Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 10 janvier 1978, 76-12.857, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-01-10
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-12857
Décision attaquée : Cour d'appel Montpellier (Chambre 1 ) 1976-03-22, 1976-03-22
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Choucroy

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE STATUANT EN MATIERE DE REFERE ET SUR RENVOI APRES CASSATION, QUE, SUIVANT ACTE DU 19 JUIN 1963, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES MOULINS A DONNE A BAIL UNE PROPRIETE POUR CINQUANTE ANS A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU DOMAINE DE SAINTE-HELENE ; QU'IL ETAIT STIPULE QUE LE CONTRAT SERAIT RESILIE DE PLEIN DROIT, NOTAMMENT EN CAS DE NON-PAIEMENT DE TOUT OU PARTIE DE LA DETTE HYPOTHECAIRE QUI DEVAIT ETRE CONTRACTEE PAR LES DEUX SOCIETES ; QUE PAR ACTE DU MEME JOUR, DES PRETS ONT ETE CONSENTIS A LA SOCIETE DES MOULINS AVEC LA GARANTIE SOLIDAIRE DE LA SOCIETE DU DOMAINE DE SAINTE-HELENE ; QUE LA SOCIETE PETITE SAVOIE, ADJUDICATAIRE DE LA PROPRIETE SAISIE PAR LES CREANCIERS HYPOTHECAIRES, A DEMANDE AU JUGE DES REFERES DE CONSTATER LA RESILIATION DU BAIL PAR APPLICATION DE LA CLAUSE SUSVISEE ; ATTENDU QUE LA SOCIETE DU DOMAINE DE SAINTE-HELENE FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR FAIT DROIT A CETTE DEMANDE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LE BAILLEUR NE PEUT SUPPRIMER TOTALEMENT L'OBLIGATION DE GARANTIE DE SON FAIT PERSONNEL, ET S'EXONERER DE LA RESPONSABILITE RESULTANT DE SA PROPRE CARENCE ; QUE LA COUR, DES LORS QU'ELLE AVAIT CONSTATE QUE LA SOCIETE PROPRIETAIRE AVAIT FAIT L'OBJET DE LA SAISIE, ET QUE LA SOCIETE ADJUDICATAIRE VENAIT AUX DROITS DE CETTE SOCIETE, NE POUVAIT JUGER QUE LA SOCIETE PROPRIETAIRE - OU SON AYANT DROIT - ETAIT EN MESURE, BIEN QUE FAUTIVE, D'INVOQUER LE BENEFICE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, SANS PERMETTRE A CETTE SOCIETE DE S'EXONERER TOTALEMENT DE LA GARANTIE DUE POUR SON FAIT PERSONNEL, ET DE SE PREVALOIR DE SA FAUTE A L'EGARD DES TIERS POUR ECHAPPER A SA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE; QU'EN ANALYSANT AINSI, DANS LE SENS DE LA NULLITE DE CELLE-CI, LA CLAUSE RESOLUTOIRE, LA COUR A MECONNU LES PRINCIPES REGISSANT LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE, ET N'A PAS JUSTIFIE LEGALEMENT SA DECISION ; QUE, D'AUTRE PART, LA VIE D'UN CONTRAT NE PEUT DEPENDRE DE LA SIMPLE VOLONTE D'UNE DES PARTIES DE RESPECTER SES OBLIGATIONS A L'EGARD DES TIERS ; QU'EN JUGEANT QUE LA SOCIETE BAILLERESSE POUVAIT INVOQUER LE BENEFICE DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, ALORS QUE C'ETAIT CETTE SOCIETE QUI ETAIT POURSUIVIE PAR LES CREANCIERS HYPOTHECAIRES, LA COUR A DONNE UN CARACTERE PUREMENT POTESTATIF A LA CONDITION RESOLUTOIRE ET N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET CONSTATE QUE LA SOCIETE DU DOMAINE SAINTE-HELENE S'ETAIT ENGAGEE AU REMBOURSEMENT DES DETTES HYPOTHECAIRES ET QUE SA CARENCE TOUT AUTANT QUE CELLE DE LA SOCIETE DES MOULINS AVAIT ENTRAINE LA SAISIE DE LA PROPRIETE DONNEE EN LOCATION ; QUE LA COUR D'APPEL A PU ESTIMER, DES LORS, QUE LA CONDITION RESOLUTOIRE N'AVAIT PAS UN CARACTERE PUREMENT POTESTATIF ET QUE L'OBLIGATION DE GARANTIE QUI PESAIT SUR LA SOCIETE DES MOULINS N'EMPECHAIT PAS L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE DE SE PREVALOIR D'UNE RESILIATION DE PLEIN DROIT ANTERIEURE A SON ACQUISITION ET QUI RESULTAIT DU MANQUEMENT DE LA SOCIETE LOCATAIRE A L'OBLIGATION QU'ELLE AVAIT ASSUMEE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 MARS 1976 PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER.

Sommaire principal : BAIL EN GENERAL - Bailleur - Obligations - Garantie - Trouble de jouissance - Trouble émanant du bailleur - Clause résolutoire - Non payement d'une dette hypothécaire contractée par le bailleur et le locataire - Résiliation demandée par l'adjudicataire.
Sommaire de référence : * ADJUDICATION - Adjudicataire - Droits - Bail - Clause résolutoire - Non payement d'une dette hypothécaire contractée par le propriétaire et le preneur - Possibilité d'invoquer la clause.
Analyse : Lorsqu'un propriétaire a contracté une dette hypothécaire avec garantie solidaire de son locataire, la clause résolutoire, insérée dans le bail pour le cas de non payement de cette dette, doit jouer à la demande de l'adjudicataire sur saisie du bien loué, dès lors que la carence du locataire, aussi bien que celle du propriétaire, est la cause de la saisie, l'obligation de garantie qui pesait sur le bailleur n'empêchant pas l'acquéreur de l'immeuble de se prévaloir de la résiliation de plein droit antérieure à son acquisition.