Cour d'appel de Limoges, CT0041, du 8 août 2005, 10
Président : Président, M. BALUZE

Arrêt n Dossier n E04 0001Affaire :SARL EUROPE PORCELAINEc/VILLE DE LIMOGESEn présence de :L'ÉTAT FRANOEAISDB/JM COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE SPÉCIALE DES EXPROPRIATIONS ARRET DU 8 AOUT 2005 A l'audience publique de la chambre spéciale des expropriations de la cour d'appel de LIMOGES, le HUIT AOUT 2005, a été rendu l'arrêt dont la teneur suit :Entre : La S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE, Société à responsabilité au capital de 12.119,70 euros, dont le siège social est à Limoges, 3 rue de la Font Pinot, représentée par son gérant Monsieur Pierre X..., APPELANTE représentée par Maître Yves HENRY, avocat du barreau de LIMOGES, D'une part.Et : La VILLE DE LIMOGES, représentée par son Maire en exercice, dûment habilité à cet effet, domicilié en ses bureaux à Limoges, Hôtel de ville, place Léon Betoulle, INTIMEE représentée par Madame Claudine Y..., Directeur territorial, D'autre part.En présence de : Monsieur le DIRECTEUR DES SERVICES FISCAUX de la HAUTE-VIENNE, commissaire du gouvernement, représenté par Monsieur Jean Claude Z..., inspecteur principal des impôts, D'autre part encore. --===o0OE0o===-- La cause a été appelée à l'audience publique du 27 juin 2005 ; A la même audience, Monsieur le président a renvoyé le prononcé de l'arrêt pour plus ample délibéré à l'audience du 8 août 2005 ; A l'audience ainsi fixée, Monsieur le président a prononcé l'arrêt suivant, Monsieur Didier A..., président titulaire de la chambre spéciale des expropriations de la cour d'appel de LIMOGES, désigné par ordonnance de Monsieur le premier président en date du 11 juin 2001, Monsieur Jacques TALLON, Président du Tribunal de Grande Instance de Tulle, Juge titulaire des expropriations du département de la CORRÈZE, désigné par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d'appel de Limoges, en date du 25 Janvier 2002, Madame Sylvie TRONCHE Juge d'instruction au Tribunal de Grande Instance de Guéret, juge titulaire des expropriations du département de la CREUSE, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d'appel de Limoges, en date du 1er juin 2004,en ayant délibéré : RÉSUMÉ DU LITIGE Dans le cadre d'un projet d'aménagement des bords de Vienne, la commune de Limoges procède à l'expropriation d'une bande de terrain de 3.550 m2 le long de cette rivière et issue d'une parcelle d'une superficie globale de 1 ha. 92 a. 89 ca., 3 rue de la Font Pinot, cadastrée HS No 488, appartenant à la SARL EUROPE PORCELAINE. Cette parcelle est décrite de la manière suivante dans le P.V. de transport du 4.12.2003 : Les biens expropriés, situés à Limoges, 3 rue de la Font Pinot, forment une bande de terrain de 3.550 m2 le long de la Vienne, à détacher d'une vaste parcelle, bâtie pour l'essentiel de constructions à usage industriel, et cadastrée section HS no 488 pour une contenance totale de 1 ha 92 a et 89 ca. Cette parcelle est classée en zone 1 ND du plan d'occupation des sols révisé depuis le 19 avril 1995 (espaces naturels où la construction est interdite, sauf rares exceptions, pour sauvegarder les sites et paysages et où seuls sont autorisés les travaux d'entretien et de mise en valeur touristique et de loisir), en espace boisé à conserver et en zone inondable. La partie expropriée de cette parcelle forme une bande d'une largeur variable, allant de 9 m 50 au piquet 119 à 27 m à l'angle du bâtiment proche du piquet 134 (cf. plan annexé au présent PV dressé sur place avec les parties), en nature de pré et sol avec trois constructions sur 500 m2 environ : - un garage en parpaings de 80 m2 avec une charpente en bois et une toiture éverite, sans eau, loué (construction no1), - un entrepôt de 260 m2 en construction légère sur terre battue, avec un bardage en tôle ondulée, une charpente en bois et une toiture éverite, occupé par la SARL Europe Porcelaine (construction no 2). - et un hangar édifié avec des matériaux