Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 mai 2000, 97-18.610 97-19.256, Publié au bulletin
Date de la décision : 2000-05-11
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 97-18610
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 1997-05-09, 1997-05-09
Président : Président : Mme Fossereau, conseiller doyen faisant fonction. .
Avocats : Avocats : la SCP Boré, Xavier et Boré, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez.

Joints les pourvois n°s 97-19.256 et 97-18.610 ; Donne acte à la société civile professionnelle X...-Y...-Z... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Electronica ; Sur le premier moyen du pourvoi n° 97-19.256 : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 9 mai 1997), que la société civile professionnelle X...-Y...-Z... (la SCP) a été chargée par la société Electronica, propriétaire de parcelles de terre et la société Compagnie industrielle et électronique du Nord (CIEN), titulaire d'un bail à construction sur l'une des parcelles, de l'établissement des actes de vente du terrain et du bail au profit d'un même acquéreur, les deux ventes devant être indivisibles ; que Me Y... a établi une promesse de vente par acte du 31 août 1990 et une déclaration d'intention d'aliéner qui mentionnait la cession envisagée par la société Electronica et précisait l'existence du bail à construction consenti sur une partie du terrain ; que la commune ayant déclaré exercer son droit de préemption pour le prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner, les deux sociétés ont assigné la SCP en responsabilité pour ne pas avoir précisé dans la déclaration d'intention d'aliéner que les ventes étaient solidaires et pour manquement à son devoir de conseil ; Attendu que les sociétés font grief à l'arrêt de n'avoir condamné la SCP que pour manquement à son devoir de conseil, alors, selon le moyen, 1° que le notaire est tenu, en tant que rédacteur des actes, de prendre les dispostions utiles pour en assurer l'efficacité au regard du but poursuivi par les parties ; que les sociétés Electronica et CIEN, ayant, comme le relève la cour d'appel, souhaité réaliser concomitamment la vente de leurs droits portant l'une sur un immeuble, l'autre sur un bail à construction consenti sur cet immeuble, il appartenait au notaire de rédiger les actes de vente et la déclaration d'intention d'aliéner en vue d'y parvenir ; que le bail à construction qui confère un droit réel immobilier et constitue, selon les termes du contrat, un transfert différé de propriété est soumis au droit de préemption de l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme, qu'à tout le moins en va-t-il ainsi lorsqu'il est cédé de façon indivisible avec l'immeuble à la même personne ; que le notaire rédacteur aurait donc dû faire porter la déclaration d'intention d'aliéner sur le bail à construction ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme ; 2° qu'il ressort de l'analyse de la jurisprudence ainsi que du contenu des réponses ministérielles qu'une préemption partielle est impossible lorsqu'une unité foncière est mise en vente dont une partie seulement est incluse dans la zone de préemption ; qu'en ne mentionnant pas dans la déclaration d'intention d'aliéner le caractère indivisible des deux ventes, le notaire rédacteur a failli à son obligation ; que la cour d'appel, qui n'a pas retenu ce grief à son encontre, a violé l'article L. 213-1 du Code de l'urbanisme et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; 3° que le but recherché par les venderesses aurait pu être atteint en stipulant dans la promesse de vente des immeubles à l'acquéreur une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune ; qu'en refusant d'imputer au notaire rédacteur une faute dans la rédaction des actes litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, qu'elle a violé ; 4° qu'en déclarant que la question soulevée par l'indivisibilité des deux ventes au regard du droit de préemption ne peut recevoir une réponse certaine dans le silence de la loi et de la jurisprudence, la cour d'appel a statué par des motifs dubitatifs, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les deux sociétés souhaitaient réaliser concomitamment la vente de leurs droits portant l'une sur un immeuble, l'autre sur le bail à construction consenti par la première sur une partie de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas statué par des motifs dubitatifs, a retenu, à bon droit, que le droit de préemption de la commune ne pouvait concerner le bail à construction dont la société CIEN était titulaire et que la transmission simultanée du terrain et du droit au bail ne pouvait y faire échec et en a exactement déduit qu'il ne pouvait être fait grief au notaire rédacteur de ne pas avoir fait apparaître la solidarité voulue par les deux venderesses dès lors que cette condition était inopposable à la commune pour l'application de son droit de préemption ; Attendu, d'autre part, que seules les conditions notifiées au titulaire du droit de préemption lui étant opposables, le moyen qui soutient que le but recherché par les sociétés venderesses pouvait être atteint en stipulant dans la promesse de vente des immeubles à l'acquéreur une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption par la commune est sans portée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen du pourvoi n° 97-19.256 : (Publication sans intérêt) ; Sur le moyen unique du pourvoi n° 97-18.610 (Publication sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi n° 97-19.256 : REJETTE les pourvois.

Sommaire principal : URBANISME - Préemption - Droit de préemption - Cession concomitante d'un immeuble et d'un bail à construction - Acte ne faisant pas apparaître la solidarité voulue par les vendeurs - Faute du notaire (non) .
Sommaire de référence : URBANISME - Préemption - Droit de préemption - Cession concomitante d'un immeuble et d'un bail à construction - Etendue du droit de préemption
Analyse : Une cour d'appel qui a relevé que deux sociétés, dont la première est propriétaire de parcelles de terre et la seconde titulaire d'un bail à construction sur l'une de ces parcelles souhaitaient réaliser concomitamment la vente de leurs droits retient, à bon droit, que le droit de préemption de la commune ne peut concerner le bail à construction et que la transmission simultanée du terrain et du droit au bail ne peut y faire échec et en déduit exactement qu'il ne peut être fait grief au notaire chargé de la rédaction des actes de ne pas avoir fait apparaître la solidarité voulue par les deux sociétés venderesses dès lors que cette condition était inopposable à la commune pour l'application de son droit de préemption.