Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 juillet 1998, 96-15.467, Publié au bulletin
Date de la décision : 1998-07-01
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation.
Numéro de pourvoi : 96-15467
Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, 1996-03-05, 1996-03-05
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : M. Cossa, la SCP Boré et Xavier, la SCP de Chaisemartin et Courjon.

Sur le premier moyen du pourvoi principal, le premier moyen du pourvoi provoqué de M. X... et le premier moyen du pourvoi provoqué de Mlle Y..., réunis : Vu l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966 ; Attendu que les contrats de crédit-bail immobilier prévoient, à peine de nullité, les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 5 mars 1996), que, suivant un acte notarié du 1er octobre 1987, les sociétés Sofal de crédit-bail, Murabail et Axamur (sociétés bailleresses) ont consenti à la société civile immobilière La Toulousaine (SCI) un contrat de crédit-bail immobilier d'une durée de 15 ans ; que M. X... et Mlle Y... se sont portés cautions solidaires des engagements de la SCI ; que, des échéances étant restées impayées, une décision de justice a constaté la résiliation de la convention par application de la clause résolutoire ; que les sociétés bailleresses ont assigné la SCI et les cautions en paiement des loyers impayés et de l'indemnité de résiliation ; que la SCI et les cautions ont invoqué la nullité du contrat de crédit-bail ; Attendu que, pour rejeter l'exception de nullité du contrat, l'arrêt retient que le calcul en pourcentage effectué par la SCI conduit à faire en sorte que l'indemnité de résiliation à payer par le preneur lors de la septième année s'élèverait à 91,5332 % de la valeur initiale du bien, tandis que la poursuite de l'opération, hors valeur résiduelle finale, ne lui coûterait que 78,7536 % de cette même valeur, mais qu'en y incluant la valeur résiduelle finale qui s'élève à 31,7500 %, selon le tableau annexé au contrat, il apparaît que les obligations du preneur en cas de poursuite du contrat sont plus onéreuses qu'en cas de résiliation à son initiative, les résultats étant identiques si le calcul est fait non en pourcentage, mais en chiffres réels ; Qu'en statuant ainsi, en prenant en compte, dans le calcul du coût de l'exécution du contrat, le coût de la levée de l'option finale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et des pourvois provoqués : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 mars 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux.

Sommaire principal : CREDIT-BAIL - Crédit-bail immobilier - Nullité - Cause - Clause de résiliation anticipée - Clause rendant l'exécution du contrat plus onéreuse que sa résiliation par le preneur - Coût de l'exécution du contrat - Prise en compte du coût de la levée d'option (non) .
Analyse : Viole l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966 la cour d'appel qui, pour rejeter l'exception de nullité du contrat, retient que le calcul en pourcentage effectué par le crédit-preneur conduit à faire en sorte que l'indemnité de résiliation à payer par le preneur lors de la septième année s'élèverait à 91,5332 % de la valeur initiale du bien, tandis que la poursuite de l'opération, hors valeur résiduelle finale, ne lui coûterait que 78,7536 % de cette même valeur, mais qu'en y incluant la valeur résiduelle finale qui s'élève à 31,7500 %, selon le tableau annexé au contrat, il apparaît que les obligations du preneur en cas de poursuite du contrat sont plus onéreuses qu'en cas de résiliation à son initiative, les résultats étant identiques si le calcul est fait non en pourcentage, mais en chiffres réels, prenant ainsi en compte, dans le calcul du coût de l'exécution du contrat, le coût de la levée de l'option finale.