Cour de cassation, Chambre commerciale, du 8 juin 1966, Publié au bulletin
Date de la décision : 1966-06-08
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : CASSATION PARTIELLE

SUR LE DEUXIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE SUIVANT LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, DAME X... A PAR ACTE DU 17 MARS 1937 VENDU A BELLY UN IMMEUBLE SIS A ... QU'UN FONDS DE COMMERCE DE THEATRE DIT "LA SCALA" EXPLOITE DANS LES LIEUX ET TRANSFORME PAR LA SUITE EN SALLE DE CINEMA, QUE PAR UN AUTRE ACTE DU 4 JUIN 1937 ELLE LUI A DONNE A BAIL UN LOCAL SIS AU REZ-DE-CHAUSSEE DE L'IMMEUBLE VOISIN, N° 18 DE LA MEME RUE ET COMPRENANT NOTAMMENT UN COULOIR UTILISE COMME SORTIE DE SECOURS DE LA SALLE DE SPECTACLE; ATTENDU QUE LES EPOUX X... AYANT, LE 14 DECEMBRE 1956 DONNE CONGE A BELLY DE CE DERNIER LOCAL ET UNE EXPERTISE AYANT ETE ORDONNEE AFIN DE DETERMINER SI CE LOCAL ETAIT NECESSAIRE A L'EXPLOITATION, LES BAILLEURS ONT LE 9 AVRIL 1962 NOTIFIE AU PRENEUR LEUR REPENTIR; QUE L'ARRET ATTAQUE A DECIDE QUE BELLY ETAIT REDEVABLE D'UNE INDEMNITE D'OCCUPATION DE 1800 FRANCS A COMPTER DU 1ER JUILLET 1957 (FIN DU BAIL) JUSQU'A LA NOTIFICATION DU REPENTIR ET D'UN LOYER DE 4000 FRANCS POUR LE BAIL RENOUVELE; ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, POUR FIXER LE MONTANT DU LOYER DU BAIL RENOUVELE, TENU COMPTE D'ELEMENTS ETRANGERS AU LOCAL DONNE A BAIL ET DE S'ETRE UNIQUEMENT FONDEE SUR LE FAIT QUE LE COULOIR LITIGIEUX SERVANT DE SORTIE DE SECOURS AU CINEMA EQUIVAUDRAIT A LA PERTE DUDIT CINEMA, DE SORTE QUE LA CONTRE-VALEUR DU SERVICE RENDU AU LOCATAIRE DEVAIT ETRE ESTIMEE EN FONCTION, NON DE LA SURFACE, MAIS DE LA POSSIBILITE D'EXPLOITATION DU FONDS ET DES BENEFICES EN DECOULANT; -ALORS, D'UNE PART, QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 23 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE DOIT ETRE FIXEE EN FONCTION DE PLUSIEURS ELEMENTS ET NOTAMMENT DE LA SURFACE TOTALE REELLE EFFECTUEE A L'EXPLOITATION EN TENANT COMPTE DE LA NATURE ET DE LA DESTINATION DES LIEUX LOUES AINSI QUE DES ELEMENTS COMMERCIAUX, EN SORTE QUE L'ARRET ATTAQUE EN SE BASANT UNIQUEMENT SUR LE SERVICE RENDU AU PRENEUR A VIOLE LE TEXTE SUSVISE, -ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE L'ARRET A TOTALEMENT OMIS DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS DE BELLY QUI CRITIQUAIENT LES CONCLUSIONS DE L'EXPERT Y... AVAIT FIXE A 3269 FRANCS LE MONTANT DU LOYER ANNUEL EN AJOUTANT AU LOYER PROPREMENT DIT CALCULE D'APRES LES COEFFICIENTS D'AUGMENTATION UNE INDEMNITE DE 2000 FRANCS CORRESPONDANT AU SERVICE RENDU ET REPRESENTANT 10 % DU LOYER PERCU PAR LE PRENEUR POUR LA LOCATION DE SON CINEMA, LESDITES CONCLUSIONS FAISANT EXPRESSEMENT VALOIR QUE LA VALEUR LOCATIVE EQUITABLE DU COULOIR LITIGIEUX NE POUVAIT ETRE CALCULEE EN FONCTION DU PRIX DE LOCATION DU FONDS DE COMMERCE EXPLOITE DANS UN LOCAL APPARTENANT AU PRENEUR; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT PAS TENUE DE SUIVRE LES PARTIES DANS LE DETAIL DE LEUR ARGUMENTATION, A TENU COMPTE TANT DE LA SUPERFICIE DU LOCAL