Cour d'appel de Colmar, 28 novembre 2007, 02/05856

JML / SD MINUTE No Copie exécutoire à - Me Michèle SENGELEN- CHIODETTI - SCP G & T CAHN- D. S. BERGMANN Le 28. 11. 2007 COUR D' APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE- SECTION B ARRET DU 28 Novembre 2007 Numéro d' inscription au répertoire général : 1 B 02 / 05856 Décision déférée à la Cour : 23 Septembre 2002 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAVERNE APPELANTS : Monsieur Jacques X......- 68420 HUSSEREN LES CHATEAUX Madame Martine Y... épouse X......- 68420 HUSSEREN LES CHATEAUX Monsieur Frédéric X......- 68420 HUSSEREN LES CHATEAUX représentés par Me Michèle SENGELEN- CHIODETTI, avocat à la Cour Avocat plaidant : Me Gérard WEBER, avocat à STRASBOURG INTIMES : Monsieur Bernard A......- 67530 BOERSCH Madame Béatrice B... épouse A......- 67530 BOERSCH représentés par la SCP G & T CAHN- D. S. BERGMANN, avocats à la Cour Avocat plaidant : Me ALEXANDRE, avocat à STRASBOURG COMPOSITION DE LA COUR : L' affaire a été débattue le 03 Octobre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de : M. LITIQUE, Président de Chambre, entendu en son rapport Mme MAZARIN- GEORGIN, Conseiller M. ALLARD, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme MUNCH- SCHEBACHER ARRET :- Contradictoire- prononcé publiquement par mise à disposition de l' arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l' article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.- signé par Mme Agnès MAZARIN- GEORGIN, Conseiller le plus ancien en l' absence du Président empêché, et Mme Corinne ARMSPACH- SENGLE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu le jugement rendu le 23 septembre 2002 par le juge des loyers du Tribunal de Grande Instance de SAVERNE qui, statuant sur le renouvellement du bail commercial consenti par les époux X... aux époux A... et portant sur des locaux à usage de pharmacie, a rejeté la demande en déplafonnement du loyer, donné acte aux preneurs de leur offre de maintien du loyer contre renouvellement du bail pour 9 ans, et dit qu' à défaut de signature d' avenant conforme le jugement vaudra bail. Vu l' appel interjeté par les époux X... selon déclaration déposée le 16 décembre 2002 au Greffe de la Cour. Vu l' arrêt de cette Cour en date du 31 mars 2004, auquel il est expressément référé pour les commémoratifs des faits de la procédure antérieure, qui a dit y avoir lieu à déplafonnement du loyer au motif essentiel que le bailleur établissait une évolution notable de ses obligations, tout en supportant toutes les grosses réparations sans exception de l' immeuble, il devait faire face à une augmentation exceptionnelle des impôts fonciers restés à sa charge en vertu du paragraphe 6 (page 6) du contrat de bail, dit que le loyer du bail renouvelé devra correspondre à la valeur locative des lieux loués et a ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme E... aux fins de recueillir tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux loués. Vu le rapport d' expertise déposé le 13 janvier 2006 concluant à une valeur locative annuelle maximale de 25. 300 euros HT pour une surface pondérée de 253 m2. Vu l' ordonnance du magistrat de la mise en état de cette Cour en date du 8 décembre 2006 qui a rejeté la requête des appelants tendant à un retour du dossier à l' expert ou à la nomination d' un nouvel expert. Se référant à ses derniers écrits du 9 janvier 2007, les appelants concluent à l' infirmation du jugement, à ce qu' il leur soit donné acte de ce qu' ils ne sont pas opposés au renouvellement du bail avec effet au 1er mars 2000, à voir fixer le loyer à partir de cette date à 2. 591, 63 euros indexé par mois, hors taxes et hors charges du 1er mars 2000 au 30 juin 2001 et à un montant de 3. 876, 59 euros hors taxes et hors charges, indexé par mois, à compter du 1er juillet 2001, à la condamnation solidaire des intimés à payer les arriérés de loyers avec les intérêts légaux à compter des échéances successives et à leur condamnation au paiement, outre les dépens, d' un montant de 6. 000 euros au titre de l' article 700 du nouveau code de procédure civile, en faisant valoir pour l' essentiel que : - l' expert arrivait à une valeur locative annuelle de 25. 