Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 23 juin 2004, 99-19.996, Publié au bulletin
Date de la décision : 2004-06-23
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 99-19996
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1999-06-24, 1999-06-24
Président : M. Weber.
Avocats : la SCP Boré, Xavier et Boré , la SCP Célice, Blancpain et Soltner, la SCP Piwnica et Molinié.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 1999), que les époux X..., qui avaient réalisé sur un terrain leur appartenant, un programme immobilier constitué par plusieurs maisons d'habitation, ont vendu, en l'état futur d'achèvement, l'une de celles-ci à M. Y..., selon acte authentique du 31 mai 1994 reçu par M. Z..., notaire ; que compte tenu de l'avancement des travaux à cette date, 55 % du prix total était dû par les acquéreurs, soit la somme de 343 750 francs ; que le chantier ayant été abandonné, il s'est révélé que la construction, inachevée, était mal implantée, qu'elle était affectée de divers désordres et que l'acquéreur avait, en outre, payé la somme de 411 002 francs, supérieure à celle qu'exigeait l'avancement des travaux ; que M. Y... a assigné les époux X... aux fins de résolution de la vente, ainsi que le notaire et l'auteur de l'attestation d'avancement des travaux, la société Contrôle et Prévention (CEP), aux droits de laquelle vient le Bureau Véritas ; Sur le premier moyen : Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer une somme à M. Y... à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1 / que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-18 du Code de l'urbanisme et de la construction s'applique aux opérations portant sur la vente de maisons individuelles ; qu'en affirmant que de telles opérations relevaient exclusivement de la garantie prévue à l'article R. 261-19 du même Code, la cour d'appel a violé cette disposition par fausse interprétation, ensemble l'article R. 261-18 par refus d'application ; 2 / que le compte rendu de travaux annexé à l'acte de vente, établi par la société Contrôle et prévention précise que le pavillon B' situé rue C. Adenauer porte la mention "100 %" en face des intitulés "semelles de fondation", "maçonneries et voiles du sous-sol", ainsi que "plancher haut du sous-sol" ; qu'en affirmant que par un tel document la société Contrôle et prévention ne pouvait avoir certifié l'achèvement des fondations, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du Code civil ; 3 / que la certification visée par l'article R. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation n'est soumise à aucune condition de forme dont la violation serait sanctionnée par la nullité ; qu'en affirmant qu'un document signé d'un ingénieur et d'un chef de service et intitulé "compte rendu de visite état d'avancement des travaux" qui portait la mention "100 %" en face des intitulés "semelles de fondations", "maçonneries et voiles du sous-sol", ne pouvait valoir certificat d'achèvement des fondations, la cour d'appel a violé l'article R. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation ; 4 / que l'immeuble acquis par M. Y... était clairement désigné dans le compte rendu de visite par la lettre "B'", ainsi que par l'adresse à laquelle il était situé - le 17 de la rue C. Adenauer ; qu'en affirmant néanmoins qu'il existait un défaut de concordance entre la désignation figurant dans ce compte rendu et l'acte de vente bien que ce dernier ait fait référence à un pavillon "B" situé à cette même adresse et permettait ainsi d'établir l'identité de l'immeuble mentionné dans les deux actes en dépit de l'adjonction dans le premier d'une "prime", la cour d'appel a dénaturé tant l'acte de vente que le compte rendu de visite et violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les dispositions de l'article R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation étaient seules applicables à la vente consentie, le bien étant constitué d'une maison individuelle ne comprenant qu'une seule unité d'habitation ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la mission donnée au CEP n'était pas précisée, et que, le document qu'il avait émis étant intitulé "compte rendu de visite état d'avancement des travaux", rien ne permettait de dire que par ces termes la société de contrôle avait entendu certifier l'achèvement des fondations, la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, que ce document ne contenait pas la certification exigée par l'article R. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation et, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait commis des fautes ayant causé un préjudice à M. Y... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que pour condamner M. Z... à payer à M. Y... une somme de 470 000 francs comprenant pour partie une fraction du prix de vente devant faire l'objet d'une restitution en conséquence de l'annulation dont la cession a fait l'objet, l'arrêt retient qu'il était établi que, dès lors que l'achèvement des fondations n'était pas certifié, M. Y... n'aurait versé, sans la faute du notaire, que la somme de 31 250 francs lors de la signature du contrat de réservation, mais non point la somme totale de 406 460 francs qu'il établit avoir payé aux époux X..., qu'il n'aurait donc pas été privé des deniers par lui réglés et n'aurait pas davantage été contraint d'emprunter la somme de 178 000 francs, ce qui l'a obligé à exposer vainement divers frais financiers et que dès lors, au regard de ces préjudices, des frais de l'acte fautivement reçu par M. Z... et des soucis et tracas du présent litige, le dommage subi par M. Y... résultant directement des fautes du notaire peut être évalué toutes causes confondues à la somme de 470 000 francs ; Qu'en condamnant ainsi le notaire au paiement d'une somme comprenant une fraction d'un prix versé en exécution d'une vente dont la résolution a été prononcée, sans que soit établie l'impossibilité d'en obtenir la restitution du vendeur et l'existence de la certitude du préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne M. Z... à payer à M. Y... une fraction du prix de vente devant faire l'objet d'une restitution en conséquence de la résolution de la vente, l'arrêt rendu le 24 juin 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Bureau Véritas et de M. Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille quatre.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Garantie applicable à la vente d'une maison individuelle - Domaine d'application.
Analyse : Les dispositions de l'article R. 261-19 du Code de la construction et de l'habitation relatives à la garantie d'achèvement sont seules applicables à une vente portant sur une maison individuelle ne comportant qu'une seule unité d'habitation.