Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 26 juin 1979, 77-15.375, Publié au bulletin
Date de la décision : 1979-06-26
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 77-15375
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 2 ) 1977-06-30, 1977-06-30
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : SCP Lyon-Caen Fabiani Liard

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 30 JUIN 1977), QUE LES CONSORTS Z... Y... D... AUX DROITS DE QUI SE TROUVENT LES CONSORTS DE B..., ETAIENT PROPRIETAIRES D'UN IMMEUBLE N. ... S'EST TROUVE LE DEPARTEMENT DE L'INDRE ET SE TROUVE LA SOCIETE FONCIERE DES CHAMPS-ELYSEES ETAIENT PROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE N. 29; QUE LA CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES OUVRIERS MINEURS, DEVENUE CAISSE AUTONOME NATIONALE DE SECURITE SOCIALE DANS LES MINES, ETAIT PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE N. 31; QUE LA COMPAGNIE D'ASSURANCES GENERALES SUR LA VIE DES HOMMES, DEVENUE LES ASSURANCES GENERALES DE FRANCE-VIE, ETAIT PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE N. 33; QUE, SUIVANT ACTES NOTARIES DE 1927 ET 1928, CES PROPRIETAIRES ONT DONNE A BAIL, CHACUN SEPAREMENT, LEUR IMMEUBLE A LA SOCIETE IMMOBILIERE DE LA RIVE GAUCHE DES CHAMPS-ELYSEES ET A LA SOCIETE LEONARD ROSENTHAL ET FRERES, SOCIETES AUX DROITS DESQUELLES SE TROUVE LA SOCIETE FONCIERE DES CHAMPS-ELYSEES; QUE LES LOCATIONS ETAIENT CONSENTIES POUR UNE DUREE DE QUINZE A QUARANTE ANS ET PREVOYAIENT QUE LES SOCIETES PRENEUSES ENTREPRENDRAIENT LA DEMOLITION DES LOCAUX EXISTANTS ET L'EDIFICATION DE CONSTRUCTIONS NOUVELLES, LESQUELLES RESTERAIENT, EN FIN DE BAIL, LA PROPRIETE DES BAILLEURS; QU'EN EXECUTION DE CES CLAUSES, LES SOCIETES PRENEUSES ONT, CONFORMEMENT AUX DEVIS ET PLANS ARRETES D'UN COMMUN ACCORD, CONSTRUIT, AVEC LA CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES OUVRIERS MINEURS ET SOUS LA SURVEILLANCE DE L'ARCHITECTE DE CETTE CAISSE, UN IMMEUBLE UNIQUE, DESIGNE SOUS LE NOM LE MARIGNAN, QUI OCCUPE LES TERRAINS 27, 29, 31, 33 APPARTENANT RESPECTIVEMENT AUX QUATRE PROPRIETAIRES DES EDIFICES DEMOLIS; QU'A L'EXPIRATION DES DIFFERENTS BAUX, LES PROPRIETAIRES DES TERRAINS SONT DEVENUS PROPRIETAIRES DE LA PARTIE DE L'IMMEUBLE CONSTRUITE SUR LEUR SOL; QUE LE 21 FEVRIER 1968, LA CAISSE AUTONOME NATIONALE DE SECURITE SOCIALE DANS LES MINES A ASSIGNE LES AUTRES PROPRIETAIRES POUR FAIRE DIRE QUE LES VOIES D'ACCES DE L'IMMEUBLE MARIGNAN SONT SA PROPRIETE EXCLUSIVE ET SE FAIRE DONNER ACTE DE SON OFFRE DE LAISSER SES VOISINS EXERCER UN DROIT DE PASSAGE MOYENNANT LE PAIEMENT D'UNE INDEMNITE; QU'A LA SUITE D'UN RAPPORT D'EXPERTS C... ONT CONSTATE QUE LA PARCELLE 31 ET LA PARCELLE 33 SUPPORTAIENT EN GRANDE PARTIE LES