hétéroclites actuellement démembré en trois parties, à savoir trois garages de 45, 50 et 60 m2 sans eau et sans électricité, sauf pour le premier qui dispose de l'électricité, puis une partie non fermée servant pour le stockage de matériaux de bâtiment et enfin diverses petites constructions basses utilisées pour le rangement d'outils, le tout actuellement loué à divers entrepreneurs (construction no 3). Le surplus de la parcelle dans l'emprise est constitué d'une partie en nature de prairie de 800 m2 entre la Vienne et une ancienne maison de gardien fermée à ce jour et une partie à usage de parking de 2.750 m2 permettant d'accéder à l'arrière des bâtiments industriels le long de la rivière. La parcelle objet de l'expropriation est bordée d'un grand bâtiment divisé en 12 locaux loués dont 3 ont un accès véhicule donnant sur la Vienne (locaux loués à la Porcelaine X..., au C.A.T. L'ENVOL et à l'entreprise DEMARGNE). Les ateliers de porcelaine forment la nouvelle limite de propriété empêchant désormais le contournement de l'ensemble. La porte de garage y afférent, tout comme celles des ateliers du C.A.T. L'ENVOL, dont la plus importante a une dimension de 3 m de largeur sur 3 m 90 de hauteur, donnent sur une bande de 3m90 de largeur (7 m supplémentaires seraient nécessaires pour manoeuvrer à cet endroit). De l'autre côté de la parcelle, au delà du pré, se situe une ancienne maison de gardien avec jardin, actuellement en cours de rénovation afin d'être louée. l'emprise supprime l'accès direct à la Vienne préexistant. * Quelques étapes du processus d'expropriation-indemnisation peuvent être signalées :- arrêté d'ouverture de l'enquête publique : 7 juin 2002- enquête préalable à la déclaration d'utilité publique : 16 septembre 2002,- déclaration d'utilité publique : 31 mars 2003- arrêté de cessibilité : 12 mai 2003 puis nouvel arrêté le 2 mars 2004- ordonnance d'expropriation : 17 mai 2004 (recours en cassation)- transport sur les lieux : 4 décembre 2003- jugement du Juge de l'Expropriation fixant les indemnités : 26 février 2004,- appel de la SARL Europe Porcelaine par déclaration au greffe le 30 mars 2004,- dépôt mémoire appelant : 28 mai 2004,- dépôt conclusions commissaire du gouvernement : 7 février 2005,- dépôt mémoire expropriant : 9 mars 2005,- audience en appel : 27 juin 2005. Ces mémoires et conclusions ont été notifiés conformément à l'article R 13 - 49 du Code de l'expropriation. * * * Le Juge de l'expropriation, écartant la méthode d'évaluation par la récupération foncière et constatant qu'il n'était pas fourni de références de biens réellement équivalents pouvant permettre une évaluation en bloc terrain - constructions, a procédé aux estimations suivantes quant à l'indemnité principale et de remploi :- partie de terrain prairie ou jardin :800 m2 x 7,40 ç le m2 = 5.920 ç- partie de terrain à usage de parking :2.750 m2 x 10,89 ç le m2 = 29.961,25 ç (selon le jugement)abattement de 50 % pour encombrement, soit 14.980,25 ç- constructions :540 m2 x 23 ç le m2 = 12.420 ç- total : 33.320,25 ç- indemnité de remploi : 20 % jusqu'à 5.000 ç, 15 % de 5.000 à 15.000 ç et 10 % au delà, soit : 4.332 ç Le jugement a alloué une indemnité de clôture et une autre pour la perte d'accès poids lourds calculés ainsi :840 m2 (superficie des locaux affectés par cette perte) x 200 ç (valeur estimée du m2 de l'ensemble du site) x 10 % (pourcentage de dépréciation) = 16.800 ç arrondi à 17.000 ç. Il a rejeté les demandes pour perte de revenus locatifs, perte de droit à construire et dépréciation de la maison de gardien. Ce jugement a donc statué ainsi : Donne acte à la S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE de ce que ses demandes en indemnisation sont formulées sous réserve de la décision du Tribunal administratif de Limoges à intervenir sur le recours en annulation qu'elle a formé à l'encontre de l'arrêté de cessibilité et de l'arrêté d'utilité publique ; Fixe à la somme globale de trente trois mille trois cent vingt euros vingt cinq centimes (33.320,25 euros) l'indemnité due à la S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE pour l'expropriation de la parcelle située à Limoges 3, rue de la Font Pinot, cadastrée section HS no 488 à concurrence de 3550 m2 ; Fixe à la somme globale de quatre mille trois cent trente deux euros (4.332 euros) l'indemnité due à la S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE pour l'indemnité de remploi ; Fixe à la somme globale de dix sept mille euros (17.000 euros) l'indemnité due à la S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE pour la disparition de l'accès poids- lourds et la dépréciation subséquente de l'immeuble industriel subsistant ; Fixe à la somme globale de quatorze mille deux cent quarante trois euros vingt (14.243,20 euros) l'indemnité due à la S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE pour l'indemnité de clôture ; Rejette le surplus des prétentions de la S.A.R.L. EUROPEPORCELAINE ; Dit que la commune de Limoges prise en la personne de son représentant légal, supportera les dépens de la présente instance ; La condamne à payer à la S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de deux mille euros (2.000 euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile ; * * * La S.A.R.L. EUROPE PORCELAINE estime qu'il n'y avait pas lieu de distinguer deux parties de terrains (jardin - parking) que les références de l'administration n'étaient pas significatives et que la méthode de la récupération foncière était en l'espèce adaptée (bâtiments représentant 15 % de l'ensemble, en mauvais état et avec un coût d'enlèvement faible). Sur la base de trois cessions (Villemaud, Winandy, G.D.A.) elle estime le prix au m2 du terrain de ce site à 50 ç, soit avec un abattement de 10 % pour démolition :3.550 m2 x 45 ç = 159.750 ç. Elle considère qu'elle subit un préjudice au titre des revenus locatifs en raison de la suppression du passage poids-lourds pour le C.A.T. qu'elle évalue ainsi :4,51 ç le m2 (plus value locative résultant de cet accès) x 420 m2 (partie louée au C.A.T.) x 10 ans : 18.942 ç. L'appelante fait valoir également que l'ensemble industriel restant est dévalorisé pour diverses raisons : difficultés d'accès ou d'approvisionnement des ateliers décalque et décoration et de la chaufferie, mise en péril de l'atelier de sertissage... Elle réclame de ce chef : 1.200.000 ç (valeur estimée de l'ensemble du site) x 10 % (pourcentage de dépréciation) = 120.000 ç. La S.A.R.L. Europe Porcelaine soutient aussi que la maison est dépréciée par la perte d'un accès direct à la Vienne. Elle présente les demandes suivantes :- donner acte à nouveau à Monsieur X... de ce que ses demandes sont présentées et son recours n'est exercé que sous réserve du recours en annulation à l'encontre de l'arrêté de cessibilité qui, à l'heure actuelle, est l'arrêté de cessibilité du 2 mars 2004 et l'arrêté d'utilité publique.- évaluer, sous ces réserves, ses préjudices de la façon suivante : indemnité principale, au titre de la valeur des terrains expropriés 159.750,00 ç indemnité de remploi 16.980,00 ç indemnisation de la dépréciation spécifique liée à la disparitiond'accès poids-lourds pour la partie arrière de la locationactuellement consentie au CAT 18.942,00 ç indemnisation de la dépréciation de l'immeuble commercialet industriel incluant la dépréciation de la partie d'immeublelouée à la SARL PORCELAINES P. X... et la dépréciaitonde l'ensemble de l'immeuble 120.000,00 ç dépréciation de la maison 22.800,00 ç perte du droit à construire 28.944,00 ç- subsidiairement, ordonner une expertise,- lui allouer 4.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Il est renvoyé quant au détail des explications de l'appelante, au mémoire susvisé. * La Commune de Limoges fait valoir que la méthode de récupération foncière ne peut être appliquée en l'espèce, que le découpage retenu pour le calcul de l'indemnité principale se justifie dans le cas présent et que les termes de comparaison qu'elle a proposés et qui ont été retenus sont adaptés, ce qui n'est pas le cas des deux invoqués par l'appelante (Winandy et G.D.A.). Elle estime que les demandes pour perte de droit à construire et dépréciation de la maison ne sont pas justifiées et admet l'indemnité de 17.000 ç pour suppression du passage poids-lourds et dépréciation subséquente de l'immeuble industriel subsistant. L'intimée conclut à la confirmation du jugement, au rejet des demandes pour le surplus de la SARL Europe Porcelaine et à sa condamnation à lui payer 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile. Il est renvoyé quant au détail des explications de l'intimé au mémoire susvisé. * Le Commissaire du Gouvernement a déposé des conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé. MOTIFS Les dates de référence sont, de manière non discutée, les suivantes :- qualification et usage effectif du bien : un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, soit le 16 septembre 2001,- consistance et évaluation du bien : 26 février 2004 (l'ordonnance d'expropriation étant ultérieure). * La partie de parcelle expropriée est une bande de terrain située le long de la Vienne. Si elle est dans la ville de Limoges, elle est classée en zone ND du Plan d'occupation des sols, soit dans une zone d'espace naturel où la construction est interdite, en outre en l'espèce, dans un périmètre inondable avec une zone non aedificandi de 15 mètres par rapport à la berge. La distinction en deux parties se justifie par le plan cadastral qui sépare deux zones, la description des lieux qui fait état d'une partie en nature de prairie, la configuration des lieux avec une zone de desserte autour du bâtiment industriel ou artisanal et une autre zone vers la maison du gardien. Le prix a été fixé à 7,40 ç, un peu supérieur à la moyenne des cinq termes de référence proposés et proche de deux d'entre eux correspondant à des terrains rue de la Font Pinot (octobre 2003). Cette évaluation peut donc être admise. En ce qui concerne l'évaluation de l'autre partie, il est fait état de la difficulté de trouver des éléments de comparaisons en l'espèce (y compris dans le rapport de Monsieur B... mandaté par l'exproprié) de telle sorte que le recours à une expertise n'apparaît pas utile. Il a été procédé à une évaluation distincte du terrain et des bâtiments. Le terrain a été évalué notamment sur la base des cessions SAMPTIAUD et BOURILLON certes en zone de plan d'occupation des sols plus favorable (UI a) mais dans d'autres secteurs de la ville et avec des caractéristiques particulières comme le fait valoir l'appelant :SAMPTIAUD : zone d'activité en déshérence selon le jugement d'expropriation du 11 avril 2003, BOURILLON : contraintes géologiques (arrêt Cour d'Appel Limoges 5 mai 2003). Les références SOULIE-COURAUD et MAURY sont relatives à des terrains plus petits (notamment MAURY : 87 m2). Les constructions ont été évaluées en fonction de la vente VILLEMAUD par un calcul fait postérieurement dans le cadre de la présente procédure consistant à dégager un prix de bâti par déduction de ce qui avait pu être ou aurait du être le prix du terrain estimé sur la base des cessions SAMPTIAUD et BOURILLON, ce qui n'est pas d'une fiabilité certaine. La SARL EUROPE PORCELAINE utilise essentiellement trois références : G.D.A., VILLEMAUD, WINANDY (étant observé qu'initialement et sur la base du rapport B... elle réclamait 33 ç /m2). En mettant à part pour l'instant le terme de comparaison VILLEMAUD et le calcul qu'elle en fait, la cession WINANDY n'est pas transposable car il s'agissait d'un ensemble immobilier d'une part avec constructions en bon état et fonctionnelles dans leur majeure partie, d'une superficie totale de 4.100 m2 (construction ancienne en pierre sur deux étages, vaste ensemble plus récent en béton, bâtiment plus récent encore en dur sur deux niveaux à usage de bureaux, magasin, garage) et d'autre part, il était classé pour partie en zone UF et pour partie en zone UD, donc