Cour d'appel de Besançon, 30 janvier 2008, 07/00268

ARRET No RV/CB COUR D'APPEL DE BESANCON - 172 501 116 00013 - ARRET DU TRENTE JANVIER 2008 DEUXIEME CHAMBRE CIVILE contradictoire Audience publique du 04 Décembre 2007 No de rôle : 07/00268 S/appel d'une décision du TRIBUNAL D'INSTANCE D'ARBOIS en date du 11 JANVIER 2007 RG No 11-06-0146 Code affaire : 57A Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire SARL ARBOIS IMMOBILIER C/ Jean-Claude X..., Mireille Y... épouse X... PARTIES EN CAUSE : SARL ARBOIS IMMOBILIER, ayant son siège, 37 Place de la Liberté - 39600 ARBOIS, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice demeurant pour ce audit siège, APPELANTE Ayant la SCP DUMONT - PAUTHIER pour avoué et Me Frédéric DE CHAVANES, avocat au barreau de DOLE ET : Monsieur Jean-Claude X..., né le 07 Mai 1943 à SALINS LES BAINS (39110), de nationalité française, demeurant ... Madame Mireille Y... épouse X..., née le 02 Décembre 1948 à BEIRE LE CHATEL (21310), de nationalité française, demeurant ... INTIMES Ayant Me Jean-Michel ECONOMOU pour avoué et Me Maud VUILLEMIN substituant Me Marc FARDET, avocat au barreau de DOLE COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRATS : M. SANVIDO, Président de Chambre, M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers, GREFFIER : M. ANDRE, Greffier, Lors du délibéré M. SANVIDO, Président de Chambre, M. POLANCHET et R. VIGNES, Conseillers, L'affaire plaidée à l'audience du 04 Décembre 2007, a été mise en délibéré au 30 Janvier 2008. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES Les époux X... ont confié le 26 avril 2005 à la SARL ARBOIS IMMOBILIER un mandat de recherche d'un acquéreur pour la vente de leur maison d'habitation sise à Salins-les-Bains (Jura) au prix de 182 900 , la commission de l'agence immobilière étant fixée à 7 % du montant du prix de vente. Invoquant la violation par les mandants de l'obligation d'exclusivité prévue au contrat, la SARL ARBOIS IMMOBILIER a, le 5 septembre 2006, fait assigner les époux X... devant le tribunal d'instance d'Arbois afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, avec exécution provisoire, la somme de 6 400  au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2005, et celle de 1200  en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux X... ont opposé aux prétentions de la SARL ARBOIS IMMOBILIER le non respect des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, l'absence d'exclusivité et le défaut de diligences accomplies par l'agence immobilière. Par jugement du 11 janvier 2007, auquel la cour se réfère pour un plus ample exposé des faits et moyens, ainsi que pour les motifs, le tribunal a : - prononcé la nullité du contrat de mandat conclu entre les parties le 26 avril 2005, - débouté la SARL ARBOIS IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, - condamné la SARL ARBOIS IMMOBILIER à payer aux époux X... la somme de 600  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 7 février 2007, la SARL ARBOIS IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision. Vu l'article 455 du code de procédure civile, Vu les dernières conclusions déposées le 28 septembre 2007 par la SARL ARBOIS IMMOBILIER aux termes desquelles elle demande à la cour, après avoir infirmé le jugement, de : - condamner solidairement les époux X... à lui payer la somme de 6 400 , avec intérêts moratoires de droit à compter du 23 octobre 2005, - les condamner solidairement au paiement d'une indemnité de 2200  en remboursement des frais irrépétibles exposés ; Vu les dernières conclusions déposées le 17 juillet 2007 par les époux X..., intimés, tendant à la confirmation du jugement et à la condamnation de l'appelante à leur payer la somme de 2000  en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu l'ordonnance de clôture du 15 novembre 2007, Vu les pièces régulièrement communiquées ; MOTIFS DE LA DECISION Attendu que les époux X... ont confié à la SARL ARBOIS IMMOBILIER le 26 avril 2005 un mandat exclusif de recherche d'un acquéreur, à l'exception du mandat parallèlement confié à l'agence Espace Immobilier à Besançon, pour une durée de trois mois à compter de cette date et devant se poursuivre, passé ce délai et sauf dénonciation, par tacite reconduction pour une durée de 24 mois, le mandat pouvant être dénoncé à tout moment avec un préavis de 15 jours par lettre recommandée avec accusé de réception ; Que les mandants se sont engagés pendant le cours du mandat à diriger vers la mandataire toutes les demandes qui leur seraient adressées directement et se sont interdits de vendre sans son concours, y compris par un autre intermédiaire, à l'exception de celui expressément indiqué, à un acquéreur qui leur aurait été présenté par l'agence ARBOIS IMMOBILIER pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration ; Qu'il a été stipulé à l'article X dernier alinéa, en cas de non-respect de la clause d'exclusivité, comme en cas de vente à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par l'intermédiaire de l'agence, ou en cas d'infraction à l'une des clauses du mandat, le règlement par les mandants d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au mandat ou de la commission si celle-ci est due en vertu de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; Attendu qu'après avoir rappelé que selon l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 pris en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, fixant des conditions particulières au mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, de telles clauses ne peuvent recevoir application que si elles résultent d'une stipulation expresse du mandat et doivent être mentionnées en caractères très apparents, le premier juge, après avoir relevé que la clause pénale stipulée au mandat de recherche du 26 avril 2005 était mentionnée en caractères minuscules ne pouvant être distingués des autres mentions du contrat, a, à bon droit et par des motifs que la cour adopte, déclaré nulle ladite clause pénale et débouté la SARL ARBOIS IMMOBILIER de sa demande en paiement de l'indemnité compensatrice contractuelle ; Attendu en revanche que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, cette nullité ne s'étend pas à la clause d'exclusivité elle-même, mentionnée en caractères majuscules aux premiers alinéas de l'article X, distincte de la clause pénale, et qu'en cas de manquement aux obligations qui en résultent, les époux X... engagent à l'égard de la SARL ARBOIS IMMOBILIER leur responsabilité contractuelle de droit commun ; Attendu que pendant le cours du mandat et par lettre recommandée avec avis de réception datée du 16 septembre 2005, les époux X... ont fait connaître à la SARL ARBOIS IMMOBILIER qu'ils avaient signé avec les époux E... un compromis de vente de leur maison d'habitation par l'intermédiaire de Me F... ; Que pour se soustraire aux conséquences de la violation de leurs obligations contractuelles, les intimés contestent le caractère exclusif du mandat et l'existence d'un préjudice ; Mais attendu, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, que le caractère exclusif du mandat résulte de manière claire et non équivoque de son libellé même et que la vente conclue par l'intermédiaire de Me F... l'a été en violation de la clause dès lors que celui-ci ne figure pas au titre des exceptions mentionnées à l'article V du contrat ; Attendu qu'en s'abstenant de diriger leurs acquéreurs vers la SARL ARBOIS IMMOBILIER, les époux X... ont contrevenu aux dispositions contractuelles et occasionné à l'appelante un préjudice certain dans la mesure où celle-ci a conservé le bien en portefeuille et s'est exposée à effectuer en pure perte des démarches pour en assurer la vente ; Que son préjudice sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 5.000  à titre de dommages-intérêts ; Que les intérêts au taux légal sur cette somme courront à compter de l'arrêt ; Attendu que les époux X... qui succombent sur l'appel de la SARL ARBOIS IMMOBILIER seront condamnés aux dépens et à payer à celle-ci une indemnité de 1.200  en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; qu'ils ne peuvent prétendre au bénéfice de ces mêmes dispositions ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré, INFIRME le jugement rendu le 11 janvier 2007 par le tribunal d'instance d'Arbois, Statuant à nouveau, CONDAMNE Jean-Claude X... et Mireille Y... épouse X... à payer à la SARL ARBOIS IMMOBILIER les sommes de : - CINQ MILLE EUROS (5.000 ) à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, - MILLE DEUX CENTS (1.200 ) en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, CONDAMNE Jean-Claude X... et Mireille Y... épouse X... aux entiers dépens avec, pour ceux appel, possibilité de recouvrement direct au profit de la SCP DUMONT-PAUTHIER, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, LEDIT arrêt a été signé par M. SANVIDO, Président de Chambre, ayant participé au délibéré et M. ANDRE, Greffier. LE GREFFIER, LE PRESIDENT DE CHAMBRE,

Sommaire : MANDAT - Mandat - ENGAGEMEMENT DU MANDANT - Conditions - / JDF Une clause d'exclusivité ou une clause pénale présente dans un contrat de mandat exclusif de recherche d'un acquéreur, ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat, et doit être mentionnée en caractères très apparents. Dès lors, la clause pénale doit être déclarée nulle, et le mandataire débouté de sa demande en paiement de l'indemnité compensatrice contractuelle prévue par ladite clause, dès lors qu'elle est mentionnée en caractères minuscules, ne pouvant être distinguée des autres mentions du contrat