Cour d'appel de Versailles, du 7 juin 2002

Suivant acte en date du 23 décembre 1998, la S.A. "A LA VILLA KREISSER" a fait assigner la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE devant le Tribunal d'Instance de COLOMBES aux fins de la voir notamment condamner au paiement des sommes suivantes : - 316 264,63 en remboursement des travaux engagés sur prescription administrative entre le 17 avril 1991 et le 16 janvier 1998, - 34 921,58 en remboursement des travaux exécutés en application de l'avis défavorable de la commission de sécurité du 8 octobre 1997, - 56 203,37 en remboursement des travaux de gros ouvrage relevant de l'article 606 du Code Civil, - 83 846,96 à titre de dommages et intérêts. Par jugement avant dire droit en date du 15 juin 1999, le Tribunal d'Instance de COLOMBES a ordonné une expertise aux fins d'une part de recenser et présenter les prescriptions administratives et d'autre part de rechercher si les travaux allégués répondaient aux dites prescriptions et le cas échéant en chiffrer le coût. Le rapport d'expertise a été déposé le 24 décembre 1999. Par jugement contradictoire en date du 10 octobre 2000, le Tribunal d'Instance de COLOMBES a rendu la décision suivante : - condamne la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à payer à la S.A. "A LA VILLA KREISSER" : la somme de 18.771,57 EUROS T.T.C. au titre des travaux réalisés à la suite de l'avis défavorable de la commission de sécurité, la somme de 1524,49 EUROS en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - déboute les parties de leurs demandes pour le surplus, - laisse les entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise, à la charge de la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE. Par déclaration en date du 24 novembre 2000, la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE a interjeté appel de cette décision. La S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE expose que les parties ont renouvelé le bail en date des 1er juillet 1986 et 1er octobre 1995, qu'en ces occasions le preneur n'a émis aucune réserve concernant les travaux préconisés par l'autorité administrative ; que par conséquent la S.A. "A LA VILLA KREISSER" est irrecevable à formuler des demandes au titre des travaux antérieurs aux renouvellements successifs du bail. Elle affirme en outre que le protocole d'accord intervenu le 4 août 1997, par lequel elle s'engage à consentir une diminution de loyer en compensation de certains travaux importants effectués par le preneur, est une cause d'irrecevabilité des demandes formées par ce dernier pour obtenir le remboursement des travaux antérieurs au protocole. Elle soutient enfin que le preneur ne saurait réclamer le remboursement de frais engagés au titre de travaux lui incombant exclusivement. La S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE demande donc à la Cour de : - la dire recevable et bien fondée en son appel, 1 - SUR LA REFORMATION DU JUGEMENT A TITRE PRINCIPAL, Vu les articles 1134, 2044 alinéa 1 et 2052 du Code Civil, - constater que le contrat de renouvellement de bail signé le 1er octobre 1995 et le protocole d'accord régularisé entre les parties le 4 août 1997 rend irrecevable toute demande au titre de travaux réclamés par le locataire, en conséquence, - débouter la S.A. "A LA VILLA KREISSER" de toutes ses demandes, fins et conclusions, A TITRE SUBSIDIAIRE, Vu le rapport X..., - constater que toutes les injonctions administratives recensées et identifiées par l'expert, résultent de la carence du locataire à exécuter l'obligation d'entretien et un usage normal des lieux tel que prévu par l'article 1er paragraphe 3 du bail, - constater que la réfection et l'étanchéité de la couverture de la terrasse ne sont pas imputables au bailleur et qu'ils proviennent en réalité des travaux d'extension effectués par la S.A. "A LA VILLA KREISSER", en conséquence, - réformer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de COLOMBES le 10 octobre 2000 en ce qu'il a condamné la bailleresse à payer à la locataire : * la somme de 284.567,29 EUROS au titre des travaux réalisés sur injonctions administratives, * la somme de 18.802,37 EUROS au titre des travaux réalisés à la suite de l'avis défavorable de la