Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 3 avril 1984, 83-11.164, Publié au bulletin
Date de la décision : 1984-04-03
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 83-11164
Décision attaquée : Cour d'appel de Douai (chambre civile 1) 1982-10-20, 1982-10-20
Président : Pdt M. Joubrel
Avocats : Av. Demandeur : SCP Boré et Xavier

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE, SELON L'ARRET ATTAQUE, LES EPOUX Y... ETAIENT PROPRIETAIRES D'UN TERRAIN QUI, AU DECES DE L'EPOUX, EN 1967, EST DEVENU LA PROPRIETE DE SA VEUVE ET DE SES ONZE ENFANTS ; QUE PAR ACTE DE M. C..., NOTAIRE, EN DATE DU 28 JUIN 1976, L'UN DE CEUX-CI, M. FRANCIS X..., A ACQUIS LE TERRAIN DE SES COINDIVISAIRES DANS L'INTENTION D'Y FAIRE CONSTRUIRE UN IMMEUBLE D'HABITATION ; QU'A L'OCCASION DE L'ETABLISSEMENT DE CET ACTE, LE NOTAIRE A REQUIS LE CONSERVATEUR DES HYPOTHEQUES DE LUI DELIVRER UN ETAT DES INSCRIPTIONS GREVANT CE TERRAIN, EN LIMITANT SA REQUISITION AUX SEULES INSCRIPTIONS EFFECTUEES DU CHEF DES EPOUX Y... ; QUE L'ETAT DELIVRE CONFORMEMENT A CETTE DEMANDE NE FAISAIT ETAT D'AUCUNE CHARGE GREVANT LE TERRAIN, ET QUE, EN POSSESSION D'UN PERMIS DE CONSTRUIRE QUI LUI AVAIT ETE DELIVRE DES LE 4 MARS 1976 PAR LE MAIRE DE LA COMMUNE, M. FRANCIS X... A FAIT ENTREPRENDRE AU MOIS D'OCTOBRE 1976 LA CONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE; QUE, LE 4 MARS 1977, LES SERVICES DU MINISTERE DE L'EQUIPEMENT ONT FAIT CONNAITRE A M. X... QUE CET IMMEUBLE ETAIT EDIFIE SUR L'EMPLACEMENT D'UN PIPE-LINE AU MEPRIS D'UNE SERVITUDE D'UTILITE PUBLIQUE CONSENTIE PAR CONTRAT DU 26 MAI 1959 PAR SES GRANDS-PARENTS, LES EPOUX Z..., ET REGULIEREMENT PUBLIEE, CONTRAT AUX TERMES DUQUEL L'ETAT ET LA SOCIETE DES "TRANSPORTS PETROLIERS PAR PIPE-LINE" ETAIENT AUTORISES A ENTERRER DANS LE TERRAIN UNE CANALISATION DESTINEE AU TRANSPORT DE PRODUITS PETROLIERS, LES EPOUX Z... S'ENGAGEANT, MOYENNANT PAIEMENT D'UNE INDEMNITE DE 11298 FRANCS, A NE PAS EDIFIER DE CONSTRUCTIONS DESCENDANT A PLUS DE SOIXANTE CENTIMETRES EN PROFONDEUR SUR UNE BANDE DE TERRAIN DE CINQ METRES DE LARGEUR SUIVANT LE TRACE DE LA CANALISATION; QUE LES SERVICES DE L'EQUIPEMENT ONT FAIT ALORS SAVOIR A M. FRANCIS X... QUE LA CONSTRUCTION, DANS LA MESURE OU ELLE ETAIT IMPLANTEE SUR CETTE BANDE DE TERRAIN, DEVRAIT ETRE DEMOLIE; QU'APRES AVOIR FAIT SUSPENDRE LES TRAVAUX DE CONSTRUCTION, M. FRANCIS X... A ASSIGNE LE NOTAIRE VASSAL EN REPARATION DE SON PREJUDICE; QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, APRES AVOIR RETENU QUE L'OFFICIER PUBLIC AVAIT COMMIS UNE FAUTE EN LIMITANT SA REQUISITION AUX SEULES INSCRIPTIONS EFFECTUEES DU CHEF DES PERE ET MERE DE L'ACQUEREUR ET EN LAISSANT AINSI IGNORER A CELUI-CI L'EXISTENCE DE LA SERVITUDE, A CONDAMNE LE NOTAIRE A REPARER LE PREJUDICE RESULTANT DE CETTE FAUTE ET A DESIGNE UN EXPERT A... EN RECHERCHER L'ETENDUE ET LE MONTANT; ATTENDU QUE M. C... FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE, SEULE LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE ETAIT COMPETENTE POUR STATUER SUR LA VALIDITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE AU REGARD DES REGLES D'URBANISME, ET QU'EN TRANCHANT CETTE QUESTION PREJUDICIELLE, LES JUGES DU SECOND DEGRE AURAIENT VIOLE LE PRINCIPE DE LA SEPARATION DES POUVOIRS; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL N'A PAS TRANCHE LA QUESTION DE LA VALIDITE DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET QU'ELLE A SEULEMENT CONSTATE QU'UN TEL DOCUMENT ETANT TOUJOURS DELIVRE SOUS RESERVE DES DROITS DES TIERS, ET NOTAMMENT SOUS RESERVE DE L'EXISTENCE D'UNE SERVITUDE D'URBANISME, LE PERMIS DELIVRE A M. FRANCIS X..., SANS QU'IL SOIT BESOIN DE FAIRE TRANCHER LA QUESTION DE SA VALIDITE PAR LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE, NE POUVAIT PERMETTRE A SON TITULAIRE DE PASSER OUTRE A LA SERVITUDE; QU'AINSI LE MOYEN MANQUE EN FAIT; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE M. C... REPROCHE ENCORE A LA COUR D'APPEL DE L'AVOIR CONDAMNE A REPARER LE PREJUDICE CAUSE PAR SA FAUTE, ALORS QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE L. 480-13 DU CODE DE L'URBANISME, LORSQU'UNE CONSTRUCTION A ETE EDIFIEE CONFORMEMENT A UN PERMIS DE CONSTRUIRE, LE PROPRIETAIRE NE PEUT ETRE CONDAMNE PAR LE TRIBUNAL DE L'ORDRE JUDICIAIRE, DU FAIT DE LA MECONNAISSANCE DES REGLES D'URBANISME OU DES SERVITUDES D'UTILITE PUBLIQUE, QUE SI CE PERMIS A ETE PREALABLEMENT ANNULE POUR EXCES DE POUVOIR, OU SI SON ILLEGALITE A ETE CONSTATEE, PAR LA JURIDICTION ADMINISTRATIVE; QU'IL EN RESULTE QUE L'ACTION DE L'ETAT POUR OBTENIR LA CONDAMNATION DE M. FRANCIS X... A LA DEMOLITION DE L'IMMEUBLE ETAIT SUBORDONNEE A L'ANNULATION PREALABLE DU PERMIS DE CONSTRUIRE, ET QUE, TANT QUE CETTE ANNULATION N'EST PAS INTERVENUE, LE PREJUDICE NE SERAIT QU'EVENTUEL; MAIS ATTENDU QUE, SI L'ARTICLE L. 480-13, QUI A ETE AJOUTE AU CODE DE L'URBANISME PAR LA LOI DU 31 DECEMBRE 1976, ET QUI N'EST D'AILLEURS PAS APPLICABLE AU PERMIS DE CONSTRUIRE DELIVRE A M. X... LE 4 MARS 1976, EXIGE, POUR QUE LE PROPRIETAIRE SOIT, A LA REQUETE DE L'ADMINISTRATION, CONDAMNE A DEMOLIR SON IMMEUBLE, QUE L'ANNULATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE AIT ETE PREALABLEMENT PRONONCEE PAR LE JUGE ADMINISTRATIF, IL NE S'ENSUIT PAS QUE, JUSQU'A CETTE EVENTUELLE ANNULATION, LE PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE NE PUISSE SUBIR UN PREJUDICE DU FAIT D'UN NOTAIRE QUI A OMIS DE L'INFORMER DE L'EXISTENCE D'UNE REGLE D'URBANISME OU D'UNE SERVITUDE D'UTILITE PUBLIQUE; QU'AYANT CONSTATE QUE LES TRAVAUX DE CONSTRUCTION ENTREPRIS DEPUIS LE MOIS D'OCTOBRE 1976 AVAIENT DU ETRE INTERROMPUS EN MARS 1977 LORSQUE L'ADMINISTRATION, SE PREVALANT DE LA SERVITUDE, AVAIT FAIT CONNAITRE A M. FRANCIS X... QU'IL DEVRAIT