Cour d'appel de Caen, CIV.2, du 26 octobre 2006

AFFAIRE : N RG 05/01871 Code Aff. : ARRÊT N MH CB ORIGINE : DECISION en date du 02 Mai 2005 du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG COUR D'APPEL DE CAENPREMIÈRE CHAMBRE - SECTION CIVILE ET COMMERCIALEARRÊT DU 26 OCTOBRE 2006 APPELANTE :Madame Irène X... épouse C... Y... de la Manche50110 TOURLAVILLEreprésentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avouésassistée de Me Françoise TREHEL LEJUEZ, avocat au barreau de CHERBOURGINTIMES :Monsieur Jacques Z... rue de l'Union50100 CHERBOURG-OCTEVILLEMadame Michelle A... épouse Z... rue de l'Union50100 CHERBOURG-OCTEVILLEreprésentés par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués assistés de Me Denis DAVY, avocat au barreau de CHERBOURGCOMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :Monsieur LE FEVRE, Président, Madame HOLMAN, Conseiller, rédacteur Madame BOISSEL DOMBREVAL, Conseiller DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2006 GREFFIER : Mme LE GALL, greffier, lors des débatsARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2006 et signé par Monsieur LE FEVRE, Président, et Mme LE GALL, Greffier Mme Irène X... épouse B... a interjeté appel du jugement rendu le 2 mai 2005 par le Tribunal d'Instance de CHERBOURG dans un litige l'opposant à M. Jacques X... et Mme Michelle A... épouse X.... * * * Depuis 1968, les époux X... occupent un immeuble situé 18, rue de l'Union à CHERBOURG (50100) appartenant à M. Robert X..., père de M. Jacques X... et de Mme Irène X..., sans qu'un bail n'ait été rédigé. Postérieurement au décès de M. Robert X..., aux termes d'un acte de liquidation-partage des 22 et 25 janvier 1993, il a été attribué à Mme Irène X..., aujourd'hui épouse B..., la propriété de cet immeuble à usage commercial et d'habitation, ainsi désigné :- au rez de chaussée : un magasin,- au premier étage : une pièce usage de bureau commercial,- au deuxième étage : deux pièces,- un grenier,- un sous-sol commercial,- et des cabinets d'aisance dans l'impasse, communs avec un autre immeuble. Le 14 mai 1993, Mme B... a donné congé à M. X... pour le 4 octobre 1994 avec offre de renouvellement à compter du 5 octobre 1994 pour une durée de neuf années, moyennant un loyer mensuel de 5.000 francs (762,25 euros). Le 9 juin 1993, les époux X... ont accepté le principe de renouvellement du bail, mais ont sollicité d'une part, que le bail renouvelé prenne effet au 1er janvier 1995, d'autre part, que le loyer du bail renouvelé soit fixé par référence à l'indice INSEE du coût de la construction en vigueur au 3ème trimestre 1994. Par procés-verbal du 27 février 1995, la Commission Départementale de conciliation de la Manche a constaté l'accord parvenu entre Mme B... et les époux X... dans les termes suivants :"A compter de la dite date du 1er janvier de cette année, le prix du loyer annuel de l'immeuble sera fixé à 21.000,00 francs (3.201,43 euros) et payable d'avance.La régularisation de ce bail sera faite par acte de Me DELARUE, en présence de Me DELANGE et ce, dans un délai d'un mois à compter de ce jour". Le notaire commis a établi un projet de bail commercial qui n'a été signé par aucune des parties. Le 21 juin 2001, Mme B... a donné congé à M. X... pour le 1er janvier 2002 avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années, le loyer étant porté à la somme mensuelle de 5.000,00 francs (762,25 euros), toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées. Le 11 août 2003, Mme B... a adressé à M. X... commandement de payer, en vertu du procès-verbal de conciliation du 27 février 1995, les sommes suivantes :- 13.583,36 euros au titre des loyers dûs depuis le 1er janver 1995- 146,83 euros au titre du coût du commandement. Le 31 décembre 2003, les époux X... ont de nouveau accepté le seul principe du renouvellement du bail commercial mais ont sollicité:- que le nouveau bail prenne effet à la date du 6 octobre 2003, le précédent bail ayant commencé le 5 octobre 1994 pour s'achever le 5 octobre 2003,- que le loyer du bail renouvelé soit fixé par référence à l'indice INSEE du coût de la construction en vigueur qu 3ème trimestre 2003. Par acte du 4 février 2004, les époux X... ont fait assigner Mme B... devant le tribunal aux fins de voir :- constater l'existence d'un bail commercial sur l'immeuble litigieux, - constater l'accord de volonté des bailleur et preneurs sur le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 6 octobre 2003,- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 3.201,43 euros annuels revalorisée par référence à l'indice INSEE du coût de la construction en vigueur au 3ème trimestre 2003,- désigner Me MOTIN, notaire associé à CHERBOURG, aux fins de régulariser le dit bail,- dire qu'à défaut de présence des parties dûment convoquées par le notaire, le jugement vaudrait bail, aux charges et conditions ordinaires en la matière, outre des délais de paiement du loyer et la condamnation de Mme B... au paiement d'une somme de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Mme B... a formé des demandes reconventionnelles notamment en résiliation de bail et d'expertise, et par le jugement déféré, le Tribunal a :- constaté l'existence d'un bail non écrit liant M. Jacques X... et Mme Michelle A... épouse X... à Mme Irène X... épouse B... depuis l'acte de liquidation-partage des 22 et 25 janvier 1993, le dit bail portant sur l'immeuble à usage commercial situé 18 rue de l'Union à CHERBOURG décrit dans cet acte,- dit que ce bail avait été renouvelé pour neuf années une première fois à compter du 5 octobre 1994 puis une seconde fois, à compter du 6 octobre 2003,- fixé le loyer à la somme annuelle de 3.201,43 euros à compter du 1er janvier 1995,- dit que le bail devrait être régularisé par devant Me MOTIN, notaire associé à CHERBOURG, et qu'à défaut de présence des parties dûment convoquées par ce notaire, le jugement vaudrait bail aux charges et conditions ordinaires en la matière,- rejeté les demandes de résiliation du bail et d'expertise présentées par Mme B..., - déclaré irrecevable comme étant prescrite, la demande en paiement présentée par Mme B... au titre des loyers antérieurs au 11 août 1998,- condamné les époux X... à payer à Mme B..., au titre des arriérés de loyers du 11 août 1998 au 31 décembre 2004, la somme de 3.390,85 euros,- rejeté la demande de délais de paiement présentée par les époux X.... Vu les écritures signifiées : * le 6 septembre 2006 par Mme B... qui conclut à la réformation partielle du jugement au prononcé de la résiliation du bail et subsidiairement à la nomination d'un expert aux fins de déterminer le montant du loyer depuis le 1er octobre 1995, à la confirmation du jugement en ses autres dispositions et demande paiement d'une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,* le 14 juin 2006 par les époux X... qui concluent à la réformation partielle du jugement à la nullité du commandement de payer et à l'établissement d'un compte de loyer modifié tenant compte d'une interruption de prescription à compter du 28 mai 2004, date des premières conclusions de Mme B... comportant cette demande, à la rectification de l'erreur matérielle relative au solde dû qui s'élève à 2.679,44 euros et non à 3.390,85 euros et demandent paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. I - sur l'existence du bail Les parties ne contestent pas les dispositions du jugement relatives à l'existence d'un bail commercial portant sur les lieux litigieux, renouvelé pour 9 ans à compter du 5 octobre 1994 puis également pour 9 ans à compter du 6 octobre 2003 au loyer annuel de 3.201,43 euros à compter du 1er janvier 1995, ainsi qu'à la régularisation de ce bail par acte authentique ou à défaut par décision judiciaire et le jugement, non contesté de ces chefs, sera confirmé par motifs adoptés. II - Sur la résiliation du bail 1) la régularité du commandement En cause d'appel les époux X... soutiennent que le commandement de payer du 11 août 2003 est nul au motif qu'il n'a été notifié qu'à M. X... qui n'était plus commerçant depuis le 30 juin 2003 et non à Mme X... qui lui succédait depuis le 1er juillet 2003 ainsi qu'il résulte des extraits Kbis. Cependant, il n'est pas contesté que les époux mariés, sous le régime de la communauté universelle, sont co-preneurs et la qualité de commerçant immatriculé au Registre du Commerce n'est requise qu'en la personne de celui qui exploite le fonds pour le compte et dans l'intérêt commun des époux. Dès lors la délivrance du commandement au seul M. X... n'est pas de nature à affecter la validité de celui-ci, la radiation intervenue le 1er juillet 2003 - qui ne constitue pas une cession de bail comme prétendu par Mme B...