Cour d'appel de Lyon, CT0041, du 22 juillet 2005

04/08123 ------------ Jean MATHIEU, Bruna X... épouse MATHIEU, SARL MATHIEU C/ COMMUNE DE BEYNOST -------------- COUR D'APPEL DE LYON CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS ARRET DU vingt Juillet deux mille cinq APPELANT : Monsieur Jean MATHIEU 14, chemin des Grandes Terres 01700 NEYRON assisté de Me SCOTTO D'APPOLONIA, avocat au barreau de PARIS Madame Bruna X... épouse MATHIEU 14, chemin des Grandes Terres 01700 NEYRON assistée de Me SCOTTO D'APPOLONIA, avocat au barreau de PARIS SARL MATHIEU 14, rue des Grandes Terres 01700 NEYRON assistée de Me SCOTTO D'APPOLONIA, avocat au barreau de PARIS INTIME : COMMUNE DE BEYNOST Hôtel de ville 01700 BEYNOST assistée de Me MEUSY, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : - Monsieur Henry ROBERT, Président - Monsieur MATHIEU, Juge de l'Expropriation du Tribunal de Grande Instance de SAINT ETIENNE, - Monsieur MAUNIER, Juge de l'Expropriation du Tribunal de Grande Instance de LYON, désignés conformément à l'article L 13-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Madame Y..., greffier. En présence de : Monsieur Z..., Inspecteur principal des impôts, représentant Monsieur le directeur des services fiscaux du département de l'Ain, Commissaire du gouvernement domicilié centre des impôts fonciers Inspection domaniale 12 rue Charles Tardy 01012 BOURG EN BRESSE DEBATS A l'audience publique du 09 Juin 2005 ARRET Contradictoire Prononcé à l'audience publique du 20 Juillet 2005 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile ; signé par Monsieur ROBERT, Président de chambre et par Madame Y..., greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu les pièces de la procédure : - mémoires déposées par l'appelant régulièrement notifiés, - mémoires déposés par l'intimé régulièrement notifiés, - conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées, - les convocations régulièrement adressées aux parties, Ou' à la date d'audience : Maître SCOTTO D'APOLLONIA, en sa plaidoirie, Maître MEUSY, en sa plaidoirie, En ses observations, Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Ain, représenté par Monsieur Z..., Inspecteur Principal des Impôts, Commissaire du gouvernement spécialement désigné à cet effet, L'affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l'arrêt ayant été prononcé 20 Juillet 2005 Le 15 décembre 2004,la SCI MATHIEU et les consorts MATHIEU ont relevé appel d'un jugement du 25 octobre 2004 par lequel le juge de l'expropriation du département de l'Ain a fixé à la somme totale de 168 704 ç l'indemnité de dépossession due par la commune de Beynost au titre de l'expropriation poursuivie par celle-ci d'une parcelle de terrain avec les bâtiments d'une contenance de 1604 m sise au lieu-dit Les Araignées, cadastrée sous le numéro AK 229. Par leur mémoire d'appel du 15 février 2005, complété par un mémoire en réplique du 3 juin 2005, la SCI et les consorts MATHIEU demandent à la cour de fixer de la manière suivante l'indemnité due par la commune de Beynost : - indemnité principale : Terrain : 1604 m x 130 ç x 70 % : 145 964 ç Bâtiment : 446,40 m x 600 ç : 267 840 ç Soit : 413 804 ç - indemnité de remploi : 16 000 ç x 15 % : 2 400,00 ç 397 804 ç x 10 %: 39 780,40 ç Soit: 42 180,40 ç MONTANT TOTAL : 455 984,40 ç et de leur allouer une somme de 3000 ç sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Ils rappellent d'abord que leur propriété est située en plein centre de l'agglomération de Beynost, avec un accès direct de 16 m sur la RN 84, à une distance de 19 km de Lyon, au centre d'un réseau de communications routières et autoroutières exceptionnelles ; ils précisent qu'elle est desservie entièrement par les différents réseaux de viabilité. Ils ajoutent que s'y trouve, en limite séparative est, un bâtiment à usage commercial construit en 1982, d'une largeur de 12 m et d'une longueur de 37,20 m soit une emprise au sol de 446,40 m ; ils indiquent encore que ce bâtiment