Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 juillet 1980, 79-11.366, Publié au bulletin
Date de la décision : 1980-07-01
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle Cassation
Numéro de pourvoi : 79-11366
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 2 A ) 1979-01-23, 1979-01-23
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : SCP Lyon-Caen Fabiani Liard

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 23 JANVIER 1979) , QUE PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 28 FEVRIER 1974 LA SOCIETE CONTINENTALE POUR L'APPROVISIONNEMENT DES ENTREPRISES DE PEINTURE, DITE SAPEP, A CONFERE A BRODA LA FACULTE D'ACQUERIR JUSQU'AU 15 OCTOBRE 1974 UN IMMEUBLE LUI APPARTENANT, SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE L'OBTENTION D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE ; QUE BRODA A CONSIGNE UNE SOMME ENTRE LES MAINS D'UN SEQUESTRE, ETANT STIPULE QUE SI, LA CONDITION SUSPENSIVE ETANT REALISEE, LE BENEFICIAIRE SE REFUSAIT A SIGNER L'ACTE AUTHENTIQUE, CETTE SOMME SERAIT REMISE AU PROMETTANT A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS ET DE CLAUSE PENALE ; QUE BRODA, AYANT OBTENU LE PERMIS DE CONSTRUIRE, A LEVE L'OPTION LE 19 SEPTEMBRE 1974, MAIS S'EST ENSUITE REFUSE A SIGNER L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE AU MOTIF QUE L'IMMEUBLE ETAIT GREVE DE SERVITUDES NON APPARENTES QUI NE LUI AVAIENT PAS ETE DENONCEES DANS L'ACTE DU 28 FEVRIER 1974 ; ATTENDU QUE BRODA FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SOMME CONSIGNEE ETAIT ACQUISE A LA SAPEP, ALORS, SELON LE MOYEN, " QUE, D'UNE PART, LA COUR D'APPEL, QUI A CONSTATE QUE LA CONVENTION DU 28 FEVRIER 1974 NE COMPORTAIT AUCUNE CLAUSE RELATIVE AUX SERVITUDES NON DECLAREES, NE POUVAIT, SANS MECONNAITRE LA X... DE L'ARTICLE 1638 DU CODE CIVIL, ESTIMER QUE LA VENDERESSE N'ETAIT PAS TENUE DE LEVER LES SERVITUDES NON APPARENTES ; ALORS, DE SECONDE PART, QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR CONSTATE QUE TROIS DES SERVITUDES LITIGIEUSES ETAIENT MENTIONNEES DANS LE TITRE DE LA SOCIETE SAPEP, AURAIT DU NECESSAIREMENT EN DEDUIRE QUE CETTE DERNIERE, QUI CONNAISSAIT L'EXISTENCE DES SERVITUDES OU ETAIT EN MESURE DE LAS CONNAITRE, AVAIT COMMIS UNE FAUTE LOURDE, QUE DES LORS IL APPARTENAIT A LA COUR D'APPEL DE TIRER LES CONSEQUENCES JURIDIQUES DE CETTE FAUTE ET DU REFUS DE LA SAPEP DE LA REPARER, ET DE PRONONCER LA RESOLUTION DU CONTRAT AUX TORTS DE CETTE DERNIERE ; ALORS DE TROISIEME PART, QUE LA CONNAISSANCE PAR BRODA DE L'EXISTENCE DES SERVITUDES LITIGIEUSES APRES L'ACTE DU 28 FEVRIER 1974 NE SUPPRIMAIT PAS L'OBLIGATION POUR LA SAPEP DE GARANTIR BRODA, ET QUE LA LEVEE DE L'OPTION PAR CE DERNIER NE POUVAIT ETRE ANALYSEE EN UNE RENONCIATION A L'EXERCICE DE CETTE GARANTIE ; ET ALORS, QU'ENFIN, LES CONCLUSIONS DELAISSEES DE BRODA FAISAIENT CLAIREMENT RESSORTIR QUE LA LEVEE DE L'OPTION N'AVAIT ETE REALISEE QUE SOUS RESERVE DU RACHAT DES SERVITUDES, AINSI QU'IL RESULTAIT DES TERMES CLAIRS ET