Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 décembre 1999, 98-13.416, Publié au bulletin
Date de la décision : 1999-12-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 98-13416
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1998-01-27, 1998-01-27
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Richard et Mandelkern, la SCP Monod et Colin.

Sur le moyen unique du pourvoi principal : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 1998), que M. Y..., propriétaire d'un logement donné à bail à M. Edmond X... lui a délivré, le 25 février 1985, un congé au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le plaçant sous le régime du maintien dans les lieux, après le décès de son épouse ; que l'occupant étant décédé le 26 juillet 1994, le bailleur a délivré congé le 31 mai 1995 à M. Jean-Louis X..., fils des époux X..., en lui contestant le droit au maintien dans les lieux, en raison d'une occupation insuffisante des locaux et l'a assigné pour faire déclarer le congé valable ; Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen, 1° qu'en affirmant, d'une part, que M. X... avait acquis la qualité de locataire lors du décès de sa mère le 28 juin 1984 et, d'autre part, que c'est seulement à la date du décès de son père le 26 juillet 1994, qu'il a acquis la qualité de locataire, la cour d'appel s'est prononcée par des motifs contradictoires, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2° que l'héritier du preneur décédé d'un local soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, ne peut acquérir la qualité de locataire, mais uniquement recueillir le droit de se maintenir dans les lieux, s'il répond aux conditions requises ; qu'en décidant néanmoins que M. Jean-Louis X..., qui n'était pas partie au contrat de bail, avait acquis la qualité de colocataire lors du décès de sa mère, la cour d'appel a violé l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 ; 3° qu'un aveu ne peut porter que sur un point de fait, et non sur un point de droit ; qu'en décidant néanmoins, qu'en délivrant à M. X... un congé lui contestant le droit au maintien dans les lieux, M. Y... avait reconnu à son profit la qualité de locataire sous le régime de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé l'article 1356 du Code civil ; 4° que celui qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux n'a pas nécessairement la qualité de locataire, ce droit bénéficiant également à l'occupant de bonne foi ; qu'en décidant cependant que M. Y... avait reconnu la qualité de locataire de M. X..., dès lors qu'il lui avait fait délivrer un congé pour lui contester tout droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; 5° que ni le cinquième alinéa du paragraphe 7 de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, ni l'article L. 621-2 du Code de la construction et de l'habitation, ni l'article R. 641-4 du même Code ne doivent être reproduits dans le congé délivré en application de l'article 10-7° de la loi du 1er septembre 1948, qui impose uniquement la reproduction des quatre premiers alinéas du paragraphe 7 de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948, et des conditions d'occupation suffisante fixées pour la commune en application de l'article L. 621-2 précité ; qu'en décidant néanmoins, que ces dispositions n'ayant pas été reproduites dans le congé du 31 mai 1995, celui-ci était entaché de nullité, la cour d'appel a violé l'article 10-7° de la loi du 1er septembre 1948 ; 6° que la nullité d'un congé délivré par l'huissier de justice, ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; que le défaut de reproduction, dans un congé des textes de loi applicables constitue une irrégularité de forme, qui ne peut entraîner la nullité du congé que si elle a causé un grief au locataire ; qu'en décidant néanmoins que le défaut de reproduction dans le congé du 31 mai 1995, des textes de loi applicables devait entraîner sa nullité, et cela sans que M. X... ait à justifier d'un grief, la cour d'appel a violé les articles 114 du nouveau Code de procédure civile et 10-7° de la loi du 1er septembre 1948 ; 7° que le montant du loyer des locaux, pour lesquels le droit au maintien dans les lieux a été postérieurement au 31 juillet 1966 transmis aux héritiers, est égal à la valeur locative majorée de 50 % ; que cette augmentation trouve à s'appliquer lors de la transmission du droit au maintien dans les lieux à un descendant majeur ; qu'en affirmant néanmoins que l'augmentation du loyer de 50 % de la valeur locative ne pouvait concerner qu'une insuffisance d'occupation et excluait par conséquent la possibilité pour M. Y... de délivrer un congé pour insuffisance d'occupation, sans rechercher si cette augmentation avait été motivée par la transmission à M. Jean-Louis X..., alors majeur, lors du décès de sa mère, du droit au maintien dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 26, alinéa 3, de la loi du 1er septembre 1948 ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'épouse de M. Edmond X... était cotitulaire du droit au bail sur l'appartement servant à l'habitation du couple, et que les parties n'avaient pas dérogé au principe de la transmission du contrat de location au profit des héritiers, la cour d'appel a retenu, à bon droit, sans se contredire, que M. Jean-Louis X... était devenu titulaire du bail, avec son père, après le décès de sa mère ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la majoration de loyer appliquée au local occupé par M. Edmond X..., ne pouvait concerner qu'une insuffisance d'occupation puisqu'une majoration était exclue en cas de transfert du droit au conjoint survivant, et que ce motif commandait le rejet de la demande du bailleur, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Sur le moyen unique du pourvoi incident : (sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS : REJETTE les pourvois.

Sommaire principal : 1° BAIL (règles générales) - Droit au bail - Local servant à l'habitation des époux - Caractère commun - Effets - Décès d'un époux - Bail indivis entre le conjoint survivant et les héritiers majeurs.
Sommaire de référence : 1° BAIL (règles générales) - Preneur - Décès - Héritier - Droit au bail - Local servant à l'habitation de deux époux - Bail indivis entre le conjoint survivant et les héritiers majeurs
Analyse : 1° Ayant relevé que des époux étaient cotitulaires du bail servant à l'habitation du couple et que les parties n'avaient pas dérogé au principe de la transmission du contrat de location au profit des héritiers, une cour d'appel retient à bon droit que le fils de ces personnes est devenu titulaire du bail, avec son père, après le décès de sa mère.