Cour d'appel de Nîmes, 15 novembre 2011, 09/02945

COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre B ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2011 ARRÊT N R. G : 09/ 02945 NB/ CM TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MENDE 17 juin 2009 X... Y... C/ A... B... APPELANTS : Monsieur Victor Manuel X... né le 13 Décembre 1969 à BOGAS DE CIMA FUNDAO (PORTUGAL)... 48200 RIMEIZE Rep/ assistant : la SCP CURAT JARRICOT (avoués à la Cour) Rep/ assistant : Me Olivier PORTAL (avocat au barreau de MENDE) Madame Elsa Maria Y... épouse X... née le 09 Juillet 1977 à CASTELO BLANCO (PORTUGAL)... 48200 RIMEIZE Rep/ assistant : la SCP CURAT JARRICOT (avoués à la Cour) Rep/ assistant : Me Olivier PORTAL (avocat au barreau de MENDE) INTIMÉES : Madame Françoise A... née le 12 Janvier 1955 à SAINT FLOUR (15100)... 48700 SERVERETTE Rep/ assistant : la SCP TARDIEU Michel (avoués à la Cour) Rep/ assistant : la SCP CARREL, PRADIER, DIBANDJO (avocats au barreau de MENDE) Madame Martine B... née le 18 Octobre 1952 à PARIS (75000)... 48700 SERVERETTE Rep/ assistant : la SCP POMIES-RICHAUD VAJOU (avoués à la Cour) Rep/ assistant : Me Véronique BARNIER (avocat au barreau de MENDE) ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Septembre 2011 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Nicole BERTHET, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Daniel MULLER, Président Mme Nicole BERTHET, Conseiller Mme Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller GREFFIER : Madame Armande PUEL, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier, lors des débats, et Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors du prononcé. DÉBATS : à l'audience publique du 26 Septembre 2011, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 Novembre 2011. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 15 Novembre 2011, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. *** I/- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 22 septembre 2004, Monsieur et Madame X... ont vendu à Madame Martine B..., à SERVERETTE, une maison d'habitation ancienne en mauvais état cadastrée section B n 143, qu'ils avaient eux-mêmes acquise par acte du 21 mai 2001. Madame Françoise A... est propriétaire sur la même commune d'un bâtiment cadastré section B n 585 jouxtant la maison X.... Se plaignant des désordres qu'elle imputait à l'immeuble en ruine ayant appartenu aux époux X..., puis à Madame B... (affaissement puis effondrement de la toiture de la grange), Madame A... a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de MENDE qui a, par ordonnance du 15 septembre 2004, désigné Monsieur I... en qualité d'expert ; celui-ci a clôturé le 9 mars 2005 un premier rapport. Par exploits des 4 mai 2005, Madame A... a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de MENDE, les époux Victor et Elsa Maria X... et Madame Martine B... en responsabilité au visa des articles 1382 et 1386 du Code civil, pour obtenir la condamnation de Madame B... à effectuer les travaux préconisés par l'expert judiciaire et la condamnation solidaire de Madame B... et des époux X... en paiement de la somme de 6. 620, 36 euros en réparation des préjudices subis. Dans le cadre de cette instance, Monsieur I... était à nouveau désigné en qualité d'expert par ordonnance du juge de la mise en état du 19 avril 2006 ; l'expert a clôturé son deuxième rapport le 5 octobre 2006. Par jugement du 17 juin 2009, le Tribunal de Grande Instance de MENDE a statué en ces termes :''Dit que les époux X... sont responsables des dommages subis par Madame Françoise A... réalisés du 21 mai 2001 au 22 septembre 2004, période durant laquelle ils ont la qualité de propriétaire de l'immeuble en ruine,- Dit que Madame Martine B... est responsable des dommages subis par Madame Françoise A... postérieurement au 22 septembre 2004,- Enjoint à Madame Martine B... de faire exécuter les travaux préconisés par l'expert et non encore réalisés conformément aux préconisations des rapports des 9 mars 2005 et 6 octobre 2006, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard,- Désigne dores et déjà Monsieur Yvan I... avec pour mission, à l'issue de la réalisation des travaux, de : * convoquer les parties et se faire remettre tous documents utiles, * se rendre sur les lieux, * dire si l'intégralité des travaux préconisés a été réalisée et si les désordres litigieux ont cessé, * en faire rapport en précisant, le cas échéant, quels sont les travaux restant à faire et en chiffrer le coût,....