Cour d'appel de Toulouse, CT0038, du 20 février 2006, 65
Président : Président : - Rapporteur : - Avocat général :

20/02/2006 ARRÊT No65 No RG: 05/00469 HM/CD Décision déférée du 23 Septembre 2004 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 02/3863 Mme BALIAN Jean Marc X... représenté par la SCP RIVES-PODESTA C/ FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL SA FONCIA CAPITOLE représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 ARRÊT DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE SIX APPELANT Maître Jean Marc X... 15, rue de Limogne 31770 COLOMIERS représenté par la SCP RIVES-PODESTA, avoués à la Cour assisté de la SCP G.L. LARRAT & N. LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE INTIMEES FEDERATION NATIONALE DE L'IMMOBILIER 129, rue du Faubourg Saint Honoré 75407 PARIS représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour assistée de la SCP LEBLANC-ARNOUX-SELLIER-LEQUINT, avocats au barreau de LILLE SA FONCIA CAPITOLE 27, 29 RUE DE METZ 31000 TOULOUSE représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour assistée de la SELARL PARDO - BOULANGER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2006, en audience publique, devant H. MAS, Président, O. COLENO, conseiller, chargés d'instruire l'affaire, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. FAITS ET PROCEDURE Me X..., notaire chargé de la rédaction des actes de vente d'appartements d'un programme immobilier "COLOMBUS" à Colomiers a adressé aux différents acquéreurs une lettre type dans laquelle il proposait à ceux ci de confier la gestion locative des biens acquis au service de gestion créé au sein de son étude. La société FONCIA CAPITOLE agent immobilier qui avait signé avec la société RUGGIERI, promoteur de l'opération, une convention par laquelle celui-ci s'engageait à proposer les services de son cocontractant aux acquéreurs, a fait assigner Me X... sur le fondement de l'article 1382 du code civil pour faire juger que celui-ci avait commis une faute en démarchant de la sorte les clients en dehors de tout mandat déjà reçu et en exerçant de manière permanente une activité de négociation immobilière, devenue commerciale du fait de cette permanence et qu'il soit interdit sous astreinte à Me X... d'effectuer des actes de démarche et d'organiser au sein de son étude un service de négociation sur les biens d'autrui. Elle a en outre sollicité 1 ç à titre de dommages intérêts, 5.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la publication de la décision à intervenir. Par conclusions du 9 octobre 2003 la FNAIM est intervenue volontairement aux débats et a conclu dans le même sens que la société FONCIA CAPITOLE en réclamant pour elle même 1 ç à titre de dommages intérêts et 5.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Me X... a conclu à l'irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir de la société FONCIA CAPITOLE et au rejet en soutenant que les notaires sont habilités à titre accessoire à exercer une activité de négociation, que le courrier critiqué ne constitue pas un démarchage "aveugle" puisqu'adressé uniquement à des clients de l'étude et qu'en conséquence il n'a commis aucune faute. Par jugement du 23 septembre 2004 le tribunal de grande instance de Toulouse a : - déclaré recevable l'intervention volontaire de la FNAIM, - déclaré irrecevable en sa demande la société FONCIA CAPITOLE, - dit que le courrier du 4 janvier 2002 adressé par Me X... aux époux Y... est un acte de démarchage prohibé par l'article 3 de l'arrêté ministériel du 27 mai 1982, - interdit à Me X... d'effectuer des actes de démarchage et de publicités relatifs aux opérations sur les biens d'autrui énumérés par l'article 1o de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 même à destination de clients de son étude par l'envoi de courriers promouvant l'existence d'un tel service au sein de celle-ci, - condamné Me X... à verser à la FNAIM les sommes de 1 ç à titre de dommages intérêts et de 3.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - rejeté les autres demandes d'interdiction, d'astreinte et de publication. Jean Marc X... a régulièrement fait appel de cette décision. Il conclut à la confirmation de l'irrecevabilité de l'action engagée par la société FONCIA CAPITOLE et à la réformation pour le surplus. Il sollicite la condamnation des intimés à lui payer 5.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il soutient que l'article 3 de l'arrêté du 27 mai 1982 retenu par les premiers juges pour caractériser une faute et lui interdire tout acte de démarchage même à l'égard des clients de l'étude, impose aux notaires de s'abstenir de tout démarchage pour recueillir un mandat dans l'exercice de ses activités de négociation immobilière mais n'a pas vocation à s'appliquer à l'activité de gestion locative proposée aux clients qui est distincte de la négociation dès lors qu'elle aurait trait seulement à l'administration des immeubles, leur entretien, leur conservation, leur garde, leur amélioration ou leur exploitation. Il ajoute qu'en toute hypothèse la lettre contestée ne peut être considérée comme constituant un acte de démarchage dès lors qu'elle a été adressée aux seuls clients de l'étude pour le cas où ils destineraient leur acquisition à la location, pour les informer de la mise à leur disposition d'un service existant, et qu'il n'a donc à aucun moment cherché à capter une clientèle déjà existante. La FNAIM conclut à la confirmation sauf sur la demande de publication qu'elle reprend devant la cour et réclame 6.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle soutient que Me X... a bien violé l'interdiction de publicité et de démarchage édictée par l'arrêté du 27 mai 1982 relatif à la négociation par les notaires ainsi que les interdictions prescrites par le règlement national du conseil supérieur du notariat, dès lors que les lettres litigieuses étaient adressées à des personnes qui n'avaient pas donné mandat de gestion et avaient donc pur but de solliciter une clientèle potentielle, en faisant la promotion d'un service de négociation. La société FONCIA CAPITOLE conclut à la réformation de l'irrecevabilité prononcée à son égard, reprend ses demandes initiales et sollicite la confirmation de la décision en ce qu'elle a retenu le caractère fautif du comportement de Me X.... Elle réclame 1 ç à titre de dommages intérêts et 6.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Elle expose qu'elle avait bien avec la société RUGGIERI une convention de partenariat en cours par suite de sa tacite reconduction au moment de la commercialisation du programme COLOMBUS et que dans ces conditions elle est recevable à agir pour invoquer une faute du notaire ayant de manière irrégulière concurrence sa démarche auprès des acquéreurs. Elle soutient sur le fond que l'activité de négociation que les notaires peuvent exercer doit rester accessoire et ne peut faire l'objet d'une publicité et d'un démarchage par les notaires individuellement, et que l'activité de gestion locative proposée par Me X... entre dans le cadre de l'activité de négociation susvisée. Elle ajoute que la lettre générale adressée aux acquéreurs constitue bien un acte de démarchage. MOTIFS DE LA DECISION sur la recevabilité de l'action de la société FONCIA CAPITOLE Attendu que la société FONCIA CAPITOLE agent immobilier exerçant sur la place de Toulouse et ses environs avait, en 1999, conclu avec la société RUGGIERI GESTION une convention commerciale d'une durée d'une année avec tacite reconduction au terme de laquelle la société RUGGIERI s'engageait à faire figurer la société FONCIA CAPITOLE en partenariat sur les publicités et à préconiser systématiquement les services de FONCIA CAPITOLE pour les activités de location et de gestion locative à ses clients investisseurs ; Attendu qu'il n'est pas démontré que cette convention avait été dénoncée avant la commercialisation du programme COLOMBUS réalisé par la société RUGGIERI et l'envoi par le notaire de la lettre contestée ; Attendu que la société FONCIA CAPITOLE avait donc un intérêt certain à agir pour faire cesser les démarchages irréguliers à l'égard des investisseurs ayant acquis sur le programme COLOMBUS, dès lors que l'intervention de concurrents usant de moyens illicites pouvait réduire ses chances de rentabiliser l'accord commercial conclu avec la société RUGGIERI ; Attendu que son action est donc recevable ; que la décision déférée sera sur ce point réformée ; sur le fond Attendu que c'est par une exacte appréciation des faits qui leur étaient soumis et une juste application de la règle de droit que les premiers juges ont retenu que Me X... avait commis une faute, génératrice de dommage, en adressant aux acquéreurs de biens immobiliers du programme "COLOMBUS" une lettre leur proposant à des tarifs présentés comme avantageux et bénéficiant de la garantie et du sérieux d'un notaire, l'intervention à leur profit du service de gestion créé au sein de son étude, pour la recherche de locataires et la gestion locative du bien acquis ; Attendu en effet que la lettre circulaire adressée au domicile des acquéreurs venus signer l'acte d'acquisition de leur bien en l'étude de Me X... constitue un acte de démarchage pour obtenir mandat dans le cadre d'une opération distincte de la vente pour laquelle son intervention en qualité d'officier ministériel avait été requise ; Attendu que l'article 1o de l'arrêté du 27 mai 1982 fixant les règles relatives à la négociation vise la négociation de biens à vendre ou à louer, que l'article 3 du même arrêté précise que dans ses activités de négociation le notaire doit s'abstenir de tout démarchage, directement ou par personne interposée, pour recueillir un mandat ; Attendu que la lettre adressée par Me X... aux acquéreurs du programme COLOMBUS vise expressément et notamment : - la détermination du loyer et des charges, - la recherche et sélection du locataire, - l'établissement du bail et des états des lieux ; qu'elle avait donc à l'évidence pour objet de recueillir un mandat en vue de la négociation d'un bien à louer au sens de l'arrêté précité ; Attendu que c'est donc à bon droit que les premiers Attendu que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont ordonné la cessation des actes de démarchage et de publicité, et qu'ils ont alloué à la FNAIM la somme de 1 ç à titre de dommages intérêts qu'elle réclamait en réparation du préjudice causé aux professionnels de l'immobilier qu'elle représente ; Attendu que la société FONCIA CAPITOLE qui a subi un préjudice personnel du fait de la chance perdue d'obtenir plus facilement la clientèle des acquéreurs du programme COLOMBUS envisageant de louer leur bien est bien fondée en sa demande de réparation de ce préjudice à hauteur de 1 ç ; Attendu que c'est par ailleurs à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes de publication dans un journal et un hebdomadaire dès lors que le démarchage limité réalisé par Me X... ne s'est pas fait publiquement par voie de presse ; Attendu qu'il apparaît enfin équitable d'allouer à la FNAIM la somme complémentaire de 1.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et d'allouer, sur le même fondement, à la société FONCIA CAPITOLE la somme de 4.000 ç pour l'ensemble de la procédure ; PAR CES MOTIFS LA COUR, réforme la décision déférée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action de la société FONCIA CAPITOLE, la confirme pour le surplus et y ajoutant, condamne Jean Marc X... à payer à la société FONCIA CAPITOLE la somme de 1 ç à tire de dommages intérêts et la somme de 4.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne Jean Marc X... à payer à la FNAIM la somme complémentaire de 1.000 ç par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, le condamne aux dépens distraits au profit de la SCP SOREL DESSART SOREL. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président, et par E. KAIM MARTIN, greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT E. KAIM MARTIN H. MAS

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Faute Commet une faute le notaire qui adresse aux signataires d'un acte de vente une lettre circulaire offrant les services du service de négociation de son étude en vue de la gestion locative du bien acquis. Cette lettre constitue en effet un acte de démarchage interdit par l'arrêté du 27 mai 1982 dès lors qu'elle tend notamment à obtenir un mandat de recherche de locataire et de gestion.