Cour d'appel de Versailles, du 8 novembre 2001, 2000-2327

Selon acte sous seing privé en date du 19 novembre 1984, la société SLIMENCO, aux droits de laquelle s'est trouvée la SA UNIBAIL a conclu avec la société VETIMODE un bail sur des locaux à usage commercial correspondant aux lots nos 5 et 6, rez de dalle, de l'immeuble le Courcellor II situé 35 rue d'Alsace à LEVALLOIS PERRET. Le 27 mars 1990, la SARL PROMO MAREE a acquis le droit au bail de ces locaux. La société UNIBAIL, par acte sous seing privé du 15 mai 1990, a consenti un nouveau contrat de location à la société PROMO MAREE pour une durée de 9 ans à effet au 1er avril 1990, sur les mêmes locaux destinés à l'activité de poissonnerie, coquillages, demi-gros à l'exclusion de toute autre, moyennant un loyer annuel de 162.000 francs HT. La société PROMO MAREE a exercé son activité dans les lieux loués sans difficulté particulière pendant plusieurs années. Toutefois, le 20 septembre 1996, lors d'une visite de contrôle du centre commercial voisin Gustave Eiffel, la Sous-Commission Départementale par la Sécurité contre les Risques d'Incendie et de Panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur - la commission de sécurité - ayant constaté que la poissonnerie ne disposait que d'une seule issue et d'aucun balisage pour un effectif largement supérieur à 30 personnes ainsi que les vannes de robinet d'incendie armé étaient déposées et l'ensemble des extincteurs placés sous coffret inaccessible, a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation "du centre commercial". Par arrêté du 30 septembre 1996, le Maire de LEVALLOIS PERRET a prescrit la réalisation de travaux dont la création d'une seconde issue devant être exécutés par la société PROMO MAREE avant le 30 octobre 1996. Le 07 février 1997, la commission de sécurité ayant relevé l'absence de deuxième issue conforme, a exprimé un nouvel avis défavorable et suivant arrêté du 12 février 1997, le Maire de LEVALLOIS PERRET a ordonné la fermeture administrative de que les deux instances ayant pour objet le jugement déféré rendu entre les mêmes parties, présentent entre elles un lien tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les joindre pour les juger ensemble sous le numéro 2327/00 ; Sur l'incident de rejet des débats des pièces nä 76 à 80 produites par la société UNI BUREAUX : Considérant que les documents précités constituent cinq constats d'huissier dressés le 23 septembre, 30 septembre, 07 octobre, 21 octobre 2000 et 03 février 2001 dont le dernier sur requête ; considérant à cet égard, que si le Premier Président de la Cour se trouve investi, en vertu de l'article 958 du nouveau code de procédure civile, du pouvoir d'ordonner sur requête toute mesure urgente au cours de l'instance d'appel, sa compétence implique que la mesure sollicitée ait trait au litige dont la Cour d'Appel est saisie, et ne peut s'étendre à la prescription d'une mesure d'instruction propre à justifier éventuellement une prétention qui n'a pas encore été portée devant la Cour ; considérant que tel est le cas, en l'espèce, dès lors qu'au jour où l'ordonnance sur requête a été rendue, le 10 janvier 2001, si la présente juridiction était saisie du litige ayant trait à la résiliation du bail consenti à la société PROMO MAREE avec toutes les conséquences en découlant ainsi qu'à la responsabilité de la société UNIBAIL recherchée en qualité de rédacteur du contrat de location, elle ne l'était pas du contentieux concernant l'occupation prétendument irrégulière des locaux en cause appartenant à la société UNI BUREAUX par un tiers, non partie à l'instance, puisque la mesure poursuivie par cette société avait pour objet d'obtenir des constatations à ce sujet par un officier ministériel afin de lui permettre de prendre ensuite toutes les dispositions et prétentions utiles à la défense de ses intérêts ; considérant par conséquent, que la société UNI BUREAUX l'établissement PROMO MAREE jusqu'à remise en conformité totale. La société PROMO MAREE n'a pas obtenu la suspension de cette décision, mais s'est vue accorder, le 04 avril 1997, une autorisation précaire plusieurs fois renouvelée pour installer un étalage de 24 mètres sur la promenade devant les locaux loués, lesquels ont été utilisés pour le stockage et le conditionnement des produits. Puis la société PROMO MAREE a décidé de sa dissolution à compter du 07 avril 1997. Sur l'assignation de la société PROMO MAREE à l'encontre de la société UNIBAIL et de la société UNI BUREAUX, venue à ses droits, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE, par ordonnance du 1er août 1997 a mis hors de cause la société UNIBAIL, désigné Monsieur X... en qualité d'expert et suspendu les effets de la clause résolutoire insérée au bail visée dans un commandement de payer du 27 juillet 1997, pendant une durée de six mois jusqu'au 1er février 1998 ainsi que le règlement des loyers. Cette décision a été confirmée par arrêt de cette Cour en date du 16 avril 1999. Une seconde ordonnance de référé a été rendue, le 17 juin 1998, à la demande de la