Cour d'appel de Lyon, 25 octobre 2011, 10/00279
Solution : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

R. G : 10/ 00279 COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRET DU 25 Octobre 2011 Décision du Tribunal d'Instance de LYON Au fond du 07 décembre 2009 RG : 1108000137 ch no X... C/ Y... D... MAAF SA GAN EUROCOURTAGE REGIE SIMONNEAU APPELANT : Monsieur Pierre René Gaston X... né le 25 Juin 1949 à ANNEMASSE (HAUTE SAVOIE) ...95310 SAINT OUEN L'AUMÔNE représenté par Me Christian MOREL, avoué à la Cour assisté de Me PONTE, avocat au barreau de PARIS INTIMES : Monsieur Gérard Y... né le 08 Juillet 1935 ...69005 LYON représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour assisté de Me Bernard LAFONTAINE, avocat au barreau de LYON substitué par Maître ROUXIT, avocat au barreau de LYON Madame Madeleine D... épouse Y... née le 24 Mai 1938 ...69005 LYON représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de Me Bernard LAFONTAINE, avocat au barreau de LYON substitué par Maître ROUXIT, avocat au barreau de LYON SA MAAF ASSURANCES représentée par ses dirigeants légaux Chauray 79081 NIORT CEDEX 09 représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour assistée de la SCP VINCENT ABEL DESCOUT ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON SA GAN EUROCOURTAGE IARD représentée par ses dirigeants légaux 8-10 rue d'Astorg 75383 PARIS CEDEX 08 pris en sa délégation régionale de LYON 2 rue Président Carnot 69293 LYON CEDEX 02 représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour assistée de Me Bruno Charles REY, avocat au barreau de LYON substitué par Me CHATELAIN, avocat au barreau de LYON REGIE SIMONNEAU SAS représentée par ses dirigeants légaux 50 cours Franklin Roosevelt 69006 LYON représentée par Me Jean-Louis VERRIERE, avoué à la Cour assistée de Me Jean-Christophe BESSY, avocat au barreau de LYON substitué par Maître LAPEYSSONNIE, avocat au barreau de LYON ****** Date de clôture de l'instruction : 02 Septembre 2011 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Septembre 2011 Date de mise à disposition : 25 Octobre 2011 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :- Pascal VENCENT, président-Dominique DEFRASNE, conseiller-Françoise CLEMENT, conseiller assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier. A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. **** Monsieur X..., propriétaire d'un appartement de type F4 situé dans une copropriété sise ... à LYON 5ème, l'a donné à bail aux époux Y... le 16 juillet 1992. Cet appartement est assuré pour les risques locatifs auprès de la compagnie MAAF assurances, au titre d'un contrat multirisques habitation couvrant la garantie dégâts des eaux, à effet du 4 juin 2005. De son côté, la compagnie GAN assure les risques du propriétaire. Le 24 août 2005, les locataires constataient que les tapisseries des deux chambres et d'un couloir les desservant, présentaient d'importantes traces d'humidité situées au bas des murs. Ils en prévenaient la régie SIMONNEAU, régisseur et leur assureur, la compagnie MAAF. Un plombier, sous l'enseigne JL PLOMBERIE, mandaté par la régie SIMONNEAU, est intervenu à titre provisoire le 12 septembre 2005, en isolant un tronçon de tuyau passant sous le plancher et alimentant en eau chaude la salle de bains. L'humidité persistant dans cet appartement sous forme d'importantes moisissures au bas des murs et de soulèvement de plancher, les époux Y... sollicitaient la mise en place d'une mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance en date du 11 septembre 2006, la mission a été confiée à monsieur Michel I... ; elle devait par la suite être rendue commune à la compagnie MAAF assurances, en sa qualité d'assureur multirisques habitation des époux Y..., à la compagnie LE GAN, en sa qualité d'assureur du bailleur, à monsieur J..., exerçant sous l'enseigne JL PLOMBERIE, à la régie SIMONNEAU, et enfin à la compagnie d'assurances AGF, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires. Dans le même temps, le juge des référés suspendait le paiement des loyers jusqu'à ce que le propriétaire justifie remplir ses obligations vis à vis de ses locataires. Parallèlement, le propriétaire manifestait son désir de vendre son appartement, en faisant délivrer congé aux locataires le 4 décembre 2006 avec effet au 31 août 2007 et, offre de vente pour 300. 