Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 24 juin 2009, 08-16.728, Publié au bulletin
Date de la décision : 2009-06-24
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation
Numéro de pourvoi : 08-16728
Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens, 2008-01-24
Président : M. Lacabarats
Avocats : SCP Delaporte, Briard et Trichet, SCP Peignot et Garreau

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 1300 du code civil ; Attendu que lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances ; Attendu, selon les arrêts attaqués (Amiens, 24 janvier et 29 avril 2008) que les époux Roger X... ont en février 1981 donné à bail à long terme à M. Bernard X... et à son épouse Maria Y... y Arce une exploitation agricole de plus de 31 ha ; que le bail a été prorogé pour une durée de 12 ans à compter du 1er octobre 1998, le bail expirant le 30 novembre 2010 ; qu'à la suite du décès des bailleurs, en exécution d'un acte de donation-partage du 18 juin 1994, les terres ont été divisées entre les trois enfants des époux Roger X..., Bernard, Francis et Geneviève ; que M. Francis X... a, par acte du 1er décembre 2004, donné congé aux époux Bernard X... pour reprise au profit de son fils Franck ; que les époux Bernard X... ont contesté le congé et demandé l'autorisation de céder leur bail à leur fille Laurence ; que M. Francis X... a alors demandé également la résiliation du bail, demande à laquelle s'est jointe Mme Geneviève X... ; Attendu que pour dire irrecevable la demande de résiliation du bail, l'arrêt retient que le bail rural étant indivisible jusqu'à la date de son expiration nonobstant la division entre plusieurs héritiers du bailleur du bien en faisant l'objet, l'un d'entre eux ne peut seul demander la résiliation du bail sur les parcelles dont il est devenu propriétaire au cours de celui-ci et que l'action en résiliation nécessite l'accord de tous les héritiers quand bien même le preneur serait-il l'un d'eux ; Qu'en statuant ainsi, alors que la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur les parcelles dont le preneur devient propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, les arrêts rendus le 24 janvier 2008 et le 29 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ; Condamne, ensemble, les consorts Bernard et Laurence X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts Bernard et Laurence X... à payer la somme de 2 500 euros aux consorts Francis et Stéphanie X... ensemble ; rejette la demande des consorts Bernard et Laurence X... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts cassés ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. Francis et Stéphanie X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail initialement conclu le 12 février 1981 et renouvelé par acte en date du 1er février 1991, portant sur différentes parcelles sises sur la commune de VOYENNES, Aux motifs que « il résulte de l'acte de donation-partage reçu par Maître Z..., Notaire, le 18 juin 1994 que la propriété des biens faisant l'objet du bail du 12 février 1981, prorogé par acte authentique du 1er février 1991 a été divisée entre les trois enfants des époux A... ; qu'ainsi alors, d'une parte, que cette donation-partage n'a pas eu pour effet de rendre divisible le bail à ferme dont le terme a été fixé au 30 septembre 2010 et, d'autre part, que le juge peut en vertu des dispositions de l'article 125, alinéa 2 du Nouveau code de procédure civile relever d'office la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité, il convient, en application de l'article 16 du même code de rouvrir les débats en invitant les parties à présenter leurs observations sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail formée par Monsieur Francis X... » (arrêt du 24 janvier 2008, p. 7, par. 5) ; Et aux motifs que « le bail rural étant indivisible jusqu'à la date de son expiration nonobstant la division entre plusieurs héritiers du bailleur du bien en faisant l'objet, l'un d'entre eux ne peut seul demander la résiliation du bail sur les parcelles dont il est devenu propriétaire au cours de celui-ci et l'action en résiliation nécessite l'accord de tous les héritiers quand bien même le preneur serait-il lun d'eux ; qu'ainsi, alors que le bail consenti le 12 février 1981 par les époux A... à Monsieur Bernard X... et Madame Maria B... Y... Y C..., son épouse, a été prorogé par acte authentique du 1er février 1991 à son terme fixé au 30 septembre 2010, Monsieur Francis X... et Madame Geneviève X... co-partageants avec Monsieur Bernard X..., leur frère, des biens en faisant l'objet selon donation-partage reçue par Maître Z..., notaire, le 18 juin 1994, ne peuvent seuls poursuivre la résiliation du bail en ce qu'il porte sur les