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Art. 473 : Le propriétaire d’un fonds enclavé peut réclamer en justice un passage suffisant sur les fonds de ses voisins, à charge d’indemniser ces derniers du préjudice subi, à moins que l’état d’enclave n’ait été volontairement constitué.
Art. 474 : Sous réserve des dispositions de l’article 473 du présent code, le passage doit être pris du côté et sur le ou les fonds où le trajet du fonds enclavé à la voie publique est le plus court, à moins qu’un autre trajet ne soit moins dommageable.
Art. 475 : Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une convention, le passage ne peut être demandé, dans les trente (30) ans suivant la division, que sur les terrains qui sont issus de cette division. Toutefois, le propriétaire du fonds enclavé peut, dans le cas où aucun passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, intenter l’action prévue à l’article 473 du présent code.
Art. 476 : L’assiette et les modalités de passage pour cause d’enclave sont déterminées par trente (30) ans d’usage continu.
Art. 477 : L’action en indemnité du propriétaire du fonds servant se prescrit par trente (30) ans, mais le passage demeure malgré cette prescription.
Art. 478: En cas de cessation de l’enclave, le propriétaire du fonds assujetti peut à tout moment demander sa suppression. A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par le juge.
Art. 479 : L’entretien du passage obéit aux règles de l’article 461 du présent code. SOUS-TITRE V : DES HYPOTHEQUES
Art. 480 : L’hypothèque est l’affectation d’un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie d’une ou plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu’elles soient déterminées ou déterminables. Elle est légale, conventionnelle ou judiciaire. Elle est régie par les articles 195 et suivants de l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des sûretés. BLIQUE TOGOLAISE SOUS-TITRE VI : DES PRIVILEGES
Art. 481 : Les privilèges sont régis par les articles 179 et suivants de l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) portant organisation des sûretés. Ils confèrent un droit de préférence exercé par leurs titulaires conformément aux dispositions des articles 225 et 226 dudit Acte uniforme. SOUS-TITRE VII : DES DROITS REELS CONFERES PAR DES BAUX : BAIL EMPHYTEOTIQUE, BAIL A CONSTRUCTION, BAIL A PLANTATION CHAPITRE IER : DU BAIL EMPHYTEOTIQUE
Art. 482 : Le bail emphytéotique est une convention par laquelle un propriétaire loue des biens immobiliers (terrains, bâtiments d’exploitation, bâtiments d’habitations) pour une durée minimale de dix-huit (18) ans et maximale de quatrevingt-dix-neuf (99) ans, pour une somme modique. Ce type de bail n’est pas soumis au statut du fermage. Le bail emphytéotique doit être consenti dans les mêmes conditions et formes que la vente immobilière, sous peine de nullité.
Art. 483 : Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes. Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille. Lorsque les époux restent soumis au régime dotal, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l’autorisation de justice.
Art. 484 : La preuve du contrat d’emphytéose s’établit par acte notarié.
Art. 485 : A défaut de conventions contraires, le contrat d’emphytéose est régi par les dispositions des articles 486 à 493 ci-après.
Art. 486 : Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de perte partielle du fonds ni pour cause de stérilité ou de privation de toute récolte à la suite de cas fortuits.
Art. 487 : A défaut de paiement de deux (02) années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose. La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves. Néanmoins, les tribunaux peuvent accorder un délai suivant les circonstances.
Art. 488 : Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des conditions du bail emphytéotique en délaissant le fonds.
Art. 489 : Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire ni réclamer à cet égard aucune indemnité.
Art. 490 : Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’héritage. En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution de la convention, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail. Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.
Art. 491 : L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives, et les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail à charge d’avertir le propriétaire.
Art. 492 : L’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose.
Art. 493 : Le preneur a seul le droit de chasse et de pêche et exerce à l’égard des mines, carrières et tourbières tous les droits de l’usufruitier.
