Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 juillet 1995, 93-16.774, Publié au bulletin
Date de la décision : 1995-07-05
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 93-16774
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 1993-06-04, 1993-06-04
Président : Président : M. Douvreleur, conseiller doyen faisant fonction. .
Avocats : Avocats : M. Copper-Royer, Mme Roué-Villeneuve (arrêt n° 1), la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, M. Boullez (arrêt n° 2).

ARRÊT N° 1 Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 4 juin 1993), que, le 22 mai 1991, M. X... a notifié à Mme Z... un congé fondé sur sa décision de vendre l'appartement qu'il lui donnait à bail, puis l'a assignée pour faire déclarer le congé valable ; Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité de ce congé, alors, selon le moyen, d'une part, que le congé aux fins de vente ne subit aucune restriction de principe et les juges ne peuvent qu'en examiner la régularité formelle, la loi ne leur ayant pas donné le pouvoir de rechercher si le prix offert est conforme au prix du marché ; qu'ainsi, en se fondant sur le fait que le prix de vente offert par M. X... à Mlle Y... ne serait pas conforme au prix du marché, pour prononcer la nullité du congé aux fins de vente délivré le 22 mai 1991, la cour d'appel a violé l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 ; d'autre part, qu'à supposer que les juges puissent exercer un certain contrôle sur le prix offert dans le congé, c'est seulement en recherchant si le locataire peut établir que la proposition de vente lui a été faite à un prix tellement exorbitant qu'il atteste que le propriétaire a voulu, par cette manoeuvre injustifiée, faire échec aux droits de préemption que la loi reconnaît au locataire ; qu'en se bornant à énoncer que le prix indiqué dans le congé était excessif et que son but était de faire frauduleusement échec aux droits de Mme Y... sans rechercher si cette dernière établissait que le prix proposé était exorbitant et suffisait à démontrer que, par cette manoeuvre injustifiée, M. X... avait entendu la priver du droit de préemption que lui reconnaissait la loi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 15-11 de la loi du 6 juillet 1989 ; Mais attendu que la fraude affectant un acte juridique justifiant son annulation, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le propriétaire ne prouvait ni les diligences accomplies en vue de la vente de l'appartement ni les propositions reçues pour le prix réclamé, supérieur à ses propres références, que celui-ci était excessif et avait été demandé afin de faire frauduleusement échec aux droits de la locataire, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi .

Sommaire principal : FRAUDE - Fraus omnia corrumpit - Bail à loyer - Congé délivré frauduleusement - Effets - Nullité de l'acte .
Sommaire de référence : BAIL (règles générales) - Congé - Congé délivré frauduleusement - Effets - Nullité de l'acte
Analyse : La fraude affectant un acte juridique justifiant son annulation est souverainement appréciée par les juges du fond (arrêts n°s 1 et 2). Justifie légalement sa décision de prononcer la nullité d'un congé fondé sur la décision du bailleur de vendre l'appartement donné à bail la cour d'appel qui a souverainement retenu que le propriétaire ne prouvait ni les diligences accomplies en vue de la vente de l'appartement ni les propositions reçues pour le prix réclamé, supérieur à ses propres références, que celui-ci était excessif et avait été demandé afin de faire frauduleusement échec aux droits du locataire (arrêt n° 1). De même justifie sa décision la cour d'appel qui a retenu que l'offre de vente notifiée par le bailleur avait été faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption (arrêt n° 2).