COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 1, du 30 juin 1964, Publié au bulletin
Date de la décision : 1964-06-30
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE A DECIDE QUE LES TRAVAUX DE CONSTRUCTION ENGAGES PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES ..., ETAIENT EFFECTUES EN CONTRADICTION AVEC LES SERVITUDES CREEES PAR L'AUTEUR COMMUN DES PROPRIETAIRES DES IMMEUBLES COMPRIS DANS LE PERIMETRE DU LOTISSEMENT DIT " HAMEAU BOILEAU " ET A ORDONNE SOUS ASTREINTE LA CESSATION DESDITS TRAVAUX ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR FONDE SA DECISION SUR CE QUE, PAR UNE CLAUSE DE L'ACTE CONSTITUTIF DU LOTISSEMENT, ETABLI EN 1838, LES EPOUX X..., A... Y..., AVAIENT IMPOSE A LEURS ACQUEREURS ET AUX SUCCESSEURS DE CEUX-CI, POUR LES CONSTRUCTIONS QU'ILS REALISERAIENT, UN STYLE, UN TYPE ARCHITECTURAL QUI SERAIT CELUI DES MAISONS DE CAMPAGNE ET D'AGREMENT, INDISPENSABLEPOUR QUE L'ENSEMBLE DE CES CONSTRUCTIONS CONTINUAT A MERITER LA DENOMINATION DE HAMEAU ET AUQUEL NE POUVAIT CORRESPONDRE, PAR SON IMPORTANCE ET SES DIMENSIONS, L'IMMEUBLE COLLECTIF DE NEUF ETAGES DONT LA SOCIETE AVAIT ENTREPRIS L'EDIFICATION, ALORS QUE LA CLAUSE DONT S'AGIT EST MUETTE SUR CES DIVERS POINTS, ALORS, EN OUTRE, QU'ELLE A FAIT L'OBJET D'UNE DENATURATION D'AUTANT PLUS CARACTERISEE QUE LES CONVENTIONS RESTREIGNANT LES DROITS D'UN PROPRIETAIRE DOIVENT S'ENTENDRE STRITEMENT, QUE TOUT PACTE OBSCUR OU AMBIGU S'INTERPRETE CONTRE LE Z..., ET QUE LES TERMES DANS LESQUELS LES EPOUX X... AVAIENT PREVU QUE LES MAISONS DE CE QUARTIER SERAIENT DES MAISONS DE CAMPAGNE ET D'AGREMENT JUSTIFIAIENT SEULEMENT L'OBLIGATION PAR EUX IMPOSEE D'UTILISER LES CONSTRUCTIONS EVENTUELLES A DES FINS D'HABITATION BOURGEOISE " PAR DES GENS TRANQUILLES " , ALORS, ENFIN, QUE LES JUGES D'APPEL NE SE SONT PAS EXPLIQUES SUR LES CONCLUSIONS DE LA SOCIETE PRECISANT QUE L'IMMEUBLE PROJETE, QUI COMPORTAIT PARC ET JARDIN, AURAIT UN CARACTERE PUREMENT RESIDENTIEL ET QU'ILS ONT DENATURE UN AUTRE CHEF DES MEMES CONCLUSIONS FAISANT VALOIR QUE L'EDIFICATION, A AUTEUIL, DE MAISONS DE CAMPAGNE, TELLES QUE LES AVAIENT PREVUES LES A... DE 1838, ETAIT DEVENUE, DEPUIS UN SIECLE, " UNE IMPOSSIBILITE DE FAIT " ; MAIS ATTENDU QUE LA CLAUSE DONT S'AGIT, LITTERALEMENT RAPPORTEE DANS LA DECISION ATTAQUEE, STIPULE, NOTAMMENT, QUE VU " LA DESTINATION SPECIALE DES MAISONS DE CE QUARTIER, QUI NE SERONT QUE MAISONS DECAMPAGNE ET D'AGREMENT, M ET MME X... IMPOSENT A TOUJOURS A LA CHARGE DE CHAQUE LOT ET DES CONSTRUCTIONS QUI Y SERONT ELEVEES, AU PROFIT DE L'ENSEMBLE DES AUTRES PROPRIETES, LA SERVITUDE DE NE POUVOIR, SOUS AUCUN PRETEXTE, VENDRE OU LOUER TOUT OU PARTIE DESDITS TERRAINS ET CONSTRUCTIONS POUR DES USINES, ETABLISSEMENTS INDUSTRIELS ET, ENFIN, A TOUTES PERSONNES EXERCANT UN GENRE DE COMMERCE QUELCONQUE EN BOUTIQUE, DE TELLE SORTE QUE LESDITES MAISONS NE POURRONT JAMAIS ETRE OCCUPEES QUE PAR DES PROPRIETAIRES, ARTISTES, GENS DE BUREAU, COMMIS, EMPLOYES, RENTIERS OU AUTRES GENS TRANQUILLES " ; ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE RETIENT, TOUT D'ABORD, QUE CETTE CLAUSE ENONCE UN PRINCIPE GENERAL EN SE REFERANT A LA DESTINATION SPECIALE DES MAISONS DU QUARTIER QUI SERONT EXCLUSIVEMENT DES MAISONS DE CAMPAGNE ET D'AGREMENT ; QUE X..., DONT L'IDEE DIRECTRICE ETAIT " DE CREER UNE OASIS DE PAIX ET DE CALME " , N'A PAS CRAINT DE RAPPELER CETTE PRESCRIPTION A DEUX REPRISES DIFFERENTES ; QUE RAMENER LA STIPULATION DONT S'AGIT A UNE SIMPLE OBLIGATION D'HABITATION BOURGEOISE, COMME LE VOUDRAIT LA SOCIETE, SERAIT L'AMPUTER DE SA PARTIE ESSENTIELLE ; ATTENDU QUE, SANS DOUTE, LES A... ORIGINAIRES N'ONT IMPOSE AUX FUTURS ACQUEREURS NI UN STYLE ARCHITECTURAL, NI DES CONSTRUCTIONS DE DIMENSIONS DETERMINEES, MAIS QU'ABSTRACTION FAITE DES MOTIFS QUE LE POURVOI CRITIQUE A CET EGARD, LESQUELS DOIVENT ETRE TENUS POUR SURABONDANTS, L'EXPRESSION DE LA VOLONTE DES EPOUX X..., QUANT A LA NATURE DES CONSTRUCTIONS QUI SERAIENT EDIFIEES A L'INTERIEUR DU HAMEAU, N'A PAS ETE DENATUREE ET QU'IL RELEVAIT DU POUVOIR SOUVERAIN DES JUGES DU FOND, APPELES A SE PRONONCER SUR LE CARACTERE ET L'ETENDUE DE LA SERVITUDE, D'APPRECIER, EN DEGAGEANT L'INTENTION DES PARTIES D'APRES LES TERMES DES ACTES ET LES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, SI UN IMMEUBLE DE NEUF ETAGES EN CO-PROPRIETE POUVAIT CORRESPONDRE AU GENRE DE MAISONS PREVU PAR LA CONVENTION ; ATTENDU QUE C'EST ENCORE VAINEMENT QUE LA DEMANDERESSE AU POURVOI SOUTIENT QUE LA COUR D'APPEL AURAIT DELAISSE LES CONCLUSIONS DANS LESQUELLES ELLE FAISAIT VALOIR QUE L'EXISTENCE, A AUTEUIL, D'UNE MAISON DE CAMPAGNE CONSTITUERAIT ACTUELLEMENT UNE IMPOSSIBILITE DE FAIT ET QU'ELLE AVAIT RESPECTE LES EXIGENCES DU CONTRAT DU MOMENT QU'ELLE AVAIT SAUVEGARDE LE CARACTERE RESIDENTIEL DE L'IMMEUBLE A EDIFIER ; QU'EN EFFET, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT REPONDU A CES CONCLUSIONS, SANS EN DENATURER LA PORTEE, EN DECLARANT QUE L'EVOLUTION ECONOMIQUE ET SOCIALE, DEPUIS 1838, AVAIT PRECISEMENT POUR EFFET DE MIEUX FAIRE APPRECIER LE CALME DU HAMEAU, RECHERCHE PAR X... ET PAR LES ACQUEREURS SUCCESSIFS, LESQUELS, DANS CE BUT, AVAIENT ACCEPTE CONVENTIONNELLEMENT DE SE SOUMETTRE AUX