Cour d'appel de Versailles, du 2 février 2001, 1999-4688

FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 1992, Madame X... a donné à bail à Monsieur Y... une ancienne ferme, sis à Jeufosse, 2 route de Bréval, moyennant un loyer mensuel principal de 3.000 francs. Un litige est apparu entre les parties à propos de travaux d'aménagement des chambres à l'étage. Monsieur Y... prétendait que, lors de la signature du bail, Madame X... s'était engagée à réaliser des travaux d'aménagement des chambres à l'étage. A défaut d'exécution de cet engagement par la bailleresse, Monsieur Y... a fait assigner en référé devant le Président du tribunal d'instance de Mantes La Jolie, qui a procédé à la désignation d'un expert le 18 juillet 1997 et que cet expert n'avait pas déposé son rapport à la date de l'assignation. Dans le même temps, Monsieur Y... ne s'est pas acquitté de tous ses loyers, en raison du refus de la bailleresse d'effectuer les travaux nécessaires au bon usage des lieux loués. Après des mises en demeure de payer infructueuses, Madame X... a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, en raison des impayés de son locataire. Par acte d'huissier en date du 5 août 1998, Monsieur Y... a fait assigner Madame X... devant le tribunal d'instance de Mantes La Jolie afin de voir constater que cette dernière ne peut légitimement solliciter l'acquisition de la clause résolutoire pour non paement des loyers en raison de son refus d'effectuer les travaux nécessaires au bon usage des lieux loués, de la voir condamner à lui verser la somme de 5.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et, à titre subsidiaire de voir ordonner le sursis à statuer dans l'attente de l'ouverture du rapport de Madame Z..., expert désigné par le Président du tribunal d'instance de Mantes La Jolie par ordonnance du 18 juillet 1997. Madame Z... ayant déposé son rapport le 4 janvier 1999, Monsieur Y... a modifié ses prétentions. Il a demandé au tribunal de constater que les loyers arriérés ont été régularisés; de constater que la bailleresse n'a pas rempli ses obligations contractuelles à son égard; de liquider à 600 francs par mois la valeur locative des chambres dont il est privé depuis le 15 juillet 1992 et à 700 francs par mois le montant du préjudice de jouissance complémentaire depuis cette date; de condamner, par conséquent, sa bailleresse à lui verser la somme de 101.400 francs au titre du préjudice subi par lui, arrêté au 15 janvier 1999, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 1er avril 1997; de la condamner à réaliser les travaux manquants, sous astreinte de 1.000 francs par jour de retard; et de la condamner à lui verser la somme de 10.000 francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, aux entiers dépens et à l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Madame X... a contesté le bien fondé des prétentions et demandé au tribunal de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, de prononcer l'expulsion de Monsieur Y..., de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 4.000 francs, d'ordonner enfin l'expulsion de ce dernier des lieux qu'il occupe sans droit ni titre, notamment le pré et le bâtiment agricole sis lieudit 'Les Coursières". Subsidiairement elle a demandé au tribunal de constater que l'engagement d'aménager les combles n'a été prise que le 3 août 1996 et qu'en conséquence Monsieur Y... ne peut se prévaloir de la non exécution des travaux avant cette date; de constater également que son locataire n'a pas réglé régulièrement ses loyers et qu'en conséquence il ne peut lui être fait grief de n'avoir pas avancé les fonds nécessaires à la réalisation des travaux. A titre subisidiaire, Madame X... a encore demandé au tribunal de lui donner acte qu'elle se propose d'effectuer les travaux, dès que Monsieur Y... sera à jour de ces travaux, sous réserve du déblocage des fonds séquestrés chez le A... pour régler les factures afférentes à ces travaux. Elle a sollicité aussi l'allocation de la somme de 10.000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et la condamnation de Monsieur Y... aux dépens. Par jugement en date du 7 mai 1999, le tribunal d'instance de Mantes La Jolie a rendu la décision suivante: - écarte des débats l'argumentation développée par Madame X... et relative à l'acquisition de la clause résolutoire en application d'un commandement de payer daté de juillet 1998 prise en violation des