Cour d'appel de Nîmes, 4 septembre 2007, 05/00673

ARRÊT No R.G : 05 / 00673 CB / CM TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES 01 février 2005 X... C / S.A. SUD TERRAIN COUR D'APPEL DE NIMES CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre B ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2007 APPELANT : Monsieur Philippe X...né le 02 Février 1964 à NIMES (30000)... ... représenté par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour assisté de Me Isabelle VOLLE-TUPIN, avocat au barreau de NIMES INTIMÉE : S.A. SUD TERRAIN prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège social Les Arcades Jacques Coeur Avenue de Boiragues 34980 LATTES représentée par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assistée de la SELARL VALETTE-BERTHELSEN, avocats au barreau de MONTPELLIER ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Avril 2007 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Christiane BEROUJON, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller Mme Christiane BEROUJON, Conseillère GREFFIER : Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DÉBATS : à l'audience publique du 24 Mai 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2007. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 04 Septembre 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. **** Par courrier du 5 mai 1999 la Société SUD TERRAIN SA, promoteur immobilier, a démarché Monsieur X...pour l'achat d'un terrain sur la commune de MARGUERITTES (30), cadastré section AY No 56,333 et 335. Par courrier du 10 juillet 1999 Monsieur X...ayant fait part de son intérêt, SUD TERRAIN lui a fait une offre de prix. Le 29 février 2000 elle a établi deux compromis de vente, l'un portant sur la parcelle AY No 56 pour une superficie de 1390 M2 stipulant un prix de 75 F hors taxes le mètre carré paiement comptant le jour de l'acte authentique, l'autre portant sur les parcelles AY No 333 pour une contenance de 45 M2 et AY No 335 pour une contenance de 1455 M2 environ aux mêmes conditions de prix. Les conventions, assorties de différentes conditions suspensives, dont délivrance d'une note du maire de la commune certifiant que l'immeuble n'est grevé d'aucune servitude administrative et " obtention d'un arrêté de lotir pour 29 lots d'habitations purgé de tous recours (des tiers, administratifs et loi sur l'eau), après avoir recueilli l'ensemble des compromis de vente concernés afin de respecter les prescriptions de la commune de MARGUERITTES : 25. 000 M2 de terrain d'un seul tenant ", devaient être réitérées par acte authentique devant Maître B..., notaire à MARGUERITTES, avant le 15 décembre 2000. Entre juillet 2000 et avril 2001 la SARL LOTI IMMO adressait à Monsieur X...quatre courriers destinés à le faire patienter, exposant les difficultés rencontrées et mettant notamment en cause la mairie. Le 17 juillet 2001 la Société SUD TERRAIN faisait parvenir une copie de l'arrêté de lotir et annonçait une vente fin septembre 2001. Le 3 octobre 2001 elle reportait la date d'établissement de l'acte authentique à la fin octobre. Le 12 novembre 2001 elle annonçait une concrétisation imminente. C'est finalement le 20 décembre 2001 que le contrat de vente était reçu par Maître B..., les trois parcelles étant cédées moyennant le prix de 33. 043,32 euros. L'acte stipulait : " Etat de l'immeuble-contenance : L'acquéreur prendra l'immeuble présentement vendu dans son état au jour fixé pour l'entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison du mauvais état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, de mitoyenneté,... vices apparents ou cachés, et enfin d'erreur dans la désignation ou la contenance... Vices cachés : Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol. " Le 8 août 2002 le Conseil de la Société SUD TERRAIN adressait à Monsieur X...une lettre recommandée avec avis de réception avec pour objet : " Dénonciation vice caché. Mise en demeure " exposant que les " travaux de creusement aux fins de réaliser le bassin de rétention " avaient révélé la présence de déchets enfouis dans le sol, constatés par huissier selon constat du 16 juillet 2002. Par acte du 23 octobre 2002 SUD TERRAIN saisissait le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de NIMES aux fins de désignation d'un expert. Monsieur C...était désigné par ordonnance du même jour avec pour mission de " décrire l'état du sous-sol dans la partie affouillée affectée au futur bassin de rétention, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, évaluer les préjudices éventuellement subis. " L'expert C...déposait un rapport en date du 2 décembre 2003. Par acte du 26 mars 2004 la Société SUD TERRAIN faisait assigner Monsieur X...devant le Tribunal de Grande Instance de NIMES pour-selon ses écritures devant la Cour-le voir condamner à lui payer la somme de 28. 