Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2020, 17-14.407 17-14.408, Publié au bulletin
Date de la décision : 2020-09-17
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 17-14407
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2016-10-20
Président : M. Chauvin
Avocats : SCP Buk Lament-Robillot, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : CIV. 3 CH.B COUR DE CASSATION______________________ Audience publique du 17 septembre 2020 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 564 F-P+B+I Pourvois n°M 17-14.407N 17-14.408 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS_________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 SEPTEMBRE 2020 I - La société Scamille, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° M 17-14.407 contre un arrêt n° RG : 13/23528 rendu le 20 octobre 2016 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2e chambre), dans le litige l'opposant à M. E... Q..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. II - La société Scamille, a formé le pourvoi n° N 17-14.408 contre un arrêt n° RG : 13/23740 rendu par la même cour d'appel, dans le litige l'opposant à M. E... Q..., défendeur à la cassation. La demanderesse au pourvoi n° M 17-14.407 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. La demanderesse au pourvoi n° N 17-14.408 invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Les dossiers on été communiqués au procureur général. Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société Scamille, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. Q..., après débats en l'audience publique du 9 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ; Jonction 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° M 17-14.407 et N 17-14.408 sont joints. Faits et procédure 2. Selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 20 octobre 2016), M. Q... qui, en 2000, avait effectué des travaux d'extension d'un local commercial dans lequel il exploitait un fonds de commerce, a été condamné, le 17 février 2004, par le tribunal correctionnel, à une amende et à remettre les lieux en l'état, sous astreinte. 3. Le 26 août 2005, M. Q..., qui avait interjeté appel, a cédé son fonds de commerce à la société Scamille. 4. L'acte de vente contenait une clause aux termes de laquelle l'acquéreur s'engageait à garantir le vendeur de l'exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicitement mise en place et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation. 5. Le 4 octobre 2005, la cour d'appel a confirmé le jugement sur la culpabilité de M. Q... et dit que la démolition, à sa charge, de la construction irrégulièrement réalisée devrait intervenir dans le délai d'un an à compter de la date à laquelle l'arrêt deviendrait définitif, sous astreinte de 30 euros par jour de retard. 6. Mis en demeure par l'administration de payer la somme de 20 880 euros au titre de la liquidation de l'astreinte pour la période du 10 octobre 2006 au 5 septembre 2008, M. Q... a assigné la société Scamille pour obtenir le paiement de cette somme et la condamnation de l'acquéreur à remettre les lieux en l'état. Examen des moyens Sur le premier moyen du pourvoi n° M 17-14.407 Enoncé du moyen 7. La société Scamille fait grief à l'arrêt de déclarer valable la clause de garantie stipulée dans l'acte de vente, alors « que les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme n'incombent qu'au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol à l'époque où l'infraction a été commise, sans pouvoir être mises à la charge du tiers acquéreur du bien illégalement construit qui n'a pas été mis en cause, à l'encontre duquel elles ne peuvent faire l'objet de garanties contractuelles ; que la cour d'appel en énonçant, pour dire valable la clause de garantie contractuelle relative à l'exécution de la mesure de restitution ordonnée par l'arrêt du 4 octobre 2005, que les mesures de restitution prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, qui ne constituaient pas des sanctions pénales, pouvaient faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur d'un bien illégalement construit, a violé l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause. » Réponse de la Cour 8. La cour d'appel a retenu à bon droit que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, peuvent faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur. 9. La Cour de cassation a déjà admis la validité de ces stipulations (3e Civ., 22 novembre 2006, pourvoi n° 05-14.833, Bull. 2006, III, n° 235). 10. Elle a également jugé que l'astreinte qui, en application de l'article L. 480-7 du code de l'urbanisme, peut assortir la remise en état des lieux constitue elle aussi une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine (Crim. 28 juin 2016, pourvoi n° 15-84.868, Bull. Crim. 2016, n° 202). 11. Il en résulte que la garantie contractuelle peut s'étendre au paiement de l'astreinte. 