société PROMO MAREE et les effets de la clause résolutoire ont à nouveau été suspendus jusqu'au 1er février 1999, puis une troisième, le 08 avril 1999, prolongeant cette suspension jusqu'au 30 juin 1999. Parallèlement, le 16 juillet 1998, la société PROMO MAREE a déposé un dossier de travaux à exécuter dans les lieux afin de les mettre en conformité. Le 06 août 1998, le Préfet des Hauts de Seine a adressé à la société PROMO MAREE le procès-verbal approuvé par la Commission de Sécurité concernant ce dossier. Le 13 novembre 1998, la société PROMO MAREE a formé un recours hiérarchique contre cette décision, rejeté selon procès-verbal du 07 décembre 1998 de la Commission de Sécurité. Par arrêté municipal du 03 mai 1999, la société UNI BUREAUX a été astreinte de procéder aux travaux d'isolement de la poissonnerie avec le reste de l'immeuble de grande était fondée à saisir le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE dans les termes des articles 493 et suivants du nouveau code de procédure civile ; que, par ailleurs, la société PROMO MAREE a été informée de cette diligence dans la mesure où une copie de l'ordonnance sur requête lui a été remise par l'huissier de justice commis et avait la faculté si elle estimait que cette décision lui faisait grief, d'en réclamer la rétractation conformément à l'article 497 du nouveau code de procédure civile ; considérant, de surcroît, que les autres constats établis depuis la voie publique ne nécessitaient pas d'autorisation judiciaire préalable ; considérant, en outre, que toutes les pièces concernées ont été régulièrement communiquées, le 15 mai 2001, au sens de l'article 132 du nouveau code de procédure civile à une date suffisante avant la clôture intervenue le 13 septembre 2001, pour qu'il soit loisible à la société PROMO MAREE d'y opposer toutes observations nécessaires ; qu'elles ne sauraient donc être écartées des débats. Sur la résiliation du bail : Considérant qu'en vertu de l'article 1719 du Code Civil, le bailleur doit délivrer les lieux loués en état de servir à l'usage auxquels ils sont destinés selon le bail, cette obligation se poursuivant pendant toute son exécution et lui assurer la jouissance paisible des locaux durant toute son occupation en raison du contrat de location : considérant qu'il est désormais établi par les lettres de la Préfecture des Hauts de Seine en date des 11 septembre 1997, 22 mai 1998 et 22 juin 1999, des derniers hauteur, le COURCELLOR II. Le 15 juin 1999, la société PROMO MAREE a été informée de la date de réalisation des travaux en question. Le 23 juin 1999, l'expert a déposé son rapport. C'est dans ces circonstances que la société PROMO MAREE estimant que le bail lui avait été consenti en violation des règles de l'urbanisme et ne pouvait être destiné à l'exploitation de l'activité de poissonnerie, a saisi le Tribunal de Commerce de NANTERRE d'une action en nullité ou à défaut en "résolution" judiciaire du bail aux torts de la propriétaire et en réparation de son préjudice correspondant à la perte du fonds de commerce. Par jugement rendu le 29 février 2000, cette juridiction a pris acte du désistement d'instance de la société UNIBAIL, puis ayant constaté que "les locaux loués étaient impropres à la destination contractuelle et avaient fait l'objet d'un arrêté administratif de fermeture rendant impossible la poursuite de l'activité et que le bail était donc nul et de nul effet" a prononcé, en conséquence, "la résolution judiciaire" aux torts de la société UNI BUREAUX à effet du 28 février 1997, dit que les loyers et charges cesseraient d'être dus à compter de cette date par la société PROMO MAREE, et que le dépôt de garantie devrait lui être remboursé, condamné la société UNI BUREAUX à verser à la société PROMO MAREE les sommes de 4.800.000 francs et de 82.000 francs de dommages et intérêts au titre respectivement de la perte de son fonds de commerce et des frais de déménagement, en la déboutant du surplus de ses prétentions, rejeté la demande en paiement de loyers et charges de la société UNI BUREAUX, ordonné l'exécution provisoire avec constitution d'une caution bancaire d'égal montant par la société PROMO MAREE, alloué à cette dernière des indemnités de 150.000 francs et de 10.000 francs à la charge respective des sociétés UNI BUREAUX et UNIBAIL et condamné la société UNI BUREAUX aux dépens. La SAS UNI BUREAUX a relevé appel de cette décision à l'encontre de la société PROMO MAREE procès-verbaux de la Commission de Sécurité et des constatations de l'expert, que la boutique de la société PROMO MAREE fait bien partie intégrante de l'immeuble le "Courcellor II" et non du centre commercial Eiffel voisin et qu'elle est classée au titre des établissements recevant du public - ERP- dans la 5ème catégorie M et non dans la première ; considérant qu'il est constant en vertu des documents précités, que l'immeuble "Courcellor II" est inscrit sous le numéro 30 du fichier départemental des immeubles de grande hauteur et classé en application de l'article R 122-5 du Code de la Construction et de l'Habitation en IGH W2 correspondant à des immeubles à usage de bureaux ; considérant qu'ainsi que le relève le Préfet des Hauts de Seine dans son courrier adressé à l'expert, le 22 juin 1999, le classement de l'immeuble en IGH W2 remonte à la date de construction, même si ce mode de classement introduit par l'arrêté ministériel du 18 octobre 1977 lui est postérieur, compte tenu de l'intention des constructeurs ; considérant, en effet, que sur la demande de permis de construire présentée le 12 octobre 1973, le maître de l'ouvrage indiquait la destination suivante des surfaces à édifier : "immeuble à usage de bureaux dans lequel des locaux étaient réservés à un secteur tertiaire, bureaux administratifs et commerciaux, tandis que l'exposé général dressé préalablement le 10 avril 1973, fait aussi état de commerces au niveau dalle "réservés à des activités type prestation de services (banque - agence de voyages etc...) à l'exclusion de toutes celles nécessitant un stockage important", "la déclaration d'achèvement le 29 août 1977, portant elle-même mention de travaux" relatifs à l'édification d'un immeuble à usage de bureaux" ; considérant que le règlement de copropriété stipule "une destination de l'immeuble à titre principal à usage de bureaux dans le cadre d'une affectation générale commerciale", spécifie que les activités commerciales pouvant être exploitées dans selon une instance enrôlée sous le numéro R.G. 2327/00 et la société PROMO MAREE a ultérieurement interjeté appel du même jugement envers les sociétés UNI BUREAUX et UNIBAIL par une procédure R.G. Nä 3538/00. La société UNI BUREAUX soutient qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir mis à la disposition de la société locataire des locaux pouvant être destinés à un usage commercial exclusif de toute restriction tant à l'occasion de la signature du bail du 19 novembre 1984, que lors de la conclusion du bail du 15 mai 1995. Elle allègue l'absence d'incidence du classement originaire de l'immeuble et des règles d'urbanisme en relevant que seule l'inexécution des travaux de mise en conformité prescrits par la commission de sécurité a été à l'origine de la décision administrative de fermeture du fonds. Elle indique qu'antérieurement à la résiliation du bail cédé, puis de la conclusion de la nouvelle convention locative, la société PROMO MAREE était informée de la réglementation applicable à la Tour "Le Courcellor II" et de la charge lui incombant au titre des mesures devant être prises inhérentes à la sécurité des locaux situés dans un IGH. Elle estime qu'il appartenait à la société PROMO MAREE, ayant réalisé à sa seule initiative, les travaux d'aménagement des locaux à son entrée dans les lieux, de s'enquérir des autorisations administratives nécessaires dans l'exercice de son activité dans l'immeuble en cause et de les obtenir conformément aux dispositions contractuelles et des articles R 122-18 du Code de la Construction et de l'Habitation et R 421-51 du Code de l'Urbanisme. Elle ajoute que selon les stipulations du bail, la société locataire devait aussi procéder à l'ensemble des travaux nécessaires à son activité au cours de son exécution et qu'elle-même n'a jamais cherché à éluder ses responsabilités à cet égard. Elle fait état du refus abusivement opposé par le preneur de remédier à la situation, lequel n'a pas déféré à l'injonction administrative du 30 septembre 1996, ni ne l'a l'immeuble sont toutes celles "susceptibles d'être réalisées dans des locaux à caractère principal de bureaux" en excluant "les activités qui, par leur nature, apparaîtraient incompatibles avec la destination de l'immeuble à usage de bureaux" et s'il prévoit la possibilité d'utiliser les locaux situés au niveau dalle comme boutiques, il en subordonne l'usage à l'obligation pour les propriétaires de "se conformer aux dispositions des lois et règlements en vigueur", auxquels il ne pourrait, en tout cas, être dérogé par un texte d'intérêt privé ; considérant que l'activité de poissonnerie avec demi-gros ayant été exploitée en conformité avec les termes du bail dans les lieux loués par la société PROMO MAREE dont la définition entre dans le secteur secondaire ne pouvait être implantée dans l'IGH Courcellor II compte tenu de la destination exclusive de l'immeuble à usage de bureaux résultant de son classement W 2, sans que la société UNI BUREAUX ne puisse utilement prétendre que la simple dénomination "d'un usage commercial" suffirait à autoriser toute destination commerciale en violation des prescriptions du permis de construire et de la réglementation en la matière ; considérant qu'eu égard à la spécificéité de la destination commerciale des lieux en secteur tertiaire, bureaux administratifs et commerciaux, il incombait au bailleur avant d'accepter une location de type secondaire, de solliciter une dérogation particulière en établissant un dossier à soumettre après autorisation de l'Assemblée Générale des Copropriétaires et avis du mandataire de sécurité de la Tour, auprès des services de l'urbanisme aux fins de rechercher la modification du classement de l'immeuble "le Courcellor II" en IGH -Z permettant la conjonction de plusieurs usages ; or considérant que la société bailleresse qui n'allègue, ni ne justifie avoir obtenu une telle dérogation a consenti, en violation des règles d'urbanisme, un bail incompatible avec la destination de l'immeuble ; considérant, en avisée des difficultés rencontrées et en déduit que la société PROMO MAREE est seule responsable des conséquences découlant de la fermeture administrative. Elle fait valoir que contrairement à ce qu'a décidé le tribunal, le bail devrait être résilié au jour de son prononcé et non pas résolu à la date de la fermeture des locaux, à la suite de l'arrêté municipal du 12 février 1997 et que cette résiliation devra intervenir aux torts de la société PROMO MAREE, compte tenu de son abstention fautive quant à la réalisation des travaux de mise en conformité et de l'occupation sans droit, ni titre des locaux par un tiers, Monsieur Y..., par ailleurs, liquidateur de la société PROMO MAREE, comme l'attestent la non restitution des lieux par la locataire et les constats d'huissier qu'elle a été valablement autorisée à diligenter en 2000 et 2001 par le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE en application des articles 493 et suivants du nouveau code de procédure civile et qui ont été régulièrement versés aux débats. Elle se déclare fondée à poursuivre le recouvrement des loyers et charges dus en contrepartie de l'occupation des locaux. Elle souligne qu'en tout état de cause, il conviendrait pour l'appréciation de tous les préjudices allégués de déterminer la nature exacte des activités exercées dans les lieux loués par le preneur et de tenir compte de la poursuite de son activité dans les lieux postérieurement à l'arrêté de fermeture du 12 février 1997. Elle considère que le préjudice relatif à la perte du fonds doit être évalué au même titre et selon les mêmes critères que ceux en usage pour la détermination d'une indemnité d'éviction dans les termes de l'article 8 du décret du 30 septembre 1953. Elle invoque l'absence de tout préjudice indemnisable eu égard à la reprise globale des activités de la société PROMO MAREE au profit de Monsieur Y... et en tout cas, revendique l'estimation de la valeur marchande du fonds de commerce de détail sur la base de 30 % de la outre, qu'il s'infère des éléments des débats et des constatations effectuées par l'expert, Monsieur X..., qu'antérieurement au bail contracté avec la société PROMO MAREE, des locaux du hall correspondant à des parties communes et comportant l'ensemble des appareils de sécurité incendie de l'immeuble Courcellor II ont été annexés par la propriétaire dans les lieux qui lui ont été louées et qu'une seconde issue en circulation avec le hall de l'immeuble de grande hauteur prohibée par la réglementation avait été créée par cette dernière en contravention avec les règles prévues par les articles R 122-18 du Code de la Construction et de l'Habitation et R 421-51 du Code de l'Urbanisme proscrivant toute modification des lieux en méconnaissance du règlement de sécurité et soumettant l'exécution de tous travaux par lui définis à une autorisation préalable et spéciale ; considérant qu'il suit de là, que la société propriétaire a accordé à la société PROMO MAREE un bail sur des locaux ne répondant pas aux normes de sécurité, sans pouvoir lui imputer la charge de rechercher une telle permission dans la mesure où, les modifications illicites susvisés sont intervenues avant l'entrée dans les lieux de la locataire, où, ceux qu'elles a exécutés à son arrivée ne constituaient qu'un aménagement sans incidence sur la réglementation précédemment évoquée, réalisé avec l'autorisation expresse de la bailleresse et où, l'ouverture de sa boutique M 5ème catégorie ne nécessitait aucune autorisation administrative à cet égard comme l'attestent les correspondances de la Préfecture des Hauts de Seine et de la commission de sécurité ainsi que le rapport d'expertise ; considérant qu'il n'est pas démontré que la société PROMO MAREE ait été informée de la visite de la commission de sécurité effectuée, le 20 septembre 1994, dans le centre Eiffel dont elle ne dépend pas, ni que l'arrêté municipal consécutif du 30 septembre 1996 prescrivant des travaux lui ait été effectivement moyenne du chiffre d'affaires en relevant que la société PROMO MAREE avait une activité de demi-gros et gros considérée comme transférable, outre une mesure d'instruction complémentaire en raison du caractère dubitatif et imprécis du rapport d'expertise, de la poursuite d'exploitation par un tiers et de la non spécialisation en matière de baux commerciaux de l'expert désigné, dont elle dénie tout caractère de nouvelle prétention. Elle affirme que toutes les autres demandes d'indemnisation afférentes aux frais de déménagement et d'aménagement, au préjudice commercial, aux investissements sur aménagement sont infondées. Elle sollicite donc, par voie d'infirmation totale du jugement déféré, la somme de 1.144.112,17 francs soit 174.418,78 Euros représentant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 novembre 1999 et s'il devait être prononcé la résiliation du bail à ses torts, l'irrecevabilité et le mal fondé de toute indemnisation découlant d'une perte de fonds, eu égard aux circonstances particulières de la cause et subsidiairement, la limitation de l'indemnité à la somme de 1.440.000 francs soit 219.526,58 Euros au titre de la valeur marchande du fonds. Elle réclame aussi une expertise complémentaire sur les conditions d'exploitation du fonds de la société PROMO MAREE postérieurement à sa mise en liquidation, la ventilation exacte au cours de trois derniers exercices des activités de détail, de demi-gros et de gros, les modalités d'exploitation du fonds crée à compter du 02 avril 1999 par le liquidateur de l'entreprise à son profit personnel et en particulier les conventions conclues le cas échéant à cet effet par celui-ci avec la société PROMO MAREE et l'identification des personnes physiques ou morales détentrices des parts sociales de la société PROMO MAREE à la suite de sa liquidation. Elle demande l'entier débouté de la société PROMO MAREE et une indemnité de 100.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure notifié, aucune justification d'une telle notification n'étant produite aux débats ; considérant que dès que la société PROMO MAREE a été avisée du procès-verbal du 07 février 1997 de la commission de sécurité confirmant l'avis défavorable précédent quant à l'exploitation de la poissonnerie, en l'état, compte tenu de la nécessité de créer une seconde issue et de fermer la porte en circulation avec l'IGH, elle a pris contact les 10 et 11 février suivant avec la société UNIBAIL pour l'informer de la situation avant même d'avoir reçu notification de l'arrêté de fermeture administrative, le 20 février 1997, lequel constitue la conséquence des infractions commises par les sociétés bailleresses qui n'ont pas loué des locaux conformes aux normes de sécurité applicables à l'immeuble dans lequel ils sont implantés ; considérant que la société UNI BUREAUX ne peut utilement soutenir que la société PROMO MAREE aurait eu valablement connaissance du statut particulier des lieux loués résultant de l'IGH par la seule communication lors de la cession intervenue le 27 mars 1990, du bail accordé à la société VETIMODE qui y faisait allusion alors même qu'avant la réalisation de cette opération, la société UNIBAIL, propriétaire à cette époque des locaux, avait exigé, par lettre du 22 mars 1990, la conclusion du nouvel acte, qui dans l'esprit des parties devait donc régir leurs relations contractuelles après le laps de temps très court d'un peu plus d'un mois nécessaire à son établissement durant lequel la convention antérieure avait exclusivement vocation à recevoir application jusqu'à sa résiliation le 25 octobre 1990 et qui lui, ne renfermait aucune mention, ni disposition de nature à informer la locataire de la situation spécifique des locaux ; considérant que la société UNI BUREAUX ne saurait, en outre, faire grief à la société PROMO MAREE de ne pas avoir condamné l'accès de la porte en circulation avec l'immeuble de grande hauteur, comme l'a exigé Civile. La société PROMO MAREE, après avoir longuement retracé sa version des faits, se réfère aux motifs de l'arrêt de la Cour du 12 novembre 1999 ayant déjà statué sur la recevabilité de sa demande présentée en état de liquidation amiable. Elle réclame le retrait des débats des pièces nä 76 à 80 communiquées par la société UNI BUREAUX en suite d'une requête formée selon elle devant un magistrat incompétent pour connaître du litige. Elle oppose que l'immeuble Courcellor II étant classé en IGH W2 à usage de bureaux, secteur tertiaire : administratifs et commerciaux, les locaux loués qui en dépendent doivent répondre aux exigences des normes de sécurité y afférentes tandis que la poissonnerie avec demi-gros dont la définition entre dans le secteur secondaire ne correspond pas à la destination principale de locaux de bureaux, ce que ne pouvait ignorer la société UNIBAIL, rédactrice du bail professionnelle en la matière. Elle affirme que la société UNIBAIL aurait dû solliciter une dérogation spécifique pour implanter des locaux en secteur secondaire sans qu'elle-même n'ait à en obtenir une pour l'ouverture de sa boutique M 5ème catégorie, en soulignant avoir exécuté les travaux d'aménagement initiaux avec l'autorisation expresse de la société UNIBAIL. Elle prétend n'avoir pas eu connaissance de la visite de la commission de sécurité du 20 septembre 1996 effectuée au centre commercial Eiffel et n'avoir été informée qu'après sa tenue de celle du 07 février 1997 dont elle a immédiatement avisé la société UNIBAIL qui n'a pris aucune initiative bien qu'ayant conclu un bail en infraction avec la réglementation générale sur les IGH ayant trait à la destination commerciale ainsi qu'avec les règles de sécurité sur les IGH. Elle dément avoir été informée de la situation des lieux loués et souligne que les propositions de réaménagement des locaux ne pouvaient aboutir en raison du non respect et des normes réglementaires afférentes aux IGH tenant à l'absence de seconde issue l'administration dès le mois de février 1997, alors que la locataire ne pouvait manifestement pas édifier à sa seule initiative, un mur de clôture sur des parties communes qui, de surcroît, comprenaient les tableaux électriques de sécurité de la tour, et qu'elle-même n'a cru devoir procéder à ces travaux, qui en raison de leur nature, lui incombaient indiscutablement en qualité de propriétaire, qu'après qu'un arrêté municipal l'y contraignant sont intervenu le 03 mai 1999 ; considérant enfin que les locaux ne peuvent toujours pas être mis aux normes ; qu'en effet, outre qu'il n'est pas justifié d'une quelconque diligence effectuée par la société UNI BUREAUX pour parvenir à une destination idoine de l'immeuble, il apparaît que la société PROMO MAREE qui a loué un grand local commercial de 260 m à destination de poissonnerie comportant deux issues, ne dispose plus que de lieux dont la moitié est désormais enclavée à défaut de la seconde issue exigée qu'il est impossible d'installer en raison de leur configuration, ce qui a pour conséquence de ramener la superficie initiale à une surface utile commerciale d'environ 120 m dont seulement 70 m seraient accessibles au public pour tenir compte de la législation sur les établissements recevant du public, contrairement à la désignation contractuelle des lieux ; considérant que la société UNI BUREAUX ne peut encore prétendre que la société PROMO MAREE aurait abusivement refusé la solution préconisée par Monsieur Z... en affirmant que la commission de sécurité aurait donné un avis favorable à la poursuite de son exploitation, le 05 septembre 1998, dans la mesure où cette commission a seulement "estimé possible" ledit projet en le subordonnant à 12 conditions dont dix relèvent des normes de sécurité pesant sur l'immeuble et échappent au preneur, lequel n'a, en définitive, pas été admis puisque la commission de sécurité du 07 décembre 1998, a estimé que "compte tenu de l'effectif, l'établissement devait avoir une seconde et à la fermeture de la seconde issue en circulation avec l'IGH et à la non mise à disposition de grands locaux à destination de poissonnerie conforme à la destination contractuelle des lieux dont le bailleur lui doit garantie en vertu des articles 1719 et 1721 du Code Civil. Elle ajoute que les fautes lourdes commises par les sociétés UNIBAIL et UNI BUREAUX sont directement à l'origine de l'arrêté de fermeture qui s'impose aux parties et ouvrent droit à son profit à la réparation intégrale de l'entier préjudice en résultant qui court à compter des effets de cet arrêté le 28 février 1997 et qui l'autorisait à suspendre le paiement des loyers comme l'ont constaté les décisions déjà intervenues en référé, outre à revendiquer la résiliation du bail aux torts de la société UNI BUREAUX. Elle invoque la responsabilité écrasante et distincte de la société UNIBAIL en tant que rédacteur de l'acte litigieux consenti en violation des règles d'urbanisme et de sécurité de ce type d'immeuble et sans fournir d'information sur ce point, ni émettre une réserve quelconque en dépit de sa qualité de professionnelle spécialisée dans ces locations, en reprochant au tribunal de n'avoir pas statué sur sa demande formulée à cet égard alors qu'elle n'avait pas accepté le désistement de la société UNIBAIL émis devant lui. Elle conteste l'expertise complémentaire sollicitée pour la première fois en cause d'appel par la société UNI BUREAUX. Elle relève que la fermeture de sa boutique a entraîné de fait la perte de son fonds de commerce et que les allégations de la société UNI BUREAUX, quant à l'idée que son chiffre d'affaires était constitué essentiellement de "demi-gros voire de gros" sont sans fondement. Elle estime que le montant réclamé au titre de l'indemnité de perte du fonds de commerce correspond à une valeur moyenne modérée et que doivent s'y ajouter les frais de déménagement, tels qu'évalués par l'expert, les aménagements perdus et le préjudice commercial qui sont justifiés, issue et rappelé qu'en raison de son classement dans le 2ème groupe des immeubles recevant du public 5ème catégorie devait être isolé" du dégagement commun de l'immeuble de grande hauteur ; qu'en toute hypothèse, la société PROMO MAREE était légitimement en droit de ne pas accepter la proposition de Monsieur Z... qui tendait, sans la moindre compensation financière, ni même une réduction des charges du bail, à réduire de moitié la surface commerciale au mépris des données contractuelles et de l'équilibre de la convention ; considérant qu'il suit de là, que la société UNI BUREAUX ne peut reprocher à la société PROMO MAREE une quelconque abstention fautive à cet égard ; considérant, en revanche, qu'il s'infère des différents constats dressés par huissier les 23 et 30 septembre 2000, 07 et 21 octobre 2000, et 03 février 2001 à la requête de la société UNI BUREAUX que les locaux litigieux lui appartenant sont occupés sans droit, ni titre par un tiers et qu'ils sont exploités