Cour d'appel de Paris, CT0167, du 26 janvier 2006

Grosses délivrées Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANOEAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE PARIS 16ème Chambre - Section B X... DU 26 JANVIER 2006 (no , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 05/05209 Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2004 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 04/08718 APPELANTE S.A. ASSURANCES GÉNÉRALES DE FRANCE A... agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux ... représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU, avoués à la Cour assistée de Me Laurent Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : C 916 INTIMÉE Société GALERIES LAFFITTE ... représentée par la SCP GARNIER, avoués à la Cour assistée de Me Charles-Edouard Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : J 82 du Cabinet Y... et associés COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 novembre 2005, en audience publique, devant la Cour composée de : Michel ZAVARO, Président de chambre, Président Yannick LANNUZEL, Président de chambre Renaud BOULY de LESDAIN, Président de chambre qui en ont délibéré Greffière : lors des débats : Marie-France B... lors du prononcé : Jacqueline VIGNAL X... : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile - Signé par Michel ZAVARO, Président et par Jacqueline VIGNAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * Considérant que la SA assurances générales de France a relevé appel du jugement du 15 décembre 2004 par lequel le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à la somme de 43.347 euros à compter du 1er juillet 2003 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre l'appelante et son locataire, la société Galeries Lafitte pour les locaux situés ... ; Qu'elle demande que le loyer du bail renouvelé soit déplafonné et fixé à la somme de 162.310 euros par an ou à titre provisionnel à 130.000 euros l'an dans le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée ; Qu'elle demande en outre 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Considérant que la société des Galeries Lafitte sollicite la confirmation du jugement déféré et à titre subsidiaire demande que le prix du bail renouvelé excédant la variation des indices ne prenne effet qu'à compter du 12 août 2003, jour de la demande ; Qu'elle sollicite en outre 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Considérant que l'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 novembre 2005 ; Sur quoi, la cour : Considérant que les AGF ont donné à bail à la société Galerie LAFFITTE divers locaux sis à Paris, 9ème arrondissement, ... pour y exploiter un commerce de papeterie, librairie, articles de bureau, mobilier de bureau, mécanographie et travaux d'impression ; Que la société Galerie LAFFITTE a demandé le renouvellement du bail le 10 mars 2003 ; Que les AGF ont accepté le renouvellement en sollicitant le 12 août 2003 la fixation d'un loyer déplafonné en invoquant d'une part la modification de l'assiette du bail et la réalisation de travaux d'amélioration des lieux et d'autre part une modification dans la destination des lieux loués ; Considérant que le premier juge a écarté le motif de déplafonnement tiré de la modification de la destination des lieux loués en relevant qu'il n'était pas établi que cette modification ait eu lieu pendant la durée du bail renouvelé ; Qu'il n'est fourni en cause d'appel aucun élément susceptible de contredire cette constatation ; Que la seule pièce sur ce point est un constat d'huissier établi le 26 janvier 2004 soit plusieurs mois après la date d'effet du renouvellement ; Qu'il n'y a donc pas lieu d'aller plus avant dans l'examen des faits reprochés a la société Galerie LAFFITTE pour déterminer s'ils constituent une despécialisation susceptible de justifier un déplafonnement ; Considérant que l'immeuble ayant été sérieusement menacé par une attaque de termites, les parties ont exécuté d'important travaux et les AGF ont donné à bail à la société Galerie LAFFITTE un local complémentaire conformément à un accord passé le 18 mai 2000 ; Que le protocole mentionnait enfin que les parties se déclaraient intégralement remplies dans leurs droits pour tout ce qui concerne leurs rapports locatifs pour lesquels elles renonçaient intégralement et irrévocablement à toute action ou réclamation l'une à l'égard de l'autre ; Considérant que l'adjonction concerne une surface de 35 m constituée d'une ancienne boutique reliée par diverses ouvertures au local objet du bail renouvelé ; Que toutefois cette adjonction fait l'objet d'un bail distinct et qu'elle ne concerne qu'une très faible partie de la surface totale du fonds de commerce ; Qu'elle ne caractérise pas en soi une modification des caractéristiques du local dont le montant du loyer est discuté ; Considérant que l'immeuble loué s'étend sur trois niveaux ; Qu'en 2000 les parties ont effectuées des travaux importants ; Que les AGF ont reconstruit la façade et effectué divers travaux intérieurs nécessaires à l'assainissement et à leur exécution en deux phases ; Que de son côté la société Galerie LAFFITTE a régulièrement fait procéder à ses frais à d'autres travaux d'aménagement ; Considérant que le preneur ne conteste pas la réalité de la modification des caractéristiques du local ; Qu'il conclut d'ailleurs qu'elle était nécessaire pour en assurer une exploitation rationnelle ; Qu'il n'essaye pas de faire la part des travaux qu'il a financés et de ceux que les AGF ont supportés pour prétendre que la modification des caractéristiques du local résulterait de ses dépenses et non de celles du bailleur qui n'auraient été justifiées que par la nécessité d'assurer la sauvegarde de l'immeuble ; Qu'il soutient simplement que l'accord dans le cadre duquel les travaux ont été exécutés interdit au bailleur de se prévaloir de la modification des caractéristiques du local pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; Considérant que la transaction stipule d'une part que le preneur autorise le bailleur a effectuer le traitement contre les termites en deux phases pour continuer l'exploitation du fond pendant la durée des travaux et que le bailleur autorise le preneur a effectuer un certain nombre de travaux d'aménagement et d'autre part que moyennant la complète exécution des présentes, les parties se déclarent intégralement remplies de leurs droits pour tout ce qui concerne leurs rapports locatifs et, plus particulièrement, (les travaux exécutés par l'un et l'autre) pour lesquels (ils) renoncent intégralement et irrévocablement à toutes actions ou réclamations l'une à l'égard de l'autre ; Considérant que la convention ne contient aucune stipulation expresse relative aux modalités financières du renouvellement du bail ; que la société des galeries Laffitte et le premier juge considèrent qu'elle englobe implicitement mais nécessairement le prix du loyer dans l'ensemble des rapports locatifs susceptibles d'être modifiés par les travaux entrepris ; Que les AGF considèrent de leur côté que les renonciations qu'elle contient ne s'entendent, conformément aux dispositions de l'article 2048 du Code civil, que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu , que le bailleur entend bien limiter ce différend aux modalités du traitement des termites qui affectaient son immeuble ; Considérant qu'à l'occasion de la fixation des modalités de ce traitement, les parties ont convenu de la réalisation d'importants travaux d'aménagement des lieux que l'état de l'immeuble ne rendait pas indispensable ; Que ces travaux pour partie exécutés par la locataire supposaient une autorisation du propriétaire ; Que le différend apparaît ainsi plus complexe que ne le prétendent les AGF ; Qu'il inclut l'ensemble des travaux et notamment ceux qui ont entraîné une modification des caractéristiques du local telle qu'elle justifie le déplafonnement du loyer de renouvellement ; Considérant qu'il apparaît ainsi difficile de soutenir que la question du loyer de renouvellement ne découle pas des travaux objets de la convention et ne procède pas des rapports locatifs des parties tels qu'ils sont visés par la convention ; Que c'est donc à juste titre que le premier juge a estimé que l'accord interdisait aux AGF de se prévaloir des travaux exécutés pour solliciter le déplafonnement du loyer de renouvellement ; Que son jugement sera donc confirmé ; Par ces motifs Confirme le jugement déféré, Condamne les AGF aux dépens dont distraction au profit de la SCP Garnier et au payement aux Galeries Laffitte de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,