12. La cour d'appel a retenu que, dans l'acte de cession du fonds de commerce, la société Scamille avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause, au risque de voir ordonner le démontage de la structure illicitement mise en place, et constaté que le prix de cession du fonds de commerce tenait compte des conséquences financières liées à ce démontage et à la remise en état des lieux conformément à la réglementation. 13. Elle en a exactement déduit que cette clause était valable. 14. Le moyen n'est donc pas fondé. Sur le second moyen du pourvoi n° M 17-14.407 Enoncé du moyen 15. La société Scamille fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a manqué à son engagement contractuel de procéder au démontage de la structure illicitement construire et de la condamner à payer à M. Q... des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, alors « que la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen entraînera nécessairement par voie de conséquence l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a dit que la société Scamille avait manque à son engagement contractuel de procéder au démontage de la structure illicitement construite et l'a, en conséquence, condamnée à payer à M. Q..., en réparation du préjudice subi, la somme de 40 257,86 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2012, date de l'assignation valant mise en demeure, an application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile. » Réponse de la Cour 16. La cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée. Sur le moyen unique du pourvoi n° N 17-14.408 Enoncé du moyen 17. La société Scamille fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, alors « que la cassation de l'arrêt rendu le 20 octobre 2016 dans l'instance principale, à intervenir sur le pourvoi distinct formé contre ce dernier arrêt, emportera l'annulation par voie de conséquence du présent arrêt, lequel s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire, conformément à l'article 625 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour 18. La cassation n'étant pas prononcée sur le pourvoi n° M 17-14.407, le moyen unique du pourvoi n° N 17-14.408, pris d'une annulation par voie de conséquence, est devenu sans portée. PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne la société Scamille aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Scamille et la condamne à payer à M. Q... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille vingt.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits AU POURVOI n° M 17-14.407 par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Scamille. PREMIER MOYEN DE CASSATION La société Scamille fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré valable la clause de l'acte de cession du fonds de commerce du 26 août 2005 par laquelle elle s'était engagée à garantir M. Q... de l'exécution de la mesure de démontage de la structure illicitement construite ordonnée par arrêt de la cour d'appel du 4 octobre 2005 ; AUX MOTIFS QUE l'acte de cession du fonds de commerce du 26 août 2005 comporte aux pages 17 à 20 sous l'intitulé inscrit en lettres de grande taille et souligné « très important renseignements d'urbanisme », une relation précise et circonstanciée de la situation du fonds de commerce au regard des règles de l'urbanisme, des poursuites dont M. Q... fait l'objet, et de l'état de la procédure pénale en ce compris procédure d'appel et mise en délibéré au 4 octobre 2005 ; que cet acte contient en page 19 et 20 l'engagement détaillé et précis de l'acquéreur de garantir le vendeur de l'exécution des travaux susceptibles d'être ordonnés par la cour d'appel ; que cet acte spécifie notamment : - que M. Q... prend l'engagement d'exécuter dans sa totalité l'intégralité des condamnations pénales et civiles qui seront prononcées à son encontre par la cour d'appel, à l'exclusion d'une éventuelle condamnation concernant le démontage de la structure mobile en aluminium et des baies vitrées qui seront à la charge exclusive de l'acquéreur, - que l'acquéreur donne expressément son accord pour relever et garantir le vendeur de l'exécution de toutes mesures prononcées à son encontre par la cour d'appel relatives à une éventuelle dépose de la structure en aluminium pour rendre les locaux conformes à la réglementation, - que l'acquéreur devra exécuter à ses frais dans les délais prescrits par la cour d'appel ces travaux de dépose et de mise en conformité des lieux avec la réglementation, - que le vendeur notifiera à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception immédiatement après le délibéré du 4 octobre 2005, la teneur de celui-ci ainsi qu'une copie de l'arrêt lorsque celui-ci lui sera délivré, - que l'acquéreur s'estime totalement informé de la situation d'urbanisme par son vendeur et s'interdit tout recours à l'encontre de celui-ci pour le cas où il estimerait subir un quelconque préjudice découlant de la non-conformité des locaux à l'égard des règles de l'urbanisme ; que M. Q... produit la lettre recommandée avec accusé de réception et la preuve du dépôt de ce courrier le 10 octobre 2005, par laquelle il a notifié à la société Scamille la teneur de l'arrêt de la cour rendu le 4 octobre 2005 qui a ordonné la démolition de la construction litigieuse sous