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Art. 232 : Le bornage est effectué, à la date fixée, par le géomètre désigné à cet effet, en la présence du requérant, du propriétaire, si ce n’est pas lui qui a requis l’immatriculation, du représentant de l’administration, du chef traditionnel et, autant que possible, des propriétaires riverains dûment convoqués. Cette opération comporte expressément la reconnaissance des limites, par bornes ou clôtures, indiquées au plan joint à la réquisition et la constatation de l’acquiescement donné par les intéressés à la consécration définitive desdites limites. Si des contestations s’élèvent entre le requérant et l’un des propriétaires riverains, et si elles ne peuvent être réglées par le représentant de l’administration et le chef traditionnel, au moyen d’une entente amiable entre les parties, la parcelle litigieuse est délimitée et bornée sur le terrain, et indiquée sur le plan, à toutes fins utiles. En même temps, ou dès l’achèvement du bornage, le géomètre vérifie l’exactitude du levé et procède aux mesures nécessaires pour le rattachement du plan aux points de la triangulation les plus voisins, ou à des points fixes convenablement choisis susceptibles eux-mêmes d’être rattachés à cette triangulation.
Art. 233 : Séance tenante, le géomètre dresse un procès-verbal faisant connaître : 1- les jours et heures de l’opération ; 2- les nom, prénoms, et qualité, avec rappel de sa prestation de serment ; 3- les nom, prénoms et qualité des assistants, avec indication des motifs de leur présence ; 4- la déclaration que les mesures prescrites en vue de la publicité ont été régulièrement prises ; 5- la description des limites reconnues avec mention de la longueur des côtés, chacun des sommets du polygone formé par l’immeuble étant désigné par un numéro d’ordre ; 6- l’énonciation sommaire de la nature et de la consistance de l’immeuble ; 7- la description des parcelles spécialement délimitées, à raison d’une contestation, ou la déclaration qu’il ne s’est produit aucune contestation ; 8- la mention relative à la signature du procès-verbal par les assistants ou à leur incapacité de signer. Ce procès-verbal, après clôture est signé par le géomètre rédacteur et par tous les assistants lettrés.
Art. 234 : Si l’exécution du bornage révèle, dans les indications de la réquisition, des inexactitudes telles qu’elles puissent avoir pour effet d’induire en erreur les tiers avertis par la seule publication d’un extrait qui en a été faite, l’opération est immédiatement suspendue ; mention des causes de cette suspension est insérée au procès-verbal. Le conservateur invite alors le requérant à fournir toutes les explications ou justifications complémentaires. E LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 31 Suivant les circonstances, la procédure est ensuite reprise, soit à la publication d’un extrait de la réquisition rectifiée, soit à la publication d’un nouvel avis de bornage.
Art. 235 : A l’issue du bornage contradictoire, le géomètre établit le plan définitif de l’immeuble à immatriculer.
Art. 236 : Le procès-verbal de bornage, aussitôt après clôture, est remis par le géomètre au conservateur qui relève au registre des oppositions, pour valoir comme telles, les mentions relatives aux contestations élevées sur le terrain.
Art. 237 : A l’expiration des délais ci-dessus fixés, après avoir vérifié à nouveau la régularité de la réquisition et des titres qui y sont annexés, constaté l’accomplissement de toutes prescriptions destinées à assurer la publicité de la procédure, en même temps que l’absence d’oppositions ou de demandes d’inscription au registre spécial, le conservateur de la propriété foncière procède, si tout est régulier, à l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers.
Art. 238 : Dans le cas contraire et si l’examen du registre spécial fait ressortir l’existence d’opposition ou de demandes d’inscription, l’immatriculation n’est accordée qu’autant que le requérant rapporte la preuve de la mainlevée de toutes lesdites oppositions et demandes ou déclare y acquiescer. A cet effet, une copie de chacune des mentions inscrites au registre des oppositions lui est notifiée par les soins du conservateur, au fur et à mesure de leur inscription.
