Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 avril 1992, 90-20.135, Publié au bulletin
Date de la décision : 1992-04-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 90-20135
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1990-03-21, 1990-03-21
Président : Président :M. Senselme
Avocats : Avocats :M. Le Griel, la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin.

. Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mars 1990), que la SCI Henri Barbusse, propriétaire d'un ensemble de quatre immeubles d'habitation, dont certains logements faisaient l'objet d'une convention de réservation avec le Comité interprofessionnel du logement de la région parisienne, a donné à bail, le 19 février 1981, à Mlle X..., un des appartements réservés, pour une durée de 3 ans ; qu'un nouveau bail a été signé, à compter du 1er mars 1984, en conformité avec les dispositions de la loi du 22 juin 1982 ; que la SCI a notifié, le 24 novembre 1986, à Mlle X..., congé, à effet du 28 février 1987, avec offre de vente du logement ; que Mlle X... ayant décliné l'offre mais s'étant maintenue dans les lieux, la SCI l'a assignée, le 29 février 1988, aux fins de validation du congé et en paiement d'une indemnité d'occupation, mais lui a proposé, le 21 mars 1988, un renouvellement du bail à compter du 1er mars 1987, moyennant un nouveau loyer ; Attendu que la SCI Henri Barbusse fait grief à l'arrêt de déclarer nul le congé délivré le 24 novembre 1986, alors, selon le moyen, 1°) que le congé pour vendre, délivré en vertu des articles 10 et 11 de la loi du 22 juin 1982, valant offre de vente au profit du locataire, l'intention de vendre du bailleur ne saurait être mise en doute que dans l'hypothèse où le prix de vente proposé dans le congé serait sans rapport avec la valeur de l'immeuble ; qu'en effet, la fraude du bailleur ne peut résulter que d'un prix manifestement excessif, qui, faisant échec au droit de préférence du locataire, vicierait l'offre de vente contenue dans le congé, et que Mlle X... n'ayant pas rapporté la preuve que tel était le cas en l'espèce, la cour d'appel a violé les articles 7, alinéa 4, 10, 11 de la loi du 22 juin 1982 et 22 de la loi du 23 décembre 1986 ; 2°) qu'en vertu des articles 1134 et 1165 du Code civil, une convention n'a d'effet qu'entre les parties contractantes et point à l'égard des tiers et qu'en fondant sa décision sur une obligation résultant pour la SCI Henri Barbusse de la convention de réservation de logements locatifs, qui la liait au CILRP et à laquelle Mlle X... n'était pas partie, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1165 du Code civil ; 3°) qu'en vertu des articles 1134 et 1165 du Code civil, une convention ne fait loi qu'entre les parties contractantes qui restent libres de convenir ensemble d'y déroger pendant la durée de son application, et qu'en déduisant l'absence d'intention de vendre du bailleur de l'obligation de conserver la propriété des appartements réservés, qui résultait, pour lui, de la convention de réservation de logements locatifs, passée avec le CILRP (obligation, d'ailleurs toute relative, puisque cette convention prévoyait quand même l'éventualité d'une attribution ou d'un transfert de propriété, et à laquelle il a été, en fait, dérogé d'un commun accord des parties), la cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant et, de ce fait, a privé sa décision de base légale au regard des articles 7, alinéa 4, 10 et 11 de la loi du 22 juin 1982 et 22 de la loi du 23 décembre 1986 ; 4°) qu'il résulte des termes clairs et précis de la lettre du 21 mars 1988, adressée à Mlle X... par le gérant de la SCI Henri Barbusse, et du projet de contrat de bail qui y était joint, que la SCI proposait à Mlle X... de lui consentir un nouveau contrat de bail dans le cadre de la nouvelle loi du 23 décembre 1986 et qu'en considérant que la SCI avait proposé à Mlle X... de lui renouveler son ancien contrat de bail, la cour d'appel a dénaturé cette lettre et ce projet de contrat ; 5°) que l'intention de vendre du bailleur doit s'apprécier au moment où il a délivré le congé pour vendre au locataire et qu'en considérant que la SCI Henri Barbusse avait manifesté sa volonté de ne pas vendre en proposant à Mlle X... un nouveau bail le 21 mars 1988, soit plus d'un an après le congé, la cour d'appel a violé les article 7, alinéa 4, 10 et 11 de la loi du 22 juin 1982 et 22 de la loi du 23 décembre 1986 ; 6°) qu'en toute hypothèse, la décision prise par le bailleur de vendre étant un motif péremptoire de congé, la fraude aux droits du locataire ne saurait entraîner la nullité du congé, mais seulement l'allocation de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, et qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 7, alinéa 4, 10 et 11 de la loi du 22 juin 1982 et 22 de la loi du 23 décembre 1986 ; Mais attendu que la fraude affectant un congé justifiant son annulation, la cour d'appel, qui appréciant souverainement l'intention frauduleuse de la SCI Henri Barbusse, a retenu, sans dénaturation, que la proposition faite par celle-ci à Mlle X..., le 21 mars 1988, de renouveler le bail, manifestait, sans équivoque, que la bailleresse n'avait pas eu la volonté de vendre, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

Sommaire principal : FRAUDE - Fraus omnia corrumpit - Bail à loyer - Congé délivré frauduleusement - Effets - Nullité de l'acte
Sommaire de référence : BAIL (règles générales) - Congé - Congé délivré frauduleusement - Effets - Nullité de l'acte
Analyse : La fraude affectant un congé justifie l'annulation de cet acte.