Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 16 avril 1975, 73-14.319, Publié au bulletin
Date de la décision : 1975-04-16
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 73-14319
Décision attaquée : Cour d'appel AIX-EN-PROVENCE (Chambre 1 ) 1973-07-12, 1973-07-12
Président : PDT M. BELLET
Avocats : Demandeur AV. MM. NICOLAY

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE DAME D... A, SUIVANT ACTE RECU LE 15 JANVIER 1966, PAR HERMENT, NOTAIRE, PROMIS DE VENDRE A A... POUR LA SOMME DE 5 000 000 DE FRANCS, DIVERS LOTS D'UN TERRAIN GREVE DE NOMBREUSES HYPOTHEQUES ET FAISANT L'OBJET D'UNE SAISIE IMMOBILIERE, SOUS LA TRIPLE CONDITION DE L'OBTENTION DU CERTIFICAT ADMINISTRATIF NECESSAIRE A "L'ABLOTISSEMENT" DE CES LOTS ; DE L'AUTORISATION D'Y EDIFIER DES CONSTRUCTIONS, ET DE LA MAINLEVEE DE LA SAISIE ; QUE A... A VERSE ENTRE LES MAINS DU NOTAIRE LA SOMME DE 2 500 000 FRANCS A TITRE DE DEPOT DE GARANTIE, QUE, SUIVANT ACTE DU 9 AVRIL 1966, RECU PAR LE MEME NOTAIRE ET, ALORS QU'AUCUNE DES CONDITIONS PREVUES N'ETAIT REMPLIE, LA DAME D... A VENDU CES LOTS POUR LE MEME PRIX A LA SOCIETE ROSE DE FRANCE CONSTITUEE LE MEME JOUR PAR HERMENT, ENTRE LES MEMBRES DE LA FAMILLE DE A... ; QU'IL ETAIT PRECISE QUE LE PRIX ETAIT REGLE, A CONCURRENCE DE 2 500 000 FRANCS, AVEC LES FONDS PRECEDEMMENT DEPOSES, LE SURPLUS DEVANT L'ETRE EN DEUX VERSEMENTS A ECHOIR LES 15 MAI ET 15 SEPTEMBRE 1966 ; QUE LA SOCIETE ROSE DE FRANCE Y DECLARAIT FAIRE SON AFFAIRE PERSONNELLE DU DEFAUT DE CERTIFICAT NECESSAIRE A L'ABLOTISSEMENT ; QUE, FAUTE DE PAIEMENT A L'ECHEANCE DU 15 MAI 1966, LA DAME D... A ASSIGNE EN RESOLUTION DE VENTE LA SOCIETE QUI, DE SON COTE, A DEMANDE L'ANNULATION DE CELLE-CI, TANDIS QUE, PAR SUITE DE LA SAISIE, L'IMMEUBLE SE TROUVAIT ADJUGE APRES SURENCHERE POUR LA SOMME DE 32 600 000 FRANCS A UNE NOUVELLE SOCIETE EGALEMENT FONDEE PAR A... ; QU'UN ARRET DU 5 NOVEMBRE 1968 A PRONONCE LA NULLITE DE LA VENTE POUR INFRACTION AUX LOIS SUR LES LOTISSEMENTS, ORDONNE LE REMBOURSEMENT PAR LA DAME D... A LA SOCIETE ROSE DE FRANCE DE LA SOMME VERSEE PAR ELLE DE 2 500 000 FRANCS AINSI QUE DES FRAIS D'ACTE QU'ELLE AVAIT EXPOSES ; QUE DAME D... A ALORS ASSIGNE HERMENT ET LA CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DES NOTAIRES DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE EN REPARATION DU PREJUDICE DECOULANT SELON ELLE DE CETTE ANNULATION ET COMPRENANT OUTRE 1 000 000 DE FRANCS DE FRAIS, LES 2 500 000 FRANCS QU'ELLE AVAIT A REMBOURSER ET 1 740 000 FRANCS REPRESENTANT LA DIFFERENCE ENTRE LE PRIX PREVU ET LE MONTANT DE L'ADJUDICATION ; QUE, DE SON COTE, LA SOCIETE A RECLAME AUSSI A HERMENT ET A LA CAISSE REGIONALE LES 2 500 000 FRANCS DUS PAR DAME D... ET QU'ELLE N'AVAIT PU OBTENIR DE CELLE-CI AINSI 1 000 000 DE FRANCS DE FRAIS ; QUE LES DEUX INSTANCES ONT ETE JOINTES ET QU'HERMENT A APPELE EN GARANTIE SON ASSUREUR LA COMPAGNIE WINTERTHUR, TANDIS QUE L'ARRET ATTAQUE A CONDAMNE HERMENT ET LA CAISSE REGIONALE A REMBOURSER, D'UNE PART, A LA SOCIETE ROSE DE FRANCE 2 500 000 FRANCS OUTRE 251 077,50 FRANCS DE FRAIS D'ACTE, ET, D'AUTRE PART, A DAME D... LES FRAIS D'ACTE MIS A SA CHARGE PAR L'ARRET DU 5 NOVEMBRE 1968, TOUT EN RESERVANT LES DROITS DE CETTE DAME B... LES 2 500 000 FRANCS QU'ELLE RECLAMAIT, JUSQU'AU DEPOT DU RAPPORT DE L'EXPERT Y... ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, EN STATUANT AINSI, USE DE MOTIFS DUBITATIFS ET HYPOTHETIQUES, PRESUME LA FAUTE DU NOTAIRE ET RENVERSE LA CHARGE DE LA PREUVE QUI INCOMBAIT A LA SOCIETE ET NE POUVAIT RESULTER DE LA SEULE CONSTATATION QUE HERMENT NE PROUVAIT PAS QU'IL AVAIT SPECIALEMENT AVERTI CELLE-CI DES CONSEQUENCES DE SON ACTE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT RETENU A LA CHARGE DU NOTAIRE, D'ABORD, LE FAIT D'AVOIR "IMMEDIATEMENT VIRE AU COMPTE DE DAME D... LES SOMMES DEPOSEES EN GARANTIE A L'OCCASION DE LA PROMESSE DE VENTE... UTILISATION CONTRAIRE AU DEPOT SPECIFIE PAR L'ACTE ET LE RECU DE LA SOMME" ; ENSUITE D'AVOIR "RECU LA VENTE DE L'IMMEUBLE BIEN QUE LES CONDITIONS SUSPENSIVES N'AIENT PAS ETE REALISEES" ALORS QUE "L'ARTICLE 4 DU DECRET DU 30 DECEMBRE 1958 OBLIGE A ANNEXER A TOUT ACTE DE VENTE D'UN TERRAIN COMPRIS DANS UN LOTISSEMENT UN CERTIFICAT PREFECTORAL MENTIONNANT L'ACCOMPLISSEMENT DE TOUTES LES PRESCRIPTIONS IMPOSEES AU LOTISSEMENT" ET QUE "L'ARTICLE 686 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE INTERDIT A LA PARTIE SAISIE D'ALIENER SON BIEN A COMPTER DU DEPOT DU COMMANDEMENT AU BUREAU DES HYPOTHEQUES", POUR TENTER AINSI DE COUVRIR PAR L'ACTE DE VENTE L'UTILISATION IRREGULIERE QU'IL AVAIT FAIT DU DEPOT DE GARANTIE, ET, EN DEFINITIVE, D'AVOIR APRES AVOIR PROPOSE UNE AFFAIRE DELICATE A MALLEVAL ET SAUVEGARDE SES INTERETS DANS UN PREMIER TEMPS, "DELIBEREMENT SACRIFIE" CEUX-CI AU PROFIT DE DAME VERGNES ET "FINALEMENT CHERCHE A METTRE SA PROPRE RESPONSABILITE A COUVERT" ; QUE DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A JUSTEMENT DEDUIT, SANS MOTIFS HYPOTHETIQUES NI DUBITATIFS, ET SANS RENVERSER LA CHARGE DE LA PREUVE, LA REALITE DES FAUTES REPROCHEES A HERMENT ; QUE LE PREMIER MOYEN DOIT ETRE REJETE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR ADMIS QUE LES FAUTES DU NOTAIRE AVAIENT ETE INTENTIONNELLES ET DECIDE EN CONSEQUENCE QUE SON ASSUREUR N'EN REPONDAIT PAS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE DE TELLES FAUTES IMPLIQUERAIENT QUE L'ASSURE A EU CONSCIENCE DE NECESSAIREMENT PROVOQUER LE SINISTRE ET QU'IL AURAIT ETE SEULEMENT CONSTATE QU'HERMENT AVAIT PRIS UN RISQUE ET ACCEPTE L'EVENTUALITE D'UN PREJUDICE ; MAIS ATTENDU QUE NON SEULEMENT L'ARRET ATTAQUE ENONCE QUE HERMENT A PRIS VOLONTAIREMENT UN RISQUE ET ACCEPTE L'EVENTUALITE D'UN PREJUDICE POUR SON CLIENT, MAIS, ENCORE, IL CONSTATE QUE CE NOTAIRE SACRIFIANT DELIBEREMENT LES INTERETS DE A... AU PROFIT DE DAME D... A DISPOSE DES 2 500 000 FRANCS QUE CELUI-CI AVAIT DEPOSES EN SON ETUDE A TITRE DE GARANTIE ; QUE, DE CETTE CONSTATATION D'UN DETOURNEMENT QUI IMPLIQUE LA VOLONTE DE SON AUTEUR DE PROVOQUER LE SINISTRE, LA COUR D'APPEL A PU DEDUIRE, PAR APPLICATION DE L'ARTICLE 12 DE LA LOI DU 13 JUILLET 1930, QUE LA GARANTIE DE L'ASSUREUR NE DEVAIT PAS JOUER ; QUE LA COUR A AINSI JUSTIFIE SA DECISION ; SUR LE TROISIEME MOYEN, PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QUE LE POURVOI SOUTIENT ENCORE QUE LA GARANTIE DE LA CAISSE REGIONALE A ETE RETENUE A TORT ALORS, D'UNE PART, QUE LES AGISSEMENTS DU NOTAIRE NE SAURAIENT OPERER NOVATION PAR CHANGEMENT DE DEBITEUR, LE SUBSTITUANT A DAME D... QUI SEULE AVAIT CONTRE CETTE CAISSE UN RECOURS, ALORS, D'AUTRE PART, QUE, DEPUIS LA DATE DE LA VENTE, DAME D... ETAIT DEVENUE PROPRIETAIRE DES FONDS RECUS, ET QUE LE PREJUDICE DE LA SOCIETE ROSE DE FRANCE PROVIENDRAIT, A LA SUITE DE L'ANNULATION DE CETTE VENTE, DU FAIT QUE CETTE DAME N'AURAIT PAS ETE EN MESURE DE RENDRE LES FONDS, QUE LA COUR D'APPEL AURAIT DONC DENATURE LES DOCUMENTS DE LA CAUSE ET LES CIRCONSTANCES DE L'ESPECE EN CONSIDERANT QUE LE PREJUDICE ETAIT LA CONSEQUENCE DES PAIEMENTS FAITS PAR LE NOTAIRE, ALORS ENFIN QUE LA COUR D'APPEL SE SERAIT CONTREDITE EN ORDONNANT D'UN COTE LE REMBOURSEMENT A LA SOCIETE DE LA SOMME PAR ELLE RECLAMEE, ET EN RESERVANT D'UN AUTRE COTE, LES DROITS DE DAME D... AU REMBOURSEMENT DE CETTE MEME SOMME, EXPOSANT AINSI LA CAISSE A PAYER DEUX FOIS ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE N'A PAS FONDE LA CONDAMNATION DE LA CAISSE SUR LA SUBSTITUTION DE HERMENT A DAME D... COMME DEBITEUR DE LA SOCIETE MAIS BIEN SUR L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE RESULTANT POUR LA SOCIETE DES FAUTES COMMISES A SON ENCONTRE PAR HERMENT ; QUE, D'AUTRE PART, LE GRIEF DE DENATURATION, QUI NE PRECISE PAS LES DOCUMENTS QU'IL VISE, ET NE PEUT S'APPLIQUER AUX "CIRCONSTANCES DE L'ESPECE", EST IRRECEVABLE ; QU'ENFIN, LA COUR D'APPEL A PU, SANS SE CONTREDIRE, PRONONCER UNE CONDAMNATION AU PROFIT DE LA SOCIETE ROSE DE FRANCE, TOUT EN RESERVANT LES DROITS DE DAME D... ; D'OU IL SUIT QUE LE TROISIEME MOYEN N'EST PAS NON PLUS FONDE ; SUR LE QUATRIEME MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONDAMNE LA CAISSE REGIONALE A REMBOURSER A LA SOCIETE ROSE DE FRANCE, LA SOMME DE 2 500 000 FRANCS, ALORS QU'IL CONSTATERAIT QUE CETTE SOCIETE AVAIT FAIT PREUVE DE NEGLIGENCE ET D'IMPRUDENCE, ET ALORS QU'IL AVAIT ETE SOUTENU DANS DES CONCLUSIONS QUI SERAIENT RESTEES SANS REPONSE QUE LA NULLITE DE LA VENTE, LOIN DE NUIRE A LA SOCIETE, LUI PROFITERAIT EN LA RENDANT CREANCIERE A L'ENCONTRE DE DAME E... DE CETTE SOMME ; MAIS ATTENDU TOUT D'ABORD QUE SI LA COUR D'APPEL A RELEVE QU'ON NE POUVAIT "COMPRENDRE QUE LE GERANT DE LA SOCIETE AIT PU ACCEPTER A LA FOIS D'ACQUERIR ET DE FAIRE SON AFFAIRE PERSONNELLE DES CLAUSES ET CONDITIONS DU LOTISSEMENT", ELLE ENONCE EGALEMENT SANS RELEVER AUCUNE FAUTE A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE QUE L'ERREUR DE CELLE-CI "RESULTAIT DES MANQUEMENTS DU NOTAIRE A CONSEILLER SA CLIENTE" ; QU'ELLE AJOUTE ENSUITE, REPONDANT AINSI AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, QUE LA NULLITE AURAIT PERMIS A LA SOCIETE DE RENTRER DANS SES FONDS "SI LE NOTAIRE N'EN AVAIT PAS DISPOSE IRREGULIEREMENT" ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI DANS AUCUNE DE SES BRANCHES ; SUR LE CINQUIEME MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENFIN REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE LA CAISSE REGIONALE A REMBOURSER A DAME D... LES FRAIS D'ACTE DE VENTE, ALORS QUE CETTE DAME X... ACCEPTE LES VICES DE L'ACTE EN PARFAITE CONNAISSANCE DE CAUSE, ALORS D'AUTRE PART, QUE CETTE CONDAMNATION SE HEURTERAIT A L'AUTORITE DE L'ARRET DU 5 NOVEMBRE 1968 QUI AVAIT MIS CES FRAIS A LA CHARGE DE CETTE DAME, QUE LA COUR D'APPEL SE SERAIT CONTREDITE EN CONSTATANT QUE CET ARRET S'IMPOSAIT A DAME VERGNES C... EN LA DISPENSANT DES FRAIS AINSI MIS A SA CHARGE, ET ALORS, ENFIN, QUE LES FAUTES DU NOTAIRE N'AURAIENT ENTRAINE AUCUN PREJUDICE POUR DAME D... ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT RETENU QUE SI CETTE DAME Z... LES VICES DE LA VENTE, "ELLE PEUT REPROCHER A HERMENT DE LUI AVOIR CONSEILLE DE CONSENTIR A LA VENTE SANS LA METTRE EN GARDE CONTRE SES IRREGULARITES ET LEURS CONSEQUENCES ; QUE LE NOTAIRE NE LUI A PAS DAVANTAGE REVELE LES INCIDENCES PENALES POSSIBLES DE LA CONVENTION" ET QU'ILS ONT JUSTEMENT ESTIME "CES FAUTES... SUFFISANTES POUR DISPENSER DAME D... DE TOUTE PARTICIPATION AUX FRAIS DE L'ACTE" ; QUE, D'AUTRE PART, C'EST A BON DROIT ET SANS SE CONTREDIRE QU'ILS ONT ECARTE L'AUTORITE DE L'ARRET DU 5 NOVEMBRE 1968, AUQUEL NI HERMENT NI LA CAISSE REGIONALE N'ETAIENT PARTIES ; ET QU'ENFIN LA CONDAMNATION PRONONCEE PAR CET ARRET CONTRE DAME D... CONSTITUE BIEN POUR CELLE-CI UNE SOURCE DE PREJUDICE ; QU'AINSI LE CINQUIEME MOYEN, QUI N'EST FONDE DANS AUCUNE DE SES BRANCHES, DOIT AUSSI ETRE ECARTE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 12 JUILLET 1973 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : 1) NOTAIRE - RESPONSABILITE - FAUTE - VENTE - IMMEUBLE - PRIX - PROMESSE DE VENTE - DEPOT DE GARANTIE - VIREMENT AU PROFIT DU PROMETTANT.
Sommaire de référence : * NOTAIRE - RESPONSABILITE - FAUTE - VENTE - IMMEUBLE - CONDITION SUSPENSIVE - NON RESPECT - CREATION D'UN LOTISSEMENT.
Analyse : EN RETENANT A LA CHARGE D'UN NOTAIRE, REDACTEUR D'UNE PROMESSE DE VENTE, LE FAIT D'AVOIR IMMEDIATEMENT VIRE AU COMPTE DU PROMETTANT LES SOMMES DEPOSEES EN GARANTIE PAR LE BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE, UTILISATION CONTRAIRE AU DEPOT SPECIFIE PAR L'ACTE, ENSUITE, D'AVOIR RECU LA VENTE DE L'IMMEUBLE BIEN QUE LES CONDITIONS SUSPENSIVES STIPULEES A LA PROMESSE N'AIENT PAS ETE REALISEES, NOTAMMENT CELLES RELATIVES A LA CREATION D'UN LOTISSEMENT, POUR TENTER AINSI DE COUVRIR PAR L'ACTE DE VENTE L'UTILISATION IRREGULIERE QU'IL AVAIT FAITE DU DEPOT DE GARANTIE, ET EN DEFINITIVE D'AVOIR, APRES AVOIR PROPOSE UNE AFFAIRE DELICATE A L'ACQUEREUR ET SAUVEGARDE SES INTERETS DANS UN PREMIER TEMPS, DELIBEREMENT SACRIFIE CEUX-CI AU PROFIT DU VENDEUR ET FINALEMENT CHERCHE DE METTRE SA PROPRE RESPONSABILITE A COUVERT, LES JUGES DU FOND EN DEDUISENT JUSTEMENT, SANS RENVERSER LA CHARGE DE LA PREUVE, LA REALITE DES FAUTES REPROCHEES A CET OFFICIER MINISTERIEL.