Art. 239 : La mainlevée consiste en une renonciation formelle émanant des auteurs des oppositions aux prétentions par eux émises. L’acquiescement établit l’accord complet des parties sur l’étendue et le mode d’exercice du droit à inscrire. Cet accord ne met fin au litige qu’à la condition de ne pas porter atteinte ou préjudice à aucun droit reconnu à des tiers dans la réquisition.
Art. 240 : Dès que le requérant a fait connaître au conservateur son refus d’acquiescer aux prétentions des intervenants et l’impossibilité d’obtenir la mainlevée amiable de leurs oppositions ou demandes d’inscription et, au plus tard, un (01) mois après l’achèvement de la procédure, le dossier constitué est transmis au greffe du tribunal de première instance du lieu de la situation de l’immeuble.
Art. 241 : 1- Le greffier remet le dossier au juge compétent, qui met les intervenants en demeure de lui faire parvenir leur requête introductive d’instance dans un délai de quinze (15) jours calendaires augmenté des délais de distance. Si dans ce délai, la requête introductive d’instance n’est pas produite, le tribunal déclare la réclamation non avenue. 2- La requête introductive d’instance doit contenir, indépendamment d’une élection de domicile au lieu où siège le tribunal de première instance, tous les moyens invoqués par l’intervenant et être accompagnée des titres et pièces sur lesquels ils sont fondés. Il y est joint un nombre de copies, tant de la requête que des pièces produites, certifiées conformes par ledit intervenant, égal à celui des parties ayant, en la cause, un intérêt distinct. Le nombre des copies à fournir est indiqué dans la mise en demeure. 3- Le juge fait notifier au requérant et à chacun des intéressés une copie de la requête et des pièces jointes et les invite à y répondre par mémoire, s’ils le jugent à propos, dans un même délai de quinze (15) jours calendaires, augmenté des délais de distance. Les parties sont avisées, par lettre du greffier, sous huitaine au moins à l’avance, sauf observation des délais de distance, du jour où l’affaire doit être appelée en audience publique. Elles peuvent présenter au tribunal, soit en personne, soit par un des mandataires autorisés par les règlements locaux, leurs observations orales, mais seulement sur les points développés dans les requête et mémoire en réponse ; le jugement est rendu dans un délai maximum d’un (01) mois, après conclusions du ministère public, tant en l’absence que présence des parties.
Art. 242 : Les tribunaux de première instance statuent au fond dans les formes réglées par le présent code et prononcent la confirmation des droits ou le rejet des prétentions des intervenants. Dans le premier cas, ils déterminent, s’il y a lieu, dans quelles limites doivent s’exercer, à l’encontre tant du requérant que des autres titulaires de droits réels, les droits reconnus aux intervenants.
Art. 243 : Les tribunaux de première instance, statuant en matière d’immatriculation, connaissent en dernier ressort des demandes relatives aux immeubles d’une valeur locative de cent mille (100 000) francs CFA ; au-dessus de BLIQUE TOGOLAISE ce chiffre, l’appel est porté devant la cour d’appel dans le ressort duquel se trouvent ces immeubles.
Art. 244 : Le délai pour interjeter appel est de un (01) mois à compter du jour de la signification du jugement de première instance.
Art. 245 : En cas d’appel, le dossier de la procédure remis au conservateur par le greffier est, sur la demande des parties, transmis par l’intermédiaire du parquet, au greffe de la cour d’appel, accompagné d’une expédition du jugement critiqué à déposer par l’appelant.
Art. 246 : Les règles fixées pour la procédure de première instance sont applicables à la procédure d’appel ; les débats devant la cour sont limités aux seuls points développés devant le premier juge.
