Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 27 octobre 1971, 70-12.448, Publié au bulletin
Date de la décision : 1971-10-27
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 70-12448
Décision attaquée : Cour d'appel DOUAI 1970-03-18, 1970-03-18
Président : . PDT M. DE MONTERA
Avocats : Demandeur AV. MM. BOULLEZ

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET ATTAQUE QUE, PAR BAIL NOTARIE DU 9 DECEMBRE 1952, LA DAME X... A DONNE A BAIL A CZELAW Z... UN IMMEUBLE AVEC SES DEPENDANCES ; QUE, PAR BAIL NOTARIE DU 29 DECEMBRE 1952, LA SOCIETE DELEPOULLE ET CIE A DONNE EN LOCATION, A TITRE DE GERANCE LIBRE, AU MEME CZELAW Z... UN FONDS DE COMMERCE DE DEBIT DE BOISSONS, AVEC LA LICENCE, EXPLOITE DANS L'IMMEUBLE PRECEDEMMENT LOUE ; QUE, LE 10 OCTOBRE 1956, DAME X... A VENDU LEDIT IMMEUBLE, INDIVISEMENT AUX TROIS FRERES, CZELAW, STANISLAS ET ALFRED Z... ; QUE LA LICENCE D'EXPLOITATION DU DEBIT DE BOISSONS A ETE VENDUE LE 16 JUILLET 1964 A CZELAW Z... ; QU'A LA SUITE DE DIFFICULTES FAMILIALES, CE DERNIER AYANT QUITTE LES LIEUX, LE DEBIT A ETE EXPLOITE A COMPTER DE 1960 PAR ALFRED Z..., MAIS QU'A SON RETOUR, ET APRES ACHAT DE LA LICENCE, IL A DEMANDE L'EXPULSION DE SES FRERES ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE LES BAUX AUTHENTIQUES DES 9 ET 29 DECEMBRE 1952 OPPOSABLES AUX ACQUEREURS DE L'IMMEUBLE OU LE FONDS ETAIT EXPLOITE, FUSSENT-T-ILS DANS L'INDIVISION AVEC LE PRENEUR, ALORS, SELON LE POURVOI, QUE, D'UNE PART, L'OPPOSABILITE DES BAUX EN COURS NE CONCERNE QUE LES ACTES PORTANT SUR LES MAISONS ET LES TERRES ET NON CEUX QUI CONCERNENT DES MEUBLES, QU'AINSI LE CONTRAT DU 29 DECEMBRE 1952, DONT L'ARRET RECONNAIT QU'IL OPERAIT UNE LOCATION-GERANCE DE FONDS DE COMMERCE, N'ETAIT PAS OPPOSABLE AUX ACQUEREURS DE L'IMMEUBLE ET QUE, D'AUTRE PART, EN RAISON DE LA DEROGATION AU PRINCIPE DE LA RELATIVITE DES CONTRATS, L'OPPOSABILITE DES BAUX EN COURS NE CONCERNE QUE LA VENTE DES IMMEUBLES AUX TIERS ET NON A DES INDIVISAIRES DONT L'UN EST LE PRENEUR, LA CONFUSION QUI S'ENSUIT EMPORTANT L'EXTINCTION TOTALE DES OBLIGATIONS INDIVISIBLES DECOULANT DU CONTRAT DE BAIL ; MAIS ATTENDU QUE LA CONFUSION ENTRE LA QUALITE DE LOCATAIRE ET CELLE DE PROPRIETAIRE NE S'EST OPEREE, EN LA PERSONNE DE CZELAW Z..., QU'A CONCURRENCE DE SES DROITS INDIVIS DANS LA PROPRIETE DE L'IMMEUBLE ET N'A PU LUI FAIRE PERDRE LES DROITS QUE SA QUALITE DE LOCATAIRE COMMERCANT LUI DONNANT A L'EGARD DE SES COINDIVISAIRES ; QUE LE BAIL NOTARIE DU 9 DECEMBRE 1952, QUI LUI CONSENT LA JOUISSANCE DE LA TOTALITE DE L'IMMEUBLE, JUSTIFIE L'ACTION