Cour d'appel de Limoges, CIV.2, du 21 septembre 2005

ARRÊT N DOSSIER N C04 0513 AFFAIRE : SA AGENCE MARCHE LIMOUSIN X... Y... C/ Z... A... paiement de dommages et intérêts BL/PS Grosse à Maître COUDAMY, avoué COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2005 A l'audience publique de la CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES, le VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE CINQ, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit : ENTRE : AGENCE MARCHE LIMOUSIN, SA dont le siège social est 15 bis place Saint Jacques 23300 LA SOUTERRAINE, représentée par son président directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège social Monsieur Cédric Nicolas X..., demeurant Bois du Recloux 87160 LES GRANDS CHEZEAUX Mademoiselle Gaùlle Nathalie Y..., demeurant Bois du Recloux 87160 LES GRANDS CHEZEAUX APPELANTS d'un jugement rendu le 11 mars 2004 par le tribunal d'instance de GUÉRET COMPARANT et CONCLUANT par la SCP COUDAMY, avoué à la cour, plaidant par Maître MAZURE, avocat au barreau de GUÉRET ET : Monsieur Francis Guy Z..., demeurant à "La Roche Bat l'Aigue" 36200 BADECON LE PIN Madame B..., Georgette Irma A..., demeurant 5 place du Marché 23300 LA SOUTERRAINE INTIMES COMPARANT et CONCLUANT par la SCP CHABAUD DURAND MARQUET, avoués à la cour --===o0OE0o===-- L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 22 juin 2005, après ordonnance de clôture rendue le 26 mai 2005, au cours de laquelle, la cour étant composée de Monsieur Bertrand LOUVEL, premier président, de Monsieur Pierre-Louis C... et de Madame Martine BARBERON PASQUET, conseillers, assistés de Madame Pascale SEGUELA, greffier, a été entendu Maître MAZURE, avocat, Maître DURAND MARQUET avoué ayant déposé son dossier. Puis, Monsieur le premier président a renvoyé le prononcé de l'arrêt, pour plus ample délibéré, à l'audience du 21 septembre 2005. A l'audience ainsi fixée, l'arrêt qui suit a été prononcé, les mêmes magistrats en ayant délibéré. --===o0OE0o===-- LA COUR Il est constant que, le 19 octobre 2001, les époux D... en instance de divorce ont tous deux confié à la SA AGENCE MARCHE LIMOUSIN un mandat non exclusif de vente d'une maison appartenant en propre à Madame A... située à AZERABLES dans la Creuse, et ce pour le prix net vendeur de 450 000 francs et de 500 000 francs pour l'acquéreur avec les frais d'agence. Les deux époux ont indiqué leurs adresses respectives dans le mandat, à savoir Monsieur Z... l'adresse du bien à vendre, et Madame A... une adresse dans l'Indre correspondant à l'ex-domicile conjugal. L'agence prétend avoir avisé les vendeurs par lettres simples adressées le 13 novembre 2001 aux deux domiciles indiqués de ce qu'elle avait reçu une proposition d'achat pour 450 000 francs net vendeur de Monsieur X... et Mademoiselle Y... Mais, ce n'est que le 22 novembre 2001 que l'agence a délivré cette information à ses mandants par lettre recommandée et ce à l'adresse de Monsieur Z... seul. Cependant, Madame A... prétend que le même jour, 22 novembre 2001, elle a elle-même adressé à l'agence une lettre recommandée l'informant de ce qu'elle avait reçu une proposition d'achat de Mademoiselle E... pour le prix net vendeur de 475 000 francs, mettant ainsi fin au mandat en application de la clause contractuelle qui stipulait : "Le mandant garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. Cependant, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet pendant la durée du mandat, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception, les nom et adresse de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat". Le 28 novembre 2001, Madame A... a adressé à l'agence l'offre d'achat régularisée le 26 novembre par Mademoiselle E... et son concubin Monsieur F... Estimant que ses mandants étaient informés par sa lettre du 13 novembre de la proposition d'achat qu'elle avait elle-même signée avant que Madame A... ne retienne l'offre de Mademoiselle