Cour d'appel de Reims, 16 avril 2008, 06/2784

R. G : 06 / 02784 ARRÊT No du : 16 avril 2008 MJR / EN Agostino X...Guy Y...Daniel Y...Claude Y...Annie Y...Jeannine Z...née Y...Arlette A...néePINTO Marie X...née ARCAI C / Pierre Y...Monique Y...divorcée B...Frédéric C...L'Etude notariale de Maître Frédéric C... Formule exécutoire le : à : COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE- SECTION FAMILLE ARRÊT DU 16 AVRIL 2008 APPELANTS : Monsieur Agostino X......51100 REIMS Monsieur Guy Y......51100 REIMS Monsieur Daniel Y...Ferme du Pécheur 02160 PONTAVERT Monsieur Claude Y......76000 ROUEN Madame Annie Y......51400 MOURMELON LE GRAND Madame Jeannine Z...née Y......LIBRAMONT CHEVIGNY (BELGIQUE) Madame Arlette A...née Y......51400 MOURMELON LE GRAND Madame Marie X...née D......51100 REIMS COMPARANT, concluant par la S. C. P. DELVINCOURT- JACQUEMET- CAULIER- RICHARD avoués à la Cour, et ayant pour conseil Maître Pascal- Marie GUERIN, Avocat au barreau de REIMS Appelants d'une décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de REIMS le 12 Septembre 2006. INTIMES : Monsieur Pierre Y......51220 LOIVRE Madame Monique Y...divorcée B...... 74120 PRAZ SUR ARLY Comparant, concluant par la S. C. P. SIX- GUILLAUME- SIX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Maître F...CREUSAT, avocat au barreau de REIMS. Maître Frédéric C......51400 MOURMELON LE GRAND L'Etude notariale de Maître Frédéric C......51400 MOURMELON LE GRAND Comparant, concluant par la S. C. P. THOMA LE RUNIGO DELAVEAU GAUDEAUX, avoués à la Cour, et ayant pour conseil Maître Patrick G..., avocat au barreau de REIMS. COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame ROUVIERE Marie- Josèphe, CONSEILLER faisant fonction de Président de Chambre en l'absence du titulaire régulièrement empêché, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 9 Janvier 2008 Madame LEFEVRE Anne : CONSEILLER Madame HUSSENET Anne : CONSEILLER GREFFIER D'AUDIENCE : Madame Frédérique BIF, Greffier lors des débats et Madame Jacqueline BALDI, Greffier lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 28 Février 2008, où l'affaire a été mise en délibéré le 10 Avril 2008, successivement prorogée au 16 Avril 2008, ARRÊT : Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Marie- Josèphe ROUVIERE, Conseiller, et par Madame Jacqueline BALDI, Greffier, auquel la minute de la décision lui a été remise par le magistrat signataire. *** Vu l'appel formé par Monsieur Agostino X..., son épouse née Marie D..., Messieurs Guy, Daniel, Claude Y...et Madame Annie Y..., Jeannine Z...née Y...et Arlette A...née Y...à l'encontre d'un jugement rendu le 12 septembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS qui a notamment : * Déclaré recevables les demandes de Monsieur et Madame X..., * Débouté Monsieur Agostino X..., son épouse née Marie D..., Messieurs Guy, Daniel, Claude Y...et Madame Annie Y..., Jeannine Z...née Y...et Arlette A...née Y...de leur demande tendant à voir constater parfaite la vente de la parcelle de 7 ares 85 centiares sise à WITRY LES REIMS lieudit le Linguet cadastrée section X no 208, * Débouté Mesdames et Messieurs Annie, Daniel, Guy, Jeannine et Arlette Y...de leur demande d'autorisation de vendre la parcelle susvisée, * Débouté les époux X...de leurs demandes de dommages et intérêts formées contre Maître C...et l'étude notariale C..., * Ordonné la licitation de la parcelle susvisée, à la barre du Tribunal, sur le cahier des charges qui sera dressé par la S. C. P. CREUSAT ET RAHOLA et sur la mise à prix qui sera déterminée par l'expert ci- après désigné, * Ordonné une expertise et désigné pour y procéder Monsieur H..., * Dit qu'à défaut d'enchère, la mise à prix pourra être baissée immédiatement d'un quart puis d'un tiers, * Dit que la vente sera annoncée comme il est prévu en matière de ventes sur saisie