Art. 494 : Ainsi qu’il est mentionné dans le Code général des impôts, l’acte constitutif de l’emphytéose est assujetti au droit proportionnel perçu à l’occasion de services réalisés par le service des domaines et de la conservation de la propriété foncière et aux droits d’enregistrement aux taux prévus pour le bail. Les mutations de toute nature ayant pour objet, soit le droit du bailleur, soit le droit du preneur, sont soumises DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 55 aux dispositions du Code général des impôts concernant les transmissions de propriété d’immeubles. Le droit est liquidé sur la valeur vénale déterminée par une déclaration estimative des parties. CHAPITRE II : DU BAIL A CONSTRUCTION
Art. 495 : Le bail à construction est celui par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. L’obligation de construire mise à la charge du preneur constitue une obligation de résultat. Le bail est consenti pour une période ne pouvant excéder quarante (40) ans. Il ne peut être prorogé par tacite reconduction.
Art. 496 : Le bail à construction, sous réserve de dispositions spéciales, confère au preneur un droit réel immobilier susceptible d’hypothèque de même que les constructions édifiées sur le terrain loué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Il est cessible et peut être apporté en société, en tout ou en partie.
Art. 497 : Le preneur peut consentir des servitudes passives indispensables à l’achèvement des constructions.
Art. 498 : Le bail à construction ne peut être consenti valablement que par les personnes qui ont le droit de disposer et d’aliéner, sous les mêmes conditions et dans les mêmes formes.
Art. 499 : Le bailleur devient propriétaire, en fin de bail, des constructions édifiées par le preneur et profite des améliorations, s’il n’en est autrement convenu.
Art. 500 : Le preneur est tenu de maintenir les constructions en bon état d’entretien et de réparation de toute nature. Il répond de l’incendie des bâtiments existants et de ceux qu’il a édifiés. Il peut les démolir en vue de les reconstruire.
Art. 501 : Le prix du bail peut consister en la remise au bailleur, à des dates et conditions convenues, de tout ou partie d’immeubles et de fractions d’immeubles.
Art. 502 : Les terrains du domaine privé de l’Etat et des autres personnes morales de droit public peuvent être donnés à bail à construction.
Art. 503 : Le bail à plantation est celui par lequel le preneur s’engage, à titre principal à procéder à des plantations d’arbres sur le terrain du bailleur et à entretenir le terrain et les arbres pendant toute la durée du bail.
Art. 504 : Les règles qui régissent le droit du bail à construction énoncées ci-dessus s’appliquent au bail à plantation dans la mesure où elles ne sont pas incompatibles avec la nature de ce bail. TITRE VI : DU DOMAINE IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES SOUS-TITRE I : DU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES CHAPITRE IER: DE LA COMPOSITION DU DOMAINE PUBLIC IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
Art. 505 : Le domaine public comprend tous les immeubles qui, par nature ou par destination, sont à la disposition du public et qui appartiennent : 1- soit à l’Etat ; ils constituent alors le domaine public de l’Etat ; 2- soit aux établissements publics, collectivités publiques territoriales secondaires et services publics industriels ou commerciaux ; ils constituent alors les domaines publics respectifs de ces établissements, collectivités ou services.
Art. 506 : Le domaine public peut être naturel ou artificiel.
Art. 507 : Font partie du domaine public naturel, le domaine public maritime et le domaine public fluvial. Le domaine public maritime se compose de : 1- la mer territoriale, son sol et son sous-sol s’étendant à douze (12) milles marins à partir de la laisse de basse mer ainsi que les espaces s’étendant entre la laisse de basse mer et le rivage ; 2- les parties du rivage de la mer alternativement couvertes et découvertes par les eaux de la mer ; 3- une zone supplémentaire de cent (100) mètres à partir de la laisse de haute mer ; 4- les lais et relais de la mer. BLIQUE TOGOLAISE Le domaine public fluvial comprend : 1- les cours d’eau, leurs lits et francs bords dans les limites déterminées par les hauteurs des eaux coulant à pleins bords avant débordement ainsi qu’une zone de trente (30) mètres de large à partir de ces limites ; 2- les sources et les cours d’eau non navigables ni flottables dans les limites déterminées par la hauteur des eaux coulant à pleins bords avant débordements ; les riverains de ces cours d’eau sont soumis à une servitude de passage sur une zone large de dix (10) mètres sur chaque rive ; 3- les lacs, étangs, lagunes dans les limites déterminées par les niveaux des plus hautes eaux avant débordement avec une zone de protection de cent (100) mètres de largeur de ces limites sur chaque rive extérieure et sur chacun des bords des îles.
Art. 508 : Font partie du domaine public artificiel : 1- les ports maritimes militaires ou de commerce avec dépendantes nécessaires (digues, jetées, bassins, écluses, etc…) ainsi que les ports fluviaux, les canaux de navigation et leurs chemins de halage, les aqueducs exécutés dans un but d’utilité publique, ainsi que les dépendances de ces ouvrages ; 2- les chemins de fer et leurs emprises ; les routes et voies de communication de toutes natures avec leurs emprises telles qu’elles sont fixées par décret en conseil des ministres ; 3- les lignes et postes télégraphiques et leurs dépendances ; 4- les aérodromes, aéroports, aérogares, et leurs dépendances avec les emprises et servitudes telles qu’elles sont fixées par les règlements internationaux et par décret en conseil des ministres ; 5- les ouvrages exécutés dans un but d’utilité publique pour l’utilisation des eaux et la fourniture de l’énergie ; 6- généralement les biens de toute nature ayant vocation à l’usage direct du public, dans un but de circulation des personnes ou des biens ; 7- le domaine public de défense qui comprend tous les ouvrages de défense terrestre, maritime et aérienne de la nation ; 8- tout autre équipement qui grève le domaine de l’Etat. Le domaine public comprend également les monuments publics, les halles, les marchés, les cimetières délimités et généralement tous les biens non susceptibles d’appropriation privée.
Art. 509 : En cas de doute ou de contestation sur les limites du domaine public naturel, il est statué par décret en conseil des ministres sur proposition du ministre ayant le service de ces terres dans ses attributions.
Art. 510 : Les immeubles destinés à faire partie du domaine public artificiel sont définis par décrets en conseil des ministres ; ces décrets constituent des actes de déclarations d’utilité publique permettant d’engager la procédure d’expropriation.
Art. 511 : Le domaine public est inaliénable, imprescriptible et insaisissable.
Art. 512 : Les portions du domaine public naturel ou artificiel qui sont reconnues sans utilité peuvent être désaffectées par décret en conseil des ministres. Les immeubles ainsi déclassés accroissent le domaine privé.
Art. 513 : Le domaine public grève les fonds riverains de servitudes d’utilité publique dont la nature et l’importance sont déterminées d’après la destination assignée aux terrains concernés. Aucune indemnité n’est due aux propriétaires en raison de ces servitudes. Toutefois, s’il est nécessaire, pour leur plein exercice, de procéder à la destruction de bâtiments ou de plantations, il est dû aux propriétaires intéressés une indemnité fixée comme en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Art. 514 : La police, la conservation et l’utilisation du domaine public naturel et artificiel sont réglementées par l’autorité ayant dans ses attributions le service des terres en question.
Art. 515 : Indépendamment des sanctions pénales, tout contrevenant peut-être condamné à la réparation des dommages soit par la remise en état des lieux perturbés de son fait, soit par le remboursement des dépenses supportées par la personne morale affectataire victime de ses agissements.
Art. 516 : Dans des conditions fixées par les autorités administratives compétentes, il peut être délivré des autorisations spéciales conférant à des particuliers ou à des collectivités, le droit d’extraire des matériaux, d’établir des prises d’eau sur les dépendances du domaine public et d’exercer des droits de pêche ou de chasse. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 57 CHAPITRE II : DE LA GESTION ET DE LA PROTECTION DU DOMAINE PUBLIC IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
Art. 517 : Les biens immeubles du domaine public naturel et artificiel de l’Etat sont inaliénables, imprescriptibles et insaisissables.
Art. 518 : Les portions du domaine public reconnues sans intérêt pour les services publics ou l’intérêt général, peuvent être déclassées par décret en conseil des ministres et incorporées au domaine privé de l’Etat.
Art. 519 : La sortie d’un bien immeuble du domaine public de l’Etat et des collectivités territoriales intervient dans les mêmes formes et procédures que leur délimitation ou leur classement.
Art. 520 : Le déclassement du domaine public de l’Etat est prononcé après enquête de commodo et incommodo, par arrêté du ministre chargé des domaines sur autorisation du conseil des ministres. Le déclassement du domaine public de la collectivité territoriale est prononcé après enquête de commodo et incommodo, par arrêté du maire sur avis favorable du conseil communal ou municipal. Les portions du domaine public déclassées sont incorporées au domaine privé de l’Etat ou des collectivités territoriales et soumises aux conditions de gestion telles que prévues aux articles 541 à 551 du présent code.
Art. 521 : Tout immeuble ou une portion d’immeuble du domaine public de l’Etat ou des collectivités territoriales déclassé ne peut faire l’objet de concession ou de cession à une personne privée que dans un but d’intérêt général.
Art. 522 : La gestion des portions du domaine public immobilier de l’Etat et de leurs dépendances relève du ministre chargé des affaires foncières, des ministres sectoriels ou des maires.
Art. 523 : L’Etat peut transférer, par décret en conseil des ministres, la gestion d’une partie de son domaine public immobilier à une collectivité territoriale qui en assure la conservation.
Art. 524 : Les personnes physiques et les personnes morales de droit privé peuvent jouir du domaine public suivant les conditions spécifiques à chaque nature de bien, l’usage auquel ils sont destinés et, ce, dans les limites déterminées par voie réglementaire.
Art. 525 : La gestion des terres et biens immeubles de la commune relève de la compétence du maire.
Art. 526 : Les terres et biens immeubles du domaine privé immobilier des collectivités territoriales peuvent être : 1- cédés à titre onéreux ou gratuit ou loués selon les règles du droit commun ; 2- affectés à une personne morale de droit public. Toutefois, la cession ou la location d’une terre ou d’un bien immeuble d’une commune doit être autorisée par délibération du conseil communal ou municipal. Il en est de même pour l’acceptation d’un don ou d’un legs.
Art. 527 : Le bureau local du domaine et du foncier assiste le maire dans la gestion des terres et biens immeubles de la commune.
Art. 528 : La gestion du domaine privé rural de la commune relève de la compétence du maire qui prend l’avis de la commission de gestion foncière territorialement compétente.
Art. 529 : Il est créé dans chaque commune, une commission de gestion foncière telle que prévue aux articles 29 à 31 du présent code. Elle a un rôle consultatif et assiste le maire dans la gestion des affaires foncières.
Art. 530 : Les terres et biens immeubles visés à l’article 521 ci-dessus ne peuvent être cédés ou loués que sur délibération du conseil communal ou municipal en application de la loi portant organisation des communes en République togolaise. SOUS-TITRE II : DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES CHAPITRE IER : DE LA CONSISTANCE ET DES MODES DE CONSTITUTION DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
Art. 531 : Font partie du domaine privé de l’Etat : 1- les immeubles et autres droits réels immobiliers appartenant à l’Etat ; 2- les terres provenant des concessions rurales, urbaines ou industrielles abandonnées ; 3- les biens en déshérence appréhendés et gérés conformément à la législation sur les successions vacantes ; 4- les terres et biens immobiliers immatriculés au nom de l’Etat ; 5- les immeubles du domaine public qui ont été déclassés. BLIQUE TOGOLAISE
Art. 532 : Les immeubles et droits immobiliers provenant du domaine privé de l’Etat sont transférés au domaine privé des collectivités publiques.
Art. 533 : Le domaine privé immobilier de l’Etat et des collectivités territoriales se divise en domaine affecté et domaine non affecté.
Art. 534 : Le domaine affecté comprend les immeubles mis gratuitement à la disposition des services de l’Etat ou des collectivités territoriales pour leur permettre d’assurer leur fonctionnement. Peuvent aussi bénéficier d’une affectation, les établissements publics à caractère administratif de l’Etat ou des collectivités territoriales.
Art. 535 : L’immeuble devenu inutile au service ou à l’établissement public qui le détient est affecté à un autre service ou établissement public ou désaffecté.
Art. 536 : L’affectation, le changement d’affectation et la désaffectation sont prononcés par décret en conseil des ministres. L’acte d’affectation ou de changement d’affectation précise le service ou l’établissement public à l’usage duquel l’immeuble est destiné ; il précise en outre, l’utilisation qui sera faite de cet immeuble. L’immeuble désaffecté est remis à l’Agence nationale du domaine et du foncier. CHAPITRE II : DE LA GESTION ET DE L’ALIENATION DU DOMAINE COMMUNAL
Art. 537 : Le conseil communal délibère sur la gestion des biens et opérations immobilières à effectuer par la commune.
