Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 janvier 1980, 78-13.709, Publié au bulletin
Date de la décision : 1980-01-29
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 78-13709
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 2 A) 1978-04-05, 1978-04-05
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : M. Choucroy

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE LA SOCIETE KAUFMAN AND BROAD (SOCIETE KB) FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (PARIS, 5 AVRIL 1978) D'AVOIR DECLARE NUL LE CONTRAT DU 8 OCTOBRE 1973 PAR LEQUEL ELLE CONFERAIT A KUIPERS "LA FACULTE D'ACQUERIR" UNE MAISON DANS L'ENSEMBLE IMMOBILIER QU'ELLE SE PROPOSAIT D'EDIFIER ET DE L'AVOIR CONDAMNEE A RESTITUER A KUIPERS LA SOMME QU'IL LUI AVAIT VERSEE, ALORS, SELON LE MOYEN, "D'UNE PART, QUE L'ARRET A FAUSSEMENT QUALIFIE DE PROMESSE DE VENTE UN CONTRAT DE RESERVATION DE TYPE CLASSIQUE, L'OBLIGATION DE RESERVER UN IMMEUBLE COMPORTANT NECESSAIREMENT UNE OFFRE A LA VENTE AU RESERVATAIRE DANS LE DELAI CONVENU ET AYANT POUR CONTREPARTIE L'OBLIGATION CORRELATIVE DE CONSIGNER UN DEPOT DE GARANTIE ; QU'IL S'AGISSAIT DONC D'UNE CONVENTION SYNALLAGMATIQUE A L'EXCLUSION DE TOUTE VENTE OU PROMESSE DE VENTE A TERME ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA NULLITE DU CONTRAT PRELIMINAIRE POUR INOBSERVATION DES FORMALITES REGLEMENTAIRES DEPEND DE L'EXISTENCE D'UNE VENTE A TERME OU D'UNE VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT, COMPORTANT L'OBLIGATION POUR L'ACHETEUR D'EFFECTUER DES VERSEMENTS OU DES DEPOTS ; ET QU'EN L'ESPECE , L'ARRET QUI N'A NI CONSTATE QUE LA VENTE QUI DEVAIT ETRE CONCLUE ETAIT UNE VENTE A TERME, TOUT EN EXCLUANT LA POSSIBILITE D'UNE VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT NI RELEVE UN VERSEMENT OU UN DEPOT AUTRE QUE LE DEPOT DE GARANTIE, CONTREPARTIE DE LA RESERVATION, A DONC DE PLUS FORT PRONONCE A TORT LA NULLITE DE LA CONVENTION ET ALORS, ENFIN, QUE LA NULLITE POUR DEFAUT D'ENREGISTREMENT DANS LES DIX JOURS EST INAPPLICABLE A UN CONTRAT DE RESERVATION DE CARACTERE UNIQUEMENT SYNALLAGMATIQUE" ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QUE LE CONTRAT NE COMPORTAIT NI RENSEIGNEMENTS PRECIS, NI LA NOTE TECHNIQUE, NI LA REPRODUCTION DES ARTICLES 32 A 35 DU DECRET DU 22 DECEMBRE 1967 EXIGES PAR LES ARTICLES 29 ET 31 DE CE DECRET ; QUE, RECHERCHANT LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, LA COUR D'APPEL A PU DECIDER QUE CETTE CONVENTION NE CONSTITUAIT PAS UN CONTRAT DE RESERVATION, LA SOCIETE KB EN CONFERANT A KUIPERS, QUI L'ACCEPTAIT, LA FACULTE D'ACQUERIR L'IMMEUBLE, NE LUI AYANT PAS SIMPLEMENT RESERVE CELUI-CI, MAIS S'ETANT ENGAGEE A LE LUI VENDRE DANS LE CAS OU, LA MAISON CONSTRUITE, IL FERAIT USAGE DE CETTE FACULTE, MAIS S'ANALYSAIT EN UNE PROMESSE UNILATERALE DE VENTE A TERME D'UN IMMEUBLE D'HABITATION A CONSTRUIRE ; QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ENONCENT, ENFIN, A BON DROIT, QUE COMPORTANT AVANT L'ACHEVEMENT DE LA CONSTRUCTION UN VERSEMENT DE FONDS PAR LE BENEFICIAIRE, CETTE PROMESSE ETAIT NULLE EN VERTU DE L'ARTICLE 11 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 AUX TERMES DUQUEL EST NULLE TOUTE AUTRE PROMESSE D'ACHAT OU DE VENTE QUE LE CONTRAT PRELEMINAIRE DE RESERVATION PREVU PAR CE MEME ARTICLE 11 ; QUE, PAR CES MOTIFS QUI RENDENT INOPERANTS LES GRIEFS DE LA TROISIEME BRANCHE DU MOYEN, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 5 AVRIL 1978 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Contrat préliminaire - Différence avec la promesse de vente à terme.
Sommaire de référence : * VENTE - Promesse de vente - Promesse unilatérale - Immeuble à construire - Promesse unilatérale de vente à terme - Différence avec le contrat préliminaire.
Analyse : Une Cour d'appel a pu décider que constituait une promesse unilatérale de vente à terme d'un immeuble d'habitation à construire et non un contrat de réservation, la convention qui ne comporte ni les renseignements précis, ni la note technique, ni la reproduction des articles 32 à 35 du décret du 22 décembre 1967 exigés par les articles 29 et 31 de ce décret, et qui confère à son bénéficiaire qui l'accepte la faculté d'acquérir l'immeuble, ne lui réservant pas simplement celui-ci mais s'engageant à le lui vendre dans le cas où, la maison construite, il ferait usage de cette faculté. Dès lors qu'elle comporte avant l'achèvement de la construction un versement de fonds par le bénéficiaire, cette promesse est nulle en vertu de l'article 11 de la loi du 3 janvier 1967.