Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 novembre 1998, 97-11.040, Publié au bulletin
Date de la décision : 1998-11-04
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 97-11040
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1996-12-03, 1996-12-03
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : M. Choucroy, la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde.

Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 décembre 1996), que la société X... Jonas est titulaire de deux baux sur des locaux à usage commercial qui lui ont été consentis par les consorts Du Y..., aux droits desquels vient M. Du Y... ; que ces baux ont été renouvelés en 1972 puis en 1982 avec effet au 1er octobre 1981 ; que M. Du Y... a donné congé par acte du 19 mars 1990 à la société X... Jonas avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné, au motif que le preneur avait fait réaliser d'importantes améliorations en 1973 ; que la société X... Jonas a accepté le renouvellement mais s'est opposée au déplafonnement du loyer ; que M. Du Y... l'a alors assignée ; Attendu que M. Du Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, 1° que l'arrêt attaqué ne pouvait se refuser à qualifier d'améliorations les travaux d'aménagement des locaux autorisés par le bailleur et effectués par le preneur au cours du bail ayant précédé le bail à renouveler, sans se prononcer sur les motifs des jugements infirmés et les conclusions de M. Du Y... ayant souligné que ces travaux avaient permis l'agrandissement de la surface à laquelle avait accès la clientèle ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur cet élément déterminant pour la solution du litige, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2° qu'en application des articles 23-3 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953, les améliorations effectuées par le preneur au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération pour le déplafonnement que si le bailleur en a directement ou indirectement assumé la charge ; qu'en revanche, les effets de l'accession étant reportés au second renouvellement, le bailleur est en droit d'invoquer lors du second renouvellement les améliorations effectuées par le preneur au cours du bail ayant précédé le bail à renouveler ; qu'il en est ainsi de travaux d'aménagement ayant apporté une amélioration notable de la distribution des locaux et l'agrandissement de la surface ouverte au public sans qu'il soit nécessaire qu'il ait été procédé à l'édification de constructions ; qu'en refusant au bailleur, qui invoquait les clauses d'accession insérées aux baux, le droit de se prévaloir, lors du second renouvellement, d'améliorations effectuées par le preneur, l'arrêt attaqué a violé les articles précités ; 3° qu'aux termes de la clause insérée dans les baux en cause, il était stipulé que " tous embellissements, modifications, etc. (...) apportés aux lieux loués profiteront au bailleur en fin de bail et sans indemnité aucune " ; qu'en déclarant que le bailleur ne démontrerait pas en quoi les améliorations effectuées par le preneur lui feraient accession, l'arrêt attaqué a refusé d'appliquer le contrat et a violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant pu retenir que la X... Jonas voyait à juste titre dans la suppression de deux cloisons entre les deux boutiques louées une modification des caractéristiques des deux locaux et relever que les seules " améliorations " invoquées par M. Du Y... n'en étaient pas, la cour d'appel en a exactement déduit, répondant aux conclusions et abstraction faite d'un motif surabondant, que le bailleur ne pouvait plus invoquer cette modification, faute de l'avoir fait lors du premier renouvellement du bail qui avait suivi ces travaux accomplis en 1973 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation - Plafonnement applicable au bail renouvelé - Exceptions - Modification des éléments de calcul du loyer - Modification intervenue au cours d'un bail précédemment renouvelé - Possibilité de les invoquer (non) .
Sommaire de référence : BAIL COMMERCIAL - Prix - Fixation - Valeur locative - Eléments - Travaux effectués par le locataire au cours du bail précédemment renouvelé - Possibilité de les invoquer (non)
Analyse : Ayant pu retenir que la suppression de deux cloisons entre deux boutiques louées constituait une modification des caractéristiques des deux locaux et qu'il n'existait pas d'améliorations, une cour d'appel en déduit exactement que le bailleur ne peut plus invoquer cette modification, faute de l'avoir fait lors du premier renouvellement du bail qui avait suivi l'accomplissement de ces travaux.