PRESCRIPTIONS IMPOSEES PAR LEUR AUTEUR ; QU'AINSI LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE SOUTENU QUE MANQUERAIT DE BASE LEGALE LA DISPOSITION DE L'ARRET ATTAQUE QUI A ASSORTI D'UNE ASTREINTE, NON COMMINATOIRE, L'INJONCTION FAITE A LA SOCIETE DEMANDERESSE AU POURVOI D'AVOIR A CESSER LES TRAVAUX EN COURS DANS UN DELAI DETERMINE, SANS PRECISER QUE CETTE CONDAMNATION, QUI S'ANALYSAIT JURIDIQUEMENT EN DES DOMMAGES-INTERETS, REPRESENTAIT LA REPARATION DU PREJUDICE QUE CAUSERAIT AUX DEFENDEURS LA PROLONGATION DESDITS TRAVAUX ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES, QUI PRONONCENT UNE CONDAMNATION A UNE ASTREINTE FIXEE A UNE SOMME CALCULEE PAR JOUR DE RETARD ET ACQUISE DEFINITIVEMENT A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS, A L'EXPIRATION DU DELAI IMPARTI, ESTIMENT SOUVERAINEMENT LE MONTANT DU PREJUDICE QUI NAITRA DE CE RETARD ET DONT L'EXISTENCE EST AINSI SUFFISAMMENT JUSTIFIEE PAR L'EVALUATION QUI EN EST DONNEE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS MIEUX FONDE QUE LE PRECEDENT, ET QUE L'ARRET ATTAQUE, MOTIVE, N'A VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES PAR LE POURVOI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 FEVRIER 1962 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : 1° LOTISSEMENT - CAHIER DES CHARGES - CONSTRUCTION DE MAISONS DE CAMPAGNE ET D'AGREMENT - PORTEE - APPRECIATION SOUVERAINE DES JUGES DU FOND
Analyse : 1° EN L'ETAT D'UNE CLAUSE DE L'ACTE CONSTITUTIF D'UN LOTISSEMENT, STIPULANT QUE LES MAISONS, QUI NE SERONT QUE MAISONS DE CAMPAGNE ET D'AGREMENT, NE POURRONT JAMAIS ETRE OCCUPEES QUE PAR DES PROPRIETAIRES, ARTISTES, GENS DE BUREAU, COMMIS, EMPLOYES, RENTIERS OU AUTRES GENS TRANQUILLES, LES JUGES DU FOND, APPELES A SE PRONONCER SUR LE CARACTERE ET L'ETENDUE DE LA SERVITUDE ET A APPRECIER SOUVERAINEMENT, EN DEGAGEANT L'INTENTION DES PARTIES D'APRES LES TERMES DES ACTES ET LES CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, SI UN IMMEUBLE DE NEUF ETAGES EN CO-PROPRIETE PEUT CORRESPONDRE AU GENRE DE MAISONS PREVU PAR LA CONVENTION, NE DENATURENT PAS L'EXPRESSION DE LA VOLONTE DU LOTISSEUR QUANT A LA NATURE DES CONSTRUCTIONS QUI SERAIENT EDIFIEES A L'INTERIEUR DU LOTISSEMENT LORSQU'ILS RETIENNENT QUE LA CLAUSE LITIGIEUSE ENONCE UN PRINCIPE GENERAL EN SE REFERANT A LA DESTINATION SPECIALE DES MAISONS DU QUARTIER QUI SERONT EXCLUSIVEMENT DES MAISONS DE CAMPAGNE ET D'AGREMENT, AFIN DE CREER UNE OASIS DE PAIX ET DE CALME, ET QUE RAMENER LA STIPULATION DONT S'AGIT A UNE SIMPLE OBLIGATION D'HABITATION BOURGEOISE SERAIT L'AMPUTER DE SA PARTIE ESSENTIELLE.