Cour d'appel de Douai, 19 novembre 2007, 06/2029

ARRET DU 19 Novembre 2007 N 50/07 RG 06/02029 JUGEMENT DUTribunal de Grande Instance de LILLEEN DATE DU30 Juin 2006 NOTIFICATION à parties le Copies avocats le COUR D'APPEL DE DOUAIChambre Spéciale des Expropriations APPELANTS : M. Jean Marie X... et Mme Françoise Y... épouse X......59810 LESQUINReprésentant :Me DENEUX substituant la SCP LEICK-RAYNALDY (avocats au barreau de PARIS) INTIMEE : CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE DE LILLE METROPOLE représentée par son PrésidentPlace Leroux de FaukemontBP 1394 RP59015 LILLE CEDEXReprésentant : Me Alain VAMOUR (avocat au barreau de LILLE) EN PRESENCE DE : Mme A... faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE R. BOUGON, Conseiller, Président suppléant, en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007, en remplacement de Mme DAGNEAUX, Président titulaire, empêché, en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007. P. NOUBEL, conseiller, appelé à compléter la chambre en exécution de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 27 août 2007 en remplacement des juges de l'expropriation titulaires et suppléants. Mme DELCOUR épouse BRASSEUR, juge de l'expropriation titulaire du département du Pas de Calais. GREFFIER lors des débats : A. GATNER DEBATS : à l'audience publique du 17 Septembre 2007 ARRET : Contradictoireprononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2007, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du nouveau code de procédure civile, signé par Richard BOUGON, Président, et par A. GATNER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES A la suite du projet d'aménagement par la Chambre de Commerce et d'Industrie de Lille Métropole ci-après dénommée la CCILM d'un parc d'activités économiques de 70 hectares environ sur les communes de Lesquin, Sainghin en Mélantois et Fretin, un arrêté préfectoral en date du 30 août 2005 porte création de la "ZAC d'activités de Lesquin, Sainghin en Mélantois et Fretin" et à la suite de la réalisation du 14 octobre au 19 novembre 2005 des enquêtes publiques parcellaire, sur l'utilité publique du projet et sur la modification partielle du Plan Local d'Urbanisme de la communauté urbaine de Lille Monsieur Le Préfet de la Région Nord Pas de Calais, par arrêté du 2 février 2006, déclare l'opération d'utilité publique et l'urgence du projet. L'arrêté de cessibilité est intervenu le 15 mars 2006. La réalisation de cette opération implique, entre autres, emprise de la parcelle située à Lesquin, lieudit Merchin, cadastrée section ZC no 29 pour une contenance de 19.878 m², propriété de M. Jean-Marie X... et de Mme Françoise Y... épouse X.... A la suite du refus des offres d'indemnisation, la CCILM saisit la juridiction de l'expropriation du Département du Nord par requête reçue au greffe le 7 avril 2006 aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession. Après visite des lieux au 12 mai 2006, le juge de l'expropriation du département du Nord, par jugement du 30 juin 2006, fixe l'indemnité de dépossession revenant à M. Jean-Marie X... et Mme Françoise Y... épouse X... à la somme totale arrondie de 165.085 euros se décomposant en 149.085 euros d'indemnité principale et 16.108,50 euros d'indemnité de remploi avec condamnation de l'expropriant, outre aux dépens, à payer à M. Jean-Marie X... et de Mme Françoise Y... épouse X... la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. M. Jean-Marie X... et Mme Françoise Y... épouse X... ont interjeté appel de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 11 août 2006 reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 14 août 2006. M. Jean-Marie X... et Mme Françoise Y... épouse X... adressent leur mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2006 reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 5 octobre 2006, mémoire notifié par le secrétariat greffe au conseil de la CCILM et au commissaire du Gouvernement par lettres recommandées avec accusé de réception respectivement reçues le 9 et 19 octobre 2006. Aucune pièce n'est jointe à ce mémoire. M. Jean-Marie X... et Mme Françoise Y... épouse X... sollicitent, par réformation de la décision déférée, fixation à la somme de 438.316 euros de l'indemnité de dépossession pour la