Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 8 avril 1970, 68-13.130, Publié au bulletin
Date de la décision : 1970-04-08
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 68-13130
Décision attaquée : Cour d'appel Besançon 1968-05-28, 1968-05-28
Président : M. Ancel
Avocats : Demandeur M. Lyon-Caen

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX BRANCHES ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE L'AGENT IMMOBILIER BONIN, CHARGE PAR X... DE VENDRE UNE PROPRIETE MOYENNANT UNE COMMISSION DE 2,5 % SUR LE PRIX, PAYABLE PAR L'ACQUEREUR, A NEGOCIE CETTE OPERATION AVEC JARDEL ; QUE LES EPOUX X... ONT VENDU LA PROPRIETE AUDIT JARDEL POUR 110000 FRANCS PAR UN ACTE SOUS SEING PRIVE DU 7 AVRIL 1964, FAISANT ETAT DE LA COMMISSION, DEPOSE ENTRE LES MAINS DU NOTAIRE Y... QUI DEVAIT DRESSER L'ACTE AUTHENTIQUE ; QUE CELUI-CI A, CONFORMEMENT AUX TEXTES EN VIGUEUR, NOTIFIE CETTE VENTE A LA SAFER DE FRANCHE-COMTE ; QUE CETTE NOTIFICATION NE MENTIONNE PAS LA COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER ; QUE LA SAFER A EXERCE SON DROIT DE PREEMPTION ET QUE L'ACTE A ETE DRESSE PAR LE NOTAIRE Y... ; QUE BONIN, A QUI LA SAFER A REFUSE DE REGLER LA COMMISSION, L'A ASSIGNEE EN PAIEMENT, MAIS A ETE DEBOUTE DE CETTE DEMANDE ; QU'IL A ALORS FORME UNE ACTION, AUX MEMES FINS, CONTRE LE VENDEUR ET LE NOTAIRE; NOTAIRE ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONDAMNE RICHAUD A PAYER A BONIN LA SOMME DE 3050 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS POUR REPARER LE PREJUDICE QUE LE NOTAIRE LUI A CAUSE EN OMETTANT DE PORTER A LA CONNAISSANCE DE LA SAFER LA PROMESSE DE COMMISSION, ALORS, D'UNE PART, QUE CELLE-CI N'ETAIT DUE A BONIN QU'EN VERTU DU "COMPROMIS" DU 7 AVRIL 1964 DONT L'EFFICACITE AURAIT ETE SUBORDONNEE A LA CONDITION SUSPENSIVE DU NON-EXERCICE DE SON DROIT DE PREEMPTION PAR LA SAFER, SI BIEN QUE L'EXERCICE DE CE DROIT AURAIT REDUIT A NEANT L'ACTE ET LES ENGAGEMENTS QUI Y FIGURAIENT, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LA NOTIFICATION CONSTITUANT UNE OFFRE DE VENTE A LA SAFER ET UN CONTRAT PROPRE SE FORMANT EN CAS D'ACCEPTATION, LE NOTAIRE N'AURAIT PAS EU A MENTIONNER L'EXISTENCE DE LA COMMISSION QUI, SELON LE POURVOI, N'AURAIT ETE DUE QU'AU CAS OU LE DROIT DE PREEMPTION N'AURAIT PAS ETE UTILISE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ONT D'ABORD RAPPELE A JUSTE TITRE " QUE LA PREEMPTION LEGALE NE S'ANALYSE PAS COMME UNE RESOLUTION OU UNE ANNULATION DE LA PREMIERE VENTE SUIVIE D'UNE SECONDE VENTE, MAIS COMME UNE SIMPLE SUBSTITUTION A L'ACQUEREUR PRIMITIF, DE LA SAFER, LAQUELLE DOIT EXECUTER EN BLOC TOUTES LES CLAUSES ET CONDITIONS DU CONTRAT ORIGINAIRE DONT ELLE DOIT EVIDEMMENT AVOIR RECU LA NOTIFICATION PREALABLE " ; QU'ILS ONT RELEVE QUE LA NOTIFICATION DE LA VENTE, EFFECTUEE PAR LE NOTAIRE Y..., NE FAISAIT NULLE PART ETAT DE LA COMMISSION CONVENUE AU "COMPROMIS" ET, BIEN MIEUX, ALORS QUE L'AGENT CHARGE DE LA VENTE ETAIT BONIN, PORTAIT QUE " L'AGENT CHARGE DE LA VENTE EST MAITRE Y..., NOTAIRE A BESANCON "; QU'ILS ONT PRECISE QUE LA SAFER AVAIT REFUSE DE REGLER LA COMMISSION A BONIN, NON PARCE QU'ELLE CONTESTAIT LE DROIT DE CE DERNIER, MAIS PARCE QU'ELLE NE POUVAIT S'OBLIGER AU-DELA DES CONDITIONS FIGURANT DANS LA NOTIFICATION RECUE ; QU'ILS ONT PU DES LORS DEDUIRE QUE LE NOTAIRE AVAIT COMMIS UNE FAUTE GENERATRICE DU PREJUDICE SUBI PAR BONIN ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ET QUE L'ARRET MOTIVE, QUI NE VIOLE AUCUN DES TEXTES VISES AU POURVOI, JUSTIFIE LEGALEMENT SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 28 MAI 1968, PAR LA COUR D'APPEL DE BESANCON

Sommaire principal : NOTAIRE - Responsabilité - Faute - Vente - Immeuble - Exercice du droit de préemption par la SAFER - Notification inexacte du prix et des conditions de la vente - Omission d'indiquer la commission convenue en faveur de l'intermédiaire.
Sommaire de référence : * AGENT D'AFFAIRES - Commission - Affaire non réalisée - Vente d'immeuble - Exercice du droit de préemption par la SAFER - Refus de celle-ci de payer la commission prévue - Commission non indiquée dans la notification du prix et des conditions de la vente.
Analyse : Le droit de préemption accordé par la loi aux SAFER ne s'analyse pas comme une résolution ou une annulation de la première vente suivie d'une seconde vente, mais comme une simple substitution à l'acquéreur primitif de l'organisme précité, lequel doit exécuter l'ensemble des clauses et conditions du contrat originaire dont il doit évidemment avoir reçu la notification préalable. Et les juges du fond qui relèvent que la notification à SAFER de la vente d'une propriété ne faisait pas état de la commission convenue au compromis intervenu entre le vendeur et un acquéreur, en faveur de l'agent immobilier chargé de cette vente, qu'au contraire le notaire, qui devait dresser l'acte authentique avait indiqué dans cette notification qu'il était lui-même chargé de la vente, et que la SAFER avait refusé de régler la commission, non parce qu'elle contestait le droit de l'agent immobilier, mais parce qu'elle ne pouvait s'obliger au- delà des conditions figurant dans la notification, peuvent en déduire que le notaire avait commis une faute génératrice du préjudice subi par cet intermédiaire.