Cour d'appel de Versailles, du 27 novembre 1998, 1996-2231

Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 1991, Monsieur et Madame X... ont donné en location à Monsieur et Madame Y..., un appartement situé 32, rue de la Bonne Aventure à VERSAILLES. Par jugement en date du 29 mai 1995, devenu définitif, le tribunal d'instance de VERSAILLES a, notamment, constaté que l'immeuble situé 32, rue de la Bonne Aventure était la propriété de la SCI du 32/34 de la rue de la Bonne Aventure et a débouté Monsieur et Madame X... de toutes leurs prétentions tendant à obtenir l'expulsion des locataires sur le fondement de la clause résolutoire ainsi que sur le paiement des loyers et charges. Par acte en date du 30 juin 1995, Monsieur et Madame X... et la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à Versailles ont fait délivrer à Monsieur et Madame Y... un commandement de payer la somme de 140.191 francs, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le 02 août 1995, Monsieur et Madame Y... ont fait assigner respectivement Monsieur et Madame X... et la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à VERSAILLES, devant le tribunal d'instance de VERSAILLES, aux fins de voir : - dire et juger nul et de nul effet le commandement signifié le 30 juin 1995, - débouter les époux X... et la SCI de l'intégralité de leurs demandes, - dire que la provision mensuelle sur charges due par Monsieur et Madame Y... doit être fixée à la somme de 1.200 francs, sous astreinte de 100 francs par jour de retard, - condamner les époux X... et la SCI au paiement des sommes suivantes : 6.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Monsieur et Madame Y... ont exposé qu'ils ont réglé les loyers jusqu'en janvier 1995 ; que le 15 février 1995, leur a été signifié un procès-verbal de saisie-attribution à la requête de la BANQUE IMMOBILIERE EUROPEENNE, pour avoir paiement de la somme de 3.298.890,59 francs ; que le 23 mars suivant, leur a été notifié un avis à tiers détenteur de la Trésorerie de VERSAILLES, au titre des taxes foncières échues pour un montant de 111.786,41 francs ; qu'ils ne savaient plus alors à qui régler le montant des loyers et ce, d'autant plus que la SCI et les époux X... avaient contesté la saisie-attribution pratiquée par la BANQUE IMMOBILIERE EUROPEENNE devant le juge de l'exécution ; que celui-ci, par jugement du 05 octobre 1995, a ordonné une expertise comptable, les locataires devant verser les loyers directement à la BANQUE IMMOBILIERE EUROPEENNE et les charges à la SCI ; qu'à la demande de Maître HELDT, huissier de justice mandataire de la banque dans le cadre de la saisie-attribution, ils ont réglé entre ses mains, le 10 novembre 1995, la somme de 75.018,60 francs au titre des loyers dus pour les mois de février à novembre 1995. Par ailleurs, ils ont soutenu que suite à leur contestation depuis 1993, le tribunal d'instance de VERSAILLES avait ordonné, par jugement du 10 février 1994, une expertise qui n'a pu être réalisée, faute pour Monsieur X... de consigner la provision mise à sa charge, cette carence ayant été constatée par un second jugement du 08 septembre 1994 ; que le tribunal n'avait pu alors faire droit à leurs demandes, non contradictoires compte tenu de la non comparution de Monsieur X... ; que la provision sur charges apparaît excessive au regard des calculs effectués par eux et en l'absence de tout justificatif produit par les propriétaire. Monsieur et Madame X... et la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à VERSAILLES ont conclu au rejet de toutes les demandes des époux Y... et à titre reconventionnel, ont demandé au tribunal de : - dire que le commandement de payer du 30 juin 1995 est parfaitement valable, - dire et juger acquise la clause résolutoire, - prononcer l'expulsion de Monsieur et Madame Y... et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 1.000 francs par jour de retard, - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 16.000 francs, - condamner Monsieur et Madame Y... au paiement des sommes suivantes : * 142.575,55 francs au titre des loyers impayés, à verser entre les mains de Maître HELDT, * 8.000 francs à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, * 6.000 francs HT en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire. En effet, ils ont répliqué que c'est après avoir rappelé à Monsieur et Madame Y... leur obligation de régler les loyers entre les mains de Maître HELDT, représentant la BANQUE IMMOBILIERE EUROPEENNE, qu'ils ont fait délivrer un commandement de payer resté sans effet, de sorte que la clause résolutoire est acquise ; que par ailleurs, la demande au titre de la provision sur charges est sans objet, cette prétention ayant été rejetée par le jugement du 29 mai 1995, qui a autorité de chose jugée. Par jugement en date du 8 janvier 1996, le tribunal d'instance de VERSAILLES a