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Art. 276 : La procédure de morcellement est l’ensemble des formalités qui, en cas de division d’un immeuble immatriculé, tendent à faire créer pour chaque lot ou portion d’immeuble un titre foncier nouveau et distinct.
Art. 277 : Lorsqu’un immeuble est divisé, soit par suite du démembrement, soit par suite de partage, il est procédé au bornage de chacun des lots par un agent commissionné à cet effet et assermenté, qui rapporte cette opération sur le plan. Un titre et un plan distincts sont établis pour chacune des opérations de l’immeuble démembré. Toutefois, en cas de mutations partielles, il n’est pas nécessaire d’établir un nouveau titre pour la partie de l’immeuble qui, ne faisant BLIQUE TOGOLAISE pas l’objet d’une transmission, reste en possession du propriétaire. Le titre déjà délivré et le plan joint peuvent être conservés après avoir été revêtus des mentions utiles.
Art. 278 : Sur réquisition des intéressés, déposée à la conservation, la portion distraite d’un immeuble peut également, au lieu d’être l’objet d’un nouveau titre, être réunie au titre et au plan d’un autre immeuble immatriculé. Divers immeubles continus ou limitrophes, faisant l’objet de titres distincts et appartenant à un même propriétaire, peuvent être réunis et faire l’objet d’un titre et d’un plan uniques. Il en est de même pour des parcelles distraites en même temps de différents immeubles voisins et qui peuvent, comme il est dit ci-dessus, être réunies au plan et au titre d’un autre immeuble immatriculé appartenant au même propriétaire, si elles sont limitrophes et forment corps avec lui. Dans tous ces cas, un nouveau titre est constitué, ou bien un des titres et plans est conservé pour y rattacher simplement les immeubles ou portions d’immeubles qui composent la nouvelle propriété, le tout sous réserve des dispositions des articles 269 et 270 du présent code.
Art. 279 : Les droits réels et charges portant sur les immeubles et portions d’immeubles morcelés ou fusionnés sont, le cas échéant, mentionnés sur les nouveaux titres constitués. Lorsque le conservateur établit un nouveau titre de propriété, il annule le précédent, en apposant une griffe d’annulation et le timbre de la conservation sur toutes les pages. Il annule de la même façon le duplicatum et le plan y annexé, et les conserve dans ses archives. CHAPITRE II : DE LA PUBLICATION DES DROITS REELS SECTION 1RE : DE LA FORMALITE DE L’INSCRIPTION
Art. 280 : La publication aux livres fonciers des droits réels constitués sur les immeubles postérieurement à leur immatriculation, exigée par l’article 52 du présent code pour la validité desdits droits à l’égard des tiers, est assurée par la formalité de l’inscription.
Art. 281 : Tous actes, conventions ou sentences, ayant pour objet de constituer, transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, d’en changer le titulaire ou les conditions d’existence, tous baux d’immeubles excédant trois (03) années, toutes quittances ou cessions d’une somme équivalant à plus d’une (01) année de loyers ou fermages non échus, doivent, en vue de l’inscription, être constatés par acte notarié. Toutefois, en cas d’apport de biens ou de droits immobiliers à une société, les délibérations des assemblées générales rendant cet apport définitif peuvent être établies en la forme habituelle, à condition que copies en soient déposées, sans reconnaissance d’écriture et de signature, aux minutes d’un notaire pour pouvoir être, par les soins de ce dernier, publiées à la conservation foncière en même temps que l’acte notarié constatant l’apport. Sauf convention internationale, les actes reçus par les officiers publics ou ministériels étrangers doivent être légalisés par un fonctionnaire qualifié du ministère togolais des affaires étrangères et déposés au rang des minutes d’un notaire. Il est fait défense aux receveurs de l’enregistrement d’enregistrer les actes visés au premier alinéa du présent article, s’ils ne sont pas dressés en la forme notariée.
Art. 282 : Les actes dressés pour la constatation d’une convention, outre les éléments essentiels des contrats, doivent contenir : 1- l’énonciation conforme aux actes de l’état civil pour les individus, des nom, prénoms, profession et domicile ou aux actes constitutifs, pour les sociétés et autres institutions jouissant de la personnalité civile, des nom ou raison sociale, nature et siège, des parties contractantes ; 2- l’indication de la capacité des contractants et de la qualité en laquelle ils agissent, appuyée de déclarations précises en ce qui concerne l’état civil ; 3- la désignation par le numéro du titre foncier de l’immeuble que doit affecter l’inscription.
Art. 283 : La constatation écrite des mutations opérées par décès est faite dans les intitulés d’inventaires ou, à défaut, au moyen d’actes de notoriété contenant : 1- l’énonciation conforme aux actes civils pour les individus, des nom, prénoms, profession et domicile ou aux actes constitutifs, pour les sociétés et autres institutions jouissant de la personnalité civile, des nom ou raison sociale, nature et siège du défunt et des héritiers naturels ou institués ; 2- l’indication, en ce qui concerne le défunt, s’il y a lieu, de sa capacité absolue ou relative de disposer par testament ; en ce qui concerne les héritiers et légataires, de leur capacité de recevoir par testament et, dans tous les cas, de leurs droits exclusifs à l’hérédité ; 3- la désignation par les numéros des titres fonciers des immeubles transmis ; 4- les actes de notoriété autres que ceux d’état civil sont établis par un notaire avec s’il y a lieu en annexe le jugement d’hérédité rendu par le tribunal du statut personnel du défunt. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 37
Art. 284 : Pour tous autres faits constitutifs, transmissifs, modificatifs ou extinctifs de droits réels ainsi que pour toutes sentences ayant mêmes effets, la constatation écrite est fournie par les actes des juges et, s’il y a lieu, par les pièces de procédures judiciaires ou extrajudiciaires, lesquelles doivent indiquer, en les désignant par numéros de titres fonciers, les immeubles grevés, transmis ou libérés.
Art. 285 : Toute personne peut, en produisant les pièces dont le dépôt est prescrit par l’article 276 requérir du conservateur l’inscription, la radiation, la réduction ou la rectification de l’inscription d’un droit réel immobilier. Toutefois, pour que la demande soit recevable, il est nécessaire que l’acte ou le fait sur lequel elle est basée émane du titulaire d’une inscription antérieure régulière et qu’aucune inscription postérieure à celle-là ne s’oppose à l’exercice du nouveau droit invoqué.
Art. 286 : Exceptionnellement et sans nuire, d’ailleurs, à l’exercice par toute personne du droit conféré par l’article 285 du présent code, les hypothèques forcées des mineurs et des incapables sont inscrites aux livres fonciers dans le délai de dix (10) jours à compter de la date des actes, à la requête des notaires et greffiers qui les ont reçus ou transcrits.
Art. 287 : Sont également inscrites aux livres fonciers, aux mêmes requêtes et dans le même délai, les causes d’indisponibilité des immeubles résultant soit des clauses des contrats de mariage, soit des dispositifs des jugements portant déclaration de faillite ou de liquidation judiciaire, soit de tous autres actes ou contrats.
Art. 288 : Le conservateur doit, au moment de l’inscription d’un jugement, ou, en cas de conversion ou de renvoi devant notaire, d’un procès-verbal d’adjudication, prendre d’office, au profit du débiteur exécuté des colicitants ou de leurs ayants droit, l’inscription de l’hypothèque forcée du vendeur, si le paiement préalable du prix n’est pas justifié.
Art. 289 : L’ordre des inscriptions, en matière d’hypothèque, règle le rang de priorité des créanciers.