au profit de Monsieur Y... qui n'est autre que le liquidateur amiable de la société PROMO MAREE, en totale contravention avec les dispositions contractuelles, la décision du Tribunal déférée à la Cour et avec l'arrêté de fermeture administrative du fonds en date du 12 février 1997, intervenue en raison du non respect de normes réglementaires de sécurité auquel il n'a pas été remédié ; considérant que la société PROMO MAREE qui ne pouvait ignorer ces occupation et exploitation en tous points illicites, dès lors qu'elles émanent de son liquidateur qui était précédemment son gérant majoritaire à plus de 99 % et qui les a laissé volontairement se perpétuer bien qu'étant parfaitement informée tant de la décision administrative proscrivant toute activité dans les lieux, que des motifs impératifs de sécurité des personnes et des biens l'ayant fondée, a commis ainsi un grave manquement à ses obligations ; considérant dans ces conditions, qu'eu égard aux fautes respectivement commises par les parties le bail du contrairement aux dires des premiers juges ainsi que les investissements sur aménagements. Elle conclut donc à l'entier débouté de la société UNI BUREAUX, à la confirmation du jugement déféré sauf à voir fixer ses différents préjudices envers celle-ci comme suit : PERTE DU FONDS : 5.120.000 FRANCS FRAIS DE DEMENAGEMENT : 82.000 FRANCS AMENAGEMENTS PERDUS : 600.000 FRANCS PREJUDICE COMMERCIAL : 2.850.000 FRANCS INVESTISSEMENTS SUR AMENAGEMENTS : 2.480.000 FRANCS ------------------------- 11.132.000 FRANCS et à condamner la société UNIBAIL au versement de 5.000.000 francs de dommages et intérêts. Elle réclame également une indemnité complémentaire de 200.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société UNIBAIL soutient que la société PROMO MAREE ne peut prétendre avoir ignoré à l'époque les clauses et conditions du bail dont elle s'est portée cessionnaire le 27 mars 1990 et que le nouveau bail ne comporte aucune stipulation de nature à justifier ses allégations. Elle considère que la destination contractuelle se trouve en adéquation avec l'affectation commerciale. Elle précise que son information sommaire des travaux d'aménagement envisagés par la société PROMO MAREE ne dispensait nullement cette dernière de solliciter les autorisations administratives requises pour les exécuter, mais n'y a pas procédé et, qu'en tout cas, la société PROMO MAREE ne justifie pas d'un préjudice complémentaire distinct de ceux réclamés à la société UNI BUREAUX. Elle demande, en conséquence, le rejet de la prétention de la société PROMO MAREE dirigée à son encontre et une indemnité de 20.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : * Sur la jonction des instances : Considérant 15 mai 1990 sera résilié à leurs torts réciproques, à effet au jour du présent arrêt prononçant cette résiliation, en infirmant le jugement déféré de ces chefs. Sur la demande en dommages et intérêts de la société PROMO MAREE dirigée à l'encontre de la société UNI BUREAUX : Considérant que contrairement aux dires de la société UNI BUREAUX, la décision de dissolution amiable et de liquidation prise par les associés de la société PROMO MAREE ne constitue pas la cause, mais la conséquence de sa cessation d'activité induite par la fermeture administrative de son établissement commercial tandis que l'état de liquidation de la société PROMO MAREE ne saurait la priver du droit de réclamer une indemnité pour la perte de son fonds de commerce résultant de cette même fermeture ; considérant que la perte globale de son fonds de commerce par la société PROMO MAREE s'infère de la perte de son droit au bail sur les locaux qui en étaient l'objet, comportant les chambres froides, éléments indispensables à son exploitation qu'elle soit de détail ou de 1/2 gros, en sorte qu'il n'y a pas lieu d'effectuer la distinction proposée à cet égard par la société UNI BUREAUX ; considérant que le tribunal a procédé à une exacte appréciation de ce préjudice en l'évaluant à 4.800.000 francs en retenant la valeur moyenne arrondie de 12.000.000 francs pour déterminer le chiffre d'affaires, base de calcul et choisissant le coefficient de 40 % dans la fourchette de 35 % à 50 % usuelle en matière de poissonnerie ; que ce montant sera confirmé sans qu'il ne soit nullement nécessaire de recourir à une nouvelle mesure d'instruction ; considérant, en revanche, que la société PROMO MAREE n'est pas fondée à obtenir une indemnité au titre des frais de déménagement dans la mesure où elle n'a aucune intention de reprise d'activité puisqu'elle est en liquidation, ni à celui des frais exposés pour les aménagements des locaux, ces derniers faisant partie du fonds de commerce dont la perte a déjà fait l'objet d'une réparation ; considérant que la demande du chef du préjudice commercial dont la réalité ne pourrait être constituée que d'une perte de marge et non de chiffre d'affaires, sera aussi rejetée à défaut du moindre élément probant produit à ce sujet par la société PROMO MAREE ; considérant que cette dernière ne peut davantage revendiquer une