Cour d'appel de Grenoble, COMM, du 13 mai 2004

04/1056 -3- Par acte sous seing privé en date du 12 mai 1989, la S.A.R.L. FRANCE REGIE, agissant ès-qualité de mandataire des consorts X... aux droits de laquelle se trouvent aujourd'hui les consorts Y..., ont donné à bail à la société TEXTIL FIBRE, aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société ATT, un local situé 7 rue de la Poste à GRENOBLE. Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 12 mai 1989, moyennant un loyer annuel de 2 6400 francs. Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 1999, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail dans le cadre des dispositions de l'article 6 du décret du 30 septembre 1953. Les bailleurs ne se sont pas opposés au renouvellement du bail. Suivant mémoire préalable, notifié le 5 mars 2002 à la société A.T.T., les consorts Y... ont demandé, dans le cadre de l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953, le déplafonnement du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 21 342,86 euros. Ils ont saisi à cette fin le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE, qui par jugement du 7 avril 2003, aujourd'hui définitif, a déclaré leur demande prescrite. Reprenant sa demande en augmentation du loyer Madame Simone Y... a à nouveau saisi le juge des loyers commerciaux dans le cadre de la révision triennale. Par jugement du 1er décembre 2003 cette juridiction a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise à l'effet de déterminer la valeur locative des lieux loués et a fixé à titre provisionnel le montant du loyer à la somme annuelle de 7 500 euros H.T. et hors charges. Par ordonnance du 4 février 2004 le Premier Président de cette Cour a autorisé la SA. A.T.T. à interjeter appel de ce jugement et à assigner les bailleurs pour l'audience du 1er avril 2004. Appel a été interjeté par déclaration reçue le 6 février 2004 et assignation a été délivrée le 5 mars 2004. 04/1056 -4- Par conclusions signifiées le 27 février 2004 la SA. A.T.T. demande à la Cour de : * réformer le jugement dont appel, A TITRE PRINCIPAL : * déclarer irrecevable les demandes en révision de loyer de Madame Simone Y..., A TITRE SUBSIDIAIRE : * désigner tel expert qu'il plaira, avec pour mission : de dire s'il y a modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, de fixer le nouveau loyer applicable, * rappeler que les frais d'expertise seront supportés par Madame Simone Y... * rejeter la demande de Madame Simone Y..., au titre de la fixation d'un loyer provisionnel, en tout état de cause : * condamner Madame Simone Y..., au paiement d'une somme de 2 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser la S.C.P. GRIMAUD, avoués, à les recouvrer directement contre elle. Elle soutient notamment : - qu'à défaut de réponse apportée à sa demande de renouvellement, le bail s'est renouvelé le 1er mars 2000 à l'expiration du terme d'usage qui a suivi sa demande, - que la demande en révision du loyer ne pouvait dès lors être formée que trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé, 04/1056 -5- - que la demande formée par mémoire préalable du 1er mars 2002 est par conséquent irrecevable, - qu'en toute hypothèse aucune preuve n'est apportée d'une modification des facteurs locaux de commercialité de nature à entraîner une variation de plus de 10 % de la valeur locative, - que cette variation doit être appréciée depuis le 1er mars 2000, et non pas depuis la dernière fixation du loyer en mai 1989, ce qui conduit à exclure de l'analyse les modifications de l'environnement commercial intervenues depuis 1989 (création des rues piétonnes - tramway - rénovation des façades - création de nouvelles boutiques), - que dans l'attente des résultats d'une éventuelle expertise rien ne justifie la fixation d'un loyer provisionnel représentant cinq fois le montant actuel du loyer. Par conclusions signifiées et déposées le 22 mars 2004 Madame Simone Y... sollicite la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et prétend obtenir une indemnité de procédure de 1 500 euros aux motifs essentiels : * que sa demande de révision triennale du loyer a été formée le 6 février 2003, et non pas le 1er mars 2002, comme le prétend la société A.T.T., * que cette demande est parfaitement recevable puisque le bail renouvelé a pris effet le 1er décembre 1999, la demande de renouvellement ayant mis fin au bail en cours, * que la période à prendre en considération pour apprécier la variation des facteurs locaux de commercialité est celle qui s'est écoulée depuis la dernière fixation du loyer (soit depuis mai 1989), la loi MURCEF n'ayant introduit aucune modification quant à la détermination de la période de référence, - que depuis le mois de mai 1989 il est certain, et d'ailleurs non contesté, que la modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative en raison de l'extension du secteur piétonnier, de l'implantation de tramway, de la rénovation complète des façades et de la création de nouvelles boutiques. ----- O ----- 04/1056 -6- MOTIFS DE L'ARRET : A défaut de congé délivré par le bailleur, le contrat de location s'est poursuivi par tacite reconduction pour une durée indéterminée à compter du 13 mai 1998 conformément aux dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce. Usant de la faculté offerte par l'article L 145-10 du même code, la société A.T.T. a régulièrement demandé le renouvellement du bail au cours de sa reconduction par acte extrajudiciaire du 1er décembre 1999. La bailleresse n'a pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois qui lui était imparti (article L 145-10 alinéa 4) . Elle est donc réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail. En application de l'article L 145-12 du code de commerce la durée du bail renouvelé est de 9 ans, non pas à compter de l'expiration du bail précédent, mais, en présence d'une tacite reconduction, à compter du terme d'usage qui a suivi la demande de renouvellement. Le terme d'usage, qui marque ainsi le point de départ du nouveau bail, ne saurait avoir une durée inférieure aux trois mois impartis au bailleur pour prendre parti sur la demande de renouvellement formée par le preneur. C'est en effet, seulement à l'expiration du délai de réponse du bailleur qui, comme en l'espèce, n'a pas fait connaître ses intentions, que le principe du renouvellement du bail est réputé accepté. A défaut de dispositions contraires, le point de départ du bail renouvelé ne peut donc rétroagir au jour de la demande de renouvellement, qui ne peut mettre fin au bail reconduit tacitement qu'à compter de son acceptation expresse ou implicite par le bailleur. Sur la demande de renouvellement, notifiée par acte extrajudiciaire du 1er décembre 1999, le nouveau bail de neuf ans a par conséquent pris effet le 1er mars 2000. 04/1056 -7- La demande de révision triennale du loyer, formée par mémoire préalable du 6 février 2003 notifié le 10 février 2003, apparaît dès lors prématurée, puisqu'en application de l'article L 145-38 du code de commerce elle ne pouvait être formée que trois ans au moins après le point de départ du bail renouvelé, peu important que par sa négligence la bailleresse n'ait pas obtenu en temps utile une modification du prix du bail. Par voie d'infirmation du jugement déféré, l'action introduite par Madame Y..., avant expiration du délai impératif et incompressible de trois ans qui a suivi le renouvellement du bail à compter du 1er mars 2000, sera par conséquent déclarée irrecevable. L'équité ne commande pas toutefois de faire application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l'appelante. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi, INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, ET STATUANT A NOUVEAU : DIT et juge que le bail commercial liant les parties s'est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2000, DECLARE Madame Simone Y... irrecevable en sa demande prématurée de révision triennale du loyer, DIT n'y avoir lieu toutefois à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l'appelante, CONDAMNE Madame Simone Y... aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP d'avoués GRIMAUD, PRONONCE par Monsieur URAN, Président, qui a signé avec Madame PELISSON, Greffier.

Sommaire : BAIL (règles générales) - Renouvellement - /JDF 1) Selon les dispositions de l'article L145-12 du Code de commerce, dans l'hypothèse où le locataire a formé une demande de renouvellement du bail au cours de sa reconduction le nouveau bail prend effet à l'expiration du terme d'usage de 3 mois qui suit cette demande ( délai pendant lequel le bailleur peut s'opposer à ce renouvellement ); l'expiration de ce délai sans opposition ni refus du bailleur valant acceptation ; par conséquent celui-ci ne peut prétendre que le bail a été renouvelé à compter de le demande formée par le locataire. 2) Conformément aux dispositions de l'article L145-38 du Code de commerce, la demande en révision du loyer ne peut être formée par le bailleur que 3 ans au moins après le point de départ du bail renouvelé. En l'espèce, le nouveau bail ayant pris effet le 1 er mars 2000, à l'issue du terme d'usage au cours duquel le bailleur peut s'opposer à la demande de renouvellement, la demande de révision du bailleur en date du 6 février 2003 notifiée le 10 février est prématurée et donc irrecevable