Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 21 mars 1979, 78-13.517, Publié au bulletin
Date de la décision : 1979-03-21
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation
Numéro de pourvoi : 78-13517
Décision attaquée : Cour d'appel Rennes (Chambre 1 ) 1978-04-19, 1978-04-19
Président : Pdt M. Cazals
Avocats : Av. Demandeur : SCP Lyon-Caen Fabiani Liard

Sur le premier moyen : Vu l'article 1134 du Code civil. Attendu selon l'arrêt attaqué (Rennes, 19 avril 1978) que les lots acquis par Le Baron et la société civile immobilière Les Dryades, devenue la société civile immobilière Le Cikhara, pour la construction de leur immeuble respectif, font partie du lotissement d'un domaine créé en 1923 par la société immobilière de La Baule, sur une partie d'un domaine de plus grande étendue ; que ce lotissement est régi par un cahier des charges du 15 février 1923 et un plan approuvés par arrêté préfectoral du 9 juin 1923 auxquels les actes d'acquisition des parties font expressément référence ; que Le Baron a assigné la société civile immobilière Le Cikhara en démolition de l'immeuble tour édifié par cette société en soutenant que les clauses du cahier des charges interdisaient la construction d'un immeuble collectif dépassant la hauteur autorisée ; Attendu que pour condamner la société civile immobilière Le Cikhara à démolir l'immeuble, les juges du second degré ont retenu que si le cahier des charges du 15 février 1923 ne précisait pas la nature des immeubles à construire, plusieurs de ses clauses rapprochées de certains documents contemporains de son établissement permettaient, compte tenu des conceptions de l'époque, d'en combler les lacunes que l'intention des autorités communales et départementales était de n'accorder les autorisations que pour la création d'un lotissement résidentiel comportant des maisons individuelles, ainsi qu'il résultait d'un mémoire dressé le 23 avril 1923 pour parvenir à l'établissement du plan d'aménagement de la ville de La Baule, faisant allusion à la création de chalets et villas entourés de jardins, du procès-verbal de la séance tenue le 6 juin 1923 par la Commission départementale d'aménagement et d'extension des villes traitant des voies destinées à desservir les villas, et de tous autres documents, notamment un rapport de la Commission sanitaire du 31 mars 1926 énonçant que les terrains se prêtaient à la construction de villas ; que l'arrêt ajoute que cet état d'esprit et cette intention étaient partagés par le lotisseur qui a, en l'article 6 du cahier des charges, limité à dix-huit mètres la hauteur de certains immeubles à trois étages pouvant être construits sur certaines voies expressément désignées ; qu'une telle stipulation ne pouvait constituer qu'une dérogation à un principe général d'interdiction de construire des immeubles d'un volume et d'une hauteur plus importants ; et que par suite la construction d'un immeuble collectif dépassant le stade de la maison individuelle comportant quelques appartements est interdite par le cahier des charges ; qu'il est évident que l'immeuble Le Cikhara contrevient par sa hauteur (environ 46 mètres), son volume (25 mètres environ de diamètre) et le nombre de ses logements (61) aux clauses du cahier des charges ; Attendu cependant que l'arrêt constate lui-même que le cahier des charges, loi commune des parties, ne définit pas avec précision la nature des immeubles à construire et n'exclut pas les immeubles collectifs ; que l'article 6, en dehors des hauteurs précisées pour les immeubles à édifier dans certaines voies de lotissement, ne contient aucune limitation de hauteur ni de dimension pour les immeubles en général ; Attendu qu'en statuant comme elle l'a fait, alors qu'il n'y avait pas lieu à interprétation des termes clairs et précis du cahier des charges et que ne pouvait y être ajoutée une interdiction déduite de documents administratifs non publics et non publiés et par suite non opposables aux acquéreurs des lots, la Cour d'appel a dénaturé les clauses du cahier des charges et violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur le second moyen, CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 1978, entre les parties, par la Cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties au même et semblable était où elles étaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d'appel de Rouen, à ce désignée par délibération spéciale prise en la Chambre du conseil ;

Sommaire principal : LOTISSEMENT - Cahier des charges - Dénaturation - Nature et hauteur des constructions - Absence de réglementation - Interdiction tirée de documents administratifs contemporains.
Sommaire de référence : * CONTRATS ET OBLIGATIONS - Clauses claires et précises - Dénaturation - Lotissement - Cahier des charges - Nature et hauteur des constructions.
Analyse : Encourt la cassation l'arrêt qui pour ordonner la démolition d'un immeuble tour édifié dans un lotissement, retient que si le cahier des charges ne précise pas la nature des immeubles à construire, plusieurs de ses clauses rapprochées de certains documents contemporains de son établissement permettaient d'en combler les lacunes, et que l'intention des autorités communales et départementales a été de n'accorder les autorisations que pour la création d'un lotissement résidentiel comportant des maisons individuelles, alors que cet arrêt constate que le cahier des charges ne définit pas la nature des immeubles à construire, qu'il n'exclut pas les immeubles collectifs, et ne contient aucune limitation de hauteur ni de dimension pour les immeubles en général à l'exclusion des hauteurs précisées pour les immeubles à édifier dans certaines voies du lotissement.