Cour d'appel de Riom, Chambre civile 1, 21 décembre 2006, 06/00707

COUR D'APPELDE RIOMPREMIERE CHAMBRE CIVILE Du 21 décembre 2006Arrêt no -CB/SP -Dossier n : 06/00707 S.C.I. GINELY / S.A.R.L. FCH IMMOBILIER Arrêt rendu le VINGT ET UN DECEMBRE DEUX MILLE SIX COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :M. Gérard BAUDRON, PrésidentM. Claude BILLY, ConseillerM. Bruno GAUTIER, Conseiller En présence de :Mme Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l'appel des causes et du prononcé Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 06 Février 2006, enregistrée sous le n 04/1181 ENTRE : S.C.I. GINELYLe Parc03120 LE BREUILreprésentée par Me Barbara GUTTON-PERRIN, avoué à la Courassistée de Me DOMPIERRE substituant Me Carmen BERNAL, avocat au barreau de CUSSET-VICHY APPELANTE ET : S.A.R.L. FCH IMMOBILIER12, Chemin de la Varenne du Léry03700 BELLERIVE SUR ALLIERreprésentée par Me Martine-Marie MOTTET, avoué à la Courassistée de Me OUALI substituant Me Bernard TRUNO, avocat au barreau de CUSSET-VICHY INTIMEE Après avoir entendu à l'audience publique du 30 Novembre 2006 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l'affaire en délibéré pour la décision être rendue à l'audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l'arrêt dont la teneur suit, en application de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile : Attendu que la S.C.I. GINELY a donné à la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER le 15 avril 2004 un mandat non exclusif de vendre un bien immobilier ;Que des acquéreurs potentiels ont visité l'immeuble le 15 mai 2004, ont confirmé le lendemain leur décision d'acquérir et que la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER en a aussitôt informé son mandant et le notaire ;Que, toutefois, elle a appris le 21 mai que le gérant de la S.C.I., Monsieur B..., avait signé le matin même chez le notaire un compromis avec un autre acquéreur ;Que le Tribunal de Grande Instance de CUSSET, par jugement du 6 février 2006, a condamné la S.C.I. GINELY à payer à la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER 7.500  de dommages-intérêts et 1.200  au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, et ordonné l'exécution provisoire ;Que la S.C.I. GINELY en a interjeté appel par déclaration du 21 mars 2006 ;Attendu que, soutenant que le mandat était nul parce que la vente de l'immeuble ne faisait pas partie de son objet social et que l'assemblée générale n'avait pas donné au gérant le mandat spécial de vendre prévu par l'article 20 des statuts, que la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER a agi avec une légèreté blâmable en ne vérifiant pas le pouvoir du gérant, qu'elle n'avait pas donné de mandat exclusif et pouvait donc régulariser une vente avec tout autre acquéreur sans avoir à rendre de compte à la société mandataire, que Monsieur B... avait eu le 12 mai des contacts avec un acquéreur par d'autres moyens de diffusion de la vente, que la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER était informée de contacts avec d'autres acquéreurs potentiels, qu'elle n'a été informée que le 21 mai parce qu'aucun contrat n'avait été signé avant, qu'aucune commission n'est due à l'agent immobilier, que la S.C.I. n'a commis aucune faute, qu'elle avait informé la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER dès le 17 mai qu'elle avait un autre acquéreur potentiel, que celle-ci n'a subi aucun préjudice, la S.C.I. GINELY conclut à la réformation du jugement, au débouté de la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER et à sa condamnation à lui payer 3.000  pour procédure abusive et 2.000  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu que, alléguant qu'elle a envoyé le 19 mai un télégramme confirmant qu'un acquéreur avait été trouvé et a pris contact ce même jour avec le notaire, qu'elle a envoyé une lettre recommandée à la S.C.I. pour indiquer qu'un acquéreur avait été trouvé aux conditions demandées, que le mandat de vendre donné par le gérant était parfaitement valable, que la vente qu'elle avait négociée était parfaite par l'accord donné le 16 mai sur la chose et sur le prix, qu'elle même a accompli sa tâche et exécuté son mandat, que la S.C.I. s'était engagée à informer sans délai le mandataire si elle vendait l'immeuble, que son préjudice est égal au montant de la commission perdue, la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER demande de condamner la S.C.I. GINELY à lui payer 14.000  de commission et subsidiairement de dommages-intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mai 2004, ainsi que 2.500  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;Attendu que, en application de l'article 1849 du Code Civil, selon lequel "dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social... Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers", dont cette dernière phrase est d'ailleurs rappelée par l'article 20 des statuts invoqué par la S.A.R.L. GINELY, l'interdiction faite au gérant de vendre le bien sans l'autorisation de l'assemblée générale est inopposable à son adversaire, et que le mandat de vendre donné est parfaitement valable ;Attendu que, selon le contrat : "si le mandant vend sans l'intervention du mandataire...(il) s'oblige à l'en informer sans délai, par lettre, en lui précisant le nom de l'acquéreur. A défaut il en supporterait les conséquences, notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur" ;Que cette information sans délai est obligatoire dès lors que le vendeur conclut la vente hors de l'activité du mandataire, et pas seulement par écrit ;Que le prix fixé dans le mandat était de 214.000  ;Attendu que les attestations de Monsieur C..., datées l'une du 15 mai 2004, disant : "ce jour je fais une proposition d'achat à 200.000 Euros" (identique au prix de vente après déduction de la commission incluse dans le prix fixé au mandat) et l'autre du 12 mai, disant également "ce jour je fais une proposition d'achat à 200.000 Euros" apparaissent donc contradictoires et ne peuvent être prises en considération ;Que, de la lettre du 17 mai de la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER il résulte seulement qu'elle a informé par téléphone la S.C.I. qu'elle avait trouvé un acquéreur, et que celle-ci l'informait également de ses contacts qu'elle avait aussi un candidat à l'achat et qu' "à proposition égale, vous donneriez la priorité aux acquéreurs potentiels avec lesquels vous êtes en relation" ; Attendu que la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER produit la lettre de Monsieur D... et Mademoiselle E..., datée du 16 mai 2004 proposant de payer le prix demandé de 214.000  pour acquérir la propriété ;Qu'il en résulte que, à cette date, il y avait un accord pour la vente sur la chose et sur le prix et donc une vente effective ;Qu'aucun élément du dossier ne démontre que Monsieur C... ait effectivement donné son accord sur le prix demandé dès le 15, voire le 12 mai, ce qui est contraire à l'affirmation de la S.C.I. GINELY qu'elle n'avait pas à informer le mandataire avant le 21 mai dès lors que c'est seulement ce jour-là que la vente a été conclue ;Que si, toutefois, tel n'était pas le cas elle a alors manqué à son obligation d'informer sans délai son mandataire ;Attendu que, alors qu'elle était informée dès le 17 mai de la vente ainsi conclue par son mandataire qui donc, après avoir rempli sa mission en faisant la recherche d'un acquéreur potentiel, était parvenu au terme de son mandat en obtenant la vente confiée, la S.C.I. GINELY a néanmoins, sans informer ce mandataire, conclu la vente avec l'acquéreur qu'elle avait elle-même trouvé ;Qu'elle a donc effectivement commis une faute à l'origine, pour l'agent immobilier, d'un préjudice constitué par l'absence de possibilité pour lui de percevoir la commission contractuellement prévue, malgré l'exécution de sa mission ;Qu'en effet, l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, lui fait interdiction de percevoir quelque rémunération que ce soit tant que l'accord des parties n'a pas été constaté "dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties", alors que l'acte écrit unique n'est pas une condition de la vente ;Qu'il convient donc d'évaluer à la somme de 14.000 , qui était prévue à titre de rémunération de son intervention, le préjudice de la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER ;PAR CES MOTIFSStatuant publiquement et contradictoirement, Réformant, Condamne la S.C.I. GINELY à payer à la S.A.R.L. FCH IMMOBILIER la somme de 14.000  (QUATORZE MILLE EUROS) de dommages-intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour, La condamne à lui payer 2.000  (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, La condamne aux dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par Mme PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.le greffier le président

Sommaire : VENTE - Intermédiaire - Commission - Affaire réalisée sans le concours d'un agent immobilier - Dommages-intérêts - Condition - L'article 6, troisième alinéa, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 subordonne le droit à commission de l'agent immobilier à l'existence d'un acte écrit unique contenant l'engagement des parties. Lorsque le mandant conclut la vente sans le concours de l'agent immobilier en manquant à son obligation d'informer sans délai le mandataire, ce dernier peut prétendre à des dommages-intérêts s'il prouve que la faute du mandant lui a causé un préjudice. Dès lors, le vendeur d'immeuble qui, bien qu'informé de la vente conclue par son mandataire agent immobilier, qui, après avoir rempli sa mission en faisant la recherche d'un acquéreur potentiel, était parvenu au terme de son mandat à trouver un acquéreur et obtenir la vente avec accord sur la chose et le prix, a néanmoins, conclu la vente avec un autre acquéreur qu'il avait lui-même trouvé sans informer le mandataire, commet une faute constitutive d'un préjudice en raison de l'impossibilité pour l'agent immobilier de percevoir la commission contractuellement prévue malgré la bonne exécution de sa mission. En conséquence, le mandant doit être condamné à verser des dommages et intérêts à son mandataire d'un montant égal à la commission qui était prévue à titre de rémunération de son intervention.