Cour d'appel de Versailles, CT0017, du 18 mai 2006

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30Z 12ème chambre section 1 MJV/KP ARRÊT No CONTRADICTOIRE DU 18 MAI 2006 R.G. No 05/03287 AFFAIRE : Lorraine X... épouse Y... Z.../ Philippe A... ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No chambre : 7 No Section : A No RG : 10313/00 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP GAS Me BINOCHE Me RICARD SCP LISSARRAGUE- DUPUIS & BOCCON- GIBOD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE DIX HUIT MAI DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame Lorraine X... épouse Y..., ... par la SCP GAS, avoués - N du dossier 20050324 Plaidant par : Me Catherine ILLOUZ, avocat au barreau de PARIS APPELANTE 1o) - Monsieur Philippe A..., demeurant : 5 rue de Silly, Bâtiment B 92100 BOULOGNE BILLANCOURT. Concluant par Me Jean-Pierre BINOCHE, avoué - N du dossier 688/05 Plaidant Me François BARRY, avocat au barreau de PARIS 2o) - S.C.I. GENERAL SEMBAT, dont le siège est situé : 77 Boulevard Malesherbes - 75008 PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Concluant par Me Claire RICARD, avoué - N du dossier 250300 Plaidant par Me Carol AIDAN, avocat au barreau de PARIS 3o) - Société ASSURANCES GÉNÉRALES DE PARIS, anciennement dénommée "LES MARCHANDS DE PARIS", dont le siège est situé : 77 Boulevard Malesherbes - 75008 PARIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. Concluant par la SCP LISSARRAGUE-DUPUIS & BOCCON-GIBOD, avoués Plaidant par Me Brigitte SAYADA, avocat au barreau de PARIS INTIMES Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Mars 2006 devant la cour composée de : vertu de l'article 189 bis du code du commerce (L1 110-4 du code de commerce), - encore plus subsidiairement de dire que le congé comportant refus de renouvellement avec indemnité d'éviction est entaché d'une erreur substantielle par application de l'article 1110 du code civil et qu'il est nul, - de dire - de dire que le rapport de l'expert et le jugement du 8 décembre 1993 lui sont inopposables, - de réévaluer l'indemnité d'éviction à la date de départ de Madame Y... en tenant compte de l'absence d'activité d'hôtellerie, - En tout état de cause, de juger que l'obligation de paiement de l'indemnité d'éviction est un droit réel et de condamner en conséquence les sociétés ASSURANCES GENERALES DE PARIS et la SCI SEMBAT solidairement à son paiement, - de condamner Madame Y... au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SARL ASSURANCES GENERALES DE PARIS demande de confirmer sa mise hors de cause, de débouter Madame Y... de toutes ses demandes à son encontre et de la condamner à lui régler la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCI SEMBAT demande d'infirmer le jugement et de débouter Madame Y... de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction. Subsidiairement, de dire que la créance de Madame Y... à ce titre ne sera exigible que dans la mesure où la SCI SEMBAT poursuit la libération des lieux. En ce cas, de condamner Madame Y... à la garantir dans l'hypothèse où elle lui aurait fait perdre la possibilité de se retourner contre Monsieur A.... Madame Sylvie MANDEL, président, Madame Marie-José VALANTIN, conseiller, Monsieur André CHAPELLE, conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Monsieur Didier B... Madame X... épouse Y... commerçante à Boulogne Billancourt (92), locataire en vertu d'un bail commercial consenti par Monsieur Philippe A..., a reçu le 4 novembre 1989 un congé pour le 30 juin 1990 avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction. Le 25 avril 1990, Monsieur A... a vendu l'immeuble à la SA HAUSSMANN SAINT LAZARE (SA HAUSSMANN). L'acte de vente rappelait le bail et le congé. Le 1er octobre 1990, Madame Y... a signifié par acte extra judiciaire à la SA HAUSSMANN, qu'elle acceptait le congé et le principe d'une indemnité d'éviction. Saisi par assignation délivrée le 30 juin 1993 de Madame Y..., à l'encontre de la SA HAUSSMAN, le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement rendu le 8 décembre 1993, a fixé le montant de cette indemnité d'éviction à la somme de 1 959 262,93 F (298 687,71 euros) et le montant de l'indemnité d'occupation annuelle a fixé à 50 880,04 F (7756,61 euros), à compter de la date d'effet du congé. Ce jugement a été signifié à la SA HAUSSMANN qui n'a pas exercé de recours. Le 26 janvier 1995, la SA HAUSSMANN a été mise en liquidation judiciaire. Madame Y... a déclaré sa créance. Le liquidateur a mis l'immeuble en vente par adjudication. Il a fait annexer un dire au cahier des charges faisant état de ce que l'adjudicataire fera son affaire personnelle du paiement des indemnités d'éviction dues à Elle forme appel incident sur le montant de l'indemnité d'occupation qu'elle demande de fixer à la somme de 91 469, 41 euros par an à compter du 25 Juillet 2000 diminuée des sommes déjà payées. Elle demande également de ne pas retenir la compensation sollicitée par Madame Y..., de réformer partiellement le jugement sur le montant des travaux et de condamner Madame Y... au paiement de la somme totale de 237 680 euros. En toute hypothèse, de condamner Madame Y... au paiement d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour transcription de conclusions au bureau des hypothèques ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. SUR CE, Considérant que Madame Y... n'a pas intimé la SA FGI ; qu'en conséquence, les dispositions du jugement qui ont mis hors de cause cette société n'étant pas critiquées, seront confirmées ; Sur les demandes de Madame Y... à l'encontre de Monsieur A... : Considérant que Monsieur A... a fait délivrer congé avec offre d'indemnité d'éviction à Madame Y... par acte extra judiciaire signifié le 14 novembre 1989 ; que cet acte mentionnait les dispositions de l'article 6 dernier paragraphe ( L 145 - 10 du code de commerce) selon lequel "le locataire qui entend demander paiement d'une indemnité d'éviction doit à peine de forclusion saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement " ; Considérant que Madame Y... a avisé la SA HAUSSMAN de son Madame Y... d'un montant de 1 959 262 F dans la mesure où il poursuit la procédure tendant à la libération des lieux conformément aux ordonnances du juge commissaire à la liquidation de la SA HAUSSMANN. Le 28 Novembre 1996, la société LES MARCHANDS DE PARIS (SARL ASSURANCES GENERALES DE PARIS) a été déclarée adjudicataire de l'immeuble pour 373 500,09 euros. La société DES MARCHANDS DE PARIS a vendu l'immeuble à la SCI SEMBAT (acte du 8 février 2000). Madame Y... ne parvenant pas à obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction, a assigné le 18 août 2000 les héritiers de Monsieur Philippe A... et la SCI SEMBAT en paiement solidaire de cette indemnité et constatation du caractère prescrit de l'action en paiement d'une indemnité d'occupation. Puis le 19 décembre 2002 , elle a assigné la société FGI aux droits de la société BFE (banque auprès de laquelle la SA HAUSSMANN avait contracté un emprunt pour régler l'indemnité d'éviction) et les MARCHANDS DE PARIS, demandant au tribunal de les condamner in solidum au paiement de l'indemnité d'éviction. Elle a ultérieurement demandé la révocation, sur le fondement de l'article 1167 du code civil, de l'acte de vente intervenu entre la société DES MARCHANDS DE PARIS et la SCI SEMBAT , subsidiairement la réintégration de l'immeuble dans le patrimoine de la société LES MARCHANDS DE PARIS. Monsieur A... (et non ses héritiers, Monsieur A... n'étant pas décédé) a opposé la forclusion et en toute hypothèse le caractère prescrit de l'action de Madame Y... à son encontre, demandant à titre subsidiaire de réévaluer cette indemnité d'éviction. La société LES MARCHANDS DE PARIS a opposé à Madame Y..., le caractère forclos de son action en paiement en se fondant sur les acceptation du congé et de l'indemnité d'éviction (1er octobre 1990) ; qu'elle l'a assignée le 30 juin 1993 en paiement de cette indemnité ; que par jugement réputé contradictoire rendu le 8 décembre 1993, le tribunal de grande instance de Nanterre a fixé le montant de cette indemnité d'éviction et a condamné au paiement la SA HAUSSMANN qui n'avait pas constitué avocat ; Considérant que Madame Y... n'a pas avisé Monsieur A... de l'acceptation du congé et ne l'a pas appelé dans l'instance en fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation ; qu'elle l'a seulement assigné le 18 août 2000 en paiement de l'indemnité d'éviction qui avait été fixée par le jugement du 8 décembre 1993 mais dont les dispositions ne lui sont toutefois pas opposables ; Considérant que Monsieur A..., bailleur, a délivré congé et a offert une indemnité d'éviction à Madame Y... ; Que la forclusion édictée par l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 (article L145-9 du code de commerce) ne concernant pas le refus de renouvellement avec offre d'une indemnité d'éviction, Monsieur A... ne peut opposer à Madame Y... la forclusion ; Considérant toutefois que l'action de Madame Y... exercée à l'encontre de son ancien bailleur contient une demande en paiement de l'indemnité d'éviction ; qu'en l'absence de toute décision opposable à Monsieur A..., elle suppose la fixation du montant de cette indemnité et à ce titre, elle relève de l'article L145-60 applicable aux actions liées au statut des baux commerciaux ; Considérant que cette action devait être introduite dans les deux ans de la délivrance du congé ; que celui-ci lui ayant été signifié le 4 novembre 1989, Madame Y... devait assigner Monsieur A... avant le 4 novembre 1991 alors qu'elle ne lui a fait délivrer une assignation que le 18 août 2000 ; que dans ces conditions, son action est articles L 145 -10 et L145- 60 du code de commerce et a demandé à titre subsidiaire, une expertise pour faire réévaluer l'indemnité d'éviction. La SCI SEMBAT a demandé de débouter Madame Y... de sa demande de paiement d'indemnité d'éviction et à titre reconventionnel, a sollicité que le tribunal fixe le montant de l'indemnité doccupation due à compter du 25 juillet 2000 et condamne la locataire après compensation avec l'indemnité d'éviction, à lui payer le solde. Elle a également demandé de condamner Madame Y... à effectuer les travaux mis à sa charge par l'expert qu'elle avait fait entre temps désigner. Par jugement rendu le 10 mars 2005, le tribunal de grande instance de Nanterre a ordonné la jonction des procédures. Il a déclaré prescrite la demande de paiement de l'indemnité d'éviction formulée par Madame Y... envers Monsieur Philippe A... Il a déclaré recevable mais non fondée son action en paiement d'indemnité d'éviction dirigée contre la société LES MARCHANDS DE PARIS. Il a mis hors de cause la société FGI. Il a dit que la SCI SEMBAT était débitrice de cette indemnité d'éviction définitivement fixée à la somme de 298 687,71 euros, que cette créance était certaine et liquide mais qu'elle ne deviendra exigible que si la SCI SEMBAT entend poursuivre la libération des lieux occupés par Madame Y... Il a débouté Madame Y... de sa demande au titre du paiement des intérêts au taux légal sur le montant de l'indemnité d'éviction. Il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 7 748,98 euros par an et a débouté la SCI SEMBAT de sa demande en réévaluation de cette indemnité. atteinte par la prescription ainsi qu'en ont décidé les premiers juges ; Sur les demandes de Madame Y... à l'encontre de la société ASSURANCES GENERALES DE PARIS (anciennement LES MARCHANDS DE PARIS) et de la SCI SEMBAT : Considérant que, la société ASSURANCES GENERALES DE PARIS (Les MARCHANDS DE PARIS) se trouve tenue en vertu du jugement d'adjudication, des obligations contenues dans le cahier des charges et dont les modalités précises résultent du jugement du 8 décembre 1993 qui a fixé le montant de l'indemnité d'éviction ainsi que du dire inséré en exécution de l'ordonnance du juge commissaire du 18 juillet 1996 selon lequel "l'adjudicataire devra en sus du prix d'adjudication régler les indemnités dues dans la mesure où il poursuit la procédure tendant à la libération des lieux"; Considérant que la société ASSURANCES GENERALES DE PARIS n' a pas poursuivi l'expulsion de Madame Y... et n'était plus propriétaire de l'immeuble, lorsque Madame Y... l'a assignée en 2002 ; qu'elle avait revendu le bien à la SCI SEMBAT par acte du 8 février 2000 ; Considérant que dans l'acte d'acquisition par la SCI GENERAL SEMBAT de l'immeuble abritant les locaux commerciaux occupés par Madame Y..., il est mentionné que "l'acquéreur sera propriétaire des biens vendus au moyen et par le seul fait des présentes à compter de ce jour et il en aura la jouissance par la perception des loyers à compter du même jour , les biens étant loués à des personnes, conditions et loyers que l'acquéreur déclare parfaitement connaître et dispenser le notaire soussigné de rapporter au présent acte" ; que la SCI SEMBAT dénie être tenue du paiement de l'indemnité ; Considérant que si le prix de vente de l'immeuble à la SCI SEMBAT (457 347,05 euros) acquis quatre ans auparavant par la SARL LES Il a débouté Madame Y... de sa demande de compensation entre l'indemnité d'éviction et la demande d'indemnité d'occupation. Le tribunal a par ailleurs condamné Madame Y... au paiement d'une somme de 75 000 euros à la SCI SEMBAT au titre des réparations locatives avec intérêts à compter du jugement et a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Pour décider que l'action en paiement de l'indemnité d'éviction formée par Madame Y... contre Monsieur P. A..., était prescrite, le tribunal a retenu que le droit à indemnité d'éviction de Madame Y... avait été définitivement consacré par le jugement du 8 décembre 1993 et qu'elle n'avait assigné Monsieur A... que le 18 août 2000 plus de 10 ans, après la date du congé notifié le 14 novembre 1989 alors qu'en application de l'article L 145 -60 les actions se prescrivent par deux ans. Pour mettre hors de cause la société FGI,il a constaté que dans ses dernières écritures Madame Y... ne formulait plus de demande contre cette société. En ce qui concerne la société LES MARCHANDS DE PARIS, le tribunal a écarté la prescription de l'action de Madame Y... au motif que cette société ne pouvait se prévaloir de la prescription de 2 ans de l'article L145-60 du code de commerce puisqu'elle ne fixait pas le point de départ de la prescription invoquée et que l'action avait un autre fondement que celui de l'action contre Monsieur A... ; qu'elle reposait sur l'obligation qu'elle avait contractée en tant qu'adjudicataire obligation transmise à la SCI SEMBAT, acquéreur de l'immeuble. S'agissant de la SCI SEMBAT, le tribunal a considéré qu'elle était tenue au paiement de l'indemnité d'éviction en vertu de l'acte de vente notarié du 8 février 2000 qui faisait référence au jugement d'adjudication et au cahier des charges et qui comportait une clause MARCHANDS DE PARIS par adjudication pour le prix de 373 500,09 euros, compte tenu de l'absence de travaux, ne permet pas de retenir l'existence d'une vente frauduleuse, il résulte du dossier que les deux sociétés ont des liens étroits ; qu'elles ont été créées à la même période fin 1996 avec des associés communs et elles ont encore actuellement des intérêts communs, même si le capital a été redistribué, puisqu'elles appartiennent au même groupe ; Que lors de l'acquisition de l'immeuble en février 2000, la SCI SEMBAT avait le même dirigeant que la société LES MARCHANDS DE PARIS, Monsieur C..., lequel a signé pour la société LES MARCHANDS DE PARIS, obligeant de ce fait la SCI SEMBAT à se faire représenter par son co-gérant ; Considérant que compte tenu de ses intérêts communs avec la société LES ASSURANCES GENERALES DE PARIS, la SCI SEMBAT connaissait manifestement la situation juridique et en particulier l'obligation de paiement d'une indemnité d'éviction à laquelle était tenue la société LES MARCHANDS DE PARIS, en vertu de l'adjudication, ce qu'elle reconnaît au demeurant explicitement dans l'acte authentique d'achat lorsqu'elle dispense le notaire d'en faire rappel ; que c'est ainsi en parfaite connaissance de la situation juridique et du préjudice qui en résulterait pour la locataire que l'obligation de paiement de l'indemnité d'éviction, n'a pas été reprise de façon explicite dans l'acte de vente ; Considérant que la société LES MARCHANDS DE PARIS a approuvé par sa signature de l'acte, cette attitude ; que Madame Y... est en conséquence fondée en raison de ce comportement frauduleux partagé à obtenir la condamnation in solidum, par application de l'article 1382 du code civil, de la SCI SEMBAT et de la société LES MARCHANDS DE PARIS au paiement de l'indemnité d'éviction, ce aux mêmes conditions d'exigibilité initialement prévues, compte tenu du préjudice que lui selon laquelle les biens vendus étaient loués à des personnes conditions et loyers que l'acquéreur déclarait parfaitement connaître et dispenser le notaire de le rappeler dans le corps de l'acte. Le tribunal a retenu que Madame Y... disposait à son encontre d'une créance certaine et liquide mais qui ne deviendra exigible que si la SCI SEMBAT décidait de poursuivre la libération des lieux, d'un montant définitivement fixé non réévaluable, et non productive d'intérêts en l'absence d'exigibilité. Il a refusé la compensation entre l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation en raison de l'absence de liquidité de la seconde. Au vu du rapport de l'expert sur l'état des lieux et leur entretien, le tribunal retenant que les lieux étaient en mauvais état lors de l'entrée dans les lieux de Madame Y... et même en état de vétusté, a considéré qu'il ne pouvait être imputé à cette locataire que l'absence d'entretien de la partie privative des locaux, évalués à 760 000 F par l'expert et sur lequel le tribunal a procédé à un abattement de 30 % pour tenir compte de la précarité de la situation de la locataire depuis le congé. Madame Y... née X... a interjeté appel. Aux termes de ses dernières conclusions (10 janvier 2006), Madame Y... ne retient du jugement que les dispositions qui ont décidé que la SCI SEMBAT était débitrice à son égard de l'indemnité d'éviction définitivement fixée à la somme de 298 687,71 euros et en ce qu'il avait fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 7.749 euros par an. Autrement, elle demande à titre principal, d'infirmer la décision pour le surplus, et de condamner la SCI SEMBAT au paiement de l'indemnité d'éviction de 298 687,71 euros, - de dire qu'au vu de l'article L145-30 du code de commerce , cette indemnité d'éviction est immédiatement exigible et de déclarer non cause la perte de ses droits ; Considérant que le montant de cette indemnité ayant été définitivement fixé par le jugement du 8 décembre 1993 en présence de l'auteur de la société LES MARCHANDS DE PARIS (ASSURANCES GENERALES DE PARIS), elle ne peut être révisée, que cette somme sera seulement majorée de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation en ce qui concerne la société LES ASSURANCES GENERALES DE PARIS et à compter du jugement pour la SCI SEMBAT ; Sur les demandes de la SCI SEMBAT à l'encontre de Madame Y... : Considérant que compte tenu de la délivrance du congé avec offre d'indemnité d'éviction , Madame Y... bénéficiait du droit au maintien dans les lieux aux mêmes conditions ; qu'elle restait en conséquence tenue de respecter les obligations inhérentes à sa qualité de locataire ; qu'elle devait ainsi régler une indemnité d'occupation et effectuer les réparations locatives lui incombant envers le nouveau propriétaire des lieux qu'est la SCI SEMBAT ; a) Considérant que par acte extra judiciaire du 25 juillet 2000, la SCI a sollicité la révision de l'indemnité d'occupation d'un montant initial de 7 756,61 euros en vue de la voir porter à la somme de 600 000F (91 469,41 euros ) par an ; que Madame Y... oppose la prescription de cette demande de révision et le caractère irrévocable de cette indemnité fixée par le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre le 8 décembre 1993 ; Considérant que l'indemnité d'occupation a été fixée en 1993 ; que l'indemnité d'occupation est susceptible de révision passé un délai de trois ans ; Considérant que le montant de cette indemnité doit correspondre à la valeur locative "déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII compte tenu de tous les éléments d'appréciation" ; (article L 145-29 du code de commerce) ; qu'il peut être tenu compte prescrite son action en paiement de cette indemnité contre Monsieur A..., - de dire que la SCI SEMBAT est fictive et qu'il y a eu collusion frauduleuse entre la société la SARL ASSURANCES GENERALES DE PARIS et la SCI SEMBAT et en conséquence, de condamner solidairement ces deux sociétés au paiement de l'indemnité d'éviction et même de les condamner solidairement au paiement de l'indemnité d'éviction avec Monsieur A..., Subsidiairement, d'ordonner la révocation de l'acte de vente