Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 21 décembre 1993, 91-13.551, Publié au bulletin
Date de la décision : 1993-12-21
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 91-13551
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1990-12-07, 1990-12-07
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Célice et Blancpain, la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, M. Goutet.

Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 décembre 1990), que M. X..., titulaire d'un bail emphytéotique de 50 ans, portant sur des terrains appartenant à l'hôpital Saint-Roch à Nice, aux droits duquel se trouve le Centre hospitalier régional universitaire de Nice (CHRUN), y a fait construire des immeubles qui devaient, en fin de bail, revenir sans indemnité à l'hôpital ; qu'il a cédé ses droits à M. Y... par acte du 15 mai 1943 ; que M. Y... a lui-même, en 1957, donné en location en vertu d'un bail verbal, aux époux Z..., des locaux à usage d'habitation dans l'un de ces immeubles ; qu'ayant donné congé à Mme Y..., pour le 1er avril 1982, terme du bail emphytéotique, et dénoncé ce congé à Mme Z... qui s'est maintenue dans les lieux, le CHRUN l'a assignée en expulsion ; Attendu que le CHRUN fait grief à l'arrêt de déclarer la location consentie à Mme Z... par l'emphytéote durant le bail emphytéotique opposable au propriétaire après l'expiration de ce bail et d'accorder à Mme Z... le droit au maintien dans les lieux, alors, selon le moyen, 1°) que dans ses conclusions d'appel, le CHRUN, après avoir rappelé le caractère emphytéotique du bail initial du 18 novembre 1931, a démontré que l'emphytéote ne peut être assimilé à un propriétaire apparent et a contesté qu'il puisse être fait application de la théorie de l'apparence pour régler ses relations avec les bénéficiaires des locations consenties par l'emphytéote durant le bail emphytéotique ; que la cour d'appel avait le devoir de s'expliquer sur les conditions d'application de cette théorie, en déterminant notamment la personne qui avait le pouvoir de consentir des locations durant le bail emphytéotique et en vérifiant si, lors de l'intervention de la location litigieuse, le locataire pouvait commettre une erreur ; qu'en ne procédant pas à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 2°) que la théorie de l'apparence suppose un défaut de pouvoir de la part de celui qui accomplit l'acte ; que tel n'est pas le cas dans la location consentie à Mme Z... par l'emphytéote, celui-ci ayant seul pouvoir de consentir des locations et le propriétaire n'ayant aucune possibilité d'intervention durant le bail emphytéotique, de sorte qu'en faisant appel à la théorie de l'apparence pour régler les relations du propriétaire avec des locataires après l'expiration du bail emphytéotique, et en qualifiant l'emphytéote de " propriétaire apparent ", la cour d'appel a violé ensemble les articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 3°) que les règles qui régissent le louage ordinaire ne sont pas applicables dans l'hypothèse d'un bail emphytéotique et les locations consenties par l'emphytéote prennent fin au plus tard en même temps que son propre droit ; qu'après avoir constaté que le bail emphytéotique initial prenait fin le 1er avril 1982, la cour d'appel n'a pas pu estimer que Mme Z... bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux au-delà de cette date sans violer les articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 4°) que la qualité et les pouvoirs de celui qui a consenti à l'acte litigieux sont déterminants de la mise en oeuvre de la théorie de l'apparence ; que ne peut être assimilé à un propriétaire apparent l'emphytéote dès lors qu'il avait seul, à l'exclusion du propriétaire des terrains, la qualité et le pouvoir nécessaires à la conclusion de la location au profit de Mme Z... ; qu'en procédant néanmoins à une telle assimilation, la cour d'appel n'a pas caractérisé les conditions d'application de la théorie de l'apparence, violant les articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; 5°) que l'erreur de celui qui se prévaut de la théorie de l'apparence pour prétendre à l'acquisition d'un droit sur un immeuble doit être caractérisée et ne peut être celle qui est simplement " qualifiée de légitime " ; qu'en refusant, dans sa recherche de l'erreur dont avait été victime le locataire, de prendre en considération la connaissance par d'autres locataires voisins de l'existence d'un bail emphytéotique et en dispensant le locataire de toute recherche sur la qualité précise de son bailleur, la cour d'appel ne caractérise pas l'erreur déterminante de la théorie de l'apparence, privant sa décision de base légale au regard des articles 1709 du Code civil, 937 et suivants du Code rural, 4 et suivants de la loi du 1er septembre 1948 ; Mais attendu qu'ayant relevé, abstraction faite d'un motif surabondant concernant la qualité de propriétaire apparent de M. Y..., que ce dernier bénéficiait d'un bail emphytéotique, la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'était pas contesté que l'appartement litigieux était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et que Mme Z... n'avait jamais manqué à ses obligations, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : BAIL EMPHYTEOTIQUE - Maintien dans les lieux - Application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 .
Sommaire de référence : BAIL (règles générales) - Bailleur - Qualité - Propriétaire apparent - Emphytéote - Bail conclu par l'emphytéote - Opposabilité au véritable propriétaire
Analyse : Justifie légalement sa décision de déclarer la location consentie par un emphytéote durant le bail emphytéotique opposable au propriétaire après l'expiration de ce bail et d'accorder au locataire le droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel, qui, ayant relevé, abstraction faite d'un motif surabondant concernant la qualité de propriétaire apparent de l'emphytéote, que ce dernier bénéficiait d'un bail emphytéotique, constate qu'il n'était pas contesté que l'appartement litigieux était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et que le locataire n'avait jamais manqué à ses obligations.