Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 novembre 1974, 73-12.266, Publié au bulletin
Date de la décision : 1974-11-20
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 73-12266
Décision attaquée : Cour d'appel Grenoble (Chambre sociale ) 1972-11-28, 1972-11-28
Président : PDT M. COSTA
Avocats : Demandeur AV. MM. DE CHAISEMARTIN

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE LE NOTAIRE CHARGE PAR DAME X... VEUVE Y... DE LA VENTE D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER, COMPRENANT DES BATIMENTS A USAGE D'HOTEL AVEC DEPENDANCES ET ENVIRON 3 HECTARES DE PRAIRIES A, LE 16 DECEMBRE 1971, NOTIFIE A MARTINELLO, QUI SE PRETENDAIT LOCATAIRE DE CES PRAIRIEES EN VERTU D'UN BAIL VERBAL, LE PRIX ET LES MODALITES DE LA VENTE ENVISAGEE AU PROFIT DE GAYMART ET DE PERRIER, VENTE QUI A ETE CONCLUE PAR ACTE AUTHENTIQUE LE 30 DECEMBRE 1971, SOUS CONDITION SUSPENSIVE QUE NE SOIT EXERCEE AUCUN DROIT DE PREEMPTION, CES DEUX ACQUEREURS PAYANT NEANMOINS LE PRIX COMPTANT ET PRENANT IMMEDIATEMENT POSSESSION DES BIENS VENDUS ; QUE MARTINELLO, APRES AVOIR FAIT CONNAITRE LE 31 DECEMBRE 1971 QU'IL ENTENDAIT EXERCER LE DROIT DE PREEMPTION SUR L'ENSEMBLE IMMOBILIER AU PRIX ET SELON LES MODALITES INDIQUEES, A ASSIGNE DAME Y..., GAYMARD ET PERRIER POUR FAIRE ANNULER LA VENTE DU 30 DECEMBRE 1971 ET ETRE DECLARE ACQUEREUR DES BIENS FAISANT L'OBJET DE CETTE VENTE ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LA VENTE CONCERNAIT ESSENTIELLEMENT UN ENSEMBLE A USAGE D'HOTEL ET QUE MARTINELLO NE PROUVAIT PAS L'EXISTENCE DU BAIL VERBAL PAR LUI ALLEGUE, ALORS, SELON LE MOYEN, QU'A SUPPOSER QUE L'OBJET PRINCIPAL DE LA VENTE SOIT L'IMMEUBLE HOTELIER, IL N'EN EST PAS MOINS CONSTANT QU'ELLE PORTE AUSSI SUR UNE PARCELLE EN NATURE DE PRE LOUEE A MARTINELLO, C'EST-A-DIRE SUR UN FONDS RURAL, EN SORTE QUE CELUI-CI BENEFICIANT D'UN BAIL RURAL POUVAIT REVENDIQUER UN DROIT DE PREEMPTION, ET QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ATTAQUE, AYANT OMIS DE RECHERCHER SI, COMME LE SOUTENAIT MARTINELLO DANS SES CONCLUSIONS LAISSEES SANS REPONSE, CELUI-CI AVAIT L'OBLIGATION D'ENTRETENIR ET DE CULTIVER ET EN FAIT AVAIT ENTRETENU ET CULTIVE LA PARCELLE LITIGIEUSE, EST ENTACHE D'UN DEFAUT DE BASE LEGALE NE S'EXPLIQUE EN OUTRE QU'EN TERMES HYPOTHETIQUES SUR LE CARACTERE DES REDEVANCES VERSEES PAR MARTINELLO, ET ENFIN DENATURE LES CONCLUSIONS DE CELUI-CI QUI DENIAIT FORMELLEMENT QUE LE PRE A LUI LOUE AIT JAMAIS ETE UTILISE PAR LES CLIENTS DE L'HOTEL ; MAIS ATTENDU QUE, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES, LA COUR D'APPEL APRES AVOIR RELEVE QUE L'ENSEMBLE IMMOBILIER LITIGIEUX EST PRINCIPALEMENT CONSTITUE PAR UN HOTEL-RESTAURANT AVEC GRANDE LICENCE POUR DEBIT DE BOISSONS, SITUE DANS UNE REGION TOURISTIQUE, ET QUE TOUS LES MEUBLES MEUBLANTS, LES OBJETS MOBILIERS ET LE LINGE SONT ALIENES AVEC LES IMMEUBLES, RETIENT QUE LA VALEUR DES TERRES VENDUES, ATTENANTES AUX BATIMENTS DONT ELLES SONT SEULEMENT SEPAREES PAR UN CHEMIN, NE REPRESENTE QUE LE HUITIEME DE LA VALEUR TOTALE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER FAISANT L'OBJET DE LA VENTE, ET QUE CES TERRES A L'EXCEPTION D'UNE PRAIRIE COMPOSEE DE TROIS PARCELLES AYANT RESPECTIVEMENT COMME SURFACE 1 HECTARE 19,81 ARES 98 ET 63 ARES 73,SONT INSCRITES AU CADASTRE COMME ETANT EN NATURE DE SOL, COURS ET JARDINS ; ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS ET APPRECIATIONS SOUVERAINES, LES JUGES D'APPEL SAISIS PAR MARTINELLO, QUI PRETENDAIT UNIQUEMENT ETRE LOCATAIRE DE LA PRAIRIE, D'UNE DEMANDE DE PREEMPTION PORTANT SUR L'ENSEMBLE DES BIENS VENDUS ET IMPLIQUANT DONC LEUR INDIVISIBILITE, ONT PU ESTIMER QUE CET ENSEMBLE IMMOBILIER ESSENTIELLEMENT COMMERCIAL NE PRESENTAIT QU'UN CARACTERE RURAL ACCESSOIRE ET QUE PAR SUITE IL N'ETAIT PAS SOUMIS AUX DISPOSITIONS DU CODE RURAL ET ECHAPPAIT A TOUT DROIT DE PREEMPTION ; ATTENDU QUE L'ARRET SE TROUVANT JUSTIFIE PAR CE SEUL MOTIF, ETRANGER AUX GRIEFS FORMULES EN LA SECONDE BRANCHE QUI SONT DIRIGES CONTRE LA MOTIVATION SURABONDANTE DENIANT A MARTINELLO LA QUALITE DE FERMIER, LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 NOVEMBRE 1972 PAR LA COUR D'APPEL DE GRENOBLE.

Sommaire principal : BAUX RURAUX - BAIL A FERME - PREEMPTION - DOMAINE D'APPLICATION - ENSEMBLE IMMOBILIER ESSENTIELLEMENT COMMERCIAL - CARACTERE RURAL ACCESSOIRE.
Sommaire de référence : * HOTELIER - HOTEL - VENTE - TERRES LOUEES ATTENANTES AUX BATIMENTS - VENTE DE L'ENSEMBLE - DROIT DE PREEMPTION - EXERCICE - IMPOSSIBILITE.
Analyse : ECHAPPE AU DROIT DE PREEMPTION DU PRENEUR LA VENTE D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER ESSENTIELLEMENT COMMERCIAL, DONT LE CARACTERE RURAL N'EST QU'ACCESSOIRE. IL EN EST AINSI D'UN HOTEL DONT SEULES QUELQUES TERRES ATTENANTES SONT LOUEES A USAGE AGRICOLE : LE PRENEUR DE CES TERRES NE PEUT PAS PREEMPTER LORS DE LA VENTE DE CET ENSEMBLE INDIVISIBLE.