Cour d'appel de Versailles, du 24 février 2004

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä 51I CONTRADICTOIRE DU 24 FEVRIER 2004 R.G. Nä 02/03971 AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la Sté immobilière de la régie des usines RENAULT C/ Said X... et autres Décision déférée à la cour : d'un jugement rendu le 25 Janvier 2002 par le Tribunal d'Instance MANTES LA JOLIE RG nä : 00.1204 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP DEBRAY-CHEMIN SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE S.A. IMMOBILIERE 3F venant aux droits de la Sté immobilière de la régie des usines RENAULT Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège 159 rue Nationale 75013 PARIS représentée par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués assistée de Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur Said X... 5 rue Grange Dime Bât I Appt 61 78680 EPONE représenté par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués assisté de Me Brigitte LESACQ, avocat au barreau de VERSAILLES Madame A'cha Y... épouse X... 5 rue Grange Dime Bât I Appt 61 78680 EPONE représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués assistée de Me Brigitte LESACQ, avocat au barreau de VERSAILLES Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 22 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNE, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Evelyne LOUYS, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Natacha Z..., 5FAITS ET PROCEDURE, Monsieur et Madame X... sont locataires d'un appartement, nä 61 dans l'ensemble immobilier propriété de la société IMMOBILIÈRE 3F, situé à EPONE, 8 rue de la geôle, 69 et 70 bis avenue Emile Sergent et 5 rue de la Grande Dime. Par lettre du 1er février 1999, la société IMMOBILIÈRE 3F a informé Monsieur et Madame X... de la réalisation, dans le cadre d'une opération de conventionnement, de travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier devant durer environ dix huit mois à l'issue desquels un nouveau loyer conventionné deviendra exigible; Elle a ensuite notifié aux locataires le 21 mars 2000, le calcul du nouveau loyer applicable à compter du 1er mai 2000. Monsieur et Madame X... ayant refusé de payer le nouveau loyer, la société IMMOBILIÈRE 3F leur a fait notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 septembre 2000 Suivant acte d'huissier en date du 28 novembre 2000, Monsieur et Madame X..., locataires, ont assigné la société IMMOBILIÈRE 3F, bailleresse, devant le Tribunal d'Instance de Mantes La Jolie, aux fins de contester l'augmentation de loyer consécutive à la convention signée entre la société IMMOBILIÈRE 3F et le Préfet des Yvelines concernant des travaux de réhabilitation et s'opposer au commandement de payer qui leur a été délivré le 28 septembre 2000. Par jugement contradictoire en date du 25 janvier 2002, le Tribunal d'Instance de Mantes-La-Jolie a notamment reçu l'opposition à commandement de Monsieur et Madame X..., dit que le loyer hors charge notifié le 21/03/2000 est exigible à compter du 01/12/2001 et débouté la société IMMOBILIÈRE 3F du surplus de ses demandes. Par déclaration en date du 16 mai 2002, la société IMMOBILIÈRE 3F a interjeté appel de cette décision, et dans ses conclusions déposées le 11 décembre 2003, demande à la cour de : - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit le nouveau loyer notifié aux époux X... exigible seulement à compter de la date du 1er décembre 2001 ; - dire au contraire que le nouveau loyer était exigible comme prévu par application des conventions au 1er mai 2000 ; -dès lors, condamner les époux X... à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 4064,02 arrêtée au 30 novembre 2003 ; -débouter purement et simplement les époux X... de leur opposition à commandement et dire dès lors que ce commandement produira son plein effet ; -impartir aux époux X... de signer le nouveau bail qui leur a été notifié dans les 15 jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sauf à encourir expulsion ; -condamner les époux X... à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F une somme de 400 euro sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Au soutien de son appel, la société IMMOBILIÈRE 3F. expose qu'elle a fait réaliser les travaux visés à la convention; que le nouveau loyer était exigible dès la notification de l'achèvement des dits travaux soit le 1er mai 2000 ; que la décision entreprise a retardé à tort le point de départ de l'exigibilité du nouveau loyer au 1er décembre 2001, date d'achèvement des travaux de remise en état intérieure de tous les logements, alors que la convention ne visait que celle de 46 logements sur les 102 que comporte l'ensemble immobilier. Monsieur et Madame X... dans leurs dernières conclusions, signifiées le 15 octobre 2003 demandent à la Cour: - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le loyer hors charges notifié le 21 mars 2000 n'était exigible qu'à compter du 1er décembre 2001, - de dire qu'ils ne sont redevables d'aucune somme, - de condamner la société IMMOBILIÈRE 3F à leur payer la somme de 1 000 sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens. A l'appui de leurs demandes, ils font valoir que le logement qu'ils occupent est visé par la convention nä 78/2/10. 1998/85. 1231/075078/1363 conclue dans le cadre des articles L 351-2 du code de la construction et de l'habitation qui a pour vocation d'encourager la réhabilitation de logements à usage locatif et de permettre aux locataires, par l'attribution d'une allocation personnalisée au logement (APL) de supporter la hausse de loyer consécutive aux investissements réalisés ; que les travaux de réhabilitation ayant été achevés le 30 novembre 2001 le loyer revalorisé ne pouvait être exigible avant le 1er décembre 2001 ; que dès lors le décompte des sommes dues selon le bailleur qui réclame le loyer conventionné depuis mai 2000 est nécessairement erroné. La clôture a été prononcée le 11 décembre 2003 et l'affaire appelée à l'audience du 22 janvier 2004 MOTIFS Sur la date d'application du nouveau loyer Considérant que la société IMMOBILIÈRE 3F. est propriétaire d'un programme immobilier situé à Epône; que pour conférer à ce programme le statut d'immeuble conventionné au sens de