Cour d'appel de Rennes, du 11 septembre 2003, 02/05253

COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2003 Quatrième Chambre ARRÊT N° R.G : 02/05253 M. Pascal X... Melle Karine Y... Z.../ S.A.R.L. RIBAULT IMMOBILIER COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, M. Philippe SEGARD, Conseiller, Mme Véronique JEANNESSON, Conseiller, GREFFIER : Mme Agnès A..., lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 04 Juin 2003 devant M. Jean-Luc MOIGNARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé par M. Jean-Luc MOIGNARD, Président, à l'audience publique du 11 Septembre 2003, date indiquée à l'issue des débats. APPELANTS : Monsieur Pascal X... 4 square du Douro 35200 RENNES représenté par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assisté de Me Vincent BERTHAULT, avocat Mademoiselle Karine Y... 4 square du Douro 35200 RENNES représentée par la SCP CASTRES COLLEU & PEROT, avoués assistée de Me Vincent BERTHAULT, avocat INTIMEE : S.A.R.L. RIBAULT IMMOBILIER CENTURY 21 25 rue de Saint Hélier 35000 RENNES représentée par la SCP D'ABOVILLE, DE MONCUIT & LE CALLONNEC, avoués assistée de Me Corinne DEMIDOFF, avocat I - Exposé préalable : Le 1er décembre 1999, Madame Fanny B... a donné à l'agence "Century 21" Ribault Immobilier un mandat de vente sans exclusivité concernant un appartement de type T4 sis à Rennes, 4 square du Douro. Ce mandat prévoyait une rémunération de 47.000 francs à la charge de l'acquéreur. Selon compromis du 6 mai 2000, Madame Fanny B... a vendu cet appartement à Monsieur Pascal X... et Madame Karine Y..., pour le prix de 612.100 francs, y compris la provision pour frais d'actes et les frais de négociation de l'agence immobilière. Les acquéreurs apprenaient ensuite qu'en réalité il s'agissait de parts sociales d'une société "Les Terrasses du Sud" et la vente n'a pu se faire, le 21 septembre 2000, qu'après acte de cession de parts. Par acte du 15 novembre 2000, les consorts X... Y... ont fait assigner la SARL Ribault Immobilier en responsabilité, indemnisation de leur préjudice et restitution des honoraires indûment perçus. Par jugement du 24 juillet 2001, le Tribunal d'instance de Rennes, retenant la faute de l'agence en relation seulement avec le surcoût résultant de la cession de parts, a : - Déclaré la SARL Ribault Immobilier responsable du préjudice subi par Monsieur X... et Madame Y... ; - Condamné la SARL Ribault Immobilier à payer à Monsieur X... et Madame Y... la somme de 3.450 francs (525,94 EUROS) en réparation du préjudice ; - Débouté Monsieur X... et Madame C... du surplus de leur demande principale ; - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - Condamné la SARL Ribault Immobilier aux dépens ainsi qu'à verser à M. X... et Mme Y... 4.000 francs (609,79 EUROS)en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Monsieur Pascal X... et Madame Karine Y... ont déclaré appel de ce jugement le 7 septembre 2001. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, ainsi que des prétentions et des moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées : - le 17 avril 2002 pour la SARL Ribault Immobilier ; - le 10 juin 2002 pour Monsieur Pascal X... et Madame Karine Y.... L'Ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2003. [* II - Motifs : Les dispositions de la décision entreprise concernant le paiement d'une quote-part des frais d'acte de cession de parts ne sont pas discutées et le jugement sera confirmé de ce chef. *] La rémunération de l'agence était prévue, outre par le mandat non contractuel à l'égard des acquéreurs, par le paragraphe "négociation" en dernière page du compromis signé le 6 mai 2000. Cet acte concernait un appartement de type IV, lot d'une copropriété, alors que la venderesse, Mademoiselle Fanny B..., n'était propriétaire que d'une part d'une société civile coopérative "Les Terrasses du Sud". Ce compromis portant sur un bien dont la venderesse n'était pas propriétaire ne constatait pas d'accord sur la chose vendue. Il est nul et de nullité absolue. Par voie de conséquence, ses dispositions concernant une rémunération sont sans effet. Ce compromis n'avait aucune efficacité juridique et il sera nécessaire au notaire de procéder à diverses démarches et actes pour parvenir à la vente alors que l'intermédiaire n'a fait qu'user à l'égard des clients de procédés peu élégants et totalement inefficaces. L'agence immobilière n'a donc droit à aucune rétribution de ses services. Il sera ordonné la restitution aux acquéreurs de la somme de 44.100 francs, soit 6.723 EUROS indûment perçue par celle-ci. [* Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts X... Y... les frais irrépétibles engagés en cause d'appel et il leur sera alloué de ce chef, outre la somme prévue par le premier juge, la somme de 2.000 EUROS. *] Par ces motifs, La Cour : - Reçoit l'appel, régulier en la forme ; - Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur Pascal X... et Madame Karine Y... de leur demande relative au remboursement des honoraires indûment perçus ; - Statuant à nouveau de ce chef, condamne la SARL Ribault Immobilier "Century 21" à payer à Monsieur Pascal X... et Madame Karine Y... la somme de SIX MILLE SEPT CENT VINGT TROIS EUROS (6.723 EUROS) ; - Confirme le jugement en ses autres dispositions ; - Y ajoutant, condamne la SARL Ribault Immobilier "Century 21" à payer à Monsieur Pascal X... et Madame Karine Y... la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 EUROS) en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamne la SARL Ribault Immobilier "Century 21" aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile. Le Greffier, Le Président,

Sommaire : VENTE Est nul de nullité absolue un compromis de vente concernant un appartement, lot d'une copropriété, dans la mesure où la venderesse n'était propriétaire que d'une part d'une société civile coopérative et non de l'appartement. Dès lors, cet acte n'ayant aucune efficacité juridique eu égard au fait qu'il ne constate aucun accord sur la chose vendue, ses dispositions concernant la rémunération de l'agence immobilière pour ses services sont sans effet