Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 26 mars 1996, 93-17.574, Publié au bulletin
Date de la décision : 1996-03-26
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 93-17574
Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens, 1993-05-26, 1993-05-26
Président : Président : M. Lemontey .
Avocats : Avocats : la SCP Nicolay et de Lanouvelle, la SCP Célice et Blancpain.

Sur le moyen unique : Attendu que, le 30 janvier 1989, la société Dulac a donné à la société John Arthur et Tiffen, agent immobilier, mandat de lui rechercher un immeuble, pour un prix maximal de 4 000 000 francs ; que ce mandat prévoyait, au profit de l'agence, une commission de 600 000 francs, à la charge de la société Dulac, exigible après achat effectivement conclu, levée étant obligatoirement faite de toutes les conditions suspensives et résolutoires ; que, le 1er février 1989, par un acte passé en la forme authentique, Mmes X..., Denise et Odile Z... ont ainsi promis de vendre à la société Dulac les 3/5 indivis d'un immeuble ; qu'il était stipulé que le bénéficiaire serait propriétaire des biens immobiliers par le seul fait de la réalisation de la promesse de vente, que cette vente, si elle se réalisait aurait lieu moyennant le prix principal de 3 300 000 francs plus la somme de 600 000 francs due par l'acquéreur à la société John Arthur et Tiffen, et que la réalisation était soumise à la condition suspensive de non-préemption par M. Z... et Mme Y..., coïndivisaires chacun pour 1/5 ; qu'à la suite de la notification de cette promesse, M. Z..., le 15 mars 1989, a fait connaître à la société Dulac, bénéficiaire de ladite promesse, sa décision d'exercer son droit de préemption conformément aux dispositions de l'article 815-14 du Code civil ; qu'après la vente, qui a été régularisée le 26 mai 1989, la société John Arthur et Tiffen a réclamé à M. Z... paiement de la somme de 600 000 francs ; que, devant le refus opposé par celui-ci, elle l'a assigné à cette fin ; que l'arrêt attaqué (Amiens, 26 mai 1993) a accueilli la demande ; Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné au paiement de la somme de 600 000 francs, alors, selon le moyen, que l'agent immobilier ne peut exiger aucune commission s'il ne dispose d'un mandat écrit et préalable, émanant d'une des parties le chargeant de négocier l'une des opérations visées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; que l'agent immobilier chargé par un candidat acquéreur de lui procurer un immeuble à un certain prix ne peut exiger aucune commission à l'occasion de la vente de l'immeuble à un tiers, vente pour laquelle il ne dispose d'aucun mandat ; qu'en condamnant M. Z..., coïndivisaire acquéreur, par le jeu de son droit de préemption des parts indivises de l'immeuble que la société John Arthur et Tiffen, agent immobilier, avait proposé à l'achat à sa cliente la société Dulac, à payer à cet agent une commission sur le fondement du mandat d'achat qui liait la société Dulac à cet intermédiaire, la cour d'appel a violé les articles 6 et 18.2°, de la loi du 2 janvier 1970, ainsi que l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ; Mais attendu que la cour d'appel a relevé que M. Z..., informé du prix et des conditions de la cession ainsi que de l'existence et du montant de la commission prévue au profit de l'intermédiaire, avait, en connaissance de cause, décidé d'exercer son droit de préemption ; qu'elle a énoncé, à bon droit, que l'intéressé s'était ainsi substitué à la société Dulac, acquéreur évincé, en tous ses droits et toutes ses obligations, notamment en son obligation contractuelle de payer une commission ; qu'à bon droit encore, elle a considéré que M. Z... n'était pas fondé à discuter l'existence de la commission ainsi qu'à invoquer une distinction entre le mandat consenti par l'acquéreur et le mandat consenti par le vendeur pour tenter d'échapper au paiement qu'il avait accepté en exerçant la préemption ; que la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : INDIVISION - Cession de droits indivis - Droit de préemption des coïndivisaires - Substitution aux engagements du cessionnaire - Etendue de la substitution - Totalité des engagements contractés .
Sommaire de référence : AGENT D'AFFAIRES - Commission - Mandat - Mandat consenti par l'acquéreur - Exécution - Préempteur coïndivisaire se substituant aux engagements de l'acquéreur de droits indivis
Analyse : Une cour d'appel retient à bon droit qu'une personne qui exerce son droit de préemption se substitue à l'acquéreur évincé, en tous ses droits et obligations, notamment en son obligation contractuelle de payer une commission à l'agent immobilier, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon que la commission résulte d'un mandat consenti par le vendeur ou d'un mandat consenti par l'acquéreur.