Cour d'appel de Versailles, 4 novembre 2020, 18/021051
Solution : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

COUR D'APPELDEVERSAILLES Code nac : 71G 4e chambre 2e section ARRET No CONTRADICTOIRE DU 04 NOVEMBRE 2020 No RG 18/02105 - No Portalis DBV3-V-B7C-SIWC AFFAIRE : SCI FOX C/Syndic. de copropriété [...] représenté par la société AJASSOCIES prise en la personne de Me E... X... ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Février 2018 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLESNo Chambre : 4ème No RG : 12/04600 Expéditions exécutoiresExpéditionsCopiesdélivrées le :à : Me Emmanuelle LEFEVRE Me Aliénor DE BROISSIA Me Guillaume NICOLAS Me Hervé KEROUREDAN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT,La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Société FOXNo Siret : 384 578 415 R.C.S. VersaillesAyant son siège [...][...]prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 381 APPELANTE **************** Syndicat de copropriété du [...] représenté par la Société AJASSOCIES prise en la personne de Me E... X... en sa qualité d'administrateur provisoireAyant son siège [...][...]prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES - No du dossier 1803514 - vestiaire : 407 MACIFAyant son siège [...][...]prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Guillaume NICOLAS de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES - No du dossier 100813 - vestiaire : 255 Société ALLIANZ IARDAyant son siège [...][...]prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Hervé KEROUREDAN, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40Représentant : Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : G450 INTIMES La société CABINET N... représentée par son liquidateur, la société MLCONSEILS prise en la personne de son gérant Maître T... I...Ayant son siège [...][...]prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Assignée à personne morale INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Octobre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,Madame Anna MANES, Présidente,Madame Pascale CARIOU, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN FAITS ET PROCEDURE, Le 6 janvier 2010 une canalisation d'eau souterraine s'est rompue à l'aplomb d'une galerie, provoquant l'effondrement de la chaussée devant le bâtiment B de l'immeuble situé [...] et justifiant la mise en place d'une procédure de péril imminent, ce bâtiment menaçant alors de s'effondrer. Le jugement du tribunal de grande instance de Versailles rendu le 22 février 2018 entre les parties rejette les demandes de la SCI Fox en indemnisation de ses préjudices, allégués, retenant que les désordres affectent des parties qui sont sa propriété exclusive et la condamne aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de procédure de 3.000 euros. 1 - La SCI Fox , par conclusions d'appelante notifiées par RPVA le 30 septembre 2020, demande à la cour de : Vu la Loi du 10 juillet 1965 et le Décret du 17 mars 1967,Vu les Articles 121-1 et suivants du Code des Assurances,Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,Vu les articles 564 et suivants du Code de procedure civile,Statuant sur l'appel interjete par la SCI FOX contre le jugement rendu le 22 fevrier 2018 par la 4ème Chambre du Tribunal de Grande Instance de Versailles,INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;STATUANT A NOUVEAU :DECLARER irrecevable la demande tardive en paiement de charges de copropriété formée par le Syndicat des Copropriétaires ;REJETER le moyen d'irrecevabilite opposé par la societe ALLIANZ ;CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [...] , représenté par son administrateur provisoire Monsieur E... X... - AJASSOCIES, à faire realiser sous astreinte les travaux confortatifs et de réfection nécessaires à la réparation des dommages et à la sauvegarde de l'immeuble, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commencant a courir un mois après la signi cation de l'arret à intervenir ;Pour ce faire, CONDAMNER solidairement le Syndicat des Copropriétaires du [...] , represente par son administrateur provisoire Maitre E... X... — AJ ASSOCIES et la MACIF a nancer les travaux de confortation et de réfection indispensables a la sauvegarde de l'immeuble et a la reparation des dommages, evalues par l'expert J... e la somme de 247.973 € HT.DIRE et JUGER que les appels de fonds qui seront adressés aux copropriétaires pour nancer les travaux de confortation et de réfection, le seront au titre des charges communes générales et non au titre des charges communes spéciales et CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du[...] , represente par son administrateur provisoire Maitre E... X... — AJ ASSOCIES a appeler ces appels de fonds en charges generales.CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [...] , represente par son administrateur provisoire Maitre E... X... - AJASSOCIES, la MACIF et la societe ALLIANZ en sa qualité d'assureur du CABINET N..., à verser a la SCI FOX, la somme de 152.480 € a titre de reparation pour le dommage lie aux pertes de loyer ;CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [...] , represente par son administrateur provisoire Maitre E... X... - AJASSOCIES, la MACIF et la societe ALLIANZ en sa qualite d'assureur du CABINET N... a regler a la SCI FOX la somme de 65.579,91 €[29.270,38 € + 30.007,53 € + 6.302,00 €], a titre de reparation du dommage materiel subi ;CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [...] , represente par son administrateur provisoire Maitre E... X... - AJASSOCIES, la MACIF et la societe ALLIANZ en sa qualite d'assureur du CABINET N..., a indemniser la SCI FOX de la perte d'une chance d'obtenir l'indemnisation totale du prejudice subi, qui est egal au coût des travaux de réfection ou de reconstruction qu'elle devra assumer du fait de l'absence de mesures de sauvegarde, de la tardiveté des recours, et du défaut d'entretien des parties communes imputables au syndicat, soit la somme de 162.854€ HT outre la Tva au taux en vigueur;CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [...] , represente par son administrateur provisoire Maitre E... X... - AJASSOCIES, la MACIF et la societe ALLIANZ en sa qualité d'assureur du CABINET N..., a regler a la SCI FOX la somme de 15.000 € en reparation de son prejudice moral ;DEBOUTER les intimes de l'ensemble de leurs demandes, ns et conclusions contraires a ce qui precede ; et notamment le Syndicat des Copropriétaires de sa demande en paiement de charges de copropriete, dont il ne justi e pas ;DIRE ET JUGER que la SCI FOX sera dispensée de toute participation a la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera donc repartie entre les autres copropriétaires conformément au paragraphe b. de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;CONDAMNER in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [...] , represente par son administrateur provisoire Maitre E... X... - AJASSOCIES, la MACIF et la societe ALLIANZ en sa qualité d'assureur du CABINET N..., a regler a la SCI FOX la somme de 10.000 € au titre de l'Article 700 du Code de Procedure Civile et aux depens, dont distraction au profit de Maitre Emmanuelle LEFEVRE, Membre de la SELARL BLOB AVOCATS.. 2 - Le syndicat des copropriétaires du [...] , pris en la personne de Me X..., administrateur provisoire désigné à cet effet par ord du président du tribunal de grande instance de Versailles du 15 mai 2014, par conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 16 septembre 2020, demande à la cour de :Vu le règlement de copropriété du 15 juin 1965 et notamment son article « Parties devant faire l'objet de propriété particulière, fractions de choses communes afférentes à chaque lot », articles 5 et suivants,CONFIRMER le jugement entreprisEn tout état de cause :JUGER irrecevable la SCI Fox de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusionsCONDAMNER la SCI Fox à lui verser la somme de 12 551,10€ arrêtés au 9 mars 2020;Subsidiairement,DEBOUTER la SCI Fox de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Subsidiairement encore, CONDAMNER in solidum la MACIF, la SARL Unipersonnelle Cabinet N... représentéepar la société ML Conseils prise en la personne de Maître T... I... et sa compagnie d'assurances la société ALLIANZ, à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.En tout état de cause :CONDAMNER in solidum la SCI Fox, la MACIF, la SARL Unipersonnelle Cabinet N...représentée par la société ML Conseils prise en la personne de Maître T... I... et sa compagnie d'assurances la société ALLIANZ, à lui payer la somme 10 000 € sur le fondement de l'art 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 3 - La MACIF, par conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 13 mars 2020, demande à la cour de :Vu les dispositions de l'art.122 du CPC,Vu les dispositions de l'art.1964 du Code Civil,Vu les dispositions de l'artL.113-1 du Code des Assurances,Vu les Conditions Générales de la Police d'Assurance souscrite au profit du Syndicat des Copropriétaires du [...] ,Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI FOX de l'intégralité de ses demandes envers la MACIF et surabondamment,Déclarer la SCI FOX irrecevable pour défaut de droit d'agir,Déclarer que la cause des dommages affectant les lots dont la SCI FOX est propriétaire n'est pas de nature accidentelle mais intrinsèque à l'immeuble vétuste et non entretenu, que la canalisation fuyarde ne dessert pas l'immeuble et qu'en tout état de cause les dommages relèvent de l'exclusion de garantie relative au défaut d'entretien manifeste de l'immeuble,En conséquence,Débouter la SCI FOX de l'intégralité de ses demandes,Condamner la SCI FOX à payer à la MACIF une somme de 6.000,00 € au titre de l'art.700 du CPC et aux dépens dont distraction au profit de la SCP PIRIOU METZ NICOLAS conformément aux dispositions de l'art.699 du CPC. 4 - La société Allianz IARD, par conclusions d'intimée notifiées par RPVA le 13 mars 2020 demande à la cour de confirmer le jugement entrepris , rejeter les demandes adverses et condamner tout succombant aux dépens et à lui payer une indemnité de procédure de 5.000 euros. 5 - La société Cabinet N..., intimée, n'a pas constitué avocat. Le syndicat des copropriétaires lui a signifié ses conclusions par acte du 16 octobre 2018 remis à étude. La SCI Fox lui a signifié la déclaration d'appel et ses conclusions par actes des 29 mai,10 juillet et 30 novembre 2018, remis à personne morale pour les deux premiers et suivant procès verbal de difficultés pour le dernier, la secrétaire ayant refusé de prendre l'acte au motif suivant : "dossier clôturé depuis le 4 septembre 2018". Cette société a été radiée le 5 septembre 2018 suite à la clôture pour insuffisance d'actifs le 4 septembre 2018 de la procédure de liquidation judiciaire ouverte à son encontre le 2 mars 2017. *** Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR I - Sur les demandes dirigés contre Me X..., ès qualités Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1.1 Sur la responsabilité Me X..., ès qualités, en son principe Me X..., ès qualités maintient vainement en appel son argumentaire selon lequel la SCI Fox doit être déboutée de ses demandes comme étant propriétaire de tous les lots constituants le bâtiment B, pour les raisons qui suivent. Le bâtiment B litigieux est constitué des lots de copropriété 14 à 17 qui appartiennent à la SCI Fox au terme d'un acte de vente du 16 avril 1992 (pièce SCI 1). Il n'est pas en débat que les désordres qui l'affectent concernent les fondations , murs et éléments constituants l'ossature, le gros oeuvre et les hourdis des planchers du bâtiment B et qu'en vertu de l'article 6 2o du règlement de copropriété (pièce 2 SCI), ces éléments constituent des parties communes appartenant indivisément à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment. La division de l'immeuble en 17 lots , parties communes et parties communes spéciales résulte de l'article 4 du règlement de copropriété , son article 6 1o faisant de la totalité du sol une partie commune. Ainsi, la circonstances que la SCI Fox soit seule propriétaire des lots du bâtiment B ne suffit pas à faire de ces éléments du bâtiment B des parties privatives, en l'absence de scission de la copropriété mise en oeuvre conformément à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dont Me X..., ès qualités, ne fait d'ailleurs pas état en réponse à l'argumentaire de la SCI Fox de ce chef. Le syndicat des copropriétaires est donc tenu d'en assurer l'administration conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé qui le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien de parties communes, même sans faute de sa part, sans préjudice de toutes actions récursoires. Il s'ensuit que l'action de la SCI Fox en indemnisation de ces désordres dirigée à l' encontre de Me X..., ès qualités est fondée en son principe et que le jugement entrepris qui retient le contraire doit être infirmé en toutes ses dispositions. 1.2 - Sur les travaux confortatifs et de réfection de la façade du bâtiment B La SCI Fox demande la condamnation de Me X..., ès qualités à faire réaliser ces travaux et, "pour se faire", sa condamnation à les financer , tels qu'évalués par l'expert J... à la somme réévaluée de 247.973 euros HT . Elle demande encore sa condamnation à appeler ces fonds en charges générales et non spéciales. Elle soutient que la responsabilité de Me X..., ès qualités est engagée au visa de l'article 14 de la la loi du 10 juillet 1965 comme de l'article 1240 du code civil et que l'appel des fonds nécessaires aux travaux en charges communes générales est justifié par l'ambiguité du règlement de copropriété quant à la répartition du sol et des fondations en parties communes spéciales et générales, difficiles à délimiter. Me X..., ès qualités, qui conclut à la confirmation du jugement entrepris du chef des