Cour d'appel de Nancy, CIV.1, du 28 mars 2006

RÉPUBLIQUE FRANOEAISE AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY première chambre civile ARRÊT No1065/06 DU 28 MARS 2006 Numéro d'inscription au répertoire général : 02/00640 Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de BAR LE DUC, R.G.no 01/00362, en date du 24 janvier 2002, APPELANTE : Société LORRAINE DE CREDIT IMMOBILIER, dont le siège est 16 rue Raymond Poincaré - C.S. 5419 - 54054 NANCY CEDEX représentée par la SCP BONET-LEINSTER-WISNIEWSKI, avoués à la Cour assistée de Me Patrick LAFFON, avocat au barreau de NANCY INTIMÉ : Maître Nicole SZALONTAY demeurant 39 rue de Strasbourg - 55500 LIGNY EN BARROIS représenté par Me GRÉTÉRÉ, avoué à la Cour assisté de Me GUILLAUME, avocat au barreau de BAR LE DUC COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 28 Février 2006, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Guy DORY, Président de Chambre, en son rapport Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller, Madame Pascale TOMASINI, Conseiller, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Mademoiselle La'la CHOUIEB ; L'affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis. ARRÊT : contradictoire, prononcé à l'audience publique du 28 MARS 2006date indiquée à l'issue des débats, par Monsieur DORY, Président, conformément à l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile ; signé par Monsieur Guy DORY, Président, et par Mademoiselle La'la CHOUIEB , greffier présent lors du prononcé ; --------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à --------------------------------------------------------------------- ------------------------------------------ FAITS ET PROCÉDURE : Selon acte authentique du 27 juin 1997 , reçu par Maître SZALONTAY , notaire à LIGNY EN BARROIS , la Société Lorraine de Crédit Immobilier (SLCI) a vendu à Monsieur François X... et à Madame Delphine Y... un terrain à bâtir sis 137 rue de la fontaine à LONGEVILLE EN BARROIS . Toutefois , par décisions des 25 octobre et 5 novembre 1997 , les acheteurs se sont vu refuser un permis de construire sur ce terrain en raison des risques d'inondation. Par jugement du 27 janvier 2000 , qui est frappé d'appel , le tribunal de grande instance de BAR LE DUC a prononcé la résolution de la vente du 27 juin 1997 avec toutes ses conséquences de droit . Par exploit signifié le 30 avril 2001 , la SLCI a assigné Maître Nicole SZALONTAY devant le tribunal de grande instance de BAR LE DUC en vue d'obtenir sa condamnation , sous réserve de l'infirmation du jugement du 27 janvier 2000 , à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre, à lui payer la somme de 10.000 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les frais et dépens de la procédure . La demanderesse a fait valoir que le notaire avait commis une faute en ne sollicitant pas la délivrance d'un certificat d'urbanisme . La défenderesse a conclu au débouté de la demanderesse : elle a affirmé qu'elle n'était intervenue que pour entériner la vente , assurer sa publication et sa reconnaissance administrative et qu'il appartenait à la SLCI , professionnel en la matière , de vérifier la constructibilité du terrain vendu . A titre subsidiaire, au cas où sa responsabilité serait retenue , elle a prétendu que sa responsabilité ne pourrait être retenue que pour un dixième du dommage . Enfin , elle a réclamé la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5000 F de dommages et intérêts , la somme de 10 000 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC et à supporter les frais et dépens de la procédure . Par jugement du 24 janvier 2002 , le tribunal de grande instance de BAR LE DUC a débouté la SLCI de tous ses chefs de demande , débouté Maître SZALONTAY de sa demande de dommages et intérêts, débouté les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et laissé les dépens à la charge de la demanderesse . Par déclaration reçue le 4 mars 2002 au secrétariat-greffe de la Cour d'Appel de NANCY , la SLCI a interjeté appel de ce jugement . Selon des écritures récapitulatives du 22 avril 2004 , l'appelante a conclu à l'infirmation de la décision entreprise . Elle a demandé à la Cour de condamner l'intimée à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de