dont l'entrée est située en façade, à 25 m de la RN 84, se compose d'un espace de bureaux chauffé de 39 m , d'une salle de montage au centre avec WC, vestiaires, d'une salle de réparation et d'un magasin de stockage de 107 m . Les appelants font valoir que la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation doit être fixée au 30 septembre 1988 et non au 3 décembre 2000, ainsi que l'a retenu le premier juge. Ils indiquent en effet que la parcelle est soumise au droit de préemption urbain et qu'en conséquence en application des articles L. 213-6 et L. 213-4 a) du code de l'urbanisme, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; or, selon eux, cette date est ici celle de l'approbation par le conseil municipal de la plus récente révision du plan d'occupation des sols (30 septembre 1988) et non pas celle du 27 mars 1999, à laquelle a été instauré par le conseil municipal le plan d'aménagement de zone (PAZ) de la nouvelle ZAC des Grandes Terres, en l'absence d'intégration de ce PAZ au plan d'occupation des sols, ce qui empêche de l'assimiler à l'un des documents d'urbanisme visés à l'article L. 213-4 . Ils observent encore à ce sujet que, contrairement à ce que prétend la commune de Beynost, ne peut être admise comme date de référence celle de la délibération du conseil municipal du 28 mars 2002 ayant approuvé la modification du Plan Local d'Urbanisme alors d'une part qu'un tel plan n'existe pas sur la commune et que d'autre part on ignore quel secteur de la commune a fait l'objet de la modification approuvée. Les consorts MATHIEU en déduisent que leur propriété doit être estimée en fonction de sa situation d'urbanisme au 30 septembre 1988 alors qu'elle était classée en zone UCa, destinée particulièrement aux commerces, notamment hôtels et restaurants, services, bureaux et équipements publics, sans exclusion des constructions à usage d'habitation. Ils ajoutent que le coefficient d'occupation des sols était de 0,40 et qu'une superficie minimum de 1000 m était requise pour pouvoir construire. Ils estiment donc que compte tenu par ailleurs de sa desserte, la parcelle AK 229 pouvait encore recevoir une surface construite de 196 m , de sorte qu'à la date de référence, il leur était possible soit d'édifier une surface de plancher supplémentaire en étage, soit un bâtiment au fond de la parcelle, d'une surface disponible de 350 m et disposant d'un accès par le passage de 4 m existant à l'ouest. Pour l'estimation de leur bien, ils font grief au premier juge d'avoir privilégié la référence au terme de comparaison tiré de l'acte d'adhésion du 30 janvier 2004 (A... / commune de Beynost), portant sur une parcelle AK 637, d'une superficie de 989 m avec construction à usage commercial de 458 m , cédée pour le prix de 137 204,12 ç soit une valeur au mètre carré bâti, terrain intégré, de 299,57 ç. Ils soutiennent en effet que cette parcelle dispose de beaucoup moins d'atouts que la leur dans la mesure où : - elle ne bénéficie pas d'un accès direct sur la RN 84 mais seulement sur une voie secondaire ce qui constitue un handicap pour un usage commercial, - son potentiel de constructibilité est épuisé, - son aménagement intérieur n'est pas d'une meilleure qualité, alors surtout que la présence d'amiante y a été repérée. Ils considèrent donc que le prix annoncé dans l'acte d'adhésion comprend la valeur du bâtiment seulement pour une très faible part. Plus généralement les appelants contestent la méthode dite du bâti terrain intégré qui selon eux ne pourrait s'appliquer qu'en présence de plusieurs mutations portant sur des immeubles identiques et lorsque la quasi-totalité du terrain est occupée par des constructions. Ils estiment davantage pertinente l'estimation distincte du terrain avec application d'un abattement de 30 % pour encombrement et du bâtiment, qu'en fonction de sa consistance, ils évaluent à 600 ç le mètre carré. Les expropriés font état de 12 termes de comparaison portant sur divers terrains situés dans la commune