Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 18 mars 1975, 74-10.465, Publié au bulletin
Date de la décision : 1975-03-18
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-10465
Décision attaquée : Cour d'appel Bordeaux (Chambre 2 ) 1973-10-29, 1973-10-29
Président : PDT M. BELLET
Avocats : Demandeur AV. MM. LEMAITRE

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE DESPAX, DESIREUX DE VENDRE UN DOMAINE DONT IL ETAIT PROPRIETAIRE, A INFORME DE SES INTENTIONS PLUSIEURS AGENTS IMMOBILIERS, DONT DOLDI ET SAINT SEVIN-TARTAS, AUXQUELS IL A PROMIS UNE COMMISSION DE 5 % S'ILS FAISAIENT L'AFFAIRE, MAIS SANS LEUR DONNER DE MANDAT EXCLUSIF ; QUE LE 1ER OCTOBRE 1969 L'AGENT D'AFFAIRES SOUBIRAN A FAIT CONNAITRE A DESPAX QU'UN DE SES CLIENTS, KRESS, ETAIT INTERESSE PAR L'ACHAT DE SON IMMEUBLE ; QUE KRESS, QUI S'ETAIT EGALEMENT ADRESSE A DOLDI ET SAINT SEVIN A VISITE LE DOMAINE SOUS LA CONDUITE DE CES DERNIERS LE 17 DECEMBRE 1969 ; QU'IL S'EST RENDU ENSUITE AU CABINET SOUBIRAN QUI, LE 20 DECEMBRE, A FAIT CONNAITRE A DESPAX QUE KRESS SE PORTAIT ACQUEREUR POUR LE PRIX DE 1355500 FRANCS ET ACCEPTAIT DE PRENDRE A SA CHARGE LA COMMISSION DE L'INTERMEDIAIRE SOUBIRAN ; QUE DESPAX A DONNE SON ACCORD A CE DERNIER QUI A PARTICIPE A LA REDACTION DE L'ACTE SOUS SEINGS PRIVES DU 7 JANVIER 1970 CONCRETISANT LE CONTRAT ; QUE DOLDI ET SAINT SEVIN ONT ASSIGNE DESPAX EN PAIEMENT D'UNE COMMISSION DE 30000 FRANCS ; QUE LA COUR D'APPEL LES A DEBOUTES DE LEUR DEMANDE ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI STATUE ALORS QUE, D'UNE PART, LES PREMIERS JUGES, DANS DES MOTIFS RAPPELES PAR LES CONCLUSIONS AVAIENT CONSTATE QUE LA COMMISSION AVAIT ETE PAYEE EN L'OCCURRENCE PAR L'ACHETEUR DE SORTE QUE LA COUR NE POUVAIT VALABLEMENT OPPOSER QUE LE VENDEUR NE SAURAIT ETRE TENU DE PAYER DEUX FOIS ET QU'UNE TELLE CONSIDERATION ETAIT EN TOUT ETAT DE CAUSE INOPERANTE AU REGARD DE LA REGLE QUI PAIE MAL PAIE DEUX FOIS ; QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PU REFUSER TOUT SALAIRE A DOLDI ET SAINT SEVIN ALORS QUE L'AGENT D'AFFAIRES, BIEN QU'IL N'AIT PAS ABOUTI PERSONNELLEMENT A LA REALISATION DE L'AFFAIRE, A DROIT A UNE REMUNERATION LORSQU'IL JUSTIFIE DE DILIGENCES UTILES A SA REALISATION, ALORS EN OUTRE, QU'A SUPPOSER QU'UNE FAUTE DU VENDEUR FUT NECESSAIRE, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS INVOQUANT LA FAUTE DU VENDEUR QUI AVAIT FAUSSEMENT INDIQUE A L'ACQUEREUR QU'IL N'AVAIT PAS CHARGE DOLDI ET SAINT SEVIN DE LA VENTE DE SA PROPRIETE, ET ALORS ENFIN