Cour d'appel d'Agen, CIV.1, du 13 mars 2006

DU 13 Mars 2006 ------------------------- C.C/S.B GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE C/ Paulette X... Osmin Y... Denise Z... épouse Y... Emmanuel KARLI RG A... : 05/01125 - A R R E T No - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du treize Mars deux mille six, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE Compagnie d'Assurances prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est 1 Avenue de Limoges 79044 NIORT CEDEX représentée par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués assistée de Me Olivier O'KELLY, avocat APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AGEN en date du 21 Juin 2005 D'une part, ET : Madame Paulette X... née le 19 Novembre 1937 à SAINT JEAN D'ANGELY (17400) Demeurant 7 bis avenue Georges Delpech 47000 AGEN représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SCP MOUTOU & ASSOCIES, avocats Monsieur Osmin Y... né le 15 Avril 1923 à LECTOURE (32700) Demeurant 32 Avenue Georges Cuvier 47000 AGEN représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de la SCPA DELMOULY GAUTHIER THIZY, avocats Madame Denise Z... épouse Y... née le 10 Décembre 1928 à LA ROMIEU (32480) Demeurant 32 avenue Georges Cuvier 47000 AGEN représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de la SCPA DELMOULY GAUTHIER THIZY, avocats Monsieur Emmanuel KARLI Demeurant B... de Clermont 47130 CLERMONT DESSOUS représenté par la SCP A.L. PATUREAU & P. RIGAULT, avoués assisté de la SELARL MARTIAL - FALGA PASSICOUSSET, avocats INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 30 Janvier 2006, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, François CERTNER et Christian COMBES (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * FAITS ET PROCÉDURE Paulette X... a acquis de Osmin et Denise Y... une maison d'habitation sise à Agen, 7 avenue Georges Delpech selon acte reçu le 12 juillet 2002 par Maître Sempol, notaire, auquel était annexé un état parasitaire que les vendeurs avaient fait réaliser par Emmanuel KARLI le 17 avril précédent. Exposant avoir toutefois découvert des termites en activité ce qu'elle a fait constaté par le cabinet d'expertise Damez le 6 septembre suivant, elle a saisi le Tribunal de Grande Instance d'Agen, lequel selon jugement rendu le 21 juin 2005 a sous le bénéfice de l'exécution provisoire prononcé la nullité de la vente intervenue le 12 juillet 2002 et condamné solidairement Osmin et Denise Y..., Emmanuel KARLI, et la SA GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE, assureur de ce dernier et intervenant volontaire, à lui verser la somme principale de 89 681.72 ç au titre du prix de vente et de ses accessoires, les intérêts de droit de cette somme à compter du 12 juillet 2002, et celles de 1 981.84 ç au titre des frais de déménagement, de 5 000 ç à titre de dommages et intérêts et de 2 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SA GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE a relevé appel de cette décision dans des formes et des délais qui n'apparaissent pas critiquables. Elle a pris ses dernières conclusions conjointement avec Emmanuel KARLI. Ils soulignent que ce dernier a effectivement mentionné dans son rapport la découverte de traces de termites dans l'entrée ainsi qu'en périphérie du bâtiment ne présentant aucun activité au jour de son rapport. Sa mission a été réalisée dans le cadre légal et réglementaire découlant de la loi du 8 juin 1999 et il appartenait à Paulette X... avisée de ces constatations de faire procéder à des vérifications complémentaires. Ajoutant que rien ne démontre que les termites découvertes en septembre 2002 à la faveur de travaux de gros oeuvre étaient actives lors de l'examen ils concluent au rejet des demandes formées à leur encontre. Subsidiairement invoquent-ils qu'au regard des manoeuvres volontaires et dolosives des époux Y..., la simple négligence qui pourrait être retenue ne peut entraîner que la garantie d'une part très modique de la condamnation, hors restitution du prix de vente, qui serait en pareil cas prononcée contre les vendeurs et ne pourrait excéder 30 000 ç. La SA GROUPAMA CENTRE ATLANTIQUE demande la condamnation des époux Y... à lui payer la somme de 2 000 ç par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. * * * Osmin et Denise Y... contestent la nécessaire réunion des conditions présidant au jeu de la garantie instauré par l'article 1641 du Code civil en l'absence d'un vice caché dés lors que l'expert avait mis en évidence des traces de termites et que l'acte contient une clause de non garantie à raison de la présence de ces insectes. Ils contestent avoir été de mauvaise foi, maintiennent avoir ignorer la présence de termites et opposent aux arguments adverses le fait que le traitement réalisé en 1996 ne concernait que des capricornes, réfutent les déclarations faites par Emmanuel KARLI qui a normalement pu procéder à son expertise et ne leur a donné aucun conseil de traitement et soutiennent que rien n'établit le retour