Cour d'appel de Bordeaux, du 4 décembre 2001, 98/05418

ARRÊT RENDU PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX -------------------------- Le : 4 DÉCEMBRE 2001 PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A N° de rôle : 98/05418 S.C.I. LA TOULOUSAINE Maître Christian REY Monsieur André Jules Antoine X... Madame Chantal Hélène Y... c/ Société SELECTIBAIL Société COMPAGNIE FONCIERE FIDEIMUR Nature de la décision : AU FOND SUR RENVOI DE CASSATION Grosse délivrée le : à : Prononcé en audience publique, Le 4 DÉCEMBRE 2001 Par Monsieur SABRON, Conseiller, en présence de Chantal SERRE, Greffier, La COUR d'APPEL de BORDEAUX, PREMIÈRE CHAMBRE SECTION A, a, dans l'affaire opposant : S.C.I. LA TOULOUSAINE, en liquidation judiciaire, Maître Christian REY, mandataire judiciaire, demeurant 14 rue Alexandre Fourtanier - 31000 TOULOUSE, agissant en qualité de liquidateur de la S.C.I. LA TOULOUSAINE, déclarée en état de liquidation judiciaire, Représentés par Me Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour, et assistés de Me LARROQUE, Avocat au barreau de MONTAUBAN, Monsieur André Jules Antoine X..., né le 08 Mars 1924 à SERVIAN (HERAULT), demeurant 112 Chemin de Basso Cambo - 31100 TOULOUSE, Madame Chantal Hélène Y..., née le 03 Janvier 1947 à SERIGNAN (HERAULT), demeurant 112 Chemin de Basso Cambo - 31100 TOULOUSE, Représentés par Me Patrick LE BARAZER, avoué à la Cour, et assistés de Me LAVAL, Avocat au barreau d'ORLÉANS, Demandeurs sur renvoi de cassation du 1er juillet 1998 ensuite d'un arrêt rendu le 5 mars 1996 par la Cour d'appel de TOULOUSE, sur un appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE en date du 4 octobre 1994, suivant déclaration de saisine en date du 21 Octobre 1998, à : Société SELECTIBAIL, anciennement dénommée SELECTIBANQUE venant aux droits des SOCIÉTÉS SOFAL CREDIT BAIL ET MURABAIL, ayant son siège 30 Place d'Italie - 75013 PARIS, prise en la personne de son représentant légal, Société COMPAGNIE FONCIERE FIDEMUR anciennement dénommée FIDEIMUR, venant aux droits de la SOCIETE AXAMUR, ayant son siège 40 rue du Colisée - 75008 PARIS, prise en la personne de son représentant légal, Représentées par la SCP CLAVERIE TAILLARD, avoués à la Cour, et assistées de Me SENTEX, Avocat au barreau de PARIS, La S.C.I. LES AUGUSTINS, ayant son siège 11 bis rue Antoine Mercié, 31000 TOULOUSE, prise en la personne de son représentant légal, Intervenante volontaire par conclusions en date du 10 décembre 1999, Représentée par la S.C.P. BOYREAU-MONROUX, Avoués à la Cour, et assistée de Me GOURINCHAS, Avocat au barreau de MONTAUBAN, Défenderesses sur renvoi de cassation, Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue en audience publique, le 02 Octobre 2001 devant : Monsieur VIGNERON, Premier Président, Monsieur BOUTIE, Président, Madame CASTAGNEDE, Président, Monsieur NÈGRE, Conseiller, Monsieur SABRON, Conseiller Rapporteur, Assistés de Madame Z..., Greffier, Et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux débats ; Une SCI LES AUGUSTINS constituée par Monsieur André X... et Mademoiselle Chantal Y... a acquis par adjudication courant janvier 1987 divers biens immobiliers à usage commercial situés à BÉZIERS. En vue de financer cette acquisition les mêmes personnes ont constitué une deuxième SCI, dite LA TOULOUSAINE qui, selon acte passé en la forme authentique le 1er octobre 1987, a souscrit un contrat de crédit bail immobilier auprès des sociétés SOFAL, MIRABAIL et AXAMUR portant sur la location avec option d'achat au terme du bail, conclu pour une durée de 15 ans, des dits biens immobiliers pour une valeur de 10.000.000 F. Monsieur X... et Mademoiselle Y... se sont portés dans cet acte cautions solidaires des engagements souscrit par la SCI LA TOULOUSAINE. Le même jour un acte de vente a été passé entre la SCI LES AUGUSTINS et les société bailleresses qui faisaient l'acquisition des biens destinés à être loués à la SCI LA TOULOUSAINE. Celle ci qui avait procédé à des sous- location devant lui permettre de s'acquitter des loyers a cessé le paiement des échéances trimestrielles à partir du dernier trimestre 1989. Un jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 12 octobre 1990, confirmé par arrêt du 16 avril 1991, a débouté la SCI LA TOULOUSAINE de son opposition