Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 16 avril 1969, Publié au bulletin
Date de la décision : 1969-04-16
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET.

SUR LES DEUX PREMIERS MOYENS REUNIS : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE (PARIS, 21 FEVRIER 1967) QUE DJIDJIAN AVAIT ETE, DEPUIS 1936, LOCATAIRE D'UN APPARTEMENT DANS LEQUEL IL AVAIT EXERCE, CONFORMEMENT AUX CLAUSES DU BAIL, SA PROFESSION DE CHIRURGIEN-DENTISTE EN MEME TEMPS QUE SA FEMME Y AVAIT EXPLOITE UN LABORATOIRE DE PARFUMERIE ; QUE CE PRENEUR CEDA SON DROIT AU BAIL EN JANVIER 1959 A SON GENDRE, BARSAMIAN, EGALEMENT CHIRURGIEN-DENTISTE, DANS DES CONDITIONS QUE LA PROPRIETAIRE D'ALORS, DAME X..., ESTIMA IRREGULIERES EN CE QU'ELLES IMPLIQUAIENT LA TRANSFORMATION D'UN LOCAL A DESTINATION COMMERCIALE EN LOCAL A USAGE PROFESSIONNEL ; QU'EN SUITE D'UN JUGEMENT RENDU LE 23 SEPTEMBRE 1960 PAR LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE ET FRAPPE D'APPEL PAR LA BAILLERESSE, LES PARTIES TRANSIGERENT ET DECIDERENT, D'UNE PART, DE SE DESISTER DE L'INSTANCE EN COURS ET DE L'ACTION, D'AUTRE PART, DE SIGNER UN BAIL DATE DU 24 MARS 1962 POUR UNE DUREE DE NEUF ANS, PAR LEQUEL ELLES SE DECLARAIENT D'ACCORD TANT POUR CHANGER LA DESTINATION COMMERCIALE DES LIEUX EN LOCATION A USAGE D'HABITATION ET PROFESSIONNEL QUE POUR FIXER LE LOYER, DEVENU LIBRE EN VERTU DE L'ARTICLE 3, PARAGRAPHE 3, DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948, A 6 000 FRANCS PAR AN POUR LA PREMIERE PERIODE TRIENNALE ; QUE BARSAMIAN REFUSA, EN 1964, L'EXECUTION D'UNE CLAUSE DE CE BAIL PREVOYANT LA REVISION DU PRIX DU LOYER PAR EXPERT AU BOUT DE TROIS ANS ET SOUTINT QUE LA TRANSACTION INTERVENUE EN AVRIL 1962 ETAIT NULLE COMME VIOLANT LES DISPOSITIONS D'ORDRE PUBLIC DE LA LOI PRECITEE, LE LOCAL, D'APRES LUI, AYANT, BIEN AVANT SON ENTREE DANS LES LIEUX, PERDU SA DESTINATION COMMERCIALE ; QUE LA COUR D'APPEL A DECLARE QU'AVANT LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 LES LIEUX AVAIENT ETE LOUES POUR LE COMMERCE DE PARFUMERIE QUI Y AVAIT ETE EXERCEE, QU'EN CONSEQUENCE LA LOCATION AVAIT, A DEFAUT DE TOUTE MODIFICATION DANS LE LIBELLE DES BAUX SUCCESSIFS, CONSERVE SON CARACTERE COMMERCIAL EN 1962 ; QUE, PAR SUITE, LA TRANSACTION ETAIT VALABLE ET QUE LE BAIL DU 24 MARS 1962 DEVAIT RECEVOIR EXECUTION ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A CET ARRET D'AVOIR AINSI STATUE AU MOTIF QUE LA TRANSACTION D'AVRIL 1962 AVAIT PORTE SUR L'INTERPRETATION QUE LES PARTIES ENTENDAIENT DONNER A LEURS PROPRES CONVENTIONS OU A CELLES DE LEURS AUTEURS, ET QUE CETTE INTERPRETATION COMME BAIL MIXTE EST CONFORME A LA QUALIFICATION MEME DES BAUX DU 15 