000 euros. Durant les opérations d'expertise, une seconde entreprise de plomberie, la société DUTRIEVOZ, est intervenue et a constaté que le tronçon fuyard isolé par la société JL PLOMBERIE continuait d'être alimenté au travers de la robinetterie du mitigeur de la cuisine, à partir de l'alimentation eau froide, du fait de la vétusté des canalisations. Les réparations étaient alors effectuées par remplacement du mitigeur. En l'état de l'importance des dégradations occasionnées par cette fuite, la mairie de LYON prenait le 9 janvier 2007 un arrêté d'insalubrité et, il était conclu à la nécessité de détruire l'ensemble du mobilier des locataires atteint par une invasion de champignons. De fait, les époux Y... quittaient immédiatement cet appartement. L'expert judiciaire déposait son rapport le 31 octobre et constatait que l'humidité provenait essentiellement de cette fuite de la tuyauterie encastrée. S'y ajoutaient une fuite sur un mitigeur et une fuite sur le robinet d'un radiateur. Sur la base de ce rapport, l'assureur des époux Y..., la compagnie MAAF assurances, était amené à leur régler les sommes suivantes :-20. 736, 00 euros au titre du capital souscrit pour les dommages mobiliers,-2. 073, 60 euros au titre de la garantie frais annexes du contrat,-15. 341, 56 euros correspondant aux pertes d'usage du logement. Les époux Y... saisissaient le tribunal d'instance de LYON à l'effet d'obtenir un complément d'indemnisation, toutes les parties actuellement présentes étant régulièrement mises en cause. Par jugement en date du 7 décembre 2009 cette juridiction a rendu une décision qui a : - constaté que monsieur X... n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance du bien loué et en conséquence l'a condamné à payer : aux époux Y... les sommes de :-27. 183, 40 euros en réparation de leur préjudice matériel et financier,-15. 000 euros en réparation de leur préjudice moral, à la MAAF, subrogée dans leurs droits pour ce montant 33. 548, 69 euros, - avant dire droit, sur l'éventuel préjudice physiologique de madame Y..., ordonné une expertise médicale confiée au docteur Pierre K...,- déclaré nul le congé délivré par monsieur X... aux époux Y... le 4 décembre 2006,- en conséquence, condamné monsieur X... à payer aux époux Y... une indemnité de 18. 000 euros,- dit que la régie SIMONNEAU devra relever et garantir monsieur X... à hauteur de 50 % de cette condamnation,- condamné monsieur X... à restituer aux époux Y... le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 1. 402, 53 euros, outre intérêts à compter du 31 octobre 2007,- condamné monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la régie SIMONNEAU devant le relever et garantir à ce titre à hauteur de 500 euros,- ordonné l'exécution provisoire de la décision,- condamné monsieur X... aux entiers dépens. Ce jugement a, en substance, considéré que le propriétaire était entièrement responsable des dommages causés par ces fuites ; que la régie SIMONNEAU, pour avoir parfaitement informé le propriétaire de l'existence de cette fuite, n'avait par contre aucune part de responsabilité dans les dommages dus aux fuites ayant affecté l'appartement loué et considéré encore, qu'elle devait voir sa responsabilité partagée avec le propriétaire s'agissant du congé pour vente délivré le 4 décembre 2006 aux époux Y..., le prix de 300. 000 euros devant être considéré comme manifestement et frauduleusement surévalué. Monsieur X... a relevé appel de cette décision le 15 janvier 2010 et, le 7 avril 2010 a été débouté, par la juridiction de monsieur le premier président, de sa demande de suspension de l'exécution provisoire de la décision déférée. Il demande à la cour de constater, qu'il n'a aucune part de responsabilité dans la survenance du dommage, avec obligation de restitution des sommes versées dans le cadre de l'exécution provisoire et, à tout le moins, pour le cas où sa responsabilité serait retenue, il est demandé à la cour de dire, sur le fondement des articles 1992 et suivants du code civil, que la régie SIMONNEAU devra le relever et le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. Il forme une demande reconventionnelle en dommages et intérêts, et demande à notre juridiction de condamner les consorts Y... et la MAAF à lui régler la somme de 190. 