Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 juillet 1974, 73-20.019, Publié au bulletin
Date de la décision : 1974-07-02
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 73-20019
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 6 ) 1972-12-05, 1972-12-05
Président : PDT M. COSTA
Avocats : Demandeur AV. MM. GEORGE

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE, SUIVANT BAIL SOUS SEING PRIVE DU 31 DECEMBRE 1897, HENRI X..., AUX DROITS DE QUI SE TROUVE VEUVE Y..., A DONNE EN LOCATION, POUR TROIS, SIX, NEUF, DOUZE, QUINZE ET DIX-HUIT ANS, DEUX APPARTEMENTS A L'HUISSIER LEBRUN AFIN QU'IL Y HABITE ET EXERCE SA PROFESSION, AVEC FACULTE DE CEDER OU DE SOUS-LOUER A LA CONDITION DE RESTER GARANT DES CESSIONNAIRES OU SOUS-LOCATAIRES; QUE CE BAIL, RECONDUIT POUR DOUZE ANNEES A COMPTER DU 1ER JANVIER 1916, A, AU DECES DE L'HUISSIER LEBRUN, ETE CEDE PAR SES HERITIERS, SUIVANT ACTE DU 26 JUIN 1922, A L'HUISSIER BAULT; QUE CET OFFICIER MINISTERIEL, RESTE EN POSSESSION DES LIEUX APRES LE 1ER JANVIER 1928 PAR L'EFFET DE LA TACITE RECONDUCTION, A, LORS DE L'ENTREE EN VIGUEUR DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ACCEPTE DES DECOMPTES DE SURFACE CORRIGEE ET DES LOYERS DISTINCTS POUR CHACUN DES APPARTEMENTS; QU'IL A, LE 12 JUIN 1970, CEDE SON DROIT AU BAIL A L'HUISSIER LOUVION, NOUVEAU TITULAIRE DE L'OFFICE; QU'APRES LE DECES DE BAULT, VEUVE Y... A, PAR LETTRE RECOMMANDEE DU 23 NOVEMBRE 1970, DEMANDE A LA VEUVE DE CET OFFICIER MINISTERIEL LA RESILIATION DE LA LOCATION DE L'APPARTEMENT A USAGE D'HABITATION EN SE FONDANT SUR L'ARTICLE 9 BIS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948; QUE, PAR LETTRE RECOMMANDEE DU 24 NOVEMBRE 1970, ELLE A DONNE CONGE TANT POUR L'APPARTEMENT A USAGE D'HABITATION, EN VERTU DE L'ARTICLE 10, ALINEA 2 ET 3, DE LADITE LOI, QUE POUR L'APPARTEMENT RESERVE A L'OFFICE, EN VERTU DE L'ARTICLE 17 DE LA MEME LOI; QU'AYANT RECU NOTIFICATION LE 25 NOVEMBRE 1970 DE L'ACTE DE CESSION DE BAIL DU 12 JUIN 1970, VEUVE Y... A ASSIGNE LOUVION ET VEUVE BAULT EN NULLITE DE CETTE CESSION, EN VALIDATION DE LA RESILIATION DU BAIL ET DES CONGES DONNES, ET EN EXPULSION; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, QUI A DEBOUTE VEUVE Y... DE SES DIVERSES DEMANDES, D'AVOIR DENIE QUE LE BAIL ORIGINAIRE AIT FAIT L'OBJET D'UNE NOVATION EN DEUX BAUX DISTINCTS EN 1949, PAR LA DISSOCIATION DES LOCATIONS CONSENTIES RESPECTIVEMENT POUR L'ETUDE D'HUISSIER ET D'HABITATION ET PAR LA FIXATION DE DEUX LOYERS DIFFERENTS CALCULES SUR LA SURFACE CORRIGEE, DONT L'UN SEULEMENT MAJORE DE 25% POUR USAGE PROFESSIONNEL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE SI LA NOVATION NE SE PRESUME PAS, ELLE RESULTE NECESSAIREMENT DE TOUT CHANGEMENT QUI, PORTANT SUR L'OBJET MEME DE LA PRESTATION OU SUR LA NATURE JURIDIQUE DE L'OBLIGATION, LA TRANSFORME EN UNE OBLIGATION DISTINCTE DE LA PREMIERE ET INCOMPATIBLE AVEC ELLE, CE QUE VEUVE Y... DEMONTRAIT DANS DES CONCLUSIONS RESTEES SANS REPONSE, EN FAISANT RESSORTIR QUE L'ETABLISSEMENT DE DEUX SURFACES CORRIGEES DIFFERENTES POUR L'OFFICE ET POUR L'APPARTEMENT CONSTITUAIT UNE NOVATION INDISCUTABLE, COMPTE TENU DE L'INCOMPATIBILITE EXISTANT ENTRE L'APPLICATION DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 A CHACUN DES LOCAUX, TELLE QUE L'AVAIENT VOULU LES PARTIES, ET LES CONSEQUENCES PLUS LOURDES POUR LE LOCATAIRE QU'AURAIT ENTRAINEES L'APPLICATION DE CETTE LOI AUX LIEUX LOUES CONSIDERES COMME ETANT DANS LEUR TOTALITE A USAGE PROFESSIONNEL; MAIS ATTENDU QUE, PAR MOTIFS PROPRES ET PAR MOTIFS ADOPTES DE LA DECISION DES PREMIERS JUGES, LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR CONSTATE QUE LES DEUX APPARTEMENTS N'ONT JAMAIS FAIT L'OBJET DE BAUX ECRITS SEPARES SE SUBSTITUANT AU BAIL INITIAL ET QU'AUCUN CONGE N'A ETE DONNE A BAULT, DECLARE QUE NI LA CORRESPONDANCE PRODUITE NI L'ETABLISSEMENT DE DECOMPTES DE SURFACE CORRIGEE QUI ONT ABOUTI AU PAIEMENT POUR CHACUN DES APPARTEMENTS D'UN LOYER DIFFERENT AVEC DELIVRANCE DE QUITTANCES DISTINCTES N'ETABLISSENT QUE CET OFFICIER MINISTERIEL AIT EU LA VOLONTE DE NOVER EN ACCORD AVEC LA PROPRIETAIRE LES OBLIGATIONS LE LIANT A ELLE, NOTAMMENT EN DISSOCIANT JURIDIQUEMENT LES DIVERS ELEMENTS D'UNE LOCATION UNIQUE A USAGE D'HABITATION ET PROFESSIONNEL ET EN RENONCANT TACITEMENT AU BENEFICE, ESSENTIEL POUR SON OFFICE, DE LA CLAUSE D'AUTORISATION DE CESSION DU BAIL ORIGINAIRE TACITEMENT RECONDUIT, CLAUSE DEROGEANT A LA PROHIBITION EDICTEE PAR L'ARTICLE 78 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948; ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CETTE APPRECIATION SOUVERAINE DES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, DES ELEMENTS DE PREUVE VERSES AUX DEBATS, ET DE LA VOLONTE DES PARTIES, LES JUGES DU SECOND DEGRE, SANS DENATURER AUCUN DOCUMENT NI OMETTRE DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, ONT ADMIS QUE LE CALCUL DE LA SURFACE CORRIGEE PAR APPARTEMENT ET L'ETABLISSEMENT DE QUITTANCES DISTINCTES AVAIENT UNIQUEMENT AFFECTE LES MODALITES DE FIXATION ET DE PAIEMENT DU LOYER, SANS NEANMOINS CHANGER L'OBJET OU LA CAUSE DU CONTRAT DE LOCATION ORIGINAIRE, ET EN ONT A BON DROIT DEDUIT L'INEXISTENCE EN L'ESPECE D'UNE NOVATION QUI N'EST JAMAIS PRESUMEE; QU'EN CONSEQUENCE, LE MOYEN N'EST PAS FONDE; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECLARE LA CESSION DE BAIL DU 12JUIN 1970 OPPOSABLE A DAME Y..., ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, DANS DES CONCLUSIONS DEMEUREES SANS REPONSE, CELLE-CI AVAIT INVOQUE LA NULLITE DE CETTE CESSION EN RAISON DE CEQUE, CONTRAIREMENT AUX STIPULATIONS DU BAIL, LE CEDANT NE S'ETAIT PAS PORTE GARANT DU CESSIONNAIRE; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL RELEVENT QUE LE CEDANT SE TROUVANT TENU A GARANTIR ENVERS LA BAILLERESSE PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DU BAIL, IL S'AGISSAIT LA D'UNE " GARANTIE S'IMPOSANT A LUI ET N'AYANT DONC PAS A ETRE REPRODUITE " DANS L'ACTE DE CESSION; QU'ILS ONT AINSI REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS DAVANTAGE FONDE QUE LE PRECEDENT, ET QUE L'ARRET, MOTIVE, EST LEGALEMENT JUSTIFIE; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 DECEMBRE 1972 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS

Sommaire principal : 1) NOVATION - BAIL A LOYER - OBJET - BAIL UNIQUE PORTANT SUR DEUX APPARTEMENTS - ETABLISSEMENT DE QUITTANCES DISTINCTES.
Sommaire de référence : * NOVATION - PREUVE - BAIL - QUITTANCES - BAIL UNIQUE PORTANT SUR DEUX APPARTEMENTS - QUITTANCES DISTINCTES.
Analyse : EN L'ETAT D'UN BAIL UNIQUE PORTANT SUR DEUX APPARTEMENTS, C 'EST PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE QUE LES JUGES DECIDENT QUE NE CONSTITUE PAS UNE NOVATION DE CE BAIL EN DEUX BAUX DISTINCTS LE CALCUL ULTERIEUR DE LA SURFACE CORRIGEE PAR APPARTEMENT ET L 'ETABLISSEMENT DE QUITTANCES DISTINCTES, CES CIRCONSTANCES AFFECTANT SEULEMENT LES MODALITES DE FIXATION ET DE PAYEMENT DU LOYER SANS CHANGER L'OBJET OU LA CAUSE DU CONTRAT ORIGINAIRE.