travaux sollicités sans y consacrer d'argumentaire dédié fait valoir que la commune de Mantes-la-Jolie a été déclarée responsable des désordres causés à la copropriété, que la SCI Fox avait connaissance de l'instance en cours devant le tribunal administratif mais n'a pas cru devoir y faire valoir ses observations et qu'il n'est pas responsable de la vétusté retenue par le tribunal administratif. *** Au vu des pièces produites, notamment du rapport d'expertise judiciaire de M. J... déposé le 6 septembre 2011 (pièce 3 SDC), une importante fuite du réseau d'alimentation en eau potable s'est produite sous la chaussée au droit de l'immeuble en cause, engendrant une cavité de 35 m3, le rapport de l'Inspection générale des carrières (IGC), dépêchée sur place lors du sinistre, concluant : "la partie Sud (de la cavite) semble être le résultat d'un affouillement suite à une arrivée d'eau massive qui a creusé une excavation dans les terrains en place (...)" (pièce SCI 31). S'en est suivi l'effondrement du sol - défini ci-dessus comme une partie commune générale - et des fondations - définies ci-dessus comme parties communes spéciales - sur lesquels prend appui la façade du bâtiment B, depuis menacée d'effondrement. Il résulte du rapport d'expertise ce qui suit (notamment p. 17 et 20) :-l'immeuble sinistré est fragile compte tenu de la faiblesse de son système d'assise et de sa structure, due à ses fondations de mauvaise qualité qui n'ont pas traité le sol et/ou qui n'ont pas été assez profondes ainsi qu'à son gros oeuvre mal chaîné au niveau des façades et des planchers,-il subit une fissuration depuis au moins 2006 qui n'avait pas été jugée alarmante par la MACIF jusqu'en janvier 2010 (V. Rapport de son expert F... du 24 février 2009, annexe 5b-6 et pièce SCI 28).-l'aggravation brutale de la fissuration en janvier 2010 est concommitante avec l'effondrement sous la chaussée,-le coût des travaux confortatifs et de réfection de la façade du bâtiment B est évalué à 236.470 euros HT, valeur juin 2011. Le jugement du 18 octobre 2019 du tribunal administratif, se fondant sur cette expertise judiciaire, retient de même expressément :-que si les désordres affectant l'immeuble sont dus à ses fragilités structurelles, préexistantes au sinistre affectant la voirie, ce dernier a contribué à leur aggravation (points 8 à 11),-qu'aucune faute du syndicat des copropriétaires liée à un défaut d'entretien de l'immeuble qui serait directement à l'origine des fissures ou de l'aggravataion de celles-ci ne permet d'atténuer la responsabilité de la commune (points 13 et 16 ) de l'arrêt du 18 octobre 2019 précité). Enfin, la note no 1 de l'expertise P... datée du 12 août 2016 (pièce SDC 4) n'est pas probante quant à l'absence de nécessité d'une démolition, alléguée par Me X..., ès qualités, en ce que cette expertise concerne le bâtiment voisin et surtout, parce que cet expert n'y exprime pas d'opinion personnelle, étant au surplus observé qu'il n'a pas pu visiter le bâtiment en cause. La cour en déduit que le bâtiment B n'aurait pas subi les dommages visés ci-dessus dont réparation est demandée, sans la rupture de canalisation en cause et qu'il ne résulte ni du rapport d'expertise ni des pièces produites que la vétusté de l'immeuble et ses faiblesses structurelles de même que le contexte géologique et géotechnique du secteur, caractérisé par un réseau important de galeries souterraines en sont la cause génératrice exclusive.. A cet égard, contrairement à ce que soutient la MACIF, ni l'expertise (p. 34) ni le jugement du tribunal administratif déjà cité (points 8 à 11), ni le jugement du tribunal administratif de Versailles du 28 novembre 2013 (pièce 3 MACIF) ne permettent d'invalider cette analyse. En effet, ces deux premiers documents ne retiennent pas que seul l'effondrement d'une cavité souterraine, à l'exlusion de la fuite d'eau, est à l'origine du sinistre et le dernier qui retient que les faiblesses structurelles de l'immeuble sont la cause prépondérante du sinistre ne permet pas, précisément, d'exclure l'intervention de la rupture de canalisation dans la survenue du sinistre. Il s'ensuit que la responsabilité de Me X..., ès qualités est engagée au titre du vice de construction et/ou du défaut d'entretien des parties communes, tels que visés à l'article 14 précité de la loi du 10 juillet 1965, même sans faute de sa part et peu important que la commune soit coauteur des dommages, sans préjudice de toutes actions récursoires. Me X..., ès qualités sera donc condamné à effectuer les travaux confortatifs et de réfection de la façade du bâtiment B, tels que préconisés et chiffrés par