Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 2 mai 1978, 76-15.059, Publié au bulletin
Date de la décision : 1978-05-02
Formation : CHAMBRE_CIVILE_1
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 76-15059
Décision attaquée : Cour d'appel Paris (Chambre 8 B ) 1976-07-09, 1976-07-09
Président : PDT M. Charliac
Avocats : Demandeur AV. M. Desaché

SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DIVERS GRIEFS : ATTENDU QUE, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, LA SOCIETE SOVIA IMMOBILIER QUI A RECU MANDAT DE VENDRE SANS EXCLUSIVITE UN APPARTEMENT A FOURNI AUX EPOUX C..., Y... B..., LE NOM ET L'ADRESSE DU VENDEUR EN LEUR FAISANT SOUSCRIRE UN "BON DE VISITE-RECONNAISSANCE D'INDICATIONS" CONTENANT, OUTRE L'IDENTITE ET LE DOMICILE DU PROPRIETAIRE, L'ENGAGEMENT DE NE TRAITER L'ACHAT DE L'APPARTEMENT QUE PAR L'INTERMEDIAIRE DE LA SOCIETE SOVIA FAUTE DE QUOI ILS SERAIENT PERSONNELLEMENT RESPONSABLES DU PAIEMENT DE LA COMMISSION D'USAGE, QUE, LES EPOUX C... AYANT ACHETE L'APPARTEMENT PAR L'INTERMEDIAIRE D'UN AUTRE AGENT IMMOBILIER, LA DAME D..., GERANTE DE LA SOCIETE SOVIA IMMOBILIER, LES A ASSIGNES EN PAIEMENT DES SOMMES DE 7 000 FRANCS A TITRE DE COMMISSION ET DE 1 000 FRANCS A TITRE DE DOMMAGES-INTERETS ; QUE LA COUR D'APPEL A REJETE LA DEMANDE ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR AINSI STATUE ALORS QU'ELLE N'AURAIT PU INTRODUIRE DANS LE DEBAT UN MOYEN QUE LES PARTIES N'AVAIENT PAS FORMULE EN ENONCANT QUE LA PRESENTATION DU BON DE VISITE AVAIT INDUIT LES EPOUX C... EN ERREUR, QU'ELLE N'AURAIT PU QU'AU PRIX D'UNE DENATURATION DE CE DOCUMENT DEPOURVU DE TOUTE AMBIGUITE ESTIMER QUE SA PRESENTATION ETAIT FALLACIEUSE, QUE L'ENGAGEMENT DES EPOUX C..., A... DES INFORMATIONS FOURNIES PAR L'AGENCE, N'ETAIT NULLEMENT CONTRAIRE AUX STIPULATIONS DU MANDAT DONNE A L'AGENCE PAR LES PROPRIETAIRES PUISQU'IL NE CONCERNAIT QUE LES EPOUX C... ET L'AGENCE QUI NE SE SERAIT ATTRIBUEE AINSI AUCUNE EXCLUSIVITE A L'EGARD DE SES MANDANTS ; QU'ENFIN LA FORMALITE DU "BON OU APPROUVE" EXIGEE PAR L'ARTICLE 1326 DU CODE CIVIL NE S'APPLIQUERAIT QU'AUX ENGAGEMENTS UNILATERAUX DE PAYER DES SOMMES D'ARGENT ; QUE TEL N'ETAIT PAS L'OBJET DE L'ENGAGEMENT LITIGIEUX SOUSCRIT EN A... DES INDICATIONS FOURNIES PAR L'AGENCE ET QUI NE PREVOYAIT LE PAIEMENT DE LA COMMISSION QU'A TITRE DE CLAUSE PENALE ET QU'EN TOUTE HYPOTHESE L'INOPPOSABILITE DECOULANT DE L'OMISSION DE LA FORMALITE N'AVAIT PAS ETE SOULEVEE PAR LES EPOUX C... ; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA COUR D'APPEL, QUI A ESTIME SANS DENATURATION QUE LE BON LITIGIEUX AVAIT UN CARACTERE PROPRE A INDUIRE EN ERREUR SON SIGNATAIRE, N'A DEDUIT DE CETTE CONSIDERATION AUCUNE CONSEQUENCE JURIDIQUE ; QUE, D'AUTRE PART, APRES AVOIR RELEVE QUE L'AGENCE IMMOBILIERE AVAIT FAIT SOUSCRIRE AUX EPOUX C..., X... B..., Z... AU MANDAT RECU, UN ENGAGEMENT D'EXCLUSIVITE EN SA FAVEUR STIPULANT L'OBLIGATION DE LUI VERSER LA COMMISSION AUX TAUX EN USAGE SI LA VENTE ETAIT REALISEE SANS SON INTERMEDIAIRE, C'EST A BON DROIT QUE LA COUR D'APPEL A DECIDE QUE LE BON LITIGIEUX EST CONTRAIRE AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 73 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 INTERDISANT A TOUT AGENT IMMOBILIER DE DEMANDER OU DE RECEVOIR, DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT, D'AUTRE REMUNERATION OU COMMISSION QUE CELLES DONT LES CONDITIONS SONT DETERMINEES PAR SON MANDAT ; QU'IL S'ENSUIT QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUN DE SES GRIEFS, ABSTRACTION FAITE DE CELUI FORMULE PAR LA QUATRIEME BRANCHE DU MOYEN CONTRE UN MOTIF QUI DOIT ETRE TENU POUR SURABONDANT ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 9 JUILLET 1976 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Commission - Mandat - Interdiction de recevoir des commissions autres que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat - Mandat de vendre - Absence d'exclusivité - Effets.
Analyse : Dès lors que les juges du fond relèvent que le "bon de visite-reconnaissance d'indication" souscrit par un acquéreur éventuel à la demande de l'agent immobilier ayant reçu du vendeur un mandat de vendre sans exclusivité, contient un engagement d'exclusivité au profit de l'intermédiaire, c'est à bon droit qu'ils décident qu'un tel bon était contraire aux dispositions de l'article 73 du décret du 20 juillet 1972 interdisant à tout agent immobilier de demander ou recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunération ou commission que celles dont les conditions sont déterminées par son mandat.