Cour d'appel de Bordeaux, CT0007, du 9 mars 2006

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 9 MARS 2006 PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A No de rôle : 05/01342 S.A.R.L. TISOT, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, c/ LA SOCIETE CIVILE OPALINE REAL ESTATE, venant aux droits de la S.C.I. PARIS PROVINCES PROPERTIES - PPP, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, Monsieur MICHEL X... Y... de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avoués Rendu par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 - 2o alinéa du Nouveau Code de Procédure Civile. Le 9 Mars 2006 Par Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller, en présence de Madame Chantal Z..., Greffier, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant : S.A.R.L. TISOT, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, sise 22 rue Saint Exupéry - P.A. des Lacs - 33290 BLANQUEFORT représentée par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL & JAUBERT, avoués à la Cour, et assistée de Me Daniel LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX Appelante d'une ordonnance de référé rendue le 07 février 2005 par le Juge des Référés près le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 03 mars 2005, à : LA SOCIETE CIVILE OPALINE REAL ESTATE, venant aux droits de la S.C.I. PARIS PROVINCES PROPERTIES - PPP, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, sise 36 Avenue Hoche - 75008 PARIS représentée par la SCP MICHEL PUYBARAUD, avoués à la Cour, et assistée de Me Alain NIZOU-LESAFFRE, avocat au barreau de PARIS Intimée, Monsieur MICHEL X... né le 11 Mars 1949 à BORDEAUX (33000), de nationalité Française, demeurant 153 bis, avenue Saint Médard - 33320 EYSINES représenté par la SCP CASTEJA-CLERMONTEL & JAUBERT, avoués à la Cour, et assisté de Me Daniel LASSERRE, avocat au barreau de BORDEAUX Intervenant, Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue en audience publique, le 02 Février 2006 devant : Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller, qui a entendu les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, assisté de Chantal Z..., Greffier, Que Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Monsieur Alain COSTANT, Président, Monsieur Jean-Claude SABRON, Conseiller, Madame Elisabeth LARSABAL, Conseiller, Et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés ; * * * LES DONNEES DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 20 septembre 2002, la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES a consenti à la SARL TISOT un bail commercial sur des locaux de 1 000 M2 à usage d'entrepôt et de bureaux situés 22 rue Saint Exupéry, Parcs d'activité des Lacs, à BLANQUEFORT. Il était stipulé dans ce bail qui a pris effet le 1er octobre 2002 que la société locataire s'acquitterait d'un loyer de base annuel hors charges de 30 490 Euros payable mensuellement le 1er jour de chaque mois, indexé sur l'indice national du coût de la construction publié par l'INSEE. Les dispositions relatives à la définition de la quote part des charges due par le preneur figuraient à l'article 12 du contrat. Selon un deuxième acte sous seing privé du 6 janvier 2003, Monsieur Michel X..., gérant de la SARL TISOT, s'est porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 6 mois de loyers FT & HC (soit 15 245 Euros) valable pendant les trois premières années du bail . Le 27 août 2003, la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES a fait délivrer à la SARL TISOT un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue dans le bail portant sur un arriéré de loyers et de charges de 16 045,34 Euros. La SARL TISOT ne s'est acquittée dans le délai d'un mois à compter du commandement à l'expiration duquel devait prendre effet la clause résolutoire que d'une somme de 3 101,75 Euros. Par acte du 27 juillet 2004, la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIE a fait assigner la société sus nommée et Monsieur X... devant le juge des référés du tribunal de grande instance de BORDEAUX aux fins, notamment, de constatation de l'effet de la clause résolutoire, de libération des lieux et de condamnation au paiement des sommes dues. Le 27 octobre 2004, la SARL TISOT a procédé au règlement d'une somme de 10 280,37 Euros correspondant au montant de l'arriéré des loyers de base, hors charges. Par courrier du 5 novembre 2004, la société FIPAM qui gère l'immeuble pour le compte de la société bailleresse lui a donné acte de ce règlement tout en précisant qu'il n'entraînait pas renonciation à l'effet de la clause résolutoire, acquis au bailleur. La société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES a actualisé sa demande en paiement et par ordonnance du 7 février 2005, le juge des référés a: . mis hors de cause Monsieur Michel X... au motif que son engagement de caution