parcelle leur appartenant avec condamnation de la CCILM, outre aux dépens, à leur payer une somme de 900 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La CCILM adresse son mémoire intitulé "mémoire en défense et appel incident"par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2006 reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 7 novembre 2006, mémoire notifié par le secrétariat greffe au conseil de M. Jean-Marie X... et Mme Françoise Y... épouse X... et au commissaire du gouvernement par lettres recommandées avec accusé de réception respectivement reçues les 9 et 10 novembre 2006. A ce mémoire sont jointes 8 pièces. La CCILM sollicite, par réformation de la décision déférée, fixation à la somme de 55.864,50 euros de l'indemnité de dépossession pour la parcelle avec condamnation des appelants, outre aux dépens d'appel, à lui payer une somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le commissaire du Gouvernement adresse son mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 décembre 2006 reçue au secrétariat-greffe de la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai le 8 décembre 2006, mémoire notifié par le secrétariat greffe aux conseils de la CCILM et de M. Jean-Marie X... et Mme Françoise Y... épouse X... par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 12 décembre 2006. Le commissaire du Gouvernement conclut à la confirmation de la décision déférée. Suivant arrêt avant dire droit du 21 mai 2007 la Chambre spéciale des Expropriations de la Cour d'Appel de Douai, en réservant toutes les autres demandes ainsi que les dépens, ordonne la réouverture des débats à l'audience du 17 septembre 2007 à 14 heures afin que les parties et le commissaire du gouvernement s'expliquent sur la présence ou non des réseaux desservant la parcelle située à Lesquin, lieudit Merchin, cadastrée section ZC no et concluent sur la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L.13-15 II 1odu Code de l'expropriation. Les débats se déroulent le 17 septembre 2007 avec indication à l'issue de l'audience de la mise en délibéré de l'arrêt au 19 octobre 2007. MOTIFS DE LA DÉCISION Il n'est pas contesté que les biens doivent être estimés à la date de la décision de première instance avec prise en considération de l'usage effectif des immeubles, des critères de qualification et des possibilités de construction à la date de référence prévue à l'article L.13-15 du code de l'expropriation en tenant compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. D'autre part et selon l'article L. 13-16 du code de l'expropriation, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. S'agissant d'un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l'espèce le 16 décembre 2005. Les parcelles ne peuvent recevoir à la date de référence la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L.13-15 II 1odu Code de l'expropriation qu'à la réunion de trois conditions, une situation en secteur constructible, un accès à la voie publique et un équipement complet comportant des réseaux d'eau potable, d'électricité et éventuellement d'assainissement. La parcelle en cause, occupée par Mme Françoise D..., est située en zone Ugz 32 au Plan local d'urbanisme, zone économique bénéficiant d'une situation privilégiée, soit par sa proximité du centre-ville, soit par sa desserte, dans laquelle il convient de favoriser la mixité d'activités économiques par l'implantation d'activités tertiaires, de bureaux, de commerces, de services et d'activités industrielles ou artisanales compatibles avec les activités déjà présentes sur la zone,. Cette zone est, au regard des dispositions de l'article L.13-15 II 1odu Code de l'expropriation, une zone constructible. Le procès-verbal de visite des lieux est ainsi rédigé :"parcelle en nature de terre agricole disposant d'une façade sur la rue Marcel Sembat, voie partiellement équipée". Pourtant et ainsi que le reconnaissent les expropriés cette parcelle ne peut recevoir à la date de référence la qualification de terrain à bâtir au sens des dispositions de l'article L.13-15 II 1odu Code de l'expropriation à défaut d'accès à la voie publique et aux réseaux au regard de l'ensemble de la zone et doit être évaluée en fonction de son usage effectif à la date de référence en tant que terrain