Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 17 juillet 1996, 95-21.334, Publié au bulletin
Date de la décision : 1996-07-17
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 95-21334
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1995-11-10, 1995-11-10
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, Mme Baraduc-Bénabent, M. Bertrand, la SCP Defrénois et Levis, la SCP Tiffreau et Thouin-Palat.

Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 novembre 1995), que, par acte du 31 décembre 1993, intitulé " échange ", la société Compagnie foncière internationale (CFI) devenue Crédisuez a " cédé " un immeuble construit à la société SNC Gauguin qui lui a " cédé " un immeuble en cours de construction, dit le " Gauguin " ; que, par acte du 31 janvier 1994, la société Coprim-Scrim a consenti à la CFI une promesse d'achat portant sur l'immeuble en cours de construction, puis a refusé de signer la vente et a assigné en nullité de la promesse d'achat la CFI qui a reconventionnellement demandé constatation de la vente et condamnation de la société Coprim-Scrim à en payer le prix ; que le Crédit immobilier général (CIG), caution des engagements de la promettante, est intervenu en cause d'appel ; Attendu que la CFI fait grief à l'arrêt d'annuler la promesse d'achat, alors, selon le moyen, 1° que les dispositions des articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ne s'appliquent qu'aux ventes d'immeubles à construire ; qu'il résulte de l'article 1601-1 du Code civil, repris par l'article L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que la convention litigieuse avait pour objet la cession, par la société CFI, des droits qu'elle tenait d'un échange antérieur, sur un immeuble à construire sans comporter, à la charge du cédant, l'obligation d'édifier l'immeuble, si bien qu'en décidant qu'un tel contrat était soumis aux exigences des articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l'habitation la cour d'appel a violé ces textes par fausse application ; 2° que l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation s'applique à tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction, si bien qu'en faisant application de cette disposition à un contrat ayant pour objet le transfert des droits du cédant sur des bâtiments en cours d'édification, et notamment de celui d'exiger du constructeur l'achèvement de la construction, l'arrêt attaqué a violé, par fausse application, le texte précité ; 3° que l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation s'applique à tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, si bien qu'en faisant application de cette disposition à une promesse d'achat globale de l'ensemble des lots de l'immeuble en construction, en vue de leur revente, contractée, pour les besoins de son activité commerciale, par une société exerçant la profession de marchand de biens, en vue de lui permettre de procéder à la revente ultérieure de chacun de ceux-ci, à usage éventuel d'habitation, l'arrêt attaqué a violé, par fausse application, le texte précité ; 4° que la société CFI faisait valoir, dans ses écritures, que l'échange du 31 décembre 1993 et la promesse d'achat du 31 janvier 1994 concouraient à la réalisation d'une opération unique, à savoir la vente par la société CFI au groupe Coprim-Scrim d'un ensemble immobilier achevé moyennant un prix payable à terme ; qu'en ne recherchant pas la véritable intention des parties à cet égard, la cour d'appel : 1o n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2o n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134 et 1156 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que la promesse d'achat avait pour objet, aux termes de la clause 3, " le transfert des droits réels immobiliers sur les ouvrages et équipements existant lors de la vente à intervenir et dépendant d'un bâtiment à usage principal d'habitation et le transfert du droit d'exiger l'achèvement de l'immeuble ", et que l'acte stipulait le versement à la signature de cette vente de 95 % du prix, la cour d'appel, qui en a exactement déduit, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que cette promesse portant sur un immeuble d'habitation en cours de construction et prévoyant le paiement immédiat du prix contrevenait aux dispositions des articles L. 261-10, L. 261-12 et R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le second moyen : (sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vente en l'état futur d'achèvement - Paiement du prix - Conditions - Paiements intermédiaires non légalement prévus - Possibilité (non) .
Analyse : Est nulle en application des articles L. 261-10, L. 261-12 et R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation une promesse d'achat qui, portant sur un bâtiment à usage principal d'habitation en cours de construction et stipulant le transfert des droits réels immobiliers sur les ouvrages et équipements existant lors de la vente à intervenir et le transfert du droit d'exiger l'achèvement de l'immeuble, stipule le versement immédiat à la signature de la vente, de 95 % du prix.