- Condamne solidairement les époux Victor et Elsa Maria X... à relever et garantir Madame Martine B... de sa responsabilité résultant des dommages subis postérieurement au transfert de propriété de l'immeuble litigieux,- Condamne en conséquence solidairement les époux Victor et Elsa Maria X... à supporter l'intégralité du coût des travaux préconisés par l'expert et de l'expertise de fin d'exécution,- Condamne solidairement les époux Victor et Elsa Maria X... à payer à Madame Françoise A... la somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts,- Condamne solidairement les époux Victor et Elsa Maria X... à payer à Madame Martine B... la somme de 25. 588, 23 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la somme saisie sur le compte CARPA de Maître PORTAL ouvert au nom de ses clients suite à l'ordonnance de référé du 16 mars 2005, et ordonne en conséquence la main levée de la saisie conservatoire,- Condamne solidairement les époux Victor et Elsa Maria X... à payer à Mesdames Françoise A... et Martine B... la somme de 2. 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,- Les condamne solidairement aux entiers dépens qui comprendront ceux des référés, les frais d'expertise et des constats d'huissier,- Ordonne l'exécution provisoire. " Les époux X... ont relevé appel de ce jugement et par conclusions du 30 octobre 2009, ils demandent à la Cour de, au vu de l'acte du 22 septembre 2004 :''Infirmer en toutes ces dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de MENDE en date du 17 juin 2009,- Statuer à nouveau,- Dire et juger Madame Martine B... seule responsable des dommages subis par Madame Françoise A... et dont la réparation est recherchée sur le fondement de l'article 1386 du Code civil,- Dire et juger que le recours de Madame Martine B... à l'égard des époux X... est limité au montant des condamnations dues par Madame Martine B... à Madame Françoise A... au titre des frais dépens article 700 du Code de procédure civile mais exclusivement de première instance,- Condamner Madame Martine B... à restituer l'intégralité des sommes versées par les époux X... en exécution du jugement dont appel assorti de l'exécution provisoire,- Condamner Madame Martine B... à payer et à porter aux époux X... la somme de 3. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP CURAT JARRICOT, avoué aux offres de droit. " Les appelants critiquent le jugement en ce qu'il n'a pas répondu à leurs conclusions invoquant la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente du 22 septembre 2004 et en ce qu'il se méprend sur la portée de la clause informative de l'existence d'un procès en cours, soutenant que par cette clause, ils s'engageaient à assumer les frais inhérents à la procédure, mais n'ont pas accepté de relever et garantir indemne l'acquéreur de toutes les condamnations à venir pouvant être prononcées au profit de Madame A.... Par conclusions du 1er septembre 2011, Madame Martine B... demande à la Cour de :''Dire l'appel des époux X... recevable mais non fondé,- En conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à payer à Madame B... la somme de 25. 588, 23 euros,- Constater que Madame B... a respecté les prescriptions de l'expert et qu'à ce jour le fonds A... ne supporte plus d'infiltrations sans que l'origine des infiltrations n'ait pu être déterminée par l'expert, Faisant droit à l'appel incident de la concluante,- Ordonner la condamnation des époux X... à payer à Madame B... la somme de 30. 000 euros de dommages et intérêts car non seulement ils n'ont pas fait leur le litige les opposant à Madame A... mais de par leur mauvaise foi et leur inertie ont aggravé la situation de Madame B... qui a dû initier des procédures pour obtenir la restitution des fonds versés chez le notaire et diligenter les travaux préconisés par l'expert,- Dire et juger les demandes indemnitaires formulées par Madame A... irrecevables car contraires au principe du double degré de juridiction car formées pour la première fois en appel,- Constater que suite au dernier rapport le dossier doit être évoqué devant le juge de la mise en état près le Tribunal de Grande Instance de MENDE,- Condamner in solidum Monsieur et Madame X... et Madame A... à payer à Madame B... la somme de 4. 500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les différents rapports d'expertise et constats produits. Les dépens d'appel seront distraits au profit de la SCP POMIES RICHAUD VAJOU, avoués soussignés,- Les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires. " Elle soutient que les effondrements de la toiture en 2001 ont un lien direct avec le litige et ont pour cause l'absence d'entretien par les époux X..., qui ne peuvent se retrancher derrière une clause d'exclusion de garantie ; que sa responsabilité ne doit pas être recherchée en sa qualité de propriétaire de l'immeuble pour les dommages réalisés autrement et résultant de la ruine de la maison ; que l'insuffisance des travaux réalisés par ses soins ne peut être invoquée, car elle a fait preuve de diligence. Sur les demandes de Madame A..., de condamner à réaliser les travaux, elle considère qu'elle est irrecevable pour se heurter au principe du double degré de juridiction et subsidiairement qu'elle n'est pas fondée. Elle fait état des difficultés rencontrées par les entreprises qu'elle a sollicitées. Elle ajoute qu'elle a fait effectuer les travaux sollicités par l'expert, qui se sont révélés inutiles. Elle précise qu'actuellement la grange n'est plus une ruine, mais un patio et s'oppose ainsi à la demande de condamnation à une exécution forcée des travaux. Par conclusions du 31 août 2011, Madame A... demande à la Cour de : " Tenant les articles 1386 et 1382 du Code civil,- Recevoir l'appel incident de Madame A... et le dire bien fondé,- Réformer le jugement du 17 juin 2009 en ce qu'il n'a pas fait droit aux demandes de réparation également dirigées contre Madame B...,- La réformer également en ce qu'elle n'a pas fait une juste appréciation des préjudices de Madame A... et a minoré le montant des astreintes par elle sollicitées, Tenant le rapport d'expertise de Monsieur I... en date du 17 février 2011,- Constater que le jugement du 17 juin 2009, assorti de l'exécution provisoire, qui prévoyait un délai d'exécution de 6 mois à compter de la signification, a été signifié aux parties le 13 août 2009 et que les travaux préconisés par l'expert (cf. jugement page 7 § 3) n'ont toujours pas été exécutés entièrement par Madame B...,- Fixer le montant des astreintes à 230 euros par jour,- Dire et juger que les astreintes de 230 euros par jour courent depuis le 13 février 2011 (13 août 2010 + 6 mois = 13 février 2011),- Dire et juger que les travaux préconisés par l'expert dans son rapport du 17 février 2011 devront être exécutés au plus tard dans un nouveau délai de 1 mois après la signification de l'arrêt,- Dire et juger que passé ce délai le montant des astreintes sera porté à 300 euros par jour,- Dire que l'expert, Monsieur I..., devra établir à l'issue des travaux un constat de bonne fin,- Condamner solidairement les époux X... et Madame B... à payer à Madame A... la somme de 7. 620, 36 euros (1. 120, 36  + 4. 000, 00  + 2. 500, 00 ),- Condamner Madame B... à supporter seule en plus la somme de 6. 000 euros,- Réserver les droits de Madame A... à demander réparation pour : * le préjudice complémentaire correspondant aux désagréments qu'elle continuera à subir pour la période qui s'écoulera jusqu'à l'achèvement complet et effectif des travaux, * tous préjudices économiques effectivement subis,- Condamner solidairement les époux X... et Madame B... à payer à la requérante la somme de 3. 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile pour la cause de première instance et pour celle d'appel, celle de 2. 500 euros,- Les condamner solidairement aux dépens de première instance et d'appel comprenant, outre ceux de la présente instance : * ceux de référés, * les frais d'expertise, * le coût des constats de Me DE M..., huissier de justice, en date des 17 août 2004, 30 juin 2005, 18 juillet 2005, 11 août 2005, 30 décembre 2009, 11 mai 2010 et 19 mai 2010 utiles à la clause, * les frais complémentaires de l'expert en relation avec le constat de bonne fin d'exécution des travaux qui sera ordonné par la Cour,- Dire que les dépens d'appel seront distraits au profit de la SCP TARDIEU. " Elle invoque la responsabilité de Madame B... et des époux X... sur le fondement des articles 1382 et 1386 du Code civil à raison du défaut d'entretien de l'immeuble dont ils ont été les propriétaires successifs et à raison de leurs fautes pour ne pas avoir veillé à la sécurité des personnes et à la pérennité de la propriété A.... Elle considère en outre ne pas avoir été correctement indemnisée pour les préjudices subis par le tribunal, qui a forfaitisé son préjudice à 3. 000 euros alors que des sommes d'un montant supérieur étaient sollicitées et détaillées. Elle ajoute que les travaux ne sont pas réalisés. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 septembre 2011. II/- MOTIFS DE LA DÉCISION Attendu que l'article 1386 du Code civil dispose que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. Attendu qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise de Monsieur Yvan I... du 9 mars 2005 que la toiture de l'étable-grange en mauvais état ayant appartenu successivement aux époux X..., puis à Madame B..., s'est effondrée en sa partie centrale au mois de juillet 2001 ; qu'un deuxième effondrement (partie Est de la toiture de la grange) s'est produit au mois de mars 2004 ; que l'état de ruine du bâtiment des époux BRAS-X... est la cause des dommages subis par Madame A..., dommages consistant en des traces d'humidité quasi permanente en pied du mur Ouest de la réserve et dans les dégâts occasionnés par l'effondrement d'une partie de la toiture (chute de pierres sur la toiture et la terrasse de Madame A...), outre les dommages aux biens mobiliers. Attendu que l'expert a évalué les préjudices subis