVE E... ; QU'A LA SUITE D'UNE LONGUE PROCEDURE, LA COUR D'ORLEANS PAR ARRET DU 9 NOVEMBRE 1955 RENDU APRES CASSATION, A JUGE, SUR LA DEMANDE DE G... B..., QUE DAMES A... ET E... N'AVAIENT PAS DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX, L'ECHANGE ETANT IRREGULIER ET A ORDONNE LEUR EXPULSION, QUE G... MICHEL AYANT ENTENDU FAIRE RECONNAITRE SON DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX A A L'EGARD DES CONSORTS Y..., CEUX-CI ONT REPONDU A SON ACTION PAR UNE DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN EXPULSION ; QUE SI LES CONSORTS Y... ONT FAIT DONNER CONGE LE 5 MARS 1953 A G... MICHEL EN APPLICATION DE L'ARTICLE 19 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ILS NE L'ONT FAIT QUE SOUS RESERVE DU DROIT "CONTESTER, COMME ILS L'ONT DEJA FAIT, TOUS DROITS POUR DAME E... D'OCCUPER REGULIEREMENT LE PAVILLON, LES CONSORTS Y... L'AYANT TOUJOURS CONSIDEREE COMME OCCUPANTE SANS DROIT NI TITRE, DE MEME QUE COMME LUI L'ECHANGE PRETENDUMENT INTERVENU AVEC DAME A..." ; ATTENDU QU'EN PRESENCE DE CES ENONCIATIONS DE FAIT, SOUVERAINEMENT CONSTATEES, LES JUGES ONT PU ESTIMER QUE SI G... B... N'A PU OCCUPER LE PAVILLON DE 1950 A 1956, ELLE NE SAURAIT POUR AUTANT RENDRE LES CONSORTS Y... F... DE CETTE SITUATION ET PRETENDRE QU'ILS N'AURAIENT PAS EXECUTE A SON EGARD LEUR OBLIGATION DE DELIVRANCE QU'EN EFFET, C'EST G... B... QUI, FAISANT BENEFICIER DAME A... D'UNE SOUS-LOCATION, L'A INTRODUITE DANS LES LIEUX, QU'ELLE NE SAURAIT FAIRE SUPPORTER PAR LES PROPRIETAIRES LES CONSEQUENCES POUR ELLE DOMMAGEABLES DE L'ECHANGE AUQUEL PAR LA SUITE LADITE DAME A... A IRREGULIEREMENT PROCEDE AVEC G... MICHEL, QUE G... B... NE FOURNIT AUCUN ELEMENT PERMETTANT D'ADMETTRE QUE LES CONSORTS Y... AIENT FAVORISE SOIT L'ENTREE DANS LES LIEUX DE G... MICHEL, SOIT SON MAINTIEN OU AIENT, PAR LEURS AGISSEMENTS, PRIVE G... B... DE LA JOUISSANCE DU PAVILLON DE 1950 A 1956 ; ATTENDU QUE, PAR CES MOTIFS, LES JUGES ONT REPONDU AUX CONCLUSIONS DE G... B... SUR CE POINT ET REFUTE SON ARGUMENTATION ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE NON MIEUX FONDE EST LE TROISIEME MOYEN TIRE DE CE QUE L'ARRET ATTAQUE A FAIT DROIT A L'ACTION DES CONSORTS Y... ET DEBOUTE G... B... DE SON EXCEPTION FONDEE SUR SA QUALITE D'ECONOMIQUEMENT FAIBLE A L'EPOQUE RELATIVE AUX LOYERS LITIGIEUX AUX MOTIFS QU'ELLE NE JUSTIFIE PAS QUE SES RESSOURCES AIENT ETE INFERIEURES AU SALAIRE DE BASE DEPARTEMENTAL, ALORS QU'IL RESULTE DES DOCUMENTS DE LA CAUSE PRODUITS PAR ELLE A L'APPUI DE SES CONCLUSIONS QU'ELLE NE FAISAIT L'OBJET A CETTE EPOQUE D'AUCUNE IMPOSITION ET NE BENEFICIAIT PAS AINSI DE RESSOURCES EGALES AU SALAIRE DE BASE DEPARTEMENTAL ; QU'EN EFFET, DES MOTIFS DE LA DECISION DES PREMIERS JUGES, EXPRESSEMENT ADOPTES PAR LA COUR D'APPEL, IL RESULTE QUE, LORS D'UN PRECEDENT PROCES, LE LOYER A ETE FIXE PAR UN JUGEMENT RENDU EN DERNIER RESSORT PAR LE TRIBUNAL DE LA SEINE LE 30 JUIN 1958 ET QUE LE COMMANDEMENT EN CAUSE A ETE DELIVRE SUR CETTE BASE ; ATTENDU QU'EN INDIQUANT QUE, SI G... B... SOUTIENT EN CAUSE D'APPEL QU'ELLE ETAIT EN DROIT DE BENEFICIER DE L'ANCIEN ARTICLE 40 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ET QUE, DANS CES CONDITIONS ELLE ETAIT DISPENSEE DE PAYER LES MAJORATIONS SEMESTRIELLES PENDANT LE TEMPS PREVU PAR LADITE LOI, LE MOYEN N'A PAS ETE RETENU PAR LE JUGE DES LOYERS QUI A FIXE LE PRIX, LA COUR D'APPEL A, PAR CE SEUL MOTIF, ABSTRACTION FAITE DE TOUT AUTRE CRITIQUE PAR LE POURVOI, JUSTIFIE LE REJET DE L'EXCEPTION TIREE PAR G... B... DE SA SITUATION D'ECONOMIQUEMENT FAIBLE ; SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QUE G... B... SOUTIENT ENFIN QU'A TORT L'ARRET ATTAQUE A CONSIDERE QUE LA PRESENCE DE DAME E... DANS LES LIEUX PROCEDAIT D'UNE SOUS-LOCATION IMPUTABLE A ELLE-MEME ET A VALIDE LE COMMANDEMENT TENDANT A FAIRE PAYER UN LOYER SUPERIEUR A 3.000 ANCIENS FRANCS, CONTRACTUELLEMENT FIXE AU BAIL, ALORS, D'UNE PART, QU'EN VERTU DES CONDITIONS PARTICULIERES DE CE BAIL, LE PROPRIETAIRE DEVAIT NECESSAIREMENT SE CONTENTER DE CETTE SOMME DE 3.000 ANCIENS FRANCS DES LORS QU'UNE SOUS-LOCATION DE CETTE NATURE EXISTAIT, ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'OBLIGATION QUI PESAIT AINSI SUR LE PROPRIETAIRE AVAIT LE CARACTERE D'UNE CHARGE ET SERVITUDE QUI ECHAPPAIT NECESSAIREMENT PAR NATURE AUX PREVISIONS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ; MAIS ATTENDU QUE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 A PERMIS A CHACUNE DES PARTIES DE FAIRE FIXER LE LOYER LEGAL SUR DE NOUVELLES BASES, QUEL QU'AIT ETE LE MODE DE FIXATION DE CELUI-CI PREVU PAR UNE CONVENTION ANTERIEURE ; ATTENDU QU'UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE LA SEINE DU 30 JUIN 1954 DEVENU DEFINITIF AYANT DECLARE QUE LE CONTRAT LIANT LES PARTIES ETAIT UN BAIL TOUJOURS EN COURS AUQUEL S'APPLIQUAIENT LES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET LE LOYER AYANT ETE FIXE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE CELLE-CI PAR UN AUTRE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE LA SEINE DU 30 JUIN 1958, LA COUR D'APPEL N'AVAIT PAS A TENIR COMPTE D'UN PRIX PREVU CONVENTIONNELLEMENT PAR UN BAIL PASSE LE 12 JUILLET 1929 ; QU'AUCUN DES MOYENS DU POURVOI N'EST DONC SUSCEPTIBLE D'ETRE RETENU ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 JUIN 1962 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. NO 62-12.877. G... B... C/ CONSORTS Y... ET X.... PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M. VIGNERON. - AVOCAT GENERAL : M. MELLOTTEE. - AVOCATS : MM. RICHE ET MARCILHACY.

Sommaire principal : 1ER BAIL EN GENERAL - RESILIATION - CLAUSE RESOLUTOIRE - NON-PAYEMENT DES LOYERS - LOCATAIRE OPPOSANT LA NON-DELIVRANCE D'UNE CAVE - IMPORTANCE MINIME DE CELLE-CI TANT EN SUPERFICIE QU'EN VALEUR LOCATIVE
Analyse : 1ER ON NE SAURAIT FAIRE GRIEF A UN ARRET D'AVOIR VALIDE UN COMMANDEMENT EN PAYEMENT DE LOYERS ET FAIT BENEFICIER UN PROPRIETAIRE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE PREVUE EN CAS DE NON-PAYEMENT EN ECARTANT LE MOYEN DE DEFENSE INVOQUE PAR LE PRENEUR QUI SOUTENAIT QUE LADITE CLAUSE N'AVAIT PU JOUER DU FAIT QUE LE BAILLEUR N'AVAIT PAS REMPLI SES OBLIGATIONS EN N'AYANT PAS MIS A SA DISPOSITION UNE DES CAVES FIGURANT AU BAIL PARMI LES LOCAUX LOUES DES LORS QUE LA COUR D'APPEL A ESTIME QUE LE PEU D'IMPORTANCE DE CETTE CAVE TANT EN SUPERFICIE QU'EN VALEUR LOCATIVE NE POUVAIT TENIR EN ECHEC LE JEU DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE POUR UN DEFAUT DE PAYEMENT DU LOYER PENDANT PRES DE DIX ANS, LE DEFAUT DE JOUISSANCE D'UNE DES CAVES DONT L'ENSEMBLE N'AVAIT ETE COMPTE POUR LE CALCUL DU LOYER QUE POUR 2 M2 AYANT ETE SANS INFLUENCE SUR LE PRIX LEGAL ET LE COMMANDEMENT MEME ETABLI POUR UNE SOMME SUPERIEURE A CELLE REELLEMENT DUE N'EN DEMEURANT PAS MOINS VALABLE.