Cour de cassation, Chambre civile 3, du 30 octobre 1984, 83-11.178, Publié au bulletin
Date de la décision : 1984-10-30
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 83-11178
Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, Audience Solennelle, 1982-11-23, 1982-11-23
Président : Pdt M. Monégier du Sorbier
Avocats : Av. Demandeur : SCP Lyon-Caen Fabiani Liard

SUR LES TROIS MOYENS REUNIS : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (REIMS, 23 NOVEMBRE 1982), STATUANT SUR RENVOI APRES CASSATION, QUE PAR ACTE DU 25 NOVEMBRE 1947, M. L. X..., AUX DROITS DUQUEL SE TROUVE MME VEUVE X..., A DONNE A BAIL A LA S.A.R.L. TRANSPORTS R.G. UN TERRAIN SUR LEQUEL LA SOCIETE LOCATAIRE ETAIT AUTORISEE A ELEVER TOUTES CONSTRUCTIONS, ETANT PRECISE A L'ACTE QUE CELLE-CI AVAIT DEJA FAIT EDIFIER SUR CE TERRAIN UN ATELIER A USAGE DE REPARATION POUR VEHICULES AUTOMOBILES ; QUE LA SOCIETE TRANSPORTS R.G. AYANT CONSTRUIT EN 1970 AUX LIEU ET PLACE DE L'ATELIER DIVERS BOXES A USAGE DE GARAGE POUR AUTOMOBILES, LOUES AU MOIS, ET UN LOGEMENT DE GARDIEN, MME VEUVE X... A REFUSE LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ET SOUTENU QUE LA SOCIETE LOCATAIRE NE POUVAIT BENEFICIER DES DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; ATTENDU QUE MME VEUVE X... FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SOCIETE TRANSPORTS R.G. AVAIT DROIT A UNE INDEMNITE D'EVICTION, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE "PREMIEREMENT, AUX TERMES DE L'ARTICLE 1-2° DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LES DISPOSITIONS DE CE DECRET NE S'APPLIQUENT QU'AUX BAUX DES TERRAINS NUS SUR LESQUELS ONT ETE EDIFIEES DES CONSTRUCTIONS A USAGE COMMERCIAL ET A CONDITION QUE CES CONSTRUCTIONS AIENT ETE ELEVEES OU EXPLOITEES AVEC LE CONSENTEMENT EXPRES DU PROPRIETAIRE ; QUE LA COUR D'APPEL QUI, TOUT EN RETENANT QU'AUCUNE DESTINATION - ET PARTANT AUCUNE DESTINATION COMMERCIALE - N'ETAIT PREVUE PAR LE BAIL, A DECIDE QUE LA SOCIETE TRANSPORTS R.G. AVAIT DROIT A UNE INDEMNITE D'EVICTION, N'A PAS TIRE DE SES CONSTATATIONS LES CONSEQUENCES LEGALES QUI S'EN DEDUISAIENT NECESSAIREMENT ET A AINSI PRIVE DE BASE LEGALE SA DECISION AU REGARD DE L'ARTICLE 1.2° DU DECRET SUSVISE ; QUE, DEUXIEMEMENT, SELON LES DISPOSITIONS DES ARTICLES 4 ET 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LE CHANGEMENT D'ACTIVITE EN COURS DU BAIL EFFECTUE SANS ACCORD DU BAILLEUR PRIVE LE PRENEUR DE SON DROIT A RENOUVELLEMENT ; QU'EN NE RECHERCHANT PAS, AINSI QUE L'Y INVITAIT MME VEUVE X... DANS SES CONCLUSIONS DELAISSEES, SI A TOUT LE MOINS LA DESTINATION COMMERCIALE SANS LAQUELLE LE BAIL NE POUVAIT ETRE SOUMIS AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX N'ETAIT PAS CELLE CONFORME A L'OBJET SOCIAL, A SAVOIR : LE TRANSPORT DE PERSONNES ET DE MARCHANDISES ET, PAR SUITE, S'IL N'Y AVAIT PAS EU CHANGEMENT DE DESTINATION DES LIEUX, L'ACTIVITE UNIQUE DE LA SOCIETE ETANT CELLE DE LOUEUR DE BOXES POUR VOITURES, LA COUR D'APPEL A 1°) VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, 2°) PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE AU REGARD DES ARTICLES 4, 8 ET 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; QUE, TROISIEMEMENT, PARMI LES DIFFERENTS PARAGRAPHES DEFINISSANT LES