Cour d'appel de Bordeaux, CIV.2, du 1 février 2006

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 01 Février 2006 LM DEUXIÈME CHAMBRE No de rôle : 04/05477 S.C.I. 13 BIS ROUTE DE PESSAC c/ S.A. LAMECOL Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avoués Rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. Le 01 Février 2006 Par Mademoiselle Danielle X..., Vice-présidente placée, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, DEUXIÈME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant : S.C.I. 13 BIS ROUTE DE PESSAC, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 20 rue des Cols Verts - 33600 PESSAC représentée par la S.C.P. CASTEJA-CLERMONTEL & JAUBERT, avoués à la Cour, et assistée de Maître BONNET, avocat au barreau de Bordeaux, appelante d'un jugement (R.G. 03/9235) rendu le 21 septembre 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel en date du 22 octobre 2004, à : S.A. LAMECOL, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 13 bis route de Pessac - 33700 MERIGNAC représentée par Maître Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour, et assistée de la S.C.P. BARRIERE - EYQUEM - LAYDEKER, avocat au barreau de Bordeaux, intimée, rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 30 novembre 2005 devant : Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, Monsieur Bernard ORS, Conseiller, Mademoiselle Danielle X..., Vice-Présidente placée, désignée par ordonnance du premier président en date du 29 août 2005, Madame Véronique Y..., Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés. *** Madame Z... née A... avait acquis, en 1958, une parcelle de terrain située à Mérignac, cadastrée Section BX no66 (actuellement cadastrée sous le numéro 527). Les bâtiments situés sur cette parcelle (dépôt, atelier, bureaux) étaient loués à usage commercial à la S.A.R.L. des Etablissements B... jusqu'à son dépôt de bilan en 1990. Madame Z... avait acquis une parcelle contiguù BX no154 en 1974 et elle a consenti à la S.A.R.L. des Etablissements B... le 6 août 1974 un bail à construction d'une durée de 20 ans à compter du 3 juillet 1974, bail ne pouvant faire l'objet d'une prorogation par tacite reconduction. La Société des Etablissements B... a édifié un bâtiment sur la parcelle no154 et a consenti à la Société LAMECOL, gérée par le fils de Madame Z..., un bail d'usine de 9 ans, le 3 octobre 1974, moyennant un loyer de 180.000 Francs par an ramené à 120.000 Francs par an par avenant du 1er octobre 1978. Madame Z... et Monsieur B... se sont mariés en 1981 sous le régime de la communauté, Madame Z... apportant à la communauté les immeubles dont elle était propriétaire au jour du mariage selon un contrat de mariage du 24 novembre 1981. Le bail commercial consenti à la Société LAMECOL sur la parcelle no154 a été renouvelé le 21 novembre 1983 moyennant un loyer de 120.000 Francs par an après autorisation de l'assemblée générale du 30 septembre 1983 donnant pouvoir aux co-gérants Monsieur B... et Madame Z... - B... Les époux B... ont divorcé le 17 septembre 1987. Par acte du 1er octobre 1992, Madame Z..., seule gérante de la Société des Etablissements B..., suite à la retraite de Monsieur B..., après une assemblée générale du 30 octobre 1984, a consenti à la Société LAMECOL un renouvellement du bail commercial, portant sur l'immeuble cadastré section BX no154 pour une durée de 9 ans. En 1990, la Société LAMECOL avait demandé à Monsieur B... de prendre à bail, pour 8.000 Francs par mois, les bâtiments situés sur la parcelle 527. Malgré un désaccord sur le prix du loyer, la Société LAMECOL a occupé les bâtiments situés sur cette parcelle depuis 1990 et a payé un loyer de 8.000 Francs par mois. La Société LAMECOL a sollicité de l'indivision B... - Z... la conclusion d'un bail commercial, portant à la fois sur les parcelles 527 et 154, par acte d'huissier du 21 juin 1994. Madame Z... divorcée B... a accepté cette demande et a signé, le 2 juillet 1994, un bail commercial portant sur les deux parcelles moyennant