Cour d'appel de Versailles, du 13 février 2001, 1998-1857

FAITS ET PROCEDURE : Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 1982, la société FRANOEAISE D'ETABLISSEMENT CINEMATOGRAPHIQUES -S.F.E.C.- a cédé à la SARL LES FOURRURES DE LA MADELEINE, devenue TWIN HOLDING, son droit au bail sur des locaux situés 18 et 20 rue de Passy à PARIS 16ème dans lesquels elle exploitait un cinéma. La société Immobilière du 18/20 rue de Passy, aux droits de laquelle se trouve la SA PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET FINANCIERES DE PASSY, a consenti à la cessionnaire, selon acte sous seing privé du 21 juin 1982, un nouveau bail commercial pour une durée de 9 ans à effet au 1er avril 1982 moyennant un loyer annuel de 225.000 francs. Le preneur ayant procédé à des travaux importants pour transformer l'ancienne salle de cinéma en magasin et ateliers de fourrures en agrandissant la surface exploitable d'environ 400 m , il a été convenu une dispense de loyer du 1er avril au 30 septembre 1982, puis une réduction jusqu'au 31 mars 1985. Au début de l'année 1989, en raison des difficultés du secteur de la fourrure, la locataire a entrepris avec la propriétaire des pourparlers pour envisager une restructuration des locaux aux fins d'y créer des bureaux. Un accord est intervenu le 28 juillet 1989, comprenant l'autorisation conférée au preneur de déposer un permis de construire, mais non l'approbation du projet de travaux et un agrément de principe pour consentir un nouveau bail de 12 ans. Le 26 avril 1990 un permis de construire a été accordé mais seulement pour une restructuration des locaux à usage de commerce et d'activité. Par lettre du 27 juillet 1990, la société Immobilière du 18/20 rue de Passy a pris acte de l'impossibilité de créer des bureaux autonomes auxquels elle a prétendu avoir restreint son autorisation et indiqué qu'elle restait ouverte à toute autre proposition. Les discussions entre le preneur et le bailleur se sont poursuivies au sujet de la conclusion d'un nouveau bail à construction ou de la vente des murs, des locaux occupés et de la totalité de l'immeuble et les parties ont fait procéder à une expertise séparée de la valeur des locaux. Le 20 septembre 1990, la société Immobilière du 18/20 rue de Passy a donné congé à la société LES FOURRURES DE LA MADELEINE pour les 31 mars 1991 avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. Par exploit du 07 mars 1991, la société devenue TWIN HOLDING a sollicité le renouvellement de son bail. Le 25 mars 1991, la société Immobilière du 18/20 rue de Passy a signifié à la locataire un congé comportant refus de renouvellement et de règlement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article 4 du décret du 30 septembre 1953 au motif d'une inexploitation depuis le 02 janvier 1990. La société TWIN HOLDING a restitué les clés des lieux loués le 15 avril 1991. C'est dans ces conditions, que la société TWIN HOLDING a assigné la société Immobilière des 18/20 rue de Passy devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS en nullité du congé du 25 mars 1991 et versement d'une indemnité d'éviction de 10.542.000 francs. Par jugement rendu le 04 octobre 1994, cette juridiction, après avoir constaté un défaut d'exploitation définitif et irréversible du fonds de commerce depuis le 02 janvier 1990 de la part de la société TWIN HOLDING, a déclaré recevable et fondée la rétractation d'offre d'indemnité d'éviction en date du 25 mars 1991 et dit que la société TWIN HOLDING n'avait pas droit au renouvellement de son bail et donc au paiement d'une indemnité d'éviction. Sur l'appel interjeté contre cette décision par la société TWIN HOLDING, la Cour d'Appel de PARIS par arrêt du 26 mars 1996 a rejeté la demande de sursis à statuer de cette société et infirmant le jugement déféré en toutes ses dispositions, a déclaré la société PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIÈRES DE PASSY à honorer une indemnité d'éviction à la société TWIN HOLDING calculée à la date du 15 avril 1991 et désigné avant dire droit sur sa fixation Messieurs X... et Y... en qualité d'experts aux frais avancés de la bailleresse et sursis à statuer sur les autres prétentions. Sur le pourvoi formé par la société DE PARTICIPATIONS IMMOBILIÈRES ET FINANCIÈRES DE PASSY (société de Passy), la troisième chambre civile de la Cour de Cassation par décision du 04 février 1998 relevant que l'arrêt de la Cour d'Appel de PARIS, en estimant que la société TWIN HOLDING était parfaitement fondée à invoquer un motif légitime de cessation temporaire d'exploitation des lieux loués eu égard aux négociations intervenues entre les parties "sans répondre aux conclusions par lesquelles la société de Passy soutenait que la sous-location, dont la société TWIN HOLDING s'était prévalue en cours d'instance, constituait une infraction aux clauses du bail dès lors que la bailleresse n'avait jamais été appelée à concourir à un quelconque acte de sous-location", n'avait pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau code de procédure civile, l'a cassé dans toutes ses dispositions et a renvoyé la cause et les parties devant la Cour d'Appel de VERSAILLES. La société TWIN HOLDING qui a saisi la Cour de ce siège stigmatise en premier lieu l'attitude, selon elle, déloyale de la société de Passy, pour tenter de l'évincer sans s'acquitter d'une indemnité d'éviction et s'explique sur les surfaces des lieux loués de 1.486,86 m lors du dépôt du permis de construire en 1982 auxquels se sont ajoutés 404 m obtenus à cette occasion en déniant toute création irrégulière de superficies de sa part et en soulignant que la bailleresse a, en toute hypothèse, renoncé à se prévaloir d'une infraction à cet égard et bénéficié depuis la remise des clefs d'un doublement des surfaces. Z... conteste le prétendu abandon du fonds de commerce et la cessation d'exploitation qui lui sont reprochés. Z... observe à cet effet, qu'en l'absence d'un quelconque fait nouveau, la bailleresse ne pouvait plus rétracter son offre du 20 septembre 1990 et qu'en tout cas, l'acte du 25 mars 1991 est équivoque et qu'à le supposer même valable, il constituerait une rétractation de l'offre précédente comportant refus de paiement d'une indemnité d'éviction pour motif grave et légitime nécessitant une mise en demeure préalable dès lors que l'infraction alléguée n'était pas irréversible puisqu'il lui était loisible étant titulaire d'un bail tous commerces et désirant se restructurer en diversifiant ses activités, de reprendre son exploitation après les travaux. Z... précise qu'en donnant son autorisation au dépôt des permis de démolir et de construire aux travaux entraînant une cessation temporaire d'activité, la société de Passy a renoncé définitivement à se prévaloir des dispositions de l'article 4 du décret du 30 septembre 1953. Z... fait valoir qu'en tout état de cause, elle disposait de motifs légitimes justifiant d'un défaut d'exploitation compte tenu de ces éléments et de la despécialisation agréée par la propriétaire. Z... prétend n'avoir jamais sous-loué son bail à la société INDUSTRIE et FOURRURES qui lui est totalement apparentée et, constituait avec elle, un groupe de sociétés et avait une activité de sous-traitance de l'opération de fabrication, et qui a seulement bénéficié d'une mise à disposition gratuite temporaire et partielle des locaux au demeurant indivisibles. Z... en déduit qu'aucune infraction à la clause limitative de sous-location, ni aux dispositions de l'article 21 du décret du 30 septembre 1953 ne peut lui être reprochée, ce texte n'ayant pas vocation selon elle à recevoir application qu'au titre de sous-locations impliquant un caractère onéreux. Z... ajoute que si la Cour devait retenir l'article 21, les faits évoqués ne constitueraient pas un manquement suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail ou la déchoir d'un droit à indemnité d'éviction. Z... fait état à ce sujet des rapports amiables dressés lors des pourparlers à la requête de la locataire et de la bailleresse par Monsieur A... et Messieurs B... et LAFERRERE ayant évalué l'indemnité d'éviction à 10.542.000 francs et 9.250.000 francs et critique l'estimation opérée par les deux experts Messieurs Y... et X..., désignés par la Cour d'Appel de PARIS à 5.189.500 francs en indiquant avoir fait appel ultérieurement à Madame C... et Monsieur PAIN. D... avoir rappelé les usages en la matière, la situation géographique des locaux précédemment loués et redevenus un cinéma, les références de comparaison retenues, la valeur locative de marché de 10.000 francs à 13.000 francs du m pondéré aboutissant à des montants de 3.121.000 francs à 3.535.000 francs pour les experts amiables et a seulement 2.546.500 francs pour les experts judiciaires, outre les différents coefficients de capitalisation et les loyers judiciaires énoncés par ces techniciens, elle considère que la valeur plafonnée du droit au bail doit être fixée à 20.800.000 francs sur la base d'un prix de 7.000 francs du m pondéré et d'un coefficient multiplicateur de 6,5 et la valeur déplafonnée