Cour d'appel de Versailles, du 16 mars 2004, 2002-07072

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 16 MARS 2004 R.G. Nä 02/07072 AFFAIRE : Sabrina X... et autres C/ S.C.I. HAD IMMOBILIERE Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 02 Juillet 2002 par le Tribunal d'Instance RAMBOUILLET RG nä : 293.01 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP GAS, SCP LISSARRAGUE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE SEIZE MARS DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTS Mademoiselle Sabrina X... née le 07 Juin 1969 à AMIENS (80000) de nationalité FRANCAISE 20 Chemin Rural - 28260 ANET représentée par la SCP GAS, avoués assistée de Me MIGNOT, avocat au barreau de VERSAILLES Monsieur Michel Y... né le 03 Juin 1958 à PARIS de nationalité FRANCAISE 430 rue du Fresne Saint-Hilaire - 45160 SAINT MESNIN représenté par la SCP GAS, avoués assisté de Me MIGNOT, avocat au barreau de VERSAILLES INTIMEE S.C.I. HAD IMMOBILIERE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 463 avenue du Général de Gaulle - 92140 CLAMART représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués assistée de Me Antoine DE LA FERTE, avocat au barreau de VERSAILLES Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 05 Février 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2004 puis prorogée au 16 mars 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sabine FAIVRE, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Natacha Z..., 5FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte délivré le 2 mai 2001, Monsieur Y... et Mademoiselle X... ont assigné la SCI HAD IMMOBILIERE devant le tribunal d'instance de RAMBOUILLET aux fins de : - la condamner au paiement de la somme de 1.219,59 (8.000 frs) au titre du remboursement du dépôt de garantie, outre les intérêts légaux à compter du 1er mars 2001, - donner acte aux demandeurs qu'ils contestent l'état liquidatif des charges, - condamner la SCI HAD IMMOBILIERE au paiement de 1.524,49 (10.000 frs) à titre de dommages et intérêts, - condamner la SCI HAD IMMOBILIERE au paiement de 2.439,18 (16.000 frs) au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. Aux termes du jugement déféré à la Cour, le tribunal a : - débouté Monsieur Y... et Mademoiselle X... de l'ensemble de leurs demandes, - condamné solidairement Monsieur Y... et Mademoiselle X... au paiement de la somme de 403,78 au titre du solde des charges dues, - condamné solidairement Monsieur Y... et Mademoiselle X... au paiement de la somme de 381,12 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. Monsieur Y... et Mademoiselle X... ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent l'infirmation du jugement entrepris et : - que soit déclaré valable le congé notifié par Monsieur Y... et Mademoiselle X... avec délai de préavis réduit, - qu'il soit constaté que le bail a pris fin le 31 décembre 2000, - que la SCI HAD IMMOBILIERE soit condamnée à restituer la somme de 1219,59 au titre du dépôt de garantie avec intérêt à compter du 1er mars 2001, - que la SCI HAD IMMOBILIERE soit condamnée à payer à Monsieur Y... et à Mademoiselle X... une indemnité de 2.000 chacun en réparation du préjudice subi du fait du "harcèlement" dont ils ont été victimes, - que la SCI HAD IMMOBILIERE soit condamnée à payer à Monsieur Y... et à Mademoiselle X... une somme de 1.600 sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI HAD IMMOBILIÈRE demande de : - constater que les locataires ne rapportent pas la preuve de leur droit à bénéficier d'un délai de congé écourté, - dire et juger que leur congé prenait effet au 28 février 2001, - par ailleurs, constater que les locataires sont redevables des loyers de janvier et de février 2001, soit de la somme de 1.219,59 , - dire et juger que cette somme devra se compenser avec le dépôt de garantie détenu par le bailleur, - confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur Y... et Mademoiselle X... à payer à la SCI HAD IMMOBILIERE, la somme de 403,72 , au titre des charges restant dues, outre les intérêts de retard à compter de leur date d'exigibilité, outre 381,12 au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, y ajoutant, - condamner solidairement Mademoiselle X... et Monsieur Y... à payer à la concluante la somme de 3.000 par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. MOTIFS A... que par acte sous seing privé du 10 janvier 2000, la SCI HAD IMMOBILIÈRE a donné en location à Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... un appartement situé à 1, rue des Cardinaux de Rouen à ROCHEFORT EN YVELINES moyennant un loyer mensuel de 670,78 (4 000 francs) charges comprises. A... que par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 novembre 2000, Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... ont délivré congé à effet du 31 décembre 2000, en raison de la mutation professionnelle de Monsieur Michel Y... A... que c'est par une dénaturation des termes de ce courrier que la SCI HAD IMMOBILIER indique que le congé n'a été délivré que par Monsieur Michel Y... alors qu'il comporte comme indication des auteurs : "Michel Y..., Sabrina X..."; que par ailleurs l'intégralité de la lettre est expressément rédigé à la première personne du pluriel; que c'est en conséquence de façon inopérante que la SCI HAD IMMOBILIERE, reprenant les termes d'un courrier qu'elle a adressé aux locataires le 20 décembre 2000, a pu, pour ce motif, indiquer que ce congé n'avait pas été délivré par Mademoiselle X... qui devait rester locataire jusqu'à la fin du bail. B... le délai du préavis A... que par application de l'article 15 de loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis est de trois mois lorsqu'il émane du locataire; que toutefois en cas de mutation, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. A... que pour justifier du congé délivré le 9 novembre 2000, Monsieur Michel Y... produit la copie d'un courrier qui lui a été adressé le 27 octobre 2000 par son employeur lui confirmant sa mutation sur l'Agence d'Orléans le 1er novembre 2000. A... qu'en soutenant que la procédure prévue par le texte susvisé est une procédure d'urgence, la SCI HAD IMMOBILIERE ajoute au texte une condition qu'il ne prévoit pas; que ce texte suppose que le congé doit être donné dans un délai rapproché sans qu'on puisse exiger une stricte concomitance entre le congé et son fait générateur; qu'un délai de douze jours entre le congé délivré le 9 novembre, et une mutation notifiée le 27 octobre précédent, constitue un délai rapproché; que contrairement à ce que soutient la SCI HAD IMMOBILIERE, il ne peut être soutenu que Monsieur Michel Y... a fait un usage différé et fautif de son droit à congé raccourci, pour avoir attendu une confirmation de sa mutation alors que celle-ci était nécessairement connue de lui antérieurement à la lettre du 27 octobre; qu'en effet, ne caractérise pas une faute, mais une précaution de bon aloi, le fait d'avoir attendu, pour délivrer congé, la confirmation d'une mutation qui jusqu'à son officialisation présentait un caractère réversible. A... que les conditions d'un délai de préavis réduit sont réunies au bénéfice de Monsieur Michel Y... B... la portée de ce préavis A... qu'en présence d'un bail consenti à plusieurs preneurs solidaires, la mutation d'un seul d'entre eux constitue une cause de préavis abrégé, peu important à cet égard la situation du colocataire solidaire. A... que Mademoiselle Sabrina X... est colocataire solidaire du bail consenti par la SCI HAD IMMOBILIÈRE à Monsieur Michel Y...( cf rubrique solidarité du bail); que c'est en conséquence à tort que la SCI HAD IMMOBILIÈRE soutient que Mademoiselle Sabrina X... aurait dû justifier elle aussi avoir fait l'objet d'une mutation professionnelle ou à tout le moins avoir voulu suivre son compagnon dans son nouveau lieu de résidence. A... que le congé délivré par Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... le 9 novembre 2000 à effet du 31 décembre 2000 est valable; que le bail a pris fin à cette date; que le jugement qui a rejeté la demande des preneurs en validité d'un congé avec préavis d'un mois est infirmé; qu'il n'est pas discuté que les locataires ont convoqué le bailleur à un état des lieux de sortie qui a été établi le 29 décembre 2000; qu'ils ont tenté en vain de lui remettre les clés à cette date. B... les charges 1. B... la régularisation des charges de l'année 1999/2000 A... que la SCI HAD IMMOBILIÈRE produit un tableau des charges exposées pour la période comprise entre le 1er octobre 1999 et le 30 septembre 2000. A... que seules les charges limitativement énumérées par le décret du 26 août 1987 sont récupérables. A... que la bailleresse a inclus dans les dépenses exposées, des frais d'affranchissement et de papeterie pour un montant de 38,34 qui devra être extourné du décompte de charges. A... que la bailleresse inclut dans les charges exposées l'intégralité des rémunérations et charges sociales versées à Monsieur C...; qu'elle indique que ce dernier est affecté à l'entretien de la résidence. A... que par application de l'article 2 d) du décret du 26 août 1987, lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un employé d'immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunérations et aux charges fiscales y afférent sont exigibles en totalité au titre des charges récupérables; qu'il est de droit constant que la rémunération s'entend également des avantages en nature tels par exemple la jouissance en nature d'un logement. A... que si le contrat de travail de Monsieur C... n'est pas versé aux débats, il ressort des bulletins de salaires versés aux débats que ce dernier exerce l'emploi d'homme d'entretien; que les charges exposées à ce titre relèvent des dispositions susvisées et sont en conséquence intégralement récupérables; que c'est à tort que Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... prétendent que Monsieur C... exerce un