Cour d'appel de Versailles, du 21 décembre 2001

Par acte en date du 12 avril 1998, les époux X... ont fait assigner en garantie maître FERRIEN, notaire à VOVES, en lui reprochant d'avoir failli à son devoir de conseil lors de l'établissement d'une promesse de vente et d'un acte de vente concernant un immeuble leur appartenant, d'une surface annoncée comme étant de 70 m , alors que les acquéreurs de ce bien, les époux Y..., leur demandaient une réduction du prix de vente, à la suite de l'établissement par leurs soins, postérieurement à l'acquisition, d'un relevé de l'appartement faisant apparaître une surface de 63,72 m ,calculée conformément aux dispositions de la loi du 18 décembre 1996 et du décret du 23 mai 1997. Par jugement en date du 21 mai 1999, le tribunal de grande instance de NANTERRE a : - condamné les époux X... à payer aux époux Y... la somme de 88.817,15 francs (13.540,09 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 1998, - condamné maître FERRIEN à garantir les époux X... de cette condamnation, - ordonné l'exécution provisoire, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamné les époux X... aux dépens de l'instance principale, - condamné maître FERRIEN à les garantir de cette condamnation, et à supporter les dépens de l'appel en garantie. Appelant de ce jugement à l'égard des époux X... seulement, maître FERRIEN en poursuit la réformation en ses dispositions le concernant. Il prie la cour de débouter les époux X... de leurs demandes, de les condamner à payer la somme de 20.000,00 francs (3.048,98 euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et de leur faire supporter les entiers dépens. Il fait valoir que : - par acte sous seing privé en date des 10 et 13 octobre 1997, les époux X... ont promis de vendre aux époux Y... un appartement situé à BOULOGNE-BILLANCOURT, moyennant le prix de 990.000,00 francs (150.924,53 euros) payable le jour de la vente, - il était indiqué dans la convention, au paragraphe "Désignation", que l'appartement était d'une superficie de 70 m , - cette mention a été portée selon les déclarations des époux X..., sans référence à un métré réalisé par un professionnel, - par acte authentique reçu par lui le 16 décembre 1997, avec la participation de maître LAROCHE, notaire à MELUN, les époux X... ont vendu ledit bien aux époux Y..., l'acte faisant état de la même superficie que la promesse de vente, - dans la clause "Contenance de l'immeuble", les sanctions applicables en cas de différence entre la surface déclarée et la surface réelle, telles que résultant de la loi du 18 décembre 1996, dite "loi CARREZ" étaient reproduites, les parties reconnaissant en avoir eu connaissance, - conformément aux dispositions du décret du 23 mai 1997, pris en application de la loi susvisée, il a été remis aux parties un certificat mentionnant la surface du lot vendu ainsi que les prescriptions de la loi CARREZ, ce document étant émargé tant par les vendeurs que par les acheteurs, - postérieurement à l'acquisition, les époux Y..., ayant fait procéder à un métré du bien acquis, ont obtenu un relevé, établi conformément à la loi CARREZ, faisant apparaître une surface de 63,72 m , tandis qu'une troisième mesure, pratiquée à la demande des époux X..., a mis en évidence une surface de 64,35 m , - il a satisfait à ses obligations dans la mesure où il a rappelé dans le corps de l'acte les dispositions et la sanction de la loi CARREZ, - madame X..., "responsable juridique", était apte à saisir la portée de ces sanctions, - le préjudice dû à la faute alléguée est inexistant, et la garantie aboutit à ce que les vendeurs conservent une partie du prix qui ne leur est pas due, - les époux X... sont les seuls responsables de l'indication de surface erronée. Les époux X... concluent à la confirmation du jugement, et à la condamnation de maître FERRIEN à leur verser la somme de 20.000,00 francs (3.048,98 euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Ils soutiennent que : - la promesse unilatérale de vente comportait la mention : "Pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le promettant déclare que la superficie de l'appartement vendu est de 70 m . Le promettant déclare que le mesurage a été fait par ses soins", - pour rédiger cette clause, ils ont adressé à maître FERRIEN un plan qui leur avait été remis lors de leur propre acquisition et qui avait été dressé le 20 janvier 1986 par monsieur Z..., architecte DPLG, ce plan mentionnant une superficie d'environ 70,60 m , - aucun des deux notaires intervenus lors de la passation de l'acte authentique n'a attiré leur attention sur la loi CARREZ, - si madame X... est responsable juridique, c'est dans le domaine informatique, et non dans le domaine immobilier, - en tout état de cause, les notaires ne sont pas dispensés de leur devoir de conseil par les compétences personnelles de leur clientèle, - maître FERRIEN n'a pas attiré leur attention sur l'absence de validité du plan par eux communiqué et sur lequel figurait la mention : "une surface de 70,60 m environ", - il devait refuser d'inscrire une telle superficie aussi approximative et avait l'obligation de leur demander de s'adresser à un géomètre-expert pour procéder à un mesurage exact, compte tenu des impératifs de la loi CARREZ, - il reconnaît implicitement avoir omis de les prévenir de l'importance de cette mention, - en ce qui concerne le préjudice, ils n'ont pas entendu tenir compte très précisément de la superficie de l'appartement vendu, dont le prix a été fixé globalement à 990.000,00 francs (150.924,53 euros). L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 25 octobre 2001. DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DECISION Considérant qu'il est constant que la superficie du bien vendu par les époux X... aux époux Y... est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans les promesse et acte de vente établis par maître FERRIEN ; Considérant que pour l'élaboration de la promesse unilatérale de vente en date des 10 et 13 octobre 1997, les époux X... ont adressé par télécopie à maître FERRIEN divers documents, et selon l'intitulé de cet envoi, "une attestation de vente de leur appartement et la photocopie d'un livret de famille" ; Qu'il n'est pas établi, contrairement à ce qu'indiquent les époux X..., qu'ait été joint à cette occasion le plan de l'appartement dressé par monsieur Z..., architecte, et mentionnant "une surface de 70,60 m environ" ; Qu'au demeurant, maître FERRIEN a mentionné tant sur la promesse de vente que sur l'acte authentique, une superficie de "70 m ", en faisant état de la déclaration des époux X... quant à l'existence d'un mesurage effectué par leurs soins ; Considérant que l'acte authentique du 16 décembre 1997 reprend ces mêmes mentions, en indiquant la sanction prévue par la loi du 18 décembre 1996, entrée en vigueur le 18 juin 1997 et consistant, dans l'hypothèse où la superficie réelle des locaux est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, ce qui était le cas en la circonstance, à faire supporter par le vendeur, à la demande de l'acquéreur, une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ; Qu'en outre, le notaire a remis aux parties un certificat, -émargé par les vendeurs et les acquéreurs-, mentionnant la surface du lot vendu ainsi que le libellé intégral de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, conformément aux dispositions de l'article 4-3 du décret du 17 mars 1967, dans sa nouvelle rédaction ; Que les mentions relatives à la surface de l'appartement vendu, retranscrites à trois reprises, n'ont pas été critiquées par les époux X..., pourtant présents à l'acte ; Considérant qu'en l'espèce, maître FERRIEN, qui n'avait pas l'obligation de vérifier la superficie du bien vendu, ni celle de contraindre les vendeurs à faire effectuer un mesurage par un géomètre-expert, a pleinement rempli son devoir de conseil ; Que le jugement doit donc être réformé, et les époux X... déboutés de leurs demandes ; Que l'équité commande d'allouer la somme de 10.000,00 francs (1.524,49 euros) à maître FERRIEN sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Que les époux X... succombant en leurs prétentions, ne sauraient prospérer en leurs demandes; qu'ils devront en outre supporter la charge des entiers dépens, dans les conditions spécifiées au dispositif ci-après ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Réformant les dispositions déférées du jugement entrepris, Et statuant à nouveau, Déboute les époux X... de leur demande en garantie présentée à l'égard de maître FERRIEN, Condamne les époux X... à verser à maître FERRIEN une indemnité de 10.000,00 francs (1.524,49 euros) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne les époux X... aux dépens de première instance et d'appel, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP KEIME & GUTTIN, avoué, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé par madame GUIRIMAND, président, Assisté de madame MOREAU, greffier, Et ont signé le présent arrêt, Madame GUIRIMAND, président, Madame MOREAU, greffier.

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS Le devoir de conseil du notaire qui dresse un acte de vente, ne lui fait pas obligation de vérifier la superficie du bien vendu ou de contraindre le vendeur à faire effectuer un mesurage par un géomètre expert.Ce devoir est parfaitement satisfait par la mention dans l'acte de vente de la sanction prévue par la loi du 18 décembre 1996 et par la remise aux parties d'un certificat, émargé par leurs soins, mentionnant la surface du lot vendu et reprenant les termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction.