Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 13 décembre 2005

DU 13 Décembre 2005 ------------------------- C.A/S.B Marc X... C/ Jean-Claude Y... Z..., Jeannette NEVEU épouse Y... A... juridictionnelle RG N : 04/01137 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du treize Décembre deux mille cinq, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur Marc X... né le 22 Novembre 1965 à CAHORS (46000) Demeurant Lescalie Route d'Aujols 46230 LABURGADE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2004/003790 du 01/10/2004 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représenté par Me Jean-Michel BURG, avoué assisté de la SCPA Christian CALONNE, avocats APPELANT d'une Ordonnance de référé rendue par le du Tribunal d'Instance de CAHORS en date du 08 Juin 2004 D'une part, ET : Monsieur Jean-Claude Y... né le 09 Décembre 1944 à CAHORS (46000) Demeurant Lescalie Route du Lac 46230 LABURGADE Madame Z..., Jeannette NEVEU épouse Y... née le 13 Juillet 1948 à TREMBLAY LES GONESSE Demeurant Lescalie Route du Lac 46230 LABURGADE représentés par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistés de la SCP HENRAS - PASQUET, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 15 Novembre 2005, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Catherine LATRABE et Chantal AUBER, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. FAITS ET PROCÉDURE : Par contrat du 1er septembre 1993, Jean-Claude Y... a donné à bail à Marc X... un logement situé à LABURGADE, moyennant un loyer mensuel initial de 1.700 F, soit 259,16 ç, indexé sur l'indice du coût de la construction. Par acte d'huissier du 24 février 2004, Jean-Claude Y... et Z... NEVEU, son épouse, ont fait assigner Marc X... devant le juge des référés du tribunal d'instance de CAHORS aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire, faire ordonner l'expulsion du locataire et obtenir sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.311,73 ç, outre une indemnité d'occupation et des dommages et intérêts. Par ordonnance de référé du 8 juin 2004, le président du tribunal d'instance de CAHORS a : - suspendu les effets de la clause résolutoire, - condamné Marc X... à payer à Jean-Claude Y... une indemnité provisionnelle de 1.703,69 ç représentant les loyers et charges dus arrêtés au 19 mai 2004, - dit que Marc X... se libérera de sa dette par 14 versements égaux de 121,69 ç en sus du loyer et des charges courantes en même temps que le loyer courant, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité et du loyer et charges courants, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire ainsi que toute personne de son chef occupant les lieux pourra être ordonnée, - condamné, dans ce cas, Marc X... à verser à Jean Claude Y... la somme de 371,68 ç à titre d'indemnité d'occupation, - condamné Marc X... à payer à Jean-Claude Y... la somme de 200 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - débouté Jean-Claude Y... de sa demande de dommages et intérêts, - condamné Marc X... aux dépens qui comprendront le coût du commandement. Marc X... a relevé appel de cette décision. Les époux Y... ont formé appel incident en résiliation du bail et expulsion du locataire. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2005. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Marc X... indique tout d'abord que par lettre recommandée du 16 décembre 2004, il a donné congé au bailleur pour le 16 mars 2005, date à laquelle il a quitté les lieux et qu'il a versé la somme de 1.053,20 ç au titre des loyers et charges au paiement desquels il a été condamné par l'ordonnance du 8 juin 2004, de sorte que l'appel incident formé par M. et Mme Y... aux fins de résiliation du bail et expulsion, est abusif. A l'appui de son appel, il conteste l'indice retenu par le bailleur pour la révision du loyer, contrairement au bail qui prévoyait la réactualisation sur la base de l'indice national du coût de la construction. Il précise qu'en fonction des données nécessaires au calcul de l'indexation, le loyer actualisé s'élevait à 306,56 ç au troisième trimestre de l'année 2003 et non à la somme de 363,36 ç indiquée par le bailleur. Il souligne d'autre part que si les bailleurs invoquent une augmentation du loyer de 10 % à la suite de dégâts causés au bien loué, la révision du loyer n'a pas pour finalité de couvrir les désordres que pourrait commettre le preneur. Il en déduit que les époux Y... ont ainsi bénéficié