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Art. 188 : Outre les attributions prévues à l’article 182 du présent code,le syndic est chargé de l’exécution des décisions de l’assemblée et au besoin, de pourvoir de sa propre initiative à la conservation, à la garde et à l’entretien, en bon état de propreté et de réparations de toutes les parties communes ainsi que de contraindre chacun des intéressés à l’exécution de ses obligations. Ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé par le syndicat des copropriétaires ou par une ordonnance du président de la juridiction compétente à qui les différents propriétaires, avertis au préalable, peuvent faire connaître leur avis. La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l’ordonnance de nomination.
Art. 189 : En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice. Le syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent présider l’assemblée des copropriétaires ou recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Art. 190 : Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins de trois (03) mois de date attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception à la diligence de l’acquéreur. Avant l’expiration du délai de huit (08) jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition énonce, à peine de nullité, le montant et les causes de la créance et contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de première instance de la situation de l’immeuble. Le montant de la créance réclamée par le syndic est bloqué par le notaire.
Art. 191 : La surélévation ou la construction de bâtiment aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité des membres. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux en raison soit d’une diminution définitive de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité qui est à la charge du copropriétaire en portion de la participation de chacun au coût des travaux. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 25
Art. 192 : En cas de destruction, par incendie ou autrement, les copropriétaires seront tenus, au point de vue de la reconstruction, et sauf convention contraire, de se conformer à la décision qui sera prise par le syndicat des propriétaires statuant à la double majorité prévue à l’alinéa 2 de l’article 184 du présent code. Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l’immeuble détruit seraient sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par privilège à la reconstruction.
Art. 193 : Les contestations relatives à l’administration et à la jouissance des parties communes de l’immeuble sont, à défaut de compromis, instruites et jugées conformément au droit commun.
Art. 194 : Dans le cas de division d’immeuble par étages, par appartements ou par locaux, il est établi par voie de morcellement du titre foncier originel, des titres fonciers distincts à chaque fraction divise appartenant à un copropriétaire de l’immeuble. Un titre foncier spécial est, s’il y a lieu, établi au nom de l’usufruit.
Art. 195 : Pour l’exécution du présent chapitre, le ou les propriétaires, en cas d’absence du Togo, sont valablement représentés pour tous actes, par le curateur aux successions et biens vacants, à défaut d’un mandataire dûment habilité.
Art. 196 : Outre les actes constitutifs de droits de propriété relatifs à la fraction devant faire l’objet d’un titre divis distinct, le règlement de copropriété est déposé à la conservation de la propriété foncière pour qu’il produise ses effets entre les parties et soit rendu opposable aux tiers. Les plans architecturaux des parties indivises communes de l’immeuble, du rez-de-chaussée, des étages et de chaque fraction divise, sont en même temps déposés. Sur le plan du rez-de-chaussée, figure une échelle verticale de hauteur d’étage. En outre, toutes les fractions divises ou indivises sont affectées sur ces plans d’un numéro définitif.
Art. 197 : Il n’est procédé à aucun bornage des fractions divises de l’immeuble, mais il est dressé un procès-verbal descriptif des parties indivises communes et un procèsverbal détaillé de chaque fraction divise avec référence au premier, le tout au vu des plans architecturaux déposés et, le cas échéant, après transport sur les lieux.
Art. 198 : Le titre originel formant base de l’immeuble divisé en fraction comporte spécialement la description sommaire des parties indivises ainsi que la mention sommaire des clauses principales du règlement de copropriété. Les morcellements de fractions divises y sont régulièrement mentionnés lors de leur exécution. En outre, toutes mentions, inscriptions ou prénotations, de quelque nature qu’elles soient, affectant par la suite un titre, relatives à une fraction divise de l’immeuble, y sont sommairement relatées d’office, à titre de référence. Si le duplicatum du titre originel n’est pas déposé, le conservateur notifie les références ainsi portées sur le titre original au détenteur de son duplicatum, avec sommation d’avoir à le déposer à la conservation foncière en vue de sa mise à jour.