JUILLET 1957 ET DU 15 FEVRIER 1948 ET A LA SITUATION DE FAIT CREEE LORS DU BAIL DE 1936, ALORS, SELON LE POURVOI, D'UNE PART, QU'IL RESULTE "TANT DE L'OBJET DE TOUTE TRANSACTION QUE DES TERMES CLAIRS ET PRECIS DE CELLE DU 9 AVRIL 1962, QU'ELLE AVAIT POUR BUT, NON PAS D'INTERPRETER DES CONVENTIONS ANTERIEURES, MAIS DE METTRE FIN A UNE CONTESTATION ET D'ETABLIR UN NOUVEAU BAIL" , ET QUE, D'AUTRE PART, "LE DEBAT, TEL QU'INSTITUE PAR LES PARTIES, PORTAIT SUR LE CARACTERE COMMERCIAL, OU AU CONTRAIRE, D'HABITATION, DE LA LOCATION AVANT LE 1ER JUIN 1948 ET NULLEMENT SUR L'INTERPRETATION DE BAUX ANTERIEURS QUI CONSTITUAIT UN PROBLEME JURIDIQUE DISTINCT" ; QUE, DE PLUS, IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR QUALIFIE LES BAUX DU 15 FEVRIER 1948 ET DU 15 JUILLET 1957 DE BAUX MIXTES AU MOTIF QUE LA VOLONTE LIBRE DES PARTIES EN AVAIT AINSI DETERMINE LA NATURE, ALORS, D'APRES LE DEMANDEUR EN CASSATION, QUE LES JUGES D'APPEL ONT LAISSE SANS REPONSE LES CONCLUSIONS QUI FAISAIENT VALOIR QUE L'ACTIVITE COMMERCIALE EXERCEE DANS L'APPARTEMENT N'AVAIT ETE QUE TRES ACCESSOIRE ET INEXISTANTE A PARTIR DE 1942, TANDIS QU'UN NOUVEAU BAIL AVAIT ETE CONCLU EN 1948, QUE LA VOLONTE DES CONTRACTANTS N'ETAIT PAS, A ELLE SEULE, DE NATURE A CONFERER AU BAIL UN CARACTERE COMMERCIAL ET QUE, SI L'UTILISATION REELLE DES LIEUX N'A PAS CE CARACTERE, IL APPARTENAIT AUX JUGES DE LUI RESTITUER SA VERITABLE NATURE, ABSTRACTION FAITE DE LA VOLONTE DES PARTIES ; QU'IL EST ENFIN SOUTENU QUE LE CARACTERE PREDOMINANT DE LA LOCATION DEPEND DE L'IMPORTANCE RELATIVE DES LOCAUX UTILISES POUR L'HABITATION ET POUR LE COMMERCE ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE LA COUR D'APPEL, POUR APPRECIER LA DESTINATION DES LIEUX, ETAIT FONDEE A SE DETERMINER, NON D'APRES LES MODIFICATIONS QUE LE LOCATAIRE AVAIT PU APPORTER EN COURS DE BAIL A L'UTILISATION PREVUE PAR CELUI-CI, AINSI QUE LE PROPOSAIT A TORT BARSAMIAN, MAIS D'APRES L'INTENTION DES PARTIES, TELLE QU'ELLE SE DEDUISAIT DE LA CLAUSE DU BAIL ORIGINAIRE, REPRISE DANS LES BAUX SUCCESSIFS EN RENOUVELLEMENT, PREVOYANT QUE LE LOCAL SERAIT UTILISE "EN PARTIE BOURGEOISEMENT, EN PARTIE COMMERCIALEMENT" , EN CONSTATANT QUE CETTE INTENTION SE TROUVAIT CORROBOREE TANT PAR L'ACCORD DES PARTIES POUR SOUMETTRE CE BAIL A LA LEGISLATION DES BAUX COMMERCIAUX, QUE PAR LE FAIT DE L'EXPLOITATION POURSUIVIE PENDANT PLUSIEURS ANNEES D'UN LABORATOIRE DE PARFUMERIE ; QU'EN SECOND LIEU, AYANT A STATUER SUR LA VALIDITE DE LA TRANSACTION INTERVENUE EN 1962, LES JUGES D'APPEL ONT RELEVE, SANS LA DENATURER ET SANS MECONNAITRE LES TERMES DU LITIGE, QUE, PAR CETTE CONVENTION, LES PARTIES AVAIENT VOULU INTERPRETER ELLES-MEMES LA