Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 14 novembre 2005

DU 14 Novembre 2005 ------------------------- F.C/S.B Jacqueline X... C/ Bernard Y... Anne-Marie Z... épouse Y... Aide juridictionnelle RG N : 04/01339 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quatorze Novembre deux mille cinq, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Jacqueline X... née le 10 Juillet 1934 à MONTAUBAN (82) Demeruant 10, Rue Nationale Résidence Barton - Bâtiment A - Logement 2 32700 LECTOURE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004/003926 du 15/10/2004 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de Me Alain DUFFOURG, avocat APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de LECTOURE en date du 22 Juillet 2004 D'une part, ET : Monsieur Bernard Y... né le 26 Juin 1954 à ST NICOLAS DE LA GRAVE (82210) Madame Anne-Marie Z... épouse Y... née le 28 Décembre 1955 à ST NAZAIRE DE VALENTANE (82) Demeurant ensemble "Langlade Nord" 82210 SAINT NICOLAS DE LA GRAVE représentée par la SCP TESTON - LLAMAS, avoués assistée de Me Catherine MARTY HOLDER, avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 10 Octobre 2005, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, François CERTNER et Catherine LATRABE, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. EXPOSE DU LITIGE Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Jacqueline X... a interjeté appel du Jugement rendu par le Tribunal d'Instance de LECTOURE le 22/07/04 ayant : [* validé le congé qui lui a été délivré le 28/07/03, *] constaté la résiliation du bail à compter du 15/03/04, [* dit qu'à défaut d'avoir quitté les lieux dans les deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, *] prononcé sa condamnation à payer aux époux Y... la somme de 139,50 Euros au titre des charges dûes pour les années 2002 et 2003, [* débouté les époux Y... de leur demande en paiement de loyer et de dommages-intérêts, *] mis à sa charge le réglement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, y compris les charges, [* dit irrecevables ses demandes d'expertise et de provision, *] ordonné la communication de la décision au Préfet du GERS, [* dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, *] prononcé sa condamnation à payer aux époux Y... la somme de 300 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens, sauf le coût du commandement de payer, injustifié ; Les faits de la cause ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressément ; Vu les écritures déposées par l'appelante le 06/09/05 par lesquelles elle conclut à la réformation de la décision entreprise et demande à la Cour : 1 ) acte de ce qu'elle a quitté les lieux le 23/06/05, 2 ) de déclarer nul le congé pour vendre qui lui a été délivré, faute de préciser les conditions générales du contrat "et notamment le congé pouvant être donné par le propriétaire" (sic), 3 ) de débouter les intimés de leur demande en paiement d'une part d'un arriéré de loyers, lequel a été soldé pour la période considérée, d'autre part de dommages-intérêts, de dernière part de la taxe d'ordures ménagères qui n'est pas justifiée, 4 ) d'ordonner une mesure d'expertise technique et d'apurement des comptes entre parties et d'ores et déjà de lui allouer une provision de 5.000 Euros à valoir sur la réparation de son préjudice résultant de l'insalubrité des locaux loués et des répercussions que cela a entrainé sur sa santé, 5 ) de condamner les intimés à lui payer la somme de 1.000 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Vu les écritures déposées par les époux Y... aux termes desquelles ils concluent à la confirmation du Jugement querellé sauf : [* à le réformer en ce qui concerne l'arriéré de loyer, qui existe bien pour la période allant du 15 avril au 15 mai 2004 et s'élève à 518,22 Euros, sachant que les versements faits par la locataire postérieurement au commandement de payer qui lui a été délivré le 17/02/04 ont été imputés sur l'arriéré et soldent des termes antérieurs à la délivrance de cet acte, *] à y ajouter la condamnation de l'appelante à leur payer les sommes de 1.500 Euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, attitude téméraire, mauvaise foi et procédure dilatoire, et de 1.500 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Ils font valoir que : 1 ) le congé délivré à la locataire le 28/08/03 respecte parfaitement les conditions de forme, de fond et de délai imposées par la Loi du 06/07/89, 2 ) la demande adverse d'organisation d'une mesure d'instruction, présentée par une personne sans droit ni titre ne peut être accueillie, d'autant qu'elle ne justifie nullement des faits qu'elle allégue alors qu'eux mêmes démontrent avoir réalisé d'importants travaux dans l'immeuble dans le but de mettre les logements aux normes de confort et d'habitabilité; MOTIFS DE LA DECISION Il peut être donné acte à l'appelante de ce qu'elle a quitté les lieux depuis au moins le 27/06/05, date à laquelle Me CLERICO, Huissier de Justice, a établi un procés-verbal d'expulsion-reprise et fait savoir aux bailleurs qu'elle détenait les clefs de l'immeuble loué ; Il convient, aux motifs adoptés du premier Juge auxquels il n'y a rien à ajouter, de confirmer la décision attaquée en ce qu'elle rejette la demande de nullité du congé pour vendre et écarte tous moyens tirés de la prétendue absence des conditions générales du bail dans le contrat souscrit par l'appelante à son entrée dans les lieux, alors qu'elle a par écrit reconnu le contraire ; La condamnation de cette dernière à payer aux époux Y... la somme de 139,50 Euros au titre des charges dûes pour 2002 et 2003 doit être confirmée pour être parfaitement justifiée au vu des taxes d'habitation de ces deux années, sachant que ladite somme correspond à la taxe d'ordures ménagères ; De même y a-t-il lieu à confirmation s'agissant du rejet de la demande des intimés tendant au réglement d'un arriéré de loyers allégué ; en effet, les pièces produites par ces derniers, notamment l'original du quittancier de loyer, ne permettent pas d'établir que les paiements effectués par la locataire postérieurement au commandement de payer qui lui a été délivré le 17/02/04 ont été -et devaient être- imputés sur un éventuel arriéré et ainsi solder des termes antérieurs restant prétendument dû lors de la délivrance dudit commandement, au lieu de venir affecter les termes de loyer de la période considérée ; A défaut, nonobstant les stipulations contenues dans le contrat de bail, d'établissement d'un procés-verbal d'état des lieux d'entrée, il y a lieu à application des dispositions de l'art. 1731 du Code Civil selon lesquelles le preneur est dans un tel cas présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives (...), sauf preuve contraire ; Au cas présent, cette preuve est rapportée par l'appelante demeurant les termes d'un procés-verbal de constat d'huissier en date du 10/05/99 dans lequel est dressé l'inventaire des désordres affectant l'appartement; ce document peut servir de base à l'évaluation du préjudice de Jacqueline X... car il est postérieur d'à peine un an à son arrivée dans les lieux; Le préjudice dont s'agit ne peut qu'être un préjudice de jouissance mais nullement un préjudice de santé à défaut de démonstration de toute relation de cause à effet ; Au vu des éléments à disposition, ce préjudice peut être évalué à la somme de 1.000 Euros ; Il n'est donc pas utile de recourir à une mesure d'expertise, ni d'octroyer à l'appelante de dommages-intérêts provisionnels puisque l'indemnisation de son préjudice peut être définitivement chiffrée ; Il est démontré aux termes d'une attestation notariée que les intimés s'étaient engagés à vendre l'immeuble occupé par l'appelante à des tiers sous diverses conditions suspensives et notamment celle de la libération des lieux par la locataire en place ; Le maintien dans les lieux de Jacqueline X... n'a pas permis de réaliser cette condition particulière -les autres l'étant- dans le délai stipulé de sorte que les acquéreurs n'ont pas voulu donné suite à leur projet d'achat ; Le comportement de l'appelante doit être tenu pour fautif en ce qu'il a empêché la vente projetée par les intimés qui ont souffert d'un préjudice découlant de l'échec de cette cession; Ce préjudice doit être compensé par l'allocation à ces derniers de la somme de 1.500 Euros de dommages-intérêts ; Il apparaît utile d'ordonner la compensation de ces sommes ; Il convient pour le surplus de confirmer la décision entreprise ; Jacqueline X..., qui est attributaire de l'Aide Juridictionnelle totale, ne peut bénéficier des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Sa demande de ce chef doit donc être rejetée ; L'équité et la situation économique ne commandent pas d'allouer aux intimés le remboursement des sommes exposées par eux pour la défense de leurs intérêts ; Dès lors, leur demande au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile doit être rejetée ; Chaque partie succombant pour une part cependant inégale, il y a lieu de dire que l'appelante supportera les trois quarts des dépens de première instance et d'appel et les intimés un quart ; PAR CES MOTIFS La COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi, Donne acte à Jacqueline X... de ce qu'elle a quitté les lieux depuis au moins le 27/06/05, Réforme la décision déférée, Condamne les époux Y... à payer à Jacqueline X... la somme de 1.000 Euros à titre de dommages-intérêts, Condamne les époux Y... à payer à Jacqueline X... la somme de 1.000 Euros à titre de dommages-intérêts, Condamne Jacqueline X... à payer aux époux Y... la somme de 1.500 Euros à titre de dommages-intérêts, Ordonne la compensation de ces créances réciproques, Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, Confirme le Jugement entrepris en ses plus amples dispositions, Dit n'y a voir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Dit que l'appelant, bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, supportera les trois quarts des dépens de première instance et d'appel et que les intimés en supporteront le quart restant, Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Président

Sommaire : BAIL (règles générales) Nonobstant les stipulations contenues dans le contrat de bail, à défaut d'établissement d'un procès-verbal d'état des lieux d'entrée, il y a lieu application des dispositions de l'article 1731 du Code civil selon lesquelles le preneur est dans un tel cas présumé avoir reçu les locaux loués en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Au cas présent la preuve est rapportée par l'appelante en l'état des termes d'un procès-verbal de constat d'huissier en date du 10 mai 1999 dans lequel est dressé l'inventaire des désordres affectant l'appartement, documents qui peut servir de base à l'évaluation du préjudice de l'appelante car postérieur d'à peine un an à son arrivée dans les lieux, le préjudice dont s'agit ne pouvant être qu'un préjudice de jouissance mais nullement un préjudice de santé à défaut de démonstration de toute relation de cause à effet.