Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 18 mai 2005

DU 18 Mai 2005 ---------------------- B.B/S.B X..., Fradji, François MENIN C/ Jean-Claude Y... RG N : 04/00417 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix huit Mai deux mille cinq, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur X..., Fradji, François MENIN né le 07 Août 1951 à TUNIS (TUNISIE) Demeurant 7 rue Victor Hugo 92300 LEVALLOIS PERRET représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de Me PIETRI, avocat APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 27 Janvier 2004 D'une part, ET : Monsieur Jean-Claude Y... agissant en son nom personnel en sa qualité d'héritier de Madame Y... Z... née A... (décédée) né le 31 Mars 1945 à TRAUN SAINTMARTIN(AUTRICHE) Demeurant Villa Shamballa 1 Bis Avenue François de May 06320 CAP D'AIL représenté par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assisté de Me Florent VERGER du cabinet d'avocats SEYBALD ET ASSOCIES, avocats INTIME D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 23 Mars 2005, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, François CERTNER et Dominique NOLET, Conseillers, assistés d'Isabelle LECLERCQ, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Par jugement du 17 janvier 2004, le tribunal de grande instance d'AGEN déclarait recevable et régulière la demande présentée par Jean-Claude Y... pris en sa qualité d'héritier de Jean B... et d'administrateur légal de sa mère Z... Y... et, y faisant droit, constatait la résolution à compter du 01 mars 2002 de la vente objet de l'acte du 17 novembre 1989 portant vente par les époux B... à X... MENIN d'une maison d'habitation située à MONSEMPRONJ LIBOS (47). Il était décidé que les arrérages perçus et le prix payé comptant restaient acquis à Z... Y.... Par déclaration du 18 mars 2004, dont la régularité n'est pas contestée, X... MENIN relevait appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 03 mars 2005, il soutient que les conditions de la résolution ne sont pas réunies. Il conclut à la réformation du jugement, au débouté des demandes, à la restitution des clés de l'immeuble sous astreinte ainsi qu'à l'indemnisation de la perte des loyers à concurrence de 16.052,79 ç. A titre subsidiaire, il demande que la clause pénale soit ramenée à la somme de 1ç et, en conséquence, que Jean-Claude Y... lui rembourse les sommes versées. Il réclame encore la somme de 3000 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Jean-Claude Y..., dans ses dernières écritures déposées le 07 mars 2005, estime que les premiers juges ont fait une exacte application des règles de droit aux éléments de l'espèce. Il sollicite donc la confirmation du jugement entrepris. Il réclame encore la somme de 21.854,72 ç à titre de dommages intérêts et celle de 4000 ç en remboursement de ses frais irrépétibles. SUR QUOI, Attendu qu'en l'état du décès de Madame Y... survenu le 27 novembre 2004, Jean-Claude Y... reprend l'instance en sa qualité de seul héritier ; qu'il poursuite les mêmes fins alors que l'action en résolution et en paiement était lancée du vivant de la crédirentière ;Attendu que les pièces régulièrement communiquées démontrent que par acte notarié du 17 novembre 1989, les époux B... vendaient à X... MENIN une maison d'habitation cadastrée section AI no 329 commune de MONSEMPRON LIBOS, 42 avenue de la Libération pour un prix de 280.000 F ; que les vendeurs s'étant réservé un droit d'usage et d'habitation, l'acquéreur payait un bouquet de 25000 F, le solde étant converti en rente viagère mensuelle de 2000 F indexée sur l'indice du coût de la construction payable jusqu'au décès du dernier survivant ; Qu'il était spécifié qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de la rente, la vente serait résolue de plein droit sans mise en demeure préalable, 30 jours après un commandement de payer resté infructueux ; Qu'aux motifs que X... MENIN n'avait pas effectué la revalorisation de la rente et qu'un arriéré de 13079,96 F s'était constitué, une mise en demeure était adressée à l'acquéreur le 30 novembre 2001 puis un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2002 ; qu'aucune suite n'ayant été donnée par X... MENIN, Jean-Claude Y..., agissant tant en sa qualité d'héritier de son père décédé que d'administrateur légal de sa mère YY assignait l'acquéreur en résolution de la vente et que le jugement déféré était alors rendu ; Attendu que pour critiquer cette décision, l'appelant invoque tout d'abord la nullité du commandement qui lui a été délivré ; qu'il fait valoir en effet que X... MENIN n'était pas habilité par l'ordonnance du juge des tutelles du 05 décembre 2001 le désignant en qualité de mandataire spécial de sa mère à donner mandat à un huissier pour délivrer ce commandement ; Mais attendu que la mise en demeure est superfétatoire car non prévue à l'acte ; que le commandement du 30 janvier 2002 était délivré à la demande de Madame Y..., assisté de son fils en sa qualité de mandataire spécial tandis que l'assignation était diligentée par Madame Y..., représentée par Jean-Claude Y... agissant en sa qualité d'administrateur légal désigné par le juge des tutelles (ordonnances du 20 décembre 2002 et du 27 mars 2003) ; qu'en sa qualité de mandataire spécial chargé de gérer le patrimoine de sa