Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 16 novembre 1977, 76-11.887, Publié au bulletin
Date de la décision : 1977-11-16
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-11887
Décision attaquée : Cour d'appel Bordeaux (Chambre 1 ) 1976-02-12, 1976-02-12
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Lyon-Caen

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE, QUE CHARGE PAR LES CONSORTS B... DE VENDRE UNE PROPRIETE LEUR APPARTENANT, Z..., AGENT IMMOBILIER, A TROUVE UN X... EN LA PERSONNE DES EPOUX D...; QU'APRES AVOIR VISITE L'IMMEUBLE, RECU DE Z... UN RAPPORT DE C..., TECHNICIEN DU BATIMENT, ATTESTANT QUE LA MAISON ETAIT EN PARFAIT ETAT, ET PAYE UNE COMMISSION A Z..., LES EPOUX D... SIGNERENT L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE ET PRIRENT POSSESSION DES LIEUX; QU'AYANT, ALORS, APPRIS QUE LA MAISON ETAIT ATTAQUEE PAR LES TERMITES, LES Y... ASSIGNERENT EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS LES CONSORTS B..., Z... ET C...; ATTENDU QUE Z... FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, ALORS, SELON LE MOYEN QUE TOUT MANDAT DONNE POUR DES OPERATIONS D'ACHAT OU DE VENTE D'IMMEUBLES DOIT ETRE ECRIT, SI BIEN QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, SANS TRANSGRESSER LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 21 DU DECRET DU 25 MARS 1965 ET SANS ENTACHER SA DECISION D'UN DEFAUT DE MOTIFS, SE BORNER A AFFIRMER QUE Z... - QUI, DANS SES CONCLUSIONS DELAISSEES, LE DENIAIT FORMELLEMENT ET DONT L'ACCEPTATION DU PAIEMENT DE SA COMMISSION PAR LES ACQUEREURS NE POUVAIT VALOIR RATIFICATION, N'ETANT QUE L'APPLICATION D'UN USAGE- ETAIT LE MANDATAIRE EGALEMENT DES Y... ET, EN CONSEQUENCE, LUI IMPUTER UN MANQUEMENT A UNE OBLIGATION CONTRACTUELLE DE RENSEIGNEMENT; QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE LE DOL SUPPOSANT UN ELEMENT INTENTIONNEL, SEUL LE DEFAUT DE SIGNALEMENT D'UN FAIT OU D'UN VICE EFFECTIVEMENT CONNU DE L'AUTEUR DE L'OMISSION CONSTITUE UNE RETICENCE DOLOSIVE SI BIEN QU'EN DEDUISANT UNE TELLE OMISSION VOLONTAIRE DU SEUL FAIT QUE, DE PAR SA PROFESSION ET SES QUALITES, Z... ETAIT CENSE CONNAITRE L'EXISTENCE DANS L'IMMEUBLE DU VICE NON SIGNALE AUX VENDEURS, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION; MAIS ATTENDU QUE L'AGENT IMMOBILIER QUI A RECU MANDAT SOIT DE VENDRE, SOIT D'ACHETER UN IMMEUBLE, GARANTIT PAR SA PRESENCE LA REGULARITE ET LA LOYAUTE DES POURPARLERS ET EST TENU DE NE PAS TROMPER CELUI QU'IL A MIS EN RAPPORT AVEC SON MANDAT POUR L'AMENER A SIGNER UN ENGAGEMENT PREJUDICIABLE A SES INTERETS; ATTENDU QU'APRES AVOIR, A BON DROIT, ENONCE QUE Z... AVAIT L'OBLIGATION DE PORTER A LA CONNAISSANCE DES EPOUX D..., Y..., L'EXISTENCE DES VICES AFFECTANT L'IMMEUBLE QU'IL AVAIT ETE CHARGE DE VENDRE, LA COUR D'APPEL RELEVE QU'EN RAISON DE SON EXPERIENCE D'AGENT IMMOBILIER ETABLI DANS UNE REGION OU LA PRESENCE DES TERMITES ETAIT DEPUIS LONGTEMPS CONSTATEE ET DE LA QUALITE D'EXPERT A..., LE SONDAGE DE LA CHARPENTE AUQUEL IL AVAIT PROCEDE ET L'ASPECT DES BOISERIES QU'IL AVAIT VUES EN VISITANT L'IMMEUBLE N'AVAIENT PU MANQUER DE REVELER A Z... QUE LA MAISON AVAIT SOUFFERT D'UNE ATTAQUE CONSIDERABLE DE LA PART DES INSECTES ENCORE EN ACTIVITE DANS UNE PARTIE DE LA MAISON, ET QUE, DES LORS, L'OMISSION VOLONTAIRE DE Z... DE RENSEIGNER LES EPOUX D... SUR L'EXISTENCE DU VICE AFFECTANT L'IMMEUBLE REVETAIT UN CARACTERE DOLOSIF ET AVAIT CAUSE A CES DERNIERS UN PREJUDICE CERTAIN; QUE PAR CES SEULS MOTIFS, QUI CARACTERISENT LA FAUTE COMMISE PAR Z..., ENGAGEANT SA RESPONSABILITE ENVERS LES EPOUX D..., LA COUR D'APPEL A, SANS ENCOURIR LES GRIEFS DU MOYEN, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 12 FEVRIER 1976 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Obligations - Conclusion d'un contrat - Régularité des pourparlers - Tromperie commise à l'égard du cocontractant de son client.
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - Responsabilité - Vente d'immeuble - Mandataire du vendeur - Non révélation à l'acquéreur d'un vice affectant l'immeuble.
Analyse : L'agent immobilier qui a reçu mandat soit de vendre, soit d'acheter un immeuble garantit par sa présence la régularité et la loyauté des pourparlers et est tenu de ne pas tromper celui qu'il a mis en rapport avec son mandant pour l'amener à signer un engagement préjudiciable à ses intérêts. L'omission volontaire d'un agent immobilier de renseigner un acquéreur sur l'existence d'un vice affectant l'immeuble qu'il était chargé de vendre caractérise la faute commise par cet agent immobilier, engageant sa responsabilité envers l'acquéreur.