Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 22 mars 2012, 11-13.000, Publié au bulletin
Date de la décision : 2012-03-22
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Cassation sans renvoi
Numéro de pourvoi : 11-13000
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 2010-11-02
Président : M. Charruault
Avocats : SCP Baraduc et Duhamel, SCP Bénabent

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile : Vu les articles 1372 et 1375 du code civil, ensemble les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'il résulte de la combinaison de ces textes que la gestion d'affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l'affaire ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d'ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l'obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » d'un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière ; Attendu que le mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier appartenant à Roger X... et à son épouse, confié le 19 juillet 2006 à la société Sarro immobilier, a été signé par Mme X... et par Mme Y..., fille des propriétaires, pour le compte de son père ; que l'immeuble ayant été vendu par l'entremise d'un autre agent immobilier aux époux Z... auxquels la société Sarro immobilier l'avait fait visiter, celle-ci a assigné en paiement de dommages-intérêts Mme X... ainsi que Mmes Y... et A..., prises en leur qualité d'ayants droit de leur père, Roger X..., décédé ; Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt énonce que, si le mandat a été signé non par M. et Mme X..., vendeurs, mais par Mme X... et sa fille, Mme Y..., celle-ci au nom de son père qui n'était pas sous l'effet d'un régime de protection d'incapable majeur, il demeure que les vendeurs sont bien M. et Mme X... et que M. X... a ratifié l'engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente ; Qu'en statuant ainsi, alors que la société Sarro immobilier, qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d'affaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et vu l'article L. 411-3 du code de procédure civile ; Attendu que la Cour de cassation peut mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; DIT n'y avoir lieu à renvoi ; DEBOUTE la société Sarro immobilier de ses demandes ; ORDONNE la mainlevée de l'hypothèque judiciaire inscrite à son initiative ; REJETTE toute autre demande ; Condamne la société Sarro immobilier aux dépens, incluant ceux exposés devant les juges du fond, ainsi que les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sarro immobilier à payer aux consorts X... la somme de 4 000 euros ; rejette sa demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mars deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement madame Agnès B..., veuve X..., madame Aline X..., épouse A... et madame Liliane X..., épouse Y..., à payer à la société Sarro Immobilier la somme de 15.000  à titre de dommages et intérêts et de les avoir ainsi déboutées de leur demande de nullité du mandat de vente sans exclusivité confié à cette société ; AUX MOTIFS PROPRES QUE si le mandat a été signé non par monsieur et madame X..., vendeurs, mais par madame X... et sa fille madame Y..., celle-ci au nom de son père qui n'était pas sous l'effet d'un régime de protection d'incapable majeur, il demeure que les vendeurs sont bien monsieur et madame X... et que monsieur X... a ratifié l'engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il importe peu que le mandat n'ait pas été signé par monsieur Roger X..., dès lors que les vendeurs sont ceux visés dans la promesse de vente, à savoir monsieur et madame X..., et que les signatures portées au mandat sont les mêmes que celles figurant au compromis, soit madame X... et une de ses filles, en sa qualité d'administratrice légale des biens de son père, alors placé sous le régime de protection des incapables majeurs par le juge des tutelles ; ALORS QU'en affirmant que monsieur Roger X..., en concluant une promesse synallagmatique de vente avec les époux Z... par l'intermédiaire de la société Malaucène Immobilier, avait ratifié le mandat sans exclusivité de vente confié à la société Sarro Immobilier par sa fille, qui n'était pas son administratrice légale, tandis que cette promesse ne caractérisait aucune volonté de mandater la société Sarro Immobilier pour la vente du bien immobilier en cause, dès lors qu'elle avait été conclue sans le concours de cette dernière société, qui y était totalement étrangère, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 491-4, en sa rédaction applicable en l'espèce, et 1375 du Code civil. SECOND MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement madame Agnès B..., veuve X..., madame Aline X..., épouse A... et madame Liliane X..., épouse Y..., à payer à la société Sarro Immobilier la somme de 15.000  à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE si les acquéreurs ont connu le bien, c'est par les soins de l'agence Sarro à laquelle sont inopposables les arrangements intervenus avec l'agence Malaucène Immobilier, dont il n'est ni prétendu ni établi qu'elle l'aurait présenté antérieurement et dont il n'est pas démontré qu'elle aurait autrement oeuvré à un consentement qui n'aurait pas été obtenu par Sarro ; que c'est encore par des motifs pertinents que le premier juge, constatant que c'était l'action de la société Sarro Immobilier qui avait abouti