Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 7 avril 2004, 02-14.670, Publié au bulletin
Date de la décision : 2004-04-07
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 02-14670
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2002-02-21, 2002-02-21
Président : Président : M. Weber.
Avocats : Avocats : Me Foussard, Me Choucroy.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 février 2002), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... a assigné la société en nom collectif Volney Y... (SNC), marchand de biens, propriétaire dans cet immeuble de deux lots n° 176 et 684 constitués par le droit d'affouiller les bâtiments A et B afin de réaliser quatre niveaux de sous-sol, en paiement de charges de copropriété impayées ; Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des charges de copropriété, alors selon le moyen : 1 / que dès lors que le lot transitoire ne peut plus recevoir la destination qui avait été prise en considération à l'origine, le lot transitoire perd sa consistance et devient sans valeur, de sorte que l'obligation de participer aux charges communes générales ne peut plus être à la mesure de la valeur relative, et qu'elle est dépourvue de cause ; qu'en refusant de considérer dans ces conditions que la répartition des charges communes, telle qu'elle était fixée par le règlement de copropriété, était non écrite, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 / qu'en tout cas, le lot transitoire, ne peut être assimilé, pour l'estimation de sa valeur et la détermination de l'obligation aux charges, comme un terrain construit , qu'en s'abstenant de rechercher si la répartition prévue par le règlement de copropriété était bien fondée sur la valeur réelle du lot, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu'ayant relevé par motifs adoptés que les lots de la SNC étaient des lots transitoires qui étaient soumis au statut de la copropriété et comme tels, devaient participer aux charges de copropriété en fonction de leurs tantièmes sans pouvoir prétendre qu'elles ne pourraient avoir aucune utilité pour ces lots et constaté par motifs propres qu'il importait peu que ces lots soient actuellement inconstructibles et ne profitent pas notamment des espaces verts, de l'eau froide, du gardiennage ou du nettoyage et que la disparition de son fait de la possibilité d'affouiller le sous-sol ne pouvait faire disparaître la cause juridique de son obligation aux charges, la cour d'appel a retenu à bon droit que la SNC était tenue au paiement des charges générales afférentes à ses lots ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que la SNC fait grief à l'arrêt de refuser de faire produire effet à l'abandon par elle décidé et de la condamner à payer des charges de copropriété, alors, selon le moyen : 1 / que la possibilité pour le titulaire d'un droit réel de l'abandonner est un principe général et absolu, et il emporte disparition à compter du jour de l'abandon de l'obligation réelle qui l'accompagne ; que cette règle d'application générale s'applique aux lots de copropriété, et notamment aux lots transitoires ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 544 du Code civil, ensemble le principe suivant lequel le titulaire d'un droit réel peut unilatéralement abandonner son droit à l'effet de se libérer de la charge qui l'assortit ; 2 / que dès lors que la règle énoncée à la première branche participe du régime du droit réel, les considérations de l'arrêt relatives à l'existence d'un pacte social qui ne concerne que la source du droit, ou encore à la cause juridique, qui ne concerne elle aussi que la cause du droit assorti de l'obligation, étaient indifférentes ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 544 du Code civil, ensemble le principe suivant lequel le titulaire d'un droit réel peut unilatéralement abandonner son droit à l'effet de se libérer de la charge qui l'assortit ; Mais attendu qu'ayant exactement relevé par motifs propres et adoptés que le caractère contractuel du règlement de copropriété impliquait qu'un copropriétaire ne pouvait se dégager unilatéralement de ses obligations sans le consentement des autres copropriétaires, et constaté que les acheteurs des appartements rénovés par le marchand de biens Volney Y... avaient procédé à leur acquisition en tenant compte des charges qu'ils devraient acquitter et qu'ils ne pouvaient voir augmenter celles-ci de façon conséquente parce que leur vendeur avait estimé que la création d'emplacement des parkings en sous-sol serait moins rentable que ce qu'il avait cru pouvoir en espérer, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait procéder à aucune acquisition immobilière sans que fût intervenue une décision de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Volney invest aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Volney invest ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quatre.

Sommaire principal : COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Charges relatives à un lot transitoire - Absence d'influence.
Sommaire de référence : COPROPRIETE - Règlement - Nature - Portée
Analyse : Une cour d'appel retient exactement que le caractère contractuel du règlement de copropriété implique qu'un propriétaire de lots constitués par un droit d'affouiller sous l'immeuble ne peut se dégager unilatéralement de ses obligations sans le consentement des autres copropriétaires, le syndicat ne pouvant procéder à aucune acquisition immobilière sans intervention d'une décision de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965.