Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 29 octobre 1979, 78-93.912, Publié au bulletin
Date de la décision : 1979-10-29
Formation : CHAMBRE_CRIMINELLE
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 78-93912
Décision attaquée : Cour d'appel Caen (Chambre correctionnelle ) 1978-11-02, 1978-11-02
Président : Pdt M. Mongin
Avocats : Av. Demandeur : M. Foussard

LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT EN DEMANDE ; SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES DISPOSITIONS DE LA CONVENTION SIGNEE LE 16 NOVEMBRE 1972 ENTRE LE PREFET DU CALVADOS, D'UNE PART, LA CHAMBRE SYNDICALE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS DE BASSE-NORMANDIE, LA CHAMBRE SYNDICALE DE LA FEDERATION NATIONALE DES AGENTS IMMOBILIERS ET MANDATAIRES EN VENTE DE FONDS DE COMMERCE, LA SIXIEME CHAMBRE REGIONALE DE LA FEDERATION FRANCAISE DES PERSONNELS IMMOBILIERS ET COMMERCIAUX, D'AUTRE PART, ENSEMBLE VIOLATION DES ARTICLES 1ER ET 2 DE L'ARRETE DU PREFET DU CALVADOS DU 28 DECEMBRE 1972, 35 DE L'ORDONNANCE N° 1483 DU 30 JUIN 1945, 40 DE L'ORDONNANCE N° 1484 DU 30 JUIN 1945, 4 DU CODE PENAL ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, POUR DEFAUT DE MOTIFS, " EN CE QUE, POUR CONDAMNER LE DEMANDEUR DU CHEF DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES, L'ARRET ATTAQUE A FAIT APPLICATION DU TITRE II DE LA CONVENTION DU 16 NOVEMBRE 1972, " AUX MOTIFS QUE LA DENOMINATION D'ADMINISTRATEURS D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE, UTILISEE PAR LA CONVENTION, DOIT ETRE COMPRISE EN SON SENS LE PLUS LARGE, QU'ELLE VISE " NOTAMMENT " ET NON EXCLUSIVEMENT LES SYNDICS D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE PROPREMENT DITS, LES SYNDICS PROVISOIRES DE SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES ET LES GERANTS DE SOCIETES COOPERATIVES DE CONSTRUCTION ; QUE PAR SON CARACTERE EXTENSIF ET INDETERMINE, LA CONVENTION ENTENDAIT SAISIR DES ACTIVITES DE GESTION COMPARABLES, QUELLE QUE SOIT PAR AILLEURS LA NATURE DES DROITS DES ASSOCIES ; QUE LE TERME D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE NE CORRESPONDAIT ALORS QU'A UNE COMMODITE DE LANGAGE, LA LOI DU 28 JUIN 1938 CONCERNANT, D'AILLEURS, LE CAS DES IMMEUBLES CONSTRUITS POUR ETRE DIVISES EN FRACTIONS DESTINEES A ETRE ATTRIBUEES AUX ASSOCIES EN PROPRIETE OU EN JOUISSANCE, COMME EN L'ESPECE ; QU'AU RESTE, LES SOCIETES INTERESSEES UTILISENT LA MEME TERMINOLOGIE DANS LEURS STATUTS PUISQU'IL Y EST CONSTAMMENT INDIQUE QUE LE REGLEMENT INTERIEUR VAUT REGLEMENT DE COPROPRIETE, " ALORS QU'IL RESULTE CLAIREMENT TANT DES TITRES UTILISES ET DU PREAMBULE QUE DE L'ARTICLE 6 DE LA CONVENTION DU 16 NOVEMBRE 1972, QUE LES DISPOSITIONS DU TITRE II CONCERNENT SEULEMENT LES ADMINISTRATEURS D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE ; QUE SAUF A ADMETTRE UNE EXTENSION ANALOGIQUE QU'EXCLUT LE PRINCIPE DE L'INTERPRETATION STRICTE DES TEXTES DE DROIT PENAL, CES DISPOSITIONS NE SAURAIENT DONC ETRE APPLIQUEES AUX ADMINISTRATEURS DE BIENS NON SOUMIS, COMME EN L'ESPECE, A UN REGIME DE COPROPRIETE IMPLIQUANT LA JUXTAPOSITION DE PARTIES PRIVATIVES ET DE PARTIES COMMUNES " ; SUR LE TROISIEME MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES DISPOSITIONS DE LA CONVENTION SIGNEE LE 16 NOVEMBRE 1972 ENTRE LE PREFET DU CALVADOS, D'UNE PART, LA CHAMBRE