Cour d'appel d'Agen, Chambre civile 1, 27 novembre 2006, 05/01067

DU 27 Novembre 2006------------------------- J. L. B / I. F S. A. AGF IART Albert X... C / Monique Y... Claude Z... épouse A... David B... Susan C... épouse B... RG N : 05 / 01067 -A R R E T No------------------------------ Prononcé à l'audience publique du vingt sept Novembre deux mille six, par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : S. A. AGF IART prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Dont le siège social est 87 rue de Richelieu 75002 PARIS représentée par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistée de la SELARL AVOCATS SUD, avocats Monsieur Albert X... né le 24 Janvier 1959 à CASTELNAVET (32290) Demeurant... 32160 PLAISANCE représenté par la SCP Henri TANDONNET, avoués assisté de la SELARL AVOCATS SUD, avocats APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH en date du 01 Juin 2005 D'une part, ET : Madame Monique Y... née le 16 Janvier 1938 à LA BAULE (44) Demeurant ... 32400 MAULICHERES représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SCP SEGUY BOURDIOL DAUDIGEOS-LABORDE, avocats Madame Claude Z... épouse A... née le 18 Décembre 1938 à LA BAULE (44) Demeurant ... 32400 MAULICHERES représentée par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistée de la SCP SEGUY BOURDIOL DAUDIGEOS-LABORDE, avocats Monsieur David B... Né le 02 Janvier 1941 à EXTER (Angleterre) Demeurant... 32190 PRENERON ASSIGNE, n'ayant pas constitué avoué Madame Susan C... épouse B... née le 12 Novembre 1950 à TROWBRIDGE (GRANDE-BRETAGNE) Demeurant... 32190 PRENERON ASSIGNEE, n'ayant pas constitué avoué INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt par défaut suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 23 Octobre 2006, devant Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre (lequel a fait un rapport oral préalable), François CERTNER et Benoît MORNET, Conseillers, assistés de Nicole CUESTA, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu. * * * Le 29 mai 1998, par acte de Maître E..., Notaire, les époux F..., ont vendu à Madame Susan B... leur immeuble sis à MAULICHERES pour 690 000 Frs (dont 30 000 Frs pour les meubles meublants). Madame B... a fait effectuer divers travaux et le 20 mai 2000, elle a donné mandat à Monsieur X... agent immobilier, de vendre l'immeuble pour un prix qui ne soit pas inférieur à 1 700 000 Frs. Le 8 janvier 2001, par acte de Maître E... Mesdames Y... et Z... ont acquis l'immeuble au prix de 1 700 000 Frs, dont 70 000 Frs pour les meubles, Monsieur X... prenant une commission de 119 000 Frs sur la transaction. Le 5 mars 2001, les propriétaires ont assigné en référé devant le Tribunal de Grande Instance d'AUCH Madame B..., Monsieur X... et Maître E..., en invoquant diverses malfaçons et en faisant valoir que des meubles n'étaient pas compris à l'inventaire et qu'il n'avait pas été sollicité de permis de construire, pour demander une expertise. Le rapport de cette expertise a été déposé le 7 mai 2004. Le 16 juillet 2004, les propriétaires ont assigné devant le Tribunal de Grande Instance d'AUCH les époux B..., Monsieur X... et son assureur AGF IART, et Maître E... en demandant leur condamnation in solidum et avec exécution provisoire à leur payer 52 918,27  à titre de dommages et intérêts, limités à 51 238,27  pour le notaire, outre 15 000  en réparation du préjudice de jouissance et 4 000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Monsieur X... et son assureur ont conclu au rejet de ces demandes en soutenant qu'aucune faute n'avait été commise et ont demandé 2 000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Maître E... a également conclu au rejet et a demandé 3 000  à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre 1 500  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Régulièrement assignés par acte transformé en procès-verbal de recherches, les époux B... n'ont pas constitué avocat. Par jugement réputé contradictoire du 1er juin 2005, la juridiction a condamné Susan B... à payer conjointement à Mesdames Y... et Z... la somme de 45 638,85  au titre des vices cachés affectant l'immeuble vendu le 8 janvier 2001 ; dit que Monsieur X... a commis une faute professionnelle à l'occasion de son intervention et l'a déclaré tenu in solidum avec la société AGF IART les dommages et intérêts alloués, limités à 19 650,64  pour lui et à 19 650,64-762,25 = 18 888,39  pour l'assureur, dit n'y avoir lieu à indemnisation d'un trouble de jouissance, a rejeté les demandes présentées contre Maître E... et a condamné conjointement Mesdames Y... et Z... à lui payer 800  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. * * * La société AGF IART et Monsieur X... ont relevé appel de cette demande et déclarent par conclusions déposées le 4 novembre 2005 de : -Réformer partiellement le Jugement rendu le 1er juin 2005 par le Tribunal de Grande Instance d'AUCH, Vu les dispositions des articles 1382 du Code civil et 9 du nouveau Code de procédure civile, -Dire et juger que Mesdames Z... et Y... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'une faute de Monsieur X..., cause du dommage qu'elles invoquent, -Les débouter par conséquent de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Monsieur X... et des AGF IART et mettre ceux-ci hors de cause, -A titre subsidiaire, pour le cas où par impossibilité, la Cour refuserait de mettre hors de cause ces derniers, -Confirmer alors le jugement déféré en ce qu'il a pris acte des limites de la garantie des AGF, -Le réformer en revanche, en ce qu'il a alloué deux fois aux acquéreurs les sommes correspondant aux travaux de réfection des plages de la piscine, Dans tous les cas ; -Condamner Mesdames Z... et Y... au paiement d'une somme de 2 000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, -Les condamner aux entiers dépens, ceux d'appel avec distraction au profit de la SCP Henri TANDONNET, avoués, en application des dispositions de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Ils rappellent que les acheteurs ont visité l'immeuble à trois reprises, réalisant même un film vidéo et y ont passé au moins une nuit avant la réitération de l'acte authentique. L'acte rédigé par Maître E... comprend une clause exonérant le vendeur de toute garantie, notamment au titre des vices cachés. Monsieur X... avait reçu mandat de vente des époux B... et n'avait donc aucune relation contractuelle avec les acheteurs. Il n'était donc tenu d'aucun devoir de conseil sur le fondement de l'article 1147 du Code civil qui est inapplicable tout comme l'article 1792. Seul l'article 1382 peut servir de fondement : or aucune faute ne peut être imputée à Monsieur X... qui n'a jamais caché la moindre information. Ils observent qu'il ne résulte nullement du rapport d'expertise que les désordres de la piscine aient pu avoir un caractère apparent pour Monsieur X... et ils sont apparus après la vente. * * * Par conclusions déposées le 6 mars 2006, Mesdames Y... et Z... demandent de : -Confirmer le jugement en ce qu'il condamné Susan B... à payer des dommages et intérêts aux concluantes mais, le réformant sur le quantum, les porter à la somme de 50 712,27 . -Condamner la même à leur payer la somme de 10 000  pour le trouble de jouissance. -Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute professionnelle contre Albert X... mais, le réformant sur les conséquences qui en ont été tirées, dire qu'il sera tenu in solidum avec la SA AGF des dommages et intérêts et du trouble de jouissance mentionnés ci-dessus. -Condamner les appelants à payer aux concluantes la somme de 3 000  par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. -Réformant le jugement en ce qu'il a partagé les dépens par moitié entre Madame B... et Monsieur X..., les condamner in solidum aux dépens de première instance en ce compris le coût de l'expertise et à ceux d'appel avec pour ces derniers distraction au profit de la SCP VIMONT, avoués, par application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Elles soutiennent que leur action, contre les vendeurs doit également être accueillie pour 42 998,07  au titre des travaux, à laquelle s'ajoute celle de 7 714,20  pour la régularisation du permis de construire soit un total de 50 712,27 . Elles estiment leur préjudice de jouissance fondé en raison de la gêne perdurant depuis le 8 janvier 2001 et demandent 10 000  à ce titre. Elles observent que l'agent immobilier doit signaler les désordres ou vices qu'il est en mesure de relever. Il engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil. Il ne pouvait ignorer que le prix réclamé ne se justifiait que par les travaux effectués, alors que l'immeuble n'avait été que " retapé " et que les travaux concernant notamment les combles relèveraient de la loi du 4 janvier 1978, contrairement à la mention figurant dans l'acte, et exigeait donc un permis de construire. L'agent est tenu de vérifier que l'immeuble vendu est conforme à la description faite aux acquéreurs. Celui-ci leur a adressé un croquis sur lequel figure un chauffage électrique dans toutes les pièces de l'étage alors qu'il n'en est rien. De toute façon, il n'existait aucune alimentation électrique adaptée. L'intervention du chauffagiste ne concernait que le chauffage du rez-de-chaussée. Elles rappellent que l'expert a noté que les désordres de la piscine sont apparus quelques mois après l'achat. Selon elle il résulte du procès-verbal de constat du 23 janvier 2001 (15 jours après l'achat) que les dalles se soulevaient ; cette irrégularité de dallage devait attirer l'attention d'un professionnel sur le vice, dont les conséquences interviendraient plus tard. Il devait donc leur signaler ce problème. Selon elles, un agent immobilier ne peut ignorer les désordres apparents et il manque à son devoir de conseil en omettant d'en informer l'acheteur. * * * Les époux B... régulièrement assignés par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du nouveau Code de procédure civile) n'ont pas constitué avoué. La décision sera rendue par défaut. MOTIFS Vu les conclusions déposées le 4 novembre 2005 et le 6 mars 2006, respectivement notifiées le 4 novembre 2005 pour la société AGF IART et Albert X..., et le 3 mars 2006 pour Monique Y... et Claude A... née Z.... Comme le rappellent les appelants, Albert X... qui avait reçu mandat de vente des époux B..., n'avait aucune relation contractuelle avec les dames A... et Y... et n'était donc tenu d'aucun devoir de conseil à leur égard sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, inapplicable en l'espèce, tout comme l'article 1792 du Code civil. Seul l'article 1382 du Code civil régissait les rapports acquéreurs-agent immobilier, de sorte qu'il revient aux demanderesses de prouver une faute, cause du dommage invoqué. Cette preuve n'est pas rapportée. En effet, l'agent immobilier n'a pas été informé par les vendeurs de l'existence de désordres éventuels et il n'est pas tenu de se livrer à une recherche des éventuels vices cachés pouvant affecter l'immeuble. De plus, n'étant pas un professionnel de la construction, il n'avait aucun moyen de deviner l'existence des vices révélés par l'expert. L'agent a par ailleurs fourni aux acheteuses toutes les informations dont il disposait, en leur transmettant tous les éléments reçus de ses mandants. Il sera encore relevé que Mesdames A... et Y... ont visité à trois reprises l'immeuble, y ont dormi et y ont tourné une vidéo. L'expertise a montré que les époux B... avaient emporté une partie des radiateurs et c'est à juste titre que le tribunal a considéré que Monsieur X... ne pouvait encourir aucune responsabilité en ce qui concerne le chauffage et que, s'agissant des défauts apparents, les acquéreurs ne pouvaient formuler aucun reproche ni auprès du vendeur ni, à fortiori, auprès de l'agent immobilier. D'autre part, l'agent immobilier qui n'avait pas à vérifier la régularité d'un permis de construire ne peut se voir reprocher l'existence des vices cachés, dès lors que, tout comme les acquéreurs, il ne pouvait en avoir connaissance puisque seule l'expertise a permis de les mettre en évidence. L'expert, se fondant sur les déclarations des dames A... et Y... a noté, à propos des plages de la piscine, que les désordres sont apparus quelques semaines après l'achat de la maison. C'est donc à juste raison que Monsieur X... en déduit, que du propre aveu des acheteurs, les désordres ne sont apparus qu'après la vente. On voit mal dans ces conditions, comment un simple agent immobilier aurait pu deviner qu'il existait un vice de construction affectant la plage alors que les désordres n'étaient pas encore apparus. La décision déférée sera donc réformée sur ce point et Monsieur X... mis hors de cause. D'autre part, c'est par des motifs pertinents et suffisants, qui méritent confirmation que le Tribunal a retenu que le montant total des travaux s'élevait à 45 638,85  et a écarté l'indemnisation du trouble de jouissance en relevant que les travaux n'étaient susceptibles que de provoquer une gêne très limitée consistant en l'absence d'utilisation du salon no2, de la chambre no5 et de la salle de bain no4. La décision déférée sera donc partiellement réformée et les intimés condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à Monsieur X... la somme de 1 000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en audience publique, par arrêt par défaut et en dernier ressort, Reçoit l'appel jugé régulier ; le déclare bien fondé. Réforme le jugement du 1er juin 2005 en ce qu'il a condamné Albert X.... Statuant à nouveau sur ce point, prononce la mise hors de cause d'Albert X... et de son assureur. Confirme le jugement déféré pour le surplus. Condamne les dames A... et Y... aux entiers dépens avec pour ceux d'appel, distraction au profit de la SCP TANDONNET, avoués, conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. Les condamne en outre au paiement d'une somme de 1 000  au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Jean-Louis BRIGNOL, Président de Chambre et par Nicole CUESTA, Greffier présent lors du prononcé. Le GreffierLe Président

Sommaire : AGENT IMMOBILIER - Responsabilité - Faute - Vente d'immeuble - Vices cachés - Seul l'article 1382 du Code civil régissant les rapports acquéreurs - agent immobilier, il revient aux demanderesses de prouver une faute, cause du dommage invoqué. Cette preuve n'est pas rapportée. En effet, l'agent immobilier n'a pas été informé par les vendeurs de l'existence de désordres éventuels et il n'est pas tenu de se livrer à une recherche des éventuels vices cachés pouvant affecter l'immeuble. De plus, n'étant pas un professionnel de la construction, il n'avait aucun moyen de deviner l'existence des vices révélés par l'expert. L'agent a par ailleurs fourni aux acheteuses toutes les informations dont il disposait, en leur transmettant tous les éléments reçus de ses mandants. D'autre part, l'agent immobilier qui n'avait pas à vérifier la régularité d'un permis de construire ne peut se voir reprocher l'existence des vices cachés, dès lors que, tout comme les acquéreurs, il ne pouvait en avoir connaissance puisque seule l'expertise a permis de les mettre en évidence