Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 16 avril 1973, 72-10.011, Publié au bulletin
Date de la décision : 1973-04-16
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 72-10011
Décision attaquée : Cour d'appel Nancy (Chambre 1 ) 1971-10-21, 1971-10-21
Président : PDT M. DE MONTERA
Avocats : Demandeur AV. M. BOULLOCHE

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QU'ALTER, PROPRIETAIRE, A DONNE A BAIL COMMERCIAL A LA COMPAGNIE D'ASSURANCES L'ABEILLE UN LOCAL SIS DANS UN IMMEUBLE DE CONSTRUCTION ANCIENNE, POUR UNE DUREE DE 9 ANS A COMPTER DU 1 JUIN 1962 ; QU'AU COURS DES TRAVAUX ENTREPRIS PAR ALER EN VUE DE LA RECONSTRUCTION DE LA PARTIE ARRIERE DE L'IMMEUBLE, UNE MAISON VOISINE S'EST EFFONDREE, " SOUS LES COUPS DE LA PELLETEUSE DE L'ENTREPRISE TRAVAILLANT POUR LE COMPTE D'ALTER ", CE QUI A MIS EN DANGER LA SOLIDITE DE L'ENSEMBLE DU BATIMENT APPARTENANT A CE DERNIER ; QU'IL A ETE JUGE DANS UNE AUTRE INSTANCE QUE LA RESPONSABILITE DE CE SINISTRE INCOMBAIT AUX ARCHITECTES ET ENTREPRENEUR ET NON AU PROPRIETAIRE ; QUE DEUX ARRETES DE PERIL ONT ETE SUCCESSIVEMENT PRIS PAR LE MAIRE DE LA COMMUNE, LE SECOND, EN DATE DU 17 AOUT 1965, METTANT ALTER EN DEMEURE DE FAIRE EFFECTUER TELS TRAVAUX DE DEMOLITION OU DE REPARATION QU'IL AVISERA ; QUE LE PROPRIETAIRE A FAIT SIGNIFIER CET ARRETE, AVEC SOMMATION DE DEGUERPIR, A LA COMPAGNIE L'ABEILLE QUI A ALORS QUITTE LES LIEUX ; QU'IL A ENSUITE FAIT DEMOLIR L'IMMEUBLE ET PROCEDE A SA RECONSTRUCTION ; ATTENDU QU'ALTER FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNE AU PAIEMENT DE DOMMAGES -INTERETS AU PROFIT DE LA COMPAGNIE L'ABEILLE POUR NE PAS AVOIR ASSURE A CELLE-CI UNE JOUISSANCE PAISIBLE DES LIEUX LOUES PENDANT LA DUREE DU CONTRAT DE BAIL, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE LE BAILLEUR, A QUI UN ARRETE DE PERIL PRESCRIVANT LA DEMOLITION DE SON IMMEUBLE OU DES REPARATIONS A ETE NOTIFIE, NE COMMET PAS DE FAUTE EN OPTANT POUR LA DEMOLITION, DES LORS QUE LE FAIT AUQUEL EST IMPUTABLE L'ETAT DE PERIL DE SON IMMEUBLE NE PROCEDE PAS D'UNE FAUTE QU'IL AURAIT COMMISE DANS L'EXECUTION DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES DE BAILLEUR, MAIS EST LA CONSEQUENCE D'UN FAIT COMMIS PAR UN TIERS, ET QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE PRECISEMENT QUE L'EFFONDREMENT D'UN MUR D'UN IMMEUBLE VOISIN DONT UN ENTREPRENEUR ET UN ARCHITECTE ONT ETE DECLARES RESPONSABLES, CONSTITUE L'INCIDENT QUI A PROVOQUE D'URGENCE L'ARRETE DE PERIL DU 3 FEVRIER 1965 ET CELUI DU 17 AOUT DERNIER ; QU'IL EST ENCORE PRETENDU QU'IL ETAIT SOUTENU, PAR DES CONCLUSIONS D'APPEL REGULIEREMENT SIGNIFIEES ET DEPOSEES, QU'ALTER AVAIT INFORME LA COMPAGNIE L'ABEILLE DE SON INTENTION DE RECONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE, CELLE-CI N'AVAIT PAS FAIT D'OBJECTION AU PRINCIPE DE CETTE RECONSTRUCTION, QUE DES OFFRES DE RELOGEMENT LUI AVAIENT ETE FAITES PAR LETTRES DU 20 JANVIER 1965 ET 25 FEVRIER SUIVANT, AUXQUELLES ELLE N'AVAIT