Cour d'appel de Rennes, 23 janvier 2008, 06/07367

Septième Chambre ARRÊT No R. G : 06 / 07367 Mme Jocelyne X... Me Pierre Y... C / M. Roger Z... Mme Josiane A... épouse Z... Mme Jocelyne Z... épouse B... Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 23 JANVIER 2008 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, Madame Agnès LAFAY, Conseiller, GREFFIER : Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 21 Novembre 2007 ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Madame Agnès LAFAY, Conseiller, à l'audience publique du 23 Janvier 2008, date indiquée à l'issue des débats **** APPELANTS : Madame Jocelyne X... (en redressement judiciaire)... 56400 STE ANNE D'AURAY représentée par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Patrice VALTON, avocat Maître Pierre Y... INTERVENANT VOLONTAIRE es qualité de mandataire judiciaire du redressement judiciaire de Madame X...... 56100 LORIENT représenté par la SCP D'ABOVILLE DE MONCUIT SAINT-HILAIRE & LE CALLONNEC, avoués assisté de la SCP BACHY-VALTON-KRONGRAD, avocats INTIMÉS : Monsieur Roger Z...... 66470 STE MARIE DE LA MER représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués assisté de Me Jean Michel YVON, avocat ---- Madame Josiane A... épouse Z...... 66470 STE MARIE DE LA MER représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués assistée de Me Jean Michel YVON, avocat Madame Jocelyne Z... épouse B... INTERVENANTE VOLONTAIRE en sa qualité de donataire de l'immeuble objet du bail litigieux et venant en conséquence aux droits de Monsieur et Madame Z..., les donateurs Kerigan 56740 LOCMARIAQUER représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués assistée de Me Jean Michel YVON, avocat **************** Par acte sous seing privé en date du 23 juin 1994, Monsieur Roger Z... et son épouse Madame H..., propriétaires d'un immeuble situé à Locmariaquer, ..., ont autorisé Madame Jocelyne X... à y exploiter l'activité de poissonnière moyennant un loyer annuel de 12 000,00 francs (1 829,39 ) payable mensuellement le 30 de chaque mois. Par acte d'huissier en date du 28 octobre 2004 Monsieur et Madame Roger Z... ont fait délivrer assignation à Madame Jocelyne X... afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la résiliation du bail aux torts de Madame X..., son expulsion, et sa condamnation au paiement de la somme de 3 498,83  au titre des loyers impayés au 5 octobre 2004 et des taxes d'ordures ménagères., outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et capitalisation dans les termes de l'article 1154 du Code civil. Madame Jocelyne X... s'est opposée aux demandes des époux Z..., et a sollicité leur condamnation solidaire à lui remettre les quittances de loyers et les pièces justifiant les charges réclamées, sous peine d'une astreinte de 100,00  par jour de retard. Elle sollicitait leur condamnation solidaire à exécuter les travaux propres à assurer l'exploitation normale des lieux loués, notamment ceux relatifs à l'évacuation des eaux usées, sous peine d'une astreinte de 200  par jour de retard. A titre subsidiaire, si elle était reconnue débitrice d'un solde de loyers ou de charges, elle demandait des délais de paiement. Par jugement du 20 septembre 2006, le Tribunal de Grande Instance de LORIENT a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Madame X... et l'a condamné à payer la somme de 1 669,48  au titre des loyers impayés outre celle de 1 500,00  et a condamné les époux Z... à délivrer les quittances. Madame X... a relevé appel de cette décision Par jugement du 10 novembre 2006, le Tribunal de Commerce de LORIENT a prononcé le redressement judiciaire de madame X.... Suivant acte en date du 17 novembre 2006, l'immeuble objet du bail a été donné par Monsieur et madame Z... leur fille Madame Jocelyne Z... épouse B..., qui est intervenue volontairement à la procédure Maître Y... es qualité de mandataire judiciaire du redressement judiciaire de Madame Jocelyne X... est intervenue à l'instance. Madame X... et Maître Y... demandent à la Cour de débouter les consorts Z... de toutes leurs demandes et de les condamner à effectuer les travaux propres à assurer l'exploitation normale des lieux. Les consorts Z... concluent à la confirmation de la décision en ce qu'elle a résilié le bail et ordonné l'expulsion de Madame X... et sollicitent la fixation de leur créance au redressement judiciaire de Madame X... à 1 669,48  au