Cour d'appel de Lyon, 12 mars 2009, 08/02267

COUR D'APPEL DE LYON PREMIERE CHAMBRE CIVILE A ARRET DU 12 MARS 2009 RG : 08/02267 décision du Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE SUR SAONE du 21 février 2008 RG N° 2006/ 1085 SARL PIETRAPOLIS C/ X... B... SCI ROCHAT Y... APPELANTE : SARL PIETRAPOLIS Le Madura 264, rue Garibaldi 69003 LYON 03 représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour assistée par Me PIQUET-GAUTHIER avocat au barreau de Lyon INTIMES : Monsieur Onésime X...... représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour assisté par Me BRAILLARD avocat au barreau de Lyon Madame Renée B... épouse X...... représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour assistée par Me BRAILLARD avocat au barreau de Lyon SCI ROCHAT 22 bis, rue de la Paix 44620 LA MONTAGNE représentée par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour assistée par Me REVEAU avocat au barreau de Nantes Monsieur Thierry Y..., notaire associé de la SCP Dominique Z...- Thierry Y...,... représenté par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour assisté par Me RINCK avocat au barreau de Lyon L'affaire a régulièrement été communiquée à Monsieur le Procureur Général L'instruction a été clôturée le 30 Janvier 2009 L'audience de plaidoiries a eu lieu le 11 Février 2009 L'affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2009 COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré : Président : Madame MARTIN, présidente de chambre Conseiller : Madame BIOT Conseiller : Madame AUGE Greffier : Mme JANKOV pendant les débats uniquement A l'audience Mme AUGE a fait le rapport conformément à l'article 785 du CPC. ARRET : contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Madame MARTIN, présidente, et par Madame JANKOV, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE-PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Le 23 mai 2005, Monsieur Laurent E... et Madame Véronique F..., cherchant à acquérir un bien à la campagne dans la région lyonnaise, ont donné mandat sans exclusivité à la SARL PIETRAPOLIS, agent immobilier. Le 2 juillet 2005, un compromis a été signé pour une maison sise sur la commune de SAINT MARCEL L'ECLAIRE au lieudit " ... ". Les acquéreurs ont constitué une SCI, la SCI ROCHAT pour acquérir la maison appartenant aux époux X... et l'acte authentique a été signé le 31 octobre 2005 en l'étude de Maître Y..., notaire à TARARE. Par acte d'huissier en date des 11 et 13 septembre 2006, la SCI ROCHAT a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de VILLEFRANCHE SUR SAÔNE les époux X..., Maître Y... et l'agence PIETRAPOLIS en résolution de la vente avec remboursement du prix de 151 000  versé outre intérêts à compter de l'assignation et condamnation solidaire des époux X..., de Maître Y... et de la SARL PIETRAPOLIS au paiement de la somme de 55 149  à titre de dommages et intérêts. Ils ont indiqué qu'ils avaient appris seulement en décembre 2005 que le tracé de la future autoroute A89 passait sur le lieudit ... et plus exactement sur la maison qu'ils venaient d'acquérir. Par jugement en date du 21 février 2008, le Tribunal de Grande Instance a prononcé la résolution de la vente, condamné les époux X... a restituer le prix, condamné in solidum les époux X... et la SARL PIETRAPOLIS à payer à la SCI ROCHAT la somme de 34 670, 43  à titre de dommages et intérêts, celle de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, débouté la SCI ROCHAT de ses demandes à l'encontre de Maître Y... et les parties de toutes leurs autres demandes. Par déclaration au greffe de la Cour en date du 7 avril 2008, la SARL PIETRAPOLIS a relevé appel. Elle conclut à la réformation du jugement, au déboutement de la SCI ROCHAT de l'ensemble de ses demandes et à la condamnation de cette dernière à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Elle soutient pour l'essentiel à l'appui de son recours que le projet d'autoroute est connu dans la région, il a été évoqué avec les acheteurs lors des visites de la maison et lors de la signature du compromis, le notaire leur a expliqué que le tracé était à l'état de projet. Elle ajoute que plus d'un mois avant la réitération par acte authentique, le notaire a envoyé aux acheteurs le projet d'acte, une note de renseignement d'urbanisme et une note de voirie qui ont été visés lors de la vente. Elle estime que la SCI ROCHAT a acheté en connaissance d'un projet autoroutier avec un tracé provisoire résultant d'une DUP définissant une bande de 300 mètres de large nécessairement fluctuante, avec impossibilité de savoir si la maison se trouvait sur cette bande et donc susceptible d'expropriation. Elle indique que dans un courrier du 26 janvier 2006, les consorts F...- E... ont reconnu qu'au cours des discussions en vue de la vente, ils ont bien été informés du projet autoroutier. Enfin, elle précise qu'en septembre 2006 la Société des Autoroutes du Sud de la France lui a écrit que le tracé était " encore au stade de l'étude " ; que depuis le tracé définitif a été arrêté et que la maison ne se trouve pas sur la bande des 300 mètres. Monsieur Onésime X... et Madame Renée B... épouse X..., concluent à la réformation du jugement et au déboutement de la SCI ROCHAT de ses demandes. Ils demandent sa condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Ils font valoir qu'aucune manoeuvre dolosive ou silence coupable ne peut leur être reproché, que Monsieur E... est déjà associé de plusieurs SCI et que Madame F... est domiciliée à GRIGNY, soit à proximité du bien acquis et qu'ils ne pouvaient ignorer le projet autoroutier vieux d'une dizaine d'années. Ils ajoutent que le tracé définitif n'a été présenté au public que durant la première quinzaine de février 2007 et qu'au moment de la saisine du tribunal il n'avait pas été décidé. Ils précisent que tant le dirigeant de la SARL PIETRAPOLIS que le notaire ont informé les futurs acquéreurs du projet avec un tracé qui faisait l'objet d'un recours devant le Conseil d'Etat. La SCI ROCHAT conclut à la confirmation de la décision sauf en ce qu'elle a écarté la responsabilité du notaire, à la condamnation de ce dernier in solidum avec les époux X... et la SARL PIETRAPOLIS au paiement de la somme de 57 645, 76  à titre de dommages et intérêts, de la SARL PIETRAPOLIS à lui rembourser la somme de 9 000  qu'elle a perçue au titre des honoraires, de Me Y... à lui verser la somme de 13 000  correspondant aux frais d'acte notarié et de la SARL PIETRAPOLIS, Me Y... et les époux X... in solidum à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Elle expose que les époux X... ont sciemment omis de lui transmettre une information déterminante pour son consentement, que le propriétaire de la parcelle voisine a déjà été exproprié, que dès 2009 le site du ROCHAT sera concerné par les travaux du tunnel de Chamousset et du viaduc de Goutte Vignoble. Elle ajoute que la déclaration d'utilité publique a été publiée le 19 avril 2003 et qu'elle fixe définitivement une bande de 300 mètres à l'intérieur de laquelle devra passer l'autoroute, ce que confirme un courrier de la Société des Autoroutes du Sud de la France du 20 septembre 2006 qui mentionne " la bande des 300 mètres officialisée par la déclaration d'utilité publique du mois d'avril 2003 était connue et juridiquement opposable ". En ce qui concerne l'agence immobilière, elle conteste avoir reçu de sa part une information sur la question de l'implantation de l'autoroute. Elle ajoute l'interprétation faite par la SARL PIETRAPOLIS du courrier du 26 janvier 2006 qui, en réalité, fait référence à une conversation téléphonique du même jour. En ce qui concerne le notaire, elle estime que domicilié à TARARE, il ne pouvait ignorer la déclaration d'utilité publique de 2003, que le courrier qu'il lui a adressé le 6 janvier 2006 démontre qu'il en avait connaissance et qu'il aurait dû demander un certificat d'urbanisme. Elle évalue son préjudice à 57 645, 27 , compte tenu des frais directement liés à la vente, de ceux liés à la constitution et à la dissolution de la SCI et à l'emprunt, ainsi que de ceux liés à l'immobilisation du bien, c'est-à-dire à l'impossibilité de le louer. Monsieur Thierry Y... conclut à la confirmation de la décision et à la condamnation de la SCI ROCHAT au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Il expose que la SCI ROCHAT ne démontre pas sa faute directement génératrice d'un préjudice certain. Il indique qu'une note de renseignements d'urbanisme avec plan cadastral, une lettre de renseignements d'urbanisme et une note de voirie ont été délivrées par la Mairie de SAINT MARTIN L'ECLAIRE ne mentionnant nullement l'implantation de l'A 89 au lieudit de la vente. Il estime que la Mairie a commis une faute qui vient l'exonérer de toute responsabilité et qu'il n'avait aucune raison de soupçonner le caractère erroné des documents qu'elle lui a envoyés. Il estime qu'il n'existe pas de préjudice certain pour la SCI dès lors que la réalisation effective de l'autoroute n'est pas acquise. Il conteste les sommes réclamées par celle-ci. La procédure a été clôturée en l'état par ordonnance en date du 30 janvier 2009. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur la résolution de la vente Attendu que les époux X... avaient acquis le bien vendu à la SCI ROCHAT le 22 septembre 1993 ; que le projet de création d'une section d'autoroute entre BALBIGNY et LA TOUR DE SALVAGNY pour achever la liaison de LYON à BORDEAUX existait depuis 1987 ; qu'en 1997, une première enquête préalable à la déclaration d'utilité publique avait été réalisée suivie d'une autre en 2001, clôturée par la déclaration d'utilité publique du 17 avril 2003 ; que selon les attestations des occupants des propriétés voisines et notamment celle des époux H... propriétaires de la maison mitoyenne, les habitants de la commune ont été informés et sensibilisés dès l'origine du projet et ont eu connaissance des différentes propositions de tracés ainsi que du tracé définitif par les actions d'information des collectivités locales, les médias et les associations de défense, en particulier " Saint Marcel Environnement " ; que selon le courrier de la Société des Autoroutes du Sud de la France (ASF) du 20 septembre 2006, " le tracé de l'autoroute est encore au stade de l'étude " mais " la bande des 300 mètres officialisée par la déclaration d'Utilité Publique du 17 avril 2003 est actuellement connue et juridiquement opposable " ; Attendu que cette bande des 300 mètres qui inclut le lieudit ... était donc connue des habitants de la commune depuis la publication de la déclaration d'utilité publique ; Attendu que la propriété vendue à la SCI se trouve, selon les documents versés aux débats par cette dernière, à l'intérieur de cette bande ; Attendu que les époux X... n'ont à aucun moment informé leur acquéreur de cette situation qu'ils ne pouvaient ignorer puisqu'ils occupaient la maison à l'époque de la Déclaration d'Utilité Publique arrêtant la bande des 300 mètres ; Attendu que le fait que l'un des associés de la SCI, Monsieur E..., soit également associé de plusieurs autres SCI, est sans incidence sur sa connaissance des projets concernant la commune de SAINT MARCEL L'ECLAIRE et plus particulièrement le lieudit ... et ce, dès lors qu'il est domicilié dans le département de la Loire-Atlantique et que les autres SCI dont il possède des parts sont familiales ; Attendu que, par ailleurs, le fait que Mademoiselle F... soit domiciliée à GRIGNY n'implique pas qu'elle ait eu connaissance de l'inclusion du lieudit ... dans la bande des 300 mètres ; Attendu que c'est donc à juste titre que la réticence dolosive des époux X... a été retenue par le premier juge pour prononcer la résolution de la vente ; qu'en effet, la SCI ROCHAT qui a acquis un bien à la campagne n'aurait pas procédé à cette acquisition si elle avait eu connaissance que ce bien se trouvait exactement situé dans la bande des 300 mètres d'un projet autoroutier ; Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue le 31 octobre 2005 entre les époux X... et la SCI ROCHAT concernant le bien immobilier situé au lieudit " ... " à Saint Marcel l'Eclairé et a ordonné que les parties soient remises dans l'état où elles se trouvaient antérieurement à la conclusion de la vente à savoir, que la SCI ROCHAT restitue aux époux X... le bien immobilier et que ces derniers restituent à la SCI ROCHAT le prix de vente du bien, soit 151 000  ; 2/ Sur la responsabilité de la SARL PIETRAPOLIS Attendu que par des motifs exacts en fait et fondés en droit adoptés par la Cour, le premier juge a justement décidé que l'agent immobilier était tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant ; qu'en sa qualité de professionnel de la transaction immobilière, la SARL PIETRAPOLIS ne pouvait ignorer l'existence du projet autoroutier connu dans la région depuis plusieurs années ainsi que l'impact sur la valeur d'un bien dont l'attrait principal mentionné sur l'annonce qu'elle avait fait paraître était sa situation " au calme " ; qu'il lui appartenait donc d'informer ses clients de ce projet ; qu'elle soutient avoir mis au courant Monsieur E... et Mademoiselle F... sans fournir le moindre élément à l'appui de cette affirmation ; Attendu que, comme l'a retenu le Tribunal, La SARL PIETRAPOLIS ne rapporte pas la preuve du respect de cette obligation mise à sa charge eu égard à sa qualité de professionnel de l'immobilier ; que sa responsabilité contractuelle doit être retenue ; 3/ Sur la responsabilité de Me Y... Attendu que l'acte de vente authentique du 31 octobre 2005 a été reçu par Me Y..., notaire à TARARE ; Attendu que c'est à tort que celui-ci soutient qu'il ne peut lui être reproché de n'avoir pas sollicité un certificat d'urbanisme alors qu'aux termes de l'acte authentique, ont été joints et portés à la connaissance de l'acquéreur d'une part une note de renseignement d'urbanisme délivrée le 25 juillet 2005 ne mentionnant pas que le terrain était compris dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique, d'autre part une lettre de renseignements d'urbanisme complétée et enfin une note de voirie ne mentionnant pas l'implantation de l'A89 au lieudit de la vente ou de prescriptions particulières ; Attendu cependant que le devoir de conseil d'un notaire est une obligation impérative et absolue, attachée à l'exercice de la fonction et qu'il doit par ailleurs veiller à assurer l'efficacité des actes qu'il rédige ; Attendu qu'un notaire, dont l'étude se trouve à TARARE, commune voisine du lieu dit ..., ne pouvait ignorer l'existence du projet autoroutier concernant une partie du canton où il exerce ; qu'il lui appartenait, en l'absence de toute mention sur les documents qu'il avait demandés, de vérifier en se faisant délivrer un certificat d'urbanisme si aucune servitude d'utilité publique n'était applicable au terrain ; Attendu que la SCI ROCHAT verse aux débats l'extrait d'un acte reçu le 11 décembre 2003 par un autre notaire de TARARE mentionnant que la parcelle vendue se trouve dans l'emprise de l'étude du tracé de la future autoroute A 89 ; qu'elle produit également un certificat d'urbanisme demandé le 23 février 2004 en vue de la construction d'un garage par les époux H... voisins de la propriété de la SCI ... et obtenu le 11 mai 2004 mentionnant " emplacement réservé pour l'autoroute A89 en application du décret DUP du 17. 04. 2003 " et précisant que le terrain ne pouvait, pour ce motif, être utilisé pour l'opération demandée ; Attendu que si Me Y... avait demandé un certificat d'urbanisme, il aurait pu informer la SCI ROCHAT de l'existence de la servitude d'utilité publique concernant le bien qu'elle désirait acquérir ; qu'en s'abstenant de procéder aux vérifications indispensables, le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité ; Attendu que le jugement sera réformé de ce chef ; 4/ Sur la demande de dommages et intérêts Attendu que la responsabilité contractuelle de la SARL PIETRAPOLIS, professionnel de l'immobilier, a été retenue ; que le manquement à son obligation contractuelle se résout en l'allocation de dommages et intérêts ; Attendu que Me Y... a engagé sa responsabilité et sera donc également tenu à la réparation pécuniaire du dommage ; Attendu que les époux X..., qui n'ignoraient pas que la propriété qu'ils vendaient se trouvait dans l'emprise de l'étude du tracé de la future autoroute et notamment dans la bande des 300 mètres et l'ont volontairement dissimulé à leur acquéreur, seront également tenus à des dommages et intérêts ; Attendu que les premiers juges ont très exactement retenu les préjudices indemnisables ; que cependant en ce qui concerne les frais relatifs au crédit souscrit pour acquérir le bien, l'indemnisation sera actualisée à la somme de 20 802  outre les frais de fonctionnement du bien qui seront portés à 1 500  ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les autres demandes de la SCI ROCHAT ; Attendu que la SARL PIETRAPOLIS, Me Y... et les époux X... seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 22 302  à titre de dommages et intérêts à la SCI ROCHAT ; Attendu que par ailleurs, la SARL PIETRAPOLIS sera tenue à lui payer la somme de 9 000  correspondant aux frais d'agence et Me Y... la somme de 13 000  correspondant aux frais d'acte notarié ; Attendu que la SARL PIETRAPOLIS, Me Y... et les époux X... seront condamnés in solidum à payer à la SCI ROCHAT la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement entrepris, sauf en sa disposition ayant mis hors de cause Me Y... Et statuant à nouveau sur ce chef : Dit que Thierry Y... a commis des fautes engageant sa responsabilité, Dit qu'il y a lieu à actualiser le préjudice de la SCI ROCHAT, Condamne in solidum la SARL PIETRAPOLIS, Me Y... et les époux X... à payer à la SCI ROCHAT la somme de VINGT-DEUX MILLE TROIS CENT DEUX EUROS (22 302 ) à titre de dommages et intérêts, Condamne la SARL PIETRAPOLIS à payer à la SCI ROCHAT la somme de NEUF MILLE EUROS (9 000 ), Condamne Thierry Y... à payer à la SCI ROCHAT la somme de TREIZE MILLE EUROS (13 000 ), Condamne in solidum la SARL PIETRAPOLIS, Me Y... et les époux X... à payer à la SCI ROCHAT la somme de TROIS MILLE Euros (3 000 ) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en sus de celle allouée en première instance de ce chef, Les condamne aux dépens et autorise Me GUILLAUME, titulaire d'un office d'avoué à en poursuivre le recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Définition. Le devoir de conseil d'un notaire est une obligation impérative et absolue, attachée à l'exercice de la fonction ; il doit par ailleurs veiller à assurer l'efficacité des actes qu'il rédige.