articles 15 et 16 du nouveau code de procédure civile, - constate que les causes du commandement du 19 septembre 1997 ont été apurées, - dit que Madame X... a manqué à ses obligations contractuelles en ne délivrant pas à Monsieur Y... un logement conforme au bail conclu le 15 juillet 1992, En conséquence, - dit que la valeur du logement aurait dû être évaluée à la somme de 2.400 Francs au lieu de 3.000 Francs, - constate que le trop perçu de loyers de juillet 1992 à janvier 1999 s'est élevé à la somme de 50.000 Francs, - constate que Madame X... n'a pas réalisé l'ensemble des travaux d'aménagement des combles qu'elle s'était engagée à réaliser dès l'origine du bail, En conséquence, - la condamne à réaliser, sous astreinte de 50 Francs par jour de retard pendant trois mois, à compter de la notification du jugement, les travaux suivants : le cloisonnement des pièces, la pose d'un escalier d'accès, - constate qu'aucun compte définitif ne peut être effectué en l'état entre les parties, - ordonne par conséquent, la réouverture des débats pour l'audience du 18 juin 1999 afin que les parties produisent un décompte précis et actualisé des loyers versés, - dit n'y avoir lieu à déblocage des fonds versés sur le compte CARPA de Monsieur Le A... de L'Ordre des Avocats de VERSAILLES, dans l'attente du dépôt et de l'examen de ce décompte permettant de procéder à l'établissement d'un compte définitif entre les parties, - ordonne l'expulsion de Monsieur Y... ou de tout occupant de son chef, du lieudit "Les Coursières" à compter du mois suivant la notification du présent jugement, - sursoit à statuer sur les autres demandes des parties, - réserve les dépens. Par déclaration en date du 25 mai 1999, Madame X... a interjeté appel de cette décision. Elle soutient que son engagement à exécuter les travaux en cause ne date pas de la signature initiale du bail, mais du 3 août 1996, date de sa modification par les parties dont la mention manuscrite portant cet engagement de la part de la bailleresse; que cet engagement n'était assorti d'aucun délai, il ne peut donc lui être reproché un défaut d'exécution; que le non respect de ses obligations par le locataire est la cause du retard dans l'exécution, en raison des impayés de loyers, qui ont rendu difficile l'engagement des frais d'aménagement par la bailleresse; qu'une partie des travaux a déjà été réalisée. Subsidiairement, si la Cour décidait d'indemniser Monsieur Y... pour l'inexécution des travaux, l'appelante fait valoir que la somme ne devra pas excéder 600 francs par mois, tel qu'évaluée par l'expert et seulement à compter du 3 août 1996. Elle rappelle qu'elle a déjà réalisé des travaux dans le logement en cause, pour un montant de 144.585,01 francs, ainsi que les travaux préconisés par l'expert pour l'aménagement des chambres. Elle fait grief enfin au premier juge d'avoir alloué à Monsieur Y... une indemnité au titre du préjudice complémentaire subi par celui-ci, sans aucun élément justificatif. Par conséquent, elle prie la Cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Monsieur Y... ou de tous occupants de son chef du lieudit "Les Coursières", - le réformer pour le surplus, Statuant à nouveau, - dire et juger que l'engagement de Madame X... d'effectuer les travaux d'aménagement de trois chambres dans les combles, n'a été pris en compte qu'à compter du 3 août 1996, - dire et juger que Monsieur Y... ne peut prétendre à aucune indemnisation du fait de ses propres carences dans le règlement des loyers et du fait qu'aucun délai n'était stipulé pour l'exécution desdits travaux, - débouter en conséquence Monsieur Y... de ses demandes, - subsidiairement, dire et juger que le préjudice de Monsieur Y..., ne saurait excéder la somme de 600 Francs par mois à compter du 3 août 1996 jusqu'à la date de réalisation définitive des travaux, - dire et juger que Monsieur Y... ne saurait prétendre à aucune indemnisation complémentaire, - condamner Monsieur Y... à payer à Madame X... la somme de 10.000 Francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamner Monsieur Y... en tous les dépens, - dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, titulaire d'un office d'avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Monsieur Y... fait valoir que la bailleresse a incontestablement failli à ses obligations légales et contractuelles, en n'exécutant pas les travaux d'aménagement des chambres; que le préjudice de jouissance