agricole par comparaison avec des mutations d'immeubles similaires et à ce titre chacune des parties et le commissaire du gouvernement excipent de termes de référence. Ainsi au soutien de leur appel M. et Mme X... : - indiquent, notamment, que l'indemnisation fixée ne tient pas suffisamment compte de "l'excellente situation" de ce terrain qui font partie de la communauté urbaine de Lille, à proximité d'une "excellente desserte autoroutière, au carrefour des autoroutes A1-A23 et A27", du centre régional des transports, du parc d'activités et aéroport de Lille" dans un secteur qui compte-tenu de l'énorme demande sur le marché étaient prédestinées à plus ou moins brève échéance à être bâti", - exposent qu'une vente du 19 octobre 2005 d'une parcelle située à Lesquin cadastrée section A no1128 pour une contenance de 2.000 m² est intervenue au prix de 171.828 euros soit 85,91 euros le m² et qu'une promesse de vente d'une parcelle située à Lesquin cadastrée section C no716 pour une contenance de 3.740 m² est intervenue pour 18,29 euros le m², - réclament un prix de 20 euros le m². Au soutien de son appel incident la CCILM qui n'allègue ni ne justifie que les accords réalisés à l'amiable à l'intérieur du périmètre des opérations auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés en portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou avec les deux tiers au moins des propriétaires en portant sur la moitié au moins des superficies concernées : - indique qu'elle a augmenté son offre initiale de 1,50 à 2,50 euros le m², dernier prix excédant les prix du marché, tant dans le but de faciliter la conclusion d'accords amiables, accords qui sont intervenus à 16 reprises (promesses synallagmatiques de vente s'échelonnant du 23 décembre 2005 au 27 mars 2006) pour une valeur de 1,33 à 2,50 euros le m², que pour tenir compte de "la plus value liée à la situation nouvelle crée par le nouveau classement au plan Local d'Urbanisme, - expose qu'un échange du 23 juin 2004 de parcelles occupées à usage agricole situées à Lesquin cadastrées section ZC no110 et 111 pour une contenance totale de 8.853 m², situées en zone Naa, est intervenue pour 6.197 euros, soit 0,70 euros le m², qu'une donation du 24 août 2005 d'une parcelle occupée à usage agricole située à Lesquin cadastrée section ZC no44 pour une contenance de 1.452 m², située en zone AUDa au PLU est intervenue pour 700 euros soit 0,48 euros le m², qu'une parcelle occupée à usage agricole située à Lesquin, cadastrée section ZC no57 pour une contenance de 2.939 m², située en zone NAa au Plan d'occupation des sols a fait l'objet d'une cession pour 1.341 euros soit 0,46 euros le m², qu'une parcelle à usage agricole située à Lesquin, cadastrée section ZC no59 pour une contenance de 2.420 m², située en zone NAa au Plan d'occupation des sols a été cédée le 8 mars 2004 pour 1.059 euros soit 0,44 euros le m², qu'une parcelle occupée à usage agricole située à Fretin cadastrée section ZH no430 pour une contenance de 10.921 m², située en zone AUDa au Plan local d'urbanisme a été cédée le 21 juin 2005 pour 4.995 euros soit 0,46 euros le m², que le 15 juillet 2004 une parcelle occupée à usage agricole sise à Lesquin cadastrée section ZD no59 pour une contenance de 6.584 m², située en zone NAa au Plan d'occupation des sols a été cédée 3.502 euros soit 0,53 euros le m², qu'une parcelle libre d'occupation à usage agricole située à Fretin cadastrée section ZH no313 pour une contenance de 9.765 m², située en zone NAa au Plan d'occupation des sols a été cédée le 7 septembre 2004 pour 5.825 euros soit 0,58 euros le m². En premier lieu il convient d'observer que la méthode d'évaluation par "comparaison" n'exclut pas la prise en compte de termes de référence constitués par des mutations de biens de même nature situées en dehors des communes de Lesquin, Sainghin en Mélantois et Fretin, hors du "marché local" selon l'expression récurrente employée par la CCILM (cf page 5 de son mémoire) mais proches géographiquement, rappel devant tout de même être fait que cette dernière se prévaut également "des estimations statistiques émises par Direction Départementale de l'Agriculture et de la Forêt faisant ressortir pour des terres labourables occupées dans la région de Lille une valeur moyenne avoisinant en 2004 les 0,53 euros le m²". Tout comme en première instance le commissaire du gouvernement se fonde sur des termes de comparaison, repris aux nos 9 à 22 aux pages 6 à 8 du jugement déféré résumés ainsi que suit :- Vente du 31 mai 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no8 pour une contenance de 11.387 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 86.768 euros soit 7,62 euros le m²,- Vente du 1er juin 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no9 pour une contenance de 7.964 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 36.395 euros soit 4,56 euros le m²,- Vente du 31 mai 2005 de parcelles situées à située à Hallennes lez Haubourdin cadastrées sections Z no5, B no624 et 625 pour une contenance de 13.005 m², située en zone UGz au PLU (les parcelles B 624 et 625 sont desservies par la RD 241, voie partiellement équipée) pour 116.037 euros soit 9 euros le m²,- Vente du 18 mai 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no31 pour une contenance de 1.492 m², située en zone UGz au PLU (parcelle desservie par la RD 41) pour 12.600 euros soit 8,44 /m²,- Vente du 2 mai 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no10 pour une contenance de 2.168 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 9.907 euros soit 4,56 euros le m²,- Vente du 3 mai 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin , cadastrée section B no626 pour une contenance de 3.733 m², située en zone UGz au PLU (parcelle desservie par la RD 241) pour 37.625 euros soit 9,97 euros le m²,- Vente du 16 mai 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section BZ no7 pour une contenance de 18.582 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 85.106 euros soit 4,58 euros le m²,- Vente du 17 mai 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no239 pour une contenance de 7.036 m², située en zone UGz au PLU (située à l'angle des RD 241 et 341) pour 96.534 euros soit 13 euros le m²,- Vente du 14 avril 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no30 pour une contenance de 7.215 m², située en zone UGz au PLU (parcelle située sur la rue du Général de Gaulle RD 941) pour 59.815 euros soit 8,19 euros le m²,- Vente du 14 avril 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no195 pour une contenance de 8.496 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 36.911 euros soit 4,57 euros le m²,- Vente du 8 mars 2005 d'une parcelle libre d'occupation située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no6 pour une contenance de 2.641 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 14.102 euros soit 5,33 euros le m²,- Vente du 29 mars 2005 d'une parcelle située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no4 pour une contenance de 11.674 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 62.339 euros soit 5,33 euros le m²,- Vente du 25 février 2005 d'une parcelle située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section Z no196 pour une contenance de 3.513 m², située en zone UGz au PLU (accès par un chemin d'exploitation) pour 18.579 euros soit 5,33 euros le m²,- Vente du 3 mars 2005 d'une parcelle occupée située à Hallennes lez Haubourdin cadastrée section B no2 pour une contenance de 2.244 m², située en zone UGz au PLU (façade sur RD 241) pour 29.553 euros soit 13,17 euros le m², Toutes ces cessions concernent une zone d'aménagement concerté ("ZAC du Moulin Lamblin") située à Hallennes Lez Haubourdin "à égale distance de Lille"des communes concernées par la présente instance. Alors que la CCILM invite la juridiction de l'expropriation à prendre en compte des éléments situés "dans la région de Lille", les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement ne sauraient être écartés de manière générale au motif que "force est de constater qu'une vingtaine kilomètres sépare les deux ZAC". En l'état il n'est ni allégué ni justifié d'une spécificité du marché immobilier des communes d'Hallennes Lez Haubourdin, de Lesquin, de Sainghin en Mélantois et de Fretin empêchant de procéder entre elles à un raisonnement par comparaison. Enfin dans le cadre de son raisonnement et de la communication des justificatifs le commissaire du gouvernement fournit les éléments précis permettant de raisonner par comparaison en indiquant, notamment, la