Cour d'appel d'Aix-en-Provence, CT0014, du 1 décembre 2005

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 1 Chambre B ARRÊT AU FOND DU 01 DÉCEMBRE 2005 JCA No 2005/ Rôle No 04/03699 Francis X... Marie-Thérèse Y... épouse X... Bernard Y... Claude Z... épouse Y... Jean-Luc Y... A.../ Christiane B... épouse C... Olivier ROQUEBERT Didier D... E... délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 18 Décembre 2003 enregistré au répertoire général sous le no 01/1194. APPELANTS Monsieur Francis X... né le 28 Janvier 1960 à MARSEILLE (13000), demeurant 103 traverse Susini - 13013 - MARSEILLE Madame Marie-Thérèse Y... épouse X... née le 07 Décembre 1965 à MARSEILLE (13000), demeurant 103 traverse Susini - 13013 - MARSEILLE Monsieur Bernard Y... né le 24 Juin 1942 à MARSEILLE (13000), demeurant 103 traverse Susini - 13013 - MARSEILLE Madame Claude Z... épouse Y... née le 23 Novembre 1941 à MARSEILLE (13000), demeurant 103 traverse Susini - 13013 - MARSEILLE Monsieur Jean-Luc Y... né le 04 Mai 1968 à MARSEILLE (13000), demeurant 103 traverse Susini - 13013 - MARSEILLE représentés par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉS Madame Christiane B... épouse C... née le 27 Juillet 1953 à MARSEILLE (13000), demeurant 48 traverse de la beaucaire - bel air - les routes - 83200 - TOULON représentée par la SCP PRIMOUT - FAIVRE, avoués à la Cour, plaidant par Me Marc RIVOLET, avocat au barreau de TOULON Maître Olivier ROQUEBERT demeurant Immeuble Le Concorde - 40 rue La Baume Avenue de la Résistance BP 119 - 83192 - OLLIOULES CEDEX représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Henri GAS, avocat au barreau de TOULON Monsieur Didier D... demeurant 136 rue Allègre - F... chanterelles - 83140 - SIX FOURS F... PLAGES non comparant COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 26 Octobre 2005 en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, Président Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller Madame Martine ZENATI, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. F... parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2005. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2005, Signé par Monsieur Jean-Claude ANDRÉ, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe de la décision. *** STATUANT sur l'appel formé par Francis X... et Marie-Thérèse X... née Y..., ainsi que par Bernard Y..., Claude Y... née Z... et par Jean-Luc Y... d'un jugement rendu le 18 décembre 2003 par le Tribunal de Grande Instance de Marseille, lequel les déboutés de la totalité de leurs prétentions et a : - constaté que les appels en garantie de Me ROQUEBERT et de Didier D... étaient sans objet ; - condamné les consorts X... Y... à payer à Christiane B... épouse C... la somme de 1.500 ç à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu'une somme de 1.500 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Dans leurs dernières écritures déposées devant la Cour le 21 avril 2004, Francis X..., Marie-Thérèse X... née Y..., Bernard Y..., Claude Y... née Z... et Jean-Luc Y..., appelants, soutiennent, s'agissant des consorts X..., que c'est à tort que Mme C... a encaissé le chèque de 100.000 francs stipulé à titre de caution et non encaissable, en contravention avec le prix du bien immobilier précisé à l'acte, alors que la somme litigieuse ne constitue pas une dissimulation de ce prix. F... consorts Y... et X... invoquent en outre les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, alléguant une insuffisance de superficie des lots dont ils se sont respectivement portés acquéreurs et qui ressortissent, selon eux, aux dispositions de la loi précitée. F... appelants concluent donc à l'infirmation de la décision déférée, au rejet des prétentions de Mme C... et à sa condamnation à verser : - aux époux X..., les sommes de : 15.000 ç au titre de la répétition de l'indu, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2000, 10.290,31 ç en application de l'article 46 précité, 91,47 ç au titre des frais d'expertise, 1.500 ç à titre de dommages-intérêts, 1.500 ç et 1.500 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - aux époux Y..., les sommes de : 14.264,50 ç en application de l'article 46 précité, outre intérêts au taux légal à compter de la demande , 91,47 ç au titre des frais d'expertise, 1.500 ç à titre de dommages-intérêts, 1.500 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 31 mars 2005, Christiane C... née B..., intimée, réplique que le chèque de 100.000 francs remis par les époux X... "constituait un complément de prix, afin d'atteindre, hors la comptabilité du notaire, le montant convenu" en sorte qu'aucune somme n'a été indûment versée par les acquéreurs. G... fait par ailleurs valoir que les appelants sont infondés à se prévaloir des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, celles-ci n'étant pas applicables à la cause, dès lors qu'elle était la seule et unique propriétaire des biens et droits immobiliers cédés aux consorts Y... et X... L'intimée conclut donc au rejet des prétentions des appelants et à la confirmation de la décision entreprise. Subsidiairement, au cas où la Cour retiendrait que les biens vendus ressortissent au statut de la copropriété, elle demande la désignation d'un géomètre expert afin d'effectuer, aux frais avancés par les appelants, le relevé des surfaces. G... demande par ailleurs qu'il lui soit donné acte de son appel en garantie de M. D... G... sollicite enfin la condamnation des consorts Y... et des consorts X... à lui verser la somme de 3.000 ç chacun en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la somme de 2.000 ç à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 20 septembre 2005, Maître Olivier ROQUEBERT, intimé, réplique qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, sollicite le rejet des prétentions de Mme C... et réclame la condamnation de tout contestant à lui verser la somme de 3.000 ç en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Didier D..., intimé, n'a pas comparu. SUR CE, LA COUR, Attendu que bien que régulièrement assigné à comparaître selon les modalités de l'article 659 du nouveau Code de procédure civile, les époux X... ayant été dispensés de procéder à sa réassignation suivant décision du conseiller de la mise en état du 27 avril 2005, Didier D... n'a pas constitué avoué ; que l'arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l'article 474 du nouveau code de procédure civile ; Attendu que Mme C... ne rapporte pas la preuve de sa simple allégation selon laquelle elle aurait accepté l'offre d'achat formée par M. X... pour la somme de 945.000 francs, alors que le seul exemplaire de cette offre versé aux débats par les appelants, outre qu'il ne comporte aucune date, ne porte aucune mention de son acceptation par l'intimée ; Attendu, par ailleurs, qu'il résulte de la télécopie datée du 29 septembre 1999 adressée aux consorts Y... X... par Didier D... dont Mme C... ne discute pas qu'il ait été son mandataire dans le cadre de l'opération litigieuse, pas plus qu'elle ne soutient qu'il ait été un mandataire infidèle, que celui-ci réclame que lui soit remis, outre un chèque de 10.000 francs à l'ordre de Me ROQUEBERT, notaire chargé d'authentifier l'acte de vente, "un chèque de caution (non encaissable) de 100.000 francs à l'ordre de Mme C..." ; Que tant les compromis successivement conclus les 23 septembre 1999 et 13 mars 2000 entre Mme C... et les époux X... que l'acte authentique de vente reçu le 5 juin 2000 par Me ROQUEBERT, qui fixent tous les trois le prix du bien immobilier acquis par les époux X... à la somme de 375.000 francs, contiennent tous l'affirmation de sincérité selon laquelle ils expriment l'intégralité du prix, perçu par la comptabilité du notaire, en sorte que la somme de 100.000 francs représentée par le montant du chèque litigieux, a été encaissée par Mme C... alors qu'elle ne lui était pas due et qu'elle en doit en conséquence restitution aux époux X..., le jugement entrepris étant infirmé de ce chef, Mme C... étant condamnée à payer aux époux X... la somme de 15.000 ç qu'ils réclament, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juin 2000 ; Attendu que la loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que le statut d'ordre public de la copropriété des immeubles bâtis s'applique de plein droit dès que sont remplies les seules conditions prévues par l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; Qu'il en découle qu'est soumise aux dispositions de cette loi -et notamment à celles instituées par l'article 46 de ce texte- la vente par Mme C..., suivant actes authentiques dressés tous les deux le 5 juin 2000 par Me ROQUEBERT, respectivement aux consorts Y..., d'une part, ainsi qu'aux époux X..., d'autre part, des biens et droits et immobiliers décrits par ces actes comme étant les lots numéros 1 et numéros 2 de l'ensemble immobiliers sis 103 Traverse Charles Susini à Marseille 13ème, constitués, pour le premier, selon les énonciations de ces actes, d'un appartement occupant la totalité du rez-de-chaussée et des 500/1000 èmes des parties communes générales et, pour le lot numéro 2, d'un appartement occupant la totalité du premier étage et des 500/1000èmes des parties communes générales, lesdits actes précisant en outre que l'ensemble immobilier dont dépendent les lots vendus a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi le 31 mai 2000 par le même notaire ;if de division et d'un règlement de copropriété établi le 31 mai 2000 par le même notaire ; Qu'il résulte toutefois des pièces communiquées par les consorts Y... et notamment des plans d'architecte déposés le 17 mai 2000 à l'appui de leur demande de permis de construire en vue de la création d'un appartement dans l'immeuble litigieux, que le lot sis au rez-de-chaussée qu'ils ont acquis était en réalité composé au jour de son acquisition de deux garages d'une surface respective de 25,33 et de 33,17 