DEMOLIR L'IMMEUBLE OU, POUR LE MOINS, OBTENIR UNE DEROGATION EN VUE D'ADOPTER LE PROJET INITIAL A CETTE SERVITUDE, LES JUGES DU FOND ONT AINSI CARACTERISE L'EXISTENCE D'UN PREJUDICE CERTAIN ET, POUR EN DETERMINER L'ETENDUE, ONT ORDONNE UNE EXPERTISE; QU'AINSI LE MOYEN N'EST PAS FONDE; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE LE NOTAIRE FAIT ENCORE GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR, EN DEMANDANT A L'EXPERT DE RECHERCHER "SI LA CONSTRUCTION DOIT ETRE DEMOLIE EN VUE D'UNE MODIFICATION ET D'UN AMENAGEMENT DU PROJET INITIAL", CONFIE A CET EXPERT B... MISSION JURIDIQUE CONSISTANT A APPRECIER LE BIEN FONDE DE L'ACTION DE L'ADMINISTRATION, EN VIOLATION DE L'ARTICLE 232 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, QUI N'ETAIT SAISIE D'AUCUNE ACTION DE L'ADMINISTRATION, N'A PAS DEMANDE A L'EXPERT D'APPRECIER LE BIEN FONDE D'UNE TELLE ACTION, ET LUI A SEULEMENT DONNE POUR MISSION DE RECHERCHER NOTAMMENT, DANS QUELLE MESURE LA DEMOLITION DE L'IMMEUBLE ETAIT NECESSAIRE AU RESPECT DE LA SERVITUDE, EU EGARD A L'EMPRISE DE CELLE-CI, OU A UNE EMPRISE LIMITEE QUI POURRAIT RESULTER D'UNE DEROGATION DE L'ADMINISTRATION; QU'AINSI LE MOYEN MANQUE EN FAIT; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 20 OCTOBRE 1982 PAR LA COUR D'APPEL DE DOUAI; ET, VU LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 628 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, CONDAMNE LE DEMANDEUR, ENVERS LE TRESOR PUBLIC, A UNE AMENDE DE TROIS MILLE FRANCS; LE CONDAMNE, ENVERS LE DEFENDEUR, A UNE INDEMNITE DE CINQ MILLE FRANCS ET AUX DEPENS LIQUIDES A LA SOMME DE ..., EN CE NON COMPRIS LE COUT DES SIGNIFICATIONS DU PRESENT ARRET;

Sommaire principal : 1) SEPARATION DES POUVOIRS - Acte administratif - Appréciation de la légalité, de la régularité ou de la validité - Question préjudicielle - Sursis à statuer - Notaire - Responsabilité - Vente d'un terrain frappé d'une servitude d'utilité publique - Permis de construire obtenu par l'acquéreur - Validité.
Sommaire de référence : * OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Vente - Terrain - Terrain frappé d'une servitude d'utilité publique - Permis de construire obtenu par l'acquéreur - Validité - Question préjudicielle (non).
Analyse : Un permis de construire étant toujours délivré sous réserve des droits des tiers et notamment sous réserve de l'existence d'une servitude d'urbanisme, ne peut permettre à son titulaire de passer outre à une telle servitude. Il s'ensuit donc qu'une Cour d'appel qui constate qu'une construction est édifiée au mépris d'une servitude d'utilité publique, n'a pas à faire trancher par la juridiction administrative la question de la validité du permis de construire, avant de se prononcer sur la responsabilité du notaire auquel le titulaire du permis de reprochait de ne pas l'avoir informé de l'existence de cette servitude.