Commission de Sécurité, * la somme de 54.978,54 EUROS T.T.C. à titre des travaux de réfection et d'étanchéité de la toiture terrasse, A défaut, Si par extraordinaire, la Cour devait retenir une part de responsabilité du bailleur, concernant le paiement des travaux de réfection et d'étanchéité de la toiture terrasse, - limiter à la somme de 36.652,36 EUROS le paiement des travaux de réfection et d'étanchéité de la toiture terrasse, - débouter la S.A. "A LA VILLA KREISSER" de toutes leurs demandes, fins et conclusions, II - SUR LA CONFIRMATION PARTIELLE DU JUGEMENT - confirmer le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de COLOMBES du 10 octobre 2000 en ce qu'il a débouté la S.A. "A LA VILLA KREISSER" de ses demandes de dommages et intérêts, en conséquence, - débouter l'appelant incident de ses demandes, fins et conclusions, - condamner reconventionnellement la S.A. "A LA VILLA KREISSER" au paiement des sommes suivantes : * 20.000 EUROS pour procédure abusive, * 4000 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, - ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de l'Expert X... La S.A. "A LA VILLA KREISSER", appelante incidente, répond que la clause selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état, ne décharge pas le bailleur de les maintenir, en cours de bail, en l'état de servir à l'usage auquel ils sont destinés. Elle soutient encore que la diminution de loyer, résultant du protocole en date du 4 août 1997, ne répare que partiellement le préjudice subi du fait de la perte de jouissance occasionnée par l'obligation de vacuité de neuf lits pendant les travaux de mise en conformité. Elle fait encore observer qu'aucune stipulation expresse ne met à sa charge les travaux prescrits par l'autorité administrative et que par conséquent ces travaux sont, par application des dispositions de l'article 1719-2ä et 1719-3ä du Code Civil, à la charge du bailleur. Elle prétend encore que s'agissant de travaux destinés à garantir la sécurité des pensionnaires, des visiteurs et du personnel, ils ne pouvaient être subordonnés à l'autorisation expresse et écrite du bailleur. La S.A. "A LA VILLA KREISSER" prie donc en dernier la Cour de : vu les articles 606, 1147, 1162, 1719-2ä et 1720 et 2049 du Code Civil, vu le jugement du Tribunal d'Instance de COLOMBES du 10 octobre 2000, vu le rapport de l'Expert Judiciaire X..., commis par ce Tribunal, - prendre acte que la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE s'est refusée à exécuter ses obligations contractuelles de prendre en charge les travaux de mise aux normes de l'établissement loué, conformément à la destination du bail, à la suite des diverses injonctions administratives recensées et identifiées par l'Expert Judiciaire, - constater que la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE a expressément réitéré son refus d'exécuter ses obligations contractuelles, par courrier des 24 et 26 février 2000, à la suite des mises en demeure de la S.A. "A LA VILLA KREISSER", - constater que l'article 2 du bail stipule, à titre de destination exclusive, des locaux loués, l'exploitation d'un centre de gériatrie, - constater que, suivant rapport d'expertise tous les travaux dont la S.A. "A LA VILLA KREISSER" demande paiement, sont des travaux effectués sur prescription ou injonction administrative, - constater que les travaux de réfection de la toiture terrasse sont des travaux relevant des dispositions de l'article 606 du Code Civil, en conséquence, - confirmer le jugement du Tribunal d'Instance de COLOMBES, en ce qu'il a condamné la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à lui payer la somme de 284.566,82 EUROS, au titre des travaux réalisés sur injonction administrative du 17 avril 1991 au 16 janvier 1998, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à lui payer la somme de 18.771,57 EUROS T.T.C. au titre des travaux réalisés à la suite de l'avis défavorable de la Commission Communale de Sécurité du 8 octobre 1997, - confirmer le jugement, en ce que, sur le fondement de l'article 606 du Code Civil, il a condamné la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à lui payer la somme de 54.978,54 EUROS T.T.C., au titre des travaux de réfection de l'étanchéité de la