Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 10 janvier 2006

DU 10 Janvier 2006 ------------------------- C.L/S.B COMMUNE DE VILLENEUVE SUR LOT C/ S.C.I. DU PARC RG N : 05/00747 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du dix Janvier deux mille six, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, assistée de Dominique SALEY, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : COMMUNE DE VILLENEUVE SUR LOT représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité, dans la Mairie de ladite Commune Dont le siège social est Hôtel de Ville B.P.317 47307 VILLENEUVE SUR LOT CEDEX représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de la SCP NOYER-CAZCARRA, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 24 Mars 2005 D'une part, ET : S.C.I. DU PARC prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est 59 avenue du Général de Gaulle 47300 VILLENEUVE SUR LOT représentée par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués assistée de Me Daniel VEYSSIERE, avocat INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 15 Novembre 2005, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Catherine LATRABE et Chantal AUBER, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2003 déposé en l'étude de Maître LE QUERE, notaire, la SCI du PARC et Laurent X... se sont accordés sur la vente à ce dernier d'un ensemble immobilier sis à VILLENEUVE sur LOT, pour un prix de 762 245 Euros. Le 5 août 2003, le notaire chargé de la vente a, conformément aux prescriptions du Code de l'Urbanisme, adressé le formulaire de déclaration d'intention d'aliéner (D.I.A) à la Commune de VILLENEUVE sur LOT qui l'a réceptionné le 13 août 2003. Le 9 octobre 2003, cette dernière a fait valoir son droit de préemption urbain sur l'ensemble immobilier litigieux en inscrivant sa décision de préempter sur l'espace réservé sur le formulaire précité au titulaire du droit de préemption et en joignant une notice explicative aux termes de laquelle elle précisait que "cette acquisition a pour but, dans l'intérêt général, d'accroître l'offre en logements locatifs sociaux. Ce bâtiment réhabilité permettra la création de plusieurs logements". Cette décision qui a été notifiée, le 13 octobre 2003, en l'étude de Maître LE QUERE, a été approuvée par le Conseil Municipal suivant délibération en date du 27 novembre 2003. Plusieurs correspondances ont été, ensuite, échangées entre le notaire chargé de la vente et la Commune de VILLENEUVE sur LOT, cette dernière ayant notamment fait part au notaire, le 15 décembre 2003, du défaut de transmission de la décision de préemption à la préfecture dans le délai réglementaire puis sollicitant le 28 janvier 2004 de cet officier ministériel l'établissement d'un nouveau compromis de vente au motif qu'un accord était intervenu avec Laurent X... aux termes duquel la commune s'engageait à payer à l'agence de ce dernier une commission de 65 000 Euros H.T et enfin, confirmant le 17 février 2004 que "la majeure partie des frais inhérents à l'ajournement de cette affaire sera supportée par la Commune lors de la réalisation de la cession (id prorata de la taxe foncière...), cette acquisition ne pouvant se faire avant courant avril 2 004" et proposant le 30 mars 2004 "un rendez-vous pour la signature de l'acte soit le 11 juin ou le 18 juin prochain". Par ailleurs, le 17 mai 2004, la Commune de VILLENEUVE sur LOT a transmis à Maître LE QUERE une nouvelle délibération du Conseil Municipal en date du 7 mai 2004 déclarant accepter d'acquérir l'immeuble dont il s'agit au prix de 762 245 Euros, accepter de payer à l'Agence Immobilière TERRE et PIERRE une commission de 77 740 Euros TTC payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique et autoriser le Maire à régler les frais d'assurance, de taxes foncières ainsi que le renouvellement des expertises inhérentes à l'opération et à signer tous actes et pièces nécessaires. Puis, par courrier du 23 juin 2004, la Commune de VILLENEUVE sur LOT a demandé à Maître LE QUERE de repousser la signature de l'acte authentique prévue en son étude à la date du 28 juillet 2004 au motif notamment que "elle n'a été destinataire d'une copie de la conclusion du rapport amiante faisant état d'une présence très importante d'amiante dans les faux plafonds, dalles flocages que le 15 juin 2004" et que "compte tenu de cet élément nouveau, il s'avère indispensable de faire évaluer le coût du désamiantage par un expert de sorte qu'en fonction du coût estimatif de ces travaux, la Commune sollicitera une re-négociation du prix de vente qui, en l'état ne peut plus être accepté par elle......" Par courrier en réponse du 29 juin 2004, le notaire lui a fait observer qu'une copie du compromis de vente entre la SCI du PARC et Laurent X... contenant les conclusions du diagnostic amiante lui avait été adressé le 13 février 2004, conformément à sa demande. Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2004, la SCI du PARC a fait délivrer à la Commune de VILLENEUVE sur LOT sommation d'avoir à comparaître en l'étude de Maître LE QUERE, le 1er octobre 2004, afin d'y procéder à la signature de l'acte authentique. Par correspondance en date du 23 septembre 2004, la Commune de VILLENEUVE sur LOT a, alors, fait savoir à la SCI du PARC qu'elle "ne fera pas droit à cette demande car elle considère qu'aucun accord de vente n'est intervenu à ce jour et que bien évidemment dans ces conditions, la signature de l'acte authentique n'est pas envisageable". Un procès-verbal de carence a été dressé par Maître LE QUERE le 1er octobre 2004. Suivant jugement en date du 24 mars 2005, le Tribunal de Grande Instance d'AGEN, saisi à la requête de la SCI du PARC, a : - dit que la Commune de VILLENEUVE sur LOT a exercé son droit de préemption urbain le 27 novembre 2003 sur l'immeuble situé à VILLENEUVE sur LOT cadastré HM no 216, HM 373, HM 375 59, - dit que cette notification du droit de préemption vaut vente de ce bien pour le prix de 762 245 Euros, - condamné, en conséquence, la Commune de VILLENEUVE sur LOT à payer à la SCI du PARC représentée par son gérant la somme de 762 245 Euros outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de comparaître délivrée le 22 septembre 2004, - dit que la décision tiendra lieu d'acte authentique et fera l'objet des formalités de publicité foncière à la Conservation des Hypothèques de VILLENEUVE sur LOT aux frais de l'acquéreur, - dit que la commune de VILLENEUVE sur LOT devra acquitter les frais, assurances, taxes et impositions liés au statut de propriétaire de l'immeuble depuis le 27 novembre 2003, - condamné la commune de VILLENEUVE sur LOT à payer à la SCI du PARC la somme de 2 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - débouté la société Terre et Pierre Consultants, représentée par son gérant Monsieur X... de ses demandes non fondées, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. La Commune de VILLENEUVE sur LOT a relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas critiquées. Elle soutient, pour l'essentiel, que la décision par laquelle elle a fait valoir son droit de préemption était entachée d'une illégalité objective rédhibitoire résultant du fait qu'elle n'a pas été transmise au Préfet dans le cadre du contrôle de légalité exercé par lui sur les actes des autorités décentralisées, dans le délai de deux mois ayant commencé à courir à compter de la réception en mairie de la D.I.A. Elle fait grief au premier juge de ne pas avoir constaté l'illégalité dirimante de la décision de préemption notifiée le 13 octobre 2003 en raison de sa transmission tardive à la préfecture. Elle prétend, en outre, qu'une décision administrative de préemption qui n'a pas été transmise en temps utile au représentant de l'Etat est atteinte d'une illégalité telle qu'elle ne saurait constituer la base légale d'un contrat de vente au profit de l'auteur de ladite décision et qu'aucune régularisation n'est possible en matière de préemption dès lors que le titulaire du droit de préemption n'a pas procédé à la transmission de sa décision au contrôle de légalité dans le délai légal de sorte que le droit de préemption n'est valablement exercé que si une décision exécutoire est notifiée au vendeur avant l'expiration du délai de deux mois. Elle considère, dès lors, qu'elle doit être réputée comme ayant renoncé, dès le 13 octobre 2003, à l'exercice de son droit de préemption sur l'ensemble immobilier litigieux ce qui ne peut qu'entraîner la nullité de la vente consécutive à la notification de la décision de préemption consentie à son profit. Elle estime, par ailleurs qu'à supposer même qu'un accord puisse être regardé comme étant intervenu entre elle-même et la SCI du PARC dans le cadre d'une vente de gré à gré, son défaut de validité ne peut qu'être retenu, son consentement n'ayant été vicié sur l'un des éléments déterminants de l'accord à savoir le prix dans la mesure où elle n'a pas été informée en temps utile de la présence non négligeable d'amiante à l'intérieur des bâtiments, le coût estimatif du seul désamiantage de ces derniers s'élevant à près de 15% du prix d'achat initialement envisagé ce qui, si elle avait été correctement informée, l'aurait