Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 février 1995, 92-15.799, Publié au bulletin
Date de la décision : 1995-02-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 92-15799
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1991-11-28, 1991-11-28
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : M. Vuitton, la SCP Gatineau, la SCP Nicolay et de Lanouvelle.

Sur le premier moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 1991, rectifié le 26 mai 1992), que le règlement de copropriété et le cahier des charges générales du Domaine de Saint-Pierre de Tourtour, établis en 1976 et 1977, stipulaient que la répartition des charges se ferait suivant la surface des terrains, sauf pour le lot 340, dit " centre hippique ", pris en compte pour un tiers de sa superficie, et pour le lot 341, qui n'était pas viabilisé, exonéré totalement ; que l'assemblée générale du 17 juillet 1981 a décidé de modifier les critères de répartition des charges en considération de la surface du terrain et de la surface habitable ; qu'après mesurage de la surface des pièces principales et des surfaces non bâties et l'établissement, par le conseil syndical, d'un projet de nouvel état de répartition des charges, l'assemblée générale du 24 juillet 1982 a adopté ce projet, tout en maintenant le régime antérieur des lots 340 et 341 ; que des copropriétaires, dont M. F..., ont contesté cette décision et mis en cause la responsabilité des membres du conseil syndical et que Mme E..., en qualité de syndic à la liquidation des biens de la société SIP, la société civile immobilière de construction vente les Mas de Saint-Pierre de Tourtour et la société civile immobilière La Megevane (les trois sociétés) ont aussi contesté cette décision et demandé des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires ; Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt de répartir les charges de copropriété à compter de l'exercice du 1er avril 1982 au 31 mars 1983 jusqu'à la signification de l'arrêt, par application de la décision du 17 juillet 1981, selon le tableau de répartition n° XXI, dressé par l'expert, alors, selon le moyen, qu'il ressort des termes clairs et précis du procès-verbal d'assemblée générale du 17 juillet 1981 que la résolution n° 9, telle qu'adoptée par l'assemblée, ne constituait qu'un " projet de modification du critère de répartition des charges " ; qu'en jugeant que cette assemblée avait définitivement adopté le nouveau critère de répartition, la cour d'appel a dénaturé le procès-verbal et violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 17 juillet 1981 avait, pour la répartition des charges, décidé de se référer à la superficie des terrains et à la surface habitable et délégué le conseil syndical pour soumettre à une prochaine assemblée un nouvel état de répartition tenant compte des distinctions opérées par la loi entre les différentes catégories de charges, la cour d'appel a, sans dénaturation, retenu que cette assemblée avait pris une décision arrêtant de nouveaux critères de répartition des charges ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Sur le troisième moyen du pourvoi incident : Attendu que M. F... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer des dommages-intérêts aux membres du comité syndical pour abus de procédure, alors, selon le moyen, qu'en ne relevant aucun motif des conclusions de M. F... de nature à caractériser l'agressivité et la témérité dont il aurait fait preuve, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de Cassation en mesure de contrôler l'existence d'un abus dans l'exercice du droit d'ester en justice, et privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que les conclusions prétendaient que les membres du conseil syndical avaient " dolosivement dénaturé leur mission dans l'application de la décision prise en 1981 ", la cour d'appel a pu en déduire que ces conclusions contenaient " un réquisitoire agressif " à l'appui d'une action " irrecevable et téméraire " ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen du pourvoi incident, pris en ses deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième branches : Vu les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; Attendu que, pour distinguer entre les charges générales s'appliquant à tous les lots et celles ne s'appliquant qu'aux lots bâtis ou lots constructibles et viabilisés, conformément aux propositions de l'expert dans son tableau n° XXII, l'arrêt qui a adopté les conclusions de l'expert, retient que, compte tenu du critère d'utilité, certaines charges générales ne profitent pas aux lots inconstructibles ; Qu'en statuant ainsi, sans distinguer entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ni se référer au règlement de copropriété pour la détermination des parties communes, ni prendre en considération la consistance, la superficie et la situation des parties privatives pour fixer les quotes-parts de charges communes, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et sur le deuxième moyen du pourvoi incident : Vu l'article 1147 du Code civil ; Attendu que, pour déclarer recevable et fondée l'action des trois sociétés contre le syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient qu'elles ont subi un préjudice en raison du retard apporté à la fixation d'une répartition des charges, répondant aux exigences légales ; Qu'en statuant ainsi, sans relever les éléments caractérisant l'existence d'une faute à la charge du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il ait lieu de statuer sur le pourvoi principal ; CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a statué sur les désistements d'appel, dit n'y avoir lieu d'annuler la décision n° 9 de l'assemblée générale du 17 juillet 1981, dit que la répartition des charges entre l'exercice 1982-1983 et la signification de l'arrêt se fera selon le tableau XXI, modifié les surfaces habitables à compter de l'exercice 1985-1986, déclaré recevable l'action en responsabilité des copropriétaires à l'encontre des membre du conseil syndical, condamné M. F... à payer des dommages-intérêts et une indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile à Mme X..., M. Z..., M. A..., M. Y..., M. B..., M. C... et M. D..., l'arrêt rendu le 28 novembre 1991, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.

Sommaire principal : COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Principe .
Sommaire de référence : COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Services collectifs et éléments d'équipement commun - Conservation, entretien et administration - Distinction
Analyse : Doit être cassé l'arrêt qui, pour distinguer entre les charges générales s'appliquant à tous les lots et celles ne s'appliquant qu'aux lots bâtis ou constructibles et viabilisés, retient que, compte tenu du critère d'utilité, certaines charges générales ne profitent pas aux lots inconstructibles, sans distinguer entre les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun et les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ni se référer au règlement de copropriété pour la détermination des parties communes, ni prendre en considération la consistance, la superficie et la situation des parties privatives pour fixer les quotes-parts de charges communes.