à commandement et constaté avec effet au 24 mars 1990 la résiliation du contrat de crédit bail par l'effet de la clause résolutoire. Les sociétés bailleresses ont assigné par acte du 13 février 1992 la SCI LA TOULOUSAINE et les deux cautions devant le tribunal de grande instance de Toulouse en paiement des loyers impayés et de l'indemnité de résiliation. Les défendeurs ont alors invoqué la nullité du contrat de crédit bail en se fondant principalement sur les dispositions de l'article 1-2, alinéa 2 de la loi 2 juillet 1966 relatives aux opérations de crédit bail immobilier aux termes desquelles ces contrats doivent prévoir à peine de nullité les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant, intervenir à la demande du preneur. Ils soutenaient que les conditions exigées par le contrat, lesquelles imposaient au preneur qui ne pouvait exercer son droit de résiliation qu'après expiration d'un délai de sept ans de verser une indemnité équivalente à deux années de loyers hors taxe majorées de la valeur résiduelle financière à la date de la résiliation, avaient pour conséquence de rendre le coût de cette possibilité de sortie anticipée au moins aussi onéreux que celui de l'exécution du contrat jusqu'à son terme et de la priver de la sorte de tout caractère effectif. Dans un arrêt du 5 mars 1996 confirmant le jugement qui avait condamné solidairement la SCI et les cautions au paiement d'une somme de 18.164.378 F en principal, la cour d'appel de Toulouse a pour rejeter le moyen de nullité sus exposé retenu qu'en incluant la valeur résiduelle au terme du bail qui s'élevait à 31, 75 % selon le tableau annexé au contrat, il apparaissait que les obligations du preneur en cas d'exécution intégrale seraient plus onéreuses qu'en cas de résiliation à son initiative, les résultats étant identiques si le calcul était fait non en pourcentage mais en chiffres réels. Par arrêt du 1er juillet 1998 la cour de cassation a sur pourvoi de la SCI LA TOULOUSAINE et des cautions cassé cette décision au motif qu'en prenant en compte, dans le calcul du coût de l'exécution du contrat, le coût de la levée de l'option finale, la cour d'appel avait violé les dispositions sus visées de la loi du 2 juillet 1966. * La SCI LA TOULOUSAINE qui, à la suite de sa mise en liquidation judiciaire prononcée le 20 janvier 1997, est représentée dans l'instance d'appel par son liquidateur, Maître REY, demande à la cour de prononcer la nullité du contrat de crédit bail et, après avoir pris acte de l'intervention de la SCI LES AUGUSTINS, la nullité du contrat de vente conclu entre celle ci et les sociétés bailleresses. Elle fait valoir que le contrat de crédit bail, parce qu'il stipule que la faculté de résiliation donnée au preneur ne pourra s'exercer qu'à l'issue d'une période de sept ans, méconnaît l'intention du législateur qui, ainsi que cela résulte des dispositions de l'article 1-2 de la loi du 2 juillet 1966, a été de réserver à tout moment pour le preneur la faculté de se désengager. De la même manière, cette faculté est privée de réalité dés lors que le coût qui en résulte pour le preneur est supérieur à celui de l'exécution du contrat jusqu'à son terme; en effet, selon l'article 35 du contrat le preneur qui après sept années d'exécution du crédit bail souhaite se désengager doit payer une indemnité de résiliation "égale à une somme représentant le montant des loyers dus au titre des deux années suivant l'année au cours de laquelle sera intervenue la résiliation, augmentée de la valeur résiduelle financière au moment de cette résiliation"; Or, selon la société appelante et son liquidateur, il résulte de l'examen du tableau annexé au contrat de crédit bail que l'indemnité de résiliation, calculée sur la base des dispositions précitées, correspond au total à 78,7536 % de la valeur du bien donné en crédit bail alors que le total des loyers à échoir après la septième année d'exécution du contrat représente 78,7536 % de la même valeur. L'indemnité exigée du preneur en cas de résiliation à son initiative est par conséquent nettement supérieure au cumul des loyers restant à courir jusqu'au terme du bail, ou pour le moins égale si l'on considère que la différence compense les charges que le preneur n'aura plus à payer. Les sociétés bailleresses encourent en conséquence, selon l'appelante, la nullité instituée par les dispositions précitées lorsque le contrat ne prévoit pas les conditions dans lesquelles le preneur pourra exercer la faculté de résiliation ou, subsidiairement, à titre de sanction de la fraude à la loi qu'elles ont commise en cherchant à contourner des dispositions d'ordre public, " la requalification du crédit-bail en crédit pur et simple". La sociétés appelante soutient qu'en tout état de cause le contrat de crédit bail doit être annulé dans la mesure où la faculté réservée aux bailleresses au profit des quelles il avait été conclu d'agréer les sous locations dont ces dernières savaient qu'elles constituaient pour le preneur le seul moyen de faire face au paiement des loyers constituait une condition potestative prohibée par les dispositions de l'article 1174 du code civil. La nullité du contrat de crédit bail entraîne ipso facto, selon l'appelante et son liquidateur, celle du contrat de vente conclu entre la SCI DES AUGUSTINS et les sociétés bailleresses, ce en raison de l'indivisibilité des deux conventions dont l'une était la condition de l'autre, et du défaut de cause résultant rétroactivement d'une telle nullité. Maître REY demande en conséquence au nom de la SCI LA TOULOUSAINE: - de dire que les immeubles objets du contrat de crédit bail et de la vente déclarés nuls reviendront libres de toute charge dans le patrimoine de la SCI DES AUGUSTINS; - d'ordonner la restitution à la charge des société bailleresses des loyers versés par la SCI LA TOULOUSAINE ainsi que, à la charge des sociétés bailleresses et de la SCI LA TOULOUSAINE dans la proportion de leurs occupations respectives, la restitution des loyers commerciaux et le paiement d'une indemnité d'occupation au profit de la SCI DES AUGUSTINS. - de désigner un expert avant dire droit sur le montant de ces restitutions; - de lui donner acte de ses réserves concernant la revente des immeubles litigieux à l'égard desquels, en dépit de l'incident de communication de pièces soulevé par les cautions, les sociétés intimées n'ont jamais justifié de leur qualité de propriétaire. - à titre subsidiaire de constater le caractère manifestement excessif de l'indemnité mise à la charge du preneur en cas de résiliation imputable à ce dernier en ce que la dite indemnité, alors que le bailleur n'a subi aucun préjudice du fait de la récupération des biens loués et de leur commercialisation immédiate, ajoute à cette récupération et à celle de l'intégralité des sommes dues dans le cadre du contrat, la récupération de "l'entier profit des gains de l'immeuble pendant la durée à courir du bail". - de désigner un expert avant dire droit sur le montant de la réduction de l'indemnité réclamée à titre de clause pénale. - de condamner les sociétés intimées au paiement d'une indemnité de 100.000 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC. * Monsieur André X... et Madame Chantal Y..., cautions de la SCI LA TOULOUSAINE en vertu des dispositions du contrat de crédit bail, demandent à la cour: - d'accueillir leur incident de communication de pièces et en tout état de cause de tirer toute conséquence de droit de l'absence de communication de ces pièces, relatives à l'exploitation et à la revente des immeubles par les sociétés financières. - de réformer le jugement déféré et, la nullité des contrats de crédit bail et de vente au soutien de laquelle ils reprennent l'argumentation de la SCI LA TOULOUSAINE entraînant celle des cautionnements qui ne subsistent que pour autant que le contrat pour la garantie duquel ils ont été donnés est valable, de débouter les sociétés intimées de toutes leurs demandes formées à leur encontre. - subsidiairement d'accueillir les demandes de la SCI LA TOULOUSAINE, débiteur principal, relatives à la réduction de la clause pénale; - de condamner les sociétés intimées à leur payer une indemnité de 50.000 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC. * la SCI DES AUGUSTINS demande à la cour: - de dire son intervention recevable en application des dispositions de l'article 554 du NCPC; - de dire nul le contrat de crédit bail pour les même motifs que ceux développés par la SCI LA TOULOUSAINE et de juger que le dit contrat et le contrat de vente conclu entre elle et les sociétés bailleresses