Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 17 novembre 2010, 09/10861

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 11o Chambre A ARRÊT AU FOND DU 17 SEPTEMBRE 2010 No 2010/ 405 Rôle No 09/ 10861 Marie-Jeanne X... C/ Annie Y... François Y... SAS IMMOBILIERE DE L'ARC Grosse délivrée le : à : SCP TOUBOUL SCP ERMENEUX SCP PRIMOUT réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de BRIGNOLES en date du 26 Mai 2009 enregistré au répertoire général sous le no 11-08-374. APPELANTE Madame Marie-Jeanne X... née le 27 Avril 1942 à TOULON (83000), demeurant... représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Assistée de Me Francis COUDERC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Madame Annie Y... née le 22 Juillet 1951 à AIX EN PROVENCE (13100), demeurant... représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, Assistée de Me Martial VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur François Y... né le 11 Septembre 1957 à SAINT DIZIER (52104), demeurant... représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, Assisté de Me Martial VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE SAS IMMOBILIERE DE L'ARC, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant ... représentée par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour, Assistée de Me Yveline LE GUEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *- *- *- *- * 11ème A-2010/ 405 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 23 Juin 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Robert PARNEIX, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Robert PARNEIX, Président Madame Danielle VEYRE, Conseiller Madame Cécile THIBAULT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2010. ARRÊT Contradictoire, Prononcé (e) par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2010, Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** 11ème A-2010/ 405 FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte sous seing privé du 21 août 2007 M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de la Société Immobilière de l'Arc, ont loué une villa à Mme X... moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros. Par suite de retards dans le règlement des loyers, les bailleurs ont délivré à leur locataire le 17 avril 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte des 10 et 13 juin 2008, Mme X... a assigné M. et Mme Y... et la Société Immobilière de l'Arc en opposition à ce commandement, en nullité du bail, en remboursement de frais de jardinage, en réduction du loyer et en dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Par acte du 25 juillet 2008 M. et Mme Y... ont assigné Mme X... en constatation de la résiliation du bail, en expulsion et en paiement des loyers arriérés. Par jugement du 26 mai 2009, le tribunal d'instance de Brignolles a notamment ordonné la jonction des procédures, rejeté l'opposition au commandement de payer, constaté la résiliation du bail à la date du 17 juin 2008, ordonné l'expulsion de Mme X..., condamné celle-ci à payer à M. et Mme Y... 24 155, 31 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2008, 2 036, 26 euros par mois, montant du loyer et des charges, à titre d'indemnité d'occupation, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, débouté Mme X... de sa demande d'expertise et de sursis à statuer et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Mme X... a relevé appel le 10 juin 2009 et dans ses dernières conclusions du 23 juin 2010 demande à la cour de dire qu'elle est fondée à opposer l'exception d'inexécution du règlement des loyers en raison de l'état des lieux, de désigner un expert aux fins de déterminer l'origine des désordres, décrire les travaux nécessaires pour rendre le logement habitable et donner son avis sur les préjudices subis, de surseoir à statuer en l'attente du dépôt du rapport et de condamner les intimés à lui payer 6 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Pour justifier la suspension des loyers, elle invoque divers désordres, notamment les pannes récurrentes du portail électrique, des infiltrations d'eau en toiture, la défectuosité des équipement sanitaires et de la chaudière, l'humidité importante des pièces du rez-de-chaussée et l'absence de toute réponse des bailleurs à ses lettres de réclamation. Dans leurs conclusions déposées le 19 février 2010, M. et Mme Y... demandent à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement, sauf à porter l'indemnité d'occupation à 2 500 euros par mois à compter du 1er janvier 2009 et le montant des dommages et intérêts à 5 000 euros et de condamner Mme X... au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à titre subsidiaire, de constater que Mme X... a donné congé pour le 31 décembre 2008 et est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2009, à titre plus subsidiaire, s'il était fait droit aux demandes de Mme X... au titre des désordres, de condamner la Société Immobilière de l'Arc à les relever et garantir de toute condamnation et à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils font valoir que Mme X... ne démontre pas que les lieux étaient inhabitables, de sorte qu'elle n'était pas fondée à suspendre le règlement des loyers. Ils ajoutent qu'elle est dépourvue de tout titre d'occupation en l'état du congé qu'elle leur a adressé le 8 octobre 2008. Ils soutiennent enfin que la Société Immobilière de l'Arc a commis une faute dans l'exécution de son mandat en les laissant dans l'ignorance des réclamations de leur locataire et en n'effectuant pas les interventions nécessaires à la bonne gestion du bien loué. La Société Immobilière de l'Arc, dans ses conclusions déposées le 2 avril 2010, demande à la cour de débouter Mme X... de ses demandes et de la condamner au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, subsidiairement, de débouter M. et Mme Y... de leur appel en garantie. 11ème A-2010/ 405 Elle expose que l'état des lieux d'entrée ne mentionne aucune dégradation et qu'à la date de sa première réclamation, soit le 21 mars 2008, Mme X... ne se plaignait que de désordres minimes ne justifiant nullement la suspension des loyers. Elle conteste par ailleurs la faute que lui reprochent M. et Mme Y... dans l'exécution de son mandat. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la procédure Attendu que Mme X... sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture du 27 mai 2010 afin d'admettre aux débats ses dernières écritures du 23 juin 2010 ; Mais attendu que cette demande est sans objet dès lors qu'il y a été fait droit avant l'ouverture des débats par décision du conseiller chargé de la mise en état ; 2) Sur le fond Attendu qu'en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et ne peut opposer l'exception d'inexécution pour suspendre cette obligation, au motif de l'existence de désordres, qu'en cas d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués ; Attendu que Mme X... reconnaît avoir cessé de régler son loyer à compter de février 2008 ; qu'à cette date ses réclamations portaient essentiellement sur le dysfonctionnement du portail automatique, l'écoulement difficile de la baignoire et d'un lavabo, la présence d'odeurs d'humidité et de moisi dans les toilettes du rez-de-chaussée, l'existence de taches d'humidité sur les murs ; Qu'un procès-verbal de constat dressé à sa requête le 17 mars 2008 énumère les mêmes désordres et y ajoute quelques problèmes liés aux équipements techniques : traces et odeurs d'humidité, hotte aspirante inefficace, dysfonctionnement de l'allumage électrique de la cuisinière, différences de teinte des peintures, coulures et taches sur certains murs, baignoire rugueuse, présence de trous de chevilles, vélux difficile à ouvrir ; Qu'un second procès-verbal du 30 mai 2008, établi après de fortes intempéries, révèle notamment d'importantes remontées d'humidité au pied des murs, une fuite du siphon de la baignoire et une chasse d'eau en panne ; Attendu que ces désordres, dont certains étaient mentionnés dans l'état des lieux d'entrée (traces d'humidité, taches et trous de cheville), ne rendaient pas les lieux inhabitables et n'autorisaient pas Mme X... à suspendre unilatéralement le paiement des loyers, alors même que, dans un courrier du 27 mars 2008, elle estimait à 350 euros par mois la réduction du loyer à laquelle elle pouvait prétendre et alors, en outre, que les bailleurs et leur mandataire justifient avoir procédé à certaines réparations (plomberie, installation d'un aérateur dans une salle de bains, d'une descente de gouttière, réparation de la chasse d'eau et de la toiture, interventions sur le portail électrique) et n'ont jamais opposé de fin de non-recevoir aux réclamations de la locataire ; Attendu, en conséquence, que Mme X... n'ayant pas réglé dans le délai de deux mois la somme principale de 6 303, 08 euros visée par le commandement de payer et non contestée par elle, le premier juge a constaté à bon droit l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 juin 2008 et ordonné l'expulsion de la locataire ; que l'indemnité mensuelle d'occupation a été justement fixée au montant des loyers et des charges et qu'il n'y a pas lieu de l'augmenter ; Attendu que Mme X... étant occupante sans droit ni titre depuis le 17 juin 2008 n'est plus recevable à invoquer des désordres postérieurs à cette date ; que sa demande d'expertise a été à juste titre rejetée ; Attendu qu'aucune condamnation n'étant mise à la charge des bailleurs, leur demande tendant à être relevés et garantis par la Société Immobilière de l'Arc a été à juste titre écartée ; 11ème A-2010/ 405 Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le jugement sera entièrement confirmé ; 3) Sur les demandes accessoires Attendu que Mme X... échouant en son opposition au commandement de payer, sa demande de dommages et intérêts complémentaires sera rejetée ; Attendu que, par des motifs exacts que la cour adopte, le premier juge a justement retenu que l'action intentée par Mme X... était dilatoire et abusive ; que toutefois les dommages et intérêts alloués en première instance réparent suffisamment le préjudice subi par M. et Mme Y... et qu'il n'y a pas lieu de les majorer en cause d'appel ; Attendu que la Société Immobilière de l'Arc ne justifie pas que l'action entreprise par Mme X... ait porté une atteinte préjudiciable à son nom et à son image ; que sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts sera rejetée ; Attendu qu'il est en revanche justifié de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à ce titre une indemnité de 1 500 euros à M. et Mme Y..., d'une part, et à la Société Immobilière de l'Arc, d'autre part ; que la même demande présentée par Mme X... qui succombe en son appel sera rejetée ; Et attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens ; PAR CES MOTIFS Déclare sans objet la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Dit n'y avoir lieu à majorer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation ni le montant des dommages et intérêts alloués à M. et Mme Y... ; Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la Société Immobilière de l'Arc ; Condamne Mme X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme X... à payer à la Société Immobilière de l'Arc la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Mme X... de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme X... aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; Et le président a signé avec la greffière. La greffière Le Président

Sommaire : BAIL D'HABITATION Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus, conformément à l'article 1728 du code civil et à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors que les désordres révélés aux propriétaires ne rendaient pas les lieux inhabitables et que des réparations ont été faites, le locataire doit payer la totalité du loyer et des charges.