Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 11 juin 1976, 74-14.469, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-06-11
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 74-14469
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 4 ) 1974-06-18, 1974-06-18
Président : M. Costa
Avocats : Demandeur M. Nicolay

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE, PAR ACTE DU 12 AOUT 1963, GAUCHER ET LA SOCIETE FRANCAISE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE ONT CONSTIUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE PARC, AYANT POUR OBJET SOCIAL L'EDIFICATION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER ; QUE CES DEUX ASSOCIES ONT DESIGNE EN QUALITE DE GERANTS SUSINI ET FONS, CE DERNIER EGALEMENT PRESIDENT-DIRECTEUR GENERAL DE LA SOCIETE FRANCAISE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE ; QUE, LE 16 AOUT 1963, UNE ASSEMBLEE GENERALE A DECIDE LE PRINCIPE DU REMBOURSEMENT AUX PROMOTEURS DU MONTANT DES FRAIS ANNEXES ET D'ETUDES PRELIMINAIRES EVALUEES A 5 % DU COUT TECHNIQUE DE L'OPERATIONS ET LA FIXATION IRREVOCABLE DE LA REMUNERATION DE LA GERANCE A 6 % DU PRIX DE REVIENT ; QUE SUSINI ET FONS ONT CEDE LEURS PARTS QUI DONNAIENT DROIT A L'ATTRIBUTION EN JOUISSANCE, PUIS EN PROPRIETE, DE DIVERS APPARTEMENTS ET LOCAUX ; QUE, PAR ACTE DU 26 JUIN 1964, DAME A... A FAIT L'X... ION DE TROIS GROUPES DE PARTS REPRESENTANT TROIS APPARTEMENTS QUI LUI ONT ETE CEDES PAR LA SOCIETE FRANCAISE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE ; QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE PARC S'ETANT TROUVEE EN DIFFICULTE, A SOUSCRIT UN EMPRUNT HYPOTHECAIRE AUPRES DE LA SOCIETE POUR FAVORISER L'ACCESSION A LA PROPRIETE IMMOBILIERE ; QUE CET EMPRUNT N'AYANT PAS ETE REMBOURSE, LADITE SOCIETE A FAIT PROCEDER A LA SAISIE ET A LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES, NOTAMMENT, DES TROIS APPARTEMENTS REPRESENTES PAR LES TROIS GROUPES DE PARTS ACQUISES PAR DAME SIMONN Y..., ET LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE PARC A DEMANDE A LA DAME Z... DE LUI DONNER LA SOMME CORRESPONDANT A LA DIFFERENCE ENTRE LE PRIX DE REVIENT DE CES APPARTEMENTS ET CELUI DE LEUR ADJUDICATION ; QUE, LE 10 SEPTEMBRE 1970, LA DAME A... A INTENTE UNE ACTION A L'ENCONTRE DE FONS ET SUSINI, EN LEUR QUALITE D'ANCIENS GERANTS DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MEDITERRANEE PARC, ET A L'ENCONTRE DE LA SOCIETE FRANCAISE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE, ET DE LA SOCIETE POUR FAVORISER L'ACCESSION A LA PROPRIETE IMMOBILIERE, EN ANNULATION, POUR CAUSE DE NON-APPLICATION DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, RETICENCES ET DOL, DES CESSIONS DE PARTS CONSENTIS ET, SUBSIDIAIREMENT, DES ASSEMBLEES AYANT AUTORISE LES APPELS DE FONDS ET LA VENTE DES APPARTEMENTS ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A CET ARRET, QUI A DIT QUE LES DISPOSITIONS DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 S'APPLIQUAIENT AUX CESSIONS DE PARTS CONSENTIES A DAME A... ET AVAIENT ETE ENFREINTES, D'AVOIR, CEPENDANT, DEBOUTE DAME A... DE SA DEMANDE EN NULLITE DESDITES CESSIONS, AU MOTIF QUE LA SANCTION DES INFRACTIONS COMMISES N'ETAIT PAS NULLITE, PREVUE PAR LE TITRE 1ER DU DECRET UNIQUEMENT POUR LES CONTRATS DE CONSTRUCTION, MAIS L'OCTROI DE DOMMAGES-INTERETS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE TOUT CONTRAT PAR LEQUEL UNE PERSONNE MORALE OU PHYSIQUE S'ENGAGE, EN UNE AUTRE QUALITE QUE CELLE DE VENDEUR, A CONSTRUIRE OU PROCURER UN IMMEUBLE OU UNE PARTIE D'IMMEUBLE A USAGE PRINCIPAL D'HABITATION EST SOUMIS AUX DISPOSITIONS DU TITRE 1ER DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, LEQUEL PREVOIT QUE LES OBLIGATIONS QU'IL EDICTE S'IMPOSENT A PEINE NULLITE DE LA CONVENTION CONCLUE EN LEUR MECONNAISSANCE, QU'EN L'ESPECE, PAR LES CONTRATS LITIGIEUX, LA VENDERESSE S'EST ENGAGEE A PROCURER A DAME A..., POUR UN PRIX DETERMINE, UNE PARTIE D'IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION A EDIFIER, QUE