Cour d'appel de Paris, 29 janvier 2015, 13/15592
Solution : Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1 ARRÊT DU 29 JANVIER 2015 (no, 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 15592 Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2013- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 11/ 03743 APPELANTS Monsieur Florian, Frédéric, Daniel X... né le 03 février 1984 à VELIZY VILLACOUBLAY 78140 demeurant ...-91580 ETRECHY Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean-marie BECAM de l'Association BECAM/ PERSICI, avocat au barreau d'ESSONNE Mademoiselle Marie, Andréa, Juliette Y... née le 04 février 1985 à TREMBLAY EN FRANCE 93290 demeurant ...-91580 ETRECHY Représentée et assistée sur l'audience par Me Jean-marie BECAM de l'Association BECAM/ PERSICI, avocat au barreau d'ESSONNE INTIMÉS Monsieur Jean Paul Z...né le 14 août 1942 à ALGER et Madame Josiane Fernande B...épouse Z...née le 03 juillet 1944 à CHAMPIGTNY SUR MARNE 94500 demeurant ...-29180 PLOGONNEC Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué par Me Agathe NERET, avocat au barreau de l'ESSONNE SARL AGIS IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 485 147 102 ayant son siège au 17 rue Saint Antoine-91150 ETAMPES Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 Assistée sur l'audience par Me Guy VIALA de la SCP VIALA/ MIALET, avocat au barreau d'ESSONNE COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de : Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère Monsieur Fabrice VERT, Conseiller qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX ARRÊT : CONTRADICTOIRE -rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire. * * * Par acte sous seing privé du 24 septembre 2009, M. Jean-Paul Z...et Mme Josiane B..., épouse Z...(les époux Z...) ont donné à la SARL Agis immobilier un mandat non exclusif de rechercher un acquéreur et faire toute démarche en vue de la vente d'un pavillon sis ...à Etrechy (91) au prix de 310 000 ¿ en ce incluse la rémunération de l'agent immobilier à la charge des vendeurs, fixée à la somme de 12 000 ¿. L'agent immobilier a fait visiter le bien à M. Florian X... et Mme Marie Y... (les consorts X...-Y...) dont l'offre d'achat au prix de 260 000 ¿ a été refusée par les vendeurs. Le 11 décembre 2009, les époux Z...informaient l'agent immobilier de la vente du bien, par l'intermédiaire de l'agence Century 21, au profit des consorts X...-Y..., au prix de 265 000 ¿, net vendeur. Par acte des 23 mars et 27 avril 2011, la société Agis immobilier a assigné les vendeurs et les acquéreurs en paiement solidaire de la somme de 12 000 ¿. C'est dans ces conditions que, par jugement du 29 mars 2013, le Tribunal de grande instance d'Evry a : - rejeté la demande de nullité des clauses IX et XIV du mandat,- dit que ces clauses étaient légales et applicables aux époux Z...,- dit que les époux Z...et les consorts X...-Y...avaient méconnu leurs obligations contractuelles,- condamné solidairement les époux Z...et les consorts X...-Y...à payer à la société Agis immobilier la somme de 7 000 ¿ de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2010,- ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code Civil,- condamné solidairement les époux Z...et les consorts X...-Y...à payer à l'agent immobilier la somme de 1 800 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile,- condamné solidairement les époux Z...et les consorts X...-Y...aux dépens,- ordonné l'exécution provisoire. Par dernières conclusions du 14 janvier 2014, les consorts X...-Y..., appelants, demandent à la Cour de : - vu les articles 1131, 1134, 1165 du Code Civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret d'application du 20 juillet 1972,- débouter la société Agis immobilier de toutes ses demandes,- débouter les époux Z...de leur demande de garantie formée contre eux,- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,- dire que le bon de visite est dépourvu d'effet à leur égard et dire qu'ils ne sont tenus d'aucune obligation contractuelle à l'égard de la société Agis immobilier,- subsidiairement, dire qu'ils n'ont commis aucune faute et juger que la société Agis immobilier est seule responsable de l'échec du mandat,- en toute hypothèse condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. Par dernières conclusions du 16 janvier 2014, la société Agis immobilier prie la Cour de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu la faute commise par les consorts X...-Y...et en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts,- la recevant en son appel incident, condamner les consorts X...-Y...à lui régler la somme de 12 000 ¿ de dommages-intérêts,- condamner les consorts X...-Y...à lui payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. Par dernières conclusions du 1er décembre 2014, les époux Z...demandent à la Cour de : - vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret d'application du 20 juillet 1972,- vu infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,- dire nulles la clause IX et la clause pénale du mandat,- débouter la société Agis immobilier de toutes ses demandes former contre eux,- ordonner la restitution de la somme de 9 258, 19 ¿ réglée à la société Agis immobilier et au besoin, condamner la société Agis immobilier à leur restituer cette somme,- subsidiairement,- réduire à 1 ¿ symbolique le montant de la clause pénale,- condamner les consorts X...