Cour d'appel de Versailles, du 19 janvier 2001, 1996-9170

FAITS ET PROCEDURE, Suivant acte en date du 29 mars 1991, Monsieur et Madame X... ont consenti à la société NEO SENSO la location d'une propriété sise 26, rue de l'Eglise à BOUAFLE, ce pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel de 17.600 Francs, outre le droit au bail et un dépôt de garantie de 35.200 Francs. Par acte séparé du même jour, le CREDIT DU NORD s'est porté caution solidaire des engagements de la SARL NEO SENSO envers Monsieur et Madame X... à concurrence de la somme de 209.100 Francs pendant trois ans. Par exploit d'huissier régularisé le 22 septembre 1993, Monsieur et Madame X... ont donné congé à la SARL NEO SENSO à fin de reprise pour habiter à la date du 31 mars 1994. La villa a été libérée le 16 décembre 1993. Par courrier recommandé en date du 24 novembre 1993, la SARL NE SENSO a demandé au bailleur d'être présent sur les lieux pour un état des lieux de sortie fixé au 16 décembre 1993 et la remise des clés. Les propriétaires ne se sont pas présentés le 16 décembre 1993 et n'ont pas donné main levée de la caution contre le règlement du solde du loyer. C'est ainsi que saisi par la SARL NEO SENSO, le juge des référés du tribunal de céans a ordonné la main levée de la caution accordée par le CREDIT DU NORD et désigné sur la demande reconventionnelle des époux X... un expert aux fins de donner son avis sur l'état du jardin. Saisi sur appel de Monsieur et Madame X..., la cour d'appel de VERSAILLES a dans un arrêt en date du 27 janvier 1995, confirmé l'ordonnance en ce qu'elle désignait un expert avec une mission limitée au jardin et l'écartait pour l'état intérieur des lieux loués, mais l'a infirmé en ce qu'elle ordonnait la main levée de la caution. Par exploit d'huissier régularisé le 20 juillet 1995, Monsieur et Madame X... ont fait citer devant le tribunal de céans statuant au fond, la SARL NEO SENSO et le CREDIT DU NORD, afin de les voir condamner solidairement et avec le bénéfice de l'exécution provisoire à lui verser la somme principale de 280.000 Francs au titre des travaux de réfection du jardin, outre 877.685,15 Francs pour les autres troubles toutes causes confondues, ainsi qu'une somme de 20.000 Francs en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. A l'appui de leurs prétentions, les demandeurs font valoir qu'à l'expiration du bail ont été constatés des dégâts subis du fait du défaut d'entretien du jardin ; qu'un devis a été effectué par un spécialiste qui chiffre le coût de la remise en état à la somme de 280.000 Francs ; qu'en outre, la maison elle-même et ses abords ont été dégradés ; que suite au constat dressé le 2 juin 1994, une note estimative des travaux de réfection a été réalisée à hauteur de la somme de 877.685,15 Francs. La SARL NEO SENSO a entendu répliquer que le seul document qui faisait foi entre les parties, était l'état des lieux de Maître GRATON établi le 16 décembre 1993, à l'exclusion de tout autre dressé postérieurement, qu'aux termes de ce constat, il apparaît que les lieux n'ont fait l'objet d'aucune dégradation particulière ; que la demande des époux X..., relative aux travaux intérieurs de la maison devra donc être déboutée , que s'agissant de l'extérieur, l'huissier avait relevé que la pelouse était tondue et en bon état, qu'il n'y avait pas de feuilles mortes ; qu'à la terrasse du rez-de-chaussée, il existait une pergola et tout autour des treillis de bois en bon état ; que tous les éclairages extérieurs fonctionnaient bien ; que la maison présentait un aspect de propreté et de bon entretien général. S'agissant du rapport d'expertise judiciaire, la SARL NEO SENSO a voulu préciser que l'expert avait visité les lieux le 13 juin 1994, soit six mois après le départ des locataires ; qu'à compter du 16 décembre 1993, seuls Monsieur et Madame X... étaient responsables de l'entretien du jardin ; que le défaut d'entretien relevé par l'expert ne pouvait être avec certitude imputé aux locataires ; qu'en conséquence, Monsieur et Madame X... devaient être déboutés de leur demande sur ce chef également ; Reconventionnellement, la SARL NEO SENSO a sollicité la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 35.200 Francs au titre du dépôt de garantie, outre uns somme de 100.000 Francs en réparation du préjudice subi du fait du caractère frauduleux de la reprise effectuée par les époux X... qui ne se sont jamais installés dans les lieux. En réplique, les époux X... ont exposé qu'ils n'avaient eu la possibilité de faire procéder à un quelconque état des lieux, les