NATURE DES BAUX ANTERIEURS ET QU'ELLES L'AVAIENT FAIT D'UNE MANIERE CONFORME A LA REALITE ; QU'ENFIN, CES JUGES N'AVAIENT PAS EU A RECHERCHER L'IMPORTANCE RELATIVE DES LOCAUX UTILISES COMMERCIALEMENT POUR LE SUSDIT LABORATOIRE, LA NATURE COMMERCIALE D'UN BAIL MIXTE NE DEPENDANT PAS DE LA PREDOMINANCE D'UNE DES UTILISATIONS AUTORISEES DES LIEUX MAIS SEULEMENT, COMME ILS L'ONT ENTENDU A BON DROIT IMPLICITEMENT, DE LA DESTINATION COMMERCIALE DONNEE D'UN COMMUN ACCORD ; QUE LES DEUX PREMIERS MOYENS NE SONT FONDES EN AUCUN DE LEURS GRIEFS ; ET SUR LE TROISIEME MOYEN PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST EGALEMENT FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE RETENIR QUE LA VOLONTE LIBRE DES PARTIES AVAIT DEPUIS 1936 DETERMINE LA NATURE DE LA LOCATION, "ALORS QUE, D'UNE PART, LE JUGE D'APPEL N'A NULLEMENT DEBATTU LES ENONCIATIONS DU JUGEMENT QUI LUI ETAIT DEFERE SELON LESQUELLES UN PRECEDENT JUGEMENT DU 30 AVRIL 1960, AYANT JUGE QUE LE BAIL EN COURS N'ETAIT PAS COMMERCIAL, AVAIT L'AUTORITE DE CHOSE JUGEE" ET QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL AURAIT "ENTIEREMENT PASSE SOUS SILENCE LES CONCLUSIONS QUI INVOQUAIENT LES MOTIFS ET LA SOLUTION DE CE JUGEMENT" ; MAIS ATTENDU, D'ABORD, QUE L'ARRET ATTAQUE, ENONCE QUE LE PROPRIETAIRE A INTERJETE REGULIEREMENT APPEL DU JUGEMENT LE 26 SEPTEMBRE 1960 ; QU''IL S'ENSUIT QUE CETTE DECISION N'ETAIT PAS PASSEE EN FORCE CHOSE JUGEE ; QU'EN SECOND LIEU, LES JUGES D'APPEL N'ETAIENT POINT TENUS DE REPONDRE SPECIALEMENT AU DETAIL DE L'ARGUMENTATION VISE PAR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN ET RELATIF, D'AILLEURS, A UN MODE D'APPRECIATION DU CARACTERE COMMERCIAL DU BAIL INCONCILIABLE AVEC CELUI QU'A BON DROIT ILS ONT RETENU D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 21 FEVRIER 1967 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS. N° 67-12.318. BARSAMIAN C/ BELLAIS PRESIDENT : M. DE MONTERA. - RAPPORTEUR : M. DEGOUY. - AVOCAT GENERAL : M. TUNC. - AVOCATS : MM. CHAREYRE ET CALON. A RAPPROCHER : 17 MARS 1964, BULL. 1964, IV, N° 260 (2°), P. 214.

Sommaire principal : BAIL EN GENERAL NATURE DESTINATION DES LIEUX ENONCIATIONS DU BAIL USAGE EFFECTIF DES LIEUX ABSENCE D'INFLUENCE
Analyse : POUR APPRECIER LA DESTINATION DES LIEUX, LES JUGES SONT FONDES A SE DETERMINER, NON D'APRES LES MODIFICATIONS APPORTEES UNILATEREMENT A L'UTILISATION DES LIEUX PAR LE LOCATAIRE, MAIS D'APRES L'INTENTION DES PARTIES D'APRES LES TERMES DU BAIL; ILS N'ONT PAS A RECHERCHER L'IMPORTANCE RELATIVE DES LOCAUX UTILISES COMMERCIALEMENT, LA NATURE COMMERCIALE D'UN BAIL MIXTE DEPENDANT SEULEMENT DE LA DESTINATION COMMERCIALE DONNEE D'UN COMMUN ACCORD.