Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 mars 1984, 82-15.817, Publié au bulletin
Date de la décision : 1984-03-06
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 82-15817
Décision attaquée : Cour d'appel Montpellier, Chambre 1 C, 1982-06-30, 1982-06-30
Président : Pdt. M. Léon
Avocats : Av. Demandeur : Me Delvolvé

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE MME Z..., LOCATAIRE DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL APPARTENANT AUX CONSORTS Y..., FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (MONTPELLIER, 30 JUIN 1982) DE L'AVOIR DEBOUTEE DE SA DEMANDE TENDANT A L'EXECUTION PAR LES BAILLEURS DES TRAVAUX RENDUS NECESSAIRES PAR L'ETAT DE L'IMMEUBLE ET D'AVOIR PRONONCE LA RESILIATION DU BAIL EN APPLICATION DE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, LA VETUSTE DE LA CHOSE LOUEE EXIGEANT "DES REPARATIONS D'UN MONTANT EXCESSIF NE PEUT ETRE "ASSIMILEE A UNE DESTRUCTION PAR CAS FORTUIT AU SENS DE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL QUE DANS LE CAS SEULEMENT OU CETTE VETUSTE NE RESULTE PAS D'UN MANQUEMENT DES BAILLEURS A SES OBLIGATIONS DECOULANT DE L'ARTICLE 1720 QUI MET A SA CHARGE, OUTRE L'ENTRETIEN DE LA CHOSE LOUEE, TOUTES LES REPARATIONS AUTRES QUE LOCATIVES ; QU'EN L'ESPECE, IL RESSORTAIT DES CONSTATATIONS DE L'EXPERT X... AUX DEBATS QU'EN DEHORS DE L'ENTRETIEN COURANT DE LA COUVERTURE OU LES JUGES AVAIENT RELEVE L'ABSENCE DE GOUTTIERES PERMANENTES, LES CONSORTS Y... N'AVAIENT EXECUTE DEPUIS TRES LONGTEMPS AUCUNE REPARATION IMPORTANTE TOUCHANT A L'OSSATURE DE LA TOITURE DONT LA VETUSTE ETAIT AINSI IMPUTABLE A LA CARENCE FAUTIVE DES BAILLEURS ; QUE DES LORS CEUX-CI DEVAIENT SUPPORTER LE COUT DE LA REFECTION DE LA TOITURE QUEL QU'EN FUT LE MONTANT ET QU'EN SA DECISION REFUSANT DE CONDAMNER LES CONSORTS Y... A EFFECTUER LES REPARATIONS EN RAISON DU PRETENDU CARACTERE EXCESSIF DE LA DEPENSE, L'ARRET ATTAQUE A FAUSSEMENT APPLIQUE ET PAR CONSEQUENT, VIOLE L'ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL, ALORS QUE, D'AUTRE PART, DE TOUTES FACONS, L'ARRET ATTAQUE N'A PAS VALABLEMENT DEDUIT L'EXISTENCE D'UNE DISPROPORTION ENTRE D'UNE PART LA VALEUR DE L'IMMEUBLE ESTIME EN FONCTION DU LOYER DE 1 500 FRANCS STIPULE DANS LE BAIL AU 1ER OCTOBRE 1970, PAR RAPPORT AU PRIX DES TRAVAUX ESTIME VALEUR MAI 1980 ET, D'AUTRE PART, LE MONTANT DES TRAVAUX FIXES A 90 000 FRANCS POUR LA REFECTION ENTIERE DE LA TOITURE DANS LE RAPPORT D'EXPERTISE, D'APRES LEQUEL UNE SOLUTION BEAUCOUP MOINS ONEREUSE AURAIT PERMIS DE GARANTIR A MME Z... LA JOUISSANCE DE L'IMMEUBLE PENDANT LA DUREE DE SON BAIL ; QU'A CE POINT DE VUE LES JUGES D'APPEL N'ONT PAS JUSTIFIE LEUR DECISION ASSIMILANT LA DEGRADATION DE LA TOITURE A UNE DESTRUCTION TOTALE AU SENS DE L'ARTICLE 1722, DONT A CET EGARD ENCORE, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE LES DISPOSITIONS POUR FAUSSE APPLICATION" ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, DEVANT LAQUELLE MME Z... N'A PAS SOUTENU QUE LA JOUISSANCE DES LIEUX POUVAIT LUI ETRE ASSUREE PAR DES TRAVAUX MOINS IMPORTANTS QUE CEUX PRECONISES PAR L'EXPERT, CONSTATE PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE L'ETAT DEFECTUEUX DE LA TOITURE NECESSITAIT DES TRAVAUX DE REFECTION D'UN MONTANT DE 90 513 FRANCS, EN L'ABSENCE DESQUELS LE BATIMENT DEVRAIT ETRE CONSIDERE EN RUINE, ALORS QUE LA VALEUR DE CET IMMEUBLE, DONT LE LOYER ANNUEL EST DE 1 500 FRANCS, NE DEPASSE PAS 100 000 FRANCS ; QUE LA COUR D'APPEL RETIENT SOUVERAINEMENT, ENSUITE, QU'AUCUN DEFAUT D'ENTRETIEN NE PEUT ETRE IMPUTE AUX PROPRIETAIRES ; QUE DE CES ENONCIATIONS ET CONSTATATIONS, L'ARRET A JUSTEMENT DEDUIT QUE LES DEPENSES DE REMISE EN ETAT APPARAISSAIENT EXCESSIVES ET QUE LA RUINE DE TOITURE PAR LA SEULE VETUSTE PRESENTAIT LE CARACTERE D'UNE PERTE DE LA CHOSE PAR CAS FORTUIT ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 30 JUIN 1982, PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER ;

Sommaire principal : BAIL EN GENERAL - Perte de la chose - Vétusté - Immeuble devenu impropre à l'usage auquel il est destiné - Réparation impossible sans dépenses excessives.
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - Bailleur - Obligations - Garantie - Perte de la chose - Cas fortuit - Vétusté - Conditions.
Analyse : Dès lors qu'aucun défaut d'entretien ne peut être imputé aux propriétaires et que les dépenses de remise en état apparaissent excessives compte tenu de la valeur de l'immeuble, la ruine par vétusté présente le caractère d'une perte de la chose par cas fortuit et justifie la résiliation du bail.