Cour de cassation, Chambre sociale, du 23 février 1967, Publié au bulletin
Date de la décision : 1967-02-23
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : Rejet

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE, D'AVOIR REFORMEE UNE DECISION DES PREMIERS JUGES QUI AVAIENT DECLARE MAL FONDEE L'OPPOSITION DES EPOUX Y..., OCCUPANT UN PAVILLON SIS A SAINT-MAUR AU COMMANDEMENT DE PAYER DES EPOUX DENIS B... DUDIT PAVILLON SUIVANT LOYER ETABLI CONFORMEMENT A UN DECOMPTE EFFECTUE SUIVANT LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 32 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, SANS QUE LES EPOUX X... AIENT MANIFESTE LEUR DESACCORD DANS LE DELAI LEGAL DE FORCLUSION DE DEUX MOIS APRES NOTIFICATION DE CE DECOMPTE, LES A AU CONTRAIRE DECLARES BIEN FONDES EN LEUR OPPOSITION DECIDANT A CET EFFET QU'ILS N'AVAIENT PAS LA QUALITE DE LOCATAIRES, MAIS QU'ILS ETAIENT TITULAIRES D'UN DROIT DE JOUISSANCE SUI A... QUI RESULTERAIT DE DEUX CONVENTIONS CONSTITUANT UN PACTE FAMILIAL ; AUX MOTIFS QUE LE PRETENDU CONTRAT DE LOCATION DONT SE PREVALAIENT LES EPOUX Y... SERAIT RATTACHE ETROITEMENT A UN CONTRAT DU MEME JOUR SIGNE DES MEMES PARTIES, CONFERANT AUX CO-CONTRACTANTS UN DROIT REEL D'HABITATION SUR UN BIEN PAR EUX DONNE A LEURS ENFANTS ; QUE LE LOYER ANNUEL DE 600 FRANCS SERAIT IMPROPREMENT APPELE LOYER COMME ETANT INFERIEUR AU PRIX REEL DE LOCATION, QUE LA CLAUSE PREVOYANT L'ETABLISSEMENT ULTERIEUR D'UN ENGAGEMENT DE LOCATION SIGNIFIERAIT QUE LA JOUISSANCE N'ETAIT PAS ATTRIBUEE A TITRE LOCATIF, ET QUE CELLE ENONCANT QUE SEULS LES PRENEURS AVAIENT LA FACULTE DE METTRE FIN AU CONTRAT EXCLUERAIT QUE LA CONVENTION FUT UNE LOCATION ; ALORS QUE, D'UNE PART, LA COUR A ARBITRAIREMENT ASSIMILE DEUX CONVENTIONS QUI AVAIENT UN OBJET DIFFERENT PUISQUE, SI L'UNE CREAIT AU PROFIT DES PARENTS UN DROIT REEL D'HABITATION SUR UN BIEN DONNE A LEURS ENFANTS, L'AUTRE PREVOYAIT EXPRESSEMENT QUE LA JOUISSANCE DES ENFANTS SUR LE PAVILLON DES PARENTS SE FERAIT EN CONTREPARTIE D'UN LOYER ; QUE LE TERME DE LOYER N'ETAIT PAS IMPROPRE, LES BAILLEURS N'ETANT PAS TENUS DE FIXER LE PRIX SUIVANT LES BAREMES LEGAUX ; QUE PREVOIR L'ETABLISSEMENT D'UN ENGAGEMENT DE LOCATION NE PEUT SIGNIFIER QUE SE RESERVER LA POSSIBILITE DE SUBSTITUER A UNE LOCATION VERBALE UN BAIL EN BONNE ET DUE FORME ; QU'ENFIN, LA FACULTE RESERVEE SEULEMENT AUX PRENEURS DE METTRE FIN AU BAIL NE SAURAIT AVOIR POUR EFFET DE TRANSFORMER UN DROIT PERSONNEL DE LOCATION EN UN DROIT REEL D'HABITATION OU DE JOUISSANCE SUI A... ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, ET EN ADMETTANT QUE PAR IMPOSSIBLE LA COUR AIT PU DECLARER QUE L'ACTE LITIGIEUX CREAIT AU PROFIT DES ENFANTS UN DROIT DE JOUISSANCE SUI A..., ELLE SE DEVAIT, A TOUT LE MOINS, SOUS PEINE DE DEFAUT DE MOTIFS ET DE MANQUE DE BASE LEGALE, DE RECHERCHER SI LES PARTIES N'AVAIENT PAS ENTENDU Y SUBSTITUER L'ENGAGEMENT DE LOCATION PREVU EXPRESSEMENT AUDIT ACTE, ETANT DONNE QUE LA COUR RECONNAIT FORMELLEMENT QUE LES PARENTS AVAIENT NOTIFIE A LEURS ENFANTS LE DECOMPTE DU PRIX DU LOYER SUIVANT SURFACE CORRIGEE ET QUE CEUX-CI N'AVAIENT FORMULE AUCUNE PROTESTATION OU RESERVE DANS LES DEUX MOIS QUI AVAIENT SUIVI CETTE NOTIFICATION ET QUI CONSTITUAIENT LE DELAI LEGAL DE FORCLUSION ; MAIS ATTENDU, SUR LA PREMIERE BRANCHE DU MOYEN, QUE LES JUGES D'APPEL CONSTATENT QUE PAR UN ACTE DU 2 MAI 1952, LES EPOUX Z... ONT FAIT DONATION EN AVANCEMENT D'HOIRIE A LEUR FILLE ET A LEUR GENDRE, LES EPOUX Y..., D'UN TERRAIN SIS A ANTONY, ... SUR LEQUEL PAR LA SUITE LES DONATEURS ONT CONSTRUIT A LEUR FRAIS MAIS AU NOM DES DONATAIRES UN PAVILLON QU'ILS ONT OCCUPE DES APRES SON EDIFICATION, ET DANS LEQUEL ILS CONTINUENT A HABITER ; QUE PAR ACTE DU 6 MARS 1960, LES EPOUX Y... ONT RECONNU AUX EPOUX Z... UN DROIT DE JOUISSANCE TOTALE SUR LEDIT PAVILLON, ET CE, LEUR VIE DURANT, S'ENGAGEANT A NE PAS VENDRE L'IMMEUBLE AVANT LEUR DECES ; QUE PAR UN AUTRE ACTE SOUS SEING PRIVE, EGALEMENT EN DATE DU 6 MARS 1960, LES EPOUX Z... SE SONT ENGAGES A LAISSER A LEURS ENFANTS LES EPOUX Y... LA LIBRE DISPOSITION DE LEUR PAVILLON SIS 44, RUE DU PORT-AU-FOUARRE A SAINT-MAUR-DES-FOSSES QUE CEUX-CI OCCUPAIENT DEJA DEPUIS 1950 ET CE, MOYENNANT UN LOYER ANNUEL DE 600 FRANCS PAYABLE A PARTIR DU 1ER JANVIER 1960 ; QU'IL A ETE PRECISE A L'ACTE QUE LES EPOUX Y... RESTERONT DANS LE PAVILLON AUSSI LONGTEMPS QU'ILS LE DESIRENT ET QU'UN ENGAGEMENT DE LOCATION POURRA ETRE ETABLI ; QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, ILS ONT PU SANS DENATURATION, ESTIMER QUE LES DEUX ACTES DU 6 MARS 1960 PROCEDAIENT D'UNE COMMUNE INTENTION DES PARTIES D'ORGANISER LES CONDITIONS D'HABITATION DES DEUX MENAGES, METTANT A PROFIT, DANS LE CADRE FAMILIAL AUTANT L'IMMEUBLE APPARTENANT AUX EPOUX Y... QUI, AINSI QU'ILS L'ONT RECONNU A L'ACTE, EST ENTRE DANS LEUR PATRIMOINE PAR L'EFFET DES LIBERALITES DES EPOUX Z..., QUE L'IMMEUBLE DE SAINT-MAUR APPARTENANT A CES DERNIERS ; QUE LA JOUISSANCE DES EPOUX Z... SUR LE PAVILLON D'ANTONY ET CELLE DES EPOUX Y... SUR CELUI DE SAINT-MAUR SE TROUVAIENT ETROITEMENT LIEES POUR UNE PERIODE DEVANT S'ETENDRE JUSQU'AU DECES DES PREMIERS, CEUX-CI S'ETANT ENGAGES A LAISSER LES EPOUX Y... DISPOSER DU PAVILLON DE SAINT-MAUR AUSSI LONGTEMPS QU'ILS LE DESIRENT ; ENFIN QUE, MALGRE LE TERME LOYER EMPLOYE POUR QUALIFIER L'OBLIGATION MISE A LA CHARGE DES EPOUX Y..., LA SOMME DE 600 FRANCS QUE CEUX-CI S'ETAIENT ENGAGES A VERSER ANNUELLEMENT AUX EPOUX Z... NE REPRESENTAIT EN REALITE, EN RAISON DE SA MODICITE, QU'UNE SIMPLE INDEMNITE COMPENSANT L'USAGE DES LIEUX ET UNE CONTRIBUTION AUX DEPENSES ENGAGEES PAR LES EPOUX Z... POUR L'EDIFICATION DU PAVILLON D'ANTONY ATTRIBUE EN PROPRIETE AUX EPOUX Y... ; QU'EN EN DEDUISANT QUE L'ON SE TROUVAIT AINSI EN PRESENCE DE CONVENTIONS RESULTANT DE DEUX ACTES RATTACHES L'UN A L'AUTRE PAR UN LIEN ETROIT CONSTITUANT UN VERITABLE PACTE DE FAMILLE, ET QUE, DANS CES CONDITIONS L'ENGAGEMENT PRIS PAR LES EPOUX Z... ENVERS LES EPOUX Y... DE LEUR LAISSER LA LIBRE DISPOSITION DU PAVILLON DE SAINT-MAUR DEVANT ETRE APPRECIEE COMME ETANT L'UNE DES DISPOSITIONS DU PACTE DE FAMILLE, ON NE SAURAIT L'EN ISOLER ET Y JOINDRE UNE LOCATION, ET EN DECIDANT EN CONSEQUENCE QUE LES EPOUX Y... QUI BENEFICIAIENT NON PAS D'UN DROIT LOCATIF SUR LE PAVILLON DE SAINT-MAUR MAIS D'UN DROIT DE JOUISSANCE SE SITUANT DANS LE CADRE DU PACTE DE FAMILLE QU'ILS ONT CONCLU AVEC LEURS PARENTS, LES EPOUX Z..., ETAIENT BIEN FONDES EN LEUR OPPOSITION AU COMMANDEMENT, LA COUR A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE EN SA PREMIERE BRANCHE ; ET SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN : ATTENDU QUE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 32 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 RELATIVES A LA NOTIFICATION ET A L'ACCEPTATION EXPRESSE OU TACITE DU DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE SUPPOSE L'EXISTENCE D'UNE CONVENTION LOCATIVE ; QU'ELLE NE SAURAIT DONC RECEVOIR APPLICATION EN L'ESPECE, LES JUGES D'APPEL RELEVANT EXPRESSEMENTQUE LA JOUISSANCE DES EPOUX Y... SUR L'IMMEUBLE DE SAINT-MAUR NE RESULTE PAS D'UN DROIT LOCATIF ; QU'IL S'ENSUIT QU'ON NE SAURAIT EN L'ESPECE TIRER AUCUNE CONSEQUENCE JURIDIQUE DU DEFAUT DE REPONSE DES EPOUX Y... A LA NOTIFICATION DU DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE FAITE PAR LES EPOUX Z... ; QUE LE MOYEN DANS SA SECONDE BRANCHE NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 8 JUIN 1965 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 65-14 172. EPOUX Z... C/ EPOUX Y.... PRESIDENT : M VIGNERON - RAPPORTEUR : M LECHARNY - AVOCAT GENERAL : M MELLOTTEE - AVOCATS : MM BORE ET GALLAND.

Sommaire principal : BAIL A LOYER (loi du 1er septembre 1948 - Prix - Décompte - Contre-proposition du locataire - Délai de deux mois - Forclusion - Convention locative - Nécessité.
Analyse : Les dispositions de l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948 relatives à la notification et à l'acceptation expresse ou tacite du décompte de surface corrigée supposent l'existence d'une convention locative. Elles ne sauraient donc recevoir application lorsqu'il s'agit d'un droit de jouissance se situant dans le cadre d'un pacte de famille conclu entre des enfants et leurs parents ; ces derniers ne sauraient par suite opposer la forclusion édictée par l'article 32 à leurs enfants déclarés bien fondés en leur opposition a commandement de payer le loyer établi par un décompte de surface corrigée.