Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 4 juin 1997, 95-18.042, Publié au bulletin
Date de la décision : 1997-06-04
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet.
Numéro de pourvoi : 95-18042
Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, 1995-06-14, 1995-06-14
Président : Président : M. Beauvois .
Avocats : Avocats : la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, M. Cossa.

Sur le premier moyen : Attendu selon, l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 juin 1995), que Mme X..., aux droits de laquelle se trouvent les consorts X..., propriétaire d'un lot faisant partie d'un lotissement pour lequel deux cahiers des charges ont été établis en 1935 et 1951, ayant agrandi son immeuble par l'édification de deux étages en bois et sur pilotis, conformément à un permis de construire délivré le 17 juillet 1987, les consorts Y..., colotis, l'ont assignée ainsi que sa fille à qui elle avait fait donation de la nue-propriété de l'immeuble et son époux, en démolition de la construction ajoutée en 1987 ; Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer la demande recevable, alors, selon le moyen, d'une part, que, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par une juridiction de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative ; que constituent des règles d'urbanisme les stipulations concernant l'implantation des constructions par rapport aux limites parcellaires qui sont contenues dans un document du lotissement régulièrement approuvé par l'autorité préfectorale et présentant dès lors un caractère réglementaire ; qu'ayant constaté, ce qui n'était pas contesté, que le cahier des charges du lotissement avait été approuvé et ayant admis par ailleurs que l'une des infractions reprochées aux consorts X..., c'est-à-dire, le non-respect de la distance minimale de quatre mètres entre la construction et la limite séparative, concernait bien une règle relative à l'implantation des constructions, donc une règle d'urbanisme, l'arrêt attaqué ne pouvait déclarer recevable l'action des colotis fondée sur cette infraction en vue d'obtenir la démolition de l'ouvrage, bien que le permis de construire délivré aux consorts X... n'eût pas été au préalable annulé ou son illégalité constatée par la juridiction administrative ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme ; d'autre part, que relèvent des règles d'urbanisme toutes celles qui, concernant l'utilisation du sol, notamment la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions, sont stipulées dans des documents du lotissement approuvés par l'autorité préfectorale et présentant dès lors un caractère réglementaire ; qu'en l'espèce le juge ne pouvait se borner à affirmer que la prohibition de toute construction en bois ressortissait aux dispositions régissant les rapports entre colotis plutôt qu'aux règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges, sans préciser les raisons ayant déterminé sa conviction et, en particulier, sans indiquer en quoi l'interdiction des constructions en bois aurait été édictée entre colotis dans un souci autre que d'urbanisme, c'est-à-dire en dehors de toute préoccupation esthétique ou architecturale ; qu'en se fondant ainsi sur le caractère contractuel de la prohibition litigieuse pour déclarer recevable la demande tendant à la démolition de la construction édifiée par les consorts X... conformément à un permis de construire qui n'avait pas été au préalable annulé ou déclaré illégal, par l'autorité administrative, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 480-13 et L. 111-1 du Code de l'urbanisme, ensemble 1134 du Code civil ; Mais attendu que l'action des consorts Y... étant fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges du lotissement, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, par motifs propres et adoptés, retenu, à bon droit, que l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme n'était pas applicable ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'ordonner la démolition de la construction édifiée en 1987, alors, selon le moyen, 1o que les consorts X... faisaient valoir que le cahier des charges du 3 avril 1935, annexé à leur acte d'acquisition, ainsi que cela avait été constaté par arrêt avant dire droit du 19 juin 1991, ne comportait pas l'obligation de respecter une marge d'isolement de quatre mètres entre chaque construction et la parcelle voisine, ni la prohibition des ouvrages en bois, interdictions qui étaient contenues au cahier des charges approuvé par arrêté préfectoral du 7 août 1951, lequel ne liait pas tous les colotis mais uniquement ceux dont les lots n'avaient pas encore fait à sa date l'objet de ventes régulièrement approuvées ; qu'en délaissant ces conclusions déterminantes qui invitaient le juge à se prononcer, par une interprétation nécessaire, sur la question de savoir si le cahier des charges de 1951 et comportait les interdictions dont se prévalaient les intéressés était bien opposable aux consorts X..., quoique à leur acte n'eût été annexé que celui différent de 1935, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 2o que les consorts X... objectaient que l'assemblée générale des colotis tenue postérieurement à la loi du 6 janvier 1986, celle dont se prévalaient leurs voisins parce qu'elle aurait décidé le maintien des règles du lotissement, s'était réunie dans des conditions irrégulières puisqu'ils n'y avaient pas été convoqués et que sa décision était inopérante dès lors que le cahier des charges du lotissement prévoyait lui-même que les règles d'urbanisme qu'il édictait cesseraient de s'appliquer en cas de modifications ultérieures imposées par l'Administration, en sorte que, depuis l'approbation du plan d'occupation des sols en 1984, les dispositions de ce plan s'étaient substituées à celles du cahier des charges et ce en vertu même des stipulations contenues dans cet acte ; qu'en ne répondant pas à de telles écritures la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3o que constituent des règles d'urbanisme celles édictées en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions, le mode de clôture, la tenue des sentes, des propriétés foncières et des constructions ; qu'en se bornant à affirmer que la prohibition contenue au cahier des charges (de 1951 et non de 1935) d'édifier des constructions en bois ressortissait aux dispositions régissant les rapports contractuels des colotis plutôt qu'aux règles d'urbanisme, sans préciser les raisons qui lui auraient permis de déclarer péremptoirement que cette interdiction, pourtant inscrite dans un article n'énonçant que des règles d'urbanisme, ne devait pas s'analyser en une règle de cette nature mais uniquement en une clause contractuelle, et notamment sans indiquer dans quel souci autre que d'urbanisme, c'est-à-dire esthétique ou architectural, une telle prohibition des constructions en bois aurait été prévue, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 111-1 du Code de l'urbanisme et 1134 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le cahier des charges du lotissement avait été établi en 1935 et avait été étendu en 1951 à tous les lots n'ayant pas encore fait l'objet de ventes régulièrement approuvées et que Mme X... avait acquis son lot le 1er octobre 1979, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'article 7 du cahier des charges prohibait les constructions ou habitations en bois et précisait que ne pouvait être édifiée sur chaque lot qu'une construction principale avec une marge d'isolement minimale de 4 mètres et constaté que la construction ajoutée en 1987 ne respectait pas ces stipulations, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de répondre à des conclusions ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérantes, a retenu, à bon droit, que les colotis pouvaient exiger le respect des règles du cahier des charges qui s'imposaient à eux et qui ne cessaient de s'appliquer, quel que soit le plan d'occupation des sols qui régirait ultérieurement le lotissement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.

Sommaire principal : 1° LOTISSEMENT - Cahier des charges - Stipulations - Caractère contractuel - Effets - Article L. 480-13 du Code de l'urbanisme - Application (non).
Sommaire de référence : 1° LOTISSEMENT - Cahier des charges - Violation - Action d'un propriétaire d'un lot - Conditions - Article L. 480-13 du Code de l'urbanisme - Application (non)
Analyse : 1° L'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme n'est pas applicable lorsque l'action du propriétaire d'un lot d'un lotissement contre un coloti est fondée sur le non-respect des clauses du cahier des charges.