emploi de gardien et demandent l'application de l'article 2 C du même décret prévoyant que trois quart seulement du montant de ces charges seraient récupérables à l'exclusion des avantages en nature. A... que Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... ne sont pas fondés à critiquer les autres dépenses exposées qui sont justifiées par des factures, peu important que celles-ci soient libellées au nom de la SCI HAD IMMOBILIÈRE demeurant à CLAMART. A... que les charges justifiées et récupérables pour la période en cause se sont élevées à 22 116,95 145 077,67 francs (145329,17 - 251,50 ); que la clé de répartition n'étant pas discutée, Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... sont redevables pour la période considérée de la somme de 813,12 au prorata de leur période d'occupation (9/12 du 1er janvier au 30 septembre 2000 ) soit 609,84 sous déduction des provisions versées (411,61 ) soit 198,23 . 2. B... la régularisation des charges de l'année 2000/2001 A... que la SCI HAD A... que la SCI HAD IMMOBILIÈRE que ne justifie pas du montant des charges exposées à compter du 1er octobre 2000 n'est pas fondée à demander une régularisation des charges au delà des provisions exigibles par application de l'article 23 de loi du 6 juillet 1989; qu'il ressort cependant des affirmations de la SCI HAD IMMOBILIÈRE non contredites par les locataires qui ne justifient pas d'un règlement libératoire que ces derniers ne se sont pas intégralement acquittés de la provision pour charges afférente au mois de novembre et décembre 2000 et qu'ils restent redevables à ce titre d'une somme de 91,47 (600 francs) . A... que la SCI HAD IMMOBILIÈRE qui demande le paiement d'une somme de 24,39 (160 francs) correspondant au solde d'une facture d'eau (frais d'abonnement) ne justifie pas de la facture dont elle demande le paiement; que sa demande sera en conséquence rejetée. A... qu'au titre des charges Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... seront condamnés au paiement d'une somme de (198,23 + 91,47) 282,70 . 3. B... la restitution du dépôt de garantie A... que le dépôt de garantie est restitué sous déduction des sommes restant dues au bailleur. A... que le dépôt de garantie d'un montant de 1 219,59 sera restitué aux locataires sous déduction de la somme de 282,70 restant due à la bailleresse; que cette dernière sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 936,89 avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2001 et le jugement infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. 4. B... les dommages et intérêts A... qu'un climat délétère s'est progressivement installé dans les relations entre les locataires et le représentant légal de la bailleresse qui procède de leur attitude respective; que la demande de dommages et intérêts de Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... sera en conséquence rejetée. A... que la SCI HAD IMMOBILIÈRE qui succombe supportera la charge des dépens; qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... l'intégralité des frais non compris dans les dépens; qu'il sera fait droit à leur demande à hauteur de 1000 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par décision CONTRADICTOIRE et en dernier ressort, Statuant sur appel d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de RAMBOUILLET le 2 juillet 2002, Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau Déclare valable le congé avec préavis réduit notifié par Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... le 9 novembre 2000, Dit que le bail a pris fin le 31 décembre 2000, Condamne la SCI HAD IMMOBILIÈRE à restituer à Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... le dépôt de garantie sous déduction des restant dues à la bailleresse, soit la somme de 936,89 avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2001. Déboute Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... de leur demande de dommages et intérêts, Condamne la SCI HAD IMMOBILIÈRE à payer à Monsieur Michel Y... et Mademoiselle Sabrina X... la somme de 1 000 par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Condamne la SCI HAD IMMOBILIÈRE aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ces derniers par la SCP Daniel et Benoît GAS, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha Z..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Sommaire : BAIL D'HABITATION Si l'abrègement à un mois du délai ouvert au locataire pour délivrer congé en cas de mutation implique une délivrance du congé à proximité de son fait gé- nérateur, une stricte concomitance ne saurait être exigée sans ajouter à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 une condition d'urgence qu'il ne prévoit pas. Aucun manquement ne saurait ainsi être imputé à un locataire qui, informé d'une mutation probable, attend d'en avoir confirmation écrite et laisse s'écouler un délai de douze jours entre la réception de cette notification et la notification de son congé