Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 20 octobre 1966, Publié au bulletin
Date de la décision : 1966-10-20
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : CASSATION PARTIELLE.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES ; ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE, X... AUX DROITS DUQUEL SE TROUVENT LES EPOUX Y..., AVAIT DONNE A BAIL POUR DIX-HUIT ANS, A JEAN C..., UN VASTE TERRAIN AVEC BATIMENTS A USAGE DE GARAGE, ET JARDIN, SIS A BREST, PLACE DE LA LIBERTE, PAR UN ACTE DU 28 MARS 1925, INDIQUANT QUE LE PRENEUR POURRAIT, A SES RISQUES ET PERILS ET A SES FRAIS, FAIRE EDIFIER TOUTES CONSTRUCTIONS ET AMELIORATIONS QU'IL JUGERAIT A PROPOS SUR LES BIENS LOUES, ET AJOUTANT CETTE CLAUSE ; "M X... AURA DROIT, SI BON LUI SEMBLE, DE CONSERVER CES CONSTRUCTIONS, Y COMPRIS LE HANGAR BESSONNEAU EXISTANT ACTUELLEMENT SUR LES LIEUX LOUES, EN REMBOURSANT A M C..., OU A SES AYANTS DROIT, LA VALEUR A DIRE D'EXPERT " ; QU'APRES LA FIN DU BAIL SURVENU LE 1ER AVRIL 1943, LE PRENEUR CONTINUA A JOUIR DES LIEUX ET OBTINT LE 7 DECEMBRE 1945, UN NOUVEAU BAIL DE NEUF ANS, QUI, LES CONSTRUCTIONS ELEVEES TANT PAR LE BAILLEUR QUE PAR LUI AYANT ETE ENDOMMAGEES EN 1944, PUIS EN 1947 PAR L'EXPLOSION D'UN NAVIRE, FUT REPORTE SUR UN TERRAIN ATTRIBUE A CHAVANON PAR VOIE DE REMEMBREMENT ET SUR LEQUEL AVAIENT ETE RECONSTRUITS AVEC LES INDEMNITES DE DOMMAGES DE GUERRE, DES BATIMENTS QUI FURENT REMIS LE 15 OCTOBRE 1951 A LA DISPOSITION DU LOCATAIRE ; ATTENDU QUE LES EPOUX B..., A... DE VIENNE, FURENT ASSIGNES PAR LEURS BAILLEURS EN REVISION DU PRIX DE LEUR LOCATION EN VERTU DE LA LOI DU 2 AOUT 1949, ARTICLE 1ER, ET REPROCHANT A LA COUR D'APPEL DE CAEN, SAISIE SUR RENVOI APRES CASSATION D'UN ARRET RENDU PAR CELLE DE RENNES, D'AVOIR DECIDE QUE LES CONSTRUCTIONS EDIFIEES PAR LE PRENEUR SUR LES LIEUX LOUES ETAIENT DEVENUES IMMEDIATEMENT LA PROPRIETE DU BAILLEUR EN VERTU D'UN DROIT D'ACCESSION AUQUEL CELUI-CI N'AVAIT RENONCE NI EXPRESSEMENT, NI DANS DES CIRCONSTANCES EXCEPTIONNELLES QUI SEULES AURAIENT PU FAIRE ELLES-MEMES ECARTER TOUT DOUTE SUR UNE TELLE VOLONTE DE RENONCIATION, AUX MOTIFS QUE LOIN DE CONSTITUER UNE TELLE RENONCIATION, L'AFFECTATION DES CONSTRUCTIONS ET AMELIORATIONS STIPULEES AU CONTRAT A LA GARANTIE DES CLAUSES ET CONDITIONS DU BAIL, LA FACULTE DONNEE AU BAILLEUR DE CONSERVER "SI BON LUI SEMBLE" LES CONSTRUCTIONS EN EN PAYANT LA VALEUR, ET LA CLAUSE D'APRES LAQUELLE LE PRENEUR N'AURAIT DROIT, EN CAS D'EXPROPRIATION A AUCUNE INDEMNITE DE LA PART DU BAILLEUR POUR PRIVATION DE JOUISSANCE, DEVAIENT ETRE CONSIDEREES AU CONTRAIRE COMME AYANT POUR OBJET D'AMENAGER LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT D'ACCESSION IMMEDIATE, ALORS QUE, D'UNE PART, UNE TELLE INTERPRETATION DES CLAUSES CLAIRES ET PRECISES DU BAIL PROCEDE DE LEUR DENATURATION PURE ET SIMPLE, LES CLAUSES AINSI DECRITES ETABLISSANT INDISCUTABLEMENT UNE RENONCIATION A ACCESSION IMMEDIATE, AINSI D'AILLEURS QUE L'A ADMIS L'ARRET EN FAISANT REPORTER CETTE ACCESSION AU PLUS TARD A L'EXPIRATION DU BAIL, ET CONSTITUANT MEME UNE RENONCIATION PURE ET SIMPLE A TOUTE ACCESSION, ALORS QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ATTAQUE SE TROUVE AINSI VICIE PAR UNE CONTRADICTION ET UNE INSUFFISANCE DE MOTIFS MANIFESTE, COMME ADMETTANT TOUT A LA FOIS QUE LES STIPULATIONS LITIGIEUSES AMENAGEAIENT LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT D'ACCESSION, AINSI QUALIFIEE DE CONDITIONNELLE, ET QUE CE MEME DROIT D'ACCESSION ETAIT ACQUIS, SANS CONSTATER LA REALISATION DES CONDITIONS DE CETTE ACCESSION ; MAIS ATTENDU QU'UNE RENONCIATION DE X... A SE PREVALOIR DE L'ACCESSION NE RESULTE PAS NECESSAIREMENT DES CLAUSES LITIGIEUSES ; QUE LA COUR D'APPEL A, DES LORS, SOUVERAINEMENT ESTIME QUE CES CLAUSES AVAIENT SEULEMENT POUR OBJET D'AMENAGER LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT D'ACCESSION ; QU'ELLE NE S'EST PAS, D'AUTRE PART, CONTREDITE, N'AYANT PAS VOULU DONNER AUX EXPRESSIONS DONT ELLE SE SERT LE SENS D'EVENEMENTS DONT DEPENDAIT LA REALISATION MEME DU DROIT ET DONT ELLE AURAIT DU ALORS CONSTATER LA SURVENANCE ; QUE LE MOYEN EST DONC DEPOURVU DE FONDEMENT ; SUR LE TROISIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE LES EPOUX B... FONT ENCORE GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE LES AVOIR DEBOUTES DE LEUR DEMANDE D'INDEMNISATION DU PREJUDICE PAR EUX SUBI DU FAIT DE LA RECONSTRUCTION PAR LE BAILLEUR EN 1951 D'UN GARAGE D'UNE SUPERFICIE INFERIEURE DE PLUS DE MOITIE A CELLE DU PRECEDENT GARAGE SINISTRE, AUX MOTIFS, D'UNE PART, QUE LES ATTRIBUTIONS INITIALEMENT CONFEREES AU PROPRIETAIRE ONT ETE ANNULEES PAR ARRETE PREFECTORAL DU 10 JUIN 1952 A L'ENCONTRE DUQUEL LE BAILLEUR S'EST POURVU LE 7 NOVEMBRE 1951, SI BIEN QUE CE DERNIER NE SAURAIT SE VOIR IMPUTER A FAUTE LA RECONSTRUCTION D'UN GARAGE PLUS REDUIT QUE LE GARAGE SINISTRE, ET, D'AUTRE PART, QUE L'IMMEUBLE RECONSTRUIT PRESENTE UN STANDING QUE L'ETABLISSEMENT SINISTRE ETAIT LOIN D'EGALER ET QUI A DONNE UNE PLUS-VALUE AU FONDS DE COMMERCE, ALORS QUE, D'UNE PART, CES MOTIFS SONT MANIFESTEMENT CONTRADICTOIRES, PUISQUE SI LE GARAGE A ETE RECONSTRUIT EN 1951, SOUS L'EMPIRE D'ATTRIBUTIONS QUI N'ONT ETE MODIFIEES QU'EN 1952, LE PROPRIETAIRE AURAIT DU LE RECONSTRUIRE DANS SA SURFACE INITIALE ET DANS LE CADRE DE SES PREMIERES ATTRIBUTIONS SANS AVOIR A TENIR COMPTE DE LEUR ANNULATION ULTERIEURE ET QUE LE PROPRIETAIRE N'A PU EN 1951 SE POURVOIR CONTRE UNE DECISION DE 1952, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA VALEUR D'UN FONDS DE COMMERCE DE GARAGE RESULTE BIEN PLUS DE SA SUPERFICIE, DE SON EMPLACEMENT ET DE SES COMMODITES, QUE DE SON STANDING, ET QU'UNE REDUCTION DE PLUS DE 50 % DE SA SUPERFICIE INITIALE PREJUDICIE INDISCUTABLEMENT A SON PROPRIETAIRE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL, RELEVENT QUE SELON LES DECLARATIONS NON CONTREDITES DE X..., "L'URBANISME N'A PAS VOULU DE GARAGE SUR LA PLACE DE LA LIBERTE, ET QUE LE NOUVEAU TRACE DE CETTE PLACE ET DE LA RUE MORVAN A REPOUSSE VERS LE NORD LE TERRAIN AFFECTE AU GARAGE DONT L'ACCES N'A ETE AUTORISE QUE SUR LA RUE KERABECAN" ; QUE L'ARRET A PU ADMETTRE AINSI, SANS AUCUNE CONTRADICTION, ET SANS QU'UNE PORTEE QUELCONQUE PUISSE ETRE ATTRIBUEE AUX DATES RELEVEES PAR LE POURVOI, QUE LES EPOUX B... N'ETABLISSAIENT AUCUN FAIT VOLONTAIRE DE LA PART DES BAILLEURS ACCOMPLIS EN MECONNAISSANCE DE LEURS DROITS ; QUE, D'AUTRE PART, LES CONSIDERATIONS EMISES PAR LES JUGES D'APPEL SUR LA PLUS-VALUE DONNEE AU FONDS DE COMMERCE PAR LA FACON DONT LE GARAGE A ETE RECONSTRUIT ECHAPPENT AU CONTROLE DE LA COUR DE CASSATION ; QUE LE MOYEN NE SAURAIT DONC ETRE ACCUEILLI ; MAIS SUR LE DEUXIEME MOYEN : VU L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810 ; ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE VIENNE A ACHETE EN 1930 A X... LE HANGAR DIT "BESSONNEAU" QUI ETAIT SUR PLACE, L'ARRET A DECIDE QUE LES EPOUX Z... SONT PROPRIETAIRES DE L'INTEGRALITE DES LOCAUX RECONSTRUITS SUR LEUR TERRAIN, EN VERTU DE LEUR DROIT D'ACCESSION ; QU'EN SE BORNANT POUR STATUER AINSI A RETENIR QUE LE NOUVEAU BAIL INTERVENU LE 7 DECEMBRE 1945 PORTAIT "SUR UN VASTE TERRAIN AVEC LES BATIMENTS ET HANGARS EDIFIES DESSUS, ET QUE LES TERMES BATIMENTS ET HANGARS DOIVENT S'APPLIQUER A TOUTES LES CONSTRUCTIONS QU'ELLES AIENT ETE EDIFIEES OU NON PAR VIENNE", LA COUR D'APPEL N'A PAS, SUR CE POINT, DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT DANS LA LIMITE DU MOYEN, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES PAR LA COUR D'APPEL DE CAEN LE 8 JUILLET 1964 ; REMET EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET, ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE ROUEN

Sommaire principal : 1. BAIL EN GENERAL. - AMELIORATIONS FAITES PAR LE PRENEUR. - ARTICLE 555 DU CODE CIVIL. - ACCESSION EN FIN DE BAIL. - RENONCIATION. - CLAUSES AMENAGEANT LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT D'ACCESSION (NON)
Analyse : 1. LES JUGES DU FOND ONT PU, PAR UNE APPRECIATION SOUVERAINE ESTIMER QU'UNE RENONCIATION DU BAILLEUR A SE PREVALOIR DU DROIT D'ACCESSION SUR LES CONSTRUCTIONS QUE LE PRENEUR A ETE AUTORISE A EDIFIER SUR LE TERRAIN LOUE, NE RESULTE PAS NECESSAIREMENT DE L'AFFECTATION PAR LE BAIL DE CES CONSTRUCTIONS A LA GARANTIE DES CLAUSES ET CONDITIONS DUDIT BAIL, DE LA FACULTE POUR LE BAILLEUR DE LES CONSERVER SI BON LUI SEMBLE ET DU FAIT QUE LE PRENEUR N'AURA DROIT, AU CAS D'EXPROPRIATION, A AUCUNE INDEMNITE DE LA PART DU BAILLEUR, CES DISPOSITIONS AYANT SEULEMENT POUR OBJET D'AMENAGER LES CONDITIONS D'EXERCICE DU DROIT D'ACCESSION.