Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 14 octobre 1980, 79-11.295, Publié au bulletin
Date de la décision : 1980-10-14
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 79-11295
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 1 A ) 1978-11-08, 1978-11-08
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : SCP Lesourd et Boudin

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 8 NOVEMBRE 1978), QUE Y... ETAIT TITULAIRE D'UNE ETUDE NOTARIALE INSTALLEE DANS DES LOCAUX DONT IL ETAIT LOCATAIRE ET QUI DEPENDAIENT D'UN IMMEUBLE APPARTENANT A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU ... IL ETAIT MEMBRE ; QUE, LE 15 MAI 1968, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LUI CONSENTIT UN BAIL DE SEPT ANS REGI PAR LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 3 TER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, AVEC DROIT DE CESSION ; QUE CE BAIL FUT , LE 8 FEVRIER 1972, PROROGE JUSQU'AU 1ER AVRIL 1978 ; QUE, LE 17 NOVEMBRE 1972, Y... S'ENGAGEA A CEDER SA CHARGE A SURUN ET A LE PRESENTER A L'AGREMENT DU GARDE DES SCEAUX; QU'IL REITERA CETTE PROMESSE, EN PRECISANT QUE DANS LE PRIX DE CESSION ETAIT COMPRIS CELUI DE LA CESSION DE BAIL QUE SURUN ACCEPTA ET FIT SIGNIFIER A LA BAILLERESSE LE 8 JUIN 1973 ; QUE LES 6 ET 7 JANVIER 1975, SURUN FIT ASSIGNER LES CONSORTS Y... ET LA SCI POUR FAIRE DECLARER LE BAIL ET SON AVENANT FRAUDULEUSEMENT CONCLUS COMME NON CONFORME AUX EXIGENCES DE L'ARTICLE 3 TER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ET FAIRE DECIDER QUE LE PRIX DU LOYER DEVAIT ETRE RAMENE A LA VALEUR LOCATIVE ; ATTENDU QUE SURUN FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE LE BAIL VALABLE, ALORS, SELON LE MOYEN "QUE LES CONDITIONS D'APPLICATION DE L'ARTICLE 3 TER DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 NE SE TROUVENT PAS REMPLIES LORSQUE LE BAIL NE COMPORTE PAS LA SPECIFICATION DE LA FACULTE DE RESILIATION ANNUELLE AU PROFIT DU PRENEUR"; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE A BON DROIT QUE LA FACULTE DE RESILIATION ANNUELLE RESERVEE AU PRENEUR LUI EST ATTRIBUEE DE PLEIN DROIT PAR L'ARTICLE 3 TER ET QU'ELLE NE PEUT DONC PAS ETRE AFFECTEE PAR L'ABSENCE DE CLAUSE CONTRACTUELLE RAPPELANT CETTE DISPOSITION LEGALE D'ORDRE PUBLIC ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR STATUE COMME IL L'A FAIT ALORS, SELON LE MOYEN "QUE, D'UNE PART, LE JUGE NE POUVAIT S'ABSTENIR DE PRENDRE EN CONSIDERATION LA DOUBLE QUALITE DE PRENEUR ET DE CO-BAILLEUR DU X... CEDANT INVOQUEE PAR SURUN DANS SES CONCLUSIONS ; QUE, D'AUTRE PART, LA FRAUDE AU DROIT DES TIERS EXISTE MEME SI LE TIERS N'EST PAS IMMEDIATEMENT IDENTIFIE ; QUE LES JUGES D'APPEL NE POUVAIENT DONC RETENIR L'EXISTENCE DES CONDITIONS AUXQUELLES ETAIT SUBORDONNEE LA REALISATION DE LA PROMESSE DE CESSION DE L'OFFICE, MAIS DEVAIENT RECHERCHER SI, COMME LE FAISAIT VALOIR SURUN DANS SES CONCLUSIONS, LE BAIL N'AVAIT PAS ETE CONSENTI DANS LA PERSPECTIVE DE LA CESSION PROCHAINE DE L'OFFICE QUELQUE SOIT LE CESSIONNAIRE ; ALORS QUE DE TROISIEME PART, LES JUGES NE POUVAIENT, SANS FONDER LEUR DECISION SUR UNE ERREUR DE DROIT, RETENIR QUE LA PROROGATION DU BAIL COMPORTAIT POUR LE CESSIONNAIRE L'AVANTAGE DE LUI EVITER LA NEGOCIATION D'UN NOUVEAU BAIL SOUMIS A LA LOI DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE ; QU'EN EFFET, LA LIBERTE DE LOYER N'EST ETABLIE A L'EXPIRATION D'UN BAIL DE L'ARTICLE 3 TER QUE POUR LES LOCAUX REMPLISSANT UN CERTAIN NOMBRE DE CONDITIONS DONT L'ARRET RELEVE LUI-MEME QU'ELLES FAISAIENT DEFAUT EN L'ESPECE, QU'ENFIN, LE CARACTERE EXCESSIF DU LOYER CONVENU, INVOQUE AU SOUTIEN DE LA FRAUDE, DEVAIT ETRE APPRECIE AU REGARD DE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX ET NON DE LA REGLEMENTATION DES LOYERS" ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT, PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE LA CESSION DU BAIL EST INTERVENUE CINQ ANS APRES SA CONCLUSION ET QUE SURUN, CESSIONNAIRE, ETAIT ANCIEN AVOCAT ET CLERC DE X..., AU FAIT DES QUESTIONS LOCATIVES ;QUE, DE CES SEULS MOTIFS LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE LE BAIL NE LUI AVAIT PAS ETE CONSENTI EN FRAUDE DE SES DROITS ; D'OU IL SUIT LE MOYEN NE PEUT QU'ETRE REJETE ; ET SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE SURUN FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE QU'IL ETAIT LIE PAR L'AVENANT DE PROROGATION DU BAIL DU 8 FEVRIER 1972, ALORS, SELON LE MOYEN "QUE CET AVENANT N'A ETE SIGNE QUE PAR ME JACQUES Y... X... Z... DEPUIS UN JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS DU 30 OCTOBRE 1970, PAR ME BERNARD Y... X... SUPPLEANT QU'EN L'ABSENCE DE L'INTERVENTION DU X... SUPPLEANT L'AVENANT DU 8 FEVRIER 1972 SE TROUVAIT INEXISTANT, COMME CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DU DECRET DU 29 FEVRIER 1956, QU'EN CONSEQUENCE, SURUN NE POUVAIT SE TROUVER LIE PAR UN TEL AVENANT" ; MAIS ATTENDU QUE CE MOYEN N'A PAS ETE SOULEVE DEVANT LES JUGES DU FOND ; QU'IL EST NOUVEAU ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ET, PARTANT, IRRECEVABLE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDUE LE 8 NOVEMBRE 1978 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) - Domaine d'application - Exclusion - Article 3 ter - Conditions d'application - Bail ne mentionnant pas la faculté de résiliation annuelle au profit du preneur.
Analyse : Il ne saurait être fait grief à un arrêt d'avoir déclaré valable un bail conclu en application de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 bien que ce bail n'ait pas comporté la spécification de la faculté de résiliation annuelle au profit du preneur dès lors que cette faculté réservée au preneur lui est attribuée de plein droit par l'article 3 ter et qu'elle ne peut donc pas être affectée par l'absence de clause contractuelle rappelant cette disposition légale d'ordre public.