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Art. 395 : A défaut d’accord entre le bénéficiaire de l’occupation temporaire et le propriétaire intéressé, il est procédé contradictoirement à une constatation de l’état des lieux effectuée par deux (02) experts. A cet effet, ledit bénéficiaire en fait connaître la date à l’intéressé et invite en même temps à désigner son expert.
Art. 396 : Au jour fixé, les deux (02) experts dressent un procès-verbal de l’opération qui doit fournir les éléments nécessaires pour évaluer le dommage. Si le propriétaire ne s’est pas présenté, l’expert de l’administration procède seul à la constatation de l’état des lieux. Dans ce dernier cas, ou si les parties sont d’accord, les travaux peuvent être commencés aussitôt.
Art. 397 : Immédiatement après la fin de l’occupation temporaire ou si les travaux doivent durer plusieurs années, dans le dernier mois de chaque année d’occupation et à défaut d’accord amiable sur le montant de l’indemnité, la partie la plus diligente saisit le tribunal de première instance pour le règlement de l’indemnité. L’indemnité doit être fixée en tenant compte alternativement ou cumulativement : 1- du dommage fait à la surface ; 2- de la valeur des matériaux extraits ; 3- de la plus-value pouvant résulter, pour les terrains, de l’exécution des travaux ; 4- de la durée et de l’intensité du trouble de la jouissance résultant de l’indispensabilité du bien. Les constructions, plantations et aménagements divers pouvant se trouver sur le terrain occupé ne donnent lieu à aucune indemnité lorsque, à raison de l’époque de leurs exécutions ou de toute autre circonstance, il est établi qu’ils ont été faits en vue d’obtenir une indemnité plus élevée.
Art. 398 : L’occupation temporaire prévue par les articles 392 à 397 du présent code ne peut être autorisée pour une période supérieure à cinq (05) années. Si l’occupation se prolonge au-delà de cette période et à défaut d’accord, l’administration doit procéder à l’expropriation dans les formes prévues par le présent code.
Art. 399 : L’action en indemnité des propriétaires ou autres ayants droit, pour toute occupation temporaire de terrains, autorisée par les formes prévues par le présent code, est prescrite dans un délai de deux (02) ans à compter du moment ou cesse l’occupation. CHAPITRE II : DES ATTEINTES DANS L’INTERET DU CREANCIER SECTION 1RE : DE LA SAISIE IMMOBILIERE
Art. 400 : Le créancier ne peut faire vendre les immeubles appartenant à son débiteur qu’en respectant les formalités prescrites par les dispositions de l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d’exécution et du présent code. Toute convention contraire est nulle. BLIQUE TOGOLAISE
Art. 401 : La vente forcée d’immeuble ne peut être poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible. La poursuite peut également avoir lieu en vertu d’un titre exécutoire par provision ou pour une créance en espèce non liquidée ; mais l’adjudication ne peut être effectuée que sur un titre définitivement exécutoire et après la liquidation.
Art. 402 : La juridiction devant laquelle la vente est poursuivie est celle ayant plénitude de juridiction dans le ressort territorial où se trouvent les immeubles. Cependant, la vente forcée des immeubles dépendant d’une même exploitation et situés dans le ressort de plusieurs juridictions se poursuit devant l’une quelconque de celles-ci.
Art. 403 : Si les immeubles devant faire l’objet de la poursuite ne sont pas immatriculés, le créancier est tenu de requérir l’immatriculation après y avoir été autorisé par décision du président de la juridiction compétente du lieu de la situation des biens, rendue sur requête et non susceptible de recours. A peine de nullité, le commandement aux fins de saisie ne peut être signifié qu’après le dépôt de la demande d’immatriculation et la vente ne peut avoir lieu qu’après l’établissement du titre foncier. SECTION 2 : DES DROITS DE PREEMPTION AU PROFIT DES PARTICULIERS
Art. 404 : Les règles applicables au droit de préemption au profit des particuliers sont établies par les lois particulières qui les ont prévues. CHAPITRE III : DE LA LIMITATION DU DROIT DE PROPRIETE DANS UN BUT D’AMENAGEMENT DU TERRITOIRE, D’URBANISME ET DES SERVITUDES D’UTILITE PUBLIQUE
Art. 405 : Les règles relatives aux servitudes d’utilité publique nécessaires à la conservation du patrimoine national, à l’utilisation de certaines ressources et équipements, à la sauvegarde de l’environnement, à la défense nationale, à la salubrité et à la sécurité publique sont soumises aux dispositions des articles 455 à 479 du présent code. TITRE IV : DE LA POSSESSION, DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE ET DE LA DETENTION SOUS-TITRE I : DE LA POSSESSION ET DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE CHAPITRE IER : DE LA POSSESSION
Art. 406 : La possession est l’exercice paisible, public et non équivoque d’un droit par celui qui, alors même qu’il n’en serait pas titulaire, se comporte, en fait et en intention, comme s’il l’était. Ne peuvent point faire l’objet d’une possession, les immeubles constituant : 1- le domaine public de l’Etat et des collectivités territoriales régi par les articles 505 et suivants du présent code ; 2- le domaine foncier national régi par les articles 560 et suivants du présent code ; 3- les réserves administratives régies par les articles 564 et suivants du présent code ; 4- les immeubles immatriculés aux livres fonciers conformément aux dispositions des articles 51 et suivants et 213 et suivants du présent code.
Art. 407 : Est de bonne foi, le possesseur qui peut légitimement se croire titulaire du droit qu’il exerce. La bonne foi est toujours présumée. La possession est protégée contre le trouble qui l’affecte ou qui la menace. La bonne foi s’apprécie au jour de l’entrée en possession, sauf pour l’application de l’article 409 du présent code.
Art. 408 : On peut posséder par soi-même ou par autrui. On est présumé, jusqu’à preuve contraire, posséder pour soi.
Art. 409 : La possession se prouve par tout moyen. Elle peut être constatée par un acte de notoriété contenant des témoignages et, le cas échéant, des indices attestant de son existence, de ses qualités et de sa durée. L’acte de notoriété ne fait foi de la possession que jusqu’à preuve contraire.
Art. 410 : Le possesseur est présumé, jusqu’à preuve contraire, propriétaire. Il est défendeur à l’action en revendication exercée par celui qui se prétend le véritable propriétaire. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 49 La preuve contraire à cette présomption de propriété peut être rapportée par tout moyen.
Art. 411 : Le possesseur de bonne foi fait siens les fruits et les produits procédant de l’exploitation normale du bien. Il peut se faire rembourser les dépenses nécessaires et utiles à cette exploitation dans la limite de la plus-value procurée. Le possesseur de mauvaise foi est tenu de restituer les fruits et produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si les fruits et produits ne se retrouvent pas en nature, il en doit la valeur, estimée à la date du paiement. La bonne ou mauvaise foi s’apprécie à la date de la perception des fruits et produits. CHAPITRE II : DE LA PRESCRIPTION ACQUISITIVE SECTION 1RE : DE LA DEFINITION ET DES PRINCIPES GENERAUX
Art. 412 : La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un immeuble non immatriculé ou un droit réel immobilier non inscrit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.
Art. 413 : Le possesseur d’un bien immobilier non immatriculé en acquiert la propriété par une possession continue d’une durée fixée par les articles 418 et 422 du présent code.
Art. 414 : Toutefois, la prescription ne peut, en aucun cas, constituer un mode d’acquisition de droits réels sur les immeubles relevant : 1- du domaine public de l’Etat et des collectivités territoriales régi par les articles 505 et suivants du présent code ; 2- du domaine foncier national régi par les articles 560 et suivants du présent code ; 3- des réserves administratives régies par les articles 564 et suivants du présent code. Elle ne peut en outre, constituer en aucun cas un mode d’acquisition de droits réels sur des immeubles immatriculés ou de libération des charges grevant les mêmes immeubles.
Art. 415 : La prescription acquisitive est constatée par un acte notarié, dit notoriété acquisitive. Par cet acte, le notaire recueille tous les témoignages et indices établissant la possession trentenaire.
Art. 416 : La notoriété acquisitive est publiée au service de la conservation foncière dans un registre ad hoc. Les règles applicables au registre prévu à l’alinéa précédent sont déterminées par un décret en conseil des ministres.
Art. 417 : La notoriété acquisitive n’a d’autre valeur juridique que celle des témoignages et indices recueillis. Il ne constitue pas un titre translatif et ne vaut pas preuve de la propriété. Toutefois, lorsqu’elle est fournie à l’appui d’une réquisition d’immatriculation, la notoriété acquisitive a la même valeur juridique que l’expédition de l’acte d’acquisition exigée par l’article 220 du présent code. SECTION 2 : DE LA PRESCRIPTION TRENTENAIRE
Art. 418 : Le possesseur d’un bien en acquiert la propriété par une possession continue de trente (30) ans.
Art. 419 : L’ayant cause universel ou à titre universel continue la possession de son auteur. L’ayant cause à titre particulier peut joindre à la sienne celle de son auteur.
Art. 420 : La prescription acquisitive est interrompue lorsque le possesseur est privé pendant plus d’un (01) an de la jouissance du bien soit par le propriétaire, soit même par un tiers.
Art. 421 : La propriété acquise par l’effet de la possession l’est du jour où celle-ci avait commencé. SECTION 3 : DE LA PRESCRIPTION ABREGEE
Art. 422 : Le possesseur de bonne foi d’un immeuble en vertu d’un juste titre en acquiert la propriété par une possession continue de dix (10) ans. Ce délai est susceptible de suspension, sans que celle-ci puisse conduire à une durée excédant trente (30) ans.
Art. 423 : Le titre nul pour défaut de forme ne peut servir de base à la prescription abrégée. SOUS-TITRE II : DE LA DETENTION
Art. 424 : La détention est l’exercice licite d’un pouvoir précaire exercé sur un bien en vertu, notamment, d’un titre prévoyant sa mise à disposition, tels le bail, le dépôt ou le prêt. Le détenteur ne possède pas pour lui-même, mais pour le compte du propriétaire, sauf si son comportement, contredisant le droit du propriétaire, manifeste son intention d’être possesseur. BLIQUE TOGOLAISE La protection est accordée au détenteur contre le trouble qu’il subit de tout autre que celui de qui il tient ses droits.
Art. 425 : Sont applicables à la possession, à la prescription acquisitive et à la détention toutes les dispositions légales en vigueur sous réserve des dispositions du titre IV du présent code. TITRE V : DES AUTRES DROITS REELS IMMOBILIERS SOUS-TITRE I : DE L’USUFRUIT CHAPITRE IER : DE LA DEFINITION ET DE L’INSTITUTION DE L’USUFRUIT
Art. 426 : L’usufruit est le droit réel d’user et de jouir d’un bien appartenant à un autre, à charge d’en conserver la substance. Il peut être établi sur toute espèce de biens ou tout ensemble de biens immeubles. Il est temporaire et s’éteint conformément aux dispositions des articles 442 à 444 du présent code.
Art. 427 : L’usufruit est établi par la loi, la convention ou le testament. CHAPITRE II : DES OBLIGATIONS MUTUELLES DU PROPRIETAIRE ET DE L’USUFRUITIER QUANT A LA CONSERVATION DES BIENS OBJETS DE L’USUFRUIT
Art. 428 : La conservation des biens objets de l’usufruit est une obligation d’intérêt commun pour le propriétaire et l’usufruitier. Cette obligation s’apprécie au regard de l’état du bien au début de l’usufruit, selon le descriptif visé à l’article 438 du présent code ou, à défaut, par tout moyen. Elle disparaît si le bien est détruit par cas fortuit.
Art. 429 : Sauf convention contraire : 1- le propriétaire est tenu des travaux concernant la structure et la solidité générale de l’immeuble et notamment ses éléments porteurs, la réfection intégrale de sa couverture, la reconstruction des ouvrages de soutènement et de clôture ou les digues ; 2- l’usufruitier est tenu des autres travaux rendus nécessaires par le maintien en état de l’immeuble, ainsi que des dépenses périodiques.
Art. 430 : L’usufruitier est intégralement tenu des travaux rendus nécessaires par son abus de jouissance ou son défaut d’entretien.
Art. 431 : L’usufruitier ou le propriétaire peut demander au juge de contraindre l’autre à exécuter son obligation ou de l’autoriser à faire réaliser les travaux nécessaires incombant à l’autre. L’un ou l’autre peut, pour garantir le financement des travaux ou le remboursement des sommes exposées pour le compte de l’autre, être autorisé par le juge à consentir une sûreté réelle sur le bien.
Art. 432 : Sauf convention contraire, le propriétaire peut, à la fin de l’usufruit, demander à l’usufruitier ou à ses ayants cause le remboursement d’une fraction des dépenses qu’il a faites au titre de l’article 429, calculée en fonction de la valeur de l’usufruit au regard de sa durée effective. CHAPITRE III : DES DROITS ET OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER SECTION 1RE : DES DROITS DE L’USUFRUITIER
Art. 433 : L’usufruitier peut user et jouir des biens par luimême ou en concéder l’usage et la jouissance à autrui. Il peut céder son droit, à titre onéreux ou à titre gratuit, ou le grever de sûretés réelles. Les droits ainsi constitués s’éteignent, au plus tard, en même temps que l’usufruit cédé. Il ne peut constituer seul de droits réels sur le bien objet de l’usufruit, à l’exception des droits d’usage et d’habitation.
Art. 434 : La conclusion ou le renouvellement des baux soumis aux statuts des baux ruraux et commerciaux, ainsi que ceux constitutifs de droit réel, requiert, à peine de nullité, l’accord du propriétaire ou, à défaut, l’autorisation du juge. Les autres baux peuvent être consentis par l’usufruitier seul. Lors de l’extinction de l’usufruit, ils n’obligent le propriétaire, sauf accord de celui-ci, que pour la période en cours, dans la limite de six (06) ans pour les baux immobiliers.
Art. 435 : Les fruits appartiennent à l’usufruitier. Il en va de même des produits procédant de l’exploitation du bien suivant l’usage antérieur du propriétaire ou, à défaut d’un tel usage, suivant la convention des parties. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 51
Art. 436 : Sauf convention contraire : 1- les revenus procurés par les biens tels que les loyers, intérêts et dividendes dont la distribution a été votée, s’acquièrent jour par jour ; 2- les récoltes qui sont à maturité lorsque l’usufruit prend fin appartiennent en totalité à l’usufruitier ; dans le cas contraire, elles reviennent au propriétaire sans indemnité. SECTION 2 : DES OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER
Art. 437 : L’usufruitier jouit du bien d’une manière conforme à sa destination, sans pouvoir en altérer la substance. Il le restitue au propriétaire à la fin de l’usufruit, sous réserve des règles applicables au quasi-usufruit. Il n’est tenu de restituer les choses non consomptibles que dans l’état où elles se trouvent à la fin de l’usufruit, à moins que les dégradations ne soient dues à sa faute.
Art. 438 : A l’ouverture de l’usufruit, un descriptif des biens et de leur état est établi, sauf convention contraire, par le propriétaire et l’usufruitier. En cas de désaccord entre eux, il est réalisé par un professionnel indépendant choisi conjointement ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de première instance statuant comme en matière de référé.
Art. 439 : L’usufruitier doit fournir une sûreté suffisante du respect des obligations mentionnées à l’article 437 du présent code, à moins qu’il n’en soit dispensé par la loi, l’acte constitutif ou le propriétaire. En sont ainsi dispensés, les père et mère, titulaires du droit de jouissance légale des biens de leurs enfants mineurs, ainsi que les vendeurs ou donateurs ayant retenu l’usufruit des biens vendus ou donnés.
Art. 440 : L’usufruitier universel ou à titre universel et le propriétaire sont obligés au passif successoral à proportion de la valeur respective de l’usufruit et de la propriété. Ils y contribuent dans les mêmes proportions, sauf convention contraire.
Art. 441 : Le propriétaire peut demander que l’usufruitier soit déchu de son droit s’il ne respecte pas ses obligations. Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir à l’instance pour la conservation de leurs droits en proposant de se substituer à lui dans l’exécution de ses obligations et en fournissant toutes garanties.
Art. 442 : L’usufruit peut être suspendu à un terme ou à une condition ; il ne s’ouvre alors que par l’échéance du terme ou la réalisation de la condition.
Art. 443 : L’usufruit est constitué soit pour la vie de son titulaire, soit pour une durée déterminée ou déterminable, laquelle ne peut dépasser trente (30) ans.
Art. 444 : L’usufruit viager s’éteint par la mort de son titulaire personne physique ou la dissolution de son titulaire personne morale sans que sa durée ne puisse, dans ce dernier cas, excéder trente (30) ans S’il est cédé, il ne s’éteint pas, sauf convention contraire, par la mort ou la dissolution du cessionnaire, mais par la mort ou la dissolution de son premier titulaire.
Art. 445 : L’usufruit à durée déterminée ou déterminable s’éteint par l’expiration du temps pour lequel il a été établi.
Art. 446 : Tout usufruit s’éteint : 1- par la réunion des qualités d’usufruitier et de propriétaire ; 2- par le non-usage pendant trente (30) ans ; 3- par la perte totale de la chose sur laquelle il a été établi, sauf l’accord de l’usufruitier et du propriétaire pour le reporter sur la chose représentant celle qui a péri. CHAPITRE V : DES USUFRUITS SPECIAUX SECTION 1RE : DE L’USUFRUIT DES BIENS FORMANT UN ENSEMBLE
Art. 447 : Sauf s’il en est autrement convenu, lorsque l’usufruit porte sur des biens formant un ensemble, l’usufruitier peut disposer de chacun de ces éléments, sauf à les remplacer conformément à la destination de cet ensemble. Si son droit est en péril, l’usufruitier peut demander au juge de modifier la destination de l’ensemble. BLIQUE TOGOLAISE SOUS-TITRE II : DU DROIT D’USAGE ET D’HABITATION
Art. 448 : Le droit d’usage et d’habitation est celui qui confère à son bénéficiaire, dans la limite de ses besoins et de ceux de sa famille actuelle et future, l’usage personnel d’un fonds et la perception des fruits.
Art. 449 : Le droit d’usage et d’habitation s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit. Il ne peut être ni cédé ni loué. Il doit être exercé par son titulaire dans le respect de la destination normale du bien.
Art. 450 : Le bénéficiaire du droit d’usage et d’habitation est soumis aux obligations imposées à l’usufruitier par les articles 437 à 441 du présent code.
Art. 451 : Si l’usager utilise la totalité du fonds, il est tenu des dépenses d’entretien et plus généralement des dépenses périodiques que l’article 429 du présent code met à la charge de l’usufruitier. S’il n’utilise qu’une partie du fonds, il y contribue au prorata de ce dont il jouit. SOUS-TITRE III : DU DROIT DE SUPERFICIE
Art. 452 : Le droit de superficie consiste dans le fait de posséder des constructions, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. Le titulaire peut grever de servitudes les biens qui font l’objet de son droit, mais seulement dans la limite qui lui est imposée pour l’exercice de ce droit.
Art. 453 : Sont dispensées de la publicité, les servitudes dérivant de la situation naturelle des lieux ou des obligations imposées par la loi, à l’exception, cependant, de la servitude de passage pour cause d’enclave, dont l’assiette doit être exactement déterminée soit au moment de l’immatriculation du fonds grevé, soit lors de la création de la servitude si celle-ci est postérieure à l’immatriculation.
Art. 454: La faculté accordée aux cohéritiers ou à l’un d’entre eux d’écarter du partage toute personne non successible à laquelle un cohéritier aurait cédé son droit à la succession appartient également au superficiaire pour l’acquisition du sol et au propriétaire du sol, pour compter du jour où la vente a été rendue publique. SOUS-TITRE IV : DES SERVITUDES OU SERVICES FONCIERS CHAPITRE IER : DES DISPOSITIONS GENERALES SECTION 1RE : DE LA DEFINITION
Art. 455 : La servitude est une charge réelle grevant un fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un autre propriétaire. Elle n’établit ni prééminence d’une propriété sur l’autre ni obligations personnelles au profit ou à la charge des propriétaires, mais seulement des rapports entre fonds servant et fonds dominant et des services qui leur sont attachés. SECTION 2 : DE L’ETABLISSEMENT DES SERVITUDES
Art. 456 : Toutes les servitudes peuvent s’établir par convention.
Art. 457 : Les servitudes établies par la loi obéissent aux règles qui les instituent.
Art. 458 : Les servitudes qui se manifestent par des ouvrages extérieurs ou par une activité humaine apparente et renouvelée peuvent s’acquérir par la possession dans les conditions des articles 418 et 422 du présent code.
Art. 459 : Les servitudes peuvent aussi s’établir par destination du propriétaire entre fonds issus d’une division, à défaut de stipulation contraire de l’acte de division. Elles résultent, dans ce cas, du maintien d’ouvrages ou d’aménagements extérieurs réalisés par le propriétaire avant la division du fonds. SECTION 3 : DE L’EXERCICE DES SERVITUDES
Art. 460 : La servitude comprend tout ce qui est nécessaire pour en user.
Art. 461 : Le propriétaire du fonds dominant réalise sur le fonds servant les ouvrages éventuellement nécessaires à l’exercice ou au maintien de la servitude et en supporte le coût, sauf la convention de l’article 462.
Art. 462 : Lorsque le propriétaire du fonds servant est tenu par la convention de faire ou de laisser faire à ses frais des ouvrages nécessaires à l’exercice et au maintien de la servitude, il peut toujours s’en affranchir en abandonnant au propriétaire du fonds dominant, à sa convenance, soit le fonds servant soit le terrain d’assiette de la servitude. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 53
Art. 463 : La servitude est indivisible. En cas de division du fonds servant ou du fonds dominant, la servitude continue à être exercée activement et passivement selon les mêmes modalités sur la totalité du fonds servant et au profit de la totalité du fonds dominant.
Art. 464 : Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut modifier l’état des lieux ni les modalités d’exercice de la servitude. Cependant, si des conditions nouvelles de fait ou de droit rendent l’exercice de la servitude plus onéreuse pour le fonds servant ou en empêchent l’usage normal, le propriétaire du fonds servant peut offrir une autre assiette au propriétaire du fonds dominant. En cas de refus, le juge détermine l’assiette la plus appropriée eu égard aux intérêts en présence.
Art. 465 : Le propriétaire du fonds dominant ne peut user de la servitude que suivant son titre et sans aggraver la situation du fonds servant.
Art. 466 : La servitude s’éteint par le non-usage pendant trente (30) ans. Le délai de trente (30) ans commence à courir à compter du jour où l’on a cessé d’en jouir pour les servitudes qui s’exercent par une activité humaine apparente et renouvelée et du jour où il a été fait un acte contraire pour les autres servitudes.
Art. 467 : Si l’exercice d’une servitude est devenu définitivement impossible, le propriétaire du fonds servant peut à tout moment en faire constater l’extinction par le juge.
Art. 468 : Toute servitude s’éteint par la réunion du fonds dominant et du fonds servant dans le même patrimoine.
Art. 469 : Si le fonds dominant est en indivision, la jouissance de l’un des indivisaires empêche la prescription à l’égard de tous.
Art. 470 : La suspension de la prescription à l’encontre d’un des indivisaires profite à tous.
Art. 471 : Les modalités d’exercice de la servitude s’établissent, à défaut de convention contraire, par un usage trentenaire.
Art. 472 : Est enclavé, un fonds qui n’a pas une issue suffisante sur la voie publique pour permettre son utilisation ou son exploitation économique normale.