Cour de Cassation, Chambre commerciale, du 12 juin 1965, Publié au bulletin
Date de la décision : 1965-06-12
Formation : CHAMBRE_COMMERCIALE
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN PRIS EN SES TROIS BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESSORT DES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE (NANCY, 30 JUIN 1960) QUE, POUR AGRANDIR LES BATIMENTS DE SA PREFECTURE, LE DEPARTEMENT DES VOSGES A ACQUIS, LE 1ER JUILLET 1955, UN IMMEUBLE APPARTENANT A UNE DAME X..., ET LOUE A UNE DEMOISELLE B..., QUI Y EXPLOITAIT UN FONDS DE COMMERCE DE CAFE-RESTAURANT-MEUBLES ; QUE PAR ACTE DES 10 ET 11 AOUT SUIVANTS, LE DEPARTEMENT DES VOSGES A ACQUIS LE FONDS DE COMMERCE DE LA DEMOISELLE B..., PUIS, PAR EXPLOIT DU 20 SEPTEMBRE 1955, A DONNE CONGE A LA DEMOISELLE Y... QUI, EN QUALITE DE SOUS-LOCATAIRE DE LA DEMOISELLE B..., OCCUPAIT DANS L'IMMEUBLE UN LOGEMENT DE DEUX PIECES ET UNE CUISINE DANS LEQUEL ELLE EXERCAIT UNE ACTIVITE DE MODISTE ; QU'EN SUITE D'UNE PREMIERE PROCEDURE AYANT ABOUTI A FAIRE RECONNAITRE A LA DEMOISELLE Y... LA QUALITE D'ARTISAN-COMMERCANT, LE DEPARTEMENT DES VOSGES, PAR EXPLOIT DU 12 JUILLET 1957, L'A ASSIGNEE EN EXPULSION ET PAYEMENT DE CENT MILLE FRANCS DE DOMMAGES-INTERETS, SOUTENANT QU'ELLE N'ETAIT PAS TITULAIRE D'UNE SOUS-LOCATION REGULIERE ; QUE DEMOISELLE Y... A APPELE LA DEMOISELLE B..., SA BAILLERESSE, EN GARANTIE ET, EXCIPANT D'UN DROIT DIRECT A L'ENCONTRE DU DEPARTEMENT DES VOSGES, A SOULEVE LA NULLITE DU CONGE ET CONCLU AU RENOUVELLEMENT DE SON BAIL OU PAYEMENT D'UNE INDEMNITE D'EVICTION - OFFRANT SUBSIDIAIREMENT DE PROUVER DIVERS FAITS DESQUELS ELLE ENTENDAIT TIRER LA DEMONSTRATION DE L'AGREMENT TACITE DES PROPRIETAIRES A SA SOUS-LOCATION ; QUE LE TRIBUNAL A JOINT LES CAUSES, A VALIDE LE CONGE ET A DEBOUTE LA DEMOISELLE Y... DE SES PRETENTIONS, ET QUE, SUR L'APPEL DE CETTE DERNIERE, LA COUR D'APPEL A CONFIRME LE JUGEMENT, TANT PAR MOTIFS PROPRES QUE PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QU'APRES AVOIR CONSTATE QUE LE CONGE DELIVRE A LA DEMOISELLE Y... NE REPRODUIT PAS LES TERMES DE L'ARTICLE 29 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, IL A REFUSE D'EN PRONONCER LA NULLITE AUX MOTIFS QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 173 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE, TOUS LES MOYENS DE NULLITE CONTRE UN ACTE DEVRAIENT ETRE PROPOSES CONJOINTEMENT ET QUE LA NULLITE PREVUE PAR L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 NE SERAIT PAS D'ORDRE PUBLIC, ALORS, D'UNE PART, QUE LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ET NOTAMMENT CELLES RELATIVES AU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU PRENEUR SONT D'ORDRE PUBLIC, EN APPLICATION DE L'ARTICLE 34 DE CE DECRET, ALORS, D'AUTRE PART, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE DEMOSELLE Y... AVAIT, DES SES PREMIERES CONCLUSIONS DEVANT LE TRIBUNAL CIVIL, EN DEFENSE A LA DEMANDE INTRODUITE CONTRE ELLE PAR LE DEPARTEMENT DES VOSGES SUIVANT EXPLOIT DU 12 JUILLET 1957, INVOQUE LA NULLITE DU CONGE QUI LUI AVAIT ETE DELIVRE FAUTE D'AVOIR ETE DONNE DANS LES CONDITIONS PRESCRITES PAR L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ET DE REPRODUIRE LES TERMES DE L'ARTICLE 29 DE CE DECRET, D'OU IL SUIT QUE C'EST A TORT ET EN DENATURATION DES ECRITURES DE LA CAUSE QUE L'ARRET ATTAQUE A REFUSE DE PRONONCER LA NULLITE, MOTIF PRIS DE CE QUE CELLE-CI N'AURAIT PAS ETE INVOQUEE DES LE DEBUT DE LA PROCEDURE A L'ISSUE DE LAQUELLE EST INTERVENU LEDIT ARRET, ET ALORS ENFIN QUE LA REGULARITE DU CONGE, AU REGARD DES DISPOSITIONS DES ARTICLES 5 ET 29 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, SUPPOSAIT PREALABLEMENT RESOLUE LA QUESTION DE LA QUALITE QUE LE DEPARTEMENT DES VOSGES AURAIT EUE POUR DELIVRER UN CONGE QUELCONQUE A DEMOISELLE Y..., LITIGE AYANT ABOUTI AU JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'EPINAL DU 27 JUIN 1956, DEVENU DEFINITIF ET QUI RECONNAISSAIT A LA SOUS-LOCATAIRE VOCATION AU BENEFICE DE LA PROPRIETE COMMERCIALE ET EN VERTU DUQUEL SEULEMENT DEMOISELLE Y... S'EST VUE RECONNAITRE JUDICIAIREMENT LA QUALITE QUI LUI PERMETTAIT DE CONTESTER, AU REGARD DE LA LEGISLATION SUR LA PROPRIETE COMMERCIALE, LA REGULARITE DU CONGE A ELLE DELIVRE PAR LE DEPARTEMENT ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL ENONCE QUE LE DEPARTEMENT DES VOSGES NE POUVAIT CONSIDERER DEMOISELLE Y... QUE COMME UNE OCCUPANTE SANS DROIT NI TITRE, ET QU'IL N'AVAIT PAS A RESPECTER LUI-MEME LES FORMALITES PREVUES A L'ARTICLE 5 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LA SOUS-LOCATION DE DEMOISELLE Y... DEVANT ETRE CONSIDEREE COMME INEXISTANTE A L'EGARD DES PROPRIETAIRES A L'ENCONTRE DESQUELS LA DEMOISELLE Y... NE SAURAIT PAR CONSEQUENT SE PREVALOIR D'UN DROIT DIRECT QUELCONQUE ; ATTENDU QU'AYANT AINSI ECARTE L'APPLICATION A L'ESPECE DE LA LEGISLATION REGISSANT LES BAUX COMMERCIAUX, QUESTION RESERVEE PAR LE JUGEMENT ANTERIEUR DU 27 JUIN 1956 QUI AVAIT SIMPLEMENT RECONNU A LA DEMOISELLE Y... LA QUALITE D'ARTISAN-COMMERCANT, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION, ABSTRACTION FAITE DE TOUS AUTRES MOTIFS, QUI DOIVENT ETRE CONSIDERES COMME SURABONDANTS ; QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECIDE QUE LA SOUS-LOCATION INVOQUEE SERAIT INOPPOSABLE AU DEPARTEMENT DES VOSGES, ACQUEREUR, AUX MOTIFS QUE CETTE SOUS-LOCATION REMONTERAIT A 1935 ET NON A 1928, AINSI QU'IL RESULTERAIT D'UN MEMOIRE ADRESSE PAR L'INTERESSEE AU DEPARTEMENT, QUE LA SOUS-LOCATION N'AURAIT, A AUCUN MOMENT, ETE REGULIEREMENT PORTEE A LA CONNAISSANCE DES PROPRIETAIRES ET QUE LA SIMPLE ATTITUDE PASSIVE DU BAILLEUR ET LA CONNAISSANCE QU'IL POURRAIT AVOIR EUE DE L'EXISTENCE DE LA LOCATION N'EQUIVALANT PAS A UN ACQUIESCEMENT OU A UNE RATIFICATION DE SA PART, IL N'Y AURAIT PAS LIEU D'ORDONNER L'ENQUETE SOLLICITEE PAR DEMOISELLE Y..., ALORS, D'UNE PART, QUE DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL DEMEUREES SANS REPONSE, DEMOISELLE Y... FAISAIT VALOIR QU'IL RESULTAIT DES ACTES DE PROCEDURE INTERESSANT UNE INSTANCE EN REVISION DE LOYER ENTRE LA PROPRIETAIRE ET LA LOCATAIRE