parcelles dont Monsieur Francis X... est devenu propriétaire en vertu de cet acte, l'indivisibilité du bail, à laquelle n'ont pas eu pour effet de mettre fin les notifications et demandes adressées par le preneur à ses copartageants relatives aux seuls biens attribués à chacun d'eux, ne cessant qu'au terme de celui-ci » (arrêt du 29 avril 2008, p. 5, par. 6) ; Alors que les biens loués cessent d'être grevés du bail lorsque le fermier réunit, par l'effet successif d'une donation-partage en nue-propriété et du décès des usufruitiers, la pleine propriété du bien loué, les qualités de fermier et de propriétaire étant incompatibles ; qu'en ce cas, le bail, qui portait pour partie sur des parcelles attribuées au fermier et pour partie sur des parcelles attribuées à ses cohéritiers, se trouve divisé et ne porte plus que sur les parcelles sur lesquelles il n'a aucun droit ; que dans cette hypothèse, les cohéritiers peuvent poursuivre seuls la résiliation du bail en tant qu'il porte sur les parcelles dont ils sont seuls propriétaires et ne sont pas tenus d'exercer cette action avec le concours du fermier qui n'a plus aucun droit sur les biens en cause ; qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt qu'à la suite du décès de ses parents, M. Bernard X... avait réuni par l'effet du partage, l'usufruit et la nue-propriété des parcelles qui lui avaient été attribuées par donation-partage et qui lui étaient données à bail jusqu'alors ; qu'en énonçant que le bail n'avait pas cessé quant aux parcelles concernées alors même que les qualités de fermier et de propriétaire étaient incompatibles et qu'ainsi l'obligation s'était trouvée partiellement éteinte par confusion d'où il résultait que l'assiette du bail portait désormais sur les seules parcelles attribuées à M. Francis X... qui avait en conséquence qualité pour agir en résiliation du bail, la Cour d'appel a violé l'article 122 du Code de procédure civile, ensemble l'article 1300 du Code civil et l'article L.411-34 du Code rural. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré nul et de nul effet le congé délivré par M. Francis X... le 1er décembre 2004 pour le 30 septembre 2010, à M. Bernard X... et à son épouse, Mme Y... Y C..., Aux motifs qu'« il apparaît que ce congé délivré près de six ans avant le terme du bail, soit très antérieurement au délai de dix huit mois avant l'expiration de la convention des parties prévu par l'article L.411-47 du Code rural, d'une part n'a été alors donné que dans le dessein de faire obstacle à la demande de cession de bail que les preneurs avaient formulée au profit de leur fille Madame Laurence X... épouse D... par lettre recommandée avec demande d'avis de réception confiée au service postal le 5 novembre 2004 dont Monsieur Francis X... ne conteste pas la réception, cette intention de frauder les droits des preneurs résultant suffisamment du moyen soutenu par l'intimé selon lequel « la cession de bail ne peut être accordée dès lors qu'un congé reprise a été délivré » (p. 7 des conclusions déposées les 17 novembre et 4 décembre 2007 et 11 mars 2008) et, d'autre part, en raison du temps devant encore s'écouler à ce jour avant sa date d'effet, ne permet pas à la cour d'apprécier avec un degré de certitude satisfaisant la réunion de ses conditions de fond auxquelles le bénéficiaire désigné de la reprise doit répondre, sa situation personnelle au terme du bail ne pouvant être sérieusement appréhendée à la date du présent arrêt », Alors, en premier lieu, qu'un congé aux fins de reprise donné plusieurs années avant le terme du bail rural à long terme déjà prorogé, n'est pas nul et doit produire effet ; qu'un tel congé fait alors obstacle, de par l'effet de la loi, à une demande de cession de bail présentée par le preneur, sauf fraude avérée du bailleur, laquelle doit résulter de circonstances précises ; qu'en énonçant que le congé aux fins de reprise délivré le 1er décembre 2004 pour le 30 septembre 2010 était frauduleux du fait même que dans ses conclusions d'appel M. Francis X... avait simplement rappelé le principe selon lequel la cession du bail ne pouvait être accordée dès lors qu'un congé reprise avait été délivré alors qu'il ne s'agissait là que du rappel des principes de droit applicables dès lors que le congé est jugé régulier, la Cour d'appel a violé l'article L. 411-58 du code rural, ensemble le principe Fraus omnia corrumpit, Alors, en deuxième lieu, qu'un congé aux fins de reprise donné plusieurs années avant le terme d'un bail à long terme déjà prorogé n'est pas nul et doit produire effet sauf pour le preneur à démontrer la fraude du bailleur ; qu'en énonçant que le congé aux fins de reprise délivré le 1er décembre 2004 pour le 30 septembre 2010 était frauduleux