couverture de la terrasse, - débouter la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE de toutes ses autres demandes, fins et conclusions, faisant droit à son appel à incident, la S.A. "A LA VILLA KREISSER" demande à la Cour d'Appel de VERSAILLES : - d'infirmer partiellement le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers, consécutifs au refus de la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE d'exécuter ses obligations contractuelles, ainsi que de sanctionner la résistance abusive de la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à exécuter ses obligations contractuelles, conformément aux dispositions de l'article 606, réformant le jugement sur ces seuls chefs, - condamner la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à payer à la S.A. "A LA VILLA KREISSER" une somme de 85.238,36 EUROS à titre de dommages et intérêts réparant le préjudice financier direct, causé par les fautes contractuelles de la bailleresse, - condamner la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à payer à la S.A. "A LA VILLA KREISSER" une somme de 7622,45 EUROS, à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive et de mauvaise foi des obligations de bailleur découlant de l'article 606 du Code Civil, dans tous les cas, - condamner la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE au paiement de 7622,45 EUROS au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel, comprenant les honoraires payés à l'Expert Judiciaire X... La clôture a été prononcée le 11 avril 2002 et l'affaire plaidée à l'audience du 30 avril 2002. SUR CE, LA COUR : Sur la recevabilité des demandes de la S.A. "A LA VILLA KREISSER" : * - Considérant qu'il est certes constant que le bail de 1977 a été renouvelé le 1er juillet 1986 et le 1er octobre 1995, et qu'à cette dernière date, la S.A. intimée n'a formulé aucune réserve ni aucune réclamation au sujet d'éventuels travaux de mise en conformité exigés par l'autorité administrative ; qu'il demeure cependant que cette seule circonstance ne peut être retenue contre la S.A. locataire comme valant renonciation de sa part, certaine et non équivoque, à réclamer le paiement de ces travaux ; que la S.A. "A LA VILLA KREISSER" conservait donc tout son intérêt à agir lorsqu'elle a saisi le Tribunal d'Instance de COLOMBES de ses demandes en paiement, en décembre 1998 ; que cette action et ces demandes sont donc recevables ; * * - Considérant par ailleurs qu'il est exact que, le 4 août 1997, ces deux parties ont signé un protocole d'accord, énonçant notamment que : "le locataire a effectué des travaux importants, ainsi dernièrement 17 cabinets de toilettes ont été créés. Le propriétaire reconnaît l'importance des travaux réalisés par le locataire et la perte de jouissance qu'ils ont dû provoquer. Bien qu'il n'y soit pas tenu par le bail, il accepte une diminution du loyer au titre du premier semestre 1997 d'un montant de 120.000 F. (18.293,88 EUROS)" ; Mais considérant que cette transaction qui avait un objet limité ne réglait pas définitivement ni complètement le différend existant à cette époque, et de plus, ne prévenait pas une contestation plus approfondie à naître au sujet de ces travaux qui sont mentionnés en termes très généraux et dont on ne sait pas s'ils correspondent à ceux de mise en conformité ordonnés par l'autorité administrative, ou s'il s'agit de travaux dus en vertu de l'article 606 du Code Civil, ces deux séries de travaux constituant l'actuel litige ; que de plus, leur montant, même approximatif, n'était pas indiqué ; qu'en outre, la S.C.I. bailleresse notait prudemment qu'elle n'était pas tenue à ces travaux par le bail, et qu'il est donc manifeste qu'elle ne concédait rien sur le principe de ses obligations contractuelles ou légales à propos de la charge finale de ces travaux ; Considérant qu'une telle transaction n'avait qu'un objet limité, voire mal précisé, et qu'elle ne peut avoir eu pour effet de priver la S.A. locataire de son droit de réclamer en Justice une indemnisation complète et définitive pour tous les travaux qu'elle invoque, bien identifiés et analysés, qu'elle avait pu exécuter pendant plusieurs années, soit pour répondre aux injonctions de l'autorité administrative, soit par ce