DONNE AUCUNE REPONSE, QUE LE BAILLEUR AVAIT ENCORE, APRES RECONSTRUCTION DE L'IMMEUBLE, PAR LETTRE DU 8 FEVRIER 1967, FAIT UNE NOUVELLE PROPOSITION TENDANT A LUI LOUER, DANS LE NOUVEAU BATIMENT, DES LOCAUX DE SON CHOIX D'UNE SURFACE DE 100 A 178 METRES CARRES, ET QUE L'ACCORD DE PRINCIPE DE LA COMPAGNIE L'ABEILLE INVOQUE PAR LE BAILLEUR ET LES OFFRES DONT IL JUSTIFIAIT ETAIENT DE NATURE A EXCLURE L'EXISTENCE D'UNE FAUTE QUELCONQUE PAR LUI COMMISE DANS L'EXECUTION DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES QUI SOIT DE NATURE A METTRE EN JEU SA RESPONSABILITE ENVERS SA LOCATAIRE, ET QUE LA COUR D'APPEL, EN SE BORNANT A ENONCER QUE LE RELOGEMENT DE LA COMPAGNIE D'ASSURANCES N'A PAS ETE ASSURE, N'A PAS MIS LA COUR DE CASSATION EN MESURE D'EXERCER SON POUVOIR DE CONTROLE SUR L'IMPUTABILITE DE CE FAIT AU BAILLEUR PLUTOT QU'AU REFUS INJUSTIFIE DE SA LOCATAIRE D'ACCEPTER LES OFFRES DE RELOGEMENT PROVISOIRE, PUIS DEFINITIF, FAITES LES 20 JANVIER 1965, 25 FEVRIER 1965 ET 8 FEVRIER 1967 ; MAIS ATTENDU QUE, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES, LA COUR D'APPEL RETIENT QUE L'ARRETE DE PERIL DU 17 AOUT 1965 LAISSAIT A ALTER LE CHOIX ENTRE LA REPARATION DE L'IMMEUBLE OU SA DEMOLITION ET DECLARE QU'IL EST CONSTANT QU'ALTER " N'A PAS FAIT EFFECTUER LES TRAVAUX DE REPARATION DE L'IMMEUBLE, QU'IL A PREFERE LE FAIRE DEMOLIR POUR RECONSTRUIRE A LA PLACE UN NOUVEL IMMEUBLE CE QUI A ENTRAINE L'EVICTION DE LA COMPAGNIE L'ABEILLE QUE C'EST DONC LUI QUI, VIS-A-VIS DE LA COMPAGNIE DEMANDERESSE, EST L'AUTEUR DE LA DEMOLITION " ; QUE LES JUGES DU FOND ONT DONC PU ADMETTRE, REPONDANT IMPLICITEMENT MAIS NECESSAIREMENT AUX CONCLUSIONS QUE VISE LE POURVOI, QU'ALTER, PAR LE CHOIX QU'IL AVAIT EXERCE, N'AVAIT PAS REMPLI SON OBLIGATION D'ASSURER AU PRENEUR LA JOUISSANCE PAISIBLE DES LIEUX LOUES ; QU'EN CONSEQUENCE, L'ARRET N'ENCOURT PAS LES GRIEFS FORMULES AU MOYEN ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 OCTOBRE 1971 PAR LA COUR D'APPEL DE NANCY

Sommaire principal : BAUX COMMERCIAUX (DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953) - BAILLEUR - OBLIGATIONS - GARANTIE - TROUBLES DE JOUISSANCE - ARRETE DE PERIL DU AU MAUVAIS ETAT DE L'IMMEUBLE - OPTION DONNEE AU PROPRIETAIRE ENTRE LA REPARATION OU LA DEMOLITION - CHOIX DE LA DEMOLITION.
Sommaire de référence : * BAIL EN GENERAL - BAILLEUR - OBLIGATIONS - GARANTIE - TROUBLES DE JOUISSANCE - ARRETE DE PERIL DU AU MAUVAIS ETAT DE L'IMMEUBLE - OPTION DONNEE AU PROPRIETAIRE ENTRE LA REPARATION OU LA DEMOLITION - CHOIX DE LA DEMOLITION.
Analyse : LORSQU'UN ARRETE DE PERIL LAISSE AU PROPRIETAIRE LE CHOIX ENTRE LA REPARATION DE L'IMMEUBLE OU SA DEMOLITION, ET QUE CE PROPRIETAIRE OPTE POUR CETTE DERNIERE SOLUTION EN VUE DE RECONSTRUIRE UN NOUVEL IMMEUBLE, CE QUI ENTRAINE L'EVICTION D'UN LOCATAIRE, LES JUGES PEUVENT ESTIMER QUE, PAR LE CHOIX QU'IL A EXERCE, LE BAILLEUR N'A PAS REMPLI SON OBLIGATION D'ASSURER AU PRENEUR LA JOUISSANCE PAISIBLE DES LIEUX LOUES.