Cour d'appel de Toulouse, 24 juin 2008, 07/2242

24/06/2008 ARRÊT No NoRG: 07/02242 Décision déférée du 30 Janvier 2007 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 05/02849 PARANT Societe LA GARONNAISE représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE C/ SA TOULOUSAINE D'ENTRETIEN AUTOMOBILE " STEA" représentée par la SCP RIVES-PODESTA Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 2ème Chambre Section 2 *** ARRÊT DU VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE HUIT *** APPELANT(E/S) Societe LA GARONNAISE IMMOBILIERE 56 chemin des Côtes de Pech David 31000 TOULOUSE représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour assistée de la SELARL Philippe GOURBAL, avocats au barreau de TOULOUSE INTIME(E/S) SA TOULOUSAINE D'ENTRETIEN AUTOMOBILE " STEA" 6/10 rue Lancefoc 31000 TOULOUSE représentée par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Cour assistée de Me Henry COSTES, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2008 en audience publique, devant la Cour composée de : D. VERDE DE LISLE, président C. COLENO, conseiller V. SALMERON, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : R. GARCIA ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par D. VERDE DE LISLE, président, et par R. GARCIA, greffier de chambre. La société La Garonnaise Immobilière a relevé appel le 16 avril 2007 du jugement rendu le 30 janvier 2007 par le tribunal de grande instance de Toulouse qui l'a déboutée de ses demandes. Les consorts Z... ont contracté les 25 février et 3 mars 1999 avec la société Deltour qui exerçait une activité de garagiste pour lui donner à bail un local comprenant un magasin d'exposition, des bureaux, un atelier, une cabine de peinture, des sanitaires et W-C, une station service sans débit d'essence. Le bail a été conclu pour la période du 1 février 1998 au 31 janvier 2007. Le 17 juillet 2002 la société Deltour a vendu son fonds avec le droit au bail à la société Toulousaine d'Entretien Automobile dite STEA. Le 14 novembre 2003 les consorts Z... ont assigné la société STEA en résiliation du bail pour manquements graves. L'instance a été radiée, elle a été reprise le 2 août 2005 par la société La Garonnaise Immobilière aux droits des consorts Z.... Les griefs essentiels sont le défaut de garnissement des lieux et le défaut d'exploitation. Le tribunal a considéré les griefs comme établis mais pas suffisamment graves pour justifier la résolution. La société La Garonnaise Immobilière analyse le défaut d'exploitation du fonds de commerce comme un manquement grave aux obligations du preneur, alors que ce défaut d'exploitation entraîne une perte de clientèle, une absence d'entretien, une dégradation matérielle, toutes circonstances qui déprécient l'immeuble. Or en l'espèce le défaut d'exploitation du fonds s'est poursuivi pendant deux ans, de juillet 2002 à mai 2004. Elle réfute les éléments produits par la société STEA pour justifier d'une exploitation et elle estime que la présence de cartons non ouverts n'a aucun effet de preuve d'une exploitation. Par ailleurs la société La Garonnaise Immobilière reproche à la société STEA de n'avoir pas garni les lieux loués alors que cette obligation est prévue par le bail. Elle admet que des marchandises ont été entreposées mais elle conteste que celles-ci aient pu satisfaire à l'obligation du preneur de garantir le paiement du loyer et des charges. Enfin elle conteste que la société STEA bénéficie d'une cause exonératoire de sa responsabilité, les manquements au bail ayant été volontaires. Elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a refusé les demandes d'exécution de travaux de la société STEA alors que les travaux incombent au locataire. A titre subsidiaire, la société La Garonnaise Immobilière forme une demande en dommages et intérêts, demande déjà formée en première instance. Elle détaille les éléments de son préjudice. La société La Garonnaise Immobilière demande la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société STEA de ses demandes, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion du preneur, à titre subsidiaire 10 000  à titre de dommages et intérêts, en tout état de cause 3 000  pour frais irrépétibles et la distraction des dépens au profit de la SCP Boyer Lescat Merle. La société STEA expose qu'elle exploitait son activité dans des locaux trop petits rue Lancefoc, qu'elle s'est portée acquéreur du fonds situé 8 et 10 Bd du Maréchal Leclerc par acte du 2 juillet 2002, qu'elle a attendu la vente du local qu'elle occupait ce qui s'est produit en mars 2003, qu'elle a entreposé des marchandises Bd du Maréchal Leclerc, qu'elle a entrepris des travaux importants dans son futur siège social au ..., travaux terminés en novembre 2003 et qui devaient permettre d'accueillir les marchandises stockées Bd du Maréchal Leclerc. Elle prétend qu'elle a rencontré des difficultés en ce que les propriétaires du local litigieux Bd du Maréchal Leclerc voulaient, dans un esprit spéculatif, se débarrasser d'un locataire commercial gênant. Elle fait valoir qu'elle n'a pas reçu de mise en demeure jusqu'à mi septembre 2003, qu'elle a mis en demeure les bailleurs de faire des travaux tels que le volet roulant de l'entrée, la cabine de peinture et le remplacement des canalisations contenant de l'amiante outre d'autres travaux mentionnés sur un constat du 20 novembre 2003 et elle impute à faute aux bailleurs de n'avoir pas fait exécuter ces travaux. Elle ajoute qu'elle a envisagé l'achat des murs du Bd du Maréchal Leclerc mais la transaction n'a pas abouti. Elle insiste sur l'absence de préjudice du bailleur puisque le loyer a toujours été payé en temps et en heure et elle forme une demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive. La société STEA conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la société La Garonnaise Immobilière de ses demandes, elle conclut à l'infirmation pour le surplus, à la responsabilité de la société La Garonnaise Immobilière pour manquements à ses obligations d'effectuer des travaux, au paiement de 20 000  pour procédure abusive, à l'exécution de travaux sous le contrôle d'un architecte et sous astreinte de 150  par jour de retard. Elle sollicite encore 6 000  pour frais irrépétibles et la distraction des dépens au profit de la SCP Rives Podesta. SUR QUOI Attendu que l'inexploitation du fonds de commerce et le défaut de garnissement constituent des manquements du locataire à des obligations essentielles; Attendu qu'il résulte des écritures des parties et des pièces de la procédure, et il n'est pas réellement contesté par la société STEA, qu'elle n'a pas exploité le fonds entre le 2 juillet 2002 et le 11 mai 2004 soit presque deux ans; que dans le même temps elle n'a pas garni les lieux de meubles permettant d'assurer le paiement du loyer et l'exécution des charges, l'existence de cartons de pots d'échappement ne remplissant pas cet office; Attendu que ni le retard à vendre les murs du précédent local de la société STEA, ni l'aménagement d'un autre siège social, ni les pourparlers pour l'achat éventuel des murs du Bd du Maréchal Leclerc ne sont des considérations justifiant l'inexploitation du fonds pendant presque deux ans; que les spéculations immobilières du bailleur ne sont nullement démontrées et, en toute hypothèse, elles n'ont aucun lieu de causalité avec la carence de la société STEA; Attendu, sur les travaux à effectuer Bd du Maréchal Leclerc (suppression d'un poteau, portails métalliques, changement des sanitaires, ....) que l'article 3 du bail met à la charge du preneur les travaux intérieurs et extérieurs, le bailleur n'étant tenu que des réparations visées à l'article 606 du Code civil; que l'inexécution des travaux n'est donc pas imputable à la société La Garonnaise Immobilière mais à la société STEA elle-même; Attendu, sur l'absence de mise en demeure du bailleur, qu'elle ne présente un caractère obligatoire que dans l'hypothèse du préalable à la résiliation contractuelle; qu'en l'espèce, où la résiliation judiciaire est demandée, la mise en demeure n'est pas obligatoire; qu'elle résulte à tout le moins de l'assignation en justice du 14 novembre 2003 et il s'est écoulé 6 mois à partir de cette date avant que la société STEA ne s'exécute; Attendu que si l'importance et la gravité des manquements doivent être appréciés au jour où le juge statue, et si à ce jour les manquements ont cessé, il n'en demeure pas moins qu'un défaut d'exploitation du fonds pendant 22 mois, outre un défaut de garnissement des lieux, restent une inexécution majeure du bail; que l'inexécution volontaire, comme en l'espèce, révèle le peu de considération du preneur pour ses propres obligations; que ce peu de considération se manifeste encore dans la demande d'exécution de travaux dont la société STEA ne peut sérieusement contester qu'ils lui incombent; que le jugement sera réformé en ce qu'il n'a pas prononcé la résiliation du bail; Attendu, sur la demande reconventionnelle relative aux travaux sollicités par la société STEA, que le bail les met à la charge du preneur de sorte que la demande est mal fondée et le jugement sera confirmé sur ce point; Attendu qu'il convient d'allouer 1 500  pour frais irrépétibles; PAR CES MOTIFS Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Toulousaine d'Entretien Automobile de l'ensemble de ses demandes Réformant pour le surplus et y ajoutant, Prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société Toulousaine d'Entretien Automobile Ordonne la libération par la société Toulousaine d'Entretien Automobile et tout occupant de son chef des locaux loués au 8 et 10 Bd du Maréchal Leclerc à Toulouse Dit qu'à défaut d'exécution pendant un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt, la société Toulousaine d'Entretien Automobile sera expulsée et tout occupant de son chef avec l'aide de la force publique si besoin est Dit qu'à compter de ce jour la société Toulousaine d'Entretien Automobile sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux Condamne la société Toulousaine d'Entretien Automobile à payer à la société La Garonnaise Immobilière mille cinq cent euros (1 500 ) pour frais irrépétibles Condamne la société Toulousaine d'Entretien Automobile aux dépens Autorise la SCP Boyer Lescat Merle à faire application de l'article 699 du Code de procédure civile. Le greffier Le président R.GARCIA D.VERDE DE LISLE