qu'ils représentaient, selon elle, des travaux relevant de l'article 606 du Code Civil ; Considérant qu'en décembre 1998, la S.A. locataire conservait donc tout son intérêt à agir devant le Tribunal d'Instance pour réclamer le remboursement de tous ces travaux, ainsi que des dommages et intérêts ; que son action et ses demandes sont donc recevables ; AU FOND : A) I) Sur les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité : Considérant que les dispositions de l'article 1144 du Code Civil sont d'application générale et visent "les contrats et obligations" en général (titre troisième du Code Civil - articles 1101 à 1369 dudit Code), c'est-à-dire donc nécessairement le contrat de bail ; Considérant que dans la présente espèce, il est constant que la locataire la S.A. "A LA VILLA KREISSER" réclame à sa bailleresse le remboursement de travaux ordonnésConsidérant que dans la présente espèce, il est constant que la locataire la S.A. "A LA VILLA KREISSER" réclame à sa bailleresse le remboursement de travaux ordonnés par l'autorité administrative, ainsi que 85.238,36 EUROS de dommages et intérêts et 7622,45 EUROS de dommages et intérêts pour une prétendue résistance abusive en reprochant à sa bailleresse de ne pas avoir exécuté ses obligations et de lui avoir ainsi causé les deux chefs de préjudices ci-dessus chiffrés, ainsi que le préjudice résultant en fait pour elle de son obligation de faire exécuter ces travaux de sécurité et de mise en conformité aux normes, et qu'elle devait donc d'abord, en droit, se faire autoriser en Justice à faire exécuter cette obligation de travaux de mise en conformité au dépens de la bailleresse, et ce en application de l'article 1144 du Code Civil, ce qu'elle n'a jamais fait, méconnaissant ainsi délibérement ces exigences légales ; Considérant qu'il en résulte que la S.A. locataire a, entre 1991 et 1997, fait procéder, de son propre chef, à des travaux prescrits par la Commission Communale de Sécurité de la Ville de COLOMBES, sans jamais mettre d'abord sa bailleresse en demeure d'effectuer ces travaux (article 1146 du Code Civil) et d'exécuter cette obligation qu'elle veut maintenant faire mettre à sa charge ; que là encore, la S.A. locataire a gravement et délibérément méconnu ces exigences légales ; qu'ainsi, elle s'est arrogée le droit, pendant plusieurs années, de mener de très importants travaux, par tranches, qui ont sensiblement modifié les lieux loués, sans que jamais la bailleresse ne soit mise en mesure de concourir à ces travaux et de les faire contrôler par un Homme de l'Art ou organisme de son choix (architecte ou B.E.T.) comme le lui permettait l'article 4 du bail ; qu'il y a là une violation patente des droits de propriété de la S.C.I. bailleresse par le locataire qui n'a considéré que les Autorités Administratives (Commission de Sécurité, Inspection des Services Vétérinaires, Commission des Institutions Sociales et Médico-Sociales) comme devant être ses seules interlocutrices ; que de plus, le montant même des travaux qu'elle a fait exécuter, seule et hors la présence et le concours de la bailleresse, donne matière à discussion et qu'il a fallu une expertise judiciaire pour que le technicien désigné chiffre le 24 décembre 1999, les dépenses qui, selon lui, correspondaient aux injonctions de l'Administration (270.300,64 EUROS) ; que ce montant ne correspond donc pas à la somme de 275.018,02 EUROS (H.T.) finalement réclamée par la S.A. locataire dans sa sommation de payer adressée à sa bailleresse le 16 janvier 1998, après achèvement de tous ces travaux, laquelle ne correspond nullement à une mise en demeure préalable, telle qu'exigée par l'article 1146 du Code Civil ; Considérant que la S.A. locataire n'a donc pas respecté ses propres obligations de locataire (article 4 de son bail), qu'elle n'a pas exécuté de bonne foi son contrat (article 1134 du Code Civil), et qu'elle n'est donc pas fondée à invoquer contre la S.C.I. l'application des articles 1719-2ä et 1720 du Code Civil pour lui réclamer le remboursement des travaux de mise en conformité préconisés par l'Autorité Administrative ; que le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a condamné la S.C.I. DU QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE à payer, de ces chefs, les sommes de 284.566,82 EUROS (T.T.C.) et de 18.771,57 EUROS (T.T.C.) ; II) - Sur les travaux litigieux réclamés par la S.A. locataire en vertu de l'article 606 du Code Civil et en application du contrat de bail : Considérant que certes, l'article 1er du contrat de bail stipule que : "en un mot, la société preneuse aura la charge de toutes les réparations grosses et menues, à l'exception de celles prévues à l'article 606 du Code Civil", mais qu'il appartient à la S.A. locataire de faire la preuve qui lui incombe de la nécessité, de la nature et du coût des travaux qu'elle entend faire mettre à la charge de sa bailleresse en vertu de cet article 1er ; Considérant que la locataire qui aurait pu avoir recours à une expertise judiciaire sur ce point, ordonnée en référé, à sa demande (article 145 du Nouveau Code de Procédure Civile), a préféré s'adresser directement à un architecte de son choix (Monsieur Y...) qui, à sa demande, a établi un court "rapport d'expertise amiable", le 4 mars 1998, sans même convoquer la S.C.I. bailleresse et sans donc donner à son travail un caractère contradictoire ; que là encore, il est patent qu'il y a eu volonté délibérée de ne pas associer la propriétaire à ces opérations de constat ; que cet architecte a, de manière succincte, conclu que les travaux qu'il préconisait relevaient, selon lui, "... de l'entretien du patrimoine et qu'ils constituent des grosses réparations" et qu'il a donc estimé en donnant un avis d'ordre juridique que : "ces travaux sont à la charge du propriétaire", mais sans chiffrer le coût de ces travaux et sans fournir d'éléments d'appréciation suffisamment précis pour parvenir à une évaluation, même approximative ; que de plus, cette notion "d'entretien du patrimoine" n'a rien de juridique et qu'elle ne permet pas, à elle seule, de juger qu'elle correspondrait aux grosses réparations de l'article 606 du Code Civil ; que la valeur probante du document de cet architecte, à caractère non contradictoire, n'est donc pas retenue par la Cour ; Considérant que ce point était toujours incertain et litigieux devant le premier Juge qui l'a donc soumis à l'appréciation de l'Expert Judiciaire Monsieur X... qui, dans son rapport du 24 décembre 1999 (vingt et un mois après les constatations de Monsieur Y...) n'a pu que se référer à l'avis de celui-ci quant aux causes des infiltrations alléguées en mars 1998 (pages 27, 29 et 31 du rapport de l'Expert X...) ; Considérant que de plus, et en tout état de cause, la S.A. locataire a, là encore, décidé de son propre chef de faire procéder à des travaux à propos de ces désordres d'étanchéité qu'elle invoquait, et qu'elle n'a adressé aucune mise en demeure préalable à sa bailleresse, méconnaissant ainsi délibérément les exigences de l'article 1146 du Code Civil et les dispositions de l'article 4 de son contrat de bail ; qu'elle n'a demandé en Justice aucune autorisation, conformément aux dispositions de l'article 1144 du Code Civil, et qu'elle a donc, là encore, procédé à sa guise, en ignorant les droits de la propriétaire qui s'est ainsi trouvée privée de la possibilité de faire intervenir son architecte ou un B.E.T. de son choix pour contrôler ces travaux ; que l'expert judiciaire a de plus noté qu'une grande partie de ces travaux décidés et exécutés par la S.A. locataire, seule, n'avait pas été réalisée conformément à cet article 4 du contrat de bail, c'est-à-dire sans architecte, et ce "probablement par souci d'économie" (page 34-1er paragraphe du rapport de l'expert judiciaire) ; que l'expert a, à juste titre, formulé l'observation pertinente suivante qui est entièrement adoptée par la Cour : "je le déplore pour certains ouvrages tels : le ravalement.... les sables d'eau.... la réfection de l'étanchéité de la terrasse" (page 34-2ème paragraphe du rapport) ; Considérant que cette violation délibérée par la S.A. locataire de ses obligations contractuelles (article 4 du bail) et des dispositions légales des articles 145 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile, et 1144 et 1146 du Code Civil, est donc retenue à sa charge et la prive du droit de venir maintenant réclamer de ce chef le paiement d'une somme totale de 54.978,54 EUROS T.T.C. qui