Cour d'appel de Riom, du 26 février 2004, 1618/03

Par acte sous seings privés en date du 13 juin 2001, la SCI X a vendu à M. X... et son épouse trois parcelles de terrain cadastrées section XA N°85, 86 et 87 d'une contenance respectivement de 6 ares 33ca, 2 ares 26 ca et 4a 56 ca formant les lots 57 et 58 de l'AFU des HAUTS DE CHAMALIERES pour un prix de 152.450 ä ; cette vente était consentie sous les conditions suspensives d'obtention d'un certificat d'urbanisme, d'un état hypothécaire ne révélant aucune inscription ou privilège d'un montant supérieur au prix de vente convenu et d'obtention d'un permis de construire avant le 31 octobre 2001, la date de réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 30 novembre 2001 ; Par un courrier du 1er octobre 2001, M. X... informait l'agence LAFORET IMMOBILIER B et D IMMOBILIER, par l'intermédiaire de laquelle avait été signé le compromis de son intention d'annuler l'acquisition en faisant état du surcoût de la construction envisagée engendré par la configuration du terrain ; Il sollicitait donc par ce même courrier la restitution de la somme de (50.000 F) 7.622,45 ä qu'il avait versée lors de la signature du compromis dont il avait été convenu qu'elle devait s'imputer sur le prix de vente ; Dans ces conditions, la SCI X a fait assigner par acte du 14 janvier 2002 M. et Mme X... aux fins de les voir condamner à réitérer, sous astreinte, le compromis de vente et à l'indemniser de son préjudice par l'allocation d'une indemnité de 15.000 ä outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Par jugement en date du 15 mai 2003, le Tribunal de Grande Instance de CLERMONT FERRAND a : - débouté la SCI X et la SARL B et D IMMOBILIER de leurs demandes, - prononcé la nullité de l'acte du 13 juin 2001, - condamné la SCI X à restituer à M. et Mme X... la somme de 7.622,45 ä et à leur payer la somme de 7.500 ä à titre de dommages-intérêts outre la somme de 1.500 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Appelante de cette décision dans des conditions de forme dont la régularité n'est pas contestée, la SCI X en sollicite au terme de ses conclusions signifiées le 8 décembre 2003 la réformation en maintenant l'intégralité de ses demandes initiales ; Elle demande, en outre, la consignation du prix de vente sur le compte séquestre du bâtonnier jusqu'à la signature de l'acte de vente, ainsi que le paiement d'une somme de 16.000 ä à titre de dommages-intérêts, de celle de 6.000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que de la somme de 15.244,90 ä correspondant au montant des honoraires et négociation de l'agent immobilier qu'elle s'engageait à régler à celui-ci ; La SARL B et D IMMOBILIER incidemment appelante demande, en effet, par ses écritures signifiées le 3 décembre 2003 outre la réitération du compromis le paiement de sa commission par l'appelante ainsi que d'une somme de 2.000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile par les époux X... ; Ceux-ci concluent, au contraire, par leurs écritures signifiées le 21 octobre 2003 à la confirmation du jugement outre l'allocation d'une somme de 3.000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; SUR CE Attendu que les époux X... admettent en cause d'appel que le prix de vente des parcelles, objet du compromis du 13 juin correspond à celui du marché ; qu'il s'agit en effet d'un terrain à construire, denrée devenue rare dans la région clermontoise, comme l'établissent les articles de presse versés aux débats, ledit terrain étant de surcroît, situé sur un emplacement recherché expliquant ainsi l'importance de la majoration de son prix entre la date de son acquisition par la SCI X (425.000 F en 1997) et la date de sa vente (1.000.000 F en 2001) ; Q'en tout état de cause l'accord des parties s'est réalisé sur ce dernier montant, un délai de rétractation de sept jours ayant même été accordé aux candidats acquéreurs, après visite par ceux-ci des lieux dont ils étaient à l'époque, voisins immédiats et qu'ils pouvaient revoir tout à leur aise, s'agissant d'un terrain nu ; Attendu qu'il