de termites avant la vente. Sollicitant la réformation de la décision déférée, ils demandent l'allocation d'une somme de 1500 ç par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. A titre subsidiaire et discutant le préjudice invoqué, ils contestent que Paulette X... puisse obtenir, en sus du prix de vente, le paiement des travaux qu'elle a pu entreprendre alors qu'elle poursuivait la nullité de la vente en justice, et réclament en pareil cas sa condamnation à leur payer une indemnité d'occupation de 600 ç à compter de la vente et jusqu'à son départ effectif. Ils demandent enfin la condamnation d'Emmanuel KARLI à les relever indemnes de toutes les condamnation pécuniaires qui pourraient être mises à leur charge, sauf à leur verser une somme de 50 000 ç à titre de dommages et intérêts complémentaires et en tout cas l'allocation d'une somme de 1500 ç en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile. * * * Paulette X... souligne que le rapport établi le 6 septembre 2002 relève l'existence de termites en activité et tire de la réponse faite par Emmanuel KARLI le 13 septembre 2002 à sa réclamation l'aveu par ce dernier des lacunes et des contradictions de son rapport, l'ensemble devant conduire à retenir sa responsabilité. Elle souligne l'importance de l'infestation au regard d'une remise en état atteignant la somme de 41 788.20 ç. Ce même rapport fait selon elle la preuve de l'antériorité du vice par rapport à la vente et donc la preuve de la mauvaise foi de ses vendeurs qui avaient connaissance de cette présence et se sont maintenus dans les lieux jusqu'à la limite de validité de l'expertise, ont dissimulé à Emmanuel KARLI la partie de l'immeuble la plus infectée et ont tu le conseil donné par ce dernier de procéder à un traitement. Poursuivant en conséquence la confirmation du jugement déféré, sauf à prononcer la résolution de la vente, elle y ajoute le paiement des intérêts à compter du 12 juillet 2002, le remboursement des travaux qu'elle a fait effectuer, soit 1 283.89 ç, le doublement des frais de déménagement, soit 1 981 ç, le paiement de la somme de 6 300 ç au titre du préjudice de jouissance, celle de 10 000 ç au titre du préjudice patrimonial, enfin celle de 3 000 ç par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile outre les dépens comprenant le coût du constat dressé par Me Viguier le 28 novembre 2005 et s'oppose au paiement d'une indemnité d'occupation injustifiée et irrecevable comme découlant d'une demande nouvelle. MOTIFS Attendu que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; Attendu au cas précis que l'acte de vente du 12 juillet 2002 contient au chapitre Charges et conditions une clause intitulée "Termites" ainsi rédigée : "L'immeuble objet des présentes est située dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en application de l'article 3 de la loi no 99-471 du 8 juin 1999, c'est-à-dire dans un secteur contaminé ou susceptible d'être contaminé par les termites. En application de l'article 8 de la loi précitée, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois est demeuré ci-annexé aux présentes après mention. Ce certificat mentionne au rez-de-chaussée, dans l'entrée, des traces de termites ainsi qu'en périphérie du bâtiment. Il conclut : " Les traces de termites ne présentent pas d'activité à ce jour ; les cycles larvaires observés correspondent à une usure normale des bois d'oeuvre." L'acquéreur qui a pu prendre connaissance de ce rapport antérieurement aux présentes, déclare être parfaitement informé de cette situation, en faire son affaire personnelle, et renonce à tout recours contre le vendeur à ce titre. Le vendeur ne sera pas tenu de la garantie du vice caché que constituerait la présence de termites." ; Et que le compromis en date du 28 mars 2002 mentionnait pour sa part sous un même intitulé mais au chapitre des conditions suspensives : "l'ancien propriétaire déclare qu'à sa connaissance l'immeuble...ne contient pas de termites. Il s'engage à fournir au notaire...un certificat délivré par un établissement agréé attestant de l'absence de termites en activité dans l'immeuble vendu. Pour le cas de présence révélée de ces insectes les parties auront libre choix, chacune en ce qui la concerne, de poursuivre ou interrompre la vente, sans indemnité de part et d'autre. La présente condition suspensive ne concerne que les termites, la présence d'autres insectes xylophages, notamment capricornes ou vrillettes étant fréquente dans un immeuble ancien, ce que l'acquéreur reconnaît." ; Attendu qu'il appartient dés lors à l'acquéreur, afin d'écarter le jeu d'une clause exonérant en des termes clairs et précis le vendeur des vices cachés pouvant découler de la présence de termites dans l'immeuble cédé, de faire la preuve de la connaissance par celui-ci d'une telle présence dont il se serait gardé de l'avertir, démontrant ainsi une mauvaise foi se manifestant par une attitude pouvant aller de la simple réticence à la dissimulation frauduleuse; Que Paulette X... invoque à cet effet les constats faits aux mois de septembre et novembre 2002 établissant une infestation ancienne, l'existence d'un précédent traitement caché par les époux Y..., leur volonté de retarder la réitération de la vente en un acte authentique et les déclarations faites par Emmanuel KARLI ; Or attendu que rien ne vient tout d'abord sérieusement étayer l'accusation selon laquelle les vendeurs auraient manoeuvré afin d'occuper l'immeuble jusqu'au 17 juillet 2002, date d'expiration de validité de l'état parasitaire, alors que le compromis du 28 mars 2002 ne prévoyait aucune date limite mais la possibilité offerte à la partie la plus diligente, après réalisation des conditions suspensives, de saisir le notaire afin de réitération de la vente en un acte authentique ; qu'au nombre de ces conditions figure l'obtention d'un financement par l'acquéreur dont le compte annexé à l'acte notarié enseigne qu'il ne lui sera accordé par la Caisse d'Epargne que le 8 juillet 2002, si bien que cet événement explique à lui seul le délai ainsi couru et qui ne présente aucun caractère excessif alors qu'il n'est relevé par les parties aucune manifestation de volonté, ni à l'inverse la moindre réticence exprimée par l'une ou l'autre, à raison de l'accomplissement de cette formalité ; Que s'il a ensuite Que s'il a ensuite été procédé à un traitement des bois par les vendeurs, la simple lecture du bon de commande établi le 19 janvier 1996 permet de constater à la fois que le traitement en question, de nature curative, ne concernait que les seuls capricornes et que l'entreprise spécialisée en la matière était tout à fait compétente pour traiter si nécessaire les termites, vrillettes, mérules et autres parasites ; que non seulement Osmin et Denise Y... pouvaient ainsi déclarer de bonne foi le 28 mars 2002 ignorer la présence de termites mais encore trouver dans ce précédent la confirmation de l'absence de tels parasites dés lors que cette entreprise n'avait proposé aucun traitement spécifique aux termites pour limiter sa prestation aux seuls capricornes ; et qu'il est d'ailleurs à relever qu'ils ont souscrit sans réserve à l'obligation concomitante à cette déclaration consistant à fournir au notaire un certificat délivré par un établissement agréé attestant de l'absence de termites en activité dans l'immeuble vendu ; Qu'enfin pour contredire la qualité du travail réalisé par Emmanuel KARLI, expert indépendant et technicien qualifié du Génie civil ainsi que l'enseigne son papier en-tête, établissant clairement l'existence de traces de termites au rez-de-chaussée, dans l'entrée et le dégagement, ainsi qu'en périphérie du bâtiment, mais concluant au fait que ces traces de termites ne présentent pas d'activité au jour de son rapport, Paulette X... produit un état établi le 6 septembre suivant par Michel DAMEZ mentionnant la présence de traces de termites à plusieurs autres endroits de l'immeuble et la présence de ces parasites dans la chambre du rez de chaussée ; Et que si à la suite d'une expertise réalisée le 22 novembre 2002, Vincent HERAUT, expert désigné par la compagnie d'assurance de l'acquéreur affirme aux termes d'un courrier du 23 décembre 2002 adressé aux époux Y... avoir constaté la présence de termites "dans le garage et au rez de chaussée dans des endroits de passage , type escaliers" et estime que "l'importance et les dégradations constatées sont telles qu'il ne peut être mis en doute que les occupants de cette habitation ont pu depuis de nombreuses années s'apercevoir de la présence de termites", cette dernière conclusion ne repose que sur sa seule affirmation, en l'absence notable de la communication de son rapport dont seules l'indication du nombre des points d'infestation et la description précise des dégâts relevés permettraient de nourrir une nécessaire discussion contradictoire sur l'antériorité du vice ainsi constaté ; qu'en l'état l'affirmation faite dans ces conditions est en contradiction formelle avec le constat fait par Emmanuel KARLI, sept mois auparavant, comme d'ailleurs avec la prudence de Michel DAMEZ qui ne se prononce pas sur l'ancienneté de cette présence ; Comme il convient encore de considérer avec la plus extrême prudence les déclarations faites par Emmanuel KARLI, partie au procès qui affirmant pour les besoins de sa défense qu'il a correctement accompli sa prestation soutient qu'il a "préconisé oralement" un traitement contre les termites auprès des vendeurs, affirmation reçue et reprise à son compte par Vincent HERAUT qui précise en outre dans le courrier du 23 décembre 2002 adressé aux époux Y... que cette proposition leur a été faite par Emmanuel KARLI lui-même "dés qu'il a eu connaissance de cette infestation" ; Que ces affirmations sont en effet à la fois démenties par le rapport écrit de celui-ci dont il ne s'évince pas la nécessité d'un traitement et en contradiction formelle avec l'avertissement figurant page 4 du dit rapport rappelant que "conformément à la loi du 8 juin 1999 l'expert ayant réalisé le présent état parasitaire n'exerce aucune activité de traitement", avertissement