Cour d'appel de Nîmes, 24 mars 2009, 07/02148

ARRÊT No235 R. G : 07 / 02148 MP TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS 20 avril 2007 X... Y... C / Z... C... SARL JPV IMMOBILIER COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A ARRÊT DU 24 MARS 2009 APPELANTS : Monsieur Alain X... né le 08 Mai 1964 à VALENCE (26)... 26600 TAIN L'HERMITAGE représenté par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assisté de Me Isabelle ROUX, avocat au barreau de VALENCE Mademoiselle Alice Y... née le 17 Février 1967 à VALENCE (82)... 26600 TAIN L'HERMITAGE représentée par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assistée de Me Isabelle ROUX, avocat au barreau de VALENCE INTIMES : Monsieur Xavier Z... né le 26 Février 1973 à BOULOGNE BILLANCOURT (92)... 92700 COLOMBES représenté par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assisté de Me Pascal GUG, avocat au barreau de PARIS Madame Ségolène C... épouse Z... née le 07 Février 1968 à LOUDEAC (22)... 92700 COLOMBES représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assistée de Me Pascal GUG, avocat au barreau de PARIS SARL JPV IMMOBILIER poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social 8 Place Rampon 07300 TOURNON S / RHÔNE représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assistée de la SCP FLAUGERE DREVON, avocats au barreau de PRIVAS ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Janvier 2009 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Muriel POLLEZ, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Dominique BRUZY, Président M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller Mme Muriel POLLEZ, Conseillère GREFFIER : Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et Mme VILLALBA lors du prononcé de la décision DÉBATS : à l'audience publique du 28 Janvier 2009, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2009 Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ; ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Dominique BRUZY, Président, publiquement, le 24 Mars 2009, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. *** faits, procédure et prétentions : Alain X... et Alice Y..., d'une part et Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z..., d'autre part, ont signé le 25 juin 2004 un compromis de vente par acte sous seing privé relativement à une maison d'habitation située à Pierre Blanche Secheras que ces derniers cédaient pour la somme de 219. 500 Euros. Est intervenu à la vente, en qualité d'intermédiaire, la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. laquelle recevait des acquéreurs la somme de 10. 000 Euros en qualité de séquestre. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 16 septembre 2004, les acquéreurs indiquaient qu'ils entendaient se rétracter et sollicitaient la mainlevée du séquestre, demande à laquelle s'opposaient les vendeurs. Le 13 janvier 2005 le juge des référés condamnait Alain X... et Alice Y... à payer à Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... la somme de 12. 000 Euros à titre de clause pénale et à la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. celle de 5000 Euros à titre de dommages et intérêts. Le 28 février 2005 la Cour d'Appel de Nîmes réformait la décision et condamnait Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... à restituer à Alain X... et Alice Y... la somme saisie de 2. 856, 52 Euros en exécution de l'ordonnance de référé. Alain X... et Alice Y... ont alors agi devant le tribunal aux fins d'entendre dire qu'ils s'étaient valablement rétractés et obtenir la restitution de la somme de 10. 000 Euros séquestrés. Suivant jugement du 20 avril 2007, le Tribunal de Grande Instance de Privas a :- débouté les consorts X... et Y... de l'ensemble de leurs demandes,- constaté le caractère parfait de la vente conclue le 25 juin 2004 entre les époux Z... et les consorts X... et Y... à la suite de la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente,- constaté la résolution de ce même contrat aux torts exclusifs des consorts X... et Y...,- condamné ceux-ci in solidum à payer à Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... la somme de 22. 000 Euros à titre d'indemnité d'immobilisation avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2004,- ordonné à la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. la levée du séquestre de 10. 000 Euros au profit des époux Z..., cette somme s'imputant sur les 22. 000 Euros dus par Alain X... et Alice Y...,- rejeté la demande subsidiaire en dommages et intérêts formée par Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... à l'encontre de la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L.,- rejeté leur demande en paiement des sommes saisies en application de l'ordonnance de référé puis restituées après infirmation de ladite ordonnance,- condamné solidairement Alain X... et Alice Y... à payer à la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. la somme de 11. 