Cour d'appel d'Aix-en-Provence, CT0014, du 12 mai 2005

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 1 Chambre B ARRÊT AU FOND DU 12 MAI 2005 CC No 2005/ Rôle No 03/17629 Jean-Michel Marie X... C/ Fabrice Y... Catherine Z... épouse Y... A... délivrée le : à : réf Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 01 Septembre 2003 enregistré au répertoire général sous le no 03/534. APPELANT Monsieur Jean-Michel Marie X... né le 18 Février 1945 à TOULON (83000), demeurant 1539 Avenue de la Mer - 83140 - SIX FOURS LES PLAGES représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON INTIMÉS Monsieur Fabrice Y... né le 06 Juillet 1970 à ROMANS SUR ISERE (26100), demeurant Chemin des Fa'sses - Le Brusc - 83140 - SIX FOURS LES PLAGES Madame Catherine Z... épouse Y... née le 17 Juillet 1969 à TAIN L'HERMITAGE (26601), demeurant Chemin des Fa'sses - 83140 - SIX FOURS LES PLAGES représentés par la SCP ERMENEUX - ERMENEUX - CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Olivier SINELLE, avocat au barreau de TOULON-- EXPOSÉ DU LITIGE Vu l'appel interjeté par Jean-Michel X... du jugement rendu le 1er septembre 2003 par le tribunal de grande instance de Toulon, lequel : - l'a condamné à verser aux époux Y... la somme de 9.146,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2001 jusqu'à parfait paiement, - a dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 1154 du Code civil, - a débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, - a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile - a condamné Jean-Michel X... aux dépens, Vu les dernières conclusions déposées le 10 février 2005 par Jean-Michel X... qui demande à la Cour, au visa de la loi du 7 mai 1946 modifiée par la loi du 12 juillet 1985, par la loir du 30 décembre 1985, par la loi du 15 décembre 1987, par la loi du 28 juin 1994 et par l'ordonnance du 2 septembre 1998 et vu l'article 1134 du Code civil, - de déclarer son appel recevable et d'infirmer le jugement, - de dire qu'il pouvait exercer une activité d'entremise immobilière à l'occasion de la vente par Simone ODDE veuve B... de son terrain, - de dire que les époux Y... ont consenti librement à lui verser la commission de 60.000 francs prévue au mandat de vente signé entre lui et Simone ODDE, - de débouter les époux Y... de leurs demandes, - de les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en application de l'article 700 du Code civil et la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Vu les dernières conclusions déposées le 11 février 2005 par Fabrice Y... et Catherine Z..., son épouse, qui demandent de confirmer le jugement en rejetant les prétentions de Jean-Michel X..., de le condamner en conséquence à leur rembourser la somme de 9.146,94 euros (60.000 francs) versée par eux le 13 septembre 2001 avec intérêts au taux légal à compter de cette date et, subsidiairement, à compter du 23 octobre 2001 et enfin de le condamner à leur payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et celle de 2.300 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A l'occasion de l'acquisition par les époux Y... d'un terrain appartenant à Simone ODDE veuve B..., par acte sous seing privé du 17 mai 2001 réitéré par acte authentique reçu le 13 septembre 2001, les acquéreurs ont payé à Jean-Michel X... la somme de 60.000 francs à titre d'honoraires. Or, les époux Y... contestent à Jean-Michel X..., expert-géomètre, le droit d'exercer l'entremise immobilière et, partant, de percevoir des honoraires de négociation relatifs à la vente d'un lot provenant de la division de la propriété B..., alors qu'il a effectué plusieurs opérations de sa profession sur cet immeuble. Il est suffisamment établi par une attestation de l'expert comptable du géomètre-expert, sans qu'il soit nécessaire de lui imposer de produire sa comptabilité détaillée, qu'en application de l'article 8-1 de la loi du 7 mai 1946 modifiée, Jean-Michel X... est autorisé par l'Ordre des géomètres-experts à exercer, à titre accessoire ou occasionnel, une activité d'entremise immobilière, depuis le 19 septembre 1997 et que celle-ci représente moins du quart de sa rémunération totale de géomètreûexpert. L'article 8-1 de la loi du 7 mai 1946, dont la dernière modification est antérieure à l'entremise immobilière litigieuse, précise que cette activité ne peut en aucun cas s'exercer simultanément sur la même opération avec les missions mentionnées au 1o de l'article 1er par le géomètre-expert et elle ne doit pas être liée à l'une des opérations d'aménagement foncier mentionnées à l'article L 121-1 du Code rural et confiée au géomètre-expert par une collectivité publique . L'article 1er alinéa 1 de cette loi énonce que le géomètre-expert réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange de biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière . Jean-Michel X... a reçu le 26 février 2001 de Simone ODDE B... mandat exclusif de vente des biens suivants : une construction de 110 m sur 100 m environ de terrain attenant, deux lots de terrains nus constructibles de 1000 m et un lot de terrain nu de 1000 m qui devra pour être constructible faire l'objet d'une demande de lotissement de un lot . Il était prévu que la rémunération du mandataire était de 80.000 francs TVA comprise pour le premier lot bâti et de 60.000 francs TVA comprise par terrain nu, à la charge du mandant. Un des terrains nus a été vendu par son entremise aux époux Y... suivant acte sous seing privé du 17 mai 2001 dans lequel il est mentionné Les parties reconnaissent que la vente objet des présentes a été négociée par M. Jean-Michel X..., géomètre à qui il est dû par l'acquéreur la somme de 60.000 francs (soit 9.146,94 euros) T.T.C. . La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 13 septembre 2001 et à cette date les époux Y... ont remis à Jean-Michel X... un chèque de 60.000 francs. Pour faire valoir que leur consentement au paiement des honoraires d'entremise immobilière a une cause illicite, les époux Y... relèvent que Jean-Michel X... a procédé dans le même temps à plusieurs opérations relevant de sa profession de géomètre-expert sur l'ensemble des terrains visés dans le mandate de vente puisqu'il a établi : - un relevé topographique le 9 mars 2001, - un projet de division les 27 mars 24 avril et 16 mai 2001, - un arpentage le 16 juillet 2001 - un bornage le 18 juillet 2001, Le fait que les époux Y... ont accepté de payer la commission d'entremise immobilière initialement mise à la charge de la venderesse dans le mandat de vente est sans incidence sur l'appréciation de la licéité de la cause de leur engagement de payer. Il résulte des textes ci-avant rappelés que le géomètre-expert ne peut s'entremettre pour la vente d'un terrain qu'il a concomitamment borné ou délimité à cette fin, s'agissant à l'évidence d'une double intervention dans la même opération au sens de l'article 8-1 de la loi du 7 mai 1946 modifiée . La simultanéité de la réalisation par Jean-Michel X... des opérations de géomètre et d'entremise immobilière sur la même opération est en l'espèce démontrée, alors que la propriété B... mise en vente par lots suivant mandat du 26 février 2001 a été divisée par ce géomètre pour le dépôt de la demande de certificat d'urbanisme le 1er février 2001 et que des documents de sa profession ont encore été établis postérieurement à la signature du mandat exclusif de vente et avant la signature de l'acte de vente. L'établissement par Jean-Michel X... après la signature du mandat de vente de documents, certes utiles à la régularisation de l'acte de vente, pour actualiser le bornage antérieur dans le cadre des prescriptions de la loi SRU et mettre à jour le plan de division avec la nouvelle numérotation cadastrale, montre que son travail de géomètre-expert pour permettre la division de la propriété B... en vue de sa vente par lots n'était pas achevée lors de la signature du mandat de vente. Ces travaux de géomètre-expert correspondant tous à la définition de l'article 1 alinéa 1er de la loi du 7 mai 1946 ont débuté pour le dépôt de la demande de certificat d'urbanisme le 1er février 2001 et se sont poursuivis jusqu'en juillet 2001, de sorte qu'ils sont simultanés avec son entremise immobilière ayant débuté le 26 février 2001 pour s'achever avec la signature de la vente. Ainsi, Jean-Michel X... ne pouvait, sans contrevenir aux textes susvisés régissant ses obligations professionnelles, être rémunéré tant pour l'exécution des opérations de géomètre-expert que pour son entremise immobilière intervenue concomitamment, dans le cadre d'une opération unique de division d'un terrain en vue de sa vente. En conséquence, les époux Y... sont aussi fondés à faire valoir que la cause de leur engagement de payer la somme de 60.000 francs (9.146,94 euros) est illicite. Les époux Y... sont fondés en leur appel incident sur le report du point de départ des intérêts de retard au 13 septembre 2001, date de remise du chèque, dès lors que du fait de sa cause illicite, leur obligation de paiement est dépourvue d'effet et donc anéantie. L'appelant, dont l'appel est déclaré non fondé, sera aussi débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. La demande reconventionnelle des époux Y... en dommages-intérêts sera rejetée, alors que même si l'erreur de Jean-Michel X... dans l'appréciation des limites de ses droits conduit à considérer que son appel caractérise au moins sa légèreté blâmable, il n'est pas démontré qu'il en est résulté pour les intimés un préjudice particulier qui n'est pas entièrement réparé tant par l'allocation des intérêts de retard sur la somme due que par celle d'une indemnité en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Il ne serait pas équitable de laisser aux intimés la charge des frais et honoraires de la procédure non compris dans les dépens. Jean-Michel X..., partie succombante, sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS, La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris, Y ajoutant, Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 9.146,94 euros sont dus aux époux Y... depuis le 13 septembre 2001 jusqu'à parfait paiement, Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages-intérêts, Condamne Jean-Michel X... à payer à Fabrice Y... et Catherine Z..., son épouse, la somme de 2.300 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, Condamne Jean-Michel X... aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sommaire : VENTE - Immeuble En application de l'article 8-1 de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 modifiée, la profession de géomètre-expert n'est pas incompatible avec l'exercice, à titre accessoire ou occasionnel, d'une activité d'entremise immobilière. Toutefois, cette activité, d'une part, ne doit pas représenter plus du quart de la rémunération totale du géomètre-expert, d'autre part, ne peut, en aucun cas s'exercer simultanément sur la même opération avec les missions mentionnées au 1° de l'article 1er de ladite loi en vertu duquel ce technicien réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d'échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière. Dès lors, le géomètre-expert qui, ayant reçu mandat exclusif de vente de terrains, a procédé dans le même temps à plusieurs opérations relevant de sa profession sur l'ensemble des terrains visés par le mandat de vente, à savoir un relevé topographique, un projet de division, un arpentage et un bornage, doit être condamné à rembourser, avec intérêts à compter de la remise du chèque, les honoraires d'entremise immobilière versés par les acquéreurs d'un des terrains, la cause de leur engagement de payer la commission d'entremise immobilière étant illicite et le fait qu'ils aient accepté de payer cette commission, initialement mise dans le mandat de vente à la charge du vendeur, étant sans incidence sur l'appréciation de la licéité de cette cause