PASSAGES COMMUNS A TOUTES LES PARCELLES DE L'IMMEUBLE MARIGNAN, LA COMPAGNIE DES ASSURANCES GENERALES FRANCE-VIE S'EST ASSOCIEE A LA DEMANDE DE LA CAISSE AUTONOME; QUE LES JUGES DU FOND ONT DIT LES PROPRIETAIRES DES FONDS 27 ET 29 DEBITEURS D'UNE INDEMNITE COMPENSATRICE Y... DROIT DE PASSAGE RECONNU A LEURS FONDS SUR LES ENTREES, HALLS, DEGAGEMENTS CIRCULATIONS, ESCALIERS ET ASCENSEURS SE TROUVANT SUR LES FONDS N. 31 ET N. 33; ATTENDU QUE LA SOCIETE FONCIERE DES CHAMPS-ELYSEES FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DIT QUE LE STATUT DE LA COPROPRIETE N'ETAIT PAS APPLICABLE A L'IMMEUBLE LE MARIGNAN, ALORS, SELON LE MOYEN, ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET A RELEVE QUE LES BAUX CONSENTIS STIPULAIENT QUE CHAQUE BAILLEUR RESTERAIT SEUL PROPRIETAIRE DE LA CONSTRUCTION EFFECTUEE SUR SON FONDS, ETANT PRECISE QUE LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES DEVRAIENT PERMETTRE EN FIN DE BAIL UNE LOCATION DE L'IMMEUBLE INDEPENDANTE DES IMMEUBLES VOISINS; QUE L'ARRET AJOUTE QU'IL N'EST JUSTIFIE DE L'ETABLISSEMENT D'AUCUN REGLEMENT DE COPROPRIETE; QUE DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, LA COUR D'APPEL EN A EXACTEMENT DEDUIT QU'AU TERME DES LOCATIONS CHAQUE BAILLEUR N'A PAS RECU UNE QUOTE-PART DES PARTIES PRIVATIVES ET UNE QUOTE-PART DES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE UNIQUE EDIFIE, MAIS EST DEVENU PROPRIETAIRE EXCLUSIVEMENT DE TOUTE LA PORTION DE CONSTRUCTION ELEVEE SUR SON SOL; QU'IL S'ENSUIT QUE LES PASSAGES INCLUS DANS LA PROPRIETE DE LA CAISSE AUTONOME ET DANS CELLE DES ASSURANCES GENERALES NE CONSTITUENT PAS DES PARTIES COMMUNES DE L'ENSEMBLE DE L'IMMEUBLE MARIGNAN, MAIS ONT POUR UNIQUE PROPRIETAIRE CELUI DU FONDS SUR LEQUEL ILS SE TROUVENT; QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET DE NE PAS AVOIR ADMIS L'EXISTENCE D'UNE SERVITUDE DE PASSAGE PAR DESTINATION DU PERE DE FAMILLE A... LES PARTIES DE L'IMMEUBLE EDIFIEES SUR LES PARCELLES N. 31 ET N. 33 AU PROFIT DE CELLES EDIFIEES SUR LES NUMEROS 27 ET 29, ALORS QUE, D'UNE PART, LES FONDS QUI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 693 Y... CODE CIVIL DOIVENT AVOIR APPARTENU AU MEME PROPRIETAIRE NE POUVANT ETRE QUE DES TERRAINS NON BATIS OU DES BATIMENTS AYANT LE CARACTERE IMMOBILIER, SEULE DEVAIT ETRE PRISE EN CONSIDERATION POUR RECHERCHER L'EXISTENCE D'UNE SERVITUDE PAR DESTINATION DU PERE DE FAMILLE C... NE POUVAIT AFFECTER QUE L'EDIFICE MARIGNAN DONT UNE DES PARTIES EN ETAGE N'AVAIT D'ACCES SUR LA VOIE PUBLIQUE QUE PAR L'AUTRE, LA PROPRIETE DE CET EDIFICE ET QU'IL RESULTE, TANT DES CONSTATATIONS DE L'ARRET QUE DES STIPULATIONS DES BAUX CONSENTIS, QUE LA FONCIERE DES CHAMPS-ELYSEES A ETE L'UNIQUE ET VERITABLE PROPRIETAIRE DES DIFFERENTES FRACTIONS DE L'EDIFICE PAR ELLE CONSTRUIT JUSQU'A L'EXPIRATION DES BAUX, LAQUELLE N'A PAS EU POUR EFFET D'ANEANTIR RETROACTIVEMENT SON DROIT DE PROPRIETE, SI BIEN QUE SE TROUVAIT REMPLIE LA PREMIERE DES CONDITIONS IMPOSEES PAR L'ARTICLE 693 DU CODE CIVIL, QUE, D'AUTRE PART, LA SECONDE CONDITION IMPOSEE PAR CET ARTICLE S'ENTENDANT DE L'EXISTENCE D'UN ETAT DE FAIT APPARENT NETTEMENT CARACTERISE DE LA SERVITUDE RECLAMEE ET REVELANT DE LA PART DU PROPRIETAIRE COMMUN LA VOLONTE D'ETABLIR D'UNE MANIERE DEFINITIVE ET PERMANENTE L'ASSUJETTISSEMENT DE L'UN DES FONDS ENVERS L'AUTRE, IL APPARTENAIT A LA COUR D'APPEL DE RECHERCHER SOUVERAINEMENT SI L'ETAT DE FAIT CREE PAR LA FONCIERE DES CHAMPS-ELYSEES ETAIT CARACTERISTIQUE D'UNE SERVITUDE DE PASSAGE ET REVELAIT DE LA PART DE LA FONCIERE, DONT L'INTENTION ETAIT SEULE A PRENDRE EN CONSIDERATION, SA VOLONTE D'ASSUJETTIR DE FACON DEFINITIVE ET PERMANENTE UNE PARTIE DE L'IMMEUBLE ENVERS L'AUTRE OU SEULEMENT SA VOLONTE D'INSTITUER UN SIMPLE AMENAGEMENT D'AGREMENT A DES FINS PERSONNELLES; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET ENONCE JUSTEMENT QUE LA FONCIERE DES CHAMPS-ELYSEES, QUI N'AVAIT PAS LA PROPRIETE DES TERRAINS SUR LESQUELS L'IMMEUBLE MARIGNAN A ETE EDIFIE, N'AVAIT EU SUR L'EDIFICE QU'ELLE AVAIT CONSTRUIT QU'UN DROIT TEMPORAIRE ET QU'AINSI ELLE N'AVAIT JAMAIS ETE L'UNIQUE PROPRIETAIRE DES DIVERS FONDS DOMINANTS ET SERVANTS; QUE PAR CE SEUL MOTIF, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION D'ECARTER L'EXISTENCE D'UNE SERVITUDE PAR DESTINATION DU PERE DE FAMILLE; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE L'ARRET EST CRITIQUE POUR AVOIR DECLARE NON RAPPORTEE LA PREUVE D'UNE SERVITUDE CONVENTIONNELLE DE PASSAGE, ALORS, SELON LE MOYEN, ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT QUE CHAQUE CONTRAT DE BAIL EST CONSTATE DANS UN ACTE DISTINCT PASSE A UNE DATE ET DEVANT UN NOTAIRE DIFFERENT; QU'IL PREVOIT UNIQUEMENT L'APPROBATION PAR LE BAILLEUR DU PLAN DE LA CONSTRUCTION EDIFIEE SUR SA SEULE PARCELLE DE TERRAIN; QUE LES BAILLEURS ONT PRIS SOIN DE FAIRE PRECISER L'OBLIGATION D'INDIVIDUALISER CHACUN DES HERITAGES A LA FIN DU BAIL EN EFFECTUANT LES TRAVAUX PERMETTANT AU PROPRIETAIRE D'AVOIR UN IMMEUBLE PARFAITEMENT INDEPENDANT DES IMMEUBLES VOISINS; QUE, DE CES CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A SOUVERAINEMENT DEDUIT L'ABSENCE DE SERVITUDE CONVENTIONNELLE; QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE; SUR LE QUATRIEME MOYEN : ATTENDU QUE LA SOCIETE FONCIERE DES CHAMPS-ELYSEES FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR CONDAMNE LES PROPRIETAIRES DES PARCELLES NUMEROS 27 ET 29 A VERSER AUX PROPRIETAIRES DES PARCELLES NUMEROS 31 ET 33 UNE INDEMNITE ANNUELLE EGALE AU PRODUIT DE LA DIFFERENCE ENTRE LA SURFACE