Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2009, 08-15.741, Publié au bulletin
Date de la décision : 2009-09-16
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 08-15741
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2008-03-20
Président : M. Lacabarats
Avocats : Me Haas, SCP Piwnica et Molinié

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mars 2008), que, par acte du 26 juillet 1999, Mme X..., propriétaire de locaux à usage commercial donné à bail à la société Institut conseil, a signifié à cette dernière un congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer qui a ensuite été fixé judiciairement ; que Mme X... a exercé, le 24 juin 2002, son droit d'option comportant refus de renouvellement avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction et a assigné la locataire en fixation de cette indemnité et de l'indemnité d'occupation ; qu'une expertise a été ordonnée pour déterminer le montant de ces indemnités ; Sur le second moyen : Attendu que la société Institut conseil fait grief à l'arrêt de dire que les frais d'expertise seront supportés par moitié par chacune des parties, alors, selon le moyen, que la faculté pour le bailleur de notifier au preneur son refus de renouvellement du bail, prévu par l'article L. 145 57 du code de commerce, s'exerce à charge pour ce dernier d'en supporter tous les frais ; que partant, si à la suite de l'exercice de ce droit d'option, une nouvelle instance est ouverte afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur doit en supporter seul tous les frais, y compris les frais de l'expertise éventuellement ordonnée par le juge ; qu'en laissant la moitié des frais d'expertise à la charge de la société Institut conseil, tandis que cette mesure d'instruction avait été prescrite pour déterminer l'indemnité d'éviction due par Mme Claude Y..., épouse X..., à la suite de l'exercice par celle ci de son droit d'option, la cour d'appel a violé l'article L. 145 57 du code de commerce ; Mais attendu que les frais qui sont mis à la charge du bailleur qui, exerçant son droit d'option, refuse le renouvellement du bail, sont exclusivement les frais exposés avant l'exercice de ce droit, et non ceux d'une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation ; que la détermination du débiteur des frais de l'expertise ordonnée pour fixer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation, relève, après l'exercice du droit d'option, du pouvoir discrétionnaire du juge ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Institut conseil aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Institut conseil ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize septembre deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Institut conseil. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 23.884 euros ; AUX MOTIFS QUE la société l'Institut Conseil conteste le rejet de fixation d'une indemnité principale fondée sur la valeur marchande du fonds de commerce ; que cependant, au regard de l'activité de la société l'Institut Conseil, qui bénéficie d'une clientèle uniquement professionnelle et des caractéristiques des locaux à usage de bureaux sans visibilité sur rue qui font que l'activité de la société ne dépend pas de ceux-ci, la présente éviction n'a pas pour conséquence la disparition du fonds de commerce ; que, d'autre part, les résultats d'exploitation des dernières années, incluant 2004 et 2005, font apparaître une très faible capacité bénéficiaire, pratiquement absorbée par la rémunération du dirigeant et qui ne permettrait pas de supporter l'accroissement du loyer tel qu'il avait été prévu par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 mars 2002 et qui, de plus, n'a pas été provisionné ; qu'enfin, s'agissant de locaux à usage exclusif de bureau et la société l'Institut Conseil ne démontrant aucunement qu'il ne lui est pas possible de se réinstaller dans le voisinage dans des locaux et à un prix du même ordre, il convient de confirmer la décision attaquée en ce qu'elle a dit que la valeur vénale du droit au bail était nulle et que l'indemnisation de la locataire se réduisait aux seules indemnités accessoires ; ALORS QUE l'indemnité d'éviction comprend, lorsque le non renouvellement du bail ne fait pas disparaître le fonds de commerce, une indemnité de déplacement du fonds, laquelle correspond à la valeur du droit au bail, c'est à dire, lorsque les locaux sont des bureaux, à l'intérêt pour le preneur d'occuper les locaux objet du bail expiré moyennant le loyer fixé ; qu'en estimant, pour débouter la société l'Institut Conseil de la demande formée au titre de l'indemnité de déplacement, qu'elle ne démontrait pas qu'il lui était impossible de trouver des locaux équivalents au même prix, sans assortir cette affirmation de motifs et sans s'expliquer, ne serait-ce que succinctement, sur les offres de preuve produites par la société l'Institut Conseil, notamment les extraits du rapport d'expertise ordonné dans le cadre de l'instance en fixation du loyer du bail renouvelé, desquels il ressortait que, selon les propres conclusions de l'expert, il n'était pas possible pour la société l'Institut Conseil de trouver dans le voisinage des locaux équivalents au même prix, les prix du marché étant supérieurs à celui fixé par le juge lors du renouvellement du bail expiré, en raison de la vétusté des locaux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les frais d'expertise seraient supportés par moitié par la société l'Institut Conseil et Mme Claude Y..., épouse X... ; ALORS QUE la faculté pour le bailleur de notifier au preneur son refus de renouvellement du bail, prévue par l'article L. 145-47 du code de commerce, s'exerce à charge pour ce dernier d'en supporter tous les frais ; que partant, si à la suite de l'exercice de ce droit d'option, une nouvelle instance est ouverte afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur doit en supporter seul tous les frais, y compris les frais de l'expertise éventuellement ordonnée par le juge ; qu'en laissant la moitié des frais d'expertise à la charge de la société l'Institut Conseil tandis que cette mesure d'instruction avait été prescrite pour déterminer l'indemnité d'éviction due par Mme Claude Y..., épouse X... à la suite de l'exercice par celle-ci de son droit d'option, la cour d'appel a violé l'article L. 145-47 du code de commerce.

Sommaire principal : BAIL COMMERCIAL - Renouvellement - Droit d'option - Exercice - Frais mis à la charge de la partie qui exerce son droit d'option - Définition
Analyse : En application de l'article L. 145-57 du code de commerce, les frais qui sont mis à la charge du bailleur qui, exerçant son droit d'option, refuse le renouvellement du bail, sont exclusivement les frais exposés avant l'exercice de ce droit et non ceux d'une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation