Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 juillet 1980, 79-11.278, Publié au bulletin
Date de la décision : 1980-07-01
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation
Numéro de pourvoi : 79-11278
Décision attaquée : Tribunal d'instance Cannes 1978-05-11, 1978-05-11
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : M. Célice

SUR LE MOYEN UNIQUE : VU L'ARTICLE 5 DE LA LOI DU 21 JUIN 1865, ENSEMBLE L'ARTICLE L.315-3 DU CODE DE L'URBANISME, ATTENDU, QU'EN VERTU DU PREMIER DE CES TEXTES, L'UNANIMITE DES CONSENTEMENTS DES PROPRIETAIRES DE LOTS D'UN LOTISSEMENT A LA CONSTITUTION DE L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE, REALISEE PAR LA SIGNATURE DES ACTES D'ACQUISITION, N'EST PAS EXIGEE POUR L'ADOPTION DES STATUTS QUI N'ONT PAS ETE PREALABLEMENT ETABLIS ; QU'EN VERTU DU SECOND TEXTE, LES MODIFICATIONS REGULIEREMENT INTERVENUES DES REGLES CONTRACTUELLES DU LOTISSEMENT S'IMPOSENT A TOUS LES COLOTIS ; ATTENDU, SELON LE JUGEMENT ATTAQUE (TRIBUNAL D'INSTANCE DE CANNES, 11 MAI 1978) , RENDU EN DERNIER RESSORT, QUE LE CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT DE TOURNAMY PRESCRIVAIT LA CREATION, ENTRE TOUS LES PROPRIETAIRES DE LOTS, D'UNE ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DONT LES MEMBRES SUPPORTERAIENT LES DEPENSES ET DISPOSERAIENT DU DROIT DE VOTE PROPORTIONNELLEMENT A LA LONGUEUR DE LA FACADE DE LEURS LOTS SUR LA VOIRIE DU LOTISSEMENT ; QUE PLUSIEURS LOTS, DONT CELUI DES EPOUX Y..., X... DE FACADE SUR CETTE VOIRIE, ETAIENT EXCLUS DE LA PARTICIPATION AUX CHARGES DU SYNDICAT ET DU DROIT DE VOTE DANS SES ASSEMBLEES ; QU'UNE ASSEMBLEE DU 10 JUILLET 1974, A LAQUELLE LES PROPRIETAIRES DE CES LOTS N'ONT PAS ETE ADMIS A VOTER, A ADOPTE LES STATUTS DE L'ASSOCIATION SYNDICALE, AUX TERMES DESQUELS LES PROPRIETAIRES DE LOTS SANS FACADE SUR LA VOIRIE PARTICIPERAIENT A CERTAINES DEPENSES DU SYNDICAT, LE DROIT DE VOTE ETANT PROPORTIONNEL A LA SUPERFICIE DE CHAQUE LOT ; QU'UNE SECONDE ASSEMBLEE GENERALE TENUE LE MEME JOUR A DECIDE DE MODIFIER DANS LE MEME SENS LE CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT ; ATTENDU QUE, POUR REJETER LA DEMANDE DE L'ASSOCIATION SYNDICALE EN PAIEMENT DES CHARGES INCOMBANT AUX EPOUX Y... EN VERTU DE CES DECISIONS, LE JUGEMENT RETIENT QUE LES EPOUX Y... N'ETAIENT NI PRESENTS NI REPRESENTES AUX ASSEMBLEES, QUE MEME S'ILS AVAIENT ETE PRESENTS, ILS AURAIENT ETE, COMME LES PROPRIETAIRES DES AUTRES LOTS SANS FACADE SUR LA VOIRIE, ECARTES DES DEBATS ET DU VOTE, QU'ILS N'ONT PAS APPROUVE LES STATUTS ET QUE LES DECISIONS PRISES PAR LES DEUX ASSEMBLEES AYANT MODIFIE LEURS DROITS ET LEURS OBLIGATIONS NE LEUR SONT PAS OPPOSABLES ; QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE LES EPOUX Y..., SELON LA REDACTION INITIALE DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT, NE DISPOSAIENT PAS DU DROIT DE VOTE DANS L'ASSEMBLEE QUI A ADOPTE LES STATUTS DE L'ASSOCIATION SYNDICALE, ET SANS RECHERCHER SI LA MODIFICATION DU CAHIER DES CHARGES AVAIT ETE VOTEE A L'UNE OU L'AUTRE DES MAJORITES PRESCRITES, LE TRIBUNAL D'INSTANCE N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE LE JUGEMENT RENDU ENTRE LES PARTIES LE 11 MAI 1978 PAR LE TRIBUNAL D'INSTANCE DE CANNES ; REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT JUGEMENT ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LE TRIBUNAL D'INSTANCE DE GRASSE.

Sommaire principal : LOTISSEMENT - Cahier des charges - Modification - Opposabilité - Colotis n'ayant pas approuvé les statuts.
Sommaire de référence : * LOTISSEMENT - Association syndicale des propriétaires - Constitution - Consentement unanime - Nécessité - Association imposée par le cahier des charges.
Analyse : En vertu de l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, l'unanimité des consentements des propriétaires de lots d'un lotissement à la constitution de l'Association syndicale libre, réalisée par la signature des actes d'acquisition, n'est pas exigée par l'adoption des statuts qui n'ont pas été préalablement établis. Selon l'article L 315-3 du Code de l'urbanisme les modifications régulièrement intervenues des règles contractuelles du lotissement s'imposent à tous les colotis. Manque de base légale, l'arrêt qui déclare inopposable, à des propriétaires lotis, les délibérations d'une Association syndicale de propriétaires ayant modifié le cahier des charges prévoyant que ses membres supporteraient les dépenses et bénéficieraient du droit de vote proportionnellement à la longueur de la façade de leurs lots sur la voirie du lotissement au motif que les propriétaires de lots sans façade sur la voirie avaient été écartés des débats et du vote et qu'ils n'avaient pas approuvé les statuts sans rechercher si les modifications du cahier des charges avaient été votées à l'une ou l'autre des majorités prescrites.