COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 1, du 6 juillet 1964, Publié au bulletin
Date de la décision : 1964-07-06
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES EPOUX X... ET LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE "CHEZ ROGER X... Y... ET CIE", LOCATAIRES D'UN APPARTEMENT SIS DANS UN IMMEUBLE PROPRIETE DE L'OFFICE PUBLIC DES H L M DE LA SEINE, AU REZ DE CHAUSSEE DUQUEL LA SOCIETE "LA FRATERNELLE" EXPLOITE UNE BOULANGERIE, SE PLAIGNANT D'ETRE TROUBLES DANS LEUR JOUISSANCE PAR LES BRUITS ET VIBRATIONS PROVENANT DE L'EXPLOITATION DE LA BOULANGERIE ONT ASSIGNE LE BAILLEUR ET LA SOCIETE EN CESSATION DU TROUBLE ET EN REPARATION DU PREJUDICE; QU'IL RESULTE DES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND STATUANT APRES EXPERTISE QUE LES TROUBLES PROVIENNENT DE LA CONFORMATION DES LIEUX ET DES MATERIAUX EMPLOYES A LA CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE ET QUE L'EXPLOITATION DE LA BOULANGERIE EST "NORMALE"; QUE LA COUR A RETENU LA SEULE RESPONSABILITE DE L'OFFICE, QU'ELLE A DEBOUTE DE SON RECOURS EN GARANTIE CONTRE "LA FRATERNELLE"; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR CONDAMNE L'OFFICE A LA REPARATION ET A LA GARANTIE DU TROUBLE DE FAIT SUBI ET DECIDE QU'IL N'Y AVAIT PAS LIEU DE RECHERCHER SI LES LOCATAIRES AVAIENT, DES AVANT LEUR LOCATION, CONNU D'EXISTENCE DE L'ACTIVITE COMMERCIALE D'UN AUTRE LOCATAIRE, ALORS QUE LES JUGES D'APPEL ONT PAR AILLEURS FORMELLEMENT DECLARE QUE LES TROUBLES DE JOUISSANCE SUBIS PAR LES LOCATAIRES PROVENAIENT DE LA CONFORMATION DES LIEUX, DES MATERIAUX EMPLOYES ET DE L'ETAT DE LA CONSTRUCTION, D'OU IL SUIVRAIT, D'UNE PART, QUE LES JUGES D'APPEL, EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, NE POUVAIENT PAS RETENIR LA GARANTIE DU BAILLEUR SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1725 DU CODE CIVIL, D'AUTRE PART, QU'ILS NE POUVAIENT PAS SE DISPENSER DE RECHERCHER SI LES LOCATAIRES N'AVAIENT PAS CONNU OU DU CONNAITRE, AU MOMENT DE LEUR LOCATION, LES TROUBLES INHERENTS A UNE SITUATION APPARENTE DONT LE BAILLEUR N'ETAIT AUCUNEMENT GARANT; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL, EN DECLARANT, AU VU DES CONCLUSIONS DE L'EXPERTISE, QUE LES TROUBLES DE JOUISSANCE PROVENAIENT DE LA CONFORMATION DES LIEUX ET DE LA NATURE DU "MATERIAU"EMPLOYE ET "QUE L'EXPLOITATION DE LA BOULANGERIE ETAIT ABSOLUMENT NORMALE ET NE COMPORTAIT AUCUNE OPERATION INHABITUELLE",ONT RETENU EXPRESSEMENT LA RESPONSABILITE DE L'OFFICE SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL, QUI FAIT AU BAILLEUR L'OBLIGATION DE PROCURER AU PRENEUR LA JOUISSANCE PAISIBLE DE LA CHOSE LOUEE; QU'IL EST SANS INTERET QU'ILS AIENT VISE L'ARTICLE 1725 DU CODE CIVIL; QUE D'AUTRE PART, EN DECLARANT QUE LES TROUBLES DONT SE PLAIGNAIENT LES CONSORTS X... N'ETAIENT PAS LE FAIT DE L'EXPLOITATION DE LA BOULANGERIE, LES JUGES D'APPEL ONT DECLARE QU'IL