rendu la décision suivante : - déboute Monsieur et Madame X... et la SCI de leurs demandes aux fins de constatation d'acquisition de la clause résolutoire du bail et d'expulsion ainsi que de fixation de l'indemnité d'occupation, - dit que la provision mensuelle sur charges due par Monsieur et Madame Y... doit être fixée à la somme de 1.200 francs, - ordonne la SCI de remettre à Monsieur et Madame Y... les quittances correspondant aux mois de janvier 1994 à juillet 1994 inclus, d'octobre 1994, de novembre 1994, de janvier 1995 ainsi que les reçus correspondant au versement des loyers pour les mois de février à novembre 1995, sous réserve de justification par les époux Y... de l'encaissement du chèque de 75.018,60 francs remis à Maître HELDT, et ce, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 francs par jour de retard passé ce délai, - déboute les époux X... et la SCI du surplus de leurs demandes, - condamne les époux X... et la SCI à payer aux époux Y... la somme de 2.000 francs à titre de dommages et intérêts, - ordonne l'exécution provisoire, - condamne Monsieur et Madame X... et la SCI à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de 3.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamne Monsieur et Madame X... et la SCI aux dépens. Le 15 février 1996, la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à VERSAILLES et Monsieur et Madame X... ont interjeté appel. Ils font grief au premier juge de d'être contredit en les déboutant de leurs demandes reconventionnelles tout en relevant que les époux Y... ne justifiaient pas du règlement des loyers au Trésor public et en enjoignant à ces derniers, dans le dispositif du jugement, de produire la justification de l'encaissement par Maître HELDT de la somme de 75.018,60 francs, sous astreinte. Ils font valoir que les époux Y... n'ont pas réglé leurs loyers et charges depuis février 1995, malgré une mise en demeure délivrée le 14 mars 1996 ; que les locataires n'ont pas contesté le poste des charges durant le contrat de bail et n'ont pas démontré que la provision prévue à ce contrat serait excessive. Ils demandent à la Cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par la SCI et les époux X..., - y faisant droit, infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, - et statuant à nouveau, constater la résiliation du bail, les locataires ne respectant pas les clauses dudit bail en s'abstenant de régler les charges qui y a sont afférentes, - condamner les époux Y... à payer à la SCI et aux époux X... la somme de 123.455,40 francs au titre de l'arriéré locatif et de charges selon décompte arrêté au 14 mars 1996, - allouer à la SCI et aux époux X... la somme de 5.000 francs par application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur et Madame Y... aux entiers dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés par la SCP LEFEVRE et TARDY, avoués à VERSAILLES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur et Madame Y... reprennent les arguments développés devant le premier juge. Ils ajoutent que pas davantage qu'en première instance, les sommes réclamées par les appelants ne sont ventilées entre loyers et charges, et que ces dernières ne sont pas autrement justifiées ; que l'appel des époux X... et de la SCI est manifestement abusif. Le 03 juillet 1997, Madame Veuve Z... X... née A..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, ainsi que Madame Catherine X... et Monsieur Philippe X..., agissant en qualité d'héritiers de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire et la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure, ont fait signifier des conclusions aux fins d'intervention volontaire et de reprise d'instance. Le 15 juillet 1998, Monsieur et Madame Y... ont fait signifier des conclusions de changement d'état civil, aux termes desquelles, ils demandent qu'il leur soit donné acte de leur nouvelle adresse, 3 rue des Puits Georget à CRETEIL (94). Le 16 septembre 1998, les consorts X... et la SCI, appelants, ont fait signifier des conclusions d'irrecevabilité de celles des intimés, et au fond. Ils exposent que d'une part, Monsieur et Madame Y... n'habitent ni au 148 avenue de Paris à VERSAILLES, ni 3 rue des Puits Georget à CRETEIL (94), ainsi que le démontrent le procès-verbal de recherches infructueuses dressé le 16 juin 1998 à la 1ère adresse et la tentative de signification d'un commandement de payer, le 28 juillet 1998, à la seconde ; que d'autre part, que les intimés n'ont pas déféré à la sommation d'avoir à justifier du paiement des loyers qu'ils prétendaient avoir effectué au titre de la dette locative, à tiers détenteur. Ils demandent donc à la cour de : - adjuger aux consorts X... et la SCI le bénéfice de leurs précédentes écritures en leurs dispositions non contraires aux présentes, - y ajoutant, vu l'article 961 du nouveau code de procédure