Cour d'appel d'Orlans, COMM, du 24 novembre 2005

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP LAVAL-LUEGER Me GARNIER ARRÊT du : 24 NOVEMBRE 2005 No : No RG : 04/02950 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance d'ORLEANS en date du 27 Août 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTS : Monsieur Jean-Loup X..., ... par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP BAUR & ASSOCIES, du barreau d'ORLEANS Madame Paulette Y... épouse X..., ... par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCP BAUR & ASSOCIES, du barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉS : Monsieur Jean-Marie Z... pris en qualité de notaire chargé de la succession de Madame feu Geneviève A... épouse B..., ... par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SACAZE - GRASSIN - MONANY, du barreau d'ORLEANS Madame Jacqueline C... prise en qualité d'héritière de feue Madame A... épouse B..., ... par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SACAZE - GRASSIN - MONANY, du barreau d'ORLEANS Monsieur D... B... pris en qualité d'héritier de feu Madame Geneviève A... épouse B..., ... par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SACAZE - GRASSIN - MONANY, du barreau d'ORLEANS Monsieur François B... pris en qualité d'héritier de feu Madame Geneviève A... épouse B..., ... par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SACAZE - GRASSIN - MONANY, du barreau d'ORLEANS Maître Guy PIERRAT pris en qualité de commissaire à l'exécution du plan de cession de Messieurs D... et François B... et Madame Jacqueline C..., ... par Me Estelle GARNIER, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SACAZE - GRASSIN - MONANY,du barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 14 Septembre 2004 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré : Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre, Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller, Monsieur Alain GARNIER, Conseiller. Greffier : Madame Nadia E..., lors des débats et du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique du 13 Octobre 2005. ARRÊT : Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 24 Novembre 2005 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement du 27 août 2004, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance d'Orléans a notamment :fixé la valeur locative de ces locaux à 18 222 ç à compter du 1 janvier 1999,condamné M. et Mme X... à régler aux défendeurs une indemnité de procédure de 1000 ç, ainsi qu'aux dépens. M. et Mme X... ont interjeté appel de cette décision. F... les dernières écritures signifiées à la requête, d'une part de M. et Mme X... le 10 octobre 2005, d'autre part de Me Guy PIERRAT agissant ès qualité de commissaire à l'exécution du plan de cession de Messieurs D... et François B... et de Mme Jacqueline C..., de Me Z..., notaire chargé de la succession de feue Mme A... épouse B..., de D... B... et François B... pris en leur qualité d'héritiers de feue Mme B... F... la comparution de Jacqueline C... prise en sa qualité d'héritière de feue Mme B..., par la constitution de Me Garnier, avoué, et l'absence de conclusion prises en son nom. SUR CE, LA COUR, Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise, et aux conclusions déposées ; Qu'il sera seulement rappelé qu'à l'occasion du renouvellement du bail commercial portant sur des locaux à usage d'hôtel restaurant, sis 84 faubourg Madeleine à Orléans, exploités sous l'enseigne AU MARCHE DE LA VILLETTE , consenti le 15 février 1990 aux époux X... par Geneviève A... , décédée le 7 juin 1998, aux droits de laquelle viennent aujourd'hui les consorts B..., les parties se sont trouvées en désaccord sur la valeur du montant du loyer renouvelé ; que, par jugement du 17 mai 2002 le Tribunal de Grande Instance d'Orléans, avant dire droit, a désigné en qualité d'expert Gérard G... qui a déposé son rapport le 9 avril 2003 ; Que, par ailleurs, les trois héritiers de Geneviève A... ont fait l'objet d'une procédure collective par jugement du 16 février 1999 rendu par le Tribunal de Commerce de Chartres qui a étendu à leurs personnes la procédure de redressement judiciaire ouverte à l'encontre des sociétés SNED et SNED SERVICES, de telle sorte qu'ils sont aujourd'hui représentés par Me Guy PIERRAT pris en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan ; Attendu que les époux X... reprochent à l'expert d'avoir conclu au déplafonnement en se contentant de reprendre une partie du rapport établi dans le cadre d'une autre instance concernant l'EURL l'ARCHANGE, sans lien avec le bail litigieux de sorte qu'il ne peut être considérée que c'est leur propre commerce qui a été pris en compte pour apprécier la modification éventuelle des facteurs locaux de commercialité ; Qu'il est établi par les pièces versées au dossier que M. G... a été également saisi d'une expertise tendant aux mêmes fins, en l'espèce vérifier l'évolution des facteurs locaux de commercialité, à la même