Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 septembre 2008, 07-13.989, Publié au bulletin
Date de la décision : 2008-09-24
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle
Numéro de pourvoi : 07-13989
Décision attaquée : Cour d'appel d'Angers, 2007-02-06
Président : M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président)
Avocats : Me Foussard

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 février 2007), que, par acte du 15 juillet 2002, les consorts X... ont promis de vendre à M. Y..., qui a accepté, un immeuble sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que l'acte prévoyait que la partie qui ne voudrait pas réitérer la vente devrait payer à l'autre une indemnité à titre de clause pénale et précisait que si le défaut d'obtention du prêt résultait de la faute de l'acquéreur, le dépôt de garantie versé par celui-ci resterait acquis au vendeur "à titre d'indemnité d'immobilisation" ; que les consorts X... ont assigné M. Y..., auquel ils reprochaient de n'avoir pas sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, en paiement de la clause pénale et de l'indemnité d'immobilisation ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que selon la condition suspensive stipulée dans la promesse M. Y... devait demander un prêt d'une durée de 15 ans au taux de 5,5 % et que la référence à un financement de 52 634 euros suffisait à démontrer que le montant de l'emprunt n'était pas laissé à la discrétion de l'acquéreur même s'il n'avait pas été repris dans la clause relative à la condition suspensive, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur le montant du prêt convenu entre les parties, et qui, par motifs propres et adoptés, a constaté qu'il résultait des pièces produites que les demandes de financement, toutes postérieures à la date initialement convenue pour la signature de l'acte authentique, étaient d'un montant beaucoup plus élevé que celui prévu, a pu en déduire, sans être tenue de répondre à une simple allégation, que l'absence de réalisation de la condition suspensive était imputable à M. Y... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1226 du code civil ; Attendu que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution ; Attendu que pour accueillir la demande des consorts X... tendant au paiement de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt, qui relève que le contrat prévoyait que si le défaut d'obtention du prêt résultait de la faute de l'acquéreur, notamment s'il avait négligé d'en faire la demande ou de donner les justifications utiles ou s'il refusait sans motif légitime les offres reçues, la somme de 2 440 euros resterait acquise au vendeur en application de l'article 1178 du code civil, retient que cette indemnité répare forfaitairement le préjudice subi par le vendeur du fait de l'acquéreur qui a empêché la réalisation de la condition suspensive et que s'agissant d'une indemnité forfaitaire et non d'une pénalité, il n'y a pas lieu à réduction ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres constatations que la stipulation, fût-elle improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation, avait pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a enjoint à M. Y... de payer aux consorts X... la somme de 2 440 euros au titre de l'indemnité forfaitaire d'immobilisation en tant que de besoin par remise par le notaire de la somme de ce montant détenu au titre du dépôt de garantie, l'arrêt rendu le 6 février 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre septembre deux mille huit par M. Cachelot conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

Sommaire principal : VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Modalités - Condition suspensive - Obtention d'un prêt - Non-réalisation - Non-réalisation imputable à l'acquéreur - Indemnjté égale au dépôt de garantie - Clause pénale - Distinction avec l'indemnité d'immobilisation - Portée
Sommaire de référence : CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution - Clause pénale - Distinction avec l'indemnité d'immobilisation - Portée
Analyse : Viole l'article 1226 du code civil la cour d'appel qui accueille la demande des vendeurs en attribution du dépôt de garantie versé par l'acquéreur au motif qu'il s'agissait d'une indemnité forfaitaire réparant le préjudice subi par les vendeurs du fait de l'acquéreur qui avait empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, et non d'une pénalité, alors qu'il résultait de ses propres constatations que la stipulation avait pour objet de faire assurer par l'acquéreur l'exécution de son obligation de diligence