m2, d'une buanderie de 23,75 m2 et d'un cellier de 13,86 m2, en sorte que les dispositions de l'article 46 alinéa 1er susvisé n'étant pas applicables aux garages, il convient en application de ce texte ainsi que des dispositions de l'article 46 précité et des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 issus du décret du 23 mai 1997, de rejeter les prétentions des consorts Y... de ce chef ainsi que de les débouter de leur demande dommages-intérêts dirigée contre Mme C... ; Attendu que Mme H... ne conteste pas sérieusement le décompte de superficie versé aux débats par les époux X... et établi par la S.A.R.L. Socodex dont il résulte que la superficie du lot vendu à ces derniers n'est que de 98,40 m2, contrairement aux énonciation de l'acte qui la fixe à 120 m2 pour un prix de 375.000 francs, d'où un montant de 3.125 francs au m2, soit une différence de 21,60 m2 , en sorte que Mme C... est redevable aux époux X... de la somme (3.125 francs x 21,60 m2) soit 67.500 francs ou 10.290,31 ç, qui portera intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2001, date de l'assignation introductive d'instance, ainsi que de la somme de 91,47 ç au titre du coût du mesurage de superficie par la société Socodex exposé par ces intimés ; Attendu qu'en méconnaissance des dispositions de l'article 954 du nouveau Code de procédure civile, Mme C... n'articule aucun moyen de fait ni de droit au soutien de sa demande dirigée contre M. D..., laquelle ne tend, aux termes mêmes du dispositif de ses conclusions, qu'à ce qu'il lui soit donné acte "de son appel en cause et en garantie de M. D..." ; qu'il en est de même, s'agissant de Me ROQUEBERT, étant au surplus relevé qu'il a été retenu plus haut que ce notaire avait à juste titre appliqué les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 aux ventes qu'il était chargé d'authentifier ; Que Mme C..., qui succombe, sera déboutée par voie de conséquence de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et supportera les entiers dépens de première instance et d'appel ; Attendu que faute par les époux X... de caractériser et de démontrer le principe, la nature et l'étendue du préjudice dont ils réclament réparation, distinct de celui indemnisé par l'application à leur profit des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, leur demande de dommages-intérêts dirigée contre l'appelante sera rejetée ; Qu'il est en revanche inéquitable de laisser supporter aux époux X... et à Me ROQUEBERT les frais irrépétibles qu'ils ont respectivement exposés ; PAR CES MOTIFS, STATUANT publiquement, par arrêt réputé contradictoire ; CONFIRME la décision entreprise en ses en seules dispositions rejetant les demandes des consorts Y... ; L'INFIRME pour le surplus ; STATUANT à nouveau ; CONDAMNE Christiane C... née B... à payer à Francis X... et Marie-Thérèse X... née Y... les sommes de 15.000 ç avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2000, de 91,47 ç et de 10.290,31 ç, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2001 ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Y AJOUTANT ; CONDAMNE Christiane C... née B... à payer à Christiane C... née B... à payer à Francis X... et Marie-Thérèse X... née Y..., pris ensemble, la somme de 1.500 ç ainsi qu'à Me ROQUEBERT, celle de 1.200 ç, le tout au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE la même aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sommaire : COPROPRIETE Attendu que la loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; que le statut d'ordre public de la copropriété des immeubles bâtis s'applique de plein droit dès que sont remplies les seules conditions prévues par l'article 1er, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, et qu'il importe donc peu que le vendeur soit le seul et unique propriétaire des biens et droits immobiliers cédés. . Qu'il en découle qu'est soumise aux dispositions de cette loi, et notamment à celles instituées par l'article 46 de ce texte, la vente des biens et droits immobiliers constitués, selon les énonciations des actes, d'un appartement occupant la totalité du rez-de-chaussée et des 500/1000èmes des parties communes générales et, d'un appartement occupant la totalité du premier étage et des 500/1000èmes des parties communes générales, lesdits actes précisant en outre que l'ensemble immobilier dont dépendent les lots vendus a fait l'objet d'un état descriptif de division et d'un règlement de copropriété établi par le notaire. Qu'il résulte toutefois des pièces communiquées et notamment des plans d'architecte déposé à l'appui d'une demande des acheteurs de permis de construire en vue de la création dun appartement dans l'immeuble litigieux, que le lot situé au rez-de-chaussée qu'ils ont acquis était en réalité composé au jour de l'acquisition, de deux garages, d'une buanderie et d'un cellier, en sorte que les dispositions de l'article 46 alinéa 1er susvisé, n'étant pas applicables aux garages, doivent être écartées.