Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 14 mai 1997, 94-22.053, Publié au bulletin
Date de la décision : 1997-05-14
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 94-22053
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1994-09-16, 1994-09-16
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Piwnica et Molinié, M. Choucroy.

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 1994), que la société civile immobilière ... (SCI), aux droits de laquelle se trouve la SCI du ..., ayant demandé la licitation-partage de l'immeuble dont elle est propriétaire, en indivision, avec M. et Mme X..., ces derniers l'ont assignée aux fins de faire constater l'existence de leur titre locatif sur les locaux occupés, par eux, dans cet immeuble ; Attendu que M. Albert X... et Mme Jeanne X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, 1° que, conformément à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient, de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués aux clauses et conditions du contrat primitif ; que la cour d'appel, qui, pour refuser de reconnaître à M. Albert X... et à Mme X... la qualité de locataire et leur dénier la faculté de se prévaloir du droit au maintien dans les lieux loués s'est déterminée par le fait que les coïndivisaires n'avaient pas manifesté leur volonté de leur conférer un bail sur des locaux constituant une partie de la propriété indivise mais qui a constaté que les consorts X... avaient, par la volonté commune de leurs coïndivisaires, régulièrement occupé les locaux litigieux, par leur auteur, puis par eux-mêmes depuis 1954 et qu'ils avaient régulièrement versé aux administrateurs des biens successifs de l'immeuble indivis un loyer calculé selon la méthode de la surface corrigée, régulièrement augmentée par l'effet de la loi, constatations d'où il s'évinçait que les consorts X... avaient occupé les lieux litigieux, de bonne foi, mais qui leur a dénié la qualité de preneur, n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales qui s'imposaient et a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ; 2° que, conformément à l'article 815-3 du Code civil, la conclusion d'un bail, qu'il s'agisse d'un bail soumis au régime du droit commun du Code civil ou qu'il s'agisse d'un bail commercial, d'un bail rural, d'un bail d'habitation auquel est applicable la loi du 1er septembre 1948 ou la loi du 22 juin 1982 requiert l'unanimité des coïndivisaires et le bail consenti par tous les coïndivisaires au profit de l'un d'entre eux confère au coïndivisaire-preneur les prérogatives attachées par la loi à la qualité de preneur ; que la cour d'appel, qui, pour dénier aux consorts Albert et Jeanne X... la qualité de preneur et le droit de se prévaloir des effets que la loi du 1er septembre 1948 attache à cette qualité, s'est déterminée par le fait que les consorts Albert et Jeanne X... étaient liés à leurs coïndivisaires par une convention d'indivision et qui a refusé d'attacher des effets de droit au fait que les consorts Albert et Jeanne X... avaient, avec l'accord de tous les coïndivisaires, joui privativement des locaux litigieux et régulièrement payé le loyer réclamé par les représentants successifs de l'indivision X..., loyer calculé selon la méthode de la surface corrigée et augmenté selon les prescriptions légales, a, en statuant ainsi, violé la disposition susvisée ; 3° que les consorts Albert et Jeanne X... ayant produit aux débats un bail formé entre l'indivision X... et leur auteur, Roger X..., bail en date du 30 juin 1954 et faisant expressément référence aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel ne pouvait, pour dire que les consorts Albert et Jeanne X... n'avaient pas la qualité de locataires des locaux qu'ils occupent ..., affirmer qu'aucun document n'établissait que l'ensemble des copropriétaires indivis avaient consenti une location aux consorts Albert et Jeanne X... ; la cour d'appel, qui a méconnu les pièces versées aux débats, a, en statuant ainsi, violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que, pour faire face aux dépenses afférentes à l'immeuble, les coïndivisaires avaient recouru, afin de fixer équitablement leurs contributions, à l'établissement de la surface corrigée des locaux qui avait été notifiée aux occupants par le gérant du bien immobilier, que ceux-ci avaient reçu des quittances de loyer sans se prévaloir d'un bail, à l'exception de M. et Mme X..., et que les recettes de l'indivision provenant des loyers payés par des tiers et de la modeste participation des coïndivisaires, étroitement ajustée aux charges, faisaient l'objet d'une répartition au prorata de leurs parts, la cour d'appel, appréciant la valeur et la portée de l'ensemble des éléments de preuve soumis à son examen, a souverainement retenu qu'il n'était pas établi que les coïndivisaires avaient consenti un bail aux consorts X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : INDIVISION - Chose indivise - Usage - Usage par un indivisaire - Immeuble - Bénéfices et pertes - Répartition entre les indivisaires - Elément à considérer - Bail - Appréciation souveraine .
Analyse : Une cour d'appel, qui constate que les propriétaires d'un immeuble en indivision, afin de fixer équitablement leurs contributions, ont fait établir la surface corrigée des locaux qui a été notifiée aux occupants, que ceux-ci ont reçu des quittances de loyer sans se prévaloir d'un bail, que les recettes de l'indivision, provenant des loyers payés par des tiers et de la participation des coïndivisaires, ajustée aux charges, faisaient l'objet d'une répartition au prorata de leurs parts, retient souverainement qu'il n'est pas établi que les coïndivisaires aient consenti un bail à l'un d'entre eux, occupant de locaux dans l'immeuble.