Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 14 décembre 1971, 70-12.748, Publié au bulletin
Date de la décision : 1971-12-14
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : REJET
Numéro de pourvoi : 70-12748
Décision attaquée : Cour d'appel Paris 1970-05-22, 1970-05-22
Président : . PDT M. DE MONTERA
Avocats : Demandeur AV. MM. CHOUCROY

SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL RESSORT DE L'ARRET ATTAQUE QUE, LE 13 JUILLET 1966, PRECUP, AGISSANT AU NOM DES PORTEURS DE PARTS DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BELPRE, PROPRIETAIRE D'UN IMMEUBLE, A DONNE A LA SOCIETE MATHIS UNE OPTION FERME ET IRREVOCABLE JUSQU'AU 31 AOUT 1966 POUR L'ACHAT DE LA TOTALITE DESDITES PARTS POUR LE PRIX DE 4 MILLIONS DE FRANCS, UNE SOMME DE 10.000 FRANCS ETANT VERSEE A TITRE DE DEDIT ; QUE LE DELAI D'OPTION A ETE PROLONGE JUSQU'AU 31 JANVIER 1967 SUIVANT LETTRES DES 30 SEPTEMBRE ET 1ER OCTOBRE 1966, LE DEDIT ETANT PORTE A 250.000 FRANCS, ET QU'AUCUNE DE CES PROMESSES DE VENTE N'A ETE ENREGISTREE DANS LE DELAI DE DIX JOURS DE SON ACCEPTATION, PREVU A L'ARTICLE 1840 A DU CODE GENERAL DES IMPOTS (LOI DU 19 DECEMBRE 1963) ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR DECLARE NULLE "LA PROMESSE DU 1ER OCTOBRE 1966" ET CONDAMNE LA SOCIETE BELPRE A REMBOURSER LA SOMME QUI AVAIT ETE VERSEE A TITRE D'INDEMNITE D'IMMOBILISATION DE L'IMMEUBLE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, POUR SATISFAIRE AUX EXIGENCES DE LADITE LOI, IL SUFFIT QUE L'ENREGISTREMENT DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE SOIT EFFECTUE DANS LES DIX JOURS DE LA LEVEE DE L'OPTION , QU'AVANT L'EXPIRATION DU DELAI D'OPTION LES PARTIES AVAIENT ACCEPTE "DE RESOUDRE LADITE PROMESSE", QUE L'ABSENCE D'ENREGISTREMENT DE CET ACTE DANS LE DELAI LEGAL NE POUVAIT ENTRAINER LA NULLITE D'UN ACTE QUI N'AVAIT PRODUIT AUCUN EFFET, ET QUE "L'ENGAGEMENT PRIS PAR LE BENEFICIAIRE DE VERSER AU PROMETTANT UNE INDEMNITE D'IMMOBILISATION, ENGAGEMENT QU'IL AVAIT RENOUVELE, APRES AVOIR FAIT PART A CE DERNIER DE SA DECISION DE RENONCER A L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE, DEVAIT RECEVOIR APPLICATION" ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, APRES AVOIR JUSTEMENT RAPPELE QUE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 SONT APPLICABLES AUX PROMESSES UNILATERALES ACCEPTEES EN TANT QUE PROMESSES, CETTE ACCEPTATION TRANSFORMANT EN PROMESSE OBLIGATOIRE UNE SIMPLE POLLICITATION, CONTRAIREMENT A LA LEVEE D'OPTION QUI OPERE RENCONTRE