EFFECTIVE DES PARTIES COMMUNES EXISTANT SUR CHAQUE FRACTION DE L'IMMEUBLE MARIGNAN EDIFIEE SUR LES PARCELLES 27 ET 29 ET CELLE QUE CES FRACTIONS AURAIENT DU COMPRENDRE SI LES PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE INDISPENSABLES A SON UTILISATION AVAIENT ETE REPARTIES SUR CHACUNE DE CES FRACTIONS PROPORTIONNELLEMENT A LA SURFACE DE LEURS PARTIES PRIVATIVES, CALCULEE SUR LE MONTANT DU REVENU LOCATIF AU METRE CARRE DE L'ENSEMBLE DE L'IMMEUBLE AFFECTE D'UN COEFFICIENT PONDERATEUR, ALORS, SELON LE MOYEN ; MAIS ATTENDU QUE, HORS DES DENATURATIONS PRETENDUES, LA COUR D'APPEL, SANS SE CONTREDIRE, A RETENU QUE LA CAISSE AUTONOME ET LES ASSURANCES GENERALES DEVAIENT EN FIN DE BAIL L'UNE ET L'AUTRE RECUPERER UN IMMEUBLE INDIVIDUALISE DANS LEQUEL ELLES AURAIENT PU UTILISER COMME ELLES L'ENTENDAIENT LA FRACTION DES PARTIES COMMUNES LEUR APPARTENANT; QU'ELLE A PU ESTIMER, EN CONSEQUENCE, QUE L'ACCEPTATION DONNEE PAR CES ORGANISMES AUX PLANS DE CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE - NON PLUS QUE L'EXISTENCE D'UNE COUR COMMUNE - NE POUVAIENT AVOIR D'INFLUENCE SUR L'INDEMNITE QUI LEUR ETAIT DUE AINSI QUE SUR LES MODALITES DU CALCUL DE SON MONTANT; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 JUIN 1977 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : 1) COPROPRIETE - Domaine d'application - Immeuble édifié sur des parcelles louées par des propriétaires différents - Baux prévoyant la propriété exclusive du bailleur sur la partie de construction élevée sur son fonds (non).
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - Améliorations faites par le preneur - Construction sur le terrain donné à bail - Pluralité de bailleurs - Clause prévoyant la propriété exclusive de chaque bailleur sur la partie de construction élevée sur son fonds - Portée.
Analyse : En l'état d'un immeuble édifié par un preneur sur quatre parcelles données à bail par quatre propriétaires, la Cour d'appel qui relève que les baux stipulaient que chaque bailleur resterait seul propriétaire de la construction effectuée sur son fonds, étant précisé que les constructions nouvelles devraient permettre, en fin de bail, des locations indépendantes, et qu'il n'est justifié de l'établissement d'aucun règlement de copropriété, en déduit exactement qu'au terme des locations, chaque bailleur n'a pas reçu une quote-part de parties privatives et une quote-part de parties communes de l'immeuble unique édifié, mais est devenu propriétaire exclusif de toute la portion de construction élevée sur son sol et que dès lors, les passages inclus dans la propriété de deux des bailleurs ne constituent pas des parties communes de l'ensemble de l'immeuble, mais ont pour unique porpriétaire celui du fonds sur lequel ils se trouvent.