Cour d'appel de Toulouse, CT0038, du 9 mai 2006

09/05/2006 ARRÊT No220 NoRG: 05/03650 OC/EKM Décision déférée du 06 Juin 2005 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 03/3726 M. CAVE Pierre X... représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE C/ Société MIDI TRANSACTIONS représentée par la SCP MALET INFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ère Chambre Section 1 ARRÊT DU NEUF MAI DEUX MILLE SIX APPELANT Monsieur Pierre X... 11 Clos de Montcient 78250 OINVILLE SUR MONTCIENT représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour assisté de Me Marie Noùlle GERAULT, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE Société MIDI TRANSACTIONS 47 rue de Metz 31000 TOULOUSE représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour assistée de la SCP JP MARTY/JC MARTY-REGINE BOUIX, avocats au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2006 en audience publique, devant la Cour composée de : H. MAS, président O. COLENO, conseiller C. FOURNIEL, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN ARRET : - contradictoire - prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties. - signé par H. MAS, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre. FAITS ET PROCÉDURE : Le 11 octobre 2002, Pierre X... a confié à la société MIDI TRANSACTIONS S.A.R.L. mandat non exclusif de vente d'une parcelle de 4.473 m à Saint-Lys avec maison d'habitation inachevée pour le prix de 351.000 ç, honoraires de 9.500 ç inclus. Par lettre simple du 18 avril 2003 réitérée en la forme recommandée avec demande d'avis de réception du 16 juin 2003, la S.A.R.L. MIDI TRANSACTIONS a transmis une offre d'acquisition pour le montant de 351.000 ç émanant d'un promoteur immobilier à laquelle Pierre X... n'a pas donné suite malgré mise en demeure. Par acte d'huissier du 18 novembre 2003, La S.A.R.L. MIDI TRANSACTIONS a fait citer Pierre X... devant le tribunal de grande instance de Toulouse en paiement de la somme de 9.500 ç à titre de dommages-intérêts. Par le jugement déféré du 6 juin 2005 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a fait droit à la demande principale et rejeté la demande reconventionnelle de Pierre X... au motif que le mandant avait commis une faute contractuelle en refusant sans cause légitime de passer la vente, au prétexte d'une qualité de promoteur de l'acquéreur qui ne correspond à aucune stipulation du mandat et d'une offre parallèle émanant d'une autre agence qui n'a pas abouti. Pierre X..., régulièrement appelant, conclut à la réformation de cette décision en raison de la nullité du mandat, irrégulièrement enregistré et qui co-existe à sa date avec un autre mandat consenti pour un prix supérieur, subsidiairement de l'absence de faute caractérisée à son encontre alors qu'il avait parfaitement qualité pour s'engager, inversement des manquements de la S.A.R.L. MIDI TRANSACTIONS à ses obligations de diligence, aucune offre conforme au premier mandat n'ayant jamais été présentée, de conseil, aucune étude de la valeur du bien n'ayant été assurée, et de loyauté, le second mandat en réduction du prix de vente ayant été surpris à sa signature à seule fin d'avantager un client promoteur de l'agent immobilier. Il réclame reconventionnellement une somme de 5.000 ç à titre de dommages-intérêts. La S.A.R.L. MIDI TRANSACTIONS conclut à la confirmation du jugement dont appel et au rejet des prétentions de Pierre X... Elle soutient que le deuxième mandat, qui comporte simplement une date erronée, a été consenti à un prix qui est réduit pour une meilleure adaptation au marché, qu'il n'est pas valablement justifié d'un mandat à un autre agent immobilier ni d'une offre supérieure et qu'en ce cas le défaut de toute information constituerait une faute à son égard, que Pierre X... l'a trompée sur ses qualités véritables. MOTIFS DE LA DÉCISION : Attendu, sur la nullité du mandat, que l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 édicte d'une part que le titulaire de la carte prévue à l'article 1 alinéa 1er ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, d'autre part que tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle, coté à l'avance sans discontinuité et relié, le numéro d'inscription sur le registre des mandats devant être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant; Attendu qu'il ressort des débats et des pièces produites que Pierre X... a signé deux mandats au profit de la société MIDI TRANSACTIONS S.A.R.L. qui portent la même date, le 11 octobre 2002, l'un portant le numéro 1121 pour le prix de 396.000 ç, l'autre portant le numéro 1178 pour le prix de 351.000 ç qui sert de fondement à l'action; Attendu que les registres des mandats produits et les explications des parties font apparaître que le premier mandat no1121, qui est enregistré sur un répertoire non coté parmi d'autres mandats du mois d'octobre 2002, porte sa date exacte, tandis que le second en litige no1178 est enregistré sur un répertoire qui est coté parmi d'autres mandats qui sont généralement datés du mois d'avril 2003, mais à la suite d'un mandat no1177 daté du "16.04.04", soit 16 avril 2004; Attendu que, s'il faut admettre comme le soutient la société