Art. 247 : Après règlement des litiges soulevés par les interventions au moyen d’un jugement ou arrêt devenu définitif, le conservateur de la propriété foncière procède, sur représentation par le requérant d’une expédition de la décision judiciaire et, s’il y a lieu, d’un certificat négatif de recours délivré par le greffier, à l’immatriculation de l’immeuble sur les livres fonciers. Toutefois, l’immatriculation ne peut être accordée qu’autant que les droits du requérant n’ont reçu, du fait de la sentence, aucune modification de nature à rendre la réquisition inacceptable dans les termes où elle a été conçue.
Art. 248 : Les notifications à faire aux parties intéressées par les magistrats, fonctionnaires et officiers ministériels, en matière d’immatriculation, sont faites administrativement, par l’intermédiaire des administrateurs, des maires et des chefs traditionnels, qui en retirent un récépissé et l’adressent à l’auteur de la notification. La minute de la notification et l’accusé de réception sont joints au dossier de la procédure. Si la partie visée en la notification est illettrée, sa signature est remplacée par un certificat du fonctionnaire qui a assuré la remise. Les notifications à faire par les parties aux magistrats, fonctionnaires et officiers ministériels peuvent être faites par lettres recommandées. Celles que les parties se font entre elles au cas d’instance sont remises aux greffiers, qui procèdent administrativement, par les intermédiaires désignés cidessus. JOURNAL OFFICIE
Art. 249 : Dans tous les cas où une demande d’immatriculation ne peut être accueillie, quelle que soit la cause de l’empêchement et à quelque moment de la procédure qu’il se produise, le conservateur doit inviter les parties à retirer, contre remise du récépissé, les titres par elles déposés ; il y joint en opérant la restitution, une déclaration écrite faisant connaître les motifs de rejet. Une minute de la déclaration reste jointe au dossier et le conservateur émarge les pièces restituées, d’un visa ne varietur, après avoir tiré, s’il le juge opportun, des copies collationnées contresignées par les parties. SECTION 2 : DE LA PROCEDURE D’IMMATRICULATION COLLECTIVE
Art. 250 : La procédure d’immatriculation collective est ouverte au profit des personnes morales de droit public ou de droit privé et aux collectivités familiales.
Art. 251 : La procédure d’immatriculation collective est engagée, par une demande adressée au conservateur de la propriété foncière du lieu de situation des immeubles. À l’exception des collectivités familiales, la personne morale de droit privé peut être organisée en association d’intérêt foncier dont les membres sont des présumés propriétaires de parcelles situées dans un périmètre donné qui conviennent de mettre en commun leurs droits fonciers en vue de leur immatriculation.
Art. 252 : Les collectivités familiales et les associations d’intérêt foncier peuvent, en cas de nécessité, demander à l’Agence nationale du domaine et du foncier ou à son démembrement compétent, de faire immatriculer en leur nom et pour leur compte les immeubles leur appartenant. Dans ce cas, les rapports entre les parties sont régis par les règles du mandat.
Art. 253 : Au terme de la procédure d’immatriculation engagée de manière collective, il est délivré un titre foncier individuel par morcellement du titre foncier global à chaque membre de l’association d’intérêt foncier selon ses droits. SECTION 3 : DE LA FORMALITE DE L’IMMATRICULATION
Art. 254 : L’immatriculation d’un immeuble sur les livres fonciers, dans les conditions énoncées aux articles 237 et 247 du présent code, comporte : DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 33 1- l’inscription au registre des dépôts d’une mention constatant l’achèvement de la procédure ; 2- l’établissement du titre foncier sur les livres fonciers ; 3- la rédaction de bordereaux analytiques pour chacun des droits réels soumis à la publicité et reconnus au cours de la procédure ; 4- la mention sommaire de ces divers droits à la suite du titre foncier ; 5- l’annulation des anciens titres de propriété remplacés par le titre foncier ; 6- l’établissement d’une copie du titre foncier à remettre au propriétaire et de certificats d’inscription à délivrer aux titulaires de droits réels susceptibles de cession.
Art. 255 : 1- Le conservateur constate, au registre des dépôts, le versement qu’il effectue au dossier prévu par l’article 74 du présent code, à l’expiration du délai soit d’opposition à la demande, soit de recours contre la décision judiciaire terminant le litige, des pièces de la procédure d’immatriculation. 2- Il rédige, au vu des déclarations insérées dans la réquisition, des demandes d’inscription et oppositions acceptées par le requérant et des décisions de justice intervenues sur les oppositions et demandes d’inscription non acceptées ; un bordereau analytique des actes et pièces établissant l’origine et le mode d’exercice de chacun des droits réels et charges qui grèvent l’immeuble. 3- Il dresse sur le livre foncier, le titre foncier qui comporte, répartis dans les divisions du cadre imprimé, les renseignements suivants : - description de l’immeuble, avec indications de ses consistances, contenance, situation et abornement (par numéros de titres fonciers des immeubles voisins si possible) ; - mention sommaire des droits réels existant sur l’immeuble et des charges qui le grèvent ; - désignation du propriétaire. 4- Il annule et annexe à ses archives les titres de propriété produits à l’appui de la réquisition d’immatriculation. Toutefois, si ces titres concernent, outre la propriété immatriculée, un immeuble distinct de cette propriété, le conservateur remet aux parties le titre commun, dont il conserve une copie qu’il certifie conforme, après avoir apposé sur ledit titre commun une mention d’annulation relative à l’immeuble immatriculé.
Art. 256 : Le titre foncier est définitif, intangible et inattaquable, sauf en cas de fraude ou d’erreur. Il constitue, devant les juridictions, le point de départ unique de tous les droits réels existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation.
Art. 257 : La fraude s’entend de toute manœuvre tendant à faire immatriculer en cours d’instance un immeuble objet de contestation soit devant l’autorité administrative, soit devant les juridictions.
Art. 258 : La contestation visée à l’article 257 du présent Code est prouvée, soit par une attestation de l’autorité administrative, soit par une attestation d’instance délivrée par le greffier en chef de la juridiction saisie, soit par une attestation d’assignation et le récépissé d’enrôlement. L’action en revendication du droit de propriété foncière ouverte à la partie lésée doit être introduite dans un délai préfix de deux (02) ans à compter de la date de la découverte de la fraude, sans préjudice des dommages et intérêts conformément aux règles de droit commun. Cette action s’éteint dans un délai de cinq (05) ans à partir de la date d’établissement du titre foncier. En cas de rétablissement consécutif à une fraude, le titre foncier est purement et simplement muté au nom de la victime. La juridiction saisie condamne l’auteur de la fraude à réparer le préjudice subi par la victime.
Art. 259 : L’erreur consiste en l’immatriculation d’un immeuble au nom d’autrui suite à une erreur d’identification et de positionnement lors du bornage contradictoire sur le terrain ou sur le plan cadastral par l’administration publique, si elle en a toujours la possession. BLIQUE TOGOLAISE En cas de rétablissement consécutif à une erreur, le titre foncier est purement et simplement muté au nom de la victime suivant la procédure prévue à l’article 268 du présent code, et les frais y relatifs intégralement supportés par le fonds de garantie foncier.
Art. 260 : En cas de fraude ou d’erreur, l’hypothèque consentie par le débiteur non propriétaire conserve son effet. Elle est reportée de plein droit sur tout immeuble immatriculé lui appartenant ou à défaut sur le prix de la vente par voie d’exécution forcée de tout bien lui appartenant.
Art. 261 : En dehors de la fraude et de l’erreur, toute personne, dont les droits auraient été lésés par suite d’une immatriculation, ne peut se pourvoir par voie d’action réelle, mais seulement par voie d’action personnelle en cas de dol, en indemnité contre l’auteur.