civile, déclarer irrecevables toutes les conclusions signifiées par les époux Y... qui ne mentionnent pas leur véritable adresse, - vu la sommation de communiquer en date du 12 novembre 1996 demeurée infructueuse - vu l'article 1315 alinéa 2 du code civil, - constater que les époux Y... n'ont pas rapporté la preuve de leur libération de la dette locative, - les débouter en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - statuer ce que précédemment requis sur les dépens. Dans leurs dernières conclusions signifiées le 13 octobre 1998, Monsieur et Madame Y... demandent qu'il leur soit donné acte de leur nouvelle adresse: 8 Villa Pasteur 94000 CRETEIL. L'ordonnance de clôture a été signée le 15 octobre 1998 et les dossiers des parties ont été déposés à l'audience du 29 octobre 1998. SUR CE LA COUR : 1) Sur la reprise d'instance et l'intervention volontaire des héritiers de Monsieur Roger X... : Considérant qu'il y a lieu de donner acte à Madame Veuve Z... X... née A..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, ainsi qu'à Madame Catherine X... et Monsieur Philippe X..., agissant en qualité d'héritiers de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, de leur intervention volontaire et de leur reprise de l'instance avec la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure ; 2) Sur la recevabilité des conclusions des époux Y... : Considérant que les intimés versent aux débats une quittance de loyer, n°12 pour le mois de septembre 1998, libellée à leur nom et se rapportant à un logement situé 8 Villa Pasteur 94000 CRETEIL ; qu'il convient donc de leur donner acte de leur nouvelle adresse et de débouter les appelants de leur demande d'irrecevabilité fondée sur les dispositions de l'article 961 du nouveau code de procédure civile ; 3) Sur le paiement des loyers et charges et l'acquisition de la clause résolutoire : Considérant qu'il est constant que Monsieur et Madame Y... ont quitté les lieux fin août 1996 ; qu'ils versent au dossier de la Cour le procès-verbal de constat d'état des lieux établi par Maître AVELINE, huissier de justice le 11 septembre 1996, dont il ressort qu'à cette date les lieux étaient vides ; Considérant que le premier juge a relevé que les époux Y... ont produit devant lui la copie du chèque de 75.018,60 francs adressé à Maître HELDT, huissier de justice mandataire de la BANQUE IMMOBILIERE EUROPEENNE, créancier saisissant ainsi que la photocopie de la preuve du dépôt du courrier recommandé, en date du 14 novembre 1995 ; que le premier juge a donc estimé à juste titre que les époux Y... avaient ainsi justifié avoir adressé ce chèque (dont le montant correspondait aux loyers des mois de février à novembre 1995) ; que le premier juge ne s'est pas contredit en ordonnant la remise des reçus correspondants, sous réserve de la seule justification de l'encaissement du chèque; que devant la cour, les intimés versent aux débats de nouveau les pièces produites devant le tribunal, ainsi qu'une attestation de Maître HELDT en date du 6 février 1996, qui déclare avoir reçu de Monsieur Y..., le 15 novembre 1995, un règlement par chèque d'un montant de 75.018,60 francs effectué dans le dossier BIE C/ SCI 32/34 rue de la Bonne Aventure ; Considérant que le premier juge, par de justes motifs que la Cour adopte, faisant application des dispositions de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, a retenu que Monsieur et Madame X... et la SCI avaient manqué à leur obligation d'exécuter la convention de bonne foi, en délivrant à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire et leur demandant de verser les loyers entre les mains de la BANQUE IMMOBILIERE EUROPEENNE en exécution de la saisie-attribution pratiquée par celle-ci, alors que, par ailleurs, ils avaient contesté la validité de cette saisie devant le juge de l'exécution et compromis de ce fait, la poursuite de cette procédure ; que c'est donc à juste titre que le premier juge en a conclu que la clause résolutoire contractuelle, invoquée de mauvaise foi, n'avait pu produire ses effets et a débouté Monsieur et Madame X... et la SCI de leurs demandes reconventionnelles aux fins de constatation d'acquisition de cette clause et de prononcé de l'expulsion des époux Y... ; Considérant que pas davantage que devant le tribunal, les appelants ne produisent un décompte détaillé et séparant loyers et charges, des sommes dont ils réclament paiement à ce titre; que la cour les déboute donc de leur demande de paiement de la somme de 123.455,40 francs ; 4) Sur la demande en paiement des charges locatives : Considérant que pas davantage qu'en première instance également, les appelants ne produisent les pièces justificatives des charges locatives permettant aux locataires d'exercer un contrôle sur le montant des charges récupérables, en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il leur aurait été