Cour d'appel de Versailles, CT0012, du 8 juin 2006

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 12ème chambre section 2 F.L./P.G. ARRET No Code nac : 50G contradictoire DU 08 JUIN 2006 R.G. No 05/02159 AFFAIRE : S.A.R.L. SAINT DENAC IMMOBILIER C/ S.A.R.L. AKTD Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Février 2005 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE No Chambre : 03 No Section : No RG : 02/F3955 Expéditions exécutoires Expéditions délivrées le : à : SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU SCP BOITEAU PEDROLETTI REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE HUIT JUIN DEUX MILLE SIX, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. SAINT DENAC IMMOBILIER Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 392 169 058 RCS Vannes ayant son siège 12 Rue Edgar Touffreau, Zac de Luscanen, 56880 PLOEREN, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège. représentée par la SCP LEFEVRE TARDY & HONGRE BOYELDIEU, avoués - N du dossier 250181 Rep/assistant : Me CHAUVAT du Cabinet PIERRE, avocat au barreau de VANNES. APPELANTE S.A.R.L. AKTD Immatriculée au registre du commerce et des sociétés 402 857 072 RCS Nanterre ayant son siège 8 Rue Bartholdi 92100 BOULOGNE BILLANCOURT, agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur Didier X... ... par la SCP BOITEAU PEDROLETTI, avoués - N du dossier 0016459 Rep/assistant : Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS (B.811). INTIMEE Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2006 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Françoise LAPORTE, président chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise LAPORTE, président, Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller, Monsieur Denis COUPIN, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Marie-Thérèse Y..., FAITS ET PROCEDURE : Suivant acte authentique en date du 21 décembre 2000, la SARL AKTD a consenti à la SARL ST DENAC IMMOBILIER une promesse de vente sur un lot no 2 d'un ensemble immobilier situé 14 rue du Lieutenant Heltz à Vincennes(94) sous conditions suspensives, pour un délai expirant le 26 avril 2001 avec faculté de prorogation qui a été exercée. Par courrier du 03 mai 2001, le notaire instrumentaire a informé la société DENAC IMMOBILIER de la date de régularisation de l'acte de vente au 07 mai 2001, reportée au 19 juillet 2001, puis lui a adressé une sommation de comparaître le 03 août suivant aux mêmes fins à cette date, le notaire a dressé un procès-verbal de carence, puis a versé à la société AKTD la somme de 57.168,38 euros représentant la moitié de l'indemnité d'immobilisation. La société DENAC IMMOBILIER a alors assigné la société AKTD devant le tribunal de commerce de NANTERRE en restitution de ce montant et cette dernière a sollicité le complément. Par jugement rendu le 11 février 2005, cette juridiction a débouté la société ST DENAC IMMOBILIER de sa demande, l'a condamnée à verser à la société AKTD la somme de 57.168,38 euros majorée des intérêts légaux à compter de son prononcé, avec le bénéfice de l'exécution provisoire sous la condition d'une caution bancaire d'égal montant, outre une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Appelante de cette décision, la société ST DENAC IMMOBILIER soutient que la promesse de vente était assortie notamment d'une condition suspensive relative au transfert à son profit du permis de construire de la société AKTD purgé de tout recours et n'ayant pas fait l'objet d'un retrait administratif. Elle fait grief au tribunal d'avoir estimé que le 03 août 2001, le dossier était en état puisque cette condition n'était toujours pas réalisée. Elle ajoute qu'à cette même date, la société AKTD n'avait pas non plus produit l'accord des créanciers permettant d'apurer le passif hypothécaire et privilégié à l'amiable. Elle indique que dans le projet d'acte qui lui a été transmis, il n'a pas été précisé que l'immeuble, objet de la vente, était libre de toute occupation alors que cet élément était aussi constitutif d'une condition suspensive. Elle prétend que ce projet d'acte comportait d'autres anomalies significatives sur les conditions dans lesquelles la société AKTD entendait réaliser la vente. Elle précise que cependant aucun nouveau projet d'acte ne lui a été transmis. Elle affirme que les conditions suspensives n'ayant pas été levées, le 03 août 2001, elle était fondée à solliciter la restitution de l'indemnité d'immobilisation par elle réglée et à ne pas payer le solde. Elle sollicite donc la somme de 57.168,38 euros avec intérêts légaux à compter du 07 septembre 2001 et une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. La société AKTD oppose que la société ST DENAC IMMOBILIER est entièrement responsable de la non réitération de la promesse de vente, l'ensemble des conditions suspensives ayant été levées selon elle. Elle objecte que l'appelante a tenté de rajouter une condition qui n'était pas initialement