Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 septembre 1999, 97-21.738, Publié au bulletin
Date de la décision : 1999-09-29
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 97-21738
Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, 1997-09-15, 1997-09-15
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Le Griel, la SCP Waquet, Farge et Hazan.

Sur le premier moyen : (sans intérêt) ; Sur le deuxième moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 septembre 1997), que, suivant un acte du 28 novembre 1983, M. Z... a consenti une promesse unilatérale de vente sur un immeuble aux époux X..., moyennant le prix de 630 000 francs, payable en quinze ans à raison de 3 500 francs par mois, sans intérêts ni indexation ; que l'acte fixait au 31 janvier 1984 la date d'expiration du délai accordé pour lever l'option et précisait que l'entrée en jouissance n'aurait lieu qu'à compter de la date de passation de l'acte authentique ; que M. Z... est décédé le 8 décembre 1983 ; que les époux X... ont levé l'option le 5 janvier 1984 ; que M. Séverin Z... et Mme Y..., venant aux droits de leur père, ont assigné les époux X... en rescision de la vente pour lésion de plus des sept douzièmes ; que M. X... est décédé le 30 juin 1991 et que M. Séverin Z... s'est désisté de son recours ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de prononcer la rescision pour lésion de la vente, alors, selon le moyen, d'une part, qu'il résulte des articles 1678 et 1680 du Code civil que la preuve de la lésion ne peut se faire que par un rapport de trois experts nommés d'office par le juge ou conjointement par les parties, experts auxquels il appartient de déterminer aussi bien la valeur réelle de l'immeuble que celle de l'avantage conféré aux acquéreurs par la stipulation d'un paiement à crédit sur 15 ans, sans intérêts ni indexation et venant en déduction du prix de vente pour la détermination de l'existence de la lésion, et qu'en se réservant le soin d'évaluer elle-même cet avantage à partir des seules conclusions d'une expertise officieuse produite par Mme Y..., la cour d'appel a violé les textes précités, d'autre part, que si l'article 1675 du Code civil prescrit de fixer la valeur de l'immeuble au moment de la vente pour l'appréciation de l'existence de la lésion, il n'impose rien, en revanche, s'agissant de l'avantage à déduire du prix de vente résultant pour l'acquéreur de la stipulation d'un paiement à crédit sur plusieurs années, sans intérêts ni indexation, avantage qui ne peut être évalué avec certitude qu'à l'époque de la dernière échéance, compte tenu de l'évolution des taux d'intérêt ou de l'érosion monétaire depuis la vente, et qu'en décidant néanmoins qu'il fallait se placer à l'époque de la vente pour évaluer ledit avantage, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Mais attendu qu'ayant exactement relevé que le prix de vente pour la détermination de l'existence de la lésion était celui figurant à l'acte, dont il convenait de déduire l'avantage conféré aux acquéreurs par la stipulation d'un paiement à crédit sur quinze ans, sans intérêts ni indexation, et que la lésion s'appréciant au jour de la vente, il fallait se placer à cette date, en l'espèce au jour de la levée de l'option, pour évaluer l'avantage résultant pour les acquéreurs des conditions particulières de paiement qui leur ont été consenties et, après avoir adopté l'évaluation par trois experts de la valeur vénale de l'immeuble, souverainement retenu qu'il suffisait d'actualiser, à la date de la levée de l'option, la somme des versements convenus dans l'acte et que sur la base d'un taux de 9,50 %, le capital actualisé de ces versements était de 335 176,91 francs, la cour d'appel a pu en déduire que la vente ayant été conclue à un prix inférieur à la somme représentant les cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble, la demande en rescision devait être accueillie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 1682 du Code civil ; Attendu que si l'acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément du juste prix, il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision ; que s'il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande ; Attendu que pour condamner les consorts X... au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient qu'une indemnité est due depuis le 5 janvier 1984, date de la levée d'option, jusqu'au 8 novembre 1984, date de l'assignation en rescision ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant qu'il résultait des dispositions de l'article 1682 du Code civil que la situation des consorts X... au regard de l'indemnité d'occupation dépendait directement du choix qu'ils feraient de rendre l'immeuble ou de le garder en payant le supplément du juste prix, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que les consorts X... sont débiteurs à l'égard de Mme Y... d'une indemnité d'occupation de 20 416,30 francs, pour la période du 5 janvier 1984 au 8 novembre 1984, assortie des intérêts au taux légal à compter de cette dernière date, l'arrêt rendu le 15 septembre 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse.

Sommaire principal : 1° VENTE - Immeuble - Lésion - Eléments d'appréciation - Prix - Crédit gratuit de longue durée - Evaluation - Modalités - Pouvoirs des juges.
Sommaire de référence : 1° VENTE - Immeuble - Lésion - Eléments d'appréciation - Prix - Valeur de l'immeuble - Moment d'appréciation - Promesse unilatérale de vente - Jour de la levée d'option
Analyse : 1° La cour d'appel qui relève exactement que le prix de vente pour la détermination de l'existence de la lésion était celui figurant à l'acte, dont il convenait de déduire l'avantage conféré aux acquéreurs par la stipulation d'un paiement à crédit sur 15 ans, sans intérêts ni indexation et que la lésion s'appréciant au jour de la vente, il fallait se placer à cette date, en l'espèce au jour de la levée de l'option, pour évaluer l'avantage résultant pour les acquéreurs des conditions particulières de paiement qui leur ont été consenties et qui, après avoir adopté l'évaluation par trois experts de la valeur vénale de l'immeuble, retient souverainement qu'il suffisait d'actualiser, à la date de la levée de l'option, la somme des versements convenus dans l'acte et que sur la base d'un taux de 9,50 % le capital actualisé de ces versements était de 335 176,91 francs, peut en déduire que la vente ayant été conclue à un prix inférieur à la somme représentant les cinq douzièmes de la valeur de l'immeuble, la demande en rescision devait être accueillie.