ne peut ainsi être déduit du simple ajustement du prix de vente au prix du marché une surévaluation frauduleuse de celui-ci destinée à tromper les acquéreurs pour leur laisser croire que le terrain ne nécessitait pas de précautions particulières de construction ; que celles-ci résultent essentiellement de la forte déclivité (parfaitement apparente) et de la nature du sol (matériaux marneux et argileux peu consistants sur une épaisseur comprise entre 3 et 9 mètres, puis matériaux sablo-argileux grossiers compacts) qui n'est pas spécifique aux terrains litigieux, mais qui est celle de l'ensemble du versant sur lequel il se situe ; Que certes, le compromis ne fait aucune référence au rapport d'expertise de M. Y... lequel avait été désigné en suite de l'éboulement en novembre 1994 du terrain voisin appartenant à M. Z... alors que l'acte d'acquisition de la SCI X le mentionne expressément ; Mais attendu qu'il est à noter qu'en 1997, les terres provenant de la parcelle 56 qui s'étaient éboulées en partie sur la parcelle 57 de la SCI X n'avaient pas encore été déblayées alors qu'elles avaient entraîné les bornes limitatives des propriétés lesquelles étaient rétablies en 2001 ; qu'une telle référence à ce rapport n'était donc plus indispensable à cette dernière date, observation faite que le glissement de terrain de 1994 n'a concerné que la parcelle mitoyenne et a été déclenché par le terrassement intempestif sans précaution réalisé par son propriétaire, M. Z..., ce facteur déclenchant ayant été aggravé par la forte pluviométrie de l'automne 1994 et la présence en tête de talus d'un remblai mis en oeuvre au cours de la réalisation du boulevard Cézanne situé au dessus des parcelles litigieuses ; Qu'en outre le glissement de terrain qui avait entraîné l'effondrement de cette voie communale, était parfaitement connu des habitants de la région, tels les époux A... avant d'habiter ce quartier étaient domiciliés à ORCINES ; qu'à la date de la vente les travaux de confortement de la voie communale avaient été réalisés ; Attendu qu'il résulte de ces observations que l'omission de l'existence du rapport Y... au compromis de vente ne peut être assimilée à une manoeuvre dolosive ; que la décision déférée qui a prononcé la nullité de la vente à raison d'un vice du consentement sera donc réformée, étant observé que l'erreur sur le montant des frais devant être exposés à raison de la nature du terrain ne porte pas sur les qualités substantielles du bien vendu ; Attendu, par ailleurs, que M. Y... a, sans aucune ambigu'té énoncé en son rapport que le terrain Z..., jouxtant les parcelles litigieuses, était composé en surface par des matériaux argileux de qualité médiocre et soumis à des écoulements d'eau (en raison de la présence de sources) ce qui ne constituait pas un vice mais un fait de nature géologique ; que dans son courrier du 19 juin 2003, produit devant la Cour, il a spécifié qu'il devait être tenu compte de ce fait géologique, en réalisant une étude géotechnique préalable, précisant que les travaux qui ont été nécessaires pour l'édification de l'immeuble de M. Z... ne pouvaient être extrapolés à ceux que nécessiterait une construction sur la propriété voisine ; Or attendu qu'en cause d'appel, la SCI X produit une telle étude concernant les lots 57 et 58 dont il résulte que moyennant le respect de certaines préconisations un projet de construction est parfaitement réalisable (fondation superficielle par semelles filantes ou isolées, ancrées de un mètre minimum dans les argiles ou argiles graveleuses et descendues à deux mètres de profondeur minimum sous la plate-forme finie pour prévenir tout risque vis à vis du phénomène de retrait et gonflement des argiles) ; que ces préconisations en considération de la pente naturelle du terrain ne peuvent donc être qualifiées de travaux de confortation inhabituels ; Qu'il est ainsi établi que contrairement aux allégations des intimés, d'ailleurs démenties par l'édification des maisons sur les terrains jouxtant celui objet du compromis, une construction est possible sans que s'impose le recours à des techniques spécifiques et onéreuses telles que la pose de micropieux ; qu'il doit ici être observé que les intimés versent aux débats l'étude géotechnique sur la base de laquelle ont été réalisés les travaux de réfection de la chaussée de la voie communale dont les contraintes ne sauraient être comparées à celles d'une maison d'habitation ; Attendu que les intimés auxquels il appartenait de ne signer le compromis qu'après avoir sollicité le cas échéant l'avis de techniciens compétents, en mettant à profit le délai de rétractation qui leur avait été offert, sont donc tenus par les termes de leur engagement ; Attendu que les époux X... seront également déboutés de leur demande de résolution de la vente sur le fondement des dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil, et condamnés à signer l'acte authentique de vente sous astreinte provisoire de 150 ä par jour de retard, laquelle commencera à courir à l'expiration du délai d'un mois suivant la notification du présent arrêt, ce pendant un délai de trois mois sans qu'il y ait, toutefois, lieu de consigner le montant du prix de vente avant la signature de l'acte notarié ; Attendu que la vente des terrains s'étant réalisée par l'intermédiaire du cabinet immobilier LAFORET "B et D IMMOBILIER" est due au mandataire le montant de sa rémunération fixé par les mandats à 55.000 F et 50.000 F respectivement pour les parcelles 86 et 87 d'une part, et pour la parcelle 85 d'autre part ; qu'il sera donc fait droit à la demande de la SARL IMMOBILIER dans les limites de ses prétentions soit 15.224,90 ä ; Que la commission de l'agent immobilier due par le mandant au terme des mandats de vente a été stipulée comme étant à la charge du vendeur par le compromis ; que l'appelante n'est donc pas fondée à en solliciter le règlement par les intimés ; Attendu que la SCI X ne spécifie nullement le fondement de sa demande de dommages-intérêts dont elle sera donc déboutée ; Attendu, enfin, qu'il lui sera alloué une somme de 1.000 ä en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; qu'une somme de même montant sera allouée à la SARL B et D IMMOBILIER au même titre ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, Déclare l'appel recevable en la forme Réformant la décision déférée, 6 Déboute M. et Mme X... de leur demande tendant à l'annulation ou la résolution de la vente qu'ils ont conclue avec la SCI X selon compromis en date du 13 juin 2001, Les condamne, en conséquence, à signer l'acte authentique de vente, en se rendant à la convocation qui leur sera adressée par Me B ou le successeur de Me C, notaires sous astreinte de 150 ä par jour de retard, ladite astreinte devant commencer à courir à l'expiration du mois suivant la notification du présent arrêt, pendant un délai de trois mois, Les condamne à payer en outre à la SCI X la somme de 1.000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Déboute l'appelante du surplus de ses prétentions, La condamne, en outre, à payer à la SARL B et D IMMOBILIER la somme de 15.224,90 ä au titre de la consignation due à celle-ci par le vendeur ainsi que la somme de 1.000 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne les époux X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.

Sommaire : VENTE D'une part, l'omission au compromis de vente de l'existence d'un rapport d'expert consécutif à un éboulement sur le terrain voisin ne peut être assimilée à une man uvre dolosive. D'autre part, l'expert a, sans aucune ambigu'té, énoncé en son rapport que le terrain jouxtant les parcelles litigieuses, était composé en surface par des ma- tériaux argileux de qualité médiocre et soumis à des écoulements d'eau, ce qui ne constituait pas un vice mais un fait de nature géologique. Il est par ailleurs précisé qu' une construction est possible sans que s'impose le recours à des techniques spécifiques et onéreuses. Ainsi, il appartenait aux acquéreurs de ne signer le compromis qu'après avoir sollicité l'avis de techniciens compét- ents, en mettant à profit le délai de rétractation qui leur avait été offert