Cour d'appel de Caen, 9 décembre 2008, 07/01063

AFFAIRE : N RG 07/01063 Code Aff. : ARRET N D C. J B. ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES en date du 22 Février 2007 - RG no 05/00347 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIERE CHAMBRE - SECTION CIVILE ARRET DU 09 DECEMBRE 2008 APPELANTS : Monsieur Roland X... et Madame Janine Y... épouse X... ... représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués assistés de Me GOUEDARD, avocat au barreau d'AVRANCHES INTIMES : Monsieur Jean-Philippe A... et Madame Nathalie B... épouse A... ... La SARL BILBO IMMOBILIER 44 Boulevard Robert Schumann 50100 CHERBOURG prise en la personne de son représentant légal représentés par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués assistés de Me ROBIN, avocat au barreau de COUTANCES La SNC FAUDAIS BERTAUX HAMON 18 Place du Champs de Mars 50000 SAINT LO prise en la personne de son représentant légal représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués assistée de Me MARIN, avocat au barreau de COUTANCES COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. BOYER, Président de Chambre, Madame BEUVE, Conseiller, Mme CHERBONNEL, Conseiller, rédacteur, DEBATS : A l'audience publique du 04 Novembre 2008 GREFFIER : Madame GALAND ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2008 et signé par M. BOYER, Président, et Madame GALAND, Greffier * * * En 2004, les époux X... avaient confié, tant à la société CABINET FAUDAIS (ci-après la société FAUDAIS) qu'à la société BILBO immobilier (ci-après la société BILBO), mandat de vendre leur propriété sise à PIROU, soit une maison d'habitation et des dépendances. Par un fax du 7 novembre 2004, la société BILBO recevait des époux A... une "offre de 187.000  acte en mains", qu'elle fit accepter par les époux X... en se rendant à leur domicile. Toutefois, le 12 novembre 2004, ceux-ci notifiaient à la société BILBO qu'ils n'entendaient pas "donner suite" à cette acceptation et, le 17 novembre suivant, par l'intermédiaire de la société FAUDAIS, ils vendaient ce bien aux époux G... au prix principal de 183.000 , la rémunération de l'agence (13.000 ) étant stipulée à la charge des acquéreurs. Retenant, d'une part, que l'offre acceptée du 7 novembre 2004 valait vente parfaite et, d'autre part, que la société FAUDAIS est fautive d'avoir réalisé la vente sans avertir les époux X... de la difficulté résultant de leur précédent engagement, le Tribunal de Grande Instance de COUTANCES, par un jugement rendu le 22 février 2007, a notamment : condamné les époux X... à payer à la société BILBO la somme de 8.135 , montant de sa commission, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2005, date d'une mise en demeure ; outre une indemnité de 1.500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné les époux X... à payer aux époux A... la somme de 16.769,50  au titre du dédit, celle de 22.326,40  en réparation de leurs préjudices et celle de 1.500  au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société FAUDAIS à garantir les époux X... des condamnations prononcées à leur encontre, ce à hauteur de 50 %. Vu les conclusions prises : - le 11 septembre 2008 pour les époux X..., appelants de cette décision ; - le 10 juillet 2008 pour les époux A... ; - le 29 août 2008 pour la société FAUDAIS ; - le 16 septembre 2008 pour la société BILBO. Rapport a été fait à l'audience, avant les plaidoiries. SUR CE, A titre principal, les époux X... entendent que les époux A... ainsi que la société BILBO soient déboutés de leurs demandes ; ce, aux motifs, qu'il n'y a pas eu rencontre de volontés entre eux et les époux A... ; à tout le moins que, les dispositions des articles L121-21 et suivants du Code de la consommation étant applicables à la cause, ils ont, en avisant dès le 12 novembre 2004 la société BILBO qu'ils ne donnaient pas suite à l'offre émise le 7 novembre 2004 par les époux A..., usé de leur droit légal de "rétractation", sauf à considérer que la vente est nulle faute pour l'agent immobilier d'avoir respecté les prescriptions résultant de ces dispositions. Le mandat de vente sans exclusivité confié par les époux X... à la société BILBO prévoyait que : "les biens et droits ci-avant désignés ne pourront être présentés à un prix inférieur à 198.000  hors frais de négociation.../...". Or, au regard de l'acte sous seing privé de vente en date du 20 novembre 2004 établi par la société BILBO et souscrit par les seuls époux A..., l'offre par ceux-ci d'un prix de 187.000  "acte en mains", soumise le 7 novembre précédent aux époux X... sans que ces termes soient expressément explicités, s'entendait en ce inclus les frais de négociation (8.135 ) et les frais d'acte (estimés à 11.170 ). Le représentant de la société BILBO s'est donc rendu au domicile des époux X... le 7 novembre 2004 pour leur faire accepter de vendre à un prix sensiblement inférieur à celui dont il était convenu jusque-là, la somme à leur revenir n'étant plus que d'environ 167.695 . S'agissant là d'une de ses conditions essentielles, la vente, pour se former ainsi au domicile des époux X..., relevait dès lors des dispositions des articles L 121-21 et suivants du Code de la consommation. Elle impliquait notamment, selon l'article L 121-23, que le contrat mentionne la faculté de renonciation prévue à l'article L 121-25, ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté et, de façon apparente, le texte intégral des articles L 121-23 à -26 inclus. Tel n'a pas été le cas puisque l'offre émise par les époux A... le 7 novembre 2004 n'est suivie que de la mention manuscrite "Bon pour acceptations de l'offre", précédant la signature des époux X.... Il convient, dès lors, infirmant le jugement, de retenir qu'est nulle et de nul effet la vente alléguée tant par les époux A... que par la société BILBO. En conséquence, ceux-ci seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes. En particulier, la société BILBO ne peut en effet prétendre, dans ces conditions, ni à rémunération, ni à indemnité compensatrice pour cause d'inexécution par ses mandants de leurs engagements envers elle. En outre, la demande en garantie par la société FAUDAIS devient sans objet. Il serait inéquitable de laisser à l'entière charge des époux X..., comme de la société FAUDAIS, les frais qu'ils ont dû exposer dans le cadre de cette instance. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire ; Infirme la décision entreprise ; Déboute tant les époux A... que la société BILBO de l'ensemble de leurs demandes ; Dit en conséquence sans objet la demande en garantie des époux X... ; Condamne in solidum les époux A... et la société BILBO à payer aux époux X... la somme de 1.500  et à la société FAUDAIS celle de 1.000 , ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamne en outre, sous la même solidarité, aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT C. GALAND J. BOYER