est constitué par l'absence de jouissance des endroits non aménagés et donc inhabitables du logement loué et par le mauvais état général de ce dernier, ainsi que le préjudice moral dû au comportement vexatoire de la bailleresse; que la bailleresse ne peut valablement soutenir que l'aménagement des chambres n'était pas prévu dans le contrat de bail initial et que le projet de bail a toujours été un bail d'habitation principale, alors que le contrat de bail a été signé avec la mention "professionnel et habitation principale", que le refus de payer les loyers avant 1996 avait déjà pour cause l'inexécution de son obligation contractuelle par la bailleresse, et que celle-ci connaissait la raison des loyers impayés, que la régularisation des loyers effectuée par l'intimé en 1996 impliquait nécessairement une obligation symétrique de la bailleresse d'indemniser son locataire en raison de l'absence de jouissance d'une partie du logement loué, que Madame X... n'avait contesté la date de la clause du bail concernant la réalisation des travaux d'aménagement des combles ni lors de la procédure de référé devant le président du tribunal d'instance de Mantes La Jolie, ni dans ses conclusions devant le tribunal d'instance, et que la bailleresse a commencé à exécuter les travaux d'aménagement en cause avant 1996, l'interprétation du rapport d'expertise confirme la date de l'engagement de la bailleresse, déjà acquis en 1996; que Madame X... a exécuté le contrat de bail de mauvaise foi; qu'elle s'est abstenue à remplir ses obligations de bailleresse; qu'elle a fait signer une nouvelle fois le contrat de bail par son locataire dans le seul but d'obtenir l'inscription de la clause résolutoire; qu'elle interprète avec mauvaise foi le rapport d'expertise concernant la valeur locative du logement en cause, sans les travaux d'aménagement; que le comportement de Madame X... après la signature du nouveau bail en 1996, en faisant immédiatement appel à un huissier, caractérise sa mauvaise foi et son intention de nuire; que les travaux entrepris par la bailleresse en février 2000 n'étaient pas terminés ou satisfaisants. Par conséquent, il prie la Cour de : Vu les articles 1714 et suivants du code civil, Vu les articles 1719, 1720, 1721 du code civil, Vu les articles 6 et 17 de la loi du 6 juillet 1989, - confirmer l'ensemble des dispositions du jugement du 7 mai 1999, Y ajoutant, compte-tenu du temps qui s'est écoulé depuis ce jugement, - constater que le trop-perçu de loyers s'élève au 15 janvier 2000 à la somme de : 600 x 90 mensualités = 54.000 Francs, - constater que le préjudice de jouissance a continué à courir sans conteste jusqu'au 15 janvier 2000 et s'élève à cette date à la somme de 63.000 Francs, - constater qu'à défaut par la bailleresse d'avoir livré des chambres en état d'être peintes ou revêtues, et nécessitant des travaux complémentaires non-locatifs, le préjudice de jouissance a continué à courir à raison de 700 Francs par mois depuis le mois de janvier 2000, - dire qu'il est dû à ce titre la somme de 8.400 Francs à Monsieur Y... arrêtée à ce jour, - condamner Madame X... à lui verser l'ensemble de ces sommes avec intérêts légaux mois par mois à compter de la première demande effectuée en justice, - ordonner que les préjudices ainsi arrêtés par la cour seront en priorité pris sur les sommes actuellement séquestrées entre les mains de Monsieur le A... par autorisation judiciaire, - condamner Madame X... à verser à Monsieur Y... la somme de 20.000 Francs au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et 15.000 Francs pour résistance abusive et injustifiée, - la condamner aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été signée le 7 décembre 2000 et l'affaire plaidée à l'audience du 14 décembre 2000. SUR CE LA COUR Considérant qu'il est d'abord indiqué que Monsieur B... Y... qui a été en redressement judiciaire simplifié a fait l'objet de la part de Madame X... d'une déclaration de créance ; Considérant, quant à l'engagement pris par la bailleresse Madame X... de procéder à des travaux d'aménagement des combles, que seule la signature, le 3 août 1996, d'un contrat de bail et seul ce contrat même est à retenir en la présente espèce, et que ce n'est qu'à cette date-ci et par la signature de cette convention qu'ont été explicitées les obligations de Madame X... ; que ce contrat de bail ne fait pas l'objet d'une dénégation d'écriture ou de signature et qu'il a donc la même foi qu'un acte authentique (article 1322 du code civil) ; que les argumentations qui ont pu être développées par la bailleresse, devant le premier juge d'instance statuant en référé dans son ordonnance du 18 juillet 1997 ne lient pas la cour et que cette décision de référé n'a pas l'autorité de la chose jugée au principal ; qu'il n'y a pas eu de la part de cette partie un aveu judiciaire, voire un quelconque acquiescement sur un prétendu engagement pris par elle dès le 15 juillet 1992, et que Monsieur Y... ne fait pas la preuve qui lui incombe que cette obligation aurait été acceptée par la bailleresse, dès cette date ; que la date de prise d'effet à donner à son engagement écrit est donc fixée au 3 août 1996 ; Considérant cependant que cette convention qui fait la loi des parties n'a pas stipulé de délai pour l'exécution de ces travaux d'aménagement dans les combles de trois chambres, à la charge de la propriétaire et qu'en l'absence de toute explicitation sur ce point, ces travaux devaient être exécutés de bonne foi par Madame X..., c'est-à-dire complètement, de manière satisfaisante, et dans un délai raisonnable ; que le rapport de l'expert judiciaire Madame Z... fournit plusieurs données de fait qui sont utiles à la solution du présent litige et qui sont donc à prendre en considération ; qu'en fait, le 22 octobre 1997, date de la visite des lieux par l'expert - c'est-à-dire 14 mois après la signature du bail - il est constant que ces travaux d'aménagement des combles n'étaient pas terminés et qu'il n'y avait eu que des aménagements partiels, de sorte que ces travaux (que l'expert a évalués à un total de 144.585,01 Francs) ne permettaient pas l'utilisation des combles comme pièce d'habitation (page 6 - 4 - 2 du rapport d'expertise ) ; qu'à la date des plaidoiries du 14 décembre 2000, l'appelante ne justifiait toujours pas de l'exécution complète et correcte de ces travaux lui incombant ; qu'elle n'a donc pas respecté de bonne foi le contrat de bail la liant et qu'elle n'a pas délivré à son locataire un logement conforme à ce qu'elle avait promis et en bon état d'usage et de réparation (article 6-a) de la loi du 6 juillet 1989) ; que cette inexécution à bon droit, retenue contre elle par le premier juge, devra donner lieu à des dommages-intérêts qui répareront l'entier préjudice personnel, certain et direct, subi de ce chef, par Monsieur Y... ; Considérant que cette Considérant que cette réparation ne prendra donc pas la forme d'une réfaction du loyer que le premier juge a cru pouvoir accorder à titre d'indemnisation, puisqu'en droit ce loyer a été librement fixé et doit donc recevoir sa pleine application et que de plus, il n'y a pas eu en l'espèce d'impossibilité de jouissance et d'usage de ces locaux et qu'il n'y a donc pas eu perte de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil, pouvant justifier une diminution du loyer convenu ; que le jugement est par conséquent réformé sur ce point ; Considérant que ce trouble de jouissance, certain et direct et qui persiste à ce jour, sera réparé par l'allocation de 60.000 Francs de dommages-intérêts que Madame X... est condamnée à payer à Monsieur Y... ; que le jugement est donc réformé de ce chef ; que l'intimé est débouté de sa demande en paiement de 63.000 Francs de dommages-intérêts, étant souligné que les préjudices qui ont pu être subis par sa fille (majeure) et par sa petite fille Gwendoline ne lui sont pas personnels et ne peuvent être réparés à son profit ; que par ailleurs, le jugement est infirmé en ce qu'il a accordé, en outre, 48.000 Francs au titre d'un remboursement qui serait dû pour un prétendu trop-perçu de loyers, entre juillet 1992 et janvier 1999 ; que Monsieur Y... est débouté de ce chef de demande qu'il a porté en dernier, à un total de 54.000 Francs ; Considérant que l'appelante évoque en termes vagues des "carences de Monsieur Y... dans le règlement des loyers" mais qu'elle n'a formulé devant la cour aucune demande en paiement de ce chef et qu'elle ne réclame pas la résiliation du bail en vertu des articles 1725-2° et 1184 et 1741 du code civil ; que cette argumentation, non fondée, ni justifiée, ne fait donc pas obstacle au droit ci-dessus reconnu de Monsieur Y... à obtenir des dommages-intérêts en réparation de ses troubles de jouissance certains et directs, et qu'elle est rejetée par la cour ; Considérant que ces 60.000 Francs de dommages-intérêts