Cour d'appel de Versailles, 27 février 2007, 06/03682

COUR D'APPELDE VERSAILLESCode nac : 80A6ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 27 Février 2007 R.G. No 06/03682 - 06/03683 06/03987 - 06/03988 jonction AFFAIRE : Gilles X...Chantal X... C/Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES HAUTS DE BAILLY pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA VAL DE SEINE et autres Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Octobre 2006 par le Conseil de Prud'hommes de St Germain en Laye No Chambre : Section : Activités diversesNo RG : 06/00016-06/000017 Expéditions exécutoiresExpéditionsCopiesdélivrées le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT SEPT FÉVRIER DEUX MILLE SEPT,La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur Gilles X... Madame Chantal X... Comparants - Assistés de Me DUBELLOY Baudouin, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 200 PREMIERS APPELANTS **************** Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES HAUTS DE BAILLY pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA VAL DE SEINECentre Commercial Brigitte78370 PLAISIR Non comparante - Représentée par Me GIRAUD Patricia, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 810 DEUXIÈME APPELANT **************** S.A.S. FONCIA VAL DE SEINE en la personne de son représentant légalCentre Commercial - Résidence Brigitte78370 PLAISIR Non comparante - Représentée par Me GIRAUD Patricia, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 810 S.C.I MALAKOFF BAILLY en la personne de son représentant légal15 avenue du Centre78280 GUYANCOURT S.A.S. GFF INSTITUTIONNEL en la personne de son représentant légal5 rue bellini92806 PUTEAUX CEDEX Non comparantes - Représentées par Me TOURNOIS Michel, du Cabinet PERRICAUDavocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 219 INTIMÉES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 945-1 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Janvier 2007, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur François BALLOUHEY, président, et Monsieur Hubert LIFFRAN, conseiller, char- gés d'instruire l'affaire. Monsieur François BALLOUHEY, président, a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur François BALLOUHEY, président,Monsieur Hubert LIFFRAN, conseiller,Madame Catherine BOLTEAU SERRE, vice présidente placée Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE, ****************FAITS ET PROCÉDURE, La cour est régulièrement saisi de deux appels formés ( RG 06-3682& 06 3683) le 12 octobre 2006 par monsieur Gilles X... et madame Chantal X..., d'un jugement du conseil de prud'hommes de Saint Germain en date du 12 octo- bre 2006, dans un litige l'opposant à la sci Malakoff Bailly agissant pas son gérant la société GFF Institutionnel et au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly, agissant pas son syndic la société Foncia Val de Seine qui, sur la demande des époux X... en résiliation judiciaire de leur contrat de travail, dom- mages intérêts pour rupture abusive du contrat de travail, dommages intérêts, rem- boursements de prestations et paiement de salaire, indemnité de préavis, indemnité conventionnelle de licenciement et autres a : S'est déclaré compétent et a dit que le contrat de travail des époux X... a été transféré de la sci Malakoff Bailly au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly à la date du 3 août 2005 et est toujours en vi- gueur, A débouté les époux X... de leur demandes de résiliation judiciaire Condamné la sci Malakoff Bailly représenté par le gérant la société GFF Institutionnel à payer à monsieur Gilles X... : les termes d'une ordonnance du bureau de conciliation du conseil de prud'hommes de Saint Germain en Laye du 23 février 2006 soit : 8651,90  de salaire et 500 en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, avec remise des bulletins de salaire sous astreinte, ainsi que : 800  en application de l'article 700 du nouveau Code de procé- dure civile devant le bureau de jugement du conseil de prud'hom- mes et a fixé son salaire à la somme de 2116,20  brut mensuel moyen, Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly à payer à monsieur Gilles X... le paiement des salaires à compter du 1er mars 2006 sur cette même base; Condamné la sci Malakoff Bailly représenté par le gérant la société GFF Institutionnel à payer à madame Chantal X... : les termes d'une ordonnance du bureau de conciliation du conseil de prud'hommes de Saint Germain en Laye du 23 février 2006 soit : 6621,15 de salaire et 500  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, avec remise des bulletins de salaire sous astreinte, ainsi que : 800  en application de l'article 700 du nouveau Code de procé- dure civile devant le bureau de jugement du conseil de prud'hom- mes et a fixé son salaire à la somme de 1888,23 brut mensuel moyen, Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly à payer à madame Chantal X... le paiement des salaires à compter du 1er mars 2006 sur cette même base; Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly a fait appel régulièrement le 8 novembre 2005 (rg no 06-3987 & 06-3988) des deux ju-gements contre les époux X.... Les époux X... ont été engagés par la société GFF Institutionnel agissant pour la sci Malakoff Bailly le 8 août 1984 par un contrat de travail stipulé indivi- sible de gardiens concierges de la résidences des hauts de Bailly. Procédant en 2005 à la vente "à la découpe" de la résidences des hauts de Bailly la sci Malakoff Bailly a cédé l'immeuble au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly après qu'il ait été divisé en lot dont la vente a com- mencé le 3 août 2005. La plupart des acquéreurs sont les anciens locataires. Le 1er août 2005 la société GFF Institutionnel informe les époux X... que leur con- trat de travail passe au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly, ils reçoivent le 29 octobre un certificat de travail de la société GFF Insti- tutionnel et cessent d'être payés au 1er octobre 2005. Le bureau de conciliation du conseil de prud'hommes de Saint Germain en Laye ordonne le paiement des salai- res d'octobre 2005 à février 2006 par la société GFF Institutionnel gérant de la sci Malakoff Bailly. La sci Malakoff Bailly et le syndicat des copropriétaires de la rési- dence les Hauts de Bailly ont payé chacun pour moitié ces sommes mais les bulle- tins de paye n'ont pas été délivré. La convention collective applicable est celle des concierges et gardiens d'im- meubles, Le salaire mensuel brut de monsieur Gilles X... est de 2116,20  et celui de madame Chantal X... de 1888,23, ils disposent d'un logement accessoire au contrat de Les époux X... par conclusions écrites déposées et visées par le greffier et soutenue oralement à l'audience, concluent : à la Réformation du jugement, Demandent de prononcer au torts exclusifs de la sci Malakoff Bailly et /ou du au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly la rupture de leur contrat de travail à effet du 28 février 2006, fin de leur préavis, et de condamner solidairement entre eux ou à défaut l'un ou l'autre , la sci Malakoff Bailly et le au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly : à monsieur Gilles X... : 9311,28  d'indemnité conventionnelle de licenciement,122 783,20  ou 111 965,18  de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de travail se décomposant en 50798,80  domma- ges intérêts directement lié au licenciement, 21 600  de perte de logement, 25 000  de perte au regard de la retraite et 25 394,40  de préjudice résultant de l'impossibilité de s'inscrire aux ASSEDIC, ou encore chacune de ses sommes prises séparément,1 481,34  d'indemnité de congés payés,881,75  de prorata de 13éme mois,4 623,12  de dommages intérêts pour remboursement de frais de mutuelle,5000  de liquidation d'astreinte, Ordonner la remise sous astreinte de 200  par jour d'une attestation ASSEDIC, d'un certificat de travail conforme, et de justifier de sa situation au regard des cotisations auprès de la sécurité sociale et des organisme de retraite86 517  conjointement avec madame Chantal X... pour avoir été contraint de vendre un bien immobilier à des conditions préjudiciables, ainsi que 5000  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; à madame Chantal X... : 8 308,21  d'indemnité conventionnelle de licenciement,114 576,29 ou 104 923,65 de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de travail se décomposant en 40 317,52  dom- mages intérêts directement lié au licenciement, 21600  de perte de logement, 25 000  de perte au regard de la retraite et22 658,76 de préjudice résultant de l'impossibilité de s'inscrire aux ASSEDIC, ou encore chacune de ses sommes prises séparément,1 321,76  d'indemnité de congés payés ,786,76  de prorata de 13éme mois,5000  de liquidation d'astreinte, Ordonner la remise sous astreinte de 200  par jour d'une attestation ASSEDIC, d'un certificat de travail conforme, et de justifier de sa situation au regard des cotisations auprès de la sécurité sociale et des organisme de retraiteen application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; 43 258,50  pour avoir été contraint de vendre un bien immobi- lier à des conditions préjudiciables, ainsi que 5000  en applica- tion de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Ils