Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 mai 1975, 74-14.464, Publié au bulletin
Date de la décision : 1975-05-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-14464
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 2 ) 1973-07-06, 1973-07-06
Président : PDT M. COSTA
Avocats : Demandeur AV. MM. TALAMON

SUR LA DEMANDE DE MISE HORS DE CAUSE DES CONSORTS A... ET DE LA SOCIETE SAMPO-OLIVETTI : ATTENDU QUE LES CONSORTS A... ONT ETE MIS HORS DE CAUSE PAR LA COUR D'APPEL ; QUE LES GRIEFS DU POURVOI NE SONT PAS DIRIGES CONTRE EUX, PAS PLUS QUE CONTRE LA SOCIETE SAMPO-OLIVETTI ; QU'IL ECHET DE FAIRE DROIT A CETTE DEMANDE ; MET HORS DE CAUSE LES CONSORTS A... ET LA SOCIETE SAMPO-OLIVETTI ; SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE IL RESULTE QU'EN VERTU D'UNE AUTORISATION ADMINISTRATIVE DU 9 MAI 1949, UN GROUPE D'IMMEUBLES FORMANT L'ANGLE DU BOULEVARD VOLTAIRE ET DE LA RUE CHANZY A PARIS, A ETE PARTAGE, PAR UN REGLEMENT DE COPROPRIETE TRANSCRIT LE 19 JUILLET 1949, EN TROIS LOTS, LE LOT N° 1 COMPRENANT LES IMMEUBLES 208-210 DU BOULEVARD VOLTAIRE ET ..., LE LOT N° 2 INCLUANT LES IMMEUBLES DES ... ET LE LOT N° 3 CONCERNANT LES IMMEUBLES DES N° ... ; QUE L'AUTORISATION DE DIVISION ETAIT SUBORDONNEE A LA CREATION, ENTRE LES LOTS 1 ET 2, D'UNE COUR COMMUNE EN VUE D'ASSURER "UNE AERATION, UN ENSOLEILLEMENT ET UN PROSPECT SUFFISANT AUX BATIMENTS EXISTANT SUR LE PREMIER LOT", C'EST-A-DIRE LA FACE POSTERIEURE DES IMMEUBLES ... ET ... ; QUE, PAR CONTRAT DU 21 MAI 1952 PASSE ENTRE LES PROPRIETAIRES DES LOTS 1 ET 2, ET EN PRESENCE DU PREFET DE LA SEINE, CONTRAT TRANSCRIT LE 19 JUIN 1952, LES PARTIES S'OBLIGEAIENT, AU NOM DE TOUS LES AYANTS CAUSE, FUTURS ACQUEREURS ET DETENTEURS DES IMMEUBLES DES LOTS 1 ET 2, A MAINTENIR CETTE COUR LIBRE DE CONSTRUCTION ET A LA GREVER D'UNE SERVITUDE NON AEDIFICANDI ; QU'IL ETAIT SPECIFIE QUE LES CONSTRUCTIONS OU PARTIES DE CONSTRUCTION EXISTANT AU JOUR DU CONTRAT, A L'INTERIEUR DU PERIMETRE DE LA COUR COMMUNE, POURRAIENT ETRE CONSERVEES EN LEUR ETAT ACTUEL, MAIS QU'EN AUCUN CAS, ELLES NE POURRAIENT ETRE SURELEVES OU RECONSTRUITES ; QU'AINSI EN ETAIT-IL D'UN MUR MITOYEN COUDE SEPARANT LES DEUX PARTIES DE LA COUR COMMUNE, D'UNE EPAISSEUR DE 0,54 METRE ET D'UNE HAUTEUR DE 4,46 METRES ; QUE LE LOT N° 1 A ETE VENDU EN COPROPRIETE ; QUE LE LOT N° 2 A ETE ACQUIS PAR LES FRERES X..., QUI EN ONT FAIT APPORT A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VOLTAIRE-CHANZY, TOUT EN ETANT COPROPRIETAIRES DE LOCAUX DU LOT N° 1 ; QUE CETTE SOCIETE A FAIT ELEVER UN NOUVEL IMMEUBLE SUR LE LOT N° 2, A LA PLACE D'ANCIENNES CONSTRUCTIONS, ET ONT CONSTRUIT SOUS LA COUR DE CE LOT, PARTIE DE LA COUR COMMUNE, UN GARAGE SOUTERRAIN A PLUSIEURS NIVEAUX, AUQUEL ON ACCEDE DE LA RUE CHANZY EN PASSANT SOUS UN PORTIQUE, PUIS EN EMPRUNTANT UNE TREMIE D'ACCES OUVRANT DANS CETTE COUR ; QUE CETTE RAMPE D'ACCES A ETE ENTOUREE D'UNE RAMBARDE ET D'UN MURET POUR EVITER, DE LA COUR, LA CHUTE DES VOITURES ; QUE CERTAINS COPROPRIETAIRES D'APPARTEMENTS DES IMMEUBLES ... ET ..., HENRI, ALEX ET LOUIS Z... ET COTTIN ONT ASSIGNE LES FRERES X... ET LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VOLTAIRE-CHANZY, AINSI QUE COURTOIS, SYNDIC DE LA COPROPRIETE DU LOT N° 1, EN DEMOLITION DES GARAGES CONSTRUITS SOUS LA COUR COMMUNE, AINSI QUE DE LA TREMIE D'ACCES ; QUE LES EPOUX Y... SONT INTERVENUS A L'INSTANCE ; QU'APRES LE DECES DE HENRI Z..., PETIT, ES QUALITES D'ADMINISTRATEUR DE SA SUCCESSION, A REPRIS L'INSTANCE ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF AUDIT ARRET D'AVOIR REFUSE D'ORDONNER LA SUPPRESSION DE LA TREMIE D'ACCES AU GARAGE ET LA DEMOLITION DE LA CONSTRUCTION SOUTERRAINE, AINSI QUE DU PORTAIL D'ACCES, AUX MOTIFS QUE LA CONVENTION DE COUR COMMUNE DU 21 MAI 1952 N'A PAS PREVU, POUR L'INTERDIRE, UNE CONSTRUCTION OUVERTE OU FERMEE SOUS LE NIVEAU DU SOL, QU'EN CREUSANT, SOUS LA PARTIE DE LA COUR LEUR APPARTENANT EXCLUSIVEMENT, LE GARAGE SOUTERRAIN, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VOLTAIRE-CHANZY ET LES CONSORTS X... N'ONT FAIT QU'USER DE LEUR DROIT, QUE CELUI-CI SERAIT VAIN, SI NE LEUR ETAIT PAS RECONNUE LA POSSIBILITE D'AMENAGER, POUR CE GARAGE, UNE VOIE D'ACCES ET DE SORTIE, AVEC LES AMENAGEMENTS QU'ELLE COMPORTE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, CES MOTIFS SONT EN CONTRADICTION FLAGRANTE AVEC DE PRECEDENTS MOTIFS PAR LESQUELS LA COUR D'APPEL ANALYSAIT LE CONTRAT DE COUR COMMUNE, ET QUE, D'AUTRE PART, IL N'AURAIT PAS ETE SUFFISAMMENT REPONDU AUX CONCLUSIONS D'APPEL FAISANT VALOIR QUE LE CONTRAT DE COUR COMMUNE, DENATURE PAR LA COUR D'APPEL, FRAPPAIT LA COUR COMMUNE D'UNE SERVITUDE NON AEDIFICANDI ET INTERDISAIT DE FACON ABSOLUE ET SANS RESERVE TOUTE CONSTRUCTION SUR CETTE COUR TANT EN SURFACE QU'EN SOUS-SOL ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE NE SE SONT NULLEMENT CONTREDITS EN ANALYSANT LES DISPOSITIONS DE LA CONVENTION DE COUR COMMUNE ENTRE LES PROPRIETAIRES DES LOTS 1 ET 2, ET EN FAISANT, APRES EXPERTISE, APPLICATION DE CES DISPOSITIONS AUX CIRCONSTANCES DE LA CAUSE ; ATTENDU, ENSUITE, QU'APRES AVOIR CONSTATE QUE "LA CONVENTION DE COUR COMMUNE DU 21 MAI 1952 N'AVAIT PREVU, POUR LES INTERDIRE, NI UNE OCCUPATION PARTICULIERE DE CELLE-CI, NI UNE CONSTRUCTION OUVERTE OU FERMEE SOUS LE NIVEAU DU SOL", LA COUR D'APPEL, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE DE L'INTENTION DES PARTIES AU MOMENT DU CONTRAT ET PAR UNE INTERPRETATION NECESSAIRE DES TERMES, QUE LEUR DIVERGENCE RENDAIT