PRECIS DES LETTRES ENVOYEES LE MEME JOUR PAR BRODA ET PAR SON NOTAIRE, QU'EN CONSEQUENCE LA COUR D'APPEL ETAIT TENUE DE REPONDRE A CES CONCLUSIONS PERTINENTES ET QU'ELLE NE POUVAIT, SANS MECONNAITRE LA X... CLAIRE ET PRECISE DES LETTRES PRECITEES, SE CONTENTER D'AFFIRMER QU'IL APPARTENAIT A BRODA, AVANT DE S'ENGAGER DEFINITIVEMENT LE 19 SEPTEMBRE 1974, D'OBTENIR DE SA VENDERESSE QU'ELLE CONSENTE A PRENDRE A SA CHARGE LA LEVEE DE CES SERVITUDES " ; MAIS ATTENDU D'UNE PART, QUE LA GARANTIE N'EST PAS DUE LORSQUE L'ACQUEREUR A EU, AU MOMENT DE LA VENTE, CONNAISSANCE DES CHARGES NON DECLAREES ; QUE L'ARRET CONSTATE QUE BRODA AVAIT CONNAISSANCE DES SERVITUDES NON APPARENTES GREVANT L'IMMEUBLE LORSQU'IL A, LE 19 SEPTEMBRE 1974, LEVE L'OPTION ET TRANSFORME EN VENTE PARFAITE LA PROMESSE UNILATERALE DU 28 FEVRIER 1974 ; ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE, HORS LA DENATURATION PRETENDUE, L'ARRET, REPONDANT AUX CONCLUSIONS, RETIENT QUE BRODA AVAIT LEVE L'OPTION SANS RESERVE ET SANS EXIGER QUE LA SAPEP PRENNE A SA CHARGE LA SUPPRESSION DES SERVITUDES ; QUE DE CES MOTIFS, QUI N'IMPLIQUENT PAS UNE RENONCIATION DE BRODA A UNE GARANTIE QUI N'ETAIT PAS NEE A SON PROFIT, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE QUE BRODA AVAIT REFUSE A TORT DE SIGNER L'ACTE AUTHENTIQUE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; MAIS SUR LE SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 1152 DU CODE CIVIL, ATTENDU QU'APRES AVOIR ORDONNE LA REMISE A LA SAPEP DE LA SOMME CONSIGNEE, L'ARRET CONDAMNE BRODA A PAYER A CETTE SOCIETE DES DOMMAGES-INTERETS SUPPLEMENTAIRES EN RELEVANT QUE LA CARENCE DE BRODA A EXECUTER SES OBLIGATIONS A RENDU INUTILES LES FRAIS QUE LA SAPEP AVAIT EXPOSES POUR LIBERER L'IMMEUBLE VENDU ET SE REINSTALLER AILLEURS ; QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QU'ELLE CONSTATE QUE LES DOMMAGES-INTERETS DUS PAR BRODA AU CAS OU IL REFUSERAIT DE SIGNER L'ACTE AUTHENTIQUE AVAIENT ETE FIXES PAR LA CONVENTION, ET SANS PRECISER EN QUOI LEUR MONTANT ETAIT MANIFESTEMENT DERISOIRE, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION DE CE CHEF ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU SECOND MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 23 JANVIER 1979 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ; REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS.

Sommaire principal : VENTE - Garantie - Eviction - Servitudes non déclarées - Servitudes légales - Servitudes connues de l'acquéreur.
Sommaire de référence : * SERVITUDE - Servitude légale - Obligation du vendeur.
Analyse : La garantie n'est pas due par le vendeur lorsque l'acquéreur a eu, au moment de la vente, connaissance des charges non déclarées. Par suite, une Cour d'appel qui constate que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente avait connaissance des servitudes non apparentes grevant l'immeuble lorsqu'il a levé l'option sans réserve peut en déduire qu'il a refusé à tort de signer l'acte authentique de vente.