Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 23 février 1967, Publié au bulletin
Date de la décision : 1967-02-23
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (PARIS 16 JANVIER 1964), LA SOCIETE DE LA GRANDE MAISON DE BLANC (GMB), LOCATAIRE A ..., DE LA TOTALITE D'UN IMMEUBLE APPARTENANT A LA SOCIETE GRESHAM, AVAIT CONSENTI, DEPUIS 1929, LA SOUS-LOCATION, A LA SOCIETE DES BIJOUX BURMA, D'UNE BOUTIQUE, D'UN SOUS-SOL ET D'UN ENTRESOL; QUE PAR LA SUITE, SUIVANT ACTE DU 25 JUIN 1957, LA SOCIETE GMB ETENDIT LA SOUS-LOCATION A DIVERS LOCAUX DU DEUXIEME ETAGE POUR UNE DUREE DE SIX MOIS, A COMPTER DU 1ER JUILLET 1957, RENOUVELABLE DE SIX MOIS EN SIX MOIS PAR TACITE RECONDUCTION; ATTENDU QUE PAR UNE LETTRE DU 6 MAI 1959, LA SOCIETE GMB ECRIVIT A BURMA SON ACCORD POUR LUI DONNER EN LOCATION, AUX MEMES CLAUSES ET CONDITIONS DE SON BAIL PRINCIPAL, LES LOCAUX QU'ELLE OCCUPAIT AU PREMIER ETAGE, MOYENNANT LA RESTITUTION PAR LA SOCIETE BURMA DE CEUX DONT LA LOCATION LUI AVAIT ETE CONCEDEE AU DEUXIEME ETAGE; MAIS QUE, BIEN QUE LE 8 MAI SUIVANT, LA SOCIETE BURMA AIT DONNE SON ACCORD A CET ECHANGE, ET COMMENCE AU PREMIER ETAGE LES TRAVAUX D'AMENAGEMENT NECESSAIRES A SON INSTALLATION, LA GMB REFUSA DE DONNER SUITE A SON ACCORD ET AYANT SIGNIFIE CONGE A SA LOCATAIRE LE 23 SEPTEMBRE 1960, POUR LE 1ER JANVIER 1961, FUT ASSIGNEE PAR CELLE-CI, D'UNE PART, EN NULLITE DU CONGE, QUI MECONNAISSAIT, D'APRES ELLE, SES DROITS A RENOUVELLEMENT, D'AUTRE PART, EN RECONNAISSANCE DE LA VALIDITE DE L'ECHANGE ENVISAGE, SUBSIDIAIREMENT, EN PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION; ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, CONFIRMANT LA DECISION DES PREMIERS JUGES, A DEBOUTE LA SOCIETE BURMA DE SES DEMANDES ET, FAISANT DROIT A LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE GMB A VALIDE LE CONGE ET ORDONNE L'EXPULSION DE LA SOCIETE BURMA; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI REFUSE DE RECONNAITRE LA VALIDITE DE L'ECHANGE ENVISAGE PAR LES LETTRES DES 6 ET 8 MAI 1959, AU MOTIF QUE LES ECRITS PRODUITS AUX DEBATS N'ETABLISSAIENT PAS L'ACCORD DES PARTIES SUR LA DUREE ET SUR LE PRIX DE LA SOUS-LOCATION PROMISE - ALORS QU'EN DROIT, POUR ETRE JURIDIQUEMENT VALABLE, IL N'EST PAS NECESSAIRE QUE LA PROMESSE DE BAIL OU DE SOUS-BAIL PRECISE DIRECTEMENT PAR DES CHIFFRES LA DUREE DU CONTRAT LOCATIF ET LE MONTANT DU LOYER, MAIS QUE CETTE PROMESSE A FORCE OBLIGATOIRE DES LORS QUE LES PARTIES ONT, D'UN COMMUN ACCORD, DETERMINE LES BASES PERMETTANT DE FIXER CES ELEMENTS ESSENTIELS DUDIT CONTRAT, ET ALORS QU'EN L'ESPECE, LA PROMESSE SOUSCRITE PAR LA LOCATAIRE PRINCIPALE ET DENATUREE PAR L'ARRET ATTAQUE, CONTENAIT, A CET EGARD, DES PRECISIONS PLEINEMENT SUFFISANTES EN SPECIFIANT FORMELLEMENT QUE LA SOUS-LOCATION DE L'APPARTEMENT DU PREMIER ETAGE AURAIT LIEU AUX MEMES CLAUSES ET CONDITIONS QUE LE BAIL PRINCIPAL