Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 juillet 1994, 92-17.450, Publié au bulletin
Date de la décision : 1994-07-20
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 92-17450
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 1992-06-16, 1992-06-16
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : M. Boulloche, la SCP Lesourd et Baudin, la SCP Boré et Xavier, MM. Jacoupy, Choucroy.

Sur les premier et deuxième moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 16 juin 1992), que la SCI Malardeau Floirac, assurée par la compagnie Nordstern a fait construire par la société ECVL Montayral, entrepreneur général, assuré par la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (Smabtp), un ensemble de pavillons vendus en l'état futur d'achèvement dont les prises de possession se sont échelonnées courant 1983 ; qu'après réception, certains acquéreurs, invoquant divers désordres, ont assigné en réparation la venderesse et son assureur en février et septembre 1985 ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, et de mettre hors de cause l'entreprise ECVL Montayral, alors, selon le moyen, 1° que l'article 1646-1 du Code civil, qui soumet le vendeur d'un immeuble à construire, à compter de la réception, aux obligations du locateur d'ouvrage, résultant des articles 1792 et suivants du Code civil, vise la réception dans les rapports de ce vendeur avec ses acquéreurs, sans subordonner l'effet de cette réception quant auxdites obligations à l'intervention d'une réception entre le vendeur et les locateurs d'ouvrage dans le cadre d'un contrat auquel les acquéreurs sont étrangers ; qu'ainsi, la réception prononcée par l'acquéreur d'un immeuble à construire, dans ses rapports avec le promoteur-vendeur au profit duquel il la prononce, produit plein effet envers ce vendeur, quant à l'extinction des obligations contractuelles de ce dernier et au profit de l'acquéreur quant au jeu des garanties légales dont la garantie décennale, y compris le bénéfice des assurances contractées à leur sujet par le vendeur ; que, dès lors, en refusant de rechercher, comme elle y était invitée, si les prises de possession assorties de fiches de réserves par certains des acquéreurs, suivies, par quatre d'entre eux, d'une mainlevée de ces réserves, n'étaient pas de nature à constituer, dans l'intention des parties, une réception par le motif de droit erroné que le promoteur-vendeur n'aurait pas alors encore prononcé la réception au profit de l'entrepreneur général, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134, 1165, 1646-1, 1792 et suivants du Code civil ; 2° qu'en ne recherchant pas, pour chacun des dix acquéreurs, la teneur des réserves émises lors de la prise de possession et la relation susceptible d'exister entre ces réserves et les désordres survenus postérieurement, mais antérieurement à la réception définitive prononcée par le promoteur-vendeur, le 10 décembre 1984, au profit de l'entrepreneur général, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard des articles 1147 et 1792 du Code civil, mettant en cause la responsabilité contractuelle du promoteur-vendeur à l'égard des acquéreurs ; 3° qu'ayant vendu les maisons individuelles aux dix acquéreurs, lesquels étaient seuls, désormais, les propriétaires et maîtres d'ouvrage, la SCI n'avait plus qualité pour prononcer, en leurs lieu et place, la réception des travaux concernant leurs maisons au profit de l'entrepreneur les ayant construites, d'où une violation de l'article 1792 du Code civil ; 4° que la réception susceptible d'éteindre l'action contractuelle contre les constructeurs est prononcée par le maître de l'ouvrage et en cas de cession de l'ouvrage, avant réception, par l'acquéreur ; que la réception prononcée par une personne sans qualité est nulle et de nul effet ; qu'en ne recherchant pas si, lors des prises de possession des dix villas par leurs acquéreurs respectifs, certaines assorties de réserves, d'autres sans réserves, d'autres, enfin, ayant levé ces réserves, les désordres, dont la réparation était litigieuse, étaient alors apparents ou non dans toutes leurs conséquences et si leur cause était connue des acquéreurs, qui, seuls du fait de leur acquisition, avaient qualité pour recevoir leur maison, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision, au regard des articles 1147, 1382, 1792 et 2270 du Code civil, mettant hors de cause l'entreprise générale ECVL Montayral et son assureur, la Smabtp ; Mais attendu que le vendeur d'immeuble à construire conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, à partir de laquelle il est tenu de la garantie des vices cachés édictée par les articles 1792 et suivants ; que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant qu'à la date de la réception, sans réserve, intervenue contradictoirement, le 10 décembre 1984, entre l'entrepreneur principal et la SCI, maître de l'ouvrage, qui avait seule qualité pour la prononcer, cette société avait connaissance de l'ensemble des désordres en litige, et en en déduisant que la garantie décennale ne pouvait s'appliquer, mais que la venderesse demeurait responsable envers les acquéreurs l'ayant assignée en mai et septembre 1985 ; Mais sur les quatrième et sixième moyens, réunis : Vu l'article L. 113-1 du Code des assurances ; Attendu que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ; Attendu que, pour mettre hors de cause la compagnie Nordstern, l'arrêt retient que, si la police souscrite par la SCI garantit les dommages aux ouvrages avant réception qui nécessitent le remplacement de la partie endommagée et les dommages aux biens assurés qui sont la conséquence de malfaçons, il y est précisé que le coût de remplacement des parties défectueuses ou atteintes du vice ne peut en aucun cas être à la charge des assureurs ; Qu'en statuant ainsi, alors que cette clause d'exclusion annulait la garantie stipulée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et cinquième moyens : CASSE ET ANNULE mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause la compagnie Nordstern, l'arrêt rendu le 16 juin 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vendeur - Garantie - Vendeur également maître de l'ouvrage - Réception sans réserve - Vices apparents - Responsabilité à l'égard des acquéreurs .
Sommaire de référence : VENTE - Immeuble - Immeuble en construction - Vendeur - Responsabilité - Vendeur également maître de l'ouvrage - Réception sans réserve - Vices apparents
Analyse : Le vendeur d'immeuble à construire conservant les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, à partir de laquelle il est tenu de la garantie des vices cachés édictée par les articles 1792 et suivants, justifie légalement sa décision de condamner celui-ci à indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun la cour d'appel qui retient qu'à la date de la réception, sans réserve, intervenue contradictoirement, le 10 décembre 1984, entre l'entrepreneur principal et la société civile immobilière, maître de l'ouvrage, qui avait seule qualité pour la prononcer, cette société avait connaissance de l'ensemble des désordres en litige, et qui en déduit que la garantie décennale ne pouvait s'appliquer, mais que la venderesse demeurait responsable envers les acquéreurs l'ayant assignée en mai et septembre 1985.