clés ne leur ayant été remises que le 2 juin 1994 ; qu'ils n'avaient pu par ailleurs, habiter les lieux, compte-tenu de leur état de désolation ; que le rapport d'expertise ne pouvait être contesté en particulier en ce qu'il avait noté une insuffisance d'entretien depuis plusieurs saisons ; que par ailleurs, leurs prétentions sur les travaux de réfection à l'intérieur de la maison étaient fondées au regard de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie du 16 décembre 1993 ; qu'enfin les sommes réclamées découlaient des obligations su bail ; qu'en conséquence, la mise en cause du CREDIT DU NORD était fondée. La SARL NEO SENSO a précisé que les clés avaient été remises à son avocat en l'absence des propriétaires à l'état des lieux de sortie ; que par ailleurs, les écaillures et salissures relevées dans le constat du 16 décembre 1992, étaient la conséquence du temps et non de dégradation ; qu'en outre, les deux états des lieux étaient difficilement comparables compte-tenu de l'imprécision du premier. Le CREDIT DU NORD a exposé que la cautionnement était devenu caduc depuis le 29 mars 1994 ; qu'à aucun moment, les époux X... n'avaient mis en jeu la caution pendant la durée du bail et avant sa date d'expiration ; que les instances judiciaires avaient opposé le débiteur principal et le bénéficiaire de la caution sur l'opportunité d'une expertise ; que sur le fond, le bailleur ne prouvait pas que les désordres constatés résultaient du défaut d'entretien du locataire pendant la durée du bail ; qu'il convenait reconventionnellement de le condamner à 50.000 Francs de dommages-intérêts et 30.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Par jugement contradictoire en date du 10 septembre 1996, le tribunal d'instance de POISSY a rendu a décision suivante : - déboute les époux X... de leur demande en paiement relative aux frais de réfection du jardin, - dit que la SARL NEO SENSO est redevable à Monsieur et Madame X... de la somme de 20.000 Francs au titre des réparation locatives à l'intérieur de la maison, - condamne les époux X... à régler à la SARL NEO SENSO la somme de 12.500 Francs représentant le solde du dépôt de garantie après déduction des réparations locatives dues, - dit que la demande principale du CREDIT DU NORD en caducité de l'acte de caution est devenue sans objet, - déboute les parties du surplus de leurs demandes en dommages-intérêts et indemnités, - ordonne l'exécution provisoire du jugement, - condamne Monsieur et Madame X... aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise. Les époux X... font grief à la décision entreprise de les avoir débouté de leurs demandes alors qu'il est incontestable selon eux que la SARL NEO SENSO a failli à son obligation d'entretien du jardin, conduisant à la destruction d'une partie des massifs et des arbres d'essence rare, les frais de remise en état du jardin s'élevant à la somme de 280.000 Francs ; que la SARL NEO SENSO a en outre manqué à son obligation d'entretien de l'intérieur du local loué nécessitant des travaux pour un montant de 877.685,15 Francs ; que le CREDIT DU NORD, es-qualités de caution solidaire de la SARL NEO SENSO, est tenu des obligations du bail. Ils prient donc la Cour de : - déclarer les époux X... recevables en leur appel, - les y déclarer bien fondés, - infirmer le jugement rendu le 10 septembre 1996 par le tribunal d'instance de POISSY. Statuant à nouveau, - condamner solidairement la SARL NEO SENSO et le CREDIT DU NORD à payer aux époux X... les sommes de 280.000 Francs au titre de travaux de réfection du jardin, et 877.685,15 Francs au titre de la réparation des autres préjudices, toutes causes confondues, - débouter la SARL NEO SENSO et le CREDIT DU NORD de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, - condamner solidairement la SARL NEO SENSO et le CREDIT DU NORD au paiement de la somme de 15.000 Francs en vertu des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner solidairement en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le CREDIT DU NORD soutient, à titre principal, que le cautionnement passé le 29 mars 1991 est caduc conformément aux stipulations contractuelles selon lesquelles la caducité était encourue dans un délai de 3 ans. A titre subsidiaire, le CREDIT DU NORD fait valoir qu'il convient de surseoir à statuer jusqu'à la justification par les époux X... de l'admission définitive de leur créance au passif de la SARL NEO SENSO ; que les époux X... ne rapportent pas la preuve que le mauvais état du local loué serait imputable à un défaut d'entretien de la SARL NEO SENSO ; que, conformément à l'article 2015 du code civil, il ne peut, es-qualités de caution, être tenu qu'à la somme de 209.100 Francs au titre des travaux de réfection du jardin. Le CREDIT DU NORD demande donc à la Cour de : - confirmer la caducité de l'acte de caution signé le 29 mars 1991, et en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, A titre subsidiaire, - ordonner le sursis à statuer jusqu'à ce que les époux X... justifient de l'admission définitive de leur créance au passif de la SARL NEO SENSO, A titre infiniment subsidiaire, - si par extraordinaire, la cour devait condamner la concluante, constater que la caution du CREDIT DU NORD est limitée à la somme de 209.100 Francs, - condamner les époux X... au paiement de la somme de 30.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens lesquels pourront être directement recouvrés par la SCP^LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. La SARL NEO SENSO expose, quant à elle, que le mauvais entretien du jardin constaté par l'expert et faisant suite à une réunion d'expertise en date du 13 juin 1994 ne peut lui être imputé puisqu'elle avait quitté les lieux depuis le mois de décembre 1993 et que Monsieur et Madame X... ne justifient pas avoir entretenu les lieux pendant ces six mois ; que, pendant la durée du bail, seuls les bailleurs avaient, selon elle, contractuellement la charge de l'entretien technique, de la taille et de l'élagage du jardin loué, que dès lors, ils sont seuls responsables de l'état déplorable du jardin ; que les époux X... ne sont pas fondés à réclamer la somme de 867.000 Francs représentant le montant des travaux de réfection de la villa dès lors que dans un arrêt en date du 27 janvier 1995 la cour d'appel de céans à décidé que la maison avait été rendue en parfait état. Par ailleurs, elle sollicite, reconventionnellement, la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 200.000 Francs pour reprise abusive du logement l'ayant obligé à se reloger précipitamment et à grands frais alors que les époux X... ne se sont pas installés dans la villa. Elle prie donc la Cour de : Sur la demande principale : - rejeter l'ensemble des demandes des époux X... relatives au jardin, - constater que les demandes des époux X... sur la maison se heurtent à l'autorité de la chose jugée au fond suite à l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES du 27 janvier 1995 et à l'état des lieux établi par Maître GRATON au départ de la SARL NEO SENSO le 16 décembre 1993, - débouter en conséquence, les époux X... de leurs demandes, fins et conclusions, Sur la demande reconventionnelle, - condamner les époux X... à payer à la SARL NEO SENSO la somme de 200.000 Francs à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par leur congé frauduleux, En tout état de cause, - condamner les époux X... aux entiers dépens et à la somme de 20.000 Francs HT sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître BINOCHE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions, le CREDIT DU NORD demande à la Cour de : A titre principal, - constater la caducité de l'acte de caution du CREDIT DU NORD en date du 29 mars 1991, En conséquence, débouter les époux X... de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - ordonner le sursis à statuer jusqu'à ce que les époux X... justifient de l'admission définitive de leur créance au passif de la SARL NEO SENSO, A titre infiniment subsidiaire, - dire et juger que le CREDIT DU NORD s'est exclusivement porté caution des loyers et charges qui pourraient être dus par la SARL NEO SENSO et en conséquence, débouter les époux X... de leurs demandes de dommages-intérêts en ce qu'elles sont formulées à l'encontre du CREDIT DU NORD, En ce qui concerne l'entretien du jardin, constater que le constat d'huissier daté du 16 décembre 1993 vise un bon état général du jardin et en conséquence, débouter les époux X... de leur demande en paiement relative aux frais de réfection du jardin, En tout état de cause, Si par extraordinaire, la cour devait condamner la concluante, constater que la caution du CREDIT DU NORD est limitée à la somme de 209.100 Francs, En tout état de cause, condamner les époux X... au paiement de la somme de 30.