Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 15 février 1978, 76-14.238, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-02-15
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-14238
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 1 ) 1976-03-08, 1976-03-08
Président : PDT M. Charliac
Avocats : Demandeur AV. M. George

SUR LE DESISTEMENT PARTIEL DE POURVOI FORMULE PAR OLLIVIER : ATTENDU QUE, PAR ACTE DRESSE AU GREFFE DE LA COUR DE CASSATION LE 7 FEVRIER 1977, ME GEORGE, AVOCAT A LA COUR DE CASSATION, A DECLARE, AU NOM D'OLLIVIER, SE DESISTER DU POURVOI FORME PAR LUI LE 7 SEPTEMBRE 1977 CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE EN DATE DU 8 MARS 1976, EN CE QUE CE POURVOI ETAIT DIRIGE CONTRE B..., ET CONTRE LUNEAU PRIS EN QUALITE DE SYNDIC DU REGLEMENT JUDICIAIRE DE B..., DECLARANT MAINTENIR EXPRESSEMENT LEDIT POURVOI EN TANT QUE DIRIGE CONTRE FERNANDEZ ; MAIS ATTENDU QUE LE DEMANDEUR AU POURVOI NE JUSTIFIE PAS, EN LA CAUSE, AVOIR OBTENU L'AGREMENT ECRIT DE B... ET LUNEAU, DEFENDEURS, A CE DESISTEMENT ; QUE, DES LORS, AUX TERMES DE L'ARTICLE 49 DU DECRET N° 67-1210 DU 22 DECEMBRE 1967, LE DESISTEMENT SUSVISE DOIT ETRE CONSTATE PAR UN ARRET ; DONNE ACTE A ME GEORGE, AVOCAT A LA COUR DE CASSATION, DE SON DESISTEMENT DE POURVOI EN CE QUE CE POURVOI ETAIT DIRIGE CONTRE B... ET LUNEAU ; SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON L'ARRET ATTAQUE, B..., A, PAR ACTE SOUS SEINGS PRIVES, VENDU A FERNANDEZ POUR LE PRIX DE 240.000 FRANCS, DONT 60.000 FRANCS FURENT VERSES DES LA SIGNATURE DE CET ACCORD, DEUX PARCELLES DE TERRE DEPENDANT DU LOTISSEMENT DE LA PLAGE D'ARGENTIERES, SUR LESQUELLES L'ACQUEREUR SE PROPOSAIT DE FAIRE CONSTRUIRE UNE VILLA ; QUE CET ACTE FUT REITERE PAR ACTE AUTHENTIQUE D'OLLIVIER, NOTAIRE, EN DATE DU 24 NOVEMBRE 1970, AUX TERMES DUQUEL LE SOLDE DU PRIX DEVAIT ETRE PAYE DANS UN DELAI DE DEUX ANS ENTRE LES MAINS DU NOTAIRE ; QUE L'ACQUEREUR VERSA CE SOLDE AU VENDEUR, HORS LA COMPTABILITE DU NOTAIRE, QUI DRESSA, LE 19 NOVEMBRE 1971, UN ACTE DE "QUITTANCE" PRECISANT QU'AU 21 JANVIER 1971, DATE DE LA PUBLICATION DE L'ACTE DE VENTE, UN CERTIFICAT NEGATIF D'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE LUI AVAIT ETE DELIVRE PAR LE CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES ; QU'EN VUE DE LA CONSTRUCTION DE SA VILLA, FERNANDEZ SOLLICITA DE L'UCB UN PRET DE 200.000 FRANCS QUI LUI FUT ACCORDE A COMPTER DU 1ER DECEMBRE 1972, SOUS CONDITION DE L'ATTRIBUTION A L'ORGANISME PRETEUR D'UNE HYPOTHEQUE DE PREMIER RANG SUR LE TERRAIN A BATIR ; QU'IL APPARUT ALORS QUE CE BIEN ETAIT GREVE D'UNE HYPOTHEQUE INSCRITE DEPUIS 1968 POUR UN MONTANT DE 500.000 FRANCS ; QUE LE PRET ENVISAGE OU UN PRET SIMILAIRE N'AYANT PU ETRE OBTENU, FERNANDEZ X... B... ET OLLIVIER EN MAINLEVEE DE L'HYPOTHEQUE ET EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS, EN REPARATION DU PREJUDICE RESULTANT DE L'IMPOSSIBILITE DE CONSTRUIRE SA VILLA AUX CONDITIONS PREVUES ; QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR CONSTATE QUE LA RADIATION DE L'HYPOTHEQUE ETAIT INTERVENUE LE 24 FEVRIER 1974, A Y... OLLIVIER A PAYER A FERNANDEZ LA SOMME DE 75.000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE, D'UNE PART, LE DEVOIR DE CONSEIL ET DE VERIFICATION DU NOTAIRE AURAIT UN CARACTERE RELATIF ; QU'IL RESSORT DES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND QUE LA VENTE A ETE CONCLUE SANS QU'OLLIVIER AIT ETE CONSULTE ; QUE SON INTERVENTION S'EST LIMITEE A AUTHENTIFIER L'ACCORD DES PARTIES AINSI QU'IL LE FAISAIT VALOIR DANS SES CONCLUSIONS ; QUE CELLES-CI, AUXQUELLES IL N'AURAIT PAS ETE REPONDU, RELEVAIENT EGALEMENT QU'AU MEPRIS DES CLAUSES DE L'ACTE NOTARIE, L'ACQUEREUR AVAIT PAYE DIRECTEMENT LE SOLDE DU PRIX AU VENDEUR ET QUE LA QUALITE DUDIT VENDEUR, DIRECTEUR ADJOINT DE SOCIETE, DISPENSAIT LE NOTAIRE DE SON DEVOIR DE CONSEIL ET DE VERIFICATION DE LA SITUATION HYPOTHECAIRE ; QU'AINSI, IL AURAIT APPARTENU AUX JUGES D'APPEL DE RECHERCHER SI L'ENSEMBLE DE CES CIRCONSTANCES NE DISPENSAIT PAS OLLIVIER DE Z... NON EFFECTUEE ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET DEFERE NE REPONDRAIT PAS DAVANTAGE AUX CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE LA FAUTE PRETENDUE DU NOTAIRE ETAIT SANS LIEN DE CAUSALITE AVEC LE PREJUDICE ALLEGUE, DES LORS QUE, DES AVANT SON INTERVENTION, L'ACQUEREUR ETAIT DEFINITIVEMENT TENU A L'EGARD DU VENDEUR AUQUEL IL AVAIT DEJA VERSE UNE SOMME IMPORTANTE, QUE LE VERSEMENT DIRECT A CELUI-CI DU SOLDE DU PRIX DE VENTE A INTERDIT A OLLIVIER DE PROCEDER AUX OPERATIONS DE PURGE, ET QU'UN AN ET DEMI APRES LA RADIATION DE L'HYPOTHEQUE LITIGIEUSE, L'ACQUEREUR N'AVAIT ENCORE ENTREPRIS AUCUNE CONSTRUCTION, CE QU'IL N'AVAIT NULLEMENT L'INTENTION DE FAIRE ANTERIEUREMENT ; MAIS ATTENDU QUE LES NOTAIRES, TENUS PROFESSIONNELLEMENT D'ECLAIRER LES PARTIES SUR LES CONSEQUENCES DES ACTES QU'ILS DRESSENT, NE PEUVENT DECLINER LE PRINCIPE DE LEUR RESPONSABILITE EN ALLEGUANT QU'ILS SE SONT BORNES A DONNER LA FORME AUTHENTIQUE AUX DECLARATIONS DES PARTIES ; QUE LES JUGES DU FOND ENONCENT A BON DROIT QU'OLLIVIER, QUI AVAIT CONNAISSANCE DE L'ACOMPTE VERSE PAR L'ACQUEREUR, AVAIT L'OBLIGATION IMPERATIVE, MEME EN QUALITE DE SIMPLE REDACTEUR DE L'ACTE AUTHENTIQUE, D'AVISER FERNANDEZ DES A... QU'IL COURAIT