Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 décembre 2017, 16-26.173, Publié au bulletin
Date de la décision : 2017-12-21
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 16-26173
Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, 2016-09-20
Président : M. Chauvin
Avocats : SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 septembre 2016), que, le 23 janvier 2001, M. Y... et Mme Z... ont pris à bail pour une durée de six ans un logement situé dans un immeuble appartenant à la Société centrale immobilière des mutuelles agricoles ; que, le 18 juillet 2012, la société d'habitations à loyer modéré Sollar (la société Sollar), devenue propriétaire de l'immeuble, selon acte du 20 décembre 2001, a délivré aux locataires un congé pour vente au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et à effet du 23 janvier 2013, puis les a assignés en validité du congé ; Attendu que la société Sollar fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande alors, selon le moyen : 1°/ que selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 15 de cette loi relatives au congé donné par le bailleur, ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le logement loué Mme Z... et à M. Y... ne faisait pas l'objet d'une convention conclue entre la société Sollar et l'Etat en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ; que, dès lors, les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la société Sollar en validation du congé donné à Mme Z... et M. Y..., que ce texte est exclu si le logement appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré et qu'il ne fait pas l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement, la cour d'appel a violé les articles 15 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ; 2°/ qu'en toute hypothèse un contrat de bail ne peut pas être perpétuel ; qu'a supposer que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclue, en matière d'habitations à loyer modéré, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, aucune disposition n'interdit au bailleur d'habitations à loyer modéré de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil ; qu'en rejetant en l'espèce la demande de la société Sollar en validation du congé délivré à Mme Z... et M. Y... au motif que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable, la cour d'appel a violé les articles 1709 et 1736 du code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu à bon droit que l'article 40 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, exclut l'application de l'article 15 de la même loi si le logement appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré et ne fait pas l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et relevé que le logement donné à bail à M. Y... et à Mme Z... répondait à cette double condition, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé n'était pas valable ; Attendu, d'autre part, que, la société Sollar n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que la validité du congé devait être examinée au regard des dispositions de l'article 1736 du code civil, le moyen est de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sollar aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sollar et la condamne à payer à M. Y... et à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Sollar. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Sollar de l'intégralité de ses demandes tendant à voir constater la validité du congé aux fins de vente délivré à Mme Z... et M. Y... le 18 juillet 2012, de constater la résiliation du bail d'habitation conclu le 23 janvier 2001, d'autoriser l'expulsion de Mme Z... et M. Y... et de les voir condamner à une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif ainsi qu'à des dommages-intérêts; AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur l'application de la loi 6 juillet 1989 aux relations contractuelles liant Mme Hélène Z... et M. Christian Y... et la société Sollar organisme d'HLM. L'article 40 de ladite loi dans sa version en vigueur au moment de la transmission du bail et du congé donné aux locataires dispose : « les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15 à 19, du premier alinéa de l'article 20, du premier alinéa de l'article 22, des cinq premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (...) ». Il en résulte que contrairement à ce que soutient la société Sollar, l'article susvisé exclut l'application de l'article 15 de la même loi si le logement appartient à un organisme HLM et s'il ne fait pas l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement. Alors que le logement occupé par Mme Hélène Z... et M. Christian Y... répond à cette double condition, il convient de réformer la décision déférée en ce qu'elle a validé le congé pour vendre donné en application de l'article 15 inapplicable en l'espèce, constaté la résiliation du bail et autorisé l'expulsion des locataires. La société Sollar doit en conséquence être déboutée de l'intégralité de ses demandes; 1) ALORS QUE selon l'article 40 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 15 de cette loi relatives au congé donné par le bailleur, ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le logement loué à Mme Z... et M. Y... ne faisait pas l'objet d 'une convention conclue entre la société Sollar, bailleur, et l'Etat en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation; que dès lors, les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la société Sollar en validation du congé donné à Mme Z... le M. Y..., que ce texte est exclu si le logement appartient à un organisme d'habitation à loyer modéré et qu'il ne fait pas l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement, la cour d'appel a violé les articles 15 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 2) ALORS, en toute hypothèse, QU'un contrat de bail ne peut pas être perpétuel ; qu'à supposer que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclue, en matière d'habitation à loyer modéré, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, aucune disposition n'interdit au bailleur d'habitation à loyer modéré de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil ; qu'en rejetant en l'espèce la demande de la société Sollar en validation du congé délivré à Mme Z... et M. Y... au motif que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable, la cour d'appel a violé les articles 1709 et 1736 du code civil.

Sommaire principal : HABITATION A LOYER MODERE - Bail - Congé - Congé pour vendre - Possibilité - Exclusion - Convention entre l'Etat et les sociétés d'HLM - Défaut
Sommaire de référence : BAIL (règles générales) - Vente de la chose louée - Congé - Congé pour vendre - Domaine d'application - Exclusion - Cas - Bail d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré
Analyse : Un congé pour vente ne peut pas être délivré au preneur d'un logement appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation