Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 mai 2003, 02-10.712, Publié au bulletin
Date de la décision : 2003-05-06
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 02-10712
Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, 2001-11-07, 2001-11-07
Président : M. Weber.
Avocats : la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Nicolay et de Lanouvelle, la SCP Célice, Blancpain et Soltner.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 novembre 2001), que les époux X..., propriétaires de lots dans plusieurs immeubles en copropriété dont le Cabinet Oranovsky est le syndic, ayant été placés en état de liquidation judiciaire, la vente de quatre lots situés dans l'immeuble Le Valentin a été autorisée par le juge-commissaire et le syndic a fait opposition au paiement du prix de vente pour une certaine somme correspondant aux charges afférentes aux lots vendus et à d'autres lots situés dans d'autres immeubles en copropriété ; qu'à la suite de l'état de collocation établi par le liquidateur judiciaire, une somme de 534 621 francs a été allouée au Cabinet Oranovsky, ès qualités, au titre des charges dues par les époux X... ; que d'autres créanciers, notamment la Banque populaire du Sud-Ouest (BPSO) et la Société générale, titulaires d'hypothèques inscrites, n'ayant reçu aucune somme, faute de fonds disponibles, ont contesté l'état de collocation en faisant valoir que le syndicat ne justifiait pas être titulaire sur les lots vendus d'une créance correspondant à celle du montant colloqué ; Attendu que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Valentin fait grief à l'arrêt de dire qu'il ne peut réclamer sa créance à l'égard des époux X... que sur les lots 9001, 9002, 9003 et 9004, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article 2103-1 bis du Code civil, "les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : (...) Conjointement, avec le vendeur et le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2 , le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues" ; qu'en affirmant que ce privilège ne bénéficie qu'aux charges et frais pour travaux "afférents au lot vendu", la cour d'appel, qui a ajouté à ce texte une restriction qu'il ne comporte pas, a violé l'article 2103-1 bis du Code civil, ensemble l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Mais attendu qu'ayant relevé que le privilège spécial institué par l'article 2103-1 bis du Code civil au profit du syndicat des copropriétaires portait sur le lot vendu pour le paiement des charges et travaux relatifs à certaines périodes, la cour d'appel, qui a retenu que, s'agissant d'un privilège exceptionnel, ce texte devait être interprété de manière stricte, en a exactement déduit que le syndicat ne pouvait réclamer sa créance que pour les charges afférentes aux lots 9001, 9002, 9003 et 9004 qui avaient fait l'objet de la vente ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de dire que les intérêts dus sur les créances principales ne seront pas garantis, alors, selon le moyen : 1 / qu'en application de l'article 1153 du Code civil, le débiteur de charges de copropriété définitivement arrêtées doit l'intérêt des sommes dues à compter du jour où il est mis en demeure ; que la cour d'appel a violé ce texte ; 2 / que s'agissant d'un accessoire de la créance principale, les intérêts des sommes dues au titre des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et bénéficiant du privilège de l'article 2103 du Code civil bénéficient eux-mêmes de cette garantie, sans nécessité qu'une clause du règlement de copropriété le prévoit ; que la cour d'appel a violé ce texte ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'entraient dans le champ d'application du privilège spécial de l'article 2103-1 bis du Code civil les charges et travaux afférents aux lots vendus, la cour d'appel, qui a retenu que ce privilège ne saurait être étendu aux autres créances que détenait le syndicat à l'égard du vendeur, quelles qu'en fussent la nature et l'origine, en a exactement déduit que les intérêts dus sur les créances du syndicat n'étaient pas garantis ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble "Le Valentin" aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble "Le Valentin" à payer à la Société générale la somme de 1 900 euros, à la Banque populaire du Sud-Ouest la somme de 1 900 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille trois.

Sommaire principal : 1° COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Privilège spécial immobilier - Créances garanties - Charges et travaux - Charges et travaux afférents aux lots vendus.
Sommaire de référence : 1° PRIVILEGES - Privilèges spéciaux - Privilèges spéciaux sur les immeubles - Syndicat des copropriétaires - Créances garanties - Charges et travaux - Charges et travaux afférents aux lots vendus
Analyse : 1° Le privilège immobilier spécial de l'article 2103.1° bis du Code civil ne garantit que le paiement des charges et travaux de copropriété afférents aux lots vendus.