Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 mai 1981, 79-17.115, Publié au bulletin
Date de la décision : 1981-05-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 79-17115
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 3 ) 1979-10-29, 1979-10-29
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : M. Tiffreau

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (AIX-EN-PROVENCE, 29 OCTOBRE 1979), QUE GEORGES ET HENRI Y... QUI AVAIENT ACQUIS LA TOTALITE DES PARTS DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LE JEANNE-D'ARC, CONSTITUEE EN VUE DE LA CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE COLLECTIF D'HABITATION, ONT, APRES ACHEVEMENT DE L'IMMEUBLE, VENDU CES PARTS A X..., MME A..., ET AUTRES; QUE, SE PLAIGNANT DE VICES DE L'IMMEUBLE, LES ACQUEREURS DEVENUS COPROPRIETAIRES ONT, APRES EXPERTISE, ASSIGNE EN REPARATION LES CONSORTS Y...; ATTENDU QUE CEUX-CI FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE RECEVABLE CETTE ACTION, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE D'UNE PART, L'ACTION EN GARANTIE DES VICES CACHES AFFECTANT L'ENSEMBLE DE L'IMMEUBLE RELEVE DE LA COMPETENCE EXCLUSIVE DU SYNDIC, QUI A SEUL QUALITE POUR EXERCER L'ACTION COLLECTIVE CONTRE LE VENDEUR, MEME SI L'IMMEUBLE A FAIT L'OBJET DE VENTES SEPAREES AU PROFIT DES COPROPRIETAIRES DE LOTS, AINSI QUE LES CONSORTS Y... L'AVAIENT SOUTENU DANS LEURS CONCLUSIONS D'APPEL, ET QUE, PAR SUITE, EN ACCUEILLANT L'ACTION INDIVIDUELLE DESDITS COPROPRIETAIRES, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE L'ARTICLE 15 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, ALORS "QUE, D'AUTRE PART, LA DEMANDE CONTENUE DANS L'ASSIGNATION TENDAIT A LA REPARATION DES VICES CONSTATES DANS LE RAPPORT D'EXPERTISE CONCERNANT L'OSSATURE DE L'IMMEUBLE ET LE DEFAUT D'ISOLEMENT THERMIQUE DE LA TOITURE-TERRASSE, A L'EXCLUSION DE TOUT VICE AFFECTANT EN PARTICULIER LES LOTS PRIVATIFS DE X... ET AUTRES, D'OU IL SUIVAIT QUE L'ARRET ATTAQUE A DENATURE LADITE ASSIGNATION PRECISANT CET OBJET DE LA DEMANDE ET A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ET ALORS QUE, ENFIN, LA CARENCE DU SYNDIC N'AUTORISAIT PAS L'ACTION INDIVIDUELLE DES COPROPRIETAIRES QUI AURAIENT DU DEMANDER AU PRESIDENT DU TRIBUNAL LA DESIGNATION D'UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE CONFORMEMENT A L'ARTICLE 49 DU DECRET DU 17 MARS 1967, DONT LES DISPOSITIONS ONT ETE VIOLEES PAR L'ARRET ATTAQUE"; MAIS ATTENDU QUE, X... ET AUTRES AYANT ASSIGNE LES CONSORTS Y... POUR FAIRE JUGER QUE CES DERNIERS DEVRAIENT GARANTIR LES ACQUEREURS DES VICES CACHES DE L'IMMEUBLE VENDU ET REMETTRE CELUI-CI EN ETAT, C'EST HORS LA DENATURATION PRETENDUE QUE L'ARRET DECIDE QUE LEUR ACTION EST FONDEE SUR L'ARTICLE 1641 DU CODE CIVIL RELATIF A LA GARANTIE DU VENDEUR EN RAISON DES DEFAUTS CACHES DE LA CHOSE VENDUE; QUE, CETTE ACTION ETANT DISTINCTE DE CELLES OUVERTES A UN COPROPRIETAIRE OU AU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CONTRE LES PROMOTEURS, CONSTRUCTEUR, MAITRE D'Z... OU ENTREPRENEURS PAR L'ARTICLE 15 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 ET OBEISSANT A DES REGLES DIFFERENTES, LE MOYEN, FONDE SUR LA VIOLATION DUDIT ARTICLE 15 ET DE L'ARTICLE 49 DU DECRET DU 17 MARS 1967 PRIS POUR L'APPLICATION DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, EST SANS PORTEE ET NE PEUT QU'ETRE ECARTE; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE LES CONSORTS Y... REPROCHENT A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QU'ILS ETAIENT TENUS A LA GARANTIE DES VICES CACHES AFFECTANT L'IMMEUBLE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE, D'UNE PART, LES ACTES LITIGIEUX CONTENAIENT CESSION REGULIERE DE PARTS DE LA SOCIETE DE CONSTRUCTION NORMALEMENT CONSTITUEE SOUS LE REGIME DE LA LOI DU 28 JUIN 1938, CE QUI, AUX TERMES DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION, EXCLUAIT LA GARANTIE DU VENDEUR DE L'ARTICLE 1641 DU CODE CIVIL, D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE A VIOLE TANT