Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 6 décembre 2005

DU 06 Décembre 2005 ------------------------- C.L/S.B Thérèse X... épouse Y... Z.../ Alain A... Catherine B... RG N : 04/01377 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du six Décembre deux mille cinq, par Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Thérèse X... épouse Y... née le 28 Septembre 1940 à ARMENTIERES (59280) Demeurant Quai Bourbon 47320 CLAIRAC représentée par la SCP Guy NARRAN, avoués assistée de Me Claude GUERRE, avocat APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARMANDE en date du 18 Juin 2004 D'une part, ET : Monsieur Alain A... né le 29 Septembre 1955 à NERAC Demeurant Lieudit "Blanc" 47190 AIGUILLON Madame Catherine B... née le 15 Avril 1965 à AGEN (47000) Demeurant Lieudit "Blanc" 47190 AIGUILLON représentés par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistés de Me Anne BARRE-THOMAS, avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 11 Octobre 2005, devant Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre, Chantal AUBER, Conseiller et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 16 Juin 2004, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Alain A... et Catherine B... se sont engagés envers Thérèse Y... à acquérir, suivant compromis de vente en date du 2 octobre 1999, sous réserve notamment de la condition suspensive que l'état parasitaire effectué aux frais du vendeur et par l'entreprise de son choix ne révèle pas la présence de termites, une maison d'habitation située à CLAIRAC, 1 place de la Halle, moyennant le prix principal de 170 000 Francs. Les parties ont régularisé, le 15 décembre 1999, l'acte authentique par devant Maître COUCHOT, notaire à AIGUILLON, assisté de Maître LABORDE, notaire à CLAIRAC, cet acte mentionnant sous le paragraphe intitulé Etat parasitaire : "le vendeur précise que l'immeuble vendu n'est pas à ce jour inclus dans une zone contaminée ou susceptible d'être contaminée par les termites au sens de l'article 3 de la loi no99 471 du 8 juin 1999 et qu'il n'a pas connaissance de la présence de tels insectes dans l'immeuble". Ayant été avisés au mois de mars 2000, de la présence de termites, par la locataire qui occupait l'immeuble qu'ils venaient d'acquérir, Alain A... et Catherine B... ont fait assigner Thérèse Y... par acte du 21 novembre 2000, devant le Tribunal d'Instance de MARMANDE, aux fins de la voir condamnée à les indemniser du préjudice subi. Suivant jugement du 6 septembre 2001, cette juridiction a, avant dire droit, ordonné une expertise confiée à Michel FAVART Ce dernier a déposé son rapport le 10 mai 2002. Compte tenu du coût des travaux à réaliser préconisés par cet expert, Alain A... et Catherine B... ont, alors, saisi le Tribunal de Grande Instance de MARMANDE. Suivant jugement en date du 18 juin 2004, cette juridiction a rejeté l'exception d'irrecevabilité, a condamné Thérèse Y... à garantir Alain A... et Catherine B... des vices cachés (présence ancienne de termites) affectant l'immeuble litigieux, a condamné Thérèse Y... à payer à ces derniers en réparation des préjudices subis et liés à ces vices cachés les sommes de 20 687,85 Euros pour les travaux de traitement et de remise en état, de 8 303,02 Euros pour les préjudices financiers outre la somme de 1 000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Thérèse Y... a relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas critiquées. Elle soutient, pour l'essentiel, que Alain A... et Catherine B... qui n'ont délivré assignation qu'à la date du 21 novembre 2000 après avoir été avisés de la présence des termites en mars 2000 doivent être déclarés irrecevables en leur action, celle-ci devant être considérée comme tardive en application de l'article 1648 du Code Civil. Subsidiairement, au fond, elle estime qu'en ayant signé l'acte authentique de vente alors que l'état parasitaire n'avait pas été effectué, Alain A... et Catherine B... ont renoncé à l'application de cette condition suspensive stipulée à leur profit. Elle fait état, par ailleurs, de ce que l'arrêté du Préfet de LOT et GARONNE du 28 mai 2001 instituant une zone de surveillance et de lutte contre les termites et autres insectes xylophages, créée sur l'ensemble des communes de LOT et GARONNE est postérieur à l'acte de vente intervenu entre les parties, de sorte que la loi no99-471 du 8 juin 1999 imposant d'annexer un état parasitaire à l'acte authentique n'est pas applicable en l'espèce. Elle ajoute que l'acte authentique de vente contient une clause de non garantie par la venderesse concernant notamment la présence d'insectes xylophages alors que sa bonne foi ne saurait être mise en doute et qu'elle ne savait pas que l'immeuble dont il s'agit était infesté de termites ; elle en déduit que cette clause est parfaitement valable et doit recevoir application. Elle demande, par conséquent, à la Cour de réformer le jugement déféré et au principal de dire irrecevables comme tardives en application des dispositions de l'article 1648 du Code Civil les demandes formées par les consorts A... B... à son encontre ; à titre subsidiaire, elle demande à la Cour de les débouter de l'ensemble de leurs demandes ; en tout état de cause, elle sollicite la condamnation des intéressés à lui payer la somme de 2 000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Alain A... et Catherine B... demandent, au contraire, à la Cour de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et y ajoutant de condamner Thérèse Y... au paiement d'une somme de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 précité. Ils font valoir que Thérèse Y... à qui incombe en réalité le retard pris dans la résolution du problème est mal fondée à invoquer le bref délai tiré de l'article 1648 du Code Civil. Ils ajoutent que le problème de l'application de la loi du 8 juin 1999 ne se pose pas en l'espèce. Ils soutiennent, enfin, que l'intéressée ne peut de bonne foi soutenir qu'elle ignorait que l'immeuble était contaminé par les termites alors qu'elle s'est dispensée d'effectuer l'état parasitaire prévu par le compromis de vente Ils considèrent que la réalité du vice caché est établie et qu'ils sont bien fondés, par application à l'article 1641 du Code Civil, à solliciter la condamnation de Thérèse Y... à les garantir des préjudices subis en raison de ce vice, ces préjudices résultant du coût des travaux nécessaires à la mise en conformité mais aussi des pertes de loyers découlant du fait que la locataire a quitté les lieux le 31 mai 2001 en raison de l'infestation de l'immeuble par les termites et que l'immeuble n'a pu être reloué après exécution des travaux que le 1er octobre 2002, ainsi que des frais d'intervention et enfin, du fait qu'ils ont été contraints de souscrire un emprunt destiné à la réalisation des travaux préconisés par l'expert. SUR QUOI Attendu que selon l'article 1648 du Code Civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du lieu où la vente a été faite, la connaissance certaine du vice par l'acheteur marquant le point de départ du bref délai et celui-ci étant interrompu par une assignation en justice. Qu'en l'espèce, dès que Alain A... et Catherine B... ont été avisés par leur locataire de la présence suspecte d'insectes xylophages dans leur immeuble, soit au mois de mars 2000, ils ont fait examiner l'immeuble par une société de travaux spécialisée en la matière puis après confirmation par celle-ci de l'infestation de leur immeuble, ils se sont, alors, rapprochés de l'agence immobilière qui avait réalisé la vente et, par l'intermédiaire de cette dernière, de Thérèse Y..., afin de tenter de trouver une solution amiable. Que ce n'est qu'après que les pourparlers menés à cette fin jusqu'au cours de l'automne 2000 aient échoué qu'ils ont saisi, le 21 novembre 2000, par voie d'assignation, le Tribunal d'Instance. Qu'il s'ensuit que Thérèse Y... dont les atermoiements ont conduit les intimés à différer leur action judiciaire, est mal fondée à leur opposer le bref délai visé à l'article 1648 du Code Civil et à invoquer l'irrecevabilité pour tardiveté de ladite action. Attendu, en droit, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; qu'il est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Attendu qu'au cas présent, l'expert FAVART a, aux termes de ses investigations, noté une infestation manifeste de termites datant de plusieurs années (plinthes et linteau bois) supérieure de 4 à 5 ans, les galeries existantes dans les bois présentant pour certains éléments un vieillissement de plusieurs années et une activation incontestable des termites étant relevée pour d'autres éléments, tels que crémaillères d'escalier ainsi que dormant de la porte d'entrée. Que constituent indiscutablement des vices cachés au sens de l'article 1641 du Code Civil, la présence, comme en l'espèce, de termites ayant provoqué des dégâts tels que leur antériorité à la vente de l'immeuble est établie, ces désordres nécessitant par leur importance et leur gravité la réalisation d'un traitement curatif de l'immeuble et de travaux connexes occasionnant, selon l'expert, une dépense de 20 687,85 Euros, de tels vices étant, dès lors, de nature à compromettre l'usage normal de l'immeuble dont il s'agit au point que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre coût s'il les avait connus. Attendu qu'il est constant, par ailleurs, que l'acte authentique de