immobilière, * Dit que les dépens de la présente instance demeureront à la charge de ceux qui les ont exposés, * Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, * Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire des dispositions du présent jugement. FAITS ET PROCEDURE Monsieur Jean- Baptiste Y...est décédé à REIMS le 22 décembre 1975, laissant comme ayants droit : 1- Madame Germaine I...son épouse survivante, commune en biens légalement à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée en la Mairie de SAINT ETIENNE DU ROUVRAY le 26 novembre 1932, donataire en vertu d'un acte reçu par Maître Jacques J..., notaire à REIMS, le 24 novembre 1964 de l'universalité des biens et droits de toute nature, mobiliers et immobiliers, sans exception ni réserve 2- et pour héritiers conjointement pour le tout ou séparément chacun pour un huitième, ses huit enfants - Monsieur Guy Y...- Monsieur Claude Y...- Monsieur Pierre Y...- Madame Monique B...née Y...- Monsieur Daniel Y...- Madame Arlette A...née Y...- Madame Annie Y...- Madame Jeannine Z...née Y... Il dépendait de la succession de Monsieur Jean- Baptiste Y...la moitié des immeubles ci- après désignés provenant de la communauté ayant existé entre lui et son épouse survivante, Madame Germaine I...: 1) Une maison d'habitation, sise ...cadastrée section BS no 64 pour une contenance de 3 a 66 ca, 2) Un immeuble, sis ..., cadastré section AW no 203, pour une contenance de 68 ca, et section AW no 466 pour une contenance de 3 ca, 3) Une parcelle lieudit le Linguet à WITRY LES REIMS cadastrée section X no 208 pour une contenance de 7 a 85 ca. Par courrier du 21 septembre 1999, Maître C..., notaire à MOURMELON LE GRAND, indiquait à Monsieur Agostino X...et Madame Maria X...née D...que Madame K...Y...née I...et ses enfants le chargeaient d'établir l'acte de vente à leur profit du terrain de WITRY moyennant le prix de 30. 000 F et les invitait à lui transmettre leur état civil. Par écrit du 25 septembre 1999, Madame K...Y...née I...a autorisé Monsieur et Madame X...à prendre possession de la parcelle de WITRY et à effectuer des travaux en vertu notamment d'un " permis de construire " délivré avec son accord. Elle précisait qu'un accord pour une vente du terrain au profit de Monsieur et Madame X...moyennant le prix de 30. 000 F devait être régularisé avec ses enfants chez Maître C..., notaire. Des travaux ont été entrepris par Monsieur et Madame X...sur la parcelle. Par courrier du 9 décembre 1999, Maître C...a avisé Monsieur et Madame X...que la vente ne pourrait intervenir faute d'accord entre les membres de la famille Y.... Par actes des 18 décembre 2000 et 8 février 2001, Madame Germaine I...L...Y...et six de ses enfants, Guy, Claude, Daniel, Annie, Arlette et Jeannine Y...ont fait délivrer assignation à : - Madame Monique B...née Y...- Monsieur Pierre Y... d'avoir à comparaître devant le Tribunal de Grande Instance de REIMS aux fins de voir procéder aux opérations de compte liquidation et partage de la communauté et succession et au préalable ordonner la licitation des immeubles d'habitation dans la Ville de REIMS. S'agissant du terrain de WITRY LES REIMS, il était sollicité notamment, pour le cas où un accord interviendrait en cours de procédure, d'ordonner la vente au prix de 30. 000 F conformément à l'accord initial au bénéfice de Monsieur et Madame Agostino X.... Par jugement du 17 juillet 2001 le Tribunal de Grande Instance a ordonné l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage, a désigné pour y procéder la S. C. P. NUCCI ET PONCE, Notaires à REIMS et pour y parvenir la vente à l'audience des criés des immeubles d'habitation situés à REIMS. Madame Germaine Y...et ses six enfants ont été déboutés de leurs autres demandes et notamment de celle tendant à ce qu'en cas d'accord, la vente de la parcelle située à WITRY LES REIMS soit régularisée au profit des époux X.... Madame Germaine Y...est décédée le 13 février 2003. Par actes des 27, 28, 29 juillet et 3 août 2005, Monsieur et Madame X..., M...et N...Annie, Daniel, Guy, Jeannine et Arlette Y...ont assigné Madame Monique Y..., Monsieur Pierre Y..., Monsieur Claude Y..., Maître C...et l'étude notariale C...