Cour d'appel de Douai, 6 mars 2007, 06/01372

COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 2 ARRÊT DU 06/03/2007 * * * No de MINUTE : 07/ No RG : 06/01372 Jugement Tribunal de Grande Instance de VALENCIENNES du 28 Février 2005 REF : TF/CP APPELANTE S.A.S. PROMOD prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social 1 Chemin du Verseau 59847 MARCQ EN BAROEUL Représentée par la SCP DELEFORGE FRANCHI, avoués à la Cour Assistée de Me Françoise AUQUE, avocat au barreau de LILLE INTIMÉE S.C.I. B2 prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social 304 avenue de l'Hippodrome 59130 LAMBERSART Représentée par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour Assistée de Me Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Monsieur FOSSIER, Président de chambre Monsieur ZANATTA, Conseiller Madame NEVE DE MEVERGNIES, Conseiller --------------------- GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame NOLIN DÉBATS à l'audience publique du 16 Janvier 2007, après rapport oral de l'affaire par Monsieur FOSSIER Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2007 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur FOSSIER, Président, et Madame NOLIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 décembre 2006 ***** Par acte sous seing privé du 29 août 1980, la société INTER CALFAN IMMOBILIER, aux droits de laquelle est venue la société BAIL INVESTISSEMENT, a donné à bail commercial à la société SOCATEX devenue PROMOD, des locaux commerciaux situés à VALENCIENNES, rue de la Paix, pour une durée de 9 ans ayant commencé à courir le 1er septembre 1980 et moyennant un loyer de 210.00 francs. Par acte sous seing privé du 25 janvier 1991, la société BAIL INVESTISSEMENT, aux droits de laquelle est venue la SCI B.2, a consenti au renouvellement du bail, pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1er juin 1990 et moyennant un loyer de 346.556 francs. Les clauses et conditions du bail d'origine sont demeurées inchangées à l'exception du loyer et de la clause "Durée" stipulant un bail de neuf ans avec faculté de résiliation triennale et prévoyant que : "à l'expiration de cette période de neuf années, le bail se renouvellera par période triennale sauf préavis donné par l'une des parties au moins six mois avant l'expiration de chaque période". Par exploit du 3 septembre 2002, la société PROMOD a demandé le renouvellement de son bail, rétroactivement à compter du 31 mai 1999 moyennant un loyer de 20.000 euros HT annuel. Par exploit du 30 octobre 2002, la société propriétaire a accepté le principe du renouvellement pour une durée de neuf ans, acceptant la date d'effet du nouveau bail à compter du 31 mai 1999, mais demandant un loyer annuel de 62.628,24 euros HT. Aucun accord n'a pu intervenir entre les parties sur le montant du loyer, la demande de la société PROMOD étant fondée sur un avis que lui avait donné M. Jean Pierre A..., expert agréé par la Cour de cassation, et qui avait estimé, au 31 mai 1999, le loyer annuel à la somme de 20.000 euros. Par exploit du 15 avril 2004 , la société PROMOD a donc assigné la société B.2 devant le juge des loyers commerciaux. Par jugement avant dire droit du 14 septembre 2004, le juge des loyers commerciaux a désigné M. Christophe B... en qualité d'expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux, et ce à compter du 31 mai 1999, conformément à l'accord entre les parties. L'expert B... a déposé son rapport le 14 avril 2005, estimant la valeur locative à 42.900 euros par an. Constatant que le loyer de renouvellement était effectivement en baisse, la société propriétaire a alors contesté l'accord entre les parties sur la date d'effet du bail de renouvellement, prétendant que la demande de la société PROMOD serait irrecevable, et que le bail se serait renouvelé par périodes triennales. Par jugement du 28 février 2006, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VALENCIENNES a dit que le bail s'était renouvelé tacitement depuis le 1er juin 1999 pour des périodes de trois ans et a débouté PROMOD de sa demande de fixation du loyer à 20.000 euros HT par année et de répétition des paiements faits en excédent. Par acte de son avoué en date du 3 mars 2006, la SAS PROMOD a interjeté appel. Dans ses dernières conclusions, en date du 10 mai 2006, PROMOD demande le renouvellement au 31 mai 1999 pour 27.612 euros l'an. L'appelante réclame 2.000 euros pour frais irrépétibles de procédure. A l'appui de ce recours, PROMOD soutient principalement qu'elle a demandé par acte extrajudiciaire du 3 septembre 2002 le renouvellement pour 9 années sur la base de 20.000 euros par an (et non pas pour 3 années au montant en vigueur depuis 1990), et que cette proposition a été acceptée par acte du bailleur en date du 30 octobre suivant. L'intimée, la SCI "B-2", conclut à la confirmation, ou si la Cour décide d'un renouvellement pour 9 ans à compter de 1999, de retenir un loyer de 62.628,24 euros HT, l'expertise n'étant pas suffisante sur ce point. L'intimée réclame 2.000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile. Il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens, comme le permet l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile. SUR QUOI LA COUR * Les dispositions du bail, dérogatoires au régime général des baux commerciaux, prévoient dans l'avenant de renouvellement signé le 25 janvier 1991, un bail consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er juin 1990, avec faculté pour le preneur de donner congé avec préavis de six mois. Les parties ont convenu qu'à l'expiration de la période de neuf années, le bail se poursuivrait par périodes triennales, sauf préavis donné par l'une des parties au moins six mois avant l'expiration de chaque période. Or, il est constant que la société PROMOD n'a pas, six mois avant l'expiration de la période de neuf années, c'est à dire le 30 novembre 1998 au plus tard, donné préavis à son propriétaire, alors la société BAIL INVESTISSEMENT. Dans ces conditions, suivant la volonté des parties, le bail s'est poursuivi pour une période triennale commençant à courir le 1er juin 1999. Dans ces conditions, suivant la volonté des parties, le bail s'est poursuivi pour une période triennale commençant à courir le 1er juin 1999 pour se terminer le 31 mai 2002. La demande de la société PROMOD visant à un renouvellement pour une durée de neuf années avec effet rétroactif à compter du 31 mai 1999, ne peut dans ces conditions aboutir, puisque étant contraire aux dispositions contractuelles tenant lieu de loi entre les parties. Le bail n'ayant non plus fait l'objet d'un préavis dans les délais pour la période du 1er juin 2002 au 31 mai 2005, s'est trouvé reconduit par tacite reconduction jusqu'à cette date, puis encore par tacite reconduction du 1er juin 2005 au 31 mai 2008. Dans ces conditions, les parties s'étant préalablement et contractuellement accordées sur les modalités de poursuite du bail par période triennale, le congé donné postérieurement à cet accord est nécessairement inopérant. Il conviendra donc à titre principal de dire l'acte d'huissier du 3 septembre 2002 sans portée et de constater que le bail s'est poursuivi par périodes triennales. * La société PROMOD soutient en outre que la société B2 aurait accepté que soit annulé l'ensemble des dispositions contractuelles et qu'elles soient novées pour une obligation de renouvellement à l'issue de la période de neuf ans. Elle prétend que l'accord entre les parties serait définitif du fait du terme générique repris dans l'acte d'huissier du 30 octobre 2002 : "que la requérante déclare par la présente notification consentir en principe au renouvellement sollicité..." Mais il s'avère qu'à cette date, le principe du renouvellement seulement triennal était acquis, ainsi qu'il a été dit. La participation des co-contractants, singulièrement du bailleur, à la mise en place d'un autre dispositif, ne pouvait que résulter d'une erreur de droit ou de fait, comme le soutient l'intimée, ou encore d'une volonté de modifier les relations futures, sans aucun effet rétroactif, sauf accord complet ultérieurement. Or, cet acte du 30 octobre 2002 était soumis à la condition d'un relèvement du loyer (62.628 euros au lieu de 346.556 francs, indexation en sus). Comme tel, il n'a pas été accepté. L'expertise, ordonnée dans cette même perspective d'un accord éventuel pour l'avenir, n'a pas débouché non plus. Dès lors, les parties sont demeurées en l'état du bail à renouvellement triennal et du loyer ancien, comme le premier juge était fondé à le dire. * Succombante en son appel, la SAS PROMOD supportera les dépens et les frais irrépétibles exposés par son adversaire. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu au tribunal de grande instance de VALENCIENNES le 28 février 2006. Condamne la SAS PROMOD aux dépens d'appel et à payer 1.500 (mille cinq cents) euros pour frais irrépétibles de procédure à la SCI "B2". Accorde aux avoués constitués le bénéfice de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président, C. NOLIN T. FOSSIER

Sommaire : BAIL COMMERCIAL - Renouvellement - Demande - Cas - / JDF Lorsque les parties se sont préalablement et contractuellement accordées sur les modalités de poursuite du bail commercial par périodes triennales, le congé contraire aux dispositions contractuelles tenant lieu de loi entre les parties et donné par le preneur postérieurement à cet accord, est nécessairement inopérant. En effet, si les parties ont, par avenant, renouvelé le bail pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er juin 1990, avec faculté pour le preneur de donner congé avec préavis de six mois, et ont convenu qu'à l'expiration de cette période, le bail se poursuivrait par périodes triennales, sauf préavis donné par l'une des parties au moins six mois avant l'expiration de chaque période, à défaut de congés donnés par le preneur dans les délais, le bail s'est donc poursuivi, selon la volonté des parties, pour une période triennale commençant à courir le 1er juin 1999 pour se terminer le 31 mai 2002, puis a été tacitement reconduit du 1er juin 2002 au 31 mai 2005 ainsi que du 1er juin 2005 au 31 mai 2008 et, dès lors, le congé du preneur donné par acte extrajudiciaire, le 3 septembre 2002, visant à un renouvellement du bail pour une durée de neuf ans avec effet rétroactif à compter du 31 mai 1999, qui n'a pas été accepté par le bailleur, ne peut aboutir