Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 15 novembre 2005

DU 15 Novembre 2005 ------------------------- C.A/S.B Robert X... Suzanne Y... épouse X... Z.../ Marie-Louise A... épouse B... C... juridictionnelle RG N : 04/01408 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du quinze Novembre deux mille cinq, par Catherine LATRABE, Conseiller, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Robert X... né le 18 Septembre 1919 à MIRANNES (32350) Madame Suzanne Y... épouse X... née le 23 Mai 1924 à VIC FEZENSAC (32190) Demeurant ensemble Rocade Sud Avenue de l'Europe - 32190 VIC FEZENSAC (bénéficient d'une aide juridictionnelle partielle numéro 2004/004183 du 05/11/2004 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représentés par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistés de la SCP SEGUY BOURDIOL DAUDIGEOS-LABORDE, avocats APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AUCH en date du 09 Août 2004 D'une part, ET : Madame Marie-Louise A... épouse B... née le 15 Mars 1920 à LANNEPAX (32190) Demeurant 18 avenue des Pyrénées - 32190 VIC FEZENSAC (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004/004506 du 15/10/2004 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représentée par la SCP HENRI TANDONNET, avoués assistée de la SCP MOULETTE ST YGNAN VAN HOVE, avocats INTIMEE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 11 Octobre 2005, devant Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente de Chambre, Chantal AUBER, Conseiller et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 16 Juin 2004, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE : Marie-Louise A... épouse B... a donné en location une maison située à VIC FEZENSAC aux époux Robert X... et Suzanne X..., par bail verbal à partir du mois de novembre1982. Par courrier du 10 mars 2003, Marie-Louise B... a offert aux époux X... le renouvellement du bail en leur proposant de fixer le nouveau loyer à la somme de 600 ç par mois. En l'absence d'accord des parties, Marie-Louise A... épouse B... a fait assigner Robert X... et Suzanne X..., par acte du 20 octobre 2003, pour voir fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 600 ç à compter du 1er novembre 2003. Les époux X... ont demandé à titre reconventionnel la restitution des sommes payées au titre des indexations de loyer. Par jugement du 9 août 2004, le tribunal d'instance a débouté les époux X... de leur demande en paiement de la somme de 18.226,42 ç en restitution d'indexation estimée à tort indue et, avant dire droit pour le surplus, a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative de l'immeuble. M. et Mme X... ont relevé appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas contestées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2005. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : M. et Mme X... exposent que la demande de fixation d'un nouveau loyer est devenue sans objet car ils ont donné congé à Marie-Louise B... et lui ont restitué la maison le 26 décembre 2004. Ils s'opposent à la demande de Marie-Louise B... tendant au paiement de trois mois de préavis au motif qu'ils lui ont donné congé avec préavis réduit, le 26 novembre 2004 pour le 26 décembre 2004, en application de l'article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et en y joignant un certificat médical. Concernant leur demande reconventionnelle en restitution d'un trop perçu, ils indiquent que, sans aucune clause d'indexation convenue avec eux, Marie-Louise B... a augmenté le loyer par indexations successives. Ils font grief au tribunal d'avoir jugé qu'ils avaient payé ces augmentations en connaissance de cause, alors que la jurisprudence n'admet pas l'indexation tacite, que l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la révision du loyer à l'existence d'une clause d'indexation dans le contrat et que le caractère verbal du bail exclut toute clause de révision. Ils ajoutent que la prescription quinquennale ne joue pas pour l'action en répétition de sommes versées indûment à titre de loyers. Ils concluent en conséquence à la réformation du jugement entrepris, au débouté de Marie-Louise B... de ses prétentions et ils demandent à la cour de les juger bien fondés en leur demande reconventionnelle en condamnant Marie-Louise B... à leur payer la somme de 18.226,42 ç à titre de restitution de l'indu, outre la somme de 1.200 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Marie-Louise A... épouse B... confirme que sa demande en fixation d'un nouveau loyer est devenue sans objet compte tenu du congé donné par les époux X... Elle fait valoir que ceux-ci n'ont pas respecté le délai de préavis de trois mois applicable en vertu de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'ils doivent lui payer à ce titre la somme de 369,26 ç x 3 = 1.107,78 ç. Par ailleurs, elle approuve le premier juge d'avoir débouté les époux X... de leur demande en restitution d'un trop perçu de loyers en considérant que les locataires avaient payé les augmentations durant plus de 20 ans en connaissance de cause et de leur plein gré. Elle ajoute que si leur demande était accueillie, elle devrait, en application de l'article 2277 code civil modifié par la loi du 18 janvier 2005, être limitée aux cinq années ayant précédé l'audience du 7 juin 2004. Elle conclut donc à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande en restitution d'un trop-perçu. Elle demande, à titre subsidiaire, à la cour de juger que leur demande est soumise à la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil, de dire que les allocations locatives reçues par les époux X... doivent être déduites des sommes soumises à répétition et de les inviter à produire un décompte de ces allocations. Elle sollicite la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 1.107,78 ç au titre du préavis dû en application de l'article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, la somme de 3.000 ç à titre de dommages et intérêts et celle de 1.500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : En raison du congé donné par les époux X..., la demande en révision du loyer n'a plus d'objet. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ses dispositions ayant ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative de l'immeuble. Sur la demande de Marie-Louise B... relative au préavis : Aux termes de l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé émanant du locataire est de trois mois, mais ce délai est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée notifiant le congé. En l'espèce, M. et Mme X... ont donné congé à Marie-Louise B... par lettre recommandée du 26 novembre 2004, en invoquant leur âge respectif de plus de soixante ans (85 et 80 ans) et leur état de santé ne leur permettant plus de garder ce domicile. Les termes de cette lettre qui visaient l'article 15-I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et le fait qu'un certificat médical y était joint indiquant que l'état de santé de Robert X... ne lui permettait plus d'entretenir les alentours de la maison, impliquaient nécessairement que les époux X... sollicitaient le bénéfice d'un préavis réduit. Or, il n'est pas contesté qu'ils remplissaient la condition d'âge leur permettant d'en bénéficier. D'autre part, le motif médical invoqué apparaît justifié au vu des photographies de la maison louée qui montrent qu'elle est entourée d'un jardin nécessitant un entretien important pour des personnes âgées. Les époux X... étaient donc autorisés à limiter le préavis à un mois à compter de la réception de leur lettre recommandée de congé et il n'est pas allégué qu'ils ne sont pas acquittés du paiement du loyer du mois de décembre 2004. Marie-Louise B... sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1.107,78 ç au titre du préavis. Sur la demande en restitution d'un trop perçu : Il résulte de l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année. En l'espèce, le bail étant verbal, aucune clause n'avait expressément prévu la révision du loyer, mais cette circonstance n'exclut pas qu'un accord soit intervenu entre les parties pour que le loyer soit indexé et révisé en fonction de cette indexation. Or, il est constant et établi par les récapitulatifs de loyers produits par les époux X... que ceux-ci ont réglé, à partir de l'année 1984 et jusqu'en 2003, soit durant plus de 20 ans, les augmentations du loyer qui est ainsi passé de la somme mensuelle de 1.400 F, soit 213,43 ç, à celle de 361,26 ç. Compte tenu du paiement volontaire de ces augmentations pendant une période aussi longue, il ne peut pas être sérieusement soutenu que M. et Mme X... ne sont pas acquitté de ces sommes en connaissance de cause. Il apparaît ainsi qu'il y a eu un accord au moins tacite entre la propriétaire et les locataires pour une indexation du loyer, que cet accord a été exécuté pendant toute la durée du bail et qu'il n'a été remis en cause que lors de l'instance engagée par Marie-Louise B... C'est donc par une exacte appréciation de ces circonstances que le premier juge a retenu que l'indexation était convenue entre les parties et qu'il n'y avait pas lieu à restitution d'indu à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande. Sur les demandes accessoires : La demande en paiement de dommages et intérêts de Marie-Louise B..., qui n'est aucunement justifiée, sera rejetée. Chacune des parties étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle et succombant partiellement dans ses prétentions, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il convient de partager les dépens par moitié entre les parties. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Constate qu'en raison du congé donné par les époux X..., la demande en révision du loyer n'a plus d'objet, Infirme en conséquence le jugement rendu le 9 août 2004 par le tribunal d'instance d'AUCH en ses dispositions ayant ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative de l'immeuble, Confirme le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, Déboute Marie-Louise A... épouse B... de sa demande en paiement de la somme de 1.107,78 ç au titre du préavis, La déboute de sa demande en paiement de dommages et intérêts, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Dit que les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entre chacune des parties et qu'ils seront recouvrés, pour ceux d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Catherine LATRABE, Conseiller faisant fonctions de Présidente et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé.lors du prononcé. Le Greffier La Présidente

Sommaire : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Aux termes de l'article 15-1 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 le délai de préavis applicable au congé émanant du locataire est de trois mois. Toutefois ce délai est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée notifiant le congé. En l'espèce les appelants ont donné congé à l'intimée par lettre recommandée du 26 novembre 2004 en invoquant leurs larges respectifs de plus de soixante ans (85 et 80 ans) et leur état de santé ne leur permettant plus de garder ce domicile. Les termes de cette lettre qui visait l'article de référence et le fait qu'un certificat médical y était joint attestant de l'état de santé du mari ne lui permettant plus d'entretenir des alentours de la maison, impliquaient nécessairement que les appelants sollicitaient le bénéfice d'un préavis réduit alors qu'il n'est pas contesté qu'ils remplissaient par ailleurs la condition d'âge leur permettant d'en bénéficier.