COUR DE CASSATION, Chambre commerciale, du 11 octobre 1961, Publié au bulletin
Date de la décision : 1961-10-11
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QUE SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 13 FEVRIER 1959) LES EPOUX Y... ONT PRIS A BAIL, SUIVANT ACTE AUTHENTIQUE DU 30 SEPTEMBRE 1941, FAISANT SUITE A UN BAIL DU 19 AOUT 1930, DES LOCAUX A USAGE DE CAFE-RESTAURANT ET DES PIECES D'HABITATION ; QUE PAR LOCATIONS VERBALES DISTINCTES, ILS ONT PRIS EN LOCATION EN 1932, 1933 ET 1937 DIX PIECES SITUEES AUX ETAGES DU MEME IMMEUBLE APPARTENANT AUX MEMES PROPRIETAIRES, LES EPOUX X... ; ATTENDU QUE LE BAIL ECRIT ETANT VENU A EXPIRATION, LES EPOUX X... EN CONSENTIRENT LE RENOUVELLEMENT EN 1951 ; QU'ENFIN, LE 21 NOVEMBRE 1957, LES PROPRIETAIRES ONT ASSIGNE LES EPOUX Y... POUR ENTENDRE PRONONCER LA RESILIATION DU BAIL VERBAL RELATIF AUX PIECES SITUEES DANS LES ETAGES, AU MOTIF QU'ILS AVAIENT MODIFIE LA DESTINATION DES LIEUX LOUES ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DEBOUTE LES BAILLEURS DE CETTE DEMANDE, AU MOTIF QU' ILS AVAIENT CONNU L'USAGE COMMERCIAL DES LIEUX LOUES, ALORS QUE LE CARACTERE D'UNE LOCATION EST DETERMINE, NON PAR L'USAGE QUE LE LOCATAIRE A PU FAIRE DE LA CHOSE LOUEE, MAIS PAR LA DESTINATION QUE LUI ONT DONNEE LES PARTIES CONTRACTANTES ET QU'UNE SIMPLE ATTITUDE PASSIVE DES BAILLEURS N'IMPLIQUE NI UNE MODIFICATION DE LA NATURE DU BAIL NI UN CONSENTEMENT A UN CHANGEMENT DE LA DESTINATION DES LIEUX ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND ONT LA FACULTE, EN L'ABSENCE DE TOUTE PRECISION DU BAIL REVELANT L'INTENTION DES PARTIES DE RECHERCHER CELLE-CI EN TENANT COMPTE DE TOUS ELEMENTS, ET QU'IL NE LEUR EST PAS INTERDIT DE PRENDRE EN CONSIDERATION L'AGENCEMENT DES LIEUX, LA DESTINATION NORMALE DE CEUX-CI ET L'EMPLOI QUE LE LOCATAIRE EN A FAIT SANS OPPOSITION DU PROPRIETAIRE ; ATTENDU QUE LE TRIBUNAL, DONT LES MOTIFS ONT ETE ADOPTES, ET LA COUR ELLE-MEME ONT RELEVE "QUE SI LE BAILLEUR AVAIT VOULU QUE LES CHAMBRES LOUEES CONSERVENT LEUR CARACTERE D'HABITATION, IL EUT ETE DE LA PLUS ELEMENTAIRE PRUDENCE DE REDIGER UN BAIL ECRIT ET D'Y FAIRE FIGURER UNE CLAUSE INTERDISANT TOUT CHANGEMENT DE DESTINATION EN CE SENS" ; QUE LES EPOUX X... N'AYANT CESSE D'HABITER LA MAISON VOISINE, C'EST AU VU ET AU SU DES PROPRIETAIRES ET SANS LA MOINDRE PROTESTATION DE LEUR PART QUE LES EPOUX Y... ONT AJOUTE, IL Y A LONGTEMPS DEJA, LE MOT "CHAMBRE" A L'ENSEIGNE DE LEUR ETABLISSEMENT, QUE, DE MEME, LES PROPRIETAIRES N'ONT PU IGNORER QUE SUR DIX CHAMBRES, TROIS SEULEMENT ETAIENT UTILISEES POUR LE LOGEMENT DE LA FAMILLE Y... ET DE LEUR BONNE, ALORS QUE LES SEPT AUTRES ETAIENT LOUEES A DES VOYAGEURS DE PASSAGE OU A DES PENSIONNAIRES QU'ILS COTOYAIENT CONTINUELLEMENT ; ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS, LES JUGES DU FOND ONT PU ADMETTRE QUE LES PARTIES AVAIENT, DES L'ORIGINE, ENTENDU DESTINER LES CHAMBRES LITIGIEUSES A UNE UTILISATION COMMERCIALE ; QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE UNE EXCEPTION TIREE DE L'ILLICEITE DE LA TRANSFORMATION DE LOCAUX D'HABITATION EN LOCAUX COMMERCIAUX, AU MOTIF QUE LA CONTRAVENTION INSTANTANEE AINSI COMMISE ETAIT PRESCRITE, ALORS QU'UN ACTE ILLICITE MEME SI L'ACTION PUBLIQUE EST PRESCRITE NE PEUT ETRE GENERATEUR D'UN DROIT ; MAIS ATTENDU QUE LE TRIBUNAL, DONT LES MOTIFS ONT ETE EXPRESSEMENT ADOPTES PAR L'ARRET ATTAQUE, A RELEVE QUE, PAR SUITE DE LOCATIONS VERBALES SUCCESSIVES, "LES EPOUX Y... JOUISSENT, DEPUIS 1932, DE DEUX PIECES AU 3EME ETAGE, DEPUIS 1933, DE CINQ PIECES AU 1ER ETAGE ET D'UNE PIECE AU 3EME ETAGE ET, DEPUIS 1937, DE DEUX PIECES DU 3EME ETAGE", QUE L'ARRET RELEVE, DE SON COTE, QUE LES PIECES LITIGIEUSES ETAIENT DEVENUES L'ACCESSOIRE DE L'EXPLOITATION COMMERCIALE ; ATTENDU QUE, DANS CES CIRCONSTANCES, LA COUR D'APPEL A ADMIS A BON DROIT QUE LES PROPRIETAIRES N'ETAIENT PAS FONDES A SE PREVALOIR DE LA LOI DU 20 JUILLET 1924 ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ET QUE L'ARRET ATTAQUE, DUMENT MOTIVE, A, SANS VIOLER LES TEXTES VISES AU POURVOI, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 13 FEVRIER 1959 PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ; NO 59-11.221. CONSORTS X... C/ CONSORTS Y.... PREMIER PRESIDENT : M. BATTESTINI. - RAPPORTEUR : M. GIACOBBI. - AVOCAT GENERAL : M. GEGOUT. - AVOCATS : MM. DE CHAISEMARTIN ET LYON-CAEN.

Sommaire principal : 1° BAIL EN GENERAL - NATURE - DESTINATION DES LIEUX - INTENTION DES PARTIES - ELEMENTS D'APPRECIATION - PIECES A USAGE D'HABITATION TRANSFORMEES EN CHAMBRES LOUEES MEUBLEES
Analyse : 1° LES JUGES DU FOND ONT LA FACULTE, EN L'ABSENCE DE TOUTE PRECISION DU BAIL REVELANT L'INTENTION DES PARTIES, DE RECHERCHER CELLE-CI EN TENANT COMPTE DE TOUS LES ELEMENTS ET IL NE LEUR EST PAS INTERDIT DE PRENDRE EN CONSIDERATION L'AGENCEMENT DES LIEUX, LA DESTINATION NORMALE DE CEUX-CI ET L'EMPLOI QUE LE LOCATAIRE EN A FAIT SANS OPPOSITION DU PROPRIETAIRE. ET DES LORS QU'UN ARRET A CONSTATE QUE SI LE BAILLEUR AVAIT VOULU QUE LES CHAMBRES LOUEES CONSERVENT LEUR CARACTERE D'HABITATION, IL EUT ETE DE LA PLUS ELEMENTAIRE PRUDENCE DE REDIGER UN BAIL ECRIT ET D'Y FAIRE FIGURER UNE CLAUSE INTERDISANT LE CHANGEMENT DE DESTINATION DES LIEUX, QUE C'EST AU VU ET AU SU DU BAILLEUR, HABITANT A PROXIMITE, QUE LE PRENEUR, DEJA LOCATAIRE DE LOCAUX COMMERCIAUX A USAGE DE CAFE-RESTAURANT DANS LE MEME IMMEUBLE, A AJOUTE DEPUIS LONGTEMPS A SON ENSEIGNE LE MOT "CHAMBRE" ET QU'ENFIN, LE PROPRIETAIRE NE POUVAIT IGNORER QUE LA PLUPART DES CHAMBRES LITIGIEUSES ETAIENT LOUEES A DES PENSIONNAIRES OU DES VOYAGEURS QU'IL COTOYAIT CONTINUELLEMENT, LES JUGES DU FOND ONT PU ADMETTRE QUE LES PARTIES AVAIENT, DES L'ORIGINE, ENTENDU DESTINER LESDITES CHAMBRES A UNE UTILISATION COMMERCIALE.