Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 8 novembre 1967, Publié au bulletin
Date de la décision : 1967-11-08
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : CASSATION PARTIELLE.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QU'UN IMMEUBLE A USAGE D'HOTEL MEUBLE A ETE LOUE EN 1955 PAR JEAN-CHARLES C..., PROPRIETAIRE, AUX EPOUX A... PAR UN BAIL RENOUVELE EN AVRIL 1954, AUX TERMES DUQUEL LE LOCATAIRE ETAIT TENU, OUTRE LES REPARATIONS LOCATIVES, A FAIRE TOUS RAVALEMENTS PREVUS PAR LES USAGES, AINSI QUE TOUTES REPARATIONS DE QUELQUE NATURE QU'ELLES SOIENT AUX CHEMINEES, AUX GOUTTIERES, TUYAUX DE FONTE ET DE ZINC, DE DESCENTE DES EAUX ET TOUTES LES CANALISATIONS, LE BAILLEUR GARDANT A SA CHARGE LES GROS MURS ET L'ENSEMBLE DE LA TOITURE ; QUE LE PROPRIETAIRE, PAR ACTE EN DATE DU 22 SEPTEMBRE 1960, RAPPELAIT AUX PRENEURS CES OBLIGATIONS ET LES SOMMAIT D'EXECUTER LES TRAVAUX LEUR INCOMBANT ; QUE LES EPOUX A... AYANT FAIT OPPOSITION A CE COMMANDEMENT, LE BAILLEUR OBTENAIT PAR ORDONNANCE DE REFERE DU 26 OCTOBRE 1960 QU'UN EXPERT B... NOMME POUR PRECISER QUELS TRAVAUX DEVAIENT ETRE EXECUTES, ET QUELLE PART EN INCOMBAIT A CHACUNE DES PARTIES, PUIS, APRES DEPOT DU RAPPORT DE CET EXPERT, IL FAISAIT PROCEDER A PLUSIEURS DE CES TRAVAUX ; QU'UN DESACCORD AYANT SURGI ENTRE LES PARTIES POUR DETERMINER DANS QUELLE PROPORTION LE COUT DES TRAVAUX DEVAIT RESTER A LA CHARGE DES EPOUX A..., X... QUE SUR L'ETENDUE DE LEUR OBLIGATION SUSVISEE RELATIVE AU RAVALEMENT, C... RECLAMA DANS LE DELAI D'UN MOIS, A SES LOCATAIRES, PAR SOMMATION DU 12 MARS 1962, TANT LE VERSEMENT DE LEUR PART CONTRIBUTIVE DANS LE COUT DE DIVERS TRAVAUX QU'IL AVAIT FAIT QUE L'EXECUTION D'AUTRES TRAVAUX ESTIMES PAR L'EXPERT Z... DEVANT RESTER A LA CHARGE DES PRENEURS, NOTAMMENT LE RAVALEMENT ; QUE LE PROPRIETAIRE LE 22 SEPTEMBRE 1962, LES ASSIGNAIT AUX FINS DE VALIDATION DE SON REFUS DE RENOUVELLEMENT DE BAIL POUR N'AVOIR PAS DONNE SUITE A CES SOMMATIONS, PUIS DEMANDAIT LE 2 OCTOBRE 1962 AU TRIBUNAL DE VALIDER LE CONGE QU'IL AVAIT DONNE DE PRONONCER LA RESILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION DES OCCUPANTS : QUE LA COUR D'APPEL, TOUT EN CONFIRMANT LA DECISION DES PREMIERS JUGES EN CE QU'ELLE AVAIT REJETE CETTE DEMANDE EN RESILIATION, DECIDAIT QUE LES LOCATAIRES N'ETAIENT TENUS AU RAVALEMENT PREVU PAR L'USAGE QUE SI L'AUTORITE ADMINISTRATIVE EN AVAIT IMPOSE L'EXECUTION, QUE FAUTE D'ETRE ECLAIREE A CE SUJET LADITE COUR COMMETTAIT L'EXPERT Y... FINS DE LA RENSEIGNER ET DECLARAIT SURSEOIR A TOUTE DECISION SUR CE POINT JUSQU'A DEPOT D'UN RAPPORT COMPLEMENTAIRE DUDIT EXPERT; QU'EN OUTRE, L'ARRET CONFIRMAIT LA CONDAMNATION DES EPOUX A... AU PAYEMENT D'UNE SOMME DE 4850 FRANCS COMME CONTRIBUTION A DES TRAVAUX ET DECIDAIT