Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 juin 1973, 72-10.836, Publié au bulletin
Date de la décision : 1973-06-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 72-10836
Décision attaquée : Cour d'appel AIX-EN-PROVENCE (Chambre 1 ) 1971-12-22, 1971-12-22
Président : PDT M. DE MONTERA
Avocats : Demandeur AV. MM. VIDART

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE QUE, PAR ACTE DU 10 NOVEMBRE 1966, DEZ, PROPRIETAIRE D'UN TERRAIN, L'A VENDU A CHALVET, SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L'OBTENTION PAR CE DERNIER D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE, AVEC POSSIBILITE, POUR L'ACQUEREUR, DE SE SUBSTITUER TOUTE PERSONNE PHYSIQUE OU MORALE DE SON CHOIX ; QUE, LE 7 DECEMBRE 1967, LE PERMIS DE CONSTRUIRE A ETE DELIVRE AU NOM DE DEZ ; QUE, LE LENDEMAIN A ETE CREEE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GEORGE V, DONT PHILIPPE X... A ETE NOMME GERANT, ET QUE, LE MEME JOUR, DEZ A VENDU A LADITE SOCIETE CIVILE SON TERRAIN, AVEC PERMIS DE CONSTRUIRE : QUE, LE 1ER JANVIER 1968, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A CHARGE CHALVET, PAR MARCHE A FORFAIT, DE LA CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE SUR CE TERRAIN ; QU'ENFIN, PAR ACTE DU 24 AVRIL 1968, CHALVET, AGISSANT POUR LE COMPTE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GEORGE V, A PROMIS DE VENDRE AUX EPOUX Z..., QUI ONT ACCEPTE, UN APPARTEMENT AU 3EME ETAGE DUDIT IMMEUBLE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT, SUR LE PRIX DUQUEL ILS ONT VERSE LA SOMME DE 84000 FRANCS ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LES EPOUX Z... AVAIENT REGULIEREMENT ACQUIS L'APPARTEMENT LITIGIEUX AU MOTIF QUE LES APPARENCES, BIEN QUE CONTRAIRES A LA REALITE, ETAIENT, EN L'ESPECE, SUFFISAMMENT CONVAINCANTES POUR ENTRAINER LA CROYANCE LEGITIME D'ACQUEREURS NON AVERTIS DONT ON NE POUVAIT, EN RAISON DES CIRCONSTANCES, EXIGER QU'ILS PRISSENT LA PRECAUTION PREALABLE DE VERIFIER LES POUVOIRS DU MANDATAIRE AVEC LEQUEL ILS TRAITAIENT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, SI UN TEL MOTIF REPREND LE PRINCIPE POSE PAR LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION, IL APPARTIENT A CETTE DERNIERE DE CONTROLER LA NOTION DE CROYANCE LEGITIME RETENUE PAR LES JUGES DU FOND ET QU'EN L'ESPECE CELLE-CI NE POUVAIT ESSENTIELLEMENT RESULTER DE CE QUE LES EPOUX Z..., ETANT DE NATIONALITE BELGE ET VERRIERS DE PROFESSION, N'ETAIENT PAS FAMILIARISES AVEC LA PRATIQUE DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES, ET DE CE QUE LEUR ELOIGNEMENT LES PRIVAIT DE S'ENTOURER DES RENSEIGNEMENTS NECESSAIRES, CAR DE TELLES CIRCONSTANCES DEVAIENT, BIEN AU CONTRAIRE, LES ASTREINDRE A SE RENSEIGNER PLUS COMPLETEMENT, CE QUI N'AURAIT PAS MANQUE DE LES AMENER A S'APERCEVOIR QUE CHALVET, SIMPLE CONSTRUCTEUR DE L'IMMEUBLE, N'AVAIT PAS CAPACITE DE VENDRE ET MOINS ENCORE D'ENCAISSER LE PRIX DE LA VENTE " QU'IL ETAIT SANS DROIT A PASSER ", ET QUE, D'AUTRE PART, EN CONSTATANT QUE LES EPOUX Z... AVAIENT EU CONNAISSANCE DE LA PUBLICITE ORGANISEE PAR CHALVET, CE QUI IMPLIQUAIT DES SEJOURS PROLONGES DANS LA REGION DE CANNES ET, EN MEME TEMPS, QU'ETANT DOMICILIES EN BELGIQUE, ILS N'AVAIENT PU, EN RAISON DE CET ELOIGNEMENT, S'ENTOURER DE RENSEIGNEMENTS COMME ILS AURAIENT PU LE FAIRE S'ILS S'ETAIENT TROUVES SUR PLACE, ET, EN DEDUISANT, PAR SUITE DE CETTE CIRCONSTANCE, QUE CHALVET AVAIT DONC PU LEUR APPARAITRE COMME LA PERSONNE HABILITEE A REALISER LA VENTE ET QU'UNE TELLE CROYANCE N'AVAIT PU QU'ETRE CONFORTEE PAR L'ECRIT INTITULE MANDAT EXCLUSIF DE VENTE ET PAR LA MENTION QU'IL AGISSAIT POUR LE COMPTE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GEORGE V, LA COUR A FONDE LE CARACTERE LEGITIME DE LA CROYANCE DES ACQUEREURS SUR DES MOTIFS CONTRADICTOIRES, DUBITATIFS ET HYPOTHETIQUES, QUI PRIVENT SA DECISION DE TOUTE BASE LEGALE ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, PAR UN MOTIF ADOPTE DES PREMIERS JUGES ET NON CRITIQUE PAR LE POURVOI, A ENONCE QUE DES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE IL RESSORTAIT QUE PHILIPPE X..., GERANT DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE GEORGE V, CONNAISSAIT PARFAITEMENT LES VENTES D'APPARTEMENTS CONCLUES PAR CHALVET ET QU'IL LES AVAIT APPROUVEES ; QUE, PAR CE SEUL MOTIF, TIRE DE LA RATIFICATION PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE LA VENTE FAITE PAR CHALVET AU PROFIT DES EPOUX Z... ET Y... A LA CONTRADICTION ALLEGUEE, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; QUE LE PREMIER MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ; ET SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LES EPOUX Z... AVAIENT REGULIEREMENT ACQUIS L'APPARTEMENT LITIGIEUX SIS AU 3EME ETAGE DE L'IMMEUBLE A CONSTRUIRE, MOYENNANT LE PRIX DE 122000 FRANCS SUR LEQUEL ILS AVAIENT VERSE 84000 FRANCS, ET DE LEUR AVOIR DONNE ACTE DE LEUR OFFRE DE VERSER LE SOLDE DU PRIX, ALORS, D'APRES LE MOYEN, QU'IL RESULTAIT DE LA CONVENTION SOUS-SEINGS PRIVES EN DATE DU 24 AVRIL 1968, DONT LES MENTIONS ETAIENT SOUMISES AUX JUGES D'APPEL, QUE LES CLAUSES DUDIT ACTE NE RESPECTAIENT PAS LES PRESCRIPTIONS DES LOIS SUR LES VENTES D'IMMEUBLES A CONSTRUIRE, ET, PAR AILLEURS, QUE LES SOMMES SUS-ENONCEES AVAIENT ETE VERSEES, SANS QUE FUSSENT OBSERVEES LES MODALITES IMPOSEES PAR LA LEGISLATION SUR LES CHANGES, PAR SIMPLES CHEQUES SUR LE CREDIT LYONNAIS DE CANNES, BIEN QUE TOUTE ACQUISITION IMMOBILIERE EN FRANCE PAR UN Y... NON RESIDENT DOIVE S'EFFECTUER PAR LE " COMPTE ETRANGER FRANCS CONVERTIBLES ", DE SORTE QUE LES JUGES D'APPEL NE POUVAIENT PAS PASSER OUTRE A LA NULLITE TANT DU CONTRAT QUE DU PAIEMENT AINSI EFFECTUE ET DECLARER QUE LES EPOUX Z... AVAIENT REGULIEREMENT ACQUIS L'APPARTEMENT LITIGIEUX MOYENNANT LE PRIX DE 122000 FRANCS SUR LEQUEL ILS NE RESTAIENT DEVOIR QUE LA SOMME DE 38000 FRANCS DONT ILS FAISAIENT OFFRE ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE A OBSERVE QUE SEUL L'ACHETEUR AVAIT QUALITE POUR INVOQUER LA NULLITE DU CONTRAT CONCLU EN VIOLATION DES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 ; QUE, CETTE DISPOSITION DU JUGEMENT N'AYANT PAS ETE CRITIQUEE DEVANT LA COUR D'APPEL, LE MOYEN, EN SA PREMIERE BRANCHE, NE PEUT ETRE REPRIS DEVANT LA COUR DE CASSATION ATTENDU, ENSUITE, QUE LA VIOLATION D'UNE REGLE, FUT-ELLE D'ORDRE PUBLIC, NE PEUT ETRE SOULEVEE DEVANT LA COUR DE CASSATION SI ELLE SUPPOSE LA CONNAISSANCE DE CIRCONSTANCES DE FAIT QUI N'ONT PAS ETE SOUMISES AUX JUGES D'APPEL ; QUE LE GRIEF CONTENU DANS LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN TIRE DE L'INFRACTION AU CONTROLE DES CHANGES N'A PAS ETE PRESENTE AUX JUGES DU FOND ; QUE, NOUVEAU ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT, IL EST IRRECEVABLE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 DECEMBRE 1971 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Sommaire principal : 1) CONSTRUCTION IMMOBILIERE - IMMEUBLE A CONSTRUIRE OU EN COURS DE CONSTRUCTION - VENTE - VENDEUR MANDATAIRE - RATIFICATION DU MANDAT.
Sommaire de référence : * MANDAT - RATIFICATION - VENTE - IMMEUBLE A CONSTRUIRE - APPROBATION PAR LE VENDEUR DES VENTES CONCLUES PAR LE CONSTRUCTEUR.
Analyse : LES JUGES DU FOND QUI RELEVENT QUE LE GERANT D'UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CONNAISSAIT PARFAITEMENT LES VENTES D 'APPARTEMENTS A CONSTRUIRE CONCLUES PAR UN CONSTRUCTEUR POUR LE COMPTE DE CETTE SOCIETE ET LES AVAIT APPROUVEES, PEUVENT EN DEDUIRE L'EXISTENCE D'UNE RATIFICATION PAR LA SOCIETE.