Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 17 janvier 2008, 06/15825

COUR D' APPEL D' AIX EN PROVENCE 1o Chambre B ARRÊT AU FOND DU 17 JANVIER 2008 XF No 2007 / 26 Rôle No 06 / 15825 Alberte X... veuve Y... Roger Y... C / Pierre Z... Marie- Antoinette A... épouse B... Stéphane B... SCP C... MONTOLIVO MARSEILLE BODIKIAN Grosse délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 06 Juillet 2006 enregistré au répertoire général sous le no 01 / 991. APPELANTS Madame Alberte X... veuve Y... née le 11 Mai 1929 à ANGERS (49000), demeurant ... 83110 SANARY SUR MER Monsieur Roger Y... né le 03 Mars 1928 à ANGERS (49000), demeurant ... 83110 SANARY SUR MER représentés par la SCP PRIMOUT- FAIVRE, avoués à la Cour, plaidant par Me Eric HOULLIOT, avocat au barreau de TOULON INTIMÉS Monsieur Pierre Z... né le 09 Août 1950 à OLLIOULES (83190), demeurant ...- 83110 SANARY SUR MER représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET- VIGNERON BARADAT- BUJOLI- TOLLINCHI, avoués à la Cour, plaidant par Me Patrick LOPASSO, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Gaelle DERENGERVE, avocat au barreau de TOULON Madame Marie- Antoinette A... épouse B... née le 13 Juin 1959 à ORAN (ALGERIE), demeurant ...- 83140 SIX FOURS LES PLAGES Monsieur Stéphane B... né le 11 Février 1968 à SAINT JULIEN EN GENEVOIS (74), demeurant ...- 83140 SIX FOURS LES PLAGES représentés par la SCP BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Gérard PRIOUL, avocat au barreau de TOULON LA SCP C... MONTOLIVO MARSEILLE BODIKIAN, dont le siège est Le Constellation- Avenue de Port Issol- 83110 SANARY SUR MER représentée par la SCP COHEN- GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean- Pierre SERVEL, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Agnès VUILLON, avocat au barreau de TOULON COMPOSITION DE LA COUR L' affaire a été débattue le 28 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur François GROSJEAN, Président Monsieur Xavier FARJON, Conseiller Madame Martine ZENATI, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2008. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2008, Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. DONNEES DU LITIGE : Les époux Alberte X... et Roger Y... ont interjeté appel d' un jugement contradictoire rendu le 6 juillet 2006 par le Tribunal de Grande Instance de Toulon, en intimant par acte du 19 septembre 2006 Pierre Z..., Marie- Antoinette A... épouse B..., Stéphane B... et la SCP C... MONTOLIVO MARSEILLE BODIKIAN. Le tribunal avait été saisi par les appelants d' une action en réparation du préjudice que leur avaient causé l' édification d' un immeuble et la rédaction d' un acte authentique de vente. Il leur a donné acte de leur désistement du chef de leur demande en résolution, rejeté leurs prétentions, mis les dépens à leur charge ainsi qu' une indemnité de 1000  à titre de frais irrépétibles et rejeté les autres demandes. Les époux Y... sollicitent la réformation partielle de cette décision, la condamnation in solidum de la SCP et de Pierre Z... à leur payer deux indemnités de 405 429  18 et de 15000 , la condamnation in solidum de la SCP et des époux B... à leur payer une somme de 950  et l' octroi d' une indemnité de 3500  en compensation de leurs frais irrépétibles. Ils affirment en effet qu' ils ont acheté un logement aux époux B... aux termes d' un acte reçu par l' un des membres de la SCP, que Pierre Z... qui est intervenu à cette vente pour indiquer qu' il s' engageait à ne pas affecter à usage de garage à camions la construction qui était en cours d' édification a enfreint ses obligations en accolant une villa contre le mur de leur immeuble, qu' ils subissent un préjudice et que le notaire a commis des fautes délictuelles. Pierre Z... soutient au contraire qu' il a respecté son engagement excluant l' affectation de la construction entreprise à un abri pour camions, qu' il n' a occasionné aucun préjudice aux appelants qui ne peuvent se prévaloir d' un rapport d' expertise non contradictoire ou réclamer la désignation d' un expert pour suppléer à leur carence, enfin que le notaire qui connaissait le refus opposé par le conservateur des hypothèques à la publication de plusieurs actes antérieurs devrait le relever et le garantir en cas de condamnation. Il conclut donc à la confirmation du jugement, au rejet des réclamations des appelants, subsidiairement à la garantie de la SCP et, en toute hypothèse à l' octroi d' une indemnité de 3000  en application de l' article 700 du nouveau code de procédure civile. La SCP C... MONTOLIVO MARSEILLE BODIKIAN fait valoir d' une part que les époux Y... ne rapportent pas la preuve qu' elle aurait commis une faute et qu' elle leur aurait causé un préjudice en rapport avec cette faute, d' autre part qu' un rapport d' expertise fantaisiste et non contradictoire ne peut lui être opposé et qu' elle a été déchargée de toute responsabilité. Elle sollicite en conséquence la confirmation du jugement et l' allocation d' une indemnité de 2000  au titre de ses frais irrépétibles. Quant aux époux B... ils indiquent qu' il ne leur est rien réclamé, qu' ils ne sont pas responsables des difficultés de publication de l' acte de vente et de l' édification des constructions par Pierre Z..., qu' ils ont délivré une chose conforme à celle promise et que les appelants ont revendu leur bien en réalisant un bénéfice. Ce sont les raisons pour lesquelles ils demandent à la cour de dire que l' action en résolution de la vente est infondée, de débouter les appelants de leurs prétentions et de leur allouer en compensation de leurs différents chefs de préjudice une indemnité de 50000 . L' ordonnance de clôture a été prononcée le 31 octobre 2007. MOTIFS DE L' ARRET : Il y a lieu de statuer par décision contradictoire en application de l' article 467 du nouveau code de procédure civile. Les appels doivent être déclarés recevables en la forme au vu des pièces versées aux débats. Les époux Y... ont acquis des époux B... par acte authentique reçu le 11 mai 1999 par maître Michèle J... notaire associé de la SCP Michel C..., Frédéric C... et Michèle J..., un appartement en duplex de 6 pièces principales et un garage dans un immeuble collectif situé à Sanary sur Mer, dans le département du Var, pour le prix de 1 130 000 F payé comptant. Pierre Z... qui avait lui- même antérieurement vendu les mêmes biens aux époux B... est intervenu à l' acte en indiquant qu' il s' obligeait et qu' il obligeait également ses héritiers, ayants droit ayants cause à perpétuité à ne pas affecter à usage de garage pour camions ou abri pour camions, la construction qu' il était en train d' édifier sur le lot numéro 9 contigü au lot vendu. Cette clause dont le sens est clair ne lui impose pas de ne construire qu' un immeuble à usage de garage ou d' abri ne pouvant servir à des camion, mais de ne pas affecter à usage de garage ou d' abri pour camions la construction en cours d' édification Il n' est ni démontré allégué qu' il aurait enfreint les termes de cet engagement et il justifie d' ailleurs avoir obtenu le 6 décembre 2000 un permis de construire modificatif à l' effet de transformer « des abris camions en garages, décalage de la toiture et création d' ouvertures » ainsi que le 29 mai 2002 le certificat de conformité. Il n' est pas démontré par ailleurs que le bâtiment édifié aurait été construit en appui sur un mur commun, qu' il n' aurait pas été réalisé conformément à l' autorisation que le syndicat des copropriétaires lui avait donnée dont le règlement de copropriété fait mention ou qu' il comporterait des ouvertures créant des vues sur le bien des époux Y.... Leurs demandes contre Pierre Z... doivent donc être rejetées, en sorte que son appel en garantie contre la SCP est sans objet. Les appelants ont reconnu aux termes des mentions de l' acte précité du 11 mai 1999 qu' ils avaient été informés par le notaire des risques encourus en devenant membres d' une copropriété irrégulièrement organisée et ils l' ont déchargé de toutes responsabilités de ce chef. L' acte n' indique pas cependant la nature des risques dont ils ont été ainsi informés. Il n' en demeure pas moins que la vente n' a pu être publiée et enregistrée à la conservation des hypothèques avec un acte rectificatif en date du 21 septembre 2001 signé par le seul notaire et avec le règlement de copropriété et l' état descriptif de division que le 25 septembre 2001. Le retard apporté à l' accomplissement des formalités de publication ne peut être assimilé aux risques ayant été portés à la connaissance des acquéreurs. Mais ils n' ont subi aucun préjudice et ils ont même pu revendre leurs biens en bénéficiant d' une forte plus- value le 23 août 2005 aux termes d' un acte authentique qu' ils ont omis de verser aux débats, après avoir conclu un accord sous seing privé le 8 mars 2005 fixant le prix de vente à la somme de 305 000  dont 297 400  pour les immeubles. Ils avaient d' ailleurs fait antérieurement diffuser une publicité mentionnant notamment que leur logement était un appartement exceptionnel se trouvant à la campagne, ce qui infirme les observations de l' évaluateur Alain K... qui a, à leur demande indiqué dans un rapport daté du 10 septembre 2001, pour justifier que les constructions édifiées par leur voisin leur occasionnait une moins- value de 732 000 F, qu' il ne pouvait plus être question de le proposer à la vente en évoquant le calme de la campagne. Les demandes formulées par les époux Y... à l' encontre de la SCP sur le fondement de la dévaluation alléguée doivent donc être également rejetées. Le préjudice moral dont les appelants font état n' est pas caractérisé. Mais le notaire n' aurait pas dû se dessaisir du prix d' achat qu' ils ont versé aux époux B... sans s' assurer que les créanciers titulaires de sûretés inscrites à l' encontre de leurs vendeurs avaient été intégralement payés. La SCP notariale qui ne justifie pas avoir effectué les vérifications hypothécaires nécessaires à cet effet devra donc leur verser in solidum avec les époux B... la somme de 950  qui a été séquestrée lors de la revente des biens litigieux. Les époux B... ne justifient pas de la réalité des préjudices allégués. Le recours à une mesure d' instruction n' est pas utile. Les demandes de frais irrépétibles sont infondées. Par équité, chaque partie conservera ses dépens. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant contradictoirement, en dernier ressort, publiquement et par mise à disposition au greffe, En la forme reçoit les appels, Réformant partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau, Rejette les demandes des époux Y... contre Pierre Z..., Ordonne le paiement in solidum par la SCP C... MONTOLIVO MARSEILLE et par les époux B... aux époux Y... de la somme de 950  (neuf cent cinquante euros), Rejette la demande de dommages et intérêts des époux B..., Rejette les demandes de frais irrépétibles, Dit que chaque partie conservera ses dépens. LE GREFFIERLE PRESIDENT