Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 25 avril 2006

DU 25 Avril 2006 ------------------------- C.A/S.B David X... C/ Laurent Y... RG N : 04/01674 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé par mise à disposition au greffe le vingt cinq Avril deux mille six, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur David X... né le 07 Janvier 1973 à BETHUNE (62400) Demeurant Quartier Boutet 32100 CONDOM représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de la SCP HANDBURGER-PLENIER, avocats APPELANT d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 05 Mai 2004 D'une part, ET : Monsieur Laurent Y... né le 22 Août 1967 à CONDOM (32100) Demeurant 2 boulevard Saint Jean 32100 CONDOM représenté par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués assisté de Me Nathalie PICCIN, avocat INTIME D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire. La cause a été débattue et plaidée en audience publique, le 14 Mars 2006 sans opposition des parties, devant Catherine LATRABE et Chantal AUBER (laquelle a fait un rapport oral préalable), Conseillers rapporteurs assistés de Dominique SALEY, Greffier. Les Conseillers rapporteurs en ont, dans leur délibéré, rendu compte à la Cour composée, outre eux-mêmes, de Nicole ROGER, Conseiller faisant fonctions de Présidente de chambre, en application des dispositions des articles 945-1 et 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE : Le 25 janvier 1996, Laurent Y... a acquis une maison située à CONDOM no xxxxxxxxxxxxxxx, contiguù à un immeuble sis xxxxxxxxxxxxxxx, appartenant à David X... qui a loué un de ses appartements à Sylvie Z... à compter du 1er septembre 1996. Se plaignant de troubles de voisinage causés par les locataires de David X..., Laurent Y... a fait assigner ce dernier, par acte du 5 février 2003, pour obtenir le paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 544 du code civil. Par jugement du 5 mai 2004, le tribunal de grande instance d'AUCH a condamné David X... à payer à Laurent Y... la somme de 4.500 ç à titre de dommages et intérêts et la somme de 1.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et l'a débouté de ses demandes plus amples. Le 4 novembre 2004, David X... a relevé appel de cette décision, suivi par Laurent Y... le 15 novembre 2004. Deux dossiers ayant été enrôlés, leur jonction a été prononcée par ordonnance du 4 janvier 2005. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2006. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : David X... fait valoir que c'est à tort que le premier juge a considéré qu'il avait commis une faute en n'agissant pas en expulsion contre sa locataire dès réception de la mise en demeure que Laurent Y... lui a adressée en octobre 2002. Indiquant en effet que le bailleur n'est garant que des agissements de ses locataires dans l'immeuble et non de leur comportement sur la voie publique, il soutient que les premières doléances de Laurent Y... concernaient le comportement de la famille Z... dans la rue, que ce n'est qu'après l'assignation devant le tribunal de grande instance que Laurent Y... a justifié du comportement de la famille Z... dans les lieux loués et qu'il a alors pu assigner sa locataire devant le tribunal d'instance pour obtenir son expulsion. Il précise que l'expulsion de Sylvie Z... a été ordonnée par jugement du 14 juin 2004, qu'il a immédiatement multiplié les démarches pour en provoquer l'exécution, que le concours de la force publique, qui n'avait pas su faire cesser les troubles à l'ordre public, ne lui a été accordé qu'au mois de mai 2005 et que Mme Z... a finalement quitté les lieux le 21 juin 2005. Il souligne en conséquence qu'il n'a lui-même commis aucune faute génératrice de dommages au sens de l'article 544 du code civil. Subsidiairement sur le dommage, il explique que pour mettre un terme au litige, il a proposé à Laurent Y... d'acquérir son immeuble pour le prix de 40.000 ç, mais que celui-ci a refusé. Il fait valoir que l'évolution du marché immobilier, surtout dans le quartier considéré avec la suppression de bâtiments industriels vétustes, ne permet plus à Laurent Y... de soutenir que la conservation temporaire de l'immeuble acquis à des fins spéculatives lui a causé un préjudice, mais qu'au contraire en ne vendant pas son bien au prix de 40.000 ç comme il prétendait vouloir le faire, il a réalisé une plus value de 20 % au moins. Il conclut donc à l'infirmation du jugement dont appel, au débouté