Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 17 novembre 1993, 93-80.062, Publié au bulletin
Date de la décision : 1993-11-17
Formation : CHAMBRE_CRIMINELLE
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 93-80062
Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes (chambre correctionnelle), 1992-11-12, 1992-11-12
Président : Président : M. Souppe, conseiller le plus ancien faisant fonction.
Avocats : Avocat : M. Blondel.

REJET du pourvoi formé par : - X... Maud, contre l'arrêt de la cour d'appel de Rennes, chambre correctionnelle, du 12 novembre 1992, qui, pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier, l'a condamnée à 5 000 francs d'amende. LA COUR, Vu le mémoire produit ; Sur le premier moyen de cassation pris de la violation des articles 1, 3, 5, 6, 16.1° et 18.1° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, violation du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble méconnaissance du principe de l'interprétation stricte de la loi pénale et des exigences de l'article 593 du Code de procédure pénale : " en ce que l'arrêt attaqué a reconnu la prévenue coupable d'exercice illégal de la profession d'agent immobilier et l'a en répression condamnée à une amende de 5 000 francs ; " au motif propre que Maud X... était inscrite au registre spécial des agents commerciaux pour la période du 1er septembre 1989 jusqu'au 19 mars 1991, date de sa radiation, que les allégations de Maud X... concernant une cessation prématurée de ses activités d'agent commercial, particulièrement au 31 mai 1990, sont à la fois contredites par les indications du registre spécial des agents commerciaux mentionnant comme date de cessation d'activité le 28 février 1991 et par l'existence d'un contrat d'agent commercial passé le 29 août 1990, par l'intéressée, avec la Coffim et portant sur un programme immobilier dit " Les Terrasses Ouest Brocé ", que, pendant sa période d'activité du 1er septembre 1989 au 19 mars 1991, Maud X... relevait du statut des agents commerciaux tel que défini à l'article 1er du décret n° 58-1345 du 23 décembre 1958 ; que cet article 1er prévoit qu'" est agent commercial, le mandataire qui, à titre de profession habituelle et indépendante, sans être lié par un contrat de louage de service est chargé, de façon permanente de négocier et éventuellement de conclure des contrats d'achat, de vente ou de prestations de service, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels ou de commerçants "... ; que, par ailleurs, les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, s'appliquent aux personnes physiques ou morales, qui, de manière habituelle, prêtent leur concours aux différentes opérations portant sur les biens d'autrui énumérées à l'article 1er de la loi ; que cette dernière prend en considération, le caractère habituel des activités dont s'agit et non professionnel de l'intermédiaire, que ce faisant il n'y a pas lieu de s'en tenir à l'apparrence créée par le statut d'agent commercial ou le statut du mandant, mais d'examiner si, en l'espèce, les activités de Maud X..., ressortent, par leur caractère habituel et leur nature, des opérations régies par la loi du 2 janvier 1970, notamment quant aux garanties professionnelles ou financières exigées de l'intermédiaire ; que les activités éventuellement reprochables à la prévenue, qui ont été recherchées dans le cadre de l'enquête préliminaire ont trait à la vente d'appartements ou de villas en l'état futur d'achèvement à l'exclusion de négociation relative à l'achat, l'échange, la location ou sous-location d'immeubles bâtis ou non bâtis, d'opération du même type portant sur des fonds de commerce ou la cession de cheptel, ensemble la souscription, l'achat, la vente d'action ou de parts de SCI donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété, la gestion d'immeubles ; " et aux motifs encore qu'en l'espèce, Maud X... a exercé dans le cadre de mandats et de façon indépendante, une activité d'entremise entre divers promoteurs ou marchands de biens dont elle commercialisait les programmes immobiliers, et les acquéreurs potentiels de biens (appartements ou immeubles) en voie future d'achèvement ; que, même si le contrat de " réservation " est défini par la jurisprudence comme un contrat sui generis, il constitue un acte préparatoire au contrat de vente dans la mesure où il en définit les modalités : désignation du bien, prix, éventuellement condition de financement et engage au surplus fortement le réservataire à conclure le contrat final par le versement d'un dépôt de garantie correspondant à 5 % du prix de vente ; que ce type de contrat rentre dans les prévisions de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ; " et aux motifs non contraires des premiers juges qu'agent commercial indépendant, Maud X... négocie pour des promoteurs des programmes immobiliers et salarie à ce titre un prospecteur chargé de démarcher les promoteurs d'une part et les acheteurs de l'autre ; que de façon habituelle la prévenue s'entremettait entre les constructeurs et les personnes désireuses d'accéder à la propriété étant souligné que pour fixer la réservation d'immeubles, elle se faisait remettre en son agence du Parc du Procé 5 % du montant total, or, cette activité constante d'entremise, de visite des lieux et de réception de capitaux était exercée sans que soit possédée la carte professionnelle attachée à ses opérations très caractéristiques d'un agent commercial ; étant encore observé que dans la mesure où la prévenue présentait l'immeuble à l'acheteur et mettait en relation les co-contractants, elle ne saurait se dispenser des obligations légales puisqu'elle réalisait les fonctions effectives d'agent immobilier et non de prétendu agent commercial en immobilier puisque la réservation s'analyse en un acte préparatoire à la vente inhérente à celui-ci, la recherche de futurs acquéreurs, la mise en relation avec le vendeur quelle que soit l'étiquette admise par ce dernier, la réelle propriété du terrain à construire, rentrant dans les prévisions de la loi du 2 janvier 1970, la pluralité des promoteurs recherchés par ses soins, excluant un contrat salarié unique avec une seule agence ; " alors que, d'une part, la signature d'un contrat de réservation, grâce à l'intervention d'un agent commercial contrat sui generis ne pouvant en aucun cas être assimilé à un contrat de vente, ne peut être caractérisé à l'encontre de l'agent commercial, l'entremise pour " l'achat, la vente... d'immeubles bâtis ou non bâtis " ; qu'en décidant le contraire au motif central qu'il s'agissait d'un acte préparatoire à un contrat de vente, acte non visé par le législateur, la Cour viole les textes cités au moyen, ensemble le principe d'interprétation stricte de la loi pénale ; " alors que, d'autre part, et en toute hypothèse, le fait que les mandants avaient tous la qualité de marchand de biens et non celle d'agent immobilier, et étaient tous propriétaires de terrains sur lesquels ils construisaient, était de nature à avoir une incidence sur la nature des opérations menées par la prévenue qui, en sa qualité de mandataire, ne pouvait ce faisant, se livrer à des actes d'entremise portant sur les biens d'autrui au sens de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970, violé ; " et alors, enfin, qu'à aucun moment les juges ne constatent à l'encontre de la prévenue qui faisait pourtant état de sa bonne foi et sollicitait sa relaxe, une quelconque intention délictueuse " ; Attendu qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que Maud X..., agent commercial de divers constructeurs d'immeubles vendus en l'état futur d'achèvement, a recueilli de manière habituelle, pour le compte de ses mandants, la souscription de contrats préliminaires de réservation par d'éventuels acquéreurs ; que, n'étant pas titulaire de la carte instituée par l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, elle est poursuivie pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier, fait prévu et puni par l'article 16 de cette loi ; Attendu que pour la déclarer coupable de ce délit, les juges d'appel énoncent que la prévenue a exercé, à titre professionnel, une activité d'entremise pour la commercialisation de programmes immobiliers, opération entrant dans le champ d'application de cette loi ; Attendu qu'en se prononçant ainsi, la cour d'appel n'encourt pas les griefs allégués ; qu'en effet, l'agent commercial d'un constructeur d'immeubles est assujetti à la loi du 2 janvier 1970 dès lors qu'il prête de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, par son mandant, d'immeubles à construire ; D'où il suit que le moyen ne saurait être accueilli ; Sur le second moyen de cassation pris de la violation des articles 1, 3, 5, 6, 16.1° et 18.1° de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d' exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, violation du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble méconnaissance du principe d'interprétation stricte de la loi pénale et des exigences de l'article 593 du Code de procédure pénale : " en ce que l'arrêt attaqué a déclaré la prévenue coupable d'exercice illégal de la profession d'agent immobilier et l'a en répression condamnée à une amende de 5 000 francs ; " aux motifs propres et adoptés qu'à l'occasion de la passation des contrats de réservation, la prévenue s'est fait remettre par les réservataires des fonds sous forme de chèque, sans délivrance de reçu, des fonds qu'elle dit avoir retransmis par la suite à des notaires, en vue de leur versement sur un compte spécial ; que toutefois, la réception et la détention même momentanées de fonds, d'espèces, d'effets ou valeurs, de la part de clients potentiels, lui étaient interdites, dans la mesure où elle ne pouvait justifier des garanties professionnelles et financières exigées pour procéder à de telles opérations ; qu'à ce titre et quel que soit le statut de son mandant, la prévenue a procédé à des opérations qui excédaient les limites de son activité d'agent commercial qui se trouvait régie par les dispositions des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; " alors que la cassation qui ne manquera pas d'intervenir sur le fondement du premier moyen, aura pour inéluctable conséquence d'entraîner la cassation totale de l'arrêt attaqué ; " alors, que d'autre part, et en toute hypothèse, la prévenue faisait valoir dans ses écritures d'appel restées sans réponse qu'elle n'a jamais encaissé la moindre somme au titre d'une réservation, somme qui était le plus habituellement adressée par le réservataire au réservant, c'est-à-dire au marchand de biens ou bien adressée par le réservataire au notaire chargé de la rédaction future des actes, celui-ci ouvrant alors un compte dans ses livres au nom du réservataire et consignant ce dépôt de garantie, le réservataire ayant aussi la possibilité d'adresser sa réservation à un établissement bancaire, le tout conformément aux dispositions de l'article R. 261-29 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en ne s'exprimant pas sur ce moyen péremptoire, la Cour méconnaît les exigences de l'article 593 du Code de procédure pénale ; " et alors, enfin, que la Cour ne s'exprime pas davantage sur l'élément intentionnel de l'infraction " ; Attendu que les énonciations de l'arrêt attaqué mettent la Cour de Cassation en mesure de s'assurer que la cour d'appel, par des motifs exempts d'insuffisance ou de contradiction et répondant aux chefs péremptoires des conclusions dont elle était saisie, a caractérisé en tous ses éléments constitutifs, l'infraction à l'article 18 de la loi du 2 janvier 1970, dont elle a déclaré la prévenue coupable ; Que le moyen, qui remet en question l'appréciation souveraine, par les juges du fond, des faits et circonstances de la cause, contadictoirement débattus, ne saurait être admis ; Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ; REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : AGENT D'AFFAIRES - Transaction sur les immeubles et les fonds de commerce - Loi du 2 janvier 1970 - Agent immobilier - Exercice illégal de la profession - Agent commercial d'un constructeur d'immeubles - Condition.
Analyse : L'agent commercial d'un constructeur d'immeubles est assujetti à la loi du 2 janvier 1970 dès lors qu'il prête de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, par son mandant, d'immeubles à construire. (1).