000 euros outre la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il est soutenu en substance, que les désordres proviennent essentiellement d'une fuite des canalisations des parties communes encastrées de la responsabilité de la copropriété ; que dans ces conditions la fuite sur le mitigeur est sans incidence sur la gravité des désordres, alors même que son entretien incombait aux locataires ; qu'enfin la fuite sur un joint du radiateur est également de la responsabilité des locataires, dans le cadre de l'entretien courant. Concernant la régie SIMONNEAU, celle-ci serait en faute du fait qu'elle n'aurait pas informé le propriétaire de l'existence et donc de l'importance du sinistre, avant le début des opérations d'expertise. Les 190. 000 euros revendiqués à titre de dommages et intérêts correspondent au coût de reprise complète de cet appartement affectant tous les corps d'état. Concernant le congé, il est affirmé que les 300. 000 euros affichés étaient négociables et résultaient d'une estimation par des professionnels de l'immobilier, qu'il n'y a donc aucune fraude. A l'opposé, les époux Y... demandent la confirmation de ce jugement, sauf en ce qui concerne le quantum des préjudices suivants :-37. 269, 22 euros au titre du préjudice matériel et financier au lieu de 27. 183, 40 euros,-20. 000 euros au titre du préjudice moral au lieu de 15. 000 euros,-35. 000 euros au lieu de 18. 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à la délivrance d'un congé frauduleux par monsieur X... le 4 décembre 2006,-2. 631, 20 euros représentant les frais prélevés par l'huissier chargé de l'exécution provisoire du jugement du 7 décembre 2009. Il est demandé d'y ajouter en condamnant monsieur X... à payer aux époux Y... la somme de 5. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Selon cette partie, les changements de joints relèveraient de travaux de vétusté et non de maintenance et, la fuite de la tuyauterie encastrée se situerait sur le circuit privatif d'eau chaude ; le dommage étant grandement aggravé par l'immobilisme du propriétaire pourtant parfaitement informé de la consommation importante et anormale d'eau de ce logement. Concernant la nullité du congé, il est soutenu que le prix proposé ne correspondait absolument pas au prix du logement concerné, que celui-ci ait été rénové et, encore moins dans l'état dans lequel il se trouvait au jour où le congé a été délivré. En effet, celui-ci aurait été vendu le 20 juillet 2009, à hauteur de 230. 000 euros, après des rénovations importantes. Pour ce qui la concerne la compagnie MAAF assurances conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a dit et jugé que monsieur X... devait répondre des conséquences dommageables des sinistres dégâts des eaux subis par les époux Y... sur le fondement des dispositions de l'article 9 de la loi du 6 juillet 1989. Il est par contre demandé de le réformer quant au quantum des condamnations prononcées à l'encontre de monsieur X... et de le condamner in solidum avec son assureur, la compagnie LE GAN, à payer à la compagnie MAAF assurances la somme de 38. 156, 16 euros, correspondant aux sommes versées à ses assurés, les époux Y..., outre intérêts. Il est ainsi soutenu que les causes du sinistre sont connues depuis le mois de septembre 2005, qu'un devis a été adressé par l'entreprise JL PLOMBERIE en septembre 2005 et a été communiqué pour passer commande des travaux à la régie SIMONNEAU, mandataire de monsieur X..., dès septembre 2005 et qu'aucune suite n'a été donnée à celui-ci. De plus, monsieur X... aurait été informé des conditions insalubres dans lesquelles vivaient monsieur et madame Y... depuis le mois de septembre 2005 et, aucune mesure conservatoire sérieuse n'aurait été prise par le bailleur pour régler les difficultés subies au quotidien par ses locataires. Ainsi, ce sinistre aurait été amplifié par l'immobilisme du propriétaire face aux multiples réclamations des occupants et de leur assureur. En application des dispositions de l'article L. 121-12 du code des assurances, cet assureur, qui a payé 38. 151, 16 euros d'indemnité à son assuré, s'estime bien fondé à en solliciter le remboursement à monsieur X... et à son assureur. De son côté la régie SIMONNEAU demande à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il n'a pas retenu de responsabilité la concernant s'agissant de la réparation du préjudice subi par les époux X..., suite aux différentes infiltrations s'étant produites dans l'appartement. En effet, le fait que la concluante n'ait pas commandé les travaux de réparation définitive serait dû à la volonté du bailleur de reprendre son appartement en l'état, par la procédure de congé mise en place. Il est encore demandé à la cour de constater que le prix de vente de l'appartement n'a pas été fixé par la régie SIMONNEAU qui se serait contentée de confier la procédure à son huissier habituel ; de constater en tout état de cause que les époux Y... n'ont pas manifesté leur volonté d'acquérir le bien après réhabilitation et réduction du prix notifiée le 20 avril 2009. Il est donc conclu au débouté de l'appel en cause formé par monsieur X... à son encontre. Enfin la compagnie GAN, assureur de monsieur X..., conclut à sa mise hors de cause, aucune partie n'ayant déposé de conclusions la visant. Il est demandé reconventionnellement à l'encontre de l'appelant la somme de 1. 