constituent des conventions indivisibles qui sont la cause l'une de l'autre; - de prononcer en conséquence la résolution de la vente du 13 novembre 1987, constatation faite de ce que les conclusions dans lesquelles a été formée cette demande de résolution ont été publiées; - de constater que les immeubles ont été revendus le 15 novembre 1999 à une SCI BEZIERS 3 et de lui donner acte de ses réserves concernant l'opposabilité de cette vente au regard de l'incident de communication de pièces ayant pour objet de demander aux sociétés intimées de justifier de leur qualité de propriétaire des dits biens - de condamner en conséquence solidairement les société intimées à lui payer: - au titre de la restitution des immeubles, revendus, la somme de 10.460.000 F, montant du prix d'achat des immeubles donnés à bail; - au titre des cautions versées par les sous locataires une provision de 433.502,50 F; - au titre des loyers perçus, une provision de 18.239.353,57 F . - de désigner un expert avant dire droit sur le montant définitif des restitutions au titre des cautions et des loyers versés par les locataires. - de condamner les dites sociétés à lui payer une indemnité de 50.000 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC. * les sociétés SELECTIBAIL et FIDEIMUR qui viennent aux droits des sociétés bailleresses objectent au moyen de nullité invoqués par la SCI LA TOULOUSAINE que les dispositions légales litigieuses qui laissent aux parties la liberté de convenir des conditions dans lesquelles s'exercera le droit de résiliation du preneur sous la seule réserve qu'il en résulte pour ce dernier un droit de sortie effective, n'interdisent pas de stipuler, compte tenu de la lourdeur des investissements caractérisant les opération de crédit bail immobiliers, que se soit préalablement écoulée une période d'exécution qui en l'espèce, est inférieure à la moitié de la durée du crédit bail. Les sociétés intimées qui considèrent que la cour de Toulouse avait à bon droit pris en considération le prix de la levée de l'option pour comparer avec le coût de l'exécution du contrat jusqu'à son terme celui de l'exercice du droit de sortie dans la mesure où il convenait de préférer une approche économique à l'analyse juridique sur laquelle repose l'arrêt de cassation, font valoir qu'en toute hypothèse les conventions qui font la loi des parties substituent au règlement des loyers qui ne sont appelés en facturation que pour des raisons fiscales, l'obligation pour le preneur d'effectuer des versements trimestriels selon un plan dit de "loyers versements" annexé au contrat. Ces versements dont le règlement est affecté à un compte courant rémunéré sur la base d'un taux annuel de 9 % l'an sont pendant 16 semestres inférieurs aux loyers puis ultérieurement supérieurs à ces derniers, le preneur disposant de la possibilité en fin de contrat et sous réserve de la bonne exécution de celui ci, soit de d'affecter le solde créditeur du compte au paiement du prix de levée de l'option soit, s'il ne souhaite pas lever l'option, d'obtenir le paiement de ce solde de la part du crédit bailleur. En se plaçant à la septième année à compter de laquelle le preneur peut exercer son droit de sortie, les versements correspondant aux 32 trimestres qui restaient à courir jusqu'au terme du contrat s'élevaient à 14.218.464 F HT, ce qui, si l'on tient compte d'un montant annuel hors taxes de charges annexes d'environ 200.000 F, portait à 15.818.464 F HT le coût de l'exécution du contrat jusqu'à son terme, alors que l'indemnité mise à la charge du crédit preneur par l'article 35 du contrat en cas d'exercice de la faculté de résiliation se serait élevée, suivant le plan des "loyers versements"sus évoqué, à 12.133.086,76 F. La différence démontre qu'il n'existe pas d'équivalence entre le coût de l'exercice du droit de résiliation du Crédit preneur et celui de l'exécution du contrat jusqu'à son terme, de sorte que la nullité prévue par l'article 1-2 alinéa 2 de la loi du 2 juillet 1966 n'est pas encourue. Les société intimées estiment non fondés le moyen basé sur l'assimilation qui est faite abusivement de la faculté donnée au crédit bailleur d'accepter les sous location à une condition potestative, condition dont la réalisation doit dépendre de celui qui s'est engagé pour