Cour d'appel de Montpellier, 4 septembre 2007, 06/771

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 1 Chambre Section B ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2007 Numéro d'inscription au répertoire général : 06/00771 Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 DECEMBRE 2005 TRIBUNAL D'INSTANCE DE LODEVE No RG 11-05-168 APPELANTE : SCI VALLAT, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis16 Rue Dom Vaissette34000 MONTPELLIERreprésentée par Me Michel ROUQUETTE, avoué à la Courassistée de Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : Madame Purification Y... épouse Z...née le 01 Octobre 1925 à BENISANO (ESPAGNE)...34700 LODEVEreprésentée par la SCP NEGRE - PEPRATX-NEGRE, avoués à la Courassistée de Me Isabelle DAUTREVAUX, avocat au barreau de MONTPELLIER(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2006/005319 du 15/06/2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Juin 2007 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 11 JUIN 2007, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M Yves BLANC-SYLVESTRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M Gérard DELTEL, PrésidentM Yves BLANC-SYLVESTRE, ConseillerMme Véronique BEBON, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Myriam RUBINI ARRET : - contradictoire. - prononcé publiquement par M Gérard DELTEL, Président. - signé par M Gérard DELTEL, Président, et par Mme Myriam RUBINI, Greffier présente lors du prononcé. Vu le jugement du Tribunal d'Instance de Lodève en date du 16/12/05 qui a dit nul le congé délivré par la SCI VALLAT le 25/02/05, débouté la SCI VALLAT en l'ensemble de ses demandes, condamné la SCI VALLAT à payer à Mme Z... la somme de 2.071,36 euros ; Vu l'appel de cette décision en date du 3/02/06 par la SCI VALLAT et ses écritures par lesquelles elle demande à la cour de constater la résiliation du bail verbal existant entre elle et Mme Z... ; d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ; de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 516,85 euros ; Vu les écritures de Mme Z... par lesquelles elle demande à la cour de confirmer la décision en ce qu'elle a dit nul le congé délivré et débouté la SCI VALLAT en toutes ses demandes ; de faire droit à son appel incident de confirmer la décision en ce qu'elle a condamné la SCI à lui rembourser les sommes perçues au titre des loyers révisés de 2001 à 2005, de condamner la SCI à lui rembourser aussi les sommes au titre de l'année 2006 soit la somme de 472,56 euros et au titre de l'année 2007, de dire que le montant du loyer est de 95,13 euros ; de dire que la répartition des charges d'eau , le montant des frais de déplacement et le montant exact des taxes d'ordure ménagères ne sont pas justifiés ; de condamner la SCI VALLAT à lui rembourser les sommes indûment perçues à ce titre depuis 2001 ; de dire que ces sommes porteront intérêts de droit à compter de la date d'assignation ; subsidiairement de confirmer la décision en ce qu'elle a condamné la SCI VALLAT à lui payer la somme de 285,52 euros au titre des frais de déplacement et de trop perçu pour les ordures ménagères ; de dire que les frais antérieurs à 2003 seront aussi remboursés à hauteur de la somme de 63 euros ; de dire qu'à défaut pour la SCI VALLAT de justifier la réalité du montant de la taxe d'ordures ménagères au titre des années 2001, 2002, 2004, 2005, 2006 elle sera condamnée à rembourser ces sommes à hauteur de 1.427,15 euros ; Il n'est pas contesté entre les parties que Mme Z... est occupante d'un appartement de la SCI VALLAT au titre d'un bail verbal ; La SCI VALLAT a fait délivrer congé à Mme Z... par acte en date du 25/02/05 pour le 1/09/05 sur le fondement de l'article 1736 du code civil ; elle indique que la loi de 1989 ne s'applique pas entre les parties ; que Mme Z... n'habite plus dans cet appartement mais chez sa fille à Montpellier ; Mme Z... soutient la nullité de ce congé comme ne répondant aux conditions de la loi de 1989 ; La cour constate que la SCI VALLAT produit aux débats un constat d'huissier qui démontre que sur une période de un mois Mme Z... n'a pas pu être trouvée présente au domicile de location ; il est inopérant pour Mme Z... de faire soutenir qu'elle passait les vacances d fin d'année chez sa fille alors même que le constat d'huissier a commencé au début du mois de décembre pour terminer à la mi janvier ; surtout la SCI VALLAT rapporte la preuve que Mme Z... a fait domicilier son compte bancaire chez sa fille ; qu'elle a fait mettre en service une système de renvoi téléphonique depuis son domicile vers un autre lieu ; que dans un courrier adressé par Mme Z... à la SCI VALLAT, en date du 16/08/04, elle a mentionné son adresse chez sa fille à Montpellier ; que l'acte d'assignation a été délivré à l'adresse de Mme Z... chez sa fille et cela sana aucune difficulté ; Il résulte encore des pièces produites par la SCI VALLAT que les facturations FRANCE TELECOM ne font pas état de communications téléphoniques passées depuis la ligne installée à LODEVE sauf pendant une période d'été ; que plusieurs factures EDF mentionnent une consommation électrique égale à 0 pour des périodes de 6 mois à chaque fois ; Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments, la cour faisant remarquer en plus que Mme Z... ne fournit pas volontairement les derniers relevés EDF et TELECOM malgré l'ordonnance du conseiller de la mise en état, que Mme Z... n'occupe plus les lieux loués au titre de sa résidence principale et que c'est à juste titre que la SCI VALLAT lui a fait délivrer un congé à quitter les lieux sur la base des dispositions de l'article 1736 du code civil ; La décision appelée sera infirmée en toutes ses dispositions ; La cour dira en conséquence Mme Z... occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1/09/05 et ordonnera son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; La cour condamnera aussi Mme Z... à payer une indemnité d'occupation égale à la valeur locative réelle des lieux loués soit la somme de 500 euros par mois depuis le 1/09/05 et ce jusqu'à son départ effectif ; Mme Z... demande à la cour de condamner la SCI VALLAT à lui rembourser les sommes qu'elle a payée au titre de la révision annuelle indiquant que pour qu'il y ait révision du loyer, il est nécessaire qu'une clause du contrat la prévoit, ce qui ne peut être le cas en présence d'un bail verbal ; Il résulte cependant de la loi que la révision du loyer est possible, même sans clause écrite, dès lors qu'elle résulte d'un accord entre les parties ; Il résulte de la présente instance que par courriers en date des 4/01/99, 3/01/2000, 4/01/01, 2/01/03 et 2/04/05 Mme Z... a, elle-même, spontanément calculé le montant de son nouveau loyer en appliquant un taux de réévaluation et en payant le nouveau loyer ainsi réévalué ; qu'elle a ainsi continué à payer à chaque fois le montant de ce nouveau loyer sans contestation aucune et sans aucune demande de répétition de l'indu ; Il résulte en conséquence de ces courriers et de cette attitude constante et répétée de Mme Z... pendant une période de 7 ans un accord tacite sur l'indexation de son loyer de manière annuelle ; en conséquence Mme Z... sera déboutée de ce chef de demande ; Mme Z... demande aussi à la cour de dire que la répartition des charges d'eau, le montant des frais de déplacement et le montant exact des taxes d'ordures ménagères ne sont pas justifiés ; de condamner la SCI VALLAT à lui rembourser les sommes indûment perçues à ce titre depuis 2001 ; elle explique que la SCI VALLAT ne donne aucune explication sur le mode de calcul ; Il est constant que Mme Z... accepte depuis 1997, ainsi que cela résulte des documents produits, le mode de répartition de ces différents postes sans jamais l'avoir contesté ; qu'elle a toujours payé ces sommes selon le mode de répartition précisé dans l'appel de charges par le bailleur ; elle sera débouté de ce chef de demande ; Mme Z... sera condamnée à payer une somme de 750 euros sur la base de l'article 700 du nouveau code de procédure civile à la SCI VALLAT ; PAR CES MOTIFSLA COUR Reçoit la SCI VALLAT en son appel et le déclare régulier en la forme, Au fond, Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau Déboute Mme Z... en l'ensemble de ses demandes ; Valide le congé délivré par la SCI VALLAT à Mme Z... par acte en date du 25/02/05 pour le 1/09/05 sur le fondement de l'article 1736 du code civil ; Dit Mme Z... occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1/09/05 ; Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Mme Z... à payer une indemnité d'occupation égale à la valeur locative réelle des lieux loués soit la somme de 500 euros par mois depuis le 1/09/05 et ce jusqu'à son départ effectif ; Condamne Mme Z... à payer à la SCI VALLAT une somme de 750 euros sur la base de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. Rejette toutes autres demandes ; Condamne Mme Z... aux entiers dépens de 1o instance et d'appel avec droit de recouvrement à Mo ROUQUETTE, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de Procédure civile. Le Greffier Le Président Ybs