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP LAMBERT DEBRAY CHEMIN, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 4 février 1999 et l'affaire plaidée pour Monsieur et Madame X... et le CREDIT DU NORD, la SARL NEO SENSO ayant fait déposer son dossier, à l'audience du 11 février 1999. Cette Cour (1ère chambre 2ème section) statuant par arrêt du 12 mars 1999 a rendu la décision suivante : I) Vu l'article 31 du nouveau code de procédure civile : - ordonne la réouverture des débats, - enjoint à Monsieur et Madame X... de conclure pour préciser quel est le sort actuel de leur bien litigieux de BOUAFLE (Yvelines), et de préciser notamment, si les lieux sont loués ou s'ils sont occupés à un autre titre, - enjoint aux époux X... de communiquer tous documents justificatifs utiles au sujet de cette éventuelle location ou occupation actuelle des lieux, et ce dans un délai maximum de trois mois à compter du prononcé du présent arrêt, II) - enjoint aux époux X... d'appeler dans la cause le liquidateur judiciaire ou l'administrateur au redressement judiciaire de la SARL NEO SENSO en application des articles 47 et 152 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 et ce dans un délai maximum de trois mois à compter du prononcé du présent arrêt ; - sursoit à statuer sur toutes les autres demandes, - réserve les dépens. Maître Gilles SAINT-ANTONY, commissaire à l'exécution du plan (jugement du tribunal de commerce de BEZIERS, du 12 mars 1997) a été assigné à personne et n'a pasMaître Gilles SAINT-ANTONY, commissaire à l'exécution du plan (jugement du tribunal de commerce de BEZIERS, du 12 mars 1997) a été assigné à personne et n'a pas constitué avoué ; l'arrêt sera donc réputé contradictoire. Dans ses dernières conclusions, la SA "CREDIT DU NORD" demande à la Cour de : A titre principal, - constater la caducité de l'acte de caution du CREDIT DU NORD en date du 29 mars 1991, En conséquence, débouter les époux X... de leurs demandes fins et conclusions, A titre subsidiaire, - dire et juger que les époux X... ne justifient pas avoir régulièrement déclaré leur créance au passif d ela société NEO SENSO, En conséquence, les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre infiniment subsidiaire, - constater que les époux X... ne rapportent pas la preuve de leur prétendu préjudice et que le bien litigieux leur a été restitué par la société NEO SENSO en bon état d'entretien et de réparation, En conséquence, débouter les époux X... de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, En tout état de cause, Si par extraordinaire, la Cour devait condamner la concluante, constater que la caution du CREDIT DU NORD est limitée à la somme de 209.100 francs, - condamner les époux X... au paiement de la somme de 30.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par la SCP DEBRAY ET CHEMIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans ses dernières conclusions, la SARL NEO-SENSO demande à la Cour de : - débouter les époux X... de l'intégralité de leurs demandes fins et conclusions, - condamner les époux X... à payer à la SARL NEO SENSO par l'intermédiaire de Maître SAINT ANTONIN, mandataire liquidateur, une somme de 35.200 francs au titre du dépôt de garantie ainsi qu'une somme de 100.000 francs en réparation du préjudice subi du fait du caractère frauduleux de la reprise effectuée par les époux X..., - condamner les époux X... à la somme de 20.000 francs par application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître BINOCHE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Dans leurs dernières conclusions, les époux X... demandent à la Cour de : - infirmer le jugement rendu le 10 septembre 1996 par le tribunal d'instance de POISSY, Statuant à nouveau , Vu l'arrêt rendu le 12 mars 1999 par la 1ère chambre 2ème section de la cour d'appel de VERSAILLES : - donner acte aux époux X... de ce qu'ils ont justifié du sort actuel de leur bien, - donner acte aux époux X... de ce qu'ils ont appelé en la cause Maître SAINT ANTONIN ès-qualités, - fixer la créance des époux X... aux sommes de 280.000 francs au titre des travaux de réfection du jardin et 877.685,15 francs au titre de la réparation des autres préjudices, toutes causes confondues, - condamner la SA CREDIT DU NORD à payer aux époux X... les sommes de 280.000 francs au titre des travaux de réfection du jardin et 877.685,15 francs au titre de la réparation des autres préjudices toutes causes confondues, - débouter la SARL NEO SENSO et la SA CREDIT DU NORD de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - fixer la créance des époux X... à la somme de 30.000 francs env ertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la SA CREDIT DU NORD au paiement de la somme de 30.000 francs en vertu des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - condamner la SA CREDIT DU NORD aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés, pour