Cour d'appel de Toulouse, du 17 avril 2001, 2000/01653

DU 17 AVRIL 2001 ARRET N°205 Répertoire N° 2000/01653 Première Chambre Première Section HM/CD 18/02/2000 TGI CASTRES RG : 199600252 (Mme X...) V Y... Me DE LAMY C/ S Jean Z... S.C.P CANTALOUBE FERRIEU CERRI T Michel S.C.P RIVES PODESTA CONFIRMATION GROSSE DELIVREE LE A COUR D'APPEL DE TOULOUSE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Arrêt de la Première Chambre, Première Section Prononcé: A l'audience publique du Dix sept avril deux mille un, par H. MAS, président, assisté de E. KAIM MARTIN, greffier. Composition de la cour lors des débats et du délibéré: Président : H. MAS Conseillers : R. METTAS M. ZAVARO A... lors des débats: E. KAIM MARTIN Débats: A l'audience publique du 13 Mars 2001. La date à laquelle l'arrêt serait rendu a été communiquée. Avant l'ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. Nature de l'arrêt : contradictoire APPELANT Monsieur V Y... 2, Quai des Jacobins 81100 CASTRES Ayant pour avoué Maître DE LAMY Ayant pour avocat Maître ESCUDIER J-Paul du barreau de Toulouse INTIMES Monsieur S Jean Z... 21, Rue Borrel 81100 CASTRES Ayant pour avoué la S.C.P CANTALOUBE FERRIEU CERRI Ayant pour avocat la SCP LARRAT, du barreau de Toulouse Monsieur T Michel Quartier Pont De L'arc "La B..." 13090 AIX EN PROVENCE Ayant pour avoué la S.C.P RIVES PODESTA Ayant pour avocat la SCPI BOUYSSOU, PHILIPPO PRESSECQ du barreau d'Albi FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 4 janvier 1990, Y... V s'est porté acquéreur, pour le prix de 280.000 Frs, d'un immeuble à usage commercial situé 7 rue Victor Hugo à Castres appartenant indivisément aux époux C... et à Michel T. Aux termes de cet acte signé par M. D... et Michel T en l'étude de Me S notaire, Y... V s'engageait à payer le prix selon les modalités suivantes : 14.000 Frs le jour de l'acte sous seing privé, 6.000 Frs le 1° mars 1990, le solde en 26 mensualités de 10.000 Frs. Le transfert de propriété devait avoir lieu au plus tard le 15 juin 1992 à la signature de l'acte authentique et était soumis à diverses conditions suspensives. Les vendeurs déclaraient que l'immeuble était libre de tout hypothèque et s'engageaient à le transférer libre de toute charge. Les conditions suspensives ont été levées, Y... V a réglé le prix et a demandé à passer l'acte authentique. L'état hypothécaire levé par le notaire S a révélé deux inscriptions d'hypothèques antérieures à la signature du compromis pour des sommes très supérieures au prix de vente. Sur action de Y... V les consorts C.../T ont été condamnés à rapporter mainlevée de ces hypothèques. L'immeuble a été vendu aux enchères sur poursuite de l'un des créanciers hypothécaires. Y... V a alors assigné Me S, notaire, en responsabilité et paiement de la somme de 2.500.000 Frs à titre de dommages intérêts en invoquant une faute de celui-ci dans son devoir de conseil lors de la signature du sous seing privé pour l'avoir laissé s'engager sans vérifier l'état hypothécaire alors que le versement direct du prix entre les mains du vendeur le privait de tout recours efficace. Par jugement du 18 février 2000 le tribunal de grande instance de Castres l'a débouté de ses demandes. Il a régulièrement fait appel de cette décision. Il reprend ses prétentions initiales quant à la faute qu'il reproche au notaire et sollicite sa condamnation à lui payer une somme de 2.970.468 Frs à titre de dommages intérêts sauf à parfaire en fonction du montant des loyers restant à percevoir de la part du locataire commercial exploitant le commerce à l'enseigne "La Route du Jean" au rez de chaussée du 7 rue Victor Hugo. Il réclame en outre 460.000 Frs au titre d'un préjudice moral et 50.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Il reproche au notaire de ne pas avoir levé en temps utile un état hypothécaire, compte tenu de la particularité des engagements souscrits, de l'avoir laissé s'engager dans ces conditions et de ne pas avoir suffisamment attiré son attention sur les risques courus notamment quand à la réalisation de travaux avant réalisation de l'acte authentique. Michel T a conclu à la réformation et demandé à la cour de lui donner acte de ce qu'il avait accepté dès 1997 de consigner la somme de 280.000 Frs correspondant au prix de vente et de condamner Me S à lui rembourser les sommes qu'il a du régler au titre de précédentes décisions de justice et à lui payer 150.000 Frs à titre de dommages intérêts et 50.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Jean Z... S sollicite la confirmation et la condamnation de Y... V à lui payer 50.000 Frs à titre de dommages intérêts pour appel abusif et 50.000 Frs sur la base de l'article 700 du NCPC et celle de Michel T à lui payer 50.000 Frs à titre de dommages intérêts et à 5.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC. Il soutient qu'il a recueilli l'accord des parties sans avoir participé à la négociation, qu'il a, comme le démontre l'acte sous seing privé, attiré l'attention de l'acquéreur sur les risques encourus et qu'il n'était nullement informé de l'existence d'hypothèques sur le bien vendu malgré les dires contraires des vendeurs. Il ajoute que compte tenu de l'économie de l'acte rien n'empêchait les vendeurs de consentir des sûretés sur le bien avant passation de l'acte authentique et que ni Y... V qui ne peut justifier avoir réalisé à ses frais des travaux sur l'immeuble litigieux ni Michel T ne démontrent l'existence d'un préjudice résultant d'une faute de sa part. MOTIFS DE LA DECISION ATTENDU que c'est par une exacte appréciation des faits qui lui étaient soumis, une juste application de la règle de droits et en des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a écarté les prétentions de Y... V ; ATTENDU en effet que celui-ci exploitant un commerce d'hôtel restaurant ne pouvait ignorer qu'il prenait un risque certain en réglant le prix d'un immeuble qu'il désirait acheter avant d'en devenir réellement propriétaire et en envisageant, selon lui, de faire dans les lieux des travaux importants avant d'avoir la certitude de devenir propriétaire ; ATTENDU en outre qu'il résulte de l'acte même recueilli par le notaire S que celui-ci a tout particulièrement attiré l'attention des parties sur les risques inhérents à l'opération puisqu'il est expressément précisé à cet acte : "Les soussignés déclarent être informés des risques inhérents à la présente convention compte tenu du délai nécessaire à sa réalisation définitive. L'acquéreur exécutera tous travaux sous sa seule responsabilité et à ses risques et périls". ATTENDU qu'en l'état de cette clause parfaitement compréhensible pour un homme normalement avisé, Y... V qui ne peut réduire la portée de cette stipulation au seul problème des travaux n'est pas fondé à prétendre qu'il n'avait pas été suffisamment averti ; ATTENDU que malgré cet avertissement il a accepté de libérer le prix directement entre les mains des vendeurs et a pris, selon ses dires, le risque de réaliser des travaux qu'il prétend avoir été importants ; ATTENDU qu'il ne peut reprocher au notaire de ne pas avoir sollicité immédiatement un état hypothécaire dès lors que l'accomplissement de cette démarche n'est pas indispensable au stade de l'acte sous seing privé et qu'il n'avait pas soumis le paiement direct du prix à cette exigence acceptant même que le transfert de propriété soit repoussé après le paiement intégral du prix ; ATTENDU enfin que l'absence de Mme C... propriétaire indivise avec son mari et Michel T lors de la signature de l'acte sous seing privé est sans incidence sur les difficultés rencontrées par Y... V qui ne démontre pas que Mme C... née Z E... s'est opposée à la vente aux conditions prévues ; ATTENDU que la décision déférée doit être confirmée ; ATTENDU que Michel T ne démontre pas plus que Y... V une faute du notaire alors qu'il lui appartenait en sa qualité de vendeur de fournir à son cocontractant une information loyale sur les droits dont la cession était envisagée, ce qu'il n'a pas fait en prétendant faussement qu'à la date de signature de l'acte sous seing privé le bien vendu était libre de toute charge ; ATTENDU que l'attitude de Y... V qui persiste dans ses demandes et prétend en outre à l'existence d'un préjudice en fournissant des pièces qui ne révèlent aucunement qu'il a effectivement personnellement engagé des frais sur l'immeuble litigieux revêt un caractère abusif qui doit être sanctionné par l'octroi d'une somme de 12.000 Frs au titre du préjudice subi de ce fait par Me S ; ATTENDU que pour être infondée l'intervention de Michel T n'apparait pas abusive ; que la demande en dommages intérêts formée à son encontre n'est donc pas fondée ; ATTENDU enfin qu'il apparait équitable d'allouer à Me S à la charge de Y... V la somme complémentaire de 8.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC ; PAR CES MOTIFS LA COUR, déclare les appels recevables, confirme la décision déférée, y ajoutant, condamne Y... V à payer à Jean Z... S la somme de 12.000 Frs à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et la somme complémentaire de 8.000 Frs par application de l'article 700 du NCPC, rejette les demandes en dommages intérêts formées à l'encontre de Michel T, rejette les autres demandes formées sur l'application de l'article 700 du NCPC, condamne Y... V aux dépens distraits au profit de la SCP CANTALOUBE FERRIEU CERRI. LE PRESIDENT ET LE A... ONT SIGNE LA MINUTE. LE A... LE PRESIDENT

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation d'éclairer les parties - Etendue - Immeuble - Promesse de vente - Délivrance préalable d'un état hypothécaire - Défaut - Portée - / Ne commet pas de faute le notaire qui n'a pas sollicité, dès la signature du compromis de vente, un état hypothécaire dès lors que cette démarche n'est pas indispensable au stade de l'acte sous seing privé recueilli par lui, que l'acquéreur n'a pas d'ailleurs soumis à cette exigence le paiement direct du prix entre les mains du vendeur, acceptant même le report du transfert de propriété après paiement intégral et que ce notaire a, de surcroît, expressément attiré l'attention de l'acquéreur, homme normalement avisé, exploitant un commerce d'hôtel restaurant, sur les risques inhérents à la convention compte tenu du délai nécessaire à sa réalisation définitive et sur le fait que tous travaux réalisés le seraient sous la seule responsabilité de l'acquéreur et à ses risques et périls