Cour d'appel de Bordeaux, 14 mars 2007, 05/005321

ARRET RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- V.F. Le : 14 MARS 2007 CINQUIEME CHAMBRE No de rôle : 05/05321 Monsieur Lionel X... c/ LA S.A. BOURSE DE L'IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : à : Rendu le 14 MARS 2007 Par mise à disposition au Greffe Par Madame Edith O'YL, Conseilleren présence de Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CINQUIEME CHAMBRE, a, dans l'affaire opposant : Monsieur Lionel X..., né le 22 Février 1973 à BEGLES (33130), de nationalité française, demeurant ..., Représenté par la SCP FOURNIER, avoués à la Cour et assisté de Maître Pierre LATOURNERIE, Avocat au Barreau de Bordeaux, Appelant d'un jugement rendu le 08 septembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel en date du 28 Septembre 2005, à : LA S.A. BOURSE DE L'IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, 28 avenue Thiers33100 BORDEAUX, Représentée par la SCP RIVEL & COMBEAUD, avoués à la Cour et assistée de Maître Béatrice LARRIEU loco Maître Philippe DUPRAT, Avocats au Barreau de Bordeaux, Intimée, Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue en audience publique, le 11 Janvier 2007 devant : Madame Edith O'YL, Conseiller magistrat chargé du rapport tenant seul l'audience pour entendre les plaidoiries, les Avocats ne s'y étant pas opposés, en application de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, assisté de Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier, Que Madame le Conseiller en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, celle-ci étant composée de : Madame Edith O'YL, faisant fonction de Président,Madame Josiane COLL, Conseiller,Monsieur Michel BARRAILLA, Conseiller, Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ci-dessus désignés. Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en date du 8 septembre 2005, Vu l'appel interjeté le 28 septembre 2005 par Monsieur Lionel X..., Vu ses conclusions déposées au Greffe de la Cour et signifiées le 27 janvier 2006, Vu les conclusions déposées au Greffe de la Cour et signifiées le 30 mai 2006 par la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER, Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 décembre 2006. * Par un acte en date du 31 juillet 1999 Monsieur Jean-Louis X... et Madame Régine B... ont fait donation à leur fils Lionel X... d'un immeuble situé ..., cadastré section A no 238 et 239, Madame Régine B... s'y réservant le droit d'usage et d'habitation du 1er étage de cet immeuble ; une interdiction d'aliéner ou de donner en garantie cet immeuble sans le consentement des donateurs, une réserve du droit de retour et une action révocatoire y étaient en outre insérées. Le 26 juin 2003 Monsieur Lionel X... et Madame B... ont donné mandat sans exclusivité à la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER de vendre cet immeuble moyennant le prix de 294.000 euros ; par un avenant en date du 22 novembre 2003 le prix de vente était ramené à 229.000  et la commission de la SA BOURSE DE L IMMOBILIER à 15 000  payable par les acquéreurs. Le 22 novembre 2003 un compromis de vente était conclu entre d'une part Monsieur Lionel X... et Madame Régine B... et d'autre part les époux Gilles C... moyennant le prix de 229.000 . Monsieur Jean-Louis X... ayant dans un premier temps refusé de donner son consentement à cette vente, les époux C... indiquaient par courrier en date du 18 décembre 2003 renoncer à cette acquisition et se bornaient à demander la restitution du dépôt de garantie de 12.200  qu'ils avaient versé lors de la signature du compromis. Toutefois par acte notarié en date du 8 mars 2004, Monsieur Jean-Louis X... ayant finalement donné son consentement, les époux C... devenaient propriétaires de l'immeuble moyennant le prix de 229.000  et réglaient une commission de 12.000  à la SA BOURSE DE L' IMMOBILIER . Un partage du solde du prix de vente d'un montant de 182.243,26  intervenait le 17 avril 2004 aux termes duquel : - la somme de 18.697,81  était attribuée à Monsieur Jean-Louis X..., - la somme de 79.923,81  à Madame Régine B..., - la somme de 41.810,82  à Monsieur Lionel X..., - la somme de 41.810,82  à sa soeur, Sandrine D.... Monsieur Lionel X... réclame la condamnation de la SA BOURSE DE L IMMOBILIER au paiement d'une somme de 48.000  de dommages et intérêts représentant le montant de la clause pénale qu'il aurait du payer aux époux C... si la vente n'avait pas été conclue ; il lui fait reproche, alors qu'il lui avait remis son titre de propriété, d'avoir manqué à son devoir de conseil en lui faisant signer le compromis de vente sans lui signaler que le consentement de son père était nécessaire ; il fait valoir qu'en raison de cette faute il a du céder aux pressions de son père pour éviter que les époux C... ne lui réclament le montant de la clause pénale et accepter ainsi qu'une partie des sommes provenant du prix de vente de l'immeuble lui soit remise. Il est constant que la SA BOURSE DE L'IMMOBILIER, en sa qualité d'agent immobilier, est tenue d'un devoir de conseil à l'égard de ses clients et doit assurer la sécurité des transactions qu'elle met en oeuvre ; elle se doit ainsi de vérifier les renseignements indispensables au bon déroulement du projet et pour ce faire se faire remettre notamment le titre du propriété du vendeur pour s'assurer qu'il est bien propriétaire et que n'existe pas d'obstacle à la vente envisagée ; aussi le fait que la SA BOURSE DE L IMMOBILIER prétende que Monsieur Lionel X... ne lui a pas remis son titre ne saurait mettre à néant la faute qu'elle a en tout état de cause commise en établissant un compromis de vente sans être en possession de ce titre ; au surplus la présence de photocopies de l'acte de donation du 17 juillet 1999 intercalées dans le compromis de vente signé avec les époux C... tend à démontrer que Monsieur Lionel X... lui avait bien remis son titre de propriété. En conséquence l'intimée a commis une faute évidente en établissant le compromis du 23 novembre 2003 sans vérifier les droits de Monsieur X... sur le bien vendu ; il est à observer cependant que celui ci ne peut sérieusement soutenir qu'il ignorait ne pouvoir aliéner ce bien sans le consentement de son père compte tenu de la clarté de la clause insérée à l'acte de donation. Il est établi certes que Monsieur Lionel X... aux termes du protocole du 17 avril 2004 signé avec sa mère, son père et sa soeur n'a reçu que la somme de 41.810,82  sur le solde du prix de vente d'un montant de 182.243,26  ; Il n'est justifié en revanche par aucune pièce que les époux C... aient, lorsqu'ils ont appris que Monsieur Jean-Louis X... refusait son consentement, exigé de Monsieur Lionel X... le paiement de la clause pénale insérée au compromis et égale à 10% du prix de vente (et non à 20% comme il le soutient ) ; le seul courrier versé aux débats émanant des époux C... est un courrier du 18 décembre 2003 adressé à l'agent immobilier par lequel ils indiquent renoncer à la vente et réclamer la restitution du dépôt de garantie. Aussi il n'est pas démontré que c'est pour éviter d'avoir à payer cette clause pénale que Monsieur Lionel X... aurait cédé aux exigences de son père en lui remettant une partie du prix afin d'obtenir son consentement à cette vente. Les termes du protocole du 29 décembre 2003 et du sous seing privé en date du 17 avril 2004 relatifs à la répartition du prix de vente de l'immeuble, donné sous conditions à Monsieur Lionel X... que celui-ci n'a pas respectées, constituent un arrangement familial auquel a participé la sur de celui-ci, qui a reçu une part égale à celle de son frère sur cet immeuble, et a permis de liquider les comptes de la communauté ayant existé entre Madame B... et Monsieur Jean-Louis X... ; la répartition ainsi faite n'est pas le résultat de la faute commise par l'agent immobilier mais du non respect par Monsieur X... des clauses de l'acte de donation. En conséquence le jugement déféré sera confirmé. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l'intimée à hauteur de 1.200. PAR CES MOTIFS, La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX en date du 8 septembre 2005, Condamne Monsieur Lionel X... à payer à la SA BOURSE DE L IMMOBILIER une somme de 1.200  sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Le condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Edith O'YL, faisant fonction de Président et par Monsieur Hervé GOUDOT, Greffier. Le Greffier, Le Président, Hervé GOUDOT Edith O'YL