LITIGIEUX QUE DE SA SITUATION, DE L'UTILISATION COMMERCIALE QUI EN ETAIT FAITE ET DU SERVICE RENDU AU PRENEUR EN FONCTION DE CETTE UTILISATION; QU'ELLE A DES LORS, SANS VIOLER LES TEXTES VISES AU MOYEN, EGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION QUANT AU LOYER DU BAIL RENOUVELE; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE POURVOI FAIT ENCORE GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR FAIT MASSE DES DEPENS ET DE LES AVOIR MIS POUR DEUX TIERS A LA CHARGE DE BELLY ET UN TIERS A LA CHARGE DES EPOUX X..., AU MOTIF QUE L'ECART ENTRE LES PRETENTIONS DE CES DERNIERS ET LES CHIFFRES ARBITRES PAR LA COUR ETAIT PLUS IMPORTANT QU'AVEC LES CONCLUSIONS DE BELLY; MAIS ATTENDU QUE LE MOYEN S'ATTAQUE A UNE CONSIDERATION DE PUR FAIT SOUVERAINEMENT ADMISE PAR LES JUGES DU FOND ET QUE, TEL QU'IL EST PROPOSE IL NE PEUT ETRE ACCUEILLI; MAIS SUR LE PREMIER MOYEN : VU L'ARTICLE 7 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953; ATTENDU QUE, SI LE BAILLEUR QUI A MANIFESTE, SOIT PAR UN CONGE SOIT PAR UN REFUS DE RENOUVELEMENT, SON INTENTION DE NE PAS RENOUVELER LE BAIL, DECIDE ENSUITE DE LE RENOUVELER, LE NOUVEAU BAIL PRENDRA EFFET A PARTIR DU JOUR OU CETTE ACCEPTATION AURA ETE NOTIFIEE AU LOCATAIRE; ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE A ACCORDE AU BAILLEUR UNE INDEMNITE D'OCCUPATION POUR LA PERIODE COMPRISE ENTRE LA DATE D'EFFET DU CONGE ET CELLE DE LA NOTIFICATION DE SON REPENTIR, AU MOTIF QUE LES RAPPORTS CONTRACTUELS DES PARTIES AVAIENT CESSE D'EXISTER ET QUE LE PRENEUR, QUI SE TROUVAIT MAINTENU DANS LES LIEUX PAR LA VOLONTE DE LA LOI NE DEVAIT ETRE CONSIDERE QUE COMME UN SIMPLE OCCUPANT; MAIS ATTENDU QUE LE BAILLEUR ETANT REVENU SUR SON INTENTION DE NE PAS RENOUVELER LE BAIL ET LE RENOUVELLEMENT NE POUVANT PRENDRE EFFET QU'A LA DATE DE SON REPENTIR, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 7 SUSVISE, LE BAIL ANCIEN DEVAIT, DES LORS, JUSQU'A SON RENOUVELLEMENT CONTINUER A REGIR LES RAPPORTS EXISTANT ENTRE LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE ET QUE CE DERNIER, QUI NE POUVAIT ETRE CONSIDERE COMME UN SIMPLE OCCUPANT, ETAIT TENU, PENDANT LA PERIODE ENVISAGEE, DE PAYER LE LOYER QUI Y ETAIT STIPULE; D'OU IL SUIT QU'EN STATUANT COMME ELLE L'A FAIT LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 7 PRECITE; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DU CHEF DE LA CONDAMNATION DE BELLY AU PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'OCCUPATION, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX, LE 5 OCTOBRE 1964; REMET EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE POITIERS

Sommaire principal : 1° BAIL COMMERCIAL (décret du 30 septembre 1953) - Renouvellement - Prix - Fixation - Eléments d'appréciation - Eléments étrangers au local.
Analyse : 1° Justifie légalement leur décision les juges du fond qui, pour fixer le loyer d'un bail renouvelé tiennent compte tant de la superficie du local que de sa situation, de l'utilisation commerciale qui en est faite et du service rendu au preneur en fonction de cette utilisation.