Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 novembre 2011, 10-25.451, Publié au bulletin
Date de la décision : 2011-11-30
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 10-25451
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2010-04-22
Président : M. Terrier
Avocats : SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 avril 2010), qu'en avril 2002, la SNC Sogedame (SNC) a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation d'un programme de construction de vingt-deux maisons d'habitation ; qu'entre août 2000 et janvier 2002, un contrat de réservation a été signé par l'intermédiaire de la société Constructa vente avec les époux X..., les époux Y..., Mme A..., M. B..., les époux C..., les époux D..., les époux E... et les époux F... (les réservataires) ; que les réservataires ont versé un dépôt de garantie ; que le permis de construire, délivré le 12 octobre 2000, ayant fait l'objet d'une requête en annulation, n'est devenu définitif que le 20 novembre 2002 ; que, par courrier du 23 janvier 2003, la SNC a retourné les chèques de réservation ; que les réservataires ont assigné la SNC et la société Constructa vente en perfection des ventes et indemnisation de leurs préjudices ; Sur le moyen unique : Attendu que les réservataires font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que, même après l'expiration du délai convenu, la réservation d'immeuble à construire ne peut être résiliée que de bonne foi et pour un motif légitime ; qu'en jugeant que tel était le cas de la résiliation par la SNC Sogedame de contrats de réservation de maisons individuelles pour cela que des recours contre les autorisations administratives s'étaient prolongés au-delà du délai de réservation, sans tirer les conséquences du fait que ces recours étaient purgés au jour de la résiliation, la cour d'appel a violé l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des termes des contrats de réservation que la SNC ne s'était pas engagée à vendre, dès la signature, mais à proposer à la vente, par préférence, dans un certain délai, en cas de réalisation du programme et qu'elle était en droit d'opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, la caducité des contrats de réservation, soit à la date de son courrier du 23 janvier 2003, soit même à la date du 30 juillet 2002 à laquelle elle prétendait avoir retourné les chèques de réservation, sans que les réservataires puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi, sachant qu'il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d'un an à compter des signatures des contrats l'une des garanties d'achèvement ou de remboursement légalement prévues, avant que les permis de construire aient été accordés de façon définitive, sa négligence dans le cadre des recours formés contre lesdits permis n'étant par ailleurs ni alléguée ni justifiée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X..., D..., C..., Y..., M. B..., Mme A... et M. E... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., D..., C..., Y..., M. B..., Mme A... et M. E... ; les condamne à payer à la société Constructa vente la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., D..., C..., Y..., M. B..., Mme A... et M. E... Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X..., les époux Y..., Madame A..., Monsieur B..., les époux C..., les époux D... et Monsieur E... de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de l'inexécution des contrats de réservation convenus avec la Sté SOGEDAME ; AUX MOTIFS QUE l'indication par les premiers juges de ce que les dépôts de garantie avaient été restitués par courrier du 23 janvier 2003 ne relève pas d'une erreur matérielle mais d'une appréciation des données de fait qui leur ont été soumises ; qu'en ce qui concerne l'ensemble des contrats de réservation, la SNC SOGEDAME est en droit d'opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, le fait de leur caducité, soit à la date de son courrier du 23 janvier 2003, soit même à la date du 30 juillet 2002 à laquelle elle prétend avoir retourné les chèques de réservation, sans que les réservataires puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi, sachant qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d'un an à compter des signatures des contrats l'une des garanties d'achèvement ou de remboursement légalement prévues, avant que les permis de construire, et en particulier celui afférent au programme spécifiquement concerné par les réservations, aient été accordés de façon définitive, sa négligence dans le cadre des recours formés contre lesdits permis n'étant par ailleurs ni alléguée ni justifiée ; qu'aucune faute ne peut non plus résulter de ce qu'elle n'a pas proposé aux réservataires, contrairement à ce qu'elle avait laissé entendre dans son courrier précité du 23 janvier 2003, d'acquérir dans le cadre de son nouveau programme « Les Jardins des Orchidées », une proposition aussi vague et sans aucun contenu ni sur une prestation ni sur un prix ne pouvant avoir représenté une quelconque valeur d'ordre contractuel ; ALORS QUE, même après l'expiration du délai convenu, la réservation d'immeuble à construire ne peut être résiliée que de bonne foi et pour un motif légitime ; qu'en jugeant que tel était le cas de la résiliation par la SNC SOGEDAME de contrats de réservation de maisons individuelles pour cela que des recours contre les autorisations administratives s'étaient prolongés au-delà du délai de réservation, sans tirer les conséquences du fait que ces recours étaient purgés au jour de la résiliation, la cour d'appel a violé l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Contrat préliminaire - Contrat de réservation - Caducité - Opposabilité aux réservataires - Conditions - Détermination - Portée
Analyse : Dès lors qu'il résulte des termes d'un contrat de réservation d'immeuble à construire que la société ne s'est pas engagée à vendre dès la signature mais, en cas de réalisation du programme de construction, à proposer à la vente, par préférence dans un certain délai, cette société est, en application des dispositions contractuelles, en droit d'opposer aux réservataires, la caducité des contrats de réservation, sans que ceux-ci puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi