Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 mai 2008, 07-12.424, Publié au bulletin
Date de la décision : 2008-05-07
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 07-12424
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2006-11-15
Président : M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président)
Avocats : SCP Boulloche, SCP Monod et Colin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2006), que par contrat du 14 juin 1994, l'association Habitation pour tous, aux droits de laquelle se trouve l'association Procilia (l'association), a conclu en 1994 un contrat de réservation au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction et accordé un prêt à la société civile immobilière Charonne II (la SCI) en contrepartie duquel cette dernière attribuait à l'association, pendant la durée du prêt, la jouissance de quatre studios destinés à être loués à des personnes présentées par elle ; que le 18 septembre 1998, la SCI a vendu les quatre studios aux consorts X... sans accord préalable de l'association ; que ces derniers ayant refusé de louer les biens acquis, l'association a demandé que l'opposabilité de plein droit du contrat de réservation, aux acquéreurs, prévue à l'article L. 313-26 du code de la construction et de l'habitation, soit judiciairement constatée et que l'annulation des ventes consenties aux consorts X..., le remboursement du prêt et l'indemnisation de son préjudice soient ordonnés ; Sur le premier moyen : Attendu que l'association fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à ce que la convention de réservation conclue le 14 juin 1994 avec la SCI Charonne II soit déclarée opposable aux consorts X..., alors, selon le moyen, que " nonobstant toute clause contraire, toute aliénation de logements affectés, pour une durée déterminée, à l'usage de personnes désignées par la convention de réservation conclue au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction, substitue de plein droit l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur, y compris celles résultant du contrat de réservation, dès lors que ce dernier était annexé au contrat de vente ou que l'acquéreur en avait connaissance ; que l'association Procilia soutenait que les consorts X... ne pouvaient ignorer l'existence de la convention de réservation compte tenu de leur connaissance, d'une part, de la modicité du montant des loyers, très inférieurs au prix du marché, qu'ils avaient d'ailleurs immédiatement augmentés, et, d'autre part, du faible montant du prix de vente ; que la cour d'appel a constaté que les loyers des baux en cours étaient fixés " à un montant modeste au regard du marché" et que le prix de vente était "faible", en relation avec le niveau de ces baux ; qu'en décidant, néanmoins, que le contrat de réservation était inopposable aux consorts X... sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il ne ressortait pas de ses propres constatations que les consorts X... ne pouvaient ignorer l'existence de ce contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 313-26 du code de la construction et de l'habitation ; Mais attendu qu'ayant retenu que la convention de réservation, n'avait été ni citée ni annexée à l'acte de vente, ni publiée à la conservation des hypothèques, que les baux connus des acquéreurs et consentis à un montant modeste au regard du marché, ne comportaient aucune disposition spéciale relative au contrat de réservation et, procédant à la recherche prétendument omise, qu'il n'était pas établi que les acquéreurs avaient eu connaissance de ce contrat avant la sommation délivrée le 29 janvier 1999, postérieurement à la vente, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en déclarant le contrat de réservation inopposable aux acquéreurs ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que le prix faible de vente en relation avec le niveau des baux en cours n'était pas inexistant, que l'achat avait été fait pour des appartements neufs et libres d'occupation et que la preuve de la connaissance par les consorts X... de la fraude commise par la SCI dans ses obligations envers le réservataire n'était pas rapportée, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, que la nullité de la vente du 18 septembre 1998 ne pouvait être prononcée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que l'indemnisation au taux sollicité par l'association était exclue par le contrat et que la convention et le cours des baux avaient été respectés pendant quatre années au moins alors que l'atteinte à la réputation de l'association n'était pas établie, la cour d'appel en a souverainement déduit que les demandes de réparation formées à ces titres devaient être rejetées ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne l'association Procilia aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne l'association Procilia à payer la somme de 2 500 euros aux consorts X... ; rejette la demande de l'association Procilia ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du sept mai deux mille huit par M. Cachelot conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.

Sommaire principal : VENTE - Immeuble - Contrat de réservation de logements - Opposabilité à l'acquéreur - Conditions - Détermination
Analyse : Est inopposable aux acquéreurs une convention passée entre le vendeur et une association, au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction, réservant à cette dernière la jouissance des biens vendus sur une certaine période dès lors que le contrat de réservation n'est ni cité, ni annexé à l'acte de vente, ni publié à la conservation des hypothèques et qu'il n'est pas établi que les acquéreurs en aient eu connaissance lors de la vente