Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 23 novembre 2005

DU 23 Novembre 2005 ------------------------- F.C/S.B Driss X... C/ Jean Y..., X... Kamar Z... épouse X... A... juridictionnelle RG N : 05/00088 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt trois Novembre deux mille cinq, par Dominique NOLET, Conseiller, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Driss X... né le 01 Décembre 1949 à LAROUSSA Demeurant 4, rue Jacquard 47000 AGEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2005/000508 du 18/02/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représenté par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assisté de Me MIRANDA, avocat APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 14 Décembre 2004 D'une part, ET : Monsieur Jean Y... né le 29 Novembre 1926 à VILLENEUVE SUR LOT (47300) Demeurant Résidence Formanoir 3, rue des Fuschsias 33600 PESSAC représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de Me Michel EYBERT, avocat Madame Kamar Z... épouse X... née le 18 Décembre 1957 à TESTOUR (TUNISIE) Demeurant Résidence Saint Martial Boulevard Sylvain Dumon 47000 AGEN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2005/003274 du 26/07/2005 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représentée par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués assistée de Me Sandrine DERISBOURG, avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 12 Octobre 2005, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER et Dominique NOLET, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * EXPOSE DU LITIGE Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Driss X... a interjeté appel contre toutes parties du Jugement assorti de l'exécution provisoire rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN le 14/12/04 : * ayant validé le congé délivré le 14/11/03 à l'initiative du bailleur, Jean Y..., * ayant ordonné son expulsion et celle de son épouse, Kamar Z..., * l'ayant condamné avec cette dernière à verser au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle de 120 Euros ; Les faits de la cause ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressément ; Vu les écritures déposées par l'appelant le 11/07/05 par lesquelles il conclut à la réformation de la décision entreprise et au complet rejet des prétentions adverses ; Il affirme ne pouvoir être tenu pour responsable des désordres et dégradations constatés par procès-verbal d'huissier en 2003 affectant l'appartement qu'il loue depuis 27 ans, lesquels sont le résultat d'un dégât des eaux remontant à 1987 alors que, de son côté, le bailleur s'est abstenu depuis cette époque de faire réaliser dans les locaux en cause la moindre réparation dans le cadre de ses obligations de délivrance, de garantie et d'entretien ; Il estime qu'il s'agit de réparations autres que locatives dont il n'est pas redevable et estime qu'une mesure d'expertise pourrait en tant que de besoin confirmer ses dires ; Vu les écritures déposées par Kamar Z... le 20/09/05 par lesquelles elle demande d'une part qu'il soit constaté qu'elle n'occupe pas les lieux dont la jouissance a été attribuée à son mari par Ordonnance de non-conciliation du 08/07/04, d'autre part sa mise hors de cause ; A titre subsidiaire, elle réclame d'être relevée indemne par l'appelant de toute condamnation prononcée à son encontre ; Vu les écritures déposées par Jean Y... par lesquelles il conclut à la confirmation du Jugement querellé ; il accuse les locataires de ne jamais avoir entretenu l'appartement ce qui a participé à sa dégradation, rappelle qu'il n'est pas le signataire du contrat de sous-location conclu entre un précédent locataire et les époux X..., et indique que son action a pour fondement les dispositions de l'art. 15-1 alinéa 1er de la Loi du 06/07/89, le motif légitime et sérieux de son congé étant l'inexécution de leurs obligations par les preneurs mais aussi la dangerosité de l'appartement susceptible de mettre ses occupants en péril ; MOTIFS DE LA DECISION Le premier Juge a procédé à une analyse minutieuse et complète des faits à l'origine du litige, des prétentions et moyens des parties et des documents produits aux débats ; Cette analyse n'est nullement contestée utilement en cause d'appel par Driss X... qui invoque les mêmes arguments à l'appui des mêmes demandes qu'en première instance ; Or, il lui a été répondu en des attendus justes et bien fondés auxquels il n'y a guère à ajouter que ceci : 1 ) Kamar Z... se prévaut d'une Ordonnance de non-conciliation attribuant la jouissance du domicile conjugal -les locaux en litige- à son mari et d'une assignation en divorce pour décliner toute possible implication ; elle se garde cependant d'invoquer le moindre fondement juridique susceptible de donner consistance à sa thèse et d'expliquer pourquoi, alors qu'elle est co-titulaire du bail et que les décisions et actes dont elle fait état sont inopposables au bailleur, il conviendrait de la mettre hors de cause, 2 ) Jean Y... ne peut, sans se contredire, à la fois prétendre que le Jugement du 10/01/84 ainsi que le rapport d'expertise établi par Mr SCIOU dans le cadre de cette instance lui sont inopposables puis s'en prévaloir pour faire des comparaisons entre les constatations figurant dans ledit rapport quant à l'état de l'appartement loué et le procès-verbal de constat d'état des lieux dressé à son initiative par Huissier de Justice le 27/08/03 ; il le peut d'autant moins que, dans le cadre de l'instance ayant donné lieu au prononcé du Jugement du Tribunal d'Instance d'AGEN le 21/07/87, figurait son auteur et que le rapport SCIOU a servi de base à l'appréciation de la Juridiction; or, nonobstant ses dires, il vient très exactement aux droits de son auteur, 3 ) l'alinéa 1 du paragraphe 1er de l'art. 15 de la Loi du 06/07/89 dispose que le bailleur peut donner congé "pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant", ledit congé devant à peine de nullité indiquer le motif allégué, 4 ) les conditions de forme imposées au congé ont été remplies, ce qui n'est pas discuté, l'acte délivré aux preneurs visant l'article précité et précisant pour motif légitime et sérieux l'inexécution par les locataires des obligations leur incombant, 5 ) sur le fond, s'il apparaît au vu des documents produits que l'essentiel des désordres et dégradations affectant l'appartement loué est le fait du bailleur -plus exactement de son auteur- il n'en reste pas moins que les preneurs se sont abstenus de remplir les obligations leur incombant ; il convient ici de préciser qu'il ne peut exclusivement s'agir que de la violation d'obligations légales alors qu'aucune des parties ne croit devoir produire aux débats le contrat de bail les liant ; ces obligations légales sont celles énumérées à l'art. 7 de la Loi précitée ; pour se convaincre que les locataires n'ont pas respecté les paragraphes c) et d) de ce texte, il suffit de se reporter tant au rapport d'expertise SCIOU qu'au procès-verbal de constat d'état des lieux établi le 27/08/03 ; il en résulte la démonstration que les preneurs, faute d'entretien, sont responsables des dégradations qui ne sont imputables au propriétaire ; dès 1983 en effet, l'expert SCIOU notait que "le menu entretien" dû par ces derniers n'étaient "pas assuré de façon suivie" et en citait un certain nombre d'exemples : un interrupteur cassé dans la chambre, le culot de crémone de la fenêtre de la cuisine non fixé mais tenu par deux vis, un manque d'entretien des appareils de chauffage, "le problème des appareils à gaz (qui) relève de l'entretien courant doit être assuré par le locataire, ce qui ne paraît pas être le cas"; dans son constat de 2003, l'Huissier instrumentaire souligne que des câbles sont tirés dans diverses pièces pour y amener l'électricité, 6 ) l'appelant ne peut se retrancher derrière la faute du bailleur, bien que celle-ci soit réelle ; de fait, cette faute n'est pas la cause exclusive des désordres et dégradations dans lesquels les preneurs portent cependant bien une importante part de responsabilité, 7 ) le motif légitime et sérieux du congé existe en ce que le locataire n'a pas exécuté les obligations lui incombant et étant noté, à titre superfétatoire, que l'appartement en cause doit être considéré comme dangereux ; Sans qu'il soit utile de recourir à la mesure d'instruction réclamée par l'appelant, il convient en conséquence d'adopter les motifs du premier Juge et de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ; Au delà de la question de l'obligation à la dette, Kamar Z... demande à être relevée indemne par l'appelant de toute condamnation prononcée à son encontre ; bien qu'elle ne donne à cette prétention aucun fondement juridique, il convient, demeurant la formulation qu'elle emploie, de se situer sur le terrain de la responsabilité, d'autant que sur celui du régime matrimonial applicable, la dette d'indemnité d'occupation paraît rester une dette de communauté en ce qu'elle procède du bail, lui-même engagement de communauté insusceptible de ce fait de donner le cas échéant postérieurement lieu à récompense ; En se maintenant indûment dans les lieux alors que, la décision appelée étant assortie de l'exécution provisoire, l'appelant aurait dû déguerpir immédiatement, il a causé à son épouse un préjudice en l'obligeant à éventuellement régler au propriétaire des indemnités d'occupation qui n'avaient pas lieu d'être ; Ce comportement est constitutif d'une faute et expose sa femme à ce dommage, dans une relation de cause à effet ; D'où il suit qu'il convient de faire droit à la demande de Kamar Z... d'être relevée et garantie indemne par l'appelant de toute somme qu'elle serait amenée à régler à titre d'indemnité d'occupation à compter du prononcé du Jugement appelé ; Les dépens d'appel doivent être mis à la charge des époux X.../Z..., étant précisé qu'ils sont tous deux bénéficiaires de l'aide juridictionnelle ; PAR CES MOTIFS La COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit que Driss X... doit relever et garantir indemne Kamar Z... de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des indemnités d'occupation et au paiement effectif de toute somme qu'elle serait amenée à régler de ce chef à compter du prononcé du Jugement appelé, Condamne les époux X.../Z... aux entiers dépens d'appel, étant précisé qu'ils sont tous deux bénéficiaires de l'aide juridictionnelle, Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Dominique NOLET, Conseiller et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Vu l'article 456 du Nouveau Code de Procédure Civile, signé par Mme NOLET, Conseiller ayant participé au délibéré en l'absence du Président empêché l'absence du Président empêché

Sommaire : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Congé - Congé pour motif légitime et sérieux Aux termes du paragraphe 1er de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, ledit congé devant à peine de nullité indiquer le motif allégué. Pour y échapper, le preneur ne peut se retrancher derrière une éventuelle faute du bailleur