- ne modifiant pas sa qualité de co-preneur. Cependant ce commandement est inopposable à Mme X.... 2) les impayés de loyers Ainsi que l'a précisé le Tribunal il résulte des décomptes produits que depuis 1995 et hors taxes d'ordures ménagères, le solde dû par les preneurs selon le décompte du 31 août 2004 correspondait à la seule augmentation fixée par la Commission Départementale. Le Tribunal a justement considéré qu'eu égard aux circonstances particulières des relations contractuelles entres les parties, l'inexécution partielle par les preneurs de leur obligation de paiement pouvait s'expliquer par l'absence de régularisation du bail alors que celle-ci avait été prévue à échéance d'un mois au procès-verbal de conciliation en contrepartie de l'augmentation de loyer et que les époux X... démontrent par les écrits produits avoir sollicité à cette fin le notaire commis par la Commission, étant précisé au surplus qu'à compter du 1er juin 2004 les preneurs ont réglé des échéances correspondant au loyer fixé par le procès-verbal de conciliation, qu'ils ont réglé en cours d'instance devant le Tribunal de Grande Instance la somme de 6.000 euros, et le reliquat soit 1.539,74 euros le 1er septembre 2005 lors de l'instance d'appel. 3) le changement de destination des locaux loués Mme B... soutient que l'ensemble de l'immeuble est devenu à usage commercial sans qu'elle ait autorisé cette modification. Cependant elle ne produit aux débats aucune pièce de nature à démontrer que les lieux, tels que décrits dans l'acte des 22 et 25 janvier 1993 ci-dessus précisés, aient été modifiés depuis qu'elle en a acquis la propriété . Ainsi que l'a précisé le Tribunal, le seul élément relevé aux termes du procès-verbal du 14 mai 1993 dressé à la demande de Mme B... pouvant être considéré comme un changement de destination des lieux loués est la transformation d'une petite pièce à l'origine à usage de salle de bains en réserve pour l'entrepôt de cartons d'emballage, et ce changement marginal -toléré par Mme B... jusqu'à la présente procédure- ne justifie pas le prononcé de la résiliation du bail. Le sous-sol étant indiqué comme étant "commercial" dans l'acte de janvier 1993, son utilisation en salon d'écoute conformément à l'activité de magasin HI FI exercée par les preneurs ne constitue pas un changement de destination des lieux. Au surplus, l'artisan qui a procédé à cette installation certifie avoir réalisé les travaux en 1987, ce qui est confirmé par la facture produite aux débats. Au vu de l'ensemble de ces éléments, le Tribunal a justement considéré que la demande en résiliation de bail était infondée, et le jugement sera confirmé sur ce point. III - Sur la demande d'expertise Le Tribunal a justement considéré que le caractère très marginal du changement de destination des lieux ne justifiait pas à lui seul une révision du montant du loyer déterminée après expertise et le jugement sera confirmé sur ce point. IV - Sur le paiement des loyers Les parties ne contestent pas les dispositions du jugement relatives à la prescription des loyers pour la période antérieure au 11 août 1998, de même que les comptes établis entre les parties par le Tribunal à l'exception d'une somme de 711,41 euros que les preneurs justifient avoir réglée entre le 11 octobre et 31 décembre 2004 qui n'a pas été déduite. Cependant les condamnations étant toujours prononcées en deniers ou quittances, il y a lieu de préciser que dans la condamnation au paiement de la somme de 3.390,85 euros est comprise une quittance de 711,41 euros et le jugement sera complété sur ce point. V - Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile Succombant en son appel, Mme B... a contraint les intimés à exposer des frais irrépétibles qui seront en équité fixés à 1.500 euros. PAR CES MOTIFS, LA COUR Confirme le jugement, Dit cependant que dans la somme de 3.390,85 euros est comprise une quittance de 711,41 euros, Y additant, condamne Mme Irène X... épouse B... à payer à M. Jacques X... et Mme Michelle A... épouse X... unis d'intérêt la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne Mme B... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.LE GREFFIER LE PRESIDENT N. LE GALL A. LE FEVRE