Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 11 janvier 2007, 06/0398

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIERE CHAMBRE CIVILE Du 11 janvier 2007 Arrêt no - CB/SP- Dossier n : 06/00398 Krzysztof X..., Anna Y... épouse X... / Serge Z..., Viviane A... épouse Z... Arrêt rendu le ONZE JANVIER DEUX MILLE SEPT COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Gérard BAUDRON, Président M. Claude BILLY, Conseiller M. Bruno GAUTIER, Conseiller En présence de : Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance du PUY EN VELAY, décision attaquée en date du 13 Janvier 2006, enregistrée sous le n 03/102 ENTRE : M. Krzysztof X... Mme Anna Y... épouse X... Le Batelier 43800 CHAMALIERES SUR LOIRE représentés par Me Barbara GUTTON-PERRIN, avoué à la Cour assistés de Me Laurent B..., avocat au barreau du PUY EN VELAY (bénéficient d'une aide juridictionnelle totale numéro 2006/000877 du 21/04/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RIOM) APPELANTS ET : M. Serge Z... Mme Viviane A... épouse Z... ... 43000 ESPALY SAINT MARCEL No 06/398 -2- représentés par Me Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour assistés de Me Daniel C..., avocat au barreau de DE LA HAUTE LOIRE INTIMES Après avoir entendu à l'audience publique du 04 Décembre 2006 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile : Attendu que Monsieur et Madame Z... ont, par deux actes du 6 août 1997, conclu avec Monsieur et Madame X... une promesse de vendre un immeuble cadastré section C, no 310, à CHAMALIERES SUR LOIRE, pour un prix de 180.000 Francs payable en 60 mensualités de 2.500 Francs, la première payable en septembre 1997, le transfert de propriété devant s'opérer à l'issue du soixantième mois, date où le solde du prix convenu, soit 30.000 Francs serait payé, et donné l'immeuble à bail aux époux X... moyennant un loyer de 2.500 Francs, les deux actes précisant qu'il s'agit d'une location avec promesse de vente ; Que le Tribunal de Grande Instance du PUY EN VELAY, par jugement du 13 janvier 2006, sur la demande des époux X... en réalisation de l'acte authentique, a prononcé la résiliation du contrat de bail et dit la promesse de vente de nul effet, ordonné l'expulsion des époux X..., les a condamnés à payer aux époux Z... 648,78 , et une indemnité d'occupation de 381  par mois jusqu'à leur départ effectif, ainsi que 1.000  de dommages-intérêts, et 750  par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et ordonné l'exécution provisoire ; Que Monsieur et Madame X... en ont interjeté appel par déclaration du 17 février 2006 ; Attendu que, soutenant que l'insuffisance de paiement est de relativement peu d'importance et ne justifie pas la sanction sollicitée par les époux Z..., qu'en outre elle leur est imputable dans la mesure où le paiement était, partiellement, réalisé par les allocations versées par la C.A.F., et qu'ils ne leur ont pas remis les documents (quittances) qui leur auraient permis de les percevoir, qu'aucun lien ne rattache la demande reconventionnelle des époux Z... à la demande principale, que la demande d'indemnité d'occupation n'était pas chiffrée devant le tribunal, que le montant fixé à celui des mensualités est excessif dans la mesure où ces dernières constituaient non seulement un loyer mais aussi les mensualités du prix de vente, que le préjudice n'est pas justifié, que les époux Z... ont abandonné les ruches dans un état qui ne justifie pas le prix demandé, que ce prix ne peut pas dépasser 460 , Monsieur et Madame X... demandent d'infirmer le jugement, de condamner sous astreinte les époux Z... à réitérer en acte authentique le contrat de vente intervenu le 6 août 1997 de la parcelle C 310 de la commune de CHAMALIERES SUR LOIRE, de les débouter et de dire irrecevable leur demande reconventionnelle en paiement ; No 06/398 -3- Attendu que, alléguant que les mensualités n'ont pas été réglées pendant les quatre premiers mois, que le paiement était totalement fantaisiste à partir de décembre 1997, qu'il s'est interrompu totalement en septembre 1999, que Monsieur X... a reconnu le bien-fondé d'une plainte contre lui et restitué la moto et une infime partie des ruches, que, par lettre recommandée du 3 février 2000, ils ont fait jouer la clause résolutoire du contrat de bail, avec effet au 31 mars 2000, qu'ils ont reçu de nouvelles promesses de paiement, qu'ils ont demandé, par lettre du 7 mars 2001, un juste dédommagement du fait de la non restitution des ruches, puis mis en demeure les époux X..., le 21 juin 2002 de payer 86.410 Francs pour prix du matériel apicole, que le contrat de location-accession n'a pas été assorti d'une promesse unilatérale de vente, que l'acte n'est pas notarié, que le contrat est donc nul, que les parties ont fait du contrat de bail un élément constitutif de la vente, que celle-ci ne pouvait s'opérer dès lors que le contrat de bail n'était pas respecté et que les loyers n'étaient pas