Cour d'appel de Limoges, 18 novembre 2015, 14/00412
Solution : Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

ARRET N. RG N : 14/ 00412 AFFAIRE : M. John Fredrick X..., Mme Julie Anne Z...épouse X... C/ Me Annie A... P-L. P/ E. A demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice Grosse délivrée à Me CHABAUD, avocat COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ARRET DU 18 NOVEMBRE 2015 Le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE la CHAMBRE CIVILE a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à la disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur John Fredrick X...de nationalité Anglaise né le 09 Octobre 1944 à BARNSTAPLE (ANGLETERRE) Profession : Retraité, demeurant ...-86150 QUEAUX représenté par Me CHABAUD de la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me MEUNIER, avocat au barreau de POITIERS Madame Julie Anne Z...épouse X...de nationalité Anglaise née le 28 Juin 1956 à REDHILL (ANGLETERRE) Profession : Sans profession, demeurant ...-86150 QUEAUX représentée par Me CHABAUD de la SELARL MAURY CHAGNAUD CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES, Me MEUNIER, avocat au barreau de POITIERS APPELANTS d'un jugement rendu le 26 JUIN 2006 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE POITIERS ET : Maître Annie A...de nationalité Française Profession : Notaire, demeurant ...-86400 CIVRAY représenté par Me CHARTIER-PREVOST, avocat au barreau de LIMOGES, Me MADY, avocat au barreau de POITIERS INTIME Communication du dossier a été faite au Ministère Public le 24 août 2015, visa de celui-ci a été donné le 24 août 2015. Sur renvoi de cassation : jugement du tribunal de grande instance de Poitiers en date du 26 juin 2006- arrêt de la cour d'appel de Poitiers en date du 19 janvier 2011- arrêt de la cour de Cassation en date du 05 avril 2012. L'affaire a été fixée à l'audience du 16 septembre 2015, par avis de fixation du conseiller de la mise en état avec arrêt rendu le 21 octobre 2015, la Cour étant composée de Madame ANTOINE, Première Présidente, de Monsieur PUGNET et de Monsieur SOURY, Conseillers, assistés de Madame AZEVEDO, Greffier. A cette audience, Monsieur PUGNET a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Madame ANTOINE, Première Présidente, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 novembre 2015 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. LA COUR Faits, procédure : Par acte authentique passé le 3 octobre 2003 devant Maître Annie A..., John X...et son épouse Julie Z...ont acquis un terrain de 1 ha 34 ca situé sur la commune d'Availles-Limouzine (Vienne) pour le prix de 43 600 euros. Invoquant n'avoir eu connaissance que postérieurement à l'acte de vente du caractère inconstructible de ce terrain ce qui les empêchait de réaliser le projet ayant présidé à cet achat, par acte du 23 août 2005, les époux X...ont fait assigner Maître A...sur le fondement d'un manquement à ses obligations professionnelles pour leur avoir fait acheter au prix d'un terrain à construire une parcelle qu'ils destinaient à la construction mais qui en réalité ne disposait pas de cette qualité. Me A...a prétendu avoir satisfait à son obligation de conseil en ayant informé les acquéreurs du caractère inconstructible du terrain mais par jugement du 26 juin 2006 le Tribunal de Grande Instance de Poitiers, pour l'essentiel, a constaté que ce notaire avait engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs et l'a condamné à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le Tribunal a considéré que Me Annie A...était informée de l'intention de construire des acquéreurs et qu'elle ne les avait pas expressément informés du caractère inconstructible du terrain, la mention de sa classification en zone ND étant non explicite pour des non-professionnels de surcroît de culture anglophone et contredite part par les mentions relatives à l'absence de bornage et d'assainissement qui n'intéressent que les terrains constructibles. Le Tribunal a par ailleurs relevé que la notaire ne pouvait pas se décharger de sa responsabilité par une clause inefficace. Le Tribunal a fixé le montant du préjudice à la somme de 15 000 euros en précisant qu'il s'agissait de la perte de la chance d'obtenir condamnation du vendeur au titre d'une vente conclue en méconnaissance de cause, à des conditions de prix objectivement défavorables au regard du prix du marché. Saisie par les époux X...qui sollicitaient la réformation de ce jugement afin de voir condamner Me A...à leur verser la somme de 41 345 euros à titre de dommages et intérêts mais aussi par l'appel incident de ce notaire qui contestait l'engagement de sa responsabilité en faisant valoir que les époux X...ne justifiaient pas de la réunion des trois conditions cumulatives tenant à la faute, au préjudice et au lien de causalité entre les deux, par arrêt du 19 janvier 2011 la troisième chambre civile de la Cour d'appel de Poitiers a infirmé ce jugement e débouté les époux X...de l'ensemble de leurs demandes au motif que le notaire instrumentaire avait rédigé un acte précis, complet, notamment quant au caractère constructible du terrain et que les acquéreurs ne pouvaient pas se méprendre sur sa nature exacte d'autant qu'ils étaient installés en France depuis dix années, qu'ils avaient effectué de multiples acquisitions immobilières et qu'ils avaient une connaissance certaine des règles d'urbanisme applicables en France comme le démontrait la négociation de cette acquisition sans avoir eu recours à un agent immobilier ou à un notaire. Saisie par les époux X..., la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation, au visa de l'article 1382 du code civil, a cassé et annulé dans toutes ses dispositions cet arrêt au motif d'une violation de ce texte par la Cour d'appel, la connaissance par le notaire de l'intention manifestée par les acquéreurs d'édifier une construction sur le terrain litigieux imposant au notaire, tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prêtait son concours, d'attirer leur attention sur le caractère inconstructible du terrain et sur le sens de la classification du bien en « zone ND », sans avoir égard à leurs compétences personnelles. Les époux X...demandent à la présente Cour d'appel de confirmer le jugement déféré sauf à le réformer en condamnant Me A...à leur verser la somme de 41 345 euros à titre de dommages et intérêts outre l'intérêt légal sur ces sommes depuis le 3 octobre 2003. Maître A...demande à la Cour de recevoir son appel incident, d'infirmer le jugement déféré et de débouter les époux X...lesquels ne justifient d'aucune faute ni d'aucun préjudice indemnisable en lien de causalité avec son intervention. Vu le jugement rendu le 26 juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de Poitiers ; Vu l'arrêt rendu le 19 janvier 2011 par la Cour d'appel de Poitiers ; Vu l'arrêt rendu le 5 avril 2012 par la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation ; Vu la déclaration de saisine faite le 4 avril 2014 pour les époux X...; Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 5 janvier 2015 pour Maître Annie A...; Vu les conclusions communiquées par courriel au greffe le 30 juillet 2015 pour les époux X...; Vu l'ordonnance de clôture intervenue le 12 août 2015 et la fixation de l'affaire à l'audience du 16 septembre 2015 ; Motifs de la Décision : Attendu qu'il incombe au notaire, avant de dresser un acte de vente, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour garantir son utilité et son efficacité, peu important qu'il n'ait pas participé à la négociation du prix ; Attendu que l'affirmation des acquéreurs, les époux X..., selon laquelle ils avaient l'intention de faire construire une maison sur le terrain d'une surface de 1 ha 43 ca qu'ils envisageaient d'acquérir résulte sans équivoque des mentions de l'acte notarié lui-même selon lesquelles les acquéreurs ayant l'intention de « construire » ultérieurement sur le terrain un immeuble en tout ou partie à usage d'habitation le vendeur précisait qu'aucun bornage n'avait été effectué n'étant ni un lot de lotissement ni issu d'une division à l'intérieur d'une zone d'aménagement concertée ou issu d'un remembrement ; Que la qualité de constructibilité du terrain avait été dès lors clairement exprimée par les époux X...au notaire, la précision d'un différé de réalisation du projet de construction ne devant avoir aucune incidence sur cette qualité attendue des acquéreurs dès la conclusion de la vente ; Que cette intention d'édifier une construction résulte en outre du montant du prix de vente du terrain qui s'élevait à 43 600 euros alors que sa valeur en tant que terrain inconstructible était de l'ordre de 4 500 euros, ce que ne pouvait manquer de relever Maître A...; Qu'elle résulte également de l'existence sur ce terrain d'une piscine et de trois bâtiments anciens ; Attendu que Maitre Annie A..., avisée du projet de construction des époux X...sur le terrain qu'ils souhaitaient acquérir, était tenue, pour s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'elle dressait, de les informer d'une manière non équivoque de l'absence de cette qualité de constructibilité ; Qu'elle ne justifie pas y avoir satisfait en faisant apparaître dans la désignation du bien vendu qu'il s'agissait d'un pré, mention sans signification à cet égard, ou en ayant précisé que ce terrain était classé, selon le plan d'occupation des sols, en « zone ND », sigle censé être dépourvu de signification pour des profanes en matière d'urbanisme, en outre de nationalité anglaise résidant en France depuis une dizaine d'années ; Attendu qu'en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur l'impossibilité de réaliser leur projet de construction sur le terrain qu'ils achetaient, à la date de la conclusions du contrat, en ne faisant pas apparaître dans l'acte authentique qu'elle dressait son caractère inconstructible, de manière compréhensible, dans des termes clairs et dépourvus d'ambiguïté, et en se contentant de faire apparaître sa classification en « zone ND » Maître Annie A...a commis un manquement à son obligation de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel elle prêtait son concours et a engagé sa responsabilité professionnelle ; Attendu que ce notaire ne saurait être exonéré de sa responsabilité en alléguant l'existence d'une clause selon laquelle les acquéreurs reconnaissaient que le notaire leur avait fourni « tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescription et limitation » alors que c'est dans l'absence d'une mention spécifique d'information que réside la faute du notaire ; Attendu que l'absence d'action engagée par les époux X...à l'encontre du vendeur relève de leur souveraine liberté et ne constitue pas un élément qui doit être pris en considération au niveau de l'appréciation de la responsabilité professionnelle spécifique du notaire qui est indépendante de celle des vendeurs ; Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître A...; Attendu, s'agissant du préjudice des époux X..., qu'il consiste dans la perte d'une chance de n'avoir pas conclu ce contrat ou de l'avoir conclu mais à des conditions financières bien plus avantageuses, s'ils avaient eu connaissance du caractère inconstructible du terrain qu'ils avaient envisagé d'acquérir et dont ils sont restés propriétaires ; Attendu qu'eu égard au projet de construction envisagé par les époux X..., au prix d'acquisition du terrain, y compris les frais annexes, à la différence de valeur selon qu'il était constructible ou non, et plus généralement à l'ensemble des éléments de la cause, il apparaît qu'une somme de 30 000 euros indemnisera leur préjudice découlant de cette perte de chance ; Que le jugement déféré sera réformé de ce chef ; PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, sur renvoi de cassation, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement rendu le 26 juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de Poitiers, sauf à le réformer, par substitution de motifs, d'une part en ce qui concerne la définition du préjudice des époux X...et d'autre-part en ce qui concerne le montant de l'indemnisation ; LE REFORME de ce chef ; Statuant à nouveau ; CONDAMNE Maître Annie A...à verser aux époux X...une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Y ajoutant ; CONDAMNE Maître Annie A...aux dépens d'appel en accordant à Maître CHABAUD, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Maître A...à verser aux époux X...la somme de 3 000 euros ; LE GREFFIER, LA PREMIÈRE PRÉSIDENTE, E. AZEVEDO. A. ANTOINE.