présence d'une desserte par un chemin d'exploitation ou par une voie équipée, voire l'existence d'une façade sur rue. Le terme de référence proposé par l'appelant relatif à la vente du 19 octobre 2005 d'une parcelle située à Lesquin cadastrée section A no1128 concerne, comme le relève déjà le premier juge, un terrain à bâtir, ce dernier notant opportunément et sans plus de contestation que "l'éventuelle plus-value de situation d'un terrain agricole ne s'apprécie pas nécessairement en fonction de la valeur du terrain à bâtir à l'entour". Aucun document ne figure au dossier permettant de caractériser l'existence d'une promesse de vente d'une parcelle située à Lesquin cadastrée section C no716 pour une contenance de 3.740 m² pour 18,29 euros le m², n'étant pas plus établi "qu'une vente a été passée ensuite pour cette parcelle". Les données statistiques émises par Direction Départementale de l'Agriculture et de la Forêt qui ne définissent q'une valeur moyenne ne comportent aucune précision sur la localisation, la typologie et les caractéristiques des terrains analysés. Les termes de comparaison proposés par la CCILM, ci-dessus repris, de l'échange du 23 juin 2004 à l'acte du 7 septembre 2004 concernent des parcelles à usage agricole situées en zones Naa, et pour deux d'entre elles en zone AUDa, alors que la parcelle en cause est située en zone Ugz au PLU qui "s'avère plus favorable et emporte nécessairement une plus value", plus value dont le principe est d'ailleurs reconnu par la CCILM. S'il doit effectivement, en application des dispositions de l'article L. 13-16 du code de l'expropriation, être tenu compte des promesses synallagmatiques de vente conclues dans le périmètre des opérations postérieurement à la modification du Plan local d'urbanisme déterminant une valeur de référence de 1 à 2,50 euros le m² occupé, ces éléments, issus de l'acceptation par quelques propriétaires de la seconde proposition qui leur a été faite par le seul acquéreur possible, doivent être confrontées aux chiffres issus des cessions de terrains pour la plupart non enclavés nécessaire à la réalisation de la ZAC du Moulin Lamblin située à Hallennes Lez Haubourdin. Si Hallennes Lez Haubourdin est située "non loin de Lille", les parcelles en cause se trouvent effectivement "à proximité immédiate d'un réseau complet de communication (autoroute, voie ferrée, aéroport international) propice au développement de la zone". En conséquence, l'indemnité de dépossession s'élèvera à la somme totale de 197.992,2 euros se décomposant comme suit : - indemnité principale : 19.878 m² x 9 euros/m² = 178.902 euros- indemnité de remploi : 8.000,00  x 25 % = 2.000,00  170.902 euros x 10 % = 17.090,20 euros Il apparaît équitable de ne pas laisser à la charge de l'exproprié les frais exposés par lui et non compris dans les dépens et à ce titre il convient : - de confirmer la décision déférée en ce qu'elle alloué une somme de 300 euros,- de condamner l'autorité expropriante à verser pour la procédure d'appel une somme de 500 euros. L'expropriant supporte seul les dépens de première instance. En considération de l'issue du présent recours où l'autorité expropriante succombe principalement les dépens d'appel doivent être mis à sa charge. PAR CES MOTIFS Par réformation de la décision déférée fixe l'indemnité de dépossession au titre de la parcelle située à Lesquin, lieudit Merchin, cadastrée section ZC no 29 pour une contenance de 19.878 m², propriété de M. Jean-Marie X... et de Mme Françoise Y... épouse X..., à la somme totale de 197.992,20 euros (cent quatre vingt dix sept mille neuf cent quatre vingt douze euros et vingt centimes) se décomposant en une indemnité principale de 178.902 euros (cent soixante dix huit mille neuf cent deux euros) et 19.090,20 euros(dix neuf mille quatre vingt dix euros et vingt centimes) d'indemnité de remploi, Confirme la décision déférée en ses dispositions relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et aux dépens, Condamne l'autorité expropriante, la Chambre de Commerce et d'Industrie de Lille Métropole à payer aux parties expropriées la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Laisse les dépens d'appel à la charge de l'autorité expropriante, la Chambre de Commerce et d'Industrie de Lille Métropole..