Art. 290 : Les demandes d’inscription doivent être accompagnées du dépôt : I. s’il s’agit de mutations contractuelles et de conventions en général : a. d’une expédition des actes et des décisions prévus à l’article 281 ci-dessus ; b. d’un original établi en sus du nombre exigé par la loi, pour les actes sous signatures privées ;
Art. 291 : Les pièces établies spécialement en vue de la demande d’inscription, expéditions d’actes notariés ou judiciaires, copies d’exploits à l’exclusion cependant des minutes et des brevets d’actes publics et des originaux d’exploits sont dispensés du timbre et de tout impôt de même nature. BLIQUE TOGOLAISE La même exemption s’applique aux pièces qui seraient spécialement établies pour être produites à l’appui d’une demande d’immatriculation, y compris les états d’inscriptions et de transcriptions dont il est fait mention à l’article 265 du présent code. Mention de leur destination est inscrite sur lesdites pièces par les officiers publics et ministériels, fonctionnaires, etc., chargés de les établir.
Art. 292 : Le conservateur remet au déposant, s’il le demande, une reconnaissance contenant le détail des pièces déposées et relatant la date de dépôt. Cette reconnaissance est restituée lors de la remise des copies de titres et certificats d’inscription, ou lors de la remise des pièces, dans les cas spécifiés aux articles 299 et 305 du présent code.
Art. 293 : Avant de déférer à la demande d’inscription, le conservateur procède à la vérification des pièces déposées et s’assure : 1- de l’identité des parties ; 2- de leur capacité ; 3- de l’inscription au titre foncier du droit du disposant ; 4- de la disponibilité de l’immeuble ; 5- de la régularité de l’acte au point de sa forme extérieure.
Art. 294 : L’identité des parties est garantie pour les actes publics par l’intervention du magistrat ou de l’officier ministériel rédacteur.
Art. 295 : La capacité des parties est établie : 1. par les déclarations à insérer dans les actes, en exécution des articles 214 et 215 du présent code ; 2. par la production des justifications relatives aux autorisations légales nécessaires dans certains cas déterminés.
Art. 296 : L’inscription au titre foncier du droit du disposant ne doit être infirmée par aucune inscription ultérieure, alors même que cette dernière ne figurait pas encore sur la copie du titre.
Art. 297 : L’immeuble est tenu pour disponible s’il n’existe aucune mention inscrite dans le cadre spécial du titre foncier affecté aux charges de cette nature, ou si toutes les mentions précédemment inscrites ont été radiées.
Art. 298 : La régularité des actes consiste dans l’observation rigoureuse, en ce qui concerne leur forme extérieure, des dispositions des textes en vigueur et du présent code, à l’exclusion de celles qui se rapportent à la valeur intrinsèque de la convention.
Art. 299 : Si la vérification révèle l’absence ou l’insuffisance de l’un de ces éléments essentiels pour la validité de l’inscription, le conservateur refuse la formalité et restitue au requérant les pièces déposées, revêtues d’un visa ne varietur en y joignant une déclaration écrite, dont il conserve minute et par laquelle il fait connaître les causes de son refus.
Art. 300 : L’inscription aux livres fonciers des faits ou conventions ayant pour objet la constitution, la transmission, la modification ou l’extinction des droits réels comporte : 1- la constatation au registre ad hoc du dépôt effectué par le requérant de l’inscription ; 2- la rédaction de bordereaux analytiques rappelant, outre les dispositions inhérentes à la nature du contrat déposé, toutes autres dispositions accessoires soumises à la publicité ; 3- a. s’il s’agit d’un acte constitutif d’une charge ou d’un droit réel ou transmissif de propriété la mention sommaire, à la suite du titre foncier, de la charge ou du droit constitué ou des mutations opérées ; b. s’il s’agit d’un acte extinctif d’une charge ou d’un droit réel publié, la radiation de la mention précédemment inscrite sur le titre foncier ; 4- la reproduction des mêmes mentions ou radiations sur la ou les copies du titre foncier et l’annexion à chacune d’un duplicata du bordereau analytique correspondant ; 5- l’établissement d’un certificat d’inscription au nom du titulaire du nouveau droit ou l’annulation du certificat d’inscription précédemment établi au nom du titulaire du droit éteint.
Art. 301 : L’inscription aux livres fonciers des faits ou conventions ayant simplement pour objet de changer ou de modifier les conditions d’existence d’un droit réel, sans aggraver ni atténuer la charge qui en résulte pour l’immeuble, est faite dans la même forme ; mais la mention sommaire prévue aux points 3 et 4 de l’article 300 du présent code, au lieu de figurer au titre foncier et sur la ou les copies de ce titre, est reportée, en forme d’annotation marginale, sur les bordereaux analytiques se rapportant à l’inscription initiale du droit modifié et sur le certificat d’inscription correspondant. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 39
Art. 302 : L’inscription de l’hypothèque conférée sur un droit réel préexistant (usufruit, emphytéose ou superficiel) est faite également dans la forme prévue à l’article 301 du présent code sur le bien/fonds démembré ; mais, d’une part, un duplicata supplémentaire du bordereau analytique est annexé au certificat d’inscription détenu par le titulaire du droit réel grevé ; d’autre part, la mention sommaire au feuillet foncier est accompagnée d’une référence à la mention antérieure qui constate le démembrement, enfin, la même mention sommaire reproduite, en forme d’annotation marginale, tant sur le certificat d’inscription déjà visé que sur les duplicata du bordereau analytique de l’acte qui opère le démembrement.
Art. 303 : Lorsque les copies de titres fonciers et certificats d’inscription ne sont pas représentées par le requérant d’inscription, si la formalité est destinée à constater un fait ou une convention qui suppose le consentement des porteurs, le conservateur refuse d’y procéder. Dans tous les autres cas et après vérification, il reçoit le dépôt, fait l’inscription sur le titre foncier, la notifie aux détenteurs des copies et certificats et, jusqu’à ce que la concordance entre le titre et les copies et certificats ait été rétablie, il refuse toute nouvelle inscription, prise de leur consentement. La notification est faite dans les formes prévues à l’article 248 du présent code.
Art. 304 : Lorsque les faits ou conventions susceptibles d’être publiés se produisent ou sont conclus au cours de la procédure d’immatriculation, l’inscription n’en peut être opérée qu’après l’établissement du titre foncier. Toutefois, il est loisible au bénéficiaire du droit à inscrire, pour rang et rendre ledit droit opposable aux tiers, d’effectuer, sans attendre l’achèvement de la procédure, le dépôt à la conservation des pièces prescrites ; ce dépôt est mentionné au registre des oppositions, et, au jour de l’immatriculation, reporté, avec rappel de sa date, au registre des dépôts, au rang qui lui est assigné par le premier enregistrement.
Art. 305 : Les copies de titres fonciers et certificats d’inscription sont seuls restitués aux parties ; les pièces produites restent déposées aux archives de la conservation, et le conservateur peut, à toute époque, en délivrer aux intéressés des copies certifiées conformes, faisant foi de leur contenu.
Art. 306 : Si l’inscription d’une hypothèque forcée est subordonnée à une décision de justice, il peut être pris, en cas d’urgence et en vertu d’une ordonnance du président du
Art. 307 : Si l’inscription d’une hypothèque garantissant un prêt à court terme est différée, par application de l’article 207 de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés, l’acte de cette hypothèque n’en doit pas moins être rédigé dans la forme ci-dessus prévue et une expédition en est remise avec la copie du titre foncier au créancier hypothécaire ; celui-ci effectue le dépôt à la conservation en faisant défense, par écrit, au conservateur de déférer à aucune réquisition d’inscription au préjudice de son droit, dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre-vingt-dix (90) jours. Ce dépôt, valable pour ledit délai comme opposition est inscrit à sa date au registre des dépôts, et mention provisoire en est faite sur le titre foncier, dans le cadre réservé à cet effet. Exceptionnellement, cette mention n’est pas reproduite sur la copie du titre foncier. Si, dans le cours du délai de validité de l’opposition, une nouvelle inscription vient à être requise, le conservateur procède préalablement à l’inscription de l’hypothèque différée, qui prend rang du jour de dépôt pour opposition. Dans le cas contraire, à l’expiration du délai de quatre-vingtdix jours (90), le créancier est tenu de retirer les pièces ou de requérir l’inscription régulière de son droit, qui a cessé d’être garanti par le dépôt pour opposition.
