Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 8 mars 1977, 75-15.363, Publié au bulletin
Date de la décision : 1977-03-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 75-15363
Décision attaquée : Cour d'appel Saint-Denis de la Réunion 1975-07-04, 1975-07-04
Président : PDT M. Bellet
Avocats : Demandeur AV. M. Calon

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : ATTENDU QUE, SELON L'ARRET ATTAQUE, PAR ACTE AUTHENTIQUE DRESSE PAR D'AMBELLE DE PEINDRAY, NOTAIRE, DALLY-ERRAYA A VENDU DIVERS TERRAINS A LA SOCIETE BOURBONNAISE DE TRAVAUX (S.B.T.) REPRESENTEE PAR DAME MELIN ; QU'IL ETAIT STIPULE A L'ACTE QUE LES PARTIES RECONNAISSAIENT AVOIR ETE PARFAITEMENT INFORMEES DE CE QUE LES ORIGINES DE PROPRIETE COMPORTAIENT DES LACUNES, QU'ELLES DECLARAIENT PERSISTER DANS LEUR INTENTION ET FAIRE LEUR AFFAIRE PERSONNELLE DE CES LACUNES A LA DECHARGE DU NOTAIRE ; QUE DAME MELIN, ES QUALITES, SOUSCRIVIT UN DOCUMENT AUX TERMES DUQUEL, D'UNE PART, ELLE RECONNAISSAIT AVOIR ETE AVERTIE PAR LE NOTAIRE DES RISQUES ENCOURUS PAR LA S.B.T. DU FAIT DE L'ACQUISITION DE TERRAINS DONT L'ORIGINE DE PROPRIETE COMPORTAIT DES LACUNES, CONCERNANT DES DROITS INDIVIS INDETERMINES, UNE DESIGNATION IMPARFAITE DES BIENS VENDUS POUVANT COMPORTER DES ERREURS, ET DES TERRAINS AYANT FAIT L'OBJET DE PARTAGE NON TRANSCRIT ET DONT ON NE RETROUVAIT PLUS TRACE, D'AUTRE PART, ELLE DECLARAIT FAIRE SON AFFAIRE PERSONNELLE DES LACUNES CONCERNANT L'ORIGINE DE PROPRIETE DES TERRAINS ACQUIS, ET DECHARGER LE NOTAIRE DE TOUTE RESPONSABILITE A CET EGARD ; QU'APRES PRISE DE POSSESSION ET ECHANGE DE CERTAINS DE CES TERRAINS AVEC L'ETAT ET LE DEPARTEMENT, LA S.B.T. PROCEDA A DES LOTISSEMENTS EN VUE DE LA VENTE ; QUE MAS, NOTAIRE, CHARGE DE CETTE VENTE, AYANT OBJECTE QUE LES TITRES DE PROPRIETE NE JUSTIFIAIENT, POUR CERTAINS TERRAINS, QUE D'UNE PROPRIETE INDIVISE, LA S.B.T. ASSIGNA DALLY-ERRAYA EN NULLITE DE LA VENTE ET APPELA D'AMBELLE DE PEINDRAY EN GARANTIE ; QUE LA COUR D'APPEL LA DEBOUTA DE SES DEMANDES ET LA CONDAMNA AU PAIEMENT, ENVERS LE NOTAIRE, DE DOMMAGES-INTERETS POUR PROCEDURE ABUSIVE ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR ECARTE LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE ALORS QU'IL RESULTAIT DES CONSTATATIONS DES JUGES DU FOND, QUE, D'APRES LES TITRES DETENUS PAR LE VENDEUR, CELUI-CI N'ETAIT PROPRIETAIRE QUE DE 15/28 D'UNE PARTIE DU TERRAIN ET DE 7/24 D'UNE AUTRE PARTIE ; QUE, DES LORS, LE NOTAIRE NE POUVAIT, SANS MECONNAITRE SES DEVOIRS PROFESSIONNELS, NI ETABLIR UN ACTE QUE LA COUR D'APPEL RECONNAIT ETRE SIMULE ET QUI PORTAIT SUR LA TOTALITE DES TERRAINS, NI SE BORNER A FAIRE ETAT DE LACUNES PROBABLES DANS LES ORIGINES DE PROPRIETE ET D'INDETERMINATION DES DROITS CEDES, DES LORS QUE LES DROITS DONT LE VENDEUR JUSTIFIAIT ETAIENT DETERMINES ET LIMITES, D'OU IL RESULTERAIT QU'EN DRESSANT L'ACTE, POUR LA TOTALITE ET EN FAISANT ETAT DE LACUNES ET D'INDETERMINATION, LE NOTAIRE N'A PAS TENU COMPTE DE LA SITUATION JURIDIQUE ET A INDUIT SES CLIENTS EN ERREUR ; QU'IL EST ENCORE REPROCHE AUX JUGES D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE LA S.B.T. A VERSER DES DOMMAGES-INTERETS AU NOTAIRE, ALORS QUE L'ACTION EN JUSTICE