Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 avril 2010, 09-65.475, Publié au bulletin
Date de la décision : 2010-04-14
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle
Numéro de pourvoi : 09-65475
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2008-11-13
Président : M. Lacabarats
Avocats : SCP Baraduc et Duhamel, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boutet, SCP Laugier et Caston, SCP Capron

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X..., Mme Y..., épouse X..., M. Z..., Mme A..., épouse Z..., M. B..., Mme C..., épouse B..., Mme D..., épouse E..., M. E..., Mme F..., la caisse régionale de garantie des notaires, Mme G..., M. G..., Mme H..., M. H..., Mme I..., M. I..., Mme J..., épouse K..., M. K..., M. L..., Mme M..., Mme N..., M. N..., Mme O..., veuve P..., prise tant en son nom personnel qu'en sa qualité de seule héritière de son mari décédé M. P..., Mme Q..., et M. Q... ; Met hors de cause la société Assurances générales de France, nouvellement dénommée Alliantz ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 novembre 2008), que les époux Jérôme R..., propriétaires des parcelles BA 164, 165, 166, 167 et, après échange, 168, ont procédé à la division de leur propriété et ont, par acte authentique du 7 décembre 1987 dressé par M. S..., membre de la société civile professionnelle AA..., T..., U..., S..., V... et W... (la SCP AA... et associés), devenue la société AA..., T..., V... et W..., notaire, assurée par la société Mutuelles du Mans assurances (la société MMA), cédé à M. XX... les parcelles cadastrées BA 164 et BA 167 et se sont engagés à lui transférer la constructibilité résiduelle de leur propriété avant division ainsi que le supplément de constructibilité susceptible de résulter d'une modification du plan d'occupation des sols ; que M. XX... a, le 22 juillet 1988, vendu ses parcelles à la société Groupe financier immobilier (société GFI) ; qu'après modification du plan d'occupation des sols, le coefficient d'occupation des sols étant porté de 0, 15 à 0, 60, les époux R... ont, le 6 septembre 1988, vendu les parcelles conservées, sur lesquelles était édifiée leur maison, à la société civile immobilière des Cailloures (la SCI), société de famille composée de leur fils Franco R... et des enfants de celui-ci, Jean-Marc et Philippe, ce dernier étant le gérant statutaire ; que la société GFI a, par contrat du 1er décembre 1988, confié à M. YY... architecte, assuré par la société Axa France IARD (société Axa), une mission complète de maîtrise d'oeuvre ayant pour objet l'édification, sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement, d'un immeuble, soumis au statut de la copropriété, dénommé " résidence l'Equateur ", comprenant 18 logements répartis en quatre bâtiments ; que la société GFI a obtenu le 7 février 1990 un permis de construire autorisant la construction d'une surface hors oeuvre nette de 1 952, 54 m ² comprenant 18 logements portant sur une assiette foncière de 3 686m ², constituée par les parcelles 164, 165, 166, 167 et 168 et souscrit une garantie extrinsèque d'achèvement auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Provence-Côte d'Azur (le crédit agricole) et une police dommages-ouvrage auprès de la société Assurances générales de France, venant aux droits de la société Rhin et Moselle ; que les bâtiments, édifiés entre 1990 et 1993, ayant nécessité pour leur renforcement et leur mise en conformité un empiétement sur la propriété de la SCI, celle-ci a accepté, par un " protocole d'accord " du 8 août 1990, l'exécution par la société GFI, moyennant indemnité, d'un terrassement de 100m ² maximum ; que des travaux supplémentaires ayant ensuite été nécessaires, la SCI a, par un nouveau " protocole d'accord " du 9 juillet 1993, accepté de renoncer à toute poursuite moyennant dépôt d'une demande de permis de construire modificatif, modification d'une servitude de cour commune et d'une zone non aedificandi, et exécution par la société GFI, avant le 15 novembre 1993, de travaux de construction d'un mur de soutènement, de rehaussement d'un mur épinglé, et de création d'un escalier et d'un accès de secours ; que ces travaux n'ayant pas été effectués dans le délai prévu, la SCI a, le 20 janvier 1994, dénoncé ce protocole ; que la réception partielle des parties communes de l'immeuble est intervenue le 4 mai 1993 avec des réserves ; que des désordres ayant été constatés, une expertise a été ordonnée en référé le 19 janvier 1994 ; que, saisie par la SCI le 16 juin 1994 d'une requête en annulation du permis de construire accordé à la société GFI le 7 février 1990, le tribunal administratif a, par jugement du 12 novembre 1997, déclaré irrecevable cette requête ; que ce permis de construire ayant été retiré par le maire pour fraude le 25 juillet 2000, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " l'Equateur " (le syndicat) a, le 27 novembre 2003, introduit un recours contre ce retrait devant le tribunal administratif ; qu'après avoir, en septembre 1994, introduit une première instance en dommages et intérêts pour préjudice financier contre la société GFI, la SCP AA... et associés, la société MMA ayant été assignée en intervention forcée en septembre 2000, la SCI a, en mai, juin et juillet 2001, assigné le syndicat, les copropriétaires, et M. ZZ..., désigné en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société GFI, aux fins de démolition de l'immeuble ; que des recours en garantie et en réparation des non-conformités, malfaçons et défaut d'achèvement ont été formés par le syndicat et certains copropriétaires à l'encontre de M. S..., de la SCP AA... et associés, de M. YY..., des assureurs, de l'assureur dommages-ouvrage et du crédit agricole, garant d'achèvement ; que dans le cours de la procédure d'appel, le tribunal administratif a annulé l'arrêté de retrait du permis de construire ; Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident de M. YY... et de la société Axa, réunis : Attendu que le syndicat, M. YY... et la société Axa font grief à l'arrêt de mettre hors de cause le crédit agricole, alors, selon le moyen : 1° / que le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en énonçant, pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur de ses demandes dirigées contre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Provence-Côte d'Azur en exécution de la garantie d'achèvement de l'immeuble qu'elle avait donnée, " que l'expert ayant relevé que de nombreux ouvrages, qu'il n'a pas détaillés, ont été modifiés sans qu'un permis modificatif ait été obtenu et s'étant déclaré incapable d'évaluer le coût de finition des ouvrages inachevés prévus par le permis originel compte tenu des modifications et de la nécessité de reconsidérer les dispositions techniques, cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer ", quand il lui incombait d'ordonner toute mesure d'instruction nécessaire pour déterminer le montant de la garantie due par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Provence-Côte d'Azur, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ; 2° / qu'il incombe au garant de rapporter la preuve que les conditions des causes d'exclusion de garantie qu'il invoque sont réunies ; qu'en déboutant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur de ses demandes dirigées contre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Provence-Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, pour la raison que " cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer ", tandis qu'en l'absence de preuve par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Provence-Côte d'Azur de ce que sa garantie se trouvait exclue, celle-ci était due, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1315, alinéa 2, du code civil, ensemble les articles 1792-6 de ce code et R. 261-17 du code de la construction et de l'habitation ; 3° / qu'en énonçant que la garantie due par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Provence-Côte d'Azur " ne trouve pas à s'appliquer eu égard aux exclusions non discutées figurant à l'acte ", sans préciser de quelles exclusions il s'agissait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1792-6 du code civil ainsi que de l'article R. 261-17 du code de la construction et de l'habitation ; 4° / que la garantie de parfait achèvement s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ; qu'en énonçant qu'il " ne subsistait aucune non-conformité substantielle et que les doléances et réclamations des appelants sont fondées dans leur quasi-totalité, non sur des inachèvements, mais sur des malfaçons dont le garant d'achèvement n'a pas à répondre, notamment celles, majeures, affectant le mur épinglé " pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur de ses demandes dirigées contre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Provence-Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, tandis que la garantie était légalement due pour toutes les non-conformités et malfaçons quelle que soit leur importance, la cour d'appel a violé l'article 1792-6, alinéa 2, du code civil ; 5° / que la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, que cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation, et que les conditions d'application de l'article R. 261-1 de ce code ne concernent pas le garant ; qu'en énonçant que " l'expert a constaté que l'immeuble pouvait être considéré comme achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation " pour débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur de ses demandes dirigées contre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Provence-Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation par fausse application et, par refus d'application, l'article R. 261-24 du même code ; Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le garant d'achèvement, qui ne pouvait être d'emblée libéré en l'absence de la production d'une déclaration ou d'un constat d'achèvement conformément à l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, devait l'achèvement de l'immeuble à concurrence du coût définitif des dépenses du programme tel que décrit à l'occasion de la conclusion du contrat stipulant cette garantie, et donc le financement des travaux conformes au permis de construire, et que l'achèvement devait être apprécié dans les termes de l'article R. 261-1 de ce code, et ayant relevé que l'expert judiciaire avait constaté que l'immeuble, dont de nombreux ouvrages avaient été modifiés sans obtention d'un permis modificatif, pouvait être considéré comme achevé au sens de ce texte puisqu'il ne subsistait aucune non-conformité substantielle, mais seulement des malfaçons dont le garant n'avait pas à répondre, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la garantie du crédit agricole n'était pas due ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le moyen unique du pourvoi incident du crédit agricole : Attendu que ce pourvoi incident n'a été formé que pour le cas où le premier moyen du pourvoi principal du syndicat et le premier moyen du pourvoi incident de M. YY... et de la société Axa seraient accueillis ; D'où il suit que ce pourvoi est devenu sans objet ; Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que le dispositif de l'arrêt n' ayant pas statué sur les demandes indemnitaires du syndicat contre la SCI, et l'omission de statuer sur un chef de demande ne constituant pas un cas d'ouverture à cassation mais une irrégularité qui ne peut être réparée que selon la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, le moyen est irrecevable ; Sur le quatrième moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal, ci-après annexé : Attendu que la société Axa ayant reconnu que la garantie qu'elle doit aux termes de la police d'assurance souscrite par M. YY... est limitée à 10 000 000 francs, soit 1 524 449 euros, avec une franchise de 5 % plafonnée à 4 573, 47 euros, et, que l'arrêt a été exécuté par elle sans tenir compte du plafond de garantie erroné de 147 875, 53 euros, que cette reconnaissance faisant disparaître l'intérêt du syndicat, son moyen est devenu, de ce chef, sans objet ; Mais sur le quatrième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal : Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que pour limiter la responsabilité de M. YY... aux seuls désordres qui lui sont imputables et qu'il énumère, l'arrêt retient s'agissant de l'omission, par l'entrepreneur chargé des travaux, lors de la réalisation du mur épinglé, du drainage et des barbacanes, cause majeure des infiltrations affectant l'immeuble, voisin de ce mur, que n'est pas concrètement caractérisée la faute, ayant concouru à l'apparition des dommages, que l'architecte aurait pu commettre en cours d'exécution de ces travaux, s'agissant des piliers et surépaisseurs des poutres en béton armé, conséquence de la mauvaise coordination entre les plans de l'architecte et les plans béton armé, que les modifications de la largeur des emplacements de stationnement qui en sont la conséquence sont le fait de l'ingénieur béton et qu'il n'est pas démontré de quelle manière l'architecte aurait pu empêcher ces modifications, et s'agissant des enduits de façade tombant en plaques ou en poussières, que les erreurs de mise en oeuvre sont, selon l'expert reprochables au seul entrepreneur ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'architecte était contractuellement investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, et par des motifs qui ne suffisent pas à exclure l'existence d'une faute de M. YY..., tenu, par sa mission, de suivre et de surveiller l'exécution des travaux, dans la survenance de chacun de ces désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; Et attendu qu'il n'y a lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi principal qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi incident de M. YY... et de la société Axa : Donne acte à la société Axa de ce qu'elle reconnaît que la garantie qu'elle doit aux termes de la police d'assurance souscrite par M. YY... est limitée à 10 000 000 francs, soit 1 524 449 euros, avec une franchise de 5 % plafonnée à 4 573, 47 euros ; Dit n'y avoir lieu de statuer sur le pourvoi incident du crédit agricole ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. YY..., responsable des seuls désordres énumérés dans le corps de l'arrêt qui lui sont imputables, n'est en conséquence pas responsable des désordres concernant le mur épinglé, les piliers et surépaisseurs des poutres en béton armé, et les enduits de façades, en ce qu'il dit que M. YY... est responsable de la totalité du préjudice immatériel subi par le syndicat, et ce qu'il dit que la société Axa lui doit garantie, l'arrêt rendu le 13 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne M. YY... et la société Axa France IARD aux dépens du pourvoi principal, à l'exception de ceux exposés pour la mise en cause de la société AGF, nouvellement dénommée Alliantz, M. S..., la SCP AA... et associés, la MMA et la SCI qui resteront à leur charge ; Condamne M. YY... et la société Axa France IARD aux dépens de leur pourvoi incident ; Condamne le crédit agricole Alpes Provence-Côte d'Azur aux dépens de son pourvoi ; Vu l'article 700 du code de procédure civile : Sur le pourvoi principal : condamne M. YY... et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur la somme de 2 500 euros ; condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur à payer à la société AGF nouvellement dénommée Alliantz la somme de 1 000 euros, à M. S..., à la SCP AA... et associés et à la MMA, ensemble la somme de 2 500 euros et au Crédit agricole Alpes Provence-Côte d'Azur la somme de 2 500 euros ; Sur le pourvoi incident de M. YY... et de la société Axa France IARD : Rejette le demande de M. YY... et de la société Axa France IARD ; les condamne à payer au Crédit agricole Alpes Provence-Côte d'Azur la somme de 2 000 euros ; Sur le pourvoi incident du Crédit agricole Alpes Provence-Côte d'Azur ; rejette les demandes de ce chef ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze avril deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l'Equateur. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, en confirmant le jugement mettant hors de cause la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur, débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes fondées sur la garantie d'achèvement de l'immeuble consentie par cette Caisse, AUX MOTIFS QUE la garantie extrinsèque d'achèvement accordée par le Crédit Agricole par acte du 8 juin 1990 a pour objet l'achèvement au sens de l'article 1er du décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 à concurrence du coût définitif des dépenses du programme ou de la tranche de programme restant à exécuter ; qu'elle subordonne la modification des marchés à l'accord exprès et écrit du garant et est limitée au programme tel que décrit à l'occasion de la conclusion du contrat à l'exclusion de tous autres constructions et travaux qui pourraient être entrepris par le vendeur et des augmentations de dépenses qui résulteraient de travaux non prévus aux plans et pièces ; que l'expert ayant relevé que de nombreux ouvrages, qu'il n'a pas détaillés, ont été modifiés sans qu'un permis modificatif eût été obtenu et s'étant déclaré incapable d'évaluer le coût de finition des ouvrages inachevés prévus par le permis originel compte tenu des modifications et de la nécessité de reconsidérer les dispositions techniques, cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer eu égard aux exclusions non discutées figurant à l'acte, même si entre temps l'arrêté de retrait du permis de construire a été annulé et que les bâtiments concernés, qui ne sont plus exposés au risque de démolition, sont susceptibles d'achèvement ; qu'il en est ainsi d'autant plus que l'expert a constaté que l'immeuble pouvait être considéré comme achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors que ne subsistait aucune non-conformité substantielle et que les doléances et réclamations des appelants sont fondées dans leur quasi-totalité, non sur des inachèvements, mais sur des malfaçons dont le garant d'achèvement n'a pas à répondre, notamment celles, majeures, affectant le mur épinglé ; 1°) ALORS QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en énonçant, pour débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur en exécution de la garantie d'achèvement de l'immeuble qu'elle avait donnée, « que l'expert ayant relevé que de nombreux ouvrages, qu'il n'a pas détaillés, ont été modifiés sans qu'un permis modificatif ait été obtenu et s'étant déclaré incapable d'évaluer le coût de finition des ouvrages inachevés prévus par le permis originel compte tenu des modifications et de la nécessité de reconsidérer les dispositions techniques, cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer », quand il lui incombait d'ordonner toute mesure d'instruction nécessaire pour déterminer le montant de la garantie due par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur, la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code civil ; 2°) ALORS QU'il incombe au garant de rapporter la preuve que les conditions des causes d'exclusion de garantie qu'il invoque sont réunies ; qu'en déboutant le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, pour la raison que « cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer », tandis qu'en l'absence de preuve par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur de ce que sa garantie se trouvait exclue, celle-ci était due, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1315, alinéa 2, du Code civil, ensemble les articles 1792-6 de ce Code et R. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation ; 3°) ALORS QU'en énonçant que la garantie due par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur « ne trouve pas à s'appliquer eu égard aux exclusions non discutées figurant à l'acte », sans préciser de quelles exclusions il s'agissait, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1792-6 du Code civil ainsi que de l'article R 261-17 du Code de la construction et de l'habitation ; 4°) ALORS QUE la garantie de parfait achèvement, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ; qu'en énonçant qu'il « ne subsistait aucune non-conformité substantielle et que les doléances et réclamations des appelants sont fondées dans leur quasi-totalité, non sur des inachèvements, mais sur des malfaçons dont le garant d'achèvement n'a pas à répondre, notamment celles, majeures, affectant le mur épinglé » pour débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, tandis que la garantie était légalement due pour toutes les non-conformités et malfaçons quelle que soit leur importance, la Cour d'appel a violé l'article 1792-6, alinéa 2, du Code civil ; 5°) ALORS QUE la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, que cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article L. 462-1 du Code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du Code de la construction et de l'habitation, et que les conditions d'application de l'article R 261-1 de ce code ne concernent pas le garant ; qu'en énonçant que « l'expert a constaté que l'immeuble pouvait être considéré comme achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation » pour débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, la Cour d'appel a violé l'article R 261-1 du Code de la construction et de l'habitation par fausse application et, par refus d'application, l'article R. 261-24 du même Code. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes indemnitaires formées contre la SCI DES CAILLOURES ; AUX MOTIFS QU'il résulte de l'aveu du syndicat des copropriétaires quant à un excédent de SHON de l'immeuble édifié de 714 m ²- qui n'aurait pas manqué d'être découvert à l'occasion de l'instruction d'une demande de permis de construire modificatif  que les tentatives de régularisation n'auraient pu qu'échouer en raison de la nécessité d'acquérir des droits à bâtir supplémentaires ; que le recours administratif contre le permis de construire ayant été déclaré irrecevable en raison de sa seule tardiveté et l'arrêté de retrait ayant été annulé en raison de l'expiration du délai de retrait à la date à laquelle il avait été pris, par deux décisions qui ont relevé l'irrégularité objective du permis, l'abus de procédure reproché à la SCI n'est pas suffisamment caractérisé alors qu'il est au surplus certain que l'édification en limite de sa propriété de constructions gigantesques en conséquence de la violation des servitudes d'urbanisme lui a causé préjudice (page 11) ; ET AUX MOTIFS QUE, victime des empiètements et du non-respect des normes d'urbanisme par la société GFI, la SCI, en l'absence d'abus de procédure dûment caractérisé, et alors qu'elle est étrangère aux désordres affectant les immeubles construits et à leurs causes, ne peut se voir réclamer l'indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires pris individuellement (page 16) ; 1°) ALORS QU'en énonçant, pour exonérer la SCI DES CAILLOURES de toute responsabilité en raison de son refus de consentir aux opérations juridiques de régularisation du permis de construire consistant en un transfert de cos, malgré ses engagements, refus que les juges du fond ont reconnu fautif, « que les tentatives de régularisation n'auraient pu qu'échouer en raison de la nécessité d'acquérir des droits à bâtir supplémentaires », sans dire en quoi cette nécessité aurait nécessairement fait échouer la régularisation du permis de construire, tandis que le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR faisait valoir dans ses conclusions que pour disposer de droits à bâtir supplémentaires, un droit de jouissance exclusive d'une superficie de 830 m ² sur un lot 133 dépendant d'un immeuble mitoyen était « bloqué » à son profit, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le Tribunal administratif n'ayant relevé l'irrégularité du permis de construire que pour la raison « que la procédure de transfert de coefficient des sols prévue à l'article L. 332-1 du Code de l'urbanisme n'ayant pas été mise en oeuvre, les droits à construire du pétitionnaire ne pouvaient être appréciés qu'au regard de la seule superficie du terrain dont il était propriétaire », la Cour d'appel, qui relève que « les premiers juges ont à juste titre stigmatisé, dans ce contexte, le refus de la SCI de consentir aux opérations juridiques de régularisation telles la constitution d'une copropriété ou d'une indivision », ce dont il résulte que l'irrégularité du permis de construire résultant de la méconnaissance des règles d'urbanisme était imputable au seul refus de la SCI DES CAILLOURES, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 du Code civil, ; 3°) ALORS QU'en déclarant « que le recours administratif contre le permis de construire ayant été déclaré irrecevable en raison de sa seule tardiveté et l'arrêté de retrait ayant été annulé en raison de l'expiration du délai de retrait à la date à laquelle il a été pris, par deux décisions qui ont relevé l'irrégularité objective du permis » et en ajoutant que « l'abus de procédure reproché à la SCI n'est pas suffisamment caractérisé alors qu'il est au surplus certain que l'édification en limite de sa propriété de constructions gigantesques en conséquence de la violation des servitudes d'urbanisme lui a causé préjudice » afin de débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de sa demande en réparation du préjudice que lui avait fait subir la SCI DES CAILLOURES en poursuivant en justice pendant plusieurs années l'annulation du permis de construire et la démolition de l'immeuble, en arguant de l'irrégularité du permis de construire, la Cour d'appel a statué par une série de motifs inopérants en violation de l'article 1382 du Code civil ; 4°) ALORS QUE, selon les constatations de l'arrêt attaqué, la SCI DES CAILLOURES ayant cédé à la SARL GFI le droit d'empiéter sur sa propriété, et fautivement ignoré cette cession, et étant exclusivement à l'origine du non-respect des normes d'urbanisme pour ne pas avoir exécuté son obligation de permettre la régularisation du droit à construire de la SARL GFI, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé l'article 1382 du Code civil en énonçant que cette SCI était « victime des empiètements et du non-respect des normes d'urbanisme par la société GFI » pour débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de sa demande de condamnation de la SCI DES CAILLOURES à supporter le coût des travaux, formalités, actes nécessaires à la régularisation des empiètements, de la sur-densité et de l'obtention d'un permis modificatif. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires à raison des fautes commises par Maître S... et la société de notaires AA... et associés, ainsi que son assureur la MUTUELLE DU MANS ASSURANCES à la seule somme de 30. 000 , ladite condamnation incombant aussi à Monsieur YY... et à la Compagnie AXA ; AUX MOTIFS QUE les fautes caractérisées du notaire ne sont à l'origine que des difficultés administratives et du gel des opérations de construction pendant l'instruction, d'abord de la demande d'annulation du permis de construire, ensuite du recours contre l'arrêté de retrait, mais pas des modifications apportées au projet de construction par le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre au sujet desquelles le notaire n'a pas été sollicité et n'est pas intervenu, et pas davantage, hormis le trouble qui en est résulté pendant le gel des opérations, des inachèvements et malfaçons exclusivement imputables aux constructeurs ; que le syndicat des copropriétaires a dû gérer pendant de très nombreuses années un conflit lourd et devra l'assumer jusqu'à l'aboutissement de la procédure ; qu'il est justifié de lui accorder pour trouble de gestion une somme de 30. 000  ; 1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires avait soutenu que le lourd contentieux, engendré par les fautes très spécifiques du notaire, avait été à l'origine d'une moins-value générale de l'immeuble, qui était passé d'un immeuble de standing et de luxe à celui d'un immeuble délabré, ne possédant même pas des ascenseurs ; que, faute d'analyser ce préjudice spécial atteignant les parties communes de l'immeuble et puisant sa racine dans les fautes du notaire, l'arrêt attaqué, en se bornant à déclarer que les fautes du notaire n'étaient pas à l'origine des modifications apportées au projet de construction par le maître de l'ouvrage et le maître d'oeuvre, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la Cour d'appel n'a pas non plus analysé à son exacte mesure la portée du trouble de droit à l'origine duquel avait été le notaire à l'égard de la Copropriété ayant eu à subir cumulativement l'action pernicieuse de la SCI DE CAILLOURES et celle des constructeurs ayant brillé par leur carence manifeste dans l'achèvement de la construction de l'immeuble, de sorte que, là-encore, l'arrêt attaqué n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que Monsieur YY... est solidairement responsable avec la société GFI des seuls désordres énumérés dans le corps du présent arrêt qui lui sont imputables et que la compagnie AXA ne lui doit garantie qu'à concurrence de 147. 875, 53  ; AUX MOTIFS QUE ne lui sont pas imputables, sous réserve des préjudices consécutifs qui en ont résulté et qu'il doit assumer en tant que responsable, partiellement, de l'enlisement de l'opération qui les a faits perdurer pendant de nombreuses années : - les désordres affectant le mur épinglé conçu selon l'expert dans les règles de l'art par la société SOL ESSAIS, y compris en ce qui concerne le drainage et les barbacanes qui ont été omis par l'entreprise chargée des travaux et dont l'absence constitue la cause majeure des infiltrations affectant les structures de l'immeuble voisin, sans que soit concrètement caractérisée la faute ayant concouru à l'apparition des dommages que l'architecte aurait pu commettre en cours d'exécution des travaux ; - les piliers et surépaisseurs des poutres en béton armé conséquence de la mauvaise coordination des plans d'architecte et les plans béton armé, les modifications qui ont entraîné la réduction de la largeur des emplacements de stationnement, et qui n'ont pour conséquence qu'une gêne relative à l'occasion des manoeuvres, étant le fait de l'ingénieur en béton armé dont il n'est pas démontré de quelle manière l'architecte aurait pu les empêcher ; - les enduits de façade tombant en plaques ou en poussière, conséquence selon l'expert d'erreurs de mise en oeuvre reprochables au seul entrepreneur ; 1°) ALORS QUE l'architecte contractuellement chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre est tenu d'une obligation de direction et de contrôle des travaux ; qu'en exonérant Monsieur YY..., architecte, dont elle relève par ailleurs qu'il était chargé d'une mission complète, de toute responsabilité en ce qui concerne les désordres affectant le mur épinglé, les piliers et surépaisseurs des poutres en béton armé et les enduits de façade, par des motifs qui impliquent que cet architecte a manqué à son obligation de suivre et de surveiller le chantier, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE la Cour d'appel n'a pu déclarer que la Compagnie était fondée à opposer son plafond de garantie à hauteur de la somme de 147. 870 , quand il résultait des termes de la police que ce plafond était dix fois supérieur et s'établissait à la somme de 1. 478. 700  ; que, dès lors, l'arrêt attaqué, en statuant comme il l'a fait, a violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil. Moyens produits AU POURVOI INCIDENT par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour la société Axa France IARD et M. YY.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Ainsi que l'ont énoncé les exposants, ils s'en sont rapportés à justice quant aux mérites du premier moyen du demandeur au pourvoi mais entendent, dans l'hypothèse où il serait fondé, le reprendre à son compte par la voie du présent pourvoi incident. Afin de ne pas alourdir la discussion, les exposants s'en rapportent à celle formulée par le demandeur au pourvoi principal à l'appui du premier moyen de cassation de son mémoire ampliatif. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, en confirmant le jugement mettant hors de cause la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur, débouté le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes fondées sur la garantie d'achèvement de l'immeuble consentie par cette Caisse, AUX MOTIFS QUE la garantie extrinsèque d'achèvement accordée par le Crédit Agricole par acte du 8 juin 1990 a pour objet l'achèvement au sens de l'article 1er du décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 à concurrence du coût définitif des dépenses du programme ou de la tranche de programme restant à exécuter ; qu'elle subordonne la modification des marchés à l'accord exprès et écrit du garant et est limitée au programme tel que décrit à l'occasion de la conclusion du contrat à l'exclusion de tous autres constructions et travaux qui pourraient être entrepris par le vendeur et des augmentations de dépenses qui résulteraient de travaux non prévus aux plans et pièces ; que l'expert ayant relevé que de nombreux ouvrages, qu'il n'a pas détaillés, ont été modifiés sans qu'un permis modificatif eût été obtenu et s'étant déclaré incapable d'évaluer le coût de finition des ouvrages inachevés prévus par le permis originel compte tenu des modifications et de la nécessité de reconsidérer les dispositions techniques, cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer eu égard aux exclusions non discutées figurant à l'acte, même si entre temps l'arrêté de retrait du permis de construire a été annulé et que les bâtiments concernés, qui ne sont plus exposés au risque de démolition, sont susceptibles d'achèvement ; qu'il en est ainsi d'autant plus que l'expert a constaté que l'immeuble pouvait être considéré comme achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation dès lors que ne subsistait aucune non-conformité substantielle et que les doléances et réclamations des appelants sont fondées dans leur quasi-totalité, non sur des inachèvements, mais sur des malfaçons dont le garant d'achèvement n'a pas à répondre, notamment celles, majeures, affectant le mur épinglé ; ALORS D'UNE PART QUE le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties ; qu'en énonçant, pour débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence Côte d'Azur en exécution de la garantie d'achèvement de l'immeuble qu'elle avait donnée, « que l'expert ayant relevé que de nombreux ouvrages, qu'il n'a pas détaillés, ont été modifiés sans qu'un permis modificatif ait été obtenu et s'étant déclaré incapable d'évaluer le coût de finition des ouvrages inachevés prévus par le permis originel compte tenu des modifications et de la nécessité de reconsidérer les dispositions techniques, cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer », quand il lui incombait d'ordonner toute mesure d'instruction nécessaire pour déterminer le montant de la garantie due par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence-Côte d'Azur, la Cour d'Appel a violé l'article 4 du Code Civil ; ALORS D'AUTRE PART QU'il incombe au garant de rapporter la preuve que les conditions des causes d'exclusion de garantie qu'il invoque sont réunies ; qu'en déboutant le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, pour la raison que « cette garantie, en l'absence de démonstration par les parties d'un achèvement possible dans les termes des marchés initiaux, ne trouve pas à s'appliquer », tandis qu'en l'absence de preuve par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence Côte d'Azur de ce que sa garantie se trouvait exclue, celle-ci était due, la Cour d'Appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1315, alinéa 2, du Code Civil, ensemble les articles 1792-6 de ce Code et R. 261-17 du Code de la Construction et de l'Habitation ; ALORS ENCORE QU'en énonçant que la garantie due par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence Côte d'Azur « ne trouve pas à s'appliquer eu égard aux exclusions non discutées figurant à l'acte », sans préciser de quelles exclusions il s'agissait, la Cour d'Appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134 et 1792-6 du Code Civil ainsi que de l'article R 261-17 du Code de la Construction et de l'Habitation ; ALORS EN OUTRE QUE la garantie de parfait achèvement, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ; qu'en énonçant qu'il « ne subsistait aucune non-conformité substantielle et que les doléances et réclamations des appelants sont fondées dans leur quasi-totalité, non sur des inachèvements, mais sur des malfaçons dont le garant d'achèvement n'a pas à répondre, notamment celles, majeures, affectant le mur épinglé » pour débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, tandis que la garantie était légalement due pour toutes les non-conformités et malfaçons quelle que soit leur importance, la Cour d'Appel a violé l'article 1792-6, alinéa 2, du Code Civil ; ALORS ENFIN QUE la garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, que cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article L. 462-1 du Code de l'Urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, et que les conditions d'application de l'article R 261-1 de ce Code ne concernent pas le garant ; qu'en énonçant que « l'expert a constaté que l'immeuble pouvait être considéré comme achevé au sens de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation » pour débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'EQUATEUR de ses demandes dirigées contre la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Provence Côte d'Azur, garante de l'achèvement de l'immeuble, la Cour d'Appel a violé l'article R 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation par fausse application et, par refus d'application, l'article R. 261-24 du même Code. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir dit que Monsieur YY..., architecte, chargé d'une maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution pour l'édification de l'immeuble Résidence L'EQUATEUR, était solidairement responsable avec la société GFI, maître de l'ouvrage, de certains désordres et de la totalité des préjudices immatériels subis par le Syndicat des Copropriétaires et les copropriétaires et d'avoir dit que la société AXA FRANCE IARD lui devait sa garantie ; AUX MOTIFS QU'en l'absence de réception prouvée, l'architecte doit en sa qualité de locateur d'ouvrage répondre de tout désordre en relation avec les fautes qu'il a commises dans l'exercice de sa mission ; que ne seront pris en compte que les désordres dont l'expert a constaté l'existence ; qu'en ce qu'il est partiellement responsable de la dérive financière qui a entraîné la défaillance de la société GFI et mis obstacle à l'achèvement des travaux, il est responsable des inachèvements que l'expert lui a en outre imputés ; qu'en revanche ne lui sont pas imputables sous réserve des préjudices consécutifs qui en ont résulté et qu'il doit assumer en tant que responsable, partiellement de l'enlisement de l'opération qui les a fait perdurer pendant de nombreuses années, les désordres affectant le mur épinglé conçu selon l'expert dans les règles de l'art sans que soit concrètement caractérisée la faute ayant concouru à l'apparition des dommages que l'architecte aurait pu commettre en cours d'exécution des travaux ; que ne lui sont pas imputables les piliers et surépaisseurs des poutres en béton armé ni les enduits de façade tombant en plaques ou en poussière ; ALORS QU'en l'absence de réception, la responsabilité de l'architecte ne peut être retenue que sur le fondement de l'article 1147 du Code Civil pour faute prouvée ; que dès lors, la Cour d'Appel ne pouvait tenir Monsieur YY..., architecte chargé d'une mission de conception et d'exécution dans l'édification de l'ensemble immobilier Résidence L'EQUATEUR, partiellement responsable de la « dérive financière » ayant entraîné la défaillance du maître de l'ouvrage et mis obstacle à l'achèvement des travaux ainsi que de l'« enlisement » de l'opération justifiant que soit mis à sa charge les préjudices consécutifs des désordres qui ne lui étaient pas imputables sans caractériser les fautes de l'architecte ayant conduit à cette dérive financière et à l'enlisement de l'opération ; qu'en statuant comme elle l'a fait la Cour d'Appel a violé l'article 1147 du Code Civil. Moyen produit AU POURVOI INCIDENT EVENTUEL par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Provence-Côte d'Azur. Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que l'appel en garantie formé par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur à l'encontre de M. Henri S..., de la société AA..., T..., V... et W..., anciennement dénommée société Alain AA..., Pierre T..., Françoise U..., Henri S..., Guy V..., Marc W..., et de la société Mutuelles du Mans assurances Iard était sans objet ; AUX MOTIFS QUE « les appels en garantie formés par ou contre des parties qui ont été mises hors de cause sont sans objet » (cf., arrêt attaqué, p. 19) ; ALORS QUE, l'appel en garantie formé par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur à l'encontre de M. Henri S..., de la société AA..., T..., V... et W..., anciennement dénommée société Alain AA..., Pierre T..., Françoise U..., Henri S..., Guy V..., Marc W..., et de la société Mutuelles du Mans assurances Iard n'ayant été déclaré sans objet que parce que la caisse régionale de crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur a été mise hors de cause par l'arrêt attaqué, l'arrêt attaqué encourrait la cassation en sa disposition constatant que l'appel en garantie formé par la caisse régionale de crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur à l'encontre de M. Henri S..., de la société AA..., T..., V... et W..., anciennement dénommée société Alain AA..., Pierre T..., Françoise U..., Henri S..., Guy V..., Marc W..., et de la société Mutuelles du Mans assurances Iard était sans objet, en application des dispositions des articles 624 et 625 du code de procédure civile, dans l'hypothèse où il serait cassé en sa disposition mettant la caisse régionale de crédit agricole mutuel Provence Côte d'Azur hors de cause.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Extinction - Achèvement de l'immeuble - Définition
Analyse : Le garant d'achèvement doit l'achèvement de l'immeuble à concurrence du coût définitif des dépenses du programme tel que décrit à l'occasion de la conclusion du contrat stipulant cette garantie, et donc le financement des travaux conformes au permis de construire. L'achèvement doit être apprécié dans les termes de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation. L'immeuble peut être considéré comme achevé au sens de ce texte dès lors qu'il ne subsiste aucune non-conformité substantielle, mais seulement des malfaçons dont le garant n'a pas à répondre