Cour d'appel de Paris, CT0180, du 2 février 2006

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS 6ème Chambre - Section B X... DU 02 FEVRIER 2006 (no , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 04/19940 Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Août 2004 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG no2002/001338 APPELANTS Mademoiselle Joùlle Y... ... par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour assistée de Me Alain TOUCAS, avocat au barreau de PARIS, toque D1155 Monsieur Jacques VAN Z... ... par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour assistée de Me Alain TOUCAS, avocat au barreau de PARIS, toque D1155 INTIMEES S.C.I. ZABETH & CO agissant poursuites et diligences de son Gérant ayant son siège 76, Route des Pinchinats - 13100 AIX EN PROVENCE - représentée par la SCP ARNAUDY - BAECHLIN, avoués à la Cour assistée de Me Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque P182 S.A. ETUDE SAINT LOUIS es-qualité de mandataire de la SCI ZABETH & CO venant aux droits de Monsieur et Madame A... ayant son siège 16, rue d'Orléans - 75004 PARIS - non représentée S.A. CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE AGENCE VOLTAIRE prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège 95, Boulevard Richard Lenoir - 75011 PARIS - non représentée COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2005, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Alain TARDI, Président, chargé d'instruire l'affaire. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Alain TARDI, Président Madame Marie-Paule MORACCHINI, Conseiller Madame Janick TOUZERY-CHAMPION, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Michèle SAGUI X... : - REPUTE CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par Monsieur Alain TARDI, Président - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile. - signé par Monsieur Alain TARDI, président et par Mme Michèle SAGUI, greffier présent lors du prononcé. Par acte sous seing privé du 23 septembre1995 soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi du 21 juillet 1994, les époux A... ont donné à bail à Mme Y... et M. VAN Z... un appartement de cinq pièces situé 53 avenue Kléber à PARIS XVI éme arrondissement, moyennant un loyer de 15.000 francs, outre une taxe de droit au bail de 375 francs (supprimé à compter 1er janvier 2001) une provision sur charges de 1 400 francs, soit au total une somme de 16.775 francs, payable d'avance le 1er de chaque mois, révisable chaque année le 1er octobre sur la base de la moyenne des quatre indices du coût de la construction à la date de référence du 2ème trimestre 1995. Suivant acte séparé du 9 octobre 1995, le CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE (CCF) s'est porté caution solidaire des engagements des locataires à concurrence de la somme de 90.000 francs. La Cour statue sur l'appel du jugement rendu le 27 août 2004 par le Tribunal d'instance du XVIème arrondissement de PARIS, qui a : -déclaré recevables les demandes de la SCI ZABETH & CO, venant aux droits des époux A... ; -condamné solidairement Mme Y... , M. VAN Z... et le CCF dans les limites pour ce dernier de son engagement de caution, soit 13.720, 41 ç à payer à la SCI ZABETH & CO la somme de 17.801,60 ç, représentant les loyers et charges dûs à la date du 20 septembre 2001, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; -dit que Mme Y... et M. VAN Z... pourront s'acquitter de la somme de 17.801,60 ç moyennant le versement de dix sept mensualités de 1.000 ç chacune et d'une 18ème représentant le solde, en sus du paiement du loyer courant et des charges et ce à compter du 1er novembre 2004, puis le premier de chaque mois pendant le cours des délais susvisés, les effets de la clause résolutoire insérée au bail seront suspendus, en cas de libération des locataires selon les modalités susvisées et dans lesdits délais, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée, dans le cas contraire, Mme Y... et M. VAN Z... seront expulsés des lieux donnés en location ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est et ils seront redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer courant et des provisions sur charges et ce jusqu'à la libération définitive des lieux ; -condamné la société SCI ZABETH & CO à verser à Mme Y... et et M. VAN Z... la somme de 913,43 ç représentant le coût de la chaudière ; -condamné Mme Y... et M. VAN Z... à régler les dépens comprenant le coût de l'expertise et une indemnité de 1.500 ç par application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Vu les conclusions déposées le 19 octobre 2005 par Mme Y... et M. VAN Z... appelants et le 8 