ceux la concernant, par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, société titulaire d'un office d'avoués conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. L'ordonnance de clôture a été signée le 16 novembre 2000. Les appelants et la SA CREDIT DU NORD ont fait plaider leur affaire à l'audience du 28 novembre 2000 ; la SARL NEO-SENSO a fait déposer son dossier. SUR CE, LA COUR, Considérant qu'à la demande expresse de la Cour, formulée dans son arrêt du 12 mars 1999, les époux X... ont justifié de leur déclaration de créance faite le 17 novembre 1997 entre les mains de Maître Gilles SAINT ANTONIN en sa qualité de représentant des créanciers de la SARL NEO SENSO d'abord, enu redressement judiciaire, puis autorisée à poursuivre ses activités par jugement du 11 septembre 1996, et ce pour une créance d'un total de 1.077.683,15 francs ; que cette déclaration de créance a été faite conformément aux dispositions de l'article 50 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 et à celles de l'article 66 du décret n° 85-1388 du 27 décembre 1985 , et que Maître SAINT ANTONIN, ès-qualités l'a reçue et a signé l'accusé de réception de leur lettre recommandée, sans réserves ni conditions formulées par lui ; qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente de l'admission définitive de cette créance, comme le demande la SA "LE CREDIT DU NORD", puisque cette procédure de vérification et d'admission est une procédure distincte, figurant dans un autre chapitre (articles 97 et suivants de la loi et articles 73 et 82 du décret), alors que l'article 50 de la loi (et l'article 53, s'il y a lieu), n'exigent qu'une déclaration, ce qui a été fait en la présente espèce ; Considérant quant au fond, et quant à la valeur à accorder au procès-verbal de constat établi par l'huissier Maître GRATON, le 16 décembre 1993, qu'il faut nécessairement tenir compte de ce que cette Cour (14ème chambre) a définitivement jugé sur ce point dans son arrêt du 27 janvier 1995, (RG n° 4259/94) irrévocablement passé en force de chose jugée ; que cet arrêt a retenu la force probante à reconnaître à ce procès-verbal de constat, et que de plus, la Cour, dans le présent litige (RG n° 9170/96), adopte entièrement la motivation pertinente et complète du premier juge qui, à bon droit, a retenu que les dégradations devaient être apprécies en fonction des seules constatations de ce constat ; que de surcroît, il sera jugé maintenant que ce procès-verbal de constat, même non établi en la présence des époux X..., a été versé aux débats, dès l'origine, devant toutes les juridictions civiles saisies, qu'il a été soumis à la lire discussion contradictoire des appelants qui ont été en mesure d'en avoir connaissance et de le discuter et de le critiquer , ce qu'ils ont d'ailleurs largement fait ; que ce constat du 16 décembre 1993 leur est donc opposable et a un caractère contradictoire à leur égard ; Considérant que les quelques dégradations ou pertes (au sens de l'article 7-c) de la loi du 6 juillet 1989), à retenir à la charge de la SARL locataire ont été exactement analysées et retenues par le premier juge , au vu des constatations précises et complètes faites par l'huissier, le 16 décembre 1993 ; qu'il est patent que le devis estimatif que les époux X... ont fait établir en mai 1995 -soit 17 mois après le départ de la locataire- ne correspond nullement à des travaux de réfection des dégradations constatées, mais qu'il s'agit, en réalité, d'un projet ambitieux d'embellissement et de rénovation complète de ce bien immobilier et du jardin répondant à leurs pures convenances personnelles, et ce pour un montant de 877.685,15 francs qui englobe notamment des travaux d'étanchéité des bassins (105.000 francs HT), de maçonnerie, structure, terrasse, sols durs (194.130 francs HT), de ravalement (75.080 francs HT), d'électricité (90.390 francs HT) et de plomberie (54.420 francs HT) qui n'ont rien à voir avec les dégradations aux pertes constatées en décembre 1993 et qui sont mineures ; qu'en dernier, les appelants font état d'une facture de 24.101 francs qui a trait à des travaux de couverture qui, eux aussi, ne correspondent pas à des réparations de dégradations ; que les époux X... sont donc déboutés de leur demande en paiement de cette somme non justifiée, et que le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, fixé à 20.000 francs les dommages-intérêts à accorder pour les dégradations et pertes ; Considérant en ce qui concerne le jardin qui a fait l'objet d'une longue argumentation de la part des appelants, qu'il est d'abord constaté que l'état des lieux établi contradictoirement à l'entrée, le 28 mars 1991, ne dit rien sur l'état du jardin extérieur et des arbres et plantations, et que l'état des lieux de sortie, du 16 décembre 1993, ne fait pas état de dégradations affectant ces jardins et les plantations ; que l'expert judiciaire Monsieur Hervé Y... a procédé à sa mission le 13 juin 1994 (6 mois après le départ de la SARL NEO SENSO) et que les expressions qu'il emploie, telles que, "l'absence d'entretien" et "le manque d'entretien", ou un manque "d'entretien depuis une assez longue période" (pour le bassin) ne permettent pas de dater avec précision les manquements que les appelants voudraient imputer à la locataire, alors surtout que le procès-verbal de constat d'huissier du 16 septembre 1993 avait noté le bon était général de la pelouse qui était tondue et l'absence de feuilles mortes ; que le premier juge dont la motivation exhaustive et pertinente est adoptée par la Cour a donc pu, à bon droit, débouter les époux X... de leurs demandes relatives au jardin, et que le jugement est par conséquent confirmé de ce chef ; Considérant en ce qui concerne le congé pour reprendre (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989) que les époux X... n'ont jamais démontré que dès 1993 ou 1994, ils avaient donné congé à leur propre bailleur, à VERNEUIL, et qu'ils avaient pris toutes mesures utiles en vue d'organiser leur déménagement et leur installation dans leur propriété de BOUAFLE ; que l'état des lieux et du jardin, en 1994, tel que constaté dans le procès-verbal de constat d'huissier du 16 décembre 1993 -à valeur probante certaine et seul retenu par la Cour- n'empêchait nullement la reprise des lieux et leur occupation normale par ses propriétaires ; qu'il n'en a rien été et que déjà, dans son arrêt du 12 mars 1999, la Cour s'étonnait que les époux X... n'aient toujours pas habité les lieux litigieux ; que cette incertitude demeure, à ce jour, puisque les appelants n'expliquent toujours pas pourquoi ils n'habitent pas dans leur propriété de BOUAFLE, alors qu'ils versent quatre attestations d'avril et mai 1999 et un procès-verbal de constat d'huissier du 6 mai 1999 qui démontrent que l'ensemble du jardin est en parfait état général d'entretien, que l'ensemble de la terre végétale et des massifs est en parfait état, que les bassins sont propres et en bon état général d'entretien, et que l'ensemble de la propriété -dont il est dit par l'huissier qu'elle "est vide et inoccupée"- laisse apparaître "un très bon état général d'entretien" ; Considérant qu'il est donc patent que les époux X..., -pour des raisons de pure convenance personnelle sur lesquelles ils ne se sont pas expliqués- persistent à ne pas vouloir occuper leur propriété, et que l'ensemble des circonstances de la cause démontrent à l'évidence que le congé qu'ils ont donné dès le 22 septembre 1993 pour le 31 mars 1994 n'était pas justifié par leur intention sincère et effective de venir habiter à BOUAFLE ; que près de sept ans après la date de la reprise voulue par eux (au 31 mars 1994), les époux X... persistent à laisser délibérément inoccupés ces lieux pourtant habitables, et ce, sans motifs légitimes démontrés ; qu'il est donc manifeste que dès l'origine, les époux X... ont eu l'intention frauduleuses d'obtenir par ce moyen le départ de la société NEO SENSO ; Mais considérant qu'il ne peut être fait droit à la demande de dommages-intérêts de cette société, de ce chef, que si celle-ci justifié d'un préjudice actuel, certain et direct ; qu'à cet égard, il est retenu que la société NEO SENSO a quitté les lieux, en exécution du congé délivré, sans protestations ni réserves, le 16 décembre 1993, et que ce n'est qu'en 1996, devant le tribunal d'instance de POISSY saisi par les époux X..., que, pour la première fois, et pour les seuls besoins de sa défense, cette société a invoqué le caractère frauduleux de ce congé et a réclamé des dommages-intérêts de ce chef ; que cette intimée ne fait toujours pas la preuve qui lui incombe d'un préjudice certain et direct que lui aurait causé cette obligation de quitter les lieux loués qui, en réalité, n'ont pas été utilisés par elle à des fins professionnelles et commerciales, mais étaient personnellement occupés par sa gérante (Madame Z...) ; que le préjudice direct et personnel pouvant avoir, été éventuellement subi l'a été par cette personne physique seule, et non pas directement par cette société ; que la société NEO SENSO est donc déboutée de sa demande injustifiée en paiement