500 Euros en réparation du préjudice subi,- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte et à exécution provisoire,- condamné in solidum Alain X... et Alice Y... à payer à Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... la somme de 500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et la même somme à la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L., - condamné Alain X... et Alice Y... aux entiers dépens, ceux de l'instance de référé restant à la charge de Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z.... Alain X... et Alice Y... en ont interjeté appel suivant déclaration enregistrée au greffe le 7 mai 2007, sans que les parties élèvent de discussion quant à la recevabilité de l'appel ou qu'il résulte des pièces du dossier de moyen d'irrecevabilité devant être relevé d'office par la cour. ¤ ¤ ¤ Vu les dernières écritures déposées au greffe le 24 août 2007 par Alain X... et Alice Y... qui demandent à la cour de :- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande des époux Z... en paiement des sommes saisies en application de l'ordonnance de référé,- réformer le jugement en toutes ses autres dispositions,- juger que leur lettre de rétractation du 16 septembre 2004 est valable,- ordonner à la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. de leur restituer la somme de 10. 000 Euros avec intérêts légaux à compter du 14 octobre 2004,- débouter Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... et la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. de leur d'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts,- les condamner in solidum au paiement d'une somme de 2500 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 26 octobre 2007 par Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... qui sollicitent de la cour qu'elle :- confirme la décision entreprise, en conséquence,- constate l'expiration du délai de rétractation de 7 jours prévu au compromis de vente signé le 25 juin 2004,- dise que la condition suspensive d'obtention de prêt prévue au compromis de vente doit être considérée comme réalisée du fait du défaut de diligence de Alain X... et Alice Y...,- dise que la vente est résolue aux torts exclusifs d'Alain X... et Alice Y...,- les déboute de toutes leurs demandes,- condamne in solidum Alain X... et Alice Y... au paiement de la somme de 22. 000 Euros prévue au compromis de vente avec intérêts légaux à compter du 28 septembre 2004 sous astreinte de 50 Euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,- se réserve la liquidation de l'astreinte,- dise que la somme de 22. 000 Euros sera payée à hauteur de celle de 10. 000 Euros par la levée du séquestre de la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L.,- dise que la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. devra procéder à leur profit à la levée du séquestre de cette somme, subsidiairement,- si la cour validait la rétractation, condamne la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à leur payer la somme de 22. 000 Euros en réparation du préjudice subi,- dise que la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. devra les garantir de toutes condamnations prononcées contre eux,- condamne la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à leur payer la somme de 5000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile,- condamne in solidum Alain X... et Alice Y... à leur payer la somme de 5000 Euros en remboursement des frais non taxables exposés et aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 11 octobre 2007 par la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. qui demande à la cour de :- confirmer le jugement entrepris,- y ajouter et condamner Alain X... et Alice Y... solidairement à lui payer la somme de 3000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. MOTIFS : Sur la validité de la rétractation formalisée par Alain X... et Alice Y... : Suivant lettres recommandées avec accusé de réception reçues par la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. le 17 septembre 2004 et par Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... le 20 septembre 2004, Alain X... et Alice Y... ont informé l'agent immobilier mandataire et les vendeurs de ce qu'ils leur notifiaient leur rétractation du compromis de vente signé le 25 juin 2004 conformément aux dispositions de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'habitation et sollicitaient le remboursement de la somme de 10. 000 Euros séquestrée auprès de l'agent immobilier. Les appelants admettent avoir reçu et signé au jour indiqué par les intimés le récépissé de remise d'un exemplaire du compromis de vente établi à l'en-tête de l'agence du mandataire et portant à leur connaissance les dispositions de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'habitation qui les autorisent à se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre leur notifiant l'acte. Ils contestent en revanche que la remise de ce récépissé signé par eux à la date y indiquée respecte les prescriptions du texte précité qui prévoit que cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Or, la signature d'un récépissé le jour de celle du compromis de vente offre toujours la faculté pour les parties de mentionner sur ce document une date inexacte. Elle ne place pas les acquéreurs dans la même liberté d'appréciation que celle qui résulte d'une notification indépendante dans d'autres circonstances de temps et de lieu et que la loi a entendu assurer aux acheteurs pour appréhender la portée de leur engagement et leur faculté de rétractation. Dans ces conditions, la remise de l'acte en mains propres au jour prétendu, voire comportant la totalité des