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Art. 624 : Les dispositions du présent titre s’appliquent au domaine privé rural de l’Etat et des collectivités territoriales ainsi qu’aux terres rurales appartenant aux personnes physiques ou personnes morales de droit privé. Elles s’appliquent en outre à toutes les terres de tenure foncière coutumière. Toutefois, les forêts protégées et classées, les aires fauniques, les espaces pastoraux, les ressources minières et en eaux demeurent soumis aux dispositions législatives spéciales qui y sont relatives, notamment le Code de l’urbanisme en ce qui concerne les zones sensibles à protéger et autres textes spécifiques les régissant.
Art. 625 : Les terres rurales s’entendent comme celles définies à l’article 9, point 89 du présent code. Les terres rurales comprennent : 1- le domaine privé rural de l’Etat et des collectivités territoriales ; 2- les terres rurales appartenant aux personnes physiques, aux collectivités familiales et aux personnes morales de droit privé.
Art. 626 : Il est reconnu aux personnes physiques, aux collectivités familiales et aux personnes morales de droit privé, le droit de participer à la définition des règles spécifiques de gestion des terres rurales édictées par le présent code conformément à l’intérêt général, aux lois et règlements de la République et aux arrêtés communaux en vigueur. Ces règles doivent faire l’objet d’un arrêté communal à l’issue de consultations organisées avec les populations.
Art. 627 : Les droits fonciers issus de la coutume et des pratiques et normes locales, reconnus, constatés et enregistrés selon la réglementation en vigueur ou les dispositions du présent code, peuvent servir de garantie à l’octroi de crédits fonciers. SOUS-TITRE II : DE LA CONSTATATION DES DROITS FONCIERS COUTUMIERS
Art. 628 : Lorsque les terres sont détenues suivant les règles du droit coutumier, les détenteurs ont la faculté de faire constater et affirmer leurs droits au regard de tous tiers sous réserve de l’observation des dispositions des articles 629 à 639 du présent code. Toutefois, l’égalité homme/femme à l’accès à la terre doit être respectée.
Art. 629 : Le requérant adresse, à cet effet, au maire, une demande écrite ou verbale contenant, autant que possible, ses nom, âge, profession, domicile, lieu de naissance, filiation, état de la famille, avec l’indication sommaire de la ou des terres qu’il désire soumettre à la règlementation instituée par le présent code, des droits qu’il exerce et de tous renseignements concernant l’origine de ces droits. Récépissé est donné à l’intéressé de sa demande qui est inscrite avec un numéro d’ordre sur un registre ad hoc tenu au chef-lieu de chaque commune. Le requérant est informé d’avoir à délimiter son terrain à l’aide de jalons ou de tous autres points de repère suffisants. Préalablement à la procédure indiquée ci-après, les dossiers des demandes ainsi constituées sont, en vue de sauvegarder les droits de l’État, transmis à l’autorité administrative compétente.
Art. 630 : Au jour fixé par le maire, ce dernier ou son représentant, après avoir prévenu les chefs, les notables du lieu, les propriétaires limitrophes et les tiers intéressés, fait sur place et publiquement toutes constatations relatives au terrain déclaré, quant à sa nature, sa superficie, sa description, ses limites, la revendication dont il est l’objet, l’identité et la qualité du ou des titulaires des droits fonciers. BLIQUE TOGOLAISE Sommation est faite aux assistants de révéler tous droits opposables à ceux dont la reconnaissance est demandée, sous peine de sanctions prévues à l’article 714 du présent code. Procès-verbal est dressé de ces opérations et lecture publique en est donnée et traduite, s’il y a lieu ; après quoi, il est signé par le représentant de l’administration, qui invite le requérant, le chef ou son remplaçant, l’interprète et les opposants à le signer également, soit en français, soit en écriture de langue locale. Les oppositions reçues sur place sont mentionnées sur ledit procès-verbal ; avis est donné que tous opposants présents ou à venir peuvent faire valoir leurs droits à la condition d’en saisir, dans le délai de trois (03) mois, par l’intermédiaire du maire, le tribunal de première instance qui juge en la forme ordinaire.
Art. 631 : Dans le cours du délai de trois (03) mois assigné pour la révélation des droits des tiers, le maire fait procéder, par l’un des géomètres assermentés attachés à la conservation foncière, au bornage de l’immeuble.
Art. 632 : Si, dans les trois (03) mois, aucune opposition n’a été formée ou, en cas d’opposition, après main levée volontaire ou prononcée par le tribunal de première instance compétent, si, d’autre part, la terre considérée n’est pas revendiquée par l’Etat, conformément à l’article 531 du présent code, les pièces établies (avec, s’il y a lieu, copie des décisions de justice) sont numérotées et réunies en un livret auquel est joint, dans la mesure du possible, un plan des lieux. Les indications portées au livret ainsi constitué sont sommairement transcrites sur un registre spécial dûment coté et paraphé par le maire, chaque inscription étant datée et faite sous un numéro particulier. Copie de l’inscription au registre spécial est remise à l’intéressé sur sa demande.
Art. 633 : Le titre ainsi obtenu par le requérant à la valeur d’un acte sous seing privé et confirme son possesseur dans les droits qu’il énumère. Il vaut tant que dure l’occupation effective du bénéficiaire ou de ses ayants droit. Aucune dépossession ne peut être faite qu’en vertu d’un jugement ou d’une convention dans la forme des actes ci-dessus spécifiés.
Art. 634 : Le bénéfice des dispositions ci-dessus peut également être étendu à tous les immeubles bâtis.
Art. 635 : Tous faits, conventions ou sentences ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un des droits ainsi constatés, d’en changer le ou les titulaires ou les conditions et dont les intéressés veulent faire constater l’existence donnent lieu à une inscription qui est reproduite sur le registre spécial et sur le titre remis au détenteur ; un feuillet nouveau est accolé au livret décrit à l’article 632 du présent code et un certificat d’inscription est remis, en outre, au bénéficiaire.
Art. 636 : En cas de perte par le titulaire d’une copie de titre foncier ou d’un certificat d’inscription, le conservateur n’en peut délivrer un duplicata que sur le vu d’un jugement l’ordonnant, rendu après publication d’un avis inséré dans deux (02) numéros consécutifs du
Art. 637 : Les pièces établies en vue de la procédure ci-dessus décrite, expéditions et certificats, sont dispensés des droits de timbre et d’enregistrement.
Art. 638 : Les tribunaux de première instance sont exclusivement compétents pour connaître des difficultés susceptibles de s’élever à propos des modalités d’application du présent sous-titre. Par exception aux dispositions de l’article 185 du Code de procédure civile et dans l’intérêt des parties, le droit d’appel est ouvert au maire dans les mêmes conditions que pour les intéressés.
Art. 639 : Lorsque le bénéfice des dispositions ci-dessus est réclamé par plusieurs codétenteurs ou par l’un d’eux seulement, les intéressés sont invités, au préalable, à déterminer, dans une convention revêtue de la formule d’affirmation, le mode d’occupation et d’administration qui régit l’immeuble déclaré, et, le cas échéant, les droits particuliers qui peuvent être concédés à l’un d’entre eux. A défaut d’accord, le litige est porté devant les tribunaux de première instance qui décident de la suite à donner à l’affaire. SOUS-TITRE III : DE L’APPROPRIATION, DU TRANSFERT ET DE LA CONSTITUTION DE DROITS SUR LES TERRES RURALES CHAPITRE IER : DE L’APPROPRIATION DES TERRES RURALES
Art. 640 : La propriété d’une terre rurale de tenure foncière coutumière est établie par son inscription au registre spécial visé à l’article 629, alinéa 2 du présent code. L’inscription au registre spécial est obtenue par application des dispositions des articles 628 et 629 du présent code.
Art. 641 : Les terres vacantes et sans maître appartiennent à l’État, lequel doit les immatriculer à son nom. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 67 L’Etat peut les attribuer aux collectivités territoriales, directement ou à la demande de celles-ci dans la mesure où elles sont situées sur leur territoire administratif.
