Cour d'appel de Versailles, du 3 mai 2002

Par actes d'huissier des 8 et 16 juin 1998, madame Marie X... et madame Nathalie Y... ont fait assigner La société CENTURY 21 MAILLOT IMMOBILIER , Monsieur Mohamed Z... et Monsieur Robert A... devant le Tribunal d'Instance d'ASNIERES aux fins de les voir condamner , avec exécution provisoire , au paiement des sommes suivantes: - 13 017,72 euros au titre du solde locatif concernant un appartement sis à ASNIÈRES (92600) 2 ter rue du Jardin Modèle, - 609,80 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par un jugement contradictoire en date du 27 avril 2000, le Tribunal d'Intance d'ASNIERES a rendu la décision suivante: constate que les demanderesses ne justifient nullement de l'existence d'un acte de caution de monsieur A... et de la société MAILLOT IMMOBILIER ; déboute les demanderesses de toutes leurs demandes à l'encontre de monsieur A... et de la société MAILLOT IMMOBILIER ; condamne monsieur Z... à payer à madame X... et à madame B... la somme de 12 923,25 euros (7 813,37 euros + 5 015,12 euros + 94,77 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 1998, date de l'assignation, outre celle de 381,12 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; dit que monsieur Z... pourra s'acquitter de sa dette par versements mensuels successifs de 538,60 euros à effecteur au plus tard le 10 de chaque mois dès le mois qui suivra celui au cours duquel interviendra la signification du présent jugement étant précisé que les intérêts produits seront réglés avec la dernière échéance et qu'à défaut pour lui de respecter ces modalités de règlement, ne serait-ce bien qu'une seule échéance, cette dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible ; condamne madame X... et madame B... à payer à monsieur A... et à la société MAILLOT IMMOBILIER une somme de 304,90 euros à chacun d'eux au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; assortit la présente décision de l'exécution provisoire ; déboute les parties du surplus de leurs prétentions ; condamne monsieur Z... aux dépens. Par déclaration en date du 12 juillet 2000, Monsieur Mohamed Z... a interjeté appel. Par déclaration en date du 26 juillet 2000, Madame Marie Rachel X... épouse B... et Madame Nathalie C... B... ont interjeté appel. Par une ordonnance en date du 14 novembre 2000, la Première Chambre Deuxième Section de la Cour d'Appel de céans a ordonné la jonction des procédures inscrites au répertoire général sous les nä00/05071 et 00/05985 sous le nä 00/05071. Monsieur Mohamed Z... sollicite la confirmation du jugement de première instance en ce qu'il a mis hors de cause Monsieur Robert A... et la Société MAILLOT IMMOBILIER .Sur la condamnation au titre des loyers et charges , il fait valoir que le décompte des sommes établi ne serait accompagné d'aucun justificatif quelconque. Il ajoute qu'il a procédé à certaines réparations locatives dans le logement en vertu d'un protocole d'accord signé avec les propriétaires et précise que l'état des lieux de sortie aurait été établi un mois après le départ des locataires et de manière non contradictoire. Il demande donc en dernier à la Cour de : confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a mis hors de cause monsieur Robert A... et la société MAILLOT IMMOBILIER ; à titre principal, infirmer le jugement en déboutant mesdames B... de tous leurs chefs de demandes à l'encontre de monsieur Mohamed Z... ; à titre subsidiaire, dire et juger que monsieur Z... pourra s'acquitter des éventuelles sommes qui pourraient être mises à sa charge par 24 mensualités dont la première interviendra dans le mois de la signification de l'arrêt à intervenir ; condamner mesdames B... en tous les dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement à chacun des concluants de la somme de 762,25 euros sur le fondement 700 du nouveau code de procédure civile ; ordonner la distraction des dépens au profit de la SCP GAS conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Madame Marie B... et Madame Nathalie C... B... font valoir que l'engagement express de Monsieur Robert A... et de la société MAILLOT IMMOBILIER constituait un acte de caution solidaire valablement rédigé. Elles ajoutent que le montant des loyers et charges exigés est justifié et qu'au surplus, il appartient au débiteur de faire la preuve du paiement .Elles précisent que le locataire, bien que régulièrement convoqué, n'aurait pas assisté à l'état des lieux de sortie et que, de plus les dégradations constatées résulteraient d'un défaut d'entretien de sa part. Elles prient donc en dernier la Cour de : dire ledit appel irrecevable et mal-fondé ; confirmer sur ce point le jugement entrepris ; condamner monsieur Mohamed Z... à payer à mesdames Rachel B... et Nathalie C... B... la somme de 12 923,25 euros (7 813,37 euros + 5 015,12 euros + 94,77 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 1998, date de l'assignation ; voir refuser tout délai à monsieur Z... en raison de l'ancienneté de la dette et de la mauvaise volonté du débiteur ; statuant sur l'appel de madame Rachel B... et madame Nathalie C... B... frappant le jugement du tribunal d'instance d'ASNIERES en date du 6 janvier 2000 à l'encontre de monsieur Robert A... et de la société MAILLOT IMMOBILIER CENTURY 21 ; dire l'appel recevable et bien fondé, et par information du jugement entrepris, vu l'article 2015 du code civil : dire et juger monsieur Robert A... et la société MAILLOT IMMOBILIER CENTURY 21, cautions solidaires des obligations résultant du contrat de location consenti par madame Rachel B... et madame Nathalie Y... à monsieur Mohamed Z... ; condamner monsieur Robert A... et la société MAILLOT IMMOBILIER CENTURY 21 à payer conjointement et solidairement avec monsieur Mohamed Z... à mesdames B... et Y... la somme de 12 923,25 euros soit 7 813,37 euros de loyers et charges, 5 015,12 euros de remise en état des lieux loués, 94,77 euros coût du constat d'état des lieux ; dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à dater de l'acte introductif d'instance du 8 juin 1998 ; condamner messieurs Mohamed Z..., Robert A... et la société IMMOBILIER CENTURY 21 conjointement et solidairement à payer aux concluantes la somme de 609,80 euros pour frais irrépétibles devant le tribunal et de 762,25 euros devant la Cour sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; les condamner en outre aux dépens ; dire que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile . L'ordonnance de clôture a été signée le 6 décembre 2001 et l'affaire appelée à l'audience du 12 mars 2002. SUR CE, LA COUR, I Sur les cautionnements solidaires invoqués par les bailleurs Considérant, en droit, que conformément aux dispositions de l'article 1326 du code civil applicables en l'espèce - s'agissant d'un bail signé le 5 octobre 1993, ce qui exclut l'application de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 en sa rédaction issue de la loi du 21 juillet 1994 - le cautionnement qui aurait été donné par monsieur A... et par la société MAILLOT IMMOBILIER (CENTURY 21) devait être constaté dans un écrit comportant la signature de ceux qui souscrivaient ce prétendu engagement de caution, ainsi que la mention écrite par eux-mêmes de la somme en toutes lettres et en chiffres ; que de plus, étant constant que ce prétendu engagement de cautions étant ici un engament indéterminé, ces deux prétendues cautions devaient porter de leur main la mention exprimant sous une forme quelconque, mais de façon explicite et non équivoque, la connaissance qu'ils avaient de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'ils contractaient, ce qu'elles n'ont pas fait ; Considérant que dans le présent cas, il est constant que la société MAILLOT IMMOBILIER (CENTURY 21) n'a jamais signé un acte distinct d'engagement de caution répondant aux exigences de l'article 1326 du code civil, et que la simple circonstance qu'une photocopie de la carte de visite de cette société ait été jointe au contrat de bail ne démontre nullement que l'intéressée se serait ainsi engagée en tant que caution ; que le jugement est donc confirmé sur ce point et que les dames B... sont déboutées de toutes leurs demandes contre cette société intimée ; Considérant, quant à monsieur Robert A..., que lui non plus n'a signé aucun acte distinct d'engagement de caution, répondant aux exigences de l'article 1326 du code civil, et que son nom et sa qualité ne figurent même pas dans le contrat de bail ; que, certes, en bas et à gauche de la dernière page de ce contrat, figure une signature qui, par comparaison avec la photocopie de la carte d'identité de monsieur A... jointe à ce bail, révèle que cette signature était la même ; que cependant cette signature ne figure sous aucune formule distincte manuscrite indiquant que ce monsieur A... signait ce contrat de bail en tant que caution solidaire ; que les dames B... ne font donc toujours pas la preuve que cet appelant