300 euros maximum hors taxes, soit un montant très sensiblement équivalent à celui que payent actuellement les intimés. - l' avis de l' expert est totalement fantaisiste, ayant écarté à tort des éléments de comparaison, ceux pour lesquels les loyers étaient plus élevés alors qu' elle n' a pas cru devoir exclure ceux fixés en raison de considérations familiales. - il fournit d' autres références de loyer non vérifiées par l' expert, le tout démontrant que les loyers pratiqués pour des locaux avoisinant la pharmacie des intimés évoluent dans une fourchette comprise entre 117, 97 euros et 220 euros le m2 par an. - le montant du loyer proposé par le bailleur dans son congé avec offre de renouvellement n' étant que de 2. 591, 63 euros, c' est ce montant qu' il y a lieu d' appliquer pour la période allant du 1er mars 2000 au 30 juin 2001, date à laquelle les bailleurs ont augmenté leurs conclusions dans le cadre du mémoire préalable du 27 juin 2001. - contrairement à ce qu' indique l' expert, une des deux autres pharmacies n' est pas immédiatement implantée à côté d' un supermarché, à la différence de l' autre alors que la Pharmacie Centrale bénéficiait incontestablement de l' attrait touristique de la Place du Marché en bordure de laquelle elle se trouve. - le locataire bénéficie au terme du contrat de bail de prérogatives particulièrement appréciables qui lui ont permis de sous- louer effectivement une partie des locaux et de façon avantageuse alors que par ailleurs les intimés ne sont tenus qu' aux réparations locatives et que la taxe foncière reste à la charge des bailleurs. Se référant à leurs derniers écrits du 3 avril 2007, les époux A... concluent à voir dire et juger que la valeur locative des locaux loués par eux ne peut dépasser, au 1er mars 2000, le montant de 25. 300 euros HT, à voir constater que le loyer payé par le locataire à cette date en exécution du bail du 2 mars 1991 est égal et même supérieur à ce montant, en conséquence à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation solidaire des appelants au paiement, outre les dépens, d' un montant de 10. 000 euros au titre de l' article 700 du nouveau code de procédure civile, en soutenant en substance que : - le rapport d' expertise est inutilement contesté, aucune critique ni contestation n' étant d' ailleurs formulée par les appelants sur la surface des locaux ni sur la pondération faite par l' expert. - la pharmacie exploitée par les intimés n' a cessé de perdre de son chiffre d' affaires, cette chute étant la conséquence directe de l' absence de parking au centre ville et de la " concurrence " résultant de l' implantation de pharmacies dans des hypermarchés et supermarchés à OBERNAI. - l' expert a examiné et décrit très soigneusement une série de locaux implantés dans le secteur, écarté les commerces exploités dans les locaux dont le commerçant est propriétaire et analysé les baux des différents locataires pour en déduire avec précision un prix moyen au m2, le loyer ayant été déplafonné en 1991 dans des proportions énormes, puis indexé annuellement, il correspond au loyer déplafonné applicable à la date du congé. - parmi les éléments produits aux débats par les intimés, la référence concernant la banque KOLB est à écarter, celle- ci ne donnant pas sur la Place du Marché et l' activité bancaire n' ayant rien à voir avec celle d' une pharmacie. La Pharmacie Sainte Odile est quasiment située sur la Place du Marché et son loyer est de 66, 60 euros le m2 seulement. - le loyer qui était au 1er mars 2000 de 14. 121 frs HT par mois ou 169. 452 frs HT par an respectivement 25. 832 euros, et qui, par le jeu de l' indexation, était au 1er mars 2006 de 2. 547, 40 euros HT par mois, soit 30. 568, 80 euros HT par an correspondant à l' appréciation exacte faite par l' expert des valeurs locatives dans le secteur et des surfaces réelles et pondérées. SUR QUOI LA COUR : Vu la procédure, les pièces régulièrement versées aux débats et les écrits des parties auxquels il est référé pour plus ample exposé de leurs moyens et arguments : Il est constant, ainsi que le relève la Cour dans son arrêt du 31 mars 2004, que, pendant le cours du bail écoulé, il y a eu une augmentation conséquente de la taxe foncière acquittée par les bailleurs de 1991 à 1999 suite à la création par les intimés d' une entrée supplémentaire dans l' immeuble loué au no6, ruelle du Brochet, pour l' aménagement d' un espace " Santé- Bien être " si bien qu' en 1991 la taxe foncière acquittée pour l' immeuble loué situé ...