Cour de Cassation, Chambre sociale, du 13 janvier 1966, Publié au bulletin
Date de la décision : 1966-01-13
Formation : CHAMBRE_SOCIALE
Solution : CASSATION.

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : VU LES ARTICLES 4 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 ET 1743 DU CODE CIVIL ; ATTENDU QU'EN VERTU DU PREMIER DE CES TEXTES, ONT DROIT AU MAINTIEN, A L'EXPIRATION DE LEUR CONTRAT, LES OCCUPANTS QUI, HABITANT DANS LES LIEUX EN VERTU OU EN SUITE D'UN BAIL ECRIT OU VERBAL, EXECUTENT LEURS OBLIGATIONS ; ATTENDU QUE SI, EN VERTU DU SECOND, SEUL LE BAIL AUTHENTIQUE OU DONT LA DATE EST CERTAINE EST OPPOSABLE A L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE, IL N'EN EST POINT DE MEME DU DROIT AU MAINTIEN, QUI NE PROVIENT PAS DE LA CONVENTION DES PARTIES MAIS DE LA LOI ELLE-MEME ; ATTENDU QUE DES ENONCIATIONS MEMES DE L'ARRET ATTAQUE, IL RESULTE QUE LAGARDE EST DEVENU, PAR BAIL DU 11 DECEMBRE 1947, LOCATAIRE A COMPTER DU 1ER JANVIER 1948 POUR UNE DUREE D'UN AN RENOUVELABLE PAR TACITE RECONDUCTION, D'UNE VILLA DENOMMEE VILLA BISTA-EDENA, SISE A BIARRITZ, DONT LES EPOUX Z... ETAIENT PROPRIETAIRES ; QUE CES DERNIERSETAIENT EUX-MEME LOCATAIRES DEPUIS 1927 D'UN IMMEUBLE SIS A BAGNERES-DE-BIGORRE, APPARTENANT A L'ORIGINE DE LA LOCATION AUX PARENTS DE LAGARDE ; QUE CEUX-CI ETAIENT DECEDES ET LAGARDE ETANT DEVENU PROPRIETAIRE DE L'IMMEUBLE DE BAGNERES-DE-BIGORRE, UNE COMPENSATION S'EST OPEREE ENTRE LES LOYERS DUS PAR LAGARDE POUR LA VILLA DE BIARRITZ ET CEUX DUS PAR LES EPOUX Z... POUR L'IMMEUBLE DE BAGNERES-DE-BIGORRE ; QUE, SE PREVALANT D'UNE LETTRE ADRESSEE LE 11 SEPTEMBRE 1957 PAR LAGARDE A LEUR AGENT D'AFFAIRE ET QU'ILS INTERPRETAIENT COMME VALANT CONGE, LES EPOUX Z... ONT ASSIGNE LE 25 MAI 1960 LAGARDE EN EXPULSION DEVANT LE JUGE DES REFERES DE BAYONNE, ALORS QUE, PAR ACTE NOTARIE DU MEME JOUR, ILS VENDAIENT LA VILLA BISTA-EDENA DE BIARRITZ AUX EPOUX X... ; QU'UNE ORDONNANCE DE REFERE DU 31 MAI 1960 AYANT ORDONNE PAR DEFAUT L'EXPULSION DE LAGARDE, CELUI-CI A ETE EFFECTIVEMENT EXPULSE DES LIEUX LE 24 NOVEMBRE 1960 ; QUE CEPENDANT SUR APPEL DE LAGARDE, L'ORDONNANCE DE REFERE DU 31 MAI 1960 A ETE INFIRMEE LE 14 DECEMBRE SUIVANT PAR LA COUR D'APPEL, LA CONTESTATION ELEVEE PAR LAGARDE SUR L'EXISTENCE DE SON DROIT LOCATIF ETANT APPARUE SERIEUSE ; ATTENDU QU'A LA SUITE DE CETTE INFIRMATION, LAGARDE AYANT ENGAGE UNE ACTION CONTRE LES EPOUX X... ET LES EPOUX Z... POUR OBTENIR TANT SA REINTEGRATION DANS LES LIEUX D'OU IL AVAIT ETE EXPULSE A TORT, QUE DES DOMMAGES-INTERETS, LA COUR D'APPEL SAISIE DE CETTE INSTANCE A, PAR L'ARRET PRESENTEMENT ATTAQUE : 1° REFUSE A LAGARDE SA REINTEGRATION BIEN QUE FUT RECONNU SON DROIT LOCATIF SUR LES LIEUX LITIGIEUX, AU DOUBLE MOTIF QUE LE BAIL DONT LAGARDE ETAIT TITULAIRE AU JOUR DE LA VENTE DE LA VILLA DE BIARRITZ N'ETAIT PAS OPPOSABLE AUX ACQUEREURS EN VERTU DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1743 DU CODE CIVIL, ETANT DEVENU VERBAL A COMPTER DE SA TACITE RECONDUCTION, ET QUE DE TOUTE FACON, EN RAISON DE LA RECIPROCITE QUI S'ETAIT ETABLIE DANS LES RAPPORTS JURIDIQUES DES PARTIES ET QUI FAISAIT DE L'OCCUPATION DE L'UN LA CONTREPARTIE DE L'OCCUPATION DE L'AUTRE AVEC REGLEMENT DE LOYERS PAR VOIE DE COMPENSATION, LE TITRE DE LAGARDE N'AVAIT PU SURVIVRE A L'ABANDON PAR LES