un loyer de 10.000 Francs par mois. Les immeubles ont été vendus à la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac suite à une adjudication à la barre du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux du 11 octobre 2001. La S.C.I. 13 Bis Route de Pessac, après cette adjudication, a proposé la conclusion d'un bail de 9 ans moyennant un loyer de 6.428,01 Euros par mois. Cette proposition a été refusée. Par assignation en date du 10 septembre 2003, la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac a saisi le Tribunal de Grande Instance de Bordeaux pour solliciter : - la condamnation de la Société LAMECOL à lui payer la somme de 212.980 Euros à titre d'indemnité d'occupation, - la constatation d'aucun titre régulier d'occupation de la Société LAMECOL, - le prononcé de l'expulsion de cette société des locaux qu'elle occupe situés 13 Bis route de Pessac à Mérignac, - la condamnation de la Société LAMECOL à lui payer la somme de 2.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile avec exécution provisoire du tout et la condamnation aux dépens. Elle soutenait que la Société LAMECOL ne serait titulaire d'un bail commercial que pour la seule parcelle cadastrée section BX no154 et non pour la parcelle cadastrée section BX no527 qu'elle occupait sans droit ni titre. Par jugement en date du 21septembre 2004, le Tribunal de Grande Instance a notamment rejeté les demandes de la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac, a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la Société LAMECOL et a condamné la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac aux dépens ainsi qu'à payer à la Société LAMECOL une somme de 1.500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le 22 octobre 2004, la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac a interjeté appel de la décision. Le 20 septembre 2005, elle conclut pour demander à la Cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, - y faisant droit, réformer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes, - constater que la Société LAMECOL ne peut se prévaloir d'aucun titre régulier d'occupation des immeubles cadastrés section BX 527 (anciennement 66), - constater que, par suite de l'expiration du bail à construction survenue le 2 juillet 1994, la Société LAMECOL se trouve depuis cette date occupante sans droit ni titre des immeubles cadastrés section BX 154 commune de Pessac, ne pouvant se prévaloir d'aucun titre régulier d'occupation de ces immeubles, - dire et juger qu'il n'y a pas eu une tacite reconduction du bail écrit venu à expiration, - prononcer, en conséquence, l'expulsion de la S.A. LAMECOL et de tous occupants de son chef, de la totalité des locaux occupés au 13 Bis route de Pessac et ce, sous astreinte de 1.000 Euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification du jugement, - condamner la S.A. LAMECOL au paiement d'une somme de 370.000 Euros HT, outre le montant de la TVA et ce, en deniers ou quittances, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la Société LAMECOL, - débouter en conséquence la Société LAMECOL de son appel incident, - condamner la Société LAMECOL au paiement d'une somme de 4.000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la Société LAMECOL aux entiers dépens. Elle fait valoir : - que Monsieur B... n'a jamais donné son accord pour louer les locaux situés sur la parcelle cadastrée no527 pour la somme de 8.000 Francs et que les loyers ne lui ont jamais été versés, que la Société LAMECOL a de façon irrégulière occupé les locaux, - que, s'agissant du bâtiment situé sur la parcelle cadastrée no154, le bail a pris fin au terme du bail à construction consenti aux Etablissements B... soit le 2 juillet 1994 ; que l'article 1738 du Code Civil ne peut recevoir application en l'espèce, - que Monsieur B... n'a pas accepté la proposition d'un bail commercial moyennant un loyer mensuel global de 10.000 Francs et que Madame C... - B... l'a seule consenti le 2 juillet 1994 en violation de l'article 815-3 du Code Civil, - qu'un congé avec offre de renouvellement a été délivré à la Société LAMECOL par acte de Maître CLERMONTEL, huissier de justice, le 15 décembre 2004 pour le 15 juin 2005 et ce, sans préjudice de l'appel interjeté contre la décision du 21 septembre 2004, que la Société LAMECOL ne s'est pas prononcée sur le dit congé, - que la valeur locative de l'ensemble au vu du rapport d'expertise de Monsieur D... à la date du 12 novembre 2002 était de 111.120 Euros par an soit 9.260 Euros par mois, que l'indemnité d'occupation est donc de 40 mois X 9.260 Euros = 370.400 Euros HT, cette somme devant être actualisée. Le 3 juin 2005, la S.A. LAMECOL conclut au mal fondé de l'appel, au débouté de l'appelante, à la confirmation de la décision déférée mais sur son appel incident régularisé, y ajoutant, à la condamnation de la Société 13 Bis Route de Pessac à lui payer une somme de 10.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure et appel manifestement abusifs, une somme de 4.000 Euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens. Elle soutient : - que, lors de la procédure de référé et devant la Cour, elle avait expliqué qu'elle était bien titulaire d'un bail écrit concernant la parcelle BX 154 et d'un bail verbal concernant la parcelle BX 527, le loyer payé concernant en fait les deux parcelles, - que lorsque le bail a été renouvelé, le 14 octobre 1002, le loyer annuel est passé à 142.032 Francs, mais cependant le four chaudière de l'usine s'est trouvé être défaillant donc inutilisable, d'un commun accord entre les parties, le loyer a été ramené à 10.000 Francs par mois soit 120.000 Francs par an, - qu' à la suite de la déconfiture des Etablissements B..., sur la parcelle BX 527 un loyer de 8.000 Francs par mois a été versé par la Société LAMECOL aux époux B..., et ce loyer a été versé jusqu'en 1994 et à partir de cette date, c'est le loyer des 2 parcelles qui a été ramené à 10.000 Francs par mois soit 120.000 Francs par an lorsque l'APAVE a refusé d'homologuer le four ; que, cependant, seul le bail écrit concernant la parcelle BX 154 a subsisté, la parcelle 527 étant en fait louée par conventions verbales, - que la Cour d'Appel (5ème Chambre) par son arrêt confirmatif du 4 mars 2004 a ajouté que la bailleresse avait implicitement admis le droit à occupation des 2 parcelles par la Société LAMECOL en émettant des factures de loyers portant sur la totalité de l'ensemble immobilier exploité comme ceci a été précisé par lettre du 8 novembre 2004. L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 octobre 2005. MOTIFS DE LA DÉCISION La Société LAMECOL soutient qu'elle est titulaire d'un bail écrit concernant la parcelle BX 154 et d'un bail verbal concernant la parcelle BX 527, le loyer payé concernant en fait les 2 parcelles. La Société 13 Bis Route de Pessac observe que le bâtiment cadastré Section BX no154 a été loué le 3 octobre 1974 à la Société LAMECOL pour un loyer annuel de 180.000 Francs HT ramené le 1er octobre 1978 à 120.000 Francs, renouvelé le 21 novembre 1983 pour le même montant, et que Monsieur Marcel B... a refusé de signer ce renouvellement, que le bail espéré par la Société LAMECOL n'a pas été régulièrement signé ni renouvelé le 1er octobre 1992. Le bail commercial, consenti à la Société LAMESOL sur le bâtiment cadastré 154 renouvelé le 1er octobre 1992, a pris fin à l'expiration du bail à construction consenti par Madame Z... à la Société des Etablissements B... au vu de l'application de l'article VIII du bail à construction. La Société LAMECOL a sollicité de l'indivision B... - Z... la conclusion d'un bail commercial portant sur les parcelles 527 et 154 par acte d'huissier du 21 juin 1994. Il est produit la copie d'un bail commercial du 11 septembre 1995 visant les deux parcelles BX no154 et BX no66 et les bâtiments y étant installés dessus entre Monsieur et Madame B... et la Société LAMECOL pour un loyer mensuel de 10.000 Francs avec deux signatures seulement. La Société LAMECOL ne pouvait ignorer