titre des loyers et charges dus au 30 novembre 2005 et à 1 500  au titre des frais irrépétibles de première instance, à 609,80  au titre des loyers et charges dus au 10 novembre 2006 et la condamnation de Madame X... et Maître Y... es qualité à payer à Madame B... la somme de 381,35  au titre des loyers dus postérieurement au jugement déclaratif du 10 novembre 2006 jusqu'au terme de novembre 2007 inclus. La Cour se réfère aux conclusions déposées le 14 novembre 2007 par Madame X... et Maître Y... et le 7 novembre 2007 par les consorts Z... pour plus ample exposé des prétentions moyens et arguments des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le montant des loyers et charges dus et sur la demande en résiliation Considérant que par jugement définitif en date du 13 mars 2002, le Tribunal de Grande Instance de LORIENT a constaté que les loyers étaient payés jusqu'au mois de mai 2001 ; Que par ordonnance de référés du 25 février 2003, le juge a constaté que les causes du commandement délivré le 10 juillet 2002 étaient établis pour 14 mois soit 2134,29 , qu'un versement avait été effectué dans le mois suivant et que 3 chèques de 1000,00 F soit 457,35  avaient été envoyé le 15 août 2001 ; Que les consorts Z... contestent l'envoi de ces 3 chèques et que Madame X... pas plus à hauteur d'appel que devant le premier juge ne produit le relevé bancaire qui aurait permis de démontrer que ces chèques avaient été envoyés et encaissés ; Qu'il en est de même des deux chèques datés des 3 décembre 2002 et 3 janvier 2003 d'un montant chacun de 152,45  et du chèque daté du 24 septembre 2003 d'un montant de 450,00  ; Qu'au vu des justificatifs produits il a été versé au 30 novembre 2005 la somme de 6 693,08  sur les loyers dus depuis juin 2001 soit : 53 (et non 54 mois) x 152,45  = 8079,85  ; Qu'il restait du la somme de 1386,77  outre celle de 130,26  du au titre des ordures ménagères ; Que postérieurement au mois de novembre 2005 et jusqu'à la date du jugement ayant prononcé le redressement judiciaire il a été versé selon les propriétaires les sommes de 152,45  et 1067,15  soit 1219,60  sur une somme due de 1829,40  soit un reliquat de 609,80  ; Qu'il y a lieu de fixer la créance des époux Z... au redressement judiciaire à la somme de 2 126,83  outre celle de 800,00  pour leur frais irrépétibles de première instance ; Considérant que le jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire interdit au bailleur toute poursuite aux fins de résiliation du bail pour les créances antérieures au jugement ; Que la résiliation du bail peut être poursuivie postérieurement au règlement judiciaire pour défaut de paiement des loyers échus depuis plus de trois mois ; Considérant que postérieurement au redressement judiciaire et jusqu'en novembre 2007 il a été effectué 3 versements (dont le dernier le 12 novembre 2007 pour un montant de 381,35 ) pour un montant global de 1 829,40  représentant le loyers dus de novembre 2006 à octobre 2007 ; Que Madame X... étant actuellement à jour du paiement de ses loyers pour la période postérieure à la date du jugement du 10 novembre 2006, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail. Sur la demande en remise des quittances et des justificatifs des charges Considérant que les justificatifs des charges sont produits ; Que s'agissant des quittances les consorts Z... ont exécuté les dispositions du jugement entrepris ; Sur la demande d'exécution de travaux Considérant que l'immeuble a été raccordé au réseau du tout à l'égout en 2002 ; Que Madame X... ne justifie pas de la nécessité pour les propriétaires d'effectuer des travaux propres à assurer l'exploitation des lieux loués ; Considérant que chacune des parties succombant partiellement supportera la charge de ses frais et dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Infirmant partiellement la décision déférée et statuant à nouveau pour le tout, Déboute les consorts I...de leurs demandes en résiliation du bail. Fixe la créance des époux Z... au redressement judiciaire de Madame X... à la somme de 1829,40  pour les loyers et charges dus au 10 novembre 2006 et à celle de 800,00  pour les frais irrépetibles de première instance. Déboute Madame B... de sa demande en paiement des loyers. Déboute Madame X... de ses demandes en remise de quittances et de justificatifs de charges et en exécution de travaux. Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT