Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 9 octobre 1979, 78-12.730, Publié au bulletin
Date de la décision : 1979-10-09
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 78-12730
Décision attaquée : Cour d'appel Orléans (Chambre civile ) 1978-02-02, 1978-02-02
Président : Pdt M. Charliac
Avocats : Av. Demandeur : M. Lesourd

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE, SELON LES JUGES DU FOND, LES EPOUX X... ONT DONNE AU CABINET DURAND MANDAT EXCLUSIF DE VENDRE LEUR PAVILLON, POUR TROIS MOIS A COMPTER DU 28 FEVRIER 1975, RENOUVELABLES SAUF DENONCIATION; QU'APRES AVOIR DENONCE CE MANDAT LE 13 MAI 1975, LES EPOUX X... ONT, LE 29 MAI 1975, CONFIE UN MANDAT SANS EXCLUSIVITE A UN AUTRE INTERMEDIAIRE, BRETHAUX, QUI AVAIT FAIT SIGNER AUX EPOUX Y..., LE 24 MAI 1975, UN BON DE VISITE PAR LEQUEL ILS RECONNAISSAIENT AVOIR EU CONNAISSANCE DE L'OFFRE DE VENTE PAR BRETHAUX ET S'ENGAGEAIENT A TRAITER PAR SON INTERMEDIAIRE; QUE LA VENTE AYANT ETE CONCLUE PAR LES EPOUX X... ET LES EPOUX Y... PAR ACTE NOTARIE DU 14 AOUT 1975, SANS PARTICIPATION DE L'AGENT IMMOBILIER, BRETHAUX A RECLAME LE PAIEMENT D'UNE COMMISSION, SUR LE FONDEMENT DU BON DE VISITE DU 24 MAI 1975,EN SE PREVALANT D'UN ACCORD INTERVENU AVEC LE CABINET DURAND POUR QU'IL PARTICIPE A LA NEGOCIATION; ATTENDU QUE BRETHAUX FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL DE L'AVOIR DEBOUTE DE SA DEMANDE, ALORS QUE, LE 24 MAI 1975, SELON LES CONSTATATIONS MEMES DES JUGES DU FOND, IL AURAIT AGI EN QUALITE DE MANDATAIRE SUBSTITUE DU CABINET DURAND, QUI AVAIT DONNE SON ACCORD POUR QU'IL PARTICIPE A LA NEGOCIATION DE L'AFFAIRE, AINSI QU'IL RESULTERAIT D'UNE LETTRE DU 17 MAI 1975; QU'AINSI BRETHAUX SOUTIENT QU'IL AURAIT DROIT A UNE COMMISSION, PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 1994 DU CODE CIVIL, ET DANS LES CONDITIONS PREVUES PAR LE MANDAT EXCLUSIF QUE LE CABINET DURAND AVAIT RECU DES EPOUX X... ET QUI ETAIT EN COURS A LA DATE DU 24 MAI 1975; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A EXACTEMENT ADMIS QU'A LA DATE DU 24 MAI 1975, FAUTE DE JUSTIFIER D'UN MANDAT ECRIT DONNE ANTERIEUREMENT PAR L'UNE DES PARTIES, BRETHAUX N'AVAIT PAS SATISFAIT AUX CONDITIONS FIXEES PAR LE DECRET DU 20 JUILLET 1972 POUR POUVOIR RECLAMER LE PAIEMENT D'UNE COMMISSION; QU'ELLE A AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION SUR CE POINT, ET QUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI; ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A LA COUR D'APPEL DE NE PAS AVOIR ADMIS LA DEMANDE DE BRETHAUX, EN TANT QUE FONDEE SUR LA FRAUDE COMMISE PAR LES PARTIES POUR EVINCER L'AGENT IMMOBILIER DE LA CONCLUSION DE LA VENTE, EN OMETTANT DE REPONDRE SUR CE POINT AUX CONCLUSIONS DE BRETHAUX QUI DEMANDAIT LE PAIEMENT DE LA COMMISSION A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS; MAIS ATTENDU QUE, DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, BRETHAUX, S'IL A FAIT ALLUSION A LA FRAUDE QUI AURAIT ETE COMMISE PAR LES EPOUX X... ET LES EPOUX Y... POUR EVITER LE PAIEMENT D'UNE COMMISSION, A CEPENDANT DEMANDE LE PAIEMENT D'UNE SOMME A TITRE DE COMMISSION, EN APPLICATION DU MANDAT DONT IL SE PREVALAIT, ET NON A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS;QUE LA COUR D'APPEL N'ETAIT DONC PAS TENUE DE REPONDRE A L'ARGUMENTATION IMPRECISE FORMULEE PAR BRETHAUX A CET EGARD; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 2 FEVRIER 1978 PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS;

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles - Substitution de mandataire - Possibilité (non).
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Mandat - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles - Substitution de mandataire - Effet.
Analyse : Statuant sur la demande d'un agent immobilier, en paiement d'une commission à la suite d'une vente intervenue directement entre le vendeur et un acquéreur à qui il avait fait visiter l'immeuble mis en vente, c'est justement qu'une Cour d'appel admet qu'à la date où cet agent immobilier avait fait signer au futur acquéreur le "bon de visite" sur lequel il fondait sa demande, il n'avait pas satisfait aux conditions fixées par le décret n° 72-568 du 20 juillet 1972 pour pouvoir réclamer le paiement d'une commission, faute de justifier avoir été titulaire, à cette date, d'un mandat écrit donné préalablement par l'une des parties, et bien qu'il prétendît avoir agi en qualité de mandataire substitué de l'agent immobilier auquel les vendeurs avaient donné mandat de vendre leur immeuble.