Monsieur X... et de Madame Y... , de la condamner à lui payer la somme de 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les frais et dépens de la procédure . A l'appui de son recours , l'appelante a fait valoir que : - pour établir un acte efficace et exempt de vice , le notaire se devait de rassembler tous les éléments d'information sur la constructibilité du terrain même si ce caractère ne semblait pas poser de problème pour la SLCI , à ce titre , il aurait dû réclamer un certificat d'urbanisme et non se contenter , comme il l'a fait , d'une notice de renseignements d'urbanisme qui constituent des informations officieuses qui ne peuvent remplacer un certificat d'urbanisme , - si le notaire avait sollicité la délivrance d'un tel document , cela aurait obligé le maire de la commune et le préfet à prendre leurs responsabilités quant au caractère constructible ou non du terrain litigieux et les parties se seraient engagées en connaissance de cause , - les compétences professionnelles de l'appelante ne sont pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité . La Cour se réfère au surplus aux prétentions et moyens développés par l'appelante dans ses conclusions récapitulatives du 22 avril 2004 . Selon des écritures récapitulatives du 6 octobre 2005 , l'intimée a conclu à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SLCI de tous ses chefs de demande . Elle a en outre formé un appel incident tendant à la condamnation de la SLCI à lui payer la somme de 1.000 ç de dommages et intérêts , la somme de 1.000 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et à supporter les frais et dépens de la procédure . Maître SZALONTAY a répliqué à l'appelante que : - la SLCI avait été autorisée par le maire de LONGEVILLE EN BAROIS à créer un lotissement comprenant neuf maisons d'habitation et par cette seule autorisation, elle avait connaissance des conditions de constructibilité des parcelles , - en tant que propriétaire de la parcelle litigieuse faisant partie d'un lotissement , elle disposait de toutes les informations sur sa constructibilité, ne serait-ce que via l'arrêté de lotir qu'elle avait en sa possession, - elle a commis un véritable dol à l'encontre des acquéreurs en leur dissimulant le caractère inconstructible de la parcelle , - la cause du préjudice subi par les acheteurs émane de la SLCI et celle-ci ne subit que les conséquences de sa propre faute , - elle ne peut se retourner contre le notaire en vertu de l'adage "nemo auditur ..." , - le notaire n'a commis aucune faute et il n'est intervenu que pour entériner la vente et faire en sorte qu'elle puisse être signée et reconnue administrativement . La Cour se réfère au surplus aux prétentions et moyens développés par Maître SZALONTAY dans ses conclusions récapitulatives du 6 octobre 2005. SUR CE : Attendu que les appels apparaissent recevables ; Attendu au fond que Maître SZALONTAY, rédacteur de l'acte de vente entre la SLCI et les acquéreurs X... et Y... était tenu de dresser un acte efficace ; que cette obligation n'était pas atténuée ou réduite par les compétences personnelles, réelles ou supposées, des parties et notamment celles de la SLCI ; Que s'agissant d'une vente ayant pour objet un terrain à bâtir, il lui appartenait non de se borner à se référer à un arrêté de bâtir pris par le maire de la commune de LONGEVILLE EN BARROIS le 2 août 1989 et à une notice d'urbanisme, documents insuffisants pour garantir la constructibilité du terrain, mais de solliciter la délivrance d'un certificat d'urbanisme qui était seul en mesure de révéler dans un temps contemporain de l'acte authentique litigieux les éventuelles restrictions au droit de construire ; Que force est de constater que Maître SZALONTAY a failli à l'exécution de cette obligation ; que d'autre part, il n'est nullement établi que la SLCI connaissait effectivement le caractère non constructible du terrain vendu révélé aux acquéreurs lors de la demande d'un permis de construire ; Qu'une éventuelle carence de la SLCI dans la recherche de cette information avant la vente est sans incidence sur la pleine responsabilité de l'officier public, qui dans le cadre de son obligation d'efficacité et d'information des parties, ne peut