Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 20 décembre 2000, 99-16.059, Publié au bulletin
Date de la décision : 2000-12-20
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation partielle.
Numéro de pourvoi : 99-16059
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1999-05-12, 1999-05-12
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Defrénois et Levis, la SCP Tiffreau.

Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 1999), que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble a assigné en paiement d'un arriéré de charges de copropriété la société Centre d'affaires Félix-Faure (CAFF), copropriétaire de lots à usage commercial en rez-de-chaussée, qui s'est prévalue du caractère réputé non écrit de plusieurs stipulations du règlement de copropriété relatives à certaines catégories de charges ; Attendu que la société CAFF fait grief à l'arrêt de ne prononcer la nullité que des seules clauses du règlement de copropriété relatives aux charges de l'antenne collective de télévision et de l'ascenseur, et de la condamner à payer au syndicat le montant des charges réclamées arrêtées au 31 mars 1997 alors, selon le moyen : 1° que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que les digicodes et les vide-ordures entrent dans cette catégorie de charges spéciales ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2° que de la même façon que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement sont supportées par les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, il peut être décidé que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent être supportées par les copropriétaires qui en ont l'utilité, dès lors que les lots de certains copropriétaires présentent une localisation et une destination spécifique de telle sorte qu'ils constituent une sorte de " sous-copropriété " au sein de la copropriété ; ainsi, en ne recherchant pas dans quelle mesure le lot de la société CAFF ne présentait pas une telle particularité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° que les copropriétaires de lots se trouvant dans une situation spécifique par rapport aux autres lots peuvent être exonérés des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'en toute hypothèse, en excluant toute exonération des charges qu'elle qualifiait de générales, nonobstant la situation particulière de la société CAFF, la cour d'appel a violé les articles 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4° que les juges sont tenus de répondre aux moyens des conclusions dont ils sont saisis ; que, dans ses conclusions d'appel, la société CAFF faisait valoir qu'il existait une contradiction entre certaines clauses du règlement de copropriété dès lors que l'une d'entre elles exonérait ses lots de diverses charges, qualifiées par ailleurs de générales sans référence à cette exonération ; que la société CAFF en tirait la conséquence que la clause prévoyant une exonération devait s'appliquer ; qu'en ne répondant nullement à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'issue de secours des locaux de la société CAFF donnait dans l'entrée de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre la société CAFF dans le détail de son argumentation, a pu décider que constituaient des charges générales se rapportant à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes les charges relatives au digicode et au vide-ordures et a retenu à bon droit que c'était en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété avait prévu que tous les copropriétaires seraient tenus de participer à ces charges générales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ; Attendu que pour condamner la société CAFF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 169 664,15 francs, représentant les charges de copropriété impayées au 31 mars 1997, sauf celles concernant l'eau, l'arrêt retient que la répartition des charges appelées a été effectuée conformément au règlement de copropriété et que l'annulation de certaines clauses de ce règlement ne peut avoir d'effet qu'à compter de sa décision ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société CAFF à payer au syndicat la somme de 169 664,15 francs augmenté des intérêts calculés selon les modalités prévues à l'arrêt, l'arrêt rendu le 12 mai 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.

Sommaire principal : 1° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Charges relatives au digicode et au vide-ordures.
Sommaire de référence : 1° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Répartition proportionnelle aux valeurs des parties privatives
Analyse : 1° La cour d'appel qui relève que l'issue de secours des locaux d'un copropriétaire donne dans l'entrée de l'immeuble peut décider que les charges relatives au digicode et au vide-ordures constituent des charges générales se rapportant à la conservation, à l'entretien et à l'administration communes et retient, à bon droit, que c'est en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété a prévu que tous les copropriétaires seraient tenus de participer à ces charges générales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.