à comparaître aux fins de constatation de la vente de la parcelle de WITRY. Monsieur Claude Y...s'est joint aux demandes des requérants. Monsieur Agostino X..., son épouse née Marie D..., Messieurs Guy, Daniel, Claude Y...et Madame Annie Y..., Jeannine Z...née Y...et Arlette A...née Y...ont demandé au Tribunal : 1) A titre principal Vu l'article 480 du Code de Procédure Civile ; Vu les articles 1583 et 1134 et suivants du Code Civil ; Vu le courrier de Maître C..., notaire de l'indivision successorale Y...du 21 septembre 1999 ; - De dire la demande aux fins de constatation judiciaire de la vente recevable, - De dire et juger que l'accord des parties s'est valablement constitué sur la chose et le prix à savoir sur l'acquisition du terrain sis à WITRY LES REIMS (MARNE), lieudit le Linguet cadastré section X no 208 pour une contenance de 7 a 85 ca moyennant un prix de 30. 000 F soit 4. 575 . 2) A titre subsidiaire et au regard des dispositions de l'article 815-5 du Code Civil - De donner l'autorisation judiciaire aux requérants, membres de l'indivision successorale Y...de passer outre au refus des deux co- indivisaires sur huit s'opposant à la régularisation de l'acte de vente, - D'ordonner l'établissement de l'acte authentique concernant le terrain situé à WITRY LES REIMS lieudit le Linguet cadastrée section X no 208 pour une contenance de 7 a 85 ca au prix de 4. 575  et ce par- devant Maître C..., notaire, - De dire que les indivisaires de la succession Y...devront régulariser ledit acte à la date fixée par le notaire dans le délai de trois mois qui suivra la production à l'officier ministériel d'un certificat de non appel de la décision à intervenir et ce passé ledit délai, sous peine d'astreinte de 100  par jour à la charge des indivisaires qui n'auront pas régularisé l'acte et ce pendant un délai de trois mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, 3) A titre infiniment subsidiaire Vu les dispositions des articles 1382 et suivants du Code Civil ; Vu l'article 555 du Code Civil ; - De dire et juger que le notaire a engagé sa responsabilité à l'égard de Monsieur et Madame X..., - De le condamner à réparer l'entier préjudice subi par Monsieur et Madame X...et de condamner en conséquence Maître Frédéric C..., notaire, ainsi que l'étude notariale C..., à payer à Monsieur et Madame X...la somme de 131. 751, 86  à titre de dommages et intérêts en réparation des travaux effectués sur le sol en pareil cas d'autrui et la somme de 30. 000  à titre de dommages et intérêts complémentaires pour la privation de jouissance de l'immeuble dont ils pensaient être aujourd'hui propriétaires et ce outre les intérêts de droit à compter de l'assignation, - De dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux- mêmes intérêts et ce au visa des dispositions de l'article 1154 du Code Civil, - De condamner in solidum Madame Monique B...- Y..., Monsieur Pierre Y...et Maître Frédéric C...et l'office notarial C...à payer à Monsieur et Madame X...la somme de 6. 000  à titre de dommages et intérêts pour frais irrépétibles et ce sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Madame Monique Y...et Monsieur Pierre Y...ont demandé au Tribunal : Vu l'article 480 du Code de Procédure Civile ; Vu les articles 815 et suivants, 1165 et suivants du Code Civil ; 1) Au principal - De constater qu'ils n'ont jamais donné leur accord pour une vente du terrain sis sur la Commune de WITRY LES REIMS (MARNE), Lieudit " Le Linguet ", cadastré section X no 208, - De constater que le prix fixé arbitrairement par les demandeurs n'est pas conforme au prix du marché, - De débouter en conséquence les Consorts X...