mère, Jean-Claude Y... avait capacité et qualité pour assister sa mère dans le commandement susceptible d'influer sur son patrimoine ; Qu'ainsi, c'est à bon droit que le tribunal décidait que ce commandement était régulier alors, au surplus, que la procédure en nullité a été régulièrement mise en .uvre ; Attendu que l'appelant fait encore valoir l'inexécution par la crédirentière de ses obligations ; qu'il explique en effet que celle-ci a définitivement quitté l'immeuble sans l'en aviser, contrairement aux stipulations contractuelles qui lui permettaient dans ce cas, d'occuper l'immeuble ou de le louer moyennant une augmentation de 30 % de la rente ; qu'il en conclut qu'il est en droit de ne pas payer ainsi les sommes réclamées ; Que toutefois ce moyen ne saurait prospérer alors qu'il n'est établi que Madame Y... n'est maison de retraite qu'au moment du commandement et que l'absence d'indexation de la rente est patente de 1995 à 2001 soit bien antérieurement au départ de Madame Y... établi seulement au début de l'année 2002 ; Que les pourparlers entre Jean-Claude Y... et X... MENIN à partir de 2001 ne sauraient démontrer un refus d'exécution des obligations du vendeur alors qu'il était seulement question d'essayer de trouver un terrain d'entente entre les parties ; Attendu que X... MENIN fait encore valoir qu'il a toujours payé la rente et que son seul manquement est de ne pas avoir procédé à sa revalorisation ; que le contrat prévoit qu'en cas de désaccord sur le montant, la rente sera servie sur la base de l'échéance précédente sauf redressement après la solution du litige ; que ce paiement régulier, même sur une base erronée, fait obstacle à la demande ; Mais attendu qu'il est reconnu que la rente n'a pas été revalorisée par X... MENIN ; qu'en n'y procédant pas, il ne saurait arguer d'un désaccord sur le calcul de celle-ci pour prétendre ne payer que le montant originairement fixé ; que le tribunal relevait aussi justement que le contrat dispose que l'indexation est une condition essentielle et déterminante de la vente et que, malgré cela, il ne procédait à une revalorisation qu'en 1997 soit huit ans après l'acte ; qu'ainsi, cette absence de revalorisation spontanée constitue bien l'absence de paiement intégral de la rente justifiant l'action entreprise ; Qu'en ce qui concerne le silence de la crédirentière pendant près de douze ans, celui-ci ne saurait être assimilé à un acquiescement ou un renoncement faute de démontrer un renoncement exprès à cette revalorisation, s'agissant au surplus de personnes âgées et plus vulnérables ; Que surtout, il appartenait à l'appelant, s'il contestait tant le montant calculé par Jean-Claude Y... ou le principe même de sa dette de saisir le juge des référés ou le tribunal dans le mois du commandement soit pour faire obstacle au jeu de la clause résolutoire soit pour faire trancher le bien fondé de ses prétentions ; Qu'en restant taisant et en permettant ainsi le jeu de la clause contractuelle, X... MENIN est maintenant mal fondé dans ses prétentions ; qu'en effet, le contrat précise expressément que tant les arrérages payés que la somme payée comptant seront conservés par le crédirentier ; qu'il ne peut donc pas en demander le remboursement ; Que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il constatait la résolution du contrat à compter du 01 mars 2002 et décidait que les arrérages et la partie du prix perçu resteraient acquis au crédirentier ; Attendu qu'en cause d'appel, Jean-Claude Y... sollicite l'octroi d'une somme de 21.854,72 ç à titre de dommages intérêts représentant tant son préjudice moral, ses frais de déplacements, les consommations EDF, eau, assurances et pertes de loyers ; Que toutefois, ces sommes représentent des frais exposés selon ses propres écritures à partir de l'année 2002 ; que la résolution est intervenue à cette date et que Jean-Claude Y... est ainsi propriétaire de l'immeuble depuis cette date ; qu'il doit donc en assumer toutes les charges ; que les frais de déplacements antérieurs à 2001 n'ont été exposés que dans le cadre de pourparlers et ne peuvent donc pas être retenus ; Qu'aucun préjudice moral n'est établi et ne sera donc pas indemnisé ; que Jean-Claude Y... sera donc débouté de cette demande reconventionnelle recevable par ailleurs ; Attendu que chaque partie succombant dans ses prétentions, les dépens d'appel seront supportés par moitié ; Attendu que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Au fond, confirme le jugement rendu le 27 janvier 2004 par le tribunal de grande instance d'AGEN, Y ajoutant, Déboute Jean-Claude Y... de ses demandes reconventionnelles en dommages intérêts, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Dit que les dépens d'appel seront supportés moitié par X... MENIN, moitié par Jean-Claude Y... et autorise les SCP d'avoués TESTON LLAMAS et TANDONNET à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président et par Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Président

Sommaire : VENTE - Résolution - Clause résolutoire - Rente viagère - /JDF L'absence de revalorisation spontanée de la rente viagère mensuelle payée par l'acquéreur d'une maison d'habitation au vendeur constitue bien une absence de paiement intégral de la rente pouvant justifier la résolution de plein droit de la vente