d'un trop perçu. Il indique par ailleurs que la CAF du Lot a versé aux époux Y... une APL d'un montant mensuel de 190,69 ç, que dès lors la somme de 1.144,14 ç doit venir en déduction des montants réclamés par le propriétaire pour l'année 2003, ainsi que les versements perçus de la CAF à partir de mars 2004. Il conteste en outre le mode de répartition des charges et observe que le bailleur n'est pas en mesure d'en justifier contrairement aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il explique que les époux Y... n'apportent pas la preuve de l'existence d'un compteur divisionnaire permettant de répartir équitablement les charges entre les locataires, qu'ils se sont trompés dans le calcul de sa consommation d'électricité dont le montant est manifestement excessif et qu'il leur appartient de prouver que pour la période de juillet 1998 à févier 1999, il a consommé de l'électricité pour la somme de 7.523,39 F. Il considère donc qu'il convient de baser le montant de sa facture EDF sur sa consommation de la période suivante, de février 1999 à août 1999 et qu'il ne doit ainsi que la somme de 3.980,44 F pour la période de juin 1998 à février 1999. Il déduit de l'ensemble de ses observations qu'au total, il devait à son bailleur, pour les loyers de 1999 à mai 2004, la somme de 18.637,67 ç et pour les charges au 19 août 2004, la somme de 2.447,05 ç, soit au total : 21.085,05 ç. Il indique que ses versements opérés au 19 mai 2004 s'élèvent à 22.838,07 ç et qu'il en résulte un trop perçu de 1.753,02 ç sur la période antérieure au 19 mai 2004. Il rappelle enfin qu'il a versé une somme de 518,32 ç au titre de la caution dont il demande le remboursement. Il demande en conséquence à la cour : - de rejeter l'appel incident des époux Y... et de les condamner à lui verser la somme de 1.500 ç à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné à payer à M. et Mme Y... une indemnité provisionnelle de 1.703,69 ç représentant les loyers et charges dus arrêtés au 19 mai 2004, une indemnité d'occupation de 371,68 ç et 200 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - de constater que M. et Mme Y... n'ont pas utilisé le bon indice pour la réactualisation des loyers et qu'ils ont bénéficié d'un trop perçu, - de constater que le mode de répartition des charges établi par le propriétaire n'est pas fondé sur une évaluation équitable choisie en fonction des besoins réels des locataires, - de constater qu'il est à jour de ses loyers et charges sur les cinq dernières années, - de condamner M. et Mme Y... au remboursement du trop perçu avec intérêts au taux légal, soit la somme de 1.753,02 ç, - d'ordonner à M. Y... la restitution du montant de la caution, soit 518,32 ç, - de condamner M. et Mme Y... à lui payer la somme de 1.500 ç au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. * * * Jean-Claude Y... et Z... NEVEU épouse Y... renoncent à leur appel incident en résiliation de bail et expulsion dans la mesure où Marc X... a quitté les lieux loués le 16 mars 2005. Ils concluent au débouté de Marc X... de son appel et demandent à la cour de le condamner au paiement de la somme de 163,52 ç au titre des loyers et charges arrêtés à cette date, de dire qu'ils sont bien fondés à conserver le dépôt de garantie et que M. X... est redevable d'une somme complémentaire de 305,57 ç en raison des dégradations commises durant le bail et de le condamner au paiement de la somme de 1.500 ç en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. En réponse aux arguments de l'appelant, ils indiquent, au sujet de la révision du loyer, que le 1er septembre 1995, d'un commun accord, le loyer a été relevé de 10 % en raison de dégâts causés au bien loué, que par la suite, ils ont révisé périodiquement le loyer en fonction des indices fournis par l'A.D.I.L et que les règlement effectués sur ces bases valent acceptation. Ils précisent que les règlements effectués par la CAF apparaissent sur le décompte qu'ils ont fourni et qui a été homologué par le premier juge. Concernant les charges, ils soutiennent que les dépenses d'eau sont justifiées par les factures et que le compteur d'eau étant commun à deux logements, la répartition a été opérée jusqu'en 2001 à raison d'un tiers à la charge de M. X... et à partir de 2001, à raison des 2/3 à sa charge. S'agissant de l'électricité, ils indiquent que si jusqu'au 8 février 1999, le compteur était commun, il existait cependant un sous compteur pour l'autre logement et