entraîner la nullité des conventions, et le moyen formulé à titre subsidiaire, tendant à la réduction de la clause pénale; elle soutient à cet égard que même en tenant compte de l'exploitation des immeubles et de leur revente, le manque à gagner résultant de l'inexécution du contrat est plus important que le montant de l'indemnité mise à la charge du preneur en cas de résiliation du contrat de crédit bail imputable à ce dernier. Les sociétés SELECTIBAIL et FIDEIMUR concluent en conséquence à la confirmation du jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Toulouse le 4 octobre 1994. À titre subsidiaire, si la cour venait à annuler le contrat de crédit bail, les sociétés intimées objectent: - que si elles s'en remettent à justice en ce qui concerne la recevabilité de l'intervention de la SCI DES AUGUSTINS au regard des dispositions de l'article 554 du NCPC, la demande en résolution de la vente que cette société forme en appel est irrecevable dans la mesure où il s'agit d'une prétention nouvelle prohibée par les dispositions de l'article 564 du même code et où, en toute hypothèse, il doit être justifié de la publication d'une telle demande en application de l'article 30-5° du décret du 4 janvier 1955. -que la SCI LA TOULOUSAINE et les cautions n'ont pas qualité pour former une telle demande, pas plus que la SCI DES AUGUSTINS n'a qualité pour demander la nullité du contrat de crédit bail. - que la demande en résolution de la vente est en toute hypothèse non fondée dés lors que le prix a été payé et qu 'aucune cause de résolution n'a jamais été invoquée à l'encontre de cette vente, parfaite et définitive depuis le 1er octobre 1987; - que l'annulation du contrat de crédit bail ne remet pas en cause la propriété de l'immeuble acquis d'un tiers par l'organisme de crédit bail. - que dés lors les conséquences juridiques de l'annulation du contrat de crédit bail se traduiraient simplement par une remise en l'état antérieur, entraînant restitution par le crédit-bailleur de l'ensemble des loyers et charges perçus pendant l'exécution du contrat, le versement par le crédit preneur d'une indemnité d'occupation fixée à dire d'expert et une compensation entre les deux sommes. - qu'enfin l'annulation du contrat de crédit bail n'a pas pour conséquence d'annuler purement et simplement les effets des cautionnements; tant que les parties n'ont pas été remises en l'état antérieur par suite de l'annulation de la convention l'obligation de restituer demeure valable et les cautions continuent de garantir cette obligation. Les sociétés intimées sollicitent la condamnation de la société appelante, des cautions et de la SCI DES AUGUSTINS à lui payer une indemnité de 100.000 F sur le fondement de l'article 700 du NCPC. SUR QUOI LA COUR Il sera donné acte aux appelants de leur incident de communication de pièces notifié par conclusions du 19 juillet 2001 et joint au fond par le conseiller de la mise en état. La demande tendant à l'annulation du contrat de crédit bail. Même si, dans le but de faciliter les relations de trésorerie, le contrat de crédit bail stipule qu'il sera dû à la place des loyers des versements dont le montant diffère de ces derniers, en plus ou en moins, au cours de la durée du bail, il reste que le montant des loyers, calculé en fonction de la quote part de l'investissement du bailleur et mentionné à chaque échéance trimestrielle sur le tableau annexé au contrat, constitue la référence définissant les charges du crédit preneur; en effet les versements sont affectés au règlement d'un compte courant ouvert au nom du preneur, compte au débit duquel figurent les dits loyers et dont le solde, créditeur ou débiteur, est arrêté à la date de cessation du crédit bail, que celle ci résulte de l'arrivée du terme ou d'une résiliation anticipée. Il est ainsi précisé à l'article 24 du contrat relatif au compte loyer-versement, que si le bailleur s'interdit pendant toute le durée du crédit bail d'exiger du preneur le règlement du solde débiteur du dit compte, ce solde débiteur deviendra immédiatement exigible à l'expiration du crédit bail "ou en cas de résiliation pour quelque cause que ce soit". Il résulte de ces dispositions qu'en cas de résiliation à l'initiative du preneur après sept années d'exécution du crédit bail ce ne sont pas seulement les versements restant dus selon le tableau annexé au contrat qui devront être payés en plus de deux années de loyers, mais bien, en raison de l'adjonction du solde débiteur du compte courant sus défini, une somme calculée sur le base des dits loyers. La nouvelle argumentation des sociétés intimées qui n'avaient pas contesté en première instance que, s'il était fait abstraction du coût de la levée de l'option, la charge représentée par l'exécution du contrat jusqu'à son terme était moindre que celle de l'indemnité due par le preneur en cas de résiliation du crédit bail à la demande de ce lui ci, ne peut pas être retenue.. Le coût de la levée de l'option, dans la mesure où celle ci constitue une simple faculté pour le preneur, ne peut pas être pris en considération dans l'évaluation de la charge représentée par l'exécution intégrale du contrat de crédit bail. Or il résulte de l'examen du tableau des loyers annexé au contrat de crédit bail, tableau établi en pourcentage de l'investissement du bailleur, et de la définition donnée par l'article 35 de l'indemnité de résiliation, que cette indemnité à la fin de la septième année se serait élevée à 91,5332 % de la dite valeur, pourcentage correspondant suivant la définition contractuelle à la somme du montant des loyers des 8° et 9° années, soit 23,3832 % de la valeur de l'investissement, et de la valeur résiduelle financière à la fin de la septième année, soit 68,15 % de la même valeur. Le total des loyers à échoir jusqu'au terme du bail s'élevait suivant le même tableau à 78,7536 % de la valeur de l'investissement du bailleur, c'est à dire, même si l'on considère que le preneur est libéré des charges à compter de la résiliation du bail, un coût moindre que celui de l'exercice du droit de résiliation ou pour le moins équivalent à ce dernier. Les dispositions de l'article 1-2 alinéa 2 de la loi du 2 juillet 1966 aux termes desquelles les contrats de crédit bail doivent prévoir à peine de nullité les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra intervenir à la demande du preneur n'interdisent pas de stipuler que ce droit de sortie ne puisse s'exercer qu'à l'issue d'une période d'exécution, fixée en l'espèce aux sept premières années d'un crédit bail d'une durée de quinze ans. En revanche les conditions imposées par le contrat litigieux en ce qui concerne le calcul de l'indemnité de résiliation due par le crédit preneur en cas d'exercice de son droit de sortie, dans la mesure où elles rendent le coût de l'option apparemment réservée à ce dernier plus onéreux que celui de l'exécution du contrat jusqu'à son terme, privent ce droit de toute réalité. Le contrat de crédit bail conclu le 1er octobre 1987 avec la SCI LA TOULOUSAINE encourt en conséquence la nullité par application des dispositions précitées. Les demandes des appelants et de la SCI LES AUGUSTINS, partie intervenante, tendant à l'annulation de la vente des immeubles donnés à bail. Il n'est pas contesté que la SCI LES AUGUSTINS dont la position tend à ce que, par l'effet de l'annulation des conventions, les immeubles donnés à bail reviennent dans son patrimoine, ait un intérêt à intervenir dans l'instance d'appel; cette intervention sera déclarée recevable au regard des dispositions de l'article 554 du NCPC. En ce qui concerne le moyen d'irrecevabilité invoqué par les sociétés intimées sur la base de l'article 564 du NCPC, la nullité de la vente est suivant la thèse des appelants et de la société intervenante l'accessoire, ou le complément, de la demande de nullité du contrat de crédit bail dont avait été saisi le premier juge; une telle demande, sous réserve de son bien fondé, est par conséquent recevable au regard des dispositions de l'article 566 du même code. Sur le fond, la cause d'un contrat de crédit bail réside dans la mise à la disposition du preneur, moyennant le paiement de loyers et avec option d'achat au terme du bail, de biens immobiliers acquis à sa demande par le crédit bailleur; si la résolution ou l'annulation de la vente des dits biens affecte la validité du contrat de crédit bail, privé de sa cause, l'annulation de ce contrat n'a pas d'incidence sur la survivance du contrat de vente en vertu du quel l'organisme de crédit bail est devenu propriétaire des biens qui avaient été donnés