Art. 199 : Tout titre originel formant base de l’immeuble lorsqu’il ne s’applique plus qu’à des parties indivises communes, est porté d’office au nom du syndicat des copropriétaires. Son duplicatum est délivré au syndic qui en devient le détenteur légal.
Art. 200 : Les titres divis distincts, établis à la suite de morcellement, comportent la description détaillée des fractions en cause, avec indication de leur surface et de leur hauteur architecturale, ainsi que de la description sommaire des parties indivises les intéressant. Les clauses principales du règlement de copropriété y sont explicitement mentionnées. La superficie du terrain indivis sur lequel est édifié l’immeuble y est rappelée.
Art. 201 : Au titre originel de base de l’immeuble sont annexés : 1- le plan foncier habituel donnant la superficie du sol ; 2- le plan des parties indivises communes établi dans les conditions spécifiées à l’article 197 du présent code ; 3- les plans architecturaux du rez-de-chaussée et des étages visés à l’article 197 du présent code. BLIQUE TOGOLAISE A chaque titre divis sont annexés : 1- le plan de la fraction intéressée établi dans les conditions prévues au même article 197 du présent code ; 2- le plan susvisé des parties indivises communes rappelant la superficie globale du sol.
Art. 202 : Si plusieurs fractions de l’immeuble deviennent la propriété d’une même personne, la fusion des titres fonciers distincts peut être requise pour former bloc. Si l’ensemble des fractions de l’immeuble devient la propriété d’une seule personne et que, de ce fait, le syndicat des copropriétaires n’existe plus, la fusion de tous les titres parcellaires avec le titre originel peut être requise. Dans ce cas, celui-ci est porté d’office par le conservateur au nom du propriétaire de l’ensemble des fractions de l’immeuble, dès qu’il a connaissance de la disparition du syndicat.
Art. 203 : Il est institué une hypothèque forcée au profit du syndicat des copropriétaires pour garantir le paiement : 1- de la part contributive des copropriétaires aux frais annuels de gérance, de concierge, d’éclairage, de climatisation, d’entretien, de réparations courantes, d’assurances, d’impôts ou taxes diverses incombant au syndicat et dont le montant présumé aura été arrêté par la majorité de ses membres, au cas où le règlement de copropriété n’aurait pas stipulé à cet effet une hypothèque conventionnelle, ou si celle-ci apparaît par la suite insuffisante ; 2- de toute part contributive pouvant être ultérieurement fixée par le syndicat, à la double majorité prévue par l’alinéa 2 de l’article 184 du présent code pour dépenses et frais exceptionnels (grosses réparations, etc.). Cette hypothèque porte sur la part divise de chaque copropriétaire dans l’immeuble et, ensemble, sur sa part indivise dans les parties communes de l’immeuble.
Art. 204 : Dans les deux cas visés à l’article précédent et à défaut d’accord pour une hypothèque conventionnelle, le syndic établit un état constatant le montant de la part contributive dont le payement doit être garanti. Une copie de la décision du syndicat fixant la répartition des dépenses collectives entre ses divers membres, certifiée conforme, y est annexée. Ces documents sont notifiés au copropriétaire intéressé, par lettre recommandée adressée au domicile élu par ce dernier. A l’expiration d’un délai de dix (10) jours, le président du tribunal compétent statuant sur requête en la forme du référé, homologue ces documents et ordonne l’inscription, sans délai d’une hypothèque sur le titre fon- JOURNAL OFFICIE cier divis du copropriétaire. Le président du tribunal peut, en cas d’urgence, ordonner sur requête toute inscription conservatoire ou prénotation dans les conditions prévues par la législation applicable aux immeubles immatriculés. Aucune inscription ne peut être requise pour des créances de plus de cinq (05) ans.
Art. 205 : Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires bénéficient en outre du privilège prévu à l’article 184 de l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires(OHADA) portant organisation des sûretés en faveur du bailleur. Le privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux sauf si ces derniers font l’objet d’une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dûs par le locataire.
Art. 206 : Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un (01) mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze (15) jours à compter de la date de réception de l’avis. Avant l’expiration d’un délai de quinze (15) jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de première instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 184 de l’Acte uniforme portant organisation des sûretés en faveur du bailleur.
Art. 207 : Le syndicat peut subroger, à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l’article 184 du présent code dans le bénéfice de cette hypothèque, toute personne ou collectivité qui aurait pu faire l’avance de fonds. Le syndicat peut également à la même majorité, céder l’antériorité du rang de cette hypothèque au profit d’un organisme de crédit immobilier, pour tout emprunt bénéficiant à l’ensemble des propriétaires, ou même à un seul de ceux-ci. DE LA REPUBLIQUE TOGOLAISE 27
Art. 208 : Aucun fractionnement d’un appartement ou local ne peut être réalisé par voie de partage ou autrement sauf disposition contraire du règlement de copropriété, sans l’accord du syndicat statuant à la double majorité prévue au deuxième alinéa de l’article 184 du présent code.
Art. 209 : Tout transfert des droits d’un propriétaire d’une fraction divise de l’immeuble porte également sur sa quotepart dans les droits indivis de tous les copropriétaires.
Art. 210 : Les dispositions du présent chapitre s’appliquent à toutes les copropriétés des immeubles divisés par étages, appartements ou locaux. Les dispositions de ces copropriétés existantes lors de l’entrée en vigueur du présent code doivent se conformer à ces dispositions deux (02) ans après l’entrée en vigueur du présent code.
Art. 211 : Nonobstant toutes dispositions légales, réglementaires, statutaires ou conventionnelles contraires, tous actes, pièces, décisions, procès-verbaux, plan, à l’exception de ceux prévus par les articles précédents relatifs à la copropriété en la forme judiciaire, extrajudiciaire, ou par lettre valant notification, peuvent être établis en la forme sous seing privé, mais doivent, pour devenir opposables aux tiers, être dans les trois (03) mois de leur date, déposés au rang des minutes d’un notaire togolais. Ce dépôt peut être fait par mandataire habilité par une procuration authentique. Si la procuration est établie par un notaire étranger, elle doit être authentifiée par l’ambassade ou le consulat togolais compétent.
Art. 212 : Sans préjudice de l’application de textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application du présent code entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent dans un délai de dix (10) ans. Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux (02) mois à compter de la notification à la diligence du syndic.
Art. 213 : La procédure d’immatriculation est l’ensemble des formalités qui, en tendant à la création d’un titre foncier, a pour objet de soumettre un immeuble au régime des livres fonciers.
Art. 214 : Peuvent requérir l’immatriculation des immeubles sur les livres fonciers : 1- le propriétaire, alors même que sa capacité est restreinte aux seuls actes d’administration ; 2- l’Agence nationale du domaine et du foncier ; 3- le copropriétaire chargé de l’administration de l’immeuble indivis ou muni du consentement des autres ayants droit ; 4- le titulaire d’un droit réel autre que la propriété, avec le consentement du propriétaire ; 5- le tuteur, administrateur ou curateur d’un incapable, ayant l’une des qualités ci-dessus, dans tous les cas, les frais de la procédure sont, sauf convention contraire, supportés par le requérant, à charge de répétition en ce qui concerne les représentants légaux des incapables ; 6- le notaire.
Art. 215 : Peut également requérir l’immatriculation, le créancier poursuivant l’expropriation d’un immeuble, lorsque le tribunal a ordonné l’accomplissement de cette formalité préalablement à la mise en adjudication. Dans ce cas, les frais sont acquittés en fin de procédure, par l’adjudicataire, en diminution de son prix d’adjudication.
Art. 216 : Sont seuls susceptibles d’immatriculation sur les livres fonciers, les fonds de terre bâtis ou non bâtis.