astreinte ; que la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non des sanctions pénales ; que les mesures de restitution prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme qui ne constituent pas des sanctions pénales, peuvent faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur d'un bien illégalement construit ; que conformément aux dispositions de l'article 1138 alinéa 2 du code civil, l'acte de cession du fonds de commerce du 26 août 2005 a dès sa signature transféré la propriété du fonds et les risques à la société Scamille, laquelle a consenti dans l'acte de cession de manière claire, précise et non équivoque, et en toute connaissance de cause, au risque de voir ordonner judiciairement le démontage de la structure illicitement mise en place, dont elle a été parfaitement informée par le vendeur ; qu'il s'infère de la production par M. Q... d'une attestation de l'expert comptable du fonds de commerce, selon laquelle le prix de cession en 2005 aurait pu être fixé entre 134.000 et 223.000 euros au regard du chiffre d'affaire réalisé par la supérette entre 2002 et 2004, que le prix de cession fixé à une somme inférieure de 121 959 euros tient compte des conséquences financières liées au démontage de la structure litigieuse et à la remise en état des lieux conformément à la règlemention ; que la clause de garantie contractuelle relative à l'exécution de la mesure de restitution ordonnée par l'arrêt du 4 octobre 2005 est en conséquence valable, et le jugement déféré sera infirmé en toutes ses dispositions ; ALORS QUE les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme n'incombent qu'au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol à l'époque où l'infraction a été commise, sans pouvoir être mises à la charge du tiers acquéreur du bien illégalement construit qui n'a pas été mis en cause, à l'encontre duquel elles ne peuvent faire l'objet de garanties contractuelles ; que la cour d'appel en énonçant, pour dire valable la clause de garantie contractuelle relative à l'exécution de la mesure de restitution ordonnée par l'arrêt du 4 octobre 2005, que les mesures de restitution prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, qui ne constituaient pas des sanctions pénales, pouvaient faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur d'un bien illégalement construit, a violé l'article L 480-5 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION La société Scamille fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'elle avait manqué à son engagement contractuel de procéder au démontage de la structure illicitement construite et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer à M. Q..., en réparation du préjudice subi, la somme de 40.257,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2012, date de l'assignation valant mise en demeure ; AUX MOTIFS QU' aux termes de l'article 1142 : « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur » ; qu'aux termes de l'article 1147 : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part » ; qu'aux termes de l'article 1149 : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé... » ; que la société Scamille a manqué à son obligation contractuelle de « relever et garantir le vendeur de l'exécution de toutes mesures prononcées à son encontre par la cour d'appel relative à une éventuelle dépose de la structure en aluminium pour rendre les locaux conformes à la réglementation » ; que l'acte de vente du fonds de commerce spécifie à cet égard : « Il est précisé en tant que de besoin, que l'acquéreur n'aura à sa charge que ce démontage à l'exclusion de tous autres travaux rendus éventuellement nécessaires par une mise en conformité, ces autres travaux restant à la charge exclusive du vendeur, lequel s'engage à les effectuer aux termes du présent acte » ; qu'il s'infère de ces mentions claires et précises que seul le démontage de la structure en aluminium incombe à la société Scamille, les autres travaux incombant à M. Q... ; que c'est en ce sens que par courrier officiel du 14 mars 2016, le conseil de la société Scamille a écrit au conseil de M. Q... en ces termes : « M. Q... est donc autorisé à procéder à la démolition des seuls ouvrages litigieux, mais aussi dans le même temps, à procéder à la remise en état des lieux tels qu'ils sont énoncés par l'ensemble des décisions judiciaires et l'acte de vente, savoir : Avant la démolition, il convient de procéder à la mise en place de baies coulissantes à l'emplacement d'origine pour assurer une entrée et une sorte sécurisée comme à l'origine, ainsi que la pose des bâches de protection » ; que selon facture de la société Spelem du 31 mai 2016, le démontage, la modification et la remise en état de la structure terrasse (période du 26 au 29 avril 2016) est chiffrée à la somme de 3.960 euros HT soit 4.752 euros TTC qui incombe à la société Scamille ; que les autres travaux consistant dans la remise en place de baies coulissantes à l'emplacement d'origine et la pose des bâches de protection incombent au vendeur M. Q... ; que la société Scamille sera en conséquence condamnée à payer à