Cour de Cassation, Chambre sociale, du 3 mars 1966, Publié au bulletin
Date de la décision : 1966-03-03
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : REJET.

SUR LES TROIS MOYENS REUNIS PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 606, 1134, DU CODE CIVIL, ENSEMBLE VIOLATION DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DENATURATION DES PIECES DE LA PROCEDURE, MODIFICATION DES TERMES DU LITIGE, DEFAUT DE MOTIFS ET MANQUE DE BASE LEGALE ; ATTENDU QU'IL RESULTE DES DOCUMENTS DE LA CAUSE QUE DAME Z... AUX DROITS DE QUI SE TROUVENT LES EPOUX Z... A DONNE EN LOCATION AUX EPOUX Y... PAR BAIL SOUS SEING PRIVE DU 15 NOVEMBRE 1946 A EFFET DU 1ER JANVIER 1947 UN IMMEUBLE SIS A ECOUVILLE (SEINE-MARITIME) COMPRENANT UN PAVILLON D'HABITATION ET UN BATIMENT A USAGE COMMERCIAL, TOUTES LES REPARATIONS, Y COMPRIS CELLES INCOMBANT NORMALEMENT AU PROPRIETAIRE, DEVANT ETRE SUPPORTEES PAR LE PRENEUR ; QUE LES PARTIES ETANT EN DESACCORD SUR LA NATURE ET L'IMPUTATION DES TRAVAUX A EFFECTUER L'ARRET ATTAQUE A DECIDE, APRES EXPERTISE, QUE, CONTRAIREMENT AUX PRETENTIONS DES BAILLEURS, LA REFECTION OU LA RECONSTRUCTION DE CERTAINES PARTIES DES LIEUX LOUES NE SAURAIT ETRE MISE A LA CHARGE DES PRENEURS ; QUE LES EPOUX Z... FONT GRIEF A CETTE DECISION ; EN PREMIER LIEU, D'AVOIR DECLARE QUE LE RETABLISSEMENT DE LA TOITURE - ET MEME D'UNE PARTIE SEULEMENT DE CELLE-CI - NE CONSTITUE PAS UNE REPARATION MAIS UNE RECONSTRUCTION, ALORS QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 606 DU CODE CIVIL LE RETABLISSEMENT DES COUVERTURES ENTIERES, CONSTITUE UNE GROSSE REPARATION, CE QUI EXCLUT QU'UNE TELLE REMISE EN ETAT PUISSE CONSTITUER UN TRAVAIL DE RECONSTRUCTION, ALORS SURTOUT QUE LA CLAUSE DU BAIL STIPULAIT QUE "LES PRENEURS S'ENGAGENT A ENTRETENIR L'ENSEMBLE DE LA PROPRIETE ET A FAIRE EFFECTUER TOUTES LES REPARATIONS INCOMBANT ORDINAIREMENT AU PROPRIETAIRE, SANS DEMANDER A CE DERNIER AUCUNE PARTICIPATION", ET QUE L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT, SANS DENATURER CETTE CONVENTION METTRE A LA CHARGE DU BAILLEUR LE RETABLISSEMENT D'UNE PARTIE DE LA TOITURE, LEQUEL ENTRE BIEN DANS LE CADRE "DES REPARATIONS INCOMBANT ORDINAIREMENT AU PROPRIETAIRE" ; EN SECOND LIEU, D'AVOIR ASSIMILE LA DEGRADATION DE PARTIES LIMITEES DE L'IMMEUBLE (PERSIENNES DU PAVILLON, SOUS-BASSEMENT DE LA CLOTURE, CHENEAUX, GOUTTIERES ET PORTES DU BATIMENT