MIDI TRANSACTIONS S.A.R.L. que c'est à la suite d'une simple erreur matérielle que le mandat no1178 porte la date du 11 octobre 2002, il faudrait également admettre que l'enregistrement qui le précéde est également affecté d'une erreur, d'un an, 2004 pour 2003; Attendu que la société MIDI TRANSACTIONS SARL ne précise pas à quelle date réelle le mandat no1178 aurait été établi, et l'examen des autres dates du registre où il est inscrit ne permet pas de s'en faire une idée un tant soit peu assurée, le groupe des numéros 1176 à 1184 qui paraît être celui des mandats du mois d'avril 2003 entre ceux précédents du mois de mars 2003 et ceux postérieurs du mois de mai 2003 étant alors successivement datés des 4 avril, 16 avril, (11 octobre 2002), 15 avril, 15 avril, (28.02.93), 25 avril, 16 avril et 23 avril; Attendu que l'offre d'achat dont la société MIDI TRANSACTIONS se prévaut est un document intitulé télécopie dont le texte, daté du 16 avril 2003, ne fait aucune référence à la conformité de l'offre qu'elle exprime au prix demandé par le vendeur, et dont le bandeau supérieur concernant les références d'envoi portent la date du "17/04/03 15 : 05"; Attendu qu'il suit de l'ensemble de ces constatations que l'erreur certaine de date du mandat qui sert de fondement à l'action ajoutée à l'irrégularité des enregistrements, le tout comparé à la date d'émission de l'offre qui sert de fondement à l'action ne permettent pas à l'agent immobilier de démontrer qu'il était alors titulaire d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet; Attendu qu'à considérer le mandat no1121 émis pour le prix de 396.000 ç, qui est bien et assurément préalable, l'offre émise à hauteur de 351.000 ç ne lui est pas conforme et n'est donc pas de nature à fonder l'action de la société MIDI TRANSACTIONS; Attendu que l'agent immobilier qui n'est pas en possession d'un mandat écrit préalablement délivré à cette fin n'est pas recevable à prétendre à une rémunération de son activité; Attendu qu'il s'ensuit que l'agent immobilier, qui par sa seule faute ne démontre pas qu'il aurait été en possession d'un mandat écrit préalable à l'offre de transaction dont il prétend se prévaloir, n'est pas recevable à invoquer la perte d'une rémunération à laquelle il n'avait pas droit; que sa demande de dommages-intérêts n'est en conséquence pas fondée; qu'il s'ensuit que les autres griefs fait par la société MIDI TRANSACTIONS à Pierre X..., qui ne sont pas susceptibles de modifier la solution du litige, n'ont pas lieu d'être examinés; que le jugement dont appel est à juste titre critiqué de ce chef et doit être réformé; Attendu, sur la demande reconventionnelle, que si l'examen des dates des faits de la cause est bien de nature à rendre plausible que, comme le soutient l'appelant, le second mandat n'aurait été sollicité et obtenu que postérieurement à l'expression de l'offre invoquée par la société MIDI TRANSACTIONS, émise par une personne qui se désigne comme exerçant l'activité de "négoce terrains et maisons", pour s'y adapter et non pas dans la perspective générale et indéterminée de mieux adapter le prix de vente au niveau du marché, cela n'est cependant pas assurément démontré; Attendu qu'il s'ensuit que l'appelant ne démontre pas le manquement à l'obligation de loyauté qu'il impute à l'agent immobilier; que les autres griefs de défaut de diligence ou de conseil ne sont pas associés à un préjudice avéré; PAR CES MOTIFS : La Cour, Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, Déclare la société MIDI TRANSACTIONS S.A.R.L. mal fondée en ses demandes et l'en déboute; Déboute Pierre X... de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Rejette la demande formée par la société MIDI TRANSACTIONS S.A.R.L.; Condamne la société MIDI TRANSACTIONS S.A.R.L. à payer à Pierre X... la somme de 2.500 ç (deux mille cinq cents euros) ; Condamne la société MIDI TRANSACTIONS S.A.R.L. aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux exposés tant en premier ressort qu'en appel, et reconnaît pour ceux d'appel, à la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoué qui en a fait la demande, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. KAIM-MARTIN, greffier. LE GREFFIER : LE PRESIDENT : E. KAIM-MARTIN H. MASE. KAIM-MARTIN H. MAS

Sommaire : AGENT IMMOBILIER Le titulaire d'une carte prévue à l'article 1 alinéa 1er du décret du 20 juillet 1972 ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties, d'autre part tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle, coté à l'avance sans discontinuité et relié, le numéro d'inscription sur le registre des mandats devant être reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant. L'erreur certaine de date du mandat qui sert de fondement à l'action ajoutée à l'irrégularité des enregistrements, le tout comparé à la date d'émission de l'offre qui sert de fondement à l'action ne permettent pas à l'agent immobilier de démontrer qu'il était alors titulaire d'un mandat écrit préalablement délivré à cet effet. De plus, l'agent immobilier qui n'est pas en possession d'un mandat écrit préalablement délivré à cette fin n'est pas recevable à prétendre à une rémunération de son activité.