Art. 217 : Il doit être établi une demande spéciale pour chaque corps de propriété, appartenant à un seul propriétaire ou à plusieurs copropriétaires indivis et composé d’une ou plusieurs parcelles, pourvu que lesdites parcelles soient contiguës. Sont considérées comme telles, les parcelles constitutives d’un domaine rural qui ne sont séparées les unes des autres que par des cours d’eau ou des voies de communication affectées ou non, d’une façon permanente, à l’usage du public. BLIQUE TOGOLAISE
Art. 218 : Préalablement à toute demande d’immatriculation, l’immeuble non clôturé doit être, par les soins du propriétaire, déterminé quant à ses limites au moyen de bornes en maçonnerie placées à chacun des sommets du polygone formé par le terrain ; ces bornes mesurant au moins quinze (15) centimètres de hauteur au-dessus du sol et quinze (15) centimètres de côté, doivent adhérer à un socle également en maçonnerie de quarante-cinq (45) centimètres de côté sur trente (30) centimètres de hauteur au minimum. Les bornes sont figurées sur le plan indiqué à l’article 220-7 du présent code.
Art. 219 : Sont considérés comme clôture et dispensés de la plantation de bornes, lorsqu’ils servent de limites aux propriétés : 1- les murs en pierres, en briques cuites ou crues, en pisé ou en terre ; 2- les grilles et grillages métalliques, à condition que les montants soient enracinés dans des dés en maçonnerie, présentant au moins les dimensions exigées par les bornes.
Art. 220 : Tout requérant d’immatriculation doit remettre au conservateur de la propriété foncière, qui lui en donne récépissé, une déclaration établie en langue française, signée de lui ou d’un mandataire spécial et contenant : 1- ses nom, prénoms, qualités, domicile et son état civil ; 2- une élection de domicile dans une localité du Togo où se trouve situé l’immeuble à immatriculer ; 3- la description de l’immeuble, ainsi que des constructions et plantations qui s’y trouvent, avec indication de sa situation, de sa contenance, de ses limites tenants et aboutissants, et, s’il y a lieu, du nom sous lequel il est connu ; 4- l’estimation de sa valeur locative ou du revenu dont il est susceptible ; 5- l’estimation de sa valeur vénale, avec rappel des prix de vente dont il a été l’objet dans les dix (10) dernières années, ou de la dernière seulement, si cette vente remonte à plus de dix (10) ans ; 6- le détail des droits réels et des baux de plus de trois (03) années afférents à l’immeuble avec mention des nom, prénoms et domiciles des ayants droit, et, le cas échéant, de ceux du subrogé tuteur des mineurs ou interdits dont il peut avoir la tutelle ; 7- la réquisition au conservateur de la propriété foncière de procéder à l’immatriculation de l’immeuble décrit. D Si le requérant ne peut ou ne sait signer, le conservateur certifie le fait au bas de la déclaration qu’il signe en son lieu et place. A l’appui de la déclaration, qui prend le nom de réquisition, le requérant dépose l’expédition de l’acte d’acquisition et/ ou tous les actes publics constitutifs de différents droits énumérés dans ladite réquisition, à savoir : - la traduction en langue française, par un interprète assermenté, de ceux desdits actes et contrats qui seraient rédigés en une langue étrangère ; - un plan provisoire de l’immeuble rigoureusement exact, établi à une échelle compatible avec son étendue et son occupation par un géomètre agréé. Un décret pris en application du présent code crée et organise le Guichet foncier unique.
Art. 221 : La réquisition n’est acceptée par le conservateur qu’autant que la régularité en est reconnue par lui ; il assure en conséquence que les titres produits ou invoqués sont établis dans les formes prescrites par la législation applicable tant au propriétaire qu’à la propriété. Il peut exiger au surplus toutes les justifications qu’il juge nécessaires sur l’identité et les qualités du requérant.
Art. 222 : Si un ou plusieurs des actes invoqués par le requérant se trouvent en la possession de tiers, le conservateur, sur l’avis qui lui en est donné, fait sommation aux détenteurs, sous les sanctions prononcées à l’article 704 du présent code, d’en opérer le dépôt contre récépissé à la conservation dans le délai de huitaine augmenté des délais de distance, s’il y a lieu. Il peut être délivré au déposant, sur sa demande et sans frais, par le conservateur, une copie certifiée de l’acte déposé. La traduction de cet acte, s’il est écrit en une langue étrangère, est faite à la diligence du conservateur et aux frais du requérant.