ALORS EN COURS DE RENOUVELLEMENT ET EFFECTIVEMENT RENOUVELE PAR LA SUITE; QU'IL RESULTE SANS AUCUNE EQUIVOQUE, DE CETTE STIPULATION QUE LA LOCATAIRE PRINCIPALE S'OBLIGEAIT A METTRE L'APPARTEMENT LITIGIEUX A LA DISPOSITION DE LA SOUS-LOCATAIRE PENDANT TOUTE LA DUREE DE SON PROPRE BAIL ET MOYENNANT UN LOYER CALCULE SUIVANT LE PRORATA DONT L'EVALUATION AVAIT ETE CONFIEE AUX EXPERTS X... PAR LE JUGE DE LA PROPRIETE COMMERCIALE EN VUE DE FIXER LES CONDITIONS DU BAIL PRINCIPAL RENOUVELE, ET QUE L'ARRET ATTAQUE N'A PU, EN CONSEQUENCE, VALABLEMENT REFUSER DE RECONNAITRE LA VALIDITE DE LA PROMESSE DE SOUS-LOCATION QUI OBLIGEAIT NECESSAIREMENT LA LOCATAIRE PRINCIPALE ENVERS LA SOCIETE BURMA DU SEUL FAIT QU'ELLE-MEME BENEFICIAIT EFFECTIVEMENT D'UN TITRE LOCATIF SUR L'APPARTEMENT EN CAUSE; MAIS ATTENDU QU'EXAMINANT LA PORTEE QUE POUVAIT AVOIR LA REFERENCE DES ACCORDS AUX CLAUSES ET CONDITIONS QUE COMPORTAIT LE BAIL PRINCIPAL EN CE QUI CONCERNE LES LOCAUX DU PREMIER ETAGE, LA COUR D'APPEL RELEVE QU'UNE EXPERTISE ORDONNEE POUR FIXER A L'EGARD DE LA GRANDE MAISON DE BLANC LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE DES LIEUX ET EXAMINER LA TOTALITE DES LOCAUX AINSI QUE LA VENTILATION EVENTUELLE, NE PERMET PAS DE DEDUIRE DE LA MISSION AINSI TRACEE QUE LE PRORATA DU LOYER DU PAR LA SOCIETE SOUS-LOCATAIRE PUT ETRE AINSI FIXE, QU'ELLE CONSIDERE AUSSI QUE SI LE BAIL PRINCIPAL POUVAIT ETRE RENOUVELE POUR NEUF ANS, IL NE S'ENSUIT PAS QUE LA SOUS-LOCATION DONT S'AGIT DUT AVOIR LA MEME DUREE, ALORS QUE DANS L'INTENTION DE LA SOCIETE GRESHAM, LES LOCAUX FAISANT L'OBJET DE LA SOUS-LOCATION ETAIENT EXCLUS; ATTENDU QU'EN RAISON DE L'IMPRECISION DE LA LETTRE DU 6 MAI 1959 ENVISAGEANT LA LOCATION DES LOCAUX DU PREMIER ETAGE AUX MEMES CLAUSES ET CONDITIONS QUE LE BAIL PRINCIPAL, SON INTERPRETATION ETAIT NECESSAIRE, ET QUE LES JUGES D'APPEL NE L'ONT PAS DENATUREE EN DECIDANT QU'IL N'Y AVAIT PAS EN L'ESPECE UNE PROMESSE DE BAIL VALABLE, FAUTE D'ACCORD SUR LA DUREE ET SUR LE PRIX; QUE LE GRIEF DE DENATURATION NE SAURAIT DONC ETRE ACCUEILLI; ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE BURMA REPROCHE ENCORE A LA DECISION ATTAQUEE D'AVOIR REJETE SA DEMANDE DE NULLITE DU CONGE A ELLE DONNE PAR LE LOCATAIRE PRINCIPAL POUR LE DEUXIEME ETAGE QU'ELLE OCCUPE, SANS OBSERVER LES CONDITIONS DE DELAI ET DE FORME PRESCRITES PAR LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, AU MOTIF, QUE LE SOUS-LOCATAIRE, ENTRE EN JOUISSANCE DES LIEUX TROIS ANS AVANT LE CONGE EN VERTU D'UN BAIL ECRIT D'UNE DUREE DE SIX MOIS ASSORTI D'UNE CLAUSE DE RECONDUCTION DE SIX MOIS EN SIX MOIS, NE POUVAIT SE PREVALOIR DES DISPOSITIONS DUDIT DECRET COMME NE JUSTIFIANT PAS DE L'EXPLOITATION DE QUATRE ANNEES CONSECUTIVES EXIGEE PAR L'ARTICLE 4 EN CAS DE JOUISSANCE EXERCEE EN VERTU DE PLUSIEURS BAUX ECRITS OU VERBAUX SUCCESSIFS - ALORS QUE LE DEMANDEUR AVAIT FAIT