Cour d'appel de Versailles, du 16 mars 2001, 1999-7848
Président : Président : - Rapporteur : - Avocat général :

FAITS ET PROCEDURE, Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 1995, Madame Isabelle X... a donné à bail à Madame Isabelle DE Y... un logement sis au 177-177 bis rue Galliéni à BOULOGNE BILLANCOURT en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel de 3.000 francs par mois. Le congé pour vente a été délivré le 30 novembre 1998, les locataires n'ayant pas accepté l'offre, un jugement en date du 17 février 1999 a ordonné l'expulsion en validant le congé. (Ce jugement est confirmé par un arrêt de cette 1ère chambre 2ème section, du 16 mars 2001 - RG n° 4439/99). Madame DE Y... a fait valoir que l'appartement était en réalité occupé par Madame Z... et que cet état de fait n'était pas ignoré de Madame Isabelle X... dans la mesure où le nom de Madame Z... était mentionné sur les quittancements, que dès réception du courrier de Madame X... portant à sa connaissance le congé pour vente, elle a informé celle-ci de la libération des lieux le 30 juin 1998 par lettre recommandée avec avis de réception, mais que, malgré cette lettre, Madame Z... s'est maintenue dans les lieux ce qui lui a valu d'être personnellement condamnée par le tribunal à payer une indemnité d'occupation, jugement dont elle a fait appel. Par ailleurs, elle précisait que Madame Isabelle X... a fait pratiquer sur ses comptes le 27 janvier 1999 une saisie conservatoire qui ne lui a jamais été régulièrement dénoncée, et qui était contesté devant le juge de l'exécution le 3 novembre 1999 au motif que la demande de paiement était irrecevable puisque la somme réclamée avait déjà été débitée sur ses comptes le 2 août 1999 et que, concernant le montant des sommes réclamées au titre des charges 1997 et 1998, celles ci ne comportaient pas de régularisation de charges et ne pouvaient donc pas être retenues puisqu'injustifiées. Par un jugement contradictoire en date du 21 octobre 1999, le tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT a rendu la décision suivante : - déclare irrecevable la demande en paiement formée par Madame Isabelle X... pour les loyers dus à compter du 1er décembre 1998 au 31 janvier 1999, - condamne Madame Isabelle DE Y... à payer à Madame Isabelle X... une somme de 47.191,68 francs au titre des loyers et du droit au bail à compter du mois de septembre 1997 jusqu'au mois de novembre 1998 inclus, - donne acte à Madame Isabelle DE Y... de ce que cette somme a été réglée sous réserve de la validité d'une saisie sur ses comptes bancaires actuellement contestée devant le juge de l'exécution, - rejette en l'état le surplus des demandes, - dit que chacune des parties devra supporter la charge des frais qu'elle a engagés, - laisse les dépens à la charge de Madame Isabelle DE Y.... Le 28 octobre 1999, Madame Isabelle DE Y... a relevé appel de la décision rendue en première instance. Elle soutient qu'elle n'avait de locataire que le nom et l'obligation de payer un loyer, mais qu'elle n'a jamais été occupante des lieux, que cette allégation était, selon elle, d'autant plus évidente que la bailleresse avait pris soin de citer en juillet 1998 Madame DE Y... à sa seule adresse, c'est à dire au 130 bis avenue Charles de Gaulle à Neuilly, et non à l'adresse des locaux loués, prétendument non libérés, que le bail conclu en date du 1er décembre 1995 présente un caractère fictif, celui-ci ayant été conclu en violation de l'article 1709 du code civil puisque Monsieur A... et Madame Z... étaient déjà dans les locaux lors de la conclusion du bail et ce, indépendamment de toute volonté de Madame DE Y..., alors que cette dernière n'avait souscrit aucun engagement vis-à-vis de Madame X... et ne s'était vue consentir aucun droit de jouissance sur les lieux. L'appelante demande à la Cour de : - recevoir Madame Isabelle DE Y... en son appel et y faisant droit : - d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris du 21 octobre 1998 du tribunal d'instance de BOULOGNE BILLANCOURT : - réformant la décision entreprise, A titre principal, - de constater le caractère fictif du bail signé le 1er décembre 1995, - de dire et juger irrecevable et mal fondée Madame Isabelle X... en l'intégralité