Cour d'appel de Paris, CT0117, du 21 septembre 2006
Président : M. DELANNE, Président

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS 23ème Chambre - Section B ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2006 (no , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 05/22220. Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Octobre 2003 - Tribunal de Grande Instance de PARIS 8ème Chambre 2ème Section - RG no 200112212. APPELANT : Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 5 RUE BOURDELLE 75015 PARIS représenté par son syndic, la S.A. IMMOBILIERE EUROPE SEVRES, ayant son siège 109 rue de Sèvres 75006 PARIS, elle-même prise en la personne de son Président directeur général, représenté par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour, assisté de Maître Emmanuel JUNG, avocat au barreau de PARIS, toque : E223. INTIMÉE :S.C.P.I. HAUSSMANN IMMOBILIER prise en la personne de son gérant, la Société UNIGER, ayant son siège social 91/93 boulevard Pasteur 75015 PARIS, représentée par Maître Gilbert THEVENIER, avoué à la Cour assistée de Maître Laurence SOULEAU MOUGI plaidant pour la SCP ZURFLUH, avocat au barreau de PARIS, toque : P154. COMPOSITION DE LA COUR :En application des dispositions des articles 786 et 910 - 1er alinéa du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 juin 2006, en audience publique, devant Monsieur RICHARD, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur DELANNE, président, Monsieur RICHARD, conseiller, Madame RAVANEL, conseiller. Greffier lors des débats : Monsieur NGUYEN. ARRET : Contradictoire,- prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président.- signé par Monsieur DELANNE, président, et par Monsieur NGUYEN, greffier présent lors du prononcé. La Cour statue sur l'appel du syndicat des copropriétaires du 5 rue Bourdelle 75015 PARIS à l'encontre du jugement prononcé le 30 octobre 2003 par le Tribunal de grande instance de Paris qui : - déboute le syndicat de sa demande de restitution du couloir de 14m intégré aux lots 104 à 107 et de l'étage d'une superficie de 235 m annexé aux lots 125 et 126, - déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires tendant au changement d'affectation des lots 104 à 107, - déclare non écrite la clause de répartition des charges telle qu'elle figure au règlement de copropriété, - sursoit à statuer et ordonne avant dire droit une expertise en ce qui concerne l'indemnité d'occupation pour le couloir de 14m et la nouvelle répartition des charges. Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 11 mai 2006 tendant à : - ordonner la restitution du couloir de 14 m annexé aux lots 104 à 107 sous astreinte provisoire de 500 euros /jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - ordonner la remise en tat des lieux dans leur état d'origine sous astreinte de 500 euros/jour de retard à compter de la signification, - condamner la société HAUSSMANN IMMOBILIER à payer une indemnité d'occupation annuelle pour la période du 19 décembre 1972 au jour où les travaux de remise en état seront achevés d'un montant annuel de 4 706,05 euros, - à titre subsidiaire, dire que la société HAUSSMANN IMMOBILIER sera tenue d'acquérir les 14m litigieux de couloir au prix de 75.670 euros, avec maintien de la condamnation à l'indemnité d'occupation telle que sollicitée à titre principal, - ordonner la restitution à la copropriété de la surface hors .uvre nette afférente au plancher intermédiaire créé et affecté à usage de bureaux par division des lots 125 et 126, - ordonner la remise en état tels qu'autorisés par le permis de construire et tels que prévus au règlement de copropriété, des lots 125 et 126 sous astreinte provisoire de 500 euros/jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - subsidiairement, ordonner l'interdiction à la société HAUSSMANN IMMOBILIER d'exercer une activité de bureaux sur le plancher créé illégalement par division des lots 125 et 126, - condamner la société HAUSSMANN IMMOBILIER à lui payer la somme de 310 000 euros au titre des dommages intérêts afférentes aux charges de copropriété de la surface de 235 m créée illégalement, - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré non écrite la clause de répartition des charges telle qu'elle figure au règlement de copropriété, - ordonner la restitution aux lots 104 à 107 de leur affectation originelle de celliers aux frais exclusifs de la société HAUSSMANN IMMOBILIER sous astreinte provisoire de 500 euros/jour de retard à compter de la signification à intervenir, - ordonner la restitution à la copropriété de la surface hors .uvre nette bureaux correspondant aux lots 104 et 107, - à titre subsidiaire, condamner la société HAUSSMANN IMMOBILIER à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la transformation de ces celliers en bureaux, - condamner la société HAUSSMANN IMMOBILIER à lui payer la somme de 15 000 euros au visa de article 700 du Nouveau code de procédure civile, - dire que la dite société sera exclue du bénéfice de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre par la cour au profit du syndicat concluant. Vu les conclusions de la société HAUSSMANN IMMOBILIER en date du 18 avril 2006 tendant à : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le syndicat des copropriétaires avait subi un préjudice du fait de la privatisation du couloir de 14 m , infirmer le jugement en ce qu'il a désigné M X... pour calculer l'indemnité d'occupation, - confirmer pour le surplus, - condamner la société HAUSSMANN IMMOBILIER à lui payer la somme de 10 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. CECI ETANT EXPOSE, la COUR : Considérant que la société HAUSSMANN IMMOBILIER est propriétaire dans l'immeuble du 5/5 bis rue Bourdelle 75015 PARIS des lots 104 à 107 utilisés à usage de bureaux situés au sous-sol et des lots 125 et 126 situés au rez de chaussée ; Considérant que le syndicat des copropriétaires fait grief à la société HAUSSMANN IMMOBILIER d'utiliser les lots 104 à 107 à usage de bureaux et d'avoir intégré indûment un couloir de 14 m les desservant sans autorisation alors même que lesdits locaux étaient aux termes du règlement de copropriété des celliers ; Qu'en conséquence, il sollicite de la Cour la condamnation de la société HAUSSMANN IMMOBILIER à lui restituer le couloir litigieux et à lui payer une indemnité d'occupation depuis le début de l'annexion en réparation du préjudice subi et à acheter ledit couloir au prix qu'elle fixera et à restituer auxdits lots leur destination initiale ; Considérant que la société HAUSSMANN IMMOBILIER soutient que la demande de restitution du couloir est une demande nouvelle et comme telle irrecevable et qu'en ce qui concerne la destination des locaux, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'atteinte au COS ; Mais, considérant que contrairement aux affirmations de la société HAUSSMANN IMMOBILIER la demande de restitution du couloir avait été formulée en première instance, le jugement exposant en page 4 les demandes du syndicat tendant à "condamner la société HAUSSMANN IMMOBILIER à lui restituer l'ensemble des locaux constituant les parties communes suivantes, illégalement occupées par elle : un couloir de 14 m intégré aux lots 104 à 107" ; Considérant qu'il n'est pas contesté que la société HAUSSMANN IMMOBILIER a intégré la couloir de 14 m aux lots 104 à 107 utilisés à usage de bureaux ; Que le syndicat des copropriétaires en en sollicitant la restitution, intente une action réelle qui se prescrit par trente ans ; Que l'annexion datant de la livraison de l'immeuble le 19 décembre 1972 et l'assignation ayant été délivrée le 25 juillet 2001, la prescription n'était pas acquise ; Considérant que le couloir litigieux ne desservant que les locaux de la société HAUSSMANN IMMOBILIER, le syndicat des copropriétaires n'a pu subir en conséquence aucun préjudice de cette annexion ; Que cependant la société HAUSSMANN IMMOBILIER qui n'en est pas propriétaire, devra le restituer au syndicat des copropriétaires ou si elle entend le conserver en faire l'acquisition à la suite d'une éventuelle négociation dont il n'appartient pas à la Cour de fixer les termes ; Considérant que le syndicat des copropriétaires fait encore grief à la société HAUSSMANN IMMOBILIER d'avoir méconnu la destination des lots 104 à 107 et les utiliser à usage de bureaux alors qu'ils sont définis comme celliers ; Que la société HAUSSMANN IMMOBILIER soutient qu'il n'y a pas eu de transformation de la destination des celliers puisque l'affectation à usage de bureaux date de la livraison de l'immeuble et que le syndicat n'établit pas en quoi le changement d'affectation affecte le COS de l'immeuble ; Mais, considérant que les lots 104 à 107 achetés par la société HAUSSMANN IMMOBILIER par acte en date du 18 juillet 1983, appartenaient précédemment à la société IMMOBANQUE ; Que selon acte en date du 7 avril 1972, la société IMMOBANQUE a acquis les lots au premier sous sol à usage de bureaux pour les lots 108 et 109 pour une superficie de 112 m et des locaux divers représentant les lots 104 à 107 ; Que ces lots 104 à 107 étaient désignés comme des celliers dans le règlement de copropriété ; Considérant que la transformation des celliers en bureaux a nécessairement affecté le COS dès lors qu'aux termes de l'article R 112-2 la SHON ne tient pas compte des "sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial" ; Qu'en les utilisant en bureaux, la société HAUSSMANN IMMOBILIER a donc ajouté une surface sans autorisation même si l'activité poursuivie n'est pas contraire à la destination de l'immeuble telle que définie au règlement de copropriété ; Que dans ces conditions, la société sera condamnée à respecter la destination initiale des lots 104 à 107 sauf à obtenir l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires ; Considérant que compte tenu de l'ancienneté des installations aucune astreinte ne sera prononcée ; Sur les lots 125 et 126 : Considérant que les lots 125 et 126 occupent selon le règlement de copropriété une superficie de 427m alors que l'adjonction d'un plancher intermédiaire rendue possible par la hauteur sous plafond de la construction initiale de 4,80 m les augmentent d'une surface de 235m qui n'apparaît pas officiellement ; Que cependant, ledit plancher constituant une partie privative , le syndicat des copropriétaires ne peut demander ni restitution ni indemnité d'occupation ; Que la mise en place de ce plancher supplémentaire n'a d'incidence que sur la répartition des charges ; Que celle figurant au règlement de copropriété ne correspond pas de ce fait à la valeur relative des parties privatives ; Qu'en conséquence, la nullité de cette répartition sera confirmée de même que la désignation de l'expert qui a déposé son rapport le 15 décembre 2004 ; Considérant qu'il convient de condamner la société HAUSSMANN IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant contradictoirement, INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution du couloir et dit irrecevable sa demande quant au changement d'affectation des lots 104 à 107 ; CONFIRME pour le surplus ; Statuant à nouveau, CONDAMNE la société HAUSSMANN IMMOBILIER à restituer au syndicat des copropriétaires du 5/5 bis rue Bourdelle 75015 PARIS le couloir intégré partie commune intégré aux lots 104 à 107 et à respecter le règlement de copropriété quant à la destination desdits lots en supprimant l'usage de bureaux ; Y ajoutant, CONDAMNE la société HAUSSMANN IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; LA CONDAMNE aux dépens qui seront recouvrés par Maître THEVENIER dans les termes de l'article 699 du Nouveau code de procédure civile.Le greffier, Le Président,