M. Q... la seule somme de 4.752 euros TTC au titre des travaux de démontage de la structure ; que concernant l'astreinte, l'acte de vente spécifie : « L'acquéreur devra exécuter aux lieux et place du vendeur, les travaux qui sont prescrits par la cour d'appel dans les délais imposés par celle-ci. L'acquéreur relèvera et garantira monsieur E... B. du paiement de l'astreinte totale que celui-ci serait amené à supporter en cas de retard pris dans l'exécution des travaux » ; qu'il est constant que l'astreinte, mesure à caractère personnel, n'ouvre pas droit à un recours en garantie ; qu'en l'espèce, l'obligation faite à M. Q... de démonter la structure illicite dans les termes de l'arrêt du 4 octobre 2005, a été contractuellement transférée à la société Scamille ; que la société Scamille, en acquérant le fonds de commerce, est devenue bénéficiaire des travaux réalisés sans permis de construire dont elle avait une parfaite connaissance et a consenti contractuellement au risque de devoir démolir la structure illicite dans un certain délai ; qu'en omettant de procéder au démontage de la structure illicitement édifiée conformément à l'arrêt du 4 octobre 2005, la société Scamille a commis une faute contractuelle dont elle doit réparation et M. Q... est fondé en sa demande de paiement à titre de dommages et intérêts d'une somme équivalente à l'astreinte qu'il a dû régler à l'Etat qui constitue pour lui une perte, soit la somme de 28 505,83 euros ; qu'enfin, M. Q... est fondé à demander réparation du préjudice résultant des nombreuses démarches et procédures qu'il a dû engager devant diverses juridictions pour obtenir l'exécution de l'arrêt du 4 octobre 2005, en l'état du refus de la société Scamille d'exécuter les dispositions contractuelles librement consenties et de permettre à M. Q... de suppléer à sa carence, qu'il convient d'évaluer à la somme de 7.000 euros ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par M. Q... à hauteur de la somme de 40.257,83 euros, (4.752 + 28.505,83 + 7.000) ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2012, date de l'assignation valant mise en demeure ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen entraînera nécessairement par voie de conséquence l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a dit que la société Scamille avait manqué à son engagement contractuel de procéder au démontage de la structure illicitement construite et l'a, en conséquence, condamnée à payer à M. Q..., en réparation du préjudice subi, la somme de 40.257,83 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2012, date de l'assignation valant mise en demeure, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile. Moyen produit AU POURVOI n° N 17-14.408 par la SCP Buk Lament-Robillot, avocat aux Conseils, pour la société Scamille. La société Scamille fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE la saisine de la cour dans la présente instance porte uniquement sur le jugement du 7 novembre 2013 ayant statué sur l'omission de statuer sur l'article 700 du code de procédure civile par jugement du 25 juillet 2013, et non sur le jugement du 25 juillet 2013 qui a fait l'objet d'un appel distinct sur lequel il est statué par arrêt distinct ; qu'une éventuelle jonction des instances n'aurait pas pour effet de créer une procédure unique, et de permettre l'admission des conclusions de la société Scamille dans l'instance principale dans laquelle elle n'est pas constituée ; que par ailleurs, les conclusions au fond des parties dans la présente instance sont inopérantes ; qu'au regard de l'arrêt rendu ce jour sur appel du jugement du 25 juillet 2013 qui infirme en toutes ses dispositions ledit jugement, le jugement déféré du 7 novembre 2013 sera infirmé et la société Scamille sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ALORS QUE la cassation de l'arrêt rendu le 20 octobre 2016 dans l'instance principale, à intervenir sur le pourvoi distinct formé contre ce dernier arrêt, emportera l'annulation par voie de conséquence du présent arrêt, lequel s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire, conformément à l'article 625 du code de procédure civile.

Sommaire principal : VENTE - Immeuble - Construction - Urbanisme - Permis de construire - Infraction - Poursuites contre le vendeur - Condamnation - Effets quant au sort de l'immeuble - Garanties contractuelles de la part de l'acquéreur - Validité
Sommaire de référence : VENTE - Immeuble - Construction - Urbanisme - Permis de construire - Infraction - Poursuites contre le vendeur - Condamnation - Effets quant au sort de l'immeuble - Garanties contractuelles de la part de l'acquéreur - Etendue - Détermination
Analyse : Est valable la clause aux termes de laquelle l'acquéreur s'engage à garantir le vendeur de l'exécution d'une mesure de démolition et de mise en conformité ordonnée en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme pour faire cesser une situation illicite et qui ne constitue pas une sanction pénale. Cette garantie contractuelle peut s'étendre au paiement de l'astreinte qui assortit la remise en état des lieux