était limité à la garantie des loyers dont l'arriéré avait été payé, et non des charges ; . constaté l'effet de la clause résolutoire à la date du 27 septembre 2004 ; . condamné la SARL TISOT à payer à la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES la somme de 6 633,29 Euros qui restait due au titre des charges, outre les intérêts de retard au taux contractuel à compter du commandement de payer ; . ordonné la capitalisation des intérêts ; . ordonné la suspension de la clause résolutoire pendant un délai de trois mois à compter de la date du commandement de payer ; . dit que faute par la SARL TISOT d'avoir réglé l'ensemble de l'arriéré de charges à l'issue du délai fixé, la clause résolutoire reprendrait son plein et entier effet ; . ordonné en tant que de besoin l'expulsion de la SARL TISOT et de tous occupants de son chef ; . fixé l'indemnité d'occupation au montant des derniers loyers et charges outre les intérêts contractuels ; . condamné la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES à payer à Monsieur X... une indemnité de 1 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; . condamné la SARL TISOT à payer à la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES une indemnité de 1 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; . condamné la dite société aux dépens à l'exclusion de ceux afférents à la mise en cause de Monsieur X... La SARL TISOT a relevé appel de cette ordonnance dans des conditions dont la régularité ne donne pas lieu à contestation. La société civile PARIS PROVINCES PROPERTIES a conclu le 28 octobre 2005 et formé un appel incident. Par conclusions du 16 janvier 2006, la société civile OPALINE REAL ESTATE a déclaré reprendre l'instance engagée par la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES dont elle avait acquis l'immeuble le 19 octobre 2005. Par acte d'assignation du 21 novembre 2005, la dite société a fait assigner Monsieur X... à l'encontre duquel elle a déclaré former un appel provoqué. Monsieur Michel X... a constitué avoué le 1er décembre 2005. Dans des conclusions du 6 janvier 2006, la SARL TISOT et Monsieur Michel X... demandent à la cour : . de confirmer les dispositions de la décision déférée qui ont dit que le cautionnement souscrit par Monsieur X... ne garantissait que les loyers ; . de dire le juge des référés incompétent compte tenu de ce que la créance alléguée au titre des charges se heurte à une contestation sérieuse ; . à titre subsidiaire, de désigner un expert chargé de déterminer les sommes qui peuvent être dues au titre des charges et d'évaluer le coût de la réparation des désordres qui affectent l'immeuble loué. . de suspendre l'effet de la clause résolutoire et de lui accorder les plus larges délais pour le règlement d'un éventuel arriéré au titre des charges. La société appelante fait valoir au soutien de ses demandes que le montant des charges n'est pas justifié, qu'il n'est pas conforme aux stipulations du contrat et qu'il inclut des postes qui sont à la charge du bailleur. Elle invoque les dispositions de l'article 1315 du code civil et reproche à la société bailleresse qui ne produit pour justificatif de sa créance que les relevés établis par la société chargée de gérer l'immeuble, de se constituer un titre à elle même. Enfin, la société TISOT soutient qu'il existe dans l'immeuble des problèmes d'infiltrations qui ont entraîné l'effondrement d'une partie des plafonds. La SARL TISOT et Monsieur X... sollicitent une indemnité de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société civile OPALINE REAL ESTATE qui vient aux droits de la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES demande à la cour dans des conclusions du 16 janvier 2006 : . de dire la SARL TISOT non fondée en son appel dont les motifs font abstraction des dispositions claires du bail ; . d'accueillir ses appels incident et provoqué ; . de dire le cautionnement souscrit par Monsieur X... applicable dans la limite de six mois de loyers, cette limite concernant le montant de l'engagement et non la nature des sommes dues au titre du bail ; . de condamner Monsieur X..., solidairement avec la société TISOT, au paiement des sommes dues par cette dernière dans la limite de 15 245 Euros représentant six mois de loyers hors charges ; . d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a suspendu l'effet de la clause résolutoire alors que le preneur n'avait formulé aucune proposition de paiement et d'ordonner l'expulsion de la société TISOT et de tous occupants de son chef sous astreinte de 500 Euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt ; . de dire que l'astreinte sera due solidairement par la société TISOT et Monsieur X... et qu'elle sera liquidée devant la cour ; . de réformer la décision déférée en ses dispositions relatives au montant de l'indemnité d'occupation que le