s'autoriser une quelconque spéculation sur les connaissances personnelles de ses clients et sur l'exécution par eux de diligences qui entrent dans le champ normal de ses activités de rédacteur d'acte et qu'il est en mesure d'effectuer lui-même ; Que la carence fautive du notaire a produit un acte inefficace qui a finalement abouti à la résolution judiciaire de la vente ; Qu'il convient d'indiquer que par arrêt du 15 avril 2003 la Cour d'Appel de NANCY a infirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de BAR LE DUC en date du 27 janvier 2000 en ce qu'il avait condamné la SLCI à verser aux consorts X... et Y... la somme de 85.613 F soit 13.051,62 ç ; Statuant à nouveau, la Cour a condamné la SLCI à payer aux acquéreurs la somme de 9.202,89 ç et confirmé le jugement pour le surplus en ce qu'il avait prononcé la résolution de la vente, condamné la société SLCI à rembourser aux consorts X... Y... la somme de 42.000 F représentant le prix de ventre du terrain, somme majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement, condamné la SLCI au paiement de la somme de 5.000 F sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, outre les dépens ; Que dans ces conditions, il y a lieu de condamner Maître SZALONTAY à garantir la SLCI de l'ensemble des condamnations mises à la charge de celle-ci, à l'exception de la restitution en principal et intérêts du prix d vente perçu par la SLCI ; qu'en effet cette restitution en principal et intérêts du prix de vente perçu par la SLCI; qu'en effet, cette restitution, en principal ou intérêts, ne constitue pas un chef de préjudice pour le vendeur qui, par la résolution, retrouve la propriété du terrain concerné, tout en ayant antérieurement pu faire fructifier la somme remise par les acquéreurs ; Que Maître SZALONTAY sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à la SLCI de la somme de 1.500 ç sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Qu'eu égard à ce qui précède, l'appel incident de Maître SZALONTAY ne peut qu'être rejeté ; PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant en audience publique et contradictoirement, Sur l'appel de la SLCI : Infirme le jugement querellé et statuant à nouveau : Condamne Maître SZALONTAY à garantir la SLCI de toutes les condamnations mises à la charge de celle-ci par le jugement et l'arrêt précités, à l'exception de la restitution (en principal et intérêts) du prix de vente de QUARANTE DEUX MILLE FRANCS (42.000 F) (soit SIX MILLE QUATRE CENT DEUX EUROS ET QUATRE VINGT SIX CENTIMES 6.402,86 ç) ; Rejette l'appel incident de Maître SZALONTAY ; Condamne Maître SZALONTAY à payer à la SLCI la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 ç) sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Condamne Maître SZALONTAY aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être directement recouvrés par la SCP BONET-LEINSTER-WISNIEWSKI, avoués associés à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Signé : L. CHOUIEB.- Signé : G. DORY.- Minute en six pages.

Sommaire : OFFICIERS PUBLICS OU MINISTERIELS - Notaire - Responsabilité - Rédaction des actes authentiques - Recherche de l'efficacité de l'acte - Obligations en découlant - Etendue - Détermination - Applications diverses - / Le notaire rédacteur est tenu de dresser un acte efficace. En l'espèce, s'agissant d'une vente ayant pour objet un terrain à bâtir, il lui appartenait de solliciter un certificat d'urbanisme qui était seul en mesure de révéler, dans un temps contemporain de l'acte authentique, les éventuelles restrictions au droit de construire. L'éventuelle carence de l'une des parties dans la recherche d'informations avant la vente est sans incidence sur la pleine responsabilité de l'officier pu- blic, qui dans le cadre de son obligation d'efficacité et d'information des parties, ne peut s'autoriser une quelconque spéculation sur les connaissances personnelles de ses clients et sur l'exécution par eux de diligences qui entrent dans le champ normal de ses activités de rédacteur d'acte et qu'il est en mesure d'effectuer lui-même. La restitution du prix de vente par le vendeur à l'acquéreur ne constitue pas un chef de préjudice pour le vendeur qui ne peut de ce chef rechercher la ga- rantie du notaire