Cour d'appel de Poitiers, du 11 juillet 2001, 00/598
Président : Président : M. MENABE - Rapporteur : - Avocat gén

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROCHEFORT SUR MER JUGEMENT DU 11 JUILLET 2001 DEMANDEURS: Jean-Francois D..., né le 1er Juin 1958 à NEVERS (58), de nationalité française, et son épouse née Danièle SAINT GUILLAIN, le 1er Décembre 1959 à ALGER (Algérie), demeurant ensemble ... REPRESENTÉS par Maître TIXIER, avocat au Barreau de ROCHEFORT, postulant, plaidant par Maître Y..., avocat au Barreau de SAINTES DÉFENDEURS: Georges B... né le 7 Juin 1945 à PARIS (20ème), de nationalité française, demeurant ... et Marie B... née X.... le 13 Mai 1961 à BLOIS (41), demeurant "Le Grand Bois" Villa n° 8 à ST CYR LA RIVIERE (91690) REPRESENTÉS par Maître RIFFAUD, avocat au Barreau de ROCHEFORT, postulant, plaidant par Maître F..., avocat au Barreau de SAINTES SARL ROC IMMO, prise en la personne de son gérant M. Jean Yves G..., domicilié en cette qualité au siège social ... (17302) REPRESENTÉE par Maître PRIGENT, avocat au Barreau de ROCHEFORT COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré Jean-Pierre MÉNABÉ, Président Jacques H..., Vice- Président, Paul ROUBEIX, Juge M.C. LABEYRIE, Greffier présente lors des débats et du prononcé DÉBATS: En audience publique le 20 Juin 2001. JUGEMENT: Contradictoire, prononcé par Jean-Pierre MÉNABÉ, Président, en audience Publique le 11 Juillet 2001, date indiquée à l' issue des débats. FAITS. PROCÉDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Suivant acte sous seing privé du 16 novembre 1999, les époux Georges B... ont conclu un compromis de vente, portant sur une maison d' habitation, dénommée "Le Moulin d ANNEZAY", appartenant aux époux Jean-François D... et sise à SAINT-CREPIN (17), le prix de cession étant fixée à 870.000,00 Francs en principal, les acquéreurs renonçant expressément à avoir recours à un crédit pour en assurer le financement et la réitération de la transaction par acte authentique devant intervenir le 31 décembre 1999, au plus tard. Les époux B... ont, à cette occasion, remis à la SARL ROC IMMO, agence immobilière ayant servi d' intermédiaire dans le cadre de la transaction, un chèque de constitution de séquestre d 'un montant de 100.000,00 Francs. Faisant valoir que les époux B... avaient ultérieurement renoncé à acheter leur bien en invoquant la non-obtention du prêt, en définitive sollicité pour financer son prix, que, de surcroît, la SARL ROC IMMO avait attendu le 17 février 2000 pour présenter le chèque de 100.000,00 Francs à l' encaissement et qu' il avait, en conséquence, été rejeté pour provision insuffisante et utilisation frauduleuse, les époux D... ont, les 12 et 13 avril 2000, fait assigner leurs acquéreurs et l' agence immobilière par-devant le Tribunal de Grande Instance de ROCHEFORT afin d' entendre: - la SARL ROC IMMO déclarée responsable du défaut d' encaissement du chèque et tenue de les indemniser à hauteur de 100.000,00 Francs - les époux B... débiteurs de la somme de 100.000,00 Francs envers eux; - les défendeurs condamnés solidairement au paiement de la somme de 100.000,00 Francs, de celle de 10.000,00 Francs à titre de dommages-intérêts complémentaires et de celle de 8.000,00 Francs, sur le fondement de l 'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, le tout avec exécution provisoire. Les époux D..., les époux B... et la SARL ROC IMMO ont déposé leurs dernières écritures au greffe de ce siège, respectivement, les 2 février, 22 janvier et 8 mars 2001. Aux termes de celles-ci, ils développent les prétentions et moyens suivants: Les époux D... maintiennent leurs demandes, en réclamant, au surplus, la déconsignation à leur profit de la somme de 100.000,00 Francs, versée par les époux B... entre les mains du Bâtonnier de l 'Ordre des Avocats de ROCHEFORT, aux lieu et place du chèque rejeté, en exécution d' une ordonnance du Juge de la mise en état en date du 10 janvier 2001. Les époux B... concluent au débouté des époux D... et à la restitution de la somme de 100.000,00 Francs, subsidiairement, à la garantie de la SARL ROC IMMO et, en toute hypothèse, au règlement par cette dernière des sommes de 25.000,00 Francs à titre