Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 décembre 2001, 99-20.871, Publié au bulletin
Date de la décision : 2001-12-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 99-20871
Décision attaquée : Cour d'appel de Bastia, 26 janvier et 1999-06-22, 1999-06-22
Président : Président : M. Weber .
Avocats : Avocats : M. Vuitton, la SCP Peignot et Garreau.

Sur le premier moyen : Attendu, selon les arrêts attaqués (Bastia, 26 janvier et 22 juin 1999), que, par acte du 12 janvier 1967, les consorts X... ont donné à bail pour une durée de trente ans une parcelle en nature de chêne-liège à M. Y... ; que le preneur a constitué le 15 mai 1975 un Groupement foncier agricole de l'Olmitelli (le GFA) auquel il a fait apport de la parcelle ; que le 1er décembre 1984, le GFA a donné la parcelle en location à M. Z... ; que ce dernier a, en 1988, arraché la vigne qui avait été plantée et demandé la prime d'arrachage qui lui a été refusée ; que les consorts X... ont assigné les preneurs en résiliation du bail et en dommages-intérêts en raison du préjudice qu'ils avaient subi par suite de l'arrachage de la vigne ; Attendu que M. Y..., le GFA et M. Z... font grief à l'arrêt de dire le bail emphytéotique, alors, selon le moyen, que le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; que ce droit peut être saisi et cédé dans les formes prescrites par la saisie immobilière ; qu'en l'espèce, il résulte du bail en date du 12 janvier 1967 que le preneur s'obligeait à entretenir les ceps de vigne, de sorte qu'il lui était impossible de faire disparaître cette culture, que la liberté de sous-louer ou céder le bail était très atténuée par une clause de responsabilité solidaire du locataire et que les conditions de résiliation du bail étaient celles prévues aux articles L. 411-53 du Code rural ; qu'en estimant néanmoins que le bail litigieux devait être qualifié de bail emphytéotique, la cour d'appel a dénaturé l'acte du 12 janvier 1967 et violé les articles 1134 du Code civil et L. 451-1 du Code rural et fondé leur décision sur des règles inapplicables au bail litigieux ; Mais attendu qu'ayant retenu que la redevance était modique par rapport à la valeur des plantations et améliorations qui, en fin de bail, devaient être attribuées au bailleur et que les parties avaient entendu conférer au preneur un droit réel sur l'immeuble loué, la cour d'appel a pu en déduire, sans dénaturation, que le contrat du 12 janvier 1967 devait être qualifié de bail emphytéotique ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que M. Y..., le GFA et M. Z... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer une certaine somme aux consorts X..., alors, selon le moyen : 1° que dans un bail emphytéotique, il appartient à l'emphytéote d'exploiter le fonds de telle sorte que l'exploitation procure au propriétaire de celui-ci la plus-value qui constitue la part principale de la rémunération du bailleur ; qu'en cas de faute de l'emphytéote, consistant à ne pas rendre le fonds dans le meilleur état de culture possible, le préjudice du bailleur n'est constitué que par la plus-value dont il a été privé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, en estimant que le préjudice des consorts X..., lié à la faute des emphytéotes de n'avoir pas exécuté de bonne foi le contrat et du fermier qui a arraché la vigne au mépris de leurs droits, consistait dans la valeur de la vigne dont ils ont été privés, a violé l'article L. 457-1 du Code rural ; 2° que la cour d'appel ne pouvait statuer comme elle l'a fait sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions d'appel, si l'intervention des bailleurs auprès de l'organisme compétent pour allouer la prime d'arrachage, matérialisée par la lettre du 27 juin 1989 dont l'existence n'était pas contestée, ne caractérisait pas une faute des bailleurs à l'égard des emphytéotes et de M. Z... les ayant empêchés de remettre le terrain en exploitation ; qu'à défaut d'avoir procédé à une telle recherche, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 457-1 du Code rural ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté qu'après la récolte de 1988, le fermier avait arraché la vigne, que, par la suite, pendant trois ans, des artichauts avaient été cultivés sur la moitié de la surface du terrain loué et qu'à partir de 1992, il avait été mis fin à l'exploitation et à l'entretien de la terre qui avait été abandonnée et dont l'expert avait pu constater qu'elle était inculte, la cour d'appel, qui a exactement relevé qu'il appartenait au preneur de substituer au vignoble une culture de valeur équivalente afin de procurer aux propriétaires du fonds la plus-value qui, dans un bail emphytéotique, constitue la part principale de la rémunération du bailleur, en a déduit que le préjudice subi consistait dans la valeur de la vigne dont ils avaient été privés ; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a relevé que les consorts Y..., le GFA de l'Olmitelli et M. Z... ne pouvaient soutenir sérieusement que l'opposition des consorts X... était la cause déterminante de la décision de rejet ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : BAIL EMPHYTEOTIQUE - Définition - Caractères distinctifs - Constatations nécessaires .
Sommaire de référence : BAIL EMPHYTEOTIQUE - Définition - Caractères distinctifs - Bail conférant un droit réel au preneur
Analyse : Une cour d'appel, qui retient que la redevance payée par le locataire était modique par rapport à la valeur des plantations et améliorations qui, en fin de bail, devaient être attribuées au bailleur, et que les parties avaient entendu conférer au preneur un droit réel sur l'immeuble loué, a pu en déduire que le contrat devait être qualifié de bail emphytéotique.