Cour d'appel de Nîmes, 18 mars 2008, 05/02178

ARRÊT No150 R. G. : 05 / 02178 CJ / SD TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE CARPENTRAS 8 février 2005 SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL X... Y... épouse X... C / SARL UN MAS EN PROVENCE COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A ARRÊT DU 18 MARS 2008 APPELANTS : LA SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social 64 Impasse de la Vannée 84330 CAROMB représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assistée de la SCP PIETRA ET ARNAUD, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur Guy X... né le 1er juillet 1930 à BAR LE DUC ...26570 BARRET DE LIOURE représenté par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assistée de la SCP PIETRA ET ARNAUD, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame Maryse Y... épouse X... née le 9 avril 1943 à BAR LE DUC ...26570 BARRET DE LIOURE représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assistée de la SCP PIETRA ET ARNAUD INTIMÉE : LA SARL UN MAS EN PROVENCE poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social Route de Gordes Hameau de Coustellet 84220 CABRIERES D'AVIGNON représentée par la SCP TARDIEU, avoués à la Cour assistée de Maître Louis-Alain LEMAIRE, avocats au barreau d'AVIGNON Après que l'instruction ait été clôturée par ordonnance du Conseiller de la Mise en Etat en date du 4 janvier 2008 révoquée sur le siège en raison d'une cause grave invoquée conjointement par les avoués des parties et clôturée à nouveau au jour de l'audience avant l'ouverture des débats, COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : M. Pierre BOUYSSIC, Président, et Mme Christine JEAN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Pierre BOUYSSIC, Président, Mme Christine JEAN, Conseiller Mme Muriel POLLEZ, Conseiller, GREFFIER : Mme Véronique VILLALBA, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision, DÉBATS : à l'audience publique du 15 janvier 2008, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2008 Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au Greffe de la Cour d'Appel, ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 18 mars 2008, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au Greffe de la Cour. * ** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DESPRÉTENTIONS DES PARTIES Propriétaire d'un Château et domaine viticole avec ferme et bois sis à MALEMORT DU COMTAT et VENASQUE (84), la SCI DU DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL ou de SOISSANS a mis en vente ces biens. Un mandat écrit de vente sans exclusivité était consenti à la SARL " UN MAS EN PROVENCE " le 6 octobre 2000 prévoyant en cas de réalisation une rémunération de 5 % TTC à la charge du mandant. Ce mandat, établi aux noms de Monsieur Guy X..., Madame Marie-Hélène X... et Monsieur Albert X..., était signé par Monsieur Guy X... seul. Le 18 avril 2001, un compromis de vente était signé entre d'une part la SCI DU DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL, les associés, et d'autre part Monsieur et Madame A... pour le prix de 24. 750. 000 F soit 3. 773. 113, 18  par lequel les parties fixaient à 500. 000 F soit 76. 224, 51  TTC à la charge de l'acquéreur la rémunération de la SARL UN MAS EN PROVENCE. Par acte authentique du 1er septembre 2001, la SAFER PROVENCE ALPES COTES D'AZUR acquérait les biens objet du compromis pour le prix de 3. 658. 776  puis le rétrocédait aux époux A.... La SARL UN MAS EN PROVENCE a reçu du notaire devant lequel était passé l'acte de vente, une somme de 76. 224, 51 . Le 3 septembre 2001, elle faisait notifier à ce notaire un procès-verbal de saisie conservatoire pour la somme de 188. 655, 60  sur le prix de cession en vertu d'une ordonnance du juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS en date du 10 août 2001. Par exploits en date des 30 octobre et 15 novembre 2001, elle a fait assigner la SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL ou SOISSANS, Messieurs Jean et Guy X..., Mesdames Maryse et Marie-Hélène X... devant le Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS en paiement de la rémunération prévue au compromis de vente soit 112. 460, 09  outre intérêts à compter de l'assignation, déduction faite de la somme déjà reçue, et de 2. 286, 74  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Par jugement du 8 février 2005, le Tribunal de Grande Instance de CARPENTRAS a condamné la SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL ou de SOISSANS et Monsieur Guy X... à payer à la SARL " UN MAS EN PROVENCE " la somme de 106. 714, 31  outre intérêts légaux à compter du 15 novembre 2001, la somme de 1. 