du fait qu'une demande d'autorisation de cession de bail avait été préalablement présentée par le preneur sans rechercher si, en définitive, devant le Tribunal paritaire des baux ruraux, M. Bernard X... et Mme Laurence X..., épouse D..., ne s'étaient pas abstenus d'invoquer les dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural, d'où il résultait que le congé aux fins de reprise ne pouvait présenter aucun caractère frauduleux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-58 du Code rural, ensemble le principe Fraus omnia corrumpit, Alors, en troisième lieu, que le congé-reprise délivré plusieurs années avant le terme du bail ne peut revêtir un caractère frauduleux que s'il est démontré que ce congé n'a été signifié que dans le seul but de faire échec à une demande préalable d'autorisation de cession de bail, sans qu'il soit justifié de la réunion des conditions légales auxquelles est subordonnée la reprise du bien ; qu'en se bornant à énoncer « qu'en raison du temps devant encore s'écouler à ce jour avant sa date d'effet, la Cour ne peut apprécier avec un degré de certitude suffisant la réunion des conditions de fond auxquelles le bénéficiaire désigné de la reprise doit répondre, sa situation personnelle au terme du bail ne pouvant sérieusement être appréhendée à la date du présent arrêt », sans rechercher si M. Franck X..., bénéficiaire de la reprise, ne justifiait pas de la réunion de toutes les conditions légales pour bénéficier du droit de reprise dès lors qu'il était déjà titulaire à la date du congé d'un B.T.S. production animale et qu'il avait obtenu dès le 27 janvier 2005 une autorisation d'exploiter après que la commission départementale d'orientation de l'agriculture de la Somme eût relevé que « Madame D... n'est pas prioritaire au regard du schéma directeur départemental des structures de la Somme par rapport à M. Franck X... », la Cour d'appel a privé de nouveau sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-58 du Code rural, ensemble le principe Fraus omnia corrumpit. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les droits de Mme Maria Y... Y C..., épouse X..., sur le bail du 12 février 1981 prorogé le 1er février 1991 ont été transmis en application de l'article L.411-34 du Code rural à Mme Laurence X..., épouse D..., Aux motifs que« le départ à la retraite de l'un des conjoints co-preneurs ne met pas fin au bail et il résulte de l'article L.411-34 du Code rural, d'une part, qu'en cas de décès du preneur le bail continue au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès (alinéa 1) et, d'autre part, que lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d'ayant droit réunissant ces conditions le bailleur peut demander la résiliation du bail dans le délai de six mois à compter du décès (alinéa 3) ; qu'en l'espèce, alors que Monsieur Bernard X... a fait vaoir ses droits à la retraite le 1er décembre 2003, que Madame Maria BEGONA Y... Y C..., son épouse copreneuse solidaire du bail et associée exploitante de l'EARL « DENEUX-CELAUR » à la disposition de laquelle étaient mises les terres louées est décédée le 16 juin 2005 et que Madame Laurence X..., épouse D..., est devenue associée-exploitante et gérante de cette société à compter du 24 octobre 2004 ce qui impliquait au regard de l'article L.411-37 du Code rural dans sa rédaction alors applicable qu'elle participait de façon effective et permanente à la mise en valeur des biens exploités par la personne morale dont elle était membre depuis huit mois lors du décès de Madame Y... Y C..., sa mère, et a obtenu une autorisation administrative délivrée le 16 décembre 2004 par le Préfet de la Somme aux fins d'installation sur les parcelles exploitées par l'EARL « DENEUX-CELAUR » incluant celles faisant l'objet du bail litigieux, les droits dont Madame Y... Y C... était titulaire sur ce dernier ont été transmis à Madame Laurence X..., épouse D... ; qu'il peut encore être relevé qu'en l'absence de conjoint ou d'ayant droit de la défunte répondant à la condition de participation à l'exploitation des biens faisant l'objet du bail les droits que Madame Y... Y C... tenait du bail du 12 février 1981 prorogé le 1er février 1991 passent néanmoins à Madame Laurence X..., épouse D..., son héritière, laquelle a satisfait aux exigences du contrôle des structures des exploitations agricoles en application des articles 174 du Code civil et L.411-34 al. 3 du Code rural dès lors qu'il n'est pas établi par les pièces de la procédure que Monsieur Francis X... a, dans le délai de forclusion de six mois fixé par le second de ces textes demandé la résiliation du bail au motif du décès de Madame Y... Y C..., Alors, d'une part, que dans leurs conclusions d'appel en date du 11 mars 2008 