Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 12 octobre 1976, 75-10.494, Publié au bulletin
Date de la décision : 1976-10-12
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Cassation
Numéro de pourvoi : 75-10494
Décision attaquée : Cour d'appel Aix-en-Provence (Chambre 4 ) 1974-09-23, 1974-09-23
Président : PDT M. Costa
Avocats : Demandeur AV. M. Calon

SUR LES DEUX MOYENS REUNIS : VU LES ARTICLES 1134 DU CODE CIVIL ET 1ER DU DECRET N° 58-1466 DU 31 DECEMBRE 1958 ; ATTENDU QUE LES DISPOSITIONS DES DOCUMENTS D'UN LOTISSEMENT TELS QUE CAHIER DES CHARGES, PLAN DE MASSE, REGLEMENT DE LOTISSEMENT, VISEES ET APPROUVEES PAR ARRETE PREFECTORAL S'IMPOSENT A TITRE CONTRACTUEL AU LOTISSEUR ET A TOUS LES PROPRIETAIRES ET COPROPRIETAIRES DE LOTS ET FONT LA LOI DES PARTIES ; ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE, SELON LE CAHIER DES CHARGES DE LA CONCESSION DE LA ZONE D'HABITATION D'ORCIERES-MERLETTE (2E TRANCHE), ANNEXE A LA CONVENTION PASSEE ENTRE LA COMMUNE D'ORCIERES ET LA SOCIETE D'EQUIPEMENT DU DEPARTEMENT DES HAUTES-ALPES (SEDHA) CETTE DERNIERE DEVAIT, POUR L'AMENAGEMENT D'UNE ZONE DE QUARANTE CINQ HECTARES ENVIRON PAR LA CONSTRUCTION D'ENVIRON SEPT CENTS LOGEMENTS ET D'EDIFICES, INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS NECESSAIRES A LA VIE DES HABITANTS, ACQUERIR LES TERRAINS, REALISANT L'INFRASTRUCTURE, EVENTUELLEMENT LES EDIFICES ET INSTALLATIONS FAISANT PARTIE DES EQUIPEMENTS COLLECTIFS ET CEDER OU LOUER LES TERRAINS A LEURS DIVERS UTILISATEURS ; QU'IL ETAIT AUSSI PRECISE QUE LA SOCIETE DEVAIT EXECUTER LA VOIRIE, LES AIRES, ABRIS ET GARAGES DESTINES AU STATIONNEMENT DES VEHICULES, LES RESEAUX D'ADDUCTION D'EAU ET D'ASSAINISSEMENT, CEUX D'ELECTRICITE ET DE TELECOMMUNICATION, LA CONSTRUCTION D'UN CENTRE COMMERCIAL ET REALISER TOUS AUTRES EQUIPEMENTS OU INSTALLATIONS AUTRES QUE LOGEMENTS, QUE LE REGLEMENT DU LOTISSEMENT APPROUVE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 20 JUILLET 1965 MODIFIE PAR CELUI DU 25 AVRIL 1967 RAPPELLE, EN SON CHAPITRE 11 DU TITRE II, AUX CONSTRUCTEURS QUE LES CONSTRUCTIONS SERONT EDIFIEES SUIVANT LES DISPOSITIONS PREVUES AU PLAN DE MASSE GENERAL ; ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE RELEVE ENCORE QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET AVAIT ACQUIS PAR ACTE DU 19 JUILLET 1968, LE LOT N° 502 ET QUE, PAR ACTE NOTARIE DU 16 SEPTEMBRE 1969, LA SEDHA LUI A VENDU, EN VUE DE L'EDIFICATION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER, LES 5400/40000 INDIVIS DES LOTS 200 ET 500 DU LOTISSEMENT (DEUXIEME TRANCHE) POUR UN PRIX PAYABLE AU MOYEN D'UNE PROMESSE DE VENTE CONSENTIE PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET DES LOTS 12, 13, 14, 1 ET 2 DE LA COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE QUEYRELET II CONSTRUIT SUR LE LOT 502 DU LOTISSEMENT, AVEC DELAI D'OPTION JUSQU'AU 26 FEVRIER 1970, LE DIRECTEUR DE LA SEDHA ENGAGEANT SA SOCIETE, POUR LE CAS OU AUCUN ACQUEREUR DE CES LOTS NE SE SERAIT PRESENTE, A LES ACQUERIR ; QUE DES DIFFICULTES A L'OCCASION DE L'APUREMENT DES COMPTES AYANT SURGI ENTRE LES PARTIES, LA SEDHA A ASSIGNE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET POUR OBTENIR PAIEMENT ; QUE PAR DEMANDE RECONVENTIONNELLE, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET FAISAIT VALOIR QUE SELON LES DISPOSITIONS DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT, LA SEDHA ETAIT TENUE DE REALISER LES CONSTRUCTIONS DEFINIES AU PLAN DE MASSE GENERAL ET EN PARTICULIER A CREER UNE LIAISON PAR GALERIE MARCHANDE ENTRE LES LOTS 502 ET 500 AU-DESSUS DE LA VOIE PUBLIQUE DONT LA CONSTRUCTION ETAIT RAPPELEE DANS TOUS LES DOCUMENTS CONTRACTUELS (REGLEMENT DE LOTISSEMENT - CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT - REGLEMENT DE COPROPRIETE DES LOTS 500 ET 502) ; QUE LA DECISION UNILATERALE DE LA SEDHA, EN OCTOBRE 1970, DE RENONCER A CREER CETTE GALERIE A ENTRAINE