amenée à renoncer à son projet d'achat ou, du moins, à revoir à la baisse sa proposition sur le prix d'acquisition. Elle demande, par conséquent, à la Cour, d'annuler et réformer le jugement entrepris, de débouter la SCI du PARC de l'ensemble de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 5 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La SCI du PARC demande, quant à elle, à la Cour de réformer partiellement la décision déférée, de dire et arrêter la vente parfaite au 13 octobre 2003, date de la rencontre des volontés, de dire, dès lors, que la Commune de VILLENEUVE sur LOT sera tenue d'acquitter les frais, assurances, taxes et impositions liés au statut de propriétaire, à compter du 13 octobre 2003 et de dire et arrêter que les références cadastrales dudit bien sont section HM no 216, 373 et 375 ; elle demande, par ailleurs, à la Cour de confirmer la décision déférée, pour le surplus, et de condamner la Commune de VILLENEUVE sur LOT à lui payer la somme de 5 000 Euros par application des dispositions de l'article 700 précité et enfin, de la condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de publicité foncière, de la sommation de comparaître ainsi que du procès verbal de carence. Elle soutient principalement que le juge judiciaire est compétent pour apprécier la matérialité de la vente eu égard aux dispositions de l'article 1583 du Code Civil et que c'est de façon totalement inopérante que la Commune de VILLENEUVE sur LOT prétend que la décision de préemption serait illégale pour ne pas avoir été transmise au préfet dans le délai de deux mois. Elle souligne, à cet égard, qu'il n'est produit par l'appelante aucune pièce à l'appui de ce qui demeure, de sa part, une simple assertion et que la légalité de la décision litigieuse n'a jamais été mise en cause devant la juridiction administrative. Elle fait état de ce qu'en tout état de cause, une décision de préemption illégale n'est pas inexistante et de ce que, nonobstant son caractère administratif, la décision de préemption n'en demeure pas moins l'expression d'une volonté d'acquisition trouvant écho en droit civil. Elle ajoute qu'en l'espèce, les volontés s'étant rencontrées sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite depuis le 13 octobre 2003, date de notification de la décision de préemption de sorte que l'intimée doit être déclarée redevable depuis cette date de l'ensemble des droits, charges et taxes afférents à l'immeuble en cause. Elle considère, enfin, que la Commune de VILLENEUVE est mal fondée à prétendre que son consentement aurait été vicié par une erreur tenant à la présence d'amiante dans les bâtiments alors que "le diagnostic amiante" était régulièrement annexé au compromis initial et que la présence ou non d'amiante relève des vérifications fondamentales à la charge de tout acquéreur moyennement et normalement diligent, étant ajouté que l'erreur invoquée ne porte en réalité que sur la valeur de la chose ce qui ne saurait constituer une cause de nullité de la convention, le coût avancé par l'intéressé du désamiantage ne reposant, au surplus, sur aucune étude technique sérieuse et, elle-même, produisant aux débats un devis de désamiantage établi par une entreprise agréé évaluant ce coût à 1,77% du prix d'achat. SUR QUOI Attendu que la vente d'un bien immobilier entre particuliers constituant un contrat de droit privé, les contestations qui s'y rapportent relèvent de la compétence du juge judiciaire même dans le cadre de l'exercice du droit de préemption où la collectivité locale est substituée à l'acheteur et exerce les droits de celui-ci. Que la décision de préempter est un acte administratif détachable de l'acquisition elle-même, la première relevant des tribunaux administratifs qui sont seuls compétents pour apprécier la régularité de la péremption et la seconde des tribunaux judiciaires. Qu'il résulte de la combinaison de l'article L 213-2 du Code de l'Urbanisme et de l'article L 2131-1 du Code Général des Collectivités Territoriales que la décision de la collectivité locale d'exercer le droit de préemption doit être notifiée au vendeur dans le délai de deux mois de la réception par celle-ci de la D.I.A. et que cette décision n'est réputée décisoire que si elle a été assortie de la transmission légale au préfet dans ce même laps de temps, ce délai prescrit à peine de nullité constituant une garantie pour les particuliers désirant aliéner un bien soumis au droit de préemption. Que cependant, la décision tardive illégale n'est pas pour autant inexistante et réserve, devant le juge civil, les droits