Cour d'appel de Lyon, du 31 mai 2001, 1998/07635

COUR D'APPEL DE LYON 1ère Chambre ARRET du 31 MAI 2001 Décision déférée : JUGEMENT du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LYON en date du 14 Octobre 1998 (RG : 199612085 - Ch ) N° RG Cour : 1998/07635 Nature du recours : DECL. D'APPEL Code affaire : 636 Avoués : Parties : - SCP BRONDEL-TUDELA . MAITRE X... M demeurant : Avocat : Maître RINCK APPELANT ---------------- - SCP AGUIRAUD-NOUVELLET . COMPTOIR DES ENTREPRENEURS dont le siège social est : 37 Bd Vauban 78046 GUYANCOURT CEDEX Représenté par ses dirigeants légaux Avocat : Maître BRUMM INTIME ---------------- Les pièces de la procédure ont été régulièrement communiquées à monsieur le procureur général. INSTRUCTION CLOTUREE le 27 Mars 2000 DEBATS : en audience publique du 6 Mars 2001 COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : - monsieur CHAUVIRE, président, - monsieur DURAND, conseiller, - monsieur ROUX, conseiller, assistés pendant les débats de madame KROLAK, greffier, ARRET : contradictoire prononcé à l'audience publique du 31 MAI 2001 par monsieur CHAUVIRE, président, qui a signé la minute avec le greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant actes reçus le 18 janvier 1991 par Monsieur M X..., notaire associé de la société civile professionnelle M I M X..., titulaire d'un office notarial dont le siège est à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du sud-est et la Banque générale du phénix et du crédit chimique ont mis à la disposition de la société anonyme Le Relais de Genève un crédit de 22.500.000 francs remboursable en quinze annuités, destiné à financer pour partie la construction d'un hôtel trois étoiles sur le territoire de la commune de Saint-Maurice-de-Beynost (Ain). Pour sûreté et garantie des sommes dont elle serait débitrice envers ces établissements de crédit, la société Le Relais de Genève a accepté d'affecter et hypothéquer en premier rang les tènements immobiliers sur lequel devait être élevé l'hôtel ainsi que les constructions au fur et à mesure de leur réalisation et d'affecter en nantissement le fonds de commerce, dès son ouverture. La Caisse régionale de crédit agricole mutuel du sud-est et la Banque générale du phénix et du crédit chimique ont fait enregistrer et publier à la conservation des hypothèques le 18 septembre 1991 l'hypothèque conventionnelle prise à leur profit et fait inscrire le 19 décembre 1991 le nantissement du fonds de commerce. La Banque générale du phénix et du crédit chimique a cédé sa créance à la société anonyme du Comptoir des entrepreneurs avec effet au 31 décembre 1992 et signifié cette cession à la société anonyme Le Relais de Genève en avril 1993. Le tribunal de commerce de Lyon a, par jugement du 5 janvier 1994, prononcé le redressement judiciaire de la société Le Relais de Genève et, l'administrateur ayant considéré qu'un plan de continuation n'était pas envisageable et n'ayant pu trouver un cessionnaire, cette même juridiction a rendu le 1er juin 1994 un jugement prononçant la liquidation judiciaire de la société. Il est ensuite apparu que l'hôtel avait été pour partie construit sur deux parcelles n'appartenant pas à la société Relais de Genève. Suivant ordonnance en date du 2 mai 1993, le juge commissaire a autorisé le liquidateur judiciaire à vendre l'hôtel de gré à gré pour le prix de 5.050.000 francs à Monsieur René Y..., qui déclarait faire son affaire de l'acquisition des deux parcelles non comprises dans les actifs de la liquidation, ou à la société civile immobilière Les Serines qu'il entendait se substituer et une partie des éléments du fonds de commerce pour le prix de 1.450.000 francs à la société en nom collectif La Bourse ou à toute personne qu'elle pourrait se substituer. Estimant que les prix de cession retenus étaient trop faibles et qu'il était préférable de procéder à une vente aux enchères, la société Comptoir des entrepreneurs a déféré cette ordonnance au tribunal de commerce de Lyon qui l'a cependant confirmée par un jugement du 13 juillet 1995. Considérant que, pour avoir manqué à son devoir de conseil comme à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il