Cour d'appel d'Orlans, COMM, du 5 janvier 2006

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE COMMERCIALE ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE GROSSES + EXPÉDITIONS SCP LAVAL-LUEGER Me DAUDÉ ARRÊT du : 05 JANVIER 2006 No : No RG : 04/03363 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 19 Octobre 2004 PARTIES EN CAUSE APPELANTS : Monsieur Julien X..., ... par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SEBAUX-HALLAIS, du barreau de BLOIS Madame Delphine Y... épouse X..., ... par Me Jean-Michel DAUDÉ, avoué à la Cour ayant pour avocat la SCP SEBAUX-HALLAIS, du barreau de BLOIS D'UNE PART INTIMÉ : Monsieur Georges Z... venant aux droits d'Eliane LEFEUVRE épouse A..., ... par la SCP LAVAL - LUEGER, avoués à la Cour ayant pour avocat la SCPA ROBILIARD, du barreau de BLOIS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 19 Novembre 2004 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats et du délibéré : Monsieur Jean-Pierre REMERY, Président de Chambre, Madame Odile MAGDELEINE, Conseiller, Monsieur Alain GARNIER, Conseiller. Greffier : Madame Nadia B..., lors des débats et du prononcé de l'arrêt. DÉBATS : A l'audience publique du 10 Novembre 2005. ARRÊT : Lecture de l'arrêt à l'audience publique du 05 Janvier 2006 par Monsieur le Président REMERY, en application des dispositions de l'article 452 du Nouveau Code de Procédure Civile. Par jugement du 19 octobre 2004, le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de BLOIS a notamment : -dit qu'il y a lieu à déplafonnement du loyer des lieux loués, situés à BLOIS (Loir-et-Cher) 21 rues du Bourg Neuf, -fixé à 12 120 ç hors taxes le loyer du bail renouvelé relatif à ces locaux et ce, à compter du 21 juin 2001, -condamné les époux Julien X... à payer à Georges Z... une indemnité de procédure de 1000 ç, ainsi qu'aux dépens. Les époux Julien X... ont interjeté appel de cette décision. Vu les dernières écritures signifiées le 13 octobre 2005 à la requête des époux X..., le 7 septembre 2005 à la requête Georges Z.... SUR CE, LA COUR, Attendu que pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision entreprise, et aux conclusions déposées ; Qu'il sera toutefois rappelé que suivant acte authentique du 10 juillet 1991, le bail commercial consenti par Mme A... sur des locaux situés 21 rue du Bourg neuf à BLOIS (Loir-et-Cher) a été renouvelé à partir du 1er octobre 1989 pour se terminer au 30 septembre 1998 ; que les époux X... ont acquis le fonds de commerce qui y était exploité le 28 août 1998, après que par exploit du 16 mars 1998 Mme A... ait donné congé pour le 30 septembre 1998, avec offre de renouvellement moyennant un loyer trimestriel de 9 000 F, les autres clauses et conditions du bail restant inchangées ; que par courrier du 6 octobre 1998 M et . Mme X... ont contesté cette demande ; Que le Juge des loyers commerciaux n'a été saisi que par mémoire du 20 juin 2001 préalable à l'assignation du 5 octobre 2001, et, par jugement mixte du 18 juin 2002 a dit que la modification éventuelle du prix du bail renouvelé aura pour point de départ le 21 juin 2001, date de notification du mémoire préalable, et avant dire droit pour le surplus a ordonné une expertise judiciaire ; Que le 6 mars 2003 Georges Z... a acquis l'immeuble de Mme A... ; Attendu que ce n'est qu'en cours de procédure que la bailleresse s'est prévalue de la durée du bail qui aurait, selon elle, excédé 12 ans pour conclure au déplafonnement de droit, de sorte qu'il ne peut être reproché aux époux X... leur réponse à ce moyen qui n'était pas contenu dans la demande initiale de Mme A..., fondée uniquement sur une modification des facteurs locaux de commercialité ainsi que de la configuration intérieure des locaux loués ; Que, dans son jugement avant dire droit, le Premier Juge a rappelé qu'il résulte de la jurisprudence qu'à défaut d'action des deux