Cour d'appel de Colmar, du 7 décembre 2001, 99/05270

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE Section B AL/CW R.G. N° 2 B 99/05270 Minute N° 2 M 1166.2001 Copies exécutoires à : Maîtres BUEB & SPIESER Maîtres CAHN, LEVY & BERGMANN Le 7 décembre 2001 Le Greffier, RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS COUR D'APPEL DE COLMAR ARRET DU 07 DECEMBRE 2001 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE A. LEIBER, Président de Chambre C. SCHIRER, Conseiller H. BAILLY, Conseiller Greffier ad hoc présent aux débats et au prononcé : A. DOLLE DEBATS en audience publique du 02 novembre 2001 ARRET CONTRADICTOIRE du 07 décembre 2001 prononcé publiquement par le Président. NATURE DE L'AFFAIRE : AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA VENTE APPELANTS, demandeurs et défendeurs reconventionnels : 1 - Monsieur Rémy X... demeurant 3, rue de l'Automne 68100 MULHOUSE 2 - Madame Marie-France Y... ...; SPIESER, avocats à COLMAR INTIMES, défendeurs et demandeurs reconventionnels : 1 - Monsieur Marc Z... 2 - Madame Nadine A... épouse Z... ...; BERGMANN, avocats à COLMAR Le 27 juillet 1996 les époux Z... ont signé un compromis de vente de leur immeuble sis 18 rue du Vontron à MULHOUSE au profit de Monsieur X... et Madame Y... moyennant un prix de 840.000 F. Les acheteurs, n'ayant pas obtenu les prêts bancaires sollicités qui constituaient une condition suspensive de la vente, ont par assignation du 7 février 1997 demandé le remboursement de la somme de 50.000 F versée le jour de la signature du compromis. Par jugement du 17 juin 1999 le Tribunal de grande instance de MULHOUSE, considérant que les demandeurs sont eux-mêmes responsables de la non-réalisation de la condition suspensive et que celle-ci est réputée accomplie en vertu de l'article 1178 du Code civil, les a déboutés de leurs conclusions, tout en rejetant la demande reconventionnelle des époux Z... qui réclamaient paiement d'un complément d'arrhes de 30.000 F tels que prévus dans le compromis de vente. Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 25 octobre 1999 Monsieur X... et Madame Y... ont interjeté appel de ce jugement. Ils font valoir que le compromis de vente du 27 juillet 1996, qui n'a pas été réitéré par acte authentique dans le délai légal de 6 mois, était devenu caduc avant toute action en justice et que dès lors la somme de 50.000 F doit leur être restituée, - qu'il n'existe en effet aucune clause de dédit dans le compromis et que d'autre part aucune faute ne peut leur être reprochée dans la non-obtention des prêts bancaires. Ils concluent à l'infirmation du jugement, à la condamnation des époux Z... à leur rembourser la somme de 50.000 F avec les intérêts légaux à compter de la demande, au rejet de la demande reconventionnelle et à la condamnation des intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel augmentés d'une somme de 4.000 F au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Les époux B... reprennent la motivation du jugement et soutiennent d'autre part que la caducité du compromis de vente ne fait pas obstacle à l'application de la clause de dédit stipulant que les arrhes ne seront pas remboursables en cas de non réalisation de la vente du fait de l'acheteur. Subsidiairement ils font valoir que les parties adverses ont commis une faute en signant le compromis tout en sachant qu'il leur était impossible d'obtenir les prêts envisagés. Ils concluent au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement, subsidiairement et sur demande reconventionnelle à la condamnation de Monsieur X... et Madame Y... à leur payer la somme de 50.000 F à titre de dommages et intérêts par application de l'article 1382 du Code civil. Ils sollicitent en tout état de cause une indemnité de procédure de 3.500 F au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Vu l'ordonnance de clôture du 13 septembre 2001 ; Vu le dossier de la procédure et les documents annexes régulièrement versés aux débats ; Attendu que la recevabilité de l'appel en la forme n'est pas contestée ; Attendu que par application de l'article 42 de la loi locale du 1er juin 1924 le compromis de vente sous seing privé qui n'a pas été réitéré par acte authentique ou suivi d'une action en justice dans le délai de six mois à compter de sa date est caduc et privé de tout effet juridique ; Attendu que tel est bien le cas en l'espèce, de sorte que les époux Z... ne peuvent plus se prévaloir de ce compromis, ni même invoquer une faute de la partie adverse au moment de sa signature, cette faute étant nécessairement de nature contractuelle et l'article 1382 du Code civil étant donc inapplicable ; Mais attendu qu'il est fait exception à l'obligation de restituer les sommes versées à la signature du compromis en cas d'application d'une clause de dédit, laquelle, à la différence d'un acompte ou d'une clause pénale, autorise les parties à se désister de leurs engagements et en conséquence survit à la caducité du compromis ; Attendu qu'en l'espèce le compromis de vente du 27 juillet 1996 stipulait expressément le versement d'arrhes non remboursables en cas de défaillance de l'acheteur ; Attendu que conformément à l'article 1590 du Code civil une telle stipulation s'analyse en une clause de dédit ; Attendu que Madame Y... et Monsieur X..., qui par courrier du 11 septembre 1996 ont déclaré renoncer à l'acquisition immobilière, sont donc mal fondés à demander la restitution des arrhes versées ; Attendu que même si leur renonciation est liée à la non-obtention des prêts bancaires sollicités, l'application de la clause de dédit ne se heurte pas aux dispositions de l'article L 312-16 du Code de la consommation puisque la non réalisation de la condition suspensive était imputable à Monsieur X... qui, selon le courrier de la CAISSE D'EPARGNE D'ALSACE du 10 septembre 1996, figurait au fichier des incidents de prêt (sans relation avec le litige fiscal dont l'appelant fait état) ; Attendu qu'en conséquence le jugement entrepris doit être confirmé ; PAR CES MOTIFS ============== - Déboute Madame Y... et Monsieur X... de leur appel, - Confirme le jugement rendu le 17 juin 1999 par le Tribunal de grande instance de MULHOUSE, - Condamne les appelants aux dépens de l'instance d'appel et à payer aux époux Z... une indemnité de procédure de 3.000 F (TROIS MILLE FRANCS), soit 457,35 euros au titre de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Et, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier présent au prononcé.

Sommaire : ALSACE-LORRAINE - Propriété immobilière - Acte translatif de propriété - Acte sous seing privé - Rédaction d'un acte authentique dans un délai de six mois - Défaut Par application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, le compromis de vente sous seing privé qui n'a pas été réitéré par acte authentique ou suivi d'une action en justice dans le délai de six mois à compter de sa date est caduc et privé de tout effet juridique. Il est néanmoins fait exception à l'obligation de restituer les sommes versées à la signature du compromis devenu caduc en cas d'application d'une clause de dédit, laquelle, à la différence d'un acompte ou d'une clause pénale, autorise les parties à se désister de leurs engagements et en conséquence survit à la caducité du compromis VENTE - Promesse de vente - Promesse synallagmatique - Dédit - Clause de dédit - Définition - / La stipulation d'un compromis de vente, prévoyant le versement d'arrhes non remboursables en cas de défaillance de l'acheteur, s'analyse en une clause de dédit, conformément à l'article 1590 du Code civil PROTECTION DES CONSOMMATEURS - Crédit immobilier - Promesse de vente - Condition suspensive d'obtention d'un prêt - Non-réalisation Même si la renonciation des acquéreurs à la réalisation de la vente est liée à la non-obtention des prêts bancaires qu'ils ont sollicités, l'application de la clause de dédit ne se heurte pas aux dispositions de l'article L. 312-16 du Code de la consommation, puisque la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à l'acquéreur qui figurait au fichier des incidents de prêt