Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 26 novembre 1997, 96-10.962, Publié au bulletin
Date de la décision : 1997-11-26
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 96-10962
Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, 1995-10-25, 1995-10-25
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : M. Blondel, la SCP Defrénois et Levis.

Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 25 octobre 1995), que la société Franco Suisse Pierre a acquis le 15 décembre 1989 un immeuble dont une partie était occupée par les époux X... en vertu d'un bail commercial qui leur a été consenti en avril 1955 et a été régulièrement renouvelé, le dernier renouvellement ayant pris effet au 1er avril 1982 ; que le 27 décembre 1990, la société Franco Suisse Pierre leur a donné congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer ; que les preneurs ont accepté le principe du renouvellement mais se sont opposés à toute modification des bases de calcul du loyer ; Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de fixer le loyer à une certaine somme sans appliquer les règles du plafonnement, alors, selon le moyen, 1° que les règles du plafonnement s'appliquent à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953 ; que la cour d'appel constate qu'aucun changement n'a été apporté par les preneurs à la destination de l'immeuble loué et qu'ils avaient simplement procédé à une réaffectation d'une partie des locaux du premier étage à la réception de la clientèle à la suite de travaux (en effet, le secteur orthopédie qui était naguère au premier étage, a été ensuite exploité au rez-de-chaussée pour l'être à nouveau au premier) ; qu'en décidant, cependant, qu'il y avait de ce fait une " modification notable ", la cour d'appel ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et partant viole par fausse application l'article 23-1 du décret précité, l'article 23-2 du même décret et viole l'article 23-6 ; 2° qu'en toute hypothèse, pour l'application des règles du plafonnement, l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953, ne subordonne pas la prise en compte des améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à un quelconque caractère de " nécessité " eu égard au résultat obtenu, en sorte qu'en estimant que l'augmentation de la surface affectée (à vrai dire réaffectée) à la vente n'était pas nécessairement la conséquence des travaux entrepris pour restructurer le premier étage parce que ce changement d'affectation pouvait être réalisé au moyen d'une simple réfection des lieux, cependant qu'il était constaté et non contesté que la réaffectation était la conséquence de travaux financés par les seuls preneurs, spécialement s'agissant de la mise en place d'un ascenseur indispensable pour exploiter un rayon orthopédie, la cour d'appel viole le texte précité en y ajoutant une condition qu'il ne postule pas ; 3° que, la cour d'appel qui constate qu'il ne pouvait être tenu compte de l'installation d'un ascenseur, ne pouvait cependant estimer qu'il y avait une amélioration notable au sens de l'article 23-1, cependant que sans l'ascenseur en cause, le premier étage ne pouvait être réaffecté à la clientèle du rayon orthopédie ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sur le fondement de motifs inopérants, la cour d'appel ne justifie pas légalement son arrêt au regard des articles 23-1 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ; 4° que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ; que la cour d'appel constate que les travaux effectués sur le premier étage de l'immeuble loué ont été intégralement financés par les preneurs ; qu'à aucun moment, ils ne font état de l'acceptation par le bailleur d'un loyer réduit, si bien qu'en refusant d'appliquer les règles du plafonnement au motif inopérant que l'aménagement du premier étage pouvait être réalisé au moyen d'une simple réfection des lieux, qui sont en tout état de cause compris dans la notion générique " d'améliorations ", la cour d'appel viole derechef l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 ; 5° que le juge doit statuer à partir de certitudes et non d'hypothèses ; qu'en se contentant de dire que l'aménagement du premier étage pouvait être réalisé au moyen d'une simple réfection des lieux, cependant que sur ce chapitre le juge devait statuer à partir de certitudes, la cour d'appel ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant constaté que l'augmentation importante de la surface affectée à la vente par rapport à la situation existante au moment du renouvellement du bail précédent n'était pas nécessairement la conséquence des travaux entrepris pour restructurer le premier étage et que le changement d'affectation des locaux à usage initial de laboratoire pouvait être réalisé au moyen d'une simple réfection des lieux, la cour d'appel, qui a pu en déduire que ces travaux n'entraient pas dans le champ d'application de l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953, mais qu'ils constituaient une modification, qu'elle a souverainement qualifiée de notable, des caractéristiques propres du local, a, sans être tenue de rechercher si la société Franco Suisse Pierre en avait assumé directement ou indirectement la charge et sans se fonder sur des motifs hypothétiques, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de fixer le loyer à une certaine somme, alors, selon le moyen, " 1° que, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions régulièrement déposées et signifiées le 11 mai 1995, que l'expert n'avait pas tenu compte de l'état de l'immeuble et de ses possiblités d'utilisation, notamment l'impossibilité d'exploiter les deuxième et troisième niveaux ; que de même l'expert n'avait pas tenu compte des charges exorbitantes du droit commun, ce qui aurait dû justifier un abattement ; qu'en n'envisageant donc pas l'évaluation du loyer, devant pourtant se faire en fonction de la valeur locative, au regard de ce moyen, la cour d'appel ne satisfait pas aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, violé ; 2° que, et en toute hypothèse, la cour d'appel se contredit en fixant la valeur locative des locaux donnés à bail à 300 000 francs par an et en confimant quant à ce, le dispositif du jugement entrepris, cependant qu'il appert de ce dispositif que le loyer était fixé à 330 000 francs par an à compter du 1er avril 1991, d'où une nouvelle méconnaissance des exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile " ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement évalué la valeur locative en retenant que le premier juge en avait fait une exacte appréciation eu égard aux prix pratiqués dans le voisinage et aux caractéristiques des locaux donnés à bail ; Attendu, d'autre part, que le grief qui tend à dénoncer une erreur matérielle pouvant être réparée selon la procédure prévue à l'article 462 du nouveau Code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : 1° BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation - Plafonnement applicable au bail renouvelé - Exceptions - Modification des éléments de calcul du loyer - Travaux constituant une modification du local - Prise en charge par le bailleur - Recherche nécessaire (non).
Analyse : 1° Une cour d'appel, qui a déduit des éléments de fait qu'elle a relevés que les travaux entrepris n'entraient pas dans le champ de l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953 mais constituaient une modification, souverainement qualifiée de notable, des caractéristiques propres du local, justifie sa décision de déplafonnement du prix du bail renouvelé, sans être tenue de rechercher si le bailleur a directement ou indirectement assumé la charge des travaux.