Art. 308 : Les frais de toutes inscriptions sont acquittés par les requérants, sauf règlement ultérieur entre les parties.
Art. 309 : Les personnes dont les droits auraient été lésés par une inscription peuvent en demander la modification ou l’annulation ; mais ces modifications ou annulations, sauf dans le cas où elles sont la conséquence d’une réserve mentionnée au titre foncier, ne peuvent préjudicier aux tiers de bonne foi. Toutefois, l’héritier revendiquant, dans les six (06) mois qui suivent l’ouverture de la succession, tout ou partie de l’héritage peut demander, en même temps que l’annulation de l’inscription prise à son préjudice, celles des droits constitués dans l’intervalle au profit des tiers par l’héritier apparent.
Art. 310 : Toute demande tendant à obtenir la modification ou l’annulation d’une inscription peut faire objet d’une mention sommaire préventive, dite prénotation, sur le titre foncier, avant d’être portée devant le tribunal ; cette prénotation doit être autorisée par ordonnance du président du tribunal, rendue sur requête, à charge de lui en référer. BLIQUE TOGOLAISE La prénotation faite, la validité des inscriptions ultérieures est subordonnée à la décision judiciaire. À défaut de prénotation, le jugement n’a d’effet à l’égard des tiers que du jour où il est inscrit. SECTION 2 : DE LA REUNION ET DE LA DIVISION DES TITRES FONCIERS
Art. 311 : Lorsque deux immeubles contigus sont réunis par suite d’une acquisition ou par l’effet de tout autre contrat ou événement entre les mains d’un même propriétaire, celuici peut demander, soit au moment de l’inscription du fait juridique, générateur du droit, soit ultérieurement, la fusion des deux titres fonciers en un seul. Cette fusion s’effectue au moyen de l’annulation des deux titres anciens et de la création d’un titre nouveau, sur lequel sont reportées les inscriptions non radiées des titres anciens. Cette opération n’est cependant admise qu’autant qu’elle ne préjudicie en rien aux droits inscrits sur les titres fusionnés. Elle peut être étendue au cas de réunion d’un plus grand nombre d’immeubles.
Art. 312 : Lorsqu’un immeuble est divisé par suite d’aliénations partielles ou de partage, les limites des lots formés doivent être fixées sur le terrain à défaut de l’un des modes de clôture, admis par l’article 219 du présent code, au moyen de bornes édifiées dans les conditions réglées par l’article 218 du présent code; un plan de lotissement, établi comme il est dit à l’article 220 du présent code, est déposé à la conservation ou à l’office d’un notaire avec les pièces suivantes nécessaires à l’inscription ultérieure de l’acte de vente ou de partage à publier : 1- une réquisition de mutation établie par acte notarié ; 2- une copie du plan de l’immeuble établi par un géomètre ou un opérateur topographe agréé ; 3- un acte d’acquisition établi par acte notarié ; 4- une copie du titre foncier à morceler ; 5- une copie du certificat de nationalité de l’acquéreur ou du copartageant ou à défaut, une autorisation préalable d’un immeuble délivré à un étranger dans les formes indiquées par les articles 317 et suivants du présent code.