QUE, SEUL, LE VENDEUR S'ETANT ENGAGE A VERSER UNE COMMISSION, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS MECONNAITRE L'EFFET OBLIGATOIRE DES CONVENTIONS ET LES ELEMENTS DU LITIGE, CONSIDERER QUE LE VENDEUR N'AVAIT AUCUNE PART DANS CE LITIGE ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI ETAIT SEULEMENT SAISIE D'UNE DEMANDE DE COMMISSION FORMEE PAR DOLDI ET SAINT SEVIN A L'ENCONTRE DE DESPAX, VENDEUR DE L'IMMEUBLE, ET N'A PAS DENATURE LES TERMES DU LITIGE, RELEVE QUE CES AGENTS IMMOBILIERS N'AVAIENT PAS RECU UN MANDAT EXCLUSIF ; QU'EN DEPLOYANT UNE CERTAINE ACTIVITE POUR PARVENIR A REALISER L'AFFAIRE, ILS AVAIENT AGI A LEURS RISQUES ET QUE, LA VENTE AYANT ETE CONCLUE EN DEFINITIVE SOUS L'EGIDE D'UN AUTRE AGENT IMMOBILIER, LE VENDEUR N'ETAIT PAS TENU DE LEUR PAYER UNE COMMISSION, A MOINS QU'ILS NE PROUVENT UNE FAUTE DU VENDEUR, QUI, PAR UN ABUS DE SA PART, LES AURAIT PRIVES DE LA REALISATION DE LA VENTE ; QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS OBLIGEE DE SUIVRE LES PARTIES DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, RETIENT A CET EGARD QU'IL N'EST AUCUNEMENT ETABLI QU'EN TRAITANT AVEC KRESS, PAR L'INTERMEDIAIRE DE SOUBIRAN, DESPAX AIT COMMIS UNE FAUTE QUELCONQUE ; QU'AINSI LA COUR D'APPEL A JUSTIFIE SA DECISION, INDEPENDAMMENT DU MOTIF TIRE DE L'IMPOSSIBILITE D'UN DOUBLE PAIEMENT, QUI EST SURABONDANT ; D'OU IL SUIT QUE LES DEUX MOYENS NE PEUVENT QU'ETRE ECARTES ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 29 OCTOBRE 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - COMMISSION - AFFAIRE NON REALISEE - OCTROI DE LA COMMISSION FIXEE - CONDITIONS - FAUTE DU MANDANT - PRIVATION ABUSIVE DE LA POSSIBILITE DE REALISER LA VENTE - AFFAIRE REALISEE PAR L'ENTREMISE D'UN AUTRE INTERMEDIAIRE (NON).
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - QUALITE DE MANDATAIRE - ABSENCE D'EXCLUSIVITE - AFFAIRE REALISEE PAR UN AUTRE INTERMEDIAIRE - EFFET.
Analyse : EST LEGALEMENT JUSTIFIE L'ARRET QUI DEBOUTE UN AGENT IMMOBILIER DE SA DEMANDE EN PAYEMENT D'UNE COMMISSION DIRIGEE CONTRE LE VENDEUR D'UN IMMEUBLE, AUX MOTIFS QUE CET INTERMEDIAIRE N'AVAIT PAS RECU UN MANDAT EXCLUSIF, QU'IL AVAIT AGI A SES RISQUES POUR REALISER L'AFFAIRE, ET QUE LA VENTE AYANT ETE CONCLUE PAR UN AUTRE INTERMEDIAIRE, LE VENDEUR N'ETAIT PAS TENU DE LUI PAYER UNE COMMISSION SAUF S'IL AVAIT, EN LE PRIVANT ABUSIVEMENT DE LA REALISATION DE LA VENTE, COMMIS UNE FAUTE, LAQUELLE NE CONSISTAIT PAS A AVOIR TRAITE AVEC L'ACHETEUR PAR L'ENTREMISE D'UN AUTRE AGENT IMMOBILIER.