de 100.000 francs de dommages-intérêts, de ce chef ; Considérant par ailleurs, que cette société a le droit de réclamer la restitution de son dépôt de garantie, mais après déduction des 20.000 francs de dommages-intérêts ci-dessus mis à sa charge ; que la Cour condamne donc les époux X... à restituer à la société NEO-SENSO la somme de 15.200 francs en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; Considérant quant aux engagements de caution solidaire pris par la A "CREDIT DU NORD", le 29 mars 1991, que ceux-ci ont expressément stipulé que : "-Monsieur Claude X... peut se prévaloir de ce cautionnement à tout moment pendant la durée du bail..." et que : " a cautionnement deviendra caduc à l'expiration d'un délai de trois ans" ; Considérant qu'il est constant que ce n'est que le 20 juillet 1995 que les époux X... ont assigné au fond le CREDIT DU NORD, devant le tribunal d'instance de POISSY, c'est-à-dire donc plus de trois années après la date de prise d'effet de cet engagement du 29 mars 1991 ; que cette caution est donc bien fondée en son moyen tiré de la caducité de ses engagements et que le jugement est confirmé de ce chef ; Considérant que, compte tenu de l'équité, les parties sont déboutées de leurs demandes respectives en paiement de sommes, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort : VU l'arrêt de cette Cour (1ère chambre - 2ème section), du 12 mars 1999 : CONSTATE que les époux X... ont déclaré leur créance (1.077.683,15 francs), le 17 novembre 1997 ; DIT qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer en attendant la vérification et l'admission de cette créance ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a fixé à 20.000 francs les dommages-intérêts dus par la SARL NEO SENSO (Maître Gilles SAINT ANTONIN étant son commissaire chargé de veiller à l'exécution du plan aux époux X... ; DEBOUTE les appelants de leurs demandes relatives au jardin et CONFIRME le jugement de ce chef ; DEBOUTE la SARL NEO SENSO de sa demande en paiement de 100.000 francs de dommages-intérêts pour cause de congé frauduleux ; Après déduction des 20.000 francs de dommages-intérêts dus, CONDAMNE les époux X... à restituer à la SARL NEO SENSO la somme de 15.200 francs (QUINZE MILLE DEUX CENTS FRANCS) au titre de son dépôt de garantie ; CONFIRME le jugement en ses dispositions constatant la caducité des engagements de caution de la SA "CREDIT DU NORD" ; DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives en paiement des sommes, fondées sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; LAISSE à la charge des époux X... et de la SARL NEO SENSO tous leurs propres dépens, de première instance et d'appel ; CONDAMNE les époux X... à tous les dépens de première instance et d'appel de la SA "CREDIT DU NORD", qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP d'avoués DEBRAY CHEMIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier, Le Président, C. DE GUINAUMONT Alban CHAIX

Sommaire : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) 1) Au regard des dispositions de la loi du 85-98 du 25 janvier 1985 et du décret 85-1388 du 27 décembre 1985, les procédures de déclaration de créances (articles 50 de la loi et 66 du décret) et de vérification et admission de créances (article 97 et suivants de la loi et 73 et 82 du décret) sont distinctes et indépendantes l'une de l'autre. Il suit de là que lorsqu'une partie justifie, conformément à la demande de la cour, d'une déclaration de créance régulière, il n'y a pas lieu à surseoir à statuer dans l'attente de l'admission définitive de cette créance. 2) Lorsque sept ans après la délivrance - au visa de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 - d'un congé pour reprendre, le bailleur n'habite toujours pas les lieux, sans justifier que ceux-ci ne seraient pas habitables, ni démontrer l'existence d'un motif légitime, il s'infère de ce constat que le congé n'était pas justifié par l'intention sincère et effective de venir habiter les lieux loués, mais fondé sur une intention frauduleuse tendant à obtenir le départ du locataire. 3) Celui qui réclame réparation d'un dommage doit justifier d'un préjudice actuel, certain et direct. Si une société titulaire d'un bail peut invoquer le caractère frauduleux de l'obligation qui lui a été faite de quitter les lieux, encore faut-il qu'elle établisse que le préjudice est personnel, certain et direct. Tel n'est pas le cas lorsque les locaux étaient affectés, non pas à l'activité professionnelle et commerciale de la société preneuse, mais au logement de sa gérante