Cour d'appel de Paris, du 30 mai 2001

DOSSIER N 01/00070- ARRÊT DU 30 MAI 2001 Pièce à conviction : néant Consignation P.C. : néant COUR D'APPEL DE PARIS 13ème chambre, section A (N , pages) Prononcé publiquement le MERCREDI 30 MAI 2001, par la 13ème chambre des appels correctionnels, section A, Sur appel d'un jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PARIS - 31EME CHAMBRE du 4 DECEMBRE 2000, (P9524927016). PARTIES EN CAUSE DEVANT LA COUR : LANDAU X..., né le 30 Mars 1943 à Casablanca (MAROC), fils de LANDAU Eric et de PERLA Malka, de nationalité française, situation familiale inconnue Demeurant 7 bis rue de Rouvray - 92200 NEUILLY SUR SEINE Prévenu, appelant, libre, assisté de Maître BERNARD Eric, avocat au barreau de PARIS Y... Z..., Yves, né le xxxxxxxxxxxxx à Brest (29), fils de Y... A... et de MENEZ Yvette, de nationalité française, situation familiale inconnue Demeurant 18 rue Victor Hugo - 29200 BREST Prévenu, appelant, libre, assisté de Maître BALEY Eric, avocat au barreau de BREST Y... A... Jean Laurent, né le xxxxxxxxxxxxx à Rennes (25), fils de Y... Pierre Aguste et de RENOU Marie, de nationalité française, situation familiale inconnue Demeurant xxxxxxxxxxxxxxx- 29200 BREST Prévenu, appelant, libre, assisté de Maître BALEY Eric, avocat au barreau de BREST LE MINISTÈRE PUBLIC Appelant, B... C..., demeurant xxxxxxxxxxxxxxxxxx- 75005 PARIS Partie civile, non appelante, assistée de Maître LE ROY Michel, avocat au barreau de BREST COMPOSITION DE LA COUR,lors des débats, du délibéré et du prononcé de l'arrêt : président : : Monsieur D..., Madame E..., GREFFIER : Madame F... aux débats et au prononcé de l'arrêt. MINISTÈRE PUBLIC : représenté aux débats par Madame GRENIER, avocat général et au prononcé de l'arrêt par Monsieur SCHMELCK, avocat général. RAPPEL DE LA PROCÉDURE : LA PREVENTION : LANDAU X..., Y... Z..., Yves Y... A... Jean Laurent sont poursuivis par ordonnance du juge d'instruction en date du 12 mai 2000, pour avoir, à Paris, Brest, et sur le territoire français, courant 1991, courant 1992, courant 1993, en tout cas sur le territoire national et depuis temps non prescrit, effectué une publicité comportant des allégations, indications ou présentations faussees ou de nature à induire en erreur en faveur de la commercialisation des résidences pour étudiants Keredern, Descartes, Le Jardin des Sciences à Brest, portant sur l'existence d'une garantie locative totale, sur la nature de la gestion, sur les résultats attendus de l'investissement, et d'une manière générale, sur la portée des engagements pris par les annonceurs, à savoir A... Y... et Z... Y... (dirigeants de COFIBRA pour le compte de qui la publicité a été diffusée), X... LANDAU (ASTRAL chargée de la commercialisation) et Jean-Claude SZALENIEC (EUROSTUDIOMES partenaire du groupe Y... pour la commercialisation), la dite publicité ayant été notamment exprimée dans : - une plaquette de présentation de la résidence Keredern tirée à 3500 exemplaires en février et avril 1991 ; - une publicité parue dans "Le Télégramme de Brest" du 9-10 mars 1991 ; - une publicité parue dans l'hebdomadaire gratuit "Télé Hebdo" distribué à Brest les 7-15 mars 1991 ; - une publicité parue dans "l'Entreprise" en septembre 1991 ; - une publicité du 13 mai 1993 destinée aux personnels de l'Education Nationale; - une publicité adressée aux personnels des hôpitaux sous l'en-tête des Oeuvres sociales des hospitaliers (région Bretagne), infraction prévue par les articles L.121-1, L.121-5, L.121-6 AL.1 du Code de la consommation et réprimée par les articles L.121-6, L.121-4, L.213-1 du Code de la consommation LE JUGEMENT : Le tribunal a : constaté la nullité partielle de l'ordonnance de renvoi en ce qu'elle vise, des publicités autres que la plaquette de présentation de la résidence KEREDERN. rejeté l'exception de prescription, déclaré : LANDAU X... coupable de PUBLICITE MENSONGERE OU DE NATURE A INDUIRE EN ERREUR, pour avoir fait imprimer et conçu des plaquettes comportant des allégations, indications et présentations fausses ou de nature à induire en erreur sur les résultats attendus d'un investissement à l'occasion de la commercialisation de résidences pour étudiants à Brest, faits commis de 1991 à 1993, à Brest, Paris, infraction prévue par les articles L.121-1, L.121-5, L.121-6 AL.1 du Code de la consommation et réprimée par les articles L.121-6, L.121-4, L.213-1 du Code de la consommation Y... Z..., Yves coupable de PUBLICITE MENSONGERE OU DE NATURE A INDUIRE EN ERREUR, pour avoir fait imprimer et conçu des plaquettes comportant des allégations, indications et présentations fausses ou de nature à induire en erreur sur les résultats attendus d'un investissement à l'occasion de la commercialisation de résidences pour étudiants à Brest, faits commis de 1991 à 1993, à Brest, Paris, infraction prévue par les articles L.121-1, L.121-5, L.121-6 AL.1 du Code de la consommation et réprimée par les articles L.121-6, L.121-4, L.213-1 du Code de la consommation Et par application de ces articles, a condamné : Y... A... Jean Laurent à 20 000 F d'amende, Y... Z..., Yves à 20 000 F amende, rejeté la demande de non mention de cette décision au bulletin n° 2 du casier judiciaire, LANDAU X... à 20 000 F amende, ordonné la publication du jugement dans LE TELEGRAMME DE BREST, Dit que cette décision était assujettie à un droit fixe de procédure d'un montant de 800 francs dont est redevable chaque condamné. Statuant sur l'action civile, reçu C... B... en sa constitution de partie civile, l'a déboutée de ses demandes. LES APPELS : Appel a été interjeté par : Monsieur Y... A..., le 12 Décembre 2000, sur les dispositions pénales et civiles ; Monsieur Y... Z..., Yves, le 12 Décembre 2000, sur les dispositions pénales et civiles ; M. le Procureur de la République, le 12 Décembre 2000, contre Monsieur Y... A..., Monsieur Y... Z..., Yves ; Monsieur LANDAU X..., le 13 Décembre 2000, sur les dispositions pénales et civiles contre Madame B... C... ; M. le Procureur de la République, le 13 Décembre 2000, contre X... LANDAU; DÉROULEMENT DES DÉBATS : A l'audience publique du 25 AVRIL 2001, le Président a constaté l'identité des prévenus ; Me BERNARD et Me BALEY, avocats, ont déposé des conclusions ; Ont été entendus sur les demandes de nullité : M. Le Président GUILBAUD en son rapport ; Me BALEY et Me BERNARD, avocats, en leur plaidoirie; Mme GRENIER, Avocat Général, en ses réquisitions ; les prévenus et leurs conseils ayant eu la parole en dernier. Après en avoir délibéré conformément à la loi, la COUR a joint l'incident au fond. Après la suspension : Monsieur GUILBAUD a fait un rapport oral ; LANDAU X..., Y... Z..., Yves et Y... A... Jean Laurent ont été interrogés ; LANDAU X..., Y... Z..., Yves et Y... A... Jean Laurent ont indiqué sommairement les motifs de leur appel ; ONT ETE ENTENDUS Maître LE ROY, Avocat de la partie civile, en sa plaidoirie ; B... C... en ses explications ; Monsieur GRENIER, avocat général en ses réquisitions ; LANDAU X..., Y... Z..., Yves et Y... A... Jean Laurent en leurs explications ; Maître BALEY et Maître BERNARD, Avocats, en leur plaidoirie ; LANDAU X..., Y... Z..., Yves et Y... A... Jean Laurent ont eu la parole en dernier. Le Président a ensuite déclaré que l'arrêt serait prononcé le 30 MAI 2001. A cette date il a été procédé à la lecture de l'arrêt par l'un des magistrats ayant participé aux débats et au délibéré. DÉCISION : Rendue après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant sur les appels relevés par A... Y..., Z... Y..., X... LANDAU et le Ministère Public à l'encontre du jugement précité auquel il est fait référence pour l'exposé des faits et de la prévention. Par voie de conclusions Z... et A... Y... demandent in limine litis à la Cour de : - constater qu'ils ont fait l'objet d'un renvoi pour une infraction de publicité mensongère dont les éléments constitutifs sont qualifiés à partir de faits pour lesquels ils n'ont jamais été mis en examen (5 publicités) et dont le juge d'instruction n'était pas saisi. - en conséquence, prononcer la nullité de la globalité de l'ordonnance de renvoi du 12 mai 2000, acte vicié par le fait que le Magistrat Instructeur a méconnu l'étendue de sa saisine, la juridiction de jugement ne pouvant se déclarer saisie de faits dont le juge d'instruction n'était pas lui-même saisi. Ils exposent que l'infraction reprochée dans le cadre de leur mise en examen visait exclusivement la publicité constituée par la plaquette diffusée à l'occasion de la commercialisation des résidences pour étudiants à BREST alors que l'ordonnance de renvoi du 12 mai 2000 faisait ressortir une prévention différente portant sur : * une plaquette de présentation de la Résidence Keredern tirée à 3500 exemplaires en février et avril 1991 ; * une publicité parue dans "Le Télégramme de Brest" du 9-10 mars 1991 ; * une publicité parue dans l'hebdomadaire gratuit "Télé Hebdo" distribué à Brest les 7 et 15 Mars 1991 ; * une publicité parue dans "l'Entreprise" en septembre 1991 ; * une publicité du 13 mai 1993 destinée aux personnels de l'Education Nationale; * une publicité adressée aux personnels des Hôpitaux sous l'en-tête des Oeuvres Sociales des Hospitaliers (région Bretagne). Ils soulignent que la personne mise en examen ne peut être renvoyée que sur les faits qui lui sont imputés, l'étendue de la saisine du Juge d'Instruction étant elle-même fonction du réquisitoire. Ils font valoir que faute d'avoir été mis en examen du chef des publicités parues dans le Télégramme de Brest des 9-10 mars 1991, dans l'hebdomadaire Télé Hebdo des 7-15 mars 1991, dans l'Entreprise en septembre 1991, à l'intention des personnels de l'Education Nationale (13 mai 1993) et des personnels des Hôpitaux Région Bretagne, ils ont été privés de la possibilité de discuter contradictoirement de ces faits. Madame l'avocat Générale requiert la Cour de joindre l'incident au fond et de constater : - la nullité partielle de l'ordonnance de renvoi en ce qu'elle vise des plaquettes autres que la plaquette de présentation de la résidence KEREDERN, - l'extinction de l'action publique par la prescription pour le surplus de la prévention. Après en avoir délibéré la Cour a joint l'incident au fond et statuera par un seul et même arrêt sur l'incident et sur le fond. C... B..., représentée par son avocat, soutient que la prescription de l'action publique n'est pas acquise, contrairement aux affirmations des prévenus appelants. Partie civile intimée, non appelante, elle ne formule aucune demande civile mais elle affirme que les éléments constitutifs du délit de publicité trompeuse sont réunis en l'espèce. Par voie de conclusions au fond Z... et A... Y... demandent subsidiairement à la Cour d'infirmer le jugement entrepris et de : - déclarer l'action publique éteinte par la prescription, - les relaxer des fins de la poursuite en constatant que : il n'existe aucune allégation, indication ou présentation fausse ou de nature à induire en erreur s'agissant de la plaquette puisque ce support : - annonce une rentabilité prévisionnelle moyenne, - ne comporte aucune allégation de garantie locative totale, - ne comporte aucune allégation trompeuse quant à la nature de la gestion. Z... et A... Y... sollicitent par ailleurs la Cour de constater qu'à la date de création et de diffusion de la plaquette (1991) Monsieur A... Y... exerçait seul les fonctions de Président du Conseil d'Administration de la Société COFIBRA et qu'il était le seul représentant de la personne morale, Monsieur Z... Y... n'ayant été désigné à ces fonctions qu'à partir du 11 septembre 1992 et de relaxer en conséquence ce dernier des fins de la poursuite. Ils font valoir que la prescription est manifestement acquise puisque le seul engagement pris dans la plaquette est une rentabilité prévisionnelle moyenne de 6 % dont la faisabilité avait été établie et qui pouvait être immédiatement vérifiée par Madame B... et les autres acquéreurs sur KEREDERN, hors vacance locative. Ils soutiennent en effet que Madame B..., qui a déposé plainte avec constitution de partie civile le 6 septembre 1995, a eu connaissance, au vu des documents notifiés un mois avant la signature de l'acte de vente (5 novembre 1991), de tous les paramètres lui permettant d'apprécier avant son engagement la rentabilité de son investissement et sa concordance avec la rentabilité prévisionnelle moyenne annoncée comme la portée réelle des engagements pris. Ils affirment que Madame B..., comme les autres investisseurs, a pu vérifier immédiatement si la rentabilité moyenne prévisionnelle de 6 % était possible et ne peut prétendre avoir découvert tardivement le coût des services dans la mesure où elle a pu constater sans délai que : - le loyer prévu était réalisable, - le coût de 400 FRS/mensuel des services était bien répercuté sur ses locataires par le biais d'une redevance- service, - le montant des provisions sur charge appelé par le syndic était tout à fait normal pour ce type de logement (le budget prévisionnel a été adopté par AG du 7 avril 1992 et les comptes de l'exercice 1991-1992 par décision de l'AG du 4 janvier 1993). Par voie de conclusions X... LANDAU demande à la Cour, par infirmation, de le relaxer des fins de la poursuite et de constater que Madame B... , partie civile, ayant été débouté par le jugement de première instance de ses demandes et n'ayant pas interjeté appel, ne saurait être présente aux débats. - Constater également que le Parquet dans ses réquisitions, avait en première instance considéré comme acquise la prescription; Que dans ses réquisitions orales il avait maintenu l'existence de cette prescription ayant de surcroît précisé que s'il avait eu a requérir au fond il aurait conclu à la relaxe de l'ensemble des prévenus. - Constater que l'action publique ayant été mise en oeuvre sur la seule plainte de Madame B..., le Parquet ayant par ailleurs conclu à l'existence de la prescription, la Cour ne se trouve plus valablement saisie et ne saurait maintenir les poursuites à l'encontre des prévenus et notamment du concluant. SUBSIDIAIREMENT - Déclarer l'action publique éteinte par la prescription. SUR LE FOND - Dire et juger que s'agissant de la plaquette, il n'existe aucune allégation, indication ou présentation fausse ou de nature à induire en erreur. Que les indications retenues par le Tribunal à cet effet sont fausses. Qu'il n'a, es qualité, été en aucune façon, le concepteur exclusif de la plaquette, celle-ci ayant été établie dans des termes aucunement critiquables au vu des indications fournies par EUROSTUDIOMES et le groupe Y... Que l'annonce d'une rentabilité prévisionnelle moyenne ne constitue, en aucune façon, une allégation trompeuse. Qu'elle ne comporte pas davantage d'allégations mensongères quant à la garantie dont il n'a jamais été indiqué qu'elle était "totale". Que pas davantage les allégations quant à la nature de la gestion ne sont mensongères. Qu'il n'a pas quant à lui donné le bon à tirer de ladite plaquette dont le financement a été exclusivement assuré par le Groupe Y... RAPPEL DES FAITS Les circonstances de la cause ont été exactement et complètement relatées par les premiers juges dans un exposé des faits auquel la cour se réfère expressément. Il suffit de rappeler que le 6 septembre 1995,Madame C... B... déposait plainte avec constitution de partie civile du chef de publicité trompeuse. Elle indiquait qu'à la suite d'une publicité particulièrement attirante faisant valoir notamment un rapport prévisionnel de 6 % annuel, elle avait réservé en juillet 1991 et acquis en octobre 1991 trois studios dans la résidence "Kéredern" de BREST. Cette résidence s'intégrait dans la chaîne de résidences estudiantines développée par EUROSTUDIOMES, filiale de la caisse des dépôts et consignations. Or la rentabilité annoncée s'avérait inexacte. Le 25 septembre 1997, la DGCCRF du Finistère clôturait par ailleurs un procès-verbal de délit pour publicité trompeuse à la suite des plaintes déposées par Monsieur G..., Madame H... et "l'association de Défense des Intérêts des Investisseurs Particuliers des résidences Etudiants". Aux termes de ce procès-verbal, il ressortait que les plaignants s'étaient portés acquéreurs de logements dans des résidences estudiantines de BREST (résidences Kéredern, Descartes et Colbert) attirés par la publicité qui faisait valoir : - une rentabilité intéressante de l'ordre de 6 % net, - des plus-values intéressantes, - une garantie de carence assurant le paiement du loyer en cas de défaut de location, - une garantie de paiement du loyer en cas de défaillance du locataire complétée par une indemnisation des détériorations ; garantie qui devait être concrétisée par un contrat d'assurance, - la franchise Eurostudiomes, - des prêts conventionnés pour la résidence de KEREDERN, Cependant, ces promesses n'avaient pas été tenues ou seulement sur une courte durée. L'enquête établissait que la Société COFIBRA, promoteur et maître de l'ouvrage de la résidence de KEREDERN avait passé des conventions commerciales avec le groupe ASTRAL et que dans le cadre de ce partenariat une plaquette publicitaire avait été éditée pour présenter la résidence KEREDERN en évoquant une "plus value certaine apportée aux investisseurs", ainsi que des propriétaires libérés de "tous soucis de gestion et de recherches des locataires. Cette même plaquette affirmait en outre que "la rentabilité prévisionnelle moyenne est de 6 % du montant de l'acquisition". Au cours de l'information judiciaire des mises en examen étaient prononcées à l'égard de : - X... LANDAU, directeur général de la société ASTRAL, - A... Y..., président du conseil d'administration de COFIBRA jusqu'au 11 Septembre 1992, - Z... Y..., président du directoire de ladite société à partir du 11 septembre 1992. SUR CE, LA COUR SUR L'EXCEPTION DE NULLITÉ DE L'ORDONNANCE DE RENVOI Considérant que la Cour observe que la mise en examen des prévenus n'a porté que sur la promotion par plaquette de la résidence KEREDERN. ; Que néanmoins l'ordonnance de renvoi du 12 mai 2000 vise également d'autres publicités ; Considérant qu'ainsi le magistrat instructeur a excédé sa saisine, portant nécessairement atteinte aux droits de la défense ; Que dans ces conditions, la Cour prononcera la nullité partielle de l'ordonnance de renvoi, en ce qu'elle vise des publicités autres que la plaquette de présentation de la résidence KEREDERN, étant observé qu'aucun élément ne saurait justifier une nullité totale dans la mesure où les mis en examen ont eu tout loisir de s'expliquer sur la plaquette promotionnelle portant sur la résidence KEREDERN; SUR L'EXCEPTION DE PRESCRIPTION DE L'ACTION PUBLIQUE Considérant qu'en matière de publicité trompeuse le délai de prescription de l'action publique ne peut commencer à courir tant que les victimes n'ont pas été en mesure de constater le défaut de conformité entre ce qui était promis et ce qui est réalisé ; Considérant que la Cour estime que C... B..., partie civile à l'origine des poursuites entreprises, qui est devenue propriétaire des locaux le 5 novembre 1991, date de la signature de l'acte authentique, n'a pu être valablement convaincue du caractère mensonger des énonciations de la plaquette litigieuse, sur la rentabilité moyenne annoncée, qu'à la fin de l'exercice 1992, après avoir fait ses comptes pour vérifier la rentabilité de son placement ; Que la première répartition individuelle des charges couvrant l'exercice du 01/10/1991 au 30/06/1992 n'a été éditée que le 10 novembre 1992 ; Que dès lors la prescription triennale de l'action publique n'était pas acquise à la date du 6 septembre 1995, jour du dépôt de sa plainte avec constitution de partie civile ; Que dans ces conditions, la Cour rejettera l'exception de prescription proposée; AU FOND Considérant que la Cour constate que les premiers juges ont omis, dans le dispositif du jugement déféré, de statuer sur la culpabilité de A... Y... ; Que la Cour dès lors annulera le jugement attaqué, mais en ses seules dispositions pénales, évoquera et statuera à nouveau ; SUR L'ACTION PUBLIQUE SUR LE CARACTÈRE TROMPEUR DE LA PUBLICITÉ la mention "franchise Eurostudiomes - groupe Caisse des dépôts" Considérant que la Cour relève que cette mention apparaissant sur la plaquette de présentation n'est corroborée par aucun contrat réel et a d'ailleurs été supprimée dans la documentation ultérieure ; Qu'elle est donc de nature à induire le consommateur en erreur ; l'existence d'une garantie locative Considérant que la plaquette litigieuse n'a jamais énoncé de garantie locative totale, cette notion ayant été déduite d'autres publicités exclues du champ des poursuites; Que la Cour ne retiendra pas sur ce point le caractère trompeur de la publicité ; Les résultats attendus de l'investissement Considérant que la plaquette litigieuse faisait miroiter une rentabilité prévisionnelle moyenne de 6 % du montant de l'acquisition ; Qu'il s'est avéré cependant que les résultats réels se sont situés entre seulement 1,16 % et 4,52 %, devenant même négatifs après 1995 du fait de la vacance des logements; Qu'ainsi la rentabilité annoncée, s'est révélée très supérieure à celle effectivement réalisée ; Considérant que même s'il est exact que la rentabilité annoncée n'était pas garantie, l'ampleur de la différence entre les résultats suggérés et ceux réalisés, caractérise le délit de publicité trompeuse poursuivi étant observé qu'en matière de placement locatif la rentabilité annoncée est un critère essentiel de choix pour l'acquéreur ; SUR LES RESPONSABILITÉS ET LES SANCTIONS PÉNALES Considérant que la Société COFIBRA a confié à Eurostudiomes la définition de la stratégie de commercialisation qui a ensuite été déléguée à ASTRAL ; Considérant que X... LANDAU, Président Directeur Général d'ASTRAL, a participé à la conception de la plaquette litigieuse, ainsi que A... Y... en tant que Président Général de COFIBRA jusqu'au 11 septembre 1992 ; Qu'en revanche Z... Y... n'a été désigné aux fonctions de PDG de COFIBRA qu'en septembre 1992, donc postérieurement à la diffusion de la plaquette concernée ; Considérant que la Cour, dans ces conditions : - relaxera Z... Y... des fins de la poursuite, - déclarera X... LANDAU et A... Y... coupables du délit de publicité trompeuse et les condamnera chacun à la peine de 20.000 francs d'amende; Que la Cour par ailleurs, pour tenir compte de l'ancienneté des faits poursuivis, dispensera les condamnés de la publication de la décision prévue à l'article L. 121-4 du Code de la Consommation ; SUR L'ACTION CIVILE Considérant que X... LANDAU, A... Y... et Z... Y... ont interjeté appel des dispositions civiles du jugement querellé qui a reçu C... B... en sa constitution de partie civile tout en la déboutant de ses demandes aux motifs que les engagements par elle souscrits ne l'ont pas été sur la base de la plaquette incriminée mais au vu d'une autre publicité non visée à la prévention ; Qu'intimée sur les appels des prévenus C... B... n'a pas formé appel de cette décision ; Considérant que la Cour dans ces conditions ne trouve pas motif à modifier sur les intérêts civils le jugement déféré qui sera confirmé en toutes ses dispositions civiles; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, contradictoirement, JOINT L'INCIDENT AU FOND, CONSTATE la nullité partielle de l'ordonnance de renvoi en ce qu'elle vise des publicité autres que la plaquette de présentation de la résidence KEREDERN, REJETTE l'exception de prescription de l'action publique, ANNULE le jugement dont appel en ses dispositions pénales, RELAXE Z... Y... des fins de la poursuite, DÉCLARE X... LANDAU et A... Y... coupables de publicité trompeuse, délit prévu et réprimé par les articles L. 121-1 et suivants du Code de la Consommation, commis courant 1991, CONDAMNE X... LANDAU et A... Y..., chacun à la peine de 20.000 francs d'amende, DISPENSE les condamnés de la publication de la décision, CONFIRME la décision entreprise sur les dispositions civiles, REJETTE toutes conclusions plus amples ou contraires. LE PRÉSIDENT, LE GREFFIER, La présente décision est assujettie à un droit fixe de procédure d'un montant de 800 Francs dont est redevable chaque condamné.

Sommaire : PUBLICITE - Publicité de nature à induire en erreur Constitue une publicité de nature à induire en erreur la diffusion par un agent immobilier d'une publicité pour la vente de résidences d'étudiants faisant valoir un rapport prévisionnel de 6 % annuel et des plus values interréssantes, alors que la première répartition individuelle des charges a fait apparaître l'inexactitude de ces affirmations