de ses demandes, - de l'en débouter, A titre subsidiaire, - de limiter la condamnation de Madame Isabelle DE Y... au paiement de la somme de 31.400 francs correspondant aux loyers de droit de bail afférents aux mois de septembre 1997 à juin 1998, Et en conséquence, vu le jugement du 18 janvier 2000 du juge de l'exécution de NANTERRE, lequel a notamment autorisé la compensation entre les sommes indûment retenues par Madame X... et celles prétendument dues par Madame DE Y..., de condamner Madame X... à restituer à Madame DE Y... le trop-perçu, soit la somme de 33.625,95 francs avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 1999, - de condamner Madame Isabelle X... à payer à Madame Isabelle DE Y... la somme de 10.000 francs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS ET ASSOCIES, par application des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. En réponse, Madame X... soutient que, concernant le caractère prétendument "fictif" du bail, Madame DE Y... tient des propos incohérents puisqu'aucune raison ne semble pouvoir expliquer la signature d'un bail pour des locaux qui auraient déjà été occupés par des individus mis dans les lieux par le propriétaire , tout en devant honorer le paiement des loyers sans pour autant pouvoir occuper les lieux, que dès lors il convient de reconnaître que les locaux ont été loués par Madame DE Y... et que cette dernière a décidé de son chef de mettre dans les lieux Monsieur A... et Madame Z..., qu'il est de ce point de vue important de préciser que la locataire a assigné les occupants dès réception de l'assignation de Madame X... afin que la décision à venir leur soit opposable, ce qu'elle n'aurait pu faire s'il ne s'était agi d'occupants de son chef, et que dès lors, peu importe qu'elle n'ait elle-même jamais occupé les lieux et que la propriétaire ait pu le savoir, celle-ci doit honorer le paiement des loyers pour lesquels elle s'est engagé. Madame X... demande donc à la Cour de : - débouter Madame DE Y... de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, ordonner la capitalisation des intérêts : - condamner Madame DE Y... au paiement de la somme de 15.000 francs au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner Madame DE Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 11 janvier 2001 et l'affaire plaidée pour les deux parties à l'audience du 8 février 2001. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'il est d'abord souligné à toutes fins utiles que Madame DE Y... qui cite Madame B... C... (ou SOUAD) dans son exposé des faits n'a cependant jamais appelé celle-ci dans la présente cause, ni devant le premier juge, ni devant la Cour, alors pourtant qu'elle l'avait fait dans une autre instance devant ce même tribunal (jugement du 17 février 1999) et devant la Cour de céans (RG n° 4439/99-arrêt du 16 mars 2001) ; Considérant qu'il est constant que, le 1er décembre 1995, Madame DE Y... a signé le contrat de bail litigieux, en prenant expressément la qualité de locataire et sans aucune mention relative à l'introduction prévue dans les lieux loués d'une tierce personne, et notamment d'une dame B... (ou SOUAD) Z... ; que les loyers ont été régulièrement payés par l'appelante en cette qualité de locataire et qu'à aucun moment jusqu'à son départ personnel des lieux, elle n'a remis en cause la validité de ce contrat et que jamais elle n'a invoqué un quelconque vice de son consentement (erreur, dol ou violence) ; que certes dans sa lettre de réclamation du 5 décembre 1997, Madame DE Y... révélait enfin explicitement qu'elle louait "cet appartement pour (son) amie Souad Z...", mais que cette circonstance ne change rien à la nature et aux effets mêmes de ce bail qui ne lie que la locataire signataire du contrat, et que l'appelante n'est donc pas fondée à prétendre maintenant, pour échapper à ses obligations légales et contractuelles de locataire, qu'elle "n'avait de locataire que le nom et l'obligation de payer le loyer", et même alors qu'il s'agirait d'un bail "fictif", alors qu'en réalité, elle avait, en plus, l'obligation de quitter complètement les lieux loués et de les remettre à la disposition de la bailleresse, le 1er décembre 1998, comme convenu, libres de toute occupation ; qu'en fait, elle n'a pas respecté de bonne foi ses obligations puisqu'elle s'est contentée d'indiquer qu'elle libérerait les lieux, le 30 juin 1998 et qu'elle restituerait les clés à cette date, alors qu'elle savait parfaitement, dès le début, que l'occupante sans droit ni titre Madame Z... (et tous les autres occupants sans titre, du chef de celle-ci) resteraient dans les lieux ; que rien dans ce dossier ne démontre que cette Madame Z..., "amie" de Madame DE Y..., serait rentrée dans les lieux, avant la signature du bail, le 1er décembre 1995, et qu'en tout état de cause, dès la signature de ce contrat, c'est l'appelante qui était seule locataire et qui devait donc assumer seule toutes les obligations inhérentes à cette qualité, en application des articles 1709 et suivants du code civil ; Considérant que l'appelante prétend donc, à tort, que ce bail du 1er décembre 1995 aurait, selon elle, été "conclu en violation de l'article 1709 du code civil" et qu'elle est déboutée de ce moyen ; qu'au demeurant, elle ne réclame même pas la nullité de ce contrat et qu'elle n'invoque aucun vice de son consentement (erreur, dol ou violence) qui aurait affecté son consentement ; que le jugement est, par conséquent, confirmé en ce qu'il a exactement fait application des dispositions de ce bail régulier et valable ; Considérant en ce qui concerne les charges locatives litigieuses que celles-ci ne sont récupérables que si elles sont justifiées (article 23 de la loi du 6 juillet 1989) et si elles correspondent bien à la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, cette preuve devant être faite par la bailleresse Madame X... ; Considérant qu'en application de l'article 954 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile, un bordereau des pièces invoquées doit être annexé aux conclusions des parties, et qu'en l'espèce, le seul bordereau annexé aux dernières conclusions (article 954 alinéa 2) de Madame X... ne comporte pas de liste précise et complète ni de numéro, pièce par pièce, et qu'il se présente sous une forme trop vague en indiquant simplement : "Pièces adverses", sans aucune précision ni numérotation desdites pièces) ; Considérant que, de plus, ce bordereau (cote 10 du dossier de la Cour) mentionne un "décompte des loyers dus au jour du jugement" mais ne contient pas de pièces justificatives relatives à des charges locatives, et notamment un décompte par nature de charges envoyé à la locataire un mois avant la régularisation annuelle, le tout en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et conformément à la clause III "CHARGES" du contrat de bail ; qu'aucune provision sur charges ne sera donc accordée à Madame X... ; Considérant qu'il est constant que Madame DE Y... a acquiescé au congé pour vendre qui lui avait été notifié et qu'elle a quitté les lieux, personnellement, le 1er décembre 1998 , mais en laissant dans les lieux Madame B... (ou Souad) Z... et d'autres occupants sans titre, du chef de celle-ci, et qu'à partir de cette date, n'étant plus locataire, elle n'est plus tenue au paiement des loyers et des charges locatives mais qu'elle doit payer l'indemnité d'occupation exactement mise à sa charge (5.000 francs par mois), tel que fixée par le jugement du tribunal d'instance du 17 février 1999, confirmé par l'arrêt de cette 1ère chambre-2ème section de la Cour dans son arrêt n° 4439/99 du 16 mars 2001 ; que cet arrêt-ci a donc déjà prononcé une condamnation contre Madame DE Y... au paiement de cette indemnité d'occupation et que la condamnation qui est maintenant demandée de ce même chef, dans le présent dossier n° 7848/99 fait double emploi et qu'il n'y sera donc pas fait droit, Madame X... ne justifiant pas d'un intérêt à réclamer deux titres exécutoires pour ce même chef de condamnation ; que le jugement est confirmé de ce chef ; Considérant quant aux loyers correspondant à la période antérieure, du 1er septembre 1997 au 30 novembre 1998, que le premier juge a exactement constaté que le précédent jugement du 11 février 1999 n'avait pas eu à statuer sur une demande de Madame X... en paiement desdits loyers, et que par une exacte analyse des pièces justificatives qui lui étaient soumises, le tribunal a, à bon droit, fixé à un total de 47.191,68 francs ces