l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation, elle a signé deux conventions avec l'Etat, le 16 octobre 1998 prévoyant notamment la réhabilitation de 34 appartements pour la première et de 68 pour la seconde, lui permettant ainsi de notifier aux locataires de nouveaux loyers, désormais conventionnés et à ces derniers de percevoir l'APL. Considérant que l'application de ce nouveau loyer suppose d'une part que les travaux, objet de cette convention, soient réalisés et que l'Etat le constate en délivrant une attestation d'exécution conforme prévue par l'article R 353-21 du code de la construction et de l'habitation, d'autre part que le bailleur notifie ce nouveau loyer à ses locataires. Considérant que les conventions signées par la société IMMOBILIÈRE 3F, comportent l'indication des travaux qui incombent au bailleur dont la matérialité et l'étendue sont déterminées par les déclarations de travaux avec la mention de leur numéro 78 217 97 M2 038 et 78 217 97 M2 037 . Considérant que ces déclarations de travaux comportent une notice explicative jointe décrivant les travaux prévus : une réhabilitation intérieure partielle portant sur l'ensemble des parties communes (hall et escaliers), l'équipement de l'ensemble des logements d'une VMC et d'un chauffage individuel au gaz, mais la rénovation de l'intérieur de seulement 46 des 102 logements de l'ensemble immobilier. Considérant que l'achèvement des travaux, objet de la convention, a été constaté par l'Etat qui a délivré une attestation d'exécution conforme le 21 avril 2000 ; que le 21 mars 2000, la société IMMOBILIÈRE 3F a notifié à Monsieur et Madame X..., le montant du loyer conventionné applicable à compter du 1er mai 2000. Considérant que Monsieur et Madame X... ne contestent pas que les travaux visés par la convention ont été réalisés; que les conditions prévues pour l'application du nouveau loyer conventionné à compter du 1er mai 2000 sont en conséquence réunies. Considérant que c'est dès lors à tort que Monsieur et Madame X... demandent de retarder l'exigibilité du nouveau loyer à compter du 1er décembre 2001, date d'achèvement des travaux de rénovation intérieur de l'appartement qu'ils occupent, et qui ne sont pas visés par la convention ; qu'en effet la date d'achèvement de ces travaux "hors convention" est indifférente pour la détermination de la date d'application du nouveau loyer. Considérant dès lors que la société IMMOBILIÈRE 3F est bien fondée à réclamer un loyer réévalué à compter du 1er mai 2000 ; que le jugement doit donc être infirmé de ce chef. Sur les comptes entre les parties: Considérant que le décompte produit fait apparaître que du mois de mai 2000 au mois de mars 2002 Monsieur et Madame X... se sont acquittés d'un loyer inférieur à celui dû ; qu'un solde de 4 064,02 en résulte, terme de novembre 2003 inclus. Considérant que Monsieur et Madame X... sont condamnés à payer cette somme dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision. Considérant que le litige ayant existé entre le bailleur et certains locataires qui ont pu se méprendre sur leurs droits, explique la résistance de Monsieur et Madame X... à payer le nouveau loyer dès le mois de mai 2000 ; qu'il n'est pas discuté que la situation financière de chacun de ces locataires justifie d' accorder d'office trois mois de délais de paiement en application du troisième alinéa de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989 ; que la clause résolutoire est suspendue pendant les délais ainsi accordés; qu'elle sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur et Madame X... s'acquittent des sommes dues dans les délais impartis; que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet. Considérant qu' à l'expiration de ces délais, il appartiendra à la société IMMOBILIÈRE 3F de proposer à Monsieur et Madame X... un nouveau bail selon les modalités prévues par l'article L 353-7 du code de la construction et de l'habitation sans qu'il y ait lieu de sanctionner par l'expulsion le refus du locataire de signer un nouveau bail compte tenu de l'option qui lui est ouverte par le texte susvisé. Considérant que la situation économique des parties justifie qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que cependant Monsieur et Madame X... supporteront les dépens. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort, Sur l'appel du jugement du tribunal d'instance de Mantes la Jolie en date du 25 janvier 2002, Reçoit l'appel de la société IMMOBILIÈRE 3F, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau, Dit que le loyer hors charges notifié le 21 mars 2000 est exigible à compter du 1er mai 2000, Condamne Monsieur et Madame X... à payer à la société IMMOBILIÈRE 3F la somme de 4064,02 terme de novembre 2003 inclus, Constate l'acquisition de la clause résolutoire, Accorde à Monsieur et Madame X... un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt pour s'acquitter des sommes dues. Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés; dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué si les sommes dues sont réglées dans les délais impartis et que, dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet. Déboute la société IMMOBILIÈRE 3F du surplus de ses demandes. Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile Condamne Monsieur et Madame X... aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ces derniers par la SCP DEBRAY & CHEMIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha Z..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Sommaire : HABITATION A LOYER MODERE Il résulte des dispositions des articles L 351-2 et R 353-21 du Code de la construction que l'application d'un nouveau loyer dans le cadre de travaux de réhabilitation permettant de conférer à un immeuble le statut d'immeuble conventionné suppose, d'une part, que les travaux objet de la convention sont réalisés et leur achèvement constaté par la délivrance par les services de l'Etat d'une attestation d'exécution, d'autre part, que le bailleur notifie le nouveau loyer à ses locataires.Un locataire ne peut prétendre retarder l'exigibilité du nouveau loyer jusqu'à la date d'achèvement de travaux de rénovation intérieur de l'appartement qu'il occupe dès lors que ces travaux ne sont pas visés par la convention