Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 7 janvier 1975, 73-14.268, Publié au bulletin
Date de la décision : 1975-01-07
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Cassation partielle REJET Cassation
Numéro de pourvoi : 73-14268
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 1 ) 1973-07-06, 1973-07-06
Président : PDT M. BELLET
Avocats : Demandeur AV. MM. BORE

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS, LE PREMIER PRIS EN SES TROIS BRANCHES, LE SECOND PRIS EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES ET EN SA TROISIEME BRANCHE DANS SON PREMIER GRIEF : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE RENDU APRES COMPARUTION PERSONNELLE DES PARTIES QUE PAR ACTE DE PETTRE, NOTAIRE, DU 30 JUILLET 1968 LES EPOUX Y... ONT CONSENTI AUX EPOUX B... LA FACULTE D'ACQUERIR UN IMMEUBLE ET UN FONDS DE COMMERCE POUR LE PRIS DE 160000 FRANCS DONT 30000 FRANCS POUR LE FONDS DE COMMERCE, QUE, PAR ACTE DU 9 AOUT SUIVANT, CEUX-CI ONT FAIT UN EMPRUNT HYPOTHECAIRE DE 50000 FRANCS ET ONT AUTORISE LE NOTAIRE A METTRE CETTE SOMME A LA DISPOSITION DES EPOUX Y..., QUE LES EPOUX B... N'ONT PAS USE DE LA FACULTE D'ACQUERIR QU'ILS S'ETAIENT FAIT CONCEDER, ET ONT, PAR LETTRE DU 24 SEPTEMBRE 1968, DEMANDE LE REMBOURSEMENT DES 50000 FRANCS AU NOTAIRE QUI LEUR A REPONDU AVOIR DISPOSE DES FONDS POUR DESINTERESSER DES CLIENTS DE SON ETUDE, CREANCIERS DES EPOUX Z..., QUE CES DERNIERS QUI AVAIENT ENTRE TEMPS DU FERMER LEUR FONDS DE COMMERCE ONT ETE CONTRAINTS DE LE VENDRE AVEC L'IMMEUBLE AUX ENCHERES PUBLIQUES, QUE LES EPOUX B... SONT DEVENUS ADJUDICATAIRES AU PRIX DE 68000 FRANCS POUR L'IMMEUBLE ET DE 100 FRANCS POUR LE FONDS DE COMMERCE, QU'ILS ONT ALORS FAIT ASSIGNER PETTRE EN RESPONSABILITE POUR FAUTE PROFESSIONNELLE DEMANDANT SA CONDAMNATION A LEUR REMBOURSER 37867 FRANCS SUR LA SOMME A LUI REMISE ET A LEUR PAYER DES DOMMAGES-INTERETS ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE PETTRE A PAYER AUX EPOUX B... A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS, TOUTES CAUSES DE PREJUDICE CONFONDUES LA SOMME DE 60867 FRANCS ALORS QUE LE NOTAIRE, REDACTEUR D'UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE SANS RISQUE, SANS DEDIT ET SANS FRAIS POUR SON BENEFICIAIRE, NON OBLIGE PAR L'ACTE, NE SERAIT PAS LEGALEMENT TENU DE FOURNIR A CE DERNIER DES RENSEIGNEMENTS SUR L'URBANISME ET LES CHIFFRES D'AFFAIRES ET BENEFICES, ALORS QUE SERAIENT RESTEES SANS REPONSE LES CONCLUSIONS DEMANDANT QUE FUT RECHERCHE SI L'EXPLOITATION PERSONNELLE DU FONDS DE COMMERCE PAR LES EPOUX B... PENDANT PLUSIEURS MOIS AVANT LA SIGNATURE DE LA PROMESSE DE VENTE NE LEUR AVAIT PAS PERMIS D'EN CONNAITRE L'IMPORTANCE ET LA VALEUR ET SI L'ELARGISSEMENT DE LA RUE N'AVAIT PAS EU POUR EFFET D'ACCROITRE LA PLUS-VALUE DES BIENS LITIGIEUX, ALORS QU'IL N'EXISTERAIT AUCUN RAPPORT DE CAUSALITE ENTRE LE PREJUDICE CONSTATE ET L'ABSENCE DE MENTION SUR L'URBANISME ET LE CHIFFRE D'AFFAIRES DANS L'ACTE DU 30 JUILLET 1968, ALORS QUE LA DECISION ATTAQUE SERAIT ENTACHEE DE CONTRADICTION POUR AVOIR DECLARE QUE LES FONDS EMPRUNTES NE DEVAIENT SERVIR QU'A DESINTERESSER LES CREANCIERS DES EPOUX Y... C... EN RELEVANT QUE CETTE SOMME NE CONSTITUAIT QU'UNE AVANCE SUR LE PRIX D'UNE ACQUISITION NON REALISEE, ALORS ENCORE QUE LA MOTIVATION SERAIT AMBIGUE ET NE REPONDRAIT PAS AU MOYEN TIRE DE CE QUE LES EPOUX B... QUI CONNAISSAIENT LA SITUATION OBEREE DU FONDS DE COMMERCE AVAIENT CONTRACTE L'EMPRUNT DANS LE BUT DE REGLER CERTAINES CREANCES GREVANT LE FONDS DE COMMERCE DONT ILS ASSURAIENT LA GESTION ET AFIN D'EN PERMETTRE LE FONCTIONNEMENT NORMAL, ALORS ENFIN QUE LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS RECHERCHE SI L'ACQUISITION A BAS PRIX DE L'IMMEUBLE ET DU FONDS DE COMMERCE NE RESULTERAIT PAS DE CE QUE CERTAINS CREANCIERS AVAIENT ETE REGLES AVEC UNE PARTIE DES SOMMES EMPRUNTEES ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL, QUI NE SE SONT PAS CONTREDITS ET QUI N'AVAIENT PAS A SUIVRE LES CONCLUSIONS DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, ONT RETENU QUE LE NOTAIRE AVAIT L'OBLIGATION, LORS DE LA PROMESSE DE VENTE, D'ECLAIRER LES EPOUX B... SUR LA SITUATION DE L'IMMEUBLE QU'ILS SE PROPOSAIENT D'ACQUERIR, ROUTE DE BONDY, ET QU'IL NE LEUR A FOURNI AUCUN RENSEIGNEMENT SOIT SUR LE PLAN D'URBANISME QUI PREVOYAIT DEPUIS 1957 L'ELARGISSEMENT DE CETTE ROUTE SOIT SUR LE CHIFFRE D'AFFAIRES ET LES BENEFICES REALISES PAR LES EPOUX Y... DANS L'EXPLOITATION DU FONDS DE COMMERCE DONT LE PRIX ETAIT FIXE A 30000 FRANCS ET QUI ETAIT, EN REALITE, SANS VALEUR PUISQU'IL DEVAIT ETRE VENDU 100 FRANCS EN 1969 ; QU'ILS ONT ENCORE RELEVE QUE LE NOTAIRE CONNAISSAIT LES DIFFICULTES FINANCIERES DES EPOUX Y... ET A... A UTILISE L'AUTORISATION QUI LUI AVAIT ETE DONNEE EN REMETTANT PARTIE DE LA SOMME EMPRUNTEE PAR LES EPOUX B... A DES CLIENTS DE SON ETUDE, CREANCIERS DES EPOUX Y..., X... QUE CETTE SOMME NE CONSTITUAIT MANIFESTEMENT QU'UNE AVANCE SUR LE PRIX D'UNE ACQUISITION NON ENCORE REALISEE, QUE DE SURCROIT, APRES LA DATE D'EXPIRATION DU DELAI PREVU POUR ACQUERIR, IL N'A FAIT AUCUNE DILIGENCE POUR ASSURER LE REMBOURSEMENT DES EPOUX B... BIEN QUE LE SOLDE DEBITEUR DU COMPTE Y... A SON ETUDE SE SOIT ELEVE, A CETTE EPOQUE, A UNE SOMME SUPERIEURE A CELLE QUI EUT PERMIS DE LES REGLER, QU'ILS ONT AINSI REPONDU AUX CONCLUSIONS VISEES PAR LE POURVOI ET PU DEDUIRE QUE LE NOTAIRE A COMMIS DES FAUTES PROFESSIONNELLES ET QUE CELLES-CI ONT CAUSE LE PREJUDICE DONT REPARATION ETAIT DEMANDEE ; REJETTE LE PREMIER MOYEN ET LES DEUX PREMIERES BRANCHES AINSI QUE LE PREMIER GRIEF DE LA TROISIEME BRANCHE DU SECOND MOYEN ; MAIS SUR LE DERNIER GRIEF DE LA TROISIEME BRANCHE DU SECOND MOYEN : VU L'ARTICLE 102 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 ; ATTENDU QUE PETTRE AVAIT FAIT VALOIR DANS SES CONCLUSIONS QU'IL AVAIT, SUR LE MONTANT DE L'EMPRUNT, REMBOURSE AUX EPOUX B... A LA DATE DU 12 FEVRIER 1969 LA SOMME DE 2625 FRANCS, OUTRE CELLE DE 12133,03 FRANCS RETENUE PAR LE JUGEMENT ENTREPRIS ; ATTENDU QU'EN NE REPONDANT PAS A CE MOYEN, LA COUR D'APPEL N'A PAS SATISFAIT AUX EXIGENCES DU TEXTE SUSVISE ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, DANS LA LIMITE DU GRIEF, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 6 JUILLET 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ; REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'AMIENS.

