Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 novembre 2007, 06-19.272, Publié au bulletin
Date de la décision : 2007-11-28
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 06-19272
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2006-06-20
Président : M. Weber
Avocats : SCP Bachellier et Potier de La Varde, SCP Roger et Sevaux

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 juin 2006 ), que Mme X..., acquéreur de l'appartement soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 qu'occupait Mme Y... en vertu de son droit au maintien dans les lieux, a signé avec cette dernière un protocole d'accord ; que Mme Y... a assigné Mme X... et la société civile immobilière Maria (la SCI), à laquelle avaient été apportées la propriété et la jouissance des lieux, en nullité de la transaction faute de concessions réciproques ; que Mme X... étant décédée en cours de procédure, M. Z..., son héritier, a été appelé en la cause ; Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la déclarer occupante sans droit ni titre, alors, selon le moyen : 1°/ que la renonciation au maintien dans les lieux, dès lors qu'elle est incluse dans un accord transactionnel entre le preneur et le bailleur n'est valable qu'à la condition que ce dernier ait fait de véritables concessions ; qu'ainsi, en affirmant que la renonciation au droit au maintien dans les lieux se suffisait à elle-même sans qu'il soit nécessaire de constater l'existence d'une véritable contrepartie de la part du bailleur, quand bien même la renonciation de Mme Y... s'inscrivait dans un cadre transactionnel, la cour d'appel a violé l'article 2044 du code civil et l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ; 2°/ que la transaction par laquelle le preneur bénéficiaire d'un droit au maintien dans les lieux renonce à ce droit est nulle lorsqu'eu égard à son montant, la contrepartie offerte par le bailleur revêt un caractère dérisoire et partant ne constitue pas une véritable concession ; que dès lors, en se bornant à énoncer que "la propriétaire s'engageait envers Mme Y... à lui maintenir toutes les conditions financières prévues au contrat initial de location et à renoncer à toute augmentation découlant de la rénovation de l'immeuble et de l'installation de l'ascenseur ainsi qu'à tout recours tenant à l'état des lieux" pour considérer que les parties au protocole avaient fait des concessions réciproques, sans vérifier si les concessions faites par Mme X... n'avaient pas un caractère dérisoire, ce que Mme Y... invoquait pourtant dans ses conclusions d'appel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2044 du code civil ; 3°/ que le droit de reprise institué par l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 est exclusivement attaché à la personne du propriétaire qui l'a invoqué et qu'il ne peut être dérogé par convention à cette règle qui est d'ordre public ; que dès lors, en considérant, pour juger que la SCI, propriétaire de l'appartement depuis le 7 septembre 2000, pouvait exercer le droit de reprise initialement accordé à Mme X..., que le protocole d'accord du 20 juillet 2000, qui stipulait que l'appartement litigieux serait restitué à Mme X... ou à tout héritier ou personne venant de son chef était valable, et en contournant ainsi les dispositions impératives de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé l'article 19 de ce texte ; Mais attendu qu'ayant constaté qu'il était stipulé à l'article 3 du protocole d'accord qu'à la date du 31 décembre 2002 Mme Y... restituerait le logement et ses annexes à Mme X... ou à tout héritier ou personne venant de son chef et que, par suite du décès de Mme X..., la SCI venait aux droits de celle-ci qui était encore propriétaire des lieux le 20 juillet 2000 lorsqu'elle avait signé le protocole, et retenu, à bon droit, que Mme X... avait en conséquence droit et qualité à signer le protocole et la SCI droit et qualité à en demander l'exécution en tant qu'ayant cause de Mme X..., la cour d'appel, qui a relevé qu'en contrepartie de son départ, la propriétaire s'engageait envers Mme Y... à lui maintenir toutes les conditions financières prévues au contrat initial de location et à renoncer à toute augmentation découlant de la rénovation de l'immeuble et de l'installation de l'ascenseur ainsi qu'à tout recours tenant à l'état des lieux, en a souverainement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que les parties au protocole s'étaient fait des concessions réciproques ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à la SCI Maria et à M. Z..., ensemble, la somme de 2 000 euros, rejette la demande de Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille sept.

Sommaire principal : TRANSACTION - Définition - Accord mettant fin à une contestation née ou à naître - Concessions réciproques - Appréciation souveraine
Analyse : Les juges du fond apprécient souverainement l'existence des concessions réciproques qu'implique une transaction