font valoir que d'août 2005 à février 2006 ils n'ont plus perçu leur sa- laire, et ont été exclus du régime de mutuelle ensemble de manquement grave qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de travail au tort de l'employeur la sci Malakoff Bailly ou encore au tort du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly, par conclusions écrites déposées et visées par le greffier et soutenue oralement à l'au- dience conclut contre les époux X... : à la Confirmation du jugement en ce qu'il a dit que l'article L122-12 du code du travail ne s'appliquait pas, pour le surplus, se Déclarer incompétent au profit du tribunal de grande instance de Versailles pour statuer sur la validité de la clause de transfert des contrats de travail, Constater le licenciement des époux X... par la sci Malakoff Bailly le 28 octobre 2005 par la délivrance des certificats de travail, que les époux X... ont pris acte de la rupture de leur contrat de travail qui ont pris fin le 12 février 2006, Dire la sci Malakoff Bailly seule responsable des conséquences de la situation faite aux époux X... , subsidiairement prononcer une condamnation solidaire entre elles, En tout cas réduire voir exclure les dommages intérêts demandés, exclure le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly de toute condamnation au titre de la liquidation de l'astreinte ordonné en bureau de conciliation, Condamné la sci Malakoff Bailly à lui payer 5000  en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly expose que : le 7 novembre 2005 s'est tenue la première assemblée générale du syndi- cat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly au cours de laquelle la situation et le différent relatif au contrat de travail des époux X... a été évoqué. Il a découvert dans un acte modificatif à l"état descriptif de division daté du 25 avril 2005 la clause de transfert des contrats de travail et de logement en partie privative. Il expose que la vente à la découpe de biens immobiliers à des particu- liers ne peut être qualifiée de cession d'une entité économique de sorte que l'arti- cle L 122-12 du code du travail ne peut s'appliquer. La sci Malakoff Bailly, par conclusions écrites déposées et visées par le greffier et soutenue oralement à l'audience conclut contre les époux X... : au Débouté de époux X... et du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly de toutes leurs demandes, à la Confirmation du jugement en ce qu'il a dit les contrats de travail des époux X... transféré au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly, et à la confirmation des condamnations dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly, à la Condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly à lui payer : 9 534,14  en remboursement des salaires payés à monsieur Gilles X... et 8488,47  à madame Chantal X... par la société GFF Institutionnel, subsidiairement à la Condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly à lui payer pour le logement occupé par les époux X... une indemnité d'occupation jusqu'au départ des époux et d'ordon- ner leur expulsion. À la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly au paiement de 4000  et à la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l'article 10-1 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Elle fait valoir que par la clause de transfert régulièrement insérée dans un additif au règlement de copropriété publiée à la conservation des hypothèque le transfert des contrats de travail des époux X... a été effectué à effet du 3 août 2005 date de la première vente réalisant le transfert de l'immeuble dela SCI à la copropriété. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties la cour, conformément à l'article 455 du nouveau code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus ; MOTIFS DE LA DÉCISION : Pour une bonne administration de la justice il convient d'ordonner la jonctions des affaires RG 06-3682& 06 3683 et no 06-3987 & 06-3988. La sci Malakoff Bailly est en droit de rédiger une règlement de coproprié- té, régulièrement publié, afin de mettre en vente par lot l'ensemble immobilier de la résidence des hauts de Bailly à un syndicat de copropriétaires qui s'est consti- tuer par la réalisation de la vente du premier lot le 3 août 2005. Elle a inséré le 25 avril 2005 au règlement de copropriété dont la publication est démontrée un additif, également publié, contenant une clause de transfert des contrats de tra-vail des époux X... engagés de façon indivisible comme gardiens concierges et régisseurs de l'ensemble alors locatif par la société GFF Institutionnel gérant de a sci. Par l'effet de la vente du premier lot ce règlement prend valeur contractuel entre la sci Malakoff Bailly et les acquéreures successifs des lots. Il convient de rechercher si le transfert des contrats de travail des époux X... résulte de l'application de l'article L 122-12 du code du travail ou d'un transfert contractuel effectué entre la sci Malakoff Bailly et le syndicat des copro-priétaires de la résidence les Hauts de Bailly sans le consentement des époux X.... Sur le transfert contractuel des contrats de travail : Dans les relations entre la sci Malakoff Bailly et le syndicat des coproprié- taires de la résidence les Hauts de Bailly la clause du règlement de copropriété par laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly doit poursuivre le contrat de travail des époux X... ne peut être valable qu'autant qu'elle réalise un transfert de ces contrats par application de l'article L 122-12 du code du travail ou que les époux X... y aient consentis. Qu'en effet le contrat de travail est un contrat conclut entre des personnes à raison même de ces per-sonnes et le salarié ne peut se voir imposer un changement d'employeur contre son gré hors le cas de l'article L 122-12 du code du travail ou de dispositions équivalentes. La clause insérée par la sci Malakoff Bailly dans le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly relative au transfert des contrats de travail des époux X... n'a pas été soumise à leur accord. Le fait qu'ils agissent en résiliation judiciaire de leur contrat de travail tant contre le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly que contre la sci Malakoff Bailly révèle l' ignorance dans laquelle ils sont de leur employeur et leur absence de consentement à cette clause contractuelle alors même qu'ils ne sont pas acquéreur d'un lot. En l'absence d'une convention tripartite de mutation passée entre l'ancien employeur(le vendeur) le nouvel employeur (le syndicat des copropriétaires) et les gardiens , convention définissant les éléments du nouveau contrat de travail qui sera conclut avec le nouvel employeur les époux X... ne peuvent prétendre au transfert de leur contrat de travail. Sur l'application de l'article L 122-12 du code du travail : Si en principe un immeuble à usage locatif ne constituant pas un ensem-ble organisé de personnes et d'éléments corporels ou incorporels permettant l'ex- ercice d'une activité économique poursuivant un objectif propre, le contrat de travail du personnel chargé de l'entretien et du gardiennage de l'immeuble ne peut pas être transféré au nouveau propriétaire de l'immeuble lors de la cession de cet immeuble, il peut en aller autrement si la cession de cet immeuble emporte aussi le maintien d'une entité économique autonome distincte permettant l'exercice d'une activité économique poursuivant un objectif propre et maintenant son acti- vité. L'activité de gardien d'immeuble poursuit une activité autonome et distinc- te de l'achat ou de la vente d'immeuble consistant en la garde et l'entretien de celui-ci activité utile et nécessaire à la conservation de l'immeuble à sa destination d'habitation pour le service des occupants et cela indépendamment du statut juri- dique de la propriété de l'immeuble ou du titre par lequel les occupants l'habitent. Cette activité de gardiens et concierges d'immeuble peut faire l'objet de contrat dans le secteur marchand et constitue une activité économique dans le cadre de contrat de travail avec des salariés ou de contrat d'entreprise avec des entreprises prestataires de services. Cette activité est constituée pas un ensemble organisé de personnes, les gardiens, et d'éléments corporels, tel le matériel de nettoyage de ramassage des ordures ménagères, les locaux dédiés à cette fonction comme la loge de sorte que si les conditions de l'article L 122-12 du code du travail, inter-prété au regard des Directives 77/187/CEE du Conseil du 14 février 1977 et 2001 /23/CE du Conseil du 12 mars 2001 concernant le rapprochement des législations des États membres relatives au maintien des droits des travailleurs en cas de trans- fert d'entreprises, d'établissements ou de parties d'entreprises ou d'établissements, sont réunies le transfert des contrats de travail des époux X... est réalisé de droit de la sci Malakoff Bailly au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly. L'activité des époux X... consistaient lorsque la sci Malakoff Bailly était propriétaire dans les fonctions de gardiens et concierges au services des locataires de la résidences des hauts de Bailly ainsi que dans des fonctions de régisseurs de l'immeubles, encaissant les loyers, délivrant les quittances, procédant aux états des lieux d'entrée et de sortie des locataires. Lors des débats il a été déclaré que cette activité de régisseur étaient importante et a disparu progressivement avec l'apparition du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly et la disparition des locataire de la sci Malakoff Bailly. Il est également apparu que les anciens locataires devenant pour un grand nombre copropriétaires au fur et à mesure de la vente des lots , il a coexisté dans les lieux des locataires de la sci Malakoff Bailly et des copropriétaires de sorte que les époux X... ont progressivement réduit leurs fonctions de régisseurs pour la seule sci Malakoff Bailly en sa qualité de bailleur, réduisant le temps de travail consacré à une de leur qualification et ont conservés uniquement des fonctions de gardiens pour le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly dont la sci Malakoff Bailly est membre. Il se déduit de ces constatations que l'activité des époux X... a subi une importante modification par le fait même de la création du syndicat des coproprié- taires de la résidence les Hauts de Bailly et de la perte progressive de leur activité de régisseurs de sorte que leur contrat de travail étaient profondément modifié quant au contenu et à la qualification de leur fonction. Ce contrat de travail s'est trouvé modifié à l'initiative de la sci Malakoff Bailly, modification qui n'a pas reçu l'accord des époux X..., accord qui ne peut se déduire de la poursuite de celui-ci par les époux X.... L'objet du contrat de travail des époux X... a été mo- difié par la sci Malakoff Bailly lors de la cession et n'ai donc pas le même après de sorte que l'activité ne s'est pas maintenue après le changement de propriétaire Le contrat de travail des époux X... n'a pas a été rompu le 1er août 2005 lorsque le société GFF Institutionnel gérant de la sci Malakoff Bailly a informé, à tort, du transfert de leur contrat de travail au syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly mais s'est poursuivi avec la sci Malakoff Bailly jus- qu'à la demande de résiliation judiciaire du contrat de travail par suite de l'arrêt du paiement des salaires par la société GFF Institutionnel agissant pour la sci Malakoff Bailly. La modification unilatérale du contrat de travail des époux X... et l'arrêt du paiement des salaires par leur employeur la sci Malakoff Bailly consti- tuent des manquements d'une certaine gravité de la sci Malakoff Bailly à ses obligations contractuelles envers les époux X... qui justifient que soit prononcé la résiliation judiciaire de leur contrat de travail aux torts de la sci Malakoff Bailly, valant licenciement sans cause réelle et sérieuse. La cour fixe les effets de la rési- liations judiciaire au 28 février 2006 date de la fin de tout travail par les époux X... et saisine du conseil de prud'hommes. La demande du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly tendant à dire la cour incompétente pour statuer sur la nullité de la clause de transfert inséré dans le règlement de copropriété est sans objet. Sur les conséquences de la rupture : Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a mis les condamnation à la char- ge du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly et en ce qu'il a dit que le contrat de travail des époux X... lui était transféré. Il dit être égale- ment infirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande de résiliation judiciaire et débouté de leurs demandes. Seule la sci Malakoff Bailly est responsa- ble de la situation faite aux époux X.... Sur l'évaluation du préjudice pour licenciement sans cause réelle et sérieu- se : La sci Malakoff Bailly doit être condamné à payer aux époux X... des dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de travail en tenant compte de la totalité de leur préjudice qui résulte de la perte de leur emploi, des difficultés pour un couple de gardiens logés de retrouver un emploi similaire avec les mêmes facultés de logement alors, qu'après 22 ans d'exercice de leur fonction sans inci- dent dans cette résidences des hauts de Bailly ce qui leur laissaient espérer une poursuite sereine de leur carrière, qu'ils ont dépassés respectivement l'âge de 48 ans et 50 ans qui rend difficile le retour à l'emploi, que cette perte d'emploi dans des conditions qu ne leur ont pas permis d'être pris en charge par l'ASSEDIC au titre de l'assurance chômage et va altérer leur capacité de cotisation aux organis- mes de retraite ce qui aura une incidence certaine sur le niveau de leur pension, la cour a des éléments suffisants pour fixer à 92 000  les dommages intérêts pour monsieur Gilles X... et à 86 000  ceux pour madame Chantal X.... La cour