E..., l'agence et ses propres acquéreurs, les consorts G..., ont assigné le 16 juillet 2002 les consorts D... devant le tribunal d'instance de GUÉRET pour obtenir, sur le fondement de l'article 1234 du Code civil, le paiement de 6 860 euros de dommages et intérêts pour les acquéreurs évincés et de 3 050 euros pour l'agence. Par un jugement du 11 mars 2004, le tribunal déboutait les demandeurs au motif que seules les lettres recommandées pouvaient être retenues, que celle de Madame A... avait mis fin au mandat de l'agence avant que celle-ci notifie son offre, et que d'ailleurs la lettre de l'agence contenant cette offre avait été envoyée à la seule adresse de Monsieur Z... qui n'avait pas le pouvoir de représenter Madame A..., laquelle était seule propriétaire du bien à vendre. L'agence et les acquéreurs évincés ont relevé appel de ce jugement. Ils soutiennent que les époux D..., bien qu'en procédure de divorce, demeuraient en rapport pour les besoins de la vente de la maison, que Madame A... a été informée par Monsieur Z... des contacts établis par téléphone et par lettre entre lui et l'agence, et que c'est en pleine connaissance de l'offre des consorts G... que Madame A... a vendu le bien à un tiers. Au demeurant, la notification de Madame A..., le 27 novembre et non le 22 novembre 2001, n'a pas été faite conformément aux clauses du mandat puisque l'offre d'achat n'y était pas jointe et que l'adresse de l'acquéreur et l'identité du notaire n'y étaient pas indiquées. Les appelants concluent donc à l'infirmation du jugement et reprennent devant la cour les demandes qu'ils ont présentées au premier juge, outre 1 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Les consorts D... concluent au contraire à la confirmation du jugement et réclament en outre pour chacun d'eux 1 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que 1 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile. Ils observent que la demande n'est plus fondée en appel sur l'article 1234 du Code civil dès lors qu'il n'existe aucun lien contractuel entre eux et les consorts G..., mais qu'un autre fondement n'est pas attribué à la demande, de sorte que celle-ci serait irrecevable. Au demeurant, ni les acquéreurs évincés ni l'agence n'indiquent ni la nature ni l'étendue des préjudices qu'ils prétendent avoir subis. Par ailleurs, les intimés soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute contractuelle au regard du mandat donné à l'agence et ils reprennent la motivation du jugement du tribunal aux termes duquel la notification à l'agence de l'offre d'achat de Mademoiselle E... par Madame A... le 22 novembre 2001 a mis fin au mandat avant la notification par l'agence de l'offre des consorts G... H... ne comportait d'ailleurs pas de compromis de vente en l'absence de pouvoir de l'agence à cet égard, et, au demeurant, cette dernière notification n'a été faite qu'à Monsieur Z... qui ne représentait pas Madame A..., seule propriétaire du bien, lui-même n'étant intéressé à la vente qu'au titre de la récompense due par Madame A... à la communauté pour les travaux entrepris sur sa maison. SUR CE ATTENDU qu'il résulte des conditions générales du mandat qu'en cas de manquement du mandant à ses obligations contractuelles, et notamment s'il n'accepte pas la vente avec un acquéreur présenté par le mandataire aux conditions prévues, il doit à ce dernier une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération convenue, soit en l'espèce 50 000 francs ; Que c'est nécessairement sur le fondement de cette clause que repose la demande de l'agence ; Que les consorts G... n'ont en revanche aucun lien contractuel avec les consorts D..., et leur demande ne peut être fondée que sur l'article 1382 du Code civil ; Que leur exacte qualification juridique étant aussi restituée aux prétentions des appelants, celles-ci sont recevables ; ATTENDU qu'il résulte de l'examen des pièces versées aux débats que c'est par une