QU'IL A ENGAGEE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR ORDONNE L'EXPULSION DE STANISLAS ET D'ALFRED Z..., COMME OCCUPANTS SANS DROIT NI TITRE, AU MOTIF QUE LA RADIATION DE CZELAW AU REGISTRE DU COMMERCE ET L'INSCRIPTION DE SON Y... ALFRED RESULTAIENT D'UNE SITUATION DE FAIT QUI CONSTITUAIT D'AUTANT MOINS UN TITRE QUE CZELAW AVAIT REQUIS LA LICENCE D'EXPLOITATION EN 1964 ET QU'AINSI LES DEMANDEURS EN CASSATION NE JUSTIFIAIENT D'AUCUNE CESSION JURIDIQUE DU FONDS A LEUR PROFIT, ALORS, SELON LE POURVOI, QU'EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX, DE LOCATION-GERANCE DE FONDS DE COMMERCE ET D'EXPLOITATION DE DEBITS DE BOISSONS, LES SITUATIONS DE FAIT ONT UNE IMPORTANCE CERTAINE, QUE LA COUR D'APPEL CONSTATANT L'INEXPLOITATION DU FONDS PAR CZELAW PENDANT PLUSIEURS ANNEES, DANS DES CONDITIONS TELLES QU'IL ETAIT SUSCEPTIBLE D'AVOIR PERDU, TANT AU REGARD DE LA LEGISLATION SUR LES BAUX COMMERCIAUX ET SUR LES LOCATIONS-GERANCES QU'AU REGARD DE CELLE DES DEBITS DE BOISSONS TOUTE D'ORDRE PUBLIC, LE BENEFICE DES BAUX INVOQUES, NE POUVAIT PRONONCER L'EXPULSION DE STANISLAS ET D'ALFRED Z... AU PROFIT DE LEUR FRERE "QU'EN RECHERCHANT SI LES BAUX DE 1952, DONT IL SE PREVALAIT, ETAIENT EN COURS DE VALIDITE EN SEPTEMBRE 1968, DATE DE L'ASSIGNATION" , MAIS ATTENDU QU'AUX TERMES DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, LES BAUX COMMERCIAUX NE SE TERMINENT QUE PAR L'EFFET D'UN CONGE OU D'UN RENOUVELLEMENT ; QUE LES DEMANDEURS EN CASSATION NE SOUTENAIENT PAS, DANS LEURS CONCLUSIONS D'APPEL, QUE LE BAIL DU 9 DECEMBRE 1952 EUT PRIS FIN ; QU'AINSI, CZELAW ETAIT SEUL TITULAIRE DE LA JOUISSANCE DE L'IMMEUBLE, CE QUI JUSTIFIAIT L'EXPULSION DE SES FRERES ; QUE PAR CE MOTIF DE DROIT SUBSTITUE A CEUX QUE LE POURVOI CRITIQUE, L'ARRET SE TROUVE LEGALEMENT JUSTIFIE, D'OU IL SUIT QUE LE SECOND MOYEN NE PEUT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 18 MARS 1970 PAR LA COUR D'APPEL DE DOUAI.

Sommaire principal : BAIL EN GENERAL - VENTE DE LA CHOSE LOUEE - ACQUEREUR - CONFUSION DES DROITS LOCATIFS ET DE PROPRIETE - ACQUISITION PARTIELLE.
Sommaire de référence : * INDIVISION - IMMEUBLE - BAIL CONCEDE A UN INDIVISAIRE ANTERIEUREMENT A L'INDIVISION - EXTINCTION (NON).
Analyse : LORSQU'UN LOCATAIRE EST DEVENU PROPRIETAIRE INDIVIS DE L 'IMMEUBLE QU'IL OCCUPE, LA CONFUSION ENTRE LA QUALITE DE PROPRIETAIRE ET CELLE DE LOCATAIRE NE S'OPERE QU'A CONCURRENCE DE SES DROITS INDIVIS, ET NE PEUT PAS LUI FAIRE PERDRE LES DROITS QUE SA QUALITE DE LOCATAIRE COMMERCANT LUI DONNE A L'EGARD DE SES COINDIVISAIRES.