Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 janvier 2011, 09-71.243, Publié au bulletin
Date de la décision : 2011-01-06
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 09-71243
Décision attaquée : Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, 2009-09-04
Président : M. Charruault
Avocats : SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, SCP Gadiou et Chevallier

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu que faisant valoir qu'après avoir reçu du représentant des cohéritiers X..., propriétaires indivis d'un terrain, mandat de vendre celui-ci, elle avait présenté à son mandant un candidat à l'acquisition, M. Y..., avant qu'en conséquence de l'exercice d'un droit de préemption communal, le bien ne soit vendu à la Société dionysienne d'aménagement et de construction (la SODIAC), laquelle en a revendu une partie à M. Y..., puis indiquant que, postérieurement à l'exercice du droit de préemption, M. Y... avait souscrit un engagement de lui payer une certaine somme, la société Cabinet Personne, agent immobilier, l'a assigné ainsi que M. Z..., en paiement ; que l'arrêt qui avait accueilli ses prétentions a été cassé (Civ. 1, 30 octobre 2007, pourvoi n° E 06-19. 210) en ses dispositions prononçant condamnation à l'encontre de M. Y... ; Attendu qu'il est fait grief à la cour d'appel, statuant sur renvoi (Saint-Denis, 4 septembre 2009), d'avoir débouté la société Cabinet Personne de sa demande alors, selon le moyen : 1°/ que l'exercice d'un droit de préemption urbain par son titulaire emporte accord sur la chose et sur le prix, partant, formation de la vente, sauf en l'absence d'acceptation des termes de la déclaration d'intention d'aliéner déposée par le cédant ; que la cour d'appel avait constaté que, le 21 juillet 2000, la commune de Saint-Denis de la Réunion, agissant par l'intermédiaire de la SODIAC, avait exercé son droit de préemption au titre de la vente d'un terrain appartenant aux cohéritiers X..., ce dont il résultait qu'une vente s'était formée à cette date entre les consorts X..., vendeurs, et la SODIAC, cessionnaire ; qu'en retenant néanmoins que l'engagement de payer une somme d'argent au cabinet Personne, souscrit par M. Y... le 8 novembre 2000, était antérieur à ladite vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1582 du code civil et les articles L. 213-2 et L. 213-14 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 2°/ qu'en l'absence de mandat écrit précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission due à un agent immobilier à l'occasion d'une opération visée par la loi, ainsi que la partie qui en aura la charge, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier par une convention postérieure à la vente régulièrement conclue ; que dans ses conclusions d'appel déposées le 16 décembre 2008, le cabinet Personne avait fait valoir que M. Y..., en s'engageant le 8 novembre 2000 à lui payer une somme d'argent, avait pris un engagement sans lien avec le mandat de vente que les consorts X... avaient antérieurement donné à l'agent immobilier ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que l'engagement de payer ainsi souscrit n'avait pas fait naître de créance au profit du cabinet Personne, que cet engagement était antérieur à la vente conclue entre les consorts X... et la SODIAC, et que M. Y... n'avait pas été partie à cette vente, sans rechercher si ledit engagement ne concernait pas en réalité une vente distincte, conclue entre la SODIAC et M. Ganem, vente distincte dont la date n'a pas été constatée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 3°/ que l'acte sous seing privé souscrit le 8 novembre 2000 par M. Y..., produit aux débats par le cabinet Personne, précisait que le premier s'engageait à payer au second une somme d'argent « en rémunération forfaitaire et définitive pour son assistance concernant la vente du terrain sis : rue des Manguiers par la SODIAC à notre groupe » ; qu'en retenant néanmoins que cet engagement avait pour cause l'opération immobilière pour laquelle, en qualité d'agent immobilier, le cabinet Personne avait reçu mandat le 10 septembre 1999, c'est-à-dire la vente antérieure et distincte consentie par les cohéritiers X... à la SODIAC, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'engagement souscrit le 8 novembre 2000 et ainsi violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; 4°/ que dans ses conclusions d'appel déposées le 16 décembre 2008, le cabinet Personne avait fait valoir que M. Y..., en s'engageant le 8 novembre 2000 à lui payer une somme d'argent, avait pris un engagement sans lien avec le mandat de vente que les consorts X... avaient antérieurement donné à l'agent immobilier, et avait ainsi transformé en obligation civile l'obligation naturelle de rémunérer le cabinet Personne au titre de l'assistance dont ce dernier l'avait fait bénéficier à l'occasion de l'opération immobilière qu'avait constituée la vente ultérieurement consentie par la SODIAC à M. Y... ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'abord, qu'il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue ; que, dans ses conclusions d'appel, la société Cabinet Personne ne se prévalait pas, pour justifier la rémunération qu'elle sollicitait, de l'existence d'une vente intervenue entre la SODIAC et M. Y... ; que l'arrêt attaqué, relevant que M. Y... n'avait pas été partie à la vente à la SODIAC du terrain dépendant de l'indivision X..., en a dès lors exactement déduit que cette société ne pouvait prétendre percevoir une somme, au titre de la vente du terrain en cause, de la part de M. Y... en vertu de l'engagement souscrit par celui-ci le 8 novembre 2000, dont elle a analysé la cause hors toute dénaturation sans avoir à procéder à la recherche visée par la deuxième branche, qui ne lui était pas demandée ; qu'ensuite, est dépourvu d'effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d'un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu'une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine ; qu'après avis donné aux parties, il peut être répondu par ce motif de pur droit aux écritures de la société Cabinet Personne soutenant qu'en s'engageant à exécuter une obligation naturelle sans y être tenu, M. Y... avait transformé celle-ci en obligation civile ; que le moyen, qui critique en sa première branche des motifs surabondants, ne peut être accueilli en aucun de ses griefs ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Cabinet Personne aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet Personne ; la condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six janvier deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par de la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour la société Cabinet Personne Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté un agent immobilier (le cabinet Personne) de sa demande tendant à voir condamner son client (monsieur Y...) à lui payer la somme de 15. 244, 90  avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2001 ; AUX MOTIFS QUE la succession X..., représentée par madame Renée Z..., née X..., avait confié suivant mandat en date du 10 septembre 1999 à la SARL Cabinet Personne, en qualité d'agent immobilier, un mandat de vente d'un terrain pour un prix de 9. 000. 000 francs ; que monsieur Yves Y... ayant fait connaître son intérêt pour ce terrain, une déclaration d'intention d'aliéner avait été déposée auprès de la mairie de Saint-Denis le 18 mai 2000 ; que par courrier en date du 21 juillet 2000 la commune de Saint-Denis avait exercé son droit de préemption par l'intermédiaire de la SODIAC, qui avait acquis ce terrain par acte notarié en date du 13 février 2001 ; qu'en droit, il résultait de la combinaison des dispositions de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, que l'agent immobilier ne pouvait réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détenait un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en avait la charge ; que si, par une convention ultérieure, les parties à la vente pouvaient s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'était valable que si elle était postérieure à la vente régulièrement conclue ; qu'en l'espèce, il n'était ni contestable ni contesté que la SARL Personne ne détenait aucun mandat écrit de monsieur Y... à l'occasion de l'opération de vente par la succession X... du terrain lui appartenant qui l'intéressait ; que par ailleurs, il importait peu, alors même que tel était le cas, que la convention en date du 8 novembre 2000, par laquelle monsieur Y... s'était engagé à régler à la SARL Personne la somme de 100. 000 francs, ait été antérieure à la vente, puisqu'en toute hypothèse monsieur Y... n'avait pas été partie à celle-ci, le terrain objet de la vente ayant été acquis par la SODIAC ; que pour autant, l'engagement pris le 8 novembre 2000 par monsieur Yves Y... avait bien pour cause l'opération immobilière pour laquelle, en qualité d'agent immobilier, la SARL Cabinet Personne avait reçu mandat le 10 septembre 1999, d'où il s'ensuivait que, n'étant à l'égard de monsieur Y... ni dans l'un ni dans l'autre de ces deux cas ci-dessus rappelés, lui ouvrant légalement droit à commission ou rémunération, elle ne pouvait y prétendre ; que le jugement entrepris devait donc être réformé en ce qu'il avait condamné monsieur Yves Y... à verser à la SARL Cabinet Personne la somme de 15. 244, 90 , et la SARL Cabinet Personne être déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de celui-ci (arrêt, pp. 2, 4-5) ; ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE l'exercice d'un droit de préemption urbain par son titulaire emporte accord sur la chose et sur le prix, partant, formation de la vente, sauf en l'absence d'acceptation des termes de la déclaration d'intention d'aliéner déposée par le cédant ; que la cour d'appel avait constaté que, le 21 juillet 2000, la commune de Saint-Denis de la Réunion, agissant par l'intermédiaire de la SODIAC, avait exercé son droit de préemption au titre de la vente d'un terrain appartenant aux cohéritiers X..., ce dont il résultait qu'une vente s'était formée à cette date entre les consorts X..., vendeurs, et la SODIAC, cessionnaire ; qu'en retenant néanmoins que l'engagement de payer une somme d'argent au cabinet Personne, souscrit par monsieur Y... le 8 novembre 2000, était antérieur à ladite vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1582 du code civil et les articles L. 213-2 et L. 213-14 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; ALORS, EN DEUXIEME LIEU, QU'en l'absence de mandat écrit précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission due à un agent immobilier à l'occasion d'une opération visée par la loi, ainsi que la partie qui en aura la charge, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier par une convention postérieure à la vente régulièrement conclue ; que dans ses conclusions d'appel déposées le 16 décembre 2008 (p. 4), le cabinet Personne avait fait valoir que monsieur Y..., en s'engageant le 8 novembre 2000 à lui payer une somme d'argent, avait pris un engagement sans lien avec le mandat de vente que les consorts X... avaient antérieurement donné à l'agent immobilier ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que l'engagement de payer ainsi souscrit n'avait pas fait naître de créance au profit du cabinet Personne, que cet engagement était antérieur à la vente conclue entre les consorts X... et la SODIAC, et que monsieur Y... n'avait pas été partie à cette vente, sans rechercher si ledit engagement ne concernait pas en réalité une vente distincte, conclue entre la SODIAC et monsieur Y..., vente distincte dont la date n'a pas été constatée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE l'acte sous seing privé souscrit le 8 novembre 2000 par monsieur Y..., produit aux débats par le cabinet Personne, précisait que le premier s'engageait à payer au second une somme d'argent « en rémunération forfaitaire et définitive pour son assistance concernant la vente du terrain sis : rue des Manguiers par la SODIAC à notre groupe » ; qu'en retenant néanmoins que cet engagement avait pour cause l'opération immobilière pour laquelle, en qualité d'agent immobilier, le cabinet Personne avait reçu mandat le 10 septembre 1999, c'est-à-dire la vente antérieure et distincte consentie par les cohéritiers X... à la SODIAC, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'engagement souscrit le 8 novembre 2000 et ainsi violé l'article 1134 du code civil, ensemble le principe de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ; ALORS, ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT, QUE dans ses conclusions d'appel déposées le 16 décembre 2008 (p. 5), le cabinet Personne avait fait valoir que monsieur Y..., en s'engageant le 8 novembre 2000 à lui payer une somme d'argent, avait pris un engagement sans lien avec le mandat de vente que les consorts X... avaient antérieurement donné à l'agent immobilier, et avait ainsi transformé en obligation civile l'obligation naturelle de rémunérer le cabinet Personne au titre de l'assistance dont ce dernier l'avait fait bénéficier à l'occasion de l'opération immobilière qu'avait constituée la vente ultérieurement consentie par la SODIAC à monsieur Y... ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

Sommaire principal : AGENT IMMOBILIER - Commission - Début de négociation - Mandat écrit préalable - Nécessité
Sommaire de référence : AGENT IMMOBILIER - Commission - Conditions de détermination de la rémunération - Mention dans le mandat - Necessité AGENT IMMOBILIER - Commission - Droit à commission - Conditions - Détermination - Portée AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération effectivement conclue - Engagement de payer une commission - Engagement postérieur à la réitération de la vente - Possibilité
Analyse : Il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l'occasion d'une opération visée à l'article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l'une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge. Si, par une convention ultérieure, les parties à la vente peuvent s'engager à rémunérer les services de l'agent immobilier, cette convention n'est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement convenue. Est dépourvu d'effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d'un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu'une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine