Cour d'appel de Limoges, CT0120, du 5 avril 2005

ARRET N DOSSIER N C03 1018 AFFAIRE : COMMUNE DE FEYTIAT C/ X... Y... bail MJ/PS Grosse à COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION ARRET DU 5 AVRIL 2005 A l'audience publique de la CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES, le CINQ AVRIL DEUX MILLECINQ, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit : ENTRE : COMMUNE DE FEYTIAT, représentée par son maire en exercice, Monsieur Jean Paul Z..., domicilié en cette qualité Hôtel de Ville 87220 FEYTIAT APPELANTE d'un jugement rendu le 30 avril 2003 par le tribunal de grande instance de LIMOGES COMPARANT et CONCLUANT par Maître JUPILE BOISVERD, avoué, PLAIDANT par Maître SIRAT, avocat au barreau de PARIS ET : Madame Geneviève A... veuve X..., de nationalité française, née le 24 juin 1943 à LIMOGES (Haute-Vienne), sans profession, demeurant 1 domaine des Magnolias 83440 SEILLANS Madame Nathalie X... épouse Y..., de nationalité française, née le 8 mars 1961 à LIMOGES (Haute-Vienne), sans profession, demeurant Chemin des Crètes 64324 LASSEUBE Mademoiselle Caroline X..., de nationalité française, née le 27 novembre 1970 à LIMOGES (Haute-Vienne), conseillère en formation, demeurant 36 quoi Gailleton 69002 LYON INTIMEES COMPARANT et CONCLUANT par la SCP DURAND MARQUET, avoué, PLAIDANT par Maître MAURY, avocat --===o0OE0o===-- L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 8 février 2005, après ordonnance de clôture rendue le 27 janvier 2005, au cours de laquelle, la COUR étant composée de Madame JEAN, Président de Chambre, de Mademoiselle B... et Monsieur PUGNET, Conseillers, assistés de Madame Pascale C..., Greffier, ont été entendus Maîtres SIRAT et MAURY, avocats ; Puis, Madame le PRESIDENT a renvoyé le prononcé de l'arrêt, pour plus ample délibéré, à l'audience du 5 avril 2005 ; A l'audience ainsi fixée, l'arrêt qui suit a été prononcé, les mêmes magistrats en ayant délibéré. --===o0OE0o===-- LA COUR Vu le jugement rendu le 30 avril 2003 par le tribunal de grande instance de LIMOGES, dans l'instance opposant la Commune de FEYTIAT aux consorts X... ( Geneviève PAILLET épouse X..., Nathalie X... épouse Y..., Caroline X... ) ayant notamment : - dit que le bail conclu le 27 avril 1968 entre la Commune de FEYTIAT et les époux Marc X... revêt la nature d'un bail emphyéotique, - dit que ce bail s'est poursuivi par tacite reconduction en faveur dess consorts X..., et ce à compter du 1er janvier 1997 pour une nouvelle durée trentenaire expirant le 1er janvier 2007, - débouté par conséquent la Commune de FEYTIAT de l'intégralité de ses demandes tendant à dénier aux consorts X... le bénéfice de ce bail renouvelé à leur profit, - condamné la Commune de FEYTIAT à payer aux consorts D... une indemnité de 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, Vu la déclaration d'appel de la Commune de FEYTIAT selon acte du 8 juillet 2003. Vu les dernières écritures des parties déposées les 18 janvier 2005 par la Commune de FEYTIAT et 21 janvier 2005 par les consorts X... . Vu les demandes et moyens des parties contenus dans ces écritures. MOTIFS DE LA DECISION ATTENDU que selon acte sous seing privé enregistré à LIMOGES la Commune de FEYTIAT la Commune ), qui souhaitait créer une zone d'activités artisanale, industrielle et commerciale, sur des terrains dont elle était devenue propriétaire ensuite d'un leg qui lui avait été consenti, a loué divers terrains par baux de longue durée, à de très faibles prix mais à charge pour les preneurs d'y implanter des bâtiments industriels et commerciaux dont la propriété resterait au bailleur en fin de bail ; Attendu que c'est ainsi que, par acte sous seing privé du 27 avril 1968, la Commune a donné à bail aux époux Marc X... une parcelle de terrain d'une contenance de 2.640 m2 située à PONTEIX, Commune de FEYTIAT et figurant au cadastre sous le no 17 section A ; que ce bail prévoyait notamment : - que la location était consentie et acceptée " pour une durée de trente années renouvelable par tacite reconduction à condition expresse d'y maintenir des activités commerciales ou industrielles avec effet à compter du 1er janvier 1967, - que le preneur seul pourrait résilier le bail par périodes triennales à la seule condition de prévenir la commune par lettre recommandée avec préavis de six mois avant l'expiration de chaque période triennale, - que la Commune aurait toutefois la possibilité de résilier le bail à expiration des périodes triennales si le preneur ne maintenait pas l'activité industrielle et commerciale, - que le preneur ne pourrait céder son droit au bail qu'après avoir été autorisé par délibération du conseil municipal de la Commune approuvée par l'autorité de tutelle - que la location était consentie moyennant un loyer annuel de 200 F, avec une clause de révision reprise dans son article 3, - enfin que le bail serait résilié de plein droit un mois après un commandement par huissier demeuré infructueux de régler le prix du loyer exigible annuellement ou de non application des conditions exigées dans l'acte ; Attendu qu'autorisé par le conseil municipal, conformément aux termes du bail, les époux X... ont cédé le bail à Christian X... aux droits duquel se trouvent désormais, suite au décés de celui-ci, Geneviève PAILLET veuve X..., Nathalie X... épouse Y... et Caroline X..., selon attestation de notoriété dressée le 11 octobre 2000 par Me BOSGIRAUD ; Attendu que selon courrier recommandé avec avis de réception du 10 juillet 1997 le Maire de FEYTIAT faisait connaître à Christian X... que le bail, qui devait arriver à échéance le 27 avril 1997, ne serait pas renouvelé par tacite reconduction et qu'il devait se rapprocher de l'adjoint au maire afin d'étudier les modalités d'un nouveau contrat à intervenir à l'issue du bail ; Attendu qu'aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties, la Commune saisissait le 1er février 2002 le tribunal de grande instance de LIMOGES aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir juger les consorts X... occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 1997, voir ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, enfin les voir condamner au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu qu'appelante de la décision qui l'a déboutée, la Commune invite la cour à dire qu'elle n'avait pas qualité pour consentir un bail emphythéotique, que le bail ne revêt en tout cas pas les conditions d'un bail de cette nature et constitue au contraire un bail soumis aux statut des baux commerciaux qui n'a pu être reconduit tacitement pour une période de trente ans, qu'aucune demande de renouvellement n'a été faite et qu'aucun des consorts X... n'est immatriculé au registre du commerce ; qu'elle demande en conséquence à la cour d'ordonner la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs ainsi que leur condamnation au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Attendu que le bail emphytéotique de biens immeubles, aux termes de l'article L 451-1 du Code Rural, confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque, qui peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière ; Attendu ainsi que la constitution d'un droit réel sur le bien au profit du preneur, qui a pour corollaire le droit de libre cession, est de l'essence même du bail emphytéotique ; Attendu qu'il s'ensuit que l'inclusion dans le bail en cause tant d'une clause résolutoire de plein droit que d'une clause limitant le droit de cession à l'approbation du conseil municipal, est incompatible avec la qualification de bail emphytéotique, à tort en conséquence reconnue par la juridiction du premier degré ; Attendu ainsi que le parties se trouvent nécessairement liés par le statut des baux commerciaux ; que les parties à un bail rentrant dans le champs d'application des baux définis aux dispositions des articles L145-1 ou L 145 -2 du code de Commerce ne peuvent en effet, sauf dans les cas prévus par les articles L 145-3 ( baux emphytéotiques ) et L 145 -4 ( bail conclu pour une durée au plus égale à deux années ) ne peuvent déroger au statut des baux commerciaux ; Or attendu qu'il ressort des dispositions de l'article L 145 -9 du Code de Commerce : - que les baux de locaux soumis aux dispositions sur le bail commercial ne cessent que par l'effet d'un congé - donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance, - qu'à défaut de congé le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé par le contrat conformément à l'article 1738 du Code Civil, - enfin que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, contenir les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ; Et attendu que la cour ne peut que constater que la commune, qui invoque pourtant dans ses écritures l'application du statut des baux commerciaux, ne justifie pas avoir délivré aux consorts D... un congé dans les formes exigées par le texte susvisé ; Attendu ainsi que sans y avoir lieu de s'interroger en l'état tant sur l'existence ou non d'un droit de renouvellement au profit des preneurs ou du droit de ces derniers à une indemnité d'éviction, la cour ne peut que débouter la Commune de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail et à l'expulsion des preneurs ; Attendu que l'équité ne commande pas l'application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; --===o0OE0o===-- PAR CES MOTIFS LA COUR, STATUANT en audience publique, contradictoirement, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ; REFORME le jugement déféré, DIT que le bail conclu le 27 avril 1968 relève du statut des baux commerciaux, CONSTATE qu'aucun congé régulier n'a été signifié aux preneurs, DEBOUTE la Commune de FEYTIAT de ses demandes, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit des consorts D..., CONDAMNE la Commune de FEYTIAT en tous les dépens d'instance et d'appel qui seront recouvrés, en ce qui concerne ces derniers, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile . CET ARRET A ETE PRONONCE A L'AUDIENCE PUBLIQUE DE LA CHAMBRE CIVILE DEUXIEME SECTION DE LA COUR D'APPEL DE LIMOGES DU CINQ AVRIL DEUX MILLE CINQ PAR MADAME LE PRESIDENT JEAN. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, P. C... M. JEAN