à OBERNAI était de 6. 252 frs, qu' à partir de 1994 l' administration fiscale a ajouté à la taxe foncière pour l' entrée du ...de 9. 104 frs une taxe de 808 frs pour l' entrée située ... et que la taxe foncière pour ces deux dernières entrées a évolué constamment à la hausse (10. 341 frs en 1996, 10. 970 frs en 1997) pour atteindre 14. 277 frs en 1998 et 14. 787 frs en 1999. Or, cette augmentation considérable de la taxe foncière doit être prise en compte dans l' évaluation de la valeur locative. S' agissant des éléments de référence, les deux éléments fournis par les intimés ne sont pas probants, l' étude du plan cadastral annexé au rapport d' expertise démontrant que le no49 rue du Général F... où se situe l' agence de la banque KOLB ne donne pas sur la Place du Marché, l' activité bancaire au demeurant n' ayant rien à voir avec celle d' une pharmacie, et que la pharmacie Sainte Odile est située quasiment sur la Place du Marché et visible depuis la pharmacie des intimés avec pourtant un loyer de 66, 60 euros le m2 par an, soit bien en- deça du maximum proposé par l' expert. Par ailleurs, l' expert a analysé les éléments de référence qu' il a trouvés dans le secteur en prenant soin d' écarter ceux peu probant compte tenu de la surface du local, de l' activité exercée ou des liens unissant le locataire au bailleur. Enfin, la boutique " Mise au Green " ne correspond qu' à des locaux de 34 m2, non situés en bordure de la Place du Marché, tout comme le magasin de presse, ces deux commerces ayant au surplus une activité et une clientèle totalement différente. Enfin, l' expert s' est expliqué sur les facteurs locaux de commercialité, étant précisé que le chiffre d' affaires en baisse constante de la Pharmacie Centrale ne saurait s' expliquer par le seul manque de parking au centre ville d' OBERNAI alors que selon le courrier de la Mairie d' OBERNAI du 24 octobre 2000, alors que la population de cette ville était passée de 10. 077 habitants en 1990 à 11. 070 en 1999, l' arrêté d' interdiction de stationner sur la Place du Marché et celui de la mise en place en sens unique de la Rue du Général Gouraud avec création d' emplacements de stationnement date du 13 juillet 1989, soit antérieurement à la date du bail renouvelé, ce qui tend à prouver que la baisse du chiffre d' affaires tient plus au fait qu' une pharmacie bénéficie surtout d' une clientèle de quartier et de quelques touristes de passage et que la pharmacie des intimés se trouvait en présence d' une pharmacie concurrente à proximité immédiate. Au vu de l' ensemble de ces éléments, la valeur locative annuelle doit être fixée à 25. 832 euros hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 253 m2 à la date du 1er mars 2000, soit un montant mensuel arrondi de 2. 152, 67 euros hors taxes et hors charges. Les appelants succombant supporteront les dépens d' appel, y compris ceux nés des frais d' expertise, et leur demande au titre de l' article 700 du nouveau code de procédure civile ne saurait prospérer. En outre, l' équité commande de les faire participer à concurrence de 6. 000 euros aux frais irrépétibles d' appel qu' ont dû exposer les intimés. PAR CES MOTIFS LA COUR, Vu l' arrêt du 31 mars 2004 - FIXE à la date du 1er mars 2000 le prix du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux loués par les appelants aux intimés à 25. 832 euros (vingt cinq mille huit cent trente deux euros) hors taxes et hors charges pour une surface pondérée de 253 m2, soit un montant mensuel arrondi à 2. 152, 67 euros (deux mille cent cinquante deux euros soixante sept centimes). - CONFIRME par substitution de motifs le jugement déféré - DEBOUTE les appelants de l' intégralité de leurs prétentions - Les CONDAMNE solidairement aux dépens d' appel, y compris ceux nés de la procédure d' expertise - Les CONDAMNE en outre solidairement à payer aux intimés un montant de 6. 000 euros (six mille euros) au titre de l' article 700 du nouveau code de procédure civile pour l' instance d' appel.