QU'ILS AURAIENT DROIT A UNE INDEMNITE D'EVICTION EN CAS DE NON RENOUVELLEMENT DU BAIL ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A CET ARRET D'AVOIR DECLARE QUE LA CLAUSE DU BAIL (CI-DESSUS RAPPELEE) COMPORTAIT UNE DISTINCTION ENTRE LES TRAVAUX DE RAVALEMENT D'USAGE ET LE SIMPLE RAVALEMENT CONSISTANT DANS LA PRESERVATION MATERIELLE DES MURS, ET, D'AVOIR EN CONSEQUENCE, REFUSE DE CONDAMNER LES LOCATAIRES AU PAYEMENT DU COUT DU RAVALEMENT ET DE TENIR COMPTE DU MANQUEMENT QU'ILS AVAIENT AINSI COMMIS, TANT POUR LA RESILIATION DE LEUR BAIL QUE POUR LE REFUS DE RENOUVELLEMENT, ALORS QU'EN STATUANT AINSI, LES JUGES DU FAIT ONT DENATURE LES TERMES CLAIRS ET PRECIS DE LA CONVENTION DES PARTIES, CEUX-CI NE FAISANT AUCUNE DISTINCTION ENTRE DEUX ORDRES DE RAVALEMENT ; MAIS ATTENDU QUE C'EST PAR UNE INTERPRETATION SOUVERAINE DES ACCEPTIONS TECHNIQUES DU MOT RAVALEMENT QUE LA COUR D'APPEL A ENONCE QUE CE TERME DESIGNE, D'UNE PART, UNE OPERATION IMPOSEE PERIODIQUEMENT AUX PROPRIETAIRES DES IMMEUBLES SITUES EN BORDURE DE LA VOIE PUBLIQUE, DANS LE CADRE DE LA POLICE DE L'URBANISME, ET QUI PORTE UNIQUEMENT SUR LE RENOUVELLEMENT DE L'ASPECT DES FACADES ; QUE LE MEME TERME S'APPLIQUE, D'AUTRE PART, A LA REFECTION DES JOINTS ET ENDUITS DES MURS EXTERIEURS QUI PEUT SE REVELER NECESSAIRE POUR LA CONSERVATION DU GROS OEUVRE ; QU'IL S'EN SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE TROISIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR REPOUSSE LES MOTIFS INVOQUES PAR LE BAILLEUR COMME GRAVES ET LEGITIMES POUR JUSTIFIER SON REFUS DE RENOUVELLEMENT DE BAIL, AUX MOTIFS QUE SEULS CERTAINS MOTIFS INVOQUES PAR LA SOMMATION PREVUE PAR L'ARTICLE 9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, APPARAISSAIENT JUSTIFIES, ET QU'IL EUT CONVENU QUE FUSSENT D'ABORD PRECISES LES TRAVAUX INCOMBANT AUX LOCATAIRES AVANT QU'UNE MISE EN DEMEURE NE LEUR SOIT ADRESSEE, ALORS QUE, D'UNE PART, SI L'ARTICLE 9 SUSVISE EXIGE QUE LE MOTIF DE NON-RENOUVELLEMENT SOIT PRECISE PAR UNE SOMMATION ET SE PERPETUE UN MOIS APRES CELLE-CI, IL N'EST PAS NECESSAIRE QUE LES INFRACTIONS AU BAIL CONSTITUTIVES D'UN MOTIF GRAVE ET SERIEUX DE NON-RENOUVELLEMENT SOIENT TOUTES D'ORES ET DEJA ETABLIES, SI CERTAINES D'ENTRE ELLES LE SONT PAR LA SUITE, ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA SOMMATION DU 12 MARS 1962 QUI A ETE DENATUREE PAR LES JUGES DU FAIT, PRECISAIT LES TRAVAUX QUI INCOMBAIENT AUX PRENEURS ET QUI N'AVAIENT PAS ETE EXECUTES ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND AYANT ETE APPELES A APPRECIER SOUVERAINEMENT LA GRAVITE DES INFRACTIONS AU BAIL QUI POUVAIENT ETRE RETENUES CONTRE LES LOCATAIRES, LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR RELEVE SANS DENATURATION QUE LA SOMMATION DU 