DEFINITIVE DES VOLONTES VALANT VENTE, ET RELEVE QU'IL ETAIT CONSTANT QUE LA PROMESSE DU 1ER OCTOBRE 1966 N'AVAIT ETE ACCEPTEE PAR LA SOCIETE MATHIS QU'EN TANT QUE PROMESSE, DECLARE A BON DROIT QU'ELLE EST NULLE, D'UNE NULLITE ABSOLUE, POUR N'AVOIR PAS ETE SOUMISE A LA FORMALITE DE L'ENREGISTREMENT ET QUE, CETTE PROMESSE N'AYANT JAMAIS EU DE FORCE OBLIGATOIRE POUR AUCUNE DES PARTIES, LE BENEFICIAIRE ETAIT EN DROIT DE RECLAMER LE REMBOURSEMENT DE LA SOMME VERSEE EN APPLICATION DE LA CONVENTION ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LES DEUXIEME ET TROISIEME MOYENS : ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DENATURE LA CONVENTION DES PARTIES EN DECIDANT QUE LE PROMETTANT ETAIT SANS DROIT A CONSERVER L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION VERSEE PAR LA SOCIETE MATHIS, ALORS QUE CETTE DERNIERE, D'APRES LA DEMANDERESSE EN CASSATION, S'ETAIT ENGAGEE A VERSER L'INDEMNITE "QUELLE QUE SOIT LA DECISION QU'IL PRENDRAIT", QU'IL NE S'AGISSAIT DONC PAS D'UN DEDIT, MAIS D'UNE SOMME FORFAITAIRE QUI DEVAIT LUI RESTER ACQUISE, "QUELLES QUE SOIENT LES CIRCONSTANCES, ET EN COMPENSATION DU PREJUDICE QUE LUI CAUSAIT L'IMMOBILISATION DE L'IMMEUBLE PENDANT UN CERTAIN TEMPS", QUE CET ACTE CONSTITUAIT DONC UNE TRANSACTION, "DANS LA MESURE OU CHACUNE DES PARTIES ABANDONNAIT UNE PRETENTION ET PREVENAIT TOUTE CONTESTATION QUANT A LA VENTE DE L'IMMEUBLE, QUE LA NULLITE DE LA PROMESSE, A LA SUPPOSER ETABLIE, NE POUVAIT DONC L'ATTEINDRE ET QU'EN TOUTE HYPOTHESE, LE FAIT QUE LE PROMETTANT SE SOIT ABSTENU D'ALIENER SON IMMEUBLE PENDANT UUN CERTAIN TEMPS CONFERAIT A L'ENGAGEMENT DU BENEFICIAIRE UNE CAUSE PARFAITEMENT VALABLE ET QUE CETTE CONVENTION DEVAIT DONC RECEVOIR APPLICATION, MEME SI LA PROMESSE DE VENTE ETAIT ENTACHEE DE NULLITE" ; QU'IL EST ENCORE PRETENDU QUE LA LETTRE PAR LAQUELLE LE BENEFICIAIRE DECLARAIT QU'A LA SUITE DE SA RENONCIATION, LA SOMME QU'IL AVAIT VERSEE AU PROMETTANT DEVAIT RESTER ACQUISE A CELUI-CI A TITRE DE REPARATION DU PREJUDICE QU'IL AVAIT SUBI DU FAIT DE L'IMMOBILISATION DE L'IMMEUBLE DEPUIS LA PERIODE PRECONTRACTUELLE DEMONTRAIT, EN TOUT ETAT DE CAUSE, L'INTENTION DES PARTIES, NON DE VOIR PAYER LE PRIX DE L'OPTION NON LEVEE, MAIS DE VOIR REPARER LE DOMMAGE RESULTANT DE CETTE IMMOBILISATION, QUE DES LORS LA NULLITE DE LA PROMESSE ETAIT SANS INCIDENCE SUR LA VALIDITE DE CETTE CONVENTION ; QUE LA SOCIETE CIVILE BELPRE CRITIQUE ENFIN L'ARRET EN CE QU'IL A FAIT DROIT A LA DEMANDE, SANS REPONDRE A SES CONCLUSIONS SELON LESQUELLES, EN