avait accepté de rédiger, Monsieur X... était responsable du préjudice par elle subi du fait de la vente à des prix insuffisants de l'hôtel et du fonds de commerce, la société Comptoir des entrepreneurs a fait assigner cet officier public à comparaître devant le tribunal de grande instance de Lyon qui, par jugement du 14 octobre 1998, a dit et jugé qu'en ne vérifiant pas l'efficacité des inscriptions qu'il prenait au regard de la demande de son client de bénéficier d'une hypothèque de premier rang sur l'immeuble de la société Le Relais de Genève, Monsieur X... avait commis une faute dont il devait réparation à la société Comptoir des entrepreneurs et, avant dire droit plus avant, ordonné une expertise aux fins d'évaluation du préjudice de la demanderesse. Monsieur X... a interjeté appel de cette décision. Il fait valoir au soutien de son recours qu'il n'a pas été associé aux pourparlers préalables à la rédaction de l'acte, lequel a de ce fait été établi sur la base des seuls renseignements fournis par les parties et, notamment, des certificats d'acquisition établis par Maître Z..., le notaire de la société Relais de Genève. Il souligne que les éléments qui lui avaient été communiqués ne faisaient l'objet d'aucune discussion, de sorte qu'il n'était pas en mesure de prévoir les difficultés ultérieurement apparues. Il ajoute qu'il n'était pas tenu de se rendre sur les lieux pour s'assurer de la pertinence des informations données par rapport à la configuration du site. Il fait observer qu'il a adressé le projet d'acte aux deux établissements bancaires qui, après en avoir pris connaissance, ont suggéré des modifications ne concernant pas la désignation des biens. Il explique cela par le fait que, particulièrement pressées, la Banque générale du phénix et du crédit chimique et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du sud-est lui ont donné une mission limitée consistant à recueillir l'engagement de la société Le Relais de Genève de fournir une caution et de consentir une hypothèque sur les immeubles existants et à venir ainsi qu'un nantissement sur le fonds de commerce. Il affirme qu'elles sont convenues que les biens immeubles et le fonds de commerce servant de garanties ne seraient que partiellement désignés dans l'acte. Il précise qu'a toutefois été insérée dans celui-ci une stipulation aux termes de laquelle l'emprunteur affectait et hypothéquait en premier rang non seulement les immeubles désignés, mais aussi les augmentations et améliorations qui pourraient être faites ainsi que tous immeubles par destination et nantissait en premier rang l'ensemble des éléments incorporels et matériels présents et à venir du fonds de commerce. Il considère que, dans ces conditions, il appartenait à la banque générale du phénix et du crédit chimique, puis à la société Comptoir des entrepreneurs de compléter l'inscription hypothécaire au fur et à mesure des acquisitions faites par la société Le Relais de Genève. Aussi estime-t-il n'avoir commis aucune faute. Il prétend par ailleurs que l'action intentée à son encontre lui a causé un préjudice moral dont il est fondé à réclamer réparation. Il demande donc que, le jugement déféré étant réformé, la société Comptoir des entrepreneurs soit déboutée de ses prétentions et condamnée à lui payer la somme de 50.000 francs à titre de dommages-intérêts, outre celle de 15.000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. La société Comptoir des entrepreneurs répond que le notaire à une obligation de résultat quant à l'efficacité de ses actes, de sorte que Monsieur A... devait assurer l'efficacité des sûretés qu'il lui avait été demandé de régulariser. Or, selon elle, il a manqué à cette obligation en ne procédant pas à l'inscription des sûretés sur la totalité des parcelles figurant sur le permis de construire, sur lesquelles l'hôtel devait être édifié. Elle poursuit en indiquant que Monsieur X... ne peut, pour tenter de s'exonérer de sa responsabilité, se prévaloir ni du fait que la construction n'était pas encore commencée au moment où l'acte a été passé puisqu'il lui appartenait de s'enquérir des parcelles sur lesquelles les inscriptions devaient être prises, ni des stipulations de l'article du prêt prévoyant que l'emprunteur hypothèque en premier rang, outre les immeubles désignés, les augmentations et améliorations et tous immeubles par destination dès lors que les parcelles omises constituaient non des augmentations ou des améliorations, mais l'assise même des opérations de constructions envisagées et qu'elles n'ont jamais appartenu à la société Relais de Genève. Elle soutient que Monsieur X... ne peut pas davantage invoquer le fait que sa mission aurait été limitée dans la mesure où il est avéré qu'il lui avait été demandé de prendre une hypothèque de premier rang sur l'immeuble ainsi qu'un nantissement sur le fonds de commerce, ce qui impliquait qu'il vérifiât quelles devaient être les parcelles grevées, et où, s'il avait procédé à cette vérification, il aurait constaté que la société Relais de Genève n'était pas propriétaire de deux des parcelles sur lesquelles devait s'étendre la construction et que, de ce fait, les sûretés que désiraient prendre les établissements financiers se trouveraient privées de toute efficacité. Elle conclut donc à la confirmation du jugement attaqué et à la condamnation de Monsieur X... à lui payer la somme de 15.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu que le notaire est tenu de prendre toutes les dispositions pour assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédige ; Attendu, en l'espèce, qu'il est constant que la société Comptoir des entrepreneurs, qui se trouve aux droits de la société Banque générale du phénix et du crédit chimique, laquelle avait demandé à Monsieur X... de faire figurer à l'acte authentique constatant son engagement d'accorder à société Le Relais de Genève une ouverture de crédit une clause prévoyant que cette dernière lui consentait d'une part une hypothèque de premier rang sur les parcelles sises à Saint-Maurice-de-Beynost, au lieudit Les Sérines, sur lesquelles elle se proposait de construire un hôtel ainsi que sur le bâtiment au fur et à mesure de son édification, d'autre part un nantissement sur le fonds de commerce dès son ouverture, n'a pu tirer de ces sûretés les avantages qu'elle était en droit d'en attendre dans la mesure où il est apparu, après l'ouverture de la procédure collective dont a fait l'objet la société Le Relais de Genève, que l'hôtel avait été en partie édifié sur deux parcelles cadastrées ZB 26 et 27 dont cette société n'était pas propriétaire et que de ce fait la valeur de l'immeuble sur lequel était inscrite l'hypothèque, comme d'ailleurs la valeur du fonds de commerce nanti, s'en trouvait fortement diminuée, ainsi que l'a confirmé la cession de gré à gré par le liquidateur judiciaire de l'immeuble et du fonds de commerce aux prix respectifs de 5.050.000 francs et de 1.450.000 francs alors qu'un expert, ignorant que l'édifice avait en partie été élevé sur le terrain d'autrui, avait estimé la valeur des biens immeubles à 25.000.000 francs et celle du fonds de commerce à 5.500.000 francs ; Attendu que l'acte a été établi par Monsieur X... au vu des attestations souscrites le 3 janvier 1991 par Monsieur Z..., notaire associé à Ternay (Rhône), desquelles il résultait que la société Relais de Genève avait acquis : - suivant acte authentique du 30 octobre 1990, de Madame B..., une parcelle de terrain à bâtir située sur le territoire de la commune de Saint-Maurice-de-Beynost, lieudit Les Sérines, cadastrée section ZB, numéro 30, - suivant acte authentique des 17 et 26 décembre 1990, de Monsieur et Madame C..., une parcelle de terrain à bâtir située sur le territoire de la commune de Saint-Maurice-de-Beynost, lieudit Les Sérines, cadastrée section ZB, numéro 25, - suivant acte authentique des 17 et 22 décembre 1990, de Monsieur et Madame D..., deux parcelles de terrain à bâtir situées sur le territoire de la commune de Saint-Maurice-de-Beynost, lieudit Les Sérines, cadastrées section ZB, numéros 28 et 29 ; Attendu que ces parcelles, qui sont séparées par les parcelles numéros 26 et 27, ne pouvaient à elles seules constituer l'assiette de l'hôtel à construire ; Attendu que si Monsieur X... s'était conduit en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant, il ne se serait pas satisfait de la communication des seules attestations émises par son confrère et aurait cherché à recouper les informations qui lui étaient ainsi communiquées avec d'autres éléments, en particulier le permis de construire, afin d'avoir une connaissance précise et complète du projet de la société Le Relais de Genève, démarche qui s'imposait d'autant plus que la Banque générale du phénix et du crédit chimique et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du sud-est faisaient preuve d'un empressement à conclure l'affaire propre à favoriser les erreurs ; qu'il aurait ainsi été en mesure de vérifier que les sûretés que ses clientes lui demandaient de prévoir ne pouvaient être pleinement efficaces au regard de la situation existante et, après avoir attiré leur attention sur ce point, de leur recommander de ne pas accorder d'ouverture de crédit tant que la situation ne serait pas régularisée par l'emprunteur ; Et attendu qu'il ne saurait être exonéré de sa responsabilité par le fait que la Banque générale du phénix et du crédit chimique a eu connaissance du projet d'acte et n'a fait aucune observation concernant les biens sur lesquels devait être inscrite l'hypothèque, alors que ce document, envoyé par télécopie la veille de la signature, a fait l'objet d'un examen rapide ayant seulement permis de déceler des imperfections de forme par la dite banque dont il n'est même pas établi qu'elle avait savait très exactement sur quelles parcelles l'hôtel devait être édifié ; Attendu, ainsi, que c'est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité de Monsieur X... et que, l'appréciation du préjudice de la société Comptoir des entrepreneurs nécessitant le recours à un technicien, a ordonné une expertise ; Attendu que Monsieur X... doit être débouté de sa demande de dommages-intérêts dès lors que l'action intentée par la société Comptoir des entrepreneurs est fondée en son principe ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Comptoir des entrepreneurs l'intégralité des frais non compris dans les dépens par elle exposés pour les besoins de l'instance d'appel ; qu'il y a lieu de condamner Monsieur X... à lui payer à ce titre la somme de 5.000 francs ; Attendu que Monsieur X... qui succombe doit être condamné aux dépens et débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, La COUR, Confirme le jugement rendu le 14 octobre 1998, entre les parties, par le tribunal de grande instance de Lyon, Y ajoutant, Déboute Monsieur X... de sa demande de dommages-intérêts, Condamne Monsieur X... à payer à la société Comptoir des entrepreneurs la somme de 5.000 francs par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Déboute Monsieur X... de sa demande fondée sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Condamne Monsieur X... aux dépens d'appel, Dit que la société civile AGUIRAUD & NOUVELLET, titulaire d'un office d'avoué, pourra recouvrer directement contre Monsieur X... ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Obligation de vérifier - Définition - Recherche de l'efficacité de l'acte - / Le notaire est tenu de prendre toutes les dispositions pour assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédige. Si le notaire s'était comporté en notaire avisé et en juriste compétent et méfiant, il ne se serait pas satisfait de la communication des seules attestations émises par son confrère et aurait cherché à recouper les informations qui lui étaient communiquées avec d'autres éléments, en particulier le permis de construire, afin d'avoir une connaissance précise et complète du projet de la société, démarche qui s'imposait d'autant plus que les établissements financiers faisaient preuve d'un empressement à conclure l'affaire propre à favoriser les erreurs. Il aurait été ainsi en mesure de vérifier que les sûretés que ses clientes lui demandaient de prévoir ne pouvaient être pleinement efficaces au regard de la situation existante et, après avoir attiré leur attention sur ce point, de leur recommander de ne pas accorder d'ouverture de crédit tant que la situation ne serait pas régularisée par l'emprunteur. La responsabilité du notaire doit être retenue