par Madame A... à la somme totale de 1120, 36  TTC, représentant d'une part les dommages aux biens immobiliers (réfection du solin contre le mur pignon sur partie Sud de la toiture de la remise) et dommages aux biens mobiliers et a également déterminé et évalué les travaux nécessaires à exécuter sur l'immeuble en ruine pour remédier aux désordres. Attendu qu'il appartient au propriétaire de l'immeuble au moment de la réalisation du dommage de répondre de sa ruine et qu'il appartient également au propriétaire du bâtiment en ruine de procéder à la remise en état de son bien pour éviter la poursuite et l'aggravation des désordres à la propriété voisine. Attendu qu'en l'espèce, les époux X... étaient propriétaires du bâtiment en cause jusqu'au 22 septembre 2004, date à laquelle ils ont vendu leur bien à Madame B... ; Que les époux X... doivent donc répondre des dommages occasionnés à la propriété voisine lorsqu'ils étaient propriétaires ; que le nouveau propriétaire ne doit pas être inquiété pour les dommages ayant leur origine antérieurement à la vente, mais il ne peut imputer à son vendeur les dommages résultant de l'état actuel de l'immeuble qu'il lui appartient de remettre en état et d'entretenir, en sa qualité de propriétaire ; qu'il doit être rappelé que les effondrements s'étaient déjà produits avant la vente et qu'aux termes de l'acte de vente du 22 septembre 2004, Madame B... s'obligeait à prendre le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre l'ancien propriétaire pour quelque cause que ce soit, et que dans la désignation du bien, il est expressément mentionné qu'il s'agissait d'une maison d'habitation ancienne en mauvais état. Attendu que les vendeurs ont expressément indiqué dans l'acte, l'existence d'un procès et d'un litige aux termes de la clause suivante (page 11 de l'acte) : " le vendeur déclare qu'il existe un procès en cours relativement à l'immeuble vendu pour lequel il a reçu une assignation en référé par maître De M... Éric, huissier de justice à St-Chély-d'Apcher en date du 26 août 2004, dont il fera son affaire personnelle ". Attendu que cette clause ne peut s'entendre que comme la prise en charge des dommages causés à la propriété voisine jusqu'à la vente ainsi que des frais engendrés par la procédure mise en oeuvre, mais non par la prise en charge des travaux de remise en état de l'immeuble en ruine qui incombent au propriétaire actuel, Madame B..., qui a acquis un immeuble en mauvais état, déjà partiellement effondré. Attendu qu'en conséquence :- Madame B... doit être condamnée à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire dont le dernier rapport du 17 février 2011 démontre qu'ils n'ont été ni intégralement réalisés, ni pour certains correctement réalisés (notamment les travaux de réfection du solin zinc assurant l'étanchéité du toit de Madame A...) ; que compte tenu de cette évolution du litige, tenant à une exécution partielle des travaux, le jugement déféré doit donc être confirmé en son principe, la condamnation étant ramenée aux travaux restant à exécuter et listés par l'expert judiciaire pages 14, 15 et 16 de son rapport du 17 février 2011 et sous la même astreinte que celle fixée par le tribunal sauf à adapter le délai ; que par ailleurs, il n'y a pas lieu de désigner à nouveau l'expert I... pour établir à l'issue des travaux un constat de bonne fin, qui emprunte à la maîtrise d'oeuvre, laquelle est étrangère à la mission technique d'information du juge normalement confiée à un expert ;- les époux X... doivent être condamnés à réparer les dommages subis par Madame A... antérieurement à la vente, soit selon l'évaluation de l'expert la somme de 81, 00 euros TTC pour les dommages aux biens immobiliers (réfection du solin zinc) et les dommages aux biens mobiliers (1. 039, 36 ), outre le préjudice de jouissance pour cette période ; que la somme de 3000, 00 euros allouée par le tribunal répare exactement le préjudice ainsi subi ;- Madame B... doit supporter la charge définitive des dommages causés postérieurement à la vente et du coût des travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble préconisés par l'expert ; que le jugement déféré doit ainsi être infirmé en ce qu'il a condamné les époux X... à relever et garantir Madame B... des dommages subis postérieurement au transfert de propriété, à supporter l'intégralité du coût des travaux préconisés par l'expert (et de l'expertise de fin d'exécution) et à payer à Madame B... la somme de 25. 588, 23  à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice financier résultant de la prise en charge par celle-ci d'une partie des travaux préconisés par l'expert. Attendu que les travaux de remise en état de l'immeuble en ruine nécessaires pour remédier aux désordres du bâtiment voisin, à la charge de Madame B..., n'ayant pas été intégralement réalisés, le préjudice de jouissance de Madame A... s'est poursuivi postérieurement au 22 septembre 2004, étant relevé qu'il ressort du dernier rapport d'expertise de Monsieur I... que malgré le caractère incomplet des travaux réalisés notamment en sol de l'ancienne étable, il n'existe aucune pénétration d'eau dans la cave voûtée de Madame A..., qui est restée sèche depuis plus de sept mois ; que ce préjudice ainsi que celui résultant des désagréments pendant l'exécution des travaux sera indemnisé à son exacte mesure par l'allocation de la somme de 2000, 00  à la seule charge de Madame B.... Attendu qu'il appartiendra le cas échéant à Madame A... d'exercer telle action qu'elle estimerait justifiée en cas de nouveau préjudice ; que sa demande tendant à ce qu'une telle action soit réservée est en fait sans objet. Attendu que les époux X... sollicitent la restitution des sommes versées à Madame B... au titre de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré ; mais attendu que le présent arrêt infirmatif de ce chef constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement ; qu'il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande. Sur les frais et dépens Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement pour les frais et dépens de première instance mis à la charge des époux X..., qui indiquent eux-mêmes qu'en application de la clause contenue dans l'acte de vente, ils se sont engagés à assumer les frais inhérents à la procédure. Attendu que les dépens d'appel seront laissés à la charge de Madame B..., qui en définitive succombe au principal ; qu'il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame A... les sommes exposées au titre de ses frais hors dépens, qu'il y a lieu de lui allouer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la somme complémentaire de 2000 . Qu'aucun motif d'équité ne commande l'application de ces mêmes dispositions au profit des époux X.... PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Réformant partiellement le jugement déféré : Condamne Madame Martine B... à terminer les travaux listés par l'expert judiciaire dans son rapport du 17 février 2011 (pages 14, 15 et 16), dans le délai de huit mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous l'astreinte telle que fixée par le tribunal, Déboute Madame B... de sa demande en garantie à l'encontre des époux X... et de sa demande en dommages et intérêts, Condamne Madame Martine B... à payer à Madame Françoise A... la somme de 2000  à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance à compter du 22 septembre 2004, Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions non contraires aux présentes, Y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à une nouvelle désignation de l'expert I... aux fins de constat de bonne fin des travaux, Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de restitution des sommes versées au titre de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré formé par les époux X..., Condamne Madame Martine B... à payer à Madame Françoise A... la somme complémentaire de 2000  en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile profit des époux X..., Dit que les frais de la dernière expertise judiciaire (rapport de Monsieur I... 17 février 2011) seront pris en charge par les époux X..., Condamne Madame Martine B... aux dépens d'appel avec distraction au profit de la SCP CURAT-JARRICOT, avoués et de la SCP TARDIEU, avoués en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur MULLER, Président et par Madame BERTHIOT, Greffier. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Sommaire : L'article 1386 du code civil dispose que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. Il appartient au propriétaire de l'immeuble au moment de la réalisation du dommage de répondre de sa ruine et il appartient également au propriétaire du bâtiment en ruine de procéder à la remise en état de son bien pour éviter la poursuite et l'aggravation des désordres à la propriété voisine. En l'espèce, le rapport d'expertise mentionne d'une part l'effondrement de la toiture du bâtiment en sa partie centrale en juillet 2001 et l'effondrement de la partie Est en mars 2004, d'autre part que l'état de ruine du bâtiment des appelants, anciens propriétaires, est la cause des dommages subis par l'intimée. Dès lors, les appelants, propriétaires du bâtiment en cause jusqu'au 22 septembre 2004, date de la vente de leur bien au nouveau propriétaire, doivent répondre des dommages occasionnés à la propriété voisine lorsqu'ils étaient propriétaires et le nouveau propriétaire ne doit pas être inquiété pour les dommages ayant leur origine antérieurement à la vente, mais il ne peut imputer à son vendeur les dommages résultant de l'état actuel de l'immeuble qu'il lui appartient de remettre en état et d'entretenir, en sa qualité de propriétaire