Cour d'appel de Versailles, du 24 février 2004, 2002-07232

COUR D'APPEL DE VERSAILLES 1ère chambre 2ème section ARRET Nä CONTRADICTOIRE DU 24 FEVRIER 2004 R.G. Nä 02/07232 AFFAIRE : Thérèse X... C/ Didier Y... Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 Juillet 2002 par le Tribunal d'Instance "PONTOISE RG nä : 01.1345 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : SCP KEIME & GUTTIN SCP JULLIEN LECHARNY ROL REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LE VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE QUATRE, La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE Madame Thérèse X... 9 rue Victor Hugo 95480 PIERRELAYE représentée par la SCP KEIME & GUTTIN, avoués assistée de Me LAPALU de la SCP SOUDRI & DELPLA, avocats au barreau de PONTOISE INTIME Monsieur Didier Y... né le 19 Juillet 1963 à ST OUEN (93400) de nationalité FRANCAISE 9 rue Victor Hugo 95480 PIERRELAYE représenté par la SCP JULLIEN LECHARNY ROL, avoués Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience du 09 Janvier 2004, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2004 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Charles LONNE, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de : Monsieur Charles LONNÉ, Président, Madame Sabine FAIVRE, conseiller, Madame Hélène Z..., Vice-Président placé auprès du Premier Président, Greffier, lors des débats : Madame Natacha A..., 5FAITS ET PROCEDURE, Par jugement contradictoire du 30 juillet 2002, le tribunal d'instance de PONTOISE, saisi d'un litige opposant Madame Thérèse X... à Monsieur Didier Y..., a : - dit que le montant du loyer restera fixé à la somme de 268,31 euros et que les provisions pour chauffage et droit au bail s'élèveront à la somme de 23,32 euros et 6,10 euros soit au total la somme de 297,73 euros, - condamné Madame Thérèse X... à payer à Monsieur Didier Y...: - la somme de 1 907,92 euros au titre du trop perçu de charges sur la période du 1er mai 1998 au 31 août 2001, - la somme de 1 293,76 euros au titre du préjudice subi consécutif aux coupures d'eau du logement, - la somme de 350 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, - condamné Monsieur Didier Y... à verser la somme de 2 679,57 euros au titre des loyers et charges impayées du 1er septembre 2001 au 31 mai 2002, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné Madame Thérèse X... aux dépens. Madame Thérèse X... a régulièrement relevé appel de ce jugement le 16 septembre 2002. Madame Thérèse X..., dans ces conclusions en réponse et récapitulatives déposées le 13 novembre 2003, demande à la Cour de : - la déclarer recevable et bien fondé en son appel ; - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, vu l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, vu l'article 1184 du code civil, vu l'article 1134 du code civil, - prononcer la résiliation du bail en date du 1er mai 1998 conclu entre Madame Thérèse X... et Monsieur Didier Y... pour défaut de paiement des loyers et défaut d'assurance ; - ordonner l'expulsion de Monsieur Didier Y... ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, aux frais du locataire, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; - condamner Monsieur Didier Y... à payer à Madame Thérèse X...: - 9 898,91 euros au titre des loyers impayés de septembre 2001 à octobre 2003, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 novembre 2001 ; - une indemnité d'occupation mensuelle de 365,88 euros à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à la reprise effective des lieux ; à titre subsidiaire : - modifier le contrat de bail et dire que la répartition du montant des paiements s'établit comme suit : - loyer 336,45 euros - taxe de droit au bail 6,10 euros - chauffage 23,32 euros soit un total de 365,88 euros - déclarer Monsieur Didier Y... mal fondé et le débouter de l'ensemble de ses demandes ; - le condamner à payer à Madame Thérèse X... la somme de 1 525 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Madame Thérèse X..., au soutien de ses prétentions, fait essentiellement valoir, qu'étant âgée de 73 ans et n'étant pas une professionnelle de l'immobilier, elle a commis une erreur matérielle sur la répartition du montant des sommes dues entre le loyer et les provisions pour charges de chauffage. Elle ajoute que le montant mensuel total ne change pas et qu'il n'en résulte donc aucune conséquence dommageable pour Monsieur Didier Y.... Madame Thérèse X... expose, par ailleurs, que Monsieur Didier Y... ne remplit pas son obligation de paiement des loyers depuis septembre 2001. Elle ajoute que ce dernier a eu une attitude intolérable vis-à-vis d'elle en l'agressant. L'appelante rappelle également qu'elle dispose de faibles ressources et qu'elle s'est vue contrainte d'avancer le paiement des factures d'eau de son locataire. Elle affirme que les coupures d'eau ont été très occasionnelles et ne justifiaient pas les séjours à l'hôtel de Monsieur Didier Y... ni ses repas au restaurant et que ce dernier tente de tirer un profit pécunier de cette situation. Monsieur Didier Y..., par conclusions déposées le 16 octobre 2003, demande à la Cour de : - déclarer Madame Thérèse X... irrecevable et mal fondée en son appel ; - la débouter de l'ensemble de ses demandes ; - condamner Madame Thérèse X... à lui payer la somme de 2 725,60 euros correspondant au trop-perçu au titre des charges sur la période du 1er mai 1998 au 31 août 2001 ; - dire que le montant du loyer restera fixé à la somme de 268,31 euros et que les provisions pour chauffage et droit au bail s'élèveront respectivement à la somme de 23,32 euros et 6,10 euros soit au total à la somme de 297,73 euros ; - condamner Madame Thérèse X... à lui payer la somme de 1 293,76 euros au titre du préjudice subi consécutif aux coupures d'eau ; - condamner Madame Thérèse X... à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, Monsieur Didier Y... expose essentiellement que les conditions requises pour la révision du montant du loyer ne sont pas réunies et conteste l'argument tiré de l'erreur matérielle. L'intimé ajoute qu'il a scrupuleusement réglé ses loyers depuis le 1er mai 1998 jusqu'au mois d'août 2001 inclus sans avoir reçu de quittance pour août 2001. Enfin, il affirme avoir été contraint de se loger à l'hôtel en raison de coupures d'eau. MOTIFS Sur la demande de modification du bail pour erreur matérielle et sur le trop-perçu de charges B... que Madame Thérèse X... prétend avoir commis une erreur matérielle sur la répartition du montant des sommes dues entre le loyer et les provisions pour charges, faisant état de son âge et précisant qu'à la date de la signature du bail elle gérait elle-même ses immeubles ; B... , toutefois, que Madame Thérèse X... n'invoque aucun vice du consentement lorsqu'elle a consenti le 1er mai 1998 à Monsieur Didier Y... la location des locaux à usage d'habitation situés 9 rue Victor-Hugo à PIERRELAYE moyennant un loyer mensuel de 268,31 euros (1 760 frs) outre 6,10 euros (40 frs) de droit au bail et une provisions mensuelle pour charges de 91,47 euros (600 frs) ; Que cette demande de modification qualifiée "d'erreur matérielle" intervient plus de quatre ans après la signature du bail et son exécution par les deux parties contractantes, la bailleresse ayant remis au cours de cette période à son locataire des quittances dûment signées sans jamais soulever une quelconque difficulté au sujet du montant du loyer ; B... qu'aux termes de l'article 1134 du code civil "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi" ; Que les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et notamment l'article 17 C, n'autorisent la réévaluation du loyer que lors du renouvellement du contrat, et en cas de sous évaluation manifeste de celui-ci ; B..., dans ces conditions, que Madame Thérèse X... n'est pas fondée à demander une augmentation du prix du loyer en corrélation avec une diminution des charges et que le jugement, dont il convient d'adopter la motivation, sera confirmé de ce chef en ce que le loyer fixé dans le bail est de 268,31 euros ; B..., s'agissant des charges, qu'il est justifié que Madame Thérèse X... a perçu, pour la période du 1er mai 1998 au 31 août 2001, 68,14 euros en trop chaque mois ; Que c'est par erreur si le premier juge a dit que Madame Thérèse X... devait restituer à Monsieur Didier Y... la somme de 1 907,92 euros, alors que c'est la somme de 2 725,60 euros qui doit être restituée à ce dernier (soit 68,14 euros x 40 mois = 2 725,60 euros) ; Sur la demande de résiliation du bail B..., aux termes d'un décompte précis qui est contradictoirement versé au débat par l'appelante et non contesté par l'intimé, que Monsieur Didier Y... n'a pas réglé ses loyers et charges de septembre à décembre 2001 ; qu'il n'a payé en 2002 que le mois d'octobre, et en 2003 que les mois de janvier et février étant précisé que le décompte est arrêté au mois d'octobre 2003 ; B..., ainsi, que l'intimé n'a réglé que trois mois de loyers et charges de janvier 2002 à octobre 2003 ; B... que le locataire a l'obligation de payer ses loyers aux termes convenus ; qu'il est établi que Monsieur Didier Y... a gravement manqué à ses obligations contractuelles; B..., par ailleurs, que Monsieur Didier Y... ne justifie pas de s'être assuré contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire comme l'y obligent le bail et l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 et ce, malgré les demandes de la bailleresse ; qu'il ne s'explique nullement à ce sujet dans ses écritures ; B..., en conséquence, que ces manquements graves du locataire à ses obligations contractuelles justifient la demande de résiliation faite par Madame Thérèse X... ; Que le jugement doit être, dès lors, réformé de ce chef ; Sur la demande reconventionnelle formée par Monsieur Didier Y... B... que l'intimé soutient avoir subi des coupures d'eau à partir du mois de janvier 2002 ; B... que Madame Thérèse X... reconnaît avoir procédé à des coupures "par intermittence" ; B... que Monsieur Didier Y... fait état d'un préjudice de jouissance et sollicite en réparation la somme de 1 293,76 euros de dommages et intérêts ; B... que la Cour, au vu des documents produits, alloue à Monsieur Didier Y... la somme de 500 euros en réparation de son préjudice ; Sur les comptes entre les parties B... que Madame Thérèse X... sollicite la somme de 9 898,91 euros au titres des loyers impayés de septembre 2001 à octobre 2003, outre une indemnité d'occupation de 365,88 euros par mois à compter de la résiliation jusqu'à la reprise des lieux ; Que Monsieur Didier Y... demande le règlement de la somme de 2 725,60 euros au titre du trop-perçu des charges sur la période du 1er mai 1998 au 31 août 2001 ; B... que les sommes revenant à Madame Thérèse X... sont les suivantes ; - loyer par mois à compter de septembre 2001 : 285,99 euros (compte tenu des augmentations légales annuelles depuis mai 1998) ; - provision sur charge par mois : 23,32 euros ; soit du 1er septembre 2001au 31 octobre 2003, 23 mois, étant rappelé que octobre 2002, ainsi que janvier et février 2003, ont été réglés ; TOTAL : 285,99 euros + 23,22 euros = 309,21 x 23 mois = 7 111,83 euros B... que l'intimé, quant à lui, doit être remboursé du trop-perçu des charges, soit la somme de 2 725,60 euros, et recevoir la somme de 500 euros de dommages et intérêts ; Qu'il convient d'ordonner la compensation de ces créances réciproques et, en conséquence, de condamner Monsieur Didier Y... à payer à Madame Thérèse X... la somme de 3 886,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2003 ; B... que le montant de l'indemnité d'occupation doit être fixé à 320 euros par mois, charges comprises ; Sur l'article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens B... que Monsieur Didier Y..., qui succombe principalement, versera à Madame Thérèse X... la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Qu'il supportera également les dépens de première instance et d'appel ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt CONTRADICTOIRE et en dernier ressort Déclare l'appel recevable ; Confirme le jugement en ce qu'il déboute Madame Thérèse X... de sa demande relative à la modification de la répartition des paiements du loyer et des charges ; Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau, vu notamment l'évolution du litige : Prononce la résiliation du bail en date du 1er mai 1998 ; Ordonne l'expulsion de Monsieur Didier Y..., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique ; Ordonne le transport et le séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais du locataire, dans un garde-meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur ; Condamne Monsieur Didier Y... à payer à Madame Thérèse X... une indemnité d'occupation de 320 euros par mois jusqu'à la reprise effective des lieux ; Fixe à la somme de 7 111,83 euros la créance de Madame Thérèse X... à l'encontre de Monsieur Didier Y... au titre des loyers et charges impayés entre septembre 2001 et octobre 2003 ; Fixe à la somme de 3 225,60 euros la créance de Monsieur Didier Y... à l'encontre de Madame Thérèse X... au titre d'un trop perçu sur les charges et à titre de dommages et intérêts ; Ordonne la compensation entre ces deux créances réciproque et, en conséquence, condamne Monsieur Didier Y... à payer à Madame X... la somme de 3886,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2003 ; Condamne Monsieur Didier Y... à payer à Madame Thérèse X... la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ; Condamne Monsieur Didier Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, pour ses derniers distractions au profit de la SCP KEIME & GUTTIN, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ; Arrêt prononcé et signé par Monsieur Charles LONNÉ, Président et par Madame Natacha A..., Greffier présent lors du prononcé Le GREFFIER, Le PRÉSIDENT,

Sommaire : BAIL A LOYER (loi du 6 juillet 1989) Il résulte des dispositions combinées des articles 1134 du Code civil et 17 C de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 d'ordre que, sauf le cas d'un vice du consentement du bailleur, la réévaluation du loyer du bail n'est autorisée qu'au moment de son renouvellement et sous réserve d'une sous évaluation manifeste.En l'absence d'aucun vice du consentement invoqué, un bailleur n'est pas fondé à demander une modification du loyer en invoquant, après quatre ans d'exécution régulière du bail, notamment la délivrance de quittances dûment signées, une prétendue erreur matérielle dans la répartition des sommes dues entre le loyer et les provisions pour charges imputable à son âge