Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 3 mai 2001, 99-18.139, Publié au bulletin
Date de la décision : 2001-05-03
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 99-18139
Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, 1999-06-08, 1999-06-08
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : MM. Hémery, Foussard.

Sur les deux premiers moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 8 juin 1999), qu'en 1994, la société Aménagement, construction et commercialisation (ACC) a entrepris la réalisation d'un groupe d'immeubles, qu'elle a vendus en l'état futur d'achèvement ; qu'elle a souscrit auprès de la Banque SBA une garantie d'achèvement ; que la société civile professionnelle d'avocats (SCP) X... et Y..., ainsi que la société civile immobilière (SCI) De Lattre-de-Tassigny constituée entre eux, ont fait l'acquisition d'un bien immobilier et des agencements et aménagements de celui-ci ; que la société ACC n'ayant pas achevé la construction et ayant, par la suite, été placée en redressement judiciaire, la SCP X... et Y... et la SCI De Lattre-de-Tassigny ont assigné la SBA pour obtenir l'application de la garantie d'achèvement et des dommages-intérêts ; Attendu que la Banque SBA fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande portant sur la garantie d'achèvement, alors, selon le moyen : 1° que c'est au regard des actes de vente immobiliers seuls que s'apprécie la portée de la garantie d'achèvement de l'immeuble à construire donnée à l'acquéreur par la caution ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que, par l'acte notarié du 19 août 1994, le local commercial était vendu " brut de tous travaux " à la SCI De Lattre-de-Tassigny, acquéreur, tandis que, par acte sous seing privé du même jour, la SCP X... et Y... achetait les agencements du local susvisé ; que, dès lors, en se fondant sur les termes du contrat de réservation du 23 mars 1994, passé entre, d'une part, la société ACC et, d'autre part, M. X... et M. Y..., qui avait prévu un local livré " clés en main ", pour juger que la banque devait sa garantie à la SCI De Lattre-de-Tassigny pour l'achèvement des agencements et équipements pourtant non repris dans le contrat de vente du local commercial et également à la SCP X... et Y..., acquéreur des seuls équipements mobiliers, au prétexte qu'il s'agissait d'une " opération immobilière unique et indissociable ", la cour d'appel a violé les articles L. 261-11 et suivants, R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation et 1134 du Code civil ; 2° que la garantie de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation est donnée au profit de chacun des acquéreurs pour l'achèvement de l'immeuble tel qu'il est prévu dans leur contrat de vente ; qu'en l'espèce, dès lors qu'il est constant que l'acte de vente conclu avec la SCI De Lattre-de-Tassigny portait sur un local commercial " brut de tous travaux ", la cour d'appel ne pouvait affirmer que la garantie s'étendait à des agencements qui avaient pourtant été exclus, au prétexte qu'ils étaient indispensables à l'utilisation du local comme cabinet d'avocats puisque cette destination n'avait pas été stipulée par les parties à la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 3° que la garantie d'achèvement de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation n'est donnée qu'au profit des acquéreurs de l'immeuble à construire ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de l'arrêt que la SCP X... et Y..., future locataire, n'a acquis, par acte sous seing privé du 19 août 1994, que les équipements et agencements afférents au local vendu à la SCI De Lattre-de-Tassigny ; qu'en jugeant que la banque devait une garantie d'achèvement aux acquéreurs de ces biens mobiliers, la cour d'appel a violé, derechef, les textes susvisés ; 4° que la banque SBA avait fait valoir que la SCP d'avocats, qui n'avait acheté que les agencements mobiliers, n'était pas propriétaire des locaux et que, dès lors, elle ne pouvait bénéficier de la garantie d'achèvement ; qu'en affirmant que la banque " ne conteste pas que l'exécution des prestations prises en considération par l'expert étaient dues contractuellement et sont indispensables à l'utilisation du local, elle est redevable de leur coût au titre de la garantie d'achèvement ", la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation des articles 5, 7 et 12 du nouveau Code de procédure civile ; 5° que la caution garantit le financement de l'achèvement des travaux et non l'achèvement lui-même ; qu'en l'espèce, l'assignation en référé du 6 juin 1995 mettant en demeure la banque, non pas de financer l'achèvement des travaux, mais d'achever elle-même les travaux, la cour d'appel ne pouvait juger que la banque avait été mise en demeure de remplir son obligation sans violer les articles L. 261-11 et suivants, R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation et 1134, 1148 et 1153 du Code civil ; 6° que les intérêts moratoires ne sont dus que du jour de la délivrance d'une mise en demeure d'avoir à payer une somme d'argent déterminée ou déterminable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait se borner à dire que la banque avait manqué à son obligation d'évaluer le montant du financement sans caractériser que l'assignation avait évalué un montant des travaux ou sommé la banque de le faire et sans rechercher si le montant des travaux était déterminable avant le dépôt du rapport d'expertise ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles 1148 et 1153 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine des stipulations contractuelles unissant les parties, sans modifier l'objet du litige, que l'acte de cautionnement souscrit par la société ACC auprès de la banque SBA couvrait nécessairement l'achèvement complet des lots que le vendeur s'était engagé à livrer, que le local commercial devait être remis clés en main, avec ses équipements et agencements, que la banque devait donc contractuellement aux acquéreurs la garantie d'achèvement de l'immeuble, cet achèvement étant réalisé, aux termes de l'article R. 261-21 du Code de la construction et de l'habitation, lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à l'utilisation du bien, que les agencements et aménagements portaient, en l'espèce, sur des éléments qui s'incorporaient au local lui-même et qui étaient indispensables à son utilisation, que la vente du local " brut de travaux " à la SCI De Lattre-de-Tassigny et celle des aménagements et agencements à la SCP X... et Y... correspondaient à une opération immobilière unique et indissociable, bénéficiant de la garantie, et que la SBA, qui était le banquier de l'opération, était à même d'effectuer, lors de l'assignation en référé, l'évaluation du montant du financement à apporter, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une contestation relative à la forme et à l'efficacité de la mise en demeure adressée le 6 juin 1995 à la banque, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen : (Publication sans intérêt) PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : CONSTRUCTION IMMOBILIERE - Immeuble à construire - Vente - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Etendue du cautionnement - Pouvoirs des juges - Agencements et équipements indispensables à l'utilisation du local .
Sommaire de référence : CAUTIONNEMENT - Caution - Action des créanciers contre elle - Vente en l'état futur d'achèvement - Garantie financière d'achèvement - Etendue du cautionnement - Pouvoirs des juges - Vente séparée du local brut et des aménagements
Analyse : Justifie légalement sa décision une cour d'appel qui accueille la demande d'application de la garantie d'achèvement formée contre une banque par les acquéreurs d'un lot ainsi que de ses agencements et aménagements, après avoir constaté par une interprétation souveraine des stipulations contractuelles, que l'acte de cautionnement souscrit par le vendeur en l'état futur d'achèvement auprès de la banque couvrait nécessairement l'achèvement complet des lots que celui-ci s'était engagé à livrer, que le local devait être remis clés en main avec ses équipements et agencements et que la banque devait en conséquence contractuellement aux acquéreurs la garantie d'achèvement de l'immeuble, au sens de l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, ces agencements et équipements portant en l'espèce sur des éléments qui s'incorporaient au local lui-même et étaient indispensables à son utilisation, et la vente, à deux personnes distinctes, du local " brut de tous travaux " et des aménagements et agencements, correspondant à une opération immobilière unique et indissociable.