Cour de Cassation, Chambre sociale, du 21 juin 1966, Publié au bulletin
Date de la décision : 1966-06-21
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : REJET.

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1709 ET 1134 DU CODE CIVIL, VIOLATION POUR FAUSSE APPLICATION EN LA CAUSE DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, AINSI QUE DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DENATURATION DE LA CONVENTION ET DES TERMES LEGAUX DU LITIGE, CONTRADICTION ET DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE; ATTENDU QUE DEMOISELLE X..., PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE, ... A PARIS (14), FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE LA CONVENTION PASSEE AVEC GERVAL OCCUPANT UN LOGEMENT DE L'IMMEUBLE S'ANALYSE PAR UNE CONVENTION DE LOUAGE EXCLUSIVE DE TOUT CARACTERE DE PRECARITE, AUX MOTIFS QUE L'APPELANTE AVAIT MANIFESTE L'INTENTION DE VENDRE SON IMMEUBLE APRES AVOIR OBTENU LE CERTIFICAT D'ETANCHEITE D'UN CONDUIT DE FUMEE ET QU'ELLE A MIS QUATRE ANS A FAIRE CONSTATER CETTE ETANCHEITE; QUE DES LOCATIONS NE COMPORTANT PAS DE CLAUSE DE PRECARITE ONT ETE CONSENTIES DANS LE MEME IMMEUBLE POSTERIEUREMENT A LA CONVENTION LITIGIEUSE, QU'IL EST DES LORS SUFFISAMMENT ETABLI QUE LA DEMOISELLE X... N'INVOQUE L'EXISTENCE D'UNE CONVENTION PRECAIRE QUE POUR CONTINUER A PERCEVOIR UN LOYER MENSUEL DE 120 FRANCS, BIEN QUE LA VALEUR LOCATIVE N'AIT ETE EVALUEE QU'A 35 FRANCS; - ALORS, D'UNE PART, QUE LES JUGES NE PEUVENT DENATURER LES CLAUSES CLAIRES ET PRECISES D'UNE CONVENTION STIPULANT EXPRESSEMENT LA PRECARITE DE L'OCCUPATION ET COMPORTANT L'ENGAGEMENT EXPRES PRIS ENCORE PAR L'OCCUPANT DE LIBERER LES LIEUX SANS DELAI, QUAND LA VENTE DE SON LOGEMENT SERAIT REALISEE, CETTE INTENTION DE VENDRE DE LA PART DE LA PROPRIETAIRE, CONFIRMEE PAR NOMBRE DE DOCUMENTS ET ATTESTANT SA VOLONTE DE NE PAS S'ENGAGER D'UNE MANIERE PERMANENTE, AYANT POUR CORRESPONDANCE LA VOLONTE A CETTE MEME DATE DE L'OCCUPANT DE NE PAS SE PERPETUER DANS LES LIEUX QU'IL NE DESIRAIT OCCUPER QUE DANS L'ATTENTE D'UN LOGEMENT HLM AINSI QU'IL ETAIT ETABLI; QU'AU SURPLUS, LA PRECARITE D'UNE CONVENTION D'OCCUPATION SE CARACTERISE, NON PAR SA DUREE, MAIS PAR SA FRAGILITE, FRAGILITE CONFIRMEE ELLE AUSSI PAR LA CORRESPONDANCE ECHANGEE POSTERIEUREMENT PAR LES PARTIES; QUE L'INTENTION DE CELLES-CI, QUI NE POUVAIT S'ETABLIR PAR REFERENCE AU COMPORTEMENT D'AUTRES OCCUPANTS DE L'IMMEUBLE, DES LORS SURTOUT QUE LEDIT IMMEUBLE N'ETAIT PAS MIS EN VENTE EN BLOC, MAIS PAR LOGEMENTS DISTINCTS, SE TROUVE AU SURPLUS CONFIRMEE PAR L'ENGAGEMENT SIMILAIRE CONCLU LE JOUR PRECEDENT PAR UN AUTRE OCCUPANT; QU'ENFIN LE PRIX DE L'OCCUPATION N'EST QU'UNE CONDITION ACCESSOIRE A LA CONVENTION ET QUE LA CO UR NE PEUT S'EMPARER DE CE MONTANT POUR DENIER LA PRECARITE DE L'OCCUPATION DES LORS QUE SI LA VENTE N'A PAS EU LIEU, C'EST ESSENTIELLEMENT PAR SUITE DE LA PRESENCE DANS LES LIEUX DE GERVAL, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LES JUGES D'APPEL SE SONT CONTREDITS, PRIVANT ENCORE DE CE CHEF L'ARRET DE TOUTE BASE LEGALE, EN DENIANT LE CARACTERE PRECAIRE