Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 10 janvier 2008, 07/07071

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 1o Chambre B ARRÊT AU FOND DU 10 JANVIER 2008 MZ No 2008 / 15 Rôle No 07 / 07071 Ghislaine X... veuve Y... C / Régis Z... Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 12 Avril 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 01937. APPELANTE Madame Ghislaine X... veuve Y... née le 12 Juillet 1946 à AVIGNON (84000), demeurant ...-13460 SAINTES MARIES DE LA MER représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Pierre VOLFIN, avocat au barreau de TARASCON INTIMÉ Monsieur Régis Z... né le 05 Décembre 1948 à LILLE (59000), demeurant ...-13100 AIX EN PROVENCE représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Hervé CHEMOULI, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur François GROSJEAN, Président Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller Madame Martine ZENATI, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2008. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2008, Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu le jugement rendu le 12 avril 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Tarascon qui a :-déclaré l'action engagée par Madame Ghislaine Y... recevable,-dit que la promesse unilatérale de vente en date du 13 avril 2003 consentie par Monsieur Paul Y... à Monsieur Z... portait sur la pleine propriété du bien sis aux Saintes Maries de la Mer, lieu dit " Bas Frigoules ",-déclaré la demande de rescision pour lésion irrecevable faute de publication au bureau des Hypothèques,-dit que le jugement valait vente au profit de Monsieur Z... selon les conditions de la promesse unilatérale de vente du 13 avril 2001,-enjoint Madame Ghislaine Y... de quitter les lieux sous astreinte,-débouté Monsieur Z... de sa demande de dommages et intérêts,-condamné Madame Ghislaine Y... à payer à Monsieur Z... la somme de 1. 000  en application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, Vu l'appel régulièrement interjeté par Madame Veuve Ghislaine Y... née X..., Vu les conclusions additionnelles et récapitulatives déposées le 13 novembre 2007 par l'appelante, Vu les conclusions récapitulatives déposées le 15 novembre 2007 par Monsieur Régis Z..., Vu l'ordonnance de clôture rendue le 21 novembre 2007. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que par acte sous seing privé en date du 13 avril 2001, Monsieur Paul Y... a promis de vendre à Monsieur Régis Z... la nue-propriété d'un immeuble à usage d'habitation avec terrain attenant sis aux Saintes Maries de la Mer, qu'il avait acquise auprès des consorts D... suivant acte reçu par Maître Maurice E... le 6 mars 1957, ses parents, Monsieur et Madame Pierre Y... en ayant acquis l'usufruit aux termes du même acte ; Attendu que les conditions de la vente éventuelle ont été rédigées de la manière suivante : "-le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ;-l'entrée en jouissance s'effectuera le même jour par la prise de possession réelle, ledit immeuble devant être libre de toute location ou occupation quelconque à cette même date ;-l'acquéreur prendra l'immeuble dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance... " ; Attendu, s'agissant de la durée et du mode de réalisation de la promesse, qu'il est stipulé que le bénéficiaire pourra lever l'option dans le délai de 4 mois à compter du jour où le bénéficiaire aura eu connaissance par lettre recommandée avec accusé de réception du décès de l'usufruitière Madame Simone Y..., Monsieur Pierre Y... étant prédécédé ; Attendu que Madame Veuve Y... étant à son tour décédée le 2 janvier 2006, Monsieur Paul Y... a notifié à Monsieur Z... la survenance de ce décès par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 janvier 2006 ; que ce dernier a dans ces conditions levé l'option par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2006, et par conséquent dans les formes prévues par la promesse de vente en date du 13 avril 2001 ; Attendu qu'il sollicite la réitération forcée de la pleine propriété de l'immeuble au motif que le démembrement de cette propriété ayant cessé par la mort naturelle de l'usufruitière, et Monsieur Paul Y... étant devenu de ce fait l'unique propriétaire de ce bien, le transfert de propriété prévu à l'acte devait s'opérer à défaut pour le promettant de s'être réservé le droit d'usufruit ; Attendu que les clauses de l'acte litigieux qui visent comme objet de la vente les seuls droits que détenait le promettant, en qualité de nu-propriétaire, ainsi que les conditions d'un transfert de " propriété " possible seulement après le décès de l'usufruitière, sont incompatibles entre elles, en sorte qu'il convient de faire application des dispositions de l'article 1156 du Code civil et de rechercher, s'agissant d'un acte unilatéral, quelle a été l'intention de Monsieur Paul Y... le jour de la signature de la promesse de vente ; Attendu qu'il résulte expressément de la désignation de l'objet de la vente que le promettant a conféré au bénéficiaire la faculté d'acquérir la nue-propriété de l'immeuble à usage d'habitation, sis aux Saintes Maries de la mer, occupé par sa mère qui en était usufruitière ; que les termes utilisés plus loin dans l'acte au titre des conditions de la vente éventuelle, visant le transfert de propriété de cet immeuble ainsi que les modalités de l'entrée en jouissance, sont ceux utilisés communément dans les clauses types des contrats de vente immobilière et ne peuvent éclairer sur la volonté du promettant dès lors que la clause relative à l'affectation hypothécaire destiné à la garantie du remboursement de l'indemnité d'immobilisation mise à la charge du bénéficiaire vise de son côté expressément la nue-propriété de l'immeuble objet de la promesse de vente ; que l'engagement unilatéral signé par Mademoiselle Ghislaine X... le 7 avril 2004, et donc antérieurement à son mariage avec Monsieur Paul Y... célébré le 28 avril 2004, de régulariser sitôt mariée l'acte authentique de vente de la " propriété " des Saintes Maries de la Mer pour laquelle son futur époux avait signé la promesse de vente litigieuse, n'est pas davantage significatif, s'agissant d'un document rédigé par l'intimée en des termes non juridiques ; Attendu que le fait que le délai de levée de l'option ait été fixé par le promettant postérieurement au décès de l'usufruitière, ne peut à lui seul caractériser l'intention de Monsieur Y... de vendre au décès de sa mère la pleine propriété de l'immeuble, dès lors que seule la nue-propriété a été visée à l'acte comme objet de la vente et que le changement dans la situation juridique de la propriété de l'immeuble après l'extinction de son démembrement suite au décès de l'usufruitière ne peut ipso facto modifier la nature de l'obligation à laquelle s'est engagé unilatéralement le promettant ; qu'enfin il n'est pas démontré par les pièces produites aux débats que le prix proposé par le promettant corresponde à la valeur en pleine propriété du bien immobilier litigieux ; Attendu qu'il en résulte que la vente ne peut être considérée comme parfaite qu'en ce qui concerne la nue-propriété de l'immeuble, l'assignation délivrée à la requête de Madame Veuve Ghislaine Y... en nullité de la promesse de vente par acte du 31 octobre 2005, et donc antérieurement à la levée de l'option, ne pouvant être qualifiée de rétractation de cet acte dès lors que la procédure n'était motivée que par la contestation de la réclamation de Monsieur Z... d'acquérir en pleine propriété et non en nue-propriété ; que la demande de réitération forcée de la vente qu'il forme ne concernant que la peine propriété, ce dernier doit être débouté de l'ensemble de ses prétentions ; Attendu que la décision sera dans ces conditions infirmée ; que néanmoins l'appelante ne démontre pas que l'intimé ait agi avec légèreté assimilable au dol ou avec l'intention de nuire, en sorte que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée ; Attendu qu'il est inéquitable de laisser supporter à l'appelante les frais irrépétibles qu'elle a exposés ; PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Infirme la décision entreprise, Statuant à nouveau, Déboute Monsieur Régis Z... de l'ensemble de ses demandes, Condamne Monsieur Régis Z... à verser à Madame Ghislaine X... Veuve Y... la somme de 2. 500  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne Monsieur Régis Z... aux dépens de première instance et d'appel, distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sommaire : VENTE - Promesse de vente - Promesse unilatérale - Applications diverses - /JDF L'intention du nu-propriétaire d'une promesse unilatérale de vente qui envisage un transfert de nue-propriété après le décès de l'usufruitier, ne saurait s'analyser en une volonté de céder l'immeuble en pleine propriété, dès lors que la nue-propriété a été seule visée à l'acte comme objet de la vente. Le changement dans la situation juridique de la propriété de l'immeuble après l'extinction de son démembrement suite au décès de l'usufruitier ne peut ipso facto modifier la nature de l'obligation à laquelle s'est engagé unilatéralement le promettant