Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 10 décembre 2008, 08/00084

--------------------- RG N : 08 / 00084--------------------- Jean-Pierre X... Francine Y... épouse X... C / Marie-Thérèse Z... épouse A... ------------------ Aide Juridictionnelle ARRÊT no COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du Code de Procédure Civile le dix décembre deux mille huit, par René SALOMON, Premier Président, assisté de Isabelle LECLERCQ, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Jean-Pierre X... né le 08 Mai 1939 à MONSEGUR (47150) Demeurant... 47430 STE MARTHE Madame Francine Y... épouse X... née le 20 Septembre 1938 à MARMANDE (47200) Demeurant... 47430 STE MARTHE représentés par la SCP J. et E. VIMONT, avoués assistés de Me François VERDIER, avocat APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MARMANDE en date du 20 décembre 2007 D'une part, ET : Madame Marie-Thérèse Z... épouse A... née le 20 Avril 1954 à ARES (33740) Demeurant... 47430 STE MARTHE représentée par la SCP HENRI TANDONNET, avoués assistée de Me Marie-Hélène MOLINIE-MARGOT, avocat (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2008 / 635 du 21 / 03 / 2008 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN) INTIMÉE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 05 novembre 2008, devant René SALOMON, Premier Président (lequel a fait un rapport oral préalable), Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Dominique NOLET, Conseiller, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Premier Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique. Selon acte sous-seing privé en date du 1er décembre 2003, Jean-Pierre X... a donné à bail à Marie-Thérèse A... une maison à usage d'habitation au lieu-dit "... " commune de Sainte Marthe (Lot-et-Garonne), bail consenti pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er décembre 2003 et se terminant le 1er décembre 2006 sous réserve de reconduction ou de renouvellement ; Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 mai 2006 Jean-Pierre X... a signifié à Marie-Thérèse A... qu'il n'entendait pas reconduire le bail au motif qu'il souhaitait vendre le logement pour un prix de 104 900  et il lui signifiait les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; Par deux courriers recommandés en date de 8 juin et 19 septembre 2006, la locataire faisait part de son intérêt quant à l'achat de l'immeuble en sollicitant des précisions sur le prix et les conditions de la vente ; Par courrier recommandé en date du 25 septembre 2006 Jean-Pierre X... indiquait à la locataire que la vente concernait un terrain de 1 ha 42 a 83 ca sur lequel se trouvait la maison qu'elle occupait ainsi qu'un séchoir à tabac se trouvant sur le côté droit de la maison. Il fournissait en annexe la copie du plan cadastral et les désignations ainsi que les superficies, confirmant que le prix demandé était de 104 900  payables le jour de la signature de l'acte authentique de vente ; Par courrier recommandé en date du 27 novembre 2006 Jean-Pierre X... donnait un certain nombre de précisions à sa locataire concernant notamment les diagnostics plomb / termites / amiante, l'assainissement et les limites de la propriété. Il l'invitait à prendre contact avant le 27 décembre 2006 avec l'étude du notaire chargé de la vente afin que soit fixée une date pour la signature de sous-seing privé, indiquant que faute de ce faire il considérerait qu'elle n'était plus intéressée par l'achat de la maison ; Par courrier recommandé du 12 décembre 2006 Marie-Thérèse A... faisait connaître à Jean-Pierre X... son refus d'acquérir l'immeuble invoquant un " non-respect des règles " et faisant état d'un manque de temps pour s'engager « au niveau de la banque » ; Le 26 juin 2007, Maître E..., huissier de justice à Marmande adressait un courrier à Marie-Thérèse A... dans lequel il lui demandait de se prononcer sur sa position en ce qui concernait notamment la disposition des fonds nécessaires pour acquérir le bien immobilier ou, à défaut, il l'invitait à quitter les lieux très rapidement faute de quoi une action judiciaire serait entamée par son client pour demander son expulsion ; Le 27 juin 2007, Marie-Thérèse A... adressait à l'huissier un courrier par lequel elle renvoyait aux différents courriers adressés à son propriétaire laissant entendre qu'elle se désinteressait de cette question ; C'est dans ces conditions que Jean-Pierre X... saisissait le Tribunal d'Instance de Marmande en vue de voir constater la variété du congé pour vente, constater la résiliation du bail depuis le 1er décembre 2006, date d'effet du congé, ordonner l'expulsion des locataires et fixer à leur charge une indemnité mensuelle d'occupation ; En cours d'instance, Marie-Thérèse A... a soulevé le moyen tiré de l'application de l'article 815-3 du Code civil en alléguant que les biens en question étant un bien indivis entre les époux X..., le congé était nul faute du consentement du co-indivisaire ; Francine Y... épouse X... intervenait volontairement à l'instance aux côtés de son époux et demandait le bénéfice des conclusions prises par ce dernier ; Par Jugement en date du 20 décembre 2007, le Tribunal d'Instance de MARMANDE donnait acte à Francine X... de son intervention volontaire, constatait la nullité du congé délivré à Marie-Thérèse A... et déboutait les époux X... de l'ensemble de leurs demandes ; Dans des conditions de formes et de délai dont la recevabilité n'est pas contestée, les époux X... ont relevé appel de cette décision ; Dans le dernier état de leurs conclusions ils font valoir à son soutien que la nullité prévue par l'article 815-3 du Code civil était une nullité relative qui ne jouait que dans les rapports des co-indivisaires entre eux, la nullité du congé étant couverte par l'intervention de la co-indivisaire défaillante alors surtout que le bien loué n'était pas en indivision entre les époux X... mais un bien propre au mari ; Jean-Pierre X... sollicite en conséquence l'infirmation de la décision entreprise qui emporte : - la constatation de la validité du congé de bail d'habitation délivré le 26 mai 2006 ce qui entraîne la résiliation du bail depuis le 1er décembre 2006, date d'effet du congé ; - l'expulsion de Marie-Thérèse A... ainsi que tous occupants de son chef ; - la condamnation de l'intimée à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges locatives soit la somme de 292, 97  par mois jusqu'à libération effective des locaux ; Il sollicite en outre le paiement d'une somme de 3 000  sur le fondement de l'article 700 du Code Procédure Civile ; Dans le dernier état de ses conclusions, Marie-Thérèse A... fait valoir en réponse qu'il existe une contradiction entre les déclarations des époux X... devant la juridiction de première instance où ceux-ci avaient indiqué que le bien concerné avait un caractère indivis alors qu'en cause d'appel il serait un bien propre au mari ; La décision sera confirmée dans la mesure où les relevés de propriété fournis par Jean-Pierre X... en première instance et concernant les parcelles en cause établissaient que l'immeuble loué appartenait aux deux époux, rien dans les documents produits tardivement en cause d'appel ne prouvant le contraire ; Elle sollicite le paiement d'une somme de 3 000  au titre de ses frais irrépétibles ; MOTIFS Aux termes des dispositions de l'article 815-3 du Code civil, les actes d'administration et de dispositions relatives aux bien indivis requièrent le consentement de tous les co-indivisaires ; Il est admis en jurisprudence cependant que si le congé ne mentionnant pas le nom de chacun des co-indivisaires qui le délivrent est entaché d'irrégularité, cette irrégularité est couverte par l'intervention ultérieure de l'indivisaire dont le nom avait été omis dans l'assignation et les actes subséquents ; Au cas d'espèce, la nullité du congé a été couverte par l'intervention de Francine Y... épouse X... devant le premier juge de sorte que le congé était parfaitement valable ; La contestation opposée par Marie-Thérèse A... sur le point de savoir si le bien en cause était un bien propre au mari ou un bien en indivision entre les époux est sans intérêt dès lors en effet que par son intervention Francine X... a couvert l'irrégularité qui avait entaché le congé délivré par son mari ; Acte sera donné simplement à Jean-Pierre X... de ce qu'il revendique être propriétaire du bien sans opposition de son épouse ; Il résulte de l'examen des pièces versées aux débats que Jean-Pierre X... a respecté les dispositions légales en faisant délivrer à sa locataire un congé pour vente, celle-ci ayant signifié le 12 décembre 2006 son refus d'acheter l'immeuble aux conditions qui lui étaient proposées de sorte que ce congé délivré le 26 mai 2006 était parfaitement valable, le bail étant résilié depuis le 1er décembre 2006 avec les conséquences qui en résultent à savoir l'obligation pour Marie-Thérèse A... de quitter les lieux et, dans l'attente de son départ, l'obligation pour elle de payer au propriétaire une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges locatives ; Il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge de Jean-Pierre X... les frais irrépétibles non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions ; Constate la validité du congé de bail d'habitation délivrée le 26 mai 2006 ; Constate que le bail est résilié depuis le 1er décembre 2006, date d'effet du congé ; Ordonne l'expulsion de Marie-Thérèse A... ainsi que de tout occupant de son chef de l'immeuble qu'elle occupe au lieu dit " ... " à Sainte-Marthe ; Donne acte à Jean-Pierre X... de ce qu'il revendique être propriétaire de l'immeuble en question ; Condamne Marie-Thérèse A... à payer à Jean-Pierre X... une indemnité d'occupation d'un montant de 292, 97  par mois à compter du présent arrêt jusqu'à libération effective des lieux ; La condamne en outre à lui payer la somme de 2 000  sur le fondement de l'article 700 du Code Procédure Civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de la SCP VIMONT en application de l'article 699 du même code ; Le présent arrêt a été signé par René SALOMON, Premier Président et Isabelle LECLERCQ, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Sommaire : INDIVISION - Bail en général - Congé - / JDF Aux termes des dispositions de l'article 815-3 du Code civil, les actes d'administration et de dispositions relatives aux bien indivis requièrent le consentement de tous les co-indivisaires. .Il est alors admis en jurisprudence que si le congé pour vente, en ne mentionnant pas le nom de chacun des co-indivisaires qui le délivrent est entaché d'irrégularité, cette irrégularité est couverte par l'intervention ultérieure de l'indivisaire dont le nom avait été omis dans l'assignation et les actes subséquents .Au cas d'espèce, la nullité du congé a été couverte par l'intervention de l'indivisaire devant le premier juge de sorte que le congé était parfaitement valable