Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 janvier 1977, 75-13.768, Publié au bulletin
Date de la décision : 1977-01-11
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 75-13768
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 8 ) 1975-04-09, 1975-04-09
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Lyon-Caen

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE, LE 16 NOVEMBRE 1972, LA SOCIETE UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT, S'EST RENDUE ADJUDICATAIRE DE L'UN DES APPARTEMENTS COMPOSANT UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE ; QU'ELLE N'A DONNE L'AVIS PREVU PAR LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 QUE LE 24 JUILLET 1974 ; QUE GONDRE, ES QUALITES D'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE DE L'IMMEUBLE, A ENGAGE UNE ACTION A L'ENCONTRE DE LADITE SOCIETE AUX FINS D'OBTENIR PAIEMENT DE LA SOMME DE SEPT MILLE SIX CENT SOIXANTE SIX FRANCS REPRESENTANT UN ARRIERE DE CHARGES DU PAR LE PRECEDENT PROPRIETAIRE ; QUE LA COUR D'APPEL A ACCUEILLI SA DEMANDE ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, "LA TARDIVETE DE LA NOTIFICATION SPECIALE AU SYNDIC IMPOSEE A L'ACQUEREUR PAR L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, AU REGARD DU DROIT D'OPPOSITION RECONNU PAR LE MEME TEXTE AU SYNDIC, DOIT ETRE APPRECIEE, PAR REFERENCE AUX DISPOSITIONS DUDIT ARTICLE, QUI, PAR L'EXPRESSION "LORS DE LA MUTATION", NE VISENT QUE LA CIRCONSTANCE - DIFFERENTE DE CELLES QUI SONT MENTIONNEES PAR L'ARTICLE 6 DU DECRET DE 1967 - DONNANT LIEU A CET AVIS SPECIAL SANS L'ENFERMER DANS UN QUELCONQUE DELAI ; QUE, D'AUTRE PART, LA SEULE SANCTION DE L'INEXECUTION DE L'OBLIGATION GENERALE D'INFORMER LE SYNDIC IMPOSEE PAR L'ARTICLE 6 DU DECRET DU 17 MARS 1967 EST L'INOPPOSABILITE A SON EGARD DE L'ACTE DONT IL N'A PAS ETE INFORME, SI BIEN QUE LA COUR D'APPEL A, EN TOUT ETAT DE CAUSE, VIOLE CET ARTICLE EN INVOQUANT LE BREF DELAI QU'IL IMPOSAIT SANS EN TIRER LES CONSEQUENCES QUI S'EN DEDUISAIENT, ET QUE LA SOCIETE UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT FAISAIT VALOIR, DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE, A SAVOIR L'IMPOSSIBILITE POUR LE SYNDIC DE RECLAMER DU NOUVEL ACQUEREUR QU'IL EST CENSE IGNORER LE PAIEMENT DES DETTES DU COPROPRIETAIRE" ; QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE "LA NOTIFICATION DE L'ARTICLE 20 N'A D'AUTRE BUT QUE DE FIXER LE POINT DE DEPART DU DELAI DE HUIT JOURS, DANS LEQUEL LE SYNDIC PEUT FAIRE OPPOSITION AU VERSEMENT DU PRIX DE CESSION POUR OBTENIR PAIEMENT DES DETTES DU VENDEUR, CETTE OPPOSITION LORSQU'ELLE EST FAITE DANS CE DELAI, RENDANT INOPPOSABLE EN TOUT ETAT DE CAUSE AU SYNDICAT TOUT PAIEMENT OU TRANSFERT DU PRIX, QUE, DES LORS, LA PRETENDUE "TARDIVETE" DE LA SIGNIFICATION FAITE AU SYNDIC PAR L'UBC N'AURAIT PU PRIVER CELUI-CI DE SON DROIT D'OPPOSITION OU RENDRE CELLE-CI INEFFICACE QUE SI CELLE-CI AVAIT ETE FORMEE TARDIVEMENT, TEL N'ETANT PAS LE CAS EN L'ESPECE, AINSI QUE LE SOUTENAIT L'UCB, DANS DES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE" ; QU'IL EST ENCORE PRETENDU QUE, D'UNE PART, "LA CONNAISSANCE PAR L'ACQUEREUR DU REGLEMENT DE COPROPRIETE, QUI FIXE LA QUOTE-PART DES CHARGES AFFERENTES A CHAQUE LOT, NE PEUT VALOIR ACCEPTATION PAR L'AYANT CAUSE A TITRE PARTICULIER FAISANT ECHEC AU PRINCIPE DE L'INTRANSMISSIBILITE A CE DERNIER DES DETTES DE SON AUTEUR, DE L'ARRIERE DE CHARGES ENCORE DUES PAR LE VENDEUR D'UN LOT, QUE, D'AUTRE PART, L'ETAT QUE DOIT, AUX TERMES DE L'ALINEA 2, DE L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 17 MARS 1967, ADRESSER LE SYNDIC AU NOTAIRE AVANT L'ETABLISSEMENT D'UN ACTE DE CESSION, INDIQUE NON PAS LES CREANCES LIQUIDES ET EXIGIBLES QUE LE SYNDICAT POSSEDE CONTRE LE CEDANT, LESQUELLES SONT, AUX TERMES DE L'ALINEA 1 DE L'ARTICLE SUSVISE, SEULES PRISES EN CONSIDERATION POUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, MAIS SEULEMENT LES SOMMES CORRESPONDANT A LA QUOTE-PART DU CEDANT, DANS LES CHARGES QUI TROUVENT LEUR SOURCE DANS LES ENGAGEMENTS DE LA COPROPRIETE ANTERIEURES A LA CESSION QUI NE SERONT MISES EN RECOUVREMENT QUE POSTERIEUREMENT A CETTE CESSION, SI BIEN QUE L'ARRET NE POUVAIT DEDUIRE DES MESURES FIXEES PAR LA LOI LA SUBSTITUTION DE L'ACQUEREUR, DANS TOUTES LES OBLIGATIONS DU VENDEUR, ET PAR SUITE SA CONDAMNATION A PAYER L'ARRIERE DES CHARGES DE L'ANCIEN PROPRIETAIRE LIQUIDES ET EXIGIBLES AVANT LA CESSION, QU'ENFIN, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS SE CONTREDIRE ET PRIVER DE TOUTE BASE LEGALE SA DECISION, REPROCHER A L'UCB D'AVOIR PRIVE LE SYNDIC DES GARANTIES QUI LUI ETAIENT OFFERTES PAR L'ARTICLE 20 POUR OBTENIR PAIEMENT DES CHARGES DUES PAR L'ANCIEN PROPRIETAIRE SUR LE PRIX DE CESSION ET JUSTIFIER LA CONDAMNATION DE L'UCB PAR LA SUBSTITUTION QUI EXISTERAIT, SELON ELLE DANS TOUS LES CAS PAR L'EFFET MEME DE LA LOI, DE L'ACQUEREUR DANS LES OBLIGATIONS DU VENDEUR" ; MAIS ATTENDU QU'A BON DROIT, ET REPONDANT AINSI AUX CONCLUSIONS PRETENDUEMENT DELAISSEES, LA COUR D'APPEL, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR CEUX QU'ELLE A ADOPTES DES PREMIERS JUGES, A DECLARE QUE L'OBLIGATION QU'IMPOSENT LES DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DE L'ARTICLE 20 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 A L'ACQUEREUR, LORS DE LA MUTATION D'UN LOT A TITRE ONEREUX, CONSTITUE UNE FORMALITE SUBSTANTIELLE ; QUE, PAR SUITE, L'AVIS DE SON ACQUISITION DONNE TARDIVEMENT ET SEULEMENT AU COURS DE L'INSTANCE D'APPEL PAR L'UCB N'AVAIT PAS MIS LE SYNDIC A MEME D'EXERCER SON DROIT D'OPPOSITION EN TEMPS UTILE ; QUE, PAR CES SEULS MOTIFS, LES JUGES DU SECOND DEGRE, A SANS SE CONTREDIRE, ONT LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 9 AVRIL 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : COPROPRIETE (loi du 10 juillet 1965) - Lot - Vente - Notification au syndic - Tardiveté - Sanction - Condamnation de l'acquéreur au payement des charges dues par le vendeur.
Sommaire de référence : * COPROPRIETE (loi du 10 juillet 1965) - Parties communes - Charges - Payement - Acquéreur d'un lot - Charges dues par le vendeur.
Analyse : L'acquéreur d'un lot de copropriété, qui, n'ayant donné que tardivement l'avis imposé par les dispositions d'ordre public de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, n'a pas mis le syndic à même d'exercer son droit d'opposition en temps utile, peut être condamné à payer l'arriéré de charges dû par le précédent propriétaire du lot.