mentions utiles à l'exercice de la faculté de rétractation, ne constitue pas une forme de notification présentant des garanties équivalentes à celles de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception prévue par la loi. Il s'ensuit que la forme de la notification employée le 25 juin 2004 pour satisfaire aux dispositions de l'article L 271-1 du Code de la Construction et de l'habitation ne répond pas aux exigences de ce texte dans sa rédaction issue de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 prescrites pour la date de réception et de remise. En l'absence de notification régulière, le délai de sept jours accordé aux acheteurs pour se rétracter n'a pas commencé à courir avant la dénonciation de la promesse qu'ils ont formulée aux conditions prévues le 16 septembre 2004. Alain X... et Alice Y... se sont valablement rétractés à cette date emportant l'anéantissement du compromis de vente dès lors non-avenu. Le débat subséquent instauré sur la perfection de la vente en suite de la réalisation des conditions suspensives et de la résiliation de la convention est, par conséquent, sans objet. Les vendeurs ne sont pas fondés à réclamer quelque indemnité d'immobilisation que ce soit, ni le mandataire l'indemnisation du préjudice qu'il relie à la perte de ses honoraires. En revanche, les acheteurs le sont à réclamer le paiement de la somme de 10. 000 Euros qu'ils ont séquestrée chez l'agent immobilier pour être replacés dans la situation antérieure à l'engagement souscrit mais caduc. Il convient d'infirmer le jugement sur ces chefs de décision, de débouter Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... et la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. de l'ensemble de leurs demandes en paiement dirigées contre les appelants à titre d'indemnité ou de dommages et intérêts et de condamner la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à reverser la somme de 10. 000 Euros avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2004 qu'elle avait reçue en sa qualité de séquestre et qu'elle ne prétend pas avoir restituée aux vendeurs. Le jugement sera également infirmé en ses dispositions relatives à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et à la charge des dépens puisque Alain X... et Alice Y... ne sont, plus en suite de l'infirmation prononcée, la partie perdante. Sur l'action en responsabilité dirigée par Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... contre la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. : Aucune réponse n'a été apportée par cette dernière aux prétentions des vendeurs. En lien contractuel avec Alain X... et Alice Y... qui l'avaient chargée de rechercher pour eux une maison d'habitation, la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. a participé à la signature du compromis de vente qui s'est réalisée avec son concours et sur son formulaire pré-imprimé. Selon le récépissé litigieux établi également sur une formule pré-imprimée, les acquéreurs ont reconnu avoir reçu le jour même de l'agence Century 21 JPV IMMOBILIER le compromis de vente signé par les parties. Bien que sans lien de droit avec l'agence immobilière, les vendeurs, simples profanes en la matière, n'en sont pas pour autant privés de la faculté de rechercher la responsabilité délictuelle de l'intermédiaire professionnel de la négociation et de la transaction immobilière dès lors que se trouve établie une faute invoquée en lien avec un préjudice certain et direct qu'ils auraient subi du fait de sa carence. En effet, l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur, qui a prêté son concours à un acte à la demande d'une des parties est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie qui ne l'a pas mandaté. En l'occurrence, la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. a commis une faute ouvrant droit à réparation à l'égard des vendeurs en proposant pour l'exécution de l'acte auquel elle a apporté son concours une forme non admise de notification du compromis de vente et de la faculté de rétractation ouverte aux acquéreurs alors qu'il lui appartenait de vérifier qu'une telle modalité ne prêtait pas à discussion ou, à défaut, d'opter pour celle strictement conforme à la lettre de la disposition légale. Le préjudice subi par les vendeurs du fait de ce manquement ne peut s'entendre des désagréments liés aux instances qui les ont opposés aux acheteurs puisque la procédure n'est que la conséquence de leur décision personnelle de ne pas accéder à la demande de rétractation des acquéreurs. Il ne peut correspondre à l'indemnité de 22. 