de Laurent Y... de toutes ses demandes et à sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * * Laurent Y... conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a retenu la responsabilité de David X..., mais à son infirmation en ce qu'il a limité les dommages et intérêts à une période de dix mois écoulée entre la date de la mise en demeure et celle de l'assignation en expulsion de la locataire. Il fait valoir qu'en application de l'article 544 du nouveau code de procédure civile, la responsabilité encourue pour troubles anormaux de voisinage est une responsabilité exclusive de toute notion de faute et que sur ce fondement, la victime d'un trouble émanant d'un immeuble donné en location, peut demander réparation au propriétaire. Il soutient que les locataires de l'immeuble appartenant à David X... ont commis régulièrement des troubles de voisinage qui ne lui ont pas permis de louer son bien, ni de le vendre et dont il a été directement victime. Il affirme en outre que les troubles n'ont pas été commis sur la voie publique, mais depuis l'immeuble de David X..., plus précisément depuis la cour intérieure, que ce dernier en connaissait l'existence depuis de nombreux mois et qu'il n'a pas réagi aux mises en demeure qui lui ont été adressées par la mairie le 30 juin 1998 et par son conseil le 19 octobre 2002. En ce qui concerne le montant du dommage, il indique qu'il a acquis en 1996 l'immeuble en état de ruine au prix de 9.146 ç, qu'il a fait faire des travaux importants pour le louer, que confronté aux nuisances, il a décidé de le vendre et que cette opération a été impossible. Il précise que la proposition de David X... de lui acheter le bien au prix de 40.000 ç n'a été faite que le 25 octobre 2004, soit après le jugement retenant sa responsabilité. Il estime donc insuffisante l'indemnisation allouée par le tribunal, Mme Z... ayant été locataire de septembre 1996 à juin 2005, de sorte que pendant 104 mois, il n'a pas pu louer, ni vendre son immeuble. Il demande en conséquence la condamnation de David X... au paiement de la somme de 40.000 ç à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 5 février 2003. A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de David X... à lui payer la somme de 450 ç par mois du 1er septembre 1996 au mois de juin 2005 et, à titre infiniment subsidiaire, il conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il réclame enfin le paiement de la somme de 2.000 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le premier juge a, à bon droit, rappelé et appliqué en l'espèce les règles découlant du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. En effet, en application de ce principe, la victime d'un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans un immeuble donné en location, peut en demander réparation au propriétaire indépendamment de toute faute de la part de ce dernier. Or, au vu des attestations versées aux débats, faisant état de nuisances sonores de jour et de nuit, de hurlements, de bruits de rixe, de jets de projectiles, d'insultes et de menaces venant de l'immeuble et de la cour donnés en location par David X..., il est démontré que les troubles émanant de ses locataires ont excédé les inconvénients normaux du voisinage. Il est également établi par des courriers de l'agence immobilière Bragato et les témoignages des époux A... et de M. B... que du fait de ces nuisances, des acquéreurs potentiels ont été dissuadés d'acheter la maison de Laurent Y... L'existence du préjudice subi par Laurent Y... et provenant de l'immeuble contigu de David X... a donc été retenue à juste titre par le tribunal. Par ailleurs, David X... ne peut pas sérieusement contester ne pas avoir été informé des troubles créés par ses locataires au moins à partir de la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil de Laurent Y... le 18 octobre 2002 et qui évoquait des troubles de voisinage réitérés et le fait que celui-ci ne pouvait pas vendre sa maison en raison du comportement injurieux et violent des locataires à l'encontre des représentants de l'agence immobilière. Une attestation de M. C..., député maire de CONDOM, en date du 28 octobre 2002, confirme qu'à cette époque le voisinage de la rue du Moulin se plaignait des agressions verbales et matérielles fréquentes émanant des nouveaux résidents et du climat d'insécurité qui s'était instauré dans ce quartier. Il apparaît d'ailleurs que David X... avait été alerté par le maire de CONDOM dès le 30 juin 1998 des agissements incriminés, mais que dans sa réponse du 7 juillet 1998, il ne s'estimait pas responsable de ces faits qui, selon lui, ne se produisaient pas sur sa propriété, mais sur la voie publique. Or, à supposer même que David VALAERE ait pu ignorer dans un premier temps que les nuisances provenaient de son immeuble et de ses locataires, il est certain qu'en recevant la mise en demeure du 18 octobre 2002, il aurait pu se renseigner sur l'origine des troubles invoqués et constater, comme il résulte des témoignages de M. D..., M. E..., Mme F..., Mme A..., M. B..., que les troubles venaient des lieux loués à la famille Z... Dès lors, David X... est tenu de réparer les conséquences dommageables des troubles du voisinage qui provenaient de son fonds et qui ont résulté de l'inaction dont il a fait preuve en ne sollicitant l'expulsion de sa locataire que le 27 août 2003, soit environ dix mois après la lettre recommandée adressée par le conseil de Laurent Y... En revanche, si Mme Z... et sa famille n'ont quitté les lieux loués qu'au mois de juin 2005, il est établi que le jugement d'expulsion ayant été rendu le 11 juin 2004, David X... a fait délivrer à sa locataire dès le 25 juin 2004 un commandement de quitter les lieux, qu'il en a informé les services du préfet et qu'une tentative d'expulsion a donné lieu le 7 septembre 2004 à des procès-verbaux de difficultés et de réquisition de la force publique. Il résulte de ces éléments qu'à partir de la date de l'assignation en expulsion de sa locataire, les troubles incriminés n'étaient plus imputables à David X... qui avait alors pris les mesures nécessaires pour les faire cesser et qu'ils ne se sont poursuivis qu'en raison de circonstances qui lui sont étrangères, de sorte que Laurent Y... ne peut obtenir de sa part l'indemnisation des dommages subis jusqu'au mois de juin 2005 et que sa demande présentée à ce titre est excessive. Par ailleurs, si en raison de l'évolution des prix du marché immobilier, Laurent Y... n'a pas éprouvé de perte financière en conservant son immeuble et s'il a pu réaliser une plus value, il n'en demeure pas moins qu'il n'a pas pu disposer de son bien à l'époque où il le souhaitait, au prix correspondant alors à sa valeur. Il a ainsi subi un préjudice qui, au vu de ses éléments d'appréciation, a été exactement estimé par le premier juge à la somme de 4.500 ç. Il y a lieu en conséquence de débouter les parties de leurs autres prétentions et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. Chacune des parties ayant interjeté appel du jugement et chacune d'elles succombant partiellement dans ses prétentions, les dépens d'appel seront partagés par moitié et il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe conformément à l'article 453 du nouveau Code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 mai 2004 par le tribunal de grande instance d'AUCH, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Condamne David X... et Laurent Y..., chacun pour moitié, aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier. Le Greffier La Présidente

Sommaire : RESPONSABILITE DELICTUELLE OU QUASI DELICTUELLE - Faute - Voisinage - Troubles anormaux - /JDF En vertu du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, la victime d'un trouble anormal de voisinage qui trouve son origine dans un immeuble donné en location, peut en demander réparation aux propriétaires indépendamment de toute faute de la part de ce dernier. Au cas d'espèce les attestations versées au débat faisant état de nuisances sonores de jour et de nuit, de hurlements, de bruits de rixe, de jets de projectiles, d'insultes et de menaces venant de l'immeuble et de la cour donnés en location par l'appelant, il est démontré que les troubles émanant de ses locataires ont excédé les inconvénients normaux de voisinage comme il est également établi par des courriers d'une agence immobilière et de plusieurs témoignages que du fait de ces nuisances des acquéreurs potentiels ont été dissuadées d'acheter la maison de l'intimé. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu l'existence du préjudice subi par ce dernier et provenant de l'immeuble contigu de l'appelant, celui-ci ne pouvant pas sérieusement contester ne pas avoir été informé des troubles créés par ses locataires. Il sera donc tenu à indemniser les dommages subis par l'intimé jusqu'à la période à partir de laquelle il a pris toute mesure pour parvenir à l'expulsion de ses locataires.