à 11.600.000 francs en fonction d'un prix au m pondéré de 4.200 francs et du même coefficient, en entérinant les conclusions de Madame C... et de Monsieur PAIN. Z... soutient que le loyer en cas de renouvellement n'aurait pas pu être déplafonné dès lors que les travaux réalisés nécessaires pour rendre les locaux conformes à leur destination contractuelle ne constituaient nullement une amélioration, mais incombaient en réalité à la bailleresse. Z... souligne subsidiairement que la réduction de loyer consentie par la bailleresse ne correspondait pas à une véritable diminution du prix qu'elle aurait normalement dû percevoir, ni à une prise en charge indirecte par cette bailleresse des travaux en précisant que ce sont les nouvelles surfaces après exécution des travaux qui ont constitué l'assiette du bail conclu dès 1982 ayant entraîné une majoration du loyer de 64 % par rapport au bail précédent en sorte que le propriétaire ne peut se prévaloir de leur réalisation pour justifier un prétendu déplafonnement. Z... précise que la réduction très modérée du loyer pratiquée pendant une période réduite est, en outre, compensée par la prise à la charge conventionnelle de la locataire des travaux prévus à l'article 606 du Code Civil et que la bailleresse ne saurait prétendre avoir ignoré la création des surfaces des 2° et 3° étages qu'elle a, au demeurant, renoncé à invoquer. Z... ajoute que l'indemnisation des surfaces ne faisant pas accession doit être accordée par application de l'article 555 du Code Civil et critique les courriers des agences AUGUSTE THOUARD et FEAU produits par la propriétaire. Z... fait état de préjudices complémentaires résultant des frais relatifs au dépôt et à l'obtention du permis de construire (277.380 francs TTC), de frais de remploi (2.284.000 francs), d'agencements immobiliers non amortis (714.072 francs), l'indemnisation des surfaces de 404 m ne faisant pas accession (1.209.600 francs) et de charges financières (352.992 francs) correspondant à un montant de 4.838.044 francs au titre des indemnités accessoires. La société TWIN HOLDING sollicite, en conséquence, une indemnité d'éviction globale de 25.638.044 francs avec intérêts légaux depuis la libération des lieux le 15 avril 1991 capitalisés, 500.000 francs de dommages et intérêts pour résistance abusive et comportement dolosif et déloyal et une somme de 400.000 francs en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. La société de Passy indique en exergue qu'eu égard au déclin du commerce de la fourrure, la société FOURRURES DE LA MADELEINE devenue TWIN HOLDING a fait le choix de cesser toute activité dans les lieux loués à compter de janvier 1990 et a envisagé dès 1989 d'y installer d'autres activités qui nécessitaient d'importants travaux ainsi que le changement d'affectation des locaux pour lesquels elle n'obtiendra pas les autorisations requises. Z... oppose que la société TWIN HOLDING a perdu tout droit à indemnité d'éviction en raison de la sous-location irrégulière des locaux litigieux, de la disparition de son fonds de commerce et de la cessation irréversible de son exploitation et des agissements délictuels auxquels elle s'est livrée à l'occasion de l'exécution du bail et de ses suites. Z... soutient à cette fin que l'existence d'une sous-location en faveur de la société INDUSTRIE ET FOURRURES est en l'espèce établie par l'aveu judiciaire de la société TWIN HOLDING dans ses écritures du 03 août 1993 corroboré par ses propres pièces et arguments et que celle-ci constitue une double violation des obligations du bail du 21 juin 1982 dans la mesure où la société INDUSTRIE et FOURRURES n'était nullement apparentée à l'époque à la preneuse et où la propriétaire n'a jamais été invitée à concourir à l'acte ainsi qu'un motif grave et légitime de non renouvellement au sens de l'article 9-1 du décret du 30 septembre 1953 qu'elle est recevable à invoquer pour avoir découvert cette infraction insusceptible d'être réparée, en cours de procédure et postérieurement au départ de la locataire. Z... ajoute que la société TWIN HOLDING qui a cessé toute activité du 1er janvier 1990 au 1er janvier 1991 ne répond pas aux conditions exigées par l'article 4 du décret du 30 septembre 1953 d'une exploitation effective au cours des trois dernières années précédant l'expiration du bail. Z... objecte que le premier congé avec offre d'indemnité d'éviction ne la privait pas du droit d'invoquer ultérieurement une cause d'inapplicabilité du statut, qu'une mise en demeure préalable n'est pas exigée dans le cas d'une cessation définitive d'exploitation comme en l'espèce et que la locataire ne peut alléguer aucun motif légitime au soutien de ce défaut d'exploitation en relevant que sa décision de cesser le commerce de la fourrure est totalement indépendante de ses projets immobiliers et qu'elle s'est abstenue d'exercer tout commerce après avoir été informée par la bailleresse huit mois avant le terme du bail de son refus d'entreprendre les travaux projetés. Z... fait valoir que la locataire a, en outre, procédé frauduleusement à des extensions de surface en construisant un troisième niveau sans autorisation après avoir présenté à l'administration le faux plafond du cinéma Broadway comme un véritable plancher assimilable à un second étage, puis dissimulé le dégrèvement obtenu au moyen de cette falsification en sollicitant le remboursement d'une somme de 3.300.000 francs au titre du dépassement du COS jamais réglée, et revendiqué encore la prise en compte comme troisième étage de surfaces ne constituant que "des combles non aménageables" pour en déduire que tous ces agissements répréhensibles sont aussi de nature à générer un motif grave fondant le refus de toute indemnité d'éviction. Z... observe à titre subsidiaire que l'indemnité d'éviction est nulle et sans objet en raison de l'inexploitation de tout fonds de commerce dans les lieux ayant entraîné la perte dudit fonds et en toute hypothèse, de l'absence de toute valorisation du droit au bail considéré au regard du marché locatif en se référant aux conclusions des experts judiciaires sur ce point, et en soulignant que le déplafonnement du loyer était acquis compte tenu des améliorations apportées aux lieux loués et des constructions effectuées sans autorisation, qu'en présence d'un loyer déplafonné l'écart constaté entre les valeurs dites judiciaires et le prix du marché est purement artificiel et que les surfaces correspondant au deuxième étage ont fait l'objet d'une accession à la bailleresse dès 1987 conformément à l'article 2-4 du bail. Z... estime qu'à supposer que la valeur du droit au bail ait quelque consistance, l'évaluation proposée par les experts judiciaires est excessive en affirmant qu'ils n'ont pas tiré toutes les conséquences de leur constatation relative à la mauvaise configuration des locaux justifiant leur faible valeur locative comme l'atteste les agences THOUARD et FEAU ainsi que la relocation des lieux intervenue seulement trois ans après la remise des clefs et pour une activité de cinéma et qu'il doit être appliqué un abattement de 25 % s'agissant de locaux de très grande surface outre une diminution de la valeur vénale du droit au bail d'un montant de 1.254.000 francs correspondant à la quote part des surfaces ayant fait l'objet d'accession avant l'expiration du bail. Z... conteste toutes les indemnités accessoires sollicitées par la société TWIN HOLDING en relevant que la demande de permis de construire n'était pas conforme aux conditions convenues entre les parties, que le défaut de réinstallation de la société TWIN HOLDING n'est pas imputable à une quelconque privation de trésorerie consécutive au refus de renouvellement du bail, que les prétentions formées au titre d'investissements non amortis et d'intérêts financiers sont sans fondement et que les travaux concernant les surfaces du 2ème étage ne sont pas indemnisables dès lors que les dispositions de l'article 555 du Code Civil n'ont pas vocation à recevoir application en la cause. La société DE PASSY conclut donc à la confirmation intégrale du jugement déféré, à l'entier débouté de la société TWIN HOLDING et à l'octroi d'une indemnité de 200.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Le dossier a été communiqué au Ministère Public qui l'a visé le 20 mars 2000. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2000. " MOTIFS DE L'ARRET Considérant que, par exploit du 20 septembre 1990, la société DE PASSY a signifié à la société locataire un congé avec refus de renouvellement pour le 31 mars 1991 et offre d'un paiement d'une indemnité d'éviction "à laquelle le locataire pourra justifier avoir droit" ; que cet acte qui répond en tous points aux prescriptions de l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 devenu L.145-3 du code de commerce est valable ; considérant qu'en dépit de ce congé la société TWIN HOLDING a formé une demande de renouvellement de bail par exploit du 07 mars 1991 ; que selon les mêmes formes, la société DE PASSY a notifié au preneur un refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction en raison d'un défaut d'exploitation des lieux loués depuis le 02 janvier 1990 ; que cet acte qui constitue la réponse de la bailleresse dans le délai de trois mois prévu à l'article L.145-10 du code de commerce à la demande de renouvellement de la locataire, exprime clairement les motifs du refus opposé par la société DE PASSY explicité de surcroît par la référence à plusieurs constats d'huissier de l'inoccupation des locaux donnés à bail, en énonçant les dispositions de l'article L.145-8 du code de commerce, et rappelle les stipulations de l'article L.145-10 du code de commerce, est dépourvu de la moindre ambigu'té et s'avère parfaitement régulier ; considérant que la société DE PASSY qui invoque la perte par la société TWIN HOLDING de tout droit à indemnité d'éviction se fonde, à titre principal, sur la sous-location illicite des locaux et le défaut de concours à l'acte de sa part ; considérant que la société DE PASSY est recevable à se prévaloir de ces prétendus manquements dès lors qu'elle n'a eu connaissance des faits qui en seraient constitutifs que bien postérieurement au congé du 20 septembre 1990 et de la notification du 25 mars 1991, au cours des échanges d'écritures et de pièces effectués en première instance ayant révélé la présence à un certain moment, de la SARL INDUSTRIE ET FOURRURES dans la partie atelier des locaux litigieux pour y exploiter une activité de confection et de retouche ; qu'en outre, la délivrance qu'en outre, la délivrance d'une mise en demeure n'était pas, en l'espèce, nécessaire puisque la société DE PASSY ayant découvert ces évènements en cours de procédure après le départ de la locataire, le 15 avril 1991, une injonction de cesser l'infraction alléguée était désormais sans objet tandis que l'omission par le preneur de faire concourir le propriétaire à l'acte de sous-location ne pouvant être réparé, la société DE PASSY se trouvait dispensée, dans ce cas, de l'accomplissement de cette formalité ; considérant qu'aux termes de l'article 1-2 du bail du 21 juin 1982 : "le preneur ne pourra sous-louer les locaux loués en totalité ou en partie sans l'accord expres et par écrit du bailleur ; Toutefois, il est d'ores et déjà autorisé à sous-louer à toute société apparentée les parties à usage d'atelier" ; considérant qu'il s'infère des éléments des débats, qu'au cours de l'instance devant le tribunal, la société DE PASSY, pour s'opposer à la demande d'indemnité d'éviction de la société TWIN HOLDING, a notamment fait valoir que la société alors dénommée les FOURRURES DE LA MADELEINE avait fermé et abandonné son fonds de commerce dès le 1er janvier 1990 et perdu, en conséquence, la propriété commerciale ; que contestant le défaut d'exploitation ainsi allégué, la société TWIN HOLDING a produit des factures s'écoulant sur une période du 09 janvier au 31 mars 1990, libellée au nom de la société INDUSTRIE ET FOURRURES domiciliée 18/20 rue de Passy, adresse des lieux loués en cause ; que dans ses écritures du 07 septembre 1993, la société TWIN HOLDING a indiqué : "attendu que la société concluante verse aux débats un certain nombre de pièces qui démontrent à l'évidence l'exploitation des locaux litigieux pendant la période contestée, qu'il convient de rappeler que la société INDUSTRIE ET FOURRURES, société apparentée à la société TWIN HOLDING, ainsi qu'en témoignent les pièces versées aux débats, avait également une activité avérée dans les locaux litigieux" ; que ce bail conclu le 21 juin 1982 précise explicitement en ce qui concerne le locataire : 1-2 LOCATION : "il est d'ores et déjà autorisé à sous-louer à toutes sociétés apparentées les parties à usage d'atelier..." qu'ainsi qu'en témoigne l'extrait KBis de la société INDUSTRIE ET FOURRURES, cette dernière a pour, objet social : " toutes activités de fabrication, de façonnage, de traitement de tous vêtements et articles d'habillement en peaux, fourrures et/ou cuir" ; que selon des conclusions signifiées devant la même juridiction pour l'audience du 10 janvier 1994, la société TWIN HOLDING a encore précisé : "que le bail conclu le 21 juin 1982 autorisait expressément le locataire à sous-louer les parties à usage d'atelier exclusivement à toute société apparentée, sans l'accord préalable du bailleur" ; que la société DE PASSY ne saurait en conséquence, reprocher à la concluante une quelconque infraction au contrat de location... ; que la concluante a simplement rappelé l'existence de la société INDUSTRIE ET FOURRURES qui exerçait des prestations de façonnage dans les locaux mis à disposition exclusivement pour le compte de la concluante" ; considérant que comme le soutient à juste titre la société DE PASSY, les déclarations précitées effectuées par la société TWIN HOLDING dans ses conclusions de première instance sont constitutives d'un aveu judiciaire au sens de l'article 1356 du code civil ; qu'en effet, la société TWIN HOLDING a spontanément allégué l'existence de rapports contractuels de sous location avec la société INDUSTRIE ET FOURRURES lesquels portent sur des points de fait, au-delà de l'analyse juridique à laquelle elle a procédé pour tenter d'en démontrer la licéité ; que la convention du 31 mai 1985 invoquée par la société TWIN HOLDING tendant à la mise à la disposition gratuite de la société INDUSTRIE ET FOURRURES des locaux d'atelier de la rue de PASSY afin de lui permettre de reprendre l'activité de confection jusqu'alors par elle exercée, contrairement à ses dires, corrobore surabondamment la réalité d'une sous-location constituée par l'installation d'un tiers conditionnée par des prestations réciproques puisqu'il ressort de cet acte que la société LES FOURRURES DE LA MADELEINE fournirait la matière première et le savoir faire tandis que la société INDUSTRIE ET FOURRURES procurerait le travail ; qu'en outre, la mise, même gratuitement, des locaux à la disposition d'un tiers en contrepartie de l'avantage résultant de l'ouverture du commerce alors que le locataire exerce lui même une autre activité, s'analyse aussi en une sous-location ; considérant que la société TWIN HOLDING ne peut, par ailleurs, utilement prétendre que la société INDUSTRIE ET FOURRURES aurait été totalement apparentée avec elle en raison des liens très étroits qui les unissaient, la seconde n'ayant aucune indépendance économique par rapport à la première ; considérant à cet égard, que l'autorisation conférée à la société locataire de sous-louer la partie atelier à une société apparentée dérogatoire au droit commun du principe de l'interdiction de toute sous-location est d'interprétation stricte ; considérant que l'emploi du qualificatif "apparenté" implique nécessairement l'existence d'un lien capitalistique de famille entre les sociétés concernées de mère, fille ou sour ; Or, considérant que la société INDUSTRIE ET FOURRURES ne revêtait pas cette qualité à l'époque de la sous-location reprochée dès lors que la société TWIN HOLDING ne figurera parmi les associés de la société INDUSTRIE ET FOURRURES qu'à compter de son acquisition d'une participation majoritaire dans cette société lors de l'assemblée générale extraordinaire du 08 octobre 1990 de la société INDUSTRIE ET FOURRURES ayant décidé une augmentation de capital ; que la simple cession des parts sociales de la société INDUSTRIE ET FOURRURES détenues par Messieurs E... et CAMION, réalisée le 05 mars 1990, au profit de Messieurs F... et Paul IMBERT gérant et associé de la société TWIN HOLDING n'a pu avoir pour effet de "l'apparenter" à la société INDUSTRIE ET FOURRURES laquelle, en toute hypothèse, avait transféré son activité dans les locaux de la rue de Passy dès le mois de septembre 1986, comme l'atteste le procès-verbal de son assemblée générale extraordinaire du 29 mai 1996 et l'extrait KBis la concernant en date du 04 janvier 1988 ; considérant que pour des motifs identiques il ne saurait être déduit un lien d'apparentement des dispositions de la convention du 31 mai 1985 relatives à la garantie de rachat à Messieurs E... et CAMION de leurs droits sociaux dans la société INDUSTRIE ET FOURRURES avec compensation/annulation des sommes prêtées pour souscription au capital de celle-ci, contractée par la société les FOURRURES DE LA MADELEINE ; qu'il en est de même du transfert d'activité prétendu dont aurait bénéficié la société INDUSTRIE ET FOURRURES inopérant à créer un "apparentement" en l'absence de tout lien de capital entre les deux structures alors même que loin d'être mené selon les modalités normales d'une cession de fonds de commerce ou d'un apport d'actif, il aurait été réalisé selon une procédure occulte le rendant, en tout hypothèse, inopposable à la bailleresse ; considérant que la référence à la constitution d'un groupe de sociétés entre les sociétés TWIN HOLDING et INDUSTRIE ET FOURRURES en l'absence de toute définition juridique du groupe ne saurait pallier le manque de lien de famille entre ces deux personnes morales tandis que la circonstance de placer une société dans un lien économique très étroit, voire dans un état de dépendance économique n'a pas pour effet de la rendre parente ; considérant enfin qu'il appartenait à la société TWIN HOLDING si elle avait des doutes quant à l'interprétation de la conformité de la qualité de la société INDUSTRIE ET FOURRURES au regard des dispositions du bail relatives à la sous-location d'interroger la bailleresse pour recueillir son appréciation sur ce point ; considérant, par ailleurs, que l'autorisation de sous-louer conférée par le propriétaire ne dispense pas le locataire de l'obligation de le faire concourir à l'acte de sous-location conformément aux dispositions de l'article L.145-31 du code du commerce ; considérant qu'il n'est pas justifié que la société DE PASSY ait été appelé à concourir à la sous-location litigieuse ; considérant que l'inobservation par la société TWIN HOLDING de cette formalité essentielle destinée à protéger les intérêts légitimes de la bailleresse, ainsi que la sous-location irrégulière par cette société d'une partie conséquente des lieux loués de manière clandestine, et à deux reprises, dont la première de mai 1985 à mars 1987 aux fins de permettre le maintien de son activité de confection au moyen d'un transfert illicite et la seconde, de janvier à mars 1990 dans le cadre de la liquidation de ses activités liées aux fourrures, constituent un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du code de commerce suffisant et de nature à priver la locataire du droit à une indemnité d'éviction, sans qu'il n'y ait lieu de rechercher l'existence d'un préjudice subi par la bailleresse qu'il ne soit nécessaire d'examiner les autres griefs formulés à cette même fin par la société DE PASSY ; considérant que le jugement déféré sera donc confirmé par substitution de motifs ; considérant que la demande en dommages et intérêts de la société TWIN HOLDING non fondée au vu de l'issue du litige sera rejetée ; considérant que l'équité, commande d'allouer à la société DE PASSY une indemnité de 60.000 francs en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; considérant que la société TWIN HOLDING qui succombe en toutes ses prétentions, supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort après renvoi sur cassation de la décision de la Cour d'Appel de PARIS du 26 mars 1996 par arrêt de la Cour de Cassation du 04 février 1998, Ï CONFIRME le jugement déféré du tribunal de grande instance de PARIS du 04 octobre 1994 par substitution de motifs ; Ï REJETTE la demande en dommages et intérêts de la SARL TWIN HOLDING ; Ï CONDAMNE la SARL TWIN HOLDING à verser à la SA DE PARTICIPATIONS IMMOBILIERES ET FINANCIERES DE PASSY une indemnité de 60.000 francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Ï LA CONDAMNE aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP GAS, Avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. ARRET PRONONCE PAR MADAME LAPORTE, CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET LE GREFFIER LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT C. DAULTIER F. LAPORTE

Sommaire : BAIL COMMERCIAL En application de l'article L. 145-17, 1° du Code de commerce, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction, lorsqu'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant.Tel est le cas du locataire qui a sous-loué une partie des locaux en infraction aux dispositions de l'article L. 145-31 du Code de commerce qui prévoient, notamment, que la sous-location doit être autorisée par le bailleur, et que, dans cette hypothèse, celui-ci doit être appelé à concourir à l'acte. En effet, s'agissant d'un bail qui autorise la sous-location "à toutes sociétés apparentées" de locaux à usage d'atelier, dès lors que toute clause dérogatoire au principe de l'interdiction de la sous-location implique une interprétation stricte, et que l'emploi du qualificatif "apparenté" suppose l'existence d'un lien capita- listique de famille entre les sociétés concernées, en l'occurrence, la cession partielle de parts sociales par deux porteurs de la société sous-locataire au profit du gérant et d'un associé de la société preneuse n'a pas pour effet d'apparenter la première société à la seconde, et pas davantage, une garantie de rachat de droits sociaux ou un transfert d'activité demeuré occulte ou encore le fait que la société sous-locataire se soit trouvée placée dans un état de dépendance économique par rapport au titulaire du bail. Par ailleurs, la clandestinité d'une sous-location effectuée sans le concours du bailleur, caractérise un second élément constitutif d'un motif grave et légitime, au sens de l'article L.145-31 du code précité