- Y...de l'ensemble de leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre, - De leur donner acte cependant qu'ils ne s'opposent pas par principe à la vente du terrain litigieux et qu'ils acceptent que cette vente se réalise au prix du marché, à savoir moyennant le prix de 110. 000 , - A titre reconventionnel, de constater qu'il existe un désaccord quant aux modalités de la vente du terrain appartenant à l'indivision successorale Y..., - De dire et juger en conséquence que la vente de la parcelle litigieuse sise sur la Commune de WITRY LES REIMS (MARNE), Lieudit " Le Linguet ", cadastrée section X no 208, ne peut intervenir que dans le cadre d'une vente judiciaire, - D'ordonner qu'il sera procédé à l'audience des criées du Tribunal de Grande Instance de REIMS, sur le cahier des charges dressé et déposé par l'avocat des concluants, à la vente sur licitation de la parcelle ci- dessus désignée, sur la mise à prix qu'il plaira au Tribunal fixer d'office, sans expertise, conformément aux attestations produites aux débats, - D'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - De condamner les Consorts Y...- X...à leur payer la somme de 6. 000  par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Maître C...et l'étude notariale C...ont demandé au Tribunal : Vu l'article 1382 du Code Civil, Vu les articles 550 et 555 du Code Civil, - De débouter Monsieur et Madame X...de leurs demandes dirigées à leur rencontre, - De condamner solidairement Monsieur et Madame X...à leur payer la somme de 2. 000  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. C'est dans ces circonstances qu'a été rendu le jugement dont appel. Vu les conclusions récapitulatives des appelants du 11 février 2008, celles de Monsieur Pierre Y...et Madame Monique Y...du 21 février 2008 et les conclusions de Maître C...et de l'étude notariale de Maître C...du 16 août 2007 ; Vu l'ordonnance de clôture du 28 février 2008 ; SUR CE Sur la demande principale des époux X...et des Consorts Y..., appelants Attendu qu'en application de l'article 1583 du Code Civil la vente est parfaite entre les parties dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix ; Attendu cependant qu'en l'espèce les parties dont le bien est l'objet de la vente litigieuse sont des indivisaires que dès lors, c'est à bon droit que le Tribunal : * a rappelé que l'accord de tous les indivisaires est nécessaire et pas seulement celui de l'usufruitière et qu'un indivisaire au moins : Madame Monique Y...n'a pas consenti à la vente ce que confirme Maître C... * a en conséquence jugé qu'il n'y a pas eu rencontre des volontés et que la vente ne peut être déclarée parfaite ; Attendu en effet que le Tribunal a exactement analysé le courrier de Maître C...du 21 septembre 1999 dans lequel il indique qu'il est chargé d'établir l'acte de vente et non de représenter les vendeurs, qu'il ne peut donc être considéré comme mandataire apparent donnant son accord pour la vente envisagée ; Attendu que le Tribunal a justement précisé que le fait que ce courrier, par ses termes ambigus, pour des non juristes seulement ajoutera la Cour, ait pu faire croire aux époux X...que tous les co- indivisaires avaient consenti à la vente, ne supplée pas l'absence de consentement de certains propriétaires ; Attendu que l'article 1840- A du Code Général des Impôts invoqué par Maître C...ne s'applique qu'aux promesses unilatérales de vente ; Attendu que le Tribunal a donc fait une exacte application de droit aux faits de la cause en déboutant les époux X...et les Consorts Y... de leur demande tendant à voir constater parfaite la vente de la parcelle litigieuse pour le prix de 30. 