Art. 262 : Le dol s’entend de : 1- toute manœuvre consistant à faire immatriculer à son nom un immeuble appartenant à autrui ; 2- toute manœuvre dolosive pratiquée par un contractant qui surprend le consentement de son cocontractant et fait immatriculer à son nom un immeuble appartenant à ce dernier ; 3- toute manœuvre pouvant être constitutive de stellionat et pratiquée dans le but de faire immatriculer à son nom, un immeuble appartenant à autrui. SECTION 4 : DU CHANGEMENT DE REGIME
Art. 263 : Les titulaires de droits réels garantis par une formalité régulièrement accomplie sous la législation antérieure au décret du 24 juillet 1906 portant organisation du régime de la propriété foncière dans les colonies et territoires relevant du gouvernement général de l’Afrique occidentale française, peuvent obtenir le bénéfice de la conservation de ces mêmes droits par l’application du présent régime, dans les conditions déterminées par les articles 264 et suivant du présent code.
Art. 264 : Dans ce cas spécial, l’immatriculation peut être requise : 1- par le ministère du notaire ; 2- par le propriétaire, le copropriétaire chargé de l’administration de l’immeuble indivis ou muni de l’autorisation des autres ayant droit, le successeur légal ou institué du propriétaire ou du copropriétaire, au nom duquel a été effectué la dernière transcription ; 3- par le titulaire d’un droit réel autre que la propriété, tenant, son droit d’un acte transcrit, avec le consentement du propriétaire ; 4- par le créancier hypothécaire, titulaire d’une inscription non périmée à la date du dépôt de la réquisition sous la même condition ; 5- par le tuteur, administrateur ou curateur d’un incapable ayant l’une des qualités ci-dessus.
Art. 265 : La réquisition d’immatriculation, rédigée dans la forme tracée par l’article 220 du présent code doit faire connaître, en distinguant, s’il y a lieu, pour chacune des parcelles réunies en un corps de propriété, l’origine de la propriété, avec mention précise des nom, prénoms, qualités et domicile des précédents propriétaires et indication des actes translatifs depuis trente (30) années ou depuis la constitution de la propriété, si elle remonte à moins de trente (30) années. En ce qui concerne le propriétaire ou l’usufruitier requérant, elle doit être complétée par l’énonciation des fonctions par lui remplies et pouvant emporter hypothèque légale. Elle doit, en outre, indépendamment des pièces énumérées en l’article 220 du présent code, être appuyée : 1- d’un état délivré par le conservateur des hypothèques des transcriptions d’actes concernant l’immeuble ou d’un certificat négatif ; 2- d’un état également délivré par le conservateur des hypothèques, des inscriptions non radiées ni périmées paraissant grever la propriété du chef tant du détenteur actuel que des précédents propriétaires désignés en la réquisition. Il appartient au requérant ou au propriétaire intéressé de provoquer, dans la forme légale et avant de requérir la délivrance de l’état dont il s’agit, la radiation de toutes inscriptions devenues sans objet ou prises pour la garantie d’hypothèques judiciaires. La production des actes ou contrats constitutifs de droits réels n’est pas exigée lorsque les droits constitués sont révélés par l’un des actes susdits.