-Y...à les garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir contre eux,- en tout état de cause, condamner la société Agis immobilier à leur payer la somme de 4 000 ¿ en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus. SUR CE LA COUR Considérant, sur les obligations des vendeurs, les époux Z..., que lorsque le mandant a donné à plusieurs le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela, même si l'acquéreur lui avait été présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ; Que le mandat litigieux du 24 septembre 2009 est un mandat non exclusif, les époux Z...s'étant engagés " à ratifier la vente à tout preneur que vous nous présenterez et acceptant les prix et conditions des présentes (...). Si nous présentons les biens à vendre directement, ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas gêner le mandataire dans sa mission. " ; Considérant que, s'il ressort du bon de visite, dressé par Mme D..., ex-collaboratrice de la société Agis immobilier, et signé par les consorts X...-Y..., que ces derniers ont visité le 17 octobre 2009 le bien mis en vente par les époux Z..., cependant, l'agent immobilier n'établit pas avoir porté à la connaissance de ses mandants le compte-rendu de visite de la même date qu'il verse aux débats et qui comporte l'identité des visiteurs et le montant de leur offre au prix de 260 000 ¿ ; que les époux Z...dénient avoir eu connaissance de ce compte-rendu et de l'identité des visiteurs dont ils ont refusé l'offre ; que, Mme D...confirme, dans une attestation du 27 juin 2011 ayant force probante pour émaner de la personne qui a procédé aux diligences accomplies par la société Agis immobilier, que la visite a eu lieu en l'absence des mandants et qu'elle n'a pas fait de compte-rendu de visite ; Qu'ainsi, en signant le 28 novembre 2009 une promesse de vente par l'intermédiaire de l'agence Century 21 mandatée à cet effet, au profit des consorts X...-Y...au prix de 270 000 ¿, rémunération de l'agent immobilier incluse, d'un montant de 5 000 ¿, les époux Z..., qui ont informé la société Agis immobilier de cette vente, n'ont pas violé leurs obligations contractuelles de sorte que la clause pénale ne peut recevoir application, étant observé que la société Agis immobilier, titulaire d'un mandat non exclusif, qui n'a pas présenté un acquéreur offrant le prix prévu au contrat ni même le prix auquel la vente a été effectivement conclue, n'a pas été privée de sa commission par la faute du mandant ; Qu'en conséquence, la société Agis immobilier doit être déboutée de ses demandes à l'encontre de ses mandants, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre des époux Z...; Considérant, sur les obligations des acquéreurs, les consorts X...-Y..., que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ; Que, dans le bon de visite précité, les consorts X...-Y...se sont engagés, notamment, à informer de leur visite toute personne qui pourrait à l'avenir leur présenter le même bien, de s'interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence d'évincer l'agent immobilier lors de l'achat du bien, se reconnaissant " passibles de dommages-intérêts " en réparation du préjudice qu'ils auraient causé à l'agent immobilier en cas de violation de ces engagements ; Que ces engagements sont nuls pour être contraires aux dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret d'application du 20 juillet 1972 ; qu'en conséquence, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre des acquéreurs sur le fondement du bon de visite qu'ils ont signé ; Considérant, sur la responsabilité délictuelle des consorts X...-Y..., que leur offre d'achat au prix de 260 000 ¿, formulée par l'intermédiaire de la société Agis immobilier, ayant été refusée par les époux Z..., les consorts X...-Y...n'ont commis aucune faute ni causé aucun préjudice à la société Agis immobilier en acquérant le bien par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier qui a négocié le prix à la somme 270 000 ¿ soit un prix net vendeur de 265 000 ¿, ce dont il se déduit qu'eu égard aux diligences qu'elle avait accomplies, la société Agis immobilier n'a pas été privée du montant sa commission ; Qu'en conséquence, la société Agis immobilier doit être déboutée de ses demandes formées contre les acquéreurs, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation à l'encontre des consorts X...-Y...; Considérant que le présent arrêt, infirmatif, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement entrepris ; qu'il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution de la somme de 9 258, 19 ¿ réglée à la société Agis immobilier par les époux Z...; Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de la société Agis immobilier sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de consorts X...-Y...et des époux poupon, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Déboute la société Agis immobilier de toutes ses demandes ; Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au le jugement entrepris ; Rejette les autres demandes ; Condamne la société Agis immobilier aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ; Condamne la société Agis immobilier à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à : - M. Jean-Paul Z...et Mme Josiane B..., épouse Z..., la somme de 4 000 ¿, - M. Florian X... et Mme Marie Y... la somme de 3 500 ¿. Le Greffier, La Présidente,