CE DERNIER PAR FAUSSE APPLICATION QUE L'ARTICLE 1693 DU MEME CODE, ALORS QUE, D'AUTRE PART, D'APRES LES ELEMENTS CONSTANTS DE LA CAUSE, LA SOCIETE DE CONSTRUCTION AVAIT EU UNE EXISTENCE REELLE ET UN FONCTIONNEMENT REGULIER, NON CONTESTES PAR LES CESSIONNAIRES DE PARTS, QUI AVAIENT EUX-MEMES NORMALEMENT EXERCE LEUR DROIT DE SE RETIRER DE LA SOCIETE DES APRES LA CESSION EN DEMANDANT L'ATTRIBUTION EN PLEINE PROPRIETE DES LOTS CORRESPONDANTS A LEURS PARTS, CE QUI EXCLUAIT TOUTE "FICTIVITE" DES CESSIONS DE PARTS LITIGIEUSES - D'AILLEURS NON INVOQUEE PAR LES CESSIONNAIRES - ET NE PERMETTAIT PAS D'ECARTER LA REGLE GENERALE SELON LAQUELLE LE CEDANT DE PARTS D'UNE SOCIETE DE CONSTRUCTION EST ASTREINT A LA SEULE GARANTIE DE L'EXISTENCE DE SA CREANCE, D'OU IL SUIT QUE DE CE CHEF ENCORE L'ARRET ATTAQUE A VIOLE TANT L'ARTICLE 1641 DU CODE CIVIL PAR FAUSSE APPLICATION QUE L 1693 DU MEME CODE, ET ALORS QUE, ENFIN, LA COUR D'APPEL A DENATURE D'UNE MANIERE FLAGRANTE LA CLAUSE DES CESSIONS LITIGIEUSES, EN DECIDANT QUE L'ETENDUE DE L'OBLIGATION A LA GARANTIE DES VICES CACHES PREVUE PAR L'ARTICLE 1641 DU CODE CIVIL N'AURAIT PAS ETE ENVISAGEE ET DECRITE DANS UNE CLAUSE FINALE DES ACTES LITIGIEUX SI L'INTENTION DES PARTIES AVAIT CONSISTE A CONVENIR D'UN TRANSPORT DE CREANCE DONT L'EXISTENCE EST DE DROIT SEULE GARANTIE PAR LE CEDANT EN VERTU DE L'ARTICLE 1693 DU CODE CIVIL, DES LORS QUE CETTE DISPOSITION N'EST DE TOUTE FACON APPLICABLE QU'A L'ENTREPRISE VICTOR LOPEZ, A L'EXCLUSION DES CONSORTS Y... QUI, AUX TERMES MEMES DESDITS ACTES DE CESSION, ONT CEDE LEURS PARTS AUX CONSORTS X..., D'OU IL SUIT QUE L'ARRET ATTAQUE A VIOLE TANT L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL PAR DENATURATION DES ACTES DE CESSION QUE L'ARTICLE 1693 DU MEME CODE PAR DEFAUT D'APPLICATION DE CE TEXTE"; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE RECHERCHANT LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, L'ARRET, PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES, ENONCE SOUVERAINEMENT QUE LA SOCIETE LE JEANNE-D'ARC N'A ETE QU'UNE TECHNIQUE DE COMMERCIALISATION, QUE LA CESSION DE PARTS SOCIALES N'A ETE QU'UNE FORME JURIDIQUE DENUEE D'EFFETS REELS, LES CESSIONNAIRES N'AYANT JAMAIS ETE EFFECTIVEMENT ASSOCIES PUISQUE L'ACTE DE CESSION ENTRAINAIT IMMEDIATEMENT PARTAGE ET ATTRIBUTION A L'ACQUEREUR D'UN LOT PRIVATIF ET DE TANTIEMES DE PARTIES COMMUNES, ET QUE PAR LE BIAIS D'UNE SOCIETE CIVILE D'ATTRIBUTION ET SOUS LA FORME D'UNE CESSION DE PARTS, LES CONSORTS Y... AVAIENT PROCEDE A DES VENTES D'IMMEUBLE ACHEVE; ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE, EXCLUSIVE DE DENATURATION, DES TERMES AMBIGUS DES CLAUSES DES ACTES DE CESSION, L'ARRET RETIENT QUE CELLES-CI NE COMPORTENT, EN CE QUI CONCERNE LA REPARATION DES VICES CACHES, AUCUNE RENONCIATION AU BENEFICE DES VENDEURS, ET QUE VENDEURS PROFESSIONNELS, LES CONSORTS Y... N'ONT PAS PU SE DECHARGER VALABLEMENT DE LEUR OBLIGATION LEGALE A LA GARANTIE DES VICES CACHES; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 29 OCTOBRE 1979 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : SOCIETE CIVILE - Société civile immobilière - Parts ou actions - Cession - Garantie - Garantie du vendeur - Cession réalisant la vente d'un immeuble achevé.
Sommaire de référence : * CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Société de construction - Parts ou actions - Cession - Garantie - Garantie du vendeur - Cession réalisant la vente d'un immeuble achevé.
Analyse : Dès lors qu'il est souverainement relevé qu'une société civile immobilière n'a été qu'une technique de commercialisation, que la cession de ses parts n'a été qu'une forme juridique dénuée d'effets réels, les cessionnaires n'ayant jamais été associés puisque l'acte de cession entraînait partage immédiat, avec attribution des lots aux acheteurs, et qu'enfin sous forme de cessions de part il a été procédé à des ventes d'immeuble achevé, les vendeurs sont tenus de la garantie des vices cachés édictée par l'article 1641 du Code civil.