DE L'OCCUPATION LITIGIEUSE, MAIS EN DECLARANT ENSUITE, POUR S'OPPOSER A LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DEMOISELLE X... EN DOMMAGES-INTERETS POUR LE MAINTIEN ABUSIF DANS LES LIEUX DE GERVAL, QUE CELUI-CI NE DEVAIT QUITTER LE LOCAL QUE LORSQUE LA VENTE DE L'IMMEUBLE AURAIT ETE EFFECTUEE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FOND, APPRECIANT SANS DENATURATION LES DOCUMENTS DE LA CAUSE, OBSERVENT QUE DEMOISELLE X..., QUI A DONNE EN LOCATION A GERVAL LE LOGEMENT LITIGIEUX SUIVANT ACTE DU 31 JANVIER 1959, APPAREMMENT "POUR UNE OCCUPATION PROVISOIRE ET TEMPORAIRE" MOYENNANT UNE INDEMNITE MENSUELLE DE 120 NF, LE PRENEUR S'ENGAGEANT A QUITTER LES LIEUX SANS DELAI LORSQUE L'IMMEUBLE OU SE TROUVE LE LOGEMENT SERAIT VENDU, N'A FAIT AUCUNE DILIGENCE POUR PROCEDER A LA VENTE SUBORDONNEE PAR L'ADMINISTRATION PREFECTORALE A LA DELIVRANCE D'UN CERTIFICAT D'URBANISME; QU'ELLE EST DEMEUREE AINSI DANS L'INACTION DEPUIS LE MOIS DE JUILLET 1958 JUSQU'EN 1962, ECRIVANT MEME A SON LOCATAIRE LE 11 FEVRIER 1961 "QU'IL N'AURAIT PAS D'AUGMENTATION DE LOYER AVANT PLUSIEURS ANNEES", ENFIN QU'ELLE N'A DEMANDE LE DEPART DE GERVAL QUE LORSQU'IL A PRIS L'INITIATIVE D'INTENTER UNE ACTION EN REDUCTION DE LOYER; ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS, ILS ONT PU ESTIMER, SANS CONTRADICTION, QUE CE BAIL, DISSIMULE SOUS LES APPARENCES D'UNE CONVENTION D'OCCUPATION TEMPORAIRE, ETAIT UTILISE POUR ELUDER LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX DU LOCATAIRE; QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE; SUR LE SECOND MOYEN, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 31, 32 ET 32 BIS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 MODIFIEE, AINSI QUE DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DENATURATION DES DOCUMENTS VERSES AUX DEBATS, DEFAUT DE REPONSE AUX CONCLUSIONS D'APPEL, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A RETENU COMME PRIX DE LOYER CELUI DE 35 FRANCS PAR MOIS DONNE PAR L'EXPERT, AU MOTIF QUE DEMOISELLE X... N'ETABLISSAIT PAS QU'UNE OU PLUSIEURS ERREURS AIENT ETE COMMISES PAR L'EXPERT ET QUE, POUR QU'IL SOIT TENU COMPTE DU NOUVEAU COEFFICIENT D'ENTRETIEN QUI MAJORAIT LA SURFACE CORRIGEE, IL APPARTIENT A DEMOISELLE X... D'ENGAGER A CE SUJET LA PROCEDURE PREVUE PAR L'ARTICLE 32 BIS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, ALORS, D'UNE PART, QUE LA COUR NE S'EST PAS EXPLIQUEE SUR LE DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE ENVOYE A L'OCCUPANT AYANT PRECEDE LE DEFENDEUR AU POURVOI ET DONT IL RESULTAIT QUE LADITE SURFACE ETAIT BIEN DE 30 M2, NI SUR L'ERREUR FLAGRANTE COMMISE PAR L'EXPERT Z... LA COMPOSITION DE LA FACADE PRETENDUEMENT EN "PANS DE BOIS" ALORS QU'ELLE EST EN BRIQUE, ALORS, D'AUTRE PART, QUE DEMOISELLE X... N'AVAIT PAS A ENGAGER LA PROCEDURE PREVUE PAR L'ARTICLE 32 BIS POUR QU'IL SOIT TENU COMPTE DU NOUVEAU COEFFICIENT D'ENTRETIEN DES LORS QU'ELLE AVAIT NOTIFIE AU DEFENDEUR AU POURVOI LE DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE AFFERENT A CE NOUVEAU COEFFICIENT D'ENTRETIEN ET QUE LA DEMANDE AINSI PRESENTEE