à bail; même s'il constitue un préalable nécessaire à l'exécution du contrat de crédit bail, le contrat par lequel le dit organisme fait l'acquisition des biens donnés à bail est un contrat distinct, conclu avec un tiers et dont la cause réside dans le paiement du prix de vente dû à ce tiers. La société intervenante qui a perçu le prix et à l'égard de laquelle la vente est parfaite, pas plus que la société signataire du contrat de crédit bail ou les cautions qui, de surcroît, n'ont pas qualité pour agir en ce sens, ne peuvent au motif qu'elle résulterait de la nullité du contrat de crédit bail poursuivre la nullité de la vente en vertu de laquelle les sociétés financières sont devenues propriétaires des immeubles litigieux. L'incident de communication de pièces notifié par les appelants selon conclusions du 19 juillet 2001 est par conséquent sans objet dés lors que les sociétés intimées n'ont pas de compte à rendre sur la gestion ou la disposition des immeubles dont elles sont restées propriétaires en dépit de l'annulation du contrat de crédit bail. Les conséquences de la nullité du contrat de crédit bail entre ses signataires et à l'égard des cautions. La nullité du contrat de crédit bail entraîne à la charge des sociétés crédit-bailleresses l'obligation de restituer les sommes perçues en exécution de ce contrat depuis le 1er octobre 1997, date de la signature, jusqu'au 24 mars 1990, date à laquelle la résiliation du crédit- bail a pris effet, et à la charge de la SCI LA TOULOUSAINE l'obligation de verser aux dites sociétés une indemnité d'occupation relative à la même période. Il y a lieu de désigner un expert qui sera chargé de comptabiliser les loyers et charges perçus par les sociétés crédit bailleresses, d'évaluer l'indemnité d'occupation due par la SCI LA TOULOUSAINE et d'effectuer les comptes entre les parties. En ce qui concerne les cautions il résulte certes des dispositions de l'article 1212 du code civil que le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable et de celles de l'article 2015 du même code qu'il doit être exprès et ne peut pas être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté; Toutefois l'obligation dans la quelle se trouve la SCI LA TOULOUSAINE de verser une indemnité d'occupation aux sociétés crédit- bailleresses a pour cause le contrat de crédit bail, bien qu'il ait été annulé, dans la mesure où ce n'est qu'en vertu de ce contrat que la dite société a pu être en possession des biens immobiliers dont elle a poursuivi l'exploitation jusqu'à la résiliation; cette obligation dont le fondement ne peut être distingué de l'exécution du contrat principal dérive indissociablement de celui ci. Dés lors Monsieur André X... et Mademoiselle Chantal Y... qui se sont engagés, peu important que ce cautionnement ait été reçu dans le même acte que le contrat principal, à cautionner toutes les obligations contractées par le preneur restent tenus, nonobstant l'annulation de ce contrat, de garantir l'obligation à indemnité qui subsiste valablement au titre de l'occupation des biens immobiliers pendant la durée des relations contractuelles. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais occasionnés par la procédure et non compris dans les dépens; les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du NCPC doiventéquitable de laisser à la charge des parties les frais occasionnés par la procédure et non compris dans les dépens; les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du NCPC doivent être rejetées. Les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS LA COUR Donne acte à la société SELECTIBAIL de ce qu'elle vient aux droits des sociétés SOFAL et MURABAIL et à la société COMPAGNIE FONCIERE FIDEIMUR, anciennement dénommée FIDEIMUR, de ce qu'elle vient aux droits de la société AXAMUR. Donne acte à Maître REY de ce qu'il intervient dans l'instance d'appel en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LA TOULOUSAINE. Dit la SCI LES AUGUSTINS recevable en son intervention devant la cour d'appel de renvoi. Donne acte aux appelants de leur incident de communication de pièces. Vu l'arrêt de la cour de cassation en date du 1er juillet 1998; Réforme le jugement prononcé le 4 octobre 1994 par le tribunal de grande instance de Toulouse et statuant à nouveau: Dit que