de dommages-intérêts et de 10.000,00 Francs du chef des frais irrépétibles, l' exécution provisoire du jugement étant également requise, en soutenant: - qu' informée, dès l 'origine, de la nécessité pour eux de recourir à un crédit immobilier, la SARL ROC IMMO leur a conseillé, pour ne pas risquer de perdre la vente, de renoncer au bénéfice du statut protecteur institué par les dispositions d' ordre public de la loi du 13 juillet 1979, leur promettant, en outre, de ne pas présenter à l 'encaissement leur chèque d' arrhes avant la réalisation du prêt - que lesdites dispositions et la non-obtention de l' emprunt demandé ne peuvent que conduire le Tribunal à rejeter la prétention des époux D...; - que la fraude à la loi, commise par la SARL ROC IMMO, ne saurait préjudicier à leurs droits et se trouve suffisamment démontrée par le fait que son responsable est intervenu auprès de la banque en vue de la formulation d' une offre de prêt, a fait pression tant sur eux-mêmes que sur leur notaire pour que la vente soit réitérée par acte authentique et a attendu de recevoir leur courrier, valant demande de restitution des 100.000,00 Francs versés, pour déposer leur chèque à l' encaissement. La SARL ROC IMMO estime que les réclamations adverses sont mal fondées et souhaite se voir payer par les époux B... le montant de sa rémunération, soit 60.000,00 Francs, et ce, à titre indemnitaire eu égard à la faute leur incombant, ainsi que la somme de 8.000,00 Francs, au titre des débours, non compris dans les dépens, par elle exposés. Elle affirme, en effet, - que les époux D... n' ont subi aucun préjudice puisqu' ils n' avaient pas vocation à percevoir, dès son versement, la somme de 100.000,00 Francs, elle-même ayant été constituée séquestre conventionnel à l' effet de la conserver jusqu' à l' accord amiable des parties contractantes ou jusqu' à la décision judiciaire déterminant son sort - qu' au demeurant, le non-encaissement de cette somme a été provoqué par l' opposition injustifiée des époux B..., contre lesquels elle a dû diligenter, avec succès, une procédure de référé-mainlevée; - qu' enfin, la condamnation de ces derniers à son paiement est de nature à faire disparaître le préjudice allégué; - que, par ailleurs, elle n' a eu connaissance de l' intention des époux B... de recourir à un emprunt qu' après la signature de la promesse de vente, ce qui explique qu' elle se soit ultérieurement enquise de la suite apportée à leur demande de prêt avant de tout faire pour qu' ils l' obtiennent - que, parfaitement informés de la portée de la mention manuscrite de renonciation à la souscription d' un crédit pour financer leur achat, les époux B... ont fait preuve d' irresponsabilité et sont tenus, en vertu de l' article 1382 du Code Civil de l' indemniser à raison de l' accomplissement de sa mission. L' ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2001. - Sur l' indemnité d' immobilisation et la rémunération de la SARL ROC IMMO Attendu que l 'acquéreur d' un bien immobilier, qui a déclaré que le prix serait payé sans l' aide d 'un ou plusieurs prêts et qui a porté à l 'acte, de sa main, la mention prescrite par l' article L. 312-17 du Code de la consommation, ne peut, s' il recourt néanmoinsà un crédit, se prévaloir du défaut d 'obtention de cet emprunt , sauf en cas de fraude à la loi; Attendu que constitue une fraude à la loi le fait pour le vendeur ou son mandataire de faire pression sur l 'acquéreur pour qu' il appose la mention manuscrite ci-dessus évoquée alors même qu' il sait pertinemment que son cocontractant ne pourra financer l' acquisition sans l' aide d' un prêt; Qu' en l' état d' une telle fraude, destinée à priver l' acquéreur de la protection à laquelle il a droit en vertu des articles L. 312-16 et suivants du Code précité et dont il appartient à ce dernier de démontrer l' existence, le compromis de vente doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive de l' obtention de ce prêt; Qu' il s' ensuit qu' en cas de refus du prêt et de défaillance subséquente de cette condition suspensive, toute somme versée d' avance par l' acquéreur doit lui être intégralement remboursée, tandis que l' agent immobilier, intervenu dans le cadre de la transaction, se trouve privé, en vertu des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972, de réclamer aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche ou d 'entremise quelconque; Attendu, en l' espèce, que les époux B... ont apposé sur le compromis de vente, conclu le 16 novembre 1999 entre les époux D... et eux par l' entremise de la SARL ROC IMMO, la mention manuscrite prévue à l article L. 312-17 du Code de la Consommation; Qu' ils établissent toutefois qu 'ils ne pouvaient financer le prix de vente, soit 870.000,00 Francs, sans avoir recours à un prêt dès lors qu' il ressort d' un courrier de Mr Jean Z..., responsable de département de l' agence saintaise du CRÉDIT MARITIME, en date du 14 avril 2000 et d' une attestation de Mr Franck A..., responsable de ladite agence, en date du 4 janvier 2001 qu 'ils ont, le 16 décembre 1999, voire le jour même de la signature du compromis, sollicité un crédit à cette fin auprès de cet organisme bancaire; Qu' en outre, ils rapportent la preuve de ce que la SARL ROC IMMO était parfaitement informée de l' obligation qui était la leur de souscrire un emprunt pour pouvoir faire face à leurs engagements; Qu' en effet, ils versent aux débats une attestation de Mr Alain C..., conseil en relations publiques les ayant assistés dès l' origine de leur projet d' acquisition d' un immeuble en CHARENTE-MARITIME afin d' y transférer l' activité de l' épouse, lequel affirme qu' il a accompagné cette dernière lors de la seconde visite du Moulin d ANNEZAY début novembre 1999, qu' il l' a entendue dire à Mr I..., préposé de l' agence immobilière, qu' elle entendait solliciter un prêt bancaire pour financer son achat, que Mr I... lui a alors indiqué qu' "il ne ferait pas mention du recours à un prêt bancaire ce pour ne pas indisposer sa cliente et faire échouer la vente", que lui-même a fait part de son étonnement sur cette situation et des dangers en découlant et que Mr I... a rassuré Mme B... en "lui précisant qu' à défaut d' obtention du prêt, elle pourrait se dégager de l' opération" Que ce témoignage écrit, particulièrement clair dans son contenu et qui n' a pas été argué de faux par la SARL ROC IMMO, révèle une pression évidente de sa part sur les acquéreurs afin qu' ils acceptent de se priver du statut protecteur instauré par la loi du 13 juillet 1979 en faveur des emprunteurs immobiliers; Attendu, dès lors, que, dans la mesure où les époux B... ont été victimes d' une fraude à la loi de la part du mandataire des vendeurs et où le prix de vente de l' immeuble, objet du compromis, devait être payé à l' aide d' un prêt, l 'acte du 16 novembre 1999 a nécessairement été conclu sous la condition suspensive de son obtention Que, les refus opposés à leurs demandes de prêt successives étant constant, les époux D... ne sauraient à bon droit prétendre au paiement de l' indemnité forfaitaire prévue en cas de dédit de leurs cocontractants, soit 100.000,00 Francs, et doivent être déboutés de leur entière demande à leur encontre; Qu' il y a lieu, par ailleurs, d' ordonner la restitution aux époux B... des fonds séquestrés par leurs soins entre les mains du Bâtonnier de l' Ordre des Avocats de ROCHEFORT, ce chef du jugement devant être assorti de l 'exécution provisoire eu égard à l' importance du montant consigné et à l' urgence qui s' attache à ce qu' ils puissent en recouvrer la libre disposition pour pouvoir, le cas échéant, conclure une nouvelle transaction Qu' enfin, la SARL ROC IMMO, qui ne pourrait se prévaloir, en application des textes précités, des dispositions du compromis de vente pour poursuivre les époux B... en règlement des frais afférents à son entremise puisque la condition suspensive n' est pas accomplie, est mal fondée à leur réclamer son montant en invoquant l' article 1382 du Code Civil, dès lors que l 'imprudence des acquéreurs, dont elle se prévaut, n' est que la conséquence de son comportement à leur égard. - Sur les demandes de dommages-intérêts: Attendu, s' agissant de la demande des époux D... à l 'encontre de la SARL ROC IMMO, qu' il est exclusivement reproché à cette dernière d' avoir tardé à encaisser le chèque de garantie de 100.000,00 Francs, à elle remis par les époux B..., et de leur avoir ainsi permis de faire opposition a son paiement Mais attendu que ce retard a été sans effet pour les époux D... dès lors qu 'en premier lieu, la somme de 100.000,00 Francs avait vocation, en cas de non réitération de la vente par acte authentique, à être conservée par la SARL ROC IMMO, son séquestre conventionnel, jusqu' à la signature d' un accord amiable entre les parties ou jusqu' au prononcé d' une décision judiciaire réglant son sort, qu' en second lieu, la SARL ROC IMMO a diligenté avec succès une procédure de référé-mainlevée de cette opposition et qu' en troisième lieu, les époux B... ont, en exécution d' une ordonnance du Juge de la mise en état de ce siège intervenue en raison de la péremption du chèque, consigné cette même somme entre les mains du Bâtonnier de l 'Ordre des Avocats de ROCHEFORT, désigné en tant que séquestre judiciaire; Attendu, s'agissant de la réclamation des époux B... à l'encontre de la SARL ROC IMMO, qu' il n' est justifié par les premiers d' aucun préjudice distinct de celui ayant vocation à être réparé par l' allocation d' une indemnité sur le fondement de l 'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, alors que, nonobstant les agissements de l' agent immobilier, ils ont pu, en définitive, bénéficier du statut protecteur des emprunteurs immobiliers et obtenir, de ce fait, la restitution de l' acompte par eux versé. - Sur les frais irrépétibles et dépens: Attendu qu' en faisant pression sur les époux B... pour qu' ils renoncent au bénéfice de la protection légale, à laquelle ils avaient droit, la SARL ROC IMMO a rendu inévitable le présent litige dès lors que les époux D... pouvaient légitimement penser que l' apposition de la mention manuscrite, prévue à l' article L. 321-17 du Code de la Consommation, dans le compromis de vente interdisaient à leurs cocontractants de se prévaloir de la non-obtention du prêt, finalement sollicité Qu 'il n' est pas inéquitable, en conséquence, que la SARL ROC IMMO supporte l 'intégralité des dépens ainsi que partie des frais irrépétibles exposés par ses adversaires, les sommes respectives de 4.000,00 Francs et de 6.000,00 Francs devant être alloués, de ce dernier chef, aux époux D... et aux époux B.... PAR CES MOTIFS: Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, REJETTE la demande des époux Jean-François D... à l 'encontre des époux B... et de la SARL ROC IMMO à l' exception, s' agissant de cette dernière, de la réclamation fondée sur l 'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. ORDONNE la restitution aux époux B... de la somme de 100.000,00 Francs (15.244,90 C), actuellement séquestrée entre les mains de Monsieur E... de l 'Ordre des Avocats du Barreau de ROCHEFORT et sa déconsignation, à due concurrence, à leur profit. ORDONNE l' exécution provisoire de ce chef. CONDAMNE la SARL ROC IMMO à payer aux époux Jean-François D... et aux époux Georges B... les sommes respectives de 4.000,00 Francs (609,80 C) et de 6.000,00 Francs (914,69 C), au titre des frais irrépétibles. DÉBOUTE les parties de toute autre demande.

Sommaire : VENTE - Modalités - Condition suspensive - Obtention d'un prêt L'acquéreur d'un bien immobilier, qui a déclaré que le prix serait payé sans l'aide d'un prêt et ayant porté à l'acte, de sa main, la mention prescrite par l'article L312-17 du Code de la Consommation, ne peut, sauf en cas de fraude à la loi, s'il recourt néanmoins à un crédit, se prévaloir du défaut d'obtention de cet emprunt. Le fait pour le vendeur ou son mandataire de faire pression sur l'acquéreur pour qu'il appose la mention manuscrite de l'article précité alors qu'il sait que son coccontractant ne pourra financer l'acquisition sans l'aide d'un prêt est constitutif de fraude à la loi. Dés lors, l'acquéreur étant privé de la protection à laquelle il a droit en vertu des articles L312-6 et suivants du même code, le compromis de vente doit être considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. En cas de refus du prêt, toute somme versée d'avance par l'acquéreur doit lui être remboursée, tandis que l'agent immobilier intervenu dans la transaction se trouve privé de réclamer ce qui lui est dû au titre de son entremise.