12 MARS 1962 AVAIT ETE SERIEUSEMENT CONTESTEE POUR LA PART LA PLUS IMPORTANTE DES TRAVAUX DONT L'EXECUTION ETAIT IMPERATIVEMENT RECLAMEE, EN A DEDUIT IMPLICITEMENT, MAIS NECESSAIREMENT, QUE L'ON NE POUVAIT FAIRE GRIEF AUX EPOUX A... DE N'AVOIR PAS EXECUTE LEUR OBLIGATION AVANT QU'ELLE NE SOIT DETERMINEE PAR L'ARRET ATTAQUE ; QU'IL S'EN SUIT QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ; MAIS SUR LE DEUXIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810 ; ATTENDU QU'APRES AVOIR DECLARE QUE LES LOCATAIRES N'ETAIENT TENUS AU RAVALEMENT QUE DANS LA MESURE OU IL AURAIT ETE PRESCRIT PAR L'AUTORITE ADMINISTRATIVE, LA COUR D'APPEL, NE S'ESTIMANT PAS SUFFISAMMENT ECLAIREE SUR CE POINT, A COMMIS L'EXPERT Y... FINS DE RECHERCHER SI LE RAVALEMENT DE L'IMMEUBLE AVAIT ETE EXIGE PAR L'AUTORITE COMPETENTE, ET A DECIDE DE SURSEOIR A TOUTE DECISION SUR CE POINT JUSQU'AU DEPOT DU RAPPORT COMPLEMENTAIRE, MAIS A CONFIRME NEANMOINS LA DECISION DES PREMIERS JUGES EN CE QU'ELLE AVAIT DEBOUTE C... DE SA DEMANDE DE RESILIATION, LAQUELLE ETAIT FONDEE, ENTRE AUTRES MOTIFS, SUR LE DEFAUT D'EXECUTION DU RAVALEMENT, QUE LA COUR N'A PAS ECARTE CETTE CONTRADICTION EN ENONCANT A TORT QUE LE PROPRIETAIRE N'AVAIT SOLLICITE QUE DES DOMMAGES-INTERETS, ALORS QU'IL RESULTE DE LA PROCEDURE MEME, AINSI D'AILLEURS QUE LE CONSTATE L'ARRET ATTAQUE, QU'IL N'AVAIT CESSE DE POURSUIVRE SA DEMANDE EN RESILIATION EN RAISON DE LA PRETENDUE VIOLATION DE LA CLAUSE DU BAIL CI-DESSUS REPRODUITE ; QU'IL S'ENSUIT QUE LADITE COUR A VIOLE LE TEXTE SUVISE ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, DU CHEF SEULEMENT DU SUSDIT MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS LE 9 AVRIL 1965 ; REMET EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'ORLEANS. N° 65-13184. C... C/ EPOUX A.... PRESIDENT : M GUILLOT RAPPORTEUR : M DEGOUY AVOCAT GENERAL : M ROBIN AVOCATS : MM TETREAU ET HENRY.

Sommaire principal : 1 BAIL EN GENERAL - PRENEUR - OBLIGATIONS - ENTRETIEN DES LIEUX - RAVALEMENT - CLAUSE IMPOSANT AU PRENEUR LE RAVALEMENT PREVU PAR LES USAGES - PRESCRIPTION PAR L'AUTORITE ADMINISTRATIVE - NECESSITE
Analyse : 1 INTERPRETANT SOUVERAINEMENT LA CLAUSE D'UN BAIL AUX TERMES DE LAQUELLE LE LOCATAIRE EST TENU DE FAIRE "TOUS RAVALEMENTS PREVUS PAR LES USAGES" LES JUGES DU FOND PEUVENT DECIDER QUE LE MOT "RAVALEMENT" DESIGNE, D'UNE PART, "UNE OPERATION IMPOSEE PERIODIQUEMENT AUX PROPRIETAIRES DES IMMEUBLES SITUES EN BORDURE DE LA VOIE PUBLIQUE, DANS LE CADRE DE LA POLICE DE L'URBANISME", D'AUTRE PART, LA REFECTION DES JOINTS ET ENDUITS DES MURS EXTERIEURS NECESSAIRE A LA CONSERVATION DU GROS OEUVRE ET EN DEDUIRE QUE LE LOCATAIRE N'EST TENU AU "RAVALEMENT PREVU PAR L'USAGE QUE SI L'AUTORITE ADMINISTRATIVE EN A IMPOSE L'EXECUTION.