parties dans le délai, après un congé comportant offre de renouvellement, le bail se trouve renouvelé indépendamment de la fixation du prix, aux clauses et conditions du bail expiré et au prix qui était en vigueur à sa date d'expiration ; que, s'agissant d'un bail en renouvellement consécutif à un congé valablement délivré, le bailleur ne peut se prévaloir d'une poursuite du bail initial par tacite reconduction étant, en outre, souligné que le bail expiré a pour point de départ le 1er octobre 1989, et que le mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux a été expédié le 20 juin 2001, l'assignation introductive d'instance ayant été délivrée le 5 octobre 2001; Attendu que le rapport d'expertise ne démontre pas l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, extérieure au commerce considéré, mais fait apparaître une transformation intérieure des lieux, dont la destination originelle ne correspond pas exactement à l'usage effectif, et ce, de façon irréversible ; Qu'en effet, l'expert a relevé que la cuisine a été supprimée ce qui a pour conséquence directe d'agrandir la surface d'accueil et de modifier la destination des lieux (restaurant, débit de vins et liqueurs, vins à emporter), aucune restauration n'étant plus possible ; qu'il a, par ailleurs, constaté que les deux pièces du premier étage ont été aménagées en salle de jeux, par conséquent également ouvertes à la clientèle, et que le second étage et les combles ont été aménagés et transformés en logements ; Qu'il s'agit là de modifications notables puisqu'elles ont pour conséquence la disposition d'une surface ouverte à la clientèle très supérieure à la surface originaire ; Attendu que, si les époux X... ne contestent pas l'existence de modifications au regard du contrat initial, ils soutiennent que la preuve n'est pas rapportée de ce qu'elles ont été effectuées au cours du bail expiré ; Que, cependant, à bon droit, le Premier Juge a relevé que le bail du 10 juillet 1991, à effet du 1er octobre 1989 se réfère expressément au bail précédent consenti le 8 janvier 1981 à compter du 1er octobre 1980 sans que les clauses en soient ici rappelées ; qu'il s'ensuit que les parties ont ainsi admis, lors de la conclusion du bail expiré, que la consistance des lieux n'avait pas été modifiée et s'établissait ainsi : un rez-de-chaussée composé d'une boutique, une cuisine, une arrière-cuisine, escalier et water-closets, un premier étage composé de trois pièces, un deuxième étage composé de deux pièces ; que la destination des lieux, dans l'un ou l'autre des contrats ne fait pas état d'un usage d'habitation ; Que les époux X... ont acquis, 28 août 1998, un fonds de commerce exploité dans des locaux décrits de la manière suivante : au rez-de-chaussée une grande salle de bar et W. C. ; au premier étage : deux salles de jeux ; au deuxième étage : un appartement ; Que c'est par une exacte appréciation du droit que le Premier Juge conclut que ces actes authentiques établissent, sans que la preuve du contraire puisse être rapportée par témoignages, que les travaux décrits par l'expert ont été faits entre 1991 et 1998 ; Attendu, sur la valeur locative des locaux litigieux, que, pour l'évaluer à la somme de 12 120 ç TTC par an, soit 130 ç hors taxes du mètre carré pondéré, l'expert a retenu, d'une part l'état médiocre des locaux considérés et les charges du bail, et, d'autre part, des termes de comparaison certes, limités, mais significatifs et à l'encontre desquels, d'ailleurs, les appelants ne fournissent aucun élément probant, étant souligné qu'ils font apparaître un prix du mètre carré pondéré supérieur à celui retenu ; Attendu que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions, et les appelants déboutés de l'ensemble de leurs demandes ; Qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré, Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,