Art. 223 : Le requérant dépose, en même temps que sa réquisition, une provision égale au montant présumé des frais de la procédure arbitrée par le conservateur.
Art. 224 : Dans le plus bref délai possible, après dépôt de la réquisition, un extrait en est inséré, à la diligence du conservateur, au
Art. 225 : Un dernier placard, complété également par l’inscription de la mention relative à l’affichage, est transmis en même temps au maire de la commune ou au préfet de la localité où se trouve situé l’immeuble à immatriculer ; ce dernier, par l’intermédiaire des agents placés sous ses ordres, fait procéder sans retard à la publication de la demande dans les lieux d’usage et à l’affichage du document lui-même à la porte de la résidence du représentant de l’autorité de qui relève immédiatement la région, à la résidence du chef de canton, du chef de village, du lieu de situation de l’immeuble. L’exécution de ces mesures est signalée au conservateur au moyen d’un certificat à lui transmis sans délai par le fonctionnaire ou le juge qui y a procédé.
Art. 226 : Dans le cas où l’une des personnes auxquelles doit être faite la notification individuelle à personne ou au domicile réel d’une demande d’immatriculation, suivant les prescriptions de l’article 224 du présent code,réside hors du Togo et ne s’y trouvent pas représentée, cette notification est faite, en son nom, au curateur aux biens vacants de l’arrondissement. Celui-ci provoque sans délai et sans frais, en présentant au président du tribunal de première instance, la fixation, par voie d’ordonnance, d’un délai supplémentaire calculé d’après les distances.
Art. 227 : Pendant le délai de trois (03) mois prévu pour l’affichage de la demande en l’auditoire du tribunal, toutes personnes intéressées peuvent intervenir en la procédure, à savoir : 1- par opposition, en cas de contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble ; 2- par demande d’inscription, en cas de prétentions élevées à l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer au titre à établir. Ces oppositions ou demandes d’inscription sont faites, soit par voie de déclarations orales, reçues par le conservateur de la propriété foncière et par lui consignées sur un registre spécial, soit par lettres missives recommandées, adressées audit conservateur et transcrites par ses soins sur le même registre. Les déclarations et les lettres souscrites aux effets ci-dessus doivent contenir l’indication des nom, prénoms, domicile des intervenants, une élection de domicile au Togo, s’il y a eu lieu, les causes de l’intervention et l’énoncé des actes, titres ou pièces sur lesquels elle est appuyée.
Art. 228 : Sont admis à intervenir par voie d’opposition ou de demande d’inscription : 1- en leur nom propre, toutes les personnes déclarées aptes à requérir l’immatriculation (l’action directe du propriétaire tenant lieu de l’autorisation exigée dans le cas de l’article 214, point 3 du présent code, ou ayant passé avec le propriétaire un bail excédant trois (03) années) ; 2- au nom de ces mêmes personnes, leurs créanciers ; 3- au nom des incapables, outre leurs représentants légaux, leurs parents, alliés ou créanciers et le procureur de la République ; 4- au nom des absents, leurs mandataires ou, à défaut, leurs parents, alliés ou créanciers, le procureur de la République et le curateur aux biens vacants.
Art. 229 : Aucune opposition ou demande d’inscription n’est recevable après l’expiration du délai de trois (03) mois, sauf cependant l’observation des délais supplémentaires accordés spécialement aux absents, dans les conditions déterminées par l’article 226 du présent code. BLIQUE TOGOLAISE
Art. 230 : Le bornage contradictoire de l’immeuble à immatriculer est obligatoire.
Art. 231 : Dans le cours du délai de trois (03) mois assigné pour la révélation des droits des tiers, le conservateur fait procéder, par l’un des géomètres assermentés attachés à la conservation, au bornage de l’immeuble à immatriculer. La date fixée pour cette opération doit être portée à la connaissance du public vingt (20) jours au moins à l’avance, au moyen : 1- d’une insertion au