OBLIGATIONS DU PRENEUR, LES BAUX DES 27 NOVEMBRE 1947, 24 SEPTEMBRE 1941 ET LES ACTES DE RENOUVELLEMENT DES 27 NOVEMBRE 1956 ET 16 DECEMBRE 1965 ETAIT INSERE LE PARAGRAPHE SUIVANT : "LA SOCIETE TRANSPORTS R.G. RESTE AUTORISEE A ELEVER SUR LEDIT TERRAIN TOUTES CONSTRUCTIONS DANS LES REGLES DE L'ART ET EN SE CONFORMANT A TOUS LES REGLEMENTS DE POLICE ET DE VOIRIE. LA SOCIETE PRENEUSE DECLARE AVOIR FAIT ELEVER SUR LE TERRAIN UN ATELIER DE REPARATIONS POUR AUTOMOBILES ET POIDS LOURDS ET QUE SON TRAVAIL N'OCCASIONNE AUCUNE GENE NI TROUBLE DE JOUISSANCE POUR LES AUTRES LOCATAIRES OU VOISINS", QU'EN DECIDANT QUE CES ACTES AUTORISAIENT TOUTES CONSTRUCTIONS SANS AUCUNE RESTRICTION QUE LA GENE OCCASIONNEE AUX VOISINS, LA DECLARATION DU PRENEUR NE CONSTITUANT PAS UNE CLAUSE DU CONTRAT, LA COUR D'APPEL A DENATURE LES BAUX ET ACTES DE RENOUVELLEMENT SUSVISES ET AINSI VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ; QUE, QUATRIEMEMENT, EN DENIANT TOUTE VALEUR A LA Y... CLAIRE ET PRECISE INSEREE DANS UNE CONVENTION SIGNEE PAR LES DEUX PARTIES SELON LAQUELLE LA CONVENTION A ETE CONSENTIE POUR Y EXERCER LE COMMERCE SUIVANT : ATELIER DE REPARATIONS POUR AUTOMOBILES ET POIDS LOURDS SOUS PRETEXTE QUE CETTE CONVENTION AVAIT POUR OBJET LA REVISION DU LOYER, LA COUR D'APPEL A, DE PLUS FORT, VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ; QUE, CINQUIEMEMENT, LA LOCATION A DES PARTICULIERS, MOYENNANT UN LOYER MENSUEL, DE BOXES POUR VOITURES AVEC POUR SEUL SERVICE : LA PRESENCE D'UNE GARDIENNE QUI NETTOIE LES COURS ET ALLEES, EFFECTUEE PAR UNE SOCIETE LOCATAIRE EN DEHORS DU CADRE DE SON OBJET SOCIAL ET SANS RAPPORT AVEC L'ACTIVITE POUR LAQUELLE ELLE EST INSCRITE AU REGISTRE DU COMMERCE, TRANSPORTS DE PERSONNES ET DE MARCHANDISES, CONSTITUE UNE ACTIVITE PUREMENT CIVILE, PEU IMPORTANT QU'ELLE PAIE LES IMPOTS AFFERENTS A UNE ACTIVITE COMMERCIALE, QU'EN RECONNAISSANT A UNE TELLE ACTIVITE UN CARACTERE COMMERCIAL, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES ARTICLES 631, 632 ET 633 DU CODE DE COMMERCE ; QUE, SIXIEMEMENT, LA SEULE EXISTENCE D'UNE CLIENTELE CONSTITUEE PAR DES PARTICULIERS QUI LOUENT DES BOXES POUR VOITURES ET D'UN NOM COMMERCIAL "TRANSPORTS R.G." INSUSCEPTIBLE D'ATTIRER ET DE CONSERVER DE TELS CLIENTS ET QUI, DE PLUS, NE FIGURE PAS SUR LES LIEUX LOUES, NE PEUT CONSTITUER UN FONDS DE COMMERCE, QU'EN DECIDANT QU'IL EXISTAIT UN FONDS DE COMMERCE DE LOUEUR DE BOXES POUR VOITURES, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1° DE LA LOI DU 17 MARS 1909 ; QUE, SEPTIEMEMENT, POUR QU'UN FONDS SOIT COMMERCIAL, IL EST NECESSAIRE QUE L'OBJET DU FONDS SOIT DE FAIRE DES ACTES DE COMMERCE ; QUE LA LOCATION D'IMMEUBLES EST UN ACTE PUREMENT CIVIL DE SORTE QU'EN DECIDANT QUE LA SOCIETE TRANSPORTS R.G. EXPLOITAIT "UN FONDS DE COMMERCE DE LOUEUR DE BOXES POUR VOITURES" ET AVAIT PAR SUITE DROIT A UNE INDEMNITE D'EVICTION, LA COUR D'APPEL A VIOLE, D'UNE PART, DE PLUS FORT, L'ARTICLE 1° DE LA LOI DU 17 MARS 1909 ET, D'AUTRE PART, PRIVE DE BASE LEGALE SA DECISION AU REGARD DES ARTICLES 1, 4 ET 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ET ALORS, EN OUTRE, QUE IL RESULTE TANT DU RAPPORT DE L'EXPERT ET DES PROPRES CONCLUSIONS D'INSTANCE DE LA SOCIETE TRANSPORTS R.G. QUE D'UNE LETTRE PRODUITE AUX DEBATS EN DATE DU 12 MARS 1973 DE LA DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EQUIPEMENT QUE LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE REJETEE PAR DECISION DU MAIRE DE CLICHY EN DATE DU 2 DECEMBRE 1969, QU'EN DECLARANT NON ETABLI CE REJET, LA COUR D'APPEL A DENATURE LES DOCUMENTS SUSVISES ET VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ET ALORS, ENFIN, QUE SELON L'ARTICLE 1.2° DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, POUR QUE LE BAIL D'UN TERRAIN NU SOIT SOUMIS AUX DISPOSITIONS DUDIT DECRET, IL FAUT NON SEULEMENT QUE DES CONSTRUCTIONS AIENT ETE EDIFIEES MAIS ENCORE QU'ELLES SOIENT A USAGE COMMERCIAL, QU'EN SE BORNANT A AFFIRMER ET DE FACON INCIDENTE QUE LES BOXES CONSTITUAIENT L'ELEMENT DETERMINANT DE L'EXPLOITATION, LA COUR D'APPEL A PRIVE DE BASE LEGALE SA DECISION AU REGARD DE L'ARTICLE 1.2° DUDIT DECRET" ; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE MME X... N'A SOUTENU DANS SES CONCLUSIONS PRISES DEVANT LA COUR D'APPEL NI QU'AUCUNE DESTINATION COMMERCIALE N'ETAIT PREVUE AU BAIL NI QUE CETTE DESTINATION DEVAIT ETRE DEFINIE PAR REFERENCE EXCLUSIVE A L'OBJET SOCIAL DE LA SOCIETE LOCATAIRE ; QUE LE MOYEN, PRIS EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES, EST NOUVEAU, MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ; ET ATTENDU, D'AUTRE PART, QU'APRES AVOIR SOUVERAINEMENT RETENU PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, DES CLAUSES IMPRECISES DES DIFFERENTS ACTES INTERVENUS ENTRE LES PARTIES, QUE LA DESTINATION CONTRACTUELLE DES LIEUX N'ETAIT PAS LIMITEE A L'ACTIVITE DE REPARATIONS POUR VEHICULES AUTOMOBILES, L'ARRET CONSTATE QUE PENDANT PLUS DE TROIS ANS AVANT L'EXPIRATION DU BAIL, LA SOCIETE LOCATAIRE, QUI EST IMMATRICULEE AU REGISTRE DU COMMERCE, POSSEDE UN NOM COMMERCIAL ET REMPLIT LES OBLIGATIONS IMPOSEES AUX COMMERCANTS, A EU POUR ACTIVITE UNIQUE LA LOCATAIRE DE BOXES, QUI SONT DES CONSTRUCTIONS EN DUR NON AISEMENT DEMONTABLES, A DES PARTICULIERS QUI CONSTITUENT UNE CLIENTELE ; QUE DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE DE REPONDRE A DE SIMPLES ARGUMENTS, A PU EN DEDUIRE QUE LA SOCIETE LOCATAIRE EXPLOITAIT UN FONDS DE COMMERCE DANS LES LIEUX LOUES ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR PARTIE IRRECEVABLE, N'EST PAS FONDE POUR LE SURPLUS ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 23 NOVEMBRE 1982 PAR LA COUR D'APPEL DE REIMS ;

Sommaire principal : BAIL COMMERCIAL - Domaine d'application - Bail d'un local dans lequel un fonds de commerce est exploité - Location de boxes.
Sommaire de référence : * BAIL COMMERCIAL - Domaine d'application - Bail d'un local dans lequel un fonds de commerce est exploité - Local bénéficiant d'une clientèle propre.
Analyse : Ayant constaté que pendant plus de trois ans avant l'expiration du bail, la société locataire qui est immatriculée au registre du commerce, possède un nom commercial et remplit les obligations imposées aux commerçants, a eu pour activité unique dans les lieux loués la location de boxes à des particuliers qui constituent une clientèle, une Cour d'appel a pu en déduire que la société locataire exploitait un fonds de commerce dans les lieux et bénéficiait du droit au renouvellement du bail.