les consorts X... avaient fait valoir que Mme Laurence X..., épouse D..., ne pouvait prétendre continuer le bail à la suite du décès de sa mère, Mme Maria Y... Y C..., co-preneuse, dès lors qu'après avoir fait valoir ses droits à la retraite, M. Bernard X... n'avait pas renoncé à ses droits locatifs et qu'il résultait de la demande d'autorisation de cession en date du 3 novembre 2004 réitérée le 7 janvier 2005, que Mme X..., née Y... Y C..., déclarait envisager d'arrêter son activité agricole et s'associait en conséquence à la demande de M. Bernard X... aux fins de céder le bail à leur fille d'où il résultait qu'elle n'entendait plus poursuivre l'exploitation du fonds ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; Alors, d'autre part, que l'ayant droit du preneur qui entend poursuivre le bail doit justifier d'une participation effective à l'exploitation antérieurement au décès ; qu'en énonçant que Mme Laurence X..., épouse D..., « est devenue associéeexploitante et gérante de l'EARL X...  CELAUR à compter du 24 octobre 2004 ce qui impliquait qu'elle participe de façon effective et permanente à la mise en valeur des biens exploités par la personne morale dont elle était membre depuis huit mois lors du décès, le 16 juin 2005, de Mme Y... Y C..., sa mère » sans rechercher, bien qu'y ayant été expressément invitée, si la qualité d'associée-exploitante résultant des seuls statuts de l'EARL X...  CELAUR ne se trouvait pas démentie par le fait que Mme X..., épouse D..., exerçait à plein temps une activité libérale d'orthophoniste, et qu'il n'était justifié par celle-ci d'aucun fait matériel caractérisant une participation réelle à l'exploitation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L.411-34 et L.411-37 du Code rural. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir autorisé M. Bernard X... à céder à Mme Laurence X..., épouse D..., ses droits sur le bail du 12 février 1981 prorogé le 1er février 1991, Aux motifs que le bail n'ayant pas pris fin par la retraite de Monsieur Bernard X... et celui-ci conservant après le décès de son épouse co-preneuse des droits personnels au bail qu'il peut céder à un descendant dans les conditions de l'article L.411-35 du Code rural la demande tendant à être autorisé à céder le bail au profit de Madame Laurence X..., épouse D..., sa fille, est recevable sauf à ce que la cession ne puisse concerner que les droits dont il est personnellement titulaire ; que la faculté accordée au preneur par l'article L.411-35 du Code rural de céder son bail notamment à des descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés constitue une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait aux obligations nées de son bail et qui ne peut nuire aux intérêts légitimes du bailleur appréciés uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l'exploitation par le cessionnaire éventuel ; qu'en l'espèce Monsieur Francis X... fait grief à Monsieur X... sur le fondement des dispositions de l'article L.411-37 du Code rural dans sa rédaction antérieure à la loi n° 99-574 du 9 juillet 1999 d'un défaut d'informations quant aux modifications intervenues au sein de l'EARL « X...  CELAUR » à la disposition de laquelle les biens faisant l'objet du bail ont été mis ; que Monsieur Bernard X... soutient que seul est applicable l'article L.411-37 du Code rural dans sa rédaction issue de la loi précitée du 9 juillet 1999 s'agissant de modifications postérieures à l'entrée en vigueur de celle-ci et que les changements affectant à compter de l'année 2003 l'EARL X...  CELAUR n'entraient pas dans les précisions de la loi nouvelle ; que la mise à disposition des terres louées au profit de l'EARL X...  CELAUR étant intervenue en février 1996 à la suite d'une information délivrée tant à Madame Gilberte E..., veuve X..., usufruitière, qu'à Monsieur Francis X..., nu-propriétaire, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 18 décembre 1995 et les effets des actes juridiques antérieurs à la loi nouvelle continuant à se réaliser postérieurement à son entrée en vigueur restant même si celle-ci est applicable aux baux, en cours à sa date de publication, régi par les dispositions sous l'empire desquelles sont intervenus ces actes, les effets de la mise à disposition des terres objet du bail au profit de l'EARL « X...  CELAUR » demeurent soumis aux dispositions de l'article L.411-37 du Code rural dans leur rédaction antérieure à la loi du 9 juillet 1999 ; qu'en vertu des dispositions ainsi applicables, Monsieur Bernard X... était exclusivement tenu d'aviser son bailleur, dans les deux mois de leur survenance, des modifications intervenues concernant les noms et prénoms des associés, les parcelles mises à disposition et la durée, la forme et l'objet de la société profitant de la mise à disposition ou encore du fait qu'il cessait soit de faire partie de la société soit de mettre le bien loué à sa disposition ; qu'il s'ensuit qu'aucune information n'avait à être délivrée au bailleur quant au départ à la retraite de Monsieur Bernard X... dès lors que celui-ci conservait la qualité d'associé au sein de l'EARL X...  