le contrat de crédit bail immobilier conclu le 1er octobre 1987 entre les sociétés SOFAL, MURABAIL et AXAMUR et la SCI LA TOULOUSAINE encourt la nullité prévue par les dispositions de l'article 1-2 alinéa 2 de la loi du 2 juillet 1966. Dit la SCI LES AUGUSTINS et la SCI LA TOULOUSAINE non fondées en leurs demandes tendant à la nullité de la vente des biens immobiliers objets du contrat de crédit bail annulé; Avant dire droit sur le montant des restitutions résultant de la nullité du contrat de crédit bail, ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder Madame Nicole A..., demeurant 53 avenue jeanne d'Arc 33.000 BORDEAUX, avec mission: - d'entendre les parties en leurs explications réciproques et de prendre connaissance de tous documents utiles; - de rechercher le montant des sommes dont les sociétés crédit- bailleresses doivent restitution, sommes qui sont constituées des loyers et charges perçus en vertu du contrat de crédit bail pendant la période du 1er octobre 1987 au 24 mars 1990. - d'évaluer, au besoin en se faisant assister d'un spécialiste de son choix en matière d'estimations immobilières, l'indemnité d'occupation due par la SCI LA TOULOUSAINE pour la même période. - de faire les comptes entre les parties, Dit que les sociétés SELECTIBANQUE et FIDEIMUR consigneront la somme de 15.000 francs à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, à la Régie d'Avances et de Recettes de la Cour, dans les deux mois de la présente décision, Dit qu'à défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, Dit que l'expert déposera son rapport au Secrétariat-Greffe de la Cour dans les quatre mois suivant le dépôt de la consignation, Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance de Monsieur le Conseiller de la Mise en Etat, Dit que Monsieur André X... et Madame Chantal Y... demeurent tenus en vertu de leur engagement de caution de garantir le paiement du reliquat d'indemnité d'occupation dont la SCI LA TOULOUSAINE pourra apparaître débitrice après fixation à dire d'expert des restitutions réciproques. Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du NCPC. Réserve les dépens. Signé par Monsieur VIGNERON, Premier Président, et par le Greffier.

Sommaire : CREDIT-BAIL - Crédit-bail immobilier - Nullité - Cause - Clause de résiliation anticipée Le preneur demande à la Cour de prononcer la nullité d'un contrat de crédit-bail stipulant que le preneur ne pourrait le résilier qu'après une période de sept ans moyennant, une "indemnité égale à une somme représentant le montant des loyers dus au titre de deux années suivant l'année au cours de laquelle sera intervenue la résiliation, augmentée de la valeur résiduelle financière du moment de cette résiliation". La Cour fera droit à sa demande, constatant la violation des dispositions de l'article 1-2 alinéa 2 de la loi du 2 juillet 1966, selon lesquelles les contrats de crédit-bail doivent prévoir à peine de nullité les conditions dans lesquelles leur résiliation pourra intervenir à la demande du preneur et n'interdisent pas de stipuler que ce droit de sortie ne puisse s'exercer qu'à l'issue d'une période d'exécution, fixée en l'espèce aux sept premières années d'un crédit bail d'une durée de quinze ans ; en effet, les conditions imposées par le contrat litigieux concernant le calcul de l'indemnité de résiliation due par le crédit preneur, privaient ce droit de toute réalité dans la mesure où elles rendaient le coût de l'option plus onéreux que l'exécution du contrat. En l'espèce, le calcul effectué par le crédit-preneur faisait en sorte que l'indemnité de résiliation à payer par le preneur lors de la septième année s'élèvait à 91,5332% de la valeur initiale du bien, tandis que la poursuite de l'opération, hors valeur résiduelle finale, ne lui aurait coûté que 78,7536% de cette même valeur, mais en y incluant la valeur résiduelle finale qui s'élèvait à 31,7500% selon le tableau annexé au contrat, il apparaissait que les obli- gations du preneur en cas de poursuite du contrat étaient plus onéreuses qu'en cas de résiliation à son initiative, les résultats étant identiques si le calcul était fait non en pourcentage, mais en chiffres réels, prenant ainsi en compte, dans le calcul du coût de l'exécution du contrat, le coût de la levée de l'option finale