Cour d'appel de Paris, 4 avril 2007, 06/01137

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS 2ème Chambre - Section A ARRET DU 04 AVRIL 2007 (no , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 06/01137 Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 04/03476 APPELANTE S.C.I. MONTGOLFIER ROUX représentée par son gérant en exercice. 199 rue de Vaugirard 75015 PARIS représentée par Me Lionel MELUN, avoué à la Cour assistée de Me Laurence BEDOSSA, avocat au barreau de Paris, avocat au barreau de Paris, toque E 351, substituée à l'audience par Me Christine SIGAUT-CORNEVAUX, avocat au même barreau, toque P 142 INTIMEES S.A.R.L. DULAC IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant. 18 rue d'Estrées 75007 PARIS représentée par la SCP BERNABE - CHARDIN - CHEVILLER, avoués à la Cour assistée de Me Barbara GIRAUDAT, avocat au barreau de Paris, toque P 431 Syndicat des copropriétaires de L'IMMEUBLE sis 18 RUE DU DOCTEUR ROUX à 75015 PARIS, représenté par son syndic en exercice. 18 rue du Docteur Roux 75015 PARIS représentée par la SCP PETIT-LESENECHAL, avoués à la Cour assistée de Me Cécile BOISSONNADE, avocat au barreau de Paris, toque : L 59 plaidant pour la Selarl MAYNE PENAFIEL COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l'article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l'article 785 du nouveau code de procédure civile, le 27 février 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président Madame Charlotte DINTILHAC, Conseiller Madame Dominique REYGNER, Conseiller qui en ont délibéré Greffier, lors des débats : Mme Gisèle COCHET ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président - signé par Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Mme Gisèle COCHET, greffier présent lors du prononcé. La cour est saisie de l'appel interjeté par la Sci Montgolfier Roux du jugement de la huitième chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris du 12 janvier 2006 qui a dit non écrite la stipulation du règlement de copropriété modifié par acte notarié du 30 novembre 1981 en ce que le droit de passage sur la courette est limité au seul accès du local poubelle et sans objet la demande d'établissement de droit de passage au profit du lot 19 de la copropriété du 18 rue du Docteur Roux (implicitement reconnu), partagé les frais de publication entre le Syndicat des copropriétaires du 18 et de la Sci Montgolfier Roux, condamné cette dernière Sci à payer à la société Dulac Immobilier la somme de 5000  à titre de dommages-intérêts et 3000  pour frais irrépétibles. La société Dulac a succédé à Mme B... dans l'achat des immeubles du 18 rue du Docteur Roux aux consorts Cristal par acte du 7 décembre 1978 ; Le 22 mars 1979 la société Dulac fait établir un règlement de copropriété ; Le 6 avril 1979 Mme B... acquiert les lots 101 soit le bâtiment C, 201, soit le bâtiment D, 251 à 255 soit le bâtiment E, 301 et 302, soit des jardins, à la société Dulac Immobilier ; L'assemblée générale extraordinaire du 26 mars 1981 a autorisé Mme B... à détacher de la copropriété les lots acquis selon finalisation à suivre par le Syndic qui a signé le 30 novembre 1981 avec Mme B... l'acte notarié de séparation de l'immeuble 18 A portant notamment sur l'ancien immeuble E constitué d'une cour, anciennement cour no1 et 2, avec établissement d'une servitude sur la cour du 18 A pour l'accès au local poubelle des copropriétaires de l'immeuble du 18 conservant les bâtiments A et B et passage temporaire pour la desserte des lots à travers la cour (du 18 A) jusqu'à l'expiration du bail du locataire des locaux ayant accès par la cour ; La société Dulac propriétaire du lot 19, en nature de réserve, dans l'immeuble du 18 donnant sur la cour de l'immeuble du 18 A devenu 18 bis a revendiqué un droit de passage à l'encontre de la Sci Mongolfier Roux actuel propriétaire de l'immeuble du 18 bis qui fait le litige; Par dernières conclusions auxquelles il est référé du 20 décembre 2006 la Sci Montgolfier Roux soutient que le jugement porte atteinte à son droit de propriété sur la cour, que la société Dulac qui est l'auteur du règlement et des ventes et s'est enclavée elle-même en vendant le lot voisin 18 en 1998 n'est pas fondée à réclamer un droit de passage, oppose la prescription acquisitive décennale, dénie tout préjudice, invoque celui subi du fait des effractions de la société Dulac à travers sa cour ; Elle demande donc d'infirmer le jugement, de rejeter les demandes formées relativement à sa cour, étant sa propriété depuis le 30 novembre 1981, prendre acte de sa proposition d'achat de la remise lot 19 pour le prix de 30 000  et condamner la société Dulac à payer la somme de 5000  à titre de dommages-intérêts et celle de 5000  pour frais irrépétibles. Par dernières conclusions auxquelles il est référé du 10 janvier 2007 la société Dulac dénie avoir vendu la cour no 1 partie commune générale à Mme B..., soutient le caractère illicite et non écrit de la limite d'accès à la cour qui l'empêche d'accéder à son lot et alors que la servitude n'a pas été décidée en assemblée générale, que les lots 18 et 19 mitoyens n'ont jamais communiqué, revendique un droit de passage qui ne met pas en cause la propriété de la Sci sur la cour, invoque le préjudice causé par le retard apporté à la vente du lot, ne donne pas suite à l'offre d'achat à un prix insuffisant ; Elle demande donc de confirmer le jugement et de lui allouer les sommes supplémentaires de 2000  de dommages-intérêts et de 3000  pour frais irrépétibles. Par dernières conclusions auxquelles il est référé du 5 octobre 2006 le Syndicat des copropriétaires du 18 rue du Docteur Roux soutient que la servitude de passage excluant l'accès au lot 19 et comprise au nouveau règlement de copropriété est nulle ; Il demande de confirmer le jugement sauf à mettre tous les frais à la charge de la Sci Montgolfier Roux et de la condamner à payer la somme de 2000  pour frais irrépétibles. SUR CE LA COUR Considérant que le règlement de copropriété d'origine du 22 mars 1979 désigne le bâtiment E comme constitué de caves et local, "le surplus du terrain est aménagé au rez de chaussée en cour no1 commune à l'ensemble des copropriétaires et cour no2 à la suite, commune aux copropriétaires des bâtiments C et E, le lot 19 est désigné comme un local à usage de réserve au rez-de-chaussée au fond de la cour no1, porte à gauche, à la différence du lot 18 mitoyen accessible au bas de l'escalier intérieur de l'immeuble A ; Considérant que l'acte notarié du 30 novembre 1981 entre Mme B... et le Syndicat des copropriétaire du 18 rue du Docteur Roux comprend d'une part : - le détachement d'une parcelle 1502 Cs 109 de 513 m² au profit de Mme B... portant sur les bâtiments C D E et jardin, avec attribution des cours 1 et 2, le nouvel immeuble portant le no 18 A, - d'autre part un modificatif du règlement de copropriété comportant notamment une servitude de passage par le porche du 18 au profit du 18 A, une servitude temporaire par le hall du 18 jusqu'à libération du local commercial par son locataire pour être lieu de passage vers la cour du 18 A, un droit de passage des occupants du bâtiment A et B sur la cour (du 18 A) pour le seul accès au local poubelle, tout autre passage étant interdit après le départ du locataire des locaux ayant accès à la cour ; Que Mme B... a apporté la nue-propriété de l'immeuble à la Sci Montgolfier Roux par acte du 28 juillet 1995 ; Considérant que la clause du règlement modificatif de copropriété qui entérine le retrait des bâtiments C D E avec la constitution d'une servitude de passage grevant la cour du nouvel immeuble 18 A au seul profit du local poubelle de l'immeuble du 18, sans constituer également une servitude perpétuelle d'accès au profit du lot 19 de l'immeuble du 18, alors que le règlement de copropriété stipule son seul accès par la cour commune no1, est illicite et réputée non écrite comme lui interdisant tout accès après transfert de propriété de cette partie commune à l'immeuble voisin du 18 A ; Considérant que l'autorisation de principe de scission donnée en assemblée générale par la société Dulac comme copropriétaire prévoyait une finalisation par les soins du syndic, sans précision de l'assemblée sur les servitudes de passage qui n'ont pas été soumises à la copropriété ; Que la nullité de cette clause est opposable à la Sci Montgolfier Roux, successeur de Mme B..., celle-ci ayant été partie à l'acte conclu dans des conditions irrégulières connues d'elle comme copropriétaire soumise au règlement de copropriété d'origine ; Considérant dans ces conditions que la société Dulac n'a pas participé à la situation d'enclave qui lui a été imposée irrégulièrement par la copropriété avec la complicité de Mme B... ; Considérant que la propriété de la Sci sur la cour dépendante du bâtiment 18 A n'est pas contestée et ne met pas obstacle au rétablissement du droit de passage par cette cour nécessaire à l'accès du lot 19 ; Considérant que les dommages-intérêts alloués apparaissent suffisants pour l'entier préjudice subi par la société Dulac depuis son assignation délivrée en février 2004 ; Considérant qu'il n'y a pas lieu de donner acte d'une offre d'achat du lot 19 non acceptée ; Considérant que les frais de publication ont justement été mis à la charge pour moitié du Syndicat et de la Sci à l'origine de la nullité ; Considérant qu'il n'y a pas lieu à dédommagement pour frais irrépétibles exposés en appel ; PAR CES MOTIFS Confirme le jugement ; Rejette les autres demandes ; Condamne la Sci Montgolfier Roux aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du NCPC. LE GREFFIER LE PRESIDEN