500  sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les dépens. La SARL a été déboutée du surplus de ses demandes. La SCI et les consorts X... ont été déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts et en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. La SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL, Monsieur Guy X... et Madame Maryse X... ont relevé appel de cette décision. Pour l'exposé du détail des prétentions et moyens des parties devant la Cour, il est expressément fait référence, compte tenu de la nouvelle clôture prononcée à l'audience du 15 janvier 2008 avant le déroulement des débats à la demande conjointe des parties comparantes, à leurs conclusions récapitulatives signifiées le 4 janvier 2008 pour la SARL UN MAS EN PROVENCE et le 11 février 2008 pour les appelants. La SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL, Monsieur et Madame Guy X... demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause Monsieur Jean X..., Madame Maryse et Marie-Hélène X... mais de le réformer pour le surplus et de débouter l'agence immobilière " UN MAS EN PROVENCE " de l'ensemble de ses demandes. Ils sollicitent l'allocation d'une somme de 50. 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5. 000  en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SARL " UN MAS EN PROVENCE " conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite l'allocation d'une somme de 3. 000  au titre de ses frais irrépétibles. * MOTIFS : Attendu que le rejet des demandes formées par la SARL " UN MAS EN PROVENCE " à l'encontre de Monsieur Jean X..., Madame Maryse Y... épouse X... et Madame Marie-Hélène X... épouse Z... n'est pas contesté ; que surabondamment, il y a lieu de relever avec le Tribunal que la SCI ne fait l'objet d'aucune poursuite préalable, que seul Monsieur Guy X... a signé le mandat de vente à l'exception des autres associés et de Monsieur Jean X... fermier de la SCI et non associé ; Attendu que le mandat de vente prévoit expressément et précisément la rémunération de 5 % due par le mandant au cas de réalisation ; que sa durée de 3 mois avec prorogation pour une durée maximale d'une année est précisée ; Attendu que la signature du compromis de vente entre la SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL, les consorts X... et les époux A... suite à la négociation de l'agence immobilière " UN MAS EN PROVENCE " est établie et non remise en cause ; que le mandat du 6 octobre 2000 prévoit que la rémunération du mandataire " deviendra exigible le jour où l'opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit signé par l'acquéreur et le vendeur " ; qu'en cas d'exercice d'un droit de préemption toute rémunération incombant éventuellement à l'acquéreur sera à la charge du préempteur " ; que la signature du compromis de vente et la négociation de la SARL " UN MAS EN PROVENCE " justifient le droit à rémunération de cette agence immobilière, le prix de vente prévu au compromis étant conforme à la mention portée dans le mandat selon laquelle " les biens devront être présentés au prix de 26, 5 millions de francs sauf accord ultérieur écrit entre les parties " ; Attendu que postérieurement à ce compromis, la SCI, Monsieur et Madame Guy X... et Madame Marie-Hélène X... ont consenti une promesse de vente à la SAFER pour le prix identique à celui du compromis ; que celle-ci a ensuite cédé le domaine aux époux A... ; que celle-ci précisait au notaire par courrier du 15 juin 2001 qu'elle cédait le foncier à Monsieur A... au prix de 25. 250. 000 F dont 24. 000. 000 F correspondant au prix principal et " qu'il faudra ajouter les honoraires du notaire soit environ 250. 000 F et la commission de l'agence immobilière (500. 000 F) " ; que l'accord amiable conclu avec la SAFER qui était en tout état de cause titulaire d'un droit de préemption sur le bien rural vendu ne peut pas priver l'agent immobilier de la rémunération mise à la charge du mandant alors que le compromis de vente a été signé avec les époux A... grâce à la négociation de cet agent et que la SAFER a ensuite cédé le domaine à ces acquéreurs en reconnaissant expressément par écrit l'entremise initiale de la SARL " UN MAS EN PROVENCE " ; que l'acte de vente signé avec la SAFER a été conclu au prix du bien immobilier négocié par cette agence immobilière et mentionné dans le compromis dans son montant (24. 000. 000 F soit 3. 658. 776, 41 ) comme dans son détail (dont 30. 000 F correspondant aux biens vendus par Monsieur et Madame X...) ; Attendu que sont donc démontrées la réalité du mandat écrit conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, la présentation des époux A... et la négociation active de l'agence immobilière " UN MAS EN PROVENCE " ayant abouti à la signature de l'acte d'ailleurs expressément mentionnée dans le compromis ; que la vente s'est finalement réalisée puisque le domaine vendu à la SAFER a été revendu aux époux A... ; que la rémunération du mandataire est donc due ; que l'existence d'un nouvel accord ou mandat de recherche alléguée par les appelants n'est aucunement établie et se trouve démentie par la constatation de l'identité du prix et des acquéreurs entre l'acte de vente et le compromis conclu grâce à la négociation de l'agence ; que contrairement aux assertions des appelants, lorsque le mandant stipule comme en l'espèce que la commission sera à la charge du seul mandat, il n'est pas nécessaire pour la validité de cette clause qu'elle soit reprise dans l'engagement des parties relatif à l'opération pour laquelle le mandat a été donné ; Attendu, sur le montant de la rémunération, que la SARL " UN MAS EN PROVENCE " n'a été ni présente à la signature du compromis ni informée des clauses de cet acte concernant une réduction de sa rémunération et un changement de débiteur ; qu'elle n'a ni expressément ni implicitement accepté ces modifications du mandat écrit ; que l'acceptation de la somme de 500. 000 F remise par le notaire ne vaut pas renonciation à l'intégralité de la commission prévue par le mandant ; que la SARL créancière n'a pas déchargé de la dette le débiteur initial ; que comme à bon droit retenu par le Tribunal, les conditions de rémunération fixées au mandat doivent s'appliquer et la rémunération de 5 % du prix de vente TTC soit 182. 938, 82  doit être payée ; qu'il reste dû une somme de 106. 714, 31  déduction faite de la somme remise par le notaire ; Attendu que le mandat de vente établi au nom de la SCI et de Monsieur Guy X..., Madame Marie-Hélène X..., Monsieur Albert X... a été signé par Monsieur Guy X... seul ; qu'il est le gérant de la SCI venderesse tenue au paiement par cet acte écrit ; Attendu que le mandat de vente concerne le Château et le domaine viticole avec ferme et bois ; que ces biens étaient la propriété de la SCI DOMAINE D'UNANG SAINT GABRIEL et l'objet du mandat confié à la SARL " UN MAS EN PROVENCE " signé par Monsieur X... qui était le gérant de la SCI ; que le mandat ne portait pas sur des biens personnels de Monsieur X... ; que les parcelles C 810, B 93-95-110-116 et 754 ensuite incluses dans la vente n'étaient pas la propriété de Monsieur X... mais dépendaient de la communauté existant entre ce dernier et son épouse ; que celle-ci n'apparaît pas dans le mandat écrit établi aux seuls noms des associés de la SCI ; que la rémunération prévue au mandat concerne la vente de la propriété de la SCI qui est seule tenue au paiement ; Attendu qu'en définitive, le jugement déféré sera confirmé à l'exception de la condamnation à paiement de Monsieur Guy X... ; Attendu qu'aucun abus de droit n'est caractérisé ; Attendu que l'équité justifie d'allouer une somme supplémentaire de 1. 200  à la SARL " UN MAS EN PROVENCE " en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Attendu que les appelants succombent sur l'essentiel de leurs prétentions et supporteront les dépens ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Dit l'appel régulier et recevable en la forme ; Confirme le jugement déféré sauf à dire Monsieur Guy X... non tenu à titre personnel au paiement de la somme allouée à la SARL " UN MAS EN PROVENCE " ; Y ajoutant ; Condamne les appelants à payer à la SARL " UN MAS EN PROVENCE " la somme supplémentaire de 1. 200  en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Déboute les appelants de leurs demandes en dommages et intérêts et en application à leur profit de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne les appelants aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP TARDIEU, avoués, sur ses affirmations de droit ; Arrêt signé par M. BOUYSSIC, Président et par Mme VILLALBA, Greffier.

Sommaire : AGENT IMMOBILIER - Loi du 2 janvier 1970 - Domaine d'application - Mission d'entremise - / JDF Selon les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, la rémunération de l'agent immobilier n'est due qu'à la condition que l'opération visée ait été effectivement conclue dans un acte écrit contenant l'engagement des parties et la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à la commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu. En l'espèce, le mandat écrit étant conforme aux dispositions précitées, l'accord amiable conclu avec la SAFER ne peut priver l'agent immobilier de sa rémunération, puisque le compromis de vente a été signé grâce à son intervention et que la SAFER a ensuite cédé le domaine aux acquéreurs en reconnaissant expressément par écrit l'entremise initiale et le montant de la commission due à l'agence immobilière. Par conséquent, l'acceptation par l'agent de la somme remise par le notaire ne valant pas renonciation à l'intégralité de la commission telle que prévue dans le mandat