Art. 266 : Aucune modification n’est apportée à la procédure tracée par les articles 223 et suivant du présent code pour la suite à donner aux réquisitions de l’espèce ; néanmoins en vue de favoriser la réalisation rapide de l’unification des régimes fonciers, le coût intégral de la dernière formalité requise à la conservation des hypothèques est déduit du montant des frais dus à la conservation de la propriété foncière par le requérant de l’immatriculation. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 35 Le bénéfice de cette disposition ne pourra toutefois être réclamé que pour les procédures engagées dans les trois (03) années qui suivent la publication au
Art. 267 : A partir du dépôt de la réquisition d’immatriculation à la conservation de la propriété foncière, aucune formalité nouvelle, aucun renouvellement d’une formalité ancienne ne peuvent être requis à la conservation des hypothèques. Les constitutions ou transmissions de droits qui pourraient se produire, sont publiées, s’il y a lieu, jusqu’à l’achèvement de la procédure d’immatriculation, dans les formes tracées par l’article 304 du présent code. En conséquence, le dépôt de la réquisition est constaté par un enregistrement au registre des dépôts et une mention sous forme d’analyse sommaire de la demande, au registre des transcriptions de la conservation des hypothèques pouvant grever l’immeuble à immatriculer. SECTION 5 : DES MODIFICATIONS DU TITRE FONCIER PAR SUITE DE FAITS SURVENUS APRES L’IMMATRICULATION Paragraphe 1er : Des principes généraux
Art. 268 : Le conservateur peut, sur dépôt de tous documents et réquisitions rédigés dans ce sens, opérer toutes corrections, modifications, mutations, créations, annulations de titres, par suite de cessions, démembrements, fusions d’immeubles immatriculés ou tous autres faits survenus après l’immatriculation, autant que la consistance matérielle et la situation juridique de l’immeuble le permettent, et sous réserve des dispositions des articles 269 et 270 ci-dessous.
Art. 269 : Chaque immeuble donnant lieu à l’établissement d’un titre foncier ne peut être composé que d’une parcelle ou de parcelles formant corps.
Art. 270 : Tout titre foncier ne peut aussi s’appliquer qu’à un immeuble, détenu à titre de propriétaire par une seule personne ou par plusieurs personnes, mais, dans ce dernier cas, celles-ci doivent avoir des droits indivis indistinctement sur toutes les parties. Toute portion d’immeubles sur laquelle une ou plusieurs personnes auraient des droits de propriété, à l’exclusion des autres personnes inscrites au titre, donne toujours lieu à l’établissement d’un titre distinct. Paragraphe 2 : Des mutations totales ou partielles
Art. 271 : La procédure de mutation totale est l’ensemble des formalités qui tendent à substituer sur un titre foncier un nouveau propriétaire à l’ancien propriétaire.
Art. 272 : La procédure de mutation partielle est l’ensemble des formalités qui tendent à établir un nouveau titre foncier au profit du propriétaire de la portion ou partie issue de la division d’un immeuble immatriculé.
Art. 273 : En cas de mutation totale, le nouveau propriétaire peut obtenir l’établissement d’un nouveau titre sur lequel ne sont mentionnés, au vu d’une réquisition détaillée spécifiant les mentions à supprimer, que les seuls droits réels immobiliers ou charges subsistant réellement sur l’immeuble. L’ancien titre est nécessairement annulé par le conservateur. La réquisition déposée à cet effet est soumise à l’appréciation du conservateur, qui peut, soit y faire droit en totalité ou en partie, soit la rejeter. En cas de rejet total ou partiel, le requérant peut obtenir une décision de justice, comme il est dit à l’article 274 ci-dessous.
Art. 274 : Une demande en référé peut, en tout état de cause, être formulée devant le président du tribunal de première instance territorialement compétent. La demande en référé sera formulée par simple requête et une ordonnance définitive sera rendue sans frais, sur mémoires adressées au magistrat avec les documents à l’appui. Elle devra intervenir et être déposée à la conservation, pour toutes suites utiles, avant l’expiration, d’un délai de trente (30) jours à peine de nullité des prénotations qui auraient pu être prises. L’inscription définitive faite dans les délais, par le conservateur, après rectification ou justification conformes ou après décision judiciaire, prend rang du jour de la prénotation, si celle-ci a conservé toute sa valeur.
Art. 275 : Lorsque le conservateur établit un nouveau titre de propriété, dans le cas prévu à l’article 273 ci-dessus, il annule le précédent, en apposant une griffe d’annulation et le timbre de la conservation sur toutes les pages. Il annule de la même façon le duplicatum et le plan y annexé, et les conserve dans ses archives. Paragraphe 3 : Du morcellement