l'expert, dans la limite de la somme réévaluée au 5 juillet 2019 à 247.973 euros HT, cette réévaluation (pièce 42 SCI) n'étant pas contestée. Me X..., ès qualités n'invoque pas utilement l'impécuniosité du syndicat des copropriétaires, non étayée et au demeurant sans emport. Vu les articles L131-1 et suivants du code de procédure civile, l'ancienneté du litige justifie le prononcé d'une astreinte dans les termes du dispositif de l'arrêt . Enfin, aucune ambiguïté du règlement de copropriété relative à la définition des parties communes générales et des parties communes spéciales ne justifie que l'appel des fonds nécessaires aux travaux ordonnés le soit en charges générales pour le tout, seul le coût du traitement du sol support visé par l'expert (p.17) devant l'être, étant observé par la SCI Fox que les indemnités afférentes aux parties communes spéciales dont le coût des réparations lui incomberont, devront lui être reversées. Me X..., ès qualités doit donc être condamné en conséquence comme indiqué au dispositif de l'arrêt. 1.3 - Sur la perte de revenus locatifs La SCI Fox ne justifie pas, aux dires de l'expert (rapport p.22-23) que la cour approuve, de la perte alléguée de revenus locatifs pour les appartements du bâtiment B, le congé ou l'expulsion des locataires étant antérieurs au sinistre, ce que la SCI Fox ne discute pas utilement en appel en se bornant à affirmer avoir toujours loué les deux appartements jusqu'au sinistre, ce que la production de ses pièces 18-20 ne suffit pas à étayer. En revanche, elle justifie de la perte de revenus locatifs pour son lot à usage commercial à hauteur de la somme de 11.060 euros pour la période courant de janvier 2019 à février 2020 inclus (pièce 37-39). Me X..., ès qualités doit donc être condamné à la lui payer . 1.4 - Sur le préjudice matériel La SCI Fox ne justifie pas de l'imputabilité au syndicat des copropriétaires des frais exposés qu'elle invoque, étant observé que seuls les frais d'expertise sont des dépens. Par ailleurs, ayant loué son local à usage commercial et choisi de ne plus louer ses deux appartements, elle ne justifie pas en quoi son arriéré locatif au 1er janvier 2020, ou l'ensemble des sommes appelées au titre des charges de copropriété pour la période de septembre 2014 à septembre 2017 ou encore la taxe foncière des années 2010-2016 font partie de son préjudice matériel en ce qu'elle n'a pu jouir de ses lots de copropriété. Ses demandes à ce titre ne peuvent donc prospérer. 1.5 - Sur la perte de chance d'obtenir l'indemnisation totale des désordres La SCI Fox soutient à ce titre que le tribunal administratif a limité à 85.129 euros HT la réparation de ses dommages par la commune en raison de la vétusté de l'immeuble et de ses importantes fragilités structurelles préexistantes au sinistre de 2010. Elle en déduit au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que Me X..., ès qualités lui doit réparation de la chance qu'elle a perdue d'obtenir réparation intégrale de son préjudice, qu'elle évalue au montant des sommes demandées restées à la charge de la copropriété donc , pour partie, la sienne soit 162.844 euros HT (247.973 - 85.129)outre la TVA en vigueur. Toutefois, Me X..., ès qualités fait justement valoir que la SCI Fox qui avait connaissance depuis au moins le 26 février 2015 de l'instance devant le tribunal administratif de Versailles (pièce SDC 6)et qui a été partie à l'expertise administrative, a eu la possibilité de faire valoir ses observations en qualité d'observateur devant le tribunal administratif et prétend donc vainement que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d'inertie procédurale à compter de la désignation d'un administrateur provisoire. La SCI Fox n'est pas non plus étrangère, en sa qualité de propriétaire des lots 14 à 17 constituant le bâtiment B, à la vétusté et à la fragilité structurelle de celui-ci. Or, elle ne justifie pas avoir vainement relancé le syndicat des copropriétaires, avant le sinistre de 2010, pour entretenir ou consolider ce bien au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Elle n'est donc pas fonder à le tenir pour responsable de la perte de chance alléguée au delà de la somme que la cour estime au vu de ce qui précède à la somme de 18.000 euros. 