juge des référés a limité, sans aucune motivation, au montant des derniers loyers et charges alors que l'article 22 du contrat de bail prévoyait qu'elle serait égale à trois fois le montant du loyer ; . de fixer à 259,34 Euros le montant de l'indemnité d'occupation dont seront solidairement redevables la société TISOT et Monsieur X... à compter du 28 septembre 2004 jusqu'à libération effective des lieux ; . de condamner solidairement la SARL TISOT et Monsieur X... au paiement d'une indemnité de 5 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. LES MOTIFS DE LA DECISION L'appel principal formé par la SARL TISOT. Il résulte de l'article 12 du contrat de bail que le preneur est redevable de sa quote part dans les charges de toute nature relatives à l'immeuble, notamment en ce qui concerne tous impôts et taxes, les honoraires du gérant de l'immeuble et les travaux, même relevant de l'article 606 du code civil, le bailleur entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges . Il est précisé que cette quote part sera calculée selon le tableau de répartition annexé au règlement intérieur de l'ensemble immobilier et que le preneur versera des acomptes en même temps que chacun des termes du loyer, le compte étant soldé une fois l'an . bilier et que le preneur versera des acomptes en même temps que chacun des termes du loyer, le compte étant soldé une fois l'an . Ces clauses sont claires et elles ne permettent pas à la société appelante de se prévaloir du fait que, dans les sommes réclamées par le bailleur, figurent des charges autres que locatives, en particulier en ce qui concerne les honoraires de gestion. Par dérogation au droit commun, le contrat dispose que ces charges incomberont au preneur. La lettre du 6 novembre 2002 dans laquelle la société bailleresse a indiqué que les charges générales étaient de 6 % du montant des loyers n'a pas opéré de novation et ne lui interdit pas de calculer le montant de la quote part des charges de l'ensemble immobilier incombant au preneur en conformité avec les stipulations du bail. La société TISOT n'a jamais contesté le calcul des charges à la réception des avis d'échéance. Il ne résulte d'aucune disposition contractuelle ou légale, ni même d'ailleurs de l'usage, que le bailleur communique en même temps que le décompte des charges les justificatifs des dépenses réalisées. La société appelante n'a jamais réclamé ces justificatifs avant la saisine du juge des référés auquel le bailleur a demandé de constater l'effet de la clause résolutoire au vu d'un commandement auquel était annexé un état détaillé des sommes dues. Elle n'a formulé une demande relative à la justification des dépenses que dans une lettre du 2 février 2005, postérieure aux débats devant le juge des référés, à laquelle la société FIPAM, gestionnaire de l'immeuble, a répondu le 21 mars 2005 que l'envoi des justificatifs n'était pas matériellement possible mais que ces derniers pouvaient être examinés sur rendez vous dans ses locaux, à BLANQUEFORT. Il est indifférent que d'autres locataires puissent contribuer aux charges selon des modalités différentes dés lors que ces dernières résultent des clauses particulières du bail signé par l'appelante. La société TISOT qui n'a donné aucune suite à la proposition de vérification du gérant de l'immeuble n'est pas fondée en sa contestation relative à la preuve du montant des charges, non plus qu'en sa demande relative à l'organisation d'une mesure d'expertise qui aurait pour effet de suppléer sa propre carence. Enfin, la société appelante indique elle même que les travaux de réparation ont été effectués à la suite du sinistre qui, au mois d'octobre 2005, a entraîné l'effondrement d'une partie de plafond ; elle n'a formulé aucune réclamation avant ce sinistre à propos d'une non conformité de l'immeuble et ne peut se prévaloir d'un quelconque manquement à l'obligation qui impose au bailleur d'assurer au preneur la jouissance normale des lieux loués. Il y a lieu de dire la SARL TISOT non fondée en son appel et de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée au montant du reliquat des sommes dues au titre des charges. L'appel incident de la société civile OPALINE REAL ESTATE, venue aux droits de la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES. L'effet de la clause résolutoire est acquis au bailleur depuis le 27 septembre 2004 dans la mesure où le règlement partiel effectué le 17 septembre 2004 n'a pas apuré dans le mois du commandement de payer du 27 août 2004 le montant de l'arriéré réclamé dans cet acte. Le preneur n'a d'ailleurs pas non plus justifié de l'exécution de l'obligation relative à la souscription d'un contrat d'assurance couvrant sa responsabilité comme l'exigeait le commandement. Enfin, il n'a pas déféré à l'ordonnance entreprise, exécutoire par provision, qui a lui laissé un délai de