loyers et droit au bail dus par la locataire, pour cette période ; que le jugement est confirmé sur ce point ; que l'appelante est donc déboutée de sa demande non fondée ni justifiée tendant à faire réduire sa dette à un montant de 31.400,28 francs ; Considérant de plus que la Cour ordonne que les intérêts échus, dus sur la somme ci-dessus confirmée pour une année entière au moins seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil à compter de la demande de ce chef formée par conclusions du 27 septembre 2000 valant sommation de payer ; Considérant, par ailleurs, que l'appelante, méconnaissant les exigences de l'article 954 alinéa 1 du Nouveau Code de Procédure Civile n'a pas annexé à ses dernières écritures (article 954 alinéa 2) du 13 mars 2000, toutes ses pièces invoquées ou communiquées, et que ce n'est que, bien plus tard, par bordereaux entre avoués du 18 décembre 2000, qu'elle a enfin communiqué une pièce n° 22 ; qu'il est souligné, à toutes fins utiles, qu'elle n'a jamais communiqué aucun document justificatif au sujet de sa profession, de ses revenus, de ses déclarations d'impôts de ses avis d'imposition, de son état de santé actuel (en 2000 et 2001), de la composition de sa famille et de ses charges de famille ; Considérant que le contentieux nouveau né de la saisine du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NANTERRE a donné lieu à un jugement de ce magistrat, du 18 janvier 2000, qui, semble-t-il, devait faire l'objet d'un appel, ce dont il n'a pas été justifié jusqu'à présent ; qu'il en résulte que la Cour n'a pas -présentement et dans le seul cadre de l'appel dont elle est saisie concernant le jugement du tribunal d'instance du 21 octobre 1999- à se livrer à une étude critique de la décision du juge de l'exécution qui ne lui est pas déférée ; qu'en application de l'article L.311-12-1 du code de l'organisation judiciaire, la Cour se déclare incompétente pour connaître des conséquences des mesures d'exécution forcée, engagées par Madame X..., et qu'aucune compensation n'est donc ordonnée ; Considérant que, compte tenu de l'équité, Madame DE Y... est déboutée de sa demande en paiement en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'elle-même est condamnée à payer à Madame X... la somme de 10.000 francs sur le fondement de ce même article pour ses frais irrépétibles en première instance et en appel ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : VU l'arrêt de cette Cour (RG n° 4439/99) du 16 mars 2001 (1ère chambre 2ème section) : DEBOUTE Madame Isabelle DE Y... des fins de son appel et de toutes les demandes que celui-ci comporte ; CONFIRME le jugement déféré ; ET Y AJOUTANT : ORDONNE que les intérêts au taux légal échus, dus sur les sommes confirmées à la charge de l'appelante pour une année entière au moins seront capitalisés, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, et ce, à compter du 27 septembre 2000 ; VU l'article L.311-12-1 du code de l'organisation judiciaire : DIT qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une compensation et SE DECLARE incompétente pour connaître du jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de NANTERRE, du 18 janvier 2000 ; CONDAMNE l'appelante à payer à Madame X... la somme de 10.000 francs (DIX MILLE FRANCS) (soit 1 524,49 euros) en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Madame DE Y... à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre elle par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le faisant fonction de greffier, Pour le Président empêché qui a assisté au prononcé (Article 456 du NCPC) Le Conseiller, S. LANGLOIS MC LE BOURSICOT

Sommaire : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Prix - Prestations, taxes et fournitures - Charges récupérables - Pièces justificatives Les charges locatives susceptibles d'être récupérées par le bailleur, en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ne peuvent l'être qu'à condition de correspondre à la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 et d'être justifiées. Tel n'est pas le cas lorsque le bailleur, contrairement aux dispositions de l'article 954, alinéa 1, du Nouveau code de procédure civile, n'a pas annexé le bordereau des pièces qu'il invoque à ses conclusions