Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 8 octobre 1997, 95-20.113, Publié au bulletin
Date de la décision : 1997-10-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 95-20113
Décision attaquée : Tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine, 1995-08-04, 1995-08-04
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Delaporte et Briard, la SCP Gatineau.

Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine, 4 août 1995), statuant en dernier ressort, que la Société immobilière de l'avenue de Verdun (SIAV) ayant donné un appartement à bail aux époux Y..., les a assignés en paiement de charges correspondant à la rémunération des gardiens pour l'entretien des parties communes et au gardiennage des aires de stationnement ; Attendu que la SIAV fait grief au jugement de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, 1o qu'aux termes de l'article 2, c), du décret n° 87-713 du 26 août 1987, " lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant " ; que cette disposition n'impose pas, pour autoriser le bailleur à récupérer partiellement les rémunérations versées, que le gardien exécute lui-même ces deux tâches, mais seulement qu'il ait pour fonction de les assurer, fût-ce en les faisant exécuter par des personnes placées sous ses ordres et qu'il a pour mission d'encadrer et de contrôler ; qu'en l'espèce, ainsi que l'avait soutenu la SIAV, le contrat de travail des époux X... stipulait que " M. X... assisté de Mme X... participera à l'entretien de l'immeuble décrit ci-après et aura à charge de faire exécuter par les personnes placées sous ses ordres, les tâches qu'il n'aura pu effectuer lui-même " ; qu'il était encore soutenu que l'annexe à ce contrat, qui détaillait le taux de rémunération pour chacun des époux, faisait apparaître que ces tâches entraient bien dans leurs fonctions rémunérées ; qu'en ne recherchant pas si, comme il était prétendu, les époux X... avaient personnellement l'obligation d'assurer l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, et en subordonnant la récupération par le bailleur de 75 % des charges de gardiennage à la participation personnelle du gardien à l'exécution de ces tâches, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; 2o que la SIAV avait soutenu devant le Tribunal que, par une pétition de près de la moitié des locataires, les signataires s'étaient regroupés en association de fait pour réclamer le gardiennage des parkings la nuit en s'engageant à en assumer les frais ; qu'il prétendait que la charge représentée par ce gardiennage devait être récupérable au titre de la convention des parties ; qu'en ne répondant pas aux conclusions de la SIAV qui invoquaient l'existence d'un accord collectif d'immeuble susceptible d'être opposable à l'ensemble des locataires, même non signataires, le Tribunal a violé les dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3o que les dispositions du décret du 26 août 1987, n'ayant pas un caractère limitatif, n'excluent pas que des charges non expressément énumérées puissent être récupérées par le bailleur si elles entrent dans les catégories de charges récupérables visées à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; que tel est le cas des charges liées au gardiennage de nuit qui correspondent à des " services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ", au sens de l'article 23-1 dudit décret ; qu'en refusant, cependant, d'admettre que les locataires devaient contribuer à la charge financière d'une prestation qu'ils avaient pourtant réclamée, le Tribunal a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les gardiens effectuaient un travail administratif de contrôle et de surveillance, et qu'ils n'intervenaient pas directement pour assurer l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, le Tribunal en a déduit exactement que leur rémunération ne pouvait pas être récupérée auprès des locataires ; Attendu, d'autre part, que le Tribunal, qui n'était pas tenu de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que les frais de gardiennage de nuit de l'aire de stationnement ne faisaient pas partie des charges récupérables, selon le décret du 26 août 1987 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : 1° BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Rémunération des gardiens - Travail administratif de contrôle et de surveillance sans entretien de la propreté de l'immeuble (non).
Sommaire de référence : 2° BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Décret du 26 août 1987 - Application
Analyse : 1° La rémunération des gardiens qui effectuent un travail administratif de contrôle et de surveillance, sans intervenir directement pour assurer l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, ne peut être récupérée auprès des locataires.