CELAUR, aux cessions ou donations de parts sociales intervenant entre associés qui n'emportaient aucune modification dans la collectivité des personnes physiques composant l'être moral ou à l'accession des de Madame Laurence X..., épouse D..., membre de la société depuis l'origine, aux qualités d'associée exploitante et de gérante ; que seul aurait dû faire l'objet d'une information du bailleur le retrait de la société de Madame Céline X... intervenu à effet du 1er décembre 2003 ; que cependant ce manquement du preneur à son obligation d'information en ce qu'il concerne le retrait d'une associée non exploitante n'ayant aucune conséquence sur les conditions de mise en valeur des biens loués et ainsi ne préjudiciant pas aux intérêts légitimes du bailleur n'est pas d'une gravité telle qu'elle le constituerait preneur de mauvaise foi et le priverait de la possibilité de céder son bail dans les conditions de l'article L.411-35 du Code rural ; que Madame Laurence X..., épouse D..., bénéficiaire désignée de la cession projetée est titulaire du brevet professionnel agricole et répond ainsi à la condition de capacité professionnelle résultant des articles L.331-1-2-3° et R.331-1-1-1° du Code rural ; qu'elle est en possession d'une autorisation administrative d'exploiter délivrée le 16 décembre 2004 pour l'ensemble des terres mises en valeur par l'EARL X...  CELAUR comprenant celles faisant l'objet du bail litigieux ; qu'elle est associée-exploitante et gérante de l'EARL X...  CELAUR depuis le 30 novembre 2004 et dispose à ce titre des matériels nécessaires à l'exploitation des terres objet du bail dont la cession est sollicitée ; que Madame Laurence X..., épouse D..., répond ainsi au conditions exigées par la loi du cessionnaire d'un bail rural et Monsieur Bernard X... doit être autorisé à lui céder les droits dont il est titulaire portant sur le bail du 12 février 1981 prorogé le 1er février 1991, Alors, d'une part, que les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses, ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'en ne recherchant pas, bien qu'y ayant été expressément invitée par les conclusions en date du 11 mars 2008 expressément visées dans l'arrêt, si la demande de cession de bail présentée par M. Bernard X... au profit de sa fille, n'était pas nouvelle et partant irrecevable dès lors qu'au regard des mentions actées par le Tribunal paritaire des baux ruraux de PERONNE dans le procès-verbal d'audience en date du 27 mars 2006 il était attesté qu'aucune demande de cession de bail n'avait été présentée devant les premiers juges, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 564 du Code de procédure civile, Alors, d'autre part, que le juge doit observer en toutes circonstances le principe de la contradiction ; qu'il ne peut relever d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations ; qu'en énonçant que la demande de cession de bail présentée par M. Bernard X... devait être accueillie au regard des dispositions de l'article L.411-35 du Code rural alors même qu'aucun moyen en ce sens n'avait été soulevé par M. Bernard X... dans ses « conclusions récapitulatives d'appel (après réouverture des débats) », la Cour d'appel a relevé d'office un moyen de droit sans avoir invité au préalable les parties à présenter leurs observations et a violé l'article 16 du Code de procédure civile.

Sommaire principal : BAIL RURAL - Bail à ferme - Bailleur - Pluralité de bailleurs - Indivisibilité du bail - Applications diverses - Partage des parcelles louées entre héritiers suite au décès du bailleur - Confusion des droits locatifs et de propriété - Effets - Action en résiliation - Modalités - Détermination
Sommaire de référence : INDIVISIBILITE - Effets - Bail à ferme - Résiliation - Modalités - Détermination BAIL (règles générales) - Droit au bail - Extinction - Confusion des droits locatifs et de propriété
Analyse : La confusion des droits locatifs et de propriété éteignant le droit au bail sur les parcelles dont le preneur devient propriétaire, les héritiers d'un bailleur qui, à la suite d'un partage, deviennent propriétaires des parcelles demeurant seules l'objet d'un bail rural, sont recevables à agir ensemble en résiliation de ce bail, sans attendre sa date d'expiration, contre le preneur cohéritier, devenu propriétaire des parcelles qui ne font plus partie du bail