1.6 - Sur le préjudice moral La SCI Fox prétend à ce titre qu'elle a été seule à faire face aux difficultés induites par la situation, laissant de côté toute autre activité et que son gérant qui avait choisi de se consacrer à une nouvelle aventure grâce aux fruits de la SCI a vu l'effondrement de l'immeuble annihilé tous ses projets et a développé un syndrome anxio dépressif réactionnel. Cependant, à le supposer établi dans son intégralité au vu des attestations et certificat médical produits qui ne relatent que l'état de santé de son gérant et compte tenu du sens de l'arrêt dont il résulte qu'elle n'a pas été seule à faire face à la situation litigieuse, la SCI Fox ne justifie pas de l'imputabilité à Me X..., ès qualités du préjudice moral qu'elle expose avoir subi. Elle doit donc être déboutée de cette demande. 2 - Sur les demandes dirigées contre la société Allianz IARD La SCI Fox ne justifie de l'existence du contrat d'assurance allégué par son seul numéro dont la société Allianz IARD lui a indiqué le 21 septembre 2016 qu'il lui est inconnu (sa pièce 1). En l'absence de toute attestation d'assurance ou de tout autre indice, ses demandes à ce titre ne peuvent prospérer. 3 - Sur les demandes dirigées contre la MACIF Vu les articles 1964 du code civil sur le contrat aléatoire, Vu l'article L. 113-1 du code des assurances, Au vu de ce qui précède et de la police litigieuse (pièces MACIF 1 et 4) la MACIF soutient vainement l'absence d'aléa et de mobilisation de la garantie dégâts des eaux qui serait en tout état de cause exclue compte tenu d'un défaut d'entretien manifeste ou de réparation indispensable incombant au syndicat des copropriétaires. En effet, il résulte du sens du point 1.2 de l'arrêt que la cause des dommages subis par le bâtiment B est accidentelle, en ce qu'ils ne seraient pas survenus sans la rupture de canalisation litigieuse, laquelle a aggravé fortement ses faiblesses structurelles sans que ni ces faiblesses ni le contexte géologique et géotechnique du secteur, caractérisé par un réseau important de galeries souterraines, en soit la cause génératrice exclusive. D'autre part, au vu de l'article 11 des conditions générales, la garantie dégâts des eaux est mobilisée puisqu'elle comprend les refoulements des égouts et canalisations souterraines tels ceux en examen et que, comme rappelé ci-dessus, le fait dommageable au bâtiment B ne serait pas survenu sans la rupture de canalisation en cause. Par suite, il importe peu, le cas échéant, que la canalisation rompue n'appartienne pas au syndicat des copropriétaires. Enfin, l'expert de la Macif, dans son rapport du 24 février 2009 précité, ne jugeait pas la fissuration préexistante alarmante, relevant (p.3) "Ces fissures sont caractéristiques d'une construction ancienne réalisée avec des matériaux et suivant les techniques d'époque et en particulier sans beaucoup de dispositifs de chainage au droit des angles et des planchers. L'ouverture des fissures telles que constatées au jour de notre visite ne compromet pas Ia stabilité de I'ouvrage et ne nécessite qu'un rebouchage à effectuer dans Ie cadre de l'entretien. Le seul traitement des fissures peut être estimé à environ 1.500 €». Par suite, la MACIF invoque vainement la clause de l'article 11 de ses conditions générales relatives à l'exclusion de garanties des "dommages résultant d'un manque d'entretien manifeste ou d'un défaut de réparation indispensable incombant à l'assuré", en ce qu'elle ne démontre pas qu'un tel manque d'entretien manifeste ou qu'un tel défaut de réparation indispensable incombant au syndicat des copropriétaires est la cause exclusive des dommages subis par le bâtiment B dont réparation lui est demandée. Ainsi, aucun élément en débat n'étaye son affirmation selon laquelle "si l'immeuble avait été entretenu et consolidé normalement au fil des années", ce qu'elle n'a pas cru devoir suggérer en février 2009, "il n'aurait pas été endommagé". Elle sera donc condamnée à garantir Me X..., ès qualités, de sa condamnation à payer les travaux ordonnés au point 1.2 de l'arrêt à concurrence de la somme actualisée de 247.973 euros HT. De même et en vertu de l'article 15 de ses conditions générales, elle sera condamnée à le garantir de sa condamnation à payer à la SCI Fox les dommages et intérêts dus au titre de la perte de revenus locatifs. En revanche, la SCI Fox n'explique pas en quoi la garantie de la MACIF couvre la perte de chance examinée au point 5 de l'arrêt. Sa demande de ce chef sera donc rejetée. 4 - Sur la demande de Me X..., ès qualités, en paiement des charges impayées Cette demande, contestée, qui n'est pas utilement étayée au seul vu de l'appel de fonds du 1er janvier 2010 (pièce SCI 40), ne peut être accueillie. 5 - Sur les demandes accessoires Vu l'article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 , la demande de la SCI Fox qui obtient gain de cause, tendant à obtenir sa dispense de participation aux frais de procédure que Me X..., ès qualités ne discute pas, est fondée. Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la MACIF, parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel et l'équité commande de les condamner in solidum à payer à la SCI Fox et à la société Allianz IARD les indemnités de procédures indiquées ci-dessous. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son administrateur provisoire M. E... X..., membre de la société AJ ASSOCIES, à faire réaliser les travaux de démolition reconstruction du bâtiment B nécessaires à la réparation des dommages et à la sauvegarde de l'immeuble, tels que préconisés par l'expert J... dans son rapport déposé le 6 septembre 2011 (p. 19-20), à concurrence de la somme actualisée de 247.973 euros HT ; Assortit cette injonction d'une astreinte de 300 € par jour de retard commencant à courir trois mois après la signi cation du présent arrêt et pendant une durée de trois mois ; Dit que seul le coût des fonds correspondant au traitement du sol support visé par cet expert (rapport p.17 et 20) devra être appelé en charges communes générales ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son administrateur provisoire M. E... X..., membre de la société AJ ASSOCIES, à payer à la SCI Fox :* la somme de 11.060 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de revenus locatifs;* la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance d'obtenir du juge administratif l'indemnisation intégrale de son préjudice ; Condamne la MACIF à garantir le syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son administrateur provisoire M. E... X..., membre de la société AJ ASSOCIES, de sa condamnation :*à payer les travaux de démolition reconstruction du bâtiment B dont la réalisation est ordonnée par le présent arrêt à concurrence de la somme actualisée de 247.973 euros HT ;*à payer à la SCI Fox les dommages et intérêts alloués par le présent arrêt à la SCI Fox pour perte de revenus locatifs ; Dispense la SCI Fox de participation aux frais de la présente procédure ; Condamne in solidum la MACIF et le syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son administrateur provisoire M. E... X..., membre de la société AJ ASSOCIES, aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire de M. J... déposée le 6 septembre 2011 , distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile; Condamne in solidum la MACIF et le syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son administrateur provisoire M. E... X..., membre de la société AJ ASSOCIES, à payer à la SCI Fox une indemnité de procédure de 5.000 euros et à la société Allianz IARD une indemnité de procédure de 2.000 euros ; Rejette toute autre demande. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sommaire : Arrêt rendu le 4 novembre 2020 rendu par la 4ème chambre 2ème section de la cour d’Appel de Versailles RG 18/02105 Copropriété, statut de la copropriété, parties privatives de la copropriété, qualités de parties privatives de l’immeuble, droit de propriété exclusif (non), absence de scission de la copropriété prévue par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, désordres affectant des parties communes (oui), article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsabilité du syndicat des copropriétaires. La Cour infirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI appelante à l’encontre de l’intimé, es qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, en indemnisation de ses préjudices retenant que les désordres affectent des parties qui sont sa propriété exclusive. La Cour considère qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’intimé engage sa responsabilité aux motifs que si le bâtiment litigieux est constitué des lots de copropriété qui appartiennent à la SCI appelante, il n'est pas en débat que les désordres qui l'affectent concernent les fondations , murs et éléments constituants l'ossature, le gros œuvre et les hourdis des planchers du bâtiment et qu'en vertu de l'article 6 2° du règlement de copropriété, ces éléments constituent des parties communes appartenant indivisément à l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment et la circonstance que l’appelante soit seule propriétaire des lots du bâtiment ne suffit pas à faire de ces éléments du bâtiment des parties privatives, en l'absence de scission de la copropriété mise en œuvre conformément à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires est donc tenu d'en assurer l'administration conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé qui le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien de parties communes, même sans faute de sa part, sans préjudice de toutes actions récursoires.