Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 3 mai 1978, 76-15.229, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-05-03
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-15229
Décision attaquée : Cour d'appel Rennes (Chambre 5 ) 1975-11-26, 1975-11-26
Président : PDT M. Frank CDFF
Avocats : Demandeur AV. M. Martin-Martinière

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES EPOUX Y... ONT DEMANDE, POUR LE 29 SEPTEMBRE 1975, LA RESILIATION DU BAIL DONT BENEFICIAIENT LES EPOUX HENRI X..., EN RAISON DU CHANGEMENT DE DESTINATION DES BIENS LOUES, CONFORMEMENT A L'ARTICLE 830-1 DU CODE RURAL ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR ADMIS QUE LE CONGE AVAIT ETE DONNE POUR LA FIN DU BAIL, CE QUI EXCLUAIT TOUTE INDEMNITE AU PRENEUR POUR RESILIATION ANTICIPEE, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET QU'X... A PRIS EN MAINS L'EXPLOITATION APRES LE DEPART DE SA MERE ET QUE LES QUITTANCES ONT ETE FAITES A SON NOM ; QU'IL EN RESULTE NECESSAIREMENT QUE LE BAIL VERBAL, CONSENTI A CE DERNIER, A COMMENCE A COURIR EN 1954 POUR ETRE RENOUVELE EN 1963 ET 1972, QU'AINSI LE CONGE DELIVRE POUR 1975 ETAIT DONNE EN COURS DE BAIL ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QUE, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 48 DE LA LOI DU 13 AVRIL 1946, LE BAIL VERBAL D'ORIGINE EST DEVENU UN BAIL DE NEUF ANS PRENANT EFFET LE 29 SEPTEMBRE 1948 ; QUE CE BAIL A ETE RENOUVELE PAR PERIODES SUCCESSIVES DE NEUF ANNEES, DONT LA DERNIERE EXPIRAIT LE 29 SEPTEMBRE 1975, DATE D'EFFET DU CONGE, HENRI X..., QUI EXPLOITAIT LE DOMAINE AVEC SA MERE ET A POURSUIVI CETTE EXPLOITATION AU DEPART DE CELLE-CI, N'AYANT FAIT QUE CONTINUER LE BAIL RURAL EN COURS AVEC SES PERIODES SUCCESSIVES ; D'OU IL SUIT QUE, LA NOVATION NE SE PRESUMANT PAS, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION DE CE CHEF ; QU'AINSI LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR REJETE LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS DES PRENEURS, FONDEE SUR L'INEXECUTION DE REPARATIONS AUX BATIMENTS LOUES, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE LA VETUSTE, RESULTANT DU MAUVAIS ENTRETIEN DES BATIMENTS A LA CHARGE DU BAILLEUR, NE PEUT ETRE ASSIMILEE A UN CAS FORTUIT DISPENSANT LE BAILLEUR DE REPARER LE PREJUDICE DU PRENEUR ; MAIS ATTENDU QUE LORSQUE LA RUINE DE L'IMMEUBLE PAR VETUSTE NE RESULTE PAS DE LA FAUTE DU BAILLEUR, CE DERNIER N'EST TENU NI DE REPARER L'IMMEUBLE, SI LES DEPENSES SONT EXCESSIVES, NI D'INDEMNISER LE PRENEUR, LA RUINE ETANT, EN CETTE HYPOTHESE, UN CAS FORTUIT AU SENS DE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL ; QUE LA COUR D'APPEL RETIENT QUE LES BATIMENTS SONT DANS UN TEL ETAT DE VETUSTE QUE LEUR REPARATION REPRESENTERAIT 60 A 65 % DE LEUR VALEUR, ET QU'IL S'AGIT DONC D'UNE VERITABLE RECONSTRUCTION ; QUE CET ETAT DE CHOSE N'EST MANIFESTEMENT PAS LA CONSEQUENCE D'UN DEFAUT D'ENTRETIEN MAIS D'UNE IRREMEDIABLE VETUSTE ; QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE EN ONT, A BON DROIT, DEDUIT QUE LES EPOUX X..., QUI AURAIENT PU DEMANDER UNE DIMINUTION DE LOYER MAIS NE L'AVAIENT PAS FAIT, NE POUVAIENT PRETENDRE A DES DOMMAGES-INTERETS ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 26 NOVEMBRE 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES.

Sommaire principal : BAIL EN GENERAL - Perte de la chose - Vétusté - Immeuble devenu impropre à l'usage auquel il est destiné - Réparation impossible sans dépenses excessives.
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - Bailleur - Obligations - Garantie - Perte de la chose - Cas fortuit - Vétusté - Conditions.
Analyse : Lorsque la ruine de l'immeuble par vétusté ne résulte pas de la faute du bailleur, ce dernier n'est tenu ni de réparer l'immeuble si les dépenses sont excessives, ni d'indemniser le preneur, la ruine étant, dans cette hypothèse, un cas fortuit au sens de l'article 1722 du Code civil.