N'Y AVAIT PAS LIEU DE RECHERCHER SI CES LOCATAIRES CONNAISSAIENT, AVANT LEUR LOCATION, L'EXISTENCE DE LA BOULANGERIE; QU'AINSI LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI; SUR LE SECOND MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE LE POURVOI REPROCHE ENCORE A L'ARRET D'AVOIR DEBOUTE L'OFFICE PUBLIC, BAILLEUR, DE SON ACTION EN GARANTIE CONTRE SON LOCATAIRE, LA SOCIETE "LA FRATERNELLE", QU'ELLE FONDAIT SUR UNE CLAUSE EXPRESSE DE SON BAIL LUI IMPOSANT DE PRENDRE TOUTES MESURES UTILES POUR EVITER D'APPORTER DES TROUBLES AU VOISINAGE, ALORS QU'IL RESULTAIT DE CETTE CLAUSE, QUE LES JUGES D'APPEL ONT TOTALEMENT DENATUREE, L'OBLIGATION DE NE CAUSER AUCUN TROUBLE DE VOISINAGE ET, PAR CONSEQUENT, DE CONFORMER LEURS PRECAUTIONS A L'ETAT DE L'IMMEUBLE ET QUE, PAR AILLEURS, L'ACCEPTATION DES PLANS DE L'INSTALLATION PAR L'OFFICE N'ETAIT PAS DE NATURE A EXONERER LE PRENEUR DE LA SUSDITE OBLIGATION; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND, EN CONSTATANT QUE "LES BRUITS SONT PERCUS A L'ETAGE SUPERIEUR, NON PAR SUITE D'UN ABUS DE JOUISSANCE, MAIS EN RAISON DE LA CONFORMATION DES LIEUX ET DES MATERIAUX EMPLOYES ET QU'ILS SONT ENTENDUS EGALEMENT PAR SUITE DE LA MANIERE DONT LE CHAUFFAGE CENTRAL SE TROUVE INSTALLE", ONT, PAR UNE INTERPRETATION RELEVANT DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN ET SANS DENATURATION, DECLARE QUE SI LA CLAUSE INVOQUEE PAR LE BAILLEUR OBLIGE "LA FRATERNELLE" A EVITER LES BRUITS, VIBRATIONS ET AUTRES TROUBLES POUVANT PROVENIR DE L'EXPLOITATION DU FONDS, ELLE NE POUVAIT LA CONTRAINDRE A REMEDIER A CEUX PROVENANT DE LA DISPOSITION MEME DES LIEUX ET DE LA CONSTRUCTION; QU'ILS ONT AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION SANS QU'ILS AIENT FAIT DEPENDRE LA RESPONSABILITE DU BAILLEUR DU FAIT QUE LES PLANS DE L'INSTALLATION AVAIENT ETE APPROUVES PAR LUI; QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 2 NOVEMBRE 1961 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : 1° BAIL EN GENERAL - BAILLEUR - OBLIGATIONS - GARANTIE - TROUBLE DE JOUISSANCE - TROUBLE COMMIS PAR UN AUTRE LOCATAIRE - TROUBLE PROVENANT DE LA CONFORMATION DES LIEUX
Analyse : 1° ON NE SAURAIT FAIRE GRIEF A UNE COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE UN BAILLEUR A LA REPARATION DU TROUBLE SUBI PAR UN LOCATAIRE DU FAIT DES BRUITS ET VIBRATIONS PROVENANT DE L'EXPLOITATION D'UNE BOULANGERIE DANS L'IMMEUBLE, DES LORS QU'EN DECLARANT QUE LES TROUBLES DE JOUISSANCE PROVENAIENT DE LA CONFORMATION DES LIEUX ET DE LA NATURE DU MATERIAU EMPLOYE ET QUE L'EXPLOITATION DE LA BOULANGERIE ETAIT ABSOLUMENT NORMALE ET NE COMPORTAIT AUCUNE OPERATION INHABITUELLE, LES JUGES D'APPEL ONT RETENU EXPRESSEMENT LA RESPONSABILITE DU BAILLEUR SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 1719 DU CODE CIVIL, QUI LUI FAIT OBLIGATION DE PROCURER AU PRENEUR LA JOUISSANCE PAISIBLE DE LA CHOSE LOUEE.