Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 janvier 2009, 07-20.410, Publié au bulletin
Date de la décision : 2009-01-14
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 07-20410
Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, 2007-05-10
Président : M. Weber
Avocats : Me Foussard, SCP Boré et Salve de Bruneton

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Atelier d'Architecture Briot Gomez Cunci ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 mai 2007), rendu en matière de référé, que, suivant un acte authentique en date du 30 août 1999, la société EURL GK a vendu en l'état futur de rénovation l'usufruit viager à M. Y... et la nue-propriété à la société civile immobilière Le Cloître (SCI) d'un immeuble situé à Strasbourg ; que la Caisse d'épargne d'Alsace a fourni une garantie d'achèvement conformément aux articles R. 261-21 à R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; que le 6 février 2001, la société EURL GK a été placée en liquidation judiciaire ; que la Caisse d'épargne d'Alsace ayant refusé d'exécuter l'engagement d'achèvement, M. Y... et la SCI l'ont assignée en paiement d'une provision ; Attendu que la Caisse d'épargne d'Alsace fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à M. Y... et à la SCI Le Cloître la somme de 285 258,59 euros, alors, selon le moyen : 1°/ que l'interprétation de la commune intention des parties constitue une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, valablement trancher ; qu'en l'espèce, la Caisse d'épargne d'Alsace faisait valoir qu'il résultait tant des termes de la convention conclue avec l'EURL GK que de ceux de l'attestation annexée à l'acte de vente signé par M. Y... et la SCI le Cloître, que sa garantie, donnée sous forme de cautionnement, était limitée aux seuls travaux permettant la délivrance du certificat de conformité, c'est à dire ceux relatifs à l'implantation, à la destination, à la nature et à l'aspect extérieur de l'immeuble, à l'exclusion des travaux d'aménagement intérieur et d'équipements de sorte que la demande de provision de M. Y... et de la SCI Le Cloître qui concernait seulement des travaux d'aménagement et d'équipement, en ce qu'elle supposait que soit déterminée la portée de son engagement, se heurtait à une contestation sérieuse ; qu'en accordant une provision aux acquéreurs , sans rechercher si la demande ne supposait pas qu'il soit, au préalable, statué sur la portée de l'engagement souscrit par la banque qui faisait l'objet d'une contestation et si, partant, elle ne se heurtait pas à une contestation sérieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 808 et 809 du code de procédure civile ; 2°/ qu'en tout état de cause, la Caisse d'épargne d'Alsace soutenait que l'expert avait constaté qu'à la date du 5 février 2001, la mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble était assurée de sorte que sa garantie, limitée à ces travaux, avait pris fin à cette date et que, partant, elle ne pouvait pas être tenue de payer des travaux d'équipement, décidés ultérieurement ; qu'en ne recherchant pas si la Caisse d'épargne n'avait pas limité sa garantie aux travaux relatifs à l'aspect extérieur de l'immeuble et à sa structure à l'exclusion des travaux d'équipement et si cette limitation n'était pas opposable à M. Y... et à la SCI Le Cloître, la cour d'appel a, en tout état de cause, privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil, R. 261-21 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation l'achèvement résultait soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art prévue à l'article R. 460-1 du code de l'urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation et exactement retenu, sans trancher une contestation sérieuse et en procédant à la recherche prétendument omise, que dans ce dernier cas, dont il avait été usé en l'espèce, l'achèvement était défini par l'article R. 261-1 du même code qui dispose que l'achèvement est caractérisé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace à payer à la SCI Le Cloître la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils pour la Caisse d'épargne et de prévoyance d'Alsace. L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné la Caisse d'Epargne d'Alsace à verser à M. Y... et à la SCI le Cloître la somme de 285.258,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2003 ; AUX MOTIFS QUE «c'est à bon droit que le premier juge approuvé par les intimés- a accueilli la demande dans la limite du coût des travaux utiles pour parvenir à l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; que c'est en procédant à une analyse juridique inexacte que la Caisse d'Epargne soutient que la garantie d'achèvement aurait pris fin au jour de la mise en liquidation du constructeur, au motif qu'envers elle, en application des articles R. 261-21 à 24 du Code la de construction et de l'habitation, la notion d'achèvement s'apprécie par référence à l'article 460-1, alinéa 3, du Code de l'urbanisme, et que celle-ci, exclusive des éléments d'équipement, est caractérisée dès lors que le clos et le couvert de l'ouvrage sont assurés, ce qui était le cas puisque l'avancement des travaux, à dire d'expert, avait permis d'entamer le lot de platerie ; que ce moyen procède d'une confusion entre les deux alternatives prévues par l'article R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation pour la mise en oeuvre du constat d'achèvement de l'immeuble ; qu'aux termes de ce texte, l'achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue par l'article R. 460-1 du Code de l'urbanisme  mais cette modalité qui privilégie en effet la notion administrative d'achèvement par référence à la conformité des travaux avec le permis de construire n'est pas celle dont il a été usée en l'espèce- soit la constatation par une personne désignée par les conditions prévues par l'article R. 261-2 du Code de la construction, dont la Caisse ne conteste nullement qu'elles ont été régulièrement mises en oeuvre par les intimés ; que dans ce dernier cas, l'achèvement est défini par l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, disposant que celui-là est caractérisé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation conformément à la destination de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que le 5 février 2001, à dire non contredit par l'expert, l'immeuble dont le clos et le couvert- hors d'eau, hors d'air, travaux de platerie en cours d'achèvement et premiers commencement des travaux de préparation des peintures  était atteint, ne s'avérait pas à même d'être utilisé pour sa destination d'habitation ; que l'expert mentionne les travaux  qui sont strictement ceux utiles à l'habitation de l'ouvrage- qui ont dû être exécutés pour considérer celui-ci comme achevé au 31 août 2001 ; qu'il s'agit du désenfumage, du lot sanitaire, du lot carrelage, de la porte d'entrée et des menuiseries intérieures, des revêtements de sol, du lot platerie, des escaliers, des lots électricité et chauffage ainsi que nettoyage du chantier ; que c'est strictement que l'expert a techniquement décrit les travaux relevant de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, insistant sur ceux utiles à assurer la sécurité des usagers  garde-corps, barres d'appui d'allège de fenêtre, ventilation et couverture pour sécuriser les éléments électriques - mais excluant en revanche la finition de la connexion électrique de l'ascenseur, dans la mesure où cet élément n'était pas indispensable à la destination immédiate de l'immeuble, un escalier permettant de desservir chaque palier d'étage ; que l'expert a analysé minutieusement toutes les factures et devis pour établir les décomptes ; que les critiques générales que forme la Caisse à l'encontre du travail très rigoureux de l'expert, visant des doubles facturations ou imprécisions, mais exemptes du moindre caractère circonstancié, et ne résultant que des propres affirmations de l'appelante, s'avèrent dépourvues de toute pertinence et n'établissent pas la réalité de la contestation sérieuse» ; ALORS QUE, premièrement, l'interprétation de la commune intention des parties constitue une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, valablement tranchée ; qu'en l'espèce, la Caisse d'Epargne d'Alsace faisait valoir qu'il résultait tant des termes de la convention conclue avec l'EURL GK que de ceux de l'attestation annexée à l'acte de vente signé par M. Y... et la SCI le Cloître, que sa garantie, donnée sous forme de cautionnement, était limitée aux seuls travaux permettant la délivrance du certificat de conformité, c'est à dire ceux relatifs à l'implantation, à la destination, à la nature et à l'aspect extérieur de l'immeuble, à l'exclusion des travaux d'aménagement intérieur et d'équipements de sorte que la demande de provision de M. Y... et de la SCI le Cloître qui concernait seulement des travaux d'aménagement et d'équipement, en ce qu'elle supposait que soit déterminer la portée de son engagement, se heurtait à une contestation sérieuse ; qu'en accordant une provision aux acquéreurs , sans rechercher si la demande ne supposait pas qu'il soit, au préalable, statué sur la portée de l'engagement souscrit pas la banque qui faisait l'objet d'une contestation et si, partant, elle ne se heurtait pas à une contestation sérieuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 808 et 809 du Code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, en tout état de cause, la Caisse d'Epargne d'Alsace soutenait que l'expert avait constaté qu'à la date du 5 février 2001, la mise hors d'eau et hors d'air de l'immeuble était assurée de sorte que sa garantie, limitée à ces travaux, avait pris fin à cette date et que, partant, elle ne pouvait pas être tenue de payer des travaux d'équipement, décidés ultérieurement ; qu'en ne recherchant pas si la Caisse d'Epargne n'avait pas limité sa garantie aux travaux relatifs à l'aspect extérieur de l'immeuble et à sa structure à l'exclusion des travaux d'équipement et si cette limitation n'était pas opposable à M. Y... et à la SCI le Cloître, la Cour d'appel a, en tout état de cause, privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, R. 621-21 et R. 621-24 du Code de la construction et de l'habitation.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Extinction - Achèvement de l'immeuble - Définition - Conditions d'application - Détermination
Analyse : L'achèvement au sens des dispositions de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans le cas où cet achèvement résulte de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2 du même code, est défini par l'article R. 261-1 qui dispose que l'achèvement est caractérisé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat