Cour d'appel de Pau, Chambre civile 1, 27 février 2008, 05/03435

FA / CD Numéro 994 / 08 COUR D' APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRET DU 27 / 02 / 2008 Dossier : 05 / 03435 Nature affaire : Demande relative à un droit de passage Affaire : CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES C / Fernand X..., SCP PETGES- ROBIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T prononcé par Monsieur NEGRE, Président, en vertu de l' article 452 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame PEYRON, Greffier, à l' audience publique du 27 février 2008 date à laquelle le délibéré a été prorogé. * * * * * APRES DÉBATS à l' audience publique tenue le 17 Décembre 2007, devant : Monsieur NEGRE, Président Monsieur AUGEY, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l' article 785 du Code de procédure civile Madame CARTHE MAZERES, Conseiller assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l' appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l' affaire opposant : APPELANTE : CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social 293 avenue du Maréchal Foch 40000 MONT DE MARSAN représentée par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour assistée de Maître Y..., avocat au barreau de BAYONNE INTIMES : Monsieur Fernand X... ... 86370 VIVONNE représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE- CARRAZE, avoués à la Cour assisté de la SCP DE BRISIS- ESPOSITO, avocats au barreau de MONT DE MARSAN SCP PETGES- ROBIN 230 rue Juston 40260 CASTETS représentée par Maître VERGEZ, avoué à la Cour assistée de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 26 AOUT 2005 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX Par acte authentique du 27 novembre 1992 passé à l' étude de Maître Z..., Notaire à CASTETS des Landes, la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a vendu à Monsieur Fernand X... une parcelle de terrain à bâtir située à CASTETS des Landes, formant le lot numéro 1 du lotissement « Centre de Services Routiers ». Cette société y exploite un fonds de commerce de restaurant. Cet acte stipule qu' en contrepartie du droit d' utiliser de façon permanente le parc de stationnement cadastré section G numéro 643, l' acquéreur devra verser au vendeur une redevance annuelle de 50. 000 F hors taxes pendant une durée de cinq ans, plus aucune redevance ne devant être versée à ce titre à l' expiration de cette période de cinq ans. La CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a décidé de procéder à la fermeture effective de ce parking le 24 juillet 2004 en apposant des blocs de pierre sur trois côtés, et par décision du 5 août 2004, le juge des référés a condamné la. CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES à procéder à la réouverture du parc de stationnement. Cette décision a été confirmée par un arrêt du 14 février 2005. Il résulte d' un constat d' huissier du 16 août 2004 qu' en exécution de cette décision, la C. C. I. DES LANDES a simplement écarté deux blocs de pierre pour permettre la création d' un passage de 10 mètres de large à l' angle Nord Est du parking, ce qui a eu pour effet, selon Monsieur X..., de rendre l' utilisation du parking par les poids lourds particulièrement dangereuse et compliquée. C' est dans ces conditions qu' il a saisi à nouveau le tribunal de grande instance de DAX à fin de voir ordonner le retrait de l' ensemble des blocs de pierres disposés autour de cette parcelle à usage de parking. Par jugement du 26 août 2005, le tribunal de grande instance de DAX a : a) ordonné le retrait par la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES de l' ensemble des blocs de pierre disposés autour de la parcelle cadastrée section G. numéro 643 dans un délai de cinq jours, sous astreinte de 500  par jour de retard, à défaut de quoi Monsieur X... sera autorisé à faire procéder à cet enlèvement aux frais avancés de la C. C. I. DES LANDES. b) condamné la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES à lui payer une indemnité de 1. 000  au titre des frais irrépétibles. Le tribunal a d' autre part mis hors de cause les notaires instrumentaires et condamné Monsieur X... à leur payer à chacun une indemnité de 500  au titre des frais irrépétibles. Le tribunal a fait valoir que le droit de clôture invoqué par la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES ne peut être exercé que sous réserve qu' il ne soit pas porté atteinte à l' exécution de ses obligations contractuelles, et que dans l' acte de cession de parcelle, il est stipulé que Monsieur X... a le droit d' utiliser de façon permanente le parc de stationnement et que cela constitue la création d' une servitude au profit de l' acquéreur. Le Tribunal fait valoir que le maintien des blocs de pierre autour de la parcelle entrave l' exercice de ce droit d' usage. La CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a interjeté appel de ce jugement. Elle expose qu' elle est propriétaire d' un lot privatif situé dans le centre routier de CASTETS et qu' elle a décidé, dans le but de favoriser le lancement de ce centre routier, d' acquérir un terrain pour l' aménager en parking destiné à recevoir des poids lourds. Elle fait valoir que ces aménagements ont été réalisés exclusivement à ses frais et que les exploitants installés sur le site, dont la société de Monsieur X... n' ont jamais participé ni supporté les charges afférentes à l' entretien de cette parcelle. Elle ajoute que cette parcelle étant sa propriété exclusive, elle est en droit de la clore en application des dispositions de l' article 647 du Code civil. Elle fait observer d' autre part que le cahier des charges du centre routier de CASTETS n' inclut pas la parcelle G 643 dans