inclut le montant de travaux dits "supplémentaires" qui, eux aussi, ont échappé à toute autorisation et à tout contrôle de la S.C.I. bailleresse ; que cette intimée est donc déboutée de ce chef de demande et que le jugement est infirmé sur ce point ; III) Sur les demandes incidentes de dommages et intérêts de la S.A. "A LA VILLA KREISSER" : Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que les fautes retenues à la charge de cette locataire la prive du droit de demander à sa bailleresse le paiement de ces travaux litigieux, et qu'elle est donc également déboutée de ses demandes infondées en paiement de 85.238,36 EUROS et de 7622,45 EUROS de dommages et intérêts ; que le jugement déféré est donc confirmé en ses justes dispositions sur ces deux points ; Considérant, de plus, que, compte tenu de l'équité, la S.A. intimée qui succombe en tous ses moyens et en toutes ses demandes, est déboutée de sa demande en paiement de la somme de 7622,45 EUROS en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; B) - Sur les autres demandes de la S.C.I. appelante : Considérant qu'il résulte de la motivation ci-dessus développée que, pendant plusieurs années et par tranches successives, la S.A. locataire a fait exécuter les travaux litigieux en méconnaissant délibérément les articles de loi cités et l'article 4 de son contrat de bail, et ce en violation des droits de la propriétaire ; que son action en paiement de ces travaux est déclarée entièrement infondée et injustifiée, et qu'il est manifeste que l'instance qu'elle a engagée devant le Tribunal d'Instance est abusive et qu'elle a causé à la S.C.I. bailleresse un préjudice certain et direct ; que l'intimée est donc condamnée à lui payer de ce chef 10.670 EUROS de dommages et intérêts ; Considérant enfin que, compte tenu de l'équité, la S.A. intimée est condamnée à payer à la S.C.I. appelante la somme de 4000 EUROS en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort. Vu les articles 2044 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, - Déclare recevables l'action et les demandes en paiement de la S.A. "A LA VILLA KREISSER". AU FOND : Vu les articles 1134, 1144 et 1146 du Code Civil, et 1719-2ä et 1720 dudit Code : Vu le rapport de l'Expert Judiciaire Monsieur X... du 24 décembre 1999 : - Infirme le jugement en ce qu'il a accordé à la S.A. locataire le remboursement de travaux exécutés par elle. - Déboute la S.A. intimée des fins de toutes ses demandes en paiement de travaux et de dommages et intérêts, contre la S.C.I. "QUARTIER DE LA REINE HENRIETTE". - Confirme le jugement en ce qu'il a débouté la S.A. "A LA VILLA KREISSER" de ses demandes de dommages et intérêts. - Déboute cette S.A. intimée de sa demande en paiement de somme, en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - La condamne à payer à la S.C.I. appelante 10.670 EUROS de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 4000 EUROS en vertu de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. - Condamne la S.A. "A LA VILLA KREISSER" à tous les dépens de première instance et d'appel (qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire de Monsieur X...), qui seront recouvrés directement contre elle par la S.C.P. d'Avoués KEIME et GUTTIN, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Et ont signé le présent arrêt : Madame Natacha Z..., Greffier, qui a assisté à son prononcé, Le GREFFIER, Le PRESIDENT,

Sommaire : BAIL (règles générales) Les dispositions de l'article 1144 du Code civil qui concernent " les contrats et obligations ", dès lors que d'application générale, visent nécessairement le contrat de bail.Il suit de là qu'un locataire ne peut prétendre poursuivre l'indemnisation de travaux de mise en sécurité entrepris par lui, même sur injonction de l'autorité administrative, sans s'être fait préalablement autoriser en justice à les réaliser au dépens du bailleur ; qu'à défaut d'une telle autorisation en justice, le locataire n'est donc pas en droit d'invoquer contre sa bailleresse l'application des articles 1719-2° et 1720 du Code civil pour lui réclamer le remboursement des importants travaux de mise en conformité exécutés par lui seul, pendant six ans, sans mise en demeure préalable adressée à la propriétaire