000 F ; Sur la demande subsidiaire fondée sur l'article 815-5 du Code Civil Attendu que selon cet article : " un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co- indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui- ci met en péril l'intérêt commun. Le Juge ne peut, à la demande d'un nu- propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier. L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut. " Attendu qu'en application de cet article la vente de la parcelle litigieuse à Monsieur et Madame X...moyennant le prix de 4. 575  peut être ordonnée malgré le refus de Madame Monique Y...et Monsieur Pierre Y..., s'il est démontré que ce refus met en péril l'intérêt commun ; Attendu que les appelants reprenant l'argument exposé devant le Tribunal font valoir que l'intérêt commun serait en péril si la vente n'était pas régularisée, au motif que Monsieur et Madame X...pourraient alors se prévaloir des dispositions de l'article 555 du Code Civil, pour la somme importante actualisée de 191. 523, 11  ; Attendu que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a jugé que : * Indépendamment du fait que Monsieur et Madame X...s'abstiennent de former une quelconque demande en ce sens contre l'indivision, préférant se prévaloir des dispositions de l'article susvisé contre le tiers qu'est le notaire, il convient d'observer qu'une telle demande ne mettrait pas en péril l'intérêt commun, puisqu'elle signifierait que les prétendus acquéreurs se résignent à leur éviction pour réclamer le coût de leurs travaux. * Dans ce cas les indivisaires ne subiraient pas de perte puisqu'ils se verraient réclamer une somme dont l'indivision s'est enrichie et qui est donc entrée dans leur patrimoine commun. * A supposer que le coût de ces travaux soit supérieur à l'augmentation de la valeur du fond qu'ils ont entraînée, les propriétaires pourraient légitimement opter pour le remboursement de cette seule plus- value. * Il convient encore d'observer que les Consorts Y..., qui invoquent une mise en péril de l'intérêt commun, n'expliquent pas pour quelle raison ils entendent imposer à Madame Monique Y...et Monsieur Pierre Y...la vente de la parcelle commune pour un prix n'apparaissant pas conforme à celui du marché ; Attendu que c'est donc à bon droit que le Tribunal a débouté les Consorts Y...de leur demande fondée sur l'article 815-5 du Code Civil ; Sur la demande à titre infiniment subsidiaire de dommages et intérêts des époux X...contre Maître C... Attendu que dans son courrier du 21 septembre 1999, Maître C...indiquait à Monsieur et Madame X...que " Madame Germaine Y...et ses enfants " le chargeaient d'établir l'acte de vente de la parcelle à leur profit ; Attendu que cette information était erronée puisqu'au moins un indivisaire n'avait pas donné son consentement pour une telle vente et n'avait donc pas chargé le notaire d'établir l'acte de vente pour la somme de 30. 000 F ; Attendu qu'il convient en outre de relever que ce n'est que postérieurement au courrier du 21 septembre 1999 adressé aux époux X...puisque le 27 septembre 1999, que le notaire a adressé à chacun des vendeurs une procuration pour se faire représenter à la vente alors que les notaires, avant de dresser un acte, doivent procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'efficacité de l'acte ; Attendu que Maître C...a donc bien engagé sa responsabilité à l'égard des époux X...qui n'avaient pas de raison de douter de la parole d'un officier ministériel ; Attendu que le Tribunal a exactement rappelé que : - Monsieur et Madame X...ne peuvent toutefois réclamer l'indemnisation que du seul préjudice lié à la faute commise par le notaire, c'est- à- dire le coût des travaux qu'ils ont effectués de bonne foi entre la réception du courrier du 21 septembre 1999 et la réception de celui du 9 décembre 1999, par lequel le notaire notifiait aux candidats acquéreurs que la vente ne pourrait avoir lieu faute d'accord de l'ensemble