COUR DE CASSATION, CHAMBRE CIVILE 1, du 29 janvier 1963, Publié au bulletin
Date de la décision : 1963-01-29
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET.

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS, PRIS EN LEURS DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE TAILLEUR A DONNE MANDAT EXCLUSIF DE VENDRE DIVERS IMMEUBLES LUI APPARTENANT A PALLOC, AGENT IMMOBILIER, QUI AVEC SON ACCORD S'EST SUBSTITUE LA SOCIETE PALLOC ET CIE, QUE PALLOC A FAIT VISITER LES IMMEUBLES A PARUCCI ET DOUX EGALEMENT AGENTS IMMOBILIERS ET GERANTS DE LA SOCIETE LA GENERALE, QU'IL LEUR A REMIS LES PLANS, QUE CES DERNIERS ONT TRAITE DIRECTEMENT AVEC TAILLEUR QUI A CONSENTI UNE OPTION A LEUR SOCIETE, QUE CELLE-CI A ENSUITE CEDE SES DROITS A LA SOCIETE IMMOBILIERE PONTHIEU-ROND-POINT ET A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU ... ; ATTENDU QUE PALLOC ET LA SOCIETE PALLOC ET CIE ONT ASSIGNE TAILLEUR, PARUCCI, DOUX ET LES TROIS SOCIETES EN PAYEMENT DE LA COMMISSION QU'ILS PRETENDAIENT LEUR ETRE DUE SUR LA VENTE REALISEE GRACE A LEURS DEMARCHES, QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE PARUCCI, DOUX ET LA SOCIETE LA GENERALE SOLIDAIREMENT AVEC LE VENDEUR TAILLEUR, A PAYER A LA SOCIETE PALLOC ET CIE LA SOMME DE 1.000.000 D'ANCIENS FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS EN REPARATION DE LA FAUTE PARTICULIEREMENT LOURDE, EQUIPOLLENTE AU DOL QU'ILS ONT COMMISE EN NE S'ASSURANT PAS DE L'ETENDUE DES POUVOIRS CONCEDES PAR TAILLEUR A PALLOC AUX MOTIFS QUE, D'UNE PART, CEUX-CI CONNAISSAIENT SI BIEN LE CONTRAT D'EXCLUSIVITE QUE DANS LEURS CONCLUSIONS DEVANT LE TRIBUNAL, ILS ONT SEULEMENT PRETENDU QU'ILS NE POUVAIENT ETRE TENUS DE LA NON-EXECUTION D'ENGAGEMENT PRIS EN DEHORS D'EUX PAR TAILLEUR, D'AUTRE PART, QU'EN LEUR QUALITE D'AGENTS IMMOBILIERS INTERVENANT DANS UNE VENTE D'IMMEUBLES, IL LEUR APPARTENAIT DE S'ASSURER DES POUVOIRS CONCEDES A LEUR CONFRERE AVANT DE TRAITER DIRECTEMENT AVEC LE VENDEUR, DE TROISIEME PART, QUE LEURS LIEN D'AMITIE ET DE COLLABORATION AVEC PALLOC ETAIENT TELS QU'IL N'AVAIT PU LEUR LAISSER IGNORER LES DROITS EXCLUSIFS QU'IL TENAIT DE TAILLEUR, ALORS QUE LES CONCLUSIONS DE TAILLEUR, PARUCCI ET DOUX, RESTEES SANS REPONSE, NE FAISAIENT QU'ENONCER LE PRINCIPE DE L'EFFET RELATIF DES CONTRATS QUI N'ONT EFFET QU'ENTRE LES PARTIES, ALORS QUE L'ACHETEUR QUI TRAITE DIRECTEMENT AVEC LE PROPRIETAIRE N'A PAS A VERIFIER LES POUVOIRS QUE CELUI-CI A PU DONNER A UN INTERMEDIAIRE ET QUE LE PROPRIETAIRE DEVAIT DONC ETRE TENU POUR SEUL RESPONSABLE, ALORS ENFIN QU'IL RESTE HYPOTHETIQUE QUE LES RELATIONS EXISTANT ENTRE LES INTERESSES IMPLIQUENT QUE PALLOC AIT RENSEIGNE SES CONFRERES ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT SOUVERAINEMENT APPRECIE CHACUN DES ELEMENTS DE LA CAUSE CRITIQUES ISOLEMENT PAR LE POURVOI ET QUE C'EST DE LEUR ENSEMBLE ET DE LEUR RAPPROCHEMENT QU'ILS ONT PU DEDUIRE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE COMMISE PAR PARUCCI ET DOUX AU PREJUDICE DE LA SOCIETE PALLOC ET RESULTANT NOTAMMENT DE LA CONNAISSANCE QU'ILS AVAIENT DU MANDAT EXCLUSIF CONFIE PAR TAILLEUR A PALLOC, QU'ILS L'ONT FAIT SANS MECONNAITRE LE PRINCIPE DE LA RELATIVITE DES CONTRATS NI OMETTRE DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS, PUISQUE C'EST LEUR REPONSE MEME QUI EST ATTAQUEE, QU'ILS NE SE SONT FONDES SUR AUCUN MOTIF HYPOTHETIQUE, QU'ENFIN S'ILS ONT AFFIRME QUE PARUCCI ET DOUX DEVAIENT "S'ASSURER DE L'ETENDUE DES POUVOIRS CONCEDES A LEUR CONFRERE AVANT DE CONTRACTER DIRECTEMENT AVEC LE VENDEUR", C'EST AINSI QU'ILS L'ONT PRECISE, A CAUSE DE LEUR QUALITE D'AGENTS IMMOBILIERS ET NON D'ACHETEURS ; D'OU IL SUIT QUE LES MOYENS SONT DENUES DE FONDEMENT ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 AVRIL 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ; NO 60-13.772. PARUCCI ET AUTRES C/ PALLOC ET AUTRES. PRESIDENT : M. BORNET. - RAPPORTEUR : M. DEDIEU. - AVOCAT GENERAL : M. ITHIER. - AVOCATS : MM. BROUCHOT, TALAMON ET HERSANT.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - CLAUSE D'EXCLUSIVITE - VIOLATION - CONDAMNATION DU TIERS COMPLICE - ACQUEREUR AYANT LUI-MEME LA QUALITE D'AGENT IMMOBILIER
Analyse : ON NE SAURAIT FAIRE GRIEF AUX JUGES DU FOND D'AVOIR CONDAMNE UN AGENT IMMOBILIER AYANT CONCLU L'ACHAT D' UN IMMEUBLE DIRECTEMENT AVEC LE VENDEUR, SANS PASSER PAR L'INTERMEDIAIRE DE SON CONFRERE CHARGE DE LA VENTE EN VERTU D'UN CONTRAT D'EXCLUSIVITE, A DEDOMMAGER CELUI-CI, SOLIDAIREMENT AVEC LE VENDEUR, DES LORS QU'AYANT APPRECIE SOUVERAINEMENT LES ELEMENTS DE LA CAUSE, ILS ONT PU, SANS MECONNAITRE LE PRINCIPE DE LA RELATIVITE DES CONTRATS, DEDUIRE DE L'ENSEMBLE DE CES ELEMENTS QUE CET AGENT AVAIT COMMIS UNE FAUTE RESULTANT NOTAMMENT DE LA CONNAISSANCE QU'IL AVAIT DU MANDAT EXCLUSIF CONFIE A SON CONFRERE.