Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 février 1994, 91-12.676, Publié au bulletin
Date de la décision : 1994-02-02
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 91-12676
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, 1990-11-20, 1990-11-20
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : M. Choucroy, la SCP Le Bret et Laugier, M. Blondel.

Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 20 novembre 1990), que, par acte du 11 juillet 1984, les époux Y... ont acquis de la société civile immobilière Les Balcons de Tal Ar Moor (la SCI), au rez-de-chaussée de l'immeuble édifié par celle-ci, les lots n° 2 et 3, originairement consacrés à l'habitation, mais dans lesquels l'exercice d'un commerce avait été autorisé par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 1982, prise à la majorité de 4 562/10 000e, autorisation renouvelée par une seconde assemblée générale du 11 mai 1983 ; que le tribunal de grande instance ayant, sur la demande des époux X..., copropriétaires, auxquels se sont joints six autres copropriétaires, annulé ces délibérations par jugement du 21 janvier 1986, les époux Y... ont formé tierce opposition ; que ce jugement a été rétracté et les copropriétaires déclarés forclos pour contester la décision de l'assemblée générale du 2 avril 1982 ; Attendu que le syndicat des copropriétaires, les époux X... et les autres copropriétaires font grief à l'arrêt de déclarer la tierce opposition recevable, alors, selon le moyen, 1° que, les ayants cause à titre particulier d'une partie à un procès sont représentés par leur auteur pour tous les actes antérieurs à la publication de leur titre et qu'en l'espèce, la publication du titre du tiers opposant étant intervenue postérieurement à l'assignation ayant abouti au jugement attaqué, l'acquéreur des deux lots était représenté par son auteur ; d'où il suit qu'en déclarant sa tierce opposition recevable, la cour d'appel a violé l'article 583 du nouveau Code de procédure civile ; 2° qu'en tout état de cause, un jugement qui statue sur une action syndicale est opposable à tous les copropriétaires quelle que soit la date d'acquisition de leurs lots, et que relèvent du domaine des actions syndicales toutes les actions relatives au respect du règlement de copropriété même si l'action concerne la jouissance d'une partie privative, que l'action tendant au respect de la destination de l'immeuble exclusivement affectée à l'habitation est une action syndicale et non une action individuelle et qu'en conséquence le jugement qui avait annulé la résolution autorisant l'affectation de deux lots à un usage commercial était opposable à l'acquéreur de ces lots et qu'en déclarant sa tierce opposition recevable les juges du fond ont violé l'article 583 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu que l'arrêt retient exactement que les époux Y..., qui n'étaient représentés à l'instance ni par le syndicat des copropriétaires, dès lors que l'action exercée tendait à remettre en cause leurs droits de jouissance sur leurs lots, ni par la SCI venderesse, dès lors que le jugement avait été rendu après la vente, devaient être considérés comme des tiers au jugement du 21 janvier 1986, leur faisant grief ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que le syndicat des copropriétaires, les époux X... et les autres copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en annulation des délibérations de l'assemblée générale, plus de 2 mois s'étant écoulés à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 1982, alors, selon le moyen, 1° que le changement d'affectation d'un lot requiert l'unanimité s'il n'est pas conforme à la destination de l'immeuble, qu'une telle décision n'entre pas dans la compétence de l'assemblée générale mais relève du consentement de chaque copropriétaire, nécessaire pour la modification du règlement de copropriété ; que, prise en l'absence de tout pouvoir à cette fin, l'adoption d'une résolution en ce sens à la majorité simple des millièmes ne saurait constituer une décision au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et faire courir le délai de forclusion édicté par ce texte ; qu'en l'espèce, le jugement rétracté avait estimé que le changement d'affectation des lots n'était pas conforme à la destination de l'immeuble et qu'en rétractant ce jugement, sans s'être prononcé sur ce point, l'arrêt attaqué a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, par fausse application ; 2° qu'il résultait des données du débat que les copropriétaires des lots avaient renoncé au bénéfice de la décision irrégulière du 2 avril 1982 puisqu'ils avaient sollicité et obtenu, toujours à la majorité simple, une décision dans le même sens à l'assemblée générale du 11 mai 1983 ; qu'en tout état de cause le délai de 2 mois devait courir à compter de cette seconde décision dont se prévalaient les copropriétaires des lots litigieux et qu'en refusant de se prononcer sur la validité de cette décision dont il n'était pas contesté qu'elle avait été attaquée dans le délai de 2 mois, la cour d'appel a, à nouveau, violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu que l'arrêt qui retient, à bon droit, que la résolution relative au changement de destination des lots n°s 2 et 3 a le caractère d'une véritable décision et qui constate, d'une part, que cette décision a été adoptée lors de l'assemblée générale du 2 avril 1982 et, d'autre part, que la contestation des époux X... n'a pas été introduite dans le délai de 2 mois à compter de la notification du 27 mai 1982, faite par le syndic, est, par ces seuls motifs, légalement justifié de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : 1° TIERCE OPPOSITION - Personnes pouvant l'exercer - Partie représentée à l'instance (non) - Vente - Acquéreur - Représentation par le vendeur ou le syndicat des copropriétaires - Décision postérieure à la vente.
Sommaire de référence : 1° TIERCE OPPOSITION - Personnes pouvant l'exercer - Partie représentée à l'instance (non) - Copropriétaires - Action pour la défense de ses droits sur les parties privatives - Représentation par le syndicat ou le vendeur
Analyse : 1° La tierce opposition est recevable dès lors que l'action exercée tendait à remettre en cause le droit de jouissance sur leurs lots de copropriété, dont les propriétaires n'ont été représentés à l'instance ni par le syndicat des copropriétaires ni par le vendeur de l'immeuble, le jugement ayant été rendu après la vente des lots litigieux.