LESDITS CONTRATS CONSTITUENT, DES LORS, AVANT TOUT ET QUELLES QUE SOIENT LEUR MODALITES PARTICULIERES, DES CONTRATS DE CONSTRUCTION, QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT, EN CONSEQUENCE, REFUSER DE PRONONCER LA SANCTION PREVUE PAR LE TEXTE, EU EGARD AUX MANQUEMENTS CONSTATES ; MAIS ATTENDU QUE C'EST A BON DROIT QUE, S'AGISSANT DE CESSION DE PARTS, LA COUR D'APPEL A FAIT APPLICATION EN L'ESPECE DES DISPOSITIONS DES ARTICLES 11 ET 12 DU DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954 ; ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR DEBOUTE LA DAME A... DE SA DEMANDE EN ANNULATION, POUR DOL, DES ACTES DE CESSION DE PARTS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LES OBLIGATIONS DES PARTIES A UN CONTRAT DE CONSTRUCTION SONT COMMANDEES PAR LE PLAN DE FINANCEMENT ET LE DOCUMENT SPECIAL, PREVUS PAR LE DECRET DU 10 NOVEMBRE 1954, QUI CONSTITUENT LA CHARTE DE L'OPERATION, QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DONC DECIDER DE L'ABSENCE DU DOL INVOQUE, SANS RECHERCHER L'INCIDENCE DU DEFAUT EXPRESSEMENT CONSTATE DES MENTIONS PRECITEES SUR LE CONSENTEMENT DE LA DAME A..., AU MOMENT DE SON ACQUISITION, QUE, D'AUTRE PART, DANS DES CONCLUSIONS DEMEUREES SANS REPONSE, LA DAME A... AVAIT FAIT VALOIR QUE LE DOL AVAIT CONSISTE, POUR LA SOCIETE FRANCAISE INDUSTRIELLE ET COMMERCIALE, A LUI VENDRE DES GROUPES DE PARTS EN DECLARANT, DANS LES ACTES, QUE LA SOMME QUI RESTAIT A VERSER REPRESENTAIT LE TOTAL DU COUT DE LA CONSTRUCTION, TEL QU'IL RESULTAIT DU PLAN DE FINANCEMENT ET DU DOCUMENT SPECIAL ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, REPONDANT AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, A RELEVE QU'IL ETAIT STIPULE AUX ACTES DE CESSION DE PARTS QUE LE PRIX S'ELEVAIT A 54773 FRANCS SAUF DEPENSES IMPREVUES, POUR CHACUN DES APPARTEMENTS F4, AVEC CAVE ET PARKING, REPRESENTANT LE TOTAL DU COUT DE LA CONSTRUCTION, COMPTE TENU DES PREVISIONS ET EVALUATIONS DES DEPENSES POUR LA REALISATION DE CETTE CONSTRUCTION, (ETUDES PRELIMINAIRES A LA CONSTITUTION DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, FRAIS DE CONSTITUTION DE CELLE-CI, AMENAGEMENT DES TERRAINS, DEMOLITION DES CONSTRUCTIONS EXISTANTES, MONTANT DES TRAVAUX, HONORAIRES D'ARCHITECTES, FRAIS DE VENTE ET DE GESTION) ; QU'AINSI, LES FRAIS DECIDES PAR L'ASSEMBLEE DU 16 AOUT 1963, MEME S'ILS N'ETAIENT PAS CHIFFRES EN POURCENTAGE, ETAIENT EXPRESSEMENT VISES DANS LES ACTES DE CESSION DE PARTS ET NE DEVAIENT PAS AUGMENTER LE PRIX PREVU ; QU'ELLE PRECISE QUE, SI CE PRIX A ETE DEPASSE, CE N'EST PAS DU FAIT DE CES FRAIS, DECIDES PAR UNE ASSEMBLEE SI PEU OCCULTE QUE LE RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES POUR L'EXERCICE 1965 RELATE EN DETAIL LES DECISIONS QUI Y FURENT PRISES ; QU'ELLE OBSERVE, ENFIN, QUE DAME A... NE PEUT SOUTENIR AVOIR IGNORE, SINON LES DECISIONS DE CETTE ASSEMBLEE, DU MOINS L'INCIDENCE DE CELLES-CI SUR LE PRIX DE REVIENT, PUISQU'ELLE NE CONTESTE PAR AVOIR RECU UNE NOTICE COMPORTANT REPARTITION DU PRIX DE REVIENT FAISANT APPARAITRE, POUR UN APPARTEMENT F4, LE MONTANT DES FRAIS ANNEXES ET ETUDES PRELIMINAIRES, D'HONORAIRES ET DE GESTION ; QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT ESTIME QU'AUCUNE MANOEUVRE FRAUDULEUSE OU RETICENCE VOLONTAIRE N'AVAIT PU DETERMINER LA DAME A... A CONTRACTER OU A ACCEPTER DES CONDITIONS PLUS ONEREUSES QU'ELLE NE LE CROYAIT ; QUE CE MOYEN NE SAURAIT ETRE MIEUX ACCUEILLI QUE LE PRECEDENT ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 18 JUIN 1974 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Protection de l'épargne (décret du 10 novembre 1954) - Société de construction - Parts - Cession - Cédant - Obligation de remettre certaines pièces au concessionnaire - Inobservation - Sanction.
Analyse : En cas de cession de parts d'une société de construction, ce sont les dispositions des articles 11 et 12 du décret du 10 novembre 1954 qui sont applicables, leur inobservation entraînant, non la nullité de la cession, mais l'octroi de dommages-intérêts.