porteront intérêts au taux légal à compter du jugement confirmé à concurrence de 50.000 Francs, et à compter de la date du présent arrêt qui fixe cette créance indemnitaire pour le surplus des dommages-intérêts accordés ; que ces dommages-intérêts et leurs intérêts au taux légal seront payés en priorité sur les sommes actuellement séquestrées entre les mains du A... ; Considérant que dans ses dernières écritures, Monsieur Y... reproche vainement à Madame X... "sa mauvaise foi abusive qui frise l'intention de nuire" son "acharnement procédural" et sa "résistance abusive", alors qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que l'appelante a fait valoir des moyens sérieux ; que l'intimé est donc débouté de sa demande injustifiée en paiement de 20.000 Francs de dommages-intérêts de ce chef ; Considérant enfin, que compte-tenu de l'équité, Madame X... est déboutée de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile et que, par contre, elle est condamnée à payer à Monsieur Y... la somme de 6.000 Francs en vertu de ce même article ; Considérant que certes l'appel interjeté est général mais qu'il est patent que les dispositions du jugement déféré relatives à l'expulsion de Monsieur Y..., occupant sans droit ni titre du lieudit "Les Coursières" ne sont pas discutées ni contestées et qu'elles sont donc confirmées ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : CONFIRME le jugement en ses dispositions ordonnant l'expulsion de Monsieur B... Y... du lieudit "Les Coursières" ; Vu le rapport de l'expert judiciaire Madame Z... du 4 janvier 1999 : Pour le surplus, réformant et statuant à nouveau : FIXE au 3 août 1996 la date de prise d'effet des obligations contractuelles de Madame Monique X... ; Vu l'article 1722 du code civil : DEBOUTE Monsieur B... Y... de sa demande indemnitaire en réduction du loyer et LE DEBOUTE de sa demande en paiement de 54.000 Francs de ce chef ; INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné Madame X... à payer 48.000 Francs au titre d'un trop-perçu de loyers ; CONDAMNE Madame X... à payer à Monsieur Y... 60.000 Francs de dommages-intérêts et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement confirmé en ce qu'il a accordé 50.000 Francs de dommages-intérêts, et à compter du présent arrêt pour le surplus de ces dommages-intérêts ; ORDONNE que ces 60.000 Francs de dommages-intérêts seront payés en priorité sur les sommes actuellement séquestrées entre les mains du A... ; DEBOUTE Monsieur Y... de sa demande en paiement de 20.000 Francs de dommages-intérêts pour résistance abusive et Madame X... de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; LA CONDAMNE à payer à l'intimé 6.000 Francs en vertu de ce même article ; FAIT MASSE de tous les dépens de première instance et d'appel (qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire) qui seront supportés pour 1/4 par Monsieur Y... et pour les 3/4 par Madame X... et qui seront recouvrés directement contre eux, dans ces proportions, par la SCP d'avoués JULLIEN LECHARNY ROL et par la SCP d'avoués LEFEVRE TARDY, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile et à celles de la loi sur l'aide juridictionnelle. ET ONT SIGNE LE PRESENT ARRET : Le greffier Le président C. DE GUINAUMONT A. CHAIX

Sommaire : RESPONSABILITE CONTRACTUELLE Le bailleur qui ne justifie pas avoir exécuté de bonne foi le contrat de bail en accomplissant les travaux promis, n'a donc pas délivré au locataire un logement conforme aux engagements pris par lui, et en bon état d'usage et de réparation. Il suit de là que l'inexécution par un bailleur de son engagement d'aménager aux fins d'habitation les combles de la maison louée, si elle ouvre droit à réparation du préjudice personnel, certain et direct subi par le locataire, s'analyse en un trouble de jouissance qui doit être réparé sous la forme d'allocation de dommages-intérêts, et non pas d'une réfaction de loyer, laquel- le impliquerait une impossibilité de jouissance et d'usage des locaux, c'est-à- dire, au sens de l'article 1722 du Code civil, une perte partielle de la chose louée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Par ailleurs, le locataire ne peut se prévaloir que de son trouble de jouissance personnel, certain et direct, et il ne peut donc réclamer des dommages-intérêts en raison des préjudices qui auraient été causés à sa fille (majeure) et à sa petite fille (mineure), habitant les lieux loués avec lui