Cour d'appel de Versailles, CT0094, du 11 juillet 2006

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 50Z 3ème chambre ARRET No CONTRADICTOIRE DU 11 JUILLET 2006 R.G. No 05/02946 AFFAIRE : Jérôme X... ... C/ SARL BEL AIR IMMOBILIER Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Janvier 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE No Chambre : 1 No Section : B No RG : 2721/04 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE ONZE JUILLET DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 1/ Monsieur Jérôme X... 2/ Madame Nadine LE Y... épouse X... 16 rue Jean Brunet 92270 BOIS-COLOMBES représentés par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués - N du dossier 20050447 plaidant par Me Muriel HUMBERT, avocat au barreau de PARIS APPELANTS SARL BEL AIR IMMOBILIER 16-32 rue Raspail 92270 BOIS COLOMBES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège représentée par la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués - N du dossier 05000394 plaidant par Me AINSEBA, avocat au barreau de PARIS INTIMEE Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Mme WALLON, président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Bernadette WALLON, président, Monsieur Marc REGIMBEAU, conseiller, Madame Marie-Claude CALOT, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE Z..., L'agence BEL AIR IMMOBILIER a diffusé par Internet, début septembre 2002, une annonce relative à la vente d'un immeuble à usage d'habitation situé à BOIS COLOMBES 16 rue Jean BRUNET pour le prix de 425.000 euros alors qu'elle n'avait pas encore reçu un mandat de vente écrit. Le 7 septembre 2002, les époux X... ont fait une offre d'achat au prix de 425.000 euros après avoir visité l'immeuble. Cette offre n'a pas été acceptée par le vendeur qui entendait vendre son bien au prix de 495.000 euros. Les époux A..., vendeurs, ont donné un mandat de vente non exclusif à l'agence BEL AIR IMMOBILIER le 28 septembre 2002. Le même jour, les époux X... proposaient d'acquérir le bien pour la somme de 452.774 euros, rémunération de l'agence comprise, offre acceptée par les vendeurs. Une promesse de vente a été régularisée et enregistrée le 4 octobre 2002 par l'intermédiaire de l'agence immobilière au prix de 439.053 euros , prix net vendeur. Les époux X... ont reconnu devoir à l'agence la somme de 13.721 euros au titre des honoraires de celle-ci. L'acte authentique a été reçu par l'Etude NENERT et associés, notaire à PARIS, le 3 février 2003. La commission due a été versée à l'agence BEL AIR IMMOBILIER. Des négociations ont ensuite eu lieu entre les époux X... et les époux A..., hors la présence de l'agence immobilière, sur la vente d'un emplacement de parking mais elles n'ont pas abouti. Par lettre du 18 septembre 2003, les époux X... ont informé l'agence BEL IMMOBILIÈRE qu'ils se considéraient comme victimes d'une manipulation de sa part et ont sollicité des explications. Considérant que l'agence BEL AIR IMMOBILIER a négocié la vente du bien dès le 6 septembre 2002 sans détenir un mandat écrit préalable ce qui a eu pour effet de les entraîner à acquérir à un prix plus élevé que le prix initialement annoncé et à payer une commission qui n'est pas due selon les dispositions de la loi Hoguet, les époux X... ont saisi le tribunal de grande instance de NANTERRE qui, par jugement du 26 janvier 2005, les a déboutés de leurs demandes et condamnés aux dépens. Les époux X... ont interjeté appel le 14 avril 2005. Vu les dernières conclusions signifiées le 13 avril 2006 aux termes desquelles les époux X... demandent à la cour de : - infirmer le jugement déféré, - statuant à nouveau, - dire et juger que l'agence BEL AIR IMMOBILIER a négocié la vente du bien immobilier des époux A... dès le 7 septembre 2002 sans mandat écrit préalable ce qui est irrégulier, - dire et juger que l'agence BEL AIR IMMOBILIER ne pouvait prétendre au paiement d'une rémunération, - dire et juger que l'agence BEL AIR IMMOBILIER a agi de manière fautive leur encontre, - condamner l'agence BEL AIR IMMOBILIER à leur payer la somme de 41.495 euros en réparation du préjudice subi, - condamner l'agence BEL AIR IMMOBILIER à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP JULLIEN LECHARNY ROL FERTIER, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Vu les dernières conclusions signifiées le 24 avril 2006 aux termes desquelles la S.A.R.L. AGENCE BEL AIR IMMOBILIER demande à la cour de : - dire et juger qu'elle justifie d'un mandat régulier ouvrant droit à rémunération, - dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute dans la réalisation de celui-ci, - dire et juger que les époux X... ne justifient d'aucun préjudice, - confirmer le jugement déféré, - condamner les époux X... à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens de première instance te d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de KEIME GUTTIN JARRY, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2006. MOTIFS Il ressort de la combinaison de l'articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l'occasion d'une opération visée par la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement , il détient un mandat écrit précisant la condition de la détermination de sa rémunération ainsi que la partie qui en aura la charge, les conditions dans lesquelles il est autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent ainsi que le numéro d'inscription du mandat sur un registre. En revanche, il n'est pas indispensable que le mandat soit régularisé préalablement à la recherche, la publicité ou la visite dans la mesure où il ne s'agit, à ce stade, que de préliminaires à d'éventuelles négociations . Il est établi qu'avant même la parution, sur le site Internet de l'agence BEL AIR IMMOBILLIER, de l'annonce en vue de la vente du bien immobilier appartenant aux époux A..., les époux X..., à la recherche depuis plusieurs mois d'un immeuble à acquérir, ont souhaité visité l'immeuble, que cette visite a eu lieu en présence des vendeurs et d'un représentant de l'agence le 7 septembre 2002. Le même jour, les époux X... ont signé une proposition d'achat pour la somme de 425.000 euros valable jusqu'au 11 septembre 2002. Les époux X... soutiennent que leur offre était conforme au prix demandé mais n'en rapportent pas la preuve car le prix mentionné sur Internet ne peut être considéré comme connu d'eux à la date de leur offre, la parution de l'annonce étant datée du 9 septembre. En tout état de cause, le mandat donné à un professionnel de l'immobilier est un mandat d'entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d'engager son mandant pour l'opération envisagée. Dès lors que le vendeur n'a pas accepté l'offre d'achat, il n'y a pas accord des parties sur la chose et sur le prix et la vente ne peut avoir été conclue. La proposition d'achat signée par les époux X... le 7 septembre 2002 n'a jamais été acceptée par les vendeurs qui sollicitaient un prix supérieur au prix offert. La proposition d'achat est devenue caduque le 11 septembre 2002. Les proposants étaient alors déliés de tout engagement. Aucune pièce du dossier ne démontre une quelconque intervention de l'agence BEL AIR IMMOBILIER en vue de conclure la vente entre le 7 septembre 2002 et le 28 septembre 2002, date de la signature par les époux A... d'un mandat de vente non exclusif. Il apparaît donc que l'agence BEL AIR IMMOBILIER n'a participé à aucune négociation pendant la période où elle ne disposait pas d'un mandat écrit. Le simple fait d'avoir fait visiter une fois l'immeuble en présence des propriétaires et avec leur accord et d'avoir transmis une proposition d'achat est insuffisant pour caractériser l'existence de négociations lesquelles supposent un dialogue avec les parties et des échanges qui n'ont pas eu lieu à ce moment là. Les époux A... ont régularisé le 28 septembre 2002 un mandat de vente sans exclusivité au profit de la S.A.R.L. BEL AIR IMMOBILIER mentionnant un prix de vente de 495.000 euros. Le même jour, les époux X... ont signé une nouvelle proposition d'achat pour le prix de 452.774 euros acceptée sur le champ par les vendeurs. Les parties ont signé une promesse de vente le 4 octobre 2002 et les époux X... se sont engagés à régler à l'agence immobilière la somme 13.721 euros TTC à titre de commission. L'acte authentique a été reçu par Maître MONTAGNE, notaire à PARIS le 3 février 2003 et l'agence immobilière a obtenu le paiement de la commission convenue. La signature du mandat de vente doit être antérieure aux négociations conduisant à la signature de la promesse de vente. Toutefois, les parties peuvent dans une même journée régulariser le mandat puis parvenir à un accord sur le prix de vente. Rien ne démontre qu'en l'espèce le mandat confié par les époux A... à l'agence BEL AIR IMMOBILIER serait postérieur aux négociations. Au contraire, il apparaît que l'agence immobilière a refusé de mener des négociations tant qu'elle ne disposait pas du mandat écrit conforme aux dispositions de la loi Hoguet. En conséquence, les époux X... ne rapportent pas la preuve que l'agence BEL AIR IMMOBILIER a mené des négociations en vue de la vente avant de détenir un mandat écrit. Dès lors que la vente a été conclue régulièrement par l'intermédiaire de l'agence immobilière, celle-ci avait le droit de percevoir la rémunération fixée et acceptée par les parties. Le premier juge a justement débouté les époux X... de leurs demandes. Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Condamne les époux X... à payer à l'agence BEL AIR IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne les époux X... aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP KEIME GUTTIN JARRY, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile. - signé par Madame Bernadette WALLON, président et par Madame THEODOSE, greffier présent lors du prononcé, auquel le magistrat signataire a rendu la minute. Le GREFFIER, Le PRESIDENT,