novembre 2005 par la SCI ZABETH & CO formant appel incident. Les Stés ETUDE SAINT LOUIS et CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE, intimées, assignées régulièrement par acte du 10 février 2005 n'ont pas constitué avoué. La Cour renvoie pour un plus ample exposé des faits et prétentions initiales des parties à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du Nouveau Code de procédure civile. SUR CE, LA COUR Attendu que le premier juge a pertinemment répondu au moyen de Mme Y... et de M. VAN Z... tiré de l'absence de preuve du mandat de la Sté ETUDE SAINT LOUIS, qui aurait pour conséquence selon eux la nullité des actes de saisie et de commandements délivrés à la requête de cette société, ces actes ayant été délivrés au nom des bailleurs, les époux A..., lesquels avaient informé par lettres des 20 février et 25 juillet 2001 leurs locataires de ce qu'ils confiaient la gestion de leur appartement à ce mandataire ; qu'au surplus, depuis août 2001, les preneurs ont adressé sans aucune réserve le paiement des loyers au mandataire ; Attendu qu'est dénué du moindre sérieux le moyen tiré par les preneurs des trois erreurs de calcul commises par M. B..., expert, dans son pré-rapport, celles-ci ayant été rectifiées dans le rapport définitif, après qu'ait été donné un dernier délai de quinze jours aux parties pour leur permettre d'adresser des observations à ce titre ; que seule la SCI ZABETH & CO, le 18 février 2004 a communiqué un dire ; Que l'expert dont la mission était de déterminer le montant du loyer dû par les locataires depuis leur entrée dans les lieux (1er octobre 1995) jusqu'à la date de l'assignation (20 septembre 2001), a à bon droit procédé au calcul du droit au bail (supprimé à compter du 1er janvier 2001) ainsi qu'au calcul de la révision du loyer chaque année au 1er octobre sur la base contractuellement prévue de la moyenne des quatre indices du coût de la construction à la date de référence du 2ème trimestre 1995, en écartant le tableau des locataires comprenant des indices erronés (pages 9 et 10 du rapport) ; Qu'il a aussi exactement déterminé la répartition des charges entre le bailleur et les locataires pour la même période, conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en effet, suivant sans erreur le règlement de copropriété de l'immeuble, il a réparti en quatre colonnes les charges communes de l'ensemble immobilier entre tous les copropriétaires ou groupes de copropriétaires au prorata des millièmes généraux tels qu'indiqués à l'état descriptif de division, puis imputé aux preneurs les charges récupérables fixées par Décret du 26 août 1987, les taxes locatives, charges communes générales comprenant les salaires et charges sociales du concierge de l'immeuble à 75 %, les frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien du hall d'entrée et de la cage d'escalier, les petites réparations d'entretien, consommation d'eau froide individuelle, dépenses d'entretien de l'ascenseur comprenant la consommation EDF, le contrat d'entretien de l'ascenseur à 73 %, l'entretien courant, dépenses unitaires (location de compteur d'eau individuel) ; Que l'expert n'a donc pas, contrairement à ce que prétendent Mme Y... et M. VAN Z..., mis à leur charge la totalité du coût des contrats d'entretien, ayant au contraire très précisément rappelé en page 22 de son rapport le pourcentage retenu à charge des locataires ; que, de la même façon l'expert n'a pas retenu à charge des locataires redevables du coût de la dératisation (mais seulement le coût des produits) ou de celui de la réparation et de l'entretien de la loge de la concierge ou encore du contrat d'entretien des extincteurs ; que les pièces produites au cours des opérations d'expertise (contrat d'entretien de l'ascenseur, relevés des compteurs d'eau, tableaux des charges des copropriétaires...) ont permis à M. B... de déterminer la ventilation des charges et de vérifier l'exactitude des charges récupérables sur les locataires ; que la liste des pièces établie par les locataires démontre que l'ensemble des contrats leur a été communiqué ; Que Mme Y... et M. VAN Z... sont fondés en revanche à demander le retranchement des astreintes de nuit accordées au concierge qui n'entrent pas dans les charges récupérables par le bailleur et qui s'élèvent au vu des seuls bulletins de salaire produits à la somme de 105,24 francs X 2 = 210,48 francs rien ne permettant d'établir que la concierge est effectivement perçu de plus amples sommes ; Qu'au contraire de ce qu'affirment les appelants, le calcul des charges n'a pas été opéré par l'expert en ajoutant celles afférentes à une chambre de service dont ils n'ont jamais eu la disposition ; que si mention de cette chambre figure sur des avis de loyers, M. B... a bien distingué la quote part des époux A..., comprenant les lots 5, 20, 21 et 13 (soit 169/1.000 millièmes) de celle des locataires constituée des lots 5,20 et 21 (soit 158/1.000 millièmes), en page 23 de son rapport ; qu'au surplus, il a vérifié que cette chambre n'est pas équipée d'un point d'eau, de sorte qu'il n'y a pas lieu de répartir le coût de la consommation d'eau ; Que l'établissement des vingt trois quittances versées aux débats par les appelants pour la période d'octobre 1995 à juin 1999 ne saurait priver les propriétaires du droit de leur réclamer ultérieurement la révision du loyer par application de l'indice contractuellement prévu ainsi que la régularisation des charges, en fonction des dépenses réellement exposées, les règlements dont se prévalent Mme Y... et M.VAN Z... n'étant pas contestés ; Qu'il ressort du tableau dressé par l'expert en pages 44 et 45 de son rapport, dont les deux dernières colonnes intitulées "dates des versements" et "montants des versements" ne sont nullement contestées par les appelants, que ceux-ci n'ont réglés leur loyer d'avance le 1er de chaque mois hormis en octobre 1995, ainsi qu'il était comme contractuellement convenu ; que le retard de quelques jours en 1996 s'est progressivement accentué s'élever à cinq ou six mois au cours des années 2000 et 2001 ; Que, dans les deux mois du commandement du 27 août 2001 délivré pour avoir paiement d'une somme de 137.938,66 francs (21.028,61 ç), les appelants n'ont réglé qu'une somme de 17.000 francs (2.591,63 ç), de sorte qu'ils restaient devoir au 28 octobre 2001, selon le tableau de l'expert non critiqué, la somme de 99.770,86 francs (15.209,97 ç), qui ne correspond donc pas, contrairement à ce qu'ils soutiennent, à une simple indexation des loyers et à des charges jamais réclamée auparavant ; que ce commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette n'en est pas moins valable à due concurrence ; Qu'à bon droit dès lors, le premier juge a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu d'en suspendre les effets et d'accorder des délais de paiement, les locataires ne démontrant pas être des débiteurs malheureux et de bonne foi ; que leur expulsion sera ordonnée, qu'ils devront régler une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuellement dus ; qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'expulsion d'une mesure d'astreinte ; Que les appelants succombant en leurs prétentions principales, il ne saurait être fait droit à leurs demandes en indemnité en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, en main levée de saisie et en dommages et intérêts dirigées à l'encontre de la SCI ZABETH & CO et de l'ETUDE SAINT LOUIS ; PAR CES MOTIFS, Réforme le jugement dont appel en toutes ses dispositions, à l'exception de celles relatives à l'acquisition de la clause résolutoire , à la condamnation de la SCI ZABETH & CO à verser à Mme Y... et à M. VAN Z... la somme de 913,43 ç représentant la réparation de la chaudière, à la condamnation au dépens et à l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile,on de la chaudière, à la condamnation au dépens et à l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Statuant à nouveau, Condamne solidairement Mme Y..., M. VAN Z... et le CCF dans les limites pour ce dernier de son engagement de caution d'un montant de 13.720,41 ç à verser à la SCI ZABETH & CO la somme de 15.209,97 ç, dont à déduire la somme de 32,09 ç représentant les astreintes de nuit, soit une somme de 15.177,88 ç au titre des loyers et charges, somme arrêtée au 28 octobre 2001, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2004, Ordonne l'expulsion de Mme Y... et de M. VAN Z... et celle de tous occupants de leur chef de l'appartement situé 53 avenus Kléber à Paris 16ème arrondissement et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Dit qu'il sera disposé des meubles éventuellement trouvés sur place conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, Condamne in solidum Mme Y... et M. VAN Z... à verser à la SCI ZABETH et Co à compter du 28 octobre 2001 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges contractuellement convenus jusqu'à la libération des lieux et la remise des clefs, Condamne in solidum Mme Y... et M. VAN Z... à verser à la SCI ZABETH & CO une indemnité supplémentaire de 2.000 ç par application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile, Déboute les parties de leurs plus amples demandes, Condamne in solidum Mme Y... et M. VAN Z... aux dépens d'appel, Admet en tant que de besoin les avoués en la cause au bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,