Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 24 janvier 2008, 07/03079

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 1o Chambre B ARRÊT AU FOND DU 24 JANVIER 2008 CC No 2008 / 45 Rôle No 07 / 03079 Francis X... C / Adeline, Joséphine Fanny Z... épouse A... Pierre B... Philippe C... Michelle B... épouse D... Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 20 Décembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 295. APPELANT Monsieur Francis X... né le 24 Septembre 1949 à MARSEILLE (13000), demeurant...-13012 MARSEILLE représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, plaidant par Me Stéphanie BRINGAND-VALORA, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉS Madame Adeline, Joséphine Fanny Z... épouse A... née le 24 Janvier 1914 à SAINT ANDRE LES ALPES (04170), demeurant ...-04170 SAINT ANDRE LES ALPES représentée par la SCP LIBERAS-BUVAT-MICHOTEY, avoués à la Cour, plaidant par Me Francis PETITET, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE Monsieur Pierre Louis Henri B... né le 30 janvier 1946 à ORANGE (84), demeurant ...-84110 VAISON LA ROMAINE Monsieur Philippe André René C... né le 12 Septembre 1954 à MARSEILLE (13000), demeurant ...-13360 ROQUEVAIRE représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Vincent PENARD, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE Madame Michelle B... épouse D... demeurant 04170 SAINT ANDRÉ LES ALPES non comparante COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur François GROSJEAN, Président Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller Madame Martine ZENATI, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2008. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2008, Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Vu l'appel interjeté par Francis X... du jugement rendu le 20 décembre 2006 par le tribunal de grande instance de Digne, lequel a dit que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt n'a pas été réalisée dans les délais utiles et qu'il n'y a pas été valablement renoncé, a constaté la caducité de l'acte de vente sous seing privé du 8 décembre 1999 et de ses avenants, a ordonné la restitution de l'indemnité d'occupation de 9. 146,94 euros aux acquéreurs, a rejeté la demande d'intérêts sur cette somme, a rejeté toutes les autres et plus amples demandes, a condamné les consorts B... X... C... aux dépens. Vu les conclusions récapitulatives déposées le 30 novembre 2007 par Francis X... qui demande d'infirmer le jugement et de lui donner acte de ce qu'il est cessionnaire des droits de Philippe C... et Pierre B.... Il demande en conséquence de dire parfaite à son profit la vente de l'immeuble telle qu'elle résulte de l'acte sous seing privé du 8 décembre 1999 pour le prix de 60. 979,60 euros pour le bâti et de 30. 489,80 euros pour le non bâti. A titre subsidiaire, il offre d'acquérir le bien litigieux en son état actuel et malgré le sinistre intervenu pour le prix de 152. 449,02 euros pour le bâti et de 30. 489,80 euros pour le non bâti et demande de dire que l'arrêt vaudra vente. A titre encore plus subsidiaire, si Mme A... refusait de réitérer la vente, il demande qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 60. 000 euros à titre de dommages et intérêts, d'ordonner la restitution du dépôt de garantie versé entre les mains de maître L..., notaire, de dire que l'ensemble des sommes allouées produiront intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 199. Enfin, Francis X... demande de condamner Mme A... aux dépens et à lui payer la somme de 2. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Il ajoute ne pas s'opposer à la mise hors de cause de Philippe C... et de Pierre B.... Vu les conclusions déposées le 29 novembre 2007 par Philippe C... et Pierre B... qui demandent leur mise hors de cause et la condamnation de Francis X... à leur payer la somme de 2. 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner tout succombant aux dépens. Vu les conclusions récapitulatives déposées le 5 décembre 2007 par Adeline Z... épouse A... qui demande de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en validation de l'acte sous seing privé du 8 décembre 1999 présentée pour la première fois dans les conclusions d'appel du 14 décembre 2007, en tout état de cause, de débouter Francis X... de son appel et de confirmer le jugement ayant retenu la caducité de cet acte de vente. Au besoin et par substitution de motifs, Adeline Z... demande de prononcer la résolution de la vente aux torts de l'acquéreur par application de l'article 1182 du code civil, de dire que l'indemnité d'immobilisation de 9. 146,94 euros lui est acquise ; de condamner Francis X... à lui payer la somme de 26. 572,89 euros en remboursement des taxes foncières et primes d'assurance, la somme de 30. 000 euros en réparation du préjudice d'immobilisation souffert pendant 8 années, et la somme de 6. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera donné acte à Pierre B... né le 30 janvier 1946 à Orange demeurant Le Clos des Oliviers, quartier Baye, Avenue Pierre Coudray à Vaison-La-Romaine (84110) de son intervention volontaire pour régulariser la procédure, l'assignation en intervention forcée qui lui a été délivrée comportant des erreurs concernant son état civil. Il est justifié par les actes des 25 et 26 juin 2004 que Philippe C..., d'une part, et Pierre B..., d'autre part, ont cédé leurs droits et obligations issus de l'acte sous seing privé du 8 décembre 1999 litigieux à Francis X..., sachant que cette substitution d'acquéreurs était permise dans ledit acte et que Adeline Z... épouse A... n'a formé aucune demande contre eux. La mise hors de cause de Philippe C... et Pierre B... sera donc ordonnée. Michelle B... épouse D... ayant été régulièrement assignée à personne mais n'ayant pas constitué avoué, il sera statué par arrêt réputé contradictoire. L'acte sous seing privé de vente en date du 8 décembre 1999 a été conclu sous conditions suspensives de l'obtention d'un certificat d'urbanisme, d'un permis de construire permettant la rénovation et l'extension avec absence de recours des tiers dans les délais légaux, de la purge de tout droit de préemption, de l'absence de servitudes autres que celles déclarées dans l'acte et d'hypothèques ou autres sûretés garantissant une créance que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser totalement et enfin de l'obtention par l'acquéreur d'un accord de crédit pour 5. 000. 000 francs au taux fixe maximum de 6 % remboursable en 15 ans, étant précisé que cette dernière condition suspensive sera réalisée par la production d'une lettre de la banque marquant son accord sur ce crédit. Sous le titre « interdiction au vendeur » il était aussi stipulé que « en cas de sinistre affectant l'immeuble vendu, soit le vendeur fera effectuer les travaux de réparations, soit l'indemnité d'assurance perçue à l'occasion du sinistre viendra en déduction du prix de vente, le tout avec l'accord de l'acquéreur ». A l'appui de son engagement l'acquéreur a remis à maître L..., notaire, une somme de 60. 000 francs stipulée non productive d'intérêts, à titre de dépôt de garantie en précisant que cette somme ne peut être considérée comme une clause pénale ou comme un moyen de dédit en faveur de l'une ou l'autre partie et qu'elle viendra en déduction du prix et des frais. Sous le titre « régularisation » il était prévu que l'acte authentique devrait intervenir au plus tard dans les quinze jours de la réalisation de la dernière condition suspensive et que si le notaire n'avait pas reçu à cette date toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente, ni le dossier de prêt la durée sera prorogée de quinze jours après réception des pièces par le notaire mais aucune date butoir de réitération n'était prévue. Par un avenant du 28 juin 2000 ont rappelé que le certificat d'urbanisme avait été obtenu le 21 février 2000 ; le délai pour déposer le dossier de demande de permis de construire, qui expirait le 21 juin 2000, a donc été prorogé au 21 août 2000 en précisant qu'à défaut Mme A... sera en droit de faire valoir la caducité du compromis et de réclamer tels dommages et intérêts pour l'immobilisation supplémentaire de son bien résultant de l'avenant. Par un deuxième avenant des 22,23 et 30 mai 2001, Mme A... a accepté la modification des co-acquéreurs à savoir M. B... pour 24 %, M. X... pour 35 %, M. C... pour 31 % et Mme B... épouse D... pour 10 %. En février 2001 l'immeuble a été sinistré puisqu'une partie du toit est tombée et a traversé les planchers. Par acte du 10 février 2004, Adeline Z... épouse A... a assigné les acquéreurs pour faire reconnaître la caducité de l'acte de vente sous seing privé et l'acquisition à son profit de l'indemnité d'immobilisation après les avoir sommé par lettre recommandée du 36 avril 2002 de réitérer la vente dans les quinze jours, avant que Pierre B... et Philippe C... cèdent leurs droits à Francis X... en juin 2004. Adeline A... n'est pas fondée à se prévaloir de la caducité de l'acte sous seing privé de vente en invoquant la non réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur dès lors que cette condition n'est stipulée qu'en faveur de cet acquéreur et qu'en réponse à sa mise en demeure de ce chef, ce dernier a fait répondre par son notaire, Maître M..., le 7 mai 2002 que « le financement est au point », mais qu'il restait à connaître la position de la venderesse sur la remise en état du bien sinistré. Or aucun accord n'avait été conclu entre les parties, selon les termes de la promesse synallagmatique du 8 décembre 1999, sur le choix à opérer entre l'exécution des travaux de réparation par le vendeur ou la déduction de l'indemnité d'assurance du prix de vente, les parties étant en désaccord sur le montant de la diminution du prix à opérer. A défaut de nouvel accord entre les parties sur la modification du prix consécutive au sinistre affectant l'immeuble ainsi qu'il résulte des courriers échangés en juillet et août 2002, il ne peut qu'être constaté que l'accord initial de vente est anéanti et qu'il est par conséquent non avenu. Alors que Francis X... propose dans ses dernières écritures du 30 novembre 2007, d'acquérir le bien litigieux en son état actuel, malgré le sinistre intervenu en renonçant aux conditions suspensives et en renonçant aussi à demander l'exécution des travaux ou une diminution de prix en raison du sinistre, Adeline A... n'est pas fondée à invoquer l'irrecevabilité de cette prétention, celle-ci n'étant pas nouvelle et tendant aux mêmes fins que sa demande reconventionnelle initiale en réitération forcée de la vente même si les conditions en sont modifiées. Cette demande de Francis X... ne peut cependant être accueillie dès lors qu'elle se fonde sur l'accord initial de vente anéanti depuis 2002 au moins, en raison du désaccord des parties sur la modification du prix consécutive à la modification de la substance de la chose. Francis X... n'est donc pas fondé à demander que la vente soit déclarée parfaite même en renonçant aux stipulations du contrat initial en sa faveur dès lors que celui-ci est non avenu, l'économie de l'accord de vente conclu en 1999 n'étant plus la même. Il peut donc seulement lui être donné acte de son offre d'acquérir le bien en son état actuel malgré le sinistre intervenu et sans condition suspensive de l'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, mais Adeline Z... épouse A... ne peut être contrainte de l'accepter. La somme de 9. 146,94 euros versée à titre de dépôt de garantie par l'acquéreur lors de la signature de l'acte sous seing privé du 8 décembre 1999 doit donc être restituée à l'acquéreur, avec intérêts à compter de l'anéantissement de l'accord soit depuis le 1er septembre 2002, Mme A... ne pouvant prétendre à une indemnité d'immobilisation correspondant à ce montant. Adeline Z... A... sera aussi déboutée de sa demande en paiement d'un complément d'indemnité d'immobilisation. En effet, si Adeline Z... A... a tenté de faire reconnaître la caducité de l'accord de vente en se fondant à tort sur la non réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur puisqu'elle n'était pas fondée à s'en prévaloir, il est acquis que les pourparlers entre les parties sur la modification du prix ont échoué, sans que la faute puisse en être imputée plus à l'une qu'à l'autre et, au surplus, sans que Francis X... n'ait pris l'initiative, jusqu'à la rupture de fait intervenue en 2002 de sommer Adeline Z... A... de signer l'acte de vente en déposant chez le notaire le prix qu'il aurait alors offert de payer. Bien que Francis X... ait engagé des frais à ses risques et périls de constats de l'état des lieux, honoraires d'architecte et d'étude des sols pour son projet de rénovation du bâtiment et taxes locales d'équipement en vue de la réalisation, dès lors qu'il ne justifie pas que l'accord a été anéanti par la faute de la venderesse, sa demande d'indemnisation en remboursement desdites sommes ne peut qu'être rejetée. En revanche, sur le fondement de la gestion d'affaires, Francis X... est bien fondée à demander remboursement des travaux de mise hors d'eau de l'immeuble qu'il a payé, dans l'intérêt de la propriétaire, pour la somme de 4. 503,34 euros suivant facture de la société SOPHOBAT. Cette somme est due avec intérêts au taux légal à compter de la première réclamation qui en a été faite. Adeline Z... A... et Francis X... succombant l'un et l'autre, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié et il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre eux. Francis X... sera condamné à payer à Philippe C... et à Pierre B... une indemnité au titre des frais irrépétibles alors qu'il les a inutilement intimés puisque ceux-ci lui avait cédé leurs droits et qu'il s'est pas expliqué sur l'absence de pertinence de leur mise en cause avant d'avoir été invité à les assigner pour régulariser la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, Statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Donne acte à Pierre B... de ce qu'il déclare être né le 30 janvier 1946 à Orange (84) et demeurer « Le Clos des Oliviers », quartier Baye, avenue André Coudray à Vaison-la-Romaine (84110), Déclare Philippe C... et Pierre B... hors de cause, Infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau, Dit que l'accord de vente du 8 décembre 1999 et ses avenants a été anéanti en août 2002 en raison du désaccord des parties sur les conséquences du sinistre affectant l'immeuble survenu en février 2001, Rejette en conséquence les demandes de Francis X... en exécution de cette convention, Donne acte à Francis X... de son offre, par conclusions du 30 novembre 2007 d'acquérir l'immeuble visé dans la convention du 8 décembre 1999 au prix alors convenu et sans condition suspensive d'obtention d'un prêt et d'un permis de construire, Condamne Adeline Z... épouse A... à rembourser à Francis X... la somme de 9. 146,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2002 et la somme de 4. 503,34 euros, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la demande de ce chef, Déboute Adeline Z... épouse A... et Francis X... de toutes leurs demandes plus amples, autres ou contraires, Condamne Francis X... à payer à Pierre B... la somme de 800 euros et à Philippe C... la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu à plus ample ou autre application de l'article 700 du code de procédure civile, Fait masse des dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront partagés par moitié entre Adeline Z... épouse A... et Francis X..., Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sommaire : VALEURS MOBILIERES Le vendeur ne peut invoquer la caducité de l'acte de vente en invoquant la non réalisation de la condition suspensive de l'obtention d'un pr t par l'acquéreur, d s lors que cette condition n'est stipulée qu'en faveur de cet acquéreur qui peut parfaitement disposer de la somme due sans avoir recourt au prêt. Dans la mesure où la promesse synallagmatique de vente supposait un choix quant aux modalités de modification du prix de vente en cas de sinistre affectant l'immeuble, à défaut d'accord entre les parties, l'accord initial de vente est anéanti. Si, à défaut de prouver la faute du vendeur, l'acquéreur potentiel ne saurait obtenir une indemnisation de l'ensemble des frais dépensés en l'espèce, il peut, sur le fondement de la gestion d'affaire, demander remboursement des travaux qu'il a entrepris après le sinistre et qui, suite à l'anéantissement de la vente, ne profitent plus qu'au vendeur propriétaire.