SYNDICALE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS DE BASSE-NORMANDIE, LA CHAMBRE SYNDICALE DE LA FEDERATION NATIONALE DES AGENTS IMMOBILIERS ET MANDATAIRES EN VENTE DE FONDS DE COMMERCE, LA SIXIEME CHAMBRE REGIONALE DE LA FEDERATION FRANCAISE DES PERSONNELS IMMOBILIERS ET COMMERCIAUX, D'AUTRE PART, ENSEMBLE VIOLATION DES ARTICLES 1ER ET 2 DE L'ARRETE DU PREFET DU CALVADOS DU 28 DECEMBRE 1972, 35 DE L'ORDONNANCE 1483 DU 30 JUIN 1945, 40 DE L'ORDONNANCE 1484 DU 30 JUIN 1945, 4 DU CODE PENAL ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, POUR DEFAUT DE MOTIFS ; " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A CONDAMNE LE DEMANDEUR DU CHEF DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES, MOTIF PRIS DE CE QU'IL AURAIT MAJORE SES HONORAIRES QUI AURAIENT DU DEMEURER INCHANGES, " ALORS QUE LA CONVENTION DU 16 NOVEMBRE 1972 SE BORNANT A FIXER LA LIMITE SUPERIEURE DES HONORAIRES, LES JUGES DU FOND DEVAIENT RECHERCHER CE QU'ILS ONT OMIS DE FAIRE, NON PAS SI LES HONORAIRES DU DEMANDEUR ONT ETE MAJORES, MAIS SI LEUR MONTANT A EXCEDE OU NON LA LIMITE FIXEE PAR LA CONVENTION, D'OU IL SUIT QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT, LA COUR D'APPEL A ENTACHE SA DECISION D'UN DEFAUT DE MOTIF " ; LES MOYENS ETANT REUNIS ; ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE ET DU PROCES-VERBAL QUI SERT DE BASE AUX POURSUITES QUE LA SARL COGETAT, DONT X... EST LE GERANT, ASSURE NOTAMMENT LA FONCTION D'ADMINISTRATEUR D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE ET D'IMMEUBLES DE SOCIETES CIVILES ET DE SOCIETES COOPERATIVES DE CONSTRUCTION ; QU'IL A ETE CONSTATE QUE POUR L'ANNEE 1975, X... AVAIT MAJORE PAR RAPPORT A L'ANNEE 1974 SES HONORAIRES CONCERNANT L'ADMINISTRATION DES IMMEUBLES DE LA SCI LA CORDONNIERE ET DE LA SOCIETE ANONYME COOPERATIVE LE CLOS DU CAPRICE ; QUE CES MAJORATIONS ONT CONSTITUE UNE INFRACTION A LA CONVENTION DEPARTEMENTALE RELATIVE AUX HONORAIRES DES ADMINISTRATEURS D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE EN DATE DU 16 NOVEMBRE 1972, ENTERINEE PAR L'ARRETE DU PREFET DU CALVADOS DU 28 DECEMBRE 1972, PRIS EN APPLICATION DE L'ARRETE MINISTERIEL N° 25-626 DU 29 NOVEMBRE 1968 MODIFIE, CONCERNANT LE PRIX DES PRESTATIONS DE SERVICES ; ATTENDU QUE, POUR REJETER LES CONCLUSIONS D'APPEL DU PREVENU QUI ALLEGUAIT QUE LADITE CONVENTION NE S'APPLIQUAIT PAS A L'ADMINISTRATION DES IMMEUBLES DES SOCIETES SUSNOMMEES QUI SONT CONSTITUEES SOUS LA FORME DE SOCIETES D'ATTRIBUTION ET NON DE COPROPRIETE, LES ASSOCIES AYANT SEULEMENT VOCATION A LA JOUISSANCE D'UN LOT DONT ILS NE SONT PAS PROPRIETAIRES, MAIS OCCUPANTS, LA COUR D'APPEL ENONCE QUE, DANS SON PREAMBULE, LA CONVENTION PRECISE QUE LA DENOMINATION D'ADMINISTRATEURS D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE DOIT ETRE PRISE DANS LE SENS LE PLUS LARGE ET AJOUTE QU'ELLE NE VISE PAS EXCLUSIVEMENT LES SYNDICS D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE, MAIS AUSSI LES SYNDICS PROVISOIRES DES SOCIETES CIVILES ET LES GERANTS DE SOCIETES COOPERATIVES DE CONSTRUCTION ; QU'AINSI, SELON L'ARRET, IL APPARAIT QUE PAR SON CARACTERE EXTENSIF ET INDETERMINE, LA CONVENTION ENTENDAIT SAISIR DES ACTIVITES DE GESTION COMPARABLES, QUELLE QUE SOIT LA NATURE DES DROITS DES ASSOCIES ET QUE LE TERME " D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE " NE CORRESPOND QU'A