de Beynost qui, selon eux font ressortir une valeur actuelle de 130 ç le mètre carré pour leur parcelle, hors abattement. Ils ajoutent que l'exproprié n'a alloué aucune indemnité d'éviction au locataire du bâtiment, occupé par une succursale de la société VULCO, exploitant une activité de négoce et d'installations de pneus : ils déclarent faire leur affaire personnelle de la libération des lieux et demandent en conséquence à la cour de ne procéder à aucun abattement pour occupation. Aux termes de son mémoire en réponse du 18 mai 2005, la commune de Beynost sollicite la confirmation pure et simple du jugement et la condamnation de l'appelant au paiement d'une indemnité de procédure de 2000 ç. À propos de la date de référence, la commune fait valoir que son plan d'occupation des sols a été révisé pour la dernière fois le 5 mars 1999 puis modifié une dernière fois le 28 mars 2002, de sorte qu'il s'agit là de la date de référence déterminée en application de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation et des articles L. 213-6 et L. 213-4 a) du code de l'urbanisme. B... ajoute qu'à cette date, par application de l'article L. 311-7 du code de l'urbanisme, restait applicable le plan d'aménagement de zone de la ZAC des Grandes Terres, approuvé le 21 juin 1999 par le conseil municipal. Elle approuve la méthode adoptée par le juge de l'expropriation qui, selon elle, correspond à la nature et aux caractéristiques du bien exproprié, mais également la référence faite par celui-ci à la vente de la parcelle A..., intervenue le 30 janvier 2004 moyennant une valeur unitaire de 323,14 ç. Elle ajoute que le jugement a donc retenu exactement une valeur de 318 ç le mètre carré de surface bâtie pour la propriété MATHIEU, dont elle souligne l'état d'entretien très moyen par rapport à celui du local commercial voisin. Elle relève que si on tient compte d'un taux de rendement de 11 % avancé par les expropriés eux-mêmes et du loyer de 15 337,59 ç par an qu'ils perçoivent, la valeur du bien représenterait 139 432,63 ç, c'est-à-dire moins que l'indemnité fixée. La commune considère que les éléments de comparaison cités par les expropriés ne sont pas pertinents puisqu'il s'agit exclusivement de terrains nus ; elle souligne le caractère artificiel et arbitraire de l'estimation de la valeur du bâtiment à 600 ç le mètre carré. De son côté, le commissaire du gouvernement conclut le 23 mai 2005 à la confirmation des valeurs fixées par le premier juge. Considérant que la date de référence doit être fixée au 3 décembre 2000 et que la parcelle était alors classée dans le périmètre de la Zac des Grandes Terres, créée le 29 mai 1998, il conteste la pertinence des déclarations d'intention d'aliéner qu'invoquent les appelants en faisant valoir que seules les mutations effectives peuvent constituer des références. B... observe que le prix de 600 ç le mètre carré pour une construction semi-industrielle n'est nullement démontré par les consorts MATHIEU. B... considère qu'en réalité le bâtiment, peu fonctionnel, n'a de valeur que par l'activité qui y est développée et qu'il serait destiné à six la démolition en cas de vente. Les différents mémoires ont été notifiés par le greffe dans les conditions prévues à l'article R.13-49 du code de l'expropriation. SUR CE, LA COUR : Attendu que comme il est prévu aux articles L. 13-13 et L. 13-14 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation en tenant compte de la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété soit au 22 mars 2002 ; que le bien exproprié sera estimé à la date de la décision de première instance ; Attendu que si sa qualification de terrain à bâtir n'est pas contestée, puisqu'en particulier, le terrain, où est implanté un atelier de réparation et commerce de pneumatiques, bénéficie des dessertes par les voie d'accès et réseaux publics nécessaires, il convient de déterminer la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour connaître ses possibilités effectives de construction à cette date et donc s'il aurait été possible un éventuel acquéreur de remplacer ou de compléter le bâtiment existant ; Attendu que dès lors qu'il est constant que ce terrain est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est, en application de l'article L. 213-6 du code de l' urbanisme, celle prévue à l'article L. 213-4 a) de ce même code c'est-à-dire celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; Or attendu que la commune de Beynost a approuvé le 28 mars 2002 la modification du Plan Local d'Urbanisme, ainsi qu'il ressort de la délibération de son conseil municipal versée au débat ; que les termes de cette délibération s'imposent au juge de l'expropriation qui n'a pas le pouvoir d'écarter cet acte en en appréciant la légalité comme l'y invitent les appelants, qui au surplus s'emparent manifestement d'erreurs terminologiques pour en mettre en doute sa validité ; qu'il convient donc en application de l'article L. 213-4 a), de fixer la date de référence au 28 mars 2002, étant observé que la commune ne prétend nullement à l'instauration d'une seconde date de référence au 21 juin 1999, date de l'approbation du plan d'aménagement de la ZAC des Grandes Terres ; que l'argumentation développée à ce propos, quoiqu'exacte, est ainsi sans objet; Attendu qu'à la date de référence, le bien exproprié se trouvait bien soumis aux dispositions du plan d'aménagement de la ZAC antérieurement approuvé ; qu'il ressort des productions de la commune qu'il figurait dans le secteur ZA de cette zone, dans lequel les seules occupations et utilisations du sol admises étaient ainsi définies : "Le secteur ZA est affecté aux constructions destinées aux activités tertiaires, aux équipements publics, parapublics, aux logements sous forme d'habitat collectif. B... s'agit de constructions principalement en ordre continu, implantées le long d'un alignement pour les façades sur la RN 84 et en retour sur l'accès à la ZAC." Attendu que la propriété MATHIEU ne pouvait donc être destinée à la construction d'une maison d'habitation individuelle, ce qui reste d'ailleurs de faible incidence pour l'appréciation de sa valeur puisque ses dimensions et sa situation en bordure d'une voie particulièrement passante la disposaient mal à un tel usage ; Que cette parcelle d'une superficie de 1604 m dispose d'une façade d'environ 16 m sur la route et d'une profondeur de 100 m ; que son relief est plat ; que le bâtiment y occupe une position centrale et ne laisse donc disponible sur toute sa longueur (37,20 m) qu'un passage de 4 m de largeur côté ouest, ce qui empêcherait en pratique la réalisation d'une nouvelle construction en fond de parcelle côté sud, pour des raisons d'accessibilité notamment pour les services d'incendie ; que toutefois, à la date de référence l'extension du bâtiment aurait été possible, dans la limite d'environ 200 m ; Que ce bâtiment est réalisé en parpaings avec une ossature métallique et une couverture en plaques ondulées d'amiante-ciment, selon les indications non contestées figurant dans le jugement ; qu'il bénéficie d'une isolation en plafond et comporte trois bureaux chauffés, en plus des zones d'atelier et de stockage ; Que le loyer payé par l'exploitant, titulaire d'un bail du 30 décembre 1986, s'élève à 15 337,59 ç par an; Attendu que la méthode d'estimation à partir de la valeur du mètre carré bâti terrain intégré, adoptée par le premier juge, ne peut être écartée en ce qu'elle permet une comparaison avec des biens de même nature, même si elle trouve ses limites dans les différences de dimensions et de rapports des surfaces respectives du bâti et du terrain qui affectent les deux autres termes de référence analysés dans le jugement ; qu'il conviendra donc de la compléter pour tenir compte, dans le cas de la propriété MATHIEU, de la valeur intrinsèque du terrain; qu'en effet, en présence d'une construction relativement sommaire, dont le site d'implantation empêchait une utilisation rationnelle des possibilités de construction, un investisseur aurait pu préférer ne pas la conserver ; qu'à cet égard il sera donc intéressant d'examiner la valeur des terrains nus comparables ; Attendu, quant aux éléments de comparaison, que le premier juge a d'abord retenu la propriété voisine, cadastrée AK 637, d'une superficie de 989 m qui a été cédée par M. A... par un traité d'adhésion à l'expropriation du 30 janvier 2004 pour un prix de 163 600 ç, indemnité de remploi comprise ; que ce bien comporte une construction à usage commercial d'une surface de 458 m , en bon état d'entretien, et disposant d'un aménagement intérieur plus complet que celui de la propriété MATHIEU, ce qui s'explique largement par sa destination de magasin d'exposition de carrelages, fa'ences, parquets et sols ; que le premier juge a retenu à juste titre que sa disposition à l'angle de deux voix constitue un avantage en raison d'une meilleure visibilité et que, contrairement à ce qu'indiquent les expropriés, l'absence d'accès direct à partir de la RN 84 n'est pas un inconvénient eu égard au trafic supporté par cette voie, qui confère une meilleure sécurité à la desserte par une route secondaire ; Qu'il reste qu'à la date de référence, le potentiel de constructibilité du terrain était épuisé et qu'à l'inverse de la propriété MATHIEU, son utilisation isolée pour une réalisation nouvelle, après démolition du bâtiment existant, n'aurait pas été possible sauf dérogation en raison de ses dimensions trop limitées ; Attendu que constitue également un élément d'appréciation la vente du 10 décembre 2001 portant sur une parcelle AM 929 d'une superficie de 5033 m portant des constructions de 1440 m dont 200 m à usage de bureaux ; que cette transaction correspondantà un bien trois fois plus important que la propriété Mathieu aussi bien en bâti qu'en non bâti, est intervenue pour un prix de 556 444,80 ç correspondant à 386,42 ç le mètre carré bâti, terrain intégré ; Que les expropriés citent diverses termes de comparaison résultant de deux ventes et de 10 déclarations d'intention d'aliéner ; qu'il en ressort pour les terrains situés en zone U, d'une superficie moyenne proche de 1000 m des prix variant de 73,74 ç le mètre carré à 121,47 ç le mètre carré ; que toutefois il apparaît que la majorité des parcelles en cause correspond à des terrains à bâtir dont la situation moins proche du centre-ville mais dans des secteurs plus calmes ne constitue aucun désavantage par rapport à la propriété MATHIEU ; que deux terrains situés en zone NA l'un proche de la parcelle expropriée ont fait l'objet de déclarations d'intention d'aliéner pour 68, 60 ç et 90 ç le mètre carré; Attendu qu'ainsi il est possible de considérer, malgré la large dispersion des prix constatés dans la période récente, marquant une certaine désorganisation du marché immobilier local, que la parcelle AK 229 avait une valeur de terrain nu de l'ordre de 120 000 ç (correspondant à un prix de 75 ç le mètre carré) à la date du jugement de première instance, compte tenu de l'évolution récente des prix immobiliers, et en fonction de sa constructibilité à la date de référence; Attendu que dans ces conditions, l'estimation qu'en a faite le premier juge doit être entérinée dès lors que : - comme il a été vu la plus-value que lui confère la présence du bâtiment est en réalité limitée en raison de son implantation et de sa faible qualité de construction et d'aménagement, - cette valeur correspond à un taux de rentabilité de 10 %, tout à fait conforme à ce qui est généralement constaté pour les locaux à vocation industrielle et/ou commerciale ; - les expropriés n'assortissent d'aucun élément de preuve leur estimation à 600 ç le mètre carré de la valeur vénale du bâtiment ; Attendu que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ; qu'il n'y a pas lieu de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 25 octobre 2004 ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; Dit que les appelants supporteront les dépens.