Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mars 2009, 07-20.509, Publié au bulletin
Date de la décision : 2009-03-11
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle
Numéro de pourvoi : 07-20509
Décision attaquée : Cour d'appel de Versailles, 2007-06-29
Président : M. Lacabarats
Avocats : Me Le Prado, SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et Mme Z..., épouse Y... ; Sur le moyen unique : Vu l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 juin 2007) que, par l'intermédiaire de la société Triel immobilier, les époux X..., vendeurs, ont conclu avec les époux Y..., acquéreurs, une promesse de vente sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt, devant être régularisée par acte authentique le 17 janvier 2004 ; que le 5 janvier 2004, les époux Y... ont renoncé à cette acquisition du fait de leur séparation ; que la société Triel immobilier a assigné les vendeurs en paiement de sa commission ; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que les acquéreurs ne prétendant pas avoir fait la moindre démarche pour obtenir un prêt, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du code civil de sorte que la vente a donc bien été effectivement réalisée d'un point de vue juridique ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que l'agent immobilier n'avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la société Triel immobilier TBBH a droit à sa commission et condamne les époux X... à payer 8 000 euros à titre de commission avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2004 capitalisés, 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel, l'arrêt rendu le 29 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne la société Triel immobilier TBBH aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Triel immobilier TBBH à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Triel immobilier TBBH ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille neuf. MOYEN ANNEXE à l'arrêt n° 319 (CIV. III) ; Moyen produit par Me Le Prado, Avocat aux Conseils, pour les époux X... ; Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué : D'AVOIR dit que la vente avait été réalisée suivant acte du 23 octobre 2003 et que la SARL TRIEL IMMOBILIER avait droit à sa commission ; AUX MOTIFS QUE « Monsieur et Madame X... entendent se soustraire au paiement de la commission de l'agence, au motif que la vente n'est jamais intervenue, et que la perception d'une rémunération par la société TRIEL IMMOBILIER représenterait un enrichissement sans cause ; que Monsieur et Madame Y... estiment de leur côté que la commission n'est pas due tant que la vente n'est pas définitivement conclue ; que suivant la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 : « aucune somme d'argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n'est due à (l'agent immobilier) ou ne peut être acceptée ou exigée par (lui) préalablement à la conclusion d'une convention (mandat), ni « avant qu'une des opérations visées audit article (1er) ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit constatant l'engagement des parties » ; que c'est à bon droit que la société TRIEL IMMOBILIER soutient que la promesse de vente signée par les parties le 18 octobre 2003 remplit les conditions de cet article, dès lors qu'y sont stipulés une vente d'un bien désigné, moyennant un prix fixé, sur lesquels l'accord des parties s'est réalisé ; que la circonstance, invoquée par les défendeurs, que le contrat ait prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt, n'est pas de nature à invalider cette constatation, puisqu'en l'occurrence, il est constant que Monsieur et Madame X... n'ont pas renoncé à la vente faute d'obtention d'un prêt, mais en raison de leur séparation, suivant leur décision notifiée au notaire par lettre du 5 janvier 2004, de sorte que, les acquéreurs ne prétendant pas avoir fait la moindre démarche pour obtenir un prêt, la condition doit être réputée accomplie par application de l'article 1178 du Code civil ; que s'il n'est en effet pas discuté que la vente ne s'est pas concrétisée, elle a donc bien été effectivement réalisée d'un point de vue juridique, ce qui seul importe aux yeux de la loi, ainsi que les parties l'ont d'ailleurs elles-mêmes reconnu, puisque les acheteurs ont versé aux vendeurs le montant de la clause pénale, que ceux-ci ont acceptée ; que le fait que l'agence ait trouvé un autre acquéreur, moins de trois semaines après la lettre du 5 janvier 2004, pour un montant supérieur ( 169.986 euros) et moyennant une commission plus élevée (8.263 ), ne constitue pas un obstacle à la perception par l'agence de sa commission, les acquéreurs ayant expressément renoncé à une vente acquise ; que l'enrichissement de l'agence n'est pas plus dénué de cause que la perception par les vendeurs de la clause pénale, puisqu'il correspond à ses diligences pour l'acquisition à laquelle Monsieur et Madame X... ont effectivement consenti ; qu'il s'ensuit que Monsieur et Madame X... sont bien redevables envers la société TRIEL IMMOBILIER de la commission de 8.000 qu'elle réclame, montant qui ne fait l'objet d'aucune critique ; ALORS d'une part QUE lorsque l'engagement des parties dans une promesse de vente contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que cette condition suspensive n'est pas réalisée, et ce quelque soit la responsabilité des acquéreurs dans le défaut de cette réalisation ; qu'en l'espèce, Monsieur et Madame X... ont signé avec Monsieur et Madame Y... une promesse de vente de leur maison sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt qui n'a pas été réalisée ; que la Cour d'appel elle-même a constaté que la vente, n'avait pas été effectivement conclue ; qu'en considérant cependant, pour décider que la commission était due à l'agent immobilier, que la vente « qui ne s'est pas concrétisée », « a été effectivement réalisée d'un point de vue juridique », sous prétexte que les époux Y... n'avaient pas renoncé à la vente faute d'avoir obtenu l'obtention d'un prêt mais en raison de leur séparation, la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, et l'article 1134 du Code civil ; ALORS d'autre part QUE le versement de la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du fait de l'inexécution de l'obligation contractée ; qu'en l'espèce, les époux Y... ont versé aux époux X... le montant de la clause pénale prévue précisément en cas de non-réalisation de la vente de leur fait ; qu'en retenant cependant que les acheteurs en procédant à ce versement, et les vendeurs en l'acceptant, avaient reconnu la réalisation effective de la vente d'un point de vue juridique, la Cour d'appel a violé les articles 1152 et 1134 du Code civil.

Sommaire principal : AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération non effectivement conclue - Vente sous condition suspensive - Non réalisation du fait de l'acquéreur - Portée
Analyse : Viole l'article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 74 du décret du 20 juillet 1972, la cour d'appel qui, pour condamner les vendeurs au paiement de la commission due à l'agent immobilier, retient que la condition suspensive dont était assortie la promesse de vente devant être réputée accomplie en application de l'article 1178 du code civil, la vente a été effectivement réalisée d'un point de vue juridique, alors qu'il résultait de ses constatations que les acquéreurs ayant renoncé à l'acquisition, la vente n'avait pas été effectivement réalisée, de sorte que la commission n'était pas due