Cour d'appel de Rennes, 23 mai 2007, 05/08215

Expose des faits et de la procédure M et Mme AA..., propriétaires d'un ensemble immobilier situé ..., ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de cette ville, en date du 15 Novembre 2005, qui les a déboutés de leur demande visant à se voir accorder une servitude de passage sur le parking de la copropriété Résidence de l'Albatros,...autoriser à percer dans le mur mitoyen une ouverture de 3,50 mètres de large pour leur permettre d'accéder à leur jardin en voiture et les a condamnés au paiement d'une indemnité de 2 000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Ils font valoir que si leur titre de propriété mentionne l'existence d'un garage, il résulte d'un procès verbal de constat d'huissier en date du 12 Décembre 2005 que ce local constitue en réalité une remise et qu'il ne communique pas avec leur jardin, lequel est totalement enclavé. Ils soutiennent que les conditions d'application de l'article 682 du Code Civil sont réunies en faisant valoir que s'ils veulent faire des travaux ou édifier une construction sur le terrain situé derrière leur maison, ils devront au préalable raser celle-ci pour obtenir un passage suffisant sur la voie publique et que c'est pour éviter ce genre de conséquences, manifestement excessives, que le législateur a prévu la possibilité de solliciter un passage sur le terrain voisin dans la mesure oÿ le dommage éventuellement causé à son propriétaire est sans commune mesure avec celui subi par le propriétaire du fonds enclavé. Ils réitèrent en conséquence leurs prétentions initiales, sauf à voir juger que l'ouverture sera en outre destinée à permettre d'effectuer dans l'avenir toute réalisation d'opérations de construction compatibles avec les règlements d'urbanisme applicables. Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'Albatros et son syndic, la SAS FONCIA SOGIV sollicitent la confirmation de la décision attaquée, sauf à se voir accorder 4 000  à titre de dommages et intérêts outre la même somme en remboursement de leurs frais irrépétibles d'appel. Ils contestent que la propriété de M et Mme X...soit enclavée dés lors que la maison est située en bordure de la voie publique et qu'elle dispose d'un garage, même s'il est affecté à un autre usage. Ils indiquent qu'en réalité le projet des appelants, qui possèdent même un second garage dans la copropriété, est, après avoir obtenu un droit de passage automobile desservant le fond de leur propriété dont ils n'ont nul besoin, d'opérer une subdivision de la parcelle 393, le petit bâtiment en pierre, à usage de remise, qui y est situé, se transformant en bâtiment à usage d'habitation. Il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières écritures respectivement en date des 22 Novembre 2006 et 27 Février 2007. Discussion Attendu qu'en application de l'article 682 du Code Civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés ou qui n'a sur la voie publique qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut causer ; Attendu qu'un propriétaire ne peut bénéficier de la servitude légale de passage dès lors que lui-même ou son auteur ont créé l'état d'enclave ; Attendu que l'immeuble appartenant à M et Mme X...est désigné dans leur titre de propriété, un acte de vente des le ` et 4 Juin 1966, comme une maison d'habitation comprenant notamment au rez de chaussée un garage et un jardin à l'arrière, avec au fond, un petit bâtiment à usage de remise ; Attendu que selon les photographies annexées au constat d'huissier établi le 12 Décembre 2005, la maison d'habitation borde la voie publique sur toute la largeur du terrain ; Attendu qu'il en résulte qu'en aménageant de la sorte leur propriété, les auteurs de M et Mme X...ont volontairement privé leur jardin et la remise qui s'y trouve, situés à l'arrière du bâtiment, de l'accès direct à la voie publique dont elle disposait ; que dès lors, ils ne peuvent se prévaloir d'un état d'enclave, de sorte que le jugement mérite confirmation ; Attendu que la procédure ne présentant pas de caractère abusif, il n'y a pas lieu à dommages et intérêts ; Attendu que l'équité commande d'allouer au Syndicat des Copropriétaires une somme complémentaire de Z 000  en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel, les appelants, qui succombent, ne pouvant se prévaloir de l'application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement, Y ajoutant, Condamne M et Mme X...à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence l'ALBATROS 2000 : E en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel, Les condamne aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés par la SCP GUILLOU-RENAUDIN conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. LE GREFFIER.-LE PRESIDENT. C. lYtLn au d