PRINCIPALE, QUE LADITE PROPRIETAIRE S'ETAIT PREVALUE DE LA SOUS-LOCATION CONSENTIE PAR LA LOCATAIRE PRINCIPALE A DEMOISELLE Y... POUR OBTENIR UN LOYER SUPERIEUR, FAIT DONT ELLE OFFRAIT LA PREUVE ET QUI ETABLISSAIT NECESSAIREMENT L'AUTORISATION OU L'AGREMENT, AU MOINS TACITE, DU PROPRIETAIRE A LA SOUS-LOCATION, ET, PARTANT, OUVRAIT DROIT AU SOUS-LOCATAIRE AU RENOUVELLEMENT DIRECT DE SON BAIL VIS-A-VIS DU BAILLEUR EN APPLICATION DE L'ARTICLE 22 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, D'OU IL SUIT QUE C'EST A TORT ET PAR UN MOTIF LEGALEMENT INOPERANT QUE LA DEMANDE D'ENQUETE DE DEMOISELLE Y... A ETE REJETEE, ET ALORS, D'AUTRE PART, QU'IL APPARTIENT A LA COUR DE CASSATION DE CONTROLER L'APPRECIATION FAITE PAR LES JUGES DU FOND DES CIRCONSTANCES D'OU ILS PRETENDENT DEDUIRE L'ASSENTIMENT DU PROPRIETAIRE A LA SOUS-LOCATION CONSENTIE PAR LE LOCATAIRE PRINCIPAL, OU AU CONTRAIRE SE REFUSENT A LE RECONNAITRE, D'OU IL SUIT QU'EN REFUSANT DE RETENIR LE MOYEN DEDUIT DE CE QUE LA PROPRIETAIRE AYANT EXCIPE CONTRE LE LOCATAIRE PRINCIPAL DE L'EXISTENCE D'UNE SOUS-LOCATION POUR OBTENIR UN LOYER MAJORE, AURAIT DONNE SON ASSENTIMENT AU MOINS TACITE A CETTE SOUS-LOCATION, L'ARRET ATTAQUE, QUI NE REPOND PAS AUX CONCLUSIONS ET N'A PAS JUSTIFIE LEGALEMENT LE REJET DE L'EXPERTISE SOLLICITEE, TOMBE SOUS LE CONTROLE ET LA CENSURE DE LA COUR DE CASSATION ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR ENONCE PAR MOTIFS ADOPTES QUE DEMOISELLE Y... OCCUPE LES LIEUX - EN VERTU D'UN ACCORD VERBAL QUI N'A JAMAIS ETE L'OBJET D'UNE FORMALITE D'ENREGISTREMENT, QUI N'EST RELATE DANS AUCUN ACTE AUTHENTIQUE ET QUI N'A PAS DATE CERTAINE, QUE L'ATTESTATION EN DATE DU 18 FEVRIER 1959 DE LA DAME X... - N'ETABLIT PAS QU'ELLE MEME OU LES PROPRIETAIRES ANTERIEURS AIENT AGREE LA DEMOISELLE Y... COMME SOUS-LOCATAIRE, NI QUE L'UNE QUELCONQUE DES FORMALITES EXIGEES PAR LES LOIS SUR LA PROPRIETE COMMERCIALE AIT ETE RESPECTEE -, DECIDE QUE DANS CES CONDITIONS IL N'EST PAS POSSIBLE DE CONSIDERER CETTE DERNIERE COMME SOUS-LOCATAIRE REGULIERE BENEFICIANT D'UN DROIT DIRECT A UN RENOUVELLEMENT - ET QUE LES FAITS SUBSIDIAIREMENT OFFERTS EN PREUVE, NE SONT PAS PERTINENTS ; QUE, PAR CES CONSTATATIONS ET CETTE APPRECIATION DE LA VALEUR PROBANTE DES FAITS ETABLIS OU ALLEGUES, ELLE A JUSTIFIE SA DECISION EN REPONDANT AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE ; QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENFIN REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS DE DEMOISELLE Y... SUR LES DROITS QU'ELLE AURAIT EUS CONTRE LE DEPARTEMENT PRIS EN QUALITE DE CESSIONNAIRE DU BAIL PRINCIPAL, ET PAR LESQUELLES IL ETAIT SOUTENU QUE LE DEPARTEMENT, ETANT DEVENU CESSIONNAIRE DU BAIL, A FAIT CONFUSION, SUR SA TETE, DES QUALITES DE BAILLEUR ET DE LOCATAIRE PRINCIPAL, QUE CETTE CONFUSION EST MOINS UN MODE D'EXTINCTION DES OBLIGATIONS QU'UNE IMPOSSIBILITE D'EXECUTION, QU'IL EN DECOULE SANS DISCUSSION POSSIBLE QUE LES DROITS PROPRES AUX SOUS-LOCATAIRES CONTRE LE LOCATAIRE PRINCIPAL NE PEUVENT ETRE ATTEINTS ET DEMEURENT