des co- indivisaires. - Il appartient à Monsieur et Madame X...de démontrer quels travaux ils ont effectués entre ces deux dates et pour que coût ; Attendu que le Tribunal a exactement analysé les pièces produites devant lui qui ne permettent pas de déterminer la nature des travaux effectués entre la réception des 2 courriers, la liste de travaux datée du 22 décembre 1999 ne permettant pas de dire s'il s'agit d'un devis des travaux envisagés ou d'une facture de travaux effectués, aucune facture permettant de dater ces travaux n'étant produite alors que les époux X...autorisés par Madame Germaine Y..., seule, avaient pris possession de la parcelle depuis mai 1999 et en conservé la jouissance après le 9 décembre 1999 ; Attendu que devant la Cour les époux SCAFIDI produisent 3 nouvelles pièces à l'appui de leurs prétentions : - des planches de photographies (16) qui ne permettent pas de dater la réalisation des travaux, - une actualisation du chiffrage des travaux (14) qui ne donne pas leur date de réalisation, - un plan de masse (15) établi par " le propriétaire " non daté faisant état : * du mur de clôture pour lequel seule une autorisation de travaux a été demandée et obtenue, * d'une extension d'appentis, travaux importants de rénovation et surtout d'extension, allant au- delà d'un simple aménagement pour lesquels aucune autorisation de travaux, voire permis de construire n'est produit qui permettrait d'en dater approximativement le début ; Attendu qu'il y a lieu d'observer que même si l'on admet la simple affirmation des époux X...de travaux réalisés par eux- mêmes " avec l'aide d'un ouvrier maçon " dans des conditions qui resteraient à préciser notamment au regard du droit du travail, ils ont nécessairement dû acheter des matériaux facturés pour un coût significatif en raison de l'importance des travaux réalisés, mais ne produisent aucune facture d'achat de ces matériaux qui corroborerait tant soit peu la date de réalisation des travaux ; Attendu que les époux X...ne justifiant pas plus devant la Cour que devant le Tribunal de la date de réalisation des travaux, il y a lieu de confirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée contre Maître C...et l'étude notariale C...au titre de ces travaux ; Attendu par ailleurs que c'est par des motifs que la Cour adopte que le Tribunal les a également déboutés de leur demande d'indemnité pour privation de jouissance ; Attendu en effet que Maître C...n'est pas responsable de leur éviction qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute commise par l'officier ministériel et cette éviction, que Monsieur et Madame X...n'ont jamais été propriétaires de la parcelle, qu'ils ont continué à occuper à leurs risques après le 9 décembre 1999, alors qu'ils savaient qu'ils ne disposaient d'aucun titre ; Sur les frais irrépétibles et les dépens Attendu que les époux X...et les Consorts Y..., intimés, supporteront les dépens d'appel, qu'ils ne peuvent donc prétendre à une indemnité pour frais irrépétibles ; Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser supporter leurs frais irrépétibles à Monsieur Pierre Y..., Madame Monique Y..., Maître C...et l'étude notariale C...; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement ; Déclare l'appel recevable mais mal fondé ; Confirme le jugement rendu le 12 septembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de REIMS en toutes ses dispositions, compris sur les dépens ; y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne Monsieur Agostino X..., son épouse née Marie D..., Messieurs Guy, Daniel, Claude Y...et Madame Annie Y..., Jeannine Z...née Y...et Arlette A...née Y...aux dépens d'appel, avec possibilité de recouvrement direct au profit des S. C. P. SIX- GUILLAUME- SIX et THOMA LE RUNIGO DELAVEAU GAUDEAUX conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER, LE CONSEILLER,