vente contient une clause de non garantie stipulant que l'acquéreur prendrait l'immeuble dans son état actuel avec tous ses vices et défauts apparents ou cachés (notamment présence de termites pouvant contaminer l'immeuble vendu). Que cependant, une telle clause est inefficace dès lors que le vendeur a, comme en l'espèce, manifestement manqué à son obligation de loyauté et de renseignement à l'égard de l'acheteur en s'abstenant de faire réaliser un état parasitaire par le professionnel de son choix nonobstant son engagement contenu dans le compromis de vente alors que l'acquéreur en avait fait une caractéristique présentant une importance commune entre les parties en soumettant précisément la vente à la condition suspensive d'un état parasitaire négatif, peu important que l'annexion à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente d'un état parasitaire n'ait pas été imposé par la législation, alors, en vigueur. Que, par ailleurs, la mention figurant dans l'acte authentique de vente sous la rubrique état parasitaire selon laquelle "le vendeur précise qu'il n'a pas connaissance de la présence de termites dans l'immeuble" ne saurait davantage permettre d'exonérer de la garantie des vices cachés le vendeur tenu conventionnellement de fournir un état parasitaire par un professionnel, cette seule affirmation ne pouvant, du fait de son abstention fautive, permettre de caractériser sa bonne foi. Qu'enfin, la seule signature par l'acquéreur de l'acte constatant la réalisation de la vente en l'absence d'état parasitaire ne saurait valoir renonciation non équivoque de sa part à la garantie du vendeur concernant les vices cachés résultant de la présence de termites dans l'immeuble objet de la vente. Qu'il s'ensuit que Alain A... et Catherine B... sont bien fondés à solliciter sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, la condamnation de Thérèse Y... à les garantir des préjudices subis en raison des vices cachés résultant de la présence de termites dans l'immeuble acquis. Attendu qu'au vu des pièces du dossier et notamment du rapport d'expertise de Michel FAVART, le premier juge a correctement déterminé le montant de l'indemnisation due par Thérèse Y... aux acquéreurs en réparation des préjudices subis et liés aux vices cachés précités, étant ajouté que cette évaluation ne fait l'objet d'aucune observation de la part de l'appelante. Attendu, par conséquent, qu'il convient de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions. Attendu que les dépens de l'appel seront mis à la charge de Thérèse Y... qui succombe laquelle devra également verser au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel la somme de 1 500 Euros aux intimés. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant en audience publique contradictoirement et en dernier ressort, Statuant en audience publique contradictoirement et en dernier ressort, Déclare recevable l'appel jugé régulier en la forme, Le déclare mal fondé, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Et y ajoutant, Condamne Thérèse Y... à payer à Alain A... et à Catherine B... la somme globale de 1 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Rejette comme inutile ou mal fondée toutes demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne Thérèse Y... aux dépens de l'appel, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, la SCP VIMONT, avoués, à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont il aura été fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier La Présidente

Sommaire : VENTE - Garantie - Vices cachés - Action rédhibitoire - Délai - /JDF En application de l'article 1648 du Code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l'usage du lieu où la vente a été faite, la connaissance certaine du vice par l'acheteur marquant le point de départ de ce bref délai, celui-ci étant interrompu par une assignation en justice. Ainsi, le vendeur n'est pas fondé à opposer aux acquéreurs le bref délai de l'article 1648 et à soulever corrélativement une exception d'irrecevabilité tirée de la tardiveté de leur action en garantie des défauts cachés de la chose vendue dès lors que ces acquéreurs, avisés au mois de mars de la présence suspecte d'insectes xylophages, ont d'abord fait examiner l'immeuble par une société de travaux spécialisés qui a confirmé l'infestation manifeste de termites datant de plusieurs années, puis se sont rapprochés du vendeur afin de trouver une solution amiable, les atermoiements de ce dernier au cours des pourparlers menés, sans succès, jusqu'à l'automne les ayant conduit à différer leur action judiciaire et à ne saisir le tribunal d'instance, par voie d'assignation, que le 21 novembre de la même année