se serait engagé en tant que caution solidaire et qu'elles sont déboutées de toutes leurs demandes contre lui ; que le jugement est également confirmé sur ce point ; Considérant enfin, qu'eu égard à l'équité, les dames B... sont condamnées à payer à chacun de ces deux appelants la somme de 457,35 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, par leurs frais respectifs irrépétibles en appel, et que le jugement est confirmé en ce qu'il a, à bon droit, accordé à chacun des deux la somme de 304,90 euros en application de ce même texte ; II Sur les demandes formées contre monsieur Mohamed Z... * Considérant que les loyers réclamés et qui sont justifiés, sont dûs par le locataire qui n'a jamais rapporté la preuve lui incombant qu'il avait intégralement et régulièrement payé ces loyers, aux termes convenus ; que monsieur Z... est donc condamné à payer la somme justifiée de 7 245,50 euros de loyers restant dus, en mars 1998 ; ** Considérant quant aux charges locatives réclamées, qu'il n'est pas contesté que celles-ci n'ont jamais fait l'objet d'une régularisation, au moins annuelle, comme l'exige l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et que pas davantage il n'est démontré par les bailleresses qu'un mois avant cette régularisation, celles-ci avaient bien communiqué à leur locataire le décompte par relevé de charges ; qu'en outre, le seul relevé de charges (pièce 27 des bailleresses) produit et concernant les charges du premier trimestre 1998, ne permet pas d'établir que la demande en paiement de l'arriéré de charges réclamé de 796,5 euros (ou de 567,87 euros) était justifiée ; que le jugement est donc réformé sur ce point et que les dames B... sont déboutées de ce chef de demande ; *** Considérant en ce qui concerne les réparations locatives, que monsieur Z... se borne à faire valoir que l'état des lieux de sortie n'avait pas été établi contradictoirement à son égard, mais qu'il lui sera opposé que cet état des lieux a été régulièrement établi par huissier, par procès-verbal de constat du 20 avril 1998, conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 189, après que ce locataire eut été convoqué à ces opérations par une sommation d'assister adressée par ce même huissier, le 8 avril 1998 ; que monsieur Z... ne s'est cependant pas présenté aux opérations de constat du 20 avril 1998, sans expliquer les motifs de son absence qui sera donc retenue à sa charge comme ayant été une carence délibérée ; que la force probante de ce procès-verbal de constat par huissier est entièrement retenue par la Cour; Considérant que cet état des lieux, minutieux et complet , et non expressément discuté dans son contenu, démontre la réalité et l'importance des réparations locatives et même des dégradations et des pertes à imputer à ce locataire (article 7 d et c de la loi du 6 juillet 1989) ; que monsieur Z... qui fait lui-même état d'un protocole d'accord qu'il avait signé à ce sujet avec ses bailleresses, ne fait pas la preuve qui lui incombe qu'il avait exécuté des travaux, dans l'intérêt des dames B..., en exécution de ce protocole d'accord ; que notamment, il ne produit que deux devis de l'entreprise AMS et non pas des factures ; que par ailleurs, les factures de BATIMISR qu'il produit sont datées du 5 mars 1995, du 2 avril 1995 et du 5 octobre 1996, c'est à dire donc bien avant son départ des lieux, en mars 1998, et avant la signature du protocole d'accord, le 18 mars 1998 ; qu'enfin, diverses factures d'achats de matériaux, à diverses dates et en divers magasins, ne démontrent pas que ces achats avaient correspondu à des travaux de remise en état effectués par ce locataire dans les lieux litigieux après son départ ; Que le compte-rendu de visite de l'architecte, monsieur D..., du 23 mars 1998, ne dit rien au sujet des peintures que l'appelant prétend avoir refaites dans ce logement et que cet état de fait ne peut être remis en cause par la lettre que cet expert a cru pouvoir ensuite adresser à monsieur Z..., le 19 juillet 2000 ; Considérant que le jugement est par conséquent confirmé en ce qu'il a, à bon droit, condamné monsieur Z... à payer la somme de 5 015,12 euros de frais de remise en état et de 94,77 euros de frais de constat d'huissier ; que cependant, les intérêts au taux légal seront dus sur la somme confirmée de 5 015,12 euros, à compter de la date du jugement confirmé qui a fixé cette créance à caractère indemnitaire ; **** Considérant que monsieur Z... n'a communiqué aucun document justificatif démontrant quelle était son activité professionnelle depuis mars 1998 et quels étaient ses revenus et ses impositions, et qu'il ne formule aucune offre de paiement, alors surtout qu'il ne justifie pas avoir procédé à des règlements depuis le jugement du 27 avril 2000, assorti pourtant de l'exécution provisoire ; que le jugement est donc infirmé en ce qu'il a cru devoir accorder des délais de paiement, et que l'appelant est débouté de sa demande en octroi de délais, en application des articles 1244-1 à 1244-3 du code civil ; III Sur les demandes en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile Considérant que, compte tenu de l'équité, monsieur Z... est débouté de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; que par ailleurs, le jugement est confirmé en ses justes dispositions appliquant cet article au profit des bailleresses, eu égard à l'équité, et que la Cour, y ajoutant, condamne cet appelant à payer aux dames B... la somme de 762,25 euros en vertu de cet article 700 du nouveau code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles en appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, vu la jonction des deux dossiers d'appel rg 00/5071 et 00/5985, I DÉBOUTE les dames B... de toutes leurs demandes contre monsieur Robert A... et la SARL MAILLOT IMMOBILIER ; CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a mis hors de cause ces deux parties ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a accordé à monsieur A... et à la société MAILLOT IMMOBILIER (CENTURY 21) à chacun, 304,90 euros en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; et y ajoutant : CONDAMNE les dames B... à leur payer, à chacun, 457,35 euros sur ce même fondement, pour leurs frais irrépétibles en appel ; II réformant et statuant à nouveau : CONDAMNE monsieur Mohamed Z... à payer aux dames B... 7 245,50 euros de loyers, dus en mars 1998 ; DÉBOUTE les dames B... de leurs demandes en paiement de charges locatives de 769,55 euros (ou de 567,87 euros) ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné monsieur Z... à payer 5 015,12 euros de réparations locatives et de dégradations et pertes, et 94,77 euros de frais d'huissier, mais DIT que la somme de 5 015,12 euros portera intérêt au taux légal à compter de la date du jugement confirmé ; INFIRME le jugement en ce qu'il a accordé des délais de paiement à monsieur Z... et déboute celui-ci de sa demande de ce chef ; III DÉBOUTE monsieur Z... de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile, et le condamne à payer 762,25 euros aux dames B... sur ce même fondement pour leurs frais irrépétibles en appel ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a condamné monsieur Z... en vertu de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur Z... à tous les dépens de première instance et d'appel des dames B... qui seront recouvrés directement contre lui par la société d'avoués LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; CONDAMNE les dames B... à tous les dépens de première instance et d'appel de monsieur Robert A... et de la société MAILLOT IMMOBILIER (CENTURY 21), qui seront recouvrés directement contre elles par la SCP d'avoués GAS, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; et ont signé le présent arrêt : Monsieur Alban CHAIX, Président, Madame Catherine E..., adjoint administratif principal assermenté, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER faisant fonction, Le PRÉSIDENT,

Sommaire : CAUTIONNEMENT - Preuve - Acte sous seing privé - Mentions de l'article 1326 du code civil - Défaut - Complément de preuve Un cautionnement donné conformément aux dispositions de l'article 1326 du Code civil, applicables en l'espèce, implique sa consignation dans un écrit comportant la signature de celui qui y souscrit ainsi que la mention écrite de sa main, du montant, en chiffres et en lettres, de son engagement, ainsi qu'une mention de sa main, exprimant de manière quelconque mais explicitement et de façon non équivoque la connaissance qu'a le souscripteur de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée. La seule circonstance que la photocopie d'une carte de visite soit jointe à un bail, ou qu'une signature identifiable soit portée sur un contrat de bail, en l'absence de tout acte distinct d'engagement de caution répondant aux exigences de l'article 1326 du Code civil, n'est pas de nature à rapporter la preuve d'un quelconque engagement de caution