976,21 euros en réparation du préjudice sur le fondement du manquement à l'obligation d'information du vendeur et de la garantie des vices cachés (selon dispositions du jugement). Par jugement du 1er février 2005 le Tribunal a statué comme suit : " Vu le rapport d'expertise déposé par Monsieur Jean C...le 2 décembre 2003, Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil, Condamne Monsieur X...à régler à la SA SUD TERRAIN la somme de 28. 796,21 euros assortie d'intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 26 mars 2004, en indemnisation du coût des travaux de remise en état du terrain qu'elle a acheté à Monsieur X...exposés à la suite de la découverte du vice caché affectant son sous-sol ". Monsieur X...a interjeté appel du jugement par acte du 11 février 2005. SUR QUOI Vu les conclusions signifiées le 6 avril 2007 par Monsieur X..., appelant, Vu les conclusions signifiées le 2 avril 2007 par la Société SUD TERRAIN, intimée, I /-Sur la demande principale Celle-ci se prévaut du constat d'huissier qu'elle a fait dresser le 16 juillet 2002, lorsqu'elle a commencé à creuser les bassins de rétention imposés par l'autorité administrative pour la réalisation de son projet immobilier de lotissement, établissant la présence " dans la terre récupérée... de nombreux déchets, notamment briques, batteries de voiture, parpaings, morceaux de métal, bouteilles... " et du rapport d'expertise judiciaire, faisant le même constat. Elle déclarait à l'expert que la présence des déchets " rendait impossible la réutilisation d'une partie de la terre extraite et la contraignait à engager des frais imprévus pour faire traiter cette terre... " (cf. rapport C...page 5). Elle agit à la fois sur le fondement de l'obligation de délivrance, sur le fondement de la garantie des vices cachés, sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement du vendeur à son obligation d'information et sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour dol, dans un cumul faisant fi du caractère exclusif des actions en garantie, en responsabilité contractuelle et en responsabilité délictuelle. 1o)-Sur l'obligation de délivrance Le contrat avait pour objet la cession de parcelles constructibles déterminées par l'acquéreur à partir des données cadastrales et non la cession de terre végétale. Le transport des parcelles et la remise des titres ont bien eu lieu. Les parcelles étaient constructibles, la demande d'autorisation de lotir déposée par la Société SUD TERRAIN auprès de la Mairie de MARGUERITTES a fait l'objet le 11 juillet 2001 d'un arrêté municipal permettant la construction de 33 lots, alors que la condition suspensive insérée dans les compromis de vente portait sur l'obtention d'un arrêté de lotir pour 29 lots. Le lotissement projeté a été réalisé. L'obligation de délivrance du vendeur a donc été parfaitement remplie. 2o)-Sur l'action en garantie des vices cachés L'article 1641 du Code Civil dispose : " Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ". En l'espèce, le vice allégué qui a trait à la mauvaise qualité de la terre provenant du creusement des bassins de rétention sur les parcelles AY 56 et AY 355, terre que le promoteur constructeur a dû évacuer du chantier parce qu'elle était souillée par la présence de matériaux inertes de construction et autres déchets alors qu'il souhaitait pouvoir la réutiliser, n'a pas rendu ces parcelles impropres à leur destination consistant à servir d'assiette aux bassins de rétention imposés par l'autorité administrative. Il n'a pas non plus diminué cet usage au sens de la loi : les bassins ont été construits et le lotissement Les Jardins de Flore qui comporte plus de trente maisons a été réalisé. D'autre part, le vice allégué est de ceux dont la Société SUD TERRAIN, professionnel de l'acquisition de terrains à construire, aurait dû et pu aisément se convaincre puisque les terrains litigieux, accessibles du côté est, qu'elle déclare dans le compromis de vente y afférent, bien connaître pour les avoir visités, sont décrits par plusieurs intervenants à l'opération de promotion, comme étant envahis par des cannes dont les racines superficielles s'enchevêtraient et qu'il est constant que les déchets incriminés étaient seulement recouverts par cette végétation et non enterrés en profondeur. Il y a lieu au vu de ces éléments d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur X...à régler à la Société SUD TERRAIN une somme de 28. 796,21 euros en application des articles 1641 et suivants du Code Civil pour la débouter de son action en garantie des vices cachés. 3o)-Sur l'action en responsabilité contractuelle La Société SUD TERRAIN reproche à Monsieur X...de ne pas l'avoir informée de la présence d'une décharge dans la parcelle No 56. Mais celui-ci, simple particulier, propriétaire de parcelles que la Société SUD TERRAIN, comme d'ailleurs d'autres promoteurs, convoitait pour la réalisation d'un projet de lotissement, qui s'est réalisé, avait d'autant moins de raison de penser qu'il était tenu de fournir à son acquéreur des informations sur la nature des sols et sous-sols d'une partie des parcelles convoitées, qu'il n'a joué aucun rôle actif dans la conduite des négociations ayant conduit à la vente et qu'il ne disposait, sur les modalités et contraintes d'exécution du programme de construction envisagé, que les connaissances que le promoteur voulait bien lui fournir. Deux mois après avoir démarché Monsieur X...pour l'acquisition de parcelles parfaitement identifiées par leur numéro de cadastre, la Société SUD TERRAIN lui adressait une proposition de prix en se targuant d'avoir réalisé sur ces parcelles " une étude de faisabilité en fonction de toutes les contraintes du POS parfaitement maîtrisées par (ses) techniciens ". Dans les compromis signés le 29 février 2000 elle déclarait bien connaître les biens vendus pour les avoir visités. A cette date Monsieur X...ignorait tout de la destination de ses parcelles 56 et 335. La Société SUD TERRAIN qui n'a cessé de reporter la date initialement prévue pour la réitération des promesses de vente justifiait ces reports par les contraintes d'urbanisme afférentes à son projet et notamment celles relatives aux réseaux enterrés. Elle n'a jamais fait état de contraintes particulières concernant les parcelles de Monsieur X..., ou la qualité du sol et du sous-sol de ces parcelles. Dans l'acte de vente, enfin, elle incluait une clause élusive de la garantie du vendeur pour " mauvais état du sol et du sous-sol, fouilles ou excavations " et précisait : " le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol ou le sous-sol ", tous éléments qui pouvaient légitimement laisser croire à Monsieur X...que la qualité des fouilles était sans importance pour la réalisation du projet de lotissement. Si la qualité de la terre extraite des excavations destinées à accueillir les bassins de rétention représentait pour la Société SUD TERRAIN un élément déterminant de son consentement, il lui appartenait en sa qualité de professionnel de procéder aux investigations nécessaires avant d'émettre une offre d'achat et de formuler un prix. Et ces investigations s'imposaient tout particulièrement dans celles des parcelles qui étaient envahies par une végétation sauvage. C'est à juste titre que Monsieur X...s'interroge sur la réaction qui aurait été celle de la Société SUD TERRAIN si à la place d'une terre souillée par des déchets elle avait trouvé, au lieu prévu pour l'implantation des bassins de rétention, des cailloux ou de la roche. La Société SUD TERRAIN qui ne peut reprocher à Monsieur X...d'avoir manqué à son devoir d'information ne peut qu'être déboutée de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement contractuel. 4o)-Sur l'action en responsabilité délictuelle La preuve d'une intention dolosive de Monsieur X...n'étant pas rapportée, la Société SUD TERRAIN succombe également en sa demande de dommages-intérêts pour dol. II /-Sur la demande reconventionnelle La demande de l'appelant tendant à obtenir la mainlevée de l'hypothèque inscrite sur ses biens est fondée. Il y sera fait droit. Sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera en revanche rejetée, aucun abus ne pouvant être imputé à la partie qui ayant gagné son procès en première instance succombe dans l'instance d'appel dans laquelle elle est intimée. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, Déboute la Société SUD TERRAIN de ses entières prétentions, La condamne à faire radier l'hypothèque inscrite sur les biens de Monsieur X..., sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l'expiration du délai d'un mois suivant la signification du présent arrêt, Rejette toutes prétentions plus amples ou contraires des parties, Condamne la Société SUD TERRAIN à payer à Monsieur X...une indemnité de 2. 000 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, La condamne encore aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise et pour ceux d'appel autorise la SCP TARDIEU, avoués, à les recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile. Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Mme BERTHIOT, Greffier. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,