Cour d'appel d'Agen, 17 février 2010, 09/00577

--------------------- RG N : 09 / 00577--------------------- S. A. R. L. AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA C / Raoul X... S. C. P. X...- Y... ------------------ COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du Code de procédure civile le dix sept Février deux mille dix, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté d'Isabelle BURY, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : S. A. R. L. AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA, agissant poursuites et diligences de son gérant Patrick SAINT AGNE Dont le siège social est 29 bis avenue Bourgès Maunory 31200 TOULOUSE représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué assistée de la SCP Patrick CHARRIER-Damien DE LAFORCADE-Manuel FURET, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 14 Janvier 2009 D'une part, ET : Monsieur Raoul X... né le 27 Janvier 1942 à TOULOUSE (31000) de nationalité fançaise Demeurant ...32600 L'ISLE JOURDAIN représenté par la SCP J. et E. VIMONT, avoués assisté de Me Georges LURY, avocat S. C. P. X...- Y..., prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est 10, rue du Commandant Parisot 32600 L'ISLE JOURDAIN représentée par la SCP J. et E. VIMONT, avoués assistée de Me Georges LURY, avocat INTIMÉS D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 20 Janvier 2010, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre (lequel a fait un rapport oral préalable), Dominique NOLET, Conseiller et Dominique MARGUERY, Conseiller, assistés de Isabelle BURY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique. * * * Par jugement du 14 janvier 2009, le Tribunal de Grande Instance d'AUCH : - décidait que Raoul X... avait commis une faute professionnelle lors de la rédaction de l'acte sous seing privé du 18 août 2003,- décidait que cette faute n'avait pas cause de préjudice à la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA,- rejetait en conséquence la demande de dommages intérêts présentée par cette dernière. Par déclaration du 14 avril 2009, la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA relevait appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 24 décembre 2009, elle soutient que son préjudice est démontré et que Raoul X... doit être condamné à lui payer les sommes de 152. 000  à titre de dommages et intérêts correspondant aux montants avancés et 655. 000  pour la perte du profit escompté. Elle conclut à la réformation de ce jugement en ce sens et réclame encore la somme de 5. 000  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. * * * Raoul X... et la SCP X...- Y..., dans leurs dernières écritures déposées le 08 janvier 2010 estiment qu'aucune faute n'est établie à leur encontre. A titre subsidiaire, ils font valoir que les premiers juges ont fait une exacte application des règles de droit aux éléments de l'espèce et sollicitent donc la confirmation du jugement entrepris. Ils demandent en conséquence le rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par l'appelante et celle de 2. 500  en remboursement de leurs frais irrépétibles. SUR QUOI, Attendu que les pièces régulièrement communiquées établissent que dans le cadre des pourparlers existant entre Guy B..., propriétaire de terrains sur la commune de CADOURS (32480), Raoul X... établissait le 18 août 2003 un compromis aux termes duquel Guy B...vendait à la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA une partie à déterminer de la parcelle D52 lui appartenant, détermination devant avoir lieu au moyen d'un document d'arpentage à réaliser par le vendeur ; que cette division devait se faire conformément au plan établi et approuvé par les parties, lequel était annexé à l'acte ; que le permis de construire devait être déposé au plus tard le 31 octobre 2003 ; qu'une demande de prêt d'un montant de 1. 525. 000  devait être déposée dans les 30 jours de la délivrance du permis de construire ; Que Guy B...émettant de nouvelles prétentions et notamment celle de se réserver un droit de passage, aucun acte authentique n'était signé ; Que par arrêt du 12 juin 2006, la Cour d'Appel de TOULOUSE confirmait le jugement du Tribunal de Grande Instance de la ville rendu le 07 juillet 2005 qui déclarait nul l'acte sous seing privé du 18 août 2003 pour indétermination du terrain vendu et déboutait la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA de ses demandes ; que la tierce opposition introduite par Raoul X... à l'encontre de cet arrêt était rejetée par arrêt du 17 décembre 2007 ; Que sur l'assignation du 18 avril 2007 intentée par la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA contre Raoul X... en responsabilité et indemnisation du préjudice, le jugement déféré était rendu. * Sur la faute : Attendu en droit que les obligations du notaire qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constitue que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relève de sa responsabilité délictuelle ; Attendu en l'espèce que la faute de Raoul X... a été justement caractérisé par les premiers juges ; qu'en effet, les décisions rendues par le tribunal de grande instance et la Cour d'Appel de TOULOUSE établissent que l'acte sous seing privé rédigé par ce notaire ne déterminait pas précisément l'objet de la vente ; qu'il lui appartenait, en sa qualité de professionnel du droit, de donner tous conseils nécessaires afin que le terrain vendu soit précisément décrit et identifiable ou de refuser de conclure cet acte ; Qu'il importe peu que les conditions suspensives insérées dans cet acte aient ou non été remplies aux dates butoir indiquées, cet acte ayant été annulé de manière définitive pour la seule cause ci-dessus ; Qu'il est en outre surprenant que Raoul X..., qui dans le cadre de sa tierce opposition, avait conclu à la rétractation de l'arrêt du 12 juin 2006 et donc à la validité de son acte, vienne maintenant soutenir sa nullité ; Qu'il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il retenait une faute à l'encontre de Raoul X.... * Sur le préjudice : Attendu que pour conclure à la réformation du jugement qui la déboutait de sa demande d'indemnisation aux motifs qu'elle n'établissait pas l'existence d'un préjudice directe et certain, la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA fait valoir : - Qu'elle a obtenu un permis de construire le 04 février 2004 et que l'action engagée en nullité de cet acte était rejetée par jugement du Tribunal Administratif de TOULOUSE du 04 janvier 2006, - Qu'elle a obtenu l'accord de financement de la part du Crédit Agricole le 17 juin 2004 et qu'elle remplissait ainsi les conditions suspensives stipulées à l'acte, - Qu'elle réclame en conséquence 152. 000  au titre des divers frais par elle engagés à ce jour outre 655. 000  pour la perte de profit que devait lui procurer cette opération immobilière portant sur 36 logements et huit villas ; Attendu qu'il résulte des pièces régulièrement communiquées et qu'il ne saurait être sérieusement contesté que la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA a engagé divers frais concernant notamment l'étude foncière et la faisabilité de l'opération ; qu'elle a également déposé et obtenu le permis de construire ; que même si les travaux ont été réalisés par ses propres équipes, il n'en constituent pas moins de débours indemnisables ; que les autres frais sollicités concernant l'aide à la vente ou la préparation du dossier de consultation des entreprises ne sauraient être retenus en l'état des procédures engagés dès l'obtention du permis de construire ; Qu'il est encore établi qu'en raison des diverses procédures intentées par Guy B..., la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA a dû se défendre en justice et que les frais y afférents sont directement en relation avec la faute commise par le notaire ; Que par contre, la note d'honoraires d'architecte d'un montant de 50232  ne saurait être prise en compte ne faisant pas l'objet d'une facture acquittée et « tant rédigée au nom d'une SCI LE CHASTEL dont il n'est pas contesté qu'elle n'a pas d'existence légale, ses statuts n'ayant jamais été signés ni déposés ; attendu quant au préjudice de commercialisation que le seul  bilan financier en euros » ne suffit pas à le justifier, ce document émanant de ses seuls services ; que le fait que la banque ait donné un accord de financement à hauteur de 1. 200. 000  à la même SCI ne suffit pas à établir que les fonds ont été débloqués et que le remboursement est intervenu ou que des pénalités ont été perçues ; Qu'en outre, s'agissant de ventes en l'état futur d'achèvement, rien ne permet d'établir le plein succès de l'opération et donc du bénéfice escompté ; Attendu en conséquence qu'en l'état des éléments produits, le préjudice subi par la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA sera fixé à la somme de 70. 000  ; Attendu que ce montant ne saurait être alloué puisque la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA a perdu une chance de voir son projet réalisé ; qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, familiarisé avec de telles opérations, il lui appartenait aussi de veiller à une réalisation sérieusement effective de son projet ; qu'ainsi, la perte de chance sera évaluée à 50 % et que le préjudice en relation directe avec la faute commise par Raoul X... sera donc fixé, par réformation du jugement, à la somme de 35. 000  ; Attendu que Raoul X..., qui succombe dans ses prétentions et qui est condamné au paiement, supportera les dépens de première instance et d'appel ; Que, tenu aux dépens, il devra payer à la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA la somme de 1. 500  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Au fond, réforme le jugement rendu le 14 janvier 2009 par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en ce qu'il déboutait la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA de sa demande de dommages et intérêts et ne ce qu'il condamnait la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA aux dépens, Statuant à nouveau, Condamne Raoul X... à payer à la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA la somme de 35. 000  à titre de dommages et intérêts, Confirme pour le surplus la décision déférée, Y ajoutant, Condamne Raoul X... à payer à la société AMENAGEMENT ET PROMOTION PSA la somme de 1. 500  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamne Raoul X... aux dépens de première instance et d'appel et autorise Maître BURG, avoué, à les recouvrer conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et par Isabelle BURY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Fondement - Fondement délictuel - Cas Les obligations du notaire qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle. La faute du notaire est justement caractérisée dès lors que l'acte sous seing privé rédigé par celui-ci ne déterminait pas précisément l'objet de la vente. En effet, il lui appartenait, en sa qualité de professionnel du droit, de donner tous conseils nécessaires afin que le terrain vendu soit précisément décrit et identifiable ou de refuser de conclure cet acte. Il importe peu que les conditions suspensives insérées dans cet acte aient ou non été remplies aux dates butoir indiquées, cet acte ayant été annulé de ma nière définitive pour la seule cause ci-dessus