000 Euros prévue au compromis de vente à la charge de la seule partie contractante qui est responsable de la non-réalisation de la cession, ce que n'est pas l'intermédiaire, la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L.. Il ne saurait enfin s'entendre d'une indemnité compensatrice d'un montant équivalent à la perte de cette indemnité qu'auraient dû verser les acquéreurs si la notification avait été régulière et, par là, leur rétractation tardive car, alors, ce retard n'est qu'hypothétique puisque dépendant d'une circonstance non réalisée. En revanche, en l'absence de notification régulière du délai de rétractation de 7 jours ouvert aux acquéreurs, les vendeurs ont effectivement immobilisé leur bien durant une période largement supérieure à celle strictement prévisible pour connaître la prise de position d'Alain X... et Alice Y..., soit jusqu'à la mi septembre 2004. Ils ont ainsi subi un préjudice né de l'indisponibilité à la vente de leur immeuble pendant ce laps de temps et ce dommage est en lien de causalité direct et certain avec la faute commise par l'intermédiaire. Le préjudice ainsi connu par Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z..., au regard des éléments de détermination suffisants dont dispose la cour, sera évalué à la somme de 3000 Euros au paiement de laquelle la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. sera condamnée avec obligation, en outre, de les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens. Sur les demandes annexes : La solution apportée au litige conduit à infirmer le jugement, y compris en ses chefs de décisions relatifs à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens, mais excepté en ce qu'il a débouté Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... de leur demande en restitution des sommes saisies en exécution de l'ordonnance de référé infirmée en cause d'appel. Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... et la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L, qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum à payer à Alain X... et Alice Y... la somme de 1500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, sans pouvoir prétendre au bénéfice du texte précité. La société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. sera, pour sa part, condamnée à relever et garantir Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... de ces chefs de condamnation et à leur payer, en sus, la somme de 1500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme le jugement dont appel, sauf en qu'il a débouté Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... de leur demande en restitution des sommes saisies en exécution de l'ordonnance de référé infirmée en cause d'appel ; Statuant à nouveau, Juge qu'Alain X... et Alice Y... se sont valablement rétractés du compromis de vente signé le 25 juin 2004 ; Déboute Xavier Z..., Ségolène C... épouse Z... et la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L, en l'état de cette rétractation régulière, de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre Alain X... et Alice Y... ; Ordonne la mainlevée du séquestre de la somme de 10. 000 Euros versée par Alain X... et Alice Y... au bénéfice de ces derniers ; Condamne la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à reverser à Alain X... et Alice Y... cette somme accrue des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 14 octobre 2004 ; Condamne la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à payer à Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... la somme de 3000 Euros à titre de dommages et intérêts ; Condamne in solidum Xavier Z..., Ségolène C... épouse Z... et la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à payer à Alain X... et Alice Y... la somme de 1. 500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à payer à Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... la somme de 1. 500 Euros en vertu du même texte ; Condamne la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. à relever et garantir Xavier Z... et Ségolène C... épouse Z... du chef des condamnations prononcées au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de Alain X... et Alice Y... et des dépens ; Déboute Xavier Z..., Ségolène C... épouse Z... et la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. du surplus de leur demande ; Condamne in solidum Xavier Z..., Ségolène C... épouse Z... et la société JPV IMMOBILIER S. A. R. L. aux dépens de première instance et d'appel sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile en faveur des avoués de cause qui en ont fait la demande. Arrêt signé par M. BRUZY, Président et par Mme VILLALBA, Greffier. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Sommaire : VENTE - Promesse de vente - Immeuble - Acquéreur - Faculté de rétractation - Conditions d'information - Notification de l'acte - Formes - Détermination - Portée - 1) La remise de la promesse de vente contre récépissé par l'agent immobilier ne répond pas aux exigences de l'article L.271-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000, prescrites pour la date de réception et de remise. Dès lors, en l'absence de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, le délai de rétractation de sept jours accordé aux acheteurs n'a pas commencé à courir avant la dénonciation de la promesse qu'ils ont formulée aux conditions prévues. La validité de la rétractation a donc emporté la résolution de la vente. 2) L'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur, qui a prêté son concours à un acte à la demande d'une des parties est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie qui ne l'a pas mandaté. En l'espèce, l'agence immobilière mandatée par les acheteurs a commis une faute ouvrant droit à réparation à l'égard des vendeurs en proposant pour l'exécution de l'acte une forme non admise de notification du compromis de vente alors qu'il lui appartenait de vérifier qu'une telle modalité ne prêtait pas à discussion ou, à défaut, d'opter pour celle strictement conforme à la lettre de la disposition légale