prévue. Elle invoque l'absence de levée d'option de la société ST DENAC en affirmant que cette dernière n'a jamais eu l'intention d'acheter le bien immobilier en cause. Elle s'estime en droit d'obtenir le solde de l'indemnité d'immobilisation conformément aux dispositions contractuelles. Elle conclut donc à la confirmation du jugement déféré, sauf à y ajouter une indemnité de 6.000 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION : Considérant que concernant les conditions suspensives stipulées à la promesse de vente du 21 décembre 2000 au profit du bénéficiaire seul la réalisation de celles tenant à la justification par le promettant d'un droit de propriété régulier et trentenaire comme de sa capacité et de celle des documents d'urbanisme ne révélant aucun projet, vices ou servitudes de nature à déprécier sensiblement la valeur des biens n'est pas discutée par la société ST DENAC ; considérant qu'il a aussi été prévu comme conditions suspensives de cette nature que "le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi sont d'un montant inférieur au prix de la vente ou que le promettant produise l'accord des créanciers permettant d'apurer ce passif amiablement, ainsi que l'obtention par le bénéficiaire du transfert de l'obtention du permis de construire permettant la réalisation du projet de construction prévu purgé de tous recours et n'ayant pas fait l'objet d'un retrait administratif, le promettant ayant déclaré avoir procédé au dépôt dudit permis ... le 23 octobre 2002" ; considérant que relativement à la condition relative aux inscriptions et hypothéques, la société ST DENAC ne pouvait invoquer une clause qui figurerait sur une fiche d'immeuble, le 11 mars 2001, faisant état qu'une inscription de privilège de prêteur de deniers serait prise au profit du CIC, laquelle n'implique en rien l'existence effective d'une inscription hypothécaire ; qu'en tout état de cause, il est démontré que le CIC avait autorisé la mainlevée suivant une lettre en date du 17 juillet 2001 bien antérieurement à la date de signature finalement prévue le 03 août 2001 ; considérant que la société AKTD était en possession du permis de construire visé dans l'acte dès l'arrêté lui ayant été accordé, le 09 février 2001, par le maire de Vincennes et établit par un procès-verbal de constat d'huissier qu'il était affiché le 21 février 2001 ; qu'en outre, il est également démontré que le transfert de ce permis de construire a été autorisé dès le 19 avril 2001 au profit de la société ST DENAC IMMOBILIER en sorte que à la date du 03 août 2001, celui-ci avait bien été transféré et les délais de recours étaient épuisés ; que par conséquent, cette condition était bien levée aussi ; considérant que les représentants de la société ST DENAC IMMOBILIER ont pu s'assurer aisément eux-mêmes lors de la visite des lieux qu'elle effectuait en vue de la transformation et de la commercialisation de l'immeuble, que les locaux étaient libres de toute occupation, étant de surcroît observé que la société AKTD les avait elle-même déjà acquis comme tels ; considérant que l'argument tiré de prétendues anomalies dans le projet d'acte n'est pas pertinent dès lors qu'il s'agissait d'un acte en préparation et qu'à les supposer même exactes, cela n'autorisait pas la société ST DENAC à refuser de se présenter au rendez-vous de signature chez le notaire instrumentaire ; considérant que dès lors que la non réalisation de l'acte de vente est exclusivement imputable à la société ST DENAC qui n'a pas souhaité y procéder alors que toutes les conditions suspensives avaient été accomplies, la société AKTD est en droit d'obtenir l'attribution à son profit de l'indemnité d'immobilisation de 57.168,38 euros conformément aux stipulations de la promesse de vente du 21 décembre 2000 ; considérant que le jugement attaqué sera donc confirmé pour avoir rejeté la demande de restitution de la moitié de cette indemnité déjà versée par le bénéficiaire et pour avoir condamné la société ST DENAC au règlement du solde ; considérant que l'équité commande d'accorder à l'intimée une indemnité supplémentaire de 3.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que la société ST DENAC IMMOBILIER qui succombe en son appel et supportera les dépens n'est pas fondée en sa prétention au même titre. PAR CES MOTIFS Statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Condamne la SARL SAINT DENAC IMMOBILIER à régler à la SARL AKTD une indemnité complémentaire de 3.000 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Rejette sa demande sur le même fondement, La condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la SCP BOITEAU-PEDROLETTI, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Arrêt prononcé par Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller , et signé par Monsieur Jean-François FEDOU, conseiller et par Madame Marie-Thérèse Y..., greffier, présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le CONSEILLER POUR LE PRESIDENT EMPÊCHÉ,