Art. 642 : Un arrêté du maire de la commune du lieu de sa situation constate qu’un immeuble est vacant et sans maître.
Art. 643 : La procédure de constatation d’un immeuble vacant et sans maître est définie par décret en conseil des ministres. Pour établir de manière certaine le défaut d’appropriation, cette procédure doit respecter les conditions de publication et de délai semblables à celles prévues par les dispositions du titre III du présent code en ce qui concerne la procédure d’immatriculation aux livres fonciers. Le conservateur de la propriété foncière ne peut ouvrir une procédure d’immatriculation au nom de l’État qu’à la réception de l’arrêté du maire établissant le défaut d’appropriation.
Art. 644 : Les propriétaires de terres rurales de tenure foncière coutumière exercent sur leurs fonds toutes les prérogatives attachées à leurs droits de propriété, conformément aux dispositions légales en vigueur et à l’ordre public.
Art. 645 : Les titulaires d’un droit d’usage sur les terres rurales de tenure foncière coutumière exercent sur ces terres toutes les prérogatives attachées à leurs droits, conformément aux règles et pratiques locales. Ils exercent ces prérogatives tant que leurs droits ne sont pas contestés et dans le strict respect des droits des tiers.
Art. 646 : Nul ne peut être contraint de céder un fonds immeuble de tenure foncière coutumière, si ce n’est pour la mise en œuvre des politiques de développement ou pour cause d’utilité publique, et moyennant, dans tous les cas, une juste et préalable indemnité.
Art. 647 : A superficie égale, l’indemnité due conformément à l’article précédent est égale à celle due en cas d’expropriation d’un immeuble immatriculé aux livres fonciers, sauf à déduire les frais d’immatriculation. CHAPITRE II : DU TRANSFERT ET DE LA CONSTITUTION DE DROITS SUR LES TERRES RURALES DE TENURE FONCIERE COUTUMIERE SECTION 1RE : DU TRANSFERT A TITRE DEFINITIF
Art. 648 : Le transfert à titre définitif d’une terre rurale de tenure foncière coutumière peut s’opérer par vente, succession ab intestat ou testamentaire, donation entre vifs ou par tout autre effet de l’obligation.
Art. 649 : L’acquisition d’une terre rurale dont la superficie est comprise entre dix (10) et vingt (20) hectares est conditionnée par l’autorisation préalable du conseil communal ou municipal, d’un projet de mise en valeur à des fins agricoles, halieutiques, pastorales, forestières, sociales, industrielles, artisanales ou de préservation de l’environnement conformément aux dispositions des articles 655 et suivants du présent code ou d’une manière générale liée à un projet d’intérêt général. Au-delà de vingt (20) et jusqu’à cent (100) hectares, le projet de mise en valeur défini à l’alinéa précédent est approuvé par l’Agence nationale du domaine et du foncier après avis du conseil communal ou municipal. Pour une superficie supérieure à cent (100) et inférieure ou égale à cinq cent (500) hectares, la demande d’acquisition de terre n’est recevable que dans les conditions suivantes : 1- le projet est approuvé par le conseil communal ou municipal ; 2- le projet a reçu l’avis favorable de l’Agence nationale du domaine et du foncier ; 3- le projet a reçu l’approbation du ministre chargé des affaires foncières. Au-delà de cinq cent (500) hectares, le projet de mise en valeur est approuvé par décret en conseil des ministres. Dans tous les cas, selon le type, la nature et l’importance du projet, l’avis des ministres concernés est requis sans préjudice de l’étude d’impact environnemental. Tout projet de mise en valeur doit assurer une agriculture durable, respecter l’équilibre écologique, la préservation de l’environnement et contribuer à garantir la sécurité alimentaire, renforcer le tissu social, dans l’intérêt des générations présentes et futures.
Art. 650 : L’Agence nationale du domaine et du foncier exerce un droit de préemption sur toutes les transactions opérées sur les terres rurales. Toute vente effectuée sur une terre rurale qui n’aurait pas obtenu le visa de l’Agence nationale du domaine et du foncier ou l’avis de préemption est nulle et de nul effet. BLIQUE TOGOLAISE Un décret en conseil des ministres précise les modalités d’exercice du droit de préemption.
Art. 651 : Les terres rurales de tenure foncière coutumière peuvent faire l’objet de droits d’usage délégués tels qu’ils sont régis par la coutume et les usages. Toutefois, la délégation doit être constatée par un écrit devant témoins. Cet écrit précise l’accord des parties sur les conditions d’octroi et de jouissance des droits d’usage délégués telles que définies à l’article 9, point 64 du présent code. Dans tous les cas, la consultation de la section villageoise de gestion foncière est requise dans les localités où il en existe déjà, à peine de nullité de l’acte de transfert de droit d’usage.
Art. 652 : La cession du contrat de location par le locataire et la sous-location sont interdites, sauf accord préalable écrit du propriétaire de l’immeuble rural. SECTION 2 : DE LA DUREE DU BAIL
Art. 653 : La durée du bail est fixée par l’accord des parties. Aucun preneur à bail d’un fonds de tenure foncière coutumière ne peut être évincé avant l’expiration du contrat, sans juste motif.
Art. 654 : En cas d’éviction sans juste motif, le bailleur doit au preneur une indemnité d’éviction convenue d’accord partie ou fixée par le juge compétent. CHAPITRE III : DE LA MISE EN VALEUR ET DE LA GESTIONDES TERRES RURALES
Art. 655 : La mise en valeur d’une terre rurale résulte, soit d’une opération de développement rural, soit de toute autre opération réalisée pour préserver l’environnement conformément aux lois et règlements en vigueur, dans le but de satisfaire les besoins individuels ou collectifs, publics ou privés. Les actions de développement rural concernent notamment et sans que cette liste soit limitative : 1- la mise en place et l’exploitation des cultures pérennes, annuelles ou saisonnières ; 2- l’élevage des animaux domestiques ou sauvages ; 3- le maintien, l’enrichissement ou la constitution de forêts ; 4- la pêche ; 5- l’aquaculture ; 6- les infrastructures et les aménagements de cultures irriguées ; 7- la création de jardins botaniques et de parcs zoologiques ; 8- la construction et l’exploitation des établissements de stockage, de transformation et de commercialisation des produits agricoles, de l’élevage, de la foresterie, de la pêche et de toute autre activité à caractère rural.
Art. 656 : L’autorité administrative, pour faciliter la réalisation des programmes de développement ou d’intérêt général, peut nonobstant le droit de propriété des collectivités familiales et des personnes physiques ou morales de droit privé, interdire certaines activités constituant des nuisances auxdits programmes ou à l’environnement, conformément à la législation en vigueur. Toutefois, l’autorité administrative doit au préalable envisager la mise en œuvre des mesures susceptibles d’enrayer ou de limiter les risques de nuisances ou de dommages à l’environnement.
Art. 657 : Les propriétaires de terres rurales y compris l’Etat et les collectivités territoriales ont l’obligation de les mettre en valeur, sauf le cas où la qualité du sol nécessite une jachère dont la durée ne peut être supérieure à cinq (05) ans. En tout état de cause, les terres rurales acquises en pleine propriété ou détenues dans les formes admises par la coutume dont la jachère dépasse deux (02) ans, doivent, à partir de la cinquième année de la jachère, être complantées par le propriétaire ou l’usager d’espèces végétales fertilisantes ou fertilisées par tout autre moyen, afin de régénérer leur qualité, sous peine d’amende dont le montant est fixé par le conseil communal ou municipal concerné. Tout défaut de mise en valeur d’un fonds de terre rural soumet ce fonds aux dispositions des articles 658 à 663 du présent Code.
Art. 658 : Les terres rurales de tenure foncière moderne ou de tenure foncière coutumière dont la mise en valeur n’a pas été assurée dans les conditions fixées aux articles suivants peuvent faire l’objet d’une mise en valeur agricole ou pastorale par toute personne physique ou morale qui en fait la demande, comme il est prescrit à l’article 660 du présent code.
Art. 659 : Constitue un défaut de mise en valeur, l’absence de tout entretien ou de toute production d’une terre rurale durant une période continue de cinq (05) ans décomptés à partir de la date du constat de l’absence d’entretien ou de production. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 69 L’insuffisance de mise en valeur résulte d’un mauvais état d’entretien ou d’abandon d’une installation industrielle sur les terres concernées pendant le même délai fixé à l’alinéa précédent. L’insuffisance de mise en valeur est assimilable au défaut de mise en valeur ou de mise en culture. Sont réputées non mises en valeur : 1- les concessions devenues définitives, lorsque les conditions imposées par le cahier des charges annexé à l’arrêté d’octroi ne sont pas remplies ; 2- les parcelles isolées demeurées en friches pendant cinq (05) années consécutives sans introduction de plantes fertilisantes ou de tout autre moyen de fertilisation ; 3- les parcelles mises en jachère pendant plus de cinq (05) ans. Sont réputées en mauvais état de production, les entreprises agricoles ou les parcelles isolées portant des cultures pérennes dont les rendements sont largement inférieurs à ceux habituellement obtenus dans la localité.
Art. 660 : Toute personne physique ou morale peut demander au maire, l’autorisation d’exploiter une parcelle susceptible d’une mise en valeur rurale qui se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 659 ci-dessus. Le maire saisit la commission de gestion foncière de la commune qui se prononce après enquête contradictoire sur l’état de non mise en valeur ou d’insuffisance de mise en valeur du fonds de terre concerné, ainsi que sur les possibilités de mise en valeur rurale de celui-ci. Le défaut de mise en valeur est constaté par arrêté du maire de la commune. Cet arrêté notifié au propriétaire doit être publié par voie d’affichage à la mairie pendant deux (02) mois, par annonce à la radio locale et par les crieurs publics ou tout autre moyen de communication.
Art. 661 : Pendant le délai d’affichage indiqué à l’article 660, le propriétaire fait connaître par écrit au maire qu’il s’engage à mettre en valeur le fonds inexploité ou sousexploité, dans un délai d’un (01) an, ou qu’il y renonce. L’absence de réaction du propriétaire vaut renonciation. En cas de renonciation, le droit d’exploitation peut être attribué à toute personne qui en fait la demande, avec obligation d’engager la mise en valeur selon les conditions du bail dans le délai d’un (01) an.
Art. 662 : L’autorisation d’exploiter peut-être accordée par le maire, après avis de la commission de gestion foncière de la commune. En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est accordée en priorité au demandeur rural en situation de première installation. Le bénéficiaire de l’autorisation d’exploiter conclut avec le propriétaire un bail.
Art. 663 : Le bail conclu conformément à l’article précédent détermine notamment les conditions de jouissance et le prix du bail. Il fixe en outre les conditions de renouvellement du bail et de reprise en cas de non-renouvellement. TITRE IX : DE LA PREUVE ET DU CONTENTIEUX FONCIER SOUS-TITRE I : DE LA PREUVE DES DROITS FONCIERS
Art. 664 : La charge de la preuve incombe à celui qui a pris l’initiative du procès. Néanmoins, lorsque le défendeur allègue une prétention, il est tenu, sous peine de rejet, de l’établir.
Art. 665 : La preuve des droits fonciers se fait par le titre foncier. Toutefois, en ce qui concerne les terres non immatriculées, la preuve peut être rapportée, entre autres, par : 1- livret prévu par l’article 632 du présent code; 2- l’acte notarié ; 3- le certificat administratif ; 4- les actes délivrés lors des opérations de lotissement ou de remembrement ; 5- les avis d’imposition ; 6- l’aveu ; 7- le serment ; 8- les présomptions ; 9- le témoignage ; 10- le procès-verbal de règlement amiable délivré par l’autorité traditionnelle conformément à l’article 680 du présent code ; 11- les décisions judiciaires ayant acquis la force de chose jugée. BLIQUE TOGOLAISE
Art. 666 : Le titre foncier fait la preuve de la propriété en matière immobilière. Lorsqu’il est régulièrement établi, il a la valeur d’un acte authentique et garantit à son titulaire de façon incontestable le droit de propriété de l’immeuble qui en est l’objet. Lorsque deux (02) titres fonciers sont régulièrement délivrés sur un même immeuble, le juge fait foi au titre le plus ancien.
Art. 667 : La décision de justice passée en force de chose jugée a la même force probante que le titre foncier. Toutefois, elle ne produit effet qu’entre les parties au procès. Les ayants droit et les ayants cause des parties sont assimilés aux parties au procès.
Art. 668 : Le certificat administratif fait foi jusqu’à preuve contraire des mentions qu’il comporte. Lorsque le certificat administratif est en conflit avec le titre foncier, le juge accorde primauté au titre foncier.
Art. 669 : A défaut, d’un des modes de preuve de rang préférable dans l’ordre établi par l’article 665 du présent code, le juge peut recourir au témoignage. Il en apprécie souverainement la force probante. Il peut également établir le droit de propriété à partir de présomptions résultant de l’occupation paisible de longue durée, la première occupation, le partage des produits agricoles ou de chasse, la culture d’essences pérennes ou tous indices matérialisant l’emprise de l’une des parties sur l’immeuble litigieux. Toutefois, lorsque les essences pérennes ou indices cidessus visés résultent d’une convention, de la simple tolérance ou de l’hospitalité, ils ne peuvent pas constituer un mode de preuve du droit de propriété.
Art. 670 : La convention revêtue de la formule d’affirmation, comme celle qui en est dépourvue constituent de simples présomptions de propriété qui peut être combattue par tous moyens. Néanmoins, lorsque le conflit porte sur la date, la formule de l’affirmation confère primauté à la convention affirmée. Lorsque deux conventions sont régulièrement affirmées par une même administration sur un même immeuble, la convention la plus ancienne fait foi.
Art. 671 : L’aveu judiciaire fait pleine foi. Toutefois, l’aveu extrajudiciaire est laissé à la souveraine appréciation du juge. Il en est de même du serment.
Art. 672 : Les actes administratifs délivrés lors ou à l’issue des opérations de lotissement ou de remembrement, ne constituent des modes de preuve que s’ils sont soutenus par des conventions, titres ou faits antérieurs auxdites opérations. Lorsque deux (02) ou plusieurs actes administratifs délivrés à différentes personnes se contredisent, seul fait foi, l’acte porté par la convention, titre ou faits le plus ancien. SOUS-TITRE II : DU CONTENTIEUX FONCIER CHAPITRE IER: DES MESURES PREVENTIVES ET DU REGLEMENT DES CONFLITS FONCIERS RURAUX
Art. 673 : L’Etat prend et met en œuvre toutes les mesures nécessaires en vue de prévenir et de réduire efficacement les conflits fonciers ruraux. Dans le cadre de la prévention des conflits fonciers ruraux, l’Etat élabore et met en œuvre, en concertation avec l’ensemble des acteurs concernés, les mesures appropriées d’aménagement et de gestion rationnelle de l’espace rural.
Art. 674 : L’Etat et les collectivités territoriales prennent toutes mesures appropriées pour assurer l’implication des autorités coutumières et traditionnelles, de la société civile et des personnes ressources dans la prévention des conflits fonciers ruraux.
Art. 675 : Les différends liés à l’accès aux terres rurales et aux ressources naturelles sont réglés conformément aux dispositions légales en vigueur. Toutefois, la saisine des juridictions doit obligatoirement être précédée, d’une tentative de règlement amiable auprès d’une autorité traditionnelle territorialement compétente.
Art. 676 : Aucune procédure particulière n’est exigée quant au choix de l’instance ou de la personne chargée du règlement amiable.