qu'aucun des deux experts évoluant dans ce cadre juridique ne pouvait en conséquence ignorer ; Que l'on retrouve une même contradiction chez Emmanuel KARLI entre d'une part l'argument avancé pour sa défense selon lequel il n'a pu visiter le garage ni se livrer correctement à son examen en raison de l'encombrement des lieux et d'autre part la mention affirmant dans son rapport écrit qu'il a visité et examiné toutes les parties de l'immeuble et qu'il a utilisé un télémétreur laser, un poinçon sondeur et s'est livré à des contrôles visuels et tactiles et au sondage des bois ; qu'à supposer que l'immeuble ait pu être meublé ou encombré n'est pas faite en tout état de cause la démonstration d'une volonté du vendeur de faire obstruction à l'accomplissement de sa mission par l'expert ; Attendu qu'au résultat de l'ensemble la présence de termites antérieurement à la vente n'est en aucune façon avérée ni davantage et a fortiori la connaissance qu'aurait pu en posséder les époux Y... ; qu'en revanche et alors que l'attention de Paulette X... ne pouvait qu'être attirée par les traces relevées par Emmanuel KARLY, elle a malgré tout consenti à l'achat sans invoquer le bénéfice de la condition suspensive contenue au compromis ni requérir d'autre exploration technique de l'immeuble ; Qu'en l'absence de mauvaise fois établie, la clause doit donc recevoir application ; Qu'il s'ensuit le rejet des demandes formées par Paulette X... sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil ; qu'elle n'explicite pas les moyens venant au soutien d'une demande de résolution de la vente subsidiairement formée alors qu'il ne résulte pas des éléments régulièrement échangés le manquement du vendeur à l'une quelconque de ses obligations ; Que la décision déférée sera en conséquence infirmée en toutes ses dispositions ; et que succombant, Paulette X... devra supporter les dépens et verser une indemnité de 1 000 ç au titre des frais irrépétibles exposés par les époux Y... ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare l'appel recevable en la forme, Infirme le jugement déféré, Déboute Paulette X... de l'ensemble de ses demandes, La condamne à payer à Osmin et à Denise Y... la somme de 1 000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure civile, Rejette toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formées par les parties, Condamne Paulette X... aux dépens, Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure civile, les SCP TANDONNET et PATUREAU-RIGAULT, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Le présent arrêt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé. Le Greffier Le Président

Sommaire : VENTE Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Au cas précis, l'acte de vente contient au chapitre charges et conditions une clause intitulée termites qui indique que l'immeuble est situé dans un secteur contaminé ou susceptible d'être contaminé par les termites. Un état parasitaire établi depuis moins de trois mois est annexé à cet acte. Il mentionne au rez-de-chaussée dans l'entrée des traces de termites ainsi qu'en périphérie du bâtiment et il conclut que ces traces de termites ne présentent pas d'activité à ce jour, les cycles larvaires observés correspondant à une usure normale des bois d'oeuvre. Il indique que l'acquéreur qui a pu prendre connaissance de ce rapport a déclaré être parfaitement informé de cette situation, en faire son affaire personnelle, et renonce à tout recours contre le vendeur à ce titre, ce dernier n'étant pas tenu de la garantie du vice caché que constitue la présence de termites. Le compromis mentionnait pour sa part au titre des conditions suspensives que l'ancien propriétaire déclarait qu'à sa connaissance l'immeuble ne contenait pas de termites. Il s'engageait à fournir au notaire un certificat délivré par les établissements agréés attestant de l'absence de termites en activité dans l'immeuble vendu. Pour le cas de présence révélée de ces insectes les partis auront libre choix chacune en ce qui la concerne de poursuivre ou d'interrompre la vente sans indemnité de part et d'autre, la présente condition suspensive ne concernant que les termites. Il appartient dès lors à l'acquéreur afin d'écarter le jeu d'une clause exonerant en des termes clairs et précis le vendeur des vices cachés pouvant découler de la présence de termites dans l'immeuble cédé, de faire la preuve de la connaissance par celui-ci d'une telle présence dont il se serait gardé de l'avertir démontrant ainsi une mauvaise foi se manifestant par une attitude pouvant aller de la simple réticence à la dissimulation frauduleuse. Rien ne vient sérieusement étayer l'accusation selon laquelle les vendeurs auraient manoeuvré afin d'occuper l'immeuble jusqu'au 17 juillet 2002 date d'expiration de validité de l'état parasitaire alors que le compromis ne prévoyait aucune date limite et la possibilité offerte à la partie la plus diligente après réalisation des conditions suspensives de saisir le notaire afin de réitération de la vente à l'acte authentique.