pourtant facile, si tel était le cas, de démontrer que la provision mensuelle sur charges retenue par le tribunal, soit 1.200 francs, est insuffisante eu égard à leur montant réel ; Considérant qu'au contraire, les époux Y... versent aux débats leur propre calcul des charges réelles, qui s'appuie sur les comptes de la SCI elle-même et sur les relevés des fournitures et des prestations soumis à l'assemblée générale de la SCI ; que ces éléments de preuve du montant réel des charges justifie la réduction de la provision mensuelle à 1.200 francs, ce qui ne dispense pas le bailleur de l'obligation de régularisation annuelle prévue par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; 5) Sur la délivrance de quittances de loyers : Considérant qu'il y a lieu à confirmation du jugement déféré en ce qui concerne la remise aux époux Y... des quittances correspondant aux mois de janvier à juillet 1994 inclus, d'octobre et novembre 1994 et de janvier 1995 ; que seul Maître HELDT, auquel les loyers de février à novembre 1995 ont été adressés, peut en délivrer reçu, ce qu'il a fait par l'attestation sus-visée en date du 6 février 1996 ; 6) Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles : Considérant qu'il y a lieu à confirmation du jugement déféré également en ce qui concerne les condamnations de la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à VersaillesConsidérant qu'il y a lieu à confirmation du jugement déféré également en ce qui concerne les condamnations de la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à Versailles et de Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur et Madame Y... des dommages-intérêts, justement évalués à la somme de 2.000 francs par le premier juge, ainsi qu'à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile; que s'il n'y a pas lieu à dommages-intérêts complémentaires, en revanche, l'équité commande d'allouer en sus à Monsieur et Madame Y... la somme de 7.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS ; La COUR statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ; DONNE acte à Madame veuve Z... X... née A..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, ainsi qu'à Madame Catherine X... et Monsieur Philippe X..., agissant en qualité d'héritiers de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, de leur intervention volontaire et de leur reprise de l'instance avec la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure ; DONNE acte à Monsieur et Madame Y... de leur nouvelle adresse 8 Villa Pasteur 94000 CRETEIL ; DEBOUTE les appelants de leur demande d'irrecevabilité des conclusions des intimés, fondée sur les dispositions de l'article 961 du nouveau code de procédure civile ; CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Et y ajoutant : CONSTATE que Maître HELDT, huissier de justice, mandataire de la BANQUE IMMOBILIERE EUROPEENNE, a délivré reçu pour les loyers de février à novembre 1995, par attestation du 16 février 1996 ; DEBOUTE Monsieur et Madame Y... de leur demande en paiement de dommages et intérêts complémentaires ; DEBOUTE les appelants des fins de toutes leurs demandes ; CONDAMNE in solidum Madame Veuve Z... X... née A..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, Madame Catherine X... et Monsieur Philippe X..., agissant en qualité d'héritiers de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, et la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à VERSAILLES à payer à Monsieur et Madame Y... la somme de SEPT MILLE FRANCS (7.000 francs) sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Madame Veuve Z... X... née A..., agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, Madame Catherine X... et Monsieur Philippe X..., agissant en qualité d'héritiers de feu Monsieur Roger X... ayant accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, et la SCI du 32/34 rue de la Bonne Aventure à VERSAILLES à tous les dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement contre eux par la SCP FIEVET -ROCHETTE-LAFON, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Et ont signé le présent arrêt : Le Greffier, Le Président, Marie-Hélène EDET. Alban CHAIX.

Sommaire : CONTRATS ET OBLIGATIONS CONVENTIONNELLES En vertu de l'article 1134 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. Un bailleur qui, en exécution d'une saisie attribution, fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire et enjoignant à celui-ci de verser les loyers entre les mains d'un établissement bancaire, alors qu'il conteste devant le juge de l'exécution la validité de cette saisie et compromet de ce fait la poursuite de cette procédure, ne peut, de bonne foi prétendre invoquer la clause résolutoire contractuelle. En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge conclut que la clause résolutoire contractuelle invoquée de mauvaise foi n'avait pu produire ses effets