EPOUX Z... B... D... A... C... DE L'IMMEUBLE DE BAGNERES-DE-BIGORRE ; 2° LIMITE A LA SOMME DE 2500 FRANCS LES DOMMAGES-INTERETS QUE LES EPOUX Z... DEVAIENT VERSER A LAGARDE POUR LE PREJUDICE RESULTANT POUR LUI DE SON EXPULSION EFFECTUEE A TORT, AU MOTIF QUE LA JOUISSANCE DONT IL AVAIT ETE IRREGULIEREMENT PRIVE NE POUVAIT ETRE DE LONGUE DUREE, PUISQUE SON TITRE LOCATIF NE DEVAIT PAS SURVIVRE A CELUI DES EPOUX Z... ET QUE L'OCCUPATION PAR CES DERNIERS DE L'IMMEUBLE DE BAGNERES-DE-BIGORRE AVAIT PRIS FIN LE 1ER DECEMBRE 1960 ; ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, ALORS QUE D'UNE PART, SI LE BAIL VERBAL DONT LAGARDE ETAIT TITULAIRE AU MOMENT DE LA VENTE DE LA VILLA DE BIARRITZ N'ETAIT PAS, EN VERTU DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1743 DU CODE CIVIL, OPPOSABLE AUX EPOUX Y..., LE DROIT AU MAINTIEN, DONT SE PREVALAIT LAGARDE ET QUI LUI AVAIT ETE RECONNU PAR LES PREMIERS JUGES DONT IL DEMANDAIT LA CONFIRMATION DE LA DECISION, ETAIT PAR CONTRE OPPOSABLE AUX ACQUEREURS, CE DROIT ETANT ISSU DE LA LOI ELLE-MEME ET LAGARDE SE TROUVANT ENCORE DANS LES LIEUX LORS DE LA VENTE, ET ALORS QUE D'AUTRE PART LE DROIT LEGAL AU MAINTIEN NE POUVAIT DEPENDRE DE CONVENTIONS PARTICULIERES DES PARTIES SOIT QUANT A SON EXISTENCE SOIT QUANT A SA DUREE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 1ER JUIN 1962 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ; REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL D'AGEN N° 63-12 504 LAGARDE C/ EPOUX FRANZI ET AUTRES PRESIDENT ET RAPPORTEUR : M VIGNERON - AVOCAT GENERAL : M LESSELIN - AVOCATS : MM COPPER-ROYER, BOULLOCHE ET LEPANY

Sommaire principal : BAIL A LOYER (LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948) MAINTIEN DANS LES LIEUX CARACTERE LEGAL DROIT NE DEPENDANT PAS DES CONVENTIONS PARTICULIERES DES PARTIES
Sommaire de référence : DEUX PROPRIETAIRES S'ETANT CONSENTI DES LOCATIONS RECIPROQUES DONT ILS REGLAIENT LES LOYERS PAR VOIE DE COMPENSATION ET L'UN AYANT VENDU SON IMMEUBLE APRES AVOIR CESSE D'OCCUPER CELUI DE L'AUTRE, LES JUGES DU FOND NE PEUVENT, SANS VIOLER LES TEXTES SUSVISES, REFUSER AU LOCATAIRE EXPULSE A LA SUITE DE LA VENTE, SA REINTEGRATION DANS LES LIEUX AU DOUBLE MOTIF QUE LE BAIL VERBAL DONT IL ETAIT TITULAIRE EST OPPOSABLE A L'ACQUEREUR EN VERTU DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1743 ET QU'EN RAISON DE LA RECIPROCITE DANS LES RAPPORTS JURIDIQUES DES PARTIES LE TITRE LOCATIF DE L'UNE NE POUVAIT SURVIVRE A L'ABANDON DES LIEUX PAR L'AUTRE, DES LORS QUE, D'UNE PART, LE DROIT AU MAINTIEN, DONT S'ETAIT PREVALU LE DEMANDEUR EN REINTEGRATION, ETAIT OPPOSABLE A L'ACQUEREUR, CE DROIT ETANT ISSU DE LA LOI ELLE-MEME ET LE LOCATAIRE SE TROUVANT ENCORE DANS LES LIEUX LORS DE LA VENTE ET QUE, D'AUTRE PART, LE DROIT LEGAL AU MAINTIEN NE PEUT DEPENDRE DE CONVENTIONS PARTICULIERES DES PARTIES SOIT QUANT A SON EXITENCE, SOIT QUANT A SA DUREE.
Analyse : SI, EN VERTU DE L'ARTICLE 1743 DU CODE CIVIL, SEUL LE BAIL AUTHENTIQUE OU DONT LA DATE EST CERTAINE EST OPPOSABLE A L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE IL N'EN EST POINT DE MEME DU DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX PREVU A L'ARTICLE 4 DE LA LOI DU 1ER SEPTEMBRE 1948 QUI NE PROVIENT PAS DE LA CONVENTION DES PARTIES MAIS DE LA LOI ELLE-MEME.