Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 décembre 2008, 07-20.027, Publié au bulletin
Date de la décision : 2008-12-10
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle
Numéro de pourvoi : 07-20027
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 2006-12-13
Président : M. Peyrat (conseiller doyen faisant fonction de président)
Avocats : Me Haas, SCP Baraduc et Duhamel

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Paule Y... et M. Z... ; Sur le moyen unique : Vu l'article 31, alinéas 3 et 6, de la loi du 23 décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire ou l'occupant de bonne foi fait, le cas échéant, connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu'il remplit les conditions de l'article 29 ; qu'en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 dans les trois mois qui suivent la réception de la proposition du contrat de location faite par le bailleur ; que si, en l'absence d'accord entre les parties, à l'expiration du délai de six mois à compter de la proposition de contrat de location faite par le bailleur, le juge n'a pas été saisi, le local reste soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 décembre 2006), que, le 27 septembre 2002, les consorts Y...-Z... ont signifié à M. X..., locataire d'un appartement soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, une proposition de contrat de location d'une durée de huit ans en application de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 ; que, par lettre du 12 novembre 2002 le locataire a fait part de son refus de cette proposition, indiqué se prévaloir des dispositions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 et précisé qu'il communiquait les documents établissant que ses ressources étaient inférieures au seuil réglementaire ; que les propriétaires, faisant valoir que M. X... n  avait pas justifié des ressources de Mme B... avec laquelle il vivait en concubinage notoire, ont soulevé l'irrecevabilité de sa prétention au bénéfice des dispositions de l'article 29 susvisé ; Attendu que pour déclarer M. X... forclos à invoquer les dispositions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, l'arrêt retient que dans la mesure où les ressources à prendre en compte pour bénéficier de l'application de cet article sont celles du locataire mais également des autres occupants du logement, M. X... devait impérativement faire connaître au bailleur ses ressources mais également celles de Mme B... dont il ne conteste pas qu'elle vit en concubinage avec lui depuis plus de vingt ans, que dans sa lettre de refus de la proposition M. X... ne fait état que de sa situation omettant même de signaler la présence dans le logement de Mme B..., qu'à défaut M. X... n'a pas justifié dans le délai de deux mois de sa situation financière et de celle de Mme B... ; Qu'en statuant ainsi, alors que le délai imparti au locataire pour présenter au bailleur les justifications de ce qu'il remplit les conditions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, n'est pas prescrit à peine de forclusion, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a donné acte à M. X... de son désistement partiel à l'encontre de Mme C..., mis hors de cause M. Z..., constaté que le droit d'action appartenait à Mme Odile Y... et débouté Mme Y... de sa demande de dommages et intérêts, l'arrêt rendu le 13 décembre 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mme Odile Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Odile Y... à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Odile Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR jugé que M. X... était forclos à invoquer les dispositions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 ; AUX MOTIFS QUE M. X... est locataire d'un appartement situé..., suivant bail en date du 16 février 1977, conclu pour six ans à effet du 1er mars 1977 ; que par jugement du tribunal d'instance d'Aix-en-Provence du 17 avril 1981, ce bail a été soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, qui a fixé le loyer mensuel en classant le logement en catégorie 3 A ; par jugement du 11 septembre 1992, l'appartement a été classé en catégorie 2 C et le loyer mensuel fixé à la somme de 966, 02 francs (147, 27 euros) à compter du 1er juillet 1988 ; que, par application des dispositions des articles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986, M. Robert Y..., Mme C... épouse Y..., Mme Odile Y... et M. Christophe Z... ont, par acte du 27 septembre 2002, signifié à M. Sylvain X..., une proposition de bail de 8 années, à effet du 1er avril 2003, moyennant un loyer de 650 euros par mois, la hausse étant répartie sur une durée de 8 ans, conformément aux dispositions légales ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 novembre 2002, M. X... a fait part de son refus de cette proposition, indiquant