Art. 313 : 1- Dans le plus bref délai possible après ce dépôt, le conservateur fait procéder, par l’un des géomètres assermentés attachés à la conservation, au bornage des lots formés. La date de cette opération est portée à la connaissance des personnes, parties, à l’acte à inscrire vingt-quatre (24) heures au moins à l’avance, par une notification en la forme ordinaire ; 2- Le bornage est effectué et constaté dans les formes indiquées par les articles 231 et 232 du présent code ; toutefois, les parties à l’acte y assistent seules, à l’exclusion des propriétaires riverains, à l’égard desquels les limites ont été fixées lors de l’immatriculation. SECTION 3 : DE LA CONSULTATION DES LIVRES FON- CIERS ET DE LA COMMUNICATION DES RENSEIGNEMENTS
Art. 314 : Toute personne, en se conformant aux règles ciaprès fixées, peut obtenir gratuitement communication des renseignements consignés aux livres fonciers ou renfermés dans les dossiers correspondant aux titres fonciers.
Art. 315 : A cet effet, les intéressés présentent au conservateur de la propriété foncière, une réquisition rédigée en double exemplaire, et tendant à la délivrance, suivant les cas : 1- d’un certificat constatant la concordance d’un titre foncier et de copie dudit titre ; 2- d’un certificat constatant la concordance d’un certificat d’inscription avec les énonciations du titre foncier relatives au même droit réel ; 3- de l’état des droits réels appartenant à une personne déterminée ; 4- de l’état des charges et droits réels grevant un immeuble déterminé ; 5- de la copie d’un acte déposé au dossier d’un immeuble, à l’appui d’une inscription, ou du bordereau analytique qui s’y rapporte. Lesdits certificats, états ou copies, sont établis à la suite de l’une des réquisitions, la seconde reste aux archives de la conservation. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 41
Art. 316 : Au cas où l’immeuble visé dans une réquisition se trouve grevé d’une hypothèque à inscription différée, dans les conditions des articles 207 et suivant de l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des sûretés, mention doit en être faite à la suite de l’état ou du certificat requis, avec indication de la durée de validité de l’opposition, si toutefois la nature du renseignement demandé exige cette révélation. CHAPITRE III : DE LA PROTECTION DE LA PROPRIETE FONCIERE DES CITOYENS
Art. 317 : Tout acte translatif de propriété foncière ou constitutif de droits réels à intervenir entre citoyen togolais et un étranger doit, à peine de nullité, être soumis à l’autorisation préalable de l’autorité publique. La même autorisation préalable est nécessaire à la validité de tout bail, d’une durée supérieure à neuf (09) ans consenti par un citoyen togolais à un étranger. La nullité de l’acte ou du bail peut être poursuivie d’office par le ministère public.
Art. 318 : Lorsque, après autorisation, un étranger a acquis des droits énumérés à l’article précédent, il ne peut transférer l’un de ces droits à un autre étranger que si ce dernier obtient lui-même une autorisation préalable de l’autorité publique délivrée dans les mêmes formes que la première.
Art. 319 : Toutefois, des dispositions particulières peuvent dispenser des étrangers de l’autorisation prévue aux articles 317 et 318 ci-dessus.
Art. 320 : La régularisation d’un acte passé par un étranger sans autorisation préalable est prohibée. L’étranger qui tente de faire régulariser un des actes visés par l’article 317 du présent code est passible des peines prévues aux articles 708 et 709 du présent code. L’agent de l’administration, complice de cet étranger, est passible des peines prévues à l’article 713 du présent code.
Art. 321 : Un décret en conseil des ministres détermine les conditions d’application des présentes dispositions. CHAPITRE IV : DE LA REGULARISATION FONCIERE SECTION 1RE : DU REGIME GENERAL
Art. 322 : La régularisation foncière est l’acte qui met fin : 1- à l’occupation de fait d’une terre domaniale par un particulier ;
Art. 323 : La régularisation foncière est l’acte par lequel le maire d’une commune fait délivrer à une personne de bonne foi qui occupe une terre domaniale un titre de propriété, dans les conditions édictées par le présent code.
Art. 324 : Le maire est assisté dans la délivrance du titre de propriété par la commission de gestion foncière dont la composition et le fonctionnement sont déterminés par décret en conseil des ministres.