Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 30 novembre 2005

DU 30 Novembre 2005 ------------------------- B.M/S.B S.C.I. CARNOT-BUREAUX C/ Eric X... RG N : 03/01982 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du trente Novembre deux mille cinq, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : S.C.I. CARNOT-BUREAUX agissant en la personne de son gérant actuellement en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Dont le siège social est 59 avenue Carnot 33200 BORDEAUX représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de Me Lionel MARCONI, avocat APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MARMANDE en date du 04 Décembre 2003 D'une part, ET : Monsieur Eric X... né le 01 Mai 1955 à BORDEAUX (33000) Demeurant 17 Rue du Temple 33000 BORDEAUX représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués INTIME D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 19 Octobre 2005 sans opposition des parties, devant Francis TCHERKEZ et Benoît MORNET, Conseillers rapporteurs assistés de Dominique SALEY, Greffier. Les Conseillers rapporteurs en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de Bernard BOUTIE Président de Chambre, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 22 juin 1994, la SCI CARNOT-BUREAUX a consenti à Eric X... un bail de locaux à usage professionnel, à compter du 1er juillet 1994 pour une durée de six ans, pour y exercer la profession d'avocat. Eric X... a donné congé six mois à l'avance pour quitter les lieux le 31 décembre 2001. Par acte du 5 avril 2002, la SCI CARNOT-BUREAUX a assigné Eric X... en paiement des loyers et charges d'octobre, novembre et décembre 2001. Par acte du 16 mai 2002, Eric X... a assigné la SCI CARNOT-BUREAUX afin de la voir condamner à lui payer la somme principale de 4.876,04 ç . Par jugement du 4 décembre 2003, le tribunal d'instance de Marmande a ordonné la jonction des deux procédures, condamné la SCI CARNOT-BUREAUX à payer à Eric X... la somme de 6.482,69 ç après compensation ainsi qu'une indemnité de 760 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCI CARNOT-BUREAUX a relevé appel de ce jugement dans des conditions de forme et de recevabilité qui n'apparaissent pas critiquables. Elle demande à la Cour de constater à tout le moins l'existence d'une erreur matérielle affectant le jugement et de dire qu'en tout état de cause, aux termes de cette décision, la SCI CARNOT-BUREAUX ne doit à Eric X... qu'une somme de 2.517,31 ç après compensation outre 760 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle demande au principal de condamner Eric X... à lui payer la somme de 2.396,02 ç correspondant à l'arriéré de loyers et charges déduction faite du dépôt de garantie. Elle soutient que les autres demandes en paiement de Eric X... correspondent à des éléments de confort qu'il a souhaité installer dans les locaux ou à une participation volontaire aux travaux de double vitrage qui ne peut donner lieu à remboursement. Elle conteste enfin la demande en dommages et intérêts pour la perte de chance résultant de l'enlèvement des plaques professionnelles mentionnant le changement d'adresse. Elle demande enfin une indemnité de 1.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Eric X... demande à la Cour de fixer la créance de la SCI CARNOT-BUREAUX à la somme de 4.377,87 ç, et de condamner la SCI CARNOT-BUREAUX à lui payer la somme de 1.981,84 ç au titre du dépôt de garantie, la somme de 1.511,93 ç au titre des appliques et des stores et à défaut la condamner à les lui restituer sous astreinte de 50 ç par jour de retard, la somme de 762,24 ç au titre des charges exceptionnelles, la somme de 620,02 ç au titre du prorata de l'impôt foncier et de la taxe d'ordures ménagères, la somme de 6.000 ç à titre de dommages et intérêts et celle de 5.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il soutient que les appliques et stores sont des améliorations qui doivent lui être remboursées ou restituées, qu'il doit être remboursé de la somme de 762,24 ç qu'il a payé au titre du double vitrage des locaux, et qu'au titre de l'année 2001, il n'est redevable que de la moitié des sommes dues au titre de l'impôt foncier et de la taxe d'ordures ménagères puisqu'il a quitté les lieux le 31 décembre. Il ajoute que le fait pour la SCI CARNOT-BUREAUX d'avoir retiré temporairement les plaques professionnelles mentionnant le changement d'adresse lui a occasionné un préjudice résultant de la perte de chance de conserver sa clientèle potentielle qui doit être évalué à 6.000 ç. MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la jonctions des procédures C'est à juste titre que le premier juge a ordonné, dans l'intérêt d'une bonne justice, la jonction des deux procédures. II- Sur les loyers et charges Il résulte des pièces versées aux débats et non contestées sur ce point que Eric X... reste devoir les loyers d'octobre, novembre et décembre 2001, ainsi que les charges forfaitaires des trois mois, soit la somme totale de 3.551,16 ç. Il résulte de l'article 4 du bail que l'impôt foncier et la taxe d'ordures ménagères sont dus au prorata du temps d'occupation des lieux loués ; il est constant que le bailleur a demandé le paiement de ces charges le 1er octobre 2001 pour la période du 1er juillet 2001 au 30 juin 2002. Le bail ayant pris fin le 31 décembre 2001, Eric X... n'était redevable que de la moitié de ces charges.Eric X... n'est donc redevable, de ce chef, que d'une somme de 413,36 ç. Il résulte de ces éléments que c'est à juste titre que le premier juge a fixé la créance de la SCI CARNOT-BUREAUX à la somme de 3.964,52 ç. III- Sur la demande relative aux appliques et aux stores Aucun état des lieux n'a été établi, ni à l'entrée, ni à la sortie. Il appartenait à Eric X... de les reprendre lorsqu'il a quitté les lieux en remettant ceux-ci en l'état. Le fait de laisser ces équipements sur place ne lui permet plus aujourd'hui d'en demander le remboursement ou la restitution, laquelle dégraderait nécessairement les lieux. Il convient donc de le débouter de cette demande. IV- Sur la demande relative aux charges exceptionnelles La facture du 27 novembre 1997 versée aux débats fait état de charges excetionnelles pour un montant de 5.000 F acquittées par Eric X..., sans contestation, au titre des doubles vitrages qu'il avait sollicités. Ces "charges exceptionnelles" sont par nature différentes des charges forfaitaires contractuellement prévues et sont destinées à faire face à des dépenses non prévues. Il apparait donc que Eric X... a volontairement accepté de participer aux frais de double vitrage dont il ne saurait aujourd'hui demander le remboursement. C'est donc à juste titre que le premier juge l'a débouté de cette demande. V- Sur la demande au titre de l'enlèvement des plaques professionnelles Le premier juge a procédé à une anlyse minutieuse et complète des faits à l'origine de cette demande. Cette analyse n'est nullement contestée utilement en cause d'appel par les parties qui invoquent les mêmes moyens à l'appui des mêmes prétentions qu'en première instance. Or, il leur a été répondu par des motifs justes et bien fondés. C'est donc à juste titre que ce préjudice a été évalué à hauteur de 4.500 ç. VI- Sur la compensation Il résulte de ce qui précède que : Eric X... doit à la SCI CARNOT-BUREAUX : - 3.551,16 ç au titre des loyers et charges forfaitaires - 413,36 ç au titre du prorata d'impôt foncier et taxe d'ordures ménagères ; soit un total de 3.964,52 ç. La SCI CARNOT-BUREAUX doit à Eric X... - 1.981,83 ç au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - 4.500 ç à titre de dommages intérêts pour la perte de chance ; soit un total de 6.481,83 ç . Il convient donc de réformer le jugement sur ce point et de condamner la SCI CARNOT-BUREAUX à payer à Eric X... la somme de 2.517,31 ç avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. VII- Sur les dépens et les demandes d'indemnité au titre de l'article 700 du NCPC La SCI CARNOT-BUREAUX succombant à l'instance, elle en supportera les dépens. Il convient également de la condamner à payer une indemnité de 1.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire en dernier ressort, Déclare recevable l'appel formé contre le jugement rendu le 4 décembre 2003 par le tribunal d'instance de Marmande ; Confirme la jonction des procédure enrôlées sous les No 02.392 et 03.49 au greffe du tribunal d'instance de Marmande ; Réforme ledit jugement pour le surplus et statuant à nouveau : Condamne la SCI CARNOT-BUREAUX à payer à Eric X... la somme de 2.517,31 ç avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne la SCI Condamne la SCI CARNOT-BUREAUX aux dépens dont ceux d'appel avec distraction au profit de la SCP Henri TANDONNET, avoués, en application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, et à payer à Eric X... une indemnité de 1.000 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Président

Sommaire : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) - Preneur - Obligations Si aucun état des lieux n'est établi ni à l'entrée ni à la sortie, il appartient au preneur d'un bail à loyer de reprendre les améliorations qu'il a faites lorsqu'il quitte les lieux en remettant ceux-ci en l'état. Le fait de les laisser sur place ne lui permet plus d'en demander le remboursement ou la restitution