VALOIR, DANS SES CONCLUSIONS, QU'EN RAISON DE LA CLAUSE CONTRACTUELLE DE RECONDUCTION DU BAIL POUR UNE DUREE DETERMINEE CARACTERISTIQUE DU BAIL REPUTE ECRIT, SA JOUISSANCE S'EXERCAIT, AU JOUR DU CONGE, EN VERTU DE PLUSIEURS BAUX ECRITS SUCCESSIFS AU SENS DE L'ARTICLE 4 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, QUI EXIGE EN PAREIL CAS, UNE EXPLOITATION DE DEUX ANNEES CONSECUTIVES SEULEMENT, ET ALORS QUE L'ARRET ATTAQUE N'A PU VALABLEMENT REJETER CES CONCLUSIONS EN DECLARANT QUE L'ACTE DE SOUS-LOCATION ORIGINAIRE DECIDAIT QU'A SON EXPIRATION, SEUL SUBSISTERAIT UN BAIL A DUREE INDETERMINEE, CE QUI DENATURAIT LES TERMES CLAIRS, FORMELS ET PRECIS DE L'ACTE VISE; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL RELEVE QUE LE BAIL DU 25 JUIN 1957 CONSENTI POUR UNE DUREE DE SIX MOIS A COMPTER DU 1ER JUILLET 1957 ET RENOUVELABLE ENSUITE PAR TACITE RECONDUCTION DE SIX MOIS EN SIX MOIS ETAIT EXPIRE LE 1ER JANVIER 1958; QUE PAR SUITE, POUR DECIDER QUE LA SOCIETE BURMA NE POUVAIT INVOQUER A SON PROFIT LE DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ET QUE DES LORS LE CONGE N'AVAIT PAS A RESPECTER LES CONDITIONS DE FORME ET DE DELAI PREVUES A L'ARTICLE 5 DE CE TEXTE, ELLE DECLARE A BON DROIT QUE LA MENTION DE RECONDUCTION DE SIX MOIS EN SIX MOIS INSEREE AU BAIL N'A PAS EU POUR EFFET DE PLACER LES PARTIES SOUS UN REGIME CONTRACTUEL DE LOCATIONS ECRITES ET QU'A L'EXPIRATION DU BAIL ECRIT DE SIX MOIS, SEUL SUBSISTERAIT UN BAIL A DUREE INDETERMINEE, DONC UNE LOCATION VERBALE EXIGEANT UNE EXPLOITATION DU FONDS DEPUIS QUATRE ANNEES CONSECUTIVES, COMPTE TENU DE LA DUREE DU BAIL ECRIT; QUE LE MOYEN EST DONC EGALEMENT DENUE DE FONDEMENT; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 16 JANVIER 1964 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 64-11643. SOCIETE DES BIJOUX BURMA C/ SOCIETE DE LA GRANDE MAISON DE BLANC.PRESIDENT : M Y... - RAPPORTEUR : M DALLANT - AVOCAT GENERAL : M LAMBERT - AVOCATS : MM CALON ET LE PRADO. DANS LE MEME SENS : SUR LE N° 2 : 10 JUIN 1959, BULL 1959, III, N° 256, P 224; 24 JUIN 1959, BULL 1959, III, N° 283, P 247; 20 FEVRIER 1962, BULL 1962, III, N° 109, P 88. A RAPPROCHER : SUR LE N° 2 : 28 JUIN 1961, BULL 1961, III, N° 301, P 258.

Sommaire principal : 1 BAIL COMMERCIAL (DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953) PROMESSE DE BAIL PROMESSE SYNALLAGMATIQUE CONDITIONS DE VALIDITE ACCORD SUR LE PRIX ET LA DUREE SOUS-LOCATION PARTIELLE
Analyse : 1 LES JUGES DU FOND PEUVENT DECIDER QU'UNE PROMESSE DE SOUS-LOCATION N'EST PAS VALABLE FAUTE D'ACCORD SUR LA DUREE ET SUR LE PRIX DES LORS QU'ILS CONSTATENT QUE LE MONTANT DU LOYER DU PAR LE SOUS-LOCATAIRE NE PEUT ETRE FIXE EN SE REFERANT A L'EXPERTISE ORDONNEE POUR FIXER LE LOYER PRINCIPAL ET INTERPRETANT LA PROMESSE, ESTIMENT QU'IL NE RESULTE PAS DE SES TERMES QUE LA SOUS-LOCATION AIT LA MEME DUREE QUE LE BAIL PRINCIPAL.