INTACTS A L'ENCONTRE DU CESSIONNAIRE, FUT-IL LE BAILLEUR, QU'A L'EGARD DE LA DEMOISELLE Y..., LE DEPARTEMENT DEMEURE TENU DES OBLIGATIONS D'UN SOUS-BAILLEUR, QU'EN VERTU DE L'ARTICLE 21 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LE SOUS-LOCATAIRE A DROIT AU RENOUVELLEMENT DE SON SOUS-BAIL, CONTRE LE LOCATAIRE PRINCIPAL, SANS CONDITION PARTICULIERE, QU'EN L'ESPECE, LA DEMOISELLE Y... AURAIT ETE FONDEE A DEMANDER LE RENOUVELLEMENT A DEMOISELLE B... OU A TOUS SES CESSIONNAIRES DU BAIL PRINCIPAL, QUE LE FAIT QUE LE CESSIONNAIRE SOIT LE BAILLEUR NE SAURAIT LA PRIVER DE CE DROIT, QUI DEMEURE MALGRE LA CONFUSION DE QUALITE, QU'IL CONVIENT, PAR CONSEQUENT, DE RESOUDRE LA DIFFICULTE COMME SI LE BAIL PRINCIPAL EXISTAIT ENCORE, QUE, DANS LE CAS DE REFUS DE RENOUVELLEMENT DU SOUS-BAIL, LE LOCATAIRE PRINCIPAL SERAIT TENU A L'ENCONTRE DE LA DEMOISELLE A... DE L'INDEMNITE D'EVICTION, QU'AINSI LE DEPARTEMENT EST ENCORE TENU AU PAYEMENT DE L'INDEMNITE D'EVICTION COMME CESSIONNAIRE DU BAIL DE DEMOISELLE B... ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL ENONCE QUE LE DEPARTEMENT DES VOSGES NE POUVAIT CONSIDERER DEMOISELLE Y... QUE COMME UNE OCCUPANTE SANS DROIT NI TITRE, ET, DONNANT ACTE A DEMOISELLE Z... QUE LE DEPARTEMENT DES VOSGES NE DEMANDE PLUS SON EXPULSION IMMEDIATE ET RECONNAIT SON DROIT D'OCCUPER LES LIEUX JUSQU'A L'EXPIRATION DU BAIL PRINCIPAL DE DEMOISELLE B..., AJOUTE QUE, CE FAISANT, LE DEPARTEMENT DES VOSGES A SATISFAIT A TOUTES LES OBLIGATIONS POUVANT INCOMBER A DEMOISELLE B... A L'EGARD DE DEMOISELLE Y..., SA LOCATAIRE ; QU'ELLE A AINSI EXPRESSEMENT REPONDU AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE, ET QUE LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 JUIN 1960 PAR LA COUR D'APPEL DE NANCY. N° 60 - 13 011. Y... C/ DEPARTEMENT DES VOSGES ET AUTRE. PRESIDENT : M GUILLOT - RAPPORTEUR : M FONTAN - AVOCAT GENERAL : M ROBIN - AVOCATS : MM BOULLOCHE ET COUTARD.

Sommaire principal : 1° BAIL COMMERCIAL (DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953) - SOUS-LOCATION - RENOUVELLEMENT - CONDITIONS - DROIT DIRECT - ACCORD VERBAL NON ENREGISTRE ET SANS DATE CERTAINE (NON)
Analyse : 1° EN L'ETAT DE LA VENTE D'UN IMMEUBLE FAISANT L'OBJET D'UN BAIL COMMERCIAL ET DU FONDS DE COMMERCE QUI Y EST EXPLOITE, LA COUR D'APPEL QUI, APRES AVOIR ENONCE QUE LA PERSONNE QUI SE PRETEND SOUS-LOCATAIRE D'UNE PARTIE DES LIEUX LOUES A USAGE COMMERCIAL, OCCUPE CES LIEUX EN VERTU D'UN ACCORD VERBAL QUI N'A JAMAIS ETE L'OBJET D'UNE FORMALITE D'ENREGISTREMENT, QUI N'EST RELATE DANS AUCUN ACTE AUTHENTIQUE ET N'A PAS DATE CERTAINE, QUE L'ATTESTATION DU PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE N'ETABLIT PAS QUE LUI-MEME OU LES PROPRIETAIRES ANTERIEURS AIENT AGREE CETTE OCCUPANTE COMME SOUS-LOCATAIRE, NI QUE L'UNE QUELCONQUE DES FORMALITES EXIGEES PAR LES LOIS SUR LA PROPRIETE COMMERCIALE AIT ETE RESPECTEE, A JUSTEMENT DECIDE QUE, DANS CES CONDITIONS, IL N'EST PAS POSSIBLE DE LA CONSIDERER COMME SOUS-LOCATAIRE REGULIERE, BENEFICIANT D'UN DROIT DIRECT A UN RENOUVELLEMENT.