réglés, qu'un solde de 648,78  restait dû au bailleur au 1er septembre 2002, que c'est Monsieur X... seul qui n'a pas retourné les quittances nécessaires au versement des allocations, qu'il a encaissé les dites allocations mais ne les reversait pas au propriétaire, que les quittances ne pouvaient pas être délivrées quand les loyers restaient impayés, que le loyer avait été fixé en fonction de la valeur locative, que Monsieur X... a reconnu le contrat de dépôt de meubles, qu'il n'a restitué qu'une très faible partie, Monsieur et Madame Z... concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qui concerne les dommages-intérêts dont ils demandent de fixer le montant à 13.173,12  et de condamner les époux X... à payer en outre 2.000  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu que, aux termes de l'article 1er de la loi du 12 juillet 1984, "est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien" ; Qu'en l'espèce, il résulte tant des mentions de la promesse de vente que de celle du contrat de location que les deux parties s'engageaient à conclure la vente à l'issue de la période de cinq ans de location avec paiement de mensualités ; Que, si le contrat encourt la nullité de ce fait, en vertu de l'article 3 de la loi, cette nullité, alors que la loi exige l'engagement ferme du vendeur, mais interdit celui du candidat à l'accession, est destinée à protéger le candidat acquéreur, est donc relative et ne peut être demandée que par ce dernier ; Que, toutefois, l'obligation de conclure le contrat de location-accession par acte authentique constitue une règle d'ordre public dont le non-respect crée une cause de nullité absolue, invoquable par toute partie ; No 06/398 -4- Qu'il y a donc lieu de constater la nullité du contrat de location-accession ; Que le rejet de la prétention de Monsieur et Madame X... ne peut qu'être confirmé ; Attendu que la somme demandée au titre des arriérés de mensualités prévues par le contrat n'est pas contestée, et que le jugement, sur ce point encore, ne peut qu'être confirmé ; Attendu que le bail a été conclu pour cinq ans ; Que, depuis son expiration, les époux X... n'ont rien payé et ne revendiquent pas la poursuite du bail ; Attendu que, sur le montant de l'indemnité d'occupation, le montant des échéances mensuelles ne comprenait que des amortissements du prix de vente, dès lors que ce dernier était fixé à 180.000 Francs, et que les époux X... devaient payer 60 mensualités de 2.500 Francs outre un solde de 30.000 Francs à la fin de la période de location ; Qu'il convient d'apprécier le montant de l'indemnité d'occupation, que le premier juge ne pouvait certes pas fixer à un montant précis en l'absence de demande chiffrée, et compte tenu des éléments du dossier à 300 Euros par mois à compter du 1er septembre 2002 ; Attendu qu'il n'est pas contesté que les parties avaient convenu verbalement, concomitamment au contrat de location-accession, d'un dépôt de meubles, comprenant une moto ancienne et hors d'état de marche, une Renault R4 également hors d'état et 80 ruches, outre d'autres matériels d'apiculture que les propriétaires laissaient entreposés dans un hangar, dépendance de l'immeuble en litige ; Que dès lors il existe un lien suffisant entre la demande en indemnisation à ce titre et le litige relatif à la location ; Attendu qu'il n'est non plus pas contesté que les époux X..., détournant le dépôt, ont vendu la moto et le matériel d'apiculture ; Que la moto a finalement été restituée, ainsi qu'une dizaine de ruches ; Que Monsieur Z... indique que les ruches avaient été confectionnées pour la plupart par lui-même et que le catalogue qu'il produit n'est donc pas totalement probant de la valeur de son préjudice ; Qu'il convient de fixer cette valeur à 3.000  ; No 06/398 -5- PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Réformant, Prononce la nullité du contrat de location-accession conclu le 6 août 1997 entre les parties, Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur et Madame Z... une indemnité d'occupation de 300  (TROIS CENTS EUROS) par mois à partir du 1er septembre 2002, Les condamne à leur payer 3.000  (TROIS MILLE EUROS) de dommages-intérêts, Confirme le jugement sur les autres dispositions concernant l'expulsion des époux X..., leur condamnation au solde de loyers, les frais irrépétibles et les dépens, Condamne Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur et Madame Z... la somme de 1.000  (MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Les condamne aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé. le greffier le président

Sommaire : LOCATION-VENTE - Accession à la propriété immobilière - Article 4 de la loi du 12 juillet 1984 - Caractère d'ordre public - Portée - // JDF L'obligation de conclure le contrat de location-accession par acte authentique constitue une règle d'ordre public dont le non-respect crée une cause de nullité absolue, invoquable par toute partie