fait droit aux demandes d'indemnité conventionnelle de licencie- ment, d'indemnité de congés payés. En ce qu concerne les remboursements de la mutuelle, monsieur Gilles X... pouvait obtenir jusqu'à la rupture du contrat de travail le bénéfice de la mutuelle dont il a été indûment privé avec l'arrêt du ver- sement de ses salaires, sa demande est fondée sur des pièces justificatives proban- tes, il y sera fait droit. Sur la demande de dommages intérêts faite par les époux X... pour vente à des conditions défavorable d'un immeuble, la cour ne trouve pas dans les pièces la démonstration de ce que cette vente était provoquée par la demande de la sci Malakoff Bailly dans le cadre de l'annonce d'un transfert de leur contrat de travail, il ne saurait y être fait droit. La cour ne peut liquider une astreinte ordonné par le bureau de conciliation du conseil de prud'hommes qui ne s'en est pas réservé le pouvoir. Il convient de faire droit à la demande de remise des documents de travail, attestation ASSEDIC, certificat de travail, bulletins de paye, conforme à cette dé- cision sous astreinte. Les demandes de la sci Malakoff Bailly en ce qu'elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly relative au paie- ment par celui-ci d'une indemnité d'occupation du logement par les époux X... ainsi que la demande qui en découle d'expulsion des gardiens sont sans objets puisque ce syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly n'est pas l'employeur de ces gardiens. Il n'est pas demandé l'expulsion des époux X... de leur logement accessoire à leur contrat de travail avec la sci Malakoff Bailly par suite de leur licenciement fautif par elle. La sci Malakoff Bailly demande de confirmer l'ordonnance du bureau de conciliation du conseil de prud'hommes en ce qu'elle a fixé le paiement des salai- res dus jusqu'au 28 février 2006 à la somme de 8651,90  pour monsieur Gilles X... et celle de 6 621,15  pour madame Chantal X... et de mettre les som-mes payer jusqu'au 1er mars 2006 à titre de salaire soit 9534,14 et 8488,75  à la charge du syndicat. Il y a lieu de dire que les sommes représentants les salaires dus pour cette période d'août 2005 au 28 février 2006 correspondant au travail jusqu'à la saisine du conseil de prud'hommes et l'arrêt de toute prestation de travail par les époux X... leur reste acquises et n'ouvre pas droit à un rem- boursement par le syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly agissant par son syndic la société Cabinet Foncia Val de Seine à la sci Malakoff Bailly. Cette disposition de l'arrêt se substitue à l'ordonnance du bureau de conci- liation du conseil de prud'hommes qui n'a pas à être confirmé et qui cesse de produire effet à raison du caractère provisoire de cette ordonnance. L'équité commande de mettre à la charge de la sci Malakoff Bailly une somme de 2500 Euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procé- dure civile au profit de chacun des époux X... soit 5000  ensemble au titre de l'instance d'appel. La demande du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly dirigée de ce chef contre la sci Malakoff Bailly est en partie fondée. Les autres parties doivent être déboutées de leurs demandes en applica- cation de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, STATUANT en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, ORDONNE la jonctions des affaires RG 06-3682& 06-3683 et no 06-3987 & 06-3988. INFIRME le jugement et statuant à nouveau : PRONONCE au torts exclusifs de la sci Malakoff Bailly la rupture du contrat de travail des époux X... à effet du 28 février 2006, et CONDAMNE la sci Malakoff Bailly ayant pour géstionnaire la société GFF Institutionnel à payer : à monsieur Gilles X... : 9311,28  (NEUF MILLE TROIS CENT ONZE UROS VINGT HUIT CENTIMES) d'indemnité conventionnelle de licenciement, 92 000  (QUATRE VINGT DOUZE MILLE UROS) de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de travail, 1 481,34  (MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT UN UROS TRENTE QUATRE CENTIMES) d'indemnité de congés payés, 881,75  (HUIT CENT QUATRE VINGT UN UROS SOIXANTE QUINZE CENTIMES) de prorata de 13éme mois, 4 623,12  (QUATRE MILLE SIX CENT VINGT TROIS UROS DOUZE CENTIMES) de dommages intérêts pour remboursement de frais de mutuelle, ORDONNE à la sci Malakoff Bailly la remise sous astreinte définitive de 50  (CINQUANTE UROS) par jour passé le 30 éme jour de la notification de l'arrêt, durant trois mois et par document : d'une attestation ASSEDIC, d'un certificat de travail conforme, et de justifier de sa situation au regard des cotisa- tions auprès de la sécurité sociale et des organisme de retraite, ainsi