à la vente, l'a indemnisée du préjudice causé par la faute du mandant qui a passé l'acte en éludant sa participation pour la priver de sa rétribution ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les consorts X... ont contracté avec les époux Z..., clients de la société Sarro Immobilier, par l'intermédiaire de l'agence Malaucène Immobilier, alors que les acquéreurs lui ont été présentés par la société Sarro Immobilier, ainsi qu'en atteste le bon de visite établi le 19 août 2006 ; que les consorts X... sont incapables de produire un bon de visite établi par l'agence Malaucène Immobilier qui serait antérieur à celui de la société Sarro Immobilier ; que les mandants, contrairement aux dispositions contractuelles du mandat, n'ont aucunement averti la société Sarro Immobilier de la signature du compromis dès le 29 août 2006 avec les époux Z..., alors que ces derniers avaient, lors de la visite du bien le 19 août 2006, sollicité une option de huit jours expirant le 28 août 2006 ; qu'il est évident que c'est uniquement grâce à l'intervention de la société Sarro Immobilier que la vente a pu intervenir, le bon de visite de cette dernière constituant la présomption indiscutable de sa participation active et déterminante, en l'absence de tout autre bon de visite produit ; qu'il s'ensuit que les consorts X... ont fait preuve d'un comportement déloyal et ont commis une faute en évinçant la société Sarro Immobilier, alors que, sans son intervention, ils n'auraient jamais rencontré les futurs acquéreurs ; que c'est en conséquence par l'entremise de la société Sarro Immobilier que la vente a été effectivement conclue ; qu'ainsi la société Sarro Immobilier prouve une faute de ses mandants l'ayant privée de la réalisation de la vente, de sorte qu'elle a droit à des dommages et intérêts qui, compte tenu de l'importance de la faute et de la déloyauté des mandants, doit être égale au montant de la commission prévue ; ALORS QUE, D'UNE PART, lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a effectivement été conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'en se contentant d'affirmer que la société Sarro Immobilier avait fait visiter pour la première fois aux acquéreurs le bien vendu par les époux X..., pour juger que cet agent immobilier avait eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente et retenir une faute des époux X... qui auraient évincé cet agent, la cour d'appel, qui a retenu comme seul manquement le fait de contracter par l'intermédiaire d'un mandataire autre que celui qui avait présenté le bien, a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, il incombe à l'agent immobilier qui se prévaut d'un mandat de vente sans exclusivité pour prétendre à l'attribution de dommages et intérêts, de prouver une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; qu'en reprochant aux époux X... de ne pas avoir prouvé que la société Malaucène Immobilier, par l'intermédiaire de laquelle ils avaient vendu leur bien immobilier, avait « autrement oeuvré à un consentement qui n'aurait pas été obtenu par la société Sarro Immobilier », tandis qu'il incombait à cette dernière d'établir une faute des époux X..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en statuant comme elle l'a fait, tandis qu'elle avait constaté que « les consorts X... (avaient) contracté avec les époux Z... ( ) par l'intermédiaire de l'agence Malaucène Immobilier », selon promesse synallagmatique de vente du 29 août 2006, dont il résultait que cette société Malaucène Immobilier, enseigne Laforêt, avait obtenu une rencontre des consentements entre les époux X... et les époux Z... sur un prix net vendeur de 192.000 , soit à un montant inférieur au prix de vente initialement demandé par les époux X..., ce qui prévalait sur la visite de l'immeuble par l'intermédiaire de la société Sarro immobilier, qui était un préalable insuffisant à une rencontre des volontés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; ALORS QUE, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, en reprochant aux époux X... de pas avoir averti la société Sarro Immobilier de la signature du compromis dès le 29 août 2006 avec les époux Z..., tandis que ces derniers auraient sollicité de la société Sarro Immobilier un option de huit jours expirant le 28 août 2006, sans préciser en quoi l'abstention ainsi imputée aux époux X..., compte tenu des diligences qui auraient été accomplies, avait privé l'agence immobilière de la réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Sommaire principal : QUASI-CONTRAT - Gestion d'affaires - Définition - Exclusion - Cas - Mandat confié à un agent immobilier
Sommaire de référence : AGENT IMMOBILIER - Mandat - Forme - Ecrit - Ecrit préalable à l'intervention - Nécessité - Portée AGENT IMMOBILIER - Loi du 2 janvier 1970 - Domaine d'application - Gestion d'affaires (non)
Analyse : La gestion d'affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l'affaire ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d'ordre public de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui exigent l'obtention par le titulaire de la carte professionnelle "transactions sur immeubles et fonds de commerce", d'un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière. En conséquence, l'agent immobilier qui ne détient pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne peut se prévaloir des règles de la gestion d'affaires