Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 janvier 1991, 89-15.602, Publié au bulletin
Date de la décision : 1991-01-04
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 89-15602
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1988-12-06, 1988-12-06
Président : Président :M. Senselme
Avocats : Avocats :la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, M. Choucroy.

. Sur les trois moyens réunis : Attendu que la société civile immobilière Les Grands Logis (la SCI), restée propriétaire d'un bâtiment à usage de centre commercial dans la copropriété Les Grands Logis, fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 décembre 1988) d'avoir rejeté sa demande tendant à être dispensée des charges de copropriété afférentes au gardiennage et de l'avoir condamnée à payer au syndicat des copropriétaires un arriéré de charges relatif à l'entretien des emplacements de bâtiments non encore construits et à la fourniture d'eau froide, alors, selon le moyen, 1°) que le gardiennage est un service collectif et qu'il appartenait, dès lors, aux juges du fond de rechercher si, en l'occurrence, ce service présentait pour la SCI Les Grands Logis une utilité, justifiant sa participation aux charges correspondantes ; qu'en ne procédant pas à cette recherche, l'arrêt attaqué n'a pas légalement justifié sa décision au regard des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) que, devant la cour d'appel, le syndicat, sans se référer aux votes des assemblées générales, avait fait valoir que les emplacements en question étant parties privatives, aucune charge n'avait été et n'était réclamée à ce titre ; qu'en condamnant la SCI Les Grands Logis à régler les arriérés des charges afférentes à l'entretien de ces emplacements, au seul motif qu'elles avaient fait l'objet d'un vote des assemblées générales, ce que le syndicat non seulement n'invoquait pas mais contestait, et sans se prononcer sur la question de savoir si des charges étaient, à ce titre, incluses dans les sommes réclamées, l'arrêt attaqué a méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ; 3°) qu'en statuant ainsi il a également méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrite toute clause contraire aux dispositions d'ordre public de la loi ; que la décision de mettre à la charge des copropriétaires les frais d'entretien d'une partie privative constitue, pour une assemblée de copropriétaires, un excès de pouvoir et une méconnaissance fondamentale du statut de la copropriété ; que, dès lors, en condamnant la SCI Les Grands Logis, à supporter des charges de cette nature, résultant de décisions réputées non écrites et dès lors inopposables à celle-ci, l'arrêt attaqué a violé les dispositions de la loi du l0 juillet 1965 et, notamment, de son article 43 ; 5°) subsidiairement, que la cassation de l'arrêt rendu le 6 septembre 1988 et rejetant la contestation, par la SCI Les Grands Logis, des décisions de l'assemblée générale du 30 juin 1982 entraînera, par voie de conséquence, l'annulation du présent arrêt quant aux charges afférentes à l'entretien des emplacements privatifs, charges votées, selon l'arrêt, par des décisions non utilement contestées ; 6°) que l'article 43 répute non écrite toute clause contraire aux dispositions d'ordre public de la loi ; que si, comme le soutenait la société Les Grands Logis, l'arriéré des charges réclamées correspondait à l'utilisation d'un poste d'eau ayant un caractère privatif, les décisions des assemblées sur lesquelles l'arrêt fonde sa décision, contraires aux dispositions des articles 6 et 17 de la loi, devaient être réputées non écrites, et donc inopposables à la SCI Les Grands Logis nonobstant le vote éventuel de l'assemblée ; qu'en ne se prononçant pas sur la nature de la charge en cause, l'arrêt attaqué n'a pas légalement justifié sa décision au regard de la loi du l0 juillet 1965 ; 7°) subsidiairement, que la cassation de l'arrêt rendu le 6 décembre 1988 et rejetant la contestation par la SCI Les Grands Logis des décisions de l'assemblée générale du 30 juin 1982 entraînera, par voie de conséquence, l'annulation de l'arrêt attaqué quant aux charges afférentes à la fourniture d'eau, charges votées, selon l'arrêt, par des décisions non utilement contestées ; Mais attendu, d'abord, que l'arrêt retient exactement que s'agissant de charges générales, auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, la SCI doit participer aux frais de gardiennage de l'immeuble, sans pouvoir prétendre que ce gardiennage n'a pour elle aucune utilité ; Attendu, ensuite, que le pourvoi formé par la SCI contre l'arrêt qui l'a déboutée de sa demande d'annulation de la délibération approuvant les comptes de l'exercice 1981-1982 a été rejeté par arrêt de ce jour ; Attendu, enfin, en ce qui concerne les charges des autres exercices, que la cour d'appel, qui a relevé que les charges impayées avaient été votées par des assemblées générales ayant approuvé les comptes du syndic, par des décisions non annulées, a, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

Sommaire principal : COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Répartition proportionnelle aux valeurs des parties privatives
Sommaire de référence : COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Frais de gardiennage
Analyse : Les frais de gardiennage étant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, les copropriétaires sont tenus d'y participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.