que 2500  (DEUX MILLE CINQ CENT UROS) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; à madame Chantal X... : 8 308,21  (HUIT MILLE TROIS CENT HUIT UROS VINGT ET UN CENTIMES) d'indemnité conventionnelle de licenciement, 86 000  (QUATRE VINGT SIX MILLE UROS) de dommages intérêts pour rupture abusive du contrat de travail, 1 321,76  (MILLE TROIS CENT VINGT ET UN UROS SOIXANTE SEIZE CENTIMES) d'indemnité de congés payés, 786,76  (SEPT CENT QUATRE VINGT SIX UROS SOIXANTE SEIZE CENTIMES) de prorata de 13éme mois, ORDONNE à la sci Malakoff Bailly la remise sous astreinte définitive de 50  (CINQUANTE UROS) par jour passé le 30 éme jour de la notification de l'arrêt, durant trois mois et par document : d'une attestation ASSEDIC, d'un certificat de travail conforme, et de justifier de sa situation au regard des cotisa- tions auprès de la sécurité sociale et des organisme de retraite, ainsi que 2500  (DEUX MILLE CINQ CENT UROS) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; DÉBOUTE monsieur Gilles X... de sa demande de : 86 517  (QUATRE VINGT SIX MILLE CINQ CENT DIX SEPT UROS) et madame Chantal X... de sa demande de : 43 258,50  (QUARANTE TROIS MILLE DEUX CENT CINQUANTE HUITUROS CINQUANTE CENTIMES) pour avoir été contraint de vendre un bien immobilier à des conditions préjudiciables, DIT qu'il n'y a pas lieu à remboursement parle syndicat des coproprié- taires de la résidence les Hauts de Bailly agissant par son syndic la société Cabi- net Foncia Val de Seine à la sci Malakoff Bailly de : 9 534,14  (NEUF MILLE CINQ CENT TRENTE QUATRE UROS QUATORZE CENTIMES) en remboursement des salaires payés à monsieur Gilles X... et 8488,47  (HUIT MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT HUIT UROS QUARANTE SEPT CENTIMES) durant trois mois et par document à madame Chantal X... par la société GFF Institutionnel, dit que ces sommes restent acquises à chacun des époux X... ; DÉCLARE sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence les Hauts de Bailly à la cour de se déclarer incompétente au profit du tribunal de grande instance de Versailles pour statuer sur la validité de la clause de transfert des contrats de travail, DÉBOUTE la sci Malakoff Bailly de sa demande en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, CONDAMNE la sci Malakoff Bailly à payer au syndicat des copropriétai- res de la résidence les Hauts de Bailly la somme de 2000  (DEUX MILLE UROS) en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, CONDAMNE la sci Malakoff Bailly aux dépens. Arrêt prononcé par Monsieur François BALLOUHEY, Président, et signé par Monsieur François BALLOUHEY, Président, et par Monsieur Alexandre GAVACHE, Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Sommaire : CONTRAT DE TRAVAIL, RUPTURE - Licenciement - Cause - Cause réelle et sérieuse - Défaut - Applications diverses - Modification dans la situation juridique de l'employeur - / JDF Aux termes de l'article L.122-12 du code du travail pris dans son alinéa 2, s'il survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société, les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise. Dès lors que l'activité spécifique de gardien d'immeuble consiste à assurer une fonction utile et nécessaire à la conservation de celui-ci, quel qu'en soit le statut juridique, et un service rendu à ses occupants, qu'elle peut faire dans le secteur marchand l'objet de contrats de travail ou de contrats d'entreprise, qu'elle se présente comme un ensemble organisé comprenant du personnel et des éléments corporels, tel le matériel et les locaux utilisés, il s'en déduit, au regard des Directives européennes 77/187/CEE du 14 février 1977 et 2001/23/CE du 12 mars 2001, relatives au maintien des droits des travailleurs en cas de transfert d'entreprises, que l'article L.122-12 trouve à s'appliquer au transfert du contrat de gardien d'immeuble au nouveau propriétaire de celui-ci. Il s'ensuit que manque à ses obligations d'employeur la société civile immobilière qui a embauché un couple de gardiens par contrat de travail indivisible puis qui, vingt ans après, en raison de la vente à la découpe de l'immeuble, a unilatéralement laissé se modifier profondément le contenu du contrat, de sorte que finalement, sans qu'il se puisse soutenir que les gardiens l'auraient accepté, leur activité ne s'est pas poursuivie avec le syndicat de copropriétaires cessionnaire de l'immeuble, un tel manquement justifiant que soit prononcée à ses torts exclusifs la résiliation judiciaire du contrat, celle-ci valant licenciement sans cause réelle ni sérieuse et emportant, outre le paiement des indemnités légales, le versement de dommages et intérêts.