000 euros à titre de dommages intérêts pour appel abusif, et celle de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. SUR QUOI LA COUR La clôture de cette affaire devait intervenir le 2 septembre 2011, les plaidoiries étant fixées au mardi 13 septembre 2011. La régie SIMONNEAU a notifié des conclusions récapitulatives le 1er septembre, ainsi que les époux Y... qui ont communiquées des nouvelles pièces (138 à 156). Il est évident que ces pièces et conclusions n'ont pas pu être portées en temps utile à la connaissance de monsieur X..., Elles doivent être écartées des débats, en application des articles 16 et 135 du code de procédure civile. Il est avéré que dans le même temps, ces écritures tendaient à répondre aux conclusions notifiées par monsieur Pierre X... lui-même les 1er et 23 août 2011, soit pendant la période estivale correspondant aux congés du conseil des époux Y.... Pour sauvegarder la loyauté des débats il convient également d'écarter des débats les conclusions de monsieur X... des 1er et 23 août 2011, étant noté que les parties avaient antérieurement abondamment conclu dans un débat fort ancien puisque les faits de la cause, remontent à l'année 2005 et que la procédure devant la cour date de 18 mois. Sur le fond du contentieux opposant les parties aux deux litiges principaux doivent être distingués et examinés successivement le litige né des désordres immobiliers constatés dans le logement des époux Y..., et le litige né du congé pour vendre délivré par monsieur X... aux époux Y.... Concernant les désordres immobiliers, l'examen du rapport d'expertise parfaitement clair et circonstancié de monsieur I... permet de comprendre que, c'est la fuite sur le réseau d'eau chaude qui est à l'origine de l'essentiel des désordres, ce qui permet à la cour de négliger les causes de la fuite sur le mitigeur et la fuite sur le radiateur de la chambre, puisqu'en réalité ces fuites ne sont à l'origine d'aucun désordre tangible. La cour en veut pour preuve la phrase de l'expert en page 21 de son rapport, qui dit bien que " C'est sans aucun doute cette fuite qui est à l'origine de tous les dommages constatés ". Il est parfaitement rappelé par cet expert que : " La fuite a eu lieu sur le circuit eau chaude sanitaire encastré dans les sols. Une entreprise de plomberie identifiée ce jour, intervient en septembre 2005 à la demande la régie SIMONNEAU. Cette entreprise procède, selon l'utilisateur, à l'isolement du circuit eau chaude sanitaire, après avoir décelé l'origine du sinistre. Mais la réparation provisoire n'a pas permis d'isoler efficacement le circuit depuis les clarinettes du WC. La réparation a stoppé la distribution ECS sur l'arrière de l'appartement, mais les tubes sont restés sous pression par infiltration au niveau des mélangeurs. Cette entreprise a également noté sur sa facture la mention « Nous vous transmettrons prochainement un devis de réparation ». L'utilisateur a constaté que le mal progressait et a relancé à plusieurs reprises la régie SIMONNEAU. Cette dernière ne prendra pas en compte les réclamations de l'occupant, et ce pendant plus d'un an. L'apparition d'une fuite sur un réseau enterré est toujours difficile à localiser. Seule l'utilisation de procédés destructifs permet de trouver la position de la fuite et la cause de celle-ci pitting, défaillance du tube, percement accidentel...). Si l'intervention est rapide, dans la plupart des cas, les dommages sont limités. Mais dans le cas présent, la fuite persistante suite à la non prise en compte du défaut par la régie, a causé des dommages très importants ". La cour à la suite du tribunal, ne peut qu'avaliser ces conclusions expertales, cela alors même que monsieur X... qui recherche sans preuve la responsabilité de la copropriété de l'immeuble renfermant cet appartement, n'a pas jugé utile de l'attraire dans la procédure. Sur les responsabilités, il est avéré que les époux Y... ont averti le propriétaire dès après le constat de mars 2005 d'une surconsommation d'eau ; que ce dernier restera taisant étant cependant conscient de l'importance de la difficulté puisqu'il déléguera son épouse sur les lieux en juillet 2005. Le propriétaire savait que la fuite était très importante pour être de l'ordre de 1m3 jour à la suite du constat du 1er mars. Il est constant qu'à la suite de cette réunion révélatrice de l'importance des désordres et de ses causes, aucune mesure ne sera prise par le propriétaire qui ne s'enquerra d'aucune suite auprès de la régie SIMONNEAU. Concernant la régie SIMONNEAU mandataire de monsieur X..., il est constant qu'elle a constamment minimisé l'importance de ce sinistre en n'informant qu'à minima le propriétaire. Sa lettre aux époux Y... en date du 27 septembre, en réponse à leur propre courrier du 22 septembre, est caractéristique de sa volonté de minimiser les difficultés tant vis à vis des locataires qu'elle rabroue vertement pour le dérangement injustifié à ses yeux, que du propriétaire qu'elle se targue de ne pas informer de la réclamation. Concernant la part de responsabilité dans la survenance de ce sinistre des époux Y..., la cour à la suite de l'expert considère qu'elle est nulle ayant multiplié pendant des mois des appels circonstanciés à la régie SIMONNEAU, son interlocuteur légitime, quitte à se faire réprimander vertement par cette dernière pour leurs démarches considérées comme intempestives. Le syndicat des copropriétaires qui n'est pas dans la cause, est de toute manière selon l'expert totalement étranger à ce sinistre, la fuite s'étant produite sur le réseau d'eau privé de cet appartement. La cour en l'état de ces éléments d'information incontestables, a les moyens suffisants pour dire et juger que dans les rapports entre le propriétaire et ses locataires, le premier juge a, à bon droit, considéré que le propriétaire avait failli à ses obligations de délivrance d'un logement décent à ses locataires, et l'a condamné à réparations sur le fondement de l'article 1719 du code civil. Par contre dans les rapports entre monsieur X... et la régie SIMONNEAU, la cour réforme le jugement déféré en considérant que la dite régie a clairement défailli dans ses obligations de mandataire en faisant preuve d'inertie caractérisée, tant vis-à-vis des locataires que du propriétaire. Sa faute dans l'accomplissement de son mandat de gestion et l'inertie dénoncée, sont directement à l'origine de ce sinistre bénin à l'origine, et qui ne va prendre toute son importance que par le temps mis à intervenir. Elle doit être condamnée à prendre en charge les 2/ 3 des condamnations prononcées contre monsieur X..., sur le fondement des dispositions de l'article 1992 du code civil. Dans les rapports entre monsieur X... et son assureur la compagnie GAN EUROCOURTAGE, il convient bien de noter qu'aux termes de la police multirisques globale immobilière régie par les conditions générales 40021 du GAN et par les conditions particulières annexées, la garantie est acquise à la suite, notamment, des dégâts des eaux. Toutefois, en page 31, il est effectivement indiqué, que ne sont pas garantis les dommages résultant d'un défaut permanent d'entretien de la part de l'assuré, notamment d'un manque de réparations indispensables lui incombant. Or, tel est exactement le cas de l'espèce, l'assuré ayant clairement négligé en connaissance de causes, de réparer les canalisations causes du sinistre. C'est donc à bon droit que le premier juge a mis hors de cause cet assureur. Concernant l'indemnisation des préjudices, il est avéré que, en qualité d'assureur des époux Y..., la compagnie MAAF assurances a indemnisé ses assurés à hauteur de 38. 151, 16 euros, ainsi qu'il suit :. 20. 736, 00 euros au titre du capital souscrit pour les dommages mobiliers, plafond de garanti,. 2. 073, 60 euros au titre de la garantie frais annexes du contrat (mesures de sauvegarde du mobilier, à savoir location box, achat boîtes pour stockage, destruction meubles, location véhicules, et ce dans la limite de 10 % du capital souscrit),. 15. 341, 56 euros correspondant aux pertes de loyers, au titre de la garantie perte d'usage du logement du mois de septembre 2005 à septembre 2006. La cour ne trouve pas matière à abattement sur ce dernier poste, le logement étant en réalité devenu insalubre dès le début 2005, n'étant au surplus plus alimenté en eau chaude. Il y a lieu de confirmer le jugement dans les rapports entre ces deux parties, sauf à dire et juger qu'il y a lieu de condamner monsieur X..., à l'exclusion de son assureur la compagnie GAN EUROCOURTAGE IARD mise ci-dessus hors de cause, à payer à la compagnie MAAF assurances, subrogée dans les droits des époux Y..., la somme de 38. 156, 16 euros, en deniers ou quittances, correspondant aux sommes versées à ses assurés, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2008, date à laquelle ont été déposées les premières conclusions, ces dernières valant mise en demeure de payer. Reste le préjudice des époux Y.... Le premier juge a bien mis en lumière l'importance du traumatisme causé par ce sinistre aux époux Y..., personnes âgées, qui ont vu disparaître tout leur cadre de vie et, spécialement leurs mobiliers et souvenirs personnels dans des circonstances dramatiques puisque tout à du être mis à la décharge à la suite d'une attaque massive de moisissures et champignons. Il convient effectivement de porter à 20. 000 euros le montant des réparations de ce chef pour finir de tenir compte de l'importance de ce préjudice. Concernant le préjudice mobilier, celui-ci a été justement compté par le premier juge pour 15. 124 euros, compte tenu des sommes versées de ce chef par l'assureur. La cour adopte la motivation développée à cette occasion et confirme le jugement de ce chef. De même, pour ce qui concerne les frais annexes pour 4. 196 euros restés à la charge des époux Y... après indemnisation par l'assureur. De même encore pour la surconsommation d'eau pour 4. 285 euros. Il convient encore de suivre le premier juge dans son appréciation des frais exposés au titre de la taxe d'habitation pour 1. 865 euros, 413 euros pour la prise en charge de la prime fixe pour service concédé et 1. 289 euros de préjudice financier. Concernant les remboursements de loyers, les époux Y... indiquent qu'ils ont dû contracter un nouveau bail en janvier 2007, mais que faute d'avoir pu équiper le logement des éléments de première nécessité, ils n'auraient pu y habiter qu'à compter du mois d'août 2007. Ils demandent la condamnation de monsieur X... à leur rembourser la somme de 9. 840 euros représentant les huit premiers loyers de leur nouveau bail. Mais cette impossibilité à équiper ce nouveau logement n'est pas prouvée, et il convient de rejeter la demande. Sur l'ensemble du préjudice matériel des époux Y..., il convient bien de s'en tenir à l'évaluation du premier juge, soit bien un total de 60. 732 euros, dont 33. 548 euros dus à la société MAAF subrogée dans leurs droits. Le jugement déféré doit encore être approuvé en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise médicale de madame Y.... Concernant la seconde partie du contentieux opposant les parties et portant sur le congé délivré par monsieur X... aux époux Y..., le premier juge a justement rappelé les textes en vigueur, spécialement l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et la nécessaire loyauté du prix proposé au locataire, lequel n'est de par la loi aucunement négociable contrairement à ce qu'affirment la régie SIMONNEAU et monsieur X.... En la matière, et pour celui qui conteste la sincérité d'une telle offre, il convient de rapporter la preuve de ce que le prix a eu à l'époque considérée un caractère volontairement dissuasif et, qu'il a été fixé dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption. En l'espèce il est constant comme relevé par le tribunal, que le prix offert aux locataires pour l'appartement était de 300. 000 euros, alors que la régie SIMONNEAU avait, au cours de l'année 2000, évalué le bien à hauteur de 120. 800 euros ; et que, deux agences immobilières mandatées directement par monsieur X... avaient estimé ce bien, en octobre 2006, entre 280. 000 euros à 290. 000 euros ou 270. 000 euros à 275. 000 euros, en précisant que cela s'entendait d'un appartement remis en état. De leur côté, les époux Y... rapportent le témoignage d'un professionnel de l'immobilier qui indique avec sérieux qu'au mois de janvier 2007 cet appartement ne pouvait pas être évalué à plus de 154. 000 euros. Il ressort des pièces régulièrement versées, que cet appartement a été effectivement vendu le 20 juillet 2009 à hauteur de 230. 000 euros, après des rénovations que monsieur X... chiffre à 46. 000 euros. Il est donc avéré que le congé délivré par monsieur X... sans promesse de remise à neuf, l'a été pour un prix manifestement surévalué et dissuasif, avec l'objectif frauduleux de conduire monsieur et madame Y... à quitter le logement immédiatement. Les locataires ayant effectivement quitté les lieux à la suite de ce congé, il convient bien de dire et juger qu'il est à l'origine direct d'un préjudice que le premier juge a justement évalué à la somme de 18. 000 euros. Concernant l'appel en garantie diligenté à ce sujet par monsieur X... à l'encontre de la régie SIMONNEAU, la cour ne peut que reprendre purement et simplement à son compte la motivation du premier juge, qui note judicieusement que dans son courrier du 29 octobre 2006 monsieur X... donnait mandat à la régie SIMONNEAU de faire délivrer aux locataires un congé pour vente au prix de 300. 000 euros, en précisant que ce prix correspondait à un appartement remis en état. Or il résulte du congé délivré le 4 décembre 2006, que le fait que ce prix correspondait à un appartement remis en état n'était pas mentionné sur ce congé. Il est avéré que cette remise en état devait pouvoir être comptée pour environ 50. 000 euros, somme que monsieur X... a effectivement dépensée pour sa remise à niveau, ce qui sur la base d'un logement en l'état ne dépassant pas la valeur de 250. 000 euros, portait bien sa valeur légitime à 300. 000 euros. La régie SIMONNEAU, par l'erreur majeure qu'elle a commise en ne répercutant pas cette condition essentielle, est en réalité très largement à l'origine de la condamnation à dommages et intérêts prononcée dans les rapports entre le bailleur et le locataire congédié. Elle doit bien supporter les 2/ 3 de la condamnation prononcée de ce chef à l'encontre de monsieur X..., qui était malgré tout partie prenante à cette tentative d'éviction rapide de locataires considérés comme mauvais payeurs et encombrants. Par voie de conséquence, la responsabilité des désordres étant mise entièrement à la charge de monsieur X... dans ses rapports avec ses locataires, il convient de le débouter de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles. Les époux Y..., la compagnie GAN et la compagnie MAAF doivent être reçus en leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et il convient de leur allouer respectivement 4. 000 euros, 1. 500 euros et 1. 500 euros qui seront en définitive pris en charge pour les 2/ 3 par la régie SIMONNEAU, tout comme les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS Ecarte des débats les conclusions et pièces de la régie SIMONNEAU et des époux Y... du 1er septembre 2011, ainsi que les conclusions de monsieur X... des 1er et 23 août 2011, cela par application des articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile. Confirme le jugement déféré en ce qu'il retient l'entière responsabilité de monsieur X... dans ses rapports avec les époux Y..., pour ce qui touche à sa défaillance dans son obligation de délivrance du bien loué et en ce qu'il condamne monsieur X... à payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :-27. 183, 40 euros à monsieur et madame Y..., en réparation de leurs préjudices matériels et financiers, outre une autre somme au titre de leurs préjudices moraux,- une certaine somme à la société MAAF assurances, assureur des époux Y... subrogé dans leurs droits pour ce montant. Le confirme également en ce qu'il dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, soit le jugement rendu le 7 décembre 2009 et en ce qu'il ordonne une mesure d'expertise médicale de madame Y.... Porte cependant à 20. 000 euros la condamnation au titre des préjudices moraux des époux Y... et à 38. 156, 16 euros la somme due dans le cadre de la subrogation de la compagnie MAAF. Précise que la compagnie GAN EUROCOURTAGE IARD doit être mise hors de cause sans dépens. Le confirme encore, en ce qu'il déclare nul le congé délivré par monsieur X... aux époux Y... le 4 décembre 2006 et en ce qu'il condamne en réparation monsieur X... à payer à monsieur et madame Y... la somme 18. 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts légaux à compter de la décision de première instance. Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau. Condamne la régie SIMONNEAU à relever et garantir monsieur X... des 2/ 3 des condamnations ci-dessus prononcées tant au titre du défaut de délivrance que du congé frauduleux. Condamne monsieur X... à payer respectivement aux époux Y..., à la compagnie GAN et à la compagnie MAAF, les sommes de 4. 000, 1. 500 et 1. 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit des avoués de ses adversaires conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dit qu'en définitive les condamnations ci-dessus prononcées seront supportées pour les 2/ 3 par la SAS régie SIMONNEAU. Le greffierLe président

Sommaire : POURVOI N°K1211695 du 11/01/2012 (AROB)