Cour d'appel d'Agen, 15 novembre 2006, 05/01401

DU 15 Novembre 2006------------------------- D. N / S. B Manuel X... Maria Almerinda Y... épouse X... C / Roland B... RG N : 05 / 01401 - A R R E T No 1103- 06----------------------------- Prononcé à l' audience publique du quinze Novembre deux mille six, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D' APPEL D' AGEN, 1ère Chambre dans l' affaire, ENTRE : Monsieur Manuel X... né le 26 Octobre 1951 à PARADA- COMMUNE. DE VILA DA CONDE Demeurant ...47500 CONDEZAYGUES Madame Maria, Almerinda Y... épouse X... née le 03 Août 1954 à JUNQUERA- COMMUNE DE VILA DO CONDE Demeurant ...47500 CONDEZAYGUES représentés par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistés de la SCP TANDONNET- BASTOUL, avocats APPELANTS d' un jugement rendu par le Tribunal d' Instance de VILLENEUVE SUR LOT en date du 05 Août 2005 D' une part, ET : Monsieur Roland B... Demeurant... ......- 33110 LE BOUSCAT représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de Me Fatima TEREA, avocat INTIME D' autre part, a rendu l' arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 11 Octobre 2006, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Dominique NOLET, Conseiller (laquelle, désignée par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable) et Francis TCHERKEZ, Conseiller, a fait un rapport oral préalable), assistés de Nicole CUESTA, Greffier, et qu' il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l' arrêt serait rendu. Par jugement du 5 août 2005 le tribunal d' instance de Villeneuve- Sur- Lot a notamment :- condamné les époux X... à payer à Monsieur B... la somme de 1 048. 23  au titre des loyers impayés au 30 octobre 2004,- constaté la résiliation du bail par l' effet du congé pour vendre et ordonné l' expulsion des locataires,- condamné les époux X... à payer à Monsieur B... une indemnité mensuelle d' occupation d' un montant de 455  ainsi que 500  en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile. Par déclaration du 15 septembre 2005 dont la régularité n' est pas contestée, les époux X... relevaient appel de cette décision. Ils concluent à la réformation de ce jugement et demandent à la cour de débouter Monsieur B... de sa demande en validation de congé. Ils réclament encore la somme de 1 000  à titre de dommages- intérêts et celle de 1 500  en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile. Monsieur B... forme un appel incident. Il demande à la cour de juger que le loyer convenu entre les parties était de 457. 35  et de fixer l' arriéré de loyer à titre principal à la somme de 2 149. 86 , à titre subsidiaire à la somme de 1 576. 08 . Il demande que soit prononcée la résiliation du bail pour manquements graves des locataires à leurs obligations contractuelles à la date du 29 septembre 2004, à défaut de constater la fin du bail par l' effet du congé pour vendre, il demande que l' indemnité d' occupation soit fixée à la somme de 530 . Il réclame encore la somme de 1 500  à titre de dommages- intérêts pour résistance abusive et de 2 000  sur le fondement de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile. Vu les dernières conclusions des appelants en date du 6 septembre 2006 ; Vu les dernières conclusions de l' intimé en date du 21 septembre 2006 ; SUR QUOI Selon bail verbal du 1er mai 2002, Monsieur B... a donné en location aux époux X... un logement sis à CONDEZAYGUES. SUR LE MONTANT DU LOYER Les parties s' opposent sur le montant du loyer initialement convenu. Aucune des parties ne soulève les dispositions de l' article 1716 du Code civil que le juge n' a pas le pouvoir de soulever d' office. Monsieur B... prétend que le loyer était fixé à la somme mensuelle de 3 000 F (457. 35 ), les époux X... à la somme de 2 800 F (426. 86 ). Il n' existe dans ce dossier aucune quittance représentant le loyer convenu puisque le seul document écrit relatif à un paiement de loyer est une lettre de Monsieur B... reconnaissant avoir reçu la somme de " 1 312 F  montant du loyer de juin 2002 et la somme de 1 300  montant du loyer du mois de mai 2002 ". A l' appui de ses dires Monsieur B... verse aux débats la télécopie d' une fiche destinée à la CAF qui porte la somme de 3 000 F. Le premier juge a indiqué que ce document était de la main de Monsieur B.... Ce dernier le conteste et prétend qu' il s' agit de l' écriture de Monsieur X.... Il demande que soit ordonnée une vérification d' écriture. Les deux parties versent à leur dossier divers documents écrits émanant des deux parties qui permettent au juge d' examiner les écritures