ET DE SE RENSEIGNER SUR LA SITUATION HYPOTHECAIRE DU BIEN VENDU, TANT POUR METTRE L'ACQUEREUR EN FACE DE SES RESPONSABILITES QUE POUR ASSURER L'EFFICACITE DE L'ACTE DRESSE ; QUE LE NOTAIRE AVAIT EN OUTRE MENTIONNE SUR L'ACTE DE QUITTANCE L'EXISTENCE D'UN ETAT NEGATIF D'INSCRIPTION HYPOTHECAIRE ALORS QU'IL NE POUVAIT JUSTIFIER DE LA DELIVRANCE D'UN TEL ETAT ; QUE LE PAIEMENT DE L'ACOMPTE, AINSI QUE LE PAIEMENT DU SOLDE DU PRIX ENTRE LES MAINS DU VENDEUR, S'ILS CONSTITUAIENT UNE IMPRUDENCE DE LA PART DE FERNANDEZ, ETAIENT SANS INFLUENCE SUR LE PREJUDICE INVOQUE, LEQUEL N'ETAIT PAS L'EVICTION DE L'ACQUEREUR, MAIS L'IMPOSSIBILITE D'OBTENIR UN PRET EN VUE DE LA CONSTRUCTION ; QU'ENFIN LES JUGES D'APPEL CONSTATENT QUE FERNANDEZ ETABLISSAIT QUE LE PRET QUI LUI AVAIT ETE CONSENTI LE 1ER DECEMBRE 1972 SOUS CONDITION DE L'ATTRIBUTION A L'ORGANISME PRETEUR D'UNE HYPOTHEQUE DE PREMIER RANG, AVAIT ETE ANNULE EN MARS 1973 EN RAISON DE L'HYPOTHEQUE INSCRITE, LAQUELLE NE FUT RADIEE QU'EN FEVRIER 1974, SOIT POSTERIEUREMENT A L'ASSIGNATION, ET QUE, PENDANT TOUT CE TEMPS, FERNANDEZ N'A PU OBTENIR DE PRET NI PROCEDER A LA CONSTRUCTION PROJETEE ; QUE DE CES ENONCIATIONS, LA COUR D'APPEL QUI N'ETAIT PAS TENUE DE SUIVRE OLLIVIER DANS LE DETAIL DE SON ARGUMENTATION, ET QUI A REPONDU AUX MOYENS INVOQUES, A PU DEDUIRE QU'OLLIVIER AVAIT COMMIS UNE FAUTE GENERATRICE DU PREJUDICE ALLEGUE ; QU'ELLE A AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 8 MARS 1976 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : 1) NOTAIRE - Responsabilité - Rédaction des actes authentiques - Notaire simple rédacteur de l'acte - Dispense de l'obligation de conseil (non).
Sommaire de référence : * NOTAIRE - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Vente - Immeuble - Situation hypothécaire - Omission de lever un état hypothécaire.
Analyse : Les notaires, tenus professionnellement d'éclairer les parties sur les conséquences des actes qu'ils dressent, ne peuvent décliner le principe de leur responsabilité en alléguant qu'ils se sont bornés à donner la forme authentique aux déclarations des parties. C'est à bon droit que pour retenir la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de vente d'un immeuble, les juges du fond énoncent que celui-ci avait l'obligation impérative, même en qualité de simple rédacteur de l'acte authentique, de se renseigner sur la situation hypothécaire du bien vendu et d'aviser l'acquéreur des risques qu'il courait, et que le notaire avait mentionné sur l'acte de quittance l'existence d'un état négatif d'inscription hypothécaire alors qu'il ne pouvait justifier la délivrance d'un tel état.