Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 14 mai 1979, 77-16.091, Publié au bulletin
Date de la décision : 1979-05-14
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 77-16091
Décision attaquée : Cour d'appel Bordeaux (Chambre 1 ) 1977-10-24, 1977-10-24
Président : Pdt M. Vienne
Avocats : Av. Demandeur : M. Vidart

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE (BORDEAUX, 24 OCTOBRE 1977) A STATUE SUR LA DEMANDE PAR LAQUELLE LE CABINET IMMOBILIER BARNEIX ET PEMEIJA SOLLICITAIT DE LA SOCIETE LA MAISON GIRONDINE (LA MG) LE PAIEMENT DE LA COMMISSION FORFAITAIRE CONVENUE A L'OCCASION DE LA CESSION D'UN TERRAIN QUI LUI AVAIT ETE CONSENTIE PAR LA SOCIETE DES PRODUITS CHIMIQUES DE BORDEAUX ; QUE, POUR S'OPPOSER A CETTE REQUETE, LA MG A FAIT VALOIR QUE L'INTERMEDIAIRE NE POUVAIT PRETENDRE A AUCUNE COMMISSION EN L'ABSENCE DU MANDAT ECRIT EXIGE PAR LA LOI DU 21 JUIN 1960 ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR ECARTE CETTE EXCEPTION ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, AUX TERMES DE L'ARTICLE 21 DU DECRET DU 25 MARS 1965, LE MANDAT DONNE POUR LES OPERATIONS DE VENTE OU D'ACHAT D'IMMEUBLES DOIT ETRE ECRIT ET COMPORTER UNE CLAUSE EXPRESSE PRECISANT LES CONDITIONS DANS LESQUELLES LE MANDATAIRE EST AUTORISE A VERSER POUR UN MONTANT MAXIMUM OU A RECEVOIR LES SOMMES D'ARGENT, EFFETS OU VALEURS EXIGIBLES A L'OCCASION DE CETTE OPERATION ; QUE CETTE OBLIGATION A UN CARACTERE IMPERATIF QUI SUBORDONNE TOUTE COMMISSION POUR LES DILIGENCES ACCOMPLIES AU RESPECT DES CONDITIONS PRECITEES, D'OU IL SUIT QUE, D'UNE PART, L'ARRET ATTAQUE, QUI CONSTATAIT L'ABSENCE D'UN MANDAT ECRIT DE LA SOCIETE PROPRIETAIRE DONNE AU CABINET IMMOBILIER POUR VENDRE LE TERRAIN LITIGIEUX AU PRIX DE 1 500 000 FRANCS, NE POUVAIT, EN MEME TEMPS, RECONNAITRE AUDIT CABINET LE DROIT DE PRETENDRE A UNE PARTIE DE LA COMMISSION FORFAITAIREMENT FIXEE A 50 000 FRANCS DANS L'EVENTUALITE D'UNE CESSION AU PRIX DE 1 300 000 FRANCS, ET QUE, D'AUTRE PART, OUTRE QUE LA DEMANDE DE TRANSMISSION D'UNE PROPOSITION D'ACHAT NE POUVAIT, SANS DENATURATION, CONSTITUER LE MANDAT PREVU PAR L'ARTICLE 21 DU DECRET DU 25 MARS 1965, DE TOUTE FACON, EN ADMETTANT MEME QUE LA DEMANDE FAITE PAR LA SOCIETE MG AU CABINET IMMOBILIER DE COMMUNIQUER A LA SOCIETE VENDERESSE SA PROPOSITION D'ACHAT AU PRIX DE 1 300 000 FRANCS PUISSE CONSTITUER LE MANDAT ECRIT PREVU PAR LE TEXTE SUSVISE, IL NE COMPORTERAIT PAS LA CLAUSE EXPRESSE AUTORISANT LEDIT CABINET A VERSER LA SOMME EN QUESTION, CE QUI LE PRIVAIT DE TOUT EFFET ET NE PERMETTAIT PAS AU PRETENDU MANDATAIRE DE PERCEVOIR L'INDEMNISATION DE SES PEINES ET SOINS, ALORS , SURTOUT, QU'IL N'AVAIT PAS MENE A BIEN SA MISSION ; MAIS ATTENDU QUE SI L'ARTICLE 21 DU DECRET DU 25 MARS 1965, PRIS EN EXECUTION DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, DONT L'APPLICATION A LA CAUSE N'A PAS ETE CONTESTEE, SUBORDONNE LES OPERATIONS IMPLIQUANT UN MANIEMENT DE FONDS PAR LE MANDATAIRE A LA REDACTION D'UN ECRIT, CONTENANT LA CLAUSE EXPRESSE VISEE PAR LE MOYEN, L'ARTICLE 32 DU MEME TEXTE, QUI PRECISE LES CONDITIONS DE PERCEPTION PAR LE MANDATAIRE "DES FRAIS DE RECHERCHES, DEMARCHES, ENTREMISES OU COMMISSIONS", NE COMPORTE PAS LA MEME OBLIGATION ; QU'AINSI C'EST A BON DROIT ET HORS TOUTE DENATURATION QUE LA COUR D'APPEL, SAISIE PAR LE CABINET IMMOBILIER D'UNE DEMANDE TENDANT A L'ATTRIBUTION D'UNE COMMISSION, A DECIDE QUE LES PROHIBITIONS DE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 21 JUIN 1960 NE S'ETENDENT PAS A L'INDEMNISATION DES PEINES ET SOINS EXPOSES PAR UN AGENT IMMOBILIER QUI A RECU MANDAT D'ACHETER A PRIX DETERMINE ET N'A PU MENER A BIEN SA MISSION ; QU'AINSI L'ARRET ECHAPPE AUX CRITIQUES DU POURVOI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 24 OCTOBRE 1977 PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Commission - Mandat - Mandat écrit - Nécessité - Indemnisation des peines et soins (non).
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire non réalisée - Peines et soins - Mandat écrit - Nécessité (non).
Analyse : Si l'article 21 du décret du 25 mars 1965 pris pour l'application de la loi du 21 juin 1960 sur les transactions immobilières et de fonds de commerce subordonne les opérations impliquant un maniement de fonds par un mandataire à la rédaction préalable d'un écrit précisant les conditions dans lesquelles le mandataire est autorisé à verser ou à recevoir des sommes d'argent, l'article 32 du même décret, qui précise les conditions de perception par le mandataire de frais de recherches et commissions, ne comporte pas la même obligation. Dès lors, c'est à bon droit qu'une Cour d'appel, saisie par un agent immobilier d'une demande tendant à l'attribution d'une commission, décide que les prohibitions de l'article 1er de la loi du 21 juin 1960 ne s'étendent pas à l'indemnisation des peines et soins de l'agent immobilier qui n'a pas mené à bien sa mission d'acheter à un prix déterminé.