POUR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET L'INDISPONIBILITE TOTALE AUX TROIS DERNIERS NIVEAUX DE L'IMMEUBLE D'UNE SURFACE DE TROIS FOIS 33,50 METRES CARRES UTILES ET QUI N'A PU ETRE VENDUE ET QUE LA CONCEPTION DU BATIMENT EN VUE DE LA CONSTRUCTION DU PONT AERIEN AVAIT OBLIGE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE A MENAGER AU DEUXIEME NIVEAU DES RESERVES D'UNE SURFACE DE 99,75 METRES CARRES ; QUE, DE PLUS, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET REPROCHE A LA SEDHA D'AVOIR SUPPRIME DE SON SEUL CHEF LA BUTTE IMPLANTEE SUR LE LOT N° 500, DESTINEE A SERVIR DE POINT D'ANCRAGE A LA CONSTRUCTION DE LA GALERIE AERIENNE ; QU'ELLE RECLAMAIT, EN CONSEQUENCE, REPARATION DU PREJUDICE QUE LUI OCCASIONNAIT LA DEFAILLANCE DU LOTISSEUR A RESPECTER SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES ; ATTENDU QUE POUR DEBOUTER LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET DE SA DEMANDE RECONVENTIONNELLE ET POUR DECIDER QUE LA SEDHA AVAIT RESPECTE SES ENGAGEMENTS CONTRACTUELS, LES JUGES DU SECOND DEGRE, APRES AVOIR RAPPELE QUE LE PLAN-MASSE, LE REGLEMENT DE LOTISSEMENT, LE CAHIER DES CHARGES ET LES REGLEMENTS DE COPROPRIETE DES IMMEUBLES QUEYRELET II ET QUEYRELET III PREVOYAIENT LA CONSTRUCTION D'UN BATIMENT FRANCHISSANT LA VOIE PUBLIQUE, ONT ESTIME QUE CES DOCUMENTS NE METTAIENT A LA CHARGE DE LA SEDHA NI L'OBLIGATION DE CONSTRUIRE CET EDIFICE, NI EN CAS D'ABSENCE D'ACQUEREUR DES LOTS OU PARTIES INDIVISES DES LOTS CORRESPONDANTS, DE SE SUBSTITUER A UN PARTICULIER OU DE GARANTIR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET DES SUJETIONS QUE LA PREVISION DE CE PONT LUI AVAIT IMPOSEES ; QUE L'ARRET AJOUTE QU'IL NE SAURAIT ETRE PRETENDU QUE LA SEDHA A MODIFIE UNILATERALEMENT LE PLAN DE MASSE, ET VIOLE LE REGLEMENT ALORS QUE, D'APRES SES ECRITURES, ELLE NE S'OPPOSAIT NULLEMENT A LA CONSTRUCTION DE LA PASSERELLE LITIGIEUSE, ALLEGUANT SEULEMENT QUE CETTE CONSTRUCTION D'UNE GALERIE MARCHANDE NE LUI INCOMBAIT PAS ET QU'ELLE NE SERAIT PAS RESPONSABLE DE SON ABSENCE, NI GARANTE DE SA CONSTRUCTION ; QUE LA COUR D'APPEL A, DES LORS, JUGE QUE LA SEDHA AVAIT RESPECTE SES ENGAGEMENTS CONTRACTUELS ET N'AVAIT COMMIS AUCUNE FAUTE PUISQU'ELLE N'AVAIT PAS SUPPRIME LA GALERIE MARCHANDE, NE SE CONSIDERANT PAS COMME RESPONSABLE DE SON DEFAUT D'EDIFICATION ; ATTENDU QU'EN STATUANT DE LA SORTE, ALORS QUE L'ABANDON PAR LE LOTISSEUR DE LA CONSTRUCTION DU PASSAGE AERIEN DONT L'EXECUTION, SI ELLE NE LUI INCOMBAIT PAS PERSONNELLEMENT, DEVAIT CEPENDANT ETRE ASSUREE PAR SON INITIATIVE, ET A SA DILIGENCE CONSTITUAIT UNE VIOLATION DE SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES, LA COUR D'APPEL A VIOLE LES TEXTES SUSVISES ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, DANS LA LIMITE DU POURVOI CONCERNANT LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU QUEYRELET, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 23 SEPTEMBRE 1974 PAR LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE ; REMET, EN CONSEQUENCE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES.

Sommaire principal : LOTISSEMENT - Cahier des charges - Violation - Non réalisation d'une construction prévue - Responsabilité du lotisseur.
Sommaire de référence : * LOTISSEMENT - Cahier des charges - Stipulations - Application - Lotisseur et propriétaire des lots.
Analyse : Les dispositions des documents d'un lotissement tels que cahier des charges, plan de masse, règlement de lotissement, visées et approuvées par arrêté préfectoral s'imposent à titre contractuel au lotisseur et à tous les propriétaires et co-propriétaires de lots et font la loi des parties. Et l'abandon par un lotisseur de la construction d'un ouvrage prévue dans les documents précités dont l'exécution, si elle ne lui incombait pas personnellement, devait cependant être assurée de son initiative et à sa diligence, constitue une violation de ses obligations contractuelles.