Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 janvier 1975, 73-12.284, Publié au bulletin
Date de la décision : 1975-01-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 73-12284
Décision attaquée : Cour d'appel Orléans (Chambre 1 ) 1973-03-08, 1973-03-08
Président : PDT M. COSTA
Avocats : Demandeur AV. MM. LE BRET

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET PARTIELLEMENT INFIRMATIF, STATUANT SUR RENVOI APRES CASSATION, QUE BARRA, AYANT CHARGE MOULINOT, AGENT IMMOBILIER, DE LUI TROUVER UN ACQUEREUR POUR SON PAVILLON, A ETE MIS, PAR CE DERNIER ET PAR L'INTERMEDIAIRE DE L'AGENCE MAROP, DONT LE GERANT EST EPRINCHARD, EN RELATIONS AVEC MITELMAN ; QUE, LE 6 OCTOBRE 1961, BARRA ET MITELMAN SIGNAIENT L'UN, UNE PROMESSE DE VENTE, L'AUTRE, UNE PROMESSE D'ACHAT, CES ACTES, REDIGES EN UN SEUL EXEMPLAIRE, ETANT CONFIES, AINSI QU'UN MONTANT DE 23500 FRANCS VERSE PAR L'ACQUEREUR A TITRE DE DEDIT, A EPRINCHARD, EN QUALITE DE SEQUESTRE ; QUE, LE 1ER DECEMBRE 1961, A L'EXPIRATION DU DELAI PREVU POUR LA REALISATION DE L'OPERATION, MITELMAN RENONCAIT A ACHETER LE PAVILLON, ET SE REFERANT A UNE CLAUSE DE LA PROMESSE D'ACHAT, REFUSAIT DE PAYER LE DEDIT ; QUE LADITE CLAUSE PREVOYAIT EN EFFET QUE, MITELMAN DEVANT VENDRE SON APPARTEMENT DE NEUILLY, LA CONVENTION SERAIT NULLE ET NE DONNERAIT LIEU A AUCUN PAIEMENT DE DEDIT, SI CETTE VENTE NE POUVAIT AVOIR LIEU AVANT LE 1ER DECEMBRE 1961 ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET FAISANT DROIT PARTIELLEMENT AU SEUL APPEL DE BARRA ET REFORMANT SUR CE POINT LE JUGEMENT, D'AVOIR DECLARE FONDEE EN SON PRINCIPE L'ACTION EN RESPONSABILITE FORMEE CONTRE EPRINCHARD, CONFIRME LEDIT JUGEMENT EN CE QUI A TRAIT A LA RESPONSABILITE DE MOULINOT ET A LA FIXATION DE L'INDEMNITE REPARATRICE ET CONDAMNE IN SOLIDUM MOULINOT ET EPRINCHARD A PAYER A BARRA LA SOMME DE 23500 FRANCS AVEC INTERETS AUX TAUX LEGAL A COMPTER DU JUGEMENT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, L'ARRET ATTAQUE, CONSTATANT QUE LORS DE LA SIGNATURE SIMULTANEE, A LA DATE DU 6 OCTOBRE 1961, DES PROMESSES UNILATERALES RECIPROQUES, BARRA ETAIT ASSISTE DE SON MANDATAIRE MOULINOT, TANDIS QUE MITELMAN ETAIT AU COTE DE SON PROPRE AGENT, EPRINCHARD, NE POUVAIT, SANS CONTRADICTION INTERNE, AFFIRMER QUE LA PRESENCE DE CE DERNIER, DEFENDANT LES INTERETS DE L'ACHETEUR, AURAIT DU GARANTIR COMME S'IL S'ETAIT AGI D'UN CONSEIL UNIQUE, LA REGULARITE ET LA LOYAUTE DES POURPARLERS POUR LE VENDEUR, SECONDE PAR SON PROPRE INTERMEDIAIRE ; QU'IL EST, D'AUTRE PART, SOUTENU, QUE L'ARRET NE CARACTERISE NI LES DEVOIRS SPECIAUX AUXQUELS AURAIT MANQUE EPRINCHARD, MIS HORS CAUSE PAR LE TRIBUNAL, A L'EGARD DU VENDEUR BARRA, QUI N'ETAIT PAS SON CLIENT, NI L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE DISTINCT, IMPUTABLE A EPRINCHARD, ETANT DONNE QUE BARRA OBTENAIT SUR LE PLAN CONTRACTUEL UNE REPARATION COMPLETE A LA CHARGE DE SON MANDATAIRE MOULINOT, DONT