des zones du plan d'occupation des sols différentes de celle de la parcelle litigieuse, avec pour la zone UD un C.O.S.de 1. Il en est de même de la parcelle G.D.A. située en zone UD (mixte pavillon - immeuble) avec C.O.S. de 1. Donc en définitive ces diverses références ne sont pas bien pertinentes. Il y avait à côté de la propriété de la SARL EUROPE PORCELAINE un ensemble immobilier VILLEMAUD (7 rue de la Font Pinot) de 5.365 m2 comprenant une partie bâtie avec diverses constructions anciennes, en matériaux divers, sols cimentés en état vétuste ou mauvais, le tout de l'ordre de 2.500 m2, et terrain autour des bâtiments en nature d'aires de circulation. Il y a une certaine similitude de situation avec les biens expropriés et d'ailleurs la commune de Limoges indiquait dans son mémoire complémentaire de première instance qu'il s'agissait de la référence qui paraissait la plus probante en terme de situation géographique, de contrainte d'urbanisme (mêmes zones du plan d'occupation des sols, même emprise de zone inondable, partie en espace boisée à conserver) de date d'acquisition, même si les bâtiments étaient en meilleur état et d'une surface plus importante. Les parties ont chacune utilisé d'une certaine manière cette référence. L'état des bâtiments destinés à la démolition laisse penser que le prix a été déterminé surtout en fonction du terrain. Mais il est difficile de discriminer en l'espèce la part du terrain et du bâti. La tentative qui a été faite à ce sujet est apparue assez aléatoire. La cession a été réalisée le 31 juillet 2001 pour un prix de 520.000 Frs sans distinction, si on le rapporte à la superficie globale de cet ensemble immobilier qui supportait dont une partie bâtie, cela correspond à 96,92 F /m2 ou 14,78 ç. Il est préférable en l'occurrence de prendre cette vente telle quelle, avec son prix exprimé indistinctement, sans rechercher tel ou tel facteur extrinsèque pour le modifier de manière hypothétique. Il n'y a pas ainsi à rajouter le coût de la démolition, son montant n'est pas certain, on ne sait quelle a été exactement l'incidence de cet élément sur le prix, par ailleurs la partie bâtie VILLEMAUD était plus importante que les constructions sur les biens expropriés (environ 20 %) qui apparaissent aussi plus "légères". Ce prix VILLEMAUD tel quel, en bloc, est certes plus sommaire que les calculs que l'on peut essayer de faire à partir de cette cession mais qui s'avèrent en fait en l'espèce peu probants. Il se fonde au moins sur un élément certain et permet d'utiliser de manière directe ce qui correspond quand même à la cession la plus significative et préférable aux autres proposées de telle sorte qu'il apparaît, somme toute, comme le moyen d'évaluation le plus adapté tout au moins dans le présent cas assez particulier. En conséquence, l'ensemble de cet immeuble (terrain de 2.750 m2 avec ses quelques constructions sommaires) sera évalué à :2750 m2 x 14,78 ç = 40.645 ç (266.613,72 Frs). L'indemnité de dépossession sera donc portée à :5.920 + 40 .645 = 46.565 ç (305.446,38 Frs). L'indemnité de remploi sera fixée à :20 % jusqu'à 5.000 ç : 1.000 ç ; 15 % de 5.000 à 15.000 ç : 1.500 ç et 10 % au delà : 3.156,50 ç, soit au total : 5.656,50 ç. * Il ressort du procès verbal de transport et des plans des lieux que l'expropriation a des conséquences sur les accès à l'arrière du grand bâtiment principal situé hors emprise, notamment par la suppression du fait de la réduction de la surface de manoeuvre disponible, de l'accès poids-lourds à certains locaux qui sont des subdivisions de ce bâtiment et qui ont des portes - arrières (dont celui loué au C.A.T. l'Envol). Le jugement a alloué une indemnité de ce chef qui a pu être calculée de manière adaptée à partir d'un pourcentage de dépréciation par rapport à la superficie de ces locaux-là qui constituent la partie concernée par ces conséquences (étant précisé à propos d'une base de calcul, qu'il n'a pas été trouvé de document sur la superficie du grand bâtiment principal). Il s'agit là de l'élément de dépréciation essentiel. Cette indemnité vaut pour la demande au titre du préjudice locatif pour le local C.A.T. et les réductions d'accès résultant de la situation sus évoquée. Il n'est pas en revanche établi que celles-ci aient des incidences aussi importantes que celles alléguées par l'appelante en pages 6 et 7 de son mémoire, notamment quant à la survie, si ce n'est de l'atelier de décalque, tout au moins de l'atelier de sertissage. Cela ne ressort pas du procès verbal de transport ni non plus du rapport de l'expert missionné par la SARL EUROPE PORCELAINE, lequel ne fait pas état spécialement d'une impossibilité d'alimentation en gaz de l'atelier de sertissage ni même d'ailleurs de celle d'assurer le fonctionnement de la chaufferie générale. Il expose en effet trois aspects quant à la configuration des lieux : la privation d'accès poids - lourds du local C.A.T., la suppression de la porte d'entrée du personnel d'un atelier et de la possibilité de contournement du bâtiment. Donc, eu égard à ces observations, l'évaluation retenue par le juge apparaît satisfactoire sous la réserve suivante . L'emprise à un endroit vient au ras du bâtiment au niveau d'un atelier de la SARL PORCELAINE X... ( mais elle n'obstrue pas en elle-même la luminosité). Monsieur B... précise que l'entrée de l'atelier réservée au personnel devra être supprimée et il ne sera plus possible de faire le tour complet du bâtiment avec un véhicule. Il y a là deux éléments plus accessoires de dépréciation mais qui justifient cependant de porter l'indemnisation de ce chef de 17.000 ç à 20.000 ç. * Au sujet de la demande pour dépréciation de la maison, il n'est pas justifié d'une occupation de celle-ci à la date de référence et la commune expose qu'un accès piéton à la rivière sera autorisé, la Ville intégrant dans l'indemnité pour clôture le coût d'un portillon. L'existence d'une dépréciation de ce bien n'apparaît donc pas caractérisée. Quant à la perte de droit à construire, la Cour adopte à cet égard les motifs pertinents, exacts et suffisants du jugement pour rejeter cette demande. On peut observer ainsi notamment que le C.O.S. est bien de 0,005 (article 1 ND a. 14 du plan d'occupation des sols) et qu'il est déjà dépassé. En définitive, les indemnités sont les suivantes :- indemnité principale : 5.920 ç + 40.645 ç- indemnité de remploi : 5.656,50 ç- indemnités accessoires : 20.000 ç + 14.243,20 ç (indemnité pour la clôture, non discutée en elle-même). Il sera fixé une indemnité supplémentaire en cause d'appel au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile pour l'appelant. DISPOSITIFLA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la SARL EUROPE PORCELAINE que ses demandes et son appel sont formés sous réserve de son recours en annulation de l'arrêté de cessibilité du 2 mars 2004 et de l'arrêté d'utilité publique ; Réforme partiellement le jugement du 26 février 2004 quant au montant de certaines indemnités, Fixe à la somme globale de 46.565 ç l'indemnité due par la commune de Limoges à la SARL EUROPE PORCELAINE pour l'expropriation de la parcelle HS no 488 à concurrence de 3.550 m2, Fixe l'indemnité de remploi due par la commune de Limoges à la SARL EUROPE PORCELAINE à la somme de 5.656,50 ç et les autres indemnités accessoires dues aux sommes de 20.000 ç et 14.243,20 ç, Confirme le jugement quant à sa disposition relative à l'article 700 du nouveau code de procédure civile et y ajoutant, condamne en application de cet article la commune de Limoges à payer à la SARL EUROPE PORCELAINE 1.000 ç d'indemnité supplémentaire en cause d'appel, Rejette les autres demandes, Dit que les dépens sont à la charge de la partie expropriante. Cet arrêt a été prononcé à l'audience publique de la chambre spéciale des expropriations de la cour d'appel de LIMOGES en date du par Monsieur Didier A..., président, avec l'assistance de Madame Josiane MAURY, greffier.Le greffier, Le président,Josiane MAURY. Didier A....