qu'après cette date, M. X... a bénéficié d'un compteur individuel. Ils précisent que selon le décompte arrêté au 19 mai 2004, objet de la décision dont appel, les sommes dues, au titre des loyers et des charges, s'élevaient à 6.756,96 ç, que les sommes payées étaient de 5.044,95 ç et qu'il en résultait un solde débiteur de 1.712,01 ç. Ils indiquent d'autre part que du 19 mai 2004 au 16 mars 2005, date du départ de M. X..., les sommes dues s'élevaient à 3.789,56 ç et que les sommes payées atteignaient 5.338,05 ç, soit un solde créditeur de 1.548,49 ç. Ils déduisent de ce qui précède que la somme de 1.703,69 ç allouée à titre provisionnel par le premier juge était totalement justifiée, que postérieurement à la décision dont appel, M. X... s'est acquitté de sa dette et qu'il ne reste plus devoir que la somme de : 1.712,01 ç - 1.548,48 ç = 163,52 ç. Par ailleurs, ils font valoir que les dégradations commises par le locataire sont établies et que les travaux de réfection s'élèvent à 823,89 ç, de sorte que la non restitution du dépôt de garantie de 518,32 ç versé par M. X... est justifiée. MOTIFS DE LA DÉCISION : En application de l'article 849 du nouveau code de procédure civile, le juge d'instance statuant en référé peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, le premier juge a condamné Marc X... à payer à Jean-Claude Y... une provision de 1.703,69 ç au titre des loyers et charges dus arrêtés au 19 mai 2004. Le décompte établi à cette date par les époux Y... mentionnait les sommes dues suivantes : - loyer août 2003 : 363,36 ç - loyers de septembre à décembre 2003 : 371,68 x 4 = 1.486,72 ç - loyers 2004 jusqu'en avril : 371,68 x 4 = 1.486,72 ç - loyer mai 2004 = 363,36 ç - consommation d'eau : 526,00 ç - électricité : 2411,25 ç - droit au bail 1999 : 90,65 ç - ordures ménagères 1999 : 20,58 ç Total dû = 6.748,64 ç. Ce décompte mentionnait également les sommes versées par M. X... et par la CAF, du 23 janvier 2004 au 17 mai 2004, pour le montant de 5.044,95 ç. de 5.044,95 ç. Le solde dû s'établissait ainsi, selon les bailleurs, à la somme de 1.703,69 ç Cependant, M. X... conteste le montant des loyers réclamés au motif que le bailleur aurait augmenté le loyer et n'aurait pas appliqué l'indice du coût de la construction prévu au contrat. Or, la preuve d'un accord des parties pour relever le loyer de 10 % en 1995 ne ressort pas à l'évidence des éléments du dossier. D'autre part, sur la base du loyer initial de 1.700 F, soit 259,16 ç, au 1er septembre 1993, et par l'effet d'une réévaluation effectuée chaque année en septembre, avec application de l'indice du coût de la construction, le loyer révisé s'élevait en août 2003, à 298,15 ç et de septembre 2003 à mai 2004, à 306,56 ç, soit au total : 3.057,19 ç. Il existe donc une contestation sérieuse sur le montant réclamé au titre des loyers. La somme de 3.057,19 ç peut seule être retenue par la juridiction des référés pour les loyers visés au décompte du19 mai 2004. En ce qui concerne les charges figurant au décompte, M. X... ne conteste pas les sommes indiquées au titre du droit au bail, soit 90,65 ç et des ordures ménagères, soit 20,58 ç. En outre, en page 12 de ses conclusions du 18/10/2005, il admet devoir la somme de 526 ç au titre de sa consommation d'eau. S'agissant de l'électricité, la somme réclamée de 2.411,25 ç (15.816,76 F) concerne la période de juillet 1998 au 29 juin 2000. Mais M. X... conteste la somme de 7.523,39 F afférente à la période de juillet 1998 à février 1999. Or, les bailleurs indiquent que jusqu'au 8 février 1999, le compteur EDF était commun aux deux logements loués avec un sous compteur permettant de relever la consommation des autres locataires. Toutefois, les pièces produites ne permettent pas à la juridiction des référés de constater l'existence d'un sous compteur et l'exactitude de la somme réclamée pour cette période qui fait l'objet d'une contestation sérieuse. Il convient dans ces conditions de retenir pour cette période, comme le propose M. X..., la même somme que pour la période suivante (de février 1999 à août 1999), soit 3.980,44 F. L'obligation du preneur n'est donc pas contestable, au titre de l'EDF pour l'ensemble de la période considérée, à concurrence de 12.273,79 F, soit 1.871,13 ç. La créance des bailleurs, au titre des loyers et des charges arrêtés au 19 mai 2004, sera donc retenue pour la somme totale de 5.565,55 ç. Par ailleurs, les paiements effectués par M. X... et par la CAF, postérieurement au commandement de payer du 19 novembre 2003 et jusqu'au décompte du 19 mai 2004, sont justifiés pour le montant de 5.183,63 ç (incluant notamment un règlement de 2.032 ç fait à l'huissier). Ainsi, pour la période litigieuse soumise au premier juge et compte tenu des règlements effectués, la créance non sérieusement contestable des bailleurs s'élevait à : 5.565,55 ç - 5.183,63 ç = 381,92 ç. L'ordonnance de référé du 8 juin 2004 sera donc infirmée sur le montant de indemnité provisionnelle allouée aux époux Y... et il convient de condamner Marc X... au paiement de la somme de 381,92 ç en deniers ou quittances. Au vu de ces éléments, Marc X... ne peut pas demander la condamnation des époux Y... à lui rembourser la somme de 1.753,02 ç au titre d'un trop perçu. De plus, il y a lieu de constater que l'apurement des comptes entre bailleur et preneur excède les pouvoirs de la cour statuant comme juridiction des référés et ne peut relever que du juge du fond. Sa demande est donc irrecevable. Pour les mêmes motifs, la demande des époux Y... tendant au paiement de la somme de 163,52 ç est également irrecevable. La demande de M. X... tendant à l'infirmation de l'ordonnance en ce qui concerne l'indemnité d'occupation s'avère sans objet puisque le bail n'a pas été résilié jusqu'au congé donné par le locataire lui même. Les intimés ayant renoncé à leur appel incident, la demande de dommages et intérêts de Marc X... n'est pas justifiée. Enfin, les parties sont en litige au sujet du remboursement du dépôt de garantie versé par Marc X.... En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. En l'espèce, les époux Y... entendent conserver le dépôt de garantie et obtenir une somme supplémentaire de 305,57 ç au titre des dégradations commises durant le bail. Ils produisent l'état des lieux qui a été effectué à la fin du bail et qui mentionne que certains éléments sont en mauvais état, ainsi qu'un devis de remise en état des éléments sanitaires et de chauffage électrique, d'un montant de 823,81 ç. Toutefois, aucun état des lieux ne paraissant avoir été effectué au début du bail, il n'est pas certain en l'état que les dégradations invoquées sont imputables au locataire et il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher cette question. Il existe ainsi une contestation sérieuse tant sur la restitution du dépôt de garantie que sur la somme réclamée par les bailleurs. Les demandes respectives des parties sont donc irrecevables en référé. L'instance engagée devant le juge des référés ayant été justifiée par les retards de paiements de Marc X..., celui-ci conservera la charge des dépens de première instance. Chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions d'appel, les dépens de la présente instance seront partagés par moitié et il n'est pas justifié de faire application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Infirme partiellement l'ordonnance de référé du 8 juin 2004 sur le montant de l'indemnité provisionnelle allouée aux époux Y..., Et statuant à nouveau, Condamne Marc X... à payer à Jean Claude Y... et Z... NEVEU épouse Y..., à titre de provision, la somme de 381,92 ç en deniers ou quittances, Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus et y ajoutant, Déclare irrecevables en référé les demandes de Marc X... en restitution d'un trop perçu de 1.753,02 ç et en restitution du dépôt de garantie, ainsi que les demandes des époux Y... en paiement des sommes de 163,52 ç et 305,57 ç, Déboute Marc X... de sa demande de dommages et intérêts, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Condamne M et Mme Y... aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, Le présent arrêt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier La Présidente

Sommaire : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) IL S AGIT D UNE ORDONNANCE DE REFERE En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur. En l'espèce le bailleur ne saurait retenir par devers lui le dépôt de garantie outre une somme supplémentaire au titre des dégradations commises durant le bail alors qu'aucun état des lieux ne paraît avoir été effectué au début du bail et qu'il n'est pas certain en l'état que les dégradations invoquées sont imputables au locataire. Il n'appartient pas à la juridiction des référés de trancher cette question s'agissant d'une contestation sérieuse tant sur la restitution du dépôt de garantie que sur la somme réclamée par les bailleurs.