Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 7 février 1995, 93-14.158, Publié au bulletin
Date de la décision : 1995-02-07
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 93-14158
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 1993-03-04, 1993-03-04
Président : Président : M. de Bouillane de Lacoste .
Avocats : Avocats : la SCP Lesourd et Baudin, la SCP Le Bret et Laugier.

Attendu, selon les énonciations des juges du fond que, mandatée par le Groupement français pour l'investissement immobilier, propriétaire d'appartements, en vue de la vente de ceux-ci, la société Sergic qui a pour objet la promotion et les transactions immobilières et qui assurait la gestion de ces appartements - a elle-même donné le 27 mai 1987 à la Société d'étude et de rénovation immobilière (Seril) mandat exclusif de rechercher des acquéreurs moyennant une commission de 2,5 % hors taxes du montant des ventes ; qu'à la suite d'avenants successifs, le mandat a pris fin le 28 février 1989 sans qu'aucune vente ait été conclue ; que le 31 mars 1989, la société Sergic a confié le même mandat à la société Depvente, laquelle est parvenue à la vente d'un certain nombre d'appartements ; que pour ceux restant à vendre, la société Sergic a reçu l'offre d'un investisseur immobilier, M. Z..., offre concrétisée par une promesse sous seing privé du 12 décembre 1989, aux termes de laquelle cet investisseur se réservait le droit de se substituer une personne morale de son choix ; que celui-ci a associé à ses projets la société Fimnord, ayant pour associés MM. Y... et X... ; qu'ainsi a été constituée la SNC Résidence du Bois à laquelle l'ensemble des appartements a été vendu pour la somme de 40 999 600 francs ; que, prétendant avoir eu des contacts avec MM. Y... et X... antérieurement à l'expiration de son mandat, la société Seril a réclamé à la société Sergic la somme de 1 143 792,63 francs, montant de sa commission ; que l'arrêt attaqué (Douai, 4 mars 1993) l'a déboutée de sa demande ; Sur le moyen unique du pourvoi incident formé par la société Sergic, qui est préalable : Attendu que cette société fait grief à l'arrêt d'avoir écarté ses prétentions tendant à voir constater la nullité du mandat délivré à la société Seril alors, selon le moyen, que la loi du 2 janvier 1970 s'applique à tout acte d'entremise concernant l'achat ou la vente d'immeuble et a vocation à régir l'acte par lequel le mandataire s'est substitué un tiers pour l'exécution de sa mission ; qu'il ressort de la combinaison de l'article 6 de cette loi et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, lesquels n'établissent aucune distinction en fonction de la profession du client, que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée par la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit précisant la condition de la détermination de sa rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge, les conditions dans lesquelles il est autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, ainsi que le numéro d'inscription du montant sur un registre ; qu'en retenant que le mandat détenu par la société Seril n'était pas soumis à ces exigences, la cour d'appel a violé les textes précités ; Mais attendu que, dès lors que le litige opposait seulement le mandataire initial à l'agent immobilier auquel il avait lui-même donné mandat, le moyen pris de la non-application des dispositions protectrices édictées par la loi et le décret n'est pas fondé ; Et sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses deux branches, formé par la société Seril : Attendu que cette société reproche à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, d'une part, qu'en vertu de l'article 1382 du Code civil, violé par la cour d'appel, la mise en oeuvre de la responsabilité extracontractuelle est subordonnée non pas à une faute caractérisée par des manoeuvres frauduleuses mais à une faute simple ; et alors, d'autre part, que commet une faute au sens de ce texte, derechef violé par l'arrêt attaqué, le mandant qui se soustrait au paiement de la commission promise en concluant après l'expiration du mandat l'opération prévue avec une personne qui, directement ou indirectement, avait été présentée par le mandataire avant cette expiration ; Mais attendu que, appréciant souverainement les éléments de preuve produits, la cour d'appel s'est expliquée sur la prétendue faute commise par la société Sergic en retenant que la vente passée le 17 janvier 1990 avait eu lieu, non au profit de MM. Y... et X..., mais à celui de la SNC Résidence du Bois, et en constatant qu'il n'était pas démontré une quelconque intervention de la société Sergic en vue de la constitution de cette SNC ; qu'elle a ainsi écarté les prétentions de la société Seril qui, dans ses écritures signifiées le 23 décembre 1992, avait invoqué la mauvaise foi de la société Sergic pour avoir accepté l'offre d'achat de ces acquéreurs par le truchement d'une société ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses critiques ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois principal et incident.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Qualité de mandataire - Mandat d'achat, de vente, d'échange, de location ou de sous-location d'immeubles ou de fonds de commerce - Validité - Conditions - Conditions prévues par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application - Subdélégation de mandat (non) .
Analyse : Les dispositions protectrices édictées par la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ne s'appliquent pas au sous-mandat donné par le mandataire initial à un agent immobilier.