Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 23 juillet 1986, 85-13.192, Publié au bulletin
Date de la décision : 1986-07-23
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 85-13192
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 1985-02-19, 1985-02-19
Président : Président :M. Monégier du Sorbier
Avocats : Avocats :la Société civile professionnelle Boré et Xavier, la Société civile professionnelle Nicolas, Massé-Dessen et Georges et M. Parmentier

Sur les trois moyens réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 19 février 1985), que les consorts Z... ont donné en location à M. A... le 12 juillet 1974 un local à usage de pharmacie en stipulant que " le droit au renouvellement ne pourra être invoqué que par le locataire, ses cessionnaires ou ayants-droit qui devront justifier qu'ils exploitent personnellement ou devront justifier qu'ils exploitent personnellement ou par l'intermédiaire de leur préposé plus de trois années consécutives le fonds dont ils sont propriétaires " ; que, par acte du 7 avril 1982, M. A... a cédé son fonds à Mlle X... devenue épouse Y..., qui a notifié le 29 juin 1982 cette cession au bailleur ; que M. Z... a fait signifier à M. A..., le 30 juin 1982, un congé avec offre de renouvellement dans lequel le bailleur manifestait expressément son intention de se prévaloir de la clause ci-dessus reproduite au cas où une cession aurait été effectuée ; que le 3 novembre 1982, Mme Y... a adressé à M. Z... une demande de renouvellement à laquelle celui-ci a opposé, le 26 novembre 1982, un refus fondé sur la clause litigieuse ; que Mme Y... a assigné M. Z... en nullité de l'acte du 26 novembre 1982 et de la clause visée dans cet acte ; Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt d'avoir annulé la réponse de M. Z... et d'avoir annulé la réponse de M. Z... et d'avoir dit que celui-ci était réputé avoir accepté le renouvellement alors, selon le moyen, d'une part, " que les bailleurs faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel qu'il n'y avait pas de nullité sans grief que l'omission dans l'exploit litigieux de la mention relative au délai de prescription de deux ans importait peu puisque le locataire avait assigné devant le tribunal, dans ce délai de deux ans ; que d'ailleurs l'article 6 susvisé, retenu par les premiers juges pour prononcer la nullité de l'acte du 26 novembre 1982, n'était pas visé par les articles 35 et 35-1 du décret de 1953 qui définissent les clauses d'ordre public ; que ce moyen a été laissé sans aucune réponse par la Cour d'appel qui a donc violé l'article 455 du Nouveau code de procédure civile ; alors, d'autre part, que le défaut de mention du délai de deux ans dans un congé ou un refus de renouvellement n'entraîne pas la nullité de l'acte lorsque l'irrégularité n'a causé aucun grief au preneur ; que la Cour d'appel a donc faussement appliqué l'article 6, alinéa 5, du décret du 30 septembre 1953 et violé l'article 114 du Nouveau Code de procédure civile ; alors, encore, que le cessionnaire du bail ne pouvait disposer de droits dont ne disposait plus son cédant ; que la forclusion encourue par ce dernier, qui n'avait pas fait annuler la clause litigieuse dans le délai de prescription imparti était acquise au profit du bailleur et opposable à la cessionnaire du droit au bail qui ne pouvait, du seul fait de la cession, se prévaloir d'un nouveau délai ; qu'une convention ne peut nuire à un tiers qui n'y était pas partie, que la Cour d'appel a donc violé l'article 33 du décret du 30 septembre 1953 ainsi que l'article 1165 du Code civil ; alors, enfin, que ladite clause n'empêchait pas le locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds ; qu'il lui suffisait de céder trois années avant l'expiration du bail pour que le cessionnaire ait droit au renouvellement, que la clause dont il s'agit n'était donc pas illicite et que les conventions légalement formées doivent être respectées ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a donc violé l'article 1134 du Code civil " ; Mais attendu qu'il résulte de l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953 que sont de nul effet les clauses qui auraient pour effet de faire échec au renouvellement du bail ; que, dès lors, en retenant que la clause imposant une exploitation personnelle du fonds par le locataire pendant les trois dernières années emportait impossibilité de céder le bail pendant cette période, la Cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS REJETTE le pourvoi

Sommaire principal : BAIL COMMERCIAL - Renouvellement - Clause contraire - Nullité - Exploitation personnelle par le locataire pendant les trois dernières années
Sommaire de référence : * BAIL COMMERCIAL - Cession - Clause prohibitive - Exploitation personnelle - Nullité
Analyse : Selon l'article 35-1 du décret du 30 septembre 1953, sont de nul effet les clauses qui auraient pour effet de faire échec au renouvellement du bail. Par suite, est légalement justifié l'arrêt qui déclare nulle la clause d'un bail commercial imposant une exploitation personnelle du fonds par le locataire pendant les trois dernières années et emportant ainsi impossibilité de céder le bail pendant cette période.