Sommaire principal : NOTAIRE - RESPONSABILITE - FAUTE - PRET HYPOTHECAIRE - GARANTIES INSUFFISANTES - CONNAISSANCE PAR LE NOTAIRE DE LA MAUVAISE SITUATION DU DEBITEUR.
Sommaire de référence : * NOTAIRE - RESPONSABILITE - OBLIGATION D'ECLAIRER LES PARTIES - PRET HYPOTHECAIRE - GARANTIES INSUFFISANTES - GAGE GREVE DE CHARGES NON REVELEES AUX PRETEURS.
Analyse : LES JUGES DU FOND PEUVENT RETENIR UNE FAUTE PROFESSIONNELLE CONTRE LE NOTAIRE QUI A RECU DEUX ACTES AUTHENTIQUES, L'UN PAR LEQUEL LES PROPRIETAIRES D'UN IMMEUBLE ET D'UN FONDS DE COMMERCE ONT CONSENTI A UN ACQUEREUR LA FACULTE D'ACHETER CES BIENS POUR UN PRIX DETERMINE, L'AUTRE PAR LEQUEL LEDIT ACQUEREUR A CONTRACTE UN EMPRUNT HYPOTHECAIRE EN AUTORISANT LE NOTAIRE A METTRE LE MONTANT DE CET EMPRUNT A LA DISPOSITION DES VENDEURS, DES LORS QUE L'ARRET ATTAQUE RETIENT QUE LE NOTAIRE AVAIT L'OBLIGATION, LORS DE LA PROMESSE DE VENTE D'ECLAIRER L'ACQUEREUR SUR LA SITUATION DE L'IMMEUBLE, QU'IL NE LUI A FOURNI AUCUN RENSEIGNEMENT, TANT SUR LES PROJETS D'URBANISME AFFECTANT CETTE PROPRIETE QUE SUR LE CHIFFRE D'AFFAIRE ET LES BENEFICES REALISES PAR LES CESSIONNAIRES DU FONDS QUI ETAIT EN REALITE SANS VALEUR, QUE LA COUR D'APPEL A ENCORE RELEVE QUE LE NOTAIRE CONNAISSAIT LES DIFFICULTES FINANCIERES DES VENDEURS ET A CEPENDANT UTILISE L'AUTORISATION DONNEE PAR L'ACQUEREUR EN REMETTANT PARTIE DE LA SOMME PROVENANT DU PRET A DES CLIENTS DE SON ETUDE, CREANCIERS DES VENDEURS ALORS QUE CETTE SOMME NE CONSTITUAIT QU'UNE AVANCE SUR LE PRIX D'UNE ACQUISITION NON ENCORE REALISEE ET QU'ENFIN, APRES L'EXPIRATION DU DELAI PREVU POUR ACQUERIR IL N'A RIEN FAIT POUR ASSURER LE REMBOURSEMENT DE L'ACQUEREUR BIEN QUE LE SOLDE DU COMPTE DES VENDEURS SE SOIT ELEVE A UNE SOMME SUPERIEURE A CELLE QUI EUT PERMIS CE REGLEMENT.