Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 mai 2008, 07-12.848, Publié au bulletin
Date de la décision : 2008-05-21
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation
Numéro de pourvoi : 07-12848
Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, 2006-12-14
Président : M. Weber
Avocats : SCP Defrenois et Levis, SCP Tiffreau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 1134 et 1152 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 décembre 2006), que la société Natiocrédimurs a donné un immeuble en crédit-bail à la société civile immobilière Sepia (la SCI) ; que le contrat a été résolu pour non paiement des loyers et que la SCI a été mise en liquidation judiciaire ; que la société Natiocredimurs a déclaré une créance de 178 822, 26 euros au titre de l'indemnité de résiliation augmentée des loyers impayés ; que M. X..., en qualité de mandataire ad hoc de la SCI, a demandé la réduction de l'indemnité au motif qu'il s'agissait d'une clause pénale manifestement excessive ; Attendu que pour accueillir la demande de la société Natiocredimurs, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l'indemnité de résiliation égale au montant des loyers non échus qui tend à préserver l'économie du contrat en cas de rupture anticipée de celui-ci et à indemniser le créancier du préjudice ainsi subi découle directement de l'anéantissement de la convention par le jeu de la clause résolutoire et ne constitue pas une clause pénale au sens de l'article 1152 du code civil ; qu'en revanche l'indemnité d'une année de loyer constitue une clause pénale qui cependant, au regard des multiples procédures judiciaires et des tentatives d'exécution infructueuses, n'est pas excessive ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité due en cas de résiliation pour inexécution qui, tant par l'anticipation de l'exigibilité des loyers dès la résiliation du contrat que par le paiement d'une année de loyer supplémentaire, majorait les charges financières pesant sur le débiteur, était stipulée à la fois pour le contraindre à l'exécution du contrat et comme évaluation conventionnelle et forfaitaire du préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture fautive de celui-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ; Condamne la société Natiocredimurs aux dépens ; Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne la société Natiocrédimurs à payer 2 500 euros à M. X..., ès-qualités ; rejette la demande de la société Natiocrédimurs ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille huit.

Sommaire principal : CREDIT-BAIL - Crédit-bail immobilier - Résiliation - Résiliation à la demande du preneur - Indemnité de résiliation - Indemnité égale au montant des loyers restant à courir augmentée d'une année de loyer supplémentaire - Nature - Clause pénale
Sommaire de référence : CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES - Exécution - Clause pénale - Définition - Indemnité de résiliation d'un contrat de crédit-bail immobilier stipulant l'exigibilité anticipée des loyers et le paiement d'une année de loyer supplémentaire
Analyse : Constitue une clause pénale l'indemnité stipulée en cas de résiliation pour inexécution d'un contrat de crédit-bail immobilier dès lors que tant par l'anticipation de l'exigibilité des loyers dès la résiliation du contrat que par le paiement d'une année de loyer supplémentaire, elle majore les charges financières pesant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le bailleur en cas de rupture fautive du contrat