UNE COMMODITE DE LANGAGE D'AILLEURS EGALEMENT ADOPTEE PAR LA LEGISLATION QUI REGLE LE STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES DIVISES PAR FRACTIONS DESTINEES A ETRE ATTRIBUEES AUX ASSOCIES EN PROPRIETE OU EN JOUISSANCE, COMME C'ETAIT LE CAS EN L'ESPECE ; ATTENDU QUE L'ARRET AJOUTE QUE LES SOCIETES PRECITEES ONT EMPLOYE DANS LA REDACTION DE LEURS STATUTS LES MEMES TERMES, PUISQU'IL Y EST CONSTAMMENT INDIQUE QUE LE REGLEMENT ANTERIEUR VAUT REGLEMENT DE COPROPRIETE ET QUE DANS LES ACCORDS QU'ELLES ONT PASSES AVEC LA SOCIETE COGETAT, IL EST PRECISE QUE CELLE-CI AURA A REPARTIR ENTRE LES ASSOCIEES LE MONTANT DES DEPENSES ET DES CHARGES DANS LA PROPORTION PREVUE PAR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ; ATTENDU QUE, POUR DECLARER X... COUPABLE DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES, DELIT PREVU PAR L'ARTICLE 36, PARAGRAPHE 1ER DE L'ORDONNANCE N° 45-1483 DU 30 JUIN 1945, LES JUGES DU FOND CONSTATENT LA MAJORATION DES HONORAIRES INTERVENUE ENTRE 1974 ET 1975 ET REMUNERANT L'ACTIVITE DE LA SOCIETE COGETAT EN SA SEULE QUALITE D'ADMINISTRATEUR D'IMMEUBLES EN COPROPRIETE, ALORS QU'AUX TERMES DE LA CONVENTION PRECITEE, LES HONORAIRES, POUR L'ANNEE 1975, AURAIENT DU DEMEURER INCHANGES ; ATTENDU QUE PAR CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS QUI REPONDAIENT AUX CONCLUSIONS D'APPEL DU DEMANDEUR, REPRISES AUX MOYENS ET QUI SONT DEDUITES TANT DU PROCES-VERBAL QUI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 7 DE L'ORDONNANCE N° 45-1484 DU 30 JUIN 1945, FAIT FOI JUSQU'A INSCRIPTION DE FAUX DES CONSTATATIONS MATERIELLES QU'IL RELATE, QUE DES ELEMENTS DE FAIT SOUMIS AU DEBAT CONTRADICTOIRE, LA COUR D'APPEL A CARACTERISE EN TOUS SES ELEMENTS L'INFRACTION RETENUE A LA CHARGE DE X... ; QUE DES LORS LES DEUX MOYENS REUNIS NE SAURAIENT ETRE ACCUEILLIS ; SUR LE DEUXIEME MOYEN DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES DISPOSITIONS DE LA CONVENTION SIGNEE LE 16 NOVEMBRE 1972 ENTRE LE PREFET DU CALVADOS, D'UNE PART, LA CHAMBRE SYNDICALE DES ADMINISTRATEURS DE BIENS DE BASSE-NORMANDIE, LA CHAMBRE SYNDICALE DE LA FEDERATION NATIONALE DES AGENTS IMMOBILIERS ET MANDATAIRES EN VENTE DE FONDS DE COMMERCE, LA SIXIEME CHAMBRE REGIONALE DE LA FEDERATION FRANCAISE DES PERSONNELS IMMOBILIERS ET COMMERCIAUX, D'AUTRE PART, ENSEMBLE VIOLATION DES ARTICLES 1ER ET 2 DE L'ARRETE DU PREFET DU CALVADOS DU 28 DECEMBRE 1972, 35 DE L'ORDONNANCE N° 1483 DU 30 JUIN 1945, 40 DE L'ORDONNANCE N° 1484 DU 30 JUIN 1945, 4 DU CODE PENAL ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, POUR DEFAUT DE MOTIFS, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A DECLARE LE DEMANDEUR COUPABLE DE PRATIQUE DE PRIX ILLICITES, " AUX MOTIFS QU'IL AURAIT PERCU DES HONORAIRES NON CONFORMES, QUANT A LEUR MONTANT, AUX DISPOSITIONS DE LA CONVENTION DU 16 NOVEMBRE 1972, " ALORS QUE L'ADHESION INDIVIDUELLE A CETTE CONVENTION ENTRAINAIT, AUX TERMES DE SON ARTICLE 15, SUSPENSION DE LA REGLEMENTATION INTERVENUE EN MATIERE DE TARIFICATION EN APPLICATION DE L'ORDONNANCE N° 45-1483 DU 30 JUIN 1945, LA MECONNAISSANCE DE LA CONVENTION NE POUVANT DONNER LIEU QU'A UN AVERTISSEMENT DU DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DU COMMERCE INTERIEUR ET DES PRIX ; QU'AINSI, LA MECONNAISSANCE DE LA CONVENTION DU 16 NOVEMBRE 1972 NE POUVAIT JUSTIFIER L'APPLICATION