période (le rapport l'ARCHANGE ayant été clos le 5 mars 2003, et le rapport concernant les époux X... le 9 avril 2003), avec cette particularité que les deux établissements concernés étaient situés dans la même rue du faubourg Madeleine, l'ARCHANGE au 66, et le MARCHE DE LA VILLETTE, au 84, et qu'y étaient exercés des commerces de même nature ; que, dès lors, la modification des facteurs locaux de commercialité ayant pour origine, comme en l'espèce, une restructuration totale du quartier conduisait l'expert à des constatations assez similaires de sorte qu'il a pu, sans méconnaître les termes de sa mission, reproduire en grande partie les constatations communes aux deux rapports ; Attendu, sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité, que l'expert rapporte, sans qu'aucun élément probant du dossier ne contredise ses constatations, qu'au cours du bail expiré le quartier a connu d'importantes transformations notamment par l'implantation d'un important complexe immobilier dénommé MADELEINE- RIVE DE LOIRE comportant des logements et de nombreux bureaux dont ceux de plusieurs sociétés tels que le siège régional du CREDIT MUTUEL qui s'est installé en 1991 en face du commerce des époux X... ; que l'expert souligne que dans la période 1990-1999 l'achèvement de 28 nouveaux immeubles collectifs a conduit à la livraison de 490 logements collectifs et individuels en ce compris le complexe MADELEINE RIVE DE LOIRE ; qu'en outre un hôtel restaurant de bon standing à l'enseigne KHEOPS comportant 100 chambres environ, situé dans la résidence MADELEINE RIVE DE LOIRE a cessé son activité en 1995 pour être transformé en logements pour étudiants ; que cette résidence abrite également une galerie marchande qui connaît un succès modéré, est très peu animée, comporte des locaux vacants mais draine cependant une clientèle de quartier ; qu'il s'y ajoute la proximité immédiate du supermarché CHAMPION, d'un bureau de Poste et d'une Mairie annexe ; Que les difficultés de stationnement auxquels les appelant se réfèrent n'ont aucune conséquence sur leur propre commerce puisqu'il dispose d'un droit sur le parking du supermarché attenant à leurs fonds et que ce parking, ouvert au public, peut être utilisé par les usagers du centre commercial ou des commerces implantés le long du faubourg Madeleine ; que les chiffres d'affaires des époux X... ne peuvent permettre aucune conclusion quant à la commercialité des lieux au regard de leur évolution, celle-ci faisant apparaître des périodes de plusieurs années consécutives de baisse, et d'autres de reprise sérieuse d'activité, sans aucun lien avec la modification du quartier ; Qu'il apparaît ainsi que, d'une façon globale, une évolution notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours du bail expiré, justifiant le déplafonnement du loyer ; que le jugement déféré, parfaitement motivé sur ce point, sera confirmé de ce chef ; Attendu, sur la valeur locative, que l'expert, à bon droit, a procédé à une détermination de la valeur locative spécifique aux différentes affectations des locaux soit, le café bar restaurant d'une part, l'hôtel et les boxes sous loués à usage de garage, d'autre part et, enfin, la partie logement privatif ; que les méthodes suivies ne sont pas sérieusement contestées et sont conformes à l'usage ; Que, toutefois, en ce qui concerne la valeur locative des locaux à usage de café bar restaurant, l'expert a retenu une valeur de 90 ç le mètre carré pondéré au 1er janvier 1999 en se fondant notamment sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que, pour parvenir à ce chiffre, il n'a pu disposer que de très peu de comparaisons faute de location récente concernant des locaux équivalents ; que, dans les trois exemples qu'il cite, seul doit être retenu le bar café l'OCTROI également situé face au CREDIT MUTUEL et affecté à un commerce équivalent à celui des époux X... et ce, dans des conditions également équivalentes à l'exception de la surface très inférieure de ce terme de comparaison ; que cette différence justifie de retenir, pour les locaux litigieux une valeur locative de 80 ç le mètre carré pondéré, soit pour 159 m 12 720 ç et, après abattement justifié, 11 448 ç ; Que, dès lors, en suivant le calcul de l'expert non sérieusement contesté, la valeur locative globale s'établit à 16 933,5 ç arrondis à 16 900 ç ; que le jugement déféré sera réformé sur ce point ; Attendu que l'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, Réformant le jugement déféré, fixe la valeur locative des locaux donnés à bail aux époux X... par les consorts B... à la somme annuelle de 16 900 ç à compter du 1er janvier 1999, Confirme pour le surplus, Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire, Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en cause d'appel. ET le présent arrêt a été signé par Monsieur.REMERY, Président et Madame E..., Greffier ayant assisté au prononcé de l'arrêt. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT