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Art. 121 : Pour les ouvrages ou travaux mentionnés aux points 1 à 3 de l’article 98 du présent code pour lesquels existe une obligation légale à la charge des propriétaires et si une association foncière autorisée n’a pu être constituée, l’autorité administrative peut constituer d’office une association foncière regroupant l’ensemble des propriétaires intéressés. Dans tous les cas, le projet de constitution de l’association est soumis à une enquête publique. L’acte portant constitution d’office de l’association est publié et notifié dans les conditions prévues à l’article 112 du présent code. Il comprend notamment les dispositions relatives au périmètre de l’association, à son objet, au mode d’exécution des travaux ainsi qu’aux modalités de répartition des dépenses selon le degré d’intérêt de chacune des propriétés à l’exécution des travaux. Il convoque la première assemblée des propriétaires à l’occasion de laquelle il sera procédé à la désignation des membres du syndicat. A REPUBLIQUE TOGOLAISE 19 Lorsque l’assemblée des propriétaires ne parvient pas à désigner les membres du syndicat, l’autorité administrative y procède d’office, le cas échéant, en dehors des membres de l’association. En cas de carence, l’autorité administrative peut, après mise en demeure restée sans effet dans un délai d’un (01) mois, se substituer dans tous leurs actes aux organes défaillants de l’association foncière constituée d’office.
Art. 122 : Une association foncière constituée d’office peut demander, par délibération de son assemblée des propriétaires adoptée dans les conditions de majorité prévues à l’article 111 du présent code, à être transformée en association foncière autorisée. La transformation peut être prononcée par l’autorité administrative lorsque les membres du syndicat ont été désignés par l’assemblée des propriétaires et lorsque l’association fonctionne normalement depuis au moins un exercice budgétaire.
Art. 123 : La dissolution d’une association foncière constituée d’office ne peut être décidée qu’à l’initiative de l’autorité administrative.
Art. 124 : Les autres dispositions régissant les associations foncières autorisées sont applicables aux associations foncières constituées d’office. CHAPITRE III : DE L’UNION ET DE LA FUSION
Art. 125 : Pour faciliter leur gestion ou en vue de l’exécution ou de l’entretien de travaux ou d’ouvrages d’intérêt commun, les associations foncières autorisées ou constituées d’office peuvent se grouper en unions. Une union est formée sur la demande faite à l’autorité administrative compétente dans la préfecture où l’union a prévu d’avoir son siège par une ou plusieurs de ces associations.
Art. 126 : L’adhésion à l’union d’une association foncière autorisée ou constituée d’office est donnée par l’assemblée des propriétaires dans les conditions de majorité prévues à l’article 111 du présent code.
Art. 127 : L’autorité administrative compétente dans la préfecture où l’union a prévu d’avoir son siège peut, au vu du consentement des associations candidates, autoriser par un acte publié et notifié dans les conditions prévues à l’article 112 du présent code, la constitution de l’union dont les statuts doivent être conformes aux dispositions de l’article 104 du présent code.
Art. 128 : L’union a pour organes une assemblée générale des associations, un syndicat et un président.
Art. 129 : L’assemblée générale des associations se compose de délégués titulaires et suppléants élus parmi leurs membres par les syndicats de chacune des associations adhérentes.
Art. 130 : Une proposition de modification statutaire portant sur l’objet d’une union, le retrait ou l’adhésion d’une association foncière à l’union peut être présentée à l’initiative du syndicat de l’union ou d’un membre de l’union. Une association foncière autorisée ou constituée d’office peut également demander son adhésion par délibération de son assemblée des propriétaires dans les conditions de majorité prévues à l’article 111 du présent code. Lorsqu’une association foncière n’est pas à l’initiative d’une demande d’adhésion ou de retrait de l’union la concernant, cette modification statutaire est subordonnée à l’accord de l’assemblée des propriétaires de cette association dans les mêmes conditions de majorité. L’autorité administrative peut autoriser, par acte publié et notifié dans les conditions prévues à l’article 112 du présent code, la modification statutaire après accord des syndicats des associations membres. Cet accord doit être exprimé par deux tiers au moins des syndicats des associations membres représentant au moins la moitié du périmètre de l’union ou par la moitié au moins des syndicats des associations membres représentant au moins les deux tiers (2/3) du périmètre de l’union.
Art. 131 : Une union peut être dissoute par acte de l’autorité administrative, à la demande des associations foncières membres de l’union qui se prononcent dans les conditions de majorité prévues à l’alinéa 2 de l’article 130.
Art. 132 : Les autres dispositions régissant les associations foncières autorisées sont applicables aux unions.
Art. 133 : Deux (02) ou plusieurs associations foncières autorisées ou constituées d’office peuvent être autorisées, à leur demande ou à la demande de toute personne ayant capacité à la création d’une association foncière autorisée, à fusionner en une association foncière autorisée. La demande est adressée à l’autorité administrative compétente dans la préfecture où la future association a prévu d’avoir son siège. La fusion peut être autorisée par acte de l’autorité administrative lorsque l’assemblée des propriétaires de chaque association appelée à fusionner s’est prononcée favorablement dans les conditions de majorité prévues à l’article 111 du présent code. BLIQUE TOGOLAISE CHAPITRE IV : DE LA MODIFICATION DES CONDITIONS INITIALES ET DE LA DISSOLUTION
Art. 134 : 1- Une proposition de modification statutaire peut être présentée, notamment à l’initiative du préfet. Les demandes d’adhésion de nouveaux membres sont soumises à l’assemblée générale. Lorsque les statuts n’ont pas prévu une procédure spécifique, les nouvelles adhésions sont décidées à la majorité des deux tiers (2/3) des voix des membres composant l’association. Toutefois, la proposition de modification statutaire est soumise à l’assemblée générale de l’association, lorsque l’adhésion envisagée emporte extension du périmètre sur une surface n’excédant pas un pourcentage défini par le décret prévu à l’article 135 du présent code. L’assemblée générale se prononce sur les autres modifications statutaires dans les conditions prévues par les statuts. L’autorisation de modification des statuts peut être prononcée par acte de l’autorité administrative publié et notifié dans les conditions de l’article 112 du présent code. 2- La dissolution de l’association préfectorale ne peut être décidée que par l’autorité administrative. Elle ne peut être prononcée qu’à la condition qu’une autre personne publique se substitue à l’association dans l’exercice de ses missions.
Art. 135 : Les modalités d’application du sous-titre relatif aux associations foncières sont fixées par décret en conseil des ministres : 1- la détermination de l’autorité administrative compétente pour la création, la transformation ou la dissolution d’une association foncière autorisée et les modalités de transmission à cette autorité des actes de cette association ; 2- les modalités de l’enquête publique et de la consultation des propriétaires prévues aux articles 109 et 110 du présent code ; 3- les modalités de publicité de l’acte autorisant la création d’une association foncière autorisée ; 4- les modalités de réunion et de délibération de l’assemblée des propriétaires ; 5- la représentation avec voix consultative au sein du syndicat d’organismes accordant des subventions ; JOURNAL OFFICIE 6- les conditions d’élaboration du rapport ; 7- les conditions de passation et d’exécution des marchés d’une association foncière autorisée ; 8- les modalités de la substitution de l’Etat, d’une collectivité territoriale ou d’un groupement de collectivités territoriales, à une association foncière autorisée ; 9- les dérogations à l’obligation de dépôt des fonds ; 10- les dispositions budgétaires et comptables ; 11- la définition de la surface en deçà de laquelle il est possible de recourir à une procédure simplifiée d’extension ou de réduction du périmètre d’une association foncière autorisée. TITRE III : DE LA PROPRIETE SOUS-TITRE I : DES PRINCIPES GENERAUX
Art. 136 : La propriété est le droit exclusif et perpétuel d’user, de jouir et de disposer des choses et des droits. Elle confère à son titulaire un pouvoir absolu sous réserve des lois qui la réglementent.
Art. 137 : Nul ne peut exercer son droit de propriété dans l’intention de nuire à autrui.
Art. 138 : La propriété s’étend aux fruits et produits de la chose et à tout ce qui s’unit à elle par accession naturelle ou artificielle.
Art. 139 : La propriété ne se perd pas par le non-usage. L’action en revendication est perpétuelle.
Art. 140 : Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour la mise en œuvre des politiques de développement ou pour cause d’utilité publique, et moyennant, dans les deux cas, une juste et préalable indemnité.
Art. 141: Par dérogation aux articles précédents, le propriétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur son fonds ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,30 mètre, en exiger la suppression que dans le délai de deux (02) ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix (10) ans après l’achèvement des travaux. Dans le délai de cinq (05) ans, commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiètement à son bénéficiaire, DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 21 moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiétement et du préjudice qu’il a causé.
Art. 142 : Les biens immobiliers sans maître appartiennent aux personnes publiques désignées par la loi. SOUS-TITRE II : DE L’INDEMNITE DE PLUS-VALUE
Art. 143 : Lorsque l’occupation des travaux publics confère à des propriétés privées autres que ceux frappés d’expropriation ou d’occupations temporaires une augmentation de valeur de 20 %, les propriétaires de ces immeubles ou droits réels immobiliers peuvent être contraints de payer une indemnité égale au maximum, à la moitié de la plus-value ainsi créée.
Art. 144 : Un acte administratif désigne, d’une manière précise, la zone dans laquelle il y a lieu de faire application des dispositions relatives à l’indemnité de plus-value et les immeubles assujettis.
Art. 145 : Aussitôt après publication de l’acte administratif désignant la zone et les immeubles assujettis à l’indemnité de plus-value, les bénéficiaires de la plus-value ou leurs ayants droit sont convoqués devant l’autorité communale ou son mandataire afin de s’entendre avec l’administration sur le montant de la plus-value et celui de l’indemnité.
Art. 146 : A défaut d’entente amiable entre l’administration et le bénéficiaire de la plus-value, celui-ci est cité, à la requête de l’administration, devant le juge administratif pour que soit déterminée la plus-value acquise au jour de la requête et que soit fixée l’indemnité exigible.
Art. 147 : Pour fixer le montant de l’indemnité, la juridiction compétente détermine : 1- la valeur de l’immeuble avant l’annonce ou le commencement des travaux ou les opérations d’utilité publique ; 2- la valeur de l’immeuble au jour de la requête ; 3- éventuellement, l’augmentation de la valeur résultant des facteurs de plus-value étrangers aux travaux ou aux opérations d’utilité publique.
Art. 148 : Les indemnités de plus-value sont recouvrées comme en matière de contribution directe. Toutefois, le juge administratif ou, en cas d’accord, les parties peuvent décider d’échelonner le paiement sur quatre (04) années au maximum.
Art. 149 : Tout redevable de l’indemnité peut se libérer en délaissant tout ou partie des immeubles qui ont bénéficié de la plus-value.
Art. 150 : Si la plus-value intéresse une propriété qui a fait l’objet d’une expropriation partielle, l’indemnité de la plus-value est éventuellement diminuée du montant de la somme imputée sur l’indemnité d’expropriation. SOUS-TITRE III : DES MODES D’ACCES A LA PROPRIETE
Art. 151 : Sans préjudicier aux droits de propriété acquis du premier occupant, la propriété s’acquiert et se transmet par succession, par voie de testament ou par donation entre vifs et par l’effet de la vente ou de l’échange ou tout autre mode de mutation à titre gratuit ou onéreux.
Art. 152 : La propriété s’acquiert également par accession ou incorporation et par prescription acquisitive mentionnées aux articles 412 à 417 du présent code pour ce dernier cas. CHAPITRE IER : DES SUCCESSIONS
Art. 153 : La propriété peut se transmettre par voie successorale ou par voie testamentaire, conformément aux dispositions du Code des personnes et de la famille et d’autres textes en vigueur. CHAPITRE II : DE LA DONATION
Art. 154 : La propriété peut se transmettre par donation conformément aux dispositions du Code des personnes et de la famille et d’autres textes en vigueur. CHAPITRE III : DE LA VENTE
Art. 155 : La propriété peut se transmettre par vente. La vente d’immeuble est une convention par laquelle le vendeur transfère ou s’engage à transférer un bien immeuble à l’acheteur moyennant paiement du prix convenu.
Art. 156 : La propriété peut se transmettre également par vente d’immeuble à construire.
Art. 157 : La vente d’immeuble à construire est un contrat par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un certain délai. Elle se réalise suivant l’une des deux (02) modalités ci-après : BLIQUE TOGOLAISE 1- la vente clé en main, ou 2- la vente en l’état futur d’achèvement.
Art. 158 : La vente clé en main est une construction entièrement réalisée par un promoteur à ses frais et cédée ensuite à un acquéreur.
Art. 159 : La vente en l’état futur d’achèvement est une vente dans laquelle le prix est payé au fur et à mesure de l’exécution des travaux.
Art. 160 : Les règles générales relatives à la conclusion des contrats restent applicables en matière de vente immobilière.
Art. 161 : Tout transfert de droit de propriété immobilière en zone urbaine, périurbaine ou rurale est subordonné, sous peine de nullité absolue du contrat, à l’immatriculation de l’immeuble qui en est l’objet.
Art. 162 : Toute vente immobilière doit être précédée de l’immatriculation du fonds de terre ou de l’immeuble qui en est l’objet.
Art. 163 : Doivent être constatés par acte notarié : 1- tous faits, conventions ou sentences ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire ou les conditions d’existence ; 2- tous baux d’immeubles excédant trois (03) années ; 3- toute quittance ou cession d’une somme équivalent à plus d’une année de loyer ou de fermage non échu. CHAPITRE IV : DE L’ECHANGE
Art. 164 : La propriété peut s’acquérir par échange conformément aux dispositions de l’article 163 ci-dessus.
Art. 165 : L’échange est un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre.
Art. 166 : L’échange est soumis pour sa validité aux mêmes règles que la vente d’immeuble en ce qui concerne la capacité des parties, leur consentement, la cause et l’objet. Cependant, lorsque les choses échangées sont d’inégales valeurs, la stipulation d’une soulte est nécessaire.
Art. 167 : Si l’un des copermutants a déjà reçu la chose à lui donnée en échange, et qu’il prouve ensuite que l’autre JOURNAL OFFICI contractant n’est pas propriétaire de cette chose, il ne peut pas être forcé à livrer celle qu’il a promise en contreéchange, mais seulement à rendre celle qu’il a reçue.
Art. 168 : Le copermutant qui est évincé de la chose qu’il a reçue en échange, a le choix de demander à la juridiction compétente la restitution de la chose ou le remboursement de sa contre-valeur, sans préjudice des dommages et intérêts éventuels.
Art. 169 : La rescision pour cause de lésion n’a pas lieu dans le contrat d’échange.
Art. 170 : Toutes les autres règles prescrites pour le contrat de vente s’appliquent à l’échange. CHAPITRE V : DE L’ACCESSION
Art. 171 : La propriété peut s’acquérir par accession conformément aux dispositions du présent code et des autres textes en vigueur.
Art. 172 : L’accession est l’extension légale du droit de propriété sur une chose corporelle, à tout ce qu’elle produit et à tout ce qui s’unit ou s’incorpore à elle.
Art. 173 : Toutes les constructions et plantations réalisées sur un fonds sont présumées faites par le propriétaire du fonds à ses frais et lui appartenir.
Art. 174 : Les constructions ou plantations réalisées sur un terrain appartenant à autrui ne peuvent conférer aucun droit de propriété sur le sol, à l’auteur des travaux ou plantations.
Art. 175 : Le propriétaire d’un terrain sur lequel des constructions ou plantations ont été réalisées par un possesseur doit indemniser ce dernier de la plus faible des deux (2) sommes que représente, à la date du paiement, la plus-value procurée au fonds ou le coût des matériaux et de la main-d’œuvre. Le possesseur bénéficie d’un droit de rétention jusqu’au complet paiement de l’indemnisation qui lui est, le cas échéant, due. Toutefois, si le possesseur est de mauvaise foi, le propriétaire peut choisir d’exiger la remise des lieux en l’état et demander l’allocation des dommages et intérêts. L DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 23 SOUS-TITRE IV : DES PROPRIETES COLLECTIVES CHAPITRE IER : DE L’INDIVISION ORDINAIRE
Art. 176 : L’indivision est la situation d’un bien ou d’un ensemble de biens sur lequel plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature, sans qu’aucune d’entre elles n’ait de droit exclusif sur une partie déterminée. L’indivision n’a pas la personnalité morale.
Art. 177 : L’indivision est régie par les articles 508 à 521 du Code des personnes et de la famille.
Art. 178 : La vente d’un immeuble indivis n’est pas nulle, mais inopposable aux autres coindivisaires. Son efficacité est suspendue aux résultats du partage.
Art. 179 : L’hypothèque d’un immeuble indivis n’est pas nulle, conformément à l’article 200, alinéa 2 de l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des sûretés. Elle est régie par ledit Acte uniforme. CHAPITRE II : DE LA COPROPRIETE PAR LOTS
Art. 180 : Lorsque différents étages, appartements, ou locaux d’un immeuble appartiennent à divers propriétaires, ceux-ci, à défaut de titres contraires, sont présumés être copropriétaires du sol et de toutes les parties du bâtiment qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un d’eux tels que les cours, murs, toitures et gros œuvres, les planchers, les escaliers et ascenseurs, locaux affectés aux gardiennage ou à l’entretien commun, les passages ou corridors, les appareils de climatisation et les canalisations de toutes sortes, à l’exception de celles se trouvant à l’intérieur de chaque local. Les cloisons séparatrices des locaux appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces locaux.
Art. 181 : À défaut de convention contraire, chacun des propriétaires, pour la jouissance de sa fraction divise, peut user librement des parties communes, suivant leur destination et sans faire obstacle aux droits des autres propriétaires. Chacun d’eux est tenu de participer aux charges de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes. Dans le silence ou la contradiction des titres, les droits et les charges des parties se répartissent proportionnellement aux valeurs respectives des fractions divises de l’immeuble, eu égard à leur étendue et à leur situation.
Art. 182 : Dans les cas de copropriété d’un immeuble divisé, par étages, par appartements ou par locaux et en l’absence d’un règlement prévoyant une organisation contraire, les différents propriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit groupés dans un syndicat, représentant légal de la collectivité. Le syndic, agent officiel du syndicat chargé de le représenter en justice, tant en demandant qu’en défendant, même au besoin contre certains des copropriétaires, est nommé comme il est dit à l’article 187 du présent code.
Art. 183 : Il est pourvu à la bonne jouissance et administration communes par un règlement de copropriété, objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés. Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause. A l’égard toutefois des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n’est obligatoire qu’après avoir été déposé à la conservation de la propriété foncière, pour mention sur les titres fonciers intéressés, ainsi qu’il est prévu à l’article 196 du présent code. La clause compromissoire est admise dans le règlement de copropriété en vue des difficultés relatives à son application.
Art. 184 : En l’absence d’un règlement ou en ce qui concerne les points qu’il n’aurait pas prévus, l’administration des parties communes appartient au syndicat des copropriétaires dont les décisions sont obligatoires, pourvu qu’elles aient été prises à la majorité simple des voix de tous les intéressés dûment convoqués, présents ou représentés par un mandataire régulier, chacun d’eux disposant d’un nombre de voix proportionnel à l’importance de ses droits dans l’immeuble. BLIQUE TOGOLAISE En outre, le syndicat des copropriétaires, statuant à une double majorité, comprenant plus de la moitié d’entre eux et les trois quarts (3/4) au moins des voix, peut établir un règlement des copropriétaires ou apporter des additions et modifications aux règlements existant, lesquels règlements, additions et modifications sont obligatoires, comme il est dit à l’article 183 du présent code et sous les mêmes conditions d’inscription sur les titres fonciers.
Art. 185 : Au cas où une fraction d’immeuble fait l’objet d’un usufruit, son titulaire est membre de droit du syndicat, au même titre et dans les mêmes conditions que le nupropriétaire. En cas de désaccord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, il n’est tenu compte que du vote de celui d’entre eux qui a à verser effectivement une part contributive. Si une fraction d’immeuble devient la propriété individuelle de plusieurs personnes, celles-ci doivent désigner l’une d’elles comme mandataire pour les représenter au sein du syndicat.
Art. 186 : Les pouvoirs du syndicat, statuant ou non par voie de règlement et à quelque majorité que ce soit, sont limités aux mesures d’application collective concernant exclusivement la jouissance et l’administration des parties communes. A la majorité simple des voix, le syndicat peut imposer toutes assurances collectives ou individuelles relatives aux risques qui menacent l’immeuble ou les copropriétaires dans leur ensemble. Il peut également autoriser, mais à la double majorité prévue au deuxième alinéa du présent article et aux frais de ceux des propriétaires qui en font la demande, tous travaux et toutes installations dont il ne pourrait résulter qu’un accroissement de valeur pour l’ensemble ou quelque partie de l’immeuble, et ce, dans les conditions et aux charges d’indemnité ou d’autres qu’il détermine dans l’intérêt des copropriétaires. Ces travaux et installations doivent toutefois être conformes à la destination de l’immeuble. Le syndicat peut également, à la même double majorité, conclure tout emprunt, assorti ou non de garanties hypothécaires, qui a pour objet de faire face à des dépenses et à des frais exceptionnels. L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
Art. 187 : Le syndic prévu à l’article 182 du présent code est nommé à la majorité des voix ou, à défaut, sur requête de l’un des copropriétaires, par une ordonnance du président de la juridiction compétente, les autres propriétaires entendus ou dûment appelés. JOURNAL OFFICIE