D'UNE SANCTION PENALE " ; ATTENDU QU'EN FAISANT APPLICATION DES PEINES PREVUES PAR L'ARTICLE 40 DE LADITE ORDONNANCE QUI REPRIMENT EN L'ESPECE LA PRATIQUE DE PRIX ILLICITES COMMISE EN 1975, LA COUR D'APPEL, LOIN D'AVOIR VIOLE LES TEXTES VISES AU MOYEN, EN A FAIT L'EXACTE APPLICATION ; QU'EN EFFET, AUX TERMES DE L'ARRETE N° 74-11 P DU 22 MARS 1974 QUI ABROGE NOTAMMENT L'ARTICLE 3 DE L'ARRETE N° 73-6 P DU 3 MAI 1973 PREVOYANT, EN CAS DE VIOLATION DE LA CONVENTION, UN AVERTISSEMENT DU DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DU COMMERCE INTERIEUR ET DES PRIX, LES INFRACTIONS AU REGIME CONCERTE DE PRIX DEFINI NOTAMMENT PAR L'ARRETE N° 25-626 DU 29 NOVEMBRE 1968, SONT CONSTATEES, POURSUIVIES ET REPRIMEES DANS LES CONDITIONS PREVUES PAR L'ORDONNANCE N° 45-1484 DU 30 JUIN 1945 ; QUE DES LORS LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ; REJETTE LE POURVOI.

Sommaire principal : REGLEMENTATION ECONOMIQUE - Prix - Pratiques illicites - Convention départementale entre les préfets et les organisations professionnelles - Convention relative aux honoraires des administrateurs d'immeubles en copropriété - Administrateurs d'immeubles de sociétés civiles immobilières et de sociétés coopératives de construction - Applicabilité - Conditions.
Sommaire de référence : * AGENTS D'AFFAIRES - Administration d'immeubles - Administrateurs d'immeubles de sociétés civiles immobilières et de sociétés coopératives - Honoraires - Hausse illicite.
Analyse : C'est à bon droit qu'une Cour d'appel a condamné du chef de pratique de prix illicites, l'administrateur d'immeubles de société civiles immobilières et de sociétés coopératives de construction, dont l'objet est de donner à leurs associés ou sociétaires vocation à la jouissance d'une partie de l'immeuble, pour avoir majoré ses honoraires en violation de la convention départementale relative aux honoraires des administrateurs d'immeubles en copropriété, entériné par arrêté préfectoral pris en application de l'arrêté ministériel 25-626 du 29 novembre 1968 modifié, concernant le prix des prestations de services. Dans son préambule, la convention précitée stipule en effet que la dénomination d'administrateur d'immeubles en copropriété doit être prise dans le sens le plus large et ne vise pas exclusivement les syndics d'immeubles en copropriété, mais aussi les syndics provisoires des sociétés civiles et les gérants de sociétés coopératives de construction. Par son caractère extensif, la convention entend saisir les activités de gestion comparables, quelle que soit la nature des droits des associés ; les termes "immeubles en copropriété" sont utilisés d'une manière générale et sont d'ailleurs adoptés par sa législation qui règle le statut de la copropriété des immeubles divisés par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance comme c'était le cas en l'espèce. Aux termes de l'arrêté 74-11 P du 22 mars 1974 qui abroge l'article 3 de l'arrêté 73-6 P du 3 mai 1973, lequel prévoyait en cas de violation de la convention, un avertissement du directeur départemental du commerce intérieur et des prix, les infractions au régime concerté de prix définies notamment par l'arrêté 25-626 du 29 novembre 1968 précité sont dorénavant constatées, poursuivies et réprimées dans les conditions prévues par l'ordonnance n° 45-1484 du 30 juin 1945.