INDUSTRIEL) A LA RUINE PARTIELLE DE CET IMMEUBLE, ALORS QU'IL N'Y A PERTE PARTIELLE QU'EN CAS DE RUINE D'UNE PARTIE IMPORTANTE DE L'IMMEUBLE LOUE ET QUE L'ARRET ATTAQUE NE CONSTATE PAS QUE L'ENSEMBLE DES DEGRADATIONS DONT IL FAIT ETAT POUVAIT ETRE ASSIMILE A LA PERTE D'UNE PARTIE IMPORTANTE DUDIT IMMEUBLE ; ENFIN, EN TROISIEME LIEU, EN CE QU'IL A REFUSE DE METTRE A LA CHARGE DES PRENEURS LA REFECTION D'UNE PARTIE DE LA TOITURE ET LA REPARATION DES DEGRADATIONS DE L'IMMEUBLE LOUE, AU MOTIF QUE "LES EPOUX Z... N'IMPUTENT AUX INTIMES AUCUN DEFAUT D'ENTRETIEN ET QUE L'EXPERT, TOUT EN AYANT DECLARE PLUS DELICATE CETTE PARTIE DE SA MISSION, A DONNE SUR CE POINT DES CONCLUSIONS NEGATIVES METTANT HORS DE CAUSE LES EPOUX Y...", ALORS QUE, D'UNE PART, IL RESSORT DES CONCLUSIONS DES EPOUX Y... QUE LES EPOUX Z... AVAIENT FAIT VALOIR QUE "CERTAINS DE CES TRAVAUX N'ETAIENT AUJOURD'HUI NECESSAIRES QUE PARCE QU'AU COURS DU BAIL, LES EPOUX Y... AVAIENT MANQUE A LEURS OBLIGATIONS D'ENTRETIEN" ET QUE LES EPOUX Z... S'ETAIENT EXPRESSEMENT PREVALUS DANS LEURSCONCLUSIONS DU DEFAUT D'ENTRETIEN, ALORSQUE, D'AUTRE PART, IL EST INEXACT QUE L'EXPERT X... DONNE DES CONCLUSIONS NEGATIVES METTANT HORS DE CAUSE LES EPOUX Y... ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL RELEVANT QUE L'EXPERTISE DILIGENTEE NE FAIT L'OBJET D'AUCUNE CRITIQUE QUANT A LA QUALIFICATION DES PARTIES DE L'IMMEUBLE EN ETAT DE VETUSTE TOTALE, ET SE FONDANT SUR LES CONCLUSIONS DE L'EXPERT, OBSERVENT, EN CE QUI CONCERNE LE RETABLISSEMENT DE LA TOITURE, QU'IL S'AGIT, EN L'ESPECE, D'UNE TOITURE EN DENTS DE SCIE COMPORTANT HUIT VERSANTS NETTEMENT DIFFERENCIABLES ET D'AILLEURS COUVERTS DE MATERIAUX DIFFERENTS ; QUE LA REFECTION DE TROIS D'ENTRE EUX, QUI SONT EN ETAT DE VETUSTE TOTALE, DOIT S'ACCOMPAGNER DE CELLE DES CHENEAUX ET GOUTTIERES ET D'UNE PARTIE DE VOLISSAGE, QUE LEUR REFECTION EXCLUT LA POSSIBILITE DE REPARATION, MEME IMPORTANTES, LA DESTRUCTION PARTIELLE CONSECUTIVE A UN ETAT DE VETUSTE TOTALE NE POUVANT TROUVER REMEDE QUE PAR LA RECONSTRUCTION ; QU'ILS RELEVENT, EN SECOND LIEU, QUE LES PERSIENNES DU PAVILLON (D'AILLEURS DEPOSEES EN 1947 LORS DE L'ENTREE EN JOUISSANCE DES EPOUX Y... ET B... DEPUIS LORS DANS UNE PETITE PIECE), DONT LES REPARATIONS ENTRAINERAIENT DES DEPENSES, EXCEDANT LE PRIX DE PERSIENNES NEUVES, LES PORTES ET LE SOUBASSEMENT EN MACONNERIE DE LA CLOTURE ETAIENT SANS AUCUN DOUTE DEJA VETUSTES EN 1947 ; ATTENDU QU'IL Y A PERTE TOTALE OU PARTIELLE DONNANT LIEU A RECONSTRUCTION ET NON PLUS A REPARATION DES LORS QUE LA CHOSE LOUEE OU UNE PARTIE DE CETTE CHOSE ETANT ATTEINTE PAR LA VETUSTE NE PEUT PLUS, ETRE CONSERVEE SANS DES DEPENSES EXCESSIVES ET DEVIENT AINSI IMPROPRE A L'USAGE AUQUEL ELLE ETAIT DESTINEE ; QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS ET ABSTRACTION FAITE D'ALLEGATIONS NON ETABLIES D'UN DEFAUT D'ENTRETIEN ET DE L'ARGUMENT D'ANALOGIE TIREE DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 606 DU CODE CIVIL ETRANGERES A LA MATIERE, LA COUR A PU, PAR CES SEULS MOTIFS, ET, INTERPRETANT, SANS LA DENATURER, LA CLAUSE LITIGIEUSE DU BAIL, DECIDER QUE, S'AGISSANT, EN L'ESPECE, DE TRAVAUX DE RECONSTRUCTION TOTALE OU PARTIELLE RENDUS NECESSAIRES PAR LA VETUSTE, L'OBLIGATION DE SUPPORTER LES REPARATIONS DE TOUTE NATURE INCOMBANT NORMALEMENT TANT AU LOCATAIRE QU'AU CO-PROPRIETAIRE MISES A LA CHARGE DES EPOUX Y... PAR LA CONVENTION LOCATIVE, NE SAURAIT ETRE ETENDUE AUXDITS TRAVAUX ; QUE LE POURVOI N'ETANT FONDE EN AUCUN DE SES MOYENS, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 9 DECEMBRE 1963 PAR LA COUR D'APPEL D'AMIENS N° 64-12 539 EPOUX Z... C/ EPOUX CUVELIER PRESIDENT : M VIGNERON - RAPPORTEUR : M LECHARNY - AVOCAT GENERAL : M A... - AVOCATS : MM NICOLAS ET GIFFARD A RAPPROCHER : 17 OCTOBRE 1962, BULL 1962, I, N° 426 (1), P 365 ; 18 OCTOBRE 1965, BULL 1965, I, N° 548, P415 ; 1ER DECEMBRE 1965, BULL 1965, III, N° 620, P 558

Sommaire principal : BAIL EN GENERAL - PERTE DE LA CHOSE - PERTE PARTIELLE - ARTICLE 1722 DU CODE CIVIL - CLAUSE DU BAIL METTANT A LA CHARGE DU PRENEUR TOUTES LES REPARATIONS INCOMBANT AU PROPRIETAIRE - PORTEE
Analyse : IL Y A PERTE TOTALE OU PARTIELLE DONNANT LIEU A RECONSTRUCTION ET NON PLUS A REPARATION DES LORS QUE LA CHOSE LOUEE OU UNE PARTIE DE CETTE CHOSE, ETANT ATTEINTE PAR LA VETUSTE, NE PEUT PLUS ETRE CONSERVEE SANS DES DEPENSES EXCESSIVES ET DEVIENT AINSI IMPROPRE A L'USAGE AUQUEL ELLE ETAIT DESTINEE. PAR SUITE UNE COUR D'APPEL A PU DECIDER QUE LA CLAUSE D'UN BAIL METTANT A LA CHARGE DU LOCATAIRE TOUTES LES REPARATIONS Y COMPRIS CELLES INCOMBANT NORMALEMENT AU PROPRIETAIRE NE POURRAIT ETRE ETENDUE A LA REFECTION D'UNE TOITURE DONT LA DESTRUCTION PARTIELLE CONSECUTIVE A UN ETAT DE VETUSTE NE POUVAIT TROUVER REMEDE QUE PAR LA RECONSTRUCTION.