PAR L'APPELANTE CONSTITUAIT UNE DEFENSE A L'INSTANCE PRINCIPALE DE L'INTIME EN FIXATION DU PRIX LICITE DU LOYER, ALORS, ENFIN, QUE LA COUR N'A PAS REPONDU AU CHEF PRECIS DES CONCLUSIONS D'APPEL DEMANDANT SUBSIDIAIREMENT ENCORE LE REMBOURSEMENT DES FRAIS DE PEINTURE COMPRIS FORFAITAIREMENT DANS LA REDEVANCE ET EVALUES A 1000 FRANCS; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LES JUGES D'APPEL RELEVENT QUE DEMOISELLE X..., QUI SE BORNE A OPPOSER AUX CONSTATATIONS DE L'EXPERT UN PRECEDENT DECOMPTE DE SURFACE CORRIGEE QU'ELLE AVAIT ETABLI POUR LE LOCATAIRE PRECEDENT ET SOUTIENT NOTAMMENT QUE LA SURFACE CORRIGEE TOTALE EVALUEE PAR L'EXPERT A 26 M2 DEVAIT ETRE ELEVE A 30,96 M2, N'ETABLIT PAS QU'UNE ERREUR AIT ETE COMMISE PAR L'EXPERT; QUE DE MEME, ELLE N'A PU FOURNIR DE JUSTIFICATION POUR LES FRAIS DE PEINTURE DONT ELLE RECLAME LE REMBOURSEMENT; ATTENDU, D'AUTRE PART, QU'ILS ONT DECIDE A BON DROIT QU'IL APPARTENAIT A LA BAILLERESSE, QUI S'EST BORNEE DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL ET POSTERIEUREMENT A L'EXPERTISE, QUI A D'AILLEURS REJETE SES PRETENTIONS DE CE CHEF, A DEMANDER QU'IL SOIT TENU COMPTE D'UN NOUVEAU COEFFICIENT D'ENTRETIEN QUI MAJORERAIT LA SURFACE CORRIGEE A PARTIR DU 1ER JUILLET 1961, DATE A LAQUELLE ELLE AURAIT NOTIFIE UN NOUVEAU DECOMPTE A GERVAL, D'ENGAGER LA PROCEDURE QUE PREVOIT L'ARTICLE 32 BIS DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, EN CAS DE MODIFICATION TOTALE OU PARTIELLE DES ELEMENTS AYANT SERVI DE BASE A LA DETERMINATION; ATTENDU, ENFIN, QUE LE MOYEN PRIS D'UNE ERREUR PRETENDUMENT FLAGRANTE COMMISE PAR L'EXPERT Z... LA COMPOSITION DE LA FACADE DE L'IMMEUBLE, PROPOSE POUR LA PREMIERE FOIS DEVANT LA COUR DE CASSATION, NOUVEAU ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT, NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI; D'OU IL RESULTE QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 1ER JUILLET 1964 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS N° 65-20 041 DEMOISELLE X... C/ GERVAL PRESIDENT : M VIGNERON - RAPPORTEUR : M LECHARNY - AVOCAT GENERAL : M LESSELIN AVOCAT M Y...

Sommaire principal : 1 BAIL A LOYER (LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948) - DOMAINE D'APPLICATION - CONVENTION D'OCCUPATION PRECAIRE (NON) - CONVENTION CONSENTIE JUSQU'A LA VENTE DES LIEUX - ABSENCE DE DILIGENCE POUR VENDRE - PORTEE
Analyse : 1. APRES AVOIR CONSTATE QU'UN PROPRIETAIRE, QUI A DONNE UN APPARTEMENT EN LOCATION POUR UNE OCCUPATION PROVISOIRE ET TEMPORAIRE MOYENNANT UNE INDEMNITE MENSUELLE, LE PRENEUR S'ENGAGEANT A QUITTER LES LIEUX SANS DELAI LORSQUE L'IMMEUBLE SERAIT VENDU, N'A FAIT AUCUNE DILIGENCE POUR PROCEDER A LA VENTE, EST DEMEURE DANS L'INACTION PENDANT PLUSIEURS ANNEES, ECRIVANT MEME A SON LOCATAIRE QU'IL N'AURAIT PAS D'AUGMENTATION DE LOYER ET NE DEMANDANT SON DEPART QUE LORSQU'IL A INTENTE UNE ACTION EN REDUCTION DE LOYER, LES JUGES DU FOND ONT PU ESTIMER QUE CE BAIL DISSIMULE SOUS LES APPARENCES D'UNE CONVENTION D'OCCUPATION TEMPORAIRE ETAIT UTILISE POUR ELUDER LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX DU LOCATAIRE.