indemnité au titre d'investissements pour aménager une nouvelle boutique alors même qu'elle a déjà manifesté la volonté de cesser toute activité et ne survit que pour les besoins de sa liquidation. * Sur la demande en dommages et intérêts de la société PROMO MAREE à l'encontre de la société UNIBAIL : Considérant Considérant qu'il ressort des éléments des débats que la société UNIBAIL, professionnelle spécialisée dans la location et particulièrement dans le domaine des importants ensembles et des immeubles de grande hauteur, a rédigé les termes du bail du 15 mai 1990 en violation avec les règles spécifiques à la classification de l'immeuble en IGH W2 et avec les dispositions réglementaires applicables à ce type d'immeuble notamment dans la matière essentielle de la sécurité ; considérant, en outre, qu'elle n'a dispensé aucune information préalable à cet égard à la locataire comme elle y était pourtant obligée en vertu de l'article GH 60 ; considérant que la société UNIBAIL a donc engagé sa responsabilité sur ce point et causé à la société PROMO MAREE, qui était en droit d'attendre d'une professionnelle en la matière, la rédaction d'un contrat de bail régulier et efficient, un préjudice distinct qui sera suffisamment réparé par l'octroi de 150.000 francs de dommages et intérêts. * Sur les autres demandes : Considérant que l'équité ne commandait pas d'accorder à la société PROMO MAREE une indemnité manifestement excessive de 160.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile laquelle sera donc réduite à la somme de 90.000 francs pour les deux instances ; considérant qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des sociétés UNI BUREAUX -UNIBAIL leurs frais non compris dans les dépens ; que celles-ci qui succombent à titre principal en leurs prétentions, supporteront in solidum les dépens d'appel dans la proportion d'1/3 et des 2/3 à la charge respective d'UNIBAIL et d'UNI BUREAUX. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, ORDONNE la jonction des instances sous le numéro 2327/00, DEBOUTE la SARL PROMO MAREE de son incident de rejet des débats des pièces nä 76 à 80 produites par les sociétés UNI BUREAUX et UNIBAIL, INFIRME le jugement déféré sous réserve de ses dispositions concernant la recevabilité de l'action de la SARL PROMO MAREE, la condamnation au versement de 4.800.000 francs de dommages et intérêts pour la perte de son fonds de commerce en faveur de la SARL PROMO MAREE et à la charge de la SAS UNI BUREAUX et les dépens, Et statuant à nouveau des autres chefs, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail du 15 mai 1990 aux torts réciproques des parties à effet au jour du présent arrêt, CONDAMNE la SARL PROMO MAREE à payer à la SAS UNI BUREAUX la somme de 1144112,17 F. (174418,78 ) au titre des loyers et charges arriérés arrêtés au 24 novembre 1999, DEBOUTE la SARL PROMO MAREE de toutes ses autres demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de la SAS UNI BUREAUX, CONDAMNE la SA UNIBAIL à régler à la SARL PROMO MAREE 150000 F. (22867,35 ) de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum la SAS UNI BUREAUX et la SA UNIBAIL à verser à la SARL PROMO MAREE une indemnité de 90000 F. (13720,41 ) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, LES CONDAMNE sous la même solidarité aux dépens d'appel dans la proportion des deux tiers pour la SAS UNI BUREAUX et d'un tiers pour la SA UNIBAIL et AUTORISE les avoués des parties à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ARRET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION QUI A ASSISTE AU PRONONCE DE PRESIDENT M.THERESE GENISSEL F. LAPORTE

Sommaire : BAIL (règles générales) En application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé d'entretenir les lieux loués en état de servir à l'usage pour lesquels ils sont destinés et d'en assurer au preneur la jouissance paisible pendant la durée du bail. Manque à ses obligations et justifie ainsi la résiliation judiciaire du bail, le bailleur qui consent un bail à une société exerçant l'activité de poissonnerie, coquillages, demi-gros, activité relevant du secteur secondaire, sur des locaux situés dans un immeuble classé, en vertu de l'article R 122-5 du Code de la construction et de l'habitation, en IGH W2, c'est-à-dire en immeuble grande hauteur à usage de bureaux dans lequel les locaux sont réservés au secteur tertiaire, cette destination étant visée au permis de construire et confirmée par la déclaration d'achèvement des travaux et le règlement de copropriété, alors qu'il incombe à ce bailleur avant d'accepter une location de type secondaire, d'une part de solliciter une dérogation particulière auprès des services de l'urbanisme aux fins de modification du classement de l'immeuble en IGH- Z, d'autre part de veiller au respect des normes de sécurité applicables à savoir la création d'une seconde issue et la nécessité d'isoler les locaux loués du dégagement commun de l'immeuble grande hauteur, cette violation des règles de sécurité ayant d'ailleurs entraîné la fermeture administrative des lieux loués