lettre recommandée postée le 22 novembre 2001, présentée le 23 novembre et distribuée le 27 novembre, que l'agence a informé "Monsieur et Madame Z..." à AZERABLES de ce qu'elle avait trouvé acquéreur aux conditions convenues ; Que c'est par lettre postée, non le 22 novembre mais le 27 novembre, que Madame A... a informé l'agence qu'elle avait reçu une proposition au prix de 475 000 francs ; Qu'en effet, l'offre de Monsieur F... et de Madame E..., elle-même datée du 26 novembre, ne pouvait être reçue le 22 novembre par Madame A... ; Que c'est par un second courrier du 28 novembre que Madame A... a adressé copie de cette offre à l'agence avec la mention de l'adresse de l'acquéreur ; Qu'ainsi, il est clair que c'est le jour même où Monsieur Z... est allé retirer la lettre de l'agence qui avait été présentée dès le 23 novembre à son domicile, que Madame A... a adressé sa propre lettre à l'agence ; Qu'en conséquence, il n'est pas discutable que l'agence a notifié au vendeur une offre aux conditions prévues que celui-ci était tenu d'accepter, avant qu'il notifie lui-même à l'agence qu'il avait aussi trouvé un acquéreur ; Que la circonstance selon laquelle la lettre de l'agence aurait été adressée aux deux mandants à l'adresse de l'un deux seulement, à savoir monsieur Z..., n'a pas empêché que la notification ait aussi été régulièrement faite à Madame A..., dès lors que l'article 2002 du Code civil dispose : "lorsque le mandataire a été constitué par plusieurs personnes pour une affaire commune, chacune d'elles est tenue solidairement envers lui de tous les effets du mandat" ; Qu'en effet, il résulte de la solidarité ainsi prévue par la loi un mandat également légal de représentation mutuelle des mandants vis à vis du mandataire ; Que, dès lors, la notification de l'agence du 22 novembre obligeait Madame A... personnellement ; Qu'en refusant de traiter avec l'acquéreur proposé par l'agence, le vendeur a manqué à ses obligations et doit à l'agence la rémunération convenue ; Que la demande de l'agence, limitée à 3 050 euros, est donc bien fondée ; Qu'en revanche, les consorts G... ne caractérisent pas le préjudice que leur aurait causé la faute commise par les consorts D... ; Qu'il n'est donc pas établi que les conditions d'application de l'article 1382 du Code civil sont réunies en leur faveur ; Qu'ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; Que les consorts D... paieront en outre 1 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ; --===o0OE0o===-- PAR CES MOTIFS LA COUR, STATUANT en audience publique, contradictoirement, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Juge recevable l'appel de la SA AGENCE MARCHE LIMOUSIN et des consorts X... Y... ; Juge recevable la demande de la SA AGENCE MARCHE LIMOUSIN et des consorts G... ; INFIRME le jugement du tribunal d'instance de GUÉRET du 11 mars 2004, et, statuant à nouveau sur le fond : CONDAMNE solidairement les consorts D... à payer à la SA AGENCE MARCHE LIMOUSIN la somme de 3 050 euros à titre d'indemnité ; Juge les consorts G... mal fondés en leur demande ; les en déboute ; CONDAMNE solidairement les consorts D... aux dépens de première instance et d'appel, distraits en faveur de la SCP COUDAMY Avoué, et à payer 1 000 euros pour les autres frais à la SA AGENCE MARCHE LIMOUSIN. CET ARRET A ETE PRONONCE A L'AUDIENCE PUBLIQUE DE LA CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES DU VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE CINQ PAR MONSIEUR LE PREMIER PRESIDENT LOUVEL.PTEMBRE DEUX MILLE CINQ PAR MONSIEUR LE PREMIER PRESIDENT LOUVEL. LE GREFFIER, LE PREMIER PRESIDENT, P. SEGUELA B. LOUVEL

Sommaire : MANDAT Il découle du principe de solidarité entre les co-mandants à l'égard du mandataire commun prévu par l'article 2002 du Code civil un mandat légal entre les co-mandants eux-mêmes, de sorte que la notification faite à l'un d'eux par le mandataire produit effet également à l'égard de l'autre.