COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 1, du 6 décembre 1961, Publié au bulletin
Date de la décision : 1961-12-06
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET.

SUR LE MOYEN UNIQUE PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE LES EPOUX X... AYANT ACQUIS PAR ACTE SOUS SEINGS PRIVES DU 12 MAI 1958 UNE MAISON SISE A GAVRAY (MANCHE) POUR LE PRIX DE 1.600.000 FRANCS ET S'ETANT REFUSES A REGULARISER CETTE VENTE PAR ACTE AUTHENTIQUE AINSI QU'ILS S'Y ETAIENT ENGAGES, L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE A FAIT DROIT A LA DEMANDE DE LEMERRE, LE VENDEUR, ET LES A CONDAMNES SOUS ASTREINTE A REITERER DEVANT NOTAIRE LA VENTE DONT S'AGIT ; ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, TOUT EN RECONNAISSANT QUE LA PROPRIETE LITIGIEUSE ETAIT GREVEE D'UNE SERVITUDE LEGALE OCCULTE D'ALIGNEMENT, REFUSE DE PRONONCER LA RESILIATION DE LA VENTE SOLLICITEE PAR LES DEMANDEURS, AU MOTIF QUE LA REGLEMENTATION DE L'ALIGNEMENT RESULTAIT D'UNE DISPOSITION LEGALE GENERALE DE PLEIN DROIT OPPOSABLE AUX ACQUEREURS, ALORS QUE L'OBLIGATION QUI PESE SUR LE VENDEUR DE PORTER A LA CONNAISSANCE DE L'ACHETEUR L'EXISTENCE DES SERVITUDES NON APPARENTES CONCERNE AUSSI BIEN LES SERVITUDES LEGALES QUE LES SERVITUDES CONVENTIONNELLES ; QUE LE POURVOI REPROCHE ENCORE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR ADMIS QUE L'ACTE DE VENTE COMPORTAIT UNE EXONERATION DE GARANTIE EXPRESSE NOTAMMENT EN MATIERE D'ALIGNEMENT, ALORS QUE COMME LES DEMANDEURS LE FAISAIENT VALOIR DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE, LA SOI-DISANT CLAUSE DE GARANTIE N'ETAIT QU'UNE SIMPLE CLAUSE DE STYLE ET N'AURAIT DE TOUTE MANIERE PU PRODUIRE QUELQUE EFFET QUE DANS LA SEULE MESURE OU L'ACHETEUR EUT CONNU L'ETENDUE DE CETTE EXONERATION, CE QUI N'ETAIT POINT LE CAS EN L'ESPECE, LES EPOUX X... IGNORANT TOTALEMENT L'EXISTENCE DES SERVITUDES NON DECLAREES ; MAIS ATTENDU QUE SI LES SERVITUDES OCCULTES RESULTANT DES LOIS ET REGLEMENTS A LA DATE DE LA VENTE NE PEUVENT ETRE REPUTEES CONNUES DE L'ACQUEREUR QUE SI ELLES SONT UNE CONSEQUENCE NORMALE DE LA SITUATION OU DE LA NATURE DE L'IMMEUBLE, ET SI CONTRAIREMENT A L'OPINION DES JUGES DU FOND IL A PU ECHAPPER AUX EPOUX X..., QUE LA COMMUNE DE GAVRAY, SINISTREE PAR FAITS DE GUERRE, FAISAIT L'OBJET D'UN PROJET D'AMENAGEMENT SUSCEPTIBLE D'INTERESSER L'IMMEUBLE QU'ILS SE PROPOSAIENT D'ACQUERIR, IL RESULTE DES MOTIFS DU JUGEMENT ENTREPRIS ADOPTES PAR LA COUR D'APPEL "QUE LE PROJET EN QUESTION NE SERA PAS NECESSAIREMENT SUIVI D'EXECUTION ; QUE L'IMMEUBLE OBJET DE LA VENTE EST EN BON ETAT D'ENTRETIEN, QU'IL N'Y A PAS LIEU D'ENVISAGER PRESENTEMENT SA RECONSTRUCTION NI MEME SA REPARATION ET QUE QUELLE QUE SOIT L'IMPORTANCE DES SERVITUDES QUI LE GREVENT, IL N'EST A PRESUMER QUE LES ACQUEREURS NE L'AURAIENT PAS ACHETE S'ILS EN AVAIENT ETE INSTRUITS" ; ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL AYANT, PAR CES SEULES APPRECIATIONS, JUSTIFIE SA DECISION, LE MOTIF TIRE DE LA CLAUSE D'EXONERATION DE GARANTIE EXPRESSE FIGURANT AU CONTRAT APPARAIT DES LORS COMME SURABONDANT ; QU'AINSI LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 DECEMBRE 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE CAEN ; NO 60-10.901. X... C/ LEMERRE. PRESIDENT : M. BORNET. - RAPPORTEUR : M. BARREAU. - AVOCAT GENERAL : M. LEBEGUE. - AVOCATS : MM. DE SEGOGNE ET LABBE. A RAPPROCHER : 16 MAI 1961, BULL. 1961, I, NO 251 (1), P. 198.

Sommaire principal : VENTE - GARANTIE - IMMEUBLE - SERVITUDE LEGALE - SERVITUDE D'ALIGNEMENT - IMMEUBLE EN BON ETAT
Analyse : LES SERVITUDES OCCULTES RESULTANT DES LOIS ET REGLEMENTS A LA DATE DE LA VENTE NE PEUVENT ETRE REPUTEES CONNUES DE L'ACQUEREUR QUE SI ELLES SONT UNE CONSEQUENCE NORMALE DE LA SITUATION OU DE LA NATURE DE L'IMMEUBLE. TOUTEFOIS L'ARRET QUI REFUSE DE PRONONCER LA RESOLUTION DE LA VENTE D'UN IMMEUBLE, BIEN QUE CELUI-CI AIT ETE FRAPPE D'UNE SERVITUDE LEGALE D'ALIGNEMENT NON REVELEE A L'ACQUEREUR, EST LEGALEMENT JUSTIFIE, DES LORS QUE, SI CONTRAIREMENT A L'OPINION DES JUGES DU FOND, CE DERNIER A PU IGNORER QUE LA COMMUNE, SINISTREE PAR FAIT DE GUERRE, FAISAIT L'OBJET D'UN PROJET D'AMENAGEMENT SUSCEPTIBLE D'INTERESSER L'IMMEUBLE, IL RESULTE DES MOTIFS DE LA DECISION ATTAQUEE QUE LE PROJET NE DOIT PAS ETRE NECESSAIREMENT SUIVI D'EFFET, QUE L'IMMEUBLE EST EN BON ETAT D'ENTRETIEN ET QU'IL N'Y A DONC PAS LIEU D'ENVISAGER PRESENTEMENT SA RECONSTRUCTION NI MEME SA REPARATION, ET QU'ENFIN IL N'EST PAS A PRESUMER QUE L'ACQUEREUR NE L'AURAIT PAS ACHETE S'IL AVAIT ETE INSTRUIT DE L'EXISTENCE DE CETTE SERVITUDE.