des deux parties. Il est certain :- que ce document est signé par Monsieur B...,- qu' il est le scripteur des renseignements concernant la durée du bail (la mention " 2002 " qui figure également dans son reçu est strictement identique) ainsi que des mentions concernant l' identité du bailleur (le mot " Roland " qui figure également dans son reçu est aussi identique). Il n' est pas possible au juge d' identifier de façon certaine le scripteur du chiffre du loyer, Monsieur B... pouvant en être le scripteur. Dès lors, conformément à la règle prévue par l' article 1324 du Code civil, Monsieur B... ne peut fonder sa prétention sur ce document. Les époux X... justifient de leur côté avoir réglé pendant quelques mois en 2002 puis en 2003 la somme de 426. 86 , puis à compter de l' indexation acceptée de son loyer, la somme de 435. 91  pendant certains mois de 2003 et de 2004. Monsieur B... a accepté sans protester la fixation du nouveau loyer indexé proposé par le conseil de Monsieur X... dans son courrier recommandé du 24 février 2003. Il y a lieu dès lors de dire :- que le prix du loyer fixé par le bail verbal conclu entre les parties doit être retenu à la somme de 426. 86 du mois de mai 2002 au mois de mai 2003.- que l' indexation dont le principe est fondé par l' accord écrit du conseil des époux X... dans son courrier du 24 février 2003 adressé à Monsieur B..., fait porter le loyer à compter du mois de mai 2003 à la somme de 436 . SUR L' ARRIÉRÉ DE LOYER Les époux X... prétendent être à jour du paiement de leurs loyers. Pour autant ils ne versent aucun document venant contredire le tableau des versements faits par Monsieur B... et qui laisse apparaître, sur la base des loyers arrêtés ci- dessus :- pour la période de mai 2002 à avril 2003 un arriéré de 847. 36 - pour la période de mai 2003 à avril 2004 un arriéré de 328. 33 - pour la période de mai 2004 à octobre 2004 un arriéré de 400. 39 , soit, à la date du 30 octobre 2004 un arriéré global de loyer d' un montant de 1 576. 08 . Le non paiement intégral du loyer, pendant plusieur mois est établi, compte- tenu du montant de la créance due au propriétaire, il constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Il y a lieu dès lors de prononcer la résiliation du bail verbal à compter du 30 octobre 2004. SUR L' INDEMNITÉ D' OCCUPATION Il y a lieu de fixer le montant de l' indemnité d' occupation à la somme de 455  par mois du 1er novembre 2004 au 1er mai 2006 puis à la somme de 500  par mois à compter du 1er mai 2006 et jusqu' à la libération effective des lieux loués. Surabondamment, par des motifs adoptés par la cour, la décision du premier juge de constater la résiliation du bail par l' effet du congé pour vendre le 30 avril 2005 sera confirmée, la demande en étant formulée en cause d' appel, et les époux X... ayant pu s' en expliquer. Sur les dommages- intérêts, il n' est pas démontré une faute dans l' exercice de la voie de l' appel ni l' existence d' un préjudice supérieur à celui inhérent à l' exercice de toute action en justice ; ils ne seront donc pas accordés. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi, Au fond, infirme partiellement le jugement rendu le 5 août 2005 par le tribunal d' instance de Villeneuve- Sur- Lot, Prononce la résiliation du bail verbal conclut entre les parties pour manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles et ce à compter du 30 octobre 2004. Ordonne l' expulsion des époux X... ainsi que celle de tous occupants et mobiliers de leur chef du logement situé lieu dit " Poutéou " sur la commune de CONDEZAYGUES à défaut de départ volontaire dans le mois de la signification du présent arrêt. Condamne les époux X... à payer à Monsieur B... la somme de 1 576. 08  à titre d' arriéré de loyer au 30 octobre 2004, Condamne les époux X... à payer à Monsieur B... une indemnité d' occupation mensuelle de 455  à compter du 1er novembre 2004 et jusqu' au 1er mai 2006, l' indemnité étant portée à la somme de 500  par mois du 1er mai 2006 jusqu' à la libération effective des lieux, Confirme le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, Déboute les parties de leur demande à titre de dommages- intérêts, Condamne les époux X... aux dépens et autorise les avoués à les recouvrer conformément à l' article 699 du nouveau Code de procédure civile. Condamne les époux X... à payer à Monsieur B... la somme de 1 500  en application de l' article 700 du nouveau Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et par Nicole CUESTA, Greffier présent lors du prononcé. Le GreffierLe Président