ADMETTANT MEME QUE LADITE PROMESSE SOIT ENTACHEE DE NULLITE ET QUE L'ENGAGEMENT PRIS PAR LE BENEFICIAIRE D'INDEMNISER SON COCONTRACTANT NE SOIT PAS DETACHABLE DE CE CONTRAT ET SE TROUVE DEPOURVU DE CAUSE, LES JUGES N'EN DEVAIENT PAS MOINS "TENIR COMPTE DES AVANTAGES RETIRES PAR LE BENEFICIAIRE ET QUE CELUI-CI NE POUVAIT RESTITUER ET ETAIENT TENUS D'INDEMNISER LE PROMETTANT DU DOMMAGE RESULTANT DE L'IMMOBILISATION DE L'IMMEUBLE A COMPTER DE LA PERIODE CONTRACTUELLE, SUR LA BASE DE L'EVALUATION FAITE PAR LES PARTIES" ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL ENONCE EXACTEMENT QUE L'ACTE DU 1ER OCTOBRE EST CENSE, EN RAISON DE LA NULLITE ABSOLUE DONT IL EST ATTEINT, N'AVOIR JAMAIS EU DE FORCE OBLIGATOIRE, NI POUR LA SOCIETE PROMETTANTE, NI POUR LA SOCIETE MATHIS , DANS LA MESURE OU CELLE-CI AVAIT CONTRACTE UN ENGAGEMENT, QUE L'ENGAGEMENT DE PAYER UN DEDIT A EU POUR CAUSE L'AVANTAGE QUE PROCURAIT A LA SOCIETE MATHIS X... PROMETTANTE EN S'INTERDISANT DE CEDER L'IMMEUBLE A UNE AUTRE PERSONNE PENDANT UN DELAI DETERMINE, QUE LA SOCIETE MATHIS, N'ETANT PAS LIEE PAR UNE PROMESSE RADICALEMENT NULLE, N'ETAIT TENUE A AUCUNE OBLIGATION ET QUE LA SOCIETE BELPRE NE PEUT RECLAMER UNE INDEMNISATION QUI NE POUVAIT AVOIR SA SOURCE QUE DANS LE CONTRAT INTERVENU ; QU'ELLE RETIENT AUSSI L'ABSENCE D'UNE TRANSACTION PREVOYANT UNE INDEMNISATION INDEPENDANTE DE LA PROMESSE ET CONSTATE QU'ON NE SAURAIT TIRER ARGUMENT D'UNE LETTRE NON DATEE, QUI DEVAIT ETRE PRODUITE DANS LE CAS OU L'OPTION NE SERAIT PAS LEVEE, CE DOCUMENT NE CONTENANT PAS UNE CONVENTION DISTINCTE DE CELLE ENTACHEE DE NULLITE ; QU'AINSI, LA COUR D'APPEL, QUI A REPONDU AUX CONCLUSIONS PRETENDUMENT DELAISSEES, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 22 MAI 1970, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.

Sommaire principal : 1) VENTE - PROMESSE DE VENTE - PROMESSE UNILATERALE - IMMEUBLE - ENREGISTREMENT - ARTICLE 1840 A DU CODE GENERAL DES IMPOTS - APPLICATION - ACCEPTATION DE LA PROMESSE PAR LE BENEFICIAIRE.
Sommaire de référence : * VENTE - PROMESSE DE VENTE - PROMESSE SYNALLAGMATIQUE - IMMEUBLE - ENREGISTREMENT - ARTICLE 1840-A DU CODE GENERAL DES IMPOTS - APPLICATION (NON).
Analyse : LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 19 DECEMBRE 1963 SONT APPLLICABLES AUX PROMESSES UNILATERALES ACCEPTEES EN TANT QUE PROMESSES, CETTE ACCEPTATION TRANSFORMANT EN PROMESSE OBLIGATOIRE UNE SIMPLE POLLICITATION, CONTRAIREMENT A LA LEVEE D 'OPTION QUI OPERE RENCONTRE DES VOLONTES VALANT VENTE.