trois mois pour s'acquitter de la somme de 6 633,29 Euros restant due au titre des charges après déduction du versement effectué au cours de la procédure. L'appel de la société TISOT est en réalité dilatoire et il y a lieu de débouter celle ci de sa demande tendant à ce que soit ordonnée la suspension de la clause résolutoire. Il n'y a pas lieu à astreinte dans la mesure où la société bailleresse a la possibilité de faire procéder par un huissier, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion du preneur. Le bail met au demeurant à la charge de la société locataire en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail, une indemnité d'occupation qui, dans la mesure où elle correspond à trois fois le montant du loyer, possède en quelque sorte le caractère comminatoire d'une astreinte même s'il s'agit en réalité d'une clause pénale. Le premier juge n'a pas motivé la décision par laquelle, alors que la société bailleresse se prévalait des dispositions de l'article 22 du contrat relatives au montant de l'indemnité d'occupation, il a limité celle-ci aux derniers loyers et charges . Il convient d'accueillir l'appel incident formé par la société bailleresse en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation qui, en application des stipulations sus visées, s'élève à 7 780,32 Euros par mois ou 259,34 Euros par jour de retard à compter du 27 septembre 2004. Rien n'interdit en effet de prévoir dans un bail commercial une indemnité d'occupation dont le montant a pour but, non seulement de réparer le préjudice causé par le maintien dans les lieux du preneur après la résiliation du bail, mais en outre d'opérer un effet coercitif comparable à celui d'une astreinte. L'appel provoqué formé contre Monsieur Michel X... Aux termes de l'acte sous seing privé signé le 6 janvier 2003 par Monsieur Michel X..., gérant fondateur de la société TISOT, celui ci s'est porté caution personnelle et solidaire de la dite société à hauteur de 6 mois de loyers HT et HC, soit 15 245 Euros, valable pendant les trois premières années du bail . Il résulte de cet engagement que le cautionnement de Monsieur X... est limité dans son montant à trois mois de loyer, c'est à dire 15 245 Euros, et dans sa durée, jusqu'au 1er octobre 2005 le bail ayant pris effet le 1er octobre 2002, mais nullement en ce qui concerne la nature des obligations cautionnées dont ne peuvent pas être exclues les charges. Monsieur X... doit par conséquent être condamné solidairement avec la société dont il s'est porté caution au paiement de la somme de 6 639,29 Euros qui représente le montant des charges dues à la date de l'assignation du 27 septembre 2004. Il est en outre redevable sur la base du même engagement solidaire, dans la limite du montant stipulé, des indemnités d'occupation dues par la société TISOT depuis le 27 septembre 2004, date à laquelle a pris effet la clause résolutoire, jusqu'au 1er octobre 2005 qui représente le terme de la durée pour laquelle a été consenti le cautionnement. La société civile OPALINE REAL ESTATE qui vient aux droits de la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES est en droit de réclamer sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel qui ne sont pas compris dans les dépens, une indemnité complémentaire que la cour fixe à 1 500 Euros. PAR CES MOTIFS LA COUR Donne acte à société civile OPALINE REAL ESTATE de ce qu'elle vient aux droits de la Société Civile PARIS PROVINCES PROPERTIES. Confirme l'ordonnance prononcée le 7 février 2005 par le juge des référés du tribunal de grande instance de BORDEAUX en ses dispositions relatives à l'effet de la clause résolutoire et au paiement de la somme de 6 633,29 Euros à majorer des intérêts contractuels. La réforme pour le surplus et, statuant à nouveau ; Déboute la SARL TISOT de sa demande tendant à faire prononcer la suspension de l'effet de la clause résolutoire, laquelle est acquise au bailleur à la date du 27 septembre 2004. Ordonne l'expulsion de la SARL TISOT et de tous occupants de son chef hors des locaux situés 22 rue Saint Exupéry, parc d'activités des Lacs, à BLANQUEFORT. Dit qu'il sera procédé à cette expulsion à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt. Dit n'y avoir lieu à astreinte. Condamne la SARL TISOT à payer à la société civile OPALINE REAL ESTATE une indemnité d'occupation de 259,34 Euros par jour de retard à compter du 27 septembre 2004 jusqu'à libération intégrale des lieux, ce par application des dispositions du bail du 20 septembre 2002. Dit que Monsieur Michel X... est solidairement tenu de payer à la société civile OPALINE REAL ESTATE, dans la limite de la somme de 15 245 Euros, le montant des condamnations prononcées contre la SARL TISOT au titre des charges par l'ordonnance de référé du 7 février 2005. Le dit en outre tenu, solidairement avec la SARL TISOT et toujours da