IL EST ADMIS QU'IL ETAIT PARFAITEMENT AU COURANT DE LA CLAUSE LITIGIEUSE, PREJUDICIABLE AUX INTERETS DU SEUL VENDEUR ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, APRES AVOIR CONFIRME LA DECISION DU TRIBUNAL QUI RETENAIT UNE FAUTE CONTRACTUELLE A LA CHARGE DE MOULINOT POUR AVOIR MECONNU LES INTERETS DE SON CLIENT ET MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL, CE QUI CONSTITUE UNE NEGLIGENCE COUPABLE INCOMPATIBLE AVEC SES OBLIGATIONS PROFESSIONNELLES, ONT RETENU QU'EPRINCHARD, TOUT EN N'ETANT PAS LE MANDATAIRE DE BARRA, ENVERS LEQUEL IL N'AVAIT PAS LES MEMES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES QUE MOULINOT, A NEANMOINS SERVI D'INTERMEDIAIRE ENTRE LES PARTIES ET ONT CONSTATE QU'IL ETAIT PRESENT DANS LES LOCAUX DE L'AGENCE ET AVAIT PARTICIPE A L'ENTRETIEN AU COURS DUQUEL LES CONDITIONS DE L'OPERATION FURENT EXPOSEES INEXACTEMENT AU VENDEUR ; QUE LA COUR D'APPEL A ESTIME JUSTEMENT ET SANS CONTRADICTION QUE BIEN, QUE BARRA NE FUT PAS SON CLIENT, EPRINCHARD ETAIT TENU, EN SA QUALITE D'AGENT IMMOBILIER GARANTISSANT, PAR SA PRESENCE, LA REGULARITE ET LA LOYAUTE DES POURPARLERS, DE NE PAS LE TROMPER POUR L'AMENER A SIGNER UN ENGAGEMENT GRAVEMENT PREJUDICIABLE A SES INTERETS ; QU'AYANT AINSI RELEVE A LA CHARGE D'EPRINCHARD, POUR MANQUEMENTS AUX DEVOIRS SPECIAUX, CI-DESSUS ANALYSES, QUE LUI IMPOSAIT SA PROFESSION, UNE FAUTE QUASI-DELICTUELLE QUI A CONCOURU A LA REALISATION DU PREJUDICE CAUSE A BARRA PAR LA FAUTE CONTRACTUELLE DE MOULINOT, LES JUGES D'APPEL ONT CONDAMNE IN SOLIDUM LES DEUX INTERMEDIAIRES A LA REPARATION DU DOMMAGE DONT ILS ONT SOUVERAINEMENT DETERMINE LE MONTANT ; QU'IL S'ENSUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 8 MARS 1973 PAR LA COUR D'APPEL D'ORLEANS.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - OBLIGATIONS - CONCLUSION D'UN CONTRAT - REGULARITE DES POURPARLERS - TROMPERIE COMMISE A L'EGARD DU COCONTRACTANT DE SON CLIENT.
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - RESPONSABILITE - VENTE D'IMMEUBLES - MANDATAIRE DE L'ACQUEREUR - CONDITION DE LA VENTE - INFORMATIONS INEXACTES DONNEES AU VENDEUR.
Analyse : UN AGENT IMMOBILIER GARANTIT PAR SA PRESENCE LA REGULARITE ET LA LOYAUTE DES POURPARLERS INTERVENUS ENTRE LES PARTIES A UN CONTRAT. IL S'ENSUIT QU'UNE COUR D'APPEL QUI RELEVE UNE FAUTE CONTRACTUELLE A LA CHARGE D'UN AGENT IMMOBILIER POUR AVOIR MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL ET MECONNU LES INTERETS DE SON CLIENT QUI L'AVAIT CHARGE DE TROUVER UN ACQUEREUR POUR UN IMMEUBLE LUI APPARTENANT, PEUT EGALEMENT RETENIR CONTRE L'AGENT IMMOBILIER MANDATAIRE DE L'ACQUEREUR QUI A PARTICIPE A L'ENTRETIEN AU COURS DUQUEL LES CONDITIONS DE LA VENTE ONT ETE EXPOSEES INEXACTEMENT AU VENDEUR, UNE FAUTE QUASI-DELICTUELLE, POUR MANQUEMENTS AUX DEVOIRS SPECIAUX QUE LUI IMPOSAIT SA PROFESSION, FAUTE QUI A CONCOURU A LA REALISATION DU PREJUDICE CAUSE AU VENDEUR.