Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 22 janvier 2003, 01-13.850, Publié au bulletin
Date de la décision : 2003-01-22
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 01-13850
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2001-05-31, 2001-05-31
Président : M. Weber .
Avocats : la SCP Bouzidi, M. Capron.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la déchéance du droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation intervient de plein droit à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé délivré en application de l'article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'ayant constaté que la société Elno avait délivré congé à Mme X... le 12 octobre 1999, avec effet du 1er mai 2000 et que la locataire ne justifiait pas avoir régularisé sa situation dans le délai de six mois à compter de la signification du congé, la cour d'appel, qui a déduit de cette seule constatation, que tant la société Elno que la société civile immobilière du Cirque du Temple, devenue propriétaire des locaux postérieurement à la déchéance du droit au maintien dans les lieux, avaient intérêt à agir en validation du congé et en expulsion de Mme X..., a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mai 2001), que la société Elno, propriétaire de locaux, a donné, le 12 octobre 1999, congé, en application de l'article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948, à Mme X..., occupante maintenue dans les lieux, pour insuffisance d'occupation des locaux ; que, le 11 décembre 2000, les locaux ont été adjugés à la société civile immobilière du Cirque du Temple ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de dire valable le congé délivré pour occupation insuffisante des locaux et d'ordonner la libération de ces locaux, alors, selon le moyen : 1 / qu'il résulte de l'article 1751 du Code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 62-902 du 4 août 1962, que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux époux, quel que soit le régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et l'autre époux ; qu'il résulte de ces dispositions que le congé donné à un seul époux est inopposable au conjoint ; qu'ayant relevé que le congé donné le 17 mars 1965 à M. X... visait tant les locaux à usage d'habitation que les locaux professionnels, qu'il a mis fin aux relations contractuelles entre le propriétaire et les occupants de ces locaux, que Mme X..., occupante maintenue dans les lieux, ne peut se prévaloir de l'existence de deux baux distincts, l'un à usage d'habitation, l'autre à usage professionnel, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales s'évinçant de ses propres constatations dont il résultait que le congé ayant été donné au seul mari était inopposable à Mme X..., cotitulaire du bail, et a violé le texte susvisé ; 2 / que Mme X... faisait valoir bénéficier de deux baux distincts, l'un portant sur des locaux à usage d'habitation, l'autre sur des locaux à usage professionnel, versant aux débats une notification de décompte du nouveau coefficient d'entretien reçu le 30 septembre 1965 et des avis d'échéance distincts, pour chacun de ces locaux ; qu'il résulte de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 que le droit au maintien dans les lieux bénéficie à l'occupant de plein droit aux clauses et conditions du contrat primitif ; qu'ayant relevé l'existence de deux contrats de location, puis affirmé que Mme X... était occupante maintenue dans les lieux, que le congé vise les locaux du deuxième étage réunis en un seul appartement à usage d'habitation et occupés comme tels par Mme X... lors de la délivrance de cet acte, pour décider que le congé lui a été valablement donné pour l'ensemble de l'appartement, la cour d'appel n'a pas apprécié les conditions du maintien dans les lieux au regard des contrats de location initialement conclus et a violé les articles 4 et suivants et 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 ; 3 / que Mme X... faisait valoir bénéficier de deux baux distincts, l'un portant sur des locaux à usage d'habitation, l'autre sur des locaux à usage professionnel versant aux débats une notification de décompte du nouveau coefficient d'entretien reçu le 30 septembre 1965 et des avis d'échéance distincts, pour chacun des locaux ; qu'il résulte de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 que le droit au maintien dans les lieux bénéficie à l'occupant de plein droit aux clauses et conditions du contrat primitif ; qu'ayant relevé l'existence de deux contrats de location, puis affirmé que Mme X... était occupante maintenue dans les lieux, que le congé vise les locaux du deuxième étage réunis en un seul appartement à usage d'habitation et occupés comme tels par Mme X... lors de la délivrance de cet acte, pour décider que le congé a été valablement donné à Mme X... pour l'ensemble de l'appartement, sans caractériser l'insuffisance d'occupation des locaux en considération du titre de location dès lors que la réunion était postérieure à cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 4 et suivants et 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 ; 4 / qu'il résulte de l'article 10-7 de la loi du 1er septembre 1948 que n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui ne remplissent pas à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article L.. 621-2 du Code de la construction et de l'habitation ; que Mme X... faisait valoir avoir procédé à la régularisation, ayant repris depuis le 4 mars 2000 son activité de conseil en photographie et gestion pour laquelle elle était régulièrement inscrite à l'URSSAF, ayant déclaré pour le quatrième trimestre 2000 un chiffre d'affaires de 30 000 francs et étant inscrite au répertoire national des entreprises depuis le 15 mai 2000 ; qu'ayant relevé que Mme X... produisait une photocopie de la lettre recommandée adressée à l'URSSAF le 13 mars 2000 demandant son immatriculation en qualité de travailleur indépendant, une photocopie de déclaration d'activité non salariée de conseil en photographie du 5 avril 2000, un certificat d'inscription depuis le 15 mars 2000 au répertoire national des entreprises délivré le 15 mai 2000, un avis d'affiliation à l'URSSAF consécutif à sa demande du 16 mars 2000 et une notification prévisionnelle de cotisation émanant du même organisme puis décidé qu'au vu de ces documents, Mme X... a seulement déclaré dans le délai de six mois son intention auprès de l'organisme susvisé d'exercer une activité de travailleur indépendant de conseil en photographie dans les locaux litigieux, que ces mêmes documents ne permettent toutefois pas d'apporter la preuve qu'elle exerce de façon effective dans les locaux qu'elle occupe au deuxième étage cette activité ni que ces locaux soient indispensables à l'exercice de la même activité, la cour d'appel qui affirme péremptoirement que les documents révèlent seulement une intention sans établir une activité effective, sans préciser ce qui permettait de telles affirmations, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, que le congé, délivré le 17 mars 1965 aux époux X... avait mis fin aux deux contrats de location à compter du 1er juillet 1965 et qu'elle bénéficiait depuis lors du droit au maintien dans les lieux institué par l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Mme X... n'est pas recevable à soutenir, devant la Cour de Cassation, un moyen contraire tenant à l'inopposabilité du congé à son égard ; Attendu que les conditions d'occupation suffisante des locaux s'appréciant non en fonction de la destination des lieux prévue dans le contrat primitif, mais de leur utilisation effective, la cour d'appel, ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que si deux baux distincts avaient été initialement conclus, le congé donné le 17 mars 1965 avait mis fin aux relations contractuelles et que les occupants avaient par la suite réuni les locaux en un seul appartement à usage d'habitation, occupé comme tel par Mme X..., et constaté, d'une part, que les documents produits ne permettaient pas de rapporter la preuve de ce que Mme X... y exerçait de façon effective une activité de travailleur indépendant de conseil en photographie, la déclaration d'opérations imposables au titre de la TVA concernant le quatrième trimestre 2000, soit une période postérieure à l'expiration du délai du six mois à compter de la délivrance du congé, et, d'autre part, qu'elle ne justifiait pas avoir régularisé sa situation au regard des conditions d'occupation des locaux dans le délai légal, en a exactement déduit, motivant sa décision, que le congé devait être déclaré valable ; D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; CONDAMNE Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Elno et à la société Le Cirque du Temple, ensemble, la somme de 1900 euros ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille trois.

Sommaire principal : BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948) - Maintien dans les lieux - Exclusion - Défaut d'occupation suffisante - Eléments de référence - Utilisation effective .
Analyse : Les conditions d'occupation suffisante des locaux exigées par la loi du 1er septembre 1948 pour bénéficier du droit au maintien dans les lieux s'apprécient non en fonction de la destination des lieux prévue dans le contrat primitif, mais de leur utilisation effective.