AMBIGUE, DE L'ACTE CONSTITUE DE SERVITUDES, INTERPRETATION EXCLUSIVE DE DENATURATION, A RELEVE "QU'EN CREUSANT SOUS LA COUR, LEUR APPARTENANT EXCLUSIVEMENT, UN GARAGE SOUTERRAIN LA SOCIETE VOLTAIRE-CHANZY ET LES CONSORTS X... N'ONT FAIT QU'USER DE LEUR DROIT" ; ATTENDU, ENFIN, QUE LES JUGES DU FOND APPRECIENT SOUVERAINEMENT LA QUESTION DE SAVOIR S'IL A ETE PORTE ATTEINTE A L'EXERCICE DU DROIT DU PROPRIETAIRE DU FONDS DOMINANT ; QUE, SUR CE POINT, LES JUGES D'APPEL, AYANT RAPPELE "QUE LES DEUX COURS, FORMANT PAR LEUR REUNION LA COUR COMMUNE, SONT SEPAREES PAR UN MUR MITOYEN DE PLUS DE 4 METRES DE HAUT", ONT ESTIME, EN CE QUI CONCERNE LA SERVITUDE NON AEDIFICANDI INSTITUEE PAR LA CONVENTION DE COUR COMMUNE, QUE "LA VOIE D'ACCES ET DE SORTIE, PRATIQUEE EN ENFONCEMENT DANS LE SOL ET PROTEGEE AU-DESSUS DE CELUI-CI PAR UNE RAMBARDE METALLIQUE ET UN MURET DE PROTECTION, NE SAURAIT ETRE CONSIDEREE COMME L'EDIFICATION, EN ELEVATION, D'UNE CONSTRUCTION, SUSCEPTIBLE D'ATTEINDRE L'AERATION, L'ENSOLEILLEMENT OU LE PROSPECT DES VOISINS", ET QUE, DES LORS, IL N'A PAS ETE PORTE ATTEINTE A LADITE SERVITUDE NI AUX STIPULATIONS DU CONTRAT DE COUR COMMUNE ; QU'IL S'ENSUIT QUE L'ARRET A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 6 JUILLET 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : URBANISME - SERVITUDE DE COUR COMMUNE - CONVENTION - INTERPRETATION - CONSTRUCTION D'UN GARAGE SOUTERRAIN - INTERDICTION (NON).
Sommaire de référence : * SERVITUDE - SERVITUDE "NON AEDIFICANDI" - CONVENTION - INTERPRETATION - CONSTRUCTION D'UN GARAGE SOUTERRAIN - INTERDICTION (NON).
Analyse : APRES AVOIR CONSTATE QU'UNE CONVENTION, AYANT CREE ENTRE DES IMMEUBLES, COMPOSANT DEUX LOTS, UNE COUR COMMUNE GREVEE D'UNE SERVITUDE "NON AEDIFICANDI" EN VUE D'ASSURER "UNE AERATION, UN ENSOLEILLEMENT ET UN PROSPECT SUFFISANT AUX BATIMENTS EXISTANT SUR LE PREMIER LOT", N'AVAIT PREVU, POUR LES INTERDIRE NI UNE OCCUPATION PARTICULIERE DE CETTE COUR, NI UNE CONSTRUCTION OUVERTE OU FERMEE SOUS LE NIVEAU DU SOL, C'EST PAR UNE INTERPRETATION RENDUE NECESSAIRE PAR L'AMBIGUITE DES TERMES DE L'ACTE CONSTITUTIF DE LA SERVITUDE QUE LA COUR D'APPEL, APPRECIANT SOUVERAINEMENT L'INTENTION DES PARTIES, A RELEVE QU'EN CREUSANT SOUS LA COUR, LEUR APPARTENANT EXCLUSIVEMENT, UN GARAGE SOUTERRAIN LA SOCIETE ACQUEREUR DU LOT NUMERO 2 N'AVAIT FAIT QU'USER DE SON DROIT. C'EST EGALEMENT PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE, QUE LES JUGES D'APPEL ONT ESTIME QU'IL N'AVAIT PAS ETE PORTE ATTEINTE A LA SERVITUDE "NON AEDIFICANDI", NI AUX STIPULATIONS DU CONTRAT DE COUR COMMUNE, PAR LA VOIE D'ACCES ET DE SORTIE PRATIQUEE EN ENFONCEMENT DANS LE SOL ET PROTEGEE AU-DESSUS DE CELUI-CI PAR UNE RAMBARDE METALLIQUE ET UN MURET DE PROTECTION.