les équipements du lotissement et que si tel avait été le cas, son usage aurait nécessairement été accordé gratuitement à l' ensemble des acquéreurs de lots et non simplement à trois acquéreurs déterminés dont la société de Monsieur X..., contre paiement d' une redevance. Elle fait observer d' autre part qu' elle a réservé une bande de dégagement d' environ 20 mètres pour permettre la sortie des véhicules du fonds de Monsieur X.... Elle soutient par ailleurs que les droits d' usage qu' elle a consenti sur cette parcelle au profit des sociétés AS 24, SCI LABARRIÈRE et X... sont aujourd' hui éteints, aucune servitude n' ayant été créée sur le terrain en cause. La CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES fait valoir que le cahier des charges du lotissement ne stipule aucune servitude de la sorte et que les actes de vente des terrains au profit de Monsieur X... comportent une clause particulière dénommée « concessions » qui prévoit que le droit d' usage reconnu à cette société a une durée de cinq ans à compter de la signature de l' acte de vente, et que le terme extinctif de ce droit est donc survenu en juillet ou en décembre 1997. Elle déclare qu' après cette date, l' intimé n' a jamais versé la moindre redevance entre ses mains. Elle soutient donc qu' après cette date les clients de l' intimé ont utilisé ce terrain en tant que parc de stationnement dans le cadre d' une convention d' occupation à titre gratuit, précaire et à durée indéterminée et que dès lors, elle était en droit d' y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. Elle prétend que la clause particulière contenue dans l' acte de vente avait pour objet de permettre aux colotis d' utiliser le terrain en tant que parc de stationnement dans l' attente de la réalisation d' un parc de stationnement par l' association syndicale des colotis. Elle fait valoir enfin qu' il n' a jamais été dans l' intention des parties de créer une servitude au profit de l' acquéreur, et que les termes de l' acte de vente sont dénués d' ambiguïté à ce sujet. Il s' agit simplement pour l' acquéreur d' un droit personnel d' utilisation du parc de stationnement pour une durée déterminée de cinq ans. Monsieur X... a conclu à la confirmation de ce jugement et sollicité d' autre part la condamnation de la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES au paiement d' une indemnité de 4. 500  pour frais irrépétibles. Il a d' autre part demandé à la Cour de rendre sa décision opposable à Maître Z... et de débouter celui- ci de sa demande en paiement d' une indemnité pour frais irrépétibles, ou à défaut de condamner la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE à le garantir de toute condamnation susceptible d' être prononcée à son encontre. Il s' appuie sur le contrat de vente de la parcelle qui stipule expressément qu' en contrepartie du droit d' utiliser de façon permanente le parc de stationnement, l' acquéreur versera au vendeur une redevance annuelle fixée à 50. 000 F hors taxes pendant cinq ans ; ces cinq annuités étant payées, il n' y aura plus aucune redevance à ce titre à verser par l' acquéreur. Il fait valoir que la portée de cette clause doit être appréciée au regard de la fonction du centre routier de CASTETS d' une part et de la configuration des lieux d' autre part. Ce lieu a vocation à accueillir les poids lourds et de sécuriser le stationnement de ces véhicules, et que ce parc de stationnement constitue un outil de gestion des flux routiers. Il ajoute que la sortie de la station n' est possible qu' en empruntant, sur une partie au moins, l' aire centrale de stationnement. L' intimé soutient donc aux termes de cet acte qu' il bénéficie bien d' une servitude sur la parcelle G. 643, puisque le droit d' utiliser de façon permanente le parc de stationnement lui a été reconnu dans l' acte de vente. Il déclare par ailleurs qu' il s' agit bien d' un droit réel se traduisant par l' instauration d' une charge présentant une utilité pour le fonds dominant. Elle fait observer enfin que la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a entravé de manière totalement injustifiée l' exercice de cette servitude en maintenant des blocs de pierre autour de la parcelle, en empêchant ainsi les véhicules lourds de pouvoir circuler librement et sans danger. La SCP PETGES- ROBIN a conclu à la confirmation du jugement et sollicité d' autre part la condamnation de Monsieur X... au paiement d' une indemnité de 2. 000  au titre des frais irrépétibles exposés en cause d' appel. Elle fait valoir que les clauses de l' acte de vente reçu en 1992 sont parfaitement valables, et qu' en conséquence sa responsabilité éventuelle ne peut pas être recherchée. MOTIFS DE L' ARRÊT Il résulte des pièces versées aux débats que par acte authentique du 27 novembre 1992 passé à l' étude de Maître Z..., notaire à CASTETS DES LANDES, la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a vendu à Monsieur Fernand X..., une parcelle de terrain à bâtir située à CASTETS DES LANDES. Cette société y exploite un fonds de commerce de restaurant. Cet acte stipule qu' en contrepartie du droit d' utiliser de façon permanente le parc de stationnement cadastré section G numéro 643, l' acquéreur devra verser au vendeur une redevance annuelle de 50. 000 F hors taxes pendant une durée de cinq ans, plus aucune redevance ne devant être versée à ce titre à l' expiration de cette période de cinq ans. La CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a décidé de procéder à la fermeture effective de ce parking le 24 juillet 2004 en apposant des blocs de pierre sur trois côtés, et par décision du 5 août 2004, le juge des référés a condamné la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES à procéder à la réouverture du parc de stationnement. Cette décision a été confirmée par un arrêt du 14 février 2005. Il ressort d' un constat d' huissier du 16 août 2004 qu' en exécution de cette décision, la. CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a simplement écarté deux blocs de pierre pour permettre la création d' un passage de 10 mètres de large à l' angle Nord Est du parking, ce qui a eu pour effet selon Monsieur X..., de rendre l' utilisation du parking par les poids lourds particulièrement dangereuse et compliquée. Le contrat par lequel Monsieur X... a acquis sa parcelle comporte une clause particulière prévoyant que « en contrepartie du droit d' utiliser de façon permanente le parc de stationnement, l' acquéreur versera au vendeur une redevance annuelle fixée à 25. 000 F hors taxes par an pendant cinq ans, et par avance le 1er janvier de chaque année, pour la première fois depuis le 1er janvier 1993. Ces cinq annuités étant payées, il n' y aura plus aucune redevance à verser à ce titre par l' acquéreur ». Il ne peut être sérieusement contesté que le parc de stationnement du centre routier de CASTETS a été conçu avec l' appui de fonds publics pour répondre à un besoin d' intérêt public, c' est- à- dire le stationnement satisfaisant des poids lourds sur le territoire de la commune de CASTETS. D' autre part, l' examen du plan de situation du lotissement met en évidence le fait que la sortie de l' établissement exploité par Monsieur X... n' est possible qu' en empruntant au moins partiellement l' aire centrale de stationnement, et que l' activité menée par cette société est donc intimement liée à l' usage du parking implanté sur la parcelle cadastrée section G. numéro 643. Il en résulte que l' octroi d' un droit d' usage permanent du parking central a constitué pour cette société une condition essentielle et déterminante de l' acquisition de son long. La simple lecture de la stipulation contenue dans l' acte de vente met en évidence le fait que la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES a consenti à cette société le droit d' utiliser de façon permanente le parc de stationnement du centre routier, moyennant le paiement d' une redevance pendant cinq ans puis gratuitement par la suite. Tel est le sens de cette stipulation dénuée de toute ambiguïté. Cette clause particulière du contrat a donc institué une servitude conventionnelle dans la mesure où le droit d' usage consenti à Monsieur X... présente un caractère réel et perpétuel. Il ressort des attestations versées aux débats que la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES s' est bornée à retirer deux blocs de pierre entourant cette parcelle grevée d' une servitude au profit de l' intimé et qu' ainsi, elle a entravé l' exercice de cette servitude puisque cela a eu pour effet de limiter la capacité d' accueil du parking, et de compliquer les manoeuvres d' accès des ensembles routiers. Le jugement du tribunal de grande instance de DAX sera donc confirmé en ce qu' il a ordonné à la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES de procéder à l' enlèvement de l' ensemble des blocs de pierre disposés autour de la parcelle cadastrée section G numéro 643, dans un délai de cinq jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 500  par jour de retard, étant précisé d' autre part qu' à défaut d' exécution par le C. C. I. DES LANDES dans ce délai, Monsieur X... sera autorisé à faire procéder à cet enlèvement aux frais avancés de la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES. Le jugement sera également confirmé en ce qu' il a condamné la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES au paiement d' une indemnité de 1. 000  au titre des frais irrépétibles, et, y ajoutant, la Cour condamne l' appelante au paiement d' une nouvelle indemnité de 2. 000  en application des dispositions de l' article 700 du Code de procédure civile. D' autre part, il y a lieu de confirmer ce jugement en ce qu' il a mis hors de cause Maître Z... rédacteur de l' acte de vente de la parcelle, puisque la validité des clauses de l' acte authentique n' est pas remise en cause par l' effet du jugement et de cet arrêt. Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui a condamné Monsieur X... à payer à Maître Z... une indemnité de 500  en application des dispositions de l' article 700 du Code de procédure civile. Par contre, l' équité ne commande pas de faire droit à la nouvelle demande en indemnité présentée par cet officier ministèriel. La CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES qui succombe sur la demande sera déboutée de celle en indemnité pour frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS LA COUR, Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ; Confirme le jugement du 26 août 2005 du Tribunal de Grande Instance de DAX, et y ajoutant ; Condamne la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES à payer à Monsieur Fernand X... une indemnité de 2. 000  (deux mille euros) en application des dispositions de l' article 700 du Code de procédure civile. Déboute la SCP PETGES- ROBIN de sa nouvelle demande en indemnité fondée sur l' application des dispositions de l' article 700 du Code de procédure civile. Déboute la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES de sa demande en indemnité pour frais irrépétibles. Condamne la CHAMBRE DE COMMERCE ET D' INDUSTRIE DES LANDES aux dépens de première instance et d' appel, et autorise Maître VERGEZ et la SCP PIAULT LACRAMPE- CARRAZÉ, avoués, chacun pour ce qui les concerne, à recouvrer directement ceux d' appel, en application des dispositions de l' article 699 du Code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Mireille PEYRONRoger NEGRE