se prévaloir des dispositions de l'article 29 modifié par la loi du 23 décembre 1986, aux termes desquelles le bail de sortie de huit ans ne peut être imposé à un locataire dont les ressources sont inférieures à un seuil fixé par décret et précisait qu'il communiquait les documents établissant que ses ressources étaient inférieures à ce seuil ; que Mme Y... fait valoir que M. X..., qui vivait en concubinage notoire avec Mlle B... depuis plus de vingt ans, devait, en application de l'article 29, justifier dans les deux mois de la signification de la proposition, des ressources du couple et non pas seulement de ses ressources ; que s'agissant d'un délai préfix, il se trouve forclos dans sa demande d'inopposabilité du bail de huit ans ; que M. X... considère qu'il a invoqué, dans le délai de deux mois, la clause de ressources de l'article 29 et communiqué ses ressources, et qu'en l'absence de toutes ressources de Mlle B..., les conditions prescrites part l'article 29 ont été remplies ; que l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 dispose que les dispositions de l'article 28 ne sont pas opposables au locataire ou occupant de bonne foi, dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret ; que l'article 31, alinéas 3 et 4, de la loi du 23 décembre 1986 impose au locataire ou occupant de bonne foi, dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, de faire connaître à celui-ci, en présentant les justificatifs, qu'il remplit les conditions de l'article 29 ; que dans la mesure où les ressources à prendre en compte, pour bénéficier de l'application de l'article 29, sont celles du locataire mais également des autres occupants du logement, M. X... devait impérativement faire connaître au bailleur, ses ressources, mais également celles de Mlle B... dont il ne conteste pas qu'elle vit en concubinage avec lui depuis plus de vingt ans ; que dans sa lettre de refus de la proposition, M. X... ne fait état que de sa situation, de ses ressources, accompagnant cette lettre d'un seul justificatif de ses revenus établi par la caisse d'allocation familiales du 31 octobre 2002, omettant même de signaler la présence dans le logement de Mlle B..., ne permettant pas au bailleur d'être informé de la situation financière des occupants du logement ; qu'à défaut pour M. X... d'avoir justifié dans les deux mois de sa situation financière et de celle de Mlle B..., il y a lieu de considérer qu'il est forclos à invoquer les dispositions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 ; ALORS, en premier lieu, QUE le délai de deux mois prévu par l'article 31 de la loi du 23 décembre 1986, modifié par la loi du 6 juillet 1989, permettant au locataire d'invoquer les dispositions de l'article 29 de ladite loi, n'est pas prescrit à peine de forclusion ; qu'en retenant que M. X... était forclos à invoquer les dispositions de l'article 29 de la loi précitée sur la seule circonstance qu'il n'avait pas fourni tous les justificatifs relatifs à sa situation financière et à celle de sa concubine dans les deux mois de la réception de la proposition des bailleurs, la cour d'appel a violé l'article 31 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée ; ALORS, en second lieu, QU'en toute hypothèse, les dispositions de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 ne sont pas opposables au locataire qui justifie, dans les deux mois de la réception de la proposition du bailleur, que le cumul des ressources des occupants du logement ne dépasse pas un seuil fixé par décret ; que satisfait à cette condition le locataire qui justifie de ressources personnelles inférieures au plafond sans faire état des ressources inexistantes des autres occupants du logement ; qu'en retenant qu'à défaut d'avoir justifié de la situation financière de sa concubine dans le délai imparti, M. X... était forclos à s'opposer à la conclusion d'un nouveau bail, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été pourtant invitée, si l'intéressée n'était pas sans ressources, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28, 29 et 31 de la loi du 23 décembre 1986.

Sommaire principal : BAIL D'HABITATION - Bail soumis à la loi du 23 décembre 1986 - Bail précédent soumis à la loi du 1er septembre 1948 - Local classé en sous-catégorie II B ou II C - Proposition d'un contrat de location en application de l'article 28 - Inopposabilité - Conditions - Ressources du locataire ou occupant de bonne foi - Présentation des justifications - Délai - Inobservation - Sanction - Détermination
Analyse : Le délai imparti au locataire pour présenter au bailleur les justifications de ce qu'il remplit les conditions de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, lui permettant de s'opposer à une proposition de bail telle que visée à l'article 28 de la même loi, n'est pas prescrit à peine de forclusion