frauduleuse de l'immeuble entre la SCI SEMBAT et la société ASSURANCES GENERALES DE PARIS, Plus subsidiairement, de dire que la valeur de l'immeuble doit réintégrer le patrimoine de la SARL ASSURANCES GENERALES DE PARIS exerçant sous l'enseigne LES MARCHANDS DE PARIS à concurrence du montant de la créance de Madame Y... et qu'à ce titre, le montant de sa créance lui sera directement versé par la SCI SEMBAT, - de dire que l'indemnité d'éviction sera augmentée de l'intérêt au taux légal à compter du 13 janvier 1994 ou de l'assignation, - de débouter la SCI SEMBAT de sa demande de paiement des réparations locatives, - et de condamner solidairement la SCI SEMBAT , Monsieur A... et la SARL ASSURANCES GENERALES DE PARIS au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. M A... demande à titre principal, - de déclarer Madame Y... forclose dans son action en paiement à son encontre en application de l'article L145 -10 du code de commerce, - Subsidiairement, de dire sa demande prescrite en application de l'article 145-60 du code de commerce ; sinon qu'elle est prescrite en d'un abattement pour cause de précarité ; Considérant que la SCI SEMBAT demande sa fixation à la somme de 91 469,41 euros à compter du 25 juillet 2000 compte tenu de la surface occupée ; que toutefois, elle ne donne aucun élément prouvant que sa demande est justifiée au regard des différents critères de fixation et de la précarité de la situation de Madame Y... qui est constante ; Qu'il convient en conséquence, de confirmer le montant de l'indemnité d'occupation retenu par les premiers juges ; Considérant qu'il demeure qu'à l'heure actuelle, Madame Y... reste redevable de la somme de 32 346,78 euros au titre de l'indemnité d'occupation en vertu du jugement du 8 décembre 1993 pour la période écoulée entre le 31/12/2001 et le 1/10/2005 ; Qu'en l'absence d'exigibilité de l'indemnité d'éviction, c'est avec raison que les premiers juges ont refusé la compensation de cette indemnité avec l'indemnité d'occupation ; b) Sur la demande en paiement de la SCI SEMBAT à l'encontre de Madame Y... pour réparations locatives : Considérant que la SCI SEMBAT demande paiement, outre la somme de 75 000 euros retenue par les premiers juges au titre des seules parties privatives, de la somme de 189 140 euros outre celle de 15 000 euros au titre de la remise en état de la cuisine et celle de 33 540 euros pour permettre l'exploitation de l'hôtel ; Considérant qu'aux termes du bail d'origine signé en 1963, qui régit la situation contractuelle des parties à défaut de toute production d'un autre acte, le preneur devait jouir des lieux loués en bon père de famille et les entretenir en bon état de réparations locatives et d'entretien de toute nature quelqu'elles soient et quelle qu'en soit l'importance ; qu'il devait veiller au bon état de la toiture et de la construction et faire effectuer toutes les réparations nécessaires, les grosses réparations seules restant à la charge des bailleurs ; Considérant que l'expert judiciairement désigné indique en page 28 de son rapport que le manque d'entretien par l'occupant des lieux est patent ; que concernant la partie hôtel, (2ème et 3ème étage), il relève que ces zones ne sont pas utilisées en raison de leur totale vétusté ; Que pour la partie restaurant située au premier étage, il note que les salles de restaurant sont correctes mais que le plafond présente des signes de vétusté avec des risques d'effondrement et relève l'absence totale de conformité de l'installation de la cuisine avec un caractère dangereux nécessitant l'intervention rapide de GAZ DE FRANCE ; Que comparant avec le constat d'huissier établi en 1989 par Maître LOUVION à la demande de Madame Y... qui montre que certains locaux et le restaurant présentaient déjà un état vétuste, (sans indication sur les parties supérieures), l'expert note que les dégradations au niveau de la partie hôtel sont le reflet d'une absence totale d'entretien et qu'autrement les désordres ont pour origine des dégâts des eaux, l'absence d'entretien de la robinetterie, des piquages sauvages sur les colonnes d'évacuation, des fenêtres mal entretenues ; Qu'il précise avoir tenu compte de l'usure normale, compte tenu de l'âge des ouvrages sur les parties communes et de celle liée à l'absence d'entretien ; qu'il a ainsi retenu à ce dernier titre un coût de 515 000F HT (78 511,24 euros) ; Que pour les parties privatives, il a également tenu compte des remises en état nécessaires liées à l'usage du restaurant et à l'usage de l'hôtel sans exploitation qu'il a évalué à 706 000 F (197 629 euros) HT et a estimé à 100 000 F (15 244,49 euros) le coût de la remise en état de la cuisine ; Considérant que tant le constat de Maître LOUVION dressé en 1989 que les constatations de Monsieur D... dans un rapport de 1993 montrent que les lieux donnés en location à Madame Y... étaient vétustes ; Que si elle a entrepris des travaux de peinture et de rénovation de la partie restaurant, elle a reçu congé en 1990 soit deux ans après son acquisition ce qui a rendu sa situation précaire et peu favorable à l'entreprise de travaux de rénovation ; Que toutefois, compte tenu du défaut d'entretien manifeste de Madame Y... suite à des événements qui ont aggravé la situation (dégâts des eaux non traités..) elle devra régler au titre des parties communes, au titre du coût de réfection des planchers en étage et du remplacement des canalisations : la somme de 20 000 euros, au titre des parties privatives tenant compte d'un abattement de 30 %, la somme de 75 000 euros ainsi qu'en a décidé le premier juge ; qu'autrement, elle devra également régler en tenant compte d'un abattement de 20 % la somme de 12 195,92 euros pour les travaux de remise en état de la cuisine en tant que directement liés à son activité ; Z...) En ce qui concerne la garantie : Considérant que la SCI SEMBAT ne bénéficiant d'aucun droit à l'encontre de Monsieur A..., ne peut faire grief à Madame Y... de lui avoir fait perdre la possibilité de se retourner contre ce dernier ; qu'elle sera donc déboutée de son appel en garantie contre Madame Y... ; Considérant que la SCI SEMBAT ne justifie pas du préjudice du fait de la transcription des conclusions de Madame Y... aux hypothèques en l'absence de preuve de l'avance de tels frais ; que les circonstances ne justifient pas non plus l'application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement : - CONSTATE que le jugement n'est pas remis en cause ne ce qui concerne la SA FGI. - L'INFIRME partiellement, STATUANT À NOUVEAU, - DIT que la société LES MARCHANDS DE PARIS et la SCI SEMBAT sont tenues in solidum au paiement de l'indemnité d'éviction de 298 687,71 euros due à Madame Y... lorsque la SCI SEMBAT entendra poursuivre l'expulsion de Madame Y..., ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 décembre 2002 en ce qui concerne la société LES MARCHANDS DE PARIS et à compter du jugement en ce qui concerne la SCI SEMBAT. - DIT n'y avoir lieu de modifier l'indemnité d'occupation due par Madame Y... depuis le 25 juillet 2000. - CONDAMNE Madame Y... à régler à son départ des lieux la somme de 20 000 euros (vingt mille euros) au titre des réparations locatives sur les parties communes des locaux commerciaux et celle de 12 195,92 euros (douze mille cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de la remise en état de la cuisine outre la somme de 75 000 euros au titre des parties privatives. - CONFIRME le jugement en ses dispositions non contraires avec le présent arrêt. Y AJOUTANT, - CONDAMNE Madame Y... à régler à la SCI SEMBAT la somme de 32 346,78 euros (trente-deux mille trois cent quarante-six euros et soixante-dix-huit centimes) au titre de l'indemnité d'occupation en fonction du jugement du 8 décembre 1993 due pour la période écoulée entre le 31/12/2001 et le 1/10/2005. - DÉBOUTE la SCI SEMBAT de sa demande - DÉBOUTE la SCI SEMBAT de sa demande au titre du préjudice subi du fait de la transcription des conclusions de Madame Y... au bureau des hypothèques et au titre de son appel en garantie contre Madame Y.... - DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 nouveau code de procédure civile. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Sylvie MANDEL, président et par Catherine CLAUDE, greffier auquel le magistrat signataire a rendu la minute. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,