Art. 538 : Les baux, les accords amiables et conventions quelconques ayant pour objet la prise en location ainsi que les acquisitions d’immeubles ou de droits immobiliers conclus par la commune le sont dans les formes prescrites par les lois et règlements.
Art. 539 : Les acquisitions immobilières et l’aliénation des biens par la commune sont soumises aux conditions prévues par la réglementation applicable aux opérations analogues effectuées par l’Etat.
Art. 540 : La commune est tenue de réserver, d’acquérir et d’entretenir les terrains consacrés aux inhumations. Les modalités de leur établissement, de leur translation et de leur changement d’affectation sont fixées par les lois et règlements en vigueur. CHAPITRE III : DE LA GESTION DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER DE L’ETAT ET DES COLLECTIVITES TERRITORIALES SECTION 1RE : DES PRINCIPES ET STRUCTURES DE GESTION DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER DE L’ETAT
Art. 541 : Les terres et biens immeubles du domaine privé de l’Etat sont gérés différemment suivant qu’ils sont du domaine privé affecté ou du domaine privé non affecté.
Art. 542 : Le domaine privé immobilier de l’Etat est géré par le service chargé des domaines.
Art. 543 : L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier assure le recensement et le suivi des propriétés bâties et non bâties de l’Etat et tient le sommier des biens immeubles de l’Etat situés à l’étranger.
Art. 544 : L’Agence Nationale du Domaine et du Foncier tient, par préfecture, le tableau général des propriétés immobilières de l’Etat qui fait ressortir chaque année : 1- les terres et biens immeubles du domaine privé affectés aux services publics ; 2- les terres et biens immeubles du domaine privé non affectés et destinés en principe, à être donnés en concession, cédés ou loués à des personnes physiques et morales de droit privé ou mis en réserve pour les besoins éventuels des services publics ; 3- les terres immatriculées ou non faisant partie du domaine forestier classé ; 4- les constructions et éventuellement les terres immatriculées faisant partie du domaine privé de l’Etat.
Art. 545 : Les terres et biens immeubles du domaine privé de l’Etat peuvent être : 1- cédés à titre onéreux ou gratuit ou loués conformément aux règles en vigueur ; 2- affectés à une personne morale de droit public ; 3- attribués en concession à des personnes physiques ou morales de droit privé. Les formes et les conditions de cession, de location, d’affectation ou de concession sont déterminées par décret en conseil des ministres. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 59 SECTION 2 : DE LA GESTION DU DOMAINE PRIVE IMMOBILIER DES COLLECTIVITES TERRITORIALES
Art. 546 : La gestion des terres et biens immeubles de la commune relève de la compétence du maire.
Art. 547 : Les terres et biens immeubles du domaine privé immobilier des collectivités territoriales peuvent être : 1- cédés à titre onéreux ou gratuit ou loués selon les règles du droit commun ; 2- affectés à une personne morale de droit public. Toutefois, la cession ou la location d’une terre ou d’un bien immeuble d’une commune doit être autorisée par délibération du conseil communal ou municipal. Il en est de même pour l’acceptation d’un don ou d’un legs.
Art. 548 : Le Bureau local du domaine et du foncier assiste le maire dans la gestion des terres et biens immeubles de la commune.
Art. 549 : La gestion du domaine privé rural de la commune relève de la compétence du maire qui prend l’avis de la commission de gestion foncière territorialement compétente.
Art. 550 : Il est créé dans chaque commune, une commission de gestion foncière telle que prévue aux articles 29 à 31 du présent code.
Art. 551 : Les terres et biens immeubles visés à l’article 521 ci-dessus ne peuvent être cédés ou loués que sur délibération du conseil communal ou municipal en application de la loi relative à la décentralisation et aux libertés locales en République togolaise. CHAPITRE IV : DU REGIME DES CONCESSIONS
Art. 552 : Toute portion du domaine privé immobilier de l’Etat et des collectivités territoriales devant faire l’objet d’une concession doit être préalablement immatriculée conformément à la procédure prévue par le présent code et ses textes d’application.
Art. 553 : Les concessions ne sont accordées qu’aux personnes physiques ou morales justifiant de ressources financières suffisantes pour garantir leur mise en valeur. Les modalités et conditions d’attribution et de mise en valeur des concessions sont fixées par décret en conseil des ministres.