que s'agissant d'immeubles indivis, Madame Z... n'avait pas le pouvoir de consentir un bail commercial sans le consentement de Monsieur B... co-indivisaire en application de l'article 815-3 du Code Civil. Cependant, Monsieur Marcel B..., qui avait refusé de louer ces bâtiments à la Société LAMECOL pour un loyer mensuel de 8.000 Francs par lettre du 2 juillet 1990, a réclamé, le 24 mars 1993, le paiement des loyers indiquant "vous comprendrez qu'il m'est difficile d'accepter ce manquement au bail que l'on vient de vous renouveler". La lettre du 29 mars 1993 traduit son opposition au montant du loyer de 8.000 Francs mensuel acquitté. Il indiquait : "de deux La lettre du 29 mars 1993 traduit son opposition au montant du loyer de 8.000 Francs mensuel acquitté. Il indiquait : "de deux choses l'une ou vous devez depuis janvier 93 ce dit loyer à la communauté ou vous l'avez réglé directement à votre mère, mais alors où est passé l'argent ä". Dans sa lettre du 16 mars 2003, Monsieur Marcel B... explique que "la Société LAMECOL occupe les bâtiments situés sur la parcelle BX 627 sans mon autorisation. Il n'y a jamais eu de bail entre la Société LAMECOL et les Etablissements Marcel B... ; l'accord a été donné illégalement par mon ex-épouse Madame C... mère de Monsieur Z... propriétaire de la Société LAMECOL". Cependant, il n'est produit aucune démarche de Monsieur B... pour tenter de mettre un terme à l'occupation illégale qu'il souligne ; pas plus qu'il n'est produit le cahier des charges établi lors de la vente par adjudication pour apprécier les informations qui auraient pu être données sur l'occupation des lieux adjugés. Le propos de Monsieur Marcel B... est ambigu ; il réclame le montant des loyers mais soutient l'absence de bail verbal. La Cour d'Appel a souligné la même contradiction de la part de la Société 13 Bis Route de Pessac dans une lettre qui serait datée du 8 novembre 2001. La Société LAMECOL soutient avoir payé les loyers à hauteur de 8.000 Francs par mois de 1990 à juillet 1994. Au terme du bail commercial écrit du 11 septembre 1995, le locataire est resté dans les lieux et a continué à régler les loyers avec l'assentiment tacite des propriétaires indivis de l'immeuble. C'est à bon droit que le Tribunal a retenu qu'en application de l'article 1738 du Code Civil, aux termes duquel il s'opère un nouveau bail à l'expiration du bail écrit, lorsque le preneur reste dans les lieux, bail qui est régi par les dispositions relatives aux locations verbales, la Société LAMECOL est fondée à se prévaloir de l'existence d'un bail verbal, par tacite reconduction, du bail écrit venu à expiration, aux conditions de ce bail écrit. La Société SCI 13 Bis Route de Pessac sera donc déboutée de toutes ses demandes. La demande de dommages et intérêts formulée par la Société LAMECOL n'est pas justifiée. Il ne peut être reproché à la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac d'avoir envisagé une procédure devant le Juge des référés compte tenu de l'absence d'un renouvellement de bail signé par les parties sans ambigu'té. Le jugement sera confirmé en son intégralité. La Société LACEMOL a dû engager des frais pour se faire représenter en appel. Il lui sera allouée une somme de 1.000 Euros supplémentaire au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La S.C.I. 13 Bis Route de Pessac, partie succombante, sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, - Confirme le jugement déféré. - Y ajoutant, - Déboute la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac de ses demandes. - Condamne la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac à payer à la Société LAMECOL la somme de MILLE EUROS (1.000 Euros) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamne la S.C.I. 13 Bis Route de Pessac aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître LE BARAZER, avoué. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Serge SAINT-ARROMAN, Président, et par Madame Véronique Y..., Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.