du propriétaire qui peut ainsi faire constater que l'offre de vente contenue dans la D.I.A a été acceptée par la commune. Qu'en l'espèce, il suffit de rappeler que la décision d'exercice du droit de préemption par la Commune de VILLENEUVE sur LOT qui a réceptionné, le 13 août 2003, la D.I.A portant sur l'ensemble immobilier litigieux, a été notifiée au notaire chargé de procéder à la vente le 13 octobre 2003, soit dans le délai prescrit par l'article 213-2 du Code de l'Urbanisme.a vente le 13 octobre 2003, soit dans le délai prescrit par l'article 213-2 du Code de l'Urbanisme. Que celle-ci qui n'a pas fait l'objet d'une décision de retrait de l'administration pas plus que d'un recours en illégalité devant la juridiction administrative est réputée définitive, les délais de retrait et de recours étant expirés. Qu'il ne peut être déduit de la seule affirmation de la Commune d'un défaut de transmission de la décision de préemption à la préfecture dans le délai réglementaire que celle ci n'a pas exercé son droit de préemption dans le délai légal faute de décision exécutoire à la fin de ce délai, aucune pièce du dossier ne permettant de vérifier que cette transmission n'a pas été opérée dans ce délai et le courrier en date du 15 décembre 2003 adressé par la commune au notaire chargé de la vente faisant état, sans autre précision, d'une transmission hors délai de la décision de préemption à la préfecture étant inopérant à cet égard. Que l'illégalité de la décision de préemption dont il s'agit n'est, donc, nullement établie. Que dès lors que la commune de VILLENEUVE sur LOT a accepté de préempter au prix et aux conditions proposées dans la D.I.A, ainsi qu'il résulte de sa décision de préempter telle qu'elle a été notifiée, le 13 octobre 2003, au notaire chargé de la vente, mandataire de la venderesse et à l'adresse duquel celle-ci avait expressément fait élection de domicile pour la notification de la décision en cause, la SCI du PARC est en droit d'exiger la réalisation forcée de la vente. Que selon l'article 1583 du Code Civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Que la rencontre de la volonté des parties sur la chose et sur le prix s'étant réalisée à la date de réception par la venderesse de l'acceptation du titulaire du droit de préempter aux prix et conditions proposés dans la D.I.A., soit au 13 octobre 2003, la SCI du PARC est, donc, en droit de voir dire la vente parfaite à cette date, la Commune de VILLENEUVE sur LOT étant, par conséquent, tenue de s'acquitter des frais, assurances, taxes et impositions liées au statut de propriétaire à partir de cette date, peu important les décisions et positions que l'appelante ait pu prendre par la suite. Attendu qu'une telle convention ne saurait être annulée au prétexte d'une erreur ayant entaché le consentement de la Commune de VILLENEUVE sur LOT qui, à la supposer établie, porterait que sur la valeur du bien acquis, l'erreur n'étant, aux termes de l'article 1110 du Code Civil, une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet et l'erreur invoquée par l'intimée portant sur le prix de l'immeuble devant donner lieu, selon elle, à diminution compte tenu de la présence d'amiante dans les bâtiments, étant observé que l'information relative à l'amiante était contenue dans le compromis de vente en date du 4 juillet 2003 auquel est annexé un rapport technique effectué à ce égard par une entreprise spécialisée le 3 juillet 2003 et lequel vise les textes législatifs et réglementaires en vigueur imposant le recours à un tel diagnostic dès lors que la transaction portait sur un bien immobilier ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, ce que ne pouvait ignorer la Commune. Qu'il y a lieu, par conséquent, de débouter la Commune de VILLENEUVE sur LOT de l'ensemble de ses demandes. Attendu qu'il convient, par ailleurs, de rectifier l'erreur contenue dans le jugement déféré relativement aux références cadastrales de l'immeuble en cause. Attendu qu'il convient, donc, de réformer la décision déférée seulement en ce qu'elle a dit que la Commune de VILLENEUVE sur LOT a exercé son droit de préemption urbain le 27 novembre 2003 sur l'immeuble situé à VILLENEUVE sur LOT cadastré HM no 216, HM 373, HM 375 59, cette notification du droit de préemption valant vente de ce bien pour le prix de 762 245 Euros et en ce qu'elle a dit que la commune de VILLENEUVE sur LOT devra acquitter les frais, assurances, taxes et impositions liés au statut de propriétaire de l'immeuble depuis le 27 novembre 2003 ; que cette décision sera, par contre, confirmée en toutes ses autres dispositions. Attendu que les entiers dépens en ce compris les frais de publicité foncière, de la sommation de comparaître ainsi que du procès verbal de carence seront mis à la charge de la Commune de VILLENEUVE sur LOT qui succombe laquelle devra également verser au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel la somme de 1 500 Euros à la SCI du PARC. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant en audience publique contradictoirement et en dernier ressort, Déclare recevable l'appel jugé régulier en la forme, Au fond : Réforme la décision déférée seulement en ce qu'elle a dit que la Commune de VILLENEUVE sur LOT a exercé son droit de préemption urbain le 27 novembre 2003 sur l'immeuble situé à VILLENEUVE sur LOT cadastré HM no 216, HM 373, HM 375 59, cette notification du droit de préemption valant vente de ce bien pour le prix de 762 245 Euros et en ce qu'elle a dit que la commune de VILLENEUVE sur LOT devra acquitter les frais, assurances, taxes et impositions liés au statut de propriétaire de l'immeuble depuis le 27 novembre 2003, Et statuant à nouveau : Déclare la vente parfaite à la date du 13 octobre 2003 et dit que la notification par la commune de VILLENEUVE sur LOT de l'exercice de son droit de préemption à Maître LE QUERE, le 13 octobre 2003, vaut rencontre des volontés et vente, pour le prix de 762 245 Euros, des biens suivants situés sur la Commune de VILLENEUVE sur LOT (Lot et Garonne)et ainsi cadastrés : - section HM no216, lieu dit rue Léon Bonnet, d'une contenance de 0 a 21 ca, - section HM no 375, lieu dit 59 avenue du Général de GAULLE, d'une contenance de 43 a 87 ca, - section HM no 373, lieu dit rue Léon Bonnet, d'une contenance de 0 a 37 ca, Dit que la commune de VILLENEUVE sur LOT sera tenue d'acquitter les frais, assurances, taxes et impositions liés au statut de propriétaire de l'immeuble à compter du 13 octobre 2003 Confirme la décision déférée en toutes ses autres dispositions, Et y ajoutant, Condamne la Commune de VILLENEUVE sur LOT à payer à la SCI du PARC la somme de 1 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Rejette comme inutile ou mal fondée toutes demandes plus amples ou contraires des parties, Condamne la Commune de VILLENEUVE sur LOT aux entiers dépens en ce compris les frais de publicité foncière, de la sommation de comparaître ainsi que du procès-verbal de carence, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile, la SCP PATUREAU RIGAULT, avoués, à recouvrer directement ceux des dépens d'appel dont il aura été fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier La Présidente

Sommaire : VENTE La vente d'un bien immobilier entre particuliers constituant un contrat de droit privé les contestations qui s'y rapportent relèvent de la compétence du juge judiciaire même dans le cadre de l'exercice du droit de préemption où la collectivité locale est substituée à l'acheteur et exerce les droits de celui-ci. La décision de préempter est un acte administratif détachablede l'acquisition elle-même, la première relevant des tribunaux administratifs qui sont seuls compétents pour apprécier la régularité de la préemption et la seconde des tribunaux judiciaires. Il résulte de la combinaison de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et de l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales que la décision de la collectivité locale d'exercer le droit de préemption doit être notifiée au vendeur dans le délai de deux mois de la réception par celle-ci de la DIA et que cette décision n'est réputée décisoire que si elle a été assortie de la transmission légale au préfet dans ce même laps de temps, ce délai prescrit à peine de nullité constituant une garantie pour les particuliers désirant aliéner un bien soumis au droit de préemption. Cependant, la décision tardive illégale n'est pas pour autant inexistante et réserve, devant le juge civil, les droits des propriétaires qui peuvent ainsi faire constater que l'offre de vente contenue dans la DIA a été acceptée par la commune. En l'espèce la décision d'exercice du droit de préemption par la commune de Villeneuve-sur-Lot qui a réceptionné le 13 août 2003 la DIA portant sur ensemble immobilier litigieux, a été notifiée au notaire chargé de procéder à la vente le 13 octobre 2003, soit dans le délai prescrit par l'article 213-2 du code de l'urbanisme. Celle-ci qui n'a pas fait l'objet d'une décision de retrait de l'administration pas plus que d'un recours en inégalité devant la juridiction administrative est réputée définitive, les délais de retrait et de recours étant expiré.