Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 4 décembre 1978, 77-12.170, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-12-04
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 77-12170
Décision attaquée : Tribunal de grande instance Toulon 1977-03-09, 1977-03-09
Président : Pdt M. Vienne
Avocats : Av. Demandeur : M. Nicolay

SUR LES PREMIER ET SECOND MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DU JUGEMENT DEFERE (TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULON, 9 MARS 1977) , QUE, LE 9 NOVEMBRE 1966, BROUSTE A ACHETE UN TERRAIN ET S'EST ENGAGE DANS L'ACTE A Y CONSTRUIRE DANS LE DELAI DE QUATRE ANS ; QU'IL A AINSI ETE DISPENSE, CONTRE PAYEMENT DE LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTEE, DE TOUS AUTRES DROITS EN VERTU DE L'ARTICLE 1371 DU CODE GENERAL DES IMPOTS ALORS EN VIGUEUR ; QUE, SUIVANT ACTE DU 28 AVRIL 1967, VEUVE X... ET ANDRE X... ONT ACQUIS CE TERRAIN PAR VOIE D'ECHANGE ET QUE, S'ETANT OBLIGES A Y BATIR DANS LE MEME DELAI DE QUATRE ANS, ILS SE SONT VU APPLIQUER LA MEME EXEMPTION ; QUE LE 20 JUIN 1967, ILS ONT REVENDU LE TERRAIN A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES ROCAILLES, AVEC LE MEME ENGAGEMENT RELATIF A LA CONSTRUCTION A Y EDIFIER ET QU'AINSI CETTE SOCIETE A PROFITE DU MEME AVANTAGE ; QU'ENFIN, LE 16 MARS 1968, LA SOCIETE LES ROCAILLES A VENDU 800/900EMES INDIVIS DU TERRAIN A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES MAS DU FARON QUI, S'ETANT OBLIGEE A BATIR DANS LES QUATRE ANS DE SA PROPRE ACQUISITION, A EGALEMENT BENEFICIE DE L'EXEMPTION SUSVISEE ; QUE, CEPENDANT, L'IMMEUBLE AYANT ETE VENDU SUR SAISIE LE 12 JUIN 1973, ALORS QU'AUCUNE CONSTRUCTION N'ETAIT ENCORE TERMINEE, L'ADMINISTRATION DES IMPOTS A, LE 25 MARS 1974, MIS EN RECOUVREMENT CONTRE BROUSTE LES DROITS ELUDES ET LE DROIT SUPPLEMENTAIRE PREVU PAR L'ARTICLE 1840 G TER DU CODE GENERAL DES IMPOTS ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE AU JUGEMENT D'AVOIR REJETE L'OPPOSITION FORMEE A L'ENCONTRE DE CET AVIS AU SEUL MOTIF, SELON LE POURVOI, QUE LES DIFFICULTES FINANCIERES DE LA SOCIETE LES MAS DU FARON, INVOQUEES PAR BROUSTE COMME CONSTITUTIVES D'UN CAS DE FORCE MAJEURE, ETAIENT POSTERIEURES AU 8 NOVEMBRE 1971, DATE A LAQUELLE, COMPTE TENU D'UNE PROROGATION D'UN AN DU DELAI DONT BENEFICIAIT LE REDEVABLE, VENAIT A EXPIRATION LEDIT DELAI, ALORS, D'UNE PART, QU'IL RESULTE DES CONCLUSIONS RESTEES SUR CE POINT SANS REPONSE ET DES ELEMENTS DU DOSSIER QUE LES ESCROQUERIES ET LES DIFFICULTES FINANCIERES DE LA SOCIETE LES MAS DU FARON SONT INTERVENUES DES 1968, DATE DE L'ACQUISITION DU TERRAIN PAR CETTE SOCIETE, QU'AINSI LES JUGES DU FOND N'ONT PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS ET N'ONT PAS PERMIS A LA COUR DE CASSATION D'EXERCER SON POUVOIR DE CONTROLE, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LES JUGES DU FAIT N'ONT PAS REPONDU AUX CONCLUSIONS EN CE QU'ELLES ETAIENT FONDEES SUR LES ESCROQUERIES COMMISES DES LE 15 MARS 1968, SUSCEPTIBLES D'ETABLIR LA FORCE MAJEURE ET ALORS, ENFIN, QUE S'AGISSANT D'UNE SEULE ET MEME CONSTRUCTION DEVANT ETRE EDIFIEE SUR UN SEUL ET MEME TERRAIN, LE PREMIER ACQUEREUR EST FONDE, POUR ETABLIR LA FORCE MAJEURE, A SE PREVALOIR DE TOUS ELEMENTS INTERVENUS TANT QUE LE DELAI IMPARTI AU SOUS-ACQUEREUR POUR EFFECTUER LA CONSTRUCTION, QUI, EN L'ESPECE, AVAIT ETE PROROGE JUSQU'AU 20 JUIN 1973, N'EST PAS EXPIRE ; MAIS ATTENDU QUE L'ACHETEUR QUI REVEND LE TERRAIN QU'IL A ACQUIS EN FRANCHISE DE DROITS ASSUME LE RISQUE DE L'INSOLVABILITE, FUT-ELLE FRAUDULEUSE, DE SON SOUS-ACQUEREUR ET DES SOUS-ACQUEREURS SUCCESSIFS ET CELUI QUI EN DECOULE DE L'IMPOSSIBILITE POUR EUX DE CONSTRUIRE DANS LE DELAI LEGAL ; QU'AINSI, C'EST A BON DROIT QUE LE TRIBUNAL, EN L'ETAT DES FAITS SUSEXPOSES, A RETENU QUE "LA VENTE SUR SAISIE DE L'IMMEUBLE A LA REQUETE D'UN CREANCIER HYPOTHECAIRE NE CONSTITUE PAS UN CAS DE FORCE MAJEURE PARCE QUE CET EVENEMENT N'EST PAS ETRANGER A CELUI QUI L'INVOQUE" ET QU'IL A AINSI, SANS AVOIR A REPONDRE AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, JUSTIFIE SA DECISION ; D'OU IL SUIT QU'AUCUN DES DEUX MOYENS N'EST FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE LE JUGEMENT RENDU LE 9 MARS 1977 PAR LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULON.

Sommaire principal : IMPOTS ET TAXES - Enregistrement - Droits de mutation - Vente - Tarif réduit - Vente de terrains destinés à l'édification de locaux d'habitation - Construction non édifiée dans le délai légal - Force majeure - Vente sur saisie à la requête d'un créancier du sous-acquéreur (non).
Analyse : L'article 1371 ancien du Code général des impôts subordonne le bénéfice de droits à tarif réduit à la condition, d'une part, de l'engagement pris dans l'acte d'acquisition d'un terrain de réaliser dans le délai de quatre ans les locaux destinés à l'habitation, d'autre part de la justification dans le délai précité, sauf cas de force majeure, de l'exécution desdits travaux. L'acheteur qui revend le terrain acquis en franchise de droits assume le risque de l'insolvabilité, fût-elle frauduleuse, de ses sous-acquéreurs successifs et celui, qui en découle, de l'impossibilité pour eux de construire dans le délai légal. Dès lors, c'est à bon droit que les juges du fond déclarent que la vente sur saisie entre les mains d'un sous-acquéreur de l'immeuble à la requête d'un créancier hypothécaire ne constitue pas un cas de force majeure pour l'acquéreur éventuel, parce que cet événement n'est pas étranger à celui qui l'invoque.