SERAIT UN DROIT DONT L'EXERCICE N'EST GENERATEUR DE DOMMAGES-INTERETS QUE LORSQU'IL CONSTITUE UN ABUS ET QU'EN L'ESPECE, EN SE BORNANT A RETENIR QUE LES PARTIES AVAIENT ETE AVERTIES DES LACUNES DE LA CONVENTION QU'ELLES AVAIENT DEMANDE AU NOTAIRE D'AUTHENTIFIER, LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS LEGALEMENT CARACTERISE LA MAUVAISE FOI DE LA SOCIETE ET PAR SUITE L'ABUS DE DROIT QU'ELLE AURAIT COMMIS ; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QU'APRES AVOIR RELEVE QUE DALLY-ERRAYA ET LA S.B.T. AVAIENT SOUSCRIT UN COMPROMIS PORTANT CESSION DES DROITS DU VENDEUR SUR LES TERRAINS, ET QU'AU MOMENT DE LA REITERATION DE CET ACTE DEVANT LE NOTAIRE, ILS AVAIENT ETE PARFAITEMENT INFORMES DES LACUNES DES ORIGINES DE PROPRIETE PAR CE DERNIER, QUI AVAIT ATTIRE LEUR ATTENTION SUR LES DROITS INDIVIS DU VENDEUR, LA COUR D'APPEL ENONCE QUE LA S.B.T. A EU L'INTENTION D'ACQUERIR UNIQUEMENT LES DROITS DE DALLY-ERRAYA SUR LES TERRAINS, QU'ELLE AVAIT PRIS A SA CHARGE TOUS LES RISQUES D'UNE TELLE OPERATION, QUE L'ACTE, QUI N'A FAIT QU'AUTHENTIFIER UNE CONVENTION NEGOCIEE EN DEHORS DU NOTAIRE, A ETE REDIGE SELON LES EXIGENCES DE LA SOCIETE ET QUE D'AMBELLE DE PEINDRAY A PRIS SOIN D'APPELER L'ATTENTION DES PARTIES SUR LES LACUNES EXISTANTES ET LES RISQUES ENCOURUS ; QU'ELLE A PU EN DEDUIRE QUE LE NOTAIRE AVAIT REMPLI SON DEVOIR DE CONSEIL ET QUE LA VENTE, REALISEE CONFORMEMENT A L'INTENTION DES PARTIES, N'A PU ETRE SOURCE DE PREJUDICE POUR LA SOCIETE ; ATTENDU, D'AUTRE PART, QU'EN RELEVANT L'ATTITUDE PRUDENTE DU NOTAIRE ET LA PARFAITE CONNAISSANCE DE LA SITUATION PAR LA S.B.T., QUI AVAIT ACCEPTE LES RISQUES QUE COMPORTAIT L'ACTE, LA COUR D'APPEL A CARACTERISE LA MAUVAISE FOI DE CETTE SOCIETE DANS SON ACTION CONTRE D'AMBELLE DE PEINDRAY ; QU'ELLE A AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ET QU'AUCUN DES MOYENS N'EST FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 4 JUILLET 1975, PAR LA COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS (REUNION).

Sommaire principal : 1) NOTAIRE - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Exonération - Acceptation des risques par le client - Vente - Immeuble - Immeuble indivis.
Sommaire de référence : * NOTAIRE - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Etendue - Obligation d'information sur les risques de l'acte.
Analyse : Statuant sur un appel en garantie dirigé contre le notaire rédacteur d'un acte de vente, par l'acquéreur qui a sollicité la nullité de la vente au motif que les titres ne justifiaient, pour certains des biens vendus, que d'une propriété indivise, la Cour d'appel qui, après avoir relevé que le notaire a parfaitement informé les parties sur les lacunes des origines de propriété en attirant leur attention sur le caractère indivis des droits du vendeur, énonce d'une part que l'acheteur n'avait l'intention d'acquérir que les droits de celui-ci et a pris à sa charge tous les risques de l'opération, d'autre part que l'acte n'a fait qu'authentifier une convention antérieure négociée par les parties en dehors du notaire et a été rédigé selon les exigences de l'acquéreur, peut en déduire que le notaire a rempli son devoir de conseil.