Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 avril 2007, 06-13.290, Publié au bulletin
Date de la décision : 2007-04-25
Formation : CHAMBRE_CIVILE_3
Solution : Rejet
Numéro de pourvoi : 06-13290
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 2006-01-27
Président : M. Cachelot (conseiller le plus ancien faisant fonction de président)
Avocats : Me Cossa, SCP Parmentier et Didier

Donne acte à l'association foncière urbaine libre Orient Occident, à MM. X... et Y..., ès qualités, au syndicat des copropriétaires de la tour Orient et au syndicat des copropriétaires de la tour Occident du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Cofathec services et contre la société Socotec ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 janvier 2006), qu'en 1996 la société Aviva assurances, venant aux droits de la compagnie Abeille Paix, a vendu des appartements dans deux immeubles de grande hauteur, les tours Orient et Occident, qu'elle avait fait construire et soumis au statut de la copropriété ; que l'association foncière urbaine libre Orient Occident (l'Aful) et les syndicats des copropriétaires des tours Orient et Occident (les syndicats) ont assigné la société Aviva assurances, la société Socotec, qui avait réalisé un diagnostic des installations de sécurité incendie en vue des ventes et la société Cofathec services qui assurait la maintenance de ces installations, pour obtenir paiement du coût des travaux à réaliser sur le fondement des vices cachés ; Attendu que l'Aful et les syndicats font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées à l'encontre de la société Aviva assurances, alors, selon le moyen : 1°/ que le vendeur professionnel ne peut pas opposer une limitation de sa garantie au titre des vices cachés ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que la vente de l'immeuble a été réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine de la société Aviva assurances, dont elle devait disposer pour garantir ses engagements en tant qu'assureur ; qu'en estimant qu'elle n'avait pas effectué cette vente en tant que professionnel, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1643 du code civil ; 2°/ que les juges d'appel ont l'obligation de s'expliquer sur les motifs du jugement entrepris lorsque l'une des parties en a demandé la confirmation ; qu'en l'espèce, les syndicats de copropriétaires et l'Aful demandaient la confirmation du jugement entrepris qui, pour retenir la mauvaise foi de la société Aviva assurances, avait considéré qu'il résultait d'une lettre du 20 novembre 2000 que la société Cerberus avait refusé, à partir de 1995, de continuer à en assurer la maintenance dans la mesure où la centrale de détection incendie n'était plus fabriquée ni commercialisée pour des installations neuves depuis 1983 et où son entretien ainsi que celui des détecteurs n'était plus possible, faute de pièces de rechange ; qu'en décidant néanmoins qu'en juillet 1996, au moment de vendre par appartements lesdits immeubles, la société Aviva assurances pouvait légitimement ignorer les conséquences non évidentes de la vétusté de l'installation incendie sans s'expliquer sur le moyen péremptoire des conclusions des syndicats de copropriétaires et de l'Aful tiré du refus par la société Cerberus de continuer à assurer la maintenance de la centrale de détection incendie, la cour d'appel a violé les articles 455 et 954 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que si une société d'assurances, tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements, était amenée à effectuer des opérations sur le marché de l'immobilier et si la société Aviva assurances disposait, compte tenu de sa taille, d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier, ces éléments ne suffisaient pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière, et, d'autre part, que rien n'établissait que la société Aviva assurances connaissait les conséquences non évidentes de la vétusté de l'installation incendie alors que les allégations de l'Aful et des syndicats se fondaient sur une expertise dont les conclusions étaient critiquées par trois professionnels en matière de sécurité incendie et que l'attention de la société Aviva assurances n'avait été attirée ni par la société Cofathec services, qui avait assuré l'entretien du dispositif de sécurité incendie pendant plusieurs années, ni par la société Socotec à qui la société Aviva assurances avait demandé un audit, avant les ventes, portant sur le fonctionnement des installations techniques de sécurité, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la clause de non-garantie contenue dans les actes de vente devait recevoir application ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, l'association foncière urbaine libre Orient Occident, MM. X... et Y..., ès qualités, et les syndicats des copropriétaires des tours Orient et Occident aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne, ensemble, l'association foncière urbaine libre Orient Occident, MM. X... et Y..., ès qualités, et les syndicats des copropriétaires des tours Orient et Occident à payer la somme de 2 000 euros à la société Aviva assurances ; rejette la demande de l'association foncière urbaine libre Orient Occident, MM. X... et Y..., ès qualités, et des syndicats des copropriétaires des tours Orient et Occident ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-cinq avril deux mille sept par M. Cachelot conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.

Sommaire principal : VENTE - Garantie - Vices cachés - Connaissance du vendeur - Etendue de la garantie - Vendeur professionnel - Qualité - Exclusion - Cas
Analyse : Le fait qu'une société d'assurances, tenue de constituer une réserve pour garantir ses engagements, soit amenée à effectuer des opérations sur le marché de l'immobilier et dispose d'un patrimoine immobilier justifiant l'existence d'un service immobilier ne suffit pas à lui donner la qualité de professionnel de la vente immobilière